Informe Oficina Notarial Marzo 2021. Solicitud telematica de copias.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

39.*** PROYECTO DE REPARCELACIÓN: DIVERSOS DEFECTOS. ENVIOS POR CORREO ELECTRÓNICO. Interesante resolución que analiza diversos defectos que pueden aparecer en el Registro al tiempo de presentación de una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación: superficie, archivo GML recibido por correo electrónico, descripción de edificaciones, escritura de constitución de la Junta de Compensación, servidumbre, cesión de terrenos…

41.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO. Si todos los herederos acuerdan con el desheredado dejar sin efecto la desheredación ordenada por el testador, los descendientes del desheredado deben prestar la conformidad al acuerdo, pues conforme al artículo 857 CC son legitimarios.

45.*** HERENCIA. DECLARACIÓN DE HEREDEROS. TÍTULO MATERIAL Y FORMAL. La renuncia del heredero al testamento (sin sustitución ni derecho de acrecer) no excluye la necesidad de Acta de declaración de herederos abintestato, no habiéndose autorizado otra acta previamente.

51.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIOS. En la partición de la herencia del primer causante deben intervenir los legitimarios del transmitente, sean o no herederos transmisarios. En el caso de la resolución se trata del cónyuge viudo.

52.*** EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR AYUNTAMIENTO. En ejercicio de la facultad resolutoria de contratos que se rigen por el Derecho privado, la Administración debe cumplir para reinscribir el bien a su favor con los requisitos del (i) requerimiento notarial o judicial de resolución del contrato de compraventa, (ii) la consignación de las cantidades entregadas por la parte compradora (iii) y la presentación del título público de compraventa.

64.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECAS ANTERIORES AL CONCURSO. Puede cancelarse la hipoteca preexistente sin el consentimiento específico del acreedor privilegiado si el Juez del Concurso estima suficiente la intervención de aquél.

67.*** EXPRESIÓN EN EL TESTAMENTO DE LA CAUSA DE LA DESHEREDACIÓN. La expresión de la causa de desheredación tiene carácter solemne y por ello debe manifestarse en el testamento, sin que sea suficiente la expresión «por las causas previstas en el artículo 853 del Código Civil».

68.*** HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ESLOVACA. Versa sobre la importancia del juicio notarial de equivalencia formal y material del título sucesorio extranjero al amparo de la disposición adicional tercera de la ley 15/2015

31.** ARTÍCULO 199 LH. BASE GRÁFICA Y POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PUBLICO. El registrador puede decidir a su prudente arbitrio en los expedientes del artículo 199 LH si tiene dudas sobre la representación gráfica de la finca, en particular sobre si invade el dominio público; en el presente caso están justificadas las dudas por su posible invasión parcial del dominio público.

37.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN. CANCELACIÓN DE FINCA. interesante resolución en la que el Centro Directivo analiza el procedimiento de concentración parcelaria.

38.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. Para constituir un complejo inmobiliario privado se exige como regla general autorización administrativa pues la finalidad es impedir el establecimiento, en contra del planeamiento, de un asentamiento residencial humano generador de futuros requerimientos o de necesidades asistenciales y de servicios urbanísticos

40.** OBRA NUEVA TERMINADA. RECTIFICACIÓN DE COORDENADAS DE LA PARCELA OCUPADA. La rectificación consistente en aumentar la superficie ocupada por la edificación no implica necesariamente la de aumentar la total de metros cuadrados construidos.

43.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO QUE FUE CONVERTIDO EN DEFINITIVO POR NOTA MARGINAL. La conversión del embargo preventivo en ejecutivo se ha de hacer mediante una nueva anotación, pero si se hubiera hecho por nota marginal, se le atribuyen los efectos de la anotación de conversión, computando el plazo de duración de la traba desde la extensión de la nota marginal.

44.** DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL. El registrador es competente para revisar en el procedimiento judicial si la notificación al titular registral, o a sus herederos, por edictos se ha hecho correctamente y si se tenía que haber nombrado o no un defensor judicial de la herencia yacente.

46.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL. OBJETO DEL RECURSO. Si el historial de una finca aparece trasladado a otro registro distinto de aquél en el que se presenta el documento, este ya no es competente para su despacho, no siendo posible discutir la procedencia o no del traslado en su día realizado por la vía del recurso gubernativo.

47.** SEGREGACIÓN: ANTIGÜEDAD ACREDITADA POR CERTIFICADO MUNICIPAL. A una escritura de segregación y elevación a público de un documento privado de compraventa se incorpora certificado del Vicesecretario de Ayuntamiento de 1978, del que resulta que ya dicha Entidad Local, tenía conocimiento y había concedido licencia en 1978 para la división de un terreno en dos parcelas (una de ellas es a la relativa al presente recurso). La DG rechaza la necesidad, ahora, de nueva licencia de parcelación, aunque precisa que, si la parcela hubiera sido agraria sería exigible el informe del órgano competente en materia de unidades mínimas de cultivo.

48.** NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO QUE SOLICITA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA. Para la rectificación de la cartografía catastral el interesado debe acudir en primer lugar al organismo competente de Catastro para subsanar el error, y después, podrá lograr la coordinación entre Catastro y Registro utilizando cualquiera de los procedimientos previstos legalmente para ello, enunciados tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, pero que en todo caso prevén la intervención o solicitud por parte del titular registral.

50.** MEJORA EN GALICIA. ENTREGA DE FINCA COMO CONDICIÓN EN UN PACTO DE MEJORA. Es valida la entrega de bienes efectuada por un descendiente mejorado, en cumplimiento de una condición impuesta en el propio pacto de mejora, ya que hay causa, título y modo y ha sido consentido por parte de todos y cada uno de los implicados.

53.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS. En caso de demandas contra la herencia yacente, ha de intervenir un administrador judicial o alguno de los interesados en la misma. Cuando el llamamiento a los desconocidos herederos sea genérico y a través de notificación edictal, debe haberse llevado a cabo previamente por el juzgado una investigación razonable sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de las personas demandadas y tratar de localizarlos en su domicilio. No cabe inscribir una sentencia obtenida en rebeldía si no consta que ha transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

55.** CANCELACIÓN DE CONCESIÓN MINERA POR ACTO ADMINISTRATIVO. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Para cancelar una concesión minera tiene que haber un acto administrativo que lo declare, pero tiene que haber sido citado el titular registral; existe la posibilidad de solicitar la cancelación por caducidad, pero tiene que constar en el propio asiento registral.

56.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. VIVIENDA HABITUAL. DUDAS SOBRE IDENTIDAD TITULAR REGISTRAL-DEUDOR. Solo cabe exigir que conste que la finca embargada no es vivienda familiar habitual cuando en el registro conste expresamente tal carácter o se hayan inscritos actos con el consentimiento del cónyuge no titular.

62.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIÓN DEL TÍTULO PREVIO. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente, pero no las anteriores a esta. Ahora bien, si esa supuesta y alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación.

65.** PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS POR EXTRAVÍO DEL ANTERIOR. No cabe diligenciar un nuevo libro de la comunidad de propietarios mientras no se haya agotado o extraviado el primero legalizado.

72.** MENCIONES. INDICACIÓN DE PERTENECER A UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. El hecho de omitir el reflejo de una mención que consta en el título al practicar la inscripción del mismo, no exige que se haga constar en la nota de despacho. Tampoco cabe pretender su constancia por medio de un recurso gubernativo.

73.** FINCA CONSORCIAL. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SEGUIDO CONTRA UNO DE LOS CÓNYUGES. Constando en la anotación de embargo de bienes del consorcio aragonés que la demanda dirigida contra un cónyuge ha sido notificada al otro, será inscribible la adjudicación derivada de dicha anotación, aunque el notificado no haya intervenido en el procedimiento.

74.** HIPOTECA UNILATERAL VALOR A EFECTOS DE SUBASTA INFERIOR AL 75% DEL FIJADO EN EL CERTIFICADO DE TASACIÓN. La registradora suspende una hipoteca unilateral por ser la tasación para subasta en ejecución directa inferior al 75% del valor de tasación y no coincidente con la tasación para el extrajudicial por rebajarse del valor de tasación homologado el importe de las cargas anteriores. La DGSJyFP confirma la nota.

76.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. Es inscribible la escritura de cancelación de hipoteca otorgada por el inicial acreedor (luego cedente) antes de la escritura de cesión de ese mismo crédito hipotecario. En el caso debatido, el crédito ya está pagado con anterioridad y no hay constancia registral de la notificación de la cesión al deudor.

77.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA ANTERIOR AL CONCURSO CONSTANDO INSCRITA (con posterioridad al mandamiento cancelatorio) LA CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Parecida a la anterior R.#64: Puede cancelarse la hipoteca preexistente sin el consentimiento específico del acreedor privilegiado si el Juez del Concurso estima suficiente la intervención de aquél; y en esta R#77, aun cuando se haya cedido el crédito hipotecario. 

42.* OBRA NUEVA DECLARADA Y AMPLIACIÓN DE OBRA ANTIGUA. El certificado del arquitecto director de la obra no necesita visado colegial, pero su firma ha de estar legitimada. No cabe acreditar la antigüedad de la ampliación de obra declarada por la certificación catastral que describe unitariamente la obra y se refiere al “año de la construcción”.

49.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD. El exceso/reducción de cabida no puede servir para alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, ya que puede encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, afectando a derechos de terceros.

69.* COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN CUANTO AL NIF DEL TITULAR REGISTRAL. Suspendida la inscripción de una compra por error (según la registradora) en uno de los dígitos del NIF de la Mercantil vendedora, y, tras alegar el notario en el recurso, error en el asiento registral previo, la DG, revoca la nota porque tal error es perfectamente apreciable, al tratarse de un dato comprobable por otros medios fehacientes (así la consulta al Registro Mercantil) y por tanto con independencia de la voluntad de los interesados.

RESOLUCIONES MERCANTIL

71.*** RESTRICCIÓN DE FACULTADES REPRESENTATIVAS DEL CONSEJERO DELEGADO. FORMA DE HACERLAS CONSTAR EN EL REGISTRO. Para inscribir limitaciones a las facultades representativas de los consejeros delegados, es necesario que en el acuerdo de nombramiento se indique que es sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 234 de la LSC.

36.** DEPÓSITO DE CUENTAS. EXCLUSIÓN DE SOCIO Y AUDITORÍA. CIERRE REGISTRAL. CONVOCATORIA DE JUNTA. Aunque el socio solicitante de una auditoría haya sido excluido de la sociedad, si la exclusión es posterior a la solicitud, es válido el nombramiento y el depósito de cuentas no puede hacerse sin el informe del auditor. Pero sin perjuicio de que, si se solicita por la sociedad, el expediente pueda ser cerrado sin emisión de informe y las cuentas depositadas, por haber desaparecido el interés protegible.

57.** DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PRESTADORES DE SERVICIOS A SOCIEDADES Y FIDEICOMISOS. Para poder depositar el documento relativo a prestadores de servicios a sociedades, es necesario que previamente conste dicha condición en el Registro Mercantil. 

70.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS Y POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES AEAT. REVOCACIÓN DEL NIF. El cierre del registro por baja en el Índice de Entidades o por revocación del NIF impide la inscripción del cese de administradores.

 

PRACTICA NOTARIAL: SOLICITUD TELEMÁTICA DE COPIAS POR PARTICULARES.