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OtrosINFORME Nº 46
El 6 de febrero se publica la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 1998.
El 10 de febrero aparece la Orden Ministerial de 5 de febrero de 1998 por la que se aprueba el modelo 115 para ingreso de retenciones en arrendamientos.
Dos RR. se recogen en el Boletín del 11 de febrero:
– R. 8 de enero de 1998: En 1970 la constructora vende una vivienda y un «camarote»
(que parece que está unido a ella y con salida sólo a través de ella) como fincas independientes. De hecho el camarote se segrega de otra. Estatutariamente parece que están vinculados, pero en la R, no se expresa si esto consta en el Registro. Aunque no existió agrupación como título jurídico, lo cierto es que se inscribieron con un mismo número de finca registral. En 1994 se venden, describiéndose en la escritura por separado, pero indicándose que forman una unidad. En Registrador, al inscribir este título «segrega» el camarote para corregir la anormalidad de la ausencia de agrupación previa. La Dirección esto no lo prejuzga pero se ve que no le gusta. El problema viene en la escritura posterior de hipoteca, resolviendo la DGRN que es preciso distribuir la responsabilidad entre las fincas porque registralmente son independientes y los asientos quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales. Quedan varias preguntas en el aire: Si consta en el Registro la vinculación, ¿cómo se exige ahora la distribución que en el futuro la podría destruir? ¿Cómo puede llegar a ser de distinto dueño algo que no tiene salida independiente a un elemento común o a la calle?
R. 13 de noviembre de 1997: Un proyecto de compensación de determinada unidad de actuación ha sido llevado como de propietario unico cuando una de las fincas de origen aparece inscrita a nombre de persona distinta. La Dirección no lo considera inscribible. Hay un problema de tracto (art. 20 LH), de contravención de la presunción del art. 38 LH, de nulidad de pleno derecho en que incide el proyecto aprobado al prescindir en su elaboración total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido (Junta y si no se adhiere, expropiación), produciéndose una verdadera indefensión del titular registral. No cabe frente a ello calificar la titularidad de litigiosa ni alegar la validez intrínseca del acto administrativo.
Dos RR. de Mercantil en el BOE del 12 de febrero:
- 9 de diciembre de 1997: Se plantea la cesión de los derechos políticos de determinadas acciones y, por tanto, su derecho de voto, cuyo cómputo es determinante a la hora de adoptar los acuerdos que se pretenden inscribir. No lo acepta la Dirección ni aunque tal cesión obre inscrita en el Libro Registro de acciones nominativas.
- 16 de diciembre de 1997: En el caso de escisión de una sociedad anónima el número de anuncios que han de publicarse es el de cinco: tres en el BORME y uno en dos periódicos de gran circulación en la provincia en la que la sociedad que se escinde tenga su domicilio. La Dirección interpreta de ese modo el art. 254 LSA, pues entiende suficientemente informados a los acreedores sociales, siendo la otra posible solución (tres anuncios en cada diario) manifiestamente desproporcionada.
Resumimos del BOE del 14 de febrero la R. 23 de enero de 1998: No es posible inscribir en el Registro Mercantil una escritura de elevación a público del acuerdo de transformación de una S.A. en S.R.L., cuando su hoja registral se encuentra cerrada por haber causado la misma sociedad baja provisional en el índice de Entidades del Ministerio de Hacienda, ya que el art. 137 de la Ley del Impuesto de Sociedades de 1995 (que casi copia a la de 1978 en esta materia), tras la nota marginal de cierre, impide cualquier asiento en la hoja abierta a la sociedad, salvo aquellos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja o estén ordenados por autoridad judicial. No cancelaría la nota de cierre una mera instancia dirigida a la Administración en la que se solicite dicha cancelación. Es de difícil aplicación la doctrina de los actos presuntos al Registro Mercantil debido a la necesidad de titulación pública para acceder a él.
Pasemos al BOE del día 17, donde hay 3 RR a reseñar:
- 17 de diciembre de 1997: No es preciso para la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura otorgada por el Administrador único de una S.A. la previa inscripción de su nombramiento en el Registro Mercantil correspondiente. Las razones alegadas por la Dirección son las siguientes:
* La no inclusión en el actual RRM de una norma similar a la del antiguo art. 95 RRM de 1956, por la cual se ordenaba la inadmisión en oficina pública de documentos comprensivos de actos sujetos a inscripción obligatoria en el RM, sin que se acreditara tal insdcripción.
* El incumplimiento de la obligación de inscribir no afecta a la validez y eficacia del acto otorgado por el Administrador en representación de la sociedad una vez aceptado el cargo y no puede ser calificado por el Registrador de la Propiedad.
Sin embargo, en estos casos habrá de acreditarse al Registrador de la Propiedad la realidad, validez y vigencia del nombramiento de Administrador, lo cual puede ser sumamente difícil.
- 22 de enero de 1998: Una señora fallece bajo testamente en el que instituye heredero universal a su cónyuge, y, para el caso en que le premuera, nombra herederos a sus seis hijos con determinados prelegados y, nombra albacea contador-partidor y administrador y ejecutor de su herencia a otra persona. Con posterioridad fallece el marido siendo su testamento similar por lo que los prelegados en este caso sí tuvieron lugar. Y ahora el albacea contador-partidor otorga una escritura de entrega de legados que es la que se califica. El Registrador considera que no es suficiente la manifestación acerca de la aceptación de la herencia por el heredero intermedio realizada por el albacea ni se ha acreditado que dicha aceptación haya tenido lugar, por lo que la aceptación del ius delationis ha de hacerse por los herederos, dos de los cuales no comparecen. Se adjudican las fincas por título de prelegado, cuando este título sólo puede referirse a la parte procedente del padre. La Dirección confirma los defectos. Quizás la manifestación más importante es que no admite la aceptación tácita de herencia a efectos registrales si no se acredita fehacientemente. No resuelve temas muy interesante como la aceptación por parte del albacea al tratarse de derecho civil catalán (el Pte. del TSJ. Cataluña no la admitió).
- 26 de enero de 1998: la Dirección considera que estamos ante actos dispositivos y no meramente particionales, a los efectos de capacidad y representación, en una escritura de liquidación de la sociedad conyugal, partición de herencia y conmutación del usufructo del cónyuge viudo por la adjudicación de bienes inmuebles, teniendo en cuenta que el caudal ganancial y el relicto está formado por cuatro inmuebles y metálico, adjudicándose a un menor de edad exclusivamente metálico. Ha de obtenerse la autorización judicial del art. 166 Cc. Influye en la decisión el hecho de que podían haberse formado lotes más homogéneos.
La R. 30 de enero de 1998 y la R. 2 de febrero de 1998 – de contenido similar, relativas a cláusulas de hipotecas – se recogen en el BOE del 18 de febrero:
* Es inscribible la formula para determinar los intereses.
* Parece vedar al Registrador la posibilidad de no inscribir cláusulas relativas al procedimiento judicial somario o al extrajudicial. No sería calificable tal aspecto a priori.
* Vuelve a recordar que no es inscribible el pacto de anatocismo y la prohibición del anatocismo judicial.
* Son inscribibles los pactos sobre el seguro de la finca u obligaciones de conservación y notificación de eventos siempre que esté conectado su incumplimiento con la posibilidad de reclamación anticipada del capital.
* Es denegable la cláusula de gastos que van por cuenta del prestatario al no estar garantizados con hipoteca separada de seguridad.
* La cláusula de resolución por deterioro en más de un 20% es inscribible y su fijación por arbitraje.
* También lo es la de resolución por aparición de cargas preferentes y no mencionadas en la escritura o de arrendamientos que no se purguen y muy gravosos.
En el Boletín del 19 de febrero, tres RR. (dos de ellas similares):
- 27 de enero de 1998: Se trata de la inscripción de la caducidad de una concesión administrativa por falta de pago en la cuota. Tras un largo camino y varias notas de calificación en la que se recurre se citan dos defectos que la Dirección rechaza:
* No es defecto que no se indiquen los datos registrales del asiento para la cancelación del crédito hipotecario que grava la concesión cuando del conjunto de la documentación se desprende la voluntad de pedir tal cancelación.
* El Registrador considera que se ha incumplido el trámite de audiencia a dicho acreedor y la Administración manifiesta lo contrario. Aunque sean materia de calificación los trámites esenciales de un procedimiento administrativo, la afirmación realizada por la Administración goza de presunción de validez, quedándole al interesado la posibilidad de solicitar anotación preventiva de demanda.
Las RR. de 28 de enero de 1998 y 29 de enero de 1998 a su vez son similares a las arriba reseñadas de 30 de enero y dos de febrero.
La Orotava, a 9 de marzo de 1.998.
