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LEGISLACIÓN ESTATAL Y CANARIA SOBRE

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.

 

 Alfonso de la Fuente Sancho, Notario de San Cristóbal de La Laguna (Tenerife).

Alfonso de la Fuente Sancho

 

LEGISLACIÓN ESTATAL SOBRE

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.

 

 

 

Legislación Autonómica Canaria y, en especial la

  Ley 2/2003 de 30 de Enero de Vivienda de Canarias

 

 
 

Alfonso de la Fuente Sancho

Notario

 

 

Los Realejos, Tenerife, a 16 de Septiembre de 2003.

 


 

INDICE:

 0.- INTRODUCCIÓN.

 

0.1.-  Finalidad

0.2.- Delimitacion de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas en materia de Vpo.

0.3.-  Determinación de la legislación aplicable a una Vpo.

0.4.-  Esquema del presente trabajo.

 

1.- NORMATIVA HISTORICA ESTATAL TRANSITORIAMENTE VIGENTE

 

         1.1.- Reglamento aprobado por Decreto 2114/1968 de 24 de Julio.

         1.2.- Real Decreto 2960/1976 de 12 de noviembre, que aprueba un nuevo Texto refundido.

         1.3.-  Real Decreto 727/1993.- Que liberaliza el precio de venta de las anteriores viviendas.

 

2.- NORMATIVA ESTATAL SUSTANTIVA VIGENTE.

         2.1.-  Real Decreto Ley 31/1978 sobre política de VPO y  Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre .

 

3.- NORMATIVA ESTATAL  DE  PLANES DE FINANCIACION CUALIFICADA.

 

3.1.-  Real Decreto 2455/1980, de 7 de Noviembre

3.2.- Real Decreto 3280/1983 de 14 de Diciembre sobre financiación de actuaciones protegibles.

3.3.- Real Decreto 2569/1986, 5 Diciembre. Viviendas de Protección Oficial. Medidas Financieras (Boe 22/12/1986).

3.4.- Real Decreto 1494/1987 de 4 de Diciembre, modificado por el Real Decreto 224 de 3 de Marzo de 1989.

3.5.- Real Decreto 1932/1991, 20 Diciembre. Actuaciones Protegidas en Materia de Vivienda. Financiación (Boe 14/01/1992)

3.6.- Real Decreto 2190/1995 de 28 de Diciembre.

         3.7.- Real Decreto 1186/1998 de 12 de Junio.

         3.8.- Real Decreto 115/2001 de 9 de Febrero.

         3.9.- Real Decreto 1/2002 de 11 de Enero.

 

4.- NORMATIVA AUTONOMICA CANARIA APLICABLE A  LOS DIFERENTES PLANES DE FINANCIACION CUALIFICADA.

 

4.1) NORMAS DE GESTION y DESARROLLO DE PLANES ESTATALES

 

4.1.1.- Decreto 20/1994 de 11 de Febrero.

4.1.2.- Decreto 100/1994 de 10 de Junio.

4.1.3.- Decreto 242/1998 de 18 de Diciembre.

4.1.4.- Decreto 247/1998 de 18 de Diciembre.

4.1.5.- Decreto 70/2002 de 20 de Mayo.

4.1.6.- Decreto 76/2002 de 3 de Junio.

4.1.7.- Decreto 19/2003, de 10 de febrero, por el que se regula la concesión de subvenciones destinadas     a facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda.

 

4.2) VIVIENDAS AUTOCONSTRUIDAS.

 

4.2.1.-  Decreto 216/1989 de 31 de Julio, modificado  por el Decreto 114/1990 de 7 de Junio.

4.2.2.- Decreto 146/1992 de 11 de Septiembre.

4.2.3.- Decreto 211/1994 de 17 de Octubre y Orden de 20 de Febrero de 1995.

4.2.4.-Decreto249/1998 de18 de Diciembre  modificado por el Decreto 115/1999 .

4.2.5.- Decreto 75/2002 de 3 de Junio.

 

4.3).- PLANES de FINANCIACION ESPECIFICOS CANARIOS.

4.3.1.- Decreto 103/1998 de 26 de Julio.

4.3.2.- Decreto 69/2002 de 20 de Mayo.

 

         4.4).- VENTA DE VIVIENDAS PROPIEDAD DE LA COMUNIDAD CANARIA.

                   4.4.1 Decreto 34/1995 de 24 de Febrero.    

                   4.4.2. Decreto 12/96 de 26 de Enero,

                   4.4.3. DECRETO 114/1999, de 25 de mayo,.

 

5.- NORMATIVA AUTONOMICA CANARIA VIGENTE:.  LEY 2/2003 DE 30 DE ENERO DE VIVIENDA EN CANARIAS.

 

5.1.- INTRODUCCIÓN.-

 

5.2.- TIPOS DE VIVIENDAS PROTEGIDAS

 

5.3.- NOVEDADES:

 

5.4.- LIMITACIONES.-

                   5.4.1.Prohibición de Disponer

                   5.4.2. Derecho de Tanteo y Retracto:

                   5.4.3.- Derecho de adquisición preferente por la Administración ante el promotor en primeras ventas

            5.4.4. Precio Máximo de Venta.

 

5.5.-  DERECHO TRANSITORIO.

 

  5.6.- PROBLEMAS QUE PLANTEA LA NUEVA LEY:

   5.6.1.- Algunas cuestiones previas de constitucionalidad.

    5.6.1.1..- Competencia autonómica para la regulación de prohibiciones de disponer  o de derechos de adquisición preferente en materia de VPO.

    5.6.1.2. Aplicación de la nueva ley a las VPO sujetas a otras leyes anteriores, y principio de  irretroactividad de las normas .

  

5.6.2.- Aplicación a viviendas calificadas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley (10 de marzo de 2003).

 

         5.6.2.1. ¿Se aplica la prohibición de disponer durante 10 años desde su calificación, establecida por el artículo 39, a las viviendas calificadas definitivamente con anterioridad a la ley que tengan menos de 10 años desde su calificación definitiva a la fecha de su entrada en vigor, o no?.

 

          5.6.2.2 ¿y si las viviendas están calificadas provisionalmente con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, y luego se califican definitivamente con posterioridad?

 

        5.6.2.3. ¿El Derecho de Tanteo y Retracto es aplicable a la venta de las viviendas calificadas con anterioridad a la ley?

 

          5.6.2.4-  ¿ En caso de segundas ventas, cómo sabremos si el conjunto de las ayudas ha sido superior al 15% del precio de compra?

 

         5.6.2.5-  ¿qué ocurre con la prohibición de disponer de 10 años si el comprador no necesita el préstamo hipotecario y no se subroga en él o lo amortiza en breve plazo, y por tanto la vivienda pierde la condición de protegida antes de 10 años?

 

        5.6.2.6. ¿Cuándo es aplicable el derecho de adquisición preferente por la administración, frente al promotor?

 

5.6.3.- REQUISITOS DEL ADQUIRENTE DE VIVIENDA PROTEGIDA DE PROMOCION PRIVADA.

                            5.6.3.1. Liquidación de Gananciales o Disolución de Comunidad.

                            5.6.3.2. Aportación a la sociedad de gananciales.

 

   5.6.4.- EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS MINIMOS.

 

5.7.- POSICIÓN DEL NOTARIO AUTORIZANTE EN LA AUTORIZACIÓN DE ESCRITURAS DE VENTA DE VIVIENDAS PROTEGIDAS

 

5.8.- POSICIÓN JURÍDICA  DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ANTE ESTA NUEVA LEY.

                   5.8.1.- Derecho de adquisición preferente y constancia en el Registro de la Propiedad.

                   5.8.2.-  Inscripción en el Registro de compraventas de VPO.

        

5.9.- OTRAS CUESTIONES MENORES A TENER EN CUENTA EN LAS ESCRITURAS:

.- 5.9.1. Constancia en escritura de los metros útiles de las viviendas o garajes.

.- 5.9.2. Una caso particular: los metros útiles de los garajes.

                   .- 5.9.3. Desglose del precio y anejos.

                  .- 5.9.4. Precio y subvenciones anticipadas.

                   .- 5.9.5. Número de copias autorizadas

 

        5.10.- A MODO DE CONCLUSIÓN.

 

 

INTRODUCCIÓN.

 

1.- FINALIDAD.

El presente trabajo tiene por finalidad  resumir el estado actual de la legislación estatal  de las Viviendas de Protección Oficial (en adelante VPO), analizando los distintos tipos de viviendas y regímenes de VPO  a día de hoy, y  sus correspondientes limitaciones y prohibiciones, con especial referencia a la legislación autonómica canaria.

Se hace necesario tener una visión global de la legislación de VPO,  especialmente desde la óptica notarial, que nos sirva de guía ante la verdadera maraña de normas, estatales y autonómicas, básicas y de planes de financiación cuatrienales, que regulan este tipo de viviendas.

También pretende clarificar este trabajo, diversos aspectos prácticos  a tener en cuenta  desde el punto de vista notarial, en la compraventa de Viviendas de Protección Oficial, y en particular  en la Comunidad Autónoma Canaria,

 

2- DELIMITACION DE COMPETENCIAS ENTRE EL ESTADO Y LAS COMUNIDADES AUTONOMAS EN MATERIA DE VPO.

Hay que diferenciar dos ámbitos diferentes:

1) La política general de planificación económica y de ayudas a las viviendas, que es estatal.

Interpretando los artículos art. 149.1.13 y art. 149.1.11 de la Constitución, el Tribunal Constitucional ha establecido en Sentencia  152/1988 de 20 de julio, que el Estado es competente para dirigir la política económica de la vivienda, y por ello para definir las actuaciones protegibles (merecedoras de ayudas) en materia de VPO, las fórmulas de financiación, el nivel de protección y los requisitos de los beneficiarios y el precio máximo básico de venta y la cuantía máxima de los créditos cualificados.  En contrapartida los fondos para estas ayudas han de ser estatales, sin perjuicio de posibles ayudas complementarias por las Comunidades Autónomas.

Las Comunidades Autónomas eran, y son, competentes para complementar y desarrollar la política diseñada por el Estado y ejecutar con cierta flexibilidad el programa estatal de vivienda.

La explicación anterior ayuda a entender que cada cuatro años el Estado dicta nuevas normas que planifican las prioridades y ayudas a la construcción de VPO, y, a la vez, establecen limitaciones. Inmediatamente después las Comunidades Autónomas  dictan normas de desarrollo y ejecución de los planes estatales, previo Convenio con el Estado,  donde regulan los trámites y fiscalización interna para acceder a esos beneficios.

A veces regulan también sus propias ayudas o incentivos, mediante Planes de Vivienda autonómicos, (dentro de las directrices del Plan Estatal), y establecen limitaciones o prohibiciones para los solicitantes.

Simultáneamente el Estado pacta acuerdos con las entidades bancarias, en virtud de los cuales los Bancos y Cajas se comprometen a efectuar préstamos a los adquirentes de vivienda con las condiciones establecidas por acuerdo del Consejo de Ministros (que cada 3 años fija en interés aplicable en términos TAE)  y el Estado se compromete a abonar la subsidiación o ayuda al titular  de dichos préstamos.

2) La regulación sustantiva de la Vivienda, y en particular de las VPO, competencia que es Autonómica.

 Las Comunidades Autónomas tienen competencia exclusiva en materia de Vivienda, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 148.3 de la Constitución y en sus Estatutos.  Por ello pueden regular el régimen sustantivo de los diferentes tipos de viviendas, de  VPO y  libres (como recientemente ha hecho la Comunidad Canaria), y en ese caso queda derogada la normativa estatal en el ámbito de la Comunidad Autónoma.

Mientras las Comunidades no aprueben normas sustantivas siguen en vigor las Estatales, como de hecho ocurre en la mayor parte de las comunidades.

 

3.- DETERMINACIÓN DE LA LEGISLACIÓN APLICABLE A UNA VPO.

Conviene tener claro desde el principio que hay dos tipos de normas diferentes que afectan a las VPO:

1.- Aquellas que podemos llamar sustantivas o básicas, tanto estatales como autonómicas (donde se haya legislado ejecutando sus competencias). Son las normas que regulan las VPO, estableciendo unos requisitos mínimos, con independencia de si el comprador se acoge al plan de financiación cualificada y obtiene ayudas oficiales o no.

2.- Aquellas que podemos llamar de financiación cualificada, que son las establecen el plan de ayudas o financiación a la adquisición de las viviendas y que por ello introducen determinadas limitaciones a quienes se acojan a dichas ayudas.

Cada plan normalmente varía de criterio con respecto al anterior y por ello hay que estar atento a la variación de las limitaciones y prohibiciones de las VPO, o más bien de los adquirentes de VPO que solicitan ayudas.

Como hemos dicho hay que tener en cuenta tanto la normativa estatal, que regula el acceso a las ayudas y las limitaciones consiguientes, como la normativa autonómica, que regula la gestión de dichas ayudas, y por ello introduce otras limitaciones.

         Por ello, a la hora de determinar el tipo de legislación aplicable a una VPO :

1º.- Hay que averiguar la normativa básica aplicable (estatal o autonómica), en función de su fecha de calificación (en principio la vigente en la calificación provisional).

2º.- El Plan de Financiación especial al que se halla acogida, en su caso, para saber su régimen jurídico y las limitaciones que le afectan. Es decir, hay que ver la fecha de concesión del préstamo al promotor o de la solicitud de las ayudas.

Como consejo práctico, es conveniente tener a la vista la cédula de calificación definitiva, en la que se determinará la legislación aplicable.

 

4).- ESQUEMA DEL PRESENTE TRABAJO.

Vamos a analizar a continuación:

 

1.- La normativa estatal histórica no vigente, salvo transitoriamente. Es de importancia, pues mientras las viviendas conservan su condición de VPO están sujetas o pueden estarlo a limitaciones  y hay que tenerlo en cuenta a la hora de redactar las escrituras y hacer las advertencias oportunas.

2.- La normativa sustantiva estatal vigente, al menos mientras las Comunidades Autónomas no hagan uso de su derecho a regular la VPO, tal como ha hecho  recientemente la Comunidad Autónoma Canaria.

3.-  La normativa cuatrienal estatal de ayudas o financiación a la adquisición de la VPO.

4.-  La normativa autonómica canaria de financiación a la adquisición de VPO, diferenciando entre:

.- 4.1. Normas de Gestión y Desarrollo de Planes Estatales

         .- 4.2.  Viviendas Autoconstruidas.

         .- 4.3. Planes de Financiación Específicos Canarios.

         .- 4.4. Venta de VPO de titularidad de la Comunidad Canaria

5.- La normativa básica actual canaria que sustituye a la estatal, es decir la  Ley 2/2003 de 30 de Enero de Vivienda de Canarias

                           

  

1.- NORMATIVA HISTORICA ESTATAL

(NO VIGENTE O SÓLO TRANSITORIAMENTE).

 

 

La ley de Viviendas Protegidas de 15 de Julio de 1954 y el Reglamento de 24 de Junio de  1955 que la desarrollaba establecían una duración del régimen de las viviendas de protección oficial de entre 20 y 50 años, según los beneficios recibidos, por lo cual la mayoría de las viviendas de esa época o han perdido o están cerca de perder su condición de VPO.

1.1.- Por ello comenzaremos con la Ley de 1963, cuyo texto refundido fue aprobado por Decreto 2131/1963 de 24 de Julio y Decreto 3964/1964.

Su Reglamento fue aprobado por Decreto 2114/1968 de 24 de Julio, parcialmente vigente.

Algunas de las características son las siguientes:

.-Duración del régimen: 50 años

.-Descalificación: Era posible, siempre que se solicitara y no se perjudicara a terceros.

.-Tipos de Viviendas:  podían tener entre 50 y 200 metros cuadrados de superficie construida. Se diferenciaban por el coste de construcción.

a)     a)     Grupo I,

b)    b)    Grupo II Primera Categoría,

     Grupo II Segunda Categoría,

     Grupo II Tercera Categoría,

     Subvencionadas.

c)     De acceso diferido a la propiedad, de cualquiera de los grupos anteriores. Son las que después se llamarían de Promoción Pública.

 Recibían esta calificación cuando el promotor era una entidad pública o el Instituto Nacional de la Vivienda.

El titular pagaba una cuota de alquiler que se consideraba parte del precio, hasta que se amortizaba totalmente y entonces  podía acceder a la propiedad. Normalmente en 20 ó 30 años.

La titularidad de estas viviendas pasó a las Comunidades Autónomas y en los últimos años se ha producido un proceso de venta a sus inquilinos o adjudicatarios (al menos en Canarias).

  

Se transcriben alguno de los artículos más representativos:

 

ART.6
Las viviendas de protección oficial se clasificarán en los dos grupos siguientes:

  • Primer grupo.- Se calificarán dentro de él las que tengan una superficie construida por vivienda no inferior a 50 metros cuadrados, ni superior a 200 metros cuadrados y cuyo coste de ejecución material por metro cuadrado no exceda de la cantidad que resulte de multiplicar el modulo por el coeficiente 1,5 (uno coma cinco). A las viviendas de este grupo se les podrá conceder el beneficio de préstamo con interés pero no los de subvención, prima o anticipo.
  • Segundo grupo.- Las viviendas de protección oficial que se califiquen en este grupo podrán ser de cualquiera de las siguientes categorías:
    • Primera categoría.- Esta integrada por aquéllas cuya superficie construida por vivienda no sea inferior a 80 ni superior a 200 metros cuadrados siempre que el coste de ejecución material por metro cuadrado no sea inferior a la cantidad que resulte de multiplicar el módulo por el coeficiente 1,2 (uno coma dos) ni exceda del resultado de multiplicar dicho modulo por el coeficiente 1,4 uno coma cuatro).
    • Segunda categoría.- Esta integrada por aquellas cuya superficie construida por vivienda no sea inferior a 85 ni superior a 150 metros cuadrados, siempre que el coste de ejecución material por metro cuadrado sea superior al módulo y no exceda de la cantidad que resulte de multiplicar éste por el coeficiente 1.2 uno coma dos).
    • Tercera categoría.- Esta integrada por aquellas cuya superficie construida por vivienda no sea inferior a 50 ni superior a 80 metros cuadrados siempre que el coste de ejecución material por metro cuadrado no exceda del modulo.
    • Categoría «Subvencionadas».- Integrada por aquellas cuya superficie construida por vivienda no sea inferior a 50 ni superior a 150 metros cuadrados, y cuyo coste de ejecución material por metro cuadrado no exceda de la cantidad que resulte de multiplicar el modulo por el coeficiente 1,1 uno coma uno).

 

LIMITACIONES:

ART.107
Las «Viviendas de Protección Oficial» habrán de dedicarse a residencia habitual y permanente, sin que bajo ningún pretexto puedan destinarse a uso distinto.

A tal electo, se entenderá por residencia habitual y permanente la que constituya el domicilio legal del titular, bien sea propietario, inquilino o usuario y sin que pierda tal carácter por el hecho de que esté su cónyuge, los parientes de uno u otra hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función publica o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.

ART.115

En los contratos traslativos de dominio y de cesión de uso de Viviendas de Protección Oficial se habrá de consignar expresamente:

  • 1. Los datos del documento nacional de identidad de los contratantes y de los familiares que convivan con el adquirente o cesionario, con mención de su domicilio legal.
  • 2. Que la vivienda o viviendas objeto de la transmisión están sujetas a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de «Viviendas de protección Oficial» y, por consiguiente, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva, que los precios de venta o renta no podrán exceder de los limites señalados en este Reglamento y que la vivienda habrá de utilizarse como domicilio habitual y permanente, según dispone el artículo 107 de este Reglamento.
  • 3. Que el adquirente o cesionario se comprometa a mantener la vivienda en buen estado de conservación, policía e higiene, en la forma y medida que le sea imputable tal obligación, de acuerdo con las prescripciones de este Reglamento, y en caso de que la haya de destinar a uso propio, a no utilizar simultáneamente, por cualquier titulo ninguna otra vivienda construida con protección oficial, bien sea como propietario, inquilino o usuario.

ART.116

Las Delegaciones Provinciales del Ministerio de la Vivienda llevarán un registro de «viviendas de Protección Oficial», en el que se tomará razón de todos los contratos traslativos de dominio o de cesión de uso por cualquier título de las mismas.

Los contratos originales o, en su caso, la copia notarial autorizada y dos copias simples de los mismos se presentarán en las citadas Delegaciones en el plazo de diez días, a partir de su otorgamiento. En el supuesto de que se ajusten a los preceptos reglamentarios, se devolverán, visados y sellados, el original y una copia simple a los interesados; la otra copia quedará en poder de la Delegación Provincial.

Si los contratos no reunieran los requisitos exigidos se concederá a los interesados un plazo de diez días para su subsanación, transcurrido el cual sin llevarla a efecto se dará cuenta a la Dirección General del Instituto Nacional de la Vivienda, a los efectos de lo dispuesto en la norma octava, apartado c) del artículo 153 de este reglamento.

ART.147

Los propietarios de "Viviendas de Protección Oficial", antes de terminar el plazo a que se refiere el artículo anterior, podrán pedir la descalificación voluntaria de sus viviendas, que podrá concederse con carácter discrecional y siempre que de ella no se deriven perjuicios para terceros.

 

ART.148

Para obtener la descalificación a petición del Interesado, será preciso el reintegro de la totalidad de los anticipos, préstamos, subvenciones y primas recibidos del Instituto Nacional de la Vivienda o de la Entidad de crédito que hubiese hecho efectivos estos beneficios, incrementado con sus intereses legales y, en su caso, con la diferencia, si existiera, entre el interés estipulado y el legal. El peticionario además habrá de ingresar en el Estado, Provincia o Municipio el importe que proceda de las exenciones y bonificaciones tributarias que hubiera disfrutado, con sus intereses legales. De este ingreso se exceptuará la bonificación de la contribución territorial urbana y sus recargos.

ART.149

La descalificación a petición del interesado se otorgará mediante Orden del Ministro de la Vivienda, previa tramitación por el Instituto Nacional de la Vivienda del correspondiente expediente, en el que se acreditará el cumplimiento de las condiciones y requisitos expresados en los dos artículos anteriores.

 

1.2.-  Real Decreto 2960/1976 de 12 de Noviembre, que aprueba un nuevo Texto refundido de VPO.

.-Duración del régimen: 50 años

.-Tipos de Viviendas

Grupo I, (no se recibían ayudas en la adquisición)

Grupo II o Sociales (el adquirente sí recibía ayudas)

 

1.3.-  Real Decreto 727/1993 de 14 de Mayo, que liberaliza el precio de venta de las anteriores viviendas.

Su finalidad principal es declarar “libre” el precio de venta de las viviendas de promoción privada (no el de las de promoción pública) acogidas a normativa anterior al  Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre., es decir a las que se refiere este apartado del trabajo.

A veces, erróneamente, se piensa que todas esas viviendas han pasado “ope legis” a ser libres, cuando no es así, pues sólo el precio es libre, pero la vivienda como tal sigue siendo de VPO hasta que finaliza su plazo ordinario de duración.

 Esta diferencia tiene su importancia, pues para estas viviendas rigen las restantes limitaciones de las VPO y su régimen de sanciones.

De la misma forma les es de aplicación la normativa específica que las Comunidades Autónomas legislan para las VPO,  siempre que no haya concluido el periodo ordinario de duración de VPO establecido en su calificación definitiva. Esto es lo que ha ocurrido con la Comunidad Canaria.

Dicha norma establece lo siguiente: 

 

“Artículo 1. El precio de venta en segunda y posteriores transmisiones de las viviendas de protección oficial de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, será el que libremente acuerden las partes. A estos efectos, también se considerarán segundas transmisiones, las primeras que se realicen a partir de la vigencia de este Real Decreto, cuando las viviendas se destinaron con anterioridad a arrendamiento o estuvieran ocupadas por quienes las promovieron.

........DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA Lo dispuesto en este Real Decreto será de aplicación general, en defecto de normativa específica de las Comunidades Autónomas.....DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Lo establecido en este Real Decreto no será de aplicación a las viviendas de protección oficial de promoción pública acogidas al Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, y normas dictadas al efecto por las Comunidades Autónomas”

 

 

2) NORMATIVA ESTATAL BASICA (VIGENTE)

 

En Canarias su vigencia ha concluido el 10 de Marzo de 2003 con la entrada en vigor de la ley 2/2003, y sólo se aplica transitoriamente.

 

2.1.-  Real Decreto Ley 31/1978 de 31 de Octubre, sobre política de VPO desarrollado por el  Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre

Duración del régimen: 30 años.

Tipos de Viviendas:

.- De promoción privada. (máximo 90 m2 útiles)

Pueden ser propietarios las personas físicas o jurídicas.

Descalificación: es posible.

.- De promoción pública. (máximo 70 m2 útiles)

Son las promovidas por organismos públicos o sociedades de titularidad pública. El Real Decreto 1631/1980 desarrolla el proceso de selección de los adquirentes.

Van destinadas al sector de población más necesitado, pues sólo pueden acceder las personas físicas, cuyos ingresos (anuales) sean inferiores al 25% del precio de venta. Pueden dedicarse al arrendamiento, o a la venta. .

En este caso el adquirente pagaba un 5% del precio de venta y el resto era precio aplazado, que tenía la condición de préstamo con interés a amortizar en 25 años, con cuotas crecientes. Por eso en la terminología administrativa se dice que el precio está totalmente “amortizado” cuando está pagado.

Como garantía del precio aplazado en el contrato de venta había que pactar condición resolutoria y además hipoteca en favor del organismo público transmitente.  A mi modo de ver una de los dos garantías sobra.

Los adquirentes no pueden vender hasta pasados 5 años desde su adquisición, siempre que hayan pagado las cantidades aplazadas. Además los entes públicos tienen un derecho de tanteo y retracto en caso de segundas ventas. Ambas medidas son antecedentes de las que después han ido imponiendo las leyes para las VPO de promoción privada.

 

Alguno de sus artículos más representativos son los siguientes:

 

“ART. 1 Concepto.- Se entenderá por vivienda de protección oficial la que, destinada a domicilio habitual y permanente, tenga una superficie útil máxima de noventa metros cuadrados, cumpla los requisitos establecidos en el presente Real Decreto y en las disposiciones que lo desarrollen, y sea calificada como tal por el Estado a través del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, o por otros Entes públicos territoriales a los que se atribuya esta competencia.

Superficie útil.- Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada.....

ART.15
Elevación a escritura pública.- Los promotores estarán obligados a elevar a escritura pública, en el plazo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva, los contratos de compraventa celebrados con anterioridad a la concesión de dicha calificación.

Si la compraventa tuviera lugar con posterioridad a la concesión de la calificación definitiva, dicho plazo se contará desde la firma del contrato.

De la elevación a escritura pública, deberá dejarse constancia por el vendedor mediante entrega de copia simple de la misma en la Delegación Provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo en el plazo de quince días.

Excepcionalmente, a instancia del promotor y mediando justa causa, la Delegación Provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo podrá prorrogar el plazo de elevación de escritura pública.

 

ART.47
Descalificación.- Calificada definitivamente una vivienda de protección oficial de promoción pública, en ningún caso podrá ser objeto de descalificación.

Transmisión.- Las viviendas de promoción pública sólo podrán transmitirse, «intervivos», en segunda o sucesivas transmisiones por los propietarios cuando hayan transcurrido cinco años desde la fecha del contrato de compraventa, y siempre que previamente se haya hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas.

Los Entes públicos promotores podrán ejercitar en estos casos los derechos de tanteo y retracto con arreglo a los artículos 1507 y siguientes del Código Civil, a cuyos efectos se hará constar expresamente el ejercicio de dichos derechos en los contratos de compraventa que suscriban con los beneficiarios.

El precio de venta se determinará, en todo caso, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 del presente Real Decreto.

El adquirente, en cualquier caso, sólo podrá acceder a la vivienda cuando sus ingresos familiares anuales sean inferiores al 25% del precio de venta en el momento de la celebración del contrato.

 

  

3) NORMATIVA ESTATAL  DE  LOS  PLANES DE FINANCIACION CUALIFICADA.

 

3. 1.    Real Decreto 2455/1980, de 7 de Noviembre.

Estableció el plan trienal 1981 1983 y las normas financieras y de seguimiento.

Sentó las bases de los planes siguientes: convenios con cajas de ahorro para conceder préstamos a los adquirentes en mejores condiciones que las del mercado, subsidiación por el Estado de esos tipos de interés, y subvenciones o ayudas personales al adquirente.

 

3.2.-  Real Decreto 3280/1983 de 14 de Diciembre sobre financiacion de actuaciones protegibles para el Plan 1984-1987.

         Se tiene en cuenta por primera vez a las Comunidades Autónomas para regular la gestión de los Planes.

Se establece por primera vez la prohibición (para las viviendas de promoción privada) de que las viviendas para las que se haya obtenido subvención no puedan trasmitirse en el plazo de cinco años, desde la obtención de la subvención.

Una Circular de la Junta de Decanos de los Colegios Notariales, de Marzo de 1992 ordenó que no se autorizaran escrituras de venta antes de esos 5 años, sin que se justificara la devolución de las ayudas con carácter previo.

 

3.3.- Real Decreto 2569/1986, 5 Diciembre. Viviendas de Protección Oficial. Medidas Financieras (Boe 22/12/1986) .

De especial importancia para los notarios. Estableció la obligación de hacer constar en las escrituras de venta de VPO la declaración de residencia en el municipio o de comprometerse a aportar certificado municipal en el plazo de 3 meses.

 

El texto es el siguiente.

 ART.3 1. En todos los contratos de compraventa, adjudicación, arrendamiento o cesión de uso de viviendas de protección oficial de promoción privada, a que se refiere el artículo 13 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, se hará constar expresamente, y con carácter de cláusula obligatoria, que el adquirente o cesionario de la vivienda tiene residencia habitual y permanente en la localidad en que esté situada la vivienda, lo que acreditará con la certificación municipal correspondiente anexa al contrato, y que se compromete a dedicar la vivienda a su domicilio habitual y permanente y ocuparla en el plazo de tres meses desde la entrega o cederla a residente habitual en la localidad mediante contrato debidamente visado en dicho plazo.

De no reunir tal condición de residente en la localidad, se expondrán en el contrato los motivos familiares, de trabajo, de retorno o antigua residencia o domicilio de origen, etcétera, que motiven la contratación, y se estipulará expresamente que su titular se compromete a establecer en la vivienda su domicilio habitual y permanente, acreditando su residencia en el plazo de tres meses desde la entrega de la vivienda mediante el correspondiente certificado municipal ante el órgano competente para el visado del contrato, o presentar en dicho plazo contrato de arrendamiento o cesión de uso para su visado, caso de ceder la vivienda a un residente en la localidad.

En todo caso, se hará constar en el contrato que no dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, implicará necesariamente, de conformidad con lo establecido en los artículos 8.º del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, y 56 y 57 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción muy grave cometida, la descalificación de la vivienda con carácter de sanción. Esta descalificación obligará al reintegro de los beneficios económicos percibidos y al ingreso de las exenciones y bonificaciones tributarias disfrutadas, con los incrementos de los intereses legales y, en su caso, con la diferencia entre los intereses del préstamo y el interés legal. Asimismo, se hará constar que el propietario no podrá concertar ventas o arrendamientos a precios superiores a los reglamentariamente aplicables ni minorar las condiciones de los servicios prestados, durante el plazo de cinco años desde la descalificación.

2. El incumplimiento de lo dispuesto en el apartado anterior implicará la denegación del visado de los correspondientes contratos. Asimismo los Notarios no autorizarán documento público alguno en el que no se consignen las circunstancias y compromisos expresados en dicho apartado. “

  

3.4.- Real Decreto 1494/1987 de 4 de Diciembre, modificado por el Real Decreto 224 de 3 de Marzo de 1989.

Se aplica a los años 1988-1991.

Se diferencia por primera vez entre viviendas de régimen general y de régimen especial, aunque limitada esta última a las promovidas por Promotores Públicos.

Se establece también por primera vez una limitación para las viviendas de régimen especial consistente en un derecho de tanteo y retracto durante 10 años desde la primera venta.

         Se obligó a que las Comunidades Autónomas otorgaran ayudas individualizadas de un 15% al adquirente. Sin embargo  este punto fue recurrido ante el Tribunal Constitucional por algunas Comunidades y ganado por éstas (sentencia 152/1988 de 20 de Julio).

 

3.5.- Real Decreto 1932/1991, 20 Diciembre. Actuaciones Protegidas en Materia de Vivienda. Financiación (Boe 14/01/1992)

Aplicable a los años 1992-1995.

Se diferencia entre:

.- VPO de régimen general (para adquirentes cuyos ingresos no sean superiores a 5 veces el salario mínimo interprofesional).

.- VPO de régimen especial. (para adquirentes cuyos ingresos no sean superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional)

Se estableció  un derecho de adquisición preferente (Tanteo y Retracto) a favor de  la Comunidad Autónoma en el plazo de 10 años para el caso de segundas ventas.

Se pactó un Convenio marco con cada una de las Comunidades Autónomas, donde se señalaba lo que el Estado y la Comunidad se comprometían a aportar para la financiación de las VPO.

.- La novedad de esta norma son las llamadas Viviendas Libres a Precio Tasado, que eran viviendas libres (no de VPO), aunque sus adquirentes recibían financiación cualificada siempre que no excedieran de 120 m2.

La misma ayuda se daba a las adquisiciones de VPO en 2ª transmisión.

Se estableció una limitación, de forma que las viviendas que recibían financiación, cualquiera que fuera su clase, no se podían vender en 5 años, y la limitación tenía que constar en escritura pública

 

Art. 21 .......3. Derechos de tanteo y retracto.

El promotor deberá pactar expresamente los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas, que deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad en favor de la Comunidad Autónoma o ente público a quien aquélla ceda dichos derechos, de la siguiente forma:

a) Derecho de tanteo, con una vigencia de diez años. Este derecho se podrá ejercitar en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente a aquel en que se notifique en forma fehaciente por el vendedor al titular del derecho del tanteo al que se refiere el párrafo anterior, la decisión del vender o dar en pago la vivienda, el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del que pretende adquirir la vivienda.

b) Derecho de retracto en igual plazo de diez años, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1507 y siguientes del Código Civil, cuando no se hubiere hecho la notificación del tanteo prevista en el apartado anterior, se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultare inferior el precio efectivo de la transmisión o menos onerosas las restantes condiciones de ésta.

En todo caso, el retrayente se subrogará en las acciones judiciales o administrativas que puedan corresponder al comprador para el reintegro de las cantidades percibidas en exceso sobre los precios máximos de venta fijados en la legislación vigente.

Lo dispuesto en este número se entiende sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto legales establecidos en la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, o de los regulados por Ley de la Comunidad Autónoma.

 Art. 27.- Limitaciones a la facultad de disposición.- 1. Las viviendas a precio tasado financiadas al amparo de este Real Decreto no podrán ser objeto de transmisión intervivos por ningún título durante el plazo de cinco años desde la formalización del préstamo cualificado, sin cancelar el préstamo y recabar autorización de venta de la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, previo reintegro de los subsidios y subvenciones recibidos, con los intereses legales desde el momento de su percepción.

2. Una vez transcurridos cinco años desde la formalización del préstamo cualificado, la transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el número anterior supondrá la interrupción de la subsidiación, y podrá determinar la resolución del préstamo cualificado.

3. Las limitaciones a que se refiere el punto 1 de este artículo se harán constar expresamente en la escritura de compraventa y en la póliza de préstamo.

 

3.6.- Real Decreto 2190/1995 de 28 de Diciembre.

Idem que el anterior de 1991.

Aplicable a los años 1996-1999

Continúa existiendo el derecho de tanteo y retracto durante 10 años a favor de la comunidad autónoma  para las viviendas de régimen especial.

Se abordó la financiación de construcción de viviendas de tipología especial, autoconstrucción y en áreas rurales.

 

3.7.-  Real Decreto 1186/1998 de 12 de Junio.

Deroga el anterior, antes de que haya trascurrido el plazo ordinario de su finalización. Establece un nuevo Plan cuatrienal 1998-2001.

Aplicable  a los años 1998 (desde 13 de Junio) a 2001.

.- Desaparece el derecho de tanteo y retracto regulado en los dos planes anteriores para las VPO de régimen especial.

.- Aparece una figura intermedia entre las viviendas libres y las Vpo: son las llamadas Viviendas declaradas Protegidas (VDP). Las Comunidades Autónomas tenían competencia para establecer los requisitos de las VDP, aunque nunca podían superar los 90 m2 útiles. 

.- Se posibilita la financiación de la adquisición en segunda transmisión de viviendas libres (siempre que no excedan de 120 m2 útiles) (aunque ya no se llaman viviendas a precio tasado) o de VPO.

.- Se presta especial atención a la rehabilitación de viviendas y edificios.

.- Existe una prohibición de disponer durante 5 años para todas  las VPO (no se diferencia entre régimen general o especial) que hayan obtenido préstamo cualificado, desde la formalización del préstamo. Ha de interpretarse que para los adquirentes directos del promotor se cuenta desde la adquisición, momento en que se subrogan en el préstamo.

.- Para fijar el precio de la vivienda se abandona el sistema de módulos, y se opta por el precio básico nacional con un margen de fluctuación regulable por cada Comunidad.

.- El artículo 12.2 y 12.3  debe de ser trascrito en las escrituras.

 

Art. 12. Destino y ocupación de las viviendas. Prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.-

.- 1. Las viviendas promovidas o rehabilitadas para uso

propio y las adquiridas o alquiladas se destinarán a residencia habitual 

permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable.

2. Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de cinco años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer mediante autorización de la Administración competente, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción. Una vez transcurridos cinco años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para su uso propio, la transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la entidad concedente podrá determinar la resolución del préstamo cualificado.

3. En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas, el  precio máximo total de venta no podrá superar el establecido en el artículo 16 de este Real Decreto para las viviendas calificadas o declaradas protegidas en el mismo año en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o circunscripción territorial.

Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.

4. Las limitaciones a que se refieren los apartados 2 y 3 de este artículo se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición de disponer por medio de nota marginal.

  

3.8.- Real Decreto 115/2001 de 9 de Febrero.

Aplicable durante el año 2001 (desde 11 de Febrero).

Supone un cambio de política sin haber concluido el plan vigente, cuya finalidad es estimular el acceso a las VPO, dado el acusado descenso de los tipos de interés, que hacía disminuir el atractivo de los préstamos oficiales.

Se establecen ahora ayudas directas a la entrada para el comprador, no sólo préstamos cualificados y subsidiación de intereses, que habían dejado de ser competitivos con los del mercado libre.

A cambio se modifica el artículo 12 del Decreto de 1998 estableciéndose más limitaciones:

.- La prohibición de disponer se amplía a 10 años .

.- Las viviendas no pueden ser objeto de descalificación en el plazo de 15 años, desde la calificación definitiva.

Estas limitaciones tienen que hacerse constar en escritura. Después de la modificación el artículo 12 del Decreto queda así:

 

Artículo 12.

Destino y ocupación de las viviendas. Prohibición y limitaciones a la facultad de disponer y a la descalificación.

.- 1. Las viviendas promovidas o rehabilitadas para uso

propio y las adquiridas o alquiladas se destinarán a residencia habitual 

permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable.

2.Los adquirentes, adjudicatarios y  promotores individuales para uso propio no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, mediante autorización de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción. Una vez transcurridos diez años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio, la transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el número anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la pérdida de la condición de cualificado del préstamo, pudiendo la entidad concedente determinar su resolución.

3. En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas, el precio máximo total de venta no podrá superar el establecido en el artículo 16 de este Real Decreto para las viviendas calificadas o declaradas protegidas en el mismo año en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o circunscripción territorial.

Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.

4.Las viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se acojan a las medidas de financiación establecidas por este Real Decreto no podrán ser objeto de descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta transcurridos quince años contados desde la calificación definitiva de las mismas.

5.La prohibición de disponer y las limitaciones a que se refieren los apartados 2 a 4 de este artículo se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición de disponer por medio de nota marginal.

 

3.9.- Real Decreto 1/2002 de 11 de Enero.

Establece el plan de viviendas  2002-2005

Similar al anterior de 2001:

.- La prohibición de disponer se mantiene en 10 años .

.- Las viviendas no pueden ser objeto de descalificación en el plazo de 15 años, desde la calificación definitiva.

.- Se financia también las llamadas Viviendas declaradas Protegidas (VDP) por las Comunidades Autónomas intermedias entre las viviendas individuales y las residencias colectivas.

.- Se estimula la promoción de viviendas en régimen de alquiler, así como la urbanización de terrenos para la construcción de VPO.

Estas limitaciones tienen que hacerse constar en escritura

 

Artículo 10.

Destino y ocupación de las viviendas. Prohibición y limitaciones a la facultad de disponer y a la descalificación.

1.Las viviendas promovidas o rehabilitadas para uso propio y las adquiridas, sea para uso propio o para su cesión en régimen de arrendamiento, se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable.

2.Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo. Quedan exceptuadas las familias numerosas, en el supuesto al que se refiere el apartado 2 del artículo 9 de este Real Decreto y podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, mediante autorización de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta

y Melilla. En cualquier caso, se requerirá la previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.

Una vez transcurridos diez años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio, la transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, supondrá la pérdida de la condición de cualificado del préstamo, pudiendo la entidad concedente determinar su resolución.

3.En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública, el precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil, no podrá superar el establecido, asimismo por metro cuadrado de superficie útil, en aplicación del artículo 14 de este Real Decreto, para las viviendas calificadas o declaradas protegidas en la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o circunscripción territorial.

Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.

En cuanto al supuesto de segunda transmisión al que se refiere el artículo 20.2, el precio máximo de venta será el establecido en dicho artículo.

4.Las viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se acojan a las medidas de financiación establecidas por este Real Decreto no podrán ser objeto de descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta transcurridos quince años contados desde la calificación o declaración definitiva de las mismas.

5.La prohibición de disponer y las limitaciones a que se refieren los apartados 2 a 4 de este artículo se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición y limitaciones a la facultad de disponer por medio de nota marginal.

 

 

4) NORMATIVA AUTONOMICA CANARIA APLICABLE POR  LOS DIFERENTES PLANES DE FINANCIACION CUALIFICADA.

 

Hay que diferenciar tres grupos de normas:

 

4.1) NORMAS DE GESTION y DESARROLLO DE PLANES ESTATALES.

El Estado regulaba, dentro de sus competencias de planificación de la actividad económica, los planes general de financiación de VPO, y luego pactaba con las comunidades autónomas la gestión de dichas ayudas. Las Comunidades Autónomas regulaban, a su vez, unas ayudas complementarias, y los requisitos para acceder a las ayudas, así como determinadas limitaciones.

Cada uno de los Planes Estatales ha ido seguido de un Decreto que regulaba las condiciones de acceso a la financiación cualificada.

Además normalmente ha habido un segundo Decreto que regulaba las ayudas autonómicas a la adquisición de VPO régimen Especial.

 

4.1.1.-  .- Decreto 20/1994 de 11 de Febrero.

Se regula la financiación canaria de las viviendas calificadas provisionalmente con anterioridad a 1/12/1993, de régimen especial, complementaria a la estatal.

Limitaciones: El artículo 2.4 establece que:

“Las viviendas por las que se haya recibido subvención personal no podrán ser objeto de cesión intervivos por ningún título durante el plazo de cinco años a partir de la concesión de dicha subvención, salvo en el caso de que previamente se reintegre la totalidad del importe recibido en concepto de subvención, incrementado con el interés legal. Esta condición deberá hacerse constar en la escritura pública de adquisición de la vivienda. “

 

4.1.2.-  Decreto 100/1994 de 10 de Junio.

     Se regula la financiación canaria de las viviendas calificadas provisionalmente con posterioridad a 1/12/1993, de régimen especial, complementaria a la estatal.

Por lo demás se establece la misma prohibición anterior durante 5 años.

     Si el vendedor (promotor) hubiera percibido como anticipos la subvención, deberá descontarlos del precio de venta y hacerlo constar en la escritura.

 

4.1.3.-  Decreto 242/1998 de 18 de Diciembre .

Establece los requisitos generales para obtener la financiación cualificada estatal correspondiente al Plan 1998-2001.

No hay limitaciones especiales, quizá porque ya la legislación estatal las establecía.

 

4.1.4.-  Decreto 247/1998 de 18 de Diciembre.

Regula los requisitos para obtener las ayudas canarias para adquirir viviendas de VPO régimen especial, correspondientes al Plan 1998-2001, complementarias de las estatales.

Limitaciones:

Artículo 6.- Limitaciones a la facultad de disposición.

1. Los adquirentes y promotores para uso propio no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas por las que hubieran obtenido las subvenciones previstas en el presente Decreto, durante el plazo de cinco años contados a partir de la concesión y abono efectivo de dicha subvención. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, mediante autorización de la Administración competente, previo reintegro de la totalidad de la subvención recibida a la Administración, con los intereses legales desde el momento de su percepción.

2. Esta limitación deberá hacerse constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción para uso propio, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición de disponer por medio de nota marginal.

 

4.1.5.- Decreto 70/2002 de 20 de Mayo.

Establece los requisitos generales para obtener la financiación cualificada estatal correspondiente al Plan 2002-2005.

Por primera vez la Comunidad Canaria hace uso de su derecho de regular la duración del régimen, en su artículo 2.2, que establece:

La duración del régimen legal de protección de las viviendas de nueva construcción será de quince años desde la calificación o declaración definitiva de las mismas, o la del período de amortización del préstamo en el caso de que sea superior al referido plazo.

 

4.1.6.- Decreto 76/2002 de 3 de Junio

Regula el acceso a las ayudas canarias, complementarias a las estatales, para la adquisición de viviendas de VPO, de régimen Especial y de régimen General Tipo I.

No establece especiales limitaciones, quizá por considerar que ya hay suficientes limitaciones en la legislación estatal de 2002.

 

4.1.7.- Decreto 19/2003, de 10 de febrero por el que se regula la concesión de subvenciones destinadas a facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda.

Establece la obligación de no enajenar las viviendas para las que se hubiera obtenido subvención, en el plazo de 5 años.

 

4.2) VIVIENDAS AUTOCONSTRUIDAS.

Es una categoría específica de la Comunidad Canaria, aplicable a los que construyen por sí mismo su propia vivienda.

La Ley 11/89 de 13 de Julio de la Comunidad Canarias introdujo esta categoría, en su artículo 21, que las equipara a las VPO.

4.2.1.- Decreto 216/1989 de 31 de Julio, modificado por el Decreto 114/1990 de 7 de Junio.

Diferencia entre ayudas para la compra del suelo, y para la construcción de la vivienda.

El terreno no puede tener más de 250 m2,  la vivienda no más de 90 m útiles (salvo familias numerosas), y el promotor no superar 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Limitaciones:

El adquirente del suelo no puede vender en el plazo de 10 años, en el caso de que haya obtenido o vaya a solicitar ayudas para su adquisición.

El titular de la vivienda no puede venderla en el plazo de 15 años desde la terminación de la obra, y tiene que destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente.

En las escrituras de compra del solar y declaración de obra nueva hay que reflejar, respectivamente, esas  limitaciones.

Se equiparan a las VPO de régimen general.

 

4.2.2.- Decreto 146/1992 de 11 de Septiembre.

Ídem que el anterior 4.2.2.-

 

4.2.3.- Decreto 211/1994 de 17 de Octubre y Orden de 20 de Febrero de 1995  y Orden de 20 de Febrero de 1995.

 Sólo la adquisición de  terrenos de menos de 180 m2 da derecho a subvención por la adquisición del terreno.

 Las viviendas autoconstruidas se equiparan  a las VPO de régimen general o de régimen especial, según el nivel de ingresos del autopromotor.

 Limitaciones: Igual que la normativa anterior, pero los 15 años durante los cuales se prohíbe disponer se cuentan desde la calificación definitiva, y no desde la terminación.

 

4.2.4.- Decreto 249/1998 de 18 de Diciembre, modificado por el Decreto 115/1999 .

Ídem que la anterior.

 

4.2.5.- Decreto 75/2002 de 3 de Junio.

      Desaparece la ayuda para la adquisición de suelo, aunque se incrementa la ayuda para las construcción. Las subvenciones son de 3000 euros, 9000 euros, o 15.000 euros, dependiendo del nivel de ingresos.

Se equiparan las autoconstruidas a las VPO de régimen general, tipo I.

La vivienda no puede tener más de 3 plantas sobre rasante.

Los garajes pueden tener hasta 30 m2 útiles, y los trasteros o anejos no más de 8 m2.

        El beneficiario no puede tener ingresos superiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, ni inferiores a 0,5 veces.

Limitaciones: no puede enajenarse en el plazo de 10 años desde la calificación definitiva, y debe de destinarse a domicilio habitual y permanente.

En la escritura de declaración de obra nueva se hará constar dichas limitaciones, y además que queda obligado al cumplimiento de las normas del presente Decreto y concordantes y de general aplicación.

Sin embargo el régimen de protección dura 15 años. Por ello tienen un límite en el precio de venta en segundas trasmisiones, durante ese plazo.

 

4.3).- PLANES de FINANCIACION ESPECIFICOS CANARIOS.

La Comunidad Canaria ha regulado, en ocasiones, Planes de Financiación propios, desligados de los Planes Estatales, e incluso incompatibles.

 

4.3.1.- Decreto 103/1998 de 26 de Julio.

Establece un plan de financiación específico, e incompatible con los Planes  de Financiación Estatal, llamado Programa Canario de Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial.

Está destinado exclusivamente a Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial.

Las viviendas que hayan obtenido subvención personal  por este plan no pueden enajenarse en el plazo de 5 años inter vivos. Esta condición hay que hacerla constar en la escritura de compraventa.

Si hubiera habido anticipos de las subvenciones al promotor, éste deberá descontarlos del precio de venta, y así se hará constar en la escritura.

 

4.3.2. Decreto 69/2002 de 20 de Mayo.

Regula el Programa Canario de Viviendas de Protección Oficial Régimen Especial 2002-2005.

Se diferencia del anterior en que promueve las VPO de régimen especial para determinados municipios turísticos.

Tienen un plazo de duración de 15 años, y no pueden ser en ningún caso objeto de descalificación.

Los 5 primeros años deberán destinarse necesariamente al arrendamiento a trabajadores; luego pueden venderse.

 

4.- VENTA DE VIVIENDAS PROPIEDAD DE LA COMUNIDAD CANARIA (VPO DE PROMOCIÓN PUBLICA.

 

4.4.1 Decreto 34/1995 de 24 de Febrero, para viviendas iniciadas antes de 1979, modificado por DECRETO 41/2003, de 7 de abril.

Surge este decreto con la finalidad de trasmitir  la propiedad de las viviendas a sus inquilinos o adjudicatarios.

Se regulan por ello las subvenciones de viviendas de titularidad de la Comunidad Autónoma, iniciadas antes de 1979, en favor de los inquilinos o adjudicatarios que no hayan amortizado la totalidad del precio. La diferencia, después de la subvención, es el precio en el momento de inicio de las obras.

         De dicho precio se deducen las cantidades entregadas como alquiler.

         El precio debe pagarse, al contado, o a plazos en 10,15,ó 25 años al 5,5% de interés de lo aplazado. Las cantidades aplazadas se garantizan con Hipoteca. Además se prohíbe la transmisión inter vivos mientras no se haya pagado todo el precio, lo cual se garantiza con condición resolutoria.

         En la escritura debe de consignarse el importe de la subvención dada. 

 

4.4.2. Decreto 12/96 de 26 de Enero, para viviendas iniciadas antes de 1979, modificado por DECRETO 41/2003, de 7 de abril.

         Establece unas subvenciones, requisitos y garantías de adjudicación, similar al anterior.

        

4.4.3. DECRETO 114/1999, de 25 de mayo, Regula las subvenciones para los inquilinos de viviendas acogidas a los Planes Canarios de Vivienda I y II (1988-1991 y 1992-1995, respectivamente), en régimen de alquiler.

         La subvención es el 50% del precio de venta.

        La forma de pago, y garantías (hipoteca, prohibición de disponer y condición resolutoria) que han de constar en la escritura de venta   son iguales a las establecidas en los puntos anteriores 4.4.1.y 4.4.2.

 

 

5.- NORMATIVA AUTONOMICA CANARIA VIGENTE: COMENTARIOS A LA LEY 2/2003 DE 30 DE ENERO de VIVIENDA en CANARIAS.

 

 

5.1.- INTRODUCCIÓN.-

 

La Ley 2/2003 DE 30 DE ENERO de VIVIENDA de CANARIAS ha venido a cambiar recientemente la normativa aplicable a las VPO en Canarias y será objeto de una atención especial.

Dicha ley fue publicada en el Boletín Oficial de Canarias (BOC) el día 10 de Febrero de 2003 y entró en vigor el día 10 de Marzo de 2003. Marca un antes y un después en la regulación de las VPO, pues la Comunidad Autónoma Canaria regula de una forma integral las VPO en Canarias, introduciendo numerosos cambios, que luego analizaremos. Fue publicada también en el BOE el día 6 de Marzo de 2003.

La Comunidad Autónoma Canaria, haciendo uso  de sus competencias exclusivas en materia de viviendas,   regula por primera vez la normativa básica o sustantiva de las viviendas de protección oficial (VPO).

Hasta ahora, la Comunidad Canaria había regulado exclusivamente la financiación cualificada de las VPO en planes (normalmente cuatrianuales), introduciendo algún tipo de limitaciones para los adquirentes, pero la normativa básica seguía siendo la estatal. Recordemos que también existía la Ley de Vivienda para Canarias 11/1989 de 13 de Julio, que ahora se deroga, en la que se regulaba las viviendas libres, pero no las VPO.

La nueva ley sustituye ahora a la normativa estatal de VPO, la cual se aplicará sólo transitoriamente mientras el gobierno no desarrolle reglamentariamente esta norma. (D.TRANS. 3ª) , y de la que únicamente perdurará el plazo de duración del régimen para cada tipo de viviendas, según su calificación, que en todo lo demás deberán de someterse a la nueva ley.

 

5.2.- TIPOS DE VIVIENDAS PROTEGIDAS.

Aunque la nueva ley regula también la vivienda libre nos centraremos en la regulación de la VPO en esta ley, (que ahora se llamará Vivienda Protegida)

La ley diferencia varios tipos de viviendas protegidas:

a)      Las de Promoción pública. (construidas por el Instituto Canario de la Vivienda o ayuntamiento u organismos públicos.). Su adquisición está sujeta a un procedimiento administrativo reglado.

b)    Las de Promoción privada (construidas por personas o entidades particulares).

c)       Autoconstruidas (por el propio usuario o propietario final).

d)     Otros alojamientos intermedios entre vivienda individual y colectiva

e)      Garajes, locales y edificaciones complementarias.

Dejaremos de lado las viviendas destinadas al arrendamiento, para centrarnos en las destinadas a la venta.

También obviaremos las ayudas a la adquisición de viviendas libres, en terminología legal “actuación protegible”, pues la vivienda sigue siendo libre, aunque se establezcan limitaciones para asegurar el destino de las ayudas recibidas. Hasta ahora se conocían como “viviendas a precio tasado”.

 

5.3.- NOVEDADES:

 

a) de la Vivienda.- Pueden tener entre 40 y 125 m2 útiles (hasta ahora 90 m2 en las de promoción privada, y 70 m2 en las de promoción pública).

 

b) del Adquirente.- La ley señala los siguientes  requisitos mínimos que han de que tener los adquirentes  (art. 37) de la vivienda, con independencia de si existe financiación cualificada o no, y tanto para la primera venta, como para las siguientes:

1.- Que se destine a residencia habitual y permanente del titular.

2.- Que no supere los máximos de capacidad económica reglamentarios.

3.- Que sea residente en la Comunidad Canaria.

4.- Que no sea titular de otra vivienda protegida, ni libre, salvo por desplazamiento entre islas.

 

c) De la Financiación.-  La novedad es que se establecen subsidios para préstamos no cualificados o libres. Es decir el adquirente puede contratar un préstamo libre y luego pedir ayuda económica. Hasta ahora sólo se subsidiaban los prestatarios de préstamos cualificados (“oficiales”), acogidos al convenio entre Gobierno y bancos o cajas.

 

d) Duración.- (art. 39) El régimen de protección dura lo mismo que el periodo de amortización del préstamo para la  primera adquisición (normalmente 20 ó 25 años). En ningún caso puede durar más de 30 años.

Las viviendas protegidas públicas tienen un plazo mínimo de 10 años, que se cuentan desde la primera enajenación. Mientras no se enajenen por primera vez siguen siendo protegidas.

 

5.4.- LIMITACIONES.-

 

5.4.1.Prohibición de Disponer:

.- Se establece una prohibición de disponer durante 10 años desde la calificación definitiva, aunque se permite el levantamiento de la prohibición de disponer por resolución administrativa, cuando haya causa justificada.

 

Artículo 39.- Limitaciones a la capacidad de disponer.

 1.La disposición de las viviendas protegidas, tanto la transmisión intervivos, como la cesión de uso a terceros, queda sujeta a las prohibiciones y limitaciones establecidas en esta Ley, en las normas que la desarrollen y, en su defecto, en la legislación estatal sobre viviendas de protección oficial. Estas limitaciones deberán hacerse constar en la escritura de compraventa y, en su caso, en la póliza del préstamo, así como en la inscripción registral en los términos de la legislación estatal. ....

3.Con carácter general, las viviendas protegidas no podrán ser objeto de transmisión intervivos, ni de cesión de uso por cualquier título durante el plazo de diez años a partir de la calificación definitiva, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 54 salvo que, previa autorización y justa causa, se reintegre la totalidad de los beneficios recibidos con sus intereses legales

 

5.4.2. Derecho de Tanteo y Retracto:

Se regula un derecho para las segundas ventas de viviendas protegidas, cuando el conjunto de las ayudas haya do superior al 15% del precio de compra. Como veremos es aplicable tanto a las viviendas anteriores a la ley, como a las posteriores.

Opera en las dos fases clásicas,  como derecho de tanteo, antes de la venta, o como derecho de retracto, después de la venta.

En todo caso el comprador tiene que notificar a la administración competente la compra mediante una instancia a la que se acompañe copia simple de la escritura de venta, y guardar justificante de la comunicación para que caduque el derecho de retracto.

 

“Artículo 65.- Derechos de tanteo y retracto.

1.Estarán sujetos a los derechos de tanteo y retracto en favor del Instituto Canario de la Vivienda, o en su caso, de la entidad pública promotora, las segundas o posteriores transmisiones onerosas de las viviendas protegidas y sus anejos, cuando el conjunto de las ayudas otorgadas por las administraciones públicas haya sido igual o superior al 15% del precio de la vivienda al tiempo de su adquisición.

2. A estos efectos los propietarios de viviendas protegidas comunicarán al Instituto Canario de la Vivienda, o en su caso, a la entidad pública promotora, la decisión de enajenarlas, e indicarán el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión, así como los datos e ingresos económicos anuales del interesado en la adquisición y del resto de los miembros integrantes de su unidad familiar. El derecho de tanteo habrá de ejercitarse en el plazo de treinta días naturales a partir del siguiente al día en que se haya producido la notificación; si transcurrido ese plazo no se hubiera ejercitado el tanteo, caduca el derecho y podrá llevarse a efecto, libremente, la transmisión comunicada en sus mismos términos.

3. El adquirente deberá notificar al Instituto Canario de la Vivienda o, en su caso, a la entidad pública promotora, en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la transmisión de la vivienda, las condiciones en las que se ha producido la venta, los ingresos económicos anuales de la unidad familiar en la que se integra, así como una copia de la escritura o documento donde la venta se haya formalizado.

4. En el caso de que el transmitente no hubiera notificado la transmisión, de que la notificación fuera incompleta o defectuosa, o de que la transmisión se haya producido antes de caducar el derecho de tanteo, el Instituto Canario de la Vivienda, o, en su caso, la entidad pública promotora, podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de treinta días naturales a contar desde la notificación de la transmisión por el adquirente, o de que hubiere llegado a su conocimiento, fehacientemente, por cualquier otro medio.

5. Las limitaciones y cargas a las que se refiere el presente artículo deberán consignarse expresamente en la correspondiente inscripción registral en los términos previstos en la legislación hipotecaria. “

 

         A pesar de las buenas intenciones, me temo que la norma caerá en el vacío, pues la experiencia de los Reales Decretos de 1991 y 1995, en que se establecieron derechos similares para las viviendas de régimen especial, indica que la Administración nunca ejercita ese derecho, por falta de presupuesto para ello. El efecto será más bien disuasorio.

 

5.4.3.- Derecho de adquisición preferente por la Administración ante el promotor en primeras ventas.

 

El promotor de vivienda de promoción privada tiene que ofrecer en venta las viviendas que está construyendo a la Administración en el momento de solicitar la calificación provisional, que  a su vez tiene un mes para ejercitarlo o no desde dicha calificación. Hasta que no pase ese plazo no puede venderlas el promotor en la forma habitual.

El artículo 64 regula este derecho.

Artículo 64.- Derecho de adquisición preferente.

Los promotores de viviendas protegidas de promoción privada presentarán una oferta económica con relación a las mismas en el momento de solicitar la calificación provisional, a fin de que el Instituto Canario de la Vivienda, en el plazo de un mes desde la concesión de la calificación provisional, pueda ejercer el derecho de adquisición preferente. Transcurrido ese plazo sin ejercicio efectivo de ese derecho, el promotor puede iniciar libremente la venta.

Hay que entender que la oferta del promotor deberá ajustarse al precio máximo de venta.

Los promotores deberán de justificar la presentación de esta oferta al notario antes de iniciar las ventas, manifestando además que ha transcurrido el plazo de 1 mes sin que la Administración haya hecho uso de ese derecho de adquisición preferente.

 

5.4.4.- Precio Máximo de Venta.

Hay un precio máximo de venta que hay que respetar. Dura esta limitación lo mismo que el régimen de protección.

 

5.5.-  DERECHO TRANSITORIO.

 

La disposición transitoria segunda  establece

" SEGUNDA.-Viviendas calificadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

Las viviendas calificadas definitivamente con arreglo a cualquier régimen de protección pública con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley se someterán a lo dispuesto en la misma y en las normas que la desarrollen. Se exceptúa de este mandato, el plazo de duración del régimen legal de protección, que será el establecido en las respectivas calificaciones, e, igualmente, en las viviendas de protección oficial de promoción pública, la posibilidad de adquirir su propiedad, bien por compra, bien por acceso diferido a la propiedad, cuando estuviera reconocido en la promoción correspondiente."

 

Es decir, la nueva norma se va a convertir en la legislación básica para la vivienda protegida en Canarias, incluso para las viviendas existentes a la entrada en vigor de la ley.

 

Por su parte la disposición adicional tercera señala que:

Tercera.- Del ámbito de aplicación de los derechos y potestades que se reconocen a la Administración en materia de vivienda.

 1.Los derechos de adquisición preferente, tanteo y retracto, la potestad de desahucio administrativo y la potestad sancionadora, reguladas en la presente Ley, son de aplicación a cuantas viviendas estén sujetas a un régimen de protección pública, sean viviendas protegidas o viviendas sujetas a la legislación de viviendas de protección oficial, cualquiera que haya sido el momento de su calificación, siempre que concurran los presupuestos que esta Ley exige en cada caso para su ejercicio.

 

5.6.- PROBLEMAS QUE PLANTEA LA NUEVA LEY:

 

5.6.1.- ALGUNAS CUESTIONES PREVIAS DE CONSTITUCIONALIDAD.

 

5.6.1.1.- Competencia autonómica para la regulación de prohibiciones de disponer o de derechos de adquisición preferente en materia de VPO.

Las Comunidades Autónomas tienen competencia exclusiva en materia de vivienda y urbanismo (artículo 148.1.3. de la Constitución), pero el Estado la tiene en materias de derecho civil (artículo 149.1.8 de la Constitución).

Puede plantearse la duda de hasta qué punto estas prohibiciones y derechos de adquisición preferente (que son derechos reales)  caen dentro del derecho civil, de las relaciones jurídico privadas, y por tanto no son competencia de las Comunidades Autónomas (a salvo el derecho foral), y sí del Estado.

El criterio del Tribunal Constitucional, en casos similares, Sentencia 170/1989, Sentencia 207/99 para los derechos de adquisición preferentes en favor de las Comunidades Autónomas, ha sido favorable a la competencia autonómica el entender que es constitucionalmente admisible que las Comunidades regulen estos derechos de adquisición preferente en su favor, ya que con ello se cumplen una finalidad pública, constitucionalmente legítima, en materias de p. ej, medio ambiente, urbanismo y vivienda, etc ..... .

Cuestión diferente sería si la regulación de esos derechos fuera en favor de particulares, pues aquí sí habría probablemente invasión de competencias estatales, como en el caso del derecho de adquisición preferente establecido por la Ley del Turismo de Canarias de 1995 (hoy derogado) en favor de las sociedades explotadoras, respecto de las ventas de apartamentos particulares en un edificio o complejo sujeto a explotación turística.

En definitiva, los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) establecidos por la nueva ley canaria parecen claramente acordes con la constitución, según los criterios expuesto, y otro tanto cabe decir, por analogía, de las prohibiciones de disponer.

 

5.6.1.2. Aplicación de la nueva ley a las VPO sujetas a otras leyes anteriores, y principio de  irretroactividad de las normas .

La nueva ley establece un principio general de aplicación a todas las viviendas, cualquiera que se la fecha de su calificación, excepto en lo relativo a la duración de su régimen y posibilidad de adquisición en la de promoción pública (ver disposición transitoria 2ª, y disposición adicional 3ª).

Hay que tener en cuenta que la nueva ley endurece notablemente los requisitos de acceso a las VPO, y aplicando literalmente la ley un adquirente de una vivienda de régimen general, calificada definitivamente en 1997, que únicamente se veía sometido a un régimen de prohibición de disposición de 5 años (si había recibido ayudas) y que, por tanto, desde 2002 era libre para transmitir, ahora se encontraría con que no puede disponer de ella hasta el año 2007, salvo autorización.

Es sabido por otro lado la existencia de un principio general  consagrado en el art. 9.3 CE, de irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales. En desarrollo de este principio, el art. 62.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, reitera que serán nulas de pleno derecho las disposiciones administrativas que vulneren la Constitución, las leyes u otras disposiciones administrativas de rango superior, las que regulan materias reservadas a la Ley, y las que establezcan la retroactividad de disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales.

El Tribunal Constitucional, en sentencia 6/1986,  ha resuelto una cuestión  de inconstitucionalidad planteada sobre el Real Decreto-Ley 11/1979, de 20 de julio, sobre Medidas Urgentes de Financiación  de las  Haciendas Locales, cuya Disposición Transitoria Segunda b) contempla la transformación con efectos para el ejercicio de 1980 de las reducciones temporales de un 90 % aplicable con anterioridad a la vivienda de protección oficial, en bonificación del 50%. La cuestión de inconstitucionalidad surgió  por entender que el citado precepto transitorio viola las superiores normas de la Constitución entre otros aspectos en el relacionado con el art. 9, porque la norma cuestionada destruye “a posteriori” y con efecto retroactivo derechos previa y legítimamente adquiridos.   

 El Tribunal Constitucional sienta como principio el de que las normas que establecen exenciones o reducciones tributarias crean ciertamente situaciones jurídicas individualizadas a favor de los beneficiados. Ahora bien, a la hora de establecer cuál sea la naturaleza del poder jurídico que se atribuye a los sujetos, a los que la norma previene que le sea aplicada la exención o bonificación, el TC se decanta por entender que el llamado derecho a la exención o bonificación tributarias es simplemente un elemento de la relación jurídica obligacional, que liga a la Administración y al contribuyente…. No puede hablarse en puridad de un auténtico derecho a la bonificación tributaria o al mantenimiento del régimen jurídico-tributario de bonificación, que pueda entenderse incorporado al patrimonio de los titulares del dominio (en nuestro caso, a la propiedad de viviendas de protección oficial).

Esta sentencia del Tribunal Constitucional da origen a sucesivos pronunciamientos del Tribunal Supremo que consolidan una jurisprudencia firme en esa misma dirección. De este modo, resulta que no son “derechos adquiridos” las meras condiciones reglamentarias o las situaciones de ventaja que pudieran derivarse potencialmente del derecho objetivo, ya que tales “derechos”, por definición, sólo pueden ser derechos subjetivos o situaciones jurídicas individualizadas de poder concreto cuando hayan ingresado en el patrimonio de la persona que las detenta, y no sólo a consecuencia de una norma objetiva, sino a través de un acto jurídico singular que los confiere , no entrañando meras posibilidades o expectativas y siempre nacidas o constituidas durante la vigencia de una norma derogada.

         La doctrina anterior es de aplicación a la Ley Canaria de 2003 , según la cual, en materia de VPO los adquirentes de las viviendas no tienen derechos individuales (en relación con los beneficios o estatuto jurídico especial de las VPO) , sino sólo expectativas de derechos y por ello hay que concluir que , según el criterio del Tribunal Constitucional, NO HABRÍA violación del principio de irretroactividad en esta norma.

         Personalmente no estoy de acuerdo con la doctrina del tribunal constitucional, pues la normativa que regula la VPO se asemeja a un contrato bilateral entre el Estado y los particulares (promotores y adquirentes) formando una especie de  Estatuto Jurídico o conjunto de normas en virtud del cual hay obligaciones y derechos para ambas partes que se perfeccionan con la calificación definitiva, de suerte que si un constructor construye una vivienda de VPO o un particular adquiere dicha vivienda asumiendo las obligaciones que de su peculiar régimen se deriva (básicamente, las de habitarla y no poder venderla o alquilarla sino por un precio máximo) paralelamente adquiere también el derecho a los beneficios (fiscales, subvenciones, etc ), y cualquier disposición estatal que disminuya estos beneficios o aumente sus obligaciones incurre en violación del principio de irretroactividad.

         Lo anterior es de aplicación a las prohibiciones de disponer (claramente una limitación o mayor obligación) o a la disminución de beneficios fiscales (como en el caso objeto de recurso).

         Sin embargo considero que el cambio de régimen disciplinario de las faltas y de las sanciones en relación con las VPO, incluso de las calificadas anteriormente,  queda excluido de las anteriores consideraciones , y dichos cambios de faltas y sanciones para las viviendas anteriores no incurrirían en retroactividad pues el régimen disciplinario emana de la potestad sancionadora de la Administración y de consideraciones del fin social de la propiedad y de orden público de las VPO,  siempre que, lógicamente, se aplique a hechos que ocurran con posterioridad a su entrada en vigor.

Es más discutible la cuestión respecto de los derechos de adquisición preferente anteriormente no regulados. A mi juicio no hay retroactividad pues en realidad no hay restricción de derechos individuales, ya que el titular puede seguir vendiendo su vivienda, aunque respetando el derecho de adquisición en favor de la Comunidad Autónoma que le pagaría el mismo precio que obtuviera en venta (siempre dentro del máximo legal.

Este derecho es perfectamente acorde con la finalidad social que impregna la regulación de las VPO y con el derecho  de la administración a asegurar el cumplimiento de sus fines.

Resumiendo la cuestión, en relación con la actual Ley Canaria:

El único supuesto de dudosa constitucionalidad  es la prohibición de disponer aplicable a las viviendas que no tengan 10 años desde su calificación definitiva. Sin embargo, como veremos en el epígrafe siguiente la propia Comunidad Autónoma ha expuesto su criterio de no aplicación a esas viviendas calificadas anteriormente. Por otro lado según el criterio del Tribunal Constitucional posiblemente no prosperaría una cuestión de inconstitucionalidad de la norma, pues el derecho a vender antes de los 10 años, sin prohibición, no sería un auténtico derecho, sino una expectativa.

5.6.2.- APLICACION A VIVIENDAS CALIFICADAS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY (10 de Marzo de 2003).

 

5.6.2.1.- ¿Se aplica la prohibición de disponer durante 10 años desde su calificación, establecida por el artículo 39, a las viviendas calificadas definitivamente con anterioridad a la ley que tengan menos de 10 años desde su calificación definitiva a la fecha de su entrada en vigor, o no?.       

        El texto literal de la disposición transitoria 2ª, induce a pensar que sí. Sin embargo la aplicación de esta limitación a adquirentes que cuando compraron no la tenían, conforme a su calificación definitiva, parece que choca con el principio general de irretroactividad de las leyes  en perjuicio de los ciudadanos, al ser una limitación pura y simple de los derechos de los propietarios.

Una Circular de la Dirección General de la Vivienda del Gobierno de Canarias, de fecha 17 de Junio de 2003, aclara esta duda al señalar que dicha prohibición NO es aplicable a las viviendas calificadas con anterioridad,  a menos que la legislación aplicable en el momento de su calificación condicione la posibilidad de vender o transmitir y a la entrada en vigor de la ley no hubiera transcurrido dicho plazo, en cuyo caso sí será aplicable dicho límite de 10 años (se supone que con independencia del establecido inicialmente, aunque sea menor). Es decir, sólo se aplicará si ya existía una limitación de disposición que no hubiera finalizado a la entrada en vigor de la ley.

En la práctica ya existían estas limitaciones de 10 años para las viviendas de régimen especial de los planes de 1991 y 1995, (5 si eran de régimen general) y para todo tipo de viviendas del plan de 1998 (al menos después de la reforma de 2001).

Por ello no será de aplicación en la mayoría de los casos esta limitación nueva para las viviendas calificadas definitivamente después de marzo de 1993, pues ya habrá pasado el plazo inicial de limitación de 5 años, o estará pendiente de transcurrir el plazo de 10 años de limitación inicial, y habrá que esperarse a que termine ese límite.

 

5.6.2.2.- ¿y si las viviendas están calificadas provisionalmente con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, y luego se califican definitivamente con posterioridad?

Entiendo que es aplicable la misma solución, pues la calificación definitiva no hace sino confirmar la legislación a la que se acogió la vivienda en el momento de su calificación inicial provisional, que a su vez tiene en cuenta la fecha de la solicitud.  Por ello el elemento diferencial que marca la legislación aplicable a una vivienda es la fecha de la solicitud de calificación, cuya normativa deberá recoger la calificación provisional, y luego la calificación definitiva.

Así la disposición Transitoria Primera señala que “los expedientes iniciados antes de la entrada en vigor de la presente Ley se tramitarán y resolverán conforme a la legislación vigente en el momento de la solicitud”

 

5.6.2.3.- ¿El Derecho de Tanteo y Retracto es aplicable a la venta de las viviendas calificadas con anterioridad a la ley?

        Sí claramente, de acuerdo con la disposición adicional tercera, que establece

        “...Tercera.- Del ámbito de aplicación de los derechos y potestades que se reconocen a la Administración en materia de vivienda.

     1.Los derechos de adquisición preferente, tanteo y retracto, la potestad de desahucio administrativo y la potestad sancionadora, reguladas en la presente Ley, son de aplicación a cuantas viviendas estén sujetas a un régimen de protección pública, sean viviendas protegidas o viviendas sujetas a la legislación de viviendas de protección oficial, cualquiera que haya sido el momento de su calificación, siempre que concurran los presupuestos que esta Ley exige en cada caso para su ejercicio.....”.

 

         Este derecho se aplica incluso a las viviendas calificadas con arreglo a la normativa anterior al  Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, pues recordemos que el  Real Decreto 727/1993  liberalizó el precio de venta de las viviendas de promoción privada (no el de las de promoción pública) pero eso no significó que las viviendas con precio liberalizado dejaran de ser de VPO, para lo cual habría que estar a la fecha de su calificación. Es decir, es posible que el precio de una vivienda calificada en 1970 sea libre, pero sin embargo estará sujeta  al derecho de adquisición preferente en caso de venta, mientras mantenga su condición de VPO, es decir hasta el año 2020.

 

5.6.2.4-.  ¿ En caso de segundas ventas, cómo sabremos si el conjunto de las ayudas ha sido superior al 15% del precio de compra?

        La solución que me parece más razonable, ante la duda, es que se solicite del organismo de Vivienda competente una certificación acreditativa de si es aplicable o no  el mencionado derecho, y en su caso, si se ejercita o no.

        Como mera idea general, parece que en los planes de 1991 y 1995 los adquirentes de Vivienda de Protección Oficial, de régimen general NO llegaban a dicho límite de ayudas, y los de régimen especial SÍ. Los del Plan de Financiación de 1998-2001 parece que NO, en ningún caso. Y los del Plan de Financiación 2002-2005 sólo los que tenían ingresos inferiores < a 1,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. Si eran superiores a >1,5 las ayudas eran superiores si eran además menores de 35 años, y/ o con familia numerosa.

 

5.6.2.5-.  ¿qué ocurre con la prohibición de disponer de 10 años si el comprador no necesita el préstamo hipotecario y no se subroga en él o lo amortiza en breve plazo, y por tanto la vivienda pierde la condición de protegida antes de 10 años?

La vivienda pierde su condición de “protegida”, y podría pensarse que con ello desaparecen todas las limitaciones inherentes a ellas, como las prohibiciones de transmisión.

Sin embargo, creo que la prohibición de disponer en los 10 años  primeros sigue siendo de aplicación a las viviendas protegidas, aunque pierdan su calificación antes de ese plazo, porque es una prohibición que ya ha nacido sólo por el hecho de que la vivienda sea protegida en el momento de la calificación definitiva y no está condicionada en ninguna disposición a que la vivienda continúe siendo protegida durante ese plazo.

La ley limita desde el momento inicial la facultad de disposición y sólo desaparece por transcurso del plazo de 10 años, o por voluntad de la Administración.

        Ésta es la interpretación más acorde con la finalidad de la norma, que persigue evitar que el comprador de una vivienda protegida se enriquezca indebidamente, comprando una vivienda con un precio limitado y en breve plazo (inferior a 10 años) la venda libremente por un precio muy superior.

 5.6.2.6. ¿Cuándo es aplicable el derecho de adquisición preferente por la administración, frente al promotor?

        A pesar de que en principio parece ser de aplicación inmediata a todo tipo de viviendas, con independencia de la fecha de calificación, (disposición adicional tercera) lo cierto es que para ser coherentes con el sistema de adquisición preferente que la ley establece, para que se den los presupuestos de su ejercicio,  (como la propia disposición adicional establece), sólo será de aplicación cuando no se haya solicitado calificación provisional a la entrada en vigor de la ley, pues el momento de solicitud es el momento de hacer la oferta.

         Por tanto todas las viviendas que ya posean calificación provisional a la entrada en vigor de la ley no estarán sujetas a este derecho.

        Es más dudosa su aplicación a las viviendas respecto de las que ya se haya solicitado su calificación, pero no se hubiera obtenido ésta a la entrada en vigor de la ley.

        Me inclino por la negativa por las mismas razones, y por lo dispuesto en la disposición transitoria primera  que establece que los expedientes iniciados con anterioridad a la entrada de esta ley se resolverán conforme a la legislación vigente en el momento de su solicitud.

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5.6.3.- REQUISITOS DEL ADQUIRENTE DE VIVIENDA PROTEGIDA DE PROMOCION PRIVADA.

Según la normativa estatal de 1978, aplicable al menos para las VPO de promoción privada, cualquiera podía ser el titular de la vivienda, incluso personas jurídicas. Sin embargo, el adquirente debía cumplir dos obligaciones básicas:

1 Debían dedicar la vivienda todo el tiempo a residencia habitual y permanente, del titular o de un tercero arrendatario.

2.- El precio de venta o renta estaba limitado por ley.

El incumplimiento de dichas limitaciones, especialmente de la segunda, operaba exclusivamente en la esfera administrativa, no en la civil. Es decir, podía conllevar la descalificación de la vivienda, sanciones, etc, ... pero en ningún caso consecuencias civiles, pues la venta no era nula, tal como resulta de numerosa jurisprudencia.

        Sobre esa normativa básica se superponía la legislación cuatrienal de Financiación cualificada, estatal o autonómica, que endurecía los requisitos de los adquirentes para acceder a dicha financiación (capacidad económica, no ser propietario de otras viviendas, etc, ) y las sanciones en caso de incumplimiento (prohibiciones de disponer, derechos de tanteo, multas, etc.)

Simplificando, podemos decir que cualquier persona podía comprar una VPO, pero no todos los adquirentes podían acceder a la financiación cualificada. En realidad las VPO eran atractivas  por las ayudas, no sólo por el precio; por ello, en las primeras ventas sólo accedían las personas físicas que cumplían determinados requisitos, en particular económicos; en las segundas ventas, sin embargo, al no haber ayudas, el adquirente podía ser cualquier persona (extranjeros, incluso sociedades).

     Ahora la ley cambia el esquema anterior y exige determinados requisitos al comprador para adquirir la vivienda protegida, con independencia de si existe financiación o no.

      Dejando de lado el requisito de ser residente canario (de dudosa constitucionalidad), exige la ley que el adquirente no supere un determinado nivel de ingresos, y que no sea propietario de otra vivienda. La administración canaria debe controlar, además, con carácter previo los requisitos del adquirente, incluso en segundas transmisiones (Artículo 65).

 

CASOS PARTICULARES.-

 

        5.6.3.1. Liquidación de Gananciales o Disolución de Comunidad.

Frecuentemente ocurre que un matrimonio o una pareja de hecho adquiere una vivienda protegida y luego se separa o rompe relaciones. Como consecuencia de ello hay que adjudicar la vivienda a uno de los dos, vía liquidación de gananciales, o vía disolución de comunidad.

Se plantea la cuestión de si en estos casos hay que exigir autorización administrativa o le afectan las limitaciones de disponer o de adquisición preferente.

En mi opinión NO, pues no estamos ante un acto de transmisión sino de los que la doctrina considera “determinativo o especificativo de derechos”. Es decir el adjudicatario ya era titular o propietario, aunque ahora lo será de la totalidad. Esta solución, en la práctica, ha sido autorizada y bendecida por la Administración Canaria ante la existencia de limitaciones similares, antes de la entrada en vigor de la ley, por lo que hay que entender que su posición no variará después de la entrada en vigor de la ley, al haber identidad de razones.

 

         5.6.3.2. Aportación a la sociedad de gananciales.

Este caso es el contrario. Uno de los cónyuges adquiere en estado de soltero la vivienda, aunque luego se paga el préstamo hipotecario durante el matrimonio. Por razones de justicia el titular quiere aportar la vivienda al matrimonio de forma que los dos cónyuges sean plenos propietarios (con independencia de la aplicabilidad o no de lo dispuesto en el código civil para el pago del precio aplazado).

         Se plantea igualmente la cuestión de si en estos casos hay que exigir autorización administrativa o le afectan las limitaciones de disponer o de adquisición preferente.

         En mi opinión SI, pues estamos ante una auténtica transmisión, con un nuevo titular.

Por tanto, los cónyuges deberán recabar autorización administrativa previa, que normalmente se concederá por razones de justicia interna.

  

5.6.4.- EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS MINIMOS.

Surge la cuestión: ¿qué pasa en caso de incumplimiento de los requisitos por el comprador?

¿Y si, a pesar de todo, se efectúa una venta incumpliendo la prohibición de disponer antes de los diez años primeros? ¿es válida civilmente la compraventa?

El artículo 6 del Código Civil establece que los actos contrarios a las leyes imperativas o prohibitivas son nulos de pleno derecho salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

En este caso, la propia ley establece un efecto específico para el caso de contravención.

         Artículo 41.- Efectos por incumplimiento.

1. El incumplimiento de los requisitos establecidos para cada una de las actuaciones protegidas, incluyendo la no obtención de la calificación definitiva, acarreará, además de las sanciones que pudieran corresponder, y previa audiencia del interesado, la pérdida de los derechos inherentes al régimen de protección.

2. A requerimiento de la Administración competente, los beneficiarios de viviendas protegidas deberán acreditar que siguen reuniendo los requisitos que les permitieron acceder a la vivienda.

3. En caso de incumplimiento sobrevenido de los requisitos exigidos para la actuación protegida, la Administración Pública competente acordará, previa audiencia del interesado, la pérdida de los derechos inherentes al régimen de protección, con efectos desde el momento en que hubieran cambiado las circunstancias que determinaron su otorgamiento.

4. Las cantidades a reintegrar, más los intereses legales preceptivos, tendrán la consideración de ingresos de derecho público a todos los efectos. Las cantidades reintegradas con sus correspondientes intereses se destinarán al Fondo Canario de Vivienda.

Por otro lado el  artículo 83, contempla como falta grave:

         “w) Transmitir una vivienda protegida a terceros sin cumplir con los requisitos exigidos ni contar con la previa autorización administrativa. “.

 

Es decir, si el vendedor transmite su vivienda y no se cumplen los requisitos exigidos, bien porque no han pasado los 10 años, bien porque el comprador no reúne los requisitos para ello, o no se cuenta con la previa autorización administrativa (en su caso), la sanción no es la nulidad de la venta (de aplicación, en principio, si se considera lo dispuesto en el art, 6 del Código Civil) sino, al estar tipificada como falta grave (art 83,w), es aplicable la sanción que el artículo 87 establece para las faltas graves, (multa para el vendedor de 3000 a 150.000 euros) además de las sanciones accesorias del artículo 88 (descalificación de la vivienda, etc..), pues la ley prevé un efecto concreto para el caso de contravención de la prohibición.

 

5.7.- POSICIÓN DEL NOTARIO AUTORIZANTE EN LA AUTORIZACIÓN DE ESCRITURAS DE VENTA DE VIVIENDAS PROTEGIDAS.

 

Tanto para las primeras ventas como para las segundas y posteriores ventas de viviendas protegidas, la ley endurece los requisitos.  Por ello la posición del notario ha de ser más exigente que la que  lo ha sido hasta ahora, que bastaba con advertir al comprador de las obligaciones legales existentes.

Con carácter general parece ineludible que, en toda venta o transmisión Inter Vivos de VPO o Vivienda Protegida, el notario debe de exigir una documento administrativo de autorización de la venta en el que la administración autonómica (el Instituto Canario de la Vivienda) autorice la venta, previa solicitud del vendedor, aclarando  los siguientes puntos:

1.-Precio máximo de venta.

2.- Autorización de adquisición  al nuevo comprador.

3.- Inexistencia de derecho de Tanteo y Retracto a favor de la administración, o renuncia en su caso al mismo.

4.- Persistencia o no de la cualidad o condición de vivienda protegida de la que se quiere transmitir.

         Si el que vende es un promotor deberá acreditar  además que ha ofrecido a la administración la adquisición de las viviendas , exhibiendo la solicitud de calificación provisional en la que deberá constar la propuesta de adquisición  y que la administración no ha ejercitado su derecho. Quizá pueda acreditarse dicho requisito en el momento de la declaración de obra terminada, y luego remitirse en las ventas a lo dicho en esa escritura.

         Si la vivienda ha perdido su condición de “Protegida” al haber transcurrido el plazo de duración del préstamo, o al haberse amortizado anticipadamente, creo que es preferible que la administración lo declare así expresamente, y se acredite al notario autorizante, para mayor seguridad jurídica y mejor salvaguardar los intereses del comprador.

       Puede defenderse, sin embargo,  que el notario puede apreciar de oficio y bajo su responsabilidad dicha circunstancia.

         EN RESUMEN, el notario siempre ha de exigir un documento administrativo en el que se autorice la transmisión  de la vivienda protegida al nuevo comprador, si se tienen en cuenta:

       .- Las graves sanciones para el vendedor en caso de incumplimiento de alguna norma administrativa.

.- El deseo de la Administración Canaria de controlar el cumplimiento de los requisitos  por el comprador (puesto de manifiesto en la ley).

.- La posibilidad de que la Administración ejercite el derecho de retracto privando al comprador de la vivienda  en un momento posterior a la compra, y la inseguridad para el comprador , especialmente si va seguida de hipoteca.

.- La obligación general del Notario de velar por el cumplimiento de las leyes.

         No parece aconsejable que se autoricen escrituras, por razones de urgencia p.ej., en las que los comparecientes se comprometan a obtener la autorización administrativa en un momento posterior, ya que puede que no la obtengan nunca, bien porque no la soliciten, bien porque el comprador no cumpla los requisitos, en cuyo caso se burlaría de hecho la ley, y además el vendedor quedaría expuesto a importantes sanciones. Además el notario quedaría en una posición, como mínimo desairada, frente a la Administración.

         Es verdad que puede ocurrir que los servicios administrativos se colapsen y que no despachen las autorizaciones con la celeridad que el tráfico jurídico exige, pero éste es el sistema querido por la ley.  En todo caso podría jugar la teoría del silencio positivo de los actos de la administración, si no se obtiene resolución expresa en el plazo de 3 meses.

 

5.8.- POSICIÓN JURÍDICA  DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ANTE ESTA NUEVA LEY.        

        

5.8.1.- Derecho de adquisición preferente y constancia en el Registro de la Propiedad.

El artículo 65, relativo al derecho de adquisición preferente en favor de la Comunidad Autónoma Canaria cuando se hayan obtenido subvenciones de más del 15% del precio de la vivienda establece, respecto de ese derecho lo siguiente:

 

...5. Las limitaciones y cargas a las que se refiere el presente artículo deberán consignarse expresamente en la correspondiente inscripción registral en los términos previstos en la legislación hipotecaria. “

A mi juicio dicha constancia es puramente informativa, pues las limitaciones que nacen de la Ley gozan de una publicidad superior e independiente del Registro, por lo que siempre afectarán a terceros, incluso aun cuando no consten el Registro de la Propiedad.

Cuestiones:

a).- ¿cuándo hacerlo constar?. Hay que tener en cuenta que no en todas las VPO (antiguas y futuras) se ha obtenido o se van a obtener más del 15% de subvención.

A mi juicio sólo hay dos posibilidades:

1º.- Que la Comunidad Autónoma oficie a los Registros esta circunstancia, tanto para las antiguas como para las nuevas VPO, individualmente para cada finca, identificándolas debidamente.

         Esta solución es la más ortodoxa, pero me temo que poco práctica.

2º.- Que se haga constar expresamente en la calificación definitiva de la vivienda y se haga constar al tiempo de la inscripción del carácter de VPO en el Registro.

Sin embargo el importe finales de las ayudas dependerá de muchas circunstancias que no pueden tenerse en cuenta en el momento de emitir la calificación definitiva, especialmente el nivel de ingresos del adquirente.

Podría interpretarse que basta la potencialidad de obtener estas ayudas para las viviendas, según prevean los diferentes planes, para que así se haga constar en la calificación definitiva y por ello en el Registro. Si luego el adquirente no ha obtenido las ayudas, por las razones que sean, tendría que solicitar un certificado de la administración para cancelar registralmente ese derecho.

         b).- ¿cómo hacerlo constar?.

La ley Canaria se remite a la legislación hipotecaria. En la práctica se hará igual que como se hace constar la calificación definitiva, es decir por Nota Marginal.

         c).- ¿Es constitucional esta obligación impuesta a los registros?

         Como ya se ha dicho, en un supuesto similar de derecho de adquisición preferente en materia de VPO regulado por la Comunidad Navarra, el Tribunal Constitucional lo admitió, al considerar que ese derecho caía dentro de la competencia plena de urbanismo y vivienda de la comunidad, y era proporcionado a esta competencia, al cumplimiento de sus fines, y no invadía el ámbito del derecho civil, de competencia exclusiva del Estado.

Si admitimos como constitucional la regulación por las Comunidad Autónomas de esos derechos de adquisición preferente en el ámbito de la vivienda (al menos cuando el beneficiario sea la Comunidad Autónoma, habrá que admitir también como consecuencia obligada la competencia de las Comunidades Autónomas para regular el  acceso al Registro de la Propiedad de dichos derechos

No hay que olvidar que tanto la institución notarial como la Registral son importantes instrumentos al servicio del control de la legalidad, y es normal y lícito que las Comunidades autónomas se sirvan de ellos para sus fines. Así lo reconoció la Dirección General de los Registros y el Notariado, que en la Instrucción de 16 de Julio de 1984 se ordena a los Notarios y Registradores actuar y decidir conforme a las leyes autonómicas.

         Otra cosa sería si se intentara regular la forma concreta de acceso al Registro de esos derechos, la técnica registral, ya que éste es un ámbito sustraído a las competencias autonómicas, pues es de competencia exclusiva del Estado la ordenación de los registros e instrumentos públicos. (artículo 149.1.8 de la Constitución)

         También queda excluida de la competencia autonómica la regulación e imposición de sanciones a los registradores o notarios que incumplieran las obligaciones que les impongan las leyes autonómicas, como ya ocurrió la Comunidad Navarra. Al ser un cuerpo de funcionarios estatales, el régimen interno y disciplinario cae bajo la supervisión del Estado.

         Los registradores y notarios están obligados a velar por el cumplimiento de las leyes, y su incumplimiento es una falta reglamentaria, cuyo control corresponde al Ministerio de Justicia, y no a las Comunidades Autónomas, sin perjuicio de que éstas pueda elevar quejas por su incumplimiento.

 

5.8.2.-  Inscripción en el Registro de compraventas de VPO.

         ¿Qué ocurre en los casos en los que la venta se hace sin cumplir alguno o todos los requisitos administrativos? ¿es inscribible?.

 A mi juicio sí, pues como ha venido siendo el criterio interpretativo tradicional de la jurisprudencia, hay que entender  que el incumplimiento de determinados requisitos impuestos por la legislación administrativa en la venta de una VPO (requisitos del comprador, precio máximo, notificación para el tanteo o retracto, o falta de autorización previa en ventas antes de los 10 años) conlleva sanciones administrativas, pero no implica la nulidad civil de la venta. Por tanto la venta sería válida e inscribible, sin perjuicio de las sanciones que correspondan.

         Sin embargo esta situación extrema no es deseable para nadie (administración, vendedor, comprador, prestamista), y sólo debería de llegarse a ella en casos excepcionales de incumplimiento que no admitan vuelta atrás. La responsabilidad del control del cumplimiento de los requisitos administrativos cae fundamentalmente en el ámbito notarial.

         Sería deseable que se estableciera un sistema de control administrativo a posteriori, mediante comunicaciones desde el Registro, al menos en los casos de incumplimiento claro o de existencia de derechos de tanteo y retracto.

 

5.9.- OTRAS CUESTIONES MENORES A TENER EN CUENTA EN LAS ESCRITURAS:

 

5.9.1.- Constancia en escritura de los metros útiles de las viviendas o garajes.

El concepto de “metro útil” es un concepto específico de la legislación de VPO, necesario para calcular el precio de venta. En realidad es un concepto económico, pues no delimita la finca registral, sino que sólo nos da un dato de los metros “aprovechables” o netos.

Sin embargo, dicho concepto es ajeno a la legislación hipotecaria  en la que se exige la constancia de los metros de la superficie como concepto físico, para delimitar la propiedad, para definir lo privativo. Es decir, en la descripción de las viviendas libres se hacen constar los metros cuadrados construidos, que son los que se encuentran dentro de los límites de la vivienda. No importa que los metros útiles aprovechables (excluidos tabiques, escaleras etc, ...) sean otros.

         Los notarios tenemos por ello la tendencia a poner en la descripción de las viviendas, incluso en la de VPO, los metros construidos y no los útiles.  Sin embargo, en la práctica, cuando no se hacen constar los metros útiles de las VPO en las escrituras de obra nueva y división horizontal la Consejería de Vivienda lo considera un defecto y no califica las viviendas definitivamente, entorpeciendo o perjudicando los intereses de promotor y compradores. Para evitar dilaciones innecesarias o males mayores,  los notarios ( y registradores) acabamos adaptándonos a la legislación administrativa de VPO y poniendo los metros útiles de las viviendas, y precisamente los que constan en la calificación provisional, que a veces son ligeramente diferentes de los del arquitecto autor del proyecto, pues en caso de discrepancia la Administración da prevalencia al “justo criterio” de su técnico.

Como conclusión:

1º.- Desde el punto de vista teórico ninguna ley exige al notario que haga constar en la escritura los metros útiles a efectos de VPO que consten en la cédula de calificación. Los metros útiles únicamente tienen eficacia en el ámbito interno de las VPO.

Por ello ningún incumplimiento comete el notario si no los hace constar. Una denegación de la calificación definitiva por este motivo sería recurrible por vía contencioso administrativa y ganable.

2º.- Desde el punto de vista práctico y atendiendo al deber general del notario de colaborar con las administraciones públicas es imprescindible  hacer constar  en las escrituras de división horizontal los metros útiles de las viviendas de VPO que resulten de las calificaciones provisionales, con independencia de que también se hagan constar los metros cuadrados construidos si resultan de la memoria y proyecto del arquitecto. Ante una denegación de calificación definitiva, ningún promotor va a recurrir la decisión administrativa con la consiguiente dilación y perjuicios que conlleva, si la solución es tan sencilla como hacer constar en escritura los metros útiles que la administración exige.

Tanto para evitar estos inconvenientes prácticos, como para facilitar la labor de la administración en el  cálculo del precio máximo de venta, la identificación de la vivienda ,  y el cumplimiento en general de la legislación específica,  es muy recomendable tener a la vista la calificación provisional en el momento de redactar las escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal y hacer constar los metros útiles de VPO. Además, para facilitar la coordinación hay que hacer constar, si es posible,  el tipo de vivienda en la calificación, que es un concepto administrativo para diferenciar las distintas clases de viviendas dentro de un proyecto, agrupando en una letra todas las que son iguales, aunque estén en diferentes pisos. Atención también a los anejos vinculados en las calificaciones provisionales, que en escritura deberán constar también como anejos de las viviendas.

 

5.9.2.- Una caso particular: los metros útiles de los garajes.-

En las viviendas los metros útiles son  inferiores a los metros construidos (entorno a un 5-10% menos), por lo que la no constancia de los metros construidos normalmente no perturba u obscurece la identificación o las características esenciales de la vivienda, ya que los metros útiles son siempre metros o espacio privativo.

Sin embargo, en los garajes la situación cambia, pues los metros útiles computables a efectos de la legislación de VPO son siempre mayores que los metros construidos privativos, ya que la legislación computa no solo los metros construidos privativos (la plaza de garaje propiamente dicha) sino también la parte proporcional de la zona de rodadura hasta un máximo de 25 metros útiles.

Es decir, si un local de 10 plazas de garaje tiene 300 m2, de los que cada plaza tiene 15 metros (en total 150 m2 privativos) ,  y hay otros 150 m2 comunes en zona de rodadura y accesos, cada plaza tiene 15 m2 más otros 15 m2 proporcionales de la zona de rodadura, en total 30 m2 “útiles” en principio. Sin embargo hay un límite de 25 m2 computables por plaza, por lo que en la calificación provisional cada plaza tendrá  25 m2 útiles, a pesar de que en realidad sólo tiene 15 m2. Es decir, los metros útiles son sólo en parte metros privativos.

Ante la exigencia de la Administración de hacer constar los metros útiles, (y que hay que hacer constar por las razones expuestas), no hay que olvidar que la razón principal de constancia de los metros cuadrados en escritura es la que proviene de la legislación hipotecaria, es decir la individualización o delimitación de la propiedad.

Por ello se hace imprescindible en este caso hacer constar también los metros construidos o privativo de la plaza de garaje. En otro caso, además de incumplir la obligación principal expuesta, se generan muchas confusiones para el futuro, pues el comprador nunca va a poseer los 25 m2 útiles que proclama la escritura, y es posible que se sienta engañado por el promotor e interponga reclamaciones, ya que identificará m2 útiles con metros privativos y exigirá sus 25 metros.

         Solución: hacer constar en las escrituras  los “25 metros útiles computables a efectos de la legislación de viviendas protegidas”  añadiendo que de dichos metros  “15 metros cuadrados son privativos y corresponden a la plaza de garaje propiamente dicha y el resto a la parte proporcional de la zona de rodadura”.

         De esa forma se satisfacen ambas exigencias, la de la Administración, y la civil o del Registro de la Propiedad, en donde me parece aconsejable hacer constar las dos medidas, aunque la primera sea sólo económica.

 

5.9.3.- Desglose del precio y anejos.

La Administración exige a veces (más bien a criterio de su órgano de Intervención) para facilitar el control del precio máximo de venta , y la cuantía de las subvenciones  (que sólo recaen sobre la vivienda), que se desglose en la escritura dentro del precio de venta, la parte correspondiente a la vivienda, y la parte correspondiente a los anejos vinculados (trastero, garaje, lavadero).

Vale lo dicho anteriormente para los metros útiles y las viviendas: aunque ninguna norma exige al notario el desglose, para facilitar la labor a la administración y evitar inconvenientes prácticos al comprador no cuesta nada desglosar, después de señalado el precio total de venta , la parte que corresponde a la vivienda, y la parte que corresponde a cada uno de los anejos.

 

5.9.4.- Precio y subvenciones anticipadas.

    A veces (en vivienda de régimen especial) la legislación ha permitido que las subvenciones reconocidas y que corresponden a los compradores  (y que normalmente tardan cierto tiempo en cobrarse) las cedan al promotor que las descuenta del precio de venta y luego tiene derecho a cobrarlas, cuando llegue el momento oportuno (cuando la Administración disponga de dinero).

    Aunque esta cesión se hace en documento privado, visado por la administración, y aunque el promotor tiene que garantizar con aval que las descontará del precio de venta, la Administración exige para mayor claridad, que en la escritura se haga constar la declaración expresa de que la subvención de X se ha descontado del precio de venta y que el promotor queda autorizado para cobrarla.

    Habrá que estar atento a la normativa de financiación autonómica, y a lo manifestado por el promotor, preguntándole previamente a las escrituras de ventas si ha habido descuento de subvenciones o no.

 

5.9.5.- Número de copias autorizadas.

Habrá que hacer dos: una para el comprador, y otra para la entidad bancaria. Si sólo se hace una, en la práctica normalmente se la va a quedar el banco, y el comprador sólo va a tener una copia simple.

 

5.10.- A MODO DE CONCLUSIÓN.

 

         La ley  incrementa notablemente la intervención administrativa en la venta de viviendas protegidas o VPO  y establece nuevas limitaciones y prohibiciones para evitar la especulación que se ha producido en los últimos años, sobre todo en zonas turísticas, con este tipo de viviendas, pues el comprador se beneficiaba de las ayudas oficiales y luego o bien descalificaba la vivienda, y la revendía con un notable beneficio (incluso si se tiene en cuenta la devolución de las ayudas), o la revendía sin descalificar con un sobreprecio  no declarado.

         Para asegurar el cumplimiento de la ley hay que exigir un documento administrativo  de autorización administrativa , previo a la venta, cada vez que se quiera transmitir una vivienda. Y ello con independencia de la fecha de calificación y de si se trata de una primera o de una segunda venta, incluso para asegurarnos que la vivienda ha perdido su condición de vivienda protegida y no le afectan ya las limitaciones.

         La falta del anterior documento puede traer consecuencias en el ámbito administrativo o diversas sanciones, pero no tiene consecuencias civiles, y por tanto no afecta tampoco a la titularidad de la vivienda adquirida y a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

         A pesar de ese doble ámbito, civil y administrativo, hay que exigir rigurosamente el cumplimiento de todos los requisitos, para asegurarnos de la plena eficacia y la ausencia de perjuicios a los adquirentes.

         Sería deseable, por razones prácticas, la existencia de un acuerdo notarios-administración, que estableciera un canal de comunicación vía fax o correo electrónico (incluso con firma electrónica) que la regulara la existencia de un formulario sencillo de solicitud de autorización de compraventa, con una serie de datos básicos de la futura compraventa  y del comprador, que pudiera enviarse mediante fax o correo electrónico desde las notarías, y que fuera contestado por la Administración en un plazo breve directamente a la notaría, donde se diera el visto bueno a la venta proyectada y se especificaran todos los requisitos que exige la actual ley (precio, comprador, no uso del derecho de tanteo, etc ...).

         De este modo se conjugaría la finalidad perseguida por la ley de control administrativo de las VPO en segundas y posteriores transmisiones y el problema práctico que se ocasiona a los vendedores y compradores de seguir los cauces habituales.

  

FIN

 

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 24 de mayo de 2004
 

 

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