Sin embargo, creo que un «breve examen de la situación actual» de las opciones de compra en función de garantía no quedaría completo si no toma en consideración las circunstancias siguientes:

– el hecho de que una buena parte de las escrituras de opción de compra que han dado lugar a las resoluciones tanto de la DGSJFP como de la DGDEJ, están redactadas según el mismo modelo o minuta de escritura, que ha hecho fortuna entre determinados notarios. En concreto, la minuta o modelo estandarizado de «contrato de opción de compra con poder especial irrevocable» al que me refiero dio lugar, entre otras, a las RRDGSJFP de 27 de octubre de 2020, 18 de julio de 2022, 9 de septiembre de 2024, 12 de febrero de 2025, a la de 5 de marzo de 2025 y a la DGRDEJ de 10 de febrero de 2024. Las dos primeras y la última interpuestas contra calificaciones puestas por mi. Por tanto, lo que se ha producido en los últimos años no es una mayor utilización de la opción de compra en función garantía formalizada en diversos tipos de contrato, con clausulados distintos y operaciones diferenciadas, sino la proliferación de un modelo estandarizado de escritura de opción que ha hecho fortuna en el tráfico. Es precisamente el reiterado uso de tal modelo estandarizado el que ha provocado en la DGSJFP un cambio de criterio al resolver los recursos presentados por los optantes/prestamistas, y a percibir la importancia de hacer posible que tanto la calificación registral, como la propia DG, pueda atender a la intención evidente de las partes si aparece contraria a las palabras (cfr.1281.2 CC). Modelo con arreglo al cual están redactadas miles de escrituras de opción ya inscritas y pendientes de ejercicio, dada la doctrina de la DGSJFP anterior a la R de 9 de septiembre de 2025, que impedía a la calificación registral ir más allá del tenor literal de las palabras utilizadas.

– que ese modelo, además de cláusulas estandarizadas referidas al plazo de la opción, al abono de cantidades previas al ejercicio, al ejercicio unilateral, al cálculo de las cantidades a descontar, a la notificación del ejercicio al cedente, etc, incluye en todas las escrituras, idéntica dación de fe del notario autorizante en relación con una manifestación realizada por la parte concedente de la opción, de texto idéntico en todas las escrituras. Dicha dación de fe se transcribe con el texto siguiente:

“Antes de dar continuidad a la lectura de la presente escritura la parte concedente/vendedora de la opción de compra hace manifestación expresa de que el precio establecido para ejercitar la opción de compra aquí establecida y como consecuencia adquirir la finca descrita, ha sido pactado y tratado con suficiente antelación para valorar su conveniencia o no y que el importe establecido, así como que el resto de las condiciones contenidas en la presente escritura de opción de compra son fruto de negociaciones previas que satisfacen suficientemente sus intereses, así mismo se hace mención de que la parte concedente/vendedora no depende en absoluto, ni mantiene relación de confianza, con respecto a la parte optante, ni que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica o necesidad imperiosa de vender la finca, además la parte concedente/vendedora confirma haber entendido claramente el contenido de los acuerdos establecidos en la presente escritura y que en ningún caso considera que el optante obre de mala fe ni aprovechándose de ninguna circunstancia personal”.

– que parece muy difícil entender que el precedente texto, en la medida en que aparece como cláusula estandarizada en múltiples escrituras redactadas en masa, -entre ellas todas las que dieron lugar a las Resoluciones citadas-, pueda ser transcripción hecha por el notario autorizante de una manifestación que sólo uno de los comparecientes, -precisamente el cedente/deudor y no el optante/prestamista-, realiza de forma verbal y espontánea en el acto del otorgamiento, interrumpiendo la lectura del instrumento. Y es difícil entenderlo porque sería ciertamente excepcional, casi milagroso, que todas y cada una de las personas físicas cedentes de distintos derechos de opción, formalizados en años distintos, en ciudades distintas, ante notarios distintos, hayan decidido, justo antes de dar lectura a la escritura ya redactada y pendiente de firma, reafirmar verbalmente su comprensión de lo que firman y su confianza en la otra parte y que, además, lo hagan, todos ellos, empleando las mismas frases y las mismas palabras. Y que, por si ello fuera poco, el notario autorizante decida dar a la transcripción de tal manifestación el mismo texto que en las demás escrituras, incluidos signos de puntuación. Más bien parece inevitable pensar que estamos ante un texto estandarizado que forma parte del modelo o minuta a que se sujetan las escrituras que formalizan estas operaciones.

– que la inclusión de un texto como el referido en las escrituras de opción de compra genera una prueba preconstituida que protegerá al acreedor frente a posibles acciones del deudor que pretendan la ineficacia del contrato por lesión en el precio, vicios del consentimiento, usura o falta de transparencia en la contratación. Se genera con ello una situación de desequilibrio en perjuicio del cedente/prestatario, -pues es el único manifestante, el optante nada manifiesta-, que se ve incrementado si tenemos en cuenta que el modelo de escritura al que nos referimos incluye, igualmente, un poder irrevocable que salva la autocontratación y el conflicto de intereses y que da el cedente/prestatario al optante/prestamista.

– que no parece fácil entender que la inclusión de tal dación de fe en el texto de una escritura redactada según un modelo estandarizado que disimula una operación de financiación con garantía real inmobiliaria, en el que el cumplimiento de las medidas legales de protección del deudor «brillan por su ausencia» (DGSGFP dixit), compra pueda cohonestarse con lo establecido en los artículos 145 y 147 del RN, en cuanto a las obligaciones impuestas al notario que citas en tus conclusiones. Y desde luego, no con la obligación, también contenida en el artículo 147 in fine, «de prestar especial asistencia al otorgante más necesitado de ella». Y para el caso de que se trate de operaciones que debieran estar sujetas a lo previsto en la Ley 5/2019, tampoco se cohonesta con la decisión del legislador de atribuir al notario autorizante la competencia para comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material, a través de la firma de un acta previa.

En fin, Antonio, que estando de acuerdo en la idoneidad de la opción de compra para el desarrollo de una función de garantía inmobiliaria perfectamente admisible si el clausulado del contrato expresa dicha finalidad, se asegura el equilibrio entre las partes, se garantiza la protección del deudor en caso de ejecución y se cumplen las exigencias de transparencia material y formal que correspondan, creo también es importante identificar y denunciar la utilización torticera de dicha figura, disimulando bajo un modelo estandarizado operaciones de financiación que no cumplen tales requisitos. Operaciones, muchas de las cuales, insisto, están inscritas en el Registro de la propiedad y son susceptibles de ejercicio unilateral en los términos en que se pactaron.

Un abrazo,

Rafa Arnaiz Ramos.

En fin, creo que poner de manifiesto los aspectos citados es importante para que los lectores se hagan una idea clara de cual es la situación actual en relación con las opciones de compra en función de garantía.

Rafael Arnaiz Ramos.