Seguridad Jurídica Preventiva: Discurso de Juan José Rivas Martínez, Premio Notarios y Registradores 2019

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SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA

DISCURSO DE JUAN JOSÉ RIVAS, AL  RECIBIR EL PREMIO NOTARIOS Y REGISTRADORES 2019

 

Estoy en una nube, pleno de felicidad en este marco que José Félix ha logrado crear y además con una emoción y agradecimiento infinito que me turba y desorienta por la distinción que me ha sido concedida, lo que implica a la vez una limitación para hacer uso de la palabra, por lo que solicito que se me conceda la gracia de poder leer lo que tengo por escrito, pues sino no sé si podría decir o articular vocablo alguno.

Estamos hoy aquí presentes las dos columnas de la seguridad preventiva (Notarios y Registradores), que nos sirve de ocasión para poder exponer unas breves ideas que nos ayuden a tomar el termómetro de la actualidad, que creemos muy favorable para ella.

La confianza social es la base sobre la que se apoya la institución notarial. Desde hace muchos años, los hombres depositamos nuestras declaraciones y pensamientos en escribas o escribanos pro memoria conservanda o pro futuris temporis, ya que, como es sabido, las palabras vuelan.

A través de la escritura se transmite y conserva para el futuro la experiencia humana, en el caso de los notarios con un “estilo claro y preciso, sin frases ni término alguno oscuros y ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma”.

La función notarial contribuye a la preservación del fin último del propio Derecho: que es: la convivencia pacífica de los ciudadanos y procura la realización de principios, valores y derechos y libertades fundamentales consagrados en la Constitución, tales como la seguridad jurídica, la paz social y la libertad.

La fe pública notarial garantiza a los ciudadanos un espacio de libertad, de autonomía negocial, refuerza el ejercicio de sus derechos, y se configura como un bien jurídico, amparado constitucionalmente a la luz del art. 9 CE. La función notarial contribuye a la preservación del fin último del propio Derecho: que es: la convivencia pacífica de los ciudadanos y procura la realización de principios, valores y derechos y libertades fundamentales consagrados en la Constitución, tales como la seguridad jurídica, la paz social y la libertad. Para su realización el Notario se compromete a ello desde el mismo momento de su toma de posesión.

Vamos a traer ahora la historia de Santiago Carrillo y Adolfo Suárez que no se ha puesto por escrito (¿Será una leyenda popular?). Un día de 1978 se juntaron, por un lado, el viejo líder comunista y el antiguo falangista líder de la democracia naciente, construyendo un nuevo modelo político para España.

La conversación que se cuenta pudo ser más o menos así:

“SUAREZ: ¿Y con los Notarios qué hacemos?

CARRILLO: ¿Nos cuestan dinero?;

SUÁREZ: No;

CARRILLO ¿y funcionan bien?;

Suárez: Sí, muy bien;

CARRILLO: Entonces, si algo funciona muy bien y además no nos cuesta dinero, ¿por qué tocarlo?”

De boca en boca, los Notarios y Registradores de los últimos 40 años nos hemos ido contando unos a otros esta conversación mítica.

El Notario es parte del Estado, pero a éste no le cuesta un céntimo. Ni antes ni ahora. El sistema notarial y registral lo pagan quien lo usa, a coste cero para las arcas públicas del Estado. Es el usuario quien abona el arancel, ahora bien, nunca al entrar en la Notaría o en el Registro, sino al salir con el trabajo totalmente hecho y terminado.

Y es verdad que tanto el Notariado como el Registro funciona. Y tanto que funciona. Entonces y ahora. Pongamos un ejemplo: El 2006, fue el año en que se autorizaron más documentos notariales en la historia del notariado español (si descontamos los protestos de otros tiempos), pues autorizamos once millones y medio de documentos, es decir, unos 15 y medio por día laborable.   

El Notario es un funcionario público, pero no detrás de una ventanilla en unas oficinas del Estado, sino en un despacho propio, sentado a la mesa con las personas que están contratando. El Notario es un mediador, que se sienta entre las personas en conflicto y dialoga con ellas, aunque el Notario no sólo dialoga, sino que, además, asesora gratuitamente, con la imparcialidad propia de todo funcionario, pero con una imparcialidad activa que le distingue de cualquier otro profesional del derecho, pues el art. 147 RN le obliga a prestar “asistencia especial al otorgante necesitado de ella”.

La capacidad autorreguladora del libre mercado tiene por requisito la contratación entre partes con información completa y simétrica, que la imparcialidad activa del Notario, informando más a quien menos sabe, precisamente contribuye a conseguir el acuerdo inter partes y favorece la libertad de mercado que consagra el art. 38 CE.

En lo que a la actividad notarial concierne, ésta es percibida por los ciudadanos como dadora de seguridad, de certeza y de validez jurídica. La interiorización de la legalidad por el Notario encaja perfectamente con su propio estatuto profesional y ofrece el soporte completo a los principios de autonomía, imparcialidad y neutralidad. Con ello, se mantiene una precisa equidistancia con las partes, se satisface el derecho de quien solicita su servicio al encajar esa petición en el marco normativo correcto, se salvaguarda la eficacia de la ley y se ofrece, en suma, confianza a la sociedad.

Dicho lo anterior pasamos a exponer la otra columna que soporta la seguridad jurídica preventiva, que es el Registro de la Propiedad. En relación a él se puede decir que para poder entender el sistema español hay que partir de una idea básica: el tercer adquirente se apoya en la confianza de la apariencia registral, es decir, en la base que ofrece el Registro al publicar la legitimación dispositiva del transmitente a través del contenido de los asientos ya inscritos. Por ello, puede afirmarse, que el principio de legitimación recoge un concepto esencial, como es la posibilidad de que el titular registral pueda actuar en la vida jurídica por la especial relación que tiene con el objeto inscrito, es decir, por el mero hecho de tener o aparecer la inscripción a su favor. El principio de legitimación parte, pues, de la protección a la apariencia registral y como consecuencia de ello surge como corolario el principio de fe pública registral, y eso porque el art. 38 LH establece, nada menos, que las presunciones “iuris tantum” de “existencia y pertenencia” de los derechos reales inscritos a favor del titular registral y lo hace a “todos los efectos legales”, tanto favorables como desfavorables y tal como resulte de los asientos respectivos.

La presunción de exactitud se refiere a cualquier titular registral sin otro requisito que el de haber inscrito su título, es decir, basta ser titular registral para gozar o soportar la presunción. Solamente el que adquiere bajo la confianza de la publicidad registral ha de quedar protegido.

Para que surja la protección y por supuesto la figura del tercero es preciso que se adquiera de quien, según el Registro, pueda transmitir. Es, por tanto, necesario el requisito indispensable de la previa inscripción a favor del transmitente.

CONTRATO NULO.- Si a pesar de todas las precauciones tomadas por la ley para que sólo tenga acceso al Registro la titulación perfecta se hubiese inscrito algún acto o contrato nulo ¿qué efectos produce esa inscripción?

La inscripción del acto o contrato nulo que se realice en el Registro de la Propiedad no tiene virtudes taumatúrgicas o mágicas de convertir en válido lo que en realidad es nulo. No tiene efectos convalidantes, pues inscrito un acto nulo o anulable la inscripción no lo convalida no lo purifica, siguiendo el negocio tal nulo o anulable como era antes de la inscripción. Así se deduce del art.33 LH cuando dice que: “La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Este precepto niega, por tanto, que la inscripción sea las aguas del Jordán purificadoras de la nulidad del acto o contrato nulo que logra su acceso al Registro. El negocio, pese a su inscripción, subsiste con la mácula de la nulidad.

Ahora bien, una vez realizada la inscripción del acto contrato nulo, esa inscripción en sí misma será inexacta pero no nula, siempre que se haya extendido el asiento cumpliendo todos los requisitos que exige la legislación hipotecaria (arts. 9 y 30 LH y 51 RH), lo que provoca una discordancia entre la realidad jurídica extrarregistral y la registral surgiendo así un asiento inexacto, en el que no aparece ningún vestigio o rastro de nulidad. Esa inscripción producirá todos sus efectos mientras la inexactitud registral no sea declarada judicialmente.

El acto o contrato nulo que ha tenido acceso al registro forma parte del contenido del asiento y otorga la apariencia de que ese derecho inscrito existe y pertenece al titular registral. Así, si el titular registral del acto o contrato nulo dispone del bien o derecho inscrito a título oneroso en favor de un tercero(subadquirente), éste si reúne todos los requisitos del art. 34 LH (actuar de buena fe, adquirir a título oneroso, adquirir del titular inscrito e inscribir su título en el Registro) quedará protegido por el principio de fe pública registral. Ésta es la transmutación esencial que se produce, pues, se convierte en “tercero” hipotecario y adquiere una posición inatacable.

El Registro da una absoluta seguridad al que realiza la adquisición inmobiliaria. Ello es así porque si transmite el titular registral y el adquirente que confió en tal titularidad tabular inscribe su título, queda plenamente protegido, si además adquiere de buena fe.

El sistema establecido, en cuanto a la seguridad jurídica preventiva, tiene una garantía incuestionable y así es reconocido, tanto dentro como fuera de España, como he podido constatar de primera mano a través de los viajes que he realizado a Universidades hispanoamericanas, con la finalidad de impartir clase de Derecho Civil, Derecho Inmobiliario registral y Derecho Notarial.

La respuesta del alumnado ha sido siempre verdaderamente estimulante, pues comprendieron nuestro sistema y llegaron a decir nada menos que les parecía insuperable, por su claridad y sencillez. De verdad ¡¡Cómo no voy a recordar, por ejemplo, entre otras: a las Universidades de Antigua (Guatemala), Cartagena de Indias, Santiago de Chile, Cochabamba, Santa Cruz de la Sierra, La Habana, Holguín, Santa Clara, Veracruz, Méjico, etc, etc; y a los alumnos que me acompañaron en cada una de ellas.!!

Por otro lado, hay que tener muy presente que en España, este sistema de la Seguridad Jurídica preventiva incluso ha facilitado la resolución de numerosas cuestiones complejas y dentro de ellas, hemos escogido, como ejemplo más claro de solución perfecta, el supuesto de la doble venta y la venta de cosa ajena donde se produce y aparece la verdadera protección de nuestro sistema, pues al amparo del cual se produce incluso una adquisición a non domino a favor del tercero que inscribe cumpliendo los requisitos del art. 34 LH.

Para comprender bien esto creemos muy oportuno traer aquí, unas muy claras palabras del Tribunal Supremo sobre esta cuestión como son: “La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe (p.ej. la vivienda); distinto es la falta del poder de disposición sobre el objeto, que puede dar lugar a la adquisición a non domino, en relación a los inmuebles, y añadimos nosotros, y este efecto protector del que inscribe se produce, por ese poder extraordinario de disposición que otorga el principio de legitimación a favor del titular registral (doble vendedor en esta caso) que es el que aparece reflejado e inscrito en los asientos del Registro, como titular del bien inmueble doblemente vendido, y todo ello, por el mero hecho de estar, el bien todavía inscrito a su favor, sin contradicción alguna, en el momento de consumarse la segunda compraventa, lo que lleva consigo, como hemos dicho, una adquisición cierta y segura para el tercero hipotecario y representa la llamada eficacia ofensiva de la inscripción, en beneficio del tercero, que es llamado tercero hipotecario, y da una total seguridad al que realiza la adquisición inmobiliaria, porque es un subadquirente al que no le afecta, en ningún caso, la nulidad o resolución del título anterior de su transmitente, ni la nulidad o inexactitud de la inscripción previa; o bien es el adquirente en la venta de cosa ajena confiando en la titularidad y en la legitimación registral del vendedor.

En estas hipótesis, y con esto acabo, el Derecho protege al adquirente (segundo comprador de buena fe) que sí inscribe y en aras de esa buena fe y del principio de legitimación, (pues adquiere de titular inscrito), queda totalmente protegido, dando primacía a su interés, sobre aquél que pudiendo haber inscrito como primer comprador no inscribió, es decir, se premia la diligencia y se derrota a la clandestinidad.

Debemos, ambos cuerpos, al unísono, dar una respuesta satisfactoria a la confianza depositada en nosotros, cumpliendo nuestro trabajo diario, con arreglo a las pautas que nos caracterizan de la honradez, rectitud, seriedad y eficacia, para de esta forma seguir contando, como hasta ahora, del respeto y reconocimiento del pueblo español, al que sin duda alguna nos debemos.

Ante este grave problema, de la doble venta y venta de cosa ajena el Tribunal Supremo, unificó su doctrina jurisprudencial a través de una serie de sentencias que implicaron el respaldo y reconocimiento más explícito y profundo que se ha dado en España a la institución del Registro de la Propiedad pues, apuntala con toda firmeza los efectos que se derivan de los asientos registrales de una manera total, dando a las transmisiones inmobiliarias que accedan a él (sin inscripción no hay protección) un amparo y una seguridad por encima de cualquier contingencia, llegando incluso a mantener (el Tribunal Supremo) que el Registro da una absoluta seguridad al que realiza la adquisición inmobiliaria. Ello es así porque si transmite el titular registral y el adquirente que confió en tal titularidad tabular inscribe su título, queda plenamente protegido, si además adquiere de buena fe.

Ante esta muestra de total certidumbre y seguridad que otorga y concede el Tribunal Supremo tanto a la columna de la institución registral como a la columna de la institución notarial (“tanto monta……… monta tanto”) debemos, ambos cuerpos, al unísono, dar una respuesta satisfactoria a la confianza depositada en nosotros, cumpliendo nuestro trabajo diario, con arreglo a las pautas que nos caracterizan de la honradez, rectitud, seriedad y eficacia, para de esta forma seguir contando, como hasta ahora, del respeto y reconocimiento del pueblo español, al que sin duda alguna nos debemos.

 

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