SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE JULIO Y AGOSTO 2020
(Juan Carlos Casas Rojo)
La razón de ser de esta separata es la de ayudar a conocer la ingente cantidad de resoluciones publicadas en tan solo dos meses, un total de 219 (de la 165 a la 383).
Quizás ordenándolas por materias pueda resultar más fácil…
El texto de este archivo se está incorporando a los TRES FICHEROS GENERALES.
I) RESOLUCIONES PROPIEDAD
II) RESOLUCIONES MERCANTIL
III) RESOLUCIONES BIENES MUEBLES
ENLACES
I) RESOLUCIONES PROPIEDAD
ACTAS NOTARIALES
Acta notarial para la reanudación de tracto sucesivo. Inexistencia de verdadera interrupción. No cabe el expediente de reanudación del trato si la cadena de trasmisiones desde el titular registral hasta quien promueve el expediente está documentada públicamente y lo que sucede es que alguna de las trasmisiones presenta defectos que impiden la inscripción. R. 3 de junio de 2020
Reanudación de tracto art 208 LH. Dudas del registrador y negativa a expedir certificación. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el art. 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta. R. 5 de abril de 2020
Expediente notarial para la reanudación de tracto. Denegación de expedición de la certificación. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el art. 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta. R. 2 de julio de 2020
ADQUISICIÓN PREFERENTE
Compraventa. Situación arrendaticia. Vivienda «ocupada» u «okupada». Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo en la escritura bajo pena de falsedad en documento público. R. 10 de junio de 2020
Dación en pago. Derecho de adquisición preferente. Los derechos de adquisición preferente previstos en el art. 25 LAU para los casos de la compraventa no son aplicables a las daciones en pago de deuda. Es inequívoca la voluntad del legislador de limitar estos derechos sólo y exclusivamente a la compraventa. R. 10 de junio de 2020
Compraventa. Venta del edifico en su conjunto. No hay derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario de un piso o local cuando lo que se vende es el edificio en su conjunto. R. 20 de julio de 2020
Venta de cuota indivisa estando arrendada toda la finca. Adquisición preferente. Existe, en el otro coarrendatario, un derecho de preferente adquisición (tanteo o retracto) ya que, de lo contrario, se perjudicaría la posibilidad de acceso de este arrendatario, a la propiedad del total inmueble. R. 18 de junio de 2020
ADJUDICACIÓN EN PAGO
Dación en pago. Derecho de adquisición preferente. Los derechos de adquisición preferente previstos en el art. 25 LAU para los casos de la compraventa no son aplicables a las daciones en pago de deuda. Es inequívoca la voluntad del legislador de limitar estos derechos sólo y exclusivamente a la compraventa. R. 10 de junio de 2020
AGRUPACIÓN
Agrupación. Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. La sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. R. 18 de febrero de 2020
Agrupación. Representación gráfica. Colindancia a pesar de un camino. Oposición de colindantes. La existencia de un camino entre fincas no obsta su colindancia, ni impide su agrupación. La negativa del registrador a la inscripción de la representación gráfica de las fincas exige por parte del mismo hacer un juicio fundamentado sobre su imposibilidad. R. 16 de julio de 2020
ANOTACIÓN PREVENTIVA
Anotación preventiva de embargo cuando el titular registral ha fallecido. Diversos supuestos. R. 14 de febrero de 2020
Anotación de embargo a favor de la TGSS sobre finca de entidad en fase preconcursal. El deudor ha de señalar qué bienes tienen el carácter de necesario cuando presente el escrito de comunicación al juzgado del inicio de las negociaciones con los acreedores. La limitación temporal del inicio de ejecuciones judiciales de bienes que resulten necesarios no afectará a procedimientos de ejecución que tengan por objeto hacer efectivos créditos de derecho público. R. 20 de febrero de 2020
Condición resolutoria. Anotación preventiva de reinscripción. La anotación preventiva de instar la resolución de una compraventa con condición resolutoria, solo se puede obtener porque así lo decrete el juzgado competente a solicitud del interesado, y no por un acta notarial. R. 10 de junio de 2020
Solicitud de anotación de suspensión. Defecto insubsanable. No es posible anotación de suspensión por defectos subsanables, si el defecto tiene naturaleza de insubsanable, aunque el registrador en su nota por error lo haya calificado de subsanable. R. 20 de marzo de 2020
Anotación preventiva mediante acuerdo transaccional. Las anotaciones preventivas son un numerus clausus de supuestos que no admiten figuras atípicas ni pueden desnaturalizar la estructura del registro y menos por la sola autonomía de la voluntad de los interesados. R. 20 de julio de 2020
Anotación preventiva por defecto subsanable. La anotación preventiva por defecto subsanable, si se recurre gubernativamente, no tiene función práctica dada la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación. R. 20 de julio de 2020
ANOTACIÓN DE DEMANDA
Anotación preventiva de demanda. Tracto sucesivo. Para anotar la demanda sobre un bien ganancial ha de ser demandado también el cónyuge. Si se demanda a los herederos, ha de acreditarse que son todos. R. 4 de junio de 2020
Anotación de demanda de reclamación de cantidad. No es anotable la demanda en la que se pretende el pago de una cantidad de dinero o una resolución contractual sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas. R. 28 de julio de 2020, R. 28 de julio de 2020
Anotación de demanda de reclamación de cantidad. No es posible tomar anotación preventiva de acciones de carácter personal, salvo aquéllas que pese a su naturaleza personal tengan alguna trascendencia real. R. 2 de julio de 2020
ANOTACIÓN DE EMBARGO
Anotación de embargo a favor de la TGSS sobre finca de entidad en fase preconcursal. El deudor ha de señalar qué bienes tienen el carácter de necesario cuando presente el escrito de comunicación al juzgado del inicio de las negociaciones con los acreedores. La limitación temporal del inicio de ejecuciones judiciales de bienes que resulten necesarios no afectará a procedimientos de ejecución que tengan por objeto hacer efectivos créditos de derecho público. R. 20 de febrero de 2020
Anotación de embargo cuando el titular registral ha fallecido. Diversos supuestos. R. 14 de febrero de 2020
Anotación de embargo administrativo con diligencia previa a la declaración de concurso no inscrito. No es anotable un embargo administrativo, con diligencia anterior a la declaración de concurso, sin que el Juez de lo Mercantil declare que no considera el bien preciso para continuar la actividad profesional o empresarial. No es obstáculo el que el concurso no esté anotado, si aparece en el Registro Público Concursal que consultó la registradora. R. 14 de febrero de 2020
ARRENDAMIENTOS
Compraventa. Venta del edifico en su conjunto. No hay derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario de un piso o local cuando lo que se vende es el edificio en su conjunto. R. 20 de julio de 2020
Venta de cuota indivisa estando arrendada toda la finca. Adquisición preferente. Existe, en el otro coarrendatario, un derecho de preferente adquisición (tanteo o retracto) ya que, de lo contrario, se perjudicaría la posibilidad de acceso de este arrendatario, a la propiedad del total inmueble. R. 18 de junio de 2020
ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Denegación de asiento de presentación. No cabe la aplicación del art. 108 RH en los supuestos en que la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada y ya ha sido resuelta en sentido negativo, como tampoco cabe una vez recaída resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses. R. 27 de febrero de 2020
Denegación de asiento de presentación. R. 28 de febrero de 2020
Negativa a prácticar asiento de presentación. Solo procede cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea indudablemente de imposible acceso al Registro. R. 5 de junio de 2020
Negativa a practicar asiento de presentación. La decisión del registrador denegando la práctica del asiento de presentación es recurrible pues es una calificación más. R. 5 de junio de 2020
Representación para presentar y para recurrir. R. 6 de marzo de 2020
Denegación del asiento de presentación de instancia en la que se solicita la inspección in situ de un terreno. La solicitud de que el registrador proceda a verificar in situ la invasión de dominio público supone una extralimitación respecto de las funciones que le son propias a nuestro sistema registral así como la extralimitación en los medios de calificación propios del procedimiento registral. R. 16 de junio de 2020
ASIENTOS
Asientos ya practicados. Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos Por tanto, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados. R. 11 de junio de 2020
Rectificación de inscripción registral por instancia. Practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial. R. 14 de febrero de 2020
CADUCIDAD
Ejecución de embargo con anotación caducada e inscrita la finca a nombre de persona distinta del demandado. La caducidad de una anotación por falta de prórroga impide inscribir el testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas por existir una inscripción de dominio y cargas que ha pasado a tener rango preferente. R. 27 de febrero de 2020
CALIFICACION REGISTRAL
Forma. La calificación debe cumplir una serie de requisitos que garanticen de modo efectivo el derecho a recurrir la calificación en defensa del derecho a la inscripción del título. R. 20 de marzo de 2020
Nota de calificación revocada por defectos formales y nueva nota de calificación. Principio de legalidad. Cuando una nota de calificación es revocada por defectos formales no significa que el documento presentado tenga que ser inscrito, sino que el registrador debe emitir una nueva calificación subsanando las deficiencias formales, incluso con nuevos defectos, pues en todo caso ha de primar el principio de legalidad de los actos jurídicos que acceden al Registro. R. 26 de febrero de 2020
Independencia. El registrador no está sujeto a las calificaciones efectuadas por otros compañeros, ni siquiera a las suyas propias anteriores. R. 28 de febrero de 2020
Solicitud de anotación de suspensión. Defecto insubsanable. No es posible anotación de suspensión por defectos subsanables, si el defecto tiene naturaleza de insubsanable, aunque el registrador en su nota por error lo haya calificado de subsanable. R. 20 de marzo de 2020
Solicitud verbal. La mera solicitud verbal, no documentada fehacientemente, no puede provocar asiento registral alguno ni, por tanto, desembocar en nota de calificación susceptible de recurso. R. 19 de junio de 2020
CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA
Calificación sustitutoria. El registrador sustituto no puede añadir defectos no calificados por el sustituido. R. 4 de marzo de 2020
CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
Calificación del poder en documentos administrativos. El registrador ha de calificar la suficiencia las facultades representativas de quien comparece en representación del titular registral, lo que podrá valorar a tenor del contenido del propio documento público que contenga el acto inscribible certificado por el Secretario o mediante la aportación del propio título legitimador u otro medio fehaciente. R. 10 de junio de 2020
CANCELACIÓN
Cancelación de condición resolutoria a instancia de un mero anotante. El mero anotante de un embargo no puede solicitar la cancelación por caducidad –legal o convencional— de una condición resolutoria. R. 21 de febrero de 2020
Cancelación de hipoteca por mandamiento judicial. Solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la cifra de responsabilidad hipotecaria, o la condonación expresa del acreedor respecto de lo no pagado, que resulten de la declaración de voluntad de dicho acreedor manifestada en documento público o reconocida por sentencia dictada en un procedimiento seguido contra él, pueden ser causa suficiente de la cancelación total de la hipoteca que ordena el mandamiento calificado. R. 14 de febrero de 2020
Ejecución de embargo con anotación caducada e inscrita la finca a nombre de persona distinta del demandado. La caducidad de una anotación por falta de prórroga impide inscribir el testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas por existir una inscripción de dominio y cargas que ha pasado a tener rango preferente. R. 27 de febrero de 2020
Ejercicio de opción de compra. Consignación para cancelación de cargas posteriores. Deben consignarse, a favor de titulares de cargas posteriores, las cantidades que el optante entregue al ejercitar la opción (y que no retenga para la asunción y pago de cargas preferentes). R. 11 de marzo de 2020
Sentencia declarando la nulidad de acuerdos sociales. Cancelación de asientos. No cabe inscribir en Registro de la propiedad una sentencia mercantil declarando nulos los acuerdos sociales de nombramiento y cese de administradores de una SA que no tiene ni tuvo inscrita ninguna finca a su favor. R. 4 de junio de 2020
Cancelación de anotación de embargo conforme al art. 210 LH por petición expresa. La anotación de embargo, al tener una indudable eficacia real, encaja sin dificultad en la expresión “cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales” que utiliza la regla octava del art. 210 LH a los efectos de poder ser cancelada por transcurso del plazo de 20 años. R. 15 de junio de 2020
Cancelación de hipoteca flotante por caducidad. Es posible la cancelación por simple instancia de una hipoteca flotante del art. 153 bis de la LH, una vez vencido su plazo de duración o sus prórrogas, en su caso, pactadas en la escritura de hipoteca. R. 27 de julio de 2020
Cancelación de la situación concursal. Petición verbal. Los asientos practicados por mandamiento judicial solo se pueden cancelar por providencia ejecutoria, salvo las anotaciones preventivas que se pueden cancelar por caducidad. R. 19 de junio de 2020
CAUSA
Escritura de entrega de dividendo en especie: causa. En la adjudicación en especie del pago del dividendo, la causa onerosa consta en el propio acuerdo. R. 20 de marzo de 2020
Liquidación de sociedad conyugal: Causa. En una adjudicación de bienes por disolución de la sociedad de gananciales, la “causa” no está en que proceda de un “divorcio” o de unos “capítulos matrimoniales”, sino en la “Liquidación del régimen económico-matrimonial”. No es necesaria la indicación en el registro civil de las capitulaciones de Separación de bienes si ya se ha inscrito en él la Sentencia de Divorcio. R. 4 de marzo de 2020
Reconocimiento de dominio. La acreditación de la titularidad del dominus puede exteriorizarse mediante la escritura otorgada por el representante y el dominus en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último; el transmitente inicial, es totalmente ajeno al pacto de fiducia. En el reconocimiento de dominio se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real. R. 19 de febrero de 2020
COMPRAVENTA
Compraventa. Acreditación del carácter privativo del dinero empleado. Prueba documental pública de la contraprestación privativa con la que se obtiene un bien, es necesario que sea directamente la fe notarial –y no tanto las manifestaciones plasmadas en soporte documental público– la que ampare la privatividad del precio invertido. R. 26 de febrero de 2020
Compraventa. Atribución de carácter privativo del bien por los cónyuges sin acreditar la procedencia del dinero. Es admisible que, unos cónyuges casados en gananciales, pacten en una escritura de compraventa y en favor del marido, el carácter privativo de los inmuebles comprados por éste, aunque no se acredite el carácter del dinero empleado, ya que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, pueden excluir la presunción de ganancialidad del art. 1361 cc, quedando acreditado el carácter oneroso del negocio, pues existe una perfecta conmutatividad sinalagmática entre el carácter de lo adquirido y los fondos empleados. R. 12 de junio de 2020
Compraventa. Identificación de medios de pago. No todo error en la escritura es un defecto que impida la inscripción, especialmente cuando son de escasa importancia. En caso de discrepancia entre el número del cheque consignado en la escritura, que es un error material, y el que consta en el cheque testimoniado ha de prevalecer el que resulta del cheque. R. 4 de marzo de 2020
Compraventa. Situación arrendaticia. Vivienda «ocupada» u «okupada». Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo en la escritura bajo pena de falsedad en documento público. R. 10 de junio de 2020
Compraventa de varias fincas con condición resolutoria sin distribuir el precio aplazado. Carácter unitario de la calificación. Inscripción parcial. Aun cuando, su constancia registral pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida de la inscripción de la venta, si lo solicita el vendedor, como único beneficiario de la misma R. 27 de febrero de 2020
Compraventa y activos esenciales. Obligaciones del administrador, del notario, y del registrador. No es defecto que el representante de la sociedad no declare que el bien transmitido es activo esencial o no aporte certificado que lo acredite, pero el notario lo debe de exigir. El registrador únicamente puede calificar la consideración de activo esencial cuando resulte de forma manifiesta o de los elementos de que dispone para calificar. R. 12 de junio de 2020
Compraventa de finca por entidad concursada. Los actos de la sociedad concursada realizados sin la intervención del administrador social, en caso de intervención, o del propio administrador concursal, en caso de suspensión, no pueden acceder al Registro, salvo que sean confirmados o convalidados expresamente por ese órgano auxiliar del Juez o se acredite, sea la caducidad de la acción de anulación, sea la desestimación por sentencia firme de la acción ejercitada. R. 14 de julio de 2020
Compraventa. Venta del edifico en su conjunto. No hay derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario de un piso o local cuando lo que se vende es el edificio en su conjunto. R. 20 de julio de 2020
Doble inmatriculación en un expediente de concentración parcelaria, habiéndose vendido la finca de origen durante el transcurso del expediente. R. 16 de junio de 2020
Venta de cuota indivisa estando arrendada toda la finca. Adquisición preferente. Existe, en el otro coarrendatario, un derecho de preferente adquisición (tanteo o retracto) ya que, de lo contrario, se perjudicaría la posibilidad de acceso de este arrendatario, a la propiedad del total inmueble. R. 18 de junio de 2020
Venta de participaciones indivisas y vinculación “ob rem”. La configuración jurídica de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Como consecuencia jurídica de ello, los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación. R. 19 de junio de 2020
COMUNIDAD DE BIENES
Donación. La transmisión de una cuota indivisa preexistente y ya inscrita sobre una finca rústica no entraña “per se” un acto de parcelación (ilegal). R. 20 de febrero de 2020
Extinción de comunidad como título inmatriculador. Títulos de los copartícipes. No cabe la inmatriculación de una escritura de disolución de comunidad si la documentación aportada se había creado “ad hoc”. La disolución de comunidad tiene potencial capacidad inmatriculadora pero ha de aportarse la titulación pública de los copartícipes. R. 5 de marzo de 2020
Extinción de comunidad cuando una cuota está inscrita con carácter presuntivamente ganancial. Para extinguir una comunidad romana sobre varios inmuebles, si una cuota está inscrita con carácter presuntivamente ganancial y se hacen lotes diferentes, ha de comparecer el cónyuge. La disolución de comunidad no encaja en la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. R. 5 de abril de 2020.
Disolución de comunidad con cuota indivisa ganancial. En las comunidades de bienes en las que alguna de las cuotas indivisas es ganancial es necesaria la intervención de ambos cónyuges para el otorgamiento de la escritura de disolución de la comunidad y consiguiente extinción del condominio. R. 15 de junio de 2020
Venta de cuota indivisa estando arrendada toda la finca. Adquisición preferente. Existe, en el otro coarrendatario, un derecho de preferente adquisición (tanteo o retracto) ya que, de lo contrario, se perjudicaría la posibilidad de acceso de este arrendatario, a la propiedad del total inmueble. R. 18 de junio de 2020
Venta de participaciones indivisas y vinculación “ob rem”. La configuración jurídica de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Como consecuencia jurídica de ello, los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación. R. 19 de junio de 2020
CONCENTRACIÓN PARCELARIA
Doble inmatriculación en un expediente de concentración parcelaria, habiéndose vendido la finca de origen durante el transcurso del expediente. R. 16 de junio de 2020
CONCURSAL
Anotación de embargo a favor de la TGSS sobre finca de entidad en fase preconcursal. El deudor ha de señalar qué bienes tienen el carácter de necesario cuando presente el escrito de comunicación al juzgado del inicio de las negociaciones con los acreedores. La limitación temporal del inicio de ejecuciones judiciales de bienes que resulten necesarios no afectará a procedimientos de ejecución que tengan por objeto hacer efectivos créditos de derecho público. R. 20 de febrero de 2020
Anotación de embargo administrativo con diligencia previa a la declaración de concurso no inscrito. No es anotable un embargo administrativo, con diligencia anterior a la declaración de concurso, sin que el Juez de lo Mercantil declare que no considera el bien preciso para continuar la actividad profesional o empresarial. No es obstáculo el que el concurso no esté anotado, si aparece en el Registro Público Concursal que consultó la registradora. R. 14 de febrero de 2020
Negativa a expedir certificación de dominio y cargas de finca de entidad concursada. Practicada una Anotación de Embargo posterior a la inscripción del convenio en el caso de un deudor concursal no puede el Registrador oponerse a la expedición de certificación de dominio y cargas. R. 3 de junio de 2020
Cancelación de la situación concursal. Petición verbal. Los asientos practicados por mandamiento judicial solo se pueden cancelar por providencia ejecutoria, salvo las anotaciones preventivas que se pueden cancelar por caducidad. R. 19 de junio de 2020
Compraventa de finca por entidad concursada. Los actos de la sociedad concursada realizados sin la intervención del administrador social, en caso de intervención, o del propio administrador concursal, en caso de suspensión, no pueden acceder al Registro, salvo que sean confirmados o convalidados expresamente por ese órgano auxiliar del Juez o se acredite, sea la caducidad de la acción de anulación, sea la desestimación por sentencia firme de la acción ejercitada. R. 14 de julio de 2020
CONCESIONES ADMINISTRATIVAS
Subrogación de hipoteca constituida sobre concesión administrativa. La autorización administrativa, necesaria para constituir hipoteca sobre concesiones administrativas, no es exigible para la transmisión del crédito hipotecario, salvo que la legislación sectorial o autonómica aplicable al caso determine otra cosa. R. 20 de marzo de 2020
CONDICIÓN RESOLUTORIA
Condición resolutoria. Anotación preventiva de reinscripción. La anotación preventiva de instar la resolución de una compraventa con condición resolutoria, solo se puede obtener porque así lo decrete el juzgado competente a solicitud del interesado, y no por un acta notarial. R. 10 de junio de 2020
Cancelación de condición resolutoria a instancia de un mero anotante. El mero anotante de un embargo no puede solicitar la cancelación por caducidad –legal o convencional— de una condición resolutoria. R. 21 de febrero de 2020
Compraventa con condición resolutoria. Resolución. Consignación del precio. No cabe reinscribir a favor del vendedor por ejercicio de la condición resolutoria por impago, sin consignar el precio a favor del comprador, aunque éste consienta y se allane tras ser requerido, y aunque no haya cargas posteriores. R. 6 de marzo de 2020
Compraventa de varias fincas con condición resolutoria sin distribuir el precio aplazado. Carácter unitario de la calificación. Inscripción parcial. Aun cuando, su constancia registral pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida de la inscripción de la venta, si lo solicita el vendedor, como único beneficiario de la misma R. 27 de febrero de 2020
CONVENIO REGULADOR
Circunstancias personales de la menor a quien se atribuye el uso de la vivienda. Descripción de la finca. No cabe inscribir un derecho de uso a favor de la hija menor atribuido en convenio de divorcio sin identificar la finca y la usuaria. R. 2 de junio de 2020
Convenio regulador. Aprobación judicial. Título inscribible. Puede inscribirse la liquidación de la Sociedad de Gananciales en convenio regulador de divorcio, aunque aquélla conste en documento separado, si ha sido presentado conjuntamente con la demanda y la aprobación judicial lo sea para todo el conjunto. R. 4 de junio de 2020
Convenio regulador. Pacto sin trascendencia real. No es inscribible la obligación futura de transmitir. R. 20 de julio de 2020
Convenio regulador. Pacto sin trascendencia real. No es inscribible la obligación futura de transmitir. R. 20 de julio de 2020
COSTAS
Inscripción de representación gráfica catastral. Finca incluida en el dominio público marítimo terrestre. Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del procedimiento previsto en el art. 199 LH es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente. R. 18 de febrero de 2020
Venta de piso dentro de inmueble que invade el dominio público marítimo terrestre. Tras del nuevo Reglamento de Costas, es correcta la suspensión efectuada. R. 28 de febrero de 2020
Inmatriculación art. 205 LH. Posible invasión del dominio público. La negativa a inmatricular una finca por posible invasión del dominio público exige la tramitación del procedimiento previsto en el art. 205 LH, que prevé la notificación a la entidad u órgano competente. R. 15 de junio de 2020
Venta de finca colindante con el dominio público marítimo terrestre. Certificación de costas emitida fuera de plazo. En segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público, el Servicio de Costas dispone del plazo de un mes desde que reciba la comunicación del registrador para remitir la preceptiva certificación sobre la posible invasión del dominio público. Si transcurre dicho plazo de un mes sin que ésta se haya recibido en el Registro, ha de practicarse la inscripción, pues opera el silencio positivo. R. 17 de junio de 2020
DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO
Partición hereditaria otorgada en Francia. La equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español es un requisito esencial. R. 6 de marzo de 2020
Expediente de declaración de herederos abinestato a favor de la Generalitat Valenciana. Requisitos del procedimiento administrativo previsto, planteándose un problema de derecho intertemporal. R. 16 de junio de 2020
Herencia sujeta al derecho suizo. Valor y alcance del certificado sucesorio suizo y sobre los juicios que el notario debe realizar en las sucesiones con repercusiones transfronterizas. R. 28 de julio de 2020.
Herencia sujeta a la ley sucesoria alemana. Es necesario aportar, si existe, Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del Estado cuya ley rige la sucesión. R. 28 de julio de 2020
DERECHOS PERSONALES
Convenio regulador. Pacto sin trascendencia real. No es inscribible la obligación futura de transmitir. R. 20 de julio de 2020
DOCUMENTOS JUDICIALES
Inscripción de ejecutoria de sentencia firme. Sentencias declarativas y sentencias de condena. Las sentencias declarativas pueden inscribirse directamente si tienen por si un contenido inscribible. Las de condena no, ya que exigen una actuación por los condenados. R. 2 de junio de 2020
Sentencia declarando la nulidad de acuerdos sociales. Cancelación de asientos. No cabe inscribir en Registro de la propiedad una sentencia mercantil declarando nulos los acuerdos sociales de nombramiento y cese de administradores de una SA que no tiene ni tuvo inscrita ninguna finca a su favor. R. 4 de junio de 2020
Sentencia declarativa de dominio. Reanudación de tracto sucesivo. No es necesario que la demanda se dirija contra los titulares intermedios si en realidad no existe tracto interrumpido sino error en los títulos sobre la finca objeto de transmisión. R. 11 de junio de 2020
Sentencia dictada en rebeldía sin transcurrir los plazos de la acción rescisoria. Cuando una sentencia se dicta en rebeldía se precisa para su inscripción que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Ello sin perjuicio de pueda practicarse anotación preventiva. R. 3 de junio de 2020
DOCUMENTOS EXTRANJEROS
Poder otorgado en el extranjero. Juicio notarial de suficiencia. Alcance de la calificación registral. Siendo el juicio de suficiencia distinto al de equivalencia, cuando el juicio de suficiencia se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente. R. 4 de junio de 2020
DONACIÓN
Donación. La transmisión de una cuota indivisa preexistente y ya inscrita sobre una finca rústica no entraña “per se” un acto de parcelación (ilegal). R. 20 de febrero de 2020
Donación de vivienda por casado en separación de bienes. Concepto de vivienda familiar. En los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria. R. 6 de marzo de 2020
Exclusión de ganancialidad en virtud de sentencia por donación encubierta en vez de compra. Simulación. La rectificación del registro requiere el consentimiento de los titulares registrales y no de personas distintas a las mismas, por lo que no ha de intervenir el vendedor/donante. R. 26 de febrero de 2020
ELEVACION A PUBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO
Elevación a público de documento privado de compraventa. Medios de pago y compensación. La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones, por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago. R. 20 de marzo de 2020
EXCESO DE CABIDA
Exceso de cabida mediante expediente judicial de dominio. En expediente judicial para inscribir un exceso de cabida, las dudas de identidad han de manifestarse al tiempo de expedir la certificación correspondiente y si el exceso es superior en más de un 20% a la cabida inscrita, se ha de aportar certificación catastral coincidente. R. 11 de marzo de 2020
Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindante. Consulta historial catastral. Inscripción de excesos de cabida y representaciones gráficas. Una herramienta útil es la es la consulta a los antecedentes de la parcela catastral en cuestión. R. 19 de junio de 2020
EXTRANJEROS
Compraventa por cónyuges alemanes. Régimen económico matrimonial. Cuota de adquisición. Cuando la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, p.ej es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción. R. 10 de junio de 2020
EXPROPIACIÓN
Acta de ocupación directa. Para admitir el pago que no sea en dinero en Andalucía en las actas de ocupación directa es preciso acuerdo con el titular. R. 10 de junio de 2020
FE PÚBLICA REGISTRAL
Cancelación de las limitaciones del art. 28 LH. La suspensión de la fe pública registral recogida en el art. 28 LH protege al sucesor real frente al aparente, no solo al legitimario; y se aplica aunque no existan legitimarios o la legítima sea un derecho de crédito. R. 12 de junio de 2020
FINCA
Agrupación. Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. La sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. R. 18 de febrero de 2020
Ampliación de obra nueva. Georreferenciación. Dudas de identidad. Las dudas de la identidad de la finca en la que se halla la obra nueva declarada pueden disiparse con la inscripción de los vértices georreferenciados de la finca, mediante la tramitación de un expediente conforme al art. 199 LH, o bien mediante actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. R. 4 de marzo de 2020
Expediente del art. 199 LH. Nota de calificación revocada por defectos formales y nueva nota de calificación. Principio de legalidad. R. 26 de febrero de 2020
Expediente notarial de rectificación descriptiva. Diferencias con la descripción del título dominical. Para constatar un exceso de cabida (art. 201 LH) no es precisa coincidencia entre la superficie expresada en el acta (la correcta) y la del título previo (la incorrecta y que precisamente se trata de rectificar). R. 25 de febrero de 2020, R. 25 de febrero de 2020
Expediente notarial de rectificación descriptiva. Las dudas de identidad sobre la finca del registrador pueden disiparse durante la tramitación del procedimiento. R. 25 de febrero de 2020
Herencia. Solicitud tácita del procedimiento de rectificación descriptiva art. 199 LH. Puede considerarse implícita la solicitud de tramitar el expediente del art. 199 LH cuando en el título presentado se rectifica la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora. R. 2 de junio de 2020
Inmatriculación. Rectificación de la superficie solo por la parte compradora. Distinto a la modificación de un pacto contractual, que exige el consentimiento de todos los que en él fueron parte, es la rectificación de un error en la expresión de la superficie de una finca que no afecta a su realidad física, y que puede hacerla el propietario actual por los procedimientos legalmente previstos. R. 14 de febrero de 2020
Inscripción de representación gráfica catastral. Finca incluida en el dominio público marítimo terrestre. Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del procedimiento previsto en el art. 199 LH es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente. R. 18 de febrero de 2020
Inscripción de representación gráfica. Dudas de identidad. Oposición de los colindantes afectados. Protección preferente del dominio público. Obra nueva. R. 1 de junio de 2020
Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindante. Grave desproporción entre finca registral resultante de segregación y superficie de representación gráfica catastral. R. 4 de marzo de 2020
Inscripción de representación gráfica catastral art. 199 LH. Oposición de colindantes. Dudas de identidad. El comienzo del cómputo «a partir del día siguiente», en los plazos fijados por meses o años no supone que el «dies ad quem» concluya a las 24 horas del día equivalente en el mes o en el año a aquel en que comenzó el cómputo sino a las 24 horas del día inmediatamente anterior aquel en que comenzó dicho cómputo, esto es haciendo coincidir este termino con el contenido en la expresión «de fecha a fecha». R. 11 de marzo de 2020
Inscripción de representación gráfica catastral art. 199 LH. Oposición de colindantes. Dudas de identidad. La duda de identidad es fundada cuando la oposición colindante se fundamenta en informe técnico contradictorio, que pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno. R. 11 de marzo de 2020
Inscripción de representación gráfica catastral. Dudas de identidad. En ningún caso un expediente de rectificación de finca puede encubrir negocios jurídicos que no se han formalizado debidamente y no han tenido acceso al Registro. R. 2 de junio de 2020
Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindantes. Procedimiento registral y pie de recursos. R. 3 de junio de 2020
Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindantes. Se consideran dudas fundadas la suma del informe técnico presentado por los colindantes, la importante disminución de cabida que supondría y la existencia de un procedimiento judicial sobre la materia. R. 3 de junio de 2020
Rectificación de superficie por sentencia en juicio declarativo. Calificación del registrador. Es posible inmatricular fincas, rectificar su superficie, y reanudar el tracto sucesivo interrumpido en un juicio declarativo sin necesidad de acudir a los otros expedientes previstos en la legislación hipotecaria. El registrador puede calificar si han sido demandadas todas las personas y se han cumplido todas las garantías exigidas por el art. 203 LH. R. 6 de marzo de 2020
Segregación. Representación gráfica de la finca segregada y resto. No combinación de alternativa y catastral. En caso de segregación, como regla general, no sólo ha de georreferenciarse la finca segregada, sino también el resto. Hay excepciones conectadas con el art. 47 RH. No cabe georreferenciar en parte utilizando datos catastrales y, en parte, utilizando una representación gráfica alternativa. R. 11 de junio de 2020
Segregación y determinación de resto en fincas discontinuas. Representación gráfica alternativa. Si existen discrepancias entre la descripción literaria de la finca y las parcelas catastrales que la componen no es posible la georreferenciación por los medios normales debiendo acudirse a expediente notarial del art. 201 LH o a un procedimiento judicial. R. 2 de junio de 2020
Suspensión de inscripción de representación gráfica antes de la tramitación del procedimiento por desproporción en la superficie. El registrador en su calificación tiene que expresar además de la diferencia superficial, los motivos, como alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc., que justifiquen las dudas de identidad de la finca. R. 3 de junio de 2020
Agrupación. Representación gráfica. Colindancia a pesar de un camino. Oposición de colindantes. La existencia de un camino entre fincas no obsta su colindancia, ni impide su agrupación. La negativa del registrador a la inscripción de la representación gráfica de las fincas exige por parte del mismo hacer un juicio fundamentado sobre su imposibilidad. R. 16 de julio de 2020
Ampliación obra nueva. Número de policía. No se alteran los datos registrados de nombre y número de la calle, o los números de polígono y parcela de la finca si no se acreditan. Pero ello no impide la inscripción de la ampliación. R. 19 de junio de 2020
Denegación del asiento de presentación de instancia en la que se solicita la inspección in situ de un terreno. La solicitud de que el registrador proceda a verificar in situ la invasión de dominio público supone una extralimitación respecto de las funciones que le son propias a nuestro sistema registral así como la extralimitación en los medios de calificación propios del procedimiento registral. R. 16 de junio de 2020
Expediente notarial de rectificación descriptiva art. 201 LH. Errores y cartografía catastral histórica. En dichos expedientes en los que resulte una aumento de superficie con modificación en la forma y perimetría de la finca respecto de la inscrita, hay que acreditar el motivo de esos cambios de forma que se despejen esas dudas en el expediente. Una herramienta para ello es la consulta a la cartografía catastral histórica a la que el notario tiene acceso. R. 17 de junio de 2020
Expediente notarial de rectificación descriptiva. Dudas de identidad. El procedimiento del art. 201 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (superficie y linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (superiores o inferiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca. R. 16 de julio de 2020
Inscripción de representación gráfica alternativa. Dudas de identidad. La existencia de una diferencia de superficie desproporcionada no es suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa. R. 15 de junio de 2020
Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindante. Consulta historial catastral. Inscripción de excesos de cabida y representaciones gráficas. Una herramienta útil es la es la consulta a los antecedentes de la parcela catastral en cuestión. R. 19 de junio de 2020
Venta de participaciones indivisas y vinculación “ob rem”. La configuración jurídica de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Como consecuencia jurídica de ello, los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación. R. 19 de junio de 2020
FISCAL
Cierre registral por falta de acreditación de liquidación del impuesto. Puede acreditarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales, por medios distintos a la aportación de la carta de pago del impuesto. R. 1 de junio de 2020
Sujeción o no. Para calificar la sujeción o no de un documento a los impuestos contemplados expresa o implícitamente en los arts 254 y 255 LH, se ha de atender a su forma y contenido. R. 12 de junio de 2020
Suspensión de la calificación por falta de liquidación del impuesto. R. 21 de febrero de 2020
Cierre registral art. 258.5 LH. Comunicación al ayuntamiento plusvalía municipal. Acreditado ante el registrador la existencia de la declaración dirigida a la Administración competente y su presentación por medios electrónicos, no cabe sino afirmar que procede el levantamiento del cierre registral y el despacho ordinario del documento presentado. R. 16 de junio de 2020
Partición hereditaria. Acreditación de la liquidación del impuesto Madrid. Transcritas en la copia de la escritura de herencia las diligencias que incorporan el CSO – que acredita la veracidad y autenticidad de la diligencia de presentación telemática de la escritura-, y pudiéndose acreditar a través de la Oficina Virtual Tributaria las cartas de pago del impuesto a las que se incorporan su CSO y el NCCM -que justifica la aceptación del pago por la entidad colaboradora-, que relaciona, fecha, importe ingresado y nº de autoliquidación, todo ello permite al registrador verificar la autenticidad de la liquidación y descargar la carta de pago, para su archivo. R. 16 de julio de 2020
FORAL
Herencia país vasco. Ejercicio de poder testatorio. La sucesión por comisario es una clara excepción al carácter personalísimo del testamento. R. 2 de julio de 2020
Herencia país vasco. Ejercicio de poder testatorio. En el Derecho sucesorio vasco las normas tienen un inequívoco carácter dispositivo consecuencia del principio general de libertad civil, que es fuente del derecho civil vasco. R. 2 de julio de 2020
Herencia país vasco. Ejercicio de poder testatorio. La legítima vasca de los descendientes mantiene la naturaleza de pars valoris bonorum. R. 2 de julio de 2020
FUNDACIONES
Venta de inmuebles por una fundación de la comunidad de Madrid. Legislación aplicable. Competencias del Patronato, del Protectorado y del Registro de Fundaciones. En las Fundaciones de ámbito autonómico de la Comunidad de Madrid no se exige para la venta de bienes la previa aprobación del Protectorado que sí se exigiría por la ley estatal en determinados casos para las Fundaciones de ámbito estatal. R. 15 de junio de 2020.
HERENCIA
Aceptación tácita de herencia. Arrendamiento con opción de compra. Subrogación en la posición de arrendatario. Sin perjuicio de que, en situaciones concretas, ciertos actos de disposición pueden incluirse en la categoría de actos de administración –administración dinámica, no estática-, si tales actos no son «de mera conservación o administración provisional», implicarán necesariamente la aceptación tácita de la herencia. R. 10 de junio de 2020
Cancelación de las limitaciones del art. 28 LH. La suspensión de la fe pública registral recogida en el art. 28 LH protege al sucesor real frente al aparente, no solo al legitimario; y se aplica aunque no existan legitimarios o la legítima sea un derecho de crédito. R. 12 de junio de 2020
Desheredación: existencia o no de hijos o descendientes del desheredado. No cabe exigir que se acredite la inexistencia de otros descendientes que los designados en el testamento. Desheredación: No cabe exigir que se acredite la inexistencia de descendientes de la persona desheredada. Todo ello conduciría a la ineficacia del testamento como título sucesorio. R. 11 de junio de 2020
Herencia. Causante casado bajo el régimen del fuero de baylío. En los matrimonios sujetos al Fuero de Baylío se origina una comunidad patrimonial, en la que todos los bienes aportados por cualquiera de los cónyuges al matrimonio, antes o después de su celebración, y cualquiera que sea su procedencia, se hacen comunes y corresponden por mitad a cada uno de los cónyuges. Esa comunidad universal de bienes actúa desde el momento de disolverse la sociedad, pudiendo mientras tanto los cónyuges disponer de los bienes propios con absoluta libertad. R. 4 de junio de 2020
Herencia. Régimen económico matrimonial de los herederos casados. Interviniendo en una escritura de herencia los herederos, manifestando que se encuentran casados y tienen vecindad común, y otorgándose el documento en territorio en que es de aplicación dicho régimen común, no es precisa la intervención de los cónyuges de aquellos herederos. R. 5 de marzo de 2020
Herencia. Segregación, determinación y entrega de legados. La entrega de dos legados de inmuebles, que exigen la previa segregación o división de una finca única de la testadora, en dos porciones, y para cuya división, aquella, dio unas instrucciones en su testamento, no se puede llevar a cabo directamente por un grupo de ellos, siendo precisa la intervención de todos los colegatarios nombrados. R. 12 de junio de 2020
Herencia. Tracto sucesivo. Sustitución fideicomisaria. R. 1 de junio de 2020
Herencia. Tracto sucesivo. Para inscribir un título en el registro se exige que este previamente inscrito el derecho del transmitente. R. 21 de febrero de 2020
Legado en favor de legitimario renunciante. Sustitución vulgar. La sustitución vulgar para el caso de renuncia del heredero forzoso sólo cabe en el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado. R. 19 de febrero de 2020
Partición hereditaria otorgada en Francia. La equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español es un requisito esencial. R. 6 de marzo de 2020
Herencia. Modificación de división horizontal sin el concurso de los legatarios. En los legados de cosa específica y determinada la propiedad del bien pasa recta vía al legatario desde la muerte del testador. Lo fundamental es que se trate de cosa o derecho “inequívocamente identificados”. R. 20 de julio de 2020
Herencia país vasco. Ejercicio de poder testatorio. La sucesión por comisario es una clara excepción al carácter personalísimo del testamento. R. 2 de julio de 2020
Herencia país vasco. Ejercicio de poder testatorio. En el Derecho sucesorio vasco las normas tienen un inequívoco carácter dispositivo consecuencia del principio general de libertad civil, que es fuente del derecho civil vasco. R. 2 de julio de 2020
Herencia país vasco. Ejercicio de poder testatorio. La legítima vasca de los descendientes mantiene la naturaleza de pars valoris bonorum. R. 2 de julio de 2020
Herencia. Sustitución fideicomisaria de residuo. En el fideicomiso de residuo la condicionalidad se refiere al “quantum” pero no al llamamiento. El fideicomisario de residuo adquiere su derecho desde la muerte del causante y lo transmite a sus herederos. R. 2 de julio de 2020
Herencia. Sustitución vulgar. No cabe ampliar la sustitución vulgar a supuestos distintos del caso previsto en el testamento (premoriencia de los descendientes) como son la renuncia y la incapacidad de los llamados. R. 15 de junio de 2020
Herencia sujeta al derecho suizo. Valor y alcance del certificado sucesorio suizo y sobre los juicios que el notario debe realizar en las sucesiones con repercusiones transfronterizas. R. 28 de julio de 2020.
Herencia sujeta a la ley sucesoria alemana. Es necesario aportar, si existe, Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del Estado cuya ley rige la sucesión. R. 28 de julio de 2020
Expediente de declaración de herederos abinestato a favor de la Generalitat Valenciana. Requisitos del procedimiento administrativo previsto, planteándose un problema de derecho intertemporal. R. 16 de junio de 2020
Inmatriculación. Posible título instrumental. Sustitución fideicomisaria de residuo. Una permuta de cuotas indivisas entre comuneros en ningún caso puede servir de título inmatriculador, ni ser una transmisión liberadora de un fideicomiso de residuo. R. 28 de julio de 2020
HIPOTECA
Cesión de hipoteca a favor de fondo de titulación de activos Para hacer constar la cesión de una hipoteca a favor de un fondo se ha de aportar la copia auténtica de la escritura de su constitución por ser el título material y formal adecuado para proceder a la inscripción de la cesión del derecho de hipoteca. La fusión produce la transmisión en bloque de todo un patrimonio, con su activo y pasivo. R. 12 de junio de 2020
Hipotecas. Ley 5/2019. Control del principio de transparencia material. Corresponde al Notario, por lo que no es defecto que no asevere expresamente la coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la FEIN o entre escritura y oferta vinculante. La función del registrador es calificar la existencia de la reseña del acta ex art. 15 Ley 5/2019 así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previstos en dicho art. R. 20 de febrero de 2020
Hipoteca. Intereses de demora. Tipo máximo a efectos hipotecarios. La responsabilidad por intereses de demora puede ser inferior a la cuantía legal máxima del interés de demora, pero nunca superior. R. 5 de marzo de 2020
Novación de hipoteca. Depósito en el RCGC. En un préstamo hipotecario sobre vivienda para su financiación no es obligatorio que se exprese el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. R. 28 de febrero de 2020
Préstamo hipotecario a favor de empleado. Intereses de demora. En las hipotecas de financiación de la vivienda de préstamos del banco a un empleado, puede estipularse en beneficio de la persona adherente y consumidora un interés de demora inferior al legal, incluso para el caso de que el prestatario deje de ser empleado del banco. R. 5 de abril de 2020
Préstamo hipotecario a empleado de aseguradora. Ámbito de aplicación de la ley 5/2019. R. 12 de junio de 2020
Préstamo hipotecario. Depósito en el RCGC. Afirmando los otorgantes el depósito de las condiciones generales en el RCGC, con número identificador de depósito, pero no constando la comprobación del hecho por el Notario, no es inscribible la hipoteca. R. 5 de junio de 2020
Préstamo hipotecario. Intereses de demora. Tipo máximo cuando el interés ordinario es variable. La cobertura hipotecaria por intereses de demora se rige por la autonomía de la voluntad y puede ser mayor, menor o igual que los intereses devengados obligacionalmente. Como único límite, a efectos hipotecarios, por la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional. R. 11 de junio de 2020, R. 11 de junio de 2020.
Rectificación de inscripción de hipoteca en cuanto a su titular registral. Fondos de titulización. Cabe la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización hipotecaria, pese a carecer de personalidad jurídica, si se presenta una copia auténtica de la escritura de constitución y demás documentos intermedios que fueren necesarios, y el titular registral consiente en la cancelación de su inscripción o ésta es ordenada por los tribunales. R. 19 de febrero de 2020, R. 28 de febrero de 2020
Subrogación de hipoteca constituida sobre concesión administrativa. La autorización administrativa, necesaria para constituir hipoteca sobre concesiones administrativas, no es exigible para la transmisión del crédito hipotecario, salvo que la legislación sectorial o autonómica aplicable al caso determine otra cosa. R. 20 de marzo de 2020
Vencimiento de la hipoteca superior al de la obligación garantizada. No cabe fijar un vencimiento de la hipoteca superior al de la obligación garantizada pues, al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma. R. 1 de junio de 2020
Cesión de hipoteca a favor de un fondo de titulización. No notificación al deudor. Al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de esa notificación previa al deudor para poder practicarse, salvo, quizás, en créditos litigiosos. R. 14 de julio de 2020
Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos. R. 20 de julio de 2020
Hipoteca de local comercial sin que conste si el prestatario es consumidor. En el caso de hipoteca de locales por persona física consumidora es aplicable la LCCI 5/2019 y por ello tiene que haberse seguido todo el procedimiento de transparencia y otorgado el acta notarial previa. Si el hipotecante es un no consumidor tiene que manifestarlo en la escritura pues es una situación de hecho. Es posible subsanar este tipo de defectos por falta de transparencia y por tanto salvar la ineficacia del contrato, siempre que se otorgue una escritura confirmatoria de la primera con novación modificativa, en su caso, de las cláusulas que hayan de adaptarse a dicha ley. R. 27 de julio de 2020
Hipoteca. Ejecución en caso de vencimiento parcial. Inscripción parcial. Para poder ejecutar una hipoteca por impago parcial del préstamo, en los términos previstos en la LEC, es necesario que el pacto conste de forma expresa en la escritura para poder ser así reflejado en el registro. En este caso se puede aplicar la inscripción parcial al haber una cláusula en la escritura que la prevé. R. 16 de junio de 2020
Hipotecas ley 5/2019. Forma de subsanar defectos de transparencia y falta de acta previa. Es posible subsanar este tipo de defectos por falta de transparencia y por tanto salvar la ineficacia del contrato, siempre que se otorgue una escritura confirmatoria de la primera con novación modificativa, en su caso, de las cláusulas que hayan de adaptarse a dicha ley. R. 27 de julio de 2020
Hipoteca. Responsabilidad hipotecaria. Interés de demora. Sin perjuicio de los límites legales imperativos, hay libertad para fijar la responsabilidad hipotecaria en garantía de los intereses ordinarios y de demora. A efectos hipotecarios el interés de demora no debe fijarse obligatoriamente sumando tres puntos al interés remuneratorio fijado a efectos hipotecarios. R. 28 de julio de 2020
Hipoteca sobre vivienda. Correo electrónico de hipotecante no deudor y avalista. La constancia de una dirección de correo electrónico del garante es un requisito para la inscripción registral de la escritura. R. 28 de julio de 2020
Hipoteca en garantía de aval concedido por SGR. Aplicabilidad o no de la ley 5/2019. Las hipotecas constituidas por personas físicas sobre una vivienda en favor de Sociedades de Garantía Recíproca como contragarantía de avales o afianzamientos prestados por dichas sociedades no están sujetas a la ley 5/2019 porque no hay préstamo, salvo que en la cuenta especial abierta entre ambas partes se concedan aplazamientos o facilidades de pago. R. 18 de junio de 2020, R. 27 de julio de 2020
Préstamo hipotecario. Responsabilidad hipotecaria. Intereses de demora. tipo máximo cuando el interés ordinario es variable. La cobertura hipotecaria por intereses de demora se rige por la autonomía de la voluntad y puede ser mayor, menor o igual que los intereses devengados obligacionalmente. Como único límite, a efectos hipotecarios, por la accesoriedad de la hipoteca, en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional. R. 14 de julio de 2020
Vivienda que constituye domicilio habitual pero no familiar. La afirmación de que la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal ni familiar cumple adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias referidas. R. 16 de junio de 2020
INMATRICULACION
Compraventa. Identificación de medios de pago. No todo error en la escritura es un defecto que impida la inscripción, especialmente cuando son de escasa importancia. En caso de discrepancia entre el número del cheque consignado en la escritura, que es un error material, y el que consta en el cheque testimoniado ha de prevalecer el que resulta del cheque. R. 4 de marzo de 2020
Extinción de comunidad como título inmatriculador. Títulos de los copartícipes. No cabe la inmatriculación de una escritura de disolución de comunidad si la documentación aportada se había creado “ad hoc”. La disolución de comunidad tiene potencial capacidad inmatriculadora pero ha de aportarse la titulación pública de los copartícipes. R. 5 de marzo de 2020
Inmatriculación art. 205 LH. Finca que forma parte de otra ya inscrita. R. 20 de marzo de 2020
Inmatriculación art 205 LH. Dudas de identidad de la finca con otra ya inscrita. Forma de resolver las dudas. En caso de dudas del registrador sobre si la finca a inmatricular se encuentra inscrita o no, no es posible utilizar el procedimiento que recogen los arts 300 y 306 RH de acudir al juez de primera instancia, pues dichos artículos están derogados por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015. Sólo cabe obtener sentencia en juicio declarativo. R. 11 de marzo de 2020
Inmatriculación cancelada por falta de publicación de edicto e inmatriculada de nuevo por otro título. Art. 207 LH. Habiéndose cancelado un asiento de inmatriculación realizado en 1995 por falta de publicación del edicto en el plazo de tres meses, según preveía la anterior redacción del art. 298 RH, no cabe volver a inscribir la compra que la motivó al estar ahora inscrita la finca a favor de los herederos del transmitente. R. 1 de junio de 2020
Inmatriculación con aportación al matrimonio: no es necesariamente un mero título instrumental. Cabe inmatricular mediante doble titulo, uno previo de compraventa (con confesión privatividad precio) y otro posterior (al año) de aportación al matrimonio sujeto a gananciales. R. 12 de junio de 2020
Inmatriculación de una finca en virtud de expediente notarial. Dudas de identidad. La certificación registral relevante para tramitar el expediente de dominio debe ser suscrita por el notario autorizante aunque la pueda presentar el interesado. R. 1 de junio de 2020
Inmatriculación mediante expediente notarial. Determinación de colindantes. Cartografía catastral versus planimetría. Certificación única. Para determinar los colindantes a los que hay que notificar se debe de acudir a la cartografía catastral y no sólo a la planimetría. La certificación que se solicite y emita debe ser única incluyendo desde el principio toda la información, incluyendo los colindantes. R. 11 de junio de 2020
Inmatriculación. Rectificación de la superficie solo por la parte compradora. Distinto a la modificación de un pacto contractual, que exige el consentimiento de todos los que en él fueron parte, es la rectificación de un error en la expresión de la superficie de una finca que no afecta a su realidad física, y que puede hacerla el propietario actual por los procedimientos legalmente previstos. R. 14 de febrero de 2020
Inmatriculación. Varias fincas con una referencia catastral. Posible invasión de dominio público. Red natura 2000. Para inmatricular una finca discontinua ha de tratarse como una sola, con expresión de la relación funcional de las porciones y ser coincidente el conjunto con la representación gráfica catastral. No existe derecho de tanteo y retracto por el mero hecho de que un terreno esté situado en la Red Natura 2000. Ha de notificarse y pedir informe a la Administración competente por si las obras y el terreno invaden dominio público R. 4 de junio de 2020
Rectificación de superficie por sentencia en juicio declarativo. Calificación del registrador. Es posible inmatricular fincas, rectificar su superficie, y reanudar el tracto sucesivo interrumpido en un juicio declarativo sin necesidad de acudir a los otros expedientes previstos en la legislación hipotecaria. El registrador puede calificar si han sido demandadas todas las personas y se han cumplido todas las garantías exigidas por el art. 203 LH. R. 6 de marzo de 2020
Doble inmatriculación en un expediente de concentración parcelaria, habiéndose vendido la finca de origen durante el transcurso del expediente. R. 16 de junio de 2020
Inmatriculación art. 205 LH. Posible invasión del dominio público. La negativa a inmatricular una finca por posible invasión del dominio público exige la tramitación del procedimiento previsto en el art. 205 LH, que prevé la notificación a la entidad u órgano competente. R. 15 de junio de 2020
Inmatriculación. Posible título instrumental. Sustitución fideicomisaria de residuo. Una permuta de cuotas indivisas entre comuneros en ningún caso puede servir de título inmatriculador, ni ser una transmisión liberadora de un fideicomiso de residuo. R. 28 de julio de 2020
INSCRIPCIÓN PARCIAL
Hipoteca. Ejecución en caso de vencimiento parcial. Inscripción parcial. Para poder ejecutar una hipoteca por impago parcial del préstamo, en los términos previstos en la LEC, es necesario que el pacto conste de forma expresa en la escritura para poder ser así reflejado en el registro. En este caso se puede aplicar la inscripción parcial al haber una cláusula en la escritura que la prevé. R. 16 de junio de 2020
Prohibición del uso turístico de las viviendas y otras prohibiciones. Inscripción parcial. Cuando la comunidad de propietarios de una finca en propiedad horizontal adopta acuerdos por mayoría de 3/5 respecto de asuntos que exigen esa mayoría, como la prohibición de actividades de uso turístico de las viviendas, y a la vez adopta otros acuerdos que exigen unanimidad, es posible la inscripción parcial de los que cumplen esa mayoría y la denegación de los que exigen unanimidad. R. 16 de junio de 2020
LEGADOS
Herencia. Segregación, determinación y entrega de legados. La entrega de dos legados de inmuebles, que exigen la previa segregación o división de una finca única de la testadora, en dos porciones, y para cuya división, aquella, dio unas instrucciones en su testamento, no se puede llevar a cabo directamente por un grupo de ellos, siendo precisa la intervención de todos los colegatarios nombrados. R. 12 de junio de 2020
Herencia. Modificación de división horizontal sin el concurso de los legatarios. En los legados de cosa específica y determinada la propiedad del bien pasa recta vía al legatario desde la muerte del testador. Lo fundamental es que se trate de cosa o derecho “inequívocamente identificados”. R. 20 de julio de 2020
MEDIOS DE PAGO
Elevación a público de documento privado de compraventa. Medios de pago y compensación. La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones, por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago. R. 20 de marzo de 2020
NOTA MARGINAL
Nota marginal de posible afección de una finca a un futuro deslinde por vías pecuarias. La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados. R. 12 de marzo de 2020
Rectificación de proyecto de reparcelación. Arrastre de cargas y caducidad de la nota marginal. Caducada la nota marginal que indica el inicio de un proyecto de reparcelación, las cargas inscritas con posterioridad a ella se han de arrastrar de la finca aportada a la parcela resultante, salvo acuerdo de las partes sobre la forma de traslado. También en las segregaciones, si no hay concreción de responsabilidad, las cargas de la finca originaria han de trasladarse a las resultantes y al resto. R. 2 de junio de 2020
OBRA NUEVA
Ampliación de obra nueva. Georreferenciación. Dudas de identidad. Las dudas de la identidad de la finca en la que se halla la obra nueva declarada pueden disiparse con la inscripción de los vértices georreferenciados de la finca, mediante la tramitación de un expediente conforme al art. 199 LH, o bien mediante actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. R. 4 de marzo de 2020
Ampliación de obra nueva. Libro edificio. Certificado de eficiencia energética. Seguro decenal. Licencia para división horizontal (en madrid). A las obras nuevas declaradas por antigüedad no le son exigibles ni el libro del edificio, ni el certificado de eficiencia energética, ni la licencia (en su caso) para la división horizontal. Sí le son exigibles el seguro decenal si no han pasado 10 años desde su terminación. R. 5 de marzo de 2020
Declaración de obra nueva en construcción previa demolición. A efectos notariales y registrales la concesión de la licencia para construir comprende también la previa demolición de lo previamente construido. R. 14 de febrero de 2020
Inscripción de representación gráfica. Dudas de identidad. Oposición de los colindantes afectados. Protección preferente del dominio público. Obra nueva. R. 1 de junio de 2020
Licencia de primera ocupación por silencio administrativo. El silencio opera en los procedimientos administrativos iniciados a solicitud del interesado cuando se paralicen por causa no imputable al mismo, de forma se produce la estimación o desestimación, según el caso, en virtud de dicho silencio administrativo. Es un problema de derecho material y no corresponde ni puede el registrador, con los limitados medios de que dispone, valorar sobre la efectividad del silencio. R. 20 de marzo de 2020
Obra antigua. Constancia de situación urbanística sin expediente. Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. No se precisa expediente al ser un hecho objetivo el carecer de licencia. El registrador no puede pedir los informes municipales. R. 2 de junio de 2020, R. 3 de junio de 2020
Obra nueva y división horizontal otorgada por albacea. Aceptación tácita. «Posible» cambio de criterio sobre facultades de albacea para la constitución de régimen de división horizontal concurriendo legatarios. R. 11 de junio de 2020
Rectificación descriptiva, rehabilitación de edificio y constitución en propiedad horizontal. La dispensa del seguro decenal por rehabilitación del edificio exige una manifestación o un certificado del arquitecto en este sentido sin que baste su mera comparecencia en la escritura. El principio de especialidad impide la inscripción de una finca con error en los linderos. R. 5 de abril de 2020
Ampliación de obra nueva antigua. Diferencias descriptivas. Visado arquitecto. El visado colegial no viene exigido para la inscripción de la obra nueva por el RD 1093/1997, ni siquiera respecto de caso del art. 50.3 (cualquier técnico no comprendido en los demás números), «siempre que se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta». R. 16 de junio de 2020
Ampliación obra nueva. Número de policía. No se alteran los datos registrados de nombre y número de la calle, o los números de polígono y parcela de la finca si no se acreditan. Pero ello no impide la inscripción de la ampliación. R. 19 de junio de 2020
Comunidad valenciana de viviendas autoconstruidas y seguro decenal. Para que no sea aplicable el seguro decenal en varias viviendas unifamiliares autoconstruidas individualmente sobre una misma parcela en comunidad valenciana (cada uno construye la suya individualmente) tiene que haber una independencia estructural entre las mismas. R. 28 de julio de 2020
División horizontal. Acreditación de la antiguedad de la construcción. Para inscribir una división horizontal por antigüedad se precisa que los documentos que la acrediten refieran dicha antigüedad no solo a la edificación sino a la configuración del edificio que se pretende inscribir, con una descripción individualizada de cada elemento al menos respecto a superficie construida y su uso. R. 28 de julio de 2020
Obra nueva inscrita. Constancia de situación urbanística por nota marginal. Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de la ampliación de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. R. 16 de junio de 2020, R. 17 de junio de 2020
Obra nueva inscrita. Constancia de situación urbanística por nota marginal. Vale con que el Secretario diga que se ha dado traslado al interesado sin especificar que ha sido efectivamente notificado. R. 16 de junio de 2020, R. 17 de junio de 2020
Superficie de parcela ocupada. No hay que georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación ya inscrita si la ampliación de obra nueva consiste en una nueva planta. R. 19 de junio de 2020
OPCION DE COMPRA
Ejercicio de opción de compra. Consignación para cancelación de cargas posteriores. Deben consignarse, a favor de titulares de cargas posteriores, las cantidades que el optante entregue al ejercitar la opción (y que no retenga para la asunción y pago de cargas preferentes). R. 11 de marzo de 2020
PARTICIÓN
Obra nueva y división horizontal otorgada por albacea. Aceptación tácita. «Posible» cambio de criterio sobre facultades de albacea para la constitución de régimen de división horizontal concurriendo legatarios. R. 11 de junio de 2020
Partición hereditaria otorgada en Francia. La equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español es un requisito esencial. R. 6 de marzo de 2020
PERMUTA
Inmatriculación. Posible título instrumental. Sustitución fideicomisaria de residuo. Una permuta de cuotas indivisas entre comuneros en ningún caso puede servir de título inmatriculador, ni ser una transmisión liberadora de un fideicomiso de residuo. R. 28 de julio de 2020
PODERES
Calificación del poder en documentos administrativos. El registrador ha de calificar la suficiencia las facultades representativas de quien comparece en representación del titular registral, lo que podrá valorar a tenor del contenido del propio documento público que contenga el acto inscribible certificado por el Secretario o mediante la aportación del propio título legitimador u otro medio fehaciente. R. 10 de junio de 2020
Poder otorgado en el extranjero. Juicio notarial de suficiencia. Alcance de la calificación registral. Siendo el juicio de suficiencia distinto al de equivalencia, cuando el juicio de suficiencia se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente. R. 4 de junio de 2020
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Nota de calificación revocada por defectos formales y nueva nota de calificación. Principio de legalidad. Cuando una nota de calificación es revocada por defectos formales no significa que el documento presentado tenga que ser inscrito, sino que el registrador debe emitir una nueva calificación subsanando las deficiencias formales, incluso con nuevos defectos, pues en todo caso ha de primar el principio de legalidad de los actos jurídicos que acceden al Registro. R. 26 de febrero de 2020
PROCEDIMIENTOS
Adjudicación directa en procedimiento de apremio fiscal. A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del art. 107-1 RGR se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta. R. 21 de febrero de 2020
Adjudicación en procedimiento de apremio y cancelación de cargas. Objeto del recurso gubernativo. R. 26 de febrero de 2020
Ejecución de embargo con anotación caducada e inscrita la finca a nombre de persona distinta del demandado. La caducidad de una anotación por falta de prórroga impide inscribir el testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas por existir una inscripción de dominio y cargas que ha pasado a tener rango preferente. R. 27 de febrero de 2020
Negativa a expedir certificación de dominio y cargas de finca de entidad concursada. Practicada una Anotación de Embargo posterior a la inscripción del convenio en el caso de un deudor concursal no puede el Registrador oponerse a la expedición de certificación de dominio y cargas. R. 3 de junio de 2020
PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Ejecución en un mismo procedimiento de hipotecas en garantía de préstamos distintos tras novación afectando a varias fincas. La división de un préstamo con varias fincas hipotecadas en varios préstamos independientes se puede producir tácitamente si se nova parcialmente estableciendo condiciones diferentes para cada una de las partes de crédito garantizado con las diferentes fincas hipotecadas. No es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecario varias hipotecas que garantizan obligaciones diferentes, aunque inicialmente hubieran sido una sola obligación. R. 5 de marzo de 2020
Ejecución judicial hipotecaria. Adjudicación por debajo del 50% del valor de tasación. R. 12 de marzo de 2020
Ejecución judicial hipotecaria: Puede inscribirse la adjudicación derivada de la ejecución de hipoteca aun cuando aparezca durante el proceso un tercer poseedor no demandado, que inscribe después a la demanda pero antes que la nota marginal, si es requerido de pago ex post y no se opone. R. 10 de junio de 2020
Ejecución judicial hipotecaria. Cesión del crédito hipotecario. Si, expedida la Certificación de dominio y cargas, se inscribe una cesión del crédito hipotecario, no hay obstáculo en inscribir la adjudicación, aunque la ejecutante no sea la titular registral. R. 2 de junio de 2020
Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación. R. 12 de marzo de 2020
Ejecución judicial hipotecaria. Reclamación por cantidad que supera la responsabilidad hipotecaria. El acreedor hipotecario puede ejecutar por importe superior a la cobertura hipotecaria y adjudicarse el sobrante (sin consignarlo) aunque haya un ulterior acreedor anotante, si éste es posterior a la nota marginal de certificación de cargas extendida al inicio de la ejecución. R. 2 de junio de 2020
Ejecución hipotecaria: adjudicación por debajo del 50% del valor de tasación. Tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación. R. 20 de julio de 2020
PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL
Causas de suspensión de la ejecución extrajudicial de hipoteca ante notario. La suspensión del procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca ante notario tiene las causas tasadas, entre las que no se encuentra la interposición de una demanda civil de nulidad de la obligación principal. R. 5 de junio de 2020
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindantes. Procedimiento registral y pie de recursos. R. 3 de junio de 2020
PROHIBICIÓN DE DISPONER
Prohibición de disponer administrativa. Las prohibiciones de disponer administrativas o judiciales en procedimientos penales, una vez anotadas, impiden la inscripción de cualquier acto dispositivo voluntario sobre el bien anotado cualquiera que sea su fecha. R. 19 de febrero de 2020
PROPIEDAD HORIZONTAL
Ampliación de obra nueva. Libro edificio. Certificado de eficiencia energética. Seguro decenal. Licencia para división horizontal (en madrid). A las obras nuevas declaradas por antigüedad no le son exigibles ni el libro del edificio, ni el certificado de eficiencia energética, ni la licencia (en su caso) para la división horizontal. Sí le son exigibles el seguro decenal si no han pasado 10 años desde su terminación. R. 5 de marzo de 2020
Cláusula estatutaria contra alquileres turísticos. La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, determinados canales, normativa sectorial turística). R. 5 de abril de 2020.
Derecho de vuelo en propiedad horizontal. Requisitos para su constitución e inscripción. Para constituir un derecho de vuelo y que sea inscribible hay que especificar: 1) las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento, 2) las normas del régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción, 3) el número de nuevas plantas a construir, y 4) el plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo. Además, en caso de finca en propiedad horizontal, para desafectar el vuelo se necesita el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios. R. 12 de marzo de 2020
Modificación de descripción de fincas. Para rectificar la descripción de fincas en propiedad horizontal se necesita el consentimiento de los titulares registrales y el de la comunidad de propietarios, o sentencia judicial. R. 6 de marzo de 2020
Modificación de estatutos que no exige unanimidad y compra posterior. Acordado por mayoría suficiente un cambio de estatutos de propiedad horizontal no es necesario que se apruebe por el propietario que adquiere después de adoptarse el acuerdo e inscribe antes de la inscripción de la modificación estatutaria, si su potencial voto negativo no desvirtuaría la mayoría necesaria. R. 1 de junio de 2020
Modificación de estatutos. Unanimidad. Por modificación de estatutos debe entenderse cualquier alteración de los mismos, de su forma o de su contenido, incluida por tanto la que consista en una remisión a determinada normativa. R. 11 de junio de 2020
Modificación de la descripción de una finca registral que aparece dividida en propiedad horizontal. Para la modificación descriptiva del edificio en su conjunto es necesario acuerdo unánime de la junta de propietarios. Si afecta a alguno de los departamentos independientes es necesario que preste su consentimiento el titular registral afectado. R. 1 de junio de 2020
Obra nueva y división horizontal otorgada por albacea. Aceptación tácita. «Posible» cambio de criterio sobre facultades de albacea para la constitución de régimen de división horizontal concurriendo legatarios. R. 11 de junio de 2020
Propiedad horizontal de hecho no formalizada. Subdivisión en propiedad horizontal de un elemento privativo ya segregado. En las situaciones de propiedad horizontal de hecho anteriores a la LPH 1960 en las que los elementos privativos se encuentran segregados, es posible inscribir actos dispositivos sobre los mismos, pero no es posible inscribir actos de modificación hipotecaria, como subdivisión de alguno de ellos en propiedad horizontal, sin que previamente se constituya formalmente e inscriba la propiedad horizontal de todo el edificio con la descripción de las fincas, coeficientes y requisitos habituales. R. 2 de junio de 2020
Rectificación descriptiva, rehabilitación de edificio y constitución en propiedad horizontal. La dispensa del seguro decenal por rehabilitación del edificio exige una manifestación o un certificado del arquitecto en este sentido sin que baste su mera comparecencia en la escritura. El principio de especialidad impide la inscripción de una finca con error en los linderos. R. 5 de abril de 2020
División horizontal. Acreditación de la antiguedad de la construcción. Para inscribir una división horizontal por antigüedad se precisa que los documentos que la acrediten refieran dicha antigüedad no solo a la edificación sino a la configuración del edificio que se pretende inscribir, con una descripción individualizada de cada elemento al menos respecto a superficie construida y su uso. R. 28 de julio de 2020
Herencia. Modificación de división horizontal sin el concurso de los legatarios. En los legados de cosa específica y determinada la propiedad del bien pasa recta vía al legatario desde la muerte del testador. Lo fundamental es que se trate de cosa o derecho “inequívocamente identificados”. R. 20 de julio de 2020
Propiedad horizontal de facto. Legalización de libro de actas. La falta de identidad del inmueble en relación al que figura registrado ha de motivarse en la calificación. Las fotocopias no son documento acreditativo de la existencia de una comunidad de facto. R. 2 de julio de 2020
Propiedad horizontal tumbada. Licencia. Atribuir a los elementos privativos de la división horizontal el uso exclusivo de una determinada parcela de terreno agotando la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, implica una efectiva división del suelo. R. 20 de julio de 2020
Prohibición del uso turístico de las viviendas y otras prohibiciones. Inscripción parcial. Cuando la comunidad de propietarios de una finca en propiedad horizontal adopta acuerdos por mayoría de 3/5 respecto de asuntos que exigen esa mayoría, como la prohibición de actividades de uso turístico de las viviendas, y a la vez adopta otros acuerdos que exigen unanimidad, es posible la inscripción parcial de los que cumplen esa mayoría y la denegación de los que exigen unanimidad. R. 16 de junio de 2020
PUBLICIDAD FORMAL
Publicidad formal y protección de datos. Certificación indicando domicilio del titular registral. Además de exigirse un interés directo legítimo y conocido para tener acceso al contenido de los libros, la publicidad registral no debe comprender los datos personales sin que se acredite también un interés legítimo respecto a ellos, al ser ajenos a la finalidad propia de la institución registral. R. 3 de junio de 2020
Certificación de contenidos del asiento de presentación. Interés legítimo. Es posible certificar de los asientos de presentación, pero son aplicables los mismos requisitos relativos al interés legítimo, incluso con más cautela. R. 4 de junio de 2020
Negativa a expedir certificación de dominio y cargas de finca de entidad concursada. Practicada una Anotación de Embargo posterior a la inscripción del convenio en el caso de un deudor concursal no puede el Registrador oponerse a la expedición de certificación de dominio y cargas. R. 3 de junio de 2020
RECONOCIMIENTO DE DOMINIO
Reconocimiento de dominio. La acreditación de la titularidad del dominus puede exteriorizarse mediante la escritura otorgada por el representante y el dominus en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último; el transmitente inicial, es totalmente ajeno al pacto de fiducia. En el reconocimiento de dominio se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real. R. 19 de febrero de 2020
RECTIFICACIÓN
Exclusión de ganancialidad en virtud de sentencia por donación encubierta en vez de compra. Simulación. La rectificación del registro requiere el consentimiento de los titulares registrales y no de personas distintas a las mismas, por lo que no ha de intervenir el vendedor/donante. R. 26 de febrero de 2020
Inmatriculación. Rectificación de la superficie solo por la parte compradora. Distinto a la modificación de un pacto contractual, que exige el consentimiento de todos los que en él fueron parte, es la rectificación de un error en la expresión de la superficie de una finca que no afecta a su realidad física, y que puede hacerla el propietario actual por los procedimientos legalmente previstos. R. 14 de febrero de 2020
Rectificación de error material que puede perjudicar a terceros. Aunque se trate de un puro error material, si la rectificación de dicho error puede afectar a terceros, su rectificación exige el consentimiento de los mismos. R. 12 de marzo de 2020
Rectificación de inscripción de hipoteca en cuanto a su titular registral. Fondos de titulización. Cabe la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización hipotecaria, pese a carecer de personalidad jurídica, si se presenta una copia auténtica de la escritura de constitución y demás documentos intermedios que fueren necesarios, y el titular registral consiente en la cancelación de su inscripción o ésta es ordenada por los tribunales. R. 19 de febrero de 2020
Rectificación de inscripción registral por instancia. Practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial. R. 14 de febrero de 2020
RECURSO GUBERNATIVO
Asientos ya practicados. Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos Por tanto, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados. R. 11 de junio de 2020
Denegación de asiento de presentación. No cabe la aplicación del art. 108 RH en los supuestos en que la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada y ya ha sido resuelta en sentido negativo, como tampoco cabe una vez recaída resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses. R. 27 de febrero de 2020
Documentos no aportados. En recurso no pueden aportarse documentos no presentados al registrador. R. 2 de junio de 2020
Negativa a practicar asiento de presentación. La decisión del registrador denegando la práctica del asiento de presentación es recurrible pues es una calificación más. R. 5 de junio de 2020
Objeto del recurso. El que el acto de calificación constituya el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo legal, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador. R. 26 de febrero de 2020
Objeto del recurso: Es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente. R. 5 de junio de 2020
Objeto del recurso. Solo cabe interponerlo cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente. R. 11 de junio de 2020
Representación para presentar y para recurrir. R. 6 de marzo de 2020
Representación. Advertencia al recurrente de no acreditar la representación. El registrador ha de apercibir al recurrente que, si no acredita la legitimación se le tendrá por desistido. R. 27 de julio de 2020
REGISTRADORES
Denegación del asiento de presentación de instancia en la que se solicita la inspección in situ de un terreno. La solicitud de que el registrador proceda a verificar in situ la invasión de dominio público supone una extralimitación respecto de las funciones que le son propias a nuestro sistema registral así como la extralimitación en los medios de calificación propios del procedimiento registral. R. 16 de junio de 2020
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Negativa a expedir certificación para traslado de finca registral. R. 1 de junio de 2020
RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Compraventa por cónyuges alemanes. Régimen económico matrimonial. Cuota de adquisición. Cuando la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, p.ej es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción. R. 10 de junio de 2020
Donación de vivienda por casado en separación de bienes. Concepto de vivienda familiar. En los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria. R. 6 de marzo de 2020
Herencia. Régimen económico matrimonial de los herederos casados. Interviniendo en una escritura de herencia los herederos, manifestando que se encuentran casados y tienen vecindad común, y otorgándose el documento en territorio en que es de aplicación dicho régimen común, no es precisa la intervención de los cónyuges de aquellos herederos. R. 5 de marzo de 2020
REPRESENTACIÓN
Calificación del poder en documentos administrativos. El registrador ha de calificar la suficiencia las facultades representativas de quien comparece en representación del titular registral, lo que podrá valorar a tenor del contenido del propio documento público que contenga el acto inscribible certificado por el Secretario o mediante la aportación del propio título legitimador u otro medio fehaciente. R. 10 de junio de 2020
SEGREGACIÓN
Herencia. Segregación, determinación y entrega de legados. La entrega de dos legados de inmuebles, que exigen la previa segregación o división de una finca única de la testadora, en dos porciones, y para cuya división, aquella, dio unas instrucciones en su testamento, no se puede llevar a cabo directamente por un grupo de ellos, siendo precisa la intervención de todos los colegatarios nombrados. R. 12 de junio de 2020
Rectificación de proyecto de reparcelación. Arrastre de cargas y caducidad de la nota marginal. Caducada la nota marginal que indica el inicio de un proyecto de reparcelación, las cargas inscritas con posterioridad a ella se han de arrastrar de la finca aportada a la parcela resultante, salvo acuerdo de las partes sobre la forma de traslado. También en las segregaciones, si no hay concreción de responsabilidad, las cargas de la finca originaria han de trasladarse a las resultantes y al resto. R. 2 de junio de 2020
Segregación y determinación de resto en fincas discontinuas. Representación gráfica alternativa. Si existen discrepancias entre la descripción literaria de la finca y las parcelas catastrales que la componen no es posible la georreferenciación por los medios normales debiendo acudirse a expediente notarial del art. 201 LH o a un procedimiento judicial. R. 2 de junio de 2020
Segregación. Representación gráfica de la finca segregada y resto. No combinación de alternativa y catastral. En caso de segregación, como regla general, no sólo ha de georreferenciarse la finca segregada, sino también el resto. Hay excepciones conectadas con el art. 47 RH. No cabe georreferenciar en parte utilizando datos catastrales y, en parte, utilizando una representación gráfica alternativa. R. 11 de junio de 2020
Segregación por antigüedad de finca rústica. Para escriturar e inscribir segregaciones debe aportarse la oportuna licencia, la declaración de innecesariedad o la declaración que expresamente declare el transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar. R. 14 de julio de 2020
SEPARACIÓN, DIVORCIO
Compraventa con carácter privativo a favor de persona en trámites de divorcio. La sociedad de gananciales se disuelve con la sentencia firme de divorcio, sin que haya efectos retroactivos a la fecha de la interposición de la demanda. R. 19 de febrero de 2020
SERVIDUMBRES
Venta de participaciones indivisas y vinculación “ob rem”. La configuración jurídica de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Como consecuencia jurídica de ello, los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación. R. 19 de junio de 2020
SOCIEDAD DE GANANCIALES
Compraventa. Acreditación del carácter privativo del dinero empleado. Prueba documental pública de la contraprestación privativa con la que se obtiene un bien, es necesario que sea directamente la fe notarial –y no tanto las manifestaciones plasmadas en soporte documental público– la que ampare la privatividad del precio invertido. R. 26 de febrero de 2020
Compraventa. Atribución de carácter privativo del bien por los cónyuges sin acreditar la procedencia del dinero. Es admisible que, unos cónyuges casados en gananciales, pacten en una escritura de compraventa y en favor del marido, el carácter privativo de los inmuebles comprados por éste, aunque no se acredite el carácter del dinero empleado, ya que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, pueden excluir la presunción de ganancialidad del art. 1361 cc, quedando acreditado el carácter oneroso del negocio, pues existe una perfecta conmutatividad sinalagmática entre el carácter de lo adquirido y los fondos empleados. R. 12 de junio de 2020
Compraventa con carácter privativo a favor de persona en trámites de divorcio. La sociedad de gananciales se disuelve con la sentencia firme de divorcio, sin que haya efectos retroactivos a la fecha de la interposición de la demanda. R. 19 de febrero de 2020
Exclusión de ganancialidad en virtud de sentencia por donación encubierta en vez de compra. Simulación. La rectificación del registro requiere el consentimiento de los titulares registrales y no de personas distintas a las mismas, por lo que no ha de intervenir el vendedor/donante. R. 26 de febrero de 2020
Extinción de comunidad cuando una cuota está inscrita con carácter presuntivamente ganancial. Para extinguir una comunidad romana sobre varios inmuebles, si una cuota está inscrita con carácter presuntivamente ganancial y se hacen lotes diferentes, ha de comparecer el cónyuge. La disolución de comunidad no encaja en la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. R. 5 de abril de 2020.
Inmatriculación con aportación al matrimonio: no es necesariamente un mero título instrumental. Cabe inmatricular mediante doble titulo, uno previo de compraventa (con confesión privatividad precio) y otro posterior (al año) de aportación al matrimonio sujeto a gananciales. R. 12 de junio de 2020
Liquidación de sociedad conyugal: Causa. En una adjudicación de bienes por disolución de la sociedad de gananciales, la “causa” no está en que proceda de un “divorcio” o de unos “capítulos matrimoniales”, sino en la “Liquidación del régimen económico-matrimonial”. No es necesaria la indicación en el registro civil de las capitulaciones de Separación de bienes si ya se ha inscrito en él la Sentencia de Divorcio. R. 4 de marzo de 2020
Sentencia de separación sin liquidar la sociedad de gananciales. Falta número de la sentencia. No es inscribible la mera disolución de la sociedad de gananciales sin liquidar. Se origina una comunidad postganancial en la que no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa de todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo. R. 6 de marzo de 2020
SOCIEDADES
Compraventa y activos esenciales. Obligaciones del administrador, del notario, y del registrador. No es defecto que el representante de la sociedad no declare que el bien transmitido es activo esencial o no aporte certificado que lo acredite, pero el notario lo debe de exigir. El registrador únicamente puede calificar la consideración de activo esencial cuando resulte de forma manifiesta o de los elementos de que dispone para calificar. R. 12 de junio de 2020
Escritura de entrega de dividendo en especie: causa. En la adjudicación en especie del pago del dividendo, la causa onerosa consta en el propio acuerdo. R. 20 de marzo de 2020
Hipoteca en garantía de aval concedido por SGR. Aplicabilidad o no de la ley 5/2019. Las hipotecas constituidas por personas físicas sobre una vivienda en favor de Sociedades de Garantía Recíproca como contragarantía de avales o afianzamientos prestados por dichas sociedades no están sujetas a la ley 5/2019 porque no hay préstamo, salvo que en la cuenta especial abierta entre ambas partes se concedan aplazamientos o facilidades de pago. R. 18 de junio de 2020, R. 27 de julio de 2020
SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA
Herencia. Tracto sucesivo. Sustitución fideicomisaria. R. 1 de junio de 2020
Disolución de comunidad con cuota indivisa ganancial. En las comunidades de bienes en las que alguna de las cuotas indivisas es ganancial es necesaria la intervención de ambos cónyuges para el otorgamiento de la escritura de disolución de la comunidad y consiguiente extinción del condominio. R. 15 de junio de 2020
Protocolización de cuaderno de liquidación de sociedad de gananciales. Es necesaria la intervención de los legitimarios en la liquidación de la sociedad de gananciales, igual que sucede para el caso de la partición. R. 15 de junio de 2020
Rectificación del carácter presuntivamente ganancial con que se inscribieron ciertas participaciones indivisas. La rectificación del carácter ganancial de un bien requiere, o acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales, o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral, o bien resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir. R. 27 de julio de 2020
Herencia. Sustitución fideicomisaria de residuo. En el fideicomiso de residuo la condicionalidad se refiere al “quantum” pero no al llamamiento. El fideicomisario de residuo adquiere su derecho desde la muerte del causante y lo transmite a sus herederos. R. 2 de julio de 2020
Inmatriculación. Posible título instrumental. Sustitución fideicomisaria de residuo. Una permuta de cuotas indivisas entre comuneros en ningún caso puede servir de título inmatriculador, ni ser una transmisión liberadora de un fideicomiso de residuo. R. 28 de julio de 2020
SUSTITUCIÓN VULGAR
Legado en favor de legitimario renunciante. Sustitución vulgar. La sustitución vulgar para el caso de renuncia del heredero forzoso sólo cabe en el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado. R. 19 de febrero de 2020
Herencia. Sustitución vulgar. No cabe ampliar la sustitución vulgar a supuestos distintos del caso previsto en el testamento (premoriencia de los descendientes) como son la renuncia y la incapacidad de los llamados. R. 15 de junio de 2020
TANTEO Y RETRACTO
Inmatriculación. Varias fincas con una referencia catastral. Posible invasión de dominio público. Red natura 2000. Para inmatricular una finca discontinua ha de tratarse como una sola, con expresión de la relación funcional de las porciones y ser coincidente el conjunto con la representación gráfica catastral. No existe derecho de tanteo y retracto por el mero hecho de que un terreno esté situado en la Red Natura 2000. Ha de notificarse y pedir informe a la Administración competente por si las obras y el terreno invaden dominio público R. 4 de junio de 2020
TÍTULO INSCRIBIBLE
Convenio regulador. Aprobación judicial. Título inscribible. Puede inscribirse la liquidación de la Sociedad de Gananciales en convenio regulador de divorcio, aunque aquélla conste en documento separado, si ha sido presentado conjuntamente con la demanda y la aprobación judicial lo sea para todo el conjunto. R. 4 de junio de 2020
TRACTO SUCESIVO
Anotación preventiva de demanda. Tracto sucesivo. Para anotar la demanda sobre un bien ganancial ha de ser demandado también el cónyuge. Si se demanda a los herederos, ha de acreditarse que son todos. R. 4 de junio de 2020
Herencia. Tracto sucesivo. Para inscribir un título en el registro se exige que este previamente inscrito el derecho del transmitente. R. 21 de febrero de 2020
Herencia. Tracto sucesivo. Sustitución fideicomisaria. R. 1 de junio de 2020
Sentencia declarativa de dominio. Reanudación de tracto sucesivo. No es necesario que la demanda se dirija contra los titulares intermedios si en realidad no existe tracto interrumpido sino error en los títulos sobre la finca objeto de transmisión. R. 11 de junio de 2020
Expediente notarial para la reanudación de tracto. Denegación de expedición de la certificación. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el art. 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta. R. 2 de julio de 2020
TRANSACCIÓN
Anotación preventiva mediante acuerdo transaccional. Las anotaciones preventivas son un numerus clausus de supuestos que no admiten figuras atípicas ni pueden desnaturalizar la estructura del registro y menos por la sola autonomía de la voluntad de los interesados. R. 20 de julio de 2020
URBANISMO
Donación. La transmisión de una cuota indivisa preexistente y ya inscrita sobre una finca rústica no entraña “per se” un acto de parcelación (ilegal). R. 20 de febrero de 2020
Rectificación de proyecto de reparcelación. Arrastre de cargas y caducidad de la nota marginal. Caducada la nota marginal que indica el inicio de un proyecto de reparcelación, las cargas inscritas con posterioridad a ella se han de arrastrar de la finca aportada a la parcela resultante, salvo acuerdo de las partes sobre la forma de traslado. También en las segregaciones, si no hay concreción de responsabilidad, las cargas de la finca originaria han de trasladarse a las resultantes y al resto. R. 2 de junio de 2020
VARIOS
Cesión de hipoteca a favor de fondo de titulación de activos Para hacer constar la cesión de una hipoteca a favor de un fondo se ha de aportar la copia auténtica de la escritura de su constitución por ser el título material y formal adecuado para proceder a la inscripción de la cesión del derecho de hipoteca. La fusión produce la transmisión en bloque de todo un patrimonio, con su activo y pasivo. R. 12 de junio de 2020
Rectificación de inscripción de hipoteca en cuanto a su titular registral. Fondos de titulización. Cabe la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización hipotecaria, pese a carecer de personalidad jurídica, si se presenta una copia auténtica de la escritura de constitución y demás documentos intermedios que fueren necesarios, y el titular registral consiente en la cancelación de su inscripción o ésta es ordenada por los tribunales. R. 19 de febrero de 2020, R. 28 de febrero de 2020
Cesión de hipoteca a favor de un fondo de titulización. No notificación al deudor. Al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de esa notificación previa al deudor para poder practicarse, salvo, quizás, en créditos litigiosos. R. 14 de julio de 2020
VÍAS PECUARIAS
Nota marginal de posible afección de una finca a un futuro deslinde por vías pecuarias. La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados. R. 12 de marzo de 2020
VIVIENDA FAMILIAR
Donación de vivienda por casado en separación de bienes. Concepto de vivienda familiar. En los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria. R. 6 de marzo de 2020
Vivienda que constituye domicilio habitual pero no familiar. La afirmación de que la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal ni familiar cumple adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias referidas. R. 16 de junio de 2020
VUELO
Derecho de vuelo en propiedad horizontal. Requisitos para su constitución e inscripción. Para constituir un derecho de vuelo y que sea inscribible hay que especificar: 1) las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento, 2) las normas del régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción, 3) el número de nuevas plantas a construir, y 4) el plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo. Además, en caso de finca en propiedad horizontal, para desafectar el vuelo se necesita el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios. R. 12 de marzo de 2020
II) RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES
Cláusula estatutaria. Retribución de administradores. Contrato con consejero ejecutivo. Es inscribible la cláusula estatutaria en la que se establecen distintos sistemas retributivos de forma alternativa para los consejeros ejecutivos, sistemas que serán debidamente concretados en la celebración del obligatorio contrato entre el consejero y la sociedad. R. 4 de junio de 2020
Cese y nombramiento de administrador. Discrepancias entre asistentes y votantes. No puede darse como asistente a un socio a los efectos del quorum de asistencia y después negarle su derecho a votar en la junta. R. 26 de febrero de 2020
Cierre registral por baja en el índice de actividades AEAT. Renuncia de administrador único. Si la sociedad está de baja en la AEAT, no puede inscribirse la renuncia de un administrador. R. 20 de marzo de 2020
Disolución de sociedad. Cese administradores. Tracto sucesivo en el registro mercantil. Es inscribible un acuerdo de disolución de sociedad y nombramiento de liquidadores, aunque los administradores cesados no consten inscritos. R. 20 de febrero de 2020
Nombramiento de administrador. Forma de la notificación al administrador cesado. A los efectos del art. 111 del RRM, si la primera notificación notarial presencial no surte efecto, por no poder entenderse la notificación con el requerido o su representante, es necesaria una segunda notificación por correo certificado con acuse de recibo. R. 19 de febrero de 2020.
Nombramiento de administrador. Forma de notificación al administrador cesado. Si la notificación notarial presencial en el domicilio registral del administrador cesado no se le entrega al requerido o su representante, es necesaria una nueva notificación por correo certificado. R. 19 de febrero de 2020
Notificación del art. 111 RRM al administrador caducado. La notificación fehaciente a los efectos del artículo 111 del RRM procede, aunque el administrador esté caducado. R. 10 de junio de 2020
Renuncia de administrador. Notificación sociedad. Cambio de domicilio. Para inscribir la renuncia de un administrador solidario, es suficiente que la notificación a la sociedad se haga en su nuevo domicilio, aunque dicho domicilio no conste inscrito. Es decir que en estos casos no juega el principio de tracto sucesivo en el registro Mercantil. R. 19 de febrero de 2020
Renuncia de administrador. Notificación sociedad. Cambio de domicilio. Tracto sucesivo en el registro mercantil. Para inscribir la renuncia de un administrador solidario, es suficiente que la notificación a la sociedad se haga en su nuevo domicilio, aunque dicho domicilio no conste inscrito. Es decir que en estos casos no juega el principio de tracto sucesivo en el registro Mercantil. R. 19 de febrero de 2020
Renuncia al cargo de administrador único. Título formal necesario. Es inscribible una escritura de renuncia de administrador de una sociedad, aunque existan presentados documentos cuya inscripción no pueda hacerse por cierre del registro por falta de depósito de cuentas. R. 20 de febrero de 2020
Dimisión de administrador solidario. Notificación a la sociedad. Para la inscripción de la dimisión de un administrador solidario es suficiente con que el escrito de renuncia aparezca firmado por el otro administrador solidario, siempre que su firma esté notarialmente legitimada. R. 12 de junio de 2020
Cese y nombramiento de administrador. Documentos contradictorios. Cierre registral por baja en el índice de entidades de la AEAT. Cierre por falta de depósito de cuentas. R. 28 de julio de 2020
CAPITAL SOCIAL SA
Aumento de capital social por compensación de créditos y aportaciones dinerarias. Derecho de información. Plazo para la suscripción del aumento. El derecho de información es un derecho esencial y debe ser cumplido en la convocatoria de la junta. Si la LSC exige para el ejercicio de un derecho un plazo por meses, ese plazo no puede establecerse por días. R. 12 de marzo de 2020
CAPITAL SOCIAL SL
Reducción de capital social por restitución de aportaciones. Responsabilidad por el valor de lo restituido. En acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones, si lo que se restituye o el precio de compra de las participaciones amortizadas es inferior al nominal, por la diferencia deberá o reducirse el capital por pérdidas o constituir una reserva voluntaria o indisponible. R. 11 de junio de 2020
DEPÓSITO DE CUENTAS
Cancelación de inscripción de nombramiento de auditor. Aceptación. No es posible la cancelación de un nombramiento de auditor instada por la sociedad, cuando ese nombramiento e inscripción trae su causa por solicitud un socio minoritario excluido de la sociedad, mientras el proceso de exclusión no culmine con el pago de su cuota en el haber social. R. 5 de junio de 2020.
Depósito de cuentas. Informe de auditoría. Pago honorarios del auditor. El informe de auditor con opinión denegada, por falta de pago de honorarios del auditor, no es un informe de auditoría a los efectos de poder efectuar el depósito de cuentas de la sociedad. R. 5 de abril de 2020
Depósito de cuentas. Informe de auditoría. Pendiente de resolución un expediente de nombramiento de auditor a instancia de la minoría, no procede el depósito de cuentas de la sociedad, hasta que se resuelva. R. 4 de junio de 2020
Renuncia al cargo de administrador único. Título formal necesario. Es inscribible una escritura de renuncia de administrador de una sociedad, aunque existan presentados documentos cuya inscripción no pueda hacerse por cierre del registro por falta de depósito de cuentas. R. 20 de febrero de 2020
DISOLUCIÓN SOCIEDADES
Disolución de sociedad. Cese administradores. Tracto sucesivo en el registro mercantil. Es inscribible un acuerdo de disolución de sociedad y nombramiento de liquidadores, aunque los administradores cesados no consten inscritos. R. 20 de febrero de 2020
DOCUMENTOS NOTARIALES
Documentos contradictorios. Validez copia electrónica. Prevalencia en general del principio de legalidad sobre el de prioridad en el Registro Mercantil, y la eficacia de las copias electrónicas que solo lo son para la finalidad para la que fueron expedidas. R. 28 de julio de 2020
ESTATUTOS SOCIALES
Estatutos sociales. Embargo participaciones: derecho de adquisición preferente. Votación secreta en junta general. Es inscribible la cláusula estatutaria que establece que la votación puede ser secreta en junta general, siempre que se dejen a salvo aquellos supuestos en que no sea legalmente posible. R. 27 de febrero de 2020
Cláusula estatutaria. Retribución de administradores. Contrato con consejero ejecutivo. Es inscribible la cláusula estatutaria en la que se establecen distintos sistemas retributivos de forma alternativa para los consejeros ejecutivos, sistemas que serán debidamente concretados en la celebración del obligatorio contrato entre el consejero y la sociedad. R. 4 de junio de 2020
Junta general celebrada en el extranjero. Convocatoria. Modificación sustancial del objeto y derecho de separación. Estatutos. Los estatutos inscritos están bajo la salvaguarda de los tribunales y debe pasarse por ellos, aunque las cláusulas estatutarias no se ajusten a la Ley o a su interpretación auténtica. Si hay limitación de las actividades de la sociedad, y se suprimen otras, existe modificación sustancial del objeto y por tanto derecho de separación de los socios. R. 18 de junio de 2020
JUNTA GENERAL
Forma de convocatoria de la junta general. Convocatoria informal. Si la junta no ha sido convocada en la forma legal o estatutaria establecida, sus acuerdos no son inscribibles. R. 20 de marzo de 2020
Junta convocada judicialmente: Forma de convocatoria. Errores del auto. cierre del registro. Pese a que la junta haya sido convocada judicial o registralmente, deben observarse los requisitos formales para su convocatoria legal o estatutariamente establecidos. R. 10 de junio de 2020
Forma de convocatoria de la junta general. Correo o burofax, servicio postal universal. La junta general debe ser convocada en la forma legal o estatutaria establecida y si esta es por correo se puede sustituir por el burofax siempre que su envío sea por el Servicio Postal Universal de “Correos y Telégrafos”. R. 15 de junio de 2020
Junta general celebrada en el extranjero. Convocatoria. Modificación sustancial del objeto y derecho de separación. Estatutos. Los estatutos inscritos están bajo la salvaguarda de los tribunales y debe pasarse por ellos, aunque las cláusulas estatutarias no se ajusten a la Ley o a su interpretación auténtica. Si hay limitación de las actividades de la sociedad, y se suprimen otras, existe modificación sustancial del objeto y por tanto derecho de separación de los socios. R. 18 de junio de 2020
PODERES
Apoderamiento. Legitimación para conceder el poder. Calificación del juicio de suficiencia. Si el notario, con cumplimiento estricto del art. 98 de la Ley 24/2001, interpreta que un poder es suficiente, salvo que ello sea erróneo de forma evidente y manifiesta, debe pasarse por su juicio de suficiencia. R. 11 de marzo de 2020
Inscripción de apoderamiento. Juicio notarial de suficiencia: congruencia. Si el notario hace el juicio de suficiencia, interpretando el poder que tiene a la vista, el registrador no puede calificar que dicho juicio de incongruente, en base a su propia interpretación distinta del poder. Un poder general mercantil es suficiente para dar facultades en relación a la firma electrónica de la sociedad. R. 4 de junio de 2020
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Documentos contradictorios. Validez copia electrónica. Prevalencia en general del principio de legalidad sobre el de prioridad en el Registro Mercantil, y la eficacia de las copias electrónicas que solo lo son para la finalidad para la que fueron expedidas. R. 28 de julio de 2020
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Documentos contradictorios. Validez copia electrónica. Prevalencia en general del principio de legalidad sobre el de prioridad en el Registro Mercantil, y la eficacia de las copias electrónicas que solo lo son para la finalidad para la que fueron expedidas. R. 28 de julio de 2020
RECURSO
Recurso sobre cuestión ya resuelta por otro recurso. Una escritura calificada, recurrida la calificación y confirmada esta por la DG, aunque vuelva a presentarse y se ratifique la calificación, no puede ser objeto de resolución en recurso gubernativo, debiendo los interesados, en su caso, acudir a los tribunales ordinarios. R. 5 de marzo de 2020
REGISTRO MERCANTIL
Cancelación de inscripción de nombramiento de auditor. Aceptación. No es posible la cancelación de un nombramiento de auditor instada por la sociedad, cuando ese nombramiento e inscripción trae su causa por solicitud un socio minoritario excluido de la sociedad, mientras el proceso de exclusión no culmine con el pago de su cuota en el haber social. R. 5 de junio de 2020.
Cierre registral por baja en el índice de actividades AEAT. Renuncia de administrador único. Si la sociedad está de baja en la AEAT, no puede inscribirse la renuncia de un administrador. R. 20 de marzo de 2020
Traslado de domicilio, recurso sobre cuestión ya resuelta por otro recurso. Una escritura calificada, recurrida la calificación y confirmada esta por la DG, aunque vuelva a presentarse y se ratifique la calificación, no puede ser objeto de resolución en recurso gubernativo, debiendo los interesados, en su caso, acudir a los tribunales ordinarios. R. 5 de marzo de 2020
REGISTRO MERCANTIL CENTRAL.
Negativa a reservar denominación social por identidad con otra existente. Basta la existencia de una letra distinta entre dos denominaciones sociales para considerarlas diferentes. Esa letra debe marcar una diferencia gráfica y fonética. R. 6 de marzo de 2020
Reserva de denominación: identidad y forma social. No es posible adoptar una denominación idéntica a la de otra sociedad preexistente, aunque tenga distinta forma social. R. 12 de junio de 2020
Reserva de denominación social. Identidad fonética. No es posible una denominación social con identidad fonética respecto de otra previamente inscrita, aunque existan pequeñas diferencias gráficas entre ellas. R. 2 de julio de 2020
Reserva de denominación social. Diferencias gráficas y fonéticas. Aunque las diferencias gramaticales entre unas denominaciones sociales y otras sean mínimas, si ellas hacen que no puedan confundirse en el tráfico, las denominaciones similares son admisibles. R. 27 de julio de 2020
Reserva de denominación social. Diferencia gráfica y fonética. El cambio de una letra entre dos denominaciones es suficiente para considerarlas diferentes, siempre que esa letra implique diferencia gráfica y fonética. R. 28 de julio de 2020
SOCIEDAD LIMITADA
Cese y nombramiento de administrador. Discrepancias entre asistentes y votantes. No puede darse como asistente a un socio a los efectos del quorum de asistencia y después negarle su derecho a votar en la junta. R. 26 de febrero de 2020
Dimisión de administrador solidario. Notificación a la sociedad. Para la inscripción de la dimisión de un administrador solidario es suficiente con que el escrito de renuncia aparezca firmado por el otro administrador solidario, siempre que su firma esté notarialmente legitimada. R. 12 de junio de 2020
Disolución de sociedad. Cese administradores. Tracto sucesivo en el registro mercantil. Es inscribible un acuerdo de disolución de sociedad y nombramiento de liquidadores, aunque los administradores cesados no consten inscritos. R. 20 de febrero de 2020
Estatutos sociales. Embargo participaciones: derecho de adquisición preferente. Votación secreta en junta general. Es inscribible la cláusula estatutaria que establece que la votación puede ser secreta en junta general, siempre que se dejen a salvo aquellos supuestos en que no sea legalmente posible. R. 27 de febrero de 2020
Nombramiento de administrador. Forma de la notificación al administrador cesado. A los efectos del art. 111 del RRM, si la primera notificación notarial presencial no surte efecto, por no poder entenderse la notificación con el requerido o su representante, es necesaria una segunda notificación por correo certificado con acuse de recibo. R. 19 de febrero de 2020.
Nombramiento de administrador. Forma de notificación al administrador cesado. Si la notificación notarial presencial en el domicilio registral del administrador cesado no se le entrega al requerido o su representante, es necesaria una nueva notificación por correo certificado. R. 19 de febrero de 2020
Reducción de capital social por restitución de aportaciones. Responsabilidad por el valor de lo restituido. En acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones, si lo que se restituye o el precio de compra de las participaciones amortizadas es inferior al nominal, por la diferencia deberá o reducirse el capital por pérdidas o constituir una reserva voluntaria o indisponible. R. 11 de junio de 2020
Renuncia de administrador. Notificación sociedad. Cambio de domicilio. Para inscribir la renuncia de un administrador solidario, es suficiente que la notificación a la sociedad se haga en su nuevo domicilio, aunque dicho domicilio no conste inscrito. Es decir que en estos casos no juega el principio de tracto sucesivo en el registro Mercantil. R. 19 de febrero de 2020
Renuncia al cargo de administrador único. Título formal necesario. Es inscribible una escritura de renuncia de administrador de una sociedad, aunque existan presentados documentos cuya inscripción no pueda hacerse por cierre del registro por falta de depósito de cuentas. R. 20 de febrero de 2020
Constitución de sociedad limitada. Aportación por sociedad civil. Las aportaciones hechas a una sociedad y el concepto en que se hagan deben expresarse con claridad en la escritura de constitución, evitando las dudas que puedan surgir acerca de quién es el real aportante. R. 14 de julio de 2020
Forma de convocatoria de la junta general. Correo o burofax, servicio postal universal. La junta general debe ser convocada en la forma legal o estatutaria establecida y si esta es por correo se puede sustituir por el burofax siempre que su envío sea por el Servicio Postal Universal de “Correos y Telégrafos”. R. 15 de junio de 2020
Junta general celebrada en el extranjero. Convocatoria. Modificación sustancial del objeto y derecho de separación. Estatutos. Los estatutos inscritos están bajo la salvaguarda de los tribunales y debe pasarse por ellos, aunque las cláusulas estatutarias no se ajusten a la Ley o a su interpretación auténtica. Si hay limitación de las actividades de la sociedad, y se suprimen otras, existe modificación sustancial del objeto y por tanto derecho de separación de los socios. R. 18 de junio de 2020
TRACTO SUCESIVO:
Disolución de sociedad. Cese administradores. Tracto sucesivo en el registro mercantil. Es inscribible un acuerdo de disolución de sociedad y nombramiento de liquidadores, aunque los administradores cesados no consten inscritos. R. 20 de febrero de 2020
Renuncia de administrador. Notificación sociedad. Cambio de domicilio. Tracto sucesivo en el registro mercantil. Para inscribir la renuncia de un administrador solidario, es suficiente que la notificación a la sociedad se haga en su nuevo domicilio, aunque dicho domicilio no conste inscrito. Es decir que en estos casos no juega el principio de tracto sucesivo en el registro Mercantil. R. 19 de febrero de 2020
III) RESOLUCIONES BIENES MUEBLES
Hipoteca mobiliaria de marca: cambio de su número de registro por caducidad del anterior. Si una marca hipotecada caduca y a esa misma marca se le asigna un nuevo número de registro en la OEPM, el supuesto se asimila al cambio de número o calle de la finca hipotecada, que se hará constar por nota marginal previa acreditación de ello por el registro competente, sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario, el cual por otra parte también puede solicitarlo. R. 4 de marzo de 2020
Pignoración de derechos derivado de plan de pensiones. Es posible la pignoración de los derechos consolidados derivados de un plan de pensiones individual siempre que se subordine su ejecución al momento en que los mismos sean disponibles. R. 10 de junio de 2020
Cancelación de reserva de dominio. Arrendamiento financiero. Si lo que consta inscrito en el Registro es un arrendamiento financiero, no es posible su cancelación con un mandamiento en el que se ordena cancelar una reserva de dominio. R. 14 de julio de 2020, R. 20 de julio de 2020
ENLACES:
LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS
MINI INFORMES: JULIO 2020 – AGOSTO 2020
INFORMES SECCIÓN I Y II: JULIO 2020 – AGOSTO 2020
INFORMES RESOLUCIONES: JULIO 2020 – AGOSTO 2020
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Puente de la Constitución de 1812 (Cádiz). Por TCadizwiki en Wikipedia.
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