LA CAPACIDAD DE LA PERSONA CON VECINDAD CIVIL CATALANA. REFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIÓN NOTARIAL (y II)

Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)

8. 8. ¿Cuáles son las medidas de apoyo utilizables?

Ante todo, debemos tener en cuenta que, tras la reforma del art. 9.6 CC por la Ley 8/2021, las medidas de apoyo se rigen por la ley de la residencia habitual de la persona, por lo que es necesario tener en cuenta esta circunstancia personal y muy conveniente consignarla en la escritura.

En Cataluña, suprimidas en lo sucesivo la tutela, la curatela y la potestad parental prorrogada o rehabilitada para las personas mayores de edad, que no eran medidas de apoyo sino instituciones de protección de la persona, subsisten la guarda de hecho, la asistencia y el defensor judicial.

La guarda de hecho tiene, tal como está configurada en la actualidad, poca utilidad para los actos que se suelen otorgar en escritura pública, ya que el guardador de hecho solo puede realizar actos de administración ordinaria (art. 225-3.1). A diferencia del CC, el guardador de hecho del CCCat no está legitimado expresamente para solicitar una autorización judicial con el objeto de realizar un acto de disposición, lo que puede ser muy útil en la práctica para actos concretos sin necesidad de constituir la asistencia y todo el régimen que esta conlleva. Posiblemente, esta actuación pueda llevarse a cabo mediante un defensor judicial, figura que, sin embargo, está pensada más para el conflicto de intereses entre el representante legal y el representado y que también debe ser objeto de adaptación por el legislador. En cualquier caso, es importante que en la futura regulación se prevea que el guardador de hecho pueda solicitar autorización judicial para realizar actos concretos, que puede ser más ágil y sencilla que la asistencia judicial y que también puede compatibilizarse con la intervención del interesado (e incluso, en algunos casos, se le puede conceder a este mismo para que intervenga por si solo).

El guardador de hecho a menudo toma parte en el proceso de la autorización; en muchos casos es quien nos encarga la preparación del documento y en el momento del otorgamiento colabora con el notario para facilitar la comprensión del otorgante. Normalmente, soy firme partidario de evitar, de entrada, su intervención e incluso su presencia en el acto del otorgamiento, pues puede interferir en la formación de la voluntad del otorgante, especialmente si tiene interés personal o resulta favorecido por el acto en cuestión, sin perjuicio de tener en consideración su opinión, pero nunca en presencia del otorgante. Solo en casos extraordinarios en que exista una dificultad sensorial extrema por parte del otorgante debería recabarse su intervención. Aun en tales casos, no considero necesario hacer constar los detalles de su intervención ni que firme en el documento.

9. 9. La asistencia

La figura de la asistencia ocupa el grueso de la regulación contenida en el Decreto Ley 19/2021 y parece destinada por el legislador catalán a ocupar el protagonismo entre las medidas de apoyo (aunque, como veremos, creo en la práctica que va a ocupar un lugar secundario). El propósito del legislador es regular una figura que no supla la intervención de la persona, sino que le sirva de apoyo en el ejercicio de su capacidad. Se trata de un propósito encomiable, pero la regulación actual ofrece algunas dudas y numerosas lagunas.

9.1. ¿Cuál es el régimen propio de la asistencia?

Limitándome a la asistencia constituida notarialmente, lo que primero llama la atención es la ausencia casi total de regulación. Es más, la terminología utilizada da a entender que lo relevante es la designación del asistente y que, en cuanto al contenido, es suficiente la remisión que el art. 226-6 hace a las normas de la tutela. Pero, ¿no es un poco contradictorio sustituir la tutela para los mayores de edad por la asistencia, para luego aplicar a esta el régimen de aquella? Además, el art. 226-6 remite a las reglas de la tutela «en todo aquello que no se opongan al régimen propio de la asistencia». ¿Cuál es el régimen propio de la asistencia? ¿Dónde está regulado? En mi opinión, el régimen supletorio de la asistencia (supletorio del establecido en su constitución) debería estar recogido en la propia sección que la regula. La remisión del art. 226-6 a las normas de la tutela «interpretadas»conforme a la CDPD es a todas luces insuficiente.

Algo similar ocurre en el Código civil español en relación con las medidas de apoyo, situación que VALLS JUFRÉ ha calificado con gran acierto como la «soledad del notario» (a la que yo añadiría la «desnudez», ante la responsabilidad que puede asumir). Está bien que, en aplicación del principio de libertad civil, se permita que la regulación de la asistencia pueda disponerse libremente por el juez o por el notario, que no se formule de forma imperativa sino dispositiva, entre otros motivos para intentar que su régimen se personalice para cada caso particular. Sin embargo, el notario y el juez deben contar con un régimen legal que les sirva de referencia. Al menos, el juez dispone de un precepto (mínimo), el art. 226-4 que establece el contenido de la asistencia constituida judicialmente. Al notario solo se le dice que puede establecer disposiciones y medidas de control (art. 226-3.1).

Como digo, sorprende que la intervención notarial parece centrarse en la designación del asistente; adicionalmente se puede regular el contenido de la asistencia, pero no parece relevante. La Exposición de Motivos solo dice que en escritura se podrá «designar a la persona que tiene que prestar la asistencia» (nótese el uso del verbo «tiene», que se aviene mal con el carácter voluntario de la asistencia constituida notarialmente). Y lo que es más determinante, el art. 226-3, que es el que debería regular la constitución por la vía notarial, no lo hace y solo habla nuevamente de «designación notarial por la propia persona» en su rúbrica y luego siempre de «designación de la persona» que ejerza la asistencia e incluso, con notable imprecisión técnica, de «designación de asistencia». Como veremos en el apartado 9.3., el notario no debería limitarse a consignar la designación del asistente.

9.2. ¿Quién puede constituir la asistencia notarial?

El art. 226-3.1 dispone que la asistencia voluntaria la puede constituir «cualquier persona mayor de edad […] en previsión o apreciación de una situación de necesidad de apoyo». El notario que constituya un asistencia preventiva ha de tener muy en cuenta los efectos que, pese su carácter preventivo, puede tener en relación con los actos que el asistido desee realizar en el futuro. La inscripción de la asistencia en el Registro civil puede tener efectos disuasorios de la actuación notarial respecto de los actos que el asistido desee realizar sin el asistente, aunque aparentemente no se encuentre en una situación de necesitar apoyo. Por tanto, es una circunstancia que deberá tenerse en cuenta al constituir la asistencia, para regular los efectos de la que se constituya preventivamente mientras no sea necesaria la adopción de medidas de apoyo.

Además, el CCCat parece establecer una equiparación entre la asistencia constituida notarialmente con la que se establece por vía judicial; en que lo único que varía es la designación del asistente, en el primer caso por el propio interesado y en el segundo por el juez, en un procedimiento similar al de jurisdicción voluntaria. Así sucede, por ejemplo, en materia de ineficacia, al disponer el art. 226-5, como veremos, la anulabilidad de los actos realizados sin la intervención del asistente cuando sea necesaria «de acuerdo con la medida voluntaria o judicial de asistencia». Pero, ¿realmente es así? Dudo mucho que se pueda aplicar el mismo régimen a la asistencia voluntaria que a la judicial, puesto que esta le viene impuesta a la persona y la primera no.

9.3. Regulación de la asistencia en la escritura pública

La sola designación de asistente en la escritura notarial (algo similar a la antigua autotutela) es, como he dicho, absolutamente insuficiente, especialmente dada la ausencia de regulación legal, so pena de ocasionar más problemas que los que se intentan prevenir. Puede dejar en el aire cuestiones como para qué actos es necesaria, en qué momento lo es, cómo debe actuar el asistente, si el asistido puede revocar o no la asistencia, etc.; salvo que no desee realmente constituir la asistencia, sino solo designar al asistente para el supuesto de que aquella se constituya judicialmente, algo que también es factible aunque poco aconsejable por la tramitación que esta requiere.

El documento por el que se constituye la asistencia debería regular, al menos, el siguiente contenido: 1) si el otorgante desea que la asistencia surta sus efectos desde el momento de su constitución o solo en el supuesto de no poder ejercer su capacidad, para excluir la aplicación del art. 226-5 en el primer caso; 2) en este supuesto, en qué supuestos será efectiva y la forma de acreditarlos; 3) los actos para los que se requiere la intervención del asistente; 4) la persona o personas que ejercerán la asistencia y, en su caso, sus sustitutos; 5) la aceptación por parte del asistente; 6) las directrices para el ejercicio de la asistencia y determinación de los intereses del asistido; 7) las medidas de control del asistente; 8) la posibilidad y la forma de revocación o revisión de la asistencia; 9) otras causas de extinción de la asistencia o de remoción del asistente y forma de acreditarlas; y 10) los supuestos excepcionales en que se confieren facultades representativas al asistente.

La aceptación de la persona designada para ejercer la asistencia no es requerida expresamente por la ley, pero considero que es congruente con la anterior regulación y supletoriamente confiere al asistido la confianza en que el asistente se comprometa, aunque sea moralmente, a ejercerla.

La posibilidad de que el asistente asuma facultades representativas no está prevista por el art. 226-3 (quizás por ser más propia de un poder), pero no debemos excluirla pues nada impide que se pueda establecer en el propio documento de constitución de asistencia, sin necesidad de tener que otorgar, además, un poder preventivo condicionado a la concurrencia de las circunstancias que se establezcan.

9.4. ¿Puede el asistente designado revocar la asistencia voluntaria?

En buena lógica, si la asistencia se ha constituido por voluntad del asistente, este debería poder revocarla por si solo en cualquier momento si tiene discernimiento para ello. E incluso debería poder actuar sin la intervención del asistente mientras no necesite apoyos.

Sin embargo, no parece que sea esta la intención del CCCat a la vista del art. 226-5, que la equipara en materia de ineficacia a la constituida judicialmente, y del art. 226-8, que no recoge la revocación de la asistencia voluntaria entre las causas de extinción de la asistencia. Posiblemente, no sea esta la interpretación que debe darse al art. 226-5, como veremos en el punto siguiente, pero la concordancia de estos preceptos, unida a la publicidad de la asistencia (cuando el notario tenga acceso a dicha publicidad), va a suponer en la práctica un obstáculo importante para realizar cualquier acto notarial sin el asistente, incluida por supuesto la propia revocación de la asistencia, salvo que otra cosa se haya previsto expresamente en su constitución.

9.5. Eficacia de los actos otorgados sin la intervención del asistente designado voluntariamente

Como venimos repitiendo, el fundamental art. 226-5 establece la anulabilidad de dichos actos si la intervención del asistente «es necesaria de acuerdo con la medida voluntaria o judicial de asistencia». Obsérvese una diferencia de matiz entre este precepto y el art. 1302.3 CC. Este habla solo de nulidad (de los contratos) cuando las medidas de apoyo sean precisas, sin especificar si lo son porque están constituidas o porque la persona no puede ejercer su capacidad; mientras que la norma catalana deja claro que el acto es anulable cuando la intervención de la persona que asiste «es necesaria de acuerdo con la medida voluntaria o judicial de asistencia», por lo que parece que la anulabilidad se desliga de si la persona ha querido y entendido efectivamente el acto realizado. De ello se derivaría que, existiendo una asistencia voluntaria, aunque sea preventiva y la persona pueda ejercer adecuadamente su capacidad, no va a poder actuar con plenas garantías para la persona que contrate con ella si no es con el asentimiento de quien deba asistirla; de manera que una medida que se prevé como un apoyo para la persona podría volverse en su contra.

Además, de seguirse esta interpretación literal del art. 226-5 y ponerla en relación con el art. 226-3.1, que permite que cualquier persona puede establecer voluntariamente la asistencia, se admitiría teóricamente que cualquier persona podría reservarse la potestad de impugnar los actos que realice, por el solo hecho de haber nombrado a un asistente, si prescinde de él; incluso si lo ha nombrado solo preventivamente.

Las consideraciones anteriores deberían llevar a la conclusión de que los actos realizados sin el asistente designado voluntariamente tienen plena eficacia mientras no se demuestre que la persona lo necesitaba para poder ejercer adecuadamente su capacidad. Algo que no sucede con la asistencia constituida judicialmente, en que el procedimiento judicial seguido para nombrar al asistente excluye la asistencia preventiva y permite destruir la presunción de que el asistido puede ejercer de forma adecuada su capacidad. Otra interpretación en relación con la asistencia voluntaria sería contraria además a los principios generales del derecho. Excluiría, no obstante, el supuesto en que el otorgante de la asistencia establezca expresamente tal ineficacia, lo que aconseja al notario la indagación de dicha voluntad.  

Por otra parte, esta norma sobre eficacia, ¿no es contradictoria con el espíritu de la CDPD de atender a la voluntad de la persona y no protegerla? ¿no es una medida de protección? Si se pretende que todas las personas puedan actuar en igualdad de condiciones, ¿por qué se protege a quien constituye la asistencia? La asistencia debería configurarse como una medida de apoyo, no como una limitación de las facultades del asistido. Si se reconoce a toda persona el “derecho a equivocarse”, ¿no debería asumir dicha persona, y no los terceros con quienes contrata, las consecuencias de sus decisiones? No solo es una protección incongruente, sino también puede volverse en contra del protegido, pues en el ámbito notarial difícilmente podrá actuar sin el asistente, cuando el notario tenga acceso al Registro civil; y en aquellos actos en que no intervenga el notario, la inseguridad puede ser aún mayor, pues nadie sabrá si la persona con la que contrata va a poder impugnar el acto por estar constituida una asistencia de la que seguramente no tendrán noticia.

Por otra parte, el precepto introduce un régimen diferente para la eficacia de los actos realizados por la persona en función de si está constituida o no la asistencia: si está constituida, el acto es anulable; si no está constituida, el acto puede ser declarado nulo de pleno derecho por falta de consentimiento. No acabo de ver la justificación de diferencia de trato para un mismo acto otorgado por una misma persona en función de si la asistencia está o no constituida.

Todas estas consideraciones nos llevan a concluir que el art. 226-5, tal como está formulado, no encaja ni con los principios de la CDPD ni con la seguridad jurídica y económica, y que es recomendable evitar que se aplique en toda su extensión mediante la regulación del régimen de la asistencia en el momento de la constitución.

10. 10. El poder preventivo

10.1 Finalidad

El poder preventivo se ha utilizado tradicionalmente con la finalidad de evitar la incapacitación del poderdante para el supuesto de una incapacidad sobrevenida. El CC lo contempla como una medida de apoyo; el CCCat lo regula (todavía) dentro de la tutela, sin que el Decreto Ley 19/2021 haya modificado su régimen. En la actualidad, desaparecida la incapacitación, la finalidad del poder preventivo será evitar la asistencia judicial para el supuesto de que el poderdante no pueda ejercer su capacidad jurídica. En este punto, la situación en el CCCat no ha cambiado, salvo en la terminología.

10.2 ¿Cuándo estamos ante un poder preventivo?

Del art. 222-2.1 CCCat se desprende que solo hay poder preventivo cuando el poderdante lo ha otorgado con la finalidad de no ser puesto en tutela (como demuestra la expresión «a tal efecto»), lo que ahora podría reconvertirse en la finalidad de evitar la designación de un asistente judicial. El objeto no es constituir una medida de apoyo, sino evitarla. Por tanto, podría entenderse que no hay poder preventivo si no se otorga con dicha finalidad, aunque contenga cláusula de subsistencia. Pensemos en un poder especial (solo para vender un inmueble, por ejemplo) con la cláusula de que no perderá su eficacia en caso de que el poderdante pierda la posibilidad de ejercer su capacidad: ¿es un poder preventivo solo por el hecho de que el poderdante haga constar dicha previsión? ¿Es un poder otorgado con la finalidad de evitar la asistencia judicial? Parece evidente que no y que no debería siquiera inscribirse en el Registro civil. Posiblemente la finalidad de evitar la asistencia judicial requiere, al menos, de un poder general. Por tanto, no todo poder con cláusula de subsistencia es un poder preventivo; para que pueda considerarse como tal requiere la voluntad de evitar la constitución de la asistencia judicial (y es evidente que con un poder especial no se persigue dicha finalidad).

Desde esta consideración, pueden existir dos clases de poderes:

1) El poder ordinario, en el que no se prevé ni su eficacia ni su subsistencia en caso de que el poderdante no pueda ejercitar su capacidad. Al hacer uso de este poder, sería conveniente consignar la manifestación del apoderado de que el poderdante puede ejercer su capacidad.

2) El poder que se otorga con la finalidad de excluir la constitución de la asistencia judicial, en sus dos modalidades de eficacia desde el otorgamiento o desde el momento en que el poderdante no pueda ejercer su capacidad. Es, estrictamente, el poder preventivo que regula el art. 222-2 CCCat y el que debe inscribirse en el Registro civil y en el de nombramientos no testamentarios de la Generalitat. La normativa que adapte este precepto a la CNY deberá determinar en qué supuestos el juez, pese al poder otorgado, podrá disponer su extinción y la constitución de la asistencia, pero deberá ser en casos extraordinarios (es de suponer que serán los que actualmente recogen los arts. 226.2.4 y 226-3.5: riesgo de abuso, conflicto de intereses e influencia indebida).

3) El poder ordinario con cláusula de subsistencia mientras no se constituya la asistencia. En mi opinión, podría configurarse como un tertius genus entre el ordinario y el preventivo, para evitar los peligros de este y para ajustarse más a la verdadera voluntad del poderdante. En la práctica, quien otorga un poder preventivo no pretende excluir la intervención judicial, sino hacerla innecesaria. Hay una diferencia importante entre uno y otro supuesto: el poderdante puede querer simplemente que el apoderado actúe mientras no se constituya la asistencia judicial (lo que en la mayoría de los casos hará que esta sea innecesaria); pero sin excluirla, de manera que si alguna de las personas legitimadas conforme al art. 226-1.3 insta el procedimiento de jurisdicción voluntaria correspondiente, el juez decida lo más conveniente. Este poder, aunque se otorgue con la finalidad de evitar, por innecesaria, la asistencia judicial, no es verdaderamente preventivo, puesto que no la excluye. Recordemos una vez más que, conforme al art. 222-2.1 la finalidad del poder preventivo es que el poderdante no quede sujeto a la tutela (hoy, asistencia judicial).

Este poder intermedio entre el ordinario y el preventivo tiene la ventaja de que el apoderado no obtiene un poder omnímodo y deja abierta la puerta de la intervención judicial en caso necesario. Se me dirá que, aunque el poder sea preventivo y excluya expresamente dicha intervención, el juez también puede declarar la asistencia en casos extraordinarios, pero será más difícil ante la voluntad expresa del poderdante en sentido contrario. Además, este poder intermedio presenta la ventaja frente al preventivo de que no debería inscribirse en el Registro civil ni en el de nombramientos no testamentarios, inscripción que el poderdante puede preferir evitar mientras pueda y desee actuar por sí mismo. Si los notarios vamos a recibir avisos del Registro civil sobre la existencia de poderes preventivos, va a ser inevitable que cuando el poderdante desee y pueda actuar por sí solo, se genere una sospecha de posible ineficacia del acto que pueda retraer la confianza de terceros o que pueda influir en el juicio del notario. En este poder, como se otorga para el caso de no constituirse la asistencia judicial y sin excluirla, el poderdante podría solicitar del notario que no lo comunique a los registros, pues la inscripción sería innecesaria.

En el CC, el poder con cláusula de subsistencia se configura como una medida de apoyo (art. 256) y se regula en la sección de los poderes y mandatos preventivos. Por tanto, parece claro que en todo caso es preventivo y que tiene que inscribirse desde su otorgamiento en el Registro civil. El CC en su art. 259 parece indicar que cuando el poder preventivo es general («comprenda todos los negocios del otorgante»), la intención es establecer un régimen de apoyos similar a la curatela (por eso, en lo no previsto por el poderdante se aplican las normas de esta). El CCCat carece de un norma similar: el poder preventivo intenta evitar las medidas de apoyo, por tanto excluye la asistencia judicial (salvo en los casos extraordinarios en que el juez lo considere necesario) y la aplicación de su régimen legal (por otra parte, inexistente, como hemos visto).

10.3 ¿Poder o mandato preventivo?

Como señala VALLS JUFRÉ en un trabajo cuya lectura recomiendo encarecidamente («El papel del notario…», citado al final del presente), el hecho de que el poderdante acepte la pérdida de la facultad de revocar el poder o la de controlar la actuación del poderdante, aconseja dotar al poder preventivo de una regulación específica en relación con su ejercicio, que intente evitar el mal uso del poder por parte del apoderado. Incluso podría ser preferible no configurarlo como un poder unilateral, sino como un contrato de mandato, en el que comparezca el mandatario y ambas partes regulen las facultades y deberes de este y las medidas de control pertinentes.

Naturalmente, el contenido de las medidas de control o de las condiciones de ejercicio variará en función de las circunstancias de cada caso y especialmente de las relaciones personales entre poderdante y apoderado; por ejemplo, si el apoderado es el cónyuge o conviviente o son todos los hijos con actuación mancomunada o por mayoría, normalmente no serán necesarias; pero si lo es otra persona o incluso uno solo de los hijos o todos los hijos con actuación indistinta, pueden ser convenientes algunas medidas. VALLS JUFRÉ propone un contenido mínimo que incluiría salvaguardas y previsiones tales como instrucciones, condiciones de ejercicio, supervisión, rendición de cuentas y derechos del apoderado, autocontratación y contraposición de intereses, petición de copias, sustitución del poder y delegación de facultades y extinción. En todo caso, es recomendable no estandarizar el contenido de los poderes preventivos, sino adecuar cada uno de ellos a las circunstancias y a la voluntad expresa del poderdante.

10.4. ¿Asistencia, poder/mandato preventivo o poder con cláusula de subsistencia?

Evidentemente, la utilización de uno u otro instrumento dependerá de las circunstancias de cada caso, en especial del grado de intervención que desee tener la persona concernida. Asimismo, dependerá de la relación que tenga con el apoderado o asistente. Si este es el cónyuge o conviviente, en la gran mayoría de los casos el poder debería ser suficiente, en su modalidad de poder preventivo, si se desea excluir la asistencia judicial; o en la del poder ordinario con subsistencia de facultades, si simplemente se desea evitar la necesidad de constituirla. Lo mismo puede aplicarse al supuesto en que se designe a todos los hijos con actuación conjunta o por mayorías (estableciendo, por ejemplo, que pueden actuar dos cualesquiera de los hijos en caso de ser tres). En los demás casos, es conveniente establecer medidas de control e incluso no excluir la intervención del poderdante/mandante/asistido mientras pueda hacerlo.

Posiblemente, la institución ideal no sea ni la asistencia voluntaria ni el poder/mandato preventivo o el ordinario con cláusula de subsistencia. Quizás lo ideal sea una combinación de dichas instituciones en un mismo documento, en el que una persona disponga simplemente que si algún día no puede ejercer de forma plena su capacidad, sea asistida por la persona que designa; y que, si no puede siquiera intervenir con el apoyo del asistente, este pueda actuar en su lugar. La intervención en el documento de la persona a quien se encargan los apoyos indicados, permitiría convenir las medidas de control, los deberes y derechos de aquél, la eficacia de los actos otorgados sin su intervención, las circunstancias en que pueda tener facultades representativas y la forma de acreditarlas, etc.

11. 11. Las autolimitaciones al poder de disposición

El supuesto más habitual de autolimitación del poder de disposición se da cuando una persona establece que, para disponer de todo o parte de sus bienes, se requiera la autorización de otra persona. Suele hacerse en situaciones en que la primera no tiene confianza en su propia capacidad de tomar decisiones (el ejemplo clásico es el del ludópata que por su adicción pone en peligro su patrimonio). Se trata de una situación que no está regulada en el CCCat, si bien fue objeto de una la Resolución de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques de la Generalitat de 28 de noviembre de 2012, resolviendo un recurso gubernativo a una nota de calificación registral. La DGDEJ admitió que se inscribiera dicha autolimitación en el Registro de la Propiedad, estableciendo determinados requisitos para que no se convirtiera en una autolimitación absoluta con efectos similares a lo que sería una incapacitación.

Si la autolimitación consiste en la exigencia del concurso de otra persona para realizar determinados actos, podría entrar dentro del ámbito de la asistencia voluntaria. Como hemos visto, para constituir la asistencia solo se requiere la mayoría de edad, no es necesario que el constituyente necesite apoyos en ese momento ni, por supuesto, que tenga ninguna discapacidad: basta con que considere que necesita o puede necesitar algún tipo de apoyo (evidentemente, sin que el notario deba ni pueda apreciar dicha circunstancia). Por tanto, la persona que limita su poder de disposición puede basar dicha limitación en la consideración de dicha necesidad presente o futura y acogerse de esta forma a la posibilidad de impugnar el acto que le ofrece el art. 226-5.

12. 12. ¿Cuáles son las especialidades en materia de testamentos?

El Decreto Ley no ha modificado el Libro cuarto del CCCat, por lo que no hay novedades a este respecto, salvo las que se consideren por aplicación directa de la CDPD conforme a lo dicho en el apartado 3. La futura reforma en esta materia debería abordar la posibilidad a que hemos hecho referencia en el punto anterior de otorgar testamento notarial abierto con la concurrencia de una o varias personas que asistan al testador, como admite CABANAS TREJO para el Código civil (pese al art. 670, que no tiene equivalente en el CCCat), siempre que no intervengan en la formación de su voluntad, sino solo en su expresión. Dada la dificultad de que asistan al testador pero al mismo tiempo no intervengan en la formación de su voluntad, el notario deberá estar muy atento a que no supongan una influencia interesada, razón por la que soy reticente admitir este tipo de apoyo para los actos de última voluntad.

Por otra parte, es evidente que debe suprimirse el testamento del incapacitado en intervalo lúcido (art. 421-9). Su equivalente en el CC (art. 665) es simplemente una declaración de buenas intenciones. Aclara, creo que de forma innecesaria, que la persona con discapacidad puede otorgar testamento si puede comprender y manifestar el alcance de sus disposiciones. La referencia a «persona con discapacidad» recuerda tiempos pretéritos en que se distinguía entre incapacitados y no incapacitados. Como he dicho en el apartado 6.1, hoy en día, a las personas ya no se les puede dividir entre «personas con discapacidad» y «personas sin discapacidad», al menos a efectos notariales; el notario verá a una persona que puede tener más o menos dificultades, las cuales intentará solventar. La distinción relevante reside entre personas que tienen medidas de apoyo establecidas y las que no. ¿Está intentando decir el CC que, pese a las medidas de apoyo establecidas, pueden otorgar testamento si pueden prestar consentimiento? No lo creo, pues dependerá del alcance de las medidas de apoyo. Posiblemente, el art. 665 CC tiene una finalidad puramente declarativa, es la constatación de la supresión del antiguo régimen; pero su formulación redundante provoca dudas como la expuesta y deja sin resolver la cuestión de si en el otorgamiento del testamento puede intervenir alguna otra persona ejerciendo funciones de apoyo o de asistencia.

En Cataluña, siempre he pensado que el art. 421-9 (y más aún su predecesor, el art. 116 CS), más que facilitar, dificultaba el derecho a testar de la persona incapacitada pues, por el solo hecho de serlo (e incluso sin serlo, según el art. 116 CS), su testamento podía ser declarado nulo si al notario no se le advertía de la incapacitación y se otorgaba sin dos facultativos, aunque el incapacitado o discapacitado tuviera capacidad natural para otorgar el testamento (otra medida de protección que se volvía en contra del presuntamente protegido).

Esperemos que la futura regulación en esta materia facilite, antes que entorpezca, el otorgamiento del testamento por la persona que tiene dificultades cognitivas y confiera al juicio notarial, como hemos dicho en el apartado 7, un valor que la ley no le atribuye en la actualidad.

Es de esperar, asimismo, que las medidas adoptadas en caso de constituirse la asistencia sean lo más ajustadas posibles a las circunstancias de la persona en todo momento (pues también estas son variables en el tiempo) y que solo en casos muy excepcionales se le prive de la posibilidad de testar.

Entre tanto, como hasta ahora, podrá otorgar testamento quien pueda conformar y expresar su voluntad y la principal preocupación del notario, además de salvar su responsabilidad, seguirá siendo que dicha voluntad se forme libremente, sin influencias indebidas, especialmente en relación con las personas más vulnerables. Las discapacidades sensoriales no suelen ser problemáticas en la práctica y ya se reformó con tal fin el art. 421-8.

13. 13. ¿Cuál debe ser la actuación del notario cuando constata que algún compareciente tiene dificultades para ejercer su capacidad?
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15. 1. Si está constituida la asistencia, a la vista del art. 226-5, solo debería autorizarse la escritura si la persona que debe asistir a la otorgante concurre con esta y confirma que lo actuado se ajusta a la voluntad, deseos y preferencias de la persona con discapacidad. La actuación del asistente no constituye una prestación de consentimiento propiamente dicha. Como dice la Circular 3/2021 del CGN a propósito de la asistencia prestada por el guardador de hecho, «la asistencia supone estar presente en un acto concreto y tiene igualmente el sentido de prestar auxilio». A la vista de la regulación del CCCat, podría decirse que el asistente tiene una doble función: ayudar a la persona con discapacidad a expresar su voluntad y constatar el hecho de que el acto realizado se ajusta a dicha voluntad. Si el asistente no “aprueba” la actuación del asistido, el notario debería negarse a autorizar el acto pretendido.

¿Puede el asistente ayudar a conformar la voluntad de la persona con discapacidad? Me parece innegable, siempre que el notario no advierta un interés particular del asistente y constate que el asistido asume libremente los consejos que ayuden a formar su voluntad.

¿Es admisible que el asistente se oponga a la voluntad claramente formada del asistido si los deseos de este contravienen, a su juicio, sus intereses? ¿Hasta qué punto el notario debe velar también por los intereses de la persona asistida? La dicotomía voluntad versus protección de los intereses es una cuestión compleja, como lo demuestra la STS de 8 de septiembre de 2021, la primera dictada tras la entrada en vigor de la Ley 8/2021 que, pese a recoger los nuevos principios, finalmente acaba decantándose por la protección del interés de la persona, sobre la base de que esta no era consciente de su trastorno mental. No obstante, si está constituida la asistencia y el asistente manifiesta su oposición, el notario no debería autorizar el acto; y si está conforme, el notario no debería denegar su ministerio alegando que el acto va contra los intereses del asistido, salvo en casos extraordinarios. En todo caso, la polémica está servida y la cuestión está siendo objeto de un intenso debate en la doctrina.

13.2. Si no está constituida la asistencia, la actuación del notario variará en función del grado de dificultad cognitiva. No existe un numerus clausus de medios que el notario puede emplear. La Circular informativa 3/2021 del CGN enumera con acierto una serie de medios e informaciones que puede solicitar con la finalidad de formar su juicio sobre el ejercicio de la capacidad. Solo añadiré unas breves consideraciones con base en mi experiencia profesional.

El asesoramiento notarial es inherente a nuestra función en todos los instrumentos que autorizamos y su extensión es variable en función del tipo de documento, de las circunstancias personales de los otorgantes y de las demandas de estos. Hay supuestos en que los notarios ayudamos incluso a formar la voluntad de quienes acuden a nosotros, por ejemplo, aconsejándoles otorgar un poder preventivo o un testamento y, si lo requieren o lo consideramos necesario o conveniente, en relación con su contenido. De ahí que, especialmente si no interviene un asistente, el apoyo del notario sea fundamental no solo para la prestación del consentimiento, sino también en el proceso de formación de la voluntad; y que, en algunos supuestos excepcionales, cuando a todas luces el otorgante no es consciente de las consecuencias que pueden seguirse del acto que se propone, ya sea en perjuicio propio o de otras personas, el notario deba poner en duda si esa voluntad claramente manifestada se ha formado adecuadamente. Atender a la voluntad, deseos y preferencias de la persona no significa tener que autorizar cualquier acto por absurdo que sea; del mismo modo que desatender dichos deseos no implica siempre una protección paternalista.

En relación con las capacidades cognitivas de la persona, un certificado expedido por el médico de cabecera suele ser un medio bastante empleado por los notarios con la finalidad de formar su juicio en caso de duda y de cubrirse las espaldas de cara a una posible reclamación. Aunque no es propiamente un medio de ayuda, ni es determinante del juicio notarial, lo cierto que los tribunales lo suelen reconocer como un medio idóneo para acreditar el discernimiento de la persona con dificultades cognitivas.

Con las personas más vulnerables (especialmente, las de edad avanzada) es muy importante que el notario se cerciore, en la medida de sus posibilidades, de que no están sometidas a influencias o presiones indebidas. Por ello, en los actos que otorguen de forma unilateral (testamento, poderes) o a título gratuito, el notario debería dialogar con ellas a solas, sin la presencia del acompañante (sin perjuicio de que este pueda estar presente en un momento posterior) e indagar sobre sus circunstancias y su voluntad, de la manera que considere conveniente en cada caso. Suele ser un método bastante efectivo para formar el juicio notarial sobre la adecuada formación de la voluntad negocial, que es y debe ser la principal preocupación de los notarios en esta materia.

La intervención de testigos también puede ser útil en caso de personas con dificultades para expresar su voluntad. El art. 180 RN exige la intervención de testigos cuando algún otorgante no sepa o no pueda leer ni escribir, pero también autoriza al notario para solicitar su presencia cuando lo considere conveniente. En materia testamentaria, el art. 421-10 CCCat exige su presencia cuando el testador no sabe o no puede firmar (la discapacidad sensorial por si sola no requiere de su intervención), pero también faculta al notario para requerirla en cualquier otro supuesto.

14. Conclusiones

El objetivo de la Convención de Nueva York y de las normas que recogen sus acuerdos y principios, es encomiable. Las personas con discapacidad tienen derecho a ejercer su capacidad jurídica en igualdad de condiciones que el resto de las personas y el ordenamiento jurídico debe garantizar el ejercicio de tal derecho. En el caso particular de los notarios, debemos facilitar en la medida de lo posible que todos, tengan o no discapacidad, puedan realizar los actos propios de la función notarial.

Sin embargo, la función principal del notario no es la de procurar que todos puedan desarrollar plenamente su personalidad. Nuestra función principal, nuestra razón de ser, es la seguridad jurídica: conseguir que los actos jurídicos que autoricemos se ajusten a la libre voluntad de los otorgantes y a la legalidad y produzcan todos sus efectos. El testamento, el poder, la compraventa, etc., han de ser válidos y eficaces. Nos vamos a implicar plenamente con los objetivos del nuevo paradigma, pero por encima de todo debemos procurar que las personas que acuden a nosotros obtengan la seguridad jurídica necesaria para que se cumpla su voluntad y la de las personas con las que contrata. Como expone CARRASCO PERERA, quien contrata con otra persona no debería sufrir los riesgos, normalmente difíciles de apreciar, concernientes a la esfera de la personalidad de la otra parte; dicho riesgo puede volverse en contra de la persona con dificultades cognitivas, pues la otra parte quizás se abstenga de contratar ante el peligro de ineficacia del contrato. Para evitarlo, encomienda al notario la función de dirimir si la persona afectada puede prestar su consentimiento o no; pero el notario está desprotegido. Por su parte, el art. 226-5 CCCat extiende el ámbito de aplicación del art. 1.302 CC de los contratos a todos los actos jurídicos, por lo que el sistema de seguridad jurídica preventiva no solo debe operar en el ámbito contractual: el notario debe velar por la validez y eficacia de todos los actos que otorgue dicha persona, so pena de crear conflictos y perjuicios imprevisibles.

Por ello, es crucial, repito, que los notarios contemos con el apoyo del sistema legal, en tres puntos:

1) Reforzando el juicio notarial sobre el ejercicio de la capacidad, en la forma indicada en el apartado 7, creando un «cortafuegos» que impida que cualquier interesado (en el sentido crematístico de la palabra) pueda demandar al notario con motivo de dicho juicio.

2) Regulando el contenido de la asistencia voluntaria y del poder preventivo, de forma que dicha regulación le sirva al notario como referencia y como régimen supletorio.

3) Estableciendo un sistema ágil y efectivo de alertas que nos proporcione el Registro civil. En la agilidad de esta conexión se halla una de las claves del éxito o fracaso del nuevo sistema pues, como he dicho, la función primordial del notario es la seguridad jurídica y la existencia de una medida de apoyo inadvertida puede atentar gravemente contra aquella.

Por otra parte, la asistencia constituida notarialmente es una institución interesante para evitar que la persona con discapacidad quede excluida en la toma de decisiones sobre su persona y bienes, y para que ella misma pueda determinar el régimen de su vida jurídica en el futuro. Sin embargo, en la práctica tendrá un carácter residual, pues en la gran mayoría de los casos los llamados naturalmente a ocupar el lugar del asistente son el cónyuge, la pareja o los hijos y la confianza depositada en ellos hará innecesaria la institución de la asistencia. En estos casos, será suficiente un poder general ordinario con cláusula de subsistencia para el caso de que el poderdante no pueda ejercer su capacidad, que no excluya la asistencia judicial pero que la evite; siempre quedaría, sin embargo, la posibilidad de que, si se dieran circunstancias extraordinarias (abuso en el ejercicio del poder, conflicto de intereses o influencia indebida), alguna persona legitimada legalmente para ello pueda solicitarla. Como he dicho en el apartado 10.2, entiendo que esta clase de poder no es propiamente un poder preventivo (de la asistencia judicial) y que si el poderdante establece expresamente que su voluntad es evitar la asistencia judicial pero no excluirla, puede dispensar al notario de la comunicación a los registros correspondientes, si así lo prefiere.

En los demás casos, lo ideal sería una combinación de asistencia con poder/mandato (o. si se prefiere designar así, de asistencia sin o con facultades representativas), aplicándose una u otro en función de las facultades cognitivas de la persona en cada momento a juicio del notario autorizante del acto que se pretenda realizar. La dificultad de prever de antemano en qué supuestos podrá intervenir o no la persona que constituye la asistencia, hace aconsejable que sea el notario, como una extensión lógica de su juicio sobre el ejercicio de la capacidad, quien decida si es posible o no la intervención del asistido. Dejo aquí solamente apuntada esta idea, cuya aplicación práctica puede quedar postergada mientras la ley no ampare en mayor medida al notario en su juicio sobre el ejercicio de la capacidad de los otorgantes. Entre tanto, me temo que va a prevalecer el poder preventivo o el poder con cláusula de subsistencia, por las facilidades que ofrece para su ejecución… y por su simplicidad. Digámoslo también: la elaboración y asesoramiento sobre un documento público de constitución de asistencia, con el extenso contenido mínimo que requiere como hemos visto en el apartado 9.3, personalizado para caso concreto, se aviene mal con la exigua retribución a la que el notario tiene derecho por su ello (salvo que la ley lo que realmente pretenda es que el notario se limite a recoger la designación de un asistente).

El tiempo nos dirá si el nuevo régimen funciona o si, por el contrario, la inseguridad que puede provocar, tanto para los otorgantes como para los propios notarios, da al traste en la práctica con tan noble intento. Con la regulación actual, tanto civil como procesal como notarial, tanto en el CC como en el CCCat, veo difícil avanzar de forma decidida en esta cuestión.

            Bibliografía sobre la Ley 8/2021, de 2 de junio

CABANAS TREJO, Ricardo, Observaciones irrespetuosas sobre la Ley 8/2021 para la práctica notarial, septiembre 2021, https://www.nota-riosyregistradores.com/web/secciones/oficina-notarial/otros-temas/observacio-nes-irrespetuosas-sobre-la-ley-8-2021-para-la-practica-notarial/, (última consulta 4 de octubre de 2021).

CARRASCO PERERA, Ángel, Brújula para navegar la nueva contratación con personas con discapacidad, sus guardadores y curadores, Publicaciones Jurídicas del Centro de Estudios de Consumo, junio 2021, http://centrodeestudiosdeconsumo.com/images/Brujula_para_navegar_la_nueva_contratación_con_personas_con_discapacidad.pdf(última consulta 4 de octubre de 2021).

FERNÁNDEZ-TRESGUERRES GARCÍA, Ana, El ejercicio de la capacidad jurídica, Comentario práctico de la Ley 8/2021, de 2 de junio, Fundación Notariado-Thomson Reuters Aranzadi, 2021.

LORA-TAMAYO RODRÍGUEZ, Isidoro, Reforma civil y procesal para el apoyo a personas con discapacidad, Francis Lefebvre, Madrid, 2021.

MUNAR BERNAT, Pedro A. (ed.), Principios y preceptos de la reforma legal de la discapacidad. El Derecho en el umbral de la política, Marcial Pons, Madrid, 2021.

TORRES COSTAS, María Eugenia, Reintegración de la capacidad jurídica para ejercer el derecho a testar de las personas con discapacidad intelectual en el ordenamiento jurídico español, a la luz de la Convención de Naciones Unidas sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, La Notaria 3/2020, págs. 62 y ss.

VALLS i JUFRÉ, Josep Maria,

– Ley 8/2021, de 2 de junio. La problemática y ambigua remisión a la curatela en el poder preventivo, La Notaria 3/2020, págs. 21 y ss.

– El papel del notario en el nuevo régimen de apoyos, Las instituciones de apoyo en el ejercicio de la capacidad jurídica y la intervención de la persona en el tráfico jurídico tras la Ley 8/2012, de 2 de junio de 2021, ed. PEREÑA VICENTE, Montserrat (en prensa, texto cedido por cortesía del autor).

ENLACES: 

PRIMERA PARTE DEL TRABAJO

TEXTO DEL DECRETO LEY EN EL DOGC:

Castellano:   EN PDF   –   HTML   

                                               Català:   EN PDF   –   HTML      

TEXTO DEL DECRETO LEY EN EL BOE:        EN PDF   –   HTML  

• Cuadro comparativo Reforma Asistencia Discapacidad Código Civil Cataluña
• Ley de apoyo a las Personas con Discapacidad: resumen y enlaces.
  
• Ley de Apoyo a las Personas con Discapacidad: breve acercamiento. Alberto Muñoz, Registrador.
• Apuntes para Opositores 1. José Antonio Riera. -2-, -3-, -4-
• Observaciones irrespetuosas sobre la ley 8/2021 para la práctica notarial. Ricardo Cabanas.
• Código Civil adaptado en el BOE
• Ley de Registro Civil actual
  
• Ley de Jurisdicción Voluntaria
• Convención de Nueva York de 13 de diciembre de 2006
• Libro Guía rápida de la Reforma Civil y Procesal para el apoyo a Personas con Discapacidad. Isidoro Lora Tamayo

ALGUNAS TABLAS COMPARATIVAS LEY DISCAPACIDAD

MODELOS NOTARIALES: DE ADAPTACIÓN A LA LEY 8/2021  –  POR MATERIAS   –  LISTADO CRONOLÓGICO

ARTÍCULOS DOCTRINALES

PORTADA DE LA WEB

Real Decreto-ley 20/2021, de 5 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes de apoyo para la reparación de los daños ocasionados por las erupciones volcánicas y para la reconstrucción económica y social de la isla de La Palma.

Breve resumen:

Establece numerosas medidas destinadas a paliar los efectos de la erupción volcánica, junto con otras dirigidas a reconstrucción económica y social de la isla.

El Título I contiene disposiciones generales relativas al objeto y ámbito de aplicación del RDL (art. 1), cooperación entre Administraciones Públicas (art. 2) y el régimen jurídico de las ayudas y subvenciones (art. 3).

El Título II recoge:

• Ayudas destinadas a paliar daños personales y daños materiales en viviendas (art. 4),
• Ayudas destinadas a paliar daños en establecimientos industriales, mercantiles y de servicios (art. 5).
• Ayudas a corporaciones locales por gastos ocasionados para hacer frente a la emergencia (art. 6).
• Ayudas a personas físicas o jurídicas por prestaciones personales y de bienes (art. 7).
• Disposiciones comunes a las ayudas de dicho Título (art. 8).

El Título III establece medidas en materia de empleo, seguridad social y planes de pensiones, consistentes en:

• La concesión de una subvención para ejecutar un Plan Extraordinario de Empleo y Formación (art. 9).
• El aplazamiento y moratoria en el ingreso de cuotas de la Seguridad Social y por conceptos de recaudación conjunta (art. 10).
• La posibilidad de disponer excepcionalmente de los derechos consolidados de planes de pensiones (art. 11).

El Título IV dispone medidas de protección de personas consumidoras. Consta de dos capítulos.

1.- El capítulo 1º contiene medidas dirigidas a garantizar el pleno ejercicio de los derechos de las personas consumidoras afectadas por la erupción volcánica:

• Sobre el ejercicio del derecho de desistimiento y de otros derechos establecidos contractualmente (art. 12).
• Sobre las obligaciones derivadas de contratos (art. 13), exonerando de su cumplimiento o facultándoles para optar por la resolución del contrato, según los casos.
• Sobre la forma y plazos para el ejercicio de derechos (art. 14).

2.- El capítulo 2º establece medidas de suspensión de obligaciones de pago de intereses y principal para préstamos con y sin garantía hipotecaria:

• El objeto de estas medidas es la suspensión de dichas obligaciones de pago (art. 15).
• El ámbito de aplicación es la zona afectada por los movimientos sísmicos y las erupciones volcánicas (art. 16).
• Se suspende la renuncia al beneficio de excusión de los fiadores y la ejecución hipotecaria en caso de hipotecante no deudor (art. 17).
• Se regula la forma de acreditar las condiciones de pertenencia al ámbito de aplicación de las medidas (art. 18).
• Se concede una moratoria de seis meses en los pagos relativos a dichos préstamos (art. 19).
• Se regula el procedimiento de concesión de las moratorias (art. 20). En los préstamos hipotecarios, la suspensión deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Se establece una bonificación del 50% en los derechos arancelarios notariales y registrales. En los préstamos no hipotecarios no se requiere novación contractual alguna pero, si se formaliza la suspensión temporal mediante el otorgamiento de una póliza, se aplica la reducción arancelaria.
• Se regulan los efectos de las moratorias (art. 21), las consecuencias de la aplicación indebida por el deudor (art. 22) y el régimen de supervisión y sanción (art. 23).
• Se impone al acreedor el otorgamiento unilateral de los instrumentos notariales en que se formalice la ampliación de plazo derivada de la moratoria (art. 24).

El Título IV recoge las siguientes medidas tributarias:

• Beneficios fiscales (art. 25): exención de las cuotas del IBI, reducción en el IAE, exención de tasas de la Jefatura de Tráfico y exención del IRPF de las ayudas por daños personales.
• Reducciones fiscales especiales para las actividades agrarias (art. 26).
• Aplazamiento de deudas tributarias (art. 27).
• Deducciones fiscales para la recuperación del patrimonio cultural de la Isla de La Palma (art. 28).
• Medidas en materia catastral (art. 29).
• Bonificación extraordinaria en incentivos regionales (art. 30).

El Título VI prevé medidas en materia de movilidad, suministros y de apoyo a las infraestructuras.

El Título VII establece medidas relativas al sector agrario y pesquero.

El Título VIII dispone medidas de recuperación en materia de biodiversidad y espacios naturales protegidos.

El Título IX establece medidas complementarias, divididas en cuatro capítulos:

1.- El capítulo 1º dispone medidas en materia registral y notarial:

• Medidas organizativas en materia registral: se prevé la habilitación de un sistema de cita previa presencial o telemática para el Registro de Santa Cruz de la Palma (art. 47.1) y la publicación en el Geoportal Registradores de información gráfica para la identificación de fincas con base gráfica inscrita o sobre parcelario catastral (art. 47.2).
• Medidas para el análisis del régimen jurídico de la titularidad sobre bienes inmuebles cubiertos de lava (art. 48).
• Medidas organizativas en materia notarial (art. 49): se prevé la habilitación de los notarios con residencia en las Islas Canarias que lo soliciten para atender a las personas afectadas con el objeto de autorizar o intervenir instrumentos cuya finalidad sea paliar los daños ocasionados, sin que sus actuaciones devenguen derechos arancelarios.

2.- El capítulo 2º establece subvenciones para financiar prestaciones básicas de servicios sociales.

3.- El capítulo 3º prevé medidas en materia de atención a víctimas de violencia de género y otras formas de violencia contra las mujeres y de delitos de odio.

4.- El capítulo 4º dispone medidas en materia de ciencia e investigación.

La disposición final primera introduce una exención en la Ley del Impuesto sobre TPO y AJD para las escrituras de formalización de moratorias de préstamos y créditos hipotecarios o sin garantía hipotecaria que se produzcan en el ámbito del RDL.

La entrada en vigor de este RDL tuvo lugar el día 6 de octubre de 2021 (VEJ)

IV. MODELOS COMPLETOS DE LOS CASOS MÁS FRECUENTES

A continuación, intentaré llevar a la práctica las explicaciones teórico-prácticas de la primera parte, mediante la propuesta de diferentes modelos en función de las distintas posibilidades. Para simplificar, me limitaré a los supuestos más frecuentes, pues la casuística, como se ha podido ver, es muy variada.

Ante la alternativa entre seguir la forma expositiva tradicional, centrada en la descripción registral, o introducir una forma más innovadora y conforme con el criterio de recoger como única descripción la real, me he decantado por esta última. Soy consciente de que a muchos compañeros les puede parecer excesivamente disruptiva; pero considero que es mucho más precisa, no solo por la mayor veracidad de la descripción, sino por no limitarse el notario a poner en boca de los otorgantes manifestaciones que estos no están en condiciones de realizar (como, sin ir más lejos, que la finca registral es la que es objeto del negocio jurídico). En cualquier caso, quienes prefieran seguir la forma expositiva tradicional pueden aprovechar los modelos “troceados” que he incluido en el apartado III y “ensamblarlos” en función del supuesto de hecho que corresponda.

Los “nuevos” modelos sitúan al notario como “manifestante” principal; ya que el notario es, en definitiva, quien confecciona el instrumento público cruzando la información suministrada por los otorgantes (descripción real de la finca, estado arrendaticio y posesorio, etc.) con la resultante de los documentos que estos aportan (título previo, recibos de IBI, certificado de comunidad, certificado de aptitud de la ITE, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, etc.) y de toda la documentación que el notario está obligado a obtener o simplemente obtiene para reforzar la seguridad jurídica (CCDG, nota informativa del Registro, certificado de IBI, cédula de habitabilidad, etc.). Por consiguiente, el tradicional “DICEN” o «EXPONEN», que inaugura la parte expositiva, lo he sustituido por un “HAGO CONSTAR”, más acorde a la práctica real, en que, pese al enunciado, es el notario quien proporciona muchos de los datos que se consignan. Es importante, eso sí, aclarar que los datos que se van a reflejar han sido obtenidos, en general, de aquellas tres fuentes de información, destacando en el apartado «TÍTULO» que es el transmitente quien manifiesta que es el propietario del inmueble.

El hecho de que el notario haga constar la descripción real, en lugar de reflejar, como es tradición, la registral como manifestada por parte de los otorgantes, no implica que el notario dé fe la veracidad de la misma, pues el notario no la conoce; sin embargo, sí puede consignar la descripción que según todos los otorgantes más se aproxima a la realidad. En ningún caso la fe notarial se extiende más allá de lo que los otorgantes manifiesten, como puede observarse en los modelos propuestos.

La novedad no puede estribar solo en el formato. El núcleo de la nueva parte expositiva tiene que ser la descripción de la finca, en que el centro de gravedad se traslade de la descripción registral a la real. Tenemos que dejar de repetir ad nauseam descripciones de fincas cuya realidad solo existe en los libros del Registro de la Propiedad: datos de ubicación anticuados, superficies que distan mucho de ser reales, linderos personales determinados por los nombres de quienes se supone que eran los propietarios cuando se inmatriculó la finca… Tenemos que dejar esta realidad paralela y transcribir en las escrituras los inmuebles tal y como son. Es cierto que todavía no tenemos todos los medios necesarios para describir los inmuebles con precisión real; pero ello no puede servirnos como excusa para seguir dando la espalda a la realidad, pues sí disponemos de instrumentos que nos pueden permitir un grado de veracidad mucho mayor que el que actualmente ofrecemos a la sociedad. Por ello, propongo consignar una sola descripción, la real, concuerde o no con la registral.

Y sí, es posible que la descripción registral no aparezca en la escritura, pero ello no obsta a que la descripción consignada deba reunir todos los requisitos para poder inscribir la escritura en los registros correspondientes, que es lo único que exige el art. 170 RN. Ni este precepto ni ninguno otro de la legislación hipotecaria exige que en le escritura se vaya repitiendo la misma descripción registral una y otra vez. La norma que exigía consignar en la escritura la antigua descripción para poder rectificarla por la nueva, el art. 171 RN, fue derogado hace tiempo. Es perfectamente posible referirse simplemente a la descripción que consta en la nota registral protocolizada y solicitar genéricamente que se rectifique dicha descripción en todo aquello que no concuerde con la real transcrita.

Soy consciente de que el sistema que propongo supone un nivel de trabajo superior al mero «copiar y pegar» de la descripción registral; pero también tengo que decir que considero defendible que la actualización de descripción constituya un concepto arancelario sin cuantía, con independencia del acta que, en su caso, corresponda otorgar para tramitar los procedimientos de rectificación registral y/o catastral.  

Los modelos que propongo no pueden ser estáticos, deberían evolucionar hacia otros mucho mejores. Son solo un primer paso (o un paso más) hacia un sistema que debemos mejorar. Como reza en el título de este trabajo, espero que sean simplemente un avance hacia dicho sistema.

Supuesto de hecho nº 1: Elemento privativo de una propiedad horizontal

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN

ENTIDAD NÚMERO CINCO.- VIVIENDA situada en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo.

 (Opción 1): Compruebo que la descripción transcrita concuerda con la resultante de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad.

 (Opción 2): Advierto a los otorgantes que la descripción transcrita no concuerda con la resultante de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad y les informo de los procedimientos disponibles para rectificar la descripción registral, manifestando el/la adquirente que no desea rectificarla en este acto y que solicita la inscripción de este documento público conforme a la descripción registral. 

 B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Supuesto de hecho nº 2: Concordancia entre realidad física, título, Registro y Catastro

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo. Compruebo que ambas descripciones literarias concuerdan entre sí y con la resultante del título del transmitente y de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad. 

El adquirente solicita al registrador de la propiedad la incorporación de la representación gráfica catastral al folio real y la constancia de la coordinación gráfica entre Registro y Catastro. También solicita que, si el registrador alberga dudas fundadas sobre la correspondencia entre la representación gráfica y la finca registral, expida nota de calificación antes de tramitar, si procede,, el procedimiento del art. 199 LH.  

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Supuesto de hecho nº 3: Los otorgantes manifiestan que desconocen la realidad física del inmueble

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que desconocen si la descripción transcrita concuerda o no con la realidad física, por lo que establecen, como descripción del objeto de este negocio jurídico, la anteriormente transcrita, que concuerda con la descripción registral y la resultante del título.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Supuesto de hecho nº 4: La realidad física concuerda con el Catastro, pero no concuerda ni con el título ni con el Registro

Distinguiremos tres variables:

4.1.- Si el adquirente desea rectificar la descripción registral conforme al art. 201.3 a) (diferencia de superficie no superior al 10%, sin modificación de linderos fijos -salvo que los modificados concuerden con los de la CCDG):

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo. Compruebo que ambas descripciones literarias coinciden entre sí, pero no concuerdan con la resultante del título del transmitente y de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad.

El adquirente solicita al registrador de la propiedad: 1) la rectificación de la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH; 2) la incorporación al folio real de la representación gráfica catastral y la constancia registral de la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no practicar la rectificación, expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.  

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

4.2.- Si el adquirente desea rectificar la descripción registral por el procedimiento del art. 201.1 (diferencia de superficie superior al 10% o modificación de linderos fijos no amparada en la CCDG):

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física.

Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria transcrita no concuerda con la registral, ni con la resultante del título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas. El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento del art. 201.1 LH, con la finalidad de rectificar la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción. A tal efecto, manifiesta:

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento que, por falta de competencia territorial, trasladaré a un notario competente para tramitar el procedimiento).

El/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripción el acta que ponga fin al expediente del art. 201.LH, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; 2) que, una vez presentada dicha acta, previa rectificación de la descripción registral, incorpore al folio real de la finca la nueva representación gráfica catastral y haga constar la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no incorporar la representación gráfica catastral por albergar dudas fundadas sobre la posible invasión de alguna finca registral colindantes o del dominio público, o sobre la correspondencia entre dicha representación gráfica y la finca registral, suspenda la incorporación de aquella y expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

 B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

4.3. Si el adquirente no desea rectificar la descripción registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la del título del transmitente:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Asimismo manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física.

Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria catastral no concuerda con la registral ni con la resultante del título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas.

El/la adquirente manifiesta que no desea rectificar la descripción registral ni inscribir la representación gráfica de la finca.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Supuesto de hecho nº5: La realidad física concuerda con el Registro y con el título, pero no concuerda con el Catastro

Hay dos posibilidades:

5.1. El adquirente desea subsanar la descripción catastral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la del título del transmitente:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral no concuerda con la realidad física.

 (Opción 1: si no se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validación gráfica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gráfica, que el informe aportado es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al/la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

(Opción 2: si se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me entrega un informe de validación gráfica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral. Advierto al/ la adquirente que he comprobado, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisión gráfica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

La adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripción la certificación catastral recogida en el acta que ponga fin al procedimiento de subsanación de discrepancias, inscriba esta escritura sin incorporar la representación gráfica alternativa; 2) que, una vez presentada aquella, incorpore al folio real de la finca la nueva representación gráfica catastral y haga constar la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no incorporar dicha representación gráfica por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral, suspenda dicha incorporación y expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH. 

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

5.2. La parte adquirente no desea subsanar la descripción catastral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la del título del transmitente:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral y sí lo hace con la descripción literaria registral.

El/la adquirente hace constar que no desea tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Supuesto de hecho nº 6: La realidad física no concuerda ni con el Catastro, ni con el Registro, ni con el título del transmitente

Las cuatro posibilidades son:

6.1. El adquirente desea rectificar la descripción catastral y la registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral.

(Opción 1: si no se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validación gráfica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gráfica, que el informe aportado es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al/la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

(Opción 2: si se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me entrega un informe de validación gráfica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral. Advierto al/ la adquirente que he comprobado, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisión gráfica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

Yo, el notario, compruebo que la descripción resultante del informe de validación gráfica no concuerda con la descripción literaria registral, ni con la resultante del título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas.       

(Opción 1: rectificación conforme al art. 201.3 LH):

El/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras se presente para su inscripción la representación gráfica catastral que resulte del acta que ponga fin a la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, inscriba esta escritura sin incorporar al folio real de la finca registral la representación gráfica alternativa; 2) que, una vez presentada la nueva representación gráfica catastral la incorpore al folio real, previa rectificación de la descripción literaria; y 3) que, si acuerda no inscribir la nueva representación gráfica catastral por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

(Opción 2: rectificación conforme al art. 201.1 LH):

El/la adquirente me requiere para que, juntamente con el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, tramite el de rectificación de la descripción literaria registral conforme al art. 201.1. A tal efecto, manifiesta:

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento, que trasladaré a un notario competente conforme al art. 203 LH, para que lo tramite conjuntamente con el de subsanación de discrepancias catastrales).

El/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripción el acta que ponga fin a los procedimientos reseñados, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; 2) que, una vez presentada aquella, incorpore al folio real de la finca la representación gráfica catastral obtenida; 3) que, si no se ha podido llevar a cabo la subsanación de discrepancias catastrales, incorpore la representación gráfica alternativa correspondiente al informe de validación gráfica protocolizado; 4) y que, si resuelve no incorporar alguna de dichas representaciones gráficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, expida de nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

6.2. La parte adquirente desea rectificar la descripción catastral, pero no la registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN: 

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral.

(Opción 1: si no se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validación gráfica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gráfica, que el informe aportado es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al/la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

(Opción 2: si se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me entrega un informe de validación gráfica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral. Advierto al/ la adquirente que he comprobado, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisión gráfica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

Yo, el notario, compruebo que la descripción resultante del informe de validación gráfica no concuerda con la descripción literaria registral, ni con la resultante del título, de lo que advierto a los otorgantes las advertencias oportunas.    

El/la adquirente manifiesta que no desea rectificar la descripción registral, ni incorporar al folio real de la finca registral la nueva certificación expedida por el Catastro.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

            6.3. La parte adquirente desea rectificar la descripción registral, pero no la catastral (solo es posible en el caso de diferencia de superficie no superior al 5%)

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral. Advierto a los otorgantes que la descripción transcrita no concuerda con la registral, ni con la resultante del título.

El/la adquirente declara que no desea subsanar la descripción catastral y solicita al registrador de la propiedad la rectificación de la descripción literaria registral en los términos de la descripción anterior, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH. Asimismo, manifiesta que no desea incorporar la representación gráfica catastral al folio real de la finca registral.        

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

6.4. La parte adquirente no desea rectificar ni la descripción catastral, ni la registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos del/de los inmueble/s objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN: 

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral. 

Yo, el notario, compruebo que la anterior descripción tampoco concuerda con la descripción literaria registral, ni con la resultante del título, de lo que advierto a los otorgantes. 

El/la adquirente manifiesta que no desea ni rectificar la descripción registral, ni incorporar al folio real la representación gráfica catastral.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»