Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Traspone la Directiva UE 2014/17 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial 

 

(resume: Albert Capell Martínez [ACM] Notario de Boltaña [Huesca])

 

++ VER  reseña Cjo Ministros de 17 febrero 2017.

++ VER  [reseña] Cjo Ministros de 3 noviembre 2017.

++ El ministerio de Economía y Competitividad, publicó en su web, el 26 julio 2016, el texto del Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Ahora se halla en fase de Audiencia Pública hasta el 15 de septiembre de 2016.

De aprobarse tendría una “vacatio legis” de 6 meses (Disp. Final 8ª)

Traspone la Directiva UE 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, (BOE 28 febr 2014) sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.

Modifica puntualmente, aunque se mantiene la Ley 2/2009, de 31 de marzo, sobre “contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito”.

Ver noticia en Prensa: 5-Días // La Vanguardia // El Pais // El Mundo //

Destacaremos:

1) AMBITO APLICACIÓN (Aº 2):

a) Se incluyen: Préstamos o créditos hipotecarios a personas FÍSICAS (parece excluir las jurídicas), sobre una vivienda (¿cualquiera sea su fin o solo para financiarla? No queda muy claro) o bien para financiar la adquisición o conservación de terrenos o edificios construidos o por construir.

b) Se EXCLUYEN de la Ley: Hipotecas Inversas (“de pensión”); préstamos al personal/trabajadores; los gratuitos; para financiar descubiertos a reembolsar en menos de un mes; los acorfados ante un órgano jurisdiccional o arbitral; y los de REFINANCIACIÓN de deudas preexistentes, SALVO que recaigan sobre una vivienda (no exige que sea la habitual).

2) COMISIONES:

Solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios que hayan sido solicitados en firme y sean efectivamente prestados o gastos acreditados.

a) Apertura (Aº 5-3).

Se devengará una sola vez, englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

b) Cancelación anticipada (Aº 13) .

• Se configura como un derecho “ex lege” del prestatario (y con derecho a devolución de excesos por seguros suscritos).
• Limita las comisiones, de forma análoga a la actual (0,5% y 0,25% del importe amortizado anticipadamente), pero introduciendo una distinción, que creo que debe tener alguna errata, pues no comprendo que se distinga solo entre los primeros 3 ó 5 años (y la diferencia entre uno y otro supuesto):

Aº 13-4 “El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos. No obstante, las partes podrán establecer contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente; o

b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 0,5 % del capital reembolsado anticipadamente.”.

3)  ÍNDICES INTERÉS VARIABLE (aº 11)

Debe adoptarse un Índice claro, accesible, objetivo y verificable matemáticamente, basarse en precios de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o por acuerdos con otros prestamistas.

4) VINCULACIONES y operaciones financieras combinadas (Aº 7)

a) Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo. Se entiende por venta vinculada toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado.

b) No obstante, el Banco de España podrá autorizarlas cuando el prestamista demuestre que los productos vinculados acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de mercado.

c) Seguros. Los prestamistas o intermediarios de crédito podrán requerir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas, de forma no discriminatoria, de todos aquellos proveedores que ofrezcan un nivel de garantías equivalente al propuesto por aquella.

5) EMPLEADOS BANCARIOS (Arts. 6 y 8):

Deber de formación y cualificación profesional. Prohibición de que su remuneración se vincule “per se” al nº o importe de préstamos concedidos .

6) NOTARIOS Y REGISTRADORES (Arts 12 y 32)

Sus deberes de asesoramiento e información a consumidores y usuarios son independientes de los impuestos a las Entidades Prestamistas y sus empleados

– Aº 12 reproduce Aº 18 Ley 2/2009, de 31 de marzo (aunque por errata omite un nº 2 para registradores)

– Artículo 32. Registro.

1. La actividad de concesión o gestión de préstamos con carácter profesional o habitual sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente registrados conforme a la presente ley.

No será preciso disponer de dicho registro cuando se trata de entidad de crédito, un establecimiento financiero o sus sucursales en España.

2. El Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la inscripción de aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten contrarios a lo dispuesto en este artículo, así como de los actos o negocios a que se refiere el apartado 1.

 VER  reseña Cjo Ministros de 17 febrero 2017.

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ACM, Boltaña, 6 Agosto 2016