PISOS TURÍSTICOS: NO EN MI EDIFICIO

Álvaro José Martín Martín, Registrador de Murcia

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública acaba de pronunciarse (Res. 3 octubre de 2022 en BOE del 31 de octubre) sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de un acuerdo de modificación de estatutos de una comunidad de propietarios (en lo sucesivo CP).

El acuerdo consiste en: “Limitar la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial».

Fue aprobado “con el voto a favor de 4 propietarios presentes y 12 ausentes, los cuales fueron debidamente notificados; se computaron 4 votos en contra de la propuesta, procedentes de 2 propietarios presentes y 2 notificados, cuyos coeficientes suman en total 35,1381 %; por tanto, el acuerdo reúne el 64,86 % del porcentaje del total de cuotas de la propiedad horizontal”.

Según la Resolución, para la inscripción se requiere “que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro”.

Presupuesto legal de la calificación del acuerdo es el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (en lo sucesivo LPH), que introdujo el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre: “ El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”

La definición de la L.A.U. de la actividad susceptible de ser limitada o condicionada es (artículo 5, Arrendamientos excluidos de la LAU): e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”. Es decir, el acuerdo de la CP se ajusta literalmente a la Ley.

La Resolución da la razón a la registradora que había suspendido la inscripción porque “para la inscribilidad del acuerdo adoptado es preciso el consentimiento expreso o presunto (mediante la notificación indicada) de quienes, cuando la escritura se presenta en el Registro, figuran como propietarios de los distintos elementos privativos”.

Salta a la vista que en la narración de hechos hay un dato esencial que brilla por su ausencia, a saber, si en el caso concreto se había inscrito alguna transmisión posterior al acuerdo de la comunidad de propietarios anterior a la presentación de la escritura de modificación de estatutos.

Caben dos alternativas:

1ª.- No se había practicado ninguna inscripción de transmisión posterior al acuerdo CP que estuviera vigente cuando se presenta la escritura de modificación de estatutos

En este caso la certificación del acuerdo, en los términos expresados, cumple, en mi opinión, los requisitos exigibles para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Es doctrina reiterada de la DGRN, desde la Resolución de 26 de junio de 1987, que los acuerdos de la CP acceden al Registro mediante la escritura que incorpore testimonio del acta de la junta o mediante certificación de su contenido expedido por quien acredita al notario estar facultado para ello.

En el caso del recurso el acta no hubiera sido suficiente porque, como resulta del acuerdo certificado, había que computar los votos de quienes, no habiendo asistido a la junta, fueron notificados, de conformidad con el art. 17.8 LPH, que dice: “8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

Era, pues, necesaria, la certificación, que fue el medio de prueba empleado.

Pero, si al tiempo de presentarse la escritura de modificación de estatutos no había ingresado ninguna transmisión posterior al acuerdo, carece, en mi opinión, de sentido exigir la identificación de los propietarios con los que se conforma la mayoría.

Es suficiente el detalle de la certificación unida a la escritura porque el derecho de voto es atribuido por la LPH a quien, en cada momento, sea propietario de la finca. Si, cumpliendo con su obligación (art. 9,1.i) el titular registral ha comunicado a la CP que ha transmitido el piso a otra persona (en documento público o privado, inscrito o no) será ésta quien deberá ser convocada a la junta y solo ella podrá ejercer el derecho de voto.

Por tanto, para la inscripción del acuerdo, ninguna utilidad tiene el detalle de quién vota a favor, en contra o se abstiene, por lo que, sin perjuicio de que ese detalle se recoja en el acta (solo respecto de los asistentes) lo único relevante es que la certificación exprese el número de propietarios y la cuota de participación de quienes votan a favor o en contra y que resulte una mayoría suficiente para aprobar el acuerdo documentado.

2ª.- Se había practicado alguna inscripción de transmisión posterior al acuerdo CP cuando se presentó la escritura de modificación de estatutos

En este caso se abre una situación incierta, carente de regulación específica, por lo que caben diferentes soluciones como hemos tenido los registradores ocasión de debatir en nuestro foro interno (rnet).

Expongo la mía.

El punto de partida tiene, necesariamente, que proceder de la doctrina del Tribunal Supremo sobre la no-vinculación del propietario respecto de estatutos no inscritos (o conocidos por otra vía) anteriores a su adquisición (a estos efectos tanto da que se trate de una modificación de estatutos inscritos).

Dice, en este sentido, la STS. Sala Primera 370/2021 de 31 de mayo, que no se puede negar al propietario el derecho de alquilar a estudiantes su piso, pese a prohibirlo unos estatutos no inscritos de la CP porque: “Declarado probado en la sentencia recurrida que la limitación estatutaria no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, no puede mantenerse que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH.

Igualmente se razona en la sentencia recurrida, que no consta que la parte demandada conociese la referida limitación por otra vía.”

Si, en el caso de la resolución que estoy comentando, la limitación (en realidad el acuerdo de la CP adolecía de falta de concreción porque no dice en qué consiste la limitación acordada) no estaba inscrita cuando, según los datos registrales, la adquiere un nuevo propietario, parece necesario, antes de inscribir la modificación de estatutos, aclarar la situación.

Desde el punto de vista registral es esencial la consideración de que el principio de prioridad (art. 17 LH) impide inscribir un documento que perjudique al titular registral salvo que consienta éste o se supla judicialmente la falta de su consentimiento.

Una limitación del uso de las viviendas del edificio, en el caso de la resolución, es potencialmente perjudicial en la medida en que puede disminuir o impedir su explotación por el propietario. Esa limitación puede también reducir el precio de venta si el nuevo propietario se propone transmitirla.

Por tanto, si entre el acuerdo de la CP y la inscripción de la modificación de estatutos se ha inscrito una transmisión, con independencia de la clase de título que la produzca, el nuevo titular no puede ser perjudicado.

En esta tesitura se justifica que el registrador exija el detalle, no de quienes votaron a favor o en contra del acuerdo, sino de si el titular registral fue convocado a la votación (aunque la escritura por la que adquirió sea posterior al acuerdo cabe la posibilidad de que con anterioridad fuera reconocido como propietario).

Si no fue convocado por no tener la CP noticia de su adquisición, aún cabe que esté de acuerdo con la modificación estatutaria por no interesarle que en el edificio haya pisos turísticos. Ese consentimiento se puede acreditar, a efectos de inscripción por certificación de órgano competente de la CP.

En otro caso, el registrador debe suspender la inscripción por perjudicar a quien inscribió antes.

La CP podrá entonces convocar una nueva junta que apruebe el mismo acuerdo, pese a la oposición de este nuevo propietario si su voto favorable es innecesario para formar la mayoría.

También puede reaccionar a la calificación registral suspensiva pidiendo que se inscriba la modificación estatutaria dejando fuera el piso o local del nuevo propietario.

Esta solicitud de inscripción parcial no contradice, en mi opinión, el alcance natural de una modificación estatutaria destinada a obligar a todos los propietarios porque, a diferencia de otros supuestos en que es imposible la afectación parcial, cabe que sea obligatoria para unos y no para otros.

Es cuestión de valorar lo más conveniente. Con la inscripción parcial se evita que vuelva a plantearse el problema en el futuro porque, en definitiva, cuanto más tiempo esté sin inscribir la limitación de uso, más posibilidades hay de que nuevas transmisiones accedan al registro.

Desde el punto de vista de la mecánica registral creo que lo más oportuno sería hacer constar en la inscripción de la modificación de estatutos que por las circunstancias concurrentes, debidamente certificadas (ausencia de convocatoria y falta de consentimiento), a solicitud de la CP, la modificación no afecta a la finca especial de que se trate. En la nota que se extienda al margen de esa finca especial debería constar lo mismo.

En definitiva, creo que el Registro debe tratar este tipo de situaciones anómalas de la forma más adecuada para que la inscripción recoja un pronunciamiento claro.

Tanto la CP como el propietario podrán discutir en los tribunales lo que tengan por conveniente y el resultado podrá modificar el contenido de los asientos practicados o ratificarlo.

Lo que no puede pasar es que de la consulta de la inscripción quede en el aire, a la interpretación de cada cual, si el dueño del piso puede destinarlo a piso turístico o no.

3 de diciembre de 2022