Bloque 2: de la cláusula 26 a la 50 inclusive

26.- CLÁUSULA DE LIQUIDEZ

 

 

 

LA CLÁUSULA

CATALUNYA BANC (en préstamo hipotecario de 19 julio 2007)

Sobre la cláusula de liquidez incluida en la cláusula decimoquinta de la escritura. El apartado e) de la mencionada cláusula, titulado deuda exigible indicaba que, sin perjuicio de la liquidez de las cantidades debidas, para cualquier reclamación judicial de la deuda, y, en especial, para el caso de ejecución, se pacta expresamente que la caja prestamista junto con la escritura de constitución de la hipoteca puede presentar la liquidación que se practicará en la forma convenida en este título mediante el certificado oportuno que recoja la cantidad exigida. [Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc)].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

CATALUNYA BANC – NIF: A65587198: No.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA: La concreta liquidación de la deuda, cuando se haga aplicando cláusulas que finalmente se hayan declarado abusivas, haya de determinar que dicha cláusula de liquidez deba reputarse abusiva.

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

.

 

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc).

– Anteriores: STJUE 14 marzo 2013.

– DGRN:

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado: Nula por darse en aplicación de cláusulas abusivas.

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

 

 

 

27.- HIPOTECA MULTIDIVISA (4ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banca Românească SA (créditos a personas consumidoras entre abril de 2007 y octubre de 2008)

En los contratos de crédito se estipularon las siguientes cláusulas:

Artículo 1 — Objeto del contrato

«(1) Por el presente contrato el Banco concede al prestatario un préstamo, denominado en lo sucesivo “crédito”, por un importe máximo de […] CHF.

(2) El crédito se devolverá en la misma divisa.»

Artículo 8 — Amortización del préstamo

«(1) Todo pago del prestatario con vistas a la amortización del crédito se efectuará en la moneda en la que se concedió el mismo.

(2) La amortización del crédito se efectuará de acuerdo con la tabla de amortización […]

[…]»

«Artículo 9 — Otras condiciones de pago

«[…]»

Artículo 10 — Garantía del crédito

«[…]»

Entre algunos de los demandantes y la demandada se suscribieron una serie de apéndices a los contratos de crédito, los cuales estipulaban, en su artículo 1, letra t), que se entenderá por amortización «cualquier pago efectuado con vistas a la amortización del crédito. Se efectuará en la moneda en la que fue concedido el crédito, al vencimiento, de acuerdo con la tabla de amortización». (Asunto C-186/16 ante TJUE. Sub iúdice).

 

2.- SC Volksbank România SA (contrato de crédito con personas consumidoras de 5 setiembre 2008. El contrato se modificó posteriormente mediante la inclusión de apéndices, el n.º 1, de 20 agosto 2010, y el n.º 2, de 25 junio 2013)

Conforme a lo previsto en la sección I de las condiciones generales, tal como fueron modificadas en los apéndices, el concepto de riesgo de tipo de cambio se definió “in extenso” en los siguientes términos: «RIESGO DE TIPO DE CAMBIO — está constituido por el potencial efecto negativo (i) consistente en el aumento del grado de endeudamiento (ii) generado por la fluctuación de los tipos de cambio de la divisa y (iii) que podría tener que ser soportado por el prestatario como consecuencia de la estipulación del crédito y del reembolso/del pago de las cantidades debidas en virtud del contrato de crédito en una divisa distinta de la nacional». (Asunto C-627/15 ante TJUE. Sub iúdice).

 

3.- Bankinter

La cláusula financiera 1ª dispone que la parte prestataria recibe un préstamo multidivisa de 230.000 euros, por su contravalor en las divisas convertibles en España. No es hasta el siguiente párrafo cuando se señala que el préstamo queda inicialmente formalizado en 385.385,7 francos suizos.

La cláusula 2ª dispone que el pago se efectuará a través de 370 cuotas mensuales, de 1.770 «euros francos suizos», y no es hasta el párrafo siguiente cuando se dispone que si se modifica el tipo de interés y/o la divisa, se ajustarán las cuotas mensuales constantes a las que resulte de dicha variación.

La cláusula tercera se ocupa del devengo y cálculo de intereses y tipo de interés aplicable, previendo tanto el que se haga en divisas como en euros, y el apartado D de la misma se ocupa de la opción de cambio de divisas, estableciendo el procedimiento que debe seguirse para cambiar la divisa a la que esté referenciado el préstamo y señalando que «la sustitución afectará al saldo pendiente del préstamo, de forma que en todo momento deberá estar dispuesto en una sola divisa».

Tal y como explicó el perito, al cambiar de divisa se consolida el capital pendiente, pudiendo este aumentar ilimitadamente en caso de una evolución desfavorable de la cotización de la misma. De dicho riesgo no se hace mención clara en la escritura.

En el párrafo 23 se señala que «la sustitución de la divisa utilizada no supondrá, en ningún caso, la elevación del límite pactado inicialmente ni la reducción del riesgo en vigor, salvo en caso de efectiva amortización», lo que parece ser contradictorio con lo que sigue: «Por tanto, el prestatario reconoce que este préstamo está formalizado en divisas, por lo que asume explícitamente los riesgos de cambio que puedan originarse durante la vida del contrato, exonerando a Bankinter de cualquier responsabilidad derivada de dicho riesgo, incluida la posibilidad de que el contravalor en euros pueda ser superior al límite pactado. Si se produjera dicho exceso, el banco podrá ejercer la facultad de resolución recogida en la cláusula séptima de las financieras».

En dicha cláusula séptima se relacionan todas las circunstancias por las que el banco puede considerar vencido el préstamo y exigir la inmediata devolución del capital, con intereses, demoras y gastos, sin necesidad de requerimiento previo. Entre las mismas no consta expresamente que ello pueda producirse por elevarse el capital como consecuencia de una evolución desfavorable de la divisa en la que esté referenciado el préstamo [SJPI San Feliú Llobregat de 25 abril 2016].

 

4.- Bankinter

El objeto del procedimiento versa sobre la escritura pública de «préstamo en divisa con garantía hipotecaria» de veinte de agosto de dos mil ocho. En la página cinco de la escritura se indica: «solicitan de forma solidaria, a Bankinter S.A. un préstamo de 145.000,00 euros, disponible por su contravalor en cualquiera de las divisas convertibles en España”. En el expositivo tercero se indica que los prestatarios conocen y aceptan que la sustitución de la divisa utilizada no supondrá la elevación del límite pactado inicialmente ni reducción del riesgo en vigor, salvo en caso de efectiva amortización. Por tanto, el prestatario reconoce que este préstamo está formalizado en divisas, por lo que asume explícitamente los riesgos de cambio que puedan originarse durante la vida del contrato, exonerando a Bankinter S.A…».

En las cláusulas financieras se señala en su primer apartado «Bankinter S.A. concede a la parte prestataria o el prestatario en concepto de préstamo multidivisa la cantidad de ciento cuarenta y cinco mil euros (145.000 euros), por su contravalor en las divisas convertibles en España. Dicho contravalor se calculará en base al cambio vendedor de el/la Euros que oferte Bankinter, en el momento en el que la parte prestataria ordena la primera disposición, en relación a la divisa elegida y en un plazo no superior al segundo, día hábil anterior a la fecha, sin perjuicio que la parte prestataria pueda contratar un seguro de cambio con el Banco que fuera del plazo anteriormente citado. Él préstamo inicialmente queda formalizado en 23.776.158,00 yen japonés, 145.000 euros, contravalor en divisas a efectos informativos, Bankinter entrega en este caso a la parte prestataria, que declara recibirlo en concepto dé préstamo, la cantidad de 23.776.158,00 yen japonés, mediante ingreso efectuado por el Banco en día de hoy…».

La cláusula segunda relativa a la amortización establece (página 10) que el pago se efectuará a través de trescientas cuotas mensuales, de 95.170,00 yen japonés, que incluyen la parte destinada a la amortización del capital y la que se aplica al pago de intereses… la parte prestataria comunicará a Bankinter con un mínimo de tres días hábiles de antelación al vencimiento de la amortización, mediante carta, telefax o telegrama, la moneda elegida según lo establecido en -la cláusula financiera tercera…»

La tercera cláusula financiera regula el devengo y cálculo de intereses, tipo de interés aplicable y distingue sí es en divisas (apartado A) y en Euros (apartado B). Para el primer supuesto, para el de divisas se indica que el cálculo del tipo de interés aplicable a este préstamo se determinará mediante la adición de dos sumandos; el tipo de referencia constituido por el LIBOR y el diferencial. El primero es el tipo de interés en el Mercado Intercambiario de Londres, LIBOR, publicado por la British Bankers Assoc., en su página de Reuters, LIBOR 01, las… y en el apartado B) se regula en Euros y el tipo de interés que se utiliza es el del Euribor y diferencial. El apartado cuarto establece la opción cambio de moneda y comunicaciones (página 22 de la escritura y siguientes) e indica que al vencer cada periodo de amortización, la parte prestataria podrá sustituir una divisa por otra las cotizadas en España. El contravalor de la divisa saliente se calculará en base al cambio comprador del Euro aplicado por Bankinter en un plazo no superior al segundo día hábil anterior a la fecha en que tenga efectivo el cambio de divisa y la divisa entrante se calculará en base al cambio vendedor del Euro publicado por Bankinter en el mismo plazo. Igualmente, podrá convertirse en Euros. La sustitución afectará al saldo pendiente del préstamo, de forma que en todo momento deberá estar dispuesto, en una sola divisa. A estos efectos se harán los oportunos traspasos y Bankinter reflejará el préstamo en el tipo de cuenta, en divisas o euros, que haya determinado la parte prestataria, quedando los diferentes saldos amparados por la presente escritura y muy especialmente por los efectos señalados en la cláusula tercera de las de garantía real» [SJPI núm. 3 del Puerto de Santa María de 23 febrero 2016].

 

5.- Banco Popular [préstamo hipotecario de 13 abril 2007]

Cláusula financiera 1, apartado 3, «cláusula multidivisa» cuyo tenor literal es el que sigue: «La prestataria podrá, con un mínimo de 3 días hábiles de antelación al vencimiento de cada cuota de amortización, solicitar la sustitución de la divisa por otra de las cotizadas en España, incluida el euro, valorándose a estos efectos la divisa que se sustituya al cambio del vendedor, y la que se introduce a cambio del comprador. La sustitución deberá afectar al saldo pendiente del préstamo, de forma que en todo momento deberá estar utilizado y reflejado en una sola divisa.

El tipo de cambio comprador y vendedor aplicado a cada uno de los cambios de divisa deberán ser los publicados por el Banco el día en que se solicite el cambio de la divisa, salvo que las partes acordaran la aplicación de un cambio distinto, todo ello de conformidad con lo establecido en la presente Cláusula. La efectividad del cambio de divisa no se producirá hasta 2 días hábiles posteriores a la fecha de la solicitud.

A tal efecto, se harán los oportunos traspasos y el Banco reflejará el préstamo en la clase de divisa o, según el caso, en euros, que haya determinado la prestataria, quedando los diferentes saldos amparados, a todos los efectos, por lo pactado en el presente contrato y por la garantía hipotecaria que conlleva.

La prestataria comunicará al Banco, antes de las 12 horas del día en que finaliza el plazo para solicitar el cambio de la divisa en cada periodo de amortización, mediante télex o telegrama, o cualquier otro medio escrito del que quede constancia de su recepción, la clase de divisa por la que, en su caso, opta. A estos efectos, las solicitudes recibidas en día inhábil, o con posterioridad a las 13:15 horas de un día hábil, se tendrán por recibidas el día hábil inmediatamente posterior. Si no comunicara la variación de la moneda se entiende que opta por mantener la elegida para el periodo anterior.

Las solicitudes de cambio de divisa que se realicen dentro los tres últimos días hábiles anteriores al vencimiento de una cuota, se harán efectivas en las mismas condiciones que si hubieran sido recibidas el día hábil siguiente al vencimiento de dicha cuota.

En el día en que se haga efectivo el cambio de divisa, el Banco practicará una liquidación extraordinaria de intereses que abarcará el periodo comprendido entre la fecha de vencimiento de la cuota de amortización inmediatamente anterior a la solicitud de cambio efectuada y el día hábil anterior al que se haya hecho efectivo el cambio de la divisa. Del mismo modo, el pago de la siguiente cuota de amortización ordinaria, una vez hecho efecto el cambio de la divisa, se llevará a cabo en la fecha establecida en la Cláusula 2.1.b), si bien, el período de cálculo de esta cuota estará comprendido entre la fecha en que el cambio de la divisa se ha efectuado, y la fecha en que se produzca el pago de esta cuota ordinaria.

La sustitución de la divisa utilizada no supondrá, en ningún caso, la elevación del importe del préstamo, ni reducción del riesgo en vigor, salvo en caso de amortización, cualquiera que sea la causa, incluida la variación del tipo de cambio. Por tanto, la parte prestataria reconoce que este préstamo está formalizado en divisas, por lo que asume explícitamente los riesgos de cambio que puedan originarse durante la vida del préstamo, exonerando a Banco Popular Español, S.A de cualquier responsabilidad derivada de dicho riesgo, incluida la posibilidad de que el contravalor en la moneda que, según el caso sea contratada pueda ser superior al límite pactado. Si se produjera dicho exceso, de manera que el contravalor en euros del capital pendiente de amortizar fuera superior en un 10% al importe de la responsabilidad hipotecaria que por principal corresponde, la prestataria deberá realizar una amortización extraordinaria de capital por el importe en que se cuantifique el referido exceso. En caso de que dicha amortización extraordinaria no se lleva a cabo en el plazo de dos meses contados desde la fecha en que el exceso se produzca, el Banco estará facultado para llevar a cabo la sustitución de la divisa contratada por euros.

La sustitución de la divisa utilizada implicará, en todo caso, la modificación del tipo básico de referencia aplicable, en los términos establecidos en el apartado 3.4 de la presente cláusula.

Para la determinación del contravalor a euros del saldo pendiente en cada momento se tendrá en cuenta el cambio vendedor de la divisa de que se trate publicado diariamente por el Banco.

El cambio de divisa realizado a solicitud de la parte prestataria devengará la comisión que se especifica en la Cláusula 4.5 del presente contrato». [SAP Barcelona, sección 19 de 19 enero 2016].

 

6.- OTP Jelzálogbank Zrt, Hungría (préstamo hipotecario “denominado en divisas” con personas consumidoras de 29 mayo 2008)

Conforme a la cláusula I/1, Jelzálogbank concedió a los prestatarios un préstamo por importe de 14 400 000 forintos húngaros (HUF), estipulándose que «la determinación en divisas de la cuantía del préstamo se realizará al tipo de cotización de compra de la divisa extranjera aplicado por el banco que esté vigente el día de la entrega del préstamo». Conforme a esa cláusula I/1, «el importe del préstamo, los intereses convenidos y los gastos de tramitación, así como los intereses de demora y demás gastos, se determinarán en la divisa extranjera, una vez realizada la entrega.».

Sobre la base de la cotización de compra del franco suizo (CHF) aplicada por Jelzálogbank el día de la entrega del préstamo, el importe de éste en francos suizos ascendía a 94 240,84 CHF. Los prestatarios debían devolver esa suma en veinticinco años, mediante cuotas mensuales que vencían el cuarto día de cada mes.

En virtud de la cláusula II del contrato, el préstamo devengaba un tipo de interés nominal del 5,2 % que, incrementado en los gastos de tramitación a un tipo del 2,04 %, suponía una Tasa Anual Equivalente (TAE) del 7,43 % en la fecha en la que se concluyó el contrato de préstamo.

            De conformidad con la cláusula III/2 de este contrato (en lo sucesivo, «cláusula III/2»), «el prestamista fijará el importe en forintos húngaros de cada una de las cuotas mensuales adeudadas en función de la cotización de venta de la divisa [extranjera] aplicada por el banco el día anterior al del vencimiento». (STJUE 30 abril 2014).

 

7.- KUTXABANK (préstamo hipotecario “multidivisa de 29 febrero 2008)

«Los pagos del principal, intereses y comisiones deberá realizarlos la parte prestataria en la divisa vigente en cada momento. Para ello se compromete a situar en cuenta abierta en la divisa vigente en cada momento, a su nombre en BBK, y con una antelación de dos días hábiles de mercado a la fecha prevista para el pago que corresponda, la préstamo hipotecario cantidad de divisas a rembolsar, o en su defecto, el contravalor en euros necesario para que BBK compre, en el Mercado de Divisas, la citada cantidad. En este caso deberá tener saldo suficiente en una cuenta en Euros.

«En todo caso la parte prestataria correrá con el riesgo del cambio derivado de las fluctuaciones que pueda experimentar la divisa, en su relación con el euro. Por ello si las obligaciones de pago contraídas por la parte prestataria fuesen satisfechas con posterioridad al día de su vencimiento, las partes convienen como cláusula de estabilización, que la diferencia en contra de BBK, motivada por la variación del cambio entre dicha fecha de vencimiento y el día en que efectivamente se efectúe el pago, ya voluntaria, ya judicialmente, será liquidada adicionalmente y satisfecha por la parte prestataria.

«La parte prestataria se obliga a domiciliar los pagos del préstamo en cuentas abiertas en BBK, quedando además autorizada la entidad acreedora para adeudar el importe de las cantidades vencidas, en cualquiera de las cuentas acreedoras que mantenga con ella la parte prestataria, una vez convertido su importe en euros o en la divisa de la cuenta de que se trate.

«B) MULTIDIVISA: Al vencimiento de cada periodo trimestral, una vez satisfechos los intereses y la cuota de amortización si correspondiera, la parte prestataria podrá optar por convertir, el importe pendiente de amortizar, en Euros, Libras Esterlinas, Francos Suizos, Dólar USA o Yenes Japoneses, valorándose estas divisas al cambio propio de BBK, correspondiente al segundo día hábil de mercado anterior a la fecha en que vaya a realizarse la conversión; salvo que con anterioridad ambas partes hayan pactado el precio, mediante el correspondiente contrato de compraventa de divisa a plazo.

«Para realizar la conversión la parte prestataria deberá dirigirse de forma fehaciente a BBK, con al menos seis días de antelación al inicio del periodo de que se trate. En caso de no recibirse la solicitud de conversión de divisa, en la forma mencionada, se entenderá vigente la divisa elegida en el periodo inmediatamente anterior, determinándose, aún cuando no varíe la divisa, el nuevo tipo de interés, según lo pactado en la cláusula tercera, para el nuevo periodo.

«El primer periodo de este préstamo será en la divisa en que ha sido abonado el préstamo, según lo indicado en la cláusula primera» (página 12 a 14 del documento 24 de la demanda). En la estipulación segunda en el apartado 2) «Amortización anticipada obligatoria» en la página 17 se señala «correspondiente a la fecha de formalización del préstamo o a la de la última modificación de la divisa, caso de haber sido utilizada esta opción». En la estipulación tercera se pactan los intereses ordinarios al 1,75% durante los tres primeros meses. En la estipulación tercera bis se pactan los intereses variables

«Transcurrido el primer periodo de interés señalado en la estipulación tercera, el tipo de interés a aplicar variará TRIMESTRALMENTE determinándose el nuevo tipo de interés nominal anual de la siguiente manera, dependiendo de si, según la opción ejercida por la parte prestataria, de acuerdo con lo pactado en el párrafo B de la estipulación segunda, el saldo del préstamo fuera en euros o en otra divisa: «A) En euros: Se aplicará el tipo de interés anual resultante de adicionar al tipo EURIBOR un margen de 0,60 puntos.»

«B) En divisas: Se aplicará el tipo de interés nominal anual resultante de adicionar al tipo LIBOR un margen de 0,60 puntos».

[…] En consecuencia, la controversia viene dada acerca de la nulidad, o en su caso, anulabilidad del clausulado [nulidad parcial] multidivisas del préstamo multidivisas con garantía hipotecaria de fecha 29 de febrero del 2008 y su novación.

De conformidad a la trascripción que hemos efectuado nos encontramos ante una hipoteca con opción multidivisa en la que el préstamo se concede en una moneda distinta al euro (en este caso el yen japonés), si bien en cuanto a su devolución los prestatarios pueden optar, en la forma establecida, por convertir, el importe pendiente de amortizar, en Euros, Libras Esterlinas, Francos Suizos, Dólar USA o Yenes Japoneses.

De igual manera, la opción multidivisas, también conlleva modificaciones respecto de los intereses variables, pues de optarse por el pago en euros, se aplicará el tipo de interés anual resultante de adicionar al tipo EURIBOR un margen de 0,60 puntos, mientras que en los demás supuestos se aplicará el tipo de interés nominal anual resultante de adicionar al tipo LIBOR un margen de 0,60 puntos. [SJPI 97 Madrid de 4 febrero 2013].

 

DEFINICIONES

3.- “Lo que se ha venido en llamar coloquialmente «hipoteca multidivisa» es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor (London Interbank Offered Rate, esto es, tasa de interés interbancaria del mercado de Londres)”. [STS 30 junio 2015].

[…]

6.- La determinación de la normativa aplicable a este tipo de negocio jurídico para determinar cuáles eran las obligaciones de información que incumbían a la entidad prestamista no es una cuestión pacífica.

La Sala considera que la «hipoteca multidivisa» es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero. Es, además, un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera.

En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores , en relación al art. 2.2 de dicha ley.

La consecuencia de lo expresado es que la entidad prestamista está obligada a cumplir los deberes de información que le impone la citada Ley del Mercado de Valores, en la redacción vigente tras las modificaciones introducidas por la Ley núm. 47/2007, de 19 de diciembre, que traspuso la Directiva 2004/39/CE, de 21 de abril, MiFID (Markets in Financial Instruments Directive), desarrollada por el Real Decreto 217/2008, de 15 de febrero, y, en concreto, los del art. 79.bis de la Ley del Mercado de Valores y el citado Real Decreto. )”. [STS 30 junio 2015].

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA: Falta de transparencia e incumplimiento de los deberes de información del banco.

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: SAP Madrid 22 julio 2015; y Barcelona, sección 19 de 19 enero 2016.

– Anteriores y posteriores: STJUE 30 abril 2014 (en el apartado 2 del fallo establece que los arts. 4.2 y 5 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas imponen al predisponente una obligación precontractual de transparencia que ha de entenderse por adherente medio de modo extensivo, no sólo gramatical sino también jurídico y económico –vid. también STS 9 mayo 2013); asuntos 186/16 y C-627-15 ante TJUE (Sub iúdice); SJPI San Feliú Llobregat de 25 abril 2016 [nulidad de las cláusulas multidivisa por falta de información; subsiste el resto del contrato de hipoteca]; SJPI núm. 3 del Puerto de Santa María de 23 febrero 2016 [nulidad de las cláusulas multidivisa con mantenimiento del préstamo en euros]; STS 30 junio 2015 (SJPI 97 Madrid de 4 febrero 2013; y SAP Madrid 17 julio 2013) [los deudores no actúan como personas consumidoras y el incumplimiento de las obligaciones de información del banco no causa error que pueda anular el consentimiento sobre el clausulado].

– DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado: Declara válido el clausulado.

– Decisión de la Audiencia: Nulo.

– Decisión del TS:

 

DOCUMENTOS

 

 

 

28.- COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS (6ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- CAIXABANK S.A. (varios préstamos hipotecarios con personas consumidoras)

Estipulación Cuarta c) de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria otorgados por CAIXABANK dedicada a Comisiones, consta la denominada “COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE CUOTAS IMPAGADAS” con el siguiente contenido: “comisión de posiciones deudoras”.

2.1.- La citada cláusula establece: “comisión de gestión de reclamación de impagados de TREINTA Y CINCO EUROS (35’00 EUROS) por cada cuota pactada que resulte impagada a su vencimiento a satisfacer en el momento en que se genere la primera reclamación por escrito solicitando su regularización” [Sentencia Juzgado de lo Contencioso-administrativo número 1 de VITORIA – GASTEIZ de 30 junio 2016].

 

2.- KUTXABANK S.A. (reconoce que esta es la versión que se utiliza la mayor parte de sus operaciones que se contratan en todas sus oficinas).

“Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas o descubiertos.

Por cada situación de impago de préstamo o crédito, así como por cada posición deudora que se produzca en cuenta a la vista, y una vez realizada la oportuna gestión personalizada (de la que se recogerá constancia fehaciente) con el cliente solicitando su regularización, se devengará una comisión en concepto de Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas o descubiertos que se liquidará en cuenta, siendo el importe de la misma 30 euros”. [SJM 1 Vitoria-Gasteiz de 17 junio 2016].

 

3.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

“Comisión por reclamación de posiciones deudoras: Se satisfará por la parte prestataria una comisión por reclamación de posiciones deudoras, vencidas o descubiertas y no satisfechas, por un importe de 30,00 euros por cada reclamación que se efectúe con ocasión de producirse estas posiciones” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, abusiva].

 

4.- KUTXABANK

Cláusula cuarta. Comisión por reclamación de posiciones deudoras. » Comisión por reclamación de posiciones deudoras: Se satisfará por la parte prestataria una comisión por reclamación de posiciones deudoras, vencidas o descubiertas y no satisfechas, por un importe de QUINCE EUROS, por cada reclamación que se efectúe con ocasión de producirse estas posiciones» [SJM 1 San Sebastián 2 marzo 2016, se trata de una cláusula abusiva por cuanto opera de modo automático con ocasión de cada reclamación por parte de la entidad sin necesidad de demostrar que para la misma se ha incurrido en un gasto, ni en su caso el importe alcanzado por el mismo; además es una sanción que se añade al interés de demora].

 

5.- KUTXABANK

Cláusula CUARTA que dice: «Comisión por reclamación de posiciones deudoras: se satisfará por la parte prestataria una comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas o descubiertas y no satisfechas, por un importe de QUINCE EUROS (€ 15,00) por cada reclamación que se efectúe con ocasión de producirse estas posiciones» [SJM 1 San Sebastián de 22 mayo 2015].

 

6.- BANCO SANTANDER (préstamo hipotecario de 13 agosto 2006, deudor persona consumidora)

Cláusula cuarta: “El Banco percibirá, por el concepto de comisión de reclamación de posiciones deudoras vencidas (cuotas vencidas e impagadas), la cantidad de 28,00 Euros a satisfacer por la parte prestataria, que se devengará, liquidará y deberá ser pagada por una sola vez, por cada cantidad vencida o reclamada”. [SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015].

 

7.- Banesto (ahora Banco Santander) [contrato cuenta corriente 7 noviembre 2003 –cliente profesional-]

Según pactos sobre intereses moratorios y «comisiones de descubierto» se concreta en las condiciones particulares que los intereses por descubierto (persona jurídica) serían del 29% anual y la comisión por descubierto del 3,25%. [SAP Madrid, Secc. 14ª, 13 mayo 2014].

 

8.- Banco de Andalucía hoy Banco Popular

Pacto expreso de comisión de descubierto en el contrato de cuenta corriente celebrado entre la entidad bancaria y la recurrente, estableciéndose en dicho contrato una comisión por descubierto del 4,5% mensual que se aplicaría sobre el mayor saldo deudor por fecha contable que la cuenta haya tenido en el periodo de liquidación (Condición PRIMERA 3 del contrato), estableciéndose como periodo de liquidación el mes natural (Condición DÉCIMA del contrato), y, además, otorgando la facultad de modificarla simplemente comunicándola al cliente o poniendo la modificación en el tablón de anuncio del banco, con unos plazos determinados (Condición TERCERA del contrato). [SAP Sevilla, Secc. 8ª, 10 marzo 2011].

 

9.- BBVA

4.4. Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas. La reclamación por el Banco a la parte prestataria de débitos vencidos e impagados devengará una comisión por gestión de VEINTIÚN EUROS (21) por cada recibo impagado, que se hará efectiva por la parte prestataria en el momento del pago de los débitos previamente reclamados, sin perjuicio de la repercusión a la parte prestataria de los gastos y costes originados por su incumplimiento, conforme a lo pactado en la cláusula siguiente. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA: No responde a un coste real.

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015 [la comisión no responde al coste real de la reclamación de posiciones deudoras].

– Anteriores y posteriores: SJCA núm. 1 Vitoria/Gasteiz de 30 junio 2016 [sanciona a CAIXABANK por el uso de la cláusula]; SJM 1 Vitoria-Gasteiz de 17 junio 2016 [cláusula nula en acción colectiva por contraria a los arts. 85.3 TRLGDCU (cláusulas cuya interpretación queda a la libre voluntad del empresario), art. 86 (pues con su imposición se priva al consumidor del derecho a conocer el medio de reclamación concreta que se va a emplear y por el que se le van a cargar 30 euros en la cuenta, cada cuanto se le carga y cuando, es decir, cuantos días tiene para regularizar la situación o atender la reclamación), art. 87.5 (pues constituye base para cobrar 30 euros por unos servicios que no se prestan); 85.6 (sanción desproporcionada ya que también se cobran intereses de demora); 89.3 TRLGDCU (al imponer al consumidor un gasto de tramitación que corresponde al empresario) y el art. 87 (falta de reciprocidad)]; SAP Guipúzcoa de 22 mayo 2015 [es una carga carente de fundamento que se añade al interés de demora: nula]; SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [es una sanción que se añade al interés de demora contra art. 10.bis LGDCU]; SJM 1 San Sebastián 2 marzo 2016 [se trata de una cláusula abusiva por cuanto opera de modo automático con ocasión de cada reclamación por parte de la entidad sin necesidad de demostrar que para la misma se ha incurrido en un gasto, ni en su caso el importe alcanzado por el mismo; además es una sanción que se añade al interés de demora]; SJM 1 de Donostia-San Sebastián de 2 febrero 2015 [es abusiva porque no responde al coste real de la reclamación de posiciones deudoras]; AAP Gipuzkoa, Secc. 2ª, 22 abril 2014, rec. 2062/2014 [es nula por abusiva la cláusula de comisión por reclamación de pago]; SAP Málaga, Secc. 4ª, 23 mayo 2014, rec. 908/2012; SAP Madrid, Secc. 14ª, 13 mayo 2014, rec. 733/2013 [interés de demora y comisión por descubierto son compatibles, pero no se acredita prestación servicio, deudor profesional]; SAP Tarragona, 3 setiembre 2012 [reclamación de posiciones deudoras desproporcionada y no se justifica gestión]; SAP Sevilla, Secc. 8ª, 10 marzo 2011 [no responde a un servicio, deudor profesional], rec. 265/2011; SAP Jaén, Secc. 1ª, 3 mayo 2010, rec. 147/2010 [no se acredita prestación de un servicio nuevo por descubierto, deudor profesional]; SAP Salamanca, Secc. 1ª, 8 febrero 2010, rec. 57/2010 [la comisión de descubierto unida al interés supone un doble cobro no justificado, pues no se presta servicio nuevo alguno, y genera enriquecimiento injusto, deudor persona consumidora]; SAP Salamanca, Secc. 1ª, 9 febrero 2009.

– DGRN: Resolución 19 abril 2006.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: III) Comisión por reclamación de posiciones deudoras. Con dicha reclamación no se presta servicio alguno, lo que priva a ese desembolso de su condición de comisión, además, tampoco puede considerarse gasto repercutible al cliente ya que no se refiere a los realmente habidos ni justificados, pese a que haya reclamación formal de la posición deudora y se haya estipulado en el contrato. La condición de consumidor de la parte prestataria hace a la cláusula contraria al apartado 24.º de la disposición adicional 1 a LGDCU. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

[…]

6.º) Penalizaciones excesivas por demora. La reclamación de posiciones deudoras vencidas acumulativamente unida a la cláusula de intereses de demora, a la de repercusión de costas, gastos, honorarios, daños y perjuicios por incumplimiento y a la de penalización por resolución anticipada, configura indemnización en caso de impago en manifiesta desproporción con los daños previsibles que pudieran causarse a la entidad de crédito. Tales daños no se especifican ni justifican y en el peor de los casos se contraerán a su lucro cesante, el cual conforme al mercado, se cifra en la pérdida de una cantidad próxima al interés interbancario, notoriamente inferior. Todo ello, encierra una penalización excesiva y es contrario a los apartados 3.º, 18.º y 24° de la disposición adicional 1.ª LGDCU.

 

BIBLIOGRAFÍA

 

Carrasco Perera, Á., “Nulidad de cláusulas abusivas apreciadas directamente por la Administración”, Cesco, (2016), en http://blog.uclm.es/cesco/files/2016/10/Nulidad-de-clausulas-abusivas-apreciadas-directamente-por-la-Administracion.pdf

 

– Trabajos del autor de esta ficha:

2016 “Sanción administrativa por usar una cláusula abusiva de reclamación de posiciones deudoras”, con resumen en www.notariosyregistradores.org (6 noviembre 2016).

2016 “Nulidad por abusiva de la cláusula de reclamación de posiciones deudoras”, con resumen en www.notariosyregistradores.org (4 noviembre 2016).

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1857-1859.

 

 

 

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

29.- IMPUTACIÓN DE PAGOS

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- BANCO SANTANDER (préstamo hipotecario de 13 agosto 2006, deudor persona consumidora)

Cláusula quinta del contrato, rubricada “Gastos a cargo de la parte prestataria”, último párrafo dice: “Sin perjuicio de lo anterior, si existieran en algún momento varios débitos vencidos de la parte prestataria frente al BANCO, derivados tanto de esta operación como de cualquier otra, el BANCO quedará facultado para determinar libremente el débito a cuyo pago se aplicará cada una de las cantidades que recibe de aquél, o que queden disponibles a su favor en cualquiera de las operaciones”. [SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015].

 

2.- BBVA (préstamo hipotecario 1 octubre 2005)

8.4. Imputación de pagos. Las partes pactan expresamente que el Banco determinará libremente las operaciones que tenga con la parte prestataria a cuyo pago aplicará las cantidades que reciba o queden disponibles por cualquier concepto a favor de ésta. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA: Es facultad extraordinaria contraria a DA 1ª.II.11º y 14ª LGDCU.

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015.

– Anteriores:

– DGRN: Resolución 19 abril 2006.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado: Nula.

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

8.º) Renuncia a la facultad de imputación de pagos. La imposición de pagos a discreción del acreedor es contraria al art. 1172.1 CC que se lo reconoce al deudor lo que dada su condición de consumidor es contraria al n.° 14 de la disposición adicional 1.ª LGDCU y también al art. 1256 CC.

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1867.

 

 

 

 

30.- COMISIONES (2ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Volksbank (préstamo hipotecario de 7 marzo 2008)

24 Los prestatarios celebraron dos contratos de crédito con Volksbank. El primer contrato, celebrado el 4 marzo 2008 y destinado a cubrir gastos corrientes personales, tiene por objeto un crédito de 8 000 euros. Dicho crédito, que debe reembolsarse en un período de cinco años, fue acordado a un tipo de interés anual fijo del 9 % y a una TAE del 20,49 %.

25 El segundo contrato, celebrado el 7 marzo 2008, tiene por objeto un crédito de 103 709,18 francos suizos (CHF), está destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble y está garantizado con una hipoteca sobre el referido bien. Dicho crédito es rembolsable en un período de veinticinco años, su tipo de interés anual se fijó en el 3,99 % y su TAE es del 19,55 %.

[…]

27 La cláusula 3.5 de las condiciones generales de los contratos de crédito de que se trata en el litigio principal, titulada «comisión de riesgo», establece que, por la puesta a disposición del crédito, el prestatario quede obligado a satisfacer al banco una comisión de riesgo, calculada sobre el saldo del crédito y pagadera mensualmente durante toda la vida del crédito.

28 La cláusula 5 de las condiciones particulares de dichos contratos, también titulada «comisión de riesgo», precisa que dicha comisión es igual al producto obtenido de multiplicar el saldo del crédito por 0,74 % para el crédito contratado en euros, y por 0,22 % para el crédito contratado en francos suizos. El importe total adeudado en concepto de esta comisión asciende a 1 397,17 euros para el crédito contratado en euros y a 39 955,98 CHF para el crédito contratado en francos suizos. [STJUE 26 febrero 2015].

 

2.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

4- COMISIONES. Serán a cargo de la parte prestataria, además de la comisión por reembolso anticipado establecida en la cláusula 2ª y de los gastos referidos en la cláusula 5ª, las siguientes comisiones:

4.1. Comisión de apertura. Este préstamo devenga una comisión de apertura de CUATROCIENTOS SESENTA EUROS (460) que se liquida y se abona en este acto por la parte prestataria al Banco, mediante cargo que éste hace de su importe en la cuenta corriente abierta a nombre de aquélla.

4.2. Comisión por subrogación. En cualquier transmisión del dominio de la finca de esta escritura, la toma de razón por el Banco del cambio de titular de la finca gravada y, en su caso, de la subrogación, pactada entre transmitente y adquirente, en la obligación personal garantizada por la hipoteca, a efectos de la emisión de los recibos el préstamo a cargo del nuevo titular de la finca hipotecada, devengará en favor del Banco, en el momento en que se presente la correspondiente escritura, que tendrá a tales efectos el carácter de solicitud de ese servicio y a cargo, solidariamente, de transmitente y adquirente, la comisión por subrogación, que se liquidará sobre el capital no vencido del préstamo, al tipo del 2% (con un mínimo de SEISCIENTOS UN CON UN EUROS (601,01). Todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula 12ª.

4.3. Comisión sobre modificación de condiciones por alteración del número de cuotas. En la fecha de inicio de cada «periodo de interés» en que resulte de aplicación, conforme al ejercicio de las facultades de la parte prestataria previstas en la cláusula 2.2.3, un nuevo plazo por la modificación del número de cuotas restantes, el Banco tendrá derecho a exigir el cobro, cada vez, de la comisión sobre modificación de condiciones del préstamo, por un importe de SESENTA CON DIEZ EUROS (60,10). [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

3.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

CUARTA.- COMISIONES. […]

En el supuesto de que la parte prestataria realizara alguna amortización anticipada del principal del préstamo, total o parcial, en la forma pactada en la estipulación segunda de esta escritura, deberá abonar a «Bilbao Bizkaia Kutxa» una comisión del UNO POR CIENTO (1%), calculada sobre el importe del principal amortizado anticipadamente, que deberá satisfacerse de una sola vez y en el momento en que se produzca dicho reembolso anticipado. En el caso de subrogación de entidad acreedora se aplicará una comisión del 0,5%.

Sin embargo, la parte prestataria no tendrá que abonar comisión a1guna, cuando el importe de l.as amortizaciones anticipadas parciales, realizadas dentro de cada ano natural, no sume más del veinte (20%) del capital prestado. Si las amortizaciones anticipadas parciales superaran ese porcentaje la comisión se calculará sobre el exceso y deberá abonarse de una sola vez y en el momento en que se realice cada reembolso anticipado que lo supere dentro de ese año. Se entiende por año natural el período comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de cada año.

Por cada situación de impago que se produzca en cualquiera de los casos a que se refiera la cláusula sexta, se devengará una comisión de 18 Euros, en concepto de Reclamación de Posiciones Deudoras Vencidas, que se cargará en cuenta de la parte prestataria , en el momento en que se genere la primera reclamación por este solicitando su regularización. [Resolución 19 abril 2006 BBK]

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

.

 

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: STJUE 26 febrero 2015 [las cláusulas controvertidas –modificación unilateral por prestataria del interés variable y comisión de riesgo- no forman parte del objeto principal del contrato ni de la adecuación entre retribución y servicio. El carácter abusivo lo tienen que apreciar el juez nacional].

– Anteriores:

– DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006 (dos).

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: 4.º) Comisiones. Las de subrogación, apertura y modificación de número de cuotas y condiciones no responden a la prestación de un servicio efectivo con ocasión de una petición específica en beneficio e interés del deudor, contra el apartado tercero del número quinto de la Orden Ministerial de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989. La de apertura al dar lugar a una disminución en la cantidad efectivamente entregada en préstamo va contra el art. 1.II de la Ley de 23 julio 1908 en relación con el 8.1 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). La condición de consumidor de la parte prestataria hacen a la cláusula contraria al apartado 24 de la disposición adicional 1.ª Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU en adelante). Comisiones por reembolso anticipado total y por subrogación. No responden a servicio alguno al prestatario ni a la reparación de un perjuicio al prestamista, quien puede de inmediato colocar su dinero en el mercado interbancario, en el primer caso y, en el segundo, puede asegurarse de la capacidad económica del nuevo deudor, todo lo que es contrario al apartado tercero del número quinto de la Orden Ministerial de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989, en relación con los arts. 10.1 a), 10.3 LGDCU, 5 y 7 LCGC. La comisión de subrogación solidaria incluso para el deudor subrogado, que es un tercero respecto del contrato calificado, se establece al margen de su consentimiento lo que es contrario al art. 1255 CC. III) Comisión por reclamación de posiciones deudoras. Con dicha reclamación no se presta servicio alguno, lo que priva a ese desembolso de su condición de comisión, además, tampoco puede considerarse gasto repercutible al cliente ya que no se refiere a los realmente habidos ni justificados, pese a que haya reclamación formal de la posición deudora y se haya estipulado en el contrato. La condición de consumidor de la parte prestataria hace a la cláusula contraria al apartado 24.º de la disposición adicional 1 a LGDCU. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK: 3.°) Comisiones. […] II) Reembolso anticipado. No entraña servicio alguno al prestatario ni responde a la reparación de un perjuicio al prestamista, quien puede de inmediato colocar su dinero en el mercado interbancario, lo que es contrario al apartado tercero del número quinto de la Orden ministerial de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989, en relación con los artículos 10.1.a) LGDCU, 5 y 7 LCGC, ya que supeditar el montante de la comisión a que la legal no sea mayor constituye una cláusula salvatoria que adolece de falta de transparencia, lo que la descalifica sobre la base de los preceptos citados en relación con el artículo 8.1 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

 

 

 

31.- COMPENSACIÓN (2ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

8.5.- Compensación. La deuda que resulte contra la parte prestataria por razón de este contrato, podrá ser compensada por el Banco con cualquier otra deuda de éste que la prestataria pudiera tener a su favor, cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representada, la fecha de su vencimiento, que a este efecto podrá anticipar el Banco, y el título de su derecho, incluso el de depósito. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

2.- BANCO SANTANDER

“DÉCIMO. Cláusula quinta: Derecho de la entidad a disponer del dinero de clientes que no han contraído ninguna deuda con ella:

“[…] 3. «Todas las cuentas y depósitos de efectivo o valores que el titular tenga o pueda tener en el Banco en las que figure como titular único o indistinto, quedan afectas al cumplimiento de las obligaciones derivadas de este contrato, pudiendo el Banco compensar y garantizar entre sí dichas cuentas y depósitos» (Santander Central Hispano).” [FFDD 10º de la SAP Madrid 11 mayo 2005 y 7º del Tribunal Supremo].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO: La cláusula no es transparente, clara, concreta ni sencilla.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005)..

– Anteriores:

– DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006.

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado: Válida.

– Decisión de la Audiencia: Válida.

– Decisión del TS: Nula.

 

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 9.º) Compensación. La compensación de cualquier saldo es contraria al art. 1.200 CC y disposición adicional 1.ª, 11.ª y 18.ª LGDCU. En efecto, la privación o restricción al consumidor de las facultades de compensación de créditos o la modificación injustificada del Derecho dispositivo sobre ese punto en su perjuicio y sin negociación es contraria al n.° 11 de la disposición adicional 1.ª LGDCU, pero también al art. 10.1.III de la misma. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1859-1860.

 

 

 

 

32.- GARANTÍA POR PAGOS A TERCERO

 

LA CLÁUSULA

BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

9.- CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. Sin perjuicio de la responsabilidad personal, ilimitada de la parte prestataria, ésta constituye hipoteca unilateral a favor del Banco, sobre la finca que a continuación se describe, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en esta escritura, respondiendo […] además […]

3.- Del pago de las costas procesales, limitándose hipotecariamente esta responsabilidad a una cantidad máxima igual al 17% del capital del préstamo, y del pago de los gastos por tributos, gastos de comunidad, primas de seguro correspondientes a la finca hipotecada que fuesen anticipados por el Banco, limitándose hipotecariamente esta responsabilidad a una cantidad máxima igual al 3% de dicho capi tal. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

 

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores:

– DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006.

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: 10.°) Garantía por pagos a tercero. Los pagos a terceros que se garantizan implican la subrogación de la entidad de crédito pagadora en la posición del acreedor, y conforme a los arts. 1159, 1210.3.º y 1212 CC en sus garantías y privilegios, los cuales, a su vez, determinan, dentro de ciertos límites que en este caso no se han establecido, la preferencia por tales pagos sobre la hipoteca que se inscribe. Por ello, la garantía especial de tales desembolsos con ocasión de la hipoteca que se inscribe deviene inútil, pues se limita a agravar la posición del deudor sin añadir nada a la garantía del acreedor. Ello es contrario al art. 12 LH, a los arts. 7, 10.1 a), y 10.3 LGDCU en relación con los arts. 5 y 7 LCGC y contraviene el apartado 18 de la disposición adicional 1.ª LGDCU. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

 

 

33.- RESPONSABILIDAD POR COSTAS

 

LA CLÁUSULA

A la misma se refiere el fundamento de derecho octavo de la Sentencia recurrida, que la recoge con el siguiente contenido:

«2. Repercusión en el importe total de la operación: «Constitución de Hipoteca: […] Para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en esta escritura, respondiendo a la devolución del capital del préstamo […] y además […] del pago de las costas procesales, [correspondiendo por este concepto la suma de XX] MILLONES DE PESETAS, equivalente a […] MILLONES DE EUROS…»» [STS 16 diciembre 2009].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA: arts. 1.861 CC, 105 LH, 219.3º RH e incluso 539 LEC.

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

– Anteriores:

– DGRN:

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS: Confirma validez.

 

 

 

 

34.- COPIAS CON FUERZA EJECUTIVA

 

LAS CLÁUSULAS

1.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

10·.- FUERO. DOMICILIO. TIPO DE SUBASTA. TITULO EJECUTIVO. […] La parte prestataria consiente desde ahora en que tengan carácter ejecutivo cuantas segundas copias de la presente escritura solicite el BANCO, dispensándole del cumplimiento de cualquier requisito establecido para tal fin, solicitando desde ahora las partes contratantes del Notario autorizante que así lo haga constar en el pie y nota de expedición. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

2.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

DECEMOSEPTEMA.- COPIAS. […] Podrá la Entidad acreedora obtener segunda o posteriores copias de esta escritura con efectos ejecutivos para lo cual todos los comparecientes dan su expreso e irrevocable consentimiento. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

3.- Banco de Valencia [préstamo hipotecario 17 setiembre 1984 –persona consumidora]

Cláusula decimocuarta: faculta al acreedor para obtener por si solo segunda copia de la escritura dotada de virtualidad ejecutiva.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores:

– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 y 20 de mayo de 1987.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: 12.º) Copias con fuerza ejecutiva. La facultad del acreedor de obtener segunda copia ejecutiva va contra el art. 18 de la Ley de Notariado y contra el fundamento jurídico cuarto de la resolución Dirección. General de los Registros y del Notariado de 20 de mayo de 1987 en la que abunda la de 2 de setiembre de 2005. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK: 9.º) Copias con fuerza ejecutiva. En cuanto a la facultad del acreedor de obtener segunda copia ejecutiva debe rechazarse la inscripción de dicho pacto, por su intrascendencia real y por exceder de los límites conferidos a la autonomía de la voluntad, habida cuenta, además, de la imperatividad de la norma de artículo 517.2.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del artículo 18 de la Ley del Notariado, que reclaman para la atribución de eficacia ejecutiva a la segunda copia que su expedición haya sido consentida por todos los posibles afectados y entre ello, indudablemente, está el probable tercer poseedor que haya de soportar la ejecución hipotecaria. Además ello es contrario a las resoluciones de la DGRN de 20 de mayo 1987 y 2 de setiembre de 2005. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resolución 20 de mayo de 1987: Tampoco es posible, por su intrascendencia real y porque rebasa los límites conferidos a la autonomía de la voluntad, la inscripción de la cláusula decimocuarta que faculta al acreedor para obtener por si solo segunda copia de la escritura dotada de virtualidad ejecutiva; además, respecto a esta última cláusula debe tenerse en cuenta la imperatividad de los artículos 1.429-1. Ley de Enjuiciamiento Civil y 18 de la Ley Notarial, que reclaman para la atribución de eficacia ejecutiva a la segunda copia, que su expedición haya sido consentida por todos los posibles afectados y entre ellos, indudablemente está el probable tercer poseedor que haya de soportar la ejecución hipotecaria.

 

 

 

 

35.- LIMITACIÓN DE DERECHOS DEL DEUDOR EN ARRENDAMIENTO (2ª entrega)

 

LA CLÁUSULA

1.- BBVA

Cláusula decimocuarta: Prohibición de arrendar la finca hipotecada:

«[Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada] A no celebrar, sin consentimiento del banco, contrato alguno de arriendo en que se anticipen rentas o se pacte una renta anual neta inferior al 5% del tipo de subasta (…) ni, en caso de arrendamiento de vivienda, por plazo superior al mínimo legal de cinco años» [STS 16 diciembre 2009, abusiva por FD 12º].

 

2.- Bankinter

«En caso de arrendar la finca hipotecada durante la vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se deberá arrendar por renta anual, que capitalizada al 6%, cubra la responsabilidad total asegurada. De no ser así, dicho arrendamiento requerirá la autorización explícita de Bankinter». [STS 16 diciembre 2009, abusiva por FD 12º].

 

3.- Caja Madrid

[El préstamo se considerará vencido por] Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestataria. [FFDD 19º de la sentencia de la Audiencia y 12º de la STS]. [STS 16 diciembre 2009, abusiva por FD 12º].

 

4.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

11-.- CONSERVACION DE LA GARANTIA. Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada:

[…]

4. C) A no celebrar, sin consentimiento del BANCO, contrato alguno de arriendo en que se anticipen rentas o se pacte una renta anual neta inferior al 4.5% del tipo de subasta que se fija en la cláusula 10.4, ni, en caso de arrendamiento de vivienda, por plazo superior al mínimo legal de cinco años; en caso de arrendamiento para uso distinto del de vivienda el contrato deberá someterse al régimen del Código Civil. Igualmente queda obligada a acreditar al BANCO semestralmente, por medio de los oportunos recibos, hallarse al corriente en el pago de toda clase de tributos, gastos de comunidad y primas de seguro que corresponda satisfacer por la finca hipotecada y de cualquier deuda por créditos que puedan resultar preferentes a esta hipoteca, quedando facultado EL BANCO para satisfacer estos débitos a los acreedores correspondientes y para cargarlos en cuenta o reclamarlos a la parte prestataria como se establece en la cláusula 5ª.

En todo caso, el Banco tendrá derecho a hacer las inspecciones que juzgue convenientes en la finca hipotecada, al objeto de comprobar el cumplimiento de las obligaciones que incumben a la parte prestataria. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

5.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

1. g) La venta o arrendamiento de la finca o fincas hipotecadas sin el consentimiento de Bilbao Bizkaia Kutxa. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK]

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscritas las cláusulas de BBVA, Bankinter y Caja Madrid.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante: Exigencia desproporcionada de la garantía del contrato que se considera doblemente abusiva a tenor del Apartado 18 de la Disposición Adicional Primera LGDCU, el art. 219 RH es actualmente inaplicable.

– Por el demandado: No se oponen al ap. 18 de la DA 1ª LGDCU y tienen un fundamento sólido en el art. 219 RH.

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO: Se declaran abusivas las cláusulas porque no limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU).

“La cláusula que estableciese la absoluta prohibición de arrendar no solo no es inscribible sino que no es válida” [STS 16 diciembre 2009].

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

– Anteriores:

– DGRN: Resoluciones DGRN de 10 noviembre 2016 (497) [denegación prohibición de arrendar confirmada]; y de 19 abril 2006. En concreto resoluciones DGRN de 22 marzo 2001, 28 de enero de 1998, 22 de julio de 1996 y 27 enero 1986.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado: Válida.

– Decisión de la Audiencia: Válida.

– Decisión del TS: Nula.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

14.º) Limitación de las facultades del deudor en el arrendamiento. La cláusula que limita el derecho del deudor a arrendar excede lo que autoriza la resolución de la DGRN de 27 de enero de 1986 y a la libertad de pactos consagrada en el art. 1255 CC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

 

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Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

 

36.- OBLIGACIONES A CARGO DE TERCERO NO COMPARECIENTE – COMISIÓN POR SUBROGACIÓN

 

LA CLÁUSULA

BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

4.- COMISIONES. Serán a cargo de la parte prestataria, además de la comisión por reembolso anticipado establecida en la cláusula 2ª y de los gastos referidos en la cláusula 5ª, las siguientes comisiones:

[…]

4.2. Comisión por subrogación. En cualquier transmisión del dominio de la finca de esta escritura, la toma de razón por el Banco del cambio de titular de la finca gravada y, en su caso, de la subrogación, pactada entre transmitente y adquirente, en la obligación personal garantizada por la hipoteca, a efectos de la emisión de los recibos del préstamo a cargo del nuevo titular de la finca hipotecada, devengará en favor del Banco, en e l momento en que se presente la correspondiente escritura, que tendrá a tales efectos el carácter de solicitud de ese servicio y a cargo, solidariamente, de transmitente y adquirente, la comisión por subrogación, que se liquidará sobre el capital no vencido préstamo, al tipo del 2% (con un mínimo de SEISCIENNTOS UN CON UN EUROS (601,01). Todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula 12ª.

[…]

12-. SUBROGACION DE LOS ADQUIRENTES. Cuando los adquirentes de los bienes hipotecados queden subrogados en virtud de pacto con el transmitente en las obligaciones asumidas en esta escritura por su causante, no surtirá dicha subrogación efectos liberatorios para el transmitente frente al Banco hasta tanto éste no la consienta de forma expresa, sin que pueda entenderse prestado ese consentimiento por la emisión de los recibos a nombre del adquirente ni por el cobro de la comisión de subrogación establecida en la cláusula 4.2.

En todo caso, será además necesario: que se haya entregado previamente al Banco copia auténtica de la escritura de transmisión debidamente inscrita, o testimonio notarial de la misma comprensivo asimismo de la inscripción.

– que en la escritura de transmisión se haya retenido del precio por el comprador la parte correspondiente al importe de la deuda hipotecaria, declarando el adquirente conocer y aceptar todas las obligaciones que para él resultan de la escritura de préstamo.

– que el préstamo se encuentre al corriente en el pago de los recibos.

– que se encuentre vigente el seguro de incendios y daños de la finca transmitida en las condiciones previstas en la cláusula 11ª, B. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores:

– DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota: 15.º) Obligaciones a cargo de tercero. Se establecen obligaciones a cargo de terceros indeterminados, los adquirentes subrogados en la deuda, que no pueden quedar obligados sin su consentimiento conforme al art. 1255 CC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Resoluciones 26 octubre y 23 octubre 1987 fundamento jurídico 8, impiden la extensión de la hipoteca a construcciones costeadas por el tercer poseedor por sobrepasar “el alcance relativo [entre partes] que al pacto señala el artículo 112 de la Ley Hipotecaria”.

 

 

 

 

37.- ANATOCISMO (4ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Bankia (préstamo hipotecario de 2 agosto 2004)

La cláusula Sexta, con el título Intereses de demora, tiene el siguiente tenor literal:

            «Caso de no satisfacerse a su vencimiento cualquiera de las cuotas convenidas, comprensivas de capital e intereses, que en este caso se capitalizarán, y en concepto de penalización, la Caja, sin perjuicio de la facultad de dar por vencida el préstamo, podrá cobrar intereses de demora al tipo que se venía devengando, según el presente contrato, más CINCO (5’00) puntos. Este tipo de interés de demora se devengará hasta el momento del efectivo pago de la cuota no satisfecha, aún cuando el mismo se verificará dentro de un periodo de intereses diferente al del vencimiento previsto.

            Este interés de demora se devengará día a día, desde el siguiente al vencimiento previsto y hasta su efectivo cobro.

            En el caso de vencimiento anticipado del préstamo, el interés de demora se aplicará sobre el importe total adeudado en aquel momento, capitalizándose los intereses vencidos al capital pendiente.

            Para el cálculo del importe absoluto de los intereses que se devenguen en aplicación de este tipo de demora, se utilizará la fórmula que se indica a continuación, con igual sistema de devengo y liquidación, que se indica en la cláusula segunda.

            C x i x d :36.500

            C= cuota impagada

            i = interés de demora

            d = días transcurridos desde la fecha prevista para el pago de la cuota, hasta el día de su pago efectivo [SAP Barcelona de 25 febrero 2016].

 

2.- NCG BANCO (préstamo hipotecario de 23 noviembre 2006 novada el 5 diciembre 2008)

Intereses de demora.- Cláusula tercera de la escritura de 23 noviembre 2006: «Las obligaciones pecuniarias vencidas y no pagadas devengarán intereses sobre el importe vencido, sin necesidad de intimación ni perjuicio de las acciones resolutorias que a la Caja corresponden, al tipo nominal anual vigente incrementado en SEIS (6) puntos porcentuales. A tal efecto podrá la Caja capitalizar desde su vencimiento los intereses líquidos no satisfechos, cualquiera que sea su índole.

Intereses ordinarios.- Se permite la capitalización la capitalización de los intereses ordinarios no abonados desde el 31 enero 2009 hasta el 1 enero 2011. La escritura de 5 diciembre 2008 en cuya virtud se novó la de 23 noviembre 2006, introdujo como novedad la división de los periodos de pago en dos bloques: 1) el primero de 24 meses, en el que no se amortizaba capital y se liquidaban tan solo 500 euros al mes en concepto de intereses ordinarios, y 2) el segundo en el que ya se amortizaba capital y se pagaban los intereses ordinarios con normalidad.

El vencimiento anticipado del contrato tuvo lugar antes de concluido este primer período de carencia.

En el apartado 3 de la cláusula tercera se convino que la parte de intereses que no resultaba liquidada con el pago de la cuota de 500 euros convenida, se acumularía al capital pendiente de amortización, de modo que como quiera que durante este período de carencia el interés permanecía invariable (recuérdese que se habla convenido un interés fijo), se podía calcular y así se hizo el coste resultante de la operación, quedando establecido en un total de 15.283,52 euros el total de esta capitalización, a cuyo efecto se adjuntó como anexo el cuadro de la operación del que resultaba que al final del período inicial de los dos años, el capital pasaba de 203.314,48 euros a 218.598 euros [Autos AP Barcelona 23 mayo y 13 marzo 2015].

 

3.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA, – INTERESES DE DEMORA.

[…]

Se pacta expresamente que, de acuerdo con el art. 317 del Código de Comercio, los intereses devengados y no satisfechos, tanto ordinarios como de demora se capitalizarán y devengarán nuevos intereses conforme al tipo de interés pactado en esta estipulación.

El mismo tipo de interés de demora y en la forma señalada, devengarán las comisiones pagadas y cualquier cantidad que Bi1bao Bizkaia Kutxa se viera obligada a satisfacer, por razón de los conceptos conexos que se relacionan en la estipulación decimosegunda. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

4.- Citibank España

(Préstamo hipotecario de 22 febrero 1994 –deudor persona consumidora-)

Cuarta.— En el supuesto que la parte prestataria demorase el pago de cualquier obligación vencida, bien en su vencimiento original o por aplicación de la estipulación octava, el saldo debido devengará, de forma automática, sin necesidad de reclamación o intimación alguna (como contraprestación de uso y pena de incumplimiento), intereses en favor del Banco, exigibles día a día y liquidables mensualmente, o antes si la mora hubiese cesado, de tres puntos por encima del tipo aplicable para el período de vigencia de interés en que se produce el impago. Los intereses no satisfechos a sus respectivos vencimientos, se acumularán al capital, para, como aumento del mismo, devengar nuevos intereses, sin perjuicio de la facultad que concede al Banco la estipulación octava para la resolución del préstamo [resolución DGRN de 23 febrero 1996].

 

(Préstamo hipotecario de 25 abril 1989 –deudor persona consumidora-)

Cláusula segunda de la escritura calificada en la que se prevé que los intereses no satisfechos a sus respectivos vencimientos se acumulan al capital para como aumento del mismo, devengar nuevos intereses. En la cláusula relativa a la constitución de la hipoteca, se dispone que se constituye en garantía de la devolución del principal del préstamo por 3.500.000 pesetas, cantidad que es, precisamente, el importe de dicho préstamo [resolución DGRN de 19 enero 1996].

 

5.- Banco de Valencia

Posibilidad de capitalizar los intereses pendientes al tiempo de la reclamación. [Resolución de 20 mayo 1987].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores y posteriores: SAP Barcelona de 25 febrero 2016 [nulidad por falta de transparencia]; Autos AP Barcelona 23 mayo y 13 marzo 2015 [nulidad de la cláusula de capitalización de los intereses de demora por abusiva y contraria a los arts. 114 LH reformado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo; 10.bis.1 LGDCU y 82.4.d) TRLGDCU; en cuanto al anatocismo de parte de los intereses remuneratorios del período de carencia la cláusula tercera se considera nula por falta de transparencia al no incluirse en la oferta vinculante].

– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 – BBK; 23 febrero 1996 [deniega anatocismo]; 19 enero 1996 [deniega anatocismo]; y de 20 mayo 1987 [denegación anatocismo por contrario al principio de especialidad del art. 12 LH].

El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica “Pacto de anatocismo. [La STS 23 diciembre 2015] No se pronuncia porque al considerarse un pacto no autónomo sino vinculado al interés moratorio, declarado nulo éste, dicha declaración arrastra a la validez del pacto accesorio de anatocismo”.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN de 23 febrero 1996: El segundo de los defectos recurridos se plantea a propósito de la cláusula cuarta de la escritura calificada en la que se prevé que los intereses no satisfechos a sus respectivos vencimientos se acumulan al capital para como aumento del mismo, devengar nuevos intereses. En la cláusula relativa a la constitución de la hipoteca, se dispone que se constituye en garantía de la devolución del principal del préstamo por 4,850 millones, cantidad que es, precisamente el importe de dicho préstamo. No puede accederse a la inscripción de esta cláusula, pues, aun cuando fuera lícito el pacto de anatocismo en el plano obligacional -cuestión que ahora no se prejuzga-, en el ámbito hipotecario o de actuación de la garantía constituida, los intereses sólo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los límites legales y pactados, pero nunca, englobados en el capital. Así resulta claramente del Principio registral de especialidad que en el ámbito del derecho real de hipoteca impone la determinación separada de las responsabilidades a que queda afecto el bien por principal y por intereses (vid., artículo 12 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), diferenciación que en el momento de la ejecución determina (vid., artículo 131, regla 15, párrafo 3, y regla 16 de la Ley Hipotecaria) que el acreedor no puede pretender el cobro del eventual exceso de los intereses devengados sobre los garantizados con cargo a la cantidad fijada para la cobertura del principal, ni a la inversa. Y así lo impone igualmente el necesario respeto de la limitación legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero, establecida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

 

Nota BBK: 5.°) Anatocismo. El pacto de anatocismo, tal como se encuentra configurado en la escritura que se califica, contraría el principio de especialidad conforme a las resoluciones de la DGRN de 20 de mayo de 1987, 14 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1997, 21, 30 de enero y 2 de febrero de 1998, 6 de noviembre de 2000 y 25 de junio de 2001, y por contrariar los artículos 12 LH y 220 RH. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

 

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38.- CRÉDITOS CONEXOS

 

 

LA CLÁUSULA

BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

DECIMOSEGUNDA.- CREDITOS CONEXOS. Las cantidades que la entidad acreedora se vea obligada a satisfacer, en defensa de los derechos que se le reconocen en esta escritura, y/o por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por cualquiera de los gastos relacionados en la cláusula quinta (Gastos a cargo de la prestataria) y por honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa), así como los gastos de requerimientos a que se refiere el arto 686 de la L.E.C., gastos de administración a que se refiere el arto 690 de la misma Ley, en lo que no se compense con los frutos y rentas de los inmuebles, gastos e impuestos por la inscripción en el Registro de las modificaciones de domicilio del deudor o hipotecante no deudor, gastos notariales, liquidación complementaria de la autoliquidación por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en general, cualquier gasto originado por la presente escritura, o las que la complementen, o por las previas necesarias para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad se cargarán en cuenta acreedora de la parte prestataria si tuviera saldo suficiente. En caso de que no tuviera saldo suficiente, se contabilizarán en cuenta aparte, considerándose cantidades vencidas y devengando, desde su pago, el interés de demora que se indica en la cláusula sexta. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores:

– DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBK: 4.º) Gastos y créditos conexos. I. Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o en el deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los notariales, de conservación, seguros, y registrales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual. El acreedor no puede imputar sin justificación al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Todo ello contradice al artículo 1.168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c) del número 7 de la OM de 12 de diciembre 989 y artículos 10.1.a) LGDCU y 5 y 7 LCGC. El profesional no puede desplazar sus costes al cliente sin la oportuna negociación la cual no se acredita lo que es contrario a los artículos 10.1.a), 10 Código de comercio y 5.5. LCGC. La imputación al prestatario en exclusiva de los gastos procesales es contraria a, preceptos imperativos, en particular a los artículos 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. II. Créditos conexos. Entre ellos se incluyen gastos del más variado régimen, que se pretenden cubrir con la garantía hipotecaria por costas y gastos, lo que en algunas ocasiones, como en el caso de subrogación por pago de impuestos que llevan aparejada preferencia legal sobre la hipoteca constituida, gozan de un rango superior al de la hipoteca misma, por lo que su garantía con ella encierra sobre-garantía contra el número 18 de la disposición adicional 1.ª LGDCU. La inclusión indiscriminada de tales créditos heterogéneos en una misma cláusula con sujeción a idénticos efectos adolece de oscuridad, lo que contraviene los artículos 10.1 a) LGDCU 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

 

 

 

39.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CAUSAS DISTINTAS AL IMPAGO (3ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“El incendio de la finca hipotecada o cualquier otro acontecimiento-incluida la modificación de la normativa urbanística o constructiva- que pudiera influir negativa y notoriamente en el valor de aquella”

[…]

“La falta de pago por la parte deudora de la prima de seguro o de los tributos, contribuciones y gastos a que esté la finca hipotecada” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula por indeterminada y la falta de pagos por no ser esencial].

 

2.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 30 octubre 2000)

QUINTO.- La escritura contiene también una cláusula cuarta que dice en su párrafo octavo [vencimiento anticipado] «Cuando la finca hipotecada deje de ser ocupada personalmente por la PARTE DEUDORA o cuando la ocupen total o parcialmente otra u otras personas, naturales o jurídicas, bien a título de arriendo, de subarriendo, de traspaso, de cesión, de usufructo o de cualquier otro, incluso el de precario». [SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015].

 

3.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXPROPIACIÓN FORZOSA. CONFIRMADO. [15] En el defecto letra B) se excluye la constancia registral «de la cláusula séptima, apartado 7.2. los dos primeros párrafos, y de la cláusula décimo quinta, el apartado 15.7, relativos a la expropiación forzosa, por estar regulada ésta en el art. 110-2 LH y 8 de la Ley y Reglamento de Expropiación Forzosa, y ser pacto personal carente de eficacia real». Dispone en concreto la cláusula 7.2 bajo la rúbrica «amortización anticipada obligatoria» que: «Sin perjuicio de la cláusula 7.1 anterior, el pago de los importes pendientes en virtud del Préstamo, será obligatorio como sigue, y sujeto al pago de la comisión por amortización anticipada según cláusula 16.3 («Costes de Ruptura»). En caso de expropiación forzosa de la totalidad o parte del Inmueble, un importe igual al de los ingresos obtenidos por la venta menos los impuestos y costes provocados por dicha venta (hasta los importes pendientes en virtud del presente Contrato) se utilizará para reembolsar todos los importes pendientes en virtud del presente Contrato, sin perjuicio del derecho del Prestamista de declarar el Vencimiento Anticipado del préstamo según cláusula 15.12 («Declaración del vencimiento anticipado») si la expropiación forzosa parcial provocara la concurrencia de un Supuesto de Vencimiento Anticipado».

Por su parte, la cláusula 15.7 prevé el vencimiento anticipado en caso de que: «La totalidad o parte del Inmueble sea objeto de una expropiación forzosa o la autoridad local competente emite una resolución para la expropiación forzosa del mismo siendo razonablemente previsible que dicha expropiación u orden afecte la capacidad del Prestamista para amortizar el Préstamo, salvo por lo establecido en las cláusulas («Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado») y 14.13 («Expropiación forzosa»)» [resolución DGRN 28 abril 2015].

FORMA DE DETERMINAR LA DEUDA EN LA VENTA NOTARIAL. CONFIRMADO [22]. Por el defecto de la letra I) se deniega la inscripción «de la cláusula vigésimo cuarta, la expresión «del contemplado en el siguiente apartado D» de la letra A, y el apartado D) Venta notarial, de conformidad con el art. 235 del RH».

DECLARACIÓN DE VOLUNTAD SOBRE EL RANGO. CONFIRMADO. El defecto de la letra C) excluye la inscripción de «en la cláusula décimo novena y en la vigésimo segunda, la expresión «de primer rango», porque lo determina el Registro». En este defecto se deniegan las menciones al primer rango de la hipoteca, lo cual se estima correcto […] no se trata aquí de denegar una cláusula de la hipoteca, sino de una cuestión de estricta mecánica registral cual es la fijación del rango hipotecario, el cual viene determinado por los asientos del registro y no por la manifestaciones de las partes, dándose además la circunstancia en este supuesto de que existe una hipoteca inscrita anteriormente respecto de las fincas gravadas que no ha sido cancelada, lo que desvirtúa dicha expresión o voluntad del prestatario. Procede, en consecuencia, confirmar este defecto [Resolución DGRN 28 abril 2015].

DECISIÓN DE INSCRIBIR LA HIPOTECA COMO EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA O CONDICIONAL. CONFIRMADO. [24]. Por último, en su nota de calificación el registrador advierte que «la hipoteca será inscrita como en garantía de obligación futura o condicional en tanto no se acredite que se ha entregado la totalidad del préstamo, o que han desaparecido las limitaciones impuestas al prestatario para su disposición. (Resolución DGRN de 17 marzo 2000)».

 

4.- Banco Sabadell, como banco agente, y otros 7 (préstamo hipotecario de 30 julio 2013 –deudor profesional-]

[Vencimiento anticipado] de los apartados b), f) y o) de la cláusula 15 del crédito sindicado. Dichos apartados prevén el vencimiento anticipado: «(b) si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la Acreditada) de este Contrato»; (f) «si cualesquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa incumpliera (i) una obligación de pago ajena a los Contratos de Financiación por importe superior a los 300.000 euros, salvo que se estén llevando a cabo como demandante acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago; o (ii) incumpliera una o varias obligaciones de pago por un importe cumulativo superior a 2.000.000 euros, con independencia de que se estén llevando a cabo o no acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago de que se trate. Quedan excepcionadas aquellas obligaciones cuyo incumplimiento no llevara aparejado recurso frente a la Acreditada, las Garantes Personales bajo el Contrato Marco o las Obligadas que sean deudoras de obligaciones pecuniarias bajo cualquier Contrato de Financiación»; (o) «si se produjera algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por cualesquiera de las sociedades del Grupo Copcisa en cualesquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o se produjera cualquier supuesto que pudiera dar lugar a la declaración de vencimiento anticipado de cualquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o de cualquier contrato relevante del que sean parte o en el que se hayan subrogado cualesquiera de las Obligadas» [resolución 3 octubre 2014].

La letra j) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado establece que como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que cualquiera de los Contratos de Garantía no fuese, o dejase de ser, una garantía real valida con rango preferente, sobre los bienes o derechos sobre los que recaiga, respecto de cualesquiera otros acreedores (excepto los preferentes por ministerio de la Ley), o surgieran cualesquiera circunstancias que impidan, puedan impedir, perjudiquen o dificulten la efectividad de cualquier garantía constituida bajo los mismos o el rango preferente de la misma [resolución 3 octubre 2014].

La letra n) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado, establece como causa de vencimiento la siguiente: «Si no se emitiera opinión sobre los estados financieros de cualquiera de las Obligadas por un auditor, cuando estas estuviesen obligadas a su nombramiento de conformidad con la normativa vigente, o si se hubiera emitido con salvedades de carácter relevante a juicio de las Acreditantes, o si no se emitieran las certificaciones individuales y consolidadas sobre cálculo de los Ratios Financieros exigidas, conforme a la Cláusula 13, o si no fueran entregadas a las Acreditantes dentro de los plazos fijados para ello en este Contrato» [resolución 3 octubre 2014].

El inciso final del supuesto recogido en la letra p) de la cláusula 15 establece el siguiente supuesto de vencimiento anticipado: «Si no se hubiesen inscrito Contratos de Garantía que consistan en hipotecas inmobiliarias en garantía del Crédito en los registros de la propiedad que corresponda en el plazo de cuatro meses desde que este Contrato haya adquirido eficacia y de tres meses en relación con la/s prenda/s sin desplazamiento de la posesión y las sucesivas actualizaciones de esta/s». El registrador suspende la inscripción del inciso final de dicha cláusula, referente al plazo de inscripción de las prendas sin desplazamiento, por cuanto la falta de inscripción de éstas es asunto ajeno a la hipoteca [resolución 3 octubre 2014].

La letra i) de la cláusula 15, establece el vencimiento anticipado «si cualquiera de las Obligadas u otra sociedad del Grupo Copcisa cesase en su actividad empresarial o acordase su disolución o liquidación, salvo que se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4». Suspensión revocada [resolución 3 octubre 2014].

La letra e) de la estipulación 8.10 establece como causa de vencimiento anticipado que «no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos sobre las Fincas que tengan preferencia legal de cobro frente a las Acreditantes, salvo que la Acreditada y/o los Hipotecantes procediese a su abono en el plazo de diez días hábiles desde que fuesen requerida para ello». Suspensión revocada [resolución 3 octubre 2014].

 

5.- Banco Guipuzcoano

Una cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca, quinta en cuanto a su orden de preferencia respecto de otras hipotecas sobre la misma finca, faculta al acreedor para da por vencido el préstamo si “se arrendase el inmueble hipotecado por una renta anual que no cubriese las cuotas de amortización de capital y/o de intereses en el mismo periodo. También, si la parte ACREDITADA pretendiera, en virtud de lo dispuesto en la Ley 2/94, sobre subrogación de préstamos hipotecarios, subrogar a otra Entidad en los préstamos que con anterioridad le tiene concedido el BANCO GUIPUZCOANO S. A. con garantía de primera, segunda, tercera y cuarta hipoteca sobre la misma finca que se refiere esta escritura, y al mismo tiempo no subrogara también la presente hipoteca.” El hipotecante es un promotor inmobiliario. [Seminario Bilbao, 19 enero 2010]

 

6.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

6^aBIS.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO. No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:

[…]

1. b) Impago de impuestos y contribuciones que sean preferentes a la hipoteca constituida.

[…]

1. f) Cuando se compruebe que han sido falseados cualesquiera datos relativos a los prestatario/s o a los documentos aportados por éstos que sirvan de base a la concesión del préstamo o a la vigencia del mismo, y cuando el prestatario/s no facilitare al Banco la documentación precisa para conocer su situación jurídica o financiera cuando le/s fuera requerida a tal fin.
2. g) Cuando el prestatario/s enajenen o graven más del 25% del total de sus bienes en un plazo inferior a seis meses o en condiciones económicas inferiores a precios de mercado, atendida la naturaleza y características de dichos bienes.

[…]

1. i) Cuando, en su caso, falleciere alguno de los fiadores o se diere en cualquiera de ellos alguno de los supuestos prevenidos en los apartados anteriores, a no ser que la parte prestataria ofrezca nuevos fiadores que garanticen a satisfacción del Banco las obligaciones derivadas del préstamo. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

7.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

1. c) Si la parte deudora o el tercer poseedor deteriorara o no reparara la finca de modo que su valor se redujera en un 20%.
2. d) Falta de pago puntual de todas las contribuciones e impuestos que graven la finca hipotecada, o de cualquier otro crédito que tenga preferencia legal de cobro sobre el acreedor hipotecario.
3. e) No asegurar de incendios y de riesgos la finca o fincas hipotecadas, o hacerlo por una cantidad inferior a la señalada, o dejar caducar dicho seguro.

[…]

1. h) Cuando se compruebe falsedad o inexactitud relevante en los datos e informaciones facilitados a la BBK o en los documentos aportados por la parte prestataria, que sirvieron de base para la concesión de este préstamo o para la vigencia del mismo.

[…]

1. o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

8.- Acreedor indeterminado

Se pacta que dos préstamos distintos de una persona frente a una caja constituyen una unidad económica, obligándose la prestataria a no entrar en proceso de subrogación de ninguna de las dos operaciones separadamente, de modo que la contravención de tal pacto se configura como causa de vencimiento anticipado. Igualmente se pacta la igualdad de rango entre las hipotecas que garantizan ambos préstamos, de suerte que en caso de que la titularidad de los mismos pase a personas distintas, el ejercicio de la acción hipotecaria por uno de los acreedores deberá ser notificado al otro, que podrá dar por vencido su préstamo; si no lo hiciera, este segundo prestamista perderá la preferencia de su garantía. [Seminario Bilbao, 14 marzo 2000].

 

9.- Banco de Valencia (préstamo hipotecario 20 enero 1992 –deudor persona consumidora-)

Novena.-Además del plazo consignado para el pago del capital e intereses de la obligación principal establecida entre el «Banco de Valencia, Sociedad Anónima», y los prestatarios, podrá el propio Banco reclamar el importe total de lo que se le debe en un momento dado, por ambos conceptos, dando por vencida anticipadamente la obligación citada, en los siguientes casos: […] 9) Por el impago por parte de los hipotecantes de los gastos que sucesivamente vayan devengándose de conservación de los inmuebles y en especial de los preferentes con arreglo a las leyes por las que se rige su titularidad [resolución DGRN 16 julio 1996].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015.

– Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [vencimiento anticipado por incendio y alteración valor por causas urbanísticas nula por indeterminada; y vencimiento anticipado por la falta de pagos varios por no ser incumplimiento esencial]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

– DGRN: Resoluciones DGRN 28 abril 2015; 3 octubre 2014 [confirma la no inscribilidad de la cláusula por falta de justa causa, obligaciones ajenas a la garantizada, etc.]; 19 abril 2006; 16 julio 1996 [deniega vencimiento anticipado por impago gastos por falta trascendencia real] y 24 de abril de 1992.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. No cabe el vencimiento anticipado por el hecho de que el tipo de interés de referencia sea igual a cero, dada la naturaleza gratuita del préstamo en los Códigos civil y de comercio, además, el vencimiento anticipado de la obligación por esa causa es contrario a los arts. 1129 y 1256 Código civil (CC en adelante). El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del artículo 1.129.3º Código Civil y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al artículo 1.256 CC […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resolución 24 de abril de 1992: En cambio no tienen el carácter de inscribibles: a) el contenido de la cláusula 11 que se refiere a operaciones de futuro, y que ya tendrán su tratamiento adecuado cuando esta situación (reembolso anticipado o transmisión) pueda producirse; b) los contenidos en la cláusula 12 ~vencimiento anticipado- en los casos siguientes: número 1 -falsedad en la declaración-; número 3 -incumplimiento con carácter general en las obligaciones del contrato-; número 6 -situaciones concursales o de quiebra- y número 7 -en caso de procedimientos de ejecución y embargo-. Todas ellas por las razones ya expuestas en la resolución de 27 de enero de 19R6, 5 junio y 23 y 26de octubre de 1987. No es tampoco inscribible la contenida en la cláusula 13, obligación 4ª transmisión de la propiedad como causa de vencimiento (resolución de 27 de enero de 1986).

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

– “2. Cláusula vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 19 enero 2010, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 marzo 2010.

– “7. Vencimiento anticipado por no terminar la obra”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 28 noviembre 2006, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 27 diciembre 2006.

– “Igualdad de rango [vencimiento anticipado si no se respeta]” en “Casos Prácticos del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 1995 a 2000”, Centro de Estudios, Madrid, 2001, pg. 166-167; y “10. Igualdad de rango [vencimiento anticipado si no se respeta]”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 14 marzo 2000, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.

 

 

 

 

40.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR DISMINUCIÓN SOLVENCIA, EMBARGO, QUIEBRA O SUSPENSIÓN DE PAGOS (2ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Sabadell, como banco agente, y otros 7 (préstamo hipotecario de 30 julio 2013 –deudor profesional-]

1. El supuesto [de vencimiento anticipado] recogido en la letra e) de la Cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado establece [el tal vencimiento anticipado] «si se produjera un cambio significativamente adverso en la situación financiera de cualquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa que pudiera deteriorar gravemente su capacidad para hacer frente a las obligaciones derivadas del presente Contrato o de los restantes Contratos de Financiación (excepto los Nuevos Contratos Bilaterales)» [resolución 3 octubre 2014].

También el supuesto [de vencimiento anticipado] recogido en la letra b) de la estipulación 8.10 de la Escritura de Hipoteca que [lo] establece «cuando el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por la causa que sea, embargado» [resolución 3 octubre 2014].

Letra h) de la cláusula 15 establece como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que «se produjese un cambio material adverso» [concepto que se define en el contrato de crédito sindicado del siguiente modo: «que no se haya producido ningún hecho o circunstancia de las Obligadas o de cualquier otra sociedad del Grupo Copcisa que no hubiera sido comunicado a las Acreditantes y que afecte a la capacidad de las Obligadas para cumplir sus obligaciones en virtud del presente contrato, en el sentido de que de haber sido comunicado dicho hecho, hubiera podido alterar sustancialmente y de forma adversa la decisión del Acreditante de prestar fondos a la Acreditada según lo previsto en el contrato»]

Letra l) de la misma cláusula [vencimiento anticipado «si cualquiera de las Obligadas: (i) resultaran obligadas, en virtud de resolución judicial o laudo arbitral firme, a satisfacer a terceros cantidades que conjuntamente excedan de 2.000.000 de euros; (ii) dejaran de atender de forma generalizada las obligaciones corrientes con sus acreedores; o (iii) sus acreedores embarguen bienes de cualquiera de las Obligadas», resolución 3 octubre 2014].

Letra k) que pretende vincular el vencimiento anticipado de las obligaciones garantizadas con una modificación en la composición accionarial de las sociedades del «Grupo Copcisa».

 

2.- BBVA, BSCH, Bankinter

Duodécima, (vencimiento anticipado por:) «Cuando se produzca el embargo de bienes del prestatario o resulte disminuida la solvencia por cualquier causa»; igual abuso de resolución anticipada (BBVA, BSCH, Bankinter). [FD 17º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

 

3.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

6^aBIS.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO. No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:

[…]

1. h) Cuando cualquiera de los prestatarios solicitara ser declarado en situación legal de concurso o lo sea a instancia de los acreedores u otros terceros legitimados, le fueran embargados bienes de su propiedad que representen más del 25% de sus bienes, y cuando incumpla cualesquiera otras obligaciones que tenga con el Banco independientemente del presente contrato, impague en porcentajes significativos créditos exigibles, distintos de los expresados en las letras anteriores, por cualquier otra causa, disminuya su solvencia o las garantías ofrecidas para este contrato, de forma apreciable.
2. i) Cuando, en su caso, falleciere alguno de los fiadores o se diere en cualquiera de ellos alguno de los supuestos prevenidos en los apartados anteriores, a no ser que la parte prestataria ofrezca nuevos fiadores que garanticen a satisfacción del Banco las obligaciones derivadas del préstamo. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

4.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

1. i) Si cualquiera de los fiadores fuese declarado en concurso o presentase solicitud de concurso voluntario o fuese admitida a trámite la solicitud de su concurso necesario.
2. j) Si la parte prestataria sufriera embargo sobre bienes de su propiedad, se alzase con los mismos o los liquidase o enajenase de forma apresurada o en condiciones que al tiempo de su enajenación o liquidación no fuesen las normales de mercado, o si vendiera, enajenara, gravara o de cualquier otra forma dispusiese de todos o una parte sustancial de sus activos que represente, al menos un 20% de su activo patrimonial sin recibir a cambio contraprestaciones equivalentes.
3. k) Cuando se interpusiera contra la parte prestataria reclamación de cantidad, judicial o extrajudicialmente, que pudiera llevar aparejada ejecución o embargo y cuyo importe , individual, o acumulado si se diera más de una reclamación, sumara más del 20% de su activo patrimonial.

1) Cuando la solvencia del prestatario se vea reducida en al menos un 15%.

1. m) Si la prestataria estuviera en situación que razonablemente pudiera hacer prever un incumplimiento generalizado futuro de sus obligaciones.
2. o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

5.- Indeterminado

Vencimiento anticipado por suspensión de pagos del deudor o de despacho de ejecución o embargo contra la finca hipotecada o contra la parte deudora e hipotecante. [Resolución de 5 junio 1987].

 

6.- Banco de Valencia [préstamo hipotecario 27 julio 1982 –persona consumidora]

Puede el acreedor dar por vencido el crédito hipotecario si la entidad deudora cae en estado de quiebra o suspensión de pagos. [Resolución de 27 enero 1986].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante: Art. 1129 CC y apartados 2, inciso segundo, y 17, inciso primero, de la Disposición Adicional Primera LGDCU.

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA: Jurisprudencia territorial.

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO: Facultad unilateral de resolución.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: STS 16 diciembre 2009, SAP Madrid 11 mayo 2005, SJPI 44 Madrid 24 setiembre 2003.

– Anteriores:

– DGRN: Resoluciones 3 octubre 2014 [confirma la no inscribilidad de los vencimientos cruzados por indeterminación –falta de trascendencia real- y del vencimiento anticipado por embargo por falta de justa causa]; 19 abril 2006; 5 junio 1987 y 27 enero 1986.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado: Válida.

– Decisión de la Audiencia: Válida.

– Decisión del TS: Abusiva.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. […] Por su parte el vencimiento total por suspensión de pagos, quiebra o concurso o por embargos al deudor no afectan a la garantía ni presuponen un incumplimiento de la obligación garantizada conforme a la resolución de la DGRN de 27 de enero de 1986. Además, tales cláusulas tampoco pueden inscribirse por contrariar la resolución de la DGRN de 5 de junio de 1986, en lo que se refiere al embargo y al art. 1129.3º CC […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. […] El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del art. 1.129.3º CC y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al artículo 1.256 CC. Por su parte el vencimiento total por enajenación o por suspensión de pagos, quiebra o concurso o por embargos al deudor no afectan a la garantía por lo que no procede el vencimiento total contra el art. 1129.3º CC. […] El vencimiento anticipado de la obligación por situaciones relativas a la capacidad del deudor, hipotecante o tercer poseedor, como la declaración del concurso no afectan a la garantía y, por tanto, no procede el vencimiento total contra el art. 1129.3º CC y resolución de la DGRN de 27 de enero de 1986, entre otras. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

– DGRN estima “fundada la denegación porque al posible vencimiento de los créditos en las hipotecas concursales no es que sea previsión contractual inútil para unas u otras hipotecas (véase arts. 1129.1.º, 1915 del Código Civil y 883 del Código de Comercio), sino que se trata de una previsión contractual que recae sobre materia que por su naturaleza conflictos entre los acreedores concurrentes está sustraída a las posibilidades de un contrato entre el deudor y uno de sus acreedores, pues es la Ley la que establece interpretativamente cuándo tiene lugar el posible vencimiento anticipado y sus consecuencias”. [Resolución de 27 enero 1986].

 

– Para la DGRN “las cláusulas cuya inscripción se pretende han de ser rechazadas por cuanto: a) Contradicen la esencia y finalidad misma del derecho real de hipoteca, el cual al recaer directamente sobre el bien gravado, le resulta indiferente quien sea el titular y cuáles las vicisitudes patrimoniales del deudor: b) sobre no añadir ninguna garantía nueva a la ya estipulada, ni aportar utilidades adicionales apreciables al acreedor, amplían de manera desorbitada e injustificada sus facultades en detrimento de la propiedad de los demás acreedores del deudor, y sobre todo de este último, al provocarle el vencimiento de sus deudas cuando mayor es su interés en obtener una espera o más agobiantes son sus necesidades de liquidez, c) menoscaban de modo evidente la aptitud circulatoria y crediticia del bien gravado”. [Resolución de 5 junio 1987].

 

BIBLIOGRAFÍA

Manzanares Secades, A., “Las cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos de financiación en el ámbito de Banca corporativa”, en Estudios jurídicos en homenaje al profesor Díez-Picazo, tomo II, Thomson-Civitas, Madrid, 2003, pgs. 2369 a 2406. [Admite los vencimientos cruzados –cross default- cuando el deudor es un profesional].

 

 

 

 

41.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR DENEGACIÓN INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD (3ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

La letra f), referida a «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados, fuese suspendida o denegada la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no quedase válidamente constituida la hipoteca en la forma indicada, por existir un asiento contradictorio o por limitación o condición que obste a la plena eficacia de la garantía ofrecida» [resolución DGRN 9 marzo 2016, defecto confirmado, cláusula no inscribible].

 

2.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“La imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad la hipoteca ofrecida en garantía de la presente operación” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula según doctrina STS 16 diciembre 2009].

 

3.- Bankinter y Caja Madrid

Decimotercera, (vencimiento anticipado por:) «Cuando se deniegue la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad por cualquier causa»; igual abuso de resolución anticipada por imposibilidad de registrar la hipoteca por cualquier causa [SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003].

 

4.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

1. p) En el caso de que no se inscribiera la presente escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente en el plazo de dos meses a contar desde la firma de este contrato […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscrita en Caja Madrid.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA: Falta de reciprocidad.

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO: No distingue quien es causante de la denegación, lo que es desproporcionado.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: STS 16 diciembre 2009, SAP Madrid 11 mayo 2005, SJPI 44 Madrid 24 setiembre 2003

– Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula según doctrina STS 16 diciembre 2009].

– DGRN: Resoluciones DGRN 9 marzo 2016 [cláusula no inscribible]; 19 abril 2006 [revoca el defecto sin motivación].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado: Nula.

– Decisión de la Audiencia: Nula.

– Decisión del TS: Nula.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante) […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

“Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1825-1827.

 

 

 

 

42.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIER OBLIGACIÓN (2ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

Causas que asocian el vencimiento anticipado al incumplimiento de obligaciones accesorias, del que forman parte la letra i) «por la suspensión, anulación o revocación, aunque no sean firmes, de los actos administrativos que hayan autorizado el uso de suelo o edificación en la finca hipotecada, cuando supongan su derribo, si el Prestatario no procediese conforme a lo previsto para ese supuesto en la letra d) anterior [deterioro de la garantía, cuantificación del mismo por técnico independiente y derecho del cliente a ofrecer nuevas garantías]» y la lera j) «concurrencia de cualquier otra causa que, con arreglo a Derecho, determine la resolución o vencimiento anticipado» [resolución DGRN 9 marzo 2016, defectos revocados, cláusulas inscribibles].

 

2.- Bankinter y BSCH

Vencimiento anticipado por: «El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que se contraen en el contrato, incluso las accesorias».” [FD 2º de la SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003].

 

3.- Caja Madrid

Dentro de los supuestos en los que, según la estipulación sexta bis, procede la resolución anticipada del contrato por la entidad de crédito: «Segundo.- Igualmente, el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto y podrá procederse al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora, por medio del procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria, por el procedimiento ejecutivo extrajudicial o por el procedimiento ejecutivo general de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los casos siguientes: a) Incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en la presente escritura. Con respecto a la falta de pago, bastará la de una cuota cualquiera de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, de un recibo de contribución o impuesto que grave la finca o fincas, aun cuando el recibo de contribución haya sido pagado por la Caja, adelantando las cantidades precisas, teniendo la Entidad prestadora facultad para exigir el reembolso de las cantidades anticipadas y sus intereses, al tipo pactado en este contrato, más el correspondiente recargo por demora previsto en el mismo. Igualmente se producirán los mismos efectos cuando se trate del impago de una prima de seguro de incendios o de todo riesgo a la construcción» (folios 200 y 201).” [FD 15º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

 

4.- BBVA

“Cláusulas Financieras, 6^aBIS: Vencimiento anticipado del Préstamo.

“El Banco podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los casos determinados en la Ley y disposiciones aplicables, y en el de incumplirse cualquiera de las obligaciones establecidas en las estipulaciones 1a., 1a Bis., 2a., 3.ª, 3.ª Bis., 4.ª, 5.ª, 6.ª, 7.ª, 8.ª, 11.ª y 12.ª. La misma facultad de declarar vencido anticipadamente el préstamo tendrá el banco cuando resulten cargas preferentes a la hipoteca que aquí se constituye distintas de las reseñadas en el apartado cargas de esta escritura, y en el caso de que el deudor solicite ser declarado en suspensión de pagos, quiebra o concurso de acreedores, o lo sea a instancia de éstos, o cuando cualquiera de sus bienes o derechos resulten embargados».” [FD 15º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

 

5.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

1. f) Si la entidad acreedora se viera obligada a satisfacer cualquier pago de los que se pactan en la estipulación «Créditos Conexos».

[…]

1. n) En el supuesto de que la prestataria incumpla cualquier otra obligación, independientemente de esta escritura, con BBK.
2. o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Caja Madrid y Santander están inscritas.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

– Anteriores:

– DGRN: Resoluciones 9 marzo 2016 [defectos i-j revocados];14 de mayo de 2008; 21 de diciembre de 2007; 19 abril 2006 (dos); 23 octubre 1987 [vencimiento anticipado por incumplimiento de cualquier obligación].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los arts. 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 LCGC […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al artículo 1.256 CC […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resoluciones 26 octubre y 23 octubre 1987: No cabe el pacto por el que se haga depender el vencimiento de la obligación del arbitrio del deudor, con el consiguiente perjuicio del tercer poseedor, ni cabe tampoco que se haga depender el vencimiento de cualquier tipo de comportamiento del deudor distinto del incumplimiento mismo de la obligación específicamente garantizada, pues de la única conducta del deudor de que ha de responder la finca hipotecada es del cumplimiento a su tiempo de la obligación directamente garantizada con la hipoteca.

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2/2008 “4. Vencimiento anticipado por cualquier causa y ejecución”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 17 junio 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 27 octubre 2008.

1/2008 “7. Cláusulas de vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 13 mayo 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 17 junio 2008.

 

 

 

 

43.- PROHIBICIÓN DE ENAJENAR (2ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Popular Español – Banco Pastor (préstamo hipotecario de 23 diciembre 2004)

Cláusula 5.2.2.5, consta, sin ninguna limitación, junto a la prohibición, también genérica y sin limitación o concreción alguna, relativa a la prohibición al prestatario de hipotecar, gravar, vender o arrendar el inmueble sin el consentimiento del prestamista. [SAP Pontevedra 5 mayo 2016, nula por desequilibrada y abusiva].

 

2.- BBVA, Bankinter y Caja Madrid

15.- Decimoquinta, «La parte prestataria podrá enajenar la finca hipotecada en cualquier momento, excepto si la enajenación conlleva la subrogación del presente préstamo que deberá ser autorizada expresamente por [la entidad]; limitación abusiva del derecho de enajenación del bien hipotecado.” [FD 2º de la sentencia de 1ª instancia].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscrita la de Bankinter y Caja Madrid.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO: Es aplicable la doctrina de la interpretación «contra proferentem» (art. 1.288 CC) y lo dispuesto en los apartados 2ª y 18ª DA 1ª LGDCyU.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

– Anteriores y posteriores: SAP Pontevedra 5 mayo 2016.

– DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado: Nula.

– Decisión de la Audiencia: Válida.

– Decisión del TS: Nula.

 

 

 

44.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR ARRENDAMIENTO LESIVO PARA LA GARANTÍA (3ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

LIMITACIONES A […] ARRENDAMIENTO. [18]. Por su parte, la cláusula 14.2 exige la aprobación del prestamista, que no podrá denegar injustificadamente, para modificar los arrendamientos sobre el inmueble o formalizar nuevos arrendamientos que produzcan, en su conjunto, que los ingresos netos anuales sean inferiores a 1.300.000 euros anuales. «Asimismo, se requerirá el consentimiento del Prestamista si el nuevo contrato o la modificación de los Arrendamientos existentes implicara cualquiera de las siguientes circunstancias: a) una limitación de la responsabilidad del arrendatario en caso de abandono de la parte del Inmueble que ocupa actualmente cada Arrendatario con anterioridad a la fecha de terminación del arrendamiento; o b) La reducción del plazo de los Arrendamientos o cualquier otro arrendamiento que se suscriba en el futuro, o la renuncia a su prórroga obligatoria (si estuviera estipulada en los Arrendamientos). El Prestatario facilitará al Prestamista una copia de todos y cada uno de los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren, así como de la modificación de los Arrendamientos en el plazo de diez (10) Días Hábiles a contar desde la fecha de su firma. El Prestatario se obliga a ingresar los Ingresos en Concepto de Rentas en la Cuenta de Rentas, salvo que las Partes acuerden algo en contrario» [resolución DGRN 28 abril 2015].

 

2.- Banco Guipuzcoano

Una cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca, quinta en cuanto a su orden de preferencia respecto de otras hipotecas sobre la misma finca, faculta al acreedor para da por vencido el préstamo si “se arrendase el inmueble hipotecado por una renta anual que no cubriese las cuotas de amortización de capital y/o de intereses en el mismo periodo. También, si la parte ACREDITADA pretendiera, en virtud de lo dispuesto en la Ley 2/94, sobre subrogación de préstamos hipotecarios, subrogar a otra Entidad en los préstamos que con anterioridad le tiene concedido el BANCO GUIPUZCOANO S. A. con garantía de primera, segunda, tercera y cuarta hipoteca sobre la misma finca que se refiere esta escritura, y al mismo tiempo no subrogara también la presente hipoteca.” El hipotecante es un promotor inmobiliario. [Seminario Bilbao, 19 enero 2010]

 

3.- Caja Madrid

3. [El préstamo se considerará vencido por] Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestataria.” [FFDD 19º de la sentencia de la Audiencia y 12º de la STS]. [STS 16 diciembre 2009].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscrita.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO: “el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas”.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

– Anteriores:

– DGRN: Resoluciones de 28 abril 2015; 19 abril 2006, 27 enero 1986 [arrendamientos admisibles].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2010 “2. Cláusula vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 19 enero 2010, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 marzo 2010.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

45. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INEXACTITUD DE DATOS (3ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

Un primer grupo está formado por aquellas causas que, según la nota de de-negación, asocian el vencimiento anticipado a la eventual insolvencia del prestatario, del que formarían parte la letra b) «cuando se compruebe falseamiento, ocultación o incorrección de los datos facilitados por el Prestatario y/o fiadores o de los documentos aportados por ellos a la Entidad, que hubiesen sido determinantes para la concesión del préstamo o vigencia del mismo» [reverso de las obligaciones de información previa al contrato del predisponente: resolución DGRN 9 marzo 2016, inscribible: es una causa proporcionada, ya que la falsedad puede implicar vicio del consentimiento].

 

2.- Banco Sabadell, como banco agente, y otros 7 (préstamo hipotecario de 30 julio 2013 –deudor profesional-]

Las letras c), g) y k) de la cláusula 15, se refieren a lo siguiente: vencimiento anticipado (c) «Si cualquiera de las declaraciones formales realizadas por las Obligadas en este Contrato (incluidas las Declaraciones y Garantías) o en los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales), ya sean referidas a la fecha en la que se realizaron o al momento en que dichas declaraciones se consideren repetidas, fuera falsa, incorrecta. inexacta (salvo que la falta de veracidad o exactitud no fuera sustancial) u omitiera información de carácter sustancial»; (g) «si, en cualquier momento durante la vigencia del presente Contrato, el Sr. D. B. C. M. dejará de ser el titular último del 100% del Grupo Copcisa, salvo transmisión de su participación a descendientes en primer grado de consanguinidad en línea recta, o sociedades íntegramente participadas por éste o estos, siempre y cuando además este/os adquirente/s se subrogase/n íntegramente en la position jurídica del Sr. D. B. C. M. en el Contrato entre Socios»; (k) «si se comprobase la falsedad de los datos y documentos aportados por o por cuenta de las Obligadas que hayan servido de base a la concesión del Crédito de manera que de no haber existido dicha falsedad las Obligadas no hubieran accedido a otorgar el Crédito Sindicado Original o la novación el Crédito Sindicado Original dando lugar a este Contrato». Suspensión revocada [resolución 3 octubre 2014].

 

3.- Banesto [préstamo hipotecario de 27 junio 1985 –con persona consumidora]]

Apartado b) de la cláusula 5ª [defecto cuarto]: El préstamo vence de pleno derecho cuando se comprobase inexactitud de los datos de la parte prestataria, o en los documentos aportados por ella, que sirvan de base a la concesión o vigencia del mismo. [Resolución de 23 octubre 1987].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores:

– DGRN: Resoluciones de 9 marzo 2016 [defecto confirmado por falta de concreción]; 8 junio 2011, 3 octubre 2014 [revoca el defecto]; 24 de abril de 1992; 23 octubre 1987 [confirma defecto].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución 24 de abril de 1992: En cambio no tienen el carácter de inscribibles […] los contenidos en la cláusula 12 vencimiento anticipado- en los casos siguientes: número 1 -falsedad en la declaración- […]

Resolución 23 octubre 1987: Una cláusula como la rechazada por el Registrador involucraría en la obligación garantizada otras múltiples obligaciones con injustificado detrimento del claro perfil que el orden público y la economía exigen a los derechos reales.

 

 

 

 

46. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR VENTA DE LA FINCA HIPOTECADA (2ª entrega)

 

 

 

LA CLÁUSULA

1.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE LA FACULTAD DISPOSITIVA. CONFIRMADO [16]. Por su parte, el defecto letra C) deniega la inscripción «de la cláusula séptima, apartado 7.2, el tercer párrafo, por contraria a la libertad de tráfico de los bienes». Establece el párrafo denegado que: «En el caso de la venta voluntaria del inmueble, todos los importes pendientes en virtud del presente contrato deberán ser reembolsados y los ingresos obtenidos por la venta menos impuestos y gastos deberán aplicarse a dicho reembolso en la medida de lo necesario» [resolución DGRN 28 abril 2015].

LIMITACIONES A FACULTAD DISPOSITIVA […] [18]. Por el defecto de la letra E) se excluyen de inscripción «de la cláusula décimo tercera, el apartado 13.6, y el apartado 13.10, de la cláusula décimo cuarta, el apartado 14.2; de conformidad con los arts. 6.4 y 1859 CC, libertad de tráfico de los bienes, y arts. 3, 27 Y 107 LH». La cláusula 13.6, bajo la rúbrica «Compromiso de no otorgar garantías» dispone que: «Ni el Prestatario ni el Garante podrán constituir garantías, respectivamente, sobre el Inmueble ni sobre las acciones del Prestatario (obligándose a su vez el Garante a que cualquiera de sus empresas filiales, directa o indirectamente participadas, respeten dicho compromiso), excepción hecha de: a) cualquier Garantía otorgada a favor del Prestamista en virtud de cualquiera de los Documentos Financieros; o b) cargas que nazcan por ministerio de la Ley; c) asimismo, el Prestatario no concertará préstamo, línea de crédito ni contrato semejante alguno que guarde relación con el inmueble».

La cláusula 13.10, bajo la rúbrica «disposición del Inmueble e Imposición de nuevos gravámenes» dispone que: «El prestatario puede transmitir, sin consentimiento previo del Prestamista, el Inmueble, siempre y cuando el precio de compra alcance por lo menos el Saldo Pendiente y que el precio de compra sea aplicado al reembolso de aquellos importes indicados en la cláusula 7.2 (B) anterior («Amortización anticipada obligatoria»). En caso contrario, deberá recabar el consentimiento previo y por escrito del Prestamista. El Prestatario no formalizará otro contrato de préstamo adicional con respecto al Inmueble, ni constituirá ninguna garantía de segundo rango en relación con el Inmueble. El Prestatario deberá requerir igualmente el consentimiento previo y por escrito del Prestamista, que no podrá denegarlo injustificadamente, para poder gravar el Inmueble con cualquier otra carga real. Los apartados que anteceden no serán de aplicación en caso de disposiciones y/o gravámenes expresamente permitidos en virtud del presente contrato ni a disposiciones del inmueble siempre que el saldo pendiente sea reembolsado simultáneamente» [resolución DGRN 28 abril 2015].

2.- Banco de Valencia

El Banco acreedor puede dar por vencido el crédito si la entidad hipotecante transmitiera alguna de las fincas hipotecadas, salvo si lo hace a título de renta y conviniendo en la escritura que el comprador asuma las obligaciones garantizadas con la hipoteca, y cumpliéndose además las condiciones que la disposición XI (antes reseñada) establece [resolución de 27 enero 1986].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores:

– DGRN: Resoluciones de 28 abril 2015 y de 27 enero 1986.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

– Esta cuestión ha sido reiteradamente resuelta por esta Dirección General en sentido de denegar su inscripción, por envolver tales pactos una innecesaria y abusiva limitación del dueño a disponer de sus bienes, contra el principio de libertad del tráfico inmobiliario”.

 

 

 

 

47. FACULTAD DE INSPECCIONAR LA FINCA

 

 

LA CLÁUSULA

Banco de Valencia

Cláusula décima faculta al acreedor para inspeccionar el bien hipotecado y de determinar por sí a efectos del vencimiento, si el bien hipotecado se encuentra abandonado o derruido.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores:

– DGRN: Resolución 20 mayo 1987.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

– DGRN: La facultad de inspeccionar “habrá de ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, no cabe, en cambio, inscribir la facultad, también conferida al acreedor, de determinar por sí a efectos del vencimiento, si el bien hipotecado se encuentra abandonado o derruido”.

 

 

 

 

48. RENUNCIA DEL DEUDOR A LA CANCELACIÓN PARCIAL

 

 

 

LA CLÁUSULA

1.- Banco de Valencia (préstamo hipotecario 20 enero 1992 –deudor persona consumidora-)

Decimocuarta.-El «Banco de Valencia, Sociedad Anónima», podrá admitir el pago de cantidades anticipadamente, a cuenta de los débitos reconocidos, en cuyo caso la imputación de los pagos se aplicará en cualquier momento, bien a la totalidad del débito partiéndolo entre cada una de las fincas gravadas, o a la parte que del mismo conviniera a dicho Banco, por lo que, además los deudores renuncian de forma expresa a los derechos que al efecto les confiere el artículo 124 de la vigente Ley Hipotecaria y cualquier otro de similar contenido, de modo que el «Banco de Valencia, Sociedad Anónima», podrá imputar pagos a prorrata de las responsabilidades de cada una de las fincas hipotecadas, a cualquiera de las mismas, incluso en el caso de que las cantidades percibidas sean satisfechas por terceros obligados a su pago [resolución DGRN 16 julio 1996].

 

2.- Banco de Valencia [préstamo hipotecario de 27 julio 1982 –deudor profesional]

XII «Imputación de pagos y. cancelación parcial de hipoteca».-l) Las cantidades entregadas para reintegro del préstamo, en sus plazos normales de vencimiento o anticipadamente, por la propia entidad deudora o por tercera persona, se imputarán libremente por el Banco de Valencia a la concreta responsabilidad de la finca o fincas hipotecadas que el Banco tuviere por conveniente. Además, en el caso de que por causa de las responsabilidades preferentes alguna de las fincas fuese liberada de, la hipoteca aquí constituida o quedara ésta sin efecto por cualquier otra causa legal, la imputación de los pagos hechos hasta ese momento se aplicaría específicamente sobre la deuda de la que dicha finca es responsable, a fin de respetar las demás garantías reales aquí establecidas. A los indicados fines. «Aliter, Sociedad Anónima» renuncia a los derechos que pueda tener derivados del artículo 12 de la Ley Hipotecaria o de cualquier otro precepto de la misma o de su Reglamento, de similar contenido. 2) No obstante lo dispuesto en el párrafo inmediato anterior, el pago podrá imputarse por su autor a la concreta responsabilidad de una de las fincas hipotecadas y exigir la correspondiente cancelación de hipoteca, cump1iendo los siguientes requisitos: a) Consentir que el pago se impute al de la amortización del principal de más lejano vencimiento. La Entidad hipotecante presta desde ahora este consentimiento, de modo definitivo e irrevocable, si el pago se verifica por el adquirente de la finca cuya cancelación se pretende. b) Que el pago cubra toda la cantidad de que en el momento de efectuarse responde la finca en cuestión. d) Que al tiempo del pago del principal se paguen también los intereses devengados y pendientes de ser satisfechos en la parte que, proporcionalmente, afecte a la finca cuya cancelación se pretende, incluso los del trimestre de intereses en curso. [Resolución 27 de enero de 1986].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso:

– Anteriores:

– DGRN: Resolución DGRN 16 julio 1996; 27 de enero de 1986 [arrendamiento, vencimiento anticipado por quiebra, venta, cancelación parcial].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN 16 julio 1996: Por último, por lo que se refiere a la renuncia a los derechos que a los deudores reconoce el artículo 124 de la Ley Hipotecaria, hay que reiterar la doctrina de este centro en el sentido de que «el derecho a la cancelación conferido al deudor por el citado precepto, en caso de pago parcial, está enlazado estrechamente con el desarrollo del crédito territorial; con la facultad dispositiva del deudor, a quien la trascendencia real del pacto contrario a tal derecho puede impedir o limitar la celebración de contratos de préstamos garantizados por las fincas gravadas cuya liberación autorizan las leyes, con el derecho de los acreedores posteriores; y con el legítimo interés del adquirente de las fincas; y por ello tal pacto debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público» (cfr. Resolución de 27 de enero de 1986).

 

Resolución DGRN 27 de enero de 1986: Considerando que la última cuestión se refiere a si es inscribible el pacto que contiene la renuncia del derecho que el deudor asigna al artículo 124 de la Ley Hipotecaria, de poder elegir, en caso de pago parcial del crédito garantizado sobre varias fincas, el inmueble gravado que ha de quedar libre de hipoteca por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial a que la finca está afectada;

Considerando que el problema suscitado ya fue estudiado y resuelto por la Resolución de 25 de noviembre de 1935, según la cual el derecho a la cancelación conferido al deudor, en caso de pago parcial, por el mencionado artículo 124 «está enlazado estrechamente con el desarrollo del crédito territorial, con la facultad dispositiva del deudor a quien la trascendencia real del pacto contrario a tal derecho puede impedir o limitar la celebración· de contratos de préstamos garantizados por las fincas gravadas cuya liberación autorizan las leyes, con el derecho de los acreedores posteriores y con el legítimo interés del adquirente de las fincas», y por eso termina indicando que tal pacto debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público. [Hoy contra art. 86.7 TRLGDCU].

 

 

 

 

49.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXISTENCIA DE CARGAS PREFERENTES (2ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

Letra g) «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados no se hubiesen podido cancelar registralmente las cargas, limitaciones o gravámenes que existiesen sobre la finca hipotecada, cuya cancelación hubiese sido condición indispensable para la concesión del préstamo, por perjudicar el rango hipotecario que se habla convenido, y el Prestatario no aportase otras garantías similares, libres de cargas»

Letra h) «si pesase sobre la finca hipotecada condición, carga o gravamen distintos de los expresados en esta escritura, que resulten de información registral obtenida por la Entidad, previa a la formalización del préstamo que perjudiquen la garantía hipotecaria» [resolución DGRN 9 marzo 2016].

 

2.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“La existencia de gravámenes sobre la finca ofrecida en garantía, distintos a los que se hayan hecho constar en esta escritura, que sean de rango preferente a la hipoteca que se constituye” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula por ser la comprobación de las cargas una obligación del acreedor].

 

3.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

6^aBIS.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO. No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:

[…]

1. c) Cuando resulten cargas preferentes a la hipoteca que aquí se constituye distintas de las reseñadas en apartado cargas de esta escritura.

[…]

1. f) Cuando se compruebe que han sido falseados cualesquiera datos relativos a los prestatario/s o a los documentos aportados por éstos que sirvan de base a la concesión del préstamo o a la vigencia del mismo, y cuando el prestatario/s no facilitare al Banco la documentación precisa para conocer su situación jurídica o financiera cuando le/s fuera requerida a tal fin […] [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

4.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

1. h) Cuando se compruebe falsedad o inexactitud relevante en los datos e informaciones facilitados a la BBK o en los documentos aportados por la parte prestataria, que sirvieron de base para la concesión de este préstamo o para la vigencia del mismo.

[…]

1. o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios.
2. p) […] en el caso de que sobre la finca hipotecada existiera alguna otra carga, condición o gravamen preferente a la hipoteca aquí instrumentada, distinta de las previstas en el presente documento [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante:

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015.

– Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula por ser la comprobación de las cargas una obligación del acreedor]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

– DGRN: Resoluciones DGRN 9 marzo 2016; 19 abril 2006 y 24 de abril de 1992.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del artículo 1.129.3º Código Civil y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al artículo 1.256 CC […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resolución 24 de abril de 1992: En cambio no tienen el carácter de inscribibles […] los contenidos en la cláusula 12 vencimiento anticipado- en los casos siguientes: número 1 -falsedad en la declaración- […]

 

 

 

 

50.- INTERESES REMUNERATORIOS (3ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (Préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)

CLÁUSULA 3ª INTERESES ORDINARIOS, en su subapartado 1ª:

”3.1 Tipo de interés y fórmula de cálculo: El capital dispuesto y no amortizado del préstamo, desde el día de hoy, devengará diariamente un interés nominal anual del 5,00%, invariable hasta el 1 de abril de 2017. A partir de dicha fecha, el tipo aplicable podrá variar conforme más adelante se establece.

Para el cálculo de los intereses, se utilizará la fórmula del interés simple (…)” – transcribe fórmula -.

CLÁUSULA 3ª BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE, en sus subapartados 3.bis.1, 3.bis.2 y 3 bis.3:

3.bis.1 “Periodicidad de las revisiones: Cada período de 12 meses posterior a la fecha final del período de interés inicial que se ha indicado en la Cláusula 3ª, se denominará “período de interés””.

3.bis.2 “Diferenciales y redondeos: En cada período de interés hasta que finalice el plazo del contrato, se aplicará un tipo de interés nominal que será la suma resultante de añadir 0,100 puntos al “tipo de referencia” o 0,50 puntos al “tipo de referencia sustitutivo”, SIN REDONDEO”.

3.bis.3 “Tipo de referencia y tipo de referencia sustitutivo:

El tipo de referencia será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTE-CARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DEL CONJUNTO DE ENTIDADES”, defi-nido como la medía simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por los Bancos, las Cajas de Ahorros y las Sociedades de Crédito Hipotecario en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

El tipo de referencia sustitutivo será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DE BANCOS”, definido como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plago igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

Tanto el tipo de referencia como el de referencia sustitutivo, se encuentran descritos en los términos del Anexo VIII de la Circular 8/90 del Banco de Espa-ña.

El tipo de referencia sustitutivo se utilizará cuando, por cualquier circunstancia, el Banco de España no hubiera publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el tipo de referencia dentro de los tres meses naturales previos al inicio de cada nuevo periodo de interés. Al finalizar el período de interés afectado por esta circunstancia volverá a determinarse el tipo de interés aplicable, para el siguiente período, conforme al tipo de referencia pactado.” [SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016].

 

2.- Qogir Préstamos (préstamo hipotecario 6 agosto 2015 –deudor persona consumidora para fines profesionales-)

Cláusula tercera: Durante toda la vigencia de la operación, día a día, sobre el capital pendiente de amortizar, el préstamo devengará un interés fijo del diecisiete por ciento anual. La finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual. El interés de demora «será el resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal anual vigente en el momento, del devengo», esto es en la actualidad el 10,50% [Resolución DGRN 10 febrero 2016].

 

3.- Dos personas físicas con la intermediación de BEP Corporación Financiera (préstamo hipotecario de 16 enero 2015 –deudor persona consumidora-)

Se pacta un interés remuneratorio fijo del 14,99% y se retiene por el intermediario aproximadamente el 38% del capital para el pago de diversos gastos, comisiones e impuestos, cláusulas estas últimas que el registrador de la propiedad calificante considera abusivas. La vivienda hipotecada no es vivienda habitual. El interés de demora estipulado es el triple del interés legal, es decir, el 10,5% al momento de la firma de la escritura [resoluciones de 20 junio; 7 abril 2016 y 22 julio 2015].

 

4.- Volksbank (préstamo hipotecario de 7 marzo 2008)

24 Los prestatarios celebraron dos contratos de crédito con Volksbank. El primer contrato, celebrado el 4 marzo 2008 y destinado a cubrir gastos corrientes personales, tiene por objeto un crédito de 8 000 euros. Dicho crédito, que debe reembolsarse en un período de cinco años, fue acordado a un tipo de interés anual fijo del 9 % y a una TAE del 20,49 %.

25 El segundo contrato, celebrado el 7 marzo 2008, tiene por objeto un crédito de 103 709,18 francos suizos (CHF), está destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble y está garantizado con una hipoteca sobre el referido bien. Dicho crédito es rembolsable en un período de veinticinco años, su tipo de interés anual se fijó en el 3,99 % y su TAE es del 19,55 %.

26 A tenor de la cláusula 3, letra d), de las condiciones particulares de ambos contratos, relativa al carácter variable del tipo de interés, «el Banco se reserva el derecho de revisar el tipo de interés corriente en caso de que se produzcan variaciones significativas en el mercado financiero, comunicando a los prestatarios el nuevo tipo de interés. El tipo de interés así modificado se aplicará desde la fecha en que sea comunicado». [STJUE 26 febrero 2015].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

– Por el demandante: Libertad de precios, cláusula negociada.

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: Resoluciones DGRN de 7 abril y 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

– Anteriores y posteriores: SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [Hipoteca tranquilidad: nulidad parcial, incluida la cláusula de interés ordinario variable con integración de ese tipo de interés con euribor más un diferencial mayoritario de 2007]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, nula sin integración: el préstamo no devenga interés ordinario]; SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [interés demora 19% nulo por falta de proporción con criterios legales de demora] y JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); STS 23 diciembre 2015 (SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013); 22 abril 2015 (SAP Tenerife 29 junio 2012, SJPI 6 San Cristóbal de la Laguna de 19 enero 2012: el criterio del art. 576 LEC evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio); y Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016. STJUE 26 febrero 2015 [las cláusulas controvertidas –modificación unilateral por prestataria del interés variable y comisión de riesgo- no forman parte del objeto principal del contrato ni de la adecuación entre retribución y servicio. El carácter abusivo lo tienen que apreciar el juez nacional].

– DGRN: Resoluciones DGRN 20 junio, 7 abril; 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Doctrina DGRN: los intereses remuneratorios no pueden superar al interés moratorio.

 

BIBLIOGRAFÍA:

Álvarez Royo-Villanova, S., “Por qué hay que limitar los intereses de demora en los préstamos hipotecarios, y cómo hacerlo”, en ¿Hay Derecho?, (2013); vid. en http://hayderecho.com/2013/04/24/por-que-hay-que-limitar-los-intereses-de-demora-en-los-prestamos-hipotecarios-y-como/.

 

Del autor de las fichas:

– “Los intereses en el crédito al consumo tienen límite máximo”, en Revista de Derecho Civil, vol. III, núm. 3, (2016), Ensayos, pgs. 93-107, http://nreg.es/ojs/index.php/RDC, (publicado el 3 octubre 2016)

– “La DGRN pone un límite máximo al interés remuneratorio en el préstamo hipotecario”, en www.notariosyregistradores.com (23 marzo 2016).

– “La DGRN confirma la denegación de un interés remuneratorio fijo del 14,99% al ser superior al de demora”, en www.notariosyregistradores.com (21 octubre 2015).

 

DOCUMENTOS

Informe anual 2015 y debates en las Cortes Generales, Defensor del Pueblo, Madrid, 2016, pg. 491.