¿ES POSIBLE UN DOCUMENTO NOTARIAL QUE ACREDITE LA ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN?

Enrique Rojas Martínez Del Mármol,

Notario de Las Palmas de Gran Canaria

Esta reflexión tiene su origen en la Resolución de 5 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adquisición de dominio por prescripción adquisitiva y en la Consulta V0243-22 de 11 de febrero de la Dirección General de Tributos que establece que la usucapión no está sujeta a ITPO, ante la inexistencia de transmisión, pero el documento notarial (escritura o acta) en que se declare haber tenido lugar la usucapión estará sujeto a la cuota variable del IAJD (documentos notariales).

Así, la Dirección General de Tributos parece admitir un documento notarial, ya sea escritura o acta, en el que se declare haber tenido lugar la usucapión o prescripción adquisitiva.

Sin embargo, la Dirección General de los Registros y del Notariado parece negar esta posibilidad. En la citada resolución, la registradora deniega la inscripción del documento presentado por entender que la escritura pública no es el medio adecuado para documentar la prescripción adquisitiva y modificar el Registro, sino la vía judicial, mientras que el notario autorizante recurre y alega que la escritura sí es el medio hábil para lograr la inscripción cuando no hay contencioso entre las partes, habiendo prestado su consentimiento el titular registral. La Dirección General deniega la inscripción manifestando que realmente el titulo presentado no es una escritura, sino un acta, y que para la inscripción del dominio y demás derechos reales es preciso por imperativo legal que se trate de una escritura pública (artículo 2 y 3 de la Ley Hipotecaria) y que el título adecuado hubiera sido una escritura conteniendo el acuerdo de transacción entre ambas partes. Añade que la prescripción exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral, y entraría dentro del ámbito judicial. Pero al final concluye que es posible modificar el contenido del Registro de la Propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el ordenamiento jurídico.

Por tanto, sería conveniente que el ordenamiento jurídico previera un procedimiento notarial para justificar la adquisición del dominio por usucapión, ya que son muchos los supuestos de personas que llevan poseyendo desde “tiempos inmemoriales” una finca, sin que tenga titulación que lo acredite, y en la práctica se acababa acudiendo a fórmulas inexactas, como la de “fue adquirida por herencia de sus padres, sin que tenga documentación que lo acredite.”

Hay que tener en cuenta que la citada resolución es anterior a la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, la cual dispone, en su exposición de motivos, que tiene como fin: “…facilitar a los ciudadanos una regulación legal sistemática, ordenada y completa de los diferentes expedientes que se contienen en ella, actualizando y simplificando las normas relativas a su tramitación, tratando de optar por el cauce menos costoso y más rápido, desde el respeto máximo de las garantías y de la seguridad jurídica,… atribuir el conocimiento de un número significativo de los asuntos que tradicionalmente se incluían bajo la rúbrica de la jurisdicción voluntaria a operadores jurídicos no investidos de potestad jurisdiccional, tales como Secretarios judiciales, Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, …profesionales, que aúnan la condición de juristas y de titulares de la fe pública, reúnen sobrada capacidad para actuar, con plena efectividad y sin merma de garantías, en algunos de los actos de jurisdicción voluntaria que hasta ahora se encomendaban a los Jueces…el hecho de que muchos de los actos de jurisdicción voluntaria tienen por objeto obtener la certeza sobre el estado o modo de ser de determinados negocios, situaciones o relaciones jurídicas, hace que dichos profesionales estén en inmejorable condición para apreciarlos adecuadamente.

Por tanto, parece que los notarios serian profesionales perfectamente competentes para apreciar la existencia de la adquisición de un bien por prescripción adquisitiva cuando no hubiera controversia entre las partes.

Ahora bien, ¿Qué cauce seria el adecuado para declarar justificada la adquisición del dominio por usucapión?

A pesar del criterio que señalo la Dirección General de que es la escritura pública el titulo apto para la inscripción en el registro, con la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria parece patente que es el expediente de dominio el instrumento adecuado para acreditar la adquisición del dominio por usucapión.

El problema radica en que en los procedimientos que recoge la Ley Hipotecaria en su TÍTULO VI De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, no parece que encaje la adquisición del dominio por usucapión, ya que en los expediente de dominio para la inmatriculación de finca no inscrita o para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, la ley exige que se presente “Título de propiedad de la finca …, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente.”

El documento notarial acreditativo de la prescripción adquisitiva de dominio aparece regulado en el Derecho Comparado, como por ejemplo en el derecho peruano. Las formalidades legales que deberá cumplir la solicitud de Prescripción Adquisitiva de Dominio que se presentará al Notario están basadas en lo dispuesto por el Código Procesal Civil en dicha materia, y las disposiciones generales de la Ley 26662 en compatibilidad con la Ley 27157 y la Ley 27333. Dichas formalidades son muy parecidas a las exigidas en el expediente de dominio español (elementos probatorios de la posesión, notificaciones al titular registral y a colindantes, testigos, publicaciones de edictos, certificado técnico de la propiedad, …) destacando como particularidad el levantamiento de un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante, en la que se consignará la descripción y características del inmueble y en la que el Notario tomará la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes.

Por tanto entiendo que la solución podría ser realizar un expediente de dominio mixto de inmatriculación (si la finca no está inscrita, conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria) o reanudación del tracto (si la finca está ya inscrita, conforme al artículo 208 de la Ley Hipotecaria) con un acta de notoriedad que acredite el titulo por adquisición del dominio por prescripción adquisitiva por parte del requirente, conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, ya que dichas actas: ”tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica.”
Evidentemente ese expediente si estaría sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas conforme al Artículo 7.2 C) de la Ley, al no haberse liquidado impuesto alguno por la adquisición por usucapión.