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PROYECTO DE LEY SOBRE PRÉSTAMOS O CRÉDITOS HIPOTECARIOS CON CONSUMIDORES


José Félix Merino Escartín, Registrador de la Propiedad de La Orotava

 

  

  

Denominación: Proyecto de ley por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito

 

Exposición de motivos:

            Este Proyecto desarrolla el artículo 51 de la Constitución Española dedicado a la defensa por los poderes públicos de los consumidores y usuarios, siendo la principal norma general sobre la materia el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias

            Su protección en el sector financiero es de especial relevancia, siendo de citar:

                 - La Ley 7/1995, de 23 marzo, de Crédito al Consumo.

                 - La Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, que establece el régimen de los contratos de venta a plazos de bienes muebles corporales no consumibles e identificables, de los contratos de préstamo destinados a facilitar su adquisición y de las garantías que se constituyan para asegurar el cumplimiento de las obligaciones nacidas de los mismos.

                 - La Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores.

                 - La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios

                 - La Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

                 - Los productos y servicios ofrecidos por las entidades de crédito en sus relaciones con los consumidores y usuarios se regulan específicamente por las normas de ordenación y disciplina supervisadas por el Banco de España.

                 - Existe un numeroso conjunto de normas que responde al tipo de «regulación por producto» que busca unificar los requisitos que han de cumplir ciertos productos financieros.

            Sin embargo, este amplio conjunto de normas no cubre todas las necesidades de protección de los consumidores y usuarios en un sector tan dinámico como el financiero. En concreto, dos fenómenos, que son el objeto fundamental de esta Ley, y que hasta la fecha no contaban con una previsión normativa específica, están adquiriendo en la actualidad un gran auge:

                 - Los créditos y préstamos hipotecarios concedidos por empresas que no son entidades de crédito. Dado que en el ordenamiento español esta actividad no está reservada a las entidades de crédito, cuando es desarrollada por otro tipo de empresas, hasta ahora sólo quedaba sometida a la legislación general de protección de los consumidores.

                 - Y los servicios de intermediación del crédito entre los que destacan las actividades de agrupación de deudas, realizadas por empresas que no entran dentro de la categoría de entidad de crédito.

            El Proyecto tiene tres capítulos y 22 artículos.

 

Ámbito de aplicación de la Ley:

            Subjetivo: empresas distintas a las entidades de crédito

            Objetivo: la concesión de préstamos o créditos hipotecarios y la intermediación o asesoramiento en la concesión de préstamos o créditos.

            Se excluye a las entidades de crédito, sometidas a las normas de ordenación y disciplina de crédito y supervisadas por el Banco de España y se respeta el régimen actualmente vigente en materia de crédito al consumo, venta a plazos de bienes muebles y comercialización a distancia de servicios financieros.

 

Irrenunciabilidad. Los derechos reconocidos por esta Ley a los consumidores son irrenunciables, siendo nula la renuncia previa y los actos realizados en fraude de Ley.

 

Nuevo Registro. Se prevé registros públicos de empresas -autonómicos y otro estatal- donde las empresas se deberán de inscribir con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad.

 

Obligaciones de transparencia

            Las condiciones generales de contratación estarán a disposición de los consumidores en la web o en los establecimientos donde deberán contar con tablón de anuncios.

            Las tarifas, en principio libres, han de ser dadas a conocer en folletos y al Registro indicando supuestos y periodicidad. Corresponderán a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos, no siendo posible cargar comisiones o gastos por servicios no pedidos de forma expresa.

            En los préstamos o créditos hipotecarios será de aplicación lo dispuesto en materia de amortización anticipada por la legislación específica reguladora del mercado hipotecario.

            En los préstamos o créditos hipotecarios sobre viviendas, la comisión de apertura, que se devengará una sola vez, englobará cualesquiera gastos de estudio, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario u otros.

            Han de contar con un seguro de responsabilidad civil o aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores.

 

Obligaciones previas al contrato.

            Se establecen en el art. 14 las informaciones que la empresa debe facilitar al consumidor, con una antelación mínima de cinco días a la firma del contrato, sobre la propia empresa, sobre el producto o servicio ofrecido y sobre el contrato, incluyendo el precio total que debe pagar el consumidor.

            El incumplimiento de los requisitos relativos a la información previa que se deriven de los contratos, así como los relativos al suministro de dicha información previa, podrá dar lugar a la invalidez civil o a la integración de los contratos.

 

Tasación. Si la paga el consumidor, ha de indicarse la identidad de los profesionales seleccionados y las tarifas de honorarios aplicables y entregar copia si se hace la operación y, sino, el original.

 

Oferta vinculante.

            Hay obligación de presentarla por escrito y firmada o notificar su denegación, con un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

            Ha de contener las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, para la escritura de préstamo.

            Debe de constar el derecho del consumidor, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con una antelación de tres días, en el despacho del notario autorizante.

 

Aspectos procesales.

            Corresponde a las empresas la carga de la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley.

            Las empresas podrán someter sus conflictos con los consumidores a arbitraje de consumo, mediante su adhesión al Sistema Arbitral del Consumo.

            Se regula la acción de cesación frente a las conductas contrarias a la Ley que lesionen los intereses generales, colectivos o difusos, de los consumidores.

 

Contratos.

            Se deberán cumplir las condiciones previstas en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras y sobre los índices o tipos de referencia de los préstamos hipotecarios.

            Incluirán los derechos que correspondan a las partes en orden a la modificación del coste total del crédito.

            En amortización anticipada de préstamos o créditos hipotecarios se estará a lo dispuesto por la legislación especial en materia de mercado hipotecario.

            Se extienden a las empresas las obligaciones que ya cumplen las entidades de crédito respecto del contenido de las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios. Concretamente, estas escrituras contendrán las cláusulas financieras, debidamente separadas de las restantes, que ajustarán su orden y contenido a lo establecido en el anexo II de la citada Orden de 5 de mayo de 1994. Las demás cláusulas no podrán desvirtuar el contenido de aquéllas en perjuicio del consumidor.

 

Deberes notariales. Se regulan en el art. 18 que dice:

            1. En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley. Asimismo, los notarios informarán al consumidor del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberán:

            a) Comprobar si existen discrepancias entre la información previa al contrato, las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas jurídicas y financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.

            b) En el caso de préstamo o crédito a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:

            1.º Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que se refiere la disposición adicional segunda de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

            2.º Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.

            3.º Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes, salvo que resultara de aplicación lo dispuesto en el artículo 84 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, en cuyo caso procederá conforme lo indicado en dicho precepto.

            c) En el caso de préstamos o créditos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación que se hace constar a efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.         d) En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo o crédito, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.

            e) En el caso de que el préstamo o crédito esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.

            f) Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican, para el prestatario, comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

            2. La decisión del notario por la que deniegue la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria deberá efectuarse mediante escrito motivado ordenado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisión será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en los plazos y forma previstos para el recurso de alzada. 

            De este precepto cabe destacar:

            - Se recoge en este proyecto, de un modo un tanto forzado, la referencia al control de legalidad notarial rechazado por el Tribunal Supremo en el Reglamento Notarial por su falta de rango fundamentalmente.

            - Se define muy nebulosamente cuándo se puede negar a otorgar la escritura (cuando el préstamo o crédito “no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley”) lo que conlleva una gran inseguridad y una exigencia de control exhaustivo del notario, no sólo de elementos jurídicos sino también económicos.

            - Frente a la denegación, se prevé un procedimiento administrativo que recuerda mucho al derivado de la nota de calificación registral con sus hechos y fundamentos de derecho y recurso ante en órgano superior.

            - En estos títulos el notario debe de desarrollar importantes labores de:

                 - Comprobación de discrepancias entre la información previa al contrato, las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas jurídicas y financieras del documento contractual, y la no existencia de gastos en cláusulas no financieras.

                 - Información al consumidor del valor y alcance de las obligaciones que asume y

                 - Advertencia al consumidor de las discrepancias halladas, diversos datos sobre tipos de interés, reembolso anticipado…

             - La Unión de Consumidores de España pide incluir a los registradores de la propiedad en el proyecto de reunificación de deudas
 

Actividad de intermediación.

            Se recoge en el capítulo III que regula el régimen jurídico de la transparencia de los propios contratos de intermediación celebrados por empresas.

            No aborda el régimen jurídico de los contratos sobre los que se intermedia, por lo que si, por ejemplo, la intermediación recae sobre un préstamo al consumo, el régimen jurídico de tal contrato de préstamo continúa rigiéndose por lo que establezca la Ley 7/1995, de 23 de marzo, y ello tanto si el contrato de préstamo es otorgado por una empresa como por una entidad de crédito.

 

  

 

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