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- TEMA DEL MES: 12 MESES, 12 RESOLUCIONES. Emma Rojo.
- DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
- DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.
- TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
- SECCIÓN II
- · Nuevo Concurso Registros.
- · Jubilaciones
- RESOLUCIONES
- 376. *** EJECUCIÓN DE CARGA URBANÍSTICA. CANCELACIÓN DE HIPOTECA ANTERIOR A LA ANOTACIÓN DE EMBARGO
- 401. ** VENTA EXTRAJUDICIAL. CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS SOLICITADA POR QUIEN NO ES TITULAR DE LA HIPOTECA
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INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2021
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)
TEMA DEL MES: 12 MESES, 12 RESOLUCIONES. Emma Rojo.
ENERO 2021: valor de tasación. El artículo 129 de la Ley Hipotecaria (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación. R. de 23 de diciembre de 2020.
FEBRERO 2021: sucesión por derecho de transmisión. Aceptada le herencia del transmitente y ejercitado el ius delationis que en ella está incluido, los transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria por lo que los bienes del primer fallecido transitan directamente desde su patrimonio relicto hacia el de los transmisarios. R. de 3 de febrero de 2021.
MARZO 2021: el contador partidor dativo y expediente de jurisdicción voluntaria. La calificación registral de expedientes de jurisdicción voluntaria comprende, cualquiera que sea el órgano actuante, los siguientes aspectos: (i) competencia del órgano, (ii) la congruencia del resultado con el expediente tramitado, (iii) las formalidades extrínsecas de la resolución o instrumento público y (iv) los obstáculos que surjan del Registro. R. de 19 de febrero de 2021.
ABRIL 2021: comunidad postganancial. En la comunidad postganancial, se aplican las reglas de la comunidad de bienes y por tanto cabe la enajenación de los bienes que la integran con consentimiento de todos. Cuando existe un único bien, cabe el ejercicio de la acción de división de la cosa común, sin necesidad de proceder a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y la inscripción de la división hereditaria. R. de 25 de marzo de 2021.
MAYO 2021: no presunción de ganancialidad de las deudas. Para poder anotar embargos sobre bienes declarados privativos de un cónyuge tras la liquidación de gananciales, siendo el deudor el otro cónyuge, debe existir una declaración judicial de la ganancialidad de las deudas en procedimiento dirigido contra ambos cónyuges. Tratándose de deudas tributarias se ha de haber declarado la responsabilidad derivada respecto del cónyuge adjudicatario por el procedimiento legalmente establecido. Salvo las derivadas del IRPF que tienen un régimen específico. R. de 26 de abril de 2021.
JUNIO 2021: derecho de uso sobre la vivienda familiar. El derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando hay hijos menores no permite explícitas limitaciones temporales. Cuando no existen hijos o éstos son mayores, se impone la necesaria temporalidad del derecho. En caso de custodia compartida no procede, en principio, que el derecho de uso sea atribuido a uno de los cónyuges con carácter indefinido. R. de 17 de mayo de 2021.
JULIO 2021: nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. No puede procederse a la inscripción del testimonio del auto de adjudicación y al mandamiento de cancelación de cargas, si resulta que se ha llevado a cabo la ejecución de una hipoteca distinta de aquélla para la que se expidió certificación de cargas en el procedimiento. R. de 28 de junio de 2021.
AGOSTO 2021: cambio de uso. Es posible el cambio de uso de local de garaje a vivienda, y su constancia en escritura y en el Registro de la Propiedad, si se acredita la antigüedad del cambio de uso (o por certificado de técnico o por consulta a los antecedes o historial del Catastro) y con ello la prescripción de la infracción urbanística, incluso en los casos de que por su reducido tamaño pueda considerarse una infravivienda, pues ese control corresponde a la autoridad municipal. De formar parte de una propiedad horizontal, no tiene que haber norma prohibitiva del cambio de uso en los Estatutos. R. de 21 de julio de 2021.
SEPTIEMBRE 2021. No se publicaron Resoluciones dictadas en recursos gubernativos pero sí importantes disposiciones como son la Instrucción de 16 de septiembre referente al Registro Civil o la Resolución de la Dirección General del Catastro de 28 de septiembre que determina las condiciones y términos de dos nuevas comunicaciones al Catastro introducidas por la Ley Antifraude, la que han de hacer las entidades locales que conceden licencias y la que han de hacer supletoriamente las personas que tienen deber de colaborar, entre las que se encuentran notarios y registradores.
OCTUBRE 2021: carácter negativo del silencio administrativo. El silencio tiene carácter negativo de forma que la falta de una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística impide su acceso al Registro. R. de 21 de julio de 2021.
NOVIEMBRE 2021: ámbito de aplicación de los artículos 82.5 y 210.1.8º LH. El artículo 82.5 LH se aplica a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Por el contrario, el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. R. de 4 de octubre de 2021.
DICIEMBRE 2021: división, segregación y agrupación de elementos privativos. Para dividir, segregar o agrupar pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, se exige consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. R. de 24 de noviembre de 2021.
DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
RDLey 24/2021: de transposición de directivas de la Unión Europea, que entre otras materias deroga la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; las participaciones hipotecarias y los certificados de transmisión de hipoteca; también extienden la movilización de préstamos y créditos garantizados a la primera hipoteca mobiliaria o primera prenda sin desplazamiento. En correlación, con todo lo anterior, modifica los artículos 1922 y 1923 del Código Civil, nuevas exenciones en la LITPyAJD y reforma en la Ley Concursal. Modifica la regulación de la inversión colectiva lo que afecta a la Ley 35/2003 (instituciones de inversión colectiva) y a la Ley 22/2014 (entidades de capital-riesgo),….
Ir al archivo especial.
Código Civil de Cataluña: Adaptación procedimiento judicial capacidad. Decreto-ley 19/2021, de 31 de agosto, por el que se adapta el Código Civil de Cataluña a la reforma del procedimiento de modificación judicial de la capacidad: Esta reforma –de alcance, mediante decreto ley- se circunscribe a un capítulo del Libro II, dedicado a la Asistencia, motivada por la reforma que hizo la Ley 8/2021 del procedimiento de modificación judicial de la capacidad de obrar, sustituido por los procesos sobre provisión de medidas judiciales de apoyo a las personas con discapacidad Como consecuencia, los presupuestos de la tutela, la curatela y la potestad parental prorrogada o rehabilitada que regula el Código civil de Cataluña se eliminan y dejan de poder aplicarse en el futuro. El DLey anuncia que en 12 meses se presentará un proyecto de ley de modificación del Código civil de Cataluña en esta materia.
Ver breve reseña y tabla comparativa en archivo aparte. Y estudio de Víctor Esquirol Jiménez en dos partes, centrado en la actuación notarial: PARTE I y PARTE II.
RDLey 26/2021: Plusvalía municipal (IIVTNU) Modifica el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, con efectos desde el 10 de noviembre de 2021, tras STC 26 de octubre de 2021. Afecta sólo a hechos imponibles posteriores. No están sujetos los supuestos en que no se haya incrementado el valor mediante prueba tasada legalmente. Se realizará un cálculo objetivo de la base imponible.
Ir a la página especial con resumen de urgencia de Javier Máximo Juárez y enlaces.
RDLey 27/2021: por el que se prorrogan determinadas medidas económicas para apoyar la recuperación. Como la moratoria relativa a la obligación de presentar concurso; declaración de que las pérdidas de 2020 y 2021 no tendrán tal consideración en lo que se refiere a causa de disolución de sociedades etc.
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.
Resumen: Se publicaron disposiciones en Andalucía, País Vasco, Castilla-La Mancha, Canarias, Cataluña, Navarra y Aragón, de las que destacamos:
- ANDALUCÍA. Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
- PAÍS VASCO. Ley 5/2021, de 7 de octubre, de modificación de la Ley 11/2019, de 20 de diciembre, de Cooperativas de Euskadi.
- Ley Foral 17/2021, de 21 de octubre, por la que se modifica la Ley Foral 2/2018, de 13 de abril, de Contratos Públicos.
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Se han dictado sentencias sobre despido por conversaciones telefónicas, sobre infracción de normativa autonómica, suspensión de tramitación de iniciativas parlamentarias, prórroga del estado de alarma. prisión permanente revisable, plusvalía municipal e IRPF Cataluña.
Ver reseña de la Sentencia por Javier Máximo Juárez. En materia de Plusvalía Municipal
SECCIÓN II
· Nombramientos en Justicia, destacamos: RRDD 971/2021, y 972/2021 de 8 de noviembre, por el que se dispone el cese de doña Paula Novo Cuba y se nombra Secretario General Técnico a don Jacobo Fernández Álvarez.
· Nuevo Concurso Registros.
RR de la DGSJFP y Cataluña de 2 de noviembre de 2021, por las que se convoca concurso ordinario n.º 311, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
Resultado Provisional en la web del Ministerio de Justicia.
Ir al archivo de concursos.
· Tribunal Constitucional: nombramientos y organización. RRDD 1038/2021, y 1039/2021 de 22 de noviembre, por los que se nombra Presidente y Vicepresidente del Tribunal Constitucional a don Pedro José González-Trevijano Sánchez y don Juan Antonio Xiol Ríos, respectivamente, y por Acuerdo de 19 de noviembre de 2021, del Pleno del Tribunal Constitucional, se dispone la composición de las Salas y Secciones del Tribunal Constitucional.
· Jubilaciones
Se declara la jubilación de don Luis María Stampa Piñeiro, registrador mercantil de Madrid VIII.
Se declara la jubilación de don Javier Manuel Navarro González, registrador mercantil VII de Madrid.
RESOLUCIONES
No es posible realizar conjuntamente particiones correspondientes a diferentes causantes y con diferentes herederos de manera que se adjudiquen a algún heredero bienes que no “pertenecían a su causante”, ya que el negocio particional no puede justificar cualquier transmisión patrimonial, y ha de quedar suficientemente causalizada la causa adquisitiva, con expresión del concreto negocio que provoca la adjudicación por título que no sea el sucesorio
372.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR INSTANCIA PRIVADA: ÁMBITO DE LOS ARTS 82.5 Y 210.1.8ª LH
Resolución que recoge los requisitos para cancelar una hipoteca por caducidad convencional del párrafo segundo del artículo 82 y la distingue la caducidad legal y dentro de esta analiza el distinto ámbito de aplicación del artículo 82.5 LH y 210.1.8
374.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD YA EXTINGUIDA POR CONCURSO «SIN MASA»
En una SL extinguida por concurso por insuficiencia de bienes («concurso sin masa»), pero con algún terreno de escaso valor puede adjudicarse a los socios aun después de cerrada la hoja en el Rº mercantil, sin necesidad de pronunciamiento judicial ni rehabilitar el concurso, ya que está acreditado que Juez y acreedores han tenido conocimiento de la existencia de las fincas. Pero siendo necesario el nombramiento e inscripción en el registro Mercantil del liquidador.
375.** ADJUDICACIÓN SUJETA SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA INSCRITA. PRETENSIÓN DE RECTIFICACIÓN
Inscrita una cláusula testamentaria como una sustitución fidicomisaria, es necesaria la concurrencia de los fideicomisarios para la inscripción de la herencia causada por “el sustituto”. Si se entiende ahora que no era tal sustitución fideicomisaria, que fue una interpretación errónea y que hay que rectificar el error de concepto reflejado en el asiento registral, que está bajo la salvaguarda de los tribunales, también se exige el consentimiento de los supuestos fideicomisarios o decisión judicial.
376. *** EJECUCIÓN DE CARGA URBANÍSTICA. CANCELACIÓN DE HIPOTECA ANTERIOR A LA ANOTACIÓN DE EMBARGO
La aprobación definitiva del proyecto de equidistribución da lugar al nacimiento de las fincas de resultado que, desde ese mismo momento, se afectan al pago de los gastos de urbanización en la proporción que individualmente les corresponda. Estudia los requisitos para cancelar una hipoteca anterior a la anotación de embargo derivada de la ejecución de la afección urbanística. Deudor en concurso
La DG no considera admisible, por genérica, la manifestación sobre que la finca vendida no es vivienda familiar si se utiliza la fórmula de que la parte vendedora no se encuentra «en situación alguna que implique la necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para esta operación». La competencia para resolver los recursos mixtos (con base en parte en el derecho estatal), corresponde a la DG. En este caso se trata en parte de lo dispuesto en el artículo 91 RH.
Sobre la misma formula para evitar la manifestación sobre la vivienda habitual de familia se pronuncia también la R 404
Es correcta la actuación del registrador al denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral con la consiguiente rectificación de superficie, dada la oposición de administraciones y colindantes catastrales documentada.
379.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIVERSOS DEFECTOS
Se platean diferentes cuestiones en una inmatriculación: para la protección del dominio público la oposición de la administración colindante impide la inmatriculación; No cabe contar de antigüedad del año del título previo desde la fecha del “adquisición del titular previo” sino que debe transcurrir el año en el intervalo de cada una de las transmisiones, y aun cuando hubiera transcurrido dicho plazo es precisa solicitud expresa puesto que se está inmatriculando de manera diferente a la solicitada., (se estaría inmatriculando a favor del transmitente). Si se pretendiera inscripción de dicho título previo no cabría testimonio del mismo, sino copia autorizada.
380.** REPARCELACIÓN AFECTANDO TAMBIÉN A FINCAS DE OTRO TÉRMINO MUNICIPAL
Una reparcelación referida a un solo termino municipal, no puede provocar la rectificación del Registro, modificando la adscripción de fincas que, según el mismo, pertenecen a otro termino municipal.
381.* RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS
Practicada la inscripción, no puede instarse recurso gubernativo (ante DGRN) para su cancelación por nulidad ni por otras causas, sin el consentimiento del titular o resolución judicial.
Es válida y eficaz la cláusula de unos Estatutos de una Propiedad Horizontal, debidamente inscrita, que autoriza a los propietarios a realizar segregaciones sin necesidad del acuerdo de los 3/5 de propietarios y de cuotas que exige como regla general el artículo 10.3.b de la LPH .
383.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE REFERENCIA
Cancelada una anotación preventiva en una finca independiente que provocó una nota de referencia en la finca matriz procedería hacer una nueva que indique que se ha cancelado la anotación preventiva a que la nota se refiere.
Sobre una nota de oficina mantiene un criterio distinto en la R 413
No es preciso georreferenciar la parte de la finca afectada por un derecho de superficie. La reseña de un poder no inscrito debe comprender también el título representativo del concedente del poder.
Las dudas de identidad de la finca en el momento de iniciarse el expediente del art. 201.1 LH no justifican la suspensión del procedimiento ni la denegación de la certificación. Lo procedente es la expedición de la certificación con exposición de los indicios apreciados que pueden dar lugar a dudas de identidad, permitiendo la continuación del procedimiento en el que se deberán practicar las diligencias correspondientes a la vista de tales indicios
La sola oposición de la Administración a la rectificación de superficie por posible invasión del dominio público es suficiente para que el registrador deniegue la inscripción de la representación gráfica catastral.
Si en el procedimiento concursal se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación que el artículo 100 RH otorga a los registradores, el discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos.
389.** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA
Al interpretar una cláusula testamentaria en la que la testadora designa una heredera mientras permanezca soltera, cuando al otorgar el testamento ya estaba divorciada, la Dirección reitera su doctrina sobre que la interpretación de los testamentos debe basarse en la fijación de la verdadera voluntad del testador.
390.() ACUERDO TRANSACCIONAL. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL Y DIVORCIO.
Puede inscribirse una adjudicación en pago de una finca privativa (vivienda familiar adquirida pro indiviso en R.E.M. de separación de bienes) presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio.
391.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
En los procedimientos contra una herencia yacente cab que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; o que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, en cuyo caso hay que nombrar un administrador judicial que la represente. Además tratándose de un procedimiento administrativo de apremio tener en cuenta los diferentes momentos que regula el artículo 127 del Reglamento General de Recaudación.
392.** MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN y RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR. NUEVA CALIFICACIÓN
La calificación tiene que ser global, unitaria y estar motivada para que el interesado conozca los defectos alegados y pueda recurrir. Si es incompleta, el registrador debe emitir una nueva calificación, sin perjuicio de su responsabilidad.
393.** DECLARACIÓN DE DERRIBO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. PRESUNCIONES.
La escritura que declara el derribo de una casa dividida horizontalmente en dos elementos lleva consigo la petición de conversión en copropiedad ordinaria y por tanto el cierre de los historiales respectivos, sin necesidad de una petición adicional puesto que la presentación de un documento implica la solicitud de registración de todos los asientos que a juicio del registrador sean practicables. El consentimiento del titular colindante para la modificación de la cabida de una finca se presume prestado, si el dueño de esa finca es el mismo que el de finca cuya descripción se modifica.
394.** SUSTITUCIÓN VULGAR: ACREDITACIÓN FEHACIENTE DE SUS PRESUPUESTOS Y SUSTITUTOS
Los presupuestos de la sustitución vulgar y la identidad de los sustitutos deben acreditarse fehacientemente de conformidad con el Art 82-3 RH, sin que baste haberlos presentado a la autoridad judicial cunado el procedimiento termina por un auto de homologación de una transacción judicial, puesto que el juez se limita a comprobar la capacidad de las partes para transigir, pero no ha llevado a cabo una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes .
395.** RECTIFICACIÓN DE COMPRAVENTA EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
No cabe rectificar el régimen económico matrimonial sin el consentimiento de ambos cónyuges o resolución judicial. Aun cuando ya haya habido recurso sobre la materia, puede presentarse e interponerse de nuevo si se aporta nueva documentación a efectos de subsanar la calificación.
Resumen: No procede la inscripción de una sentencia que declara la nulidad de una adjudicación de una finca registral, y de todas las actuaciones judiciales desde el auto despachando ejecución, como consecuencia de una cláusula abusiva, si la finca ya ha sido transmitida posteriormente y figura inscrita a favor de un tercero que no ha sido demandado. (Este titular registral es una mercantil a la que la entidad bancaria ejecutante, había aportado la finca)
397.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR SENTENCIA JUDICIAL
En los documentos judiciales se han de identificar suficientemente los asientos a cancelar, sin que pueda ser completado mediante una instancia privada.
R que diferencia entre una subcomunidad dentro de una división horizontal y una comunidad funcional en la propiedad horizontal. La subcomunidad se refiere a elementos independientes que por tener en régimen de comunidad ciertos elementos o servicios comunes que son independientes y diferenciados del resto de elementos de la misma división horizontal, los gestionan en régimen de subcomunidad. La comunidad funcional sólo cabe en locales destinados a garajes o trasteros, que se transmiten por cuotas indivisas que atribuyen el uso de una porción de suelo.
399.*** INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA TESTAMENTARIA
La interpretación de cláusulas de un testamento puede hacerse por todos los interesados en la sucesión como tengan por conveniente. Pero deben intervenir no sólo los herederos sino todos los que se vean afectados en sus derechos sucesorios por la interpretación que se haga.
401. ** VENTA EXTRAJUDICIAL. CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS SOLICITADA POR QUIEN NO ES TITULAR DE LA HIPOTECA
Se confirma la suspensión de la nota marginal de expedición de una certificación y de la certificación misma en procedimiento de ejecución extrajudicial por no hallarse inscrita la hipoteca a favor del ejecutante.
402.** CANCELACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE RESOLUCIÓN JUDICIAL FIRME «A EFECTOS REGISTRALES»
No pueden cancelarse las anotación de embargo sino en virtud de una resolución judicial firme, sin que sea suficiente la expresión “firme a efectos registrales”, que no es viable en el sistema procesal e hipotecario español.
403.*** SENTENCIA DE USUCAPIÓN CONTRA LA HERENCIA YACENTE
La sentencia de usucapión debe expresar todas las circunstancias (identidad sujetos, finca, título…) necesarias para la inscripción. Si se dirige contra la herencia yacente debe notificarse a los presuntos herederos ignorados y también al Estado o CCAA llamados a la intestada.
Cuando el régimen económico matrimonial sea el “legal”, entendido como supletorio, debe expresarse así en la escritura. La manifestación sobre que la vivienda no es la habitual de la familia debe ser clara y no genérica, imprecisa o ambigua. En Barcelona en las transmisiones de inmuebles cuanto sean onerosas, basta comunicación al Ayuntamiento para levantar el cierre registral por la plusvalía. La nota está fundamentada cuando expresa con claridad los defectos y se mencionan los preceptos legales en que se fundan
405.** COMPRAVENTA. NIF DEL CÓNYUGE DEL ADQUIRENTE
No es necesario aportar el NIF del cónyuge no compareciente del comprador que compra para la sociedad de gananciales.
407.*** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE. DESCRIPCIÓN POR REMISION A UN PLANO
En la constitución de las servidumbres, para su acceso al registro, deben estar identificados sin ninguna duda los predios dominante y sirviente; Igual ocurre con su contenido, alcance, lugar por donde discurre y demás especificaciones, sin que quepa su determinación exclusivamente por remisión a un plano
No procede el archivo de las actuaciones cuando, a consecuencia de la oposición de dos colindantes, se modifica la representación gráfica y estos no se oponen a la modificación tras serles notificada de nuevo. No se requiere la notificación a los colindantes no afectados por la modificación.
409.** NULIDAD DE COMPRAVENTA. SE SOLICITA CANCELACIÓN DE HIPOTECA SIN DEMANDAR AL ACREEDOR
No cabe cancelar una hipoteca inscrita tras compraventa declarada nula en sentencia criminal sin que conste que el acreedor hipotecario (préstamo para financiar la adquisición) haya podido intervenir y efectuar alegaciones en el procedimiento.
Para inscribir la partición de contador partidor dativo en la que está interesada persona con discapacidad, debe constar en la escritura que el notario ha tenido a la vista la sentencia por la que se declara la incapacitación, bien por la expresa declaración, bien por su incorporación al expediente. Además la sentencia debe estar inscrita en el Registro Civil. En cuanto a la extensión de la calificación del registrador en los documentos notariales que documenten expedientes de jurisdicción voluntaria, entiende que el notario actúa como órgano público, pero no jurisdiccional, y dicha calificación abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado de tales actos con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro.
411.() INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
Para denegar la Inmatriculación por doble titulación pública por dudas de que ya esté inmatriculada, al coincidir en algunos detalles descriptivos, estos deben detallarse motivadamente en la calificación.
413.* RECTIFICACIÓN DE NOTA DE OFICINA Y DE ASIENTOS PRACTICADOS
No cabe recurso sobre la negativa del registrador a modificar el contenido de los asientos por una simple instancia. Tampoco sobre la petición de modificar el contenido de las notas de oficina.
Mantiene un criterio distinto y considera que si debe rectificarse una nota de referencia en la R 383 , de este mismo informe.
Para inscribir particiones hereditarias, deben presentarse el titulo sucesorio y los certificados de defunción y últimas voluntades. La inmatriculación del 205 LH exige dos transmisiones (entre las cuales debe haber transcurrido un año) documentadas mediante dos títulos públicos. En algún caso puede admitirse como previo un titulo declarativo, como una sentencia declarativa de la propiedad
415.** PARTICIÓN. PODER DEL PROPIO PROTOCOLO
Cuando se actúa mediante apoderado, el notario ha de manifestar, además de los particulares del poder y el juicio de suficiencia, que se le exhibe copia autorizada. Sin embargo se permite que no se exhiba al notario autorizante copia autorizada de la escritura de poder cuando la matriz se encuentra en su protocolo, pero debe expresarse que el apoderado se halla facultado para obtener copia del mismo y que no consta nota de su revocación.
417.* VENTA POR ADMINISTRACIÓN DE HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
Analiza el artículo 254 LH. Corresponde a la Administración Tributaria competente decidir si hay prescripción o no del impuesto y por tanto para levantar el cierre del art. 254 LH ha de presentarse el documento ante la administración tributaria competente.
418.** CANCELACIÓN DE CENSO ENFITÉUTICO POR INSTANCIA PRIVADA
El verdadero propietario de la finca es el titular del dominio directo, por lo que lo que en su caso puede cancelarse por caducidad legal (si se cumplieran los plazos) es el gravamen o dominio útil, no el directo, que es lo que se solicita.
Cuando se concede un préstamo sólo a un empleado de banca, pero se hipoteca una vivienda sólo suya y otra vivienda junto con su pareja de hecho, se ha de aplicar la LCCI a la hipotecante no deudora.
420.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE SUBARRIENDO. DURACIÓN
En esta R la Dirección interpreta la cláusula de duración de un contrato subarrendamiento y en contra del criterio de la registradora entiende que no supera la duración del arrendamiento ni conculca el principio de especialidad.
En la Novación NO es preciso manifestar nada sobre el carácter de vivienda familiar habitual (ni confirmarlo). Notarios y Registradores solo deben rechazar cláusulas abusivas que vulneren abiertamente una norma imperativa o declaradas nulas por TS o inscritas en RCGC.
422.* CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE. DOCUMENTO PREVIO. RESEÑA DEL PODER NO INSCRITO
Puede despacharse la constitución de una servidumbre sobre una finca aunque exista presentado anteriormente y vigente un constitución de un derecho de superficie, porque la Dirección no los considera incompatibles. No es exigible ña georreferenciación para constituir e inscribir derechos de superficie o servidumbres. La reseña de un poder debe comprender también el título representativo del concedente del poder, cuando no esta debidamente inscrito.
423.** ANOTACIÓN DE SENTENCIA. FALTA DE CLARIDAD EN CUANTO A LOS ASIENTOS A PRACTICAR
Todos los documentos – incluidos los judiciales -, que van a provocar un asiento registral (aunque sea provisional como una anotación) deben expresar con claridad los asientos a practicar y el contenido de los mismos, de manera que queden sus contornos perfectamente delimitados de tal modo que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito.
424.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA
Cunado las coordenadas de una edificación la sitúan en los lindes, puede el registrador la georreferenciación de la finca, a fin de acreditar que la edificación está dentro de la parcela.
426.** ADJUDICACIÓN DE FINCA POR LIQUIDACIÓN DE GRUPO SINDICAL DE COLONIZACIÓN
Resolución que trata de la liquidación de bienes de un Grupo Sindical de Colonización, que entiende disuelto legalmente, al no haberse adaptado. Admite qaue dicha liquidación sea realizada por el conjunto de sus miembros, pero tienen que demostrar que que son los únicos.
427.*** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA GALLEGA
En una sucesión gallega, abierta antes de la entrada en vigor de la Ley actual, en la que se realiza en la actualidad una adición de herencia, cambia la naturaleza de la legítima y se convierte en pars valoris, de manera que ya no es necesaria la intervención de los legitimarios.
428.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO
Para anotar el embargo del derecho hereditario en la herencia de su causante deberá de acreditarse la condición de heredero del titular registral.
429.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
La oposición documentada de los colindantes durante la tramitación del expediente del art. 199, es suficiente para que el registrador deniegue la inscripción de la representación gráfica, pues justifica su oposición.
430.*** EJECUCIÓN SIMULTÁNEA DE HIPOTECAS SOBRE FINCAS DIFERENTES
Cabe la acumulación de procedimientos hipotecarios en los que se ejecuten hipotecas distintas siempre que consten inscritas a favor del mismo acreedor, graven las mimas fincas y sean propiedad del mismo deudor. No impide la expedición de certificación de cargas la existencia de terceros poseedores o cotitulares o deudores que no hayan sido objeto de demanda.
431.* INMATRICULACIÓN MEDIANTE APORTACIÓN A GANANCIALES PREVIA COMPRA CON ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD
Cabe inmatricular mediante doble titulo, uno previo de compraventa (con confesión privatividad precio) y otro posterior (al año) de aportación al matrimonio sujeto a Gananciales.
432.* HERENCIA DE CAUSANTE ANDORRANO. APORTACIÓN DE TÍTULO SUCESORIO
Es necesaria la copia autentica del título sucesorio.
Ejecutada una hipoteca, ha de cancelarse un arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda inscrito con posterioridad a la nota de expedición de certificación. En este caso, la DG considera que no es precisa la declaración de estar el local libre de arrendamientos, puesto que el arrendamiento se extingue.
Comentario: En esta resolución analiza la Dirección los supuestos en los que por ejecución de una hipoteca se extinguen o no los arredramientos inscritos y por tanto si se han de cancelar o no. En este caso, como procede cancelar el arrendamiento posterior, entiende la Dirección, que se extingue el tanteo y retracto y por tanto es innecesaria la notificación. Pero la consecuencia del razonamiento parece algo absurda: si no hubiera arrendamiento inscrito seria exigible la manifestación de libertad de arredramientos y en su caso la notificación, pero el hecho de que haya uno inscrito lo hace innecesario. Es decir, se protege más al no inscrito que al inscrito. Ver el comentario más amplio en el resumen de la resolución.
434.* HIPOTECA. MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
Resolución que vuelve a tratar (como varias de este informe) el tema de la declaración imprecisa o genérica sobre que la vivienda privativa que se transmite o grava no es la habitual de la familia. En este caso revoca la calificación pero por falta de motivación ya que la registradora la fundamenta en los arts Arts 21-3 y 129-2-b) LH, lo que lleva al recurrente a confusión argumentado sobre un defecto diferente ( la manifestación sobre el carácter de vivienda habitual de los hipotecantes, tema distinto al de si se trata o no de una vivienda familiar y por tanto precisa el consentimiento del cónyuge no titular)
De acuerdo con Resolución conjunta de 28 de septiembre de 2020 la posible invasión del dominio público debida a un desplazamiento en la georreferenciación catastral no impide la inmatriculación de un inmueble. Se inscribirá la medición técnica alternativa con las coordenadas correctas y la finca quedará en situación de precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento.
No es inscribible la representación gráfica catastral cuando, en la tramitación del expediente del art. 199, hay oposición del titular registral de una finca colindante que tiene inscrita una representación gráfica catastral no coincidente con aquella.
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Monte Chans en Cele, Bueu (Pontevedra). Por M. Rey
