Comentarios en: La formalización en escritura pública de las moratorias de préstamos consecuencia del Covid

Por: VMARTORELL

VMARTORELL — Wed, 22 Apr 2020 08:07:05 +0000

Al final la disposición adicional décimoquinta del Decreto-Ley 15/2020 (BOE 22/04/2020) zanja la polémica permitiendo el otorgamiento unilateral por la entidad de crédito de la escritura de formalización de la mera moratoria.
Queda la duda de si en las novaciones adicionales, es necesaria el acta notarial precontractual de comprobación de la transparencia material hipotecaria.
En la novación adicional, según el criterio general de la Instrucción 4-D DGRN 20/12/2019, sería exigible en todo caso; aunque cabría entender otra cosa si consiste en una mejora o una alteración del plazo (adicional a la mera moratoria), dada la excepcionalidad y urgencia de la situación, así como los breves plazos de implementación.
Un cuadro actualizado sobre esta materia puede verse aquí:
https://sites.google.com/site/levantenot/civil-y-mercantil/moratoriaynovacioneshipotecariascovid-19

Por: VMARTORELL

VMARTORELL — Fri, 17 Apr 2020 09:45:56 +0000

Conforme apuntaba en el cuadro práctico https://sites.google.com/site/levantenot/civil-y-mercantil/moratoriaynovacioneshipotecariascovid-19,
si se pretenden reducir costes y agilizar trámites, sin merma de la seguridad sobre la integridad del negocio efectivamente querido, resulta muy interesante la posibilidad de tramitación fiscal y registral telemáticas por el notario, circunscrita a esta situación excepcional, siquiera bajo el control o supervisión de la gestoría elegida por el banco.
De otro modo nada añadiría la previsión del art. 16-ter-3 DL 8/2020, según el cual, «Formalizada la escritura pública se remitirá por el notario autorizante al Registro de la Propiedad través de cualquiera de los medios de presentación que permite la Ley hipotecaria».
Por último, la norma no habría prohibido la formalización escrituraria de la mera moratoria durante el estado de alarma, si ésta pudiera hacerse unilateralmente por la entidad acreedora sin intervención del deudor.
Aunque a falta de un pronunciamiento administrativo expreso (y control judicial años después), al final es un balance entre seguridad e incomodidad.
Y en cualquier caso, sigo pensando que lo que de verdad va a tener incidencia son las verdaderas novaciones, adicionales o no a la mera moratoria legalmente prevista, y en éstas coincidimos en que han de otorgarse por ambas partes.

Por: Segismundo Alvarez

Segismundo Alvarez — Thu, 16 Apr 2020 09:53:23 +0000

Muchas gracias Vicente, voy a corregir el error arancelario.
Yo no veo claro que vaya a haber discusiones. Por una parte, la fecha de la solicitud tiene una trascendencia relativa pues el beneficio es en principio siempre el mismo: la suspensión de tres cuotas mensuales. Se puede además pedir que el banco aporte esa solicitud a la formalización para evitar dudas o errores. Si pudiera haber alguna discusión sobre el plazo, no se en que puede ayudar que comparezca el deudor, en un momento en que ya se ha aplicado la moratoria (y quizás incluso haya terminado de aplicarse).
Tampoco entiendo lo de que el deudor entendía concedida una novación más amplia: el deudor puede solicitar la suspensión legal. Si lo que pretende es otro tipo de novación obviamente tiene que otorgarse una novación normal, con acta previa y comparecencia simultánea de banco y deudor. La Ley dice lo que dice, los efectos de la suspensión están tasados, y que el deudor haya entendido otra cosa no va a cambiar nada.
No creo que la moratoria quede sin efecto si no comparece el deudor: el RDL deja claro que la moratoria produce efectos por la simple solicitud y que no queda suspendida ni condicionada por la formalización posterior. En ningún caso creo que el banco pueda reclamarle las tres cuotas suspendidas porque no comparezca. Lo único que podría hacer el Banco si el deudor no comparece es reclamarlo judicialmente y en su caso reclamarle daños y perjuicios, con la complicación evidente que todo ello supone.
Yo creo que al final, exigir la comparecencia perjudica al deudo directamente al obligarle a desplazarse y a perder tiempo sin obtener ningún beneficio. Además, al requerir la presencia del deudor estamos creando inseguridad al banco e indirectamente perjudicando la aplicación de la moratoria.

Por: VMARTORELL

VMARTORELL — Thu, 16 Apr 2020 08:18:02 +0000

Creo que hay un error en los importes arancelarios expresados. Los notariales son 30-75 y los registrales 24-50.
Coincido en que no es necesaria el acta notarial previa en la mera moratoria.
Más arriesgado me parece que pueda prescindirse del deudor en la formalización escrituraria de la mera moratoria, entre otras cosas porque si bien los efectos son automáticos pueden discutirse aspectos tales como cuándo se hizo la solicitud o si el deudor en realidad entendía concedida una novación más amplia, que sospecho es a lo que se va a tender, u otras controversias que puedan surgir… ahora o dentro de unos años.
Claro que también comprendo la postura contraria en el caso de un deudor que, después de haber solicitado la moratoria, se negase a su formalización escrituraria, siempre con el notario de su elección. Pero considero que en tal caso simplemente quedaría sin efecto.
Si sirve de algo, puede consultarse el siguiente cuadro práctico:
https://sites.google.com/site/levantenot/civil-y-mercantil/moratoriaynovacioneshipotecariascovid-19