Archivo de la etiqueta: calendario laboral 2017

OFICINA REGISTRAL INFORME DICIEMBRE 2016

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME DICIEMBRE 2016. Cláusulas suelo.

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN

Como disposiciones de carácter general de interés registral solo podemos mencionar la Resolución de 27 de diciembre de 2016, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se establece, a efectos de cómputos de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2017;

Y el plan Estadístico de 20017 en cuanto menciona al Colegio de Registradores en una serie de estadísticas.

No hay Normativa autonómica publicada en diciembre de interés registral, ni Jurisprudencia reseñable, ni del Tribunal Supremo ni del Constitucional.

En la Sección II destacamos la publicación del concurso, cuyo avance provisional se publicó muy rápidamente desde el Ministerio de Justicia dado el nuevo sistema de presentación de instancias ante la Dirección General tras la Instrucción de 25 de octubre de 2016: comunicaciones electrónicas entre notarios, registradores y la DGRN

 En cuanto a las Resoluciones de este mes destacamos:

Las de 8 de noviembre que plantean si puede constituirse una servidumbre de aguas sobre las que están inscritas como privadas y la Dirección exige o certificación del Registro de Aguas que acredite la concesión o, que se acredite que pese a la modificación siguen siendo privadas. Destacamos también el  estudio sobre disposiciones transitorias de la Ley de Aguas, por Joaquín Zejalbo.

La de 10 de noviembre, que reconoce que la extinción voluntaria del usufructo no extingue el arrendamiento concertado por el usufructuario

La de 10 de noviembre. Extensísima resolución sobre las clausulas de hipoteca en la que además de reiterar la necesidad de recoger la expresión manuscrita del deudos cuando se pacta que no puede haber intereses negativos, analiza la inscribibilidad de numerosos pactos de las minutas en las hipotecas

La de 15 de noviembre sobre un supuesto de diferencias el número de pasaporte que figura en el título y el que consta en el registro: exige una expresa declaración del notario bajo sus responsabilidad de la correspondencia de los comparecientes con los titulares registrales sin que sea suficiente su reconocimiento implícito en la fe de conocimiento

La de 15 de noviembre que hace un análisis sistemático de los diferentes supuestos en que puede plantearse conflicto de intereses en el caso de representación legal

La de 22 de noviembre, que en caso de doble inmatriculación establece por un lado que el expediente solo puede iniciarse por quien tenga un derecho inscrito sobre las fincas afectadas –además de poder hacerse de oficio por el registrador- . Y por otro lado al ser uno de los titulares la administración pública la prevalencia del procedimiento de carácter administrativo establecido en los artículos 48 a 53 del RD 1373/2009 Reglamento General de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

La de 30 de noviembre que en un cambio de uso de local a vivienda exige licencia de ocupación, aunque no es necesario seguro decenal, ni libro del edificio ni certificado de eficiencia energética

La de 30 de noviembre que sienta la doctrina aplicable para la partición por contador partidor dativo nombrado por notario a petición de herederos y legatarios que representen al menos el 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de haber hereditario al amparo del art. 1057 párrafo 2º CC tras la Ley de Jurisdicción voluntario de 2015.

 

TEMA DEL MES: REAL DECRETO – LEY 1/2017, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES EN MATERIA DE CLÁUSULAS SUELO. Por Emma Rojo Iglesias

– El 21 de enero de 2017 ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

– El citado Real Decreto – Ley regula un instrumento con la finalidad de facilitar la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor a las entidades de crédito en aplicación de determinadas cláusulas suelo contenidas en contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria (art. 1).

– Son dos los requisitos exigidos para acudir a este procedimiento:

1) El requisito subjetivo: que se trate de un consumidor, esto es, cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.

2) El requisito objetivo: que se trate de un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una cláusula suelo. Según el art. 2.3, “Se entenderá por cláusula suelo cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato”.

– Según la Exposición de Motivos, “con el fin de determinar si la cláusula suelo está incluida en el ámbito de aplicación de este real decreto-ley, se consideran como criterios a destacar, entre otros, los establecidos en la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 241/2013:

1) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

2) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

3) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

4) Su eventual ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

5) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual, y,

6) La inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”.

– El resumen de esta disposición ha sido realizado por nuestro compañero José Félix Merino y puede verse pinchando aquí.

 

– Especialmente útil es esta guía elaborada por Carlos Balluguera para saber si una determinada cláusula es abusiva.

 – Se puede acceder a las fichas de cláusulas enjuiciadas por los tribunales, también elaboradas por Carlos Ballugera, o bien a través de su listado numérico o temático

 

DISPOSICIONES GENERALES: 
Plan fomento alquiler y rehabilitación de viviendas: prórroga

Real Decreto 637/2016, de 9 de diciembre, por el que se prorroga el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016 regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril.

Desde 1981, ha habido sucesivos planes estatales de vivienda, normalmente abarcando un periodo cuatrienal. El último fue regulado en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, extendiéndose al periodo 2013-2016, por lo que le quedarían escasos días de vigencia.

El Gobierno considera que, en funciones, no tenía competencias para elaborar un nuevo plan. Para evitar que quede suprimida la financiación estatal a las ayudas a la vivienda desde el 31 de diciembre de 2016, este real decreto prorroga durante un año el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, para garantizar la continuidad de la financiación.

Las ayudas que se concedan durante la prórroga del Plan Estatal se regirán por lo dispuesto en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril (ver resumen), en todo aquello que resulte aplicable y no se oponga a otras disposiciones de rango superior.

Transcribimos parte del referido resumen:

Los diversos Planes de Vivienda, habidos desde el año 1981, se basaban en el acceso a la propiedad de la vivienda y en el crecimiento del parque de las mismas. Este, en cambio, propugna un cambio de modelo, potenciando el mercado de alquiler, que considera muy débil en nuestro país y la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas, que pueden propiciar una mano de obra intensiva.

Las ayudas para el alquiler se otorgan en función de la renta de la unidad de convivencia, no de los individuos, centrándose en alquileres modestos y se paga un porcentaje, no una cantidad fija.

Se pretende, además, comprometer a las Administraciones públicas en la generación de un parque público de viviendas que pueda servir para crear una oferta en alquiler.

Se mantiene el programa de subsidiación de préstamos convenidos, por la creciente dificultad de las familias para afrontarlos.

Los programas de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas permiten que las ayudas que incorporan salgan de los estrictos límites de las viviendas, para entrar en el contexto de los edificios, de los barrios y de la propia ciudad considerada en su conjunto, por lo que pueden ser beneficiarias las comunidades de propietarios, por ejemplo. Puede ayudar a reducir las emisiones de carbono.

Programas que forman el plan:

  1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.
  2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.
  3. Programa de fomento del parque público de vivienda de alquiler.
  4. Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria.
  5. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas.
  6. Programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios.
  7. Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas.
  8. Programa de apoyo a la implantación y gestión del Plan. 

Entre las diversas disposiciones adicionales, citamos:

La tercera describe las viviendas que en adelante tendrán la consideración de vivienda protegida a efectos de lo establecido en la normativa estatal y en su caso autonómica. Ello sin perjuicio del mantenimiento del régimen de las distintas viviendas protegidas ahora existentes al amparo de su correspondiente régimen normativo de aplicación.

Para serlo, habrá de cumplir como mínimo con los requisitos siguientes:

– Deberá destinarse a residencia habitual y permanente del propietario o del inquilino.

– Ha de tener un precio máximo de venta o de alquiler.

– Disponer de una superficie útil máxima de 90 m2, sin incluir, en su caso, una superficie útil máxima adicional de 8 m2 para trasteros anejos y de otros 25 m2 destinados a una plaza de garaje o a los anejos destinados a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural.

Las cuarta y quinta regulan lo relativo a nuevas posibilidades de cambio de calificación de la «vivienda protegida en venta» a «vivienda protegida en alquiler» y viceversa, así como de descalificación.

Las sexta y séptima tratan de la ampliación del periodo de carencia (hasta diez años) y de la posible interrupción del periodo de amortización (hasta por cuatro años) de determinados préstamos a promotores de viviendas protegidas destinadas a la venta.

La duodécima reduce el plazo exigido de periodo de amortización para supuestos de adquirentes en situación de desempleo que precisen una interrupción temporal del pago de las cuotas del préstamo hipotecario. Pasa de tres anualidades a una.

Este real decreto de prórroga entró en vigor el 11 de diciembre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-11737 – 2 págs. – 160 KB)   Otros formatos

 

Días inhábiles 2017

Resolución de 27 de diciembre de 2016, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se establece, a efectos de cómputos de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2017.

Ir al Archivo Especial

El artículo 30.7 de la nueva Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, establece que la Administración General del Estado fijará, en su ámbito, el calendario de días inhábiles a efectos de cómputo de plazos, con sujeción al calendario laboral oficial (ver Resolución de 4 de octubre de 2016, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2017.

Se recuerda que, de acuerdo con el artículo 30.8 LPA, la declaración de un día como hábil o inhábil a efectos de cómputo de plazos no determina por sí sola el funcionamiento de los centros de trabajo de las Administraciones Públicas, la organización del tiempo de trabajo ni el acceso de los ciudadanos a los registros.

El calendario afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos, a efectos de cómputos de plazos.

Son días inhábiles:

a) En todo el territorio nacional: Los sábados (novedad), los domingos y los días declarados como fiestas de ámbito nacional no sustituibles, o sobre las que la totalidad de las Comunidades Autónomas no ha ejercido la facultad de sustitución.

b) En el ámbito territorial de las Comunidades Autónomas: Aquellos días determinados por cada Comunidad Autónoma como festivos.

c) En los ámbitos territoriales de las Entidades que integran la Administración Local: los días que establezcan las respectivas Comunidades Autónomas en sus correspondientes calendarios de días inhábiles.

Los días inhábiles a que se refieren los puntos a) y b) se incluyen en un anexo donde se distingue entre los días inhábiles en todo el territorio nacional y los que lo son tan sólo en las CCAA que se especifican.

Los días inhábiles de ámbito nacional son, aparte de los sábados y domingos, el viernes 6 de enero, el 14 de abril (Viernes Santo), el lunes 1 de mayo, el martes 15 de agosto, el jueves 12 de octubre, el miércoles 1 de noviembre y los días 6 (miércoles), 8 (viernes) y 25 (lunes) de diciembre.

Días inhábiles sólo en algunas Comunidades Autónomas:

ENERO Día 2: Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla y León, Murcia, Ciudad de Melilla.

FEBRERO Día 28: Andalucía.

MARZO Día 1: Illes Balears.

MARZO Día 20: Extremadura, Madrid.

ABRIL Día 13 (Jueves Santo): Andalucía, Aragón, Asturias, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Madrid, Murcia, Navarra, País Vasco, La Rioja, Ciudad de Ceuta, Ciudad de Melilla.

ABRIL Día 17 (Lunes de Pascua): Illes Balears, Cataluña, Comunidad Valenciana, Navarra, País Vasco, La Rioja.

ABRIL Día 24: Aragón, Castilla y León.

MAYO Día 2: Madrid.

MAYO Día 17: Galicia.

MAYO Día 30: Canarias.

MAYO Día 31: Castilla-La Mancha.

JUNIO Día 9: Murcia, La Rioja.

JUNIO Día 15: Castilla-La Mancha.

JULIO Día 25: Galicia, Navarra, País Vasco.

JULIO Día 28: Cantabria.

SEPTIEMBRE Día 1: Ciudad de Ceuta, Ciudad de Melilla.

SEPTIEMBRE Día 8: Asturias y Extremadura.

SEPTIEMBRE Día 11: Cataluña.

SEPTIEMBRE Día 15: Cantabria.

OCTUBRE Día 9: Comunidad Valenciana.

DICIEMBRE Día 26: Cataluña.

En la Comunidad Autónoma de Canarias, el Decreto 50/2016, de 9 de mayo, por el que se determina el calendario de fiestas laborales de la Comunidad Autónoma de Canarias para el año 2017 (B.O.C. de 17-05-2016) dispone que: En las islas de El Hierro, Fuerteventura, Gran Canaria, La Gomera, La Palma, Lanzarote y Tenerife, las fiestas laborales serán, además, las siguientes: en El Hierro: el 1 de julio, Bajada de la Virgen de Nuestra Señora de los Reyes; en Fuerteventura: el 15 de septiembre, festividad de Nuestra Señora de la Peña; en Gran Canaria: el 8 de septiembre, festividad de Nuestra Señora del Pino; en la Gomera: el 9 de octubre, festividad de Nuestra Señora de Guadalupe; en Lanzarote: el 15 de septiembre, festividad de Nuestra Señora de los Dolores; en La Palma: el 5 de agosto, festividad de Nuestra Señora de las Nieves; en Tenerife: el 2 de febrero, festividad de la Virgen de Candelaria.

En la Comunidad Autónoma de Cataluña, la Orden TSF/137/2016, de 30 de mayo, por la que se establece el calendario oficial de fiestas laborales en Cataluña para el año 2017 (D.O.G.C. de 6 de junio de 2016) dispone que: «De las trece fiestas mencionadas…habrá una, a elegir entre el 6 de enero (Reyes), el 17 de abril (Lunes de Pascua Florida), el 24 de junio (San Juan) y el 26 de diciembre (San Esteban) que tendrá el carácter de recuperable. Las otras doce serán de carácter retribuido y no recuperable. Asimismo, se dispone que «En el territorio de Arán, la fiesta del 26 de diciembre (San Esteban) queda sustituida por la del día 17 de junio (Fiesta de Arán)».

Ver Calendario laboral 2016.

Ver artículo de Constancio Villaplana avisando de la entrada en vigor de la Ley 39/2015 y el cambio de tratamiento de los sábados

Ver calendario para el periodo 2 de octubre 2016 – 31 de diciembre de 2016

PDF (BOE-A-2016-12486 – 3 págs. – 258 KB)   Otros formatos

 

Plan Estadístico 2017

Real Decreto 747/2016, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Programa anual 2017 del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

La Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública establece en su artículo 8 que el Plan Estadístico Nacional es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado y tendrá una vigencia de cuatro años.

A su vez, el Real Decreto 410/2016, de 31 de octubre (ver resumen), aprueba el Plan Estadístico Nacional 2017-2020. En sus artículos 4 y 5 que para el desarrollo temporal del Plan Estadístico Nacional se elaborarán sendos programas anuales en el cuatrienio 2017-2020 y que estos programas incorporarán aquellas operaciones estadísticas no incluidas inicialmente en él, y que deban realizarse por los servicios de la Administración del Estado ya sea por exigencia de la normativa europea, por cambios en la legislación nacional o por razones de urgencia.

Y este real decreto desarrolla la ejecución del Plan Estadístico Nacional 2017-2020 para el año 2017.

Obligatoriedad de respuesta. De conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley 12/1989, de 9 de mayo y en la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1990, de 29 de junio, para la elaboración de todas las estadísticas incluidas en el Programa anual 2017, los datos se exigirán con carácter obligatorio, sin perjuicio de que serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, sólo podrán recogerse previo consentimiento expreso de los interesados los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Contenido de los anexos. El Programa anual 2017 consta de seis anexos y contiene las estadísticas para fines estatales que han de elaborarse en dicho año por los servicios estadísticos de la Administración del Estado o cualesquiera otras entidades de ella dependientes.

En el anexo I se incluyen las actuaciones estratégicas y operativas que está previsto realizar en 2017 para cumplir con lo establecido en el anexo I del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

En el anexo II figura la relación de operaciones estadísticas que forman parte del Programa anual 2017, clasificadas por sector o tema y por organismo responsable de su ejecución.

En el anexo III se detalla, para cada una de las operaciones estadísticas incluidas en el Programa anual 2017: los organismos que intervienen en su elaboración, los trabajos concretos que se efectuarán durante el año y la participación de los diferentes organismos en su realización, las nuevas actuaciones específicas con impacto directo o indirecto en la reducción de las cargas soportadas por los informantes que se van a desarrollar durante el año.

El anexo IV contiene el Programa de inversiones previsto en 2017 para mejorar y renovar los medios de todo tipo precisos para el desarrollo de la función estadística.

El anexo V proporciona información complementaria para el seguimiento del Plan Estadístico Nacional 2017-2020, especificándose las altas, bajas y modificaciones de operaciones estadísticas que se incorporan a dicho plan mediante el Programa anual 2017.

En el anexo VI se facilita el calendario de difusión de las operaciones estadísticas que van a publicar resultados en 2017 por organismo responsable de su ejecución.

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores:

7284 Estadística de Sociedades Mercantiles

7314 Estadística de Hipotecas

7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias

7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad

7354 Estadística de Precios del Suelo

En éstas, al Consejo General del Notariado:

7188 Estadística de Transacciones Inmobiliarias

7353 Índice de Precios de la Vivienda (IPV)

Y en éstas, a la DGRN:

7868 Movimiento Natural de la Población

7879 Estadística de Adquisiciones de Nacionalidad Española por Residentes

7880 Estadística de Concesiones de Nacionalidad Española por Residencia

Este real decreto entró en vigor el día 1 de enero de 2017.

 

SECCIÓN II:
Concursos Registros

DGRN. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 45 plazas.

El plazo concluye el 20 de diciembre, salvo error.

Este concurso será el primero en el que se aplicará el artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre (ver resumen), que entró en vigor el pasado 2 de octubre de 2016 y que impone a notarios y registradores la obligación de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo. Está desarrollado por la Instrucción de 25 de octubre de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y el Notariado.

Archivo Concursos

El 19 de diciembre de 2016 se publica una rectificación de la convocatoria hecha por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia de la Generalitat de Cataluña, que puede influir sobre el fin del plazo de esta convocatoria. 

Respecto del plazo, dice la Resolución DGRN de 25 de noviembre de 2016: 

«Tercero. Plazos de presentación de solicitudes.

Las solicitudes deben presentarse en el plazo de quince días naturales a contar desde el día siguiente al de la publicación de las Resoluciones de convocatoria en el «Boletín Oficial del Estado» y en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña», o a partir del día siguiente a la publicación en el último diario oficial, en el caso que la publicación de las convocatorias no se haga simultáneamente en el «Boletín Oficial del Estado» y en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña», de acuerdo con el régimen de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. A este efecto, conforme al artículo 31.2 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, el cómputo del plazo se regirá por la fecha y hora oficial de las respectivas sedes electrónicas.»

Si se entiende que la última publicación de convocatoria es la de 19 de diciembre de 2016, ello implicaría que el plazo para los concursos concluirá el 3 de enero de 2017 en vez del 20 de diciembre de 2016. No se tiene noticia, de momento, de la interpretación oficial, pero avalan este criterio el uso de única instancia y el que la resolución del concurso será conjunta.

CATALUÑA. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 12 plazas.

El plazo concluye el 20 de diciembre, salvo error.

Ver lo indicado en Concurso DGRN, acerca de la necesidad de utilizar medios electrónicos para concursar.

Archivo Concursos

Corrección de errores publicada en el BOE el lunes 19 de diciembre de 2016:

Corrección de errores de la Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

El texto de la errata corregida es el siguiente: «Página 85051, donde dice: «Vilanova i la Geltrú.», debe decir: «Vilanova i la Geltrú núm. 1». No se dice nada en la rectificatoria sobre si ello afecta al final de plazo para concursar. 

Respecto del plazo, dice la Resolución catalana de 25 de noviembre de 2016: 

«Las instancias se deben presentar en el plazo de quince días naturales a contar desde el siguiente al de la publicación de las resoluciones de convocatoria en el «Boletín Oficial del Estado» y en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya», o a partir del día siguiente al de la publicación en el último diario oficial, en caso de que la publicación de las convocatorias no se haga simultáneamente en el BOE y en el DOGC.»

Si se entiende que la última publicación de convocatoria es la de 19 de diciembre de 2016, ello implicaría que el plazo para los concursos concluirá el 3 de enero de 2017 en vez del 20 de diciembre de 2016. No se tiene noticia, de momento, de la interpretación oficial, pero avalan este criterio el uso de única instancia y el que la resolución del concurso será conjunta.

 

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a don Francisco Javier Sáenz Villar, registrador mercantil y de bienes muebles de Madrid XV.

Se jubila a don Carlos Alfaro Roa, registrador de la propiedad de Burgos nº 3.

 

RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

487 a 494.** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE AGUAS. DERECHO TRANSITORIO. DETERMINACIÓN. MEDIOS DE PAGO

Resolución de 8 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de Cieza nº 1, relativa a una escritura de constitución de servidumbre de agua.

Se trata de ocho resoluciones similares, de igual fecha y registro.

“Se discuten en el presente expediente las siguientes cuestiones: Si puede constituirse una servidumbre de aguas siendo el predio sirviente un pozo inscrito como aguas privadas y cualidad inherente de un fundo; si tal servidumbre está suficiente determinada para poder tener acceso al folio registral, y si cabe que se indique simplemente el precio que se ha abonado por la misma sin acreditar el medio de pago del mismo.»

A la primera cuestión el Centro Directivo resuelve que, en aplicación de las disposiciones transitorias de la Ley de Aguas y de la doctrina de la Sentencia del Tribunal Constitucional 227/1988,  «para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional).»

En relación con la segunda cuestión debatida, se declara que «para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre.

Por último, en relación con la tercera cuestión la Dirección General tras recordar el régimen vigente, constata que en la escritura «se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente»,impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo.» En los pagos mediante transferencia «los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.» (JZM)

Ver estudio sobre disposiciones transitorias de la Ley de Aguas, por Joaquín Zejalbo.

PDF (BOE-A-2016-11447 – 28 págs. – 448 KB)Otros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatos

 

495.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. MODO DE ADQUISICIÓN. EXCESO DE CABIDA. OBRA NUEVA

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres nº 2, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial recaído en expediente de dominio. 

Hechos:

El hecho que da origen al recurso es un testimonio de auto, dictado por un  Juzgado ante el que se ha seguido un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y para hacer constar la mayor cabida de determinada finca registral,  todo ello a instancias de don A., el cual declaró que adquirió la finca por «certificación de venta». En la parte dispositiva del auto se declaraba justificado el dominio de la finca a favor del promotor del expediente A, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria que consta extendida a nombre de doña B., y se declaraba probada la mayor cabida de la finca, siendo la total construida de 44 metros cuadrados.

Don A, es titular de la finca en virtud de procedimiento de apremio contra un deudor titular catastral del inmueble, que no pudo inscribir su adjudicación porque la finca registral, que inicialmente se pensó que no estaba inmatriculada, finalmente se descubrió que sí que lo estaba, pero no inscrita a nombre de dicho deudor, ya fallecido, sino de otra persona, que resulta ser su madre, también fallecida. La última inscripción de dominio se practicó en el año 2015, aunque en base a un título anterior en varios años.

La registradora señala los siguientes defectos:

  1. Que no consta en el auto la identidad de la persona de la que el promotor adquirió su derecho a efectos de comprobar si hubo o no interrupción del tracto.
  2. Que debe acreditarse el modo de adquisición por el promovente (artículos 274 y 285 del Reglamento Hipotecario).
  3. Que «no se consignan los datos del promotor del expediente en lo relativo a su estado civil, y si estuviese casado, el régimen económico matrimonial del mismo, nombre, apellidos y D.N.I. del cónyuge, y el carácter con que debe inscribirse la adquisición (art. 51. 9.ª del Reglamento Hipotecario

4- Por último, la registradora señala también como defecto que «en el expediente se declara un exceso de superficie construida, no siendo medio hábil el expediente de dominio para inscribir tal mayor superficie construida, para lo cual debe hacerse la correspondiente declaración de obra nueva en los términos regulados por la normativa».

El recurrente, por su parte, en un extenso recurso, considera que en la referida «certificación de venta» alegada como título de propiedad, adquirió la finca por adjudicación tras el apremio a don C que resulta ser el hijo de la titular registral, doña B y que, por tanto, sí que existe interrupción del tracto sucesivo y procede inscribir la reanudación del mismo a su favor en los términos declarados en el auto judicial.

 Y que la discrepancia entre la superficie según certificación registral (17,40 metros cuadrados en una sola planta) y la real (coincidente con la catastral de 22 metros cuadrados en cada planta, que suman 44 metros cuadrados construidos), fue asimismo acreditada con la  medición pericial aportada por técnico competente, y declarada probada en el expediente de dominio, por lo que deberá estimarse la inscripción de dicha mayor cabida sin necesidad de declaración de obra nueva.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado revoca los defectos 1 y 4, confirmando los restantes.

En primer lugar nuestro Centro directivo determina la normativa aplicable que teniendo en cuenta la disposición transitoria de la Ley 13/2015  por la que «todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior», concluye que en nuestro caso, el expediente de dominio ha de ser tramitado  ante la autoridad judicial  rigiéndose por la normativa anterior a la Ley 13/2015.

Así mismo recuerda su doctrina reiterada en relación al expediente de dominio considerado como un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada lo que justifica la comprobación minuciosa por parte del registrador  del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar  su utilización  para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros, siendo la normativa que lo regula de interpretación restrictiva.

El primer defecto señalado por la registradora es revocado ya que de la documentación presentada por el recurrente, resulta que  la persona de la que el promotor adquirió su derecho  fue don  C., identidad no ignorada por la registradora  al calificar el documento ya que en su nota de calificación comienza diciendo que “visto el historial registral de la finca, resulta que don  C., no aparece en ningún momento como titular registral de la finca”.

Y en cuanto a la relación de dicha persona con la titular registral, por un lado quedaba acreditado que era el hijo de la titular registral y por otro  no constaba que hubiera adquirido de la titular registral como heredero único de la misma, lo que sí que excluiría la concurrencia de efectiva interrupción de tracto.

En base a lo anterior, en el presente caso, el promotor del expediente de dominio adquiere de persona que no es la titular registral, ni heredero único de la titular registral, concurriendo  la hipótesis habilitante para permitir conceptualmente, si concurrieran los demás requisitos, para  que el promotor obtenga judicialmente un pronunciamiento para la reanudación del tracto a su favor con cancelación de la inscripción registral contradictoria.

El segundo defecto, sin embargo es confirmado, ya que de la documentación presentada no resultaba el modo de adquisición y  aunque ello si constaba en el escrito del recurso, la DG tiene declarado en base al artículo 326 de la Ley Hipotecaria que para la resolución de un recurso  no  es posible basarse en extremos aportados en vía de recurso pero no presentados oportunamente ante el registrador.

Por el mismo motivo confirma el defecto relativo a que no se habían expresado las circunstancias personales del promotor del expediente al no haber sido presentados al registrador al tiempo de su calificación.

Y en cuanto al último defecto señalado es por el contrario revocado. Para su comprensión, se ha de tener  en cuenta que el auto judicial declara justificado un doble extremo: un aumento de la superficie de suelo y un aumento de la superficie construida.

En lo que respecta al aumento de superficie de suelo,  no hay duda que el expediente de dominio es un medio hábil para su acreditación y en cuanto al aumento de la superficie construida y el número de plantas hace un examen del artículo 208 de la Ley(anterior a la reforma) y el nuevo artículo 202 de los que resulta que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar «en los títulos referentes al inmueble», y de entre tales títulos no cabe excluir al auto judicial recaído en un expediente de dominio. Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación. (MGV)

 

496.** LA EXTINCIÓN VOLUNTARIA DEL DERECHO DEL USUFRUCTUARIO ARRENDADOR NO IMPLICA LA DEL ARRENDAMIENTO

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Ejido nº 2, por la que acuerda no practicar la inscripción de la cancelación de un subarriendo. 

Hechos: la nuda propiedad de una finca registral figura inscrita a favor de una sociedad mercantil. Consta también inscrito un arrendamiento concertado en su día por la usufructuaria.

En la escritura objeto de calificación, la usufructuaria vende a la citada sociedad mercantil el derecho de usufructo que ostentaba sobre tal finca. Se pacta como precio la cesión a favor de la vendedora de una participación indivisa en pleno dominio del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la finca. En la escritura se pacta expresamente que: “(…) extinguido el derecho de usufructo por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en una misma persona, el contrato de arrendamiento de la finca descrita que consta inscrito, celebrado por la usufructuaria, queda subsistente durante el presente año agrícola y se resolverá, una vez finalizado el mismo; todo ello conforme al art 480 CC y art. 10 de la Ley 49/2003, de 26 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (…)”.

La Registradora:

1) Inscribe el usufructo vitalicio a favor de la entidad mercantil, por título de compra.

2) Inscribe el pleno dominio de un 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la finca a la usufructuaria transmitente, por título de dación en pago.

3) Suspende la inscripción de la extinción del derecho de usufructo por consolidación, esto es, por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en una misma persona y, por tanto, la extinción del contrato de subarriendo concedido por la usufructuaria con fundamento en los arts 107.1 LH y 175.1 RH en la medida en que la conclusión del usufructo no se ha producido por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario sino que resulta de un hecho voluntario, como es, la compraventa celebrada.

El recurrente alega la improcedencia de la aplicación del artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria (hipoteca del derecho de usufructo) y defiende la aplicación de los artículos 480 y 513 CC y 10 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Cuando un derecho de usufructo está gravado con un derecho de arrendamiento concertado por el usufructuario, ¿la venta del usufructo al nudo propietario permite cancelar el derecho de arrendamiento inscrito? Según la Dirección General, NO  y ello con fundamento en los arts 6.2 CC, arts 82.2 y 107.1 LH y art. 175.1 RH.

1) Si el usufructo se extingue o concluye por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario, el derecho de arrendamiento (y cualesquiera otros gravámenes constituidos sobre el derecho de usufructo) podrán cancelarse a instancia del dueño del inmueble con sólo presentar el documento que acredite la conclusión de dicho usufructo y ello con arreglo al art. 175.1 RH.

2) Ahora bien, no cabe mantener esta afirmación cuando concurre la voluntad del usufructuario (por ejemplo, por la transmisión onerosa o gratuita de su derecho al nudo propietario – como sucede en el caso analizado -, por renuncia pura y simple del usufructuario…).

Esta distinción –la concurrencia o no de la voluntad del usufructuario en la conclusión del usufructo – es también la acogida en el artículo 107.1 LH que tras declarar que podrá hipotecarse el derecho de usufructo distingue según el usufructo concluya por un hecho dependiente o no de la voluntad del usufructuario. Cuando medie la voluntad del usufructuario, la hipoteca no se extingue sino que subsiste hasta que se cumpla la obligación asegurada, o, hasta que venza el tiempo en el que usufructo habría naturalmente concluido de no mediar el hecho que le puso fin.

Conclusión: cuando un usufructo gravado con un derecho de arrendamiento que, además consta inscrito, se transmite al nudo propietario, no se produce una completa y perfecta consolidación del usufructo con la nuda propiedad ni se produce la extinción del arrendamiento inscrito, sino que dicho arrendamiento sigue vigente y no puede ser cancelado hasta que se produzca el vencimiento del plazo inscrito de dicho arrendamiento o, como señala el art. 175.1 del RH, se “acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario”.  (ER)

 

497.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS NEGATIVO. EXPRESIÓN MANUSCRITA

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación practicada por el registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario unilateral.

NOTA DE CALIFICACIÓN.- Puede verse aquí[1]. […]

EL CASO.- Se presenta una escritura de préstamo hipotecario con intereses remuneratorios variables, entre un banco [BBVA] y unos prestatarios personas físicas, y en el que la finca gravada es una vivienda que no se va a destinar a su domicilio habitual. Se suspenden [el registrador deniega (1*) varias cláusulas además de la falta de expresión manuscrita] y recurren la inscripción de diversas cláusulas del contrato, constituyendo el objeto principal del recurso, por constituir la razón del rechazo de la inscripción parcial del título, el análisis de la cláusula tercera número 3.1 «Tipo de interés.–Devengo y vencimiento», que señala: «Debido a la naturaleza del contrato, en ningún caso se podrán generar intereses a favor del prestatario», y la determinación si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1/2013 de 14 de mayo.

APARTADO PRIMERO DE LA CALIFICACIÓN: CUESTIÓN PRINCIPAL, NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA: CONFIRMADO.- La cuestión es si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es precisa la expresión manuscrita del deudor de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula.

ALEGATO DEL NOTARIO.- El notario recurrente alega en favor de la no necesidad de la expresión manuscrita, que el préstamo por naturaleza puede ser gratuito, si no devenga intereses, u oneroso, si los devenga a favor del prestamista, pero nunca puede devengar intereses a favor del prestatario. Las razones son, en primer lugar, que el interés por definición es la remuneración del acreedor y, en segundo lugar, que en caso de devengarse en favor del prestatario se estaría alterando la naturaleza jurídica del contrato que dejaría de ser un préstamo mutuo para convertirse en otro tipo de contrato. Además, el sistema de amortización francés, cuya fórmula consta en la escritura, implica que la cuota de amortización, en cada período de interés, variará atendiendo a cuál sea el tipo de interés aplicable en cada uno de ellos; pero que cuando el tipo de interés es negativo, la consecuencia financiera de la aplicación de la fórmula matemática será igual a cuando el préstamo no devenga intereses y, en consecuencia, durante ese período solo se restituye capital.

[…] afirma el recurrente que una cláusula como la discutida, no constituye una cláusula contractual de suelo del cero por ciento sino una cláusula de tipo legal o aclaratoria de una condición esencial del contrato de préstamo formalizado de común acuerdo entre ambas partes, que señala que el préstamo nunca devengará intereses a favor del prestatario, pero porque así deriva naturalmente de la Ley y del sistema de amortización francés elegido, es decir, sin que se pacte expresamente un tipo fijo mínimo.

ARGUMENTOS SOBRE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA.- (3) Una cuestión semejante referida a la aplicación del art. 6 Ley 1/2013, ya fue abordada en la Resolución de 12 marzo 2015 […] Resolución a la que se remite la presente y cuya doctrina se resume en los números siguientes, siguiendo el criterio de las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio 2016 [a las que nos remitimos si bien en este resumen nos detendremos en algunas cuestiones concretas]. […]

(5) Pues bien, es este control previo y doble de incorporación y transparencia el que se ha visto reforzado por el art. 6 de la Ley 1/2013, cuya interpretación se ha de hacer partiendo del contexto legal y jurisprudencial, nacional y comunitario, contexto que condiciona la validez de las cláusulas hipotecarias al cumplimiento de los requisitos legales tendentes a asegurar una compresibilidad real de las mismas por parte del prestatario. Es decir, frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro–consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros [es un precepto pro banco que no se puede interpretar extensivamente]. […]

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario acerca de su real comprensión del riesgo que asume, para que se pueda entender cumplida la necesaria transparencia respecto de las cláusulas de mayor transcendencia y dificultad cognoscitiva contenidas en este tipo de contratos, como son las que limitan la variabilidad del tipo de interés, las que lo sujetan a un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o las denominadas cláusulas multidivisa.

Y este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 de marzo, 8 y 27 de octubre y 10 de diciembre de 2015 y 15 de julio de 2016, es de carácter imperativo dada la literalidad del art. 6 que utiliza la expresión «se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita…», por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. Respecto de la no inscripción de la propia cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés porque su nulidad derivaría de la declaración general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relación con las cláusulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relación con las cláusulas abusivas, dado que la falta de la expresión manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulación y, en consecuencia, su abusividad en los términos señalados por el Tribunal Supremo. Y respecto de la escritura de préstamo hipotecario porque estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados (vid. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 18 de febrero de 2014, entre otras). [La conclusión es que no se puede inscribir la escritura y hay que otorgar otra con expresión manuscrita: lo mejor es inscribir sin límite de variabilidad por ser contraria a norma imperativa]

(6) Así planteados los términos del debate, la alegación por el notario recurrente de que la cláusula discutida […] no constituye una cláusula suelo del cero por ciento sino una cláusula aclaratoria de una condición esencial del contrato de préstamo que se firma (derivada del pacto de sistema francés de amortización) […] por tanto, esta aclaración no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresión manuscrita, tampoco puede admitirse. […]

Por tanto, si el prestamista, en ejercicio de su legítimo derecho, predispone una cláusula que limite o excluya la posibilidad de que devenguen intereses a favor del prestatario, aunque sea a efectos aclaratorios de los efectos típicos del contrato o del significado de una de las cláusulas pactadas, su incorporación al contrato de préstamo hipotecario exigirá, por disposición imperativa y como canon de transparencia, la aportación de la repetida expresión manuscrita […] pese a lo que pudiera aconsejarse de “lege ferenda” […]

La aportación el día 22 julio 2016 por parte del presentante del escrito que contiene la «expresión manuscrita» de los prestatarios […] al no aparecer en el Registro de la Propiedad en el momento de extender la nota de calificación recurrida y, además, no haber impedido el recurso contra el correspondiente defecto por parte del notario recurrente, no pueden ser objeto de consideración en este expediente, de conformidad con la dispuesto en el art. 326 LH.

APARTADO SEGUNDO DE LA CALIFICACIÓN: OTROS DEFECTOS.- En cuanto al análisis de los otros defectos recogidos en la nota de calificación, debe recordarse que, de conformidad con los arts. 324 y 326 LH , el objeto del recurso contra calificaciones de registradores es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada es o no ajustada a Derecho; no pudiendo entrar a valorar [sin embargo el fundamento jurídico 6 de la resolución 14 setiembre 2016 nos recuerda lo que no está recurrido ni viene a cuento] [1] otros posibles defectos que pudiera contener la escritura [¿seguro que la DGRN no tiene la obligación de denegar de oficio la inscripción de cláusulas abusivas presentes en la escritura? Una de las causas de inadaptación del procedimiento registral a la contratación con condiciones generales], [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en la nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, [3] o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe, como ha ocurrido en este supuesto con la cláusula financiera cuarta, apartado 4.4. (4.3. en la nota de calificación) relativa a «comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas», con la cláusula financiera quinta de «gastos», y con las letras d) y segundo apartado de la f), del epígrafe 6.bis.1, de la cláusula financiera sexta bis referida a «causas de vencimiento anticipado del préstamo».

[4] Igualmente debe excluirse el enjuiciamiento de aquellos apartados incluidos en la nota de calificación que no se correspondan con una auténtica suspensión de una cláusula determinada del contrato, como ocurre con la denominada «advertencia» que el registrador de la propiedad realiza con relación a la cláusula financiera sexta de «intereses de demora», cuya exclusión de inscripción ha sido expresamente solicitada por las partes interesadas por ser contraria a la STS de 3 junio 2016. Tan solo indicar aquí que la alegación por parte del notario recurrente que debe admitirse su inscripción porque la formalización del contrato de préstamo con garantía hipotecaria y su presentación en registro de la propiedad tuvieron lugar el día 14 junio de 2016, fecha en la que las partes y el propio notario autorizante desconocían la existencia de la STS, es una cuestión ya resuelta en sentido negativo por este Centro Directivo en dos recientes Resoluciones, ambas de fecha 19 octubre 2016.

[5] La misma ausencia de análisis recursivo es aplicable a las alegaciones de la parte recurrente respecto de la actuación calificadora no uniforme del registrador de la Propiedad en relación con otras escrituras de préstamo hipotecario de la misma entidad crediticia cuyo clausulado era idéntico.

DEFECTO 2.2. UNA CLÁUSULA NO CONCRETADA EN LA NOTA. DEFECTO INCOMPLETO: SE REVOCA. 8. Entrando a valorar ya las distintas estipulaciones de la escritura de préstamo hipotecario suspendidas [el registrador deniega esas cláusulas (2*)] de acceso registral y cuyo rechazo ha sido objeto de recurso, la primera de ellas es en «la Cláusula Financiera Segunda «Duración. Vencimientos, Reembolso anticipado», apartado «2.2. Vencimientos», subapartado «2.2.2. Vencimientos en período de amortización», su párrafo tercero desde «Asimismo en la FIPER (…)» hasta el final de dicho párrafo, así como su párrafo cuarto», la cual es rechazada por carecer de transcendencia real (arts. 2 y 98 LH y 9 y 51.6.ª de su Reglamento); alegando la parte recurrente que tales párrafos tercero y cuarto en la estipulación 2.2.2. no existen en la escritura calificada.

En su informe, el registrador de la Propiedad aclara que, en realidad, lo que se ha denegado son «parte del párrafo primero y el párrafo segundo de la estipulación 2.2.2.1. Amortización con sistema francés», copiándolos literalmente, y dándose la circunstancia de la falta de coincidencia exacta entre los términos de la estipulación suspendidos [el registrador dice denegadas (3*)], según la nota de calificación (no existe la frase inicial de delimitación), y la parte suspendida según el informe del registrador.

[…] no cabe sino reiterar la doctrina según la cual, cuando la calificación del registrador sea desfavorable, es exigible, que al consignarse los defectos que aquélla exprese además de una motivación jurídica suficiente, la determinación de las concretas cláusulas o partes de las mismas suspendidas de inscripción, para que los interesados puedan conocer con claridad y precisión los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación […] al no coincidir con los consignados en la nota de calificación, no puede admitirse, en este ámbito, la concreción de los párrafos suspendidos que el registrador manifiesta en su informe; por lo que procede admitir el recurso en cuanto a este defecto y revocar la nota de calificación.

DEFECTO 2.3. OTRO DEFECTO INCONCRETO: REVOCADO.- Y lo mismo cabe decir del segundo defecto de la nota de calificación, referido a un pacto contenido en la misma «estipulación financiera segunda», apartado «2.3. Amortización anticipada. Condiciones generales. Compensación por desistimiento por amortización anticipada subrogatoria y no subrogatoria: su penúltimo párrafo»; que se suspende por la inmediatividad de la hipoteca a la que resultan ajenos comportamientos del deudor distintos del cumplimiento mismo de la obligación específicamente garantizada.

El notario en su recurso señala respecto de este defecto que «la cláusula financiera 2.3, se subdivide a su vez en la 2.3.1. y en la 2.3.2.», preguntándose: «¿A qué penúltimo párrafo se refiere la calificación?», a lo que el registrador responde en su informe reproduciendo literalmente el párrafo suspendido, que resulta ser «el párrafo último de la cláusula 2.3.1. Condiciones Generales. Compensación por desistimiento por amortización subrogatoria y no subrogatoria», por lo que debe entenderse reproducido aquí lo expuesto anteriormente en este fundamento de Derecho respecto de la admisión del recurso y la revocación, en este punto, de la calificación registral.

DEFECTO 2.6. COMISIÓN POR SUBROGACIÓN Y REQUISITOS PARA SUBROGACIÓN DE TERCEROS ADQUIRENTES: CONFIRMADO.- La siguiente objeción del registrador que ha sido recurrida se refiere a la cláusula financiera cuarta «comisiones», respecto de la que se suspende [el registrador deniega 4*] la inscripción del apartado 4.2. «comisión por subrogación», el inciso: «Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la Cláusula 12.ª que se refiere a la “Subrogación de los adquirentes en el préstamo”; por carecer de trascendencia real, en tanto dicha cláusula no es objeto de reflejo registral, como se indicará posteriormente». Por su parte, la citada cláusula duodécima «subrogación de los adquirentes», se suspende [el registrador la deniega (5*)] también por cuanto la regulación de la subrogación por terceros adquirentes de la finca hipotecada, carece de trascendencia real.

En el recurso se argumenta en contra de la denegación de estas cláusulas que si bien no afectan a la constitución de la hipoteca, se trata de pactos que reconocen a la parte prestataria e hipotecante el derecho a transmitir la vivienda con la facultad por el comprador de subrogarse en la deuda garantizada con la hipoteca, entendiendo que su constancia registral sí es esencial para los terceros interesados en la subrogación, al permitirles conocer los requisitos a cumplir para que la misma opere. Pero la realidad es que esa Cláusula Decimosegunda no atribuye derecho alguno a la parte prestataria–hipotecante para transmitir la finca hipotecada con la facultad del adquirente de subrogarse en el préstamo, sino que se limita a regular los requisitos mínimos que dicha adquisición debe reunir para que el acreedor, a su libre albedrío, pueda decidirse por la aceptación expresa de tal subrogación con efectos liberatorios para el deudor primitivo.

Por tanto, dependiendo la subrogación del adquirente en el préstamo del consentimiento expreso del acreedor, que no queda condicionado por los requisitos que se enumeran: «en todo caso será además necesario» se señala en la cláusula respecto de los mismos; y no constituyendo esta estipulación una cláusula financiera, ni sirviendo para perfilar la obligación garantiza, su inscripción debe ser rechazada por carecer de transcendencia real como se indica en la nota de calificación, ya que, como queda expuesto, constituye una mera información acerca de los requisitos mínimos que deben concurrir para que el acreedor acepte la subrogación del adquirente. En consecuencia, estas dos estipulaciones pueden denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal si más motivación [se supone además, que la denegación de la cláusula e inscripción del resto de la hipoteca puede hacerse sin consentimiento del presentante].

DEFECTO 2.11. VENCIMIENTO ANTICIPADO.- 10. Igualmente de la cláusula financiera sexta bis, «vencimiento anticipado del préstamo», apartado «6.bis.1. Causas de vencimiento anticipado del préstamo», se suspende [el registrador deniega (6*)] la inscripción de las letras c): consistente en «no destinar el préstamo a la finalidad establecida», parte de la f): consistente en «no reembolsar al banco de las obligaciones dinerarias que siendo de cuenta del prestatario hayan sido anticipadas por el banco, por importe equivalente al menos a tres mensualidades», y g): consistente en «el fallecimiento de los fiadores sin que sus causahabientes acepten la herencia o lo hagan a beneficio de inventarios, salvo que el prestatario ofrezca nuevos fiadores a satisfacción del banco». Los argumentos de la denegación son los siguientes: por haber sido declaradas nulas por la STS número 792/2009, de 16 de diciembre, diversas cláusulas de este tipo, en cuanto atribuyen eficacia resolutoria del contrato a cualquier incumplimiento o al incumplimiento de obligaciones meramente accesorias independientes de la obligación asegurada […]

Relacionada con esta denegación se encuentra la paralela de la cláusula séptima «finalidad del préstamo», que se funda en que hace referencia a una obligación accesoria de la obligación garantizada que carece de trascendencia real y es independiente de la hipoteca cuya constitución se insta en el título calificado […]

DEFECTO 2.11 LETRA G. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALLECIMIENTO DE LOS FIADORES: CONFIRMADO.- Empezando por la última cláusula de vencimiento anticipado suspendida, es criterio de esta Dirección General que la misma no es inscribible porque el fallecimiento o concurso del fiador no afecta en modo alguno ni al derecho real de hipoteca ni a la solvencia del deudor, ni tampoco a la determinación de la garantía ni a sus posibilidades de ejecución, por ser la fianza una institución ajena al Registro de la Propiedad. En consecuencia, se confirma en cuanto a este defecto la calificación registral.

DEFECTO 2.11 LETRA C Y 2.14. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIR FINALIDAD PRÉSTAMO: REVOCADO.- Sin embargo, respecto a las otras dos estipulaciones el recurso debe ser estimado y admitida su inscripción, en la medida que cumplen con los requisitos de causa adecuada, proporcionalidad y determinación. En cuanto al vencimiento anticipado del préstamo por no destinarse el dinero entregado a la finalidad convenida, en primer lugar, porque, en la medida en que el préstamo se vincula a la adquisición del inmueble hipotecado, como en este caso, o a cualquier otra finalidad relacionada directamente con el mismo (su construcción, rehabilitación o explotación), contribuye a la identificación de la obligación garantizada y se constituye en motivo de especial relevancia de la concesión. En segundo lugar, porque, en determinados supuestos, la finalidad del préstamo puede determinar el contenido de ciertas estipulaciones contractuales o de consecuencias procesales determinadas, como cuando el destino pactado es la adquisición de la vivienda habitual (ej. arts. 114.3 LH, o 579 y 671 LEC), o nos encontramos ante préstamos oficiales para la financiación empresarial (Instituto de Crédito Oficial) o ante acuerdos de refinanciación y extrajudiciales de pagos recogidos en la legislación concursal. Todo ello (tercer lugar) sin olvidar que la finalidad del préstamo, ya que nos encontremos ante prestatarios personas físicas o jurídicas, va a determinar la aplicación o no de la normativa sobre consumidores, según que el mismo se destine a «un propósito relacionado o ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión» (art. 3 TRLGDCU), y el posible contenido de ciertas estipulaciones contractuales (ej. intereses moratorios en relación con la STS de 3 junio 2016).

DEFECTO 2.11 LETRA F. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALTA DE REEMBOLSO DE ANTICIPOS POR OBLIGACIONES DEL DEUDOR VINCULADAS A LA GARANTÍA: REVOCADO.- En cuanto al vencimiento anticipado por la ausencia del reembolso por el prestatario de las obligaciones dinerarias que siendo de su cuenta hubieren sido anticipadas por el acreedor, se considera inscribible porque el incumplimiento de esas obligaciones dinerarias derivadas de la conservación de los bienes dados en garantía o que estén directamente vinculadas a los mismos y puedan constituir cargas preferentes [si son preferentes y el banco se subroga por el anticipo ¿para qué quiere mayor garantía?] (ej. gastos de la comunidad horizontal, seguros de daños o Impuesto sobre Bienes Inmuebles), dada la importancia del mantenimiento de la suficiencia del valor de la garantía hipotecaria (art. 117 LH) y de la conservación de la preferencia de cobro de la misma, deben posibilitar el vencimiento del préstamo en cuanto incumplimiento de obligaciones de especial relevancia a tales fines (Resoluciones de 20 mayo 2000 y de 22 marzo 2001). Además, en este caso, la cuantía del incumplimiento se vincula al art. 693 LEC, al exigir que el importe del mismo sea equivalente al menos a tres mensualidades de capital o intereses, por lo que no se le puede hacer la tacha registral de cuantía insuficiente o abusividad. Por último, tales gastos normalmente se encuentran garantizados expresamente con un concepto de la responsabilidad hipotecaria, en este caso también, concretamente en la cláusula novena de constitución de hipoteca, letra c) segunda parte. Por tanto, si se admite su garantía hipotecaria expresa, constituyendo una obligación garantizada, y, además, tienen una naturaleza financiera y están vinculados directamente con el inmueble hipotecado, no se vislumbra la razón por la que no pueda admitirse que su impago provoque el vencimiento anticipado del préstamo.

DEFECTO 2.15. COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS, RECLAMACIÓN DE LA DEUDA A TERCEROS Y FACULTAD GENÉRICA DEL ACREEDOR DE IMPUTACIÓN DE PAGOS: CONFIRMADOS. […] de la cláusula octava «Forma de pago. Solidaridad. Indivisibilidad. Imputación. Compensación», se suspende [el registrador deniega (7*)] de su apartado «8.2. Solidaridad», su párrafo segundo: «posibilidad del acreedor de dirigirse contra otros obligados en caso de concurso del prestatario o de los fiadores», y sus apartados «8.4. Imputación de pagos» y «8.5. Compensación», completos; por tratarse, se argumenta, de pactos carentes de trascendencia real […]

No se comparte este criterio respecto del pacto de compensación de créditos (cuentas, depósitos, etc.), ni con relación a la posibilidad de reclamar el pago de la deuda a otros obligados, ya que se trata de pactos que transcienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, por lo que respecto de los mismos debe desestimarse el recurso. El mismo criterio se debe mantener respecto de pacto de imputación de pagos genérico que ha sido objeto de suspensión, el cual faculta al acreedor para aplicar, a su libre elección, las cantidades que reciba del prestatario a cualquiera de las operaciones financieras que mantenga con el mismo.

IMPUTACIÓN DE PAGOS ADMISIBLE.- Otra cosa sería el pacto de imputación forzosa de la cantidades recibidas al pago, por el orden convenido, de las distintas obligaciones principal, accesorias o complementarias vinculadas al préstamo (capital, intereses ordinarios, intereses moratorios y gastos); ya que dicha imputación va a determinar, en su caso, la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva por los distintos conceptos garantizados y, en su momento, el concreto pago al actor del precio del remate, pues la cuantificación del mismo dependerá de la cantidad reclamada por cada concepto y del importe de la respectiva responsabilidad hipotecaria, ya que no se puede entregar al ejecutante por cada uno de los conceptos garantizados cantidad alguna que exceda de la respectiva cobertura hipotecaria (art. 692 LEC).

DEFECTO 2.16: DESISTIMIENTO DE LA FACULTAD DE REVOCAR LA HIPOTECA NO ACEPTADA.- También es objeto de suspensión [el registrador deniega (8*)], de la cláusula novena de «constitución de hipoteca», el apartado «declaración especial» relativo a la renuncia de la parte prestataria a la posibilidad de desistir de la revocación de la hipoteca unilateral en caso que el acreedor no haya inscrito la aceptación de la misma; por el carácter voluntario de la inscripción y el principio de rogación que inspira el procedimiento hipotecario –art. 6 LH– […]

A este respecto debe señalarse que, independientemente del carácter superfluo, en este supuesto concreto, del reflejo registral de esta «declaración especial», ya que la aceptación del acreedor figura por diligencia en la escritura de hipoteca; la renuncia o voluntad de no revocar la hipoteca inscrita, bien no requiriendo la aceptación del acreedor o bien no cancelándola transcurridos los dos meses desde que tuvo lugar el requerimiento, resulta una cláusula abusiva cuando sea aplicable, como ya se ha analizado ocurre en este caso, la legislación de protección de los consumidores. Así, esta cláusula, en cuanto implica la renuncia a un derecho concedido por Ley al prestatario consumidor por el art. 141 LH (requerimiento al acreedor para que acepte y cancelación unilateral de la hipoteca transcurridos dos meses), se puede encuadrar dentro de las cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos de los consumidores (art. 86 TRLGDCU) o por afectar al perfeccionamiento y ejecución del contrato (art. 89 TRLGDCU), en la medida que impone al prestatario ciertas obligaciones para evitar los riesgos derivados de la falta de diligencia por parte del acreedor en el cumplimiento de las suyas propias (STS de 16 diciembre 2009).

DEFECTO 2.18. DESIGNACIÓN DEL BANCO COMO BENEFICIARIO DEL SEGURO: DENEGACIÓN CONFIRMADA SIN PERJUICIO DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE LAS INDEMNIZACIONES POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.- 13. Tampoco considera inscribibles el registrador, de la cláusula undécima relativa a la «conservación de la garantía», su apartado b), el inciso «a nombre del Banco por cuenta y riesgo de la parte prestataria» de su párrafo primero, así como sus párrafos segundo y tercero (aplicación de las indemnizaciones por el seguro de daños o por expropiación forzosa, por tratarse de pactos carentes de trascendencia real o reiteración de las previsiones legalmente establecidas; el párrafo primero de su apartado c), relativo al arrendamiento de la finca hipotecada, por resultar contraria su inscripción a normas imperativas (en este sentido, los arts. 27 y 107.3 LH) y por haber sido declarada la no inscribilidad de las cláusulas que limiten la facultad celebrar contratos de arrendamiento que estén sujetos al principio de purga (cfr. art. 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), no pudiendo provocar, por tanto, perjuicio al acreedor hipotecario, y de su letra c), penúltimo párrafo, el inciso «como se establece en la cláusula 5.ª», en la medida que dicha cláusula quinta de «gastos», no ha sido objeto de reflejo registral por los motivos anteriormente expresados.

GASTOS DE CONSERVACIÓN DE LA GARANTÍA: CONFIRMADO.- El notario señala en su recurso que en la STS de 23 diciembre 2015, en la parte destinada a los gastos de conservación de la garantía, indica expresamente que «en lo que atañe a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 LMH), habida cuenta de que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía…». Y que, por tanto, el incumplimiento por la parte hipotecante de la obligación de asegurar los bienes dados en garantíaocasionaría que la entidad acreedora se vea en la necesidad de formalizar dicho seguro, cantidades que podrá reclamar en el proceso judicial. En la constitución de hipoteca, una de las obligaciones que asume el hipotecante es conservar el bien hipotecado, pacto que le obliga a realizar todos los actos necesarios de mantenimiento, conservación y reparación del bien hipotecado a efectos de que no pierda su valor, y dentro de estas garantías de conservación está la de contratar un contrato de seguro a fin de que en supuesto de siniestro el capital asegurado pueda ser destinado a la cancelación de la deuda garantizada con la hipoteca [esto desvirtúa la finalidad del seguro que persigue la reconstrucción del bien con la indemnización]. Asimismo, en cuanto a la obligación de no arrendar debe entenderse dentro de la obligación de conservar la finca hipotecada y no perjudicar la misma mediante contratos de arrendamiento que puedan resultar lesivos para el derecho de hipoteca.

BENEFICIARIO.- Lo primero que debe ponerse de manifiesto en cuanto a este grupo de pactos suspendidos, es que la obligación de conservar con la debida diligencia la finca hipotecada y de tenerla asegurada del riesgo de incendios y otros daños, sí se consideran inscribibles por el registrador, por lo que no son aplicables los argumentos, ciertos sin duda, del notario recurrente en favor de su inscripción. Lo que es excluido realmente del registro es la obligación de que en el seguro figure como beneficiario el banco, que las indemnizaciones derivadas del seguro o de las expropiaciones forzosas se destinen al pago de las cantidades derivadas del contrato –incluso las no vencidas–, y el régimen de la subrogación real de los importes percibidos en caso de las obligaciones no estuvieran vencidas. Tales pactos, si bien es cierto, como señala el registrador en su nota de calificación, son reproducción de previsiones legales o desarrollo permitido por las mismas, deben considerarse inscribibles en la medida que la hipoteca se extiende naturalmente a las mismas (arts. 109 y 110.2 LH).

Sin embargo, de este régimen debe exceptuarse las indemnizaciones derivadas de la expropiación forzosa de la finca hipoteca porque su destino y procedimiento viene fijado por la Ley (art. 42 LEF), no siendo susceptible de pacto y, además, la obligatoria citación del acreedor hipotecario en el expediente expropiatorio (art. 4.2 LEF) permitirá la defensa del mayor valor posible para la finca hipotecada. Esta cláusula solo sería admisible si contiene la previsión de la posibilidad por parte del deudor de sustituir la garantía desaparecida por otras nuevas e igualmente seguras de conformidad con el art. 1129.3 CC.

DEFECTO 2.19. PROHIBICIÓN DE ARRENDAR. CONFIRMADO.- Respecto a la prohibición de arrendar por debajo de una determinada renta que se fija, debe considerarse no inscribible porque, aparte de disponerlo así con carácter general el art. 27 LH, según la STS de 16 diciembre 2009, tales pactos, como pone de manifiesto la nota de calificación, solo son admisibles en relación con aquellos supuestos de arriendo que no estén sujetos al sistema de purga de cargas en caso de ejecución de una hipoteca anterior y, por tanto, no menoscaban la garantía hipotecaria ni alteran su preferencia. Esta doctrina del TS debe interpretarse, tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por Ley 4/2013, de 4 de junio (arts. 7.2, 10.2 y 14), en el sentido que, actualmente, ningún arrendamiento no inscrito, tanto de local como de vivienda, está libre de purga en caso de ejecución de hipoteca anterior (Resoluciones 1 octubre 2010, 8 junio 2011 y 28 abril 2015).

Así, el art. 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que «una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el art. 9 (hasta 3 años), así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 LH», por lo que en caso de no inscripción del arrendamiento, éste no se impondrá a las adquirentes ni titulares de hipotecas inscritos con posterioridad. Y, por su parte, el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que en caso de enajenación de la vivienda arrendada «el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 LH, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los arts. 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca», lo que al decir de la doctrina mayoritaria sería aplicable a los rematantes y adjudicatarios de la vivienda en la ejecución hipotecaria, a los que únicamente afectará los arrendamientos inscritos con anterioridad a la hipoteca.

DEFECTO 2.20. VARIOS SIN TRASCENDENCIA REAL: CONFIRMADO.- Por último, se suspende también [el registrador deniega 9*] la inscripción de las cláusulas decimotercera: «apoderamiento»; decimocuarta: «anotación de suspensión», la de «tratamiento de datos personales», la de «declaración específica: condiciones generales de la contratación, y no adhesión a arbitraje de consumo» y la de «autorización», por tratarse de estipulaciones carentes de trascendencia real. […]

Lo cierto es que ninguna de las cláusulas de este grupo [1] tienen el carácter de estipulación financieras, [2] ni contribuyen a la delimitación de la obligación garantizada o del derecho real de garantía, [3] ni son susceptibles de garantía hipotecaria, [4] ni tampoco se articulan como causa de vencimiento anticipado del préstamo, por lo que pueden ser suspendidas con la única motivación de carecer de transcendencia real; procediendo, por tanto, en cuanto a las mismas, la desestimación del recurso.

Por todo lo cual, concurriendo todos los presupuestos de aplicación del art. 6 de la Ley 1/2013 y de aplicación de la normativa de consumidores, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto al primer defecto recurrido (falta de expresión manuscrita del prestatario). En cuanto a las demás cláusulas suspendidas [denegadas 10*] también procede, en general, desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, salvo respecto de aquellas concretas cláusulas en que expresamente se señala la admisión del recurso en los fundamentos de Derecho números 8, 10 y 13. (CB)

 

498.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA: TRACTO SUCESIVO SI HAN FALLECIDO TITULARES REGISTRALES. REDUCCIÓN DE CABIDA

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valdepeñas a inscribir una sentencia judicial.

Hechos: una determinada finca registral figura inscrita a favor de dos cónyuges sin que conste en el Registro su fallecimiento ni partición alguna. El documento que es objeto de calificación es el testimonio de una sentencia firme dictada en procedimiento ordinario en la que se reconoce el dominio de una finca por mitad y proindiviso a favor de los demandantes, herederos de los titulares registrales, y se ordena la cancelación de los asientos contradictorios. Se acompaña diligencia de adición haciendo constar, entre otras circunstancias, que la finca tiene una menor cabida que la que consta en el Registro. La diferencia de cabida resulta únicamente de la descripción de la finca que se hace constar en el testimonio de la diligencia de adición a los solos efectos de completar la sentencia. El pronunciamiento judicial no alcanza a la cabida de la finca y no consta que se haya tramitado el procedimiento previsto en el art. 201.1 LH ni se solicita la inscripción de la base gráfica en los términos del art. 199 LH.

La Registradora señala los siguientes defectos:

1) No acreditarse el fallecimiento de los titulares registrales y el título sucesorio de los mismos siendo necesario que la demanda se dirija contra los titulares registrales y, para el caso de que hubieran fallecido, contra sus herederos. Aunque la sentencia se refiere a los demandados como herederos de los titulares registrales, no se hace mención al título sucesorio que lo acredita ni se acredita la inexistencia de otros herederos.

2) La falta de cumplimiento de los requisitos para la constancia registral de la minoración de la cabida existente sobre la finca registral, inferior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, toda vez que el procedimiento judicial no se ha tramitado para la constancia registral de la minoración de la cabida de la finca y no queda justificado el mismo. La finca en cuestión se ha formado por segregación.

El recurrente sostiene que la calificación del Registrador vulnera el art. 100 RH (calificación de documentos judiciales).

La Dirección revoca el primer defecto y confirma la nota de calificación en cuanto al segundo defecto. La doctrina de esta resolución puede sintetizarse en los tres siguientes puntos:

 1) En cuanto a la calificación de los documentos judiciales, la Dirección General reitera su doctrina sobre la calificación de los documentos judiciales, en especial, que el Registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales (artículos 24 de la Constitución española y 20 LH).

2) Sobre los procedimientos seguidos contra la herencia yacente, de la documentación que obra en el expediente no consta que se haya producido la aceptación de la herencia. El Centro Directivo recuerda su doctrina sobre este particular: “…la doctrina de este Centro Directivo, si bien matizada en sus últimos pronunciamientos, impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y de 5 de marzo de 2015). Ahora bien, continúa señalando la Dirección General que: “esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia de nombramiento de defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente (…). Parece razonable restringir la existencia de nombramiento de defensor judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia”. En el caso ahora resuelto, constan sucesivas ampliaciones de la demanda a quienes según la sentencia, tienen la condición de herederos legales de los titulares registrales y consta en autos que todos ellos, a través de sendos escritos, se han allanado a las pretensiones de los demandantes. Por lo tanto, en la medida en que ha existido intervención de los interesados en la herencia, se revoca el defecto señalado por la registradora.

3) Sobre los medios hábiles para la inscripción registral de las rectificaciones descriptivas, se reitera la doctrina contenida en las resoluciones de 17 de noviembre de 2015, 22 de abril, 23 de mayo, 30 de junio y 3 de octubre de 2016. Tras la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, son medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas los siguientes:

– Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el art. 201.3, letra a) y letra b), LH , que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el art. 9, letra b), LH. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del art. 199 ya constare su notificación».

Si bien, tratándose de rectificaciones superficiales no superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del art. 201.3, letra a), como a la del art. 9, letra b).

– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el art. 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al art. 203 LH. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

Continúa señalando el Centro Directivo que tras la reforma operada por la Ley 13/2015,

1) Para proceder a cualquier rectificación de la descripción, es imprescindible que el registrador no tenga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de las rectificaciones sobre la misma o, en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias (como la segregación, la división o la agregación) en los que se haya determinado su superficie con exactitud y,

2) Que con fundamento en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, debe ser objeto de calificación registral, la certificación gráfica aportada, ya sea junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicita, ya sea como operación específica. Las dudas que pueda albergar el registrador, que deben quedar justificadas en la calificación y que pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento evitando dilaciones y trámites innecesarios, han de referirse:

– Bien a que la representación gráfica aportada coincida, en todo o en parte, con otra base gráfica inscrita o, con el dominio público,

– A la posible invasión de fincas colindantes ya inmatriculadas o,

– A que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (ER)

 

500.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE ACCESORIA A LA VIVIENDA.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad accidental de Durango, por la que se suspende la inscripción del testimonio judicial de un decreto de adjudicación y del decreto de su rectificación. 

Supuesto de hecho.

Se trata de la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacentey herederos desconocidos de don F. G. L. y frente a doña M. G. R., adjudicándose determinadas fincas registrales a la actora, «Caja Rural de Navarra, Sociedad Cooperativa de Crédito». Dichas fincas pertenecen, según el Registro, al causante don F. G. L. y doña M. G. R. por mitad y proindiviso, excepto la 8.676/6P2 que es propiedad de don F. G. L. Y ambos son deudores de la hipoteca que se ejecuta. La finca 13.263 se destina a vivienda, las restantes a plazas de aparcamiento.

La calificación registral señala como defecto que impide la inscripción que no resulta de la documentación aportada que en el caso de la herencia yacente o herederos desconocidos de don F. G. L., la ejecución se haya dirigido contra alguna persona que tenga interés en la herencia o contra el administrador judicial de la herencia.

Doctrina de la DGRN.

Nuevamente se plantea el problema de la representación procesal de la herencia yacente. También se refiere la Resolución al derecho de adquisición por el arrendatario del bien adjudicado (ex. art. 25 LAU).

REPRESENTACIÓN PROCESAL DE LA HERENCIA YACENTE

IRegla general: En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).

II Matización: Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que elllamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que (i) se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. (ii) Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

Conclusión: Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE.

En el caso de que la finca arrendada sea un garaje, como ha manifestado esta Dirección General en su Resolución de 3 de marzo de 2004 y reiterado en otras posteriores, como la más reciente de 12 de febrero de 2016, el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación, ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo.

Solución del caso.

El defecto debe ser revocado teniendo en cuenta las siguientes circunstancias que constan en el expediente: (i) se procedió a requerir y notificar a la herencia yacente y los herederos desconocidos del ejecutado fallecido don F. G. L. en el domicilio señalado en el título ejecutivo a efectos de notificaciones, resultando lo siguiente: (ii) la única hija y heredera puso de relieve que había renunciado a la herencia y aportó el acta de renuncia. (iii) Posteriormente consta en autos también la escritura de renuncia a la herencia testada o intestada por parte de don D. G. Q. y doña R. L. E., padres del fallecido, y de doña R. M. G. L., hermana del mismo. (iv) Así mismo interviene en el procedimiento la ejecutada y copropietaria de los bienes, doña M. G. R., quien según el recurrente era pareja del deudor fallecido.

Teniendo en cuenta todas estas circunstancias y las reiteradas averiguaciones tendentes a identificar a los herederos del titular registral, el defecto debe revocarse.

Confirma, sin embargo, el segundo defecto por cuanto se trata de una plaza de garaje accesoria de la vivienda, debiendo cumplirse lo previsto en el artículo 25 LAU.

Comentario.

Se trata en definitiva de procurar la representación suficiente de la herencia yacente (o de cualquier demandado) para evitar su indefensión, que en la esfera registral tiene su reflejo en el tracto sucesivo y el principio de legitimación derivada del asiento registral.

Precisamente para evitar la indefensión conviene destacar las referencias que la Resolución hace a la doctrina del Tribunal Supremo sobre la necesidad de procurar por los medios posibles averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados. Por tanto, la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone (SS.TS de 3 de marzo de 2011 y 4 de marzo de 2005).

La exigencia de evitar la indefensión se extiende también a todo procedimiento administrativo; concretamente en el notarial se refleja, por ejemplo, en materia de declaración de herederos en el artículo 56 de la Ley del Notariado. (JAR)

 

501.** COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN EL NÚMERO DE PASAPORTE

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de un apartamento por dos esposos británicos, cuyos números de pasaporte han variado respecto de los que aparecían en el documento de compra y por tanto en la inscripción registral.

El registrador tiene dudas de que se trate de las mismas personas (los otorgantes de la escritura y los titulares registrales) ya que el notario no emite un juicio expreso de identidad, y cita varias resoluciones de la DGRN en su apoyo.

El notario autorizante recurre y alega que la duda del registrador no está justificada en ningún indicio que la apoye y por el contrario hay numerosos indicios en la escritura acreditativos de dicha identidad de personas. Además el notario está emitiendo un juicio implícito de atribución de titularidad de dicha propiedad.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que la identidad de los comparecientes es una competencia del notario que no incumbe al registrador y que en el presente caso se ha cumplido debidamente. El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral y no otra persona con igual nombre y apellidos.

Concluye que en estos casos en los que el número de pasaporte no coincide es necesaria una expresa declaración del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia de los comparecientes con los titulares registrales sin que sea suficiente su reconocimiento implícito en la fe de conocimiento.

COMENTARIO.- Parece obvio que si el notario está autorizando una escritura y por tanto dando fe del acto o contrato que se efectúa en su presencia, con los efectos de presunción de veracidad que ello conlleva, es porque para ello ha emitido no sólo un juicio de identidad de los vendedores, sino también un juicio de legitimación del poder de disposición del vendedor sobre el objeto del contrato. Téngase en cuenta también que a la escritura se incorporan otra serie de documento que corroboran el juicio notarial y la legitimación de los vendedores, tales como certificado catastral de titularidad, Certificado de la Comunidad de Propietarios, recibos de IBI, Certificado de Eficiencia Energética, exhibición del título de propiedad, etc ..  

En el presente caso no hay duda de que el notario considera acreditada la propiedad del apartamento por los vendedores en virtud del título exhibido y/o de la información registral aportada, además de por los documentos incorporados, y por ello ese juicio implícito de legitimación debe de ser suficiente para disipar cualquier duda del registrador, sobre todo si éste no apoya su duda en ningún otro indicio, tales como podría ser el cambio de apellidos de la vendedora o errores en el nombre o apellidos.

El cambio del número de pasaporte en los británicos cada vez que se renueva es un hecho notorio y conocido por todos los profesionales en contacto con extranjeros y no justifica de ningún modo las dudas del registrador. Cuestión diferente sería si hubiera cambio de apellido (normalmente en mujeres) o en los raros casos de cambio de nacionalidad en los que a mi juicio sí tendría que haber una aseveración expresa notarial para disipar dudas y la aportación de algún documento que justifique el cambio y la identidad. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-11461 – 6 págs. – 192 KB)Otros formatos

 

502.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Valdemoro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación de gananciales de un primer matrimonio y herencia del causante respecto de un bien, en lo que aquí interesa. La heredera, menor de edad, es hija de un segundo matrimonio del causante y está representada por su madre, también viuda del causante. En dicha liquidación se adjudica la parte del causante en dicho bien a uno de los hijos del primer matrimonio que compensa en metálico su parte a los demás.

La registradora considera que hay que nombrar un defensor judicial, pues hay conflicto de intereses entre la madre y la hija, al no hacerse la adjudicación proindiviso.

El interesado recurre y alega que no hay tal conflicto de intereses ya que la hija está debidamente representada por la madre y que sus intereses son conjuntos en dicha liquidación. La notaria autorizante añade que se pretende evitar un proindiviso entre semiextraños (la hija menor y la primera esposa e hijos del primer matrimonio).

La DGRN revoca el defecto. Parte de considerar que no hay conflicto de intereses, en general, cuando hay automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria, tales como confección del inventario, liquidación de las cargas y en la adjudicación de los bienes si se realizan las adjudicaciones o bien en proindiviso o bien conforme a la dispuesto en el testamento. Sin embargo cuando hay una elección por el representante legal del menor sí puede existir ese conflicto de intereses.

En el presente caso considera que se produce una adjudicación desigual, lo que apareja la ruptura del principio de proporción de las respectivas cuotas de los herederos en relación con la voluntad del causante. No obstante considera que no hay propiamente conflicto de intereses sino intereses conjuntos de madre e hija pues ni la representante ni la representada son adjudicatarias de bienes concretos ni porciones distintas de las señaladas en el testamento y además considera razonable la adjudicación realizada pues con ello se evita el proindiviso. (AFS)

Comentario:

La Resolución hace un recorrido por una serie de cuestiones tratadas por la jurisprudencia y resoluciones anteriores:

I CONFLICTO DE INTERESES Y TIPO DE NEGOCIO.

1 Negocios bilaterales: Cuando existe, el conflicto de intereses se ve patente en el caso de los contratos o negocios jurídicos bilaterales, generadores de obligaciones para ambas partes.

Este conflicto puede manifestarse como autocontratación en sentido estricto, (contrato consigo mismo), como de autocontratación en sentido amplio, (cuando una sola voluntad hace dos o más manifestaciones jurídicas y pone en relación dos o más patrimonios y hay colisión de intereses en esa relación).

2 Negocios asociativos: Aunque el campo propio del conflicto de intereses son los contratos bilaterales, no cabe excluirla en los contratos de tipo asociativo, aunque no sea tan patente la presencia de una contraposición de intereses entre las partes como en los onerosos con obligaciones recíprocas (RDGRN 14 de mayo de 1998).

3 Declaraciones unilaterales: En resulta más difícil encontrar un supuesto de intereses en conflicto, pero aun así la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de mayo de 2002 entendió que un supuesto concreto de declaración de obra nueva que había efectuado la viuda en escritura de liquidación de sociedad de gananciales y herencia suponía conflicto de intereses con sus hijas menores de edad y herederas universales del padre.

II CONFLICTO DE INTERESES Y CASO CONCRETO.

1 El legislador toma en consideración el conflicto de intereses en relación con cada asunto concreto (cfr. artículos 163 y 299.1.º del Código Civil), por lo que deben ser valoradas las circunstancias concurrentes para afirmar o negar su existencia (STS de 17 de mayo de 2004)

2 La respuesta jurisprudencial frente a los supuestos del conflicto de intereses es casuística y dependerá en cada caso de la posible o presunta existencia de intereses contrapuestos. Por ejemplo, es razonable entender que la satisfacción por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos. Por el contrario, si el conflicto no se produce el autocontrato está permitido.

3 Como principio general, dice el Centro Directivo que el supuesto contemplado en el último párrafo del artículo 166 CC no excluye la aplicación del conflicto de intereses: «a pesar del reconocimiento de esa esfera de válida actuación del menor de edad que legalmente es considerado con la suficiente madurez, nunca puede llegar a prevalecer sobre las normas generales tuitivas previstas para las situaciones de conflicto de intereses entre el menor y sus padres…”. (RDGRN de 14 de mayo de 2010).

III CONFLICTO DE INTERESES Y PODER DE DECISION.

Para determinar la existencia de intereses se ha atendido a diversos elementos de carácter objetivo, que en general apuntan a la inexistencia de automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria (inventario, liquidación de gananciales y cargas y en la adjudicación de los bienes): (i) Así, diferentes resoluciones han considerado que no existe conflicto de intereses cuando la liquidación de gananciales se ha realizado con estricta igualdad, mediante la adjudicación de una mitad indivisa a cada participe, o cuando la partición hereditaria también se ha realizado en estricta aplicación de las normas legales o disposiciones testamentarias. (ii) Por el contrario, cuando se adopta una decisión por el representante que suponga una elección, aunque pueda entenderse adecuada para los intervinientes, se ha entendido que la valoración de inexistencia de conflicto no puede hacerla por sí mismo el representante del incapaz, sino que exige, conforme a lo establecido en el artículo 163 del Código Civil, del nombramiento de un defensor, con posterior sometimiento a lo que establezca el juez en su decisión, sobre la necesidad o no de posterior aprobación judicial (Resolución de 5 de febrero de 2015).

En definitiva, aunque madre e hija no tienen intereses contrapuestos en la liquidación de gananciales del bien considerada aisladamente, pues sus respectivos derechos siguen la misma suerte, la DGRN pone de manifiesto que tal circunstancia no excluye absolutamente el conflicto de intereses en la adjudicación hecha a resultas de la liquidación ganancial, y de ahí que destaque que en esta materia hay que ponderar caso por caso.

 Es cierto que la adjudicación del bien en cuestión no es “automática” por cuanto la decisión adoptada no está contemplada expresamente en el testamento, pero también es cierto que no se debe decidir con automatismo y entender que hay conflicto de intereses siempre que se tome una decisión que no venga  “predeterminada” por el testador o la ley. Así lo exigen las variadas circunstancias que pueden concurrir en una partición, por ejemplo: imposibilidad de poder hacer lotes absolutamente iguales (ex. art. 1062 CC), o la preferente adjudicación del cónyuge de la vivienda ganancial (ex. art. 1406 CC).  (JAR)

PDF (BOE-A-2016-11526 – 6 págs. – 187 KB)Otros formatos

 

503.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Rivas-Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Supuesto de hecho. Se trata de dilucidar en este expediente si es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente, el llamamiento a la herencia es genérico («ignorados herederos de doña M. A. M. G.») y sólo se ha notificado el procedimiento por edictos la citación a los posibles interesados.

¿Es inscribible en este caso? NO.

Doctrina de la DGRN. Reitera la doctrina recientemente formulada en la R. 15 de noviembre de 2016 comentada en este mismo Informe (nº 500).

Solución del caso. El llamamiento a la herencia es genérico, «ignorados herederos de doña M. A. M. G.» y la citación ha sido por edictos. No se ha seguido el procedimiento de ejecución con persona alguna en concepto de heredero del titular registral ni se ha nombrado administrador judicial, por lo tanto no cabe sino confirmar el defecto advertido en la nota de calificación.

Téngase en cuenta que los herederos de la deudora e hipotecante renunciaron a su herencia con anterioridad al inicio del procedimiento de ejecución, por lo que las personas supuestamente llamadas a la herencia, no consta si por vía testada o intestada, al haber renunciado a la misma con carácter previo a la interposición de la demanda, desaparecen del círculo de intereses relativo a la defensa del caudal hereditario, con efectos desde la muerte del causante ex artículo 989 del Código Civil.

Serán otros los llamados, ya sea por sucesión testamentaria, ya por sucesión intestada, a defender esos intereses. Y ninguno de ellos ha sido emplazado en el proceso que ha culminado con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario. Distinto seria el supuesto de que la renuncia se efectuase con posterioridad al inicio del procedimiento y previo emplazamiento de los herederos inicialmente llamados a la sucesión, en cuyo caso la posibilidad de intervención en defensa de la herencia queda garantizada.

Comentario. A diferencia de lo que sucedía en el caso de la referida Resolución (500), no consta que se haya hecho averiguación alguna sobre quiénes son los llamados a la herencia, limitándose el procedimiento a una citación genérica de personas totalmente desconocidas, lo que exige la designación de un administrador o defensor judicial. (JAR)

 

504.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Rivas-Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

De igual contenido que la precedente en este Informe, número 503. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-11528 – 7 págs. – 198 KB)Otros formatos

 

505.** NÚMERO DE PARCELA CATASTRAL QUE EN EL REGISTRO CONSTA CON ERROR. INEXACTITUD REGISTRAL, ERRORES MATERIALES Y DE CONCEPTO.

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Morón de la Frontera a inscribir una escritura de segregación.

Hechos: En el Registro de la Propiedad consta inscrita una finca y en su descripción se dice que está integrada por las parcelas catastrales 251 y 252, según descripción tomada del título. En la realidad hay un error en un número, pues no es la parcela 252 sino 152. Posteriormente se segrega en escritura una porción de dicha finca, y queda acreditado por licencia del ayuntamiento y por la certificación catastral dicho error. En la escritura de segregación se actualizan linderos, descripción de la finca y se aporta la representación gráfica georreferenciada de la parcela matriz, de la segregada y del resto.

La registradora exige que se subsane previamente dicho error relativo al número de la parcela mediante la rectificación del título en virtud del cual se practicó la inscripción.

El notario autorizante recurre y alega que la constancia del número de la parcela catastral no es ningún dato obligatorio de la descripción de la finca, por lo que no puede constituir defecto que impida la inscripción, máxime cuando el título presentado reseña las correctas y además las fincas están perfectamente identificadas y georreferenciadas. En todo caso el titular registral está rectificando ahora la descripción antigua por la nueva y subsanando dicho error, al menos de forma implícita. Además añade que no se cita el precepto infringido.

La DGRN estima el recurso. Comienza por señalar que los datos de polígono y parcela catastral no identifican la parcela de modo completo, y que sólo deben acceder al Registro con la certificación catastral descriptiva y gráfica y no por la mera manifestación de los interesados. Por otro lado la representación gráfica tiene unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica, ni supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma.

Señala también las diferencias entre  inexactitud registral (toda discordancia con la realidad), error material del Registro (cuando se ponen unas palabras por otras, tomadas del título, pero no se altera el concepto) y error de concepto, (cuando sí se altera el verdadero sentido del acto jurídico, respecto del título).

En el presente caso hay una inexactitud registral que carece de entidad para impedir la inscripción pretendida habida cuenta, además, que del título presentado resultan claramente acreditados todos los elementos necesarios para su rectificación sin que pueda exigirse adicionalmente la rectificación de ningún otro título ni ningún consentimiento adicional al ya manifestado en la escritura ahora calificada. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-11899 – 6 págs. – 188 KB)Otros formatos

 

506.** DOBLE INMATRICULACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 209 LH. INICIACIÓN DE OFICIO.

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana nº 2 a iniciar un procedimiento de doble inmatriculación. 

 Hechos: Se trata de una instancia por la que se solicita la iniciación del expediente de doble inmatriculación conforme al artículo 209 de la Ley Hipotecaria afectante a dos fincas registrales.

El registrador suspende la inscripción al entender que un tercero, no titular de fincas registrales afectadas por una doble inmatriculación, no se encuentra legitimado para iniciar el procedimiento previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado, declina iniciar este expediente de oficio, pese haber reconocido la existencia de la doble inmatriculación, alegando que es preciso que se pronuncie previamente la Administración titular de una de las fincas respecto a la aplicación de los procedimientos específicos contemplados en la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

El recurrente por su parte, considera:

  1. Que su representación está legitimada ad causam por cuanto está directamente perjudicada por el mantenimiento de la doble inmatriculación contradictoria, patología registral, que debe suprimirse por perjudicial.
  2. Que se revoque la decisión del Sr. Registrador de suspender el inicio del procedimiento del artículo 209 LH, ya que no es necesario consultar a la Administración Pública bastando una comunicación a la misma.

Decisión: La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

En cuanto a la primera cuestión, la legitimación para instar el procedimiento para la subsanación de la doble inmatriculación, está regulada en la regla segunda del artículo 209 de la Ley Hipotecaria en el que fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación. Y Siguiendo la doctrina de la Dirección General para la regulación anterior a la Ley 13/2015,  se entiende comprensiva no sólo de los titulares derechos inscritos, sino también anotados, entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no sólo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas.

Asimismo, al haber una norma especial reguladora de la legitimación para el procedimiento de doble inmatriculación, la DG entiende que no resulta pertinente acudir a la norma general que para la rectificación de errores en el Registro contenida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, al no ser el recurrente titular de ningún derecho inscrito sobre las fincas, ni  tampoco constar ningún asiento de anotación preventiva que publique en el Registro el eventual derecho que pudiera corresponderle en relación a la pretensión judicial existente en las mismas, no se encontraría legitimado para iniciar el procedimiento en cuestión, y sin que tampoco se pueda acudir al artículo 40 de la Ley Hipotecaria ya que el hecho de que el recurrente pueda o no resultar lesionado por los asientos practicados es una cuestión que dependerá́ del resultado de la contienda judicial emprendida, por lo que considerarlo legitimado por esta norma implicaría prejuzgar la cuestión , lo que excede, sin duda, del ámbito de la actuación del registrador.

En lo que respecta a la decisión del registrador de suspender el inicio del procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, hay que tener en cuenta que tras la reforma operada por la Ley 13/2015, introduce la novedad de permitir el inicio de este procedimiento de oficio por el registrador (art.209 regla tercera), posibilidad ésta que le estaba vedada anteriormente, siendo ahora el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación y si, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la  tramitación de forma suficientemente motivada (art.209 regla séptima), quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

En el caso que nos ocupa el registrador reconoce  la existencia de la doble inmatriculación pero sin que se pueda pasar por alto el hecho de que una de las fincas implicadas en esta situación patológica sea titularidad de la Administración Pública ya que en éste caso el apartado 2 del artículo  que estudiamos dispone que lo dispuesto en el mismo se entiende sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.

Esto implica que  la Ley Hipotecaria está atribuyendo  prevalencia al procedimiento específico que en sede administrativa tenga por objeto resolver la situación de doble inmatriculación, el cual se desarrolla en los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, y permite resolver las situaciones de doble inmatriculación en las que estuvieran afectadas fincas titularidad de la Administración.

En nuestro caso, según resulta de la calificación y de la documentación del expediente, la Administración tiene conocimiento fehaciente de la situación de doble inmatriculación que afecta a fincas de su titularidad, sin que conste en el Registro asiento alguno que refleje el inicio de un procedimiento administrativo con tal finalidad, por lo que nuestro Centro Directivo entiende plenamente justificado el hecho de que el registrador recabe de la Administración la información  sobre la existencia de un procedimiento administrativo en el que se decida sobre la doble inmatriculación, para evitar iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 209 de forma paralela y estéril a otro administrativo con igual objeto y trámites específicos, considerando, además, la prevalencia que la Ley Hipotecaria atribuye a las resultas de dicho eventual procedimiento administrativo. (MGV).

507.() EJECUCIÓN DE EMBARGO CON ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR LAS CARGAS POSTERIORES

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Coloma de Gramanet nº 2, por la que se deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

Hechos:

Se presenta en el registro un mandamiento por el que se acuerda la cancelación de dos anotaciones de embargo que dieron lugar a la adjudicación de determinada finca, así como de todas las inscripciones y anotaciones posteriores incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la expedición de la certificación registral de la finca adjudicada.

A la fecha de presentación de tal documentación las anotaciones en las que se sustentaba el procedimiento se encontraban canceladas por caducidad.

El registrador suspende la cancelación solicitada ya que al estar  canceladas las anotaciones preventivas de embargo que son base del procedimiento, no procede cancelar asientos posteriores a la anotación, pues ésta, al haberse extinguido ha dejado de ser preferente.

Respecto de la nota, se solicitó calificación sustitutoria que la confirmó, por lo que la interesada interpuso recurso contra la calificación entendiendo que la misma no es ajustada a derecho, ya que  el Tribunal Supremo en Su Sentencia de fecha 436/2015, en relación a un caso similar al presente falló en contra de la calificación del registrador en base a que ”la certificación de derechos y cargas persigue entre otros objetivos: – La situación registral que proclama de que se trate, y fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble, de forma que cualquier alteración posterior, como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante no modifica dicha situación”.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador ratificando su doctrina elaborada al respecto que se basa en lo siguiente:

Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango  y no podrán ser cancelados en virtud del  mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario.

El hecho de que a la fecha de adjudicación  estuviera vigente la anotación, la resolución judicial no implica prorroga  de su vigencia, ya que en ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).

Así mismo, el haberse expedido la certificación de titularidad y cargas, no implica ni su conversión en otra anotación ni su prórroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Y por ello considera que si se hubiera  dictado un mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha anotación preventiva,  habría subsistido registralmente su  preferencia  en el proceso  y sería indudable la eficacia cancelatoria del mandamiento judicial.

En consecuencia, en virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo de los artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria, una vez caducada la anotación pierde todo efecto respecto de los terceros posteriores inscritos  cuyos asientos no podrán cancelarse al devenir inexistente la anotación de la que trae causa. Dejando claro que el hecho de haberse expedido la certificación de cargas no implica prórroga de la vigencia de la anotación, la cual sólo puede tener lugar en la forma prevenida en la Ley.

Finalmente nuestro Centro Directivo declara que, no obstante lo anterior, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (MGV)

PDF (BOE-A-2016-11901 – 5 págs. – 180 KB)Otros formatos

 

508.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR DEUDAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid nº 9 a practicar una anotación preventiva de demanda.

Hechos: En un procedimiento judicial de reclamación de cantidad contra un deudor moroso (en el presente caso una herencia yacente) de una comunidad de propietarios se ordena la anotación de la demanda.

El registrador deniega la anotación de demanda solicitada porque el objeto del procedimiento no es la reclamación de ningún derecho real, conforme a lo dispuesto en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, sino de una cantidad dineraria. Sugiere como alternativa la anotación de embargo.

El interesado, la comunidad de propietarios, recurre y alega que no estamos ante una deuda ordinaria, sino ante una deuda preferente, conforme al artículo 9.1.E LPH y que esta preferencia dejaría de existir en el caso de que no se anotase la demanda porque lo que se persigue con la solicitud de la anotación, es evitar que el inmueble sea transmitido a un tercero que pretenda ampararse en el principio de la buena fe hipotecaria, al que no sería oponible la afección real fuera del límite legal.

La DGRN desestima el recurso. Parte de que la afección legal del artículo 9.1.E LPH  no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad tenga eficacia real; para ello sería preciso que se pretenda la constancia de la preferencia del crédito frente a anteriores acreedores o que se demande al titular actual de la finca por las deudas del anterior propietario.

En tales casos sí sería anotable la demanda, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago de una cantidad, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal.

Recuerda también que el TS en su sentencia de 22 de Abril de 2015 ha fijado la siguiente doctrina «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre»

En el presente caso, siendo una mera reclamación de deuda, sólo podrá provocar una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si, como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular de la finca, o se acuerda el embargo preventivo.

COMENTARIO.-  En los casos de reclamación de deudas a una Comunidad de Propietarios y su eficacia  en relación con el Registro de la Propiedad, habrá que diferenciar:

Si no hay créditos anotados o hipotecas en el Registro y el deudor es el titular registral, sólo cabrá como medida de seguridad la anotación preventiva del embargo.

Si hay cargas preferentes o el propietario es un tercero no deudor cabrá la anotación de demanda, pero en tal caso será necesario demandar al titular registral o a los de las restantes cargas a los efectos de hacer efectiva posteriormente la afección real en caso de ejecución de la sentencia.

De este modo la afección real por deudas de comunidad podría anteponerse incluso a las hipotecas inscritas, en cuanto al límite con privilegio (3 años y la parte vencida del corriente). (AFS)

 

509.** PRÓRROGA DE NOTA MARGINAL PREVENTIVA

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Herrera del Duque, por la que se suspende la extensión de una nota marginal preventiva. 

Hechos: se presenta, por persona distinta del titular registral, una instancia privada –con firma legitimada ante Notario – solicitando la prórroga de una nota marginal preventiva.

La Registradora suspende la inscripción señalando que no procede la prórroga dado que no se ha presentado en plazo la providencia judicial que, conforme al art. 163 RH, es el título necesario para que, con justa causa se prorrogue la misma por plazo de 180 días y, por tanto, habiendo caducado la nota marginal preventiva, no cabe prorrogar un asiento ya caducado.

El recurrente defiende, entre otros preceptos legales, la aplicación del art 86 LH relativo a la caducidad de las anotaciones preventivas.

La Dirección niega la aplicación del art. 86 LH a las notas marginales preventivas. El precepto aplicable en este caso es el art. 163 RH cuyo inciso segundo señala que: “Las notas marginales preventivas caducarán a los sesenta días de su fecha. Este plazo se podrá prorrogar hasta ciento ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial”. El plazo de cuatro años del art. 86 LH queda reservado a las anotaciones preventivas pero no a las notas sucedáneas de otra. Atendidas las circunstancias del caso resuelto, recuerda el Centro Directivo que el acceso al Registro de situaciones de litigiosidad relativas a la propiedad de bienes inscritos tiene su cauce mediante la correspondiente anotación preventiva de demanda. (ER)

PDF (BOE-A-2016-11903 – 16 págs. – 299 KB)Otros formatos

 

510.* PROYECTO DE REPARCELACIÓN. INSCRIPCIÓN DE LA CUENTA DE LA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA. CANCELACIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe nº 2, por la que se deniega la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva de unas obras de urbanización y la cancelación de determinada servidumbre.

Hechos:

Mediante instancia suscrita por el presidente de una entidad urbanística de conservación se solicita:

  1. Inscribir la cuenta de liquidación definitiva de determinadas obras de urbanización, con asignación de las cargas de urbanización que a cada finca corresponda en base al título legalmente pertinente, en concreto el certificado del Secretario del Ayuntamiento.
  2. Se cancele o extinga la carga referente a la servidumbre de paso de agua en todas las parcelas de resultado de la reparcelación voluntaria del Polígono, salvo las procedentes de cierta finca registral.

El registrador deniega la inscripción en base a los siguientes defectos:

 En primer lugar considera que no es posible la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva por haber caducado la afección urbanística, ya que el proyecto de reparcelación se inscribió en febrero de 2007.

En segundo lugar  deniega la cancelación de la servidumbre de paso de agua alegando que los asientos del registro se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales y producen los efectos que les son propios, mientras no se declare su inexactitud conforme a la Ley.

Y finalmente señala como defecto la falta de legitimación de la firma del solicitante, la falta de presentación del documento a la oficina liquidadora, y la mera aportación de fotocopias o copias simples de documentos complementarios los cuales no reúnen los requisitos de autenticidad requeridos.

 El recurrente, por su parte, argumenta que el proyecto de reparcelación fue inscrito indebidamente en su día, incluyendo extremos distintos de los aprobados por el Ayuntamiento, y cometiendo errores en cuanto al arrastre de la servidumbre de aguas sobre las fincas de resultado.

En el recurso alega que con anterioridad se han presentado documentos al Registro para rectificar supuestos errores, y que su inscripción ha sido denegada, y el recurso contra tal denegación ha sido desestimado por este Centro Directivo.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de registrador.

En relación al primer defecto mencionado por el registrador,  relativo a la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva, expresa que tal pretensión ya fue resuelta por esta Dirección General, en recurso planteado por el mismo, en Resolución de fecha 13 de junio de 2014 y en Resolución de fecha 17 de diciembre de 2014, por lo que no cabe ahora sino reiterar lo que en ellas se dijo, desestimando, por tanto, ahora también, el recurso en este punto.

En cuanto al segundo defecto, relativo a la denegación de la cancelación o extinción de la servidumbre de paso de aguas, señala  nuestro Centro Directivo, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, debiéndose proceder a la rectificación del Registro, en el supuesto de que ello fuera procedente, en los términos y por los medios regulados en el artículo 40 de la misma Ley.

En relación a nuestro supuesto de hecho en el que el solicitante se ampara en un supuesto error registral cometido en la inscripción del proyecto de reparcelación  considera la Dirección General que si efectivamente hubiera habido un error registral de concepto, consistente en haber arrastrado la servidumbre a todas las fincas resultantes, y no sólo a las que procedían por subrogación real de la registral xxx, lo procedente será que se vuelvan a presentar los títulos inscritos en su día, con la acreditación de haber sido presentados también en su día a la Administración Tributaria competente, y con expresa petición al registrador de que a la vista de los mismos subsane, si procede, el supuesto error registral, en la forma regulada por la legislación hipotecaria para la rectificación de los errores de concepto. Pero, sin embargo, una mera instancia acompañada de simples fotocopias o copias simples de títulos inscritos, entiende, como no podía ser de otro modo que no es título hábil suficiente para obtener tal rectificación.

Y en cuanto al último defecto, destaca nuestro Centro Directivo que el firmante de la instancia dice representar simultáneamente a una entidad pública (la entidad urbanística de conservación) y a una entidad privada (una determinada sociedad de responsabilidad limitada) lo que no deja duda de que la exigencia de legitimación es procedente para dotar a la solicitud de la debida autenticidad. (MGV)

512.() CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009

Resolución de 24 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid nº 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario, por razón de no acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo. 

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.- Caso muy parecido al de la resolución de 22 julio 2016 cuya doctrina aplica y damos por reproducida. Se solicita la inscripción de la cesión de una hipoteca resultando que el cedente, «Grupo Inverpréstamo, S.L.», es una entidad no de crédito y el cesionario es un particular y sin constar el adquirente inscrito en el registro público administrativo de empresas prestamistas, ni acredita la suscripción del seguro de responsabilidad o la constitución del aval bancario necesario. Posteriormente se aporta acta de manifestaciones en la que el adquirente manifiesta que no está especializado en el asesoramiento profesional ni realiza ni ha realizado de manera profesional o particular actividades de concesión de préstamos o créditos hipotecarios sujetos a la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

La registradora suspende la inscripción de la hipoteca por no estar el cesionario inscrito en el Registro de empresas prestamistas con el Seguro de Responsabilidad o la Constitución del Aval Bancario necesario (arts. 1 y 3 LCCPCHySI). El cesionario aparece como titular registral de otros préstamos hipotecarios inscritos en distintos Registros de la Propiedad, según consulta realizada por la propia registradora. La DGRN confirma la nota. (CB)

 

513.** ANULACIÓN DE LICENCIA DE OBRAS. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 24 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Betanzos, por la que se suspende la inscripción de la certificación compresiva de la resolución de la Alcaldía instando la inscripción de una sentencia judicial firme del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, en la que se declara la anulación de una licencia municipal de obras. 

HECHOS:  Se declara judicialmente la Nulidad de una Licencia Mpal. de obras sobre una finca que se había dividido horizontalmente ordenando su demolición. El Ayuntamiento demanda al promotor y durante el juicio se notifica a alguno de los titulares de elementos privativos. En el ínterin se han ido vendiendo otros elementos cuyos titulares no han sido emplazados ni notificados. El Ayuntamiento NO solicitó en su día ninguna Anotación Preventiva de demanda (Art 67 RHU 1093/1997). NI nota marginal en expediente urbanístico por ilegalidad de la licencia (Art 75 RHU). A posteriori, el secretario municipal notifica a una serie de personas (y al resto por edictos) el resultado del procedimiento contencioso administrativo y la Sentencia recaída, conminando, el Ayuntamiento, a acatarla.

El REGISTRADOR, lógicamente, suspende parcialmente la inscripción respecto de los titulares registrales no demandados (sí la inscribe respecto de las fincas que aún pertenecen a los promotores demandados), por no acreditarse que los demás copropietarios han tenido posibilidad de oponerse al procedimiento judicial, y  haberse incumplido las exigencias del Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) para evitar la indefensión de los Titulares registrales (Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78).

El AYUNTAMIENTO recurre señalando que los titulares registrales posteriores sí fueron notificados por el Secretario Mpal., comunicándoles la Sentencia, y que ninguno formuló oposición, por lo que no quedaron en indefensión.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, en base a los citados Ppios de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y de tutela judicial efectiva (Aº 24 CE-78) y al Art 65-1-g, T.R. Ley de Suelo 2015 que dice que «serán inscribibles en el Registro de la Propiedad», entre otros, los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento».   

Y tratándose de titulares futuros la anotación de demanda es el mecanismo adecuado de publicidad [Aº 65.1.f) TRLS].

Por tanto si no se ha practicado tal anotación, no puede inscribirse la sentencia sin más. Tampoco cabe que la calificación registral impida per se la ejecución de sentencias judiciales. Lo que sí será preciso es que al registrador se le acredite específicamente, respecto de cada titular registral, que ha tenido la posibilidad de intervenir y defender sus intereses. A falta de esa acreditación, podrá y deberá solicitarse (STS de 16 abril 2013) que el Juez emplace a los interesados y que se pronuncie específicamente sobre sus posibilidades de defensa (resolución que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto) y ordene en su caso que se practique igualmente la inscripción de la Sentencia. (ACM).

 

514.** NEGATIVA A EXPEDIR NOTA SIMPLE INFORMATIVA POR NO IDENTIFICAR DEBIDAMENTE EL INMUEBLE 

Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Bilbao nº 2 a emitir una nota simple informativa.

Hechos: Por vía telemática se solicita nota simple de una determinada finca registral. En la solicitud se indica que se trata de un local, su medida superficial, su localizador parcelario y la dirección de la finca. Se aduce como interés “formular una oferta de compra”.

El Registrador deniega la expedición de la nota simple por insuficiencia de datos en la solicitud.

La Dirección General reconoce que aun cuando existe interés legítimo, al no quedar debidamente identificado el inmueble objeto de la solicitud (párrafo quinto del art. 222 bis LH), confirma la negativa del registrador a la expedición de la nota simple y reitera su doctrina sobre este particular señalando que:

1) El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos.

2) Dicho interés ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado, directo y legítimo y se ha de justificar ante el Registrador en el sentido que de que es el Registrador el que debe calificar tal extremo en la medida en que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos. En la calificación de dicho interés el Registrador ha de tomar en consideración no sólo la literalidad de la causa aducida por el solicitante sino su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información.

3) En cumplimiento del art. 222.6 LH y demás disposiciones de desarrollo, el registrador debe velar por el cumplimiento de la normativa sobre protección de datos. Por ello, aun cuando concurra interés legítimo, corresponde al registrador decidir qué datos deben quedar excluidos de la información solicitada. (ER)

PDF (BOE-A-2016-11908 – 5 págs. – 179 KB)Otros formatos

 

515.** AGRUPACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 28 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Avilés nº 2 a inscribir una escritura de agrupación.

Se plantea si es inscribible una agrupación de fincas habiéndose aportado una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, una vez tramitado el expediente del art. 199 LH.

El registrador suspendió la inscripción a la vista de la oposición formulada por dos titulares registrales colindantes, que ponen de manifiesto la posible invasión de sus fincas registrales, según resulta de informe técnico contradictorio aportado al expediente.

La DGRN desestima el recurso:

El art. 9 LH en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de……agrupación.

  1. Ámbito de aplicación temporal: Al ser las modificaciones de entidades hipotecarias actos jurídicos de carácter estrictamente registral, todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
  2. Procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.

En los casos en los que como este la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el art. 9 al art. 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el art. 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (art.9, letra b, párrafo  cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el art. 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Este último supuesto concurre en el caso objeto de este expediente, ya que la representación gráfica alternativa que se aporta no respeta el perímetro de las fincas objeto de agrupación resultante de la cartografía catastral, como se observa en el propio informe de validación gráfica catastral en el que constan representadas no sólo la parcela catastral objeto del documento calificado sino también las colindantes, apreciándose en la delimitación de todas ellas modificaciones respecto de la que figura en dicha cartografía catastral.

  1. Efectos de la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada.

Será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca (art. 9.b). Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (art. 199, art. 201) Y a los efectos de efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la R. DGRN 2 de agosto de 2016.

En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el art. 9.b) dispone que en todo caso «habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» y que «si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral».

El apartado 2 del art. 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.

Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados .

En el presente caso resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, y tal y como señala el registrador en su nota, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el art. 199.

El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos. (JCC)

PDF (BOE-A-2016-12192 – 7 págs. – 200 KB)Otros formatos

 

517.*** ACUERDO TRANSACCIONAL sobre DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alicante nº 5 a inscribir un auto de homologación judicial de un acuerdo transaccional.  

– HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple AUTO judicial de homologación de un acuerdo transaccional en el que, para cesar el condominio (y poner fin al procedimiento de división judicial de patrimonios), se pacta que uno de los comuneros comprará las participaciones de los demás, quedando él solo como único titular de la finca.

– La REGISTRADORA califica acertada y negativamente conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH, porque el documento presentado no es título inscribible ya que el acuerdo transaccional se equipara al documento privado aunque esté homologado judicialmente, por lo que no es un título formal adecuado; la transacción judicial, aún homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no contiene un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que:

1) El Auto judicial sería un título público auténtico que encajaría dentro de las previsiones del Art 3º LH;

2) Que el art. 14-2 LH (y arts. 80 y ss RH) contemplan, para la partición judicial de la herencia, la resolución judicial firme como título inscribible.

3) Y que la transacción procesal tiene una naturaleza dual, ya que la aprobación judicial le confiere un carácter procesal como acto que pone fin al proceso, con el efecto de hacer posible su ejecución como si se tratara de una sentencia (arts. 1816 Cc y  787.3 LEC.).

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su doctrina de que :

1) La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo permitido por el art. 1809 CC y 19 LEC, entre otros. (R. 9 de julio 2013);

2) No estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario ya que el Juez se limita a declararlo terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes, y sin entrar al FONDO del asunto planteado.

3) El acuerdo homologado no es por tanto una sentencia sino un convenio contractual que vincula a las partes, como cualquier otro contrato. De aquí que el Art 1816 CC le dé efecto de cosa juzgada entre las partes, en el sentido de que ya no pueden desconocer la fuerza vinculante del contrato. Y aunque es susceptible de seguir «los trámites previstos para la ejecución de sentencias» (art. 415 LEC) no significa que la Ley lo asimile a una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación ante los Tribunales (Art 1817 CC).

4) Y en cuanto a la partición judicial de herencias, añade acertadamente el Centro Directivo que la protocolización notarial de la misma, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta en el Art. 787.2 LEC, ya que la referencia a la sentencia firme contenida en el art. 14-2 LH se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición.

Por tanto, la disolución de una comunidad ordinaria mediante la adquisición por una de las condueñas de las participaciones de los demás, si ambas partes no procedieran voluntariamente a otorgar la correspondiente escritura, cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución vía “condena a emitir una declaración de voluntad,” de los arts 705 y ss LEC, que no disponen la inscripción directa de los documentos presentados, sino solo permiten al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.

COMENTARIO (ACM).- Interesante y acertada resolución muy respetuosa con la forma documental que viene aclarar la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, sentando una doctrina que ya puede considerarse reiterada, así en las recientes RR. de 17 y 24 de octubre de 2016: la 1ª para los Convenios Reguladores de divorcio, que requieren escritura notarial cuando se trate de una Pareja de Hecho y se asigne a uno la vivienda habitual; y la 2ª que rechaza que en el convenio regulador se formalice una declaración de Obra Nueva sobre finca de cónyuges divorciados, siendo lo procedente, la asignación al adjudicatario simplemente del solar, y que posteriormente tal consorte otorgue la oportuna escritura.

Pero ya antes la DGRN había empezado con esta acertada línea jurisprudencial, hoy consolidada de exigir escritura pública notarial en las homologaciones judiciales de acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal) y la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común). (ACM)

PDF (BOE-A-2016-12194 – 6 págs. – 187 KB)    Otros formatos

 

518.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. TRACTO SUCESIVO. OBRA NUEVA Y SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villaviciosa de Odón a inscribir una sentencia recaída en procedimiento declarativo ordinario.

Hechos: Se sigue juicio declarativo de dominio en el que se declara acreditado que un matrimonio es el propietario de determinada vivienda, cuyo solar ha de segregarse de una finca registral. Se dicta sentencia y se ordena practicar la inscripción de la misma.

El registrador encuentra varios defectos al título: no se ha demandado a todos los herederos del titular registral, tiene dudas sobre la finca de la que ha de practicarse la segregación, y pide aclarar la sentencia, pues se dice que la finca fue adquirida por herencia por uno de los cónyuges y finalmente que la finca es ganancial. Por último pide acompañar los certificados de últimas voluntades.

El interesado recurre y alega que están demandados todos los herederos que podrían tener algún derecho en la finca matriz, y que los restantes no lo han sido pues ya tramitaron en su momento expedientes de dominio que provocaron segregaciones de la finca matriz, que las dudas se aclaran con los documentos presentados, y que el registrador se extralimita, pues la inscripción debe de practicarse conforme a lo ordenado en la sentencia.

La DGRN estima el recurso, excepto en cuanto al último defecto relativo a los certificados. Considera en primer lugar que el registrador no se ha extralimitado en su función pues puede calificar los obstáculos que nacen del Registro, como es la calificación de si el titular registral ha intervenido o no en el procedimiento.

En cuanto al primer defecto, la cuestión planteada es si han de ser demandados todos los herederos del titular registral o sólo aquellos que ostentan algún derecho sobre la finca objeto de la segregación, inclinándose por esta segunda opción, por lo que revoca el defecto.

En cuanto al segundo defecto, de los documentos aportados consta claramente la ubicación de la vivienda construida, cuyo solar ha de ser objeto de segregación, y por tanto resueltas las dudas planteadas por el registrador.

Respecto del tercer defecto, la sentencia establece que la finca ha de inscribirse con carácter ganancial aunque inicialmente la adquirió uno de los cónyuges por herencia, por lo que el registrador no puede cuestionar ni procede aclarar la decisión judicial, y más en concreto si el carácter ganancial deriva del antiguo artículo 1404 CC, que regulaba la denominada accesión invertida, y de la vivienda edificada en dicho solar por el matrimonio.

Únicamente mantiene el cuarto defecto, aunque los documentos solicitados se acompañan con el recurso. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-12195 – 19 págs. – 340 KB)Otros formatos

 

519.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. LICENCIA DE OCUPACIÓN. RESTANTES REQUISITOS.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gijón nº 2 a inscribir una escritura de compraventa y cambio de uso.

Hechos: En Asturias se otorga escritura de cambio de uso de local a vivienda, y se aporta licencia para realizar las obras de cambio de uso. No se aporta licencia de ocupación, aunque en la licencia municipal se advierte que es necesaria la licencia de ocupación antes de habitar la vivienda.

El registrador exige licencia de ocupación del cambio de uso, de acuerdo con lo establecido por el artículo 28 de la Ley del Suelo y en la propia licencia municipal de obras.

El interesado recurre y argumenta que ninguna norma exige acreditar en el Registro la licencia de ocupación en estos casos de cambio de uso, por lo que al no ser una modificación hipotecaria considera que ha de inscribirse el cambio de uso con las condiciones de la licencia y, en su caso, notificar al Ayuntamiento dicho cambio.

La DGRN desestima el recurso. Parte de considerar que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho.

Le es por tanto de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.1.b de la Ley del Suelo que exige el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable.

Por ello le es exigible al cambio de uso licencia de ocupación o declaración responsable. Sin embargo, si se aporta licencia de ocupación no será necesaria la aportación de la licencia de obra o modificación, cuyo cumplimiento verifica la licencia de ocupación, salvo que la modificación de uso lleve aparejada una obra que suponga una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural del edificio.

En cuanto a los restantes requisitos que se exigen en la terminación de obra concluye que no le es exigible, sin embargo, el seguro decenal, ni el libro del edificio ni el certificado de eficiencia energética, ya que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de la edificación declarada con la obra nueva, a menos que se trate de modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-12196 – 10 págs. – 226 KB)Otros formatos

 

521.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. TASACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Ourense nº 1, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación en subasta realizada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

Se debate en este recurso si, en la inscripción de una certificación de adjudicación derivada de un apremio de la TGSS, la registradora puede invocar como defecto que la valoración efectuada por la Administración se aleja de los precios de mercado habida cuenta del tiempo transcurrido entre la realización de la tasación (julio de 2011) y la providencia de subasta (enero 2016). 

En primer lugar la Dirección recopila su doctrina acerca de la competencia de los registradores en la calificación de los documentos administrativos y que podemos resumir: el art 99 RH faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro; a su vez la calificación de la observancia de los trámites esenciales del procedimiento debe ser entendida en el sentido de comprobar el cumplimiento de las garantías establecidas para los particulares, con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra las consecuencias de una indefensión procesal, en congruencia con los arts. 1, 20 y 40 LH. Afirma igualmente que el control de legalidad del registrador no queda excluido por el hecho de que concurra el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral. Para poder efectuar dicha calificación (R. de 2 de octubre de 2014) deben figurar en el certificado «todas aquellas circunstancias que, en su caso, sean precisas para su inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria»; y dentro de estas circunstancias están, sin duda, aquellas que afecten a los trámites esenciales del procedimiento entre los que se encuentran la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta, (puesto que el art. 110.2 RGR de la Seguridad Social concede al deudor el derecho de presentar frente a tal valoración otra contradictoria) y la notificación al mismo deudor, y a su cónyuge, del acuerdo de enajenación de los bienes, o providencia de subasta, conforme a lo previsto en el art 116.2, pues en dicha notificación se ha de hacer constar el derecho del deudor de liberar el bien pagando la totalidad de la deuda, además de determinar el plazo para la presentación de las oferta.

Respecto al defecto de fondo- que dado el tiempo transcurrido entre la tasación inicial y la de la providencia de subasta la valoración se aleja de los precios de mercado- revoca la nota: Teniendo en cuenta la tesis de la propia Dirección en las RR  de 29 de octubre de 2013 y 18 de febrero y 30 de septiembre de 2014 – referidas a tasaciones hipotecarias- ; la inexistencia de un precepto legal que ampare la necesidad de una nueva tasación cuando ha transcurrido mucho tiempo; y que se ha cumplido el trámite esencial (la realización de la valoración y su notificación) procede estimar el recurso. El registrador ha de exigir y controlar la exigencia de la valoración y su notificación, así como su constancia en el procedimiento, pero no ha de vigilar la forma y vigencia de la tasación. Si se ajusta o no a precios de mercado la tasación es una cuestión que han de supervisar jueces y Tribunales y para ello el ejecutado tuvo su defensa mediante el recurso ante la propia Tesorería o ante los Tribunales y la correspondiente solicitud de anotación preventiva de la demanda. (MN)

PDF (BOE-A-2016-12198 – 12 págs. – 247 KB)Otros formatos

 

522.** CONVENIO REGULADOR. PERMUTA DE BIENES PRIVATIVOS.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de León nº 2, por la que se suspende la inscripción del convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho. Los cónyuges, que están casados en régimen de separación de bienes, acuerdan en el convenio regulador incorporado al procedimiento de divorcio la permuta de varios bienes entre sí, declarando que el exceso de adjudicación resultante de la permuta a favor de uno de ellos se trata de una dación o adjudicación en pago de una deuda por la contribución del cónyuge adjudicatario a las cargas del matrimonio.

¿Es inscribible esta permuta entre cónyuges contenida en el convenio regulador? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 El convenio regulador puede incorporar un negocio de dación o adjudicación de uno o varios bienes o derechos en pago de una deuda conyugal dentro de las operaciones inventariadas en un convenio regulador, y esta estipulación puede acceder al Registro, al amparo de lo previsto en el artículo 90 del Código Civil, pero dicha operación debe ajustarse a lo estrictamente necesario para llevar a cabo la completa liquidación del haber común así como para el pago de las deudas matrimoniales, pero esta medida, sin embargo, no puede extenderse actos ajenos a dichas operaciones.

2 En el presente caso, para el pago de una deuda conyugal se adjudican más bienes de los necesarios para cubrir su importe, y la parte acreedora transmite también un inmueble de su propiedad, por lo que se trata de un acto que excede del contenido típico del convenio regulador y constituye una operación ajena (y no necesaria) para la liquidación de la situación familiar a la que se pone fin con el divorcio.

 3 Estos negocios, que tienen identidad propia e independiente del convenio regulador, deben documentarse en escritura pública para acceder al Registro de la propiedad.

Comentario. Según criterio reiterado por el Centro Directivo, el convenio regulador puede contener negocios traslativos sobre bienes privativos de uno de los cónyuges y resultar, no obstante, inscribible siempre y cuando la operación documentada fuera estrictamente necesaria para (i) la completa liquidación del haber común o (ii) para pagar deudas conyugales. (Art. 90 CC).

Por tanto, si en el convenio se hubiera adjudicado un bien privativo para compensar una deuda conyugal a favor de uno de los cónyuges, dicha adjudicación sería inscribible según el Centro Directivo. Lo que ocurre en el presente caso es que el negocio no se limita a eso, sino que los cónyuges se permutan bienes y realizan un negocio independiente de la liquidación de la situación familiar, por lo que debe documentarse en escritura pública para acceder al Registro de la propiedad.

La homologación judicial del convenio regulador no se extiende a este tipo de negocios respecto de los que el convenio es un acuerdo privado. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-12199 – 5 págs. – 180 KB)Otros formatos

 

523.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES NO CONTENCIOSA:  PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL. CAUSA DE LA LIQUIDACIÓN.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial aprobatorio de la liquidación de una sociedad conyugal.

Supuesto de hecho. Se plantea la inscripción, sin previo otorgamiento de escritura pública notarial, de un mandamiento judicial de aprobación de las operaciones de la liquidación de una sociedad de gananciales, celebrada en documento privado por acuerdo entre las partes. En dicho acuerdo se resuelve la adjudicación por mitad del único bien inventariado.

¿Se necesita la protocolización notarial del acuerdo de liquidación alcanzado en procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial? SI.

¿Qué causa negocial tiene la liquidación llevada a cabo?

Doctrina de la Resolución.

1 Sobre la causa negocial.

La causa de la liquidación del régimen económico matrimonial, ya disuelto, es el reparto de bienes y deudas pertenecientes a la comunidad. La liquidación es consecuencia de la disolución pero independiente a la misma. En conclusión, la causa está implícita en el propio procedimiento de liquidación, que presupone la previa disolución (voluntaria o no) del régimen económico matrimonial de que se trate.

2 Sobre la necesidad de escritura pública en el procedimiento de liquidación de los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Dirección General ha señalado (cfr. Resolución de 19 julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, esta misma regla es aplicable por la remisión legal que se efectúa conforme ha quedado expuesto, al caso de la liquidación judicial de gananciales. Por lo que este defecto debe ser confirmado.

Comentario.

El acuerdo que se alcanza en el procedimiento de liquidación no es un convenio regulador. Es más, acuerdo y convenio son excluyentes porque el procedimiento de los artículos 806 y ss. presupone que no ha habido una previa liquidación, ya en convenio regulador homologado judicialmente, ya en escritura pública de capitulaciones o de separación o divorcio.

Reitera la Resolución que el convenio regulador es título inscribible en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como -en los supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-12200 – 5 págs. – 184 KB)Otros formatos

 

524.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de elevación a documento público de cuaderno particional realizada por contador-partidor dativo.

Supuesto de hecho. 

Se deniega la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales realizada por contador-partidor dativo, previa designación del mismo y bajo aprobación notarial de la misma por no recaer confirmación expresa de todos los herederos y legatarios (artículos 1.057.2 del Código Civil y 66 de la Ley del Notariado). Previamente se procedió al nombramiento de contador-partidor conforme al artículo 50 de la Ley del Notariado.

Más que la solución de las cuestiones planteadas, la importancia de esta Resolución radica, a mi juicio, en la doctrina que sienta con el pretexto del recurso; por ello, en este comentario no se repara tanto en la solución concreta como en los criterios generales que establece el Centro Directivo.

Doctrina de la Resolución.

1 Fases del procedimiento notarial de partición por contador partidor dativo previsto en el art. 1057 CC: (i) Nombramiento del contador partidor, que se documentará en escritura pública. (ii) Partición hecha por el contador partidor nombrado. (iii) Aprobación notarial de la partición, que también se hará en escritura pública.

2 Procedimiento notarial para el nombramiento del contador partidor (art. 50 LN): Son obligaciones del Notario: (i) cerciorarse de que la solicitud se formula por herederos y legatarios que representen al menos el 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del haber hereditario; (ii) que se cite a los demás interesados si su domicilio fuera conocido; (iii) y que la designación del contador partidor se haga conforme previene el citado artículo 50 LN.

Este procedimiento notarial “debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. Artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria)”, dice la Resolución refiriéndose al trámite esencial de citación de los interesados en la partición.

3 Aprobación notarial de la partición (art. 66 LN): (i) Procede cuando no hay confirmación expresa de la partición por todos los herederos y legatarios (art. 1057 CC). (ii) La aprobación notarial constituye un expediente específico de jurisdicción voluntaria que es independiente, (a) tanto del expediente notarial para nombramiento de contador partidor dativo, (b) como de la autorización de la escritura de partición (esta aprobación, dice expresamente la Resolución, es “diferente a la autorización de la escritura de partición”).

4 Sobre la citación de los interesados: La citación a los interesados, si su domicilio fuere conocido, constituye un trámite esencial del procedimiento por cuanto su omisión puede generar indefensión (cfr. RR. de 13 y 22 de julio y 27 de octubre de 2016 en relación con el artículo 209 RN). Ahora bien, la concreta y específica forma de realizar dicha notificación debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. Art. 17 bis LN), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. Arts. 18 y 20 LH). En el presente expediente el notario manifiesta que dicha notificación a los interesados con domicilio desconocido, con individualización de quiénes son, se ha realizado por edictos (por lo que este defecto debe ser revocado).

5 Interpretación de los arts. 882 y 888 CC: la aparente incompatibilidad debe salvarse interpretando que el primero de ellos quiere decir que “la propiedad de la cosa legada «se entiende adquirida» por el legatario desde la muerte del testador, con la consiguiente transmisibilidad que proclama el 881, como contrapuesto a lo que dispone el 1068 en orden a remarcar las diferencias entre la adquisición a título universal del heredero, que sólo se concreta en bienes determinados mediante la liquidación y, en su caso, partición de la herencia, y la del legatario como beneficiario de una acto de disposición a título singular. Pero, en cualquier caso, tanto el heredero como el legatario deben aceptar la disposición testamentaria: “la resolución de 3 de febrero de 1997 estableció que para la inscripción a favor del legatario era imprescindible que constase su aceptación en cuanto requisito necesario para la adquisición (…) Y lo cierto es que no hay dificultad alguna en seguir manteniendo la misma línea.

 Acreditada la aceptación la inscripción a favor del heredero o legatario puede practicarse como firme, sin condicionamiento alguno a la concurrencia de un requisito ya existente. Es más, las reglas relativas a la aceptación tácita de la herencia, en concreto los artículos 999 y 1000 del Código civil, aplicables también a los legatarios de bienes concretos, facilitan considerablemente esa acreditación por medio de cualquier actuación que implique la voluntad de aceptar, y como tal ha de tenerse, por ejemplo, la simple solicitud de inscripción de los bienes adjudicados o asignados que a su favor hagan herederos o legatarios, o como ocurre en el caso aquí contemplado a través del requerimiento dirigido al albacea contador-partidor para que procediese a la partición de la herencia y entrega de los legados o al desempeño de su función, que al menos en cuanto a tres de los coherederos prelegatarios resulta de las correspondientes actas testimoniadas en el documento…”.

6 Las adjudicaciones hereditarias o la entrega de legados hecha por el contador partidor se entenderán hechas bajo condición suspensiva (y así se inscribirán si se solicita) mientras no conste la aceptación de los herederos y legatarios.

Comentario. Importante Resolución que clarifica y facilita la aplicación de las importantes reformas introducidas en sede de jurisdicción voluntaria, registral y catastral, y afectan particularmente a notaros y registradores.

1 Interesa destacar el criterio a seguir, que evita duplicidades difícilmente justificables desde la óptica competencial (entre otras) propia de un estado de derecho, cuando fija la responsabilidad en el procedimiento notarial de nombramiento de contador partidor: este procedimiento notarial “debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. Artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria)”.

2 También desde el punto de vista práctico resulta interesante (y seguramente deberá ser desarrollado en próximas fechas, porque afecta en general a varios expedientes notariales) el caso de desconocimiento de los domicilios de algunos de los interesados. Parece lógico que el Notario deba realizar, de oficio, una actividad encaminada localizar los domicilios de los interesados, solicitando, de modo razonable y ajustado a los medios de que dispone, la información de aquellas instituciones que le pueden facilitar la información necesaria.

 El artículo 56 de la Ley del Notariado es buena prueba de lo dicho:

 “… El Notario, a fin de procurar la audiencia de cualquier interesado, practicará, además de las pruebas propuestas por el requirente, las que se estimen oportunas, y en especial aquellas dirigidas a acreditar su identidad, domicilio, nacionalidad y vecindad civil y, en su caso, la ley extranjera aplicable.

Si se ignorase la identidad o domicilio de alguno de los interesados, el Notario recabará, mediante oficio, el auxilio de los órganos, registros, autoridades públicas y consulares que, por razón de su competencia, tengan archivos o registros relativos a la identidad de las personas o sus domicilios, a fin de que le sea librada la información que solicite, si ello fuera posible.

Si no lograse averiguar la identidad o el domicilio de alguno de los interesados, el Notario deberá dar publicidad a la tramitación del acta mediante anuncio publicado en el “Boletín Oficial del Estado” y podrá, si lo considera conveniente, utilizar otros medios adicionales de comunicación. También deberá exponer el anuncio del acta en los tablones de anuncios de los Ayuntamientos correspondientes al último domicilio del causante, al del lugar del fallecimiento, si fuera distinto, o al del lugar donde radiquen la mayor parte de sus bienes inmuebles…”. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-12201 – 9 págs. – 234 KB)Otros formatos

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2016 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2016

SECCIÓN OFICINA REGISTRAL

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Jesús Álvarez Barthe

Abu Dabhi. L gran Mezquita de Sheikh Zayed Jesús Álvarez Barthe

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME OCTUBRE 2016. Resoluciones Concursal.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: RESOLUCIONES EN MATERIA CONCURSAL
  3. DISPOSICIONES GENERALES:  
  4. Calendario laboral 2017
  5. Participación en Subastas electrónicas judiciales y notariales.
  6. Disposiciones Autonómicas
  7. Tribunal Constitucional
  8. SECCIÓN II: 
  9. Jubilaciones
  10. RESOLUCIONES.
  11. 383.*** INSTANCIA INICIANDO EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NO HA DE LIQUIDARSE. SEGUNDA CALIFICACIÓN SOBRE SI HA HABIDO SUBSANACIÓN.
  12. 387.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO YA CANCELADO REGISTRALMENTE
  13. 389.*** DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. MARINAS INTERIORES. DESLINDE.
  14. 390.⇒⇒⇒ EQUIVALENCIA DE FUNCIONES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL DE PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO, INGLATERRA
  15. 400.*** ACCESIÓN INVERTIDA EN OBRA NUEVA. SUELO PROTEGIDO. GEORREFERENCIACIÓN
  16. 401.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA SUPERIOR.
  17. 408.** DERECHO DE SUPERFICIE Y OBRA NUEVA A FAVOR DE SOCIEDAD CIVIL
  18. 410.*** MEJORA DE PRESENTE POR VECINDAD CIVIL GALLEGA Y FINCA SITA EN CATALUÑA. CABE CONSULTA DE OTROS REGISTROS PERO NO DE LA OFICINA LIQUIDADORA. 
  19. 415.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. COORDENADAS DE LA EDIFICACIÓN. ACTA TRAMITADA ANTES DE LA LEY Y PRESENTADA DESPUÉS.
  20. 419.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE QUE LA SOCIEDAD ESTÁ EN LIQUIDACIÓN.
  21. 420.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA CON POSIBLE PARCELACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE CAPACIDAD. PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER. NO APORTACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
  22. 421.*** CAUSANTE VASCO: DERECHOS LEGITIMARIOS DE LOS ASCENDIENTES.
  23. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

RESUMEN DEL RESUMEN:

Disposiciones Generalesúnicamente podemos mencionar: la publicación del calendario laboral para el 2017 y la Resolución que desarrolla las leyes Ley 19/2015, y Ley 15/2015, en materia de subastas electrónicas que regula el procedimiento y las condiciones necesarias para la participación telemática en los procedimientos judiciales y notariales de enajenación de bienes, a través del  Portal de Subastas.

No hay disposiciones en el Ambito Autonómico de interés registral.

Respecto al Tribunal Constitucional:

En Cataluña:

Se acuerda mantener la suspensión de los artículos 2 (en su apartado 2), 3, 4, 5 (en sus apartados 1 a 4 y 9) y 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. ( Recurso de inconstitucionalidad n.º 2501-2016)

Se levanta la suspensión del art.1 y DD Adicionales 1ª, 2ª y 3ª y la Disp.final de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.

En Aragón se admite a trámite ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno contra los arts. 1, 9 y 12; las disposiciones transitorias segunda y tercera y la disposición adicional cuarta del Decreto-ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda.

En cuanto a las Resoluciones destacamos:

La resolución de 12 de septiembre sobre la no necesidad de liquidación de la instancia solicitando la iniciación del procedimiento del artículo 199 LH

14 de septiembre sobre la aplicabilidad del art. 36 del Reglamento de Costas a las marinas interiores

14 de septiembre relativa a la calificación de poderes otorgados en el extranjero

21 de septiembre, sobre la necesidad de incorporar las coordenadas en una obra nueva; sobre la calificación de la prescripción del plazo de las infracciones urbanísticas  en suelo protegido

21 de septiembre sobre la interpretación del artículo 671 LEC  en las ejecuciones hipotecarias si no habiendo postores el importe de la deuda es inferior al 70% y superior al 60% de la tasación

La de 28 de septiembre que vuelve a analizar la necesidad de calificar el objeto de las sociedades civiles y si fuere mercantil la necesidad de constituirse conforme a las normas societarias mercantiles y sobre el derecho de superficie en Cataluña

La de 29 de septiembre sobre la imposibilidad de acudir a los datos que obren en la oficina liquidadora para calificar y sobre conflictos de leyes en materia interregional

La de 3 de octubre sobre la aplicación de la ley 13/2015 a los títulos presentados después de su entrada en vigor y la necesidad de la georreferenciación aunque se trate de títulos antiguos

La de 5 de octubre que parece admitir La posibilidad de admitir que se haga constar en el Registro que una sociedad de encuentra  en liquidación, pero solo cuando sea la titular registral actual de la finca

La de 5 de octubre sobre la aplicación del principio de prioridad en la calificación de la capacidad del otorgante cuando se presenta posteriormente pero antes del despacho del documento una resolución de incapacitación del disponente; sobre el alcance del juicio de capacidad por el notario autorizante , y sobre la transmisión de participaciones proindiviso y la posible parcelación encubierta

La de 6 de octubre sobre un conflicto de derecho intertemporal  y la interpretación de las clausulas testamentarias relativas a las legítimas cuanto en el momento del fallecimiento los derechos legitimarios tienen diferente regulación.

 

TEMA DEL MES: RESOLUCIONES EN MATERIA CONCURSAL

ALGUNOS ENLACES A RESOLUCIONES RECIENTES DGRN EN MATERIA CONCURSAL

En el informe de este mes, incluimos enlaces a algunas de las últimas resoluciones en materia concursal (2014, 2015 y 2016).

AÑO 2016 (hasta el 15 de noviembre)

436. NOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO.

403.** ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CUOTAS DE URBANIZACION SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

353.* LIQUIDACIÓN Y EXTINCIÓN DE SOCIEDAD. EXISTENCIA DE UN ÚNICO ACREEDOR. CONCURSO.

346.*** LIQUIDACIÓN Y EXTINCIÓN DE SOCIEDAD. EXISTENCIA DE UN ÚNICO ACREEDOR SIN BIENES PARA SU PAGO: NO ES NECESARIO INSTAR EL CONCURSO. 

284.** DEPÓSITO DE CUENTAS. SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. FASE DE LIQUIDACIÓN. INFORME DE AUDITOR. 

277.* CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO. CABE EXPEDIRLA SI ESTÁ APROBADO EL CONVENIO.

CONCURSO DE ACREEDORES. DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS NO PREVISTO EN EL PLAN DE LIQUIDACIÓN.

ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA, QUE SE PRESENTA CONCLUIDO EL CONCURSO.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN

VENTA DE LOCALES POR ENTIDAD CONCURSADA. FALTA SELLO Y RÚBRICA DEL LETRADO.

CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO.

88. D** CANCELACIÓN DE HIPOTECA RESPECTO DE FINCA ADJUDICADA A UNA SOCIEDAD COMO CONSECUENCIA DE PROCEDIMIENTO CONCURSAL.

  1. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

 AÑO 2015

VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA EN LIQUIDACIÓN. FIRMEZA DEL AUTO JUDICIAL  DE AUTORIZACIÓN.

RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER DE UNA FINCA PRIVATIVA INDEBIDAMENTE INSCRITA COMO GANANCIAL. ANOTACIÓN DE DECLARACIÓN  DE CONCURSO. NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DEL ESTADO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

CONCURSO DE ACREEDORES. ENAJENACIÓN DE FINCA INTEGRADA EN LA MASA ACTIVA.

CONCURSO DE ACREEDORES. TRANSMISIÓN DE FINCA. PLAN DE LIQUIDACIÓN. CANCELACIÓN  DE CARGAS

CANCELACIÓN DE ASIENTOS ANTERIORES A DECLARACIÓN DE CONCURSO

SUBASTA NOTARIAL DE BIENES DE ENTIDAD CONCURSADA: PUJA CONJUNTA

EJECUCIÓN DE EMBARGO DE ENTIDAD CONCURSADA. FIRMEZA.

CONCURSO DE ACREEDORES. PLAN DE LIQUIDACIÓN: FIRMEZA DEL AUTO Y AUDIENCIA A LOS TITULARES DE LAS HIPOTECAS. CANCELACIÓN ANTICIPADA DE HIPOTECAS.Similar la 249y la 261.

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA.

ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO SOBRE BIENES DE ENTIDAD CONCURSADA UNA VEZ APROBADO EL CONVENIO.

EMBARGO ADMINISTRATIVO CONTRA DEUDOR CONCURSADO.

EMBARGO CONTRA SOCIEDAD CONCURSADA, CONSTANDO EL CONCURSO ANOTADO SÓLO EN EL REGISTRO MERCANTIL.

EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 

EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. 

Año 2014

CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS ESTANDO EN CONCURSO LA DEUDORA E HIPOTECANTE.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HIPOTECANTE NO DEUDOR ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO DE ACREEDORES

VENTA DIRECTA POR LOS ADMINISTRADORES CONCURSALES: CANCELACION DE HIPOTECAS ANTERIORES.

TRANSMISIÓN DE FINCA POR ENTIDAD QUEBRADA ANTES DEL AUTO DE DECLARACIÓN DE QUIEBRA PERO EN PERIODO DE RETROACCIÓN.

CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. ACUMULACIÓN DE RECURSOS.

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE ENTIDAD CONCURSADA.

DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. DEUDOR EN QUIEBRA.

ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

CONCURSO DE ACREEDORES Y UNIDAD PRODUCTIVA.SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN.ADJUDICACIÓN DIRECTA Y FIRMEZA AUTO JUDICIAL. 

CONCURSO: CANCELACIÓN DE HIPOTECAS ANTERIORES Y EN LAS QUE LA CONCURSADA ES TERCER POSEEDOR

VENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA. CANCELACIÓN DE ANOTACIONES ANTERIORES.

ACCION DE REINTEGRACION EN CONCURSO. CANCELACIÓN DE CARGAS. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES.

RESOLUCIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE LOS CREDITOS CONTRA LA MASA NO SATISFECHOS EN LA LIQUIDACION DE LA CONCURSADA. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR NO ACREDITAR LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO EN EL LUGAR CORRESPONDIENTE.

CONCURSO. APROBACION DEL CONVENIO NO PROVOCA LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE CONCURSO.

Sobre esta materia tenéis otra herramienta a vuestro alcance en este enlace: Tesauro elaborado por una comisión de Registradores de Madrid.

Ver también reseña del Manual de buenas prácticas concursales y registrales elaborado por registradores, jueces y letrados de la Administración de Justicia de Murcia.

Y el amplio artículo de Antonio Pau Pedrón, PROCEDIMIENTO CONCURSAL Y REGISTRO

 

DISPOSICIONES GENERALES:  
Calendario laboral 2017

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de Empleo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2017.

En el próximo año habrá siete fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. A ellas se añaden las fijadas por las CCAA (que pueden sustituir otras nacionales) y las locales.

Los nueve festivos comunes de 2017 serán:

– el viernes 6 de enero, Epifanía del Señor (ninguna comunidad lo ha querido sustituir)

– el 13 de abril (Jueves Santo), con la excepción de Cataluña

– el 14 de abril (Viernes Santo)

– el lunes 1º de mayo (Fiesta del Trabajo)

– el martes 15 de agosto (Asunción de la Virgen)

– el jueves 12 de octubre, Fiesta Nacional de España

– el miércoles 1 de noviembre, Todos los Santos

– el miércoles 6 de diciembre, Día de la Constitución Española

– el viernes 8 de diciembre (La Inmaculada Concepción).

El lunes 2 de enero será festivo en Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla León, Murcia y Melilla.

El martes 28 de febrero, Día de Andalucía.

El miércoles 1 de marzo, Día de las Illes Balears.

El lunes siguiente a San José (20 de marzo) tan sólo será festivo en Extremadura y Madrid.

El Lunes de Pascua (17 de abril) será festivo en Baleares, Cataluña, Valencia, Navarra, País Vasco y La Rioja.

El lunes 24 de abril es el Día de Aragón y el Día de Castilla y León.

El martes 2 de mayo es la Fiesta de la Comunidad de Madrid.

El miércoles 17 de mayo es el Día de las Letras Gallegas.

El martes 30 de mayo es el Día de Canarias.

El miércoles 31 de mayo es el día de Castilla-La Mancha.

El viernes 9 de junio es el Día de la Región de Murcia y también el Día de La Rioja.

El jueves 15 de junio, Festividad del Corpus Christi, es festivo en Castilla–La Mancha.

El sábado 24 de junio, San Juan, se celebra en Cataluña.

Santiago Apóstol (25 de julio, martes) será festivo en Galicia, Navarra y País Vasco.

El 28 de julio, viernes, es el Día de las Instituciones de Cantabria.

El viernes 1 de septiembre es la Fiesta del Sacrificio, tanto en Ceuta como en Melilla.

El sábado 2 de septiembre se celebra el Día de Ceuta.

El viernes 8 de septiembre tendrán lugar el Día de Asturias y el Día de Extremadura.

El lunes 11 de septiembre será la Fiesta Nacional de Cataluña.

El viernes 15 de septiembre, Fiesta de la Bien Aparecida, Cantabria.

El lunes 9 de octubre, Día de la Comunitat Valenciana.

El martes 26 de diciembre, San Esteban, será fiesta en Cataluña.

PDF (BOE-A-2016-9244 – 4 págs. – 301 KB)   Otros formatos 

 

Participación en Subastas electrónicas judiciales y notariales.

Resolución de 13 de octubre de 2016, conjunta de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, y de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, por la que se establecen el procedimiento y las condiciones para la participación por vía telemática en procedimientos de enajenación de bienes a través del portal de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

El sistema de subastas electrónicas a través del portal único de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado está previsto en dos recientes leyes:

– La Ley 19/2015, de subastas electrónicas. que modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil

– La Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria, al regular las subastas voluntarias, cuya competencia atribuye a los Letrados de la Administración de Justicia y a los Notarios.

Posteriormente, el Real Decreto 1011/2015, de 6 de noviembre, reguló el procedimiento de consignaciones para formar parte de estas subastas. Su D. Ad. 1ª prevé esta Resolución conjunta de desarrollo.

Objeto. La presente Resolución regula el procedimiento y las condiciones necesarias para la participación telemática en los procedimientos judiciales y notariales de enajenación de bienes, a través del referido Portal de Subastas.

Operaciones afectadas:

a) La constitución en entidades de crédito de los depósitos necesarios para la participación en los procedimientos de enajenación de bienes, así como la devolución de los mismos a los depositantes.

b) El ingreso en el Tesoro Público por las entidades de crédito de los depósitos constituidos, cuando la oferta del depositante resulte adjudicataria en el procedimiento de enajenación.

c) La provisión de fondos a la Agencia Tributaria por el Tesoro Público, a efectos del pago por ésta a los órganos competentes o titulares del procedimiento de enajenación.

Todas ellas se llevarán a cabo telemáticamente a través del Portal de Subastas

Requisitos para el licitador:

a) Disponer de Número de Identificación Fiscal (NIF) y estar identificado en el Censo de Obligados Tributarios. Para verificar el cumplimiento de este requisito el obligado tributario podrá acceder a la opción «Mis datos censales» disponible en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.

b) Estar dado de alta como usuario en el Portal de Subastas dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (AEBOE), lo que se efectuará por Internet, a través de su Sede Electrónica (www.boe.es).

c) Ser titular de, al menos, una cuenta abierta en alguna de las entidades de crédito colaboradoras adheridas al procedimiento regulado en esta Resolución.

Entidades de crédito participantes. Han de ostentar la condición de colaboradoras en la gestión recaudatoria de la Agencia Tributaria, debiendo comunicar a la AEAT su interés en adherirse antes de un mes, con duración, en principio indefinida. Sin embargo, se considerarán automáticamente adheridas todas aquellas que lo están al procedimiento regulado en la Resolución 5/2002, de 17 de mayo, por la que se regula la participación por vía telemática en procedimientos de enajenación de bienes desarrollados por los órganos de recaudación, salvo que comuniquen lo contrario. Las entidades de crédito dispondrán hasta el día 31 de enero de 2017 para adaptar sus sistemas a la nueva configuración del IBAN (34 posiciones).

Constitución de depósitos. Para ello, el licitador deberá acceder por Internet al Portal de Subastas de la AEBOE, seleccionará la entidad de crédito y rellenará el formulario.

Si la constitución del depósito es aceptada por la entidad de crédito, ésta efectuará el traspaso de su importe desde la cuenta del depositante a la cuenta de la Agencia Tributaria y responderá a ésta conforme al Registro de comunicación del NRC. La Agencia Tributaria, a su vez, remitirá la respuesta al Portal de Subastas de la AEBOE, que proporcionará al licitador un recibo, el cual servirá de justificante del depósito constituido, que el licitador podrá imprimir o grabar en su ordenador.

En aquellos casos en los que la constitución del depósito sea rechazada, el Portal de Subastas de la AEBOE mostrará en pantalla la descripción de los motivos del rechazo, a los efectos de su posible subsanación por parte del licitador.

Devolución de depósitos.

Como regla, precisará solicitud del depositante a través del Portal de Subastas de la AEBOE únicamente y deberá de indicar el NRC asignado al depósito cuya devolución desea obtener. Tras diversas comprobaciones, la AEBOE autorizará la devolución. Recibida la correspondiente comunicación, la entidad de crédito procederá al inmediato traspaso del importe del depósito a la cuenta del depositario. La entidad de crédito asignará un nuevo NRC y quedará anulado el NRC generado en la constitución, a efectos de que éste no pueda volver a utilizarse en ningún otro procedimiento de enajenación.

A través del Portal de Subastas de la AEBOE se emitirá un justificante de la devolución telemática del depósito, que el titular podrá imprimir o guardar en su ordenador.

Si la devolución del depósito es rechazada, se mostrará en pantalla la descripción de los motivos del rechazo, a los efectos de su posible subsanación por parte del licitador.

No es necesaria la solicitud por el interesado en los casos de cancelación de la subasta o de suspensión de la misma por un plazo superior a quince días, pues en estos casos, la AEBOE gestionará de oficio la devolución.

Ingreso de los depósitos de los adjudicatarios. Deben ser ingresados en el Tesoro Público los depósitos constituidos por los licitadores que han resultado adjudicatarios en procesos de enajenación o por postores que han causado la quiebra de la subasta, lo que se efectuará por la entidad de crédito el mismo día en que se lo ordene la Agencia Tributaria. Tendrá un nuevo NRC. A través del Portal de Subastas de la AEBOE se emitirá un recibo-NRC, justificativo del ingreso en la cuenta del Tesoro que estará a disposición del titular del depósito en dicho Portal.

Ingreso por el adjudicatario del precio de remate. Ha de hacerse en el lugar, forma y plazos que establezca en cada momento el órgano administrativo, judicial o notarial que acordó el procedimiento de enajenación de que se trate.

Provisión de fondos por el Tesoro Público a la Agencia Tributaria y pago por ésta a los órganos competentes o titulares de los procedimientos de subasta. En el apartado séptimo se regula el procedimiento por el que la Agencia Tributaria realizará el pago de las cantidades correspondientes a los depósitos constituidos por los postores adjudicatarios de las subastas celebradas a través del Portal de subastas de la AEBOE y cuyo ingreso se realice a través de las entidades colaboradoras en la recaudación de la Agencia Tributaria.

Otros procedimientos administrativos. Para que los procedimientos administrativos de enajenación de bienes puedan realizarse en los términos establecidos en esta Resolución será imprescindible que esa posibilidad haya sido habilitada normativamente. La aplicación queda supeditada a la aprobación de las normas necesarias para adaptar la regulación actual al sistema de subasta electrónica a través del portal de la AEBOE.

La Resolución concluye con seis anexos técnicos.

Entró en vigor el 29 de octubre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-9890 – 20 págs. – 680 KB)   Otros formatos 

Disposiciones Autonómicas
Tribunal Constitucional

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2501-2016, contra los artículos 2 (apartado 2), 3, 4, 5 (apartados 1, 2, 3, 4 y 9), 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado mantener la suspensión de los artículos 2 (en su apartado 2), 3, 4, 5 (en sus apartados 1 a 4 y 9) y 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. 

Los artículos afectados se refieren a:

  • los procedimientos extrajudiciales para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, gestionados por comisiones de sobreendeudamiento;

  • procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento;

  • extensión de la cancelación del pasivo;

  • algunas de las medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda;

  • medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles en alquiler, pudiendo disponer la Administración la cesión obligatoria de viviendas, por un período de tres años;

  • cesión de créditos garantizados con la vivienda, con liberación del consumidor si abona lo pagado en la cesión (acción anastasiana, ver art. 1535 Cc;

  • modificación de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda con propuestas de alquiler social.

PDF (BOE-A-2016-8959 – 1 pág. – 148 KB)   Otros formatos

 

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad nº 2465-2016, contra el artículo 1, y, por conexión, en lo que a la propiedad temporal se refieren, las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, y disposición final, de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado levantar la suspensión del artículo 1 y, en lo que a la propiedad temporal se refieren, de las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, así como de la disposición final de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, suspensión que se produjo con la admisión del mencionado recurso de inconstitucionalidad y que fue publicada en el BOE de 3 de junio de 2016.

El artículo 1 añade el capítulo VII, dedicado a la propiedad temporal, al título IV del libro quinto del Código Civil de Cataluña.

Ver resumen de la Ley por Jorge López Navarro.

PDF (BOE-A-2016-9238 – 1 pág. – 148 KB)   Otros formatos

 

ARAGÓN. Recurso de inconstitucionalidad nº 4952-2016, contra los artículos 1, 9 y 12; las disposiciones transitorias segunda y tercera y la disposición adicional cuarta del Decreto-ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno contra los arts. 1, 9 y 12; las disposiciones transitorias segunda y tercera y la disposición adicional cuarta del Decreto-ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda. El recurrente ha solicitado la suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados.

El art. 1 se refiere a la inembargabilidad de las prestaciones económicas de carácter social.

El art. 9 se dedica a la suspensión de los lanzamientos en situación de especial vulnerabilidad.

El art. 12 regula la cesión y uso de viviendas desocupadas.

Las disposiciones transitorias afectadas se refieren a la suspensión de lanzamientos y al procedimiento de embargo de ayudas, respectivamente.

La D. Ad. 4ª trata del seguimiento y aplicación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

 
SECCIÓN II: 
Jubilaciones

Se jubila a don José María Ferrán Guitart, registrador de la propiedad de Granollers nº 1, por haber cumplido la edad reglamentaria.

Se jubila a don Eduardo López Ángel, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca II, por haber cumplido la edad reglamentaria.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Sant Cugat del Vallés don José Bauzá Gayá.

Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador de la propiedad de Cervera don Óscar Zorrilla Blanco.

Se jubila al notario de Málaga don Francisco Javier Misas Barba.

Se jubila al notario de Salamanca don Juan Antonio Blanco González.

Se jubila al notario de Torrevieja don Francisco Luis Navarro Alemán.

 

RESOLUCIONES.

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

371.** CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. AMPLIACIÓN DE EMBARGO. 

Resolución de 15 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Oliva a expedir una certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución. 

Se presenta mandamiento ordenando la expedición de certificación del art. 656 LEC. Sobre la finca existen practicadas dos anotaciones derivadas del mismo procedimiento, sin ninguna otra carga o gravamen. El registrador entiende que ha de aclararse en el mandamiento cuál de las anotaciones se halla en ejecución.

La Dirección expone su doctrina sobre la suma de responsabilidad a que queda afecto un bien gravado con una anotación de embargo: la cantidad que figura en el embargo no significa el límite de responsabilidad a que queda afecto el bien, puesto que del art. 613.2 en relación con el 610 LEC se deduce que el derecho al cobro íntegro por el acreedor embargante no puede ser impedido por ningún otro acreedor que no haya sido declarado preferente en tercería de mejor derecho; y si claramente se establece que el reembargo no puede perjudicar de ningún modo al embargante anterior, no hay razón para que la extensión de anotación de embargo posterior impida reflejar en la anotación del primer embargo, ese exceso de lo ya devengado por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó, (lo que se confirma en el art. 613.3 que establece un supuesto en que la cantidad que figura en el embargo opera como límite de responsabilidad, pero se formula como excepción a la regla general y solo respecto a un tercero muy concreto – el que adquirió en una ejecución posterior. De acuerdo con todo ello y tratándose este supuesto de un supuesto de ampliación de embargo y, por tanto, de modificación de la anotación inicial y no de una nueva anotación, ninguna dificultad existe en el presente expediente en que se expida la certificación y se haga constar por medio de nota marginal de la primera anotación de embargo, de tal modo que su ejecución determinará la cancelación de las cargas posteriores. (MN)

PDF (BOE-A-2016-9087 – 5 págs. – 178 KB)   Otros formatos

 

372.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. SOLICITUD DE NO INSCRIPCIÓN. 

Resolución de 15 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se deniega la extensión de un asiento de presentación. 

Hechos

El curioso hecho de esta resolución lo constituye la presentación en el Registro de un escrito por el que se solicita que se deniegue  la inscripción a favor de «Unicaja Banco, S.A.U.» de   ciertas fincas registrales adjudicadas a la anterior en un procedimiento de ejecución hipotecaria  seguido contra el solicitante.

La registradora deniega la presentación de dicho documento por tratarse de documento privado que no puede motivar asiento alguno, haciendo referencia al artículo 420 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente alega que la parte ejecutante (Unicaja Banco S.A.U.) no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad como titular de la garantía sino que estaba inscrita como titular otra entidad distinta (Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera), y que en el procedimiento se había vulnerado su derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa, a un proceso con todas las debidas garantías y a obtener por parte de Jueces y Tribunales resoluciones judiciales motivadas.

Finalmente también considera que  la calificación del  Registrador es incongruente por cuanto que el  recurrente no pretendía  motivar asiento alguno, sino poner estos hechos en su conocimiento a fin de que denegare  la inscripción de las fincas a favor de un tercero, como consecuencia de haberse tramitado el procedimiento ejecutivo de forma totalmente irregular.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, como no podía ser de otro modo, desestima el recurso confirmando la nota de calificación basándose en su doctrina relativa al asiento de presentación.

En primer lugar hace referencia a la idoneidad del recurso. Con la primera redacción del Reglamento Hipotecario ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad, posteriormente con la Ley 24/2001 se estableció la posibilidad de  interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero al quedar derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005 se ha entendido que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y por ello el recurso contra la misma se tramitará  a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, cuyo objeto será exclusivamente la decisión sobre si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la futura calificación que el registrador deberá en su momento llevar cabo respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

En segundo lugar por la importancia que sobre el principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), no se puede extender mecánicamente sino que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario.

 Y, en tercer lugar en relación con lo que dispone el art 420 del Reglamento, la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, indudablemente, de imposible acceso al Registro.

 En el caso de este expediente el documento presentado es un escrito en el que el interesado solicita no que se practique un asiento, sino que se impida la futura inscripción de los documentos derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria y por ello considera correcta la denegación de su presentación.

Finalmente nuestro Centro Directivo advierte del limitado alcance que ha de darse a los documentos cuya presentación en los registros se pretenda no para lograr la práctica de un asiento sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de documento presentado y que no deben interferir en ésta, pues sus autores  tienen abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de conseguir un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer.(MGV)

 

 

382.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN VIRTUD DE SENTENCIA QUE NO LA ORDENA EXPRESAMENTE

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria nº 1 a rectificar la descripción de una finca registral. 

HECHOS: Tras una segregación y compraventa el comprador otorga e inscribe una declaración de obra nueva sobre la porción segregada, incluyendo una cochera y edificio de aperos, que al parecer pertenecían a la finca matriz no vendida.

Ese mismo comprador, titular registral, entabla acción reivindicatoria contra sus vendedores, dueños de la matriz. Los tribunales desestiman totalmente la pretensión de ese comprador y se limitan a rechazar que sea propietario de esa cochera y cobertizo, al entenderse que forman parte de la matriz.

Ahora, los vendedores demandados, dueños de la matriz, acuden al registro aportando la Sentencia puramente desestimatoria (y sin que conste que hubieran formulado reconvención alguna, limitándose a oponerse a la reivindicatoria) y solicitan a la registradora que modifique directamente la descripción registral de la finca segregada, suprimiendo de ella la cochera y el cobertizo.

– La REGISTRADORA califica negativamente porque la Sentencia presentada no ordena tal rectificación registral, por lo que será precisa una sentencia ejecutoria que lo permita y se lo ordene a ese comprador titular registral (o bien que éste lo consienta en escritura de rectificación).

– La ABOGADA de los vendedores demandados recurre señalando:

    1) Que conforme al art 521-2 LEC, las sentencias constitutivas firmes son inscribibles sin necesidad de ejecución;

    2) Y que tal rectificación registral se inferiría directa y necesariamente de la Sentencia desestimatoria de la acción reivindicatoria (y que además el titular registral fue parte (demandante) en el proceso, y no quedaría en indefensión).

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, porqué los propietarios demandados, pudiendo, no formularon reconvención solicitando del juez tal rectificación registral, que debe ordenarse expresa y específicamente por el Juez (conforme al  procedimiento de rectificación del registro (Art. 40.d) LH), de los que resulta es innegable la necesidad de intervención de tales personas, y añade el Centro Directivo que en la escueta sentencia no consta referencia alguna a la forma en que estos ignorados herederos hayan sido convocados.

Con todo, y “obiter dicta”, la D.G. deja abierta la posibilidad de solicitar la publicidad provisional de esa sentencia mediante anotación preventiva. (ACM)

PDF (BOE-A-2016-9143 – 4 págs. – 172 KB)   Otros formatos

 

383.*** INSTANCIA INICIANDO EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NO HA DE LIQUIDARSE. SEGUNDA CALIFICACIÓN SOBRE SI HA HABIDO SUBSANACIÓN.

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca nº 8, por la que se suspende una instancia privada con firmas legitimadas de inicio de procedimiento de rectificación.

Mediante instancia se solicita se solicita la rectificación de la descripción de una finca registral y la iniciación del procedimiento del Art. 199 LH; entre otros defectos que no fueron objeto de recurso se señala que no se acredita el pago o exención del impuesto.

Como cuestión previa el registrador alega que es extemporáneo: tras la nota de calificación, el interesado para subsanar el defecto procedió a presentar el documento a la Agencia Tributaria de les Illes Balears mediante correo certificado, llevándose al Registro copia sellada por el Servicio de Correos. Sin embargo, el Centro Directivo recoge su doctrina según la cual un documento no puede ser objeto de calificaciones sucesivas con el fin de prorrogar los plazos. Pero cuando se aporta nueva documentación con el fin de subsanar los defectos el registrador tendrá que realizar nueva calificación y esta nueva calificación, en el caso de ser negativa en todo o en parte dará lugar a nueva prórroga del asiento de presentación con notificación y plazo para recurso, aunque sólo por lo que se refiere a la nueva calificación relativa a la subsanación, manteniendo en su caso la vigencia de la anterior, así como la notificación, plazo de recurso y prórroga por razón de la misma.

Respecto al fondo del asunto, reitera también su doctrina sobre el alcance del denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales: el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos. Ahora bien, la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos, de modo que no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (R. de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al impuesto (art. 104 apdos 2 a 4 del TRLRHL) o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la TGSS (R. de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que quedan fuera del ámbito de la competencia; de modo que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto. Lo que ocurre en el presente expediente es que se trata del comienzo de un procedimiento de rectificación registral que no conlleva acto traslativo de derechos, ni negocio jurídico alguno, por lo que debe entenderse que es un claro supuesto de no sujeción. En el hipotético supuesto que el exceso de cabida encubriese una adquisición de finca colindante el registrador tendría que calificar negativamente el expediente pero desde una perspectiva registral, no fiscal, pues se trataría de la pretensión de incorporar a la finca registral una porción de superficie que no la integra. (MN)

384.**  CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA PRESCRITO EN BALEARES. EQUIPARABLE A MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA.

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ibiza nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de cambio de uso de un inmueble.

Hechos: Se otorga una escritura pública en la que se declara el cambio de uso de un local a vivienda, y se justifica con un certificado de un técnico del que resulta que las obras de adecuación fueron terminadas en 2006 y por tanto ha prescrito la posible infracción urbanística (8 años en Baleares).

El registrador considera defecto la falta de la correspondiente licencia municipal para el cambio de uso de local a vivienda, conforme a los artículos 134 y 178 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo en Baleares. Argumenta que la infracción de cambio de uso es una infracción continuada y no prescribe hasta que no finaliza el uso, según dicha norma, por lo que en el presente caso la considera implícitamente no prescrita.

El notario autorizante alega que la normativa aplicable es la existente en el momento de terminación de la obra para el cambio de uso, Ley 10/1990, de 23 de octubre, de Disciplina Urbanística, y que en el momento de entrada en vigor de la citada nueva normativa ya se había consumado la prescripción (ocho años) por lo que no es de aplicación la normativa citada por el registrador.

La DGRN estima el recurso. Comienza considerando que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, por lo que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que actualmente vienen contemplados en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

En el caso concreto considera que es de aplicación la Ley 10/90, vigente en el momento del inicio del cambio de uso, pero que no había prescrito la infracción (8 años) cuando entró en vigor la nueva normativa Ley 2/2014 (que mantiene el plazo de 8 años).

Sobre la consideración del cambio de uso como infracción continuada por la nueva norma balear señalada por el registrador, argumenta que no es competencia del registrador calificar la naturaleza de la infracción cometida, aunque sí decidir el plazo aplicable a los efectos del artículo 28..4 LS, pues se trata de la constatación tabular de la modificación de la declaración de obra inscrita, en concreto de unos de sus elementos descriptivos definitorios.

Por tanto, el cambio de uso de un inmueble es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, y en el presente caso, al haber pasado el plazo de 8 años establecido por la normativa autonómica para la prescripción urbanística, el cambio de uso es inscribible. (AFS)

 

386.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 13 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 16, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa verbal.

Hechos: Se eleva a escritura pública un acuerdo verbal de compra de un bien inmueble. Por la parte vendedora comparecen los herederos del en su momento vendedor. Al notario autorizante se le acreditó dicha cualidad de herederos por medio de una escritura de herencia previa, que no es aportada ahora al Registro, pero que fue mencionada en el documento notarial.

La registradora considera defecto la no aportación de dicha escritura previa de herencia, del testamento y los certificados correspondientes de defunción y de actos de última voluntad.

El interesado recurre y alega que dichos extremos ya se han probado fehacientemente al constar en escritura pública.

La DGRN desestima el recurso. La cuestión planteada es si queda suficientemente acreditado o no que quienes firman la escritura de elevación a público del contrato privado sean los herederos del titular registral, y concluye que NO pues es necesario aportar dichos documentos conforme al artículo 20 LH, y artículos 76 y 78 RH. (AFS)

387.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO YA CANCELADO REGISTRALMENTE

Resolución de 13 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cieza nº 1 a cancelar un usufructo.

Supuesto de hecho.

Se discute sobre la cancelación de un derecho de usufructo que ya consta cancelado registralmente. Mediante instancia se solicita la cancelación del usufructo por fallecimiento del usufructuario. El registrador califica negativamente por entender, resumidamente, que el usufructo ya se encontraba extinguido por aplicación del artículo 513.3 del Código Civil.

Se trata de una materia reiteradamente resuelta por la DGRN.

Doctrina de la DGRN.

1 El objeto del recurso gubernativo es exclusivamente determinar si la calificación registral negativa es o no ajustada a Derecho.

2 No cabe recurso gubernativo contra un asiento practicado, que se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por la parte interesada o por decisión judicial.

2 En el presente caso, la Dirección General no es competente para determinar si fue correcta la cancelación practicada en su día, ni determinar si la nuda propiedad adquirida por donación con carácter privativo, y el usufructo adquirido por compra con carácter privativo por confesión, suponía la extinción del usufructo, recordando igualmente la tradicional doctrina de esta Dirección General en el sentido de que conforme al artículo 217 de la Ley Hipotecaria «los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene». (JAR)

388.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. PREVIA INSCRIPCIÓN DEL CESIONARIO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE EMPRESAS PRESTAMISTAS LEY 2/2009

Resolución de 13 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona nº 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de hipoteca.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de una escritura de cesión de crédito hipotecario en el que se da la circunstancia de que la cesionaria es una persona física que ya tiene inscritos varios créditos hipotecarios a su favor en el último año. Ni transmitente ni adquirente son entidades de crédito.

¿Es exigible la previa inscripción en el registro de empresas prestamistas no financieras, conforme dispone la Ley de 2009? SI.

Doctrina de la DGRN.

1 La cesionaria es una persona física que ya tiene inscritos varios créditos hipotecarios a su favor en el último año, lo que revela una cierta habitualidad, pues es evidente que las repetidas intervenciones en el mercado crediticio evidencian una alta probabilidad de actuación profesional de la cesionaria en la concesión o adquisición de operaciones crediticias fuera de los cauces financieros regulados. Esta circunstancia apoya de manera suficiente la exigencia impuesta por el registrador, al exigir la previa inscripción en el registro de empresas prestamistas no financieras, aplicando de esta manera la normativa recogida en la Ley de 2009.

2 El negocio jurídico de «cesión del contrato» debe reputarse contenido dentro del ámbito de aplicación de la Ley 31 de marzo de 2009 (art.1).

3 Dada la situación de debilidad que presenta la posición del consumidor en los contratos en masa o por adhesión, como ha tenido a bien señalar nuestro Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, las normas que protegen los intereses de los consumidores merecen una interpretación amplia en favor del interesado adherente, de tal manera que la protección que las mismas le confieran quede verdaderamente asegurada y resulte efectiva, debiéndose por ello potenciar la aplicación de las normas que defiendan estos intereses.

Por ello, la adquisición de los créditos ya concedidos por medio de un negocio de cesión queden igualmente sujetas al régimen de las concesionarias originarias, puesto que muchas de esas limitaciones quedan orientadas al control de la solvencia, transparencia y correcta actuación en el mercado (siendo estas circunstancias imperativas, tal y como señala el artículo 6 de la ley en cuestión), y si estas imposiciones se exigen al acreedor como concedente de la operación del crédito o préstamo, deben igualmente imponerse al que se subrogue en su condición, como ocurre, a modo de ejemplo, en el contrato de cesión del mismo préstamo o crédito.

4 Acta de notoriedad para acreditar que no se tiene la condición de empresario o profesional: La DGRN considera que la declaración contenida en el acta de notoriedad no puede ser admitida en el presente caso por no reunir los requisitos reglamentarios para su consideración como tal (cfr. artículo 209 del Reglamento Notarial).

No se ha solicitado información de los Registros de la Propiedad, ni del Servicio Colegial de Intercomunicación entre los Registros, ni se ha notificado a los deudores, como terceros posibles afectados por el acta, lo que entra en contradicción con lo dispuesto en el citado artículo 209 del Reglamento Notarial.

Además, la cesionaria aparece como titular registral de otras garantías hipotecarias que aseguran la efectividad de otros tantos préstamos, todas ellas inscritas en distintos registros de la Propiedad. Y, todo ello, resulta de la consulta realizada por el propio registrador al Servicio de Interconexión de los Registros. Por todo lo cual, la declaración contenida en el acta de notoriedad no puede ser admitida en el presente caso, por no reunir los requisitos reglamentarios para su consideración como tal (cfr. artículo 209 del Reglamento Notarial).

 Comentario.

1 Reitera la Resolución la doctrina del Centro Directivo sobre la aplicación expansiva de las normas que protegen los intereses de los consumidores y usuarios en la celebración de contratos de adhesión o en base a condiciones generales de contratación, pues, tratándose de contenidos negociales predispuestos por la parte que tiene una posición dominante, deben ser tutelados especialmente los intereses de los consumidores y usuarios.

2 Tiene razón, a mi juicio, la Resolución cuando no acepta como prueba determinante el acta de notoriedad aportada, que no resulta congruente en su tramitación con lo dispuesto en el artículo 209 RN al prescindir de la notificación a los interesados “cedidos” y de los medios auxiliares notariales y registrales actualmente disponibles.

Ver comentario de Carlos Ballugera a la Resolución 22 de julio de 2016, número 321 del Informe del mes de septiembre.

Sobre acta de notoriedad ver comentario de J.A Riera a Resolución 13 de julio de 2016. (JAR)

389.*** DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. MARINAS INTERIORES. DESLINDE.

Resolución de 14 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Roses nº 1 a inscribir un acta de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

 

Hechos: Se pretende la inscripción de una transmisión forzosa (mediante subasta administrativa) de varias cuotas indivisas de una finca que conllevan la titularidad cada una de un derecho de amarre dentro de una marina interior. La finca es colindante al dominio público, ya deslindado en 2010, cuyo deslinde consta en el Registro. El amarre aparece descrito en el Registro como “una porción de terreno destinada a zona de amarre de embarcaciones del conjunto residencial (…) sito en el término de Roses, urbanización (…), de… metros de superficie”. La lámina de agua colindante a los amarres aparece descrita como elemento común de la finca matriz. Para mejor comprensión de la situación, incorporamos dos imágenes de la marina objeto del recurso y de la parcela catastral, que pueden hacerse mayores pinchando en ellas.

La registradora exige, aparte de subsanar otro defecto no recurrido, que se acredite la modificación del deslinde del dominio público por Costas, conforme a lo establecido en la Ley 2/2013 de protección y uso sostenible del litoral, acreditativo de que dicha finca no forma parte de dicho dominio, por lo que suspende la inscripción.

El interesado recurre y alega que el Registro tiene que reflejar la titularidad civil, que la no inscripción puede causarle graves perjuicios, incluso la pérdida de propiedad y que, en todo caso, los amarres no forman parte del dominio público según determinados planos y documentos que acompaña y según consta también en los asientos del Registro.

La DGRN desestima el recurso, y analiza los siguientes temas:

En cuanto a la naturaleza jurídica de la denominada “marina interior”, la define como “el conjunto de obras y de instalaciones necesarias para comunicar permanentemente el mar territorial con terrenos interiores de propiedad privada o de la Administración pública, urbanizados o susceptibles de urbanización, a través de una red de canales, con la finalidad de permitir la navegación de las embarcaciones deportivas a pie de parcela, dentro del marco de una urbanización marítimo-terrestre”.

En cuanto a la competencia administrativa sobre estas marinas, entiende que confluyen la del Estado que tiene competencia para delimitar el dominio público marítimo terrestre y por tanto es de aplicación la norma estatal Ley 2/2013, y la de la Generalitat de Cataluña, que la tiene en lo relativo a la gestión de las instalaciones portuarias por lo que es de aplicación también la  Ley de Puertos de Cataluña, de 17 de abril de 1998.

En cuanto al carácter de bien de dominio público o privado, parte de que el artículo 4 de la Ley de Costas 22/88 señalaba en su artículo 4.3 que son de dominio público «los terrenos invadidos por el mar que pasen a formar parte de su lecho por cualquier causa». Sin embargo esa definición ha sido modificada por la citada ley 2/2013 de forma que ahora se establece una excepción  a esa norma general, pues se introduce una disposición adicional 10ª a la ley de 1988 según la cual “El terreno inundado se incorporará al dominio público marítimo-terrestre. No obstante, no se incluirán en el dominio público marítimo-terrestre los terrenos de propiedad privada colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal navegable que se destinen a estacionamiento náutico individual y privado. Tampoco se incorporarán al dominio público marítimo-terrestre los terrenos de titularidad privada colindantes con el canal navegable e inundados como consecuencia de excavaciones, que se destinen a estacionamiento náutico colectivo y privado.”

Por tanto, hay terrenos inundados en la marina que no se incorporan ya al dominio público; sin embargo, para la DGRN, esa no incorporación no significa propiamente que haya que reintegrar los que ya eran de dominio público al dominio privado, y que, en todo caso, para ser reintegrados, necesitan de un nuevo deslinde conforme a la disposición adicional sexta de la ley 2/2013. Este punto lo regula la disposición adicional 7ª (no 9ª) del Reglamento de Costas aprobado por Real Decreto 876/2014.

En definitiva, considera la DGRN que es de aplicación el artículo 36 del Reglamento de Costas y por ello que es necesario acreditar que conforme al nuevo deslinde no existe invasión del dominio público marítimo terrestre.

COMENTARIO: Para entender esta situación tan compleja de las marinas interiores, a mi modo de ver hay que diferenciar entre:

  1. Los terrenos, que son propiedades privadas colindantes con el agua interior, en los que existe normalmente una vivienda o un edificio que muchas veces cuentan con su propio embarcadero, y que son fincas registrales normales.
  2. Los Amarres, que son los diques entrantes en el agua a los que se amarran las embarcaciones y que están rodeados de agua, menos por un punto de acceso desde tierra: si son fijos y su subsuelo es tierra, serán por tantos privados, al no estar inundados; si son flotantes sobre el agua (pantalanes) tendrán la misma consideración que el agua sobre la que flotan.
  3. Las láminas de agua colindantes con los amarres y en general las zonas inundadas que están  retranqueadas respecto del canal navegable, en las que se estacionan amarradas las embarcaciones. Hasta 2013 tenían la consideración de dominio público y su uso necesitaba por tanto de concesión administrativa, pero, desde entonces, tienen la consideración de dominio privado, aunque para entregarlos a sus nuevos propietarios haya que modificar previamente el deslinde o fijar un nuevo deslinde si no lo había.
  4. El canal navegable desde el mar al interior de la urbanización o marina, a modo de calle principal, que era y continúa siendo de dominio público, aunque inicialmente el terreno inundado fuera privado.

  La solución dada al presente caso por la DGRN me parece excesivamente rigurosa y perturbadora del tráfico jurídico (como apunta el recurrente), si se tiene en cuenta que la inscripción de la transmisión se practicaría con la finca definida como objeto de derecho tal y como ya consta descrita en el Registro de la Propiedad y por tanto con la seguridad de que no invade el dominio público al estar ya deslindada y constar el deslinde en el Registro. El artículo 36 del Reglamento de Costas creo que no es de aplicación al presente caso porque ya consta el deslinde y la no invasión, aunque haya que hacer uno nuevo a los efectos de reintegración del dominio privado.

 

Lo único que ocurrirá en su momento es que la Administración reintegrará al dominio privado el terreno retranqueado del canal principal, inundado por el agua, y es en ese momento cuando se deberá de acreditar el deslinde.

Mientras ese deslinde especial, para reintegración al dominio privado, llega (y eso puede tardar muchos años) no se debería paralizar el tráfico jurídico, o mejor la inscripción de esas fincas inscritas, por la propia lógica del tráfico jurídico y porque ninguna norma  apoya esa suspensión de la inscripción pues no se está variando la descripción de la finca ni parece que pueda haber ningún perjuicio para el dominio público, razón de ser de la norma. (AFS)

390.⇒⇒⇒ EQUIVALENCIA DE FUNCIONES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL DE PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO, INGLATERRA

Resolución de 14 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca.

Se cuestiona en esta Resolución el valor y eficacia de un Certificado notarial expedido por un notario de Liverpool (sistema jurídico de Inglaterra y Gales)

Comienza la DGRN señalando que la norma de conflicto aplicable a la representación voluntaria es el artículo 10.11 del Código Civil «…a la representación voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, (se aplicará) la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas». Tratándose de una representación voluntaria sobre la que no se ha pactado otra cosa, y que se va a ejercitar en España, la Ley que regula la representación es la española.

Posteriormente, entra a valorar la forma/eficacia del documento con arreglo a la ley española teniendo en cuenta que el derecho español exige, en ciertos casos (artículo 1280.5 del Código Civil), que conste en documento público el poder que «…tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero» (artículo 3 de LH)

Partiendo de la base que la aplicación de los Reglamentos en sede de Justicia Civil de la Unión Europea y la Ley 29/2015, de 30 de julio, de la Cooperación Jurídica Internacional en materia civil, permiten la utilización de apoderamientos otorgados ante notario extranjero, se centra en el punto esencial: la aceptación en España de una determinada forma, esto es, ha de decidirse si el documento público de apoderamiento otorgado en Inglaterra conforme a sus leyes produce en España el efecto de tipicidad que permita subsumir éste en la categoría documento público requerido conforme al Derecho español para la representación en la compra del inmueble.

 El Centro Directivo (R de 23 de febrero de 2015), señala que la presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige un análisis jurídico que conllevará conforme a los artículos 10.11 y 11.1 del Código Civil, de una parte, la remisión respecto de la suficiencia del poder, a la ley española a la que se somete el ejercicio de las facultades otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y de otra, artículo 11.1 del Código Civil al análisis de la equivalencia de la forma en España, forma que habrá de regirse por la ley del país en que se otorguen. Ello implica que, analizado el valor del documento en el país de origen, tanto desde la perspectiva material como formal, pueda concluir su equivalencia o aproximación sustancial de efectos, en relación con un apoderamiento para el mismo acto otorgado en España toda vez que nuestro ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad, establece una rigurosa selección de los títulos inscribibles que han de ser sometidos a la calificación del registrador, exigiendo que se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de LH y 33 y 34 de su Reglamento).  

La doctrina relativa a la idoneidad documentos otorgados en el extranjero expresada ya en la Resolución de 11 de junio de 1999 y confirmada por muchas otras posteriores, pone de manifiesto cómo, con independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto aplicables (artículo 11 del CCC) y de su traducción y legalización (artículos 36 y 37 del RH), es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro. El artículo 4 de la Ley Hipotecaria señala que «también se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero que tengan fuerza en España»; lo que exige determinar cuándo concurre dicha circunstancia. El documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga (vid. en el mismo sentido el artículo 323 de la LEC o el artículo 2.c del Reglamento 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012 -Bruselas I refundido-). Este juicio de equivalencia debe hacerse en función del ordenamiento extranjero aplicable por corresponderle determinar el alcance y eficacia de la actuación del autorizante lo que a su vez impone que dicha circunstancia sea debidamente acreditada, fuera del supuesto en que el registrador no lo considere preciso (artículo 36 del RH).

Por otra parte, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional y, concretamente, para que pueda acceder a los libros del Registro, artículo 36 del RH; la falta de toda referencia a la legalización impide tener por cumplida la previsión legal del apartado segundo del artículo 98 de la Ley 24/2001.

Será preciso que en la reseña que el notario español realice del documento público extranjero del que resulten las facultades representativas, además de expresarse todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español, deberá expresarse todos aquellos requisitos que sean precisos para que el documento público extranjero pueda ser reconocido como auténtico, especialmente la constancia de la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, de acuerdo con los tratados internacionalesSi tales indicaciones constan en la escritura, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada.

El registrador calificará en estos casos de poderes extranjeros, la eficacia formal del poder (legalización, apostilla y traducción, en su caso) y, además, que exprese el cumplimiento de los requisitos de equivalencia del poder otorgado en el extranjero (disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y el artículo 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil), es decir, que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, que implica juicio de identidad y de capacidad de los otorgantes y que resulta sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable (artículos 10.11 y 11 del Código Civil), si bien el registrador, bajo su responsabilidad, puede apreciar esa equivalencia (cfr. artículo 36 del Reglamento Hipotecario) y si el registrador disintiera de la equivalencia declarada por el notario deberá motivarlo adecuadamente.

En el presente supuesto, la notaria manifiesta que «…a los efectos de lo dispuesto en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, hago constar que la parte poderdante tiene la aptitud y la capacidad legal necesaria conforme a la legislación de su país de origen para otorgar dicho poder y, además, que se han observado las formas y solemnidades exigidas por dicha legislación para el otorgamiento del mismo; por lo que juzgo a la apoderada, bajo mi responsabilidad, con facultades representativas suficientes para el otorgamiento de la presente escritura de compraventa».  Aporta certificado notarial expedido por el notary public de Liverpool, don V, de fecha 7 de noviembre de 2015, en el que identifica a la firmante del documento de autorización. Con este juicio que emite la notaria se cumple lo dispuesto en el artículo 36 del RH en cuanto a la acreditación del Derecho extranjero en lo relativo a la capacidad legal del otorgante, pero no respecto de la equivalencia de funciones del funcionario público extranjero y el notario español.

Recuerda la DGRN que en los sistemas notariales anglosajones la equivalencia de los documentos notariales difiere notablemente. El notary public no emite juicio de capacidad de los comparecientes y no puede considerarse equivalente; mientras que los notaries-at-law o lawyer notaries, sí pueden considerarse equivalentes. En el presente expediente, el notary public inglés se ha limitado únicamente a legitimar la firma, sin que esta legitimación de firma pueda equiparse al documento público previsto en el artículo 1280.5 del Código Civil, antes expuesto.

  Confirma la nota de calificación.

COMENTARIOS:

El artículo 10.11 del código civil, somete a la ley del país donde se ejercitan las facultades, de no mediar sometimiento expreso a otra ley, todas las cuestiones concernientes a si el representante puede obligar a la persona por cuya cuenta actúa frente a terceros. El tercero que contrata con el representante tiene la seguridad que se va a aplicar la ley donde se ejercitan las facultades por lo que el alcance de éstas vendrá determinado por dicha ley. Si las facultades se ejercitan en España es la ley española la que determinará todas las cuestiones relativas al poder: su propia existencia, facultades, alcance e interpretación de las mismas, suficiencia, duración, extinción, ejercicio extralimitado del poder y consecuencias del abuso en dicho ejercicio. Los terceros que contratan con el apoderado no tienen por qué preocuparse e indagar acerca de las relaciones internas existentes entre poderdante y apoderado, sólo tienen que confiar en el contenido del poder que se interpretará con arreglo a nuestro Ordenamiento si las facultades se ejercitan aquí.

Los aspectos de la forma del apoderamiento se regulan por el artículo 11; el artículo 11 CC favorece la validez formal del apoderamiento gracias a la conexión lex loci actus, por tanto, si se ajusta a la forma de la ley del país donde se otorga, el poder será formalmente válido.

Una vez acreditado lo anterior, queda todavía un tema de capital importancia, la aceptación en España de determinados documentos autorizados por autoridades extranjeras, pues el hecho de que un acto sea válido desde un punto de vista formal (artículo11 CC) no excluye la necesidad de colmar las formalidades exigidas por nuestro Ordenamiento para la producción de aquellos efectos jurídicos que nuestra ley anuda a “determinada forma”, (el derecho español exige, artículo 1280.5 del CC, que conste en documento público el poder que «…tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero», artículo 3 de LH) para lo cual es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles: el poder debe haber sido autorizado (intervenido o autenticado) por autoridad que desarrolle funciones legales equivalentes, esto es, que tengan atribuidas funciones equivalentes a las que desempeña un notario español en la materia de que se trate (en este caso, cuando autoriza una escritura de poder) y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, e implica juicio de identidad y de capacidad de los otorgantes y además (artículo 10.11 y 11 CC) que resulte sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable, que esté legalizado, o apostillado o, en su caso, determinar el Tratado o Reglamento en virtud del cual está exceptuado de este trámite y que esté traducido, en su caso.

Es el ordenamiento extranjero al que pertenece la autoridad al que corresponde determinar el alcance y eficacia de su actuación: En el sistema jurídico anglosajón nos encontramos con varios tipos de notario, los scrivener notaries, situados fundamentalmente en Londres, que “sirven de puente” entre los dos sistemas jurídicos el de Derecho latino y el de Common law y que se ajustan a las formas propias del país donde el documento va a producir efectos, notarios cuyas funciones pueden considerarse equivalentes en esta materia; luego hay notarios públicos “cualificados” valiéndome de la expresión utilizada por Carrascosa González (Derecho Internacional Privado Volumen II, decimosexta edición, 2016, editorial Comares, Granadas, pagina 36) o como señala la resolución,  notaries-at-law o lawyer notaries  que actúan como notary public y solicitor y cuyas funciones pueden ser equivalentes en materia de apoderamientos. Y también existe, fundamentalmente en Norteamérica, lo cual es un problema para el tráfico jurídico, notary public, que no son profesionales, ejercen el cargo como segunda o tercera ocupación que compaginan con otras, carecen de formación jurídica y se limitan a reconocer la firma del documento (no tienen atribuida la dación de fe) y que, en modo alguno, cumplen las exigencias del art.1280. 5º CC.

Una página de información sobre el notariado inglés. (IES)

391**. HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 14 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por la registradora de la propiedad de Jumilla, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito. (CB)

EL CASO.- Mediante escritura de 10 marzo 2016, se constituye hipoteca sobre las fincas 9.835, 18.135 y 28.111/dup, en garantía de una cuenta corriente de crédito concedida a la «S.A.T. Número 1.870 Casa Pareja de Responsabilidad Limitada» por la «Caja Rural Central, S.C.C.».

El certificado de tasación de dos fincas hipotecadas se condiciona a que «se subsane e inscriba en el Registro de la Propiedad la correcta descripción de la ubicación del inmueble objeto de tasación, conforme a la realidad definida en el informe de tasación, complementada dicha identificación, con la aportación de plano protocolizado, detallado y acotado/escalado del conjunto de la finca firmado por técnico competente relacionando en dicho plano la equivalencia entre finca registral objeto de tasación y su identificación catastral».

Los registradores (titular y sustituto) suspenden la inscripción de la hipoteca de las tres fincas porque:

– primero, porque la normativa reguladora del mercado hipotecario exige para la validez del certificado que el valor de tasación sea expresado sin sujeción a condicionante alguno, lo que no ocurre en el presente supuesto respecto de dos de las fincas, las números 18.135 y 28.111,

– y segundo, porque se plantean dudas al tasador en torno a la correspondencia o identidad entre esos inmuebles valorados, las parcelas catastrales y las fincas registrales hipotecadas.

El notario recurrente argumenta en contrario que el citado condicionamiento impuesto a la tasación oficial únicamente determina la imposibilidad de titulizar el préstamo -porque las fincas hipotecadas no están correctamente identificadas-, pero no implica que la tasación no haya sido realizada conforme la normativa del mercado hipotecario y que no pueda, en consecuencia, inscribirse el procedimiento de ejecución directa o el extrajudicial.

La DGRN revoca la nota

VALIDEZ DE LA TASACIÓN CONDICIONADA PARA LA EJECUCIÓN ESPECIAL.- La única cuestión que plantea el recurso es determinar si la tasación oficial prevista en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, para la inscripción de los pactos de ejecución directa hipotecaria y extrajudicial, puede condicionarse a que «se subsane e inscriba en el Registro de la Propiedad la correcta descripción de la ubicación del inmueble objeto de tasación […]

El significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas a efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución ha sido ya abordada por la DGRN para destacar el carácter imperativo de los requisitos de los arts. 682 LEC y 129 LH, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca hipotecada, cualquiera que sea la entidad o persona acreedora.[…]

Para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial, resulta imprescindible la tasación conforme a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, para que el registrador pueda comprobar que el tipo de subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación. Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales.

VALIDEZ DEL CERTIFICADO DE TASACIÓN.- En cuanto a la validez del certificado de tasación sujeto a condicionamientos, es cierto, como señala la registradora calificante, que el art. 9 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, dispone que «para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante» […]

En el presente supuesto se plantea cuáles han sido las concretas discrepancias entre la descripción del inmueble tasado y la de la finca registral gravada apreciadas por el tasador que afectan significativamente a su valoración; ya que si las mismas indujeron realmente a dudar sobre la identidad entre ambas fincas, el informe de tasación debió denegarse, y si no influyeron significativamente en la valoración, el tasador debió limitarse a una advertencia genérica. […]

No se entiende, en consecuencia, el significado del condicionante incorporado al certificado de tasación, ya que en el mismo no se indica que las discrepancias afecten significativamente a la valoración y, además, su aplicación obliga al titular registral hipotecante no sólo a la concordancia de las fincas registrales con la parcela catastral para «confirmar los supuestos adoptados en el informe», respecto de los que se manifiesta expresamente que no existen dudas ciertas, sino que también parece imponer una agrupación de las fincas registrales al exigir «la correcta descripción en el Registro de la ubicación del inmueble tasado conforme a la realidad definida en el informe (inmueble físico y catastral único)». Obligaciones formales que exceden del alcance que al certificado de tasación le atribuyen los arts. 682 LEC y 129 LH y que, por tanto, no pueden impedir la inscripción de los pactos a los que afecta aquél –y en su caso de la hipoteca–; si la identificación del inmueble tasado con la finca o fincas registrales ha sido satisfactoria y su valoración se ha llevado a cabo sin que las posibles discrepancias descriptivas y de superficie incidan de manera significativa en la misma.

[…] sólo es posible titulizar aquellas hipotecas que tengan el rango de primeras y se encuentren constituidas sobre bienes que pertenezcan en pleno dominio y en su totalidad al hipotecante; pero ello no impide la utilización y validez de la valoración ECO para cumplir los arts. 682 LEC y 129 LH cuando la hipoteca recae sobre bienes o derechos que no cumplan con dichos requisitos. Igualmente, en supuestos como el que es objeto de este expediente, independientemente que el condicionamiento recogido en el certificado, no obstante, la vaguedad de su fundamento, pueda impedir la titulización de la hipoteca, nada obsta a la utilización y validez de la certificación ECO a efectos de los pactos de ejecución directa y/o extrajudicial de la hipoteca. […]

INSCRIPCIÓN PARCIAL DE OFICIO.- Por último, aunque no ha sido objeto del recurso, procede recordar, como se hace en la calificación sustitutoria, la doctrina de este Centro Directivo que señala que las escrituras de constitución de hipoteca no son susceptibles de inscripción parcial, en caso de no aportarse el certificado de tasación homologada (o no ser éste válido) o el domicilio para notificaciones a que se refiere el art. 682 LEC y 129 LH, si no media solicitud expresa del acreedor (arts. 19 bis y 322 LH), por constituir las cláusulas relativas al procedimiento de ejecución directo o a la venta extrajudicial -que devendrían ininscribibles- un elemento esencial delimitador del derecho real de hipoteca.

Ahora bien, esta doctrina de la inscripción parcial de un documento en virtud de petición expresa de las partes tiene como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados afecten a la esencialidad del contrato, pero decae, dado que la presentación de un documento en el Registro implica la petición de práctica de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas o derechos independientes objeto del negocio jurídico y no exista perjuicio para nadie, en cuyo caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del registrador respecto a esa finca o derecho no afectada por el defecto. Por tanto, en el presente supuesto sí debió inscribirse la hipoteca, no obstante, el defecto alegado en cuanto a las otras dos fincas hipotecadas, respecto de la finca registral número 9.835 no afectada por el mismo. (CB)

PDF (BOE-A-2016-9152 – 13 págs. – 252 KB)   Otros formatos  

393.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. OBJETO DEL RECURSO

Resolución de 19 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra nota de despacho de la registradora de la propiedad de Ciempozuelos.

La DGRN reitera:

-Que solo cabe interponer recurso ante la DGRN cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, no por tanto cuando el asiento se encuentra practicado.

-Que el objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que por tanto pueda tener por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales

Que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.(JCC)

PDF (BOE-A-2016-9187 – 5 págs. – 183 KB)Otros formatos

400.*** ACCESIÓN INVERTIDA EN OBRA NUEVA. SUELO PROTEGIDO. GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 21 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Orihuela nº 4 a inscribir una escritura de ejercicio de opción legal «ex artículos 361 y 364 del Código Civil», condonación y declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se otorga una escritura en la que se declara una obra nueva de una vivienda. Los propietarios del suelo (A y B) reconocen que la obra ha sido edificada por C (su hijo) con buena fe, por lo que, conforme al artículo 361 CC optan porque C les indemnice el valor del suelo (indemnización que luego le condonan). En el terreno, que es indivisible, ya existe una vivienda de los padres, que valoran en 1/3 del total, por lo que optan por transmitir la parte restante proporcional (2/3) al hijo.

El registrador  encuentra tres defectos:

1º.-No es de aplicación el artículo 361 CC al ser la finca indivisible, y porque de serlo todos, A, B y C, serían propietarios de las dos edificaciones proindiviso.

2º.-Es necesario acreditar si el suelo es protegido o no, conforme al artículo 236.5 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, pues en suelo protegido las infracciones urbanísticas no prescriben.

3º.-La certificación del técnico no contiene todas las coordenadas georreferenciadas de la obra declarada. 

El notario autorizante recurre los defectos. En cuanto al primero alega que sí es de aplicación dicho artículo 361 CC, si bien la situación particular de indivisibilidad de la finca se salva con el acuerdo entre las partes, que es válido conforme al principio de libertad de pactos en nuestro derecho civil. Respecto del segundo defecto, sólo sería exigible la acreditación pretendida por el registrador si el carácter de suelo protegido constara en el título o en el Registro, o si el registrador tuviera dudas fundadas, cosa que no ocurre en el presente caso. En cuanto al tercero, además de considerar imprecisa la nota de calificación, considera que la obra está debidamente georreferenciada en el plano del técnico aportado.

La DGRN revoca los dos primeros defectos y mantiene el tercero. En cuanto al primero considera que ha de prevalecer el principio de autonomía de la voluntad, y que existe un negocio jurídico de carácter oneroso, que aunque no esté expresamente nombrado, tiene aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial cuya inscripción se solicita.

En cuanto al segundo señala que no es competencia del registrador calificar la naturaleza de la infracción cometida, aunque sí decidir el plazo aplicable a los efectos del artículo 28.4 LS, que no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción. Si el registrador tuviera dudas debidamente justificadas sobre si el suelo sobre el que se asienta la edificación tiene el carácter de suelo protegido, debe suspenderse la inscripción hasta que se acredite por la Administración competente mediante la oportuna resolución. Sin embargo en el presente caso el registrador no ha manifestado dichas dudas, ni consta en el folio de la finca ni en la documentación aportada dato alguno que revele que el suelo sea protegido, por lo que revoca el defecto.

En cuanto al tercer defecto lo mantiene, pues no constan las coordenadas de todos los vértices de la porción de suelo ocupada por la edificación ni se encuentra representada en un plano georreferenciado que permita deducir tales coordenadas.

Recuerda que será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella y que no es necesario aportar un fichero GML.

La finalidad de la norma para las obras nuevas es permitir que el registrador en su calificación compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa.

COMENTARIO: La figura utilizada en esta escritura, que podríamos llamar accesión invertida, plantea, como casi siempre, un problema fiscal subyacente, no un problema civil que no lo hay normalmente habiendo acuerdo de voluntades.

 Si el dueño del suelo ejercita su derecho de opción y el edificante tiene que pagarle el valor del suelo, ¿Cuál será la base imponible a efectos de ITP, el valor del suelo o el valor de toda la finca con la construcción? Parece que si el propietario del suelo no ha dejado de serlo nunca, por el principio de accesión del vuelo al suelo, la base imponible será el valor de toda la finca, que es lo que se transmite, aunque el edificante sólo pague por el suelo. Hay que tener en cuenta que la construcción  también se transmite, aunque no se pague en dinero pues se compensa con su derecho de crédito por el importe invertido en su construcción. 

De todos modos, está muy extendido entre los fiscalistas el criterio de que la base imponible es el valor del suelo, habiendo una Sentencia del TSJ de Extremadura en ese sentido. Ver informe de Joaquín Zejalbo. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-9433 – 15 págs. – 274 KB)Otros formatos

 

401.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA SUPERIOR.

Resolución de 21 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tavernes de la Valldigna, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: Se sigue un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en el que, tras quedar desierta la subasta, se adjudica la casa hipotecada al acreedor por el 60% del valor de tasación de la finca. La finca subastada es la vivienda habitual del deudor. Lo adeudado por el deudor es superior al 60% del valor de tasación, por lo que, después de esta adjudicación, el deudor todavía debe una parte de la deuda al acreedor.

El registrador suspende la inscripción, ya que interpreta el artículo 671 LEC en el sentido de que, si la deuda es superior al 60% del valor de subasta (e inferior al 70%), el acreedor tiene que adjudicarse la vivienda por un importe igual a lo adeudado por todos los conceptos (en este caso el 61,5%) conforme al criterio de la DGRN en su Resolución de 12 de Mayo de 2016.

El interesado recurre y alega que la dicción del artículo 671 LEC es clara y que se tiene que adjudicar por el 60% al ser la cantidad adeudada inferior al 70%.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina de la Resolución de 12 de Mayo de 2016, cuyo resumen en esta web transcribimos por ser idéntico al de la presente:

«COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA SUFICIENCIA DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR TRAS SUBASTA DESIERTA.- Tras recordar su doctrina sobre la calificación registral de las resoluciones judiciales, la DGRN indica que siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. art. 130 LH), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los arts. 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos estos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art. 132.4 LH.

SUBASTA DESIERTA: VALOR SEGÚN LA LEC DE LA ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR.- Procede evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca.

Para el caso de ejecución de bienes inmuebles existiendo postores, el art. 670.4 LEC señala que «cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura».

Y para el caso de subasta sin ningún postor, el art. 671 LEC, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señala que «si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».

Para la DGRN, conforme al art. 3 CC, la interpretación del art. 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%.

Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los arts. 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del art. 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.

Finalmente, ha de destacarse que esta correcta interpretación del art. 671 LEC no supone imponer una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

La interpretación ponderada y razonable del art. 671 LEC, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».»

Ver archivo especial con comentario más amplio. (AFS)

 

 

402.() GEORREFERENCIACIÓN EN LAS SEGREGACIONES. CRU.

Resolución de 21 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Fregenal de la Sierra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, dación en pago y agrupación. (ACM)

Prácticamente idéntica a la muy importante R. 2 de septiembre de 2016, cuyos criterios reitera; por tanto:

  1. En caso de segregación también ha de inscribirse la representación gráfica del resto o matriz; pero se exceptúan los casos del art 47 RH cuando no sea posible la descripción de este resto o matriz, en que BASTA con georreferenciar la porción segregada.
  2. Con todo, matiza que si adicionalmente se aporta una base gráfica alternativa y validada por el Catastro del resto o matriz, pero hay diferencias de cabida superiores al 10% respecto de la registral del resto o matriz, no cabe coordinar ésta, sin perjuicio de inscribir la segregación y su coordinación. (ACM)

403.** ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CUOTAS DE URBANIZACION SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 22 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Llíria, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo ordenada por una Tesorería municipal.

Se plantea si procede o no anotar un mandamiento de embargo expedido por la Tesorería de un Ayuntamiento en expediente de apremio por impago de determinadas cuotas de urbanización, cuando tanto la providencia de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha de la inscripción del concurso de acreedores del titular registral.

La Dirección analiza el carácter real de la garantía que se pretende ejecutar: según el art. 16.6 de TR de la Ley del Suelo “los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores”, lo que corrobora el art. 153 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana; así mismo el art 19 del RD 1093/1997, dispone que «quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el art 73 LGT y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección». Y, en su apartado 2, establece que «en caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por nota marginal». Además el mismo TS ha considerado los gastos derivados de los gastos de urbanización como una hipoteca legal tácita y declarado expresamente que «… las derramas o cuotas de urbanización giradas por la junta de compensación, devengadas con anterioridad a la declaración del concurso, cuya afectación constaba en el Registro de la Propiedad, son créditos concursales con privilegio especial, tienen la consideración de hipoteca legal tácita, y cumplen los requisitos establecidos en el artículo 90.2 LC a los efectos de reconocerles el privilegio especial del art. 90.1.1.º LC. Las cuotas giradas después de la declaración de concurso, tienen la consideración de crédito contra la masa…». (STS 396/2014, de 21 de julio, y 438/2015, de 23 de julio).

Pero reitera su doctrina según la cual la LC parte del principio del derecho concursal que el conjunto de relaciones jurídico patrimoniales del concursado quedan sujetas al procedimiento de concurso (Exp de motivos y arts 8, 24, 55, 56, 57 de la LC) por lo que no queda resuelto todo el problema, pues queda por determinar a quién compete determinar la clasificación del crédito y si éste puede ser ejecutado fuera del concurso. En el presente expediente, en el mandamiento de anotación preventiva de embargo se dice expresamente que las deudas por las que se despacha tal mandamiento, se corresponden con las cuotas de urbanización no pagadas y el bien embargado está sujeto a la afección que con carácter real y preferente a cualquier otra carga se encuentra inscrita en la finca objeto de embargo. Sin embargo la determinación de si los créditos son comunes o si son de urbanización, con la calificación de créditos con privilegio especial o, en su caso, de créditos contra la masa, así como las consecuencias que puedan derivarse de la cancelación por caducidad de la afección registral por gastos de compete al Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso, sin que pueda admitirse tampoco una ejecución separada al amparo del art. 55.1 LC pues ni la diligencia de embargo es anterior a la fecha de declaración de concurso, ni resulta la declaración del juez del concurso acerca del carácter no necesario del bien. Al no haberse constituido con anterioridad al concurso una específica hipoteca en garantía de los gastos de urbanización, (arts. 150 y 153 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana) la ejecución de esta garantía debe desarrollarse bajo la competencia del juez del concurso, quien a instancia de parte decidirá sobre su procedencia. Si se hubiera constituido hipoteca, su ejecución se verificará atendiendo a las reglas generales de si resultan o no necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial (art. 56 LC) y la fase del concurso en que se encuentre. (MN)

404.** VENCIMIENTO DE HIPOTECA POSTERIOR AL DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. TIPO MÁXIMO DE INTERESES A EFECTOS HIPOTECARIOS

Resolución de 22 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de un crédito. (CB)

EL CASO.- Nos encontramos ante una hipoteca constituida por tres sociedades sobre sendas fincas pertenecientes a cada una de ellas, para posibilitar la refinanciación de la deuda preexistente (y obtener efectivo para necesidades operativas) que la primera de ellas tiene con las entidades de crédito «Banco Santander, S.A.», «Banco de Sabadell, S.A.» y «Bankinter, S.A.».

La hipoteca se constituye con «la naturaleza de hipoteca de máximo al amparo del art. 153 bis LH» y en garantía de «todas las obligaciones derivadas o que puedan derivarse en el futuro para la parte acreditada en virtud de la financiación expuesta, incluyendo el pago de cualesquiera cantidades y el cumplimiento de cualesquiera obligaciones (incluyendo, pero no limitado, la obligación de devolución del principal del préstamo contenido en el Contrato de Financiación y de las pólizas de crédito bilaterales suscritas con base en el mismo, así como el pago de los intereses, intereses de demora, impuestos, costes adicionales, costas, gastos y comisiones bajo dichos contratos), cubriendo por tanto todas las obligaciones pecuniarias derivadas de la financiación para la parte acreditada, incluyendo los Costes de Ruptura en su caso» […]

Los citados contratos de financiación, que incluye la concesión de un préstamo sindicado de carácter mancomunado de 29.500.000 euros y el compromiso de concertar sendas pólizas de crédito hasta un importe máximo conjunto de 4.000.000 euros, y los tres contratos o pólizas de crédito bilaterales suscritos –una con cada una de las entidades de crédito por importes de 2.000.000 euros, 1.000.000 euros y 1.000.000 euros respectivamente– se incorporan a la escritura de hipoteca formando parte de la misma.

En cuanto a la cuestión de los plazos de la hipoteca y de las obligaciones garantizadas, la escritura de hipoteca establece que «la fecha de vencimiento de la hipoteca será el 28 de julio de 2030», y las fechas de vencimiento final de las distintas obligaciones garantizadas son el 28 de junio de 2027 para el préstamo sindicado y la póliza de crédito de «Banco Santander, S.A.», y el 28 de julio de 2027 para las pólizas de crédito de «Banco de Sabadell, S.A.» y «Bankinter, S.A.».

Y respecto a los intereses ordinarios y de demora y su cobertura hipotecaria, se establece su garantía hipotecaria hasta un máximo de: «ii) 2.512.000 euros por los intereses ordinarios de Financiación, y iii) 4.178.500 euros por los intereses de demora de la Financiación». Los concretos intereses de cada una de las obligaciones garantizadas son los siguientes: a) del préstamo sindicado, un interés inicial 2,32 %, con un tipo referencial variable del Euribor a doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio igual al interés remuneratorio más 2 puntos de penalización; b) de la póliza de crédito de «Banco Santander, S.A.», un interés inicial 2,313 %, con un tipo referencial variable del Euribor de doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio igual al interés remuneratorio más 2 puntos; c) de la póliza de crédito de «Banco de Sabadell, S.A.», un interés inicial 2,32 %, con un tipo referencial variable del Euribor de doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio del 29 %, y d) de la póliza de crédito de «Bankinter, S.A.», un interés inicial 2,34 %, con un tipo referencial variable del Euribor de doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio igual al interés remuneratorio más 2 puntos.

LA NOTA.- La registradora suspende la inscripción de la hipoteca hasta la subsanación de los siguientes defectos: PRIMERO: Existe una contradicción respecto al vencimiento de la hipoteca, que es el 28 de julio de 2030, y el préstamo que es el 28 de junio de 2027. SEGUNDO: No se ha establecido un tipo máximo para los intereses ordinarios y de demora, sin que sea suficiente, al ser éstos variables, fijar la cantidad máxima de responsabilidad, por exigencia del principio de especialidad.

EL RECURSO.- La parte recurrente argumenta en contra del primer defecto, en primer lugar, la posibilidad reconocida legal y doctrinalmente de las partes pacten válidamente un plazo de caducidad convencional para una hipoteca. Y, en segundo lugar, que el art. 153 bis LH establece como elemento esencial de la hipoteca global el plazo de duración propio y autónomo, plazo que considera es de caducidad.

Respecto del segundo defecto, los recurrentes argumentan que el principio de especialidad hipotecaria queda cumplido con la determinación de una cifra de responsabilidad hipotecaria, sin necesidad de fijar el tipo máximo de los intereses, porque tal fijación atenta contra el principio de la autonomía de la voluntad, y porque su ausencia es inocua frente a terceros, respecto de los cuales es que opera el límite de cinco años del art. 114.2º LH. El art. 220 RH, exponen, no exige la determinación de un tipo de interés máximo «a efectos hipotecarios» sino sólo la delimitación «erga omnes» (no «inter partes»), mediante la fijación de una cantidad máxima, de la responsabilidad hipotecaria por intereses, que es lo que se hace en el supuesto objeto del recurso.

DECISIÓN DE LA DGRN.- Estima el recurso y revoca la nota de la registradora en cuanto al primero de los defectos, y lo desestima y confirma la nota en cuanto al segundo.

Nos encontramos ante una hipoteca de las denominadas flotantes o globales que se caracterizan por garantizar una pluralidad de obligaciones, en este caso cuatro presentes, por lo que, por un lado, el principio de accesoriedad de la hipoteca, que se encuentra matizado, no puede referenciarse sólo a una de esas obligaciones y, por otro lado, a falta de tal accesoriedad se hace preciso una especial concreción o determinación de los elementos esenciales configuradores del derecho real de hipoteca, especialmente su duración y la responsabilidad hipotecaria por intereses, ya que las distintas obligaciones garantizadas pueden diferir en el contenido de los mismos.

CUESTIÓN PREVIA.- El objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos [1] que pudiera contener la escritura, [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en la nota que no hubieran sido impugnados [3] o cuyo recurso hubiere admitido el registrador calificante con ocasión de su informe.

Las únicas cuestiones que se plantean son: a) si existe, una contradicción que impida la inscripción entre el plazo que señala de vencimiento de la hipoteca, que es el 28 julio 2030, y la fecha de vencimiento del préstamo garantizado, que es el 28 junio 2027; ya que la registradora entiende que no es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la obligación garantizada, pues al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma, y b) si es necesaria, por exigencia del principio de especialidad, la fijación de un tipo máximo a efectos hipotecarios para los intereses ordinarios y de demora cuando éstos son variables, o si es suficiente, como ocurre en el presente supuesto, con fijar una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria por tales conceptos.

PRIMER DEFECTO: FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE EL PLAZO DE LA HIPOTECA Y DE LA OBLIGACIÓN.- Para resolver la cuestión de la no coincidencia del plazo de la hipoteca con el plazo del préstamo garantizado, debe tenerse en cuenta que el art. 153 bis LH eleva el plazo de duración de la hipoteca flotante, cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca.

Este plazo de duración de la hipoteca flotante no tiene que coincidir con el plazo de vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, porque en la hipoteca flotante no existe la accesoriedad propia del resto de las hipotecas que garantizan una única obligación, siendo esta la razón por la que la Ley ha establecido la necesidad de dicho pacto, ya que la duración de las distintas obligaciones garantizadas pueden no coincidir entre sí, e incluso ser desconocida en el momento de constitución de la hipoteca flotante por incluir ésta la garantía de obligaciones futuras aun no nacidas ni pactados sus términos definitorios.

La consecuencia jurídica más importante de la fijación de este plazo propio de duración de la hipoteca flotante o global es que, como queda señalado, su duración no vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real de hipoteca, no pudiéndose cancelar la hipoteca hasta el transcurso de esos segundos plazos. Según opinión doctrinal mayoritaria, el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento en aplicación del art. 353.3 RH, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de lo dispuesto en el art. 82.V LH.

Precisamente es este efecto jurídico tan radical de caducidad, el que motiva que en la práctica bancaria el plazo de duración de las hipotecas flotantes no se haga coincidir con la fecha de vencimiento de ninguna de la obligaciones garantizadas, ni siquiera de la de mayor duración, sino que en las mismas se suele fijar, en presencia sólo de obligaciones presentes, en un margen temporal superior al de la obligación garantizada más longeva para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva en caso de impago de alguno de los últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas. A partir de esta circunstancia, válida por responder a una causa adecuada y específica de este tipo de hipotecas, el art. 153 bis LH no establece ninguna limitación a la fijación de dicho plazo por lo que debe tenerse como ajustado a derecho el señalado en la escritura objeto de este recurso.

SEGUNDO DEFECTO: TIPO MÁXIMO DE INTERÉS A EFECTOS HIPOTECARIOS.- La exigibilidad de la constancia en la hipoteca del tipo máximo a efectos hipotecarios aplicable a los conceptos de intereses ordinarios y de demora, debe recordarse que es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984), como señalara recientemente la Resolución de 31 de octubre de 2013 que se da por reproducida. En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, cuya doctrina resulta aplicable al caso objeto del presente recurso.

Y ello es así porque el máximo de cinco años a que se refiere el art. 114.II LH no está dirigido a operar en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos los efectos, sino en el de la fijación del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros (Resolución de 3 de diciembre de 1998). Por ello la doctrina recogida en las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala el reiterado art. 114 LH sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio (art. 146 LH), tan sólo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado art. 114.

Existe por tanto en el presente supuesto una indeterminación en relación con el cumplimiento o no del límite de años establecido en el citado art. 114 LH […] En consecuencia, siendo admisible que la responsabilidad hipotecaria por intereses se fije hasta una cantidad máxima o en un porcentaje, desde el momento en que ésta no puede exceder del resultado de aplicar a un período de cinco años el tipo de interés máximo a efectos hipotecarios establecido, la determinación de cuál haya de ser ese tipo es de todo punto necesaria. Dicho en otras palabras, la falta de fijación de un tipo de interés máximo a efectos hipotecarios impide discernir el cumplimiento o no del límite del art. 114 LH.

La expresión «a efectos hipotecarios» no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del propio derecho real de hipoteca, como se ha expuesto, tanto «inter partes» como «erga omnes», por lo que su colocación sistemática adecuada sería en la cláusula referida a la fijación de la responsabilidad hipotecaria, siendo desaconsejable su inclusión en las cláusulas financieras relativas a los intereses remuneratorios o moratorios, para evitar la confusión del prestatario entre el alcance del interés máximo a efectos obligacionales y el interés máximo a efectos hipotecarios.

No debe confundirse, a estos efectos, el hecho de que el tipo máximo de los intereses –ordinarios o moratorios– a efectos hipotecarios (de fijación obligatoria y no limitada cuantitativamente, salvo supuestos especiales como el del art. 114.III LH) tenga alcance tanto «inter partes» como «erga omnes» en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria, de modo que más allá de ella no puedan ser satisfechos los intereses devengados directamente con cargo al precio de remate; con que los intereses efectivamente devengados que excedan de tal cobertura, por no existir limitación a efectos obligacionales (que no es necesaria) o por ser la misma superior al tipo hipotecario máximo, sean exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor.

No constituye, en consecuencia, la exigencia de fijación de un tipo máximo a efectos hipotecarios de intereses ordinarios y moratorios por parte del registrador de la propiedad, la imposición por parte de éste de una limitación al principio de autonomía de voluntad contractual, como afirma la recurrente, sino una obligación de dicho funcionario a los efectos del cumplimiento de su función de comprobar si la limitación legal del alcance de la responsabilidad hipotecaria por tales conceptos se ha respetado. Exigencia de determinación que se antoja más necesaria si cabe en este supuesto de hipoteca global del art. 153 bis LH, por cuanto la garantía de una pluralidad de obligaciones independientes (sin refundición de su principal e intereses en las partidas de una cuenta corriente novatoria), con intereses remuneratorios iniciales diversos, con intereses moratorios no siempre coincidentes y con la ausencia de la fijación de unos intereses máximos comunes a efectos obligaciones; impide la utilización alternativa para llevar a cabo tal comprobación del criterio del interés inicial, si es que éste fuere admisible, o del parámetro del interés máximo a efectos obligacionales. (CB)

PDF (BOE-A-2016-9437 – 13 págs. – 253 KB)Otros formatos

 

405.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. CAUSA

Resolución de 23 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de liquidación de sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho.

En convenio regulador aprobado en sentencia de separación matrimonial se adjudica a la esposa un inmueble que se considera ganancial. Tal consideración era errónea pues cuando se presenta el convenio a inscripción resulta que el bien es privativo del marido, lo que impide la inscripción.

Ante la negativa del marido a otorgar escritura de transmisión del inmueble a su esposa, esta última insta procedimiento judicial con tal finalidad: (i) El marido es requerido judicialmente para el otorgamiento de la escritura y ante su negativa e incomparecencia el juez considera prestado el consentimiento en rebeldía (art.708 LECivil). (ii)  El marido recurre la decisión judicial pero la Audiencia confirma el fallo. (iii) Ya firme la sentencia, el letrado de la Administración de Justicia dicta decreto en el que se tiene por emitida la declaración de voluntad del marido. (iv) En base a ello, la esposa otorga unilateralmente la escritura por la que adquiere la propiedad del inmueble. En dicha escritura se hace constar como causa negocial de la transmisión que se trata de una contraprestación de otras adjudicaciones de bienes gananciales efectuadas al marido en la liquidación de la sociedad conyugal.

La calificación registral exige para la inscripción que se aclare cuál es la causa negocial de la transmisión y sobre qué recae el consentimiento del marido, pues en las sentencias se parte de una supuesta liquidación de gananciales que es improcedente porque el bien es privativo, mientras que en la escritura se hace constar como causa onerosa de la trasmisión el ser la contraprestación de otras adjudicaciones hechas al marido en la liquidación ganancial.

Doctrina de la DGRN.

La DRGN revoca la calificación y declara inscribible el bien a nombre de la esposa pues la declaración de voluntad se entiende emitida en la escritura presentada y es válida y plenamente eficaz. “De la propia escritura -dice la Resolución- resulta que la causa «…constituyó la contraprestación a favor de doña C. por las adjudicaciones hechas a su esposo en dicha liquidación (de la sociedad de gananciales)…».

Reitera que “el sistema español es causalista, y que todo título que pretenda acceder al Registro debe expresar la causa del mismo, la cual habrá de ser formulada por ambas partes del contrato, sin que pueda ser suficiente la declaración unilateral de una de ellas integrando o creando uno de los elementos que como ya hemos señalado es esencial en todo contrato”.

Comentario.

La escritura expresa correctamente la causa onerosa del negocio y enmienda la errónea calificación del bien en el convenio regulador y en el procedimiento judicial seguido posteriormente para declarar el consentimiento en rebeldía. Ante tal error de base, tiene razón la calificación registral cuando pone de manifiesto la incongruencia del procedimiento judicial y su opacidad sobre la causa negocial y el objeto sobre el que recae el consentimiento del marido.

La DGRN salva la coyuntura en base a la escritura otorgada y argumenta que “…los fallos judiciales consideran que la voluntad del otro esposo ha de entenderse como emitida a los efectos de celebrar el negocio jurídico correspondiente, que permita la inscripción posterior del bien en cuestión en el registro de la propiedad en favor de la demandante. El mandato judicial, por ello, habilita a la parte compareciente en la escritura para elaborar los elementos necesarios del contrato (objeto y causa), emitido su consentimiento propio, y dándose por formulado el de la otra parte…”.

En fin, sobra cualquier otro comentario que no sea la razón práctica que hace valer la propia Resolución cuando dice que “en otro caso, la imposibilidad de acudir a la otra parte del contrato haría imposible la eficacia del proceso judicial, ya firme, tendente a considerar por emitida dicha voluntad”. (JAR)

406.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HERENCIA YACENTE

Resolución de 23 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Torrelavega nº 2, por la que se deniega la inscripción de un auto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos:

El hecho que da origen a este recurso lo constituye la presentación en el registro de un decreto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria  seguido a instancia de una entidad bancaria frente a una  herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral de la finca que acaba adjudicándose a la ejecutante. Asimismo en el procedimiento, se dicta mandamiento por el que se ordena la cancelación de la inscripción de los gravámenes que han dado lugar a la adjudicación así como de las inscripciones y anotaciones posteriores y de la nota marginal de expedición de certificación.

La registradora deniega la inscripción del documento por el defecto que se considera insubsanable, de no haber intervenido nadie en calidad de representante de los derechos e intereses de la herencia yacente, por lo que no puede entenderse cumplido el principio de tracto sucesivo ya que lo contrario significaría indefensión y vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (art. 24 de la Constitución), o en su caso, por no haberse designado un administrador judicial.

La denegación de la inscripción del decreto de adjudicación implica la de las cancelaciones ordenadas en el mandamiento de cancelación.

Por su parte, el procurador de los tribunales, en nombre y representación de la entidad bancaria interpone recurso considerando haber cumplido rigurosamente con la legislación vigente así como con los requisitos jurisprudencialmente exigidos.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, al igual que en otros supuestos similares desestima el recurso y confirma la nota de calificación en base a su doctrina reiterada sobre los procedimientos de ejecución hipotecaria seguidos frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial.

Para ello comienza expresando que  es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que se trata de desenvolver, en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

 Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto  es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

También considera que  la obligación del registrador  de cumplir las resoluciones judiciales es compatible con la obligación del mismo  de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión.

 En los casos en que interviene la herencia yacente nuestro Centro Directivo ha impuesto  que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Exigiéndose únicamente  el nombramiento de defensor judicial en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

 En el supuesto de este expediente el llamamiento a la herencia es genérico («herederos indeterminados» del fallecido) y la citación ha sido por edictos, sin que  se ha seguido el procedimiento de ejecución con persona alguna en concepto de heredero del titular registral, por lo tanto no cabe sino confirmar el defecto advertido en la nota de calificación.(MGV)

407.** CANCELACIÓN DE DERECHO INSCRITO. MENCIONES

Resolución de 27 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Estepa, por la que se suspende la cancelación de un derecho inscrito.

Una finca aparece descrita como casa. En una inscripción de 1931 se trasmite la finca con la siguiente manifestación: ”a la espalda o cola de la citada finca existe una habitación encaramada de nueva construcción la cual tiene puerta de entrada a los extramuros. Sólo es objeto del presente asiento la finca de este número con exclusión de la referida habitación”. En sucesivas inscripciones se mantiene la exclusión de tal habitación indicando expresamente que de la misma «se reservó su propiedad Don F. R. C.». Y además los causantes del ahora recurrente, adquirieron la vivienda con exclusión expresa de la habitación. Se plantea la cuestión si tal exclusión debe ser considerada una mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial a los efectos de lo dispuesto en el art 29 LH.

La Dirección confirma el criterio del registrador: Hay que tener en cuenta que hasta la reforma por la Ley de 26 de octubre de 1939 (que modifico el art. 396 CC y 8 LH) el art. 8  LH establecía que «se considerará como una sola finca… toda finca urbana o todo edificio, aunque pertenezca en porciones señaladas, habitaciones o pisos a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno». Consecuentemente la inscripción practicada en el año 1931 obedece a la legislación entonces vigente y no puede calificarse de mención. (MN)

408.** DERECHO DE SUPERFICIE Y OBRA NUEVA A FAVOR DE SOCIEDAD CIVIL

Resolución de 28 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Montblanc a inscribir un derecho de superficie y la declaración de obra nueva a favor de una sociedad civil. 

Hechos

Los hechos que son objeto de esta interesante resolución lo constituyen unas escrituras  otorgadas en 2015 y 2016 por las que  los copropietarios de determinada finca y los dos únicos socios de una sociedad civil –de la que se limitan a expresar su domicilio y su C.I.F.–, elevan a público un documento privado suscrito, según afirman, el día 20 de diciembre de 2000 (y presentado en la oficina liquidadora del impuesto correspondiente el día 22 de abril de 2016) por el que  cedieron a la indicada sociedad un derecho de superficie sobre la finca, por 6.010,12 euros y un plazo de cincuenta años a contar desde el día 27 de diciembre de 2000, para construir las edificaciones que tuvieran por convenientes. Asimismo, en una de las escrituras, se hace constar que los dos intervinientes como únicos socios de la sociedad civil declaran formalmente que desde el año 2001 existe construida la obra descrita, consistente en una nave industrial.

La registradora deniega la inscripción fundamentalmente por los siguientes defectos:

  • Considera que debe aportarse la escritura de constitución de la sociedad civil para valorar si tiene o no personalidad jurídica, y si su naturaleza es civil o mercantil.
  • También, que al exigirse escritura pública para la constitución del derecho de superficie, el documento privado de 27 de diciembre de 2000 no es título constitutivo de dicho derecho, sino que lo es la propia escritura por la que tal documento se eleva a público, otorgada el 26 de abril de 2016, de modo que no se puede declarar la obra construida en el año 2001, antes de la constitución de aquel derecho.

Los recurrentes por su parte  alegan que la personalidad jurídica y el carácter mercantil de la sociedad se acreditan con el documento privado de constitución de dicha sociedad que aportan con el escrito de recurso.

 Y en cuanto al segundo de los defectos consideran  que, al haberse constituido el derecho de superficie en diciembre de 2000, con anterioridad a la primera regulación de tal derecho aplicable en Cataluña que es la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, debe aplicarse la regulación del Código Civil, y concretamente el artículo 1278, por lo que el otorgamiento de escritura pública no es exigencia legal para la validez y eficacia del derecho de superficie, sino sólo un requisito de forma que puede cumplirse una vez celebrado el negocio.

Decisión:

Nuestra Dirección General, en cuanto al primer defecto, lo confirma pues constituye reiterada doctrina que en los recursos contra la calificación de los registradores sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por otro lado  la registradora en su informe expresa determinadas objeciones que impedirían considerarlo apto para obtener la inscripción solicitada en el caso de que se hubiera presentado en tiempo con dichos títulos,  ya que como  ha declarado  doctrina reiterada de la Dirección General  todo contrato por el que se constituye una sociedad cuyo objeto sea la realización de actividades empresariales, tiene naturaleza mercantil  y, por tanto, la sociedad quedará sujeta, en primer lugar, a las disposiciones contenidas en el Código de Comercio, de acuerdo con sus artículos 2 y 50 y con lo establecido en los artículos 35 y 36 del Código Civil, sin que para eludir la aplicación de las reglas mercantiles de las sociedades sea suficiente la expresa voluntad de los socios de acogerse al régimen de la sociedad civil, pues las normas mercantiles aplicables son, muchas de ellas, de carácter imperativo por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico.

Y por ello, este Centro Directivo ha rechazado que acceda a los libros del Registro la titularidad de una sociedad denominada civil pero cuyo objeto sea el desarrollo de una actividad indubitadamente mercantil y cuyo contrato de constitución no cumpla mínimamente con las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles.

En cuanto al segundo de los defectos, si se admite la tesis de los recurrentes por la que el derecho se constituyó en diciembre del año 2000, debe tenerse en cuenta que en tal momento estaba vigente el Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística, en cuyo artículo 240 establecía que tanto el derecho de superficie constituido por personas públicas como por particulares «se regirá por las disposiciones contenidas en esta sección, por el título constitutivo del derecho, y subsidiariamente, por las normas del Derecho privado»; y el artículo 241.2 del mismo texto refundido disponía que «la constitución del derecho de superficie deberá de ser en todo caso formalizada en escritura pública, y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad».

 Sin profundizar en las polémicas relativas a la posibilidad de constituir un derecho de superficie al margen de la legislación urbanística, en relación con el vigente artículo 40.2 del Texto Refundido de la ley del suelo la doctrina más autorizada entiende que el precepto al no hacer distinción se refiere tanto al derecho de superficie pactado entre particulares como al que se inscribe en el marco de una actuación urbanística.

 El Tribunal Supremo, en algunas Sentencias tras recordar que la doctrina científica  exige  la necesidad de otorgamiento de escritura pública para su constitución, en otras  ha entendido que el derecho de superficie, en cuanto significa desmembración  del dominio y constituye una excepción al principio «aedificium solo cedit» consagrado en el artículo 358 del Código Civil, ha de ser objeto de categórica constitución, y por ello no puede presumirse, por lo que «precisa  para que pueda reconocerse su existencia legal que se demuestre con la escritura de su constitución o algún otro documento justificativo si bien,  dicha doctrina es acotada en sus justos límites por otra Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2013, que al interpretar la norma urbanística  por la que la constitución del derecho de superficie deberá ser en todo caso formalizada en escritura pública y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad se pronuncia en el sentido que la jurisprudencia flexibilizó las exigencias de este precepto, considerando que junto a la modalidad «urbanística» del derecho de superficie,  podía distinguirse otra modalidad, la «urbana común o clásica», que por dar satisfacción a intereses puramente particulares y recaer sobre suelos de esta naturaleza, no tenía por qué verse afectada por una regulación distinta de la que establece el Derecho Civil. Por ello, consideraba la Sala en esa sentencia que los preceptos imperativos de la Ley del Suelo, al constituir una importante excepción de principio espiritualista de libertad de contratación y de autonomía de la voluntad privada, solamente podían encontrar justificación en aquellas ocasiones  en que se hallaran en juego finalidades de interés público, como sucede cuando la Administración decide utilizar el derecho de superficie como instrumento de intervención en el mercado del suelo, pero que carecían del menor fundamento para ser impuestos en las relaciones contractuales de particulares que no tienden a conseguir finalidades sociales, sino auténticamente privadas.

En el presente caso falta la escritura pública de constitución del derecho de superficie o, si se admitiera la interpretación jurisprudencial más flexible antes citada, ese otro documento justificativo acreditativo de su «categórica constitución», en la fecha pretendida –el 20 de diciembre de 2000–, algo que no puede estar constituido por el mero documento privado presentado en la oficina liquidadora, ya que éste sólo tiene fecha fehaciente desde el momento de su presentación en tal oficina –22 de abril de 2016– y, por tanto en ningún caso podría entenderse que acredite la constitución del derecho de superficie en el año 2000 y además,  desde el punto de vista del Registro de la Propiedad sólo puede considerarse como fecha en la que se produjo el negocio cuya inscripción se pretende la del documento público en base a lo siguiente:

a) la fehaciencia del artículo 1227 del Código Civil sólo se extiende «a la fecha» del documento y no a su contenido negocial, ni a la identidad de las personas que en el mismo intervinieron, ni acredita la capacidad natural de dichas personas para la celebración del acto o contrato documentado, y

b) la exigencia de documento auténtico que establecen los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento respecto a los títulos formales que pretenden su acceso al Registro de la Propiedad no puede entenderse satisfecha en este caso, por cuanto el documento privado con fecha fehaciente carece de fuerza probatoria respecto del «hecho que motiva su otorgamiento».

 Por todo lo anterior, el derecho de superficie en cuestión debe entenderse constituido mediante la escritura de elevación a público de documento privado otorgada el 26 de abril de 2016, es decir en un momento en que no se trataría de un derecho de superficie para construir una edificación, sino de un derecho de superficie que recae sobre edificio construido con anterioridad a la constitución de tal derecho, que atribuye al superficiario temporalmente la propiedad separada de las construcciones ya realizadas regulado en los artículos 564-1 y 564-2 de la  Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, por lo que la DG en este punto también confirma la nota de la registradora. (MGV)

PDF (BOE-A-2016-9441 – 8 págs. – 203 KB)Otros formatos

 

409.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA. SUCESIVAS CALIFICACIONES Y PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Resolución de 28 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra. 

Supuesto de hecho.

Se pretende la constancia registral de la finalización de dos edificaciones y para ello se aportan las coordenadas UTM que georreferencian la porción de suelo que ocupan. La finca registral sobre la que se declaran tiene una superficie muy superior a la del suelo ocupado por las edificaciones, concretamente dos hectáreas catorce áreas cincuenta y cinco centiáreas. La finca no tiene, sin embargo, la representación gráfica georreferenciada y se da la circunstancia de que, además, la finca registral no se corresponde exactamente con una parcela catastral, pues ocupa una parcela catastral y parte de otra, lo que lleva al registrador a tener dudas sobre la identidad de la finca y por ello entiende ineludible que previa o simultáneamente consten en el siento las coordenadas de la finca sobre la que se ha edificado.

¿Para la constancia registral de las coordenadas del suelo ocupado por la edificación (Art. 202 LH) es ineludible la previa o simultánea constancia registral de las coordenadas perimetrales de la finca? NO.

¿La falta de la georreferenciación de la parcela es por sí misma causa de una duda fundada sobre la ubicación del edificio? NO.

¿Basta que la superficie ocupada por las edificaciones sea inferior (incluso notablemente inferior) a la superficie de la parcela para disipar cualquier duda? NO, porque no es un problema de “metros cuadrados” sino de la ubicación de dichos “metros”.

Doctrina de la DGRN.

Más allá de la cuestión concreta de si existe o no duda fundada sobre la ubicación del edificio, la DGRN se ocupa de una serie de cuestiones de interés práctico para el quehacer diario de notarios y registradores. Se trata de una Resolución densa cuyo comentario completo desborda la brevedad razonable que exige un resumen como el presente.

Primero: A partir de 1 de noviembre de 2015 han de constar, obligatoriamente, en el asiento registral, las coordenadas del suelo ocupado por la edificación cuya obra nueva se declara ya finalizada, o con ocasión de la declaración de su finalización. Sin embargo, dicha georreferenciación no es exigible para el acceso registral de la declaración de obra nueva en construcción.

Segundo: La exigencia de georreferenciar el suelo ocupado por la edificación (art. 202 LH) responde a la necesidad de fijar con claridad la ubicación del edificio dentro del perímetro de la finca, de modo que resulte acreditado que la edificación no se ha extralimitado.

Tercero: Tal acreditación, y consiguiente comprobación por el registrador, se verá facilitada si consta inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, pues se posibilita el análisis geométrico espacial mediante los datos objetivos suministrados por las georreferencias del suelo ocupado y del perímetro de la finca, disipando cualquier duda sobre la ubicación de la edificación.

Cuarto: Aunque la falta de georreferenciación de la parcela dificulte o imposibilite en ocasiones el análisis geométrico espacial, tal georreferenciación, ni constituye un requisito imprescindible cuya ausencia impida la georreferencia del suelo ocupado por la edificación, ni es causa automática de la duda fundada sobre la ubicación del edificio dentro de la parcela.

Quinto: Cualquier duda que pueda albergar el registrador sobre la ubicación de la edificación en la parcela (y en general el juicio sobre la identidad de cualquier finca) ha de ser fundada, es decir, que no puede ser arbitraria ni discrecional, sino fundada en criterios objetivos y razonados (RR. DGRN 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).

Sexto: Si, efectivamente, existiera duda fundada sobre la ubicación del edificio en la parcela, es posible que se necesite que, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, se acredite la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique (tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio).

Séptimo: En cuanto a la forma de georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación, dice la Resolución que es el supuesto, de entre los previstos legalmente, que presenta menor complejidad para su cumplimiento y constancia registral. En este sentido, admite que la georreferenciación del suelo ocupado pueda hacerse por referencia o en relación a las coordenadas del plano o finca sobre el que se representa la edificación, es decir, que no es imprescindible la georreferenciación específica del suelo ocupado, como tampoco es imprescindible que se presente en formato GML.

Octavo: Aclara que la georreferencia del suelo ocupado por la edificación es independiente y no “afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral”

Noveno (cuestión previa):  Reitera la DGRN su doctrina sobre la necesidad de que la calificación sea global y unitaria por exigencia del principio de seguridad jurídica, así como que debe prevaler frente a una calificación defectuosa el principio de legalidad.

Solución del caso planteado:

En el caso presente no hay duda fundada sobre la ubicación del edificio: en la calificación sólo se afirma que la finca se corresponde con la parcela catastral 1151 y además con parte de la parcela 135 de las del polígono 101 del Catastro de rústica, sin que esta mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas pueda justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. En la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título. Tales circunstancias no concurren en el expediente y, en todo caso, deben justificarse en la nota de calificación. (JAR)

410.*** MEJORA DE PRESENTE POR VECINDAD CIVIL GALLEGA Y FINCA SITA EN CATALUÑA. CABE CONSULTA DE OTROS REGISTROS PERO NO DE LA OFICINA LIQUIDADORA. 

Resolución de 29 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de una finca mediante pacto sucesorio de mejora al amparo de los artículos 209 y siguientes de la Ley de derecho civil de Galicia.

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, los cónyuges propietarios de una finca situada en Cataluña adjudican en concepto de mejora con entrega de presente el pleno dominio de la misma a sus dos hijas, quienes aceptan y adquieren dicho inmueble. En la escritura se expresa que los transmitentes nacieron y tienen su domicilio en Galicia y que son de vecindad civil gallega.

La registradora suspende la inscripción alegando que, según los antecedentes que figuran en el Registro de la Propiedad, los transmitentes tenían fijada su residencia habitual en Barcelona cuando –mediante escritura otorgada en el año 1979– adquirieron el bien que ahora transmiten y de los datos obrantes en la Oficina Liquidadora a cargo de dicho Registro resulta que el domicilio fiscal de los transmitentes hasta el año 2009 ha sido el fijado en Cataluña, por lo que a la vista de tales antecedentes y en atención a la vecindad civil de los otorgantes en el momento del otorgamiento, la transmisión que se realiza debe quedar sujeta al Derecho civil de Cataluña, sin que los otorgantes puedan por razones fiscales elegir la legislación civil aplicable a la transmisión.

El Centro Directivo recuerda que el registrador en el ejercicio de su función calificadora puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, para el mayor acierto en la calificación y para liberar a los interesados de la presentación de documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral. Así, este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que el registrador de la Propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el Registro Mercantil (Rs de 16 de febrero de 2012 [1ª, 2ª y 3ª]), siendo compatible el principio de rogación, que exige que se inscriba lo que se pide, con la posibilidad de consulta al Registro Mercantil por parte del registrador de la Propiedad para acreditar el cargo y la representación del administrador de una sociedad, pudiendo incluso consultar de oficio, en algún caso, el Registro General de Actos de Última Voluntad para aclarar una determinada cuestión (Resolución de 1 de junio de 2013), o calificar la declaración de concurso por consulta al Registro Mercantil (Rs de 1 y 11 de julio y 6 de septiembre [6ª] de 2013), o, por último, consultar los asientos de su propio Registro y/o el «Servicio de Interconexión entre los Registros» en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el carácter de entidades financieras (Resoluciones de 4 de febrero de 2015 y 31 de mayo de 2016). Según Resolución de 3 de julio de 2013 (3ª), el registrador en su calificación no tiene necesariamente que limitarse a la pura literalidad del artículo 18.1 de la LH en cuanto a los medios o elementos de calificación consistentes en los documentos presentados y en los asientos del Registro sino a su interpretación conforme a la realidad social y a la finalidad y principios del propio Registro como consecuencia del ámbito del procedimiento y tratamiento de datos por la imparable introducción de nuevas tecnologías que hacen insostenible esa pura literalidad del precepto, teniendo en cuenta además los principios de facilidad probatoria y proporcionalidad, así como los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del interés público, que permiten que tenga en cuenta el contenido de otros registros a los que pueda acceder el registrador por razón de su cargo pero esto último, en modo alguno, es predicable respecto de datos obrantes en la Oficina Liquidadora a su cargo, a la que obviamente no puede acceder fácil ni directamente ningún otro registrador, pues sus datos, como todos los fiscales, son reservados y utilizables únicamente en expedientes administrativos de comprobación, gestión e inspección tributaria, toda vez que tener eventualmente a su cargo una oficina liquidadora implica ejercer unas funciones absolutamente separadas de la propia registral y que en modo alguno pueden interferir en esta.

Debe diferenciarse cuándo el registrador actúa como tal y cuándo actúa como liquidador, pues en el primer caso lo hace bajo su propia responsabilidad y goza de independencia a la hora de calificar e inscribir documentos en el Registro y emitir su publicidad; y, por el contrario, cuando el registrador actúa como liquidador, sus actos no son independientes sino que se hallan sometidos a las directrices que marcan los órganos competentes de la Comunidad Autónoma en función del principio de jerarquía administrativa. Es incorrecto servirse de la eventual consulta de datos reservados para fundamentar una calificación, y menos aún para alegar un posible conflicto de índole tributaria entre dos Comunidades Autónomas.

En relación con la vecindad civil, y la correspondiente sujeción al Derecho civil común o al especial o foral, es de difícil prueba, ya que, en términos generales, no hay datos suficientes para estimar positivamente o verificar con la inscripción del Registro Civil las circunstancias que, por cambio de residencia o domicilio, produzcan la modificación de la vecindad civil conforme al artículo 14 del Código Civil, y por ello, salvo en los casos de las declaraciones que los interesados puedan hacer ante el encargado de dicho Registro para la conservación de la misma o para su cambio por plazo abreviado de dos años, que dan lugar al correspondiente asiento registral, sería necesario acudir a la posesión de estado o, en último término, y con las limitaciones que en el ámbito del Registro pueden ser acogidas, a presunciones como la establecida en el artículo 68 de la Ley del Registro Civil de 8 de junio de 1957 –69 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, pendiente de entrar en vigor–, o la que deriva del expediente tramitado y resuelto conforme a las previsiones del artículo 96 del mismo cuerpo legal –92 de la Ley 20/2011– (R de 23 de junio de 1964, 3 de julio de 1967 y 30 de noviembre de 2013).  

Precisamente por la trascendencia que la vecindad civil tiene en la capacidad de la persona, el artículo 156.4º del RN establece que en la comparecencia de la escritura «se expresará la vecindad civil de las partes cuando lo pidan los otorgantes o cuando afecte a la validez o eficacia del acto o contrato que se formaliza…», dadas las dificultades para su prueba antes referidas, el artículo 160 del mismo Reglamento dispone que la circunstancia de la vecindad se expresará por lo que conste al notario o resulte de las declaraciones de los otorgantes y de sus documentos de identidad. El notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, debe hacer las indagaciones oportunas sobre tal extremo, desplegando la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es la vecindad civil de los otorgantes; esto es, aunque según el artículo 160 RN, sea suficiente la declaración del otorgante sobre vecindad civil (que primordialmente versa sobre datos fácticos como el de la residencia continuada), aquella debe entenderse en el sentido de que tal extremo debe expresarse solo tras haber informado y asesorado en Derecho el notario a los otorgantes. Por lo demás, cabe acudir a otros medios para acreditar suficientemente la vecindad civil, como puede ser el acta de notoriedad regulada en el artículo 209 del RN, (R de 3 de julio de 1967) y artículos 56.2 y 53 de la Ley del Notariado (tras la reforma de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria).   

El elemento determinante para la adquisición de la vecindad civil es el de la residencia, identificándose el lugar de «residencia habitual» con el de domicilio civil, según el artículo 40 del CC, siendo independiente de la vecindad administrativa o de la inscripción en el padrón municipal o en registros fiscales (la STS de 14 de septiembre de 2009, que cita, a su vez, la de 8 de marzo de 1983 afirmó que «las vecindades administrativas no siempre coinciden con el efectivo domicilio, teniendo escasa influencia las certificaciones administrativas que derivan de los datos del padrón municipal de habitantes, siendo el lugar de residencia habitual aquel que corresponde a la residencia permanente e intencionada en un precisado lugar debiendo tenerse en cuenta la efectiva vivencia y habitualidad, con raíces familiares y económicas»). Por lo demás, el CC establece en su artículo 14.6 una norma de cierre, que actúa como presunción «iuris tantum», cual es que, en caso de duda, prevalecerá la vecindad civil que corresponda al lugar de nacimiento, por lo que, a afectos de este recurso, debe primar la situación que respecto de la vecindad civil de los disponentes resulta del título calificado.

Por lo que se refiere a la objeción que alega la registradora que entiende que la aplicación de la ley gallega pretende sujetar el negocio jurídico a una legislación civil fiscalmente favorable en fraude de la prevista en Cataluña, recuerda a la registradora que, como ha expresado este Centro Directivo en R de 1 de octubre de 2009, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras presentadas a inscripción por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro pero ello no significa que ejerzan una función de carácter judicial. En el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título, cuando concurran los requisitos legales para ello, con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de este.

Asimismo, (R 22-06-2006- BOE 20 de julio) subraya que «la facultad que se atribuye al Registrador para calificar la validez del título no puede ir más allá de la comprobación de que, según los medios que puede tomar en cuenta al formar su juicio (los propios títulos presentados y los asientos del Registro), el contenido del documento no es contrario de forma clara a la ley imperativa o al orden público, ni existe falta alguna de requisitos esenciales que vicie el acto o negocio documentado haciéndolo inválido o ineficaz civil o registralmente. Para que el Registrador pueda apreciar el carácter fraudulento del título presentado debería resultar de modo patente del mismo (R de 21 de mayo de 2007) y en el caso del presente expediente no se deduce de modo indubitado del documento presentado tal circunstancia.

Respecto del negocio documentado, la Resolución de 13 de julio de 2016 señaló: «… Con fundamento en el artículo 214, el pacto de mejora se define como aquel pacto sucesorio que constituye un sistema específico de delación de la herencia (artículo 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. De esta definición resulta que el mejorado debe ser tratado como un auténtico legatario en la medida en que la distinción entre heredero y legatario no es predicable únicamente de la sucesión testada, sino que también tiene plena aplicación en el ámbito de la sucesión general con independencia de la forma en que se haya deferido la herencia (artículo 181) y, por tanto, en sede de sucesión contractual. Esta identificación del mejorado con la del legatario resulta especialmente útil para solucionar los problemas de integración normativa que se presentan en materia sucesoria, de tal forma que al sucesor a título particular de origen contractual le es aplicable todo lo dispuesto para los sucesores de origen testamentario en lo que no sea propio de este último modo de deferirse la herencia…”

Añade, que el artículo 215 distingue según el pacto de mejora conlleve o no la entrega de presente de los bienes objeto del mismo al mejorado o adjudicatario. Cuando el pacto de mejora vaya acompañado de la entrega de bienes de presente, el mejorado adquirirá desde ese mismo momento la propiedad de dichos bienes (artículo 215) sin necesidad, como regla general, de «traditio» real de los mismos e incide en que la posición del mejorado dentro del fenómeno sucesorio es equiparable a la del legatario.

Tales razonamientos predeterminan que la solución que debe darse al presente recurso, discurre necesariamente por senderos distintos de los que se derivarían de la aplicación del artículo 10.1 del Código Civil, toda vez que la posición que se mantiene en la nota de calificación resultaría contraria al principio de unidad de la sucesión que proclama el artículo 9.8 de nuestro Código Civil y el propio Reglamento UE 650/2012 si en la sucesión aparece algún elemento internacional, artículo 23 inciso primero (vid Resoluciones 15 de junio y 28 de julio de 2016). Si no cabe escindir la sucesión en función de una posible dispersión de elementos de la relación jurídica entre diversos Estados, con mayor razón carece de toda lógica cualquier pretensión de escindirla en un conflicto interregional, que habrá de ser resuelto conforme a los criterios que fija el Título Preliminar del Código Civil, aplicando por consiguiente al caso que motiva este recurso la legislación civil gallega.

La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

COMENTARIO.- La vecindad civil como, acertadamente, la define el profesor Echevarría (Jesús Delgado Echeverría. “Comentario a los artículos 14 y 15 Cc.”, en Comentarios al Código civil, I, Título Preliminar, coordinados por Joaquín Rams Albesa, ed. J. M. Bosch Editor, S.A., Barcelona, 2000, págs. 387-419) es la circunstancia personal de los nacionales españoles que determina la aplicabilidad, como ley personal suya, del Derecho del Código civil o de uno de los Derechos civiles autonómicos o forales. Es punto de conexión fundamental en los conflictos de leyes internos. Como cualidad o condición de la persona, forma parte de su estado civil, a la vez que contribuye a configurarlo al determinar la ley española aplicable al mismo (cfr. arts. 16.1.1ª y 9.1). Sólo las personas físicas de nacionalidad española tienen vecindad civil; todas ellas tienen una (por más tiempo que residan en el extranjero, mientras conserven la nacionalidad), y solamente una (no es posible la «doble vecindad» en ningún concepto)

En cuanto a la residencia, la doctrina sostiene que debe ser continuada e inmediatamente anterior a la petición o adquisición automática. No requiere vecindad administrativa en sentido estricto (inclusión en el padrón municipal) la cual será un indicio de la efectiva permanencia en el lugar, pero no bastará por sí sola y tampoco debe considerarse imprescindible. La residencia es una cuestión de hecho que puede acreditarse como cualquier otro hecho mediante todos los medios de prueba legales. Se quiere evitar con la residencia continuada que se pueda cumplimentar con periodos de residencia espaciados en el tiempo; (Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano, “Comentario al código civil y compilaciones forales”, dirigidos por Manuel Albaladejo y Silvia Díaz Alabart, Tomo I, Vol. 2, artículos 8 a 16 del código civil, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid 1995, página1242)

Por otra parte, según la Ley 2/2006 de Derecho Civil de Galicia, artículo 181, “La sucesión se defiere en todo o en parte, por: … 2º) Cualquiera de los pactos sucesorios admisibles conforme al derecho”. La posición que mantiene la registradora, aplicación de la Lex rei sitae, conculca el principio de unidad de la sucesión que proclama el artículo 9.8 CC, principio por el que, además, se decanta Europa en el Reglamento Sucesorio nº 650/2012. (IES)

411.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDA CON PACTO DE RETRO. ADMINISTRADOR NO INCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL.

Resolución de 29 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la inscripción de una dación en pago de deuda con pacto de retro.

Supuesto de hecho.

Se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago otorgada por el administrador de una sociedad cuyo nombramiento no está inscrito en el Registro Mercantil. En la escritura se relaciona en cuanto al nombramiento lo siguiente: (i) Notario autorizante de la escritura que eleva a público el nombramiento del administrador. (ii) Las fechas del otorgamiento y de los acuerdos de junta general que se elevan a público. (iii) El número de protocolo). Asimismo, emite juicio notarial de suficiencia de facultades representativas del compareciente.

¿La relación de circunstancias realizada es suficiente para entender acreditado el nombramiento válido y vigente del administrador? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Se reitera la doctrina de la DGRN sobre el carácter no constitutivo pero obligatorio de la inscripción de los nombramientos de administradores en el Registro Mercantil, así como las relativas al carácter obligatorio de la inscripción.

2 Se reitera la validez de lo actuado por el administrador desde el nombramiento y aceptación del cargo y la necesidad de probar por medios extrarregistrales la vigencia y validez del nombramiento de los administradores no inscritos cuando existe una discordancia entre el contenido del Registro Mercantil al que no accedió el nombramiento y el propio nombramiento del administrador no inscrito.

3 Si falta la inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes, concretamente: (i) el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, (ii) la  aceptación por el administrador de su nombramiento y (iii) en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada.   

4 Si en estos casos de inscripción obligatoria el nombramiento o el poder ha sido efectivamente inscrito, corresponderá apreciar al registrador mercantil competente dichas circunstancias que justifican la validez y eficacia del nombramiento, por lo que la reseña en la escritura de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales. (JAR)

PDF (BOE-A-2016-9444 – 6 págs. – 192 KB)Otros formatos

 

412.* RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS. DIFERENTES SUPUESTOS. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de las Palmas de Gran Canaria nº 2 a inscribir una escritura de compraventa con pago aplazado. 

Hechos:

Se presenta en el registro una escritura de compraventa  con precio aplazado de dos fincas registrales cuyas descripciones se rectifican para adecuarlas al catastro.

El registrador suspende la inscripción por existir dudas fundadas de identidad entre el bien inscrito y el transmitido.

Por su parte, el recurrente alega que se trata de las mismas fincas, sin perjuicio de que existan diferencias de superficie y de linderos que se deberán subsanar por el procedimiento que corresponda, solicitando que se inscriba el negocio de trasmisión de las fincas con la descripción que consta en el registro suspendiéndose en cuanto a la rectificación de la descripción.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado estima el recurso y revoca la nota de calificación. Para ello comienza haciendo referencia a su reciente aunque reiterada doctrina sobre los medios hábiles  para obtener la inscripción  de rectificaciones descriptivas aplicables a partir de 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015  y que se pueden dividir en tres grandes grupos:

 – Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a) y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

 – El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

Si bien, tratándose de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).

 – Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el artículo 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

 En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad respecto de una de las fincas registrales 208 metros cuadrados cuando según Registro son 220, es decir, un exceso inferior al 10% de la cabida inscrita y rectificar el lindero sur. Este supuesto,  tanto si se pretende o no inscribir la representación gráfica, no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino sólo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

 Respecto de la otra finca registral, se pretende hacer constar en el Registro una cabida, según certificaciones catastrales, de 225 metros cuadrados constando en el Registro una superficie de 1.000 metros cuadrados, formando dos referencias catastrales de dos fincas que no lindan entre sí. Dada la magnitud del exceso, en este caso es precisa la tramitación de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria. Y, en todo caso es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada.

Nuestro Centro Directivo reitera que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

También, que  según el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente.

-En cuanto a la primera finca, en la nota de calificación se ponen de manifiesto dudas de identidad derivadas de la modificación de un lindero móvil a fijo, lo que unido al incremento superficial puede suponer un perjuicio para colindantes.

– En cuanto a la segunda finca, es adecuada la actuación del registrador de albergar dudas acerca de la identidad de la finca, existiendo una importante desproporción en la cabida y pudiendo encubrir operaciones de modificación de entidad hipotecaria, por lo que se suspende por ello la inscripción solicitada (cfr. artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria) sin la previa tramitación del procedimiento correspondiente en el que se salvaguarden los derechos de los titulares de fincas colindantes.

 En relación al inicio de este procedimiento, la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015 en su apartado segundo letra a establece que deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Y  se entenderá solicitado  cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore

En estos casos de debe de tener en cuenta que  pese a la suspensión de inscripción de la descripción de las fincas registrales, ello no impide la práctica de inscripción de la compraventa con precio aplazado. Y por ello la  Resolución-Circular de nuestro Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 establece que  cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice una transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas.

En cuanto a  las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del transmitente, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre.

En el caso que nos ocupa esa duda está totalmente justificada dada la alteración de linderos fijos en un caso o la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida inferior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita.(MGV)

PDF (BOE-A-2016-9550 – 7 págs. – 197 KB)Otros formatos

 

414.* RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS. DIFERENTES SUPUESTOS. DUDAS DE IDENTIDAD. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria nº 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y agregación. 

Hechos:

 Es objeto de este recurso decidir si es posible la inscripción de la rectificación de fincas y posterior agregación bajo las siguientes circunstancias de hecho:

 – La primera finca consta descrita en Registro como terrenos rústicos de explanación de vía con una cabida de 3.400 metros cuadrados y ahora se manifiesta que según Catastro se integra de dos parcelas catastrales, que a su vez tienen dos subparcelas cada una, sumando un total de 8.406,87 metros cuadrados.

 – La segunda, consta en el Registro con una cabida de 900 metros cuadrados y ahora se manifiesta que según Catastro su superficie es de 1.346,68 metros cuadrados.

 – En ambos casos se actualizan los linderos de las citadas fincas.

 – Se incorporan al título sendas cédulas parcelarias expedidas por la Diputación Foral de Álava a efectos de acreditar las alteraciones descriptivas.

 – La registradora suspende la nueva descripción de superficie y linderos de las fincas 1 y 2 y en consecuencia la inscripción de la agregación, ya que, suponiendo un exceso de cabida muy superior al previsto en el 201.3 LH y alterándose sus linderos  es preciso tramitar el expediente a que se refieren los artículos 201 y 203 LH; asimismo se hace constar que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca puesto que a la vista de los certificados descriptivos y gráficos aportados.

A la vista de la calificación el recurrente solicita la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de las fincas.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación. Para ello considera que  las cuestiones concretas que se plantean son dos:

  1. Si puede utilizarse el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para proceder a la rectificación de la descripción de las fincas, y
  2. Si están justificadas las dudas de identidad de la finca que plantea la registradora para no proceder a tal rectificación.

 En primer lugar, en lo relativo al procedimiento para rectificar la superficie, nuestro Centro Directivo expone que a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015  los medios hábiles para obtener la inscripción de las rectificaciones descriptivas  se pueden dividir en tres grandes grupos:

 – Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a) y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

 – El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

 – Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el artículo 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

 En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro rectificaciones de cabida muy superiores al 10% así como rectificación de los linderos. Dada la magnitud del  exceso, en este caso es precisa la tramitación de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria.

En relación al inicio de este procedimiento, la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015 en su apartado segundo letra a señala que «para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado y se entenderá solicitado  cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore».

 Las cédulas parcelarias que constan en este expediente, aun cuando representan gráficamente las fincas mediante un croquis de parcela a escala, no expresan las coordenadas de tales parcelas, ni permiten siquiera la obtención de las mismas, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, en las que el plano en el que se representan se encuentra georreferenciado y permiten la obtención en línea de la lista de coordenadas de los vértices de cada parcela. Por ello, las cédulas parcelarias aportadas no son hábiles para proceder conforme a los citados artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no aportan una representación gráfica georreferenciada ni acreditan la ubicación y delimitación gráfica, según exigen tales preceptos.

  En cuanto a la cuestión de las dudas de identidad de la finca, ha sido definido el exceso de cabida como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro y sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca.

Asimismo, dichas dudas deben expresarse en la nota de calificación y  las mismas no deben ser arbitrarias, genéricas, o meramente temerarias, sino que deben estar fundamentadas debidamente.

Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 también es indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada y  han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos sólo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.

 La  Dirección General insiste en que no es posible una denegación de la inscripción del exceso de cabida de manera abstracta o genérica, sino que la misma debe basarse en circunstancias, fácticas o jurídicas, que evidencien que verdaderamente no se interesa rectificar un dato erróneo existente en los libros del Registro, sino que se pretenden operaciones tales como la obtención de una inmatriculación -y posterior incorporación- de fincas colindantes, o la realización de operaciones de agrupación o agregación  sin llevar a cabo la instrumentalización notarial correspondiente.

 En el presente caso, la duda de la registradora la considera razonable y fundada, considerando las circunstancias expresadas en la calificación relativas a la magnitud de la rectificación, la alteración de los linderos, las modificaciones en los números de polígono y parcela catastral y la dudosa correspondencia de la finca registral con las parcelas catastrales, con posibilidad de encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Por todo  ello  sería preciso acudir a otros medios, como la inmatriculación de la superficie adicional y posterior agrupación a la finca, para lograr la rectificación pretendida salvando las dudas de identidad justificadas.(MGV)

PDF (BOE-A-2016-9552 – 6 págs. – 186 KB)Otros formatos

 

415.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. COORDENADAS DE LA EDIFICACIÓN. ACTA TRAMITADA ANTES DE LA LEY Y PRESENTADA DESPUÉS.

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inmatriculación de una finca con base en una escritura de compraventa junto con acta complementaria de notoriedad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad. Para ello se aporta una escritura de 2007 complementada por un Acta de Notoriedad, autorizada también dicho año. Dichos documentos se presentan –finalmente- después de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, es decir después de 1 de Noviembre de 2015.

La registradora encuentra varios defectos: La descripción de la finca en la escritura (47 metros de solar) no es coincidente con la que aparece en el certificado catastral vigente (73 metros). El acta de notoriedad complementaria aportada no es suficiente, pues no acredita la adquisición con un año de antigüedad previo. Y no se aportan las coordenadas georreferenciadas de la obra existente en la finca a inmatricular.

El interesado recurre y alega que el acta de notoriedad era válida conforme a la legislación vigente del momento de su otorgamiento, por lo que debe de ser válida ahora también para inmatricular.

La DGRN desestima el recurso. En cuanto al primer defecto lo confirma y declara que el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá –y deberá– consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas, Además la representación gráfica catastral de la finca ha de ser en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, cosa que no ocurre en el presente caso.

En cuanto al segundo, se remite a lo dispuesto en la disposición transitoria única de la ley 13/2015. Por tanto si los títulos se presentaron a inscripción después de 1 de Noviembre de 2015, se les aplicará la nueva ley. En cuanto a las actas de notoriedad, ya no basta con que el notario considere que don Z era tenido por dueño de la finca, sino que además el notario debe de emitir si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».

En cuanto al tercer defecto señala que es necesario que las obras nuevas que accedan al Registro deben de estar georreferenciadas o bien la porción de suelo ocupada por la edificación sobre un plano georreferenciado o bien si aparece representada gráficamente la edificación dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En tales casos las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación. Finalmente señala que deben cumplirse dichos requisitos en todo supuesto de acceso de edificaciones al Registro, incluyendo por tanto, además de las obras nuevas declaradas, los casos en los que exista una edificación que acceda al Registro por vía de inmatriculación de la finca en que se encuentra. (AFS)

PDF (BOE-A-2016-9553 – 8 págs. – 204 KB)   Otros formatos

 

416.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Durango a inscribir una sentencia declarativa de dominio.

Resolución que recoge la reiteradísima doctrina de la Dirección General  (por todas y como más reciente la de 8 de septiembre de 2016) según la cual para que puedan inscribirse resoluciones judiciales en procedimientos dirigidos con herencias yacentes es preciso que la demanda deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y SS LEC; si bien matizada en el sentido de que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No impide la aplicación de esta doctrina el hecho de que en la sentencia se declare el dominio por prescripción: La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando opera de forma automática, no puede ser declarada de oficio, sino que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración. Conforme al art 1941 CC «la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida», requisitos aplicables tanto a la usucapión ordinaria, como a la extraordinaria, siendo constante la jurisprudencia en la exigencia de que esta posesión sea en concepto de dueño. Esta circunstancia refuerza la necesidad de que la herencia sea debidamente emplazada, bien por la intervención de un interesado en la misma, bien por la designación de un administrador judicial, que tutele sus intereses, evitando con ello la indefensión.  (MN)

PDF (BOE-A-2016-9554 – 8 págs. – 207 KB)   Otros formatos

 

417.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife nº 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia.

Resolución prácticamente idéntica a la 416 (MN)

PDF (BOE-A-2016-9555 – 6 págs. – 192 KB)   Otros formatos

 

418.** INTERPRETACIÓN DE ARTÍCULO ESTATUTARIO DE DIVISIÓN HORIZONTAL SOBRE COMUNICACIONES.

Resolución de 5 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria nº 3, por la que se suspende la inscripción de una desvinculación de un anejo.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que los propietarios de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, desvinculan y segregan de la misma un garaje, configurado como anejo de la misma, para formar un nuevo elemento de la división horizontal.

   En los estatutos de la comunidad de propietarios, se hace constar que “los propietarios de las distintas fincas, sean viviendas, garajes o trasteros, se reservan la facultad de agruparlas o agregarlas a otras contiguas, inferiores o superiores del mismo bloque, autorizándose cuando se trate de anejos, la desvinculación de los mismos y facultándose para redistribuir libremente la cuota de participación de las fincas afectadas, no precisándose el consentimiento de la Junta de Propietarios, sin perjuicio de su comunicación el Presidente.

Registrador: Califica negativamente dicha operación dado que no se ha cumplido este último requisito de comunicación al Presidente la Comunidad, habiéndose aportado junto a la escritura, tan sólo la fotocopia de la comunicación privada realizada y precisándose el original de la comunicación al Presidente de la Comunidad, con firma legitimada notarialmente.

Notario: Para el notario recurrente, la notificación exigida por los estatutos es una simple notificación privada, a los efectos legitimadores frente a la Junta de Propietarios, sin que los estatutos establezcan ningún requisito o formalidad especial para la misma, debiendo aplicarse el mismo criterio que establece el artículo 7 de la LPH, que no atribuye a la falta de notificación virtualidad para convertir unas obras legales en ilegales.

 Dirección General: Revoca la calificación registral y establece la siguiente doctrina:  

    De acuerdo con la Rs de 21 de junio de 2013, basada en otras anteriores (por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 1970, 26 febrero de 1988, 20 de febrero de 2001 y 22 de julio de 2009) los adquirentes de pisos o locales pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, sin que sea imprescindible en muchos casos la autorización de la junta de propietarios, ya que su unanimidad implicaría otorgar, imperativamente, a cada comunero propietario un exagerado derecho de veto.

    En definitiva se trata de afirmar la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad consagrada en el ámbito de la propiedad horizontal por el último inciso del artículo 396 del Código Civil en aquellos supuestos, como el presente, en que no exista razón de orden público para afirmar el carácter imperativo de una norma (Resoluciones de 26 de febrero de 1988 y 19 de junio de 2012)».

   Admitida la plena validez y eficacia de la cláusula estatutaria inscrita que habilita una modificación hipotecaria, en este caso el que se practique una segregación, o desvinculación de un trastero, que pasa a ser nueva finca independiente, sin necesidad del consentimiento de la comunidad de propietarios y dado que  el artículo 9 de los estatutos consolida claramente el derecho de los propietarios para agrupar o agregar los elementos privativos de la comunidad y además cuando se trate de los anejos, como es el caso, autoriza la previa desvinculación de la misma señala que «en su ejercicio no precisarán del consentimiento de la Juntas de la Comunidad o Subcomunidad respectiva».

  Al decir el artículo 7.1 de la Ley sobre propiedad horizontal que «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador», se delimita el libre desarrollo del derecho de cada propietario con respecto a su elemento privativo de forma que si bien puede realizar obras o modificaciones de sus elementos, éstas no deben suponer un menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, o poner en peligro la seguridad, la estructura y el estado del inmueble. Esta limitación la recoge el propio artículo 9 de los estatutos de la comunidad al señalar que «en ningún caso las obras, que a dichos fines ejecuten los propietarios, podrán alterar elementos arquitectónicos comunes o de estructura del edificio».

   Por tanto la comunicación previa no tiene el carácter de autorización y su finalidad es permitir que se tomen las medidas oportunas de verificación para impedir obras que contravengan los limites en el ejercicio de la facultad conferida en los términos expuestos, además de permitir tomar las precauciones necesarias en aras a la protección de elementos comunes, que puedan verse afectados con motivo de su ejecución.

    De la lectura de la norma comunitaria discutida resulta que la obligación de notificar a la comunidad, no constituye un presupuesto del ejercicio unilateral de la facultad de llevar a cabo modificaciones estatutarias. Aquel ejercicio no se sujeta al consentimiento de la junta de la comunidad, ni tampoco se subordina a la verificación de su notificación previa a las mismas, sino que el objetivo de su obligación es extender expresamente a dichas operaciones las obligaciones del propietario que con carácter general se recogen el citado artículo 7.1 de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que la falta de notificación impida la inscripción ni tenga virtualidad para convertir unas obras legales en ilegales. Por lo tanto el defecto debe revocarse.

Comentario: Para la DG no todas las modificaciones llevadas a cabo por un propietario, en un elemento suyo privativo, pueden exigir autorización de la junta de la Comunidad, ya que en todo caso, debe prevalecer el principio de autonomía de la voluntad, especialmente, en aquellos casos en que dicha modificación no afecte a elementos comunes o a otros propietarios, pues lo contrario conllevaría a establecer un inadmisible derecho de veto, por cualquiera de éstos. Lo único que cabe imponer, como aquí ocurre, es que, a efecto del buen funcionamiento de la Comunidad, el propietario que lleve a cabo alguna modificación en su elemento privativo, lo notifique al presidente, para conocimiento de la Comunidad de Propietarios y para que, en su caso, se puedan adoptar por ésta, aquellas medidas que eviten el posible perjuicio al resto de comuneros. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-9656 – 4 págs. – 174 KB)   Otros formatos

 

419.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE QUE LA SOCIEDAD ESTÁ EN LIQUIDACIÓN.

Resolución de 5 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria nº 2, por la que se deniega la constancia en el historial de unas fincas registrales de que una sociedad que apareció como titular se encuentra en liquidación. 

Hechos: Mediante instancia suscrita un abogado, en representación de la entidad «Brújula Comercial, S.A.E.», en liquidación,  solicita que se haga constar en el historial registral de dos fincas registrales que dicha sociedad que fue titular registral anteriormente, se encuentra en liquidación.

Las dos fincas referidas figuran en el Registro a nombre de una señora por título de adjudicación en ejecución del procedimiento de títulos judiciales, instado por la citada titular registral contra la entidad «Brújula Comercial, S.A».

El registrador señala como defectos lo siguiente:

El primero sería la falta de tracto, dado que ambas fincas se encuentran actualmente inscritas a nombre de persona distinta del solicitante;

Y  en segundo lugar, considera que la operación jurídica solicitada, no constituye en sí un acto jurídico con trascendencia real y por tanto registrable.

 El recurrente, por su parte, alega que la inscripción anterior a la vigente adolecía de un defecto que era la falta de la expresión de que la sociedad titular se encontraba en liquidación; que por esa causa la inscripción actual se ha realizado de forma ilegal ya que las fincas formaban parte de la masa de liquidación, pretendiendo que se anule el asiento vigente a favor de la actual titular registral y además que se rectifique el asiento anterior en el sentido de que se haga constar que la entidad mercantil se encuentra en liquidación.

La DGRN declara, en cuanto al primer defecto, que el recurso no se puede estimar. Para ello hace referencia al principio de prioridad por el que, inscrito un título traslativo del dominio, no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca (cfr. artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria). Y también al principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que para inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos constituidos sobre el mismo, deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo que supone una aplicación del principio de legitimación registral, según el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria).

En lo que respecta a la solicitud del recurrente de anulación de un asiento del Registro, dicha petición no resulta claramente de la instancia en su día presentada, por lo que, si el recurso ha de centrarse exclusivamente en los defectos objetados por el registrador en su nota de calificación, tampoco puede el recurrente en su escrito incluir nuevas pretensiones que no se deriven del título presentado.

No obstante lo anterior, nuestro Centro Directivo recuerda que constituye un principio básico en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).  Y para la rectificación de los asientos es necesario, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria).

En cuanto al segundo de los defectos de la nota, considera la DG que, si bien el cambio en la nomenclatura de una sociedad como consecuencia de su situación de liquidación no conlleva por sí solo una alteración en la titularidad de los derechos que pueda ostentar la misma, si puede tener acceso al Registro, no sólo para reflejar de modo más exacto el nombre de la sociedad, sino porque además dicha modificación supone un reflejo de la situación societaria y de los efectos que la misma produce, singularmente en el régimen de administración y transmisión de bienes pertenecientes al activo societario.

No obstante lo anterior, en el caso de este expediente, la sociedad en cuestión, ya no ostenta la titularidad de las fincas por lo que no procede realizar la operación solicitada.

Comentario: Esta resolución deja claro que si es posible hacer constar en el Registro de la Propiedad el hecho de que la sociedad, titular registral, se encuentra en liquidación y para ello sería preciso presentar o bien certificado del Registro Mercantil que lo acredite o bien la escritura de liquidación de la sociedad con nota de dicho registro acreditativa de que dicha situación ya consta inscrita en el Registro Mercantil que corresponda. (MGV)

PDF (BOE-A-2016-9657 – 4 págs. – 173 KB)   Otros formatos

 

420.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA CON POSIBLE PARCELACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE CAPACIDAD. PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER. NO APORTACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Resolución de 5 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de un inmueble. (ACM)

HECHOS: 1) Se presenta una escritura de venta de una participación indivisa del 90,52% de una finca rústica (es el resto después de haberse vendido una cuota de 4,74% en escritura anterior que fue calificada desfavorablemente en su día).

2) En la escritura presentada compareció el arrendatario para renunciar al retracto, y manifestar (junto a las partes) que tal cuota indivisa NO confiere derecho a un uso individualizado de una parcela determinada de la finca y NI altera la naturaleza rústica de la finca general, NI tiene por finalidad la edificación crear infraestructuras Ni da lugar a parcelación contraria a la Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014, de 25 de julio.

3) En la misma escritura, el notario califica expresamente la capacidad de obrar de la vendedora para otorgar la transmisión.

4) Semanas después de la presentación de dicha escritura y aún vigente su asiento de presentación, se presenta mandamiento judicial, en procedimiento de posible incapacitación de la vendedora (incoado antes de la venta) y ordenando una anotación preventiva de incapacidad, y luego de prohibición de disponer sobre la finca.

El REGISTRADOR  suspende la inscripción por tres motivos:

1) No está inscrito el Arrendamiento, por lo que falta presentar para inscribir, debidamente liquidado de impuestos, el contrato correspondiente;

2) No queda clara la capacidad de la vendedora, a pesar del juicio notarial sobre este extremo, ya que conforme al Art 18 LH la calificación registral abarca también la capacidad de los otorgantes;

3)  Falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), porque, consultada una Fotografía aérea catastral, parece que la venta de la cuota indivisa [art. 230-3-b) Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014] de la citada podría dar lugar a la posible formación de una parcelación urbanística o incluso un núcleo de población.

El INTERESADO recurre y alega que:

1) Aparte que la inscripción en el Registro, es por lo general potestativa, y más si se trata de títulos compatibles, en el caso concreto el Arrendatario concurre al otorgamiento de la escritura solo para efectuar determinadas manifestaciones y renunciar al retracto, por lo que no es exigible esa previa inscripción;

2) En cuanto a la problemática de la capacidad de la vendedora:

a) Debe prevalecer el juicio notarial sobre este extremo, ya que el Art 18 LH limita la calificación registral al hecho de que el notario califique esa aptitud concreta, que es una circunstancia fáctica que exige un examen presencial –que el Registrador no tiene ocasión de hacer-, y a la concordancia de ese juicio con las normas generales sobre capacidad de los negocios jurídicos;

b) En todo caso la privación de la capacidad de una persona y la apreciación de su incapacidad en un acto concreto es un acto exclusivamente reservado a los Jueces y Tribunales y además SIN efectos retroactivos a actos ya otorgados antes;

c) Y que el mandamiento judicial sobre la demanda de incapacitación tuvo su entrada al Registro con (bastante) posterioridad a la escritura, y sin que el Registrador (conforme al Ppio de Prioridad Art 17 LH) pueda valorar documentos posteriores ni basarse en conjeturas (el mero hecho de la interposición de la demanda no implica incapacitación)

3)  Y, en cuanto a la venta de la cuota indivisa, entiende que NO se está produciendo una división para uso individualizado, sino una transmisión de un porcentaje ya inscrito en el Registro y que únicamente iba a generar un cambio de titularidad y sin que el registrador pueda basarse en sospechas o presunciones tomadas de meras fotografías aéreas del Catastro, y el hecho de que en él conste la existencia de edificaciones, la calificación no expresa cuales, ni su naturaleza, ni si son de uso agrario o no ni si implican o no un núcleo de población.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral en cuanto a los 2 primeros defectos, y parcialmente en cuanto al 3º:

1) No es preciso inscribir el Arrendamiento (ni por tanto acreditar su liquidación tributaria), pues la comparecencia personal del arrendatario en el otorgamiento de la escritura hace las veces de notificación exigida en el Art 22 LAR;

2) La calificación registral de la capacidad solo puede basarse, conforme al Art 18 LH: a) en el contenido del título o b) en los datos que obren en el Registro; y en el presente caso:

a) El registrador no puede desvirtuar el juicio notarial de capacidad y la presunción “iuris tantum” que genera, máxime cuando estamos ante una persona mayor de edad que no ha sido judicialmente incapacitada;

b) Y el Registrador (Ppio de Prioridad 17 LH y 248 LH) NO puede tener en cuenta los mandamientos judiciales presentados con posterioridad, pues aunque como ha venido reiterando la DGRN si puede atender globalmente a los documentos presentados simultáneamente, o pendientes de despacho o que uno sea efecto o causa de otro, y agotar el contenido de los Libros del registro, no puede tener en cuenta títulos posteriores contradictorios que desnaturalicen dicho Ppio de Prioridad. Aunque “obiter dicta” la DGRN parece dar a entender que tras la inscripción de la venta de cuota aún cabría inscribir el mandamiento ordenando la Prohibición de disponer (ACM : ¿sin citación del comprador?).

Y en cuanto al juicio notarial de capacidad la DGRN apunta otros aspectos muy interesantes como que:

–  el juicio valorativo de capacidad del otorgante, efectuado por el notario, que no es perito, nunca podrá considerarse incontrovertible, mas constituye un elemento inmediato de protección del posible incapaz, en muchos casos único existente en el momento del otorgamiento, y que el notario está obligado a pronunciarse con forme a los Arts 17-bis LON y 156 y 167 RN

  – Para que un acto otorgado por un incapaz devenga ineficaz es necesario que se obtenga la declaración de nulidad del acto de que se trate (y desvirtuar esa presunción “iuris tantum” que supone el juicio notarial de suficiencia de capacidad), y el TS ha venido señalando que la Sentencia de incapacitación es constitutiva y de eficacia no retroactiva.

3) Finalmente, en cuanto a la falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad)  por riesgo de formación de un núcleo de población ante la venta de una cuota indivisa de finca rústica, la DGRN, tras examinar la legislación estatal (Aº 26 T.R. Ley Suelo) y autonómica [art. 230-3-b) Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014] y aceptar que el registrador sí puede consultar el Catastro y basarse en él, señala que el procedimiento a seguir en estos casos lo marca el art 79 RHU (RD 1093/1997):

El registrador remitirá copia del título al Ayuntamiento acompañando solicitud de que se adopte el acuerdo pertinente y prorrogará el asiento de presentación. Si el Ayuntamiento NO contesta en 4 meses, el registrador practicará la inscripción. [la norma valenciana lo permite a los 3 meses, pero como norma de procedimiento registral, debe estarse a la normativa estatal en este punto, es decir, al plazo de 4 meses].  (ACM)

PDF (BOE-A-2016-9658 – 24 págs. – 412 KB)   Otros formatos

 

421.*** CAUSANTE VASCO: DERECHOS LEGITIMARIOS DE LOS ASCENDIENTES.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Durango, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

Se discute si es necesario que intervengan en la escritura de herencia los padres del causante, que tenía vecindad civil vasca y falleció casado, sin descendientes y bajo la vigencia de testamento abierto en el que legaba a sus padres “lo que por legítima les corresponda”, instituyendo heredera a su esposa.

Surge el problema porque la legítima de los ascendientes que, en defecto de descendientes, se reconocía en la Ley de Derecho Foral Vasco de 1 de julio de 1992 (ley vigente al autorizarse el testamento), fue suprimida por la Ley 5/2015, de 25 de junio de Derecho Civil Vasco, que es la que está en vigor al tiempo del fallecimiento del testador, acaecido el 10 de enero de 2016.

La escritura de herencia es otorgada por la esposa, heredera única, sin intervención de los legitimarios.

¿Deben intervenir los padres legitimarios? NO.

Según el tener literal del testamento ¿tienen algún derecho sucesorio los padres en la herencia de su hijo? NO.

Doctrina de la DGRN.

Destaca la Resolución que estamos en presencia de un conflicto de derecho intertemporal o transitorio, que debe solucionarse bajo la premisa de la aplicación de una sola ley sucesoria.

1 Una sucesión, una ley: Tiene declarado el Tribunal Supremo (SS. 31 de julio de 2007 y 1 de junio de 2016) que “no es posible entender que al fenómeno sucesorio, que comienza con la muerte de la persona, se le apliquen distintas leyes según se vaya realizando -declaración de herederos en su caso, aceptación o repudiación de la herencia, partición y adjudicación, etc) pues aquel fenómeno sucesorio ha de guiarse por una ley única y la fecha del fallecimiento será la que determine qué personas y en qué cuantía tienen derechos a su herencia como herederos o legatarios”.

2 Norma de Derecho transitorio: Resulta aplicable la D.T Duodécima del Código Civil (a la que se remite la D.T. Primera de la Ley 5/2015, de 25 de junio de Derecho Civil Vasco), según la cual será el momento de la muerte de la persona la que determina el nacimiento de los derechos a su herencia.

La aplicación de este criterio no supone la ineficacia del testamento otorgado al amparo de la legislación derogada al tiempo del fallecimiento, pero sí la acomodación de su contenido al mandato de la nueva ley, respetando todo lo demás dispuesto por el testador que no sea incompatible con la ley aplicable a la sucesión.

3 Solución del caso: Necesariamente debe interpretarse la disposición testamentaria e integrarla en el Derecho vigente, que es lo que hace la Resolución en los siguientes términos: (I) La condición de heredero tiene una vis atractiva sobre posibles legados vacantes (Art. 888 cc). (ii) La voluntad del testador fue que la «porción vacante» derivada de la reducción de los derechos legitimarios legales corresponda a quien hubiese designado heredero frente a quien designa legatario. (iii) Más dudoso sería si la legitima se hubiera atribuido sobre bienes concretos o por cuotas determinadas. (iv) Extender la voluntad del causante más allá de la literalidad de la cláusula testamentaria, que parece claro que se realiza en atribución de la legítima, es una cuestión que no puede deducirse de una manera indubitada de una lectura del testamento. Por ello, deducir que el testador hubiera atribuido la mitad de los bienes de su herencia a sus padres de no haber existido esa legítima es difícilmente justificable.

4 Trata también la Resolución sobre la competencia de la DGRN para conocer sobre materias de derecho civil propio o foral de una Comunidad Autónoma. Reitera la doctrina sentada en la R. 6 de octubre de 2014, conforme la cual cabe decir: (i) La competencia del Centro Directivo se determinará por lo que disponen los artículos 324 y 328 de la Ley Hipotecaria y el correspondiente Estatuto de Autonomía. (ii) Presupuestos para la competencia excluyente de la Comunidad Autónoma son los siguientes: a) que se trate de materia de derecho civil propio de la Comunidad Autónoma que hubiera reservado en su Estatuto de Autonomía, expresamente, competencia sobre recursos contra la calificación de registradores de la Propiedad. b) Que la Comunidad Autónoma en cuestión haya desarrollado esa competencia, pues en otro caso habrá de aplicarse la legislación hipotecaria y el recurso gubernativo se debe interponer ante la DGRN. (ii) Si la Comunidad Autónoma no hubiera desarrollado funcionalmente dicha competencia, corresponderá el conocimiento del recurso en primera instancia a la DGRN, de ahí que el interesado, en casos como el presente, podría optar entre interponer el recurso ante el órgano jurisdiccional civil o ante este Centro Directivo. (iii) En todo caso, el interesado puede recurrir ante los órganos jurisdiccionales competentes, bien directamente si descarta el recurso potestativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (caso en el que la demanda será dirigida contra el registrador), o bien contra las propias resoluciones de la DGRN (caso en el que deberá ser demandado el Centro Directivo), todo ello según el criterio jurisprudencial fijado en casación por la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo el 14 de enero de 2015.

Resumen.

1 Una sucesión, una ley: el fenómeno sucesorio, que se desenvuelve en una secuencia temporal más o menos larga, ha de regularse por una ley única.

2 La fecha del fallecimiento es la que fija la ley sucesoria aplicable.

3 Ello no implica la ineficacia del testamento anterior pero sí la acomodación de su contenido a la nueva ley (favor testamentii). (JAR)

PDF (BOE-A-2016-9659 – 8 págs. – 207 KB)   Otros formatos

 

422.** PLAZO PARA RECURRIR SI SE APORTA DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA. SENTENCIA ORDENA CANCELACIÓN PARCIAL DE INSCRIPCIÓN.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial.

Supuesto de hecho.

1 Antecedentes: el titular registral demandado adquirió en su día, mediante escritura pública de compraventa, la propiedad de la finca registral 1125, que catastralmente constituía la parcela catastral número 44, dentro de la cual se encontraba la subparcela a), que es objeto del litigio y del recurso.

La parcela catastral 44 se modifica tras un procedimiento catastral, resultando que la subparcela a) pasa a formar parte de la parcela catastral 43 (propiedad del demandante), con la consiguiente disminución de cabida de la parcela catastral 44.

El demandante (titular de la parcela 43) ejerce acción reivindicatoria contra el titular registral de la finca 1125 (catastral 44) sobre la subparcela a), dictándose sentencia que le reconoce la propiedad de dicha subparcela en los términos que constan en el Catastro, con la consiguiente nulidad parcial de la escritura pública de compraventa y del asiento registral.

2 Cuestión que se discute: se presenta para inscripción el mandamiento judicial de la sentencia dictada para que se cancele parcialmente la inscripción de dominio referida a la subparcela a), lo que conlleva una disminución de superficie registral de la finca inscrita.

La calificación registral suspende la inscripción solicitada “al no resultar del Registro de la Propiedad que la subparcela a) de la parcela 44… esté o haya estado incluida en la finca registral 10.125 cuya cancelación parcial se solicita”.

Al hilo de la calificación aborda la DGRN una serie de temas interesantes que se sistematizan en este resumen, tras exponer la solución de la cuestión concretamente planteada.

Solución del caso planteado.

Entiende la DGRN que procede la inscripción pues “aun cuando la parte dispositiva de la resolución no especifica con claridad la concreta rectificación descriptiva que haya de practicarse en la finca registral 10.125, tras las diversas configuraciones catastrales que se han sucedido; ello no es óbice para impedir la inscripción de la rectificación pretendida, pues la misma resulta de la propia estimación judicial de la pretensión del recurrente y de los informes relativos a las modificaciones catastrales operadas que obran en el expediente y recogidas en la sentencia, así como las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, de los que resultan la configuración actual y en particular la superficie de las parcelas catastrales, haciéndose constar que la finca no comprende la superficie integrante de la subparcela a) de la parcela 44 del antiguo Catastro, que había quedado integrada catastralmente en la parcela 43 dando lugar a la descripción que obra en el registro y que, como se ha explicado anteriormente ha dado lugar a la modificación superficial recogida en la actual referencia catastral 16118A024000430000IB, cuya identidad con la finca registral 10.125 está debidamente acreditada, por lo que en la inscripción que se extienda en virtud de la sentencia deberá igualmente reflejarse dicha referencia junto con la nueva superficie de ella resultante. Además, no debe olvidarse que tras la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, «la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral”.

Doctrina de la DGRN.

1 Computo del plazo para interponer el recurso gubernativo.

El caso que aborda la Resolución es el que se plantea cuando ya se ha producido una calificación del título y durante la vigencia del asiento de presentación se vuelve a presentar dicho título: (i) La mera presentación nuevamente, sin subsanación, del título no interrumpe el plazo para entablar el recurso gubernativo, que se contará desde la nota de la calificación ya realizada (art. 323 párrafo segundo LH). (ii) Sin embargo, si durante la vigencia del asiento de presentación el título calificado se presenta de nuevo junto con otro u otros documentos complementarios o subsanatorios, que no son suficientes para enervar el defecto a juicio del registrador, la nueva nota de calificación es la que marca el comienzo del cómputo para recurrir. (iii) Conclusión: “… con independencia de las responsabilidades civiles y de otro tenor en que pueda incurrir (el recurrente) si su conducta se demostrase contraria a la buena fe (es decir, dolosa, obstruccionista o abusiva), si aporta documentos subsanatorios tiene derecho a impugnar la nueva nota ya que en estos casos la pretensión del recurrente… versa no sobre la existencia del defecto cuya subsanación intenta –ya que, al hacerlo, está reconociendo implícitamente que existe–, sino sobre la legalidad y procedencia de la subsanación intentada y rechazada…”.

2 Calificación de documentos judiciales.

Reitera su doctrina sobre el alcance de la calificación registral de las resoluciones judiciales (art. 100 RH):

a) Principio general: “…el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales”. No se admite, pues, la interferencia de un órgano administrativo en el resultado de una decisión judicial.

b) Sin embargo, no hay interferencia ni extralimitación en la calificación cuando (i) el registrador tiene en cuenta los obstáculos nacidos del propio contenido del Registro que impidan llevar a cabo lo interesado por el Juzgado (STS de 28 de junio de 2013); o cuando (ii) se menoscaben o pongan en entredicho la eficacia de asientos vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte (STS 295/2006, de 21 de marzo). c) registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia del tracto sucesivo.

c) Conclusión: el registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, y lo que sucede en este caso, a mi juicio, es que la rectificación del asiento registral y la identificación de la finca sí que han formado parte sustancial o de fondo sobre la que ha decidido decide el juez, por lo que no cabe calificar su decisión so pena de incurrir en extralimitación o interferencia sobre una decisión judicial.

3 Sobre la descripción de la finca en los títulos inscribibles.

Reitera la DGRN su doctrina sobre la descripción de la finca como elemento fundamental que es de nuestro sistema registral: (i) Los títulos inscribibles han de contener “una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados”. (ii) Es cierto que, si dichos títulos se refieren a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción. (iii) En todo caso, la descripción de la finca en los títulos ha de permitir apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el que es objeto del correspondiente acto, negocio jurídico o hecho inscribible

4 Incorporación de la representación gráfica.

Condensa la legislación vigente en la materia y reitera lo dicho en resoluciones anteriores. Esquemáticamente puede resumirse del siguiente modo: (i) Regulación: artículos 9 y 199 LH. (ii) Tipos de incorporación: 1) obligatoria (art. 9 letra b) párrafo primero de la LH). 2) Potestativa o rogada (art. 9 letra b párrafo segundo de la LH). A su vez esta puede realizarse como operación independiente o con ocasión de otro acto o título inscribible. (iii) Procedimiento: A) Casos de incorporación obligatoria: como regla general no necesita seguir el procedimiento del art. 199 LH, sin perjuicio de las notificaciones previstas en el propio art. 9 letra b) (salvo supuesto de diferencias de superficie superiores al 10% o alguna alteración de la configuración de la finca que afecte a los colindantes). B) Caso de incorporación facultativa:  1) Se aplica el procedimiento previsto en el art. 199 LH, que va dirigido a tutelar los derechos de los colindantes que puedan verse afectados por la incorporación de la representación gráfica. 2) No será necesario dicho procedimiento cuando la incorporación no afecte a colindantes, bien por no alterase la superficie de la finca o no superar la modificación el 10% respecto de la cabida inscrita, o por no modificarse la configuración de la finca que pueda afectarles. (iv)  Efectos de la incorporación: 1) «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» [párrafo 7 del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria]. 2) «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real» (art. 10 aptdo 5). (v) Calificación de la representación gráfica: se hará mediante la correspondiente aplicación informática auxiliar legalmente prevista y homologada por RDGRN 2 de agosto de 2016) (cfr. punto cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). La calificación se referirá a los siguientes extremos: que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (vi) Deslinde: Faltando la solicitud expresa del titular de la finca registral 10.125 para proceder a la incorporación de su representación gráfica, el titular colindante interesado en ello puede acudir al procedimiento notarial de deslinde previsto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria. Este procedimiento puede contraerse al lindero discutido (RDGRN 4 de mayo de 2016) y no exige la intervención de los propietarios no afectados por la linde en cuestión (SS.TS 3 de noviembre de 1989, 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995). (JAR)

PDF (BOE-A-2016-9660 – 12 págs. – 265 KB)   Otros formatos

 

 

Calendario laboral 2017

Calendario laboral 2017

 

CALENDARIO LABORAL 2017

 

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de Empleo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2017.

 

En el próximo año habrá siete fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. A ellas se añaden las fijadas por las CCAA (que pueden sustituir otras nacionales) y las locales.

Los nueve festivos comunes de 2017 serán:

– el viernes 6 de enero, Epifanía del Señor (ninguna comunidad lo ha querido sustituir)

– el 13 de abril (Jueves Santo), con la excepción de Cataluña

– el 14 de abril (Viernes Santo)

– el lunes 1º de mayo (Fiesta del Trabajo)

– el martes 15 de agosto (Asunción de la Virgen)

– el jueves 12 de octubre, Fiesta Nacional de España

– el miércoles 1 de noviembre, Todos los Santos

– el miércoles 6 de diciembre, Día de la Constitución Española

– el viernes 8 de diciembre (La Inmaculada Concepción).

El lunes 2 de enero será festivo en Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla León, Murcia y Melilla.

El martes 28 de febrero, Día de Andalucía.

El miércoles 1 de marzo, Día de las Illes Balears.

El lunes siguiente a San José (20 de marzo) tan sólo será festivo en Extremadura y Madrid.

El Lunes de Pascua (17 de abril) será festivo en Baleares, Cataluña, Valencia, Navarra, País Vasco y La Rioja.

El lunes 24 de abril es el Día de Aragón y el Día de Castilla y León.

El martes 2 de mayo es la Fiesta de la Comunidad de Madrid.

El miércoles 17 de mayo es el Día de las Letras Gallegas.

El martes 30 de mayo es el Día de Canarias.

El miércoles 31 de mayo es el día de Castilla-La Mancha.

El viernes 9 de junio es el Día de la Región de Murcia y también el Día de La Rioja.

El jueves 15 de junio, Festividad del Corpus Christi, es festivo en Castilla–La Mancha.

El sábado 24 de junio, San Juan, se celebra en Cataluña.

Santiago Apóstol (25 de julio, martes) será festivo en Galicia, Navarra y País Vasco.

El 28 de julio, viernes, es el Día de las Instituciones de Cantabria.

El viernes 1 de septiembre es la Fiesta del Sacrificio, tanto en Ceuta como en Melilla.

El sábado 2 de septiembre se celebra el Día de Ceuta.

El viernes 8 de septiembre tendrán lugar el Día de Asturias y el Día de Extremadura.

El lunes 11 de septiembre será la Fiesta Nacional de Cataluña.

El viernes 15 de septiembre, Fiesta de la Bien Aparecida, Cantabria.

El lunes 9 de octubre, Día de la Comunitat Valenciana.

El martes 26 de diciembre, San Esteban, será fiesta en Cataluña.

PDF (BOE-A-2016-9244 – 4 págs. – 301 KB)   Otros formatos

Calendario laboral 2017

Calendario 2017 (según semana anglosajona que empieza por domingo)

ENLACES:

DÍAS INHÁBILES 2016

UTILIDADES

CALENDARIOS LABORALES

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

 

Informe BOE octubre 2016

Informe 265. BOE octubre 2016

INFORME Nº 265. (BOE OCTUBRE de 2016).

Primera Parte: Secciones I y II.

Ir a la Segunda Parte (Resoluciones)

 

Nota: por segundo mes, DIVIDIMOS EL TRADICIONAL INFORME MENSUAL ÚNICO EN DOS PARTES:

  • Una parte es el presente archivo. Recoge el contenido de las secciones I y II del BOE. Fundamentalmente RESÚMENES DE NORMAS.
  • La otra parte incluye el resumen de todas las RESOLUCIONES DGRN y su calificación.

Las razones fundamentales del cambio son dos: el archivo único es demasiado largo y para evitar repeticiones de contenido.

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES

Equipo de redacción:
* José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de Madrid.
* Carlos Ballugera Gómez registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz.
* Alfonso de la Fuente Sancho, notario de San Cristóbal de La Laguna (Tenerife).
* María Núñez Núñez, registradora mercantil de Lugo.
* Inmaculada Espiñeira Soto, notario de Santiago de Compostela.
* Jorge López Navarro, notario de Alicante.
* José Ángel García-Valdecasas Butrón, registrador bienes muebles central.
* Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba)
* Juan Carlos Casas Rojo, registrador de la propiedad de Vitigudino (Salamanca)
* José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas (Gran Canaria)
* Albert Capell Martínez, Notario de Boltaña (Huesca)
* Gerardo García-Boente Dávila, Letrado de empresa y E3 Universidad Comillas
* María García-Valdecasas Alguacil, registradora de Barcelona
DISPOSICIONES GENERALES: 
Catastro: Municipios que actualizan coeficientes vía Ley de Presupuestos.

Orden HAP/1553/2016, de 29 de septiembre, por la que se establece la relación de municipios a los que resultarán de aplicación los coeficientes de actualización de los valores catastrales que establezca la ley de presupuestos generales del Estado para el año 2017.

El apartado 2 del artículo 32 de la Ley del Catastro dispone que las leyes de presupuestos generales del Estado podrán actualizar los valores catastrales de los inmuebles urbanos de un mismo municipio por aplicación de coeficientes en función del año de entrada en vigor de la correspondiente ponencia de valores del municipio.

Para ello, las solicitudes de los Ayuntamientos han de cumplir los siguientes requisitos:

a) Que hayan transcurrido al menos cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general. Es decir, la aplicación de coeficientes de actualización para el año 2017 requiere que el año de entrada en vigor de la ponencia de valores de carácter general sea anterior a 2012.

b) Que se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, siempre que afecten de modo homogéneo al conjunto de usos, polígonos, áreas o zonas existentes en el municipio.

c) Que la solicitud se comunique a la Dirección General del Catastro antes del 31 de mayo, sin que se haya desistido más tarde.

Tras las comprobaciones correspondientes, se dicta esta orden que incluye en su anexo los municipios afectados. Se añaden a la lista municipios que resultan beneficiarios de las medidas relativas a sus deudas con acreedores públicos y municipios que se acogen al Fondo de Ordenación. Incluye varias capitales de provincia como Valencia, Granada, Lleida, Ávila, Badajoz o Huesca.

Los coeficientes de actualización serán los que establezca la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el próximo ejercicio.

La presente orden entró en vigor el 2 de octubre de 2016 y surtirá efectos desde el 1 de enero de 2017. Puede observarse que la publicación en el BOE ha sido fuera de plazo, pues el artículo 32 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario dispone que tiene que ser «con anterioridad al 30 de septiembre», por lo que ha habido dos días de retraso lo que podría viciar la aplicación de los coeficientes de actualización. 

PDF (BOE-A-2016-8960 – 50 págs. – 3.450 KB)    Otros formatos

 

Días inhábiles resto de 2016.

Resolución de 28 de septiembre de 2016, de la Secretaría de Estado de Administraciones Públicas, por la que se establece el calendario de días inhábiles a efectos de cómputos de plazos, en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2016, a partir del día 2 de octubre de 2016.

Mediante Resolución de 3 de noviembre de 2015 -que ahora se deroga para lo que queda de año-, se estableció el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2016, a efectos de cómputos de plazos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 48.7 de la recientemente derogada Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

El art. 30.7 de la ley que la sustituye en parte desde el 2 de octubre de 2016  –Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas-, dispone que la Administración General del Estado, con sujeción al calendario laboral oficial, fijará, en su respectivo ámbito, el calendario de días inhábiles a efectos de cómputos de plazos, con una importante novedad: excluye los sábados del cómputo de plazos.

Por ello, esta nueva Resolución, de la Secretaría de Estado de Administraciones Públicas, adapta el calendario al distinto tratamiento que tienen los sábados.

Se recuerda que, de acuerdo con el nuevo artículo 30.8, la declaración de un día como hábil o inhábil a efectos de cómputo de plazos no determina por sí sola el funcionamiento de los centros de trabajo de las Administraciones públicas, la organización del tiempo de trabajo ni el acceso de los ciudadanos a los registros. Es decir, que puede que un día sea hábil y, a pesar de ello, la oficina pública esté cerrada en todo o parte del horario.

Ámbito temporal. Se aprueba el calendario de días inhábiles correspondiente al período comprendido entre el 2 de octubre y el 31 de diciembre de 2016, para la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos, a efectos de cómputos de plazos.

Días inhábiles. A partir del 2 de octubre de 2016, serán días inhábiles, en el ámbito de la Administración General del Estado, a efectos de cómputos de plazos:

a) En todo el territorio nacional: los sábados, los domingos y los días declarados como fiestas de ámbito nacional no sustituibles, o sobre las que la totalidad de las Comunidades Autónomas no ha ejercido la facultad de sustitución.

b) En el ámbito territorial de las Comunidades Autónomas: aquellos días determinados por cada Comunidad Autónoma como festivos.

c) En los ámbitos territoriales de las Entidades que integran la Administración Local: los días que establezcan las respectivas Comunidades Autónomas en sus correspondientes calendarios de días inhábiles.

Se incorpora un anexo con los días incluidos en los apartados a) y b). De él se desprende que todos los días contemplados son del grupo a), salvo el 7 de octubre (País Vasco) y el 26 de diciembre (casi todas las autonomías).

Se deja sin efecto la Resolución de 3 de noviembre de 2015, pero sólo a efectos de cómputos de plazos en lo que se refiere al período comprendido entre el 2 de octubre y el 31 de diciembre de 2016. Así pues, los meses previos se regirán por la anterior Resolución.

Entró en vigor, a la par que la Ley 39/2015, es decir, el 2 de octubre de 2016.

Ver artículo de Constancio Villaplana en el que avisó en abril pasado del error en que incurrió la anterior Resolución.

PDF (BOE-A-2016-8961 – 3 págs. – 277 KB)   Otros formatos

 

Proceso de elaboración normativa

Orden PRE/1590/2016, de 3 de octubre, por la se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 30 de septiembre de 2016, por el que se dictan instrucciones para habilitar la participación pública en el proceso de elaboración normativa a través de los portales web de los departamentos ministeriales.

El Acuerdo Tercero señala que: En relación con cada proyecto normativo, se ofrecerá información sobre los siguientes aspectos:

– Antecedentes de la norma (Breve referencia a los antecedentes normativos).

– Problemas que se pretenden solucionar con la nueva norma.

– Necesidad y oportunidad de su aprobación.

– Objetivos de la norma.

– Posibles soluciones alternativas, regulatorias y no regulatorias.

Prevé 9 meses para su implantación final (Acuerdo Sexto);

El Consejo de Ministros del pasado viernes 30 de septiembre de 2016, anunció un ACUERDO por el que se dictan instrucciones para habilitar la participación pública en el proceso de elaboración normativa, que entronca las teorías de Savigny sobre la preponderancia de la Costumbre (en cuanto a norma de creación directa por la sociedad) en la jerarquía normativa de las fuentes, y las más recientes tesis anglosajonas sobre la conveniencia de regular y sacar de la oscuridad a los Lobbies y grupos de influencia en la pirámide Kelseniana del Poder,  pues se trata de que los ciudadanos puedan dirigirse a cualquier ministerio para solicitar una modificación normativa o remitir su opinión o sugerencia sobre un proyecto normativo.

Al efecto se habilitará un marco informático en las Webs gubernativas, con el mismo logo y diseño, de forma que se garantice su visibilidad y fácil acceso, y ofrecerá al ciudadano la posibilidad de realizar sus aportaciones mediante un cuadro de texto libre, con la opción de adjuntar documentos. Se enviará al ciudadano un aviso de la recepción de sus aportaciones.

Por las mismas razones, se establecerá en el Punto de Acceso General electrónico de la Administración General del Estado un enlace a cada uno de los puntos de acceso ministeriales.

Asimismo, la participación ciudadana podrá también iniciarse a través del Portal de Transparencia, que canalizará a cada departamento ministerial competente las correspondientes propuestas.

En la pantalla de inicio del portal web de cada departamento ministerial figurará en lugar visible un punto de acceso para facilitar la participación pública en el procedimiento de elaboración de las normas. El Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas facilitará a los restantes departamentos ministeriales la imagen identificativa de este acceso, que incluirá la expresión “Participación pública en proyectos normativos”.

Todo ello venía ya impuesto, con rango de Ley, por la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, cuyo Art. 26, establecía 2 vías para posibilitar la participación de ciudadanos, organizaciones y asociaciones en el proceso de elaboración de los anteproyectos de ley, proyectos de real decreto legislativo y proyectos de normas reglamentarias impulsados por la Administración General del Estado:

  1. con carácter previo a la elaboración del texto normativo, una consulta pública a los potenciales destinatarios de la norma a través del portal web del departamento competente
  2. y, una vez elaborado el proyecto o anteproyecto, y en el caso de que afecte a los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos, la publicación del texto en el mismo portal web, al objeto de sustanciar el trámite de información pública o conceder audiencia a los afectados.

En estos momentos resulta conveniente armonizar la imagen identificativa y la estructura del punto de acceso que facilite esta participación pública en los portales web de los distintos ministerios, de forma que se garantice su visibilidad y fácil acceso. (ACM)

Ver Archivo especial elaborado por Albert Capell en la sección «Futuras Normas».

PDF (BOE-A-2016-9121 – 3 págs. – 167 KB)   Otros formatos

 

Calendario laboral 2017

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de Empleo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2017.

En el próximo año habrá siete fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. A ellas se añaden las fijadas por las CCAA (que pueden sustituir otras nacionales) y las locales.

Los nueve festivos comunes de 2017 serán:

– el viernes 6 de enero, Epifanía del Señor (ninguna comunidad lo ha querido sustituir)

– el 13 de abril (Jueves Santo), con la excepción de Cataluña

– el 14 de abril (Viernes Santo)

– el lunes 1º de mayo (Fiesta del Trabajo)

– el martes 15 de agosto (Asunción de la Virgen)

– el jueves 12 de octubre, Fiesta Nacional de España

– el miércoles 1 de noviembre, Todos los Santos

– el miércoles 6 de diciembre, Día de la Constitución Española

– el viernes 8 de diciembre (La Inmaculada Concepción).

El lunes 2 de enero será festivo en Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla León, Murcia y Melilla.

El martes 28 de febrero, Día de Andalucía.

El miércoles 1 de marzo, Día de las Illes Balears.

El lunes siguiente a San José (20 de marzo) tan sólo será festivo en Extremadura y Madrid.

El Lunes de Pascua (17 de abril) será festivo en Baleares, Cataluña, Valencia, Navarra, País Vasco y La Rioja.

El lunes 24 de abril es el Día de Aragón y el Día de Castilla y León.

El martes 2 de mayo es la Fiesta de la Comunidad de Madrid.

El miércoles 17 de mayo es el Día de las Letras Gallegas.

El martes 30 de mayo es el Día de Canarias.

El miércoles 31 de mayo es el día de Castilla-La Mancha.

El viernes 9 de junio es el Día de la Región de Murcia y también el Día de La Rioja.

El jueves 15 de junio, Festividad del Corpus Christi, es festivo en Castilla–La Mancha.

El sábado 24 de junio, San Juan, se celebra en Cataluña.

Santiago Apóstol (25 de julio, martes) será festivo en Galicia, Navarra y País Vasco.

El 28 de julio, viernes, es el Día de las Instituciones de Cantabria.

El viernes 1 de septiembre es la Fiesta del Sacrificio, tanto en Ceuta como en Melilla.

El sábado 2 de septiembre se celebra el Día de Ceuta.

El viernes 8 de septiembre tendrán lugar el Día de Asturias y el Día de Extremadura.

El lunes 11 de septiembre será la Fiesta Nacional de Cataluña.

El viernes 15 de septiembre, Fiesta de la Bien Aparecida, Cantabria.

El lunes 9 de octubre, Día de la Comunitat Valenciana.

El martes 26 de diciembre, San Esteban, será fiesta en Cataluña.

Ver Calendario Días Inhábiles 2017

PDF (BOE-A-2016-9244 – 4 págs. – 301 KB)   Otros formatos

 

Expediente de nacionalidad por residencia

Orden JUS/1625/2016, de 30 de septiembre, sobre la tramitación de los procedimientos de concesión de la nacionalidad española por residencia.

La disposición final séptima de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, ha establecido un nuevo procedimiento para la tramitación de los procedimientos de concesión de la nacionalidad española por residencia.

Fue desarrollado por el Real Decreto 1004/2015, de 6 de noviembre, como un procedimiento netamente administrativo que se basa en la tramitación electrónica en todas sus fases.

A su vez, esta orden es desarrollo de la anterior normativa básica, estableciendo también las directrices necesarias para su correcta aplicación.

Iniciación del procedimiento. El procedimiento se inicia por solicitud del interesado o de su representante legal o voluntario, en formato electrónico, presentada en la sede electrónica del Ministerio de Justicia (sede.mjusticia.gob.es), acompañada de la documentación que se indica en el anexo de la presente orden ministerial, incluida, cuando proceda, la acreditación de la representación. Aunque el procedimiento sea electrónico, cabe presentar la solicitud en cualquiera de las formas previstas en el reglamento referido.

Convenios de colaboración. El Ministerio de Justicia podrá suscribir con los Consejos Generales de la Abogacía Española, de Colegios de Gestores Administrativos de España, de Procuradores de España, de Colegios Oficiales de Graduados Sociales de España y otros colegios profesionales, asociaciones y colectivos, convenios de habilitación para la presentación electrónica de documentos. Se entiende que es profesional habilitado el que se haya adherido al Convenio siempre que su respectivo Colegio profesional, Asociación o Colectivo se encuentre como firmante o como adherido a dicho Convenio. Estos profesionales actuarán en representación de los interesados en cuyo nombre podrán intervenir en el procedimiento y en los recursos que presenten en su caso, así como recibir comunicaciones y notificaciones de la Administración.

El número de expediente que se facilitará permitirá al interesado consultar el estado de tramitación en cualquier momento a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia. Si la presentación fue en papel, el número de expediente se comunicará al interesado al entrar el expediente en la DGRN.

Capacidad. La solicitud -fuera de los casos de representación legal- se puede presentar desde la emancipación o 18 años, pero los mayores de 14 también pueden hacerlo asistidos por su representante legal. El representante legal -cuando sea el presentante- precisa autorización del encargado del Registro Civil del domicilio del declarante, previo dictamen del Ministerio Fiscal.

Pago de la tasa. Su pago es preciso para tramitar la solicitud e independiente del pago de las pruebas de examen DELE y de conocimientos constitucionales y socioculturales de España (CCSE), diseñadas y administradas por el Instituto Cervantes, así como de los gastos y honorarios devengados por los representantes de los interesados.

La tasa se abonará preferentemente de forma telemática, integrada en el proceso de solicitud en la misma sede del Ministerio de Justicia.

En caso de que se opte por el pago en entidad bancaria, será necesario descargar previamente de la sede electrónica del Ministerio de Justicia el modelo correspondiente en el que ya figurará el número de tasa que posteriormente se asociará al expediente. La copia del modelo, sellada o validada mecánicamente por el banco una vez realizado el pago, donde conste el número de tasa, deberá aportarse como justificante de pago junto con el resto de documentación.

Instrucción del procedimiento. La tramitación será electrónica. Correspondiendo a la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN). Se determina en el art. 7 cómo ha de verificarse el cumplimiento de los requisitos de residencia, buena conducta e integración en la sociedad española, que será a través de diversas consultas y solicitudes de datos (penales, pruebas del Instituto Cervantes, empadronamiento, residencia en España, Interior, CNI, al interesado…). El art. 8 recoge especialidades para el personal al servicio de las Fuerzas Armadas.

Subsanación. Se concederá un plazo de subsanación de tres meses desde la notificación del requerimiento, para que se subsane la falta o se acompañen los documentos requeridos. De no efectuarse, se tendrá al interesado por desistido y se procederá al archivo del expediente.

Notificaciones. Las comunicaciones telemáticas con los interesados o sus representantes sólo serán electrónicas si así lo consienten de modo expreso, pues, en caso contrario, las notificaciones se realizarán en soporte papel.

En todo caso estarán obligados a relacionarse con la DGRN a través de medios electrónicos los representantes del interesado que ejerzan una actividad profesional de colegiación obligatoria, aunque no exista convenio con la DGRN.

En todos aquellos casos en los que exista representación legal o voluntaria, las notificaciones administrativas que se realicen durante la tramitación del procedimiento, se dirigirán a dichos representantes, surtiendo idénticos efectos a que se hubieran realizado al propio interesado.

Pruebas del Instituto Cervantes. Son dos y presenciales, sin que sean obligatorios los cursos formativos:

– El diploma de español como lengua extranjera (DELE) como mínimo de nivel A2 sólo para mayores de 18 años sin capacidad modificada judicialmente y que no sean nacionales de Argentina, Bolivia, Chile, Colombia, Costa Rica, Cuba, Ecuador, El Salvador, Guatemala, Guinea Ecuatorial, Honduras, México, Nicaragua, Panamá, Paraguay, Perú, Puerto Rico, República Dominicana, Uruguay o Venezuela. Determinados certificados, que se enumeran, exoneran también de la prueba. El resultado positivo sirve durante cuatro años.

– Y la prueba que acredite los conocimientos constitucionales y socioculturales de España (CCSE).

Resolución. Será el Ministro de Justicia el que declare motivadamente la concesión o denegación de la nacionalidad española por residencia, en el plazo de un año desde la entrada de la solicitud en la DGRN. Pasado ese plazo, la solicitud se entenderá desestimada por silencio administrativo.

La resolución será notificada al interesado o su representante, en el lugar y la forma que conste a tal efecto en el expediente. Una copia de la resolución será remitida por vía electrónica al Registro Civil del último domicilio en España del interesado que conste en el expediente.

Su eficacia dependerá del cumplimiento de los requisitos del artículo 23 del Código Civil (jura o promesa, renuncia a la anterior nacionalidad e inscripción) en el plazo de 180 días desde la notificación, así como del cumplimiento del requisito de buena conducta cívica hasta el momento de la inscripción de la concesión de la nacionalidad en el Registro Civil correspondiente. Para ello, el interesado deberá acudir al Registro Civil competente por razón del domicilio en España.

Recursos. Frente a la resolución de concesión o denegación podrá interponerse recurso potestativo de reposición ante el mismo órgano que dictó el acto (silencio negativo tras un mes) o directamente recurso contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional. El plazo es de dos meses desde la notificación. Si no hubiera notificación, seis meses desde el día siguiente a aquél en que se produzca el acto presunto.

Expedientes en curso. Los expedientes de nacionalidad por residencia se tramitarán y resolverán de conformidad con las normas de procedimiento vigentes en el momento de la solicitud.

ANEXO. Recoge la documentación que han de aportar los solicitantes de la nacionalidad española por residencia y tiene cinco apartados:

1. Documentación general

2. Documentación específica para

a) nacidos en territorio español

b) quienes no hayan ejercido oportunamente la facultad de optar;

c) personas en régimen de tutela, guarda o acogimiento

d) casado/a con español/a

e) viudo/a de español/a

f) descendiente de español

g) sefardíes

h) refugiados y apátridas

3. Autorización para que el Ministerio de Justicia consulte determinados datos a su nombre.

4. Validez de los documentos. Todos los documentos deberán estar en vigor en el momento de la solicitud. Para determinar la validez en el caso de los certificados se atenderá al plazo de vigencia que conste en el propio documento. En el caso de certificados de antecedentes penales en los que no conste plazo de validez, será de seis meses a contar desde su expedición. Los documentos expedidos por autoridades extranjeras deberán estar debidamente legalizados conforme a los Convenios Internacionales.

5. Emisión de certificado de antecedentes penales del país de origen. Debe ser emitido, como regla general, por el organismo competente del país de origen. En casos justificados podrá sustituirse por un certificado por cada país donde el interesado haya tenido residencia en los cinco años inmediatamente anteriores a la solicitud. En los llamados Estados Federales (Alemania, Argentina, Australia, Brasil, Estados Unidos, India, México, Rusia y Venezuela) es necesario que el certificado de antecedentes penales sea de todo el país. En el caso de que no se expida un certificado único, deberán adjuntarse los certificados correspondientes a los Estados Federados en los que el peticionario haya residido durante los cinco años anteriores a la fecha de la solicitud.

La orden entró en vigor el 12 de octubre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-9314 – 14 págs. – 265 KB)   Otros formatos

 

Modelos 117, 190 y 390

Orden HAP/1626/2016, de 6 de octubre, por la que se modifica la Orden EHA/3127/2009, de 10 de noviembre, por la que se aprueba el modelo 190 para la declaración del resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sobre rendimientos del trabajo y de actividades económicas, premios y determinadas ganancias patrimoniales e imputaciones de renta; y se modifican asimismo otras normas tributarias.

Modelo 117. Cambia su denominación, al incluirse en este modelo una nueva obligación de retención (del 19 por 100) para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de derechos de suscripción procedentes de valores. La nueva retención procede de la modificación del régimen fiscal derivado de la venta de derechos de suscripción derivados de valores negociados en algún mercado oficial, homogeneizando su tratamiento con los valores no negociados en dichos mercados. En 2017, el importe obtenido en la transmisión generará una ganancia patrimonial para el contribuyente en el período impositivo en que se produzca la citada transmisión, sin que se difiera fiscalmente la misma, como venía ocurriendo con la redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2016. La reforma la motivó la Ley 26/2014, de 27 de noviembre (ver resumen) que afectó al artículo 37.1.a) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (IRPF). La fecha de 1º de enero de 2017 la fija la D. Final. 6ª de la Ley 26/2014

Modelo 190. Es para la declaración del resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta del IRPF sobre rendimientos del trabajo y de actividades económicas, premios y determinadas ganancias patrimoniales e imputaciones de renta. Las modificaciones responden a la reforma del IRPF que tuvo lugar en 2015, minorando la carga impositiva.

– Adaptación a la reforma, respecto a los trabajadores autónomos, que supuso la reducción al 15% del tipo de retención. También se rebajó al 7 por ciento el tipo de retención aplicable durante los tres primeros años de inicio de la actividad profesional.

– Cumplimentación de los datos para el trabajador que percibe rendimientos en concepto de incapacidad laboral temporal.

– Adaptación al fin de la regulación transitoria que afectaba a los contribuyentes desempleados inscritos en una oficina de empleo que acepten un puesto de trabajo que exija el traslado de su residencia habitual a un nuevo municipio.

Modelo 390. Este modelo es el de declaración-resumen anual del Impuesto sobre el Valor Añadido con la finalidad de aclarar la aplicación de la exoneración de la obligación de presentar la declaración-resumen anual modelo 390 a la que habilitan los apartados 1 y 7 del artículo 71 del Reglamento del IVA. Se precisa que la exoneración no tiene carácter opcional.

La orden entró en vigor el 12 de octubre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-9315 – 13 págs. – 388 KB)   Otros formatos

 

Plan Director de la Red de Parques Nacionales.

Real Decreto 389/2016, de 22 de octubre, por el que se aprueba el Plan Director de la Red de Parques Nacionales.

La Ley 30/2014, de 3 de diciembre, de Parques Nacionales (ver resumen), define la Red de Parques Nacionales como un sistema integrado por aquellos espacios declarados parques nacionales, su marco normativo básico y el sistema de relaciones necesario para su funcionamiento.

Su objetivo primordial es garantizar, como legado para las generaciones futuras, la conservación de una muestra representativa de los principales sistemas naturales españoles.

El elemento vertebrador para materializar dicha finalidad es el Plan Director como el más elevado instrumento de planificación y ordenación de los parques nacionales de carácter básico.

El primer Plan se creó en 1997 para fijar las líneas generales de actuación de la Red de Parques Nacionales y servir de pauta para la redacción de los Planes Rectores de Uso y Gestión, lo que permitió asegurar la coherencia interna de la Red de Parques Nacionales y potenciar su proyección exterior.

Conforme al artículo 19 de la citada Ley 30/2014, el Plan Director de la Red de Parques Nacionales incluye:

– los objetivos estratégicos de los parques nacionales en materia de conservación, uso público, investigación, seguimiento, formación y sensibilización,

– los objetivos a alcanzar en materia de cooperación y colaboración tanto en el ámbito nacional como internacional,

– las actuaciones necesarias para mantener, promover e impulsar la imagen y la coherencia interna de los parques nacionales,

– las directrices básicas para la planificación, conservación y coordinación, el programa de actuaciones comunes de la Red y los procedimientos para su seguimiento continuo y evaluación, así como la determinación de los proyectos de interés general que podrán ser objeto de financiación estatal.

– y. como novedad de la Ley de 2014, los criterios para la determinación del nivel de conservación y gestión básicos y en caso de graves peligros.

Este real decreto aprueba el Plan Director de la Red de Parques Nacionales, el cual tendrá el carácter de directrices básicas para la planificación, conservación y coordinación de los parques nacionales de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley 30/2014, de 3 de diciembre, de Parques Nacionales y en el artículo 17, apartados 2 y 3 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad (directrices en el marco del Plan Estratégico Estatal del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad).

Los Planes Rectores de Uso y Gestión vigentes deberán adaptarse al Plan Director aprobado por este real decreto en el plazo de dos años desde su entrada en vigor.

Este Plan sustituye al anterior que data de 1999 y tendrá una vigencia máxima de diez años.

El Plan Director, que se publica a modo de anexo, tiene esta estructura básica:

Objetivos

1. Objetivos estratégicos de los parques nacionales. De carácter general y en las siguientes materias: conservación, uso público, investigación, seguimiento, formación y sensibilización.

2. Objetivos a alcanzar en materia de cooperación y colaboración en el ámbito nacional e internacional.

Directrices y criterios

3. Directrices básicas para la planificación, conservación y coordinación.

3.1 Planificación. Criterios básicos. Zonificación. Distingue cinco zonas, atendiendo a su mayor o menor protección: a) de reserva; b) de uso restringido; c) de uso moderado; d) de uso especial y e) de asentamientos tradicionales.

3.2 Conservación. De carácter general. Recursos naturales y culturales. Explotaciones, aprovechamientos y usos tradicionales. Infraestructuras, equipamientos e instalaciones. Atención al visitante. Investigación. Seguimiento de procesos y evaluación de recursos.

3.3 Coordinación.

4. Criterios para la selección de los proyectos de interés general que podrán ser objeto de financiación estatal.

5. Criterios para la determinación del nivel de conservación y gestión básicos que debe mantener cada uno de los parques nacionales y parámetros para el seguimiento.

6. Criterios para determinar la existencia de un grave peligro para la integridad y la seguridad de un parque nacional y directrices en estado de emergencia declarado.

Actuaciones

7. Actuaciones necesarias para mantener, promover e impulsar la imagen corporativa y la coherencia interna de los parques nacionales.

8. Programa de actuaciones comunes de la Red de Parques Nacionales y procedimientos para su seguimiento continuo y evaluación.

Obras e instalaciones.

Se indica en el apartado 3.1.2 d), al tratar de las zonas de uso especial, que, además de la tramitación urbanística ordinaria, las obras y construcciones a realizar deberán adaptarse a la normativa establecida en el propio Plan Rector de Uso y Gestión y a las especificaciones técnicas que en materia de protección del paisaje y de los valores naturales pudiesen dictarse en desarrollo del mismo. En general, y salvo excepciones debidamente justificadas, las construcciones e instalaciones autorizadas deberán guardar el máximo respeto al entorno, procurarán la utilización de materiales y tipologías tradicionales y minimizarán su impacto, primando su integración en el paisaje.

Del apartado 3.2.4, dedicado a Directrices en relación con las infraestructuras, equipamientos e instalaciones, destacamos:

b) Las nuevas instalaciones e infraestructuras de los parques se ubicarán fuera de éstos salvo en casos excepcionales, debidamente justificados.

d) En las infraestructuras e instalaciones se optimizará la eficiencia energética y, en la medida de lo posible, se utilizarán energías renovables en su funcionamiento.

h) Las infraestructuras e instalaciones ajenas a la gestión del parque, existentes en virtud de autorización administrativa, concesión, ocupación o cualquier otro título análogo de derecho, podrán mantenerse hasta la expiración de su periodo de vigencia sin cambio de uso. Finalizado éste se procederá a la revisión de las condiciones de su autorización con el objeto de garantizar su compatibilidad con los objetivos del parque. En su caso, podrán ser reutilizadas con fines de gestión o investigación. En caso de impactos ambientales negativos significativos no se autorizará la renovación. La Administración podrá, en casos justificados, establecer medidas correctoras para minimizar los impactos existentes, incluida la eliminación de la instalación antes de la finalización del correspondiente título administrativo.

j) El régimen de propiedad del suelo no debe condicionar la actividad de gestión en el parque nacional. A tal efecto las administraciones gestoras procurarán el acuerdo con los titulares del derecho de propiedad para posibilitar el acceso a las mismas, y la utilización de infraestructuras, equipamientos o instalaciones para el desarrollo de las actividades de conservación y uso público previstas en el Plan Rector de Uso y Gestión.

k) No se autorizará ninguna nueva construcción en el interior de los parques, excepto en las zonas de asentamientos tradicionales, que se regirán por su normativa específica y lo que determine la ley declarativa y el Plan Rector de Uso y Gestión.

l) Las edificaciones de titularidad pública o privada existentes en el parque nacional podrán ser objeto de conservación y mejora por sus propietarios, conforme a lo establecido en el Plan Rector de Uso y Gestión, que deberá fijar las condiciones aplicables.

m) El cambio de uso de las edificaciones existentes en el interior de un parque nacional tendrá carácter excepcional, deberá ser compatible con los objetivos de conservación del parque y estar regulado por el Plan Rector de Uso y Gestión y por la normativa urbanística establecida.

n) Igualmente, para casos de instalaciones, edificios o infraestructuras singulares, históricamente valiosas, estéticamente caracterizadoras y cuya conservación se juzgue compatible con los objetivos del parque, la Administración podrá incorporarlas o mantenerlas para la gestión del parque.

o) Para nuevas infraestructuras e instalaciones, por su carácter excepcional, se requerirá justificación de su necesidad y de la imposibilidad de su ubicación fuera del parque, así como la realización de estudios previos que evalúen las afecciones a los recursos naturales y culturales del parque.

Entró en vigor el 25 de octubre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-9690 – 26 págs. – 407 KB)   Otros formatos

 

Modelo 289: declaración informativa anual de cuentas financieras

Orden HAP/1695/2016, de 25 de octubre, por la que se aprueba el modelo 289, de declaración informativa anual de cuentas financieras en el ámbito de la asistencia mutua, y por la que se modifican otras normas tributarias.

Esta orden aprueba el modelo 289, «Declaración informativa anual de cuentas financieras en el ámbito de la asistencia mutua».

Desarrolla, con ello el Real Decreto 1021/2015, de 13 de noviembre, por el que se establece la obligación de identificar la residencia fiscal de las personas que ostenten la titularidad o el control de determinadas cuentas financieras y de informar acerca de las mismas en el ámbito de la asistencia mutua, norma que produce dos efectos fundamentales:

– de una parte, extiende la obligación de identificación de titulares y personas que ejercen el control sobre las cuentas a los residentes en cualquier país o jurisdicción, con independencia de que el Reino de España se haya comprometido o no a intercambiar información con dicho territorio;

– de otra parte, la norma incorpora a nuestro ordenamiento jurídico los procedimientos de identificación de titulares y personas que ejercen el control sobre las cuentas (normas de diligencia debida) y de declaración de dicha información.

Trata de extender la experiencia acumulada durante dos años de funcionamiento del Acuerdo entre el Reino de España y los Estados Unidos de América para la mejora del cumplimiento fiscal internacional y la implementación de la Act-FATCA (Ley de cumplimiento tributario de cuentas extranjeras), hecho en Madrid el 14 de mayo de 2013, que establece un sistema de intercambio automático de información con fines tributarios.

Obligados. Son las instituciones financieras definidas en los términos establecidos en el apartado A de la sección VIII del anexo del Real Decreto 1021/2015, de 13 de noviembre.

Periodicidad: anual. La presentación se realizará entre el 1 de enero y el 31 de mayo de cada año en relación con la información financiera relativa al año inmediato anterior.

Objeto de información. El contenido del anexo III, con excepciones.

Instituciones de inversión colectiva. La disposición adicional única regula especialidades.

Declaración de residencia fiscal. La D. F. 2ª modifica la Orden EHA/3496/2011, de 15 de diciembre, por la que se aprueba la declaración de residencia fiscal a efectos de aplicar la excepción de comunicar el número de identificación fiscal en las operaciones con entidades de crédito, así como la relación de códigos de países y territorios.

Acuerdo con EEUU. La D. F.3ª modifica la Orden HAP/1136/2014, de 30 de junio en el sentido de que la presentación de la declaración informativa se realizará entre el 1 de enero y el 31 de mayo de cada año en relación con la información financiera relativa al año inmediato anterior (antes era entre el 1 de enero y el 31 de marzo).

No residentes. La D.F.4ª modifica la Orden EHA/3202/2008, de 31 de octubre, por la que se aprueba el modelo 291. Afecta a su D. Ad. 1ª que regula la acreditación de la condición de contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes a efectos de la aplicación de la excepción a la obligación de retener sobre los rendimientos de las cuentas de no residentes.

Anexos:

Anexo I. Relación de países o jurisdicciones de los residentes fiscales sobre los que deben presentar las instituciones financieras la declaración informativa anual de cuentas financieras en el ámbito de la asistencia mutua, modelo 289.

Anexo II. Relación de países o jurisdicciones que tienen la consideración de «Jurisdicción participante» a los efectos del Real Decreto 1021/2015, de 13 de noviembre, por el que se establece la obligación de identificar la residencia fiscal de las personas que ostenten la titularidad o el control de determinadas cuentas financieras y de informar.

Anexo III. Contenido de la declaración informativa anual de cuentas financieras en el ámbito de la asistencia mutua, modelo 289

Entrada en vigor: 28 de octubre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-9834 – 16 págs. – 331 KB)    Otros formatos

  

Participación en Subastas electrónicas judiciales y notariales.
Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios

Iglesia de La Hiruela (Madrid). JFME

Resolución de 13 de octubre de 2016, conjunta de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, y de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, por la que se establecen el procedimiento y las condiciones para la participación por vía telemática en procedimientos de enajenación de bienes a través del portal de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

El sistema de subastas electrónicas a través del portal único de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado está previsto en dos recientes leyes:

– La Ley 19/2015, de subastas electrónicas. que modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil

– La Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria, al regular las subastas voluntarias, cuya competencia atribuye a los Letrados de la Administración de Justicia y a los Notarios.

Posteriormente, el Real Decreto 1011/2015, de 6 de noviembre, reguló el procedimiento de consignaciones para formar parte de estas subastas. Su D. Ad. 1ª prevé esta Resolución conjunta de desarrollo.

Objeto. La presente Resolución regula el procedimiento y las condiciones necesarias para la participación telemática en los procedimientos judiciales y notariales de enajenación de bienes, a través del referido Portal de Subastas.

Operaciones afectadas:

a) La constitución en entidades de crédito de los depósitos necesarios para la participación en los procedimientos de enajenación de bienes, así como la devolución de los mismos a los depositantes.

b) El ingreso en el Tesoro Público por las entidades de crédito de los depósitos constituidos, cuando la oferta del depositante resulte adjudicataria en el procedimiento de enajenación.

c) La provisión de fondos a la Agencia Tributaria por el Tesoro Público, a efectos del pago por ésta a los órganos competentes o titulares del procedimiento de enajenación.

Todas ellas se llevarán a cabo telemáticamente a través del Portal de Subastas

Requisitos para el licitador:

a) Disponer de Número de Identificación Fiscal (NIF) y estar identificado en el Censo de Obligados Tributarios. Para verificar el cumplimiento de este requisito el obligado tributario podrá acceder a la opción «Mis datos censales» disponible en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.

b) Estar dado de alta como usuario en el Portal de Subastas dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (AEBOE), lo que se efectuará por Internet, a través de su Sede Electrónica (www.boe.es).

c) Ser titular de, al menos, una cuenta abierta en alguna de las entidades de crédito colaboradoras adheridas al procedimiento regulado en esta Resolución.

Entidades de crédito participantes. Han de ostentar la condición de colaboradoras en la gestión recaudatoria de la Agencia Tributaria, debiendo comunicar a la AEAT su interés en adherirse antes de un mes, con duración, en principio indefinida. Sin embargo, se considerarán automáticamente adheridas todas aquellas que lo están al procedimiento regulado en la Resolución 5/2002, de 17 de mayo, por la que se regula la participación por vía telemática en procedimientos de enajenación de bienes desarrollados por los órganos de recaudación, salvo que comuniquen lo contrario. Las entidades de crédito dispondrán hasta el día 31 de enero de 2017 para adaptar sus sistemas a la nueva configuración del IBAN (34 posiciones).

Constitución de depósitos. Para ello, el licitador deberá acceder por Internet al Portal de Subastas de la AEBOE, seleccionará la entidad de crédito y rellenará el formulario.

Si la constitución del depósito es aceptada por la entidad de crédito, ésta efectuará el traspaso de su importe desde la cuenta del depositante a la cuenta de la Agencia Tributaria y responderá a ésta conforme al Registro de comunicación del NRC. La Agencia Tributaria, a su vez, remitirá la respuesta al Portal de Subastas de la AEBOE, que proporcionará al licitador un recibo, el cual servirá de justificante del depósito constituido, que el licitador podrá imprimir o grabar en su ordenador.

En aquellos casos en los que la constitución del depósito sea rechazada, el Portal de Subastas de la AEBOE mostrará en pantalla la descripción de los motivos del rechazo, a los efectos de su posible subsanación por parte del licitador.

Devolución de depósitos.

Como regla, precisará solicitud del depositante a través del Portal de Subastas de la AEBOE únicamente y deberá de indicar el NRC asignado al depósito cuya devolución desea obtener. Tras diversas comprobaciones, la AEBOE autorizará la devolución. Recibida la correspondiente comunicación, la entidad de crédito procederá al inmediato traspaso del importe del depósito a la cuenta del depositario. La entidad de crédito asignará un nuevo NRC y quedará anulado el NRC generado en la constitución, a efectos de que éste no pueda volver a utilizarse en ningún otro procedimiento de enajenación.

A través del Portal de Subastas de la AEBOE se emitirá un justificante de la devolución telemática del depósito, que el titular podrá imprimir o guardar en su ordenador.

Si la devolución del depósito es rechazada, se mostrará en pantalla la descripción de los motivos del rechazo, a los efectos de su posible subsanación por parte del licitador.

No es necesaria la solicitud por el interesado en los casos de cancelación de la subasta o de suspensión de la misma por un plazo superior a quince días, pues en estos casos, la AEBOE gestionará de oficio la devolución.

Ingreso de los depósitos de los adjudicatarios. Deben ser ingresados en el Tesoro Público los depósitos constituidos por los licitadores que han resultado adjudicatarios en procesos de enajenación o por postores que han causado la quiebra de la subasta, lo que se efectuará por la entidad de crédito el mismo día en que se lo ordene la Agencia Tributaria. Tendrá un nuevo NRC. A través del Portal de Subastas de la AEBOE se emitirá un recibo-NRC, justificativo del ingreso en la cuenta del Tesoro que estará a disposición del titular del depósito en dicho Portal.

Ingreso por el adjudicatario del precio de remate. Ha de hacerse en el lugar, forma y plazos que establezca en cada momento el órgano administrativo, judicial o notarial que acordó el procedimiento de enajenación de que se trate.

Provisión de fondos por el Tesoro Público a la Agencia Tributaria y pago por ésta a los órganos competentes o titulares de los procedimientos de subasta. En el apartado séptimo se regula el procedimiento por el que la Agencia Tributaria realizará el pago de las cantidades correspondientes a los depósitos constituidos por los postores adjudicatarios de las subastas celebradas a través del Portal de subastas de la AEBOE y cuyo ingreso se realice a través de las entidades colaboradoras en la recaudación de la Agencia Tributaria.

Otros procedimientos administrativos. Para que los procedimientos administrativos de enajenación de bienes puedan realizarse en los términos establecidos en esta Resolución será imprescindible que esa posibilidad haya sido habilitada normativamente. La aplicación queda supeditada a la aprobación de las normas necesarias para adaptar la regulación actual al sistema de subasta electrónica a través del portal de la AEBOE.

La Resolución concluye con seis anexos técnicos.

Entró en vigor el 29 de octubre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-9890 – 20 págs. – 680 KB)   Otros formatos

 

Disposiciones Autonómicas

NAVARRA. Ley Foral 13/2016, de 19 de septiembre, por la que se modifica parcialmente la Ley Foral 24/1996, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, al objeto de ejecutar la decisión de la Comisión Europea relativa a la modificación del régimen tributario de determinados clubes deportivos.

Esta reforma puntual del Impuesto de Sociedades se produce porque la Comisión Europea impone a la Comunidad Foral de Navarra la obligación de modificar el régimen especial del Impuesto sobre Sociedades de las entidades parcialmente exentas, de manera que no puedan acogerse a él los clubes deportivos y demás entidades sin ánimo de lucro que participen en competiciones oficiales de carácter profesional. Afecta al Club Atlético Osasuna, como caso más significado.

Se aplicará el tipo de gravamen general del 28% y no el 23%

Entró en vigor el 4 de octubre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-9423 – 4 págs. – 177 KB)   Otros formatos

  
Tribunal Constitucional

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2501-2016, contra los artículos 2 (apartado 2), 3, 4, 5 (apartados 1, 2, 3, 4 y 9), 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado mantener la suspensión de los artículos 2 (en su apartado 2), 3, 4, 5 (en sus apartados 1 a 4 y 9) y 7, la disposición adicional, la disposición transitoria segunda (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la disposición final tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. 

Los artículos afectados se refieren a:

  • los procedimientos extrajudiciales para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, gestionados por comisiones de sobreendeudamiento;

  • procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento;

  • extensión de la cancelación del pasivo;

  • algunas de las medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda;

  • medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles en alquiler, pudiendo disponer la Administración la cesión obligatoria de viviendas, por un período de tres años;

  • cesión de créditos garantizados con la vivienda, con liberación del consumidor si abona lo pagado en la cesión (acción anastasiana, ver art. 1535 Cc;

  • modificación de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda con propuestas de alquiler social.

PDF (BOE-A-2016-8959 – 1 pág. – 148 KB)   Otros formatos

 

CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad nº 2465-2016, contra el artículo 1, y, por conexión, en lo que a la propiedad temporal se refieren, las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, y disposición final, de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado levantar la suspensión del artículo 1 y, en lo que a la propiedad temporal se refieren, de las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, así como de la disposición final de la Ley de la Generalidad de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, suspensión que se produjo con la admisión del mencionado recurso de inconstitucionalidad y que fue publicada en el BOE de 3 de junio de 2016.

El artículo 1 añade el capítulo VII, dedicado a la propiedad temporal, al título IV del libro quinto del Código Civil de Cataluña.

Ver resumen de la Ley por Jorge López Navarro.

PDF (BOE-A-2016-9238 – 1 pág. – 148 KB)   Otros formatos

 

ARAGÓN. Recurso de inconstitucionalidad nº 4952-2016, contra los artículos 1, 9 y 12; las disposiciones transitorias segunda y tercera y la disposición adicional cuarta del Decreto-ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno contra los arts. 1, 9 y 12; las disposiciones transitorias segunda y tercera y la disposición adicional cuarta del Decreto-ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda. El recurrente ha solicitado la suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados.

El art. 1 se refiere a la inembargabilidad de las prestaciones económicas de carácter social.

El art. 9 se dedica a la suspensión de los lanzamientos en situación de especial vulnerabilidad.

El art. 12 regula la cesión y uso de viviendas desocupadas.

Las disposiciones transitorias afectadas se refieren a la suspensión de lanzamientos y al procedimiento de embargo de ayudas, respectivamente.

La D. Ad. 4ª trata del seguimiento y aplicación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

 
SECCIÓN II:
Jubilaciones

Se jubila a don José María Ferrán Guitart, registrador de la propiedad de Granollers nº 1, por haber cumplido la edad reglamentaria.

Se jubila a don Eduardo López Ángel, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca II, por haber cumplido la edad reglamentaria.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Sant Cugat del Vallés don José Bauzá Gayá.

Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador de la propiedad de Cervera don Óscar Zorrilla Blanco.

Se jubila al notario de Málaga don Francisco Javier Misas Barba.

Se jubila al notario de Salamanca don Juan Antonio Blanco González.

Se jubila al notario de Torrevieja don Francisco Luis Navarro Alemán.

 

RESOLUCIONES

Durante este mes, se han publicado CINCUENTA Y SIETE, CUYA RESEÑA SE OFRECE EN ARCHIVO APARTE

 

ENLACES:

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

ordesa-_hojas_de_otono-huesca

Otoño en Ordesa (Huesca)