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INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2019
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES: LOS PRECEPTOS DE LA LEY HIPOTECARIA AFECTADOS POR LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS. Emma Rojo.
Antes de su publicación en el BOE, son ya muchas las líneas que se han escrito sobre la Ley reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios, a la que los medios de comunicación se refieren erróneamente como Ley de reforma hipotecaria. No es ésta la única norma afectada (véanse las Disposiciones Finales: 1ª a 12ª). Es la Disposición Final 1ª de la Ley la que trata de la modificación de la Ley Hipotecaria
Los preceptos modificados son los siguientes:
1.- EL ARTÍCULO 12 LH: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
El artículo 12 LH queda redactado del siguiente modo:
“En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización”.
Este precepto ha de ponerse en relación con el párrafo 2º del artículo 258 LH, objeto también de nueva redacción, según el cual,
“2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”.
2.- EL ARTÍCULO 114 LH: LOS INTERESES.
El párrafo 3º del artículo 114 LH queda redactado del siguiente modo:
“En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario”.
3.- EL ARTÍCULO 129 LH: LA TASACIÓN PARA SUBASTA.
El apartado 2º a) del artículo 129 queda redactado de la siguiente forma:
“a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario”.
4.- EL NUEVO ARTÍCULO 129 BIS.
Se añade un nuevo artículo 129 bis, con arreglo al cual,
“Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
Al 7% por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.
Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.»
5.- OTRAS CUESTIONES DE INTERÉS EN LA CALIFICACIÓN.
Además, el Registrador deberá calificar que exista reseña del acta notarial de cumplimiento de las prescripciones del artículo 14. Dispone el artículo 22.2 que,
“2. En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7”.
* Ver Comparativa de artículos de la Ley Hipotecaria afectados.
DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES
Destacamos:
RDLey de viviendas y PH no convalidado
Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
La escueta Resolución dice lo siguiente:
«De conformidad con lo dispuesto en el artículo 86.2 de la Constitución, el Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó derogar el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el «Boletín Oficial del Estado» número 304, de 18 de diciembre de 2018.
Se ordena la publicación para general conocimiento.
Palacio del Congreso de los Diputados, 22 de enero de 2019.»
Desarrollo de la noticia. Resumen del RDLey. Tablas comparativas.
PDF (BOE-A-2019-799 – 1 pág. – 208 KB) Otros formatos
Puntos de Información Catastral
Esta Resolución de la Dirección General del Catastro potencia las facultades de actuación de los Puntos de Información Catastral (PIC) y concreta el modo de constituirlos. Enumera servicios y determina cómo acceder a los distintos tipos de datos.
DISPOSICIONES AUTONOMICAS
ILLES BALEARS. Decreto 42/2018, de 14 de diciembre, por el que se fija el calendario de días inhábiles para el año 2019 a efectos del cómputo administrativo.
NAVARRA. Ley Foral 28/2018, de 26 de diciembre, sobre el derecho subjetivo a la vivienda en Navarra.
VALENCIA. Ley 24/2018, de 5 de diciembre, de mediación de la Comunitat Valenciana.
BALEARES. Ley 13/2018, de 28 de diciembre, de caminos públicos y rutas senderistas de Mallorca y Menorca.
SECCIÓN II
Jubilaciones
Se jubila a doña María Dolores Cuenca Carrasco, registradora de la propiedad de Vitoria-Gasteiz n.º 3.
Se jubila a don Ramón Abelló Margalef, registrador de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.
Se jubila a don Ramón Orozco Rodríguez, registrador de la propiedad de Marbella n.º 3.
RESOLUCIONES: María Núñez.
3.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009. DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. DIVERSAS CLÁUSULAS
Considera innecesario otorgar nueva escritura con comparecencia de los interesados analiza diversas clausulas considerando la usura
4.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL
Reitera la doctrina relativa a los procedimientos contra herencia yacente, en este caso un ejecución hipotecaria.
5.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
Establece la necesidad de elevar a público un acuerdo transaccional homologado judicialmente.
7.** OBRA NUEVA ANTIGUA SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN
Las obras nuevas “antiguas” no requieren para su inscripción que se certifique por parte del Ayuntamiento el carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o sometido a un régimen urbanístico especial, aunque el registrador podrá utilizar medios de calificación o de prueba que no consten en el Registro como serían los concretos planes de ordenación territorial o urbanística en vigor que afecten a la zona en cuestión
8.⇒⇒⇒ SILENCIO NEGATIVO EN LICENCIAS DE OBRA NUEVA.
Para inscribir una obra nueva terminada debe aportarse la preceptiva licencia sin que pueda entenderse adquirida por silencio administrativo.
Confirma la suspensión de la inscripción de una hipoteca concedida por un particular porque, consultado el Servicio de Interconexión Registral, resulta éste ser acreedor de otras seis hipotecas y no cumple los requisitos de la LCCPCHySI, a saber, inscripción en el Registro de empresas y garantía.
Confirma que no cabe inscribir una sentencia dictada en procedimiento seguido contra quienes no son los titulares registrales por haberse inscrito transmisiones posteriores y no haberse anotado preventivamente la demanda.
13.*** INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA POR HERENCIA Y DONACIÓN.
Para inmatricular por título traslativo del art. 205, el antetítulo puede ser una escritura de partición de herencia, contándose el plazo del año desde el fallecimiento del causante. No cabe pedir títulos anteriores al título previo. No es necesario que coincida la titularidad catastral. La duda del registrador sobre si la finca esta inmatriculada ha de estar motivada.
Los poderes autorizados por notario extranjero deben admitirse cuando hay equivalencia formal documental y sustantiva- pero debe interpretarse con flexibilidad porque no es el título directamente inscribible. El juicio de equivalencia del notario puede estar implícito en el de suficiencia y aunque el registrador puede discrepar tiene que demostrar el error del juicio notarial con conocimientos del derecho extranjero aplicable y su vigencia. Sin embargo, óbiter dicta, declara que las escrituras relativas a inmuebles otorgadas en el extranjero no son directamente inscribibles sin intervención de notario español.
17.** HERENCIA. LEY FORAL VASCA. LEGÍTIMA. APARTAMIENTO
Cuando la ley aplicable a una sucesión es la vigente legislación vasca, no reconoce la legitima individual de los hijos, por lo que el hijo a quien se le legó la legítima estricta en testamento otorgado bajo el régimen del Código Civil, debe entenderse apartado de la herencia y no es necesario que intervenga en la escritura.
Para rechazar la inscripción de la base gráfica alternativa en el expediente del art. 199 el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora
22.** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO POR EL PROPIO LEGATARIO. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA
Cuando la descripción de la finca en el registro (es una finca rustica) es diferente a la legada por el testador (una vivienda) no puede el legatario por si solo, (aunque este autorizado para tomar posesión del legado), adjudicársela ya que en las aclaraciones para identificar si la finca es o no la misma debe intervenir los herederos.
23.* CESIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDA. ÁMBITO DE ACTUACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN
Los representantes orgánicos de la sociedad tienen atribuido el poder de representación, no sólo en los actos de desarrollo del objeto social sino también los neutros y los aparentemente no conectados con el objeto social, quedando excluidos únicamente los actos contradictorios o denegatorios del objeto social.
28.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO
El expediente judicial de dominio tramitado para inmatricular no sirve para reanudar el tracto. Cuando se adquiere del titular registral no está interrumpido el tracto.
29.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA
Caducada una anotación carece de virtualidad para cancelar los asientos posteriores.
31.** RENUNCIA ABDICATIVA DE DOMINIO
La renuncia abdicativa de dominio sobre una finca es un acto inscribible, pero tras ella, no cabe inscribir directamente a favor de la administración. No cabe es entender una adquisición automática y directa a favor del Estado de los bienes vacantes, y menos una inscripción a su favor sin su consentimiento, siendo preciso iniciar el procedimiento administrativo al efecto con su correspondiente resolución expresa y firme.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA ENERO 2019 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES ENERO 2019
MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS
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