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TEMA 33 NOTARÍAS:

URBANISMO: PRINCIPIOS ESENCIALES

José Yeray Molinillo Suárez - Opositor

 

           El Tribunal Constitucional, en su sentencia del 20 de Marzo del 97, define el urbanismo como

 

“la disciplina jurídica del hecho social y colectivo de los asentamientos de población en el espacio físico, lo que, en el plano jurídico, se traduce en la ordenación urbanística como objeto normativo”.

           

            En cuanto a los principios esenciales que rigen esta materia, podemos distinguir:

 

            -Principios constitucionales:

 

            1.-Respeto al derecho de propiedad y función social de la propiedad.-El artículo 33 CE dice: “…”.    

           

            2.-Reserva de Ley.-el derecho de propiedad sólo puede regularse por ley, lo que supone la competencia exclusiva del Parlamento (art.53.1). Las leyes determinan los criterios que luego desarrollan los planes urbanísticos.

           

            3.-Respeto al contenido esencial del derecho de propiedad (art.53.1).-

 

            4.-Orden constitucional medioambiental .-Así, el artículo 45 se refiere al “medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona” y el artículo 46 a la “conservación y protección del patrimonio histórico, cultural y artístico”.

           

            5.-Derecho a una vivienda digna (artículo 47).-En el artículo 4 LS 2007 se reitera este derecho.

 

            6.-Participación de la Comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística (art.47). que se reitera en el artículo 3.2.LS 2007 que la legislación sobre la ordenación territorial y urbanística garantizará: …b) La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción de los entes públicos….

           

            Principios de derecho positivo urbanístico.-Nos referiremos a los que se han ido consolidando en casi todas las legislaciones urbanísticas:

 

            1.-Carácter estatutario de la propiedad urbana.

           

            2.-Distribución equitativa de beneficios y cargas: equidistribución.- Tiene su fundamento en corregir en cierto modo la inevitable desigualdad entre los propietarios, generada a través de la ordenación y clasificación prevista en los distintos planes urbanísticos.

             En la actual LS, el artículo 8.1.c) , al hablar de las facultades inherentes al contenido de la propiedad del suelo, se refiere explícitamente al régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios de fincas afectados en proporción a su aportación.

                        

            3.-La ordenación territorial y urbanística es una función pública irrenunciable y no susceptible de transacción (art.3.1 LS).

 

            Pero  el artículo 3.2.c) LS 2007,  prescribe que la legislación sobre ordenación territorial y urbanismo debe garantizar la participación ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas,

 

añadiendo el artículo 3.3 LS 2007 que la gestión pública urbanística y de las políticas de suelo fomentará la participación privada.

 

            4.-Transparencia y publicidad.-El derecho de recabar información sobre el contenido de la actividad administrativa (artículo 105.6 CE).

 

             Así, comienza el artículo 3.2 c exigiendo que la legislación garantice el derecho a la información de los ciudadanos;

 

            Art 4. c todo ciudadano tiene derecho a acceder a la información de que dispongan las Administraciones Pública sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación medioambiental… .

 

 

            LEGISLACIÓN URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA

 

 pero antes conviene analizar la distribución de competencias en esta materia.

 

            En España el Estado venía regulando con normalidad la materia urbanística y la territorial hasta la conocidísima sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 que le negó esta posibilidad.

 

            Hoy es claro que la ordenación del territorio y el urbanismo es competencia autonómica.

 

            -La ordenación territorial, persigue fijar los usos y destinos del espacio físico en su totalidad ;(en todo el territorio)

            - el urbanismo persigue fijar los usos y destinos del espacio físico en el núcleo poblacional.( en el pueblo o ciudad) Ambas son, como hemos visto, funciones públicas.

 

            -El problema básico es que pueden repercutir sobre esta materia el Estado, las CCAA, las entidades locales (a través de los planes urbanísticos) y hasta la Unión Europea:

 

            -La competencia autonómica puede entrar en contradicción con la autonomía de los entes locales, porque los instrumentos de ordenación del territorio inciden y son vinculantes para los planes urbanísticos, lo que debe ser paliado con la necesaria participación de los entes locales en los instrumentos de ordenación territorial.

  

            -En las relaciones entre el Estado y las CCAA, hay unas premisas básicas:

 

            1.-La facultad de legislar sobre ordenación del territorio y urbanismo es competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas (artículo 148.1.3 CE). El Estado ni siquiera puede legislar con carácter supletorio.

 

            2.-Sin embargo, el Estado repercute en la ordenación del territorio y urbanismo por medio de sus competencias sectoriales (puertos, carreteras, litoral y costas, planificación hidrológica, redes energéticas, etc).

 

            3.-La competencia exclusiva de las CCAA no puede suponer que el Estado se vea privado del ejercicio de sus competencias exclusivas, por lo que el Estado tb puede llegar a interferir en materia urbanística en el ejercicio de sus competencias exclusivas:

 

            a) Regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales ;

 

            b) Legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las CCAA de los derechos civiles, forales  o especiales;

 

            c) Regulación de las bases y coordinación de la planificación general de la actividad urbanística ;        

 

            d) Regulación de las bases del procedimiento administrativo común y sobre expropiación forzosa, y regulación de la contratación administrativa;

 

            e) legislación básica sobre protección del medio ambiente.

 

            -Ni siquiera la ordenación del territorio y el urbanismo se han visto libres del impacto del derecho comunitario.

           

            A continuación haremos un breve recorrido histórico por la legislación estatal:

 

- Antes de la Ley de 1956 existían disposiciones aisladas de policía urbana.

 

            -La Ley del Suelo de 1956 es el punto de partida. Su núcleo es el planeamiento urbanístico, tiene un carácter intervencionista y se empieza a armonizar la propiedad privada con los intereses colectivos.

 

            -El Texto Refundido de 9 de abril de 1976 tiene un carácter continuista. Su eje es la regulación del suelo urbanizable mediante el planeamiento y la gestión urbanística y un régimen adecuado de cesiones y equidistribución.

 

            Fue desarrollad por tres importantes reglamentos, todos ellos de 1978: el Reglamento de Planeamiento (RP), el de Disciplina Urbanística (RDU) y el de Gestión Urbanística (RGU).

 

        -El TRLS de 26 de junio de 1992 pretende la adaptación a los principios constitucionales. Se acentúa la función social de la propiedad de forma extraordinaria, que justificaba el sistema de adquisición gradual de facultades de contenido urbanístico por el propietario del suelo, y la imposición del deber de los propietarios afectados de incorporarse al proceso urbanizador edificatorio.

           

            -Este texto fue objeto de anulación parcial en virtud de la mencionada sentencia del TC de 20 de Marzo de 1997 : no cabe la aplicación supletoria de los artículos anulados porque el Estado carece de competencia en estas materias.

Al declararse inconstitucional la Disposición Derogatoria Unica del TR 92 recuperaron su vigencia el TR 76 y sus Reglamentos de desarrollo.

           

            -A continuación fue promulgado el Real Decreto de 4 de julio de 1997, que aprobó determinadas normas complementarias del Reglamento Hipotecario en materia de Inscripción de Actos Urbanísticos, y que subsiste .

 

            -Tras la sentencia constitucional se promulga la Ley de 31 de marzo del 98 de Régimen del Suelo y Valoraciones. No es una Ley urbanística, porque el Estado no tiene competencias; es una Ley que enmarca y condiciona las leyes autonómicas, referida al régimen del suelo y a la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales relacionados con él.

            La Ley de 1998 es una norma de inspiración más liberalizadora.

 

            -La Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de julio de 2001 ha mantenido la vigencia de la casi totalidad de este texto.

 

            -Sin embargo, hemos de destacar la aparición de un nuevo texto: la vigente Ley del Suelo 8/2007, de 28 de mayo. De carácter intervencionista, y que descarta abiertamente la liberalización del suelo.

           

             el actual sistema de fuentes en materia urbanística :

 

            1.-Como normativa no propiamente urbanística, pero que condiciona y enmarca la legislación urbanística autonómica, está la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, y la treintena de preceptos del TR 1992 que aún subsisten.

           

            2.-La normativa propiamente urbanística es la legislación autonómica, junto con sus normas reglamentarias. Es el núcleo del vigente derecho urbanístico.

           

            3.-Será de aplicación supletoria, conforme a la regla del artículo 149.3 CE, el TR 76, salvo los preceptos que se opongan a la actual legislación estatal. Y lo mismo ocurre con los reglamentos de desarrollo de 1978.

 

            Así, destacan como leyes autonómicas sobre ordenación del territorio, urbanismo y régimen del suelo: teniendo en cuenta que todas las CCAA han legislado sobre la materia: ( decir solo la de la ccaa en la que te examinas y la de Madrid)     

            -Andalucía Ley de 17 de Diciembre de 2002 de ordenación urbanística,modificada por otra de 16 de mayo de 2006 .

            -Madrid Ley de 17 de julio de 2001, de normas reguladoras del Suelo

             País Vasco:Ley de junio de 2006

            Cataluña:  Ley de junio de 2005, que aprueba el TR de la Ley de Urbanismo

            Galicia  de diciembre de 2002 de Ordenación Urbanística

            Asturias Decreto Legislativo de abril de 2004, que aprueba el TR en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo

            Cantabria Ley de junio de 2001

            La Rioja Ley de mayo de 2006

            Murcia Decreto Legislativo de junio de 2005, que aprueba el TR de la Ley del Suelo Comunidad Valenciana Ley de diciembre de 2005

            Aragón Ley de marzo de 1999)

            Canarias Texto refundido de 2000, modificado por ley de 2006

            Navarra Ley Foral de diciembre de 2002

            Extremadura (Ley de diciembre de 2001

             Baleares :Leyes de 2000 y de 2003.

            Castilla-León Ley de abril de 1999

            Castilla-La Mancha Decreto Legislativo de diciembre de 2004.

 

LA PROPIEDAD URBANA: NATURALEZA Y MODELOS URBANÍSTICOS

 

 NATURALEZA DE LA PROPIEDAD URBANA

 

 las diferentes posiciones acerca de la misma están íntimamente ligadas a la regulación legal, así:

 

A)    Hasta la reforma de 1990 se distinguía una tesis civilista, que consideraba la propiedad como un dº absoluto que se limitaba excepcionalmente, y otra tesis administrativista, que  la definía como un dº delimitado por su propia naturaleza.

 

B)    Tras la reforma de 1990, el TR de 1992 se desvincula de la facultad de urbanizar y edificar del dº de propiedad y concibe la propiedad urbana como una suma de facultades de adquisición progresiva condicionadas al cumplimiento de una serie de deberes que desembocan finalmente en la propiedad de lo edificado.

 

C)    Por último, aunque el sistema de adquisición gradual de facultades sobrevivió a la STC 1997, la actual ley de 1998 lo deroga y abandona, con lo que el “ius aedificandi” forma ya parte de la esencia del dominio, que, no obstante, se delimita de acuerdo con su función social.

  

D)    La actual LS 2007, en su artículo 7.1 dice:

 

El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. <

 

Esto significa que su contenido será el que en cada momento se derive de la ordenación urbanística.

  

el art.7.2 LS :

 

La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí mismo, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo.

 

La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

           

 modelos urbanísticos,

 no cabe estudiar el contenido de todas las legislaciones de las CCAA. Por lo que vamos a centrarnos en el estudio de los denominados modelos urbanísticos, determinándose las diferencias entre unos y otros en el papel que en la actividad urbanística juegan el poder público, el propietario del suelo y la empresa urbanizadora.

2 modelos contrapuestos:

 

            1º) Un modelo exclusivamente público: la actividad urbanizadora es una función pública que corresponde “per se” al poder público.

            -         A través del mecanismo de la “equidistribución” se distribuirán las plusvalías generadas por la acción urbanística entre los propietarios y la Administración. A esta concepción respondía sobre todo el TR 92.

            -          El Ius Aedificandi es una facultad inherente al dominio . 

 

           2º) Un modelo privado : el urbanismo es una actividad que corresponde al sector privado con evidente interés público.

-El desarrollo urbano es una actividad empresarial a todos los niveles.

-Los poderes públicos diseñan el desarrollo urbano a través del planeamiento y van a comprobar la adecuación de la actividad privada  a la legislación urbanística.

 

            En parte, aunque muy matizadamente, la LRSV 98 recogía el derecho del propietario  a promover la transformación, instando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo.

 

             3º)  Se habla hoy de un tercer modelo que actualmente se está desarrollando en las distintas legislaciones autonómicas: modelo intermedio. Hoy se parte de la base de que la ordenación territorial y de urbanismo, incluyendo el planeamiento, es una función pública no susceptible de transacción (art.3 LS 2007), y de ahí la debilitada eficacia de los convenios urbanísticos de planeamiento.

            Pero la liberalización puede y debe producirse en la gestión urbanística, buscando mayor agilidad y eficacia, sin discutir la dirección de la administración y así ha ocurrido en todas las legislaciones autonómicas, con mayor o menor intensidad.

 

               En definitiva, algún autor ha señalado la necesidad de establecer ese modelo intermedio entre el público y el privado que logre un equilibrio entre las posiciones de los propietarios, las empresas urbanizadoras y el control de la administración a fin de favorecer al consumidor final del producto, es decir, el comprador de la vivienda.

          

   

      PLANEAMIENTO: NOCIÓN Y CLASES DE PLANES

  

            Concepto.-      El planeamiento es en la actualidad una noción basica de toda ordenación urbanística.

 

            Se entiende por Plan de Ordenación Urbana, el instrumento que define el uso del suelo y la ubicación, uso e intensidad de las edificaciones que se van a realizar en un determinado territorio, además de los sistemas generales, el equipamiento, etc.....

 

            En cuanto a su Naturaleza jurídica se ha discutido en torno a ella,:

            -la mayoría de la doctrina y tb el TS se trata de una verdadera norma jurídica.

            - otros autores se trata simplemente de un acto jurídico.

 

 

            Clases de Planes:

 

                        -Plan nacional de ordenación: aparece en la ley de 1956. Se trataba de un plan que debía establecer las grandes directrices del planeamiento a nivel nacional. Este plan nunca se llegó a elaborar.

 

            Centrándonos en el ámbito municipal tenemos:

 

                        -Planes generales municipales de ordenación urbana, a los que corresponde clasificar el suelo para establecer el regimen jurídico correspondiente, así como definir la ordenación urbanística del territorio y establecer el programa para su desarrollo y ejecución, y el plazo mínimo de vigencia.

 

                        -Programas de actuación urbanística: que aplican  las determinaciones del plan general a una zona determinada.

 

                        -Planes Parciales: que desarrollan las previsiones de los programas de actuación en cada sector.

 

                        -Estudios de detalle: que tienen por finalidad señalar alineaciones y rasantes y fijar la ordenación de volúmenes en terreno urbano.

 

                        -Planes especiales: para finalidades determinadas, como la protección de un determinado entorno historico artístico, o natural, la reforma interior y saneamiento de poblaciones y otros análogos.

 

                        -Normas complementarias y subsidiarias de planeamiento: aplicándose las primeras a la regulación de aspectos no previstos en el plan general de ordenación urbana, y las segundas en aquellos municipios que carecen de dicho plan.

 

            Pero lo cierto es que fuera de esta clasificación dogmática, el marco actual de los planes es mucho más extenso, y variará en función de su ámbito autonómico o local.

 

           

CLASIFICACIÓN DEL SUELO: RÉGIMEN DEL SUELO SEGÚN SU CLASE

 

            La clasificación del suelo es una decisión administrativa que determina el estatuto de la propiedad. Otra cosa es la calificación, que es la decisión administrativa que hace referencia al destino o uso de una determinada parcela dentro de una clase de suelo.

            Tradicionalmente, las categorías legales de suelo se venían regulando en  leyes  estatales.

           Ahora es competencia autonómica, y todas las legislaciones autonómicas se refieren a la clasificación del suelo. Pero tanto la LRSV 98 como la LS 8/2007 definen categorías de suelo. Sin embargo, la diferencia de concepciones es enorme, por lo que nos centraremos en el estudio de la clasificación que realiza la legislación vigente:

 

             La nueva LS 8/2007 –que sustituye y deroga la anterior- Solamente hay dos tipos de suelo: RURAL  y URBANIZADO ;a dieferencia de la anterior Ley, en la que había una triple clasificación ( Urbano , urbanizable y no urbanizable).

           

           

            ¿En base a qué criterios se distingue entre SUELO URBANIZADO y SUELO RURAL en la vigente Ley estatal?

 

            SUELO URBANIZADO.- artículo 12.3 LS 2007,

 

es suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.

 

            Por tanto, son suelos urbanizados:

            1º) Parcelas, edificadas o no, que cuentan con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística.

 

            2º) Parcelas que puedan llegar a contar con las dotaciones o servicios sin otras obras que las de simple conexión de las parcelas a las instalaciones en funcionamiento.

           

            3º.-Los terrenos –antes rurales- que hayan sido urbanizados de acuerdo con la legislación. Así se desprende del artículo 14 LS.

 

            La anterior LRSV 98, como la actual LS, no recoge el concepto de solar, porque es competencia autonómica, y pueden exigirse más requisitos . Lo que es claro es que no cabe encontrarse con solares fuera del suelo urbanizado.

           

            Sí que se recogen los conceptos de finca y de parcela (artículo 17).

  

 

SUELO RURAL.-La Ley (artículo 12) prevé dos situaciones básicas en que el suelo es siempre rural:

 

            1ª.-El suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación urbanística. Se incluyen como mínimo:

            -Los que están protegidos por legislaciones sectoriales .

            -Los que están protegidos por sus valores agrícolas, ecológicos, ganaderos, forestales, paisajísticos, o con riesgos naturales o tecnológicos.

            -Cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

 

            2ª.-El suelo rural en proceso de transformación urbanística, hasta que termine de forma total la correspondiente actuación de urbanización.                      

           

 

            RÉGIMEN JURÍDICO DEL SUELO SEGÚN SU CLASE

 

            Vamos a estudiar las facultades y deberes genéricos del propietario del suelo, y luego el régimen específico de cada clase de suelo.

 

Las facultades genéricas art 8 LS:

           

            1) Facultades de uso, disfrute y explotación del suelo conforme al estado, clasificación y destino en cada momento.

           

            2) Facultades de disposición.-Se incluyen la constitución de derechos reales en cosa ajena, actos de segregación y parcelación y los actos de enajenación. Y se establecen especialidades en la transmisión (artículo 18 LS):

            -la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a la Ley….

            -El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

           

            Por eso se impone la obligación de hacer constar en los títulos de enajenación de terrenos, tanto la situación urbanística de los terrenos, como los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, estableciéndose en caso de omisión un régimen de rescisión en el plazo de cuatro años.

 

            Aunque el viejo concepto romano de la propiedad la extiende usque ad caelos et ad inferos  añade el artículo 8 que estas facultades:

            -alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

 

            En este sentido, y ante la necesidad de aparcamientos en los núcleos urbanos, el art.17.4 LS prevé el supuesto de que el Plan destine superficies superpuestas en el rasante y en el subsuelo o vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, en cuyo caso puede constituirse un “complejo inmobiliario privado).

            En el artículo 9 LS se definen los deberes genéricos de todo propietario de suelo:

            1-Destinar los terrenos o construcciones al uso correspondiente.

            2-Conservarlos para que puedan ser usados según su destino.

            3-Deberes de mejora y rehabilitación.

                    

            En este suelo urbanizado también hay actuaciones de transformación urbanística (artículo 14 LS):

            -Reformar o renovar la urbanización.

            -Actuaciones de dotación: para el incremento de dotaciones públicas en un ámbito de suelo urbanizado.

 

Régimen específico del suelo urbanizado ,

 

 derechos específicos del propietario:

            1º) Completar la urbanización para que el terreno adquiera la condición de solar .

            2º) Derecho al aprovechamiento urbanístico .

            3º) Derecho a edificar (aunque también, como vamos a ver, es un deber).

           

 Obligaciones específicas del propietario de suelo urbanizado, además de las genéricas, son:

 

            1ª.-deber de edificar en los plazos establecidos en la legislación aplicable cuando el solar tenga atribuida edificabilidad (art.8 b).

            -un régimen coercitivo diseñado para poder exigir su cumplimiento e incluso el desplazamiento del propietario, en atención a la función social de la propiedad que se incumple con la inactividad (expropiación, venta forzosa o sustitución).

           

            2ª.-Cuando sea necesario para convertir el terreno en solar, ceder a la Administración los terrenos que se sitúan fuera de las alineaciones previstas en el Plan, o que se encuentran afectos a viales o dotaciones públicas.

           

            3ª.- costear y ejecutar la urbanización de los terrenos para que alcancen la condición de solar.

 

Régimen específico del  SUELO RURAL.           

 

Derechos:

            1)  realizar instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza . No deben ser edificaciones. Así, almacenes, establos, garajes para vehículos, etc.

 

            2) Los propietarios tienen el derecho al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales .

 

            3º) Como facultades excepcionales está la de materialización de actos y usos independientes de la explotación tradicional del suelo rural, de interés público o social (cada CCAA fijará qué considera el interés público o social).

 

Obligaciones:

 

            1ª) deber de mantenimiento para evitar riesgos naturales y la contaminación del suelo, agua o aire.

           

            2º) Si se legitiman usos privados de suelo no vinculados a la explotación primaria (por ejemplo, casas en fincas rústicas), hay que satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan y costear la conexión, en su caso, a los servicios e infraestructuras generales.

           

            3) En el ejercicio de la facultad de disposición, el artículo 13.2 señala que “están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural…”. Se persigue evitar la formación de núcleos de población.

           

            Añade el artículo 17.2 que :

 

            la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

                       

            4ª) Para el suelo rural especialmente protegido (art.13.4) se recuerda el deber de preservación de los valores que han motivado la protección.

            

posición jurídica especial del propietario del suelo rural cuando se ha decidido que es necesaria su transformación urbanística. O sea, las actuaciones de nueva urbanización (artículo 14 LS).

           

 facultades del propietario son, además de las genéricas:

 

            -Excepcionalmente pueden realizarse usos y obras provisionales no expresamente prohibidos por la legislación .

           

            -No existe “per se” un derecho a urbanizar, sino, como hemos visto, “la facultad de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización” . Tiene que decidir si participa o no en un determinado plazo.

  

             una serie de deberes, entre los que destacan (art.16):

            1º) Entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes, y restantes dotaciones públicas.

                2º) Entregar a la Administración, con destino al patrimonio público del suelo, un porcentaje de suelo libre de cargas              

            3º) Costear y, en su caso, ejecutar las obras de urbanización, así como las infraestructuras de conexión con los servicios generales, que luego tendrán que ser cedidas a la administración competente.

               

             

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

 

            -El concepto de aprovechamiento urbanístico ha desaparecido de la LS 2007, que utiliza otros circunloquios para referirse al mismo.

            -Pero el concepto subsiste en todas las legislaciones autonómicas, y es un concepto clave, porque permite concretar los principios de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística y la distribución equitativa de beneficios y cargas.

 

 DE LA ESPERANZA RODRIGUEZ dice que es “la cuantificación de los usos e intensidades de edificación o utilización de los terrenos susceptibles de apropiación privada o su equivalente económico”.

           

            Se trata de atribuir a cada titular de terreno una edificabilidad determinada, que si se materializa en la misma finca en la que nace, se agota; pero a veces se materializa en todo o en parte en otra finca.

            La STC de 20 de marzo del 97 declaró inconstitucional el artículo 17 TRLS 92 porque en la regulación de las cesiones de aprovechamiento urbanístico se utilizaban técnicas urbanísticas concretas, que es competencia autonómica.

            - La LS 2007, utilizando el circunloquio de “porcentaje de edificabilidad media ponderada”, regula, evitando la inconstitucionalidad, los porcentajes máximos y mínimos de cesión de aprovechamiento a la Administración (artículo 16).

            En la totalidad de las legislaciones urbanísticas se distingue entre aprovechamiento objetivo y subjetivo.

            El aprovechamiento objetivo es el que se refiere a una finca, o a una unidad de actuación, o a una clase de suelo, y es la traducción de la edificabilidad y uso (residencial, industrial, rotacional, etc), contemplados en el planeamiento.

           

            El aprovechamiento subjetivo es el que corresponde a un determinado propietario, normalmente en función de la superficie del suelo que haya aportado a una actuación urbanística. Es el contenido urbanístico de su derecho de propiedad. Este aprovechamiento subjetivo ha sido objeto de discusión en cuanto a su naturaleza jurídica:

            -Para algunos es el auténtico contenido esencial de la propiedad urbana, ya que el suelo en sentido físico es algo accesorio. Esto explica que pueda inscribirse en el Registro, en ocasiones, como finca independiente (como se estudia en el tema de hipotecario). Así opina DE LA ESPERANZA y ARNAIZ EGUREN.

            -Otros consideran que es un derecho real (NUÑEZ LAGOS).

            -Para otros es una facultad inherente al dominio.

                                   

José Yeray Molinillo Suárez, sobre el tema de Ignacio Martínez-Gil Vich.

 

 

 

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