PROPIEDAD HORIZONTAL

División de un local

No es inscribible la escritura de división de locales comerciales, de un edificio construido en propiedad horizontal, en otros más reducidos y otorgada únicamente por los titulares afectados, sino que es necesaria la aprobación de la Junta de Propietarios.

22 octubre 1973

División de un local.- El pacto, en la escritura de compra de un local en proindiviso por varios propietarios, de que la disolución de esta comunidad se lleve a cabo en su día únicamente mediante una división material del local ya proyectada, es inscribible sin necesidad del consentimiento de la Junta, si con ello no se crean nuevas entidades hipotecarias ni se altera la cuota de participación. Como consecuencia, este pacto habrá de inscribirse sólo en la hoja registral del local afectado, sin trascender a la del edificio ni provocar la apertura de nuevos folios, pues para ello sería precisa la conformidad de la Junta y la fijación de nuevas cuotas.

1 abril 1981

División de un local.- Disuelto el condominio existente entre dos matrimonios sobre un local mediante la división de éste en tres y adjudicándoselos en la forma convenida, pero no habiendo obtenido acuerdo unánime de la Junta de la Comunidad para llevar a cabo la división y distribución de la cuota, se considera por la Dirección que tal división supone una modificación del título constitutivo que requiere unanimidad de la Junta y que este requisito no puede suplirse, tal como se pretendía, mediante resolución o laudo obtenido en juicio de equidad.

24 septiembre 1992

División de un local.- Hechos: en un edificio, dividido en tres elementos independientes, los propietarios de los elementos uno y dos, en planta baja, pueden realizar por sí segregaciones o divisiones, sin autorización de los demás, asignando la correspondiente cuota de tal forma que no alteren las restantes; y los dueños de los elementos dos y tres (éste en planta alta) tienen inscrito un derecho de vuelo para elevar de una a cinco plantas, ocupando toda la superficie de su cubierta. Los titulares del derecho de vuelo declaran la construcción, entre la planta baja y primera, de una entreplanta y el Registrador deniega la inscripción porque lo construido es una entreplanta no prevista en la constitución del derecho de vuelo. La Dirección revoca la calificación porque la obra realizada no es sino la división de un elemento privativo en dos locales situados en planos diferentes, facultad contenida en los Estatutos y aprobada por la autoridad urbanística.

24 marzo 2000

División de un local.- Mediante escritura de división horizontal, por la que un edificio se dividió asignando a cada elemento una cuota en el bloque y otra «en la escalera respectiva», sin mayor especificación respecto a qué conceptos corresponden dichas cuotas, se hicieron las inscripciones como si se tratara de una sola división horizontal. Posteriormente, se dividen dos locales, asignándose cuotas a los resultantes y obteniéndose la unanimidad de los dueños de los pisos de varias escaleras, pero con la oposición de los de una de ellas, lo que el Registrador considera como defecto que suspende la inscripción. La Dirección, ateniéndose a lo que figura inscrito, una sola comunidad, confirma la calificación pese a la alegación del recurrente de que cada escalera funciona con sus propias juntas y órganos corporativos.

21 septiembre 2000

División de un local.- Dividido un local en varios trasteros, que tienen parte de aquél como elemento común, no hay ningún precepto en la Ley de Propiedad Horizontal que prohíba esta subcomunidad ni, en este caso, los estatutos de la finca matriz impedían la división realizada.

26 enero 2002

División de un local.- Hechos: se divide un local en varios y no se practica su inscripción por no existir autorización de la Comunidad de Propietarios ni estar prevista en los Estatutos la división sin licencia. El dueño del local, procede después a la venta de cuotas indivisas, que se inscriben sin expresión de superficie. Más adelante, se presenta de nuevo la escritura de división del local y la Dirección confirma la calificación del Registrador por los dos motivos señalados en la nota: no existe consentimiento de la comunidad y, además, el solicitante de la inscripción no es el único dueño del local dividido, de acuerdo con el artículo 397 del Código Civil.

6 septiembre 2002

División de un local.- La división material de uno de los elementos objeto de propiedad separada dentro de un edificio o complejo en régimen de propiedad horizontal supone una modificación del título constitutivo de ésta y, por tanto, queda sujeta a las exigencias legalmente impuestas para proceder a tal modificación, básicamente, el acuerdo unánime de todos los propietarios que exige el artículo 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal. No es obstáculo para lo anterior el hecho de que no esté formalmente constituido dicho régimen, pues la propiedad horizontal existe desde el momento en que uno de los pisos o locales de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente pase a ser propiedad de un tercero distinto del que lo sea de los restantes. Tampoco es una objeción admisible el que la división tiene por objeto dar cumplimiento a una sentencia judicial por la que se disolvió el condominio existente sobre el local, pues aparte de no haberse aportado la sentencia, la indivisibilidad del objeto obliga a arbitrar otras vías para disolver la comunidad, y dicha indivisibilidad no es sólo la física sino también la jurídica.

5 octubre 2002

División de un local.- 1. En las escrituras que se presentan, la titular de un local de planta sótano, contando con la correspondiente autorización estatutaria, segrega otro local, describiendo ambos, establece unos estatutos de dicho local, en los que se dispone que se tiene intención de ir segregando distintos locales, que se asignará a cada porción segregada una cuota que será módulo de participación en los elementos comunes del departamento, y que, después de la presente segregación, retiene el uso exclusivo que corresponde al local 1 sobre el espacio libre exterior, sin perjuicio del uso compartido con los demás locales del sótano sobre el acceso peatonal común. También se establece que los propietarios de las plazas de aparcamiento integrados en este departamento podrán constituirse en junta, para tratar de asuntos que solo a ellos afecten, aplicándose por analogía la ley de propiedad horizontal.

El único problema que se plantea en el presente recurso es, si para las operaciones que se realizan, es necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, teniendo en cuenta que, en los estatutos inscritos figura la facultad de subdividir los locales en planta sótano sin consentimiento de la Junta.

2. Partiendo de la base esencial de que en los Estatutos existe autorización expresa para subdividir los pisos o locales sin consentimiento de la Junta, hay que llegar a la conclusión de que la subdivisión que aquí se hace no necesita una nueva autorización de dicha Junta, como, sin duda, la necesitaría, de no existir tal previsión estatutaria, pues esta previsión estatutaria tiene por finalidad evitar que, en cada caso, haya de obtenerse dicho nuevo acuerdo. Teniendo el titular del piso o local esta facultad, es evidente que, perteneciendo al local matriz el uso exclusivo de algún elemento, tal uso se puede atribuir a cualquiera de los locales en que se subdivide aquél, sin necesidad de consentimiento de la Junta, y que, atribuido en la forma que se entienda conveniente, la nueva atribución del uso no puede afectar a los demás partícipes en la propiedad horizontal, para quienes la división y atribución es una «res inter alios acta».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

12 abril 2010

División de un local.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es precisa la licencia de segregación urbanística para el supuesto en que, de un local en propiedad horizontal, se segrega una porción que pasa a ser elemento independiente.

2. Evidentemente, la respuesta ha de ser negativa, y la exigencia del registrador claramente injustificada. Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), la propiedad horizontal no implica fraccionamiento jurídico del terreno sobre el que se asienta la finca, ni supone en modo alguno alteración de la superficie del inmueble sobre el que se levanta la propiedad horizontal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

23 abril 2012