COMPRAVENTA

Otorgada por el Juez

Otorgada por el Juez

En procedimiento de apremio seguido judicialmente contra el albacea contador-partidor de una testamentaría se decretó el embargo y venta de bienes de la herencia, finalizando con escritura otorgada por el Juez, en rebeldía del albacea, por lo que la Dirección, en contra de la calificación del Registrador, entiende que la enajenación no se ha realizado por iniciativa o voluntad del albacea, sino en virtud de un procedimiento judicial. Como consecuencia, no es pertinente la cuestión de si estaba o no autorizado el albacea por la testadora para enajenar bienes de la herencia o si obraba o no en virtud de precepto legal, puesto que, en realidad, la enajenación se ha efectuado independientemente de las facultades que para ello tuviera el propio albacea por un acto de carácter superior y obligatorio para el mismo, como representante de la herencia, según el Juzgado, y no está en la competencia del Registrador examinar los fundamentos que para ello haya tenido.

13 junio 1934

Otorgada por el Juez.- Habiendo sido condenado judicialmente el concedente de un derecho de opción a transmitir 200 metros cuadrados que se determinarían en un momento posterior, no es inscribible la sentencia obtenida después en un distinto Juzgado que ordena la transmisión de 400 metros cuadrados, pues esta nueva sentencia en vez de aclarar y complementar la primera, lo que hace es rectificarla.

11 marzo 1993

Otorgada por el Juez.- Antecedentes: reconocida en acto de conciliación la venta de una finca hecha por su titular a dos personas y fallecida una de éstas, sus herederos y el otro comprador instan del Juez la ejecución del acto de conciliación; el Juez, en representación de los demandados, otorga escritura de venta a favor de los demandantes (uno de los compradores y los herederos del otro), por lo que el Registrador suspende la inscripción por haberse sustituido la relación jurídica entre uno de los demandantes (compradores) y el demandado (vendedor) por una relación directa entre éste y los herederos de aquél. La Dirección confirma la calificación diciendo que el principio básico de nuestro ordenamiento Jurídico, en cuya virtud nadie puede actuar en nombre de otro sin estar autorizado por éste o tener por ley su representación legal (cfr. artículo 1259 del Código Civil), impide la inscripción del negocio formalizado en la escritura calificada; la falta de representación del Juez que, de oficio, vende a los herederos de uno de los demandantes, debe apreciarse en este caso. En efecto, ningún obstáculo hubiera existido si el Juez, en la escritura calificada, actuando en nombre del demandado y los herederos del demandante fallecido, actuando éstos en el lugar de su causante y en su calidad de sucesores del mismo en todos sus derechos y obligaciones (cfr. artículo 661 del Código Civil), se hubieran limitado a manifestar que dan forma pública al contrato de compraventa reconocido en el Acto de conciliación; lo que ocurre es que en la escritura calificada se documenta un contrato clara y sustancialmente distinto al reconocido en tal Acto, tanto en el aspecto subjetivo como en el propio contenido del negocio, pues la relación contractual establecida entre el demandado y el causante de los demandantes es sustituida por una relación directa entre aquél y los herederos de éste, que aparecen así como adquirentes inmediatos, no de su causante, sino del transmitente del mismo, con las consiguientes repercusiones de todo orden: jurídicas (como la alteración del carácter de la adquisición, y, en consecuencia, el diferente alcance de la protección registral, al reflejar una adquisición onerosa, cuando debería ser gratuita, la sujeción del bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto, etc.), fiscales (en cuanto se podría eludir el impuesto sucesorio del comprador premuerto), etc., y esa actuación excede inequívocamente de las facultades representativas que corresponden al Juez, pues de otro modo se provocaría una clara indefensión para el demandado, al involucrarlo, sin su consentimiento, en una relación jurídica distinta de la que él estableciera (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), correspondiendo al Registrador, en el ámbito de su función calificadora, la apreciación de este defecto, como resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de una incongruencia entre el procedimiento seguido y la actuación judicial calificada.

14 diciembre 2004

Otorgada por el Juez.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeldía de determinados demandados y en su representación, otorga la elevación a público de determinados documentos privados de venta. Pero refiriéndose la sentencia a dos documentos, y dado que existían transmisiones intermedias, realizadas también en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecución respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a públicos los documentos privados referentes a ellas.

El Registrador califica negativamente, siendo el primer defecto el siguiente: 1) No existir en los antecedentes de hecho ni en el fallo de la sentencia condena a elevación a escritura pública de los contratos privados intermedios.

La sociedad interesada recurre.

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el «vistos ») las facultades representativas del Juez que ejecuta una sentencia no pueden ir más allá de lo en dicha sentencia declarado, pues, si eleva a públicos documentos a los que no se refiere la sentencia ejecutada, representando a personas que no han intervenido en el procedimiento, es indudable que se excede en sus facultades representativas, pues se produce una clara indefensión para estas personas que se ven involucradas en ciertos contratos cuya autenticidad no han tenido la oportunidad de negar, por lo que se produce, respecto de ellas, una clara indefensión contraria al artículo 24 de la Constitución Española, correspondiendo al Registrador, en el ámbito de su función calificadora, la apreciación de dicho defecto, conforme resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 18 de la Ley.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificación del Registrador.

15 febrero 2005

Otorgada por el Juez.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso gubernativo interpuesto por don José María Pleite Núñez y doña María Cruz Sanjuán Horcajuelos contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 1 de Getafe, don Juan Sarmiento Ramos, a practicar la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado en procedimiento seguido contra herederos desconocidos de la vendedora.

En síntesis el motivo de la calificación negativa radica en el hecho de que en el pleito que dio origen al otorgamiento ahora cuestionado, la relación jurídico-procesal no se constituyó debidamente, al demandarse «a los posibles herederos de doña Valentina Alonso Alonso, de nombre y domicilio desconocidos», lo que provoca la indefensión de la masa hereditaria y, en consecuencia, la de los herederos llamados a la misma.

2. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este centro directivo, el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado.
3. Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral, afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo. 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.
4. Como ya dijera esta Dirección General, en su resolución de fecha 27 de octubre de 2003, la cuestión a dilucidar, es si la demanda interpuesta contra los ignorados herederos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aun no aceptada del titular registral fallecido, en cuya representación por rebeldía, dada la incomparecencia procesal, otorga el Juez la escritura al amparo del procedimiento seguido. No cabe entender, sin embargo, en este caso, que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos. 6.4, 7.5, 540, 790.1, 791.2.2.°, 797 y 798 de la Ley Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legal mente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Ciertamente la anterior doctrina se sustentó en relación con la actual Ley de Enjuiciamiento civil (Ley 1/2000, de 7 de enero), pero a la misma solución debe llegarse en relación con la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de acuerdo con los artículos 2, 1.008, 1.097, 1.098 de esta Ley, 1.020, 1.026 del Código civil y 238.3 de la Ley 6/1985, de 1 de julio, Orgánica del Poder judicial, al determinar, este último precepto, la nulidad de pleno derecho de los actos judiciales cuando se prescinda total y absolutamente de las normas esenciales del procedimiento establecidas por la ley o con infracción de los principios de audiencia, asistencia y defensa siempre que efectivamente se haya producido indefensión.

La demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada (ni, por tanto, los del definitivo heredero que será, en ultima instancia, el Estado o entidad publica correspondiente, como resulta de los artículos 956 y siguientes del Código Civil y concordantes de la legislación foral), si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.

Respecto a la afirmación hecha por el recurrente en el sentido de que el indicado bien no formaba parte de la herencia por haber sido vendido con anterioridad, hay que oponer que el artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria determina que a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular, presunción que deberá ser destruida en procedimiento seguido contra el titular registral, al estar los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr. artículo 1.3 Ley Hipotecaria).

5. Tampoco cabría argumentar que no pueden pretender la salvaguarda del Registro quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisición como herederos del titular registral fallecido, pues precisamente la protección registral implica la preservación de los derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular registral difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera conocido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

24 febrero 2006