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INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2018
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES: LEGISLACIÓN DE COSTAS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.
Con ocasión de la publicación de la reciente R. de 25 de abril de 2018, se considera procedente hacer un breve esquema sobre la Ley de Costas y su incidencia en el Registro de la Propiedad.
Con esta finalidad, se exponen las principales materias que guardan relación con el Registro, preceptos aplicables y doctrina de la DGRN sobre el particular.
I. IDEA GENERAL.
– Legislación aplicable: Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, afectada por la Ley 2/2013 y Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.
– Doctrina de la DGRN: R. de 7 y 8 de marzo de 2018: “(…) los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial”.
II. EL DESLINDE: artículos 11 y ss Ley y 17 y ss Reglamento.
- R. 27 de junio de 2017: aunque no esté publicada en el BOE la Orden aprobatoria del deslinde, el registrador no puede practicar la inscripción si hay indicios de que la finca invade el dominio público marítimo – terrestre.
- R. 18 de abril de 2017: “El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha aplicación, homologada por Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. De todas estas normas resulta que con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 consideraron que, en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración”.
III. SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN: artículos 23 y ss Ley de Costas y 45 del Reglamento.
- R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.
IV. LA INMATRICULACIÓN: artículos 15 de la Ley, 34 y 35 del Reglamento.
- R. 23 de agosto de 2016: Si se trata de inmatricular una finca que se declara colindante en la escritura con el dominio público hay que aportar por el interesado el certificado de Costas. Una vez inmatriculada no se necesitará dicho certificado para sucesivas transmisiones, pues ya se acreditó la no invasión. Si la finca no se declara colindante o afecta a las servidumbres, pero el registrador tiene sospechas motivadas de que lo sea, éste tiene que pedir de oficio el Certificado de Costas, tanto si es para inmatriculación como para segundas transmisiones, siempre, claro está, que no disponga de la cartografía oficial en su base de datos en cuyo caso podrá consultarlo directamente.
- R. 30 de junio de 2017: el control de la inmatriculación por el registrador debe de hacerse con la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado y que tiene que estar integrada en la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores.
- R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.
V. INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA.
– Artículo 16: “Las mismas reglas del artículo anterior se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre”.
VI. SEGUNDAS Y ULTERIORES TRANSMISIONES: artículo 36 del Reglamento.
- R. 18 de agosto de 2010: “Debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones”.
- R. 6 de septiembre de 2012: la certificación aportada para la práctica de una inscripción anterior, cuya existencia se hace constar en el Registro, y en la que la Administración declara de forma expresa que la finca de que se trata y cuya descripción no se altera no invade el dominio público, excluye la necesidad de exigir nueva certificación.
- R. 8 de agosto de 2011: la instancia privada en la que se rectifica la descripción de la finca para acomodarse a un deslinde administrativo no es bastante para entender acorde con las exigencias legales la descripción y la acreditación de la no invasión. Debe, por tanto, presentarse certificación acreditativa de que la nueva descripción no invade el dominio público.
Disposiciones Generales. María Núñez
En abril se ha publicado:
La trascendental Consulta vinculante a la DGRN sobre caducidad anotaciones de embargo y efectos sobre cargas posteriores, mediante la Resolución de 9 de abril de 2018.
Resumen: el registrador solo podrá cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente al presentarse el decreto de adjudicación. El adjudicatario tendrá que acudir a los tribunales para solicitar su cancelación en estos casos.
Y Cartas de servicios del Ministerio de Justicia
Se aprueba por Resolución de 5 de abril de 2018, de la Subsecretaría, la actualización de las Cartas de servicios del Ministerio de Justicia y, entre ellas, la Carta de Servicios de la Subdirección General del Notariado y de los Registros.
Disposiciones Autonómicas. María Núñez.
No existen disposiciones normativas de especial trascendencia registral, quizás mencionar en la COMUNITAT VALENCIANA. Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Huerta de València, en la que se establece la formulación de un plan de acción territorial como instrumento de ordenación supramunicipal al que se deben adaptar los planes urbanísticos de los municipios que integran el ámbito de la huerta, que propondrá un régimen jurídico para los suelos de la huerta, como suelos protegidos, y de compatibilidad de los distintos usos y actividades que puedan implantarse.
No se han publicado resoluciones del Tribunal Constitucional
Sección II
Se ha convocado los Concursos de registradores – estatal y catalán – hoy ya resuelto provisionalmente
Jubilaciones y excedencias
Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador a don Jesús Alberto Lleonart Torán.
Se jubilan don Augusto Olarte Madero, registrador de la propiedad de Ocaña. Y don José María Gómez Valledor, registrador mercantil y de bienes muebles de Salamanca II.
Se declara a don José Eduardo Alfonso Dolz en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores.
RESOLUCIONES: María Núñez.
En abril se han publicado 3 SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
2/2018. SENTENCIA que anula una R en la que se entendía inscribible la sentencia dictada en un procedimiento declarativo por la que se ordenaba la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y la inscripción a favor de la demandante, sin cumplir los requisitos para la inmatriculación
3/2018. SENTENCIA que anula una R que consideraba instrumentales unos títulos creados ad hoc para inmatricular
4/2018. Sentencia firme que anula una R que confirmaba el criterio del Registrador al entender justificadas las dudas de identidad de que una finca que se pretendía inmatricular estuviese ya inscrita
RESOLUCIONES PROPIEDAD:
Resolución que interpreta una “prohibición para vender” de modo literal, de manera que no comprende la donación.
134.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
Confirma la tramitación del procedimiento del artículo 199 para incorporar la representación gráfica aun cuando no haya diferencias de superficie), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción y en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca.
Reitera que para inscribir una segregación basta con aportar las coordenadas del la parcela que se segrega, pero ha de ser coincidente. Sin perjuicio de exigir también la del resto cuando se quiere inscribir alguna operación sobre el mismo.
En caso de expropiación o de una segregación no inscrita en los que habrá que determinar el resto, que no será inscribible sin inscribir simultáneamente la RGG plenamente coincidente, y por tanto no será inscribible la transmisión del resto sin la previa determinación e inscripción de ese resto.
Resolución que considera que la venta de una porción indivisa de una finca en Andalucia, cuando el Registrador tiene indicios reveladores de que implica una parcelación ilegal, ha de ser la Administración competente la que determine si constituye o no parcelación ilegal; Comunicación al Ayuntamiento por parte del registrador y aplicación de los artículos 78 y 79 del RD 1093/1997
Considera un error de error de concepto que se haya inscrito como ganancial una compra en ejercicio de un derecho de adquisición preferente. (el arrendamiento del que procede se formalizó en estado de viuda de la adquirente). Entiende que aunque no se acreditó al registrador que en su día firmo la inscripción, ahora si se aportan documentos fehacientes que lo acreditan)
Analiza el alcance del juicio de suficiencia de un poder otorgado en Alemania para representar a una persona incapaz. Dado que la residencia del representado es la alemana, ha de acreditarse la normativa aplicable para calificar la capacidad del representado, al no estar amparada por el juicio de suficiencia; se refiere también a las formas de acreditar la legislación extranjera aplicable
140.** MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPORÁNEO POR VARIAR LA NOTA.
Confirma que no es necesario la firmeza del mandamiento para practicar una anotación de embargo.
Respecto al plazo del recurso considera que se vuelve a contar cuando, a pesar de tratarse del mismo defecto, se ha puesto una segunda nota sobre el mismo ampliando la fundamentación.
Reitera la interpretación de los arts 671 y 615 LEC, en el sentido de que no cabe una adjudicación en favor del rematante por un importe inferior al 50% del valor de tasación, se trate o no de la vivienda habitual.
Analiza la distinción de actos colectivos (que requieren consentimiento unánime pero adoptado en la junta de propietarios) e individuales (que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes), en la modificación de elementos de la propiedad horizontal, según afecten a elementos comunes o privativos
143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS
Se refiere a la compra efectuada por cónyuges chinos con sujeción a su régimen. La registradora entiende que no pueden comprar por cuotas indivisas puesto que su régimen es de comunidad, pero el Centro Directivo revoca la nota al entender que no dicen que compren con carácter privativo, por lo que procede inscribir a cada uno su cuota con sujeción a su régimen, debiendo acreditarse si es o no preciso el consentimiento de ambos cuando procedan a enajenarlas.
Sobre los requisitos para rectificar un proyecto de equidistribucion que efectúa el Ayuntamiento de oficio, y sobre la necesidad del consentimiento de los titulares registrales afectados
145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.
Resolución relativa a publicidad formal de la que podemos deducir: que la presunción de representación de los profesionales no exime de expresar el interés legítimo; que este interés cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposición de acciones; que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples; y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimación de su firma ni la ratificación ante el registrador
Resolución que analiza una cesión de una finca a una comunidad de propietarios en una DH, y la necesidad de que acepte en escritura pública, sin que quepan consentimiento tácito o presunto. También se refiere a la imposibilidad de inscribir a su favor salvo casos transitorios – lo que implica en este caso o bien de que se la finca se convierta en un elemento común o que se inscriba en proindiviso a favor de todos los propietarios
Reitera, para evitar el seguro decenal en la obra nueva de vivienda unifamiliar, la necesidad de la declaración que se va a destinar para uso propio: esta doctrina es aplicable a las viviendas declaradas por antigüedad de menos de 10 años.
149.*** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y GEORREFERENCIACIÓN
Reitera la doctrina acerca de las coordenadas de la edificación en las finalizaciones de obras, así como la no necesidad de georreferenciar la parcela, salvo que tenga dudas de que la edificación invade una finca colindante.
Sobre la necesidad de describir en el título inmatriculador la finca con los datos mínimos que exige la normativa hipotecaria sin que quepa tomarlos del título previo, ya que además hay que calificar la identidad.
Sobre la no necesidad de solicitar expresamente la inscripción parcial cuando el defecto no afecte a la esencialidad del contrato.
Se establece a imposibilidad de transmitir los bienes municipales patrimoniales mediante adjudicación directa aun cuando hubiese quedado desierta la subasta.
154.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.
Entiende que en la dación en pago de deudas es necesario acreditar el origen de la deuda, aun cuando ante hubiera ha habido una cesión del crédito inscrita en el Registro Mercantil al efectuarse dicha cesión mediante una ampliación de capital.
Sistematiza la doctrina del Centro Directivo sobre la naturaleza de la preferencia crediticia a favor de la comunidad en el art. 9 LPH; su posible acceso al Registro cuando tiene naturaleza real y los efectos respecto a las cargas intermedias sobre las que no tiene preferencia.
Resolución que reitera el criterio para inscribir los excesos de cabida por el procedimiento del artículo 199 LH y las dudas que puede albergar el registrador, especialmente si considera que ha habido invasión de dominio público.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA ABRIL 2018 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2018
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
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