A pesar de la docta opinión de José Félix, sigo pensando que no es exigible en las ON en construcción. En todo momento la última resolución y el propio resumen de José Félix están hablando de edificaciones existentes. Más en concreto, la resolución se está refiriendo a un supuesto de obra nueva antigua que, por definición, no puede estar sino terminada.
Un edificio no terminado no es un «edificio existente» sino un «edificio en construcción». Es un inmueble pero aún no es un edificio en sentido propio, de ahí la diferencia de los requisitos exigidos para su acceso al registro y la necesidad de que culminado el proceso edificatorio (con la correspondiente adquisición de los derechos de propiedad conforme a la normativa urbanística) se haga constar su finalización mediante acta notarial acreditativa del cumplimiento de los requisitos correspondientes. Por utilizar un símil sería como una sociedad de capital antes de la inscripción: Tiene personalidad jurídica pero aún no la propia del tipo social constituido, sin perjuicio de los efectos retroactivos de la inscripción. Mientras no se haga constar en el registro el final de obra, publicará una situación que no coincide con la realidad.
La diferencia física y jurídica, incluyendo la regulación urbanística, justifica a mi juicio, la diferencia de trato respecto a los requisitos para su constancia registral. No sólo no hay problema alguno en que los requisitos urbanísticos se acrediten en el momento del fin de obra, sino que en algunos casos no se podrán acreditar antes, en particular, la adecuación de la realidad física, es decir, la realidad, a la documentación técnica (proyecto) que obtuvo la correspondencia licencia de edificación pero que requerirá, una vez ejecutado, la comprobación de su perfecta correspondencia entre ambas o, en su caso, la justificación de las diferencias que pudieran existir.
En todo caso, lo normal sería que todas estas cuestiones fueran resueltas por la vía adecuada que es la reglamentaria, aunque los parches de la DGRN se me antojan imprescindibles si no queremos paralizar totalmente el tráfico inmobiliario de nueva construcción.