HIPOTECA

Sustitución de una finca hipotecada por otra

Sustitución de una finca hipotecada por otra

Sustituida una finca gravada con hipoteca por otra finca, se discute si la operación consiste sólo en cancelar una hipoteca y constituirla sobre otra finca, o, como pretende el recurrente, se trata de una simple modificación objetiva de suerte que, manteniendo la misma garantía con todas sus consecuencias jurídicas (en especial la prioridad), una nueva finca se subrogue en el lugar de la anteriormente hipotecada. La Dirección rechaza la segunda solución, aun admitiendo que existen supuestos legales (concentración parcelaria, procedimientos urbanísticos de reparcelación) en los que, sustituida una finca hipotecada por otra, se mantiene el mismo derecho y su rango, o el caso previsto en el artículo 110.2º de la Ley Hipotecaria, en que una indemnización sustituye al objeto de la garantía, aunque en tal caso puede discutirse el cambio de la naturaleza del derecho; pero estos supuestos son de origen legal y la desaparición de una finca y su sustitución por otra tiene lugar por causas ajenas a la voluntad de su titular y no como fruto de ella. En cambio, en el supuesto discutido, a diferencia de lo que sucede en el campo de los derechos de crédito y por tratarse de un derecho real, la regla general debe ser la contraria a la admisión de la novación con efecto simplemente modificativo, especialmente porque la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida; porque su inscripción tiene carácter constitutivo; por el rango registral que le atribuye el artículo 17 de la Ley Hipotecaria; por las exigencias del principio de especialidad (artículo 13 de la Ley Hipotecaria); por el juego de la legitimación (artículo 38); y finalmente por razón de su extensión objetiva (artículos 109 y siguientes).

20 octubre 1998