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Oficina Registral (Propiedad). Informe Enero 2021. Sociedad concursada con folio cancelado.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.
  2. DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
  3. DISPOSICIONES GENERALES:
  4. RESOLUCIONES:
  5. 538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 
  6. 540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 
  7. 550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 
  8. 551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 
  9. 556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 
  10. 557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.
  11. 560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 
  12. 565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 
  13. 566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 
  14. 567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 
  15. 570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 
  16. 577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.
  17. 578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 
  18. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.

Procede analizar la actuación registral en aquellos casos en los que, el Registrador, en cumplimiento de su deber de colaboración, consulta el Registro Mercantil o el Registro Público Concursal y constata que la sociedad, titular de la finca registral sobre la que se ha ordenado la práctica de un asiento, ha sido declarada en concurso y, en cumplimiento del artículo 178.3 de la Ley Concursal de 2003 (hoy, artículo 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020) y se ha procedido a su extinción y cancelación.

¿Se puede practicar en el Registro de la Propiedad asiento alguno a favor de dicha sociedad cuyo folio registral ha sido cancelado en el Registro Mercantil?

1.- ASPECTO TEÓRICO.

– La STS de 27 de marzo de 2011 defendió la tesis de la eficacia declarativa de la cancelación registral reconociendo que la sociedad cancelada que no terminó su liquidación continúa manteniendo su personalidad jurídica hasta la finalización de la liquidación y en la medida precisa para concluirla y que la inscripción en el Registro Mercantil tiene eficacia meramente declarativa de una extinción ya producida. En el mismo sentido se han pronunciado las RDGRN de 13 de mayo de 1992 y de 27 de diciembre de 1999.

– Sin embargo, la STS de 25 de julio de 2012, cambia de criterio y defiende la tesis de la naturaleza constitutiva de la cancelación registral pero sin efectos sanatorios de los defectos de la liquidación. Esto es, la cancelación registral señala el momento de extinción de la personalidad social. Si la sociedad adquiere su personalidad jurídica en el momento en que se inscribe en el Registro, la cancelación de las inscripciones debe reputarse como el modo de poner fin a la personalidad.

– Por último, se ha de tomar en consideración la STS de 24 de mayo de 2017, que reconoce que la sociedad mantiene su personalidad jurídica tras la cancelación cuando ésta se produjo sin haber terminado la liquidación. Es decir, la sociedad cancelada que tiene pasivo insatisfecho sigue existiendo y sigue teniendo personalidad jurídica.

2.- ASPECTO PRÁCTICO.

Hechas estas consideraciones, ¿cuál debe ser entonces la actuación del Registrador de la Propiedad al consultar el Registro Mercantil (o recibir la certificación a la que alude el artículo 323 RRM) y constatar que figura inscrita la cancelación de los asientos, el cierre de la hija registral, el cese del administrador concursal y/o societario y la conclusión del concurso?

Al amparo de la RDGRN de 14 de diciembre de 2016, se ha de entender que lo procedente es redactar la oportuna nota de calificación solicitando que se acredite que la finca registral en cuestión no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en caso de contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso. Ver también RDGRN de 10 de marzo de 2017.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos respecto a las disposiciones de carácter general (pinchar en el título para más información):

Código Civil de Cataluña: modificación Libro II Patria potestad. 

Se añade un apartado al artículo 236-8 del Libro Segundo para que no precise el consentimiento del progenitor condenado por violencia de género -o contra el que se siga un procedimiento por esa razón- para la atención y la asistencia psicológica de los hijos menores.

Días inhábiles 2021. 

Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2021, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

RDLey 35/2020: sector servicios y tributos. 

Sus medidas buscan aliviar la situación de empresas y autónomos, especialmente los relacionados con la actividad turística, hostelera y comercial que evite su cierre como consecuencia de la pandemia. Reducción o moratoria de renta arrendaticia para locales o industria. Cotizaciones a la Seguridad Social. Medidas tributarias. Desempleo. Comedor de empresa. Pequeña reforma Leyes del Suelo y de la Seguridad Social. Ingreso mínimo vital…

RDLey 37/2020: desahucios, transportes, consumidores

Sus tres artículos se dedican a situaciones de vulnerabilidad respecto a la vivienda (suspensión de desahucios, ampliando los casos y evitación del corte de suministros a hogares vulnerables), a los transportes (revisión de contratos de gestión de servicios públicos de transporte regular de viajeros por carretera) y a los consumidores (teléfono de atención al cliente e infracciones por no expurgar cláusulas declaradas abusivas).

Autoliquidación ISD.

Se aprovecha la Ley 10/2020, de 29 de diciembre, para modificar el art. 34 LISD e incluir a Cantabria y a Madrid entre las CCAA que usan como obligatorio el sistema de autoliquidación.

RDLey 38/2020: Brexit. Salario mínimo. 

Este RDLey adapta nuestro ordenamiento jurídico a la salida del Reino Unido de la Unión Europea tras concluir el periodo transitorio. Se prorroga el RD sobre salario mínimo hasta que se determine el de 2021.

Precios medios para 2021: ITPyAJD, ISD, Vehículos. 

Como en años anteriores, se publican para 2021 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Ley de Presupuestos 2021. 

En los Presupuestos de 2021 destaca un incremento muy notable en el techo de gasto y en la autorización de endeudamiento  Sube la presión fiscal sobre las rentas altas en IRPF y Patrimonio (que deja de tener carácter temporal). Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Se reduce la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben un 0,9%, pero desaparece la referencia al factor de sostenibilidad. Se prevé una tarjeta sanitaria única compatible en todas las CCAA. Regulación de las agencias estatales dentro de una amplia reforma de la Ley del Sector Público. Los organismos públicos estatales no tendrán ya que disolverse por llevar dos ejercicios presupuestarios consecutivos en desequilibrio financiero.

RDLey 36/2020: Modernización Administración Pública y Plan de Recuperación. 

Tras la aprobación en julio de 2020 de un Instrumento Europeo de Recuperación, lo que supone para España una inyección de 140.000.000.000 euros, se ha de implementar un Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que se presentará ante las instituciones europeas. Ahora se dictan normas para facilitar la ejecución de dicho Plan, creando la figura de los PERTES y modificando las disposiciones finales varias leyes en consonancia. Se creará una web para la gestión del Plan que funcionará como ventanilla única.

Disposiciones Autonómicas.

Disposiciones de Andalucía, Cataluña (muy abundantes), Cantabria, Canarias y Baleares (calendario de días inhábiles).

SECCIÓN II. 

Se publican en el BOE los resultados de los concursos de Registros (DGSJFP y Cataluña). De las 53 plazas convocadas (2 de ellas en Cataluña), se han cubierto 43, quedando desiertas 10 (una en Cataluña).

Se jubila a don Carlos María Caviedes Inestrillas, registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8.

RESOLUCIONES:

En DICIEMBRE se han publicado, CUARENTA Y CINCO. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTEdonde pueden verse todos los titulares con sus respectivos enlaces. 

Destacamos, dentro de las de Propiedad:

535.** PARTICIÓN HEREDITARIA HABIENDO FALLECIDO LA PRIMERA ESPOSA Y LEGATARIA NOMBRADA EN EL TESTAMENTO. PRETERICIÓN DE LA SEGUNDA ESPOSA. 

La partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) es válida sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución de heredero.

538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 

No hay derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de vivienda cuando lo que se vende está en parte arrendado pero no todo (artículo 25 LAU), y ello aunque no coincida la descripción de la finca real con la que aparezca registrada, pues prevalece la realidad. Basta para acreditar dicho extremo la manifestación de la parte vendedora de la misma forma que basta esa manifestación para acreditar que no está arrendada.

541.*** ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO CONSTANDO YA EN EL REGISTRO LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS. 

Constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras.

544.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS IMPORTANTES DE CABIDA ENTRE EL PRIMER TÍTULO Y EL SEGUNDO. 

Están justificadas las dudas de la identidad de la finca a inmatricular cuando entre el primer título y el segundo hay una diferencia importante en la superficie (en el presente caso de 5 veces mayor en el segundo).

546.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO. 

Inscrito el dominio a nombre del causante no cabe inscribir la hipoteca otorgada por el cónyuge sobreviviente y tres de sus hijos (falta un cuarto hijo legitimario) mientras no se inscriba la herencia.

547.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE SOBRE MEDIANERÍA. 

Procede la denegación de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral si resultan fundadas e identificadas las dudas que evidencian la existencia de conflicto entre fincas colindantes discutiéndose sobre el carácter medianero o no de la línea divisoria entre las propiedades.

550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 

A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo». Para la constancia de la superficie de un elemento concreto es necesario, además de seguir uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la superficie de las fincas, el consentimiento de todos los propietarios.

551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 

El Acta de Manifestaciones no es un título adecuado para inscribir en el Registro de la Propiedad, tanto porque contienen obligaciones personales con declaraciones de voluntad meramente manifestadas, como porque el título adecuado es la escritura pública donde ha de configurarse el derecho real inscribible con la declaración de voluntad consintiendo el acto o negocio jurídico inscribible y las demás circunstancias necesarias para su inscripción.

552.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO AL CÓNYUGE VIUDO «EN PAGO DE SUS GANANCIALES». 

Cabe adjudicar en la partición al cónyuge supérstite bienes privativos del causante en pago de sus derechos en la sociedad conyugal, pero tal adjudicación no cabe hacerla sin más sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.

554.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. OBRA NUEVA. 

La declaración de obra nueva requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada y para certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, la de la finca donde se ubique.

555.* ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA EN ASTURIAS SIN APORTAR LIBRO EDIFICIO. 

Es exigible el depósito previo en el Registro del libro del edificio en Asturias, incluso en los supuestos de autopromoción.

556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 

Solicitada la prórroga de una anotación preventiva, el registrador la considera caducada por deberse contar su duración desde la anotación preventiva inicial y no desde el momento de su concreción por nota marginal de modo poco técnico aunque con fuerza sustantiva propia. La DGSJyFP revoca la nota.

557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.

La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. La adquisición por el postor de la mitad indivisa del concursado implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate.

559.*** HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO PREVIA DECLARACIÓN DE HEREDEROS. 

Es trámite inexcusable del expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado que se acredite la ausencia de otros interesados. En el Derecho común es el notario el único funcionario competente para autorizar el acta de interpelación del artículo 1005 CC.

560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 

Para inmatricular fincas resultantes de una división han de describirse totalmente y coincidir con la certificación catastral. No pueden describirse elementos privativos de una DH con inclusión de superficie en los elementos comunes.

562.** CONVENIO REGULADOR: PREVIA INSCRIPCIÓN DIVORCIO EN REGISTRO CIVIL. [NO CABE] CANCELACIÓN DE HIPOTECA MEDIANTE CERTIFICACIÓN BANCARIA. 

Para inscribir en el Registro de la propiedad un convenio regulador de divorcio es precisa la previa inscripción de este en Registro Civil. No cabe cancelar una hipoteca mediante certificación bancaria de “saldo cero”.

565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 

A los efectos de dar publicidad registral, el registrador debe tener en cuenta la finalidad para la que se solicita, y aún en el caso de que dicha finalidad sea aceptable, deberá cohonestar la legislación sobre protección de datos con el derecho a esa información de forma que no deberá dar publicidad respecto de titularidades o de cargas o gravámenes no vigentes y ajenos al objeto de la solicitud.

566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 

Para inscribir un acto sujeto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana debe acreditarse su presentación o declaración para el pago del impuesto conforme establezca la legislación aplicable. La adjudicación de un bien por el doble título de liquidación de gananciales y herencia exige liquidar. No hubiera sido preciso si la adjudicación hubiese sido sólo por gananciales al estar no sujeto.

567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 

Para inscribir la obra nueva de una piscina basta, además de la licencia de obras, la licencia de primera ocupación, que acredita que la obra está terminada conforme a la licencia municipal. La licencia de funcionamiento únicamente es necesaria para el uso de instalaciones, en este caso de una piscina, pero no para la inscripción en el Registro de la edificación. Es posible inscribir condicionantes de la licencia urbanísticas como mera publicidad noticia, siempre que se refiera a requisitos urbanísticos y no impliquen mención de derechos o gravámenes susceptibles de inscripción independiente.

568.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA Y RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR CANTIDADES ALZADAS. 

En un préstamo hipotecario se garantizan cantidades alzadas por intereses de demora y remuneratorios, cantidades que la DGRN estima lícitas por no superar la responsabilidad hipoteca por cinco años de cada tipo de interés.

570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 

La falta de referencia catastral propia de una finca no constituye duda fundada que impida el inicio del procedimiento para la inscripción de su representación gráfica alternativa. En la inscripción de una obra nueva no sería preciso la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, si del CSV del informe catastral de ubicación de construcciones, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación, evidencian la ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita.

574.** TRANSMISIÓN DE FINCA INSCRITA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS EXTEMPORÁNEO. 

En las segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público marítimo terrestre el certificado de Costas tiene que recibirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de 1 mes a contar desde la fecha de la recepción por Costas de la notificación registral. Pasada esa fecha la anotación preventiva se convertirá en inscripción de dominio.

576.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. TÍTULO INSCRIBIBLE. 

No se puede pedir la rectificación del registro por persona no legitimada para ello conforme al art 40 de la LH, sin perjuicio de que se pueda llevar a cabo la presentación del documento en base a los art 6 de la LH y 39 de su Reglamento. La exigencia de documentación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, impide que se pueda practicar una inscripción en base a un acta de requerimiento acompañada de un CD de datos, en el que se incluyen las escrituras otorgadas al efecto, por no tener la consideración de título formal inscribible.

577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.

 Se puede rectificar una base inscrita y coordinada con el catastro, siempre que no existan dudas de invasión de otras fincas, del dominio público o se altere la realidad física exterior de la finca. Parámetros establecidos en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.

578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 

Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) NO es imprescindible incorporar a la escritura el certificado del saldo pendiente expedido por el acreedor inicial. Pero la Ley sí que exige que conste el justificante del pago al anterior acreedor.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE DICIEMBRE 2020

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2020

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TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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RESOLUCIONES CATALUÑA

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Fuerza Mayor y Clausula «Rebus sic stantibus»

FUERZA MAYOR Y CLÁUSULA «REBUS SIC STANTIBUS»

GERARDO GARCÍA-BOENTE DÁVILA

M&A / Abogado Inmobiliario en PwC Tax & Legal Services

 

Índice:

Introducción

1.- Fuerza mayor

2.- Rebus Sic Stantibus

   A) Presupuesto de aplicación

   B) Ámbito de aplicación

   C) Requisitos

3.- Aplicación Analógica

4.- Conclusión

Notas

Enlaces

 

INTRODUCCIÓN:

Tras una reunión extraordinaria del Consejo de Ministros el presidente del Gobierno anunció el 13 de marzo de 2020, en una declaración institucional, la aprobación del Real Decreto 463/2020 por el que se declaró el estado de alarma en toda España (el “Real Decreto”), por un plazo de 15 días (prorrogado hasta el 12 de abril de 2020 y, nuevamente hasta el 26 de abril), de conformidad con el artículo 116.2 de la Constitución Española, para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Dicho decreto fue modificado por el Real Decreto 465/2020, de 17 de marzo.

El Real Decreto habilita al Ministro de Sanidad para modificar, ampliar o restringir las medidas, lugares, establecimientos y actividades enumeradas en los apartados anteriores, por razones justificadas de salud pública, pudiendo por tanto ampliar esta suspensión a aquellos otros supuestos que se consideren necesarios.

Las medidas adoptadas por el Real Decreto y por las órdenes dictadas al amparo de la habilitación anteriormente referida (la “Situación COVID-19”), han tenido un impacto crítico en las relaciones contractuales tanto del ámbito público como del privado, pues muchas de ellas han supuesto la paralización de la mayor parte de las actividades económicas del país.

Es objeto de esta nota analizar las alternativas que se están planteando en el ámbito jurídico para tratar de afrontar las situaciones contractuales de imposibilidad de cumplimiento y de desequilibrio sobrevenido de prestaciones que se ha derivado de la situación existente, y en concreto las figuras de la fuerza mayor y la cláusula Rebus Sic Stantibus.

La configuración jurídica de ambas figuras es de carácter predominantemente jurisprudencial y doctrinal, y dado lo excepcional de su aplicación surgen muchas dudas a la hora de plantearse su invocación en cada caso concreto.

Como punto de partida vamos a destacar dos cuestiones:

a) que el propio Tribunal Supremo (STS de 19 de mayo de 2015) diferencia entre:

(i) la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación (fuerza mayor), que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, y no a las deudas pecuniarias, y

(ii) la de aquellos supuestos en los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa (cláusula rebus sic stantibus), aplicable con independencia de cuál sea el contenido de la prestación pactada.

b) que las dos fórmulas mencionadas, principal objeto de análisis en esta nota, tendrán en muchos casos carácter supletorio y complementario a lo pactado en los contratos. En este sentido, habrá de estarse, con carácter preferente, a la autonomía de la voluntad de las partes y a aquellas cláusulas contractuales que hayan acordado excluir o regular expresamente las situaciones de fuerza mayor o las circunstancias extraordinarias sobrevenidas.

Incidiremos sobre este punto al hablar de la cláusula Rebus Sic Stantibus.

 

1.- FUERZA MAYOR:

En principio, los arts. 1101 ss. de nuestro Código Civil (en adelante “Cc.”) son disposiciones dictadas para el tratamiento de la responsabilidad contractual. Entre tales preceptos, se encuentra también el art. 1105 C.c., que contiene una definición descriptiva del concepto de fuerza mayor o caso fortuito[1], pues dispone:

“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

El concepto de fuerza mayor no se refiere a si procede o no el cumplimiento de una obligación contractual, sino a si el deudor incumplidor será responsable o no de dicho incumplimiento.

Con carácter general y teórico, la imposibilidad sobrevenida de cumplir con las obligaciones contractuales como consecuencia de la Situación COVID-19 permite bien la resolución o bien la suspensión de un contrato (fundamentado en los arts. 1182 a 1184 del Código Civil) en supuestos en donde la prestación ha devenido sobrevenidamente imposible. Las consecuencias de tal resolución o suspensión dependerán de si tal situación de imposibilidad sobrevenida es o no imputable al deudor (es decir, en caso de resolución podrá tener o bien efectos liberatorios o, por el contrario, el deudor estará obligado al cumplimiento por equivalente pecuniario, así como, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios, y todo ello sin perjuicio de las obligaciones de restitución de las prestaciones realizadas hasta ese momento).

Tal y como reza el artículo 1.105 del C.c., en supuestos de fuerza mayor el deudor no será responsable de los sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. No obstante, esta liberación de responsabilidad por causa de fuerza mayor está sujeta a la concurrencia de una serie de requisitos:

  • Suceso inevitable o imprevisible: Respecto de este requisito, parece claro que la Situación COVID-19 es un suceso inevitable e imprevisible[2], pues ya la propia Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio establece en su artículo primero que “procederá la declaración de los estados de alarma, excepción o sitio cuando circunstancias extraordinarias hiciesen imposible el mantenimiento de la normalidad mediante los poderes ordinarios de las Autoridades competentes”.

  • La imposibilidad sobrevenida de la prestación, total o parcial: Este es el punto esencial que se ha de analizar en cada uno de los supuestos que se pueden plantear en la esfera contractual como consecuencia del COVID-19.

El acaecimiento de un suceso inevitable o imprevisible, como puede ser la Situación COVID-19, no faculta al deudor a incumplir sus obligaciones contractuales. Para poder invocar la fuerza mayor el cumplimiento de la misma ha de devenir imposible para el deudor. En este sentido, y sobre la base de la regla de que no existe obligación de cosas imposibles («impossibilium nulla obligatio est«: Digesto 50, 17, 1185), la jurisprudencia establece que ha de tratarse de una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor[3].

Adicionalmente cabe destacar que no cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida[4]. Estima la jurisprudencia que deben intentar agotarse todos los medios al alcance del deudor para cumplir con el compromiso contractual, incluyendo el cumplimiento de la prestación por medios alternativos (que no modifiquen sustancialmente la esencia del pacto)[5], por lo que otro elemento a valorar será la posibilidad del deudor de haber accedido a las ayudas y mecanismos (i.e. ERTEs, líneas de financiación, etc…) que se están habilitando en el marco de la Situación COVID-19.

En consecuencia, se antoja complicado invocar la imposibilidad sobrevenida de pagar una renta o canon periódico para aquellas empresas que tengan los recursos financieros para hacer frente a dicho cumplimiento durante el periodo objeto de la Situación COVID-19. Adicionalmente cabe considerar que en los casos relativos a incapacidad de pago tal situación está ya regulada por la ley concursal.

Es probable que la mayor dificultad en relación con este punto se plantee con los supuestos de dificultad extraordinaria, que algunas sentencias han equiparado a la imposibilidad[6] pero con carácter muy restrictivo. En este sentido, habría que analizar caso por caso, puesto que el concepto de dificultad extraordinaria o no extraordinaria quizá nos sitúe más cerca del concepto de la Rebus, referido más adelante.

En relación con el concepto de imposibilidad cabe destacar el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuyo artículo 36[7] reconoce un derecho de resolución a los consumidores en los supuestos que devenga imposible el cumplimiento de sus contratos. Se trata de una norma de regulación difusa, que habrá de ser interpretada teniendo en cuenta lo dispuesto en este apartado y lo dispuesto más adelante sobre la doctrina relativa a las prestaciones económicas que, según el Tribunal Supremo, no pueden devenir imposibles.

  • No imputabilidad de tal imposibilidad, ausencia de dolo y culpa: Para aplicar la fuerza mayor, así como el concepto de imposibilidad referido anteriormente, es preciso que no haya culpa del deudor. La jurisprudencia excluye la fuerza mayor cuando la imposibilidad de cumplir la prestación pactada resulta provocada por el deudor[8], o le es imputable[9].

Por lo tanto, deberá procederse al análisis de las causas que han provocado la imposibilidad de dar cumplimiento a la prestación, y dicho análisis se remontará al estado en que se encontraba el cumplimiento del contrato en cuestión antes de la Situación COVID-19[10].

  • Haber actuado de buena fe y adoptar todas las medidas necesarias para mitigar los efectos dañosos derivados de tal suceso: En este sentido, uno de los requisitos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia, a los efectos de que se pueda considerar la exoneración de responsabilidad del deudor, es la concurrencia de la buena fe de este último y la implementación por su parte de todas las medidas necesarias para minimizar los daños y perjuicios que se derivarán para el acreedor del referido incumplimiento[11].

En este sentido, cabe recordar que el Gobierno ha habilitado múltiples medidas y mecanismos para evitar las consecuencias perjudiciales de la Situación COVID-19.

A la vista de lo anterior, tal y como advierte el magistrado Xavier O’Callaghan, se puede concluir que la esencia es la falta de nexo causal entre la conducta del deudor y el incumplimiento[12].

Por otro lado y enlazando con lo comentado al principio, habrá de valorarse si, como consecuencia de una situación de fuerza mayor, la imposibilidad de cumplimiento de la prestación debida, o el incumplimiento, es definitivo o solo temporal. Esta situación se dará fundamentalmente en las prestaciones de dar o hacer. No obstante, cualquiera que sea el caso, el efecto primordial derivado de la fuerza mayor será la exoneración de responsabilidad del deudor, en el sentido de que no le será exigible una indemnización por daños y perjuicios.

Sin perjuicio de todo lo anterior cabe destacar el supuesto específico de las prestaciones pecuniarias, de la que es especialmente exponente la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015. En ella se aborda un caso de fuerza mayor liberatoria de la obligación de pagar el precio de una compraventa, donde no cabe aplicar la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece (genus nunquam perit) y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella.

Por tanto, no pudiendo plantearse, tratándose de deudas pecuniarias, la imposibilidad subjetiva -insolvencia- ni la objetiva o formal, concluye la doctrina que no es posible imaginar que si la imposibilidad obedece a fuerza mayor pudiera tener como efecto la extinción de la obligación. Los tribunales admiten “todo lo más el incumplimiento temporal o retraso” como consecuencia de la imposibilidad sobrevenida de una deuda pecuniaria por fuerza mayor.

 

2.- REBUS SIC STANTIBUS

Puede que nos encontremos en una situación donde el cumplimiento de la obligación contractual no haya devenido imposible. Sin embargo, la Situación COVID-19 ha provocado un escenario de excesiva onerosidad y desequilibrio en las prestaciones en numerosos contratos.

La cláusula rebus sic stantibus (la “Rebus”) se considera como una cláusula que se encuentra “implícita” en todos los contratos. La misma supone una flexibilización y factor mitigador del rigor del principio pacta sunt servanda, en virtud del cual el contrato es fuente de obligaciones que han de cumplirse con arreglo a lo convenido, siempre con adecuación a las pautas de la buena fe.

La Rebus teóricamente permite la revisión de un contrato cuando surgen circunstancias extraordinarias sobrevenidas e imprevisibles no existentes en el momento de su suscripción, y en consecuencia las prestaciones de algunas de las partes devienen excesivamente gravosas u onerosas rompiendo el equilibrio económico del contrato[13] (principio de conmutatividad del contrato). Como señala el magistrado Carlos Sánchez Martín[14], “se puede afirmar que el ámbito de aplicación de la cláusula rebus se extiende a aquellos supuestos en los que la prestación no ha devenido completamente imposible sino más onerosa.

Vamos a tratar de analizar las principales características de la cláusula, y sus requisitos de aplicación ante la Situación COVID-19 en base a toda la jurisprudencia que ha abordado el caso hasta este mismo año.

A) Presupuesto de aplicación

Los principales presupuestos de aplicación de la cláusula son los siguientes:

  • Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
  • Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones[15].

Debe tratarse, por tanto, de una alteración de la base del negocio o de la base económica del contrato, tal y como reza la jurisprudencia, que derive en una ruptura de la equivalencia de las contraprestaciones.

En relación con lo anterior, se ha de resaltar que la excesiva onerosidad debe desprenderse del contrato en cuestión. Difícilmente podría defenderse que una potencial insolvencia del deudor justifica el cumplimiento del requisito de la excesiva onerosidad, pues no cabe su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica fuera del propio contrato (i.e. balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas)[16].

  • Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

No cabe duda de que la Situación COVID-19, y sobre todo de las órdenes de paralización de gran parte de la actividad del país, constituyen una circunstancia radicalmente imprevisible, especialmente los relacionados con tales actividades.

No obstante lo anterior, la invocación y aplicación de la Rebus no va a resultar pacífica. A estos efectos han de tenerse en cuenta las particularidades referidas a continuación.

B) Ámbito de aplicación

El ámbito natural de aplicación de la Rebus son los contratos de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo.

La jurisprudencia no viene admitiendo su invocación en

(i) los supuestos de contratos de corta duración, en los que difícilmente puede justificarse que ha acaecido algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato[17].

(ii) en los contratos de tracto único con ejecución no diferida.

No obstante lo anterior, con carácter aún más excepcional, la jurisprudencia indica que podría plantearse su admisión en algún contrato de tracto único con ejecución diferida, es decir, contratos donde la prestación debe cumplirse pasado ese periodo de tiempo (p. ej., compraventa de inmueble en fase de construcción o sobre plano, en donde queda aplazado el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa o del pago del precio)[18].

C) Requisitos

Al igual que en el caso de la fuerza mayor, la potencial invocación de la Rebus requiere, desde un punto de vista jurisprudencial, que concurran una serie de requisitos adicionales a los presupuestos antes referidos:

  • No imputabilidad de la excesiva gravosidad u onerosidad. Ausencia de dolo y culpa: El exceso de gravosidad y/u onerosidad no puede ser imputable a una de las partes, ni tampoco el deudor de la prestación puede encontrarse en mora[19]. En otras palabras, tal cambio debe resultar ajeno a la voluntad, comportamiento y esfera de control de las partes.

Es bastante aclaratoria la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2018 en la que el arrendatario, explotador de una instalación hotelera, solicita al amparo de la Rebus una modulación judicial del canon arrendaticio pactado a raíz de los resultados negativos de la actividad hotelera en el local arrendado como consecuencia de la crisis económica, concluyendo el alto tribunal “que dichos resultados (financieros de la empresa) no obedecen exclusivamente al cambio extraordinario del panorama económico sino también a otras causas como la mala gestión u organización de la empresa”.

Por lo tanto, deberá procederse al análisis de las causas que han provocado el exceso de gravosidad y/u onerosidad, y dicho análisis se remontará a los momentos previos a la Situación COVID-19.

  • Haber actuado de buena fe: La jurisprudencia hace mención al requisito del deber de negociar de buena fe con la contraparte, que algunos modelos de derecho comparado y propuestas académicas configuran como un presupuesto para exigir la pretensión de aplicación judicial de la Rebus.

En este sentido, el alto tribunal considera que no hay buena fe en la imposición unilateral por una de las partes de la modificación de las condiciones contractuales al amparo de la Rebus sin apertura de un proceso de negociación[20].

A la vista de lo anterior, cabe preguntarse si podría apreciarse mala fe por la contraparte ante una negativa categórica a abrir un proceso de negociación cuando concurren el resto de circunstancias de la Rebus, y como sería valorada en este caso la aplicación unilateral de la Rebus de la parte que ha actuado de buena fe.

  • Ausencia de regulación o imputación del riesgo: Ha de tenerse en cuenta en todo caso que la Rebus no será de aplicación en aquellos casos en que el contrato haya distribuido entre las partes el riesgo derivado de sucesos extraordinarios e imprevisibles mediante su regulación a través de determinadas cláusulas.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2019 declara expresamente respecto a estos acuerdos que “pretender que la jurisdicción obvie dichos pactos y aplique la doctrina de la «rebus sic stantibus» supone ordenar la reglamentación de un nuevo negocio, lo que dicha doctrina no autoriza[21].

Entre las cláusulas que pueden poner en tela de juicio la aplicación de la Rebus pueden destacarse principalmente:

  • Regulaciones de renta fija y renta variable.
  • Cláusulas reguladoras del cese de actividad por causa no imputable a la parte que sufre las consecuencias de la Situación COVID-19.
  • Cláusulas de desistimiento unilateral.
  • Cláusulas de estabilización, revisión o actualización de precios o contraprestaciones
  • Cláusulas de fuerza mayor y/o circunstancias extraordinarias

No obstante lo anterior, se impone el análisis pormenorizado de cada contrato, de cada cláusula y del contexto del acuerdo de conformidad con los artículos 1281 y ss del C.c.

Una vez expuesto lo anterior, cabe recordar que la aplicación de la Rebus persigue un reequilibrio de las prestaciones contractuales, y no la resolución del contrato. En este sentido la jurisprudencia ha llegado a manifestar que “es extravagante el recurso a la cláusula «rebus sic stantibus» si alega al unísono una frustración total del fin del contrato; la petición conjunta de resolución por desaparición de la causa y de modificación por inadecuación a circunstancias es incompatible de suyo (…)”[22].

 

3.- APLICACIÓN ANALÓGICA

Aunque ningún autor lo ha propuesto abiertamente, en el ámbito de los contratos de arrendamiento algunas voces han tratado de abrir la puerta a la aplicación analógica de ciertos artículos del Código Civil como el 1575, que concede al arrendatario rústico el derecho a solicitar una rebaja del 50% de la renta en caso de fuerza mayor, o el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que permite suspender el arrendamiento en caso de obras impuestas por la autoridad que la hagan inhabitable.

No obstante lo anterior, hay que recordar que el artículo 4.2 del C.c. establece claramente que las leyes penales, las excepcionales y las de ámbito temporal no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas.

Ello no obsta para que los principios inspiradores de dichas normas puedan ser invocados por los tribunales conjuntamente con otros principios y argumentos.

 

4.- CONCLUSIÓN

Se echan en falta en el ámbito privado soluciones similares a las que se están adoptando en el ámbito público y laboral.

Está claro que a pesar de la abundante jurisprudencia existente sobre las dos figuras objeto de esta nota, no tenemos los suficientes antecedentes para poder aplicar, con cierta seguridad jurídica, ambos principios a una eventualidad de la excepcionalidad de la Situación COVID-19.

Respecto de la fuerza mayor, dadas las inmediatas consecuencias de las órdenes impuestas por el Gobierno (órdenes de cierre de un día para otro), no es fácil que se planteen con tanta rapidez supuestos de imposibilidad absoluta de cumplimiento, especialmente en las obligaciones pecuniarias. La imposibilidad de poder invocar la fuerza mayor en el marco de la Situación COVID-19, y la consecuente obligación de tener que cumplir estrictamente con los compromisos económicos contractuales, pone a las empresas y a los particulares entre la espada y la pared.

Por otro lado, tampoco la Rebus se muestra como la fórmula más idónea que permita dar respuesta inmediata a las medidas impuestas por la Situación COVID-19. Y es que esta situación ha provocado un hecho insólito como es la total paralización de la economía durante un periodo concreto y delimitado de tiempo (el Estado de Alarma). Una situación que sin duda ha quebrado totalmente y de manera temporal e inmediata el equilibrio de los contratos. Sin embargo, al tratarse de un hecho puntual y temporalmente acotado, cuesta dar cabida y aplicación instantánea a una figura como la Rebus, que claramente está pensada para una situación de desequilibrio duradera y continuada en el tiempo.

En este sentido, las líneas jurisprudenciales y doctrinales analizadas serán de plena vigencia para la más que probable recesión económica que se derivará de la Situación COVID-19.

Por lo tanto cabe extraer algunas ideas prácticas de todo lo expuesto:

  • Quien pudiendo cumplir o pagar, sirviéndose si fuere necesario de los instrumentos y mecanismos que el estado ha habilitado, no lo hiciere no puede invocar la fuerza mayor.
  • El concepto de fuerza mayor lleva implícito el deber del incumplidor de hacer todo lo posible para mitigar el daño del acreedor
  • La aplicación unilateral de la cláusula Rebus Sic Stantibus deja sin efecto la posibilidad de su invocación, como deja claro la jurisprudencia.
  • La aplicación de la Rebus presupone en todo caso la buena fe, por lo que en todo caso ha de buscarse la vía de la negociación basada en esos términos con la contraparte, y en su caso documentarlo.
  • Es esencial una revisión pormenorizada de cada contrato, pues las siguientes clausulas pueden impedir la invocación de las doctrinas objeto de esta nota:
    • Regulaciones de renta fija y renta variable.
    • Cláusulas reguladoras del cese de actividad por causa no imputable a la parte que sufre las consecuencias de la Situación COVID-19.
    • Cláusulas de desistimiento unilateral.
    • Cláusulas de estabilización, revisión o actualización de precios o contraprestaciones
    • Cláusulas de fuerza mayor y/o circunstancias extraordinarias

Es por tanto el turno de los abogados de facilitar al cliente soluciones y tratar de adaptar estas instituciones a la Situación COVID-19. Sin embargo ello no será óbice para que cualquier aplicación de las mismas que se salga de los parámetros expuestos en esta nota sea fuente de litigiosidad.


NOTAS:

[1] Los sucesos a los que se refiere corresponden a las nociones de caso fortuito (casus fortuitus; o, simplemente casus, de cuya palabra deriva el sustantivo “casualidad” y el adjetivo “casual”; también vis minor y casus minor) y fuerza mayor (vis maior; también, casus maior) sin que estas denominaciones técnicas aparezcan recogidas en el precepto, aunque sí aparecen en otros artículos del C.c. A su vez, el concepto de caso fortuito o fuerza mayor había sido definido en el Derecho romano haciendo referencia a las cosas quæ sine dolo et culpa eius accidunt y a las cosas quæ fortuitis casibus accidunt, quum prævideri non potuerant; concepto que se llevó a Las Partidas, al establecer: “Casus fortuitus” tanto quiere decir en romance como ocasión que acaesce por ventura, de que non se puede ante ver” (7, 33, 11).

[2] Ha señalado Carrasco Perera, como el ámbito de la inevitabilidad y de la imprevisibilidad son coincidentes, ya que lo inevitable normalmente lo es por no haber podido preverse, aunque esta opinión parece discutible pues hay cosas que pueden preverse y sin embargo son inevitables como por ejemplo la erupción de un volcán.

[3] Sentencias del Tribunal Supremo de 15 febrero y 21 marzo de 1994 , entre otras

[4] Sentencias de 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987.

[5] Sentencias de 8 junio 1906, 7 abril 1965, 6 abril 1979, 12 marzo 1994, y 20 mayo 1997 entre otras. Adicionalmente resaltar que la Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento

[6] Sentencia de 6 octubre 1994

[7] Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios, ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrán derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días.

[8] Sentencias de 2 enero 1976 y de 15 diciembre 1987.

[9] Sentencias de 7 abril 1965 , 7 octubre 1978 , 17 enero y 5 mayo 1986 , 15 febrero 1994 y 20 mayo 1997.

[10] Tendrá especial trascendencia esta circunstancia en las prestaciones de dar o hacer sujetas a plazo, donde habrá que analizar si la imposibilidad de cumplimiento es exclusivamente imputable a la Situación COVID-19 o si será también imputable a la culpa o negligencia del deudor. En este sentido, la clave radicará en determinar si la ausencia de culpa o negligencia hubiera permitido dar cumplimiento a la obligación.

[11] Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2014.

[12] No obstante todo lo anterior, hay que recordar que el artículo 1.105 del C.c. deja fuera de su ámbito de aplicación (i) “los casos expresamente mencionados en la ley” y (ii) “de los en que así lo declare la obligación”. En este sentido:

  • Los casos que menciona la ley son el del deudor que se halla en mora o ha hecho una doble disposición de la misma cosa (artículo 1096 del C.c.); si la deuda de cosa cierta procediera de delito o falta (artículo 1185 del C.c.); en caso de cobro de lo indebido, de mala fe (artículo 1896 del C.c.); responsabilidad del poseedor de mala fe en la devolución de la cosa (artículo 457 del C.c.); en caso de comodato, uso indebido de la cosa o retraso en su devolución (artículo 1744 del C.c.).
  • Tal y como ya anticipamos al principio de esta nota, al constituirse la obligación, puede pactarse que el deudor responda por el incumplimiento incluso si se produce por caso fortuito o fuerza mayor. Expresión del principio de la autonomía de la voluntad.

De los artículos 1186 y 1777 se desprende que si por razón del caso fortuito o la fuerza mayor, producido el incumplimiento de la obligación, se percibe alguna ventaja (por ejemplo, el seguro indemniza el valor de la cosa incendiada que era el objeto de una obligación de dar), ésta corresponderá al acreedor.

[13] La aplicación de esta cláusula no es exclusiva de nuestro derecho. En los textos de derecho uniforme y en derecho comparado (italiano y portugues), sólo se puede modificar un contrato cuando la exigencia de las obligaciones contractuales a la parte perjudicada afecte gravemente a los principios de buena fe o no esté cubierta por los riesgos del propio contrato. Adicionalmente ha de destacarse que esta figura se encuentra ya normalizada en los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación o el propio Anteproyecto relativo a la modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos de nuestro Código Civil).

[14] Carlos Sánchez Martín: «La cláusula rebus sic stantibus en el ámbito de la contratación inmobiliaria. Aplicación a los supuestos de imposibilidad de financiación en la compraventa de viviendas”.

[15] Sentencia de 15 de octubre de 2014

[16] Sentencia de 30 de junio de 2014

[17] Sentencia de 6 de marzo de 2020

[18] Sentencia de 22 de abril de 2004

[19] Sentencia de 15 de noviembre de 2000

[20] Sentencia de 15 de enero de 2019

[21] En concreto se trata de una sentencia referente a una demanda que reclamaba una reducción de una renta de un arrendamiento hotelero como consecuencia de la crisis económica, el alto tribunal, entre otras razones, denegó su aplicación porque “el contrato prevé expresamente las consecuencias de conversión de la renta pactada y garantizada en el contrato en excesivamente onerosa, precisamente mediante la desvinculación de la actora del contrato y con las consecuencias establecidas, que la actora, en cambio, no quiere aplicar, prefiriendo una disminución de renta impuesta unilateralmente desde junio de 2011; en suma, se pretende la consagración judicial de la imposición acordada exclusivamente desde la arrendataria”.

[22] Sentencia de 15 de enero de 2019

 

ENLACES:

ARTÍCULOS DOCTRINALES

PORTADA DE LA WEB

Las Cuatro Torres de Madrid desde Alcalá de Henares.

 

Mini Informe BOE marzo 2019

Mini Informe BOE marzo 2019

MINI INFORME

BOE MARZO de 2019

 

El equipo de redacción de la web aprobó en la XI Convención lanzar, junto al informe mensual completo que recoge lo publicado en el BOE durante el mes anterior, otro mucho más reducido para facilitar que los usuarios de la web conozcan lo fundamental en poco tiempo, pero con enlaces para ampliar información en aquello que más interese (información en cuatro niveles).

Tiene dos partes:

En la primera, se entresacan las 10 disposiciones o resoluciones muy significativas (sin orden jerárquico necesariamente y pudiendo haber más merecedoras de estar en la lista).

En la segunda, aparece el resto de resúmenes reducidos.

 

Pinchar en el enlace para ampliar información sobre la materia deseada

Los 10 del mes:

1

Ley contratos de crédito inmobiliario. Esta esperada Ley transcribe parcialmente y con retraso la Directiva 2014/17/UE, aumentando la protección de las personas físicas prestatarias, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de estos inmuebles. Impone a los notarios obligaciones complementarias de asesoramiento y de levantar un acta previa. Envío por notarios y registradores al prestatario de copia simple y nota simple literal. Fija por ley los intereses de demora y el vencimiento anticipado. 16 disposiciones finales modifican sendas leyes, entre ellas la Ley Hipotecaria.

2

Vivienda y alquiler. El RDLey 7/2019 afecta profundamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aumentando la duración obligatoria y en sus relaciones con el Registro de la propiedad, entre otros contenidos. Modifica también la Ley de Propiedad Horizontal -fondo de reserva, alquileres vacacionales…-; la LITPyAJD concediendo exención al arrendamiento de viviendas para uso estable y permanente; la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a la ejecución de desahucios; y la Ley de Haciendas Locales en materia de plusvalía municipal.

3

Criterios financieros y contables para sociedades de capital en Resolución ICAC. Esta resolución del ICAC recoge los criterios básicos para contabilizar una serie de operaciones societarias de contenido económico. 

4

Control de la jornada de trabajo. Este RDLey modifica el Estatuto de los Trabajadores para imponer a las empresas la obligación de registrar la entrada y salida de la jornada laboral. Otras medidas son el incremento de la asignación por hijo y por incapacidad permanente, incentivos por la contratación de desempleados de larga duración y mejoras en el subsidio para mayores de 52 años.

5

Permiso de paternidad. Trabajo de igual valor. Este RDLey modifica 7 leyes, incluido el Estatuto de los Trabajadores: se equiparan en duración los permisos de paternidad y maternidad; las empresas a partir de 50 trabajadores tendrán planes de igualdad; se introduce el concepto de «trabajo de igual valor»; nueva prestación para ejercicio corresponsable del cuidado del lactante; medidas para cuidadores no profesionales de las personas en situación de dependencia.

6

74.*** SEGREGACIONES ANTIGUAS. LICENCIA, DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD O DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN ADMINISTRATIVA. Para inscribir una escritura de segregación se precisa la oportuna licencia o declaración de innecesariedad. Cuando se trate de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente que se presenten ahora a inscripción, cabe la posibilidad de lograr la inscripción mediante una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

7

75.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. CALIFICACIÓN REGISTRAL. FALTA DE ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE PERSONAS CON DERECHO A HEREDAR. El documento administrativo por el que se declara al Estado sucesor abintestato se ha de calificar en cuanto a los trámites esenciales del procedimiento entre los que se encuentra la acreditación o no de los presupuestos legales para la apertura de la sucesión intestada en favor del Estado. Las defunciones que hayan de justificarse lo han de ser mediante certificación del Registro Civil o, en su defecto, deberá instarse la inscripción omitida previa o simultáneamente a la admisión de pruebas extrarregistrales.  

8

98.*** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO. ENTREGA DE LEGADO. Corresponde interpretar los testamentos (i) a los herederos o al albacea, contador partidor o cualquier figura designada por el testador para ello; (ii) en caso de colisión entre los herederos, y a falta de albacea, contador partidor o cualquier figura designada por el testador, corresponderá a los Tribunales de instancia.

9

100.⇒⇒⇒ DIVORCIO y REVOCACIÓN DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS: REQUIERE SENTENCIA JUDICIAL. El divorcio no es causa de revocación “ex lege” del testamento: para abrir la sucesión intestada se requiere sentencia judicial firme que declare la ineficacia de la disposición testamentaria.

10

106.*** PODER CONFERIDO POR ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS EN FAVOR DE UNO DE ELLOS PARA ACTUAR CON OTRA PERSONA: SU POSIBILIDAD. Es posible que dos administradores mancomunados den poder a uno de ellos para actuar de forma conjunta con otro apoderado distinto del administrador mancomunado no apoderado.

 

RESTO DEL INFORME REDUCIDO

DISPOSICIONES GENERALES:

Conductores y Código Penal. La reforma de esta Ley Orgánica introduce los supuestos de conducción bajo la influencia de drogas tóxicas, alcohol o con exceso de velocidad como casos de imprudencia grave por disposición de la ley, aumentando su castigo. Se crea, con carácter autónomo, el delito de abandono del lugar del accidente.

Reforma Ley Propiedad Intelectual. Una amplia reforma de esta ley afecta a la regulación de las entidades de gestión de derechos de propiedad intelectual, transponiendo una Directiva comunitaria. También regula los operadores de gestión independientes, que tienen ánimo de lucro. Una disposición final autoriza un texto refundido sobre el patrimonio histórico español.

Brexit. El objeto de este RDLey es prever medidas de protección de nacionales británicos residentes y españoles y adaptación del ordenamiento jurídico español para el caso de que el Reino Unido y Gibraltar se retiren de la Unión Europea sin acuerdo, por lo que está condicionada su entrada en vigor a que se de esta circunstancia.

Disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones. Convocatoria de elecciones a Cortes Generales que tendrán lugar el 28 de abril de 2019, constituyéndose las nuevas cámaras el 21 de mayo de 2019. Se determina el número de diputados y senadores por cada circunscripción.

Cuentas de pago básicas, traspaso de cuentas y comparativa de comisiones. Esta orden tiene por objeto, en desarrollo del Rdley 19/2017, regular aspectos del régimen de las cuentas de pago básicas como comisiones máximas, el procedimiento aplicable a los traslados de cuentas de pago, su apertura transfronteriza dentro de la Unión Europea y el establecimiento de requisitos adicionales para sitios web que comparen comisiones de cuentas de pago.

Campaña IRPF y Patrimonio 2018. Como novedades de la Campaña IRPF cabe destacar que se suprimen las presentaciones en papel impreso. Aumenta el límite mínimo para declarar. Cabe deducción por gastos de guardería o por discapacidad del cónyuge. Aumenta la deducción por familia numerosa. 

Sufragio de personas con discapacidad: Instrucción. Esta Instrucción de la Junta Electoral Central, ante la entrada en vigor de la reforma por la que las personas con discapacidad intelectual pueden votar, da criterios interpretativos fundamentalmente dirigidos a los miembros de las mesas electorales para la recepción del voto.

Domiciliación bancaria Agencia Tributaria. Esta orden extiende el uso de la domiciliación bancaria al pago de los aplazamientos y fraccionamientos de deudas no tributarias. Por otra parte, se va a permitir el pago en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria mediante tarjetas de crédito o débito, aunque la entidad de crédito no tenga autorización para actuar como colaboradora en la gestión recaudatoria.

Disposiciones Autonómicas. Incluye disposiciones de Baleares, Castilla y León, Navarra, Extremadura, La Rioja, Galicia, Valencia, Madrid y Cantabria.

Tribunal Constitucional. Dos recursos sobre derechos históricos de Aragón y sobre protección de derechos electorales.

SECCIÓN II. Resultado de los concursos notariales y registrales y cuatro jubilaciones.

RESOLUCIONES. En MARZO se ha publicado CINCUENTA Y TRES.

Resoluciones Propiedad

66.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. FORMA DE NOTIFICACIÓN A COLINDANTES. Interesante resolución que interpreta el artículo 208 LH (reanudación del tracto) y su remisión al artículo 203 LH (inmatriculación) a efectos de citaciones.

67.** FORMAS DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: SOLICITUD POR TITULAR REGISTRAL O POR INTERESADO. Únicamente el titular registral de cualquier derecho sobre la finca está legitimado para solicitar la cancelación de las hipotecas por la vía del artículo 82.5 LH (por prescripción de la acción procesal), a diferencia del procedimiento para cancelación de cargas por la vía del artículo 210.1.8 LH en el que está legitimado cualquier interesado.

68.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS. TRACTO SUCESIVO. PROCEDIMIENTO REGISTRAL IMPERATIVO. La regulación legal del recurso contra la calificación registral es de carácter imperativo («ius cogens»), no pudiendo el registrador realizar trámites no previstos, como notificar a titulares intermedios. Los documentos judiciales deben de señalar qué asientos deben ser objeto de cancelación y para inscribir las sentencias dictadas en rebeldía del demandado además de ser firmes, deben haber trascurridos los plazos de rescisión de la misma.

69.** TRANSMISIÓN DE INMUEBLE PATRIMONIAL MEDIANTE ENAJENACIÓN DIRECTA. La presente resolución reconoce el control registral sobre determinados aspectos de los actos y contratos administrativos, a que se refiere el art. 99 del RH. En este supuesto, se califica negativamente por el registrador, y así lo ratifica la DG, la transmisión, por venta directa, de determinado inmueble, por parte de “Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa” (INVIED), en favor del “Consorcio para la Reforma de la Gran Vía de L’Hospitalet de Llobregat” en la que se ha obviado la necesidad de previa autorización del Ministro de Defensa, así como la inobservancia de los trámites esenciales.

70.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. EDICTO Y NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO. En los expedientes notariales de dominio para rectificación descriptiva de finca la publicación de un Edicto en el Ayuntamiento no suple la necesidad de notificación directa al Ayuntamiento establecida en el artículo 203 por remisión del 201 LH. 

71.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. FALTA DE NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO. En los procedimientos que conllevan la rectificación descriptiva de fincas reviste una especial importancia que resulte acreditada la intervención prevista en el mismo de la Administración, a través de la notificación contemplada en la Ley que le permita el efectivo conocimiento de dicho procedimiento y, en su caso, formular las oportunas alegaciones cuando la tutela del dominio público así lo requiera.

72.*** COMPRAVENTA. REVOCACIÓN DE PODER. El procedimiento registral se basa en la necesidad de titulación auténtica conforme al artículo 3 LH; por ello, una mera instancia o comunicación escrita adolece de falta de forma adecuada para provocar la práctica de asiento registral alguno y no puede servir de amparo a la denegación de la inscripción solicitada.

73.** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN ONEROSA SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Para cancelar asientos posteriores a la inscripción de una venta sujeta a condición suspensiva, que por su incumplimiento ahora se resuelve, exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución para evitar su indefensión.

77.** COMPRAVENTA DE BIEN PATRIMONIAL LOCAL EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. Para inscribir la adquisición derivada de una opción de compra debe acreditarse que la opción se ha ejercitado dentro del plazo pactado y aportarse íntegramente el contrato de opción (y todos sus pliegos y anexos si es un contrato administrativo).

78.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO. Cuando la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum», el legitimario debe intervenir en la partición (y puede interponer el juicio de testamentaría), aunque no sea heredero o legatario de parte alícuota, salvo el caso de partición del propio testador o por contador-partidor (RDGRN 2 de agosto de 2016).

79.*** HERENCIA DE BRITÁNICO SIN EJECUTOR TESTAMENTARIO. DETERMINACIÓN DE LA LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS. Clarifica la eventual trascendencia del denominado «Grant of probate» o «Letter of Administration» en la aplicación de la «lex successionis» respecto de la «lex rei sitae» española.

80.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS. Sólo son inscribibles los actos del convenio regulador que constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, conforme al artículo 90 CC. El resto de actos y negocios contenidos deben formalizarse en documento público notarial para su inscripción (art. 3 LH), sin que ello suponga negar su validez y eficacia obligacional.

82.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA CON SERVIDUMBRE. PLAZO PARA RECURRIR. RECURSO CONTRA DESESTIMACIÓN DE ALEGACIONES. En la inscripción de la representación gráfica de un predio sirviente no tiene que constar representada la servidumbre existente sobre el mismo al ser un gravamen de la finca, cuya superficie estará comprendida en la representación gráfica del dicho predio sirviente. Las alegaciones del expediente, al no ser título inscribible, no son susceptibles de calificación negativa.

83.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN DE DOS CUOTAS INDIVISAS DE UNA FINCA. OPOSICIÓN DEL TITULAR DE LA CUOTA RESTANTE. Salvo que la ley expresamente lo prevea, la oposición en el expediente de alguno de los interesados no hará contencioso el expediente notarial o registral de jurisdicción voluntaria, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en el Preámbulo de la Ley 15/2015 o su artículo 17.3.

84.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. La notificación a los colindantes es un trámite esencial en los procedimientos de acreditación de un exceso de cabida para evitar que se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes.

86.*** ENTREGA DE LEGADO SI SE DESCONOCE EL PARADERO DEL LEGATARIO. El artículo 1026 del Código Civil (CC) únicamente tiene aplicación cuando la herencia es aceptada a beneficio de inventario, no cuando lo es pura y simplemente. Por tanto, cabe que en una herencia sin legitimarios el único heredero se adjudique el caudal relicto, no conociéndose el paradero del legatario de cosa concreta.

87.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN DE INMUEBLES NO VIVIENDA HABITUAL. En la ejecución judicial de hipoteca de bienes inmuebles que no sean vivienda habitual, quedando desierta la subasta, el acreedor no puede adjudicarse dichos bienes por el total importe de la deuda si no se le adjudica por, al menos, el 50% del valor tasado para subasta.

89.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN ART. 203 LH SIN DESCRIPCIÓN INICIAL. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. Iniciado un expediente inmatriculador del artículo 203 LH de una finca, cuya descripción concreta no consta ni en el acta inicial del expediente, ni en los documentos que se acompañan y, tras la negativa registral a expedir certificación y solicitar el registrador al notario el cierre del expediente iniciado, la DG establece que es posible continuar la tramitación del mismo, llevando a cabo el notario las actuaciones y pruebas que estime pertinentes, las cuales, finalmente, pudieran dar lugar a la conversión de la anotación preventiva practicada en inscripción definitiva, una vez que se hubieran logrado disipar las dudas o bien, por el contrario, producir la suspensión definitiva de la inmatriculación solicitada.

90.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE NULIDAD DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. Puede anotarse la demanda de nulidad de un préstamo hipotecario dirigida por el deudor contra el acreedor sin necesidad de demandar al dueño titular registral (hipotecante no deudor).

91.** OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En este caso, no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica catastral, ya que rechaza la inscripción por el único motivo de existir oposición de un colindante.

92.** RECTIFICACIÓN DE CABIDA INFERIOR AL 5% Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA O DESPLAZADA. Si la cartografía catastral está desplazada con respecto a la realidad y afecta a parcelas colindantes, la DGRN no admite la inscripción de ningún exceso de cabida de la finca registral, aunque sea menor del 5%, sin previamente rectificar el Catastro.

94.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN MATERIAL Y CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE. La rectificación de un error padecido al practicarse la inscripción se puede llevar a cabo de dos formas: o por consentimiento de todos los titulares afectados o bien por un documento judicial que lo ordene.

95.* HIPOTECA DE MÁXIMO. FORMA DE FIJACIÓN DEL SALDO EXIGIBLE. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL. En un préstamo entre particulares se revoca la exigencia de aclaración de la registradora sobre la caracterización del préstamo, considerando que es un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente con algunas variantes, y se confirma el resto de defectos que exigen, siempre para la venta extrajudicial, pacto de fijación de saldo, expresión de que la venta sólo tiene lugar por falta de pago y modo de determinación registral de la deuda, salvo que las partes consientan expresamente la exclusión de los pactos y la inscripción parcial.

99.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA ABIERTA LA FASE DE LIQUIDACIÓN. Abierta la fase de liquidación no pueden ejecutarse las garantías reales de forma separada, aunque no conste en el momento de la demanda en el Registro la apertura de dicha fase ni tampoco, en consecuencia, conste en la Certificación de cargas.

101.*** VENTA POR UCRANIANO DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. Está inscrita la compraventa de una vivienda y garaje a favor de un ciudadano ucraniano, «con carácter privativo, por confesión de su consorte», ya que su esposa había comparecido al acto en el que aquel manifestó -y ratificó su esposa-, que “compraba con cargo a su peculio particular”. A la vista de ello, puede, el esposo-comprador, vender ambos inmuebles, por sí solo, sin el concurso de aquella (de la que está ahora divorciado, y que vive, al tiempo de la venta).

104.** HIPOTECA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER. Para hipotecar una finca sujeta a una prohibición de disponer impuesta por los donantes, sin el concurso de éstos, es necesario pactar expresa y específicamente que no podrá ejecutarse la garantía hasta que haya cesado la prohibición.

105.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. Para que el legatario pueda tomar por sí mismo la cosa legada por ser poseedor de la misma, se precisa que la posesión exista ya al tiempo de la apertura de la sucesión. Esta posesión puede probarse por medio de acta de notoriedad.

107.** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. IDENTIDAD DE LA FINCA REGISTRAL CON LA DE LA LICENCIA. EJERCICIO DE FACULTADES RESERVADAS EN LOS ESTATUTOS. No toda diferencia descriptiva entre la finca registral y la de la licencia municipal impide la inscripción, salvo que por su entidad permita dudar que se trata de la misma finca. El ejercicio unilateral de derechos reservados en los estatutos de la propiedad horizontal exige que estén suficientemente determinados. 

109.** COMPRA POR CASADOS EN RÉGIMEN LEGAL SUPLETORIO FRANCÉS «POR MITAD Y EN PROINDIVISO, DE CONFORMIDAD CON SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL». El artículo 92 del Reglamento Hipotecario permite que la inscripción se practique a favor del cónyuge comprador de la cuota respectiva, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad.

110.** HERENCIA. AGRUPACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL. En escritura autorizada el año 2004 los tres herederos del causante y su viuda agrupan dos fincas, declaran obra nueva y se la adjudican por herencia, la viuda en usufructo y los tres hijos por partes iguales en nuda propiedad. Posteriormente, en el año 2015, antes de que se inscribiera la primera escritura, dos de los hermanos se adjudican las dos fincas que se habían agrupado y adjudicado en el año 2004, pero cuando se presenta a inscripción ya está inscrita la primera escritura.  

111.** COMPRAVENTA CON CAMBIO DE DESCRIPCIÓN NO ROGADA. EXPEDIENTE CATASTRAL. CLÁUSULA OBLIGACIONAL NO INSCRIBIBLE. La cláusula en la escritura que meramente cambia superficie y linderos es obligacional. Para la rectificación de la descripción de la finca han de seguirse los trámites exigidos por la legislación hipotecaria y urbanística, no siendo suficiente con un expediente catastral de subsanación de discrepancias.

113.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DENEGACIÓN POR UNA POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO: FUTUROS VIALES. La mera afectación de una finca para ser destinada a viales, no implica que tengan carácter demanial antes de producirse el acto formal de cesión y aceptación por la Administración cesionaria.

114.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE LOS HIJOS DE LOS NIETOS DESHEREDADOS QUE TAMBIÉN LO FUERON. Se presenta una instancia privada, con firma legitimada, de la viuda del causante, como única heredera de éste, a la que se acompaña, el testamento del mismo, en el que deshereda, conforme al art. 853 2ª c.c., a sus tres nietos C, D y E (hijos de una hija premuerta), y a los hijos, mayores de edad, de aquellos e instituye única heredera a su esposa y presentante. El registrador exige el otorgamiento de escritura con la identificación de los hijos, mayores de edad de tales nietos, desheredados lo que confirma la DG pues “es siempre necesario determinar quiénes son los sujetos interesados en una herencia, siendo, por tanto, precisa la identificación de los hijos mayores de edad de los nietos desheredados”.

115.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TRACTO SUCESIVO. Se inicia una ejecución hipotecaria demandando a un hipotecante ya fallecido. Aunque la magistrada sobresee el expediente respecto de él, la realidad es que saca la finca a subasta, no siendo inscribible la adjudicación por no haberse seguido el procedimiento contra sus herederos o nombrado un defensor de la herencia yacente. No cabe sucesión procesal.

118.** HIPOTECA DE DOS FINCAS. DOMICILIO «LA FINCA HIPOTECADA» EXISTIENDO UNA VIVIENDA Y UN GARAJE. Fijándose como domicilio para notificaciones y requerimientos “la finca hipotecada”, ha de entenderse que ésta es la vivienda, aunque también se hipoteque un garaje. La omisión del domicilio o su defectuosa designación impide la utilización de los procedimientos judicial o extrajudicial, pero no motiva la ineficacia de la hipoteca, ni es obstáculo para su inscripción.

RESOLUCIONES MERCANTIL:

76.** ADOPCIÓN DE ACUERDOS SIN VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA GENERAL. CONFLICTOS ENTRE SOCIOS. TITULARIDAD DE LAS ACCIONES. Si se dan situaciones de conflicto entre socios en el seno de una junta general, por discrepancias sobre la titularidad de las acciones, que impide constatar el resultado de las votaciones e incluso determinar quién es el presidente de la junta, no procede en ningún caso la inscripción de los acuerdos derivados de esa junta.

81.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. ADJUDICACIONES IN NATURA. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LOS SOCIOS. Para que los socios de una sociedad de capital puedan recibir su cuota de liquidación en bienes es necesario el consentimiento unánime de todos ellos, no siendo suficiente un previo acuerdo genérico de reparto en dicha forma.

93.*** LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS. JUSTIFICACIÓN DE ÍNTEGRA UTILIZACIÓN DEL ANTERIOR. DERECHO TRANSITORIO. No es posible legalizar un libro de actas en formato electrónico para el ejercicio de 2017, certificando que el anterior libro en papel se cerró el 20 de julio del mismo año, con infracción de las normas transitorias que se dieron para la legalización de libros a partir de la Ley de Emprendedores, en la Instrucción DGRN 12/02/15, norma 6ª.

97.*** DENOMINACIÓN SOCIAL. ACTIVIDAD NO INCLUIDA EN EL OBJETO SOCIAL. CAMBIO OBLIGATORIO DE DENOMINACIÓN. No es posible la utilización del sustantivo inglés “car” en la denominación de una sociedad que no tiene por objeto actividades relacionadas con vehículos.

102.* REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS. VERIFICACIÓN DEL BALANCE: SUPUESTOS. No es posible una reducción de capital por pérdidas sin que el balance esté debidamente verificado por auditor, salvo que el acuerdo se adopte por unanimidad de todo el capital social y se aumente el capital de forma simultánea en cantidad superior a la cifra del anterior capital.

103.*** CONSTITUCIÓN DE SL. OBJETO SOCIAL. ACTIVIDADES CON RESERVA LEGAL. CONSULTORÍA FINANCIERA. Para que una sociedad normal pueda tener por objeto la “consultoría financiera”, es necesario que se excluyan del mismo de forma expresa las actividades de asesoramiento en materia de inversión reguladas en la Ley de Mercado de Valores.

108.* ACUERDOS SOCIALES. DIVERSOS DEFECTOS: FORMA DE CONVOCATORIA DE JUNTA, DERECHO DE SEPARACIÓN, PERSONAS FACULTADAS PARA LA EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIONES. La forma de convocar la junta es la que digan los estatutos o en su defecto la legal. Si hay cambio sustancial del objeto existe derecho de separación. La certificación debe ser expedida por el administrador no siendo válida la certificación dada por persona no competente con el Vto. Bº. del administrador. Los estatutos deben estar incorporados a la escritura.

112.*** FUSIÓN INVERSA EN LA QUE LA SOCIEDAD ABSORBENTE SE ENCUENTRA ÍNTEGRAMENTE PARTICIPADA POR LA SOCIEDAD ABSORBIDA: NECESIDAD DE ACUERDO EN LA JUNTA DE LA ABSORBIDA. EN LIQUIDACIÓN. En una fusión inversa no es posible prescindir del acuerdo de la junta general de la sociedad absorbida. El aumento de capital con cargo a reservas que se haga dentro del proceso de fusión no está sujeto a las reglas ordinarias.

117.* AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A BENEFICIOS. A un aumento de capital con cargo a beneficios se le aplica en todo las normas del aumento con cargo a reservas.

 

INFORME COMPLETO: 

PARTE I (Sección I y II)

Informe 294. BOE marzo 2019

PARTE II (Resoluciones)

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2019

 

 

INFORMACIÓN EN CUATRO NIVELES

INFORMES y MINI INFORMES MENSUALES

PORTADA DE LA WEB

Mini Informe BOE marzo 2019

Paraninfo de la Universidad de Alcalá de Henares (donde se entregan los Premios Cervantes). Por JFME.