COMPRAVENTA

Ratificación de la hecha en documento privado

Ratificación de la hecha en documento privado

Los antecedentes de esta resolución son los siguientes: una sociedad vende a unos esposos una vivienda en documento privado; posteriormente, se produce la separación de los esposos y en el convenio regulador se adjudica la vivienda a la esposa; finalmente, en escritura, a la que se acompañan los antecedentes relacionados, la sociedad vende la vivienda a la esposa, quien adquiere con carácter privativo. La Dirección, después de decir que existieron dos negocios traslativos sucesivos, con distinta naturaleza, contenido y alcance, que deben inscribirse para satisfacer las exigencias de los principios de especialidad y tracto sucesivo, admite que puedan reflejarse en un único documento y en una o en dos inscripciones sucesivas. Lo que ocurre es que el documento calificado no sólo no recoge el negocio a formalizar en su completo contenido y efectos, sino que le atribuye una consecuencia jurídica ajena. Respecto de la compraventa, no se especifica si se efectúa por ambos cónyuges para su sociedad conyugal, o por cuotas indivisas, o incluso para uno solo por confesión del otro y, por otra parte, se añade que la compra se hace con carácter privativo, pero no por efecto de dicha compra, sino en cumplimiento del convenio regulador de divorcio. La escritura debió limitarse a formalizar la compraventa realizada a favor de ambos cónyuges y, acompañada del convenio regulador, podrían reflejarse las dos transmisiones operadas, teniendo en cuenta que la escritura de formalización podía haberse otorgado por uno solo de los cónyuges, por cuanto cualquiera de los dos puede por sí solo adquirir bienes para su sociedad conyugal.

2 junio 1999

Ratificación de la hecha en documento privado.-  Se plantea aquí un problema parecido al examinado en la resolución de 2 de junio de 1999: según los antecedentes de la escritura, el propietario original de una vivienda -el Instituto Nacional de la Vivienda- vendió un local a una persona mediante contrato privado y dicha persona, a su vez, lo vendió en documento privado a un tercero, a cuyo favor se otorga escritura de venta por la Generalitat Valenciana, como sucesora del titular registral. La Dirección confirma la calificación que rechaza la inscripción porque los propios antecedentes evidencia que hubo dos transmisiones y el Registrador debe tener en cuenta tanto el Registro como el contenido del documento. Por otra parte, no puede decirse que hubo cesión de contrato, sino del local, y el que era comprador primitivo lo vendió, no que cedió su posición en aquel contrato al que ahora resulta ser comprador. Por tanto existieron dos títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otro intermedio, lo que por exigencia de los principios de legalidad y tracto sucesivo material impone la calificación de la validez de ambas transmisiones y su correspondiente reflejo registral.

21 junio 1999

Ratificación de la hecha en documento privado.- Hechos: los otorgantes de un documento privado, cuyos respectivos ejemplares se habían perdido, lo ratifican en otro documento privado y, más tarde, en escritura pública, rechazando el Registrador su inscripción por no incorporarse a la escritura el documento ratificado. La Dirección revoca la calificación porque la escritura tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar, mediante la pertinente ratificación, el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, por lo que ha de producir los efectos propios de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible.

26 febrero 1999

Ratificación de la hecha en documento privado.- Otorgado un documento privado de venta por medio de representante, la atribución de forma pública al mismo incumbe al representado o, en su caso a sus herederos. También podrá hacerlo el representante mientras el poder esté vigente, mas una vez extinguido el poder, como ocurrió en este caso por el fallecimiento del poderdante (artículo 1723.3 del Código Civil), el ex apoderado carece de legitimación para vincular al poderdante con su actuación, y, en consecuencia, la formalización pública del contrato debe ser realizada por los herederos de éste.

16 noviembre 2000

Ratificación de la hecha en documento privado.- Mediante la escritura que motivó este recurso se hace constar lo siguiente: 1) Los esposos A y B, dueños de una finca con carácter ganancial, manifiestan que como consecuencia de la disolución de su sociedad conyugal, la finca queda indivisa, por partes iguales entre ellos. 2) Años atrás, el marido vendió la finca a otro compareciente, C, sin que exista documento de venta. 3) posteriormente, C vendió la finca a D, también compareciente, mediante documento en el que aparece C como representante de una sociedad que se decía dueña de la finca. Dicha sociedad, actualmente disuelta, se dice ahora que nunca fue dueña de la finca. 4) Por último, los cuatro comparecientes, consienten en la existencia de la primera venta a C y de éste a D, que solicita la inscripción a su favor. El primer defecto señalado por el Registrador consiste en que debe acreditarse por título público la liquidación de la sociedad conyugal existente entre A y B, lo que la Dirección rechaza, porque, igual que en una herencia, los titulares de una comunidad pueden disponer de bienes concretos de la misma, sin necesidad de previa liquidación, siempre que el acto dispositivo sea otorgado por todos los que ostenten la titularidad del bien. El segundo defecto, la necesidad de que la primera venta se acredite por título público, tampoco lo admite el Centro Directivo, toda vez que en la escritura calificada constan todos los elementos del negocio a los que se ha de extender la calificación y entre ellos el consentimiento contractual. Finalmente, se confirma un último defecto, pues si la segunda compraventa se otorgó por una sociedad como vendedora, para rectificar este extremo se precisa ratificación del representante actual de aquélla, ya que al elevar a público un documento privado de compraventa no puede alterarse su contenido contractual sin que presten su consentimiento las partes afectadas.

28 noviembre 2000

Ratificación de la hecha en documento privado.- Suspendida la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado, por no insertarse éste en la escritura ni aportarse al Registro, la Dirección revoca la calificación afirmando que sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él –artículo 1224 del Código Civil-), pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), lo cierto es que la escritura calificada, en tanto en cuanto tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial [artículos 1218 del Código Civil, 1 y 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial], ha de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible (artículos 2.1º y 2º de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento).

17 noviembre 2003

Ratificación de la hecha en documento privado.- 1. Por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, en la resolución del presente recurso no pueden ser tenidos en cuenta los documentos aportados en el momento de su presentación, y que no pudieron ser tenidos en cuenta por el registrador en el momento de realizar la calificación.

2. Por lo demás, el recurso no puede ser estimado cuando se pretende la inscripción de un contrato otorgado por el anterior titular registral, y, aunque es cierto que los titulares actuales son herederos de aquél, no se puede olvidar que la escritura de protocolización está únicamente otorgada por la recurrente, y no por el causante de los dueños actuales, por lo que, en cualquier supuesto, no se ha acreditado que fuera éste el firmante del documento protocolizado, ni, por tanto, vinculado por el mismo a efectos puramente civiles. Todo ello sin perjuicio de los efectos civiles que tal contrato pueda acarrear, pues los Tribunales pueden declarar válido un contrato que, por no estar otorgado en documento público, no puede tener en este momento acceso al Registro.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

26 agosto 2008

Ratificación de la hecha en documento privado.- Se plantea este recurso ante una compraventa que se hizo en documento privado a favor de unos esposos, con la sola firma del marido, quien por sí solo la eleva a documento público y solicita la inscripción a su nombre con carácter privativo. Ver, de forma extensa, el apartado “DOCUMENTO NOTARIAL. Elevación a público de documento privado”.

9 abril 2010

Ratificación de la hecha en documento privado.- Hechos: Mediante documento privado, adquiere determinadas fincas una persona divorciada, pagando una cantidad a cuenta; posteriormente, se eleva a público el documento privado por dicha persona y la que entonces era su esposa, manifestando que compran para su sociedad de gananciales. La Resolución puede verse en el apartado “BIENES GANANCIALES. Atribución de carácter ganancial a bienes privativos”.

29 y 31 marzo 2010