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TEMA 44 CIVIL REGISTROS.      

 

Víctor J. Prado Gascó, Registrador de Torredembarra (Tarragona)  

 

 Nota: tema recibido en redacción al margen de los publicados en el Temario Completo de Civil de Registros.

 ACTUALIZADO A 28 DE ABRIL DE 2014.

TEMA 44. LA PREHORIZONTALIDAD. CONJUNTOS URBANÍSTICOS: URBANIZACIONES PRIVADAS, PUERTOS DEPORTIVOS. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES.

  

LA PREHORIZONTALIDAD  

CONCEPTO (Diez- Picazo) Situación jurídica que aparece como previa a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal.

REQUISITOS

1.- Negativo: La propiedad horizontal no queda constituida de un modo perfecto y pleno.

2.- Positivos: Existe la voluntad de los interesados en culminar el establecimiento de una propiedad horizontal, y se han puesto en marcha los mecanismos jurídicos necesarios.

 

ARNAÍZ EGUREN, entiende que, a pesar de los diferentes supuestos que pueden dar lugar a una situación de prehorizontalidad, es posible encontrar un tratamiento común que permita su tratamiento jurídico unitario, señalando una serie de características comunes a las mismas:

 

1.- El carácter temporal de las situaciones de prehorizontalidad.

2.- Su origen heterogéneo, pues tanto la norma jurídica, como el contrato, como la necesidad de proteger derechos preexistentes pueden constituirse en fuentes de la prehorizontalidad.

3.- La pluralidad de dos o más titulares implicados en la relación jurídica de que se trate.

4.- La carencia de un sistema jurídico unitario, pues se sujetan a normas o criterios cambiantes, según el tipo de intereses que protegen.

 

NATURALEZA JURÍDICA.

Para ARNAIZ EGUREN, a pesar del carácter heterogéneo y el distinto origen de las situaciones de prehorizontalidad, es posible ubicar la figura en una institución específica, no regulada unitariamente, pero si sujeta a ciertas características comunes, por lo que debe contemplarse desde el punto de vista de las situaciones jurídicas secundarias, siguiendo la terminología de DE CASTRO, pues dado su carácter temporal, se hace necesario establecer un régimen provisional de prehorizontalidad que tienda a su conversión en una situación jurídica definitiva. Y dada la pluralidad de titulares, con la excepción del derecho de vuelo, es posible la adscripción de cada figura a una comunidad de bienes o intereses.

 

SUPUESTOS

A)    EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN

Concepto

El promotor o constructor, con el fin de financiarse, puede  vender pisos o locales de un edificio terminado, en construcción o en proyecto, pero respecto del cual no se ha constituido el régimen de propiedad horizontal, o este no se ha inscrito, percibiendo parte del precio y comprometiéndose a terminar su construcción en un plazo determinado.

Regulación legal

La doctrina notarial española entiende que a esta situación es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal y para fundar su postura se basa en que, tras la reforma de 6 abril de 1999, se permite formalizar EP de obra nueva en construcción y división horizontal cuando el edificio está en construcción, siempre y cuando el edificio esté cuanto menos definido y se sepan sus características esenciales, ex art. 8,3,4 LH (cantar si da tiempo); ahora bien, hasta que no se inicie la venta de los pisos o locales no le serán de aplicación aquellos preceptos de la LPH que se refieran “strictu sensu” a una comunidad de propietarios y el consiguiente condominio sobre los elementos comunes.

Problemas que se plantean:

1.- La posición desigual de las partes.

2.- La indeterminación del Objeto.

Doctrinalmente Álvarez Álvarez señala que si el edificio está definido y contiene los caracteres esenciales podría aplicarse el régimen de PH.

RDGRN 5/11/80 señala además como requisitos la existencia de proyecto técnico y de licencias.

3.- La forma de la titulación empleada, que es normalmente privada origina problemas de garantías y publicidad registral. 

a) Nota marginal, para algún sector doctrinal.

b) Inscripción con condiciones para RDGRN 5/11/1982 y 25/6/1991.

c) Anotación preventiva que se convertiría en inscripción si dentro de los 4 años se presentara la Escritura Pública de Venta. Según Informe Fraude Inmobiliario de Abril 1989 y autores como Arnaiz Eguren en el II Congreso de Derecho Registral de 2004 de Santiago de Compostela.

Ø  Se añaden las exigencias del art. 20 TR Suelo 20/6/2008, para lo cual acudimos a Resolución Circular 26/7/2007 (que interpretaba el art. 19 Ley Suelo 28/7/07 tenor igual que el art. 20 TR modificado RD 1/7/2011):

1.- Seguro decenal del art. 19 de la LOE 5/11/99 para edificaciones terminadas destinadas a vivienda, posteriores a 6/5/00, RDGRN 20/3/00. Quedando eximidos según R-CDGRN 3/12/03:

- Autopromotor, salvo que enajene antes de 10 años, salvo pacto en contrario. Se extiende incluso en el supuesto comunidad Valenciana (RDGRN 17/3/07).

- Autopromoción por la AAPP.

- Rehabilitación de Vivienda.

2.- Ejemplar del Libro edificio, existencia y disponibilidad (Y depósito si lo exigiera la legislación autonómica).

3.- Licencia de 1ª Ocupación (20,2 TR) y además cédula de habitabilidad si lo exigiera la legislación autonómica.

4.- Plena virtud de los requisitos señalados en los arts. 45 y ss RD 1093/1997 de 4 julio.

B)    EDIFICIOS PROYECTADOS

Concepto

Se plantea la cuestión de si los mismos podrán tener acceso al Registro de la Propiedad. Diez Picazo sostiene la postura negativa y dice que la propiedad horizontal sobre el edificio en proyecto no podrá tener acceso al Registro, pues el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria exige una construcción por lo menos comenzada.

En cambio, otros autores como García Bernardo, Martín Granizo y Vatlle estiman que si conforme al artículo 8.4.2 de la Ley Hipotecaria puede hacerse constar en la inscripción los pisos meramente proyectados, también podrán reflejarse los edificios de que vayan a formar parte.

Igualmente De la Cámara, Garrido y Soto se inclinan también por la postura afirmativa, por cuanto -dicen- la construcción empieza con la confección del proyecto y la obtención de las licencias, que presuponen la existencia del solar.

Admisibilidad

La Dirección General de los Registros y del Notariado ha declarado que del artículo 8.4 de la L.H. se desprende la posibilidad de acceso a los libros del Registro de los acuerdos jurídico-reales de los propietarios y de los títulos constitutivos de la propiedad horizontal en los casos en que la construcción esté únicamente comenzada o incluso antes de iniciarse; y que la finalidad que con ello se persigue es salvaguardar los derechos de posibles terceros, que así tienen cumplido conocimiento de las reglas que habrán de regir el edificio (Resoluciones 18 de abril de 1988 y 17 de julio de 1998).

C)    RÉGIMEN DE COMUNIDAD VALENCIANA O ASOCIACIÓN DE AUTOPROMOTORES

Concepto

Es muy frecuente en la práctica el caso de un grupo de personas con interés de adquirir un piso o local que, por razones económicas, en vez de comprarlo directamente a un promotor o constructor, se asocian entre sí para comprar un solar y levantar un edificio, que está ya destinado desde un principio a pertenecerles en propiedad horizontal.

De la Cámara pone de relieve que se producen dos efectos inmediatos en el caso de la construcción en comunidad:

- El solar deviene elemento común, entrando en juego el artículo 4 de la L.P.H. que impide el ejercicio de la acción de división, típica de la comunidad de bienes ordinaria.

- El juego de la accesión queda modalizado, de forma que a medida que la construcción avanza, cada comunero va consolidando los derechos que le corresponden, tanto sobre las partes privativas como sobre los elementos comunes.

Admisibilidad

La validez de esta figura, conocida en la práctica jurídica con el nombre de "Comunidad Valenciana", por ser en esta región, hoy Comunidad Autónoma, donde comenzó a utilizarse con regularidad, ha sido admitida por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 18 de abril de 1988.

 

D)    CESIÓN DE SUELO POR OBRA FUTURA

Concepto

El contrato de permuta o cesión de suelo por obra futura, puede determinar la constitución de una figura especial de prehorizontalidad cuando en la propia escritura se determine que la contraprestación consista en la transmisión actual de pisos o locales del edificio a construir que aparezcan descritos en el propio título de permuta conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.

Naturaleza

Personal o real depende de la configuración.

Regulación legal

El artículo 13 del R.H ha sido declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, por entender que exige rango legal la regulación de esta figura, en la medida que es contraria a la teoría del título y el modo, lo cual es ciertamente discutible, porque la teoría del título y el modo no va en contra de la posibilidad de que el contrato de permuta, o compraventa- pueda tener por objeto cosas futuras.

 

COMPLEJOS URBANÍSTICOS

CONCEPTO

     La LPH dedica su Capítulo III al régimen de los complejos inmobiliarios privados sin embargo no da un concepto legal de los mismos, por lo que en el campo doctrinal, ARNAIZ EGUREN los define como aquella situación jurídica por la que se organiza la titularidad de un inmueble, cuya realidad física excede de la simple edificación por pisos en régimen de propiedad horizontal.

REQUISITOS/CARACTERES

     Los complejos inmobiliarios se caracterizan, por la:

1.- Pluralidad de fincas, siendo precisamente esta nota la que permite diferenciar el complejo inmobiliario del edificio único divido en propiedad horizontal, ligadas por puntos de conexión que da lugar a relaciones entre las mismas (GARCÍA GARCÍA).

2.- Pluralidad de titulares de las diversas fincas que lo integran.

3.- Los Puntos de conexión entre las diversas fincas se manifiestan:

- En la existencia de elementos comunes que se configuran como titularidades “ob rem”.

- En la existencia de obligaciones comunes que se configuran como obligaciones “propter rem”.

4.- Organización de la comunidad de intereses para la gestión del complejo.

5.- Existencia de un régimen jurídico unitario del complejo que se manifiesta en los estatutos.

REGULACIÓN DEL ART. 24 LPH

    Los complejos inmobiliarios carecían de regulación legal hasta que la Ley de 6 de abril de 1999 introduce un Capítulo III nuevo a la LPH que lleva por rúbrica “Del régimen de los complejos inmobiliarios privados” y que está integrado por un artículo único, el 24 LPH, que dispone:

“1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a.      Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b.      Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a.      Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b.      Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a.      La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b.      La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c.       Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.”

Este artículo ha de completarse con el artículo 17,6 TRLS introducido por el RD-Ley 8/2011 de 1 de Julio, que exige que la constitución o modificación del complejo inmobiliario requieren autorización de la administración competente, que habrá que acreditar para poder inscribirlos en el Registro de la Propiedad.

CUESTIÓN SOBRE SI SE EXIGE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA DEL ART. 17,6 TRSUELO PARA LA CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE

     Por tanto, los complejos inmobiliarios puedan configurarse como una sola comunidad de propietarios, o como una agrupación de comunidades de propietarios., admitiendo la ley dos posibilidades:

  1. Complejos integrados por dos o más edificaciones, a saber:

-              Las urbanizaciones privadas, que en la actualidad se configuran como un conjunto de parcelas y edificaciones –normalmente de carácter unifamiliar-, construidas o en construcción, dotadas de elementos y servicios de utilidad común y que nacen por una actuación particular.

-              La propiedad horizontal compleja, formada por dos o más cuerpos de edificios, cuya especialidad es la existencia de dos clases de cuotas: La general de la propiedad horizontal y los gastos de la respectiva escalera.

  1. Complejos integrados por dos o más parcelas ya construidas o en construcción, pudiendo configurarse como:

-      Una propiedad horizontal ordinaria, si bien con el carácter de “tumbada” –sin más especialidades que los elementos materiales o físicos que la componen-.

-      Un complejo urbanístico privado propiamente dicho, cuando, por su mayor complejidad, existen elementos comunes de dos clases: Los de propiedad horizontal simple en la que está integrada cada edificación, vivienda o local; y los de la comunidad general.

            INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Respecto del acceso al REGISTRO DE LA PROPIEDAD señalar la RDGRN 2/4/1980 (aplicable para las urbanizaciones privadas) que aplica analógicamente el art. 8,4 y 5 LH señalando el principio de triple folio real:

1.- Folio finca matriz en el que constarán los elementos comunes y estatutos.

2.- Folio propio para cada edificación o bloque.

3.- Folio particular para cada piso o local.

Remarcar la exigencia de autorización con la modificación del art. 17 TR Suelo por RD 1/7/2011.

OTROS SUPUESTOS DE EXTENSIÓN DEL RÉGIMEN DE COMPLEJO INMOBILIARIO además de las urbanizaciones privadas y puertos deportivos (mentar las RDGRN y regulación pero se canta en hipotecario en el epígrafe EN PARTICULAR LA EDIFICACIÓN BAJO SUELO PÚBLICO del Tema 35 y 44 Hipotecario):

Examen de la RDGRN 5/4/2002 que señaló que es inscribible una unidad subterránea constituida por un volumen edificable, bajo suelo de carácter público, previa la correspondiente desafectación como bien demanial de aquella unidad, configurándola como patrimonial.

            No cabe interpretar los preceptos del CC relativos a la propiedad y a la accesión según el viejo aforismo romano “usque ad sidera o ad celum, usque ad inferos”, aforismo que cede frente al superior principio de la función social de la propiedad.

            Es cierto que la LPH se aplica a complejos inmobiliarios (art. 24) pero no existe ningún precepto que excluya su aplicación, aunque sea por analogía a aquellos supuestos en los que algunos de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente esté sujeto a un régimen demanial público, como en este caso el suelo público.

            No sigue existiendo vinculación entre el suelo y el vuelo público con el volumen edificable en el subsuelo patrimonial.

En nuestro derecho esta regulación se realiza a través del procedimiento y reglas aplicables al complejo inmobiliario registral:

-       En el folio abierto al suelo público constará la configuración como un bien patrimonial de parte del subsuelo.

-       En el folio abierto al subsuelo constará cuál es la finca matriz.

            Fue doctrina seguida por RDGRN 24; 26 y 27/2/07 señalando como requisitos la justa causa, no distorsión de los principios hipotecarios y la configuración bien por segregación bien por complejo inmobiliario.

            Reafirmado legalmente en art. 17 LSuelo 28/5/07 y actual 17 de TR Suelo 2008 (que se canta si da tiempo).

 

URBANIZACIONES PRIVADAS

1. Concepto

Algunos autores mantienen que no puede hablarse de urbanizaciones privadas como algo distinto de los conjuntos inmobiliarios, sino que son términos sinónimos. Otros autores señalan que una nota diferencial es que las urbanizaciones privadas son siempre de iniciativa privada y recaen sobre viviendas unifamiliares (Cámara). Otros las caracterizan por estar elegidas fuera de los cascos urbanos de las ciudades y de los pueblos (Martín Blanco). Y no faltan quienes afirman que tratan de satisfacer necesidades secundarias o circunstanciales de recreo o de lujo (Roca Sastre Muncunill).

Podrían definirse las urbanizaciones privadas como un conjunto de parcelas y edificaciones (normalmente de carácter unifamiliar) dotadas de elementos y servicios de utilidad común, que nacen por una actuación particular.

2. Caracteres

Los caracteres estructurales de la urbanización privada serian así:

a) La existencia de una serie de parcelas, construidas o no, pertenecientes a distintos propietarios.

b) La existencia de una zona o parcela destinada al uso y entretenimiento de las primeras.

c) La iniciativa particular en la promoción y venta de las parcelas.

La iniciativa particular no es incompatible con la posibilidad de que los promotores de la urbanización actúen como entidades jurídicas colaboradoras de la Administración urbanística.

3. Regulación legal

La Ley de Propiedad Horizontal tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dedica como hemos dicho un Capítulo al régimen jurídico de los complejos inmobiliarios que reúnen determinados requisitos, pero no hace mención alguna a las urbanizaciones privadas. Mas no existe duda de que las urbanizaciones privadas se caracterizan por la utilización privativa de un espacio físico o parcela, junto con una copropiedad indivisible sobre otros elementos comunes o servicios, es decir, reúnen los requisitos que el artículo 24.1 establece para que los complejos inmobiliarios queden sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, serán aplicables también a las urbanizaciones privadas las normas que la Ley de Propiedad Horizontal dedica a los complejos inmobiliarios y que ya hemos examinado.

Con anterioridad a la Ley 8/1999, se debatía la naturaleza jurídica de las urbanizaciones privadas, y se trataba de explicar en base a las siguientes teorías:

a) Teoría de las servidumbres recíprocas (que tema en contra la imposibilidad de servidumbres sobre fincas pertenecientes a los mismos favorecidos).

b) Teoría de la comunidad sobre los elementos comunes (que tenía en contra la inviabilidad de la acción de disolución de condominio).

c) Teoría de la sociedad civil (que tenía en contra la inexistencia de "affectio societatis").

d) Teoría de la propiedad horizontal tumbada, que es la que ha prevalecido legislativamente.

 

PUERTOS DEPORTIVOS

Una de las modalidades de los puertos viene constituida por la destinada a fines deportivos o de recreo. Dado que están ubicados dentro de la zona marítimo-terrestre, que es un bien de dominio público, no podrán construirse sin la correspondiente autorización administrativa.

El puerto deportivo (dice Delgado Truyols) puede considerarse, en esencia, un complejo inmobiliario porque:

a) Está dotado de unos elementos privativos, los amarres, que están destinados a adjudicarse a diferentes particulares, con la peculiaridad esencial de que tal adjudicación no puede ser, en régimen de pleno propiedad. ÁVILA NAVARRO defiende la existencia de un derecho privativo sobre una cuota ideal que no coincidirá ni con una cuota de agua del puerto, ni con un punto de amarre.

b) Está dotado también de unos elementos e instalaciones comunes, como los pantalanes de acceso a los amarres, los viales, los jardines, el club social' etc.

c) Y supone normalmente la prestación añadida de unos servicios comunes, como suministro eléctrico, agua potable, teléfono; vestuario y aseo, restauración, mantenimiento y limpieza de los barcos, control de tráfico marítimo, etc.

 

No pueden constituirse sin la preceptiva autorización administrativa, pero una vez autorizados, no son sino un complejo inmobiliario (DELGADO TRUYOLS), dotado de unos elementos privativos, los amarres, de uso particular, como elemento privativo susceptible de aprovechamiento independiente en régimen de plena propiedad, unos elementos comunes, las instalaciones y servicios portuarios.

La cuestión más importante que plantean es determinar su régimen jurídico. Ciertamente que la L.P.H. de 1960 tras la reforma operada por la Ley de 6 de abril de 1999, dedica un Capítulo a los complejos inmobiliarios privados que reúnan determinadas condiciones, entre ellas que estén integrados por dos o más edificios cuyo destino principal sea vivienda o locales, lo que no sucede con los puertos deportivos que, además, están asentados sobre bienes de dominio público, por lo que no puede predicarse el carácter de conjunto inmobiliario privado los puertos deportivos, que están sujetos a normas administrativas contenidas en el título de concesión, sin perjuicio de que los titulares de los amarres deban dotarse de una estructura organizada, bien aplicando las normas de la propiedad horizontal, bien las de la comunidad de bienes.

El Tribunal Supremo tiene declarado que a la comunidad de titulares de puestos de atraque no se les puede aplicar por analogía la normativa de la propiedad horizontal (Sentencia de 30 de septiembre de 1997). Aunque obviamente si se podrá aplicar en aquellos supuestos en que se hubiera pactado expresamente.

Si bien el artículo 17 TRLS 2/2008, que permite (como hemos visto) la posibilidad de que en un complejo inmobiliario coincidan elementos privativos en suelo de titularidad pública, puede llevar a replantear tal posibilidad en sentido afirmativo.

 

EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES

Tras la Ley 42/1998 de 15 de diciembre sobre derechos de aprovechamiento por turno de Bienes Inmuebles, ya no puede hablarse de multipropiedad, sino de la denominación que la da dicha ley.

El Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio deroga la regulación anterior y constituye un texto unitario que resultó sustituido por la Ley 6/7/2011:

1.-Trasponiendo en su Título I, relativo a las normas generales, la Directiva 2008/122/CE de 14 de enero:

1.1- Ámbito de aplicación

 - Subjetivo: empresario y consumidor

 - Objetivo: Contrato aprovechamiento por turno que luego examinaremos.

Contrato de producto vacacional de larga duración, (superior a un año) por el que el consumidor adquiere a titulo oneroso el dº a obtener descuento o ventajas aisladas o combinadas en alojamiento.

Contrato de reventa, empresario a titulo oneroso asiste a un consumidor en la compra o venta de derecho de aprovechamiento por turno o producto vacacional de larga duración.

Contrato de intercambio, el consumidor se afilia a un sistema de intercambio.

1.2.- Publicidad e información contractual previa al consumidor.

1.3.- Forma escrita

1.4.- Derecho de desistimiento en plazo de 14 días naturales, sin pago de anticipos en este periodo.

1.5.- Carácter imperativo de la normativa. Estos contratos se regirán por este Título I, la Ley de Arrendamientos urbanos y legislación de consumidores.

1.6.- Regula reparación judicial y administrativa de los derechos de los consumidores, procedimientos extrajudiciales para solución de conflictos y sistema de sanciones.

2.- Manteniendo en su Título II y III la regulación adaptada del Régimen de Aprovechamiento por turnos de la Ley 42/1998 de 15 de diciembre que pasamos a examinar.

a) Concepto.

En relación al art. 1 (actual art. 23,1) se puede definir como lo define como el derecho que atribuye a su titular las facultades de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un determinado período específico de cada año, consecutivo o alterno, de un alojamiento susceptible de aprovechamiento independiente –por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública-, y dotado de forma permanente de mobiliario adecuado y la facultad de recibir unos servicios complementarios.

b) Naturaleza jurídica.

 La DGRN había reconocido la naturaleza jurídico real de la multipropiedad en base a la doctrina del numerus apertus de derechos reales.

La Ley 42/1998 de 15 de diciembre ha optado por configurarlo como un derecho real de carácter limitado sobre el dominio perteneciente al promotor, gravando cada derecho el inmueble en su conjunto. Excepcionalmente se admite su configuración como derecho personal, concretamente como una variante del arrendamiento de temporada, en base al tenor literal del art. 1.6 de la Ley 42/1998.

El actual art. 23,1 dispone que “El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional, de conformidad con lo dispuesto en este artículo

Por lo que aparte de regular detalladamente el derecho real de aprovechamiento por turno y permitir la configuración de este derecho como variante del arrendamiento de temporada, se permite cualquier otra modalidad contractual de constitución del derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación.

c) Constitución.

1.      Requisitos (art. 25).

-      Haber inscrito la obra nueva en el RP y en el Catastro; si es posterior a la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 –que entró en vigor el 6 de mayo del 2000- para su inscripción deberá acreditarse la constitución de los seguros del art. 19 de la misma.

-      Haber obtenido la licencia de actividad turística, de apertura y la cedula de habitabilidad o primera ocupación.

-      Haber celebrado contrato con una empresa de servicios que reúna los requisitos exigidos por la legislación autonómica donde se establezca, salvo que los asuma el propietario directamente.

-      Haber obtenido los seguros a que se refiere el art. 7 (actual 28).

-      Si en construcción, necesario aval bancario o seguro de caución de entidad de crédito.

Art. 25, 4: Los notarios no autorizarán una escritura reguladora de un régimen de aprovechamiento por turno y los registradores no lo inscribirán mientras no se les acredite el cumplimiento de los requisitos mentados.

2. Elementos.

a)      Elementos personales.

-      El promotor constituyente del régimen, que será el propietario registral con plena capacidad jurídica y libre disposición.

-      La empresa encargada de la prestación de los servicios inherentes al derecho de aprovechamiento por turno, si bien su existencia no es imprescindible ya que el propietario puede asumir directamente su prestación.

-      El usuario/consumidor del turno, titular del derecho real de aprovechamiento.

b)     Elementos reales.

El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para períodos determinados (art. 23).

c)      Elementos formales.

Son la Escritura Pública, con carácter “ad solemnitatem”, y la inscripción obligatoria en el Registro de la Propiedad; aunque algún autor ha mantenido su carácter constitutivo. Conforme a lo dispuesto en el art. 5 de la Ley 42/1998 (actual art. 26) la Escritura Pública expresará:

1)     Descripción de la finca y la de los servicios comunes. Si la construcción está sólo comenzada se indicará la fecha límite de su terminación.

2)     Descripción de cada uno de los alojamientos dándoles una numeración correlativa. Si el BI se destina parte a la explotación turística, parte a aprovechamiento por turnos, se determinarán los alojamientos gravados con éste título.

3)     En cada alojamiento se especificará:

-      Número de aprovechamientos y su duración.

-      Hora inicial y final.

-      Cuota correspondiente a cada turno con relación al alojamiento.

-      Mobiliario y su valor.

-      Días del año no configurados como turno de aprovechamiento.

4)     Servicios que se han de prestar, expresando si se asumen por el propietario o por una empresa de servicios.

5)     Incorporación del contrato celebrado con la empresa de servicios y también, en su caso, los de seguros y avales vistos (para hipotecario original o testimonio notarial y copia autenticada para su archivo)

6)     Los estatutos, en su caso.

7)     Regulación de la comunidad de titulares, que tiene sus propios estatutos y se deberá prever.

8)      Situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del BI, a la que se acompañará, igualmente, el plano del proyecto que obtuvo la correspondiente licencia.

9)     Retribución de los servicios y en su caso los gastos de comunidad.

10)     Duración del régimen.

Art. 27 contempla la inscripción del régimen y su modificación, que se cantará en hipotecario no en civil:

- El registrador suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en este título.

- Los distintos alojamientos tendrán folio independiente, aunque en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en cada uno de ellos el número de turnos, su duración, día y hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento.

 - Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno podrá inscribirse, si así se hubiera pactado en el título, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.

 - Se archivará copia de los contratos incorporados a la escritura, haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad, debiendo acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que expida, cuando así se le hubiera pedido expresamente en la solicitud de certificación.

 - Se harán constar por nota marginal un nuevo contrato con una empresa de servicios, que tenga las firmas legitimadas notarialmente, si la empresa de servicios asume las condiciones del anterior, debiendo de ser posterior a la constitución del régimen de propiedad horizontal y recoger las menciones exigidas en el artículo 29.2 (puede haber error en la cita).

 - Cualquier modificación permitida que se realice en los contratos y documento anteriores, no será válida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad.            - En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el Registro en el plazo de tres meses, a contar desde su conclusión.

d)     Elementos temporales.

El art. 24 señala que “La duración del régimen será superior a un año y no excederá de cincuenta años, a contar desde la inscripción del mismo o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.

Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna

El art. 23,3: “El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos y, dentro de un mismo régimen, los turnos podrán tener la misma duración. Deberá, además, quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen

d) Modificación del régimen de aprovechamiento por turno.

     El régimen sólo podrá modificarse por el titular registral del BI con el consentimiento de la empresa de servicios y la comunidad de titulares, debiendo constar la modificación en EP e inscribirse en el RP (art. 27,4).

e) Transmisión del derecho de aprovechamiento por turno.

     Se realizará por medio de un contrato, cuyos:

1. Elementos personales.

     Son el promotor y el adquirente o destinatario del aprovechamiento, que deberá tener capacidad para contratar.

2. Elementos reales.

    Son el derecho de aprovechamiento concreto y determinado; y el precio a satisfacer por el adquirente.

3. Elementos formales.

Art. 31: 1. La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno, el registrador hará constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen. Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la Ley de Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria (Novedad para hipotecario afección real).

3.- El Notario no autorizará la escritura, ni el registrador inscribirá el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el artículo 25.

Y finalmente si el derecho no estuviera inscrito, art. 312 RtoH.

4. Contenido.

     Conforme al art. 9 de la Ley 42/1998 (actual 30), en el contrato se expresará, además del contenido mínimo del art. 11 (información precontractual, identificación partes, derecho desistimiento y prohibición pagos anticipados) al menos:

1) Datos de la EP reguladora del régimen y de la inscripción en el RP.

2) Naturaleza real o personal del derecho transmitido y fecha de terminación del régimen.

3) Identificación del bien inmueble mediante su referencia catastral, descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.

4) Expresión de si la obra está concluida o se encuentra en construcción. En éste último caso habrá de indicarse:

- Fase en la que se encuentra la construcción.

- Plazo límite para la terminación del BI.

- Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido.

- Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la utilización del BI.

- Domicilio del adquirente para notificaciones.

- Memoria de calidades.

- Relación detallada del mobiliario y ajuar de cada alojamiento, con expresión de su valor.

- Referencia al aval o seguro concertado.

5) Precio a pagar y la cantidad a satisfacer a la empresa de servicios y al propietario que, en su caso, se actualizará según el IPC.

6) Servicios e instalaciones comunes.

7) Si hay o no posibilidad de participar en servicios de intercambio de periodos de aprovechamiento, en caso afirmativo se expresarán sus costes.

 

8) Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil en el caso de que se trate de sociedades, y el domicilio: Del propietario o promotor, del transmitente, con indicación precisa de su relación jurídica con el propietario o promotor en el momento de la celebración del contrato, del adquirente, de la empresa de servicios, del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso. Este tercero, si es una persona jurídica, deberá tener sucursal abierta e inscrita en España.

9).- Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación de la obra.

10).- Expresión del derecho que asiste al adquirente a:

Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la información del registrador competente, cuyo domicilio y número de fax constará expresamente.

Exigir el otorgamiento de escritura pública.

Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.

11).- El domicilio o dirección electrónica designado expresamente por las partes contratantes para la práctica de toda clase de requerimientos y notificaciones. Cada una de las partes podrá, con posterioridad al contrato, modificar dicho domicilio o dirección electrónica, siempre que lo comunique a la otra por medio que acredite su recepción.

12).- Lugar y firma del contrato.

13).- Si existe la posibilidad de participar en un sistema organizado de cesión a terceros del derecho objeto del contrato. Cuando exista esa posibilidad, se expresarán los eventuales costes, al menos aproximados, que dicho sistema supondrá para el adquirente.

5. Efectos.

-      El propietario tiene derecho a percibir el precio y asume las obligaciones derivadas del régimen frente al adquirente; también puede disponer de su derecho de propiedad.

-      El adquirente tiene derecho a disfrutar a tiempo parcial del alojamiento y puede disponer de su derecho. Está obligado a pagar el precio de la transmisión y las cuotas anuales y a observar la diligencia debida en la utilización del alojamiento.

f) Extinción.

     Al respecto se estará conforme a las reglas generales de extinción de los derechos reales u obligacionales, conforme a su naturaleza; pero la Ley establece particularidades:

1.- Extinción por el transcurso del plazo pactado, la cual no genera compensación alguna.

2.- Extinción por desistimiento en los 14 días naturales computados conforme al art. 14.

3.- Extinción por resolución a instancia del adquirente, por contravenir las disposiciones legales si el contrato no recoge alguna de las menciones del art. 9 (actual art. 30).

4.- Extinción por resolución a instancia del propietario cuando el adquirente no atiende el pago de las cuotas debidas por los servicios prestados al menos durante un año, salvo pacto en contrario, ex art. 13 (actual 32). El propietario puede ejercitar la acción a instancia de la empresa de servicios y debe requerir de pago al deudor, y si no paga en los 30 días siguientes se resuelve el contrato.

5.- Extinción por nulidad de pleno derecho si incumple Título I.

6.- Art. 32 por incumplimiento de la empresa de prestación de servicios.

 

VERSIÓN WORD

  

  

CIVIL REGISTROS

OPOSICIÓN

TEMA 44
(otra versión)

CASO BASES GRÁFICAS

ANTEPROYECTO REFORMA REGISTRAL

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