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Oficina Registral (Propiedad). Informe Enero 2024. Diez Resoluciones Escogidas

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS Por Antonio Oliva Izquierdo

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de octubre de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de julio a septiembre de 2023:

 

  1. INMATRICULACIÓN:

Resolución de 15 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 10 de julio de 2023): No puede pretenderse la inmatriculación cuando ambos negocios han sido otorgados el mismo día en la misma escritura y son títulos consecutivos, esto es, la liquidación del patrimonio ganancial del causante y la posterior adjudicación hereditaria a sus herederos; puesto que, en tal caso, no estamos ante la manifestación de dos sucesivas transmisiones independientes, como exige el fundamento del mecanismo de la inmatriculación por doble título traslativo, sino más bien ante algo más cercano a una operación jurídica única e inevitable en toda herencia en la que como presupuesto para efectuar adjudicaciones hereditarias de bienes hasta entonces gananciales es requisito la previa liquidación de la sociedad de gananciales con adjudicación de bienes o cuotas indivisas concretas.

 

  1. OBRAS NUEVAS:

Resolución de 16 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 10 de julio de 2023): En caso de declaración de obra nueva por antigüedad conforme a Catastro sobre una finca registral independiente de una edificación también independiente pero colindante a otra de otra edificación ubicada en otra finca registral, compartiendo ambas una pared medianera o tratarse de dos paredes acodadas, la valoración de las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación solamente corresponde a un técnico en la materia, por lo que, en relación con esas condiciones arquitectónicas, el registrador se ha de limitar en la calificación a lo que resulte de la escritura y del Catastro.

 

  1. DERECHO DE VUELO:

Resolución de 26 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de julio de 2023): El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. Es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie; en el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común. Es, además, un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal. A su vez, el derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él. Así, es indudable que el ejercicio del derecho de vuelo constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar documentalmente las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos (entre ellos los relativos a la necesaria fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento – artículo 16.2, letra a), del Reglamento Hipotecario -). De lo anterior se deriva que, en una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas, mientras que, en la segunda, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.

 

  1. DISCREPANCIA ENTRE LOS DATOS DE IDENTIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO Y DEL REGISTRO:

Resolución de 21 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 17 de julio de 2023): La eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral puede ser calificada por el registrador como defecto que impida la inscripción. Ahora bien, solamente podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia. Por ello, cuando no coincide el NIE del titular registral con el DNI del otorgante por haber cambiado éste, dicha discrepancia ha de entenderse suficientemente salvada por el notario autorizante si éste no sólo da fe de identificar a la señora otorgante, sino que la identifica –bajo su responsabilidad– como la misma persona que formalizó el préstamo mediante la escritura que se reseña, coincidente con la que figura en los asientos registrales, teniendo en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de su debida identificación, como son las que resultan de su documento nacional de identidad y las relativas a su esposo también compareciente; emitiendo así tanto un juicio de identidad de dicha señora como un juicio sobre su legitimación.

 

  1. HIPOTECAS EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de julio de 2023): Dentro de las hipotecas de máximo, existen, entre otras, tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura: la hipoteca en garantía de obligación futura de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria; las hipotecas en garantía de apertura de saldo de cuenta corriente del artículo 153 de la Ley Hipotecaria; y, las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Cada una de esas modalidades de hipotecas de máximo tiene caracteres y requisitos distintos. A su vez, el párrafo primero del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, también prevé que se pueda constituir hipoteca en garantía de obligaciones cualquiera que sea la naturaleza de éstas, siempre que se identifiquen debidamente y se exprese su plazo de duración, como puedan ser las referentes a las obligaciones derivadas de un contrato de financiación denominado «mezzanine», de carácter anglosajón, consistente en un instrumento de financiación que opera mediante la concesión de un préstamo a largo plazo dividido en varios tramos, cada uno de los cuales es concedido a una entidad deudora distinta, con la finalidad de ser destinados a los fines que se especifican en el referido contrato de financiación, y que suele llevar aparejada la designación de una entidad agente para la realización de labores de coordinación, gestión y administración de la operación financiera.  A la vista de lo anterior, resulta admisible que una hipoteca garantice dos tipos de obligaciones: una presente, derivada de la cantidad efectivamente prestada por la entidad financiadora en virtud del contrato de financiación «mezzanine» suscrito entre las partes, y otras eventuales y futuras, derivadas de obligaciones accesorias resultantes del mismo contrato, siempre y cuando ambas obedezcan a una misma causa jurídica debidamente explicitada en la escritura, siendo así que el acto básico del que surgen las obligaciones es unitario al derivarse las mismas de un único contrato de financiación suscrito entre las partes y referirse la hipoteca únicamente a las obligaciones derivadas de tal contrato y no tratándose de cualesquiera obligaciones presentes o futuras, sino de las obligaciones derivadas de ese contrato. Así, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como –con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito– se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad.

 

  1. AGREGACIONES SUCESIVAS

Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de julio de 2023): La agregación es una operación por la cual una o varias fincas inscritas o una o varias partes que se segregan de otras u otras fincas que se incorporan a otra finca también inscrita, llamada finca mayor, que absorbe a las demás y que permanece en el mismo folio y con igual número. Dentro del concepto de agregación, debe distinguirse entre una agregación ordinaria o clásica, que requiere una segregación previa, por la que se incorpora una o más porciones segregadas de otras fincas a otra finca también inscrito, y una agregación sustitutiva de una agrupación, por la cual se incorporan la totalidad de una o varias fincas registrales a otra mayor también inscrita. El límite cuantitativo que fija el artículo 48 del Reglamento Hipotecario exige que la finca principal tenga una superficie cuanto menos del quíntuplo de la agregada. Esa comparativa debe establecerse entre la superficie de la finca agregada y la de la finca que recibe la agregación. Así, en caso de diversas agregaciones sucesivas, debe compararse la superficie de cada finca que se agrega con la superficie de la finca registral que se mantiene, sin que en ninguno de los casos supere la extensión de la finca que se agrega a la quinta parte de la finca que se mantiene, individualmente consideradas cada una de ellas.

 

  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Resolución de 12 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 28 de julio de 2023): No puede procederse a la cancelación de una hipoteca inicialmente constituida que posteriormente fue objeto de ampliación, si la escritura de cancelación no hace referencia a la responsabilidad hipotecaria derivada de la ampliación – de tal forma que no puede saberse si se ha pagado únicamente el préstamo inicialmente garantizado o también sus ampliaciones -, y tampoco consta con claridad si se cancela la hipoteca por pago o por renuncia.

 

  1. INMATRICULACIÓN

Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): No es correcto inmatricular un derecho real de “pleno dominio” mencionando que está gravado con un derecho real de usufructo que no es objeto de inscripción formal, por lo que, en caso de haberse hecho tal cosa, tal derecho de usufructo meramente mencionado habrá de ser cancelado por el Registrador a instancia de parte interesada, como ordena el artículo 98 de la Ley Hipotecaria. En cambio, sí es correcto y posible, y máxime cuando el interesado ha solicitado expresamente la inscripción parcial en tal sentido, inmatricular tan sólo la nuda propiedad, denegando expresamente la inscripción del usufructo. Lo que ocurre es que, en tal caso, para evitar imprecisiones contrarias al principio de especialidad, habrá de plasmarse en la inscripción formal de la nuda propiedad cuál es, según su título de adquisición, el hecho futuro determinante de que dicha nuda propiedad se consolide y convierta algún día en pleno dominio. De este modo, por ejemplo, si en el futuro se presenta en el Registro el certificado de defunción de esa concreta persona citada en la inscripción, será posible practicar la inscripción de consolidación del pleno dominio en la persona del titular registral de la nuda propiedad por cumplimiento de la condición suspensiva a la que estaba supeditada dicha consolidación. En cambio, si se presentara un título traslativo de dicho supuesto usufructo extrarregistral no inscrito, habría de denegarse (o suspenderse) su inscripción, precisamente por falta de previa inscripción a favor del transmitente, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

  1. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO

Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): Un requisito imprescindible para poder practicar la inscripción de una sentencia declarativa de dominio, al no tratarse la adquisición por usucapión de una adquisición que traiga causa de los titulares inscritos, es que se ordene, mediante el oportuno mandamiento, la cancelación de la inscripción contradictoria. Por su parte, debe tenerse en cuenta que la adquisición derivada de la usucapión no cuestiona la validez del título de adquisición del anterior titular registral ni, en consecuencia, la de los derechos reales que hayan sido por el constituidos, la adquisición se producirá con subsistencia de las cargas anteriores. Solo se excluyen aquellos derechos que lleven aparejada la posesión, puesto que es esta, la posesión un requisito fundamental para apreciar la prescripción. En consecuencia, cuando los derechos que consten inscritos carezcan de contacto posesorio, es decir, derechos reales que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute de la cosa o derecho sobre el cual se han constituido como es el caso de la hipoteca, estos derechos no quedarán extinguidos por el hecho de que la cosa sobre la que recaen haya sido adquirida por prescripción como libre. A los titulares de estos derechos, adquiridos a título oneroso y de buena fe, no les afecta nunca la prescripción adquisitiva o en curso fuera del Registro, cualquiera que sea su naturaleza ordinaria o extraordinaria.

 

  1. MEDIDAS DE APOYO A LA DISCAPACIDAD

Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): En el marco de las medidas de apoyo a las personas con discapacidad, la revisión de las medidas vigentes, y su adaptación a la concreta situación de la persona respecto de las que se establecieron, es tarea reservada no al notario sino al juez, que es quien decidirá, conforme a Derecho y procedimiento, lo que proceda y mejor convenga a los intereses de esa persona. Y en tanto no medie esa revisión, y aun constatado que la persona con discapacidad pueda eventualmente requerir, como medida de apoyo, una curatela asistencial y no representativa, esa decisión final escapa de las competencias atribuidas al notario atendiendo al marco normativo de carácter imperativo y al esquema de competencias que la citada Ley 8/2021 ha asignado a los diversos operadores jurídicos.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Estructura orgánica departamentos ministeriales

Real Decreto 1009/2023, de 5 de diciembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales. Dedica un artículo a cada uno de los 22 ministerios. Nos centramos en la estructura orgánica del nuevo Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, que ha absorbido al centenario Ministerio de Justicia.

Procesos de facturación

Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre. Reglamento que trata de adaptar las pymes, microempresas y autónomos, a las demandas de la digitalización. También mejora la asistencia y el control tributario. Como objetivo más amplio, persigue una conexión sencilla, segura y eficiente entre administrados y administración en entornos digitalizados.

Modificación del Reglamento IRPF y del Reglamento del impuesto sobre Sociedades

Real Decreto 1008/2023, de 5 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. La reforma procede de las modificaciones introducidas en la LIRPF por la ley de Presupuestos para 2023, en contenidos tales como el mínimo exento IRPF, obligados a declarar, deducción por maternidad, retención en derechos de autor, La Palma, entregas de participaciones a trabajadores de empresas emergentes o trabajadores desplazados a territorio español. También modifica el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades para excluir de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta a determinados intereses.

Seguridad Social: modificación de los Reglamentos de Sanciones y de Inspección

Real Decreto 1011/2023, de 5 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento general sobre procedimientos para la imposición de sanciones por infracciones de orden social y para los expedientes liquidatorios de cuotas de la Seguridad Social, y el Reglamento de Organización y Funcionamiento de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. Se adaptan a la administración electrónica el Reglamento general sobre procedimientos para la imposición de sanciones por infracciones de orden social y para los expedientes liquidatorios de cuotas de la Seguridad Social y el Reglamento de Organización y Funcionamiento de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. Apoderamientos apud acta y Registro Electrónico de Apoderamientos.

Modelos 149 y 151: desplazados a territorio español.

Orden HFP/1338/2023, de 13 de diciembre, por la que se aprueba los modelos relacionados con el régimen fiscal especial aplicable a los trabajadores, profesionales, emprendedores e inversores desplazados a territorio español: el 149 se relaciona con la opción por este régimen, y el 151 es un modelo especial de declaración del IRPF.

RDLey 6/2023: Justicia digital, función pública, servicios locales, entidades sin ánimo de lucro

Real Decreto-Ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo. Tiene 4 libros, siendo el primero el más importante, pues regula la utilización de las tecnologías de la información por parte de los ciudadanos y los profesionales en sus relaciones con la Administración de Justicia y en las relaciones de la Administración de Justicia con el resto de las administraciones públicas. El segundo adopta medidas sobre la Función Pública en diversas materias como el acceso a la Función Pública, su evaluación o la carrera profesional. El tercero reforma la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local en cuanto al padrón municipal, para digitalizar los servicios locales y ayudar a los pequeños municipios. Y el cuarto, mejora el régimen -especialmente el fiscal- de las entidades sin ánimo de lucro.

Ir a la página especial (con el resumen completo).

RDLey 7/2023: Permiso de lactancia, convenios autonómicos, desempleo…

Real Decreto-ley 7/2023, de 19 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes, relativas a la conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores, y para la simplificación y mejora del nivel asistencial de la protección por desempleo.

NOTADecreto-Ley derogado por el Congreso de los Diputados.

Navarra: modificación del Reglamento de la Junta Arbitral

Real Decreto 1126/2023, de 19 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento de la Junta Arbitral prevista en el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra, aprobado por el Real Decreto 353/2006, de 24 de marzo.

IRPF e IVA: Estimación objetiva y régimen simplificado

Orden HFP/1359/2023, que desarrolla para el año 2024 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA para las actividades que se enumeran.

RDLey 8/2023: prórroga de medidas

Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía. Se refiere a la limitación de las comisiones por vencimiento anticipado y cambio a interés fijo se extiende hasta el 31 de diciembre de 2024, con una pequeña modificación de la LCCI. En el IRPF, estimación objetiva, ayudas para mejoras energéticas. IVA de alimentos, energía y gas; régimen simplificado. Medidas en materia energética, muchas de ellas prorrogadas. Otras para paliar la sequía. Reducciones en los bonos de transporte. Pensiones y prestaciones públicas. Salario mínimo. Avales vivienda, suspensión de desahucios y compensación a arrendadores. Aplazamientos y fraccionamientos. Impuesto grandes fortunas. Gravámenes energético y a entidades financieras. Empleados del hogar. Modificación de leyes: LPH (arts. 10 y 17), Canarias, IRPF, Grandes fortunas, Patrimonio, Registro Civil…

Ver resumen amplio en esta web

Modificación de los Reglamentos del IVA, de Impuestos Especiales y de procedimientos amistosos

Real Decreto 1171/2023, que introduce modificaciones en el Reglamento del IVA, el Reglamento de los Impuestos Especiales y el Reglamento de procedimientos amistosos en materia de imposición directa, para adaptarlos a las recientes modificaciones legales y a las directivas de la Unión Europea.

Precios medios ITP y ISD para 2024. 

Orden HFP/1396/2023, por la que se publican para 2024 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte. Como novedad, se añade una tabla de depreciación especial para autocaravanas, camper y vehículos vivienda.

Ir al archivo especial.

Modelos fiscales 030, 036, 037, 390, 289 y 345

Orden HFP/1397/2023, que introduce modificaciones de carácter técnico en modelos de declaración censal y del IVA, entre otros, así como actualiza la normativa sobre la presentación de determinadas declaraciones informativas y la domiciliación del pago de deudas tributarias.

Convenio CGN – Oficina de Recuperación y Gestión de Activos

Resolución de 17 de diciembre de 2023, por la que se publica el Convenio con el Consejo General del Notariado, en materia de acceso a la información notarial por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.

El objeto del convenio es el de establecer las líneas de colaboración entre el Ministerio de Justicia y el Consejo General del Notariado para el acceso a la información notarial por parte de la ORGA, con fines de localización, recuperación y gestión de bienes procedentes de actividades delictivas.

Modificación del Código de buenas prácticas para novaciones

Resolución de 27 de diciembre de 2023, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 27 de diciembre de 2023, por el que se modifica el Código de Buenas Prácticas de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Normativa de Aragón (tributos cedidos), Baleares (tributos cedidos, días inhábiles), Canarias (La Palma, Radiotelevisión Canaria), País Vasco (estadística, movilidad sostenible, incendios, salud pública, patrimonio cultural) y Valencia (sucesiones y donaciones).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencias:

ESTATUTO DE LOS TRABAJADORES: RIDERS. Sentencia 147/2023, de 6 de noviembre de 2023.

ADMINISTRACIÓN OBLIGADA DE VACUNA COVID. Sentencia 148/2023, de 6 de noviembre de 2023.

GRAVÁMENES ENERGÉTICO Y BANCOS. Sentencia 149/2023, de 7 de noviembre de 2023. Relativo al establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.

HIPOTECARIA: INCIDENTE DE NULIDAD.  Sentencia 151/2023, de 20 de noviembre de 2023. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectivas.

CONCENTRACIÓN SINDICAL. Sentencia 164/2023, frente a la resolución del delegado del Gobierno en Madrid prohibiendo la concentración que pretendía celebrar el 8 de marzo de 2021.

LÍMITES DE LOS DECRETOS LEYES. Sentencia 166/2023, de 22 de noviembre de 2023. Sobre los límites de los decretos leyes.

VALENCIA: ORDENACIÓN DEL TERRITORIO. Sentencia 168/2023, de 22 de noviembre de 2023. Derecho de propiedad y principio de seguridad jurídica: inconstitucionalidad del precepto legal que priva a los propietarios de la facultad de instar la expropiación rogada de terrenos destinados a dotaciones públicas.

IMPUESTO GRANDES FORTUNAS.  Sentencia 170/2023, de 22 de noviembre de 2023. Supuesta vulneración del derecho al ejercicio de las funciones representativas (homogeneidad de las enmiendas parlamentarias respecto del texto que se pretende modificar), principios de legalidad tributaria, capacidad económica y no confiscatoriedad, corresponsabilidad fiscal y lealtad institucional: STC 149/2023 (constitucionalidad del precepto legal que crea el impuesto temporal sobre grandes fortunas como tributo directo, de naturaleza personal y complementario del impuesto sobre el patrimonio).

Cuestiones y conflictos

GALICIA: MEDIDAS FISCALES. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 4409-2023

FINANCIACIÓN PARTIDOS POLÍTICOS. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 5207-2023, sobre financiación de los partidos políticos, por posible vulneración del art. 25 CE.

SISTEMA E FORMACIÓN PROFESIONAL. Conflicto positivo de competencia n.º 7212-2023, contra determinados preceptos del Real Decreto 659/2023, de 18 de julio, por el que se desarrolla la ordenación del Sistema de Formación Profesional.

SECCIÓN II.

Concursos Registros: RR de 28 de noviembre de 2023 de la DGSJFP y de la DG de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia, Derechos y Memoria, de Cataluña por las que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles núm. 317

Ir al archivo de concursos.

Nombramientos: Nombramientos en Justicia, entre los que está el de doña María Ester Pérez Jerez como Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

Destacamos el RD 1028/2023, por el que se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña María Ester (y no Esther) Pérez Jerez.

RESOLUCIONES.
535.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL INSTADO POR UNO DE LOS CÓNYUGES

En una sociedad de gananciales disuelta pero no liquidada, cabe que siendo uno de los cónyuges demandante y el otro demandado, se anote el embargo sobre la totalidad de un bien inscrito como ganancial.  No cabría la anotación sobre la mitad indivisa de un cónyuge, puesto que hasta la liquidación es una sociedad tipo germánico y no corresponde a cada uno de los cónyuges la mitad no indivisa sobre cada uno de los concretos bienes gananciales.

No es necesario estando demandado uno de los cónyuges, que se hubiere notificado al otro el embargo, como establece el artículo 144.1 Rh, puesto que es el demandante.  

536.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. POSIBLE PARCELACIÓN

Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. (En este caso es aplicable la legislación sustantiva andaluza)

538.* CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA SIN FIJAR PLAZO DE ÉSTA: PODER PARA SUBSANAR.

Es congruente un poder otorgado para la subsanación o modificación de una escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo con el mismo determinar el plazo de un derecho de superficie para el cumplimiento de una condición suspensiva, al no afectar éste a la validez del derecho, ni ser uno de los extremos esenciales del contrato. En el poder para subsanar defectos registrales o que afecten a la eficacia del contrato, va ínsita la posibilidad de autocontratación.

539.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA CON VIVIENDA UNIFAMILIAR

Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad. En este supuesto es aplicable la legislación sustantiva de la CA de Valencia.

540.* COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Cuando se trata de representación orgánica y al ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo, no puede el registrador exigir reseña alguna de facultades representativas, ni juico de suficiencia expreso respecto del concreto acto contenido en la escritura.

542.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

En una inmatriculación del art. 205 que el registrador ha de hacer la comunicación  previa a la administración afectada si considera que pudiera invadirse el dominio público, y ello aun cuando en un  expediente notarial de subsanación de discrepancias catastrales dicha administración ya hubiera sido notificada. Catastro y Registro son dos instituciones independientes y autónomas, administrativa la primera y jurídica la segunda, con prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro sobre los datos del Catastro.

543.** NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL

Al notario le corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, lo que hará constar en la referida acta notarial previa a la formalización de la escritura y el Registrador debe calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el contenido expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.

544.** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y SUSTITUCIÓN PREVENTIVA DE RESIDUO. DIFERENCIAS ENTRE DERECHO COMÚN Y ARAGONÉS

El heredero contractual aragonés, una vez fallecidos los instituyentes (“para después de sus días”) es verdadero propietario, y las previsiones para el caso de fallecer sin haber dispuesto de los bienes, deben entenderse como una sustitución preventiva de residuo que permite al heredero disponer mortis causa y solo opera si no otorga testamento.

545.*** HERENCIA DE CAUSANTES ALEMANES. EXENCIÓN DE LA APOSTILLA PARA CERTIFICADOS JUDICIALES 

Se admite la aplicación de exención de apostilla para certificados judiciales de acreditación de herederos para dos sucesiones cuando se tramitan simultáneamente, una de las cuales es posterior a la entrada en aplicación del Reglamento y otra anterior, en base al criterio finalista de cooperación y confianza mutuas en el tratamiento de la sucesión internacional.

546.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES NO CONTAMINANTES

En la extinción de condominio stricto sensu no es necesaria la manifestación de “suelos contaminados” al no tratarse de un acto traslativo sino especificativo o determinativo.

547 y 548 *** ESCRITURA SIN INTERVINIENTES. CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA

No puede considerarse una escritura de cancelación un documento notarial en el que el notario “por mi y ante mi” relata que un préstamo esta pagado y en consecuencia se cancela la hipoteca que lo garantiza, aunque exista una escritura de ratificación otorgada por el acreedor. El juicio de suficiencia de un poder que se efectúa en una escritura de ratificación debe ser congruente con el negocio documentado en la escritura ratificada.

550.** DONACIÓN SIN CLÁUSULAS DE REVOCACIÓN PREVISTAS EN TRANSACCIÓN ANTERIOR

El registrador, si en una escritura consta que es ejecución de un contrato de transacción anterior, está facultado para exigir el cumplimiento de los pactos que figuran en éste, pues la calificación debe ser unitaria de ambas escrituras, solicitando incluso una copia de la transacción.

Ejecutar el contrato de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron.

551.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

En una partición por contador, autorizado por el testador, se paga a uno de los legitimarios la legítima en dinero. Entiende la DG que no se le aplican los artículos 841 y siguientes y por tanto no es necesaria aprobación notarial o judicial, porque al pagarse la legítima adjudicando dinero de una cuenta corriente inventariada en la herencia no se conculca la legítima como «pars bonorum».

552.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA SIN LIMITACIÓN TEMPORAL

El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa, se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho.

553.* COMPRA DE FINCA POR TERCERAS PARTES INDIVISAS. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER

Con ocasión de una calificación que considera incompleto el juicio de suficiencia notarial en una representación, la DG revoca la nota por entender que el juicio es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado. Aprovecha el Centro Directivo para resumir su doctrina sobre la función del notario y del registrador en la calificación de los poderes. El juicio ha de ser preciso y no genérico o inconcreto. El registrador ha de rechazar el juicio cuando es genérico, cuando es incoherente o hay un error pero no puede entrar a calificar la interpretación hecha por el notario.

556.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar aunque se alegue que se financió mediante préstamo.

557.** IUS TRANSMISIONIS Y SUSTITUTO VULGAR

En las herencias de dos hermanos en cuyos testamentos de habían instituido recíprocamente herederos con sustitución vulgar a favor de una sobrina, ésta sucede al segundo fallecido por la sustitución vulgar y al primero por ius transmisionis: El transmisario sucede al primer causante, pero la determinación y forma de adquisición de los transmisarios se determina por la sucesión del transmitente. El sustituto vulgar del transmitente es heredero vía sustitución y recibe el ius transmisionis.

559.** HERENCIA SIN LIQUIDAR EL IMPUESTO RESPECTO DE UNA POSIBLE OBRA NUEVA

Cuando el documento inscribible contiene varios posibles hechos imponibles, no puede el registrador alegar la falta de liquidación de alguno de ellos, si resulta haber sido presentado en la oficina liquidadora competente, ya que es competencia de dicha oficina la determinación de los impuestos que procedan.

560.** HERENCIA. PUEDE ACEPTADA POR MENOR EMANCIPADO SOLO

El menor emancipado puede, por sí solo, aceptar pura y simplemente una herencia.

562.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CUYA FINCA TIENE INSCRITA UNA SUPERFICIE MUCHO MENOR QUE LA QUE DICE TENER

Procede la negativa a inscribir la base gráfica de una finca en un expediente del art. 119 por la oposición del colindante que evidencia la existencia de una controversia, aunque la finca del colindante tenga una superficie inscrita mucho menor que la que dice tener.

563.** SOLICITUD DE INCLUSIÓN DE UNA PARCELA CATASTRAL COMO PARTE DE UNA FINCA REGISTRAL

Resolución que trata de la asignación de la referencia catastral a las fincas registrales como operación distinta a la georreferenciación coordinada con catastro. La alteración de la descripción de una finca se debe de hacer conjuntamente por todos los copropietarios.

564.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL (ARTÍCULO 141 L.H.) NO ACEPTADA POR LA AEAT. REQUERIMIENTO PREVIO TELEMÁTICO.

Para la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas, (en este caso a favor de la AEAT), no es adecuado el requerimiento previo para su cancelación efectuado telemáticamente en la sede electrónica (en principio conforme a la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo) pues los requerimientos previstos en la Ley Hipotecaria no se rigen por el procedimiento administrativo común, salvo que haya una remisión expresa en la LH a dicha norma.

565**INMATRICULACIÓN DE FINCA PROCEDENTE DE OTRA MAYOR. INDICIOS DE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

En una inmatriculación el registrador deberá iniciar el procedimiento descrito en el art 80 del Real Decreto 1093/1997, cuando de los títulos públicos presentados, y de la consulta al catastro histórico resulte que la finca que se pretende inmatricular procede de otra mayor, aunque no se formalice documentalmente una división o segregación.

566.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS Y EXTENDER NOTA MARGINAL AL EXISTIR YA OTRA EXPEDIDA PARA LA MISMA HIPOTECA

Procede la denegación de la expedición de la certificación de dominio y cargas a los efectos de extender la nota marginal de expedición de la misma, si sobre la finca consta ya en la misma hipoteca la mencionada nota derivada de un procedimiento de ejecución anterior.

567.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS Y EXTENDER NOTA MARGINAL. CONCURSO CON CONVENIO INSCRITO. INFORME DEL REGISTRADOR.

En concurso con convenio inscrito no puede el registrador exigir para expedir la certificación de dominio y cargas en una ejecución hipotecaria una resolución judicial en la que se declare que los bienes objeto de ejecución no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. No puede el registrador en el informe elevado a la DG alegar nuevas razones para no despachar el documento presentado.

568.** DECLARACIÓN DE OBRA POR ANTIGUEDAD HABIENDO LICENCIA. PLAZO DE PRESCRIPCIÓN.

En las declaraciones de obra nueva, si se opta por acreditar la legalidad de la construcción por la vía de la antigüedad de la edificación (artículo 28.4 de la Ley del Suelo) es necesario que haya transcurrido el plazo de prescripción establecido en la normativa autonómica (10 años en este caso al ser la de Castilla y León) sin que pueda acreditarse dicho requisito aportando Licencia de Primera Ocupación, incluso aunque haya habido licencia de edificación.

569.⇒⇒⇒ RECONFIGURACIÓN DE ELEMENTOS DE PH EXISTIENDO FINCAS HIPOTECADAS

Las modificaciones de fincas hipotecadas no requieren el consentimiento del acreedor, ni, en caso de restructuración de una DH, una nueva distribución de la hipoteca entre las fincas afectadas. El registrador debe arrastrar las hipotecas apreciando la correspondencia física entra las antiguas fincas y las nuevas.

570.** SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL SIN RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL

Siendo diferente la descripción registral de la catastral, no procede incorporar la referencia catastral si no se cumplen los requisitos del art. 48 del TR de la Ley del catastro, siendo necesario actualizar, a su vez, la descripción tabular por cualquiera de los procedimientos legalmente previstos.

571.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE EXISTIENDO CONFLICTO JUDICIAL

La existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, constatada por haber sido objeto de dos sentencias no concluyentes, justifica las dudas de correspondencia del registrador.

575.() CONSTANCIA REGISTRAL POR NOTA MARGINAL DE UNA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA.

La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

576.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE OCUPACIÓN DERIVADO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA CANCELADO EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Arrendamiento para uso distinto de vivienda: si no está inscrito antes que la hipoteca o la anotación del embargo que provocan la ejecución forzosa, ésta determinará la extinción del derecho del arrendador, del propio contrato y de sus derechos accesorios como el derecho de retracto

 Ver comentario de José Félix Merino Escartín a la resolución 3 noviembre de 2021.

577.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIÓN DE COLINDANTES

En un expediente del art. 199 la existencia de una controversia sobre el trazado del lindero delimitador de las dos propiedades colindantes, justifica las dudas de identidad del registrador.


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Oficina Registral (Propiedad). Informe Noviembre 2023. La inscripción registral de venta de inmuebles por el guardador de hecho

Indice:
  1. TEMA DEL MES: LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE VENTA DE INMUEBLES POR EL GUARDADOR DE HECHO Por Antonio Oliva Izquierdo
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. Calendario laboral 2024. Resolución de 23 de octubre de 2023, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2024.
  4. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.
  5.  TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  6. SECCIÓN II.
  7. Resuelto el concursillo de Aspirantes.
  8. RESOLUCIONES.
  9. 397.*** INMATRICULACIÓN ART. 206 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
  10. 398.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS INMATRICULACIÓN. ALEGACIONES POR JUNTA DE COMPENSACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
  11. 399.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL DOMINIO DE UN DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS
  12. 404.*** CONSTITUCIÓN DE DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN
  13. 406.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE CARGAS. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PLAZAS DE GARAJE Y TRASTERO VINCULADOS OB REM
  14. 407.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
  15. 410.** CONDENA A CANCELAR HIPOTECA: HA DE EJECUTARSE
  16. 412.*** HERENCIA. PATRIA POTESTAD PRORROGADA SIN APORTAR DOCUMENTACIÓN Y CERTIFICADO REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES
  17. 414.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR EXISTIENDO PERSONA JUDICIALMENTE INCAPACITADA. REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES
  18. 417.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD. PRESUNCIÓN DE CAUSA ONEROSA.
  19. 418.** COMPRA POR SOCIEDAD DE FINCA QUE CONSTITUYE ACTIVO ESENCIAL SIN AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL
  20. 419, 420 y 421.*** COMPRAVENTA. MANIFESTACIÓN SOBRE CONCORDANCIA DE DESCRIPCIÓN CATASTRAL CON LA REALIDAD FÍSICA
  21. 425.*** INMATRICULACIÓN DE FINCA CUYA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL NO COINCIDE CON LA REALIDAD APARENTE DE LA ORTOFOTO DEL PNOA
  22. 426.*** EXTINCIÓN DE DERECHO DE VUELO. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN
  23. 434.*** OBRA NUEVA DECLARADA CON CERTICACION CATASTRAL. EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO
  24. 438.*** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN Y DE CONCILIACIÓN REGISTRAL
  25. 442. ***INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE LINDA CON MONTE VECINAL EN MANO COMUN EN GALICIA
  26. 445.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. FUNCIONES DE INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO
  27. 449.** HIPOTECA SIN CONSTAR EL NIF DE LA FIADORA
  28. 451.** HIPOTECA. SUBSANACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS CON AUTOCONTRATACIÓN

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE VENTA DE INMUEBLES POR EL GUARDADOR DE HECHO Por Antonio Oliva Izquierdo

La figura del guardador de hecho ha sido reforzada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica (ver resumen y enlaces) ya que ésta, como señala su propia Exposición de Motivos, se transforma en una propia institución jurídica de apoyo y deja de ser “una situación provisional cuando se manifiesta como suficiente y adecuada para la salvaguarda de los derechos de la persona con discapacidad”; y ello porque, según continúa indicando dicha Exposición de Motivos, “en muchos supuestos la persona con discapacidad está adecuadamente asistida o apoyada en la toma de decisiones y el ejercicio de su capacidad jurídica por un guardador de hecho –generalmente un familiar, pues la familia sigue siendo en nuestra sociedad el grupo básico de solidaridad y apoyo entre las personas que la componen, especialmente en lo que atañe a sus miembros más vulnerables–, que no precisa de una investidura judicial formal que la persona con discapacidad tampoco desea”.

Así, tras introducir el párrafo cuarto del artículo 250 del Código civil que  “la guarda de hecho es una medida informal de apoyo que puede existir cuando no haya medidas voluntarias o judiciales que se estén aplicando eficazmente”, y añadir el último inciso del artículo 255 del mismo cuerpo legal que “solo en defecto o por insuficiencia de estas medidas de naturaleza voluntaria, y a falta de guarda de hecho que suponga apoyo suficiente, podrá la autoridad judicial adoptar otras supletorias o complementarias”, su regulación como institución jurídica de apoyo se contiene en los artículos 263 y siguientes del expresado cuerpo legal, estableciendo el propio artículo 263 del Código civil que “quien viniere ejerciendo adecuadamente la guarda de hecho de una persona con discapacidad continuará en el desempeño de su función incluso si existen medidas de apoyo de naturaleza voluntaria o judicial, siempre que estas no se estén aplicando eficazmente”.

Ahora bien, tal y como señala la Exposición de Motivos de la tan mentada Ley 8/2021, de 2 de junio, “para los casos en que se requiera que el guardador realice una actuación representativa, se prevé la necesidad de que obtenga una autorización judicial ad hoc, de modo que no será preciso que se abra todo un procedimiento general de provisión de apoyos, sino que será suficiente con la autorización para el caso, previo examen de las circunstancias”. Por ello, el artículo 264 del Código civil, en la redacción dada por la citada Ley 8/2021, de 2 de junio, dispone que “cuando, excepcionalmente, se requiera la actuación representativa del guardador de hecho, este habrá de obtener la autorización para realizarla a través del correspondiente expediente de jurisdicción voluntaria, en el que se oirá a la persona con discapacidad. La autorización judicial para actuar como representante se podrá conceder, previa comprobación de su necesidad, en los términos y con los requisitos adecuados a las circunstancias del caso. La autorización podrá comprender uno o varios actos necesarios para el desarrollo de la función de apoyo y deberá ser ejercitada de conformidad con la voluntad, deseos y preferencias de la persona con discapacidad. En todo caso, quien ejerza la guarda de hecho deberá recabar autorización judicial conforme a lo indicado en el párrafo anterior para prestar consentimiento en los actos enumerados en el artículo 287. No será necesaria autorización judicial cuando el guardador solicite una prestación económica a favor de la persona con discapacidad, siempre que esta no suponga un cambio significativo en la forma de vida de la persona, o realice actos jurídicos sobre bienes de esta que tengan escasa relevancia económica y carezcan de especial significado personal o familiar. La autoridad judicial podrá acordar el nombramiento de un defensor judicial para aquellos asuntos que por su naturaleza lo exijan”.

Lo anterior ha de ponerse en relación, por remisión, con el propio artículo 287 del Código civil, que en sede de la curatela con facultades representativas, y tras la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, establece que “el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para los siguientes: 2.º Enajenar o gravar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, bienes o derechos de especial significado personal o familiar, bienes muebles de extraordinario valor, objetos preciosos y valores mobiliarios no cotizados en mercados oficiales de la persona con medidas de apoyo, dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción. Se exceptúa la venta del derecho de suscripción preferente de acciones. La enajenación de los bienes mencionados en este párrafo se realizará mediante venta directa salvo que el Tribunal considere que es necesaria la enajenación en subasta judicial para mejor y plena garantía de los derechos e intereses de su titular”.

De otro lado, en cuanto a la necesidad de inscripción de la institución del guardador de hecho en el Registro Civil, ha de tenerse en cuenta que el artículo 300 del Código civil dispone que “las resoluciones judiciales y los documentos públicos notariales sobre los cargos tutelares y medidas de apoyo a personas con discapacidad habrán de inscribirse en el Registro Civil”, a lo que añade el número cuarto del artículo 11 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil que “tienen acceso al Registro Civil los hechos y actos que se refieren a la identidad, estado civil y demás circunstancias de la persona. Son, por tanto, inscribibles: 11.º Las resoluciones judiciales dictadas en procedimientos de provisión de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad”. A su vez, los apartados primero y segundo, y el número noveno del apartado tercero del artículo 40 de la misma Ley disponen que “1. Las anotaciones registrales son la modalidad de asiento que en ningún caso tendrá el valor probatorio que proporciona la inscripción. Tendrán un valor meramente informativo, salvo los casos en que la Ley les atribuya valor de presunción. 2. Las anotaciones registrales se extenderán a petición del Ministerio Fiscal o de cualquier interesado. 3. Pueden ser objeto de anotación los siguientes hechos y actos: 9.º El acogimiento, la guarda administrativa y la guarda de hecho”.

De lo anterior se infiere que, si bien la guarda de hecho puede llegar a tener acceso al Registro Civil como medida de apoyo a la discapacidad, la circunstancia de que el artículo 300 del Código civil únicamente imponga la inscripción de las resoluciones judiciales y los documentos públicos notariales sobre medidas de apoyo a personas con discapacidad, unida a la propia naturaleza de la institución como “medida informal de apoyo” que no precisa de investidura judicial, y al hecho de que la autorización que debe recabar el guardador de hecho para los actos contenidos en el artículo 287 del Código civil sea ad hoc, hace razonable entender que, en tales supuestos, no es precisa la inscripción de su cargo en el Registro Civil como requisito previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido, véase la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander de 23 de septiembre de 2021, que recalca que la guarda de hecho, “por su propia naturaleza es una figura de apoyo informal ( art. 249 CC ) (…) se desarrolla ya como medio ordinario y no provisional de apoyo sin necesidad de reconocimiento o investidura judicial -a salvo de los supuestos legales que existen un control judicial previo, como los actos que requieran acreditar la representación y para prestar el consentimiento en los actos que enumera el art. 287 CC-, las dos figuras de aplicación judicial normalizada serán el defensor judicial y la curatela”.

En todo caso, ha de tenerse presente en esta materia, además, el cambio de criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su recentísima Resolución de 31 de octubre de 2023, en la que el Centro Directivo vuelve a su doctrina de las Resoluciones de 14 de mayo de 1984 y 6 de noviembre de 2002, y considera que no es precisa la inscripción, con carácter previo, en el Registro Civil de la medida de apoyo para practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que basta con que previa o simultáneamente se haya promovido la inscripción de la misma en el Registro Civil aunque ésta todavía no se haya practicado. Señala así el Centro Directivo que «debe tenerse en cuenta: a) que la inscripción de la resolución sobre medidas de apoyo y la del cargo de curador no es constitutiva de los hechos inscritos sino que –aparte su oponibilidad– tiene simplemente efectos probatorios y de legitimación, de modo que tal efecto probatorio no es excluyente, pues según el mismo artículo 17 de la Ley de Registro Civil, «en los casos de falta de inscripción o en los que no fuera posible certificar del asiento, se admitirán otros medios de prueba», siendo en el primer caso «requisito indispensable para su admisión la acreditación de que previa o simultáneamente se ha instado la inscripción omitida o la reconstrucción del asiento, y no su mera solicitud»; b) que las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo y sobre el cargo de curador son documentos públicos que constituyen medio de prueba suficiente para acreditar los hechos a que se refieren y su inscripción sólo producen el despliegue de los principios de publicidad y legitimación registral de forma que pueda oponerse el hecho inscrito a quien no conoce el título, pero conociéndolo no puede negarse su eficacia probatoria, y c) que, especialmente en casos de dilación de la inscripción en el Registro Civil por causas ajenas a la voluntad del interesado, ese deseo de conjurar el riesgo de que se produzca una colisión entre la inoponibilidad de la medida de apoyo derivada de su falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad de la inscripción de la adquisición de que se trata en el Registro de la Propiedad, no debe prevalecer sobre la necesidad de agilizar y simplificar el tráfico en la medida en que queden debidamente salvaguardados los intereses de las personas afectadas por las medidas de apoyo«.

A modo de conclusión, es posible afirmar que el guardador de hecho puede actuar en representación de la persona que precise medidas de apoyo a la discapacidad para la venta de un inmueble y lograr su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello, no parece necesaria, por los motivos previamente expuestos, la inscripción de su cargo en el Registro Civil al ser una medida de apoyo informal, pero sí, en todo caso, y por remisión del artículo 264 al artículo 287 del Código civil, la preceptiva autorización judicial ad hoc para la enajenación del inmueble.

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

Carreras Judicial y Fiscal. Retribuciones. Real Decreto 775/2023, de 3 de octubre, por el que se actualiza el régimen retributivo de las carreras judicial y fiscal,

Calendario laboral 2024. Resolución de 23 de octubre de 2023, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2024.

Ir al archivo especial

Modelos 189 y 720. Orden HFP/1180/2023, por la que se aprueba el modelo 189 de Declaración informativa anual acerca de valores, seguros y rentas; y la Orden HAP/72/2013, de 30 de enero, por la que se aprueba el modelo 720, de Declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Apenas se han publicado disposiciones:

En EXTREMADURA. Decreto-ley 4/2023, de 12 de septiembre, por el que se aprueban medidas urgentes para reducir la carga tributaria soportada por los contribuyentes, se amplían las ayudas al acogimiento familiar, se incrementan las ayudas a los nuevos autónomos y se conceden ayudas directas a los productores de cerezas.

Y en CASTILLA-LA MANCHA. Ley 10/2023, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 4/1985, de 26 de junio, sobre designación de senadores representantes de Castilla-La Mancha.

 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado Sentencias relativas a: 

Ordenanza de movilidad de Madrid; ejecución hipotecaria (costas); diputados no adscritos, Ley de la Eutanasia y recuento de votos nulos.

Y se han admitido a trámite:

  • Cinco recursos contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Ver resumen de la 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. 

  • Recurso contra los artículos 10 y 11 y la disposición transitoria primera de la Ley de la Comunidad Autónoma de Galicia 7/2022, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas. Se suspende la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados, que tratan de la reposición de la legalidad y de infracciones cometidas en la zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre.
  • Y una Cuestión prejudicial sobre una norma fiscal guipuzcoana relativa al incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
SECCIÓN II.
Resuelto el concursillo de Aspirantes.

Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se resuelve el concurso entre integrantes del Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 8 de septiembre de 2023, y se dispone su comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Ir al archivo de las oposiciones.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la Jubilación de la registradora Dª Paloma Parra Martínez

RESOLUCIONES.

388.** PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES

Es suficiente la escritura de protocolización de decreto judicial en que se formaliza la liquidación de sociedad de gananciales con incomparecencia de uno de los cónyuges para alterar el carácter de un bien de privativo a parte ganancial conforme a los artículos 1354 y 1357 CC.

389.() RECURSO CONTRA EL ORDEN EN QUE SE HAN PRACTICADO ASIENTOS DE PRESENTACIÓN

La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento, pero procede desestimar el recurso porque una vez firmados los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia, de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

390.* HERENCIA. BIEN INVENTARIADO FIGURANDO A NOMBRE DEL CAUSANTE NO EL PLENO DOMINIO SINO UN DERECHO DE OCUPACIÓN

Se analiza en esta resolución un «derecho de ocupación» derivado de un título de naturaleza administrativa: su cancelación debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo, con audiencia del interesado, que declare la extinción del derecho, y debe de ser firme en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

393.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADQUISICIÓN PREFERENTE. RECLAMACIÓN QUE SUPERA LA COBERTURA HIPOTECARIA. PROHIBICIÓN DE DISPONER

En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.

La prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro a los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.

394 y 395 ** NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal, cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva. Procediendo a la expropiación forzosa de las cuotas de los comuneros que no se hayan adherido voluntariamente.

396.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA

Está justificada la denegación de la inscripción de una BGA, cuando hay controversia sobre la titularidad, que los colindantes justifican por invasión de su parcela catastral.

397.*** INMATRICULACIÓN ART. 206 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

En las inmatriculaciones por vía del artículo 206 de la LH,, (aunque no se prevea expresadamente a diferencia de los que ocurre con los arts. 203 y 205) cabe que el registrador tenga “dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas”. Pero las dudas obstativas de una inmatriculación han de estar suficientemente fundamentadas.

398.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS INMATRICULACIÓN. ALEGACIONES POR JUNTA DE COMPENSACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Las dudas sobre la invasión del dominio público por una parcela que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH, justifican la denegación de la inscripción aunque la Administración no se haya opuesto en el curso del expediente del art. 199 LH. – La junta de compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación.

399.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL DOMINIO DE UN DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS

Decretada la nulidad de la venta de un derecho de aprovechamiento por turnos, la cuota no queda vacante, ni acrece a los demás, sino que la finca queda extinguida en su folio independiente y pervive en el folio de la finca matriz inscrito a nombre del constituyente del régimen.

400.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ALQUILER TURÍSTICO.

El régimen de mayorías del apartado 12 del artículo 17 LPH, que exceptúa la regla general de la unanimidad, sólo es aplicable a los acuerdos de la junta de propietarios que limiten o condicionen el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial turística de modo que no puede exceptuar la norma general de la unanimidad para adoptar acuerdos sobre otros usos de las viviendas o locales, como es el de hospedería o viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.

401.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA CON CONCRECCIÓN EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO

Para inscribir la compra de cuota indivisa de local cuando atribuye el uso exclusivo de una plaza de garaje se necesita la descripción pormenorizada de la plaza (número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil) así como la descripción correspondiente a los elementos comunes»

402.** SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE ADJUDICACIÓN ADMINISTRATIVA

En virtud del principio de prioridad presentados y pendientes de despacho varios documentos relativos al mismo inmueble son preferente en el despacho el que se ha presentado con anterioridad. En todo caso debe ser documento auténtico, lo que es aplicable también a los documentos complementarios.

404.*** CONSTITUCIÓN DE DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN

En virtud del principio de numerus apertus cabe por la propietaria de dos fincas colindantes constituir un derecho de sobreedificación y subedificación sobre parte de la parcela B –concretamente sobre una franja de terreno que discurre longitudinalmente por el lindero colindante entre ambas- que permite al propietario de la finca A apoyar y construir sobe dicha franja parte del edificio que se levante en la parcela A.

405.** DIVORCIO. INSCRIPCIÓN DE ESCRITO TRADUCIDO Y APOSTILLADO POR JUZGADO DANÉS

Resolución que trata de si procede el reconocimiento de un título extranjero, de origen judicial, en el que por divorcio se atribuye carácter privativo a un bien. Procede denegar la inscripción porque no concurre la persona afectada por la decisión.

406.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE CARGAS. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PLAZAS DE GARAJE Y TRASTERO VINCULADOS OB REM

Resolución que trata de la liberación de las cargas de posteriores a una hipoteca de la que la finca fue liberada de toda responsabilidad con anterioridad a la ejecución y confirma la calificación en el sentido de que no se pueden cancelar dichas cargas. En realidad, es un supuesto muy particular que deriva de la incorrecta configuración de la finca, que no queda claro si era finca independiente, anejo o existía una vinculación ob rem.

407.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

La modificación descriptiva de la superficie de un elemento privativo en una propiedad horizontal exige consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios, pues supone modificación del título constitutivo. Sin embargo considera que no es necesaria la modificación de la descripción del edificio en su totalidad ya que se acredita con un certificado técnico de donde resulta la antigüedad

408.* CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA SIN DETERMINACIÓN DE PLAZO EXISTIENDO HIJOS MENORES

Cuando los hijos son menores de edad no es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar en el convenio regulador de divorcio. Tampoco es necesario determinar sus circunstancias personales porque no son los titulares del derecho, sino beneficiarios.

409.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR A HIPOTECANTE NO DEUDOR

Resumen: Figurando inscrita la finca hipotecada a nombre del deudor extranjero demandado y su cónyuge “con arreglo a su régimen económico matrimonial” (art. 92 LH), debe dirigirse la demanda frente a ambos o al menos notificar la demanda a dicho cónyuge

410.** CONDENA A CANCELAR HIPOTECA: HA DE EJECUTARSE

Las hipotecas solo pueden cancelarse por consentimiento de su titular en escritura pública o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra él. Si en una sentencia se ha condenado a una mercantil a cancelar la hipoteca ha de incoarse la ejecución de la sentencia.

411.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA. SERVIDUMBRE NO REPRESENTADA

Para que la oposición del colindante en la tramitación de un 199 pueda ser tenida en cuenta es importante que vaya acompañada de alguna prueba que la sustente, y la decisión del registrador ha de ser motivada sin que pueda basarse simplemente en que existe una alegación del colindante no documentada. El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen.

412.*** HERENCIA. PATRIA POTESTAD PRORROGADA SIN APORTAR DOCUMENTACIÓN Y CERTIFICADO REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES

Hay conflicto de intereses cuando el representado debe decidir entre dos o más opciones y lo hace por él su representante, que también tiene interés en la herencia. No hay conflicto cuando en las operaciones particionales hay un automatismo que excluye la necesidad de decidir entre diversas opciones. Ha de aportarse la sentencia donde se modifica la capacidad del representado y su inscripción en RC

413.** CANCELACIÓN DE AFECCIONES URBANÍSTICAS POR CUMPLIMIENTO O POR SILENCIO

El consentimiento cancelatorio de una administración no es un acto administrativo y por tanto en ningún caso puede admitirse por silencio positivo ni negativo. Para liberar a bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en Andalucía de las condiciones y limitaciones impuestas por razón de su destino es preciso acreditar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento adoptado mediante acuerdo del órgano colegiado y debidamente formalizado.

414.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR EXISTIENDO PERSONA JUDICIALMENTE INCAPACITADA. REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES

Resolución que analiza la existencia de conflicto de intereses en una partición hereditaria realizada por un cantador partidor cuando un heredero incapaz está representado por otro. La DG acude como hizo en la R 412 al criterio de si es necesario o no tomar una decisión.

416.* ANOTACIÓN CON NOTA MARGINAL DE EXPEDICION DE CERTIFICACION DE MAS DE CUATRO AÑOS.

Caducada una anotación carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores. La nota marginal de expedición de certificación implica un prorroga temporal por un plazo sólo de 4 años.

417.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD. PRESUNCIÓN DE CAUSA ONEROSA.

En una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En el caso planteado entiende la Dg que no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa porque resulta claramente la intención de los cónyuges, y tampoco que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso en el momento de la liquidación.

418.** COMPRA POR SOCIEDAD DE FINCA QUE CONSTITUYE ACTIVO ESENCIAL SIN AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL

Constando el carácter esencial del activo adquirido, ha de acreditarse la autorización de la Junta General. De no ser así, el Notario debe denegar la autorización de la escritura, y en caso contrario, el Registrador puede suspender su inscripción

419, 420 y 421.*** COMPRAVENTA. MANIFESTACIÓN SOBRE CONCORDANCIA DE DESCRIPCIÓN CATASTRAL CON LA REALIDAD FÍSICA

Cuando en una escritura se describe la finca como en el registro y se incorpora una certificación catastral en que cambia la descripción, salvo que se trate de alguno de los supuestos de georreferenciación obligatoria, no es defecto que impida la inscripción la falta de manifestación de los otorgantes sobre si la descripción catastral es o no coincidente con la realidad física. Por el hecho de que se incorpore la certificación catastral y tenga una descripción diferente no puede entenderse solicitada tácitamente la georreferenciación.

422.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN LICENCIA NI REQUISITOS UMC

Existen indicios de parcelación ilegal cuando vendiéndose una cuota de una finca previamente inscrita en el Registro, se dice que en el catastro es la parcela catastral identificada en la certificación catastral unida, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos dentro de la finca registral.

423.** ESCRITURA AUTORIZADA POR NOTARIA DE SENEGAL. CONVENIO ENTRE HEREDEROS

No exigible que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes en un documento extranjero se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, pero si es necesario acreditar, con arreglo al art. 36 RH el cumplimiento de los requisitos que permitan concluir que existe una equivalencia funcional de ese documento extranjero al documento público español previsto para el mismo fin.

424.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA

En escrituras de declaración de obra por antigüedad, partiendo de la distinción entre normas procedimentales y materiales, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el registro, mientras que los requisitos sustantivos a que se refiere dicha norma registral serán aplicables o no, en función del régimen transitorio de cada norma material.

425.*** INMATRICULACIÓN DE FINCA CUYA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL NO COINCIDE CON LA REALIDAD APARENTE DE LA ORTOFOTO DEL PNOA

Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH, se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA, aunque en este supuesto se admite el recurso porque de la ortofoto no resulta la falta de correspondencia entra la finca y las coordenadas catastrales.

426.*** EXTINCIÓN DE DERECHO DE VUELO. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN

La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor y la hipoteca subsistirá íntegra sobre la porción segregada. Cabe la segregación sobre una porción de suelo que constituye un elemento común de una PH siempre que haya unanimidad entre los propietarios y exista la oportuna licencia o declaración de innecesariedad.

427.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN

Es posible la inscripción de una finca, en su día no inscrita, si ahora se aportan todos los títulos transmisivos. Se aclara que los plazos para contestar el recurso no se aplazan o suspenden por el hecho de que el registrador esté de licencia debiendo aplicarse los plazos ordinarios por el registrador accidental.

428.** APREMIO FISCAL. CERTIFICACIÓN DE ACTA DE ADJUDICACIÓN CON ANOTACIÓN CADUCADA E INSCRITA LA FINCA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA

las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. (teniendo efectos de prórroga la nota marginal de expedición de certificación de cargas).

429.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. TÍTULO PREVIO DE AGRUPACIÓN DE FINCAS. CALIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO DEL TÍTULO PREVIO. CERTIFICADO DE CARRETERAS.

No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas, y en general los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc..) pues no hay cambio de titularidad. El registrador puede calificar los medios de pago del título previo.

430.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA BASADA EN LICENCIA DE SEGREGACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

En un expediente del 199 el hecho de que se obtuviera una licencia de segregación no es suficiente para desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario.

431.** CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN DE FINCAS -VIVIENDA FAMILIAR- ADQUIRIDAS ANTES DEL MATRIMONIO

Puede inscribirse la adjudicación, en convenio regulador de divorcio, de (3) finca/s privativas que pertenecían a los cónyuges por mitad al haberse adquirido antes del matrimonio y que según la sentencia constituyen la vivienda familiar.

432.** CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO SOBRE FINCA APORTADA A PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Los actos realizados sobre la finca de procedencia no pueden inscribirse en su folio registral ya cerrado, pero el principio de subrogación real permite, concurriendo ciertos requisitos, inscribirlos sobre la finca de resultado.

434.*** OBRA NUEVA DECLARADA CON CERTICACION CATASTRAL. EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Admite que la descripción de una obra nueva antigua se complete con una certificación catastral de la que resulte su antigüedad y que, además, si no la aporta el interesado, debe obtenerla el registrador por sí mismo al tener acceso al organismo oficial de donde resulta. se reiteran los requisitos del antiguo expediente de dominio judicial de reanudación de tracto sobre la citación por 3 veces – una personalmente – al titular registral con más de 30 años de antigüedad.

435.** HERENCIA. NIF, DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS, PROPORCIÓN EN QUE SE ADQUIERE

El NIF de los otorgantes debe constar tanto en la escritura (art. 23 LN) como en la inscripción (art. 254 LH). A los efectos de la inscripción es exigible el NIF aunque al tiempo de autorizarse la escritura no estuviera vigente la redacción actual del artículo 23 LN si en el momento de la presentación en el Registro está vigente el artículo 254.2 LH.

436.** INMATRICULACIÓN ART. 205. TÍTULO PREVIO DE HERENCIA CON USUFRUCTUARIO UNIVERSAL Y FACULTAD DE DISPOSICIÓN. INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS NUDOS PROPIETARIOS.

En los casos de inmatriculación por doble título, cuando el título previo es una herencia en la que está legado un usufructo universal y vitalicio con facultad de disposición y de tomar posesión por si mismo del legado, los herederos nudo-propietarios deben de intervenir en la escritura de herencia.

438.*** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN Y DE CONCILIACIÓN REGISTRAL

Se reitera la doctrina sobre la necesidad de que el registrador aprecie la existencia de una doble inmatriculación para iniciar el expediente del art.209 LH. Respecto a los expedientes de conciliación registral se sistematizan los caracteres, naturaleza y requisitos para su tramitación.

439.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA DE VPO. CALIFICACIÓN ERRÓNEA

Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado de manera que esto no obsta a que se pueda poner una nueva nota de calificación en los términos que resultan de esta Resolución.

440.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE COMPRAVENTA. SITUACIÓN ARRENDATICIA.

En caso de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario hacer constar si al tiempo del otorgamiento de la escritura los pisos y locales están o no arrendados.

441.** PERMUTA Y CONDICIÓN RESOLUTORIA: PACTOS

No se admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores.

442. ***INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE LINDA CON MONTE VECINAL EN MANO COMUN EN GALICIA

Solo es precisa la previa notificación prevista en art. 22 de la Ley de Montes cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales. No se pueden inscribir las transmisiones de fincas colindantes a un MVMC de Galicia sujetas al derecho de adquisición preferente a favor de dichos montes sin acreditar la previa notificación fehaciente.

 444.**SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN

Las resoluciones judiciales para que sean inscribibles han de ser claras y precisas, tanto en lo que se refiere a la descripción de las fincas, como a las circunstancias de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. No es admisible una sentencia que se refiere a una finca registral cuya descripción no coincide con la del registro. Para admitir sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral no hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial.

445.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. FUNCIONES DE INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO

Se admite que el albacea contador partidor pueda decidir si se ha cumplido o no una condición impuesta por el testador si se trata de hechos que quedan acreditados objetivamente y que no susceptibles de valoración o de posible contradicción.

446.** ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL DE EDIFICIO EN DIVISIÓN HORIZONTAL

Es posible la declaración parcial de fin de obra de uno o varios elementos de una propiedad horizontal, siempre que consten declarados en construcción y se acredite la terminación de dichos elementos privativos así como los elementos comunes.

448.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FALTA DE TITULACIÓN PÚBLICA

En virtud del principio de titulación publica no procede la práctica de un asiento de presentación cuando el documento presentado es una fotocopia de una escritura.

449.** HIPOTECA SIN CONSTAR EL NIF DE LA FIADORA

No es indispensable consignar el NIF de una fiadora en garantía de un préstamo hipotecario.

450.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA PRIVADA EN UNIÓN DE FOTOCOPIAS

No cabe asiento de presentación respecto de una instancia acompañada de fotocopia de una escritura. Tampoco cabe, al no existir asiento de presentación, practicar la anotación preventiva por defectos subsanable.

451.** HIPOTECA. SUBSANACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS CON AUTOCONTRATACIÓN

No es preciso que en el juicio notarial de suficiencia de poderes se incluya la autocontratación con conflicto de intereses cuando se trate de un poder recíproco entre las partes.

452.* INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA DE UNA FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Las dudas del registrador sobre la eventual identidad de la finca a inmatricular con otra ya inscrita han de estar debidamente justificadas. Si no lo están, no pueden constituir un obstáculo para la inmatriculación. Para disipar las dudas la registradora debe practicar la notificación prevista en el párrafo 2º del art. 205 LH, que si tiene resultado negativo evita el recurso al proceder la inmatriculación.

453.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD

No cabe cancelar una condición resolutoria por caducidad si el registrador, a la vista del historial registral, tiene indicios efectivos de que puede haberse interrumpido la prescripción: Aunque el registrador no puede determinar si la prescripción existe o no porque su consideración es exclusiva de los tribunales, conforme al propio art. 82.5.º LH, sí puede apreciar la constancia en el Registro de actos que pudieran ser indicativos de que se ha interrumpido el plazo.

 

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Parlamento de Budapest. Arriba el Puente de las Cadenas, también de Budapest. Por María Núñez.

 

La constancia registral de los arrendamientos urbanos

Antonio Oliva Izquierdo se incorpora definitivamente al equipo de redacción de NyR

ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO SE INCORPORA DEFINITIVAMENTE AL EQUIPO DE REDACCIÓN DE NYR

 

La colaboración de Antonio con esta web ya es veterana, pues comenzó en 2017, siendo entones registrador de Verín-Viana do Bolo (Ourense) con un trabajo sobre la anotación preventiva de querella al que siguieron muchos más.

Por ello y otras razones, cuando el pleno del equipo de redacción, durante la XIV Convención (octubre de 2022) acordó ampliar el equipo, le fue ofrecida a Antonio su incorporación, lo que tuvo lugar en noviembre 2022

Durante el año transcurrido desde entonces, Antonio Oliva ponderó si era compatible su actividad cotidiana en la web con las amplias labores previas que ya estaba desarrollando como son la llevanza del Registro de Trujillo (Cáceres), una interinidad, su cargo de director del Centro de Estudios Registrales de Extremadura, su labor docente y como escritor de libros y artículos jurídicos. Tras su asistencia a la última Convención, celebrada el 28 de octubre pasado, ya quedó despejada esa duda, manteniendo su vocación de continuar en el equipo. 

Antonio Manuel Oliva Izquierdo, nacido en Madrid el 24 de abril de 1987, se graduó en el año 2005 con Matrícula de Honor en el British Council School de Madrid, y se licenció con sobresaliente en el año 2010 en la Universidad Pontificia Comillas en la carrera de Derecho con Diploma en Relaciones Internacionales.

En el año 2014, ingresó en el Cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España. Comenzó su ejercicio profesional como Registrador de la Propiedad en Verín-Viana do Bolo (Ourense) en 2015, habiéndose trasladado en 2018 a Casas-Ibáñez (Albacete), y desde 2020 ejerce como Registrador de la Propiedad titular de Trujillo (Cáceres).

En la escasa década en la que ha formado parte del Cuerpo de Registradores, ha sido miembro de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio de Registradores (2016 -2019), ha colaborado durante un lustro en la elaboración de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (2017 – 2022), y ha impartido ponencias en los Colegios Oficiales de Abogados de Ourense (2015) y Valladolid (2016) y clases en el Curso de Especialización en Práctica Registral (2023).

Además de lo anterior, ha publicado cuatro libros de gran contenido práctico como son:

Estos libros han sido adquiridos por las bibliotecas jurídicas más importantes a nivel internacional, como son la Biblioteca del Congreso de los Estados Unidos, la Universidad de Chicago, la Universidad de Yale, la Sorbona, la Biblioteca Nacional de España, o el Instituto de Derecho Comparado Max Planck, entre otras.

Así mismo, es autor de numerosos artículos doctrinales de gran seguimiento como los siguientes:

Su actividad, dentro de la web, consistirá en lo siguiente de modo fundamental:

  • elaborar el tema del mes para el informe de la Oficina Registral
  • publicar artículos doctrinales y de divulgación
  • esporádicamente, ayudar en resúmenes de resoluciones en los meses en que se publiquen muchas.

Las siglas para sus aportaciones son: AMOI. 

 

ETIQUETAS DE ANTONIO OLIVA: CON MANUELSIN MANUEL

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La mejora y apartación gallegas en la práctica: Cuestiones transfronterizas

Oficina Registral (Propiedad). Informe Octubre 2023. Diez Resoluciones escogidas

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS: Por Antonio Oliva Izquierdo

Por Antonio Oliva.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de octubre de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de abril a junio de 2023:

 

1. HIPOTECA DE BIENES BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de marzo de 2023 (BOE 18 de abril de 2023): El cesionario bajo condición suspensiva de una condición que pospone la adquisición del dominio hasta su cumplimiento, carece de poder de disposición de derecho alguno susceptible de ser hipotecado: en este sentido, el artículo 108 de la Ley Hipotecaria expresamente admite la hipoteca de bienes sujetos a condición resolutoria; pero no contempla la posibilidad de hipotecar bienes adquiridos bajo condición suspensiva.

2. DOMICILIO EN EL EXTRANJERO A EFECTOS DE EJECUCIÓN DIRECTA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de marzo de 2023 (BOE 18 de abril de 2023): La fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados no puede recaer en un domicilio del deudor situado en el extranjero, ya que el artículo 683.3, establece que «cualquier titular registral de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional en el que desee ser notificado en caso de ejecución», lo que se aviene bien con la necesaria agilidad y celeridad de estos procedimientos de realización de la hipoteca, que resultarían dificultados si los requerimiento y notificaciones hubieran de realizarse en territorio extranjero. Ahora bien, lo anterior no comporta, al no existir precepto alguno que así lo disponga, la ineficacia de la hipoteca ni constituye obstáculo para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la obligada exclusión de los pactos relativos al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y sobre ejecución extrajudicial. Por lo demás, ningún inconveniente existe para que pueda fijarse en la escritura, además de un domicilio situado en territorio nacional, otro con carácter simultáneo o subsidiario en territorio  extranjero.

3. ACREDITACIÓN DE LA OBTENCIÓN DE LICENCIA POR SILENCIO ADMINSITRATIVO POSITIVO:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de marzo de 2023 (BOE 18 de abril de 2023): En los casos en que la legislación estatal y autonómica lo permitan, la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo podrá acreditarse incorporando a la escritura, en original o por testimonio: a) la certificación administrativa del acto presunto, ahora ya no como medio único ni preferente para acreditar el silencio positivo; o b) el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada, no se la ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada, o c) cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho que venga a justificar que la Administración admite la existencia de la licencia obtenida por silencio positivo. Cuando no se aporte el certificado administrativo de acto presunto, el registrador deberá realizar la posterior comunicación de la inscripción a la Comunidad Autónoma, con constancia por nota marginal, en publicidad y nota de despacho –con fundamento en el artículo 65 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–, con referencia expresa a que el título habilitante es el acto presunto y los medios aportados para su prueba. Asimismo, deberá comunicarla al Ayuntamiento y hacer constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación (cfr. artículos 54 y 48.2 del citado Real Decreto 1093/1997).

4. USUFRUCTO Y SOCIEDAD DE GANANCIALES:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de marzo de 2023 (BOE 21 de abril de 2023): En nuestro Derecho puede conectarse el carácter vitalicio del usufructo con la sociedad de gananciales, a pesar de las dificultades conceptuales y prácticas que supone, ya que si en tal caso (como también fuera de la sociedad de gananciales) un usufructuario enajena su derecho de usufructo, en todo o en parte (artículo 480 del Código Civil), no queda alterado el contenido del derecho, y en este sentido deben diferenciarse las siguientes situaciones: a) Si fallece el cónyuge que adquirió el usufructo, y a cuya vida está unida la existencia de este derecho, quedará extinguido el mismo de acuerdo con el número 1 del artículo 513 del Código Civil y consolidarán los nudo propietarios el pleno dominio, siendo nulo su valor a efectos de la liquidación de la sociedad conyugal; b) si el que fallece es el cónyuge del que adquirió el usufructo, este derecho real sigue subsistiendo hasta tanto no fallezca el otro esposo, circunstancia que determinará su extinción. En tales casos, al no estar constituido el usufructo en favor de varias personas simultáneamente, tal como autoriza el artículo 469 del Código Civil, no tiene lugar el acrecimiento a que se refiere el artículo 521 del mismo Cuerpo legal, sino que se trataría de la adquisición por un único usufructuario. En este supuesto hay que tener en cuenta la posibilidad de que la adquisición del usufructo por su titular se hubiese producido con carácter ganancial, concurriendo las condiciones exigidas para ello por el Código Civil. En tal hipótesis es necesario que a la muerte del otro esposo se requiera, para disponer del derecho de usufructo, o bien que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique previamente en la forma que estimen conveniente todos los interesados (cfr. Resolución de 31 de enero de 1979 y 30 de junio de 2012), o que al menos consientan los herederos del adquirente en la transmisión operada (pues se puede disponer de bienes singulares y concretos de una sociedad de gananciales en liquidación siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agoten la plena titularidad del bien y conste su aceptación: vid. entre otras, Resolución de 11 de diciembre de 1999). c) si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales, sin ninguna prevención adicional relativa al régimen jurídico del derecho adquirido, fallecido uno de ellos debe estimarse que subsiste el usufructo hasta el fallecimiento del otro cónyuge, pero ingresa en la masa ganancial disuelta y pendiente de liquidación (cfr. Resoluciones de 31 de enero de 1979 y 25 de febrero de 1993). Y, por último, d) si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales y se agrega, además, que es «sucesivo», como indicó la Resolución de 21 de enero de 1991 «debe esta cláusula ser entendida en el sentido más adecuado para que produzca efecto y no sea una cláusula simplemente inútil o redundante. Si es conjunto, es ya efecto natural –mientras del título constitutivo no resulte otra cosa– el que, muerto uno de los cousufructuarios el usufructo persista entero hasta la muerte del último (cfr. artículo 521 del Código Civil y Resolución de 1 de diciembre de 1960). Si ahora se agrega que es sucesivo es porque se quiere algo […] significa que a pesar de estar constituido por los donantes sobre bienes gananciales, el usufructo pasará –en su día– al cónyuge supérstite y quedará excluido de la liquidación de gananciales».

5. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023): En cuanto a la necesidad de acreditar el otorgamiento de la oportuna licencia municipal de segregación o declaración de su innecesariedad, debe aclararse que el hecho de que innecesaria la licencia en los supuestos del artículo 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana supone que el órgano competente está habilitado para declarar su innecesariedad en esos casos, pero no significa que pueda prescindirse de la intervención administrativa de quien tiene legalmente atribuida la competencia para verificar qué parcelas resultantes reúnen la superficie y características establecidas en la legislación aplicable y en la ordenación territorial y urbanística.

6. RECTIFICACIONES DE CABIDA SUCESIVAS:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023): No puede admitirse que, acudiendo a la figura de la inscripción parcial, se puedan inscribir rectificaciones de cabida «poco a poco», para ir «acercando» sucesivamente la superficie registrada a la real, pues, de admitirse, serían eludidas todas las exigencias legales de georreferenciación y tutela de colindantes y terceros, ya que, cualquiera que fuera la magnitud y proporción real de la rectificación superficial, bastaría ir solicitando sucesivamente la inscripción de una rectificación de superficie no superior al 5% (artículo 203.3, letra b) o al 10% (artículo 203.3, letra a) para acabar consiguiendo finalmente la inscripción de la totalidad de la rectificación de cabida, eludiendo así la aplicación del procedimiento y garantías legalmente establecidas al efecto.

7. SERVIDUMBRE SOBRE ELEMENTOS EN DIVISIÓN HORIZONTAL:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023): Es preciso el consentimiento de los terceros adquirentes de elementos en división horizontal para la inscripción de una escritura de constitución de la servidumbre que no tuvo acceso al Registro antes de la inscripción de su adquisición, pues son terceros que merecen ser protegidos en tanto en cuanto han confiado en el Registro y han adquirido sus elementos de quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlos. La fe pública registral ha generado una presunción «iuris et de iure» legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del Registro se reputa siempre exacto en favor de esos terceros adquirentes, quienes, por tanto, pueden consolidar su adquisición en los términos publicados por el Registro.

8. ANDALUCÍA: COORDENADAS DE LA EDIFICACIÓN EN CONSTRUCCIÓN:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023): El cambio legislativo operado en Andalucía por la Ley 7/2021 provoca un cambio de criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, determinando que para la inscripción de las declaraciones de obras nuevas en construcción, que entren en el ámbito de aplicación de la Ley 7/2021, a partir de su entrada en vigor, debe exigirse la constancia de la identificación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación. No estamos ante una cuestión de posible constitucionalidad o no de una norma vigente, sino que estamos ante un problema de temporalidad en la aplicación de la norma y no puede exigirse su cumplimiento a un momento anterior al de la entrada en vigor de la norma cuya aplicación se invoca.

9. VIVIENDA FAMILIAR HABITUAL:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023): Cuando el transmitente está separado legal o judicialmente (al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil.

10. RECTIFICACIÓN DE DATOS ERRÓNEOS:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023): Para cancelar un dato erróneo, como una referencia catastral incorrecta, debe bastar la prueba evidente de ser erróneo, y la conformidad del titular registral, sin exigir además la inscripción del dato correcto que lo sustituya, pues siempre será más grave la inexactitud registral consistente en que el folio real incorpore y proclame un dato erróneo (en este caso, la referencia catastral), que en omitir, por calificación negativa, la constancia formal del dato correcto que lo sustituya

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Únicamente se ha publicado:

Reforma del Reglamento del Congreso de los Diputados. Que incorpora en el Congreso la posibilidad de usar lenguas que son cooficiales en alguna comunidad autónoma (catalán, gallego y euskera). Afecta a la presentación de documentos, discursos, Diario de Sesiones o publicaciones en el Boletín Oficial de las Cortes entre otros ámbitos.

Ver texto consolidado del Reglamento del Congreso.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Sólo se han publicado en Galicia 2 disposiciones:

  • Ley 4/2023, de 6 de julio, de ordenación y gestión integrada del litoral de Galicia.
  • Ley 3/2023, de 4 de julio, reguladora de los juegos de Galicia.
SECCIÓN II.

Concursillo para Aspirantes a Registrador. Se publicaron RR de 8 de Septiembre de 2023 de la DGSJyFP y de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia, Derechos y Memoria

Ir al archivo de las oposiciones.

RESOLUCIONES.

366.** HERENCIA DE CAUSANTE EXTRANJERO. DETERMINACIÓN DE LA LEY APLICABLE.

Considera la DG, que en el testamento  hecho por la causante de nacionalidad italiana antes del año 2015 no puede ni tiene elementos suficientes, para entenderse realizada una «professio iuris» a una ley con la suficiente entidad para desplazar la regla general de aplicación de la ley de la residencia habitual del causante como única rectora de la sucesión.

368.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO

No procede anotación de demanda sino de embargo cuando lo que se pretende es garantizar una reclamación de cantidad.

369 378 y 383*** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. INCONSISTENCIA DE LA BASE GRÁFICA CATASTRAL. TITULAR CATASTRAL DIFERENTE.

1.- El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible declare un título traslativo. 

2.- En los casos de inconsistencia  de la base gráfica catastral de la finca a inmatricular (es decir que no se pueda aportar) no es exigible dicha base gráfica, y basta que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta. 

3.- El titular catastral de la finca a inmatricular no tiene que ser coincidente con el titular que conste en el título a inmatricular, pues el artículo 298 RH es inaplicable.

370.** LEGÍTIMA DE LOS DESCENDIENTES EN LA LEY FORAL VASCA

La legitima vasca es una pars valoris bonorum de naturaleza colectiva, por lo que interviniendo los nietos legatarios que son legitimarios no puede estimarse que haya preterición de los hijos a los que el testador no atribuye ninguna atribución patrimonial.

371.*** INMATRICULACIÓN. DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE USUFRUCTO

La escritura de donación con reserva de usufructo -constituido por deductio– no constituye título inmatriculador (acompañada de posterior venta de usufructo y nuda-propiedad) del pleno dominio de la finca, sino solo de su nuda-propiedad.

372.** NEGATIVA A TRAMITAR EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH POR EXISTIR INDICIOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN

La existencia de indicios de doble inmatriculación en caso de inscripción de la representación gráfica solicitada, es suficiente para no iniciar la tramitación del expediente del art. 199 LH.

373 ** RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Para que los documentos judiciales sean inscribibles tienen que ser firmes y auténticos; han de estar suficientemente determinados en cuanto al alcance de los efectos que produzcan; y que haya tenido posibilidad de intervención en el procedimiento el titular registral, o en caso de fallecimiento, conste el título sucesorio del sucesor.

374. * EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Reitera los requisitos de los procedimientos contra la herencia del titular registral: que se dirija la demanda contra los herederos o, en caso de que no sean conocidos, se emplace por edictos a los ignorados herederos y se comunique al Estado o Comunidad Autónoma como posibles herederos abintestato.

375.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS

La usucapión declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, es en sí misma la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La inscripción contradictoria a cancelar es la que declaraba la titularidad registral del pleno dominio a favor de los demandados. Los titulares de derechos que carezcan de contacto posesorio con la finca (como una hipoteca) no quedan nunca afectados por la prescripción cualquiera que sea su naturaleza.

377*** HERENCIA INTERVINIENDO CURADOR REPRESENTATIVO. APROBACIÓN JUDICIAL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE CAPACIDAD

Mientras no sea revisada la sentencia de incapacitación judicial (D.T. quinta Ley 8/2021) se aplicará con carácter imperativo la D.T. segunda,  y la partición con curador representativo debe ser aprobada judicialmente (art. 289 CC), sin perjuicio de que pueda (y deba si así lo quiere) la persona con discapacidad otorgar la escritura y manifestar su voluntad y preferencias, asistida por el tutor en funciones de curador representativo y con el apoyo institucional del notario.

379.* SENTENCIA QUE RATIFICA LA SITUACIÓN REGISTRAL SIN FIRMA, SELLO NI CSV

No es posible la inscripción de una sentencia que lo que hace es ratificar la situación registral al desestimar la demanda que pedía la rectificación del registro.

Las sentencias que se presenten al registro deben tener el sello del Juzgado y firma del juez o si la firma es electrónica el CSV.

381.** TRANSMISIÓN DE DERECHO DE VUELO INSCRITO SIN DETERMINACIÓN DE PLAZO DE EJERCICIO

Si en el Registro consta inscrito un derecho de vuelto sin determinación de plazo para ejercitarlo, es posible inscribir la transmisión del mismo, pero para ejecutarlo en su día será necesaria la determinación del plazo para su ejercicio.

382.*** COMPRAVENTA MEDIANTE PODER MERCANTIL REVOCADO Y PUBLICADO EN BORME

La revocación de un poder mercantil publicada en el BORME cierra el registro de la propiedad aunque el apoderado haya exhibido la copia autorizada por no haber el poderdante exigido su restitución ni notificado la revocación.

384.** ART. 199: DENEGACIÓN DE INICIO Y CALIFICACIÓN SUSPENSIVA DE LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO

No puede denegarse la tramitación del expediente del art. 199 LH por el hecho de que se aprecie una posible invasión del dominio público; lo procedente es iniciarlo y notificar a la Administración.

 

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

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INFORME NORMATIVA  SEPTIEMBRE 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES SEPTIEMBRE 2023 

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PORTADA DE LA WEB

Oficina Registral (Propiedad). Informe Septiembre 2023. Agrupación de finca inscrita con otra no inscrita.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA CON FINCA NO INSCRITA POR LA VÍA DEL DOBLE TÍTULO PÚBLICO TRASLATIVO. Por Antonio Oliva.

Dentro de la normativa relativa a las modificaciones de entidades hipotecarias, el supuesto de la agrupación se regula en el artículo 45 del Reglamento Hipotecario, que dispone que “cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas. Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior. podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación”.

La anterior regulación parte del supuesto de que ambas fincas se encuentren inscritas. Sin embargo, cuando, dentro de las fincas a agrupar, existe una finca no inmatriculada, se plantea la problemática de si ello es posible, especialmente teniendo en cuenta que la finca no inmatriculada que debe agruparse carecerá, como regla general, de certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente, y, en todo caso, cuando la representación gráfica georreferenciada catastral que se aporte sea la que corresponde con la finca resultante de la agrupación.

En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de julio de 2018, con apoyo en la previa Resolución de 8 de junio de 2016, señala que “es doctrina de este Centro Directivo que una interpretación teleológica del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular, lleva a la conclusión de que, si coincide, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación (Resoluciones 26 de junio de 2003, 17 de diciembre de 2013 y 1 de julio de 2016). De igual modo, como ha señalado la Resolución de 8 de junio de 2016, es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral. Tales circunstancias concurren” cuando “se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca resultante de la agrupación, por lo que no puede confirmarse la nota en este aspecto”.

Como resultado de lo anterior, para agrupar una finca no inmatriculada -cuya inscripción se pretenda por la vía del doble título público traslativo- con una finca inscrita, será preciso que, junto con el cumplimiento de los demás requisitos prevenidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, se aporte, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca resultante de la agrupación, una doble titulación pública traslativa en cuanto a la finca a inmatricular y agrupar, sin perjuicio de que dicha doble titulación pública refleje dos actos traslativos –o que al menos produzcan una mutación jurídico real esencial– que hayan tenido lugar bien antes de la agrupación –por ejemplo, herencia y venta y posterior agrupación-, o bien mediando entre ellos la agrupación –como ocurre, por ejemplo, en el caso de herencia, agrupación y posterior venta de la finca heredada y agrupada-.

En cuanto a la técnica registral – más allá del necesario cumplimiento del procedimiento previsto en los artículos 9 b), 201.3 y 199 de la Ley Hipotecaria, todos ellos en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, para reflejar las diferencias de superficie entre la cabida registralmente inscrita y la catastral, según que dicha diferencia de superficie sea inferior o superior al diez por ciento – , puede optarse por dos vías:

– La primera de ellas es aquella en la que, a efectos meramente instrumentales, se abre folio a la finca no inmatriculada, sujetándola tras el acta de inscripción a la suspensión de la fe pública registral del artículo 207 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, y remitiéndose, en cuanto a su georreferenciación, a la que se inscribirá en la finca resultante de la agrupación que por nota al margen de la inscripción de inmatriculación consta, como si de una agrupación de dos fincas inmatriculadas se tratase.

– La segunda de las vías es aquella en la que no se abre folio, ni siquiera a efectos instrumentales, a la finca no inmatriculada a agrupar, practicándose nota marginal de agrupación de la finca sí inscrita a los efectos de expresar el tomo, libro, folio y número de la finca resultante de la agrupación, y haciéndose en el nuevo folio abierto una inscripción ordinaria de agrupación. En ella, sin embargo, y como especialidad, se ha de hacer constar que la finca se forma por agrupación de una finca inscrita, con sus datos registrales de procedencia, y de una finca no inmatriculada, copiando su descripción y dejando constancia de que sobre la misma se proyecta la suspensión de la fe pública registral del citado artículo 207 de la Ley Hipotecaria, para posteriormente, inscribir la finca resultante de la agrupación junto con su base gráfica.

Con independencia de anterior, cualquiera que sea la vía escogida, el resultado es el mismo: queda correctamente agrupada la finca no inmatriculada con la inscrita, y queda sujeta la misma a la suspensión de la fe pública registral en cuanto a los metros cuadrados objeto de inmatriculación, así como inscrita la representación gráfica catastral coincidente, dándose así pleno cumplimiento a los requisitos de los artículos 9, 198, 199 y 205 de la Ley Hipotecaria.

En todo caso, en el acta de inscripción, y para una mayor claridad del asiento registral, resulta conveniente expresar lo siguiente: “En su virtud, inscribo a favor de __________, con carácter privativo y por título de _______, y posterior/previa agrupación con representación gráfica georreferenciada catastral coincidente; todo ello al amparo de las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de junio de 2016 y de 19 de julio de 2018. Al mismo tiempo, inscribo la base gráfica georreferenciada catastral de la finca de este número, quedando la misma coordinada con Catastro a la fecha de la presente inscripción y dejándose constancia de sus coordenadas bajo el C.S.V.: __________________________________. Sujeta a la limitación de la fe pública registral prevenida en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria por el plazo de dos años a contar desde la fecha de la inscripción en cuanto a los metros cuadrados de la finca no inmatriculada, tal y como se recoge en el cuerpo de este asiento. Se expide y publica edicto en el Boletín Oficial del Estado. Así resulta (…)”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Del BOE de agosto, destaca la publicación del Calendario de Digitalización de actuaciones registrales: 

La Resolución de 7 de julio de 2023 DGSJFP define el calendario de implantación de las reformas tecnológicas necesarias para la creación de los registros electrónicos y que puedan anticiparse al 9 de mayo de 2024.

Prevé dos fases, una para la utilización generalizada de la firma electrónica y otra para el comienzo de la digitalización de los documentos presentados, repositorio y cumplimentación de campos.

Los dos anexos determinan las fechas que a cada Registro corresponden.

Para facilitar la implantación, también se acuerdan ampliaciones del plazo de calificación y despacho, que son de difícil interpretación.

Ver desarrollo en página especial.

Por otra parte, una orden ministerial retrasa de facto la aplicación del Impuesto sobre transacciones financieras., al posponerse la entrada en vigor del nuevo modelo 604 de autoliquidación del Impuesto sobre las Transacciones Financieras a 1 de enero de 2024, que se aplicará a los períodos de liquidación que se inicien a partir del 1 de enero de 2024.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Se ha publicado normativa en Andalucía (discapacidad), Cataluña (violencia machista), Madrid (Patrimonio cultural y Ley Tributos cedidos) y Navarra (IVA e Impuestos especiales).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.

Sentencias sobre responsabilidad patrimonial en salud, despido disciplinario, prevaricación administrativa, derecho al honor y libertad de expresión, derecho de reunión y cooficialidad lingüística en el País Vasco.

SECCIÓN II.

Nada que reseñar, no habiéndose publicado la jubilación de ningún registrador.

 

RESOLUCIONES.

No se han publicado en agosto.

 

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

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INFORME NORMATIVA  AGOSTO 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2023 (en Agosto no se han publicado)

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Imagen nocturna de la estatua de Pizarro en Trujillo (Cáceres), por Jörn Wendland.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2023. Modelos de prórroga de anotación.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: LA ANOTACIÓN DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL: CUATRO SUPUESTOS, CUATRO MODELOS. Por Antonio Oliva.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II
  6. RESOLUCIONES SOBRE SENTENCIAS
  7. 06/2023. NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE UNA FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA
  8. RESOLUCIONES
  9. 291.** PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL.RENUNCIA A LA HERENCIA
  10. 292.*** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO CON FACULTADES MUY AMPLIAS. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA.
  11. 293.**TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. LIQUIDACIÓN POR DIVORCIO DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
  12. 294.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCORRECTA IMPUTACIÓN DEL PRECIO DE REMATE
  13. 295.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA
  14. 298.*** COMPRA A SOCIEDAD CON CIF REVOCADO
  15. 301.*** ENTREGA DE LEGADOS POR ALBACEA CONTADOR PARTIDOR CON CARGO VENCIDO
  16. 304.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE UN PODER NO INSCRITO Y CONSIGNACIÓN DE LA PERSONA OTORGANTE DEL PODER.
  17. 306.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO
  18. 313.** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD
  19. 320.*** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VITALICIO
  20. 323.** ANULACION DE PROYECTO DE REPARCELACION. TRACTO SUCESIVO EN LA JURISDICCION CONTENCIOSA
  21. 333.*** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA. COMUNIDAD DE BIENES O PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO
  22. 334.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. RESEÑA INCOMPLETA DEL PODER
  23. 335 y 336** HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CONTRATO DE FINANCIACIÓN. REQUISITOS SEGÚN SUS DISTINTAS MODALIDADES. 
  24. 342.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA PESE A LA OPOSICIÓN DEL TITULAR CATASTRAL
  25. 348.*** AGREGACIÓN. LÍMITES CUANTITATIVOS DEL ART. 48 RH
  26. 353.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO. CRÉDITOS ANOTABLES Y MOMENTO DE ANOTACIÓN
  27. 356.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. CIERRE REGISTRAL ART. 254-1 LH
  28. 358.*** RESERVA LINEAL. CESIÓN DE DERECHOS POR EL RESERVATARIO EN FASE DE PENDENCIA
  29. 362.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA EN VIRTUD DE SISTEMA DE COMPENSACIÓN.
  30. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MESLA ANOTACIÓN DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL: CUATRO SUPUESTOS, CUATRO MODELOS. Por Antonio Oliva.

Con carácter general, establece el párrafo primero del artículo 86 de la Ley Hipotecaria que “las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos”.

El artículo previamente citado, sin embargo, puede ser objeto de ciertos matices según las vicisitudes que hayan podido acaecer bien durante la vigencia de la anotación o bien con ocasión de la presentación de su mandamiento de prórroga, supuestos que pasamos a analizar de manera independiente, proponiendo un modelo de asiento para cada uno de ellos y centrándonos únicamente en el supuesto de las anotaciones preventivas sujetas al plazo general de cuatro años de vigencia aludido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria previamente citado:

1.- SUPUESTO ORDINARIO DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL DE CUATRO AÑOS, COMPUTADOS DESDE LA FECHA DE LA ANOTACIÓN.

El supuesto ordinario de prórroga de las anotaciones de embargo sujetas al plazo general de vigencia tendrá lugar cuando el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento en los estrictos términos del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, esto es, dentro del referido plazo general de vigencia de la anotación de cuatro años que previene el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, plazo que ha de contarse desde la fecha de la propia anotación, y no desde el asiento de presentación Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de junio de 2000, reiterada por las posteriores de 24 de abril de 2012 y 29 de septiembre de 2017 -, sin perjuicio de lo que luego diremos en cuanto al supuesto de la prórroga implícita que conlleva la nota marginal de la expedición de certificación de dominio y cargas en la interpretación realizada por la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021. En tal caso, la anotación se prorroga mediante un nuevo asiento de anotación que no precisa de mayor contenido que el que resulte del mandamiento de prórroga y de la nueva vigencia de la anotación tras su prórroga, pudiendo proponerse como modelo el siguiente:

MODELO 1:

La anotación preventiva letra ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, por haberse así ordenado en mandamiento de fecha _______ expedido por _____ en su condición de _____. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____ a favor de ___________, de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. ______, a fecha______________.

 

2.- SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL DE CUATRO AÑOS, COMPUTADOS DESDE LA FECHA DE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS.

En el supuesto extraordinario de que el mandamiento ordenando la prórroga se presente fuera de los cuatro años de plazo general de vigencia de la anotación, computados de fecha a fecha, pero dicha anotación haya sido objeto de una posterior nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, entiende la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021 que dicha nota marginal conlleva una prórroga implícita de la anotación y, por tanto, si el mandamiento se presenta dentro de los cuatro años siguientes a contar desde la fecha de dicha nota marginal, procede practicar la prórroga ordenada. En tal caso, la anotación se prorroga mediante un nuevo asiento de anotación en el que conviene reflejar el fundamento que lleva a dicha prórroga, pudiendo proponerse el modelo que sigue:

MODELO 2:

La anotación preventiva letra ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, al hallarse vigente el asiento registral de anotación preventiva cuya prórroga se ordena, de fecha ______________, implícitamente prorrogado por la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas de fecha _______, de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la interpretación que del mismo hace la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021; todo ello por haberse así ordenado en mandamiento de fecha _______ expedido por _____ en su condición de _____. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____ a favor de ___________, de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la interpretación que del mismo hace la citada Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. ______, a fecha______________.

 

3.- SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE PRESENTACIÓN FUERA DEL PLAZO DE CUATRO AÑOS DE VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN, CUANDO EL ÚLTIMO DÍA DE PLAZO ES INHÁBIL.

En el supuesto extraordinario de que el mandamiento ordenando la prórroga se presente fuera de los cuatro años de plazo general de vigencia de la anotación, computados de fecha a fecha, pero el último día de dicho plazo sea inhábil, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 27 de abril de 2010, reiterada por la posterior Resolución de 29 de septiembre de 2017, entiende que, siendo inhábil el último día del plazo, el vencimiento ha de tener lugar el primer día hábil siguiente; por lo que, si en dicho día hábil siguiente al último del plazo, computado de fecha a fecha, tiene lugar la presentación del mandamiento ordenando la prórroga de embargo, ha de reputarse plenamente vigente la anotación de embargo, y debe procederse a su prórroga, todo ello de conformidad con el artículo 109 del Reglamento Hipotecario, que expresamente previene que “si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiese día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes. Si el último día del plazo fuese inhábil, su vencimiento tendrá lugar el primer día hábil siguiente”. Razona a este respecto el Centro Directivo que “dado que el plazo de vigencia señalado para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria debe ser considerado de Derecho sustantivo, pudiera pensarse que debe regirse por la regla señalada en el artículo 5 del Código Civil, según la cual el cómputo no debe excluir los días inhábiles. Sin embargo, expresamente el artículo 109 del Reglamento Hipotecario, en cuanto al cómputo de plazos fijados por meses o años, señala que se computarán de fecha a fecha y si el último día del plazo fuese inhábil, su vencimiento tendrá lugar el primer día hábil siguiente. Por lo que debe considerarse procedente la prórroga solicitada”.

Dejando a un lado el supuesto de que la anotación haya sido objeto de la prórroga implícita que supone la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas según la interpretación de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021, objeto de estudio en el apartado anterior – lo que supondría combinar el modelo anterior y el que se dirá a continuación -, para un supuesto como el analizado, una propuesta de modelo de anotación de prórroga sería la siguiente:

MODELO 3:

La anotación preventiva letra ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, al hallarse vigente el asiento registral de anotación preventiva cuya prórroga se ordena, de fecha ______________, de conformidad con los artículos 86 de la Ley Hipotecaria y 109 del Reglamento Hipotecario, en la interpretación que de los mismos hace la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 27 de abril de 2010, en cuanto que, siendo inhábil el último día del plazo, esto es, el ____________, el vencimiento ha de tener lugar el primer día hábil siguiente, día en el que tuvo entrada el mandamiento de prórroga, estando todavía plenamente vigente la anotación de embargo. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____ a favor de ___________, y de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la interpretación que del mismo hace la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 27 de abril de 2010. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. __________, a fecha ______________.

 

4.- SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA SUJETA A PLAZO GENERAL Y AFECTADA POR LA SUSPENSIÓN DE PLAZOS DE LOS ASIENTOS REGISTRALES COMO CONSECUENCIA DE LA PANDEMIA OCASIONADA POR EL COVID-19.

En el supuesto extraordinario de que, durante la vigencia de la anotación, haya tenido lugar la suspensión de plazos de los asientos registrales que fue decretada por el artículo 42 del Real Decreto ley 8/2020, de 17 de marzo, con motivo de la pandemia ocasionada por el COVID-19 y alzada por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, el plazo de la vigencia de la anotación no ha de computarse de fecha a fecha, transcurridos cuatro años, sino que al mismo han de sumarse los ochenta y ocho días durante los que estuvo suspendido el plazo de los asientos registrales, conforme así interpretó la Resolución a consulta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, y como así han puesto de relieve posteriores Resoluciones del mismo Centro Directivo como las de 19 de julio de 2021, 28 de julio de 2022 o 7 de marzo de 2023. Como consecuencia, si el mandamiento ordenando la prórroga es presentado transcurrido dicho plazo de cuatro años, pero dentro de los cuatro años y ochenta y ocho días naturales siguientes, procederá su prórroga conforme a la citada Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, pudiendo proponerse como modelo el siguiente:

MODELO 4:

La anotación preventiva letra ___, prorrogada por la ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, al hallarse vigente el asiento registral de anotación preventiva cuya prórroga se ordena, de fecha ______________, al amparo de la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, en la interpretación que de la misma hace la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales, hallándose, por tanto, plenamente vigente la referida anotación de embargo a la fecha de presentación del mandamiento de su prórroga por no haber transcurrido íntegramente el plazo legal previsto para su caducidad. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____, prorrogada por la ____ a favor de ___________, y de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. ________, a fecha ______.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

  • Inversiones exteriores. RD 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores: Desarrolla, en lo relativo a las inversiones, la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior. A efectos de tener que declararlas, se considera inversión extranjera, entre otras, la adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros. Determina las obligaciones del notario español interviniente. Operaciones con autorización previa.
  • Fin de las mascarillas obligatorias y de la Crisis COVID-19. Orden SND/726/2023, de 4 de julio, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 4 de julio de 2023, por el que se declara la finalización de la situación de crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19.
  • Reglamento de Adopción Internacional. RD 573/2023, de 4 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Adopción internacional. Desarrolla la Ley de Adopción Internacional de 2007 y se adapta a la STC 36/2021, de 18 de febrero (competencias autonómicas). Prevé un modelo básico de contrato homologado que incluye costes de tramitación. Crea el Registro Nacional de Organismos Acreditados de Adopción internacional y de Reclamaciones e Incidencias.
  • Empleo: Mecanismo RED. RD 608/2023, de 11 de julio, por el que se desarrolla el Mecanismo RED de Flexibilidad y Estabilización del Empleo. Desarrolla el artículo 47 bis ET, relativo al Mecanismo RED de Flexibilidad y Estabilización del Empleo que, una vez activado, permitirá a las empresas la solicitud de medidas de reducción de jornada y suspensión de contratos de trabajo.
  • Registro Central de Titularidades Reales. RD 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento. Se crea el RECTIR, como registro único, central y electrónico destinado a recoger las titularidades reales de las personas jurídicas, bien forma directa o procedentes de otros registros, y de los fideicomisos y figuras análogas, cerrando de esta forma, por ahora, las medidas legislativas de transposición de la V Directiva antiblanqueo

Ir a la página especial. JAGV.

  • Reglamento del Registro de Propiedad Intelectual. RD 611/2023, de 11 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de la Propiedad Intelectual. Sustituye al de 2003, adaptado a las Leyes 39 y 40/2015. Regula la organización y funciones del registro central, las normas comunes sobre el procedimiento de inscripción, la estructura y las medidas de coordinación e información entre todas las AAPP competentes. Este Registro reúne características de los registros jurídicos y es público. Se suprime la opción de registrar obras sólo bajo seudónimo.

Ver comentario de José Ángel García Valdecasas. 

  • IRPF: gastos de locomoción. Orden HFP/792/2023, de 12 de julio, por la que se revisa la cuantía de las dietas y asignaciones para gastos de locomoción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
  • Reglamento de la lengua de signos. RD 674/2023, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de las condiciones de utilización de la lengua de signos española y de los medios de apoyo a la comunicación oral para las personas sordas, con discapacidad auditiva y sordociegas.
  • Sede electrónica del Ministerio Fiscal. D de 18 de julio de 2023, del Fiscal General del Estado, por el que crea la sede electrónica del Ministerio Fiscal.
  • Declaraciones tributarias informativas sobre monedas virtuales. Orden HFP/886/2023, de 26 de julio, por la que se aprueba el modelo 721 «Declaración informativa sobre monedas virtuales situadas en el extranjero», y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación y Orden HFP/887/2023, de 26 de julio, por la que se aprueban el modelo 172 «Declaración informativa sobre saldos en monedas virtuales» y el modelo 173 «Declaración informativa sobre operaciones con monedas virtuales», y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación.
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado diferentes Disposiciones Autonómicas:

Se ha publicado normativa de Andalucía (función pública), Madrid (protección civil, archivos y documentos, libro y lectura), Navarra (fundaciones) y País Vasco (Ley del Suelo).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado resoluciones del Tribunal Constitucional que se refieren:

  • Se han admitido a trámite:

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. Cuestión de inconstitucionalidad. Los apartados que se cuestionan se refieren al Impuesto sobre Sociedades y afecta a empresas con un volumen de negocios superior a 20 millones de euros.

PAÍS VASCO. Conflicto positivo de competencia promovido por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma del País Vasco, en relación con la Orden HFP/55/2023, de 24 de enero, relativa al análisis sistemático del riesgo de conflicto de interés en los procedimientos que ejecutan el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

  • Se han dictado Sentencias:

GANANCIAS PATRIMONIALES SIN CORREGIR LA INFLACIÓN. Pleno. Sentencia 67/2023, de 6 de junio de 2023. Sobre Cuestión de inconstitucionalidad en relación con el apartado vigésimo primero del artículo 1 de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas, el texto refundido de la Ley del impuesto sobre la renta de no residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, y otras normas tributarias.

Ver reseña de esta Sentencia por Antonio Martínez Lafuente.

NULIDAD DE ACTUACIONES EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Primera. Sentencia 73/2023, sobre vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: falta de diligencia en el emplazamiento de la parte demandada que no es reparada al pronunciarse sobre la solicitud de nulidad de actuaciones.

ADMINISTRACIÓN OBLIGADA DE VACUNA COVID. Sala Primera. Sentencia 74/2023, de 19 de junio de 2023. Recurso de amparo 8235-2021. Relativo a supuesta vulneración de los derechos a la integridad física, igualdad, intimidad y tutela judicial efectiva: STC 38/2023 (resoluciones judiciales que realizaron una ponderación adecuada de los intereses de una persona vulnerable, y proporcionada a sus necesidades atendiendo a las circunstancias concurrentes).

DELITO DE ADMINISTRACIÓN DESLEAL. Sala Segunda. Sentencia 75/2023, de 19 de junio de 2023. Relativo a Vulneración de los derechos a la tutela judicial efectiva (motivación e incongruencia omisiva) y a un proceso con todas las garantías (doble instancia penal): STC 43/2023 (rechazo del recurso de apelación fundado en una irrealizable derivación a la vía de aclaración o complemento de sentencia por el propio juzgado sentenciador, denegación inmotivada de una solicitud de prueba de descargo en segunda instancia y ausencia de toda respuesta a un motivo del recurso).

PRIMER EMPLAZAMIENTO A PERSONA JURÍDICA. Sala Segunda. Sentencia 76/2023, de 19 de junio de 2023. Sobre vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva: inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal e inadmisión de la oposición a la ejecución resultante de la confusión del deber de las personas jurídicas de relacionarse con la administración de justicia por medio de comunicaciones electrónicas con la regulación del primer emplazamiento en los procesos civiles.

SECCIÓN II

Ir a la página de las Oposiciones Registros 2022-2023

  • Concedida a Alfonso Candau la Gran Cruz de la Orden de San Raimundo de Peñafort. ¡ENHORABUENA!
RESOLUCIONES SOBRE SENTENCIAS
06/2023. NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE UNA FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA

R. de 9 de junio de 2023, por la que se publica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Guadalajara, de fecha 29 de noviembre de 2022, queestima la demanda contra la R. 4 de mayo de 2022,ordenando que se practique nota al margen de la inscripción de una finca colindante con vía pecuaria no deslindada, quedando REVOCADA LA RESOLUCION

07/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

R. de 9 de junio de 2023, por la que se publica, la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Cuarta, de fecha 10 de noviembre de 2022, que desestima el recurso de apelación contra una sentencia de 2 de febrero de 2021 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Murcia que había desestimado la demanda interpuesta frente a la R. 16 de febrero de 2018 , quedando REVOCADA LA RESOLUCION

08/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

R. de 21 de junio de 2023, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección Tercera, de fecha 3 de abril de 2023 que estima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 13 de julio de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón, que había desestimado la demanda interpuesta frente a la R. 5 de Abril de 2019, que desestimó el recurso interpuesto contra la calificación registral, quedando REVOCADA LA RESOLUCION

RESOLUCIONES

289.** ESCRITURA EN CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. REBELDÍA. HERENCIA YACENTE. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.

Es necesario el emplazamiento la herencia yacente para elevar a público un contrato privado de compraventa efectuado por la causante, en cuyo lugar se posicionan sus posibles herederos. Si son ignorados ha de emplazarse a los mismos por edictos y también hacerse la comunicación al Estado o CCAA, según la STS 590/2021, de 9 de septiembre.

290.** SENTENCIA DE DIVORCIO DE CÓNYUGES EXTRANJEROS SIN ESTAR INSCRITA EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

La resolución judicial que modifica el régimen económico de la sociedad de gananciales (en este caso resolución judicial de divorcio, artículos 1392 del Código Civil y 77 de la Ley del Registro Civil), debe constar en el Registro Civil, para poder proceder a la inscripción del título calificado en el Registro de la Propiedad

291.** PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL.RENUNCIA A LA HERENCIA

El procedimiento de división judicial de herencia es hoy un proceso declarativo situado en la órbita de la jurisdicción contenciosa y no de la jurisdicción voluntaria y la calificación registral se rige por el art 100 RRM. Admite que en dicha partición no intervengan 2 herederos que habían renunciado en documento privado, pero dicha renuncia ya había sido objeto de un pleito y la validez de dicha renuncia declarada en apelación.

292.*** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO CON FACULTADES MUY AMPLIAS. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

En los casos de servidumbres de paso con facultades adicionales muy amplias, que potencialmente pueden excluir todas las facultades de aprovechamiento del predio sirviente y revelar una parcelación urbanística, (por ejemplo si permiten al predio dominante murar la zona de servidumbre de paso) el acto debe ser valorado por el órgano urbanístico competente a fin de que emita licencia de parcelación, declare su innecesariedad o incluso su no sujeción a licencia.

293.**TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. LIQUIDACIÓN POR DIVORCIO DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Puede inscribirse la liquidación de la sociedad de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio.

294.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCORRECTA IMPUTACIÓN DEL PRECIO DE REMATE

El Registrador no puede entrar a valorar cómo se ha realizado la imputación de los pagos, cuestión que corresponde resolver al juez dentro del procedimiento de ejecución sí califica si en tal imputación se sobrepasan o no los límites de la respectiva cobertura hipotecaria, ya sean estos los que inicialmente constan en el Registro de la Propiedad como cifra máxima, ya resulten los mismos de la reducción que procediera de ésta como consecuencia de una resolución judicial de nulidad de cláusulas abusivas u otra asimilable.

295.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA

Los títulos consecutivos de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia, otorgados el mismo día y en la misma escritura, no son suficientes para la inmatriculación de fincas por la vía del doble título del artículo 205 de la LH. 

296.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. CONTROVERSIA SOBRE SERVIDUMBRE.

La controversia sobre si la georreferenciación respeta o no una servidumbre a favor de una finca colindante, justifica las dudas sobre la posible invasión de dicha finca.

En el mismo sentido, véase la reciente R. de 6 de junio de 2023. En sentido aparentemente contrario, véase la posterior R. de 3 de julio de 2023. (VEJ)

297.** COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Entiende la DG que el registrador no puede denegar la inscripción de una compraventa por haberse presentado posteriormente una prohibición de disponer ordenada por la administración tributaria. Entiende que dicha prohibición no pone en entredicho la validez de la venta efectuada a diferencia de otras establecidas en procedimientos penales o concursales en las que la Dg ha mantenido el criterio opuesto.

298.*** COMPRA A SOCIEDAD CON CIF REVOCADO

La revocación del CIF produce el cierre registral aunque el otorgamiento de la escritura fuera anterior a dicha revocación.

En la calificación de una obra nueva el Registrador no puede entrar a valorar las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación, (considera que no es independiente sino que está unida a la existente en la finca colindantes cuando de la certificación catastral resulta independiente) algo que solo corresponde a un técnico en la materia.

300.** DETERMINACIÓN DE RESTO TRAS EXPROPIACIÓN NO INSCRITA. PERMUTA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, sin necesidad de aportar al acta de ocupación y pago siempre que quede georreferenciada la porción que no ha sido objeto de expropiación.

301.*** ENTREGA DE LEGADOS POR ALBACEA CONTADOR PARTIDOR CON CARGO VENCIDO

El albacea o el contador-partidor no son apoderados del causante sino figuras jurídicas con funciones propias por lo que no es objeto del juicio notarial de suficiencia propio de los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados. No cabe la prórroga de estos cargos si se solicita una vez que han caducado.

302.** INMATRICULACION ART. 203 LH. POSIBLE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA YA INSCRITA

Alegada por el registrador dudas de que la finca que se pretenda inmatricular forme parte de otra ya inscrita, tales dudas pueden despejarse en el expediente del art. 203 mediante  diligencias complementarias.

304.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE UN PODER NO INSCRITO Y CONSIGNACIÓN DE LA PERSONA OTORGANTE DEL PODER.

El juicio de suficiencia notarial, cuando se trata de poderes no inscritos otorgados por una sociedad mercantil, ha de detallar en la reseña del poder los datos que determinan la vigencia y validad del cargo del otorgante del poder.

305.** ESCRITURA DE ACEPTACIÓN Y COMPLEMENTO DE TÍTULO JUDICIAL BRITÁNICO.

Resolución que trata sobre la inscripción de un documento formalizado ante notario británico, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. La DG establece que queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas.

306.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO

Resolución que trata sobre la naturaleza del derecho de vuelo, su contenido, requisitos para su inscripción así como para su ejercicio: es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

308.** SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MODIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS DE VARIABLE A FIJO SIN VARIAR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.

En las novaciones de tipo de interés de préstamos hipotecarios en que se acuerde la sustitución de un tipo variable por otro fijo no es en principio necesaria la modificación de la responsabilidad hipotecaria inicialmente pactada conforme al tipo variable, si es una cantidad alzada y no excede de los límites del art. 220 RH

309.*** SENTENCIA FIRME DICTADA EN REBELDÍA SIN CONSTAR SI HAN TRANSCURRIDO LOS PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde, sin que quepa la inscripción haciendo constar la posibilidad de rescisión. Es aplicable al supuesto de que la demandada rebelde sea una sociedad disuelta y en liquidación, ya que los liquidadores continuarán como tales y deberán seguir representando a la sociedad mientras surjan obligaciones pendientes o sobrevenidas.

310.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE COMPENSACIÓN EN CUANTO A UNA FINCA APORTADA

Para rectificar el error de concepto que consiste en que una nota marginal de aportación a una junta de compensación es errónea por ser una finca que en realidad no se aportó y que pertenecía, según el recurrente, a persona distinta, es necesario es necesario que intervengan todos los interesados afectados por tener derechos inscritos a su favor y que se rectifique el título formal administrativo del que resulta el error cuya rectificación se pretende.

312.** SENTENCIA QUE RECONOCE LA ADQUISICIÓN DE FINCA POR USUCAPIÓN. TRACTO SUCESIVO

No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una finca inmatriculada (y que en Catastro son 2 porciones y una dividida horizontalmente) sin que haya tracto sucesivo con los demandados y sin demandar a los titulares registrales, ni formalizar su previa segregación o división horizontal.

313.** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD

En los casos de atribución de privatividad entre cónyuges, es necesario que se exprese la causa, y por tal hay que entender que se exprese si la atribución es onerosa o gratuita.

314.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA PRIVATIVA

No es directamente inscribible Sentencia de divorcio en que en el convenio regulador adjudica una finca privativa sin expresar que fue la vivienda familiar o que se financió mediante préstamo que se pagó con dinero ganancial.

315.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SEGREGACIÓN Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD

Considera la Dg en este caso que la documentación aportada por los colindantes que se oponen a la inscripción de la representación gráfica es suficiente para justificar la denegación de la práctica de esta.

316.* CAMBIO DE DOCUMENTO DE IDENTIFICACION DEL TITULAR REGISTRAL

Aunque el registrador ha de calificar que la identidad del disponente coincida con la del titular registral, no puede dudar por el solo hecho de cambio de un NIE por un DNI, coincidiendo las demás circunstancias – como el cónyuge- y más, emitiendo el notario no sólo un juicio de identidad sino también un juicio sobre su legitimación como prestataria para formalizar la subrogación de acreedor de que se trata.

317.** ACTA DE TERMINACIÓN DE OBRA. ANTIGUEDAD POR CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDIENDO DESCRIPCIONES

Para inscribir una obra por antigüedad a través de la certificación catastral es preciso que la descripción de la misma sea coincidente con la inscrita.

319.** ART. 199 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO.

Cuando, por no estar deslindado el dominio público, la Administración no precise si existe efectivamente o no invasión de aquel y por dónde se produce, el registrador suspenderá la inscripción de la georreferenciación, en lugar de denegarla, a la espera de que el interesado aporte el correspondiente informe administrativo.

320.*** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VITALICIO

Resolución que admite la aplicación de la regulación y doctrina del pacto de resolución de la compraventa al contrato de vitalicio; así mismo resume los requisitos para entender resuelto el contrato, incluida la aplicación del art. 1504 CC; lo que ocurre es que en este caso, aunque recuerda su doctrina sobre la posibilidad de inscribir la resolución tras el requerimiento notarial o judicial al cesionario si no hay oposición de éste, en el caso planteado interpreta a sensu contrario una de sus cláusulas en el sentido de que habría de interponerse la correspondiente demanda de resolución, sin que sea suficiente el requerimiento notarial.

321.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA INSCRITA CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN

El consentimiento de los herederos forzosos del confesante, una vez fallecido éste, es también necesario en la escritura de adjudicación de herencia causada por el fallecimiento del consorte favorecido por la confesión de privatividad. 

322.** VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA OTORGADA POR EL ACREEDOR SIN PACTO DE APODERAMIENTO

No cabe inscribir la escritura de venta en ejecución notarial de hipoteca, otorgada unilateralmente por el acreedor sin haberse pactado en la constitución de hipoteca un poder al efecto: Si el art 234.1.3.ª RH prevé la posibilidad de apoderar e inscribir ese poder irrevocable incluso a favor de acreedor, y no se pacta ni se apodera a nadie, ni por tanto se inscribe tal pacto, no puede presumirse ni entenderse implícito en la hipoteca, ni cabe, en consecuencia, que se otorgue la escritura de venta unilateralmente por el acreedor sin el consentimiento o ratificación del deudor/hipotecante o una sentencia (Art 708 LEC) que supla su negativa a emitir una declaración de voluntad.

323.** ANULACION DE PROYECTO DE REPARCELACION. TRACTO SUCESIVO EN LA JURISDICCION CONTENCIOSA

En el ámbito Contencioso-Administrativo, para cancelar los derechos inscritos, aunque es competencia del tribunal y no del registrador apreciar que el titular registral ha tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento, debe resultar de la documentación judicial aportada que el titular registral ha tenido participación en el proceso de ejecución.

324.** ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA EXISTENCIA DE UN CAMINO DE USO COMÚN DE LOS VECINOS

La oposición de colindantes basada en la existencia de un derecho de uso sobre un camino incluido en la georreferenciación que se pretende inscribir, pero sin ninguna justificación documental, no tiene el fundamento suficiente para impedir la inscripción.

325.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA POR LA MAGNITUD DEL EXCESO DE CABIDA

Cabe denegar el inicio del procedimiento del art. 199 LH si ya se tramitó anteriormente este expediente con resultado negativo y se aporta la misma documentación. Para que un exceso de cabida desproporcionado sea inscribible se requiere que no haya oposición de colindantes, modificación de linderos fijos ni dudas sobre el posible encubrimiento de una operación no registrada.

326.** INMATRICULACIÓN Y, ANTE DUDAS DE IDENTIDAD, APERTURA DE EXPEDIENTE ART. 199 LH

Cuando el registrador tenga dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del art. 199, pues ambos procedimientos pueden acumularse conforme al art. 198. La calificación registral está suficientemente motivada si, en caso de inscribirse la georreferenciación pretendida, se produciría una reducción de cabida sustancial de la finca colindante en contra del consentimiento de su titular registral y se modificaría su objeto de dominio vulnerando lo dispuesto en el art. 32 LH

327.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR INSTANCIA DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

La rectificación del registro requiere el consentimiento del titular registral. En esta R la Dg revoca la calificación por estar  insuficientemente fundamentada pero sin que ello implique la inmediata inscripción de lo solicitado.

328.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO POR ÚNICO HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL.

Puede inscribirse una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa otorgado por el heredero único del titular registral y el único interesado en su herencia, por aplicación del tracto abreviado.

329.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA

Permite que se cancele una hipoteca cambiaria aportando certificación bancaria acreditativa del pago y sustitutoria del título cambiario material.

330.*** EXCESO DE CABIDA EN FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. EFECTOS DE LA BASE GRÁFICA INSCRITA.

Las rectificaciones de cabida solo son admisibles en cuanto tengan por objetivo modificar un dato erróneo para hacer coincidir la medida registral con la medida física de la finca previamente delimitada como objeto de derecho, es decir rectificar un error en la cabida inscrita. En los restantes casos, lo procedente es inmatricular la diferencia de cabida, la superficie no registrada, que es otra realidad física, otra finca. La base gráfica inscrita delimita con plenos efectos la finca objeto del derecho inscrito.

331.** VENTA FIDUCIARIA DE FINCA DE UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN. TRACTO SUCESIVO

Trata esta R. de un supuesto muy particular: el acceso al registro de  una venta fiduciaria que se había otorgado por una Junta de Compensación y que no se inscribió. Al haberse adjudicado las fincas a la sociedad aportante y no al comprador, se complementa aquella escritura por la titular registral, subsanando el defecto de tracto sucesivo.

333.*** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA. COMUNIDAD DE BIENES O PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO

Resolución que trata de la inscripción de una transmisión de una finca que se segregó antes de la actual Ley de Propiedad horizontal, y por tanto sin constituir formalmente una Comunidad en régimen de PH, pero de la que resulta una propiedad horizontal “de hecho” y por tanto susceptible de transmisión.

334.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. RESEÑA INCOMPLETA DEL PODER

Cuando se trate de poderes no inscritos en el RM la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente.

335 y 336** HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CONTRATO DE FINANCIACIÓN. REQUISITOS SEGÚN SUS DISTINTAS MODALIDADES. 

Hipoteca en garantía de un contrato de FinanciaciónNo tratándose, en el presente caso, de una hipoteca flotante del art. 153 bis LH, no son necesarios los requisitos que el precepto indica, habiéndose cumplido los correspondientes a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras

337.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La controversia sobre la delimitación gráfica puesta de manifiesto en la tramitación del art. 199 no puede resolverse en sede registral, por lo que procede denegar (no suspender) la inscripción.

338.** EL TITULAR DOMINICAL HA DE SER DEMANDADO EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA, AUNQUE RESULTE UN ERROR REGISTRAL

El titular dominical debe de ser demandado necesariamente para que se pueda inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria. Si resulta un error en el registro respecto de dicha titularidad debe subsanarse previamente por los medios legales establecidos para ello.

339.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DEL USO AL CÓNYUGE AL QUE SE LE ADJUDICA LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA.

Cuando no existen hijos o éstos son mayores, es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar. Pero no procede inscribir el derecho de uso cuando al cónyuge titular del mismo se la adjudica también la propiedad de la vivienda.

340.** INMATRICULACIÓN DE UNA CASA-CUEVA

Cuando la georreferenciación catastral es incompleta, por referirse solo a la superficie, siendo el subsuelo ocupado más extenso, cabe utilizar un certificado técnico complementario con las coordenadas UTM del subsuelo ocupado, que ha de presentarse al tiempo de la calificación.

341.** INMATRICULACIÓN DE FINCA EN UNA URBANIZACIÓN. PROBABLE PROCEDENCIA DE LA MATRIZ INSCRITA

Cuando la finca a inmatricular por la vía del artículo 205 LH forma parte de una urbanización, cuyas restantes fincas proceden de una finca matriz de la que se han ido segregando, están justificadas las dudas del registrador sobre que la finca pudiera estar ya inmatriculada, pues no resulta creíble que no tenga ese mismo origen.

342.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA PESE A LA OPOSICIÓN DEL TITULAR CATASTRAL

Tramitado un expediente del art. 199 para inscribir una BGA, la DG considera que el  hecho de ser titular catastral de la parcela cuya representación gráfica se desea inscribir por un tercero, no es suficiente para justificar las dudas de identidad.

343.** DENEGACIÓN DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 POR POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO NO INSCRITO

Cabe denegar la tramitación del expediente del art. 199 cuando las dudas de identidad se basan en una rectificación anterior por la que 9 años antes ya se había inscrito otro exceso de cabida sobre la base de un acta de notoriedad.

344.* ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN ALEGACIONES DE COLINDANTES

Procede denegar la inscripción de la georreferenciación cuando el registrador considera acreditada la existencia de una controversia entre la delimitación de las fincas y lo motiva adecuadamente en la nota.

345.** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD SIN EXPRESAR CAUSA

El pacto de privatividad entre cónyuge es admisible pero siempre es necesaria su  causalización, tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

346.() ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO. TRACTO SUCESIVO

No es inscribible la disposición de un derecho de usufructo por quien fue titular registral en documento privado cuando en el momento de elevarse a público y presentarse en el registro el titular registral ya ha cambiado.

347.** LICENCIAS EN PRECARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA PARA USOS Y OBRAS DE CARÁCTER PROVISIONAL 

No le corresponde al registrador interpretar los términos de la licencia si los mismos han sido debidamente clarificados por la propia Administración Pública otorgante de la misma.

348.*** AGREGACIÓN. LÍMITES CUANTITATIVOS DEL ART. 48 RH

Cuando se agregan varias fincas a una mayor, el requisito cuantitativo de que la finca debe tener una extensión superior al quíntuplo de las que se agreguen, debe tenerse en cuenta en relación con cada una de las agregadas y no de todas en conjunto. En los casos de georreferenciación obligatoria, cuando el registrador dude de la identidad de la finca, si hay modificación de superficie, no procede aplicar el art. 201.3 sino el expediente 199.2.

349.* AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS COLINDANTES AFECTADOS

Para inscribir la representación gráfica de una finca tras la tramitación de un expediente del artículo 199 basado en una RGA, no se requiere el consentimiento expreso de los titulares de las fincas colindantes.

351.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE JUICIO VERBAL O JUICIO DECLARATIVO

La anotación preventiva de la demanda prevista en el artículo 328 in fine de la Ley Hipotecaria esta referida a la demanda en juicio declarativo ordinario seguido entre las partes acerca de la validez del título y no a la demanda de juicio verbal contra la calificación registral.

352.** NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ORDEN DE SUSPENSIÓN DE OBRAS

Solo cabe denegar el asiento de presentación cuando el documento sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro, lo que no ocurre en una orden de suspensión de unas obras. La presentación no puede denegarse anticipando una calificación negativa.

353.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO. CRÉDITOS ANOTABLES Y MOMENTO DE ANOTACIÓN

El crédito refaccionario solo puede anotarse mientras duren las obras, no después de su conclusión contractual (aunque no se haya terminado de edificar). La fijación de la deuda requiere conformidad de ambas partes.

355.** ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN LA MAGNITUD DEL EXCESO DE CABIDA Y OTRAS CIRCUNSTANCIAS

Tramitado el expediente del artículo 199, aunque no haya oposición de colindantes, el registrador puede dudar de la identidad de la finca, que en este caso se justifican con la magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de un lindero y el examen de los historiales registral y catastral La justificación de los defectos advertidos debe incorporarse a la nota de calificación.

356.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. CIERRE REGISTRAL ART. 254-1 LH

Es correcta la posición de la registradora que exigió en una escritura de elevación a público de un documento privado ya liquidado la presentación de la propia escritura a la Administración Tributaria: En la elevación a público de documentos privados pueden darse casos dudosos o fronterizos (entre escritura recognoscitiva o de verdadera «renovatio contractus») que generen obligaciones fiscales, por lo que debe primar el deber de colaboración con la Administración Tributaria frente a los perjuicios que se puedan ocasionar por una mínima dilatación en el procedimiento.

357.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE APORTACIÓN A GANANCIALES COMPLEMENTADA POR ACTA DE NOTORIEDAD

La aportación a la sociedad de gananciales es un título apto para inmatricular. El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible que ese primer título sea traslativo. 

358.*** RESERVA LINEAL. CESIÓN DE DERECHOS POR EL RESERVATARIO EN FASE DE PENDENCIA

Interesante Resolución que analiza y sistematiza diferentes cuestiones en relación con la reserva del art. 811 CC. Entiende, entre otras cosas que durante la vida del reservista el derecho del reservatario es transmisible, renunciable y embargable. Es un derecho eventual pero ya existente respecto de los bienes reservables. Es un derecho incierto porque el reservatario debe sobrevivir al reservista y porque su cuantía depende del número de reservatarios que haya al tiempo de la consumación de la reserva.

359.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

R  ue interpreta una escritura de novación hipotecaria en el sentido de que la responsabilidad hipotecaria por costas y gastos, que se determinaba con dos importes separados, pasa a englobarse con una sola cantidad, sin que implique cancelación de una de ellas.

360.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA: DUDAS DE SI ES POR PAGO O POR RENUNCIA Y SI INCLUYE LA AMPLIACIÓN.

En una cancelación de hipoteca por renuncia abdicativa, entiende el Centro Directivo, que habiendo sido el préstamo hipotecario objeto de sucesivas ampliaciones, no puede hacerse constar como importe de responsabilidad el inicial, sino que, de acuerdo con el principio de especialidad, es necesario determinar en la cancelación con claridad las cantidades finales resultantes de la ampliación, que será por las que realmente se libere a la finca y no por las iniciales, y ello aun cuando la cancelación no sea por pago, sino por renuncia.

361.** ART. 199. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN UNA POSIBLE INMATRICULACIÓN ENCUBIERTA MEDIANTE UNA AGREGACIÓN

Si de la comparación que debe hacerse entre la descripción del título, la descripción contendida en el asiento registral, la georreferenciación incorporada al título y la georreferenciación inscrita, o en su defecto, con la georreferenciación con valor auxiliar de calificación y las demás representaciones gráficas de las que pueda el registrador disponer resulta la existencia de indicios de inmatriculación encubierta mediante una agregación, es motivo suficiente para suspender el inicio de la tramitación del expediente del art. 199 LH, ya que tales dudas no se resuelven en expediente.

362.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA EN VIRTUD DE SISTEMA DE COMPENSACIÓN.

La modificación de descripción de una finca que tiene su representación gráfica inscrita a resultas de un proyecto de compensación, requiere que se sustancie siguiendo el mismo procedimiento de transformación urbanística. La licencia de primera ocupación y las modificaciones urbanísticas no inscritas no son títulos adecuados para rectificar la superficie registral.

 

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Templo romano de Évora (Portugal). Arriba: Órganos de la Sé de Braga (Portugal). Por María Núñez.

Oficina Registral (Propiedad). Informe JULIO 2023. Diez Resoluciones escogidas.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II
  6. RESOLUCIONES
  7. 213.*** VENTA EXTRAJUDICIAL. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.
  8. 218.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. INSCRIPCIÓN DE PARTE DE EXCESO DE CABIDA
  9. 222.** JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DE APODERADO Y CALIFICACIÓN DISCREPANTE DEL JUICIO POR LA REGISTRADORA.
  10. 223.*** ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEAS: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO Y FACULTADES.
  11. 224.** ARRENDAMIENTO PARA LA INSTALACIÓN DE PLACAS FOTOVOLTAICAS. JUICIO DE SUFICIENCIA RESPECTO A CARGOS SOLCIALES NO INSCRITOS
  12. 225.*** OBRA NUEVA QUE QUE INVADE FINCA COLINDANTE: OPOSICIÓN DE COLINDANTES DESESTIMADA
  13. 238.*** COMPRAVENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO EN ZONA FRONTERIZA SIN AUTORIZACIÓN MILITAR
  14. 240.** ART. 199: LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE DEL COTITULAR COLINDANTE. DOCUMENTACIÓN A APORTAR POR QUIENES SE OPONEN. 
  15. 241.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. NOTIFICACIONES
  16. 244.*** VENTA DIRECTA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. ACREDITACIÓN DEL VALOR ACTUALIZADO DE TASACIÓN, INTERVENCIÓN DE LOS ACREEDORES CON PRIVILEGIO ESPECIAL.
  17. 247.** COMPRA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD AÑOS DESPUÉS.
  18. 248.*** NOTA SIMPLE DE EXTREMOS, POR LA PLATAFORMA FLOTI, DE MATRIZ DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INFORME DEL REGISTRADOR.
  19. 249.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE
  20. 253.*** CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN POSESORIA DE UN DERECHO DE OCUPACIÓN EN INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
  21. 261.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODER ESPECIAL MERCANTIL NO INSCRITO.
  22. 262.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: EXIGENCIA DE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN.
  23. 264.** DESVINCULACIÓN DE TRASTERO CUANDO LOS ESTATUTOS PERMITEN SEGREGAR.
  24. 274.** INSTANCIA PRESENTADA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS LEGITIMARIOS
  25. 276.** CANCELACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA Y CONSTANCIA DE OTRA DIFERENTE
  26. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de julio de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de diciembre de 2022 y marzo de 2023:

1.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL GEOGRÁFICA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022): El principio de prioridad registral, en su vertiente geográfica, se extrae de lo dispuesto en la regla octava del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria que hace suyo este principio, en sede del expediente de dominio al disponer: «Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo»; regla también aplicable al expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Así, presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, esta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada, determinando la preferencia la fecha del asiento de presentación del título con georreferenciación incorporada primeramente presentado, que origina la protección mediante la calificación registral que evitará que, en lo sucesivo, se despache la georreferenciación de una finca cuya delimitación coincida con la previamente presentada, mientras esté vigente el asiento de presentación de la primeramente presentada.

2.- CARÁCTER DE LA VIVIENDA EN NOVACIÓN DE HIPOTECA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022): Si en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto de novación el carácter de la vivienda hipotecada, no es necesario expresar asimismo tal carácter en la escritura novatoria objeto de la calificación impugnada. Ahora bien, si en la escritura de constitución de hipoteca nada se hizo constar sobre si se pretendía o no atribuir a la finca hipotecada carácter de vivienda habitual; y, además, en la escritura novatoria se modifica el pacto de sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la finca hipotecada, sí debe expresarse el carácter habitual o no de la vivienda hipotecada en cumplimiento de lo establecido en el artículo 129, apartado 2.b), de la Ley Hipotecaria en los términos antes transcritos.

3.- APLICACIÓN DEL 199 LH EN INMATRICULACIONES DEL 205 LH:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022): Al solicitarse la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, si se aprecian dudas fundadas sobre posible invasión, total o parcial, de otras fincas ya inscritas, es altamente recomendable aplicar el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para, con las notificaciones previas y alegaciones pertinentes, disipar o confirmar tales dudas. Ciertamente, dicho artículo, según su encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretenda inscribir la georreferenciación de una finca que consta inmatriculada sin ella, a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder una tutela efectiva previa a dichos interesados. Pero puede y deber ser también aplicado, por estricta analogía, a un supuesto semejante, como es aquél en que se pretende inscribir la georreferenciación de una finca de modo simultáneo a su inmatriculación, y todo ello a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas, pues existe identidad de razón entre ambos supuestos (aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculación, y el principio de tutela registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados).

4.- TÍTULO Y MODO:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022): En una escritura de compraventa en la que se pacta que la parte compradora tomará posesión de la vivienda transcurridos seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado, se aplaza el traspaso posesorio pero no se excluye el efecto traditorio de la escritura, por lo que quedan cumplidos los requisitos de título y modo o tradición en su forma instrumental sin transmisión de posesión. En este sentido, el Tribunal Supremo ha estimado que, salvo que de la misma escritura resultare o se dedujere lo contrario, la tradición instrumental también implica la transmisión de la posesión en concepto de dueño; y, si el transmitente queda poseyendo, a falta de otro acuerdo, se entiende que posee en concepto de precarista (cfr. Sentencias de 16 de febrero de 1965 y 9 de noviembre de 1971, entre otras).

5.- FIRMA ELECTRÓNICA CUALIFICADA DE DOCUMENTOS PRIVADOS PRESENTADOS EN REGISTRO:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de diciembre de 2022 (BOE 26 de diciembre de 2022): Conforme a lo dispuesto en los artículos 103 de la Ley Hipotecaria y 166.11.ª y 193.4.ª del Reglamento Hipotecario, en los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente, ratificadas ante el registrador o realizadas con una firma electrónica avanzada o con firma electrónica cualificada, lo cual podría ser válido, siempre que se presente telemáticamente en el Registro, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la Sede Electrónica de los Registradores.

6.- FIRMEZA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023): En una escritura pública, otorgada voluntariamente por las partes que intervinieron en el procedimiento judicial que culminó con la sentencia que se cita en la escritura, aunque no conste acreditada la autenticidad ni la firmeza de la sentencia que se cita en la escritura, no es necesaria tal acreditación puesto que dicha sentencia no está supliendo la voluntad de las partes actuantes, sino que le sirve de causa.

7.- CANCELACIÓN DE CENSOS:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero de 2023): Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil.

8.- SUELOS CONTAMINADOS:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023): No puede exigirse que se afirme categóricamente si se ha realizado o no una actividad potencialmente contaminante del suelo, y así, manifestación de que «(…) de conformidad con el artículo 98, apartado 3 de la ley 7/2022 de 8 de abril de Residuos y Suelos contaminados para una economía circular, que sobre la finca transmitida no le consta que se haya realizado ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo», debe reputarse como suficiente, en tanto que, indudablemente, contiene una declaración de ciencia en términos equivalentes a los referidos en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril.

9.- SUBCOMUNIDADES:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de febrero de 2023 (BOE 15 de marzo de 2023): El vigente artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en la misma mediante la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará dicha Ley sobre propiedad horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. En la correcta interpretación de este precepto legal nada autoriza para entender que la constitución de una subcomunidad exija, como regla general, que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en dicho título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5, 10.3.b) y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

10.- REANUDACIÓN DE TRACTO:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de marzo de 2023 (BOE 27 de marzo de 2023): Sin perjuicio de la validez de los contratos verbales en nuestro ordenamiento jurídico (artículos 1261 y 1278 del Código Civil), la tramitación del expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria exige en la actualidad la incorporación de un documento escrito que atribuya la propiedad de la finca al promotor del mismo, sin que sea suficiente una mera reseña del título de adquisición sin aportación de documentación alguna, pudiendo en este caso el interesado formalizar su adquisición de forma voluntaria o bien acudir a la vía judicial.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

Instrucción de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:, sobre la rectificación registral de la mención relativa al sexo regulada en la Ley 4/2023, de 28 de febrero, para la igualdad real y efectiva de las personas trans y para la garantía de los derechos de las personas LGTBI:

Orden JUS/564/2023, de 30 de mayo, por la que se aprueba la Política de Seguridad del Ministerio de Justicia.

Instrucción 5/2023, de 8 de junio, de la Junta Electoral Central, sobre la interpretación del artículo 73.3 de la Ley Orgánica del Régimen Electoral General, en lo que se refiere a la exigencia de la identificación personal del elector en la entrega de la documentación del voto por correspondencia en las oficinas de Correos.

Orden HFP/583/2023, de 7 de junio, por la que se eleva a 50.000 euros el límite exento de la obligación de aportar garantías en las solicitudes de aplazamiento o fraccionamiento de deudas derivadas de tributos cedidos cuya gestión recaudatoria corresponde a las comunidades autónomas.

Orden HFP/587/2023, de 9 de junio, por la que se aprueba el modelo 718 «Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas», se determina el lugar, forma y plazos de su presentación, las condiciones y el procedimiento para su presentación.

Real Decreto 442/2023, de 13 de junio, por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, por el que se traspone parcialmente la Directiva (UE) 2019/1151 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132 en lo que respecta a la utilización de herramientas y procesos digitales en el ámbito del Derecho de sociedades.

Se crea el Identificador único europeo (EUID), obligatorio para todas las sociedades de capital. Inscripción de sucursales de sociedades de otros estados miembros de la UE. Información societaria europea y acceso a la misma mediante la plataforma central europea con interconexión obligatoria.

Ir a la página especial.

Real Decreto 524/2023, de 20 de junio, por el que se aprueba la Norma Básica de Protección Civil.

Amplísimo RDLey de Transposición de Directivas de la Unión Europea que trata materias tan dispares como: Modificaciones estructurales de sociedades mercantiles. Permisos de trabajo, adaptación de la jornada laboral y permiso parental específico. Se restringe el acceso al Registro de Titularidades Reales. Menos limitaciones a las VTC. Suspensión de desahucios y lanzamientos. Bonos garantizados. Deducción IRPF e IS por adquirir vehículos eléctricos. Avales parciales para adquisición de vivienda habitual por jóvenes y familias con menores. Derecho al olvido oncológico en contratación bancaria y de seguros. Reformas procesales sobre conciliación de la vida familiar y laboral y para agilizar los recursos de casación. Modificación de la Ley de Sociedades de Capital y de la Ley Concursal…

Ir a la página especial.

Destacamos el:

LIBRO PRIMERO. Modificaciones estructurales de sociedades mercantiles

LIBRO SEGUNDO. Conciliación de la vida laboral y familiar. Complementa lo legislado mediante el RDLey 6/2019, de 1 de marzo (ver resumen), y modifica el Estatuto de los Trabajadores, el Estatuto Básico del Empleado Público y Modifica la Ley reguladora de la Jurisdiccción Social.

LIBRO TERCERO. Otras Medidas para el cumplimiento del Derecho de la Unión Europea

De contenido muy diverso, incluyendo Disposiciones aplicables al acceso y uso del Registro de Titularidades Reales

LIBRO CUARTO. Prórroga de determinadas medidas (guerra de Ucrania, La Palma, personas vulnerables)

LIBRO QUINTO. Medidas en el ámbito financiero, socioeconómico, organizativo y procesal.  Incluye algunas relativas a la vivienda habitual, coche eléctrico, olvido oncológico, seguridad social de alumnos en prácticas, de mejora de eficiencia administrativa…

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado diferentes Disposiciones Autonómicas:

Normativa de Aragón (subvenciones, Hacienda), Baleares (medio ambiente, Menorca, prestaciones sociales, cooperativas, zonas comerciales, isleños en el exterior, bienestar generaciones), Cataluña (personal público, sequía), La Rioja (función pública), Madrid (servicios sociales, discapacidad, cooperativas, tributos cedidos, infancia y adolescencia), País Vasco (consumidores).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado numerosas resoluciones del Tribunal Constitucional que se refieren:

Sentencias: IBI, edad en menores, emplazamiento por edictos, ser parte en ejecución hipotecaria, delito societario, aborto, RTVE, Ley de Educación, financiación autonómica, identificación digital, exención tributaria en pactos sucesorios, Puertos actuación Valencia.

Recursos: Madrid discapacidad, Aragón contratación pública, aborto, Ley Trans, recursos minerales.

SECCIÓN II

Concurso 316 Registros: se publica su resultado en el BOE

Ir al archivo de concursos.

Ir a la página de las Oposiciones Registros 2022-2023

RESOLUCIONES

208.** COMPRA, PREVIA HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS

En el caso de causante extranjero fallecido antes de que sea aplicable el Reglamento Sucesorio Europeo hay que acompañar, además del Certificado del Registro General de Actos de última voluntad español si el bien está ubicado en España, el certificado del Registro General de Actos de última voluntad del Estado cuya ley es rectora de la Sucesión y el del Estado de otorgamiento de la disposición de última voluntad.

209.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

La negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

210.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Procede la tramitación del expediente de doble inmatriculación aunque el registrador no aprecie su existencia por la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales. Entiende la DG la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales, no implica, de por sí, la inexistencia de una posible doble inmatriculación ni, por tanto, justifica la denegación de la tramitación del expediente.

212.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Cuando se demanda a una herencia yacente, el modo de proceder es distinto según se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. Si no se tiene indicio, ha de emplazarse por edictos y comunicar al Estado o Comunidad Autónoma. 

213.*** VENTA EXTRAJUDICIAL. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.

En el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca y notificación al titular de una carga posterior regulado en el artículo 236.d RH, cuando la notificación se practica mediante envío por correo de carta certificada con acuse de recibo, para que se entienda correctamente realizada debe resultar que la notificación ha sido debidamente entregada en dicho domicilio. En otro caso, el notario debe de intentar la notificación personalmente, en los términos previstos en el artículo 202 RN.

215.** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN

El artículo 205 LH exige que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

216.* EXPEDIENTE ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Aunque no hay oposición de colindantes el registrador puede dudar de la identidad de la finca y denegar la inscripción del exceso: La magnitud del exceso de cabida no es determinante por sí sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante en función de las demás circunstancias del supuesto de hecho.

218.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. INSCRIPCIÓN DE PARTE DE EXCESO DE CABIDA

No cabe fraccionar el exceso de cabida solicitando sólo la parte que no excede del 10% de modo que no sea preciso acudir al procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.

220 y 221. () CONSTANCIA REGISTRAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA

Enésima R sobre la afección de una finca a vía pecuaria en el sentido de que: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

222.** JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DE APODERADO Y CALIFICACIÓN DISCREPANTE DEL JUICIO POR LA REGISTRADORA.

El registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario, pues la calificación se limita «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado”.

Se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar, pero sin que pueda prevalecer una interpretación realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia.

223.*** ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEAS: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO Y FACULTADES.

Difícil interpretación de la voluntad de un testador fallecido hace 80 años cuando designa heredera «a su alma» y lega varias fincas a un hospital que ya no existe. Analiza quién puede interpretar, cómo se ha de interpretar, la condición y el modo, entre otras materias.

224.** ARRENDAMIENTO PARA LA INSTALACIÓN DE PLACAS FOTOVOLTAICAS. JUICIO DE SUFICIENCIA RESPECTO A CARGOS SOLCIALES NO INSCRITOS

Resolución que trata sobre la inscripción de un arrendamiento para la instalación de placas solares y señala como no inscribibles cláusulas de prohibición de disponer al establecerse en actos a título oneroso, o relativas a constitución de una servidumbre y un derecho de tanteo por no cumplir con los principios registrales que configuran dichos derechos reales.

Aunque reitera la no necesidad de la inscripción de los administradores sociales en el Registro Mercantil, por no ser constitutiva, confirma la nota en este caso porque es necesario que la reseña identificativa del/os documento/s de los que resulte la representación contenga todas las circunstancias para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador (el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento, debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos) y así pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil.

225.*** OBRA NUEVA QUE QUE INVADE FINCA COLINDANTE: OPOSICIÓN DE COLINDANTES DESESTIMADA

Controvertida resolución que mantiene que la oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción de la construcción.

226.** CANCELACIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA: FIRMEZA Y CONSIGNACIÓN

No puede cancelar una concesión administrativa gravada sin que se acredite haber consignado el importe de la indemnización que en su caso deba recibir el concesionario. La Resolución en que se acuerda la extinción ha de ser firme.

227-228 y 232. ** LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO EN ANDALUCÍA.

La obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación en Andalucía, debe acreditarse aportando documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento urbanístico.

229.* VENTA SIN ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN DEL VENDEDOR.

La representación o ratificación de las partes intervinientes ha de acreditarse.

El recurso puede presentarse en la oficina de correos en el plazo de un mes, aunque al registro llegue después – lo que si impedirá la prórroga del asiento de presentación.

231.* ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM.

El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor.

233.** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN EXPRESAR CAUSA

Los cónyuges, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden excluir el juego de la presunción de ganancialidad (ex. art 1361 CC) y atribuir carácter privativo a un bien comprado constante la sociedad de gananciales, y ello sin necesidad de acreditar indubitadamente procedencia privativa del dinero invertido, pero debe expresarse la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

234.* EJECUCIÓN ORDINARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal producen una prórroga temporal de la anotación preventiva de embargo, pero es temporal de cuatro años; una vez caducada deja de producir sus efectos y las cargas posteriores no pueden ser canceladas.

236.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE INVADE UNA FINCA COLINDANTE QUE TIENE INSCRITA SU GEORREFERENCIACIÓN

La oposición de los titulares de una finca que tiene inscrita su representación gráfica impide la inscripción de quien pretende rectificar la descripción de la suya invadiendo aquella.

237.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La existencia de una controversia sobre la inscripción de un exceso de cabida, refrendada con antecedentes judiciales, justifica la denegación de la práctica de la inscripción.

238.*** COMPRAVENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO EN ZONA FRONTERIZA SIN AUTORIZACIÓN MILITAR

Basta que un municipio sea fronterizo para que quede sujeto a la limitación (necesidad de obtención de la autorización militar previa) cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo.

239.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO 

En los anteriores expedientes judiciales (anteriores a reforma 2015) de reanudación de tracto la calificación registral alcanza las notificaciones a titulares registrales, pero no puede exigir que el juez detalle los pormenores de los títulos intermedios que no accedieron al registro.

240.** ART. 199: LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE DEL COTITULAR COLINDANTE. DOCUMENTACIÓN A APORTAR POR QUIENES SE OPONEN. 

En el expediente del art. 199 LH, no se requiere que el colindante que se opone pruebe los hechos que manifiesta: basta con que justifique ante el registrador la existencia de controversia. El cotitular del dominio de la finca colindante está legitimado para oponerse a la inscripción.

241.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. NOTIFICACIONES

Resolución que analiza a quien, y en qué forma deben hacerse las notificaciones en el expediente para reanudar el tracto, distinguiendo entre si la inscripción tiene o no más de 30 años. No es necesaria la notificación a los colindantes.

242.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

Es necesario el consentimiento de los actuales titulares registrales de una división horizontal para inscribir una escritura de constitución de servidumbre otorgada antes de sus adquisiciones, pero presentada a inscripción después de que sus adquisiciones resultaran inscritas.

243.** NECESIDAD DE REANUDACIÓN NOTARIAL DE TRACTO SUCESIVO EN COMPRAVENTA ANTIGUA

Para inscribir una reanudación de tracto, no basta con presentar una escritura de 100 años de antigüedad (1926) que relate y reseñe los títulos previos no inscritos, sino que hay que acudir formalmente al expediente notarial de reanudación de tracto del art. 208 LH.

244.*** VENTA DIRECTA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. ACREDITACIÓN DEL VALOR ACTUALIZADO DE TASACIÓN, INTERVENCIÓN DE LOS ACREEDORES CON PRIVILEGIO ESPECIAL.

En un concurso de acreedores es posible la venta directa de bienes en los que existen acreedores con privilegio especial, siempre que dichos acreedores hayan sido oídos en el procedimiento y se aporte una tasación actualizada conforme a lo dispuesto en el artículo 210 de la Ley Concursal. El auto judicial autorizando la venta tiene que expresar dichos extremos, pero si los expresa, el registrador no puede cuestionar la decisión judicial.

245.** AGRUPACIÓN. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO

Dentro de la georreferenciación de una finca de dominio privado no se puede incluir una parte de cauce de un río que no pertenece a la finca misma sino al dominio público y ello aunque se trate de una mera agrupación de fincas ya inscritas.

246.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO YA PRACTICADO

El recurso gubernativo solo versa sobre calificaciones negativas, pero no puede tener por objeto la cancelación de un asiento ya practicado. En este caso, el asiento controvertido que el recurrente pretende rectificar es la cancelación de una presunta servidumbre que el registrador consideró una simple mención.

247.** COMPRA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD AÑOS DESPUÉS.

Cuando un cónyuge compra un bien constante la sociedad de gananciales y el primer plazo se paga con dinero privativo, todo el bien tendrá esa naturaleza por la aplicación del artículo 1356 del Código Civil.

248.*** NOTA SIMPLE DE EXTREMOS, POR LA PLATAFORMA FLOTI, DE MATRIZ DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INFORME DEL REGISTRADOR.

Es posible la solicitud -también a través de la plataforma Floti- de una nota simple informativa de extremos de la matriz de una división horizontal, aunque ello implique dificultades técnicas. La DG vuelve a tener en cuenta el informe del registrador.

249.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE

En una disolución de comunidad con adjudicación de la finca a uno de los comuneros, que paga su parte a los demás mediante un préstamo hipotecario, pretendiendo que aquella tenga carácter ganancial, es necesario el consentimiento del cónyuge del adjudicatario.

251.* NOTA SIMPLE INFORMATIVA SOLICITADA POR CORREO ELECTRÓNICO

Si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática, la tramitación debe producirse íntegramente por este medio.

252.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RUSTICA EN ANDALUCÍA

La venta de una cuota indivisa de finca rústica no revela por si sola un peligro de parcelación urbanística por lo que a priori no necesita licencia, pero sí puede considerarse procedente el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en orden a permitir a la Administración que pueda pronunciarse sobre el negocio en cuestión, teniendo en cuenta los mayores medios de los que dispone para apreciar la existencia de posible parcelación urbanística y en este sentido se confirma el defecto.

253.*** CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN POSESORIA DE UN DERECHO DE OCUPACIÓN EN INSCRIPCIÓN DE DOMINIO

La conversión de inscripciones de posesión en dominicales, válidas al amparo de la DT4ª LH, no pueden modificar el propio objeto del asiento tabular. Así la posesión de un derecho de ocupación, convertida en inscripción se refiere al derecho de ocupación, pero no al dominio.

254.*** INSCRIPCION DE ATRIBUCION DE USO SOBRE DETERMINADAS PORCIONES DE UNA FINCA URBANA

Las atribuciones de uso de porciones de suelo pueden tener o no transcendencia real según se configuren. La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone división material del terreno y no cabe exigir la división del mismo ni la licencia municipal de segregación. Procede, sin embargo, si hay indicios aplicar los artículos 79 y 80 RD 1093/1997, de 4 de julio

256.() OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: DESCRIPCIÓN LITERARIA EN LA ESCRITURA Y DATOS NO COINCIDENTES CON EL CERTIFICADO CATASTRAL.

R que admite la inscripción de una obra nueva cuya descripción literaria no se ajusta a lo que resulta de la certificación catastral mediante la cual se acredita la antigüedad. La Dg concluye que no hace falta la coincidencia absoluta, que solo es necesaria para la inmatriculación.

Comentario: Es inaudito que la DG permita acreditar la antigüedad de una obra con una certificación no coincidente en cuanto a los metros declarados, puesto que no solo ha de acreditarse dicha antigüedad respecto a la edificación, sino también de los metros y de las plantas que tiene, puesto que puede suceder que en una obra antigua se amplíen plantas o metros y siendo ilegal no haya transcurrido los plazos de prescripción de una posible infracción urbanística respecto a solo una parte de la obra.

257.** FINCA INSCRITA COMO GANANCIAL Y ALEGACIÓN POR LA HEREDERA DE QUE SU MADRE ADQUIRIÓ SEPARADA DE HECHO.

Si la finca transmitida está inscrita con carácter ganancial no puede inscribirse a favor del heredero único de uno de los cónyuges, que alega el divorcio de la causante: es necesaria la liquidación de la sociedad de gananciales.

259.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE COLINDANTES. EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS. 

Las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino que delimitan el objeto jurídico sobre el que recae el derecho inscrito con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales. 

260.* DENEGACIÓN DEL INICIO DE UN EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN. 

El juicio de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral corresponde en exclusiva al registrador, sin que pueda suplirse por un certificado municipal.

Las dudas de identidad basadas en cambios de linderos fijos no tienen la identidad suficiente para impedir el inicio del expediente: Este debe tramitarse precisamente para disipar dichas dudas.

261.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODER ESPECIAL MERCANTIL NO INSCRITO.

Cuando se trata de poderes para actos concretos otorgados por sociedades, que no son inscribibles en el Registro Mercantil, el notario debe de reseñar los datos del representante de la sociedad y de sus facultades para otorgarlo, no siendo suficiente consignar los datos identificativos del poder.

262.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: EXIGENCIA DE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN.

Resolución que trata sobre la necesidad de aportar las coordenadas de las obras nuevas en construcción en Andalucía, al menos en las que se produzcan dentro del ámbito de aplicación de la Ley 7/2021 de Andalucía.

263.* ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UNA COTITULAR DE UNA FINCA COLINDANTE.

Una cotitular colindante está legitimada para oponerse en el seno del expediente del art. 199. Acreditada la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas afectadas, no procede practicar la inscripción de la georreferenciación.

264.** DESVINCULACIÓN DE TRASTERO CUANDO LOS ESTATUTOS PERMITEN SEGREGAR.

La autorización estatutaria de segregar, dividir o agregar elementos independientes no lleva consigo la de desvincular anejos.

265.** DIVORCIADO VENDE INMUEBLE INDICANDO QUE ES SU VIVIENDA FAMILIAR.

Los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada.

266.** PLUSVALÍA MUNICIPAL Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES PREVIA A HERENCIA.

La adjudicación en escritura de fincas urbanas a la viuda y heredera únicamente en pago de su participación en la disuelta sociedad de gananciales constituye un supuesto indubitado de no sujeción al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y, en consecuencia, no procede la suspensión de la calificación y cierre del Registro en virtud de lo establecido en los artículos 254.5 y 255 de la Ley Hipotecaria.

268.** VENTA CON ARREGLO A PLAN DE LIQUIDACIÓN. FINCA ELEMENTO COMÚN DE OTRAS.

El plan de liquidación ha de aportarse a fin de comprobar que la venta efectuada por el administrador concursal se ajusta al mismo. Cuando una finca se configura como elemento común de otras no es posible su enajenación de forma independiente.

269.** ERROR EN LAS CUOTAS DE TITULARIDAD DE UNA FINCA SIN QUE SE CONOZCA BIEN SU ORIGEN

No resultando el error de los asientos registrales, la inscripción no puede ser subsanada de oficio por el registrador sin aportar el título de donde resulta.

270.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA, RESOLVIENDO EL JUZGADO QUE YA ES FIRME. 

Habiéndose aportado diligencia del juzgado donde deja claro que no procede la acción de rescisión, no puede oponerse el registrador, ya que es competencia del Juzgado, apreciar y determinar el transcurso o no del plazo de ejercicio de la misma.

271.* SENTENCIA DECLARATIVA: CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE LOS ACTORES Y CARÁCTER CON QUE SE ADQUIERE LA FINCA

Para inscribir una sentencia declarativa del dominio, deben constar las circunstancias personales de los adquirentes y la proporción en que se adquiere la finca

272.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE POR POSIBLE VULNERACIÓN DE SERVENTÍA.

Resolviendo de manera diferente a otros casos la DG entiende que la oposición de un colindante basada en la invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso, puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca.

273.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: INDICACIÓN DE LAS CAPITULACIONES PREVIAS EN EL REGISTRO CIVIL

Es obligatoria la previa inscripción en el RC del régimen económico matrimonial pactado para la inscripción en el RP de la adjudicación de inmuebles a favor de los cónyuges. 

274.** INSTANCIA PRESENTADA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS LEGITIMARIOS

Si el heredero único concurre con legitimarios no cabe para solicitar la inscripción la instancia de heredero único, aunque dicho heredero tenga un poder para partir otorgado a su favor por el legitimario.

275.** ART 201.1 LH: NO SE EXPIDE CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO SER EL PROMOTOR TITULAR SEGÚN EL REGISTRO.

El expediente del art. 201.1 LH solo puede promoverlo el titular registral. Cuando la inscripción de la georreferenciación es potestativa y se solicita en el mismo título en que se formalice una transmisión o gravamen, la denegación de la inscripción de aquellas no puede conllevar la de estas. La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca.

276.** CANCELACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA Y CONSTANCIA DE OTRA DIFERENTE

Solicitándose la eliminación de la referencia catastral que aparece en el folio real de una finca registral y que en su lugar se haga constar que la referencia catastral correcta es otra, cabe que se cancele la que figura en la inscripción si hay una prueba evidente de ser errónea y consta la conformidad del titular registral; aunque no proceda hacer constar la nueva por existir dudas y falta de correspondencia con la finca registral.

Analiza también la DG las diferencias entre la constancia de la referencia catastral de la finca y la coordinación gráfica.

 

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Retablo de la Catedral de Tortosa (Tarragona). Arriba: Claustro de la Catedral de Tortosa (Tarragona). Por María Núñez.

Oficina Registral (Propiedad). Informe JUNIO 2023. El modo en la compraventa con entrega de posesión aplazada.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL MODO EN LA COMPRAVENTA CON ENTREGA DE POSESIÓN APLAZADA. (Antonio Oliva).
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. · Digitalización de Notarías y Registros y otras transposiciones de Directivas:
  4. · Derecho Foral de Aragón.
  5. · Ley de Vivienda. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
  6. · Modelos de cuentas Registro Mercantil.
  7. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  8. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  9. SECCIÓN II
  10. Concurso de Registros número 316.
  11. Oposiciones Registros: resultados del tercer y cuarto ejercicio.
  12. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES 
  13. RESOLUCIONES
  14. 167.*** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA. AHORA URBANA. ACREDITACIÓN DEL CAMBIO. LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD
  15. 170.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM
  16. 171.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN POR CUOTAS INDIVISAS. PACTOS SOBRE LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD
  17. 176.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCUMPLIMIENTO APLICACIÓN ART 671 LEC
  18. 177.** INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE ESCRITURA Y CATASTRO. MEDIOS INMATRICULADORES
  19. 183.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
  20. 184.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA CUEVA
  21. 196. y 197 ** CONCRECIÓN DE «VINCULACIÓN OB REM». CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES.
  22. 200.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA, FUNDADAS (O NO) Y CONCLUYENTES (O NO). POSIBLES RECURSOS Y EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH.
  23. 203.*** COMPRAVENTA POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADORES SIN CARGO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL
  24. 204.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS POR NO ORDENAR EL MANDAMIENTO LA PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN
  25. 207.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN Y PRACTICAR NOTA MARGINAL POR NO CONSTAR INSCRITO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS
  26. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: EL MODO EN LA COMPRAVENTA CON ENTREGA DE POSESIÓN APLAZADA. (Antonio Oliva).

En un sistema civil causalista como el que rige en el ordenamiento jurídico español, la adquisición de la propiedad a través de determinados contratos exige la existencia de un título –el contrato celebrado-, pero también, por herencia del Derecho Romano, la concurrencia de la tradición o entrega de la cosa.

Esta teoría del título y el modo se recoge en nuestro Código civil en el párrafo segundo del artículo 609, cuando dispone que “la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”, debiendo relacionarse el contenido de dicho precepto con el del artículo 1462 del mismo cuerpo legal: “se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Ahora bien, la tradición puede responder a distintas formas o modalidades, y así, no puede identificarse única y exclusivamente con la entrega de la posesión, unida a la voluntad de las partes de transmitir y adquirir el dominio, o derecho real de que se trate. En este sentido, ya desde tiempos del Derecho Romano en que se inspira nuestro ordenamiento jurídico, se distingue entre la tradición en sentido propio e impropio, o tradición ficticia, en sus distintas variantes de simbólica, longa manu, brevi manu y constitutum possessorium.

Como consecuencia de lo anterior, cabe plantearse si en una escritura de compraventa en la que se pacta que la parte compradora únicamente tome posesión de la vivienda que adquiere transcurridos seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado, se cumple o no el requisito del modo o tradición para la adquisición del dominio.

Éste es el supuesto analizado por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2022. A este respecto, recuerda nuestro Centro Directivo que “en el Derecho vigente español la tradición puede realizarse con transmisión de la posesión o sin ella. Ciertamente, en sentido propio la tradición comporta la entrega de la posesión, mediata o inmediata, en el concepto que corresponda al dominio o derecho real que se transmite. Pero el ordenamiento admite también que se produzca la tradición, y por tanto el efecto traslativo querido en el contrato, sin transmisión de la posesión –o «nuda traditio»– (y así lo puso ya de relieve en el siglo XVI el jurisconsulto Antonio Gómez, en «Variae resolutiones iuris civilis, communis et regii», «De Servitutibus», c. XV, n 28). Es lo que sucede cuando el transmitente no tiene la posesión en concepto de dueño (se transmite la acción reivindicatoria) o cuando se transmiten derechos reales no susceptibles de posesión (derechos de adquisición preferente, servidumbres negativas no aparentes, derechos de garantía sin desplazamiento de posesión, etc.). Ambas modalidades caben en la llamada tradición instrumental a que se refiere el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil, conforme al cual «cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Este tipo de tradición vale para todo tipo de derechos reales (pleno y limitados) y para todo tipo de bienes (corporales o incorporales: vid. artículo 1464 del Código Civil). La expresión «equivaldrá a la entrega» del artículo 1462 del Código Civil ha sido interpretada por la jurisprudencia en el sentido de producir los efectos de la entrega o ser suficiente para dar por cumplido el requisito de la tradición y, por tanto, generar el efecto de la transmisión, salvo que «de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Se ha entendido que son supuestos en que resulta de la propia escritura la exclusión de la tradición aquellos en los cuales el objeto de la venta es una cosa futura, o una cosa ajena o si se estipula expresamente someter a plazo o condición la transmisión del dominio (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1997), generando tan sólo un derecho personal para exigir el cumplimiento de la obligación de la entrega de la cosa.

Pero no hay exclusión de la tradición en caso de que el transmitente quede en la posesión de la cosa en concepto distinto al de dueño, por ejemplo, como arrendatario («constituto posesorio»), ni tampoco cuando se trata de derechos no susceptibles de posesión o no se transmita la posesión por estar siendo poseída la cosa en concepto de dueño por persona distinta del vendedor –se transmite la acción reivindicatoria– (vid. Sentencias de 7 de febrero de 1985 y de 29 de mayo de 1997).

Se ha afirmado que también la tradición instrumental puede ser de dos tipos: tradición instrumental que comporta tradición en sentido propio (con transmisión de posesión en concepto de dueño) y tradición instrumental sin transmisión de posesión. En este sentido, el Tribunal Supremo ha estimado que, salvo que de la misma escritura resultare o se dedujere lo contrario, la tradición instrumental también implica la transmisión de la posesión en concepto de dueño; y, si el transmitente queda poseyendo, a falta de otro acuerdo, se entiende que posee en concepto de precarista (cfr. Sentencias de 16 de febrero de 1965 y 9 de noviembre de 1971, entre otras). Por las anteriores consideraciones (alguna de las cuales ya expresadas en Resolución de 4 de noviembre de 2013) debe ahora reiterarse el criterio expresado en las resoluciones de este Centro Directivo citadas por el recurrente, según el cual «cuando el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho traditorio, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aun cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar al comprador una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca (tal como exige el párrafo segundo del artículo 1462) de tal efecto traditorio inherente a la escritura» (cfr., para un caso sustancialmente idéntico al presente, la Resolución de 8 de septiembre de 2005, que transcribe casi en su totalidad las de 25 de enero y 31 de marzo de 2001)”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

· Digitalización de Notarías y Registros y otras transposiciones de Directivas:

Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos.

Reforma de la Ley del Notariado: Protocolo electrónico, Índices informatizados, Sede electrónica, solicitud y expedición de copias, autorización por videoconferencia, comparecencia electrónica, Archivos de protocolos, Interoperabilidad.

Reforma de la Ley Hipotecaria: Certificaciones tras inscribir, Publicidad registral, Folio real y sistema informático registral, Oficina tipo, Sede electrónica, Firma electrónica, Repositorio electrónico, Base de datos auxiliar, Competencia territorial, Inscripción extensa y concisa, Procedimiento registral, Libro Diario, Presentación en otro Registro, Orden y hora de presentación, Presentante, Retirada de documentos, Desistimiento del asiento, Libro de entrada, Modos de presentación, Sistemas electrónicos y derechos de sus usuarios, Videoconferencia.

Modificaciones mercantiles: Se modifica la Ley de Emprendedores ampliando la posibilidad de utilización de los PAE, se modifica el Ccom en materia de publicidad mercantil y se modifica el TRLSC en materia de constitución de sociedades en línea.

Otros contenidos: Transpone diversas directivas: sobre accesibilidad a determinados productos y servicios; entrada y residencia de extranjeros para empleo de alta cualificación; IVA de los proveedores de servicios de pago; Impuestos especiales, y responsabilidad civil por daños nucleares o por materiales radiactivos. En Disposiciones finales: Destino de los saldos y depósitos abandonados; no discriminación de las personas con discapacidad en espectáculos públicos y actividades recreativas; concepto de entidades de crédito; revisión de precios en contratos públicos; empleadas del hogar. Compleja entrada en vigor.

Ver análisis del Proyecto de Ley en lo que afecta a la Ley del Notariado y Código de Comercio. Por José Ángel García Valdecasas.

Ver análisis del Proyecto de Ley en lo que afecta a los Registros. Por José Ángel García Valdecasas.

Ir al archivo con el resumen completo.

· Derecho Foral de Aragón.

Ley 10/2023, de 30 de marzo, de modificación del Libro Tercero del Código del Derecho Foral de Aragón, relativo a las sucesiones por causa de muerte. Que  modifica el Libro Tercero del Código del Derecho Foral de Aragón. Regula la «interrogatio in iure» notarial. Modificaciones en materia de indignidad, disposiciones a favor del alma, y sucesión abintestato a falta de herederos forzosos.

Ir al archivo especial, con tabla comparativa de redacciones elaborado por Albert Capell, notario de Mollerusa y que lo fue de Boltaña y de Fraga. 

· Tratados internacionales.

Resolución de 26 de abril de 2023, de la Secretaría General Técnica: Se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 20 de abril de 2023.

·  DLey 4/2023: sequía, transporte, trabajo en verano, Ley de Aguas…:

Adopta ayudas por la sequía, abastecimiento de aguas y contratos de cesión de aprovechamiento de aguas. Reducción para jóvenes este verano de determinados billetes de transporte. Beneficios fiscales para la SAE de Caución Agraria S.M.E y para sus avales. Medidas laborales en caso de fenómenos meteorológicos adversos. Modificación TR Ley de Aguas sobre reutilización de aguas y vertidos.

Ir al archivo especial.

· Ley de Vivienda. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Se centra en las competencias básicas del Estado, respetando las de otras AAPP. Regula el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda. Derechos y deberes de los ciudadanos. Vivienda protegida: requisitos de venta y su difícil descalificación. Vivienda asequible incentivada. Parques públicos de vivienda: régimen y transmisión. Información previa para venta y alquiler. Administradores de fincas. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórroga, renta, gastos…), Incentivos al arrendador en el IRPF. IBI de pisos desocupados. Ley del Suelo, LEC (subastas inmobiliarias, desahucios, lanzamientos). Limitación de renta en 2024. Cuadros de la LAU y de la Ley del Suelo.

Ir al archivo especial con esquema, resumen completo y tablas.

· Modificación de la Ley General Tributaria.

Ley 13/2023, de 24 de mayo, por la que se modifican la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en transposición de la Directiva (UE) 2021/514 del Consejo de 22 de marzo de 2021, por la que se modifica la Directiva 2011/16/UE relativa a la cooperación administrativa en el ámbito de la fiscalidad, y otras normas tributarias.

Se refiere a: Comunicación obligatoria de titularidad real. Nueva autoliquidación rectificativa. Examen de contabilidad en comprobación limitada. Declaración de responsabilidades por el órgano de recaudación. Inspecciones conjuntas. Mecanismos transfronterizos de planificación fiscal. Reforma de leyes fiscales: IVA, No Residentes y Sociedades. Limitaciones a la prórroga de concesiones antiguas en los puertos. Beneficios fiscales a patrimonios protegidos conforme a derecho foral.

Ir a la página especial.

· Modelos fiscales Sociedades y No Residentes.

Se aprueban los modelos 200, 206 y 220 y diversos formularios para suministrar información. También se regula la forma de presentación, la domiciliación bancaria y los plazos de presentación.

· Disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones

Las elecciones generales tendrán lugar el domingo 23 de julio de 2023 para elegir 350 diputados y 208 senadores (de 265), a razón de cuatro senadores por circunscripción con excepciones.

· Modelos de cuentas Registro Mercantil.

Cuentas Ordinarias. Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

Este año se realiza por Resoluciones de la DGSJFP que cambian los modelos, que serán aplicables para las cuentas presentadas al Registro Mercantil a partir del 1º de junio de 2023. Indicación del porcentaje de mujeres en el órgano de administración. Supresión de la hoja Covid. Modificaciones en la hoja de titularidad real y en la hoja medioambiental. Cambios en balance, memoria normalizada y honorarios del auditor. En las consolidadas, hay cambios en las hojas de identificación, memoria y formato europeo electrónico.

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Para facilitar la cumplimentación de la hoja de titularidad real con sus modificaciones existe un interesante tutorial en YouTube de Luis Fernández del Pozo. 

Cuentas consolidadas. Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas de los sujetos obligados a su publicación.

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DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado:

Normas de Aragón (contratación pública, medio rural, transición energética), Canarias (IGIC, IRPF, Suelo, Gobierno), Castilla-La Mancha (acceso a la tierra), Cataluña (lenguas en la enseñanza), La Rioja (igualdad de género, Ciencia), Navarra (impuesto plástico), Valencia (participación ciudadana, despoblamiento).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han dictado Sentencias:

CONTROL JUDICIAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. Sentencia 26/2023, de 17 de abril de 2023. Sobre vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (motivación): STC 31/2019 (ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia).

EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS. Sentencia 27/2023, de 17 de abril de 2023. Recurso de amparo 3886-2021. Relativo a la vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin agotar las posibilidades de notificación personal en el domicilio que figuraba en el encabezamiento del contrato de arrendamiento

DESPIDO. Sentencia 28/2023, en relación con la Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos del demandado sin agotar las posibilidades de notificación personal (STC 119/2020).

DEMORA EN SEÑALAMIENTOS. Sentencia 31/2023, de 17 de abril de 2023. Relativo a la vulneración del derecho a un proceso sin dilaciones indebidas: motivos estructurales del retraso; señalamiento de la vista con una demora de dos años desde la admisión a trámite de la demanda (STC 125/2022).

REFORMA 2020 LEY DE EDUCACIÓN.  Sentencia 34/2023, de 18 de abril de 2023 relativa al recurso de inconstitucionalidad en relación con la Ley Orgánica de 3 de mayo, de educación.

PLUSVALÍA MUNICIPAL. Sentencia 35/2023, de 18 de abril de 2023 relativo al Recurso de inconstitucionalidad respecto del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

ADMINISTRACIÓN DIGITAL.  Sentencia 36/2023, de 19 de abril de 2023 relativa al Recurso de inconstitucionalidad en relación con diversos preceptos del Real Decreto-ley 14/2019, por el que se adoptan medidas urgentes por razones de seguridad pública en materia de administración digital, contratación del sector público y telecomunicaciones.

NEGATIVA A TRADUCIR AL CASTELLANO.  Sentencia 37/2023, Respecto del auto de las Illes Balears que deniega la traducción al castellano de un auto de aclaración de sentencia redactado en catalán.

VACUNA CONTRA EL COVID.  Sentencia 38/2023, respecto de los autos dictados por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria y un juzgado de primera instancia de Telde que acordaron la administración de la vacuna frente a la Covid-19.

A su vez se han admitido a trámite recursos relativos a:

DÍAS INHÁBILES A EFECTOS PROCESALES. Recurso de inconstitucionalidad contra la Ley Orgánica 14/2022, de 22 de diciembre, de transposición de directivas europeas y otras disposiciones para la adaptación de la legislación penal al ordenamiento de la Unión Europea, y reforma de los delitos contra la integridad moral, desórdenes públicos y contrabando de armas de doble uso.

IMPUESTO GRANDES FORTUNAS.  Dos recursos de inconstitucionalidad, promovidos por la Asamblea de Madrid y por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, contra el artículo 3 de la Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias. Ver resumen de Javier Máximo Juárez.

LEY TRANS. Recurso de inconstitucionalidad, contra diversos preceptos de la Ley 4/2023, de 28 de febrero, para la igualdad real y efectiva de las personas trans y para la garantía de los derechos de las personas LGTBI. 

Ver resumen de la Ley.

SECCIÓN II
Concurso de Registros número 316.

RR de la DGSJFP: y de la DG de Cataluña por la que se convoca el concurso ordinario n.º 316 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Resultado provisional en la web del Ministerio.

Ir al archivo de concursos.

Oposiciones Registros: resultados del tercer y cuarto ejercicio.

Lista de aprobados tras el tercer ejercicio

Ir a la página de las Oposiciones Registros 2022-2023

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES 

01/2023. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Ciudad Real, de 20 de diciembre de 2021, que estima la demanda contra la R. 22 de Marzo de 2019, por lo que queda ésta sin efecto (JCC)

02/2023. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD YA EXTINGUIDA POR CONCURSO «SIN MASA». R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Segovia de 14 de Febrero de 2022, que estima la demanda contra la R. 4 de octubre de 2021, revocando y dejando sin efecto dicha resolución, en cuanto al defecto segundo que había confirmado

03/2023. ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR HIPOTECARIO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Huesca de 4 de abril de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 3 de Huesca de 28 de abril de 2019, que revocó la R. 20 de abril de 2018, por lo que queda ésta sin efecto 

04/2023. COMPRAVENTA POR CÓNYUGES ALEMANES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CUOTA DE ADQUISICIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Málaga de 20 de enero de 2023que estima el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Málaga de 23 de diciembre de 2021, que había confirmado la R. 10 de junio de 2020por lo que ésta queda revocada 

05/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA POR CIFRA INFERIOR AL 50 % DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Córdoba de 12 de Enero de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 9 de Córdoba de 10 de Septiembre de 2020, que revocó la R. 6 de septiembre de 2018, por lo que queda ésta sin efecto, si bien la inscripción se producirá una vez corregido el defecto subsanable apreciado por la Registradora

RESOLUCIONES
167.*** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA. AHORA URBANA. ACREDITACIÓN DEL CAMBIO. LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

El registrador no puede exigir que se le acredite la calificación urbanística de una finca para cambiar la naturaleza en el registro de rústica a urbana, puesto que éste es un elemento que se refiere a completar su descripción; sin perjuicio de que también pueda hacerse constar la calificación urbanística.

No puede inscribirse la división de fincas sin licencia o declaración de innecesariedad; si son las fincas resultantes de un proyecto de reparcelación, habrá de inscribirse al acto aprobatorio del mismo.

168.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SIN CARTA DE PAGO

En la escritura de cancelación de hipoteca ha de resultar claramente la causa pues es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción.

169.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No puede tomarse anotación preventiva de embargo si la persona contra la cual se ha dirigido el procedimiento es distinta del titular registral.

170.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM

El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor.

171.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN POR CUOTAS INDIVISAS. PACTOS SOBRE LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD

Resolución que analiza el carácter real y la inscribibilidad de ciertos partos relativos a como ha de dividirse en el futuro una finca que está en situación de copropiedad, cuya viabilidad jurídica se supedita a la obtención de licencia u otros requisitos administrativos y que establecen un pacto de indivisión temporal.

172.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción por exigencias del tracto sucesivo.

173.* COMPRAVENTA CONJUNTA DE CUOTA INDIVISA DE USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Una finca consta inscrita por mitades indivisas: Una primera mitad (1/2) en pleno dominio a favor de A, y una segunda mitad (1/2) a favor de A (el usufructo y de B (la nuda propiedad). Ahora compareciendo ambos se vende el pleno dominio de un 3,4% indiviso del total. Entiende la DG que es obvio que el objeto de dicha venta no es sino el pleno dominio de la participación indivisa, por lo que no es necesario especificar a qué mitad indivisa corresponde la cuota vendida.

174.* RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS ORDENADOS POR RESOLUCIÓN JUDICIAL

La rectificación de asientos ordenados por resolución judicial requiere que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine.

175.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

La partición realizada de conformidad con los artículos 841 y siguientes del Código Civil requiere la aprobación de todos los legitimarios, no solo de los que reciben su legítima mediante un pago en metálico. 

176.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCUMPLIMIENTO APLICACIÓN ART 671 LEC

El decreto de adjudicación en una ejecución hipotecaria debe especificar con suficiente detalle el lugar y la forma en que las comunicaciones se han realizado a fin de que pueda calificarse que el deudor ha sido demandado y requerido de pago en el domicilio que consta en el Registro.

También ha de constar si se trata de la vivienda habitual al tratarse de una adjudicación a falta de postores y perder comprobar que no se vulneran los porcentajes sobre el tasación que se establecen en la legislación vigente cuando se dictó el decreto.

177.** INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE ESCRITURA Y CATASTRO. MEDIOS INMATRICULADORES

La discrepancia entre la superficie alfanumérica de una certificación catastral anterior a 2015 y la superficie gráfica que figura en la actualidad, no es, por sí sola, relevante para considerar que hay falta de coincidencia entre el título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación: lo importante es comprobar que no haya habido un cambio en la geometría catastral del inmueble, que es la que define la identidad del mismo.

178.* RECURSO CONTRA GEORREFERENCIACIÓN YA PRACTICADA

No cabe recurso contra una inscripción practicada. En la regulación del art. 199 LH, no está previsto que el registrador comunique a los opositores la desestimación de sus alegaciones.

179.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS

Para que tenga reflejo registral el aprovechamiento de aguas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas.

180.** COMPRAVENTA. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS. PLANO DE SITUACIÓN DE LA FINCA.

En el caso de segundas transmisiones de fincas ya inscritas que invadan o intersecten con el dominio público marítimo terrestre, compete al registrador de oficio, (no al presentador del documento), solicitar el Servicio Periférico de Costas un certificado acreditativo de no invasión del dominio público, que debe de ser emitido y enviado en el plazo de un mes. El registrador, si tiene dudas de la ubicación de la finca vendida, incluso si son apartamentos o garajes en propiedad horizontal, puede reclamar al interesado que aporte un plano al Registro de situación de las fincas para apreciar su posición en relación con la línea del dominio público.

181.** AGRUPACIÓN DE FINCAS. INICIO DE OFICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 PESE A EXISTIR CORRESPONDENCIA

El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral.

182.** ANDALUCÍA: CADUCIDAD AUTOMÁTICA LICENCIAS SEGREGACIÓN

Por excepción a la regla general, en Andalucía, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (a los 3 meses).

183.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

La rectificación de superficie de un elemento privativo que consta erróneamente en el registro por ser la que se debió de registrar en su día, no exige necesariamente la ampliación de la declaración de la de obra nueva. 

La calificación ha de ser global y unitaria, pero vigente el asiento de presentación, ante la presentación de diligencias de aclaración es posible una nueva calificación del título con dichos documentos complementarios.

184.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA CUEVA

La declaración de un bodega cueva en el subsuelo de una finca inscrita requiere el consentimiento de las dos partes interesadas, ya que aunque el principio de accesión tiene excepciones, éstas pueden estar basadas o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y del Patrimonio Histórico…) o pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación): el caso de la cueva tiene su origen en la voluntad del propietario y en este caso, al no constar en el registro su contenido, es preciso la voluntad de ambas partes para su configuración e inscripción.

185.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A LA SITUACIÓN ARRENDATICIA

La fe pública no se extiende a las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada (como ocurre en el caso de la declaración relativa a situación arrendaticia de la finca). Por tanto no procede rectificar una inscripción con el objeto de hacer constar en ella una mera declaración de la existencia de un arrendamiento, aunque se presente la misma escritura que se inscribión con una diligencia de aclaración que contenía un declaración de la existencia de un arrendamiento por tratarse de una mera mención.

186.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Para inscribir una escritura de entrega de legado en que hay un derecho de transmisión es necesaria la intervención de los legitimarios del transmitente ( en este caso la viuda del transmitente) por que el hecho de que el ius delationis se ejercite por las transmisarios de manera directa –sin pasar por la herencia del transmitente– sólo se refiere al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no a otras consecuencias, máxime cuando otra interpretación podría vulnerar las legítimas.

187.** HERENCIA, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL

La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados.

188.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FÓRMULA UTILIZADA EN EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Es correcta la fórmula utilizada cuando el notario califica en el encabezamiento una escritura como “de cancelación”, y en el juicio de suficiencia da fe “de la suficiencia de las facultades para otorgar la presente escritura al principio calificada”; sin que quepa exigir que se complete haciendo alusión al acto o contrato a que el instrumento se refiere.

189.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DIVERSOS DEFECTOS

En una cesión de remate debe aportarse el testimonio del decreto de adjudicación. No es inscribible si no consta que el exceso del remate se ha consignado a favor del demandado. El registrador no puede revisar la interpretación que el letrado de la Administración de Justicia hace del artículo 671 de la LEC al aprobar la adjudicación, pero sí su congruencia; En las ejecuciones hipotecarias, salvo que se manifieste que la finca no está arrendada, se han de acreditar que se han hecho las notificaciones previstas.

190.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DENEGACIÓN BASADA EN LA MERA OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE

La denegación de la inscripción de la representación gráfica por oposición de un colindante, no puede basarse solo en este hecho, sino que debe ser debidamente motivada, para que el interesado pueda conocer los concretos motivos que han determinado la calificación negativa.

191.* SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Debe constar con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado, se ha entendido el procedimiento. No es necesario aportar certificado de defunción del titular registral fallecido.

192.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor una vez el juez se pronuncia sobre dicha cuestión entendiendo que fue suficientemente notificado el registrador no puede cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 RH 

194.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 TRAMITADO DE OFICIO POR LA REGISTRADORA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La controversia puesta de manifiesto en la tramitación del expediente del art. 199, relativa a si la finca invade otras colindantes o el dominio público, impide la inscripción de la representación gráfica catastral.

195.** SOLICITUD DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE DEMANDA YA CANCELADA POR CADUCIDAD

No es posible la prórroga de una anotación preventiva de embargo cuando ésta ya sido cancelada, independientemente de la procedencia de la cancelación. 

196. y 197 ** CONCRECIÓN DE «VINCULACIÓN OB REM». CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES.

La concreción de una vinculación ob rem (cuya existencia ya resulta del registro aunque sin utilizar el término jurídico) y que afecta a una finca perteneciente a varios propietarios, al implicar la modificación de un asiento requiere el consentimiento de todos ellos y resolución judicial firme.

199.** SUPERFICIE INDETERMINADA EN EDIFICACIÓN YA INSCRITA. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

No es necesario, para inscribir la transmisión de una finca ya inscrita, que se exprese la superficie de una edificación sita en ella si en la inscripción previa tampoco constaba.

200.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA, FUNDADAS (O NO) Y CONCLUYENTES (O NO). POSIBLES RECURSOS Y EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH.

En los casos de inmatriculación, las posibles dudas del registrador por coincidir con otra finca ya inscrita tienen que estar debidamente fundadas, y pueden ser: 1) concluyentes, por estar basadas necesariamente en datos gráficos o linderos fijos, en cuyo caso lo procedente es la denegación por defecto insubsanable, o 2) no concluyentes, en los restantes casos, en cuyo supuesto lo que procede es suspender la inscripción y, para disipar dichas dudas, tramitar el expediente previsto en el artículo 199 LH, pues no existe ya la posibilidad de recurso a la vía judicial del artículo 306 RH, que está derogado tácitamente. La DG solo es competente para resolver si las dudas están fundadas o no y si, en el primer caso, son concluyentes o no.

201.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible. El art. 199 LH no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones de los colindantes al promotor del expediente.

202.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

El tercer poseedor, con título inscrito con anterioridad a la fecha de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria, ha de ser demandado y requerido de pago.

203.*** COMPRAVENTA POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADORES SIN CARGO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

El que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales, no impide la inscripción en el Registro de la propiedad de los actos y contratos otorgados por ellos; pero si no está inscrito la escritura debe contener todas las circunstancias legalmente procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador y debe constar: 1.- el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado; 2.- la aceptación del nombramiento  3.- la notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos, 4.- todo ello en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral, de modo que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil.

Sin embargo, SI es necesario la previa inscripción en el RM cuando se trata de practicar inscripciones a favor de una sociedad o para inscribir los actos otorgados por el consejero delegado (por el carácter constitutivo de la inscripción.

204.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS POR NO ORDENAR EL MANDAMIENTO LA PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN

La expedición de la certificación del art. 656 de la LEC y la práctica de la correspondiente NM constituye una prórroga temporal de 4 años de la anotación de embargo sin que sea preciso que lo disponga el mandamiento.

205.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TIPO DE SUBASTA INFERIOR AL QUE CONSTA INSCRITO

No puede inscribirse una ejecución hipotecaria para cuya tramitación se ha utilizado un valor de tasación no inscrito, y además es notoriamente inferior al que figura en la inscripción.

207.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN Y PRACTICAR NOTA MARGINAL POR NO CONSTAR INSCRITO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS

No puede ejecutarse una hipoteca, ni consiguientemente expedirse la certificación de dominio y cargas, mediante el procedimiento de ejecución directa, cuando no figura inscrito el domicilio para notificaciones y requerimientos.

 

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Ponte Vella do Miradoiro en Sarria (Lugo). Por Peregrinoteca.

Oficina Registral (Propiedad). Informe ABRIL 2023. Suelos contaminados. Prioridad en representación gráfica.

Indice:
  1. TEMA DEL MES:  Resoluciones escogidas de octubre-noviembre 2022.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II 
  6. Concurso Registros 315: resultado
  7. Jubilaciones:
  8. RESOLUCIONES
  9. 73.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON DESTINO A ADQUIRIR VIVIENDA Y PARA PAGAR LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. VENTA COMBINADA O VENTA VINCULADA.
  10. 76.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN TESTAMENTO
  11. 77.** 199. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO CONTRARIA A UN INFORME ANTERIOR
  12. 78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO. REQUIERE SEGURO DECENAL 
  13. 80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO
  14. 84.** HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA. TESTAMENTO PARTICIONAL Y NORMAS PARTICIONALES.
  15. 89. ** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. EL DERECHO DE TRANSMISION NO ES  TÍTULO PREVIO
  16. 91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 
  17. 93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO DE FINCA GEORREFERENCIADA
  18. 107.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DISOLUCION PARCIAL DE COMUNIDAD
  19. 109.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
  20. 112.** SEGREGACIÓN. DIFERENCIACIÓN ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE LOS ARTÍCULOS 9.b) Y 199 PARA INSCRIBIR UNA GEORREFERENCIACIÓN. 
  21. 114.** ACTA FIN DE OBRA: DEBE ACOMPAÑAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  22. 117.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA MODIFICANDO SOLO LOS LINDEROS. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  23. 118.*** SUBCOMUNIDAD DE HECHO EN LOS DOS BLOQUES DE UN EDIFICIO. LEGALIZACION DE LIBROS DE LA COMUNIDAD.
  24. 122.*** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA
  25. 123.** RECTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN. PROTECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
  26. 128.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA A LA ADMINISTRACIÓN ACREEDORA.
  27. 130.*** y 131 EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL
  28. 138.** PODER ESPECIAL TIPO «NUNTIUS». JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN MENCIONAR LA AUTOCONTRATACIÓN.
  29. 141.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA SIN APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES
  30. 142.** y 143 SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO
  31. 144.*** APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITO DE HABITUALIDAD.  
  32. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES:  Resoluciones escogidas de octubre-noviembre 2022.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de abril de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de octubre y noviembre de 2022, incluyendo las publicadas en el Boletín de 29 de noviembre de 2022:

1.- SUELOS CONTAMINADOS: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de agosto de 2022 (BOE 11 de octubre de 2022): El artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular solamente afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante – por el contrario, no al legatario puesto que no es un sucesor sino un adquirente -. Y también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad – artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana – o con licencia – artículo 28.1 del citado Real Decreto Legislativo -; tanto iniciada como terminada.

2.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN LA GEORREFENCIACIÓN: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022): Estando las dos georreferenciaciones de las fincas, cuyos titulares registrales se oponen, inscritas en el Registro de la Propiedad, están protegidas por los principios hipotecarios, entre ellos el de legitimación, a diferencia de lo que ocurre con el titular de la finca que no tiene la georreferenciación inscrita, que no está protegido por los mismos, aunque su finca se inscribió en fecha anterior a las colindantes y aunque la georreferenciación que alegue sea también catastral, pues ésta no puede desvirtuar la descripción y georreferenciación inscrita sin consentimiento de los titulares, que aunque sea de origen catastral, una vez inscritas, quedan sujetas a las normas y principios hipotecarios, distintos de los que rigen en el Catastro.

3.- SUBROGACIÓN ACTIVA HIPOTECARIA: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022): Para llevar a cabo una subrogación activa hipotecaria de las reguladas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, no es necesario aportar al notario autorizante, e incorporarse por éste en la escritura, la certificación de deuda emitida por la antigua entidad acreedora la certificación del importe de la deuda porque ello implicaría hacer depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor, en los términos anteriormente expuestos. En tal circunstancia parece lógico entender, en congruencia con la doctrina sobre el derecho de enervación, que el acreedor originario, de no aportar la certificación, perdería el derecho a proponer una novación del préstamo hipotecario. Por su parte, en cuanto a las consecuencias de no ser exacta la referida manifestación del nuevo acreedor acerca de la cantidad transferida, y la responsabilidad que esta entidad asumiría por el importe de la deuda hipotecaria pendiente frente al acreedor titular registral, ha de entenderse que las mismas operan al margen del Registro de la Propiedad.

4.- IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022): En una escritura de compraventa en la que se reseña una previa cesión de un derecho de opción – que, además, no consta se haya constituido como derecho real – como justificación del acuerdo entre vendedores y comprador respecto de determinada imputación de rentas al pago del precio, no es preciso que se identifiquen los medios de pago ni de dicha opción ni de su cesión.

5.- CONSECUENCIAS DE LA LEGÍTIMA FORMAL EN EL DERECHO FORAL NAVARRO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022): Dado que en la legislación civil foral navarra la legítima tiene carácter formal, y que, en consecuencia, no precisa de la protección de la intangibilidad cualitativa y cuantitativa, se debe concluir que el testador o el donante, pudiendo disponer de sus bienes con entera libertad sin otros límites que el apartamiento foral, también puede imponer un régimen de administración de los bienes a la medida de su voluntad.

6.- GEORREFENCIACIÓN EN SUPUESTOS DE COMUNIDAD: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022): La legitimación para iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria corresponde al titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, por lo que, de estar la finca en régimen de cotitularidad o comunidad romana, por aplicación del artículo 398 del Código Civil, se exigiría el acuerdo de la mayoría de los partícipes.

7.- PROPIEDAD HORIZONTAL: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de octubre de 2022 (BOE 31 de octubre de 2022): El consentimiento unánime de los propietarios que, para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues, para dichos titulares, el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios. De este modo, si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente. En consecuencia, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro.

8.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022): En cumplimiento del principio de especialidad, ha de concretarse cuál es la finca o agrupación de fincas, de entre las descritas en la escritura calificada, sobre la que se ubica y declara realmente la edificación objeto de división horizontal.

9.- USUFRUCTO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022): El artículo 515 del Código Civil, que prohíbe que pueda constituirse el usufructo a favor de una sociedad por más de treinta años, es una norma imperativa que, junto con las propias previsiones negociales, define el contenido y el alcance del derecho constituido.

10.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA COLINDANTE CON CARRETERA: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022): En caso de ampliación de obra de una vivienda unifamiliar existente en una finca colindante con carretera, la declaración de la concreta situación administrativa de la edificación conforme a ese estatuto particular derivado de su colindancia con carretera requerirá la oportuna resolución administrativa del órgano que tenga atribuida la competencia sobre la misma, pues sólo así podrá cumplirse el requisito impuesto por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, esto es, no afectar a servidumbre de uso público general.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

El mes de Marzo ha sido especialmente intenso en el que se han publicado numerosas disposiciones, que incluyen reformas de disposiciones como el Código Civil y la Ley de Sociedades de Capital:

  • Ley de Empleo, que establece el marco de ordenación de las políticas públicas de empleo y regula el conjunto de estructuras, recursos, servicios y programas que integran el Sistema Nacional de Empleo. El actual Servicio Público de Empleo se convertirá en una agencia estatal, la Agencia Española de Empleo. Cálculo de la inembargabilidad del salario mínimo

Ir al archivo especial.

Desaparece el periodo de reflexión y la obligación de informar a la mujer que desee abortar en las primeras 14 semanas. Aborto sin consentimiento adicional a partir de los 16 años. Objeción de conciencia sanitaria. Modifica dos artículos del Código Penal. En el ámbito laboral, se reconoce a las mujeres con menstruaciones incapacitantes secundarias el derecho a una situación especial de incapacidad temporal. La gestación por subrogación o sustitución es un contrato nulo de pleno derecho.

Esta ley persigue garantizar los derechos de las personas lesbianas, gais, trans, bisexuales e intersexuales (LGTBI), así como de sus familias. Regula la inscripción de cambio de sexo en el Registro Civil. Modifica diversas leyes, entre ellas el Código Civil, la Ley del Registro Civil o las leyes procesales. Las empresas de más de 50 trabajadores deberán contar al respecto con un conjunto planificado de medidas y recursos. Regulación de la carga de la prueba y de legitimación procesal.

Ir a la página especial.

Ver tablas comparativas de artículos.

Se modifican los apartados 1 y 2 del artículo 553-40 del Código civil de Cataluña, junto con Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, para adoptar medidas con respecto a la okupación de viviendas, especialmente si se deriva de la inacción de los grandes tenedores.

RDLey que busca la sostenibilidad del sistema público de pensiones. Cotización adicional que irá aumentando desde el 0,6% actual al 1,2% del salario (Mecanismo de Equidad Intergeneracional). Aumento de la base máxima anual un 1,2% superior a la subida de pensiones. Pago de una cuota adicional sobre lo que supere la base máxima a partir de 2025. Reforma de la incapacidad temporal. Regulación del Fondo de Reserva de la Seguridad Social que se nutrirá de dicha cotización adicional. Nuevo cálculo de la base de la pensión (27-29 años, a partir de 2026). Equiparación de los trabajadores a tiempo parcial y de los fijos discontinuos. Cotización reducida para alumnos en prácticas. Pensiones mínimas.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces.

Esta Ley marco regula el mercado de valores y los servicios y actividades de inversión en España. Permite la representación de valores negociables mediante sistemas basados en tecnología de registro distribuido (blockchain). Se adapta la definición de título ejecutivo del artículo 517 LEC. En la regulación de los valores negociables se utilizan muchos principios hipotecarios. Regula ampliamente las empresas de servicios de inversión. También el Fondo de Garantía de Inversiones. Anuncia muchos desarrollos reglamentarios.

La D.F. 6ª modifica el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y, en concreto: el artículo 23, relativo al contenido de los estatutos de las sociedades de capital; el artículo 407, sobre el contenido de la escritura pública de emisión de obligaciones; y crea un nuevo tipo de sociedades, las sociedades cotizadas con propósito para la adquisición, introduciendo un nuevo Capítulo VIII bis, que comprende los nuevos artículos 535 bis a 535 quinques.

Ir a la página especial sobre la reforma del TRSLC (por JAGV).

Ir a la otra página especial, con el resumen del resto de la Ley (por JFME).

Este Real Decreto incluye como anexo el Reglamento de Ordenación de la Navegación Marítima. También modifica el Real Decreto 1027/1989, de 28 de julio, sobre abanderamiento, matriculación de buques y registro marítimo, especialmente, la inscripción provisional de los buques en los Registros de Matrícula de Buques de las Jefaturas Provinciales de Marina Mercante.

Se aprueba el formulario del boletín estadístico de rendición de cuentas de la administración concursal qué habrán de rellenar obligatoriamente los administradores concursales y presentar con la rendición de cuentas, para que el letrado de la Administración de Justicia lo remita al Registro Público Concursal.

RD que regula las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los bienes y servicios a disposición del público. Exige atención personalizada, con medios adecuados y, en ocasiones, preferente y con debida formación del personal que atienda al público.

Ir a la página especial

Ley Orgánica 3/2023, de 28 de marzo, de modificación de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, en materia de maltrato animal: Reforma del Código Penal para reforzar la protección penal de los animales, incluidos los silvestres vertebrados, y creándose nuevas agravantes en el delito de maltrato animal.

Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales: La ley ordinaria regula el régimen jurídico básico en todo el territorio español acerca de nuestro comportamiento hacia los animales, especialmente los de compañía, su cría y transmisión, tratando de prevenir su abandono o sacrificio. La tenencia de perros exigirá un curso gratuito, contratar un seguro de responsabilidad civil, no dejarlos sin supervisión más de 24 horas y asignarlos un microchip. Se introduce el concepto de listado positivo de animales de compañía.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

Junto a la aprobación de los modelos se recogen amplios contenidos relativos a novedades, borrador, presentación, plazos, domiciliación, fraccionamiento, procedimiento, etc. El plazo termina el 30 de junio, tanto para IRPF como para Patrimonio, pero, para la domiciliación, el día límite es el 27 de junio de 2023.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces

Determinadas solicitudes de aplazamiento y fraccionamiento de la Hacienda Estatal quedarán exentas de garantía si la deuda acumulada no excede de 50.000 euros (antes 30.000).

Se modifican los modelos 202 y 222 relativos al Impuesto sobre Sociedades, adaptándolos a las últimas reformas legislativas. También introduce la domiciliación bancaria como método de pago de la deuda resultante del modelo 309 del IVA.

Se modifica la orden que desarrolla la cotización a la Seguridad Social para el año 2023 con el fin de adaptarla, en cuanto a sus bases mínimas, a la fijación definitiva del salario mínimo interprofesional para este año.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado Disposiciones de Aragón (Urbanismo, Patrimonio…), Canarias, Castilla-La Mancha (medidas fiscales, vías pecuarias…), Castilla y León (medidas fiscales), Extremadura, Galicia (medidas fiscales), La Rioja, Madrid (mercado abierto, colaterales en ISD, deflactación tramos IRPF…), Navarra, Valencia (medidas fiscales…).  

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado resoluciones sobre Volkswagen, urbanismo en Valencia, no agotamiento de instancias previas, pagos por emitir las radios desde los estadios, tanteo y retracto viviendas Valencia y dos RDLeyes declarados constitucionales.

Destacamos:

  • Cuestión de inconstitucionalidad sobre la nueva redacción del art. 92.7 del Código Civil,
  • La Sentencia 8/2023, declara la constitucionalidad de los preceptos legales que regulan la adquisición preferente de vivienda en Valencia
  • Y resolución admitiendo el recurso de inconstitucionalidad contra el Impuesto de Grandes Fortunas
SECCIÓN II 
Concurso Registros 315: resultado

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones:

Se declara la jubilación de don Julio Soler García, registrador de la propiedad de Madrid n.º 35.

RESOLUCIONES
73.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON DESTINO A ADQUIRIR VIVIENDA Y PARA PAGAR LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. VENTA COMBINADA O VENTA VINCULADA.

La DG considera inscribible una escritura de hipoteca en la que parte del préstamo se destina al pago de la prima única de un seguro de amortización para el caso de fallecimiento. Analiza el caso resolviendo que es una venta combinada y no una venta vinculada.

75.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

La caducidad una hipoteca tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH contados desde su vencimiento.

76.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN TESTAMENTO

Resolución que interpreta un disposición testamentaria en la que el testador somete su sucesión al derecho de representación: designa heredera a su madre y en su defecto a sus descendientes por derecho de representación. Entra en juego dicho supuesto por haber premuerto al testador su madre, y su vez a ésta le había premuerto una hija, dejando dos nietos. El registrador entiende que los nietos deben comparecer en la partición y la DG confirma esta interpretación.

77.** 199. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO CONTRARIA A UN INFORME ANTERIOR

No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199.

78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO. REQUIERE SEGURO DECENAL 

La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO

El correo electrónico no se considera medio adecuado para solicitar y enviar información registral. Este criterio es aplicable a las peticiones notariales al amparo del artículo 175 del RN.

81.** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD.

Se puede declarar un división horizontal por antigüedad, pero del certificado del técnico o la certificación catastral que se utilice ha de acreditar dicha antigüedad no solo de la edificación sino de la situación de división horizontal, es decir la existencia de elementos privativos y comunes y acceso de los elementos privativos de la división horizontal por medio de elementos comunes en los términos que se declaran.

82.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. NOTIFICACION POR CORREO ELECTRONICO.

No puede inscribirse la adjudicación ni cancelarse las cargas en una ejecución hipotecaria por no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y, por tanto, no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores. Cabe subsanación acreditando que todos los posteriores titulares a la hipoteca que se ejecuta tuvieron suficiente conocimiento de la tramitación de la ejecución y así se le acredita al registrador

Para que la dirección de correo electrónico que eventualmente hubiera podido indicar el interesado pueda servir para hacer notificaciones se exige que haya constancia de su envío, de su recepción por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna de remitente y destinatario

83.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción, pero ha demanda ha de dirigirse contra el titular registral y sus causahabientes, incluyendo ambos cónyuges si la finca es ganancial.

84.** HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA. TESTAMENTO PARTICIONAL Y NORMAS PARTICIONALES.

Cuando ambos cónyuges fallecen con “testamentos particionales semejantes” pero con distintos herederos instituidos, no puede reconocerse la eficacia definitiva del testamento particional en cuanto a los bienes gananciales porque se exige con carácter general la liquidación previa de la sociedad de gananciales, y para ello deben intervenir todos los herederos instituidos.

85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULA ESTATUTARIA DE LIMITACIÓN O PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

La mayoría reducida de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, sin que sea precisa la unanimidad, se admite para limitar la actividad de alquiler turístico de los elementos de la propiedad horizontal, pero no es suficiente para prohibirla absolutamente o para permitirla, en cuyo caso es necesaria la unanimidad.

88.** DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SIN APORTAR AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Puede inscribirse, sin necesidad de autorización adva, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre.

89. ** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. EL DERECHO DE TRANSMISION NO ES  TÍTULO PREVIO

A los efectos de poder inmatricular mediante el doble título del art. 205 LH el derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al heredero transmitente.

90.** HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO.

Estando el certificado de tasación caducado no puede inscribirse el pacto de ejecución. Y para que pueda inscribirse la hipoteca sin dicho pacto no debe admitirse el pacto genérico de inscripción parcial, dado su carácter esencial debe exigirse un consentimiento expreso que no debe dar lugar a dudas interpretativas.

91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 

En caso de venta de finca gravada con privilegio especial el registrador debe calificar que del mandamiento de cancelación resulte el cumplimiento de los requisitos que prevén los artículos 209 y 210 TRLC. Si resulta la valoración positiva sobre este extremo y que han tenido posibilidad de intervención los acreedores privilegiados el registrador no puede discrepar de esta valoración toda vez que no puede calificar el fondo de la resolución judicial.

93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO DE FINCA GEORREFERENCIADA

Se refiere esta R la rectificación de un lindero, que por la manera de describirlo parece atribuir la titularidad de una franja de terreno que existe en ese lindero. A pesar de que la finca esta georrreferenciada y dicha georreferenciación no se altera entiende el centro directivo que para rectificar el linde si se trata de un error debe hacerse modificando el titulo de donde resulta el error y para ello tramitar un nuevo 199.

94.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. DESVINCULACIÓN DE ANEJO

No es inscribible una escritura de desvinculación de anejo de un elemento privativo sin el consentimiento de la Junta de Propietarios si no consta inscrita previamente la norma estatutaria que faculta expresamente al propietario a hacerlo sin acuerdo de la Junta, tanto por aplicación de lo dispuesto en la LPH como por aplicación del principio hipotecario de inoponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. 

95.* COMPRAVENTA DE SOLAR SIN DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

En una transmisión de un solar cabe la posibilidad de que en él se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

96.** ACTA DE NOTORIEDAD DE «INMATRICULACIÓN» DE EXCESO DE CABIDA

El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos. El registrador debe manifestar las dudas en el momento de expedir la certificación, para que puedan disiparse o para impedir la realización de tramites innecesarios. El expediente para registrar un exceso de cabida no debe utilizarse para encubrir la falta de inmatriculación de una parte.

97.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Para anotar un embargo contra la Herencia Yacente debe constar que se han emplazado los herederos presuntos o, en defecto de herederos prsuntos ha de citárseles por edictos además de al Estado o a la Comunidad Autónoma que heredaría abintestato.

99.() ADJUDICACIÓN DE FINCA EN EJECUCIÓN DE PLAN DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO

No se debe ser excesivamente formalista en la labor de calificación, de manera que no puede rechazarse una escritura de venta en ejecución de un plan de liquidación de un concurso, por el solo hecho de que en la parte dispositiva no se ponga expresamente que que le liquidador concursal vende “en ejecución del plan”; puesto que ya se deduce de los términos de la escritura.

100.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La manifestación del registrador, de que ha consultado en la Sede Electrónica del Catastro la geometría asignada a la parcela cotejándola con la que se pretende inscribir y se han realizado las comprobaciones pertinentes mediante la utilización de la aplicación informática para apreciar las alegaciones de los colindantes porque se deduce la existencia de una controversia, es suficiente para rechazar la inscripción de la BGA.

101.** RECURSO DE LA ADMINISTRACION CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA: DOMINIO PUBLICO 

Practicada una inmatriculación no puede rectificarse por solicitud de una administración pública alegando invasión de dominio público; Pero la administración puede y debe todavía ejercitar sus facultades legales de deslinde y recuperación del supuesto dominio público invadido, que son imprescriptibles,  y sin que frente a ellas pudiera oponerse la protección derivada del principio de fe pública registral.

Ello sin perjuicio de la responsabilidad en la que, en su caso, pudiera incurrir la administración titular extrarregistral del dominio público, por no haber cumplido su obligación legal de inscribir registralmente tal dominio público pues el adquirente de buena fe podría invocar, si no la protección máxima del principio de fe pública registral, sí al menos el principio general de protección de la buena fe y apariencia legítima y el de responsabilidad patrimonial por los actos y omisiones administrativas, que inspira nuestro ordenamiento jurídico.

102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACIONES DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

Aunque la administración colindante notificada para la inscripción de un base gráfica catastral no dice expresamente que se invade el dominio público, la Dg confirma las dudas del registrador que se basa en el informe de la  propia administración al advertir al interesado de que deberá solicitar el deslinde gráfico. 

103.* CONGRUENCIA ENTRE EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN Y EL TESTIMONIO DEL AUTO DE ADJUDICACIÓN

Al margen de una hipoteca figura nota marginal de ejecución hipotecaria. Inscrita posteriormente la venta otorgada por el todavía titular registral, se pretende cancelar la nota marginal mediante el mandamiento ordenando cancelar la hipoteca en virtud de la adjudicación hipotecaria derivada de la ejecución. LA DG, confirmando la calificación, entiende que hay incongruencia en el mandamiento con el auto, debiendo de inscribirse el título completo y cumplirse con el principio de tracto sucesivo.

105.** y 106 REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

En caso de cumplimiento de la condición resolutoria, son requisitos para que proceda la reinscripción a favor del vendedor, que se aporte el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. En este caso se admite para la reinscripción un acta notarial que acredita los presupuestos de la resolución al haberse pactado expresamente que, para la reinscripción a favor de cedente por incumplimiento de dicha condición por el cesionario, era suficiente acta notarial de constancia de ese hecho.

107.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DISOLUCION PARCIAL DE COMUNIDAD

La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador. La Dg así lo admite aun tratándose de un extinción parcial, es decir una fica pertenecía a tres copropietarios y ahora pasa a pertenecer a dos.

108.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO SIN OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN.

La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente.

109.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Puede constituirse una subcomunidad dentro de un elemento privativo de la propiedad horizontal sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios ya que, aunque se modifica el titulo constitutivo mediante una subdivisión, ésta está amparada por la cláusula estatutaria por la que se permite la división de los locales de la planta baja sin necesidad de dicho consentimiento.

110.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR INVASIÓN DE OTRAS PREVIAMENTE INSCRITAS.

Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella.

111.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH.

112.** SEGREGACIÓN. DIFERENCIACIÓN ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE LOS ARTÍCULOS 9.b) Y 199 PARA INSCRIBIR UNA GEORREFERENCIACIÓN

En los casos del art. 9 b) solo es necesaria la tramitación del procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados.

113.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe el recurso contra asientos ya practicados.

114.** ACTA FIN DE OBRA: DEBE ACOMPAÑAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente.

115.** CONSTANCIA REGISTRAL DE USO TURÍSTICO

No puede hacerse constar en el registro el uso turístico de determinados elementos de un edificio, tal y como prevé la legislación Canaria, si consta la baja como tales, en virtud de un decreto del servicio administrativo del Cabildo, por nota marginal. Es preciso otro nuevo acto administrativo que modifique dicha baja.

166 ,**CONSTANCIA DEL DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL

Resolución que con ocasión de un supuesto muy concreto analiza la naturaleza jurídica del derecho de reversión derivado de las expropiaciones forzosas; analiza también de forma sistemática las diferentes fases del citado derecho de reversión, así como su acceso al registro y los efectos de la publicidad registral; teniendo en cuenta la reforma por la Ley 38/99 y su régimen transitorio

117.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA MODIFICANDO SOLO LOS LINDEROS. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca, aunque no implique modificación de la superficie requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

118.*** SUBCOMUNIDAD DE HECHO EN LOS DOS BLOQUES DE UN EDIFICIO. LEGALIZACION DE LIBROS DE LA COMUNIDAD.

Es posible legalizar los libros de actas de las comunidades y subcomunidades de propiedad horizontal aun cuando no estén formalizadas en escritura pública ni inscritas. En tales casos se consignarán los datos en el libro fichero conforme al art. 415 RH.

La DG, no obstante, para evitar confusiones, entiende que será necesario que en la diligencia de legalización (y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de título)  se haga constar que por no resultar de los asientos la constitución de la subcomunidad de usuarios, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales, ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

119.** PROCEDIMIENTOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. AUTONOMÍA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH EN RELACIÓN CON EL DEL ART. 18 TRLC.

R que resumen los casos en que procede la tramitación del expediente del art. 199 LH para la incorporación de una base gráfica. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral. 

122.*** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

Una Junta de compensación no puede, sobre una finca resultante del proyecto, constituir una hipoteca en garantía de una deuda ajena. Solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización. La reseña que de las facultades de un representante hace el notario ha de reflejar adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el negocio jurídico documentado

123.** RECTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN. PROTECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Admite la DG que ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación  y dictar otra diferente suspendiendo nuevamente la inscripción.

En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, aunque no resulte de la descripción de la finca, ni del título, ni en el Registro la colindancia con el dominio público o la afección a las zonas de servidumbre, el registrador debe solicitar de oficio la certificación de Costas.

124.** AMPLIACIÓN DE CAPITAL. SOCIEDAD EXTRANJERA. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Las normas no imponen la obligación de crear una sucursal para que una entidad extranjera pueda operar válidamente en el tráfico jurídico español. Por tanto es inscribible una escritura de ampliación de capital de una sociedad húngara en la que un socio aporta para la ampliación una participación indivisa de una finca registral.

125, * VENTA DE VIVIENDA POR COPROPIETARIAS CASADAS SIN INDICAR SI ES HABITUAL

Cuando son varios los propietarios vendedores de un vivienda no es necesario que los transmitentes casados manifiesten que no constituye la vivienda habitual de la familia

126.** RECONOCIMIENTO Y EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN JUDICIAL EXTRANJERA

Resolución que trata sobre la inscripción de un documento formalizado ante notario británico, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral, (es una persona jurídica que se dice ha sido demandada). La DG establece que queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas.

127.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal (en este caso una prohibición de uso turístico) en un conjunto urbanístico integrado por varios bloques deben ser aprobados por todos los propietarios de dicho conjunto con la mayoría prevista en la LPH. 

No es admisible la alegación de que varios de esos bloques no existen, ya que fueron previstos en la escritura de DH pero no construidos y su propietario es una entidad mercantil, sin perjuicio de que el defecto pueda ser subsanado fácilmente mediante la acreditación de que los acuerdos adoptados fueron notificados a la sociedad propietaria de las fincas no integradas en los bloques efectivamente construidos sin que se hayan opuesto a tales acuerdos

128.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA A LA ADMINISTRACIÓN ACREEDORA.

A pesar de que el actual RGR no lo admite y que la DG considera temporalmente aplicable  dicha reforma, entiende que es posible la adjudicación directa a favor de un ayuntamiento, como acreedor de la deuda tributaria, tras haber quedado desierta la subasta, si el procedimiento fue instado por la Diputación Provincial de conformidad y su actuación que se desarrolla en el marco de convenios que suscriben los ayuntamientos con las diputaciones provinciales para el mejor desarrollo de las tareas de recaudación ejecutiva.

129.** y 134. DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Si hay indicios suficientes de doble inmatriculación lo procedente es tramitar el expediente para, previa audiencia de las partes, concluir la resolución del mismo.

130.*** y 131 EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL

El expediente notarial para la reanudación del tracto no puede basarse en un contrato verbal

132.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. PRORROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PERIODO COVID

Practicada una anotación el día 28 de mayo de 2018, su caducidad no se produce hasta adicionar a la fecha de la anotación, los cuatro años (contados de fecha a fecha) del artículo 86 de la LH, y los 88 días naturales durante los que el plazo estuvo suspendido.

133.* HERENCIA ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

La destrucción de la presunción de ganancialidad ex art. 1361 CC requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente.

Para modificar en el registro el carácter de ganancial con que publica la titularidad del bien, es preciso o acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales, o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral o resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento.

135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE TITULAR DE UNA FINCA QUE NO TIENE INSCRITA SU REFERENCIA CATASTRAL

La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante.

136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACIÓN SOBRE HABER PERCIBIDO YA BIENES SUFICIENTES EN VIDA. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

En caso de desheredación debe acreditarse quiénes son los hijos o descendientes del desheredado, debiendo intervenir en la partición, o manifestarse que carece de ellos. No basta con que se indique que en vida el desheredado adquirió bienes bastantes para cubrir la legítima

137.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA CON BENEFICIO DE FUERO ARAGONÉS

La sucesión se rige por la ley personal del causante al tiempo de su fallecimiento, que puede ser distinta a la que tenía al tiempo de testar. No es necesario aclarar el significado de aforismos o expresiones apoyadas en preceptos legales que se citan en la propia escritura (“beneficio del fuero” del Art 355 CDFA).

138.** PODER ESPECIAL TIPO «NUNTIUS». JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN MENCIONAR LA AUTOCONTRATACIÓN.

En los casos en los que interviene un apoderado y hay autocontratación el juicio de suficiencia del notario tiene que hacer referencia claramente a que está salvada la autocontratación en el poder. Alternativamente, si se especifica que se trata de un poder tipo «nuntius» sería también admisible, pues excluye el riesgo de lesión para el poderdante.

139.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL COLINDANTE AFECTADO

No se puede ampliar la superficie de una finca a costa de otra, aunque el titular de esta lo consienta, sin formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial.

140.* COMPRAVENTA DE VIVIENDA SIN JARDÍN EN CONJUNTO INMOBILIARIO SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Transmitiéndose una vivienda unifamiliar (planta baja), de un conjunto inmobiliario en régimen de división horizontal, sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes

141.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA SIN APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES

En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes.

142.** y 143 SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO

No se puede solicitar ni emitir publicidad registral por correo electrónico. Si la solicitud de publicidad registral se produce por vía telemática toda la tramitación del procedimiento debe efectuarse por este medio, por lo que cabe admitir la solicitud de publicidad formal por correo electrónico para luego recogerlo presencialmente por medio de mensajero.

144.*** APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITO DE HABITUALIDAD.  

Es aplicable la Ley 2/2009 (la necesidad de registro y aval) a la cesión entre dos sociedades de un préstamo hipotecario constituido en 2005 y cedido en 2022 sin variar cláusulas, cuando el prestatario es un consumidor.

El registrador puede comprobar la habitualidad en la actividad de préstamo consultando al «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales». Se considera que hay habitualidad cuando existen dos préstamos hipotecarios inscritos.

145.** COMPRAVENTA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. INDICIO DE PARCELACIÓN

La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria.

El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación.

Además ha de iniciarse el procedimiento del art. 80 del RD 1093/1097 por existir una eventual infracción de la unidad mínima de cultivo de la posible parcelación.

146.** PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTO JUDICIAL

Aborda varias cuestiones:

Sobre la diferencia entre una escritura y un acta notarial;

La necesidad de firmeza de las sentencias y que para su inscripción debe aportarse testimonio firme sin que proceda inscribirlas mediante su incorporación a un documento publico

Sobre el alcance de los convenios reguladores de separación y divorcio homologados judicialmente, que pueden inscribirse directamente salvo que excedan del contenido propio del convenio liquidador.

147.* INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO: DOS HEREDEROS INSTITUIDOS

Resolución muy particular que interpreta una disposición testamentaria confusa y que ha dado lugar a diferentes interpretaciones.

 

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La instancia de heredero único

LA INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO: LA GRAN DESCONOCIDA DEL DERECHO SUCESORIO

ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO, REGISTRADOR DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

Introducción

El principio de titulación auténtica, en cuya virtud únicamente pueden tener acceso al Registro de la Propiedad, como regla general, los documentos públicos – notariales, judiciales o administrativos -, se recoge en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria – “para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. También podrán ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se les hayan extendido sus efectos” – y en el artículo 33 de su Reglamento de desarrollo – “se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite” -. Este principio general tiene, sin embargo, en la instancia de heredero único una de sus más importantes excepciones.

La referencia normativa a la instancia de heredero único se contiene, en el ámbito legal, en el párrafo tercero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, al disponer que “cuando se tratare de heredero único, y no exista ningún interesado con derecho a legítima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo dieciséis de esta Ley, bastará para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante”, y en el ámbito reglamentario, en el artículo 79 del Reglamento Hipotecario – “podrán inscribirse a favor del heredero único y a su instancia, mediante la presentación de los documentos referidos en el artículo 76, los bienes y derechos que estuvieren inscritos a nombre del causante, cuando no exista legitimario ni persona autorizada, según el título sucesorio para adjudicar la herencia, salvo que en este segundo supuesto la única persona interesada en la herencia resultare ser dicho heredero” -.

Sobre la base de estos dos preceptos, en el estudio de la instancia de heredero único han de distinguirse sus elementos personales, reales y formales:

 

Elementos personales

Con carácter previo, debe recordarse que la condición de heredero único no solamente puede recaer en una persona física, sino también en una persona jurídica, toda vez que el párrafo tercero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria no distingue entre unas y otras – únicamente alude al “heredero único “ – y el párrafo primero del artículo 38 del Código civil equipara la capacidad jurídica de las personas físicas y jurídicas al establecer que “las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las leyes y reglas de su constitución”, hasta el punto de que el primer inciso del artículo 993 del citado Código civil añade que “los legítimos representantes de las asociaciones, corporaciones y fundaciones capaces de adquirir podrán aceptar la herencia que a las mismas se dejare”; todo ello sin perjuicio de que, en este último caso, la instancia haya de ser firmada, como estudiaremos más adelante, por representante que acredite tener facultades suficientes para representar a la persona jurídica en cuestión, de conformidad con el párrafo primero del artículo 1259 del Código civil – “ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal” -.

Por su parte, la instancia de heredero único puede predicarse respecto de un solo causante o respecto de varios, siempre que, atendido el iter sucesorio, el llamado a la herencia revista la condición de heredero único de todos ellos y así lo acredite, en los términos que posteriormente desglosaremos. En este sentido, no es infrecuente en la práctica que el hijo único de un matrimonio que le ha nombrado heredero o que no ha otorgado testamento se adjudique los bienes privativos y gananciales de sus padres en una instancia de heredero único, acompañando el título sucesorio y los documentos complementarios correspondientes.

Sentado lo anterior, lo cierto es que el requisito esencial para la admisibilidad de la instancia de heredero único es que estemos ante un verdadero heredero único, sin otros herederos, legatarios de parte alícuota, interesados con derecho a una legítima que se proyecte sobre una parte de los bienes o con una garantía real sobre los mismos – cuestión en la que más adelante nos detendremos con ocasión del estudio de la legítima en los derechos forales -, ni comisario o persona autorizada en adjudicar la herencia, o bien que, en este último caso, “la única persona interesada en la herencia resultare ser dicho heredero” – artículo 79 del Reglamento Hipotecario antes citado -. De lo contrario, no resultaría de aplicación el tan mentado artículo 79, sino la letra b del apartado primero del artículo 80 del Reglamento Hipotecario: “para obtener la inscripción de adjudicación de bienes hereditarios o cuotas indivisas de los mismos se deberán presentar, según los casos: (…) b) Escritura de manifestación de herencia, cuando en caso de heredero único sea necesario con arreglo al artículo anterior”. Así lo reitera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de noviembre de 2018, apoyada en la previa de 26 de julio de 2016, y reiterada por la de 15 de junio de 2022, cuando afirma que “el requisito esencial es que se trate de heredero único sin persona alguna con derecho a legítima” – propiamente, a una legítima que se proyecte sobre una parte de los bienes o que conlleve una garantía real sobre los mismos, como posteriormente examinaremos -.

Para determinar si estamos o no ante un verdadero heredero único, hemos de acudir a las normas de Derecho común o de Derecho foral que sean aplicables, como ley material, según la vecindad civil del causante, toda vez que serán estas normas las que nos indiquen si el heredero es único o si están llamados a la herencia otros herederos, legatarios de parte alícuota o legitimarios con derecho a una parte de los bienes de la herencia o con una garantía real sobre los mismos. Sin embargo, será la Ley Hipotecaria y su Reglamento de desarrollo quienes regulen los requisitos para admitir la instancia de heredero único cuando, conforme a la ley material aplicable, exista uno, por ser normas en las que la competencia del Estado español es exclusiva – así, dispone el número octavo del apartado primero del artículo 149 de la Constitución Española de 27 de diciembre de 1978 que “el Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias: En todo caso, las reglas relativas a la (…) ordenación de los registros” -. En un sentido análogo, esta conclusión ya fue la obtenida por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de julio de 2016, en la que, con motivo de la aplicación de la ley material extranjera, puso de relieve que “los requisitos y práctica de los asientos, como el conjunto de la actividad registral, es competencia exclusiva del Estado en el que radique el Registro. Por ello, con independencia de lo que establezca la ley material” extranjera “corresponde a la legislación española aceptar la instancia si es en efecto única interesada en la sucesión, y a la legislación” extranjera “debidamente probada, establecer si en efecto es heredera única sin limitación”.

Como consecuencia de lo anterior, puede afirmarse, en primer lugar, que no hay heredero único cuando éste concurre con otro heredero. De este modo, si una vez determinados los llamados a la herencia por derecho propio o por derecho de representación – en casos de desheredación, premoriencia e incapacidad, pues el derecho de representación no juega en caso de renuncia, por imperativo del artículo 929 del Código civil, al disponer que “no podrá representarse a una persona viva sino en los casos de desheredación o incapacidad” – y una vez tenidas en cuenta, en el caso de la sucesión testada, las sustituciones vulgares y fideicomisarias previstas por el testador – para todos o alguno de los supuestos de renuncia, incapacidad o premoriencia – artículos 774 y siguientes del Código civil -, resulta haber dos o más llamados a la herencia, no podrá uno de ellos acudir a la instancia del artículo 14 de la Ley Hipotecaria precisamente por no tratarse de heredero único, a no ser que, en el momento de presentarse dicha instancia sí revista definitivamente la expresada condición de heredero único, esto es, cuando se concentre en un solo heredero todo el iter sucesorio. Esto puede ocurrir en casos de posterior fallecimiento de los restantes llamados a la herencia cuando el último heredero supérstite sea a su vez nombrado único heredero de aquellos, presentando en Registro los títulos sucesorios y documentos complementarios que así lo acrediten, ya que, como hemos indicado, la instancia de heredero único puede estar referida no solamente a un causante, sino a varios. De igual modo, puede ocurrir en caso de que uno de los coherederos renuncie abdicativamente a la herencia – careciendo, en caso de sustitución existente en la sucesión testada para el supuesto de renuncia o sin expresión de casos, de los sustitutos previstos, toda vez que la sustitución excluye el derecho de acrecer – o renuncie traslativamente a la misma en favor del otro, si bien en esta última hipótesis también habrán de tenerse en cuenta, por su relevancia, las posibles sustituciones vulgares ordenadas por el testador. Para este supuesto de existir una renuncia traslativa de uno de los dos coherederos a favor del otro, de tal forma que éste resulte ser heredero único, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de diciembre de 2021 subraya que si se ha “producido la renuncia a favor de la única coheredera”, ha de tenerse en cuenta la posible “sustitución vulgar ordenada por el testador (que excluye el acrecimiento)” y así “debe determinarse si existen o no sustitutos vulgares, pues tiene trascendencia registral y fiscal si hay una transmisión (del causante a la heredera única, en caso de renuncia abdicativa) o dos transmisiones (del causante a la renunciante y de ésta a la coheredera, en caso de renuncia traslativa)”.

Por el contrario, sí estamos ante un heredero único cuando éste, además, es el cónyuge viudo del causante y debe liquidar la sociedad de gananciales. A este respecto, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de mayo de 2001, reiterada por la más reciente de 10 de septiembre de 2018, recuerda que “lo que quiere el legislador, y así reconoce la doctrina más autorizada, para exigir documento notarial (…) es que haya más de un interesado llamado a la sucesión, y, cuando en el cónyuge se reúnen las dos cualidades de heredero único y partícipe en la comunidad ganancial, basta con la instancia privada y el título sucesorio, –pues de éste resultará entonces que al heredero le corresponden todos los bienes relictos– para poder realizar la inscripción (cfr., artículos 16 de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento)”.

A su vez, y tal y como advertíamos previamente, tampoco estamos ante un heredero único cuando éste es instituido en fideicomiso, y aun cuando éste ostente la condición de fiduciario único, dado que el fideicomisario es también heredero y dado que la sustitución fideicomisaria entraña la vulgar, como puso de relieve la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de marzo de 1981, reiterada por las posteriores de 17 de septiembre de 2003 y 27 de octubre de 2004: “en cuanto al primer punto, o sea atribuir al fideicomisario el carácter de heredero del fideicomitente, puede entenderse hoy” una posición “totalmente superada y resuelta esta cuestión en un sentido afirmativo, dado que el principal obstáculo que se oponía a esta concepción, y pese a las diferencias existentes entre el fideicomiso romano y la posterior figura de la sustitución fideicomisaria, que tenía su origen en el axioma «semel heres, semper heres», procedente del Derecho Romano, obstáculo que este mismo Derecho intentó superar a través de una evolución que, iniciada en el Senado-Consulto Trebeliano, culmina con la reforma de Justiniano (Instituta, 2,23,7), que considera – aunque el fiduciario haya detraído la cuarta pegasiana – al fideicomisario como sucesor a título universal al ser llamado a la herencia o a una cuota parte de ella y no referirse especialmente a bienes determinados; (…) en nuestro Código civil esta posición aparece si cabe todavía más reforzada, no ya sólo por no haber recogido el anterior principio romano «semel heres, semper heres», que constituía como se ha indicado el fundamento principal de la tesis contraria, sino también y muy especialmente por la lectura del propio articulado de nuestro primer Cuerpo Legal, y en especial del artículo 785-1.°, donde se expresa el carácter de herederos que tienen los segundos llamados a la sucesión; (…) considerando, en consecuencia, que, al no tratarse de supuesto de un solo heredero, no se dan las circunstancias requeridas por el artículo 82 del Reglamento Hipotecario para la inscripción de bienes a favor de heredero único”.

Esta misma línea parece ser la mantenida por el citado Centro Directivo en su más reciente Resolución de 19 de diciembre de 2019 que considera que, en supuestos de sustitución fideicomisaria de residuo, tampoco estamos ante un heredero único. Razona la Dirección General en la indicada Resolución que “en la sustitución fideicomisaria el fideicomitente dispone una doble o múltiple institución de herederos con carácter sucesivo, por el orden que él señala. Por tanto, siempre todos los herederos, y en concreto los fideicomisarios, lo son del fideicomitente no del fiduciario. Por lo tanto, el heredero fideicomisario trae causa directamente del causante originario, –fideicomitente–, y es con respecto al cual y no con respecto al fiduciario, que se aprecian todas las cuestiones relativas a capacidad, incapacidad, indignidad o prohibiciones. Así pues, el derecho de los fideicomisarios se produce y adquiere desde la muerte del causante fideicomitente y se transmite a sus herederos (artículo 784 del Código Civil), adquiriendo el fideicomisario el derecho desde el momento de la muerte del fideicomitente causante, aunque fallezca antes que el fiduciario. Por ello, existiendo una sustitución fideicomisaria no estamos en presencia de un caso de heredero único, lo que así puso de relieve este Centro Directivo, que determinó que no puede el fiduciario inscribir su derecho mediante instancia (Resolución 27 de marzo de 1981, reiterada por muchas otras). En consecuencia, en el supuesto concreto, no habiendo dispuesto de algunos de los bienes el heredero fiduciario y no habiendo otorgado testamento tras la muerte de la testadora, hay que tener en cuenta los llamamientos de los sustitutos fideicomisarios de residuo hechos por ella, y siendo los fideicomisarios directamente herederos suyos, es necesario contar con los mismos para la partición”. En definitiva, en el fideicomiso de residuo hay un llamamiento múltiple que es cierto – y no condicional – desde la muerte del testador, siendo más o menos incierto, según el tipo de fideicomiso de residuo ante el que nos encontremos, el caudal hereditario a percibir, por lo que ese llamamiento múltiple excluye que estemos ante un heredero único aun cuando el fiduciario sea único y el fideicomisario llamado sucesivamente sea uno solo también. En este sentido, resulta clarificadora la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de septiembre de 2022: “el fideicomiso de residuo es una sustitución fideicomisaria con unos rasgos distintivos propios, pues aunque en él se mantiene lo que se suele considerar como esencial a la naturaleza jurídica de toda sustitución fideicomisaria, cual es el llamamiento múltiple, en ella el deber de conservar los bienes fideicomitidos (no esencial sino natural, como ha quedado expuesto), puede adquirir diversas modalizaciones a la vista de las facultades dispositivas, más o menos amplias, que haya conferido el testador. Y tradicionalmente se ha venido considerando que la mayor o menor amplitud de la facultad de disposición concedida al fiduciario da lugar a la aparición del fideicomiso si aliquid supererit («si queda algo») y del fideicomiso o de eo quod supererit («de lo que deba quedar»). En el fideicomiso si aliquid supererit se exime totalmente al fiduciario del deber de conservación, de tal forma que se concede al mismo la facultad de disposición de los bienes de la herencia, de suerte que el fideicomisario sólo podrá enajenar o gravar aquellos bienes hereditarios de los que el fiduciario, pudiendo disponer, no haya dispuesto. Mediante el fideicomiso de eo quod supererit se exime del deber de conservación de los bienes hereditarios al fiduciario únicamente respecto de parte de la herencia, de modo que el fideicomisario tendrá derecho a todo lo que quede de la parte disponible de la herencia, si quedase alguna parte, y a la íntegra parte de la herencia que por expresa voluntad del testador debía conservarse para entregárselo a aquél. La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2012, atendiendo al desenvolvimiento jurisprudencial de la figura (Sentencias de 13 de diciembre de 1974, 25 de abril de 1983, 22 de julio de 1994 y 29 de diciembre de 1997), describe su caracterización según los siguientes criterios: «A) En primer lugar debe señalarse que el fideicomiso de residuo se integra en la estructura y unidad del fenómeno sucesorio como una proyección de la centralidad y generalidad que presenta la institución de heredero. Quiere decirse con ello, entre otras cosas, que el llamamiento a los herederos fideicomisarios no es condicional, sino cierto desde la muerte del testador; resultando más o menos incierto el caudal o cuantía a heredar, según la modalidad del fideicomiso dispuesto. El fideicomisario, según el ordo sucessivus, o llamamientos a sucesivos herederos como nota común y esencial en toda sustitución, trae directamente causa del fideicomitente o testador, pues el fiduciario, a estos efectos, no transmite derecho sucesorio alguno que no estuviere ya en la esfera hereditaria del fideicomisario (artículo 784 del Código Civil). B) En segundo lugar también debe señalarse que, aunque pueda aceptarse que la obligación de conservar los bienes hereditarios resulte una nota natural y no esencial al instituto, lo es sin detrimento de su valor conceptual y analítico, esto es, respecto de lo incierto del residuo en sí mismo considerado. Quiere decirse con ello, entre otras cosas, que aunque el heredero fiduciario venga autorizado con las más amplias facultades de disposición, ya a título gratuito, o bien mortis causa, no por ello deja de tener sentido conceptual la obligación de conservar en lo posible, y conforme al objeto del fideicomiso, los bienes hereditarios en orden al heredero fideicomisario; todo ello de acuerdo a los parámetros de las exigencias de la buena fe en el ejercicio de los derechos, o de la sanción derivada del abuso del derecho o de su ejercicio fraudulento. De esta forma se comprende mejor el juego conceptual de los artículos 781 y 783 del Código Civil. Así, por ejemplo, dentro de la previsión testamentaria, la facultad de disponer deberá entenderse restrictivamente conforme a la finalidad de conservación que informa al fideicomiso de residuo. En parecidos términos de lógica jurídica los límites, ya testamentarios o generales, al ejercicio de estas facultades de disposición también determinarán la carga de la prueba, según la mayor o menor amplitud de las facultades concedidas. Así, por ejemplo, y dentro siempre de la previsión testamentaria, en los supuestos en que el heredero fiduciario venga autorizado con las más amplias facultades de disposición, la posible impugnación de la transmisión efectuada correrá a cargo del fideicomisario que deberá probar que, fuera del objeto del fideicomiso, el fiduciario vació el contenido del mismo actuando de mala fe o de forma fraudulenta o abusiva”.

Cuestión distinta es la de la institución de heredero bajo condición resolutoria. Este supuesto fue tratado en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de mayo de 1960, en la que se diferenciaba entre la institución de heredero bajo condición resolutoria y la sustitución fideicomisaria condicional, de tal forma que el efecto retroactivo existente en la primera y no en la segunda, determina que, en el caso de institución bajo condición resolutoria, el cumplimiento de dicha condición conlleve la ineficacia del primer llamamiento, y que el llamado para el caso de incumplimiento pueda ser considerado heredero único a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, a diferencia de lo que ocurre en la sustitución fideicomisaria condicional, en la que, si bien el cumplimiento de la condición convierte al fideicomisario eventual en heredero, dicho cumplimiento no suprime con carácter retroactivo los efectos del llamamiento hecho a favor del fiduciario.

En segundo lugar, siguiendo los razonamientos previos, y por la equiparación de su posición jurídica con la del heredero, tampoco hay heredero único cuando este heredero concurre con un legatario de parte alícuota, dado que éste puede promover el juicio de división de herencia, en cuyo caso es necesario realizar la partición – Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio de 1963 -; siendo, por tanto, su régimen “distinto del legado de cosa específica—cualquiera que sea la posición doctrinal adoptada acerca de su naturaleza— por la afinidad entre aquel legado y la herencia”, tal y como recalcó la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de marzo de 1965, reiterada por la de 1 de septiembre de 1976. A sensu contrario, sí hay heredero único cuando éste no concurre con ningún otro heredero o legitimario, pero sí con un legatario que no lo sea de parte alícuota, puesto que su posición jurídica, como antes apuntábamos, es la de un llamado a una sucesión a título particular que no le permite promover el expresado juicio de división de herencia – artículo 782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil – ni ser equiparado a la posición de heredero.

En tercer lugar, puede afirmarse que, nuevamente, tampoco hay heredero único cuando éste concurre con un legitimario con derecho a una parte de los bienes o con una garantía real sobre los mismos, teniendo lugar el primero de los supuestos en el caso del legitimario de Derecho común, ante la naturaleza pars bonorum de la legítima que resulta del artículo 806 del Código civil, cuando define la misma como “la porción de bienes de que el testador no puede disponer por haberla reservado la ley a determinados herederos, llamados por esto herederos forzosos”. Así, aun cuando el párrafo tercero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria exige que no haya “interesado con derecho a legítima” y aun cuando el artículo 79 del Reglamento Hipotecario requiere que “no exista legitimario”, parece razonable entender, siguiendo una interpretación finalista, que dichos preceptos se están refiriendo en puridad y exclusivamente a aquellos legitimarios que tengan derecho a una parte de los bienes o a una garantía real sobre los mismos, por cuanto que son únicamente éstos los supuestos en los que es necesaria la intervención del legitimario en la partición de la herencia, limitando el derecho del heredero. Así parece interpretarlo la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de noviembre de 2018, apoyada en las previas de 1 de marzo de 2006 y 17 de octubre de 2008, cuando subraya que “la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1057 del Código Civil), de las que resulte que no se perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto, la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos forales, como el catalán) se configura generalmente como una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o «pars valoris bonorum». De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima (…) Por lo tanto, en cuanto existen otros interesados en la sucesión no es posible prescindir de la titulación pública”. Esta afirmación con respecto al legitimario de Derecho común es aplicable, por analogía con los razonamientos previamente indicados, a los Derechos forales de Aragón – donde la legítima colectiva reviste una naturaleza pars valoris bonorum conforme a la interpretación que del artículo 486 del Código de Derecho Foral de Aragón hacen las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de julio de 2019, 2 de julio de 2020 y 29 de julio de 2022 -, de Islas Baleares – donde la legítima es pars bonorum en Mallorca y Menorca según los artículos 42 y 65 del Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares tras la modificación operada por la Ley 7/2017, de 3 de agosto, y pars valoris bonorum en Ibiza y Formentera conforme al artículo 82 del citado cuerpo legal –, y del País Vasco – donde la legítima es concebida como pars valoris bonorum conforme a la interpretación que del artículo 48 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco hace la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en sus ya citadas Resoluciones de 4 de julio de 2019, 2 de julio de 2020 y 29 de julio de 2022 -, con la excepción del Fuero de Ayala, donde no existen legitimarios ante la libertad absoluta de testar que rige en dicho territorio foralartículo 89 de la citada Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco -. A sensu contrario, por su naturaleza pars valoris, la concurrencia de un legitimario no excluye la condición de heredero único ni en los Derechos catalánartículo 451-1 del Libro IV del Código civil catalán aprobado por Ley 10/2008, de 10 de julioni gallegoartículo 243 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia -, ni tampoco, por su carácter de legítima meramente formularia, en el Derecho navarroLey 267 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra de 1 de marzo de 1973, en su redacción dada por la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril -. A su vez, los pactos sucesorios por los que se haya paccionado con el legitimario la exclusión de su derecho a la legítima en alguno de los territorios de Derecho foral – no de Derecho común ante la prohibición de sucesión contractual que recoge el párrafo segundo del artículo 1271 del Código civilen los que la legítima tiene la condición de pars bonorum o de pars valoris bonorum, pueden dar lugar a que el heredero pase a revestir la condición de heredero único si todos los legitimarios han pactado con el causante la renuncia a sus derechos legitimarios y dichos contratos sucesorios se acompañan a la instancia de heredero único – piénsese, por ejemplo, en el finiquito de la legítima que anteriormente regulaba el artículo 77 de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares, y que, con efectos desde 17 de enero de 2023, pasa a regularse en los artículos 76 y siguientes de la Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears -.

Por último, hemos de recordar que el nombramiento de un comisario o persona autorizada en adjudicar la herencia, excluye, en principio, la admisibilidad de la instancia de heredero único, salvo que, conforme al artículo 79 del Reglamento Hipotecario, “la única persona interesada en la herencia resultare ser dicho heredero.

 

Elementos reales

La instancia del heredero único puede inventariar, como regla general, todos los bienes – muebles e inmuebles -, deudas y gastos que conformen el caudal hereditario y que no precisen de escritura pública para su transmisión, sin que pueda exigirse, como puso de relieve la ya citada Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de septiembre de 2018, “escritura previa de liquidación de gananciales” con respecto a dichas fincas, “ya que para exigir documento notarial en este supuesto sería necesario que hubiera más de un interesado llamado a la herencia (cfr. artículos 16 de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento)”.

Dentro de este inventario del caudal hereditario podrán incluirse todas las fincas registrales inscritas en el Registro de la Propiedad, así como las fincas no inmatriculadas, sin perjuicio de las especialidades que posteriormente analizaremos con respecto a estas últimas.

En el caso de las fincas registrales ya inmatriculadas, ha de tenerse presente que, en virtud de los principios de rogación y de voluntariedad de la inscripción, “el registrador debe practicar la inscripción exclusivamente sobre la finca registral expresada en la instancia suscrita por el heredero único” – Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de febrero de 2017, apoyada en la previa de 20 de julio de 2006: “el carácter rogado que tiene la actuación registral no es más que una consecuencia de la voluntariedad de la inscripción en nuestro Derecho, y de ahí que este Centro Directivo haya declarado reiteradamente que no se puede practicar en el Registro ningún asiento -salvo casos excepcionales- sin que hayan sido solicitados expresamente por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, y mediante la presentación de los documentos que sean pertinentes al caso concreto” -, por lo que no se practicará inscripción sobre aquellas fincas sobre las que expresamente no se solicite inscripción, o que no hayan sido debidamente inventariadas e identificadas con datos suficientes a efectos registrales conforme al principio de especialidad de los artículos 9, 12 y 21 de la Ley Hipotecaria, y del artículo 51 y del párrafo segundo del artículo 98 de su Reglamento de desarrollo. De igual modo, debe advertirse que la instancia de heredero único queda sujeta al principio de tracto sucesivo, de tal forma que, por ser un obstáculo que surge del Registro de la Propiedad, constituirá defecto el que las fincas inventariadas no consten previamente inscritas a nombre del causante, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, extremo que podrá conocerse a través de la publicidad registral de la finca en cuestión. No podrá salvarse dicho defecto solicitando en dicha instancia la reanudación del tracto sucesivo, pues para ello debe bien presentarse a calificación los títulos intermedios, bien iniciarse el procedimiento notarial regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, o bien en casos de controversia, entablarse el procedimiento judicial correspondiente. Sobre esta materia, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2022, recuerda que “para reanudar el tracto (aun cuando sea en su modalidad de tracto abreviado), deben presentarse todos los títulos intermedios y, en su defecto, acudir a los procedimientos especiales para la correspondiente reanudación”. Ahora bien, como especialidad, la Resolución del mismo Centro Directivo de 12 de junio de 1963 llegó a considerar válida la instancia de una viuda – legataria de parte alícuota de su marido -, que procuraba “la inscripción de unos bienes a favor del marido difunto, con lo cual” reanudaba “el tracto que estaba interrumpido y “ponía “en concordancia el Registro con la realidad jurídica”, al entender que estaba facultada para ejercitar unos derechos que favorecían a todos los interesados.

Por su parte, respecto de las fincas no inmatriculadas, ha de tenerse en cuenta que, por su carácter de documento privado, la instancia de heredero único no es título formal hábil para obtener la inmatriculación de dichas fincas por la vía del doble título público traslativo que regula el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. A este respecto, resulta obligado citar la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de diciembre de 2016 que expresamente trató este supuesto: “El artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público». Por tanto, a efectos de la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad es preciso que se aporte un título público traslativo. El supuesto especial de heredero único se prevé en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, como excepción a la regla general que exige aportar escritura pública o sentencia de la que resulte la partición de herencia (cfr. párrafo segundo del citado artículo). El último párrafo del precepto dispone que «cuando no exista ningún interesado con derecho a legítima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo 16, bastará para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante». Se completa la norma con el artículo 79 del Reglamento Hipotecario que añade que podrán inscribirse a favor del heredero único y a su instancia, mediante la presentación de los documentos referidos en el artículo 76 del Reglamento Hipotecario, los bienes y derechos que estuvieren inscritos a nombre del causante, cuando no exista legitimario ni persona autorizada, según el título sucesorio para adjudicar la herencia, salvo que en este segundo supuesto la única persona interesada en la herencia resultare ser dicho heredero. A efectos de determinar si puede accederse a la inmatriculación de fincas con esta documentación cabe plantear dos cuestiones: si nos encontramos ante un título público traslativo, en los términos exigidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y si la expresión «bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante» utilizada por los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 79 del Reglamento Hipotecario excluye la inmatriculación. Respecto a la primera de las cuestiones, este caso de heredero único se ha citado tradicionalmente como una de las excepciones al principio de titulación pública (consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria), al permitir el acceso al registro una mera instancia privada determinativa de los bienes comprendidos en la sucesión para lograr la modificación tabular a su favor (en base al artículo 16 de la Ley Hipotecaria). Sin embargo, esta afirmación no es totalmente precisa, ya que el principio de titulación se respeta desde el momento en que el título a los efectos del Registro conforme al primer párrafo del artículo 14 (testamento, contrato sucesorio, declaración de herederos o certificado sucesorio), al que acompaña la instancia, deberá cumplir las exigencias de dicho principio. No obstante, como afirmó este Centro Directivo (cfr. Resolución de 12 de junio de 2012), aunque el título de la sucesión a los efectos del Registro es el referido en el párrafo primero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, no puede olvidarse que en caso de inscripción de herencias, el título es de carácter complejo, pues lo integran tanto el título propiamente sucesorio como el documento en que se formaliza la adjudicación de herencia (cfr. artículos 14.2.º y 3.º, y 16 de la Ley Hipotecaria y 33 del Reglamento Hipotecario), que no puede considerarse un documento meramente complementario. Por ello, no teniendo el carácter de título público una parte de este título complejo, no quedaría plenamente cumplida la exigencia prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. En cuanto a la segunda cuestión, es decir, si, además, los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento excluyen la inmatriculación de fincas al referirse a «los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante», la expresión utilizada tiene por objeto atribuir la condición de título inscribible al título sucesorio acompañado de la instancia privada, siendo la finalidad de la norma excepcionar la exigencia de escritura pública o sentencia para las operaciones particionales prevista en el párrafo anterior del artículo 14. Este carácter excepcional conlleva que debe limitarse al supuesto expresamente previsto en la norma y reiterado en el Reglamento, es decir, cuando los bienes estén previamente inscritos a favor del causante; lo que, por otra parte, concuerda con la exigencia del artículo 205 tanto en su redacción actual como en la anterior a la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por todo lo expuesto, cabe concluir que el título de la sucesión acompañado de la instancia privada prevista en los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria no es hábil para lograr la inmatriculación de fincas conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria”.

Aun cuando la Resolución citada se refiera únicamente al supuesto de que la instancia de heredero único se pretenda emplear como título inmatriculador, lo cierto es que, siguiendo sus razonamientos, tampoco podrán inmatricularse fincas cuando la instancia de heredero único pretenda servir de antetítulo al título inmatriculador, pues en tal caso, tampoco estaremos ante un título público previo que permita acreditar haber adquirido la propiedad de la finca, dado su carácter de documento privado. En este sentido, téngase en cuenta que, frente a la redacción del número primero del artículo 298 del Reglamento – que hoy ha de entenderse tácitamente derogado conforme a la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, véase, por todas, y por reciente, la Resolución de 27 de abril de 2022 – que permitía la acreditación de la previa adquisición de la finca “mediante documento fehaciente”, el vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, exige la condición de documento público tanto del título inmatriculador como del antetítulo – “los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público” -; de ahí que, tras la entrada en vigor de la citada Ley 13/2015, de 24 de junio, sea indubitado que no son válidos como antetítulos para inmatricular los documentos privados liquidados mientras no se encuentren elevados a público.

Ello no quiere decir que la inclusión de fincas no inmatriculadas en una instancia de heredero único carezca de valor alguno a los efectos de su inmatriculación, dado que siempre podrá suponer el documento escrito justificativo del dominio que permita iniciar el expediente notarial de dominio para la inmatriculación de fincas a que se refiere el artículo 203 de la Ley Hipotecaria cuando, en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, exige para iniciar dicho expediente que se aporte el “título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente”; de igual modo que siempre podrá constituir el documento escrito acreditativo de la adquisición que permita iniciar el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, tras la modificación operada por la citada Ley 13/2015, de 24 de junio. Por su parte, dentro del procedimiento inmatriculador del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la fecha de fallecimiento del causante que motiva la instancia de heredero único constituirá una fecha fehacienteartículo 1227 del Código civilque permitirá en el futuro poder acreditar “haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes“ del otorgamiento del título inmatriculador cuando entre éste y el título público previo – intermedio entre la instancia de heredero único y el título inmatriculador – no haya transcurrido el año exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Con motivo de la instancia de heredero único, podrá no solamente dicho heredero adjudicarse las fincas inventariadas en la misma, sino también solicitar la práctica de otros asientos registrales complementarios. Así, acompañando los certificados de defunción que correspondan, podrá instar la extinción y cancelación de usufructos que pesen sobre la finca por consolidación con la nuda propiedad, al amparo del artículo 192 del Reglamento Hipotecario en la interpretación que de dicho precepto hace la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de junio de 2012, ya vez que, como recuerda dicha Resolución, “el título de la extinción del usufructo vitalicio es el certificado de defunción, sin que sea necesario más que su presentación en el Registro, apareciendo también cumplido el principio de rogación, pues, si tal principio no se hubiera cumplido, no podría haberse extendido el asiento de presentación”. De igual modo, el heredero único podrá aprovechar su instancia para solicitar la constancia de una calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca por nota al margen de la misma, presentando la resolución firme en vía administrativa – véase, por todas, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de octubre de 2019 en cuanto a la necesidad y suficiencia de la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico-real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad – que acredite dicha calificación, al amparo del párrafo segundo de la letra a del artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio – toda vez que el título de la calificación es la resolución administrativa firme correspondiente, cumpliéndose con la instancia el principio de rogación -, o bien el cambio de nomenclátor y numeración de la calle que afecte a la determinación de las fincas presentando certificado municipal acreditativo del mismo al amparo del artículo 437 del Reglamento Hipotecario – y ello porque, nuevamente, el título para la rectificación es la certificación administrativa correspondiente, quedando acreditado, además, con la instancia el principio de rogación -, o bien la toma de razón, por nota al margen de la finca, de su dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito”, y en los términos del párrafo segundo de la letra e del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

De igual modo, con motivo de la instancia de heredero único podrá solicitarse la cancelación de determinados asientos registrales, como las anotaciones preventivas caducadasregla décimo tercera del artículo 206 del Reglamento Hipotecario en relación con el apartado tercero del artículo 353 de dicha norma reglamentaria -, o los derechos de opción, retractos convencionales, derechos o facultades de configuración jurídica, hipotecas, condiciones resolutorias, garantías con efectos reales, censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga que se encuentren caducados, según sus respectivos plazos, sin necesidad de tramitar expediente de liberación de cargas y gravámenes, en los términos de la regla octava del apartado primero del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tras la modificación operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

De otro lado, también podrá el heredero único en su instancia solicitar la rectificación de la superficie de suelo de todas o alguna de las fincas registrales inventariadas, al amparo de lo dispuesto por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria en relación con los artículos 9 y 201 del mismo cuerpo legal, todos ellos en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, aportando para ello certificación catastral descriptiva y gráfica o representación gráfica georreferenciada alternativa, supuesto que analizaremos más detenidamente con ocasión del estudio de los elementos formales.

Por el contrario, la instancia de heredero único no podrá amparar operaciones de agrupación, agregación, segregación o división de fincas, toda vez que estas operaciones de modificación de entidades hipotecarias, no se encuentran excluidas de la regla general de titulación auténtica de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo, en relación con los artículos 45 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

En análogo sentido, tampoco puede acceder al Registro de la Propiedad una declaración de obra nueva formalizada en instancia de heredero único, y ello por tres motivos fundamentales: en primer lugar, por el ya indicado principio de titulación auténtica de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo – de tal forma que es preciso documento público notarial, judicial o administrativo, véase, a este último respecto, el apartado quinto del artículo 206 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio -; en segundo lugar, por la propia redacción del artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que exige, no solamente como Ley especial, sino también posterior a la Ley 13/2015, de 24 de junio – que únicamente alude a la posibilidad de la inscripción de las declaraciones de obra nueva “por su descripción en los títulos referentes al inmueble”, remitiendo al cumplimiento de “todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso” -, escritura pública para las declaraciones de obra nueva; y en tercer lugar, por la naturaleza de la declaración de obra nueva como acto de riguroso dominio y por la necesidad de escritura pública para su formalización, por ser éste el título público notarial cuyo contenido es el de las “declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases” – párrafo segundo del apartado primero del artículo 17 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 -, en el que, además, deberá contenerse el juicio de capacidad y todas las demás circunstancias a que se refiere el artículo 156 del Decreto de 2 de junio de 1944 por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado. A este respecto, en cuanto a la imposibilidad de inscribir una declaración de obra nueva o de hacer constar registralmente una terminación de la misma por instancia privada por tratarse de un título formal inhábil para ello, véase la recentísima Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de febrero de 2022, que, para un supuesto en que se presentaba a inscripción una instancia privada solicitando la constatación registral de la terminación de una obra nueva sin legitimar notarialmente, acompañando una fotocopia del certificado final de la obra y de la calificación definitiva de vivienda de protección oficial de promoción privada, señala que, en tal caso, “el defecto señalado se fundamenta en el principio de titulación pública que se recoge en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, según el cual solo pueden practicarse asientos registrales en virtud de documento público, salvo las excepciones expresamente establecidas”, por lo que “pretendiéndose la constatación registral de su terminación” mediante una “instancia privada sin firma legitimada”, se concluye que “con excepción de las Administraciones Públicas, que podrían acudir a la certificación administrativa del artículo 206 de la Ley Hipotecaria, a tenor de lo dispuesto en el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la inscripción de las declaraciones de obra nueva en construcción, terminadas o por antigüedad exigen, según proceda, escritura pública o acta notarial, debiendo aportarse al Registro de la Propiedad la correspondiente copia autorizada”. Igualmente, los actos de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal no podrán tener acceso al Registro de la Propiedad si se formalizan en instancia privadaartículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo, en relación con el artículo 396 del Código civil, con la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, con los apartados cuarto y sexto del artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y con la naturaleza de la constitución del régimen de división horizontal como acto de riguroso dominio en el que es necesaria escritura pública para su formalización, por ser éste el título público notarial cuyo contenido es el de las “declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases”, conforme al citado párrafo segundo del apartado primero del artículo 17 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 -.

Por último, hemos de reiterar que la instancia del heredero único puede inventariar, como indicábamos previamente, todos los bienes – muebles e inmuebles –, deudas y gastos que conformen el caudal hereditario y que no precisen de escritura pública para su transmisión, por lo que podrán inventariarse fincas, acciones, vehículos, bienes muebles o saldos de cuentas bancarias, entre otros extremos. Sin embargo, como especialidad, y por exigirse para su transmisión escritura pública, no podrá acudirse a la instancia de heredero único para lograr la inscripción de la transmisión de las participaciones sociales, toda vez que el apartado primero del artículo 106 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital dispone que “la transmisión de las participaciones sociales” deberá “constar en documento público”, a diferencia de lo que para la transmisión de las acciones previene el artículo 120 de dicho cuerpo legal.

 

Elementos formales

En lo que concierne a los elementos formales, es menester recordar que el documento privado que constituye la instancia de heredero único es título formal hábil para aceptar la herencia por así disponerlo no solamente el artículo 14 de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento de desarrollo, sino también los dos primeros párrafos del artículo 999 del Código civil: “la aceptación pura y simple puede ser expresa o tácita. Expresa es la que se hace en documento público o privado”. Por el contrario, no es título formal hábil ni para repudiar la herencia, conforme al artículo 1008 del Código civil – “la repudiación de la herencia deberá hacerse ante Notario en instrumento público” -, ni para aceptarla a beneficio de inventario, de conformidad con el artículo 1011 del Código civil – “la declaración de hacer uso del beneficio de inventario deberá hacerse ante Notario” -. Lo anterior no es óbice para que, si una persona repudia como heredero ab intestato en escritura pública, pueda todavía aceptar la herencia por título testamentario en instancia privada si entonces, atendiendo al iter sucesorio, reúne la condición de heredero único, al disponer el artículo 1009 del Código civil que “el que es llamado a una misma herencia por testamento y ab intestato y la repudia por el primer título, se entiende haberla repudiado por los dos. Repudiándola como heredero ab intestato y sin noticia de su título testamentario, podrá todavía aceptarla por éste”. En análogo sentido, si una persona renuncia un legado en escritura pública, podrá aceptar la herencia en instancia privada si es el único heredero en el momento de aceptarla, al establecer el párrafo segundo del artículo 890 del Código civil que “el heredero que sea al mismo tiempo legatario podrá renunciar la herencia y aceptar el legado, o renunciar éste y aceptar aquélla”.

En cuanto a su contenido, la instancia de heredero único habrá de expresar, en primer lugar, las circunstancias personales del heredero único y, en su caso, de aquella persona que actúe como su representante – acreditando dicha representación legal o voluntaria -, en cumplimiento del principio de especialidad que se recoge en los artículos 9, 12 y 21 de la Ley Hipotecaria, y que se desglosa, en lo que aquí nos concierne, en las letras a, b y c del artículo 51 de su Reglamento de desarrollo: “a) Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten. b) Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten. c) Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente”. Así mismo, deberá expresarse el Número de Identificación Fiscal del heredero único o de quien actúe como representante de éste por imperativo del apartado segundo del artículo 254 de la Ley Hipotecaria – “no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen” -, y, en el caso de las personas físicas, el hecho de ser mayor de edad o cualesquiera otras circunstancias que permitan al Registrador calificar su capacidad en los términos del artículo 18 de la Ley Hipotecaria; todo ello conforme al artículo 98 del Reglamento Hipotecario – “el Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad” -.

Posteriormente, la instancia deberá identificar, bien directamente, bien por relación al título sucesorio y a los certificados de defunción y del Registro de Actos de Última Voluntad que han de acompañarse a la misma – circunstancia en la que nos detendremos más adelante -, el causante de la herencia, su vecindad civil, la fecha y lugar de su fallecimiento, su estado civil a dicha fecha, y las restantes circunstancias que permitan determinar la existencia de un heredero único, así como la no concurrencia a la herencia de legatarios de parte alícuota o cualesquiera legitimarios de Derecho común – o de Derechos forales previamente indicados –, ni de comisario o persona autorizada para adjudicar la misma, o que, en caso de haber alguno de estos dos últimos, concurre en el heredero la circunstancia de ser único heredero.

A continuación la instancia de heredero único ha de contener, como se ha indicado con anterioridad, una relación de bienes inventariados y de su valor si constare – siempre podrá conocerse, acreditando interés legítimo para ello, el valor de referencia de los inmuebles que ofrece la Sede Electrónica del Catastro Inmobiliario, o el valor catastral que puede consultarse en los servicios equivalentes de los Catastros de Álava, Vizcaya y Guipúzcoa o en el Servicio de Riqueza Territorial y Tributos Patrimoniales de la Diputación Foral de Navarra -, con una suficiente identificación a efectos registrales – tanto de los inmuebles como de los muebles registrables –, y – al menos en cuanto a los inmuebles – con expresión, si se conociere, del título de adquisición y de la existencia de gravámenes y arriendos a que estén sujetos – estos extremos, junto con la descripción registral de los bienes a los efectos de comprobar si se corresponde con la descripción real y, en su caso, catastral de los mismos, así como la efectiva titularidad de los bienes a nombre del causante de la herencia a los efectos de comprobar que se cumple el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, siempre podrán conocerse a través de una nota simple o certificación del Registro de la Propiedad correspondiente en el caso de los inmuebles, o del Registro de Bienes Muebles en el caso de los bienes muebles registrables -, y de la referencia catastral de los mismos, toda vez que, conforme a la letra c del apartado primero del artículo 40 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, “están obligados a aportar la referencia catastral de los bienes inmuebles: c) Ante el Registro de la Propiedad, quienes soliciten del registrador la práctica de un asiento registral relativo a bienes inmuebles”, sin perjuicio de que la falta de aportación de la referencia catastral no impide “la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria” – apartado tercero del artículo 44 del citado Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo -. En todo caso, si se solicita una rectificación de superficie de suelo en los términos previamente relacionados respecto de alguna de las fincas, deberá describirse en la instancia la nueva descripción del inmueble en términos coincidentes con la representación gráfica georreferenciada o alternativa que se aporte, conforme a los párrafos segundo y tercero de la letra b del artículo 9 de la Ley Hipotecaria – “asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199. Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa”-, en relación con los artículos 199 y 201 del mismo cuerpo legal, todos ellos en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, estableciendo el primer párrafo del citado artículo 199 de la Ley Hipotecaria que “el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica”.

Así mismo, téngase en cuenta que el apartado tercero del artículo 98 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, dispone que “las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística”. A este respecto, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, desde su Resolución de 12 de agosto de 2022, interpreta que la falta de dicha manifestación constituye defecto que impide la inscripción, por lo que, deberá el heredero único manifestar en su instancia si se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes siempre que dicha instancia comprenda algún bien inmueble en el que su dominio se proyecte directamente sobre el suelo. En cualquier caso, la falta de constancia de esta manifestación es un defecto que podrá subsanarse – al igual que cualquier otro defecto subsanable – mediante instancia complementaria con cumplimiento de los requisitos formales previamente relacionados, de conformidad con el artículo 110 del Reglamento Hipotecario – “las faltas subsanables, cualquiera que sea su procedencia, podrán subsanarse por instancia de los interesados, que se archivará en el Registro, siempre que no fuere necesario un documento público u otro medio especialmente adecuado” -.

Por último, el heredero único habrá de hacer expresión en su instancia de que acepta la herencia con adjudicación los bienes inventariados – aunque la adjudicación de los bienes pueda entenderse que implica, en casos de falta de aceptación expresa de la herencia, una aceptación tácita de la misma al amparo del artículo 999 del Código civil -, debiendo acompañar la liquidación, declaración de exención o no sujeción del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o bien presentar la autoliquidación de dicho Impuesto ante la Oficina Liquidadora o Administración competente que corresponda con ocasión de dicha instancia – extremo en el que posteriormente incidiremos –; solicitando, finalmente, la inscripción de los bienes a su favor, fechando y firmando la instancia.

A este último respecto, nótese que la instancia de heredero único ha de ser ratificada ante el Registrador o contener firma legitimada notarialmente, o firma electrónica reconocida y presentada a tal efecto por medios telemáticos; todo ello según se desprende de la regla undécima del artículo 166 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con otros preceptos como el artículo 103 de la Ley Hipotecaria, la regla cuarta del artículo 193 del Reglamento Hipotecario, o los artículos 147, 155 208, 216, 238 y 433 del citado Reglamento. En este punto, la recentísima Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de septiembre de 2022, reiterada por la de 12 de diciembre de 2022, pone de relieve que “conforme a lo dispuesto en los artículos 103 de la Ley Hipotecaria y 166.11.ª y 193.4.ª del Reglamento Hipotecario, en los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente o ratificadas ante el registrador. Este criterio ha sido confirmado por reiteradas Resoluciones, como las de 8 de enero de 2002, 8 de marzo de 2005, 27 de julio de 2012, 4 de julio de 2013, 3 de julio de 2017, 10 de mayo de 2018, 4 de septiembre, 25 de octubre y 29 de noviembre de 2019, 24 de septiembre de 2020 y 12 de julio de 2022, en virtud de las cuales resulta que una instancia privada con la que se pretenda la modificación del Registro ha de llevar la firma legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador, por exigencias del principio de seguridad jurídica, que impone la necesidad de identificar con plena certeza al firmante de la instancia. En este caso la identidad del firmante está acreditada por el uso de una firma electrónica avanzada o con firma electrónica cualificada, lo cual podría ser válido, según entendió la Dirección General de los Registros y del Notariado en sus Resoluciones de 4 de julio de 2013 y 23 de enero de 2018, donde declara que «la exigencia de identificación del instante no puede limitarse a los medios expresados (comparecencia física o legitimación notarial), sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos». Entre estos «medios telemáticos» que pueden utilizarse como medio de identificación del firmante se admitió la firma electrónica (cfr. artículo 3.1 de la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica), que es el que se empleó en el caso de la resolución citada al remitirse la solicitud con firma digital del solicitante a la sede electrónica del Colegio de Registradores (hoy artículo 3 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza). Sin embargo, para que ello sea admisible la recepción de la solicitud se ha de producir por vía telemática a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, como sí ocurrió en el caso de la Resolución de 23 de enero de 2018, sin que se pueda admitir si se ha recibido en papel. El documento electrónico conserva sus propiedades en cuanto viaja por la misma vía, pero una vez impreso en papel, pierde esas propiedades, pues no puede acreditarse la identidad, integridad y autenticidad del mismo, al no poder comprobarse que la firma es electrónica reconocida. Por ello, debe cumplir los mismos requisitos previstos para este soporte en la legislación, en particular los relativos a la identidad de quien solicita la práctica de un asiento. En conclusión, debe presentarse telemáticamente en el Registro, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la sede electrónica de los registradores, o si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador”.

En cuanto a quién ha de ratificar dicha instancia, como regla general, deberá hacerlo el heredero único por sí o debidamente representado artículo 1259 del Código civil -. Ahora bien, como se ha indicado previamente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública llegó a admitir, en su ya citada Resolución de 12 de junio de 1963, que dicha instancia fuese firmada por el causahabiente del heredero único. El supuesto de hecho del caso citado tuvo lugar con motivo de la solicitud de inscripción suscrita no por el propio heredero único, sino por una viuda, legataria de parte alícuota de su marido, de los bienes que a éste correspondían como heredero único en la herencia de su padre. La Dirección, fundándose en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, en la transmisión de todos los derechos y obligaciones del heredero único a sus herederos, en la asimilación del legatario de parte alícuota al heredero y, por último, en las facultades reconocidas por el artículo 1.038 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al legatario de parte alícuota, llega a la conclusión de que la legataria estaba facultada para ejercitar derechos que favorecían a todos los interesados, como era “procurar la inscripción de unos bienes a favor del marido difunto, con lo cual”, ya que reanudaba “el tracto que estaba interrumpido” y ponía “en concordancia el Registro con la realidad jurídica”.

Por su parte, la instancia de heredero único debe acompañarse del título sucesorio a que se refiere el artículo 14 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: “el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012”. Así lo recalca la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de noviembre de 2018, cuando recuerda que, en caso de heredero único, “la sucesión y la inscripción registral se producen en virtud del título sucesorio que enumera el apartado primero del citado artículo 14 – el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012 –”.

En lo concerniente a los documentos complementarios que han de acompañarse al título sucesorio, ha de estarse al contenido de los artículos 76 – “en la inscripción de bienes adquiridos por herencia testada se harán constar las disposiciones testamentarias pertinentes, la fecha del fallecimiento del causante, tomada de la certificación respectiva, y el contenido del certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad. En la inscripción de bienes adquiridos por herencia intestada se consignarán los particulares de la declaración judicial de herederos” -, 77 – “1. En la inscripción de bienes adquiridos o que hayan de adquirirse en el futuro en virtud de contrato sucesorio se consignarán, además de la denominación que en su caso tenga la institución en la respectiva legislación que la regule o admita, las estipulaciones pertinentes de la escritura pública la fecha del matrimonio, si se tratase de capitulaciones matrimoniales y, en su caso la fecha del fallecimiento de la persona o personas que motiven la transmisión. El contenido de la certificación del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, cuando fuere necesaria su presentación, y las particularidades de la escritura, testamento o resolución judicial en que aparezca la designación del heredero. 2. Si se tratase de adquisiciones bajo supuesto de futuro matrimonio y éste no se hubiese contraído, se suspenderá la inscripción y podrá tomarse anotación preventiva de suspensión, que se convertirá en inscripción cuando se acredite la celebración de aquél, o, si fuese aplicable el artículo 1.334 del Código civil, se estará a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 75. 3. Cuando, por implicar el contrato sucesorio, heredamiento o institución de que se trate, la transmisión de presente de bienes inmuebles, se hubiera practicado la inscripción de éstos antes del fallecimiento del causante o instituyente, se hará constar en su día tal fallecimiento por medio de nota al margen de la inscripción practicada, si bien habrá de extenderse el correspondiente asiento principal para la cancelación de las facultades o derechos reservados por el fallecido, en su caso” – y 78 del Reglamento Hipotecario – “en los casos de los dos artículos anteriores se considerará defecto que impida la inscripción el no presentar los certificados que se indican en los mismos, o no relacionarse en el título o resultar contradictorios con éste. No se considerará contradictorio el certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad cuando fuere negativo u omitiere el título sucesorio en que se base el documento presentado, si este título fuera de fecha posterior a los consignados en el certificado” -. Así, tal y como señala la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de julio de 2019, además “de la instancia suscrita por el heredero único” y del título sucesorio “será necesario también para poder practicar la inscripción a favor del heredero único que se aporten el certificado de defunción del causante y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del mismo que no resulte contradictorio con el título sucesorio presentado, tal como exigen los artículos 76, 78 y 79 del Reglamento Hipotecario. El artículo 33 del Reglamento Hipotecario define el título a efectos de la inscripción en el Registro y distingue entre el título inscribible propiamente dicho y los documentos complementarios, que son aquellos que completan el carácter fehaciente del documento inscribible. En el caso de la sucesión hereditaria, son documentos complementarios necesarios para la inscripción los dos certificados que se acaban de mencionar, pues sirven para acreditar el efectivo fallecimiento del causante, presupuesto de apertura de toda sucesión hereditaria, y que no existe ningún otro título sucesorio distinto del aportado que pueda contradecir éste o haberlo dejado sin efecto. Los documentos complementarios pueden ser documentos privados, salvo que por disposición legal requieran la forma pública, como es el caso de los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad. Las certificaciones de los asientos del Registro Civil son el único medio de acreditar el contenido de los mismos y son documentos públicos, como dispone el artículo 7 de la Ley del Registro Civil, y el encargado del Registro Civil y, por su delegación, el secretario son los únicos funcionarios que pueden certificar de los asientos del Registro (artículo 17 del Reglamento del Registro Civil), por lo que es necesario aportar el original del certificado del Registro Civil de defunción del causante o un testimonio notarial del mismo”.

Por último, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones ficales, la instancia de heredero único deberá estar liquidada o, al menos, presentada a liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones ante la Oficina competente para evitar el cierre registral del artículo 254 de la Ley Hipotecaria – “ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir” – en relación con el artículo 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – “los documentos que contengan actos o contratos sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones no se admitirán ni surtirán efecto en oficinas o registros públicos sin que conste la presentación del documento ante los órganos competentes para su liquidación, salvo lo previsto en la legislación hipotecaria o autorización expresa de la Administración. Los Juzgados y Tribunales remitirán a estos órganos copia autorizada de los documentos que admitan en los que no conste la nota de haber sido presentados a liquidación” – y 100 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – “los Registros de la Propiedad, Mercantiles, y de la Propiedad Industrial, no admitirán para su inscripción o anotación ningún documento que contenga acto o contrato del que resulte la adquisición de un incremento de patrimonio o título lucrativo, sin que se justifique el pago de la liquidación correspondiente por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o, en su caso, la declaración de exención o no sujeción, o la presentación de aquél ante los órganos competentes para su liquidación”.

Además, si la instancia de heredero único comprende fincas urbanas que radiquen en términos municipales que tengan establecido el Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, cabe recordar, como ya hiciera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de abril de 2019 para un supuesto de solicitud de inscripción en virtud de instancia de heredero único, que “para poder practicar en el Registro de la Propiedad la inscripción correspondiente de cualquier documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana deberá acreditarse previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales”.


Concluimos el presente artículo facilitando un modelo de instancia de heredero único, a los efectos de ejemplificar su redacción, ofreciendo diversas posibilidades según que la instancia se firme por una persona física por sí o representada voluntaria o legalmente, o por una persona jurídica representada, y según el título sucesorio
:

 

INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO

A la Oficina Liquidadora y Registro de la Propiedad de __________

  1. /Dña. ____________, mayor de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en ______________, y con D. N. I./ N.I.F ________________,
  2. /Dña. ____________, mayor de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en ______________, y con D. N. I./ N.I.F ________________, representado para la firma de la presente instancia por D./Dña. ____________, mayor de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en ______________, y con D. N. I./ N.I.F ________________, en virtud de poder otorgado ante el Notario/la Notaria de ____ D./Dña. _______________ bajo el número ___ de su protocolo, que se acompaña a la presente instancia,
  3. /Dña. ____________, mayor de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en ______________, y con D. N. I./ N.I.F ________________, representado legalmente por D./Dña. ____________, mayor de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en ______________, y con D. N. I./ N.I.F ________________, en su condición de ________, tal y como acredita mediante ______, que se acompaña a la presente instancia,
  4. _______________, persona jurídica con domicilio en ___________, constituida en escritura otorgada ante el Notario/la Notaria de ____ D./Dña. _______________ bajo el número ___ de su protocolo, debidamente inscrita en el Registro _______________, bajo la inscripción ___ de la Hoja ____, y con C.I.F., ______________, representada para la firma de la presente instancia por D./Dña. ____________, mayor de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en ______________, y con D. N. I./ N.I.F ________________, en virtud de poder otorgado ante el Notario/la Notaria de ____ D./Dña. _______________ bajo el número ___ de su protocolo, (expresar datos de inscripción, si procede, en el Registro que corresponda, o acompañar el documento que acredite dicha representación)

 

EXPONE

I. Que D./Dña. _____________________ falleció en ______ con fecha _____________, tal y como se acredita mediante certificado de defunción expedido por el Registro Civil de ______ que se acompaña. Dicho causante, de vecindad civil _____________, falleció en estado civil de ___________, dejando a su fallecimiento como heredero único a _____________, sin que exista ningún otro heredero, legatario de parte alícuota, interesado con derecho a una legítima que se predique sobre una parte de los bienes o con una garantía real sobre los mismos, ni comisario o persona autorizada en adjudicar la herencia, tal y como resulta del título sucesorio del causante, esto es:

  1. testamento otorgado ante el Notario/la Notaria de ____ D./Dña. _______________ bajo el número ___ de su protocolo.
  2. Acta de declaración de herederos iniciada ante el Notario/la Notaria de ____ D./Dña. _______________ bajo el número ___ de su protocolo y terminada ante el Notario/la Notaria de ____ D./Dña. _______________ bajo el número ___ de su protocolo.
  3. Testimonio firme del auto judicial de declaración de herederos dictado antes de la entrada en vigor de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria por el Juez de ___________, Don __________, con fecha _________, y expedido por el hoy Letrado/a de Administración de Justicia de dicho Juzgado, Don/Dña. ______________ con fecha ____________-
  4. Contrato sucesorio otorgado ante el Notario/la Notaria de ____ D./Dña. _______________ bajo el número ___ de su protocolo.
  5. Certificado sucesorio europeo expedido con fecha ___________ por ___________ en su condición de ____________.

II. Que, para acreditar los anteriores extremos, se acompaña a la presente instancia el indicado título sucesorio, así como certificado de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad.

III. Que, al fallecimiento de Don/Dña. ________________________, los bienes, deudas y gastos que conforman su caudal hereditario son los que se relacionan a continuación:

INVENTARIO DE BIENES

  1. a) Descripción. Título de adquisición. Cargas, gravámenes y arriendos. Valoración. Manifestación, en su caso, de actividades potencialmente contaminantes.
  2. b) Descripción. Título de adquisición. Cargas, gravámenes y arriendos. Valoración. Manifestación, en su caso, de actividades potencialmente contaminantes.
  3. c) …

INVENTARIO DE DEUDAS Y GASTOS

a)

b)

  1. c) …

 

IV. Que, en su condición de heredero único, Don/Dña. _______________ acepta la herencia del causante y se adjudica los bienes integrantes de dicha herencia por su expresado valor, sin perjuicio de que, en caso de aparecer algún otro bien, se adicione el mismo en la forma legalmente prevista.

V. Que, así mismo, se acompaña a la presente instancia la autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

 

Por todo lo anterior,

SOLICITO

1) Que se admita esta instancia de heredero único y la autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el Sr. Liquidador a los efectos fiscales que correspondan.

2) Que, el Sr. Registrador de la Propiedad practique en los Libros a su cargo las inscripciones correspondientes de aceptación y adjudicación de los bienes relacionados en el inventario a favor del heredero único que suscribe por sí/debidamente representado; todo ello de conformidad con los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento de desarrollo.

(OPCIONAL) 3) Se solicita igualmente del Sr. Registrador de la Propiedad que practique en los Libros a su cargo los asientos correspondientes a (operaciones complementarias tales como cancelaciones de cargas, rectificaciones de superficie, toma de razón de calificaciones medioambientales, urbanísticas o administrativas, etcétera).

 

En ___________, a _____ de __________ del año ______________.

 

 

Firmado: ________

 

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Indice:
  1. TEMA DEL MES:  EL TIPO DE SUBASTA Y SU COINCIDENCIA CON EL VALOR DE TASACIÓN EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ESPECIAL. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Calendario laboral 2023
  4. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  5. TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  6. SECCIÓN II
  7. Concurso Registros: BOE publica resultado
  8. RESOLUCIONES
  9. Cuándo se precisa declaración sobre actividades potencialmente contaminantes:
  10. 402.*** PRORROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO REVOCADO EL NIF DEL EMBARGANTE
  11. 404.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. TITULARIDAD FIDUCIARIA
  12. 407**. HERENCIA DE CIUDADANO ESTADOUNIDENSE
  13. 411.*** DONACIÓN DE FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO
  14. 412.** ADQUISICIÓN EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA CONCEDIDO POR AYUNTAMIENTO (DCHO. ADVO.) 
  15. 417.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES QUE TIENEN INSCRITA LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL.
  16. 419.** NOTA INFORMATIVA ERRONEA: NO PROCEDE CANCELAR UNA CARGA OMITIDA
  17. 421.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR EN DOMICILIO DIFERENTE AL CONSIGNADO EN EL REGISTRO
  18. 426.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA. NO ES REQUISITO IMPRESCINDIBLE LA CERTIFICACION DEL SALDO DEUDOR
  19. 431.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO Y NEGOCIOS JURÍDICOS PREVIOS
  20. 432.*** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SOLAPA OTRA GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA DE FINCA COLINDANTE
  21. 434.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE DERECHO DE SUPERFICIE. DOCUMENTOS PRIVADOS CON FIRMA ELECTRÓNICA
  22. 438.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (Art. 236-F.5 RH).
  23. 440.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACION EXTEMPORANEA
  24. 441.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE INSCRITO
  25. 454.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO. LEGITIMACIÓN ART. 199 LH
  26. 456.*** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS EN PH. CORRESPONDENCIA DE LOS VOTANTES CON LOS TITULARES REGISTRALES  
  27. 457.** FACULTADES DEL ALBACEA CONTADOR PARTIDOR PARA ENAJENAR BIENES TRAS LA PARTICIÓN Y ADJUDICACIÓN
  28. 459.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. NO MANIFESTACIÓN SOBRE SUELOS CONTAMINADOS.
  29. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

La constancia registral de los arrendamientos urbanos

 

Nota: Se produce un relevo, a partir de este informe, en cuanto a la persona que elabora el Tema del Mes, pues Emma Rojo Iglesias, registradora de Alcalá de Henares (Madrid) da el relevo a Antonio Manuel Oliva Izquierdo, registrador de la propiedad de Trujillo (Cáceres), autor de varios libros de gran éxito y de artículos publicados en esta web como puede verse siguiendo este enlace.

 

TEMA DEL MES:  EL TIPO DE SUBASTA Y SU COINCIDENCIA CON EL VALOR DE TASACIÓN EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ESPECIAL. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

Dentro de los procedimientos de ejecución especial admitidos por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el tipo de subasta de la finca hipotecada no es en la actualidad una cifra fijada libremente por las partes para que, en su caso, sirva de base a las posturas de los licitadores, sino que constituye una cifra que debe ajustarse, conforme a la normativa vigente, a los márgenes fijados legalmente respecto del valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente de ese valor real del inmueble en el momento en que se elabore el correspondiente informe, circunstancia por la que a éste se le atribuye un plazo de vigencia de seis meses  – apartado cuarto del artículo 62 de la Orden ECO/805/2003 -, y se prohíbe la utilización de elementos especulativos al aplicar el método de valoración – apartado segundo del artículo 16 de la Orden ECO/805/2003 -.

Así, para el supuesto de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la regla primera del apartado segundo del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que en la escritura de constitución de la hipoteca “se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”.

Por su parte, en sede de venta extrajudicial, dispone la letra a del apartado segundo del artículo 129 la Ley Hipotecaria, tras la modificación operada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que “el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario”.

Nos encontramos, pues, ante una posible disparidad entre lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria para la venta extrajudicial y lo ordenado por el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados.

Fruto de esta disparidad normativa, fue objeto de reciente debate si, habiéndose pactado en una escritura de préstamo hipotecario la posibilidad de ejecución judicial de la hipoteca a través del procedimiento de ejecución directa regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin pactarse el procedimiento de venta extrajudicial ante notario, podía tasarse la finca hipotecada a efectos de subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el 75 por ciento del valor de tasación.

A este respecto, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública señala en su Resolución de 23 de diciembre de 2020 que “esta Dirección General atendiendo a la evolución legislativa, estima que la interpretación más coherente es la de entender que el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación. Admitir lo contrario supondría aceptar una interpretación extraña en la que dependiendo de que el procedimiento de ejecución directa acompañe o no al de ejecución extrajudicial, el valor de tasación del bien sería distinto; así, si se pactaran ambos procedimientos de ejecución, el judicial directo y la venta extrajudicial, la tasación en los dos procedimientos no podría ser diferente ni inferior al 100% del valor de tasación; y sin embargo, de pactarse únicamente el procedimiento de ejecución directa el valor por el que se iniciara la subasta no podría ser inferior al 75 por cien del valor de tasación. A lo anterior debe añadirse, como argumento complementario en el presente expediente (pero no determinante, toda vez que –de no admitir esta solución– la contradicción de valoración normativa existiría tanto en el caso de consumidores como en el de no consumidores), que el artículo 51 de la Constitución española dispone que «los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos», y conforme al artículo 5 de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial «la Constitución es la norma suprema del ordenamiento jurídico, y vincula a todos los Jueces y Tribunales, quienes interpretarán y aplicarán las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos», por lo que la interpretación expuesta es la más coherente en casos en los que, como en el presente, estamos en presencia de un consumidor”.

En consecuencia, tanto si se pacta en la escritura de constitución de hipoteca únicamente el procedimiento especial de venta extrajudicial – por imperativo del tan mentado apartado segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria -, como si se prevén ambos – supuesto también previsto por la aplicación del citado precepto –, como si únicamente se pacta el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados – caso al que se refiere la indicada Resolución de 23 de diciembre de 2020 -, el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no puede ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

Cuestión distinta es si es posible la fijación de un tipo de subasta que no sólo no sea inferior o coincidente al valor de tasación, sino superior al mismo. Con relación a esta última hipótesis, responde positivamente la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de mayo de 2019, reiterada por la más reciente de 27 de septiembre de 2022, recordando que “no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura. Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden. Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que precisamente es contemplado en la reciente Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la tasación resulta excesiva, puesto que si, analizado el riesgo de la operación, ha decidido dar el préstamo con una hipoteca aparentemente más débil, ello cae dentro del ámbito de su autonomía de la voluntad que no parece encontrarse con obstáculo legal alguno”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado las siguientes disposiciones:

  1. Voto de los españoles residentes en el extranjero. Ley Orgánica 12/2022, de 30 de septiembre, de reforma de la Ley Orgánica 5/1985, de 19 de junio, del Régimen Electoral General, para la regulación del ejercicio del voto por los españoles que viven en el extranjero: Suprime el requisito de que los españoles residentes en el extranjero tengan que solicitar o rogar el voto para participar en las diversas elecciones. Cabe descarga telemática de papeletas. Amplía el plazo para el depósito del voto en urna de tres a siete días. También amplía el plazo para la apertura de los votos emitidos desde el extranjero de tres a cinco días, retrasando el escrutinio general.
  2. Mar Menor. Ley 19/2022, de 30 de septiembre, para el reconocimiento de personalidad jurídica a la laguna del Mar Menor y su cuenca:  tiene como objetivo la protección de la laguna del Mar Menor y su cuenca frente a la acción humana. Para ello le otorga personalidad jurídica y la declara sujeto de los derechos a existir, a evolucionar naturalmente, a ser protegida y a su conservación.
  3. Calendario laboral 2023

    Resolución de 7 de octubre de 2022, Se enumeran doce fiestas laborales por comunidad autónoma, a las que habrá que añadir las locales. También las de cada isla Canaria, Ceuta, Melilla y el valle de Arán. Ir a la página especial con enlaces.

  1. RDLey 18/2022: medidas energéticas y retribuciones. Real Decreto-ley 18/2022, de 18 de octubre, por el que se aprueban medidas de refuerzo de la protección de los consumidores de energía y de contribución a la reducción del consumo de gas natural en aplicación del «Plan + seguridad para tu energía (+SE)», así como medidas en materia de retribuciones del personal al servicio del sector público y de protección de las personas trabajadoras agrarias eventuales afectadas por la sequía.
  2. Planes y Fondos de Pensiones: modificación del Reglamento. Real Decreto 885/2022, de 18 de octubre, por el que se modifica el Reglamento de planes y fondos de pensiones, aprobado por el Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero, para el impulso de los planes de pensiones de empleo: Desarrolla parcialmente la Ley 12/2022, de 30 de junio, especialmente en lo que afecta a la gobernanza de los fondos de pensiones de empleo de promoción pública abiertos.
  3. Ley de memoria democrática: Nacionalidad, Fundaciones, Jurisdicción voluntaria…

    Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática: Regula nuevos casos de adquisición de la nacionalidad española; Nuevo expediente judicial en materia de jurisdicción voluntaria sobre hechos pasados que puede generar hechos inscribibles; Posible ocupación de terrenos; Modifica la Ley de Fundaciones en cuanto a los procesos de liquidación y define causas de extinción; Crea la figura del Fiscal en materia de derechos humanos y memoria democrática.

  4. Navarra: Modificación del convenio económico. Ley 22/2022, de 19 de octubre, por la que se modifica la Ley 28/1990, de 26 de diciembre, por la que se aprueba el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra: Se adapta a las reformas tributarias estatales producidas desde el año 2015, recogiendo los nuevos impuestos, modificando determinados puntos de conexión o realizando mejoras técnicas. Afecta entre otros Impuestos al IRPF, IVA, Sociedades o ISD (sucesiones de causantes no residentes en territorio español cuando el heredero resida en Navarra). El vigente Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra data de 1990, habiéndose producido su última reforma en el año 2015. Las adaptaciones son precisas cuando se haya producido una reforma sustancial en el ordenamiento jurídico tributario del Estado, en cuyo caso, ambas administraciones han de ponerse de acuerdo sobre la modificación.
  1. Procedimiento para determinar el grado de discapacidad: Real Decreto 888/2022, de 18 de octubre, por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad: Este RD establece la normativa que regula el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad en el ámbito de los Servicios Sociales y de la Seguridad Social y la necesidad de una persona de ayuda.
  2. Instrucción DGSJFP opción nacionalidad española Ley Memoria Democrática. Instrucción de 25 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre el derecho de opción a la nacionalidad española establecido en la disposición adicional octava de la Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática: Fija directrices para el ejercicio del derecho de opción a la nacionalidad española previsto en la D. Ad. 8ª de la Ley de Memoria democrática.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones en La Rioja, Navarra, Canarias y Extremadura. Destacamos:

LA RIOJA. Ley 11/2022, de 20 de septiembre, contra la Violencia de Género de La Rioja.

CANARIAS. Decreto-ley 4/2022, de 24 de marzo, por el que se modifica el Decreto-ley 1/2022, de 20 de enero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia urbanística y económica para la construcción o reconstrucción de viviendas habituales afectadas por la erupción volcánica en la isla de La Palma.

TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

PLAN DE CLIMATIZACIÓN. Se admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad, contra el artículo 29 del Real Decreto-ley 14/2022, de 1 de agosto, de medidas de sostenibilidad económica en el ámbito del transporte, en materia de becas y ayudas al estudio, así como de medidas de ahorro, eficiencia energética y de reducción de la dependencia energética del gas natural.

BORRADO DE DATOS EN GOOGLE. Sentencia del Pleno 105/2022, de 13 de septiembre de 2022: estima la demanda de un comerciante que reclamaba el borrado de comentarios descalificadores de su actividad profesional vertidos en las páginas de servidores fuera de la Unión Europea, porque no cumplían los parámetros de interés público ni de tener una fecha suficientemente actual que justificase el mantenimiento de los enlaces para acceder a ella,

Se le reconoce en este caso el derecho al olvido considerando que se ha vulnerado su derecho a la protección de los datos personales.

Ver nota de prensa

DISCAPACIDAD. Pleno. Sentencia 106/2022, de 13 de septiembre de 2022, que desestima un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, en materia del derecho de visitas y el ejercicio de la patria potestad

Ver nota de prensa.

SECCIÓN II
Concurso Registros: BOE publica resultado

Ir al archivo de la Oposición

RESOLUCIONES
Cuándo se precisa declaración sobre actividades potencialmente contaminantes:

398 400  405 430 436 437 446 449 450 y 461 *** VENTA DE VIVIENDA PLANTA BAJA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

La manifestación exigida en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 no es exigible cuando se trata de edificios divididos horizontalmente. Ver un desarrollo casuístico en el resumen de la resolución 398

399.*** VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA CON JARDÍN QUE LA RODEA. Sí precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

La manifestación exigida en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 sí es exigible cuando se trata de vivienda unifamiliar pareada con jardín que la rodea, ya que cabe la posibilidad de que, sobre la vivienda indicada, que dispone de un terreno o jardín, se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo.

Ver comentario a la R. nº 398.

401.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.

La DG confirma la nota por la que el registrador aprecia indicios que permiten sospechar que una finca que se pretende inmatricular ya está inscrita. (Superficie, situación, referencia catastral, antiguos titulares coincidentes…) Además, el recurrente lo reconoce al admitir que ha habido transmisiones irregulares que han accedido al registro.

402.*** PRORROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO REVOCADO EL NIF DEL EMBARGANTE

A pesar de estar el NIF revocado cabe practicar la prórroga de la anotación preventiva de embargo, al ser asientos ordenados por la autoridad judicial. Así mismo puede practicarse a pesar de no ser firme la resolución judicial ordenándola, ya que tal firmeza solo es exigible cuando se trate de asientos definitivos.

403.*** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO

Aunque no esté deslindada una vía pecuaria, no puede inscribirse la representación gráfica de una finca colindante cuando la Administración alega, en la tramitación del art. 199 LH, invasión de dicha vía pública.  

404.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. TITULARIDAD FIDUCIARIA

En una fiducia en garantía de la Ley 466 de la Compilación Navarra, es posible tomar anotación de embargo sobre la titularidad del fiduciante en tanto el fiduciario puede devenir titular definitivo del inmueble en caso de incumplimiento de la obligación garantizada. Pero esta anotación recaerá sobre la posición jurídica del fiduciante.

407**. HERENCIA DE CIUDADANO ESTADOUNIDENSE

El documento sucesorio (testamento ante autoridad local de Florida) precisa ser «probado» por autoridad judicial. Necesidad de Probate  

408.* PROHIBICIÓN DE DISPONER SOLICITADA POR BUROFAX DE ABOGADO Y FOTOCOPIA DE ORDEN PROVISIONAL DE TRIBUNAL SUIZO

No procede practicar asiento de presentación de aquellos documentos de los que resulte de forma evidente que nunca podrá provocar un asiento en los libros de inscripciones, en este caso es la copia de una orden judicial suiza presentada por telefax ya que Lo único admitido es el telefax remitido directamente por el notario o por la autoridad judicial

409.** SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. 

En una finca inscrita con carácter ganancial, aunque uno de los cónyuges no haya sido parte en la compraventa, la resolución judicial de la compraventa exige su intervención. Dicha intervención requiere que, al menos, le haya sido notificada la demanda, o bien que el juez, en su caso, expresamente reconozca en resolución firme que con la notificación de la resolución recaída en el procedimiento debe entenderse que la esposa ha tenido suficiente intervención en el procedimiento, no correspondiendo dicha apreciación en ningún caso al registrador.

411.*** DONACIÓN DE FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

El poder de disposición que tiene el fiduciario en el fideicomiso de residuo no comprende los actos dispositivos a título gratuito salvo que tal posibilidad se haya previsto expresamente.

412.** ADQUISICIÓN EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA CONCEDIDO POR AYUNTAMIENTO (DCHO. ADVO.

Para inscribir la adquisición derivada de la cesión de un derecho de opción de compra concedido por el Ayuntamiento deben aportarse los documentos administrativos pertinentes, no por razones de tracto, sino para calificar la legalidad esencial de la tramitación administrativa.

413.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE UNO DE LOS NOTIFICADOS

En la tramitación del expediente del art. 199 LH, ante la duda de si un camino, al parecer invadido por la representación gráfica, es de titularidad pública o privada, lo procedente es notificar la pretensión de inscripción a la Administración afectada para que se manifieste al respecto.

414.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. TRACTO SUCESIVO

No es posible la constatación registral de la mera interposición de querella. Tan sólo se puede anotar cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil.

416.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA RESTO SIN LINDEROS

Las dudas de correspondencia de la registradora no impiden la iniciación del procedimiento del art. 199 LH, pues pueden resolverse en su tramitación.

417.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES QUE TIENEN INSCRITA LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL.

El hecho de que los colindantes tengan inscrita su representación gráfica catastral y ésta no resulte invadida, no les impide oponerse en el curso del expediente del art. 199 LH, aunque la representación gráfica que se pretende inscribir sea la catastral.

418.** TRACTO SUCESIVO. DOBLE VENTA Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, aunque hay un supuesto de doble venta.

419.** NOTA INFORMATIVA ERRONEA: NO PROCEDE CANCELAR UNA CARGA OMITIDA

NO cabe cancelar una carga (anotación de embargo) por el mero hecho de que, por error, no apareciera en la nota simple informativa previa (en que se basó la escritura de compraventa), y que no puede afectar al anotante inicial. La nota simple informativa no puede desvirtuar los asientos efectivamente practicados.

420.*** EFECTOS DE LA ANOTACIÓN CADUCADA SOBRE EL AUTO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS

La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma.

421.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR EN DOMICILIO DIFERENTE AL CONSIGNADO EN EL REGISTRO

La notificación al deudor se ha de hacer al domicilio señalado al efecto que figura en el registro, y en caso de error registral procede su subsanación mediante la presentación de la escritura de préstamo donde figure el domicilio correcto.

422.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES O RECTIFICACIÓN DEL TITULO Y ASIENTO SI HAY ERROR

Estando la finca inscrita como ganancial no pueden los herederos de un cónyuge, alegando que es privativa y que por error consta ganancial, adjudicarse la finca. Debe liquidase la sociedad de gananciales o rectificar el error con intervención del titular registral o sus causahabientes, o resolución judicial.

423.**EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MANIFESTACIÓN DE SITUACIÓN ARRENDATICIA. ACREDITACION DEL ESTADO CIVIL.

En las adjudicaciones judiciales el adquirente ha de hacer la declaración de libertad de arrendamientos en las propias actuaciones judiciales o en documento con firma legitimada notarialmente o firmada ante el registrador. La manifestación sobre el estado civil no ha de acreditarse bastando la mera declaración.

425.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE DESCRIPCIONES FUNDADA EN UN PROYECTO DE NORMALIZACIÓN URBANÍSTICA EN EL PAÍS VASCO.

Los Proyectos de Normalización Urbanística no son por sí solos título inmatriculador, pero en la Inmatriculación por DOBLE título, si permiten deducir la identidad razonable de la finca y la coincidencia de descripciones entre el 1er y el 2º título.

426.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA. NO ES REQUISITO IMPRESCINDIBLE LA CERTIFICACION DEL SALDO DEUDOR

Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) es obligatoria que la entidad subrogada emita la certificación de saldo deudor, pero el incumplimiento de esta obligación no impide que se efectúe la subrogación activa.

428.**COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE COMPRAVEinstanciaNTA: ¿ES INSCRIBIBLE? MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

Es suficiente una copia parcial de la escritura para la inscripción, pues la fe pública notarial alcanza también a la afirmación que debe realizar el notario autorizante, “bajo su responsabilidad, en el sentido de que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto”.

429.** OBRA NUEVA EN ANDALUCÍA POR CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN Y PRESCRIPCION.

La declaración de obra nueva en base a un certificado de antigüedad regulada en el artículo 28.4 Ley del Suelo es aplicable en Andalucía incluso para suelos de especial protección, en los que las infracciones son susceptibles de prescripción desde la entrada en vigor de la nueva Ley 7/2021 de 1 de Diciembre de Andalucía . 

431.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO Y NEGOCIOS JURÍDICOS PREVIOS

La identificación de los medios de pago no es exigible respecto de negocios jurídicos previos al contrato objeto de la escritura sujeta a inscripción, como en el caso de una cesión de derechos de opción previa a una compraventa, pues no son objeto de la escritura. Sin embargo, sí han de identificarse todos los medios de pago de la compraventa que tengan su origen o se imputen a esos negocios previos.

432.*** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SOLAPA OTRA GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA DE FINCA COLINDANTE

Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca sobre otra, no puede inscribirse una georreferenciación que se solape con otra previamente inscrita, aunque se haya tramitado un expediente del art. 199 sin oposición de colindantes.

433.***OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. ANEJOS INSEPARABLES

Que el otorgante e interesado en un documento haya solicitado que no se inscriba parte del mismo no impide que ulteriores adquirentes, y por tanto interesados, puedan posteriormente pedir su inscripción. Constando en registro una vinculación ob rem, aunque en documento por el que se transmite una finca no se haya incluido explícitamente la vinculada ha de inscribirse su transmisión, dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas

434.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE DERECHO DE SUPERFICIE. DOCUMENTOS PRIVADOS CON FIRMA ELECTRÓNICA

Para cancelar un derecho inscrito por haber transcurrido su plazo convencional de duración (Art 82-2 LH) es preciso que el derecho haya quedado inequívocamente extinguido de modo que sea innecesario un nuevo consentimiento del titular registral. La instancia solicitando la cancelación puede estar firmada ante el registrador, legitimada notarialmente o ser electrónica presentando el documento a través de la plataforma del Colegio de Registradores.

435.** HERENCIA. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS INSTITUIDOS Y DE LOS DESCENDIENTES SUSTITUTOS. NECESIDAD DE DECLARACION NOTARIAL DE HEREDEROS.

Siempre que proceda abrir la sucesión abintestato, por renuncia de los herederos testamentarios, el título sucesorio formal que es obligatorio para determinar quiénes son los llamados por ley a heredar es el acta notarial de declaración de herederos abintestato. Es necesario el NIF del renunciante, puesto que la renuncia es un acto de transcendencia tributaria.

438.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (Art. 236-F.5 RH).

De conformidad con la disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil el articulo 236-F del Reglamento Hipotecario, relativo al procedimiento notarial extrajudicial de ejecución de hipoteca, continúa vigente por lo que el notario ha de notificar por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para la subasta.

439**EJECUCIÓN DE EMBARGO DE LA TOTALIDAD DE FINCA GANANCIAL ADJUDICANDO «UNA MITAD INDIVISA»

Anotado el embargo sobre la totalidad de una finca ganancial no cabe adjudicar en el remate solo la mitad indivisa, puesto que a los cónyuges no les corresponde una mitad indivisa sobre los bienes singulares.

440.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACION EXTEMPORANEA

En la tramitación del art. 199, debe ser tenida en cuenta la oposición de la Administración, aunque sea recibida fuera del plazo de 20 días, pero dentro del plazo de 15 días para calificar la documentación.

441.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE INSCRITO

La existencia de una controversia entre colindantes registrales sobre la posible invasión de fincas colindantes conlleva la denegación de la inscripción de la georreferenciación alternativa. La oposición de un colindante que está inscrito su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración.

443.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN PRACTICADA

En el caso de que un interesado alegue que hay una situación de doble inmatriculación de dos fincas y solicite la cancelación de una de ellas, el registrador no está obligado a iniciar el expediente del art. 209 si estima que no hay indicios suficientes para ello.

444.** NAVARRA: RÉGIMEN DONACIÓN BIENES DE MENORES SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL 

Conforme a la tradición jurídica navarra, se interpreta que la nueva redacción dada a las Leyes 65 y 66 del Fuero Nuevo de Navarra sigue permitiendo que el donante de bienes a menores puede dispensar a los progenitores de la necesidad de autorización judicial en caso de enajenación y del defensor judicial en caso de conflicto de interés con los progenitores. 

447. () PUBLICIDAD FORMAL DE PRECIO Y CONDICIONES DE PAGO

La regla general es que no cabe dar publicidad sobre el precio salvo en los supuestos admitidos por el Centro Directivo.

448.*** HIPOTECA DE VIVIENDA HABITUAL SEGUIDA A LA COMPRA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE NO PROPIETARIO

La Ley 5/2019 (LCCI) no modifica la doctrina DG de que el préstamo hipotecario destinado a financiar la adquisición de una vivienda, es un negocio complejo, unitario, de modo que aunque se trate de la vivienda habitual, no requiere el consentimiento del cónyuge ni el otorgamiento del acta previa, sin que, en estos casos pueda equiparase al hipotecante no deudor, y ello con independencia de su régimen matrimonial.

451. HIPOTECA SOBRE EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN. VIGENCIA DE CERTIFICADO DE TASACIÓN. 

Se admite un recurso “condicionado a la no inscripción” interpuesto a mediante una diligencia notarial. El certificado de tasación ha de estar vigente en el momento de otorgamiento de la escritura, no de la inscripción. Aunque una obra está en construcción, es posible establecer como valor para la subasta el fijado para hipótesis de edificio terminado.

452. () SENTENCIA FIRME EN REBELDÍA SIN EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS ACCIÓN RESCISORIA

Para que puedan inscribirse las sentencias dictadas en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

453. INCIDENTE DE OPOSICIÓN POR CLÁUSULA ABUSIVA EN EJECUCUCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS

No cabe practicar una cancelación derivada de un incidente extraordinario de oposición –por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado– que se ha planteado dentro de una ejecución hipotecaria, cuando no está demandado el vigente titular registral.

454.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO. LEGITIMACIÓN ART. 199 LH

La instancia solicitando un 199 LH ha de tener firma legitimada notarialmente, o electrónica reconocida, o firmada ante el registrador; el solicitante ha de ser el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, y en el caso de haber una copropiedad ordinaria es necesario acuerdo de la mayoría. Sin embargo, las dudas del registrador sobre la identidad de la finca no paralizan el expediente.

455.** COMPRA POR SOCIEDAD CIVIL ALEMANA REPRESENTADA POR APODERADO

La ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español. En una inscripción a favor de una sociedad civil alemana no es preciso que se identifiquen todos los socios puesto que no es exigible en el derecho español, aunque si se exija en el alemán

456.*** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS EN PH. CORRESPONDENCIA DE LOS VOTANTES CON LOS TITULARES REGISTRALES  

En un acuerdo de modificación de Estatutos de una propiedad horizontal relativo a limitación de actividades de alquiler vacacional, para el que se exige un quórum de 3/5, es necesario, para que sea inscribible, que conste en el certificado el nombre de los que han votado para que el registrador pueda cotejar sus nombres con los titulares registrales existentes en el momento de presentación del título a inscripción, pues, si hubiera un nuevo titular que no hubiera votado a favor se exigiría su consentimiento.

457.** FACULTADES DEL ALBACEA CONTADOR PARTIDOR PARA ENAJENAR BIENES TRAS LA PARTICIÓN Y ADJUDICACIÓN

Aunque el albacea contador partidor autorizado por el testador para vender los bienes, no puede venderlos una vez concluida la partición, en el caso de esta R. se admite porque los herederos unánimemente en la escritura de partición lo pactaron y admitieron expresamente.

458.**PUBLICIDAD FORMAL. HA DE ALEGARSE LA FINALIDAD DE LA SOLICITUD

Para que el registrador pueda valorar si la petición de publicidad formal está justificada y la existencia de interés legítimo es conveniente que el solicitante explique motivadamente en la solicitud cual es el objeto para el que se pide la publicidad

459.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. NO MANIFESTACIÓN SOBRE SUELOS CONTAMINADOS.

Al no transmitirse la propiedad ni ningún derecho real, sino que se constituye una hipoteca, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. Ver comentario a la R. nº 398.

460.** APORTACIÓN A GANANCIALES SIN EXPRESAR LA CAUSA

La atribución de ganancialidad debe expresar específicamente una causa, onerosa o gratuita, sin que se puedan admitir expresiones genéricas que no permitan deducir si darán o no lugar a derechos de reembolso.

463.** ACTOS DEL TUTOR QUE PRECISAN AUTORIZACIÓN JUDICIAL EN CATALUÑA

En Cataluña el tutor no precisa autorización judicial en operaciones que excedan de lo meramente particional ni tampoco en las de partición y posterior adjudicación. No entra la DG en un posible conflicto de intereses – ya que el tutor también era interesado en la partición- por no haberlo planteado por el registrador en la nota. Se declara la competencia de la DG para resolver un recurso que versa sobre derecho catalán, pero afectante a fincas situadas fuera del territorio de la Comunidad Autónoma Catalana.

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Calle típica de Trujillo (Cáceres). Al fondo la Torre Julia. Por DavidDaguerro

Resolución DGSJFP 11 de junio de 2020 sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales.

RESOLUCIÓN DGSJPFP 11 DE JUNIO DE 2020 RESOLVIENDO CONSULTA CORPME SOBRE LEVANTAMIENTO DE LA SUSPENSIÓN DE LOS PLAZOS DE CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.

 

RESUMEN DE URGENCIA DE ANTONIO OLIVA IZQUIERDO:

La constancia registral de los arrendamientos urbanos

Antonio Manuel Oliva Izquierdo

1) La suspensión del cómputo de los plazos registrales ha sido de 88 días naturales, desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 9 de junio de 2020, ambos inclusive

2) Los plazos de los asientos de presentación practicados y vigentes antes del estado de alarma se reanudan, por el tiempo que faltase para su respectiva caducidad, sin perjuicio de sus distintas vicisitudes y posibles prórrogas, el 10 de junio de 2020, al amparo de la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, en la interpretación que de la misma hace la Resolución de la DGSJFP de 11 de junio de 2020.

3) Los plazos de los asientos de presentación practicados durante el estado de alarma, al haber estado en suspenso, empiezan a computarse desde el 10 de junio de 2020; todo ello sin perjuicio de sus vicisitudes y posibles prórrogas, y de nuevo al amparo de la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, en la interpretación que de la misma hace la Resolución de la DGSJFP de 11 de junio de 2020.

4) En materia de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, el cómputo para su caducidad ha de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la mismaEl plazo de vigencia (…) de las anotaciones preventivas, se computarán de fecha a fecha y habrá que sumar además los 88 días en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales«). Este plazo en días naturales, como excepción al artículo 109 del Reglamento, se justifica en la propia singularidad de las circunstancias que han motivado el estado de alarma. Nótese, en cualquier caso, que la suma de 88 días naturales a la fecha en que, de no haber mediado la suspensión por el estado de alarma, se hubiese producido la caducidad, arroja el mismo resultado que el que supondría reanudar el cómputo desde el 10 de junio de 2020 por el número de días que faltasen para su caducidad; es decir, se trata de una forma de computar más sencilla que simplifica el cálculo sin variar su resultado, cumpliendo así con lo previsto por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio.

5) Por su parte, y siguiendo el criterio que motiva la solución anterior, si se trata de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, practicadas durante la suspensión de los plazos de caducidad con motivo del estado de alarma, o lo que es lo mismo, desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 9 de junio de 2020, ambos inclusive, los plazos se computarán también de fecha a fecha, pero adicionando no los 88 días naturales, sino únicamente aquellos días naturales que efectivamente hubiesen mediado desde la práctica de la anotación preventiva hasta el levantamiento de la suspensión, o lo que es lo mismo, 4 años a contar desde el 10 de junio de 2020 inclusive, de tal forma que todas las anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria y practicadas desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 9 de junio de 2020 caducarán el día 10 de junio de 2024.

6) De otro lado, se plantea la problemática de la caducidad de las anotaciones preventivas u otros asientos registrales sujetos a un plazo determinado, no en años o en meses (que se computan de fecha a fecha en virtud del artículo 109 del Reglamento Hipotecario y 5 del Código civil y que, en consecuencia, quedan sujetos al régimen anteriormente indicado), sino en días, que, además, en el ámbito registral, se entienden, como regla general, hábiles, de conformidad con el artículo 109 del Reglamento Hipotecario antes citado, sin que aquí proceda la excepción de la Resolución de 11 de junio de 2020 por no haberse referido más que a las anotaciones que hayan de contarse de fecha a fecha. En tal caso, y por analogía con lo expuesto con respecto a los asientos de presentación, el cómputo para su caducidad, contado en días hábiles, debe iniciarse el 10 de junio de 2020 si el asiento en cuestión se practicó durante el estado de alarma, o reanudarse por el plazo que le reste en días hábiles a contar desde el estado de alarma si su práctica tuvo lugar con anterioridad al 14 de marzo de 2020; todo ello atendiendo a la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio («Con efectos desde el 10 de junio de 2020, se alza la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, reanudándose su cómputo en esa misma fecha«).

7) A su vez, el plazo de las anotaciones preventivas practicadas desde el 10 de junio de 2020 caducará sin especialidad alguna en el día en que proceda, atendiendo al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria o a cualquiera especial al que respectivamente estén sujetas dichas anotaciones.

8) Respecto de otros asientos susceptibles de cancelación por caducidad que hayan de computarse de fecha a fecha y cuya caducidad no esté determinada por un plazo procesal de prescripción, sino por un plazo registral (entre los que se encuentran los gravámenes susceptibles de ser cancelados por caducidad de conformidad con el artículo 210 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015), como es el caso de las notas marginales de afección fiscal, y nuevamente por analogía con lo prevenido por la Resolución de la DGSJFP de 11 de junio de 2020, el cómputo para su caducidad ha de hacerse de fecha a fecha aumentándose en 88 días naturales adicionales si se practicaron antes del estado de alarma. Por el contrario, si se practicaron durante el estado de alarma los plazos se computarán también de fecha a fecha, pero adicionando no los 88 días naturales, sino únicamente aquellos días naturales que hubiesen mediado desde la práctica del asiento hasta el levantamiento de la suspensión, o lo que es lo mismo, 5 años en el caso de las notas marginales de afección fiscal – apartados cuarto in fine del artículo 122.5 del Reglamento del ITPAJD y del artículo 100 del Reglamento del ISyD, así como, por analogía con los anteriores, apartado quinto del artículo 14 del Reglamento del Impuesto de Renta de no Residentes – o el plazo concreto que corresponda al asiento en cuestión, a contar desde el 10 de junio de 2020 inclusive, de tal forma que todas las notas marginales de afección fiscal practicadas desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 9 de junio de 2020 caducarán el día 10 de junio de 2025.

9) Finalmente, tratándose de asientos susceptibles de cancelación por caducidad que hayan de computarse de fecha a fecha, y cuya caducidad esté determinada por un plazo de prescripción o de caducidad convencional, como es el caso de las hipotecas y de las condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado sujetas al régimen del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, o como ocurre en el supuesto del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, hay que tener en cuenta que, en virtud del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, el levantamiento de su suspensión se produjo el 4 de junio de 2020.

En consecuencia, su caducidad ha de computarse, por analogía con la Resolución de la DGSJFP de 11 de junio de 2020, adicionando 82 días (los que median desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 3 de junio de 2020, ambos inclusive), a contar desde el momento en que el vencimiento se hubiera producido de no haber mediado la suspensión, si dicho vencimiento del plazo de prescripción o caducidad debió producirse después del 3 de junio de 2020

Por el contrario, si el vencimiento del plazo de prescripción o caducidad debió haber acaecido durante el tiempo de suspensión legal, su cómputo se realizará, desde el 4 de junio de 2020 inclusive, adicionando únicamente aquellos días que del plazo de prescripción o caducidad hubieran corrido dentro del tiempo de suspensión legal. 

 

TEXTO COMPLETO:

RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA, DE 11 DE JUNIO DE 2020, DE CONSULTA DEL COLEGIO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD, MERCANTILES Y DE BIENES MUEBLES DE ESPAÑA SOBRE LEVANTAMIENTO DE LA SUSPENSIÓN DE LOS PLAZOS DE CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.

La Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 (BOE 10 de junio de 2020), en relación a los plazos de caducidad de los asientos registrales suspendidos en virtud del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, determina:

Con efectos desde el 10 de junio de 2020, se alza la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, reanudándose su cómputo en esa misma fecha”. 

De esta forma, mediante la Disposición adicional cuarta del citado Real Decreto Ley, se levanta la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales establecidos mediante el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, permitiendo de este modo acompasar el levantamiento de los plazos de caducidad de los asientos registrales con el de los plazos administrativos y el de los plazos judiciales, cuya suspensión se ha levantado, respectivamente, el 1 y el 4 de junio, mediante el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo.

Por su parte la Instrucción de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del COVID-19 (BOE del mismo día 10 de junio de 2020) dispone en su apartado primero que:

El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales que hubiesen quedado suspendidos en virtud de lo dispuesto en el artículo 42 del Real Decreto ley 8/2020, de 17 de marzo, es decir, asientos de presentación, anotaciones preventivas, menciones, notas marginales y de cualesquiera otros asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, seguirá en suspenso hasta el levantamiento de la suspensión en este ámbito. El cómputo de los plazos se reanudará, por tanto, al día siguiente de la finalización del estado de alarma y de sus prórrogas, en los términos establecidos por el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, o el día de la expresa derogación del artículo 42”. 

El día de la expresa derogación del artículo 42 ha tenido lugar el día 10 de junio, en el mismo día de publicación de la Instrucción de 4 de junio de 2020. 

Se consulta por parte del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, la forma de cómputo de los plazos de vigencia de los asientos, dado los días en que han estado interrumpidos. Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, existen dudas interpretativas derivadas de la Disposición final octava del Real Decreto Ley citado, que, en relación con la fecha de entrada en vigor, determina: “El presente real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2 respecto del ámbito de aplicación”. Es decir, el citado Real Decreto entra en vigor el 11 de junio de 2020, pero determina como fecha de alzamiento de la suspensión del cómputo de los plazos registrales, el día 10 de junio. Por otra parte, la entrada en vigor de la Instrucción tuvo lugar también el día 11 de junio, al entrar en vigor al día siguiente de su publicación en BOE.

En relación con estas cuestiones, esta Dirección General ACUERDA resolver la consulta en los siguientes términos:

Primero– El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales ha estado suspendido desde el día 14 de marzo en que entró en vigor el estado de alarma, hasta el día 9 de junio, ambos inclusive, pues el levantamiento de la suspensión ha tenido lugar el día 10 de junio de 2020.

Segundo- A partir del día 11 de junio de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 21/2020, de 9 de junio, se procederá de la siguiente forma:

1. Se reanudará el cómputo de los plazos de los asientos de presentación vigentes al inicio del estado de alarma, hasta el máximo de 60 días hábiles de su vigencia conforme al artículo 17 de la ley hipotecaria. A estos efectos el día 10 de junio de 2020 se considerará como el primero del levantamiento de la suspensión.

2. Los asientos de presentación practicados durante el estado de alarma, inician el cómputo de su vigencia el día 10 de junio de 2020.

3. El plazo de vigencia (ordinariamente cuatro años desde su fecha, según el artículo 86 de la ley hipotecaria) de las anotaciones preventivas, se computarán de fecha a fecha y habrá que sumar además los 88 días en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales.

 

Madrid, a 11 de junio de 2020.- Firmado electrónicamente por la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

 

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Instrucción DGSJFP 28 de mayo de 2020: Reanudación plazos en los Registros

INSTRUCCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA, DE 28 DE MAYO DE 2020, SOBRE LEVANTAMIENTO DE LA SUSPENSIÓN DE PLAZOS ADMINISTRATIVOS.

 

La Disposición Adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 (BOE 14 de marzo de 2020) ordenó la suspensión del cómputo de los plazos administrativos, en los siguientes términos:

“1. Se suspenden términos y se interrumpen los plazos para la tramitación de los procedimientos de las entidades del sector público. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia el presente real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo. 2. La suspensión de términos y la interrupción de plazos se aplicará a todo el sector público definido en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. 3. No obstante lo anterior, el órgano competente podrá acordar, mediante resolución motivada, las medidas de ordenación e instrucción estrictamente necesarias para evitar perjuicios graves en los derechos e intereses del interesado en el procedimiento y siempre que éste manifieste su conformidad, o cuando el interesado manifieste su conformidad con que no se suspenda el plazo. 4. La presente disposición no afectará a los procedimientos y resoluciones a los que hace referencia el apartado primero, cuando estos vengan referidos a situaciones estrechamente vinculadas a los hechos justificativos del estado de alarma”.

El artículo 9 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (BOE 23 de mayo), determina en relación a los plazos administrativos suspendidos en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, lo siguiente:

“Con efectos desde el 1 de junio de 2020, el cómputo de los plazos administrativos que hubieran sido suspendidos se reanudará, o se reiniciará, si así se hubiera previsto en una norma con rango de ley aprobada durante la vigencia del estado de alarma y sus prórrogas”.

La Disposición Derogatoria Única apartado segundo del citado Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, establece que:

“Con efectos desde el 1 de junio de 2020, queda derogada la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo”.

La Resolución de 20 de mayo de 2020, del Congreso de los Diputados, ordena la publicación del Acuerdo de autorización de la prórroga del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (BOE de 23 de mayo), de manera que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 116.2 de la Constitución, el Congreso de los Diputados, autoriza la prórroga del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en los términos de la solicitud comunicada mediante acuerdo del Consejo de Ministros, de 19 de mayo de 2020, cuyo tenor es el siguiente: “Décimo. Con efectos desde el 1 de junio de 2020, se derogará la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, relativa a la suspensión de plazos administrativos. Desde esa misma fecha, el cómputo de los plazos que hubieran sido suspendidos se reanudará, o se reiniciará, si así se hubiera previsto en una norma con rango de ley aprobada durante la vigencia del estado de alarma y sus prórrogas”.

El Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, estableció en su artículo 42 la suspensión del plazo de caducidad de los asientos de presentación, de las anotaciones preventivas, de las menciones, de las notas marginales y de cualesquiera otros asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, ordenando su reanudación al día siguiente de la finalización del estado de alarma o de su prórroga en su caso.

No habiéndose todavía levantado la suspensión de los plazos específicos del procedimiento registral a que se refiere el citado artículo 42, y sí de los plazos administrativos, es conveniente dictar una Instrucción que aclare las consecuencias de este levantamiento de la suspensión en relación a determinadas actuaciones de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública registral, y otras en el ámbito de los Registros de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles donde excepcionalmente sí incide la reanudación de los plazos administrativos.

En concreto, la Resolución de 15 de marzo de 2020 en su regla cuarta dejó en suspenso el plazo de quince días naturales para presentar instancias de participación en el concurso convocado por Resolución de 2 de marzo de 2020, ordenando su reanudación una vez que pierda vigencia el RD 463/2020 o las prórrogas del mismo. 

También se entiende aplicable el levantamiento de la suspensión de los plazos administrativos a las notificaciones y cómputo de los plazos en la solicitud de calificación sustitutoria y en el recurso contra la calificación de los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles, pues, aunque es un procedimiento especial, supletoriamente es aplicable la ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (cfr. Artículo 322 Ley Hipotecaria).

No se considera que ocurra lo mismo en relación con las notificaciones en procedimientos registrales en los que la Ley Hipotecaria no invoca supletoriamente la aplicación de la legislación administrativa.

El Real Decreto-ley 19/2020, de 26 de mayo, da nueva redacción al apartado tercero del artículo 40 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, estableciendo que

“La obligación de formular las cuentas anuales, ordinarias o abreviadas, individuales o consolidadas, en el plazo de tres meses a contar desde el cierre del ejercicio social que incumbe al órgano de gobierno o administración de una persona jurídica y, cuando fuere legalmente exigible, el informe de gestión y demás documentos exigibles según la legislación de sociedades, queda suspendida hasta el 1 de junio de 2020, reanudándose de nuevo por otros tres meses a contar desde esa fecha. No obstante lo anterior, será válida la formulación de las cuentas que realice el órgano de gobierno o administración de una persona jurídica durante el estado de alarma pudiendo igualmente realizar su verificación contable dentro del plazo legalmente previsto o acogiéndose a la prórroga prevista en el apartado siguiente.”

El desplazamiento del periodo contable producido a consecuencia de la declaración del estado de alarma en las sociedades de capital tiene una importante consecuencia en el derecho del socio minoritario a solicitar la verificación de las cuentas anuales. La Ley computa el plazo ordinario para solicitar el nombramiento de auditor del registrador a petición de socio minoritario en tres meses “a contar desde la fecha de cierre del ejercicio”. Habida cuenta de que como consecuencia de la legislación Covid-19 se ha producido un desplazamiento a partir del 1 de junio de 2020 de todo el ciclo contable (formulación, legalización, verificación, auditoría, depósito y cierre registral) y, muy en particular, del propio plazo para formular/reformular cuentas, conviene entender que el plazo de tres meses para solicitar auditor ex artículo 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital debe contarse desde el 1 de junio de 2020, de suerte que acabe cuando acaba el plazo para formular cuentas, sin que sea relevante el plazo que hubiera trascurrido desde el cierre del ejercicio hasta la declaración del estado de alarma.

Abona esta solución el criterio seguido por este centro directivo para la legalización de libros y muy especialmente que la norma que se trata de aplicar reconoce un derecho de minoría y la solución adoptada es la más tuitiva de los derechos del socio: no tiene sentido que los administradores cuenten con un plazo mayor para formular o incluso revisar o reformular cuentas, mientras que el minoritario disponga de pocos días desde el 1 de junio para instar el nombramiento de auditor para verificarlas.

En consecuencia, esta Dirección General, para aclarar estos extremos:

ACUERDA:

PRIMERO. Se mantiene la convocatoria del concurso ordinario de traslados en Registros convocado por Resolución de este Centro Directivo de 2 de marzo de 2020 (BOE 9 de marzo).

SEGUNDO. El plazo de presentación de instancias proseguirá a partir del día 1 de junio de 2020 en el punto en el que se encontraba, sin reiniciarse de nuevo el cómputo de los plazos.

TERCERO. Conforme al artículo 498 del Reglamento Hipotecario, quienes hayan presentado su instancia no podrán desistir de la misma.

CUARTO. A efectos de determinar la duración que resta del indicado plazo, entre la fecha inicial prevista en la base tercera de la convocatoria (10 de marzo de 2020, día siguiente al de la publicación oficial, que tuvo lugar el 9 de marzo anterior) y la fecha de entrada en vigor de la Disposición Adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (el propio 14 de marzo) se considerarán transcurridos 4 días. Los 11 restantes se contarán a partir del día 1 de junio de 2020, el cual formará parte del plazo a efectos del cómputo de éste.

QUINTO. En las solicitudes de calificación sustitutoria y en los recursos contra la calificación registral, si ésta no hubiese sido notificada al interesado, el plazo de diez días establecido al efecto en el artículo 40.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, se computará a partir del 1 de junio de 2020.

SEXTO. Si la calificación negativa hubiese sido notificada al interesado antes de la entrada en vigor del estado de alarma, los plazos para solicitar calificación sustitutoria o para interponer recurso ante esta Dirección General, previstos respectivamente, en los artículos 19 bis párrafo 4º regla 1ª, 326 párrafo 2º de la Ley Hipotecaria, que hubiesen quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se reanudarán a partir del 1 de junio de 2020.

SÉPTIMO. Si la calificación negativa hubiese sido notificada al interesado durante el estado de alarma, los plazos para solicitar la calificación sustitutoria y para interponer recurso ante esta Dirección General, de conformidad con lo dispuesto, respectivamente, en los artículos 19 bis párrafo 4º regla 1ª y 326 párrafo 2º de la Ley Hipotecaria, se computarán a partir del 1 de junio de 2020.

OCTAVO. Si notificada la calificación negativa durante el estado de alarma, hubiese sido objeto de recurso ante esta Dirección General, el plazo máximo para dictar y notificar la resolución establecido en el artículo 327 párrafo 9º de la Ley Hipotecaria se computará a partir del 1 de junio de 2020.

NOVENO. El cómputo de los plazos señalados en meses, iniciados antes de la entrada en vigor del estado de alarma y que hubiesen quedado suspendidos en virtud de la Disposición Adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se reanudará el día 1 de junio de 2020.

DÉCIMO. Una vez determinado, conforme al artículo 30.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, el que habría sido día final de los plazos señalados en meses si no hubieran sido suspendidos, se añadirá, sin solución de continuidad, el número de días que hubiese durado la suspensión y al último día que resulte se le aplicará, en su caso, lo dispuesto en el artículo 30.5 de la citada ley.

UNDÉCIMO. El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales que hubiesen quedado suspendidos en virtud de lo dispuesto en el artículo 42 del Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, es decir, asientos de presentación, anotaciones preventivas, menciones, notas marginales y de cualesquiera otros asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, seguirá en suspenso hasta el levantamiento de la suspensión en este ámbito. Lo mismo ocurrirá en relación con los plazos para formular alegaciones en los expedientes del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y demás procedimientos registrales.

DUODÉCIMO. El cómputo del plazo señalado en el artículo 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital para que el socio solicite del registrador la designación de un auditor que verifique las cuentas anuales de la sociedad se extenderá hasta el final del plazo establecido para su formulación en el artículo 40.3 del Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

Madrid, a 28 de mayo de 2020. –

Firmado electrónicamente por la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.

 

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RESUMEN DE URGENCIA

ANTONIO OLIVA IZQUIERDO, REGISTRADOR 

1) El concurso de traslados, que se mantiene, se reanuda el 1 de junio y, al haber transcurrido 4 días del mismo, terminará el 11 de junio, sin que pueda desistirse de instancias presentadas.

2) El plazo de recurso o de calificación sustitutoria, respecto de las notas de calificación negativa notificadas antes del estado de alarma, se reanuda por el plazo que falte, el 1 de junio.

3) El plazo de recurso o de calificación sustitutoria respecto de las notas de calificación negativa notificadas durante el estado de alarma comienza a computarse desde el 1 de junio de 2020.

4) El plazo de diez días (art. 40.2 Ley 39/2015) respecto de las solicitudes de calificación sustitutoria y recursos contra la calificación registral que no haya sido notificada al interesado, se computa desde el 1 de junio de 2020.

5) El plazo para dictar Resoluciones DGSJFP respecto de calificaciones notificadas y recurridas durante el estado de alarma se computa desde el 1 de junio de 2020.

6) Los plazos señalados por meses se reanudarán el 1 de junio, de tal forma que, determinado el día que hubiera sido el final según el cómputo normal por meses, se añadirán los días suspendidos, y al último día que resulte se le aplicará, en su caso, lo dispuesto en el artículo 30.5 Ley 39/2015.

7) El cómputo de los plazos del art. 199 LH y de caducidad de los asientos registrales que hubiesen quedado suspendidos (art. 42 del RD-Ley 8/2020) seguirá en suspenso hasta el levantamiento de la suspensión en este ámbito.

8) El cómputo del plazo del art. 265.2 de la LSC para que el socio solicite del registrador la designación de un auditor que verifique las cuentas anuales de la sociedad se extenderá hasta el final del plazo establecido para su formulación en el artículo 40.3 del D-ley 8/2020.

 

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