DERECHO DE ELEVACIÓN

Carácter real

Carácter real.- Constituido un derecho de vuelo sobre la planta baja de un edificio proyectado y sujeto a la condición de que el adquirente del referido derecho la construya dentro de un plazo determinado, no puede negarse su carácter real, pues se trata de un derecho de construir plantas en fincas ajenas, figura nítidamente diferenciada del derecho de superficie, no sólo por la distinta base física sobre la que se constituye, sino por la perpetuidad de la propiedad que origina el derecho de sobreelevar frente a la temporalidad de la propiedad superficiaria. En cuanto a la circunstancia de estar sujeto a una condición suspensiva, significa que se trata de una simple expectativa hasta el cumplimiento de la condición, pero que no impide su inscripción, al estar prevista en el artículo 23 de la Ley una nota marginal para el caso de cumplirse el hecho condicional.

5 febrero 1986

Carácter real.- La reserva, para sí y sus sucesores sin límite de tiempo, por las dueñas de un edificio dividido horizontalmente del derecho a elevar las plantas que ahora o en lo sucesivo permitan las ordenanzas municipales no es que afecte al principio de especialidad por la imprecisión del número de plantas a construir, plazo de realización, duración, imprecisión de los criterios de fijación de las futuras cuotas en la comunidad, sino que ni siquiera constituye un auténtico derecho real, sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y con carácter perpetuo) de una facultad dominical, que conculca los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes, que excluye la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (artículos 513, 526, 546, 1.608, 1.655 del Código Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.

6 noviembre 1996

Carácter real.- Constituido un derecho de vuelo sobre un edificio en el momento de su división horizontal, que se reserva para sí el constituyente en la medida que permitan las ordenanzas, con el derecho a transmitirlo a terceros sin el consentimiento de los restantes propietarios, aunque existen una serie de indeterminaciones puestas de relieve por el Registrador que conculcarían el principio de especialidad, en realidad lo que ocurre es que el derecho constituido no tiene carácter real, sino que se ha sustraído a los propietarios de la finca edificada, y con carácter perpetuo, una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística; es decir, se trataría de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y que se prevé transmitir, lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real pese a la libertad de creación de tales derechos que rige en nuestro ordenamiento jurídico, pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.

29 abril 1999