DOCUMENTO AUTÉNTICO

Requisitos de un documento para ser fehaciente

Requisitos de un documento para ser fehaciente

1. Se presentan en el Registro, al mismo tiempo, dos escrituras: una, otorgada en 1977, por la que los cónyuges don Antonio G.S. y doña María Concepción A.B.P. compran una casa en determinado pueblo, calle del Concejal número 1, que mide treinta metros cuadrados; y la otra, autorizada en 2001 por la que los citados don Antonio y doña María Concepción venden una casa sita en el mismo municipio, calle del Concejal número 3, que mide sesenta metros cuadrados. En ambas casas tres de los cuatro linderos son comunes. En la segunda de dichas escrituras se dice que el título de adquisición fue la compra a doña Julita M.S. y en la primera comparece el esposo de dicha señora que vende como mandatario verbal de su esposa, sin que conste la ratificación de ésta.

El Registrador, entendiendo que se trata de dos fincas distintas, suspende la inmatriculación (ya que ninguna de ellas está inscrita) de ambas por no cumplirse los requisitos de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, entre ellos el Acta de Notoriedad.

El interesado recurre alegando que se trata de la misma finca, y que la primera de las escrituras presentadas es el antetítulo suficiente para que el transmitente acredite la adquisición anterior, siendo la segunda el título inmatriculable, y que, probándose de manera fehaciente tal adquisición anterior, no es precisa el Acta de notoriedad.

Existen distintos motivos que impiden la inscripción:… 2) No valer el presentado como documento fehaciente porque se afirma que el que comparece es mandatario verbal sin que conste la ratificación…

3. En cuanto al segundo de los defectos, la doctrina y la jurisprudencia han dudado de qué interpretación haya de darse a la expresión «documento fehaciente» que emplea el artículo 205 de la Ley. La redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario vigente hasta la Sentencia de 31 de enero de 2001 (sala 3.ª) entendió que tal documento fehaciente era el que daba fe de su fecha, conforme al artículo 1227 del Código Civil, y no sólo los comprendidos en el artículo 3.º de la Ley. Sin embargo, la expresada sentencia entendió que la Ley no sólo exige la fehaciencia de la fecha, sino, interpretando conjuntamente los artículos 205 y 199 b) de dicha norma, un título formal que acredite de modo fehaciente un título material adquisitivo. El problema que se plantea entonces es si es suficiente el documento presentado como antetítulo, en el cual el transmitente actúa como mandatario verbal. En este sentido, acudiendo por analogía con lo que establece el artículo 1952 cuando define el justo título a los efectos de la prescripción habría que entender, con la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia (vid por todas las Sentencias de 26 de enero de 1988 y 5 de marzo de 1991), que debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente. De acuerdo con esta interpretación sería suficiente como antetítulo el documento presentado, si no existiera la discordancia de descripciones anteriormente expresada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

2 junio 2005