COMPRAVENTA

Momento de su perfección

El problema de fondo en este Recurso, que debería incluirse en el epígrafe «Iglesia», carece hoy de interés, pero su breve examen es necesario para comprender el contenido de esta Resolución en lo que toca al criterio de la Dirección sobre perfección y consumación del contrato. Con anterioridad al 2 de junio de 1933, fecha de la Ley de Confesiones y Congregaciones Religiosas, la Santa Sede y el Gobierno autorizaron la venta de un templo parroquial y se celebró subasta con adjudicación a un particular; con posterioridad a la fecha de la Ley citada, un Juzgado declaró perfeccionada la venta por la subasta y condenó al postor, entre otras cosas, al otorgamiento de la escritura, cuya inscripción denegó el Registrador por haber sido otorgada después de publicada la referida Ley, que atribuía al Estado los edificios destinados al culto católico. La Dirección, distinguiendo entre perfección y consumación del contrato, y basándose en que la subasta evidencia un acuerdo recíproco sobre la cosa y el precio, la carencia de disposiciones transitorias en la Ley de 2 de junio de 1933, la declaración del artículo 3º del Código Civil de que las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieran lo contrario y, finalmente, en la existencia de una Sentencia que condenó a otorgar la escritura, recibir la cosa y pagar el precio, llega a la conclusión de que la escritura formalizó un contrato válidamente celebrado mediante subasta, con anterioridad a la Ley de Confesiones y Congregaciones, que debe surtir todos sus efectos.

28 marzo 1936

Momento de su perfección.- Otorgada una compraventa por un Organismo oficial a favor de una persona viuda, el Registrador consideró que la compraventa se había realizado con anterioridad y debía indicarse el estado civil del comprador en aquel momento, pues de lo contrario podrían producirse perjuicios de posibles legitimarios o de la Hacienda Pública, y todo ello en base a los antecedentes, de los que resultaba que el precio se había pagado con anterioridad y que no estaba sujeta al IVA por haberse producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley sobre dicho impuesto. La Dirección, sin embargo, revoca la calificación por entender que la transmisión del dominio se realizó en el momento de otorgarse la escritura, sin que la manifestación formulada a efectos fiscales de que la entrega material de la vivienda, sin especificar su concepto, se materializó con anterioridad signifique que la transmisión de la propiedad se había producido también con anterioridad.

5 y 6 mayo 1999

Momento de su perfección.- Se plantea el problema a propósito de una escritura de elevación a público de un documento privado en el que la dueña de un edificio vendió una cuota indivisa, concretada en el uso de un piso, que se dice arrendado al comprador, estipulando que cuando se haga la división material de la cosa común se adjudicará al adquirente el dominio del piso, cuyo precio queda aplazado y estipulándose que la falta de pago de los plazos producirá la resolución de la compraventa. Mediante documentos privados posteriores se reflejan sucesivas trasmisiones de los derechos del contrato inicial, con subrogación de los respectivos adquirentes en los derechos y obligaciones derivados del mismo. Por último, en la escritura recurrida, la vendedora original y el último de los adquirentes elevan a públicos los diversos documentos privados de compraventa y reconocimiento, dando lugar a la que dicho último adquirente se convierta en propietario de una finca concreta, resultado de la división horizontal del inmueble llevada a cabo por el vendedor. La Dirección, contra el criterio del recurrente, no admite que exista una sola transmisión del dominio y que la falta de tradición haya originado sólo una transmisión de la posición contractual de los sucesivos adquirentes, porque en todo caso es presupuesto de la inscripción la previa calificación de la validez de las transmisiones que hayan tenido lugar desde el titular registral hasta el último adquirente. Por otra parte, en la elevación a público de un documento privado, las declaraciones de voluntad emitidas tienen un valor recognoscitivo de su existencia y contenido, pero tan sólo con relación a quien las formula, lo que en el caso presente exigiría la concurrencia al otorgamiento de la escritura de todos los que fueron parte en los contratos privados o sus herederos. Dicho lo anterior, se deja a salvo, en el caso de ser imposible conseguir el consentimiento de todos los interesados, la posibilidad de resolver el problema a través de un expediente de dominio.

14 y 24 mayo 1999

Momento de su perfección.- Vendida una vivienda por una Comunidad Autónoma a determinada persona, indicando que el precio se había pagado con anterioridad, se oponen por el Registrador determinados defectos relacionados con el hecho de que existió una primera beneficiaria de la vivienda, distinta de la compradora. La Dirección revoca la nota, porque a la vista de las cláusulas de la escritura la transmisión del dominio por título de compraventa se realiza en el acto de otorgarse la escritura y dicha afirmación no puede desvirtuarse por la sola manifestación formulada a efectos fiscales de que la entrega material -de la que no se especifica su concepto- se materializó anteriormente en virtud de su expediente administrativo del que, por otra parte, y a la vista de los documentos presentados, no puede deducirse que la transmisión de la propiedad se hubiese realizado con anterioridad.

5 octubre 1999

Momento de su perfección.- Pactado en una compraventa que «la parte compradora queda posesionada en concepto de dueña en virtud de este otorgamiento…, pero la posesión material… no se entregará hasta finales del mes de septiembre próximo, con posible prórroga… hasta (un momento posterior), en cuyas fechas… se entregarán las llaves», la afirmación del Registrador de no inscribir entendiendo que la escritura, concebida con la cláusula expresada, no produce la tradición, no puede mantenerse, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aún cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca del tal evento traditorio inherente a la escritura pública.

25 enero 2001

Momento de su perfección.- Ver, más atrás, dentro de esta voz “COMPRAVENTA”, el apartado “Con oposición de intereses”.

2 junio 2010