DOCUMENTO NOTARIAL

Eficacia traslativa en los contratos

Eficacia traslativa en los contratos

Hechos: Mediante escritura pública el dueño de un solar lo da en permuta a cambio de cinco fincas que formarán parte del edificio que deberá construir el adquirente del solar; se estipula un plazo de dieciocho meses para la entrega y se especifica que se hará mediante acta notarial. Mediante escritura de igual fecha y con el siguiente número de protocolo el adquirente del solar declara la obra nueva de un edificio y lo divide horizontalmente, figurando entre sus elementos independientes las cinco fincas que debía ceder en permuta. Inscritas ambas escrituras a favor del adquirente del solar se solicita por su primitivo dueño la inscripción de los cinco pisos que debía recibir como contraprestación por la permuta, presentando dicha escritura. El Registrador suspende la inscripción mientras no se aporte el acta notarial de entrega a que se aludía en la escritura de permuta. La Dirección General revoca la nota basándose en que, pese a la cláusula que preveía el acta notarial para realizar la entrega, de los términos del negocio celebrado no resulta concluyente la exclusión del efecto traditorio inherente a la escritura pública, aun cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio; además de lo anterior, alude la Dirección a los términos empleados en la escritura de permuta, en donde se reitera la expresión «las cinco fincas que en esta escritura adquiere la recurrente». Siguiendo en esta línea de argumentos, finalmente alude la Dirección a la circunstancia de que estando inscritos todos los elementos del edificio a favor del constructor podría pensarse que los principios registrales de legitimación, tracto y salvaguardia judicial de los asientos impedirían esta segunda inscripción, toda vez que en el folio registral no se hizo constar como carga, gravamen o coparticipación en esa titularidad dominical, los derechos que adquiría o retenía la recurrente. Ahora bien, tales obstáculos son solo aparentes, según el Centro Directivo, pues la inscripción parcial de un negocio en modo alguno puede impedir la inscripción en un momento posterior de los efectos jurídicos-reales entonces omitidos.

16 mayo 1996

Eficacia traslativa en los contratos.- Inscrita una permuta de solar por cosa futura, en la que se identificaron totalmente los pisos que habrían de entregarse en su día, diciéndose en la escritura de permuta que con ella se entendía transmitida la propiedad de los pisos, si bien la entrega material no se llevaría a cabo hasta que la obra estuviese terminada, se plantea el problema a propósito de un acta con la que se realiza la entrega y que pretende inscribirse, a lo que se opone el Registrador por considerar que, de acuerdo con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, el título debe ser una escritura y no un acta. La Dirección, partiendo del hecho de que la inscripción debió practicarse en su día con la escritura de permuta, puesto que los pisos estaban identificados y se transmitía su propiedad, y que la entrega material no supone más que un hecho, entiende que la inscripción a favor del cedente debe practicarse en virtud de la misma escritura de permuta, no siendo obstáculo que un único título provoque dos inscripciones -la primera a favor del constructor y la segunda la que ahora se solicita-, pues la inscripción parcial de un negocio, en modo alguno puede impedir la inscripción en un momento posterior de los efectos jurídicos-reales entonces omitidos, siempre que la situación registral no haya variado respecto de la existente al practicarse el primer asiento.

5 enero 1999

Eficacia traslativa en los contratos.- Pactado en una compraventa que «la parte compradora queda posesionada en concepto de dueña en virtud de este otorgamiento…, pero la posesión material… no se entregará hasta finales del mes de septiembre próximo, con posible prórroga… hasta (un momento posterior), en cuyas fechas… se entregarán las llaves», la afirmación del Registrador de no inscribir entendiendo que la escritura, concebida con la cláusula expresada, no produce la tradición, no puede mantenerse, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aún cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca del tal evento traditorio inherente a la escritura pública.

25 enero 2001