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Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2021. Artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL 3 DE SEPTIEMBRE Y EL ARTÍCULO 28 LH. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Disposiciones Autonómicas.
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II
  6. RESOLUCIONES:
  7.  Sentencias sobre Resoluciones
  8. 222.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC
  9. 225.*** COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”
  10. 231.*** ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE.
  11. 233.*** NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA
  12. 239 y 240.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.
  13. 246.*** FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
  14. 247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA
  15. 252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL
  16. 253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.
  17. 255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO
  18. 260.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS
  19. 262 y 277.*** ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR. 
  20. 266.** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA
  21. 267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA
  22. 270.*** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO
  23. 272 y 274 ** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS
  24. 278.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.
  25. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EL 3 DE SEPTIEMBRE Y EL ARTÍCULO 28 LH. Emma Rojo.

El próximo viernes día 3 de septiembre queda suprimido el artículo 28 de nuestra Ley Hipotecaria como consecuencia de la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio.

El fundamento del artículo 28 LH se encontraba, según la doctrina tradicional, en la inseguridad del título sucesorio toda vez que podían aparecer en el último momento parientes del causante que no hubieran sido tenidos en cuenta o bien, un testamento de fecha posterior en el que se nombrara un heredero diferente. Como ha quedado expuesto, la Ley 8/2021, ha previsto la supresión del artículo 28 LH.

¿Cómo proceder desde el punto de vista registral respecto de las inscripciones practicadas con anterioridad? ¿Y respecto de las posteriores a dicha fecha? El día 3 de septiembre, ¿debemos proceder a cancelar todos los asientos en los que consten inscritos la limitación del artículo 28 LH?

Tras la Ley 8/2021, la práctica registral, en mi opinión, debe ser la siguiente:

I. Las inscripciones de herencia o legado que se inscriban antes del día 3 de septiembre, siguen las reglas generales por todos conocidos, es decir, todas las inscripciones de herencia o legado que se practiquen a favor de personas que no sean herederos forzosos se rigen por el artículo 28 y se hará constar que no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de muerte del causante.

II. Sin embargo, a partir del viernes, día 3 de septiembre, cualquier inscripción de herencia o de legado, ya sea a la inscripción a favor de herederos forzosos o de otras personas, se practicará sin necesidad de hacer constar la limitación de efectos contemplada con anterioridad en el citado precepto y ello, aunque el causante haya fallecido con anterioridad al 3 de septiembre. Por lo tanto, con posterioridad al 3 de septiembre no se hace referencia alguna en la inscripción a la limitación de efectos del – antiguo – artículo 28 LH.

III. Respecto de los asientos ya practicados con anterioridad al 3 de septiembre y que consten inscritos en el Registro, no se procede a su cancelación automática toda vez que los asientos del Registro producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por lo que hasta que no transcurran dos años desde la muerte del causante no podrán ser canceladas.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastante normativa, pero destacamos por posible interés de la Oficina Registral:

Ley Orgánica 9/2021, de 1 de julio, de aplicación del Reglamento (UE) 2017/1939 del Consejo, de 12 de octubre de 2017, por el que se establece una cooperación reforzada para la creación de la Fiscalía Europea: Contiene las normas de aplicación al ordenamiento jurídico español del Reglamento de la UE que establece una cooperación reforzada para la creación de la Fiscalía Europea, aplicándose a procedimientos penales por delitos que perjudiquen a los intereses financieros de la Unión Europea. El Fiscal europeo delegado podrá ordenar anotación de embargo preventivo o prohibición de disponer incluso excepcionando el principio de tracto sucesivo.

Ir a la página especial con amplio resumen.

Se declara un nuevo parque nacional, situado en la provincia de Málaga. Se prevé un derecho de tanteo y retracto y una zona limítrofe también con limitaciones. Se establece la imposibilidad de inscribir las transmisiones sujetas a los citados derechos de adquisición preferente sin que se acredite al registrados las notificaciones a favor de la administración.

Resolución de 25 de junio de 2021, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica el Convenio con el Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, en materia de acceso a la información registral por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos: Este Convenio se firma, tras vencer el de 2017, para definir el acceso de la ORGA a la información registral procedente de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles y la relativa a su titularidad real (es novedad) cuando la ORGA (DGSJFP) actúe, por encomienda de los órganos judiciales, de las fiscalías o en el marco de la cooperación internacional con organismos análogos (esto es novedad), en la localización, recuperación y gestión de bienes incautados, embargados o decomisados, o susceptibles de serlo. 

  • Ley 11/2021 antifraude

Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Afecta a 19 leyes, estando entre ellas ISD, ITP y AJD, IRPF, IVA, Patrimonio, LN y Catastro. En la base imponible sustitución del «valor real» por el «valor de referencia resultante de la normativa del catastro inmobiliario». Nuevas obligaciones notariales sobre todo respecto a NIFs revocados.

Ir a la página especial con amplio resumen de JMJ y de VEJ.

Ley 6/2021, de 29 de junio, por la que se modifican Se modifican el Código del Derecho Foral de Aragón y la Ley del Patrimonio de Aragón con respecto al tratamiento de bienes inmuebles vacantes y de los depósitos y saldos sin actividad de gestión en los últimos 20 años, adjudicándoselos la Comunidad Autónoma de Aragón.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones en Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha, Baleares, País Vasco, Castilla y León, Aragón y Navarra.

Destacamos:

ILLES BALEARS. Decreto-ley 4/2021, de 3 de mayo, para impulsar y agilizar la tramitación de ayudas y otras actuaciones en materia de vivienda.

NAVARRA. Ley Foral 13/2021, de 30 de junio, de Fundaciones de Navarra.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Destacamos la publicación de:

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Segunda. Sentencia 145/2021, de 12 de julio de 2021. respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia en procedimiento de ejecución hipotecaria por vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos del demandado sin agotar las posibilidades de notificación personal

ESTADO DE ALARMA. Pleno. Sentencia 148/2021, de 14 de julio de 2021. Sentencia por la se declara la nulidad parcial de los preceptos que restringen la libertad de circulación y habilitan al ministro de Sanidad para variar las medidas de contención en establecimientos y actividades económicas de los sucesivos Decretos que declararon el primer estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN II

Nombramientos y ceses en Justicia

Real Decreto 514/2021, de 10 de julio, y Real Decreto 526/2021, de 10 de julio por los que se dispone el cese de don Juan Carlos Campo Moreno como Ministro de Justicia y se nombra doña María Pilar Llop Cuenca respectivamente.

Real Decreto 544/2021, de 13 de julio, y Real Decreto 624/2021, de 20 de julio por el que se declara el cese de doña Amaya Arnáiz Serrano como Directora del Gabinete del Ministro de Justicia y se nombra a don Rafael Pérez García.

Concursillo Aspirantes Registradores.

DGSJFP y CATALUÑA RR de 8 de julio de 2021, por las que se anuncian el concursillo de aspirantes para la provision de registros vacantes

Resultado provisional en la web del Ministerio.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación de doña María de la Esperanza García-Reyes Cuevas, registradora de bienes muebles de Madrid II.

RESOLUCIONES:
 Sentencias sobre Resoluciones

9/2021. DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

Resolución de 2 de julio de 2021, que publica, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de mayo de 2021, por la que queda anulada la R. 24 de mayo de 2019.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

213.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución que reitera la doctrina sobre los expedientes del 199, sobre el fundamento de la oposición de colindantes y la posible invasión del dominio público.

214.** HERENCIA. FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Cuando no consta inscrita la superficie de la finca, y no puede deducirse por lo metros construidos puesto que son varias plantas y no figura la de la planta baja, no puede inscribirse dicha superficie sin más requisitos, ni por el 201.3, sino que ha de acudirse a un 199 o a un expediente notarial del 201.1

215.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO DE LA VIVIENDA CONYUGAL SIN LIQUIDAR GANANCIALES

En convenio regulador puede atribuirse sobre la vivienda ganancial el usufructo a uno solo de los cónyuges sin necesidad de liquidar la Sociedad de gananciales.

216.** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO

No es necesaria la intervención de los personal representatives o executors para que el beneficiario de una herencia sujeta al Derecho británico, se adjudique los bienes sitos en España.

217 y 281 NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

218.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES SIENDO EL DEFECTO INSUBSANABLE

Interpuesto recurso contra la calificación registral queda prorrogado el asiento de presentación del título y por ende se produce la prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos. Si existen asientos de presentación vigentes y anteriores con relación a las mismas fincas, debe aplazarse su calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación. No procede Anotación preventiva por defectos subsanables siendo el defecto insubsanable.

219 y 220.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACTA NOTARIAL QUE PROTOCOLIZA DOCUMENTO PRIVADO.

No procede la práctica del asiento de presentación de documentos privados protocolizados que no pueden provocar inscripción registral alguna.

221.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MANDAMIENTO JUDICIAL. PREFERENCIA CRÉDITO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución que trata sobre la preferencia de los créditos por cuotas de PH, analiza el art. 9.1.e), párrafo segundo LPH y sobre sus posibles efectos reales o personales y su alcance y posible anotación preventiva.

222.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO DE CONDICIONES GENERALES EN EL RCGC

El notario debe hacer constar que ha verificado personalmente la inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo de la hipoteca que sirve de antecedente a la escritura, sin que sea suficiente la manifestación de los otorgantes.

223.* SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CALIFICACIÓN DE COMPETENCIA TERRITORIAL

Es calificable la competencia territorial del Juez para la expedición de una certificación de cargas en una ejecución hipotecaria (684.1 LEC.). Aun que se admite el recurso porque la cuestión está resuelta en una interlocutoria auto firme dictado por la Audiencia Provincial.

224.* DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y DE SU PRÓRROGA

El recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y este principio se aplica también a los asientos de presentación en el libro Diario. Por ello no se puede cancelar un asiento de presentación prorrogado por interposición de demanda contra la calificación.

225.*** COMPRA POR PAREJA DE HECHO EN GALICIA “PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES”

Las parejas de hecho inscritas en el Registro de Galicia no se rigen por el régimen de gananciales supletoriamente, debiendo pactarse éste u otro régimen e inscribirse en el citado registro para que sea aplicable. Es decir, si no está expresamente pactado no cabe una aplicación genérica y en bloque del estatuto ganancial al régimen de parejas de hecho.

226.** PRIORIDAD. DOCUMENTO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO

El registrador debe suspender la calificación de un 2º título conexo con otro previamente presentado y que está siendo objeto de recursos.

228.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART 201 LH. DUDAS CON EL EXPEDIENTE YA TERMINADO. VALOR DE LA REFERENCIA CATASTRAL INSCRITA.

En los expedientes notariales de rectificación del artículo 201 LH el registrador tiene que manifestar sus dudas en el momento de expedir el certificado, no al tiempo de calificar el expediente ya resuelto positivamente. En caso de detectar una doble inmatriculación el registrador tiene que iniciar un expediente de oficio para subsanar la situación.

229.** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA TITULARIDAD REAL. JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL RESPECTO DE PODER NO INSCRITO. RESEÑA DEL CARGO O FACULTADES DEL OTORGANTE DEL PODER.

El registrador no es competente para calificar la actuación notarial respecto de la titularidad real de las entidades jurídicas. En el caso de poderes no inscritos, el notario tiene que consignar no sólo los datos del poder, sino también los del otorgante del poder y de sus facultades representativas.

230.** 251.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, REPRESENTACIÓN, NOTIFICACIONES, FIRMEZA

En los documentos administrativos la calificación alcanza a la firmeza de la resolución administrativa. En el certificado de la adjudicación han de constar todas las circunstancias que afecten a los trámites esenciales del procedimiento y deben de constar completas todas las circunstancias relativas a representación alegada, así como las personales de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción.

231.*** ORGANIZACIÓN DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS. REGIMEN APLICABLE.

En un complejo inmobiliario privado los actos que afecten a cada uno de los elementos que lo integran requieren únicamente el acuerdo de los miembros de dicha subcomunidad; pero no de las otras subcomunidades integrantes del complejo si no afectan a los elementos inmobiliarios, servicios, instalaciones y servicios comunes. El complejo, lo mismo que las propiedades horizontales sencillas pueden constituirse de modo fáctico.

233.*** NOTA MARGINAL DE DOMINIO Y CARGAS EN HIPOTECA DISTINTA DE LA EJECUTADA

Resolución que resume los efectos de la Nota Marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Impide la inscripción de la adjudicación cuando se expidió la certificación y se puso la Nota al margen de una hipoteca distinta de la que era objeto de ejecución

234.** COMPRA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

La inscripción del cargo de administrador es obligatoria pero no es constitutiva, por lo que no es requisito para inscripción de las compraventas ni cabe que el registrador pida que se le aporte copia de dicha escritura con calificación positiva: La calificación registral, en estos casos, debe limitarse a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio documentado.

236.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA DISCONTINUA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

El hecho de que una finca registral se corresponda con dos parcelas catastrales que no lindan entre sí, no impide la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para incorporar al folio real las representaciones gráficas catastrales. Los excesos de cabida no deben justificarse, solo acreditarse.

237.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA»

Resolución que resume los requisitos para que una declaración de obra nueva antigua sea inscribible conforme al artículo 28.4 del TRLSyRU. Los medios para acreditar la antigüedad no son jerárquicos, de modo que puede acreditarse por certificación de un técnico aun cuando la descripción sea distinta a la de catastro.

238.** SENTENCIA EN REBELDÍA CONDENANDO A ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO PRIVADO

Las sentencias de condena requieren para su acceso al registro, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. La sentencia dictada en rebeldía, además de ser firme, es preciso que hayan transcurrido los plazos del recurso de audiencia al rebelde.

239 y 240.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES BELGA: INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES.

Para inscribir la compraventa a favor de un adquirente belga casado en régimen de separación de bienes en virtud de una escritura de capitulaciones otorgada ante notario Belga cuya copia se presenta apostillada la Dirección General exige su previa inscripción en el Registro Central de Contratos Matrimoniales de Bélgica.

241.* ACLARACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA Y SEGREGACIÓN. CAUSA

Se presenta una escritura por la que se cambia la adjudicación de una escritura de partición de herencia: en la inicial se adjudicaba una finca por participaciones proindiviso y ahora en dos porciones divididas aduciendo que fue un error, que se pretendía esto último pero que cuando se preparó la escritura no existía la licencia de división, aunque cuando se firmó sí. La Dirección revoca la calificación y entiende que no hay obstáculo para rectificar y aclarar escrituras siempre que se explique a que se debe el error para evitar fraudes.

242.** FIN DE OBRA. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE SUELO SIN CONCRETAR SI LA CABIDA AMPLIADA ESTÁ AFECTADA POR UNA SERVIDUMBRE

La rectificación de la superficie de un solar afectado parcialmente por una servidumbre, exige la determinación de si el exceso de cabida que se pretende inscribir está incluido o no en la parte afectada.

243.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PACTOS COMPLEMENTARIOS

Si el juicio de suficiencia del notario menciona el negocio principal, en este caso dación en pago, no es necesarios especificar los pactos complementarios concretos siempre que sean los propios del negocio principal (en este caso carta de pago y cancelación de hipoteca).

244.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Cancelada una Anotación e inscrita la finca a favor de terceros no puede inscribirse la adjudicación de la finca. No es objeto de recurso si fue correctamente practicada la cancelación de la Anotación.

245.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

El nombramiento de administrador judicial será preciso solo en los supuestos de demandas a ignorados herederos, pero no será preciso cuando el juzgador, en diligencia expresa al efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva. La sentencia que declare la usucapión es título suficiente para su inscripción en el registro con independencia de la existencia o no de justo título civil para la prescripción, y de si se trata de una prescripción ordinaria o extraordinaria

246.*** FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Cuando existe una Comunidad de Propietarios de hecho (en este caso reconocida por los tribunales) relativa a una propiedad horizontal tumbada o a un complejo inmobiliario, que se formaliza posteriormente en escritura pública, no se necesita unanimidad ni consentimiento expreso de todos sus integrantes pues no estamos ante un acto de constitución, sino de formalización. Se necesita, sin embargo, autorización administrativa.

247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

El colindante notificado al practicarse una inmatriculación, no puede solicitar la anulación de la inmatriculación mediante alegaciones en el propio registro, ni en consecuencia dicha petición ser objeto de recurso gubernativo.

248.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR INEXACTITUD DEL TÍTULO

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento concede algún derecho.

249.** RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA

No existiendo la conformidad del registrador, no puede rectificarse de oficio un asiento registral, sino que se requiere el acuerdo unánime de los interesados o, en su defecto, resolución judicial.

252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

La Dirección General exige en una liquidación de gananciales otorgada por ciudadanos chinos pero residentes en España que el divorcio causa de aquella se otorgue ante autoridades españolas y se inscriba en el Registro Civil español.

253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.

Cuando una cuota indivisa está gravada con cargas, al disolverse el condominio y dividirse la finca las cargas pasan a recaer sobre la finca adjudicada al condómino afectado, aunque no intervengan ni presten el consentimiento los titulares de dichas cargas

255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO

En un División Horizontal tumbada con asignación de uso exclusivo de porción de suelo no es necesaria licencia de segregación si ya existe la de obras. No es necesaria la georreferenciación individual de los elementos independientes ni que el informe grafico esté avalado por un técnico.

256.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: NECESIDAD DE TRACTO Y DE SEGREGACIÓN

No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una porción de finca ya inmatriculada sin ordenar su previa segregación y sin que haya tracto sucesivo con los demandados.

258.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE INMATRICULACIÓN. ADJUDICACIÓN A CASADOS EN GANANCIALES «POR MITADES INDIVISAS»

No cabe inmatricular sin certificación catastral con descripción coincidente con la del título. Los cónyuges en gananciales no adquieren por mitades indivisas sino para su Comunidad conyugal.

259.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR ENTIDADES DISTINTAS A LAS DE LA LEY 27/1981. TASACIÓN POR ENTIDAD NO HOMOLOGADA

En los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas en la misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles.

260.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS

Interesantísima resolución que trata sobre las particiones realizadas por contador partidor dativo tras la reforma de la Jurisdicción voluntaria y el art. 66 del Reglamento notarial: tramites, ámbito de la calificación, límites de los que no se puede exceder el contador…

Comentario: El Centro cambia totalmente el criterio en relación con el contador partidor nombrado en el ámbito de la legislación gallega, donde admitió que se omitiesen trámites esenciales, conmutación de legítimas etc… Con el único argumento de que los interesados habían sido notificados. Véase R de 18 de marzo de 2021.

261.** RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL

No cabe recurso gubernativo sobre asientos ya practicados. La asignación de una referencia catastral a una finca registral solo lo es a efectos de localización, sin que implique determinación de linderos ni de cabida, ni que necesariamente se tengan que inscribir los excesos de cabida sobre la finca basados en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

262 y 277.*** ANOTACIÓN CADUCADA. DENEGACIÓN DE CANCELACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR. 

Resolución que aplica por primera vez la doctrina del TS sobre la prórroga de las Anotaciones de embargo al expedir la certificación de cargas: La expedición de la certificación de dominio y cargas del artículo 656 de la LEC, implica la petición tácita de prórroga por cuatro años de la anotación respecto de la cual se expide. Si la anotación de embargo está cancelada por caducidad cuando el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro, esa anotación, pese a su posible prórroga carece de virtualidad cancelatoria.

263.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTES

Aunque se trata de hacer constar una disminución de cabida superior al 10%, tramitado un 199 la rectificación no puede hacerse debido a la oposición fundada de un colindante y a la presentación de un informe negativo de la Administración. La determinación de la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral corresponde exclusivamente al registrador.

264.* SENTENCIA EN REBELDÍA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

En los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente ha de nombrarse defensor judicial cuando el llamamiento a los herederos desconocidos es puramente genérico y no hay ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento. En los llamamientos a posibles interesados debe extremarse el celo e intentar localizar sus domicilios para tratar de impedir la indefensión.

265.** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN ANDALUCÍA. ASIGNACIÓN DEL USO EXCLUSIVO DE TODO EL TERRENO COMÚN. PRESCRIPCIÓN DE LA PARCELACIÓN y CERTIFICADO TÉCNICO.

En una finca constituida en propiedad horizontal tumbada, se rectifica dicha división y se asigna el uso exclusivo del terreno común a los diferentes elementos privativos dividiéndolo en trozos. La Dg no lo admite entendiendo que hay parcelación y es necesaria autorización administrativa sin que pueda declararse prescripción de una posible infracción administrativa mediante el informe de un técnico puesto que requiere declaración administrativa.

266.** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA

Si el causante ha designado un sustituto fideicomisario al heredero designado y éste fallece sin aceptar ni repudiar la herencia entra en juego la sustitución, y no el derecho de transmisión.

267.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO OTORGADO POR EL TITULAR DE UNA MITAD INDIVISA

El arrendamiento por plazo de 5 años es un acto de administración, y puede otorgarlo quien ostente los intereses de la mayoría de los condueños, pero ésta no se da cuando lo otorga el titular de una mitad indivisa.

268.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS FUNDADAS EN LA ENTIDAD DEL EXCESO

La mera existencia de una diferencia desproporcionada de superficie no es motivo suficiente para suspender el inicio del procedimiento del art. 199, sino que se requiere que sea palmaria y evidente la improcedencia de la tramitación del mismo.

270.*** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD DEL EXCESO

La magnitud de la diferencia de superficie no es suficiente para justificar las dudas de identidad entre la finca registral y la representación gráfica aportada, por lo que no impiden el inicio del procedimiento del art. 199 LH.

271.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA UNILATERALMENTE EN PROCEDIMIENTO CRIMINAL

La hipoteca unilateral constituida unilateralmente en procedimiento criminal no puede cancelarse por el procedimiento previsto en los arts. 141 LH y 237 RH, debiendo ser el juez o tribunal quien en su caso la ordene

272 y 274 ** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS

Analiza la diferencia entre el plazo de duración del derecho de hipoteca –que determina la extinción del derecho real mismo y por tanto su cancelación-, y el plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas, -que determina que estas puedan ser reclamadas y, por tanto, la hipoteca que las garantiza no puede haberse extinguido, sino que desde esa fecha empezaría a contarse su plazo de prescripción.

273.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA EXCLUYENDO DETERMINADAS FINCAS.

Cabe modificar y aclarar un titulo erróneo inscrito y rectificar así la inscripción, siempre que el error esté suficientemente causalizado. Por tanto, es posible rectificar una escritura de herencia y excluir del inventario determinadas fincas incluidas antes por error y la inscripción errónea. Esta rectificación no implica que la aceptación de la herencia pase a ser parcial.

275.** CERTIFICACIÓN DE DATOS ECONÓMICOS DE LAS TRANSACCIONES

Para la expedición de publicidad formal, el interés legítimo se ha de acreditar a satisfacción del registrador. Para la publicidad de los datos económicos de las fincas u otros datos sensibles protegidos por la LPDCP, se debe alegar un interés que guarde estrecha relación con dichos datos, no siendo suficiente a estos efectos con alegar un interés por conocer la situación actual de la finca. Es decir, se debe expresar la causa y finalidad de la consulta de dichos datos.

276.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN POR DUDAS DE IDENTIDAD

En el momento de expedir la certificación del art. 2043 para inmatricular el registrador debe apreciar la coincidencia con otras inmatriculadas, aunque previamente haya expedido nota simple de que la finca tal y como se describe no figura inscrita a favor de los promoventes.

278.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.

A pesar de que la falta de manifestación sobre si la finca es o no activo esencial de la sociedad transmitente no es obstáculo que impida la inscripción, ni puede ser calificada por el registrador, si en la escritura se manifiesta que el bien es activo esencial y no se aporta la autorización de la Junta General de socios, el notario no puede autorizar la escritura y, si se autoriza, el registrador puede calificar el defecto.

279.** INMATRICULACIÓN. TRANSMISIONES CONCATENADAS. FALTA DE COINCIDENCIA CON CATASTRO

No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular mediante transmisiones entre SL por el solo hecho de que existan vínculos familiares entre los órganos de las sociedades intervinientes. La descripción tiene que ser “totalmente coincidente” con la de la certificación catastral.

280.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN YA CADUCADA DURANTE LA PANDEMIA COVID-19

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada. No cabe dicha prórroga por haber caducado durante la pandemia COVID, puesto que para el cómputo ya se tuvo en cuenta el plazo extra de 88 días.

282.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución relativa a la inscripción de las sentencias declarativas de dominio por usucapión. No es necesario que se manifieste en la sentencia cual es el justo título, pero sí que ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias.

 

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Tema 27 Hipotecario Registros. Anotaciones Preventivas.

TEMA 27 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 27. Anotaciones preventivas: Naturaleza y clases. El artículo 42 de la Ley. Efectos de las anotaciones en general. Su extinción: Caducidad y conversión.

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  1. ANOTACIONES PREVENTIVAS: NATURALEZA Y CLASES.
  2. EL ARTÍCULO 42 DE LA LEY.
  3. EFECTOS DE LAS ANOTACIONES EN GENERAL.
  4. SU EXTINCIÓN: CADUCIDAD Y CONVERSIÓN.

 

1.- Anotaciones preventivas: naturaleza y clases

El artículo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que “En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”. Por tanto, la anotación preventiva es uno de los asientos que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad.

Se puede definir la anotación preventiva, siguiendo a Roca Sastre, como «aquel asiento principal, provisional, y en general, positivo, que se practica en los Libros de Inscripciones,  y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado o preparar un asiento definitivo». Por su parte, Díez-Picazo define las anotaciones preventivas como «asientos registrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fe pública registral a favor de titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles».

Se trata de una figura procedente del Derecho alemán, que prevé la existencia de asientos provisionales, y que se recogió en el Proyecto de 1851 en dos figuras distintas: las anotaciones preventivas y las subinscripciones. Éstas no fueron acogidas por la Ley Hipotecaria de 1861, quedando las anotaciones preventivas como único tipo de asiento provisional.

Por tanto, en una primera aproximación la anotación preventiva se caracteriza principalmente por su carácter provisional, y porque recoge situaciones que, por diversos motivos, no pueden causar un asiento de inscripción, pero que se considera conveniente que tengan algún reflejo registral. Profundizando más, su naturaleza jurídica puede definirse por caracteres:

– Temporalidad.

La anotación está sometida a un plazo de caducidad, pasado el cual el asiento se extingue, sin que ello implique necesariamente, que el derecho anotado sea transitorio o eventual, ni que el asiento sea meramente interno o provisional, pues durante el plazo de su vigencia la anotación es, en sí misma, definitiva.

– Su eficacia negativa.

El efecto fundamental de la anotación consiste en impedir que el titular del derecho inscrito pueda invocar la protección de la fe pública registral frente al derecho anotado, pero sin que ello altere su naturaleza, ni lo convierta en un derecho especial de garantía, en este sentido se pronuncia la doctrina de la DG, p. Ej. R.23-5-2014.

– La heterogeneidad de su posible contenido.

La anotación sirve para recoger situaciones jurídicas muy variadas, cuya única nota en común es la que no puede causar un asiento de inscripción por constituir un simple “ius ad rem”, por estar contenidas en títulos defectuosos o por razones de política legislativa.

– Por su duración

Mientras que las inscripciones son definitivas, las anotaciones preventivas, como se ha dicho, son asientos provisiones, de vigencia temporal limitada.

En general, los requisitos formales exigidos para las anotaciones preventivas son más flexibles que los exigidos para las inscripciones, y vienen recogidos en los artículos 72 y siguientes de la Ley Hipotecaria, que disponen lo siguiente:

Artículo 72: «Las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que se exigen para las inscripciones, en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones.

Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresarán la causa que haya dado lugar a ello y el importe de la obligación que las hubiere originado».

Artículo 73.1: «Todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotación preventiva expresará las circunstancias que deba ésta contener, según lo prevenido en el artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotación”.

Aunque el artículo 73 hable de providencia, se aplicará el mismo igualmente a los autos y a los decretos de los Letrados de la Administración de Justicia cuando los mismos determinen la práctica de una anotación preventiva, así resulta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tras la  reforma operada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, que introduce la posibilidad de que se practiquen anotaciones preventivas en virtud de resoluciones de los Letrados de la Administración de Justicia.

Los preceptos anteriores se complementan con el artículo 166 del Reglamento Hipotecario, que comienza indicando las circunstancias que deberán expresar los distintos tipos de anotaciones, en los términos que son objeto de estudio en los temas correspondientes, y se completa con algunas reglas aplicables con carácter general para todas las anotaciones preventivas, en el sentido de que éstas deberán contener:

«Artículo 166.9.- Expresión de que queda constituida la anotación, clase de ésta y persona a cuyo favor se verifique.

166.10.- El documento en cuya virtud se hiciese la anotación y su fecha y, si fuere mandamiento judicial o administrativo, indicación del Juzgado, Tribunal o funcionario que lo haya dictado y expresión de quedar archivado uno de los ejemplares.

166.11.- Si el documento fuese privado, manifestará, además, el Registrador que las firmas están legitimadas o que las partes han concurrido a su presencia personalmente o por medio de apoderado, dando fe de que las conoce y de que son auténticas las firmas puestas al pie de la solicitud que le hubieren presentado; y si el Registrador no conociese a los interesados o a sus apoderados, firmarán con ellos la solicitud en que se pida la anotación dos testigos conocidos, que concurrirán al acto y asegurarán la legitimidad de las firmas de aquéllos.

166.12.- Si se trata de anotaciones a cuyos titulares pueda resultar obligado que el Registrador haga comunicaciones, habrán de expresar, además de las circunstancias de identidad, el domicilio con las circunstancias que lo concreten, si consta en el título».

En cuanto a las clases de anotaciones preventivas, se pueden distinguir distintos criterios de clasificación:

1- Por su origen. Pueden ser:

a) rogadas: son la regla general; se solicitan por los interesados, se incluyen aquí las previstas en los núm. 6º a 9º del art. 42, que luego analizaremos.

b) de oficio: se practican sin necesidad de requerimiento, sólo en los casos legalmente establecidos. Entre otros supuestos, por falta de índices, suspensión de anotación de embargo en causa criminal o en que el Estado tenga interés directo, presentación simultánea de títulos, destrucción de los libros del Registro, o cuando el Registrador inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores.

c) ordenadas: son aquellas que mandan extender las autoridades judiciales o administrativas, se incluyen en este grupo las comprendidas en los núm. 1º a 5º del citado art. 42 LH.

2- Por su contenido y efectos, LACRUZ distingue los siguientes tipos:

– Anotaciones representativas de otro asiento, que participan de la naturaleza del asiento definitivo al que tienden y producen los mismos efectos que éste, aunque limitados en el tiempo; como la notación de suspensión por defecto subsanable.

– Anotaciones de derechos en litigio o en formación, que advierten a terceros adquirentes de la posible inexactitud actual del registro o de la existencia de derechos en formación, asegurando al anotante un rango registral frente a quienes inscriban después de practicada la anotación. Ejemplo, las anotaciones de demanda de propiedad.

-Anotaciones en función de garantía, que tienen como misión asegurar derechos de crédito que por sí mismo no son inscribibles, ni tiene eficacia real, convirtiendo en carácter privilegiado a los que no lo tenían y convirtiendo en “erga omnes” la afección, ya existente como personal, de ciertos bienes a la satisfacción de aquellos. Ejemplo típico son las anotaciones de embargo.

– Anotaciones de valor puramente negativo, que no publican derechos sino una simple situación, subjetiva u objetiva, de tipo negativo: la inalienabilidad, por un titular registral o por cualquiera de los bienes anotados o de su posesión. Entre ellas las anotaciones de se secuestro o las prohibiciones de disponer.

3- Por su régimen legal, cabe destacar:

– Las anotaciones típicas, comprendidas en los nueve primeros números del art. 42 LH, las cuales son objeto de una completa regulación en la propia Ley y su Reglamento.

– Aquellas otras que, al amparo del nº 10 de dicho precepto, se prevén y regulan en preceptos aislados de la misma o de distinta Ley.

 

2.- El artículo 42 de la ley

El artículo 42 de la Ley Hipotecaria enumera los supuestos en que procede la práctica de anotación preventiva, en los términos siguientes:

«Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1º. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

2º. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

3º. El que en cualquier juicio obtuviere sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deberá llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4º. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

5º. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el nº 4  del art. 2 de esta Ley.

6º. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

7º. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría (actual juicio de división de herencia).

8º. El Acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

9º. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.

10º. El que en cualquiera otro caso tuviere derecho a exigir anotación preventiva conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley».

En particular, y sin perjuicio del estudio más detallado de cada uno de estos supuestos en los temas correspondientes, en cuanto a la anotación de demanda del número 1º, la Dirección General ha admitido la posibilidad de anotación de demandas que puedan producir una mutación jurídico-real, y aun en caso de que la pretensión tenga carácter personal, si pueden provocar una alteración registral, por eso, no cabe practicar una anotación de demanda en la que simplemente se reclama una cantidad, pues, únicamente supone el ejercicio de una acción de carácter personal y sin trascendencia real, por eso la resolución que se dicte en su día, poniendo fin al procedimiento, no puede dar lugar a ningún asiento registral, al no implicar, por sí sola, ninguna mutación jurídico-real, en este sentido, entre otras, R. 2-7-2013.  Resaltar también, que la anotación por imposibilidad de prácticar el asiento, la extiende la Resolución-circular de  3  de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la ley 13/2015, de 24 de junio, a los supuestos en que, iniciado el procedimiento previsto en el art. 199 LH, para completar la descripción gráfica de la finca registral, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, el procedimiento no hubiese concluido durante la vigencia del asiento de presentación.

Con independencia de lo anterior, debe tenerse en cuenta que además de los supuestos recogidos en el artículo 42, existen otros muchos previstos normativamente en los que procede la práctica de una anotación preventiva. Además, si bien del último párrafo del artículo 42 se desprende el criterio de reserva de Ley para determinar las situaciones jurídicas aptas para permitir la práctica de una anotación preventiva, existen numerosos supuestos de anotaciones preventivas previstos en normas de rango reglamentario, incluso en la propia legislación hipotecaria.

Entre otros supuestos de anotaciones preventivas distintos de los previstos en el artículo 42 cabe mencionar:

  1. En la legislación hipotecaria (entre otras):
  • Anotación a favor de los acreedores en las adjudicaciones de inmuebles de una herencia, concurso o quiebra (artículo 45.2 de la Ley Hipotecaria).
  • Anotación de transmisión o gravamen del derecho hereditario anotado (artículo 46 de la Ley Hipotecaria in fine).
  • Anotación por expropiación forzosa por el procedimiento de urgencia (artículo 32.3 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación de los permisos de exploración e investigación de minas (artículo 62 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación de incoación de expediente de dominio de finalidad inmatriculadora (artículo 272 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación por presentación simultánea de títulos contradictorios (artículo 422 del Reglamento Hipotecario).
  • Anotación por consulta del Registrador (artículo 481 del Reglamento Hipotecario).
  1. Supuestos recogidos en el Código Civil: anotación de demanda de revocación de donaciones por ingratitud (artículo 649), anotación de demanda de separación de bienes (artículo 1436), anotación de demanda de nulidad, separación o divorcio (artículo 102), si bien en realidad todos ellos son supuestos de anotaciones de demanda.
  2. En la legislación especial (entre otras):
  • Anotación de expediente de disciplina urbanística (artículos 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio).
  • Anotaciones preventivas derivadas de la declaración de concurso, que son objeto de estudio en el tema 50.
  • Anotación de prohibición de disponer sobre los bienes de las entidades aseguradoras.
  • Anotación de deslinde de un monte.
  • Anotación preventiva por ejecución de sentencias no firmes o dictadas en rebeldía (artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En cualquier caso, a pesar que el último párrafo del art. 42 LH parece adoptar un criterio de lista abierta, respecto a las anotaciones lo cierto es que en esta materia se aplica el criterio de “numerus clausus”, pues, como señaló la R. 14-12-1960, no pueden practicarse anotaciones preventivas distintas de las establecidas concretamente en le Ley. A pesar de lo dicho, lo cierto es que la DG no ha podido aplicar con rigor el criterio de “numerus clausus”, admitiendo anotaciones no previstas expresamente, y que tienen un encaje más o menos claro en el art. 42. Así, la Dirección General de Registros y del Notariado, en su Resolución de 12 de junio de 2007, flexibilizó este criterio, señalando que el principio de numerus clausus ha de relativizarse a la vista de lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo artículo 727.6ª permite al Juez decretar como medidas cautelares otras anotaciones registrales distintas de las anotaciones de demanda «en caso de que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución», criterio mantenido en resoluciones posteriores como, la de 18-10-2012.

Así, la Dirección General señala que será posible la anotación de medidas cautelares si se dan las siguientes circunstancias:

  • Que se proteja un interés digno de tal protección (requisito material)
  • Que no sea contraria al sistema registral (requisito registral)
  • Que sea útil para las resultas del procedimiento (requisito procedimental)

Asimismo la Dirección General añade que el posible perjuicio que pueda causarse al titular registral debe quedar a la apreciación del Juez, quien valorará la proporcionalidad de la medida.

 

3.- Efectos de las anotaciones en general

Al derecho anotado se le otorga cierta protección, pero la práctica de la anotación no altera su naturaleza ni lo convierte en un derecho especial de garantía. Esta idea ha sido mantenida por el TS en varias ocasiones en relación con las anotaciones de embargo.

Se pueden distinguir los efectos de las anotaciones preventivas en relación con el principios hipotecarios, o los efectos sobre los actos dispositivos relativos a los derechos anotados.

I) En relación con los principios hipotecarios:

a) En materia de fe pública

El principal efecto de las anotaciones preventivas es el de enervación de la fe pública, ya que la situación que publica la anotación preventiva podrá oponerse a cualesquiera adquirentes posteriores de la finca o derecho sobre la misma. Así resulta, a sensu contrario, del artículo 69 de la Ley Hipotecaria, que establece que «El que, pudiendo pedir anotación preventiva de su derecho, dejase de hacerlo dentro del término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitirlo».

Por el contrario las anotaciones no están protegidas por el principio de fe pública: ni el anotante es tercero hipotecario (ya que no cumple los requisitos exigidos por el art. 34 LH), ni el que adquiere un derecho anotado confiado en la exactitud del Registro es mantenido irrevocablemente en su adquisición.

Frente a esta tesis general, ROCA, en tiende que en las anotaciones de demanda, cuando ésta tenga por base una adquisición que de figurar inscrita puede provocar la protección registral, podría admitirse la figura del tercero hipotecario.  Igualmente, otros autores afirman que el titular de una anotación de suspensión por defectos o por imposibilidad del Registrador, o de crédito refaccionario podrá gozar de la protección de la fe pública, con efectos provisionales, que se hará definitivos en el caso de que la anotación se convierta en inscripción o cesarán cuando se cancele. Y, en fin, un sector doctrinal, minoritario, admite que el adquirente de un derecho anotado quedará protegido por la fe pública si reúne los requisitos del art. 34.

b) En materia del principio de legitimación.

Igualmente, en el caso de las anotaciones preventivas no se produce el efecto legitimador previsto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria para los derechos inscritos (presunción de existencia y de titularidad).

c) En materia de tracto sucesivo.

Sí que están sometidas las anotaciones al principio de tracto sucesivo, así, el art. 20 LH habla: “Para inscribir o anotar títulos …”, así lo reitera la DG. rss. 1-4, 20-10 ó 19-11 de 2015.

d) Prioridad

El efecto excluyente de la prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria no se produce en todas las anotaciones preventivas, sólo en algunas de ellas como la de derecho hereditario, legado de cosa específica y determinada propia del testador, las de suspensión, cuando el derecho anotado, si llega a inscribirse, produjese efecto de cierre, y las de prohibición de disponer, si bien éstas sólo producen un efecto limitado de prioridad, sólo para los títulos posteriores a la anotación, ya que los títulos anteriores a la anotación, aunque se presenten con posterioridad, son inscribibles. Así lo ha reconocido la Dirección General de Registros y del Notariado en varias Resoluciones, la última de 8 de julio de 2010, corrigiendo el criterio mantenido en alguna Resolución previa, como la de 28 de noviembre de 2008.

Por el contrario, la eficacia prelativa de la prioridad se reconoce a todas las anotaciones, si bien con ciertas particularidades:

  • Las anotaciones de demanda, si ésta prospera, sólo permiten la cancelación de los asientos posteriores basados en títulos posteriores; si el título es anterior, se precisa mandato cancelatorio, según el artículo 198.4 del Reglamento Hipotecario, objeto de estudio en el tema 51.
  • Las anotaciones de legado de género o cantidad y de adjudicaciones para pago, gozan de reserva de prioridad de 180 días, de forma que los titulares que anoten dentro de dicho plazo no quedan perjudicados por las enajenaciones realizadas dentro de dicho periodo, tienen entre sí la misma prioridad registral (por lo que la preferencia entre ellos deberá determinarse por criterios sustantivos) y adquieren prioridad frente a otros titulares con derecho a anotación que no hayan anotado en plazo.
  • Las anotaciones de crédito refaccionario tienen preferencia frente a los asientos anteriores por la diferencia de valor de la finca antes de las obras y el precio de venta.

II) En relación con actos dispositivos que afecten a los derechos anotados.

Como regla general, el artículo 71 de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, sin perjuicio de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación». Es decir, que las anotaciones preventivas no producen efectos de cierre registral. No obstante existen ciertas excepciones a esta regla general. ROCA SASTRE, entiende, justificadamente, que producen el cierre registral las siguientes anotaciones preventivas:

  • La tomada por defecto subsanable o por imposibilidad del Registrador (salvo que el título anotado no provocara el cierre registral en el caso de estar inscrito).
  • La del derecho hereditarios.
  • La de legado específico de cosa inmueble, propia del testador.
  • La de prohibición de disponer voluntarias y las ordenadas en procesos civiles, respecto a los actos dispositivos posteriores y las dictadas en procedimientos penales y administrativos, respecto de cualesquiera actos dispositivos, incluso los anteriores a la prohibición no inscritos, según resulta de la doctrina de la DG ( R. 28-1-2016) como se estudia en e tema correspondiente.

Por otra parte, en cuando a la transmisibilidad de los derechos del propio anotante, se desprende como norma general del artículo 1112 del Código Civil. Respecto a su reflejo registral, en las anotaciones de derecho hereditario, legado de cosa específica y determinada propia del testador, crédito refaccionario y suspensión, la transmisión de derechos del anotante se refleja con nueva anotación. Tratándose de anotaciones de embargo, en el supuesto especial en que tenga lugar la subrogación legal en los derechos del anotante, con arreglo al artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (es decir, cuando pague cualquier titular de derechos posteriores sobre el inmueble), se debe hacer constar por nota marginal.

 

4.- Su extinción: caducidad y conversión

El artículo 77 de la Ley Hipotecaria dispone que «Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad, o por su conversión en inscripción».

Hay que distinguir entre las causas y los modos de extinción de los asientos registrales:

  • Las causas se refieren al motivo o razón determinante de la extinción del asiento.
  • Los modos se refieren a las formas o maneras en que la extinción se manifiesta, y que en nuestro Derecho se reducen a tres: la cancelación, la conversión en inscripción y la anotación de transferencia.

Aquí nos vamos a centrar en el examen de la caducidad y la conversión.

Caducidad de las anotaciones preventivas

La caducidad de las anotaciones preventivas deriva de que como se ha dicho la anotación preventiva es un asiento esencialmente temporal, de duración limitada. Ello implica que la caducidad se refiere al mismo asiento de anotación, con independencia de la realidad extrarregistral.

El estudio de la caducidad de las anotaciones preventivas conduce necesariamente a analizar la duración de éstas. La regla general en este sentido está recogida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en su redacción actual dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo de caducidad más breve.

No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.

La anotación prorrogada, caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado».

Tiene declarado la DG al respecto:

– La caducidad de las anotaciones preventivas opera ipso iure, aunque no se haya practicado formalmente el asiento de cancelación.

– El plazo de 4 años ha de computarse incluyendo tanto el día inicial como el final.

-Para computar el plazo de caducidad hay que tomar en cuenta la fecha de la anotación, no la del asiento de presentación.

– En el caso especial de que se haya extendido una anotación de suspensión por defecto subsanable, convertida luego en anotación común, el plazo debe computarse desde la anotación definitiva.

Según el artículo 206.13 del Reglamento Hipotecario, «Procederá la cancelación de las anotaciones preventivas cuando caducaren por declaración expresa de la Ley, en cuyo caso se hará constar, de oficio o a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado, por nota marginal». Por tanto, se exige o la solicitud expresa del interesado o la tácita del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, es decir, se entenderá solicitada la cancalación de las anotaciones caducadas cuando se pida certificación de cargas o cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado.

Precisar, que por aplicación del derecho transitorio, a pesar de lo que decíamos respecto de la temporalidad de las anotaciones, y por aplicación de la doctrina de la DG en interpretación del art. 199.2 RH, se entienden indefinidas las anotaciones ordenadas por la autoridad judicial y prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC de 2000, que estableció, como sabemos, un plazo general de 4 años para las sucesivas prórrogas. Si bien la Dirección General ha admitido su cancelación transcurridos seis meses desde que recaiga resolución firme en el procedimiento a que la anotación se refiere (este criterio mantenido inicialmente en la referida Instrucción de 12 de diciembre de 2000, tras alguna vacilación por parte del Centro Directivo, fue definitivamente confirmado en la Resolución de 30 de noviembre de 2005, y más tarde en otras posteriores).

Como decíamos, el art. 86 establece un plazo general, que no se aplicará aquellas con un plazo especial, que establecen un plazo más breve, como la anotación de suspensión por defecto subsanable que caduca a los sesenta días, prorrogables hasta 180 por justa causa (artículo 96 de la Ley Hipotecaria), o la anotación de crédito refaccionario: caduca a los sesenta días de concluida la obra (artículo 92 de la Ley Hipotecaria), etc. Las distintas anotaciones y sus respectivos plazos, se estudian en los temas correspondientes.

Un sector doctrinal entiende para todos estos casos de plazos especiales,  el art. 86 establece un límite máximo, en el sentido de que los distintos plazos especiales de caducidad de las respectivas anotaciones no puede superar el plazo de cuatro años. No obstante, otros autores entienden que este precepto establece una regla general, pero que admite excepciones y por tanto es posible que en algunos supuestos se supere ese plazo, por ejemplo en el caso de anotaciones de crédito refaccionario, si el plazo de sesenta días desde la terminación de la obra supera los cuatro años desde la práctica de la anotación.

Se ha planteado en el seno de la doctrina si también tienen un plazo de vigencia especial las anotaciones de embargo preventivo decretadas en procedimiento administrativo, por mor del artículo 81 de la Ley General Tributaria, que fija un plazo máximo de duración de seis meses para las medidas cautelares previstas en el mismo. No obstante, la Dirección General de Registros y del Notariado ha señalado en su Resolución de 11 de marzo de 2010 que debe distinguirse entre el plazo de duración de la medida cautelar, que es de seis meses desde su fecha, y el plazo de vigencia de la anotación, que será el general previsto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

Seañalar, en fin, que conforme el art. 199.1 RH, “la anotación de suspensión tomada por más de un concepto caducará cuando proceda, atendiendo al plazo de menor duración, a no ser que se hubiere subsanado el defecto o cumplido el requisito que motivó esta última”.

Conversión de las anotaciones preventivas

Se da en aquellos casos de anotaciones preventivas que son precursoras de un asiento definitivo, a las que hemos hecho referencia anteriormente.

Según el artículo 196.1 del Reglamento Hipotecario, «La anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviese constituida adquiera definitivamente el derecho anotado».

En cuanto al contenido del asiento de conversión, el apartado segundo del mismo artículo prevé que «Esta conversión se verificará haciendo una inscripción de referencia a la anotación misma, en la cual se exprese:

1.º La letra y folio, en cada caso, de la anotación.

2.º La manifestación de que la anotación se convierte en  inscripción.

3.º  La causa de la conversión.

4.º El documento en cuya virtud se verifique dicha conversión, si fuere necesario para practicarla.

5.º Referencia, en su caso, al nuevo asiento de presentación.

6.º Fecha y firma del Registrador».

Los supuestos en que es posible la conversión están recogidos en el artículo 197, el cual establece distintas reglas en cuanto al modo de operar, para convertir las anotaciones en inscripciones, distinguiendo según se trate de anotaciones anotaciones preventivas por defectos subsanables, por imposibilidad del Registrador, a favor de legatarios de bienes inmuebles determinados propios del testador o de rentas o pensiones periódicas, o practicadas a favor de acreedores refaccionarios.

Finalmente, en cuanto a los efectos de la conversión, el artículo 70 de la Ley Hipotecaria dispone que «Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá esta sus efectos desde la fecha de la anotación». Es decir, que por efecto de la conversión la anotación pasa a producir los efectos del asiento definitivo de que se trate, debiendo entenderse que dichos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación.

 

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