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INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2019
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES: ¿DEBE CONCURRIR EL CÓNYUGE DIVORCIADO A LA PARTICIÓN? Emma Rojo.
Como consecuencia del lapso de tiempo – más o menos largo, según los casos – que transcurre entre el momento en que se ha testado y el momento de la muerte, se plantea la delicada cuestión de si la interpretación debe indagar cuál fue la voluntad del testador en el momento de testar (o “voluntad histórica”) o, si, por el contrario, debe indagar cuál fue esa voluntad en el momento de la apertura de la sucesión (o, para utilizar la expresión acuñada por LANGE, la “voluntad verdaderamente última del testador”).
En el primer caso se trata de intentar saber lo que el difunto quería cuando testó; en el segundo, lo que el difunto quería cuando murió. El problema no se suscita en aquellos casos en los que el testador delimita temporalmente a los herederos que instituye (por ejemplo, los hijos que tengo y los que me nacieren”, “la esposa que tenga al morir”). Pero si estos elementos temporales faltan, es preciso optar entre estos dos criterios.
El Tribunal Supremo, en una reciente STS de 28 de septiembre de 2018 (STS 539/2018) analiza qué sucede en aquellos casos en los que el testador ordena una disposición testamentaria a favor de su cónyuge y posteriormente se divorcia, sin que el testador hubiera revocado tal institución.
“A diferencia de lo que sucede en otros derechos, no existe en el Código civil una regla de interpretación de la voluntad hipotética del testador medio por la que, basándose en máximas de experiencia, el legislador dé por supuesto que la disposición a favor del cónyuge o su pareja se hace en calidad de tal y mientras lo sea. Sin embargo, de acuerdo con la opinión dominante de la doctrina, esta sala considera que, ante la ausencia de una norma de integración que contemple un caso concreto de imprevisión, debe aplicarse el artículo 767.I CC, dada la identidad de razón existente entre los denominados casos de imprevisión y el supuesto a que se refiere este precepto. Por ello, cuando en el momento del fallecimiento del testador se haya producido un cambio de circunstancias que dé lugar a la desaparición del motivo determinante por el que el testador hizo una disposición testamentaria, la misma será ineficaz. Conforme al art. 675 CC , la regla esencial en materia de interpretación testamentaria es la averiguación de la voluntad real del testador. Por ello, la literalidad del art. 767.I CC, que se refiere a la «expresión» del motivo de la institución o del nombramiento de legatario, no impide que sea posible deducir el motivo de la disposición y su carácter determinante con apoyo en el tenor del testamento, en particular por la identificación del favorecido por cierta cualidad, como la de esposo o pareja del testador».
Sobre esta cuestión ya tuvo ocasión de pronunciarse la DGRN en R. de 26 de noviembre de 1998 y de 26 de febrero de 2003 señalando esta última que, “(…) el hecho de que en la disposición testamentaria se identifique al beneficiario por su relación de cónyuge del testador, después de haber expresado su identidad, no permite concluir que haya una clara expresión del motivo de la institución, pues bien pudiera entenderse la expresión de aquella relación como un elemento simplemente identificativo, lo que impediría aplicar el artículo 767 del Código Civil; que a la hora de interpretar la verdadera voluntad del testador y en congruencia con la naturaleza del testamento como acto formal y completo una vez otorgado, ha de ser determinante la voluntad pretérita, la existente al tiempo del otorgamiento, por lo que una alteración sobrevenida de las circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la esencial revocabilidad del testamento (art. 739 del mismo Código). Y si bien es cierto que a la hora de interpretar la voluntad del testador no puede descartarse que ésta presupusiera para la eficacia de una disposición que permaneciese una situación -el vínculo matrimonial con el favorecido- que después ha desaparecido y esa voluntad habría de prevalecer conforme a los criterios interpretativos contenidos en los artículos 675 y 767 del Código Civil, que si bien han de partir del contenido del propio testamento ha de seguir, según reiterada doctrina del Tribunal Supremo, un criterio subjetivista, tratando de buscar la real voluntad del testador, criterio interpretativo que podría conducir, tal como postula el recurrente, a entender que la disposición no se habría hecho de haber sabido que el vínculo matrimonial con el favorecido no subsistiría y que ello era lo que se quería expresar al hacer la disposición en favor del cónyuge (…)”.
No obstante, y a los efectos de la práctica registral diaria, reconoce el Centro Directivo que esta cuestión sólo puede ser apreciada judicialmente en procedimiento contradictorio y con una fase probatoria no pudiendo ser valorado por el Registrador dados los limitados medios con los que cuenta en la calificación.
Ver también artículo de Luis Muñoz de Dios, Notario de Villarejo de Salvanés (Madrid)
- Con posterioridad a este trabajo se publicó la reciente R. 27 febrero 2019 : El divorcio no es causa de revocación “ex lege” del testamento: para abrir la sucesión intestada se requiere sentencia judicial firme.
DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES
Destacamos:
1.- Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales. Los notarios y registradores podrán presentar declaraciones catastrales en alteraciones que no sean objeto del procedimiento de comunicación, a solicitud de los obligados.
PDF (BOE-A-2018-16616 – 14 págs. – 4.215 KB) Otros formatos
2.-Resolución de 29 de noviembre de 2018, por la que se establece el calendario de Días inhábiles 2019. Ir al archivo especial.
3.-Alquiler de viviendas, Propiedad Horizontal y Desahucios .Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este Real Decreto no ha sido convalidado el 22 de enero de 2019, por el Congreso de los Diputados, al haber votado en contra 243 diputados de los 350 con los que cuenta la cámara.
Modifica cinco leyes. En la LAU, entre otros contenidos, aumenta la duración obligatoria de los contratos de vivienda y de su prórroga, actualización de la renta, gastos de formalización, retracto o fianza. En la LPH, regula el fondo de reserva, obras obligatorias y posibles limitaciones al alquiler turístico. En la LEC, modifica los desahucios, atendiendo a situaciones de vulnerabilidad. En la LHL, retoca la regulación del IBI. En la LITPyAJD, nueva exención en arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente
Archivo especial abierto para la reforma
Tablas comparativas de la reforma.
Resumen de la reseña del Consejo de Ministros.
PDF (BOE-A-2018-17293 – 14 págs. – 265 KB) Otros formatos
4.- Real Decreto 1518/2018, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el Programa anual 2019 del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.
En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores:
7284 Estadística de Sociedades Mercantiles
7314 Estadística de Hipotecas
7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias
7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad
7354 Estadística de Precios del Suelo
No hay disposiciones autonómicas
SECCIÓN II
Concursos registros: resultado
DGRN. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 301 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 29 de octubre de 2018 y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.
De las 53 plazas ofrecidas, se han cubierto 36, quedando 17 desiertas.
Ver archivo de concursos.
PDF (BOE-A-2018-16732 – 3 págs. – 278 KB) Otros formatos
CATALUÑA. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles n.º 301, convocado por la Resolución de 29 de octubre de 2018.
Se han cubierto las 6 plazas ofrecidas.
Total de plazas para Aspirantes: 72 plazas (61 DGRN y 11 Cataluña)
Ver archivo de concursos.
PDF (BOE-A-2018-16738 – 2 págs. – 220 KB) Otros formatos
Jubilaciones
Don Esteban García Sánchez, registrador de la propiedad de Málaga n.º 2,
Don Gerardo Vázquez y Ruiz del Árbol, registrador de la propiedad de Moncada n.º 1.
RESOLUCIONES: María Núñez.
457.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA. REINSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES
Para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución, o la anotación practicada haya caducado– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento.
458.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: PRÓRROGA: REQUIERE MANDAMIENTO JUDICIAL
Para prorrogar una anotación preventiva practicada en virtud de mandato judicial es preciso mandamiento judicial sin que sea admisible instancia privada.
460.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. SOSPECHAS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO.
Cuando se solicita la incoación del expediente del art. 199 LH el registrador no puede rechazarlo por sospechas de invasión de dominio público que resulten de la consulta de los programas de bases gráficas, si no que ha de tramitar el procedimiento y notificar a la administración afectada a fin de resolver las dudas planteadas.
461.** DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD
Son inscribibles obras antiguas en suelos de especial protección acreditando por los medios admitidos que tiene una antigüedad anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad.
Cuando los conyuges en un matrimonio mixto,s manifiesten regirse su matrimonio por un régimen económico legal, basta tal manifestación aunque no prueben y ni siquiera manifiesten cual es el punto de conexión ( una español casado con alemán manifiestan regirse por el Ingles)
464.** NO CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL SIN NOTA DE CALIFICACIÓN.
La no expresión de la referencia catastral en la inscripción no precisa de la emisión de una nota de calificación formal al estar amparada por los arts. 43, 44 y 45 T.R. Ley Catastro. Se pretende ahora su inclusión rectificando la inscripción, pero la DG entiende que es un error de concepto y requiere su conformidad o resolución judicial.
465.** RENUNCIA ABDICATIVA AL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO
Relativa a la renuncia abdicativa de una cuota en una multipropiedad que da derecho a un aprovechamiento por turno, y la imposibilidad de su inscripción sin notificación a los restantes propietarios afectados y sin que se produzca automáticamente un acrecimiento en favor de los otros copartícipes. No se reactiva la anterior inscripción de dominio anterior a la de las renunciantes.
466.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE OBRA NUEVA.
Para rectificar una obra nueva no es aplicable el art 201.3. Pero basta su descripción rectificada en la escritura sin que formalmente se haga una modificación de la obra nueva, y siempre que de la documentación resulten cumplidos los requisitos urbanísticos correspondientes ( en este caso se acredita la antigüedad suficiente para a prescripción de las posibles infracciones)
Por exigencia de los principios de especialidad y de rogación no procede la cancelación asientos registrales sin que la resolución judicial contenga referencia certera respecto de la finca sobre la que deben practicarse los asientos ni determine de manera concreta las operaciones registrales procedentes.
468.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO Y TÍTULO PREVIO
Entre la finca del título previo y la del título inmatriculador debe de haber una identidad razonable, que debe calificar el registrador, y la denegación ser motivada. Entre la del título inmatriculador y la certificación catastral una identidad absoluta: analiza la DG diferentes supuestos para determinar si existe o no dichas identidad absoluta.
Se reitera la imposibilidad de adjudicar una finca por un valor inferior al 50% del de tasación: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual.
En caso de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.
472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL.
La cancelación de una nota de afección fiscal requiere que se acredite el pago del impuesto con carácter firme o el transcurso del plazo de caducidad de la nota o bien que medie consentimiento de la Hacienda Pública o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación.
los documentos referentes a una misma finca deben despacharse por riguroso orden cronológico de presentación, salvo que sean compatibles entre sí.
Cuando del documento presentado resulta la existencia de transmisiones intermedias no inscritas, aun cuando el titular registral sea el transmitente, es preciso el consentimiento de los intervinientes intermedios y que se acredite el pago de los impuestos correspondientes. También han de acreditarse los medios de pago en dichas transmisiones. En las escrituras rectificatorias ha de hacerse juicio de suficiencia, aunque puede hacerse por remisión a la escritura rectificada
475.*** NO CABE INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO SE LEGA AL CÓNYUGE EL USUFRUCTO
Cuando junto al heredero único concurre el cónyuge viudo usufructuario, no cabe instancia de heredero único debiendo otorgar ambos escritura pública.
476.** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA CATALANA
Resolución que trata sobre la legítima catalana a favor de una ascendiente – ya fallecida en el momento de otorgarse el documento calificado- ; legítima que ahora adquiere, a su vez, el heredero-legitimario de aquella ascendiente, entendiéndose que aquella primera legítima ha sido reclamada puesto que hubo un acuerdo entre el heredero y el tutor de dicha ascendiente antes de su fallecimiento.
477.** CONSTANCIA REGISTRAL DE POLÍGONO Y PARCELA QUE YA TIENE OTRA FINCA
Asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible atribuir la misma referencia a otra finca sin el consentimiento del titular registral de la misma o, en su caso, resolución judicial.
478.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TÍTULO INSCRIBIBLE
En los procesos judiciales de división de herencia (y en los de liquidación del régimen económico matrimonial que concluyen de manera no contenciosa ( salvo el caso del convenio regulador), el título inscribible necesario es la escritura pública.
No puede inscribirse la escritura ejercitando un derecho de retracto si previamente no consta inscrito el titulo previo de donde procede el retracto ejercitado.
480.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN. REBELDÍA.
La sentencias recaídas en juicio declarativo sirven para inmatricular, siempre que hayan sido demandados todos los que deber intervenir en el procedimiento del 203.
481.** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
Se puede modificar la superficie de una finca más del 10%, mediante el expediente del art. 199, que además se tiene por solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. Para aportar las coordenadas de una finca mediante una representación gráfica alternativa, desde el punto de vista técnico, basta la validación del catastro.
484.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN
Aunque el causante-testador hay hecho algún legado a favor de un legitimario, y dicho legado haya sido objeto de entrega mediante la oportuna escrituraotorgada en ejecución de sentencia, es preciso para la partición de la herencia la intervención de todos los legitimarios ( incluido el favorecido por el legado)
486.** PROTOCOLIZACIÓN DE ACUERDO PARTICIONAL
Es necesario acreditar que el cuaderno particional protocolizado notarialmente aportado ha sido debidamente aprobado, por medio de decreto del letrado de la Admón. de Justicia: decreto que ha de ser firme.
487.** HERENCIA. FINCA INSCRITA A FAVOR DEL ESTADO COMO BIEN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
Los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales. No es objeto del recurso gubernativo la validez o no de un título ya inscrito, ni la procedencia o no de la inscripción practicada.
488.** HIPOTECA. CLÁUSULAS DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO
Resolución que analiza la necesidad de fundamentar debidamente el rechazo de una clausulas de intereses y de vencimiento anticipado en un préstamo hipotecario, cuando se considera por el registrador que no están bien determinados o que son abusivas.
Procede el 199 cuando se modifica la descripción basándose en una representación gráfica alternativa. Las dudas han de estar motivadas, y las alegaciones de los colindantes no tienen que incluir base gráfica necesariamente. Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público.
491.* INMATRICULACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A MONTE VECINAL EN MANO COMÚN (GALICIA)
Resolución que trata: sobre la inmatriculación de varias parcelas integrantes en un monte vecinal no cupiendo una instancia como medio inmatriculador; sobre la necesidad de que en los documentos se describa totalmente la finca;y admite una copia compulsada como documento auténtico al no cuestionarse la autoridad del que firmó la compulsa.
493.**INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
Aun cuando se haya tramitado un expediente del art. 199 sin alegaciones de los colindantes, el Registrador ha de calificar la correspondencia entre la finca inscrita y la porción que se pretende georreferenciar, de modo que puede rechazar la inscripción si existen dudas fundadas que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
494.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRA FINCA YA INSCRITA
En una inmatriculación del 205 el registrador deber ser muy riguroso al calificar para evitar la doble inmatriculación total o parcial. No son aplicables los art2 300 y 306 RH, pero el particular puede acudir a los procedimientos de inmatriculación como el expediente de dominio o el procedimiento judicial ya que el notificarse a colindantes ofrece más garantía para evitar la doble inmatriculación.
495. DOBLE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A INICIAR EL EXPEDIENTE ART. 209 LH
Cuando se presenta una solicitud para iniciar el expediente de la doble inmatriculación del artículo 209, el registrador tiene que apreciar la existencia de la doble inmatriculación pero tal apreciación cuando es negativa, ha de estar fundamentada y es recurrible, estimándose el recurso en este caso por falta de fundamentación de la decisión.
Trata de la emisión de la certificación registral para el traslado del historial de una finca cuando esta radica en dos registros. Señala la innecesaridad de aportar una certificación de conformidad de los ayuntamientos afectado y de la no aplicación de los principios de tracto sucesivo y prioridad, de manera que el registrador debe expedirla aunque hay documentos pendientes de despacho.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2018 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2018
MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
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