Informe Oficina Notarial Mayo 2021. Cabida de fincas después de expropiación o cesión para viales no inscrita.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

1/2021. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN DE INMUEBLES NO VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 12 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Burgos, de 17 de octubre de 2019, que ha devenido firme.

R. 20 de Febrero de 2019 (87 de 2019)

La Sentencia firme de 17-10-2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021, estima la demanda interpuesta contra esta Resolución.

4/2021. SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA

Resolución de 12 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de A Coruña, de 24 de julio de 2018, que ha devenido firme.

R. 18 de Mayo de 2017 (232 de 2017)

Revocada esta resolución por Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña  de 24 de Julio de 2018, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021

RESOLUCIONES PROPIEDAD

89.*** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ART. 199 LH. Doctrina de la DG para la tramitación de expedientes del artículo 199 LH, en particular con excesos de cabida y dudas de identidad en relación con otras fincas inscritas.

90.*** NOTA MARGINAL DE VINCULACIÓN DE SUPERFICIE: OBRA NUEVA DIFERENTE DECLARADA POR ANTIGÜEDAD. Cabe inscribir una obra nueva con características diferentes a la que se establece en una Nota Marginal de Vinculación, siempre que la obra cuente con la oportuna licencia o se declare por antigüedad por haber transcurrido los plazos para la adopción de medidas sancionadoras.

94.*** HERENCIA. TESTAMENTO OTORGADO EN CATALUÑA POR INCAPACITADA. El testamento es personalísimo. No se puede hacer testamento por otro ni exigir que el testador sea asistido por un tercero (curador). Es el notario el encargado de garantizar el cumplimiento del artículo 12 de la Convención con la asistencia a los testadores que presentan dificultades de comprensión, y será quien, en último caso, evaluará la capacidad del compareciente y accederá o no al otorgamiento. Por ello el testamento debe quedar excluido de la relación de inhabilitaciones generales.

104.*** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. RETRACTO DE COLINDANTES. Tras la reforma del RGR por RD 1071/201, ya no cabe el remate de la finca por adjudicación directa en caso de quedar desierta la subasta. En las adjudicaciones forzosas también rigen los retractos legales y en particular en de colindantes de CC, aunque solo en las fincas rústicas, no urbanas ni urbanizables.

105.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. PACTOS SOBRE BIENES CONCRETOS DE LA HERENCIA FUTURA. CAUSA. Es posible pactar la disolución de una comunidad sujeta a la condición suspensiva del fallecimiento del testador bajo un determinado testamento con un término adicional de seis meses. La prohibición general de pactos sobre la herencia futura se refiere a pactos sobre la universalidad de dicha herencia, no a pactos sobre bienes concretos pues en tal caso no existe propiamente coerción de la libertad de testar.

109.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA DE DEUDA. DISTINCIÓN PACTO COMISORIO y PACTO MARCIANO. OPCIÓN POR MÁS DE 4 AÑOS. Pacto Marciano: cabe, entre empresarios NO consumidores, una opción de compra en garantía de deuda si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a terceros que excluya el enriquecimiento injusto. La opción puede exceder de 4 años si acompaña a otro contrato de mayor duración.

110.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA EN COMPRAVENTA POR OBLIGACIONES ACCESORIAS. ACREDITACIÓN UNILATERAL DEL INCUMPLIMIENTO. REQUISITOS NOTIFICACIÓN NOTARIAL. Para acreditar el incumplimiento de una condición resolutoria consistente en probar la no realización de una construcción, basta acta notarial de presencia. La notificación en el domicilio pactado ha de ser notarial o judicial no bastando el burofax o similar. Si la notificación es notarial y hay un primer intento presencial infructuoso ha de enviarse posteriormente la cédula por correo certificado, incluso si se tiene la certeza de que el requerido es desconocido en dicho lugar.

122.*** COMUNIDAD POSTGANCIAL Y DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. En la comunidad postganancial, se aplican las reglas de la comunidad de bienes y por tanto cabe la enajenación de los bienes que la integran con consentimiento de todos. Y, cuando existe un único bien, cabe el ejercicio de la acción de división de la cosa común, sin necesidad de proceder a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y la inscripción de la división hereditaria.

88.** NOTIFICACIONES Y PLAZOS EN PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO DE LA LEY GALLEGA. En la partición por contador partidor de la ley de Derecho Civil de Galicia, han de transcurrir 30 días hábiles desde la última notificación a los interesados y la fecha del sorteo para su designación. La formalización de la partición ha de notificarse a los interesados no comparecientes por edictos si el domicilio es desconocido.

91.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. CONVERSIÓN DE TERRAZAS PRIVATIVAS EN ELEMENTOS COMUNES. Hay que diferenciar en la propiedad horizontal, los actos colectivos, en los que basta el acuerdo de la Junta general de Propietarios, y los actos que afectan al derecho esencial del dominio («uti singuli«) de un elemento privativo, en los que se necesita además el consentimiento individualizado de sus propietarios manifestado en escritura pública para que sean inscritos en el Registro. En los edificios en propiedad horizontal de hecho (por ejemplo, los anteriores a la Ley de Propiedad Horizontal de 1960), se aplica la LPH, aunque no esté formalmente constituida.

92.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. No cabe inscribir, por falta de tracto, un título contradictorio a otro presentado con anterioridad, si el titular registral ya no es el mismo, aunque sea su heredero.

93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES ADJUDICANDO FINCA PRIVATIVA. La atribución del carácter ganancial de un bien privativo debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

97.** EXCESO DE CABIDA. RECTIFICACIÓN FUERA DE PLAZO DE LA CALIFICACIÓN NEGATIVA. Aunque un exceso de cabida sea inferior al 5% es preciso que el registrador no tenga dudas sobre la identidad y correspondencia de la finca. Si tras el recurso el Registrador anuncia que rectifica la calificación, pero no lo hace en plazo, prosigue el recurso gubernativo.

98.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CON INFORME TÉCNICO. Una representación gráfica inscrita no deviene inalterable, sino que es posible su rectificación con arreglo a las normas generales de la Ley Hipotecaria.

100.** COMPRAVENTA DE VIVIENDA Y ANEJO. SU RECIPROCA VINCULACIÓN. En una PH, en que los garajes están vinculados a las viviendas, si se vende la vivienda se está vendiendo también el garaje vinculado a ella y ello, aunque los garajes consten inscritos como fincas independientes con número registral propio.

101.** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS. ACTA DE NOTORIEDAD DE POSESIÓN PREVIA. La entrega al legatario del legado de cosa específica y determinada no se exige sólo a los efectos de transmitir la posesión del bien, sino que también es un requisito para su inscripción.

102.** INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA. El que considere que existe una doble inmatriculación debe solicitar la iniciación del expediente como promotor. También debe aportar la representación gráfica que la justifique.

112.** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. Partija por mayoría. Partición unitaria y conjunta de herencia. Legítima en Galicia. Derecho transitorio.

113.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO. NECESIDAD DE RECTIFICAR PRIMERO EL REGISTRO. El expediente notarial de reanudación de tracto es excepcional y de interpretación restrictiva, por lo que los errores en los asientos deben subsanarse ex Aº 40 LH con el consentimiento de los titulares o resolución judicial, y solo luego, acudir, en su caso, al expediente de reanudación.

116.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO. Existe la obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público.

119.** HIPOTECA UNILATERAL EN GARANTIA DE OBLIGACION FUTURA. MODIFICACIÓN SIN INTERVENCION DEL DEUDOR. La hipoteca en garantía de obligación futura es inscribible, aunque no se constituya bajo esa denominación. La modificación de una hipoteca unilateral exige siempre el consentimiento del deudor titular registral en escritura pública.

120.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. DUDAS DE IDENTIDAD. La falta de inscripción de la representación gráfica de la finca no necesariamente impide la inscripción de la declaración de obra nueva conforme al artículo 202 LH. Tal inscripción sólo será obligatoria cuando el registrador albergue dudas debidamente fundadas sobre la ubicación de lo edificado.

121.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. FORMA DE ACREDITAR EL PAGO Y LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. En los documentos sujetos a inscripción, hay que acreditar la liquidación del Impuesto no solo con el modelo tributario correspondiente y justificante bancario de pago sino además con la Carta de Pago del órgano tributario competente, en Andalucía el modelo C10. La acreditación del pago para poder cancelar unilateralmente ha de hacerse conforme a lo pactado en la escritura no siendo válido el pago a terceros acreedores del titular de la condición resolutoria.

123.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Es posible tomar una anotación de demanda a favor de una comunidad de propietarios de una acción dirigida a la demolición de obras al efecto de volver al estado original por infracción de la normativa sobre propiedad horizontal.

RESOLUCIONES MERCANTIL

96.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. TITULARIDAD REAL. FALTA DE FIRMA Y DE DOCUMENTOS. No es defecto que impida el depósito de cuentas de una sociedad, el hecho de que en el documento de titulares reales se incluya algún socio que no tiene este carácter.

118.*** REDUCCIÓN DE CAPITAL POR AMORTIZACIÓN DE ACCIONES: MORA DEL ACCIONISTA POR FALTA DE DESEMBOLSO DE DIVIDENDOS PASIVOS. Una reducción de capital por amortización de acciones por no desembolso de dividendos pasivos y venta frustrada de las acciones, no puede asimilarse a una amortización de acciones adquiridas a título gratuito. Por tanto, sus requisitos son distintos.

103.** CONSTITUCIÓN DE SL. CONCEPTO DE “ACTIVIDAD PROFESIONAL”. Es posible constituir una sociedad con un objeto relativo a la “formación, consultoría y asesoramiento en el campo de la construcción, la ingeniería y la arquitectura”, sin que la misma se tenga que constituir como sociedad profesional o indicar que será mediadora en esas actividades.

115.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. OBJETO SOCIAL SUJETO A LEYES ESPECIALES. SOCIEDADES PROFESIONALES. Es posible como objeto social la actividad de “consultoría” por no reunir los requisitos exigidos por la Ley 2/2007 de Sociedades Profesionales. No son posibles los objetos referidos a “otras actividades crediticias” o a “otros servicios financieros”, pues por su generalidad son actividades sujetas a requisitos especiales no cumplidos por la sociedad.

 

PRACTICA NOTARIAL: CABIDA DE FINCAS Y CESIÓN PARA VIALES O EXPROPIACIÓN NO INSCRITA.