Archivo de la etiqueta: artículo 201 LH

Informe Opositores Notarías y Registros Diciembre 2021. La Tutela de los Menores-2

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

DICIEMBRE – 2021

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:

APUNTES PARA TEMAS.

  1. Inscripción de representación gráfica: supuestos
  2. Recurso gubernativo.
  3. Notas marginales.
  4. Calificación registral.
  5. Principio de rogación.
  6. Principio de tracto sucesivo. (2 ítems)

CUESTIONARIO PRÁCTICO

  1. Recurso gubernativo.
  2. Partición.
  3. Expediente notarial. Artículo 201 LH. Dudas de identidad
  4. Sustitución vulgar y renuncia

INFORME ESPECIAL

Enlaces

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACION GRÁFICA: SUPUESTOS

Hipotecario. Notarías. T.15. Registros. T.18.

Oposición de la Administración por posible invasión de dominio público: Basta la mera oposición de la Administración a la rectificación de superficie por posible invasión del dominio público para que el registrador deniegue la inscripción de la representación gráfica catastral sin necesidad de que se acredite dicha invasión. En igual sentido R. 29 de noviembre de 2019 y R. 20 de marzo de 2019.

Dice en este sentido la citada R. de 29 de noviembre de 2019 que «la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es necesariamente limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa» (FD 6).

Resolución de 13 de octubre de 2021.

BOE 12 de noviembre de 2021.

 Oposición de colindantes: La oposición documentada de los colindantes durante la tramitación del expediente del art. 199 justifica su oposición y es suficiente para que el registrador deniegue la inscripción de la representación gráfica. Concretamente, si el colindante que se opone aporta una representación gráfica georreferenciada (RGG) elaborada por un técnico es suficiente para denegar el asiento.

Comentario (Victor Esquirol): “si bien es cierto que las dudas de correspondencia han de estar fundadas y justificadas por el registrador, en este caso no nos hallamos ante un supuesto de dudas de correspondencia, sino ante un procedimiento similar a los de jurisdicción voluntaria en que el registrador resuelve, como no podría ser de otra forma, según su «prudente criterio», como dice el art. 199. Por tanto, es suficiente la oposición justificada de los colindantes, e incluso la no necesariamente justificada de la Administración, para que el registrador archive el procedimiento. Es cierto que el art. 199 dice que el registrador «decidirá motivadamente», pero en esta motivación no debe entrar en dilucidar si la invasión es real o no, sino solamente en si la oposición está suficientemente documentada. Y es evidente que una RGG realizada por un técnico (…) es suficiente para oponerse a la RGGA elaborada por otro técnico.

Quizás el procedimiento notarial de rectificación de descripción del art. 201.1 puede dar más juego en estos casos que el del art. 199 LH, pues permite practicar sucesivas diligencias para justificar las respectivas pretensiones, que pueden conducir a un acuerdo sobre la cuestión controvertida. La DG ha señalado en diversas ocasiones la mayor idoneidad del procedimiento del art. 201.1 (cfr., R. de 23 de abril de 2018) para la rectificación de descripción, pues en su tramitación se pueden disipar las dudas de correspondencia del registrador (y también, por qué no, las diversas posiciones de los interesados). Obviamente, si estos insisten en dichas posiciones, el notario deberá también dar por cerrado el expediente, pero permite algo más de juego”.

Resolución de 2 de noviembre de 2021.

BOE 25 de noviembre de 2021.

Oposición por colisión entre dos representaciones gráficas catastrales: No es inscribible la representación gráfica catastral cuando, en la tramitación del expediente del art. 199, hay oposición del titular registral de una finca colindante que tiene inscrita una representación gráfica catastral no coincidente con aquella.

Comentario (Víctor Esquirol): Destaca en su comentario lo singular del caso porque se pretenda la inscripción de una RGGC que contradice otra RGGC inscrita, la del propietario colindante, pero que ha perdido su carácter de finca coordinada con el Catastro a consecuencia de una ulterior modificación de este:

“Hubiera sido interesante que la DG se manifestara sobre si en este caso era necesario tramitar el procedimiento del art. 199; o si, por el contrario, la sola contradicción entre la RGGC que se pretende inscribir y la de la finca colindante, hubiera sido suficiente para denegar la inscripción de aquella. ¿Qué hubiera sucedido si el titular de la finca colindante no se hubiera opuesto? ¿Se habría inscrito la RGG aunque no encajara con la ya inscrita? ¿Qué eficacia tiene la inscripción de una RGG ante la pretensión de inscribir la RGG de una finca colindante? ¿Opera el principio de prioridad registral? Si la RGG inscrita previamente está coordinada con el Catastro, sin duda debería ser así, pues disfruta de la presunción de exactitud derivada del principio de legitimación registral del art. 38 LH. Pero si ha dejado de estar coordinada, ¿subsiste la presunción de exactitud? Y si la RGG inscrita es una alternativa a la catastral, ¿podría inscribirse la catastral de la finca colindante aunque contradiga a aquella, aunque las coordenadas se solapen?

En principio, el estado de coordinación está referido a una fecha determinada, lo que deberá hacerse constar en la publicidad registral, como expresamente establece el art. 10.4 LH. Esta precisión parece dar a indicar que la presunción de exactitud deja de operar si con posterioridad se modifica el Catastro y la finca deja de estar coordinada, aunque esta circunstancia no figure en el Registro. La resolución conjunta de la DGSJFP y la DGC de 23 de septiembre de 2020, prevé en su apartado 10.3, que, sobrevenida la «descoordinación”, el Catastro lo notificará al registrador y este al titular registral, quien puede aceptar la nueva representación gráfica u oponerse a ella, por lo que parece que si se opone asume la pérdida de la presunción de exactitud. 

No obstante, aunque una finca haya perdido la presunción de exactitud, sus coordenadas siguen inscritas, lo que plantea la duda de si es posible inscribir las coordenadas de una finca colindante que se solapen con aquellas, es decir, que pongan de manifiesto una invasión de finca colindante. Parece difícil esta posibilidad ante la dicción del 9.b), párrafo 5º, al disponer que el registrador «valorará la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada»; por otra parte, inscribirlas tampoco sería acorde con la doctrina de la DG en materia de declaración de obra nueva, que pretende evitar a toda costa que, de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, resulte que se invaden fincas o parcelas colindantes…”.

Resolución de 4 de noviembre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021(436).

BOE 26 de noviembre de 2021.

 

2.- RECURSO GUBERNATIVO.

Hipotecario. Notarías. T.20. Registros. T.23.

No cabe recurso gubernativo contra un asiento ya practicado, ni pretender mediante el recurso la nulidad, cancelación o rectificación del asiento sin el consentimiento del titular o resolución judicial.

Resolución de 6 de octubre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021(381).

BOE 3 de noviembre de 2021.

Resolución de 27 de octubre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021 (413).

PDF (BOE-A-2021-19260 – 15 págs. – 286 KB) Otros formatos

 

3.- NOTAS MARGINALES.

Hipotecario. Notarías. T.25. Registros. T.28

1 NOTA DE REFERENCIA: Cancelada una anotación preventiva en una finca independiente que provocó una nota de referencia en la finca matriz procede practicar una nueva nota indicando que se ha cancelado la anotación preventiva a la que se refiere la nota anterior.

Resolución de 6 de octubre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021 (383).

PDF (BOE-A-2021-17956 – 11 págs. – 266 KB) Otros formatos

2 NOTA DE OFICINA: La nota de oficina que carece por si misma de toda transcendencia jurídica siendo el asiento al que se refiere el que constituye el objeto del asiento, siendo aquélla una mera indicación para facilitar el manejo de los folios del Registro, sin valor jurídico alguno.

Resolución de 27 de octubre de 2021. Informe NyR. Noviembre 2021 (413).

PDF (BOE-A-2021-19260 – 15 págs. – 286 KB) Otros formatos

 

4.- CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Hipotecario. Notarías: T.19. Registros: T.22.

Ideas básicas:

La calificación tiene que ser global, unitaria y estar motivada para que el interesado conozca los defectos alegados y pueda recurrir.

 Si es incompleta, el registrador debe emitir una nueva calificación, sin perjuicio de su responsabilidad.

Comentario (Alfonso de la Fuente): La calificación registral tiene que tener una motivación suficiente, con el desarrollo necesario, para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. No basta tampoco la cita rutinaria de las normas legales, ya que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. Considera la DG que la calificación en este caso es totalmente insuficiente pues el registrador no ha especificado cual es el requisito incumplido, a su juicio, por lo que deberá emitir una nueva nota de calificación con motivación suficiente, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera haber incurrido por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada.

Resolución de 14 de octubre de 2021.Informe NyR. Noviembre 2021 (392)

PDF (BOE-A-2021-18533 – 9 págs. – 260 KB) Otros formatos

 

5.- PRINCIPIO DE ROGACIÓN.

Hipotecario. Notarias: T. 18. Registros. T.21.

La presentación de un documento implica la solicitud de registración de todos los asientos que a juicio del registrador sean practicables.

La escritura que declara el derribo de una casa dividida horizontalmente en dos elementos lleva consigo la petición de conversión en copropiedad ordinaria y por tanto el cierre de los historiales respectivos, sin necesidad de una petición adicional puesto que la presentación de un documento implica la solicitud de registración de todos los asientos que a juicio del registrador sean practicables.

Resolución de 14 de octubre de 2021. Informe NyR noviembre (393)

PDF (BOE-A-2021-19260 – 15 págs. – 286 KB) Otros formatos

 

6.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (1).

Hipotecario. Notarias: T.9. Registros. T.11.

Ideas básicas:

1 Por aplicación del principio de tracto sucesivo está fundamentada la suspensión de la nota marginal de expedición de una certificación y de la certificación misma en procedimiento de ejecución extrajudicial por no hallarse inscrita la hipoteca a favor del ejecutante.

2 La nota la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento y tiene valor notificación formal y consecuentemente función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma

Hechos: Se cuestiona si procede la expedición de una certificación de dominio y cargas a los efectos de un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca cuando la hipoteca figura inscrita a favor de una entidad distinta de aquella a cuya instancia se promueve la ejecución. La Resolución dice que NO. Confirma la nota.

Comentario (Carlos Ballugera): 3 Este Centro Directivo tiene […] que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria […] sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.

Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma […]

La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de tener conocimiento para aquel que consulta los libros del Registro o accede con posterioridad de la apertura de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase de yacencia, a diferencia del ámbito de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien consulta o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y fragilidad de su derecho.

Todo ello sin olvidar su labor interruptiva de la prescripción de la acción hipotecaria que estas notas marginales de expedición de certificación de dominio y cargas tienen […]

Resolución de 25 de octubre de 2021. Informe NyR noviembre (401)

PDF (BOE-A-2021-19162 – 4 págs. – 231 KB) Otros formatos

 

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (2).

Transmisión por sucesión universal.

Hipotecario. Notarias: T.9. Registros. T.11.

Ideas básicas:

1 Las singularidades del procedimiento radican principalmente en el título formal inscribible y la modalización del principio del tracto sucesivo.

2 Para inscribir en el Registro de la propiedad el cambio de titularidad de un bien concreto como consecuencia de una sucesión universal entre entidades que consta inscrita en el Registro mercantil, no es necesario acreditar que dicho activo concreto está incluido en la sucesión universal, una vez acreditada dicha sucesión mediante consulta al Registro mercantil.

Doctrina:

Los cambios en la titularidad de los bienes a consecuencia de las sucesiones universales causadas por las modificaciones estructurales de entidades bancarias (fusión, escisión total o parcial o cesión global de activos arts. 22, 68, 69 y 81 de la Ley 3/2009, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles)., plantean el modo de cómo reflejarlos en el Registro de la propiedad (Art. 20 de la Ley Hipotecaria).

Conforme a las RR. de 9 de octubre de 2014 y 17 de mayo de 2016 procede distinguir entre sucesión universal y sucesión (o cesión) parcial de activos.

SUCESIÓN UNIVERSAL DE SOCIEDADES INSCRITAS EN EL REGISTRO MERCANTIL.

1 En tales casos la trasmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro Mercantil, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

2 Para la constancia en el Registro de la propiedad de la sucesión se requiere: (i) Que el nuevo titular solicite que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate (rogación). El registrador no puede actuar de oficio. (ii) Que se acredite que se trata de un supuesto de sucesión universal (con identificación del título traslativo, expresando todas las circunstancias necesaria para la inscripción del bien (artículos 9 LH y 51 RH, incluyendo los datos de su inscripción en el Registro de la Mercantil). (iii) En cuanto al requisito del tracto sucesivo, ningún inconveniente existe para aplicar en este ámbito el principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido (…) El encadenamiento formal de los asientos –un asiento por acto– registrable está sujeto a excepciones, admitiéndose ciertos supuestos en que se permite que en una misma inscripción consten varios actos dispositivos, siendo el último de ellos el que determinará la titularidad registral vigente. Pero en estos casos de tracto abreviado, salvo en este limitado sentido formal, no se produce excepción alguna al principio del tracto, entendido en su vertiente material como la exigencia de un enlace o conexión entre el titular registral y el nuevo titular según el título que pretende su acceso al Registro, extremo que habrá de ser en todo caso calificado y exigido por el registrador.

CESIONES PARCIALES DE ACTIVOS.

No se aplica igual criterio para inscribir la transmisión en el Registro de la propiedad de las cesiones parciales de activos por muy numerosos que éstos sean, debiendo observarse las normas generales mediante la presentación del título que acredite la trasmisión del activo ca inscripción se pretende.

 Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca otorgada por la entidad financiera que actualmente es la titular del préstamo hipotecario en virtud de sucesión universal de los activos de otra entidad financiera que fue quien originariamente concedió el préstamo y así consta inscrito.

Se cuestiona si para la cancelación se debe acreditar la adquisición de la titularidad por la entidad otorgante para que se pueda inscribir la cancelación de la hipoteca o si, por el contrario, no es obstáculo para la inscripción el que no consten en el titulo presentado todos los pasos de la sucesión universal, ya que el registrador puede comprobar la inscripción de dicha sucesión en el Registro mercantil (Resolución de 17 de mayo de 2016.).

La Resolución estima el recurso y revoca la calificación: se trata de una sucesión universal que está inscrita en el Registro mercantil, razón por la que, identificado debidamente el derecho real de hipoteca que se cancela, no se necesita “otro documento fehaciente o manifestación expresa –a modo de certificación- que acredite o asevere que el activo concreto se halla comprendido dentro de los trasmitidos”.

Resolución de 24 de noviembre de 2021. NyR Informe 457

PDF (BOE-A-2021-20351 – 5 págs. – 236 KB) Otros formatos

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1.- Recurso gubernativo.

¿Cabe plantear nuevo recurso gubernativo cuando ya ha habido otro previo sobre la misma materia?: SI, cuando, tras la primera resolución, se ha aportado nueva documentación y nuevamente recae calificación denegatoria.

Resolución de 15 de octubre de 2021.

PDF (BOE-A-2021-18536 – 6 págs. – 241 KB) Otros formatos

2.- Partición.

¿Pueden los herederos de común acuerdo distribuir la herencia como tengan por conveniente (Art. 1058 CC), incluso no coincidente con lo dispuesto en el testamento? SI.

 Sin embargo, si la interpretación se dirige a determinar quiénes son los herederos deberán intervenir todos aquellos que se vean afectados en sus derechos según se les considere o no herederos.

Resolución 21 de octubre de 2021.

PDF (BOE-A-2021-19160 – 10 págs. – 269 KB) Otros formatos

3.- Expediente notarial. Artículo 201 LH. Dudas de identidad.

¿Las dudas de identidad de la finca en el momento de iniciarse el expediente del art. 201.1 LH justifican la suspensión del procedimiento y la denegación de la certificación? NO.

 Lo procedente es la expedición de la certificación con exposición de los indicios apreciados que pueden dar lugar a dudas de identidad, permitiendo la continuación del procedimiento en el que se deberán practicar las diligencias correspondientes a la vista de tales indicios

Resolución de 13 de octubre de 2021

PDF (BOE-A-2021-18527 – 8 págs. – 254 KB) Otros formatos

4.- Sustitución vulgar y renuncia

¿Qué medios son hábiles para acreditar que el heredero renunciante no tiene descendientes que sean sustitutos?

El artículo 82 RH menciona el acta de notoriedad (ex. art. 209 RN) como medio idóneo para probar el hecho de que no existen descendientes. Sin embargo, caben otros medios como, por ejemplo, el testamento del renunciante (del que resulte que no tiene descendientes) o su declaración notarial de herederos ab intestato (art. 209 bis RN), que además puede ser útil si tuviera bienes propios y la insta persona legitimada para ello conforme al artículo 55 LN.

Resolución de 15 de diciembre de 2021

PDF (BOE-A-2021-21749 – 11 págs. – 276 KB) Otros formatos

 

INFORME ESPECIAL.

[LEY 8/2021 DE 2 DE JUNIO, de reforma de la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. (13)]

[Las dudas y opiniones que se exponen en algunos comentarios son meramente personales, sin contraste alguno y así deben considerarse.]

LA TUTELA DE LOS MENORES. (1ª y 2ª parte).

CIVIL: T: 11, 99 y 100 

Nota previa: En el informe anterior se publicó la primera parte de «La tutela de los menores». Ahora se completa con la segunda parte, pero se publica todo junto, para facilitar su estudio y, porque ha habido ligeras variaciones en el texto de la primera parte publicado en el anterior informe.

LA TUTELA DE LOS MENORES. (1ª y 2ª parte).

Tras la entrada en vigor de la Ley 8/2021, de 2 de junio, la institución tutelar reduce su aplicación a los menores de edad y deja de aplicarse como medida tuitiva a las personas mayores de edad con causa de discapacidad.

 Regulación:

 Se dedica a la tutela el Título IX del Libro Primero del Código Civil: De la tutela y de la guarda de menores, artículos 199 a 234 del Código Civil.

Con carácter supletorio, dice el artículo 224 CC, serán aplicables a la tutela, las normas de la curatela.

Caracteres:

1 Tutela de autoridad (Arts. 209 y 210 CC).

La tutela se ejercerá bajo la vigilancia del Ministerio Fiscal y se constituye por la autoridad judicial mediante resolución judicial en expediente de jurisdicción voluntaria.

 Entre la Tutela de Familia y la Tutela de autoridad el sistema español sigue este último desde la Ley de 24 de octubre de 1983, que también es el vigente en la actualidad. Tutela de familia y tutela de autoridad se caracterizan respectivamente por quién ejerce el control de su ejercicio: en la primera corresponde a los consejos de familia con escasa intervención del poder público; y en la segunda corresponde el control de su ejercicio a los poderes públicos, mediante la intervención judicial fundamentalmente.

2 Es un cargo permanente a diferencia de lo que sucede, por ejemplo, con el defensor judicial.

3 Es un cargo obligatorio: dice en este sentido el artículo 200 párrafo primero que “las funciones tutelares constituyen un deber, se ejercerán en beneficio del tutelado y estarán bajo la salvaguarda de la autoridad judicial”.

4 Es cargo naturalmente retribuido (Artículo 229 CC)

El tutor tiene derecho a una retribución, siempre que el patrimonio del menor lo permita. La retribución se fijará por lo que hubieran establecido los progenitores y en otro caso será la autoridad judicial quien fije su importe y el modo de percibirla, “para lo cual tendrá en cuenta el trabajo a realizar y el valor y la rentabilidad de los bienes”.

Personas sujetas a tutela:

 Según el artículo 199 CC, quedan sujetos a tutela 1.º Los menores no emancipados en situación de desamparo. 2.º Los menores no emancipados no sujetos a patria potestad.

Conforme al nº1º del artículo 172 del CC: “Se considera como situación de desamparo la que se produce de hecho a causa del incumplimiento, o del imposible o inadecuado ejercicio de los deberes de protección establecidos por las leyes para la guarda de los menores, cuando éstos queden privados de la necesaria asistencia moral o material”.

Clases de tutela.

Si bien, en sentido estricto, el nombramiento de tutor es competencia siempre de la autoridad judicial, tradicionalmente se ha clasificado la tutela atendiendo a cómo se designan los tutores.

En este sentido se puede hablar de una tutela voluntaria –cuando los tutores son propuestos por los progenitores-, una tutela judicial, que es subsidiaria de la anterior y una tutela ex lege en el caso de los menores desamparados.

Junto a la tutela también contempla el artículo 205 CC un caso de administración y disposición -que no es tutela-, pues “El que disponga de bienes a título gratuito en favor de un menor podrá establecer las reglas de administración y disposición de los mismos y designar la persona o personas que hayan de ejercitarlas. Las funciones no conferidas al administrador corresponden al tutor”.

Personas que pueden ser tutores. Prohibiciones.

– Pueden ser tutores tanto las personas físicas (Art. 211 cc) como las fundaciones y demás personas jurídicas sin ánimo de lucro, públicas o privadas, entre cuyos fines figure la protección y asistencia de menores (Art. 212).

– No pueden ser tutores (Art. 216 CC):

1.º Los que por resolución judicial estuvieran privados o suspendidos en el ejercicio de la patria potestad o, total o parcialmente, de los derechos de guarda y protección.

2.º Los que hubieren sido legalmente removidos de una tutela, curatela o guarda anterior.

– La autoridad judicial tampoco podrá designar tutores a las siguientes personas (Art.217 CC):

1.º A quien haya sido excluido por los progenitores del tutelado.

2.º A quien haya sido condenado en sentencia firme por cualquier delito que haga suponer fundadamente que no desempeñará bien la tutela.

3.º Al administrador que hubiese sido sustituido en sus facultades de administración durante la tramitación del procedimiento concursal.

4.º A quien le sea imputable la declaración como culpable de un concurso, salvo que la tutela lo sea solo de la persona.

5.º A quien tenga conflicto de intereses con la persona sujeta a tutela.

Personas obligadas a promoverla.

 Según el artículo 206 “están obligados a promover la constitución de la tutela, desde el momento en que conocieran el hecho que la motivare, los parientes llamados a ella y la persona física o jurídica bajo cuya guarda se encuentre el menor y, si no lo hicieren, serán responsables solidarios de la indemnización de los daños y perjuicios causados”.

Personas que pueden instarla.

 Según dice el artículo 207 CC “cualquier persona podrá poner en conocimiento del Ministerio Fiscal o de la autoridad judicial el hecho determinante de la tutela, a fin de que se dé inicio al expediente a que se refiere el artículo siguiente”

DELACIÓN Y CONSTITUCIÓN DE LA TUTELA.

En sentido estricto, tanto la delación como la constitución de la tutela están reservadas a la autoridad judicial. No obstante, siguiendo el orden del Programa distinguiremos a efectos expositivos entre delación y constitución.

Delación.

Se puede hablar de delación o vocación para referirnos a la designación o propuesta de personas para ser tutoras. En tal sentido se puede distinguir entre una designación voluntaria, judicial y legal, coincidiendo con lo dicho sobre las clases de tutela.

DELACIÓN VOLUNTARIA: Es la ordenada por los progenitores –uno o ambos- en testamento o escritura pública.

Conforme al artículo 201 CC “Los progenitores podrán en testamento o documento público notarial designar tutor, establecer órganos de fiscalización de la tutela, así como designar las personas que hayan de integrarlos u ordenar cualquier otra disposición sobre la persona o bienes de sus hijos menores”.

 Salvo en las legislaciones que permiten los testamentos mancomunados, sólo en la escritura pública podrán los progenitores designar tutores conjuntamente.

En caso de disposiciones ordenadas por cada uno de los progenitores el artículo 203 CC dispone que “se aplicarán unas y otras conjuntamente, en cuanto fueran compatibles. De no serlo, se adoptarán por la autoridad judicial, en decisión motivada, las que considere más convenientes para el interés superior del menor”.

Sobre la fuerza vinculante de estas designaciones, el artículo 202 dice “que vincularán a la autoridad judicial al constituir la tutela, salvo que el interés superior del menor exija otra cosa, en cuyo caso dictará resolución motivada”. No obstante, serán ineficaces las disposiciones hechas en testamento o documento público notarial sobre la tutela si, en el momento de adoptarlas, el disponente hubiese sido privado de la patria potestad (Art. 204).

DELACIÓN JUDICIAL: Se hace directamente por la autoridad judicial si los progenitores no han designado tutores o si, designándolos, así lo decide la autoridad judicial mediante resolución motivada por exigirlo el interés superior del menor, considerándose beneficioso para el menor la integración en la vida familiar del tutor (Art. 213 CC)

En esta delación se preferirá a los ascendientes o hermanos (Art. 213), y en su defecto la autoridad judicial designará tutor a quien, por sus relaciones con el tutelado y en el interés superior de este, considere más idóneo (Art. 214).

Para el caso de que hubiera que designar tutor para varios hermanos, se procurará que el nombramiento recaiga en una misma persona (Art. 215 CC).

DELACIÓN LEGAL: “La tutela de los menores que se encuentren en situación de desamparo corresponderá por ministerio de la ley a la entidad pública a la que en el respectivo territorio esté encomendada la protección de menores” (Art. 222 párrafo primero).

Esta delación es subsidiaria porque dice el párrafo segundo del artículo que “no obstante, se procederá al nombramiento de tutor conforme a las reglas ordinarias cuando existan personas físicas que, por sus relaciones con el menor o por otras circunstancias, puedan asumir la tutela en interés de este”.

En tal caso, dice el párrafo tercero que “previamente a la designación judicial de tutor, o en la misma resolución, deberá acordarse la suspensión o la privación de la patria potestad o la remoción del tutor, en su caso” causantes del desamparo

Constitución:

En todo caso es la autoridad judicial quien constituye la tutela y quien también podrá establecer las medidas de vigilancia y control que estime procedentes y exigir del tutor, en cualquier momento, que informe sobre la marcha de la tutela.

La tramitación que seguir para el nombramiento y constitución de la tutela se regula en los artículos 44 y siguientes de la ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV).

Artículo 208: “La autoridad judicial constituirá la tutela mediante un expediente de jurisdicción voluntaria, siguiendo los trámites previstos legalmente”.

Artículo 210: La autoridad judicial podrá establecer, en la resolución por la que se constituya la tutela o en otra posterior, las medidas de vigilancia y control que estime adecuadas, en beneficio del tutelado. Asimismo, en cualquier momento podrá exigir del tutor que informe sobre la situación del menor y del estado de la administración.

La competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del domicilio o, en su defecto, residencia el menor. En general, en estos procedimiento no será preceptiva la intervención de abogado y procurador salvo en los casos de remoción del tuto o curador y en la extinción de los poderes preventivo (Art. 43.3 LJV)

Aceptación y posesión del cargo.

Según el artículo 46 LJV, firme la resolución por la que se constituya la tutela o curatela, se citará al designado para que comparezca en el plazo de quince días a fin de prestar, en su caso, la fianza que se hubiera fijado para garantizar el caudal del afectado, en su caso, y acepte el cargo o formule excusa.

Prestada la fianza si se hubiera acordado, el designado aceptará en acta otorgada ante el letrado de la Administración de Justicia la obligación de cumplir los deberes de su cargo conforme a las leyes, y éste acordará dar posesión del cargo, le conferirá las facultades establecidas en la resolución judicial que acordó su nombramiento y le entregará certificación de ésta.

 Inscripción en el Registro civil.

Conforme al artículo 46 LJV, el Juzgado que haya acordado la tutela o curatela remitirá testimonio al Registro Civil correspondiente tanto de la resolución dictada como del acta de la posesión del cargo, a los efectos

OBLIGACIONES DEL TUTOR.

ANTES DE COMENZAR SU EJERCICIO.

1 Prestar fianza: La autoridad judicial en la resolución mediante la que constituye la tutela (o curatela), o en otra posterior, podrá exigir del tutor

(o curador), de modo excepcional, la constitución de fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del cargo y el caudal del tutelado (o curatelado) (Art. 45.5 LJV). Constituida la fianza debe declararse suficiente antes de la aceptación del cargo de tutor (Art. 46 LJV)

Tal afianzamiento puede posteriormente modificarse o dejarse sin efecto por decisión judicial, bien de oficio o a instancia de parte (Art. 45.5 LJV)

En igual sentido se pronuncia el artículo 248 CC, según el cual la autoridad judicial (…).

2 Formación de inventario: El tutor (o administrador de los bienes) deberá presentar un inventario de los bienes del tutelado en el plazo de los sesenta días siguientes desde la toma de posesión del cargo.

En el inventario se incluirán los bienes, escrituras, papeles y documentos de importancia. Como normas específica para tener en cuenta es el depósito de dinero, alhajas, objetos preciosos, etc, conforme al artículo 285 CC (…)

Si surgieran controversias sobre el contenido del inventario se suspenderá su formación hasta que se resuelvan por los trámites del juicio verbal (Arts. 46 y 47 LJV).

El inventario se formará ante el letrado de la Administración de Justicia, quien también puede prorrogar el plazo si concurre causa para ello.

Los gastos que se ocasiones por la formación del inventario correrán a cargo del patrimonio de la persona tutelada (Art. 285 CC).

A destacar, que, para el caso de que el tutor no incluya en el inventario los créditos que tenga contra el tutelado, el artículo 285 CC dice que (…).

3 Deber de información: El tutor tiene el deber de informar sobre la situación personal del menor y el estado de sus bienes (Art. 45.4 párrafo segundo LJV). El artículo 210 CC dice que el juez puede exigir del tutor en cualquier momento dicha información (Además art. 228. 5 CC u 51 LJV).

DURANTE EL EJERCICIO.

El artículo 227 CC dice que el cargo de tutor se ejercerá en interés del menor de acuerdo con su personalidad y con respeto a sus derechos.

Según el artículo 228 CC, el tutor está obligado a velar por el tutelado y, en particular:

 1.º A velar por él y a procurarle alimentos.

2.º A educar al menor y procurarle una formación integral.

3.º A promover su mejor inserción en la sociedad.

4.º A administrar el patrimonio del menor con la diligencia debida.

5.º A informar a la autoridad judicial anualmente sobre la situación del menor y a rendirle cuenta anual de su administración.

6.º A oír al menor antes de adoptar decisiones que le afecten.

AL FINALIZAR EL EJERCICIO.

Rendir cuentas: El tutor deberá rendir ante la autoridad judicial la cuenta general justificada de su administración en el plazo de tres meses prorrogables con justa causa (Art. 232 CC, que tiene igual redacción que el artículo 292 de la curatela). También se regula en el artículo 51 LJV.

Los gastos que ocasiones la rendición de las cuentas serán de cargo del patrimonio del tutelado. El saldo de la cuenta devengará el interés legal (Art. 233 CC).

EJERCICIO DE LA TUTELA.

La función natural del tutor es la de representar al menor salvo aquellos casos en lo que no se necesite dicha representación, supuestos en los que le asistirá (Art. 225 CC).

En este punto hay que tener en cuenta la remisión que hace el artículo 224 CC a las normas de la curatela.

DERECHOS DEL TUTOR.

Conforme a los artículos 229 y 230 CC, los tutores tienen derecho a (i) percibir una retribución y el reembolso de los gastos justificados, (ii) percibir los frutos de los bienes del tutelado a cambio de alimentos (iii) y a la indemnización de los daños y perjuicios.

1 Retribución y gastos justificados: “El tutor tiene derecho a una retribución, siempre que el patrimonio del menor lo permita, así como al reembolso de los gastos justificados, cantidades que serán satisfechas con cargo a dicho patrimonio” (Art. 229 párrafo primero).

Salvo que los progenitores hubieran establecido otra cosa, y sin perjuicio de que dichas previsiones puedan modificarse por la autoridad judicial si lo estimase conveniente para el interés del menor, corresponde a la autoridad judicial fijar su importe y el modo de percibirla, para lo cual tendrá en cuenta el trabajo a realizar y el valor y la rentabilidad de los bienes”. (Art. 229 párrafo segundo).

2 Percibir los frutos de los bienes del tutelado: “Podrá también establecerse que el tutor haga suyos los frutos de los bienes del tutelado a cambio de prestarle los alimentos, si así lo hubieren dispuesto los progenitores. La autoridad judicial podrá dejar sin efecto esta previsión o establecerla aun cuando nada hubiesen dispuesto los progenitores, si lo estimase conveniente para el interés del menor”. (Art. 229 párrafo tercero).

3 Indemnización de daños y perjuicios: También tiene derecho a que se le indemnicen los daños y perjuicios sufridos en el ejercicio de la función tutelar sin culpa suya. La indemnización se hará con cargo a los bienes del tutelado en caso de no poder obtener por otro medio su resarcimiento. (Art. 230 CC).

EXCUSA Y REMOCIÓN (Art. 223 CC)

Conforme al artículo 223 CC, “las causas y procedimientos de remoción y excusa de la tutela serán los mismos que los establecidos para la curatela”.

“La autoridad judicial podrá decretar la remoción a solicitud de la persona menor de edad si tuviere suficiente madurez. En todo caso será tenida en cuenta su opinión y se le dará audiencia si fuere mayor de doce años.

Declarada la remoción, se procederá al nombramiento de nuevo tutor en la forma establecida en este Código”.

EXTINCIÓN DE LA TUTELA.

Artículo 231.

La tutela se extingue:

1.º Por la mayoría de edad, emancipación o concesión del beneficio de la mayoría de edad al menor.

2.º Por la adopción del menor.

3.º Por muerte o declaración de fallecimiento del menor.

4.º Cuando, habiéndose originado por privación o suspensión de la patria potestad, el titular de esta la recupere, o cuando desaparezca la causa que impedía al titular de la patria potestad ejercitarla de hecho.

RESPONSABILIDAD DEL TUTOR.

Artículo 234.

El tutor responderá de los daños que hubiese causado al menor por su culpa o negligencia.

La acción para reclamar esta responsabilidad prescribe a los tres años contados desde la rendición final de cuentas.

 VER LA REGULACIÓN DE LA TUTELA EN EL CÓDIGO CIVIL

 

 ENLACES:

LISTA DE INFORMES PARA OPOSITORES

PROGRAMAS DE OPOSICIONES

ALGUNOS MATERIALES PARA CIVIL 

¡NO TE LO PIERDAS! DICIEMBRE 2021

OPOSICIONES REGISTROS 2022 – 2023

OPOSICIONES NOTARÍAS 2021 – 2022

IR A LA SECCIÓN

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE:  NORMAS   –   RESOLUCIONES

OTROS RECURSOSSeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Otoño lluvioso en Gran Canaria. Por El Coleccionista de Instantes.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Noviembre 2021. Publicidad Formal y Personas con Discapacidad.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: LA PUBLICIDAD FORMAL Y LA LEY 8/2021. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Tribunal Constitucional:
  4. SECCIÓN II: Jubilaciones y excedencias
  5. RESOLUCIONES:
  6. 320.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN CATALUÑA. LICENCIA: SILENCIO NEGATIVO
  7. 321.*** HERENCIA DE CIUDADANO ALEMÁN. PACTO SUCESORIO. CERTIFICADO SUCESORIO
  8. 326.**  332 y 361 COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.
  9. 328.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. POSIBLE HIPOTECA ÚNICA. RESPONSABILIDAD POR INTERESES Y COSTAS
  10. 331.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL INSCRITA.
  11. 335.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO y 369.*** 
  12. 337.*** CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. APLICABILIDAD DE LA LEY 2/2009 AL PROFESIONAL: INSCRIPCIÓN Y SEGURO.
  13. 342.*** INSCRIPCION DE LA PARTICION EN GALICIA. NO CABE EXIGIR EL PACTO DE MEJORA
  14. 350.*** VENTA DE EDIFICIO REFUGIO ADSCRITO A UNA CONCESIÓN
  15.  352.*** COMPLEJO INMOBILIARIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACIÓN DE OBRA
  16. 354.*** REVOCACIÓN DE PODER. DISCREPANCIAS ENTRE COPIA ELECTRÓNICA Y COPIA POSTERIOR.
  17. 356.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUBROGACION EN ANOTACION PREFERENTE DEL ART. 659.3 LEC
  18. 359.** ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
  19. 362.** RESOLUCIÓN DE CESIÓN POR PERMUTA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA
  20. 364.*** CESIÓN GRATUITA DE FINCA POR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA UNIPERSONAL.
  21. 369.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1.8 LH
  22. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: LA PUBLICIDAD FORMAL Y LA LEY 8/2021. Emma Rojo.

El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscrito. Sin embargo, la publicidad formal está sujeta a importantes límites, pues como se ha escrito, con razón, el Registro es Público para la finalidad para la que fue constituido: la seguridad en el tráfico jurídico y no para otros fines.

La Ley 8/2021, de 2 de junio, para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica ha dado nueva redacción, entre otros, al apartado 9 del artículo 222 LH que dispone que,

“9. Al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo, se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar a todos ellos información por telefax o comunicación electrónica, a elección del solicitante y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, del Libro de Inscripciones y del Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, salvo en lo atinente a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a personas con discapacidad”.

Por lo tanto, en la publicidad formal que el Registrador puede y debe emitir, debe eliminarse toda referencia a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a las personas con discapacidad, ya consten éstas en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, ya consten en el anteriormente denominado “Libro de Incapacitados” y ello porque los datos referentes a la discapacidad tienen la consideración de datos protegidos. Se ha de recordar que la Ley 8/2021 parte de una presunción de capacidad legal plena en todas las personas mientras el Juez no declare la necesidad de medidas de apoyo.

La cuestión se plantea respecto de aquellos datos que ya constan inscritos – o anotados – en los asientos del Libro de Inscripciones. ¿Deben hacerse constar en la publicidad formal que se expida?

La respuesta no es sencilla pues deben conjugarse la finalidad de la Ley 8/2021 con el principio de publicidad del Registro. La Exposición de Motivos de la Ley 8/2021 señala, en relación con el Registro Civil, que “El Registro Civil se convierte en una pieza central, pues hará efectiva la preferencia que el nuevo sistema atribuye a las medidas voluntarias previstas por una persona respecto de sí misma o de sus bienes. No obstante, el necesario respeto a los derechos fundamentales de la persona con discapacidad, incluida su intimidad y la protección de sus datos personales, han llevado a considerar que las medidas de apoyo accedan al Registro como datos sometidos al régimen de publicidad restringida”.

La prudencia nos lleva a una respuesta negativa a este interrogante si bien cabría defender que dado que la publicidad formal del Registro es una publicidad “jurídica”  en la medida en que media la calificación del Registrador, puede darse publicidad de las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a las personas con discapacidad que ya consten inscritas siempre y cuando el Registrador califique los siguientes extremos: primero, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de una finca o derecho; segundo, la calificación de la existencia de interés legítimo en los términos de los artículos 221 y ss LH; y, tercero, qué datos y qué circunstancias de los incluidos en el folio registral puede incluir o excluir de dicha información (por todas, R. de 3 de diciembre de 2010).

La Ley 8/2021 ha dado también nueva redacción al artículo 2.4 LH señalando el último párrafo que,

“Las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles”.

 De este precepto resulta que ninguna resolución judicial sobre medidas de apoyo (vid. Artículo 755 LEC y nuevo artículo 242 bis LH)) debe hacerse constar en los asientos del Libro de Inscripciones. Única y exclusivamente tendrán su reflejo en el “Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles”. Como ha puesto de manifiesto el Colegio de Registradores (vid. Informe 24/2021) , “(…) lo que quiere en este punto el legislador es evitar que salgan de su sede “natural” (el registro individual de la persona en el Registro Civil o el índice de personas FLOTI) las resoluciones que afecten a las personas con discapacidad (…)”.

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastantes Disposiciones, de las que destacamos:

  1. RDLey 19/2021: rehabilitación de edificios

Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre: Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con subvenciones y avales, y modificando el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el artículo 9 TR Ley del Suelo para facilitar los acuerdos y para facilitar la financiación de las Comunidades de Propietarios.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces.

Y como complemento:

  1. Programas de rehabilitación edificatoria. Libro del Edificio. Nota marginal promociones alquiler.

Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia: se definen los programas específicos de ayuda para rehabilitación edificatoria y construcción de vivienda social; se determina el contenido del Libro del Edificio de Rehabilitación y se prevé hacer constar en el Registro a través de una Nota marginal el destino para viviendas incluidas en el programa de alquiler social. Ver resumen más amplio.

  1. RDLey 20/2021: reconstrucción de la isla de La Palma

Real Decreto-ley 20/2021, de 5 de octubre, por el que se establecen numerosas medidas destinadas a paliar los efectos de la erupción volcánica, junto a otras dirigidas a reconstrucción económica y social de la isla. Destacan la moratoria de préstamos hipotecarios y no hipotecarios y medidas tributarias como exención AJD en moratorias. Medidas registrales y notariales en el Título IX. Ver resumen más amplio.

  1. Hacienda publica el factor de minoración para calcular los valores de referencia catastrales, a través de la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, que constituirán la base imponible mínima a los efectos de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Ir al archivo especial.

  1. Calendario laboral 2022

Resolución de 14 de octubre de 2021, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2022.

Ir a la página especial.

  1. RDLey 21/2021: Prórroga de medidas sociales

Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan de nuevo algunas de las medidas urgentes adoptadas a consecuencia del estado de alarma derivado de la COVID-19 en el Real Decreto-ley 8/2021, que a su vez ya prorrogaba las adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre; y en el Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS:

No se han publicado disposiciones de interés para la oficina registral

Tribunal Constitucional:

El pleno del TC ha admitido a trámite los recursos de Inconstitucionalidad relativos a las disposiciones siguientes:

  1. CATALUÑA. Contra determinados artículos de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
  2. CATALUÑA. Contra el Decreto-ley de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19.
  3. ESTADO DE ALARMA. Contra determinados artículos del Real Decreto-ley 8/2021, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre. En particular el que  modifica el recurso de casación (por medidas sanitarias) regulado en la Ley de Jurisdicción Contencioso-administrativa
  4. ILLES BALEARS. contra determinados arts. del Decreto-ley 5/2021, de 7 de mayo, por el que se modifican la Ley 16/2010, de Salud Pública de las Illes Balears, y el Decreto-ley 11/2020, de 10 de julio, por el que se establece un régimen sancionador específico para hacer frente a los incumplimientos de las disposiciones dictadas para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19,
  5. DISCAPACIDAD. Contra determinados preceptos de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.
  6. INFANCIA Y ADOLESCENCIA. Contra determinados artículos de la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia.

 

SECCIÓN II: Jubilaciones y excedencias
RESOLUCIONES:

Se han publicado muchas resoluciones interesantes

320.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN CATALUÑA. LICENCIA: SILENCIO NEGATIVO

El silencio tiene carácter negativo de forma que la falta de una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística impide su acceso al Registro.

Ver tema del mes del Informe de Enero de 2017. (ER)

321.*** HERENCIA DE CIUDADANO ALEMÁN. PACTO SUCESORIO. CERTIFICADO SUCESORIO

En España, el pacto sucesorio alemán, tras la aplicación del Reglamento, es un título sucesorio incluido en el artículo 14 de la ley Hipotecaria, aún sujeto a la ley alemana.

Ver amplio comentario de Inmaculada Espiñeira en archivo aparte.

323.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. DOCUMENTO JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE FINCAS. DEFECTOS FORMALES DEL RECURSO

Para interponer recurso gubernativo el apoderado debe acreditar la representación con título formal y facultades suficientes. La identificación de la finca objeto del título inscribible no puede hacerse por remisión a un informe pericial, que además no está ni rubricado ni sellado por el Letrado.

324.*** OBRA NUEVA ANTIGUA. EXIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ACREDITACIÓN DE LAS FACULTADES DEL TÉCNICO

Para acreditar la antigüedad de una obra con certificación catastral debe ser coincidente también la descripción de la finca sobre la que se declara. Cuando la edificación ocupa la totalidad de la superficie de la parcela catastral, aunque ocupe solo parte de la finca registral, se requiere la previa inscripción de la representación gráfica, para acreditar que la obra se declara sobre la finca inscrita. Cuando se declara mediante certificación de técnico, deben acreditarse sus facultades (los medios están establecidos en el art. 50 del RD 1093/1997).

325.** SOLICITUD PARA QUE SE INICIE DE OFICIO DEL EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

El registrador no puede ser instado por un particular para que inicie de oficio el Expediente de subsanación de una doble inmatriculación sin acreditar que es titular de algún derecho inscrito o anotado en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes.

326.**  332 y 361 COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.

Por pacto entre los cónyuges casados en régimen legal de gananciales se puede atribuir a un bien adquirido el carácter de privativo de uno de los cónyuges siempre que se exprese la causa de la atribución, es decir que se exprese si se trata de un negocio oneroso o gratuito entre cónyuges.

328.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. POSIBLE HIPOTECA ÚNICA. RESPONSABILIDAD POR INTERESES Y COSTAS

Resolución que trata de los diferentes supuestos que pueden darse en las modificaciones y ampliaciones de hipoteca: si se trata de una sola hipoteca o dos, y que ocurre cuando hay cargas intermedias.

329.** y 330 INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Procede denegar una inmatriculación por vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria si requerido informe sobre una posible invasión del dominio público se pone de manifiesto el régimen público del mismo.

331.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL INSCRITA.

El hecho de que esté inscrita la representación gráfica catastral de la finca justifica las dudas de correspondencia a la hora de rectificar la superficie inscrita, salvo que se respete el margen de tolerancia gráfica.

333.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL, CON LA SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA

Para que resulte anotable un embargo sobre un bien ganancial, la demanda ha de haberse dirigido contra ambos esposos, o haberse notificado al cónyuge no demandado. Disuelta la sociedad de gananciales y no liquidada caben varias hipótesis.

334.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y/O REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR ACTUAL PROPIETARIO.

Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor de la finca hipotecada (actual propietario) que tiene inscrito su derecho en el momento de la interposición de la demanda, no bastando la notificación de la demanda y el requerimiento de pago. Si inscribió su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda, pero con anterioridad a la nota de expedición de cargas, bastará que sea notificado y requerido de pago.

335.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO y 369.*** 

El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (la nota marginal de expedición de certificación o la prórroga o propia anotación  a falta de nota marginal).

336.* INSTANCIA SOLICITANDO CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRACTICADA POR CONSIDERAR QUE LA VIVIENDA ES HABITUAL

No es susceptible de asiento de presentación una instancia privada solicitando que se cancele una anotación de embargo ordenada por la AEAT.

337.*** CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. APLICABILIDAD DE LA LEY 2/2009 AL PROFESIONAL: INSCRIPCIÓN Y SEGURO.

El cesionario de varios préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, debe cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de ser-vicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, en cuanto al seguro e inscripción en el Registro de empresas.

338.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN. NOTIFICACIÓN DE COLINDANTES POR EDICTOS

En el Expediente de Dominio la notificación edictal en BOE de los colindantes que no pudieron ser notificados personalmente por correo certificado, debe ser nominativa e incluir la identidad de los mismos.

339.* COMPRAVENTA EXISTIENDO PENDIENTE DOCUMENTO INCOMPATIBLE PRESENTADO ANTERIORMENTE 

Estando vigente el asiento de presentación, debe aplazarse el despacho del título presentado posteriormente relativo a la misma finca.

340.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON AYUNTAMIENTO SOCIO. ADJUDICACIÓN SIN VALORACIÓN PERICIAL PREVIA

En la liquidación de una sociedad en que es socio un ayuntamiento no es necesario efectuar la valoración pericial del art. 11 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, pues esta materia se regula por su normativa mercantil específica.

341.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA EN CUANTO A LA LOCALIDAD EN QUE SE ENCUENTRA LA FINCA.

Para rectificar la descripción de una finca cambiando la localidad en donde se sitúa, si el registrador tiene duda de su identidad ha de acudirse a alguno de los procedimientos legales establecidos para ello. (arts. 199, 200 o 201 LH)

342.*** INSCRIPCION DE LA PARTICION EN GALICIA. NO CABE EXIGIR EL PACTO DE MEJORA

El registrador no puede exigir, en las particiones hereditarias sujetas al derecho gallego, que se aporten los pactos de mejora, aunque sean posteriores al otorgamiento del testamento y, por tanto, aunque hayan podido modificar las disposiciones de dicho testamento.

343.** PARTICIÓN POR CONTADOR EXISTIENDO INCAPACITADOS. REDUCCIÓN LEGADOS INOFICIOSOS. 

El contador partidor no puede unilateralmente reducir legados por inoficiosos. Tal acto excede de lo meramente particional y necesita el concurso de todos los interesados. El consentimiento dado por el tutor de un interesado requiere aprobación judicial.

344.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CON PACTO DUDOSO

Sólo cabe la cancelación convencional automática de la hipoteca si el pacto se refiere con nitidez al plazo de duración del derecho real de hipoteca. Si no está claro si se está refiriendo a dicho plazo o al de la obligación garantizada no cabe la cancelación convencional automática.

345.* DOBLE INMATRICULACIÓN EN CONCENTRACIÓN PARCELARIA. ACREDITACIÓN DE ANTIGÜEDAD DE UNA OBRA NUEVA ANTIGUA

Acreditada la existencia de una doble inmatriculación parcial, a consecuencia de un expediente de concentración parcelaria, el registrador debe rectificar el historial registral de la finca de origen y mantener el de la finca de reemplazo. Para rectificar el resto no aportado no hace falta licencia de segregación.

346.** EMBARGO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA A NOMBRE DEL DEMANDADO FRANCÉS CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Para practicar el embargo sobre una finca inscrita a favor de un ciudadano extranjero, con sujeción a su régimen económico matrimonial, es precisa la demanda o notificación prevista en el art. 144.6 RH, aunque no conste inscrito el nombre del cónyuge, pues, aunque así fuere, sí publica su existencia y la remisión al régimen matrimonial aplicable.

347.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERÉS DE DEMORA: INTERÉS REMUNERATORIO MAS DOS PUNTOS

La DGSJyFP confirma la nota de la registradora que deniega un préstamo con hipoteca que establece un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, inferior al legal imperativo.

348.** ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE AEAT CON CARTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. NOTIFICACIONES.

En caso de Anotaciones de embargo a favor de la AEAT con expedición de certificación, no es necesaria la notificación a los titulares de cargas anteriores a la propia anotación preventiva, que no se ven afectadas; ello solo sería preciso en el caso de que se pretendiera hacer efectiva una eventual prelación del crédito anotado frente a dichas cargas anteriores.

349.** VENTA DE FINCA RÚSTICA POR MITADES INDIVISAS EN ANDALUCÍA. IMPOSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN TRAS LA NOTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA AL REGISTRADOR

En los casos de venta de finca rústica en Andalucía a dos o más personas, aunque no haya asignación de uso, si el registrador, considerando que hay parcelación ilegal, lo comunica a la Junta y ésta contesta declarando nula la división, no puede accederse a su inscripción y sólo cabe al interesado recurrir dicha Resolución en la vía contencioso-administrativa.

350.*** VENTA DE EDIFICIO REFUGIO ADSCRITO A UNA CONCESIÓN

La venta de fincas o inmuebles afectos a una concesión exige la previa inmatriculación de los mismos, sin que sea suficiente a estos efectos que figuren “mencionados” en la descripción de la concesión inscrita como tal concesión.

351.** DESHEREDACIÓN. INTERVENCIÓN DE LOS HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Para dejar sin efecto la desheredación ordenada por el testador, no basta que intervengan todos los herederos con el desheredado, sino que también sus descendientes deben prestar la conformidad al acuerdo, pues conforme al artículo 857 CC son legitimarios.

 352.*** COMPLEJO INMOBILIARIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACIÓN DE OBRA

Para modificar la superficie de una vivienda unifamiliar sujeta al régimen de la LPH por estar constituida como propiedad horizontal tumbada, se exige el acuerdo de la junta de propietarios por unanimidad. No sería así si estuviera constituida como complejo urbanístico.

353.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional (en este caso: disolución de condominio de pareja de hecho) no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

354.*** REVOCACIÓN DE PODER. DISCREPANCIAS ENTRE COPIA ELECTRÓNICA Y COPIA POSTERIOR.

Admita la inscripción de una escritura otorgada por un apoderado cuyo poder había sido revocado, aun cuando en el registro se presentó antes la revocación: Al no haberse acreditado que la notificación de la revocación al apoderado fue antes de otorgar el negocio jurídico la buena fe del apoderado y del tercero podrá debatirse en los Tribunales, pero notarial y registralmente debe presumirse.

Es correcto suspender la inscripción de una escritura cuando la copia en papel difiere sustancialmente de la copia presentada telemáticamente.

355.** DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD ARAGONÉS: ES UNA LIMITACIÓN LEGAL QUE NO REQUIERE INSCRIPCIÓN NI IDENTIFICACIÓN DEL CÓNYUGE NI DEL R.E.M.

El derecho expectante de viudedad aragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, ni, por tanto, es necesaria la identificación del cónyuge ni del régimen económico matrimonial, cuando se inscribe la adquisición de bienes.

356.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUBROGACION EN ANOTACION PREFERENTE DEL ART. 659.3 LEC

La subrogación en los derechos de un acreedor preferente del art. 659.3 LEC, ha de ser solicitada por un titular registral o por quien resulte reconocido como su sucesor procesal; y exige acta notarial de entrega a dicho actor preferente o mandamiento judicial si la cantidad se ha consignado en el Juzgado

357.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

La apreciación de la prescripción compete exclusivamente a los tribunales. Una misma herencia documentada sucesivamente en dos escrituras, la inicial de adjudicación de herencia y la posterior de adición de una finca omitida, no cumple el requisito de los dos títulos traslativos sucesivos del art. 205 LH.

358.** OBRA NUEVA ANTIGUA. CERTIFICADO TÉCNICO DE ANTIGUEDAD: COMPETENCIA

La certificación del técnico para acreditar la antigüedad de una obra no requiere visado colegial, pero si certificación expedida por su respectivo Colegio Profesional acreditando su competencia para ello y es indiferente la fecha de dicha certificación.

359.** ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO

En el expediente notarial de reanudación de tracto NO es preciso aportar un título fehaciente perfecto, ni que este contenga originariamente todos los datos de inscripción. El titular registral solo debe ser notificado personalmente si su inscripción tiene menos de 30 años; si tiene más antigüedad, basta notificación (nominal) por edictos.

362.** RESOLUCIÓN DE CESIÓN POR PERMUTA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA

En los casos en los que existan cargas posteriores a la condición resolutoria que se pretende resolver, cuando la resolución se realiza de acuerdo entre los contratantes y además no hay cantidades que haya que devolver, ni por tanto consignar, para cancelar las cargas posteriores es necesario el consentimiento de sus titulares. Señala la DG dice de es necesario que la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial, aunque no dice cuáles podrían ser esas mínimas garantías.

363.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y CONVERSIÓN EN ELEMENTO COMÚN PARA ASCENSOR

Para excluir en base al artículo 10,1, letra b de la LPH el necesario acuerdo de la junta de propietarios debe quedar acreditado el cumplimiento de los requisitos subjetivos previstos en dicho artículo. Por no haberse planteado y por tanto no poder discutirse en el ámbito del recurso no entra en si la compra por la comunidad de un local a un propietario entra dentro del supuesto del citado art. Y por tanto no necesita acuerdo de la comunidad.

364.*** CESIÓN GRATUITA DE FINCA POR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA UNIPERSONAL.

Resolución que analiza ampliamente el problema de los actos de disposición a titilo lucrativo efectuados por las sociedades mercantiles, sus efectos, y la posibilidad o no de inscripción en el registro.

366.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Oponiéndose la administración a una inmatriculación por invasión de dominio público, tras la solicitud de informe del art. 205 LH, el registrador no debe ni puede cuestionar el fondo del informe ( de acuerdo con el art.99 del RH); Si no se ha recibido el informe es cuando el registrador debe expresar, detallar y motivar suficientemente sus dudas para oponerse a la inmatriculación solicitada.

367.*** OBRA NUEVA ANTIGUA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE INCOACCIÓN DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICO

No puede considerarse defecto para la inscripción de una obra nueva por antigüedad que exista una anotación de incoación de expediente de disciplina urbanística, cuando hay presentada una certificación administrativa por la que concluye el expediente declarando la obra fuera de ordenación. Aunque la finca no este georreferenciada, no puede alegarse que no puede determinarse si la obra declarada se ubica dentro, cuando de sus coordenadas resulta que está en el medio  y que por tanto no se plantea duda .

368.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA

Para cancelar una hipoteca unilateral no aceptada ha de aplicarse el art. 237 RH y por tanto haber una intimación o requerimiento al acreedor con la advertencia expresa de que, de no aceptar la hipoteca, podrá ser cancelada transcurridos dos meses desde el requerimiento.

369.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1.8 LH

El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (incluida la propia prórroga de la anotación preventiva, a falta de nota marginal).

370.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. CLÁUSULA DE CADUCIDAD DEL DERECHO Y DEL ASIENTO.

Cabe pactar un plazo de duración de una condición resolutoria en garantía del precio aplazado y también del asiento del registro, de modo que se pueda cancelar sin consentimiento del titular transcurrido dicho plazo.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE OCTUBRE 2021

INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES OCTUBRE 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Galeria Brera. Milan

Galeria Brera. Milan. Arriba: El Árbol de Jesé en la Catedral de Génova. Por María Núñez.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe SEPTIEMBRE 2020. Nueva Resolución Conjunta Catastro-Registro.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

TEMA DEL MES: NUEVA RESOLUCIÓN CONJUNTA CATASTRO – REGISTRO. Emma Rojo.

PRIMERA APROXIMACIÓN A LA RESOLUCIÓN CONJUNTA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA Y DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO, POR LA QUE SE APRUEBAN ESPECIFICACIONES TÉCNICAS COMPLEMENTARIAS PARA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS FINCAS SOBRE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL Y OTROS REQUISITOS PARA EL INTERCAMBIO DE INFORMACIÓN ENTRE EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Como cuestiones a destacar de esta nueva resolución conjunta destacamos los siguientes:

1.- El Informe de Validación Gráfica de Alternativas del Catastro.

La necesidad de obtener un Informe de Validación Gráfica de Alternativas del Catastro (IVGA), que se obtiene en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, como el elemento que permite acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas (RGGA) para poder ser incorporadas a la cartografía catastral, siendo éste indispensable para obtener la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

2.- Modificación de entidades hipotecarias.

En las operaciones de agrupación, segregación y división en las que no resulten afectadas parcelas colindantes, con el fin de facilitar la coordinación, se introducen mecanismos de “tracto abreviado” y cuando existan discrepancias entre la delimitación catastral y la realidad física de la finca, que hayan sido acreditadas por su propietario, se exigirá la previa subsanación de las discrepancias geométricas en la descripción catastral de la finca matriz.

3.- Desplazamientos cartográficos.

Se dan soluciones técnicas a los problemas derivados de los desplazamientos cartográficos: es requisito necesario su metadatación y su constancia en el folio real. En estos casos la representación gráfica georreferenciada alternativa deberá estar conformada por (i) dos archivos en formato GML, uno con las coordenadas técnicas y otro con las coordenadas catastrales correspondientes, debiéndose adjuntar además (ii) los parámetros de transformación.

4.- Discrepancias geométricas.

En cuanto a las simples discrepancias geométricas, para su rectificación deberán utilizarse, en sede registral, los procedimientos especialmente habilitados a tal fin por la legislación hipotecaria, con determinación de las parcelas implicadas y afectadas, siendo requisitos necesarios:

  1. Que el propietario consienta expresamente la nueva delimitación,
  2. Que la discrepancia no encubra un acto de modificación física que debiera haberse formalizado de forma autónoma,
  3. Que la parcela modificada no invada el dominio público ni otras propiedades inscritas en el Registro de la Propiedad y,
  4. Que la nueva geometría se notifique a los titulares registrales y catastrales afectados.

5.- Otros temas.

Otras cuestiones a destacar son:

1) La necesidad de la representación gráfica y consiguiente certificación del solar de un edificio en división horizontal.

2) El tratamiento de las representaciones gráficas alternativas en determinados supuestos. Así, introduce conceptos prácticos esenciales como la precisión de cartografía, margen de tolerancia (MTG) y, sobre todo, identidad gráfica de parcela.

3) La coordinación de las superficies incluidas en el dominio público.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES

Destacamos:

Ir al archivo especial.

  • Registro de Totana

Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso de rebrotes de COVID-19 en el Registro de Totana. Que fija los servicios esenciales registrales al haber vuelto el municipio a la Fase 1.

  • Código Civil de Cataluña: Mediación. Libro II, personas y familia. Ley 9/2020, de 31 de julio, de modificación del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia, y de la Ley 15/2009, de mediación en el ámbito del derecho privado. Ley que potencia la mediación. Y por otro lado se centra en la delación de la tutela, actuaciones parentales y sobre todo en los conflictos conyugales. Ver resumen más amplio.
Disposiciones autonómicas

De las que también destacamos:

 SECCIÓN 2ª:

Jubilaciones: Se jubila a don Antonio García-Pumarino Ramos, registrador de la propiedad de Torrelavega n.º 1.

RESOLUCIONES: 

317.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO.

En la liquidación de la sociedad de gananciales, es necesaria la intervención de los legitimarios del cónyuge fallecido, aunque no fueran nombrados herederos.

318.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON CUOTA INDIVISA GANANCIAL. INTERVENCIÓN DE AMBOS CÓNYUGES.

En las comunidades de bienes en las que alguna de las cuotas indivisas es ganancial es necesaria la intervención de ambos cónyuges para el otorgamiento de la escritura de disolución de la comunidad y consiguiente extinción del condominio.

319.** HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR

Establecida una sustitución vulgar a favor de los descendientes del sustituido para el caso de premoriencia no cabe ampliar la sustitución vulgar a supuestos distintos como son la renuncia y la incapacidad de los llamados

321.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

La existencia de una diferencia de superficie desproporcionada no es suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa.

322.⇒⇒⇒ CANCELACIÓN ANOTACIÓN DE EMBARGO CONFORME AL ART. 210 LH POR PETICIÓN EXPRESA.

La anotación de embargo, al tener una indudable eficacia real, puede ser cancelada al amparo de la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria  por transcurso del plazo de 20 años desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento.

323.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.

La negativa a inmatricular una finca por posible invasión del dominio público exige la notificación a la entidad u órgano competente por el procedimiento previsto en el artículo 205 LH.

324.** VENTA DE INMUEBLES POR UNA FUNDACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID. LEGISLACIÓN APLICABLE.

En las Fundaciones de ámbito autonómico de la Comunidad de Madrid no se exige para la venta de bienes la previa aprobación del Protectorado que sí se exigiría por la ley estatal. Se analizan las diferentes competencias del Patronato, del Protectorado y del Registro de Fundaciones.

325.*** HIPOTECA. EJECUCIÓN EN CASO DE VENCIMIENTO PARCIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Para poder ejecutar una hipoteca por impago parcial del préstamo, en los términos previstos en la LEC, es necesario que el pacto expreso conste inscrito en el Registro; para ello no basta la remisión genérica al artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que debe establecerse. Pero si se admite la inscripción parcial.

326.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN DEL USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS Y OTRAS PROHIBICIONES. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Cuando la comunidad de propietarios de una finca en propiedad horizontal adopta acuerdos por  mayoría de 3/5 respecto de asuntos que exigen esa mayoría, como la prohibición de actividades de uso turístico de las viviendas, y a la vez adopta otros acuerdos que exigen unanimidad, es posible la inscripción parcial de los que cumplen esa mayoría y la denegación de los que exigen unanimidad.

327.*** HIPOTECA. VIVIENDA QUE CONSTITUYE DOMICILIO HABITUAL PERO NO FAMILIAR.

La afirmación de que la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal ni familiar cumple adecuadamente con las exigencias aunque si sea la habitual del cónyuge disponente.

328.** DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA EN LA QUE SE SOLICITA LA INSPECCIÓN IN SITU DE UN TERRENO

La solicitud de que el registrador proceda a verificar in situ la invasión de dominio público supone una extralimitación respecto sus funciones y la instancia solicitándolo no es susceptible de presentación al no provocar asiento alguno

329.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS. VISADO ARQUITECTO.

El visado colegial no viene exigido para la inscripción de la obra nueva por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, ni siquiera respecto de caso del art. 50.3 (cualquier técnico no comprendido en los demás números), «siempre que se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta».

330.** OBRA NUEVA INSCRITA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA POR NOTA MARGINAL. ¿DAR TRASLADO IGUAL A NOTIFICADO?

Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de la ampliación de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha, así como que está fuera de ordenación, aunque no proceda su demolición. Vale con que el Secretario diga que se ha dado traslado al interesado sin especificar que ha sido efectivamente notificado.

331.*** COMPRAVENTA. CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN

Interesante resolución sobre un caso de doble inmatriculación en un expediente de concentración parcelaria, habiéndose vendido la finca de origen durante el transcurso del expediente.

332.* EXPEDIENTE DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINESTATO A FAVOR DE LA GENERALITAT VALENCIANA

En la Comunidad Valenciana, el expediente para la declaración de herederos abintestato a favor de la Comunidad Valenciana, se rige por la legislación autonómica, según la Ley 14/2003, de 10 de abril, de Patrimonio de la Generalitat Valenciana. Voluntaria

333.** CIERRE REGISTRAL ART. 258.5 LH. COMUNICACIÓN AL AYUNTAMIENTO PLUSVALÍA MUNICIPAL.

Acreditado la existencia de la declaración dirigida a la Administración competente y su presentación por medios electrónicos, procede el levantamiento del cierre registral.

334.*** VENTA DE FINCA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICACIÓN DE COSTAS EMITIDA FUERA DE PLAZO.

En segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público, el Servicio de Costas dispone del plazo de un mes desde que reciba la comunicación del registrador para remitir la preceptiva certificación sobre la posible invasión del dominio público. Si transcurre dicho plazo de un mes sin que ésta se haya recibido en el Registro, ha de practicarse la inscripción, pues opera el silencio positivo.

335.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DEL ARTÍCULO 201 LH. ERRORES Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL HISTÓRICA.

En los expedientes notariales de rectificación descriptiva del artículo 201 LH el registrador puede alegar dudas sobre la identidad de la finca consultando el catastro histórico, de modo que debe denegar si resulta que ha variado la forma y perimetría de la finca, aunque no haya oposición de los colindantes registrales.

338.** VENTA DE  CUOTA INDIVISA ESTANDO ARRENDADA TODA LA FINCA. ADQUISICIÓN PREFERENTE

Considera la Dirección que la venta de una cuota indivisa arrendada no impide el tanteo y retracto del arrendatario, aunque el retracto de comuneros sea preferente al del arrendatario porque si no sería muy fácil eludir la posibilidad de acceso a la propiedad del arrendatario

339.** HIPOTECA EN GARANTÍA DE AVAL CONCEDIDO POR S.G.R. APLICABILIDAD O NO DE LA LEY 5/2019.

Analiza la aplicabilidad de la Ley de Crédito inmobiliario a las hipotecas a favor de sociedades de garantía recíproca como contragarantía de avales; entiende la dirección que no es aplicable porque no hay préstamo, salvo que en la cuenta especial abierta entre ambas partes se concedan aplazamientos o facilidades de pago.

341.** VENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS Y VINCULACIÓN “OB REM”

Se plantea la duda de si la venta de una parcela mediante participaciones ob rem a los propietarios de los pisos supone o no modificación del régimen estatutario de la Comunidad de Propietarios y por tanto exige o no la unanimidad.

342.* CANCELACIÓN DE LA SITUACIÓN CONCURSAL. PETICIÓN VERBAL.

La mera solicitud verbal, no documentada fehacientemente, no puede provocar asiento registral alguno ni, por tanto, desembocar en nota de calificación susceptible de recurso. Los asientos practicados por mandamiento judicial solo se pueden cancelar por providencia ejecutoria, salvo las anotaciones preventivas que se pueden cancelar por caducidad, pero para ello es preciso solicitar una certificación, sin que puedan omitirse en una nota simple.

343.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. CONSULTA HISTORIAL CATASTRAL

Una herramienta útil para resolver dudas sobre la identidad de la finca es la es la consulta a los antecedentes de la parcela catastral en cuestión

344.*** AMPLIACIÓN OBRA NUEVA. NÚMERO DE POLICÍA. SUPERFICIE DE PARCELA OCUPADA.

No se pueden modificar los datos registrados de nombre y número de la calle, o los números de polígono y parcela de la finca si no se acredita. Pero ello no impide la inscripción de la ampliación de una obra duda si no hay duda de la finca registral sobre la que se efectúan. No hay que georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación ya inscrita si la ampliación de obra nueva consiste en una nueva planta.

345.** HERENCIA PAÍS VASCO. EJERCICIO DE PODER TESTATORIO.

Resolución que trata la figura del testamento mancomunado y el nombramiento de comisario, reconociendo a éste amplísimas facultades a pesar de reconocer que la legítima sigue teniendo la naturaleza de pars valoris bonorum.

346.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO.

En el fideicomiso de residuo la condicionalidad se refiere al “quantum” pero no al llamamiento. El fideicomisario de residuo adquiere su derecho desde la muerte del causante y lo transmite a sus herederos.

348.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN.

En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el artículo 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta.

349.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE FACTO. LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS.

La falta de identidad del inmueble en relación al que figura registrado ha de motivarse en la calificación. Una mera fotocopia de un acta no sirve para acreditar la existencia de una comunidad de facto. La legalización puede solicitarla cualquiera que manifieste hacerlo en representación del presidente

350 y 377. * ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

No es posible tomar anotación preventiva de acciones de carácter personal, salvo aquéllas que pese a su naturaleza personal tengan alguna trascendencia real.

351.*** SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD DE FINCA RÚSTICA

Para escriturar e inscribir segregaciones debe aportarse la oportuna licencia, la declaración de innecesariedad o la declaración que expresamente declare el transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, es decir para inscribir una segregación “por antigüedad” es preciso un reconocimiento expreso de la Administración en cuanto a la improcedencia de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

353.** COMPRAVENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA.

Los actos de la sociedad concursada realizados sin la intervención del administrador social, en caso de intervención, o del propio administrador concursal, en caso de suspensión, no pueden acceder al Registro, salvo que sean confirmados o convalidados expresamente por el administrador concursal o se acredite la caducidad de la acción de anulación, o la desestimación por sentencia firme de la acción ejercitada. 

356.*** CESIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE UN FONDO DE TITULIZACIÓN. NO NOTIFICACIÓN AL DEUDOR.

Esta R. analiza la titulización, cesión de créditos y los fondos de titulización. Al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de esa notificación previa al deudor para poder practicarse, como se infiere de los artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria, salvo, quizás, en créditos litigiosos.

357.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD.

El procedimiento del art. 201 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (superficie y linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (superiores o inferiores al 10% de la superficie previamente inscrita) siempre que no se albergue dudas de invasión de dominio público o de fincas colindantes o encubrir negocios traslativos o de modificación de entidades hipotecarias. En cualquier caso las dudas deben estar justificadas.

358.** AGRUPACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA. COLINDANCIA A PESAR DE UN CAMINO. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

La existencia de un camino entre fincas no obsta su colindancia (si es un camino privado), ni impide su agrupación ( si es público puede ser una finca discontinua aunque debe constar en la descripción). La negativa del registrador a la inscripción de la representación gráfica de las fincas por oposición de colindantes exige por parte del mismo hacer un juicio fundamentado sobre su imposibilidad.

359.** PARTICIÓN HEREDITARIA. ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.

Transcritas en la copia de la escritura de herencia las diligencias que incorporan el CSO (Código Seguro de Operación), que acredita la veracidad y autenticidad de la diligencia de presentación telemática de la escritura, y pudiéndose acreditar a través de la Oficina Virtual Tributaria en el Portal del Contribuyente www.madrid.org, las cartas de pago del impuesto a las que se incorporan su CSO y el número completo de la Comunidad de Madrid (NCCM) que justifica la aceptación del pago por la entidad colaboradora correspondiente, que relaciona, fecha, importe ingresado y nº de autoliquidación, todo ello permite al registrador verificar la autenticidad de la liquidación y descargar la carta de pago, para su archivo, conforme exige el art 256 de la LH.

360.** CONVENIO REGULADOR. PACTO SIN TRASCENDENCIA REAL. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE.

No es inscribible la obligación futura de transmitir. Solicitar anotación preventiva por defecto subsanable, si se recurre gubernativamente, no tiene función práctica dada la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación por el hecho de recurrir y durante la tramitación del recurso.

361.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LICENCIA

Cuando en una división horizontal tumbada se atribuye a los elementos de la división horizontal el uso exclusivo de una determinada parcela de terreno agotando la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, implica una efectiva división del suelo y por tanto necesita licencia.

362.*** HERENCIA. MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS

En los legados de cosa específica y determinada la propiedad del bien pasa recta vía al legatario desde la muerte del testador. En este caso la heredera única modifica la división horizontal declarando una planta más sin intervención de los legatarios cuando  varios de los pisos fueron objeto de legado específico y determinado.

363.** COMPRAVENTA. SIN DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA VENTA DEL EDIFICO EN SU CONJUNTO.

No hay derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario de un piso o local cuando lo que se vende es el edificio en su conjunto.

365.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%

Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.

366.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL. NUMERUS CLAUSUS ART 42 LH IMPIDE AUTONOMIA VOLUNTAD.

Las anotaciones preventivas son un numerus clausus de supuestos que no admiten figuras atípicas ni pueden desnaturalizar la estructura del registro. No es admisible una Anotación preventiva con el contenido y efectos establecidos por acuerdo de las partes que alteren la estructura o principios hipotecarios y registrales básico. Si querían garantizar un acuerdo podían hacerlo mediante una.

368.*** HIPOTECA DE LOCAL COMERCIAL SIN QUE CONSTE SI EL PRESTATARIO ES CONSUMIDOR. FORMA DE SUBSANAR DEFECTOS DE TRANSPARENCIA Y  FALTA DE ACTA PREVIA.

En el caso de hipoteca de local por persona física consumidora es aplicable la LCCI 5/2019 y por ello tiene que haberse seguido todo el procedimiento de transparencia y otorgado el acta notarial previa. Si el hipotecante es un no consumidor tiene que manifestarlo en la escritura pues es una situación de hecho. Es posible subsanar este tipo de defectos por falta de transparencia y por tanto salvar la ineficacia del contrato, siempre que se otorgue una escritura confirmatoria de la primera con novación modificativa, en su caso, de las cláusulas que hayan de adaptarse a dicha ley.

371.* RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL CON QUE SE INSCRIBIERON CIERTAS PARTICIPACIONES INDIVISAS

La rectificación del carácter ganancial de un bien requiere, o acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales, o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral, o bien resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir.

372.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE POR CADUCIDAD. ADVERTENCIA AL RECURRENTE DE NO ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN. 

Resolución que analiza el plazo de duración y por tanto de posible cancelación por transcurso del plazo en las hipotecas flotantes. Entiende que la nota de expedición de certificación cancelada en nada afecta al cómputo de este plazo de caducidad de la hipoteca.

373.*** DIVISIÓN HORIZONTAL. ACREDITACIÓN DE LA ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

Para inscribir una división horizontal por antigüedad se precisa que los documentos que la acrediten refieran dicha antigüedad no solo a la edificación sino a la configuración del edificio que se pretende inscribir, con una descripción individualizada de cada elemento al menos respecto a superficie construida y su uso.

374.*** HIPOTECA SOBRE VIVIENDA. CORREO ELECTRÓNICO DE HIPOTECANTE NO DEUDOR Y AVALISTA

La exigencia de un correo electrónico en las hipotecas es también aplicable a los fiadores y garantes.

375.** HERENCIA SUJETA A LA LEY SUCESORIA ALEMANA. CERTIFICADO REGISTRO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD EXTRANJERO

Es necesario aportar, si existe, Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del Estado cuya ley rige la sucesión.

376.*** HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INTERÉS DE DEMORA. Idéntica la 352

Cuando los intereses son variables a efectos hipotecarios cabe que el máximo del interés de demora sea superior en 3 puntos al máximo de los intereses ordinarios

378.*** HERENCIA SUJETA AL DERECHO SUIZO.

Resolución sobre el valor y alcance del certificado sucesorio suizo y sobre los juicios que el notario debe realizar en las sucesiones con repercusiones transfronterizas.

381.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE TÍTULO INSTRUMENTAL. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO.

Una permuta de cuotas indivisas entre comuneros no es título inmatriculador, ni utilizarse para extinguir una sustitución fideicomisaria de residuo que afecta a dichas participaciones.

382.** COMUNIDAD VALENCIANA DE VIVIENDAS AUTOCONSTRUIDAS Y  SEGURO DECENAL.

Para que no sea exigible el seguro decenal en varias viviendas autoconstruidas individualmente sobre una misma parcela en comunidad valenciana (cada uno construye la suya individualmente) tiene que haber una independencia estructural entre las mismas.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE AGOSTO

INFORME NORMATIVA AGOSTO 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES AGOSTO 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2020. Desafectación Vivienda del Portero.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. LA DESAFECTACIÓN DE LA VIVIENDA DEL PORTERO.  Emma Rojo.

La venta de la vivienda destinada a la portería de un edificio en régimen de propiedad horizontal es un supuesto que se da con relativa frecuencia en la práctica como lo evidencian el elevado número de resoluciones de la Dirección General que se han ocupado del tema (vid. R. 13 de junio de 1998, 28 de febrero de 2000, 11 de octubre de 2001 y, sobre todo, R. de 4 de junio de 2003 y de 23 de marzo de 2005).

Ahora bien, para llevar a cabo la venta de este elemento, es necesario su previa desafectación de forma que deja de tener la consideración de elemento común, pasando a ser elemento privativo.

El acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, debe comprender:

1) La desafectación del elemento común,

2) La determinación de la cuota de participación del nuevo elemento privativo,

3) La determinación de la nueva cuota del resto de elementos privativos.

4) Para el caso de trasmisión – venta – del nuevo elemento privativo, se harán constar en la escritura las circunstancias del comprador y los elementos objetivos, como son, el precio y el destino del dinero obtenido de la venta, bien sea, acordando el reparto entre los propietarios, en función de su cuota de participación, o su destino al fondo de reserva.

Así resulta del artículo 17.6 LPH, según el cual, Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”. Es doctrina registral reiterada que: “(…) en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (…)”.

Conviene advertir que el párrafo 3º del artículo 17 de la LPH se refiere al establecimiento o supresión de los servicios de portería” exigiendo el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación” pero no debe confundirse con la desafectación a las que nos referimos pues el párrafo tercero contempla el servicio como tal y no la desafectación de elementos comunes de la propiedad horizontal como es la vivienda del portero y que, en realidad, es independiente del servicio de portería pues existir dicho servicio, sin que el portero viva en la casa.

Es doctrina registral reiterada que en estos casos de desafectación de piso-portería (aplicable al supuesto de desafectación de cualquier otro elemento común), no es necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios que tuvieran sus hipotecas inscritas sobre los departamentos independientes antes de la desafectación, si bien, en caso de no constar tal consentimiento para la desafectación y liberación de la carga hipotecaria respecto del nuevo elemento creado, lo que ocurrirá es que el gravamen que recae sobre dichos elementos privativos se traslada al elemento desafectado, de manera que éste quedará gravado en una cuota equivalente a la que a los pisos correspondía anteriormente sobre los elementos comunes.

Lo ortodoxo es que el representante de la entidad acreedora acuda al notario para consentir en la escritura pública, pues no deja de ser una pequeña modificación del derecho real de hipoteca que tiene inscrito, por razón del objeto y exigirlo así, entre otros, el artículo 1280.1 del Código Civil. Pero en la práctica, suelen ser reacios a acudir.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

En Enero no hay Disposiciones Generales, ni Autonómicas, ni resoluciones judiciales de interés registral salvo el Real Decreto 139/2020, de 28 de enero, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales. Determina los órganos directivos de los diferentes ministerios – y entre ellos el de Justicia- hasta el nivel de Dirección General.

Destaca el cambio de nombre de la Dirección General de los Registros y el Notariado, tras 111 años, que pasa a llamarse Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Ver resumen más amplio.

SECCIÓN 2ª:

Orden JUS/1288/2019, de 23 de diciembre: Composición del Tribunal de Registros.

Ir al archivo de las Oposiciones.

Ministerio de Justicia: ceses y nombramientos.

Se publican en el BOE del 22 de enero y en el BOE del 30 de enero:

Destacamos que se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña Sofía Puente Santiago.

Jubilaciones

Se jubila a don Jesús Garbayo Blanch, registrador mercantil y de bienes muebles de Girona I.

Se jubila a don José Ramón Fraguas Solé, registrador de la propiedad de Madrid n.º 14.

 

RESOLUCIONES:

1 y 2 **HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL

No puede el registrador suspender la inscripción de una hipoteca por no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

3.() INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

No es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente.

4.*** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICIÓN AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

El haber obtenido una licencia de segregación, no impide calificar negativamente la representación gráfica alternativa de unas fincas por posible invasión del dominio público, manifestada en escrito de oposición por el mismo Ayuntamiento.

5.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN

Los casos inscripción en el registro de fincas de procedencia, si hay discrepancias con las fincas de resultado no pueden servir para rectificar las nuevas s resultantes salvo: o bien la rectificación del título de concentración por el órgano competente (y además el consentimiento del titular inscrito) o bien el otorgamiento de una escritura de subsanación del título de concentración por todos los interesados, titulares de las fincas de origen y de concentración, solicitando la rectificación registral, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 LH.

6.- ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACIÓN CON LA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Cuando se ejecuta una hipoteca por procedimiento de ejecución previsto en la LEC para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario) es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

7.() PRESENTACIÓN DENEGADA DE INSTANCIA SOLICITANDO MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN PRACTICADA.

No procede ni presentar al Diario una solicitud por la que se pide la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita. Contra la denegación del asiento de presentación cabe recurso gubernativo

8.***HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO

Pese a que no puede en fase de liquidación constituirse hipotecas, la Dirección admite la inscripción, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvió para proceder a la satisfacción de los acreedores.

Esta resolución es objeto de análisis más detallado por Emma Rojo como TEMA DEL MES  en el informe  de la Oficina Registral de Enero de 2020. Ver trabajo 

9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN

El traslado a papel de la copia autorizada electrónica hecho por el notario que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial. Aunque las copias electrónicas sólo serán válidas para la concreta finalidad para la que fueron solicitadas, lo que deberá hacerse constar expresamente en cada copia indicando dicha finalidad

11.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLIDANTE INMATRICULADA

No puede inscribirse una base gráfica alternativa cuando es registrador albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la invasión a colindantes afectados

12.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución que resume la doctrina del Centro Directivo relativa a la rectificación de superficie y linderos de un finca inscrita mediante el expediente del art. 201 LH

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE ENERO

INFORME NORMATIVA ENERO 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Villafranca del Bierzo por Bernardo Santamarina