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 TEMA 33.- URBANISMO: PRINCIPIOS ESENCIALES. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA. LA PROPIEDAD URBANA: NATURALEZA Y MODELOS URBANÍSTICOS. EL PLANEAMIENTO: NOCIÓN Y CLASIFICACIÓN DE PLANES; CLASIFICACIÓN DEL SUELO; RÉGIMEN DEL SUELO SEGÚN SU CLASE. EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

 

 

1.- URBANISMO: PRINCIPIOS ESENCIALES.

 

A) CONCEPTO.

 

            Desde un punto de vista amplio o global, Tomás Ramón Fernández define el urbanismo como “aquella perspectiva global e integradora de todo lo que se refiere a la relación del hombre con el medio en que se desenvuelve y que hace de la tierra, del suelo, su eje operativo”.

            Desde un punto de vista exclusivamente jurídico, el TC define el urbanismo o derecho urbanístico como la disciplina jurídica del hecho social de los asentamientos de población en el espacio físico.

 

B) OBJETO DEL DERECHO URBANÍSTICO.

 

            Puede decirse en síntesis que el Derecho Urbanístico tiene por objeto la planificación de la ciudad. Más en concreto, el Derecho Urbanístico abarca los siguientes aspectos:

-          El Planeamiento Urbanístico: clases de planes, contenido, elaboración, aprobación y efectos.

-          El régimen urbanístico de la propiedad del suelo: clasificación del suelo y régimen de las distintas clases de suelo; derechos y deberes básicos de los propietarios; valoraciones; régimen de venta forzosa y patrimonio municipal del suelo.

-          La gestión urbanística: sistemas de ejecución del planeamiento, actuaciones asistemáticas en suelo urbano y obtención de terrenos dotacionales.

-          La disciplina urbanística: intervención preventiva del uso del suelo (licencias de edificación, parcelaciones) y protección de la legalidad urbanística mediante la regulación de las infracciones y sus sanciones.

 

 C) PRINCIPIOS ESENCIALES.

 

                El urbanismo como conjunto normativo se basa en algunos principios esenciales o directrices que informan la regulación urbanística. Estos principios se encuentran en la Constitución y en el propio derecho positivo urbanístico.

 

-    PRINCIPIOS CONSTITUCIONALES:

1.- Reconocimiento de la propiedad privada como propiedad delimitada por su función social conforme al artículo 33. 2 de la Constitución Española, que dice...

2.- Principio de reserva de ley, consagrado en el artículo 53.1, conforme al cual la regulación del derecho de propiedad sólo puede hacerse por medio de ley que respete además su contenido esencial.

3.- Principios del llamado “orden constitucional medioambiental”, a través de los siguientes preceptos; el artículo 45 que establece el derecho de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona y el deber de los poderes públicos de velar por la utilización racional de todos los recursos naturales; el artículo 46 enuncia la obligación de los poderes públicos de promover la conservación del patrimonio histórico, cultural y artístico; y el artículo 47 que proclama el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, para cuya efectividad los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, de forma que se evite la especulación y la comunidad participe en las plusvalías que genere la acción urbanística de los poderes públicos.

4.- Principio de reparto competencial: El artículo 148.1.3 de la Constitución permite a las CCAA asumir competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.

 

-    PRINCIPIOS DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA: atendiendo fundamentalmente a los artículos 1 a 6 de la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones de 13 de abril de 1998.

1.- Carácter estatutario de la propiedad urbana. Ésta se encuentra sometida a un régimen jurídico determinado, consecuencia de la delimitación de su contenido en aras a la función social. El artículo 1 de la LS establece...

    Se trata de un estatuto básico o mínimo, teniendo en cuenta el reparto de competencias en esta materia entre el Estado y las Comunidades Autónomas.

    Además, el contenido de la propiedad urbana no vendrá determinado exclusivamente por la ley. El artículo 2 de la LS dice...La ley sólo contempla aspectos básicos e ineludibles, pero es el planeamiento el que en cada caso define el contenido concreto del derecho de propiedad urbana (lo que se ha venido a llamar “flexibilización del principio de reserva de ley en materia de propiedad urbana).

2.- Principio de participación de la comunidad en las plusvalías que genera la actividad urbanística. El artículo 3 de la LS dice...La base es que el propietario del terreno no ha de beneficiarse, sin actividad alguna por su parte, del aumento de valor que su suelo experimenta a consecuencia de las decisiones urbanísticas de la Administración. Por ello, se considera lo más justo que parte del aumento revierta a favor de la comunidad, y el instrumento jurídico previsto para ello son las cesiones obligatorias a la Administración de aprovechamiento urbanístico.

3.- Principio de respeto a la iniciativa privada, según el artículo 4 de la LS. Si bien el urbanismo es una función pública, se respeta la iniciativa de los ciudadanos. Veremos como hay CCAA (C. Valenciana o Castilla La Mancha) en las que la iniciativa particular es fundamental, con la creación de la figura del  Urbanizador privado, sin perjuicio del creciente influjo del urbanismo concertado.

4.- Principio de equidistribución o reparto de beneficios y cargas del planeamiento entre todos los propietarios afectados en proporción a sus aportaciones y corrigiendo los desajustes derivados de aquél. Se establece en el artículo 5 de la LS. Los instrumentos jurídicos a través de los cuales se procede al ajuste correspondiente son, de un lado el llamado “aprovechamiento tipo”, y de otro, los llamados “proyectos de equidistribución”, que son objeto de examen en el tema 35.

5.- Principio de que la ordenación del uso del suelo no concede a  los propietarios derechos indemnizatorios, salvo en los casos establecidos en la ley. Así determina el artículo 2.2 de la LS, y ello es por dos razones ya señaladas; los “límites” del derecho de propiedad urbana no son tales, sino una delimitación de su contenido normal; y como también se ha señalado, es la propia ordenación urbanística la que hace nacer nuevos derechos para corregir los desequilibrios.

6.- Principio de información y participación pública, que resulta del artículo 6 de la LS...

7.- Principio de control municipal del urbanismo, teniendo en cuenta que en la actualidad el peso del control de la legalidad urbanística ha vuelto ha recaer en los Ayuntamientos, ya que aunque se atribuyen facultades a las CCAA, ésta son normalmente subsidiarias.

 

        De todos los principios señalados, debemos detenernos en el de reparto competencial, que ha dado lugar ha distinguir entre legislación urbanística estatal y autonómica.

 

 

2.-  LEGISLACIÓN URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONOMICA:

 

 

   LEGISLACIÓN  ESTATAL:

 

    - En Nuestro Ordenamiento Jco, el origen de las normas Urbanísticas, se encuentra en las Leyes de Ensanche (1864 y 1876) y Saneamiento y Reforma Interior de Poblaciones (26 de julio de 1.892 y 18 de marzo de 1.895) que regularon aspectos parciales del Urbanismo, pero que no llegan a configurar un concepto de propiedad urbana".

 

  - Es con la ley del Suelo de 12 de mayo de 1.956 cuando se introduce como novedad en Nuestro Dcho el concepto de "propiedad urbana delimitada" y cuando se llega a un cuerpo Orgánico y sistematizado de normas que pretenden regular el fenómeno Urbanístico en su integridad.

 

   - La Ley del Suelo es reformada por la de 2 de mayo de 1.975,surgiendo posteriormente la de 9 de abril de 1.976.

 

   - Más tarde surgen sucesivamente la Ley de Reforma de 8/90 de 25 de julio de Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo y finalmente el Texto Refundido de la Ley del Suelo 1/de 26 de junio de 1992.Estas dos últimas leyes van a cerrar este primer ciclo evolutivo, aportando como dice la Exp de Motivos de la última "una nueva configuración básica del dcho de propiedad urbana" (se consolida el concepto como categoría independiente) ,estableciendo que ésta es "una propiedad temporalizada y evolutiva",en que el propietario va adquiriendo las facultades urbanísticas, según va cumpliendo los deberes y cargas del urbanismo.

 

   - El segundo ciclo de esta evolución, lo fijan, de un lado, el Real Dto 7/1996, convalidado por la ley 7/1997 de 14 de abril, sobre medidas liberalizadoras en materia de suelo y Colegios Profesionales y la última Ley 6/1998 de 13 de abril sobre régimen del suelo y valoraciones, que intenta, al menos aparentemente, un cambio de rumbo en esta materia, pasando de un régimen de control administrativo total sobre el suelo a un nuevo sistema de "desregulación o flexibilidad",como ella misma indica.

 

   Finalmente aludir al R Dto 4/2000 de 23 de junio (luego  Ley 10/2003 de 20 de mayo, rectificada por la ley 53/2002 de 30 de diciembre) que contiene dos tipos de medidas: - las dirigidas a incrementar el suelo urbanizable y las destinadas a favorecer su transformación. Se pretende a la vez desde el Estado limitar la discrecionalidad admva municipal, tanto en lo relativo a la clasificación del suelo que se configura en todas sus categorías como algo verdaderamente reglado, como tambien en lo relativo a la facultad de los propietarios de promover la transformación del suelo urbanizable.

 

     Aspectos de la Ley sobre régimen del Suelo y Valoraciones de 1998:

 

   El Informe del Tribunal de Defensa de la Competencia de 1993 sobre "Remedios Políticos que pueden favorecer la libre competencia en los servicios y atajar el daño causado por los Monopolios",criticando la cultura del intervencionismo tradicional en punto al urbanismo, y el toque de atención que supuso para la anterior LS de 1992, la STC de 20 de marzo de 1997, que dejaba en evidencia su extralimitación (en cuanto consideraba que eran ajenas al Estado las competencias de Urbanismo transferidas, salvo Ceuta y Melilla, a las distintas Autonomías),y cuya sentencia mantuvo como únicos puntos de competencia estatal, tanto la regulación de los principios esenciales del estatuto de la propiedad inmobiliaria, como algunas otras cuestiones de carácter civil, asi como expropiación, valoraciones, responsabilidad patrimonial de la Administración, publicidad de registros de la propiedad y notariado etc... llevó en el año 1997 al Gobierno a la redacción de un Proyecto de Ley, que ha llegado a ser la nueva LS de 1998.

 

   * El nuevo Texto Legal, que pretende partir de un punto de vista "liberalizador y de reforma del mercado del suelo" (aunque algunos como Parejo Alfonso ya han tachado al Proyecto de "continuista y centralizador en muchos aspectos"), destaca en su Exp de Motivos el fracaso de la ley anterior, a consecuencia de:

 

.. el excesivo intervencionismo administrativo,

.. la enorme discrecionalidad de la Administración en todo el proceso urbanizador,

.. y como consecuencia de todo ello, la limitación artificial de la oferta de suelo urbanizable.

 

   * Los cambios que ofrece caminan, según Eugenio Soriano, por:

 

   .. una mayor flexibilidad, olvidando el régimen de programación coactiva de la Administración sobre los propietarios de suelo,

   .. la consideración del Plan Urbanístico como un elemento meramente orientativo de la Ciudad,

   .. mayor protagonismo de la iniciativa particular, en orden a la transformación del suelo,

   .. y la consideración del Derecho como papel rector del proceso urbanístico, evitando caer en la permanente discrecionalidad de la Administración.

 

   La nueva LS consta de 44 arts, 5 disp. adicionales, 5 disp. transitorias, 1 derogatoria y una final, y mantiene vigentes, como se ha dicho, determinados arts de la LS anterior, e incluso viene a resucitar en muchos puntos a la LS de 1976.

 

 

   LEGISLACIÓN AUTONOMICA:

 

 

   Como es sabido, la Constitución de 1978, inició un proceso de descentralización política, que culminó en 1983, con la aprobación de los Estatutos de Autonomía de las 17 Comunidades  que componen el mapa político de España. De acuerdo con ellos y con la Constitución,  tales Comunidades Autónomas, gozan de competencia exclusiva en cuanto a la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, y por ello los Organos Legislativos de tales Comunidades vinieron a sustituir a los del Estado en esta materia. Sin embargo los distintos Parlamentos se mostraron muy cautos y respetuosos con el ordenamiento urbanístico preconstitucional, retocando tan sólo aspectos marginales (planeamiento supramunicipal, protección de espacios naturales), pero sin afectar al núcleo fundamental del mismo, que gira en torno al concepto de propiedad, que como dcho fundamental reclamaba una regulación general. Fue la ley de 25 de julio de 1990, la que al introducir, entre otras cosas, aquel concepto de la propiedad urbana evolutiva, provocó la reacción de las Comunidades Autónomas, que la impugnaron ante el TC , añadiendo a esta impugnación la de la nueva  LS de 1992, lo que dio lugar a la s del TC de 20-marzo-1997, que hizo saltar por los aires el Ordenamiento Urbanístico (Dicha s. ha sido ratificada por otra del TC de 11-julio-2001, que viene a derogar el art 16.1 y 38 de la Ley del Suelo de 1998).

 

    Dicha S. estableció que de acuerdo con los arts 148 y 149 de la Constitución, los Organos de las Comunidades Autónomas eran los únicos competentes para legislar en materia de Ordenación del territorio, que comprendía el planeamiento urbanístico, así como la ejecución, gestión y disciplina urbanística,  reduciéndose las competencias del Estado a varios aspectos puntuales, entre ellos la regulación del concepto de propiedad urbana que debía ser uno para todo el territorio nacional.

 

    Esta s. vino a crear un vacío normativo absoluto en la mayoría de las Comunidades Autónomas que o bien no habían ejercitado sus poderes legislativos en este punto, o se habían limitado a regular aspectos determinados. Ello les impulsó a aprobar una legislación de urgencia que restableció en muchas de dichas Comunidades el texto de la inconstitucional ley de 1992, aunque ahora como Dcho propio de las mismas.

 

    Pasado este primer trago y una vez que el nuevo texto de la LS de 1998 recibió el placet del TC, se ha procedido a una reconstrucción del Ordenamiento Urbanístico Autonómico, iniciando su propio camino la mayoría de las Comunidades  Autónomas, que han formulado distintas leyes  del Suelo, que tienen básicamente un doble contenido: por un lado, establecen los principios y objetivos de Ordenación del territorio en cada Comunidad y por otro regulan los instrumentos necesarios para el ejercicio de su competencia en la materia. Ello no impide que cada Comunidad atienda las singularidades territoriales propias, a que aludiremos al  hablar de los distintos modelos urbanísticos ( gran extensión y debilidad demográfica en Castilla León o especiales diferencias de calidad de vida en Galicia).

 

    Competencias:

  

    En definitiva, este entramado de competencias y normas, estatales y autonómicas, se podría resumir en esta forma:

 

    1.-  La ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, es de competencia exclusiva de las CCAA, pero no una competencia ilimitada, ya que el Estado  tiene competencias que interfieren y modulan aquellas, asi planificación gral de la actividad económica (art 149 CE), las condiciones básicas de igualdad de todos los españoles, la legislación civil en cuanto pueda incidir en el dcho de propiedad, o las competencias en materia de ferrocarriles, aprovechamientos hidraúlicos, medio ambiente o patrimonio cultural.

 

   2.- Pero la repercusión también de estas competencias no puede dejar vacía la de las CCAA en estas materias, por lo que podría hablarse del carácter preferente de la planificación territorial sobre las competencias sectoriales, y por tanto la ordenación del territorio tampoco se puede limitar a una simple capacidad de planificar, sino que tiene que llegar a determinar, por ejemplo, la ordenación de los usos de las distintas clases de suelo.

 

   3.- La solución a todos estos arduos problemas nos viene dado  por la cooperación entre ambas Administraciones (s TC 149/98), e incluso este sistema es el único previsto en algunas leyes autonómicas como  la de 1994 de Andalucía y 1998 de Castilla León: en una primera fase, se someten a informe por parte de la CCAA los planes y programas promovidos por la Admón. del Estado y en una segunda fase, las discrepancias se resuelven por mutuo acuerdo, convenio o por constitución de comisiones mixtas.

 

    Fuentes del Derecho Urbanístico

 

   Y para concluir y en lo relativo a las fuentes del  Ordenamiento Urbanístico, se puede señalar, con Luciano Parejo Alfonso, que son las siguientes:

 

    1.-   Dcho General Estatal:

     ... Existe un Dcho de aplicación directa en toda España: constituido, por el marco legal que debe ser respetado por las legislaciones autonómicas, incluidas  Ceuta y Melilla (asi aspectos relativos a las condiciones básicas del dcho de propiedad, valoraciones del suelo, expropiaciones, reversión y responsabilidad patrimonial.).

 

    ... Dcho aplicable en todo el territorio nacional: La LS 1998, y los preceptos de la LS anterior de 1992, declarados vigentes por la disposición derogatoria de la LS 1998.

   

   ... Aplicable sólo en Ceuta y Melilla, la normativa legal complementaria de la lS 1998, que dicte el legislador estatal para ultimar el marco de la normativa propia de estas  Ciudades,

  

    2.- Dcho  Estatal de aplicación supletoria:

    ... La parte vigente de la  LS de 1976, los R Dtos de 14 de marzo de 1980 sobre promoción de suelo y agilización de la gestión urbanística y 16-octubre de 1981 sobre adaptación de planes de Ordenación Urbana.

  

    ... De rango reglamentario: Reglamentos de..

      El de Planeamiento Urbanístico de 23 de junio de 1.978.

      El de Disciplina Urbanística de igual fecha.

      El de Gestión Urbanística de 25 agosto de 1.978.

      El Reparcelaciones de 7 de abril de 1966.

   .. A destacar tambien el Real Dto 1093/ de 4 de julio de 1997 sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza Urbanística.

 

     3.- Dcho Autonomico: constituido por las leyes de ordenación del territorio y las leyes urbanísticas aprobadas por los correspondientes parlamentos de las CCAA y los Reglamentos dictados en desarrollo o al amparo de las mismas, y que por la limitación de tiempo es imposible enumerar aquí.

 

 

 

      3.- LA PROPIEDAD URBANA: NATURALEZA Y MODELOS URBANÍSTICOS.

 

        A) CONCEPTO.

           

           Según la Rs de 16-11-81 existen dos formas de concebir el derecho de propiedad:i

 

            - La tesis tradicional acerca de la propiedad es la que la concibe como un derecho absoluto. Responde al concepto histórico del dominio que nos ha sido transmitido desde el Derecho Romano, donde se concebía el dominio como “plena in re potestas”.

            Conforme a esta tesis la propiedad se define como el señorío más amplio que puede tenerse sobre una cosa, esto es un derecho “pleno”, acompañado de la idea de “exclusividad” o poder de excluir a todo tercero. Desde esta perspectiva, las leyes solo pueden limitarse a circunscribir lo que el propietario no puede hacer, y en ningún modo puede determinar lo que el propietario puede o debe hacer.

 

            - Modernamente, sin embargo, ha surgido la tesis de configurar la propiedad como un derecho delimitado por la función social, y así se concibe en nuestro derecho positivo teniendo en cuenta el artículo 33.2 de la Constitución Española de 1978.

            Conforme a esta tesis ha de entenderse que el contenido potencialmente ilimitado que se asignaba al derecho de propiedad, queda encerrado en límites precisos, que imponen al propietario las líneas a seguir en el ejercicio de sus facultades dominicales. Estos límites no derogan el contenido normal de la propiedad, no recortan su extensión, sino que “delimitan” precisamente sus fronteras normales.

 

            B) LA PROPIEDAD URBANA. CONCEPTO Y NATURALEZA:

 

       - Pues bien, la propiedad urbana es un concepto relativamente moderno, introducido en nuestro ordenamiento por la LS de 1956. Desde un punto de vista general se puede definir la propiedad urbana como la predicable de determinados bienes inmuebles (los que van a ser urbanizados) y que tiene una duración limitada en el tiempo (desde su urbanización hasta la edificación terminada). Concluida la edificación, los inmuebles entran de nuevo en el concepto normal de propiedad inmobiliaria.

            Tanto la LS de 1956 como el TR de 1976 ya admitían que la propiedad urbana estaba limitada por las leyes. Pero fue la Constitución Española de 1978 la que dio carta de naturaleza a la propiedad urbana como propiedad delimitada por su función social, en el sentido anteriormente expuesto.

 

            - No obstante, aún cabe otra tesis acerca de la naturaleza de la propiedad urbana, la de considerarla como un derecho vacío, conforme a la cual la titularidad dominical por sí misma está desprovista de contenido, siendo el ordenamiento jurídico el que va proporcionando dicho contenido y facultades dominicales.

            Conforme a esta tesis el aprovechamiento urbanístico o edificatorio del suelo no es una facultad ínsita en el derecho de propiedad, sino que es de titularidad pública, lo que permite, según GARCÍA BELLIDO, que sea ejercitada por la Administración, o,  en su caso por un tercero a quien se le conceda este “dominio útil”.

 

            Esta tesis fue la que adoptó la ley 8/1990 de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del suelo, y el posterior TR de la LS de 1992. Dicha ley diseñó el llamado “sistema gradual de adquisición de facultades integrantes del contenido urbanístico del derecho de propiedad”. Con arreglo a este sistema, sólo a medida que el propietario del suelo cumplía los deberes urbanísticos que se le imponían, se iban incorporando a su propiedad gradualmente, ciertas facultades, hasta alcanzar el nivel máximo permitido. De este modo se adquiría primero el derecho a urbanizar, luego el derecho al aprovechamiento urbanístico, luego el derecho a edificar, y finalmente, el derecho a la edificación. Este sistema fue criticado doctrinalmente, pese a ello la STC de 20 marzo de 1997 no estableció su inconstitucionalidad.

 

            - Con la LS vigente de 1998 se ha derogado tal sistema, por considerar que demoraba irrazonablemente las distintas fases del proceso de desarrollo urbano. En la vigente ley, tal y como se ha señalado al comienzo del tema, se concibe la propiedad urbana como una propiedad estatutaria, delimitada por la función social y con un contenido propio y esencial idéntico para todo el territorio nacional.

 

       Sin embargo esta propiedad urbanística goza de una serie de características especiales que la apartan del concepto genérico de propiedad reconocido en Nuestro Dcho. En tal sentido dice T. Ramón Fernández, que los dchos y deberes  que impone no siguen a la persona sino a la cosa, por ello dice el art 21 LS que “ la transmisión de fincas no modifica la situación del nuevo titular en cuanto a los deberes urbanísticos.” Este dcho de propiedad se “desmaterializa” ya que los contenidos urbanísticos son intercambiables, en virtud de la técnica de distribución de deberes y cargas. La materialidad del suelo es una referencia, ya que lo que importa no es tanto el “emplazamiento o la ubicación” como ocurre con el concepto tradicional de propiedad, como el “contenido o volumen”. La titularidad del suelo se volatiliza y da derecho a un uso, un volumen edificable y en definitiva a un aprovechamiento. Aprovechamiento que posiblemente no se conceda en el primitivo lugar sino  en otro distinto, una vez realizada la distribución de beneficios y cargas. La propiedad urbana equivale, en definitiva, al aprovechamiento urbanístico, que estudiamos en la última pregunta del tema. Es un curioso supuesto en el que la relación entre suelo y vuelo se invierten. Este último es mucho más primordial e importante que el primero.

 

  LOS MODELOS URBANÍSTICOS:

 

   Al hablar de los distintos modelos urbanísticos, nos introducimos en el campo de las relaciones entre propiedad privada y comunidad, y en definitiva en el espinoso problema de si el derecho de propiedad lleva o no consigo la facultad de edificar y a quien se atribuyen las plus valías que la urbanización genera. Distintas han sido las soluciones propuestas:

 

  1.- Para un primer modelo, el ius aedificandi va anejo al dcho de propiedad, aunque con limitaciones; la actividad urbanizadora corresponde al sector público, y las plus valías se distribuyen entre los propietarios y la comunidad a través de diversos sistemas de equidistribución:

 

   Quizá el sistema más representativo sea el de la ley francesa de 31 de diciembre de 1975, que modificó el Code de Urbanisme, y estableció en su art 112 que el dcho a edificar está vinculado a la propiedad del suelo, pero más allá de cierto techo (plafond légal de densité)  el ejercicio de dcho a edificar pertenece a la colectividad. Este techo e fija imperativamente para toda Francia  en 1 metro cúbico por metro cuadrado (salvo Paris que es 1’5). Por encima de ese techo legal, el dcho a edificar hay que comprarlo pagando a la colectividad una cantidad.

 

   2.- Para un segundo modelo urbanístico, la propiedad nunca lleva consigo el dcho a edificar, ya que ese dcho pertenece a la comunidad y es ésta la que lo confiere en cada momento, a través de una concesión o licencia para construir. Consecuentemente la actividad urbanizadora depende siempre de la Administración y es a la comunidad a quien revierten siempre las plus valías.

 

   En  este caso el modelo más representativo es Italia, donde la propiedad urbana se ha concebido como una institución separada del dcho de propiedad sobre los demás tipos de bienes, de tal forma que el ordenamiento jco distingue distintos estatutos dominicales, según la finalidad específica de cada uno, con imposición de deberes al propietario.

  La ley de 28 enero de 1977, considera que el dcho a edificar no forma parte del dcho de propiedad urbana, y que por tanto sólo la Administración puede autorizar al propietario a construir mediante el otorgamiento de una determinada concesión. Asi dice el art 1 que toda actividad que comporte transformación urbanística o de la edificación en el territorio municipal participa en las cargas correspondientes, subordinándose la ejecución de las obras a la concesión por parte del alcalde.

 

  3.- Como tercer modelo podríamos recoger aquel en que si bien la propiedad lleva consigo la edificación, ésta se controla por la Administración, que es quien previsoramente va adquiriendo terreno al precio de su destino actual.

 

   Tal es el caso del Reino Unido, la Community Land Act de 1974 estableció un sistema de obra pública monopólica para el proceso de urbanización, muy similar a los planes de ensanche, y en virtud de aquella ley, el municipio debería adquirir todo el suelo urbanizable para atender a las necesidades de desarrollo por diez años, y la adquisición debería hacerse por su valor en uso o destino actual, es decir sin consideración alguna a sus expectativas urbanísticas.

 

  4.- Cual es el modelo español?. Digamos que a lo largo de su corta historia y desde 1956, el modelo español, ha pasado por una serie de etapas:

 

   ... En la citada ley de 1956, si bien se crea un sistema de planificación completo para todo el territorio municipal e incluso para todo el territorio nacional, el derecho a urbanizar permanece en manos privadas, los propietarios de suelo urbano y de reserva urbana, son quienes ostentan el dcho a crear ciudad y a apropiarse de las plus valías que ello genera, lo que se niega a los demás propietarios de suelo rústico. En caso de que alguno de aquellos no urbanice y retenga los solares, la sanción consiste en la expropiación, por el valor urbanístico de los terrenos y previa su inclusión en el Registro  Municipal de solares.

 

  ... Con la LS de 1975 se reduce la posición de privilegio de los propietarios de suelo urbano y urbanizable, mediante un aumento de las cesiones obligatorias de terrenos a la Administración y una simplificación de los criterios de determinación del justiprecio que ahora se reducen al valor inicial y al valor urbanístico, y el Municipio entra timidamente en el negocio urbanístico, ya que se le otorga una parte de la plus valía, un 10% del aprovechamiento medio del sector.

 

  ... Con la ley de 1990, se crea una propiedad urbana evolutiva, en donde se trata de convertir a los propietarios en urbanizadores forzosos, descomponiendo el derecho de propiedad en una serie de facultades que se van adquiriendo progresivamente, y es la Administración la que señala los plazos en que tales dchos han de ser ejercitados.

 

  ... Con la LS 1996 se da un paso atrás ya que la participación del aprovechamiento urbanistico por los particulares pasa de un 85 a un 90%, reduciéndose de un 15 a un 10% la participación del municipio.

 

  ... Y en fin tras de la s de 20 de marzo de 1997, ya no se puede hablar de un modelo, sino de diversos modelos o submodelos urbanísticos, según las distintas leyes autonómicas, y en el que comienza a primar lo que se comienza a llamar el urbanismo concertado, en el que se mezclan los intereses particulares con los intereses recaudatorios municipales.

 

   En conclusión se puede hablar hoy en nuestro País de un modelo urbanísitico, que mantiene un concepto de propiedad urbana que lleva incorporado el ius edificandi, pero para cuyo ejercicio se precisa una licencia previa; en el que las plus valías se reparten entre los propietarios de suelo y la Comunidad a través de complejos sistemas de distribución, y en que esencialmente la dirección del proceso urbanístico reside en manos privadas, aunque el control se mantiene por hoy en poder de las Comunidades autónomas, surgiendo sistemas singulares de ejecución: bien el llamado urbanismo concertado; de ejecución forzosa; o del hoy en boga sistema del agente urbanizador, introducido por la ley valenciana de 1994.,

 

   4.- EL PLANEAMIENTO: NOCIÓN Y CLASES DE PLANES:

 

   Introducción:

 

  La Ley del Suelo y sus Reglamentos, asi como las distintas normas urbanísticas autonómicas, establecen y marcan sólo unas reglas abstractas en cuanto a la utilización y uso del suelo, y ello hace necesario que sus preceptos sean desarrollados y aplicados a través del Planeamiento. El Plan supone la aplicación práctica de la legislación urbanística a cada Municipio y a cada terreno. Los planes son tambien verdaderas normas jurídicas. Por ello, como hemos visto, el art 2 LS dice que "las facultades urbanísticas se ejercen dentro de los límites y con cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes, o en virtud de ellas en el planeamiento".

 

   Definición de Plan:

 

  El Plan Urbanístico puede definirse siguiendo a Carceller como "un acto del poder público que ordena el territorio, estableciendo previsiones sobre el emplazamiento de los centros de producción y de residencia, regula la utilización del suelo urbano, y al hacerlo, define el contenido de la propiedad".

 

  Clases de Planes:

 

  - La anterior LS 1992 establecía tres niveles de planificación urbanística: El Plan Nacional, el Regional o Autonómico y el local. A ellos correspondían las tres clases de planes que la ley establecía: el Plan Nacional de Ordenación; los Planes Directores Territoriales de Coordinación y finalmente los Planes Generales Municipales y Normas Complementarias y Subsidiarias del planeamiento.

 

    A su vez el Plan General Municipal se desarrollaba a través de los Planes Parciales, Planes Especiales, Programas de Actuación Urbanística y Estudios de Detalle.

 

    Este Plan General de Ordenación Municipal es la pieza básica del sistema, ya que en él se debe establecer la estructura general y orgánica del territorio y en particular los sistemas generales de comunicación, espacios libres y de equipamiento comunitario, y las medidas adecuadas para la protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza y defensa del paisaje etc... además debe fijar el aprovechamiento medio o tipo para los distintos sectores o áreas de reparto en que se divida el suelo urbanizable. En razón a la trascendencia de sus determinaciones, el PGOU debe incluir una Memoria justificativa de la ordenación, planos de información y ordenación urbanística del territorio, normas urbanísticas, programa de actuación y un estudio económico-financiero (art 12.3 LS 1976).

 

  - La STC de 1997 declaró nulos los arts 65 a 79 de la anterior LS que reglamentaban esta materia y por tanto dejó sin efecto las normas reguladoras de toda esta clasificación del planeamiento, por entender que con ello se estaban invadiendo competencias autonómicas.

 

  - La nueva LS consecuente con ello, no hace ninguna referencia a las clases o conformación de los planes, y tan sólo alude genéricamente en diversos artículos al "planeamiento correspondiente" (art 2).

 

  - Es por tanto cada Autonomía la que tiene que determinar su planificación con arreglo a su particular normativa. Y asi lo han hecho, primero la Ley de Política Territorial de Cataluña 1/1990,que establecía un Plan General Territorial; luego la ley Madrileña de 1995 (hoy la de 2001),la ley Foral Navarra , Balear, Asturiana, Canaria etc...que fueron desplazando la regulación de la Ley del Suelo en materia de Planeamiento.

  Curiosamente muchas de estas leyes recogieron, en su momento, el Dcho Estatal derogado (salvo el Plan Nacional),con lo que el mismo reapareció como nuevo Guadiana Urbanístico en cada una de ellas.

 

   Determinaciones legales de directa aplicación.

 

    No obstante el planeamiento, existen determinadas normas que se imponen por encima del Plan y que son de aplicación directa:

 

    - asi el actual art 19 LS establece que "los propietarios de todo tipo de terrenos y construcciones, deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico, y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornamento público.

 

   - Tambien quedan sujetos al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana".

 

   - aparte de ello, hay normas específicas contenidas en leyes especiales, que contienen previsiones sobre limitaciones de construcción y uso, asi Ley de Carreteras de 1988 (que distingue dominio público, servidumbre y afección),Ley de Costas de 1988 (que recoge las servidumbres de salvamento, tránsito y de acceso al mar), Ordenación de Transportes Terrestres, o Navegación Aérea, la Ley de Patrimonio Histórico Español de 1985 y la más reciente de Conservación de los Espacios Naturales y Flora y Fauna Salvaje de 1989.

 

   - Finalmente en suelo no urbanizable deberán respetarse las incompatibilidades de usos, y por tanto sólo se puede disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarlo a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales (art 20.1).

 

   En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contar de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.

 

 

         5.- CLASIFICACIÓN DEL SUELO Y RÉGIMEN DEL SUELO SEGÚN SU CLASE.

 

Al efecto, la LS se limita a establecer tres clases genéricas, y a diseñar para cada una, un contenido básico y mínimo, igualitario para todos los españoles; debiendo luegoconcretarse por las CC.AA. Así, señala el Art. 7 que “A los efectos de la presente ley, el suelo se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable o clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística”. 

 

 En esta clasificación ha incidido la Ley 10/2003 de 20 de mayo, en un doble sentido: de una parte, estableciendo un nuevo sistema de clasificación del suelo, en cuya virtud casi todo el suelo pasaría a ser urbanizable, de modo imperativo para el planificador urbanístico, toda vez que el suelo urbano y no urbanizable pasarían a ser reglados y no habría resquicio para la discrecionalidad, y el resto del terreno sería urbanizable (art 9.2 LS). Además, se establece una flexibilización en el procedimiento de transformación de ese agigantado suelo urbanizable, otorgando al propietario el dcho a transformarlo, mediante el ejercicio de una consulta, vinculante para la Admón. urbanística, de forma que  si la propuesta de actuación del propietario, no choca con las determinaciones del plan, la Admón. debería reconocerlo y tramitar el planeamiento correspondiente, basado en dicha propuesta (art 15.2 y 16 LS).

 

Luego distinguen los Artículos 8 a 11  según exista o no Plan General, como ahora veremos. Además, el Art. 19 impone a los propietarios el deber de destinar las edificaciones y terrenos a usos compatibles con el planeamiento, y mantenerlos, a su costa, en condiciones de seguridad, salubridad y ornato; respetando las normas medioambientales, de rehabilitación urbana, patrimonio arquitectónico, etc... deberes cuyo incumplimiento puede dar lugar a la expropiación forzosa.

 

En cualquier caso, lo esencial los deberes y limitaciones urbanísticas se imponen “propter rem” a todo propietario y no varían con el cambio de titularidad:

 

a.- En efecto, dice el Art. 2l que la transmisión de fincas no modificará la situación de su titular respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus deberes urbanísticos, así como en los compromisos acordados con la administración urbanística competente que hayan sido objeto de inscripción registral, y siempre que se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.”  

 

b.- A estos efectos la ley faculta al adquirente para resolver el contrato dentro del  año ss. a su otorgamiento y exigir la indemnización de perjuicios, siempre que en el título de enajenación NO se incluya alguna de las circunstancias siguientes :

 

1.- Que se trata de terrenos no edificables, o con edificaciones fuera de ordenación;

2.- En los terrenos en proceso de urbanización, los compromisos pendientes con la Administración;

3.- Y en los terrenos urbanizados a iniciativa particular, la fecha de aprobación del planeamiento y las cláusulas relativas a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes.

 

 

a. MUNICIPIOS CON  PLANEAMIENTO: 

 

a.SUELO URBANO,

 

1.Estará constituido, según el artículo 8 por:

 

a.- El terreno ya transformado por disponer de acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica,

b.- o por  tener urbanización consolidada, es decir, edificada de hecho; en la forma que establezca la legislación urbanística:

c.- y por los terrenos que en ejecución del plan lleguen a disponer de esos elementos.

 

2. Régimen.

 

1. El Art. 13 concede dos derechos básicos, el de completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares, y el de edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeamiento.

 

               El carácter urbano del suelo, no da por si solo dcho a la edificación, ya que para ello, se precisa que el terreno tenga la calificación de solar, y acudiendo a la LS 1976, esto se obtiene cuando la vía a que la parcela dé frente tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras. En otro caso el propietario habrá de asegurar la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación.

 

 

2. A su vez, los deberes urbanísticos se contemplan en el Art. 14 que distingue:

 

1. Si se trata de suelo urbano con urbanización consolidada, los deberes son correlativos: completar la urbanización y, en su caso, edificar; 

2. En cambio, los propietarios de terrenos son urbanización consolidada están sujetos a los siguientes deberes:

 

1.- distribuir equitativamente y en proporción a sus aportaciones, los beneficios y cargas derivados del planeamiento, antes de iniciar su ejecución material. (luego volveremos a este deber de equidistribución).

2.- Cumplir con las cesiones que, con carácter previo, obligatorio y gratuito, afectan :

 

a.- Al suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y otras dotaciones públicas y sistemas generales.

b.- y adicionalmente al suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento apropiable en el ámbito afectado; este porcentaje tiene el carácter de máximo, por lo que podrá reducirse por la correspondiente legislación urbanística, la cual también podrá reducir la participación de la administración actuante en las cargas de urbanización.

 

3.- Finalmente deben también los propietarios Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.

4.- Y Edificar en los plazos fijados por el planeamiento.

 

b.NO URBANIZABLE

 

1.Comprende, según el artículo 9 los terrenos :

 

a.- Que la ley o los planes de ordenación territorial sujeten a especial protección por su valor paisajístico, histórico, arqueológico, científico, ambiental o cultural, o por su sujeción a  limitaciones dirigidas a proteger el dominio público.

 

b.- o aquéllos que el planeamiento municipal considere necesario preservar por las mismas razones, o por sus riquezas naturales o su valor agrícola, ganadero o forestal.

 

c.- Que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el párrafo anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para el desarrollo urbano, bien por imperativo del principio de utilización racional de los recursos naturales, bien de acuerdo con criterios objetivos de carácter territorial o urbanístico establecidos por la normativa urbanística.

 

Este último párrafo del precepto anterior "aquellos otros que se consideren inadecuados para un desarrollo urbano", había sido suprimido por el R Dto 4/2000, y la razón de esta supresión es la de que éste párrafo posibilitaba, como digo, cierta discrecionalidad admva a la hora de establecer la concreta clasificación del suelo no urbanizable. Se trataba de una medida estatal realmente liberalizadora, que ahora ha vuelto a ser restaurada. Sin embargo, el RDL 2003 los introduce de nuevo, cuando lo exija el uso racional de los recursos naturales, o se prevea en legislación ex criterios objetivos).

 

2.Régimen del artículo 20.

 

a.- Derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad conforme a la naturaleza de sus terrenos, que deben destinar a la explotación racional de sus recursos naturales: caza, ganadería, agricultura... aunque podrán autorizarse actuaciones específicas de interés público cuando se justifique que los terrenos no están bajo régimen de protección especial que ya hemos visto.

 

b.- Con todo, se prohíben las parcelaciones urbanísticas, y en gral. cualesquiera actos de  división, segregación o fraccionamiento de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o similar; se trata en definitiva de evitar la formación de núcleos de población en los términos que prevean las CCAAs, estudiados en el T-ss; ahora, señalaremos …

 

 c.URBANIZABLE

 

1.Comprende, según el artículo 10

 

a.- El que, ex Plan Gral., no tenga la consideración de urbano ni de no urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos que veremos;

 

b.- Por tanto, si en la legislación anterior el suelo urbano y urbanizable tenían que ser declarados como tales, mientras que el rústico era el definido por exclusión, esto último ocurre ahora con el urbanizable, con lo que se incrementa considerablemente el mercado de terrenos edificables, con las ventajas e inconvenientes que ello conlleva, si bien esto NO ocurre en los municipios sin planeamiento.

 

 

2.Régimen.

 

a. En esta clase de suelo y conforme al art 15, que modifica también la ley 10/2003, los propietarios pueden, usar, disfrutar y disponer de los terrenos conforme a la naturaleza de los mismos, y además tienen el dcho a promover su transformación, instando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo. Esta transformación  del suelo urbanizable puede ser tambien promovida por las Administraciones Públicas, sean o no competentes para la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo. Y esta transformación la pueden promover, bien por razón de su titularidad dominical o por razones de competencia sectorial.

 

b.El nuevo art 16 LS, establece el derecho de consulta por las Administraciones Públicas no competentes para la aprobación del planeamiento y por los particulares, y el procedimiento taxado para la transformación, de suerte que transcurridos 6 meses o el plazo fijado para la aprobación definitiva, y efectuado el trámite de información pública y evacuados los informes pertinentes, los instrumentos de desarrollo del planeamiento presentados por unas y otros quedarán aprobados definitivamente, con el transcurso del plazo dicho.

 

c.Conforme al art 18, la transformación del suelo urbanizable, comporta para los propietarios estos deberes:

 

1. ceder obligatoria y gratuitamente a la Admón todo el suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas,

2. ceder de igual forma el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general incluya o adscriba al ámbito correspondiente,

3. costear las infraestructuras de conexión de los sistemas generales exteriores a la actuación,

4. ceder a la Admón. actuante el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del sector,

5. proceder a la distribución equitativa de beneficios y cargas del planeamiento,

6. costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente,

7. edificar los solares en el plazo que fije el planeamiento.

 

 

B.-En los  MUNICIPIOS  SIN  PLANEAMIENTO donde el suelo se clasifica únicamente en suelo urbano y no urbanizable.  A estos efectos, dice el artículo 11 que en los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que no tenga la condición de urbano de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 8, tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley.

 

              6.- EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

 

            Estudiado en la segunda pregunta del tema el concepto de propiedad urbana, como propiedad cuyo contenido es intercambiable, y en el que lo importante no es tanto el emplazamiento como el volumen edificable o aprovechamiento urbanístico, nos toca ahora estudiar éste, que consiste, en síntesis, en la atribución al propietario de un terreno de la edificabilidad del mismo susceptible de apropiación privada. Se trata de un concepto equivalente al antiguo volumen de edificabilidad, pero caracterizado no sólo por la referencia al volumen o intensidad edificatoria, sino también a los usos ( residencial, deportivo, industrial,...) y a sus diferentes tipologías (viviendas unifamiliares, bloques de edificios, edificación en manzana cerrada,...).

 

            Se puede afirmar que el aprovechamiento urbanístico es el centro del sistema desde la ley 8/1990, y lo sigue siendo en la legislación actual, porque es el mecanismo jurídico que permite la realización y concreción de dos de los principios urbanísticos citados; el de participación de la comunidad en las plusvalías y el de distribución equitativa de beneficios y cargas.

 

A) EVOLUCIÓN.

 

El TR de 1976 estableció la figura del aprovechamiento medio, que fijaba el Plan General, pero reducido al suelo urbanizable programado y al no programado que se transformara en programado por medio de un Programa de Actuación Urbanística. No era aplicable en ningún caso al suelo urbano. Su aplicación se realizaba por medio del proyecto de compensación y reparcelación.

La ley 8/1990 y el TR de 1992 cambian el planteamiento anterior, introduciendo la figura del aprovechamiento tipo, similar al anterior, que fija el Plan General para cada área de reparto, pero extendiéndolo a suelo urbano, y permitiendo así la actuación del principio de equidistribución a toda clase de suelo.

Esta regulación fue anulada por STC 61/1997, por ser competencia legislativa de las CCAA, y en consecuencia , la LS de 1998 omite toda referencia a ello, permitiendo así las regulaciones autonómicas.

 

B) MODALIDADES.

 

            Las modalidades de aprovechamiento urbanístico en la legislación española, son básicamente dos, el objetivo y el subjetivo, pero requieren la existencia de un prius, que es el aprovechamiento tipo.

           

            - Aprovechamiento tipo: Es una magnitud o cifra puramente numérica que determina el aprovechamiento urbanístico en relación con una determinada área de reparto, es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reaparto. ( En algunas CCAA, como Extremadura  se sigue llamando aprovechamiento medio).

 

            - Aprovechamiento objetivo, material o real: Es el aprovechamiento que el planeamiento atribuye a una determinada parcela o terreno. Se determina mediante la fijación de la edificabilidad (metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo) y las condiciones generales de la edificación.

 

            - Aprovechamiento subjetivo, lucrativo, apropiable o materializable: Es el aprovechamiento atribuido al propietario de una parcela como contenido urbanístico de su derecho de propiedad, o como dice ARNÁIZ EGUREN, es un derecho predicable de cada propietario, cuya atribución tiene lugar propter rem, por razón de la titularidad del terreno. Por lo tanto, es una magnitud que para poder existir debe ponerse en relación con el ámbito territorial superior en el que se encuentra incluido el suelo.

 

C) NATURALEZA JURÍDICA.

 

            Como el aprovechamiento objetivo no es más que una cualidad o característica de una finca determinada, no cabe elucubrar sobre su naturaleza jurídica.

            Por el contrario, la naturaleza jurídica del aprovechamiento subjetivo ha sido extraordinariamente debatida en la doctrina. Como señala MARTÍN BLANCO, el aprovechamiento urbanístico es un bien, un objeto patrimonial susceptible de tráfico jurídico entre particulares y de valoración económica.

           

            En realidad, la naturaleza jurídica del aprovechamiento subjetivo no plantea un gran problema cuando se concreta en la propia finca de la que nace, pues se agota en sí mismo. El problema se plantea cuando este aprovechamiento subjetivo debe materializarse, en todo o en parte en otra finca, es decir, cuando el aprovechamiento se desgaja del suelo y ha de producirse alguna transmisión o transferencia del mismo.

            Las principales teorías acerca del aprovechamiento subjetivo lo han definido como:

-          El objeto directo del derecho de propiedad. (LASO MARTÍNEZ)

-          Derecho de crédito. (LÓPEZ FERNÁNDEZ)

-          Derecho real. (ARNÁIZ EGUREN, NÚÑEZ LAGOS)

-          Facultad inherente al dominio, que puede desgajarse de éste.

-          Tesis mixta; facultad del dominio si se concreta sobre propia parcela, derecho real si se transfiere a parcela de destino (GARCÍA GARCÍA).

 

D) RÉGIMEN JURÍDICO.

 

            El debate sobre la naturaleza jurídica del aprovechamiento urbanístico se ha trasladado a la normativa aplicable al mismo. Así, según algunos autores (LÓPEZ FERNÁNDEZ), no le es de aplicación la teoría del título y el modo, sino que el único elemento constitutivo de este derecho es su inscripción en el registro municipal de aprovechamientos.

            No obstante, la mayoría de la doctrina entiende que le es aplicable el estatuto jurídico de la propiedad inmobiliaria, como confirma el artículo 54.5 del RGU, según el cual las transmisiones de unidades de aprovechamiento se efectuarán conforme a lo establecido para los bienes inmuebles. Dentro de esta posición mayoritaria, aún hay divergencias, entre quienes defienden que la inscripción en el Registro de la Propiedad es constitutiva, y los más, que afirman que tan sólo es declarativa y de oponibilidad a terceros.

 

            Actualmente, el régimen jurídico positivo es regulado con detalle en el capítulo V del RD 1093/97,de 4 de julio de 1997,sobre normas complementarias de RH en materia de inscripción registral  de actos de naturaleza urbanística. Sin perjuicio de su estudio en el tema correspondiente de Derecho Hipotecario, baste señalar:

-          El artículo 33 permite las transferencias de aprovechamientos, exigiendo que la transmisión o distribución se haga en escritura pública, otorgada por el titular o titulares de las fincas afectadas. La transmisión o distribución se inscribe en el folio de la finca a la que el aprovechamiento acrece o entre las que se distribuya, y se hace constar por nota marginal en el folio de la finca de la que procede.

-          El artículo 37 establece que cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa autorización de la transferencia, la concesión de licencia especial o la toma de razón previa en registros administrativos, la concesión o inscripción respectiva son requisito para el acceso al Registro de la Propiedad.

-          El artículo 39 regula supuestos especiales en los que el aprovechamiento se puede inscribir como finca registral independiente, disgregado del suelo.

 

 

            Alicante a 22 de septiembre de 2005

 

            Autores:  Gaspar Peral Bernat, José Carmelo Llopis Benlloch y Jorge López Navarro.

 

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