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REFLEXIONES SOBRE LAS MODIFICACIONES EN MATERIA DE SUBROGACIONES DE PRÉSTAMOS.

 José Ricardo Serrano, Notario de Gijón

 

Dedico estas breves notas a algunos macronotarios que, al dejar de ser las subrogaciones instrumentos de cuantía, van a permitir que aparezcan por nuestros despachos entidades y oficinas que ni siquiera sospechábamos que existían.

 

     Entre otros muchos extremos, la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, BOE de 8 de diciembre y en vigor el día 9 del mismo mes, modifica los artículos 2 y 4 de la Ley 2/94 de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

     Las modificaciones fundamentales son desde el punto de vista notarial las siguientes:

 

     A) En cuanto al ámbito de aplicación de la Ley, en mi opinión,  el procedimiento subrogatorio no es aplicable sólo a los préstamos sino también a los créditos hipotecarios; esta posibilidad hasta ahora era muy dudosa según la dicción literal de la Ley 2/94, de hecho la DGRN sólo la admitió excepcionalmente en dos resoluciones del año 2001 para supuestos en los que el crédito inicial al promotor era “concretado” y por decirlo así “transformado” en préstamo en la escritura de venta con subrogación, y siempre que como requisito para dicha concreción comparecieran en la venta no sólo el vendedor y el comprador, sino también la entidad bancaria. Hoy en día,  si bien es cierto que el artículo 1 de la Ley 2/94 que determina su propio ámbito de aplicación no ha sido modificado y continúa por tanto refiriéndose en sus dos únicos párrafos tan sólo a “préstamos hipotecarios”, también lo es que en el párrafo 2 del artículo 2º se ha introducido un nuevo párrafo que aunque tiene  otra finalidad primordial (imponer la subrogación conjunta si existe más de un préstamo a favor de la misma entidad), sí soluciona aunque sea colateralmente la cuestión: “Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.”. También es cierto no obstante que ni en este extenso artículo 2 ni tampoco en el 4, únicos modificados, vuelve a aparecer referencia alguna a créditos hipotecarios, sino tan sólo a préstamos.

         No obstante, a mi modesto entender, teniendo en cuenta la finalidad favorecedora para el deudor de la nueva reforma, no hay inconveniente alguno para que la subrogación alcance también a los créditos, ya que la situación fáctica es muy similar: deuda hipotecaria, deseo de cambio de acreedor, pago al acreedor primitivo y subrogación. Más aún si se tiene en cuenta que aunque configurados como créditos (es decir, con posibilidad de disposición parcial y de nuevas disposiciones del capital reintegrado), lo cierto es que la mayoría de los mismos “funcionan” de hecho como préstamos, al menos los de la Caixa, que es la entidad que recurre más frecuentemente a esta figura; en cualquier caso, y aunque así no fuera, no veo razón ni práctica ni conceptual para privar al deudor acreditado de este ventajosa posibilidad.

     Nuestro compañero José Luis Fernández Lozano, que une a su habitual acierto la rapidez con que nos brinda sus opiniones, entiende en unas notas de urgencia que en principio la subrogación de créditos no es posible, salvo que se trate de una especie de subrogación automática, consecuencia directa de la subrogación de un préstamo de la misma entidad y de la necesidad ya apuntada de subrogación conjunta de todos los préstamos o créditos; es decir, utilizando sus mismas palabras “no cabe la subrogación directa e inicial de  créditos hipotecarios, pero sí la subrogación derivada de los mismos como consecuencia de una subrogación de un préstamo hipotecario”. Sin embargo esta construcción no aclara en qué condiciones se produciría la subrogación del crédito; ¿quiere decir el que la subrogación sea derivativa y automática, por ser impuesta por la Ley, que se produce exactamente en las mismas condiciones propias del crédito sin más cambio que el de acreedor? ¿es decir, que esa subrogación “impuesta” a las partes (en realidad no sólo a la primera entidad, también a la segunda y al deudor) no requiere procedimiento subrogatorio propiamente dicho, ni oferta vinculante, ni acta de notificación, sino tan sólo la justificación del pago en la escritura de subrogación? No creo que esto sea así; y si esto no es así, si el mecanismo subrogatorio del crédito tiene cierta autonomía respecto al del préstamo, ¿por qué no admitir la subrogación del crédito sin necesidad de que exista también un préstamo al que acompañe?

                   

     B) Como acaba de indicarse, si hay más de un préstamo o crédito a favor de la misma entidad, la nueva entidad debe subrogarse en todos ellos, es decir, no cabe como hasta ahora la posibilidad de subrogarse sólo en uno; esperemos que esto haga desistir a muchas entidades bancarias de su costumbre, cuando se formaliza una segunda hipoteca, de imponer al sufrido prestatario la carísima igualación de rango, cuya finalidad principal era evitar una posible subrogación en el primer préstamo y no en el segundo, con lo que la primera entidad quedaba en una situación claramente desfavorable.

      Por supuesto, no hay que tomar al pie de la letra este párrafo al decir  “Cuando sobre la finca exista más un de crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor da misma entidad acreedora…”. Obviamente la subrogación puede llevarse a cabo aunque la inscripción no se haya realizado aún y el documento esté simplemente presentado o ni siquiera eso, si bien ciertamente no parece probable que un deudor se “arrepienta” y “reniegue” de la primera entidad tan rápidamente.

       Para que la subrogación conjunta sea preceptiva, es necesario que coincidan todos los elementos definitorios de los préstamos que la Ley de Subrogación cita o presupone, a saber, entidad acreedora, finca y parte deudora; aunque en principio la coincidencia ha de ser total, es en cuanto a ésta última, la parte deudora,  respecto de la cual pueden plantearse más casos dudosos (por ejemplo, un préstamo concertado por dos novios, y otro contraído por las mismas persona pero ya unidos por vínculo matrimonial)

       En principio lo lógico es que  en caso de subrogación conjunta de varios préstamos, lo conjunto haya  de ser todo (oferta, notificación, certificación si se expide, y escritura) porque sería la  manera más racional de controlar que la subrogación opera respecto de todos los préstamos a la vez, si bien no veo inconveniente en que cada uno de estos pasos o fases pueda ser independiente para cada uno de los préstamos e incluso autorizar dos escrituras de subrogación advirtiendo en una y otra que su eficacia está condicionada al feliz otorgamiento de la otra; en todo caso lo que sí parece que debe ser única es la certificación de deuda que en su caso expida la primera entidad, por así resultar del nuevo párrafo 3 “…y le requiera para que le entregue….certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar”.

      Como no creo que el supuesto vaya a ser muy frecuente, y éstas son unas notas elementales de urgencia, quizás no sea el momento de plantearse siquiera muchas de las interrogantes que esta nueva “subrogación conjunta” presenta: ¿Qué ocurre si la primera entidad desea igualar las condiciones de sólo uno de los préstamos? ¿Basta con eso para impedir la subrogación de todos ellos, reteniendo por tanto la primera entidad un préstamo que por definición sería el más gravoso para el deudor? ¿Cabría refundir los dos o más préstamos de la primera entidad en uno sólo para la segunda, lo que sería lo más deseable y lo más ajustado posiblemente a la voluntad de las partes, sin perjuicio de los efectos que pudieran tener lugar hipotecariamente por razón del rango de las hipotecas y posibles asientos intermedios?

     En la práctica, que es a lo que hay que atender, pienso que todo es más sencillo: la entidad que pretende subrogarse estudia los distintos préstamos y créditos, y valora si la subrogación le interesa, partiendo de la base de que, o se subroga en todos, o no se subroga en ninguno; la entidad que recibe la notificación valora si está en condiciones de mejorar o igualar las condiciones de todos y cada uno de  los préstamos (o incluso, mejorar unos e igualar otros), y obra en consecuencia, bien manifestando su voluntad vinculante de novar todos ellos, bien renunciando a la posibilidad de enervar o, simplemente, dejando transcurrir el plazo.

 

     C) Respecto al acta de notificación, que lo es propiamente de notificación y requerimiento, aunque la Ley habla de “notificación” e incluso inadecuadamente de “notificación del requerimiento” …) es notarialmente la principal novedad de la Ley, y está introducida por el nuevo párrafo 3 del artículo 2 de la Ley 2/94, que mantiene sustancialmente la antigua redacción de este párrafo añadiendo sólo que la notificación debe ser “por conducto notarial”. Sobre dicha acta de notificación y requerimiento (un acta también más o menos atípica por razón de sus plazos, después de la de depósito del Libro del Edificio)  pienso:

-         Que la notificación puede ser desde luego en persona, pero también por correo certificado con acuse de recibo, según la teoría general de las actas.

-         Que cabe la notificación en cualquier oficina de la primera entidad, aunque no sea aquella en que el préstamo esté centralizado, ya que la personalidad de la entidad es única y se manifiesta en cualquiera de sus dependencias, máxime cuando los plazos son más holgados que el habitual de dos días en materia de actas de notificación y requerimiento.

-         Que se abre en primer lugar un plazo de siete días naturales desde la notificación para que la primera entidad expida la certificación, siendo ajena en principio la entrega de la certificación a la actividad notarial  (“…para que la oferente notifique…a la entidad acreedora…y le requiera para que le entregue…); así pues, la primera entidad cumple con entregar la certificación directamente a la segunda, aunque desde luego no hay duda de que puede entregarse notarialmente por hacerse dicha entrega en ejercicio de un derecho de contestación que es desde luego coherente con el requerimiento. Además ¿qué sentido tiene aportar al notario la copia del acta de notificación, precisa para la escritura de subrogación, y como documento independiente la certificación, si puede unificarse dicha documentación incorporando la certificación al acta?

-         Simultáneamente con este primer plazo, es decir, desde la práctica de la notificación (como en el plazo para certificar, se mantiene para el cómputo el “dies a quo”, a diferencia de lo que ocurría con la anterior regulación, en la que el plazo para enervar se computaba desde la entrega de la certificación),  se abre otro en este caso de quince días naturales para que la primera entidad enerve, igualando o mejorando, la oferta vinculante de la primera. Esa “contestación” debe hacerse, ahora sí, ante notario, e imperativamente ante el mismo  que hizo el acta (debe entenderse en la misma notaría, aunque recoja la contestación un sustituto) lo que no deja de ser una excepción a las normas generales en materia de actas, que permiten indudablemente, aunque por razones prácticas no sea lo normal, la contestación ante otro notario, por supuesto en acta independiente. En este caso, pues, la contestación siempre en la misma notaría, con la finalidad de que transcurrido el plazo sin que en esa notaría conste contestación alguna, pueda, también el  notario que haya de autorizar la subrogación hacerlo sin temor de que la entidad primera haya podido contestar en plazo, pero en otro despacho.

-         Me parece lo razonable que dicho plazo de quince días, que excepciona el general de dos días en materia de actas, nos impida “cerrar” el acta hasta su transcurso, ya que cerrarla anticipadamente (aunque notarialmente fuera posible previas las correspondientes advertencias) obligaría o bien a la primera entidad a instar una segunda acta de contestación o bien a la entidad que se subroga a solicitar una segunda  copia ya “completa”, en todo caso con mayores gastos que a la larga soportaría el deudor. Parece que la Ley contempla una sola acta en efecto, aunque puede llamar a engaño la poco técnica dicción del párrafo 4 “in fine” ( “De esta manifestación se dejará constancia en la propia acta de notificación”), que parece suponer la contestación de la primera entidad como algo independiente del acta; en efecto, si forma parte de la misma, es obvio que debe quedar constancia de ella, y si es necesario indicar como la Ley hace que “de dicha manifestación se dejará constancia en la propia acta…” es porque no estaría integrada en la misma. Pienso que no es más que una expresión legal poco meditada y que evidentemente la contestación se produce en el propio cuerpo de la misma acta de notificación y requerimiento.

-         El repetido artículo 2 de la Ley 41/2007 contempla claramente dos plazos simultáneos, aunque uno más largo que otro; ahora bien, yo aceptaría sin dudar la entrega de la certificación requerida por parte de la primera entidad aunque tenga lugar transcurrido el plazo de siete días establecido para ello, siempre, claro está que no haya expirado el de quince días previsto para la enervación. En efecto, a nadie perjudica esa posibilidad, antes bien, cuanto más cercana sea la fecha de la certificación al agotamiento del segundo plazo, y por tanto a la previsible subrogación, más certero será el cálculo de la cantidad adeudada.            Tengamos en cuenta que ya con anterioridad  eran muchos los casos (y serán más frecuentes en el futuro por la obligación de respetar el plazo de quince días, que antes era al menos opinable), en los que no era fácil calcular los intereses devengados por cada día transcurrido desde la expedición de la certificación, o incluso del capital si vence alguna nueva cuota, y en esos supuestos se ha venido admitiendo en la práctica una “consulta de saldo” más o menos formal, pero inmediata a la fecha de la subrogación para facilitar a la entidad que se subroga el cálculo de la deuda. Si esto era así, ¿qué mayor garantía que la certificación de saldo formal, aunque sea aparentemente extemporánea?.

-         La nueva regulación, o al menos su espíritu, ya que la norma no cambia (“Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales….”), impide autorizar la subrogación sin que haya expirado el plazo de quince días, salvo, claro está que la primera entidad renuncie por apoderado con facultades suficientes al efecto, y anticipadamente, al derecho de enervar. La nueva normativa, además de al deudor en muchos puntos, como el arancelario, protege también como vemos a la entidad titular inicial del préstamo.

           Hasta este momento, y a pesar de lo resuelto por una sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 25 de noviembre de 2003 (que en síntesis no reconoció como válida una subrogación efectuada por un poderoso Banco a instancia de una modesta Caja de ámbito local a la que no se permitió enervar la subrogación), lo cierto es que en la práctica se estaban autorizando escrituras de subrogación sin esperar al transcurso del plazo de enervación de quince días, basándose en que si el deudor manifestaba inequívocamente su voluntad de no formalizar la novación con el primer Banco, no podría ser compelido a firmar contra su voluntad; no sé si acertadamente o no, eran muchas las escrituras formalizadas en dichos términos. A partir de la última reforma, y aunque como digo la norma no ha cambiado en este punto, opino que es ineludible esperar el transcurso del plazo de quince días, ya que ésta es la finalidad primera de que se haya introducido el acta de notificación, de que la contestación haya de producirse  ante el mismo fedatario y, principalmente, que la escritura de subrogación se otorgue finalmente ante idéntico notario: que no haya duda alguna cuando se autorice la subrogación de que la primera entidad, la que pierde el préstamo, no tiene en modo alguno voluntad de enervar.

 

     D) Un problema que ya se ha planteado, y que por motivos obvios será cada vez más infrecuente, y desaparecerá en algunos días, es el de qué ocurre con los procedimientos subrogatorios iniciados bajo la antigua normativa, y aún sin finalizar por no haberse otorgado la escritura, y en concreto que sucede con las notificaciones ya hechas sin mediación notarial. Parece ser que algunos compañeros Registradores de la Propiedad consideran que no concluido el proceso, todo él queda bajo la nueva normativa, por lo que se precisaría repetir la notificación y requerimiento, en este caso notarialmente. Por su parte, algunas notas internas que me han llegado de una entidad bancaria postulan en base al carácter no retroactivo de la Ley que las operaciones iniciadas con anterioridad a su entrada en vigor no deben verse afectadas por el nuevo procedimiento (además de indicar dichas notas por cierto, e ingenuamente, que el acta notarial encarecerá los costes de la subrogación…)

             A mi parecer, posiblemente sin apoyo legal pero partiendo de la base de que la nueva acta de notificación supone ante todo una salvaguarda de los derechos de la primera entidad, que se ve abocada a perder el préstamo, debe distinguirse en función de que se haya o no expedido la certificación, o más correctamente, que haya expirado o no el plazo  de siete días naturales concedido parta  entregar la certificación, de manera que:

                - si no ha trascurrido el plazo y no se ha expedido certificación, es decir, se está todavía en periodo hábil para contestar, habría que repetir la notificación, en este caso por conducto notarial.

                - si por el contrario se ha expedido la certificación o simplemente ha transcurrido el plazo para ello, y siempre encontrándonos dentro del plazo de quince días para enervar (que como ya apunté anteriormente se contabilizaba desde la fecha de expedición de la certificación), la primera entidad ha considerado ya suficientemente garantizada su posición y no requeriría una garantía adicional, por lo que no habría que reiterar la notificación.

 

      E) Por lo que se refiere al derecho de enervación, que en realidad se asemeja mucho a un derecho de adquisición preferente, tanto el antiguo texto como el nuevo establecen dicho derecho en términos idénticos :”Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar….”. Sin embargo, en mi opinión, hay aquí un matiz diferenciador entre ambos regímenes de gran importancia, para lo cual hay que plantearse una cuestión previa que ofrece muchas dudas en el ámbito bancario ¿quiere decir la expresión con que se inicia el artículo “entregada la certificación…” que la expedición de la misma es la que origina el derecho a enervar? O, en otras palabras ¿sólo existe derecho a enervar cuando se ha expedido la certificación de deuda, careciendo del mismo la entidad que no lo hizo en tiempo y forma? Si hasta la entrada en vigor de la Ley 41/2007 el tema planteaba alguna duda, a partir de ahora me parece claro, a pesar de que continúe, posiblemente arrastrada por inercia, dicha expresión (“Entregada la certificación…”) que el derecho a enervar existe en todo caso, haya o no haya certificación; no me baso para ello  tanto en que la expedición de la certificación en ningún momento se configura como una obligación de la primera entidad (no se trata más que de una posible respuesta a un requerimiento notarial, antes no notarial, ahora  notarial, que puede o no atenderse), ya que antes tampoco se configuraba como tal, sino precisamente en el hecho ya comentado de que haya cambiado el día de cómputo inicial del plazo para enervar, que como se dijo ya no es el de la fecha de la certificación sino el de la notificación. Para mí, lo que pretende con ello el, legislador es restar en cierto modo importancia  a la certificación , que no es más que la mayor garantía de que a la primera entidad va a resarcírsele justo lo que reclame (lo que no es poco), sin que su falta de expedición afecte por tanto a la existencia del derecho a enervar.

 

     F) Otra novedad mucho más explícita es la posibilidad que se concede a la entidad titular del préstamo de contestar al acta de notificación notarial manifestando “con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante”. De este inciso, novedoso, pueden extraerse las siguientes conclusiones:

- que el llamado plazo para enervar, de quince días, no lo es propiamente para enervar, sino para manifestar el propósito o la disposición para enervar, a diferencia de lo que establecía el anterior texto (“ …la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega formaliza con el deudor novación modificativa…”). Así pues, parece que el “iter” previsto para la enervación después de la reforma presupone en primer lugar la manifestación en el acta de estar dispuesta al entidad a la enervación, y en segundo lugar la efectiva enervación mediante la formalización de la escritura correspondiente; y si hablo del camino previsto o lógico es porque, no me cabe duda, cabría también la enervación, si ambas partes están dispuestas a ello, aunque la entidad bancaria no hubiera mostrado esa disposición contestando en el plazo de quince días en el acta notarial.

- la contestación, dado su carácter vinculante, debe efectuarla apoderado con facultades suficientes para formalizar la novación que se pretenda.

- ni el antiguo texto ni el nuevo indican plazo para, una vez constatada la intención de enervar, proceder de facto a la novación, aunque esto no es algo que debiera preocupar a la entidad titular, que tiene la seguridad, gracias a la nueva acta notarial y a su preceptiva presentación al notario que autorice la subrogación, de que no puede “perder” el préstamo; y por la otra parte, si es la entidad la que una vez anunciada su intención de enervar demora los trámites para la novación, amparada precisamente en la seguridad de que el acta notarial impide la subrogación, el deudor siempre podría exigir, en su caso judicialmente, que se apliquen a su préstamo al menos las condiciones financieras que figuran en la oferta vinculante y que su Banco admitía al menos igualar, y ello desde que se manifestó en el acta notarial dicho propósito, ya que dicha manifestación tiene carácter vinculante para la primera entidad.

 

     G) La anterior redacción del artículo 2 de la Ley 2/94 , que, comentamos, después de contemplar la posible novación en caso de enervación por la primera entidad, continuaba después de un punto y seguido: . “En caso contrario, para que la subrogación surta efectos bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado….”. Parecía claro que el “caso contrario” era que no se hubiese formalizado la novación. Con la nueva redacción del artículo, ese inciso mantiene en su comienzo su misma redacción, pasando  a encabezar un nuevo párrafo, después de un punto y aparte; lo que ocurre, y posiblemente el legislador no ha reparado en ello, es que al haberse modificado sustancialmente el párrafo precedente también cambia el sentido del que nos ocupa; en efecto, el “caso contrario” no es, como antes, que  se haya formalizado la novación, sino que se haya manifestado por la primera entidad su disposición a formalizar la misma.

 

      H) No creo que merezca mayor comentario la nueva exigencia de que el documento solutorio exprese su finalidad, como un medida más para asegurar que la entidad que pierde el crédito ha cobrado efectivamente.

 

      I) Los dos últimos párrafos de este artículo, que contemplan el supuesto de cálculo de la deuda por la entidad que se subroga,  no sufren modificación alguna, salvo la supresión, meramente procesal, del último inciso; no hubiera estado de más sin embargo que se hubiera aprovechado para establecer más tajantemente, si esa es la voluntad del legislador, que a falta de certificación la única posibilidad que cabe es la del depósito; cierto es que esto ya parecía deducirse de la antigua redacción, pero también lo es que en la práctica, ya sea por ahorrar al deudor los gastos ocasionados por el depósito (salida para notificar, una copia autorizada más…) o por la propia reticencia de los notarios a aceptar el depósito y a realizar una notificación perentoria, se ha impuesto la transferencia incluso en los casos en que no hay certificación, cosa que a mi juicio no permite en rigor la Ley 2/94, ni en su antigua versión ni en la nueva, aunque sea desde luego lo más práctico.

      Otra cosa será el supuesto, que cada será más frecuente por el alargamiento de los plazos (no sobre el papel, pero sí de hecho por la inexcusable obligación de respetar el plazo de enervación de quince días, salvo renuncia anticipada), en que se haya expedido certificación pero la deuda real en el momento del pago sea distinta por el transcurso de varios días o el vencimiento de alguna cuota más de capital. En estos casos es obvio que debe admitirse la transferencia aunque la entidad que se subroga tenga que calcular unas cantidades complementarias que en la práctica le pueden ser  facilitadas por el deudor mediante una simple consulta de saldo.

 

      I) El artículo 4 de la Ley 2/94 recoge algo que ya demandaba la práctica, la posibilidad de incluir en la escritura de subrogación no sólo la subrogación propiamente dicha y la mejora de los tipos de interés, sino también prácticamente la totalidad de los rasgos identificativos del préstamo, singularmente el aumento de capital, que como no puede ser de otra forma no puede perjudicar la posición de los titulares de derechos inscritos intermedios (art.  4.3 y disposición transitoria única). Entiendo que la ampliación del préstamo, caso de que se haga, y aunque formalmente se incluya en la misma escritura de subrogación, debe ser ajena al procedimiento subrogatorio, y no debe ser mencionada ni en la oferta vinculante ni en el acta notarial.

 

     J) En materia arancelaria, no parece que a diferencia de lo que ocurre con cancelaciones y ampliaciones de préstamos, haya resquicios para poder minutar las subrogaciones como lo que realmente son, unos actos de cuantía evidente y que pueden suponer además una responsabilidad para el notario cuantificable directamente en función de dicha cuantía. Lo que sí parece es que quepa considerar dos o incluso más instrumentos de cuantía en función de las alteraciones que el préstamo sufra.

        No me parece que desvirtúe este pequeño consuelo que nos queda el hecho de que el Real Decreto 2616/96 de 20 de diciembre, de modificación de nuestros aranceles, al establecer la reducción del 50% de honorarios para determinados documentos de cuantía, considerara entre ellos, párrafo f) apartado2 número 2, “la subrogación, con o sin simultánea novación, y la novación modificativa de los préstamos hipotecarios acogidos a la Ley 2/94 de 30 de marzo, entendiéndose que el instrumento comprende un único concepto”. Ello porque al no considerarse ya como documentos de cuantía deben tenerse por no puestas todas las consideraciones que hacían referencia a su calificación como tales.

 

     H) Para finalizar, propongo un modelo de acta de notificación que es algo más largo y complejo que otros que he visto, pero que creo que puede facilitar mucho el cálculo de la deuda a satisfacer por la entidad que se subroga, aunque lo cierto es que contiene una solicitud a la  primera entidad que ciertamente puede no ser atendida:

 

 

        

ACTA DE NOTIFICACION Y REQUERIMIENTO

……COMPARECE

INTERVIENE… Tiene a mi juicio la capacidad y facultades suficientes para esta ACTA DE NOTIFICACION Y REQUERIMIENTO  y al efecto, -----------------------------------------------------------

                                       EXPONE

 Que la entidad que representa ha formulado a los prestatarios …..oferta vinculante para  subrogarse, al amparo de la Ley 2/94 de 30 de Marzo en un préstamo  hipotecario que dichos deudores tienen en este momento concertado con la entidad….., en virtud de escritura otorgada el día…… ante el Notario de ….Don…. número… de su  protocolo, manifestando que el citado préstamo es el único que existe sobre la finca hipotecada a favor de la actual acreedora y a cargo de la misma parte deudora; dicha oferta vinculante aceptada por los prestatarios queda unida a la matriz mediante fotocopia por mí obtenida con el valor de testimonio.

Y, expuesto cuanto antecede…..ME REQUIERE

A mí, Notario,  para que me persone en la oficina del BANCO…..., en la que se encuentra centralizado dicho préstamo, sita en la calle……… de……. y en su defecto en cualquier otra oficina de la misma entidad, notifique la disposición de la entidad que representa  para subrogarse en dicho préstamo, y requiera la entrega, en el plazo máximo de siete días naturales desde la práctica de la notificación, de certificación del importe del débito de los deudores por el préstamo de referencia, con desglose de las cantidades que se adeudan por cualesquiera conceptos, y con indicación de la cantidad que se devengará diariamente en concepto de intereses desde la fecha  a que se refiera la certificación de saldo, con el fin de poder calcular la cantidad realmente adeudada en el momento en que se otorgue la escritura de subrogación.

A los mismos fines, solicita que se exprese la cantidad que se adeudaría por todos los conceptos al día siguiente de la finalización del plazo expresado en el apartado que sigue,  en el supuesto de que los pagos que correspondan sean atendidos a su vencimiento y de que no se produzcan por la parte deudora amortizaciones anticipadas.

Se advierte al compareciente:

    a) del derecho que asiste a la entidad requerida, conforme al párrafo 4º del artículo 2, de la Ley 2/94 en su redacción dada por la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre, de enervar la subrogación si en el plazo de quince días naturales a contar desde la notificación comparece en esta misma Notaría por medio de apoderado con facultades suficientes al efecto, y manifiesta con carácter vinculante su disposición a formalizar con los prestatarios una modificación de condiciones del préstamo que iguale o mejore las condiciones de la oferta vinculante objeto de la presente acta.

   b) de que para otorgarse en su caso la escritura de subrogación será preciso aportar copia autorizada de la presente acta, de la que resulte no haberse manifestado por la entidad requerida su disposición a formalizar con la parte deudora la modificación de las condiciones del préstamo.

     Acepto el requerimiento…. 

        

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