DOCUMENTO NOTARIAL

Subsanación de errores

Subsanación de errores

Autorizada una escritura con determinadas imprecisiones respecto a las fincas y a los derechos existentes sobre ellas, es inscribible una segunda escritura de ampliación y complemento en la que describen las fincas de acuerdo con un expediente de información posesoria y se precisa que el derecho transmitido fue el dominio útil, el cual no aparece gravado con la condición pretendida por el Registrador, ya que, según el expediente mencionado, «el dominio directo pertenece hoy a Don…, única carga que las afecta». De lo anterior se desprende que son innecesarios los gastos y dilaciones inherentes al otorgamiento de otra escritura subsanatoria de defectos, la cual, aunque fuese redactada con más precisión y claridad, no podría tener mayor alcance jurídico que la segunda de las escrituras calificadas.

28 febrero 1940

Subsanación de errores.- El hecho de que en una escritura aparezcan, al final de dos de sus párrafos, tres líneas con un espaciado entre ellas y un tipo de letra distinto al utilizado en el resto de documento no puede calificarse como un interlineado o entrerrenglonadura, pero lo cierto es que, fuera sobre un texto previamente borrado, fuera tratando de agotar un espacio dejado en blanco de propósito y que se reveló insuficiente para completar la redacción de tales cláusulas, aparece un determinado contenido incorporado a la redacción del documento con posterioridad a la confección real del resto del mismo que perfectamente puede denominarse adición, necesitada, por tanto, de la garantía de salvedad que exige el artículo 153 del Reglamento Notarial para tenerla como parte del contenido sobre el que versó el otorgamiento. [1]

22 mayo 1997

Subsanación de errores.- Denegada la inscripción de una escritura en la que dos propietarios de una finca y otras tres personas declararon una obra nueva y manifiestan que quedan dueños por iguales partes indivisas, denegación que se fundó en no estar la finca inscrita a nombre de los otorgantes, el Notario autorizante, sin intervención de aquéllos, redactó un acta en la que hizo constar que la finca quedaba en dicha comunidad porque los que no eran dueños del solar habían realizado la construcción, recibiendo como contraprestación las cuotas adjudicadas. La Dirección confirma la nueva denegación porque el vehículo idóneo para la rectificación realizada debe ser la escritura pública otorgada por los interesados, en la que éstos expresen su consentimiento, y no puede considerarse suplida por un acta mediante la cual se pretende llevar a cabo, sin su intervención, una subsanación que carece de la debida apoyatura documental y excede del ámbito propio de los juicios del Notario o de los hechos por él presenciados.

16 enero 1999

Subsanación de errores.- El acta de subsanación prevista en el artículo 153 del Reglamento Notarial es adecuada para la rectificación de errores materiales, omisiones o defectos formales y puede fundarse en el propio contexto del documento autorizado o en hechos percibidos por el mismo Notario en el acto del otorgamiento. Así entendida, puede utilizarse para concretar la responsabilidad hipotecaria -que se había pactado fuese un tipo fijo- o para determinar que el domicilio del deudor para notificaciones, fijado por remisión al que figuraba en la comparecencia, era de entre los allí consignados el del Ayuntamiento hipotecante, justificando el Notario todo ello como debido a un error mecanográfico por falta de adecuación total de un texto preexistente en el ordenador utilizado para la confección del documento, todo lo cual hace innecesario el consentimiento de los interesados para la rectificación.

27 marzo 1999

Subsanación de errores.- Los hechos que motivaron este recurso fueron los siguientes: Se venden diversas participaciones de fincas por un precio de 3.500.000 pesetas, del que se confiesan recibidas 300.000 pesetas, manifestándose que el resto lo percibirá el vendedor con cargo a un préstamo hipotecario que se formalizará a continuación; en el cajetín de honorarios del Notario figura que la base tenida en cuenta son 13.500.000 pesetas; en la escritura siguiente del mismo Notario se formaliza el préstamo, que es de un principal de 18.500.000 pesetas, y en ella se autoriza por el deudor a la entidad prestamista a entregar 13.200.000 pesetas a la parte vendedora; dos meses después de inscritas ambas escrituras, se presenta acta de rectificación en la que el Notario, por sí solo, hace constar que se padeció el error de consignar que el precio de venta que se puso fue de 3.500.000 pesetas, cuando en realidad fueron 13.500.000 pesetas, denegando la inscripción la Registradora por considerar necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial. La Dirección revoca la calificación porque el artículo 153 del Reglamento Notarial permite rectificar al Notario los errores que resulten del contexto del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes, o de los que se tuvieron en cuenta al redactarlo; y si bien es cierto que el precio en la compraventa es un elemento relevante, en el presente caso, pese tal relevancia, se advierte con claridad meridiana tratarse de un supuesto de mero error material que se comprueba mediante la comparación del documento rectificado con el autorizado a continuación.

12 marzo 2001

Subsanación de errores.- Aunque en un testamento el testador manifieste que es hijo de Francisca, que vive, y nombre heredera única a su esposa, sin perjuicio de la legítima de las personas que tengan derecho a ella, es inscribible la escritura de manifestación de herencia otorgada por la viuda en la que se afirma que la madre del causante se llamaba Mercedes y había fallecido, lo que se prueba con el Libro de Familia de los padres del causante y el certificado de defunción de la madre, pues queda así acreditado que el nombre que figuraba en el testamento era erróneo y tal error resulta subsanado por los documentos aportados del Registro Civil.

1 abril 2002

Subsanación de errores.- El documento que motivó este recurso fue una escritura de hipoteca en la que figura una diligencia por la que el Notario autorizante, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, rectifica la cláusula de constitución en lo relativo a la cobertura de gastos y costas, lo que el Registrador rechaza por entender que esta rectificación debe ser hecha por los otorgantes. La Dirección comienza confirmando este criterio, pero a continuación revoca la calificación por entender que existía un simple error material, rectificable por el Notario sin necesidad de intervención de los otorgantes. El error consistió en que se fijó una responsabilidad total por costas para las cinco fincas gravadas de 24.000 euros y de 6.000 euros por otros gastos; pero al hacer la distribución de responsabilidad, en la suma de las cantidades garantizadas entre las cinco fincas faltaban 4.800 euros por costas y 1.2000 por gastos, de modo que el Notario distribuyó esas cantidades pendientes de asignar entre las cinco fincas por igual.[2]

21 noviembre 2003

Subsanación de errores.- Respecto del valor de tasación de las fincas hipotecadas a efectos de subasta, en la escritura se fijó un solo valor global; y tal extremo fue subsanado exclusivamente por el Notario mediante acta en la que expresa que se omitió «por olvido asignar valor de tasación para la subasta a cada una de las tres fincas hipotecadas que es el coincidente con la responsabilidad por principal se les asigna a cada una de ellas, omisión que, en consecuencia, debe entenderse subsanado como sigue. En consecuencia, y en el sentido indicado, declaro subsanada la omisión padecida. Autorizo la presente acta que signo, firmo y rubrico».

En su calificación considera el Registrador que no cabe la posibilidad de subsanar la omisión del valor de tasación de las fincas por acta de subsanación, ya que el mismo habrá de ser determinado por las partes o interesados, conforme al artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El artículo 153 del Reglamento Notarial permite al Notario la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos. Esta subsanación puede afectar incluso a elementos relevantes del negocio de que se trate –como ocurre en el presente caso, la fijación del valor de tasación de las tres fincas hipotecadas-  cuando, pese a tal relevancia, pueda comprobarse con claridad meridiana que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al del contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado; asimismo, el Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el momento del otorgamiento. En tales casos, la legislación notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasión del otorgamiento del documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos regístrales (cfr. Resolución de 12 de marzo de 1999).

En el presente caso, a la vista de los términos empleados en el acta de subsanación, debe concluirse que carece de la debida apoyatura documental y de base en el ámbito propio de los juicios del Notario o de los hechos por él presenciados para llevar a cabo la subsanación sin intervención de los otorgantes, conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial.

23 julio 2005

Subsanación de errores.- Como cuestión previa al problema de fondo planteado en este recurso, se aborda la siguiente:

1. b) Que pese a no haber sido cuestionado en la calificación registral (es más, parece que la calificación que accede a la práctica de la anotación de suspensión solicitada lo da por válido), este Centro Directivo no puede compartir el criterio que presumiblemente ha inspirado al Notario para entenderse habilitado para extender la diligencia subsanatoria antes reseñada y cree, por ello, conveniente recordar su criterio, recientemente puesto de manifiesto, entre otras, en las resoluciones de 27 de septiembre y 20 de diciembre de 2005 (ambas del Servicio del Sistema Notarial), en el sentido de que lo que el artículo 153 del Reglamento Notarial permite es que el propio Notario subsane por sí mismo las omisiones, cuando su evidencia resulte del propio documento o de otros tenidos en cuenta para su confección. Ahora bien, el citado precepto en modo alguno le habilita para suplir, o presuponer, declaraciones de voluntad exclusivamente reservadas a las partes y que, al implicar verdadera prestación de consentimiento de naturaleza negocial, solo de ellas, o de sus representantes, pueden proceder.

Y es que, como también tuvo ocasión de manifestar este Centro Directivo al resolver otros Recursos Gubernativos (vid. por todas la resolución de 23 de julio de 2005), lo que el artículo 153 del Reglamento Notarial permite al Notario es la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, pudiendo afectar, incluso, a elementos relevantes del negocio de que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse, con claridad meridiana, que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado. En resumen, que en tales supuestos la legislación notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasión del otorgamiento del documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos regístrales; ahora bien, los escasos supuestos en que se permite la subsanación de forma unilateral son claramente excepcionales y, por tanto, su interpretación ha de ser restrictiva y limitada a defectos formales del instrumento, nunca a su contenido de fondo, cláusulas o estipulaciones, para los que se precisa, como queda dicho, el consentimiento (por sí o debidamente representados) de quienes inicialmente lo prestaron o de sus causahabientes.

No obstante lo anterior, al no haber sido puesto de relieve este extremo como defecto en la calificación registral, este Centro Directivo no puede considerarlo ni tratarlo como tal, a efectos de resolución de este recurso, si bien advierte y recuerda la necesidad de ceñir la utilización del procedimiento subsanatorio del artículo 153 del Reglamento Notarial a los supuestos y con la observancia de los requisitos antes indicados.

6 abril 2006

Subsanación de errores.- 1. En la escritura, calificada de subsanación y rectificación de otra, que por el presente recurso se pretende inscribir las partes manifiestan que en determinada escritura, otorgada en el año 1996, erróneamente figuraba como adquirente de la nuda propiedad determinado señor –que también comparece ahora–, cuando en realidad éste no debía haber figurado en la misma y los que tenían que haber adquirido la referida nuda propiedad de la vivienda, por mitad e iguales partes, eran únicamente los otros dos compradores de dicho derecho.

El Registrador deniega la inscripción solicitada con base en los fundamentos de derecho que expresa en su calificación y que han sido transcritos en el apartado II de la relación de hechos de la presente resolución.

2. Ciertamente, se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero lo que en la práctica se opera en la escritura calificada es una verdadera transmisión dominical, pues de lo contrario no se explica la intervención que tuvo el hoy recurrente cuando adquirió en 1996 –y ahora se dice que no debió adquirir– una tercera parte indivisa de la finca en nuda propiedad. Por lo demás, nadie puede ir contra sus propios actos y, por esa razón, dada la presunción que deriva del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, no es en absoluto aventurado suponer que aquel, durante el lapso temporal que ha mediado entre 1996 y 2004, se ha comportado como tal dueño, debiendo destruirse dicha presunción, con rectificación del asiento registral practicado en su día (bajo salvaguardia de los Tribunales, ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. artículos 1.218 del Código Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a través del correspondiente procedimiento judicial.

En modo alguno constituyen obstáculos a lo anterior los pronunciamientos de la Resolución de 19 de enero de 1994 que el recurrente cita en su escrito. Indudable es que uno de los condóminos puede renunciar pura, simple y gratuitamente, a su cuota y esa renuncia provocará el acrecimiento a favor de los demás condóminos (cfr. Resolución de 2 de febrero de 1960); pero eso aquí no se especifica, con lo que (repercusiones fiscales al margen) falta la causa onerosa o gratuita del cambio de titularidad que se pretende operar.

Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto en primer lugar, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. Pero siempre será necesario que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos. En este punto, no es posible dar pautas generales y habrá de atenderse a cada supuesto fáctico.

3. Por lo demás, son perfectamente trasladables al presente caso, aunque en sentido opuesto al que pretende el recurrente, los pronunciamientos de la Resolución de este Centro Directivo de 24 de octubre de 2001; en especial, el párrafo que aquél cita en su escrito según el cual «. el defecto será subsanable si la realización de los actos posteriores que subsanen la falta permiten la retroacción de los efectos a la presentación del documento defectuoso.». Y es que, hay dos aspectos esenciales del caso que no cabe obviar:
4. a) La cita que hace el recurrente del artículo 40 de la Ley Hipotecaria es improcedente, toda vez que en el texto de la escritura calificada se afirma algo que no tiene nada que ver con lo que es la propia problemática de los defectos subsanables o insubsanables o de los errores de los títulos sometidos a inscripción. Lo que lisa y llanamente se proclama es que determinada persona, que figuró hace ocho años como adquirente prestando un consentimiento –global– al documento, no debió haber figurado (en ese momento) como tal, pretendiéndose, ahora, ocho años después, que deje de figurar como tal, tanto en el título como en el asiento registral, todo ello, sin causalización suficiente que justifique la rectificación.
5. b) Además, esa «volatilización» de la titularidad de uno de los primitivos adquirentes no puede nunca retrotraerse al momento inicial; momento, no lo olvidemos, en el que aquel fue parte y prestó, bajo fe notarial, un consentimiento al negocio celebrado, materializándose, por consiguiente, esa voluntad negocial –la adquisición del dominio– en un instrumento público cuyo contenido se presume veraz e íntegro (cfr. art. 17 bis de la Ley del Notariado) y que accedió en su momento al Registro de la Propiedad con los efectos propios que de ello se derivan (cfr. art. 38 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

6 julio 2006

Subsanación de errores.- 1. En la escritura, calificada de rectificación y ratificación, comparecen el representante de la sociedad vendedora y los herederos de quien en una escritura de compraventa de 10 de febrero de 1.976 intervino como comprador. Después de manifestar en la exposición que en el otorgamiento de la escritura de compraventa anterior el comprador incurrió en error al afirmar que actuaba en nombre propio, ya que en realidad actuaba como mandatario verbal de los primeros, por lo que la adquisición de las fincas descritas fue por mitad y pro indiviso para ellos y no para el comprador, rectifican aquélla en el sentido de que la intervención del comprador no fue en nombre propio, sino como mandatario verbal de los representados, quienes manifiestan haberle autorizado para la adquisición de las fincas y aprueban y, a la vez, ratifican, en todas sus partes e íntegramente, el contenido de la escritura anterior por la que el comprador, obrando en su representación, para lo que estaba autorizado, adquirió para los mismos, por mitad y pro indiviso, las fincas descritas. Para acreditar el derecho de los otorgantes, se incorpora una carta en la que quien intervino como comprador manifestaba que la compra la había realizado como fiduciario y con fondos de la exclusiva propiedad de los interesados y reconocía haber otorgado poderes indistintos a favor de estos últimos para disponer de las fincas y se comprometía a transmitir las mismas a las personas que les indiquen y en caso de fallecer cualquiera de ellos, a reconocer la propiedad a sus herederos. Interesa destacar que en la escritura de rectificación y ratificación comparece uno de los otorgantes en su propio nombre y derecho, como beneficiario de la declaración y, a la vez, como representante de la sociedad vendedora.

Entiende el Registrador que el error expresado en la comparecencia resulta difícil de creer y que la rectificación no es tal, sino que se reconoce implícitamente que la adquisición del comprador responde a un negocio fiduciario que obliga al último a transmitir su derecho a los verdaderos interesados, lo que no ha sucedido en virtud de este título, siendo aplicable la doctrina de este Centro Directivo conforme a la cual el mero reconocimiento de la titularidad a favor de un tercero, aunque vaya seguido de la tradición, carece de virtualidad para provocar la transmisión del dominio y que el representante de la sociedad vendedora es, además, adquirente de la finca, lo que evidencia una autocontratación vedada por el artículo 1.459 n.º 2 del Código Civil, bajo nulidad de pleno derecho, por lo que no cabe admitir la rectificación en este sentido.

2. De la anterior relación de hechos resulta que, según las declaraciones contenidas en la escritura calificada, la intención evidente de los otorgantes se concreta en la rectificación de la posición jurídica de quien intervino como comprador, al manifestar que la expresión de la condición en que actuaba fue debida a un error, ya que en realidad actuaba como representante de otras dos personas. Se pretende poner de manifiesto que la actuación del comprador en la escritura de compraventa se hacía en nombre propio pero en interés ajeno. Por ello, debe analizarse, en primer lugar, la viabilidad de esta forma de actuación.

La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno queda reconocida expresamente en el artículo 1.717 del Código Civil, precepto central que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación. También se refieren a ella otros preceptos (artículos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del Código Civil y 245, 246 y 287 del Código de Comercio).

3. La interpretación del artículo 1.717 del Código Civil ha originado una evolución de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relación directa entre el representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre tercero y representado que hace el párrafo segundo in fine del artículo 1.717 del Código Civil, para la tesis clásica, la gestión del representante en nombre propio determinaba que la única vinculación por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los únicos efectos que derivaban de la relación de representación eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisión del derecho real o personal a favor del último, que debía cumplir los requisitos exigidos en función de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba sólo obligado por la relación representativa. En la práctica, esta postura equivalía a eliminar el carácter representativo de la actuación del gestor, lo que se confirmaba con la afirmación de que la contemplatio domini era requisito esencial de la institución representativa.

Sin embargo, una observación más detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina reciente más autorizada, destacar las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento. Este punto de vista parte de la atención preferente a la intención real de las partes –recuérdese que la relación que causaliza la representación no tiene que ser exclusivamente de mandato-que se sintetiza en la atribución al gestor de facultades suficientes para la realización de un acto determinado en interés del dominus. A tal fin, este último habrá dado al gestor las instrucciones precisas para el desempeño de su cometido y, acaso, le habrá provisto de los fondos necesarios, lo que le permitirá exigirle la oportuna rendición de cuentas tras el desempeño de su encargo. Se pone así en evidencia el carácter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuación, que no se desvirtúa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendrá por causa el encargo previo, de manera que sin este último el negocio representativo nunca habría tenido lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis clásica no sólo por su alejamiento de la realidad sino también por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificación como gestor con la condición de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que conduce la tesis clásica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a él las acciones que le permiten defender su dominio (acción reivindicatoria, tercería de dominio), y habría que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposición realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamación contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente en forma el carácter ajeno de la actuación del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposición (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecución del encargo o que existía una previa provisión de fondos para realizar la adquisición). Desde este planteamiento, la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculación personal que se produce entre gestor y quien contrata con él (artículo 1.257 del Código Civil), y aunque no sea fácil elucidar desde el punto de vista teórico el mecanismo último que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno (artículo 439 y 463 del Código Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (artículos 447, 1.941 y 1.952 del Código Civil) y que el dominus puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él. Confirma esta idea el artículo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003, que recoge la tradición de los derogados artículos 908 y 909.4.º del Código de Comercio de 1885.

En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el carácter ajeno de la gestión del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de mayo de 1900, 10 de julio de 1946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio de 1997, 18 de enero de 2000 y 31 de octubre de 2003).

4. Admitida la adquisición inmediata de la propiedad por el dominus, el siguiente problema que se presenta se concreta en la forma de acreditación de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Es evidente que si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis clásica, pues el derecho, según lo dicho, ya le pertenece, por lo que la transmisión, de realizarse, no pasaría de ser un mecanismo de simulación, como tal, nula por falta de causa (artículo 1.275 del Código Civil). Pero, desde luego, la titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta –aunque esto último no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la relación representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusión del negocio traslativo, lo que permitiría a los terceros conocedores de esa situación entenderse con el representado en su condición de propietario-. Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situación, la vía recta que permitirá acreditar la titularidad del dominus podrá ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquél en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último (cfr. artículo 540 del Código Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relación, incluso el tercero que contrató con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el título previo y la relación contractual establecida y en él documentada no se modifica –se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad–, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. artículo 1.257 del Código Civil), sin modificación de ninguna especie –a salvo la incidencia de lo dispuesto en el segundo inciso del párrafo segundo del artículo 1.717, cuestión sobre lo que se volverá más adelante-por lo que, respecto de tal extremo, debe ahora matizarse la doctrina de la Resolución de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto que la motivó, con las especiales circunstancias concurrentes.O, en caso de que no exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relación representativa y del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado debidamente la relación representativa.

Ahora bien, en relación con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicación de la ratificación a la representación indirecta –el artículo 1.259 del Código Civil se refiere estrictamente a la actuación en nombre ajeno– lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaración de las partes dirigida a suplir la falta de acreditación previa de la representación o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representación del actuante (artículos 1.727 y 1.892 y 1.893 del Código Civil), siempre que esa declaración vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relación de representación, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.

En el supuesto de hecho del presente recurso –sin que sea posible atender en el ámbito de este expediente al contenido del documento protocolizado, pues aunque adquiera fecha fehaciente desde el fallecimiento de su otorgante no por ello adquiere naturaleza de documento público–, a la vista del contenido de la escritura, debe entenderse que la relación de representación queda suficientemente causalizada, no sólo por la declaración de voluntad de los herederos de quien actuó como comprador, que reconocen la titularidad del dominus por razón de que su causante intervino en el negocio en calidad de representante recibiendo a tal fin los fondos precisos para tal adquisición, sino por la expresa admisión de la figura y la prestación de consentimiento por parte del representante de la entidad vendedora –sin perjuicio de lo que más adelante se dirá sobre el poder de representación del otorgante-, que con su consentimiento expreso al efecto reconoce la actuación en nombre ajeno. Cabiendo incluso la duda de si el reconocimiento por parte del vendedor en los términos en que se manifiesta el consentimento implica la admisión expresa de la condición de representante directo de quien intervino como comprador, a cuyo efecto se modificaría en tal sentido la escritura inicial de compraventa. Respecto de tales declaraciones, no puede olvidarse su carácter de confesión, con los efectos probatorios típicos que derivan de su inclusión en el documento público y la presunción general del artículo 1.227 del Código Civil, que reserva a los Tribunales en última instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003). Estas cautelas –dejando al margen las repercusiones fiscales– a la vez que sirven para justificar la relación de representación y la consiguiente adquisición ab initio por el representado, excluyen la utilización indirecta de la representación como mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisión. Y sin perjuicio de que pueda ser impugnada por aquellos a quienes perjudique por no ajustarse a la realidad, habida cuenta de que la declaración no podrá en ningún caso perjudicar los derechos adquiridos por terceros (artículos 1.219 del Código Civil y 40 de la Ley Hipotecaria), por lo que el lapso de tiempo transcurrido desde al otorgamiento, ciertamente notable, no debe constituir un obstáculo para la inscripción.

5. En el debate que suscita la escritura calificada no puede en absoluto ser obviada la incidencia de lo dispuesto en el inciso segundo del párrafo segundo del artículo 1.717 del Código Civil, que excepciona la regla general de obligación exclusiva del representante el caso de que se trate de «cosas propias del mandante». La interpretación del ámbito de aplicación y de las consecuencias de la excepción, ante la falta de claridad del precepto, resulta de la máxima dificultad, como así lo acredita la multitud de interpretaciones que la doctrina ha elaborado sobre este extremo. Ahora bien, sin que sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepción sobre la relación contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relación de representación reconocen en escritura pública la titularidad del representado sobre los bienes adquiridos en ejercicio de la facultad de representación hasta entonces reservada, la excepción resulta aplicable –incluso se puede llegar a entender que en tal caso se produce un supuesto de representación directa, como puso de relieve la Resolución de 28 de enero de 1987–, lo que confirma la relación directa que entonces se produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.
6. Las consecuencias anteriores no quedan desvirtuadas por la necesidad de proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situación de titularidad formal o aparente del representante indirecto –por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo faltando a la confianza en él depositada-. La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto reflejará un acto otorgado por una persona en su propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponderá a él, lo que obligará a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente. Se trata de un caso de protección a la apariencia jurídica que no puede considerarse en absoluto excepcional: además de los casos de protección al tráfico mobiliario (artículo 464 del Código Civil, y 85 y 86 del Código de Comercio), deben citarse aquellos otros supuestos propios de la representación directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuación del apoderado (artículos 1.725, 1.734, 1.738 del Código Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que prevalece la protección del tercero –obsérvese que la situación que se produce es coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripción por la que está reflejada en la escritura pública–. En cualquier caso, este es un riesgo que debe asumir quien autorizó al representante a actuar en su propio nombre.
7. Expuesta la situación desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa (cfr. Resolución de 19 de enero de 1994). De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situación que se produce. Según se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisión carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relación representativa. La transmisión y su causa se recogen en el título previo, y ahora sólo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real –cfr. art. 40.d) de la Ley Hipotecaria–. En el presente supuesto, el título de adquisición había accedido al Registro, haciéndose precisa la rectificación, para lo que se cuenta con la declaración no sólo de las partes ligadas por la relación de representación, sino también del representante de la entidad vendedora. Que lo que accede al Registro es la relación de representación lo confirma que la inscripción debiera practicarse directamente a favor del representado si la relación representativa hubiera sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título traslativo.
8. Sin embargo, en este caso, sí constituye un obstáculo para la inscripción el hecho de que la misma persona intervenga en la escritura calificada en representación de la sociedad vendedora y, a la vez, como comprador. El carácter derivado de la escritura presentada a inscripción impone que los mismos requisitos de capacidad aplicables a la compraventa que ahora se pretende rectificar sean igualmente observados. Y es evidente que la comparecencia de una persona física con aquella doble condición determina un supuesto de autocontratación no permitido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.459 del Código Civil, por lo que en este punto debe ser confirmada la calificación del Registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

6 julio 2006

Subsanación de errores [3].- 1. En la escritura de reconocimiento de dominio calificada, la compradora de una mitad indivisa de una finca y los herederos de su difunto esposo reconocen, junto con la compradora de la otra mitad indivisa, a la vez hija y heredera de aquél, que la cuota adquirida por la primera de ellas en la escritura de compraventa previa perteneció desde el mismo instante de la compra a la segunda compradora, quien fue en realidad la única adquirente de la totalidad del derecho de dominio sobre la finca descrita por lo que la apariencia de titularidad, en cuanto a la mitad indivisa de la primera compradora, con carácter ganancial, no se corresponde con la realidad, por ser una titularidad que se califica expresamente como fiduciaria, en interés exclusivo de la única y real propietaria, que acepta el reconocimiento de dominio expresamente, al mismo tiempo que afirman que la compradora beneficiaria del reconocimiento de dominio pagó de su bolsillo el precio de la mitad indivisa cuyo dominio se le reconoce así como todos los gastos e impuestos devengados por la compraventa y los posteriores inherentes al dominio de la finca.

El Registrador de la Propiedad sostiene en su calificación que el reconocimiento de dominio no es título material hábil para operar una transmisión inscribible en el Registro de la Propiedad, siendo necesario para que exista un título inscribible que exista un acuerdo de voluntades o negocio gratuito u oneroso seguido de la entrega o tradición.

2. La resolución del presente recurso exige examinar en primer lugar la problemática desde el punto de vista sustantivo, con especial atención a las cuestiones documentales, tras lo cual, podrá examinarse la cuestión desde el punto de vista estrictamente registral.
3. La anterior relación de hechos evidencia que, según las declaraciones contenidas en la escritura de reconocimiento calificada, la actuación de uno de los compradores en la primera escritura de compraventa se hacía en nombre propio, pero en interés ajeno. Debe analizarse, en primer lugar, la viabilidad de esta forma de actuación.

La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno queda reconocida expresamente en el artículo 1.717 del Código Civil, precepto central que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación. También se refieren a ella otros preceptos (artículos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del Código Civil y 245, 246 y 287 del Código de Comercio). El examen de esta cuestión brinda, además, la ocasión de clarificar la doctrina de este Centro Directivo en relación con esta figura. Incidentalmente, antes de entrar en la materia, sin dejar de reconocer la trascendencia que puede tener la doctrina de la simulación, se considera preferible orillar el estudio de esta última ya que, por su naturaleza, queda reservada al conocimiento de la autoridad judicial en el procedimiento correspondiente.

4. La interpretación del artículo 1.717 del Código Civil ha originado una evolución de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relación directa entre el representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre tercero y representado que hace el párrafo segundo in fine del artículo 1.717 del Código Civil, para la tesis clásica, la gestión del representante en nombre propio determinaba que la única vinculación por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los únicos efectos que derivaban de la relación de representación eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisión del derecho real o personal a favor del último, que debía cumplir los requisitos exigidos en función de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba sólo obligado por la relación representativa. En la práctica, esta postura equivalía a eliminar el carácter representativo de la actuación del gestor, lo que se confirmaba con la afirmación de que la contemplatio domini era requisito esencial de la institución representativa.

Sin embargo, una observación más detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina reciente más autorizada, destacar las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento. Este punto de vista parte de la atención preferente a la intención real de las partes —recuérdese que la relación que causaliza la representación no tiene que ser exclusivamente de mandato— que se sintetiza en la atribución al gestor de facultades suficientes para la realización de un acto determinado en interés del dominus. A tal fin, este último habrá dado al gestor las instrucciones precisas para el desempeño de su cometido y, acaso, le habrá provisto de los fondos necesarios, lo que le permitirá exigirle la oportuna rendición de cuentas tras el desempeño de su encargo. Se pone así en evidencia el carácter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuación, que no se desvirtúa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendrá por causa el encargo previo, de manera que sin este último el negocio representativo nunca habría tenido lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis clásica no sólo por su alejamiento de la realidad sino también por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificación como gestor con la condición de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que conduce la tesis clásica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a él las acciones que le permiten defender su dominio (acción reivindicatoria, tercería de dominio), y habría que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposición realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamación contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente en forma el carácter ajeno de la actuación del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposición (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecución del encargo o que existía una previa provisión de fondos para realizar la adquisición). Desde este planteamiento, la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculación personal que se produce entre gestor y quien contrata con él (artículo 1.257 del Código Civil), y aunque no sea fácil elucidar desde el punto de vista teórico el mecanismo último que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno (artículo 439 y 463 del Código Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (artículos 447, 1.941 y 1.952 del Código Civil) y que el dominus puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él. Confirma esta idea el artículo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003 —que recoge la tradición de los derogados artículos 908 y 909.4.º del Código de Comercio de 1885—.

En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el carácter ajeno de la gestión del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de mayo de 1900, 10 de julio de 1.946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio de 1997, 18 de enero de 2.000 y 31 de octubre de 2003).

5. Admitida la adquisición inmediata de la propiedad por el dominus, el siguiente problema que se presenta se concreta en la forma de acreditación de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Es evidente que si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis clásica, pues el derecho, según lo dicho, ya le pertenece, por lo que la transmisión, de realizarse, no pasaría de ser un mecanismo de simulación, como tal, nula por falta de causa (artículo 1.275 del Código Civil). Pero, desde luego, la titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta —aunque esto último no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la relación representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusión del negocio traslativo, lo que permitiría a los terceros conocedores de esa situación entenderse con el representado en su condición de propietario—. Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situación, la vía recta que permitirá acreditar la titularidad del dominus podrá ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquel en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último (cfr. artículo 540 del Código Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relación, incluso el tercero que contrató con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el título previo y la relación contractual establecida y en él documentada no se modifica —se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad—, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. artículo 1.257 del Código Civil), sin modificación de ninguna especie —a salvo la incidencia de lo dispuesto en el segundo inciso del párrafo segundo del artículo 1.717, cuestión sobre lo que se volverá más adelante— por lo que, respecto de tal extremo, debe ahora matizarse la doctrina de la Resolución de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto que la motivó, con las especiales circunstancias concurrentes. O, en caso de que no exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relación representativa y del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado debidamente la relación representativa.

Ahora bien, en relación con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicación de la ratificación a la representación indirecta —el artículo 1.259 del Código Civil se refiere estrictamente a la actuación en nombre ajeno— lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaración de las partes dirigida a suplir la falta de acreditación previa de la representación o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representación del actuante (artículos 1.727 y 1.892 y 1.893 del Código Civil), siempre que esa declaración vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relación de representación, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.

En el supuesto de hecho que se plantea en el presente recurso, además de la relación de parentesco que existe entre los compradores y otorgantes de la escritura de reconocimiento, debe tenerse en cuenta la declaración de que el precio y todos los gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por la persona favorecida con el reconocimiento de dominio. Respecto de esta última declaración no puede olvidarse su carácter de confesión, con los efectos probatorios típicos que derivan de su inclusión en el documento público y la presunción general del artículo 1.277 del Código Civil, que reserva a los Tribunales de Justicia en última instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003). Estas cautelas, a la vez que sirven para justificar la relación de representación y la consiguiente adquisición ab initio por el representado, excluyen la utilización indirecta de la representación como mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisión. Y sin perjuicio de que pueda ser impugnada por aquellos a quienes perjudique de no ajustarse a la realidad.

6. En el debate que suscita la escritura calificada no puede en absoluto ser obviada la incidencia de lo dispuesto en el inciso segundo del párrafo segundo del artículo 1.717 del Código Civil, que excepciona la regla general de obligación exclusiva del representante el caso de que se trate de «cosas propias del mandante». La interpretación del ámbito de aplicación y de las consecuencias de la excepción, ante la falta de claridad del precepto, resulta de la máxima dificultad, como así lo acredita la multitud de interpretaciones que la doctrina ha elaborado sobre este extremo. Ahora bien, sin que sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepción sobre la relación contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relación de representación reconocen en escritura pública la titularidad del representado sobre los bienes adquiridos en ejercicio de la facultad de representación hasta entonces reservada, la excepción resulta aplicable —incluso se puede llegar a entender que en tal caso se produce un supuesto de representación directa, como puso de relieve la Resolución de 28 de enero de 1987—, lo que confirma la relación directa que entonces se produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.
7. Las consecuencias anteriores no quedan desvirtuadas por la necesidad de proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situación de titularidad formal o aparente del representante indirecto —por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo faltando a la confianza en él depositada—. La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto reflejará un acto otorgado por una persona en su propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponderá a él, lo que obligará a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente. Se trata de un caso de protección a la apariencia jurídica que no puede considerarse en absoluto excepcional: además de los casos de protección al tráfico mobiliario (artículo 464 del Código Civil, 85 y 86 del Código de Comercio), deben citarse aquellos otros supuestos propios de la representación directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuación del apoderado (artículos 1.725, 1.734, 1.738 del Código Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que prevalece la protección del tercero —obsérvese que la situación que se produce es coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripción por la que está reflejada en la escritura pública—. En cualquier caso, este es un riesgo que debe asumir quien autorizó al representante a actuar en su propio nombre.
8. Expuesta la situación desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa (cfr. Resolución de 19 de enero de 1994). De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situación que se produce. Según se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisión carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relación representativa. La transmisión y su causa se recogen en el título previo, y ahora sólo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real —cfr. art. 40.d) de la Ley Hipotecaria—. En el supuesto, el título de adquisición inicial había accedido al Registro, haciéndose precisa la rectificación, para lo que es suficiente la declaración de las partes ligadas por la relación de representación, en los términos que acaban de ser expuestos, pues la situación del vendedor no queda alterada —a salvo la incidencia del articulo 1.717 del Código Civil en el ámbito contractual, como tal, sin trascendencia registral—. Que lo que accede al Registro en el presente caso es la relación de representación lo confirma el que la inscripción deba practicarse directamente a favor del representado si la relación representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título traslativo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

6 julio 2006

Subsanación de errores.- 1. El primero de los defectos radica en dilucidar si la subsanación de una escritura anterior requiere la comparecencia de todos los que la otorgaron.

La contestación ha de ser positiva, pues, como dice el Registrador, los vendedores transmitieron una finca destinada a «cuadras en estado ruinoso, con corral», y ahora se pretende expresar que lo que transmitieron aquéllos fue una «finca con edificio destinado a viviendas, cuadras y patio» por lo que se rectifica sustancialmente el objeto del negocio, que puede tener, para los vendedores o sus causahabientes efectos no sólo tributarios, sino también civiles. En este sentido, el párrafo cuarto del artículo 153 del Reglamento Notarial establece que, cuando no sea posible realizar la subsanación en la forma prevista en sus tres primeros párrafos –supuesto que no es el presente-se requerirá el consentimiento de los otorgantes o resolución judicial.

11 octubre 2008

Subsanación de errores.- 7. Respecto del último de los defectos de la nota de calificación –no procedencia de la diligencia de subsanación notarial–, en primer lugar hay que determinar si se trata de uno de los errores materiales que el Notario puede subsanar por sí solo en diligencia. Y al respecto debe señalarse que el artículo 153 del Reglamento Notarial recoge esta posibilidad: «los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales inter vivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido». Así pues, el error que se subsana, se encuadra perfectamente en estos casos, porque se trata de una aclaración respecto de la forma de compensación entre las partes, que se aprecia claramente en la lectura del documento (figuraba «compensando» cuando debió decir «habiendo sido compensada», como así se hizo constar en la diligencia). La reiterada doctrina de este Centro directivo –Resoluciones de 27 de septiembre y 20 de diciembre de 2005– señala que los escasos supuestos en que se permite la subsanación de forma unilateral, son de meros errores materiales que se hayan producido con ocasión de la redacción de la escritura, o que resulten claramente de los antecedentes obrantes en su haber, o de lo relatado en la escritura respecto de lo ocurrido en su presencia. Lo que el Notario no puede hacer en ningún caso es sustituir la voluntad de los otorgantes y esta facultad de rectificación unilateral por el Notario deberá ser de interpretación restrictiva.

En este caso, no se trata de contenido de fondo ni de cláusulas o estipulaciones en lo que se refiere a manifestación de voluntad, además, cumpliendo con lo dispuesto en el párrafo segundo del citado artículo 153: «para realizar la subsanación se atenderá al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización…». La doctrina de este Centro directivo señala que dichas subsanaciones de errores materiales, omisiones o defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, pueden afectar a elementos relevantes del negocio que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse con claridad meridiana que se trata de un mero error material, por resultar así, atendiendo al contexto del documento y a los anteriores y siguientes, escrituras y otros documentos que se tuvieran en cuanta para la autorización y los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado, lo que parece cumplirse en la diligencia aclaratoria que se cuestiona.

Por último, en cuanto a la autoría de la diligencia -autorizada por el Notario sustituto legal por licencia reglamentaria de la recurrente- también el artículo 153 del Reglamento Notarial lo permite («por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo…»), y exclusivamente exige que lo sea el Notario autorizante en los casos de «expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización». Así pues, puede ser su sucesor o sustituto siempre que se refiera a errores que pueden ser apreciados por el Notario que autorice el documento de rectificación, lo que ocurre claramente en este supuesto, en el que se puede apreciar el error con la lectura simple del texto.

9 diciembre 2011

Subsanación de errores.- 1. El presente expediente versa sobre si una escritura en la que se dice que dos personas «solteras» compran una finca y una cuota indivisa de otra «para su sociedad de gananciales» puede ser rectificada mediante diligencia extendida por el propio notario autorizante conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial en la que se hace constar que la misma se extiende «para rectificar el siguiente error de carácter material: Los compradores son solteros y adquieren por mitad y pro indiviso, por lo que no vale y se tiene por no puesto donde dice «con carácter ganancial» en la estipulación primera… Así resulta de la comparecencia de la escritura y de lo manifestado ante mí por los interesados».

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 6 de abril de 2006) que lo que permite el artículo 153 del Reglamento Notarial es la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, pudiendo afectar, incluso, a elementos relevantes del negocio de que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse, con claridad meridiana, que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado.

En tales supuestos la legislación notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasión del otorgamiento del documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos registrales.

Ahora bien, los supuestos en que se permite la subsanación de forma unilateral son claramente excepcionales y, por tanto, su interpretación ha de ser restrictiva y limitada a defectos formales del instrumento, nunca a su contenido de fondo, cláusulas o estipulaciones, para los que se precisa, como queda dicho, el consentimiento (por sí o debidamente representados) de quienes inicialmente lo prestaron o sus causahabientes.

3. De este modo, en el caso que nos ocupa, de la confrontación de la escritura original con la diligencia extendida por el notario autorizante de aquélla resulta evidente que la indicación realizada en la escritura relativa a que la adquisición verificada por los compradores lo es «para su sociedad de gananciales» no representa sino un mero error material. Así resulta del contexto de la propia escritura, a través de la simple comprobación del estado civil de los compradores, solteros, así como por la falta de referencia alguna en el documento a que los adquirentes pudieran constituir una pareja de hecho que hubieran convenido la sumisión a un régimen ganancial. Por ello, la diligencia del artículo 153 del Reglamento Notarial puede considerarse medio formal suficiente para tener por no puesta la alusión al carácter «ganancial» de la compra efectuada que constaba en la escritura original.
4. Sin embargo, no puede sostenerse el mismo criterio en relación con la proporción en que el notario autorizante de la escritura rectificada pretende hacer constar que adquirieron los compradores. En efecto, resulta evidente que, una vez aclarado que no hay sociedad de gananciales entre los adquirentes, y siendo estos solteros, su adquisición debe ser en pro indiviso. Pero no puede colegirse con el mismo automatismo que las adquisiciones sean forzosamente para los dos compradores en pro indiviso ordinario, adquiriendo ambos por mitad, pues esto depende de la voluntad de los adquirentes. De modo que queda al descubierto, por tanto, un error, o mejor, una omisión sustancial cuya subsanación excede del ámbito anteriormente considerado como limitado y restrictivamente formal del artículo 153 del Reglamento Notarial.
5. No puede obviarse que, como ha reiterado esta Dirección General sobre la base del principio de especialidad y el artículo 54 del Reglamento Hipotecario, una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción es la fijación o extensión del dominio, lo que falta cuando no está determinada la cuota objeto de inscripción (vid. Resolución de 21 de junio de 1991), sin que sean suficientes para cumplir con esta exigencia las presunciones de igualdad de los artículos 393 y 1138 del Código Civil, pues dado su carácter, no definen la extensión del derecho (Resolución de 23 de marzo de 1994 entre otras). Por esta razón carece de virtualidad la referencia que en su recurso hace el notario a que el pago se hizo con cargo a una cuenta abierta a nombre de la parte compradora: esa simple afirmación, ni desde el punto de vista civil ni registral –que es el que ahora ocupa–, significa necesariamente que adquieran por partes iguales.
6. Para realizar la subsanación conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial por mera diligencia, sin necesidad de nuevo consentimiento de los interesados, debe atenderse al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el acto del otorgamiento.

Sin embargo, del contexto de la escritura no resulta fehacientemente que la voluntad de los interesados fue adquirir por mitad, ni tampoco puede considerarse un hecho percibido en el acto del otorgamiento, sino más bien se trata de una declaración de voluntad que debe ser otorgada por los interesados conforme a la regla final del citado precepto.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

13 junio 2012

[1] Resolución dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil.

[2] La Dirección da por supuesto que el error estaba en las cantidades distribuidas, pero no tiene en cuenta que podía estar en la cantidad global, en la que tal vez había un exceso. Parece lógico, tal como señaló la calificación, que estas dudas sólo podían ser resueltas por los propios otorgantes.

[3] El texto de esta larga Resolución es idéntico a la de igual fecha que la precede, salvo el último párrafo de la anterior, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado un día antes. Este matiz, sirve para que en la Resolución anterior se desestime el recurso, mientras que en ésta se revocó la calificación.