INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: EL MODO EN LA COMPRAVENTA CON ENTREGA DE POSESIÓN APLAZADA. (Antonio Oliva).

En un sistema civil causalista como el que rige en el ordenamiento jurídico español, la adquisición de la propiedad a través de determinados contratos exige la existencia de un título –el contrato celebrado-, pero también, por herencia del Derecho Romano, la concurrencia de la tradición o entrega de la cosa.

Esta teoría del título y el modo se recoge en nuestro Código civil en el párrafo segundo del artículo 609, cuando dispone que “la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”, debiendo relacionarse el contenido de dicho precepto con el del artículo 1462 del mismo cuerpo legal: “se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Ahora bien, la tradición puede responder a distintas formas o modalidades, y así, no puede identificarse única y exclusivamente con la entrega de la posesión, unida a la voluntad de las partes de transmitir y adquirir el dominio, o derecho real de que se trate. En este sentido, ya desde tiempos del Derecho Romano en que se inspira nuestro ordenamiento jurídico, se distingue entre la tradición en sentido propio e impropio, o tradición ficticia, en sus distintas variantes de simbólica, longa manu, brevi manu y constitutum possessorium.

Como consecuencia de lo anterior, cabe plantearse si en una escritura de compraventa en la que se pacta que la parte compradora únicamente tome posesión de la vivienda que adquiere transcurridos seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado, se cumple o no el requisito del modo o tradición para la adquisición del dominio.

Éste es el supuesto analizado por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2022. A este respecto, recuerda nuestro Centro Directivo que “en el Derecho vigente español la tradición puede realizarse con transmisión de la posesión o sin ella. Ciertamente, en sentido propio la tradición comporta la entrega de la posesión, mediata o inmediata, en el concepto que corresponda al dominio o derecho real que se transmite. Pero el ordenamiento admite también que se produzca la tradición, y por tanto el efecto traslativo querido en el contrato, sin transmisión de la posesión –o «nuda traditio»– (y así lo puso ya de relieve en el siglo XVI el jurisconsulto Antonio Gómez, en «Variae resolutiones iuris civilis, communis et regii», «De Servitutibus», c. XV, n 28). Es lo que sucede cuando el transmitente no tiene la posesión en concepto de dueño (se transmite la acción reivindicatoria) o cuando se transmiten derechos reales no susceptibles de posesión (derechos de adquisición preferente, servidumbres negativas no aparentes, derechos de garantía sin desplazamiento de posesión, etc.). Ambas modalidades caben en la llamada tradición instrumental a que se refiere el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil, conforme al cual «cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Este tipo de tradición vale para todo tipo de derechos reales (pleno y limitados) y para todo tipo de bienes (corporales o incorporales: vid. artículo 1464 del Código Civil). La expresión «equivaldrá a la entrega» del artículo 1462 del Código Civil ha sido interpretada por la jurisprudencia en el sentido de producir los efectos de la entrega o ser suficiente para dar por cumplido el requisito de la tradición y, por tanto, generar el efecto de la transmisión, salvo que «de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Se ha entendido que son supuestos en que resulta de la propia escritura la exclusión de la tradición aquellos en los cuales el objeto de la venta es una cosa futura, o una cosa ajena o si se estipula expresamente someter a plazo o condición la transmisión del dominio (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1997), generando tan sólo un derecho personal para exigir el cumplimiento de la obligación de la entrega de la cosa.

Pero no hay exclusión de la tradición en caso de que el transmitente quede en la posesión de la cosa en concepto distinto al de dueño, por ejemplo, como arrendatario («constituto posesorio»), ni tampoco cuando se trata de derechos no susceptibles de posesión o no se transmita la posesión por estar siendo poseída la cosa en concepto de dueño por persona distinta del vendedor –se transmite la acción reivindicatoria– (vid. Sentencias de 7 de febrero de 1985 y de 29 de mayo de 1997).

Se ha afirmado que también la tradición instrumental puede ser de dos tipos: tradición instrumental que comporta tradición en sentido propio (con transmisión de posesión en concepto de dueño) y tradición instrumental sin transmisión de posesión. En este sentido, el Tribunal Supremo ha estimado que, salvo que de la misma escritura resultare o se dedujere lo contrario, la tradición instrumental también implica la transmisión de la posesión en concepto de dueño; y, si el transmitente queda poseyendo, a falta de otro acuerdo, se entiende que posee en concepto de precarista (cfr. Sentencias de 16 de febrero de 1965 y 9 de noviembre de 1971, entre otras). Por las anteriores consideraciones (alguna de las cuales ya expresadas en Resolución de 4 de noviembre de 2013) debe ahora reiterarse el criterio expresado en las resoluciones de este Centro Directivo citadas por el recurrente, según el cual «cuando el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho traditorio, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aun cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar al comprador una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca (tal como exige el párrafo segundo del artículo 1462) de tal efecto traditorio inherente a la escritura» (cfr., para un caso sustancialmente idéntico al presente, la Resolución de 8 de septiembre de 2005, que transcribe casi en su totalidad las de 25 de enero y 31 de marzo de 2001)”.

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

· Digitalización de Notarías y Registros y otras transposiciones de Directivas:

Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos.

Reforma de la Ley del Notariado: Protocolo electrónico, Índices informatizados, Sede electrónica, solicitud y expedición de copias, autorización por videoconferencia, comparecencia electrónica, Archivos de protocolos, Interoperabilidad.

Reforma de la Ley Hipotecaria: Certificaciones tras inscribir, Publicidad registral, Folio real y sistema informático registral, Oficina tipo, Sede electrónica, Firma electrónica, Repositorio electrónico, Base de datos auxiliar, Competencia territorial, Inscripción extensa y concisa, Procedimiento registral, Libro Diario, Presentación en otro Registro, Orden y hora de presentación, Presentante, Retirada de documentos, Desistimiento del asiento, Libro de entrada, Modos de presentación, Sistemas electrónicos y derechos de sus usuarios, Videoconferencia.

Modificaciones mercantiles: Se modifica la Ley de Emprendedores ampliando la posibilidad de utilización de los PAE, se modifica el Ccom en materia de publicidad mercantil y se modifica el TRLSC en materia de constitución de sociedades en línea.

Otros contenidos: Transpone diversas directivas: sobre accesibilidad a determinados productos y servicios; entrada y residencia de extranjeros para empleo de alta cualificación; IVA de los proveedores de servicios de pago; Impuestos especiales, y responsabilidad civil por daños nucleares o por materiales radiactivos. En Disposiciones finales: Destino de los saldos y depósitos abandonados; no discriminación de las personas con discapacidad en espectáculos públicos y actividades recreativas; concepto de entidades de crédito; revisión de precios en contratos públicos; empleadas del hogar. Compleja entrada en vigor.

Ver análisis del Proyecto de Ley en lo que afecta a la Ley del Notariado y Código de Comercio. Por José Ángel García Valdecasas.

Ver análisis del Proyecto de Ley en lo que afecta a los Registros. Por José Ángel García Valdecasas.

Ir al archivo con el resumen completo.

· Derecho Foral de Aragón.

Ley 10/2023, de 30 de marzo, de modificación del Libro Tercero del Código del Derecho Foral de Aragón, relativo a las sucesiones por causa de muerte. Que  modifica el Libro Tercero del Código del Derecho Foral de Aragón. Regula la «interrogatio in iure» notarial. Modificaciones en materia de indignidad, disposiciones a favor del alma, y sucesión abintestato a falta de herederos forzosos.

Ir al archivo especial, con tabla comparativa de redacciones elaborado por Albert Capell, notario de Mollerusa y que lo fue de Boltaña y de Fraga. 

· Tratados internacionales.

Resolución de 26 de abril de 2023, de la Secretaría General Técnica: Se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 20 de abril de 2023.

·  DLey 4/2023: sequía, transporte, trabajo en verano, Ley de Aguas…:

Adopta ayudas por la sequía, abastecimiento de aguas y contratos de cesión de aprovechamiento de aguas. Reducción para jóvenes este verano de determinados billetes de transporte. Beneficios fiscales para la SAE de Caución Agraria S.M.E y para sus avales. Medidas laborales en caso de fenómenos meteorológicos adversos. Modificación TR Ley de Aguas sobre reutilización de aguas y vertidos.

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· Ley de Vivienda. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Se centra en las competencias básicas del Estado, respetando las de otras AAPP. Regula el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda. Derechos y deberes de los ciudadanos. Vivienda protegida: requisitos de venta y su difícil descalificación. Vivienda asequible incentivada. Parques públicos de vivienda: régimen y transmisión. Información previa para venta y alquiler. Administradores de fincas. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórroga, renta, gastos…), Incentivos al arrendador en el IRPF. IBI de pisos desocupados. Ley del Suelo, LEC (subastas inmobiliarias, desahucios, lanzamientos). Limitación de renta en 2024. Cuadros de la LAU y de la Ley del Suelo.

Ir al archivo especial con esquema, resumen completo y tablas.

· Modificación de la Ley General Tributaria.

Ley 13/2023, de 24 de mayo, por la que se modifican la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en transposición de la Directiva (UE) 2021/514 del Consejo de 22 de marzo de 2021, por la que se modifica la Directiva 2011/16/UE relativa a la cooperación administrativa en el ámbito de la fiscalidad, y otras normas tributarias.

Se refiere a: Comunicación obligatoria de titularidad real. Nueva autoliquidación rectificativa. Examen de contabilidad en comprobación limitada. Declaración de responsabilidades por el órgano de recaudación. Inspecciones conjuntas. Mecanismos transfronterizos de planificación fiscal. Reforma de leyes fiscales: IVA, No Residentes y Sociedades. Limitaciones a la prórroga de concesiones antiguas en los puertos. Beneficios fiscales a patrimonios protegidos conforme a derecho foral.

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· Modelos fiscales Sociedades y No Residentes.

Se aprueban los modelos 200, 206 y 220 y diversos formularios para suministrar información. También se regula la forma de presentación, la domiciliación bancaria y los plazos de presentación.

· Disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones

Las elecciones generales tendrán lugar el domingo 23 de julio de 2023 para elegir 350 diputados y 208 senadores (de 265), a razón de cuatro senadores por circunscripción con excepciones.

· Modelos de cuentas Registro Mercantil.

Cuentas Ordinarias. Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

Este año se realiza por Resoluciones de la DGSJFP que cambian los modelos, que serán aplicables para las cuentas presentadas al Registro Mercantil a partir del 1º de junio de 2023. Indicación del porcentaje de mujeres en el órgano de administración. Supresión de la hoja Covid. Modificaciones en la hoja de titularidad real y en la hoja medioambiental. Cambios en balance, memoria normalizada y honorarios del auditor. En las consolidadas, hay cambios en las hojas de identificación, memoria y formato europeo electrónico.

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Para facilitar la cumplimentación de la hoja de titularidad real con sus modificaciones existe un interesante tutorial en YouTube de Luis Fernández del Pozo. 

Cuentas consolidadas. Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas de los sujetos obligados a su publicación.

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DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado:

Normas de Aragón (contratación pública, medio rural, transición energética), Canarias (IGIC, IRPF, Suelo, Gobierno), Castilla-La Mancha (acceso a la tierra), Cataluña (lenguas en la enseñanza), La Rioja (igualdad de género, Ciencia), Navarra (impuesto plástico), Valencia (participación ciudadana, despoblamiento).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han dictado Sentencias:

CONTROL JUDICIAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. Sentencia 26/2023, de 17 de abril de 2023. Sobre vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (motivación): STC 31/2019 (ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia).

EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS. Sentencia 27/2023, de 17 de abril de 2023. Recurso de amparo 3886-2021. Relativo a la vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin agotar las posibilidades de notificación personal en el domicilio que figuraba en el encabezamiento del contrato de arrendamiento

DESPIDO. Sentencia 28/2023, en relación con la Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos del demandado sin agotar las posibilidades de notificación personal (STC 119/2020).

DEMORA EN SEÑALAMIENTOS. Sentencia 31/2023, de 17 de abril de 2023. Relativo a la vulneración del derecho a un proceso sin dilaciones indebidas: motivos estructurales del retraso; señalamiento de la vista con una demora de dos años desde la admisión a trámite de la demanda (STC 125/2022).

REFORMA 2020 LEY DE EDUCACIÓN.  Sentencia 34/2023, de 18 de abril de 2023 relativa al recurso de inconstitucionalidad en relación con la Ley Orgánica de 3 de mayo, de educación.

PLUSVALÍA MUNICIPAL. Sentencia 35/2023, de 18 de abril de 2023 relativo al Recurso de inconstitucionalidad respecto del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

ADMINISTRACIÓN DIGITAL.  Sentencia 36/2023, de 19 de abril de 2023 relativa al Recurso de inconstitucionalidad en relación con diversos preceptos del Real Decreto-ley 14/2019, por el que se adoptan medidas urgentes por razones de seguridad pública en materia de administración digital, contratación del sector público y telecomunicaciones.

NEGATIVA A TRADUCIR AL CASTELLANO.  Sentencia 37/2023, Respecto del auto de las Illes Balears que deniega la traducción al castellano de un auto de aclaración de sentencia redactado en catalán.

VACUNA CONTRA EL COVID.  Sentencia 38/2023, respecto de los autos dictados por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria y un juzgado de primera instancia de Telde que acordaron la administración de la vacuna frente a la Covid-19.

A su vez se han admitido a trámite recursos relativos a:

DÍAS INHÁBILES A EFECTOS PROCESALES. Recurso de inconstitucionalidad contra la Ley Orgánica 14/2022, de 22 de diciembre, de transposición de directivas europeas y otras disposiciones para la adaptación de la legislación penal al ordenamiento de la Unión Europea, y reforma de los delitos contra la integridad moral, desórdenes públicos y contrabando de armas de doble uso.

IMPUESTO GRANDES FORTUNAS.  Dos recursos de inconstitucionalidad, promovidos por la Asamblea de Madrid y por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, contra el artículo 3 de la Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias. Ver resumen de Javier Máximo Juárez.

LEY TRANS. Recurso de inconstitucionalidad, contra diversos preceptos de la Ley 4/2023, de 28 de febrero, para la igualdad real y efectiva de las personas trans y para la garantía de los derechos de las personas LGTBI. 

Ver resumen de la Ley.

SECCIÓN II

Concurso de Registros número 316.

RR de la DGSJFP: y de la DG de Cataluña por la que se convoca el concurso ordinario n.º 316 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Resultado provisional en la web del Ministerio.

Ir al archivo de concursos.

Oposiciones Registros: resultados del tercer y cuarto ejercicio.

Lista de aprobados tras el tercer ejercicio

• Texto del caso práctico
• Calificaciones del cuarto ejercicio.

Ir a la página de las Oposiciones Registros 2022-2023

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES 

01/2023. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Ciudad Real, de 20 de diciembre de 2021, que estima la demanda contra la R. 22 de Marzo de 2019, por lo que queda ésta sin efecto (JCC)

02/2023. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD YA EXTINGUIDA POR CONCURSO «SIN MASA». R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Segovia de 14 de Febrero de 2022, que estima la demanda contra la R. 4 de octubre de 2021, revocando y dejando sin efecto dicha resolución, en cuanto al defecto segundo que había confirmado

03/2023. ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR HIPOTECARIO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Huesca de 4 de abril de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 3 de Huesca de 28 de abril de 2019, que revocó la R. 20 de abril de 2018, por lo que queda ésta sin efecto 

04/2023. COMPRAVENTA POR CÓNYUGES ALEMANES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CUOTA DE ADQUISICIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Málaga de 20 de enero de 2023, que estima el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Málaga de 23 de diciembre de 2021, que había confirmado la R. 10 de junio de 2020, por lo que ésta queda revocada 

05/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA POR CIFRA INFERIOR AL 50 % DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Córdoba de 12 de Enero de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 9 de Córdoba de 10 de Septiembre de 2020, que revocó la R. 6 de septiembre de 2018, por lo que queda ésta sin efecto, si bien la inscripción se producirá una vez corregido el defecto subsanable apreciado por la Registradora

RESOLUCIONES

167.*** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA. AHORA URBANA. ACREDITACIÓN DEL CAMBIO. LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

El registrador no puede exigir que se le acredite la calificación urbanística de una finca para cambiar la naturaleza en el registro de rústica a urbana, puesto que éste es un elemento que se refiere a completar su descripción; sin perjuicio de que también pueda hacerse constar la calificación urbanística.

No puede inscribirse la división de fincas sin licencia o declaración de innecesariedad; si son las fincas resultantes de un proyecto de reparcelación, habrá de inscribirse al acto aprobatorio del mismo.

168.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SIN CARTA DE PAGO

En la escritura de cancelación de hipoteca ha de resultar claramente la causa pues es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción.

169.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No puede tomarse anotación preventiva de embargo si la persona contra la cual se ha dirigido el procedimiento es distinta del titular registral.

170.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM

El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor.

171.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN POR CUOTAS INDIVISAS. PACTOS SOBRE LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD

Resolución que analiza el carácter real y la inscribibilidad de ciertos partos relativos a como ha de dividirse en el futuro una finca que está en situación de copropiedad, cuya viabilidad jurídica se supedita a la obtención de licencia u otros requisitos administrativos y que establecen un pacto de indivisión temporal.

172.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción por exigencias del tracto sucesivo.

173.* COMPRAVENTA CONJUNTA DE CUOTA INDIVISA DE USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Una finca consta inscrita por mitades indivisas: Una primera mitad (1/2) en pleno dominio a favor de A, y una segunda mitad (1/2) a favor de A (el usufructo y de B (la nuda propiedad). Ahora compareciendo ambos se vende el pleno dominio de un 3,4% indiviso del total. Entiende la DG que es obvio que el objeto de dicha venta no es sino el pleno dominio de la participación indivisa, por lo que no es necesario especificar a qué mitad indivisa corresponde la cuota vendida.

174.* RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS ORDENADOS POR RESOLUCIÓN JUDICIAL

La rectificación de asientos ordenados por resolución judicial requiere que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine.

175.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

La partición realizada de conformidad con los artículos 841 y siguientes del Código Civil requiere la aprobación de todos los legitimarios, no solo de los que reciben su legítima mediante un pago en metálico. 

176.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCUMPLIMIENTO APLICACIÓN ART 671 LEC

El decreto de adjudicación en una ejecución hipotecaria debe especificar con suficiente detalle el lugar y la forma en que las comunicaciones se han realizado a fin de que pueda calificarse que el deudor ha sido demandado y requerido de pago en el domicilio que consta en el Registro.

También ha de constar si se trata de la vivienda habitual al tratarse de una adjudicación a falta de postores y perder comprobar que no se vulneran los porcentajes sobre el tasación que se establecen en la legislación vigente cuando se dictó el decreto.

177.** INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE ESCRITURA Y CATASTRO. MEDIOS INMATRICULADORES

La discrepancia entre la superficie alfanumérica de una certificación catastral anterior a 2015 y la superficie gráfica que figura en la actualidad, no es, por sí sola, relevante para considerar que hay falta de coincidencia entre el título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación: lo importante es comprobar que no haya habido un cambio en la geometría catastral del inmueble, que es la que define la identidad del mismo.

178.* RECURSO CONTRA GEORREFERENCIACIÓN YA PRACTICADA

No cabe recurso contra una inscripción practicada. En la regulación del art. 199 LH, no está previsto que el registrador comunique a los opositores la desestimación de sus alegaciones.

179.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS

Para que tenga reflejo registral el aprovechamiento de aguas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas.

180.** COMPRAVENTA. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS. PLANO DE SITUACIÓN DE LA FINCA.

En el caso de segundas transmisiones de fincas ya inscritas que invadan o intersecten con el dominio público marítimo terrestre, compete al registrador de oficio, (no al presentador del documento), solicitar el Servicio Periférico de Costas un certificado acreditativo de no invasión del dominio público, que debe de ser emitido y enviado en el plazo de un mes. El registrador, si tiene dudas de la ubicación de la finca vendida, incluso si son apartamentos o garajes en propiedad horizontal, puede reclamar al interesado que aporte un plano al Registro de situación de las fincas para apreciar su posición en relación con la línea del dominio público.

181.** AGRUPACIÓN DE FINCAS. INICIO DE OFICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 PESE A EXISTIR CORRESPONDENCIA

El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral.

182.** ANDALUCÍA: CADUCIDAD AUTOMÁTICA LICENCIAS SEGREGACIÓN

Por excepción a la regla general, en Andalucía, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (a los 3 meses).

183.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

La rectificación de superficie de un elemento privativo que consta erróneamente en el registro por ser la que se debió de registrar en su día, no exige necesariamente la ampliación de la declaración de la de obra nueva. 

La calificación ha de ser global y unitaria, pero vigente el asiento de presentación, ante la presentación de diligencias de aclaración es posible una nueva calificación del título con dichos documentos complementarios.

184.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA CUEVA

La declaración de un bodega cueva en el subsuelo de una finca inscrita requiere el consentimiento de las dos partes interesadas, ya que aunque el principio de accesión tiene excepciones, éstas pueden estar basadas o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y del Patrimonio Histórico…) o pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación): el caso de la cueva tiene su origen en la voluntad del propietario y en este caso, al no constar en el registro su contenido, es preciso la voluntad de ambas partes para su configuración e inscripción.

185.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A LA SITUACIÓN ARRENDATICIA

La fe pública no se extiende a las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada (como ocurre en el caso de la declaración relativa a situación arrendaticia de la finca). Por tanto no procede rectificar una inscripción con el objeto de hacer constar en ella una mera declaración de la existencia de un arrendamiento, aunque se presente la misma escritura que se inscribión con una diligencia de aclaración que contenía un declaración de la existencia de un arrendamiento por tratarse de una mera mención.

186.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Para inscribir una escritura de entrega de legado en que hay un derecho de transmisión es necesaria la intervención de los legitimarios del transmitente ( en este caso la viuda del transmitente) por que el hecho de que el ius delationis se ejercite por las transmisarios de manera directa –sin pasar por la herencia del transmitente– sólo se refiere al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no a otras consecuencias, máxime cuando otra interpretación podría vulnerar las legítimas.

187.** HERENCIA, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL

La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados.

188.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FÓRMULA UTILIZADA EN EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Es correcta la fórmula utilizada cuando el notario califica en el encabezamiento una escritura como “de cancelación”, y en el juicio de suficiencia da fe “de la suficiencia de las facultades para otorgar la presente escritura al principio calificada”; sin que quepa exigir que se complete haciendo alusión al acto o contrato a que el instrumento se refiere.

189.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DIVERSOS DEFECTOS

En una cesión de remate debe aportarse el testimonio del decreto de adjudicación. No es inscribible si no consta que el exceso del remate se ha consignado a favor del demandado. El registrador no puede revisar la interpretación que el letrado de la Administración de Justicia hace del artículo 671 de la LEC al aprobar la adjudicación, pero sí su congruencia; En las ejecuciones hipotecarias, salvo que se manifieste que la finca no está arrendada, se han de acreditar que se han hecho las notificaciones previstas.

190.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DENEGACIÓN BASADA EN LA MERA OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE

La denegación de la inscripción de la representación gráfica por oposición de un colindante, no puede basarse solo en este hecho, sino que debe ser debidamente motivada, para que el interesado pueda conocer los concretos motivos que han determinado la calificación negativa.

191.* SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Debe constar con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado, se ha entendido el procedimiento. No es necesario aportar certificado de defunción del titular registral fallecido.

192.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor una vez el juez se pronuncia sobre dicha cuestión entendiendo que fue suficientemente notificado el registrador no puede cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 RH 

194.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 TRAMITADO DE OFICIO POR LA REGISTRADORA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La controversia puesta de manifiesto en la tramitación del expediente del art. 199, relativa a si la finca invade otras colindantes o el dominio público, impide la inscripción de la representación gráfica catastral.

195.** SOLICITUD DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE DEMANDA YA CANCELADA POR CADUCIDAD

No es posible la prórroga de una anotación preventiva de embargo cuando ésta ya sido cancelada, independientemente de la procedencia de la cancelación. 

196. y 197 ** CONCRECIÓN DE «VINCULACIÓN OB REM». CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES.

La concreción de una vinculación ob rem (cuya existencia ya resulta del registro aunque sin utilizar el término jurídico) y que afecta a una finca perteneciente a varios propietarios, al implicar la modificación de un asiento requiere el consentimiento de todos ellos y resolución judicial firme.

199.** SUPERFICIE INDETERMINADA EN EDIFICACIÓN YA INSCRITA. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

No es necesario, para inscribir la transmisión de una finca ya inscrita, que se exprese la superficie de una edificación sita en ella si en la inscripción previa tampoco constaba.

200.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA, FUNDADAS (O NO) Y CONCLUYENTES (O NO). POSIBLES RECURSOS Y EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH.

En los casos de inmatriculación, las posibles dudas del registrador por coincidir con otra finca ya inscrita tienen que estar debidamente fundadas, y pueden ser: 1) concluyentes, por estar basadas necesariamente en datos gráficos o linderos fijos, en cuyo caso lo procedente es la denegación por defecto insubsanable, o 2) no concluyentes, en los restantes casos, en cuyo supuesto lo que procede es suspender la inscripción y, para disipar dichas dudas, tramitar el expediente previsto en el artículo 199 LH, pues no existe ya la posibilidad de recurso a la vía judicial del artículo 306 RH, que está derogado tácitamente. La DG solo es competente para resolver si las dudas están fundadas o no y si, en el primer caso, son concluyentes o no.

201.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible. El art. 199 LH no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones de los colindantes al promotor del expediente.

202.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

El tercer poseedor, con título inscrito con anterioridad a la fecha de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria, ha de ser demandado y requerido de pago.

203.*** COMPRAVENTA POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADORES SIN CARGO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

El que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales, no impide la inscripción en el Registro de la propiedad de los actos y contratos otorgados por ellos; pero si no está inscrito la escritura debe contener todas las circunstancias legalmente procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador y debe constar: 1.- el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado; 2.- la aceptación del nombramiento  3.- la notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos, 4.- todo ello en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral, de modo que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil.

Sin embargo, SI es necesario la previa inscripción en el RM cuando se trata de practicar inscripciones a favor de una sociedad o para inscribir los actos otorgados por el consejero delegado (por el carácter constitutivo de la inscripción.

204.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS POR NO ORDENAR EL MANDAMIENTO LA PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN

La expedición de la certificación del art. 656 de la LEC y la práctica de la correspondiente NM constituye una prórroga temporal de 4 años de la anotación de embargo sin que sea preciso que lo disponga el mandamiento.

205.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TIPO DE SUBASTA INFERIOR AL QUE CONSTA INSCRITO

No puede inscribirse una ejecución hipotecaria para cuya tramitación se ha utilizado un valor de tasación no inscrito, y además es notoriamente inferior al que figura en la inscripción.

207.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN Y PRACTICAR NOTA MARGINAL POR NO CONSTAR INSCRITO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS

No puede ejecutarse una hipoteca, ni consiguientemente expedirse la certificación de dominio y cargas, mediante el procedimiento de ejecución directa, cuando no figura inscrito el domicilio para notificaciones y requerimientos.

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