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OPOSICIONES A NOTARÍAS.

TEMA 78 DE DERECHO CIVIL

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.

José Andrés de Molina Ortiz      

Notario de Beas de Segura (Jaén)     

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ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: LEGISLACIÓN ESPECIAL.

 

El criterio liberal e individualista que inspiró los artículos que el Código civil dedicó a los arrendamientos rústicos (arts. 1.575 a 1.579) así como su insuficiencia para resolver los problemas planteados en la práctica provocaron la aparición de una legislación especial sobre la materia.

 

Todos los textos fueron derogados por la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, la cual fue posteriormente modificada por la Ley de 4 de julio de 1995 de Modernización de las Explotaciones Agrarias, en lo que se refería a la duración de los arrendamientos.

 

Actualmente, la legislación vigente sobre la materia está constituida por la Ley de 26 de noviembre de 2003 de Arrendamientos rústicos (entra en vigor: 27 de mayo de 2004).

 

La adecuación socioeconómica de las estructuras de las explotaciones agrarias es un elemento clave en cualquier estrategia de modernización de la agricultura que pretenda mejorar su competitividad en los mercados y consolidar empresas viables.

Por ello, la reforma o mejora estructural es especialmente necesaria en una buena parte de la agricultura española que se caracteriza por tener todavía acusadas deficiencias estructurales. Un elemento decisivo en esa mejora estructural ha de ser la movilidad de la tierra, y uno de los mecanismos más idóneos para lograr este objetivo es la figura del arrendamiento.

 

La Constitución española de 1978 encomienda a los poderes públicos, en el art. 130.1, la modernización y desarrollo de todos los sectores económicos y, en particular, de la agricultura, de la ganadería, de la pesca y de la artesanía, a fin de equiparar el nivel de vida de todos los españoles. En consecuencia, el establecimiento de una adecuada regulación de los arrendamientos rústicos, en cuanto coadyuva a la modernización de las explotaciones agrarias, se convierte, no ya en un instrumento de política económica y social, sino también en un mandato constitucional dirigido a los poderes públicos, concretamente al Estado (art. 149.1.regla 8ª Constitución).

 

En las últimas décadas se observaron diferentes tendencias en la tenencia de la tierra en España, constatándose un aumento relativo del arrendamiento:

--La reestructuración de los años 60 del siglo pasado está asociada con una fuerte expansión del arrendamiento;

--En los setenta y ochenta se reduce la intensidad del redimensionamiento de las explotaciones como consecuencia del bloqueo en la movilidad de la tierra al frenarse la expansión de los arrendamientos, en parte, por efecto de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980.

Esta Ley vino a adaptar la institución a la nueva Constitución de 1978 así como a la integración plena de España en la Unión Europea.

 

Los motivos de la revisión son varios:

1) En la Unión Europea se están produciendo cambios de gran trascendencia: el desafío fundamental es lograr un aumento de la eficiencia de las explotaciones, que compense posibles pérdidas de renta a agricultores y ganaderos. Se estima que ello requiere explotaciones mucho mayores que las actuales, en términos de superficie y de rendimientos y, sobre todo, una dinamización de la tierra. Y es aquí donde aparece el instrumento arrendaticio.

2) Además, en las características presentes de la agricultura se han producido cambios de gran relieve que exigen nuevas normas para las nuevas realidades y perspectivas de futuro, que se traducen en la actualidad en la necesidad de mejorar las condiciones de vida y el nivel de empleo, así como la diversificación de la actividad económica en el medio rural.

3) Existe una clara tendencia a la disminución de la población activa agraria. Es deseable que las tierras que queden sin cultivar puedan pasar a otros, lo que les permitirá agrupar una buena base superficial, normalmente bajo la forma de arrendamiento. Por ello resulta necesaria una revisión del régimen jurídico del mismo que aumente su eficacia y permita canalizar las superficies liberadas al redimensionamiento o mejora de las explotaciones con mayores perspectivas de futuro

 

En definitiva, la orientación fundamental que inspira la Ley vigente de 2003 es lograr una flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos en España, siguiendo la senda abierta por la Ley de 4 de julio de 1995. Al mismo tiempo, esta flexibilización se hace compatible con el equilibrio de las partes en el contrato. Flexibilización y equilibrio que han de conducir a una mayor movilidad de la tierra y a la modernización de nuestras explotaciones agrarias.

 

 

ÁMBITO DE APLICACIÓN.

 

A. Ámbito material.

Establece el art. 1 de la Ley: “1. Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.

2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a la presente Ley. Supletoriamente regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.

3. Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de la esta Ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado”.

 

Según el art. 2, se entenderá que el arrendamiento es de explotación cuando sea ella objeto del contrato en el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario. Además, los derechos de producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o a las explotaciones integrarán el contenido del contrato salvo pacto en contrario.

 

Se añade en el art. 4 que una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales.

 

No se consideran arrendamientos rústicos, según el art. 5, los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular.

 

El art. 6 establece: “Quedan exceptuados de los preceptos del presente texto legal:

1. Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.

2. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.

3. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial que sea aplicable.

4. Los que tengan como objeto principal:

a) Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.

b) Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.

c) La caza.

d) Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.

e) Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.

5. Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las Corporaciones Locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas”.

 

B. Ámbito territorial.

Según la Disposición Final 2ª, la Ley será de aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicación preferente que dicten las comunidades autónomas con competencia en materia de derecho civil, foral o especial.

 

 

CONSTITUCIÓN, CONTENIDO, DURACIÓN Y EXTINCIÓN.

 

A. Constitución.

Elementos personales.

Según el art. 9, podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.

En el caso de personas físicas, se precisa únicamente la capacidad de contratar.

También podrán ser arrendatarios las comunidades de bienes dedicadas a actividades agrarias.

El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre o tutor podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima.

No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptúan: las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea, del espacio económico europeo y de los países con los que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados; las personas nacionales de los demás Estados que hayan accedido a la situación de residencia permanente, de acuerdo con lo previsto en la legislación de extranjería; y las personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.

Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya.

 

Como vemos, en la nueva Ley, se suprime el requisito de la “profesionalidad” exigido por la Ley de 1980 y el tope cuantitativo que ésta dejó establecido para evitar la acumulación de tierras.

 

Elementos reales.

Son la cosa (finca) y el precio (renta).

1) Finca.

El objeto del contrato ha de ser una finca rústica o una parte de ella susceptible de aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, que se cede temporalmente a cambio de un precio o renta.

Del art. 7 se desprende que las normas de la Ley no se aplicarán a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con el Título I de la misma, o a aquellos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:

a) Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el art. 27.1 de la Ley de 13 de abril de 1998 del Suelo y Valoraciones.

b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste.

c) Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo.

 

2) Renta.

Destacamos lo siguiente:

--Se fijará en dinero será la que libremente estipulen las partes.

--Las partes podrán establecer el sistema de actualización de renta que consideren oportuno.

--Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año.

--El pago de la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario, debiendo el arrendador entregarle recibo del pago.

--Todas las cantidades que hubiere de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento en que las haya satisfecho.

--En las mejoras de modernización de explotaciones o de transformación de fincas, las partes podrán convenir que la renta consista en la mejora o transformación a realizar.

 

 

 

Elementos formales.

Según se desprende del art. 11, los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. No obstante, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán del solicitante.

Los arrendamientos de explotación deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas otras circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.

 

Las CCAA suministrarán anualmente al Estado la información de que dispongan sobre los contratos de arrendamientos rústicos celebrados en su respectivo territorio. El Gobierno regulará el correspondiente sistema de información.

 

B. Contenido.

B1. Derechos y obligaciones de las partes.

* Los derechos del arrendador son, entre otros: percibir la renta en los términos convenidos; y establecer, junto con el arrendatario, el sistema de actualización de renta que consideren oportuno.

* Sus obligaciones son: entregar al arrendatario la finca objeto del contrato en los términos convenidos; mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante todo el tiempo del contrato; hacer en la finca, durante el arrendamiento, todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservarla en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato; pagar la contribución que recaiga sobre la propiedad; contribuir al seguro de riesgos suscrito por el arrendatario, en la parte que este último le haya repercutido; y permitir la realización de obras, reparaciones y mejoras que pueda realizar el arrendatario.

* Los derechos del arrendatario son: establecer, junto con el arrendador, el sistema de actualización de renta que consideren oportuno; asegurar la producción normal de la finca o explotación contra los riesgos normalmente asegurables, repercutiendo contra el arrendador una parte de la prima; y determinar el tipo de cultivo de la finca (ahora bien, cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación del destino o suponga mejoras extraordinarias, sólo podrá hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes).

* Sus obligaciones serán: pagar el precio del arrendamiento en los términos, lugar y forma convenidos; pagar la renta y demás cantidades legalmente repercutibles o asimiladas a aquélla; pagar la prima del seguro que contrate para los riesgos de los productos; permitir la realización de obras, reparaciones y mejoras que pueda realizar el arrendador; y devolver la finca al término del contrato en la forma que la recibió.

 

B2. Gastos y mejoras.

Como principio general se recoge que el arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante. Tales reparaciones y mejoras se realizarán en la época del año y en la forma que menos perturben.

 

a) Incumbe al arrendador:

--Realizar todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación  que fue destinada al concertar el contrato. No tendrá derecho a elevar la renta por ello.

Si no las realizare el arrendatario podrá optar por: compelerle a ello judicialmente; resolver el contrato; obtener una reducción proporcional de la renta; o realizarlas él mismo.

Ahora bien, cuando la finca arrendada sufra daños no indemnizables por causa de fuerza mayor, cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, no estará obligado el arrendador a realizarla, pudiendo el arrendatario optar por rescindir el contrato o continuar el arriendo con la disminución proporcional de la renta a que hubiere lugar.

--También incumben al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la Comunidad de Regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada. Sin embargo, cuando sean de tal entidad y naturaleza que supongan una transformación que redunde en el incremento de la producción, el arrendador tendrá derecho a la revalorización proporcional de la renta o bien a la rescisión del contrato si el arrendatario no estuviese conforme con dicha revalorización.

 

b) Incumbe al arrendatario:

--Efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la Comunidad de Regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta ni a la prórroga del arriendo.

--El arrendatario puede hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación, sin perjuicio de la obligación de devolver las cosas al término del arriendo tal como las recibió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.561 del Código Civil.

--Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido efectuadas a cargo del arrendatario.

--En cuanto a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe.

 

C. Duración.

Esta materia está inspirada en el espíritu liberalizador de la Ley de 1995. Hay países comunitarios de nuestro entorno donde se ha llegado a admitir la total libertad de pacto en este punto, pero en España pareció excesivo pues no cabe duda de que el empresario precisa de algún tiempo para amortizar los capitales empleados y dotar a su empresa de la indispensable estabilidad.

 

El régimen actual es el siguiente. Establece el art. 12: “1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de tres años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.

2. Salvo estipulación de las partes, estableciendo una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de tres años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas.

3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de tres años. Tales prorrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato”.

 

D. Extinción.

Establece el art. 24 que el arrendamiento termina en los siguientes casos:

a) Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total. Si la pérdida o la expropiación es sólo parcial el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, reduciendo proporcionalmente la renta.

El arrendatario tendrá derecho frente al expropiante: al importe de una renta anual actualizada y además al de una cuarta parte de dicha renta por cada año o fracción que falte para la expiración del período mínimo o el de la prórroga legal en que se halle; al importe de lo que el arrendador deba por gastos y mejoras; a exigir que la expropiación forzosa comprenda la totalidad cuando la conservación del arrendamiento sobre la parte de la finca no expropiada resulte antieconómica para el arrendatario; al importe de las cosechas pendientes que pierda con la expropiación; a la indemnización de daños y perjuicios que sufra la explotación agrícola de la que el arrendamiento sea uno de los elementos integrantes; a la indemnización que comporte el cambio de residencia en su caso; y al precio de afección calculado sobre el importe total.

El expropiante descontará al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe corresponda abonar al arrendador.

En los casos de expropiación por causas de interés social, zonas regables u otros en los que el arrendatario tenga un derecho preferente a que se le adjudique otra explotación en sustitución de la expropiada, se tendrá en cuenta esta circunstancia para disminuir equitativamente la cuantía de la indemnización.

b) Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.

c) Por mutuo acuerdo de las partes.

d) Por desistimiento unilateral del arrendatario.

e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos.

f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.

g) Por resolución del derecho del arrendador.

h) Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.

--Por lo que se refiere a la resolución, el contrato se resolverá a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma; incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca; no explotar la finca, aún parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente; subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de los requisitos necesarios para ello; la aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 7.1; causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

--En cuanto a la rescisión, tanto el arrendador como el arrendatario podrán rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de conservación y mejoras.

 

Finalmente, según el art. 27: “El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente y, recíprocamente, el entrante tiene la obligación de permitir al saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, en la forma prevista en el artículo 1.578 del Código Civil”.

 

 

SUCESIÓN DEL CONTRATO Y DERECHO DE RETRACTO. EL ACCESO A LA PROPIEDAD.

 

Por lo que se refiere a la sucesión del contrato, siguiendo la Ley distinguimos:

 

A. Enajenación de la finca por el arrendador.

La Ley se aleja del principio emptor non tenetur stare colono recogido en el artículo 1.571 del Código Civil, disponiéndose ahora todo lo contrario. Así, establece el artículo 22 de la Ley: “El adquirente de la finca, aun cuando estuviere amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato o la de la prórroga tácita que esté en curso”.

 

B. El derecho del arrendatario de transmitir su derecho intervivos.

En contra del sistema anterior, se permite la cesión o el subarriendo, pero limitándose el importe de la renta del subarriendo para evitar que se comercie con las tierras por intermediarios especulativos. Para ello se ha tenido en cuenta que mediante la cesión a la aportación quizá a una sociedad del contrato se fomentará en algunos casos el agrandamiento de las unidades, lo que, junto a otros instrumentos de política estructural (como, por ejemplo, el fomento de la incorporación de jóvenes o los planes de mejora), ha de contribuir a la modernización de las explotaciones.

 

Establece el art. 23: “Para la cesión y el subarriendo se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo de arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario. El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador”.

 

C. La transmisión mortis causa del derecho del arrendatario.

Como hemos visto, el art. 24 recoge, como una de las causas de terminación del arrendamiento, la muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos.

En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Dándose esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.

 

Derecho de retracto. El acceso a la propiedad.

La Ley de 1980 contemplaba el acceso del arrendatario a la propiedad de la finca por una serie de medios, entre los que destacaba los derechos de tanteo y de retracto. Dichos derechos existían en los casos de enajenación intervivos de fincas rústicas arrendadas, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de las mismas.

Además, se establecía que, en toda enajenación de fincas rústicas, el transmitente debía declarar, bajo pena de falsedad, si la que era objeto de enajenación se hallaba o no arrendada y, en este último supuesto, si se había hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho del arrendador a oponerse a las prórrogas legales con el compromiso de cultivar directamente la finca por un período de seis años. Sin esta declaración no podía inscribirse la transmisión en el Registro de la Propiedad. Y, si estuviese arrendada, el Notario no la autorizaba sin que se le acreditara, de forma fehaciente, la práctica de la notificación para el tanteo (en la práctica se requería acta notarial como medio eficaz para dejar constancia de la comunicación, de la fecha y del contenido de la misma).

 

Posteriormente, la Ley de 4 de julio de 1995 reformó la de 1980, en lo que se refiere a la duración de los arrendamientos, suprimiendo las prórrogas legales y estableciendo un nuevo plazo de duración mínima de cinco años frente a los veintiuno a que daba lugar la anterior regulación. Ahora bien, la reforma de 1995 puso de manifiesto que, modificada de esa forma la duración, se venía abajo la piedra angular sobre la que se construyeron tanto la Ley de 1935 como la de 1980, pues, en realidad, lo que se había hecho al negar las prórrogas legales era un cambio de sistema que se venía a aproximar al Código Civil de 1889.

 

Con la nueva regulación de la duración pierden sentido los derechos de adquisición, el tanteo y el retracto, que desaparecen en la Ley vigente. Además, la posible aplicación de tales derechos, que implican una notable limitación a la propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar, por lo que se creyó oportuno suprimirlos en aras de la libre circulación de la tierra.

 

 

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