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SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO

José Ángel García-Valdecasas, Registrador Mercantil de Granada.

 

Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

            1. Introducción.

            Fruto de la crisis inmobiliaria, como medio de reducir los impactos negativos de los ciclos económicos y como medio también para mejorar el bienestar de los ciudadanos, según nos dice su EM, surge la Ley 11/2009 de 26 de Octubre que regula las llamadas, abreviadamente por la propia Ley, “Socimi”, conocidas en inglés como Reits. Ambiciosos objetivos del legislador que nos tememos que no podrán cumplirse con la sola existencia de esta Ley. Como vemos el BOE siempre está plagado de buenas intenciones.

            Se trata de un nuevo tipo de sociedades mercantiles con un  régimen fiscal especial, que es el que las hace especialmente interesantes y atractivas para los inversores, pero que para disfrutar del mismo deben cumplir unos estrictos requisitos de capital, de distribución de dividendos y estructura económica. De lo que se trata es de combinar inteligentemente un régimen sustantivo específico, junto con un régimen fiscal especial con el objetivo fundamental de incrementar el mercado del alquiler de fincas urbanas en España. Junto a todo ello se quiere incrementar la competitividad de los mercados de valores españoles, dirigiéndose al mediano y pequeño accionista que con estas sociedades obtendrían una rentabilidad inmediata, garantizando al mismo tiempo la liquidez de su inversión, con  la exigencia de que estas sociedades coticen en mercados regulados. Quizás también, como aseguran algunos expertos, uno de sus objetivos sea dar salida a la cartera inmobiliaria que están asumiendo los bancos en los últimos meses.

            Su régimen legal está constituido por su ley específica y por el TRLSA y la LMV.

            2. Concepto.

            Las “SOCIMI” son aquellas sociedades anónimas cotizadas que tengan el siguiente objeto:

            a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento. Se incluye también la actividad de rehabilitación. 

            b) La participación en otras SOCIMI, incluso no residentes, que sean de naturaleza similar a aquellas.  También pueden participar en otras sociedades similares, residentes o no en España, siempre que no realicen promoción de inmuebles, tengan participaciones nominativas y la totalidad de su capital pertenezca a otras SOCIMI o entidades similares.

            c) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.

            El objeto no tiene que ser único y exclusivo, pues pueden desarrollar otras actividades accesorias, siempre que en conjunto sus rentas representen menos del 20% de las rentas de la sociedad en cada período impositivo. Al no especificar la Ley cuáles puedan ser esas actividades accesorias, entendemos que deben ser las que tengan una relación directa o indirecta con el objeto fundamental. Es decir accesorias en sentido jurídico y económico. No podrán ser, a nuestro juicio, actividades totalmente ajenas al objeto principal. Es un caso similar al de las sociedades dedicadas al juego. Además las operaciones procedentes de estas actividades, deberán ser contabilizadas de forma separada al objeto de determinar la renta derivada de las mismas (Art.2).

            3. Requisitos.

            1º.  El 80% del valor de sus activos debe estar invertido en lo siguiente, de forma alternativa o cumulativa:

               --- bienes inmuebles urbanos destinados al arrendamiento

               --- en terrenos para su promoción en los 3 años siguientes a su adquisición

               --- en participaciones en otras sociedades en los términos antes vistos.

            2º. El 80% de sus rentas debe provenir del arrendamiento.

            3º. Los bienes deben permanecer arrendados al menos tres años. Si se trata de bienes promovidos por la propia sociedad el plazo será de siete años.

            4º. La sociedad deberá tener, al menos, tres inmuebles en su activo, sin que ninguno supere el 40% del activo en el momento de su adquisición.

            5º. Los bienes inmuebles adquiridos lo deberán ser en propiedad. Se admite también que lo sean en derecho de superficie, vuelo o subedificación, inscritos en el Registro de la Propiedad y durante su vigencia, así como los inmuebles poseídos por la sociedad en virtud de contratos de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.

            6º. La actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento serán objeto de contabilización separada para cada inmueble promovido o adquirido.

            7º. Las acciones de las SOCIMIS deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado español o de cualquier otro miembro de la UE o del EEE.

            8º. Capital social mínimo de 15 millones de euros. Si para el desembolso del capital se aportan bienes inmuebles, el experto designado por el Registro Mercantil debe ser una de las sociedades de tasación previstas en la legislación del mercado hipotecario. Sólo puede haber una clase de acciones.

            9º. Denominación social. Debe incluir en su denominación la indicación de “Sociedad Cotizada de inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima o su abreviatura “SOCIMI, S.A.”

            10º. Obligación de distribución de dividendos. Se imponen a la sociedad estrictas obligaciones de distribución de dividendos. Así.

                 a) Al menos el 90 por ciento de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones. .

                 b) Al menos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones.

                 c) El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley.

            11º. La reserva legal no puede exceder del 20% del capital social. No se admiten las reservas estatutarias.

            12º. La financiación ajena no puede superar el 70% del activo de la sociedad.

            13º. La memoria anual de estas sociedades debe tener un contenido especial regulado en el art. 11 y que está relacionado con los inmuebles, dividendos, reservas, etc. El incumplimiento de estas exigencias constituye infracción tributaria grave. Deberá tenerse en cuenta en los RRMM para el depósito de cuentas.

            Hay determinados bienes inmuebles que no pueden formar parte del activo de estas sociedades. Así:

                 --- Los bienes inmuebles de características especiales a efectos catastrales regulados en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004(destinados a energía eléctrica, centrales nucleares,, presas, autopistas de peaje, aeropuertos y puertos comerciales),  y,

                 --- Los bienes inmuebles cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades (Art. 3 a 7 y 11).

            4. Régimen fiscal especial de la sociedad.

Cumpliendo todos los anteriores requisitos, que no son pocos ni de escasa entidad, las SOCIMI pueden optar por el régimen especial en el impuesto de sociedades establecido en la Ley, régimen especial que también es aplicable a sus socios. La opción exige acuerdo de la Junta General, que al no especificar otra cosa la Ley será por el quórum ordinario del art. 102 del TRLSA, y comunicarse a la delegación de la AEAT del domicilio fiscal.

            Este régimen fiscal especial tiene las siguientes características:

                  --- Estarán exentas en el 20 por ciento las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que más del 50 por ciento del activo de la sociedad esté formado por viviendas.

                  --- El tipo de gravamen de estas sociedades será del 18 por ciento. Existen, no obstante, algunas excepciones cuando se trate de rentas obtenidas con incumplimiento de alguno de los requisitos antes vistos.

                 --- La cuota íntegra resultante disfrutará de las reducciones y bonificaciones establecidas con carácter general en la LIS.

                 ---  Los dividendos distribuidos por la sociedad no estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta, cualquiera que sea la naturaleza del socio que perciba los dividendos.

            5. Régimen fiscal especial de los socios.

            Quizás sea la parte más interesante y novedosa de la Ley y de la que   dependa el éxito o fracaso de estas sociedades. Este régimen, muy técnico y complejo,  en extracto, se concreta en los siguientes puntos.

                 --- Los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas de ejercicios, recibirán el siguiente tratamiento:

                 a) Cuando el perceptor sea un sujeto pasivo del IS (persona jurídica) o un contribuyente del IRNR con establecimiento permanente, la renta a integrar en la base imponible correspondiente al dividendo distribuido con cargo a beneficios o reservas procedentes de rentas sujetas al tipo de gravamen del 18 por ciento, será el resultado de multiplicar por 100/82 el ingreso contabilizado correspondiente a los dividendos percibidos.

            A dicha renta no se le aplica la deducción por doble imposición. 

            De la cuota íntegra se deduce el 18 por ciento, o el tipo de gravamen del sujeto pasivo de ser inferior, de la renta integrada en la base imponible.

             Si se trata de dividendos normales, es decir procedentes de rentas sujetas al tipo general, se aplica el régimen también general.

            Es decir de lo que se trata es que los dividendos que repartan a socios personas jurídicas podrán dar lugar a una deducción en cuota del 18% de renta a integrar, dicho de forma muy simplificada.

                 b) Cuando el perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el dividendo percibido se considera renta exenta de dicho impuesto.

                 c) Cuando el perceptor sea un contribuyente del IRNR sin establecimiento permanente, el dividendo percibido se considerará renta exenta de dicho impuesto, excepto que resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio de información tributaria.   

                 ---  Las rentas obtenidas en la transmisión de la participación en el capital de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen, recibirán el siguiente tratamiento:

                 a) Cuando el transmitente sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento permanente, podrá aplicarse la deducción en la cuota íntegra en las condiciones establecidas en el artículo 30.5 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades sobre la parte de plusvalía que se corresponda, en su caso, con los beneficios no distribuidos generados por la sociedad durante todo el tiempo de tenencia de la participación transmitida procedentes de rentas sujetas al tipo general de gravamen.

                 b) Cuando el transmitente sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará de acuerdo con lo previsto en el artículo 37.1 a) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, con algunas  especialidades (Art. 8 a 10). 

            6. Régimen fiscal de entrada, salida o pérdida del régimen especial.

            Se regula con detalle, art.12, las consecuencias que para una sociedad ya existente tiene la entrada en el régimen fiscal especial y las consecuencias de su salida de este régimen.

            Igualmente se regula (Art. 13) la pérdida del régimen fiscal especial, que se produce por la no negociación en bolsa, por el incumplimiento de las obligaciones de información, por la no distribución de dividendos, por renuncia o por incumplimiento de cualesquiera otros requisitos establecidos en la Ley.

            Hasta aquí el contenido estricto de la Ley, cuya parte más compleja es, como hemos visto, la relativa a la tributación de socios personas jurídicas.

            7. Disposiciones Adicionales y Transitorias.

            A partir de aquí la Ley, a través de sus DA y  DT, regula diversas cuestiones que resumimos a continuación.

                 --- Se establece la posibilidad de transformación de SOCIMIS en IICI y viceversa.

                 --- Se anuncia una revisión del art. 108 de la LMV, como consecuencia de expediente de infracción de la CE, para su armonización con el impuesto de concentración de capitales y de IVA. Requiere consulta con las CCAA.

                 --- Puede optarse por el régimen fiscal especial, aunque no se cumplan todos los requisitos exigidos, si se cumplen en los dos años siguientes.

                 --- La modificación que hace la Ley del art. 108 de la LMV se aplicará a las adquisiciones, transmisiones que se produzcan a partir de 29 de Marzo de 2009.

            8. Disposiciones finales y Modificaciones acompañadas.

            En sus DF la Ley modifica una serie de leyes íntimamente relacionadas con el régimen fiscal especial que la misma establece. Así:

                 --- Modifica diversos artículos del TRLIS, RDL 4/2004. Destacamos la modificación del devengo del impuesto que no se produce a fin del período impositivo, sino cuando la JG acuerda la distribución de beneficios.

                 --- Modifica el TRLITPAJD, RDL 1/1993. Se establece una nueva exención en el ITPYAJD, modalidad OS, en la constitución y aumento de capital de las SOCIMIS. También una bonificación del 95% en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y terrenos para su promoción.

                 --- Modifica la Ley 37/1992 sobre el IVA. Se aclara (art. 80.4) cuando  un crédito se considera incobrable a los efectos de reducción de la base imponible. Es interesante para Notarios o Registradores, aunque la exigencia para la deducción de que se haya instado la reclamación judicial, hace que pierda importancia pues, en la mayoría de los casos, por la escasa cuantía de las cantidades impagadas, el costo de la reclamación judicial puede superar lo dejado de percibir. Los otros requisitos son que haya pasado un año del devengo, que se refleje en los libros de contabilidad y que el destinatario sea empresario o profesional o la cuantía supere los 300 euros.

                 --- Modifica el art. 108.2 de la  Ley de MV, Ley 24/1988. Excluye las concesiones administrativas de la consideración de bienes inmuebles.

                 --- Modifica la Ley 35/2006 del IRPF, en su art. 46 relativo a las rentas del ahorro.

                 --- Modifica la Ley 38/1992 de Impuestos especiales en lo relativo a vehículos y sus emisiones de CO2.

                 --- Modifica la Ley 25/1964 sobre Energía Nuclear  y la Ley 54/1997 del Sector Eléctrico. Se establece una nueva tasa de tintes ecologistas por la gestión de residuos radiactivos y de combustible generado en las centrales nucleares.

            9. Entrada en vigor de la Ley.

            Entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, es decir el 28 de octubre. No obstante sus efectos son retroactivos, pues, para cumplir su finalidad de reactivación del mercado del alquiler, se va a aplicar a los períodos impositivos iniciados el 1 de Enero de 2009, con algunas excepciones. La tasa ecologista relativa a la energía nuclear será aplicable a partir de 1 de Enero de 2010.

PDF (BOE-A-2009-17000 - 31 págs. - 491 KB)

 

 

 

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