Resolución de 2 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Vigesimoctava, de 14 de diciembre de 2018, que ha devenido firme.

La sentencia firme de la Audiencia Provincial de Madrid, de 14 de diciembre de 2018, cuyo fallo publica el BOE de 26-7-2021 desestima el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de instancia sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 6 de Madrid de 23-3-2017, que estimó la demanda interpuesta frente a la R. DGRN 27 de octubre de 2015, por lo que queda ésta anulada.

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9/2021. DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

Resolución de 2 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de mayo de 2021, que ha devenido firme.

La Sentencia firme del Tribunal Superior de Justicia de Isles Balears de 14 de Mayo de 2021, cuyo fallo publica el BOE de 26-7-2021 desestima el recurso de casación interpuesto por la Abogacía del Estado, en nombre y representación de la DGRSJYFP, contra la sentencia de 30 de diciembre de 2020 de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,que estimó el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, de 11 de mayo de 2020, que desestimó la demanda interpuesta en la que se solicitaba la nulidad de la R. 24 de mayo de 2019, por lo que confirma el criterio de la sentencia de la audiencia y por tanto queda anulada la citada resolución.

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RESOLUCIONES PROPIEDAD

213. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE**

Resolución de 14 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.

Resumen: resolución que reitera la doctrina del Centro Directivo sobre registración de excesos de cabida y sobre inscripción de representaciones gráficas.

Hechos: se presenta acta notarial solicitando la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral y consecuente rectificación de su descripción, pasando de 4.500 a 3.900,20 metros cuadrados.

Una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la Registradora emite calificación negativa con fundamento en las alegaciones de un colindante por exceder superficie de la finca con la real asignada en el proyecto de compensación y reparcelación y por una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, invasión que si bien queda desvirtuada por el certificado de Costas aportado.

La Dirección revoca la calificación y tras recordar su doctrina sobre registración de excesos de cabida y sobre inscripción de representaciones gráficas señala que,

1º) La oposición del colindante se basa en la circunstancia de proceder la finca de un proyecto de reparcelación sin que, del historial registral resulte que el proyecto de reparcelación a que se ha hecho referencia conste inscrito, de tal modo que no sería de aplicación la regla contenida en el artículo 201.1.e) LH.

2º) En cuanto a la posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, fue practicada la notificación prevista en el artículo 199 LH al Ayuntamiento, como colindante posible afectado por la inscripción de la representación gráfica que se pretende, resultando que este último no formuló alegación ni oposición alguna. Asimismo, se notificó a la Demarcación de Costas, que, no sólo no formuló alegaciones, sino que levantó acta de replanteo del deslinde del dominio público marítimo-terrestre, de tal manera que, elaborada la representación gráfica sobre la base del mismo, queda excluida cualquier posibilidad de invasión del demanio. (ER)

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214.** HERENCIA. FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Resolución de 14 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marchena, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Resumen: Inscrita una finca sin superficie, para su constancia se debe tramitar, bien el procedimiento del art. 199 LH, bien del art.201.1 LH. No cabe el procedimiento del art. 201.3 LH. Si consta la superficie ocupada del terreno está será la superficie de la finca en principio.

Hechos: Se cuestiona si es inscribible una escritura de adjudicación herencia en relación con una finca que figura inscrita sin que conste la superficie del solar.

Registradora: Suspende la inscripción por estimar que es preciso solicitar expresamente la tramitación de un procedimiento para la rectificación descriptiva, bien el regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el previsto en el artículo 201 del mismo cuerpo legal.

Notaria: Argumenta, en síntesis, que de la superficie construida que consta en el Registro podría deducirse la superficie del solar.

Resolucion: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina del Centro Directivo (R. 13 de diciembre de 2016) que “la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotada de las debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie ahora alegada «ex novo», sino que se deba acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita», y, en el presente caso, como es sabido, no consta inscrita cabida alguna”.

2 En el caso concreto no cabe recurrir a la superficie construida inscrita porque, tratándose de una edificación de dos plantas, sólo consta la superficie construida total pero no la que corresponde a cada planta.

3 En este caso no cabe entender tácitamente solicitada la tramitación del expediente del art. 199 LH, “ya que según el criterio del apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que no sucede en el caso que nos ocupa”.

Comentario: La solución parece que sería distinta si constara claramente inscrita la superficie de suelo ocupada por la edificación y dicha superficie se le atribuyera también al terreno. Lo que sucede en el caso es que la edificación tiene dos plantas pero sólo consta la superficie construida total y no la que corresponde a cada planta (JAR)

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215. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO DE LA VIVIENDA CONYUGAL SIN LIQUIDAR GANANCIALES**

Resolución de 15 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Haro a inscribir un decreto aprobatorio del convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)

Resumen: En convenio regulador puede atribuirse sobre la vivienda ganancial el usufructo a uno solo de los cónyuges sin necesidad de liquidar la Sociedad de gananciales.

– Hechos: Se presenta testimonio judicial aprobando un convenio regulador de divorcio, que contiene una liquidación parcial de la Sociedad de gananciales (sobre unos fondos de inversión) pero no sobre la vivienda familiar que sigue siendo ganancial y sobre la que se concede a uno solo de los cónyuges un usufructo vitalicio.

– El Registrador: califica negativamente, conforme a los arts. 467 CC, y 9 y 20 LH, por no haberse liquidado la sociedad de gananciales sobre esa vivienda, y por tanto, carecer el usufructo la nota de “ajenidad” de todo derecho real, y sin que quede claro a quien se atribuye la nuda propiedad de la finca (si al otro cónyuge o a ambos).

– El interesado: recurre exponiendo que tras la Disolución por divorcio de la sociedad de gananciales, cada cónyuge ostentaría, sin necesidad de especificar más, la mitad indivisa de cada bien, y que por tanto, ambos serían nudo-propietarios y el esposo ostentaría el usufructo de la mitad correspondiente a su esposa.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Reitera las Res de 24 octubre 2014, y aunque (lógicamente) no acepta la afirmación del recurrente de que tras la disolución por divorcio surja un pro indiviso por mitades entre los cónyuges, entiende el Centro Directivo que sí existe un patrimonio, el ganancial, que opera por separado, con sus propias reglas de administración y disposición, que corresponde a ambos cónyuges (arts 392 y 394 CC), por lo que nada impediría atribuir el usufructo a uno solo de ellos, que privaría al otro de la facultad de uso y disfrute sobre la vivienda, excluyendo la necesidad de consentimiento dual en este punto, y sin que el Art 90 CC exija que con el convenio regulador se liquide forzosamente el régimen matrimonial, que también puede ser parcial. (ACM)

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216. HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO**

Resolución de 15 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Murcia n.º 7 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia de nacional británico. (IES)

RESUMEN.- No es necesaria la intervención de los personal representatives o executors para que el beneficiario de una herencia sujeta al Derecho británico, se adjudique los bienes sitos en España.

La única cuestión que plantea el presente recurso se refiere a si es necesaria la intervención del ejecutor, persona jurídica, designada en certificado del Tribunal Superior de Justicia, Registro de Validaciones Testamentarias de Gales -Grand Probate-, documento que se incorpora a la escritura calificada, traducido y apostillado, o si la única sucesora del causante, su viuda, con base en el titulo sucesorio británico, otorgado en 1989, ley al que se somete la sucesión (concretamente al Derecho inglés), puede por sí misma adjudicarse el patrimonio del causante en España -una vivienda y una cuenta bancaria- conforme a dicho título sucesorio (artículo 14 de la Ley Hipotecaria) o si es preciso, además la comparecencia del representante de la entidad designada ejecutor.

La apertura de la sucesión se produce con posterioridad al 17 de agosto de 2015, concretamente en 2018, por lo que es de aplicación el Reglamento (UE) n.º 650/2012

Reitera la doctrina de las resoluciones anteriores, 02 de marzo de 2018, 14 de febrero de 2019, 04 de septiembre de 2019, entre otras, y subraya la importancia de coordinar los dos sistemas jurídicos, continental- latino y anglosajón pese a ser distinta la posición del sucesor en cada uno de ellos. Ante la necesidad de facilitar las sucesiones y, con ello, las inversiones de los ciudadanos británicos en países que como España que tiene un sistema jurídico, continental- latino, al final de la negociación del Reglamento (EU) n.º 650/2012, –si bien sin éxito en lograr opt in de Reino Unido e Irlanda–, se introduce el actual articulo 29 dirigido a facilitar la administración de la herencia, en aquellos sistemas jurídicos –de Estados miembros pese al carácter universal del instrumento, como entonces era Reino Unido–, a fin de facilitar una coordinación entre ambos sistemas.

El artículo 29 deber ser completado en su interpretación por el considerando 43, el cual, establece expresamente que el sistema de un Estado miembro (lo que no es Reino Unido, a mayor abundamiento) sobre administración obligatoria de la herencia, «(…) no debe impedir que las partes opten por resolver la sucesión de manera extrajudicial en otro Estado miembro, en caso de que ello sea posible en virtud de la ley de dicho Estado miembro».

En el supuesto que ahora se resuelve, la viuda, heredera única ejecuta la sucesión, con base en el titulo sucesorio, y conociendo que la aplicación de los procedimientos de la «lex rei sitae» pudiera conducir a la asunción de responsabilidad personal, se adjudica el patrimonio del causante en España.

El procedimiento de probate, es un mecanismo procesal, que garantiza el cumplimiento de las cargas y obligaciones sucesorias en Reino Unido, con relación al patrimonio allí situado (Resolución de este Centro Directivo de 2 de marzo de 2018); la ley inglesa no considera el probate título sucesorio, sino que lo es el testamento privado ante testigos (artículos 14 de la Ley Hipotecaria, y 3.d) 24, 26 y 27 y, en el caso de pluralidad de sucesores, 23.j) del Reglamento (UE) n.º 650/2012).

El probate no determina quién es el heredero designado por el testador, sino quien es el ejecutor testamentario y acredita o mejor dicho, viene a confirmar, la designación hecha por el testador.

Por ello en el presente caso, la heredera, conforme a la ley española que constituye la «lex rei sitae», pero con base en la propiedad sucesoria que adquiere en virtud de las reglas del Reglamento (artículo 1.1 y Sentencia Kubicka) podrá por sí sola completar los procedimientos exigidos por la ley española para obtener la plena titularidad de los bienes hereditarios y lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad español, con los efectos de legitimación, inoponibilidad, fe pública registral, presunción de veracidad y salvaguardia judicial que dicha inscripción le procura, eficacia que no se incluye en el perímetro positivo del Reglamento (artículo 1.2.l). (IES)

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217. NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS**

Resolución de 15 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 2, por la que se deniega la práctica de una nota marginal.

Resumen: La práctica de un asiento en una finca en virtud de una resolución administrativa requiere la intervención del titular de la misma en el procedimiento seguido. La nota marginal de inicio de deslinde solo se contempla una vez iniciado el procedimiento. La independencia del registrador en la calificación de los documentos presentados a inscripción. [idéntica a #R.281]

Hechos: Mediante comunicación expedida por la jefa de Servicio Forestal, Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad, Consejería de Desarrollo Sostenible, y a la vista de una previa comunicación recibida del Registro de la Propiedad en relación a la inscripción de representación gráfica de una finca registral se solicita la práctica de una nota marginal en los siguientes términos: “Esta finca colinda con vía pecuaria clasificada en el término municipal de La Pueblanueva por Orden Ministerial de 6 de junio de 1970 con una anchura de 37,61 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)”.

El registrador deniega la operación solicitada por las siguientes razones:

-la nota marginal solo procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde con intervención del titular registral;

– y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico.

La Administración solicitante recurre, y tras exponer la situación estadística de la falta de inscripción de las Vías Pecuarias en los Registros de la Propiedad, entiende que la práctica de las notas marginales es imprescindible para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público.

También considera que “conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria el registrador puede hacer constar bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del dominio público, sin necesidad de consentimiento del titular registral”.

Finalmente alega que tales notas marginales se han practicado ya en otros Registros.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador.

Doctrina: Con carácter previo se pronuncia sobre el último argumento del recurrente, considerándolo inadmisible ya que “el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos”.

Tras ello se centra en el fondo del asunto relativo a “si es posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde”.

La publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias del que resulta indudable que la publicidad registral mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, lo que concuerda con la aplicación del principio registral del tracto sucesivo por el que “no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de una resolución administrativa sin que el interesado haya tenido intervención en el procedimiento correspondiente”. Al igual que en el artículo 52 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre de Patrimonio de las Administraciones Publicas.

La calificación de los documentos administrativos viene regulada en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario que faculta al registrador, no obstante, la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos a calificar:

la competencia del órgano,
la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido,
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y
a los obstáculos que surjan con el Registro.

En base a lo anterior está claro que el registrador debe examinar, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, y así comprobar que se hayan cumplido las garantías que para los particulares se establecen por las leyes y los reglamentos, con el objeto, de que “cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal”.

En consecuencia, en el caso que nos ocupa “la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna”, lo que lleva a la DG a confirmar la calificación.

Y la practica de una nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está prevista ni en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco en la general de las Administraciones Públicas.

Y aunque se podría pensar su encaje en la nota prevista el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria nuestro CD entiende que no, ya que del contenido de la solicitud “no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su colindancia con una vía pecuaria”.

Finalmente se señala el error en la fundamentación del recurrente, en relación “con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro”, puesto que los efectos de la inscripción de la base gráfica, catastral, o alternativa una vez coordinada con Catastro, y recogida en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, serán “la presunción de que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde administrativo realizado por los trámites correspondientes”.

Comentarios: El deslinde de las vías pecuarias ha de llevarse a cabo con el procedimiento y garantías previstas en la Ley ya que en caso contrario no se podrían aplicar a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde. (MGV)
[idéntica a #R.281]

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218. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES SIENDO EL DEFECTO INSUBSANABLE**

Resolución de 15 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se deniega una anotación preventiva de demanda o/y por defectos subsanables.

Resumen: Interpuesto recurso contra la calificación registral queda prorrogado el asiento de presentación del título y por ende se produce la prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos. Si existen asientos de presentación vigentes y anteriores con relación a las mismas fincas, debe aplazarse su calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación.

Hechos: tras la interposición de un recurso gubernativo contra la calificación registral, se presenta instancia solicitando que se practique anotación preventiva conforme a lo previsto en el artículo 42.5.º, 9.º o 10.º de la Ley Hipotecaria.

El Registrador califica negativamente y no accede a la práctica de la anotación preventiva por defectos subsanables porque tal anotación de suspensión está prevista respecto de aquellos títulos presentados a inscripción que adolezcan de faltas subsanables; pero la del título cuya anotación de suspensión se solicita adolece de falta insubsanable. Además, advierte el registrador que estando ya suspendido el plazo del asiento de presentación como consecuencia del recurso, la práctica de la anotación de suspensión carecería de efecto alguno, más allá de la confusión que generaría la práctica de un asiento inútil.

La Dirección confirma la calificación debiendo destacar las dos siguientes cuestiones:

I. La prórroga de la vigencia del asiento de presentación.

Interpuesto recurso contra la calificación registral:

1) Queda prorrogado el asiento de presentación del título y por ende se produce la prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos (artículos 323, 327 LH y 111 RH).

2) Si existen asientos de presentación vigentes y anteriores con relación a las mismas fincas, debe aplazarse su calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación.

II. Sobre las anotaciones preventivas.

1) La Dirección confirma la calificación pues dado que los defectos fueron calificados como insubsanables, no cabe practicar anotación preventiva por defectos subsanables.

2) Tampoco procede la práctica de anotación de demanda por no haberse interpuesto todavía formalmente demanda alguna. (ER)

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**219.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACTA NOTARIAL QUE PROTOCOLIZA DOCUMENTO PRIVADO.**

Resolución de 16 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15 a practicar determinado asiento de presentación en el Libro Diario.

Resumen: No procede la práctica del asiento de presentación de documentos privados protocolizados que no pueden provocar inscripción registral alguna.

Hechos: Mediante acta se protocoliza un documento privado de concesión de un derecho de opción de compra respecto de determinadas fincas en favor de una sociedad, otorgada únicamente por el administrador solidario de la misma. Es decir sin intervención de los concedentes.

La registradora deniega la práctica del asiento de presentación porque, según afirma en su calificación, en el Registro de la Propiedad sólo pueden inscribirse los títulos referidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y el acta presentada no es susceptible de causar inscripción ni mutación jurídico real alguna.

El recurrente alega el carácter de “numerus apertus” del art. 3 de la Ley Hipotecaria, destacando el consenso de que las actas notariales, pueden tener acceso registral cuando recojan hechos inscribibles o como documentos complementarios de títulos principales, entendiendo que en caso de duda se ha de favorecer la protección de los derechos del ciudadano, y la práctica de tal asiento no genera perjuicios ni al titular registral ni a terceros.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Doctrina: Dice la DG que los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), hace que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente, sino que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario, limitándose a comprobar que concurren los requisitos exigidos para que un documento acceda al Libro Diario. En caso afirmativo se practicará tal asiento, aunque ya se observe que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.

El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

La doctrina de nuestro CD se basa en que tal negativa “sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, clara e indudablemente, de imposible acceso al Registro”, por tanto, solo procederá en los casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento.

En el caso que nos ocupa queda claro que un acta en la que se protocoliza un documento privado a instancia de uno solo de los firmantes, no puede provocar asiento registral alguno, confirmándose la negativa de la registradora a la práctica del asiento de presentación.

Comentarios: Dada la claridad de la doctrina de la DG y lo evidente del rechazo a la práctica del asiento de presentación, solo queremos destacar que el derecho de opción de compra a que se refiere el documento privado protocolizado se documentó primero en una escritura que fue objeto de calificación negativa por faltar la ratificación de los titulares registrales de las fincas sin que se acreditara el poder en virtud del cual actuó el otorgante, calificación que fue recurrida y confirmada por la DG en Resolución de 12 de noviembre de 2020. Parece claro que el camino que tiene la sociedad para conseguir la inscripción de su derecho pasa por los Tribunales. (MGV)

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220.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

De igual contenido que la anterior. (MGV)

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221. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MANDAMIENTO JUDICIAL. PREFERENCIA CRÉDITO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS**

Resolución de 16 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la anotación preventiva de un mandamiento judicial.

Resumen: El artículo 9.1.e), párrafo segundo LPH regula los efectos de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios por las cuotas impagadas, distinguiendo en este párrafo y el siguiente, según se trate de la afección respecto al adquirente de un piso o local o de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble lo que plantea dudas acerca de la naturaleza jurídica de esa preferencia, y concretamente si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal aunque sea un crédito singularmente privilegiado.

Hechos: se presenta mandamiento que inserta sentencia en la que se solicita la inscripción del crédito preferente que ostentaba una comunidad de propietarios frente a una entidad mercantil derivado de la falta de pago de las cuotas de la comunidad. Se hacía constar, además, que de esa preferencia se derivaba la posposición del rango de la carga hipotecaria a favor de la entidad «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.».

La Registradora emite calificación negativa al haber apreciado los siguientes defectos:

1º. No se identifica la finca a que afecta el mandamiento.

2º. No consta la firmeza de la sentencia recaída.

3º. La cantidad en que consiste el crédito cuya preferencia se declara no respeta el límite prevenido en el art. 9.1.e párrafo segundo de la ley de Propiedad Horizontal.

El Centro Directivo estima parcialmente el recurso y tras recordar su doctrina sobre el alcance de la calificación registral cuando se trata de documentos judiciales señala que LPH prevé la afección de la finca al pago de las cantidades adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, no permite considerar que toda demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad del titular registral de un piso, tenga eficacia real.

1) Si el mandato pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad la naturaleza real del crédito anotado y la preferencia de rango frente al asiento de hipoteca anteriormente inscrito, es evidente que no puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad cuando no resulte de la documentación presentada su carácter real ni resulte que el titular de la hipoteca cuya postergación de rango se pretende haya sido parte en el procedimiento.

En estos casos de mera reclamación de cantidad la estimación de la demanda, en modo alguno producirá una alteración en la situación registral. Tan sólo supondrá el reconocimiento de una deuda de los propietarios del piso con la comunidad. Por tanto, siendo una mera reclamación de deuda, solo podrá provocar una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si, como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular de la finca, o se acuerda el embargo preventivo.

2) Por el contrario, sí procederá la constancia en la anotación preventiva de demanda del carácter real de la preferencia de que se trata, ésta tiene que resultar de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados como afectados por dicha preferencia.

3) El artículo 9.1.e), párrafo segundo LPH regula los efectos de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios por las cuotas impagadas, distinguiendo en este párrafo y el siguiente, según se trate de la afección respecto al adquirente de un piso o local o de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble lo que plantea dudas acerca de la naturaleza jurídica de esa preferencia, y concretamente si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal aunque sea un crédito singularmente privilegiado.

Excluido en principio su carácter de hipoteca legal tácita, se ha admitido su acceso al Registro como preferencia de carácter real pero limitada a la cuantía correspondiente al año en curso y los tres anteriores, debiendo considerar como momento de inicio del cómputo el de la interposición de la demanda. (ER)

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222.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC**

Resolución de 17 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

Resumen: El notario de una hipoteca asegura haber verificado la inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo de la hipoteca que sirve de antecedente a la escritura, pero la DGSJyFP indica que esa verificación debe constar en la misma escritura presentada a inscripción, confirmando la nota de calificación del registrador.

Hechos: 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de préstamo hipotecario en la que concurren las circunstancias siguientes:

– Se hace constar lo siguiente: «III.–Las cláusulas contractuales utilizadas en el presente contrato de préstamo se encuentran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación con el Código Identificador número […] El presente contrato incorpora condiciones generales predispuestas por la entidad para este tipo de operación […] Dichas condiciones están depositadas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación».

– En el apartado «Régimen de la Ley 5/2019 (…) b) Condiciones Generales Contratación.–Manifiesta la entidad de crédito que ha tenido lugar el depósito registral previo de las condiciones generales de la contratación relativas a esta operación, con el número de identificador (…); verificando dicho depósito y teniendo las cláusulas que no se ajustan exactamente a las mismas la condición de particulares o negociadas individualmente, lo que corroboran las partes contratantes […]».

Registrador: El registrador pone como defecto que el notario debe hacer constar de forma expresa que él mismo ha verificado el previo depósito por la entidad acreedora de las condiciones generales en dicho Registro especial, no siendo suficiente la manifestación de los interesados al respecto, o la advertencia del notario sobre la obligación de depositar.

Recurrente: El notario recurrente alega […] que la ley no impone al notario la consulta de esa inscripción y mucho menos que así deba expresarlo en la escritura; que en la expresión «verificando» que resulta de la cláusula referida al depósito de las condiciones generales, tanto desde el punto de vista sintáctico como sistemático se está refiriendo a una verificación notarial.

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

Igual que la resolución de 5 diciembre 2019 y añade:

3 En el presente caso, el notario recurrente alega que en la expresión «verificando» que emplea, se encuentra incluida la verificación notarial exigida; pero de los distintos términos empleados en la escritura en relación con la inscripción o depósito de las condiciones generales de la contratación resulta que se trata de manifestaciones de las partes contratantes sin que conste expresamente en dicha escritura que el notario haya realizado la comprobación de tal extremo. Ciertamente […] el notario manifiesta que lo ha hecho, pero se trata ésta de una manifestación que ahora no puede tenerse cuenta porque no resulta del documento presentado a inscripción. Por tanto, debe confirmarse la calificación.

COMENTARIO. El notario debe verificar el código identificador del modelo en la hipoteca. Sobre la base de los mismos argumentos usados en casos distintos, con cierta lógica, lo que en un momento sirvió para revocar la nota o notas de calificación ahora sirve para confirmarla.

Entonces se discutía si el código identificador del modelo debía o no constar en la escritura y ahora lo que se discute es si el notario debe verificar o no la inscripción de las condiciones generales antecedentes de la escritura en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y, en consecuencia, la constancia de un código identificador del modelo que, por otra parte, está en la escritura, aunque sea con puntos suspensivos.

Nos preguntamos, por eso, si con los argumentos que sirvieron para defender que el código identificador del modelo no era necesario que se pusiera en la escritura se puede defender que, estando el código identificador del modelo en el documento notarial, deba o no el notario verificar, como una obligación más de su función, si se ha inscrito o no dicho formulario en el RCGC.

El lector común, a la vista de estas distinciones debe andar un poco perdido, porque prácticamente la totalidad de las escrituras de formalización de una hipoteca ponen el código identificador del modelo en su texto.

En esa situación, el registrador en su nota pone en valor una actividad notarial de verificación, incluso para caso de discrepancia de la escritura con el formulario, a la que otros notarios, habían renunciado antes, con el beneplácito y apoyo del Centro Directivo.

Ahora la DGSJyFP, frente a la pasividad del recurrente, da un giro a su doctrina y exige que el notario verifique la inscripción, cosa que difícilmente podrá justificar sin su manifestación expresa y concreta con constancia necesaria en la escritura del tan repetido código identificador del modelo inscrito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, que haya servido de antecedente a la hipoteca sometida a inscripción en el Registro de la Propiedad.

Como si el Registro de Condiciones Generales de la Contratación hubiera estado sumergido bajo las aguas, por mor de una doctrina irreflexiva, ahora el empuje de ellas, concretado en la unanimidad de los interesados en el préstamo, de poner en todas las escrituras de hipoteca el código identificador del modelo, da un giro a la doctrina de la Dirección General, que saca a flote el Registro especial y deja ver el brillo del considerable aporte de la inscripción previa del formulario a la transparencia del mercado.

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**223.* SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CALIFICACIÓN DE COMPETENCIA TERRITORIAL**

Resolución de 17 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Girona n.º 3, por la que se deniega la expedición de certificación de cargas en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Resumen: resolución que trata de la calificación registral de los documentos judiciales, especialmente, en lo relativo a la competencia del Juez o Tribunal.

Hechos: se presenta mandamiento solicitando la expedición de certificación de dominio y cargas a efectos del artículo 688 LEC. Se acompaña diligencia de ordenación en la que se acordaba expedir testimonio de la providencia en la que constaba que «la parte ejecutante solicita la inhibición a favor de los juzgados de Girona, por estar la finca ejecutada situada en el término municipal de Celrà, correspondiente al partido judicial de Girona». También constaba que la cuestión ya fue resuelta, pronunciándose la Audiencia Provincial en el sentido de que la competencia correspondía al Juzgado de La Bisbal d’Empordà.

La Registradora califica negativamente pues dado que la competencia judicial, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, es un extremo calificable por el Registrador, en el presente supuesto, estando situada la finca hipotecada en Celrà, perteneciente al Partido Judicial de Girona, es incompetente para conocer el procedimiento de ejecución directa el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de La Bisbal d’Empordà, razón por la cual procede denegar la expedición de certificación de dominio u cargas solicitada.

La Dirección revoca la calificación. Recuerda su doctrina sobre el alcance de calificación de los documentos judiciales y en lo que a la competencia territorial se refiere, debe destacarse lo siguiente:

1) La regla general es que en la LEC las normas sobre competencia territorial tienen carácter dispositivo.

2) Por excepción, tiene carácter imperativo y, es por tanto calificable por el Registrador, el artículo 684.1 LEC.

Ahora bien, en el caso resuelto, la cuestión de competencia territorial fue planteado por interlocutoria del Juzgado de Primera Instancia de Girona número 5 frente al de La Bisbal número 3, habiendo sido objeto de auto firme dictado por la Audiencia Provincial de Girona, Sección Segunda, en el que se resuelve la cuestión atribuyendo la competencia al juzgado que había solicitado la certificación de cargas ante la falta de proposición de declinatoria por el ejecutado y por falta de apreciación procesal en tiempo oportuno de la falta de competencia territorial por parte del Juzgado que inició la ejecución. (ER)

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**224.* DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y DE SU PRÓRROGA**

Resolución de 17 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sitges, por la que se deniega la cancelación de un asiento de presentación y de su prórroga.

Resumen: El recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados. Por ello no se puede cancelar un asiento de presentación prorrogado por interposición de demanda contra la calificación.

Hechos: Consta en el registro un asiento de presentación –previo a otros títulos presentados con posterioridad– que ha sido suspendido y prorrogado por haberse interpuesto demanda contra la calificación.

Por instancia privada se solicita su cancelación registral al impedir el despacho de títulos posteriores, dado que no se indica el motivo de la suspensión ni se identifica la demanda a cuya resolución se condiciona la citada prórroga.

El registrador deniega la cancelación porque dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación se presentó escrito de interposición de demanda contra la calificación negativa de los documentos presentados bajo ese asiento de presentación, solicitándose la prórroga del misma, por lo que se hizo constar por nota al margen tanto el recurso judicial como la prórroga del asiento hasta su resolución definitiva.

El recurrente entiende que judicialmente no se ha adoptado medida cautelar alguna y que no es procedente la prórroga.

Resolución: La DG, sin entrar en el fondo del asunto, acuerda desestimar el recurso.

Doctrina: La desestimación del recurso se basa en doctrina reiterada de nuestra DG por la que:

El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, pero no cualquier otra pretensión de la parte recurrente.

El asiento, una vez practicado, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Conclusión: El asiento de presentación, al igual que cualquier otro asiento, una vez practicado, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, sin que la Dirección General pueda determinar si la prórroga del mismo fue o no practicada correctamente, siendo el cauce procedente el de la vía judicial de acuerdo con la doctrina anterior. (MGV)

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225.* COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”**

Resolución de 21 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Ortigueira a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Si no está expresamente previsto en le ley no cabe una aplicación genérica y en bloque del estatuto ganancial al régimen de convivencia en pareja, incluso aunque haya sido objeto de un pacto expreso de remisión.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa en la que los dos compradores, que son pareja de hecho inscrita en el Registro de parejas de hecho de Galicia, adquieren la vivienda para su sociedad de gananciales. Resulta aplicable al caso la Ley de Derecho Civil de Galicia.

Registradora: No inscribe porque los compradores no acreditan que exista pacto alguno que rija sus relaciones económicas conforme dispone la disposición adicional tercera de la Ley de Derecho Civil de Galicia.

Notario: Entiende que, dada la equiparación entre las parejas de hecho y el matrimonio que contempla la referida disposición adicional tercera, es aplicable el régimen de la sociedad de gananciales por ser el régimen económico-matrimonial supletorio en Galicia (artículo 171 de la misma ley).

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

Hay que partir de que la Ley de Derecho Civil de Galicia contempla expresamente el régimen de las parejas de hecho, lo que particulariza el caso cuestionado.

PLANTEAMIENTO.

Se da la circunstancia de que la Ley de Derecho Civil especial de Galicia (Ley 2/2006, de 14 de junio) contempla específicamente el régimen de las parejas de hecha en la disposición adicional tercera, la cual ha sido objeto de interpretaciones dispares:

El apartado 1 de la referida D.A. dispone que «a los efectos de la aplicación de la presente ley, se equiparan al matrimonio las relaciones maritales mantenidas con intención o vocación de permanencia, con lo que se extienden a los miembros de la pareja los derechos y las obligaciones que la presente ley reconoce a los cónyuges». Este texto fundamenta la argumentación del notario.

El apartado 3 de la misma disposición adicional dice que «los miembros de la unión de hecho podrán establecer válidamente en escritura pública los pactos que estimen convenientes para regir sus relaciones económicas durante la convivencia y para liquidarlas tras su extinción». Este texto fundamenta la argumentación de la registradora

ALCANCE DE LA EQUIPARACIÓN.

A la vista de estos dos párrafos entiende la Resolución que (i) “por respeto a la autonomía privada, la aplicación de un régimen económico a la pareja de hecho requiere necesariamente una manifestación de voluntad expresa en los términos permitidos por el apartado 3 de la de la disposición adicional tercera de la Ley 2/2006, de 14 de junio, (ii) de modo que no cabe considerar que, en defecto de esa explícita manifestación de voluntad, pueda aplicarse «in integrum» el régimen de gananciales a que remite el artículo 171 de dicha ley”.

Añade para fundamentar su conclusión que el apartado 3 de la referida disposición adicional se introdujo por la Ley 10/2007, de 28 de junio, de reforma de la disposición adicional tercera de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, cuya Exposición de Motivos dice que tiene como objetivo «eliminar en el ámbito de la ley la discriminación existente entre los matrimonios y las uniones análogas a la conyugal; sin embargo, no fue intención del legislador establecer la equiparación ope legis de quienes no deseasen ser equiparados»; y «como quiera que la redacción de la disposición adicional tercera aprobada por el Parlamento de Galicia podría no reflejar la auténtica voluntad del legislador, se formula una proposición de ley de modificación de la disposición adicional tercera de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, apoyada en tres pilares básicos de nuestro ordenamiento: el libre desarrollo de la personalidad, el principio de igualdad ante la ley y la salvaguarda de la seguridad jurídica».

Comentario.

En ocasiones anteriores se ha ocupado el Centro Directivo de la posibilidad de que las parejas de hecho puedan convenir el régimen económico de su unión. La doctrina puede resumirse del siguiente modo y conforme a la R de 7 de febrero de 2013.

1 Los convivientes pueden regular las consecuencias patrimoniales de su unión conforme al artículo 1255 CC y siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral o el orden público (Resolución de 11 de junio de 2018, Tribunal Supremo en Sentencias de 27 de mayo de 1998, de 18 de febrero 2003, 12 de septiembre de 2005, 8 de mayo de 2008, o 15 de enero de 2018 y Tribunal Constitucional, en la Sentencia número 93/2013, de 23 de abril).

2 Mediante pacto expreso “se puede admitir la posibilidad de que los convivientes, valiéndose de los medios de transmisión ordinarios –sea permuta, donación, sociedad civil o incluso irregular–, puedan conseguir que todos o parte de los bienes de titularidad de uno de ellos lleguen a pertenecer a ambos «pro indiviso», sujetándose a las normas generales de la comunidad ordinaria y de la contratación. Junto a lo anterior es evidente que en el momento de adquirir un bien o derecho concreto puede adquirirse en comunidad por ambos convivientes, versando dichos pactos sobre bienes o derechos concretos”.

3 También cabe una comunidad de bienes entre los convivientes si queda acreditado que tenían una inequívoca voluntad de hacer común la vivienda. De no acreditarse el pacto expreso o tácito de constitución de una comunidad, deviene obligado concluir su inexistencia. A falta de pacto expreso, las participaciones en esa comunidad serán por partes iguales.

4 Sin embargo, salvo que legalmente esté previsto, no cabe una aplicación genérica y en bloque del estatuto ganancial al régimen de convivencia, incluso cuando haya sido objeto de un pacto expreso de remisión.

5 Hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones: a) La imposibilidad de crear una sociedad de gananciales –que es un régimen económico matrimonial– sin matrimonio; b) Falta de publicidad de la misma frente a terceros; y, c) La imposibilidad de pactar entre los convivientes capítulos matrimoniales. d) Además, como recuerda la misma Resolución de 7 de febrero de 2013, el documento donde consten los pactos será inscribible en el Registro de Parejas de Hecho pero nunca perjudicarán a terceros por tratarse de un registro administrativo. (JAR)

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226. PRIORIDAD. DOCUMENTO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO**

Resolución de 21 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otras. (ACM)

Resumen: El registrador debe suspender la calificación de un 2º título conexo con otro previamente presentado y que está siendo objeto de recursos.

– Hechos: 1) Una SL vende a otras 2 ciertos % sobre una finca reparcelada.
2) Una de las SL compradoras concede a una 4ª SL una opción de compra sobre su total %;
3) Las 3 primeras SL se percatan de sendos errores en los %, de modo que el % de la concedente es superior al inicial.
4) La SL optante ya ejercita su opción sobre el % correcto, inferior al inscrito a favor del concedente, aunque en el registro su opción consta sobre el % superior inicial. Esta escritura de opción fue calificada negativamente y fue objeto de recurso gubernativo (desestimatorio; y confirmatorio de la calificación negativa), y hoy ha sido objeto de impugnación judicial, constando en el registro la prórroga indefinida del asiento de presentación hasta que recaiga sentencia.
5) Se presenta ahora escritura otorgada por las 3 primeras SL subsanando los % (y ajustándolos a los concedidos en la opción ejercitada).

– El Registrador: lógicamente suspende la calificación de la Escritura de subsanación, conforme al Art 17 LH, por hallarse previamente presentado y pendiente de inscripción (y resolución judicial) un título previo sobre la misma finca, y prorroga el asiento de presentación del 2º título hasta que se inscriba el 1º.

– El presentante: recurre intentando demostrar que aunque el titulo se refiera a la misma finca, se trata de una cuota indivisa (5) diferente y que en todo caso la rectificación del % no perjudica al optante porqué el concedente tiene % de sobra para cubrir la adquisición, por lo que no habría incompatibilidad de títulos ni procedería la suspensión de la calificación.

– Resolución: La DGSJFP desestima acertadamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Aunque pueda discutirse si los títulos se refieren o no a la misma participación (%), y a pesar de que el % del concedente sea superior y baste para cubrir la opción y la rectificación, es indudable de que se trata de 2 títulos conexos e interrelacionados y, en consecuencia, no puede dejar de aplicarse el Principio de Prioridad en su aspecto formal que impone al registrador, como norma general, que guarde en el despacho de los documentos presentados relativos a una misma finca el orden cronológico que resulte de su presentación. (ACM).

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228. EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART 201 LH. DUDAS CON EL EXPEDIENTE YA TERMINADO. VALOR DE LA REFERENCIA CATASTRAL INSCRITA.**

Resolución de 22 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un acta otorgada en expediente notarial de rectificación de descripción de finca.

Resumen: En los expedientes notariales de rectificación del artículo 201 LH el registrador tiene que manifestar sus dudas en el momento de expedir el certificado, no al tiempo de calificar el expediente ya resuelto positivamente. La referencia catastral inscrita no implica que la finca esté coordinada, sino únicamente sirve para determinar la localización de la finca. En caso de detectar una doble inmatriculación el registrador tiene que iniciar un expediente de oficio para subsanar la situación.

Hechos: Se tramita un expediente notarial de Rectificación descriptiva de finca (de su cabida) regulado en el artículo 201 LH. La finca es discontinua y está integrada por 3 porciones independientes, que se corresponden con varias parcelas catastrales. Dicho expediente notarial finaliza con Acta de Resolución positiva por la cual se declara acreditada la cabida rectificada de la finca, que es coincidente con la medida actual de las parcelas catastrales que la integran. Previamente constaba en la inscripción de la finca las referencias catastrales de dichos trozos.

La registradora considera que hay una doble inmatriculación de uno de los trozos de terreno de la finca discontinua correspondiente a una de las parcelas catastrales. Alega también que cuando emitió el certificado para tramitar dicho expediente del 201 LH sin dudas no tenía conocimiento de esta posible doble inmatriculación pues la referencia catastral de la finca objeto del expediente tenía un formato antiguo y había otra inscrita con la misma referencia pero con formato moderno.

El interesado recurre y se queja de que el expediente notarial pretende únicamente rectificar la cabida de una finca que ha sido objeto de segregación y sobre el que ha habido ya dos recursos gubernativos resueltos por la Dirección General. En el presente caso cuando se ha solicitado el certificado de dominio dentro de la tramitación del expediente del artículo 201 LH y la registradora no ha manifestado ninguna duda y ahora las manifiesta extemporáneamente por lo que no pueden ser tenidas en cuenta, ya que precisamente se tramitó el expediente notarial para resolver las posibles dudas, siguiendo el mandato de la Dirección General en la Resolución de 2 de Junio de 2020 que resolvió el segundo recurso.

La DG estima el recurso

Doctrina. La registradora no puede expresar dudas de identidad de la finca cuya cabida se rectifica en el procedimiento notarial del artículo 201 LH si no las expresó en el momento de expedir la certificación, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016)

La constancia de referencia catastral de la finca en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, pues no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma. Sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica.

La registradora, si estima que hay una doble inmatriculación, puede iniciar, incluso de oficio, el procedimiento para subsanar la doble inmatriculación previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria. (AFS)

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229. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA TITULARIDAD REAL. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL RESPECTO DE PODER NO INSCRITO. RESEÑA DEL CARGO O FACULTADES DEL OTORGANTE DEL PODER.**

Resolución de 23 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El registrador no es competente para calificar la actuación notarial respecto de la titularidad real de las entidades jurídicas. En el caso de poderes no inscritos, el notario tiene que consignar no sólo los datos del poder, sino también los del otorgante del poder y de sus facultades representativas.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una sociedad. El notario autorizante hace constar la titularidad real de la sociedad otorgante por referencia a un acta notarial y previa consulta de la base de datos de titularidades reales del Consejo General del Notariado. Emite también un juicio de suficiencia del poder aportado reseñando el documento, que es un poder específico para la venta, pero no los datos del otorgante del poder en representación de la sociedad.

El registrador encuentra dos defectos. El primero que la base real de titularidad real consultada ha sido anulada por el Tribunal Supremo, y el segundo que el juicio notarial de suficiencia no ha sido correctamente emitido porque el notario no ha reseñado los datos del otorgante del poder, como representante de la entidad.

El notario autorizante recurre y alega que el registrador no es competente para calificar la actuación notarial en orden a la titularidad real y por ello no cita ningún precepto infringido, y en cuanto al segundo defecto que su juicio de suficiencia se ajusta a lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley 24/2001, tal y como ha sido interpretado por el Tribunal Supremo en diversas sentencias, en particular en la sentencia del pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 643/2018.

La DG estima el recurso en cuanto al primer defecto y lo desestima en cuanto al segundo

Doctrina. No hay precepto alguno por el cual se atribuya al registrador la función o potestad de fiscalizar la actuación del notario en materia de prevención del blanqueo de capitales ni en materia de determinación y expresión de la titularidad real.

Cuando se trata de poderes para actos concretos otorgados por sociedades, que no son inscribibles en el Registro Mercantil, el notario debe de reseñar los datos del representante de la sociedad otorgante del poder y de sus facultades no bastando los consignar los datos identificativos del poder.

Comentario: Resulta insólito el primer defecto, por carecer totalmente de fundamento, tanto por cuestiones formales (falta de competencia objetiva del registrador para hacerlo en una materia interna notarial) como por cuestiones sustantivas (la titularidad resulta de un documento notarial manifestado por el otorgante no de una base de titularidad real) hasta el punto de que no se ha citado ninguna norma infringida.

En cuanto al segundo defecto, transcurridos 20 años ya desde la entrada en vigor de la Ley 24/2001, hay que deplorar una vez más los vaivenes jurisprudenciales de interpretación del artículo 98, del que esta resolución es un capítulo más, que tanta inseguridad jurídica provocan con la consiguiente pérdida de tiempo y de recursos intelectuales y materiales.

El artículo 98 es claro y lo ha sido desde el principio: el notario es el único competente para juzgar la validez del poder y lo único que tiene que hacer es reseñar sus datos para que quede identificado y el registrador pueda comprobar que ese juicio se ha emitido en base a un documento notarial y no arbitrariamente. En este caso, el primer notario que autorizó dicho poder juzgó la suficiencia de las facultades del representante de la sociedad otorgante, bajo su responsabilidad, y por ello el notario autorizante de la escritura de compraventa no puede poner en entredicho dicho juicio de suficiencia ni menos el registrador donde se inscriba el documento, por lo que carece de sentido el defecto y la posición jurisprudencial que sostiene la necesidad de reseña no solo del poder sino también de los datos y facultades de representación del otorgante del poder.

El Tribunal Supremo lo ha dejado también claro varias veces, por todas la sentencia del pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 643/2018 corroborada por la posterior de 661/2018 de 22 de noviembre de 2018, que por tanto constituyen jurisprudencia. Es verdad, sin embargo, que una sala del propio Tribunal Supremo ha contradicho su propia jurisprudencia anterior con la reciente sentencia 378/2021 de 1 de Junio que exige que se reseñen los datos de la representación del otorgante del poder no inscrito, reseña que no puede tener más alcance que el meramente informativo. (AFS)

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230.** EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. FIRMEZA

Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2 a inscribir un acta de adjudicación librada en procedimiento de apremio fiscal y del correspondiente mandamiento de cancelación.

Resumen: En los documentos administrativos la calificación alcanza a la firmeza de la resolución administrativa.

En un acta de adjudicación y su mandamiento de cancelación de cargas librados en un procedimiento de apremio fiscal seguido por un Ayuntamiento la registradora advierte varios defectos, de los cuales al haberse subsanado uno, son objeto de recurso:

-No constan todas las circunstancias personales del adjudicatario en el momento en que se realiza la adjudicación, esto es, si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si está soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; y por último su domicilio.

– No consta la firmeza de la resolución administrativa que ordena la cancelación de la anotación preventiva de embargo en el Registro».

Analiza en primer lugar la DG el ámbito de la calificación del registrador en los documentos administrativos de acuerdo con el art. 99 RH, que alcanza, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro. Y dentro de estas atribuciones le corresponde también analizar si el procedimiento seguido es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo que la Administración pueda optar legalmente entre distintos procedimientos, en cuyo caso si la elección de uno u otro es cuestión de oportunidad o conveniencia el registrador no puede revisar dicha elección; O si la resolución es congruente con ese procedimiento y si se han respetado los trámites esenciales del mismo; Señala además que no impide una calificación negativa el hecho de que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos; Y este control por parte del registrador no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral .

La DG confirma el primero de los defectos, en el sentido de que se pretende la inscripción dominical de un inmueble por virtud de una adjudicación administrativa, y derecho de propiedad que evidentemente queda afectado por el estado civil del adjudicatario y, caso de estar casado, por el régimen económico-matrimonial vigente.

Respecto a la necesidad de la constancia de la firmeza de la resolución administrativa que ordena la cancelación, también se confirma el defecto: a pesar de que del art. 100 del RGR no resulta la necesidad de una específica declaración en tal sentido, de acuerdo con la doctrina del propio centro, como regla general es necesaria la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico-real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro. La R. de 29 de enero de 2009 enfatiza la idea de que la firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier asiento de cancelación en el Registro. Así se deduce claramente del art. 82 LH. (MN)

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231.*** ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE

Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1 a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.

Resumen: En un complejo inmobiliario privado los actos que afecten a cada uno de los elementos que lo integran requieren únicamente el acuerdo de los miembros de dicha subcomunidad; pero no de las otras subcomunidades integrantes del complejo si no afectan a los elementos inmobiliarios, servicios, instalaciones y servicios comunes. El complejo, lo mismo que las propiedades horizontales sencillas pueden constituirse de modo fáctico.

El supuesto planteado es complejo: Sobre una finca se constituyó una división horizontal integrada por 47 elementos, (del 1 al 42 son locales comerciales, y del 43 al 47 parcelas de terreno); posteriormente en los elementos 43 y 44 se construyeron dos edificios que a su vez también fueron objeto de división horizontal; mediante una escritura que se inscribió se elevaron a público los acuerdos de la comunidad, que en cumplimiento de una sentencia dieron nueva redacción a los estatutos de la PH, disponiendo que “1.- El conjunto arquitectónico constituido por Edificio (…), Edificio (…) y el (…), es un complejo inmobiliario que conforma una agrupación de comunidades de propietarios independientes entre sí que comparten como elementos comunes únicamente … para todo el complejo inmobiliario. 2. – Que el coeficiente de participación del complejo inmobiliario para (…) es del 88,62%, para el Edificio (…) es del 5,78%, y para el Edificio (…) es del 5,60%». Se presenta ahora una escritura en la que el titular de la finca 47 cede ( en pago de una deuda por cuotas impagadas ) dicho elemento a la comunidad de propietarios – la integrada por los elementos 1 a 42 y 45 a 47, es decir una de las tres que componen el complejo urbanístico) -; se modifica su carácter dándole el de elemento común, suprimiendo su cuota y determinando las nuevas cuotas resultantes en la propiedad de todos y cada uno de los locales redistribuyendo las cuotas de los elementos 43 y 44 ( que ahora son los otros dos edificios integrantes del complejo inmobiliario) y del 47 por pasar a ser un elemento común.

El registrador entiende que, aunque la creación del complejo inmobiliario se realizó estatutariamente, dicha modificación no se trasladó al título constitutivo, y que, en consecuencia, existe una única división horizontal y no un complejo urbanístico; Y que la cuota correspondiente al elemento privativo número 47 ha de distribuirse entre todos los elementos privativos de la división horizontal, incluidos los edificios construidos en los elementos 43 y 44, de manera que la suma de las cuotas correspondientes a los elementos 1 a 46 sea 100.

El recurrente por el contrario entiende que existe un complejo inmobiliario constituido por tres comunidades, la integrada por los elementos 1 a 42, el 46 y 47,;el edifico construido en el elemento 43; y el edificio construido en el elemento 44, estos dos últimos, divididos horizontalmente. En consecuencia, afectando las operaciones formalizadas únicamente al elemento 47, parte integrante de uno solo de los complejos, sólo éste y sus miembros han de consentir la dación en pago y ulterior conversión en común del elemento 47, así como la redistribución de cuotas, todo ello conforme al art 24 de la LPH.

La DG resumen y analiza los orígenes, la jurisprudencia y la legislación sobre los complejos inmobiliarios privados, que han tenido diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario); la legislación se compone fundamentalmente del art. 24 LPH y también en los arts 26, apartados 4, 5 y 6, y 65.3 del TR de la Ley de Suelo aprobado por el RDLeg 7/2015. El art. 24 de la LPH caracteriza los complejos inmobiliarios por «estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales» y «por participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicio” Mientras que, más recientemente, el art 26.6 TR de la Ley del Suelo fija igualmente los parámetros del conjunto inmobiliario privado, pero sin exigir ya el destino a vivienda o local: «A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos» Por tanto, hoy, el complejo inmobiliario puede constituirse sobre una única finca registral o sobre varias; y el citado art. 24 extiende su aplicación a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales, con la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes. Analiza también el Centro Directivo el adjetivo de “tumbada” bajo el que se cobijan situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. Aunque en la actualidad el art 26.6 TR de la Ley del Suelo exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas.

La DG, en este caso, considera que no hay duda de que estamos ante un complejo inmobiliario privado. La Jurisprudencia del TS es reiteradísima en el sentido de admitir la aplicabilidad del régimen jurídico de la propiedad horizontal a las comunidades que no estén formalmente constituidas, y por lo mismo a los complejos inmobiliarios: “En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la LPH…, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del art 396 CC, no lo hubiesen otorgado”. En definitiva, la concurrencia de las circunstancias previstas por el art 24.1 LPH determinaría la existencia de un complejo inmobiliario y con ello la aplicación de las disposiciones de tal ley, aunque no haya sido otorgado título constitutivo del complejo, pues tal y como declara el TS y así resulta de la misma LPH (arts 2.b) y 24.1 y.4), el título constitutivo no es elemento esencial para la existencia y funcionamiento de un conjunto inmobiliario. En el presente caso se cumple el requisito de estar integrado el conjunto arquitectónico por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal de vivienda o locales (locales en este caso), con la especialidad de que sus titulares participan, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo servicios (en este caso ciertos servicios y servidumbres). Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes (R de 12 de noviembre de 2020). Además de que en este caso no se ha creado únicamente el complejo de modo fáctico puesto que existe una modificación estatutaria inscrita en tal sentido.

La cuestión fundamental es la determinación del régimen organizativo aplicable al complejo existente y si se rige por el art 24.2. El registrador sostiene que la modificación estatutaria inscrita, no es apta para provocar el cambio del régimen jurídico puesto que lo procedente sería modificar, no los estatutos, sino el título constitutivo de la propiedad horizontal originaria. Pero la DG rechaza esta postura ya que los estatutos son parte integrante del título constitutivo, y su la modificación de los estatutos reguladores de una propiedad horizontal implica en todo caso la modificación del título constitutivo mismo. En resumen: la situación jurídica existente es la de un complejo inmobiliario integrado por tres edificaciones distintas destinadas a locales comerciales y organizado como una agrupación de comunidades al amparo de lo previsto por el artículo 24.2.b) y que, por tanto se rige por el art. 24.3 LPH. Este último precepto determina para su organización una Junta de propietarios compuesta por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, pero cuya competencia únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. La DG admite el recurso porque los acuerdos cuya inscripción se pretende versan sobre la dación en pago de uno de los elementos que integran una de las tres edificaciones constitutivas del complejo, (el número 47), y su conversión en elemento común de dicha edificación, (no del complejo inmobiliario en su conjunto), y la redistribución de las cuotas correspondientes en esa edificación (pero sin alteración de la cuota que al mismo le corresponde en el total del complejo). En definitiva, acuerdos que en modo alguno afectan a «los elementos inmobiliarios, servicios, instalaciones y servicios comunes» del complejo inmobiliario, únicas cuestiones sobre las que se extiende la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada y para cuya adopción se exige la observancia de las normas previstas por el artículo 24.3.; siendo suficiente el acuerdo de los propietarios integrantes de la subcomunidad afectada. (MN)

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233.*** NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA

Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución directa sobre bien hipotecado, así como el mandamiento de cancelación de cargas.

Resumen: Resolución que resume los efectos de la Nota Marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Impide la inscripción de la adjudicación cuando se expidió la certificación y se puo la Nota al margen de una hipoteca distinta de la que era objeto de ejecución

Se debate si es inscribible el testimonio de auto de adjudicación en ejecución Hipotecaria y su correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, en una ejecución hipotecaria, cuando resulta que la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el citado procedimiento se practicó -por error en el mandamiento en la que se ordenaba- con relación a una hipoteca distinta de la ejecutada.

La Dg repasa la trascendencia y efectos que produce la NM de expedición de certificación de cargas:

Si bien no lleva consigo un cierre registral, opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.
Su relevancia va mucho más allá de constituir una mera publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma, hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen por esta razón requisito esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación preventiva de embargo ya tomada, (R. de 25 de noviembre de 2002).
Es la única forma de tener conocimiento de la apertura de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase de yacencia, a diferencia del ámbito de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien consulta o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y fragilidad de su derecho.
Tiene eficacia interruptora de la prescripción de la acción hipotecaria, impidiendo con su constancia el juego de la cancelación de hipoteca por caducidad a que alude el último párrafo del art 82 LH (R. de 8 de marzo de 2005).

En consecuencia y teniendo en cuenta por tanto la importancia de la nota marginal y el carácter esencialmente registral del procedimiento de ejecución hipoteca, la DG confirma el defecto y declara que no puede procederse a la inscripción del testimonio del auto de adjudicación y al mandamiento de cancelación de cargas, si resulta que se ha llevado a cabo la ejecución de una hipoteca distinta de aquélla para la que se expidió certificación de cargas en el procedimiento. Pero considera que el defecto es subsanable: Dado el principio de conservación de los actos procesales, consagrado en los arts. 241, 242 y 243 LOPJ, sólo cuando exista una ineficacia registral definitiva se podrá calificar el título de insubsanable. (MN)

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234.** COMPRA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: La inscripción del cargo de administrador es obligatoria pero no es constitutiva, por lo que no es requisito para inscripción de las compraventas en el Registro de la Propiedad ni cabe que el registrador pida que se le aporte copia de dicha escritura con calificación positiva.

Hechos: En una compraventa, la sociedad vendedora está representada por un administrador con cargo no inscrito. El notario emite el juicio notarial de suficiencia que incluye las circunstancias de su nombramiento.

La registradora considera defecto el hecho de que no esté inscrito el nombramiento en el Registro Mercantil y exige que, al menos, se le aporte copia autorizada de la escritura de nombramiento del Administrador con la oportuna nota de presentación en el Registro Mercantil y calificación que no exprese circunstancias obstativas a la inscripción que puedan afectar a la validez y eficacia frente a terceros del nombramiento hecho en dicha escritura. También encuentra un segundo defecto relativo al NIF, que revoca a la vista del recurso.

El notario autorizante recurre y alega que aunque la inscripción del cargo de administrador sea obligatoria no es constitutiva, que la exigencia de la registradora es arbitraria pues se aparta totalmente de la regulación sobre la materia, y que desconoce el juicio notarial emitido sobre la suficiencia de la representación de la sociedad.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria no tiene carácter constitutivo y, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción pues no hay ningún precepto que así lo exija.

Declara también que no hay fundamento alguno que permita a la registradora exigir la aportación de la escritura de nombramiento de administrador del que nace la representación en los términos legalmente establecidos para el órgano de administración de la sociedad, si se tiene en cuenta lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley 24/2001 que ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo (Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio). (AFS)

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236. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA DISCONTINUA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN**

Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.

Resumen: El hecho de que una finca registral se corresponda con dos parcelas catastrales que no lindan entre sí, no impide la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para incorporar al folio real las representaciones gráficas catastrales. Los excesos de cabida no deben justificarse, solo acreditarse.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la rectificación de la descripción de una finca (que pasa de 3.895 metros cuadrados según el Registro a 6.608 metros cuadrados según el Catastro) y la inscripción de la representación gráfica catastral de la misma, previa tramitación del procedimiento del art. 199 LH. La finca es el resto después de una segregación anterior y, según el interesado/recurrente, se corresponde con dos parcelas catastrales (una de 4.641 metros cuadrados y la otra de 1.967 metros cuadrados) que no son contiguas.

La registradora deniega la tramitación del procedimiento porque considera: 1) que no se ha acreditado la causa del exceso de cabida; 2) que una de las parcelas catastrales se corresponde con la finca registral, pero la otra no puede participar de dicha correspondencia porque no es colindante con la primera.

El recurrente alega que existe correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca registral argumentando que los lindes de esta coinciden con los aquellas.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: La DG reitera su propia doctrina en dos puntos:

La existencia de una previa segregación no impide la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, «siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017)».

El procedimiento previsto en el artículo 199 LH es aplicable cualquiera que sea la magnitud del exceso de cabida, «pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».

Sí que se requiere, sin embargo, identidad entre la representación gráfica y la finca registral, esto es, que no se trate de inmuebles distintos («la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral»), comprobación que debe ser realizada por el registrador.

Como ya indicó la R. de 3 de junio de 2020, “no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de superficie desproporcionada.”

Y añade dos puntos más:

Sobre el hecho de que la finca registral se corresponda con dos parcelas catastrales discontinuas: «En cuanto a la circunstancia de estar formada la finca por porciones no colindantes, por resultar dicha configuración de una previa operación de segregación, según alega el recurrente, en principio, ello no es obstativo a la tramitación del procedimiento para la inscripción de la representación gráfica. A lo cual cabe añadir la insuficiente fundamentación de la nota de calificación, ya que se limita a expresar la no colindancia de las parcelas catastrales.»

Sobre la expresión de la causa del exceso: «para solicitar el inicio del expediente de inscripción de representación gráfica no es exigible la expresión de una causa del exceso, ni consignar expresamente su entidad, según indica la calificación; exigencias estas que no resultan de los artículos 9 y 199 de la Ley Hipotecaria.»

Comentario: La DG sigue permitiendo que se rectifique la descripción de la finca mediante una simple instancia privada, lo que crea inseguridad jurídica pues la legitimación notarial de firmas no acredita la adecuada formación del consentimiento que exige un acto de tal trascendencia.

El mayor interés de esta resolución radica en relación con el tema de las parcelas catastrales discontinuas, cuestión que había sido tratada en otras resoluciones con resultado opuesto. Así, la R. de 9 de octubre de 2019, denegó la inscripción de dos representaciones gráficas catastrales no colindantes, correspondientes a una sola finca registral, porque en la descripción de esta no constaba su carácter discontinuo. En el mismo sentido, la R. de 19 de julio de 2018 y la R. de 23 de abril de 2018.

Esta disparidad de criterios parece estar justificada en el conjunto de circunstancias de cada supuesto de hecho: magnitud del exceso de cabida, modificación de otros elementos descriptivos, historial de las fincas, etc. Es difícil, dada la conjunción de factores diferentes en cada caso, marcar una línea nítida entre los supuestos en que hay correspondencia y los que no. Así lo da a entender la propia resolución que nos ocupa, al indicar que, en principio, no hay impedimento en este supuesto, con lo que nos quiere dar a entender que no está fijando una doctrina aplicable con carácter general. No obstante, la DG debería ser consciente, y posiblemente lo es, de la inseguridad jurídica que crean estas zonas difusas y de la conveniencia de fijar unos criterios menos discrecionales. (VEJ)

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237.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA»

Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de aumento de obra nueva (antigua).

Resumen: La resolución resume los requisitos para que una declaración de obra nueva antigua sea inscribible conforme al artículo 28.4 del TRLSyRU.

Hechos: Con ocasión de la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva antigua por antigüedad se resumen los procedimientos y requisitos necesarios

Registradora y recurrente disienten sobre la imprecisión de la finca y los requisitos precisos para la inscripción.

Resolución: Confirma el defecto de la imprecisa descripción de la finca (individualización de la superficie de cada planta y número de plantas) y revoca la calificación en cuanto a los requisitos necesarios para la inscripción de obra antigua

Doctrina:

VÍAS PARA DECLARAR OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD.

Para la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva existen en nuestra legislación dos vías: (i) la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo (ii) y la excepcional del apartado cuarto del citado artículo 28. (RR. de 30 de mayo de 2016 y 31 de julio de 2018).

VÍA DEL ART. 28.4 DE LA LEY DEL SUELO:

Ámbito:

Es aplicable a todas las edificaciones consolidadas de hecho por su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición.

Comprende tanto las (i) edificaciones construidas sin obtener ningún permiso de la autoridad municipal competente, (ii) como aquellas en que, obtenida inicialmente licencia, hay una extralimitación en lo edificado. Igualmente, es aplicable (iii) tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, (iv) como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación (R. 22 de julio de 2014).

Requisitos:

1 Acreditación documental de que la obra concluyó en fecha determinada y que su descripción es coincidente con el título. La fecha determinada ha de ser «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante» (Artículo 52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).

En cuanto a los documentos hábiles para la acreditación exigida hay que tener en cuenta que «la Ley no establece ninguna jerarquía o preferencia de medios de acreditación, por lo que el interesado puede optar por (i) certificación expedida por el Ayuntamiento (ii) o por técnico competente, (iii) acta notarial descriptiva de la finca (iv) o certificación catastral descriptiva y gráfica, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. (R. 16 de diciembre de 2013). (v) Tampoco hay impedimento alguno para utilizar varios medios de acreditación simultáneamente y de forma complementaria para acreditar los extremos que hagan viable el acceso al Registro de la Propiedad de la obra nueva.

2 Inexistencia de “anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate” y que “que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general”.

3 Identificación de la porción del suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica a que se refiere el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Esta identificación es exigible a cualquier edificación, nueva o antigua, cuya documentación se haya presentado en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015.

OTRA CUESTIONES.

¿Es requisito imprescindible para la inscripción que haya una exactacoincidencia entre la descripción de la edificación ampliada y la descripción que se desprende de la certificación catastral descriptiva y gráfica? NO.

No se trata de un supuesto -como el de las inmatriculaciones- en que se exige una coincidencia total, sino que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen no la coincidencia sino que no haya duda sobre la identidad de la finca según lo expresado en el título y en el documento justificativo de aquellos extremos. (RR de 25 de agosto de 2008, 1 de febrero de 2012, 29 de enero de 2015 y 8 de febrero de 2016, entre otras). (JAR)

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238. SENTENCIA EN REBELDÍA CONDENANDO A ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO PRIVADO**

Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada en rebeldía, por la que se condena al demandado a la elevación a público de un contrato.

Resumen: Las sentencias de condena requieren para su acceso al registro, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. La sentencia dictada en rebeldía, además de ser firme, es preciso que hayan transcurrido los plazos del recurso de audiencia al rebelde.

Hechos: Se trata de un testimonio de sentencia, dictada en rebeldía de la entidad demandada por la que se declaraba que los demandantes son los propietarios de una finca registral “condenando a todos los demandados a estar y pasar por esta declaración”, y a “elevar a público los contratos de compraventa” a favor de los demandantes, “con apercibimiento de otorgamiento judicial en sustitución suya de cumplir personalmente este pronunciamiento”.

El registrador entiende que para inscribir la finca a favor de los demandantes será necesario el otorgamiento de una escritura de elevación a público del contrato de compraventa de la que, además, se deducirá que el órgano judicial ha apreciado que han transcurrido los plazos que la ley otorga al rebelde para ejercer la acción de rescisión de la sentencia.

El recurrente considera que los términos del testimonio son rotundos y la propia literalidad de “a todos los efectos” denota, con claridad suficiente, que la sentencia es firme y cuando se dice “a todos los efectos” es “a todos” y, por tanto, que han transcurrido todos los plazos para la interposición de recursos de todo tipo, incluido el plazo de la acción de rescisión del demandado rebelde.

Asimismo, alega que se trata de una sentencia que declara la propiedad de los actores sobre la finca y ordena la cancelación de los asientos contradictorios, por lo que estamos ante una sentencia declarativa, directamente inscribible.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Son dos las cuestiones que se plantean en este recurso:

La primera, si es inscribible directamente una sentencia, dictada en procedimiento no declarativo, sino contencioso, en la que se declara a los demandantes propietarios de la finca objeto de la litis, y se condena a la demandada a elevar a público los contratos de compraventa a favor de los indicados demandantes.

En este sentido la DG tiene declarado “que las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en el Registro, si de éste no resultan obstáculos que lo impidan, mediante el testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido así como la firmeza de la misma”.

Al contrario de lo anterior, las sentencias de condena requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución.

Del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se deriva que serán inscribibles en el Registro las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública, apoyada en los testimonios de la sentencia y en el auto que suple la voluntad del demandado, siendo innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial (cfr. artículos 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil, 3 de la Ley Hipotecaria y 143 y 144 del Reglamento Notarial).

Y la segunda, es si habiéndose dictado la sentencia en rebeldía, puede el registrador entender que la sentencia ya es inscribible, por la diferencia de fecha entre la sentencia y el testimonio que la recoge, que implica que han transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión, y porque el propio testimonio expresa la firmeza de la sentencia.

A este respecto la DG es clara sosteniendo que “es preciso que haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde y sólo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria”.

Así cuando una sentencia ha sido dictada en rebeldía procesal de los demandados, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: “Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros públicos”.

Comentarios: La ejecución de las sentencias de condena requiere únicamente la comparecencia del demandante, a la que se incorpore el testimonio de la sentencia y el auto que supla la voluntad del demandado y sin que sea preciso la comparecencia de la autoridad judicial pero lo que en ningún caso seria directamente inscribible en el registro es la propia la sentencia por la que se tiene por emitida la declaración de voluntad del demandado.

La posibilidad de rescisión se ha de interpretar restrictivamente por cuanto vulnera el principio riguroso y casi absoluto de irrevocabilidad de los fallos que hayan ganado firmeza y sin que el registrador pueda valorar el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción por la diferencia entre la fecha de la sentencia y el testimonio que la recoge ya que es algo que solo podrá aseverar el juzg ado ante el que se siga el procedimiento. (MGV)

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239.* COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.**

Resolución de 30 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir una escritura de compraventa. (IES)

Resumen.- Exige el Centro directivo la previa inscripción en el Registro Central de Contratos Matrimoniales de Bélgica, de una escritura de capitulaciones otorgada ante notario Belga pese a haberse aportado la copia de la escritura apostillada.

Hechos.- Por medio de escritura consta que el comprador, de nacionalidad belga, está casado en régimen de separación de bienes pactado en escritura otorgada ante un notario de Bruselas en el año 1990, antes de contraer matrimonio; escritura que se reseña y cuya copia se exhibe, pendiente de apostillar, por lo que el notario formula en la escritura calificada la oportuna advertencia sobre este último extremo. Posteriormente, se aportó dicha escritura de capitulaciones matrimoniales prenupciales debidamente apostillada.

El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, según las normas del Código Civil de Bélgica que transcribe, debe acreditarse la inscripción de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil de dicho Estado.

Recurrente.– Señala que la inscripción de las capitulaciones matrimoniales en el Registro civil correspondiente no es un requisito para su validez, es suficiente que hayan sido otorgadas en forma auténtica.

Dirección General.– Desestima el recurso y confirma la calificación.

La Dirección General señala que en Derecho español, en caso de que se haya pactado el régimen económico matrimonial de separación de bienes, es necesario acreditar la previa indicación en el Registro Civil de la escritura de capitulaciones matrimoniales para que un bien adquirido mediante compraventa por uno de los cónyuges pueda ser inscrito con carácter privativo a su favor, artículo 266. 6 del Reglamento del Registro Civil. Se fundamenta en que la inscripción en el Registro Civil tiene efectos probatorios y de legitimación (artículo 2 de la Ley del Registro Civil), y de oponibilidad frente a terceros (artículo 1218 CC y artículo 222.3 de la LEC)

En Derecho belga las convenciones sobre el régimen económico matrimonial deben constar en escritura pública notarial (artículo 1392 del Código Civil de Bélgica). Según el artículo 1391 de dicho Código el notario que haya autorizado el contrato matrimonial deberá proceder a la inscripción prescrita por el artículo 4, § 2, 1.º de la Ley de 13 de enero 1977, de aprobación del Convenio relativo al establecimiento de un sistema de inscripción de testamentos, hecho en Basilea el 16 de mayo de 1972, y estableciendo el Registro Central de contratos de matrimonio; de modo que, a falta de tal inscripción, las cláusulas derogatorias del régimen legal no podrán ser opuestas a terceros que contraten con los cónyuges sin conocimiento de sus pactos matrimoniales. Asimismo, según el artículo 76.10ª de dicho Código Civil, en el acta de matrimonio debe hacerse mención de la fecha del contrato matrimonial, el nombre y residencia del notario autorizante así como la indicación del régimen matrimonial establecido entre los cónyuges, y a falta de ello tampoco pueden oponerse las cláusulas derogatorias del régimen legal a terceros que contraten con los cónyuges sin conocimiento de tales pactos matrimoniales.

En el presente caso se han aportado las capitulaciones autorizadas por notario belga, pero no se acredita la inscripción de las mismas en el referido Registro Central de contratos de matrimonio, ni la mención de las mismas en el acta de matrimonio. Por ello, el defecto debe ser confirmado.

Comentario.-

No existe un sistema de publicidad uniforme en todos los Estados; tanto el contrato de matrimonio inicial como sus posteriores modificaciones son objeto de un concreto sistema de publicidad en cada Estado y son distintas en cada Estado los procedimientos, la naturaleza de la publicidad y sus efectos. Como señala la normativa belga, “a falta de tal inscripción, las cláusulas derogatorias del régimen legal no podrán ser opuestas a terceros que contraten con los cónyuges sin conocimiento de sus pactos matrimoniales”; es decir, es importante en el tráfico internacional evitar la alegación por el tercero de un desconocimiento excusable y ello fundamentalmente se consigue exhibiendo el documento público/autentico que contiene el régimen convencional.

De las normas del registro civil español se deduce

– La no oponibilidad de los regímenes convencionales no inscritos a terceros de buena fe; dicho esto, cabe preguntarse qué ocurre con los inscritos en Registros extranjeros. A nuestro juicio, tratándose de un bien sito en España y figurando el mismo en el título exclusivamente a nombre de un cónyuge con carácter privativo por ser, por ejemplo, el régimen de separación de bienes su régimen legal porque así lo determina la norma de conflicto, parece complicado entender que la publicidad de las capitulaciones pueda ser oponible a tercero de buena fe en España que adquiere de dicho cónyuge, si aquella publicidad deriva de un Registro Extranjero.

De la misma manera, siendo las normas registrales de marcado carácter procesal, los efectos de la publicidad de derecho español, se producirán aunque lo que publique un registro español sean unas capitulaciones sometidas a derecho extranjero.

La STS de 27/02/1998, resolución número 161/1998 desestima la demanda de nulidad de unas escrituras de compraventa en las que faltó el consentimiento uxorio. El supuesto era el siguiente: cónyuges de nacionalidad alemana suscriben un contrato matrimonial ante notario en Münich, en el que optan por el régimen matrimonial de comunidad de bienes, acordando que todos los bienes del matrimonio serían comunes y que los actos de disposición de los bienes matrimoniales sólo podrían hacerse conjuntamente. Dicho contrato no tuvo acceso al Registro de Régimen de Bienes alemán, ni tampoco al Registro de propiedad español donde constaba inscrita la finca a nombre exclusivamente del esposo y al no constar que éste manifestase a las otras partes contratantes la existencia del régimen de comunidad ni que éstas hubiesen tenido conocimiento de tal régimen tales capitulaciones no pueden afectar a tercero dice la sentencia, invocando el artículo 1412.1 del Código Civil alemán, precepto análogo al artículo 34 de la LH.

Hubiera bastado la exhibición de la copia autorizada de la escritura de capitulaciones otorgada por notario alemán, notario de corte Latino-germánico, y la transcripción en el titulo por el notario autorizante de la venta del inmueble de los particulares de dicho contrato matrimonial, para que el tercero no pudiese haber alegado desconocimiento; es más, obviamente, ni se hubiese autorizado ni hubiese adquirido de uno solo de los cónyuges.

La RDGRN de 9 de enero de 2008 (BOE 6 de febrero) establece que los matrimonios de extranjeros celebrados en el extranjero no tienen acceso al Registro Civil español, conforme a los principios de conexión personal y territorial formulados en el artículo 15 de la Ley del Registro Civil, redacción dada por ley 3/2007 (actualmente artículos 9.2 y 60 LRC) y por tanto, tampoco las capitulaciones que estos otorguen.

También, es interesante realizar una lectura pausada de los artículos 27, letra f) y 28 del Reglamento (UE) 2016/1103, de regímenes económicos matrimoniales. El Reglamento tiene una regla general: la disposición del artículo 27 letra f), que señala que la ley que rige las relaciones entre los cónyuges y los terceros es la ley aplicable al régimen económico matrimonial y el artículo 28 matiza la regla general y señala que ello es así en aquellos casos en que el tercero conociera o debería conocer dicha ley y se cumple dicha circunstancia de acuerdo con el art. 28.2, cuando la ley aplicable al régimen económico matrimonial coincida con alguna de las siguientes tres leyes que son «previsibles»: con la ley estatal que regula la transacción entre los cónyuges y un tercero -que será, en muchas ocasiones, la ley designada por el Reglamento Roma I-, con la ley estatal de la residencia habitual común del cónyuge contratante y el tercero, o con la ley del Estado de situación del bien inmueble; o cuando cualquiera de los cónyuges hubiera cumplido con los requisitos para la divulgación o el registro del régimen económico matrimonial establecidos por algunas de las Leyes de los Estados mencionados anteriormente, esto es, por la ley del Estado que rige la transacción, la ley del Estado de la residencia habitual común o la ley del Estado de situación del bien inmueble.

En aquellos casos en que el tercero, por no cumplir los requisitos del art. 28.2, no conoció o no debía conocer la ley aplicable, rige el art 28.3 que establece dos puntos de conexión alternativos, repitiendo dos de las tres conexiones establecidas en el art. 28.2, como son la ley aplicable a la transacción y la ley de situación de los bienes inmuebles, añadiendo la ley del Estado en que los bienes o derechos se encuentren registrados. Ninguna de estas leyes debe coincidir con la ley aplicable al régimen económico matrimonial, pues de lo contrario, el supuesto quedaría bajo el manto del art. 28.2.

Dicho esto, es posible que el régimen convencional pactado no pueda inscribirse en el registro civil del Estado o de los Estados cuyas leyes se mencionan.

Por tanto, desde la óptica del derecho internacional privado, el control de la legalidad para acceder al Registro (en este caso el de la propiedad) debe centrarse, sobre todo, en la certeza de que el documento de capitulaciones o contrato matrimonial, si procede de un Estado parte en el Reglamento 2016/1103 y este es aplicable, cumpla los requisitos de validez formal exigidos por el artículo 25, siendo de aplicación los artículos 58 y 59 relativos a la aceptación y fuerza ejecutiva de los documentos públicos en consonancia con lo dispuesto en el artículo 69.1 y de no proceder el documento público de un Estado participe, cumpla, en su caso, con los requisitos establecidos en el artículo 97 Ley 20/2011 y artículo 60 de la Ley 29/2015 de CJIMC, dependiendo de cual de las normas debamos aplicar.

Dos resoluciones ilustrativas: la RDGRN de 23 de noviembre de 2006 que rechaza el acceso al Registro Civil de un documento denominado acuerdo prenupcial firmado en Karachi (Pakistán) por unos contrayentes, él de nacionalidad pakistaní y ella de nacionalidad española, ambos con residencia habitual en Pakistán pues el documento ponía de manifiesto que la intervención del notario pakistaní, no es equivalente a la del notario español, a los efectos de certificar de forma fehaciente el consentimiento prestado por los cónyuges al contenido de las capitulaciones y de probar la capacidad de los mismos; por el contrario, la RDGRN de 25 de septiembre de 2007, permite el acceso al registro civil de unas capitulaciones otorgadas por italiano y española con residencia habitual en Italia ante notario italiano, dada la equivalencia funcional de las autoridades. (IES)

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240.() COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA

IGUAL QUE LA ANTERIOR.

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241.* ACLARACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA Y SEGREGACIÓN. CAUSA

Resolución de 30 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una escritura de aclaración de otra de partición y adjudicación de herencia.

Resumen: No puede confirmarse la calificación impugnada toda vez que no se basa sino en simples dudas o conjeturas expresadas por el registrador sobre la verdadera voluntad de los otorgantes de las escrituras calificadas.

Hechos: En escritura se eleva público un cuaderno particional en el que se describe una finca que se pretende segregar pero que en el momento de confeccionar el cuaderno aún no hay licencia, razón por la que se adjudica a los dos hermanos una participación indivisa de la finca “matriz”. Dichas participaciones se corresponden, según se dice, con las fincas que resultarán tras la segregación que se hará una vez se obtenga la licencia.

En el momento de otorgar la escritura ya hay licencia, razón por la que se documenta la segregación resultando dos fincas que se corresponden con los porcentajes adjudicados de finca matriz expresados en el cuaderno particional.

En escritura de aclaración el notario dice que debía entenderse que la segregación de la finca era previa a las adjudicaciones y que lo que se pretende es que se inscriban a nombre de cada adjudicatario las fincas resultantes. Es decir, que primero se inscriba la segregación y después las adjudicaciones.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

En el concreto supuesto de este expediente, si se atiende a la redacción de la escritura que es objeto de aclaración y el contexto de la misma -en los términos antes expuestos- es clara la razón de la rectificación que se solicita. Por ello, no puede confirmarse la calificación impugnada, toda vez que no se basa sino en simples dudas o conjeturas expresadas por el registrador sobre la verdadera voluntad de los otorgantes de las escrituras calificadas -así como sobre la cualificación profesional de los mismos-. Por lo demás, tampoco se aprecia obstáculo alguno derivado del requisito de tracto sucesivo ex artículo 20 de la Ley Hipotecaria citado por el registrador.

Comentario: El notario argumentaba la falta de fundamentos de derecho en la calificación registral. En el último inciso del apartado 3 la resolución salva la falta de fundamentación con una referencia al artículo 20 de la Ley hipotecaria citado en la calificación (JAR).

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242.** FIN DE OBRA. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE SUELO SIN CONCRETAR SI LA CABIDA AMPLIADA ESTÁ AFECTADA POR UNA SERVIDUMBRE

Resolución de 30 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 14, por la que se suspende la inscripción de un acta de fin de obra.

Resumen: La rectificación de la superficie de un solar afectado parcialmente por una servidumbre, exige la determinación de si el exceso de cabida que se pretende inscribir está incluido o no en la parte afectada.

Hechos: Se pretende la inscripción registral de un acta de terminación de obra en la que, además de declarar tal hecho, se amplía la superficie del solar de 4.955 a 4.965 metros cuadrados, manteniendo la superficie ocupada por la edificación. La cabida ampliada concuerda con la resultante de la certificación catastral. Se da la circunstancia de que la licencia de obras se condicionó a la constitución e inscripción de una servidumbre de uso público, que debía permitir el paso público sobre la parte del suelo no ocupada por la edificación. Por ello, en la inscripción consta la superficie ocupada por la edificación (3.864,29 metros cuadrados) y la superficie gravada con la servidumbre (1.090,71 metros cuadrados); la suma de ambas superficies concuerda con la cabida del solar antes de la rectificación. En el acta final de obra, de fecha posterior a la concesión de la licencia de primera ocupación, no se hace constar la nueva superficie gravada con la servidumbre.

La registradora considera que la rectificación de superficie exige concretar la superficie gravada con la servidumbre. Además, alega que el certificado técnico no contiene ninguna referencia a la rectificación de superficie, por lo que no es posible deducir que la cabida que se amplía se corresponde con parte de la edificación.

El recurso del otorgante del acta está centrado en la cuestión fáctica de que la obra terminada es conforme con la licencia de obras concedida, como resulta del certificado del técnico y de la licencia de primera ocupación, lo que acredita en su opinión la correcta constitución de la servidumbre de uso público. También alega que la rectificación de la cabida está amparada en el art. 201.3.b) LH. El notario autorizante suscribe en sus alegaciones las del recurrente, añadiendo referencias a algunas resoluciones de la DGSJyFP en apoyo de aquellas.

Dirección General: Desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: la DG se basa en los siguientes argumentos:

1. La licencia de primera ocupación no ampara la rectificación de la obra nueva en lo relativo a la determinación del espacio privado de uso público, ya que es anterior a dicha rectificación.

2. El principio registral de especialidad exige que la «alteración en la descripción tanto del solar como de la obra nueva debe necesariamente conllevar una nueva y completa descripción del objeto y contenido de la servidumbre de uso público, al quedar necesariamente afectada por las referidas rectificaciones» (FD 4).

Comentario: El hecho de que en el Registro figure especificada la superficie afectada por la servidumbre (1.090,71 metros cuadrados), determina la resolución de este recurso, debe aclararse si los 10 metros cuadrados que se amplían están afectados o no por aquella. Cuestión distinta es la interpretación de si la superficie ampliada debe estar o no afectada, en los términos de la licencia, lo que no se discute. Tampoco cuestiona la registradora si el informe del técnico se ajusta o no a la realidad; ni si el exceso de cabida es inscribible o no según las normas generales para rectificar la descripción. En mi opinión, tanto el recurrente como el notario yerran al cuestionar circunstancias que la registradora no plantea. El núcleo de la cuestión no es la concordancia de los asientos con la realidad física, sino la cuestión meramente jurídica de especificar tabularmente la superficie del solar afectada por la servidumbre, cuestión que, por otra parte, no es pacífica pues el recurrente llega a afirmar en algún momento que la cabida ampliada no está afectada por la servidumbre (VEJ).

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243.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PACTOS COMPLEMENTARIOS

Resolución de 1 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deudas.

Resumen: Si el juicio de suficiencia del notario menciona el negocio principal, en este caso dación en pago, no es necesarios especificar los pactos complementarios concretos siempre que sean los propios del negocio principal (en este caso carta de pago y cancelación de hipoteca).

Hechos: En una escritura de dación en pago de deudas de dos entidades jurídicas, el notario emite el juicio de suficiencia del poder utilizado mencionando expresamente que el apoderado tiene facultades para el otorgamiento de dicha escritura de “dación en pago” y “todos los demás pactos contenidos en la misma” .

La registradora cuestiona dicho juicio de suficiencia por ambiguo e impreciso ya que no se determina expresamente para qué actos está facultado el apoderado en la escritura

El notario autorizante recurre y alega que no es lógico ni práctico que el juicio de suficiencia aluda a todos y cada uno de los pactos accesorios del negocio principal. Además se queja de que la registradora en una primera calificación del documento no mencionó dicho defecto contraviniendo el principio de unidad de la calificación.

La DG estima el recurso.

Doctrina: El juicio del notario es expreso, concreto, y coherente con el negocio documentado pues menciona expresamente el negocio principal (dación en pago) y en cuanto a los pactos complementarios que contiene el documento son los propios del negocio principal (carta de pago y cancelación de la hipoteca).

Por ello concluye que el juicio de suficiencia incluye los datos necesarios para hacer una comparación entre la facultad representativa acreditada y el concreto acto o contrato documentado. (AFS)

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244.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 1 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilafranca del Penedès, por la que se deniega la inscripción de una adjudicación en expediente administrativo de apremio.

Resumen: Cancelada una Anotación e inscrita la finca a favor de terceros no puede inscribirse la adjudicación de la finca. No es objeto de recurso si fue correctamente practicada la cancelación de la Anotación.

Presentada certificación administrativa de acta de subasta y mandamiento de cancelación de cargas, se deniega la inscripción por estar cancelada la anotación de embargo practicada en el citado procedimiento y constar las fincas afectadas inscritas a nombre de personas distintas de las ejecutadas, como consecuencia del ejercicio judicial de una condición resolutoria anterior.

Los recurrentes entienden que la reinscripción no debió haberse practicado por estar caducada la condición resolutoria y por no haberse consignado cantidad alguna en favor de acreedores posteriores, debiendo quedar vigente la anotación de embargo de la Agencia Tributaria que motivó el apremio, y por ende procederse a la inscripción de la adjudicación derivada de éste.

La DG desestima el recurso: estando cancelada la anotación de embargo que sirvió de cobertura al apremio administrativo, y al existir titulares de derechos inscritos con preferencia registral que no han sido parte en el procedimiento, no puede inscribirse la adjudicación derivada de aquél en tanto por vía judicial, en procedimiento declarativo de rectificación al efecto (arts 40 y 82 LH) se declare –en su caso– la rectificación de los asientos. Por vía de recurso no puede decidirse si el asiento de cancelación estuvo o no bien practicado. Las alegaciones sobre la caducidad de la condición resolutoria, consignación de cantidades frente a terceros y demás alegaciones sólo podrán realizarse en un procedimiento declarativo al efecto, siendo parte todos los interesados. Sin perjuicio de poder exigir la responsabilidad civil que fuera procedente si judicialmente se decidiera la improcedencia de la cancelación efectuada como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria (MN)

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245.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 1 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se deniega la inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción.

Resumen: El nombramiento de administrador judicial, será preciso solo en los supuestos de demandas a ignorados herederos, pero no será preciso cuando el juzgador, en diligencia expresa al efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva. La sentencia que declare la usucapión es título suficiente para su inscripción en el registro con independencia de la existencia o no de justo título civil para la prescripción, y de si se trata de una prescripción ordinaria o extraordinaria

Hechos: Se trata de una sentencia que declara la usucapión de una finca en un procedimiento seguido contra unos herederos determinados del titular registral y contra otros herederos indeterminados a los que se señala de forma genérica.

El registrador suspende la inscripción por dos defectos:

a) por existir herederos ciertos y determinados que no han sido demandados, sin que tampoco se haya nombrado defensor judicial ante el llamamiento a herederos indeterminados, y

b) por no especificarse en la sentencia el justo título que ha llevado a declarar la prescripción, dado el sistema causalista español.

La parte recurrente alega que el juzgador ha examinado la legitimación pasiva de la herencia habiéndose demandado a herederos determinados y en cuanto al segundo defecto que la sentencia recoge que la prescripción adquisitiva es la recogida en el artículo 1959 del Código Civil, cuando se remite a lo solicitado por la actora en el escrito de demanda.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: En primer lugar, recuerda nuestro CD su reiterada doctrina sobre la competencia de los registradores para calificar el tracto sucesivo en los documentos judiciales, así como revisar si la resolución judicial es congruente o no con el procedimiento seguido, sin que se trate de discutir el fondo de la resolución judicial, sino de exigir el cumplimiento de las normas estructurales de nuestro procedimiento registral (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).

A continuación, se centra en los defectos objeto del expediente:

En cuanto al primero, lo revoca, reiterando que la herencia yacente carece de personalidad jurídica pero para determinados fines, se le atribuye legitimación procesal, exigiendo en estos casos “que toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente”.

Doctrina que se ha matizado en el sentido de que el nombramiento del defensor judicial solo se exigirá en los casos en que “el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente”, no siendo preciso por tanto cuando se haya emplazado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

En el caso que nos ocupa, teniendo en cuenta que la prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes incluso de haber sido aceptada (artículo 1934 del Código Civil), y que la demanda se ha interpuesto contra la herencia yacente dirigiéndola contra herederos determinados de los titulares registrales nuestro CD declara que es “innecesaria y exagerada la exigencia formal de la designación de un administrador judicial de la herencia yacente que vele por los intereses de ésta”, considerando “cumplido el principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y salvaguardado el principio constitucional de tutela judicial efectiva”, y más aún cuando el juzgador, en diligencia expresa al efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva.

El segundo defecto, es también revocado, declarando que “la prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme es en sí misma el título que debe expresarse en la inscripción”. Añadiendo que “la existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin que el registrador pueda revisar” al tratarse ésta de una cuestión de fondo.

Comentarios: De nuevo se recoge en este expediente la conocida doctrina de la DG relativa a la herencia yacente considerando suficiente para entender cumplido el principio de tracto sucesivo el haber dirigido la demanda contra personas determinadas como posibles herederos, aunque haya otros indeterminados a los que se señala de forma genérica. (MGV)

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246.* FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.**

Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Irún, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal y estatutos y regularización de titularidad de elementos comunes.

Resumen: Cuando existe una Comunidad de Propietarios de hecho (en este caso reconocida por los tribunales) relativa a una propiedad horizontal tumbada o a un complejo inmobiliario, que se formaliza posteriormente en escritura pública, no se necesita unanimidad ni consentimiento expreso de todos sus integrantes pues no estamos ante un acto de constitución, sino de formalización. Se necesita, sin embargo, autorización administrativa.

Hechos: En una urbanización con parcelas individuales existen determinados elementos comunes (viarios de la urbanización, instalaciones, zonas comunes, etc) cuya titularidad no está bien determinada jurídicamente. Inicialmente (1975) se constituyó una Asociación de propietarios para gestionarlos, y posteriormente (1999) fue constituida como Comunidad de Propietarios en documento privado. Ha habido varios pronunciamientos judiciales firmes reconociendo la existencia de dicha Comunidad y que la titularidad de los elementos comunes corresponde “ob rem” a los propietarios de las parcelas individuales.

Ahora se otorga una escritura formalizando la constitución de dicha Comunidad y complementando el acuerdo privado de constitución, en la que la mayoría de los propietarios de las parcelas individuales, pero no todos, consienten y adoptan la forma de Complejo Inmobiliario regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, y aprueban los Estatutos.

El registrador considera que tienen que prestar su consentimiento todos los propietarios individuales de parcelas integrantes de la Comunidad, tal y como ha advertido también el notario autorizante, y que se necesita autorización administrativa para la constitución del complejo inmobiliario.

El interesado recurre y alega que la Comunidad ya existía de facto y por tanto no se requiere unanimidad ya que el documento notarial es de formalización de lo prexistente y no de constitución de la misma. En cuanto al segundo defecto, alega que no es necesaria autorización porque no se crean nuevas fincas sino las previamente existentes, que cuentan además con licencia de obras.

La DG revoca el primer defecto y confirma el segundo.

Doctrina: Respecto del primer defecto, cita determinada jurisprudencia y concluye que el acuerdo solo pretende dar forma a una comunidad ya existente, y por tanto no es precisa la unanimidad, ya que no se constituye la comunidad sino que únicamente se formaliza la misma.

En cuanto al segundo defecto, lo confirma, pues, conforme al artículo 26.6 de la Ley del Suelo, es necesaria como regla general autorización administrativa para la constitución del complejo inmobiliario y no se acredita la excepción de dicho artículo en su párrafo segundo, pues no se acompaña ni acredita licencia alguna de obras y tampoco resulta acreditado que no haya posibilidad de incremento de las parcelas o de las viviendas que integran la comunidad. (AFS)

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247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la inmatriculación practicada por el registrador de la propiedad de Padrón de una finca registral en dicho registro.

Resumen: El colindante notificado al practicarse una inmatriculación, no puede solicitar la anulación de la inmatriculación mediante alegaciones en el propio registro, ni en consecuencia dicha petición ser objeto de recurso gubernativo.

Se plantea si es posible interponer recurso contra la inmatriculación de una finca ya practicada y en consecuencia si es posible, a la vista de las alegaciones efectuadas por el recurrente, anular dicha inmatriculación.

La DG rechaza el recurso, ya que es doctrina reiterada que el objeto del recurso es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, y no cabe discutir en el la determinación de la procedencia o no de una inmatriculación ya practicada.

De acuerdo con los arts. 1, 38, 40, 82, 19 bis, 324 y 205 LH, el centro Directivo señala que si el ahora recurrente considera que la inmatriculación practicada es incorrecta y resulta lesionado por ella, puede promover la rectificación del Registro conforme al art 40, que requiere bien el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. Respecto a varios procedimientos judiciales que alega el recurrente –el Ayuntamiento de Padrón-, resuelve que no pueden tenerse en cuenta puesto que uno de ellos resuelve sobre la tramitación de un procedimiento administrativo pero no es un procedimiento declarativo que declare la titularidad de la finca; y el otro se refiere a la posesión y por tanto no tiene acceso al registro de conformidad con el art. 5 de la LH. (MN)

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248.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR INEXACTITUD DEL TÍTULO

Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se solicita la rectificación de una inscripción.

Resumen: La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento concede algún derecho.

Hechos: Se cuestiona si es posible rectificar el asiento registral inexacto por un supuesto error en el último título inscrito. Se trata de un edificio dividido horizontalmente en tres elementos independientes en virtud de escritura del año 1962, posteriormente rectificada su descripción en el año 2014. Dos de los tres titulares pretenden la rectificación de las inscripciones mediante instancia privada aportando documentación municipal acreditativa de sucesivas licencias de los años sesenta.

Registradora: Considera que las inscripciones responden fielmente al contenido de las escrituras públicas por lo que se trata de un error que deriva, en su caso, de inexactitud en los títulos, el cual ha de ser rectificado mediante el otorgamiento de otra escritura en la que intervengan todos los titulares del inmueble.

Recurrentes: Alegan que se trata de errores que, a su juicio, quedan patentes con la documentación presentada (licencias de los años sesenta).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Se reitera la doctrina del Centro Directivo sobre la rectificación de errores en los asientos registrales por causa de inexactitud de los títulos inscritos:

REGLA GENERAL.

Cuando se trata de un defecto o error en el título resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, el cual, como expresó la Resolución de este Centro Directivo de 13 de septiembre de 2005 «es tajante al exigir el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial». En el mismo sentido la Sentencia de la Sala primera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2005.

REGLA PARTICULAR.

No obstante, “es también criterio de esta Dirección General, que si los errores padecidos en un título inscribible pueden ser comprobados plenamente a través de documento auténticos y fehacientes, que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes (documentos que ponen de manifiesto la falta de armonía entre el Registro y la realidad jurídica), bastará la extensión del asiento a petición del interesado, con la presentación de los mismos, y sin que sea necesario entonces acudir a los procedimientos legalmente establecidos”.

Conclusiones:

1 En el supuesto de este expediente, las recurrentes basan su solicitud de rectificación en la existencia de documentos que, a su juicio, ponen de manifiesto, más allá de la voluntad de las partes, el error cometido. Pero esto no queda acreditado con la seguridad suficiente para modificar el contenido publicado en el Registro.

2 No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin el consentimiento de la totalidad de los titulares registrales o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente. (JAR)

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249.** RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA

Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se suspende la rectificación de la descripción de una finca que ha sido objeto de varias segregaciones.

Resumen: No existiendo la conformidad del registrador, no puede rectificarse de oficio un asiento registral, sino que se requiere el acuerdo unánime de los interesados o, en su defecto, resolución judicial.

Hechos: En la descripción registral inicial consta que una finca está formada por una serie de parcelas, numeradas de conformidad con un plan parcial que no tuvo acceso al Registro. Tras varias segregaciones y ventas en las que no se describía la finca resto, pues simplemente se manifestaba que la finca matriz quedaba con la misma descripción a excepción de la reducción de la superficie segregada, la finca resto fue descrita en la inscripción de su adjudicación a la AEAT. En la nueva descripción no figuraba la numeración de las parcelas que la componían. Quien fue titular registral de dicha finca, solicita ahora la rectificación de la nueva descripción y que se mantenga la numeración originaria.

La registradora de la propiedad califica que no ha lugar a la rectificación de la descripción, ya que esta coincide con la que figura en la certificación librada con destino al procedimiento administrativo de apremio; y porque la rectificación de los asientos exige el consentimiento de los titulares registrales afectados o resolución judicial, por estar los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales.

El recurrente alega que la registradora cometió error al haber extendido un asiento con una descripción de la finca resto que no se correspondía con la que figuraba en la finca matriz.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de la registradora.

Doctrina: El error cometido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro es un error de concepto, conforme al art. 327 RH. Cuando el error de concepto resulta claramente de los asientos practicados, puede ser rectificado de oficio por el registrador, como se infiere del art. 217 LH. Sin embargo, ello requiere que el registrador aprecie dicho error. Según el centro directivo: «No existiendo la conformidad del registrador, la rectificación registral, en el supuesto de existir error, debe realizarse por los cauces generales, exigiéndose la conformidad de todos los interesados o la correspondiente resolución judicial, sin que esta Dirección General pueda pronunciarse al respecto.» (FD 2, in fine).

Comentario: El recurso gubernativo no es el cauce adecuado para resolver si una inscripción ya practicada debe rectificarse pues, según la legislación hipotecaria, los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales, por aplicación del principio de legitimación registral. En el presente caso, parece claro el error cometido por la registradora al inscribir la adjudicación a favor de la AEAT con una descripción que no concordaba con la que figuraba en el Registro, inscripción practicada sobre la base de una certificación expedida erróneamente por la propia registradora. Esta no debería basar su nota de calificación negativa en la falta de concordancia entre la certificación y la nueva descripción, ya que el error no se convalida por el hecho de que se repita. Si bien la DG no puede entrar en el fondo del asunto por las razones dichas, no hubiera estado de más que hubiera refutado esta argumentación de la registradora, quien, en lugar de ampararse en sus propios actos, debería haber analizado si cometió error o no, para obrar en consecuencia. (VEJ).

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251.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, REPRESENTACIÓN, NOTIFICACIONES, FIRMEZA

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2 a inscribir un acta de adjudicación librada en procedimiento de apremio fiscal y del correspondiente mandamiento de cancelación.

Resumen: En el certificado de la adjudicación han de constar todas las circunstancias que afecten a los trámites esenciales del procedimiento. La firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier asiento de cancelación en el Registro. Deben de constar completas todas las circunstancias relativas a representación alegada, así como las personales de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción.

Hechos: El documento origen del recurso es un acta de adjudicación de una finca, acompañada del oportuno mandamiento de cancelación expedido por la Unidad de Recaudación Ejecutiva de un Ayuntamiento en el seno de un procedimiento de apremio fiscal.

La registradora califica negativamente con los siguientes defectos:

No acreditarse la autoliquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
No constar la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo de subasta, y la notificación al mismo deudor, del acuerdo de enajenación de los bienes.
No constar la firmeza de la resolución administrativa que ordena la cancelación de la anotación preventiva de embargo en el Registro.
No se acredita la representación alegada respecto de la adjudicataria, ya que no se relaciona la escritura de poder en virtud de la cual actúa y no se acompaña copia auténtica de la misma, a los efectos de acreditar a la Registradora de la Propiedad la realidad, validez y vigencia del poder.
No constar todas las circunstancias personales de la adjudicataria en el momento en que se realiza la adjudicación.

El jefe de dicha Unidad de Recaudación Ejecutiva recurre argumentando que se han cumplido estrictamente las normas que regulan el procedimiento de apremio en la Ley General Tributaria y en el Reglamento General de Recaudación y que la registradora ha sobrepasado los límites que para la calificación de los documentos administrativos fija el artículo 99 del Reglamento Hipotecaria.

No se recurre el primero de los defectos de la nota de calificación.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora conforme a lo siguiente.

Doctrina: Comienza exponiendo su doctrina sobre el alcance de la calificación registral del acto administrativo, haciendo referencia a la Resolución de 3 de septiembre de 2019, la cual se extiende, no obstante, la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de los actos administrativos:

a la competencia del órgano,
a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido,
a las formalidades extrínsecas del documento presentado,
a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y
a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

No admite la DG la impugnación basada en el hecho de la intervención preceptiva en el procedimiento de apremio de los Servicios Jurídicos de la Administración actuante, mediante la emisión del correspondiente informe, donde queda residenciada la facultad de controlar la legalidad del procedimiento, puesto que “el control de la legalidad en relación a los actos inscribibles corresponde al registrador de la propiedad, y no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe también está sometido a la calificación registral”.

En cuanto al primer defecto recurrido, la DG ya puso de manifiesto en la Resolución de 30 de noviembre de 2016, que “en la certificación de la adjudicación que se remite al Registro han de constar con claridad todas las circunstancias que afecten a los trámites esenciales del procedimiento”. En el caso que nos ocupa, en el preceptivo informe, la registradora da por subsanado el defecto a la vista de la documentación que se acompaña al escrito de recurso.

Respecto al defecto relativo a la no constancia de la firmeza de la resolución administrativa que ordena la cancelación de la anotación preventiva de embargo en el Registro, del artículo 110 del Reglamento General de Recaudación sobre la “Inscripción y cancelación de cargas” no resulta la necesidad de una expresa declaración en tal sentido, dado que la cancelación de la anotación es resultado de la adjudicación.

De ello se deriva que uno de los requisitos del certificado será la determinación de que queda extinguida la anotación expidiéndose mandamiento para tal fin. Pero el hecho de que el precepto reglamentario no haga referencia a este extremo no obsta, como reiteradamente ha manifestado la DG para exigir como regla general la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico- real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad y por ello confirma el defecto.

En cuanto al siguiente defecto, se confirma debiendo de constar claramente en el titulo presentado las circunstancias relativas a la representación alegada. Así se deriva del artículo 51, regla novena, letra c), del Reglamento Hipotecario y en el ámbito del procedimiento administrativo, en el artículo 5.5 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

En la línea del anterior defecto, el ultimo también se confirma puesto que en la certificación deben de resultar completas las circunstancias personales de la adjudicataria dando cumplimiento al artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario.

Comentarios: La presunción de eficacia y validez de los actos administrativos no obsta para que cuando un documento de esta clase se presente en el registro se califiquen todos los extremos del art 99 del Reglamento hipotecario que sean precisos para lograr la inscripción del acto pretendido. En ningún caso el informe preceptivo sobre el ajuste a la legalidad del acto administrativo, excluye la calificación registral.(MGV)

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252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 18 a inscribir una escritura de liquidación de régimen económico-matrimonial sujeto al Derecho chino. (IES)

Resumen.-La Dirección General establece una “suerte” de “competencia exclusiva” de las autoridades españolas en materia de resolución y relajación del vinculo matrimonial, utilizando los foros del artículo 3 del Reglamento 2201/2003; no entra a analizar en profundidad el tema del reconocimiento incidental en España de divorcios extrajudiciales otorgados por autoridades extranjeras en este supuesto, divorcio en la sede de una embajada, y por tanto ¿en el extranjero?; cabe también la posibilidad de que la causa de la liquidación del régimen económico matrimonial fuese el mutuo acuerdo.

Hechos: Se presenta escritura de liquidación de la sociedad conyugal otorgada el 18 de diciembre de 2019, por don J. J., divorciado, y doña M. L., divorciada, en unión de Certificado de Matrimonio celebrado en la Embajada de la República Popular China en España con fecha 10 de agosto de 2011, debidamente sellado y traducido, y certificado de divorcio de dicha embajada de fecha 22 de noviembre de 2019, expedido por C. Q., debidamente traducido y sellado.

Registrador.– Distingue entre la competencia formal y el derecho material que regula el divorcio que sí puede ser el chino Pero, en cuanto a la autoridad competente para declarar el divorcio, ha de aplicarse el artículo tres del Reglamento (CE) número 2201/2003, del Consejo, de 27 de noviembre de 2003.

De la comparecencia en la escritura parece deducirse que ambos otorgantes tienen residencia habitual y domicilio en España. Con arreglo al derecho español, el título de divorcio es la sentencia firme que así lo declare o bien la escritura notarial de divorcio o convenio ante el letrado de la administración de justicia, o escritura notarial conforme a los artículos 86 y 87 del Código Civil. Ha de tenerse también en cuenta lo dispuesto en el artículo 36.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Recurrente.– El reglamento 2201/2003 no se aplica de oficio, sino que las partes lo invocan, cuando se presenta una demanda de divorcio; no así cuando no se solicita divorcio ante la jurisdicción española. El registrador con su calificación impone una obligación de divorciarse a la pareja según la competencia judicial internacional del reglamento 2201/2003 y por tanto, concede la exclusividad a la jurisdicción española.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

Señala que en este expediente dos ciudadanos chinos residentes en España, otorgan escritura pública calificada de liquidación de régimen económico-matrimonial, en la que, sin expresión alguna de su causa ni de la ley aplicable al mismo (artículos 4, 5 y 8 del Reglamento (UE) 1259/2010), liquidan la sociedad de gananciales que se dice ha regido su matrimonio y con tal carácter se encuentra inscrito el bien inmueble en el Registro de la propiedad, en base a su propia manifestación en su día. La liquidación se realiza voluntariamente, de mutuo acuerdo entre ambos y, aunque nada se diga en la escritura, se deduce que dicha liquidación se debe al divorcio. Con la escritura calificada se acompañan sendos certificados de la Embajada de la República Popular China en España, en los que se hace constar que el matrimonio se contrajo en aquel país y que se disolvió por divorcio celebrado en la Embajada certificante.

Debe decidirse si es necesario acreditar que el divorcio, causa de la liquidación del que denominan régimen de sociedad de gananciales (realmente un régimen de comunidad conforme al artículo 17 de la Ley de matrimonios de la República Popular China, de 1990, modificada según la revisión sobre enmiendas de la ley de matrimonios de la República Popular China de 2001), debe ser justificado e inscrito en el Registro Civil, como señaló la Resolución de 14 de diciembre de 2017, aun tratándose de ciudadanos extranjeros no comunitarios.

La respuesta según la DG ha de ser positiva, siendo abordado por esta Dirección General en la Resolución en Consulta de 7 de junio de 2016.

Teniendo ambos cónyuges su residencia en España, su divorcio, en base al señalado artículo 3 del Reglamento 2201/2003(la referencia a este Reglamento, a partir del 1 de agosto de 2022, que entrará en aplicación, debe entenderse hecha al Reglamento (UE) 2019/1111, de 25 de junio. Bruselas II ter), se somete a las reglas de competencia establecidas en dicho Reglamento. Las normas competenciales, conducen por tanto al ordenamiento español y concretamente a las procesales establecidas en el artículo 22 de la Ley Orgánica 6/1985, del Poder Judicial, y 36.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y de ser aplicables los artículos 86 y 87 del Código Civil y 54 de la Ley del Notariado.

El divorcio celebrado de acuerdo con la normativa del foro será objeto de inscripción en el Registro Civil español, para su eficacia frente a terceros y, por tanto, como requisito previo a la inscripción de la liquidación del régimen económico matrimonial subsiguiente. Como indicare la Resolución en Consulta de este Centro Directivo de 7 de junio de 2016, cuando se ha dictado por tribunales españoles una sentencia de divorcio o se ha autorizado una escritura pública notarial de divorcio que afecta a cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español, el tribunal sentenciador o el notario competente deben remitir de oficio al Registro Civil Central, con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa del matrimonio y de la identidad de ambos litigantes, para que se practique la inscripción del matrimonio como soporte a la del divorcio.

En el caso de escritura notarial «el Notario remitirá al Registro Civil Central testimonio de la escritura pública de divorcio y de la documentación acreditativa del matrimonio y de la identidad de ambos litigantes, para que se practique la inscripción del matrimonio como soporte a la del divorcio».

En el presente caso, nada de eso ocurre en cuanto no se ha celebrado el divorcio ante una de las autoridades que el artículo 2 del Reglamento (UE) 2201/2003 contempla al definir órgano jurisdiccional

Adicionalmente, ha de tenerse en cuenta que la escritura se otorga en diciembre de 2019, es decir, siendo aplicable el Reglamento (UE) n.º 2016/1103. Conforme al artículo 69 del mismo, el Reglamento solo será aplicable a las acciones judiciales ejercitadas, a los documentos públicos formalizados o registrados y a las transacciones judiciales aprobadas o celebradas a partir del 29 de enero de 2019, a reserva de lo dispuesto en los apartados 2 y 3, párrafos que conducen a la ley aplicable, conforme al Título III del Reglamento. El ámbito de aplicación del Reglamento, en su perímetro positivo, es establecido en un elenco abierto, en el artículo 27 que en su apartado e) se refiere a la disolución del régimen económico matrimonial y el reparto, la distribución o la liquidación del patrimonio. Por lo que resulta adecuado el vehículo documental empleado (vid. Resolución de 7 de noviembre de 2019).

Comentario.- Voy a prescindir en este comentario del análisis acerca de si el divorcio fue o no la causa de la liquidación; solamente subrayar la conveniencia de comprobar si con arreglo al régimen económico matrimonial legal chino es posible una liquidación sin disolución, tema tratado en diferentes grupos notariales por diversos notarios (principalmente y desde el día de la publicación de la Resolución, por Javier Oñate) y desarrollado de forma excelente por Francisco Mariño en su Blog iurisprudente, entrada de 28 de julio, y me ceñiré en este resumen a la cuestión del reconocimiento incidental de esta decisión extrajudicial de divorcio dictada por autoridad extranjera que no, a mi juicio, en el extranjero.

Las competencias que el artículo 3 del Reglamento 2201/2003 Bruselas II bis atribuye a los órganos jurisdiccionales de los Estados miembros no son competencias exclusivas, pueden existir terceros Estados que sean también competentes para sustanciar y decretar un divorcio y estas autoridades extranjeras pueden ser extrajudiciales aunque realicen funciones que se asemejen o equiparen a las judiciales (supuesto del notariado cubano, por ejemplo). Dado que no es aplicable el Reglamento 2201/2003 en materia de reconocimiento pues la decisión procede de una autoridad de un tercer Estado, y en defecto de Convenio bilateral, puesto que el Tratado entre el Reino de España y la República Popular China de 12 de mayo de 1992 no parece aplicable toda vez que tiene por objeto la asistencia judicial en materia civil y mercantil, debemos aplicar el derecho autónomo que se contiene básicamente en los artículos 96 y 97 LRC, 11 y 12 LJV y 59 y 60 LCJIMC.

La Ley 12/2015 de 2 de julio de Jurisdicción voluntaria (en adelante, LJV) entre las variadas e importantes competencias que atribuye al notario español, modifica el artículo 87 CC para introducir el divorcio de mutuo acuerdo de los cónyuges sin hijos menores de edad no emancipados o sin hijos mayores respecto de los que se hayan establecido judicialmente medidas de apoyo atribuidas a sus progenitores, atribuyendo al Letrado de la Administración de Justicia y al Notario las funciones que hasta ahora correspondían al Juez y que también conllevan una reforma de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la Ley del Notariado

Si las autoridades extrajudiciales extranjeras ejercen una función equivalente a la que desempeñan las autoridades judiciales españolas (parece ser el caso de los divorcios de mutuo acuerdo ante autoridades encargadas del Registro Civil de China, artículo 1078 ley del Código Civil de la República Popular China de 28 de mayo de 2020) será de aplicación lo dispuesto en los artículos 11 y 12 de la LJV, complementados por las disposiciones de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil, en adelante, LCJIMC.

El artículo 11 LJV así como el artículo 12 en sus apartados 1 y 2 establecen que el reconocimiento de las decisiones definitivas de Jurisdicción voluntaria es presupuesto de su inscripción registral, reconocimiento que puede ser incidental ante el encargado del Registro. No es necesario recurrir a un procedimiento específico previo, artículos 11.1 y 12.2LJV, sin perjuicio de que pueda recurrirse al exequátur regulado en la Ley 29/2015, LCJIMC.

La LCJIMC aborda la cuestión del reconocimiento, en su Título V, dedicado de forma específica a la eficacia de las resoluciones judiciales y de los documentos públicos extranjeros, eficacia que incluye su reconocimiento, su ejecución –previo exequátur– y su inscripción en Registros públicos que complementa a la LJV, siendo ésta última ley, especial frente a la primera (Disposición adicional primera de la LCJIMC).

Aunque la oponibilidad de la situación creada por una decisión definitiva de Jurisdicción voluntaria dictada por autoridad extranjera se logra por medio de la inscripción registral tras su reconocimiento incidental de modo que no resulta preciso tramitar un exequátur, en situaciones concretas puede ser de interés obtener un pronunciamiento vinculante general de reconocimiento de una resolución extranjera de JV a través del exequátur.

Una de las causas que el artículo 12.3 LJV establece para denegar el reconocimiento es que el acto hubiera sido acordado por autoridad extranjera manifiestamente incompetente. Se considerará que la autoridad extranjera es competente si el supuesto presenta vínculos fundados con el Estado extranjero cuyas autoridades han otorgado dicho acto. Se considerará, en todo caso, que las autoridades extranjeras son manifiestamente incompetentes cuando el supuesto afecte a una materia cuya competencia exclusiva corresponda a los órganos judiciales o autoridades españolas. Estos foros de competencia exclusiva vienen determinados en el artículo 24 del Reglamento (UE) nº 1215/2012, Reglamento I bis refundido.

La materia objeto de esta resolución, tramitación del divorcio, no es una materia cuya competencia exclusiva corresponda a las autoridades españolas; para determinar si el supuesto presenta vínculos fundados con el Estado extranjero cuyas autoridades han otorgado dicho acto, es usual bilateralizar los foros del Reglamento 2201/2003- Bruselas II Bis- y por tanto, si los cónyuges de nacionalidad común española con residencia habitual en China pueden divorciarse en España, artículo 3 1, letra b) también pueden hacerlo en China los cónyuges de nacionalidad común china residentes en España.

Ahora bien, ¿qué particularidad presenta este supuesto? que el divorcio tiene lugar en la sede de una embajada sita en España. La República Popular de China es Estado parte en el Convenio de Viena de 24 de abril de 1963, sobre relaciones consulares. Es este punto, a nuestro juicio, el que plantea mayor problema pues como señala el centro directivo, entre otras, en resolución 1 de junio de 2005, BOE de 6 de julio de 2005, actualmente “no puede invocarse que las embajadas y Consulados extranjeros en España gozan del privilegio de extraterritorialidad. Tales Embajadas y Consulados forman parte integrante del territorio español, una vez que esa antigua ficción de la extraterritorialidad ha sido sustituida en el Derecho Internacional Público por los conceptos de inviolabilidad e inmunidad”.

El matrimonio consular está perfectamente tratado y analizado por el Centro Directivo, no siendo inscribible en el Registro Civil Español, un matrimonio entre español y extranjero, celebrado en el consulado o embajada de este último en España precisamente porque un español ha de contraer matrimonio en España ante el funcionario español competente. El matrimonio consular que pueden válidamente contraer dos extranjeros en España, si así lo permite la ley personal de cualquiera de ellos, art. 50 CC, no es en cambio una forma válida si uno de los contrayentes es español.

Nos recuerda Javier Carrascosa González- “Inscripción del matrimonio en el Registro Civil español y derecho internacional privado”, Barataria, Revista Castellano Manchega de Ciencias Sociales, octubre 2019- que son inscribibles en el Registro Civil español, los matrimonios celebrados en territorio español, sean cuales fueren sus contrayentes, españoles o extranjeros. Las Embajadas y Consulados extranjeros sitos en España son, naturalmente, territorio español (RDGRN [31ª] de 22 de enero de 2014, Boletín del Ministerio de Justicia de 21 de mayo de 2014, matrimonio celebrado en España en el Consulado de Marruecos en Algeciras.

Una vez que la antigua ficción de la extraterritorialidad ha sido sustituida en el Derecho Internacional Público por los conceptos de inviolabilidad e inmunidad y teniendo en cuenta que el personal del Estado que envía (artículo 9, letra f) del Convenio de Viena citado) puede actuar en calidad de notario, funcionario del Registro Civil, o en funciones similares y ejercitar otras de carácter administrativo, siempre y cuando no se opongan a las leyes y reglamentos del Estado receptor y puesto que nuestro artículo 87 CC establece expresamente que “Los funcionarios diplomáticos o consulares (los nuestros), en ejercicio de las funciones notariales que tienen atribuidas, no podrán autorizar la escritura pública de divorcio” a la inversa y en territorio español, a nuestro juicio, no hay más autoridad competente que las autoridades locales- Juez, Letrado de la Administración de Justicia o Notario- pero sin que a este resultado se llegue por una pretendida competencia exclusiva de nuestras autoridades en esta materia en base al artículo 3 del Reglamento 2201/2003. (IES).

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253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Olivenza a inscribir un mandamiento judicial ordenando la inscripción de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario.

Resumen: Cuando una cuota indivisa está gravada con cargas, al disolverse el condominio y dividirse la finca, las cargas pasan a recaer sobre la finca adjudicada al condómino afectado, aunque no intervengan ni presten el consentimiento los titulares de dichas cargas

Supuesto planteado: Ante el allanamiento de los demandados se dicta sentencia en la que se acuerda la disolución de un condominio sobre una finca, ordenando la división en 3 fincas distintas que se adjudicarán a los distintos condueños. Como la participación indivisa de uno de los comuneros estaba gravada por varias anotaciones de embargo, se decide que tales cargas pasen a gravar exclusivamente la finca resultante de la división que se adjudica al condueño titular de dicha participación.

El registrador se opone a la inscripción por entender que sería necesario que los acreedores titulares de las anotaciones de embargo que gravan la cuota de uno de los condueños hayan sido citados en el procedimiento para evitar que sufran indefensión.

La DG admite el recurso de conformidad con la doctrina sentada entre otras, por la R. de 20 de febrero de 2012: De acuerdo con la Jurisprudencia del TS la acción para solicitar la división es absoluta, irrenunciable e imprescriptible, la legitimación activa y pasiva está atribuida en exclusiva a los condóminos y es consustancial al derecho de dominio.

El ordenamiento regula los eventuales derechos de terceros, esencialmente acreedores de los condóminos, a través del reconocimiento de su derecho a concurrir a la división, a oponerse y a impugnar la división llevada a cabo en los términos del art 403 CC. Pero la posible intervención de los acreedores en el proceso de división no implica en ningún caso ni la posibilidad de decidir cómo llevarla a cabo ni a prohibirla pues lo contrario implicaría un derecho de veto incompatible con la esencia de la acción de división.

El conflicto eventual entre los condóminos y los terceros se soluciona primando la extinción de la situación de condominio y salvaguardando los derechos de terceros (arts 403 y 405 CC): los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la división; si existe oposición expresa de un acreedor queda abierta la vía de la acción de impugnación; los derechos individuales de los acreedores se concretan en la parte adjudicada sin perjuicio del derecho de impugnación.

Recogiendo esta doctrina la DG resuelve que cuando la carga afecta a toda la finca, no impide las facultades de condómino, y no precisa su consentimiento de su titular para la división, sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos del art. 123 LH; en cambio, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada por así disponerlo el art 399 CC. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota. (MN)

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255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Resumen: Se plantean varias cuestiones: División horizontal y licencia de parcelación; georreferenciación del edificio y georreferenciación de los diversos elementos privativos de la división horizontal; coordenadas de la porción de suelo ocupada. Requisitos del informe de la validación gráfica catastral.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de obra nueva y división horizontal de cuatro viviendas adosadas con asignación a cada una de ellas del uso exclusivo y excluyente de una determinada porción de terreno, de modo que el terreno cuyo uso se asigna a dichos elementos privativos agota la totalidad de la superficie no ocupada por las edificaciones.

Registrador y notario discrepan sobre varias cuestiones que se concretan en el resumen que se hace de la doctrina del Centro Directivo.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Primera cuestión: ¿La asignación de una porción del suelo a cada una de las viviendas adosadas es un acto de parcelación (Art. 66.2 Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) que se debe notificar al Ayuntamiento en el plazo de tres meses a contar desde el otorgamiento de la escritura? NO.

Dice la Resolución:

1 Es cierto que la legislación andaluza exige licencia de parcelación para inscribir la división horizontal cuando se configura de tal modo que puede suponer un acto equiparado a la parcelación o a cualquier otro acto de división de terrenos.

2 Sin embargo, en principio, la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división, y además “la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas”.

3 En el presente caso “aun en la hipótesis de interpretar que existe fraccionamiento de terreno, se ha obtenido autorización por parte de la Administración competente como instrumento de control de la legalidad urbanística; autorización que debe considerarse como título administrativo habilitante”.

Conclusión: “la edificación realizada se encuentra amparada en la licencia de obras (y también licencia de ocupación) en la que se contemplan los elementos independientes, sin que proceda exigir adicionalmente una notificación posterior que está prevista legalmente para la licencia de parcelación, que es la que puede quedar sujeta a la caducidad que recoge los apartados 5 y 6 del artículo 66 de la Ley Ordenación Urbanística de Andalucía.”

Segunda cuestión: ¿Es necesaria la georreferenciación de cada una de las viviendas de la propiedad horizontal? NO.

“Conforme a los artículos 9.b) y 199 Ley Hipotecaria no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado… No procede, en definitiva, la exigencia de representación gráfica individualizada de cada uno de los elementos como requisito para la inscripción de la edificación en régimen de división horizontal tumbada, como requisito para la inscripción de la declaración de obra nueva (cfr. artículo 202 Ley Hipotecaria).

Conclusión: La inscripción de la representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria «in fine». Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio.

Tercera cuestión: ¿Cabe exigir las coordenadas de la porción del suelo ocupada por cada una de las viviendas adosadas? NO.

“… Existiendo un solo cuerpo de edificación, es respecto a éste y en la inscripción de la finca matriz de la división horizontal donde deberá darse cumplimiento a la previsión del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio, según se ha expuesto, de que pueda tomarse la representación gráfica de los elementos del libro del edificio…”.

Cuarta cuestión: ¿Es necesario que la validación gráfica catastral esté avalada por un técnico? NO.

El defecto no puede confirmarse: “…la previsión de solicitud de informe de validación catastral se refiere a «cualquier interesado» y no se contempla en ningún precepto legal ni en ningún punto de la Resolución conjunta que la representación gráfica que sirve de base a un informe de validación deba ser elaborada por un técnico…”. (Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015) (JAR).

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256.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: NECESIDAD DE TRACTO Y DE SEGREGACIÓN

Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sant Vicenç dels Horts n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia en el que se ordena la inmatriculación de dos fincas adquiridas por prescripción adquisitiva. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una porción de finca ya inmatriculada sin ordenar su previa segregación y sin que haya tracto sucesivo con los demandados.

– Hechos: Se presenta sentencia de usucapión sobre dos porciones de una finca ya inmatriculada a favor de personas distintas de los demandados, ordenando la inmatriculación de dichas dos porciones.

– La Registradora: califica negativamente, por 3 defectos subsanables:
1) Ser preciso que en la sentencia se ordene la previa segregación de dichas porciones y que se cumplan los requisitos sustantivos de la misma (licencia, georreferenciación), pues de lo contrario se incurriría en doble inmatriculación parcial;
2) Ser preciso inscribir previamente el derecho de los demandados o reanudar el tracto sucesivo dado que no se determina una relación directa entre los demandados y los titulares registrales;
3) Ser preciso el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente y los herederos indeterminados.

– El interesado: recurre exponiendo que:
1) Que las fincas ya están suficientemente delimitadas al ser parcelas catastrales independientes, con su propia georreferenciación, superficie y linderos y que se ha solicitado una declaración municipal de innecesariedad de licencia (que no parece que haya sido contestada/efectuada) ;
2) Que los demandados son los herederos de los titulares registrales, lo que podría deducirse de un testamento que sirvió de título en su día para la inscripción;
3) Y que NO es preciso el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente porqué se trataría de herederos ciertos y determinados

– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso pero confirma los 2 primeros defectos de la calificación, revocando únicamente el 3º:
– Doctrina:
1) Son necesarios tanto la segregación como sus requisitos, conforme a los Ppios de claridad y determinación (Arts 9 LH y 51 RH) y Tracto Sucesivo (Art 20 LH) y en todo caso para evitar una doble inmatriculación;
2) Conforme a los Ppios de Tracto Sucesivo (Art 20 LH) y de legitimación (Art 38 LH) y la prohibición de indefensión (Art 24 CE78) es preciso que la demanda se dirija contra los titulares registrales, por lo que: o bien debe inscribirse el título de los demandados, o bien reanudarse el tracto sucesivo;
3) En cambio NO sería preciso el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente porqué la demanda no se dirige genéricamente contra herederos inciertos e indeterminados, sino contra los sucesores testamentarios, algunos de los cuales comparecieron, considerando el Juez suficiente su legitimación. (ACM)

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258.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE INMATRICULACIÓN. ADJUDICACIÓN A CASADOS EN GANANCIALES «POR MITADES INDIVISAS»

Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de un testimonio judicial dictado en expediente de inmatriculación. (ACM)

Resumen: No cabe inmatricular sin certificación catastral con descripción coincidente con la del título. Los cónyuges en gananciales no adquieren por mitades indivisas sino para su Comunidad conyugal.

– Hechos: Es un caso que ya resolvió la R. 27 agosto 2014 que confirmó la calificación registral, pero se presentan de nuevo los documentos prácticamente sin subsanar nada (salvo la identidad de los colindantes).

Se presenta Testimonio del Auto Judicial de Expediente de Dominio (iniciado en 2013) ordenando la inmatriculación de una finca (sin aportar Certificación Catastral, si bien el Registrador la obtiene de oficio y existen claras discrepancias superficiales entre ambas descripciones), señalando además que pertenece a los cónyuges casados en gananciales, privativamente y por mitades indivisas entre ambos.

– El Registrador, acertadamente y como no podía ser de otra manera, vuelve a calificar negativamente, por 2 razones:
1) No aportarse Certificación Catastral coincidente con la descripción contenida en el título (TRLCI y Arts 9 y 205 LH);
2) Tener la finca carácter presuntivamente ganancial (Art 1361 CC); no consistir la Sociedad de Gananciales en una comunidad romana por cuotas ni acreditarse la privatividad de la adquisición.

– El interesado: recurre exponiendo que:
1) En el Auto ya se corrige la descripción de las fincas (aunque sigue habiendo importantes diferencias de cabida) ;
2) Y que los cónyuges al estar sujetos a Gananciales, adquieren igualmente al 50% cada uno.

– Resolución: Lógicamente la DGSJFP desestima de nuevo el recurso y vuelve a confirmar la calificación y su R. 27 agosto 2014
– Doctrina:
1) Ya desde el artículo 53 de la Ley 13/1996 [vigente al tramitarse el expediente de dominio], y luego el TRLCI, y hoy, tras a Ley 13/2015, el Art 203 LH [vigente al presentarse el titulo e iniciarse el procedimiento registral] exigen una clara coincidencia descriptiva entre el Catastro y el título presentado, y aquí, el titulo señala que la casa tiene 40 m2 construidos y el catastro señala 72 m2;
2) Y que la Comunidad de gananciales no supone una comunidad romana por cuotas, sino germánica, con distintos regimenes de administración y disposición, es hoy un tema evidente y pacífico. Por tanto si los interesados entienden que la vivienda es privativa será preciso acreditarlo en el auto para desvirtuar la presunción de ganancialidad del Art 1361 CC. (ACM)

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259.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR ENTIDADES DISTINTAS A LAS DE LA LEY 27/1981. TASACIÓN POR ENTIDAD NO HOMOLOGADA

Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Antequera, por la que se acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca. (CB)

Resumen: En una hipoteca a favor de una sociedad limitada dada por un agricultor persona física, el registrador pide tasación por sociedad de tasación homologada, independiente del prestamista. La DGSJyFP revoca la nota.

Hechos: 1. La única cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si en las hipotecas constituidas a favor de entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo […] la tasación de la finca hipotecada tiene que ser necesariamente realizada por sociedad de tasación homologada, o puede ser hecha por otro tipo de entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles. […]

Registrador: Suspende la inscripción por falta de los certificados vigentes de tasación de las fincas, emitidos por sociedad de tasación homologada, independiente del prestamista.

Recurrente: La tasación por técnico homologado sólo se exige para las hipotecas que sirvan de cobertura a los títulos del mercado hipotecario, siendo válida en otro caso la realizada por entidades o personas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar.

Resolución: La DGSJyFP revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 Esta cuestión ya ha sido analizada en diversas ocasiones por esta Dirección General â continuación reseña doctrina] […]

3 La [doctrina sobre] […] el significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas […] [destaca] el carácter imperativo de los requisitos establecidos por los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca hipotecada […] y la exigencia de que el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolle de acuerdo con los pronunciamientos registrales dado el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca (artículo 130 de la Ley Hipotecaria).

Es verdad que inicialmente la exigencia de tasación de la Ley de la Ley 2/1981, de 25 de marzo […] servía de protección frente a la sobretasación no sólo a los inversores en el mercado hipotecario sino también al propio deudor cualquiera que fuere su condición, previniendo situaciones de sobreendeudamiento.

Pero posteriormente la Ley 1/2013, de 14 de mayo […] a esa finalidad inicial añadió, para toda hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del peligro de la infravaloración del bien dado en garantía […]

En esa actual situación legislativa […] para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial […] resulta imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente, la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo […]

Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad [de la estipulación] y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el artículo 130 de la Ley Hipotecaria.

Así […] la exigencia del certificado de tasación sea para todo tipo de pactos de ejecución con independencia de si los contratantes son o no entidades financieras, pues donde la ley no distingue, tampoco debe distinguir el obligado a su cumplimiento».

No obstante […] que el tipo que sirva en la subasta, no puede ser inferior, en ningún caso, al 100 % (artículo 129 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 23 de diciembre de 2020) del valor señalado en la tasación que, «en su caso», se hubiere realizado […] Dicha expresión de «en su caso», es la que genera dudas acerca de su significado, en el sentido de preguntase si la misma permite amparar excepciones a la regla general y cuales sean estas.

4 Tratándose de entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), indudablemente la tasación debe realizarse por entidad de tasación a que se refiere el artículo 3 de la misma ley dado el carácter imperativo de las normas de referencia […]

Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos […] parece que la tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad oficial de tasación […]

Por lo tanto, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas según la misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles […] en tales supuestos no se excepciona la exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad -como entidad homologada- que realice la tasación […]

Ese significado de dualidad de entidades tasadoras es el que […] ha de atribuirse a la expresión «en su caso» a que se refieren los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria […] vigente en la actualidad; debiendo exigirse el certificado de tasación por entidad homologada solo cuando concurra la doble exigencia subjetiva y objetiva de ser concedidas por entidades de crédito de las previstas por el citado artículo 2 de la Ley 1/1981 y poder servir de cobertura para la emisión de títulos hipotecarios. […]

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

OBSERVACIONES. Finalidad de la tasación profesional del bien hipotecado y autonomía de la voluntad. Queda claro en esta resolución que se puede hacer la tasación de los bienes hipotecados por tasadores distintos de los de la ley del mercado hipotecario cuando el acreedor no sea un banco o siéndolo, no sirva de cobertura a la emisión de títulos hipotecarios y que toda hipoteca debe contener un valor de tasación para la ejecución directa, realizada por técnico competente.

También dice que la obligatoriedad de la tasación técnica se puso para proteger a los deudores y evitar que en casos de crisis se tasasen por debajo de su valor los bienes dados en hipoteca.

Uno no sabe en qué mundo viven quienes hacen estas resoluciones, porque el problema que tuvieron los deudores hipotecarios en la pasada crisis no fue el que dice la resolución, sino que más bien consistía en que las tasaciones -durante la crisis- eran superiores al valor de mercado del inmueble dado en hipoteca.

El problema de la crisis fue que nadie quería, por su alta tasación pactada, esos bienes; que los bancos rechazaban esos valores, pese a que los habían consagrado por un pacto con su firma; que rechazaban la dación en pago y que rechazaban liquidar la deuda descontando de ella el elevado valor de tasación que los bancos impusieron a sus deudores, aunque hubiese sido calculado por alguno de los técnicos de la ley del mercado de valores.

Aquí lo de que los pactos son obligatorios o que deben respetarse al banco le daba igual, porque ni los iba a respetar ni los respetaron.

En ese río revuelto la resolución dice que también los tasadores no homologados pueden hacer tasaciones en hipotecas en que el acreedor no sea alguna de las entidades autorizadas a emitir títulos del mercado hipotecario. Habremos de creérnoslo sin que para eso tengamos que comulgar con las ruedas de molino de una tasación obligatoria que pone en entredicho la buena fe de los deudores al señalar el valor de los bienes que dan en hipoteca y que obligan al deudor a una estipulación que le acarrea un coste pero que no le sirve para nada, porque en caso de ejecución el banco para liquidar la deuda después de quedarse con el bien no tiene que respetar el valor acordado sino otro inferior.

¿No debería respetarse aquí el principio de autonomía de la voluntad y cumplir con lo pactado en forma de estipulación sobre el valor de tasación para la ejecución directa o extrajudicial?

En esta situación convendría que la DGSJyFP enfocase mejor el problema y que argumentara no suponiendo la irrelevancia del pacto de tasación con o sin tasador técnico, sino haciendo ver su valor desde el punto de vista de la autonomía de la voluntad y la necesidad que los acreedores respeten, en la liquidación de la deuda ejecutada, el valor pactado en la escritura de constitución de la hipoteca y no uno inferior.

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260.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS

Resolución de 12 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Resumen: Diversas cuestiones de interés sobre contador partidor dativo y facultades del contador partidor en general.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional otorgada por dos de las tres hijas y herederas del causante -que también representan a la viuda- y el contador partidor dativo. A la escritura también se acompañó la escritura de nombramiento de contador partidor dativo.

Registrador y recurrente discrepan sobre varias cuestiones que se concretan en el resumen que se hace de la doctrina del Centro Directivo.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Primero. Recurso gubernativo.

Reitera la doctrina de que “debe rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma, pues el recurso debe resolverse atendiendo únicamente a las cuestiones planteadas en la nota recurrida y a la documentación presentada al tiempo en que se produjo la calificación”.

Segundo. Partición de contador partidor dativo. Fases. Forma documental.

Deben distinguirse tres fases que constituyen tres expedientes perfectamente diferenciados:

I EXPEDIENTE PARA EL NOMBRAMIENTO DE CONTADOR PARTIDOR DATIVO.

Comprende todos los trámites necesarios para la designación de contador partidor dativo y debe realizarse por notario competente conforme a la Ley del Notariado (LN). La documentación de esta fase comprende:

1 Acta inicial: Comienza con el requerimiento formulado por quienes están legitimados para ello y contendrá los sucesivos trámites -entre ellos la citación a todos los interesados- hasta la designación del contador partidor dativo según las reglas del artículo 50 LN.

Todo ello se documentará en el acta mediante sucesivas diligencias. Al acta se le asigna número de protocolo desde el requerimiento inicial. La competencia notarial se determina conforme al artículo 66 LN.

En el acta el notario (i) controlará que la rogación se hace por herederos o legatarios que representen, al menos, el 50% del haber hereditario; (ii) citará a los demás interesados, si su domicilio fuere conocido; (iii) y procederá a la designación de contador-partidor dativo en la forma prevista en el artículo 50 LN.

2 Escritura pública de nombramiento de contador partidor: El contador partidor que resulta designado formalizará su nombramiento mediante escritura pública en la que acepta el cargo autorizada por el notario que autorizante del acta inicial.

II PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL DE LA PARTICIÓN POR EL CONTADOR-PARTIDOR.

Esta protocolización procede con independencia de su aprobación por los interesados o de la aprobación notarial. No rigen necesariamente las normas de competencia del artículo 66 de la Ley del Notariado, dado que la aprobación de la partición es cuestión distinta de la autorización de la escritura de partición. Rige por ello el principio de libre elección de Notario.

III APROBACIÓN NOTARIAL DE LA PARTICIÓN.

Procede salvo confirmación expresa de todos los interesados.

Esta aprobación (artículo 66 LN) es un expediente distinto y específico de jurisdicción voluntaria “tramitado por notario competente (sea o no el mismo notario que autorice la escritura de partición) de acuerdo con los criterios de competencia que establece el artículo 66.2 LN, siendo esta aprobación diferente a la autorización de la escritura de partición”.

Se trata de una decisión unilateral del notario que otorgará la escritura por sí y ante si con base en la previa tramitación documentada en el acta.

Puede ser el mismo notario que haya tramitado el expediente de designación de contador-partidor o bien otro notario que sea competente. Como se ha dicho anteriormente, puede ser un notario distinto del que haya protocolizado la partición, lo que implica que se podrá protocolizar la partición por notario y dejarla sujeta a la posterior aprobación o confirmación.

Tercero. Calificación registral de los actos notariales de jurisdicción voluntaria.

Reitera la Resolución que, conforme al artículo 22.2 de la Ley 15/2015 de jurisdicción voluntaria, “puesto que el notario ejerce en ellos la función de jurisdicción voluntaria –hasta entonces atribuida también a los jueces– en exclusiva, como órganos públicos, diferentes de los órganos jurisdiccionales (…) la calificación registral del nombramiento de contador-partidor y de la aprobación de la partición (…) abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado de tales actos con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro (…) Ciertamente, en el procedimiento registral no se ejerce una función de carácter judicial respecto de la cual el título presentado sea un mero medio de prueba sino que se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste (cfr., por todas, las Resoluciones de 20 de diciembre de 2017 y 15 de enero de 2020 –respecto de declaración notarial de herederos abintestato– y de 2 de octubre de 2019 –respecto de venta en subasta notarial–)…”.

Cuarto. Facultades del contador partidor.

1 ¿Puede el contador partidor transformar unilateralmente el usufructo del cónyuge viudo en una atribución en pleno dominio de un porcentaje del inmueble, prescindiendo del consentimiento de todos los herederos? NO.

Es doctrina comúnmente admitida que “el contador-partidor no tiene la facultad de realizar la conmutación del usufructo del viudo, pues ello excedería de la facultad de realizar la «simple partición» de la herencia a la que se refiere el artículo 1057 del Código Civil” (RR 17 de mayo y 18 de diciembre de 2002, y 8 de octubre de 2013), esta última referida al ámbito de facultades del cónyuge viudo titular de un poder testatorio pudiera adjudicarse bienes en pago de su usufructo). En igual sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia de 8 de junio de 2011, en un caso referido al supuesto del artículo 839 del Código Civil.

2 ¿Puede el contador partidor adjudicación al cónyuge viudo un bien a calidad de compensar a los herederos, que también son legitimarios, con un derecho de crédito” NO,

Es un acto de disposición que “excede de las facultades del contador partidor, además de atentar contra el principio básico de intangibilidad de la legítima».

3 ¿Puede el contador partidor adjudicación a unos legitimarios bienes de la herencia compensado a los restantes su legítima en metálico extrahereditario más allá de los casos previstos en los artículos 841 y ss, CC? NO

También es un acto de disposición que “excede de las facultades del contador partidor, además de atentar contra el principio básico de intangibilidad de la legítima».

4 Tampoco puede hacer unilateralmente el contador partidor lo siguiente:

(i) Prescindir del viudo en la liquidación del régimen económico-matrimonial. (ii) Disolver la comunidad existente con un tercero. (iii) Realizar conmutación de la legítima del viudo. (iv) Realizar hijuelas para pago de deuda. (v) Atribuirse en general funciones privativas del testador, como es la revocación de disposiciones o la valoración de los supuestos de desheredación. (vi) Decidir si una legataria a la que se atribuye en el testamento la opción de ser legataria de parte alícuota o recibir en usufructo una finca ha cumplido o no la condición impuesta por el testador a la misma. (vii) No puede adjudicar bienes a unos herederos legitimarios a calidad de abonar a los otros un derecho de crédito que se les pagará con dinero extrahereditario salvo supuesto de los artículos 841 y ss. (viii) No puede adjudicar bienes hereditarios en pago de deudas pues el contador partidor carece de facultades dispositivas

5 Límites generales de su actuación:

– No puede vulnerar las normas imperativas de las legítimas aunque sea para cumplir la voluntad del testador: “el contador-partidor no sólo debe ajustarse a la voluntad del testador, sino también a las normas legales de carácter imperativo, como son las relativas a la intangibilidad de las legítimas.

– El contador-partidor carece de facultades tanto para disponer de los bienes hereditarios como para la administración de la herencia. El pago de cualquier obligación de dar requiere facultades dispositivas sobre lo entregado y capacidad para enajenarlo (cfr. artículo 1160 del Código Civil) careciendo el contador-partidor de ambas. (JAR)

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261.** RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL

Resolución de 14 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de rectificación de una referencia catastral consignada.

Resumen: No cabe recurso gubernativo sobre asientos ya practicados. La asignación de una referencia catastral a una finca registral solo lo es a efectos de localización, sin que implique determinación de linderos ni de cabida, ni que necesariamente se tengan que inscribir los excesos de cabida sobre la finca basados en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Sobre una finca se tramitó un expediente del art. 199 LH que tenía por objeto modificar la finca haciéndola coincidir con 5 referencias catastrales. El expediente fue resuelto en sentido negativo y objeto de recurso, en el que se confirmó el criterio de la registradora. Mediante instancia se solicita ahora la rectificación de la inscripción, en el sentido de que se elimine la referencia catastral asignada a una finca registral, por no haberse asignado, así mismo, las otras cuatro referencias catastrales y parte de otra que le corresponden.

LA DG rechaza el recurso: practicado un asiento, está bajo la salvaguarda de los tribunales, y no puede discutirse en un recurso gubernativo sobre la validad o no de asientos ya practicados. En este caso no se trata de un error ni de concepto ni material, sino de la asignación de una referencia catastral a una finca que se instó expresamente a efectos de la localización de la finca.

Aprovecha el Centro Directivo para aclarar que supone la constancia de una referencia catastral: que sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todos los excesos de cabida basados en certificación catastral descriptiva y gráfica. La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación implícita de linderos y superficie catastrales en el Registro, sino que únicamente determina un dato más sobre localización o situación de la finca en un determinado entorno o zona, pues la finalidad de su constancia registral no es la de que quede sustituida la descripción registral, como lo revela que junto a la referencia catastral es necesario expresar la descripción que figura en el Registro, siendo un aditamento que figura en el asiento después de la descripción registra (MN)

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262.*** ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR.

Resolución de 14 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de León n.º 2, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Resumen: La expedición de la certificación de dominio y cargas del artículo 656 de la LEC, implica la petición tácita de prórroga por cuatro años de la anotación respecto de la cual se expide. Si la anotación de embargo está cancelada por caducidad cuando el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro, esa anotación, pese a su posible prórroga carece de virtualidad cancelatoria.

Hechos: Se adjudica una finca en procedimiento ejecutivo, y se ordena la cancelación de la anotación del embargo que se ejecutaba, así como la de las cargas posteriores al mismo. Cuando se presenta el mandamiento la anotación origen del procedimiento está ya caducada no constando a su margen nota de expedición de certificación de dominio y cargas, prevista en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El registrador deniega la cancelación por estar ya caducada la anotación causa del procedimiento. Reconoce el registrador la existencia de diversas sentencias del TS (STS 12-3-2007, 23-2-2015 y 7-7-2017) que plantean que, “aun habiendo caducado la anotación de embargo cuando llega al Registro el mandamiento de cancelación de cargas posteriores, éstas han de ser canceladas”. Se basa El TS “en que la certificación de dominio y cargas dictada en méritos del procedimiento de ejecución fija la situación a efectos de la futura cancelación de cargas posteriores, de manera que, aunque la anotación haya caducado cuando el mandamiento de cancelación se presenta en el Registro (con la consiguiente pérdida de su prioridad registral, según la reiteradísima doctrina de la Dirección General), las cargas que figuraban en la certificación han de ser canceladas”. También alude a la doctrina contraria en este punto de la DGRN pues a su juicio esta tesis “atribuiría a la nota marginal de expedición de certificación en la ejecución preferente, la virtualidad de una prórroga indefinida de la anotación (incluso en ocasiones, como se ha visto, oculta), lo cual supondría ir contra la literalidad del art. 86 LH e igualmente contra el espíritu de la LEC-2000”. En todo caso se recalca “la posibilidad que tiene el interesado de acudir a los tribunales para que éstos, si fuera el caso, adopten la decisión oportuna en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, a fin de evitar la indefensión de éstos”. Doctrina reiterada en R. 17-09-2020 (BCNR-82, BOE 7-10) y R, 24-9-2020 (BCNR-82, BOE 9-10). También: Resolución 9-4-2018 (BCNR-52, BOE 30-4), en consulta vinculante efectuada por el Colegio Nacional de Registradores.

El interesado recurre, alegando que la calificación “no toma en consideración los pronunciamientos judiciales en los que, tratándose casos similares al presente, se concluye, no sólo el reconocimiento del pleno dominio a favor de un adjudicatario en un procedimiento ejecutivo tras haber caducado el asiento que aquel genera en el Registro de la Propiedad referido al inmueble afectado, sino que también se resuelve la cancelación de las cargas que fueran anotadas con posterioridad a la certificación emitida por el Registro en observancia del artículo 656 de la LEC”. Aunque conoce la doctrina contraria de la DGRN, alega que “no se puede perder de vista que la doctrina derivada de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, si bien revisten gran relevancia, no alcanzan el valor de la jurisprudencia”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Lo primero que debemos hacer notar es que en el “vistos” de la resolución se cita ya la reciente sentencia del Supremo de 4 de mayo de 2021.

Por ello dice que su doctrina es la que resulta de las muchas resoluciones dictadas sobre este punto y en particular de la Resolución de 9 de abril de 2018 en consulta vinculante sobre la materia formulado por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles De España, y que esa doctrina que debe mantenerse debe no obstante acomodarse a la reciente Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Tribunal Supremo del Pleno de la Sala de lo Civil.

Hace un repaso de su doctrina recalcando que una vez caducada la anotación “los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad”.

También dice que “la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que, recuérdese, gozan de presunción de existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria)”. Pero, se trata de un mero medio de publicidad. Alude a sus importantes efectos, destacados por el Tribunal Supremo, y por tanto añade que “se consideraba (sin perjuicio de lo que se dirá en el último fundamento de Derecho) que ni la certificación ni la nota marginal, que no hace sino consignar registralmente su expedición, suponen en ningún caso la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. La nota marginal, en tanto tiene la condición de asiento accesorio en este supuesto, dura tanto como el asiento principal que le sirve de soporte, la anotación preventiva, por lo que la cancelación por caducidad de esta conllevará necesariamente la de la nota marginal”. Destaca también ampliamente los graves inconvenientes que de seguir esa doctrina implica para posibles adjudicatarios posteriores y otras situaciones que pueden producirse sobre la finca afectada. Y sobre todo destaca un argumento “sobre el enfoque que debe darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien acude a una subasta judicial, es lo cierto, que el ordenamiento jurídico tiene previstas las fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede renovarse tantas veces como sea necesario”.

Concluye por tanto que “el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título”. Es decir que “en el ámbito de la calificación, los registradores de la Propiedad habrán de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y solo podrán cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.ª del Reglamento Hipotecario), las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad”.

Una vez señalado lo anterior que no es sin una ratificación de su doctrina, entra en el examen de la sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de la que dice “ha fijado la posición jurisprudencial definitiva en esta materia, modificando en parte el criterio de las anteriores sentencias, y recogiendo argumentos de esta Dirección General en aras de la seguridad jurídica”. Por ello pasa a examinar la sentencia pues “a dicha doctrina jurisprudencial debe acomodarse ahora la doctrina de este Centro Directivo”.

De la exposición que hace de la sentencia recogemos estos puntos de interés para la solución de este caso y otros semejantes que vendrán en lo sucesivo.

Se basa la sentencia en lo siguiente:

— Vigencia temporal de la anotación preventiva por lo dispuesto en el art. 86 LH.

— La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

—El problema está “en torno al efecto que puede tener la certificación de cargas, solicitada en el curso de la ejecución de un determinado embargo objeto de anotación preventiva y de la que se deja constancia mediante una nota marginal, respecto de la vigencia de la anotación preventiva”.

— Según doctrina de la propia sala tiene una especial significación el momento de emisión por parte del Registro de la Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes (art. 656 LEC).

— En ese momento se proclama una situación registral que “fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación”.

— La expedición de dicha certificación, da “lugar a la extensión de nota marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es comunicada a los titulares de derechos que figuren en asientos posteriores al del derecho del ejecutante (artículo 659.1 LEC)”.

— Por ello el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación”.

— En consecuencia “la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución”.

— Añade el Supremo que como consecuencia de la anterior doctrina la DGRN dictó una resolución de 9 de abril de 2018, en respuesta a la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores, en la que se distingue “entre el ámbito procesal y el registral, y entiende que los pronunciamientos de esa sentencia del Tribunal Supremo se ciñen al ámbito procesal”. Por ello “la DGRN advierte que la expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal “no suponen el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento”.

— Como consecuencia de lo anterior el Supremo dice que “concurre en esta cuestión una controversia entre la aspiración del sistema registral de otorgar una seguridad jurídica preventiva por la información que otorga el registro, de acuerdo con los asientos vigentes, y la seguridad jurídica que la certificación registral de cargas ha de otorgar a quienes concurren a la ejecución judicial”.

— Pero esa seguridad jurídica registral, de que caducada la anotación pierde todo efecto de prioridad también genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones judiciales y en general vías de apremio, que no obstante en la actualidad queda matizado por el sistema de información continuada del registro a través del portal de subastas “hasta el término de la subasta”.

— Por ello la “clave radica en el efecto de la emisión de la certificación de cargas, con la consiguiente nota marginal, que si se pretende “cause estado” y produzca “su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes”, con las matizaciones derivadas del reseñado sistema de actualización permanente de información registral de la finca hasta la subasta, tiene que tener una repercusión en la información registral, en cuanto que impida la caducidad de la anotación preventiva y la cancelación del asiento, aunque sea durante el tiempo razonable para asegurar la eficacia de la información suministrada por la certificación de cargas en aquella ejecución judicial”.

— Pese a la falta de precepto legal el Tribunal Supremo advierte “que un pronunciamiento jurisprudencial al respecto sería la culminación de una interpretación sistemática y teleológica del ordenamiento jurídico, en concreto el registral y el procesal, en aras de la seguridad jurídica”.

— Añade que “la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal no pueden provocar una prórroga indefinida, pues la ratio de la reforma legal introducida por la disposición final 9.2 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, fue evitar que las anotaciones preventivas puedan convertirse en perpetuas mediante su prórroga”.

— En consecuencia, conviene “declarar que la solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal”.

— Con ello se matiza “la doctrina contenida en la Sentencia 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que “causar estado” definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.

— En consecuencia, sigue diciendo el Tribunal Supremo “no resultaba procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo después de que hubiera sido solicitada y emitida la certificación de cargas mientras no transcurriera el plazo de cuatro años desde esta última fecha”. Por tanto, se “puede acceder a la cancelación de las cargas posteriores, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento”.

Concluyendo el Tribunal Supremo “ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este período podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución”.

Visto lo anterior dice el CD que su doctrina debe acomodarse “a la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo de 2021, del Pleno de la Sala de lo Civil) antes citada”.

En consecuencia, se debe mantener la doctrina tradicional “si bien entendiendo que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución”.

Ello implica que no resulte “procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta última fecha”. En consecuencia, si en ese plazo se presenta el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación “resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento”.

Ahora bien, lo que ocurre en el caso contemplado en la resolución es que cuando se presenta el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación en el Registro habían transcurrido más de cuatro años desde la fecha de la expedición de la certificación de cargas. Por ello no procede la cancelación a las cargas posteriores a lo que se une que la anotación ya estaba cancelada mediante nota extendida a su margen. Cancelación que está bajo la salvaguarda de los Tribunales y produce todos sus efectos “en tanto no se declare su inexactitud, de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de Ley Hipotecaria)”.

Comentario: Primera resolución sobre el candente tema de la cancelación de las cargas posteriores cuando la anotación de embargo origen del procedimiento está caducada por el transcurso de su plazo natural o el de sus prórrogas.

Como vemos la DG acoge la nueva tesis del TS de que la expedición de la certificación de cargas implica la petición tácita de una prórroga de la anotación respecto de la cual se expide. Prórroga de cuatro años desde la fecha de la expedición.

Dado que la cuestión ya ha sido tratada ampliamente, sobre todo en los problemas que se puedan plantear de derecho transitorio, en este breve comentario nos limitamos a reseñar lo que parece que queda claro en la sentencia del TS y en la resolución:

1.- No se trata de que el TS se transforme en legislador dictando una norma de general aplicación, sino de una interpretación teleológica, finalista e integradora de las distintas normas aplicables, que en aras de la justicia y seguridad procesal obliga a una determinada omisión o actuación registral.

2.- Si la certificación de cargas se expide con posterioridad a la sentencia, es evidente que deberá hacerse constar tanto por nota al margen de su anotación, como por un asiento en el que se reflejará la prórroga de la misma anotación.

3.- Si la anotación ha sido ya cancelada, se aplica la doctrina anterior siendo imposible la cancelación de cargas posteriores.

4.- Si la certificación de cargas se expidió antes de la sentencia y cuando se presenta el mandamiento de cancelación no ha caducado la anotación origen del procedimiento, las posibles anotaciones posteriores deberán ser canceladas. Sobre ello dice expresamente la DG que “no resultará procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta última fecha”.

No se da solución a los problemas que se planteó la DGRN en su resolución sobre la cuestión y tampoco quedan excesivamente claras las posibles cuestiones de derecho transitorio que puedan plantearse, pero en su momento una vez se consolide la nueva doctrina se podrán abordar con acierto.

No obstante para la posible solución de todas esas cuestiones y para un desarrollo más completo de la sentencia del TS y sus implicaciones registrales, nos remitimos al acertado trabajo que en este misma web ha sido publicado por el registrador Álvaro Martín. (MGV)

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263. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTES**

Resolución de 14 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que tras la tramitación del procedimiento de rectificación descriptiva del artículo 199 de la Ley Hipotecaria suspende la inscripción de georreferenciación alternativa en una finca.

Resumen: Pese a solicitarse una reducción de la superficie registral, la rectificación no puede hacerse debido a la oposición fundada de un colindante y a la presentación de un informe negativo de la Administración. La determinación de la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral corresponde exclusivamente al registrador.

Hechos: El titular registral de una finca solicita la rectificación de su superficie con base en una representación gráfica alternativa, pasando de 2.508 a 2.246,19 metros cuadrados. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, ha habido oposición por parte de un colindante, que ha alegado su disconformidad con el trazado del plano en que se basa la rectificación. Además, la Generalitat ha informado que dicha delimitación gráfica puede afectar a una vía pecuaria.

La registradora de la propiedad suspende la práctica de la rectificación solicitada por albergar dudas fundadas de que en la representación gráfica de la finca cuya incorporación se solicita se esté incluyendo, como parte de dicha finca, parte de la colindante, y se hace patente la existencia de una situación de controversia sobre determinada fracción de terreno incluida en tal plano. La existencia de tales dudas fundadas impide, a su juicio, la rectificación de la superficie, con base en el art. 9.b) LH y a la reiterada doctrina de la DG (RR. de 3 de octubre, 22 de abril y 8 de junio de 2016 y de 1 de junio de 2017).

El recurrente alega que el documento objeto de la solicitud de inscripción cumple todos los requisitos para ello y aporta un informe municipal en que se afirma que la finca registral se corresponde con parte de una parcela catastral y con parte de otra.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: No es suficiente afirmar, como hace el recurrente, que el documento cumple los requisitos legales, pues solo determina el inicio del procedimiento, por lo que por si mismo no cumple ni puede cumplir los requisitos de tramitación del mismo. Por su parte, el informe municipal no acredita tampoco dicho cumplimiento pues, por una parte, no puede apreciar la correspondencia entre la finca registral y las parcelas catastrales, pues dicha apreciación compete a la calificación registra; y, por otra, adolece de imprecisión al no determinar qué partes de la representación gráfica aportada se corresponden con la realidad física.

Además, considera fundada la posición de la registradora, sustentada en el informe de la Generalitat y en la oposición verosímil del colindante, que evidencia la existencia de una clara controversia entre titulares registrales de fincas colindantes acerca de la georreferenciación de cada una de ellas.

Comentario: Lo curioso del presente supuesto es que no se pueda reducir la cabida registral de un inmueble a causa de la oposición de un colindante. En realidad, el colindante no alega que le perjudique la rectificación, sino la incorporación al folio registral de la representación gráfica alternativa, alegando que, pese a la disminución de cabida, la representación gráfica invade su finca. Por tanto, podría plantearse la cuestión de si es posible rectificar la superficie de una finca sobre la base de una representación gráfica, pero sin incorporar dicho plano al Registro. La DG parece dar por supuesto que una cosa conlleva necesariamente la otra; incluso de la sucinta exposición de los hechos contenida en la resolución, no se desprende con claridad si el interesado había solicitado expresamente la incorporación al folio real de la representación gráfica alternativa.

A mi juicio, la inscripción de esta no es requisito imprescindible para practicar la rectificación, pues el art. 9.b) LH no incluye este supuesto entre aquellos para los que la incorporación de la representación gráfica georreferenciada es preceptiva. No obstante, de esta consideración no debe deducirse que la rectificación pueda llevarse a cabo en todo caso ya que, siendo superior al 10% de la cabida inscrita, del art. 201 LH se desprende que tiene que concordar con una representación gráfica georreferenciada (la catastral o una alternativa, según los casos); y lo lógico sería considerar que, para amparar la rectificación no sirva cualquier representación gráfica, sino que esta deba cumplir con los requisitos para poder ser incorporada al folio real. Por consiguiente, todo rectificación de superficie superior al 5% de la inscrita debe estar amparada en una representación gráfica que reúna los requisitos necesarios para su inscripción, aunque el interesado solicite que no aquella no se inscriba. (VEJ)

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**264.* SENTENCIA EN REBELDÍA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE**

Resolución de 14 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 13, por la que suspende la inscripción de una sentencia firme.

Resumen: En los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente ha de nombrarse defensor judicial cuando el llamamiento a los herederos desconocidos es puramente genérico y no hay ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento. En los llamamientos a posibles interesados debe extremarse el celo e intentar localizar sus domicilio para tratar de impedir la indefensión.

Resolución que aplica la reiteradísima doctrina de la DG en procedimientos seguidos contra la herencia yacente: toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Esta doctrina ha sido matizada en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. Respecto a la forma en que deben efectuarse las notificaciones a los posibles interesados, las peculiaridades derivadas de la presentación de una demanda contra una herencia yacente no impiden que se deba procurar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior declaración en rebeldía; para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de Primera Instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia yacente, aunque sea una masa patrimonial, se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio. Los órganos jurisdiccionales tienen el deber específico de adoptar todas las cautelas y garantías que resulten razonablemente adecuadas para que la comunicación con el interesado sea real y efectiva y asegurar que esa finalidad no se frustre por causas ajenas a la voluntad de los sujetos a quienes afecte, sin que ello signifique exigirles el despliegue de una desmedida labor investigadora que pudiera conducir a la indebida restricción de los derechos de defensa de los restantes personados en el proceso.

En el caso planteado, del testimonio presentado no resulta que haya existido emplazamiento de todos los interesados para la celebración de la audiencia previa, ni que se haya producido la designación de herederos respecto de alguno de los titulares registrales, tampoco que se han efectuado numerosos intentos y oficios para identificar a los herederos de las herencias yacentes sin resultado satisfactorio y la forma en que finalmente se hayan realizado de forma que se cumplan los requisitos de notificación antes expuestos. Por ello rechaza el recurso al no quedar suficientemente justificado que haya habido intervención de los interesados en la herencia de los titulares registrales, a los efectos del cumplimiento del tracto sucesivo. (MN)

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265. DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN ANDALUCÍA. ASIGNACIÓN DEL USO EXCLUSIVO DE TODO EL TERRENO COMÚN. PRESCRIPCIÓN DE LA PARCELACIÓN y CERTIFICADO TÉCNICO.**

Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de La Zubia, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra por antigüedad y rectificación de división horizontal.

Resumen: En una finca constituida en propiedad horizontal tumbada, la asignación del uso exclusivo de todo el terreno común a los diferentes elementos privativos, junto con otros detalles adicionales como la situación catastral, revela la existencia de una parcelación. La prescripción de la infracción cometida por la parcelación requiere declaración administrativa y no basta certificado del técnico.

Hechos: Consta inscrita una división horizontal tumbada con tres elementos privativos destinados a viviendas. Ahora se modifica la propiedad horizontal y se asigna el uso exclusivo de todo el resto del terreno común a los tres elementos privativos dividiéndolos en tres zonas.

El registrador entiende que se ha producido una parcelación del terreno y exige licencia municipal.

El notario autorizante recurre y alega que el terreno sigue siendo común, no anejo inseparable (privativo), y que lo que se documenta es un pacto de uso entre los copropietarios por lo que no hay parcelación. En todo caso, de haber parcelación, ha prescrito según el certificado técnico incorporado.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: En el caso concreto entiende que hay parcelación, pues la asignación de terreno como de uso exclusivo agota la totalidad del terreno existente ya que no queda ningún espacio de uso común. Esta circunstancia unida a otras (salida a la vía pública independiente de cada parcela, que en Catastro aparecen como parcelas individuales, .. ) le hace concluir que hay una división del suelo sujeta a licencia urbanística, salvo que el órgano competente estime su innecesariedad lo que deberá acreditarse debidamente.

En cuanto a la posibilidad de prescripción de la parcelación, que es un concepto jurídico, no admite el certificado del técnico sino que exige una declaración municipal. (AFS)

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266. HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA**

Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: Los sustitutos fideicomisarios son herederos directamente nombrados por el testador que excluyen la aplicación del artículo 1006 del Código Civil si fallece el primer llamado sin aceptar ni repudiar la herencia. Debe darse preferencia al testamento, que es ley de la sucesión.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por la esposa del causante que fue declarada heredera única abintestato. Se da la circunstancia de que el causante había fallecido bajo testamento abierto en el que legaba el usufructo universal a su esposa (la heredera abintestato) e instituía heredera a la única hija, a quien sustituyó fideicomisariamente por terceras personas. Fallecida la hija después del padre sin aceptar ni repudiar la herencia de éste, la viuda ejercita el derecho de transmisión y repudia la herencia de su marido, tras lo cual se abre la sucesión intestada y es declarada heredera abintestato, titulo por el que otorga la escritura de herencia omitiendo toda referencia a la sustitución fideicomisaria.

Registradora: Opone a la inscripción que el llamamiento fideicomisario determina que son los fideicomisarios los llamados directamente a la herencia del causante, sin que quepa en este caso el derecho de transmisión. Además, si la viuda renunció como transmisaria a la herencia de su marido no cabe que la acepte posteriormente como heredera abintestato.

Recurrente: Entiende que la sustitución fideicomisaria ha quedado sin efecto al renunciar la viuda a la herencia como transmisaria de su hija.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina:

DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.

La cuestión ya fue tratada con claridad en la resolución de 19 de diciembre de 2019 (Informe NyR marzo de 2020). Por tanto, “existiendo herederos fideicomisarios designados, y siendo los fideicomisarios directamente herederos del causante, es necesario contar con los mismos para la partición de la herencia y liquidación de la sociedad de gananciales, o bien que renuncien a la herencia; y sin que proceda la aplicación del derecho de transmisión al que se refiere el artículo 1006 del Código Civil”.

RENUNCIA DEL TRANSMISARIO A LA HERENCIA DEL CAUSANTE.

Aun admitiendo que fuera operativo el derecho de transmisión –algo insostenible en este caso-, puesto que el transmisario sucede directamente al causante de la herencia (y en otra distinta sucesión al heredero transmitente, y no mediante una doble transmisión), la renuncia realizada le impide aceptar posteriormente la misma herencia

Comentario:

1 En el caso debatido no cabe duda de que en el testamento hay un llamamiento fideicomisario, como pone de relieve la Resolución, porque, aun cuando no se le denomine de este modo literalmemte, “para que exista sustitución fideicomisaria no es absolutamente necesario que el testador utilice esta expresión, bastando con que de su disposición se desprenda inequívocamente la sustitución. Y es que lo que se prohíben son las sustituciones fideicomisarias sobreentendidas, pero el artículo 785 no impide la normal interpretación de la voluntad del testador –ley de la sucesión según el artículo 675 del Código Civil–, por lo que es indudable que en este caso se trata de una de aquellas, pues se aprecia claramente uno de los elementos que es considerado como natural y no esencial de dicha institución jurídica (la obligación de que el heredero «conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia»)”.

2 Admitido el llamamiento fideicomisario no cabe plantear una preferencia entre el derecho de transmisión y el llamamiento fideicomisario, pues el testador ordena una sucesión sucesiva en sus bienes que excluye el juego del derecho de transmisión salvo que otra cosa disponga claramente en el testamento. (JAR)

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**267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA**

Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrox a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento urbano.

Resumen: El arrendamiento por plazo de 5 años es un acto de administración, y puede otorgarlo quien ostente los intereses de la mayoría de los condueños, pero ésta no se da cuando lo otorga el titular de una mitad indivisa.

Supuesto: Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento de vivienda por un plazo de duración de cinco años sujeto a prórrogas automáticas sucesivas, otorgados ambos documentos por solo uno de los copropietarios de la finca arrendada, titular de una mitad indivisa.

El registrador suspende la inscripción por entender que el propietario de la restante mitad indivisa de la finca debe consentir el arrendamiento.

El recurrente alega que el contrato de arrendamiento tiene un plazo de vigencia y eficacia de cinco años, y según la jurisprudencia los arrendamientos cuya duración es de seis años o menos constituyen un acto de mera administración y no de disposición; Y que la arrendadora, propietaria de la mitad indivisa del inmueble, dispone además de la posesión del mismo.

La DGRN confirma la calificación registral, pues aunque considera que este arrendamiento es un acto de administración, y que puede otorgarlo quien ostente los intereses de la mayoría de los condueños, en el presente caso dicha mayoría no existe.

Para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.

Así, es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición, algo que la jurisprudencia ha resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años.

El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. La inscripción proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), pero sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento.

En la escritura a que se refiere este expediente se formaliza un contrato de arrendamiento por un plazo de cinco años. No excede por tanto del plazo de seis años que se tiene en cuenta por la jurisprudencia y este Centro Directivo para calificar el arrendamiento como acto de disposición y no de mera administración

Y esta conclusión no resulta empañada por el hecho de que el plazo de duración pactado esté sujeto por pacto a prórrogas automáticas sucesivas, pues para que éstas no se produzcan basta la comunicación por el arrendador al arrendatario de su voluntad de no renovarlo; y para apreciar si la duración del plazo previsto en el contrato excede o no de los seis años y, por tanto, si es un acto de disposición o de administración, no deben tenerse en cuenta las prórrogas legales forzosas, sino únicamente el «término inicial», expresión que se utiliza en la redacción del art. 287.2.º CC, que entrará en vigor el 3 de septiembre de 2021.

Por ello debe concluirse que basta el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento (art. 398 CC).

No obstante, en el presente caso el arrendador es propietario únicamente de la mitad indivisa de la finca arrendada y, por ello, no puede entenderse que ostente la mayoría de intereses en la comunidad.

Además, nada cambia por el hecho de que el recurrente aporte junto al escrito de recurso la escritura de compraventa de la mitad indivisa de la finca –ya inscrita– alegando que ostenta la posesión de ésta, pues el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (Art. 326 LH); y además la posesión de la cosa común –coposesión– pertenece a todos los copropietarios (arts 392 y 445 cc). (JCC)

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268. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS FUNDADAS EN LA ENTIDAD DEL EXCESO**

Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de descripción de finca.

Hechos: Se solicita, mediante instancia privada, el inicio del procedimiento del art. 199.1, para rectificar la superficie de una finca e inscribir la representación gráfica catastral de la misma. La superficie inscrita es de 2.493 metros cuadrados y la que se pretende inscribir es de 8.000 metros cuadrados.

Resumen: La mera existencia de una diferencia desproporcionada de superficie no es motivo suficiente para suspender el inicio del procedimiento del art. 199, sino que se requiere que sea palmaria y evidente la improcedencia de la tramitación del mismo.

La registradora de la propiedad deniega la rectificación y el inicio de dicho procedimiento, por albergar dudas sobre la identidad de la finca, basadas en la entidad del exceso, entendiendo que debe llevarse a cabo la inmatriculación de la superficie en que consiste el exceso y su posterior agrupación. Como fundamento de su calificación cita, además de los arts. 1, 9, 18, 199, 201 y 203 LH, las RRDGRN de 26 de enero de 2017 (que denegaba la inscripción de un exceso de cabida del 64%, concurriendo las circunstancias de finca procedente de segregación, cabida ya rectificada anteriormente y modificación de linderos fijos) y de 22 de noviembre de 2019 (supuesto en que la DG consideró que la pretensión de modificar la superficie encubría una agrupación con una finca colindante no inmatriculada).

El recurrente alega que, conforme a la doctrina de la DGSJyFP, los procedimientos de los arts. 199 y 201.1LH son precisamente los adecuados para la rectificación de la descripción y para incorporar bases gráficas, sin que exista limitación por la magnitud de la diferencia de superficie, como ya señaló la R. de 3 de junio de 2020.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación en cuanto a la posibilidad de iniciar el expediente previsto en el art. 199.

Doctrina: La DG cita la doctrina de la R. de 3 de junio de 2020 de que «no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de superficie desproporcionada. Así, en el presente caso las dudas de la registradora no pueden impedir el inicio de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que no se justifican en la calificación los motivos por los que la registradora concluye que existe la adición de una porción adicional, sin que se haya acreditado de forma concluyente esta circunstancia y sin que pueda basarse la negativa a la tramitación del expediente en meras sospechas o conjeturas. Por ello, debe entenderse que lo procedente es iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria […] Y sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en el procedimiento. Esta Dirección General tiene proclamado que solo procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199, cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación. Pero no siendo palmaria, ni evidente, la improcedencia del inicio del expediente previsto en el artículo 199, lo procedente es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión» (FD 4).

Asimismo, señala que «la circunstancia de constar incorporada la referencia catastral de la finca y de constar identificados los linderos a través del número de parcela y polígono de los mismos, constituyen un indicio más que razonable de que con la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca pretendida no se altera la delimitación perimetral de la misma ni supone el intento de aplicar el folio registral de la finca a una porción colindante adicional» (FD 5).

Comentario: Esta resolución es consecuencia de la doctrina que equipara el procedimiento del art. 199 LH al del art. 201.1 a los efectos de la rectificación de la superficie de las fincas. Como es sabido, esta polémica interpretación del art. 199, que arranca de la R. de 17 de noviembre de 2015, amplía el ámbito del procedimiento que regula dicho precepto a la rectificación de superficie, bajo el pretexto de que el art. 199 ofrece las mismas garantías que el art. 201.1. Lo cierto es que, de una somera lectura del art. 199 en comparación con el prolijo procedimiento del art. 203 (al que remite el 201.1), salta a la vista que las garantías que aquel ofrece son muy inferiores; y ello se debe a que el expediente del art. 199 no está diseñado para rectificar la descripción de las fincas, sino para incorporar al folio real la representación gráfica de la finca.

El procedimiento del art. 199 no solo ofrece menos garantías frente a las pretensiones del interesado, sino que además permite realizar mediante instancia privada un acto de riguroso dominio como la modificación de la descripción de la finca, incluyendo la rectificación de su superficie sin limitación cuantitativa. Otro de los efectos perniciosos de esta forzada equiparación se pone de manifiesto en las contradicciones inherentes de esta resolución.

Mediante instancia privada se solicita una más que considerable ampliación de superficie de la finca: más del triple. El interesado pretende que la rectificación de dicho “error de medición” se lleve a cabo mediante la sola notificación a los colindantes registrales, notificación que incluso puede hacerse por edictos. La registradora, con buen criterio, deniega el inicio del procedimiento del art. 199, por considerar que el exceso de cabida se hace a costa de una porción de terreno colindante y que, si el interesado considera que dicha porción es de su propiedad debería tramitar el procedimiento, más garantista, de inmatriculación. Es cierto que, al parecer, la registradora no ha justificado suficientemente esa sospecha (en realidad, parece que lo hace en el informe, por lo que la justificación no es tenida en cuenta por la DG). Pero, por su propia doctrina de equiparación del procedimiento del art. 199 al del 201.1, la DG se ve obligada a reconducir la situación a la tramitación del art. 199 que, por la simple falta de oposición de los colindantes registrales a quienes les llegue la notificación, va a permitir convalidar la rectificación.

La DG pretende que, en el transcurso del expediente del art. 199, mediante la práctica de «todas las pruebas y trámites previsto en dicho precepto», se disipen las dudas que injustificadamente alberga la registradora. Lo cierto es que, como salta a la vista de la lectura de aquel, no existen dichas pruebas y trámites, sino solo la notificación a los colindantes y estos solo se van a oponer, caso de recibir la notificación, si se les invade su finca. En el mejor de los casos en que no se dé esta circunstancia, si no se invade alguna finca o el dominio público, la DG está permitiendo una inmatriculación y una agrupación encubiertas, algo totalmente contradictorio con su propia doctrina. Es cierto que, ante una nota de calificación negativa, el interesado puede aportar pruebas que disipen las dudas de la registradora, pero para ello no es necesario tramitar el procedimiento del art. 199.

En el caso, por ejemplo, de la R. de 15 de junio de 2016, la registradora tramitó el procedimiento del art. 199 sin oposición alguna, y sin haber recabado informe alguno del interesado, para acabar suspendiendo la inscripción del exceso de cabida por existir, a su juicio, una diferencia de superficie desproporcionada (pasaba de 70 a 108 metros cuadrados). La DG revocó la nota, pero posiblemente debería haber hecho alguna consideración sobre lo inadecuado de la tramitación del procedimiento y sobre el coste innecesario que ello supuso para el interesado.

Al parecer, esta es la actuación que pretende la DG cuando la registradora albergue dudas sobre la procedencia de la rectificación de superficie: que tramite dicho expediente notificando a los colindantes, para acabar denegando la rectificación por aquellas mismas dudas que albergaba antes de iniciarlo.

E imagino que esto es lo que va a pasar en el supuesto de la resolución que comentamos: la registradora va a tramitar el procedimiento del art. 199, con el consiguiente coste para el interesado, para acabar justificando correctamente la denegación de la rectificación por las causas ya expuestas en este recurso, e incluso es muy posible que, si el interesado recurre esta nueva nota de calificación, la DG la acabe confirmando.

Algunos supuestos en que la DG admitió la suspensión del inicio de procedimiento por existir dudas justificadas de identidad: R. 5 de septiembre de 2019; R. 15 de octubre de 2019, R. de 20 de noviembre de 2019. Algunos supuestos en que la DG justificó el inicio del 199: R. 28 de noviembre de 2019, R. 15 de enero de 2020 (6347), R. 8 de octubre de 2020, R. 11 de diciembre de 2020, R. 23 de diciembre de 2020, RR. de 18 de febrero de 2021 y R. de 29 de junio de 2021. (VEJ).

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270.* NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO**

Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.

Hechos: se pretende, mediante instancia privada, la inscripción de tres representaciones gráficas catastrales y la consiguiente rectificación de superficie de la finca registral que las engloba. En la descripción de esta figuran tres linderos fijos, de los que dos son accidentes geográficos y el tercero, un límite territorial. Del historial registral y de una certificación aportada resultan diversas superficies, distintas entre sí y de la catastral.

Resumen: Ni la magnitud de la diferencia de superficie, ni las restantes circunstancias alegadas por el registrador justifican las dudas de identidad entre la finca registral y la representación gráfica aportada, por lo que no impiden el inicio del procedimiento del art. 199 LH.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción, antes de iniciar el procedimiento del art. 199 LH, limitándose a señalar que la descripción registral no recoge ningún dato catastral por lo que resulta difícil establecer la identidad entre la finca registral y las parcelas catastrales. Asimismo, solicita que se determine claramente cuál es la superficie que se desea hacer constar y advierte de la magnitud del exceso.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: el registrador no expresa un juicio negativo sobre la falta de correspondencia entre la finca registral y las parcelas catastrales que presumiblemente la integran. Del historial registral de la finca no resultan dudas sobre la ubicación de la finca ni sobre sus linderos. La DG no considera debidamente motivadas las dudas de identidad.

En cuanto a la magnitud del exceso, recuerda la reiterada doctrina de que el procedimiento del art. 199 es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación excediere del 10% de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos. Sin embargo, como dice la R. de 1 de agosto de 2018, la finca registral y la parcela catastral deben referirse a una misma porción del territorio; aunque, como señaló la R. de 5 de diciembre de 2018, solo se requiere identidad total en caso de inmatriculación, para la rectificación de descripción «se requiere que se aprecie una correspondencia» entre ambas.

Finalmente, es innecesario manifestar qué cabida es aquella cuya inscripción se solicita puesto que, por el hecho de solicitar la inscripción de la representación gráfica catastral queda claro que es esta la que debe constar, en base a la doctrina (en realidad, lo dice el art. 9.b LH) de que, una vez inscrita la representación gráfica, la cabida será la resultante de la misma, rectificándose, si fuera preciso, la literaria registral.

Comentario: Es evidente que el concepto de correspondencia no está nítidamente configurado en la doctrina de la DG, especialmente en cuanto a su delimitación con el concepto de identidad pues, en ocasiones, es difícil saber cuándo se habla de una o de otra, lo que lleva a expresiones tan imprecisas como «una misma porción del territorio», «identidad total» (¿puede la identidad ser parcial?) o «que se aprecie una correspondencia» (¿una?).

La imprecisión de la terminología utilizada por la DG es heredera de la norma legal que la crea, esto es, el párrafo 6º del art. 9.b) LH, que define la correspondencia utilizando términos como: «cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción de territorio» y que las diferencias de cabida «no impidan la perfecta identificación de la finca ni su correcta diferenciación de las colindantes».

El concepto de correspondencia es clave en materia de inscripción de las representaciones gráficas, por lo que la imprecisión con que se utiliza y con que se definen sus requisitos dificulta enormemente su comprensión y la aplicación correcta de la norma. Seguidamente, intentaré analizarlo desde un punto de vista conceptual y práctico.

Entiendo que la primera labor del registrador para establecer la correspondencia consiste en identificar la parcela representada en la representación gráfica aportada (ya sea la catastral o una alternativa a esta) con la finca catastral; es decir, asegurarse de que se trata del mismo inmueble. Este primer paso, consiste en lo que la DG ha venido a llamar como identidad (aunque a veces habla simplemente de correspondencia, lo que puede crear confusión) y tiene su base legal en la expresión perfecta identificación, utilizada por el art. 9.b, 6º. Las denominadas dudas de identidad del registrador impiden no solo la incorporación de la representación gráfica al folio real sino también la tramitación de los procedimientos de rectificación de la descripción (RR. de 15 de octubre de 2019, de 20 de noviembre de 2019 y 11 de diciembre de 2020).

Establecida la identidad, la segunda tarea del registrador es comprobar la correspondencia entre las descripciones de uno y otro recinto, es decir, si ambas descripciones literarias coinciden o no, lo que en algunas ocasiones la DG ha denominado como concordancia. Como es sabido, la principal falta de concordancia es la diferencia entre las superficies de ambas descripciones que, en función de su magnitud, podrá rectificarse: 1) con la sola manifestación del interesado, si no supera el 5%; 2) con base en la representación gráfica catastral, si está entre el 5 y el 10%; 3) mediante el procedimiento del art. 201.1, o el del art. 199, si es superior. Puede ocurrir que la falta de concordancia sea tan evidente que afecte a la identidad. Con diferencias de superficie inferiores al 10% es difícil que se aprecie falta de identidad, pero con diferencias superiores sí que se plantea esta cuestión: al pretenderse una ampliación notable de su superficie, aunque la parte originaria esté bien identificada, ¿la finca sigue siendo la misma? La doctrina de la DG, en un principio oscilante, parece haberse decantado finalmente porque una diferencia desproporcionada de superficie, por sí sola, no justifique las dudas de identidad, aunque sí si existen otras discordancias (RR. de 7 de febrero de 2018, 21 de marzo de 2018, 28 de noviembre de 2019, 15 de enero de 2020, 3 de junio de 2020. En la R. de 8 de octubre de 2020, la DG instó el inicio del procedimiento del art. 199 aún dándose las siguientes circunstancias: no coincidencia el número de policía, posible invasión del dominio público, gran diferencia de superficie y constancia en la inscripción de la longitud de los linderos)

Por tanto, debemos partir de la base de que la falta de identidad entre la finca registral y la representada gráficamente será algo excepcional; y de que, si las descripciones no concuerdan, esta falta de concordancia puede subsanarse de múltiples formas, en función de cuál sea su causa. Además del deslinde del art. 200 LH y de la inmatriculación de la porción “invadida”, la más habitual es la rectificación de la descripción por el procedimiento del art. 201.1 o del art. 199. Estos preceptos no exigen que exista correspondencia, pues precisamente se emplean para corregir su falta, aunque sí se requiere identidad entre los inmuebles. El hecho de que las diferencias descriptivas hagan dudar sobre dicha identidad debería admitirse, como he dicho, con carácter excepcional, pues de otro modo entraríamos en un círculo vicioso: si la falta de concordancia debida a la diferencia de superficie afectase a la identidad, al no poder utilizarse los procedimientos de los arts. 201.1 o 199, estos nunca serían aplicables.

El tercer requisito para establecer la correspondencia entre la finca registral y la representada gráficamente es la comprobación de que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio; es decir, la comparación entre el plano que se pretende inscribir y las bases gráficas que el registrador puede utilizar como elementos auxiliares, y a los que se refiere más adelante el propio art. 9.b). Para mayor claridad, lo podríamos llamar correspondencia gráfica. Puede suceder que, pese a existir identidad y concordancia (incluso en caso de disminución de superficie), no exista correspondencia gráfica porque la representación gráfica invada otra finca o el dominio público. Las consecuencias de la falta de correspondencia gráfica también difieren según su causa. Si la finca presuntamente invadida tiene inscrita su representación gráfica, el registrador puede/debe denegar la inscripción de la que se pretende inscribir, pues ambas deben encajar entre si como las piezas de un puzle (RR. de 9 de junio de 2017 y de 9 de octubre de 2019, entre muchas otras). Si la finca colindante no está inmatriculada o no tiene inscrita su representación gráfica, el registrador puede/debe suspender la inscripción o, si se está tramitando el procedimiento de rectificación del art. 201.1, hacer constar sus dudas fundadas en el momento de expedir la certificación registral que el notario solicite (R. de 22 de junio de 2021, como más reciente).

Esta separación tan nítida entre los tres requisitos de la correspondencia (identidad, concordancia y correspondencia gráfica) es difícil de establecer en la práctica, pues unas circunstancias que en principio afecten solo a la concordancia o a la correspondencia gráfica, pueden poner en duda la identidad, por ejemplo si hay una notable diferencia de superficie unida a otras circunstancias, como una modificación de linderos fijos o un cambio de ubicación. Pero considero que, para un mejor entendimiento de esta materia ya de por si compleja, es necesario partir de unas bases conceptuales claras, como las que he intentado explicar, pues conceptos distintos llevan a consecuencias diferentes.

En el caso de esta resolución, el registrador alega tener dudas de identidad, pero se basa en una sola circunstancia: la diferencia de superficie que, por si sola, conforme a la doctrina de la DG, puede dar lugar a una falta de concordancia y de correspondencia gráfica, pero no de identidad, por lo que estima el recurso, ya que, no existiendo en realidad dudas de identidad (ni la superposición sobre otra representación gráfica inscrita), las restantes dudas se pueden resolver mediante la tramitación de los procedimientos de rectificación. Como hemos dicho, para que exista falta de identidad, se requiere la concurrencia de múltiples circunstancias de falta de concordancia, que no se alegan por el registrador. Además, los hechos de que tres de los cuatro linderos de la finca registral sean fijos y concuerden con los que resultan de la representación gráfica, y de que en el historial registral no haya variado su ubicación, eliminan prácticamente cualquier duda de identidad. El registrador no puede, por consiguiente, suspender el inicio del procedimiento del art. 199, que era justamente lo que el interesado solicitaba…, aunque, como señalé en mi comentario a la resolución anterior de la misma fecha, quizás le salga más a cuenta previamente intentar aportar al registrador las pruebas de que disponga para disipar sus dudas de correspondencia. (VEJ).

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**271.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA UNILATERALMENTE EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL**

Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2 acerca de si es posible cancelar una hipoteca por el procedimiento del artículo 141 de la Ley Hipotecaria, en garantía de las resultas del procedimiento criminal.

Resumen: La hipoteca unilateral constituida unilateralmente en procedimiento criminal no puede cancelarse por el procedimiento previsto en los arts 141 LH y 237 RH, debiendo ser el juez o tribunal quien en su caso la ordene

Supuesto: Se presenta en el Registro una escritura de cancelación de hipoteca (constituida judicialmente en garantiza de una fianza) unilateral, no aceptada, con requerimiento al acreedor por el procedimiento de los arts 141 Y 237 RH.

El registrador entiende que, siendo el Juzgado el «acreedor registral», es él quién debe ser efectivamente requerido para la aceptación de la hipoteca.

La DGRN desestima el recurso interpuesto, considerando que el papel que desempeña el juzgador en este tipo de hipotecas es trascendental, pues como dispone el art. 9 de la LECr «los Jueces y Tribunales que tengan competencia para conocer de una causa determinada, la tendrán también para todas sus incidencias, para llevar a efecto las providencias de tramitación y para la ejecución de las sentencias, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 801», por lo que en el presente caso, aun cuando la hipoteca conste inscrita como unilateral, su cancelación no podrá verificarse en los términos previstos en los arts 141 LH y 237 RH, sino adaptándose a las previsiones contenidas en la LECr, por lo que será en juez o tribunal quien deberá, en su caso, ordenar de manera expresa su cancelación. (JCC)

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272.** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Estella-Lizarra n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una instancia por la que se solicita la cancelación parcial de una hipoteca respecto de determinadas fincas objeto de la misma.

Resumen: analiza la diferencia entre el plazo de duración del derecho de hipoteca –que determina la extinción del derecho real mismo y por tanto su cancelación-, y el plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas, -que determina que estas puedan ser reclamadas y por tanto, la hipoteca que las garantiza no puede haberse extinguido, sino que desde esa fecha empezaría a contarse su plazo de prescripción.

En una hipoteca de máximo, para garantizar el cumplimiento de unas obligaciones, mediante la apertura de una cuenta especial de liquidación, se pacta: «Plazo de duración de la hipoteca: La hipoteca se constituye por un plazo máximo de duración de dos años a contar desde el día del otorgamiento de la misma escritura, por lo que, salvo el supuesto de terminación anticipada, dicho plazo terminará el día 29 de septiembre de 2010. Hasta esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas». Se dispone que: «Una vez producido el cierre de la cuenta especial de liquidación, el Banco podrá instar acción ejecutiva, conforme al artículo 517.4 LEC y demás disposiciones concordantes, con el fin de reintegrarse del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de demora devengados con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen en el procedimiento (…)». Mediante otra escritura se novó dicha hipoteca conviniendo expresamente en que el plazo se amplíe por veinticuatro meses a contar desde el vencimiento inicialmente pactado, por lo que, salvo el supuesto de terminación anticipada convenida en la meritada escritura, dicho plazo terminará el día 29 de septiembre de 2.012. Hasta esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas».

Se presenta instancia solicitando la cancelación de la hipoteca por caducidad al amparo del art. 82 LH y el registrador se opone por no haber transcurrido el plazo.

La DG confirma la calificación. Recuerda su doctrina recaída en RR de 8 de julio de 2016 según la cual nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. Pero no siempre es fácil decidir si el plazo es efectivamente de duración de la hipoteca misma, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito). Si estuviéramos ante la caducidad convencional del derecho de hipoteca, resultaría aplicable art 82 párrafo 2 LH que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del mismo art. 82, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el art 210.1.8.ªLH -según redacción dada por la Ley 13/2015-. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca. En el presente caso, del análisis sistemático de las cláusulas resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida: Se configura como una hipoteca de máximo y se pacta que hasta la referida fecha podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas. Dado que la hipoteca cubre incluso obligaciones posteriores a la finalización del plazo referido, no se puede entender que estemos ante un supuesto de caducidad convencional sino ante la fijación de plazo para el cierre de la cuenta cuyo saldo es asegurado por la hipoteca. También se deduce de la cláusula que permite que ambas partes puedan resolver el contrato avisando por escrito mediante comunicación fehaciente realizada con un mes de antelación a la fecha de efectos de la resolución anticipada. Asimismo, se faculta al banco para que, en los supuestos que se indican, pueda «declarar el vencimiento anticipado de todas o algunas de las «obligaciones garantizadas»», de modo que «la deuda será exigible y su importe adeudado en la «cuenta especial de liquidación», cuyo saldo se garantiza con la hipoteca que en esta escritura se constituye». Por último, conforme a la estipulación «novena», producido el cierre de la cuenta especial de liquidación, el banco podrá instar acción ejecutiva para reintegrarse del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de demora devengados con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen en el procedimiento. Es decir, producido el vencimiento anticipado no caduca la hipoteca, sino que, por el contrario, la hipoteca queda subsistente y garantiza todas las obligaciones que durante ese término se hayan contraído aunque el vencimiento de dichas obligaciones fuere posterior, quedando estas obligaciones plenamente garantizadas con la hipoteca, hasta que se produzca su vencimiento, siendo a partir de esta fecha desde cuando deba computarse el plazo de prescripción de las acciones derivadas de la acción hipotecaria. (MN)

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273.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA EXCLUYENDO DETERMINADAS FINCAS.

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Ledesma, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación y subsanación de otra de manifestación y aceptación de herencia.

Resumen: Es posible rectificar una escritura de herencia y excluir del inventario determinadas fincas incluidas antes por error y por tanto rectificar la inscripción errónea. Esta rectificación no implica que la aceptación de la herencia pase a ser parcial.

Hechos: Se otorgó en su momento una escritura de herencia en la que se inventariaron determinadas fincas, como propiedad del causante. Ahora el heredero se da cuenta de que alguna de dichas fincas no pertenecía al causante en el momento de su fallecimiento y que se inventariaron por error, pues las descripciones eran antiguas e imprecisas y no pudieron ser bien identificadas, por lo que en la escritura rectificatoria se excluyen de la herencia dejando sin efecto la adjudicación y se solicita del Registro la rectificación registral.

El registrador no quiere rectificar las inscripciones de dichas fincas, ahora excluidas de la herencia, porque considera que operan las presunciones de veracidad y exactitud registral, y porque esa rectificación implicaría una aceptación parcial de la herencia.

El interesado recurre y alega que hay una clara inexactitud registral que debe rectificarse.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Se pueden alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente. En el presente caso consta el consentimiento del titular inscrito (artículo 40.d LH) y está suficientemente acreditado el error.

En cuanto al defecto de la aceptación parcial, la rectificación del inventario no implica una aceptación parcial pues no se expresa así en ningún lado y además la aceptación previamente ha sido pura y simple y por tanto el heredero es universal. El hecho de que no consten en la escritura todos los bienes de la herencia no implica una aceptación parcial, sino únicamente que los bienes no inventariados tendrán que adicionarse a la herencia . (AFS)

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274.() CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Estella-Lizarra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una instancia por la que se solicita la cancelación parcial de una hipoteca respecto de determinadas fincas objeto de la misma.

Idéntica a la Nº 272 de ese mismo informe (MN)

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275. CERTIFICACIÓN DE DATOS ECONÓMICOS DE LAS TRANSACCIONES**

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 12, por la que se deniega la expedición de una certificación.

Resumen: Para la expedición de publicidad formal, el interés legitimo se ha de acreditar a satisfacción del registrador. Para la publicidad de los datos económicos de las fincas u otros datos sensibles protegidos por la LPDCP, se debe alegar un interés que guarde estrecha relación con dichos datos, no siendo suficiente a estos efectos con alegar un interés por conocer la situación actual de la finca. Es decir, se debe expresar la causa y finalidad de la consulta de dichos datos.

Hechos: Se solicita una certificación manifestando el solicitante como interés legítimo “conocer actualmente la situación de la finca”.

Respondiendo a la anterior solicitud, se expidió certificación literal, anulando en la misma las referencias de datos protegidos por la Ley de Protección de Datos Personales, como domicilios, precios y formas de pago que constaban en las distintas inscripciones del historial de la finca.

Con posterioridad, el solicitante reclamó la expedición de la certificación completa al haberse omitido el contenido relativo a los aspectos económicos de las transacciones operadas en la finca.

La registradora deniega la expedición de la certificación con los datos omitidos por no acreditarse el interés legítimo para conocer esos datos protegidos por la Ley de Protección de Datos.

El recurrente entiende que el Registro es público, y que existe un interés lícito ya que la Ley de Protección de Datos (artículos 1 a 5 de la Ley 3/2018, de 5 de diciembre), no prohíbe la realización de una certificación literal de una finca por un registro público en la que consten los aspectos económicos de compra y de venta incluidos en la certificación literal y menos que deban ser tachados para realizar la tasación de la finca.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo la DG resuelve sobre la alegación del recurrente de la posibilidad de subsanación contemplada en el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que regula la denominada subsanación de la solicitud, de forma que en caso de que la misma no reúna los requisitos formales previstos en el artículo anterior, “se requerirá al interesado para que, en un plazo de diez días, subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos, con indicación de que, si así no lo hiciera, se le tendrá por desistido de su petición”.

Ante lo que concluye que “este precepto no es extrapolable al ámbito de la calificación registral, pues la citada ley no es la norma rectora del procedimiento registral”.

A continuación, hace referencia a la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto, para lo que resulta particularmente relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 3 de enero de 2011, de la que se deriva que “salvo remisión especifica de la legislación hipotecaria, no se puede alterar el procedimiento registral abriendo trámites de subsanación, traslado de documentación o de alegaciones distintos de aquellos que estén previstos en la misma”.

Por tanto, entiende correcta la actuación de la registradora conforme el articulo 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria.

Tras esto entra en el fondo del asunto reiterando su doctrina por la que con arreglo a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, “el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información”.

Ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:

Si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada;
Deberá valorar la existencia de un interés legítimo y,
Que datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

En relación con el interés legítimo, debe ser:

a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés);

b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y

c) ha de ser legítimo, que es un concepto más amplio que el de “interés directo”, pues alcanza a cualquier tipo de interés licito.

En el ámbito del Registro de la Propiedad, tal interés legitimo ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral, lo que no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.

En el caso que nos ocupa la registradora estima el interés legítimo del solicitante para obtener la información sobre el estado actual de la finca en el Registro, pero no para que dicha información incluya los precios de las compraventas o subrogaciones llevadas a cabo en la misma, lo que confirma la DG por no tratarse de alguno de los supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad:

a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales, pues no se aplicaría el régimen de protección de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal;

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter “tráfico jurídico inmobiliario”, puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria;

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de Ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las Circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

Finalmente responde a la alegación “de la emisión de publicidad previa conteniendo los datos solicitados”, reiterando su doctrina por la que “el registrador tiene plena autonomía e independencia en el ejercicio de su función calificadora, sin que pueda considerarse vinculado por el precedente de calificaciones de otro registrador ni siquiera por las propias al practicar asientos del mismo o análogo contenido o al emitir publicidad”.

Comentarios: En el escrito del recurso se añade que la solicitud de tal información busca elaborar una nueva tasación de la finca lo que no es tenido en cuenta ya que a tenor del artículo 326 de la ley, tal alegación no puede tenerse en cuenta en sede del recurso sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar una nueva certificación justificando de nuevo el interes para ser objeto de una nueva calificación. De ello parece deducirse que los datos económicos que consten en el registro deberán ser objeto de publicidad cuando dichos datos, conforme al interés alegado, sean indispensables para la consecución de lo pretendido por el solicitante. (MGV)

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276. EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN POR DUDAS DE IDENTIDAD**

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que se suspende la expedición de certificación para la inmatriculación de una finca en virtud de expediente notarial. (IES)

RESUMEN.- Distingue el valor de la nota simple negativa del artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, puramente informativo, del valor de las certificaciones del artículo 203 de la citada ley, en las cuales y en el momento de su expedición deberán manifestarse las posibles dudas del registrador respecto a la coincidencia parcial o total de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras inscritas.

Hechos.- El único objeto de este expediente es decidir si procede la expedición de certificación para inmatricular una finca de conformidad con lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

Registradora.- Alega dudas de coincidencia de dicha finca con otra que se encuentra inscrita.

Recurrente.- El notario autorizante recurre alegando que la duda del registrador debe estar fundada.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

La regla tercera del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria recoge que, tras la solicitud de certificación por parte del notario autorizante del expediente, el registrador debe emitir un juicio sobre la posible constancia como inmatriculada (parcial o totalmente) del nuevo objeto cuyo acceso a los libros del Registro se solicita, o indicar si tiene dudas sobre esa posible inmatriculación previa. En caso de producirse esta coincidencia el registrador expedirá certificación literal de la finca o fincas coincidentes comunicándolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Como ha señalado esta Dirección General (Resolución de 27 de junio de 2016), sin perjuicio de esta previsión de archivo del expediente, en el caso de albergar dudas el registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los afectados.

En el caso de este expediente, la registradora en su nota de calificación, expresa con detalle los motivos por los que tiene indicios fundados de que la finca que se pretende inmatricular pueda coincidir con otra previamente inmatriculada. En concreto, se fundamentan las dudas en el que el promotor del expediente de inmatriculación es el mismo que en el año 2005 presentó escritura otorgada el día 16 de julio de 1977, en el que adquirían él y su hermano por compra y donación una participación de la finca registral 6.376 en la que después de dividirla materialmente extinguían la comunidad existente entre ellos, con descripción semejante a la que se pretende inmatricular.

Por tanto, el defecto ha de ser confirmado, debiendo aportar los títulos previos correspondientes para proceder a su inscripción (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y/o a falta de estos se deberá tramitar un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido de conformidad con lo establecido en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

Trata de los efectos de la nota simple negativa (Resolución de 20 de junio de 2018). Dicha solicitud que encuentra amparo en el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición

Nada obsta para que la información solicitada pueda ser de carácter negativo referida a la falta de inscripción de la finca, sin perjuicio del valor puramente informativo que la Ley atribuye a la nota simple.

Alega el notario que previamente la registradora emitió nota simple negativa y señala la DG que únicamente se limitó a señalar, con carácter puramente informativo, que las fincas así descritas y a favor de las personas indicadas en la instancia, no se encuentras inmatriculadas. A diferencia de la información negativa solicitada, en las certificaciones expedidas al amparo del artículo 203 de la Ley Hipotecaria es precisamente en el momento de su expedición donde deben manifestarse las posibles dudas del registrador respecto a la coincidencia parcial o total de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras inscritas (Resoluciones de este Centro Directivo de 27 de junio de 2016 y 1 de junio de 2017). (IES)

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277.* ANOTACIÓN CADUCADA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES**

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se deniega la cancelación de cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo en procedimiento de ejecución.

Resumen: Mismo contenido y misma solución que la resolución resumida bajo el número 262. (MGV)

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278. COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.**

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jávea n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Si en la escritura se manifiesta que el bien objeto de la escritura de compraventa es activo esencial de una entidad y no se aporta la autorización de la Junta General de socios, el notario no puede autorizar la escritura y, si se autoriza, el registrador puede calificar el defecto.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que el representante de la sociedad vendedora manifiesta que el bien objeto de la escritura es activo esencial y, a pesar de ello, no aporta autorización de venta de la Junta General de socios.

El registrador suspende la inscripción porque la venta ha de ser autorizada por la Junta General de la sociedad.

El interesado (el comprador) recurre y alega que es tercero de buena fe por lo que esa autorización es una cuestión interna de la sociedad y de responsabilidad del apoderado y como comprador no le ha de afectar. El notario autorizante no presenta alegaciones.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: El notario, dentro de su deber de diligencia y para que la escritura produzca los efectos que le son propios, ha de exigir la manifestación del representante de la sociedad o certificado del órgano de administración sobre si el bien objeto de venta es o no activo esencial. Sin embargo, dicha manifestación no es requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos.

El registrador solo puede calificar el carácter de activo esencial cuando conste de forma manifiesta o resulte de los elementos de que dispone para calificar (como cuando así resulta del propio título)

En el presente caso, el notario debería de haber denegado la autorización de dicha escritura pues el carácter esencial del bien es manifiesto, y por ello el registrador está facultado para calificar dicho carácter, y, en consecuencia, suspender la inscripción . (AFS)

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279. INMATRICULACIÓN. TRANSMISIONES CONCATENADAS. FALTA DE COINCIDENCIA CON CATASTRO**

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de determinadas fincas. (ACM)

Resumen: No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular mediante transmisiones entre SL del mismo grupo familiar.

– Hechos: Se otorga, en 2015, una escritura de aumento de capital de una SL a la que se aportan varias fincas adquiridas en documentos privado; luego en 2021, esa SL constituye (junto con otras SL, alguno de cuyos apoderados y administradores tienen vínculos familiares) y funda otra SL a la que se aportan dichas fincas.

– La Registradora titular, y la sustituta, suspenden la inscripción por:
1) Entender que se trata de títulos “circulares”, creados artificiosamente con la finalidad de inmatricular (“ad hoc”).
2) Falta de una adecuada identificación de las fincas y existencia de diferencias de cabida entre los títulos y la certificaciones catastrales.

– La SL aportante recurre y alega que:
1) No son transmisiones “circulares” sino concatenadas, que cumplen todos los requisitos, sustantivos y temporales del Art 205 LH y el hecho de que existan vinculos familiares entre algunos representantes (por distintos modos, administración y apoderamiento), nada significa, pues también en las transmisiones “m.c.” existen vínculos familiares y no por ello se impide la inmatriculación.
2) Las diferencias de cabida son mínimas y ninguna excede del 0,1% de la superficie.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso en cuanto al 1er defecto y confirma la calificación del 2º.
– Doctrina:
1) Sigue los criterios de las RR de 5 septiembre 2018 y de 18 febrero 2021 y concluye que en el presente caso NO concurren los elementos necesarios para poder inferir la creación instrumental de documentación «ad hoc» para procurar la inmatriculación eludiendo los requisitos legales, pues, se trata de varias SL, distintas e independientes entre sí sin que el hecho de que una persona coincida ser socio y representante orgánico o voluntario de las mismas sea demostrativo de una creación artificial del título.

2) Sí confirma la necesidad de una exacta descripción de las fincas en el título y su exacta coincidencia (Art 205 LH) con las certificaciones catastrales, sin que quepan diferencias de cabida. (ACM)

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**280.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN YA CADUCADA DURANTE LA PANDEMIA COVID-19**

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo en procedimiento de ejecución. (ACM)

Resumen: La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de prórroga de una Anotación Preventiva de embargo [prorrogada] ya caducada. No consta nota marginal de expedición de certificación de cargas.

– El REGISTRADOR, ante la literalidad de los Arts 86 LH y Art 353 RH deniega la prórroga ante la caducidad de la anotación y haber perdido todos sus efectos.

– La interesada recurre en base a la suspensión de plazos operada durante la Pandemia con la normativa sobre COVID-19.

– Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: confirma su reiterada doctrina anterior y tras un repaso histórico exhaustivo de la misma (véanse, por todas, las RR. de 20 y 24 de julio y 10 oct, 2017, la R. de 19 septiembre 2018 y las RR. 15 y 29 de marzo y 4 abril 2019, las RR 4 febrero y 20 noviembre 2020, y la de 20 abril 2021, y tienen en cuenta además el plazo extra de 88 días naturales que se provocó con la suspensión del cómputo de plazos durante la Pandemia COVID (véase R. DGSGFP 11 de junio de 2020) y acomodada dicha doctrina a la Sentencia TS 237/2021, de 4 de mayo, teniendo en cuenta que en el caso, NO consta nota marginal de expedición de certificación de cargas. (ACM)

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281.() NOTA MARGINAL PREVIA A LA INICIACIÓN DEL EXPEDIENTE DE DESLINDE DE VÍA PECUARIA

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almansa, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. (ACM)

Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. [idéntica a #R217]

– Hechos: Es el enésimo recurso de la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR DG (por todas las RR de 11 diciembre 2020 y de 13 enero y 18 febrero de 2021, y la reciente (en este mismo informe) de 15 de junio, asi como las RR que en ellas se citan y enlazan). En ellas la CCAA solicita la practica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El Registrador : califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante: recurre exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera las citadas RR de 11 diciembre 2020 y de 13 enero, 18 febrero y 15 de junio 2021, asi como y las que en ellas se citan). No puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares. Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario. (ACM)

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282.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial declarando el dominio de una finca por prescripción adquisitiva. (ACM)

Resumen: Para inscribir una sentencia de usucapión no es necesario que se exprese cual sea el “justo título” ni que se actualice la descripción de la finca, pero sí que se ordene la cancelación del asiento previo contradictorio, se expresen todas las circunstancias de identidad de los sujetos y se cumplan formalidades tributarias.

– Hechos: Se presenta una sentencia declarativa del dominio de una persona física adquirida por usucapión contra una SA.

– El Registrador: califica negativamente por varias razones:
1) No expresarse cual sea el “justo título” de la usucapión que ex Art 1952 CC, es “el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate” y que permita calificar (Art 100 RH) la congruencia.
2) No describirse adecuadamente la finca con todas las circunstancias de los Arts. 9 LH y 51 RH sin que baste expresar el nº de finca registral, tomo y folio.
3) NO consignar todas las circunstancias identificativas de los sujetos: el CIF de la SA; y, en cuanto al usucapiente: su domicilio, DNI, estado civil, sujeción a régimen económico matrimonial….
4) No ordenarse la cancelación de las inscripciones previas contradictorias (Art 38 LH);
5) Y no haberse acreditado (Art 254-5 LH) la presentación al Ayuntamiento de la declaración del IMIVTNU (“Plusvalía Municipal”)

– El interesado: recurre transcribiendo los Arts 20 LH y 521 y 522 LEC, y alegando que de la sentencia resultan todos los requisitos necesarios para la inscripción, y aporta algunos documentos para completar las circunstancias identificativas .

– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso y revoca la calificación en sus 2 primeros defectos, pero confirmándola en los restantes (y rechazando, por supuesto, los nuevos documentos presentados a los que no tuvo acceso en su día el registrador):

– Doctrina:
Confirma que conforme al Art 100 RH la calificación de los títulos judiciales alcanza también las sentencias de usucapión (aunque no el fondo de las mismas). Por tanto:
1) NO es preciso que se exprese el “justo título”, pues es una cuestión de fondo ya valorada por el juez en la usucapión que en sí misma es una adquisición originaria que no se apoya necesariamente en un título previo;
2) Tampoco es preciso actualizar la descripción de la finca en cuanto a superficie, linderos… Basta expresar sus datos registrales (nº, tomo, libro, folio…) para inscribir la nueva titularidad sobre la finca registral con su descripción tabular.
3) Sí deben expresarse todas las circunstancias identificativas de los sujetos exigidas en la legislación hipotecaria, aunque las que no precisen documento público podrán completarse mediante instancia privada acompañada de los documentos acreditativos pertinentes;
4)También debe el Juez ordenar expresamente la cancelación de las inscripciones previas contradictorias (Art 38 LH) y expedirse el oportuno mandamiento expreso (Art 521-2 LEC);
5) Y resulta también aplicable a todo título inscribible, no solo el notarial sino también el judicial, el cumplimiento de los requisitos tributarios del Art 254-5 LH y en concreto la presentación al Ayuntamiento de la comunicación del IMIVTNU (“Plusvalía Municipal”), y ello con independencia de que pueda o no haber prescrito el impuesto, o no se trate de ninguna transmisión onerosa o gratuita… pero el Ayuntamiento sí debe haber podido tener conocimiento del título (ACM)

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RESOLUCIONES MERCANTIL

212.*** SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL. OBJETO SOCIAL DE MEDIACIÓN Y DE COMPLIANCE. FORMA DE ADMIISTRACIÓN.

Resolución de 14 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil VIII de Madrid a inscribir la escritura de constitución de una sociedad.

Resumen: No es posible una sociedad profesional que tenga por objeto la “mediación” ni el “compliance” o cumplimiento normativo.

Hechos: Se constituye una sociedad civil profesional con el siguiente objeto social: la actividad de la abogacía, de la mediación y del “compliance”.

En los estatutos de la sociedad sobre el órgano de administración se dice que “estará integrado por todos los socios profesionales que se elijan al efecto por la Asamblea, pudiendo estar conformado por un administrador único, por dos administradores que actúen de forma solidaria o mancomunada o bien por un consejo de administración formado por tres socios administradores y un secretario que podrá ser no socio de la Sociedad, (…) El poder de representación de la sociedad corresponde a cada uno de los administradores…”.

Y sobre participación en beneficios y pérdidas dicen que “Los beneficios resultantes del ejercicio social se distribuirán en proporción a la participación de cada socio en el capital social. Los socios participarán en las pérdidas resultantes del ejercicio social en proporción a la participación de cada socio en el capital social”.

El registrador suspende la inscripción por los siguientes motivos:

1.-El objeto “no se adecúa a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales. El objeto social debe de tener únicamente el ejercicio en común de actividades profesionales. Es objeto exclusivo (art. 2 LSP), y, sin embargo, en el artículo estatutario se recogen actividades que no tienen ese carácter profesional como lo define el art. 1.º de la ley”.

2.- Sobre el órgano de administración se dice que pueden ser administradores mancomunados o consejo y en ese caso “el poder de representación no puede corresponder a cada uno de los administradores como dice el art. 14 de los estatutos, (art. 1692,1693 y 1694 C.c.) y debe indicarse que habrán de ser socios profesionales como mínimo la mitad más uno de los miembros de los órganos de administración (art. 4-2 LSP)”.

3.- Y finalmente en los estatutos “no se especifica la proporción, porcentaje o cuota de cada uno de los socios en las ganancias y pérdidas, aunque no exista «aportación de capital». Se deduce de la LSP y del C.c, como indica la RDGRN de 19 de octubre de 2016”.

El interesado recurre. Dice que todas las actividades del objeto social, son actividades profesionales englobadas dentro del CNAE n.º 6910 de Actividades jurídicas y que “tanto la mediación como el cumplimiento normativo (Compliance) son actividades profesionales cuyo desempeño se requiere titulación universitaria oficial”. Así resulta de la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles y concretamente de su art. 11. En este artículo se dice que “Las personas jurídicas que se dediquen a la mediación, sean sociedades profesionales o cualquier otra prevista por el ordenamiento jurídico, deberán designar para su ejercicio a una persona natural que reúna los requisitos previstos en esta Ley” que son “estar en posesión de título oficial universitario o de formación profesional superior y contar con formación específica para ejercer la mediación”. Es decir que se trata de una sociedad multidisciplinar (art. 3 LSP) y no permitir la inscripción de la actividad relativa a la mediación “supone una grave discriminación frente a las sociedades civiles profesionales constituidas en otro estado miembro de la Unión Europea”.

Sobre el “compliance” alega su relación con la responsabilidad penal de las personas jurídicas (Ley Orgánica 5/2010), así como también la Ley Orgánica 1/2015, que exige (art. 2) que para realizar esa actividad se requiere el título oficial de Licenciado en Derecho, en Dirección de Administración y Dirección de empresa, o titulación análoga.

Y sobre el tercer defecto dice que los estatutos son claros respecto de la distribución de ganancias y pérdidas.

El registrador en su informe se allana respecto del defecto tercero.

Resolución: Se confirma el primer defecto y parcialmente el segundo.

Doctrina: Parte la DG del artículo 1.1 de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, según el cual «Las sociedades que tengan por objeto social el ejercicio en común de una actividad profesional deberán constituirse como sociedades profesionales en los términos de la presente Ley”.

Se trata de sociedades externas para el ejercicio de las actividades profesionales a las que se imputa tal ejercicio realizado por su cuenta y bajo su razón o denominación social. Por tanto “ese centro subjetivo de imputación del negocio jurídico en la propia sociedad profesional, atribuyéndole los derechos y obligaciones que nacen del mismo, desarrollados directamente bajo la razón o denominación social, lo que diferencia, en su naturaleza, la sociedad profesional, de las sociedades de medios, las de comunicación de ganancias y las de intermediación”. A continuación, cita la ya famosa sentencia el TS de 18 de julio de 2012, que concreta los principios fundamentales de la Ley de sociedades profesionales, destacando su carácter imperativo.

Pues bien añade que “en la Ley 2/2007 las actividades que pueden constituir el objeto de las sociedades profesionales se acotan mediante el presupuesto de que para su desempeño sea imprescindible la titulación universitaria oficial -o titulación profesional para cuyo ejercicio sea necesario acreditar una titulación universitaria oficial- e inscripción en el correspondiente colegio profesional”. Sobre esta base se establece que “por Ley, puede condicionarse el ejercicio de determinadas profesiones a la previa posesión de un título académico o profesional, cuando existen razones de interés público que lo aconsejen. Lo que ocurre es que, aun cuando la disposición transitoria cuarta de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, estableció que en el plazo máximo de doce meses el Gobierno remitiría a las Cortes Generales un Proyecto de Ley que determinara las profesiones para cuyo ejercicio es obligatoria la colegiación, lo cierto es que no se ha tramitado dicha ley ni existe ninguna otra que precise con claridad qué actividades están reservadas a quienes obtengan determinada titulación universitaria oficial y estén inscritos en el correspondiente colegio profesional”.

Lo que establece la LSP es que “las sociedades profesionales habrán de ejercer materialmente dichas actividades profesionales a través de personas colegiadas debidamente para ello (entre las cuales, además de los socios profesionales -cuya existencia es imprescindible, según ha quedado expuesto-, pueden incluirse profesionales no socios)”.

Ahora bien “según el artículo 11.2 de la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, «el mediador deberá estar en posesión de título oficial universitario o de formación profesional superior y contar con formación específica para ejercer la mediación, que se adquirirá mediante la realización de uno o varios cursos específicos impartidos por instituciones debidamente acreditadas, que tendrán validez para el ejercicio de la actividad mediadora en cualquier parte del territorio nacional”. Y por su parte el Real Decreto 980/2013, de 13 de diciembre, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 5/2012, dice que la formación de los mediadores (artículos 3 a 7) se podrá adquirir en uno o varios cursos en la forma determinada en tal norma; y se crea el Registro de Mediadores e Instituciones de Mediación que tendrá carácter público e informativo y se constituirá como una base de datos informatizada accesible a través del sitio web del Ministerio de Justicia (cfr. artículos 8 a 25 del mismo Real Decreto). Por ello determina que “tales disposiciones ponen de manifiesto que la posesión de un título universitario oficial no es requisito imprescindible para ejercer como mediador”.

Pero lo fundamental a estos efectos es que “no existe colegio profesional de mediadores, aunque sí el registro en determinados colegios, como el de abogados, así como el citado Registro de Mediadores creado por el Real Decreto 980/2013”. Por tanto, no puede existir una sociedad que sea mediadora profesional colegiada incluida en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2007.

En materia de “compliance” sucede lo mismo “pues, con independencia de que se vaya delimitando paulatinamente como una actividad profesional socialmente tipificada, el legislador todavía no ha adoptado la decisión de regularla como una profesión titulada sometida a colegiación obligatoria”. Aclara también la DG que todo lo anterior no quiere decir que una sociedad profesional de abogacía no pueda desarrollar dichas actividades.

En cuanto al segundo defecto también lo confirma pues “la atribución del poder de representación de la sociedad «a cada uno de los administradores», según el artículo 14 de los estatutos, es contradictoria con la posibilidad de que, como permite el mismo precepto estatutario, el órgano de administración esté constituido por dos administradores mancomunados o por un consejo de administración”. En cambio, revoca la exigencia de “que se indique que habrán de ser socios profesionales como mínimo la mitad más uno de los miembros del órgano de administración (cfr. artículo 4.3 de la Ley de sociedades profesionales)”, pues en los estatutos se dispone expresamente que “el órgano de administración estará integrado por todos los socios profesionales que se elijan al efecto por la Asamblea. Se establece así que deben ser socios profesionales no sólo la mitad más uno de los miembros del órgano de administración sino todos los integrantes de éste”.

Comentario: Interesante resolución en cuanto aclara que la mediación y el “compliance” o control de cumplimiento normativo no pueden ser objeto de una sociedad profesional, sea esta de la clase que sea. La razón fundamental está en que dichas actividades, aunque se desarrollen por profesionales, carecen de colegiación obligatoria y de colegio profesional que las cobije, incumpliendo de este modo uno de los requisitos fundamentales de las sociedades profesionales como es la colegiación obligatoria. A estos efectos recuerda la DG que todavía está pendiente de desarrollo normativo la obligación que se impuso el mismo gobierno en el año 2015 de establecer las profesionales que deben contar con colegiación obligatoria. Una vez se de cumplimiento a esta obligación el panorama de las posibles profesiones susceptibles de integrar el objeto de una sociedad profesional quedará debidamente aclarado evitando las dudas que muchas de ellas ofrecen al calificar los posibles objetos de una sociedad profesional. Una vez más la pereza del ejecutivo supone una traba, no sólo a notarios y registradores, sino también a los profesionales que desean desarrollar su actividad bajo el amparo de una sociedad. (JAGV)

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227. NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD SUSTANCIAL. RECURSO ANTE CORREO ELECTRÓNICO.**

Resolución de 21 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil central III a reservar una denominación social.

Resumen: No es posible como denominación social la de “Six Informatics”, por su semejanza con otras ya inscritas como son la de “Seis Informática”, la de Sik informática” o la de “Sis Informática”

Hechos: Se solicita como denominación social la de “Six Informatics, Sociedad Limitada”, la cual es rechazada. El registrador ante el desacuerdo que muestra el interesado por correo electrónico, aclara, también por correo electrónico, que existe una sociedad que se llama “Seis Informática SL”, entre otras, y no pueden existir dos denominaciones similares de conformidad con el artículo 408 del RRM.

El interesado recurre. Alega que ambas denominaciones son fonéticamente diferentes.

El registrador en su informe aclara que aparte de la denominación de “Seis informática” existen otras similares como la de “Sis Informática SA”, y “Sik Informática SA”. Si hacemos una comparación entre las denominaciones ya existentes “Sis Informática SA”, “Sik Informática SA” y la denominación solicitada “Six Informatics Sociedad Limitada”, es fácil apreciar la evidente semejanza fonética y gráfica entre ellas, ya que tan sólo se diferencian en las letras “S”, “K” y “X”, cuya grafía y pronunciación es muy similar y confundible entre unas y otras. El mismo parecido fonético y gráfico puede observarse en las palabras “Informática” e “Informatics”, aparte de su significado idéntico en español y en inglés.

Añade que de acuerdo con lo previsto en el art. 10.2 OM de 30/12/91: “cuando la denominación solicitada sea traducción de otra que ya conste en el Registro, sólo se considerará identidad cuando, a juicio del Registrador, se dé notoria semejanza fonética entre ambas o socialmente se consideren iguales.” Así, la denominación “Seis Informática Sociedad Limitada” es la traducción exacta de “Six Informatics Sociedad Limitada”.

Resolución: Se confirma la denegación de la denominación solicitada.

Doctrina: Lo primero que aclara nuestra DG, es que, aunque no exista propiamente nota de calificación, por razones de economía procesal se admite el recurso pues no hay “duda sobre la autenticidad de la calificación que se impugna”.

Por lo demás reproduce su doctrina suficientemente conocida sobre denominaciones sociales centrada en la interpretación de las normas legales que la regulan siempre en el sentido de “evitar la confusión en la denominación de las compañías mercantiles”.

A continuación, dice que “detectar la identidad de denominaciones es una tarea eminentemente fáctica, por lo que exige una especial atención a las circunstancias de cada caso”.

Lo esencial es que los criterios interpretativos de las normas que disciplinan la materia, permitan “detectar, cuando no se da la igualdad textual, los supuestos en que el signo o elemento diferenciador añadido o restado a la denominación inscrita, por su carácter genérico, ambiguo, accesorio, por su parecido fonético, o por su escasa significación o relevancia identificadora, no destruyen la sensación de similitud que puede dar lugar a confusión”.

En el caso planteado llega a la conclusión de que aunque “existen mínimas diferencias gramaticales, la semejanza gráfica y también fonética entre los términos «Six Informatics» y los de otras denominaciones preexistentes, «Sis Informática» y «Sik Informática», tienen como resultado que la denominación solicitada incurra en el supuesto de identidad contemplado en el artículo 408.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil. Además, los términos «informatics» e «informática» tienen idéntico significado en inglés y en español. Asimismo, como afirma el registrador, en relación con los términos «Six Informatics, Sociedad Limitada» y «Seis Informática, Sociedad Limitada», debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 10.2 de la Orden de 30 de diciembre de 1991 del Ministerio de Justicia sobre el Registro Mercantil Central, según la cual «cuando la denominación solicitada sea traducción de otra que ya conste en el Registro, sólo se considerará que existe identidad cuando, a juicio del Registrador, se dé notoria semejanza fonética entre ambas o socialmente se consideren iguales».

Comentario: Aunque en otras ocasiones diferencias similares a las que presentaba la denominación solicitada(caso “Movite” y Movitex”), con otras ya existentes, se han estimado suficientemente identificadoras, en el caso examinado llega a la conclusión opuesta estimando que esas diferencias no son suficientes para considerar como diferente la denominación solicitada de otras ya existentes. Parece que lo fundamental es que la denominación solicitada era la traducción exacta al inglés de otra denominación ya existente y “socialmente se consideran iguales”. Pero suprimiendo esta consideración debemos reconocer que las dos denominaciones similares ya registradas como “Sik Informática” y “Sis Informática”, presentan inferior diferenciación fonética y gráfica entre ellas que la solicitada con ambas.

La DG en esta su resolución opta por la vía de la prudencia, evitando de una parte una denominación similar a otras ya existentes, y de otra la posible confusión en un entorno globalizado en el que el inglés es idioma franco o común en el mundo empresarial, de dos sociedades una con denominación en español y la otra en inglés totalmente coincidentes. (JAGV)

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232.* CESE DE UNO DE LOS ADMINISTRADORES SOLIDARIOS SIN NOMBRAMIENTO CORRELATIVO.**

Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Navarra a practicar la inscripción de un acuerdo de cese de administrador solidario.

Resumen: Es posible que la junta general cese a uno de los dos administradores solidarios sin necesidad de nombrar a otro administrador y sin necesidad de cambiar la forma de administración de la sociedad.

Hechos: Por acuerdo de junta general con asistencia del 55% del capital social, se cesa a uno de los dos administradores solidarios con los que contaba la sociedad. En los estatutos de la sociedad se contemplan distintos sistemas de administración de la sociedad (único, solidarios, mancomunados o consejo).

Para el registrador, dado el sistema estatutario de organizar la administración de la sociedad, la inscripción del cese exige que se nombre o bien otro administrador solidario o se cambie la forma de administrar la sociedad (artículo 185 del Reglamento del Registro Mercantil y 210 de la Ley de Sociedades de Capital).

La sociedad recurre. Dice que el cambio de forma de administrar la sociedad no estaba en el orden del día, que no se pudo nombrar otro administrador y que la sociedad no queda acéfala pues el administrador restante conserva todas las facultades de administración de la sociedad.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Dice que “consta indubitadamente la voluntad social de cesar a uno de los dos administradores solidarios inscritos”.

Sobre esa base y teniendo en cuenta su doctrina sobre la inscripción del cese o renuncia de un administrador único, para lo cual lo único que se exige es que la junta esté debidamente convocada, sin necesidad de que en esa junta se nombre un nuevo administrador, llega a la conclusión de que “una sociedad puede quedar acéfala, o por lo menos sin que conste ningún administrador inscrito en el Registro Mercantil, por la renuncia de los integrantes de dicho órgano, o porque habiendo estos renunciado ante la junta general, o habiendo sido cesados por esta, los socios no quieran, o no se pongan de acuerdo en nombrar a quienes hayan de sustituirlos”.

Por ello termina diciendo que, si se tiene en cuenta “que lo único solicitado al Registro Mercantil, en el supuesto de este expediente, es el cese de uno de los dos administradores solidarios, sin que haya acuerdo sobre el nombramiento de uno nuevo, dicho cese puede tener acceso al Registro, sin que pueda entrarse a valorar las consecuencias que sobre la vida social tendrá que la sociedad se quede con un solo administrador solidario, por no ser ésta la cuestión planteada en el recurso”.

Comentario: Si para inscribir la renuncia de un administrador único, como caso más evidente, lo que se exige es exclusivamente que convoque junta, se haya celebrado o no, o exista o no exista en su seno acuerdo sobre ello, en el caso de esta resolución estaba bien justificado que se pudiera inscribir el cese de un administrador solidario, sin necesidad de que se nombre otro, o se cambie el sistema de administración. Incluso pudiera haber ocurrido que la junta nombrara un nuevo administrador en sustitución del cesado y este no hubiera aceptado su cargo, en cuyo caso también procedería obviamente la inscripción del cesado.

Problema distinto y lo apunta el CD es que como consecuencia de ese acuerdo se produzca un incumplimiento de los estatutos de la sociedad, del cual y si existe algún perjuicio para la misma deberá responder el administrador. Pero ello, aunque no lo dice de forma clara la DG, es problema de la sociedad y no del registro, el cual no puede oponerse en aras de una estricta aplicación de los estatutos, a inscribir un acuerdo de junta válidamente tomado y que no se opone a precepto legal ni reglamentario alguno. El administrador ya sabrá cómo defenderse si se le imputa el evidente incumplimiento estatutario. (JAGV)

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235.* SOCIEDAD PROFESIONAL. TRANSMISIÓN PARTICIPACIONES NO PROFESIONALES A UN SOCIO PROFESIONAL.**

Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Málaga a inscribir el cambio de socios de una sociedad profesional.

Resumen: Es posible que en una sociedad profesional un socio de esta clase pueda ser titular de participaciones no profesionales y por tanto es inscribible la transmisión de esas participaciones de un socio no profesional a otro profesional.

Hechos: Por parte de una socia no profesional se transmiten sus participaciones sociales al otro socio profesional que queda como socio único. En los estatutos de la sociedad, que no se modifican, se recogen ambas clases de participaciones.

El registrador suspende la inscripción pues a su juicio para la “inscripción de la compraventa de participaciones sociales que consta en la presente escritura, debe modificarse simultáneamente la redacción del Artículo 5.º de los Estatutos Sociales, que exige que las participaciones números …, que son las que ahora se transmiten, sean participaciones no profesionales. Artículo 11 y 58.2 RRM.

El notario recurre. Dice que “no hay ningún precepto en la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales que impida que los socios profesionales, además de tener -necesariamente- participaciones de la clase profesional, puedan adquirir y mantener voluntaria e indefinidamente participaciones de la clase general”.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Tras examinar la legislación aplicable, la DG dice que “en las sociedades profesionales, la distinción entre socios profesionales y socios no profesionales tiene una especial relevancia, que determina no sólo su naturaleza, sino su propia constitución y existencia, atribuyendo al socio profesional un régimen jurídico propio, régimen que deriva de la condición de socio profesional, y no de la configuración que se haga de las participaciones sociales”.

Por ello debe “distinguirse adecuadamente entre el régimen jurídico derivado de la condición de profesionales de los socios integrados en una sociedad de este tipo y las eventuales modificaciones que, en el régimen de atribución de derechos a los titulares de participaciones sociales, se hayan llevado a cabo por vía estatutaria”. Para la DG en las sociedades limitadas profesionales “nada impide que en la sociedad se establezcan diferencias en el conjunto de derechos que las participaciones sociales atribuyan a su titular, diferencias que derivarán de esta especialidad y no de la condición profesional que ostente su titular.

Por consiguiente “no puede confundirse el diferente régimen jurídico aplicable a los socios profesionales por su condición de tales con la existencia de participaciones privilegiadas o con atribución de diferentes conjuntos de derechos. Si es necesaria la individualización en el Registro Mercantil de las participaciones sociales atribuidas a los socios profesionales es porque de ese modo puede controlarse el cumplimiento de sus requisitos estructurales y de funcionamiento, como ha quedado antes expuesto. Si, además, existen participaciones con privilegio en el dividendo, en la cuota de liquidación, en el ejercicio del derecho de voto o cualquier otro compatible con su régimen jurídico es preciso que, de conformidad con los artículos 23 de la Ley de Sociedades de Capital y 184.2 del Reglamento del Registro Mercantil, consten debidamente individualizadas de modo que cualquier tercero pueda conocer su estatuto jurídico”.

En definitiva lo que defiende la DG es que si todas las participaciones de la sociedad son iguales, pues no existen privilegios para ninguna de ellas, “la transmisión de participaciones sociales de un socio no profesional a uno profesional -o viceversa- no ha de provocar un cambio de clase de participación (vid. artículo 94.1, segundo párrafo, de la Ley de Sociedades de Capital en relación con su artículo 293), y tampoco pueden confundirse las consecuencias que pueda tener la transmisión de participaciones de un socio no profesional a quien lo es (o viceversa), con la existencia de participaciones que atribuyen distintos derechos a sus titulares”. Aquí no se altera “el conjunto de derechos que de su titularidad resultan por lo que no existe cambio de «clase» alguna”. Añade que cuestión distinta es “que la transmisión de una participación de un socio profesional a quien no lo es se sujete a requisitos específicos y pueda acarrear consecuencias jurídicas distintas a la transmisión de participaciones entre no profesionales (por ejemplo, incumplimiento de la exigencia antes referida de que como mínimo, la mayoría del capital y de los derechos de voto deban pertenecer a socios profesionales), pero sin que ello afecte al conjunto de derechos que atribuye su titularidad que permanece inalterado”.

Comentario: Como vemos no existe inconveniente alguno para que en una sociedad profesional un socio de esta clase pueda tener participaciones no profesionales. Cada tipo de participaciones, las profesionales y las no profesionales, seguirán su propio régimen, el establecido en la Ley o en los estatutos, sin que por el hecho de que participaciones de un socio no profesional se transmitan a un profesional se obligue a un cambio en los estatutos de la sociedad y en el carácter de esas participaciones. (JAGV)

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**243.* NULIDAD TRANSMISIÓN PARTICIPACIONES SOCIALES. SU INSCRIPCIÓN.**

Resolución de 30 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Ciudad Real, por la que se deniega la inscripción de una sentencia ordenando la nulidad de transmisión de participaciones sociales.

Resumen: No es inscribible una sentencia judicial que declara la nulidad de una transmisión de participaciones sociales.

Hechos: Por sentencia, se declara «la nulidad de la transmisión de las participaciones sociales celebrada mediante escritura pública entre un particular y una sociedad “volviendo dichas participaciones a ser titularidad” del particular.

El registrador se opone a la inscripción pues “no se ordena la cancelación de la inscripción de aumento de capital en el que se transmiten las participaciones a que se refiere la Sentencia”.

El indicado particular recurre. Dice que, si el juzgado acuerda la nulidad de la transmisión de participaciones sociales, ese acuerdo “despliega inherentemente sus efectos, que no son otros que la ineficacia del acto jurídico y los de restitución de la cosa, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 1303 del Código Civil”. Aparte de ello estima que la declaración de nulidad conlleva implícitamente la cancelación, “pues de no hacerlo estaríamos dando publicidad registral frente a terceros respecto de un acto que ha sido declarado nulo judicialmente, y que en consecuencia no existe, vulnerando la seguridad jurídica de los actos inscritos y transgrediendo con ello el principio de fe pública registral articulado en la Ley Hipotecaria, y a su vez se está impidiendo la restitución de la cosa”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG parte del principio de “numerus clausus” que rige en nuestro registro Mercantil en cuanto a la materia susceptible de inscripción (artículos 16 y 22 del Código de Comercio y 94 y 175 del Reglamento del Registro Mercantil). Ratifica que “no tiene por objeto respecto de las sociedades de responsabilidad limitada, la constatación y protección sustantiva del tráfico jurídico sobre las participaciones en que se divide el capital social de aquéllas, sino la de la estructura y régimen de funcionamiento de tales entidades”, salvo en el caso de las sociedades unipersonales por su particular estructura.

En materia de nulidad ciertamente el artículo 208 de la Ley de Sociedades de Capital, establece que la sentencia firme que declare la nulidad de un acuerdo inscribible habrá de inscribirse en el Registro Mercantil”. Pero para ello “debería específicamente anularse algún asiento como pudiera ser el de aumento de capital que en base a la titularidad de las participaciones pudiera haberse adoptado”. Pero la sentencia no anula ningún acuerdo por lo que no es susceptible de reflejo registral.

Comentario: Parece evidente que si la transmisión de participaciones, no tiene reflejo en la hoja de la sociedad mucho menos lo tendrá una sentencia que declara la nulidad de una transmisión. No queda claro en los hechos ni en la nota de calificación que concomitancias tenía la transmisión de participaciones con un aumento de capital ya inscrito. Pero fuera cual fuera la relación que exista entre ellos, es evidente que, si la sentencia se limita de declarar la nulidad de la transmisión, aunque como consecuencia de esa nulidad pudieran quedar afectados algunos acuerdos sociales, será necesario un nuevo procedimiento para declarar su nulidad y la cancelación de los asientos que los mismos hayan provocado. (JAGV)

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250. SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA UNIPERSONAL. DECLARACIÓN DE CONCURSO DE SOCIO ÚNICO YA FALLECIDO. LEGITIMACIÓN.**

Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Lugo, por la que se deniega la inscripción de la disolución, nombramiento de liquidador y liquidación de una compañía mercantil.

Resumen: No es posible inscribir unas decisiones de un socio único ya fallecido y declarado en concurso, si la escritura que documenta sus decisiones se presenta con posterioridad a la inscripción del concurso y del cese del administrador que elevó a público los acuerdos.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

— Se presenta escritura de decisiones del representante del socio único de una sociedad relativas a su disolución, nombramiento de liquidador y liquidación de una sociedad. Las decisiones las adopta como representante de la comunidad hereditaria, considerada al efecto como «socia única» de la compañía. Se suspende la calificación por no cumplimiento de requisitos fiscales.

— Vigente ese asiento de presentación se presenta certificación del administrador concursal de la herencia yacente de la socia única de la sociedad, declarada en concurso, en la que reflejaba su decisión de destituir al anterior administrador único, que fue el que tomó las decisiones anteriores, y se designó a sí mismo como tal.

— Ese acuerdo fue elevado a público requiriendo al notario para la notificación al anterior administrador lo que fue debidamente realizado. Esta escritura se presentó en el registro un día después de haber caducado el asiento de la primera escritura.

— Transcurrido el plazo de quince días desde la notificación notarial al administrador saliente, se inscribió el nombramiento del nuevo administrador único.

— La primera escritura se volvió a presentar siendo suspendida su inscripción por los siguientes defectos:

1.- Porque en caso de concurso de la herencia, corresponde a la administración concursal el ejercicio de las facultades patrimoniales de administración y disposición sobre el caudal relicto. Art. 570 del T.R.L.C. En este caso el socio único está declarado en concurso y aunque conserva sus facultades de administración y disposición el ejercicio de estas facultades estará sometido a la intervención de la administración concursal. Art. 106 TRLC.

No se incorpora a la escritura el balance final de Liquidación en los términos establecidos en los artículos 247.2.1.ª del R.R.M, 390 del T. Rdo. de la Ley de Sociedades de Capital, y 36 del C. de Comercio.

3.- No consta el cargo de Administrador, inscrito en el Registro Mercantil correspondiente, de conformidad a los establecido en el artículo 11 del R.R.M. Cita las Sentencias de 25 de julio de 2.008, del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Segovia y la de 25 de octubre de 2.006 de la Audiencia Provincial de Valencia.

Tras la calificación se presenta nueva escritura a la que se incorpora “un nuevo balance de liquidación con diferenciación de partidas de activo y pasivo, con una cifra de capital coincidente con la que figuraba inscrita en el Registro Mercantil, y del que resultaba la inexistencia de acreedores”.

Contra la nota el representante del socio único interpone recurso. Alega duplicidad de calificaciones y en un extenso escrito con múltiples alegaciones sobre legitimación, concurso y sobre todo sobre el juicio de suficiencia notarial que se realizó en la escritura, solicita se revoque la calificación.

La registradora en su informe desiste del defecto relativo al balance final de liquidación.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG tras rechazar la duplicidad de calificaciones pues lo realizado no fue una calificación sino precisamente la suspensión de la calificación por incumplimiento de exigencias fiscales, lo que impide entrar en el fondo de la calificación, desestima el recurso pues a la vista de la situación registral existente en el momento de la segunda presentación constando en la hoja registral de la sociedad el concurso de la herencia yacente de la socia única, y el autonombramiento como administrador único del administrador concursal, ello se presenta “como un obstáculo difícil de franquear sin una modificación previa de las situaciones en que se sustentan” . Y aunque reconoce que el Registro Mercantil no tiene por objeto la publicación de la titularidad de las participaciones de sociedades de capital, por lo que, en principio, no corresponde al registrador en su calificación entrar en cuestiones de legitimación para el ejercicio de los derechos sociales, en este caso concreto el contenido del Registro únicamente legitima al administrador concursal para ejercer los derechos de socio en la junta general de la compañía”. Ello además no contradice el juicio de suficiencia notarial pues del registro resulta “que la herencia yacente de la socia única ha sido declarada en concurso” y por tanto se trata “de una cuestión de legitimación del socio único que la escritura presentada no desvirtúa”.

Comentario: Pese a lo aparatoso y extenso del recurso, la cuestión planteada, como derivada del principio de prioridad, tenía una clara solución. Como bien dice la DG, ante la situación registral creada, no cabía otra solución que la denegación de la escritura cuyo asiento de presentación había caducado, pues en el momento de acudir al registro por segunda vez el otorgante carecía de facultades, tanto para tomar decisiones en nombre del socio único, declarado en concurso, como para elevar a público los acuerdos pues su cargo ya no constaba inscrito en el registro. (JAGV)

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254. REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR UNA DENOMINACIÓN SOCIAL.**

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil central II a reservar una denominación social. (JAGV).

Resumen: No es posible como denominación social la de “Escenix” por su semejanza con la de “Escenic” que ya figuraba registrada. El hecho de que la sociedad esté inactiva desde el año 1990, en nada afecta a la calificación de identidad de denominaciones.

Hechos: Se solicita como denominación social la de “Escenix”. Se deniega por existir otra registrada bajo la denominación de “Escenic”, pues conforme al art. 408 del RRM se impide la existencia de denominaciones similares, gráfica o fonéticamente.

El interesado recurre pues a su juicio la “distinta letra final “x”, permite asegurar la suficiente unicidad de la denominación solicitada”. A ello añade que la “pronunciación de la letra “X” en nada se parece a la de la letra “C”, se trata de sonidos fonéticos no intercambiables ni confundibles”. Además la sociedad “Escenic” está inoperante pues sus últimas cuentas depositadas son las del año 1990. Por tanto, es “una sociedad incursa en causa legal de disolución que no opera en la actualidad en el mercado y que ha cesado su actividad”.

Resolución: Se confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Vuelve a reiterar la DG su doctrina sobre la naturaleza de la denominación de las sociedades y sobre los conceptos de identidad y cuasi identidad o identidad sustancial.

Supuesto lo anterior viene a decir, como la ha hecho en otras ocasiones que “detectar la identidad de denominaciones es una tarea eminentemente fáctica, por lo que exige una especial atención a las circunstancias de cada caso”.

En el supuesto planteado dice que “debe confirmarse la calificación impugnada, toda vez que aun cuando existen mínimas diferencias gramaticales, la semejanza gráfica y también fonética del término «Escenix, S.L.» y «Escenic, S.L.», tienen como resultado que la denominación solicitada incurra en el supuesto de identidad contemplado en el artículo 408.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil”. Finalmente, ante las alegaciones del recurrente precisa que la “inactividad de la sociedad no es causa de cancelación de la denominación mientras no sea cancelada la hoja registral (cfr. artículo 419 del Reglamento del Registro Mercantil)”. Esa falta de actividad “ni es causa de disolución de pleno derecho, ni aunque lo fuera provocaría una cancelación automática de los asientos de la sociedad”.

Comentario: La DG vuelve en este expediente a una línea de prudencia, siguiendo la estela del RMC, en materia de denominaciones sociales. Realmente diferencia fonética y gráfica existe entre una y otra denominación, pero esa diferencia, que reconocemos es mínima, no le parece suficiente a la hora de autorizar una denominación social. Lo que no nos parece argumento de peso es el utilizado en el informe de calificación de que, “en ciertas provincias del sur de la geografía española”, esa diferencia, por la especial forma de hablar, desaparecería, pues ambas letras “tienden a omitirse o confundirse entre sí”. Si una denominación es similar a otra, lo debe ser en términos objetivos y nunca porque en el habla corriente se confundan los sonidos de la “s” y de la «x».

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**257.* ESTATUTOS. CLÁUSULA DE RETRIBUCIÓN DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN A LOS QUE SE LES ATRIBUYA FUNCIONES EJECUTIVAS**

Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XXIII de Madrid a inscribir una escritura de modificación de estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Es inscribible una cláusula estatutaria relativa a la retribución de los consejeros ejecutivos cuando se reproduce el artículo 249 de la LSC y se fija un sistema retributivo para los administradores en general, y respecto de los ejecutivos se señala que tendrán las retribuciones adicionales o indemnizaciones recogidas en el contrato que se formalice, pero sujeto a los límites fijados por la junta general.

Hechos: El problema se plantea con una modificación de estatutos en lo que concierne a la retribución de los administradores. Se dispone que “El cargo de Administrador será retribuido mediante una cuantía fija para cada ejercicio que será fijada por la Junta General de Socios”. Se añade que si el órgano es un consejo los consejeros tendrán derecho “a una indemnización por fallecimiento o cese…”. En esos casos corresponde a la Junta fijar el “importe anual máximo de dichas retribuciones o indemnizaciones…”. Dentro del consejo corresponde al mismo “la fijación en cada ejercicio de la cantidad exacta a abonar a cada consejero dentro del límite fijado por la Junta General de Socios”. Se dispone también que “los consejeros podrán desempeñar funciones ejecutivas y/o profesionales en la sociedad, y en tal caso, tendrán derecho a percibir, adicionalmente, las retribuciones que correspondan por el desempeño de dichas funciones ejecutivas”, reproduciendo a continuación lo dispuesto en la LSC (art. 249) sobre el contrato a celebrar en estos casos. Y termina diciendo que “Sin perjuicio de lo anterior, y con sujeción a la normativa de las operaciones vinculadas y al régimen de deberes de los administradores, los consejeros podrán realizar cualquier tipo de suministro de servicios susceptible de ser prestados por terceros con arreglo a las condiciones de mercado”.

El registrador suspende la inscripción pues para la fijación de la “remuneración prevista para los miembros del Consejo de Administración, a los que se les atribuya funciones ejecutivas” …, “es necesario que la misma sea aprobada por la Junta General de la Sociedad, de conformidad con lo previsto en los Artículos 217 y 249 LSC y Sentencia del TS de 26 de febrero 2018”.

El notario recurre. Dice que esta cuestión fue resuelta por el Centro Directivo en su Resolución de 8 de noviembre de 2018 , en la cual se realiza cita expresa de la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018. La Dirección General de los Registros y del Notariado también decidió sobre la cuestión planteada en su resolución de 12 de diciembre de 2018.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Tras analizar las distintas cuestiones que se plantean en materia de retribución de los administradores sobre todo tras la reforma de la LSC llevada a cabo por la Ley 31/2014, concluye que “en el presente caso no cabe rechazar la inscripción por los motivos expresados por el registrador en la calificación impugnada, pues la cláusula ahora debatida es análoga a la admitida por este Centro Directivo en la referida Resolución de 31 de octubre de 2018 y se ajusta a los parámetros de lo establecido en los artículos 217 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital”.

Comentario: Similar a las resoluciones citadas, tanto por el notario como por la DG. Nos remitimos a los comentarios que hicimos en su día, no sin dejar constancia que la redacción que se daba al artículo discutido, sin entrar en polémicas sobre su corrección, es una de las más concretas y dependientes de la decisión de la junta general de la sociedad que se han tratado en las resoluciones citadas. JAGV.

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**269.* SOCIEDAD DISUELTA PERO REACTIVADA. INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR.**

Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil VI de Madrid, por la que se deniega la inscripción del nombramiento de un liquidador.

Resumen: Estando inscrita la reactivación de una sociedad disuelta, no procede la inscripción del nombramiento de un liquidador ordenado por la autoridad judicial.

Hechos: Por mandamiento de un juzgado de lo Mercantil, en expediente de jurisdicción voluntaria, se ordena proceder a la inscripción del nombramiento de liquidador de una sociedad.

La registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos:

1.- Por no estar la sociedad disuelta sino reactivada en virtud de los acuerdos adoptados por la junta general de la sociedad que causaron la inscripción 3ª de su hoja registral.

2.- Por no figurar en el Registro ningún asiento relativo a ninguna impugnación o recurso contra acuerdo alguno o situación de concurso.

3.- Porque debería “constar la parte dispositiva de la resolución correspondiente en los términos de los artículos 321 y 322 del Reglamento del Registro Mercantil”.

El interesado recurre. En esencia alega que la junta general que acuerda la reactivación de la sociedad estuvo mal convocada, pues lo fue por unos liquidadores que ya habían sido cesados. Añade que no existe ninguna sociedad concursada, sino el nombramiento de un liquidador judicial tras el cese por caducidad de los liquidadores con cargos inscritos.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Parte la DG de su consolidada doctrina acerca de que “el recurso debe recaer exclusivamente sobre cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador”, y que el artículo 1 de la LH determina que “los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y que sólo puede ser objeto de recurso la nota de calificación negativa de los registradores, pero no los asientos ya practicados”. Por tanto, al tratarse de un asiento ya practicado sólo cabe declarar judicialmente la nulidad de dicho asiento “en procedimiento dirigido contra todos aquellos a quienes tal asiento conceda algún derecho (artículo 40 in fine de la Ley Hipotecaria)”.

Por lo demás dice que “tiene razón el recurrente cuando afirma que de haberse producido el cese o remoción judicial de los anteriores liquidadores se provocaría la ineficacia de los acuerdos de reactivación adoptados en Junta convocada por los mismos. Pero estando inscrita en el Registro Mercantil y en consecuencia bajo la salvaguardia de los tribunales la reactivación de la sociedad, no puede ahora ponerse en entredicho la validez de la misma”. En consecuencia, estando la sociedad reactivada “no procede la inscripción del nombramiento de liquidador presentado a inscripción (artículo 11 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

Comentario: La solución a este recurso, por mucho que lo alegado por el recurrente respondiera a la realidad, no podía ser otro que el que se le da. La calificación positiva del documento que contenía la reactivación de la sociedad, provocó su inscripción cerrando el paso a cualquier otro documento que sea incompatible con la situación inscrita. Y ello con independencia de que si los socios impugnan el acuerdo de reactivación y se declara su nulidad por los Tribunales, se proceda a la pertinente rectificación del registro. (JAGV)

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Hortensias azules

INFORME Nº 322. (BOE JULIO de 2021)

Segunda Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Sentencias sobre Resoluciones

8/2021. REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD CON OTRA PREEXISTENTE. TÉRMINOS DE UTILIZACIÓN GENÉRICA.

9/2021. DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

213.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

214.** HERENCIA. FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

215.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO DE LA VIVIENDA CONYUGAL SIN LIQUIDAR GANANCIALES

216.** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO

217.** NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

218.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES SIENDO EL DEFECTO INSUBSANABLE

219.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACTA NOTARIAL QUE PROTOCOLIZA DOCUMENTO PRIVADO.

220.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

221.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MANDAMIENTO JUDICIAL. PREFERENCIA CRÉDITO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

222.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC

223.* SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CALIFICACIÓN DE COMPETENCIA TERRITORIAL

224.* DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y DE SU PRÓRROGA

225.*** COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”

226.** PRIORIDAD. DOCUMENTO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO

228.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART 201 LH. DUDAS CON EL EXPEDIENTE YA TERMINADO. VALOR DE LA REFERENCIA CATASTRAL INSCRITA.

229.** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA TITULARIDAD REAL. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL RESPECTO DE PODER NO INSCRITO. RESEÑA DEL CARGO O FACULTADES DEL OTORGANTE DEL PODER.

230.** EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. FIRMEZA

231.*** ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE

233.*** NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA

234.** COMPRA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

236.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA DISCONTINUA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

237.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA»

238.** SENTENCIA EN REBELDÍA CONDENANDO A ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO PRIVADO

239.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.

240.() COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA

241.* ACLARACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA Y SEGREGACIÓN. CAUSA

242.** FIN DE OBRA. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE SUELO SIN CONCRETAR SI LA CABIDA AMPLIADA ESTÁ AFECTADA POR UNA SERVIDUMBRE

243.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PACTOS COMPLEMENTARIOS

244.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

245.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

246.*** FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

248.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR INEXACTITUD DEL TÍTULO

249.** RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA

251.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, REPRESENTACIÓN, NOTIFICACIONES, FIRMEZA

252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.

255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO

256.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: NECESIDAD DE TRACTO Y DE SEGREGACIÓN

258.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE INMATRICULACIÓN. ADJUDICACIÓN A CASADOS EN GANANCIALES «POR MITADES INDIVISAS»

259.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR ENTIDADES DISTINTAS A LAS DE LA LEY 27/1981. TASACIÓN POR ENTIDAD NO HOMOLOGADA

260.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS

261.** RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL

262.*** ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR.

263.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTES

264.* SENTENCIA EN REBELDÍA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

265.** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN ANDALUCÍA. ASIGNACIÓN DEL USO EXCLUSIVO DE TODO EL TERRENO COMÚN. PRESCRIPCIÓN DE LA PARCELACIÓN y CERTIFICADO TÉCNICO.

266.** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA

267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA

268.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS FUNDADAS EN LA ENTIDAD DEL EXCESO

270.*** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO

271.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA UNILATERALMENTE EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL

272.** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS

273.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA EXCLUYENDO DETERMINADAS FINCAS.

274.() CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS

275.** CERTIFICACIÓN DE DATOS ECONÓMICOS DE LAS TRANSACCIONES

276.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN POR DUDAS DE IDENTIDAD

277.*** ANOTACIÓN CADUCADA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

278.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.

279.** INMATRICULACIÓN. TRANSMISIONES CONCATENADAS. FALTA DE COINCIDENCIA CON CATASTRO

280.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN YA CADUCADA DURANTE LA PANDEMIA COVID-19

281.() NOTA MARGINAL PREVIA A LA INICIACIÓN DEL EXPEDIENTE DE DESLINDE DE VÍA PECUARIA

282.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

RESOLUCIONES MERCANTIL

212.*** SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL. OBJETO SOCIAL DE MEDIACIÓN Y DE COMPLIANCE. FORMA DE ADMIISTRACIÓN.

227.** NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD SUSTANCIAL. RECURSO ANTE CORREO ELECTRÓNICO.

232.*** CESE DE UNO DE LOS ADMINISTRADORES SOLIDARIOS SIN NOMBRAMIENTO CORRELATIVO.

235.*** SOCIEDAD PROFESIONAL. TRANSMISIÓN PARTICIPACIONES NO PROFESIONALES A UN SOCIO PROFESIONAL.

243.* NULIDAD TRANSMISIÓN PARTICIPACIONES SOCIALES. SU INSCRIPCIÓN.

250.** SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA UNIPERSONAL. DECLARACIÓN DE CONCURSO DE SOCIO ÚNICO YA FALLECIDO. LEGITIMACIÓN.

254.** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR UNA DENOMINACIÓN SOCIAL.

257.* ESTATUTOS. CLÁUSULA DE RETRIBUCIÓN DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN A LOS QUE SE LES ATRIBUYA FUNCIONES EJECUTIVAS

269.* SOCIEDAD DISUELTA PERO REACTIVADA. INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR.

213. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE**

215. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO DE LA VIVIENDA CONYUGAL SIN LIQUIDAR GANANCIALES**

216. HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO**

217. NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS**

218. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES SIENDO EL DEFECTO INSUBSANABLE**

**219.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACTA NOTARIAL QUE PROTOCOLIZA DOCUMENTO PRIVADO.**

221. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MANDAMIENTO JUDICIAL. PREFERENCIA CRÉDITO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS**

222.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC**

**223.* SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CALIFICACIÓN DE COMPETENCIA TERRITORIAL**

**224.* DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y DE SU PRÓRROGA**

225.* COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”**

226. PRIORIDAD. DOCUMENTO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO**

228. EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART 201 LH. DUDAS CON EL EXPEDIENTE YA TERMINADO. VALOR DE LA REFERENCIA CATASTRAL INSCRITA.**

229. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA TITULARIDAD REAL. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL RESPECTO DE PODER NO INSCRITO. RESEÑA DEL CARGO O FACULTADES DEL OTORGANTE DEL PODER.**

236. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA DISCONTINUA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN**

238. SENTENCIA EN REBELDÍA CONDENANDO A ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO PRIVADO**

239.* COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.**

246.* FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.**

263. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTES**

**264.* SENTENCIA EN REBELDÍA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE**

265. DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN ANDALUCÍA. ASIGNACIÓN DEL USO EXCLUSIVO DE TODO EL TERRENO COMÚN. PRESCRIPCIÓN DE LA PARCELACIÓN y CERTIFICADO TÉCNICO.**

266. HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA**

**267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA**

268. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS FUNDADAS EN LA ENTIDAD DEL EXCESO**

270.* NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO**

**271.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA UNILATERALMENTE EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL**

275. CERTIFICACIÓN DE DATOS ECONÓMICOS DE LAS TRANSACCIONES**

276. EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN POR DUDAS DE IDENTIDAD**

277.* ANOTACIÓN CADUCADA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES**

278. COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.**

279. INMATRICULACIÓN. TRANSMISIONES CONCATENADAS. FALTA DE COINCIDENCIA CON CATASTRO**

**280.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN YA CADUCADA DURANTE LA PANDEMIA COVID-19**

227. NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD SUSTANCIAL. RECURSO ANTE CORREO ELECTRÓNICO.**

232.* CESE DE UNO DE LOS ADMINISTRADORES SOLIDARIOS SIN NOMBRAMIENTO CORRELATIVO.**

235.* SOCIEDAD PROFESIONAL. TRANSMISIÓN PARTICIPACIONES NO PROFESIONALES A UN SOCIO PROFESIONAL.**

**243.* NULIDAD TRANSMISIÓN PARTICIPACIONES SOCIALES. SU INSCRIPCIÓN.**

250. SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA UNIPERSONAL. DECLARACIÓN DE CONCURSO DE SOCIO ÚNICO YA FALLECIDO. LEGITIMACIÓN.**

254. REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR UNA DENOMINACIÓN SOCIAL.**

**257.* ESTATUTOS. CLÁUSULA DE RETRIBUCIÓN DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN A LOS QUE SE LES ATRIBUYA FUNCIONES EJECUTIVAS**

**269.* SOCIEDAD DISUELTA PERO REACTIVADA. INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR.**