La constancia registral de los arrendamientos urbanos

Principales novedades y preceptos a destacar, desde una perspectiva registral, de la Ley 8/2021, de 2 de junio

PRINCIPALES NOVEDADES Y PRECEPTOS A DESTACAR, DESDE UNA PERSPECTIVA REGISTRAL, DE LA LEY 8/2021, DE 2 DE JUNIO

Antonio Manuel Oliva Izquierdo, Registrador de Trujillo (Cáceres)

ÍNDICE:

 

Introducción.

La Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que pretende dar un paso decisivo en la adecuación de nuestro ordenamiento jurídico a la Convención internacional de Nueva York de 13 de diciembre de 2006, sobre los derechos de las personas con discapacidad, entra en vigor, conforme a su Disposición final tercera, a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, esto es, el próximo 3 de septiembre de 2021.

Principales novedades.

Como principales novedades de dicha Ley, desde una perspectiva registral, puede concluirse que, a partir de dicha fecha, 3 de septiembre de 2021, cambia el régimen jurídico sobre la hasta ahora llamada modificación de la capacidad jurídica, se suprime la limitación legal del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, y se sustituye el antiguo Libro de Alteraciones de las Facultades de Administración y Disposición por el nuevo Libro sobre Administración y Disposición de Bienes Inmuebles.

Medidas de apoyo.

Comenzaremos nuestro breve análisis por el examen del nuevo régimen jurídico introducido por la Ley 8/2021, de 2 de junio, en el que resulta de importancia clave la nueva redacción del artículo 250 del Código civil, que permite esquematizar la estructura sobre la que pivota el nuevo sistema de apoyo a las personas con discapacidad, distinguiendo entre las medidas de apoyo de naturaleza voluntaria – recogidas en los artículos 254 y siguientes del Código civil y que permiten adoptar previsiones para una futura discapacidad, así como otorgar poderes y mandatos preventivos -, la guarda de hecho como medida informal – regulada en los artículos 263 y siguientes del Código civil, que permiten al guardador de hecho incluso obtener una autorización judicial ad hoc para determinados actos, en especial los del artículo 287 del mismo cuerpo legal al que posteriormente aludiremos – , la curatela como medida formal – desarrollada en los artículos 268 y siguientes del Código civil y que, aunque en principio se configura como una medida de apoyo asistencial, puede llegar a abarcar facultades representativas -, y el defensor judicial para casos de imposibilidad o conflicto de intereses, así como en los demás supuestos recogidos en el artículo 295 del mismo cuerpo legal al que más adelante nos referiremos.

Desaparecen, por tanto, la patria potestad prorrogada, la patria potestad rehabilitada y la prodigalidad como institución autónoma, quedando restringida la tutela de los artículos 199 y siguientes del Código civil para los menores no emancipados – conforme a los artículos 239 y siguientes del expresado cuerpo legal – que se encuentren en situación de desamparo o que no estén sujetos a patria potestad, respecto de quienes también se introducen disposiciones relativas al nombramiento de un defensor judicial y de un guardador de hecho en los artículos 235 y 236, y 237 y 238 del Código civil, respectivamente.

Dispone el citado artículo 250 del Código civil, piedra angular del nuevo régimen en atención al espíritu de la Ley que se contiene en el previo artículo 249 del mismo cuerpo legal, que “las medidas de apoyo para el ejercicio de la capacidad jurídica de las personas que lo precisen son, además de las de naturaleza voluntaria, la guarda de hecho, la curatela y el defensor judicial. La función de las medidas de apoyo consistirá en asistir a la persona con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica en los ámbitos en los que sea preciso, respetando su voluntad, deseos y preferencias. Las medidas de apoyo de naturaleza voluntaria son las establecidas por la persona con discapacidad, en las que designa quién debe prestarle apoyo y con qué alcance. Cualquier medida de apoyo voluntaria podrá ir acompañada de las salvaguardas necesarias para garantizar en todo momento y ante cualquier circunstancia el respeto a la voluntad, deseos y preferencias de la persona. La guarda de hecho es una medida informal de apoyo que puede existir cuando no haya medidas voluntarias o judiciales que se estén aplicando eficazmente. La curatela es una medida formal de apoyo que se aplicará a quienes precisen el apoyo de modo continuado. Su extensión vendrá determinada en la correspondiente resolución judicial en armonía con la situación y circunstancias de la persona con discapacidad y con sus necesidades de apoyo. El nombramiento de defensor judicial como medida formal de apoyo procederá cuando la necesidad de apoyo se precise de forma ocasional, aunque sea recurrente. Al determinar las medidas de apoyo se procurará evitar situaciones en las que se puedan producir conflictos de intereses o influencia indebida. No podrán ejercer ninguna de las medidas de apoyo quienes, en virtud de una relación contractual, presten servicios asistenciales, residenciales o de naturaleza análoga a la persona que precisa el apoyo”.

Autorización y aprobación judicial.

Así, los antiguos artículos 271 y 272 del Código civil, antes relativos a la autorización judicial y a la aprobación judicial exigibles a determinados actos realizados por el tutor, pasan a referirse en los artículos 287 y 289 del Código civil al ahora curador con facultades representativas. En este sentido, dispone el artículo 287 del Código civil que “el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para los siguientes: 1.º Realizar actos de transcendencia personal o familiar cuando la persona afectada no pueda hacerlo por sí misma, todo ello a salvo lo dispuesto legalmente en materia de internamiento, consentimiento informado en el ámbito de la salud o en otras leyes especiales. 2.º Enajenar o gravar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, bienes o derechos de especial significado personal o familiar, bienes muebles de extraordinario valor, objetos preciosos y valores mobiliarios no cotizados en mercados oficiales de la persona con medidas de apoyo, dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción. Se exceptúa la venta del derecho de suscripción preferente de acciones. La enajenación de los bienes mencionados en este párrafo se realizará mediante venta directa salvo que el Tribunal considere que es necesaria la enajenación en subasta judicial para mejor y plena garantía de los derechos e intereses de su titular. 3.º Disponer a título gratuito de bienes o derechos de la persona con medidas de apoyo, salvo los que tengan escasa relevancia económica y carezcan de especial significado personal o familiar. 4.º Renunciar derechos, así como transigir o someter a arbitraje cuestiones relativas a los intereses de la persona cuya curatela ostenta, salvo que sean de escasa relevancia económica. No se precisará la autorización judicial para el arbitraje de consumo. 5.º Aceptar sin beneficio de inventario cualquier herencia o repudiar esta o las liberalidades. 6.º Hacer gastos extraordinarios en los bienes de la persona a la que presta apoyo. 7.º Interponer demanda en nombre de la persona a la que presta apoyo, salvo en los asuntos urgentes o de escasa cuantía. No será precisa la autorización judicial cuando la persona con discapacidad inste la revisión de la resolución judicial en que previamente se le hubiesen determinado los apoyos. 8.º Dar y tomar dinero a préstamo y prestar aval o fianza. 9.º Celebrar contratos de seguro de vida, renta vitalicia y otros análogos, cuando estos requieran de inversiones o aportaciones de cuantía extraordinaria”; añadiendo el artículo 289 del mismo cuerpo legal que “no necesitarán autorización judicial la partición de herencia o la división de cosa común realizada por el curador representativo, pero una vez practicadas requerirán aprobación judicial. Si hubiese sido nombrado un defensor judicial para la partición deberá obtener también la aprobación judicial, salvo que se hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento”.

Defensor judicial.

Para casos de conflicto de interés, imposibilidad o causa que lo justifique, puede nombrarse defensor judicial en los supuestos del artículo 295 del Código civil: “se nombrará un defensor judicial de las personas con discapacidad en los casos siguientes: 1.º Cuando, por cualquier causa, quien haya de prestar apoyo no pueda hacerlo, hasta que cese la causa determinante o se designe a otra persona. 2.º Cuando exista conflicto de intereses entre la persona con discapacidad y la que haya de prestarle apoyo. 3.º Cuando, durante la tramitación de la excusa alegada por el curador, la autoridad judicial lo considere necesario. 4.º Cuando se hubiere promovido la provisión de medidas judiciales de apoyo a la persona con discapacidad y la autoridad judicial considere necesario proveer a la administración de los bienes hasta que recaiga resolución judicial. 5.º Cuando la persona con discapacidad requiera el establecimiento de medidas de apoyo de carácter ocasional, aunque sea recurrente. Una vez oída la persona con discapacidad, la autoridad judicial nombrará defensor judicial a quien sea más idóneo para respetar, comprender e interpretar la voluntad, deseos y preferencias de aquella”. Ahora bien, la aprobación judicial a que también se halla sujeto este defensor judicial puede ser objeto de dispensa conforme al artículo 298 del Código civil: “en el nombramiento se podrá dispensar al defensor judicial de la venta en subasta pública, fijando un precio mínimo, y de la aprobación judicial posterior de los actos. El defensor judicial, una vez realizada su gestión, deberá rendir cuentas de ella”.

Partición.

En consonancia, dispone el nuevo artículo 1060 del Código civil que “cuando los menores estén legalmente representados en la partición, no será necesaria la intervención ni la autorización judicial, pero el tutor necesitará aprobación judicial de la ya efectuada. El defensor judicial designado para representar a un menor en una partición, deberá obtener la aprobación de la autoridad judicial, si el Letrado de la Administración de Justicia no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento. Tampoco será necesaria autorización ni intervención judicial en la partición realizada por el curador con facultades de representación. La partición una vez practicada requerirá aprobación judicial. La partición realizada por el defensor judicial designado para actuar en la partición en nombre de un menor o de una persona a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo, necesitará la aprobación judicial, salvo que se hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento”.

Registro Civil.

Por tanto, son inscribibles en el Registro Civil, conforme a los ordinales 10° a 14° de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil: “10.º Los poderes y mandatos preventivos, la propuesta de nombramiento de curador y las medidas de apoyo previstas por una persona respecto de sí misma o de sus bienes. 11.º Las resoluciones judiciales dictadas en procedimientos de provisión de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad. 12.º Los actos relativos a la constitución y régimen del patrimonio protegido de las personas con discapacidad. 13.º La tutela del menor y la defensa judicial del menor emancipado. 14.º Las declaraciones de concurso de las personas físicas y la intervención o suspensión de sus facultades”.

Por ello, establece con carácter obligatorio el artículo 300 del Código civil que “las resoluciones judiciales y los documentos públicos notariales sobre los cargos tutelares y medidas de apoyo a personas con discapacidad habrán de inscribirse en el Registro Civil”.

Testamento electrónico.

Finalmente, como importante novedad en cuanto al Derecho de Sucesiones se refiere, el artículo 706 del Código Civil -referido al testamento cerrado autorizado por notario- recoge la posibilidad de testamento en soporte electrónico con firma electrónica reconocida, al establecer que “si estuviese escrito por cualquier medio técnico o por otra persona a ruego del testador, este pondrá su firma en todas sus hojas y al pie del testamento. Si el testamento se ha redactado en soporte electrónico, deberá firmarse con una firma electrónica reconocida”. Esta importante evolución legislativa admite una nueva posibilidad de testar ya reconocida en otros ordenamientos jurídicos extranjeros como el estadounidense, donde Estados federados como Arizona, Florida, Indiana y Nevada ya regulaban el testamento electrónico.

Artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Por su parte, en cuanto al artículo 28 de la Ley Hipotecaria se refiere, queda el mismo suprimido, con fecha 3 de septiembre de 2021, por el apartado segundo del artículo 3 de la Ley 8/2021, de 2 de junio. Este precepto, que no contiene previsión transitoria alguna para las sucesiones causadas antes del 3 de septiembre de 2021, se limita a suprimir el citado artículo 28 de la Ley Hipotecaria, lo que plantea una importante problemática. A este respecto, y ante la falta de una regulación específica, debe acudirse, dada su aplicación supletoria, al primer inciso de la Disposición Transitoria Primera del Código Civil, que establece que “se regirán por la legislación anterior al Código los derechos nacidos, según ella, de hechos realizados bajo su régimen, aunque el Código los regule de otro modo o no los reconozca”.

Como resultado, puede entenderse que el régimen jurídico de dicho artículo 28 de la Ley Hipotecaria ha de ser el siguiente:

1) Hasta el 2 de septiembre de 2021 inclusive (último día en vigor del artículo 28 de la Ley Hipotecaria), ha de seguir aplicándose el artículo 28 de la Ley Hipotecaria a las inscripciones por herencia o legado que entren dentro de su ámbito de aplicación, por hallarse dicho precepto vigente al no haberse introducido Disposición Transitoria alguna al respecto.

2) Desde el 3 de septiembre de 2021 inclusive en adelante (entrada en vigor de la supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria), no debe aplicarse en lo sucesivo la limitación legal de dicho precepto a inscripciones por herencia o legado que hubieran entrado dentro de su ámbito de aplicación, por haberse suprimido el mismo con dicha fecha por el apartado segundo del artículo 3 de la Ley 8/2021, de 2 de junio, en relación con su Disposición final tercera.

 3) En cuanto a las cancelaciones de la limitación legal del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, hemos de distinguir tres supuestos diferentes: 

i) entre el 3 de junio de 2021 y el 2 de septiembre de 2021 inclusive: han de cancelarse las limitaciones legales del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, conforme vayan caducando por haber transcurrido dos años desde la muerte del causante, en virtud de instancia o con la práctica de cualquier operación al amparo del artículo 353 del Reglamento Hipotecario, al hallarse todavía vigente el referido artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

ii) entre el 3 de septiembre de 2021 y el 2 de septiembre de 2023 inclusive: deben cancelarse las limitaciones legales del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, conforme vayan caducando según hayan transcurrido dos años desde la muerte del causante, en virtud de instancia o con la práctica de cualquier operación al amparo del artículo 353 del Reglamento Hipotecario, por haber sido practicadas bajo el imperio del citado artículo 28 de la Ley Hipotecaria, entonces vigente.

 iii) A partir del 3 de septiembre de 2023: necesariamente todas las limitaciones prevenidas por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria estarán caducadas, con independencia de la fecha del fallecimiento del causante, al no haberse podido introducir desde el 3 de septiembre de 2021, por lo que se podrán cancelar con mera instancia en cualquier momento o con la práctica de cualquier operación al amparo del artículo 353 del Reglamento Hipotecario.

Libro sobre Administración y Disposición de los Bienes.

Por último, en lo que concierne al nuevo Libro sobre Administración y Disposición de los Bienes, establece el artículo 2. 4 de la Ley Hipotecaria que “en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declaren la ausencia o el fallecimiento o afecten a la libre disposición de bienes de una persona, y las resoluciones a las que se refiere el párrafo segundo del artículo 755 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles”. En el mismo sentido, dispone el artículo 42.5 de la Ley Hipotecaria que “podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Quinto. El que instare ante el órgano judicial competente demanda de alguna de las resoluciones expresadas en el apartado cuarto del artículo 2, salvo las relativas a medidas de apoyo a personas con discapacidad”. Como resultado, puede concluirse que las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo se practicarán exclusivamente en el Libro sobre Administración y Disposición de bienes inmuebles. En consonancia, el apartado noveno del artículo 222 de la Ley Hipotecaria excluye las referencias a las medidas de apoyo a la discapacidad en las notas simples, al establecer que “al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo, se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar a todos ellos información por telefax o comunicación electrónica, a elección del solicitante y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, del Libro de Inscripciones y del Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, salvo en lo atinente a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a personas con discapacidad”. Por último, debe advertirse que se introduce un artículo 242 bis del tenor literal siguiente: “1. En el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles a que se refiere el número cuarto del artículo 2 serán objeto de asiento las resoluciones dictadas en los expedientes de declaración de ausencia y fallecimiento, las de concurso establecidas en la legislación concursal, así como las demás resoluciones y medidas previstas en las leyes que afecten a la libre administración y disposición de los bienes de una persona. Podrán ser objeto de asiento también en este libro las resoluciones sobre personas con discapacidad a las que se refiere el artículo 755.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. El asiento en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles expresará las circunstancias contenidas en la resolución correspondiente. En el caso de las medidas de apoyo, el asiento únicamente expresará la existencia y el contenido de las medidas. 3. El Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España llevará a sus expensas y bajo la dependencia del Ministerio de Justicia un Índice Central Informatizado con la información remitida por los diferentes Registros relativa a los asientos practicados en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, que estará relacionado electrónicamente con los datos correspondientes, si los hubiera, del actual fichero localizador de titularidades inscritas”.

 

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