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RESUMEN DE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA DE CATALUÑA

 

 

            Se trata de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

            Objeto de la Ley. Regular el derecho a la vivienda, entendido como el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna que sea adecuada a la situación familiar, económica y social y a la capacidad funcional.

            Contenido.

               a) Establece el conjunto de actuaciones, derechos y obligaciones de los agentes públicos, privados y sociales implicados en el sector de la vivienda y asigna competencias en esta materia.

               b) Define las políticas de vivienda y los instrumentos de planificación y programación para su aplicación.

               c) Fija los parámetros de calidad y accesibilidad de las viviendas y las medidas para garantizar su buen uso, conservación y rehabilitación.

               d) Establece medidas para asegurar la protección de los consumidores y usuarios de viviendas y la transparencia del mercado inmobiliario.

               e) Define los derechos, deberes y criterios que deben ser respetados en el ejercicio de las actividades de promoción, construcción, transacción y administración de viviendas.

               f) Establece el régimen jurídico y las condiciones de adjudicación, gestión y control de las viviendas de protección oficial y regula su provisión y demás actuaciones susceptibles de protección.

               g) Establece medidas de intervención administrativa y el régimen sancionador.     

            Función social. El ejercicio del derecho de propiedad debe cumplir su función social. Se definen en el art. 5 los casos de incumplimiento, entre los que están el de vivienda desocupada de forma permanente e injustificada, el de la vivienda sobreocupada o cuando no se destine la VPO a residencia habitual y permanente de los propietarios.

            Áreas sujetas a tanteo y retracto. Los municipios, para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda, pueden delimitar áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda y áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre viviendas concretas. En estas áreas, no pueden efectuarse transmisiones a ningún título si el inmueble que pretende transmitirse se destina a vivienda o, en el caso de edificios enteros, a un uso principal de vivienda y no cumple ni puede cumplir, con las obras de rehabilitación pertinentes, las condiciones de habitabilidad exigidas legalmente.

            Uso turístico de las viviendas. Para destinar una vivienda a uso turístico, debe disponerse preceptivamente de la licencia municipal de actividad correspondiente al uso pretendido y de cualquier otra autorización sectorial que sea exigible. Art. 19.

            Libro del edificio. Es el instrumento de información de la vida del edificio. Art. 25.

               - Debe incluir los siguientes aspectos: a) Las características del edificio, de las instalaciones y servicios comunes y de los demás elementos y materiales, así como las calidades y garantías. b) Los agentes responsables del proceso de edificación y de la calidad del edificio. c) Las autorizaciones administrativas de uso u ocupación y las condiciones de los suministros e instalaciones permitidos. d) Las instrucciones de conservación o mantenimiento y las exigencias técnicas, ajustadas a la normativa. e) Las limitaciones del uso, los riesgos, las necesidades de seguro y las responsabilidades. f) Las obras de mejora que se realicen para adaptar las viviendas a las exigencias tecnológicas y de confort. g) Las actuaciones arquitectónicas para garantizar la cohesión social, sostenibilidad, ecoeficiencia e innovación.

               - El modelo se establecerá por reglamento antes del 9 de julio de 2008.

               - Documentación mínima: a) La documentación básica de identificación del edificio y del régimen legal, así como las sucesivas modificaciones. b) La documentación final de la obra ejecutada y de las sucesivas obras de reforma o cambio de uso que se ejecuten. c) La relativa a la conservación, uso y mantenimiento y la que generen la gestión del edificio y los controles técnicos periódicos obligatorios.

               - Entrega. Los promotores deben entregar el libro del edificio a la persona adquirente si esta es la única propietaria. En posteriores transmisiones, el libro debe entregarse siempre a los nuevos adquirentes. En caso de una comunidad de propietarios, debe entregarse el libro al presidente o presidenta, el cual debe hacer saber a los propietarios que lo tienen a su disposición.

               - Registro de la propiedad. El promotor o promotora o el propietario o propietaria único del edificio debe depositar una copia del libro del edificio en la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio. El cumplimiento de esta obligación debe hacerse constar de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria. La copia del libro del edificio puede presentarse en soporte informático y queda archivada en el Registro de la Propiedad durante la vida útil del edificio.

               - Edificios ya existentes. Sólo se exigirá en los supuestos y con el contenido que se establezca por reglamento.

               - Certificados. Los registradores pueden expedir, en papel o en soporte informático, a petición de los interesados que acrediten un interés legítimo, certificados de los libros del edificio que tengan en el archivo, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria.

            Cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas y que, en consecuencia, es apta para ser destinada a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación. Art. 26.

               - Transmisión. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.

               - Suministros. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios deben exigirla a los usuarios finales para que estos puedan contratar los servicios.

               - Otorgante. El departamento competente en materia de vivienda, sin perjuicio de que pueda delegar su otorgamiento a los entes locales.

               - Turismo. Sólo es exigible para turismo rural.

            Licencia de obras. Es la que garantiza que el proyecto cumple las condiciones de calidad de la vivienda y del edificio de viviendas.

            Primera ocupación. La licencia urbanística de primera ocupación acredita el cumplimiento de las condiciones establecidas por la licencia de obras de edificación.

            Alquiler forzoso. El art. 42 se dedica a las actuaciones para evitar la desocupación permanente de las viviendas. Se fijan determinadas medidas de fomento como la garantía en el cobro de rentas o la posible cesión a la Administración pública para que gestione las viviendas en régimen de alquiler, entre otras. Si fracasan, en los ámbitos declarados como de demanda residencial fuerte y acreditada, la Administración puede declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad y acordar el alquiler forzoso de la vivienda. La declaración del incumplimiento debe realizarse mediante un expediente contradictorio, de acuerdo con establecido por la normativa de procedimiento administrativo. En el acuerdo de declaración debe advertirse asimismo que, una vez transcurridos dos años desde la notificación de la declaración, si no se ha corregido la situación de desocupación, por causa imputable a la propiedad, la Administración puede expropiar temporalmente el usufructo de la vivienda, por un periodo no superior a cinco años, para alquilarla a terceros.

            Infravivienda. Las administraciones han de velar para evitar que inmuebles en situación de infravivienda sean vendidos, alquilados o cedidos como viviendas. La declaración de infravivienda debe acordarse, previa tramitación del expediente contradictorio, de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación de procedimiento administrativo. Dicha declaración puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si implica una prohibición de disponer de la vivienda, tiene el mismo régimen legal que las establecidas por el artículo 26.1 de la Ley hipotecaria del Estado y debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad..

            Transmisión  y arrendamiento de viviendas. Arts. 62 al 66.

               - Principios contractuales. Las cláusulas de los contratos de transmisión de la propiedad o de cesión de uso formalizados en el marco de una actividad empresarial o profesional deben cumplir los siguientes requisitos: a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa y sin referencias a textos o documentos que no hayan sido facilitados previa o simultáneamente a la formalización del contrato. b) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, con exclusión de cláusulas abusivas que se definen. c) En caso de duda sobre el sentido de una cláusula, prevalece la interpretación más favorable a los consumidores.

               - La transmisión y el arrendamiento de viviendas solo puede llevarse a cabo cuando se alcancen o puedan alcanzarse los requerimientos exigidos por el capítulo I del título III (arts 22 L 28). El cumplimiento de dicha prescripción debe documentarse mediante la cédula de habitabilidad o la calificación definitiva en el caso de viviendas de protección oficial. En el supuesto de transmisiones de viviendas que no sean de nueva construcción, puede prescindirse de la presentación de la cédula de habitabilidad en los términos indicados por el artículo 132.a.

               - Requisitos para transmitir viviendas en construcción o recibir cantidades a cuenta. Art. 63. Son requisitos previos para poder suscribir un contrato de transmisión de una vivienda en construcción o para recibir cualquier cantidad a cuenta: a) Disponer de una licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión. b) Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte. c) Tener otorgadas las garantías y los seguros legalmente exigibles. d) Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.

               - Requisitos para transmitir viviendas terminadas de nueva construcción o recibir cantidades a cuenta. Art. 64.  Son requisitos previos para poder suscribir un contrato de transmisión de una vivienda terminada de nueva construcción o con gran rehabilitación o para recibir cualquier cantidad a cuenta: a) Disponer de una licencia de edificación que describa como vivienda el inmueble que es objeto de transmisión. b) Disponer de la conexión a la red general de suministros de forma individualizada para cada vivienda del edificio, cuando el tipo de suministro lo permita, de acuerdo con la legislación vigente. c) Tener otorgadas las garantías y los seguros legalmente exigibles. d) Haber formalizado el correspondiente libro del edificio. e) Haberse dividido el crédito hipotecario, en su caso, entre todas las entidades registrales del inmueble.

               - Documentación que es preciso entregar a los adquirentes. Art. 65.

                        - En los actos y contratos de transmisión de viviendas nuevas, los transmitentes deben entregar a los adquirentes la siguiente documentación: a) El plano de situación del edificio. b) El plano de la vivienda, con especificación de la superficie útil y de la construida, en caso de viviendas de nueva construcción, con las mediciones acreditadas por técnicos competentes. Si existen anexos, las mediciones deben ser diferenciadas. c) La memoria de calidades. d) La cédula de habitabilidad, o la cédula de calificación definitiva en el caso de una vivienda de protección oficial. e) El certificado de aptitud en el caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica del edificio. f) Una nota simple informativa del Registro de la Propiedad, actualizada. g) La documentación relativa a las garantías de la vivienda, con especificación de los garantes, los titulares de la garantía, los derechos de los titulares y el plazo de duración. h) La documentación relativa a la hipoteca, si se ha constituido. i) La escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados, en su caso. j) La documentación necesaria para contratar los servicios y suministros de la vivienda.

                        - En los actos y contratos de transmisión de viviendas de segunda transmisión o sucesivas transmisiones, es preciso entregar a los adquirentes los documentos señalados por las letras d, e, f, i y j referidas y, en el caso de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, el certificado relativo al estado de deudas de los transmitentes con la comunidad, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pendientes de repartir.

                        - Gastos. No deben correr a cargo de los adquirentes.

               - Arrendamientos. La entrega de la documentación acreditativa de la información requerida en la oferta de un arrendamiento es requisito para la suscripción del contrato. Los ocupantes tienen derecho a la entrega de la cédula de habitabilidad o acreditación equivalente con la suscripción del contrato. Ha de prestarse fianza para fincas urbanas y depositarse en el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas

            Viviendas de protección oficial. Arts. 77 al 91

               - Régimen jurídico común. 1. Las viviendas calificadas como protegidas a partir de la entrada en vigor de la presente ley quedan sujetas, durante el plazo de calificación, al régimen jurídico que resumimos:

                        - Deben destinarse a residencia habitual de los propietarios u ocupantes (al menos 9 meses al año).

                        - No se pueden realquilar o alquilar parcialmente, salvo que sean propiedad de administraciones públicas, de sus entes instrumentales o de entidades sin ánimo de lucro..

                        - Se sujetan a los derechos de adquisición preferente de la Administración que veremos.

                        - No pueden descalificarse en ningún caso por interés del propietario, sólo por interés público.

                        - No se puede disfrutar de su uso antes de haber formalizado el correspondiente contrato.

                        - Deben de ser ocupadas efectivamente en el plazo que el Gobierno fije por reglamento.

                        - Deben los usuarios mantenerlas y repararlas.

                        - La adjudicación y transmisión debe sujetarse específicamente a lo establecido por el título V.

                        - No pueden hacerse actos traslativos del dominio o del uso de viviendas de protección oficial construidas sobre suelo destinado a esta finalidad sin que se haya obtenido su calificación definitiva. Los actos que infrinjan esta prohibición son nulos.

                        - En caso de compraventa de viviendas de protección oficial, como requisito de validez, debe inscribirse su calificación definitiva en el Registro de la Propiedad.

               - Prohibiciones.

                        - De adquisición. Los propietarios de viviendas de protección oficial no pueden adquirir otras viviendas, aunque no las destinen a residencia habitual o permanente, salvo por aceptación de una herencia o de un acto de liberalidad de cualquier tipo, y en casos justificados por cambios en la situación familiar, por razones de movilidad laboral o por circunstancias excepcionales que lo justifiquen. Art. 81.

                        - De sobreprecio. Son nulas de pleno derecho las cláusulas y estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos. En estos casos, se entiende que la transmisión se ha efectuado por el precio máximo normativamente permitido, con derecho al reintegro de la diferencia. El resto del contrato es válido si se cumplen los demás requisitos para la transmisión o cesión de uso de la vivienda de protección oficial.

               - Visado. Los actos y contratos de transmisión y cesión de uso deben ser visados por el departamento competente en materia de vivienda antes de que se otorgue el correspondiente documento público. El plazo es de un mes. Son nulas las transmisiones y las cesiones de uso de viviendas de protección oficial por cualquier título sin haber obtenido el visado preceptivo. En caso de nulidad, la Administración debe ejercer la acción de rescisión.

               - Derechos de adquisición en favor de la Administración. Arts. 87 a 91.

                        - Existen los derechos de opción y retracto en favor de la Administración de la Generalidad, en tanto esté vigente la calificación de vivienda protegida, debiendo de hacerse constar en los actos y contratos de transmisión de VPO, así como las notificaciones.

                        - Fuentes. En lo no previsto en esta Ley, es de aplicación la legislación civil de Cataluña.

                        - Derecho de opción. El art. 88 fija casos excluidos como donaciones entre parientes directos, sucesiones o procedimientos judiciales. El art. 89 fija los requisitos de la notificación y e90, el procedimiento. El  departamento competente en materia de vivienda debe pronunciarse. Si no lo hace en dos meses, o no proporciona un adquirente, el propietario puede buscar uno directamente de entre los inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial.

                        - Derecho de retracto. Sólo se puede ejercer si no se han cumplido los instrumentos de control previos. Tiene de plazo treinta días a contar desde el día en que haya tenido conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

               - Registro de solicitantes de VPO. Se regula en los arts. 92 al 97.

            Colaboración de los Notarios y los Registradores en la aplicación de la Ley. Arts 132 al 136.

               - Actuación notarial. Artículo 132. Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes:

                        a) La vivienda debe gozar de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva, y, en los casos de municipios acogidos a lo dispuesto en el artículo 26.5, de la licencia de primera ocupación para las viviendas libres, documentos que deben entregarse a los adquirentes o usuarios. Solo cabe que los adquirentes exoneren en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, siempre que un técnico competente informe que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad tras las obras de rehabilitación.

                        b) Libro del edificio, salvo edificios ya existentes que no hayan sido sometidos a dicha obligación.

                        c) Los autopromotores que transmiten la vivienda antes del plazo de diez años deben aportar los seguros y garantías por el plazo que quede, salvo que los adquirentes les exoneren de modo expreso.

                        d) Los transmitentes deben manifestar que han cumplido los requisitos y han puesto a disposición de los adquirentes la información y documentación exigidas en el capítulo VI del título IV.

               - Requisitos especiales para VPO. Art. 133. Se acreditarán mediante visado, que se protocolizará.

                        a) En la transmisión de suelo calificado como residencial con destino a vivienda de protección oficial,  debe constar expresamente dicha calificación urbanística.

                        b) Deben respetarse los precios máximos de venta y las condiciones a las que se sujeta la transmisión.  

                        c) La adjudicación debe respetar los procedimientos que establece el capítulo IV del título V y los adjudicatarios deben estar inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial.

                        d) Debe obtenerse y entregarse a los adquirentes o usuarios la calificación definitiva o, en el caso de segundas y sucesivas transmisiones, el correspondiente visado.

               - Derechos de adquisición preferente.

                        - Antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión, de VPO, los notarios deben exigir que se acredite la correcta ejecución de las notificaciones establecidas, de lo que debe darse testimonio en la correspondiente escritura.

                        - Si estos derechos se ejercen a favor de una de las entidades o personas a que se refiere el artículo 87, la escritura debe formalizarse directamente entre los transmitentes y los adquirentes seleccionados por la Administración.

                        - Estas normas se aplican también a las áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto (art. 15).

               - Requisitos para la inscripción registral.  Art. 135.

                        - No accederán al Registro de la Propiedad escrituras que no hayan cumplido lo establecido en los artículos 132 a 134, relacionadas con los deberes y obligaciones que en ellos se establecen.

                        - Deben constar en la inscripción las limitaciones establecidas por la regulación de los derechos de adquisición preferente, y las garantías del ejercicio de estos derechos.

                        - Es título suficiente para inscribir el acto administrativo de ejercicio de los derechos de adquisición preferente por parte de la Administración pública correspondiente.

                        - Las transmisiones de VPO no pueden inscribirse si no se acredita que se han realizado las notificaciones establecidas por la presente ley.

               - Constancia registral de actuaciones administrativas. Artículo 136.

                        - Regla general. Son inscribibles los actos administrativos que, en ejecución de la presente ley, tengan trascendencia real sobre el dominio u otros derechos reales o afecten al régimen jurídico del inmueble.

                        - Depósito del libro del edificio. Se hará constar por nota marginal. Si los promotores no lo aportan, los registradores de la propiedad deben comunicarlo a la administración competente para que se lo requiera.

                        - Los actos administrativos, excepto en los casos en que la legislación lo establezca de otro modo, pueden inscribirse mediante una certificación administrativa. Pueden hacerse constar:

                           a) La declaración de infravivienda, de acuerdo con lo establecido por el artículo 44.

                           b) La declaración de área de conservación y rehabilitación, regulada por los artículos 36 y 37.

                           c) La declaración de área sujeta a tanteo y retracto, establecida por el artículo 15.

                        - Otros actos que pueden constar:

                           a) Las resoluciones que impliquen la concesión de una ayuda a la vivienda.

                           b) Las resoluciones que dicten la ejecución forzosa de una orden de ejecución incumplida.

                           c) La incoación de un expediente sancionador, medidas provisionales y su resolución definitiva.

            Entrada en vigor: El 9 de abril de 2008.

 PDF (2008/03657; 44 págs. - 302 KB.)

  

 

RESÚMENES DE NORMAS

 

TEXTO DE LA LEY

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