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Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2018. Convenio-regulador-resoluciones

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: EL CONVENIO REGULADOR: RESUMEN DE RESOLUCIONES. Emma Rojo.

Es doctrina registral reiterada que “La liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador (…). Fuera de ese ámbito, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización.

Sobre qué materias pueden ser contenido del convenio regulador ha tenido ocasión de pronunciarse la DGRN en diversas ocasiones. Su doctrina más reciente puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1) La confesión de privatividad de un bien inscrito como ganancial. Ver R. de 27 de junio de 2005.

2) La rectificación de errores. Según R. de 21 de mayo de 2018, en un convenio regulador pueden y deben rectificarse previamente los errores acerca la indicación del carácter privativo o ganancial de un bien. La DGRN admite que en el propio convenio regulador, conforme al Art 40-d) LH pueda subsanarse el error con el consentimiento de los interesados y/o en la propia resolución judicial de divorcio. Relacionado con esta cuestión se encuentra la rectificación de la naturaleza de la vivienda habitual. Según R. de 23 de abril de 2018, para alterar el carácter ganancial o privativo de un bien inscrito hay que distinguir dos supuestos: (i) Que el carácter ganancial del bien resulte de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil, (ii) o que la ganancialidad del bien esté expresamente atribuida. Si la ganancialidad resulta de atribución expresa, entonces se trata de un error que se puede rectificar mediante el consentimiento de todos los que intervinieron en el negocio, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pero para ello será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció, y, como consecuencia de ello, el asiento por practicar será la correspondiente inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios. Si no hubo error, se trata de una confesión o de un negocio que debe estar suficientemente causalizado.

3) El derecho de uso sobre la vivienda familiar en los términos del artículo 96 CC. Por todas, R. de 30 de mayo de 2018.

4) La adjudicación de bienes privativos adquiridos constante matrimonio. Según R. de 16 de mayo de 2018, en un convenio regulador de divorcio de cónyuges en régimen de separación de bienes, pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos constante el matrimonio (no los anteriores, salvo la vivienda familiar) pero especificando el carácter privativo o ganancial de cada bien y la fecha y título de adquisición individual. Es decir, pueden incluirse en el convenio regulador bienes privativos siempre que obedezcan a una causa familiar o matrimonial (ejemplo: que se trate de la vivienda familiar) o cuando la inclusión del bien privativo sea necesaria para la completa liquidación de la sociedad conyugal. R. de 26 de julio de 2016.

Cuando se trate de vivienda familiar, procede destacar la R. de 8 de septiembre de 2017, según la cual:

a) En los casos de vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros por mitad y proindiviso: la DGRN, ha considerado la existencia de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio, por lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos.

b) En los casos de vivienda familiar, adquirida en estado de solteros, si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, en ese caso la titularidad privativa inicial habrá devenido -«ex lege»-, con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas. Esta situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes.

c) Otro supuesto admitido, es el de la vivienda familiar de que ambos cónyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, si se explicita ante la autoridad judicial, con carácter previo a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en cuenta por los cónyuges durante su matrimonio.

d) También debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.

5) Adjudicación de mitad indivisa de finca ganancial. Según R. de 6 de septiembre de 2005, frente al argumento de que no es inscribible porque entonces la otra mitad indivisa de la finca quedaría inscrita a favor de la sociedad de gananciales disuelta, afirma la DGRN que aun cuando el artículo 1.396 CC dispone que disuelta la sociedad de gananciales se procederá a su liquidación que comenzará con un inventario del activo y del pasivo de la sociedad, no existe ningún plazo legal para que los cónyuges practiquen las operaciones de liquidación pudiendo permanecer de forma prolongada en el tiempo una sociedad de gananciales disuelta y no liquidada. Cabe pues la posibilidad de convenios reguladores que no contengan una simultánea liquidación del REM o que se haga sólo parcialmente. Por el contrario, si se acuerda “liquidar en el futuro” es un pacto obligacional y como tal no inscribible.

6) La sustitución del derecho a la pensión compensatoria por bienes inmuebles. R. de 2 de enero de 2006.

Ver más resoluciones sobre el tema en el  Índice de Juan Carlos Casas.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

Se produce el Cambio de Gobierno. Destacamos como Ministra de Justicia a doña María Dolores Delgado García. 

Así mismo se produce la reestructuración de los departamentos ministeriales, donde:

El Ministerio de Justicia. Mantiene un único órgano superior: Secretaría de Estado de Justicia. Recordemos su función, que sigue inalterada: “Corresponde al Ministerio de Justicia la propuesta y ejecución de la política del Gobierno para el desarrollo del ordenamiento jurídico, sin perjuicio de las competencias de otros departamentos, las relaciones del Gobierno con la Administración de Justicia, con el Consejo General del Poder Judicial y con el Ministerio Fiscal, a través del Fiscal General del Estado, y la cooperación jurídica internacional, así como las demás funciones atribuidas por las leyes”.

Y se disponen los Nombramientos y ceses en el Ministerio de Justicia.

Ver más contenido en el Informe General y en el Mini Informe.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

NAVARRA:

Derecho Civil de Navarra: reforma en Filiación.

Ley Foral 9/2018, de 17 de mayo, de Reforma de la Compilación de Derecho Civil de Navarra en Materia de Filiación. En la que se modifican cuatro leyes de la Compilación (de la 69 a la 72) en materia de acciones de filiación, incluyendo, entre otras reformas, la adaptación a la STC 41/2017, de 24 de abril. que declaró inconstitucional la Ley 71 B), como en su día ocurrió con el art. 133.1 Cc, por no prever la legitimación del progenitor para reclamar la filiación no matrimonial.

No se han publicado resoluciones de interés registral del  Tribunal Constitucional ni en la Sección II

RESOLUCIONES:  María Núñez.

205.** CONVENIO REGULADOR: CONSTANCIA REGISTRAL EQUIVOCADA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO Y POR MITADES, SIENDO GANANCIAL.

Figurando un bien como privativo cabe que el convenio regulador tenga virtualidad como medio para practicar las rectificaciones de inexactitudes registrales por tratarse de un documento fehaciente en el que consta de modo indubitado el consentimiento que exige el art 40.d) LH

206.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL TRAS AGRUPACIÓN. ART. 199 LH. NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS. SOLICITUD DE COPIA DE LAS ALEGACIONES DEL COLINDANTE

Cuando en una agrupación, hay un exceso del 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral es necesario tramitar el procedimiento del art. 199 LH. Cabe expedir certificaciones de las alegaciones incorporadas al expediente, aunque esto no puede traducirse en nuevos trámites

207.**CANCELACIÓN DE NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS SIN MANDAMIENTO JUDICIAL

 La nota de expedición de certificación no está sujeta a caducidad por lo que una vez practicada no podrá cancelarse la hipoteca hasta que transcurra el plazo de 21 años desde la nota si su fecha es posterior al vencimiento de la obligación

209.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.  PROCEDIMIENTOS JUDICIAL Y NOTARIAL ALTERNATIVOS PARA RESOLVER DUDAS E INMATRICULAR

Si el registrador tiene dudas sobre si una finca que se pretende inmatricular está o no inscrita solo se pueden resolver por sentencia judicial en procedimiento declarativo o en expediente de dominio notarial

211.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE SIN PREVIA DESAFECTACIÓN DEL TERRENO COMÚN OCUPADO.

Resolución que trata sobre la posibilidad de en una propiedad horizontal tumbada construir un nuevo elemento privativo sobre terreno común modificando el titulo constitutivo y la atribución de nuevas cuotas a todos los elementos (especificando, eso sí, el titulo material  por el que el nuevo elemento cambia de carácter y pasa tener naturaleza privativa)

  1. **ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN. INTERPRETACIÓN DEL ART. 671 LEC

Desierta la subasta tratándose de la vivienda habitual la adjudicación ha de ser por cantidad igual o superior al 70 % de su valor de tasación para subasta, o por la cantidad que se deba por todos los conceptos si es inferior siempre que sea superior al 60 %

213.** EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO. NECESIDAD DE PREVIA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Cuando la hipoteca se ejecuta en procedimiento Ordinario, no basta extender nota marginal (de expedición de certificación de cargas) al margen de la hipoteca, sino que además es precisa Anotación Preventiva de Embargo y extender al margen de ella nota de concordancia con la hipoteca. 

214.*** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO DE COMUNIDAD DE REGANTES

Las comunidades de regantes no pueden acudir al artículo 206 LH para lograr la inmatriculación de sus bienes. La resolución analiza diversos entes administrativos y entiende que el art. 206 solo puede ser utilizado por las administraciones públicas territoriales y dentro de las no territoriales por las administraciones institucionales, pero no por las corporativas.

215.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA Y CERTIFICADO DE COSTAS. 

En las segundas transmisiones de fincas ya inscritas el registrador debe comprobar que no invaden el dominio público, aunque estén inmatriculadas después de la Ley de Costas de 1988, y en caso de duda proceder como dispone el artículo 36 del Reglamento de Costas.

  1. VENTA DE INMUEBLE DE UNA SL A OTRA: DISCREPANCIAS SOBRE SI ES ACTIVO ESENCIAL.

La manifestación o certificación de los administradores de una sociedad de que la finca vendida no constituye activo esencial no es requisito para la inscripción

217.** INSCRIPCIÓN DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO REGULADOR: DURACIÓN.

En la atribución del uso sobre la vivienda familiar no es preciso fijar plazo de duración cuando los hijos son menores de edad, pero si cuando son mayores

220.** TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL EN SL. TRACTO SUCESIVO.

Mediante una transformación de sociedad civil en limitada no cabe inscribir a favor de esta última las fincas inscritas a favor de los socios

221.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN NULA. TRACTO SUCESIVO.

A pesar de estar caducada la anotación de demanda y no haber sido demandados su titulares cabe cancelar los asientos posteriores a una inscripción declarada ahora nula si el órgano jurisdiccional aprecia que sus titulares registrales han tenido ocasión de intervenir en el proceso, y no ha habido indefensión. En este caso abrió un trámite en ejecución para evitar la indefensión y no hicieron alegaciones  

  1. **EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. DUDAS DE IDENTIDAD

En un expediente de dominio judicial, si se plantean dudas de identidad de la finca que no se han hecho constar en la certificación registral al haberse omitido este trámite, solo pueden resolverse mediante alguno de los procedimientos actuales (arts. 199, 200 o 201) 

227.** DACIÓN EN PAGO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA

el registrador no puede tener en cuenta, al calificar un documento, otro u otros que fueron objeto de un asiento de presentación que ya no está vigente. 

228.** ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

No es título inscribible el acta notarial de protocolización de un convenio transaccional homologado judicialmente y otorgada por una sola de las partes del convenio homologado. Para que dicho acuerdo transaccional se convierta en título inscribible, será necesaria la escritura pública en la que intervengan prestando su consentimiento todas las partes intervinientes en el convenio

229.** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESTINADA A USO PROPIO DEL PROMOTOR: LIBRO EDIFICIO

Conforme al art. 202 LH y el art. 7 Decreto 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo del Libro del Edifico en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción”  

231.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN CUATRO DE ÚNICA VIVIENDA INICIAL Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. LICENCIA

la división horizontal de única vivienda en cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente implica un cambio objetivo del uso de la edificación que necesita licencia.

232.** HERENCIA OTORGADA POR EL CÓNYUGE VIUDO HABIENDO RENUNCIADO LOS HIJOS HEREDEROS

La renuncia de los hijos del causante, declarados herederos abintestato, no prueba que el viudo sea el heredero único ya que en caso de renuncia de todos los parientes del grado más próximo suceden los del grado siguiente por derecho propio y no por derecho de representación

 233.*** HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. LEY APLICABLE

En esta Resolución la Dirección confirma que la aseveración del notario autorizante de que el inventario de bienes relictos expedido por la Agencia Tributaria de Kalmar, Suecia, es el título sucesorio es conforme al derecho sueco “que conoce (incluso la inexistencia de Registro de testamentos en dicho país) alcanzando no solo su contenido, sino también su vigencia y alcance doctrinal y jurisprudencial”, es suficiente y no puede rechazarse por el Registrador 

234.** EJECUCIÓN FORZOSA DERIVADA DE DIVORCIO. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LA PARTICIPACIÓN QUE COMO GANANCIAL CORRESPONDA AL EJECUTADO

Durante la vigencia de la sociedad de gananciales y hasta su liquidación, constando una anotación sobre la participación que como ganancial pudiera corresponder al ejecutado, no puede inscribirse la adjudicación del 50% sin que previamente se acredite que se ha adjudicado en la liquidación de la sociedad conyugal a la persona contra la que se dirige el procedimiento dicho 50%

236.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No procede la presentación de una instancia en que se pretende la rectificación de asientos practicados por error. 

237.** PERMUTA DE FINCA DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. CALIFICACIONES SUCESIVAS

En caso de concurso la sociedad deudora necesitará el consentimiento del administrador concursal para transmitir bienes y si además esta en la fase común la de la autoridad judicial. 

239.* INSTANCIA SOLICITANDO LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD Y LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

 Cuando en una hipoteca hay nota marginal de certificación de cargas el plazo para cancelar por prescripción se cuenta desde la fecha de la nota si es posterior al vencimiento del préstamo; pero si es anterior no interrumpe ningún plazo y se cuenta desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada.

241.***ADJUDICACIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. COLISIÓN ENTRE SUSTITUCIÓN VULGAR y IUS TRASNMISSIONIS

en caso de conflicto entre la sustitución vulgar y el ius transmisiones, cuando el sustituto es designado nominativamente y el sustituido muere sin que conste si ha aceptado, repudiado o no ha hecho nada, no cabe dar por probado esto ultimo en base a la doctrina de que los hechos negativos no pueden ser probados

243.* ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIEN GANANCIAL ESTANDO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA

Se rechaza la pretensión de sustituir el embargo de un bien ganancial de matrimonio disuelto por el 50% de uno de los divorciados sin que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes. 

246.***INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ACTA  NOTARIAL COMPLEMENTARIA: JUICIO DE NOTORIEDAD SOBRE TITULARIDAD Y ANTIGÜEDAD. INTERPRETACIÓN DE SI HAY LEGADO

Se admite una escritura de entrega de legado de dos fincas par inmatricular cuando se acompaña de un acta de notoriedad, en la que el notario hace constar en dicha escritura que “la causante era tenida como dueña de ambas fincas, desde hacía más de un año”.

247.*** COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR PAREJA DE HECHO EN EL PAIS VASCO. VALOR RELATIVO DEL RÉGIMEN ECONÓMICO DECLARADO EN EL REGISTRO ADMINISTRATIVO.

Aunque se haya pactado e inscrito en el Registro de parejas de hecho el régimen de gananciales no procede inscribir las adquisiciones con tal carácter ya que se trata de un Registro administrativo que no produce efectos frente a todos.

 249.** CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL COMPLETO DE UNA FINCA. PRECIO DE VENTA. FINALIDAD

Es admisible dar una certificación literal de una finca, incluyendo su precio, si se alega como motivo o causa de la petición la existencia de un divorcio contencioso entre cónyuges en el que se va a dilucidar las pensiones compensatorias entre los mismos. Pero dicha causa no es motivo suficiente para dar de forma literal los asientos cancelados o el precio de anteriores transmisiones.

250.⇒⇒⇒ DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: CONCEPTO, TRANSMISIBILIDAD, TRATAMIENTO REGISTRAL (INSCRIPCIÓN, ANOTACIÓN DE EMBARGO). CONCEPTO MODERNO DE PROPIEDAD Y DE FINCA REGISTRAL.

Interesantísima R que trata el derecho de aprovechamiento urbanístico desde diversos puntos de vista: concepto y diferencia con otras figuras cercanas (edificabilidad, edificaciones ilegales, aprovechamientos iniciales o subjetivos), su transmisibilidad, y tratamiento registral diferenciando las distintas posibilidades de inscripción como finca independiente o no y también los llamados actos preparatorios (embargos, opciones de compra) y de los excesos de aprovechamiento. Se redefine también el concepto de propiedad abandonando la concepción clásica (hasta el cielo y hasta el infierno) y la adquisición de facultades urbanísticas. También se redefine el concepto de finca registral que ya no sólo es perimetral (con dos dimensiones) sobre el suelo sino que puede delimitarse de forma  “cúbica” , con tres dimensiones, y recaer sobre el subsuelo o sobre el vuelo, incluso estar formada por derechos de aprovechamiento urbanístico materializables en el futuro. 

251.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La mera oposición de un interesado, que no aporta prueba escrita de su derecho, no puede paralizar un expediente notarial o registral y derivar la cuestión a la jurisdicción contenciosa.

252.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DEL ART. 203 LH. NOTIFICACIONES A LOS TITULARES CATASTRALES DE FINCAS COLINDANTES.

En el expediente del art.203 LH si los colindantes están identificados es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal. Si no da resultado se practicará la notificación edictal, que es supletoria y debe hacerse nominalmente a los interesados.

 254.***  CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO. VIVIENDA HABITUAL.

La constitución del derecho real de servidumbre que grave la vivienda familiar habitual es un acto dispositivo que, en principio, entra en el ámbito del artículo 1320 del Código Civil. No obstante, atendiendo a la jurisprudencia, en el presente caso, no es exigible el consentimiento del cónyuge por tratarse de una servidumbre externa a la vivienda habitual que sólo afecta a la azotea, con acceso directo e independiente desde la calle, sin que perturbe el uso de la vivienda. 

255***. ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. FIDUCIA CUM AMICO.

Se admite rectificar el registro mediante una escritura en la que la titular registral y los herederos de quien dicen ser  el verdadero adquirente , reconociendo que en realidad la titular registral era realmente una titular fiduciaria ya que actuaba como representante indirecta del verdadero dueño del negocio – que fue quien realmente pago el precio y todos los impuestos correspondientes. Se analiza la llamada representación indirecta o mediata, es decir La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno de acuerdo con el art. 1717 CC, así como los efectos frente a tercero y el acceso al Registro

256.** ANTERIOR APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO AL PRESENTARSE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE LA AEAT

Resolución que analiza de forma sistemática la prohibiciones de disponer así cómo afecta el “principio de prioridad registral” del artículo 26 LH, acudiendo para ello “a la consideración del interés privado o público” que éstas protegen. En el caso de que se proteja un interés público no se puede inscribir un titulo anterior dado que, el mandamiento fiscal protege el interés público y goza de prioridad registral. La solución hubiese sido distinta de ser una prohibición de disponer voluntaria.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JUNIO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JUNIO 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2018. Convenio-regulador-resoluciones

Torre del Reloj de Ponferrada, por Bernardo Santamarina

 

Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

REGLAMENTO HIPOTECARIO EN MATERIA DE URBANISMO

 

 (Ir a la estructura)    ARTICULADO   Ir al Reglamento Hipotecario

ENLACES

Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

1     Actos inscribibles

    Títulos inscribibles     

3     Planos de situación

4     Fincas y derechos sujetos

5     Nota marginal de iniciación de procedimiento

6     Título inscribible

7     Circunstancias que ha de recoger el título

8     Inmatriculación, rectificación de descripción y formación de fincas de origen

9     Reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre las fincas de origen

10     Doble inmatriculación. Titularidad desconocida o controvertida. Titular en ignorado paradero

11     Régimen de las titularidades limitadas…

12     Imposibilidad de subsistencia de cargas compatibles con las determinaciones del planeamiento

13     Inscripción de las fincas de resultado

14     Práctica de los asientos posteriores a la nota marginal de iniciación del proyecto.

15     Cancelación de derechos y cargas inscritos con posterioridad a la fecha de la nota.

16     Nota marginal de referencia a la cancelación formal.

17     Título para la rectificación de la inscripción de la finca de resultado en caso de cancelación formal.

18     Reglas para la inscripción del proyecto de equidistribución.

19     De la afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar.

20     Caducidad y cancelación de la afección.

21     De la expropiación del titular no adherido a la Junta de Compensación.

22     Iniciación del expediente

23     Práctica de la inscripción

24     Título inscribible

25     Documentos complementarios de la certificación administrativa

26     Inscripción de las fincas de resultado y operaciones sobre las fincas de origen.

27     Supuesto de datos registrales contradictorios en el expediente.

28     Supuesto de fincas o derechos no incluidos en el expediente.

29     Cesiones susceptibles de inscripción

30     Título para la inscripción de cesiones obligatorias

31     Inscripción de terrenos de cesión obligatoria en virtud de certificación del órgano actuante.

32     Otras cesiones de suelo

33     Reglas generales sobre la transferencia del aprovechamiento urbanístico.

34     Circunstancias del título y de los asientos

35     Convenios sobre las transferencias de aprovechamientos

36     Trasmisión o distribución de aprovechamientos entre fincas inscritas en diferentes Registros.

37     Autorización urbanística de las transferencias de aprovechamientos urbanísticos.

38     Transferencias coactivas de aprovechamiento.

39     Supuestos de inscripción en folio independiente.

40     Aprovechamientos correspondientes a la Administración.

41     Transferencia de aprovechamientos por la Administración.

42     Inscripción de las fincas y de su aprovechamiento en caso de ocupación directa.

43     Transmisión parcial del aprovechamiento urbanístico correspondiente a determinadas unidades de ejecución.

44     Expropiación a cambio de finca futura.

45     Inscripción de obras nuevas

46     Requisitos para la inscripción del título

47     Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

48     Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.

49     Certificado del técnico

50     Técnico competente

51     Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.

52     Reglas aplicables a construcciones

53     Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.

54     Notificaciones que ha de realizar el Registrador de la Propiedad.

55     Calificación registral

56     Anotación preventiva de incoación de expedientes de disciplina urbanística.

57     Título para practicar la anotación

58     Actuación del Registrador de la Propiedad. Certificación y nota de expedición.

59     Notificación de anotación

60     Duración y prorroga de anotación

61     Prórroga de la anotación en caso de recurso contencioso-administrativo.

62     Cancelación de la anotación preventiva antes de la terminación del expediente.

63     Efectos registrales de la terminación del expediente.

64     Efectos registrales de la terminación del expediente en vía jurisdiccional.

65     Cancelación de los asientos practicados como consecuencia de la terminación del expediente.

66     Anotación de embargo en caso de sanción económica.

67     Anotación preventiva por interposición de recurso contencioso-administrativo.

68     Tramitación de la solicitud de anotación

69     Título para la anotación

70     Anotación preventiva de demanda

71      Efectos de la sentencia que ponga fin al procedimiento jurisdiccional.

72     Prorroga y cancelación de la anotación

73     Duración y efectos de las notas marginales

74     Nota marginal de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.

75     Nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación.

76     Nota marginal acreditativa de la concesión de licencias para obras y usos provisionales.

77     Nota marginal acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico.

78     Actuación de los Registradores de la Propiedad.

79     Divisiones y segregaciones

80     Fincas de dimensión inferior a la parcela mínima de cultivo.

81     Parcela urbanística indivisible

82     División de parcelas edificadas

83     Comunicación al Registrador de la Propiedad de la delimitación de áreas de tanteo y retracto.

84     Requisitos de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico.

85     Circunstancias de las notificaciones.

86     Efectos de la declaración de sujeción o no sujeción de la finca a tanteo y retracto urbanístico.

87     Nota marginal acreditativa de la inclusión de la finca en el Registro Administrativo.

88     Nota marginal acreditativa de la declaración en venta forzosa.

89     Inscripción de la adjudicación en régimen de venta forzosa.

90     Cancelación de las cargas

91     Adquisición por la Administración

      Exposición de Motivos. 

 

ESTRUCTURA:

CAPÍTULO I. Disposiciones generales

CAPÍTULO II. Inscripción de los proyectos de equidistribución

CAPITULO III. Expropiaciones urbanísticas

CAPITULO IV. Inscripción de cesiones obligatorias

CAPITULO V. Inscripción del aprovechamiento urbanístico

CAPÍTULO VI. Inscripción de las obras nuevas

CAPÍTULO VII. Anotaciones preventivas dictadas en procedimiento administrativo de disciplina urbanística

CAPÍTULO VIII. Anotaciones preventivas ordenadas en proceso contencioso-administrativo

CAPÍTULO IX. Notas marginales

CAPÍTULO X. Inscripción de actos de parcelación

CAPÍTULO XI. Inscripción de transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico

CAPÍTULO XII. Régimen de venta forzosa

 

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Actos inscribibles.

Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, además de los actos expresamente regulados en este Real Decreto, los siguientes:

1. Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución del planeamiento, en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el Plan, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de afecciones o garantías reales que aseguren la obligación de ejecutar o de conservar la urbanización.

2. Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las Leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

3. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico, incluso como cuando den lugar a un derecho separado del suelo, mediante la apertura de folio independiente.

4. Las condiciones especiales de concesión de licencias en los términos previstos por las Leyes.

5. La incoación de expedientes que tengan por objeto la declaración del incumplimiento del deber de urbanizar o edificar o que se instruyan en materia de disciplina urbanística sobre fincas determinadas, así como la iniciación del procedimiento que tenga por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de las sanciones impuestas.

6. La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de las licencias, así como de la demanda formulada en dicho recurso.

7. Las sentencias firmes en que se declare la anulación a que se refiere el apartado anterior, cuando se refieran a fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.

8. Cualquier otro acto administrativo que en desarrollo del planeamiento o de sus instrumentos de ejecución modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.

 

Artículo 2. Título inscribible.  

El título para la inscripción de los actos a que se refiere el artículo 1 se sujetará a las siguientes reglas:

1. Los que tengan su origen en negocios o contratos entre particulares deberán formalizarse en escritura pública y los que tengan su origen en actuaciones jurisdiccionales se inscribirán en virtud de mandamiento del Juez o Tribunal correspondiente, en el que se transcriba la providencia o el auto recaído o se ordene la inscripción de la sentencia de que se trate.

2. Salvo los casos en que la legislación establezca otra cosa, los actos administrativos se inscribirán mediante certificación de la misma naturaleza que cumpla los siguientes requisitos:

a) Que se expida, en ejemplar duplicado, por el Secretario de la entidad u órgano actuante y con inserción literal del acuerdo adoptado.

b) Que exprese que el acto ha puesto fin a la vía administrativa, salvo lo dispuesto en este Reglamento para acuerdos determinados.

c) Que se hagan constar en ella, en la forma exigida por la Legislación Hipotecaria, las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a los que afecte el acuerdo.

3. En el supuesto contemplado en el apartado 2, el Registrador, una vez practicado el asiento que corresponda, archivará uno de los ejemplares de la certificación y devolverá el otro con nota de las operaciones realizadas. En el caso de que deniegue o suspenda total o parcialmente la inscripción deberá hacer constar el medio que, a su juicio, fuese procedente para subsanar el defecto que motivó la suspensión, o bien la forma más adecuada, en su caso, de obtener la inscripción en el supuesto de que el defecto, por su carácter insubsanable, hubiera motivado la denegación del título.  

 

Artículo 3. Planos de situación.

Los documentos públicos a que se refiere el artícu lo 2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos respectivos, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten, de acuerdo con lo dispuesto en las reglas siguientes:

1. El plano se archivará en los términos previstos en el inciso segundo del apartado 4 del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. Podrá acompañarse también al plano citado copia del mismo en soporte magnético u óptico.

2. El Registrador remitirá copia del mismo a la Oficina Catastral competente, para que, en los términos establecidos en la legislación aplicable, dicha Oficina remita, en su caso, al mismo los datos identificadores de la finca o fincas objeto del acto de que se trate.

3. Cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción. En los demás supuestos, deberá acompañarse plano a escala adecuada de la finca o fincas objeto del título inscribible.

 

CAPÍTULO II

Inscripción de los proyectos de equidistribución

Artículo 4. Fincas y derechos sujetos.

Quedarán sujetos al procedimiento de equidistribución que resulte aplicable las fincas, partes de fincas o derechos de aprovechamiento urbanístico, comprendidos dentro de los límites de la unidad de ejecución, y las fincas, partes de fincas o derechos de aprove chamiento urbanístico adscritos, cuyos titulares tengan derecho a participar en el aprovechamiento reconocido a dicha unidad, aunque tales fincas o aprovechamientos constituyan o se refieran a terrenos situados fuera de los límites de la misma.

 

Artículo 5. Nota marginal de iniciación del procedimiento.

1. A requerimiento de la Administración o de la entidad urbanística actuante, así como de cualquiera otra persona o entidad que resulte autorizada por la legislación autonómica aplicable, el Registrador practicará la nota al margen de cada finca afectada expresando la iniciación del procedimiento y expedirá, haciéndolo constar en la nota, certificación de dominio y cargas. En la solicitud constará las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento, afectados a la unidad de ejecución. Cuando se trate de unidades sujetas al sistema de compensación, para la práctica de la nota marginal citada bastará que haya sido otorgada la escritura pública de constitución de la entidad.

2. La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres a instancia de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora.

3. Cuando con posterioridad a la nota se practique cualquier asiento en el folio registral, se hará constar en la nota de despacho del título correspondiente el contenido de la misma.

4. La nota practicada producirá, en todo caso, los efectos previstos en los artículos 14 y siguientes.

* Ver Resolución de 1 de agosto de 2014: caben prórrogas sucesivas de la nota marginal si se acredita que el procedimiento sigue vigente.

 

Artículo 6. Título inscribible.

Será título idóneo para la inscripción de la reorganización de la propiedad la certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto. Dicha certificación podrá protocolizarse mediante el acta a la que se refiere el artículo 211 del Reglamento notarial, a requerimiento de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora a cuya instancia se hubiere tramitado el proyecto. También será título inscribible la escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas.

  • R. 5 de julio de 2013: la DG hace prevalecer este artículo sobre normativa autonómica que exige escritura.

 

Artículo 7. Circunstancias que ha de contener el título.

El título inscribible, sin perjuicio de los requisitos exigidos por la legislación urbanística aplicable, deberá contener las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y especialmente:

1. Referencia a la unidad de ejecución y a la aprobación definitiva del Plan que se ejecuta y, en su caso, al expediente de delimitación de la propia unidad, con especificación de la fecha de aprobación del proyecto de equidistribución y de su publicación en el Diario Oficial que corresponda.

2. Descripción de cada una de las fincas, partes de fincas y unidades de aprovechamiento incluidas en la unidad de ejecución o adscritas a ésta, con especificación de su titularidad y de las cargas y gravámenes inscritos sobre las mismas y, en su caso, de sus datos registrales.

3. Especificación respecto de cada finca de origen de las modificaciones que se produzcan en su descripción o en su titularidad, cuando los datos resultantes del Registro no coincidieren con los del proyecto.

4. Determinación de la correspondencia entre las superficies o aprovechamientos aportados al proyecto y las fincas de resultado adjudicadas, conforme al mismo, a los titulares de las primeras.

5. En el caso de que en el proyecto se lleve a cabo la agrupación instrumental de la totalidad de las fincas de origen que forman parte de la unidad de ejecución, se describirá la finca agrupada, que deberá comprender solamente los terrenos físicamente incluidos en la unidad de que se trate.

6. Especificación de las cargas y derechos inscritos sobre las fincas de origen que han de ser objeto de traslado o de cancelación conforme a lo señalado en el artículo 11.

7. Descripción de las construcciones que se mantienen y especificación de las fincas de resultado en que se ubican. Se expresarán, en su caso, las construcciones existentes, aunque no hubieran sido objeto de previa inscripción registral.

8. Descripción de las fincas de resultado formadas en virtud del proyecto de equidistribución, conforme a lo dispuesto en la Legislación Hipotecaria, bien por sustitución de las fincas originarias, bien por segregación de la agrupada instrumentalmente a estos efectos.

9. Determinación de la cuota que se atribuya a cada una de las fincas de resultado en la cuenta de liquidación del proyecto de equidistribución, de acuerdo con lo establecido en el artículo 20.1.

10. Adjudicación de las fincas de resultado a los titulares a quienes correspondan por título de subrogación o de cesión obligatoria.

11. Relación de los propietarios de fincas y de aprovechamientos, así como de los titulares de las cargas y gravámenes afectados por la equidistribución, con especificación de sus circunstancias personales, de acuerdo con lo dispuesto en la Legislación Hipotecaria, y con expresa indicación de haber sido notificados en el expediente.

12. Plano de las fincas de resultado. Cuando se hubieren incluido en la unidad de ejecución fincas situadas fuera de ella o que hubieren sido objeto de ocupación directa, con apertura de folio independiente a su aprovechamiento, se aportará plano aparte de las mismas. Al título inscribible se acompañará ejemplar por duplicado de los planos para su archivo en el Registro de la Propiedad.

 

Artículo 8. Inmatriculación, rectificación de descripción y formación de fincas de origen.

La aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para:

1. La inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción y la rectificación de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva, sin necesidad de otro requisito. Cuando el proyecto se hubiere llevado a cabo por acuerdo unánime de los interesados o a instancia de propietario único, para que produzca los efectos previstos en este párrafo deberá someterse al trámite ordinario de información pública previsto en la legislación urbanística para los proyectos de equidistribución.

2. La realización de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de ser incluidas en la unidad de ejecución.

Ver Compensación. No cabe inscribir un exceso de cabida sobre una finca cuyo folio figura cerrado por haberse aportado a una Junta de Compensación. R. 12 de Marzo de 2007

 

Artículo 9. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre las fincas de origen.

Cuando alguna de las fincas incluidas en la unidad de ejecución constare inscrita a favor de persona distinta de quien justificare en el expediente mejor derecho de propiedad sobre aquélla, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido podrá realizarse conforme a las siguientes reglas:

1. Cuando los títulos públicos intermedios tan sólo estuviesen pendientes de inscripción, se procederá previamente a la práctica de ésta. Si fuese preciso, para la obtención de copias de tales títulos tendrá interés legítimo para solicitar su expedición el órgano actuante, la Junta de Compensación o la entidad competente para la ejecución de la unidad.

2. Si la inscripción contradictoria con la titularidad alegada en el expediente tuviera más de treinta años de antigüedad, se citará al titular registral en el domicilio que constare del asiento y si tal circunstancia no resultare del Registro, por edictos. Si dicho titular no compareciere, ni tampoco formulare oposición el Ministerio Fiscal, la inscripción de la finca de origen se practicará a favor de quien hubiere justificado su derecho por cualquier título. De la misma forma se practicará la inscripción en caso de que el titular hubiere comparecido en el expediente y no se opusiera al contenido del proyecto.

3. Si la inscripción contradictoria tuviera treinta o menos de treinta años de antigüedad, la reanudación del tracto interrumpido dentro del expediente sólo podrá tener lugar cuando conste que el titular registral se ha dado por enterado personalmente y no ha formulado oposición.

4. La realización de los trámites a que se refieren los apartados anteriores deberá llevarse a efecto por la Administración actuante y su resultado se incorporará al acuerdo de aprobación definitiva del proyecto, que deberá contener la referencia a los documentos en que se apoya la reanudación del tracto, a las notificaciones realizadas, a su destinatario y a las comparecencias que, en su caso, hayan tenido lugar por parte de los interesados.

5. Si no se cumplen los requisitos de los apartados anteriores, la Administración actuante adjudicará las fincas de resultado al titular registral de las de origen, haciendo constar en el título inscribible que el expediente se ha entendido con persona distinta. El Registrador de la Propiedad hará la inscripción sin indicación alguna de la posible contradicción.

6. El procedimiento regulado en los apartados 2 a 5 podrá ser tramitado por Notario competente para actuar en el Distrito donde se sitúe la finca, a instancia del titular de la finca incluida en la unidad de ejecución. Si se diera este supuesto, el Notario requerido dará cuenta del hecho al órgano actuante y el resultado del expediente se formalizará en acta de notoriedad, cuya primera copia se remitirá, asimismo, al órgano actuante, antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución.

 

Artículo 10. Doble inmatriculación. Titularidad desconocida o controvertida sobre la finca de origen. Titular en ignorado paradero.

Cuando la finca incluida en el proyecto de equidistribución hubiere sido objeto de doble inmatriculación, resultare ser de titular desconocido o registralmente constare que su titularidad es controvertida, se aplicarán las siguientes reglas:

1. Si la finca constare doblemente inmatriculada, por haberse practicado la nota correspondiente con anterioridad a la iniciación del procedimiento de equidistribución, o dicha doble inmatriculación resultare probada como consecuencia de las operaciones del propio proyecto, deberán considerarse interesados en el proceso los titulares registrales de la finca doblemente inmatriculada, según cada inscripción, lo que supondrá el mantenimiento de dicha situación en la adjudicación de las fincas de resultado y en su inscripción registral, la cual se practicará a favor de quien acredite mejor derecho en el juicio declarativo ordinario que corresponda por su cuantía en el orden jurisdiccional civil. Todo ello, sin perjuicio del convenio entre los titulares afectados formalizado en escritura pública. En la inscripción de las fincas de resultado se harán constar las circunstancias correspondientes a las fincas de origen que hubieren sido objeto de doble inmatriculación.

2. Cuando la finca de origen fuere de titular desconocido, la finca de resultado se inscribirá a favor de la Administración actuante, con carácter fiduciario y para su entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma. Si el titular de la finca de origen estuviere en ignorado paradero, la defensa de sus intereses, durante la tramitación del proceso, corresponderá al Ministerio Fiscal, salvo que el ausente tuviese designado representante con facultades suficientes.

3. Se considerará que existe titularidad controvertida cuando constare anotación preventiva de demanda de propiedad. En este caso la inscripción de la finca de resultado se practicará a favor del titular registral de la finca de origen, pero trasladando, igualmente, la anotación preventiva que sobre la misma conste practicada.

 

Artículo 11. Régimen de las titularidades limitadas y de los derechos y gravámenes inscritos sobre las fincas de origen.

Cuando sobre las fincas de origen aportadas al proyecto de equidistribución constasen inscritos derechos, cargas o titularidades no dominicales, sin perjuicio de lo establecido en la legislación urbanística aplicable sobre notificación del expediente a sus respectivos titulares, se aplicarán las siguientes reglas:

1. Las titularidades condicionales, derechos y cargas inscritos sobre las fincas de origen, que el proyecto declare incompatibles con la ordenación urbanística, siempre que en dicho proyecto se solicitase expresamente, con especificación de la indemnización que, en su caso, haya de satisfacerse a su titular y siempre que conste que se ha pagado o consignado su importe, serán objeto de cancelación.

2. Cuando dichas titularidades, derechos y cargas no fuesen declaradas expresamente incompatibles con las determinaciones del planeamiento, se considerarán compatibles y el Registrador las trasladará de oficio, por subrogación real, a las fincas de resultado que se adjudiquen a los titulares de las primeras, con cumplimiento de lo dispuesto en las reglas siguientes.

3. Si al titular de una finca de origen se le adjudica una única finca de resultado, bastará para el traslado que el proyecto mencione su existencia sobre la finca de origen.

4. Cuando al titular de una sola finca de origen le correspondiera por subrogación real la adjudicación de varias fincas de resultado, se aplicará lo dispuesto en el apartado 3 que antecede, sin que sea necesario que el proyecto distribuya entre estas últimas la carga o derecho trasladado.

5. Cuando al mismo titular de dos o más fincas de origen le correspondiera la adjudicación de una única finca de resultado, el proyecto deberá determinar respecto de ésta la cuota porcentual que corresponda a cada una de las de origen. Determinada dicha cuota, el Registrador trasladará los derechos o cargas preexistentes sobre cada una de las fincas de origen sobre la cuota porcentual que corresponda a aquélla en la finca de resultado.

6. Cuando al mismo titular de varias fincas de origen le correspondiera la adjudicación de distintas fincas de resultado, se tendrán en cuenta las reglas contenidas en los apartados 3, 4 y 5, en cuanto fuesen aplicables al caso.

7. Cuando el proyecto mencionase la existencia de cargas o derechos no dominicales inscritos con fecha posterior a la de la nota marginal de iniciación de expediente y de los que el órgano actuante tenga conocimiento durante su elaboración y tramitación, se aplicará a su traslado lo dispuesto en los apartados 3 y 4, sin que sea necesaria la fijación de la cuota a que se refiere el apartado 5.

8. Cuando mediare acuerdo unánime de todos los titulares activos y pasivos de los derechos preexistentes sobre las fincas de origen en orden a su subsistencia, distribución, concreción en determinadas fincas de resultado o especificación de su rango, el Registrador inscribirá el traslado conforme a lo pactado. Dicho acuerdo podrá formalizarse mediante comparecencia de todos los titulares interesados en el expediente o en virtud de escritura notarial complementaria.

 

Artículo 12. Imposibilidad de subsistencia de cargas compatibles con las determinaciones del planeamiento.

Cuando se trate de derechos o cargas compatibles con la ordenación o con su ejecución, pero cuya subsistencia no fuere posible dada la situación o características o usos de la finca de resultado, se aplicarán las siguientes reglas:

1. Tanto en el caso de que la situación a que se refiere este artículo resultase del proyecto inscrito, como en el supuesto de que fuere apreciada directamente por el Registrador, éste procederá al traslado de la carga o derecho de que se trate conforme a lo dispuesto en las reglas contenidas en el artículo anterior. El Registrador de la Propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo.

2. El Registrador hará constar el traslado y la situación de imposibilidad de subsistencia que afecta al derecho o carga trasladado en la nota de despacho de la certificación del proyecto, haciendo constar en dicha nota si la situación que afecta al derecho o carga de que se trate ha sido apreciada por la Administración actuante o en la calificación registral del título. En este último caso hará constar, asimismo, las razones que estime oportunas para entender el derecho o carga de imposible subsistencia sobre la finca de resultado.

3. En todo caso, los titulares activos y pasivos del derecho o carga de que se trate podrán convenir en escritura pública su cancelación o conversión en un derecho de crédito garantizado, en su caso, con hipoteca.

4. Si alguno de dichos titulares no estuviese conforme con la calificación registral sobre la imposibilidad de subsistencia del derecho o carga o no conviniera con la otra parte sobre su valoración o la de la hipoteca que ha de garantizar el crédito correspondiente, podrán acudir al Juzgado competente en el orden jurisdiccional civil, para obtener una resolución declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad, y, en este último caso, para fijar la valoración de la carga y la constitución de la mencionada garantía hipotecaria.

5. En caso de que se planteara la situación litigiosa a que se refiere el número anterior, podrá pedirse la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad de la demanda correspondiente.

 

Artículo 13. Inscripción de las fincas de resultado.

La inscripción de las fincas de resultado se practicará a favor del titular registral, salvo los supuestos de reanudación del tracto o lo previsto en los artículos siguientes. Si las fincas de origen constasen inscritas a favor de varios titulares en proindivisión o de personas casadas y el proyecto no especificase la forma de la adjudicación, las fincas de resultado se inscribirán en la proporción en que constasen inscritas las de origen o con sujeción, en su caso, al régimen matrimonial que a éstas fuese aplicable.

 

Artículo 14. Práctica de los asientos posteriores a la nota marginal de iniciación del proyecto.

Practicada la nota a que se refiere el artículo 5, se aplicarán las siguientes reglas:

1. Si el proyecto adjudicare las fincas de resultado a los titulares de las fincas de origen, según los asientos vigentes en el momento de la presentación del título de equidistribución en el Registro, la inscripción se practicará a favor de éstos, aunque fueren distintos de los que constaban como titulares en el momento de la expedición de la certificación y de la práctica de la nota.

2. Si el proyecto adjudicare las fincas de resultado a los que eran titulares de las fincas de origen en el momento de la expedición de la certificación y de la práctica de la nota marginal a que se refiere el artícu lo 5, la inscripción se llevará a cabo a favor de dichos titulares y se cancelarán las inscripciones de dominio de fecha posterior a la de la nota, cualquiera que sea la fecha del título en cuya virtud se hubieren practicado.

3. Cuando fueran varias las inscripciones de dominio de la finca de origen posteriores a la que resulta de la certificación y el título de equidistribución adjudicare la finca de resultado al titular de cualesquiera de ellas, la inscripción se practicará a favor de éste y se cancelarán sólo las inscripciones de dominio posteriores a la del adjudicatario.

4. Las cancelaciones a que se refieren este artículo y el siguiente se practicarán por nota marginal.

  • R. 31 de Enero de 2006. Compensación. Transmisión de finca de procedencia. No cabe inscribir una transmisión de finca con la descripción que tenía antes del proyecto y la segregación. 
  • R. 4 de noviembre de 2013: traditio y subrogación en la venta de fincas durante una reparcelación.
  • R. 3 de Octubre de 2008. Compensación urbanística. Anotación de embargo o de demanda. No existiendo fincas de origen debe practicarse sobre las de resultado, pero si respecto de aquellas existe un documento presentado y suspendido, hasta que caduque ese asiento de presentación no cabe calificar el siguiente.  

 

Artículo 15. Cancelación de derechos y cargas inscritos con posterioridad a la fecha de la nota.

Cuando la finca de origen estuviere sujeta a derechos o cargas no mencionados en el proyecto de equidistribución e inscritos con posterioridad a la fecha de la nota, los asientos correspondientes se cancelarán, en todo caso, cualquiera que sea la fecha del título en cuya virtud se hubieren constituido.

 

Artículo 16. Nota marginal de referencia a la cancelación formal.

Cuando se practique la cancelación formal de asientos, conforme a lo dispuesto en los artículos anteriores, se hará constar, por nota al margen de la inscripción de la finca de resultado, la existencia de los asientos que han sido objeto de dicha cancelación, el título que los hubiere motivado y su respectiva fecha.

 

Artículo 17. Título para la rectificación de la inscripción de la finca de resultado en caso de cancelación formal.

Practicada la cancelación formal y tomada la nota a que  se refiere el artículo anterior, se aplicarán las siguientes reglas:

1. Para la inscripción del dominio de la finca de resultado o de los derechos constituidos sobre la de origen, a favor de los causahabientes del titular de esta última, será necesaria la presentación del título que motivó la practica del asiento cancelado, acompañada de la rectificación que corresponda, formalizada en escritura pública, en la que se hagan constar las circunstancias y descripción de las fincas resultantes del proyecto y la conformidad para la práctica de los nuevos asientos del titular registral de la finca adjudicada y de los titulares de los derechos cancelados.

2. Cuando no pudiere obtenerse la conformidad del titular de la finca de resultado, ni de todos los titulares de derechos cancelados, a efectos de la rectificación procedente, ésta podrá practicarse en virtud de acuerdo firme de la Administración actuante en el que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que se adopte, a solicitud de todos o alguno de los titulares de derechos cancelados, formalmente conforme a lo dispuesto en los artículos 14 y 15.

b) Que se notifique el proyecto de rectificación al titular registral, adjudicatario de la finca de resultado y a los de derechos y cargas formalmente cancelados y que no hubieran instado el acuerdo. La notificación se hará en el domicilio que constare del Registro y, en otro caso, por edictos.

3. No será necesaria la conformidad de los titulares registrales y bastará instancia ante el Registrador del titular del derecho cancelado cuando la correspondencia entre la finca de origen y la finca de resultado se deduzca directamente de los asientos del Registro.

4. En tanto no se lleve a cabo la rectificación a que se refiere el presente artículo respecto de todos y cada uno de los derechos que hubieren sido objeto de cancelación formal no podrá practicarse asiento alguno sobre la finca de resultado adjudicada al titular primitivo de la finca de origen.

  • R. 12 de Enero de 2005. Compensación. Rectificación inscripciones intermedias: Necesidad de consentimiento de quienes eran titulares registrales y otorgantes de las escrituras que motivaron los asientos.
  • R. 16 de abril de 2013: modificación de proyecto de reparcelación firme con cambio de titulares.
  • R. 15 de junio de 2013 : un caso que no es de operaciones complementarias o de rectificación sino un negocio posterior.

  

Artículo 18. Reglas para la inscripción del proyecto de equidistribución.

La inscripción del proyecto de equidistribución se practicará conforme a las siguientes reglas:

1. La inmatriculación de fincas, la rectificación de datos descriptivos, la reanudación del tracto interrumpido y la cancelación de derechos incompatibles se inscribirán en las fincas de origen con carácter previo a la inscripción de las operaciones de equidistribución.

2. Si se hubieran agrupado en el proyecto las fincas de origen, la inscripción de la agrupación se practicará a favor de la comunidad de los interesados en el procedimiento y en la nota de referencia se hará constar su carácter instrumental.

3. Si no se agruparan las fincas de origen, en la cancelación de sus asientos se harán constar los datos de las fincas de resultado que el proyecto adjudique, por subrogación real, a su titular y, en su caso, la finca de resultado a que ha sido trasladada cada carga o derecho compatible con la ordenación. Las fincas de resultado se inscribirán en folio y bajo número independiente, con traslado de las cargas que le corresponden.

 

Artículo 19. De la afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar.

Quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección. Dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las siguientes reglas:

1. En la inscripción de cada finca de resultado sujeta a la afección se hará constar lo siguiente:

a) Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto.

b) El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener lugar.

2. En caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por nota marginal.

3. No será necesaria la constancia registral de la afección cuando del proyecto de equidistribución resulte que la obra de urbanización ha sido realizada y pagada o que la obligación de urbanizar se ha asegurado mediante otro tipo de garantías admitidas por la legislación urbanística aplicable.

4. En el proyecto podrá establecerse, con los requisitos que, en cada caso, exija el órgano actuante, que la afección no surta efectos respecto de acreedores hipotecarios posteriores cuando la hipoteca tuviera por finalidad asegurar créditos concedidos para financiar la realización de obras de urbanización o de edificación, siempre que, en este último caso, la obra de urbanización esté garantizada en su totalidad.

  • R. 24 de Marzo de 2007. Afección de fincas al cumplimiento de obligación de cesión de viales y zonas verdes. Constancia registral.
  • R. 16 de Julio de 2007. Compensación. Nota marginal de afección prorrogada. Salvaguardia de los tribunales. 

 

Artículo 20. Caducidad y cancelación de la afección.

La caducidad y cancelación de la afección a que se refiere el artículo anterior se sujetará a las siguientes reglas:

1. La afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección.

2. La afección podrá cancelarse antes de su fecha de caducidad:

a) En caso de reparcelación, a instancia de cualesquiera de los titulares del dominio u otros derechos sujetos a la misma, acompañando a la solicitud certificación del órgano actuante expresiva de haber sido satisfecha la cuenta de la liquidación definitiva referente a la finca de que se trate.

b) En caso de compensación, cuando a la instancia del titular se acompañe certificación del órgano actuante expresiva de haber sido recibida la obra de urbanización, y, además, cuando se hubiese constituido Junta de Compensación, certificación de la misma acreditativa del pago de la obligación a favor de la entidad urbanística.

c) La regla contenida en el párrafo b) que antecede se aplicará en todos los casos en los que la legislación urbanística atribuya la obligación de realizar materialmente la urbanización a los administrados.

 

Artículo 21. De la expropiación del titular no adherido a la Junta de Compensación.

En el caso de que determinados propietarios no se adhieran al sistema de compensación, si el expediente de expropiación que ha de seguirse fuese declarado de urgencia conforme a lo establecido en cada caso por la legislación urbanística aplicable, podrán aplicarse a dicho expediente las normas contenidas en el capítulo III del presente Real Decreto sobre inscripción registral de la expropiación por tasación conjunta. En este caso, tomada la anotación preventiva a que se refiere la legislación expropiatoria, el proyecto de compensación se tramitará y concluirá en forma ordinaria y, una vez aprobado definitivamente dicho proyecto, la finca o fincas de resultado que correspondan por subrogación real a la ocupada se inscribirán a favor de la Junta de Compensación, en concepto de beneficiario de la expropiación, sin perjuicio de las acciones que la legislación urbanística atribuya al propietario en orden a la determinación del justiprecio.

 

CAPITULO III

Expropiaciones urbanísticas

Artículo 22. Iniciación del expediente.

1. Cuando la Administración tenga conocimiento de que la expropiación afecta a fincas inscritas, solicitará certificación por la que se acredite el dominio y cargas de las mismas. Dicha certificación también podrá ser solicitada por el titular registral, justificando que se encuentra iniciado el oportuno expediente, bien por referencia a su publicidad en periódicos oficiales, bien acompañando los documentos administrativos necesarios.

2. La expedición de dicha certificación se hará constar por nota marginal, expresando su fecha y el procedimiento de que se trate, pudiendo indicarse también en la misma, simultánea o posteriormente, que se ha optado por la aplicación del procedimiento de tasación conjunta. Dicha nota marginal se cancelará por caducidad, transcurridos tres años desde su fecha, si en el Registro no consta algún nuevo asiento relacionado con el mismo expediente.

3. Cuando la Administración no utilice el proce dimiento de tasación conjunta, el reflejo registral de las operaciones posteriores se regirá por lo establecido con carácter general en la legislación hipotecaria y de expropiación forzosa. En otro caso, se estará a lo dispuesto en los artículos siguientes.

 

Artículo 23. Práctica de la inscripción.

En el supuesto de expropiación por el procedimiento de tasación conjunta los asientos podrán practicarse en cualesquiera de las siguientes formas:

1. Mediante la inscripción individualizada de cada finca registral.

2. Mediante la inscripción como una o varias fincas de la totalidad o parte de las superficies incluidas en la unidad expropiada.

En ambos casos la inscripción se practicará a favor de la Administración actuante o del beneficiario de la expropiación, siempre que se acredite que ha sido pagado, o, en su caso, consignado, el importe del valor asignado a la finca.

 

Artículo 24. Título inscribible.

El título inscribible de la expropiación forzosa se ajustará a las siguientes reglas:

1. Cuando la Administración optare por la inscripción individualizada de las fincas registrales o de alguna de las incluidas en la unidad expropiada, el título inscribible estará constituido por el acta de ocupación y pago, conforme a lo dispuesto por la legislación general de expropiación forzosa.

2. Cuando la Administración optare por la inscripción conjunta de la totalidad o parte de las superficies expropiadas, en la que se comprendan varias fincas registrales, el título inscribible será la certificación de la resolución administrativa en la que deberá constar:

a) Descripción de la finca o fincas resultantes, conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

b) Referencia a las fincas expropiadas que formen la resultante o resultantes y a sus titulares respectivos.

c) Plano de la finca o fincas resultantes.

d) Fecha de la aprobación definitiva del proyecto de expropiación.

e) La realización de las publicaciones que legalmente sean procedentes.

f) Indicación de que han tenido lugar las notificaciones personales de los titulares de dominio y cargas que constaren en la certificación.

 

Artículo 25. Documentos complementarios de la certificación administrativa.

A la certificación administrativa a que se refiere el apartado 2 del artículo anterior, y respecto de cada una de las fincas de origen, se acompañará, según proceda:

1. El acta de ocupación.

2. El acta de pago del justiprecio a favor del titular registral del dominio, y del pago o consignación, según proceda, de la parte necesaria del mismo correspondiente a otros derechos inscritos, cuando se hubiere aportado al expediente la certificación de dominio y cargas a la que se refiere el artículo 22.

3. El acta de pago del justiprecio a favor de la persona con la que se hubiere entendido el expediente, si éste aportare certificación acreditativa de que la finca, tal y como se describe en el expediente, no está inscrita a favor de persona alguna y hubiere justificado debidamente su derecho.

4. El documento que acredite la consignación del justiprecio a favor de la persona con la que se haya entendido el expediente, cuando no se hubiese aportado al mismo la certificación a que se refiere el artículo 22.

5. El documento que acredite la consignación de la parte necesaria del justiprecio a favor de quien corresponda, cuando de la certificación registral resultare la existencia de anotación de demanda sobre el derecho expropiado o cargas o gravámenes anteriores a la nota marginal, cuyos titulares hubieren sido debidamente citados en el expediente sin haber comparecido en el mismo.

6. El acta de depósito del justiprecio, en la que se haga constar la comparecencia del Ministerio Fiscal si se tratare de titulares desconocidos o no comparecientes, o el titular del derecho fuere menor o incapacitado, que no estuviera debidamente representado, así como en los demás casos en que, conforme a la legislación, fuere preceptiva la intervención del Ministerio Público.

7. El acta de depósito del justiprecio en todos los demás casos que proceda, de acuerdo con lo establecido en la legislación de expropiación forzosa.

 

Artículo 26. Reglas para la inscripción de las fincas de resultado y respecto de las operaciones que han de practicarse sobre las fincas de origen.

Respecto de la finca o fincas resultantes y de las de origen a que se refiere el expediente de expropiación forzosa, el Registrador procederá de acuerdo con las siguientes reglas:

1. La finca o fincas resultantes se inscribirán libres de cargas, a favor de la Administración actuante o, en su caso, del beneficiario de la expropiación.

2. Si a la certificación se acompañaren las actas de ocupación y pago de las fincas de origen correspondientes, el Registrador practicará, al margen de su última inscripción de dominio, nota de agrupación, con efectos de transferencia. Se seguirá el mismo criterio cuando se acompañe acta de depósito y se dieren las circunstancias señaladas en el artículo anterior.

3. Cuando el importe pagado o depositado hubiere sido el fijado por la Administración actuante en la aprobación definitiva del proyecto, y no resultare en el expediente que el precio ha sido fijado definitivamente en vía administrativa, el Registrador hará constar en la inscripción de la finca de resultado que aquélla se practica sin perjuicio de los derechos del titular de la finca de origen de que se trate para revisar, en el procedimiento administrativo o jurisdiccional que corresponda, la cuantía definitiva del precio pagado o depositado.

4. El dominio y las cargas, gravámenes, derechos reales y limitaciones de toda clase, inscritos sobre las fincas de origen con posterioridad a la fecha de la nota marginal a que se refiere el artículo 22, se cancelarán al practicarse la inscripción de las fincas resultantes del proyecto, aunque los interesados no hubieran sido parte en el procedimiento. Para que puedan cancelarse los asientos de fecha anterior a dicha nota, deberá constar que los interesados han sido citados en forma legal y que concurrieron , por sí o debidamente representados, al pago, o, en otro caso, que se consignó el precio o la parte necesaria del mismo, según los casos.

 

Artículo 27. Supuesto de datos registrales contradictorios en el expediente.

Cuando se hubiere depositado el justiprecio por resultar del expediente pronunciamientos registrales contrarios a la realidad alegada por los particulares, para cancelar los asientos correspondientes será necesario que se presente acta tramitada con arreglo a lo previsto en el artículo 209 del Reglamento Notarial por la que resulte justificado el derecho de la persona que alega ser el titular. A dicha acta se acompañará la del pago o documento justificativo de la consignación del precio a favor de la misma persona.

 

Artículo 28. Supuesto de fincas o derechos no incluidos en el expediente.

Si en el momento de la inscripción de la finca o fincas resultantes, o, posteriormente, el Registrador tuviere duda fundada de que alguna finca o derecho inscrito no ha sido incluida en el expediente, remitirá certificación literal de sus asientos al órgano expropiante y tomará nota de su remisión al margen de la última inscripción de dominio; dicha nota se cancelará por caducidad transcurrido un año desde su fecha. Para cancelar la inscripción será necesario solicitud de la Administración expropiante, acompañada de documento justificativo de que los titulares de las fincas o derechos han sido debidamente compensados, previa tramitación del adecuado expediente complementario.

 

CAPITULO IV

Inscripción de cesiones obligatorias

Artículo 29. Cesiones susceptibles de inscripción.

Los terrenos que en cumplimiento de las Leyes hayan de ser objeto de cesión obligatoria, se inscribirán a favor de la Administración actuante y para su afectación al destino previsto en los planes de ordenación. Los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de cargas, salvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa.

 

Artículo 30. Título para la inscripción de las cesiones obligatorias.

La inscripción de las cesiones obligatorias se efectuará por los siguientes títulos:

1. Cuando la ejecución de las cesiones se lleve a cabo como una de las operaciones de equidistribución, la inscripción se efectuará por los mismos títulos que este Reglamento prevé para esas operaciones. En los supuestos de innecesariedad de reparcelación por pertenecer a propietario único o a varios pro indiviso la totalidad de las fincas que integran la unidad, o por renuncia de los propietarios al expediente reparcelatorio, con aceptación por la Administración de la localización del aprovechamiento, para la inscripción de los terrenos de cesión obligatoria se tramitará expediente en el que, al menos, se determinen las parcelas susceptibles de aprovechamiento y se describan las superficies que han de cederse obligatoriamente.

2. Las superficies de cesión obligatoria delimitadas por instrumentos de planeamiento dirigidos a regularizar o a legalizar terrenos en los que la edificación permitida por el plan esté totalmente consolidada podrán inscribirse a favor del órgano actuante, sin que medie el consentimiento del titular registral, en virtud de la certificación a que se refiere el artículo siguiente.

3. En los demás casos se requerirá que conste el acuerdo de los titulares registrales con la Administración actuante, formalizado en acta administrativa de la que expedirá la certificación correspondiente, en los términos previstos en el artículo 2 de este Reglamento, o en escritura pública.

4. En las resoluciones, actas o escrituras mencionadas, podrán llevarse a cabo las segregaciones o modificaciones hipotecarias que procedan, para la determinación registral de la finca que es objeto de cesión.

 

Artículo 31. Inscripción de terrenos de cesión obligatoria en virtud de certificación del órgano actuante.

En el caso previsto en el apartado 2 del artículo anterior, en la certificación expedida por el órgano actuante deberá constar:

1. La resolución en la que se acordó la ocupación de las fincas que han de ser objeto de cesión a favor de la Administración actuante, con especificación de su destino a cesión, conforme a las previsiones del plan.

2. Que el expediente previo a la resolución ha sido notificado a los titulares registrales de las fincas objeto de cesión y que se les ha concedido un plazo no inferior a treinta días para solicitar la tramitación del proyecto de equidistribución, si fuera oportuno.

3. Si hubo o no dicha solicitud y, en caso afirmativo, los términos en que se dictó la resolución motivada en la que se exprese que no resulta procedente la equidistribución solicitada por haberse consolidado totalmente la edificación permitida o legalizada por el planeamiento en cuya virtud se exige la cesión.

4. Que la resolución administrativa en la que se acordó la ocupación unilateral no es susceptible de recurso alguno, administrativo o jurisdiccional, salvo el posible recurso de revisión.

  • R. 22 de Febrero de 2007 Cesión de terrenos con carácter obligatorio consecuencia de convenio urbanístico. Inaplicabilidad de los arts 30-2 y 31 RD 1093/1997. 
  • R. 22 de Febrero de 2011. Segregación en PERI a favor del Ayuntamiento sin intervenir acreedor hipotecario.  

 

Artículo 32. Otras cesiones de suelo.

Las cesiones de terrenos que no tengan legalmente el carácter de obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, se ajustarán a los requisitos formales exigidos para las donaciones de bienes inmuebles.

  

CAPITULO V

Inscripción del aprovechamiento urbanístico

Artículo 33. Reglas generales sobre la transferencia del aprovechamiento urbanístico.

En aquellos casos en los que la legislación urbanística aplicable admita o prevea la realización de transferencias del aprovechamiento urbanístico, ya se trate de transmisión entre fincas pertenecientes a distintos titulares o de distribución del mismo entre las que pertenezcan a un solo titular, su inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Para su inscripción por el Registrador de la Propiedad será necesario que la transmisión o distribución se formalice en escritura pública otorgada por el titular o titulares de las fincas sobre las que se distribuya el aprovechamiento, o que resulten afectadas por la transmisión, así como por los titulares de los derechos inscritos o anotados sobre las mismas y que resulten afectados por la transferencia de aprovechamiento en los términos que establece este artículo.

2. La transmisión o distribución será objeto de inscripción en el folio de la finca a la que el aprovechamiento acrece o entre las que se distribuya, y se hará constar por nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca de que proceda.

  • R. 17 de marzo de 2017: opción sobre aprovechamiento urbanístico.
  • R. 22 de julio de 2016: reserva de aprovechamiento urbanístico y transferencia del mismo.
  • R. 13 de abril de 2016: compraventa de aprovechamiento urbanístico.
  • R. 11 de noviembre de 2002 Aprovechamiento urbanístico. Cancelación. No procede sin intervención de los titulares registrales posteriores. 
  • R. 26 de Junio de 2006. Aprovechamiento urbanístico: Son bienes de contenido patrimonial actual e independiente, no simples expectativas. 
  • R. 26 de Junio de 2006 Aprovechamiento urbanístico: Transmisión en Andalucía. No es necesaria la adscripción a una finca determinada. Puede hacerse a favor de personas no propietarias del suelo. 
  • R. de 14 de junio de 2011. Aprovechamiento urbanístico Cataluña. Requisitos. No es condición suspensiva la falta de autorización.

  

Artículo 34. Circunstancias del título y de los asientos.

En los asientos que se practiquen se harán constar, además de las circunstancias generales aplicables, las siguientes:

1. Número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución, especificadas en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable.

2. Cuantía del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen.

3. Determinación de los derechos inscritos de las fincas de origen y de destino que no queden afectados por la transmisión o distribución de aprovechamiento.

4. Determinación de los derechos inscritos que se trasladan en todo o en parte de la finca de procedencia del aprovechamiento transmitido o distribuido a la finca de destino.

 

Artículo 35. Convenio sobre transferencias de aprovechamiento.

A efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, en la transferencia de aprovechamiento deberán consentir los titulares dominicales y de cualquier otro derecho o carga inscrito sobre la finca de origen y la de destino. Cuando la carga o gravamen cuyo traslado se pretende en virtud del convenio haya sido anotada en el Registro de la Propiedad en virtud de mandamiento judicial o resolución administrativa, la escritura de transmisión o distribución deberá ser aprobada por resolución firme de la autoridad que ordenó la anotación o inscripción del derecho real trasladado. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 38 de este Reglamento.

 

Artículo 36. Trasmisión o distribución de aprovechamientos entre fincas inscritas en diferentes Registros.

Cuando las fincas de origen y de destino del aprovechamiento transmitido o distribuido consten inscritas en distritos hipotecarios diferentes, se aplicarán las siguientes reglas:

1. El Registrador competente para practicar la inscripción en la finca de destino del aprovechamiento no llevará ésta a efecto hasta que le conste que se ha practicado la nota en el folio correspondiente a la finca de la que el aprovechamiento procede.

2. El Registrador competente para practicar la nota al margen del folio de la finca de origen del aprovechamiento, una vez extendida, devolverá el título acompañando certificación literal de las inscripciones vigentes sobre la finca, así como de la nota practicada. El Registrador a quien corresponda extender la inscripción de la transferencia en la finca de destino, una vez practicada ésta, lo comunicará al Registrador en cuyo distrito esté situada la finca de origen mediante remisión de certificación de los asientos practicados.

3. El Registrador que hubiere practicado la nota marginal de la finca de origen hará constar a continuación que ha tenido lugar la inscripción de la transferencia.

4. En caso de que se produjere recurso gubernativo contra la nota de calificación negativa del Registrador competente para practicar la inscripción en la finca de destino, éste deberá comunicar tal circunstancia y, en su caso, la prórroga del asiento de presentación, al Registrador en cuyo distrito se sitúe la finca de origen. El Registrador notificado hará constar la existencia del recurso al margen de la finca de origen, hasta que le sea notificada por el Registrador, a cuyo distrito corresponda la finca de destino, la resolución negativa del recurso, en cuyo caso cancelará la nota, o la práctica de la inscripción correspondiente, en cuyo supuesto procederá conforme a lo que señala el apartado 3 que antecede.

 

Artículo 37. Autorización urbanística de las transferencias de aprovechamientos urbanísticos.

Cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa autorización de las transferencias de aprove chamiento urbanístico, la concesión de licencia específica o la toma de razón previa en Registros administrativos destinados a hacer constar su realización, la concesión o inscripción respectiva constituirá requisito del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución.

  • R. de 14 de junio de 2011. Aprovechamiento urbanístico Cataluña. Requisitos. No es condición suspensiva la falta de autorización.

 

Artículo 38. Transferencias coactivas de aprovechamiento.

A efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, las transferencias coactivas de aprovechamiento impuestas por la Administración a los particulares en los casos previstos por la ley se sujetarán a lo dispuesto para las expropiaciones a favor de beneficiario, considerándose como tal, en su caso, al titular de la finca de destino del aprovechamiento, a cuyo favor se practicará la inscripción.

 

Artículo 39. Supuestos de inscripción en folio independiente.

El aprovechamiento urbanístico se inscribirá como finca especial disgregada del suelo y mediante apertura de folio independiente, en los siguientes casos:

1. Cuando la Administración solicite que el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado de la finca o fincas de que procede.

2. Cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por las leyes.

3. En los casos de expropiación forzosa de fincas determinadas en los que el justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación.

4. En los sistemas de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares, cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas urbanizadoras o se transmitan por cualquier título a tercero, antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución correspondiente.

  • R. de 14 de junio de 2011. Aprovechamiento urbanístico Cataluña. Requisitos. No es condición suspensiva la falta de autorización.

 

Artículo 40. Aprovechamientos correspondientes a la Administración.

La inscripción en folio independiente de aprovechamientos pertenecientes a la Administración se sujetará a las siguientes reglas:

1. Se tomará nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca de que procede el aprove chamiento y se abrirá folio independiente con atribución de número de finca propio al aprovechamiento. Podrá inscribirse en un solo folio el aprovechamiento correspondiente a diferentes fincas de origen, siempre que éstas pertenezcan al mismo Ayuntamiento o Sección. Asimismo, los aprovechamientos procedentes de fincas del mismo Ayuntamiento o Sección podrán inscribirse en el folio ya abierto, mediante agregación solicitada expresamente por la Administración.

2. En el folio abierto al aprovechamiento deberán constar, en todo caso, los datos registrales de la finca de que procede el aprovechamiento y, en el caso de que proceda de varias, las unidades correspondientes a cada finca de origen.

3. La inscripción del aprovechamiento en los términos previstos por el presente artículo deberá realizarse libre de toda carga o gravamen.

 

Artículo 41. Transferencia de aprovechamientos por la Administración.

Sin perjuicio del cumplimiento de las reglas de disposición de sus bienes, en las transferencias que realice la Administración respecto de aprovechamientos inscritos a su favor en folio independiente se observarán las siguientes reglas:

1. Será título suficiente para la inscripción en el Registro de la Propiedad la certificación administrativa del acuerdo de transferencia o la escritura pública notarial, acompañados, en cada caso, de la certificación del asiento practicado en el Registro Municipal de Transferencias de Aprovechamiento, en el que consten las circunstancias a que se refiere el artículo 2 de este Reglamento.

2. La inscripción se practicará en el folio correspondiente a la finca cuyo aprovechamiento acrece y dará lugar a la cancelación del folio independiente abierto al mismo, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior. En el asiento de cancelación se harán constar los datos registrales correspondientes a la finca de destino. Cuando la transmisión tuviere por objeto solamente una parte del aprovechamiento inscrito en un solo folio, se tomará en el mismo nota marginal en la que constarán las unidades de aprovechamiento transmitidas, las unidades que subsisten inscritas a favor de la Administración y los datos registrales correspondientes a la finca de destino de las unidades transmitidas.

 

Artículo 42. Inscripción de las fincas y de su aprovechamiento en caso de ocupación directa.

El aprovechamiento urbanístico correspondiente a fincas que sean objeto de ocupación directa por la Administración actuante, por estar destinadas por el planeamiento a sistemas generales o a usos dotacionales de carácter local, se inscribirá por el Registrador de la Propiedad conforme a las siguientes reglas:

1. Será título inscribible la correspondiente certificación en la que consten las siguientes circunstancias:

a) Lugar y fecha en que se levanta la ocupación.

b) Determinación de la Administración actuante y transcripción del acuerdo de ocupación.

c) Datos de identificación de los titulares de derechos sobre las fincas ocupadas.

d) Circunstancias de las notificaciones realizadas a dichos titulares y especificación de que ha transcurrido el plazo establecido por la ley para formular alegaciones.

e) Descripción de las fincas o partes de fincas objeto de ocupación junto con plano de las mismas, sus datos registrales, la superficie ocupada, las unidades de aprovechamiento que le correspondan y la unidad de ejecución donde han de hacerse efectivos estos aprovechamientos.

2. Si la superficie ocupada correspondiere a parte de una finca registral, en la certificación deberá practicarse la segregación correspondiente con especificación de la descripción de la finca matriz.

3. La finca objeto de ocupación directa se inscribirá a favor de la Administración actuante, para su afectación al uso para el que fue ocupada y se hará constar que el aprovechamiento urbanístico correspondiente se halla pendiente de consolidación definitiva por la adjudicación de la finca de reemplazo. Al margen de la inscripción practicada se harán constar los datos registrales del folio abierto al aprovechamiento.

4. El aprovechamiento dimanante de la finca o fincas ocupadas dará lugar a la apertura de un folio independiente para el que corresponda a cada una de ellas, al que se trasladarán todos los asientos vigentes de la finca ocupada. La certificación expresará los correspondientes derechos que, por razón de su naturaleza, no pueden extenderse sobre el aprovechamiento.

5. El traslado de cargas no tendrá lugar cuando a la certificación se acompañe escritura pública a la que concurra el titular del dominio y el de las cargas previamente inscritas por la que se distribuya el aprovechamiento correspondiente a la finca ocupada entre todos ellos a título de dominio. En este caso se abrirá un folio por el aprovechamiento adjudicado a cada uno de los titulares en virtud de la distribución pactada.

6. Los títulos de constitución, transmisión o gravamen del dominio o de los derechos reales que tengan por objeto los aprovechamientos inscritos a folio independiente, así como los relativos a la finca ocupada cuyo acceso al Registro tenga lugar con posterioridad a la ocupación, se inscribirán en el folio abierto al aprovechamiento hasta que tenga lugar lo dispuesto en el párrafo siguiente.

7. Cuando se inscriban a favor del titular o titulares del aprovechamiento la finca o fincas de resultado en la unidad de ejecución designada para que aquél se haga efectivo, se cancelará el folio o folios abiertos al aprovechamiento.

 

Artículo 43. Transmisión parcial del aprovechamiento urbanístico correspondiente a determinadas unidades de ejecución.

Cuando se adjudique a empresas urbanizadoras, o a un titular distinto de los aportantes de terrenos o de aprovechamientos, parte del aprovechamiento que sea objeto de equidistribución en virtud de un proyecto de ejecución privada en que la obligación de urbanizar corresponda a los propietarios de las fincas que formen parte de la unidad, se aplicarán las reglas siguientes:

1. Para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la transmisión del aprovechamiento deberá formalizarse en escritura pública.

2. Las unidades de aprovechamiento transmitidas se inscribirán, en folio independiente a favor de su adquirente, y se hará constar dicha transmisión mediante nota al margen de la finca de que el aprovechamiento procede.

3. El aprovechamiento inscrito podrá ser objeto de transmisión o gravamen y su inscripción independiente se cancelará en el momento en que tenga lugar la adjudicación a favor de su titular de la finca de reemplazo correspondiente en la unidad de ejecución.

 

Artículo 44. Expropiación a cambio de finca futura.

Cuando, conforme a lo establecido en la legislación urbanística, en el expediente expropiatorio se determine que el justiprecio está constituido por una finca futura que la Administración expropiante entregará al expropiado, se aplicarán las siguientes reglas:

1. El aprovechamiento urbanístico correspondiente a la finca futura podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante la apertura de folio independiente.

2. La descripción del aprovechamiento podrá realizarse mediante la determinación de las unidades que comprende o mediante la descripción de la finca futura, con especificación de su superficie, usos previstos, edificabilidad, ocupación en planta u otras circunstancias urbanísticas que permitan su identificación.

3. La apertura del folio independiente se practicará en virtud del acta de ocupación de la finca expropiada.

4. El folio abierto al aprovechamiento se cancelará simultáneamente a la inscripción a favor del expropiado de la finca que constituye el justiprecio en especie.

5. Al aprovechamiento inscrito de acuerdo con lo dispuesto en este artículo le serán aplicables las reglas contenidas en los apartados 2 a 6 del artículo 42 de este Reglamento.

 

CAPÍTULO VI

Inscripción de las obras nuevas

Artículo 45. Inscripción de obras nuevas.

Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.

 

Artículo 46. Requisitos para la inscripción del título.

Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.

2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

3. Si el edificio se declarara concluido, el certificado deberá acreditar, además de lo previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.

 

Artículo 47. Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:

1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo dispuesto en este artículo, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior.

2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:

a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.

b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.

c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.

d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.

 

Artículo 48. Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.

Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva, o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:

1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.

2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

a) La certificación administrativa del acto presunto.

b) En caso de que no se hubiere expedido esta última, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

 

Artículo 49. Certificado del técnico.

La justificación por técnico competente de los extremos a que se refieren los artículos anteriores podrá hacerse:

1. Por comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.

2. Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.

3. Por la presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta, así como el nombre del Notario autorizante, fecha del documento y número del protocolo.

 

Artículo 50. Técnico competente.

A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente:

1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación.

2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.

3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.

4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.

 

Artículo 51. Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.

Cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad «erga omnes» del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente.

 

Artículo 52. Reglas aplicables a otras construcciones.

Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

 

Artículo 53. Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.

Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:

a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.

b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

 

Artículo 54. Notificaciones que ha de realizar el Registrador de la Propiedad.

Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.

 

Artículo 55. Calificación registral.

Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en este Reglamento para la inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada caso.

 

CAPÍTULO VII

Anotaciones preventivas dictadas en procedimiento administrativo de disciplina urbanística

Artículo 56. Anotación preventiva de incoación de expedientes de disciplina urbanística.

La Administración legalmente competente, con el fin de asegurar el resultado de los expedientes de disciplina urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con anterioridad a la infracción, podrá acordar que se tome anotación preventiva de la incoación de dichos expedientes. La anotación sólo podrá practicarse sobre la finca en que se presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de que se trate en cada caso.

  • R. 7 de Mayo de 2007. Anotación de demanda en recurso contencioso administrativo. Requiere audiencia de los titulares registrales- y caución. 
  • R. 12 de Julio de 2005. Anotación de  interposición del recurso contencioso administrativo en el que se solicite la nulidad del acto. La solicitud de nulidad del acto implica la petición de nulidad de la inscripción. 
  • Ver RDL 8/2011

 

Artículo 57. Título para practicar la anotación.

El título para practicar la anotación será la certificación expedida por el Secretario de la Administración competente en la que se hagan constar, además de las circunstancias previstas en el artículo 2.2, las siguientes:

1. Fecha del acuerdo y órgano que lo hubiere adoptado.

2. Que el acuerdo ha sido notificado al titular registral.

3. El objeto del expediente, su fecha de iniciación y la solicitud expresa de que se tome la anotación.

 

Artículo 58. Actuación del Registrador de la Propiedad. Certificación y nota de expedición.

Practicada la anotación, el Registrador devolverá uno de los ejemplares con nota de haberse extendido el asiento al que acompañará certificación de dominio y cargas de la finca anotada, en la que se haga constar el domicilio de sus respectivos titulares, si éste constare del Registro. De la expedición de la certificación se tomará nota al margen de la última inscripción de dominio.

 

Artículo 59. Notificación de la anotación.

La Administración actuante notificará la adopción del acuerdo por el que fue ordenada la práctica de la anotación a todos los titulares del dominio y cargas, según la certificación expedida.

 

Artículo 60. Duración y prórroga de la anotación.

La anotación practicada tendrá un plazo de duración de cuatro años y podrá prorrogarse por un año más a instancia de la Administración que la hubiere solicitado.

 

Artículo 61. Prórroga de la anotación en caso de recurso contencioso-administrativo.

No obstante lo establecido en el artículo anterior, cuando se interpusiese recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo que motivó la anotación preventiva, la Administración podrá solicitar al Tribunal que conozca del proceso que la anotación preventiva quede prorrogada hasta que haya recaído resolución administrativa firme en el procedimiento.

 

Artículo 62. Cancelación de la anotación preventiva antes de la terminación del expediente.

La anotación preventiva practicada por incoación del procedimiento sancionador podrá cancelarse antes de la terminación del expediente, cuando aquélla caduque, por solicitud de la Administración que la ordenó, cuando se disponga por resolución judicial, o cuando concluya el procedimiento sin resolución expresa sobre el fondo.

El título para practicar la cancelación será, según los casos:

1. La certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación o se declare sobreseído el expediente, o solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca anotada a la que se acompañe dicha certificación.

2. El mandamiento judicial dictado en ejecución de la sentencia o del auto en que se hubiese decretado la cancelación.

La cancelación se practicará sin perjuicio de la indemnización que, en su caso, pudiera corresponder al titular de la finca en el supuesto en que se declare injustificado el acuerdo que ordenó la práctica en la anotación cancelada.

 

Artículo 63. Efectos registrales de la terminación del expediente.

Cuando adquiera firmeza la resolución de la Administración a cuyo favor se hubiere tomado la anotación, por la que se declare la existencia de la infracción o el incumplimiento de las obligaciones correspondientes, se practicarán, según los casos, los siguientes asientos:

1. Si la resolución impusiere el deber de ceder fincas determinadas o partes concretas de las mismas, se practicará asiento de inscripción, siempre que la certificación correspondiente cumpliese con los requisitos establecidos en el artículo 2 de este Reglamento y el acuerdo no fuese susceptible de recurso jurisdiccional.

2. Si el acuerdo firme de la Administración actuante impusiera una sanción económica que diese lugar a procedimiento de apremio, se tomará, si se ordena, la anotación preventiva de embargo a que se refiere el artículo 66.

3. En los demás casos la terminación del expediente se hará constar por nota marginal, que producirá los efectos generales a que se refiere el artículo 73.

4. La certificación del acuerdo por el que se declare la terminación del expediente provocará, en todo caso, la cancelación de la anotación preventiva.

 

Artículo 64. Efectos registrales de la terminación del expediente en vía jurisdiccional.

Cuando el expediente administrativo hubiese sido recurrido en vía jurisdiccional, la sentencia, auto o resolución que ponga fin al procedimiento dará lugar a la práctica de los asientos que la misma ordene, en los términos y con los efectos previstos en el artículo 71 para las resoluciones judiciales que pongan fin al recurso contencioso-administrativo.

 

Artículo 65. Cancelación de los asientos practicados como consecuencia de la terminación del expediente.

La cancelación de los asientos practicados como consecuencia de la terminación del expediente, a que se refieren los artículos anteriores, podrá llevarse a efecto según los casos:

1. Cuando se trate de inscripciones éstas sólo podrán ser canceladas conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

2. Cuando se trate de las notas marginales a que se refiere el artículo 63.3, su cancelación podrá obtenerse por acuerdo de la Administración, o en virtud de resolución judicial por las que se declaren la inexistencia de la infracción, la improcedencia de las órdenes de restauración del orden jurídico o de que ha tenido lugar el incumplimiento de los deberes correspondientes. También podrá practicarse por solicitud del titular registral a la que se acompañe la certificación del acuerdo de la Administración en el que resuelva la cancelación de la nota, o la documentación que acredite, conforme a lo dispuesto en la Ley, la obtención de dicho acuerdo por silencio positivo o, en su caso, la sentencia correspondiente.

 

Artículo 66. Anotación de embargo en caso de sanción económica.

En los expedientes que puedan dar lugar a la imposición de una sanción económica, la Administración actuante podrá solicitar la práctica de anotación preventiva de embargo, conforme a lo establecido en la legislación para el apremio a favor de la Hacienda Pública. En el caso de que se practicare la anotación a favor de una entidad urbanística colaboradora, será requisito previo que se acredite la constitución de la misma. Los efectos de la anotación preventiva de embargo se producirán desde su propia fecha, aunque previamente se hubiere practicado anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística.

 

CAPÍTULO VIII

Anotaciones preventivas ordenadas en proceso contencioso-administrativo

Artículo 67. Anotación preventiva por interposición de recurso contencioso-administrativo.

El que promoviere recurso contencioso-administrativo contra los actos de la Administración pública que tengan por objeto la aprobación definitiva de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de licencias, podrá solicitar, con el escrito de interposición o después, si existiere justificación suficiente, que se tome anotación preventiva sobre fincas concretas y determinadas que resulten afectadas por el acto impugnado, ofreciendo indemnización por los perjuicios que pudieran seguirse en caso de ser desestimado el recurso, de tal forma que la falta de la caución que, en su caso, exija el Tribunal para evitar daños al titular de la finca o derecho anotado, impedirá la práctica de la anotación.

 

Artículo 68. Tramitación de la solicitud de la anotación.

La solicitud de la anotación, acompañada de certificación registral de dominio y cargas, se substanciará por los trámites establecidos en la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Será requisito para la práctica del asiento el haber oído, en todo caso, al titular registral de la finca y a los que según la certificación sean titulares de derechos y cargas que consten en ésta, así como la prestación de la caución a que se refiere el artículo anterior.

 

Artículo 69. Título para la anotación.

La anotación se practicará en virtud de mandamiento judicial en el que se consigne literalmente la resolución dictada y que se ha prestado, en su caso, la caución correspondiente.

 

Artículo 70. Anotación preventiva de la demanda.

La demanda interpuesta en el procedimiento será también anotable en los términos previstos en los artículos anteriores.

 

Artículo 71. Efectos de la sentencia que ponga fin al procedimiento jurisdiccional.

La sentencia firme que ponga fin al procedimiento contencioso-administrativo en el que se hubiera ordenado la anotación preventiva producirá los siguientes efectos:

1. Será título bastante para practicar los asientos dispuestos en ella.

2. Cuando de la sentencia resulte la creación, modificación o extinción del dominio o de algún derecho real inscribible, se practicarán los asientos pertinentes en la forma establecida por el artículo 198 del Reglamento Hipotecario. Dicho artículo será de aplicación también respecto de la cancelación de asientos contradictorios practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación preventiva, cuando la titularidad de los derechos proceda de actos sujetos al control de los Juzgados y Tribunales contencioso-administrativos, en cuyo caso, a efectos de la cancelación de los asientos originados por los títulos a que se refiere este artículo, se resolverá en este orden jurisdiccional lo que proceda en trámite de ejecución de sentencia, previa citación de los titulares de los derechos afectos por la posible cancelación.

3. Cuando de la sentencia no resulte la creación, modificación o extinción del dominio o de algún derecho real, o la modificación de la descripción de las fincas sobre las que se hubiese practicado, la propia sentencia será título bastante para la cancelación de la anotación.

  

Artículo 72. Prórroga y cancelación de la anotación.

La duración, prórroga y las demás cuestiones no especialmente previstas en los artículos anteriores, se regirán por lo establecido en la legislación hipotecaria para la anotación preventiva de demanda.

 

CAPÍTULO IX

Notas marginales

Artículo 73. Duración y efectos de las notas marginales.

Salvo que expresamente se establezca otra cosa, las notas marginales reguladas en el presente Reglamento tendrán vigencia indefinida.

Tales notas no surtirán otro efecto que el de dar a conocer, a quien consulte el contenido del Registro de la Propiedad, la situación urbanística de la finca en el momento a que se refiera el título que las origine, salvo los casos en que la legislación aplicable prevea un efecto distinto.

   

Artículo 74. Nota marginal de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.

Cuando con ocasión de la concesión de licencias o de autorización de otras resoluciones administrativas, se impongan condiciones que han de cumplirse en la finca a la que afectan, con arreglo a las Leyes o a los Planes, tales condiciones podrán hacerse constar por el Registrador de la Propiedad mediante nota marginal.

1. La nota marginal se tomará en virtud de instancia del titular de la finca a la que se acompañe certificación administrativa en la que conste literalmente el acuerdo adoptado.

2. En la misma se transcribirá literalmente el acuerdo que da lugar a su práctica y se especificará que no produce otro efecto que el previsto en el artículo anterior.

3. La nota marginal podrá cancelarse:

a) En virtud de certificación administrativa de la que conste que se han cumplido las condiciones impuestas o de solicitud del titular a la que se acompañe aquélla o la documentación acreditativa del acuerdo obtenido por acto presunto, conforme a lo dispuesto en la Ley.

b) Cuando la licencia sometida a condición impusiere cualquier tipo de deberes al titular de la finca y no señalare plazo de cumplimiento de los mismos, ni tampoco fuere la condición de naturaleza definitiva, la nota se cancelará por caducidad transcurridos cuatro años desde su fecha. En caso de que en la licencia se hubiere señalado plazo, la caducidad de la nota se producirá transcurridos dos años a contar desde la fecha de cumplimiento de aquél.

  

 Artículo 75. Nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación.

Cuando la licencia de edificación, a cuyo amparo haya sido realizada una obra nueva, sea posteriormente declarada ilegal, por contravenir la ordenación urbanística aplicable, se hará constar por nota marginal. La nota se tomará en virtud de certificación de la resolución administrativa firme, o, en su caso, de la sentencia, en las que se declare la ilegalidad de la licencia y que el titular registral ha sido citado en el procedimiento.

 

Artículo 76. Nota marginal acreditativa de la concesión de licencias para obras y usos provisionales.

La concesión de las licencias para usos y obras de carácter provisional y para los edificios fuera de ordenación, se harán constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca correspondiente. La nota se tomará a solicitud del titular registral, o con su audiencia a requerimiento de la Administración actuante, a la que se acompañe certificación literal del acuerdo de concesión de la licencia y en ella se expresará, a la vista de la certificación administrativa, el deber de demolición de las edificaciones cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización en su caso, y con las demás consecuencias previstas en la legislación urbanística.

  

Artículo 77. Nota marginal acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico.

La adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación en cada finca determinada, como consecuencia del cumplimiento por su titular de los requisitos establecidos por la legislación urbanística aplicable, se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de su última inscripción de dominio, a la que se aplicarán las siguientes reglas:

1. El asiento se practicará por traslado del acuerdo de la Administración actuante, mediante certificación del mismo, o por solicitud del interesado a la que se acompañará la expresada certificación, con descripción de la finca de que se trate. Cuando el acuerdo de la Administración actuante se obtuviere por acto presunto, a la solicitud de la nota marginal se acompañará la documentación que acredite la adquisición conforme a lo dispuesto en la Ley.

2. A los efectos del contenido del dominio inscrito sobre la finca, los terceros adquirentes del mismo quedarán subrogados en los derechos y deberes urbanísticos resultantes del aprovechamiento que ha sido objeto de la nota marginal según el plan que en cada caso sea aplicable.

3. En caso de declaración administrativa de incumplimiento de deberes urbanísticos por el titular de una finca sujeta a derecho de hipoteca, el acreedor hipotecario podrá ejercitar las facultades que por menoscabo de la garantía le atribuya la legislación vigente. Además, el Juez, conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, a instancia del titular del crédito, podrá conceder a éste la administración y posesión interina de la finca, con la posibilidad de subrogarse en el cumplimiento de los deberes urbanísticos, si así se hubiere pactado en el título de constitución del gravamen.

 

CAPÍTULO X. Inscripción de actos de parcelación

Artículo 78. Actuación de los Registradores de la Propiedad.

Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento.

 

Artículo 79. Divisiones y segregaciones.

En caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en este artículo.

1. Los Registradores de la Propiedad, cuando, a pesar de haberse autorizado la escritura pública, tuviesen la duda fundada a que se refiere el número anterior y no se aportase la licencia correspondiente, remitirán copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en este artículo. La remisión de la documentación referida se hará constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión.

2. Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 80.

3. Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73.

4. Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, prevista en el apartado 1 de este artículo, si no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, el Registrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.

5. Si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2.o de la Ley Hipotecaria.

 

Artículo 80. Fincas de dimensión inferior a la parcela mínima de cultivo.

Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, en los términos previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha resolución fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento.

  • R. 27 de junio de 2018: No cabe inscribir segregación de porción de finca rústica discontínua de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, aunque se aporte Licencia Mpal., si el registrador la comunica a la CCAA y ésta contesta, en plazo (4 meses), que debe aportarse documentación complementaria para valorar si la finca es de secano o regadío y por tanto si cabe o no la segregación.
  • R. 9 de mayo de 2018: Procedimiento aplicable a la inmatriculación de fincas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo procedentes de otra mayor.
  • R. 10 de enero de 2017: segregación con licencia, pero por debajo de la unidad mínima de cultivo
  • R. 1 de diciembre de 2014: segregaciones de hace 20 años presentadas ahora.
  • R. 2 de noviembre de 2012: conflicto de certificaciones sobre si la segregación infringe la u.m.c.
  • R. 27 de noviembre de 2012: segregación de finca discontinua.
  • R. 23 de julio de 2012: actuación del Registrador ante fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo.
  • R. 1 de agosto de 2011. Segregación en Andalucía con licencia.

 

Artículo 81. Parcela urbanística indivisible.

En el caso de que la parcela resulte indivisible como consecuencia de lo dispuesto en la legislación urbanística se aplicarán las siguientes reglas:

1. Para poder reflejar en el Registro de la Propiedad la cualidad de indivisible de una parcela, el Ayuntamiento correspondiente comunicará al Registrador las dimensiones de la parcela mínima, de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, con referencia a las fincas concretas sobre las que se pretenda la actuación.

2. Cuando con la edificación permitida o existente se hubiese agotado la totalidad del aprovechamiento materializable sobre la finca, el Ayuntamiento lo comunicará al Registro de la Propiedad al otorgarse licencia de edificación. Cuando la edificación consumiere sólo parte del aprovechamiento, la comunicación especificará la porción de terreno susceptible de segregación.

3. La cualidad de indivisible de la parcela se hará constar mediante nota al margen de la última inscripción de dominio vigente, cuando el Registrador de la Propiedad reciba la comunicación del número anterior y cuando se creen nuevas fincas por consecuencia de operaciones de modificaciones hipotecarias.

 

Artículo 82. División de parcelas edificadas.

Cuando sobre las parcelas resultantes del expediente de equidistribución se construyan, conforme al pla neamiento, diferentes edificios, éstos podrán constituir fincas registrales independientes sin necesidad de licencia de parcelación. Si la parcela fuere indivisible, sólo podrán crearse fincas registrales independientes si los distintos edificios se asientan sobre suelo común y se les somete a un mismo régimen de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario.

 

CAPÍTULO XI

Inscripción de transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico

Artículo 83. Comunicación al Registrador de la Propiedad de la delimitación de áreas de tanteo y retracto.

Cuando en el planeamiento general municipal, o en expediente tramitado especialmente a tal efecto, se hubieren delimitado áreas comprensivas de terrenos o de viviendas que hayan de quedar sujetas a derecho de tanteo o de retracto conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, el Ayuntamiento remitirá a los Registradores de la Propiedad, a cuyo distrito hipotecario corresponda total o parcialmente dicha área, copia certificada del Acuerdo de delimitación de la misma y de los planos que reflejen dicha delimitación, así como relación detallada de las calles o sectores comprendidos en aquellas áreas y de los propietarios y bienes concretos afectados, en cuanto tales datos obren en poder del Ayuntamiento y el Registrador lo hará constar por nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas.

 

Artículo 84. Requisitos de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico.

Cuando en un término municipal o sección del Distrito Hipotecario se hubieren delimitado áreas de tanteo y retracto, en los términos previstos por la legislación urbanística, los títulos de transmisión onerosa de terrenos o de viviendas deberán contener las siguientes circunstancias:

1. Declaración expresa de las partes, bajo la responsabilidad del orden que proceda, de que el terreno o vivienda transmitido, según los casos, se halla o no incluido en área de tanteo y retracto.

2. Si la declaración fuere positiva, que se han llevado a efecto las notificaciones a que se refiere el artículo siguiente.

 

Artículo 85. Circunstancias de las notificaciones.

A efectos de la inscripción por el Registrador de la Propiedad de los títulos de transmisión sujetos a tanteo y retracto, el régimen de las notificaciones a favor de la Administración se ajustará a las siguientes normas:

1. Antes de la enajenación, los propietarios afectados deberán notificar al Ayuntamiento dicha decisión, haciendo constar las características de las fincas, los datos registrales en su caso, su descripción, precio y forma de pago proyectados, las circunstancias del futuro adquirente y las restantes condiciones esenciales de la transmisión.

2. Con posterioridad a la transmisión realizada, el adquirente deberá comunicar la misma al Ayuntamiento mediante entrega de la copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. 3. Para que puedan inscribirse por el Registrador de la Propiedad los documentos de adquisición de los bienes a los que se refiere este capítulo deberá justificarse que ha tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones previstas en los apartados 1 y 2 de este artículo, con los requisitos exigidos. La falta de justificación constituirá defecto subsanable con suspensión de la inscripción, pudiéndose tomar anotación preventiva con vigencia de ciento ochenta días naturales, que se convertirá en inscripción si en dicho plazo de vigencia se acreditare la práctica de las notificaciones en forma legal.

 

Artículo 86. Efectos de la declaración de sujeción o no sujeción de la finca a tanteo y retracto urbanístico.

A los títulos traslativos a que se refiere este capítulo les serán aplicables las siguientes reglas:

1. Si en el título se declarare expresamente que la vivienda o terreno no está incluida en área de tanteo y retracto, el Registrador practicará la inscripción, sin perjuicio de lo establecido en el apartado 4 que subsigue.

2. Si la declaración fuere positiva y no se hubiere llevado a efecto la notificación pertinente, el Registrador suspenderá la inscripción, si bien podrá tomar anotación preventiva por defecto subsanable, que se convertirá en inscripción si durante su plazo de vigencia se acreditare la práctica de la notificación.

3. Si en el título no se hiciere declaración expresa sobre la inclusión o no inclusión de la vivienda o terreno en área de retracto, no será inscribible aquél por el Registrador de la Propiedad.

4. Si la declaración fuere negativa, pero de los detalles de descripción de la finca, de su localización respecto de viales determinados o de otros datos que pudieren resultar del contenido de la documentación remitida conforme a lo dispuesto en el artículo 83, resultaren indicios de que el inmueble pudiera estar comprendido en área de retracto, el Registrador, sin perjuicio de practicar la inscripción, comunicará al Ayuntamiento competente el hecho de su otorgamiento y las demás circunstancias señaladas en el artículo anterior.

5. Practicada la notificación a que se refiere el apartado anterior, el Registrador tomará nota de su fecha al margen del asiento de presentación y prorrogará la vigencia de éste, en su caso, hasta quince días. Transcurridos quince días sin que el Ayuntamiento manifieste expresamente que la finca o fincas transmitidas se encuentran situadas en área de tanteo y retracto, practicará la inscripción solicitada. En el supuesto de que la respuesta fuere positiva, el Registrador procederá en la forma señalada en el apartado 2 de este artículo.

 

CAPÍTULO XII

Régimen de venta forzosa

Artículo 87. Nota marginal acreditativa de la inclusión de la finca en el Registro Administrativo.

De la inclusión de una finca en el Registro Administrativo de Solares y Terrenos sin urbanizar se tomará nota al margen de su última inscripción de dominio por el Registrador de la Propiedad, conforme a las siguientes reglas:

1. El título inscribible será el certificado en el que se contenga la transcripción literal del acuerdo de la inclusión de la finca en el Registro Administrativo de Solares y Terrenos sin Urbanizar, por el que la Administración competente solicite expresamente la práctica de la nota y en el que se haga constar que ha sido notificado el titular registral.

2. Cuando el procedimiento de inclusión hubiere sido incoado a instancia de persona distinta de la Administración, la nota se practicará en virtud de solicitud de ésta, acompañada del certificado a que se refiere el apartado anterior.

3. En la nota harán constar los datos de inscripción en el Registro Administrativo y la causa de la inclusión en el mismo de la finca sometida a venta forzosa.

4. La nota se cancelará en virtud de certificación de la que resulte la cancelación del asiento practicado en el Registro Administrativo o por caducidad, transcurridos tres años desde su fecha, si no se hubiere practicado asiento alguno sobre la finca relativo a la prórroga de la nota o a algún acto correspondiente al procedimiento de venta forzosa.

  • R. 2 de enero de 2013: inscripcion en el registro de solares con carácter previo a la venta derecho superficie.

 

Artículo 88. Nota marginal acreditativa de la declaración en venta forzosa.

La resolución administrativa firme por la que se declare el incumplimiento de los deberes urbanísticos que motivaron la inclusión de la finca en el Registro administrativo, con aplicación del régimen de venta forzosa, se hará constar por nota en el Registro de la Propiedad, al margen de la última inscripción de dominio de la finca. Dicha nota se practicará en virtud de certificación literal del acuerdo, que deberá ser remitida al Registro de la Propiedad por la Administración actuante. El Registrador, simultáneamente a la práctica de la nota, expedirá certificación de dominio y cargas de la finca. Asimismo, cuando la resolución administrativa que hubiere provocado la inclusión de la finca en el Registro Administrativo, acordase la venta forzosa, el Registrador, simultáneamente a la práctica de la nota, expedirá la certificación a que se refiere este artículo.

 

Artículo 89. Inscripción de la adjudicación en régimen de venta forzosa.

La inscripción de la adjudicación en procedimiento de venta forzosa se sujetará a las siguiente reglas:

1. El título inscribible será la certificación administrativa del acuerdo de resolución del concurso a favor del adjudicatario, acompañada del acta de ocupación, y en la que se hará constar:

a) El pago del precio satisfecho por el adjudicatario del concurso a los titulares del dominio de la finca o de otros derechos inscritos con anterioridad a la fecha de la nota a que se refiere el artículo anterior, o la consignación del mismo en el caso de que, debidamente citados, no hubieren comparecido en el expediente. También se hará constar el pago de las cantidades a que tenga derecho la Administración actuante, según la legislación urbanística aplicable.

b) La especificación literal de las condiciones del concurso. 2. La inscripción de la finca se practicará, libre de cargas, a favor del adjudicatario del concurso, que tendrá el carácter de beneficiario.

 

Artículo 90. Cancelación de cargas.

En el momento en que se practique la inscripción de venta forzosa se cancelarán de oficio todas las inscripciones de dominio y cargas inscritas con fecha posterior a la de la nota y la certificación a que se refiere el artículo 88.

 

Artículo 91. Adquisición por la Administración.

Si la Administración actuante declarare desierto el concurso y se adjudicare la finca con destino al Patrimonio Municipal del Suelo, la inscripción se practicará a su favor, en los términos previstos en los artículos anteriores, haciéndose constar en la misma que la finca queda sujeta a lo dispuesto en la legislación urbanística sobre los efectos del incumplimiento de la obligación de edificar.

 

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS:

 

Desde la Ley del Suelo y de Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956 ha sido una aspiración permanente realizar una adecuada coordinación entre el Registro de la Propiedad y la acción administrativa urbanística que, no obstante, hasta la fecha, nunca había sido abordada de una forma global a pesar de los reiterados llamamientos legislativos sobre este punto. A través de la disposición adicional décima de la Ley 8/1990, de 25 de julio (artículos 307 a 310 del texto refundido de 26 de junio de 1992), se ha regulado el tema mediante unas breves pero imprescindibles normas susceptibles de un desarrollo reglamentario posterior más detallado, como en el propio texto legal se reconoce. Así, aunque los preceptos que integran este Real Decreto se refieren a materias urbanísticas, su contenido es exclusivamente registral, por lo que en cuanto normas hipotecarias -jurídico-privadas- están llamadas a tener una pervivencia independiente de las vicisitudes de las normas sobre urbanismo. En tal sentido, se ha procurado en el presente Real Decreto evitar las referencias concretas a la legislación urbanística, toda vez que la competencia para su elaboración está atribuida con carácter exclusivo a las Comunidades Autónomas, salvo en las materias expresamente reservadas al Estado.

La acción urbanística y el Registro de la Propiedad se desenvuelven en esferas distintas, pues, la primera no es materia propiamente registral y las mutaciones jurídico-reales, cuando se reflejan en el Registro de la Propiedad, se plasman con arreglo a sus normas propias e independientemente de las urbanísticas. No obstante, si la acción urbanística en sí misma provoca una alteración en las titularidades inmobiliarias surge un punto de contacto de necesaria coordinación. A la vez, es conveniente que los poderes públicos se sirvan de una institución que, aunque se desenvuelve en el campo privado, puede ser una eficaz colaboradora a la actuación urbanística. Desde esta doble vertiente se ha realizado el desarrollo reglamentario de los preceptos legales, puesto que, por un lado, se ha dado entrada a una gran información urbanística que en otro tiempo quedaba fuera de los libros registrales, pero sin desvirtuar el contenido y los efectos que son consustanciales al Registro de la Propiedad y, por otro, se ha desarrollado el mandato legal buscando soluciones que sin debilitar la acción pública sean, no obstante, respetuosas y coherentes con la normativa registral.

El mandato legal ordena realizar las modificaciones del Reglamento Hipotecario necesarias para el desarrollo de la disposición adicional décima de la Ley 8/1990, de 25 de julio, y, lógicamente, del Real Decreto-ley 7/1996, de 7 de junio, sobre medidas urgentes de carácter fiscal y de fomento y liberalización de la actividad económica. El camino que se ha escogido ha sido el de elaborar un único texto que quede incorporado como normas complementarias al Reglamento Hipotecario; esta solución se ha estimado preferible a realizar una intercalación de los preceptos dentro del Reglamento que en la mayoría de las ocasiones tendrían una difícil colocación sistemática, a la vez que, con ello, se rompería la necesaria visión de conjunto que la materia ha de ofrecer. Con tales planteamientos de fondo y forma se ofrece un conjunto normativo que está anclado no sólo en la disposición adicional que le sirve de apoyo sino también en el resto de las normas urbanísticas y en los preceptos generales de la legislación hipotecaria y que en sí mismo contiene mecanismos suficientes para afrontar los problemas que puedan presentarse de cara al Registro de la Propiedad, ofreciendo soluciones que, en cuanto registrales, han de ser uniformes en todo el Estado, en una materia, la registral, también necesariamente uniforme, por afectar a los derechos y garantías fundamentales de los ciudadanos y ser de orden público. La regulación reglamentaria se ha distribuido en doce capítulos, que se acompañan por una disposición derogatoria y dos finales insertos en el Real Decreto.

El capítulo I, relativo a las disposiciones generales no contiene un especial desarrollo, puesto que la enumeración de la materia inscribible está ya suficientemente pormenorizada en la norma legal. Únicamente se puntualiza en relación al documento administrativo, en cuanto título formal inscribible, que ha de expedirse por duplicado (con ello se recoge lo que para la mayoría de los casos está ya establecido -cfr., por ejemplo, el artículo 307 del Reglamento Hipotecario-) y, en relación al acuerdo que contenga, que éste ha de agotar la vía administrativa, salvo que para actos determinados se establezca otra cosa.

La inscripción de los proyectos de equidistribución se regula en el capítulo II. Se contemplan especialmente los requisitos y los efectos de la nota marginal de iniciación del expediente de reparcelación o de afección de los terrenos comprendidos en una unidad de ejecución al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación. Respecto de la práctica de la citada nota marginal merece destacarse que se haga una especial previsión de la posibilidad de practicarse sobre fincas situadas fuera de la unidad, pero adscritas al proyecto, y sobre aprovechamientos urbanísticos inscritos en folio independiente; igualmente se detalla la rogación necesaria para la práctica de la nota marginal, su duración y la actuación que ha de observar el Registrador de la Propiedad.

En cuanto al título para practicar la inscripción de las operaciones reparcelatorias se ha cuidado con detalle, puesto que constituye un documento de gran complejidad técnica, con distinción nítida del supuesto en el que el título reparcelatorio se produce por consentimiento unánime de los titulares vertido en escritura pública, cuyo contenido se somete a aprobación administrativa, de aquel en el que la mutación real tiene su origen en la voluntad pública.

Sin embargo, en este capítulo lo más importante es la regulación de los efectos del proceso de ejecución, bien sean los de la nota marginal de iniciación del proyecto de equidistribución, bien sean los que se derivan de la aprobación definitiva del citado proyecto. Por lo que se refiere a los primeros, el Reglamento no hace sino recoger el mandato legal, si bien destaca con mayor rigor, si cabe, la cancelación de aquellos asientos que siendo posteriores a la fecha de la nota marginal corresponden a titulares que no se han personado en el expediente de equidistribución, escogiéndose así una de las posibles soluciones frente a otras que podrían haberse adoptado manteniendo aquellas cargas o gravámenes que trajeren causa de quien resultare ser el adjudicatario de la finca de reemplazo; el mayor rigor en la cancelación (la cual tiene carácter formal, por lo que no ha de presumirse extinguido el derecho que consta en el asiento cancelado) se ve contrarrestado con el establecimiento de un mecanismo reglamentario que posibilita la inscripción de la finca de resultado o los derechos constituidos sobre la de origen a favor de los titulares del asiento cancelado, incluso cuando no fuere posible obtener la conformidad del nuevo titular registral.

Por lo que se refiere a los efectos que se derivan de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución, la norma legal concede una amplia habilitación que el Reglamento ha utilizado con mesura. Así, el título puede tener virtualidad inmatriculadora y puede rectificar las descripciones fundiarias, pero cuando el proyecto se hubiere llevado a cabo por acuerdo unánime de los interesados, o a instancia de propietario único, dado que en estos casos la publicidad del expediente es limitada, se exige expresamente el sometimiento del proyecto al trámite ordinario de información pública previsto en la legislación urbanística. En cuanto a la reanudación del tracto interrumpido y la cancelación de asientos contradictorios se han establecido soluciones inspiradas en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria; igualmente soluciones alejadas de extremismos son las que se contemplan para los supuestos de doble inmatriculación y de titularidades desconocidas o controvertidas o cuyo titular se encuentre en ignorado paradero.

Por otro lado, el régimen establecido para la distribución de cargas y gravámenes de una finca de origen varias de reemplazo y la necesidad de que el órgano actuante determine la cuota de la única finca de resultado que sustituya, por subrogación real, a varias de origen, así como la exigencia de que en la cancelación de asientos que se refieran a derechos contradictorios con el planeamiento sea necesario que así se haya declarado y, en su caso, asegurado el cobro de la indemnización que correspondiere, constituyen novedades no previstas en la legislación vigente que se consideran básicas para simplificar y facilitar la inscripción. Por último, en materia de afección al cumplimiento de obligaciones urbanísticas se ha procurado una redacción adecuada a los principios registrales de especialidad y de prioridad.

En el capítulo III se regula la inscripción de expropiaciones urbanísticas, cuya presencia está justificada en cuanto que la Administración actuante puede aplicar el procedimiento de tasación conjunta y sus especiales normas registrales a cualquier tipo de expropiación ur banística. Para la que tenga lugar la aplicación de las normas generales de expropiación es suficiente el ar tículo 32 del Reglamento Hipotecario, pero, cuando la expropiación recae sobre las fincas incluidas total o parcialmente en una unidad de ejecución la Administración podrá optar por la inscripción conjunta de la totalidad o parte de las fincas expropiadas, en cuyo caso se hace necesario una especial previsión de las posibles patologías que puedan presentarse. Así se ha hecho, recogiendo algunas soluciones contenidas en el texto refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, hoy vigente en gran parte, dando una especial intervención al Ministerio Fiscal en defensa de los intereses de titulares desconocidos o no comparecientes y estableciendo la posibilidad de que mediante acta de notoriedad puedan solucionarse problemas de pronunciamientos registrales contrarios a la realidad, sin que sea necesario aprobación judicial. La regulación del tema se completa recabando la colaboración del Registrador de la Propiedad para los casos en los que existan fincas inscritas que no han sido incluidas en el expediente de expropiación.

El capítulo IV regula la inscripción de las cesiones de terrenos con carácter obligatorio que resulten de los Planes de Ordenación. En el supuesto en el que dichas cesiones tengan lugar dentro de un proyecto de equidistribución o entre particulares concretos y la Administración no se plantean especiales dificultades, salvo en el supuesto de innecesariedad de la reparcelación en los casos de propietario único o de acuerdo sobre la localización del aprovechamiento que era necesario resolver. Sin embargo, el problema surge cuando no es posible contar con la titulación ordinaria o cuando por haberse producido con anterioridad la apropiación de todas las facultades urbanísticas a favor de los particulares deban entenderse transmitidas las superficies de cesión obligatoria previstas en el planeamiento. Para este caso se ha establecido un mecanismo que permite a la Administración la inscripción de las superficies de cesión obligatoria, si bien con la adopción de una serie de garantías y cautelas que evitan el que se acuda a este procedimiento cuando con él pudiere producirse a un particular un especial perjuicio, si la cesión obligatoria y el coste que ello supone debieren ser objeto de equidistribución.

Especialmente novedoso es el capítulo V relativo a la inscripción del aprovechamiento urbanístico, puesto que ha tenido que establecerse una regulación que siendo respetuosa con la institución registral se adapte a un concepto, el de aprovechamiento urbanístico, que forma parte del contenido de la propiedad urbana, pero, no obstante, es susceptible de tráfico jurídico (aunque con finalidad preestablecida) o incluso es considerado como finca registral en determinados supuestos. Así, la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico apropiable puede hacerse constar por nota marginal en la finca de la que forma parte, la transmisión o distribución entre distintas fincas se hace constar en un asiento de inscripción y su tratamiento como finca registral independizada lleva a la apertura de folio también independiente.

La transmisión de unidades de aprovechamiento recibe un tratamiento distinto según se haga coactiva (en cuyo caso ha de estarse a las normas de la expropiación forzosa) o voluntariamente; en este segundo supuesto la regulación introducida ha tenido en cuenta la necesidad de conectar las fincas que se ponen en relación a fin de dar salida a los problemas que pueden plantearse ante la existencia de posibles y complejas situaciones jurídicas sobre cada una de ellas. En la solución ofrecida puede verse un claro eco de la que ya existe en la legislación hipotecaria cuando regula la anotación preventiva de créditos refaccionarios, distinguiéndose cuotas de valor sobre las que se mantendrá la situación jurídica que existiere sobre la finca originaria; pero la regulación no sería completa si no se hubiere dotado a la inscripción registral de una eficacia superior a la de una inscrip ción normal, lo que tiene su justificación en el hecho de que nos encontramos ante una situación jurídica no susceptible de contacto posesorio; igualmente se prevé la regulación específica de la coordinación del negocio civil de transferencia con la autorización administrativa o la inscripción en registros administrativos, en cuanto tal requisito se exija por la Administración urbanística.

La razón de ser de esta regulación, una vez publicada la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, consiste en que la legislación sobre actuaciones asistemáticas declarada nula por falta de título competencial del Estado, puede ser objeto de nueva regulación por las Comunidades Autónomas, como ha ocurrido en Cantabria a través de su Ley 1/1997, de 25 de abril, de Medidas urgentes en materia de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Los supuestos de apertura de folio independiente se establecen en aquellos casos en los que no pueden inscribirse las unidades de aprovechamiento en el folio correspondiente a la finca de que proceden. En su regulación se ha tenido en cuenta la necesidad de mantener siempre el carácter real del folio y el que éste ha de desaparecer forzosamente pues su situación es transitoria, de puente entre otras fincas.

El capítulo VI se refiere a las inscripciones de obra nueva cuya regulación legal se encuentra en el artícu lo 37.2 del texto refundido de 26 de junio de 1992. La regulación establecida pretende responder a la finalidad perseguida con el precepto legal: evitar que nazcan a la vida jurídica unidades inmobiliarias susceptibles de tráfico jurídico que no existen ni podrán existir en el mundo real. No se ha querido (ni hubiera sido oportuno) alterar los mecanismos a través de los cuales la obra nueva puede acceder al Registro de la Propiedad, pero sí ha sido necesario determinar los requisitos descriptivos que han de contener las escrituras de dicha clase, puesto que la normativa vigente no los señala. La finalidad perseguida lleva a que tanto en la escritura pública relativa a la obra en construcción como en la que ya está construida sea necesario que un técnico (expresión que queda en el Reglamento precisada en su alcance) dictamine que lo declarado por la persona legitimada para ello coincide con lo proyectado o con lo proyectado y construido, aunque sólo en aquello que es el contenido propio de las escrituras de obra nueva.

Por lo demás, para evitar una regulación incompleta se han previsto otros extremos, como la posibilidad de licencias obtenidas por acto administrativo presunto, la constancia de la terminación de la obra en construcción, las consecuencias que pudieran producirse en el supuesto de que dicha terminación no se reflejara en el Registro de la Propiedad, la inscripción de construcciones respecto de las cuales no cabe adoptar medidas de disciplina urbanística, la necesidad de conectar las declaraciones de obra nueva con, en su caso, las constituciones de regímenes de propiedad horizontal y la colaboración de los Registradores de la Propiedad con las autoridades urbanísticas.

Los capítulos VII y VIII regulan las anotaciones preventivas decretadas en procedimiento administrativo y en procedimiento contencioso-administrativo, ya lo sean estas últimas a instancia de la Administración como de los particulares. Una de las finalidades perseguidas en la nueva normativa ha sido la de lograr que el Registrador de la Propiedad pudiera ser un eficaz cooperante en materia de disciplina urbanística -sin que como se expresó anteriormente- se desvirtuara su función. Es por ello que aunque la incoación de expedientes sancionadores o de incumplimiento de obligaciones de esta naturaleza puedan acceder al Registro mediante anotación preventiva, ello será sólo posible en cuanto la infracción o el incumplimiento tengan directa repercusión sobre las fincas, por lo que no podrán acceder aquellos expedientes que sólo persiguen la imposición de una sanción económica, para lo que se prevé que pueda solicitarse una anotación preventiva de embargo. La regulación de estas anotaciones preventivas se ha hecho especificando el título para practicarlas, su duración, prórroga, cancelación y eficacia.

Pero también existe la previsión legal de que pueda acceder al Registro, a instancia de los particulares, la interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de planeamiento, de instrumentos de ejecución del mismo o de licencias. La anotación preventiva en estos casos ha de estar rodeada de las necesarias cautelas a fin de evitar que la actuación pública se resintiere injustificadamente; por ello se establece en el capítulo VIII el que los Tribunales deban exigir caución adecuada. Por lo demás, en cuanto a la práctica de asientos derivados de la anotación preventiva se ha tenido en cuenta la posible confluencia de distintos órdenes jurisdiccionales.

El capítulo IX se refiere a las notas marginales. No se trata de regular cualesquiera manifestaciones de este asiento en la materia urbanística, puesto que a lo largo del texto existe ya una profusa referencia a las mismas. El capítulo desarrolla el artículo 307.4 del texto refundido de 1992 que posibilita el acceso al Registro de las condiciones especiales de concesión de licencias, condiciones que sólo podrán reflejarse cuando las mismas hayan de cumplirse directamente sobre la finca sobre la que la licencia se concede. Igualmente se regula la nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación, de concesión de licencias para obras y usos provisionales y la nota marginal acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico.

La regulación de la inscripción de los actos de parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha tenido en cuenta la existencia de distintas normas urbanísticas materiales en diferentes Comunidades Autónomas, por lo que los artículos son estrictamente tabulares dejando a aquellas normas las cuestiones de fondo; ello significa que la aplicación de las soluciones hipotecarias -únicas y uniformes- dependerán, en gran medida, de la previa aplicación de las diversas regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se refiere a sus propios criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que éste sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la exactitud del Registro.

Como consecuencia del criterio del dictamen del Consejo de Estado, en materia de parcelación el Reglamento hace referencia exclusivamente a la actuación de los Registradores de la Propiedad, sin que el articulado entre en la regulación de la actuación notarial.

En el capítulo XI se regula la inscripción de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico. El mecanismo legal se ha completado mediante la exigencia de que los particulares declaren en la escritura pública si el terreno o vivienda transmitido se halla o no incluido en área de tanteo y retracto, cuando en un término municipal se hubieren delimitado dichas áreas. También se establece el modo en que el Registrador ha de cooperar con los mismos para la mayor efectividad de las previsiones que se han regulado. Sobre este punto debe señalarse que la normativa reglamentaria se desarrolla por idénticas razones que las antes citadas en el comentario al capítulo V del Reglamento.

El último capítulo se dedica al régimen de venta forzosa, recogiendo unitariamente los distintos supuestos que, de conformidad con la Ley, pueden desembocar en la misma; para ello se regula la nota marginal acreditativa de la inclusión de la finca en el Registro Administrativo de Solares y Terrenos sin Urbanizar, la nota marginal que ponga de manifiesto la aplicación del régimen de venta forzosa, las reglas que han de regular la inscripción de la venta así realizada y la situación en que quedarán los asientos posteriores al momento en que registralmente quedó constatada la aplicación del régimen de transmisión coactiva.

El presente texto ha tenido en cuenta, además de las disposiciones vigentes, la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que admite la constitucionalidad de los preceptos que las Leyes enjuiciadas, es decir, la Ley 8/1990, de 25 de julio, y el texto refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto legislativo de 26 de junio de 1992, destinan al Registro de la Propiedad, por ser competencia exclusiva del Estado, en base al artículo 149.1.8.a de la Constitución Española. Asimismo, ha tenido en cuenta las sugerencias que resultan del preceptivo informe del Consejo de Estado, especialmente en lo que se refiere al carácter registral de la norma reglamentaria y a otras cuestiones de estilo.

En definitiva, la norma que se aprueba tiene una finalidad de clarificación jurídica en una materia compleja, cuya aplicación supondrá la agilización de los procesos urbanísticos de transformación del suelo y, por ende, una medida básica para facilitar la disposición de terrenos edificables y evitar la especulación. De forma decidida, se afronta dar curso a la plena eficacia del fundamento y dictado del Real Decreto-ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en materia de Suelo y de Colegios Profesionales, origen de la Ley 7/1997, de 17 de abril, facilitando la creación de suelo urbano con el instrumento técnico adecuado para la protección jurídica del derecho de propiedad mediante la publicidad registral (calificación, prioridad, legitimación, fe pública, inoponibilidad), garantía del acceso al crédito, personal y territorial, enmarcado en los preceptos constitucionales que reflejan su función social e imponen el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna.

 

ENLACES:

TEXTO CONSOLIDADO BOE

RESOLUCIONES URBANISMO JUAN CARLOS CASAS

REGLAMENTO HIPOTECARIO

LEY DEL SUELO DE 2015

LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

REGLAMENTO DE VALORACIONES DE 2011

TEXTO REFUNDIDO LEY DEL SUELO 1976

REGLAMENTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA DE 1978

REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DE 1978

REGLAMENTO DE DISCIPLINA URBANÍSTICA DE 1978

NORMATIVA URBANÍSTICA CCAA EN  Mº FOMENTO

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Reglamento Hipotecario en materia de actos de naturaleza urbanística. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

Alquézar (Huesca). Por Mikipons

 

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2016. Arrendamientos urbanos.

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 
RESUMEN DEL RESUMEN 

No hay disposiciones  generales de interés registral

En cuanto a las disposiciones Autonómicas:

Destacamos en Galicia la Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia. donde se refiere a los registros de la Propiedad en los artículos 21 y 50, donde se refiere a la inscripción de la declaración de bienes de interés cultural, así como a la necesidad de acreditar el cumplimiento de los requisitos para el tanteo y retracto de dichos bienes para inscribir su transmisión en el Registro de la Propiedad.

En Andalucía la Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

En cuanto al Tribunal Constitucional, se admiten a trámite dos recursos de inconstitucionalidad contra sendas Leyes del Parlamento Catalán relativas a la propiedad temporal y medidas urgentes en el ámbito de la vivienda y la pobreza extrema respectivamente

Respecto a las Resoluciones, han sido numerosísimas. Además de remitirnos al informe de la oficina Registral de mayo, donde como tema del mes abordábamos las novedades relativas a la interpretación de la Ley 13/2015, casi todas contenidas en Resoluciones publicadas en Junio podemos resaltar como interesantes:

22 de abril sobre la titularidad ob rem que viene determinada por la titularidad de la finca principal aunque el registro este erróneo

 19 de abril: el certificado de eficiencia energética no se exige en las obras nuevas declaradas por antigüedad

20 de abril sobre la inscripción de una compraventa sin la condición resolutoria que ya estaba caducada

13 de abril que contiene un estudio sobre el aprovechamiento urbanístico

19 de abril que el contenido de la certificación registral no comprende el precio de venta si no se aprecia interés legítimo

26 de mayo que establece reglas sobre la interpretación del testamento y la prevalencia de la voluntad del testador así como que la sustitución fideicomisaria implica la vulgar

25 de abril que realiza un resumen de procedimiento registral, sus plazos cuando la certificación es negativa y aborda el siempre complicado tema de la cancelación de las hipotecas en garantía de títulos al portador

11 de mayo sobre la disolución de comunidad cambiando el carácter (ganancial o privativo) del bien: lo admite por el principio de prevalencia de la voluntad de las partes

12 de mayo sobre el computo de los plazos para la acción de rescisión en las sentencias dictadas en rebeldía

25 de abril Concreción de la afección urbanística en los casos de división de fincas

14 de abril Relativa al concepto de interrupción de tracto cuando el promovente adquiere de  todos o parte de los herederos del titular registral

13 de mayo sobre la inscripción de división de locales y cambio de uso de los elementos de una propiedad horizontal por prescripción de la posible infracción

25 de mayo sobre la cancelación de Anotación de embargo sobre cuota indivisa cuando se disuelve la comunidad y se adjudica al titular no deudor: necesidad de notificación al acreedor

12 de mayo sobre la comunidad valenciana y conversión en propiedad horizontal como títulos inmatriculadores

5 de mayo Admite que en un convenio regulador de divorcio se adjudique una finca adquirida por mitad por los cónyuges casados en separación de bienes aunque no se trate de la vivienda familiar

5 de mayo División de fincas sin licencia y la posible inscripción por prescripción de la infracción: modo y forma de computar los plazos

12 de mayo Calificación por el registrador de la correcta aplicación del art. 671 LEC en las adjudicaciones hipotecarias

17 de mayo Notas de afección fiscal: el plazo de 5 años es de caducidad no de prescripción por lo que procede su cancelación pasado el plazo

17 de mayo relativa a modificaciones estructurales de los acreedores hipotecarias: análisis de la forma de acreditarlas para calificar el tracto

6 de mayo  Desheredación: No es necesario acreditar que el hijo desheredado no tiene hijos o descendientes

30 de mayo Resumen de los requisitos para inscribir la obras nuevas “viejas”

30 de mayo Retracto arrendaticio: ejercicio dentro del plazo pero formalizado después

3 de mayo Análisis sobre la prueba del derecho extranjero y el alcance de la calificación del Registrador

1 de junio adjudicación al acreedor hipotecaria ”por lo que se le debe por todos los conceptos”: no significa que no haya sobrante si es superior a la responsabilidad hipotecaria, lo que implica la obligación de consignar

6 de junio Modificación de la fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal por el propietario de un local

7 de junio Adjudicación hipotecaria con declaración sobrevenida de concurso del deudor. Es necesaria declaración del juez del concurso de que los bienes no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial

28 de abril sobre la posibilidad de inscribir un derecho de realojamiento y retorno en actuaciones urbanísticas pero de carácter convencional

6 de junio sobre la sustitución vulgar a favor de descendientes y la necesidad de acreditar que no existen en caso de renuncia del sustituido. Asi mismo aclara que la capacidad para suceder del sustituto ha de analizarse al momento de la apertura de la sucesión y no en el momento de la renuncia

2 de junio sobre la condena judicial a emitir una declaración de voluntad que conlleva necesidad de otorgar la escritura a que se refiere, aunque esta se otorgue únicamente por el demandado con el mandamiento judicial

Tema del Mes: RD 297/1996, inscripción de arrendamientos urbanos

Como tema de interés para la Oficina Registral de este mes, recogemos las resoluciones relacionadas con el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos.

Disposiciones generales: 

No hay en este mes disposiciones generales de interés registral

Disposiciones Autonómicas

GALICIA. Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia.

La ley consta de:

Un Titulo preliminar en el que, entre otras cosas, se procede a una racionalización de los órganos colegiados asesores y consultivos en materia de patrimonio cultural.

El título I establece la clasificación de los bienes integrantes del patrimonio cultural de Galicia. Así, se parte de la consideración de que los bienes inmuebles no se pueden considerar como elementos aislados, sino que se entienden integrados en un contexto que es su territorio. Como principal novedad en este aspecto, la ley establece en qué tipo de bienes será necesaria siempre la delimitación de un entorno de protección, y crea un nuevo instrumento, la zona de amortiguamiento, que podrá delimitarse para cada bien en función de sus características.

Otra importante novedad de la ley es la creación del Censo del Patrimonio Cultural, como instrumento de publicidad y transparencia que le otorga seguridad jurídica a la ciudadanía y que será objeto de continua actualización.

El título II regula el régimen genérico de protección y conservación del patrimonio cultural de Galicia.

En el título III introduce la ley precisiones con respecto al régimen de protección específico para los bienes declarados de interés cultural, y en el título IV establece el régimen específico de protección de los bienes del Catálogo del Patrimonio Cultural de Galicia.

En su título V la ley incluye una importante novedad: la regulación en un título específico y separado de las peculiaridades propias del patrimonio inmaterial, teniendo en cuenta su naturaleza y las medidas específicas de protección, incorporando a la regulación autonómica los principios fundamentales de la Convención para la salvaguarda del patrimonio cultural inmaterial.

El título VI integra en esta ley la regulación específica del régimen de protección de los Caminos de Santiago.

El título VII regula los distintos patrimonios específicos integrantes del patrimonio cultural de Galicia.

El título VIII establece el régimen de los museos y crea la Red y el Sistema de Museos de Galicia.

El título IX regula el fomento del patrimonio cultural de Galicia.

El título X regula la actividad inspectora y el régimen sancionador.

Entrará en vigor el 16 de agosto de 2016. GGB

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ANDALUCÍA. Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

La Ley se estructura en una exposición de motivos, un título preliminar y cinco títulos, cinco disposiciones adicionales, una transitoria y seis finales.

El título preliminar, referido a las disposiciones generales, concreta en su artículo primero el objeto de la Ley.

En el artículo 4 de la Ley se incluye una serie de definiciones a tener en cuenta a efectos de lo previsto en la misma. Para el caso de la persona consumidora y usuaria, se toma como referencia la definición prevista en el artículo 3.a) de la Ley 13/2003, de 17 de diciembre.

En este mismo título se introduce el reconocimiento de la persona que intervenga como garante, en su caso, en el préstamo hipotecario como sujeto protegido por la norma.

El título I de la Ley, denominado «De la información a las personas consumidoras y usuarias y de las actuaciones preparatorias», contiene el régimen de información que precede al otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario.

Se incrementa la obligación de información, optándose por la creación de nuevos documentos adicionales, estableciendo de manera pormenorizada un elenco de extremos y advertencias que han de relacionarse en los documentos creados en esta norma, tanto el Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC) como el Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC).

Se adopta el concepto de «explicaciones adecuadas», como un mecanismo tendente a superar la dificultad de comprensión de los documentos informativos preceptivos debido a la complejidad derivada de estos productos financieros y del lenguaje propio del sector en que se desarrollan estos productos.

En cuanto a la regulación de las comunicaciones comerciales y la publicidad, se impone la obligación de facilitar una información básica, que se suministrará mediante un ejemplo representativo que tome como referencia una hipoteca de 150.000 euros a veinticinco años.

Además de los citados anteriormente, en esta ley se crea un nuevo documento, denominado «Índice de Documentos de Entrega Preceptiva (IDEP)». Además, se exige que un ejemplar del citado índice deba ser suministrado a modo de lista de comprobación (check list) inmediatamente después de la entrega de la oferta vinculante, quedando cumplimentado mediante la indicación en el mismo de los documentos, de entre los relacionados en su contenido, que han sido efectivamente entregados a la persona consumidora y usuaria y garante, en su caso.

Capilla de Nuestra Señora del Carmen en Ayamonte (Huelva). Creative Commons Attribution

Capilla de Nuestra Señora del Carmen en Ayamonte (Huelva). Creative Commons Attribution

En cuanto a la información precontractual, se exige que, además de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), en el caso de entidades prestamistas, se aporte un nuevo Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC), con el que se obliga a facilitar información adicional a la exigida en los documentos preexistentes, añadiéndose la obligatoriedad de incluir un ejemplo representativo tomando como referencia los parámetros de la hipoteca prevista para el caso de las comunicaciones comerciales y publicidad.

Con la presente norma también se aumenta la información personalizada a suministrar, de tal modo que se impone la entrega, además de la Ficha de Información Personalizada (FIPER), en el caso de entidades prestamistas, de un nuevo Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC).

Se recoge de forma expresa que no podrá obligarse a la persona consumidora y usuaria a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados.

En su caso, se establece expresamente, en beneficio de la persona consumidora y usuaria, un derecho de información y conocimiento de las fuentes, criterios y motivos que han justificado la denegación de un préstamo, así como la posibilidad de revisar dicha decisión.

El título II, referido al Contrato de Préstamo Hipotecario, recoge el derecho de la parte consumidora a examinar y disponer de una copia del proyecto de escritura pública en el despacho de la notaría elegida por esta, con objeto de que pueda comprobar la adecuación de su contenido con el de la oferta vinculante.

Se recogen expresamente en la Ley los derechos de las personas consumidoras y usuarias en el ámbito de las notarías y registros de la propiedad. La Ley prevé, por un lado, la puesta en conocimiento por parte del fedatario público de las cláusulas abusivas que detecten en el ejercicio de sus funciones al órgano directivo competente en materia de consumo de la Junta de Andalucía, a efectos de la posible incoación de posibles expedientes sancionadores, y, por otro lado, la firma de convenios de colaboración con las corporaciones de derecho público que representen a notarios y registradores de la propiedad.

El título III crea el Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios, en el seno de la Junta Arbitral de Consumo de Andalucía, que conocerá de los conflictos en materia de contratación hipotecaria y desahucios. Se prevé igualmente la creación de órganos sectoriales de mediación en el seno del Consejo Andaluz de Consumo y sus consejos provinciales.

El título IV se refiere a la información y formación en materia de contratación de préstamos hipotecarios.

El título V se dedica al régimen sancionador, para lo que se remite expresamente a lo previsto en el título II, capítulo IV de la Ley 13/2003, de 17 de diciembre.

En las disposiciones adicionales se han incluido determinadas obligaciones formales que no son encuadrables en la información previa o simultánea al momento de la contratación del préstamo hipotecario, sino que son exigibles en un momento posterior a la firma de este.

Se prevé también la elaboración de un contrato de préstamo hipotecario de confianza, que la Consejería competente en materia de consumo promoverá junto con las organizaciones de personas consumidoras y usuarias, sindicales y empresariales más representativas, el Colegio Notarial de Andalucía y los decanatos territoriales de Andalucía occidental y oriental del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley.

Por otra parte, se establece que las empresas prestamistas y los servicios de intermediación deberán conservar la documentación a que se refiere esta ley durante la vigencia del contrato y los cuatro años siguientes a la finalización del mismo, y, en caso de no formalizarse, durante un plazo de cuatro años.

Mediante la disposición final segunda, se modifica el régimen sancionador previsto en la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Finalmente, mediante la disposición final tercera, se modifica la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, para crear el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento Integral en Materia de Desahucios para la información y el asesoramiento relacionado con el derecho a una vivienda digna, con especial atención a aquellas personas que carecen de los medios adecuados para la defensa de sus intereses.

Entrará en vigor el 16 septiembre 2016. (GGB)

 

Tribunal Constitucional

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2465-2016, contra el artículo 1, y, por conexión, en lo que a la propiedad temporal se refieren, las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, y disposición final, de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra el artículo y conexiones referidos, produciéndose la suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados desde el 3 de junio de 2016.

El artículo 1 añade el capítulo VII, dedicado a la propiedad temporal, al título IV del libro quinto del Código Civil de Cataluña.

Ver resumen de la Ley por Jorge López Navarro.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2501-2016, contra los artículos 2 (apartado 2), 3, 4, 5 (apartados 1, 2, 3, 4 y 9), 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra los referidos artículos, quedando en suspenso su vigencia y aplicación desde el 3 de junio de 2016.

Los artículos afectados se refieren a:

  • los procedimientos extrajudiciales para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, gestionados por comisiones de sobreendeudamiento;

  • procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento;

  • extensión de la cancelación del pasivo;

  • algunas de las medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda;

  • medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles en alquiler, pudiendo disponer la Administración la cesión obligatoria de viviendas, por un período de tres años;

  • cesión de créditos garantizados con la vivienda, con liberación del consumidor si abona lo pagado en la cesión (acción anastasiana, ver art. 1535 Cc;

  • modificación de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda con propuestas de alquiler social.

SECCIÓN II:
 Jubilaciones 

Se jubila a don Andrés Colorado Castellary, registrador de la propiedad de Torrent nº 3.

RESOLUCIONES

 

  1. Publicidad formal. Negativa a expedir certificación

Resolución de 7 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Boi de Llobregat a expedir una certificación en los términos recogidos en la solicitud.

Se plantean varias cuestiones relativas a la publicidad formal. Por el interesado se solicitan una serie de extremos relativos unos al contenido de los libros registrales y otros a aspectos relativos al funcionamiento de la oficina y al nombramiento del Registrador. Vamos a resumir los que fueron objeto de denegación y por tanto de recurso:

En primer lugar se alega incompatibilidad del registrador por cuanto la información se solicita con objeto de utilizarla en la interposición de una reclamación judicial de responsabilidad contra dicho registrador por determinadas actuaciones registrales previas. La Dirección para interpretar el concepto de interés previsto en el art. 102 acude al criterio establecido para los jueces en el art. 219 de la LOPJ: debe producirse su abstención cuando existe o ha existido un procedimiento judicial instado por las partes, pero no cuando lo único que hay es el anuncio de que quizá se pueden interponer dichas acciones posibles en el futuro; y a la doctrina del TS (STS 133/2014, de 22 de julio), cuando, al analizar la imparcialidad de los jueces y magistrados, ha puntualizado que no basta con que las dudas o sospechas sobre la imparcialidad del Juez surjan en la mente de quien recusa, sino que es preciso determinar, caso a caso, si las mismas alcanzan una consistencia tal que permita afirmar que se hallan objetiva y legítimamente justificadas. Por lo que no considera acreditado que el registrador tenga interés alguno en el documento por el que se le solicita la expedición de certificación, con lo que no se considera necesaria la intervención de un registrador sustituto .

Se solicita certificación literal de las notas a pie de título a las que se refiere el art 412 RH. Se pretende conocer el contenido de la nota de calificación que en su momento recayó sobre diferentes documentos públicos y privados que se presentaron en distintas fechas en el Registro. Pero este objetivo ha quedado satisfecho con la certificación por fotocopia de los asientos de presentación y de las notas puestas a su margen, en las que constan reproducidas esas calificaciones (art 435 RH). Además no hay una obligación legal expresa de conservación y archivo de las notas de calificación: Cuando la calificación fuese negativa debe el registrador firmar una nota de calificación que se ha de notificar al presentante y al notario autorizante del título y, en su caso, al juzgado o funcionario que lo haya expedido, al efecto de que puedan subsanarse los defectos apreciados, o de que se interpongan los pertinentes recursos o se haga uso del derecho a pedir la calificación sustitutoria (arts 19, 19 bis, 322 y 323 de la Ley Hipotecaria). Una vez agotado el plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente, dicha calificación deja de surtir efecto y el documento podrá ser nuevamente presentado para que se vuelva a calificar, siempre que no se haya dictado Resolución en un recurso o sentencia en un juicio verbal por los que se haya impugnado la misma (art 108 RH y RR de 30 de enero de 2014 5 de junio de 2015).

Se pide también certificación de los legajos de documentos públicos o de documentos privados a que se refiere el art 410 RH, pretendiendo certificación de las escrituras públicas que han motivado los diferentes asientos de presentación relativos a la finca 4.444. También se confirma el criterio del registrador al negarse ya que aunque el art. 342 RH dispone: «También podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», los registradores no son los archiveros naturales de estos títulos. La expedición de copias de escrituras públicas corresponde al notario encargado del protocolo correspondiente, de acuerdo con el procedimiento y conforme a los requisitos que prescribe la legislación notarial. El Registro de la Propiedad en España es un registro de derechos, y no un archivo de títulos (arts 1 y 2 LH) y por tanto, con carácter general los títulos presentados a inscripción, una vez calificados y, en su caso, inscritos, son devueltos al presentante con la nota de despacho o de calificación correspondiente. En cuanto a las distintas instancias, documentos privados, que se relacionan en los asientos incluidos en la certificación, certifica el registrador que tienen carácter peticionario y/o de concreción, y acompañan a los documentos notariales y por tanto las notas que se hayan extendido lo han sido en estos documentos notariales principales y tales notas, como se ha dicho, aparecen literalmente transcritas al margen de los asientos de presentación.

Por último, se solicita certificación del acta de toma de posesión del actual registrador titular, y del libro inventario a que aluden los arts 400 y 401 RH, debe igualmente confirmarse el criterio del registrador, dado que, ni forman parte del objeto de la publicidad formal (asientos de los libros de inscripciones y del libro diario, y documentos respecto de los que el registrador es archivero natural), ni tampoco concurre en los recurrentes interés legítimo suficiente. (MN)

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  1. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Resolución de 11 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de un documento privado de 1994 relativo a un contrato de compraventa de la mitad de un solar. Los otorgantes son los herederos de los vendedores. Se complementa dicho contrato aclarando en la escritura que en dicho solar estaba construido un edificio y que en realidad el objeto de venta era la mitad de varios locales del edificio. El documento se liquida de ITP pero no de ISD.

La registradora considera como defecto principal que hay un cambio en el objeto de la venta respecto del documento privado, por lo que no se trata de  un acto meramente recognoscitivo sino de un nuevo contrato o  “renovatio contractus” y que se necesita por ello un nuevo consentimiento, pues incluso hay actos posteriores contradictorios con el del documento privado. Además alega diferentes defectos menores, relativos a la acreditación del pago de los impuestos o formales relativos a la acreditación de la condición de herederos de los vendedores.

Los interesados recurren y alegan que no hay tal nuevo contrato pues el edificio sobre el solar ya existía desde 1976. El notario autorizante informa en el mismo sentido.

La DGRN desestima el recurso en cuando al defecto principal ya expuesto, ya que considera que estamos ante un nuevo contrato y no ante un mero reconocimiento de uno anterior regulado en el artículo 1224 CC.

Parte de la consideración de que el objeto del contrato, interpretando el  artículo 1261 CC debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie, de manera que la indeterminación en cuanto a la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato siempre que sea posible determinarlo sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes. En el caso concreto considera que hay una diferencia abismal entre el objeto mencionado en el documento privado y el contenido en la escritura pública pues no coincide prácticamente nada.

Respecto de la competencia del registrador para apreciar la no sujeción al impuesto del documento objeto de inscripción sin necesidad de presentación en la administración competente señala que como norma general no existe tal competencia, y sólo deberá calificar este aspecto en supuestos excepcionales como en los casos de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, o expresa e indubitada no sujeción al impuesto o de clara causa legal de exención fiscal.

En cuanto a la liquidación por ITP pero no por ISD declara que si un documento contiene actos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y al de Sucesiones, la nota de pago de uno de ellos no posibilita la inscripción si no se acredita el pago, sujeción o exención del otro, al tratarse de tributos de naturaleza y régimen distintos.

Respecto de los restantes defectos los confirma todos, excepto el número 6, pues considera que no ha habido actos contradictorios de los compradores, y parcialmente el 1, pues sí considera acreditada la liquidación de la plusvalía municipal. (AFS)

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  1. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

Resolución de 11 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Segorbe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de un cuaderno de partición y adjudicación de herencia.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de protocolización de un cuaderno judicial relativo a las operaciones particionales de Don B, formalizada por un contador-partidor judicial, en cuyo inventario se habían incluido algunas fincas registrales, que pertenecían a dicho causante por herencia de su esposa A.

La herencia de A se había formalizado e inscrito, en su día, en base a su testamento, en el que establecía una sustitución fideicomisaria de residuo “de eo quod supererit”, de suerte de que tras instituir ésta heredero universal a su esposo B, “limitaba dicha institución en el sentido de que su esposo podría disponer de los bienes y derechos heredados siempre que lo hiciera por actos inter vivos y a título oneroso”, ya que los bienes de que éste no hubiera dispuesto, pasarían a determinados sobrinos de la testadora, con derecho de representación en favor de sus descendientes y en su defecto derecho de acrecer”.

La protocolización de las operaciones particionales de B, fueron aprobadas judicialmente, ya que se hizo necesaria la intervención judicial ante la demanda de alguno de los sobrinos de B. Otros sobrinos de éste habían renunciado a la herencia del mismo (pero no a la de la esposa A, que era la fideicomitente) y además se había presentado por otros sobrinos un documento privado de renuncia ante el juez, sin ninguna legitimación de firma.

Registrador: Suspende la inscripción, dado que en la protocolización de la herencia del esposo B, se habían incluido fincas heredadas por éste de su esposa A, sin tomar en cuenta que estaban sujetas a la referida sustitución fideicomisaria de residuo, establecida por la misma, y de las que, como se indica, el esposo sólo podía disponer por acto inter vivos y a título oneroso, pero no por actos mortis causa, dado que  la esposa causante había restringido los poderes del esposo fiduciario en tal sentido.

Dirección General: Rechaza el recurso planteado, ya que quienes han prestado su consentimiento en la protocolización del cuaderno particional, han sido los herederos del esposo B, pero no los que realmente eran los sustitutos fideicomisarios de la esposa A, que eran los llamados por dicha causante en su testamento y que eran los que deberían haber renunciado, no a la herencia del esposo B, sino a la de la esposa A, aparte de que en el testamento de ésta, estaban llamados también determinados sustitutos vulgares de los fideicomisarios nombrados. Por tanto, las renuncias efectuadas por audiencia ante el juez, suponían renuncia a la herencia del esposo, pero no a su calidad de sustitutos fideicomisarios.

Un último problema interesante que plantea la RS es el de la renuncia verificada en un documento privado, que había sido presentado en sede judicial, lo que planteaba la posibilidad de interpretar el anterior art 1008, en relación con la renuncia de un heredero hecha judicialmente en “documento auténtico” que ahora se relaciona con el nuevo precepto que exige, en todo caso, que la renuncia a la herencia se haga ante notario en instrumento público, por lo que aquella renuncia se debería haber hecho en un documento que procediera indubitadamente del renunciante, y las renuncias ante el juez en audiencia, no son indubitadas, en lo que se refiere a su autoría ni a su capacidad.

En definitiva, para que la protocolización notarial hubiera surtido su efecto y pudiera ser inscrita, respecto de las fincas procedentes de la herencia de la esposa A, hubiera sido necesaria la renuncia a la herencia de la misma, tanto por los fideicomisarios de residuo nombrados, como por sus sustitutos vulgares, lo que aquí no ha ocurrido. (JLN)

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  1. Tracto sucesivo y prioridad ^

Resolución de 12 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resolución practicante idéntica a las de 7 y 8 de marzo de 2016 – resoluciones resumidas en el informe correspondiente al mes de abril -, en las que la Dirección reitera su doctrina contenida en la R. de 12 de noviembre de 2010 en el sentido de que en estos supuestos de contradicción entre los principios de Prioridad – que exige que los documentos se despachen por riguroso orden de presentación salvo que sean compatibles- y el de Tracto Sucesivo – que impide que se inscriban o anoten títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral-.  una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego nos lleva a entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado. (MN)

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  1. Independencia del Registrador al calificar.  Inmatriculación de finca en término en que existen montes demaniales. Protección del dominio público en la ley 13/2015.

Resolución de 12 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cogolludo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Se plantean dos cuestiones:

Por un lado se reitera la doctrina del Centro según la cual el registrador al calificar no está vinculado, por el principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

Y por otro reitera también su doctrina relativa al art. 22 de la Ley de montes,  («toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma”) que interpreta en el sentido de que no basta que la finca en cuestión esté situada en municipio en que existan montes demaniales, sino que es preciso que dicha finca (i) sea monte (ii) o linde  con un monte demanial o monte situado en término municipal donde existan montes demaniales (R de 1 de agosto de 2014R. 4 de Diciembre de 2007R. 18 de Septiembre de 2008)

Además y aprovechando la cuestión planteada hace un extenso análisis de los preceptos que establece la Ley 13/2015 para asentar el principio general los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial. Así los arts 199 al regular el procedimiento para la inscripción de la delimitación georreferenciada de las fincas ya inmatriculadas, ordena que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado». Y al regular el procedimiento inmatriculador del art 203, se establece que «si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes». Incluso en el caso del art 205 de la Ley, se ocupa de recordar, en términos casi idénticos a los ya señalados en otros preceptos, que «si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación». Y añade que «si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida».

Y además la propia Ley, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público señalando en al art. 9 «todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática (…) para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente». Y en su Disp.Adic. 1ª, añade que «para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado». (MN)

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  1. COMPRAVENTA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

Resolución de 13 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir una escritura de compraventa de aprovechamiento urbanístico.

Hechos: El propietario de una parcela A en Andalucía vende en escritura al propietario de la parcela B determinadas unidades de aprovechamiento urbanístico. Ambas parcelas se definen como urbanizables en suelo sectorizado, aunque está pendiente de aprobación definitiva el Plan Parcial del que forman parte.

El registrador  suspende la inscripción porque considera que no se cumple lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley 7/2002 de 17 de Diciembre de Andalucía.

En concreto encuentra los siguientes defectos: no se identifican plenamente las parcelas; no se acredita la existencia, en relación con la parcela origen de la transmisión, de un excedente entre el aprovechamiento lucrativo correspondiente al titular de la misma y el aprovechamiento objetivo o patrimonializable sobre la misma parcela y el correlativo déficit en la parcela de destino. Tampoco se acredita, ni puede comprobarse, la equivalencia de valor urbanístico entre el aprovechamiento urbanístico que se transmite y el aprovechamiento objetivo atribuido por razón del mismo a la finca de destino. No consta la cesión gratuita al municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de las superficies de suelo de que trae causa el aprovechamiento subjetivo objeto de transferencia y no se acredita la autorización del municipio para la transferencia de aprovechamiento que se pretende, con la consiguiente inscripción de dicha transferencia en el Registro de transferencias de aprovechamiento. Además hay un defecto más relativo a una hipoteca posterior, que no es objeto de recurso.

El interesado recurre y alega que el registrador no interpreta correctamente dicho artículo 62, pues sólo es de aplicación a las actuaciones urbanísticas  asistemáticas donde el planeamiento prevé transferencias de suelos excedentarios a deficitarios de aprovechamiento subjetivo con el fin de obtener dotaciones o compensar el defecto del aprovechamiento susceptible de apropiación de un propietario, y sin embargo las transmisión es libre en las actuaciones urbanísticas sistemáticas (referidas a sistemas tradicionales de ejecución) ya que el aprovechamiento urbanístico como bien jurídico de contenido patrimonial independiente del suelo puede transmitirse libremente.

La DGRN desestima el recurso. Realiza una didáctica explicación sobre la el origen, naturaleza de dichos derechos de aprovechamiento y la posibilidad de transmisión, definiendo el aprovechamiento urbanístico subjetivo como  la superficie edificable, medida en metros cuadrados, del uso y tipología característicos, que refleja el contenido urbanístico lucrativo al que el propietario del suelo tendrá derecho si bien condicionado en su efectividad y ejercicio legítimo al cumplimiento de los deberes y limitaciones establecidos por la legislación urbanística y, en su virtud, por el propio planeamiento. Por ello son bienes jurídicos de contenido patrimonial que pueden transmitirse, pero la transferencia la tiene que permitir la legislación y además la finca de destino tiene que reunir los requisitos urbanísticos adecuados.

En el caso concreto considera en primer lugar que el citado artículo 62 de la Ley 7/2002 se refiere tanto a los aprovechamientos sistemáticos como a los asistemáticos por la propia estructura de dicha Ley y situación de dicho artículo, por lo que es de aplicación al presente caso, ratificando el criterio del registrador.

Desde el punto de vista registral hay que tener en cuenta también que la inscripción de los aprovechamientos viene regulada en los artículos 33 y siguientes del Real Decreto 1093/1997. Conforme a dicha norma, en el presente caso no se cumple  lo siguiente:

1.- La perfecta identificación de las fincas de origen y destino del aprovechamiento y ello sólo será posible con la aprobación definitiva del Plan Parcial o instrumento urbanístico de desarrollo.

2.- Que la norma prevea la transferencia y que se obtenga la autorización administrativa pertinente.

Cumplidos los anteriores requisitos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad en folio independiente el aprovechamiento urbanístico transmitido, aunque la consolidación de los derechos transmitidos quedará condicionada a la efectiva aprobación de la reparcelación con asignación de los metros y aprovechamiento subjetivo pactado. (AFS)

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  1. HIPOTECA DE MÁXIMO. MODIFICACIÓN. TÍTULOS INTERMEDIOS COMPATIBLES

Resolución de 13 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de préstamo hipotecario por razón de haberse alterado con la rectificación la naturaleza de la hipoteca, lo que impide la aplicación del principio de prioridad al existir presentada entre la escritura de constitución de hipoteca y la escritura de rectificación de la misma, una escritura de constitución de derecho de obtención de grava y servidumbre sobre la misma finca.

Supuesto planteado: Se presenta una hipoteca en que la Registradora establece como defecto que no está clara si es una hipoteca en garantía del saldo de una cuenta corriente (art. 153) o una hipoteca flotante del 153 bis; a continuación se presenta una cesión de derechos de explotación de grava y áridos y constitución de una servidumbre sobre la finca; y finalmente la escritura de rectificación de la hipoteca concretando los aspectos exigidos .

La registradora sin embargo deniega la inscripción de la hipoteca con la prioridad derivada de su asiento de presentación porque considera que la modificación – al establecerse un plazo de duración de la hipoteca –es de tal entidad que no puede afectar a los terceros intermedios.

La Dirección hace un análisis del principio de prioridad formal y la preferencia que viene determinada por el orden de presentación de los documentos, pero que puede ser alterada en determinados casos, por ejemplo: a través de la calificación registral conjunta de todos los títulos presentados, determina la inscripción unitaria de un título subsanatorio con el título al que subsana (arts 19 LH y 111 RH), o porque son subsanatorios del defecto subsanable de la falta de tracto (art 105 RH), o el efecto especial previsto en el art 432.1.d) RH. Ahora bien, estos supuestos de alteración del orden de despacho deben ser objeto de interpretación estricta y sólo pueden ir referidos a aquellos títulos que contengan una auténtica subsanación del documento primeramente presentando a que se refieren, debiendo excluirse aquellos otros que supongan de una u otra forma una alteración o modificación siquiera encubierta de su contenido; por ejemplo en el caso de sustitución de la obligación garantizada con la hipoteca (R. de 17 de agosto de 1993), en aquel en que el título presentado en primer lugar carece de virtualidad registral (R de 7 de mayo de 2013), en el caso de que el documento subsanatorio sea una ratificación, dada la doctrina civilista acerca de sus efectos y el carácter de insubsanable del defecto de la falta de representación (R. de 28 de mayo de 2013), o en el caso de sustitución de la finca objeto del negocio alegando error (R. de 23 de enero de 2014).

Es por tanto el objeto de este recurso decidir acerca de si con la escritura aportada en tercer lugar se ha llevado a cabo una auténtica subsanación aclaratoria de la escritura de constitución de hipoteca o bien una modificación del tipo de hipoteca primeramente constituido, pera ello el centro directivo analiza las cláusulas de la hipoteca original para comprobar si se puede deducir cual era el tipo de hipoteca constituida: por un lado se constituye en garantía de 2 obligaciones independientes y por otro lado convienen el establecimiento de una cuenta especial para poder cargar los importes de las obligaciones; pero entiende que la existencia de la cuenta no es incompatible con la hipoteca flotante del 153 bis, que no se pactó efecto novatorio sobre las primitivas obligaciones, que el hecho que no se fijara un plazo sería un defecto en ambos tipos de hipotecas…por todo ello señala que parece los más razonable entender que se trataba de constituir una hipoteca del 153 bis, que es lo que se determina en la escritura de rectificación por lo que podemos concluir que se trata de una aclaración y no una modificación de la hipoteca.

El otro obstáculo que alega la registradora es que se está estableciendo un plazo a la hipoteca y de acuerdo con el 153 bis y la propia doctrina de la dirección, la alteración del plazo no puede afectar a los terceros, Pero tal doctrina no es aplicable cuando, como en este supuesto, lo que tiene lugar no es propiamente una subsanación o rectificación de la inicial escritura, de un dato omitido, sino que realmente se está ante una aclaración de un dato que sí constaba – ya existía el plazo de la obligación garantizada y en este supuesto se establece además el mismo plazo a la propia hipoteca-. Por último, tampoco puede alegarse desconocimiento por parte de los terceros de la situación en que se encontraba la hipoteca ya que la publicidad registral ordinaria se extiende a los correspondientes asientos vigentes del Libro Diario.(MN)

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  1. Expediente de dominio para reanudar el tracto. Adquisición a sólo alguno de los herederos. Incomparecencia de los citados.

Resolución de 14 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Briviesca, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de auto dictado en un expediente de dominio-reanudación del tracto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Briviesca.

Se plantea en primer lugar un problema de derecho transitorio ya que se trata de un expediente para reanudar el tracto presentado después de la entrada en vigor de la ley 13/2015, pero iniciada antes su tramitación. La Dirección General confirma que es aplicable la legislación anterior por aplicarse la disposición transitoria única que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior.

Una segunda cuestión es si debe considerarse interrumpido el tracto cuando el promovente ha adquirido de algunos herederos del titular registral sin que se acredite quienes sean todos los herederos, ni se haya practicado la partición. La Dirección señala que hay dos líneas doctrinales: primera línea doctrinal que no admite la interrupción del tracto cuando el promotor del expediente es adquirente del heredero del titular registral; y una segunda línea que entiende que desde el momento en que existe una partición de herencia previa son diferenciables dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, aquella partición y la posterior transmisión por quien en ella resulte adjudicatario de la finca. Ya no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del primero de ellos por la vía del art 1.279 CC pues no tiene acción directa más que frente a su vendedora, no frente a los coherederos de la misma y cuyo consentimiento sería necesario para esa protocolización del cuaderno particional privado que la propia registradora considera necesaria. En este caso y teniendo en cuenta que son dos transmisiones – partición y venta- , que no puede concluirse que el promotor adquirió de todos los herederos de la titular registral, por lo que no puede descartarse que efectivamente fuera necesaria dicha partición de herencia; además el recurrente alega el fallecimiento de los transmitentes herederos de la titular registral (extraordinaria dificultad) y concluye el centro que debe admitirse el expediente incluso aunque no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados.

A continuación se plantea el Centro Directivo CUAL SERÍA LA SOLUCIÓN SI SE HUBIERA INICIADO CON POSTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LEY 13/2015:sería aplicable el art. 208 actual que contiene una previsión cuando señala «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada». Aun así cabe plantearse la duda de si la expresión legal «o sus herederos», debe entenderse referida a «todos sus herederos» o a «alguno o algunos de sus herederos». Concluye que parece razonable entender que sólo se excluye la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos, pues, en tal caso, bastaría aportar el título sucesorio: pero sí ha de admitirse la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho de alguno o algunos herederos concretos del titular registral que previamente se hubieran adjudicado el bien en virtud de un título particional. En este supuesto, como se ha razonado más arriba, el adquirente final sólo tiene acción contra su transmitente o transmitentes directos, y no contra los demás herederos del titular registral que no fueron adjudicatarios del bien ni transmitentes del mismo.

Por otro lado plantea el problema de la oposición o incomparecencia de los citados, ya que en la nueva regulación se dispone «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde». Interpreta que el tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal. (MN)

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  1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Resolución de 18 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de San Lorenzo de El Escorial n.º 3 a inscribir un auto de expediente de dominio para inmatricular una finca.

Se presenta para su inmatriculación un expediente de dominio y por la registradora se alegan varios defectos:

Que parte de la finca se encuentra situada sobre otra finca ya inmatriculada, por lo que no se trataría de una inmatriculación sino de un derecho de superficie o de vuelo sin que haya formado parte en el procedimiento el titular de dicha finca. Confirma el Centro Directivo el defecto, señala que es un hecho la existencia del fenómeno constructivo relativo a la superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo de otro y que no deben imponerse construcciones jurídicas específicas, sino permitir de elección del instrumento jurídico que resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Pero han de respetarse las exigencias estructurales del sistema y tener en cuenta a) que el dominio de un terreno se extiende a todo el espacio delimitado por la proyección vertical de sus linderos (arts 348, 350592, CC) b) que es principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo (arts 353 y 358 CC), de modo que toda pretendida excepción no podrá ser reconocida jurídicamente si no cuenta con respaldo legal suficiente; y c) que la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada de modo que no cabe considerar como unidades jurídicas absolutamente independientes lo que no son sino partes inseparables de un todo, único respecto del cual pueda predicarse la individualidad fáctica. En este caso la finca cuya inmatriculación se pretende recae sobre uno de los elementos privativos de otra inscrita dividida en régimen de propiedad horizontal, cuyo titular ha sido citado. Pero para proceder a su inmatriculación debe entenderse necesaria la agrupación de ambas fincas y la modificación del título constitutivo de propiedad horizontal (arts 512 y 17.1 LPH), o bien la modificación de la finca inscrita de forma que incorpore a su descripción la superficie de 107 metros construida sobre su planta, pero no cabe es inmatricular por medio del expediente de dominio, sin efectuar las anteriores operaciones, y sin que el hecho de que el titular de esta última haya sido notificado en el expediente altere la antedicha conclusión, pues en todo caso va a ser necesario su consentimiento expreso -y, en su caso, el de todos los demás titulares registrales-, debidamente formalizado, o subsidiariamente, una sentencia judicial en procedimiento en el que todos ellos hayan sido demandados.

El otro defecto que se alega es que la certificación catastral descriptiva y gráfica no es coincidente ni en la ubicación de la finca ni en las superficies construidas. En este punto reitera la Dirección su doctrina según la cual ha de darse una total coincidencia entre la descripción de la finca en el titulo y en la certificación catastral, en cuanto a su situación, superficie y linderos; con la matización de la R de 5 de agosto de 2014 en la que señala que no es necesaria la coincidencia de identidad de los titulares catastrales colindantes con los colindantes mencionados en el título inmatriculador. Así también resulta de la regla 8ª de la R. de 29 de octubre de 2015, Resolución conjunta DGRN y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad al afirmar que la apreciación de la falta de correspondencia no puede basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes. En cuanto a la superficie de la finca, que no es otra cosa que la medición del área comprendida entre sus linderos, es necesaria también una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del 10% que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral).

Por otro lado y para el caso de que fuera aplicable la regulación de la Ley 13/2015 se exige el mismo requisito de coincidencia total y absoluta en relación a la superficie del suelo, ya que el nuevo art 205 LH en su redacción dada por la Ley 13/2015 exige para inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos que exista identidad entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica. (MN)

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  1. OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN: SÍ ANTIGUAS, NO EN OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadalajara n.º 3 a inscribir una escritura de obra nueva terminada.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva con un certificado de antigüedad del que resulta que fue terminada en 2008; se acredita también que en 2011 se le concedió licencia municipal por la que fue legalizada la obra. No se aporta certificado de georreferenciación de la edificación, ni certificado de eficiencia energética, ni Libro del Edificio.

La registradora suspende la inscripción por cuatro defectos: no se aporta certificado del técnico acreditativo de que la obra se ajusta al proyecto y a la licencia, con la fecha exacta de su terminación; no se aportan las coordenadas de georreferenciación del edificio; no se aporta certificado de eficiencia energética, y no se aporta Libro del Edificio. Solicitada calificación sustitutoria se revoca el cuarto defecto y se mantienen los tres primeros.

El notario autorizante recurre la calificación. En cuanto al primer defecto considera que no es necesario tal certificado porque la obra se declaró por antigüedad; en cuanto al segundo defecto interpreta que la georreferenciación de las obras es potestativa, al menos de las antiguas; respecto del tercer defecto, que el certificado de eficiencia energética no es aplicable a las obras declaradas por antigüedad, sino a las obras de nueva construcción.

La DGRN estima parcialmente el recurso. En cuanto al primer defecto lo revoca porque la obra se declara por antigüedad (aunque se aporte también licencia de legalización) y por tanto no es de aplicación el artículo 28.1 de la Ley del Suelo sino el artículo 28.4 de dicha ley, que exige, además de la acreditación de la antigüedad, que no conste en el Registro la anotación de expediente de disciplina urbanística. Tampoco es preciso determinar la fecha exacta de terminación, sino que estaba terminada en una determinada fecha.

Respecto del segundo defecto lo mantiene, conforme al criterio de la Resolución de 8 de Febrero de 2016, y declara que la legislación vigente exige necesariamente la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por las obras nuevas, precisando lo siguiente:

1.-No es necesaria la georreferenciación de la parcela, salvo que el registrador albergue dudas sobre si la edificación se encuentra dentro o no de la finca registral.

2.-No es necesario aportar fichero informático GML y basta aportar la lista de coordenadas de la edificación bien de forma directa, bien de forma indirecta mediante la representación gráfica de la superficie ocupada por el  edificio en un plano georreferenciado aunque no consten las coordenadas del edificio, como puede ser mediante un certificado catastral con las coordenadas de la parcela.

3.-No es necesario notificar a colindantes, salvo que el registrador albergue dudas de la ubicación de la edificación.

4.-No es necesario iniciar ningún procedimiento de coordinación de la finca con el Catastro.

5.-No es aplicable a los edificios en construcción, sino sólo a los terminados.

En cuanto al tercer defecto lo revoca también, porque el certificado de eficiencia energética no es aplicable a las obras nuevas declaradas por antigüedad  respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. Matiza que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril que regula el certificado se aplica a los edificios nuevos y a los antiguos reformados, cuya reforma suponga más de un 25% de su valor. (AFS)

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  1. CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN

Resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 16 a cancelar un derecho de reversión. 

Supuesto de hecho. Se solicita por la Administración expropiante la cancelación de un derecho de reversión a favor del expropiado porque ha caducado, circunstancia ésta que ha quedado acreditada en el expediente administrativo y que no es contradicha en la calificación registral. Se alega por la registradora que se precisa para la cancelación el consentimiento del titular registral o la resolución judicial supletoria. La administración recurrente, sin embargo, solicita la cancelación por caducidad al amparo del artículo 82 LH.

¿Procede en este caso la cancelación por caducidad? SI.

Doctrina de la DGRN.

  1. Aunque la regla general sea que para la cancelación de un asiento registral se precisa bien el consentimiento del titular del derecho inscrito o la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones, y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito o por disposición directa de la ley(art. 82 de la Ley Hipotecaria).
  2. Se extiende la Resolución en una serie de consideraciones sobre la reversión por expropiación que se resumen a continuación en el comentario.

Comentario. La reversión en el procedimiento de expropiación,

  1. Concepto: La reversión es el derecho que se reconoce al propietario de la finca expropiada (o a sus causahabientes) para resolver la expropiación que ha resultado infructuosa total o parcialmente.
  2. Supuestos:Surge este derecho cuando no se ejecuta la obra o no se establece el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación.
  3. Fundamento:El cese de la utilidad pública o del interés social que justifica la limitación del dominio que supone la expropiación.
  4. Fases del derecho de reversión.

a) Fase de derecho expectante: el derecho de reversión nace directamente con la expropiación y simultáneamente con ella. En esta fase la reversión es un derecho eventual o condicional de adquisición preferente sobre cosa ajena (finca expropiada) y constituye un gravamen sobre la misma. Es, por tanto, un derecho subjetivo, aunque condicionado a que se de la causa de la reversión. Pero ya tiene un contenido patrimonial y es transmisible inter vivos o mortis causa, así como oponible frente a terceros (STS 8 de febrero de 2006. Sala de lo Contenciosos Administrativo),

b) Fase de derecho efectivo: tienen lugar cuando se da la causa legitimadora de la reversión. En esta fase se trata de un derecho plenamente efectivo y similar a cualquier otro derecho de adquisición preferente o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, si bien requiere para su consumación el reconocimiento por la Administración. Este reconocimiento exige la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (art. 54, apartado 4 LEF).

c) Fase de consumación y extinción: tiene lugar cuando el derecho de reversión ha sido reconocido y ejercitado de forma completa, lo que exige que el reversionista pague o restituya a la Administración la indemnización expropiatoria percibida (art. 55.3 LEF). Cumplido con ello, el reversionista adquiere o readquiere el dominio. En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.

Consecuencias del incumplimiento por el reversionista de sus obligaciones: acreditado en el expediente administrativo que los reversionistas no han cumplido con la obligación de pagar el justiprecio en el plazo preclusivo de tres meses (ni siquiera en el plazo de prórroga de cuarenta y cinco días que se les concedió al efecto), se cumplen los presupuestos determinantes de la caducidad y consiguiente extinción del mencionado derecho de reversión. (JAR).

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  1. CERTIFICACIÓN REGISTRAL. PROTECCIÓN DE DATOS SOBRE PRECIO DE LA COMPRA Y DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 19 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona nº 3, por la que se deniega la expedición de una certificación registral compresiva de datos protegidos por la normativa de protección de datos al no justificarse la legitimación para obtenerlos.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la Resolución si el arrendatario de un local de negocio, que se ha vendido, puede obtener certificación registral que ponga de manifiesto el precio en que fue vendido a un tercero el local arrendado. El interés legítimo del arrendatario solicitante estaría en el ejercicio del derecho de retracto. Sin embargo, consta que en el contrato de arrendamiento el arrendatario solicitante había renunciado al derecho de adquisición preferente del local en caso de venta

¿Procede obtener información sobre el precio de la venta en tales circunstancias? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 El registrador no puede revelar de manera indiscriminada el contenido de los asientos, debiendo quedar bajo su responsabilidad la publicidad de los mismos.

2 En el caso de la Resolución, tras considerar el registrador que es eficaz la renuncia al derecho de adquisición preferente realizada por el arrendatario en el contrato de arrendamiento, carece éste de interés legítimo para conocer datos que pudieran afectar a cuestiones protegidas por la normativa aplicable (en este caso el precio de venta), pues carece del derecho de adquisición preferente que le legitimaría para conocer dicho dato.

3 No obstante lo anteriormente expuesto, podrá el interesado de conformidad con el artículo 284 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proponer como prueba que se aporte la correspondiente certificación registral y así podrá ser acordada por el tribunal, de conformidad con el artículo 285 de la misma ley, en cuyo caso ningún impedimento existirá para que se expida la correspondiente

Comentario. Esta materia ha sido tratada por el Centro Directivo en resoluciones anteriores, que se citan en el texto de la presente. Se trata de una cuestión que necesariamente ha de plantear dudas dado el carácter público del Registro, lo que exige su coordinación con la legislación de protección de datos en vigor. Es interesante el argumento formulado por el Registrador cuando dice que el precio de compra no fue objeto de ninguna garantía real específica que delimite el contenido del derecho real, y permita por ello su publicación. (JAR)

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  1. Negativa a emitir calificación sustitutoria

Resolución de 20 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barcelona nº 11 a emitir una calificación sustitutoria.

Supuesto de hecho. El notario autorizante de una escritura que resulta calificada negativamente insta el procedimiento de calificación sustitutoria que se rechaza por el registrador competente, que alega la falta de motivación en el escrito de interposición y falta de legitimación del notario autorizante, que no se considera interesado a los efectos del artículo 6 de la Ley Hipotecaria.

¿Hay que motivar el desacuerdo por el que se solicita la calificación sustitutoria? NO

¿El notario autorizante del titulo es interesado para solicitarla? SI.

¿Cabe recurso contra la negativa a emitir una calificación sustitutoria? SI.

Doctrina de la DGRN.

1 Cabe el recurso gubernativo contra la negativa del registrador a emitir una calificación sustitutoria.

2 La calificación sustitutoria no es un recurso y por ello no es preciso motivar el desacuerdo, como sucedería en un trámite de alegaciones propio de un recurso, ni hay por tanto necesidad de entrar a desarrollar con profundidad las causas que opone a los antecedentes de hecho y fundamentos de Derecho de la nota de calificación.

3 La doctrina de este Centro Directivo se ha decantado por extender al notario autorizante del título calificado la cualidad de interesado para solicitar la segunda calificación, pues, si bien no está facultado para instar la inscripción salvo que sea también presentante del documento en los términos que resultan de la letra d) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 39 de su Reglamento, no es menos cierto que es uno de los destinatarios de notificación de la calificación negativa por lo que si el notario autorizante del documento puede recurrir debe entenderse igualmente legitimado para instar la calificación sustitutoria.

Comentario. Que la calificación sustitutoria no es un recurso lo tienen dicho, entre otras, las RR DGRN 5 mayo 2008 (BOE 24 de mayo 2008) 24 abril 2008 (BOE 13 mayo 2008). 2 de marzo 2009 (BOE 18 marzo 2009), 12 marzo 2009 (BOE 1 abril 2009), 12 febrero 2010 (BOE 24 abril 2010).

 Sobre el interés del notario en la calificación sustitutoria, puede verse, entre otras, la RDGRN 21 noviembre 2009, que declara que la calificación negativa debe notificarse, no solo al presentante, sino también al notario autorizante del título presentado, notificación que también procede en el caso de la segunda calificación.

No deja de llamar la atención que a estas alturas aun se sigan dando vueltas al tema. (JAR)

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  1.  Inscripción de compraventa antigua sin condición resolutoria ya caducada

Resolución de 20 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vielha de una escritura de compraventa con condición resolutoria.

Hechos: Se otorga en 2001 una escritura de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, cuyo plazo de vencimiento finalizaba en 2001. Se establecía una caducidad convencional del derecho y del propio asiento registral de 3 meses a partir del vencimiento. La escritura no llegó a inscribirse en su momento y ahora el comprador solicita la inscripción sólo de la compraventa y no de la condición resolutoria por estar caducada.

La registradora suspende la inscripción pues considera que la condición resolutoria es una parte esencial del negocio jurídico y no es posible inscribir parcialmente la compraventa sin la condición resolutoria, salvo que consienta el vendedor. Considera que no puede apreciar la caducidad del derecho, pues se desenvuelve fuera de la esfera registral y tampoco la del asiento, al no haberse practicado. Además la condición resolutoria adolece de defectos, pues no se ha distribuido el precio aplazado entre las dos fincas vendidas ni está identificada la letra de cambio.

El notario autorizante recurre y alega que no es lógico inscribir un derecho ya caducado para cancelarlo a continuación, y que la caducidad sí la puede apreciar la registradora. Cita la resolución de 13 de Marzo de 1999 que admitió la caducidad convencional mediante una cláusula idéntica a la de esta escritura.

La DGRN  estima el recurso, manteniendo el criterio de la citada resolución. Reitera en primer lugar que es admisible la caducidad convencional de un derecho real y concretamente que ya lo regula el derecho foral catalán en el artículo 121-3 del Libro I del Código Civil catalán. Señala también que en el presente caso es posible inscribir la compraventa sin la condición resolutoria, pues en tal caso se estaría inscribiendo un derecho inexistente.

En cualquier caso el derecho a ejercitar la condición resolutoria habría prescrito el 1 de Enero de 2014, si se considera que es un plazo de prescripción y no de caducidad, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 121-20 del Código Civil catalán.  (AFS)

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  1. Cancelación de condición resolutoria en garantía de permuta de suelo por obra futura 

Resolución de 21 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Getafe nº 1, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria por transcurso de los plazos señalados en los artículos 177 del Reglamento Hipotecario y 1964 del Código Civil.

Hechos: Consta inscrita sobre una finca una condición resolutoria en garantía de suelo por obra futura. La condición resolutoria se constituyó en 2007 y garantizaba el cumplimiento de determinadas obligaciones urbanísticas cuyo plazo era de 3 años, y por tanto vencía en 2010.

El titular de la finca, mediante instancia privada, solicita la cancelación por caducidad de la condición resolutoria, en base al artículo 177 RH, entendiendo que ya han pasado los 5 años que señala dicho artículo para que se haya producido la caducidad de dicha condición.

El registrador deniega la inscripción pues considera que dicho artículo 177 no es aplicable ya que el día inicial del cómputo es el de vencimiento del plazo de cumplimiento de la obligación garantizada (2010); en cuanto al plazo para el ejercicio de la acción resolutoria actualmente es de 5 años (artículo 1964 CC), pero hay que contarlo desde que entró en vigor la modificación introducida por la Ley 42/2015 (concretamente el 26 de Octubre de 2015) por lo que entiende que no se produciría la caducidad hasta 26 de Octubre de 2020.

El interesado recurre y alega que han pasado ya los 5 años de caducidad de la condición resolutoria (2010-2015) y que el registrador incumple la doctrina de la DGRN que cita.

La DGRN desestima el recurso y ratifica lo argumentado por el registrador: no es aplicable el artículo 177 RH, siendo necesario por el momento el consentimiento del titular registral (de la condición resolutoria) o resolución judicial, pues la caducidad no se produciría hasta pasados 5 años desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, por tanto, el 26 de octubre de 2020, salvo que antes se hubiera producido la caducidad (recordemos que antes el plazo era de 15 años)

Aprovecha para aclarar que el articulo 177 RH se refiere a derechos de modificación jurídica pactados por las partes (tales como derechos de opción, pacto de retracto, etc…), que el  artículo 82.5 LH se aplica a las condiciones resolutorias  en garantía de precio aplazado o a las hipotecas  en garantía de obligaciones. Consecuencia de todo ello es que ninguno de dichos artículos es aplicable a la cancelación por caducidad de las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio.

Finalmente declara que el artículo 210.8 LH sería el aplicable a este tipo de condición resolutoria, que establece un plazo de caducidad de 5 años si consta en el asiento la fecha de vencimiento, o en otro caso el de 20 o 40 años.

Ver para más información su doctrina sobre este punto en la Resolución de 2 de Diciembre de 2015.  (AFS)

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  1. Inmatriculación. Valoración de la Identidad de descripciones entre los dos títulos

Resolución de 21 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 1, por la que se suspende la inmatriculación de varias fincas por medio del doble título adquisitivo. 

HECHOS: Se presentan, con fines de inmatriculación sobre varias fincas, 2 escrituras de compraventa, con 13 años de separación (2000-2014).

El REGISTRADOR deniega la inmatriculación por: a) tener dudas sobre la identidad de las fincas; y b) respecto de la finca 2, por no aportarse la oportuna certificación catastral descriptiva y gráfica.

El INTERESADO recurre y alega: a) las razones por las que no hay una coincidencia absoluta, pero sí sustancial de las fincas, tanto las vendidas como las colindantes, por diversas agrupaciones catastrales y puntuales cambios de colindantes que han ido verificándose en esos 13 años (entre uno y otro título); y b) que en la finca 2: es la web del propio Catastro la que no permite obtener tal certificación catastral descriptiva y gráfica.

La DGRN estima el recurso en cuanto al 1er defecto, y confirma la calificación negativa en el 2º:

a) Señala que conforme al actual 205 LHno puede existir -ni exigirse- identidad plena y absoluta entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por parte del registrador en su calificación, bastando una identificación razonableentre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca; y analizando el caso planteado, las semejanzas entre ambas descripciones exceden de las discrepancias.

Las alteraciones catastrales acaecidas en 13 años pueden generar dudas a la hora de identificar las fincas, pero que esas dudas deben estar justificadas y debidamente identificadas, no bastando para impedir la inscripción fórmulas genéricas o vagas sin desarrollo de los hechos y fundamentos que las justifiquen.

b) En cambio confirma el 2º defecto, pues conforme al mismo  205 LHno cabe (ni cabía antes) inmatricular sin aportar como requisito esencial la oportuna certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. (ACM)

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  1. Limitación dispositiva administrativa (municipal) y aportación de finca a SL

Resolución de 22 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrelaguna a inscribir una escritura de aportación de un inmueble a dicha sociedad.

– HECHOS: Se adjudica una finca por un Ayuntamiento, para fomentar el asentamiento de población, con las limitaciones que se dirán, y que luego fueron dejadas sin efecto por el propio Ayuntamiento. Años después (de la adjudicación y de quedar sin efecto las limitaciones) el adjudicatario aporta la finca a una SL mediante un aumento de capital.

1) En el registro aún consta como carga: “[punto 9] el adjudicatario no podrá enajenar, donar o transmitir por cualquier procedimiento, salvo la herencia, la parcela adjudicada a terceras personas físicas o jurídicas, a través de documentos públicos o privados, en el plazo de siete años contados desde la fecha de formalización de la escritura… Se considerará transmisión la aportación del inmueble a una persona jurídica y la posterior transmisión de las participaciones representativas del capital social. e) Si por necesidades económicas o de otra índole el adjudicatario quisiese enajenar su parcela en dicho plazo de siete años, quedará obligado a la enajenación de la misma a el Ayuntamiento…, por el precio…f) Desde los siete hasta lo s12 años contados desde la formalización de la escritura pública el adjudicatario que venda la parcela deberá abonar al Ayuntamiento.. la cantidad de 24.000 euros. g) El incumplimiento de los puntos a, b, c y f del presente artículo generará la reversión automática de la propiedad de la parcela al Ayuntamiento…

2) Se acompaña certificación expedida por la Secretaria del Ayuntamiento del acuerdo adoptado por el Pleno celebrado el 30 de junio de 2011, por el que se acuerda dejar sin efecto el punto 9 (limitaciones indicadas) del Pliego de la enajenación por concurso de la parcela.

– El REGISTRADOR deniega la inscripción pues considera que dicho acuerdo municipal vulnera los arts. 92 bis y ss de la Ley CSP en su redacción dada por la disposición final decimosexta de la Ley 2/2011 de Economía Sostenible, vigente en el momento de adopción de dicho acuerdo, –hoy arts. 105 a 107 del TR de la Ley de Contratos del Sector Público– de suerte que los contratos del sector publico sólo podrán modificarse cuando así se haya previsto en los pliegos o en el anuncio de licitación o en los casos taxativos legalmente establecidos (que no concurrirían), por lo que en tal caso debería procederse a la resolución del contrato en vigor y a la celebración de otro bajo las condiciones pertinentes previa nueva convocatoria que permita a los iniciales participantes o nuevo 3os adaptar/introducir su oferta a las condiciones sobrevenidas.

– El INTERESADO recurre y alega que, con la crisis económica y las dificultades de financiación bancaria, la finalidad, de consolidar población, que perseguía el Ayuntamiento no era compatible y aún se dificultaba más con las limitaciones del punto 9, de ahí que el Pleno las dejara sin efecto (que no es exactamente una “modificación”, precisamente por razones de interés público y de facilitar el cumplimiento de la finalidad última.

Tampoco la función calificadora del registrador alcanzaría la nulidad por ilicitud de un Acuerdo municipal plenario, lo que exigiría una resolución judicial.

– La DGRN  estima el recurso y revoca la calificación: pues aunque la compraventa de un bien inmueble por una Administración pública es, en vía de principios, un contrato privado y no administrativo [vid. art. 4.1.p) del TR Ley Contratos Sector Público], no es totalmente ajeno a la disciplina de la normativa sobre contratación del sector público y le es aplicable la “doctrina de los actos separables” [art. 20-2)] según la cual los aspectos relativos a los efectos y extinción del contrato quedan sujetos a las normas de Derecho privado y aunque tras la reforma de la Ley 2/2011 de Economía Sostenible,  se aplicarían a las modificaciones contractuales los arts. 105 a 107 TR LCSP, tal reforma fue POSTERIOR al contrato administrativo de adjudicación y por tanto no resulta aplicable al mismo. (ACM)

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  1. INSCRIPCIÓN DE CUOTA INDIVISA VINCULADA OB REM CON TRACTO ROTO.

Resolución de 22 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Bañeza, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa de una finca rústica.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de determinada finca que lleva consigo, con titularidad ob rem, una participación o cuota indivisa en la matriz de la que se segregó y que es en la que se ubican los elementos comunes del conjunto.

Inscrita la primera finca a favor del comprador, se suspende la inscripción de la cuota indivisa, dado que la misma figura inscrita a favor de otra persona distinta del vendedor, por cuanto ésta última participación, por la razón que sea, no fue inscrita en su momento. En el Registro, no obstante, figura la siguiente inscripción en la finca matriz: “cada una de las fincas tiene atribuida una cuota de participación, que tendrá carácter funcional o de servicio a las otras”

 Dirección General: Para la DG la configuración de una finca registral con el carácter ob rem de otras, trae consigo la consecuencia de que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales, al igual que ocurre con las servidumbres prediales, la cual, por tanto, es inseparable de ellas, y no puede ser objeto de enajenación ni gravamen alguno, con independencia de la propia parcela principal”.

  Al no figurar inscrita a nombre del vendedor la titularidad ob rem de la cuota, no es preciso el consentimiento de los restantes titulares de participaciones, para inscribir ésta (que fue omitida en su día) a nombre del vendedor, sino que el único consentimiento contractual preciso es el prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que se precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota vinculada. En consecuencia, se trata de una inexactitud registral en tanto en cuanto el asiento publica la titularidad en favor de una persona que no puede ser titular de ella, toda vez que no es titular de la finca principal, sin que se pueda alegar falta de tracto sucesivo, dado que el tracto en los supuestos de titularidad ob rem es el de la finca principal (tracto sustantivo) y no al de la subordinada.

  El carácter de titularidad ob rem que figura en la inscripción de la finca subordinada impide que su titular registral pueda ejercitar el poder de disposición que de otra forma la propia inscripción presupondría. Hay diversas RS 10 de marzo y 5 de mayo de 1978 etc. hasta las de 13 septiembre de 2005 y 19 junio 2010) donde la DG ha admitido la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado, como aquí ocurre, de forma absoluta. Por tanto, bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada, acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. (JLN)

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  1. HERENCIA EN INSTANCIA PRIVADA. EXCESO DE CABIDA. MEDIOS PARA RECTIFICAR DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE.

Resolución de 22 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las calificaciones de la registradora de la propiedad de Valls, por las que se suspende la inscripción de una instancia privada de manifestación y aceptación de herencia, así como contra las calificaciones negativas de diversos escritos complementarios de aquella instancia, presentados por el mismo recurrente con el encabezamiento de «recurso potestativamente ante la Dirección General de Registros y del Notariado».

Se solicita la inscripción de una manifestación de herencia en instancia privada en la que se realizan excesos de cabida en varias fincas, que exceden del 10% de la cabida inscrita.

La DGRN recuerda (Resolución 17 de noviembre de 2015) que, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas, se sistematizan en tres grandes grupos:

A.- Los que consistan en la mera rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a) y b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

B.- Rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b) de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).

C.- Finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso – competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.

En el caso que nos ocupa puede acudirse a alguno de los procedimientos indicados en este último punto (artículos 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria) para obtener la inscripción del exceso resultante de la representación gráfica catastral de la finca que se aporta.

No puede rechazarse a efectos de tales procedimientos la utilización de una representación gráfica catastral por el motivo de exceder un 10% de la cabida inscrita. Como señala el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto Cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita tal y como ha quedado expuesto.

Confirma la calificación. (IES)

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  1. DIVISIÓN MATERIAL Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. CONCRECIÓN DE UNA AFECCIÓN URBANÍSTICA, NO PUEDE HACERLO SOLO EL AGENTE URBANIZADOR.

Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6 a inscribir una resolución judicial por la que se acuerda la inscripción registral de resolución de una compraventa y la división material y disolución de la comunidad existente entre sus titulares que son varias sociedades.

Se presenta una sentencia recaída en procedimiento ordinario en la que se acordó la división material de una finca registral 75.321 en dos fincas y la distribución entre ellas de la afección urbanística derivada del proyecto de reparcelación que grava la finca matriz.

La registradora considera necesario para inscribir la concreción de garantía, al tratarse de una carga urbanística, el consentimiento del Ayuntamiento, por lo que éste deberá aprobar la distribución.

La Dirección, después de hacer un análisis de la naturaleza del procedimiento de equidistribución, de los distintos tipos de procedimiento de gestión, de la figura del agente urbanizador y de la naturaleza del crédito a que quedan afectas las fincas de resultado del pago de los gastos de urbanización, concreta el problema en determinar si inscrito el proyecto de equidistribución y afecta la finca de resultado a la carga urbanística, puede dividirse ésta con motivo de una resolución judicial firme que extingue la comunidad existente en dicha finca. En la distribución no ha intervenido el ayuntamiento ni la sentencia se pronuncia sobre la distribución, sino que se trata de un acuerdo entre particulares, aunque el recurrente matiza que uno de ellos es el agente urbanizador. Examina la figura del urbanizador: la relación jurídica entre la Administración urbanística y el agente urbanizador conserva su carácter público porque está vinculada a una función específica de la Administración Pública, con la peculiaridad de que la retribución del agente urbanizador corresponde a los propietarios del suelo, pero sin embargo quien decide la cuantía de las contraprestaciones no son los propietarios, ni los propietarios y el urbanizador, sino la Administración actuante, y ello porque el control y dirección del proceso urbanístico, con independencia de la forma de gestión, siguen correspondiendo a la Administración municipal; y esto ocurre igualmente en la legislación valenciana ( Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana – arts. 113.2, 144, 138, 116, 147, 150, 153.3…) . Por todo ello concluye: la carga urbanística se asigna en función del aprovechamiento atribuido, por lo que su división debe conservar el criterio de proporcionalidad respecto a la finca resultante que no solo se determina en función de la superficie, y dado que, como se ha dicho anteriormente, la afección no solo garantiza la retribución y beneficio del urbanizador y la garantía legal es de interés público, con importantes privilegios y efectos «erga omnes» desde su inscripción, su alteración debe requerir la intervención del órgano administrativo que tiene legalmente atribuida la dirección y control del procedimiento urbanístico. No hay que olvidar que la ordenación del territorio, tal y como se configura en las normas urbanísticas, está basada en el principio de equidistribución y en consecuencia en el de justa distribución de beneficios y cargas, tal objetivo podría quedar fácilmente estéril si posteriormente los particulares, o éstos y el urbanizador pueden comerciar libremente con dichos porcentajes de distribución sin tener en cuenta las propias limitaciones derivadas del régimen urbanístico de la propiedad del suelo, ya que este el régimen es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. (MN)

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  1. VENTA DE LOCALES POR ENTIDAD CONCURSADA. FALTA SELLO Y RÚBRICA DEL LETRADO.

Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de venta de bienes de una entidad declarada en concurso de acreedores.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de tres locales por los administradores concursales de una sociedad en fase de liquidación, siguiendo un plan aprobado judicialmente.

El registrador encuentra varios defectos. En cuanto a la forma considera que no se le ha acreditado al notario con un documento adecuado el nombramiento de los administradores concursales, y que el juicio de suficiencia notarial es incongruente. También que falta el sello del juzgado y rúbrica del letrado de la administración de justicia en uno de los documentos judiciales presentados y que no se acredita la firmeza del auto que aprueba el plan de liquidación. En cuanto al fondo de asunto, considera que hay otro defecto consistente en que la oferta es para la compra de un local y sin embargo en la escritura se venden tres locales.

El notario sustituido (por incompatibilidad, y por tanto no autorizante de la escritura) recurre cuatro de los anteriores defectos. Alega que la exhibición de la credencial no es el único modo de acreditar la representación, pues se puede consultar también el Registro Mercantil y el Registro Público de Resoluciones Concursales, que se hallan al alcance del registrador. Añade que el notario ha emitido un juicio de suficiencia válido. Considera también que no es esencial el documento judicial al que le falta el sello y la rúbrica. Finalmente, en cuanto al último defecto recurrido, que la diferencia deriva de que son tres locales desde el punto de vista registral, pero uno sólo desde el punto de vista catastral y económico.

La DGRN revoca en parte la calificación. Respecto del primer defecto considera suficientemente acreditado el cargo de Administradores Concursales por la consulta telemática incorporada del citado Registro y del Plan de Liquidación aportado. También considera que el juicio de suficiencia está bien expresado, en particular porque se trata de una representación orgánica. En cuanto al tercer defecto lo confirma ya que la Diligencia de ordenación del Plan de Liquidación debe de reunir los requisitos formales habituales, para tener certeza de que se han cumplido los trámites previstos en dicho Plan. Respecto del último defecto lo confirma pues considera necesario que se aclare con algún documento adicional la discrepancia entre la oferta de compra (un local) y lo vendido (tres locales) ya que hay diferencia también en el número de policía expresado en ambos documentos. (AFS)

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  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA. PLAZOS PARA CALIFICAR Y NOTIFICAR. RECURSOS POSIBLES.

Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación denegatoria del registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria.

Hechos: Se otorga una escritura de cancelación de una hipoteca en garantía de varios pagarés debidamente identificados que se presentan e inutilizan ante la notaria autorizante, excepto 5 de ellos respecto de los que se presenta un certificado bancario acreditativo de que fueron debidamente pagados. Consta nota marginal relativa a la existencia de un procedimiento de ejecución de dicha hipoteca cambiaria.

El registrador suspende la inscripción por dos defectos: debe de cancelarse primero la nota marginal de ejecución hipotecaria por mandamiento del juzgado y del certificado bancario no resulta que hayan sido inutilizados dichos 5 pagarés y que el banco sea el tenedor de los mismos, además de que debe de emitirse un juicio notarial de suficiencia sobre las facultades del apoderado del banco para certificar.

El interesado recurre y se queja de que la notificación es 15 días posterior al día teórico de la calificación, por lo que se ha excedido el plazo de 15 días que entiende es para calificar y notificar; de que no se expresan todos los recursos que proceden y que tampoco se expresa si los defectos son subsanables o no. En cuanto al fondo del asunto alega que la entidad bancaria es tomadora de los pagarés y que no le fue exigido el mandamiento de cancelación de la hipoteca que obra en su poder. Finalmente, que el derecho real de hipoteca ha caducado, conforme a lo pactado, pues han transcurrido 3 años desde el vencimiento de todos y cada uno de los pagarés por lo que puede cancelarse a instancia del interesado.

La notaria autorizante emite un informe en el mismo sentido que el interesado, en cuanto a las cuestiones formales, y en cuanto al fondo señala que la cancelación se ha efectuado conforme a lo pactado en la escritura de constitución de hipoteca y además que, en todo caso, ha caducado dicho derecho de hipoteca, conforme a lo pactado.

La DGRN desestima el recurso y afirma:

1.- Que el plazo de 15 días  es para calificar (no para calificar y notificar), y además que son días hábiles en el Registro, por lo que se excluyen los festivos y los sábados también (artículo 48.4 de la Ley 30/92. En todo caso la calificación fuera de plazo no determina su nulidad, sino los efectos previstos en el artículo 18 LH.

2.- Que el plazo para notificar es de 10 días hábiles también (artículo 58 de la Ley 30/92 y artículo 19 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre). El plazo para interponer los recursos se cuenta desde la recepción de la notificación (artículo 326 LH)

3.- Que la expresión de los recursos posibles es una información, y, siguiendo la doctrina del TS, su falta produce el efecto de que el interesado tiene abierto el plazo para recurrir en tanto no sea notificado debidamente o lo tenga por conveniente el interesado si no lo es, sin perjuicio también de que si tiene conocimiento por otros medios del recurso y lo interpone se entiende subsanado dicho defecto.

4.- La expresión en la nota de calificación “se suspende la inscripción” implica que los defectos son subsanables.

5.- Es necesario aportar mandamiento judicial de cancelación de la nota marginal acreditativa de que se ha expedido certificación para la ejecución, conforme al artículo 688.2 LEC, pues en otro caso no se puede inscribir la cancelación mediante escritura de la hipoteca.

6.- Si se acredita que el tenedor es la entidad bancaria no será necesario acreditar la inutilización de los títulos, conforme al artículo 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque.

7.- La notoriedad de las fusiones bancarias no es por sí un medio de acreditación de la fusión, si bien sí puede serlo la consulta al Registro Mercantil (que debe de hacer el registrador).

8.- Debe ser acreditada al notario o al registrador la representación alegada del apoderado bancario que certifica el pago de los pagarés.

9.- No es válido el pacto de que pueda cancelarse la hipoteca por la carta de pago del primer tomador de los pagarés por ser contrario al orden público económico, ya que del tomador pueden aún circular y pasar a nuevos tenedores.

10.- Es válido el pacto de cancelación por caducidad de la hipoteca, pasado determinado plazo. En el presente caso lo que ocurre es que se condicionó a que no constara en el Registro la existencia de ninguna demanda y lo cierto es que consta en el Registro dicha nota marginal de estar abierto un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. (AFS)

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  1. SEGUNDA CALIFICACIÓN LIMITADA A EFECTOS FISCALES.

Resolución de 26 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Otorgada una escritura pública, se presenta en el Registro de la Propiedad suspendiéndose la inscripción por faltar, a juicio del registrador determinado requisito. Se presenta de nuevo, suspendiéndose la calificación por no acreditarse “el pago del impuesto relativo a la constitución de la condición resolutoria establecida en el otorgando 6.5 de la precedente escritura, o en su caso la no sujeción o exención, devengado como consecuencia de los actos y contratos documentados en la precedente escritura y cuyo rendimiento corresponde a la Comunidad Autónoma de Aragón y ello porque dicho pago y presentación para quedar acreditado exige no sólo que el documento presentado lleve incorporado la nota (etiqueta) justificativa de mismo sino que además debe acompañarse para el correspondiente ejemplar del modelo de autoliquidación aprobado por el Departamento de Economía.”

Recurre el notario autorizante exponiendo que “no se alcanza a entender cómo puede ser emitida una primera nota “strictu sensu” de calificación y una segunda de suspensión de calificación”; pudiéndose pensar “que lo que ha existido es doble calificación”, no cabiendo “calificar el fondo y luego suspender la calificación del documento por falta del requisito fiscal.”

Por otro lado, el notario autorizante expresa que “la condición resolutoria no garantiza el precio aplazado, sino el incumplimiento de cláusula penal, luego no es inscribible, por lo que no tiene la consideración de no sujeta a AJD. Tal pareció ser el criterio seguido al haber sido liquidado ante esa misma liquidadora el propio documento en cuanto al negocio principal y por ese mismo concepto de AJD, según resulta de lo antes indicado y por eso parece difícil sostener, además de por todo lo antes indicado, la viabilidad de la segunda nota». ”Cuestiona el Notario recurrente la calificación por cuanto debería «en el ámbito de su función, haber apreciado por sí la no sujeción de la indicada condición resolutoria»; añadiendo “que del contenido de la escritura resulta que la condición resolutoria pactada no se inscribirá en el Registro de la Propiedad por cuanto no garantiza el precio aplazado, sino el incumplimiento de cláusula penal, y en consecuencia no se dan los presupuestos exigidos por el artículo 31 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para su sujeción al impuesto.”

La Dirección General antes de entrar en el fondo del asunto expone que “hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual, la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador.” Todo ello “tiende, entre otros fines, a evitar que la carga o gravamen, impuesto por la incorrecta calificación, lo soporte el interesado o el Notario autorizante de la escritura pública». Por ello, debe ser resuelto el recurso no obstante haber sido inscrito el título mediante la subsanación exigida por la calificación impugnada.”

Por otro lado, reconoce que “la secuencia de los hechos pone de relieve una actuación atípica por parte del registrador, ya que, si realiza una calificación sobre el negocio objeto de inscripción, calificación que debía haber sido global y unitaria, como tiene reiteradamente declarado esta Dirección General, y abarcando por consiguiente también los aspectos fiscales del documento, no se entiende cómo en un momento posterior realiza esa segunda calificación limitada a los aspectos fiscales.” Sin embargo, las exigencias formales sobre la calificación ceden ante el superior principio de legalidad que establece el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador,”

Reitera el Centro Directivo la doctrina de que “no resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, si para salvar su responsabilidad el registrador exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse.”

Sin embargo, la DGRN estima el recurso y revoca la calificación, al constar “nota la presentación de declaración en la oficina liquidadora de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones”, “sin perjuicio de que el registrador, de conformidad con el artículo 107 del Reglamento Hipotecario lo ponga en conocimiento de la Delegación de Hacienda, u oficina competente, respectiva los errores o deficiencias que advirtiesen, si lo estimaren procedente.”

Ver amplio comentario en archivo aparte. (JZM)

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  1. Expediente de dominio para la reanudación de tracto.

Resolución de 28 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Lora del Río, por la que se suspende la inscripción de un expediente judicial de dominio con finalidad de reanudación de tracto.

En un expediente de dominio para reanudar el tracto se dan las circunstancias siguientes: El promotor del expediente adquirió directamente su participación del titular registral, mediante documento privado de compraventa. A día de hoy la sociedad vendedora se encuentra ya disuelta y liquidada. No han sido notificados los demás cotitulares de la finca en cuestión, ni consta el estado civil y en su caso el carácter de la adquisición del comprador.

Confirma el defecto. Aunque recientemente se ha admitido la línea doctrinal de que cabe el expediente no solo cuando hay una ruptura en la cadena de titularidades sino también cuando exista una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que permita completar la cadena de titularidades y conectar al titular registral con el promotor del expediente -Véase RR de 24 de marzo de 2015 de 14 de abril de 2016 en este mismo informe donde se analizan los supuestos en que puede considerarse interrumpido el tracto – en este caso el auto aprobatorio del expediente simplemente determina la relación causal directa entre el titular registral y el demandante y cualquier otra circunstancia que pudiera justificar esa interrupción o la enorme dificultad para su consecución debieron haberse aportado al título presentado, no siendo suficiente su alegación y justificación en el trámite del recurso.

PARA EL CASO DE QUE FUERA APLICABLE LA LEY 13/2015, la solución sería la misma de conformidad con la previsión del art. 208 «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».

También se confirma el defecto de la necesidad de notificación a los cotitulares como trámite esencial del expediente, tal y como establece el art 278 RH.

RESPECTO A LA EXIGENCIA DE ESTE REQUISITO EN LA NUEVA LEGISLACIÓN, también es indispensable a todos los titulares del dominio según la última inscripción vigente (art. 208 regla segunda, 3.º y 4.º ). Reitera la interpretación recogida en la R de 14 de abril respecto a conclusión del expediente por la oposición o incomparecencia de los citados, en el sentido debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente

Por último, también se confirma la necesidad de expresar el título de adquisición, así como el estado civil (y en su caso, el régimen económico matrimonial y la identidad del cónyuge) del promotor y declarado como titular en el expediente. (Arts.9 de la LH y 51 de su Reglamento) (MN)

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  1. Compraventa: carácter real o personal de una cláusula. Acceso al Registro del realojamiento y retorno arrendaticio

Resolución de 28 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Murcia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de determinados pactos contenidos en una escritura de compraventa.

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa de un inmueble a favor de Vallehermoso División Promoción S.A., con destino a la ejecución de determinada Unidad Urbanística, la cual se inscribe en el R.P. de Murcia nº 8, con excepción, entre otros extremos, del párrafo 2º de la cláusula 1ª, por carecer el mismo de trascendencia real. La cláusula, en cuestión, dice literalmente, lo siguiente:

«No obstante lo anterior, la parte vendedora se reserva todos los derechos de indemnización y realojo –en su caso– dentro de la Unidad de Ejecución que le correspondan, por las edificaciones, vallados o plantaciones y demás partidas indemnizables, que existan sobre la finca objeto de esta escritura, y que se reconozcan a la citada finca, en el Proyecto de Compensación o Reparcelación correspondiente, cuyos derechos no están comprendidos en la presente transmisión y que solamente podrá cobrar la parte vendedora».

Es decir, la compradora y propietaria del terreno, Vallehermoso, tiene derecho al aprovechamiento urbanístico que generen los terrenos afectados por el planeamiento urbanístico; mientras que los vendedores tienen, a su vez, derecho a aquellas indemnizaciones en metálico o en especie (realojo o retorno) que nazcan de las propiedades inmuebles, sitas en dicha propiedad, que no se transmiten y que siguen perteneciendo a la parte vendedora.

Y ahora se plantea, desde el punto de vista registral, la cuestión de qué naturaleza tienen estos derechos reservados, o sea si, los mismos, tienen naturaleza personal o real y por tanto si la cláusula, en cuestión, es o no inscribible en el registro de la propiedad.

Registradora: Estima que la cláusula de reserva de tales derechos es un pacto convencional y por tanto no puede ser objeto de inscripción en el registro de la propiedad.

Recurrente: Tiene la opinión contraria, o sea solicita su inscripción y para ello, se apoya en los siguientes preceptos:

  • El artículo 160 del anteriormente vigente Decreto 1/2005 de 10 de junio de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, idéntico a la norma hoy vigente que considera gastos de la urbanización a «… las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para satisfacer los derechos de realojo y retorno, cuando sean procedentes…», y se valorarán con independencia del suelo, según el artículo 175.
  • Y el artículo 98 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística, aplicable como norma supletoria estatal, que establece que: «… las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe se satisfará a los propietarios o titulares interesados, con cargo al proyecto, en concepto de gastos de urbanización…»
  • Además, el artículo 87 de la Ley 13/2015 de Ordenación territorial y urbanística de Murcia, establece como dcho. de los propietarios de suelo urbano sin consolidar, incluidos en cada unidad de actuación el “g) Garantizar los derechos de realojo y retorno de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual. h) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras o instalaciones que no puedan conservarse».

Dirección General: La DG rechaza, por distintas causas, la inscripción de la cláusula referida, aunque estableciendo un trato distinto, para el supuesto del realojamiento y retorno arrendaticio o para el caso de indemnización, y establece la siguiente doctrina, tras una muy prolija justificación:

a).- En cuanto al derecho de realojamiento y retorno, se apoya en algunos precedentes normativos y especialmente destaca dos normas:

  • El actual Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuyo artículo 19, norma de carácter básico, dispone: «Los derechos de realojamiento y de retorno. 1. En la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, deberán garantizar el derecho de aquéllos al realojamiento en los términos establecidos por este artículo y por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
  • El derecho de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, siempre y cuando acrediten que comparten con el titular en términos de residencia habitual, la vivienda objeto del realojo. Este derecho personal debe contar con un régimen jurídico adecuado que tutele los distintos intereses implicados en la relación surgida en tales derechos, y para ello la DG se acoge al art 15 del RH: «Los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca que se reedifique. Sin esta constancia no perjudicará a terceros adquirentes el expresado derecho. Para extender la nota bastará solicitud del interesado, acompañada del contrato de inquilinato o arriendo y el título contractual judicial o administrativo del que resulte el derecho de retorno. Transcurridos cinco años desde su fecha, las expresadas notas se cancelarán por caducidad».
  • Realojamiento y retorno arrendaticio por tanto tienen cierta equivalencia y debe reconocerse el acceso al registro de la propiedad, aunque el título para proceder a su inscripción es el correspondiente título administrativo, que reconozca el derecho al realojamiento o retorno.
  • No obstante, también el retorno puede tener un origen convencional, aunque en este supuesto, este realojo o retorno convencional o por pacto o acuerdo, sólo tendrá eficacia frente a terceros, si se establece en una clara estipulación, con constancia registral, estando el derecho de realojamiento o retorno urbanístico, sujeto al cumplimiento de los requisitos legales, derechos que están basados en la atribución de derechos sobre viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
  • ..- En el caso del presente expediente, sin embargo, y en cuanto al realojo, no pueden estimarse cumplidos los requisitos expuestos para el acceso registral de los derechos de realojamiento y retorno, dado que, si se refieren a derechos legales, derivados de una actuación urbanística, no se ha acreditado, ni aportado el título administrativo que los reconozca.
  • ..- Y para el supuesto que pretendan atribuirse convencionalmente, tales derechos, no se delimitan los elementos esenciales básicos que permitan configurar con eficacia frente a tercero, el contenido concreto y plazo de cumplimiento de tal derecho –vid. Sentencia de 14 de junio de 2013 de la Sala Primera del Tribunal Supremo–, exigencia derivada del principio general de especialidad registral, sin perjuicio de la caducidad legal de la nota marginal por el transcurso de cinco años. Todo ello añadido a que no se identifica la finca registral sobre la que se hará efectivo el realojamiento o retorno y sobre la que deberá recaer la nota marginal del mentado artículo 15 del Reglamento Hipotecario, coherentemente con las exigencias del folio real.

b).- En lo que se refiere a los derechos de indemnizaciónciertamente, no puede admitirse el carácter real y consiguiente inscripción, con eficacia frente a tercero, de los derechos discutidos en el presente expediente, al faltar la nota esencial de poder directo e inmediato sobre cosa inmuebleatribuyendo únicamente al titular, por razón del bien, eso sí, el derecho a percibir una prestación de otro sujeto.

c).- Consecuentemente, dejando a un lado los casos absolutamente excepcionales de acceso registral de derechos con cierta connotación personal o cuasi personal –v.gr. el derecho de arrendamiento o el propio derecho de retorno o realojamiento–, deben quedar excluidos del registro los pactos que no contribuyan a delimitar el poder recayente sobre el inmueble, la finca registral, como ocurre con los derechos patrimoniales de carácter obligacional, aunque estos deriven de la titularidad de aquélla o de sus pertenencias, si no son configurados como propios derechos reales típicos o atípicos, configurados con los requisitos necesarios, según la doctrina de este Centro Directivo –cfr. Resoluciones de 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993 y 12 de mayo de 2010 entre otras–, declarando la Resolución de 25 de abril de 2005: «(…) Es perfectamente conocida la doctrina de esta Dirección General acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de «numerus apertus» que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario, lo que tampoco aquí ocurre. (JLN)

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  1. Acta de pública subasta por comunidad de regantes. 

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Roa, por la que se suspende la inscripción de una finca en virtud de acta de subasta pública expedida por la Comunidad de Regantes del Canal de Riaza.

Se platean dos cuestiones previas: Falta de legitimación del recurrente – afirma ser cesionario del adquirente en el documento que da lugar al recurso- la Dirección confirma el criterio de la registradora, aunque señala la facilidad para la subsanación presentando el documento que acredite la cesión; La segunda es la competencia del Registrador para calificar los trámites esenciales del procedimiento cuando se trate de documentos administrativos, tanto se trate de motivos causa de nulidad como de anulabilidad y sin que se queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral.

En cuanto al fondo del asunto, estamos ante un acta de subasta pública como consecuencia de un procedimiento administrativo de apremio expedida por la Comunidad de Regantes del Canal de Riaza de finca que no está inscrita. Aunque en realidad la finca que se pretende inscribir consta inscrita como parte de una finca inscrita a favor del Ayuntamiento. Se señalan los siguientes defectos:

1.-Se confirma el primer defecto en el sentido de que no procede su inmatriculación (art. 205 LH) sino la previa segregación de la finca.

2.-También se confirma la necesidad de que para poder inscribir la adjudicación en virtud de un procedimiento administrativo de apremio consten las circunstancias constitutivas del órgano competente en materia de recaudación, en este caso la comunidad de regantes y como señala la registradora tales circunstancias serían la aprobación por el organismo de cuenca de los estatutos y ordenanzas conforme a los arts. 82 y 84 del TR de la Ley de Aguas.

3.-Otro defecto confirmado es que la finca es un bien de dominio público y por tanto inembargable: es un monte demanial, incluido en el catálogo de Montes de utilidad pública (arts. 11 y 12 de la Ley 43/2003 de Montes) y por tanto inalienables, inembargables e imprescriptibles (art 14 y 19 de la Ley 3/2009 de Montes de Castilla y León.

4.-Otro defecto alegado es la falta de notificación a la Comunidad Autónoma a efectos de ejercitar el derecho de tanteo y retracto. Repasa la Dirección estos derechos de tanteo y retracto de conformidad con la ley de Montes de Castilla y León (art. 30); así como la obligatoriedad de calificación por el Registrador. (art. 25.5) Pero en este caso a ser inalienable, no hay posibilidad de transmisión onerosa ni consecuentemente retracto.

5.-Lo mismo señala respecto a la necesidad de hacer constar la libertad de arrendamientos, ya que al ser inalienable no podrá ser objeto de arrendamiento.

6.- Por último, aun reconociendo que las Comunidades de Regantes ante el impago pueden ejercitar la vía de apremio por el procedimiento establecido en el Reglamento General de Recaudación, (arts 83.4 del TR de la Ley de Aguas) se confirma que el acta de la subasta no es titulo inscribible sino que deberá aportarse certificación del acta de adjudicación donde deberá acreditarse el pago del remate así como las circunstancias del adjudicatario (104 del RGR). Y así mismo confirma la necesidad de publicación en el BOE (art. 106 RGR) y no solo en el de la Provincia.

En conclusión la comunidad de regantes no debió iniciar el procedimiento administrativo apremio contra la finca dado que es un monte de dominio público sino que tendría que haber dirigido dicho procedimiento contra bienes patrimoniales del Ayuntamiento, salvo que se hubiera procedido previamente a la desafectación (art 19 de la Ley de Montes de Castilla y León). (MN)

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  1. Denegación de asiento de presentación.

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almería nº 3 a extender asiento de presentación de un auto y un decreto judicial.

Supuesto: Se trata de decidir acerca de si es o no procedente practicar asiento de presentación en el Registro del testimonio de sendas resoluciones judiciales dictadas en un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales.

La registradora, en la nota de calificación, se limita a denegar la práctica del asiento de presentación con arreglo a lo establecido en el artículo 420.3 del Reglamento Hipotecario.

Desde el punto de vista formal, reitera a) que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante este recurso, si bien su objeto será exclusivamente la decisión sobre si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la futura calificación que el registrador deberá en su momento llevar cabo respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones. Y b) que no pueden admitirse documentos que el registrador no haya tenido a la vista a la hora de emitir su calificación.

En cuanto al fondo del asunto, dados los efectos que sobre el principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (arts 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro, por lo que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario, si bien, como criterio que debe presidir la interpretación del art. 420.3 RH, la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

En el caso objeto de este expediente, de los documentos presentados resulta con total claridad que se requiere al arrendatario financiero para que pague determinadas cantidades y restituya al arrendador el bien inmueble objeto del contrato. La falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento, consecuentemente pone de manifiesto una incidencia en la relación jurídica de arrendamiento financiero inscrita, que el presentante pretende que tenga el oportuno reflejo registral. Por tanto, de acuerdo con lo hasta ahora expuesto, lo procedente es practicar el asiento de presentación y, cuando procedimentalmente corresponda, realizar la pertinente calificación en la que la registradora decidirá motivadamente, conforme al art.18 LH, si dicho título es o no susceptible de causar el asiento solicitado (JCC)

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO A LA ESPOSA DEL DEMANDADO DEPENDERÁ DE SU RÉGIMEN ECONÓMICO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida nº 1, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

 La cuestión objeto de Resolución es determinar si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

La registradora suspende la inscripción por no constar en la documentación presentada que haya sido demandada y requerida de pago la esposa del demandado; según el historial registral y la nota simple la finca consta que es privativa del demandado.

Recuerda la DGRN que de conformidad con el artículo 159 RN el notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes: A) si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos, procederá, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto (vid. Resolución de 15 de junio de 2009). B) Si no existen capítulos, el notario español aplica la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y determina, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera reflejará en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges pues no debe confundirse la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable.

En el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición, debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Como ya ha indicado La DGRN en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2003, 26 de febrero de 2008 y 15 de julio de 2011) el singular régimen de constancia del régimen económico-matrimonial de los cónyuges extranjeros en la inscripción de los bienes y derechos que adquieren, previsto en el artículo 92 del RH difiere el problema para el momento de la enajenación posterior, pues en tal momento es preciso el conocimiento del Derecho aplicable (reglas que disciplinan el régimen de disposición del bien y requisitos que el mismo impone). Dicho régimen no se aplicará, si la enajenación o el gravamen se realizan contando con el consentimiento de ambos cónyuges (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).

La prueba del Derecho extranjero ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015). El régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales queda regulado en el artículo 33 de dicha Ley y no modifica ni afecta a las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del RH. Los artículos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores. Esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria [disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio], en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley.

El Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba también en el ámbito notarial y registral (vid., entre otras, Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005, 20 de enero de 2011, 22 de febrero de 2012 y 31 de octubre de 2013, entre otras). Recuerda que el Centro Directivo ha señalado en diversas ocasiones que la aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial. En consecuencia, los preceptos mencionados son subsidiarios para el caso de que las normas especiales sobre aplicación extrajudicial del derecho extranjero no proporcionen una solución. Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta.

La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. La enumeración expuesta en el artículo 36 RH no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados.

Al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la LEC, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999, y Resolución de 20 de enero de 2011) y debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera, aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005).

La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicación de un ordenamiento extranjero, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquél no sea invocado por las partes. En consecuencia, como señalaron las Resoluciones de 20 de enero y 15 de julio de 2011, el registrador, pese a que quien insta la inscripción no acredite el contenido del ordenamiento extranjero de acuerdo a los imperativos expuestos, podrá aplicar un Derecho extranjero si tiene conocimiento de él o indaga su contenido y vigencia. En caso contrario, deberá suspender la inscripción.

 En el presente caso se trata de determinar si es necesario o no haber demandado y requerido de pago a la esposa del demandado para poder inscribir un decreto de adjudicación de finca como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Según el historial registral, la finca está inscrita «a favor de D. T., casado bajo el régimen matrimonial que le sea aplicable, de conformidad con lo establecido en artículo 92 del Reglamento Hipotecario y que según manifestó es de separación de bienes». Ello supone que, de acuerdo al artículo 9.2 del Código Civil, la ley aplicable respecto del comprador sería la togolesa como ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo, como resulta del propio título adquisitivo, y, por tanto, para otorgar la escritura pública por la que se hipotecó la vivienda, y para practicar, en su caso, la ulterior inscripción registral, el notario y la registradora, debieron conocer el régimen económico matrimonial del hipotecante, al objeto de determinar si goza por sí sólo de facultades dispositivas.

Como se practicó el asiento a nombre del demandado con carácter privativo, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), en virtud del principio de legitimación, su contenido se presume exacto y válido y en base a ello no conforma el defecto señalado por la registradora de la Propiedad porque habiendo el interesado constituido e inscrito la hipoteca a su favor en virtud del régimen de separación de bienes, no se puede exigir posteriormente que se debió demandar y requerir de pago a su esposa cuando el bien consta inscrito a su nombre con carácter privativo, reforzando también este criterio, el hecho de que la finca en cuestión no es su vivienda familiar habitual según consta en el historial registral y en la nota simple expedida.

 Estima el recurso interpuesto y revoca la calificación. (IES)

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  1. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. ATRIBUCIÓN DE CARÁCTER PRIVATIVO A BIEN QUE EN OTRO CASOS SERÍA DE LA COMUNIDAD.

Resolución de 3 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la atribución de carácter privativo atribuido por el comprador, sujeto al régimen económico-matrimonial de Chihuahua (México), de una finca sita en el indicado Registro.

 Se debate en este recurso la inscripción con carácter privativo de la adquisición de una finca por una persona casada en régimen de comunidad de Chihuahua (México) por haber adquirido el bien el comprador con dinero procedente de una donación que se relaciona en el documento presentado.

  El Centro Directivo reitera que en las adquisiciones realizadas por personas casadas sujetas a un régimen económico-matrimonial extranjero, la práctica y la doctrina de este Centro primero y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario desde la reforma de 1982 después, entendieron que lo más práctico, en el caso de adquirentes casados cuyo régimen económico-matrimonial estuviera sometido a una legislación extranjera, era entender no necesario expresar el régimen en la inscripción («con indicación de éste si constare» expresa la disposición in fine de ese precepto reglamentario) y en el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición es cuando debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Sin embargo, en el supuesto de este expediente, cuando se trata de hacer constar el carácter privativo de un bien que, de otro modo, pertenecería a la comunidad, el momento de probar el derecho extranjero será el de la adquisición, pues dicha constancia hará que su titular pueda disponer, llegado el momento, del bien sin consentimiento de su cónyuge y sin ninguna traba. Por lo anterior es necesario anticipar la prueba del Derecho extranjero.

Probado debidamente el Derecho extranjero y en el supuesto de que fuera admisible el carácter de bienes privativos por donación, ninguna dificultad existiría en admitir como prueba del carácter privativo, la donación del dinero mediante escritura formalizada el día anterior. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. (IES)

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  1. ACTA NOTARIAL DE DESLINDE PARCIAL.

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Palencia nº 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial denominada de delimitación de fincas (deslinde).

Hechos: Mediante un acta notarial de deslinde, de fecha 1 de Julio de 2015, se delimita una finca con alguno de los colindantes, que comparecen y prestan su consentimiento, pero no con los restantes. No se presenta inicialmente certificado catastral descriptivo y gráfico. El acta se insta con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

La registradora encuentra varios defectos: No es un deslinde oficial, no consta el consentimiento de todos los colindantes, y tiene dudas en cuanto a la superficie y de que la operación de deslinde en realidad encubra nuevas segregaciones y agrupaciones.

El interesado recurre y aporta documentos catastrales acreditativos de que hay una perfecta coordinación entre la finca deslindada y el Catastro. Además, alega que es un deslinde parcial y que han intervenido todos los interesados en dicho deslinde. El notario autorizante no efectuó alegaciones.

La DGRN estima el recurso. Comienza por aclarar que la legislación aplicable al presente caso es la anterior a la reforma de la Ley 13/2015 en la que no estaba regulado el deslinde voluntario, pero que era factible conforme al artículo 384 CC sin necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica.

Admite también que se trata de un deslinde parcial y que por ello no es necesaria la intervención de otros colindantes no interesados, aunque considera que más que Acta debería de haberse reflejado en una escritura por ser el instrumento adecuado para recoger su consentimiento.

Respecto de las dudas de la registradora las rechaza, porque no están fundamentadas sin que sea suficiente la mención de una hipotética posibilidad de fraude.

Finalmente aclara que con la nueva legislación el deslinde de fincas inscritas tiene que ajustarse a lo dispuesto en los artículos 200 y 201 LH y habrán de aportarse necesariamente datos catastrales y georreferenciación de las fincas. (AFS)

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  1. Convenio regulador. Adjudicación de finca privativa (adquirida antes del matrimonio).

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Huelva nº 3, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

– HECHOS: En una Sentencia de divorcio, en el convenio regulador aprobado, se adjudica a uno de los cónyuges, una vivienda que pertenece privativamente y en pro indiviso a ambos, por haberla adquirido antes de su matrimonio. En la sentencia no se acredita que tal vivienda hubiese constituido en algún momento “la vivienda familiar habitual”, ni que se hubiera financiado con un préstamo hipotecario con cuotas satisfechas constante el matrimonio con fondos consorciales. Estas circunstancias tampoco resultan de los documentos presentados a la registradora.

– La REGISTRADORA califica negativamente el título porqué al no tratarse un bien ganancial ni la vivienda familiar, excede del ámbito objetivo y material de un convenio regulador de divorcio y la liquidación de gananciales: arts 1396 y 1397 CC.

– La ABOGADA recurre y ante la DGRN alega y aporta documentación acreditativa de que la vivienda había sido domicilio familiar y se financió con préstamo hipotecario satisfecho constante el matrimonio.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación por no haberse aportado los documentos en sede registral, y, por tanto, lógicamente, no poderlos tener en cuenta en la resolución del recurso.  Pero añade obiter dicta que si tales extremos se acreditan a la registradora la sentencia sí será inscribible.

Reitera múltiples resoluciones [R. 31 de Marzo de 2008R. 13 de Marzo de 2015R. 19 de junio de 2015 ; ;] que deniegan la inscripción de convenios relativos a bienes privativos salvo que constituyan vivienda familiar (art 90 CC) o pueda aplicarse el pro indiviso privativo-ganancial de los arts 1354 y 1357 CC y Aº 91-3 RH (ACM)

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  1. Inmatriculación. Títulos instrumentales. Diferencias descriptivas.

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia en unión de acta de notoriedad con finalidad inmatriculadora.

Hechos: Con fecha 30 de junio de 2014, se otorga una escritura de adjudicación de herencia, la cual se modifica, posteriormente, por otra escritura complementaria de la anterior, de fecha 19 de agosto de 2015 y en la que se adecúa la descripción de la finca, adjudicada en la primera, a la descripción catastral. Al mismo tiempo, o sea con fecha 19 de agosto de 2015, se formaliza (conforme al anterior art. 298 RH) un acta de notoriedad con efectos inmatriculadores, cuya declaración de notoriedad se efectúa el 9 de diciembre de 2015, y conforme a la cual se acredita que el causante de la herencia anterior, era tenido como dueño de la finca adjudicada.

Los tres documentos anteriores (herencia, complementaria de ella y acta de notoriedad del art 298 RH), se presentan el registro de la propiedad el 30 de diciembre de 2015 (es decir una vez en vigor la reforma de la LH llevada a cabo por la ley 13/2015).

Registrador: Suspende la inscripción por dos defectos:

  • Se aprecia el carácter instrumental de la documentación presentada, elaborada ad hoc, a los efectos de conseguir la inmatriculación de la finca adjudicada, tras la modificación llevada a cabo.
  • Además, tiene dudas en cuanto a la identidad de la finca que se pretende inmatricular, ya que hay diferencias descriptivas del inmueble entre la inicial y la rectificada, que son muy relevantes (incremento de la superficie de 38 a 162 m2, así como en los metros cuadrados construidos de la edificación que alberga).

Notario: Estima que existe un título único de herencia, que se complementa y rectifica por el de modificación descriptiva posterior, y que no existen dudas en cuanto a la identidad de la finca, ya que aporta datos que revelan un espacio físico similar y por tanto se trata de un error descriptivo en el título anterior. 

Dirección General: Sienta la siguiente doctrina: 

  • Normativa aplicable: La titulación indicada se presenta en el registro el 30 de diciembre de 2015, es decir cuando ya está en vigor la ley 13/2015, cuya disp. transitoria dice que “a efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el art. 205 o 206 L.H., sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si, a la fecha de entrada en vigor de la ley, estuviese presentado el título público inmatriculador en el R de la P. En este supuesto no sólo resulta que la titulación se ha presentado en el R. de la P. con posterioridad a dicha fecha, sino que incluso el acta de notoriedad se concluye con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley. (Por tanto, la normativa aplicable es la de la ley 13/2015 y no la anterior).
  • Títulos públicos traslativos: La anterior normativa hacía referencia a títulos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, mientras que ahora se habla de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, mediante título público”. Por tanto, el título inmatriculador debe ser “traslativo” y anterior en un año a la fecha del segundo documento traslativo (como veremos, cabe, no obstante acta de notoriedad que acredite que esa adquisición previa se había producido un año antes del segundo título traslativo).
  • Forma documental: Hoy ya no basta con acreditar la previa adquisición por cualquier medio, para lo que antes bastaban incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del art. 1227 c.c., mientras que ahora debe ser un título público.
  • Acta de notoriedad: Ahora, por tanto, no basta una simple declaración de notoriedad del hecho de que una persona es tenida por dueña de una finca, sino que es preciso, conforme al art 209 del RN y tras del requerimiento expreso y práctica de pruebas y diligencias pertinentes, que el Notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la notoriedad de la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre que tales extremos resulten evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
  • Momento temporal: Antes no se exigía ninguna antelación mínima en cuanto a la fecha del otorgamiento del título que operaba como inmatriculador. Ahora no sólo se exige el título público, sino que también se exige que dicha adquisición previa se haya producido (o se acredite por notoriedad que se ha producido) al menos un año antes del otorgamiento del segundo título traslativo, que va a operar como título inmatriculador. Ese lapso de tiempo no se computa sólo por la fecha de otorgamiento de los respectivos documentos, sino que debe mediar entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público (así resultar de acta de notoriedad) y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.
  • Rechazo de la calificaciónPrimer defecto: La doctrina de la DG sobre la fabricación ad hoc de títulos inmatriculadores, ya no es aplicable al presente caso, y tampoco lo es en este caso, cuando lo que se hace es rectificar un título previo de herencia y otorgamiento de un acta complementaria de notoriedad. Por tanto, la DG no se puede pronunciar, por no haber sido objeto del recurso, si el acta de notoriedad aportada reúne los requisitos exigidos por el nuevo art 205 LH.
  • Segundo defecto, se revoca, ya que sólo tienen ahora fundamento legal las posibles dudas sobre la identidad de una finca, cuando las mismas resulten de: comparar una descripción registral inscrita con otra nueva descripción, cuya inscripción se pretende ahora respecto de la misma finca, ya inmatriculada o cuando refiriéndose a una finca no inmatriculada, tales dudas resulten de comparar la descripción de la finca que se haga en el título inmatriculador con la que se haga en el título previo de adquisición. Según el art actual 205 LH aplicable a este supuesto, se exige “que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos (previo y posterior) a juicio del registrador y en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

En este supuesto las dudas del registrador no surgen de ninguna de estas comparaciones, sino de comparar la descripción inicial de la finca no inmatriculada y la de rectificación, tratando de rectificar la previa descripción de la finca no inmatriculada para adaptarla a la descripción registral. Por tanto, el registrador no tiene elementos de juicio ni competencia formal para apreciar que tal rectificación no responda a una mera rectificación de error descriptivo, sino a una operación instrumental o fraudulenta que pretenda ilegítimamente obtener la inmatriculación. (JLN)

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  1. Acuerdo transaccional homologado judicialmente: es documento privado.

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mataró nº 1, por la que se deniega la inscripción de un convenio de disolución y extinción de condominio homologado judicialmente.

Reitera el aspecto de documento privado del acuerdo transaccional, por más que esté homologado judicialmente (R. 9 de julio de 2013R. 5 de agosto de 2013R. 25 de febrero de 2014R. 3 de marzo de 2015R. 2 de octubre de 2015)

Igualmente reitera que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio pues en este supuesto su evidente afección a las necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los bienes adquiridos constante el régimen matrimonial (R. 11 de abril de 2012 y R. 7 de Julio de 2012).

Ahora bien, en supuesto de este expediente, no consta que se haya alcanzado por los cónyuges un acuerdo plasmado en el convenio regulador, ni el acuerdo ha sido aprobado judicialmente en un proceso de crisis matrimonial: separación, nulidad o divorcio (JCC)

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  1. EJECUCIÓN DE EMBARGO EXISTIENDO CON POSTERIORIDAD A ÉSTE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Amposta nº 2, de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución de título judicial por existir sobre la finca una prohibición judicial de disponer.

– HECHOS: Por orden cronológico constan en el registro:

1) Embargo, ordenada por Juzgado de lo civil (por deudas comunidad de vecinos, pero no se discute aquí nada de prioridades ni privilegios);

2) Embargo y Prohibición de disponer, ordenada en causa criminal por la Audiencia Nacional;

3) Se presenta el auto de adjudicación de la finca en el 1er procedimiento (civil), donde consta además un auto desestimatorio de la pretensión del propio deudor de suspender la ejecución por existir una prohibición de disponer.

– La REGISTRADORA deniega la inscripción de la adjudicación y la cancelación de la anotación preventiva, por tratarse de una prohibición de disponer, por lo que el registro queda cerrado hasta que lo ordene la autoridad judicial que decretó la prohibición (arts. 26 LH y 145 RH)

– El ABOGADO de la comunidad de vecinos recurre y alega que:

a) el principio de prioridadrecogido en el art 145 RHsupone que no podrán realizarse actos de disposición posteriores a dicha anotación preventiva de prohibición de disponer, pero no anteriores o basados en una anotación anterior, como en el caso, que es además un supuesto de…

b) …“enajenación forzosa”, de modo que la prohibición de disponer solo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral pero no puede afectar a los actos de disposición forzosa ordenados por la autoridad judicial (ex Res DGRN de 13 abril 2012)

– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación y, en cuanto a la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, se sigue también el criterio ya marcado por este Centro Directivo de permitir la inscripción, sin arrastre de la prohibición, cuando se trate de actos que sean el desenvolvimiento de asientos anteriores a la prohibición, como aquí, en el que el decreto de adjudicación trae causa de una anotación preventiva de embargo anterior a la prohibición de disponer. (ex Res DGRN de 3 agosto 2011 y 28 enero 2016). (ACM)

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  1. INMATRICULACIÓN MEDIANTE APORTACIÓN A COOPERATIVA PREVIA APORTACIÓN A GANANCIALES.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar nº 3, por la que se suspende la inmatriculación de una finca rústica mediante una escritura de aportación voluntaria a una sociedad precedida por el título de otra escritura de aportación a la sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho. Se plantea la inmatriculación de una finca de acuerdo con el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Los dos títulos traslativos que se presentan son los siguientes: a) El título previo es una escritura de aportación a la sociedad de gananciales. b) El título inmatriculador es la aportación de esa finca a una sociedad cooperativa.

Las importantes cuestiones (por la novedad) que se plantean en la Resolución son las siguientes: 1. Calificación registral. 2 Identidad de la finca. 3 Alcance del requisito de la identidad de la finca. 4. Base gráfica georreferenciada. 5 Dudas fundadas del registrador.

Junto a las enunciadas, se reitera la doctrina de la DGRN sobre la necesidad de que se exprese la causa negocial en el título inscribible.

Doctrina de la DGRN y comentarios.

Calificación registralse extiende a los dos títulos, es decir, al título previo y al título propiamente inmatriculador. Dice la Resolución: “…a los efectos de la inmatriculación por título público conforme a dicho precepto, el registrador ha de calificar no solo el título público traslativo e inmatriculador, sino también el título público previo de adquisición…”.

Esta es la razón por la que uno de los defectos que señala la calificación es que la causa de la aportación a gananciales (título previo) no se expresa en el título.

Sobre este defecto reitera la DGRN su doctrina sobre la aportación a gananciales (o la comunicación de bienes entre cónyuges: “…nada se opone a la inscripción desde el momento en que son válidos cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges, siempre que se produzcan por alguno de los medios admitidos en Derecho, entre los cuales ha de admitirse el negocio de aportación de derechos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente como categoría autónoma y diferenciada, con sus propios elementos y características (…) (sin embargo, en la aportación) no se expresa ni menciona causa alguna (…) por lo que no está expresada y ni siquiera determinada perfectamente la causa, y además no se afirma siquiera –que hubiese bastado como expresión de la causa– que la aportación se hizo con carácter gratuito, que sería una de las causas recogidas en el artículo 1274 del Código Civil, o que se realizó en atención a una causa matrimonii (Resolución de 22 de junio de 2006) como negocio de atribución de bienes en favor de la sociedad de gananciales. Ninguna de estas causas está reflejada directa ni indirectamente en la escritura de aportación a la sociedad de gananciales. Por todo ello, no se puede más que confirmar este defecto señalado en la nota de calificación.

Identidad de la finca: el requisito de la identidad de la finca ha de darse entre los dos títulos (previo e inmatriculador) y entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

 En este sentido señala la Resolución, trascribiendo el art. 205 LH, que “entre los requisitos exigidos por el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, está el de que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».

Como comentario a lo destacado en negrita, parece que la identidad descriptiva de la finca en los dos títulos (previo e inmatriculador) es apreciable por el Registrador, mientras que la identidad de la finca entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y grafica es constatable. O sea, la identidad exigida en el segundo caso ha de ser plena, mientras que entre los dos títulos no ha de ser necesariamente plena, bastando que lo sea en la medida suficiente para que se pueda emitir un juicio de identidad.

Alcance de la identidad constatable entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica: sigue siendo aplicable el criterio fijado por la RDGRN de 4 de agosto de 2014. Tal identidad se refiere a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca. No comprende necesariamente los elementos físicos, tales como las edificaciones ubicadas en la finca (que no tienen que ser necesariamente inscritas), ni tampoco a la identidad del titular catastral (que no tiene que ser necesariamente el que resulte titular registral). Según la RDGRN de 5 de agosto de 2014, también sigue siendo aplicable la no necesidad de coincidencia de los nombres de los colindantes y la no procedencia de su mención en la descripción registral.

“En el caso concreto objeto del presente recurso, ciertamente se produce identidad en la descripción de la finca contenida en los dos títulos públicos que se aportan –el traslativo inmatriculador y el adquisitivo previo–, pero no existe tal identidad con la ubicación, delimitación geográfica y superficies resultantes de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporta al efecto”.

  1. Base gráfica georreferenciada: a los efectos de la inmatriculación no se admite otra base gráfica georreferenciada que no sea la certificación catastral descriptiva y gráfica. Si no hay coincidencia entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y la descripción catastral, lo que procede es tramitar la subsanación de discrepancias que proceda conforma a la legislación catastral.

Dice la Resolución que “…Ha de recordarse que conforme al artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, «únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos».

Y resulta que en el concreto procedimiento de concordancia regulado en el artículo 205 –al igual que en el regulado en el artículo 203–, no existe expresa previsión legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI –por ejemplo, el 199.2, el 200, el 201, el 202, el 204, o el 206– en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa…”.

5 Dudas fundadas del registrador: para solventar tales dudas no cabe, en modo alguno, aplicar los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, pues según la RDGRN de 17 de noviembre de 2015 «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del R.H, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la L.H, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015».

Teniendo en cuenta la desjudicialización operada por la Ley 13/2015, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia.

Destaca, por último, la Resolución la posibilidad obtener también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo» (art. 204 LH). (JAR)

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  1. SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de una segregación contenida en una escritura de segregación y compraventa autorizada en el año 1997, sin licencia. Ahora se solicita la inscripción de la segregación y se alega por el interesado la prescripción de la posible infracción urbanística.

¿Se necesita obtener la licencia de segregación o declaración de innecesariedad para la inscripción? SI.

¿El plazo de prescripción de la posible infracción urbanística se cuenta desde la fecha en que el Ayuntamiento ha tenido conocimiento de los hechos constitutivos de la posible infracción? NO¿El plazo de prescripción se cuenta desde la fecha de la autorización de la escritura de segregación? SI.

Doctrina de la DGRN.

La Resolución confirma que “para inscribir cualquier acto de división o segregación de fincas o, en términos urbanísticos, un acto de parcelación –cfr. artículo 26 de la Ley de Suelo–, (se necesita) del correspondiente título administrativo habilitante previsto en la norma autonómica de aplicación, sea licencia, declaración de innecesariedad, declaración de improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística o cualquier otro que dicha normativa regule”.

Comentario.

La argumentación del centro Directivo ha quedado expuesta, con más o menos extensión, en resoluciones precedentes. Resumidamente, pueden sistematizarse las siguientes razones:

1 Cuando la autorización de la escritura y su presentación en el Registro se producen bajo la vigencia de legislaciones distintas, se puede plantear un problema de derecho intertemporal o transitorio. Con cierta frecuencia se da esta situación respecto de actos o negocios jurídicos afectados por la legislación urbanística, como sucede, por ejemplo, con la inscripción de obras nuevas concluidas hace años o con segregaciones escrituradas hace tiempo, caso este último que se plantea en esta Resolución.

2 La DGRN (RR de 27 de enero y 23 de julio de 2012) ha venido señalando, de acuerdo con los criterios jurisprudenciales en vigor, que la solución en tales casos es la siguiente: (i) la segregación se sujeta, a los efectos de su inscripción, a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. (ii) Sin embargo, tal criterio debe conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.

3 Frente a la objeción de que tal criterio supone aplicar retroactivamente una norma, argumenta lo siguiente:

A Conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo, “se admite la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley; debiendo insistirse en que la prohibición de la retroactividad solo es aplicable a los derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto y no a los pendientes, futuros, condicionados y expectativas”.

B Sobre si exigir la presentación de licencia o declaración de innecesariedad exigidas actualmente para una legislación, supone aplicar con carácter retroactivo una norma sancionadora, lo que resulta proscrito por el art. 9.3 de la C.E, argumenta que debe distinguirse entre “los llamados expedientes de reposición o restauración de la legalidad urbanística y los expedientes sancionadores que se incoan como consecuencia de la infracción urbanística cometida” pues sólo en los sancionadores “son de aplicación, y con ciertas reservas, los principios propios de la potestad punitiva del Estado, entre ellos el de irretroactividad, pero no en el caso de la potestad ejercida e impugnada para la restauración de la realidad física alterada ilegalmente por las obras…”.

4 La DGRN (R. 17 de octubre de 2014) reconoció, por analogía con el caso de las obras nuevas, la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas. En la resolución citada, por ejemplo, admitió la inscripción de una segregación practicada en el año 1974 por acompañarse una certificación administrativa en la que se manifestaba que «consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo esta Dirección General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso, además, que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse”.

 Conclusiones:

1 Al igual que ocurre con las edificaciones, cabe justificar la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística en las segregaciones, de acuerdo con la analogía que este Centro Directivo ha mantenido con el régimen aplicable a las edificaciones, acorde además con el régimen análogo al de fuera de ordenación –Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000–, para entender cumplidos los requisitos de acceso registral de divisiones o segregaciones.

2 Sin embargo, como reconoció la RDGRN 17 de octubre de 2014, debe acompañarse a la escritura una certificación administrativa acreditativa de la licencia de segregación, o de su innecesariedad o acreditativa de que no es posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente Ley.

3 Además, se da la circunstancia que en el concreto caso planteado la norma de 1992, vigente al hacer la segregación, ya imponía licencia o declaración de innecesariedad, coincidente con la legislación actualmente en vigor. (JAR)

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  1. Convenio regulador. Liquidación del régimen de separación de bienes.

Resolución de 5 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 44, por la que se suspende la inscripción de sentencia de divorcio por mutuo acuerdo, aprobatoria del convenio regulador de los efectos del mismo.

Supuesto de hecho. En convenio regulador, aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio, se adjudican los cónyuges varios bienes que les pertenecen por mitad y que habían adquirido constante el matrimonio en régimen de separación de bienes. Se inscribe la adjudicación de la vivienda familiar, pero se deniega la adjudicación de un local comercial por carecer de carácter familiar.

¿Es inscribible la adjudicación de este local comercial? SI.

Doctrina de la DGRN.

El Centro Directivo ha venido fijando en sucesivas resoluciones la idoneidad del convenio regulador aprobado judicialmente como título inscribible de las adjudicaciones realizadas por los cónyuges con ocasión de un procedimiento de separación o divorcio.

Como la propia Resolución reconoce, su doctrina ha sido, en ocasiones, vacilante:

1 El objeto del convenio regulador es, entre otros extremos, la liquidación del régimen económico matrimonial con independencia de la naturaleza y características de este. Una vez aprobado por el juez, el convenio será inscribible en el Registro de la Propiedad siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria.

2 La doctrina de este Centro Directivo, aunque algo vacilante, tiene señalado que el convenio regulador aprobado judicialmente es título inscribible en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como –en los supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común.

3 Fuera de estos casos, todo acto o negocio debe recogerse en el instrumento típico para ello, la escritura pública, y su inclusión en el convenio regulador aprobado por el juez no le concede categoría de documento judicial, quedándose en la consideración de un mero contrato privado.

Conclusión. En el caso de este expediente, la adjudicación en extinción de comunidad de un elemento que fue adquirido por los ex esposos durante su matrimonio, por mitad y pro indiviso en régimen de separación de bienes, puede considerarse como un bien incluido dentro de su patrimonio consecuencia de una adquisición derivada de la vida en común, y por ello es posible su liquidación y adjudicación dentro del convenio regulador aprobado por la autoridad judicial, no siendo precisa la escritura pública. (JAR)

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  1. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

Resolución de 6 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: el testador deshereda al único hijo que tiene por la causa del 853.1 del Código Civil e instituye a la viuda como heredera universal; la heredera otorga la escritura y manifiesta «1.º.–Que no le consta la existencia, y consecuentemente el paradero, del hijo del causante, D. J. M. F. L., del que ni ella ni su esposo, el causante, ni el entorno familiar, han tenido noticias desde hace más de cuarenta años. 2.º.–Que, en la misma forma, no le consta si dicho hijo tiene o tuvo descendencia.

¿Es necesario acreditar que al fallecimiento del testador no existían hijos ni descendientes del hijo desheredado, quienes, de existir, tendrían derecho a su legítima? NO.

Doctrina de la DGRN

1 No puede ser estimada la exigencia de que debe acreditarse la inexistencia de otros descendientes a los designados en el testamento, toda vez que ello conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece contradicha en la propia regulación legal (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 4 de mayo de 1999 y 29 de enero de 2016).

2 Respecto de la existencia de legitimarios desheredados, cabe recordar que, como ya ha declarado reiteradamente el Centro Directivo (cfr. Resolución 21 de noviembre de 2014), la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial); y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. artículo 658 del Código Civil), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (Resolución de 13 de septiembre de 2001).

Comentario. La doctrina sentada por la Resolución puede extractarse del siguiente modo:

1 Desheredado el legitimario, basta con declarar en la herencia que se desconoce si tiene descendientes. No se puede exigir la prueba negativa de la inexistencia de legitimarios. En la escritura calificada se decía que se «ignora si dicho hijo tiene o tuvo descendencia», lo que es suficiente.

2 La RDGRN 29 de septiembre de 2010 señaló en este sentido que «el problema de fondo radica en dilucidar si, desheredados los hijos del testador, y conservando sus descendientes ulteriores su derecho a la legítima (cfr. artículo 857 del Código Civil), basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo. Hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza.

También Resolución de 21 de noviembre de 2014. (JAR)

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  1. Instancia privada para la modificación de descripción de finca.

Resolución de 6 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey nº 1, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada por la que se solicita la rectificación de la descripción de una finca rústica inscrita.

Supuesto de hecho. Mediante instancia privada se quiere hacer constar en la última inscripción de la finca el polígono y la parcela catastral. No se acompaña a la instancia certificación catastral descriptiva y gráfica.

Se da la circunstancia que en un asiento anterior sí que constaban el polígono y la parcela, pero en la última inscripción han desaparecido dichos datos del asiento.

¿La instancia privada es título suficiente para añadir a la descripción de la finca inscrita el número de polígono y de parcela? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Constancia registral de la referencia catastral: Para la constancia registral de los datos de identificación catastral de la finca es preciso aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca de la que resulte dicha identificación y la correspondencia con la finca inscrita, lo que será objeto de calificación registral. No basta la mera manifestación en instancia privada de los interesados para rectificar la descripción de la finca, por exigencia del principio de titulación pública.

2 Coordinación gráfica de la finca: la constancia de la referencia catastral (art. 9.a) LH) no puede equipararse a la coordinación gráfica a que se refiere el artículo 10 LH. Debe recordarse que la constancia registral de la referencia catastral (que es el código alfanumérico que permite situar inequívocamente el inmueble en la cartografía catastral) tiene unos efectos limitados que no pueden equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el art. 10 LH, ni supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria de la finca. Para ello se necesita solicitar la inscripción de la representación gráfica de la finca mediante la tramitación del procedimiento correspondiente (ver arts. 9, 10 y 199 LH).

Comentario.

I Interesa destacar en primer lugar que tanto para solucionar una inexactitud registral como para subsanar un error de los asientos no es suficiente la mera instancia privada por exigencia del principio de titulación pública (arts. 3 y 40 LH).

Si la omisión de los datos catastrales en el último asiento se hubiera producido involuntariamente al trasladarlos del título al asiento, estaríamos ante una discordancia consecuencia de un error, que puede ser material o de concepto. 

Para la rectificación de los errores de los asientos debe aportarse el título que causó la inscripción u otro rectificatorio si fuera necesario. No será suficiente, sin embargo, la mera instancia privada.

Ahora bien, si la omisión no se debe a un error y se trata de una inexactitud registral, que se produce cuando existe cualquier discrepancia entre el Registro y la realidad, tal inexactitud registral se soluciona aportando el documento público que la ponga de manifiesto, pero, igual que sucede con el error, no basta con la mera instancia privada.

En el caso de la Resolución puede hablarse de inexactitud en el sentido de que los datos de la finca no están completos.

II Por otro lado resulta interesante la distinción entre constancia de la referencia catastral y la representación gráfica georreferenciada en los términos que hemos visto al reseñar la doctrina de la DGRN. (JAR)

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  1. INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON LA CATASTRAL. REQUISITOS DE LAS OBRAS NUEVAS TRAS LA LEY 13/2015

Resolución de 9 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Medina Sidonia a inmatricular una finca en virtud de una escritura de partición de herencia y rectificación de otra.

Se plantea si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia precedida de otra de compraventa en la que la descripción de la finca, que es la misma entre ellas, difiere en extensión de la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

El recurrente alega que la diferencia no es superior al 10%

La Dirección confirma la nota pues el art. 205 LH exige que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Y en el procedimiento de concordancia regulado en el art 205–al igual que en el regulado en el art 203–, no existe expresa previsión legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI –por ejemplo, el 199.2, el 200, el 201, el 202el 204, o el 206– en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa.

Por tanto, si se pretende inmatricular una delimitación perimetral catastral distinta, lo procedente será promover y obtener previamente la correspondiente alteración catastral. Ahora bien esa identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, así como tampoco es necesaria la coincidencia de los nombres de los colindantes (R. de 5 de agosto de 2014)

Otro defecto alegado por la Registradora es que no se acredita la terminación de la obra declarada en fecha anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante y que no conste en el Registro anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. La Dirección confirma el defecto ya que también en las inmatriculaciones es necesario acreditar la terminación de la obra en fecha anterior al plazo de prescripción mediante certificación catastral, municipal, técnica, o acta notarial, y en este supuesto la descripción de la obra no coincide con la de la catastral por lo que no puede entenderse cumplido.

Además, TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 13/2015 señala la Dirección otro defecto que no figura en la nota cual es la necesidad de que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica» (art. 202 LH y R de 8 de febrero de 2016); aprovecha para hacer un resumen de los requisitos relativos a la georreferenciación en las obras nuevas teniendo en cuenta los preceptos aludidos y la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015:

1.-la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica cuando se trate de obras nuevas terminadas, nuevas o antiguas, ya que la terminación momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral

2.- A su vez siempre que sea necesario para que el Registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir puede ser necesario que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique;

3.- Pero la georreferenciación no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML, siendo válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

4.- y tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas

5.- Por último, la obligada georreferenciación de las edificaciones no afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella; sin perjuicio de que haya de ser comunicada a catastro. (MN)

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  1. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Resolución de 9 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación de herencia.

Mediante escritura, se protocolizan las operaciones particionales a la muerte de los cónyuges don J. M. y doña R. A. ambos de nacionalidad francesa y residentes en Francia. Ambos cónyuges fallecieron habiendo dejando dos hijos, con testamento autorizado por notario español, instituyendo al cónyuge heredero en pleno dominio una cuarta parte de los bienes que integran la herencia, más el usufructo de las tres cuartas partes restantes, y a su elección, el usufructo total; y, herederos en el resto de sus bienes a sus hijos, a partes iguales. En la escritura de partición de herencia comparecen ambos hijos y se adjudican los bienes por mitades indivisas.

La referida escritura fue presentada en sucesivas ocasiones, en unión de acta de subsanación y de testimonios de vigencia de leyes extendidos por el notario los días 8 y 27 de enero de 2015. Respecto del testimonio de vigencia de Leyes, de fecha 27 de enero de 2015, el registrador estima que: «(…) deberá estar traducido por un intérprete jurado del MAEC.–Además deberá reseñarse que no hay ninguna otra norma que altere, restrinja o condicione dicho contenido»; y no se acredita si los testamentos otorgados en España, y que se protocolizan en el titulo sucesorio, tienen validez y se adecuan a la legislación francesa, indicando la norma extranjera aplicable.

Hay que distinguir:

Validez formal de los testamentos, en relación a este punto, señala la DGRN que: «Con independencia de la normativa contenida en la Ley, española, 29/2015, de Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil, la norma aplicable al caso debatido es el Convenio de La Haya de 5-10-1961 (BOE 17-8-88) sobre Conflictos de Leyes en Materia de Forma de las Disposiciones Testamentarias, cuyo art. primero establece que una disposición testamentaria es válida en cuanto a la forma si ésta se ajusta a la ley interna del lugar en que se otorgó el testamento».

La validez formal de los testamentos ante notario español se rige por la ley española (RDGRN 13 de octubre de 2015)

En cuanto a la prueba del derecho material aplicable a la sucesión, se remite a la DGRN de 15 de febrero de 2016, analizada en esta sección.

En el caso de este expediente, la herencia es anterior al 17 de agosto 2015, fecha de aplicación del Reglamento (UE) número 650/2012; hay que estar, por tanto, a la ley de la nacionalidad del causante, artículo 9.8 del Código Civil, que conduce a la aplicación de la ley francesa.

El registrador cuestionó inicialmente la acreditación de la norma extranjera aplicable. Es doctrina de esta Dirección General que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del RH, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. El citado precepto no contiene un numeras clausus de medios de prueba y la Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la LEC, 168.4 del RN y 36.2.º del RH), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). En definitiva, el artículo 36 del Reglamento Hipotecario posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario, habiendo manifestado esta Dirección General (cfr. Resolución 20 de julio de 2015) que si el registrador entendiese que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.

Si se aportan los testimonios de vigencia de leyes que en su momento acompañaron a la escritura calificada, quedaría fácilmente subsanada la nota de calificación y en cuanto a la traducción señala que en este supuesto concreto resulta excesiva la exigencia de una traducción jurada ya que el notario asume expresamente la responsabilidad de conocer suficientemente la legislación francesa en este punto, declarando que, conforme a la meritada legislación, las cláusulas de los testamentos de los causantes son suficientes para permitir la partición (cláusulas por otra parte recogidas en testamentos otorgados ante notario español y en lengua española) y dicha aseveración prevalecerá salvo que el registrador disienta de la misma y lo motive expresamente por conocer también, bajo su responsabilidad, suficientemente la legislación extranjera aplicable, cuestión esta que no se ha planteado.

Esta Dirección General recuerda nuevamente (cfr. Resolución 15 de febrero de 2016) tanto a notarios como a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la Unión Europea, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y, excepcionalmente, a los artículos de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, sino a los medios que proporciona el entorno E-Justicia.

Estima el recurso. (IES)

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  1. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIEN PRIVATIVO. ADJUDICACIÓN CON CARÁCTER GANANCIAL.

Resolución de 11 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 45 a inscribir una escritura de disolución de condominio y aportación a sociedad de gananciales.

Hechos: Se disuelve una comunidad de diez copropietarios y se adjudica el bien (el 90%) a uno de los comuneros, (que era titular con carácter privativo del 10%), y a su esposa con carácter ganancial, alegando que el dinero para compensar a los restantes comuneros procede de un préstamo inmediatamente posterior efectuado a ambos cónyuges y por tanto imputable a la sociedad de gananciales. En cuanto al 10 por ciento restante se aporta a la sociedad conyugal.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no cabe la adjudicación directa al comunero con carácter ganancial y además tampoco cree posible aportar el 10% privativo a la sociedad de gananciales una vez disuelta la comunidad.

El notario autorizante recurre y alega que consta claramente la intención de los cónyuges de atribuir el carácter de ganancial a dicho bien conforme al artículo 1355 CC y que la causa es onerosa.

La DGRN revoca el defecto, pues, aunque declara que el orden de las estipulaciones podría haberse estructurado de forma distinta, da prevalencia a la intención de las partes ya que lo que los cónyuges han querido es, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1355 del Código Civil, atribuir al bien que están adquiriendo carácter ganancial, a pesar de que por el principio de subrogación real, le correspondería tener carácter privativo.

Comentario: El orden lógico hubiera debido de ser: o bien disolución de condominio con adjudicación al marido del 100% con carácter privativo, y simultánea aportación a la sociedad de gananciales con carácter oneroso de ese 100%, o bien aportación previa del marido de su 10% a la sociedad de gananciales y posterior disolución de la comunidad con adjudicación del 100% con carácter ganancial. En todo caso deberían de ser siempre dos negocios jurídicos diferenciados. (AFS)

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  1. HERENCIA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO DE KUWAIT.

Resolución de 11 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

El supuesto de hecho se refiere a la adjudicación en escritura autorizada ante notario de español de la herencia de un nacional kuwaití:

 Don F. A. A. A. fallecido en 2008, en estado de casado en únicas nupcias con doña S. A. J. A. S, de cuyo matrimonio tuvo ocho hijos, doña W., doña S., doña H., doña N., doña D., don A., don S. y don O. A. A. Su hija doña S. A. A. premurió al causante, casado con don M. M. A. A., con cinco hijos, don M., doña S., doña F., don A. y don M. A. A.

El causante, don F. A. A. A., falleció bajo testamento abierto autorizado ante el notario de Benalmádena, don Francisco José Torres Agea, el 19 de agosto de 1987, en el que legó todos sus bienes sitos en España, a su esposa y a sus ocho hijos en la siguiente proporción: A su esposa el 12%; a sus cinco hijas el 8% a cada una, y a sus tres hijos el 16% restante.

En este expediente se establece la siguiente sustitución vulgar: «Para el caso de premoriencia de alguno de los anteriormente nombrados, la porción que le corresponde será repartida en iguales partes entre los demás herederos».

Ratifican la escritura de partición: La viuda, doña S. A. J. A. S., los siete hijos que sobreviven, y los cinco nietos, hijos de la premuerta hija doña S. A. A.

Incorpora certificado de defunción del causante, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español, testamento español, certificado kuwaití de «limitación de herederos» expedido por el Departamento de certificaciones y legalizaciones en el que se manifiesta que sus herederos se limitan a: su esposa, sus siete hijos, y habiendo testamento a favor de los hijos de su hija doña S., fallecida antes que él (tiene esposo y madre), sus cinco hijos; se incorpora también documento de «partición hereditaria» del Ministerio de Justicia, Departamento de Certificaciones y Legalizaciones, en el que se establece las participaciones hereditarias de la esposa, hijos y nietos, certificado firmado por notario don Nazer Alazemi, jefe de la Sección de Herencias, con los correspondientes sellos de legalización diplomática

El registrador suspende la inscripción en cuanto al serle «totalmente desconocida la legislación sucesoria kuwaití, le es imposible calificar sobre los efectos y alcance de dichos documentos, si los mismos pueden dar lugar a que deje de aplicarse la cláusula testamentaria “para el caso de premoriencia de alguno de los anteriormente nombrados, la porción que le corresponde será repartida en iguales partes entre los demás herederos”, y en concreto, si dichos documentos sirven por sí solos para justificar el fallecimiento de doña S. y acreditar que, de conformidad con la legislación kuwaití, sus hijos, al haber fallecido dicha causante antes que el testador, serían sus únicos herederos, independientemente de los que pudiera haber designado en su testamento y excluyendo a su cónyuge y a otros parientes. Además, de prevalecer sus disposiciones testamentarias, debería aportarse testamento de esta última señora, acompañado del certificado de Actos de Últimas Voluntades y, en su caso, del certificado de defunción».

El presente recurso aborda, por tanto, una vez más, la prueba extrajudicial del Derecho extranjero en relación al Registro de la Propiedad y reitera lo reseñado en resoluciones anteriores (vid, entre otras, Resolución 20 de julio de 2015).

Vuelve a recordar a notarios y a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la UE, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo también a los medios que proporciona, en el ámbito de la Unión Europea, el entorno E-Justicia y recuerda la especial importancia que tienen las inversiones extranjeras en la economía nacional, por lo que, sin perjuicio de la necesaria seguridad jurídica que debe siempre prevalecer, resulta especialmente importante la labor que han de desempeñar notarios y registradores, en criterios de razonabilidad, en el conocimiento necesario para que tanto la inversión como la realización de la inversión extranjera resulte lo menos compleja posible. En este sentido, los informes notariales sobre vigencia y aplicación de la ley extranjera adquieren una especial relevancia, de modo que el registrador, al calificar, deba expresar y motivar concretas razones de su rechazo, sin referencias genéricas.

En este caso, a la sucesión del fallecido, nacional kuwaití y residente en Kuwait, se le aplicaría su ley nacional en atención a la fecha de fallecimiento. El testamento otorgado se refiere solo para el patrimonio en España –práctica que en la actualidad será generalmente incompatible con el Reglamento (UE) nº 650/2012 (vid. sus artículos 4, 20, 21 y 23, pero también 30, 32, 33 y 29).

Nada se dice, sin embargo, respecto del eventual carácter escisionista o no de la sucesión en el Derecho kuwaitíque pudiera conducir a la aplicación del Derecho español, en determinadas condiciones, siempre sobre la base del criterio de unidad de sucesión (sin que se prejuzgue la eventual aplicación del artículo 34 del Reglamento (UE) n.º 650/2012) que aquí no es del caso.

Sin perjuicio de ello, la ley sucesoria kuwaití, en cuanto basada en el estatuto personal de base islámica no contempla secesionismo alguno siendo por tanto aplicable en todos sus elementos (como ocurre, con sus correspondientes matices, en el Derecho marroquí, argelino y tunecino, Arabia Saudí, Bahréin, Qatar, Emiratos Árabes Unidos, Sudán y Yemen) el Derecho nacional, como estatuto personal del difunto. Por lo tanto, hay dos elementos a valorar. Uno de carácter formal, se fundamenta en los artículos 76 y 78 del Reglamento Hipotecario y se refiere al título sucesorio –testamento español, mas documento kuwaití– que exige que en la inscripción se haga constar la fecha de defunción, el contenido del Registro de Últimas Voluntades y otro, el derecho material. En éste, al regirse la sucesión por la ley nacional del causante no es posible extrapolar las instituciones sucesorias españolas tales como la preterición o el efecto de la premoriencia.

Por lo que se refiere al presente expediente, el registrador manifiesta que le resulta totalmente desconocida la legislación sucesoria kuwaití por lo que le es imposible calificar sobre los efectos y alcance de dichos documentos (el llamado certificado de «limitación de herederos» y de «partición de herederos»), y si los mismos pueden dar lugar a que deje de aplicarse la cláusula testamentaria para el caso de premoriencia de alguno de los anteriormente nombrados, entendiendo que deberá acreditarse la aptitud de dichos documentos kuwaitíes.

Señala la DGRN, que el certificado de «limitación de herederos» en el que se confirma la fecha de fallecimiento del causante y se especifican individualmente quiénes son los herederos, se encuentra expedido por el Ministerio de Justicia de Kuwait, departamento de certificaciones y legalizaciones, firmado por el juez del Departamento, juez don Abdullah Abdulaziz Alduaij, con las correspondientes legalizaciones diplomáticas. Junto al certificado de «limitación de herederos» se acompaña un certificado de «partición de herencia», en el que expresamente se refiere al indicado certificado de «limitación de herederos», se determinan las cuotas hereditarias correspondientes a la viuda, hijos y nietos del causante, certificado firmado por notario don Nazer Alazemi, jefe de la Sección de Herencias, con los correspondientes sellos de legalización diplomática; la DGRN entiende que la documentación aportada es suficiente al objeto de lograr la correspondiente inscripción registral y estima el recurso. (IES)

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  1. INMATRICULACIÓN. «COMUNIDAD VALENCIANA». EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA CON OTRA NO INSCRITA.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Clemente, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de partición de herencias, elevación a público de un documento privado de compraventa, adición de otra herencia con posterior agrupación, declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal.

Se plantea si es inscribible un título, presentado tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de adjudicación por extinción de comunidad, en particular, de la llamada «comunidad valenciana», cuando el solar sobre el que se ha realizado la construcción es el resultado de agrupar una finca inmatriculada con otra sin inmatricular.

Señala la Dirección que la principal diferencia entre la antigua legislación y la Ley 13/ 2015 respecto a la inmatriculación por título público no es la necesidad de que el titulo sea traslativo sino en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad: respecto a la forma documental ya no cabe cualquier forma de acreditación fehaciente, sino que ha de ser título público; y además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo si bien dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior lo que se da en este supuesto.

Lo que se debate en este caso es si la adjudicación a cada propietario de su respectivo elemento privativo en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, habiendo sido promovida la construcción en régimen de la llamada «comunidad valenciana» es o no título público traslativo.

Señala el Centro Directivo que ya ha admitido que la extinción de comunidad ordinaria es un título traslativo a los efectos de la inmatriculación, y que se produce una efectiva adquisición porque existe una auténtica mutación jurídico real. Así ocurre con la constitución de la propiedad horizontal en general precedida de una comunidad ordinaria o de una «comunidad valenciana», y el título constitutivo se acompaña de una efectiva adjudicación. En la «comunidad valenciana» lo que ocurre es que tal título y adjudicación tienen lugar «ab initio». Por tanto, la adquisición se provoca cuando se inicia la construcción, aunque se documente e inscriba ahora. Por ello se ha de concluir que ciertamente, la mutación de la comunidad ordinaria en una comunidad valenciana y ésta a su vez en una propiedad horizontal, supone una extinción de aquellas para dar lugar a ésta. En consecuencia, habiendo admitido esta Dirección General la extinción de la comunidad ordinaria como título inmatriculador, de forma semejante, es admisible la mutación real que se produce desde la comunidad valenciana a una propiedad horizontal. (MN)

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  1. INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE LOS TÍTULOS Y CON LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL ACTUALIZADA.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Manilva a inmatricular una finca en virtud de una escritura de compraventa y de otra de dación en pago.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca que consta en una escritura de dación en pago otorgada en 2009, previamente transmitida en una escritura de compraventa. Consta incorporado en la escritura de 2009 un certificado catastral descriptivo y gráfico coincidente la descripción literaria de dicha finca.

La registradora encuentra dos defectos: el primero que la descripción de la finca entre ambas escrituras no es plenamente coincidente, y el segundo que tampoco coincide ahora la descripción literaria con la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada en el 2016, que ha variado respecto de la incorporada a la escritura.

El interesado recurre y alega que las diferencias de descripción de la finca en ambos títulos se reducen a una diferencia de superficie inferior al 10% y que no hay duda de que se trata de la misma finca. En cuanto al segundo defecto, que la descripción de la finca coincide con el certificado incorporado a la escritura y que no es precisa la constancia de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la finca pues ya consta las coordenadas UTM en metros.

La DGRN estima el recurso respecto del primer defecto argumentando que la coincidencia entre ambos títulos no tiene porqué ser plena sino sólo a juicio del registrador, conforme al artículo 205 LH. El juicio del registrador no se puede limitar a constatar que hay diferencia de metros o de algún otro dato descriptivo, sino que debe fundamentar la falta de identidad exigida por la ley, o, al menos, que tiene dudas fundadas sobre ella.

En cuanto al segundo defecto relativo a la falta de coincidencia entre la descripción de la escritura y el certificado catastral actualizado afirma que:

1.- La coincidencia de la descripción en la escritura con la certificación catastral ha de referirse a una certificación actualizada en el momento de solicitud de inscripción, que el registrador está facultado para obtener, y en todo caso la certificación catastral del título ha de estar vigente (1 año desde su emisión).

2.- La coincidencia o identidad ha de ser plena en lo relativo a la ubicación y delimitación perimetral (por tanto a su superficie), pero no a las construcciones, ni al titular catastral, ni a los colindantes catastrales, conforme al apartado 8 de la Resolución Conjunta de 26 de Octubre de 2016.

3.- La variación únicamente de los datos alfanuméricos entre certificaciones, pero sin variación de los vértices georreferenciados (es decir un ajuste o precisión en la medida superficial sin cambio en la representación gráfica) puede ser fácilmente subsanada mediante una instancia del interesado consintiendo la inscripción de los metros que consten en el Catastro.

En el presente caso confirma el defecto, pues considera que se ha producido una alteración catastral en la delimitación poligonal de la finca entre ambos certificados, el incorporado a la escritura y el actual, y por tanto el documento no es inscribible, pues en otro caso la finca no estaría coordinada gráficamente con el Catastro. (AFS)

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN VIVIENDA HABITUAL POR EL 60 % DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)

EL CASO, DEFECTO Y DECISIÓN DE LA DGRN.- En una ejecución directa el valor de tasación de la finca a efectos de subasta son 146.764,80 euros, el 70% de dicho valor es 102.735,36 y la cantidad reclamada por todos los conceptos asciende a 100.581,62 euros. Como consecuencia de estos datos, desierta la subasta por falta de postores, se procede adjudicar la vivienda habitual hipotecada por el 60% del valor de tasación, es decir, 88.058,88 euros, ya que la cantidad reclamada por todos los conceptos es inferior al 70%, todo ello conforme al art. 671 LEC.

El registrador suspende la inscripción de la adjudicación por el 60% del precio fijado para subasta, por no cumplir el requisito legal por el que la adjudicación del bien, al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al 70% de su valor de tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, entonces se lo adjudique por dicha cantidad. Lo contrario sería una interpretación no querida por el legislador, ya que aun debiendo el deudor más del 60% del valor de tasación, si el acreedor se adjudica por el 60%, quedaría un remanente para el acreedor en perjuicio del deudor que podrá seguir reclamándoselo en procedimiento adecuado.

La recurrente señala que la finca debe adjudicarse por el 60% ya que, conforme al art. 671 LEC, la cantidad que se debe por todos los conceptos es inferior al 70%.

La DGRN confirma el defecto y la interpretación del art. 671 LEC [no literal] del registrador. 

COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA SUFICIENCIA DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR TRAS SUBASTA DESIERTA.- Tras recordar su doctrina sobre la calificación registral de las resoluciones judiciales, la DGRN indica que siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. art. 130 LH), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los arts. 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos estos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art. 132.4 LH.

SUBASTA DESIERTA: VALOR SEGÚN LA LEC DE LA ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR.- Procede evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca.

Para el caso de ejecución de bienes inmuebles existiendo postores, el art. 670.4 LEC señala que «cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura».

Y para el caso de subasta sin ningún postor, el art. 671 LEC, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señala que «si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».

Para la DGRN, conforme al art. 3 CC, la interpretación del art. 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%.

Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los arts. 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del art. 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.

Finalmente, ha de destacarse que esta correcta interpretación del art. 671 LEC no supone imponer una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

La interpretación ponderada y razonable del art. 671 LEC, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».

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  1. Sentencia dictada en rebeldía, habiendo sido notificado personalmente el rebelde.

Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento ordinario en el que el demandado fue declarado en rebeldía.

Hechos. Se solicita la inscripción de una sentencia dirigida contra el titular registral, declarado en situación de rebeldía. El declarado rebelde fue notificado con éxito de la sentencia firme por correo certificado con acuse de recibo, por lo que no fue preciso el edicto.

La registradora considera que ha de pasar para inscribir el mayor de los plazos contemplados en el art. 502 LECdieciséis meses. Mientras tanto, sólo cabe anotación preventiva de sentencia.

La recurrente alega que, cuando se acredite que ha existido notificación personal, es suficiente el transcurso de veinte días, no existiendo un supuesto de fuerza mayor.

La DGRN recuerda que, para practicar un asiento de inscripción de una sentencia firme dictada en rebeldía, conforme al art. 524 LEC, es preciso que haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

El demandado no está obligado jurídicamente a comparecer y actuar en el proceso, siendo la causa de su incomparecencia indiferente para declararle en situación de rebeldía procesal. En cualquiera de los casos, tras ser declarado rebelde, el proceso continúa, sin que pueda asimilarse su inactividad al allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda. Y, tras la sentencia firme, la LEC (art. 502) le concede en todos los casos el derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma, pero durante distintos plazos, según las circunstancias:

– Veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se hubiere practicado personalmente.

– Cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente.

– Dieciséis meses desde la notificación de la sentencia, en caso de fuerza mayor ininterrumpida, aplicable tanto a supuestos de notificación personal como por edictos.

Considera la DG que la existencia de fuerza mayor determinante de la incomparecencia, y en consecuencia de la declaración de rebeldía, es compatible con el hecho de haberse efectuado la notificación de la demanda personalmente, por lo que también ha de ser compatible con la notificación de la sentencia por ese medio. Además, el art. 502.2 se remite a todo el apartado anterior y no sólo a la notificación por edictos.

Y la concurrencia o no de fuerza mayor no puede ser presumida ni apreciada por el registrador, sino que conforme al artículo 134.2 LEC, que excepciona la improrrogabilidad de los plazos, habrá de ser apreciada por el Secretario judicial mediante decreto, de oficio o a instancia de la parte que la sufrió, con audiencia de las demás.

Así, pues, sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. (JFME)

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  1. INCAPACIDAD. VENTA EN PÚBLICA SUBASTA DE MITADES INDIVISAS DE FINCAS GANANCIALES.

Resolución de 13 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se celebra una subasta de la porción ganancial perteneciente al marido, declarado incapaz, en varios bienes gananciales, previo avalúo de dichos bienes, conforme a una previa resolución judicial. El Auto judicial que ordena el remate, entendiendo que la parte del incapaz se concreta en el 50% de dichos bienes, adjudica dicho porcentaje al mejor postor. Se otorga 9 años después una escritura de venta de la totalidad de dichos bienes gananciales subastados en la que el marido está representado por su esposa, que es la tutora, y en la que el precio de venta es el doble del resultante de la subasta.

El registrador suspende la inscripción pues considera que no puede subastarse un 50% por ciento de un bien ganancial, al ser la sociedad de gananciales una comunidad germánica y que debió de subastarse el 100% de la finca, pues además al subastarse la mitad se perjudica al incapaz, ya que el precio obtenido será menor.

La entidad compradora recurre y alega que lo que se pretendió vender desde el principio fueron los bienes completos y para ello se pidió autorización judicial, que ningún perjuicio se le causa al incapaz ya que han intervenido en el procedimiento el juez y el ministerio fiscal. La parte del incapaz se adjudica mediante subasta y la venta se perfecciona cuando presta su consentimiento el otro cónyuge respecto de su parte.

El notario autorizante argumenta en igual sentido, y considera que han de entenderse debidamente protegidos y tutelados los derechos e intereses de ambos cónyuges vendedores, y cumplidos todos los requisitos y formalidades legales necesarias para la plena validez y eficacia de la enajenación de la totalidad de las tres fincas.

La DGRN confirma la calificación. Considera que la subasta debió de celebrarse respecto del pleno dominio de las tres fincas, y que la subasta de sólo una parte indivisa de dichos bienes es contraria a la naturaleza de comunidad germánica de la sociedad de gananciales y perjudica al incapaz al tener menos posibilidades de éxito. Apunta sin embargo que el acto puede ser sólo anulable y por ello convalidable con la aprobación judicial a posteriori.

COMENTARIO.- Afirma la DGRN como fundamento de su postura que “la resolución judicial es clara en cuanto a que la venta debía celebrarse en pública subasta de las tres fincas (no de mitades indivisas)”. Sin embargo, la autorización judicial lo fue, según el resumen de los hechos, «para proceder a la venta de la parte de los bienes correspondientes al incapaz…» en subasta y así se hizo, si bien interpretando el juzgado que celebró la subasta que esa parte era el 50% de cada uno de los bienes y no el derecho abstracto del incapaz en dichos bienes (que lógicamente en valor es un 50% del todo).

Parece por tanto excesivamente rigurosa y formalista la postura del registrador y de la DGRN si se tiene en cuenta lo anterior, que el concepto de comunidad germánica es una construcción doctrinal que conlleva serias dificultades de comprensión para la mayoría de las personas, incluidos juristas, y que es difícil de llevar a la práctica en casos como éste o, por ejemplo, en los de embargos por deudas de uno de los cónyuges (art 1373 CC).

Hay que considerar también que el interés del cónyuge era concurrente con el de su marido incapaz, que fueron previamente tasados los bienes, que el precio de la venta es el doble que el de la subasta, que había deudas que pagar en la sociedad de gananciales (y una situación difícil para la esposa con su marido incapacitado). Por ello, hubiera bastado con interpretar que lo rematado en subasta era no el 50% de cada bien sino la porción ganancial del marido en dichos bienes (que era lo que se ordenó subastar) y que ello se complementa ahora con el consentimiento respecto de la parte ganancial de la esposa, con lo que concurren todos los elementos para considerar perfeccionado y consumado el contrato de venta respecto del 100% de dichos bienes, que es lo que se documentó en la escritura pública. (AFS)

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  1. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA.

Resolución de 13 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cunit, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de cambio de uso de local y división en dos viviendas.

Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual uno de los elementos privativos de una propiedad horizontal, destinado a local, se divide en dos fincas y se cambia su uso a dos viviendas, en territorio de Cataluña. Se justifica el cambio de uso con un certificado municipal del que resulta la prescripción de la infracción del cambio de uso y de la división, aunque se declara también que se deniega la legalización de las viviendas, porque el uso y el volumen no son conformes a la normativa.

La registradora suspendió la inscripción por una serie de defectos, de los que sólo se mantiene, después de la calificación sustitutoria, el relativo a que no se presenta la correspondiente licencia urbanística para la realización de las obras consistentes en la modificación del uso de un inmueble, pasando de ser local comercial a dos viviendas.

El interesado recurre y argumenta que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.4 de la nueva Ley del Suelo y por tanto es inscribible por prescripción.

La notaria autorizante suscribe la opinión del recurrente y argumenta adicionalmente que en Cataluña dicha infracción prescribe a los 6 años, conforme a lo dispuesto en el artículo 207 Decreto Legislativo 1/2010, y en este caso el cambio de uso y la división del local se produjo en 1966, por lo que está prescrita la posible infracción; cita también algún precedente de aplicación de este criterio por la DGRN en alguna Resolución.

La DGRN revoca la calificación. Parte de considerar que, desde la Resolución de 17 de octubre de 2014, ha admitido la posibilidad de que se inscriban las segregaciones por vía de prescripción de la infracción, por analogía con las edificaciones.

En cuanto a la cuestión de la normativa aplicable y la distribución de competencias en urbanismo entre el Estado y las Comunidades Autónomas, declara la aplicación de las normas estatales (adjetivas o procedimentales) en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, y la aplicación de la normativa autonómica (sustantiva) para determinar la remisión a autorizaciones o licencias o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa.

En definitiva, ordena la inscripción de la división material y el cambio de uso, pues es de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.4 de la nueva Ley del Suelo, que permite la inscripción si la infracción ha prescrito, como en este caso ha ocurrido por el transcurso de seis años conforme a la normativa sustantiva aplicable, que es el artículo 207 del Decreto Legislativo 1/2010 de Cataluña. Sin embargo, el registrador debe dejar constancia de la situación urbanística declarada uso y el volumen de las viviendas no conformes a la normativa) y comunicar al Ayuntamiento la inscripción, conforme al artículo 28.4.b) citado. (AFS)

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  1. ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento en el que ordena practicar una anotación preventiva de embargo.

Se debate si cabe trabar una anotación preventiva de embargo cuando la finca registral se encuentra inscrita a favor de una titular fallecida, y en el mandamiento judicial en que ordena la práctica de la traba resulta que el procedimiento se ha entendido con un heredero que ha renunciado a sus derechos hereditarios, sin indicar que el mismo se ha entendido con ningún otro llamado al fenómeno sucesorio al resultar desconocidos.

El cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva sin indefensión debe ser objeto de calificación por el propio registrador a la hora de practicar o no los correspondientes asientos registrales. Es cierto que este Centro Directivo había exigido, para poder considerar cumplimentado el tracto sucesivo (arts 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario, por analogía), el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, si bien con posterioridad se ha aclarado, para adecuar esa doctrina a los pronunciamientos jurisprudenciales en la materia (por todas, R. de 27 de julio de 2010R. 10 de enero de 2011), que la exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

En el presente caso, y siguiendo tal doctrina constitucional, cabe concluir que la actuación judicial ha sido suficientemente garantista para entender cumplidos los requisitos hipotecarios en la traba del embargo, al haber identificado al llamado a la herencia, así como haber entendido con el mismo el procedimiento, pese a su posterior declaración unilateral en relación al llamamiento hereditario (JCC)

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  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 3 a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.

Reitera la doctrina DGRN a propósito de la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos (principalmente de créditos y préstamos hipotecarios) producidos como consecuencia de modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras con aplicación del art. 20 de la Ley Hipotecaria (R. 9 de octubre de 2014):

Tales modificaciones estructurales de las sociedades, «a través de las operaciones de fusión, escisión total o parcial o cesión global de activos, producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra. En todos estos supuestos la eficacia de la transformación respectiva se produce con la inscripción en el Registro Mercantil, y con ello el efecto legal de la transmisión en bloque de todos los bienes, derechos y obligaciones de las sociedades absorbidas, extinguidas, y también de las segregadas a favor de las sociedades beneficiarias. En este sentido no hay duda del carácter constitutivo de la inscripción de tales operaciones en el Registro Mercantil. Por tanto, la inscripción (en este caso en su modalidad de cesión global de activos) en el Registro Mercantil provoca «ope legis» el efecto del traspaso en bloque y por sucesión universal del patrimonio de la sociedad cedente a favor de la sociedad cesionaria. En su traslación al Registro de la Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el art. 16 de la Ley Hipotecaria, que permite la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos, cuando en los títulos respectivos no los señalen y describan individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir».

Y añade la misma Resolución que «tratándose de sucesiones universales motivadas por operaciones de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles previamente inscritas en el Registro Mercantil, sus requisitos y operativa de inscripción en el Registro de la Propiedad presenta singularidades, especialmente en relación con el título formal inscribible y con la modalización del principio del tracto sucesivo. La transmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro Mercantil, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

Lo relevante es que el nuevo titular traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate; que acredite que se trata de un supuesto de sucesión universal, y que identifique de modo claro el título traslativo, con expresión de todas las circunstancias que para la inscripción se reseñan en los arts 9 LH y 51 RH, relativas a titulares, derechos y fincas (art. 21.1 de la Ley Hipotecaria), incluyendo los datos de su inscripción en el Registro de la Mercantil. El registrador no puede actuar de oficio sin aquella previa postulación, requisito básico con arreglo al art. 16 expresado, que entronca con la norma general que en materia de inscripciones en el Registro de la Propiedad proclama el art. 6 LH, del que deriva el principio general de rogación en la práctica de tales inscripciones. (…)

Por otro lado, en cuanto al requisito del tracto sucesivo, ningún inconveniente existe para aplicar en este ámbito el principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido.

Resulta, por tanto, de la documentación presentada al tiempo de efectuarse la calificación, que no constan debidamente reseñadas por el notario autorizante todas las operaciones de fusión que desembocaron en la actual titularidad del préstamo hipotecario a favor de «Unicaja Banco, S.A.», ya que no se hace mención alguna a la primera transmisión operada por el titular registral, «Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera», a favor de otra nueva entidad, «Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga, Antequera y Jaén», resultante tras la fusión con «Caja Provincial de Ahorros de Jaén» y previa a la transmisión por segregación del negocio financiero a la actual titular. (JCC)

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  1. Cancelación de nota de afección caucional

Resolución de 17 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Roses nº 1, en la que se suspende la cancelación de una nota de afección caucional del artículo 13 de la Ley Catalana 31/2002, de 30 de diciembre.

Se trata de determinar cuál sea la caducidad–y cómo ha de computarse– de la nota marginal de afección fiscal practicada en un supuesto contemplado en el artículo 13 de la Ley catalana 31/2002, de 30 de diciembre, para el caso de no cumplir con los requisitos exigidos por la citada ley para consolidar la bonificación de la cuota en el impuesto de transmisiones que provisionalmente se concedió.

Por lo tanto, la cuestión que se plantea es la de determinar si toda nota de afección fiscal debe ser cancelada «en todo caso» transcurridos cinco años desde su fecha, o si, por el contrario, las particulares notas de afección en garantía del cumplimiento futuro de requisitos para consolidar un beneficio fiscal tienen un plazo de caducidad mayor de esos cinco años –o al menos, subsidiariamente, si esos cinco años han de ser computados de otro modo que no sea desde la fecha de la nota de afección misma.

Es evidente que la primera solución–que toda nota de afección caduque a los cinco años de su propia fecha– es la que resulta más respetuosa con el principio constitucional de seguridad jurídica, y por ello, más acorde la esencia de los principios registrales.

En cambio, la segunda solución supondría una mayor protección de los intereses de la gestión y recaudación tributaria, pero con una sensible merma de la seguridad jurídica que ha de proporcionar el Registro de la Propiedad, ya que, siendo la nota marginal el medio legalmente previsto para enervar la protección que en otro caso otorgaría el principio de pública registral –art. 34 de la Ley Hipotecaria–, se produciría una brecha en el sistema si tal nota marginal tuviera una vigencia indefinida, o cuando menos incierta, o dependiente de datos, circunstancias o extremos extrarregistrales.

Esta cuestión, aunque no fue la específicamente planteada por el consultante, sí que fue abordada por la Dirección General de Tributos en la resolución de consulta vinculante de fecha 23 de septiembre de 2009, con el número V2126-09, que el recurrente alega en su apoyo. Y aun cuando el efecto de tal vinculación queda ceñido a lo dispuesto en el artículo 89 de la Ley General Tributaria y, por tanto, no se extiende a lo que haya de apreciar este Centro Directivo al resolver el presente recurso contra la calificación registral, lo cierto es que por esta Dirección General de los Registros y del Notariado sí que se comparten en gran medida los argumentos y conclusiones señalados al respecto por la Dirección General de Tributos que se reseñan a continuación.

En conclusión –que también se comparte por esta Dirección General–: «(…) el plazo de la nota de afección del art. 5 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y 122 del Reglamento del Impuesto, es un plazo de caducidad. No sometido a posibles suspensiones o interrupciones. Su duración es de cinco años desde la fecha de la extensión de la nota marginal». (JCC)

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  1. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO MEDIANTE EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES

Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sabadell n.º 4, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo prorrogada, la cual se solicita en una instancia privada que pide el inicio de un expediente de liberación de cargas y gravámenes.

Se debate si el expediente de liberación de cargas y gravámenes previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria es título hábil para poder cancelar una anotación preventiva de embargo vigente en el Registro de la Propiedad.

La DGRN comienza reiterando su doctrina según la cual los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales y por tanto no pueden ser objeto de nueva calificación por ningún registrador en el ejercicio de sus funciones y tampoco objeto de recurso ante este Centro Directivo

Pero es que, además, en el presente caso no cabe duda de que dicha anotación de embargo, como destaca la registradora, está vigente, ya que la anotación inicial se practicó el 26 de abril de 2010, y mediante mandamiento presentado el 15 de abril de 2014 -por tanto, antes de que transcurriera el plazo de cuatro años de vigencia de la misma-, fue prorrogada por anotación de 30 de abril de 2014. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el plazo de caducidad de la anotación se computará desde la fecha de la anotación misma, y no desde la fecha de presentación del documento que la originó (R. 1 de septiembre de 2000).

Estando fuera de duda que el asiento de anotación de embargo está plenamente vigente, sí se plantea si podría obtenerse su cancelación por la vía del expediente regulado en el artículo Dicho precepto, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro, establece que «el titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes».

Como resulta claramente de la dicción legal, se precisa que la carga o derecho que grave la finca haya quedado extinguido por prescripción, caducidad o no uso.

Y es claro que un embargo, que en esencia no es propiamente un «derecho» real, ni de goce -como sería, por ejemplo, un servidumbre- ni de configuración jurídica -como sería por ejemplo un derecho de opción, o retracto-, sino una medida administrativa o judicial que afecta de modo especial un determinado bien a la satisfacción de las responsabilidades pecuniarias que se deriven de un determinado procedimiento. Por tanto, el embargo, no es algo que, en sí mismo sea susceptible de uso o no uso, ni tampoco de prescripción, pues tal medida procedimental subsiste en tanto no sea expresamente revocada por la autoridad administrativa o judicial que la decretó. Por tanto, el procedimiento del artículo 210 de la Ley Hipotecaria no es el medio hábil para obtener la cancelación de anotaciones de embargo vigentes como la que es objeto del presente recurso.

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  1. Hipoteca mobiliaria. Nota marginal en Propiedad. Acreditación recurrente.

Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vilafranca del Penedès, por la que se suspende la práctica de la nota marginal prevista en el artículo 75.3.º de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión.

Hechos: Una sociedad arrendataria de una nave industrial constituye hipoteca mobiliaria sobre una máquina de su propiedad. Una vez constituida dicha hipoteca en el Registro de Bienes Muebles, se presenta certificación emitida por la registradora de Bienes Muebles, para practicar en el Registro de la Propiedad la nota marginal prevista en el artículo 75 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión.

Esta nota sirve para relacionar la hipoteca mobiliaria constituida con el folio registral del inmueble y permite mantener la preferencia de la hipoteca mobiliaria respecto a cualquier hipoteca inmobiliaria o gravamen que se inscriba posteriormente con pacto de extensión a la maquinaria.

El registrador suspende la práctica de la nota por constar inscrita la finca a favor de persona distinta de la que hipoteca o pignora y no resultar inscrito el derecho de arrendamiento.

La DGRN, previamente a resolver sobre el fondo, observa que el recurrente no acreditó su representación, conforme al artículo 325 LH(“quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria”). No obstante, entra en el fondo para evitar indefensión, porque no consta que el registrador le hubiese requerido, ofreciendo un plazo de diez días para realizar la acreditación.

Y considera que la práctica de la nota marginal debatida exige, tanto por aplicación del principio registral de tracto sucesivo, como por la propia dicción del art. 75 LHMyPSD, que la finca registral se encuentre inscrita a favor del que hipoteca o pignora el bien correspondiente o que se encuentre inscrito el contrato de arrendamiento.

Así, pues, debe de constar en escritura pública el contrato de arrendamiento a favor de la sociedad hipotecante e inscribirse conforme a la normativa general y el específico Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos. (JFME) 

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. VIVIENDA HABITUAL. LÍMITE DEL 5% DE LA CANTIDAD RECLAMADA. DERECHO TRANSITORIO

Resolución de 19 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7 a inscribir un decreto dictado en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.-

La registradora ha suspendido la inscripción y las cancelaciones pertinentes de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas de una ejecución directa sobre bienes hipotecados porque la tasación de costas realizada en el procedimiento vulnera el art. 575.1 bis LEC (según la redacción de la Ley 1/2013, de 14 de mayo), en tanto que, tratándose de ejecución sobre vivienda habitual de los ejecutados, supera el 5% de la cantidad reclamada.

El recurrente considera que este artículo, con esa redacción, no es aplicable al caso, dado que la tasación de costas fue aprobada con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma introducida por la Ley 1/2013. Para acreditar tal extremo acompaña al recurso copia obtenida por consulta al sistema de gestión procesal judicial de un decreto de 13 mayo 2013, de la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado, por el que se aprueba la correspondiente tasación de costas.

La DGRN confirma el defecto, pero indica una manera simple de subsanarlo.

DOS NORMAS OPUESTAS.-

La nota tiene apoyo en la disposición transitoria primera de la Ley 1/2013, claramente retroactiva, que establece: «Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales y extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran incoado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento».

El recurrente alega que mediante decreto de 13 mayo 2013, por tanto anterior a la Ley 1/2013, se aprobaron las costas, tratándose pues de una actuación procesal ya realizada cuando dicha ley entró en vigor, a la que no sería aplicable la limitación del art. 575.1 bis LEC, conforme a la disposición transitoria cuarta [que atempera la retroactividad indicada] que establece «las modificaciones de la LEC introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar».

Aquel decreto se ha aportado mediante fotocopia, sin firma y junto al escrito de recurso, por lo que no puede tenerse en cuenta para la resolución de este expediente y conduce a la confirmación del defecto.

No obstante, el defecto es de fácil subsanación, ya que mediante una nueva presentación de la documentación calificada junto con el original o testimonio del decreto de fecha 13 mayo 2013 debidamente formalizado quedará acreditada la no aplicabilidad del art. 575.1 bis LEC en los términos antes relacionados.

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  1. DERECHO DE SUPERFICIE Y OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 19 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un derecho de opción de compra sobre una finca propiedad del Ayuntamiento de Granada sita en el indicado Registro.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de un derecho de superficie junto con un derecho de opción de compra sobre el pleno dominio de la finca objeto del derecho de superficie. Se trata de un negocio jurídico complejo en que se faculta al superficiario para optar entre ejercitar una opción de compra sobre el pleno dominio de la finca sobre la que se constituye el derecho de superficie dentro de un plazo, o mantenerse en la propiedad superficiaria durante la totalidad del plazo señalado para la duración del derecho de superficie, más largo que el concedido para el ejercicio de la opción.

Se inscribió el derecho de superficie, pero no el derecho de opción por entender que desnaturaliza el derecho de superficie al privarle de una de sus notas esenciales, cual es la reversión de lo edificado al concedente, de acuerdo con los artículos 53 y 54 del TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación urbana de 30 de octubre de 2015.

Doctrina de la DGRN.

1 Declara que superficie y opción son compatibles, de modo que la opción no desnaturaliza el derecho de superficie por el hecho de que su ejercicio impida la revisión del bien.

2 El art. 14 RH se ocupa de un supuesto concreto de opción de compra conexa con un arrendamiento, pero ello no excluye que la opción pueda ser compatible con otros derechos sin por ello violentar dicho artículo, dada la vigencia del numerus apertus en nuestro derecho:

“Un derecho de opción que forma una unidad con otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o que se ejercita sobre un derecho real distinto del pleno dominio, produce una dependencia del fin del negocio que no puede ser ignorada por el ordenamiento jurídico. De otra forma sería imposible el avance y adaptación del derecho al devenir de los tiempos.

En todo caso debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico, fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales, exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para dotarla de efectos erga omnes”.

3 Sobre el plazo de la opción dice que los cuatro años fijados por el artículo 14 RH no puede ser obstáculo para la inscripción cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita, como ocurre con el derecho de superficie.

  1. 4. La Resolución reitera la doctrina de la DGRN sobre la extensión de la calificación registral de los documentos administrativos.

Conclusión: Por tanto, cabe un derecho de opción que forme una unidad con otro derecho que no sea un arrendamiento o que se ejercite sobre un derecho distinto del pleno dominio. (R. 18 marzo 2016). (JAR)

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  1. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA SUPERFICIE OCUPADA.

Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva.

Supuesto de hecho. Se declara obra nueva consistente en una planta más sobre el almacén ya existente, así como un sobrevuelo para una nueva caja de escalera o torreta. La ampliación coincide de manera aproximada con la parte ocupada por la planta inferior de la construcción. La superficie de solar y la de la planta baja ya declarada no se modifican.

Dichas circunstancias se acreditan por medio de certificación expedida por arquitecto técnico que comprende también las coordenadas de georreferenciación de la totalidad de la parcela sobre la que se declara la nueva planta, así como de la superficie ocupada por la construcción.

¿Hay que georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación (ya inscrita) cuando se eleva una planta alta pero no se altera la superficie ocupada por la planta baja ya construida e inscrita? NO.

Doctrina de la DGRN. La Resolución fija doctrina importante en una materia tan novedosa:

1 Regla general: Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, es imprescindible que la porción de suelo ocupada por la edificación esté georreferenciada (art. 202 LH).

a La R. de 8 de febrero de 2016 dice sobre el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

b La Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también» (por los registradores al Catastro) «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

2 Precisiones: (i) No es exigible la georreferencia cuando la planta baja ya está inscrita y no se modifica, porque el asiento registral se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales. (ii) Solo es exigible la georreferencia cuando la edificación se encuentre finalizada.

3 Sobre la expresión de la georreferencia: De todos los supuestos legales previstos, la georreferencia de la porción de suelo ocupada por la edificación es la más sencilla técnica y procedimentalmente: 

a Desde el punto de vista técnico: (i) no debe ser aportada obligatoriamente en formato GML; (ii) será válida la representación gráfica del suelo ocupado por la edificación realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifica las coordenadas concretas de la superficie ocupada.

b Desde el punto de vista procedimental: la georreferencia no requiere con carácter general que se tramite ningún procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes o posibles terceros afectados (salvo dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre dentro del perímetro de la finca en cuestión). 

4 La georreferencia de la porción de finca ocupada, aún cuando se notifica al Catastro por el Registro, no afecta propiamente «al concepto ni al proceso de coordinación geográfica» entre finca registral y finca catastral.

5 Sobre qué es finca coordinada: se predica respecto del contorno perimetral del terreno, es decir, comprende su ubicación y delimitación gráfica, independientemente de las construcciones interiores y de las titularidades jurídicas. (JAR)

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  1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA RENUDAR EL TRACTO. NORMATIVA ACTUAL.

Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Balaguer, por la que se suspende la inscripción de un expediente notarial de dominio con finalidad de reanudación del tracto.

Supuesto de hecho. 1 El promotor del expediente ha adquirido la finca de quién resulta ser titular registral de la mitad indivisa, constando inscrita la otra mitad a nombre del padre de la vendedora, quien falleció legando dicha finca, por mitad, a la vendedora y a otra hija. 

En su momento, el hijo heredero había entregado el legado de la mitad indivisa a la vendedora, quien inscribió dicha mitad a su nombre. En la compraventa al promotor del expediente, la vendedora dice que la otra mitad indivisa le pertenece por «juntos y legítimos títulos». El expediente para reanudar el tracto se refiere a esta mitad adquirida por justos y legítimos títulos.

2 La tramitación del expediente notarial se notifica de manera no personal a los herederos del titular registral, por medio de edictos genéricos en el BOE.

3 La calificación registral destaca que «no queda acreditado que todos los interesados han sido citados, al no haberse citado expresamente al heredero del titular registral, ni que los citados hayan comparecido y convenido unánimemente la reanudación».

Doctrina de la DGRN

I Resolución del expediente: Confirma la calificación registral porque «consta en el historial registral de la finca, que don G. B., titular registral de la mitad indivisa cuyo tracto se pretende reanudar, legó por mitades indivisas la finca a sus hijas doña A.G.T. y doña M. G. P. e instituyó heredero a su otro hijo don J. G. T. Consta en el acta notarial que el promotor del expediente de reanudación de tracto adquirió la totalidad de la finca por compraventa a doña M. G. P., pero no consta el título de adquisición de doña M. G. P. de la mitad indivisa de su hermana doña A. G. T., ni tampoco consta que en los edictos se haya notificado de manera nominal a don J. G. T., heredero del titular registral, cuya identidad consta en el Registro y constaría en la certificación registral que debería haberse aportado al expediente de reanudación de tracto, por ser el documento que acredita el contenido del historial registral cuya reanudación de tracto se pretende (artículos 203 y 208 de la Ley Hipotecaria), cuya omisión no ha sido objeto de calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria)».

II Doctrina sobre el art. 208 LH:

1 Sobre los títulos de adquisición:

a La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor.

b No cabe la alegación genérica de haber adquirido por justos y legítimos títulos sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos.

c La mera alusión a la inexistencia del título -tanto material y formal- del transmitente autorizarían para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema -de carácter excepcional- podría devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudación del tracto.

2 Sobre la citación del titular registral o sus herederos.

Dice el artículo 208 LH que «…deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos».

Armonizando este texto con lo dispuesto en el apartado segundo, cuarto, del mismo artículo cuando dispone que «cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal», cabe concluir lo siguiente:

a La citación al titular registral o a sus herederos ha de ser personal cuando la última inscripción de dominio o del derecho real tenga menos de treinta años de antigüedad. 

b La citación al titular registral o a sus herederos puede practicarse por edictos cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años. En tal caso, (i) la citación al titular registral debe ser nominal (ii) y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.

3 Sobre la comparecencia y consentimiento de todos los citados.

Dispone la regla cuarta del artículo 208 de la Ley Hipotecaria que «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde».

a La comparecencia inexcusable y sin formular oposición se refiere sólo a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento).

b En los casos de más de treinta años de antigüedad no será obligada la comparecencia, sin perjuicio de que si se produjera y se formulara oposición determinaría la conclusión del expediente. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal.

4 Naturaleza del expediente y efectos en caso de desestimarse de la pretensión del promotor:

a Naturaleza: Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial que permite la inscripción de un documento público excepcionando la necesaria consecución de titularidades y títulos formales que instaura con carácter general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de los títulos ausentes.

b Efectos en caso de desestimación: debe acudirse al procedimiento judicial ordinario, que habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria. (JAR)

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  1. Inscripción de sentencia. Exceso de cabida. Calificación de documentos judiciales,

Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid nº 19, por la que se suspende la inscripción de una sentencia. (MGV)

Son hechos de esta compleja resolución son los siguientes:

– La finca registral objeto del recurso, es procedente por agrupación de otras dos fincas registrales y aparece inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de la sociedad «Antiguas Posesiones, S.L.», quien la adquirió́ como sociedad absorbente de «Agropecuaria Colonial, S.L.» anterior titular según su inscripción 1a.

– En dicha inscripción figura lo siguiente: «Urbana. Parcela (…) Tiene una superficie real de seis hectáreas ochenta y dos áreas setenta y seis centiáreas, y según el Registro cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas», resultando del acta de inscripción: «En su virtud, inscribo esta finca (…) entendiéndose inscrita esta finca con la superficie de cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas, que es la que resulta del Registro; suspendiéndose la inscripción de dos hectáreas cincuenta y tres áreas treinta y seis centiáreas que al título atribuyo de más a la superficie da esta finca, por los defectos que se reputan de naturaleza subsanable de no identificarse perfectamente la finca y su exceso de cabida, conforme lo dispuesto en el artículo 298.3 párrafo 1º del Reglamento Hipotecario, y por las dudas del Registrador que suscribe en relación a la descripción da la finca, respecto a la concordancia entre los linderos que resultan del Registro en las fincas que se agrupan y los expresados en el título como actualización de los antiguos, cuya concordancia fue objeto de denegación al solicitarse como rectificación de linderos en los títulos de adquisición por la Sociedad «Agropecuaria Colonial, S.L.–de las fincas agrupadas (…)».

– En sentencia número 56/2009, dictada el 16 de abril de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid, autos de juicio ordinario número 17/2008 seguidos entre la sociedad «Antiguas Posesiones, S.L.», como demandante, y la sociedad «La Amarguilla Valdecarros, S.L.», como demandada, se estima en parte la demanda declarando que la finca en cuestión, con la descripción que de la misma se transcribe en dicho fallo y de la que resulta la finca con una superficie de cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas -42.940 metros cuadrados-, pertenece en pleno dominio a la demandante.

– En sentencia número 400/2010 dictada el 16 de julio de 2010, por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Vigesimoquinta, recurso de apelación número 597/2009, en la que la sociedad «Antiguas Posesiones, S.L.», actúa como apelante y parte demandante, y la sociedad «La Amarguilla Valdecarros, S.L.», también como apelante y parte demandada, se estima en parte ambos recursos de apelación, manteniéndose el pronunciamiento principal del Juzgado de Primera Instancia y declarando «que la actual parcela nº 25 del Polígono 16 del Catastro de urbana de (…) corresponde a la finca registral nº 66.352 del Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid, con extensión de 68.276 m2, y pertenece en pleno dominio a la sociedad Antiguas Posesiones S.L.».

– Finalmente, la sociedad «La Amarguilla Valdecarros, S.L.», interpuso recurso de casación y extraordinario por infracción procesal contra la citada sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid y, en auto dictado el día 14 de junio de 2011 por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, recurso número 1837/2010, no admite la Sala los referidos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, y se declara firme la expresada sentencia de la Audiencia.

Presentados en el Registro testimonios de las anteriores sentencias, la registradora suspende la inscripción de la sentencia de la Audiencia, declarada firme por el auto del Tribunal Supremo en base a los siguientes defectos:

  1. Porque el exceso de cabida no había sido objeto de la demanda inicial, sino únicamente la declaración del dominio de la parcela y en el procedimiento no se habían seguido los trámites oportunos para la inscripción de un exceso de cabida, no citándose por tanto a los titulares de los predios colindantes. Además, al margen de la inscripción 2ª de la finca en cuestión aparece extendida la nota a que se refiere el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en la que consta que «la misma se encuentra totalmente incluida dentro del ámbito del U.Z.P. 3.01 “Desarrollo del (…)ˮ», sería la aprobación de las operaciones reparcelatorias el momento en el que deberían resolverse las controversias relativas a la inmatriculación y/o excesos de cabida de las fincas.
  2. Porque, aunque por parte de la Audiencia Provincial se diga que la superficie de la finca registral, según el Registro, era de 68.266 metros cuadrados, la finca está inscrita con la superficie de cuatro hectáreas veintinueve áreas cuarenta centiáreas, que es la que resulta del Registro.
  3. Por ser la superficie de la finca agrupada -68.276 metros cuadrados-, casi idéntica a la de su finca de origen, con una cabida de 68.480 metros cuadrados.

Por su parte, el recurrente argumenta principalmente que la identidad de la finca con su superficie ha quedado debidamente acreditada en el procedimiento judicial desarrollado en tres instancias y que los pronunciamientos judiciales son firmes por lo que no cabe sino su inscripción.

La Dirección General comienza haciendo referencia al problema de la inscripción y calificación de los documentos judiciales, reconociendo el pleno respeto a la función jurisdiccional con el deber de cumplir las resoluciones judiciales, pero teniendo en cuenta que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento.

Dentro de la función de calificación reglada, tiene declarado el centro directivo que al registrador le corresponde apreciar la identidad de la finca y las dudas sobre su identidad en los excesos de cabida, y en tales casos la denegación de su acceso registran ha de estar suficientemente motivado.

En cuanto al primer inciso del primer defectose confirma la nota ya que, aunque es posible inscribir los excesos de cabida a través de procedimientos distintos de los previstos en la Ley Hipotecaria es preciso que se cumplan los requisitos previstos para la protección de los titulares colindante y en este caso no había tenido lugar la citación de los titulares de predios colindantes a los que se les deja indefensos al no haber intervenido en una resolución judicial que les puede perjudicar.

En relación al segundo inciso del primer defecto del expediente subyace una controversia en cuanto a la titularidad de una finca, vinculada a su identidad con determinada finca registral y a la cabida real de ésta, por lo que si se hubiese producido la intervención de los titulares de los predios colindantes nada obstaría su inscripción, si bien con el alcance y los efectos producidos por la extensión de la nota marginal indicativa del desarrollo urbanístico que afecta a la misma.

 En cuanto al segundo defecto de la nota, se revoca ya que, aunque en la sentencia se hace referencia a la medición registral sin especificar que es la obrante al inicio del asiento posteriormente objeto de suspensión, también se mencionan la medición catastral y pericial y el plano topográfico, para continuar afirmando que no hay controversia en cuanto al objeto de la acción declarativa. Siendo claro el fallo de la sentencia firme en cuanto a la inclusión de la medida superficial, afirmándose que «la actual parcela nº 25 del Polígono 16 del Catastro de urbana (…) corresponde a la finca registral en cuestión con extensión de 68276 m2…».

No correspondiéndole por tanto a la registradora cuestionar el fondo del pronunciamiento judicial.

 En cuanto al tercer defecto de la nota tampoco puede prosperar por el mismo motivo anterior. En ambas sentencias, la del Juzgado de Primera Instancia y la de la Audiencia Provincial, que confirma parcialmente y completa la anterior, se hace una profusa relación de los antecedentes de la finca registral objeto del procedimiento, declarando la identidad de esta con la extensión superficial recogida en el fallo, por lo que el registrador no puede hacer una nueva valoración de las pruebas que en dicho procedimiento se hayan practicado, ni en consecuencia revisar la decisión adoptada por el juez.

Finalmente declara la Dirección General que para la inscripción del exceso de cabida existente podrán utilizarse, como complementarios al pronunciamiento judicial y a fin de procurar la intervención de los colindantes, que no se ha producido en el procedimiento declarativo, los medios existentes a partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015.

Comentarios: Aunque no queda claro en el acuerdo, de los fundamentos de derecho parece que el primer defecto se confirma en su totalidad mientras que los otros dos son revocados por los motivos que reseñamos más arriba. (MGV).

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  1. Herencia. Tracto sucesivo y expresión de causa.

Resolución de 25 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y protocolización de operaciones particionales. 

– HECHOS: En una escritura de herencia se adjudica a todos los herederos una finca que figura inscrita a favor de uno solo de ellos, quien la había comprado a sus padres en vida. La partición se efectúa por un contador partidor dativo, judicialmente designado, y que luego es ratificada por dicha heredera titular registral, consintiendo para que se inscriba a nombre de todos. No hay ninguna sentencia que declare la nulidad de la compraventa.

– El REGISTRADOR lógicamente deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo (Art 20 LH) y no caber ni siquiera el tracto abreviado o comprimido del Art 105 RH.

– El ABOGADO de los herederos recurre y alega que con la “ratificación” sí hay tracto y enlace directo entre los sujetos.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación por no resultar ningún título material ni expresión de causa que justifique la transmisión (o sentencia de nulidad del asiento previo). (ACM)

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  1. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE GRAVA UNA CUOTA. NOTIFICACIÓN AL ACREEDOR. ^

Resolución de 25 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alcoy, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de aceptación, adjudicación de herencia y disolución del condominio por solicitarse la cancelación de una anotación preventiva de embargo que grava una cuota.

Hechos: Se trata de una escritura de herencia en la que las hermanas interesadas adjudican a una sola de ellas la cuota indivisa de la finca objeto de la sucesión en base al art 1062 Código Civil.

Las hermanas, siendo cotitulares de la otra mitad indivisa, extinguen el condominio existente entre ellas adjudicándosela a la misma titular.

La cuota indivisa de la hermana que deja de ser titular de la finca se encontraba gravada con diversas anotaciones de embargo y, al extinguirse su titularidad, solicitan su cancelación quedando afectos, por subrogación real, a dichos embargos una cantidad de dinero que la adjudicataria abonaría a la comunera saliente y que retendría por quedar afecta al pago de los embargos.

El registrador suspende la inscripción basándose en que la cancelación no se había sido ordenada por providencia ejecutoria firme, dimanante del mismo Juzgado que ordenó en su día la práctica de las expresadas anotaciones, en la medida que la retención practicada por la adjudicataria tendría efectos inter-partes exclusivamente. Basa su calificación en los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria y 173, 174 y 206 de su Reglamento.

La recurrente, alega, que la finca, al ser una vivienda de carácter indivisible, atendiendo a los artículos 406 y 1062 del Código Civil, se adjudica en su totalidad a una de las comuneras.

La otra comunera ha de recibir el valor de la adjudicación, cantidad que fue objeto de retención por parte de la adjudicataria al quedar afecta al pago de los embargos.

Que, en base a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de febrero de 2015 (sic), se solicita expresamente la inscripción a favor de la adjudicataria sin arrastre de la carga, pero con constancia de la subrogación real operada.

La Dirección General revoca la nota de calificación.

Considera aplicable a este caso, pese a no haber adjudicación de finca alguna a la titular de la cuota gravada con la anotación de embargo, las Resoluciones de 27 de abril del 2000, 20 de enero y 26 de febrero de 2015 (sic) y 16 de marzo de 2016.

Por tanto, siendo la comunidad ordinaria una situación transitoria y a la que el ordenamiento jurídico contempla con disfavor dada su inestabilidad y alta conflictividad, la acción para solicitar su división es absoluta, irrenunciable e imprescriptible quedando a salvo los derechos de terceros, especialmente los de los acreedores de los condóminos, los que según el art 403 Código Civil tienen derecho a concurrir a la división, a oponerse o a impugnarla.

Por lo anterior, siendo el titular de la anotación de embargo un titular registral, deberá de ser notificado con carácter previo a la extinción del condominio para hacer valer los derechos que le corresponden según el artículo citado y quedando concretados los derechos de los acreedores que pesaban sobre la cuota a la finca adjudicada, por disponerlo así el art 399 Código Civil y si no hay adjudicación de finca alguna al titular de la cuota gravada se hará la adjudicación sin arrastre de cargas pero con la constancia de la subrogación real operada y permitiéndose por tanto su cancelación. 

Comentarios: Como vemos lo fundamental para el CD es que el acto de disolución de comunidad se notifique al acreedor cuyo embargo va a ser cancelado. Ahora bien, la DG no entra en ello pues la nota no señaló como defecto la falta de notificación. De todas formas, los requisitos necesarios para poder llevar a cabo esa cancelación, aunque se realice la notificación requerida quedan en el aire. Efectivamente ni se invoca por parte de la DG cómo debe efectuarse la concreta notificación, ni se indica cómo debe de actuarse en caso de que la notificación no llegase a su destino, ni tampoco y como muy importante cómo actuará el registrador en caso de que el titular del derecho anotado se oponga a la cancelación de su anotación.

En nuestra modesta opinión la notificación deberá llevarse cabo en la forma prevista en la Ley de Procedimiento Administrativo, y en caso de que la notificación no llegue a su destino o el titular se oponga, o incluso guarde silencio, el registrador debe abstenerse de cancelar la anotación.

Quizás exista error en la cita que se hace de la resolución de 26 de febrero de 2015 que puede que se corresponda con la de 16 de febrero del mismo año. (MGV).

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  1. HERENCIA. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN

Resolución de 26 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Rute, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de adjudicación de herencia, por parte de dos hijas del causante, una de ellas representada por la otra, en la que la apoderada procede a adjudicarse el pleno dominio de la totalidad de la única finca que constituye el caudal hereditario, y manifestando que ha abonado a la poderdante, en metálico, el valor de su participación en la herencia, en uso de las facultades del artículo 1062 del c.c.

La fórmula utilizada por la notario autorizante es ésta: “Doña A ostenta la representación de su hermana B, en virtud de escritura de apoderamiento (siguen los datos del poder) y yo, el notario, hago constar bajo mi responsabilidad que he tenido a la vista, en el momento del presente otorgamiento, el documento auténtico del que resulta dicha representación y que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas que me han sido acreditadas por la compareciente para esta escritura de adjudicación de herencia, según resulta del documento auténtico reseñado. Me manifiesta la compareciente la vigencia de la representación alegada y de sus facultades en orden el presente otorgamiento, así como que no ha variado la capacidad de la poderdante”.

La registradora: suspende la inscripción alegando que existe un claro conflicto de intereses entre representante y representada, autocontratación que no ha sido salvado expresamente en el juicio de suficiencia de la notario. Dicho conflicto de intereses o autocontrato deriva claramente de la adjudicación del único bien hereditario a la representante que ha abonado en metálico a su representada el importe de sus derechos.

Dirección General: Para la DG, la registradora de acuerdo con lo dispuesto en el art. 98 de la ley 24/2001 de 27 de diciembre, debe calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza (cfr., entre otras muchas, la Resolución de 14 de julio de 2015).

En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura de adjudicación de herencia emitió un juicio de suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el concreto acto o negocio jurídico pretendido en relación con las facultades que se pretenden ejercitar, pero no hizo constar la posibilidad de salvar el autocontrato o el conflicto de intereses. Faltando tal concreción, y de conformidad con la doctrina antes reseñada, no puede estimarse correctamente formulado el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del apoderado. (JLN)

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  1. HERENCIA SIN DESIGNACIÓN CLARA DE HEREDERO.

Resolución de 26 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Salamanca nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia, basada en el testamento de A, en el que el albacea y contador partidor, designado por la testadora y uno de los patronos de la fundación, designada heredera (aparte de algunos legados) establecía lo siguiente: “«Instituye heredero universal en todos sus bienes, derechos y acciones a su querido esposo B, en la seguridad de que su esposo respetará en todo caso, tanto los deseos de la testadora respecto del destino de sus objetos personales, como la voluntad de ambos de que, a su fallecimiento, su patrimonio pase a la Fundación que lleva el nombre de “Fundación Vargas Zúñiga y Pérez Lucas”. El testamento no establecía ninguna sustitución para el caso de que el esposo no llegara a ser heredero.

B esposo de A, había premuerto a la misma, habiendo aquel otorgado otro testamento similar, en el que legaba a su esposa el usufructo universal de sus bienes e instituía heredera a la citada Fundación Vargas Zúñiga y Pérez Lucas.

El contador partidor nombrado por la causante, formaliza la escritura de herencia de la esposa y tras de manifestar que se habían entregado los legados ordenados por la misma a los correspondientes legatarios, ahora hacía entrega del resto de los bienes de la herencia a la citada Fundación que aceptaba la herencia a través de su representante.

Registrador: Para el registrador no constaba, con claridad y certeza, que la causante A hiciera ninguna disposición testamentaria, para el supuesto de que el esposo no llegara a heredar, ni había nombrado ningún sustituto, por lo que lo procedente era abrir la sucesión intestada.

Dirección General: Para la DG es fundamental en esta materia el art 675 c.c. del que resulta que el entendimiento de las cláusulas ha de hacerse en el sentido literal de las palabras a menos que aparezca ser otra la voluntad del testador, pero en todo caso, tanto la doctrina como la jurisprudencia coinciden en que el centro de gravedad en la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica en buscar la voluntad real del testador, esto es, el sentido espiritualista de sus disposiciones.

La DG sienta los siguientes principios (Rs 18 enero 2010):

– Que la voluntad del testador es la ley de la sucesión (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).

– Que, en congruencia con la naturaleza del testamento como acto formal y completo una vez otorgado, ha de ser determinante la voluntad pretérita del testador, su voluntad en el momento de otorgar la disposición, por lo que la simple alteración sobrevenida de determinadas circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la revocabilidad esencial del testamento (cfr. artículo 739 del Código Civil) y en la posibilidad de otorgamiento de una nueva disposición testamentaria.

– Ha de primar el criterio subjetivista, que busca indagar la voluntad real del testador, armonizando en lo posible las distintas cláusulas del testamento, y acudiendo con la debida prudencia a los llamados medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta, tal y como tiene declarad el Tribunal Supremo en diferentes Sentencias.

– Que debe prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil (cfr., por ejemplo, el propio artículo 767, y los artículos 715, 743, 773, 786, 792, 793, así como, «ex analogía», el 1284).

– Que es lógico entender que en un testamento autorizado por notario las palabras que se emplean en la redacción de aquél tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación del notario debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje.

Por tanto: La voluntad de ambos esposos, si bien no eran literalmente la misma, es verdad que finalmente ambos querían que sus bienes pasaran finalmente a la Fundación, y que además el albacea tenía facultades para interpretar la voluntad de la testadora, y habiendo ésta nombrado como albacea a uno de sus patronos, era evidente, su voluntad de que los bienes pasaran a la Fundación referida. Por tanto, es evidente que en el testamento de la esposa A, hay una voluntad clara de que dicha Fundación fuera sustituta fideicomisaria, lo que implica, como ya ha reiterado la DG que dicha sustitución implica la vulgar tácita. Por tanto, admite y acepta el recurso, en contra de la calificación registral. (JLN)

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  1. RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. PLAZO DE EJERCICIO Y ESCRITURA.

Resolución de 30 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13 a inscribir una escritura de venta en ejercicio de retracto legal.

Hechos: Una vivienda está arrendada desde 1985, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En 2014 se vende y la sociedad compradora notifica fehacientemente a la parte arrendataria su derecho de ejercitar el retracto. En documento privado posterior, la parte arrendataria comunica en plazo (antes de los 60 días) su decisión de ejercitar el retracto, si bien por acuerdo entre ambas partes se decide posponer el otorgamiento de la escritura pública de retracto por diversos inconvenientes. Finalmente se otorga la escritura de retracto cuatro meses después de la notificación inicial, en la que además las partes hacen referencia a lo pactado en documento privado.

La registradora suspende la inscripción, en una escueta calificación, pues considera que el derecho de retracto se ha ejercitado fuera del plazo legal (ya que la escritura se ha otorgado más de 60 días después de la notificación). Solicitada calificación sustitutoria la registradora sustituta confirma la calificación.

El notario autorizante recurre. Alega que el derecho de retracto se ha ejercitado en plazo, como reconocen ambas partes, y que no es necesario que dicho acuerdo conste fehacientemente, pues basta que así lo reconozcan ambas partes, siendo de aplicación la teoría de los actos propios, conforme a la jurisprudencia que cita.

La DGRN revoca la calificación. Recuerda que el registrador sustituto, al emitir la calificación sustitutoria, no puede añadir más defectos, sino que debe limitarse a los expresados en la calificación inicial.

En cuanto al fondo del asunto, señala que una cosa es el ejercicio del derecho de retracto, que ha sido ejercitado en plazo, como reconocen ambas partes, y que no requiere de forma alguna “ad solemnitatem”, y otra cosa es la formalización en escritura pública, que es la plasmación documental de un derecho ya consumado, que no está sujeta a plazo. Y ello sin perjuicio de los efectos que le son propios a la escritura, que será de adquisición dominical, si bien por vía de subrogación del retrayente en la posición jurídica del comprador. Cita en este sentido diversa jurisprudencia del TS, y el propio criterio de la DGRN en relación con el ejercicio del derecho de opción y los plazos, por ejemplo, en la Resolución de 27 de marzo de 2000. (AFS)

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  1. OBRA NUEVA. PRESCRIPCIÓN. SUELOS PROTEGIDOS. EXCESO DE CABIDA

Resolución de 30 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de donación de nuda propiedad, previa declaración de obra nueva.

Hechos: Se formaliza una escritura de donación, en la que se recoge una reducción de cabida (de 1610 m2 a 1530 m2; ésta última era la superficie registral de la finca) y declaración de una obra antigua, a la que se acompaña un certificado de un arquitecto, que acredita la terminación de la obra en 1984 y que el suelo sobre el que se ubica la obra nueva es “no urbanizable común”.

Registrador: Se declaran como defectos para su inscripción:

1) que no se hace constar la disminución de cabida, ya que existen dudas fundadas para identificar la finca; 2) el certificado del técnico no está visado; 3) no se aporta licencia de primera ocupación; 4) no se acredita con documento fehaciente que la edificación no se ha construido sobre suelo no urbanizable de especial protección; 5) no se acreditan las coordenadas referenciadas gráficas de la obra nueva y de la finca.

Registradora Sustituta: Interpuesto recurso de calificación sustitutoria, la registradora, sólo confirma tres de los defectos anteriores: 1) dudas sobre la identidad de la finca; 2) necesidad de visado colegial; 4) y no se acredita que la edificación no se halla construida sobre suelo no urbanizable de especial protección.

Notario: Acepta el defecto 2) y entiende revocados por la registradora sustituto los números 3 y 5 y recurre los números 1 (dudas fundadas en cuanto a la identificación de la finca) y 4 (no se acredita que la edificación se haya construida sobre suelo no urbanizable de especial protección).

DGRNEn cuanto al defecto 1) se ratifica, ya que al establecerse por el notario en la escritura que las operaciones registrales sobre la finca, se ajustan a la cabida que figura registrada (pero no a la real), lo que hace el notario es confirmar el defecto, aunque tiene fácil subsanación por los arts 199 y 201 de la LH (rectificación de cabida en diferencias inferiores al 10% o 5%).

En cuanto al defecto 2) –certificado técnico visado– la DG manifiesta que existen dos vías para la declaración de obra nueva en Nuestro Ordenamiento, conforme al artículo 28 LS: según se trate de ON terminada o en construcción: el número 1 exige el cumplimiento de los requisitos y autorizaciones necesarias legalmente; en tanto el del apartado 4 de dicho art, respecto de edificaciones antiguas (o sus ampliaciones y mejoras) en las que no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por haber transcurrido los plazos de prescripción, en las que se exige lo siguiente:

Declaración de obras antiguas, requisitos:

  • La aportación de documentos que acrediten la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  • Además, es necesario, conforme al Dto. 1093/1997, que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la ley para la prescripción de la infracción.
  • Todo ello unido a la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca y que el suelo sobre el que se ubica no tiene carácter demanial o no está afectado por servidumbres públicas

Tales son los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro, por lo que cumpliendo tales formalidades la obra puede acceder al mismo, pero sería además muy conveniente, pero legalmente no exigible, aportar además una prueba documental que certifique por parte del Ayuntamiento la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.

  • No obstante, lo anterior, entra en el campo de la calificación registral y por tanto compete al registrador, el comprobar que, respecto de tales construcciones antiguas, ya no cabe adoptar tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. En tal sentido la RS 6 mayo 2013 indica que “el legislador sigue exigiendo que el registrador califique: a) la antigüedad suficiente para considerar posible la prescripción de las acciones que puede provocar la demolición de la obra, y además b) compruebe que la edificación no se encuentra en suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público o dentro de los que se incluyen los supuestos en que la ley declare la imprescriptibilidad de las acciones de restauración de la realidad física alterada.
  • En cuanto a los medios de calificación o de prueba, que no resultan del Registro y que puede utilizar el registrador para comprobar la posible inclusión de la finca en una zona de especial protección, por exigencia del art 18 de la LH, la RS 1 julio 2015, reconoce que no es competencia de la DG ni del registrador el comprobar la naturaleza de la eventual infracción, pero si es de su competencia comprobar el plazo aplicable a la misma, a los efectos del art 28.4 de la LS, la cual no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción, ya que hay terrenos calificados como de régimen especial en los que la Admón. puede actuar sin limitación de plazo en los que no cabe la consolidación por antigüedad – sistemas generales, zonas verdes, espacios libres o suelo especial no urbanizable, según las normas autonómicas-. Todo ello demuestra la necesidad de que el registrador cuente con elementos auxiliares de calificación para detectar estos supuestos.

En el caso presente, no se aporta certificado municipal de ubicación de la finca, sino que es el técnico el que certifica sobre la antigüedad de la obra (extremo que no se duda que esté incluido entre sus atribuciones profesionales y facultades certificantes), y que califica el suelo como no urbanizable común, pero la cuestión es estrictamente jca y no técnica, por lo que este certificado sólo tiene el valor de un informe o dictamen profesional y no el de auténtica certificación, que acredite de modo concluyente la concreta calificación urbanística del suelo, extremo reservado a la Admón. Urbanística, ya que emana del correspondiente Planeamiento.

No obstante, y pese a que el 5) defecto ha sido revocado por la registradora sustituto, la DG entra en su estudio, pienso que a efectos doctrinales:

En cuanto al defecto 5) exigencia de las coordenadas de referenciación geográfica:

Se parte de que, al haberse otorgado la escritura, con antelación a la entrada en vigor de la nueva ley 13/2015, la exigencia no era aplicable a la edificación en cuestión, y, además, la calificación registral, fue revocada por la registradora sustituto.

Sin embargo la DG -entiendo que con efecto aclaratorio o para sentar doctrina- manifiesta que con dicha georreferenciación se pretende que la calificación registral compruebe si la edificación en cuestión, está plenamente incluida dentro de la finca o parcela registral; y al tiempo se pueda examinar en qué medida tal superficie ocupada puede o no afectar a zonas de dominio público o servidumbres públicas, cual sea la calificación urbanística del suelo; y permitir que, cuando al registrador efectúe las comunicaciones procedentes a las distintas administraciones o al catastro, se incluya en ellas esa información tan relevante.

No obstante dado que la certificación técnica hace constar que la edificación es anterior a la norma que impuso en la Comunidad Valenciana, un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección, quedando la edificación fuera de ordenación, a falta de resolución de la Admón. urbanística competente, que deberá dictar, tras de la comunicación posterior a la inscripción, que deberá efectuar, el registrador, al Ayuntamiento respectivo y a la Comunidad Autónoma, haciendo constar en la inscripción, en la nota de despacho y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

(Realmente todas las notas registrales solicitadas y recibidas, por este notario, de obra nuevas antiguas, los registradores han actuado de este modo: inscriben la obra, pero la sujetan, en cuanto a su calificación urbanística, a la comunicación que reciban del Ayuntamiento).

Con todo ello la DG da por revocado el 4) defecto, aunque también como vemos hace un repaso del defecto número 5), pienso que a efectos doctrinales.

Comentario: En relación con la Rs anterior, hay un hecho cierto que he comprobado a lo largo de mi vida profesional: No llego a comprender cómo en un Estado de Derecho, una vivienda o una nave construida ilegalmente y sin los requisitos necesarios para su habitabilidad o explotación (con los riesgos que ello conlleva) se pueda legalizar y vender, sin problemas, por el transcurso de un plazo y todo lo más previo un certificado técnico y una escritura de declaración de obra nueva. Plazo que, encima, varía según la autoridad urbanística autonómica a que corresponde (por ejemplo creo que en Castilla La Mancha, el plazo de prescripción de las construcciones ilegales es de 5 años y en la comunidad Valenciana es de 15), y ello sin perjuicio, claro es, de aquellas edificaciones llevadas a cabo en terrenos de dominio público, montes, veredas etc. que se han ido ocupando con el transcurso de los años y respecto de los que nadie ha tomado medida alguna (he llegado a ver una vivienda construida en la falda de un monte protegido, que se vende con una construcción claramente ilegal y sin que nadie haya llevado a cabo su demolición).

Otro hecho cierto es que, la Autoridad Urbanística, y por las razones que sean, no ha tomado, a veces, medidas respecto a la demolición de tales construcciones ilegales. Todo ello acabaría simplemente con una norma estatal (ley del Suelo) en que se prohibiera la legalización, por transcurso del tiempo, de estas edificaciones, normalmente en terrenos rústicos, ya que para su legalización debería exigirse, en todo caso, un proyecto técnico. El problema añadido es el de que, absurdamente, nuestro TC estimó que el urbanismo es de competencia autonómica, con lo que desaparecieron todas aquellas normas urbanísticas que hablaban de un proyecto urbanístico a nivel nacional, que hoy día no existe o de unas normas uniformes para todo el territorio, que recogían aquellas nuestras primeras Leyes del Suelo.

La segunda cuestión es la de que, estimo excesivo, que la DG haga constar que los requisitos que exige la ley son insuficientes para inscribir las obras nuevas antiguas, y además introduzca otras comprobaciones, como medios auxiliares del registrador, posiblemente tratando de reforzar la inscripción definitiva de tales construcciones, y estableciendo la posibilidad de que se empleen otra serie de medios supletorios (que la norma no exige) para llevar a cabo la inscripción de tales edificaciones o al menos para proceder a su inscripción, cuando es a la Autoridad Urbanística a la que compete el tomar esas medidas..

Creo también excesivo estimar por parte de la DG que la calificación del suelo es jurídica y no técnica, lo que quita valor al certificado del arquitecto, considerándolo como un simple informe o dictamen, pero sin valor definitivo frente al Registro, al tiempo que amplía la calificación registral, extendiéndola también a la calificación urbanística del suelo que ocupa la edificación.

Finalmente, y aunque el defecto 5) coordenadas gráficas, había sido revocado por la calificación sustitutoria, realmente y no sé si por establecer una doctrina, la DG pasa a examinar finalmente también tal defecto. (JLN)

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  1. PRESTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. 

Resolución de 31 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de no acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por parte del prestamista. (CB)

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EL CASO, LA NOTA Y LA DECISIÓN DE LA DGRN. – La registradora deniega la inscripción de una hipoteca concedida por una viuda a un industrial con propósito ajeno a su actividad profesional, por falta de requisitos previstos en la Ley 2/2009, de 31 de marzo (también LCCPCHySI). La DGRN confirma la nota.

CUESTIONES DISCUTIDAS.- La única cuestión que se plantea, [1] consiste en determinar las condiciones que deben reunir los prestamistas no entidades de crédito para que les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo, [2] y, en consecuencia, los requisitos de la inscripción en el Registro Público previsto en su art. 3; la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el art. 7, [3] y todos los requisitos de información precontractual y transparencia exigidos por los arts. 14 a 16 y 18.2 de dicha Ley, teniendo en cuenta las circunstancias del carácter de consumidor-persona física del deudor y de vivienda de la finca hipotecada.

COMPETENCIA DE LA REGISTRADORA PARA INDAGAR MÁS ALLÁ DE SU REGISTRO.- En concreto se discute acerca de la competencia de los registradores de la Propiedad para realizar indagaciones más allá de su Registro en orden a averiguar [1] si una determinada persona o entidad se dedica de forma habitual a la concesión de préstamos, [2] acerca de cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de tales créditos o préstamos, y [3] acerca de si es suficiente para excluir la aplicación de la Ley 2/2009 que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de constitución del préstamo hipotecario que no se dedica de manera profesional a la concesión de préstamos hipotecarios.

CONCESIÓN PROFESIONAL DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.- La registradora calificante pone de manifiesto en su nota denegatoria que la persona física prestamista es titular de otras treinta y cinco hipotecas más inscritas en distintos registros de la Propiedad de España, en garantía de los respectivos préstamos hipotecarios que se han concedidos a lo largo de varios años; circunstancia que reconoce expresamente la prestamista, la cual se limita a alegar que algunos de los mismos se encuentran cancelados en la actualidad.

La DGRN concluye que ha sido correcta la actuación de la registradora al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta de los asientos de su Registro en otras fincas (como también, según ha declarado este Centro Directivo, se encuentra facultado para consultar, a estos efectos, los asientos de otros registros de la Propiedad a través del «Servicio de Interconexión entre los Registros») y no admitir sin más como suficiente la manifestación negativa del acreedor acerca de su condición de profesional.

El otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye, indudablemente, un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura.

Respecto a cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y hacer aplicable la Ley 2/2009, este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 julio 2015) considera que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada Ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Por tanto, con más razón, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesión de treinta y cinco créditos, constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en tal actividad.

Y es que, en este ámbito, el cumplimiento de los fines perseguidos por la Directiva 93/13/CEE ha erigido, como principio esencial del ordenamiento jurídico de la Unión Europea (art. 169 TFUE), el de la protección de los legítimos intereses de los consumidores, que provoca que la carga de la prueba, tanto del cumplimiento de los requisitos legales o su no necesidad –art. 8 Ley 2/2009- como de la negociación individual de las cláusulas de los contratos en que intervenga un consumidor –art. 82.2 TRLGDCU-, corresponda al acreedor.

Por otra parte, la condición de industrial del prestatario tampoco es obstáculo para la aplicación de la Ley 2/2009, ya que, para la exclusión de dicha norma hubiera sido necesario que el préstamo se hubiera concedido para una finalidad comprendida dentro del ámbito propio de su actividad empresarial o profesional y, en este caso, como expone el notario en su informe, el prestatario industrial actúo en su condición particular.

CARÁCTER SUBSANABLE O INSUBSANABLE DE LOS DEFECTOS.- Se debe distinguir, aunque se encuentren íntimamente relacionados entre sí, [1] entre la ausencia de los requisitos de inscripción previa del prestamista profesional en el registro público especial que corresponda y de contratación previa de un seguro de responsabilidad civil o un aval bancario y, [2] por otro lado, la falta de reflejo en el título calificado del cumplimiento de las obligaciones o requisitos del proceso de contratación del préstamo hipotecario de los arts. 14 a 18 Ley 2/2009: información precontractual, oferta vinculante, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación del bien hipotecado, derecho de examen del proyecto de escritura con una antelación de tres días en el despacho del notario autorizante y obligaciones de información y advertencias notariales.

1.- INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE EMPRESAS Y SEGURO O AVAL.- En cuanto a la ausencia del cumplimiento de los requisitos del primer grupo, es decir, la inscripción con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad del prestamista profesional en el Registro público especial que corresponda (art. 3 Ley 2/2009), y de contratación previa a tal inscripción de un seguro de responsabilidad civil o de un aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios (art. 7 Ley 2/2009); según el art. 9.2 de la Ley de referencia, su incumplimiento será infracción muy grave, aplicándose lo dispuesto en los arts. 51 y 52 TRLGDCU.

Pues bien, esos arts. 51 y 52 TRLGDCU no establecen la invalidez del contrato sino la imposición de unas multas y la posibilidad del cierre temporal del establecimiento, instalación o servicio; por lo que en tales casos el defecto debe considerarse subsanable.

2.- CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE TRANSPARENCIA.- Por lo que respecta al segundo grupo de defectos, debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia TS, ha sentado la doctrina acerca de que la contratación con condiciones generales constituye una categoría contractual diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden, especialmente al reforzamiento de la información.

Estos deberes, en el ámbito de la contratación de préstamos y créditos hipotecarios, se materializan en el seguimiento del proceso de contratación e información regulado en los citados arts. 14 a 18 Ley 2/2009 y en la Orden Ministerial EHA 2899/2011, también aplicable a los profesionales que no sean entidades de crédito.

En consecuencia, en cuanto su cumplimiento es determinante de una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y del conocimiento real por el deudor de los concretos riesgos contratados, su omisión puede afectar a la validez del contrato de adhesión de préstamo hipotecario de conformidad y en los términos que disponen los arts. 5, 7 y 10 LCGC, y el art. 14.3 Ley 2/2009. Es por ello que los requisitos del proceso de contratación deben ser objeto de control de incorporación por parte del registrador de la Propiedad (Resoluciones de 5 de febrero de 2014 y 9 de marzo de 2016), y su ausencia constituye un defecto insubsanablesalvo que habiéndose realmente cumplido, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario.

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SOBRANTE

Resolución de 1 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dimanantes de procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea si cuando el acreedor, en el ejercicio de la facultad que le reconoce el art 671 LEC, pide la adjudicación «por la cantidad que se le deba por todos los conceptos», se produce la inmediata extinción de los créditos objeto de la ejecución como si se tratase de una dación en pago, de forma que no hay remate propiamente dicho ni en consecuencia sobrante o si, por el contrario, por existir acreedores posteriores, dicho valor de adjudicación en el exceso de lo garantizado por la hipoteca, ha de tener el mismo tratamiento que el precio de remate.

La Dirección confirma el criterio de la registradora teniendo en cuenta los arts. 692 LEC, y 130 y 132 3º y 4º LH. Admitido por el recurrente que la deuda acumulada es superior a la responsabilidad hipotecaria hay que determinar el destino de la cantidad excedente cuando, como en este caso, el acreedor se adjudique la finca por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, existiendo acreedores posteriores. Entiende la Dirección que resulta claro que la referencia a la cantidad que se le deba por todos los conceptos es tomada como el valor o precio por el que se adjudica el inmueble. Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante y al resto de acreedores que, dado que excede de las cantidades garantizadas con la hipoteca que actúan como límite; (art. 692 LEC) sin perjuicio de que el ejecutante pueda reclamar el importe de la adjudicación que se aplique al pago de deudas posteriores de conformidad con el 579 LEC porque respecto a esa cantidad no aplicada al pago de su deuda «por todos los conceptos» el crédito sigue subsistente. Respecto al argumento del recurrente de que se trata de una especie de dación en pago y la deuda se extingue por lo que no hay remanente a favor de terceros, entiende que no es admisible puesto que aunque es más que dudoso que se produzca una suerte de dación en pago está supondría la extinción de la deuda pero no la de los acreedores posteriores, es más si se aplicasen las consecuencias de la dación en pago convencional, el ejecutante debería adquirir la finca con la subsistencia de las cargas inscritas. (MN)

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  1. REVIVISCENCIA DE ANOTACIÓN CANCELADA

Resolución de 1 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ferrol de una instancia en la que se solicitaba la cancelación de un asiento cancelatorio de una anotación preventiva de embargo por ser nula la cancelación practicada como consecuencia de una ejecución hipotecaria, así como la nulidad de la inscripción de la transmisión de la hipoteca a que se refiere dicha ejecución.

Se solicita la cancelación de una cesión de hipoteca y posterior remate por el titular de un embargo intermedio que resultó cancelado por la adjudicación, obteniendo así la reviviscencia de la anotación

La Dirección confirma la nota. Como cuestión previa resuelve que la solicitud de la rectificación ha de hacerse por quien se considere lesionado por el asiento practicado o por medio de un representante, pero dicha representación debe acreditarse y no está incluida dentro de la autorización de los art. 6 LH 39 RH para presentar los documentos en el registro: una cosa es que la solicitud de rectificación deba hacerse por el interesado o representante debidamente autorizado y que cualquiera se considere autorizado para presentar la documentación al amparo de los citados artículos.

En cuanto al fondo reitera su doctrina sobre la imposibilidad de cuestionar asientos vigentes, que están bajo la salvaguardia de los tribunales, en recurso gubernativo: la rectificación de los mismos exige bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (MN)

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  1. Rectificación de proyecto de compensación

Resolución de 2 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cunit, por la que se suspende la inscripción de una solicitud de rectificación acompañada de certificación administrativa.

Tres fincas independientes resultantes de un proyecto de compensación figuran inscritas a favor de varios titulares registrales. Se presenta certificación administrativa solicitando la rectificación en el sentido de que se inscriban como una única finca, ya que de otra forma no reuniría la condición de parcela mínima y no sería edificable.

La registradora entiende exigible el otorgamiento de una escritura de rectificación debiendo comparecer todos los interesados consintiendo en dicha rectificación.

La Dirección, después de hacer un resumen de los tipos de errores registrales y la forma de rectificarlos, entiende que se trata de un error de concepto pero que al provenir de la tramitación de un expediente administrativo cabría su rectificación mediante la rectificación a su vez del expediente administrativo sin que sea inexcusable siempre y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria; cuando se trata de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente es competente para la modificación bastará con que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas. (una manifestación concreta sería la reflejada en el apartado 3 del artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, en el que se contempla la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad «las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al plan que se ejecute», una vez aprobadas por el órgano urbanístico actuante, a través del procedimiento legalmente previsto). En este caso según el recurrente se justifica la procedencia de la rectificación, por la forma errónea de practicar las inscripciones de fincas: como tres fincas registrales independientes, cuando lo correcto era la inscripción en una sola finca registral y en proindiviso a favor de los titulares. Lo que ocurre en este supuesto es que, si bien de la certificación administrativa se infiere que la parcela debió inscribirse como una sola finca registral, debe contener también la expresión formal de que ese era el contenido propio del proyecto de compensación, ya que si el contenido fuera el reflejado registralmente no estaríamos propiamente ante un error de concepto sino ante una rectificación del propio proyecto que debe tramitarse por el cauce correspondiente. Es decir, que la rectificación tendrá lugar bien mediante la rectificación del proyecto de compensación, si el error se produjo en el mismo, bien mediante el procedimiento de rectificación por haberse cometido un error de concepto si la inexactitud se hubiera producido al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título alterando o variando su sentido, con los requisitos también antes expuestos; todo ello sin perjuicio de que puedan los titulares otorgar escritura pública por la que procedan a agrupar las fincas. (MN)

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  1. CONDENA JUDICIAL A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD [ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO]

Resolución de 2 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial. 

– Hechos: Se presenta un mandamiento judicial en el que simplemente se inserta una sentencia firme que se limita a ordenar la elevación a escritura pública del contrato privado verbal de compraventa y la inscripción del dominio a favor de la demandante contra la herencia yacente e ignorados herederos (*ACM: tampoco consta que se haya nombrado un administrador judicial de la herencia).

– El registrador lógicamente deniega la inscripción, conforme a los arts. 9 LH y 51 RH porque no se puede conocer el contenido del negocio jurídico y del documento privado que se eleva a público, debiendo acreditarse de modo fehaciente cuál es el contenido mínimo de ese contrato.

– El interesado dice que tal contenido puede deducirse de la propia demanda interpuesta (a pesar de que el propio Juzgado desestimó un recurso de aclaración).

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación por la necesidad de que del título presentado resulten todas las circunstancias precisas para la inscripción, contenido mínimo del contrato y no solo, conforme a los arts. 9 LH y 51 RH, las personales de los sujetos (nombre y apellidos, DNI/NIF, edad, estado civil …) también los objetivos y la causa del negocio (por la distinta protección registral según sea onerosa o gratuita) y SIN que sea suficiente con que la Sentencia declare que la finca es propiedad del demandante y que se inscriba a su nombre.

En efecto, del art. 708 LEC se desprende que son inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero NO suplen a la forma en que deben exteriorizarse, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. arts 1217 y 1218, y 1279 y 1280 CC, el art 3 LH y los arts 143 y 144 RN).

Es decir que la LEC no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino solo permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado, de modo que el auto del art. 708 LEC tan sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. La única excepción, serían los negocios unilaterales, como la opción de compra o la cancelación de hipoteca, cuando ya estén predeterminados de antemano todos los extremos del negocio y lo único que falte es la declaración de voluntad en sí.

Comentario (ACM).- Interesante resolución muy respetuosa con la forma documental que viene a aclarar la mecánica de las sentencias de condena a una declaración de voluntad del art. 708 LEC en el sentido de que ya no es preciso que el Juez se persone a la notaría para firmar la escritura (como en la LEC 1881) sino que tal escritura puede otorgarse unilateralmente por el propio demandante por sí solo, aportando al notario el testimonio del auto o mandamiento correspondiente.

Por lo demás, aunque no se debate en el caso, del supuesto de hecho de la resolución se desprende que tampoco se ha nombrado un defensor judicial de la herencia yacente, como exigen, entre otras las Res. DGRN de 3 oct. 2011, la Res 17 julio 2015, 19 sept. 20159 dic. 2015 o 17 marzo 2016 y antes la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero 200715 oct. 2007 y 5 nov. 2007, para tutelar los intereses de los eventuales herederos inciertos del causante demandado (ACM)

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  1. SUSTITUCIÓN VULGAR. FORMA DE ACREDITAR SU INEFICACIA. CAPACIDAD PARA SUCEDER.

Resolución de 6 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Vigo nº 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (MGV)

Como hechos de interés en este expediente son los siguientes:

– Se trata de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la que los cónyuges causantes fallecieron los días 29 de enero de 1994 y 13 de marzo de 2005, respectivamente.

– El causante instituye herederas a sus dos hijas, doña M. J. y doña R. M., en determinadas proporciones y ordena legados a favor de sus nietos, don J. P., doña E. M. y doña N. M., en determinados pisos, estableciendo, para todo lo dispuesto un derecho de sustitución por la respectiva descendencia.

– La nieta doña N. M. renuncia el 25 de agosto de 2015, manifestándose en la escritura que no tiene descendencia.

-La hija doña R. M. renuncia el 25 de septiembre de 2015. De su libro de familia resulta que tiene una hija, la nieta E.M, que también renuncia el 25 de septiembre de 2015.

– Del libro de familia de la nieta doña E. M. resulta que tiene una única hija, llamada doña V. D., bisnieta de los causantes, nacida el día 27 de julio de 2015, es decir, después de fallecidos los causantes y antes de producirse la renuncia por su madre, doña E. M.

La registradora, señala como defectos:

  1. La necesidad de acreditar la inexistencia de descendientes de la nieta N.M.
  2. Y la necesidad de concurso de todos los llamados por la vía de la sustitución, entendiendo que lo están los que viven al tiempo de la renuncia, aunque no hubieren nacido al tiempo de la apertura de la sucesión.

El notario recurre la nota y alega en relación a los dos defectos señalados:

– que los medios para determinar la inexistencia de sustitutos vulgares no son «numerus clausus»;

– que bastan las manifestaciones de inexistencia de otros descendientes sustitutos, hechas por todos los comparecientes en la escritura –unos con interés y otros sin él;

– que se trata de un llamamiento de sustitución vulgar y no de llamamientos de sustitución fideicomisaria o a plazo o condicionales, por lo que los llamados deben reunir capacidad para suceder al tiempo de la apertura de la sucesión y no en el de la renuncia, por lo que los nacidos tras esa apertura de sucesión, pero antes de la renuncia no están llamados como sustitutos para suceder.

La DGRN, confirma el primer defecto y revoca el segundo.

Señala en cuanto al primer defecto que de los párrafos tercero y cuarto del artículo 82 RH resulta:

– que a efectos registrales no es suficiente la mera manifestación para hacer constar la ineficacia del llamamiento sustitutorio, ya que ambos párrafos se refieren a la “acreditación” del hecho;

 – que admite el acta de notoriedad como medio adecuado para acreditar la ineficacia;

 – y que del precepto reglamentario resulta que dicho acta no es un medio exclusivo existiendo otros medios de acreditación como el testamento del heredero sustituido, obtener la declaración de los herederos abintestato del propio sustituto e incluso la realizada por los albaceas según las circunstancias de cada caso, y no siendo suficiente el alegar que la sustituida murió en estado civil de soltera.

En relación al segundo defecto la cuestión radica en determinar el momento en el que el sustituto debe de tener capacidad para suceder:

Así del art 758 Código Civil números 1º y 3º, resulta que el sustituto para poder heredar debe sobrevivir no sólo al testador sino también al acto jurídico de la repudiación hecho válidamente por el instituido. Lo anterior se entiende sin perjuicio de las excepciones a este principio fundamental como la situación interina del concebido no nacido, el concepturus por técnicas de reproducción asistida, los llamados por sustitución fideicomisaria, y los descendientes comunes en el caso de delegación de la facultad de mejorar del art 831 del Código Civil, todas las cuales tienen limitaciones legales para su funcionamiento. De todo lo dicho se deduce, para el supuesto de este expediente, que la bisnieta cuya renuncia exige la registradora, al no haber nacido en el momento de la apertura de la sucesión, no tiene capacidad para suceder y por lo tanto es innecesario su concurso tal y como exigía la calificación.

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222.Propiedad horizontal. Modificación en fachada de local comercial.

Resolución de 6 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mojácar, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de adaptación descriptiva de local comercial.

Supuesto de hecho. La propietaria de un local comercial incluido en una propiedad horizontal otorga unilateralmente escritura haciendo constar que el local tiene una nueva salida a la calle. No se justifica que haya habido acuerdo unánime de la comunidad de propietarios y en los estatutos del edificio no se autoriza que se pueda hacer de forma unilateral una modificación que afecte a la fachada del edificio.

¿Cabe que el propietario de un local de la división horizontal pueda escriturar e inscribir tal modificación de forma unilateral? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 El artículo 7.1 de la Ley 49/1960 dispone que «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

2 La fachada del edificio es un elemento común conforme al artículo 396 del Código Civil que se refiere a “los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.

3 En el presente supuesto en el título constitutivo no se contiene regla estatutaria alguna que permita la apertura de huecos en la fachada o accesos diferentes a los existentes que pudiera justificar la innecesaridad de consentimiento de la comunidad de propietarios.

Comentario.

1 El propietario de un elemento privativo de la división horizontal puede realizar alteraciones dentro de su piso o local ajustándose a lo previsto en el reseñado art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). No puede, sin embargo, alterar los elementos comunes ni el resto del edificio en general, para lo cual se exige acuerdo de la Junta de propietarios en los términos previstos en el art. 17 LPH.

2 Lo dicho ahora debe matizarse porque el título constitutivo puede autorizar anticipadamente modificaciones unilaterales que alteren, incluso, la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad. Es lógico que así sea desde el momento que la junta puede autorizar tales modificaciones, aunque no estén previstas estatutariamente. Por tanto, en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil.

3 Tratándose de locales comerciales, la jurisprudencia viene admitiendo, incluso, con mayor amplitud, tales modificaciones unilaterales, “pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros” (SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009 y 11 de febrero y 15 de noviembre de 2010).

4 Sin embargo, en el procedimiento notarial-registral no se pueden apreciar tales circunstancias, que son propias de la esfera judicial, de modo que sólo procede autorizar e inscribir tales modificaciones cuando exista previsión estatutaria que las autorice, o bien cuando se justifique el correspondiente acuerdo de la comunidad de propietarios o la resolución judicial que estime la demanda frente al acuerdo que no autorizase dichas alteraciones.

Informe del Registrador: la DGRN dice que se trata de “un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos (…) La valoración sobre el informe corresponde a este Centro Directivo, pero de ninguna forma genera trámite de audiencia que pueda justificar la necesidad de dar traslado del mismo al recurrente, precisamente porque su contenido, como se ha dicho, no puede modificar los defectos apreciados en la nota de calificación. (JAR)

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  1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN

Resolución de 7 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Palencia nº 1 a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Supuesto de hecho. Se presenta a inscripción un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dictados en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. La circunstancia determinante es que la sociedad ejecutada había sido declarada en concurso de acreedores con anterioridad a la fecha en la que se ha dictado el decreto de adjudicación.

Concretando la situación existente cabe destacar: 1) El procedimiento del que deriva el decreto de adjudicación se había iniciado antes de la declaración del concurso, pero su tramitación no había concluido en el momento de producirse la misma. 2) Se ha declarado la apertura de la fase de liquidación concursal antes que el decreto de adjudicación presentado

La cuestión central es la aplicación del artículo 56.2 de la Ley Concursal.

Doctrina de la DGRN.

1 Resulta plenamente aplicable al caso el artículo 56.2 de la Ley Concursal que determina la suspensión de las actuaciones ya iniciadas desde la declaración de concurso, sea o no firme, y aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho. «Sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor», dice el citado artículo.

2 Es doctrina de la DGRN que «de la interpretación conjunta de los artículos 56 y 57 de la misma Ley Concursal debe entenderse que los bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial no están sujetos a limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución, por cuanto la paralización de ejecuciones de garantías reales a que se refiere el artículo 56, se refiere únicamente a los bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, y, el artículo 57 dice literalmente «el ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá́ a la jurisdicción del juez de este,…», es decir, referido exclusivamente a los bienes necesarios».

3 Por tanto, la cuestión debe resolverse del siguiente modo: resulta fundamental que quede claramente establecida la condición del bien en cuestión, en este caso la finca hipotecada, como necesario o no para la continuidad de la actividad profesional o empresarial y la calificación del registrador debe extenderse a la exigencia de dicha circunstancia.

En consecuencia, dado que no consta que se haya aportado al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes objeto de ejecución no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial ha de entenderse que la ejecución ha quedado en suspenso desde la declaración de concurso. Una vez abierta la fase de liquidación del concurso, las actuaciones suspendidas se reanudarán, pero acumuladas al procedimiento concursal como pieza separada. Procede, por tanto, confirmar el defecto señalado por la registradora.

Comentario. La Resolución trata de otras cuestiones que se resumen seguidamente:

1 Errores de escasa importancia en el nombre de la sociedad: pueden ser relevantes y provocar una calificación negativa cuando por su reiteración puedan generar dudas sobre los datos exactos de la entidad a cuyo favor se ha de practicar la adjudicación. Parece lógico este criterio siempre que su aplicación sea razonable y fundada, de modo que un error de este tipo no ha de provocar una calificación negativa cuando no quepan dudas sobre el particular.

2 Sobre la constancia en el mandamiento de cancelación de ”que lo entregado al acreedor en pago del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas no excede del límite de la respectiva cobertura hipotecaria» conforme dispone el artículo 132 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil«.

Se trata de una cuestión calificable por el registrador pero que en el caso presente no cabe sostener pues, no obstante el texto del art. 130 LH y 692 LECivil, este » Centro Directivo ha tenido oportunidad en numerosas ocasiones (vid. «Vistos») de confirmar la competencia del registrador proclamada por el artículo 132 de la Ley Hipotecaria pero también de expresar que su actuación debe acomodarse a las circunstancias del caso concreto de modo que cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque estos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000 y 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002).

Del expediente resulta que las fincas ejecutadas se han adjudicado al actor ante la ausencia de postores y por el 50% del valor de tasación, por lo que es evidente que el importe total de la adjudicación es inferior a la cantidad reclamada por principal y a la responsabilidad hipotecaria global sobre este concepto, por lo que no existe sobrante ni posibilidad de calificar si el mismo está o no consignado debidamente en beneficio de acreedores posteriores que, por otro lado, no consta si existen según lo consignado en la calificación. Y tampoco se ha señalado en la nota que el valor de adjudicación de alguna de las fincas exceda de la cantidad que por principal constituya el límite de cobertura hipotecaria». (JAR)

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  1. Principio de prioridad. Asiento de presentación caducado. Tracto sucesivo.^

Resolución de 7 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Llobregat nº 1, por la que acuerda denegar la inscripción de una escritura de compraventa de una participación indivisa de un local de aparcamiento. (MGV)

Son hechos a destacar de esta resolución:

  1. Se trata de una escritura autorizada en el año 2002 por la que se vende una participación indivisa de un local
  2. El notario autorizante en aplicación del artículo 249 del Reglamento Notarial (en la redacción vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura) remite por fax al registro la comunicación de haber autorizado una escritura, dando lugar al correspondiente asiento de presentación.
  3. El asiento de presentación caduca al no haberse presentado en diez días hábiles la copia auténtica de la escritura que lo motivó.
  4. En el año 2016 se presenta la escritura de compraventa en el registro, momento en el que la finca no constaba inscrita a nombre del transmitente por haberse adjudicado e inscrito la finca en un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales dirigido contra el anterior titular.

La registradora deniega la inscripción aplicando el principio de tracto sucesivo del artículo 20 LH, al no constar inscrita la participación indivisa de la finca a nombre del transmitente.

Los interesados recurren la nota de calificación basándose que en el año 2002 la finca constaba inscrita a nombre del transmitente; que la compraventa se comunicó al registro conforme el art 249 RN, quedando practicado el asiento de presentación por lo que debía de haberse calificado el título no constando, ni a los recurrentes ni al notario autorizante la calificación negativa del título debiéndose, por tanto, inscribir el título de propiedad a los ahora recurrentes.

La DGRN resuelve con total rotundidad que el recurso no puede mantenerse, declarando que en virtud del principio de prioridad proclamado por el art 17 LH, una vez inscrito un título traslativo del dominio (la adjudicación por ejecución de títulos no judiciales) no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca, aunque sean de anterior fecha (la compraventa del 2002).

En el presente caso el notario el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa remitió por fax al registro la comunicación de haber autorizado una escritura susceptible de inscripción dando lugar al correspondiente asiento de presentación, que, conforme al art 418 RH tiene una vigencia de 10 días hábiles, debiendo de presentarse, en dicho plazo, la copia auténtica de la escritura que lo motivó, pero ésta al no haber sido presentada en el registro provocó la caducidad del asiento, perdiendo la prioridad ganada, y sin que los ahora recurrentes puedan beneficiarse de las ventajas y garantía de la inscripción.

Comentario: Se trata de un claro caso de aplicación de fundamentales principios registrales como son el de prioridad, destacado por la DG, y el de tracto sucesivo. En estos supuestos de presentación por fax es de suma importancia que los interesados sigan las indicaciones que sin duda les haría el notario autorizante acerca de la necesidad de presentar la copia auténtica de la escritura en el plazo de diez días hábiles para beneficiarse así de la prioridad ganada antes de que caducara el asiento de presentación y en todo caso antes de que surgiera el nuevo título.

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  1. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. ROGACIÓN. DESCRIPCIÓN LITERARIA NO OBLIGATORIA. MOMENTO DE EXPONER LAS DUDAS POR PARTE DEL REGISTRADOR.

Resolución de 8 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Petra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, segregación, donación con definición de legítima y disolución de comunidad.

Hechos: Se otorga una escritura de agrupación y posterior segregación. Se agrupan tres fincas que suman 500 metros según las superficies registrales de las fincas de procedencia. Sin embargo, se indica en la escritura que la finca agrupada se corresponde con dos parcelas catastrales -una rústica y otra urbana- que suman 635 metros (204 + 431). Seguidamente se segrega la parte urbana de 204 metros.

En escritura posterior de rectificación, se solicita que se complete la descripción literaria de la finca mediante certificación catastral, descriptiva y gráfica de la misma, de la que resulta que la agrupada tiene una cabida de 616 metros cuadrados (parece, pues, que ha habido una modificación catastral en medio), «debiendo entenderse que se da así inicio al procedimiento que prevé el artículo 199 de la Ley Hipotecaria». En esta escritura no se hace descripción literaria de las fincas para adaptarlas a lo que resulta del Catastro.

La registradora señala que se deberá manifestar por el interesado expresamente cuál de las dos cabidas es la que ha de tomarse como referencia para seguir la tramitación del expediente:

– Si es la del Registro, el titular está manifestando que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de la finca y deberá aportar además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación georreferenciada alternativa.

– Si es la del Catastro, entonces el artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece el procedimiento idóneo para la adaptación del Registro a la realidad jurídica extrarregistral.

El recurrente alega que, cuando el titular aporta la certificación catastral que lleva incorporada la ubicación de la finca mediante las coordenadas UTM, ya se está pronunciando.

La DGRN, aprovechando el recurso, analiza dos temas de interés:

  1. Si el procedimiento del art. 199 LH para completar la descripción literaria de las fincas registrales, debe ser tramitado por el registrador con la descripción de la certificación catastral o, por el contrario, debe ser iniciado a instancia y rogación expresa del titular registral describiendo éste como debe quedar definida literariamente la parcela. Responde, tras analizar los artículos 9, 10 y 199.1, que en ninguno de ellos se habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación. Es conveniente, conforme al art. 170.1 RN, la rectificación de la descripción literaria, pero no obligatoria, máxime cuando no es exigible la total coincidencia descriptiva, salvo en supuestos de inmatriculación.
  1. Si procede calificar la certificación catastral al tiempo de presentarse en el Registro o si por el contrario sólo ha de efectuarse tal calificación tras haber completado los pasos propios del procedimiento señalado. Este tema no se deriva directamente de la nota de calificación.

Se responde diciendo que, sin perjuicio de la calificación de las dudas en la identidad de la finca que en todo caso deberán quedar justificadas en la calificación, estas dudas podrán ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios.

Tales dudas han de referirse a

– que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,

– a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas

– o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Comentario: Aparte de resolver las dos cuestiones referidas el centro directivo aprovecha para realizar otros apuntes de interés:

– Se inclina por la rogación expresa para la iniciación del procedimiento del art. 199, pues analiza y valora que se ha cumplido en el caso.

– Permite prescindir de la georreferenciación de fincas registrales efímeras, que sean meros pasos intermedios respecto a las fincas registrales finales. En el caso estudiado, no sería precisa la georreferenciación de la agrupación, si se aporta la de la finca inmediatamente segregada (lo que no ha ocurrido en el caso, siendo defecto no recurrido).

No dice nada sobre la georreferenciación dela finca resto que, en mi opinión también debería de aportarse.

En cuanto al momento y modo en que el registrador puede manifestar sus dudas sobre la identidad de la finca:

– Respecto al momento, debe hacerlo en la calificación, tras la elaboración del expediente, argumentando las dudas, pero puede hacerlo también al inicio del procedimiento, para evitar dilaciones (no está obligado en ese momento).

– En cuanto al modo de exponer esas dudas al inicio del procedimiento -mientras no lo aclare la DG- opino que podría ser adecuada una diligencia especial al respecto, dentro del expediente, en la que debe de quedar claro que no se trata de una calificación y que su finalidad es meramente la de favorecer los trámites. Incluso podría ser conveniente citar esta resolución.

La nota de calificación, respecto al defecto recurrido -pronunciamiento del interesado sobre qué cabida ha de tenerse de referencia-, se revoca. Aunque no queda claro, es de suponer que sea por aceptar la DG el criterio del presentante de que el otorgante ya se ha pronunciado tácitamente sobre la superficie que considera que tiene la finca: la del Catastro (que encima ha cambiado respecto a la escritura inicial). Sorprende un recurso sobre tema tan nimio que podría haberse aclarado con una instancia.

También llama la atención que, en esta resolución, la nota de calificación es una mera excusa para que la DG siga en su labor de utilizarla para ir sentando criterio sobre diversos temas relacionados con la Ley 13/2015 que allanen su aplicación práctica, siendo de destacar, de modo especial, el permitir que se prescinda de la georreferenciación de fincas registrales intermedias a la configuración final. (JFME)

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Villafranca del Bierzo. Por Ramón Cela.

Villafranca del Bierzo. Por Ramón Cela.

Aprovechamiento urbanístico

URBANISMO

Aprovechamiento urbanístico

Aprovechamiento urbanístico

1. Se presenta en el Registro escritura por la que un Ayuntamiento vende a una entidad mercantil un derecho de aprovechamiento urbanístico consistente en determinadas unidades en un sector de Suelo Urbanizable Programado. El citado aprovechamiento figura inscrito en el Registro a favor del Ayuntamiento. La Registradora, entre otros defectos no recurridos, suspende la inscripción por entender que tal derecho de aprovechamiento debe inscribirse en una finca determinada, que en el título no se expresa, pues el derecho inscrito a nombre del Ayuntamiento «es un derecho expectante que tiene que materializar en una finca determinada, según resulte de las adjudicaciones que se aprueben en los instrumentos de equidistribución de las unidades de actuación en que hayan de situarse».

La interesada recurre.

2. El recurso ha de ser estimado pues, como se afirma por el Notario en su informe adhiriéndose al recurso, los aprovechamientos urbanísticos son bienes jurídicos de contenido patrimonial actual e independiente y no simples «derechos expectantes» que hayan de concretarse en un fundo determinado, siendo derechos perfectamente transmisibles de forma aislada, como se establece en la legislación vigente al regularse el destino que se ha de dar a las cantidades percibidas por los Ayuntamientos por la correspondiente enajenación, así como admitirse que tales transmisiones se realicen a favor de personas no propietarias de suelo (cfr. artículo 30.2.º de la Ley Andaluza 7/2002).

3. Del informe de la Registradora resulta la existencia en el Registro, presentados con posterioridad a la calificación, de determinados documentos que ponen en tela de juicio la legalidad del acuerdo tomado por el Ayuntamiento y que sirve de base a la enajenación, pero, además de tratarse de documentos posteriores, ni siquiera estaban presentados cuando se realizó la calificación, por lo que son intrascendentes a los efectos del recurso, pues, como ha dicho reiteradamente este centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el «vistos»), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.

En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideración y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificación o los informes hacen a la posterior presentación de documentos aunque fuesen hipotéticamente incompatibles con el anteriormente presentado (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación de la Registradora.

26 junio 2006

Aprovechamiento urbanístico.- 2. Entrando en el fondo del recurso, en el presente caso resultan relevantes los siguientes antecedentes que se desprenden del contenido de las actuaciones practicadas:

1.º Sobre la finca registral 30.108-N se practicó, en fecha 18 de enero de 2006, una anotación preventiva de demanda interpuesta por la sociedad «Mas Vilanova, S.A.», contra don E. T. M., y don Jaume y don Norbert T. B., titulares registrales, relativa a la existencia de un contrato de compraventa a favor de la mencionada sociedad sobre la finca 30.108-N. Esta anotación caducó el día 18 de enero de 2010.

2.º El 4 de febrero de 2010 se presentó por vía telemática escritura de compraventa sujeta a condición suspensiva de ciertos derechos de edificación (correspondientes a un exceso de edificabilidad no agotable en la misma finca citada), autorizada ante el notario de Barcelona, don Miquel Tarragona Coromina, el 21 de enero de 2010, número de protocolo 106, que motivó el Asiento 259 del Diario 94, y que es el título cuya calificación denegatoria motiva el presente recurso.

3.º La anterior escritura de compraventa fue calificada negativamente el 22 de febrero de 2010, calificación objeto del presente recurso y cuyos defectos han quedado transcritos en los antecedentes de hecho de esta Resolución.

4.º El 16 de febrero de 2010 se presentó en el Registro Mandamiento expedido por el Juzgado de Primera Instancia número 49 de Barcelona el día inmediato anterior, en el cual en virtud de autos 342/2009, seguidos por «Mas Vilanova, S.A.», contra don Estanislau, don Norbert, don Joan y don Jaume T. B., y don E. T. M., se ordena la inscripción de la Sentencia de 5 de septiembre de 2007, dictada en el procedimiento ordinario 60/2006-1/M del cual se deriva la ejecución 342/09-1 M, sobre la finca registral 30.108-N, que motivó el Asiento 616 del Diario 94.

5.º El día 3 de marzo de 2010 se presentó en el mismo Registro Mandamiento expedido por el Juzgado de Instrucción número 1 de Barcelona el 23 de febrero de 2010, en el cual se siguen diligencias previas 1009/10 seguidas por «Mas Vilanova, S.A.», contra don Estanislau, don Norbert, don Jaume y don Joan T. B., y don E. T. M., y se ordena tomar anotación de la querella y prohibición de disponer sobre la finca registral 30.108-N, que motivó el Asiento 806 del Diario 94.

6.º El 5 de marzo de 2010 se presentó escritura autorizada por el notario de Barcelona, don Carlos Mateo Martínez Bartolomé, en la misma fecha, con el número 271, por la cual don Joan, don Jaume, don Norbert y don Estanislau T. B., y don E. T. M., representados por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 49 de Barcelona, doña María Ángeles Juan Veigas, venden a «Mas Vilanova, S.A.», ejerciendo ésta el derecho de opción de compra que ostenta sobre la repetida finca registral 30.108-N, que motivó el Asiento 857 del Diario 94.

3. En el presente recurso se plantean en esencia las siguientes cuestiones:

a) si bien el artículo 33 del Real Decreto 1093/1997 permite las transferencias de aprovechamiento urbanístico, lo condiciona a que dicha transferencia sea admitida por la legislación urbanística aplicable, lo que suscita la cuestión de si la transferencia sólo será posible cuando el Ayuntamiento de Barcelona lo autorice mediante el procedimiento que corresponda, pero no antes por imperativo del principio hipotecario de especialidad (al ser dicha autorización la que debe confirmar cuál es la finca de destino);

b) si el hecho de que haga falta la previa aprobación por el Ayuntamiento del correspondiente instrumento y procedimiento urbanístico para hacer la transferencia admite o no que el negocio contenido en la escritura quede sometido a la condición suspensiva de obtener este instrumento a los efectos de su inscripción registral o de la apertura de folio registral independiente al aprovechamiento urbanístico;

c) si bien la doctrina de la Dirección General del Registro y del Notariado ha seguido un criterio amplio en materia de aprovechamiento urbanístico, admitiendo los derechos de opción de compra y embargo y otros negocios de transferencia sobre dicho aprovechamiento, sin embargo se plantea la cuestión de si cabe reflejar sólo en el folio de la finca en el cual consta inscrito el dominio, la venta de los derechos de edificación sin que tenga lugar la transferencia a otras fincas (cfr. Resoluciones de 23 de octubre de 2001, 26 de junio de 2006 y 30 de mayo de 2009), o si hasta que no tenga lugar la transferencia o se individualice el aprovechamiento éste sólo pueda constar en el folio de la finca de origen como una cualidad y completando el contenido del dominio del cual es una parte integrante (aun en transformación).

En realidad todas estas cuestiones no son propiamente defectos independientes, sino obstáculos o motivos de suspensión de la inscripción que están íntimamente interrelacionadas, son interdependientes entre sí, por lo que deben ser analizadas de forma conjunta y unitaria.

4. Hay que comenzar señalando que, a pesar de los antecedentes reseñados, y a la vista del principio de prioridad registral, no constituye obstáculo al despacho del título calificado el hecho de que tres días antes del otorgamiento de la escritura haya caducado una anotación preventiva de demanda interpuesta por la mercantil «Mas Vilanova, S.A.», contra los titulares de la finca de origen, o que varios días después de la presentación del título cuya calificación es objeto de este recurso se haya presentado un Mandamiento judicial que ordena la inscripción de una Sentencia de 5 de septiembre de 2007, y que días después, todavía dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación del título que motiva el recurso, se haya presentado la escritura de compraventa de la finca 30108-N por parte de los señores T., representados en rebeldía por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia, a favor de la citada «Mas Vilanova, S.A.». Con independencia de los efectos extrarregistrales que de tales hechos se pudieran derivar, es lo cierto que en el momento de la presentación de la escritura calificada en el Registro el principio de prioridad registral (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria) no constituye obstáculo a la escritura de venta de los derechos de edificabilidad sobrantes al no ser contradictoria respecto de algún titulo presentado con anterioridad que tuviese asiento de presentación vigente (la anotación preventiva de demanda tomada en su día, como se ha dicho, caducó, y la escritura de venta de la finca otorgada en rebeldía de los titulares registrales se presentó después). Por ello, aunque estos antecedentes subyacen en alguna de las cuestiones planteadas en la calificación –particularmente a la vista de la posibilidad de entender que se ha formalizado un negocio sobre el rango registral a fin de obtener prioridad sobre los otros títulos concurrentes al estar el negocio jurídico incompleto por falta de la necesaria determinación de la finca de destino del aprovechamiento a que alude el registrador en su informe–, en realidad esta consideración no puede ser ahora tenida en cuenta en esta resolución al no haberse articulado como un motivo de denegación. Clarificado este aspecto previo, procede entrar en el examen de los motivos de denegación opuestos en la calificación por el registrador.

5. De acuerdo con el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme a su estado, clasificación, características y destino, así como la facultad de disposición, de acuerdo con la legislación aplicable. Entre tales facultades se incluye la de edificar sobre unidad apta para ello, cuando la ordenación territorial y urbanística atribuya a aquella edificabilidad para uso o usos determinados. A su vez, el artículo 5 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, dispone que el ejercicio de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se tiene que sujetar al principio de la función social de este derecho, dentro de los límites impuestos por la legislación y el planeamiento urbanístico y cumpliendo los deberes fijados por éstos. El régimen urbanístico del suelo se establece en el Título II del Texto Refundido, que contiene, entre otras normas, las que regulan el aprovechamiento urbanístico.

6. El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana estatal de 1992 diferenciaba en su artículo 23 entre los conceptos de aprovechamiento urbanístico y de facultad de edificar, conceptuando al primero como «el derecho a los usos e intensidades susceptibles de apropiación que se adquiere una vez cumplidos los deberes de cesión, equidistribución y urbanización», en tanto que la facultad de edificar se definía como «la facultad de materializar en una parcela el aprovechamiento urbanístico que se adquiere con una licencia de edificación». Se trataba, por tanto, de conceptos próximos pero diferenciados en el contexto de una legislación urbanística que partía de una concepción de adquisición gradual de las facultades urbanísticas del dominio en que el denominado «ius aedificandi» se adquiría a través de la licencia ajustada al planeamiento como título constitutivo del mismo. Esta proximidad conceptual entre derechos de edificación y aprovechamiento urbanístico se ha acentuado en la legislación actual, una vez superado el citado sistema de adquisición gradual de facultades urbanísticas. En concreto, el artículo 36 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, define el aprovechamiento urbanístico, asumiendo un concepto ampliamente difundido, como «la resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico; también integra el aprovechamiento urbanístico la densidad del uso residencial, expresada en número de viviendas por hectárea». Por su parte, el Decreto-Ley 1/2007, de 16 de octubre, de medidas urgentes en materia urbanística, añade una disposición adicional nueva (número 17) al Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, con objeto de adaptarlo al concepto de edificabilidad media ponderada que se introduce en la Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo, disponiendo que el concepto de edificabilidad media ponderada que regula la citada Ley estatal «se corresponde con el concepto de aprovechamiento urbanístico definido por el artículo 36.1 de la Ley de Urbanismo». El aprovechamiento urbanístico, determinado conforme a las especificaciones de los instrumentos de planeamiento, comporta pues la reorganización de la edificabilidad de un sector concreto y de las fincas que lo integran.

Por ello, aun cuando el supuesto objeto del presente recurso es el de una transmisión a título de venta de derechos de edificabilidad, desde el punto de vista urbanístico no hay duda de su sujeción a la normativa sobre transferencia de aprovechamientos urbanísticos, pues en definitiva los derechos de edificación son el resultado final o trasunto del aprovechamiento urbanístico materializable en una finca concreta. Así resulta también de la doctrina de esta Dirección General que ha asumido un concepto amplio de aprovechamiento urbanístico considerando comprendido en dicho concepto los «excesos de edificabilidad», en concreto en su modalidad de aprovechamiento urbanístico materializable (cfr. Resolución de 30 de mayo de 2009). En definitiva, como ha destacado la doctrina más autorizada, el derecho de aprovechamiento urbanístico, como resultado de una actuación urbanística que no produce una reorganización parcelaria, sino únicamente una ordenación de la edificabilidad, en la medida que coincide con la edificabilidad de la propia parcela, es una modalidad de la correlativa facultad dominical de poder edificarla, en tanto que cuando excede de esa medida el derecho de aprovechamiento entra por virtud de la actuación urbanística en fase de transformación que concluye cuando el aprovechamiento sobrante se consolida con el dominio de la finca cuyo derecho de aprovechamiento acrece.

7. El aprovechamiento urbanístico, como parte que es de las facultades de aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, puede ser objeto negociación jurídica, ordinariamente vinculada a la titularidad de la finca, aunque nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio mediante la constitución de derechos reales limitados (v. gr. derecho de superficie o de aprovechamiento especial). Así, siempre que la legislación y/o el planeamiento urbanístico lo permitan, cabe la celebración de un negocio cuyo objeto sea la transferencia de aprovechamiento entre fincas distintas, de forma que quede disminuido el aprovechamiento urbanístico de una finca, en favor de otra, la finca de destino, que acrece su contenido de aprovechamiento en la misma medida en que la de origen lo disminuye, de manera estructuralmente parecida a lo que sucede cuando por medio de una agregación se reduce la superficie de una finca y se aumenta la de otra.

La transferencia se puede producir entre fincas de un mismo propietario, supuesto en que será éste quien la determine por acto unilateral, o entre fincas de propietarios diferentes, supuesto en que hará falta un negocio jurídico entre los mismos, cualquier que sea la causa onerosa o gratuita del mismo, negocio que deberán igualmente consentir los titulares registrales de cualesquiera otros derechos reales sobre las fincas. Ahora bien, para ello es necesario obviamente que la finca que recibe el aprovechamiento cumpla las condiciones urbanísticas exigidas por el correspondiente instrumento de planeamiento.

8. A estos efectos hay que diferenciar entre los negocios de transferencia de aprovechamientos urbanísticos entre fincas del mismo o de distinto propietario, de aquellos otros en que el negocio jurídico recae sobre todo o parte del aprovechamiento de una finca como parte integrante de su dominio, sin desplazamiento a otra finca distinta. En efecto, como ha señalado la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resolución de 30 de mayo de 2009), no cabe duda de que el concepto de finca registral hoy en día no se limita a su consideración perimetral, sino que abarca también su edificabilidad. En este sentido, esta Dirección General tuvo ya oportunidad de afirmar la posibilidad de configurar como finca independiente el volumen edificable existente en el subsuelo (cfr. Resolución de 5 de abril de 2002) y el propio Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 ha sancionado esta concepción moderna de finca en su artículo 17 n.º 1.a) cuando la define como unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Añade ese precepto, que cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

Fiel a esta concepción las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, aprobadas por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, admiten la posibilidad de que el aprovechamiento urbanístico de una finca –en la medida que esté así reconocido en el planeamiento urbanístico–, que forma parte del contenido del dominio y por tanto está implícito en la descripción meramente perimetral de la finca registral, pueda independizarse y a modo de agregación pasar a formar parte de la finca a la que se incorpora, como consecuencia del cumplimiento por su titular de los requisitos establecidos por la legislación urbanística aplicable, haciéndose constar por nota marginal (cfr. artículo 77 del Real Decreto 1093/1997), o bien –a modo de segregación– pasar a formar finca registral independiente (cfr. artículo 39 del Real Decreto 1093/2007). En este sentido el citado Real Decreto 1093/1997, prevé de manera expresa, en el artículo 1, que son inscribibles en el Registro «los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico, incluso si dan lugar a un derecho separado del suelo, mediante la apertura de un folio independiente».

Pero nada impide que el objeto del respectivo negocio recaiga sobre el aprovechamiento urbanístico de la finca mientras permanece como parte integrante del contenido de las facultades dominicales de su titular. Por ello, partiendo de un concepto amplio de aprovechamiento urbanístico, esta Dirección General ha admitido supuestos en que pueden acceder al Registro de la Propiedad no sólo negocios o actos jurídicos que tengan por objeto el aprovechamiento cuando el mismo ha sido independizado de la finca de origen mediante su inscripción en folio independiente como finca registral separada, o ha sido transferido a otra finca distinta de la de origen, sino también cuando dicha emancipación de la finca de origen no se ha producido, esto es, cuando el aprovechamiento todavía «forma parte del contenido del dominio y por tanto está implícito en la descripción meramente perimetral de la finca registral» (cfr. Resolución de 30 de mayo de 2009). En tal situación se ha admitido el acceso al Registro de una opción de compra sobre la totalidad del aprovechamiento urbanístico que corresponda a una finca aportada por el concedente de la opción a una Junta de compensación, con objeto de que dicha opción alcance, con plena eficacia de subrogación real, a las fincas de reemplazo en que se materialicen finalmente los derechos de aprovechamiento (cfr. Resolución de 23 de octubre de 2001). Igualmente se ha admitido en la misma situación la anotación preventiva de embargo del exceso de edificabilidad (descrito con todas las circunstancias y detalles que exige el artículo 34 del Real Decreto 1093/1997) que corresponda a cierta finca registral. Pero es lo cierto que en uno y otro caso (opción de compra y embargo) se trata de actos de carácter preparatorio que si bien pueden derivar en otros posteriores de transmisión (venta en ejercicio de la opción o adjudicación o remate en caso de ejecución), sin embargo no la producen directamente o «per se».

Por ello es posible que tales actos (opción y embargo) puedan reflejarse en el folio de la finca de origen a que corresponde el aprovechamiento urbanístico, pero esa situación no puede mantenerse en caso de que la transmisión que tales actos preparan llegue a materializarse. Así lo ha declarado recientemente este Centro Directivo respecto del embargo en su Resolución de 30 de mayo de 2009, al afirmar que en caso de ejecución del embargo habrá de configurarse como finca independiente o adscribirse por nota marginal a otra finca, exigencia que deriva del principio de folio real que rige en nuestro sistema registral (cfr. artículos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria). Lo mismo sucede en el caso de que la opción de compra se ejercite dando lugar a la transmisión correspondiente (cfr. Resoluciones de marzo de 1993 y 14 de febrero de 2003).

El supuesto de la Resolución de 26 de junio de 2006, en la que se admitió la inscripción de la venta de unos derechos de aprovechamiento urbanísticos correspondientes a un Ayuntamiento a favor de una sociedad mercantil no constituye argumento en contra de lo expuesto, pues en tal caso el aprovechamiento urbanístico figuraba ya previamente inscrito como finca independiente a favor del Ayuntamiento vendedor, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997.

9. En el supuesto objeto del presente expediente, consta por nota marginal en el folio de la finca registral 30.108 del Registro de la Propiedad de Barcelona número 4 que los titulares registrales de la finca son titulares de los derechos edificatorios dimanantes de su propiedad resultantes de acuerdo plenario del Consejo Municipal del Ayuntamiento de Barcelona de 28 de febrero de 2005, según certificado expedido por el Secretario General del Ayuntamiento de Barcelona, conforme al cual «en sesión celebrada el día 4 de febrero de 2005 aprobó definitivamente, de conformidad con el artículo 68 de la Carta Municipal de Barcelona, el Plan de Mejora Urbana para la ordenación volumétrica de la parcela situada en la Travesera de Dalt 97-99, en la calle Escorial 181-183 y en la calle de la Mare de Déu de la Salut 42-44, derechos que se concretan en el apartado 4.1 de la Normativa del Plan en la cifra de 2337,70 metros cuadrados de techo máximo sobre rasante y 693,80 metros cuadrados de techo residencial no agotado que será objeto de transferencia a otro emplazamiento mediante los instrumentos y procedimiento que corresponda y que fijará el Ayuntamiento». Esta nota, según resulta del Registro, fue extendida con arreglo al artículo 36 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

El artículo citado forma parte del Capítulo V del Real Decreto 1093/1997, relativo a la inscripción del aprovechamiento urbanístico. Comienza este Capítulo fijando en su articulo 33 las que denomina reglas generales sobre la transferencia del aprovechamiento urbanístico, previendo que «en aquellos casos en los que la legislación urbanística aplicable admita o prevea la realización de transferencias del aprovechamiento urbanístico», ya se trate de transmisión entre fincas pertenecientes a distintos titulares o de distribución del mismo entre las que pertenezcan a un solo titular, su inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de acuerdo con las siguientes reglas. En primer lugar se fijan los requisitos de forma y consentimientos necesarios, previendo que para la inscripción por el registrador de la Propiedad será necesario que la transmisión o distribución del aprovechamiento urbanístico se formalice en escritura pública otorgada por el titular o titulares de las fincas sobre las que se distribuya el aprovechamiento, o que resulten afectadas por la transmisión, así como por los titulares de los derechos inscritos o anotados sobre las mismas y que resulten afectados por la transferencia de aprovechamiento. En segundo lugar, se fijan las normas sobre actuación registral, disponiendo que la transmisión o distribución será objeto de inscripción en el folio de la finca a la que el aprovechamiento acrece o entre las que se distribuya, y se hará constar por nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca de que proceda.

Estas reglas aparecen desarrolladas en los artículos siguientes del Real Decreto 1093/1997 (en concreto en sus artículos 34 a 37). De los mismos resulta, en primer lugar, que, conforme al principio de especialidad registral, entre las circunstancias que deberán figurar en los asientos que se practiquen para hacer constar la transferencia del aprovechamiento urbanístico, además de las generales (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento), se incluyen las siguientes: a) el número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución; b) la cuantía del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen; c) la determinación de los derechos inscritos de las fincas de origen y de destino que no queden afectados por la transmisión o distribución de aprovechamiento; y d) la determinación de los derechos inscritos que se trasladan en todo o en parte de la finca de procedencia del aprovechamiento transmitido o distribuido a la finca de destino (cfr. artículo 34). En segundo lugar, conforme al principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), la transferencia del aprovechamiento debe ser consentida por los titulares dominicales y de cualquier otro derecho o carga inscrito sobre la finca de origen y la de destino (cfr. artículo 35). En tercer lugar, con arreglo al sistema de folio real (cfr. artículo 8 de la Ley Hipotecaria), cuando las fincas de origen y de destino del aprovechamiento transmitido o distribuido consten inscritas en distritos hipotecarios diferentes, se aplicarán reglas especiales que dejen reflejado en ambos Registros de forma coordinada la transferencia. En concreto, entre otras reglas, se establece que el registrador competente para practicar la inscripción en la finca de destino del aprovechamiento no llevará ésta a efecto hasta que le conste que se ha practicado la nota en el folio correspondiente a la finca de la que el aprovechamiento procede (cfr. artículo 36).

Por consiguiente, tanto desde el punto de vista del principio de especialidad, como desde la perspectiva de los principios de tracto sucesivo, folio real y coordinación de la publicidad registral con la legislación urbanística, resulta evidente que es condición necesaria para el reflejo en el Registro de la Propiedad de las transferencias o distribución de aprovechamiento urbanístico entre varias fincas, ya sean del mismo titular o de titulares distintos, ya pertenezcan a un mismo Registro o a varios, la perfecta identificación no sólo de la finca de origen, sino también de la finca o fincas de destino, de forma que el aprovechamiento cedido o transferido desde la finca de origen a la de destino pueda ser identificado no sólo por su contenido concreto, medido en número de unidades de aprovechamiento, en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable, sino también por la ubicación concreta en que ese aprovechamiento podrá ser materializado identificando inequívocamente la finca de destino.

10. Ahora bien, esta determinación de la finca de destino no queda sin más sometida a la voluntad del titular o de los titulares de la misma (sea o no el mismo o los mismos que los de la finca de origen), sino que en todo caso requerirá su conformidad con la legislación y el planeamiento urbanístico. Y por ello, como manifestación del principio de coordinación entre la publicidad registral y la legislación urbanística, el artículo 37 del Real Decreto 1093/1997, bajo el epígrafe «Autorización urbanística de las transferencias de aprovechamientos urbanísticos», dispone que «Cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa autorización de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, la concesión de licencia específica o la toma de razón previa en Registros administrativos destinados a hacer constar su realización, la concesión o inscripción respectiva constituirá requisito del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución».

Por tanto, para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas distintas es necesario, por un lado, que legislación urbanística aplicable admita o prevea esta posibilidad (cfr. artículo 33 del Real Decreto 1093/1997) y, además, que cuando dicha legislación exija una autorización previa o la obtención de una licencia específica o la inscripción en un Registro administrativo, dicha autorización, licencia o inscripción en el correspondiente Registro administrativo se hayan obtenido previamente, pues las mismas constituyen «requisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución» del aprovechamiento urbanístico.

11. Pues bien, sin necesidad prejuzgar la cuestión relativa a si son posibles las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas en el Derecho de Cataluña a la vista de la derogación que la Ley 10/2004, de 24 de diciembre, hizo del artículo 35 de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo, que las admitía con carácter general, a la vista de que el Derecho especial de Barcelona, contenido en la Ley 22/1998, de 30 de diciembre, de la Carta Municipal de Barcelona, las presupone y reconoce, aunque sea de forma indirecta a través de su limitación (conforme a su artículo 73.2, la transferencia de techo edificable entre diversas parcelas no puede incrementar la edificabilidad global del municipio de Barcelona ni reducir los espacios destinados por el planeamiento en parques y jardines urbanos y en equipamientos en cada uno de los distritos municipales), lo cierto es que el Ayuntamiento de Barcelona a través del Plan de Mejora Urbana relativo a la finca registral 30.108, aprobado definitivamente por el Ayuntamiento en fecha 4 de febrero de 2005, disminuyó la edificabilidad que correspondía a dicha finca y, en compensación a sus titulares, reconoce la existencia de un exceso de edificabilidad no agotable en la misma finca que podrá ser objeto de transferencia a otra distinta como tal sobrante de aprovechamiento «mediante los instrumentos y procedimientos que corresponda y que fijará el Ayuntamiento». A falta de la aprobación por parte del Ayuntamiento de Barcelona del concreto instrumento de planeamiento adecuado y del procedimiento y autorización oportuna a fin de adicionar el sobrante de edificabilidad a otra finca concreta a cuyo aprovechamiento acrezca, ha de ser confirmada la calificación registral en cuanto reclama dicha aprobación urbanística y procedimental en relación con la concreta finca de destino.

En este sentido la mera determinación de las unidades de aprovechamiento urbanístico establecidas en metros cuadrados edificables de uso residencial que se transmite, que es la totalidad del sobrante de 693,80 metros cuadrados de techo residencial no agotado que resta a la finca de origen (cfr. artículo 34 del Real Decreto 1093/1997), no es suficiente para identificar el objeto de transferencia, pues falta la identificación inequívoca y firme de la finca de destino a cuyo aprovechamiento materializable ha de acrecer el sobrante transferido, lo que sería contrario al principio de especialidad que rige nuestro sistema registral al exigir tal determinación (cfr. artículos 9, 21 y 30 de la Ley Hipotecaria, y 51 de su Reglamento).

En el presente caso tampoco cabe soslayar el problema de la falta de determinación de la finca de destino a la que ha de acrecer el aprovechamiento sobrante por la vía de la apertura de un folio registral independiente, como finca registral especial, respecto del aprovechamiento objeto de transmisión, en los términos autorizados por el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997, apertura de folio que en la escritura calificada es configurada como condición suspensiva de la misma venta, de forma que si dicha apertura no se llega a producir en el plazo máximo que terminará por todo el día 31 de enero de 2011, la escritura quedará sin efecto.

Es cierto que el concepto moderno de finca incluye no sólo la unidad de suelo, sino también de edificación, y que la misma puede situarse no sólo en la rasante, sino también en el vuelo o en el subsuelo, y que cuando la legislación hipotecaria permita abrir folio en el Registro de la Propiedad pasará a tener la consideración de finca registral (vid. artículo 17.2 de la Ley de Suelo estatal de 2008). Y es igualmente cierto que la legislación hipotecaria, y más precisamente el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción de actos de naturaleza urbanística, permite que el aprovechamiento urbanístico se inscriba como finca especial disgregada del suelo, a modo de segregación de parte de su contenido, y mediante apertura de folio independiente, en los siguientes casos: 1) cuando la Administración solicite que el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado de la finca o fincas de que procede; 2) cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por las leyes; 3) en los casos de expropiación forzosa de fincas determinadas en los que el justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación; y 4) en los sistemas de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares, cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas urbanizadoras o se transmitan por cualquier título a tercero, antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución correspondiente. Lo que sucede es que el presente supuesto no encaja, no es subsumible, en ninguno de los supuestos tasados en que el citado precepto hipotecario admite la apertura de folio independiente: no se trata de un derecho de aprovechamiento del que sea titular la Administración, ni se ha producido la ocupación directa de la finca de origen, ni ha sido objeto de expropiación forzosa, ni, en fin, estamos en presencia de un supuesto en que haya de ejecutarse la urbanización de un sector, polígono o unidad de actuación o en que se haya de aprobar un proyecto de equidistribución (pues lo que se requiere es la aprobación de un instrumento de planeamiento urbanístico puntual respecto de la finca destinataria del aprovechamiento y no un instrumento de gestión o ejecución).

Así parece entenderlo también el recurrente quien en el recurso renuncia a la solicitud de la apertura de folio independiente, solicitud que, sin embargo, además de no remover el resto de obstáculos señalados para la inscripción del título, deja ineficaz el contrato por haber subordinado las partes suspensivamente su eficacia a la apertura de folio independiente respecto del aprovechamiento transmitido en un plazo máximo determinado.

12. La conclusión anterior no queda desvirtuada por la circunstancia de que en la escritura calificada se someta la eficacia del negocio de transferencia, con carácter de condición suspensiva, al hecho de que el Ayuntamiento de Barcelona autorice, a través del procedimiento que corresponda, que los derechos de edificación de 693,80 metros cuadrados de techo se transfieran a la finca propiedad de la compañía compradora «Despal, S.A.», situada en la calle Mallorca, números 505-509, registral número 37.516, del Registro de la Propiedad de Barcelona número 22.

Dicha autorización como resulta con toda claridad del artículo 37 del Real Decreto 1093/2007 «constituirá requisito del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución» (del aprovechamiento urbanístico). Pues bien, y sin necesidad de entrar en la cuestión sobre si la adición de la condición suspensiva envuelve en este caso un negocio sobre el rango registral y sus posibles consecuencias y efectos en el ámbito de la prioridad registral y el conflicto con los otros títulos supuestamente contradictorios presentados en el Registro sobre la misma finca (cuestión suscitada por el registrador en su informe pero no en la nota de calificación), conforme a la doctrina de este Centro Directivo (vid Resoluciones de 20 de noviembre de 1998 y 27 de febrero de 1999), si bien es cierto que los negocios sujetos a condición suspensiva pueden ser inscritos durante la pendencia de la condición (cfr. artículos 23 de la Ley Hipotecaria, y 51.6. y 56 del Reglamento Hipotecario), no lo es menos que cualquiera que haya sido la intención de los contratantes –que en todo caso debe moverse dentro de los cauces reconocidos a la autonomía de la voluntad, tal como se infiere de los artículos 1116 y 1255 del Código Civil–, la obtención de la necesaria autorización municipal no puede ser reputada como verdadera condición del negocio calificado –ni, por ende, procedería la aplicación de las normas relativas al negocio condicional, en especial, el artículo 23 de la Ley Hipotecaria que posibilita su inscripción registral–, pues no se trata de una circunstancia voluntariamente añadida por los otorgantes al negocio a fin de modalizar su eficacia, sino de un requisito que viene establecido directamente por la propia legislación, y cuyo cumplimiento, por tanto, sería presupuesto imprescindible para su acceso registral (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

14 junio 2011