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Informe Actualidad Fiscal Noviembre 2020. Cesión créditos AJD. Usufructos y nuda propiedades no sujetas ISD e ITP. Reinversión vivienda habitual IRPF.

 

PRESENTACIÓN.

Informe de noviembre de 2020,  ya próximo a vencer el año. A destacar:

.- En normativa la implantación de dos nuevos tributos: El  Impuesto sobre Determinados Servicios Digitales y el Impuesto sobre las Transacciones Financieras.

En jurisprudencia y doctrina administrativa relevantes sentencias del TS  sobre la base imponible en la cesión de créditos hipotecarios sujetas a AJD y en IRPF sobre reinversión en vivienda habitual  y aplicación de la reducción de alquileres de viviendas aunque no consten en la autoliquidación.

El tema del mes se dedica a supuestos especiales de usufructo y nuda propiedad que, raras avis», no tributan ni en el ISD ni en el ITP y AJD.

Espero que os sea de utilidad.

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ.

Los informes fiscales son elaborados con la colaboración de mis compañeros José María Carrau Carbonell, Jesús Beneyto Feliu, Jaime Fernández Tussy, Juan Galdón López, Conrado Gómez Bravo, Federico Palasi Roig y José Antonio Pérez Álvarez, a los que agradezco su contribución.

 

ESQUEMA:

PARTE PRIMERA. NORMATIVA.

A) ESTADO
.- Ley 4/2020, de 15 de octubre (BOE 16/10/2020), del Impuesto sobre Determinados Servicios Digitales.
.- Ley 5/2020, de 15 de octubre (BOE 16/10/2020), del Impuesto sobre las Transacciones Financieras.

B) BALEARES.
.- Ley 2/2020, de 15 de octubre (BOIB 20/10/2020), de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19.

C) CATALUÑA.
.- Decreto Ley 33/2020, de 30 de septiembre (DOGC 1/10/2020), de medidas urgentes en el ámbito del impuesto sobre las emisiones de dióxido de carbono de los vehículos de tracción mecánica y del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos, y en el ámbito presupuestario y administrativo.

D) PAÍS VASCO.

ÁLAVA. Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 12/2020, del Consejo de Gobierno Foral de 6 de octubre (BOTHA 14/10/2020). Aprobar las medidas tributarias adicionales urgentes relacionadas con la COVID-19 en determinados Impuestos que forman parte del sistema tributario de Álava.

ÁLAVA. Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 13/2020, del Consejo de Gobierno Foral de 13 de octubre (BOTHA19/10/2020. Aprobar medidas de reajuste en el IVA como consecuencia de la COVID-19.

ÁLAVA. Norma Foral 18/2020, de 21 de octubre (BOTHA 30/10/2020), de convalidación del Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 12/2020, de 6 de octubre, para aprobar las medidas tributarias adicionales urgentes relacionadas con la COVID-19 en determinados impuestos que forman parte del sistema tributario de Álava.

.- GIPUZKOA. Decreto Foral-Norma 8/2020, de 13 de octubre (BOG 15/10/2020), sobre medidas complementarias de carácter urgente para paliar determinadas consecuencias del COVID-19.

.- VIZCAYA. Decreto Foral Normativo 10/2020, de 6 de octubre (BOB 7/10/2020), de medidas tributarias adicionales urgentes en la Norma Foral General Tributaria, en el IRPF, en el IS, en el ITP Y AJD y en el Tributo sobre el Juego mediante la explotación de máquinas o aparatos automáticos, relacionadas con la COVID-19.

.- VIZCAYA. NORMA FORAL 7/2020, de 21 de octubre (BOB 27/10/2020) , de modificación de la Norma Foral 6/2019, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Territorio Histórico de Bizkaia para el año 2020.

PARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ISD E ITP Y AJD.

.- SENTENCIA TSJ DE VALENCIA DE 22/7/2020, ROJ 4398/2020. ISD E ITP Y AJD: La extinción del derecho de uso y habitación reservado en una donación de un inmueble del que ulteriormente en unidad de acto se renuncia y el propietario hace dación en pago queda sujeta al Impuesto de Donaciones.

.- CONSULTA DE LA DGT V1733-20, DE 2/6/2020. ISD E ITP Y AJD. En escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia la adjudicación por gananciales al cónyuge viudo de bien privativo del causante es permuta en TPO y el exceso de adjudicación en la herencia derivado de partes indivisas incluidas en el caudal relicto de un inmueble indivisible queda no sujeta a TPO, pero incide en AJD.

B) ITP Y AJD.

.- SENTENCIA TS DE 29/10/2020, ROJ 3699/2020. AJD: En la cesión de créditos hipotecarios sujetos a AJD en el que una parte de su importe ha sido ya satisfecha al acreedor, la base imponible está constituida por el capital pendiente de amortizar en el momento de la cesión, incluyendo gastos, indemnizaciones u otros conceptos y, por tanto, la garantía hipotecaria efectiva pendiente.

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 28/10/2020, Nº 00/03902/2017/00/00. AJD: En el supuesto de ejercicio anticipado de opción de compra en los contratos de arrendamiento financiero, la base imponible es el precio que se ha fijado entre las partes para, dando fin a la financiación previamente acordada, adquirir el bien en propiedad.

C) IRPF.

.- SENTENCIA TS DE 1/10/2020, ROJ 3049/2020. IRPF: Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero.

.- SENTENCIA TS DE 15/10/2020, ROJ 3264/2020. IRPF: La exclusión de la reducción del 60% del art. 23.2.1 de la LIRPF de los rendimientos por arrendamientos de viviendas se refiere a las declaraciones y no a las autoliquidaciones.

TERCERA PARTE: TEMAS DEL MES. SUPUESTOS NO SUJETOS O DE TRIBUTACIÓN DIFERIDA EN EL ISD E ITP Y AJD RELATIVOS AL USUFRUCTO, NUDA PROPIEDAD Y CONSOLIDACIÓN.

I.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN: REGLA GENERAL TRIBUTACIÓN EN ISD O TPO.

II.- SUPUESTOS NO SUJETOS O CON TRIBUTACIÓN DIFERIDA EN EL ISD Y EN EL ITP Y AJD.

a) Recuperación del usufructo por el nudo propietario cuando éste ha sido el transmitente del mismo al usufructuario por extinción ordinaria del mismo.

b) Adquisición «inter vivos» simultánea por un tercero del usufructo y de la nuda propiedad.

c) Adquisición «inter vivos», gratuita u onerosa y «mortis causa» con transmisión de usufructos sucesivos.

c) Transmisión «inter vivos» gratuita u onerosa de bien privativo con reserva del usufructo por el transmitente y sucesivo a favor de su cónyuge si le sobrevive.

d) Transmisión «inter vivos» onerosa o gratuita de la nuda propiedad que pertenece a ambos cónyuges con reserva de usufructo conjunto a favor de ambos con acrecimiento a favor del sobreviviente.

e) Transmisión gratuita «mortis causa» de usufructo con facultad de disponer y de la nuda propiedad: diferimiento de la tributación del nudo propietario al fallecimiento del usufructuario.

f) Transmisión gratuita «inter vivos» de la nuda propiedad con reserva del usufructo la facultad de disponer por el donante: el discutido diferimiento de la tributación del nudo propietario al fallecimiento del usufructuario.

Ponente: Javier Máximo Juárez González.

 

DESARROLLO:

PARTE PRIMERA. NORMATIVA.

A) ESTADO
.- Ley 4/2020, de 15 de octubre (BOE 16/10/2020), del Impuesto sobre Determinados Servicios Digitales. Ir a resumen en la web.

.- Ley 5/2020, de 15 de octubre (BOE 16/10/2020), del Impuesto sobre las Transacciones Financieras. Ir a resumen en la web.

B) BALEARES.
.- Ley 2/2020, de 15 de octubre (BOIB 20/10/2020), de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19.

C) CATALUÑA.
.- Decreto Ley 33/2020, de 30 de septiembre (DOGC 1/10/2020) , de medidas urgentes en el ámbito del impuesto sobre las emisiones de dióxido de carbono de los vehículos de tracción mecánica y del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos, y en el ámbito presupuestario y administrativo.

D) PAÍS V ASCO.

ÁLAVA. Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 12/2020, del Consejo de Gobierno Foral de 6 de octubre (BOTHA 14/10/2020). Aprobar las medidas tributarias adicionales urgentes relacionadas con la COVID-19 en determinados Impuestos que forman parte del sistema tributario de Álava.

ÁLAVA. Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 13/2020, del Consejo de Gobierno Foral de 13 de octubre (BOTHA19/10/2020. Aprobar medidas de reajuste en el IVA como consecuencia de la COVID-19.

ÁLAVA. Norma Foral 18/2020, de 21 de octubre (BOTHA 30/10/2020), de convalidación del Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 12/2020, de 6 de octubre, para aprobar las medidas tributarias adicionales urgentes relacionadas con la COVID-19 en determinados impuestos que forman parte del sistema tributario de Álava.

.- GIPUZKOA. Decreto Foral-Norma 8/2020, de 13 de octubre (BOG 15/10/2020), sobre medidas complementarias de carácter urgente para paliar determinadas consecuencias del COVID-19.

.- VIZCAYA. Decreto Foral Normativo 10/2020, de 6 de octubre (BOB 7/10/2020), de medidas tributarias adicionales urgentes en la Norma Foral General Tributaria, en el IRPF, en el IS, en el ITP Y AJD y en el Tributo sobre el Juego mediante la explotación de máquinas o aparatos automáticos, relacionadas con la COVID-19.

.- VIZCAYA. NORMA FORAL 7/2020, de 21 de octubre (BOB 27/10/2020) , de modificación de la Norma Foral 6/2019, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Territorio Histórico de Bizkaia para el año 2020.

 

PARTE SEGUNDA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ISD E ITP Y AJD.

.- SENTENCIA TSJ DE VALENCIA DE 22/7/2020, ROJ 4398/2020. ISD E ITP Y AJD: La extinción del derecho de uso y habitación reservado en una donación de un inmueble del que ulteriormente en unidad de acto se renuncia y el propietario hace dación en pago queda sujeta al Impuesto de Donaciones.

(…) «Don Teodoro es la parte recurrente. Relata que sus padres, mediante una compraventa formalizada por escritura pública de 4-5-2007, adquirieron una vivienda con garaje y trastero por 151455,14 euros y que dos años más tarde, el 5-12-2007, le donaron el 50% del inmueble al tiempo que se reservaron el derecho de uso y habitación. Por dicha donación, el recurrente autoliquidó el ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Ha sido más adelante, mediante escritura de 12-9-2017, cuando el recurrente se ha visto obligado a entregar su cuota del inmueble a su acreedor hipotecario (a «Cimentados3» SA participada al 1005 por «Cajamar» Caja Rural), ello en dación en pago. En la escritura de dación, con carácter previo a este negocio, los padres del recurrente renunciaron a su derecho de uso y de habitación. Sostiene la parte recurrente que la mencionada renuncia debe tributar por el ISD sin que quepa aplicar el art. 42.6 del Reglamento del ITP, y sí los arts. 50 y 51.8 del Reglamento del ISD».

SEGUNDO.- Las alegaciones de la parte recurrente se atienen a los datos que resultan de la documentación unida a las actuaciones.
No es discutible que el negocio jurídico que se gravó mediante la liquidación del ITP litigiosa consistió en la renuncia que los padres del recurrente dispusieron de su derecho de uso y habitación, derecho que, anteriormente, hubieron retenido cuando donaron el inmueble a favor de sus hijos, entre ellos, el hoy recurrente.
La renuncia -documentada en la escritura pública de 12-9-2017- se hizo en favor de sus hijos y a título gratuito pues, en efecto, no hubo contraprestación o compensación por ella, con el resultado de que los hijos de los habitacionistas consolidaron el dominio del inmueble que, inmediatamente, transmitieron a su acreedor hipotecario.
Por lo que el mencionado acto de la renuncia gratuita no debería haberse sujetado al ITP, sino al ISD. Así debe ser conforme a los arts. 1, 26 c) de la Ley 29/1987, de 11 de diciembre, y 1.1º y 7 del Ley del IPT y AJD (RDLeg. 1/1993, de 24 de septiembre), resultando congruente y correcta la interpretación del art. 42 del Reglamento del ITP y AJD (RD 828/1995, de 29 de mayo) según la cual «la consolidación del dominio desmembrado por título lucrativo se regirá por las normas del ISD», la cual, a su vez, encuentra sentido y concordancia en las previsiones del art. 26 b) de la citada Ley 29/1987 y los arts. 50 y 51.1 de su Reglamento (RD 1629/1991, de 8 de noviembre)». (…)

Comentario:
En principio irreprochable esta sentencia, sin embargo, indagando un poco resulta que a mi juicio se podría haber evitado la tributación tanto por TPO como por Donaciones. Y es que, acogiéndonos a la resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2015 bastaba que el titular del derecho y habitación hubieran consentido la dación en pago que realizaba el propietario lo que de suyo conlleva la extinción del derecho sin necesidad de renuncia.

.- CONSULTA DE LA DGT V1733-20, DE 2/6/2020. ISD E ITP Y AJD. En escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia la adjudicación por gananciales al cónyuge viudo de bien privativo del causante es permuta en TPO y el exceso de adjudicación en la herencia derivado de partes indivisas incluidas en el caudal relicto de un inmueble indivisible queda no sujeta a TPO, pero incide en AJD.

HECHOS (en resumen) sucesión de una madre con cónyuge viudo casados en régimen de gananciales y tres hijas. En la escritura de partición de liquidación de gananciales y partición de herencia se adjudica al cónyuge viudo en pago de gananciales fincas privativas de la causante; en la partición de herencia solo quedan en el caudal relicto participaciones indivisas en dos inmuebles que se adjudican respectivamente una hermana dado su carácter indivisible y la hermana adjudicataria del inmueble de mayor valor que es la única que tiene exceso de adjudicación compensa a las restantes en dinero.

«CUESTIÓN PLANTEADA: Si, dado que en la disolución de la sociedad de gananciales, previa a la liquidación de la herencia, se adjudican al cónyuge viudo bienes privativos pertenecientes a su esposa fallecida, como pago de sus gananciales, dicha adjudicación constituye una transmisión (permuta) por la que deberían tributar tanto su padre como ella y sus hermanas.

Si teniendo en cuenta que, tras la liquidación de la sociedad de gananciales, únicamente queda en la herencia una participación indivisa en dos bienes inmuebles, el exceso de adjudicación recibido por la consultante en pago de su haber hereditario, por el que compensó a sus hermanas en metálico, constituye una transmisión patrimonial onerosa o puede considerarse un exceso inevitable».

CONTESTACIÓN:

(…) » – Primera cuestión: Adjudicación al conyugue viudo de bienes privativos de su esposa en la disolución de gananciales, recibiendo las hijas un mayor importe de bienes gananciales, en igual cuantía que el valor de los bienes privativos adjudicados a su padre.

El artículo 45.I.B) 3 del texto Refundido anteriormente transcrito estable una exención para la adjudicación de bienes o derechos a favor de los cónyuges, siempre que dicha adjudicación se verifique en el momento y por causa de la disolución de la sociedad de gananciales.

Sin embargo, en el supuesto que se examina se produce la atribución al conyugue viudo de bienes que no formaban parte de la sociedad de gananciales, dada su condición de bienes privativos, por lo que no se puede incluir en los supuestos previstos en el artículo 45.I.B.3, sino que, por el contrario, constituye una transmisión patrimonial onerosa que deberá tributar, sin exención, por la referida modalidad del ITP y AJD, como permuta de bienes inmuebles en la que las hijas reciben en su herencia mayor valor de bienes gananciales, entregando a cambio otros bienes hereditarios, los privativos de su madre, por igual cuantía.

– Segunda cuestión: Disolución de la comunidad de bienes hereditaria surgida entre las tres hijas a consecuencia de la herencia de su madre.

(…) » En el supuesto planteado efectivamente se produce un exceso de adjudicación a favor de la consultante, pero al tratarse de un bien indivisible que se adjudica a una sola persona, la consultante, quien compensa a sus hermanas en metálico, queda excluida la aplicación de la regla general del art. 7.2.b) que determina su tributación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, lo que posibilita la aplicación de la cuota variable del documento notarial, al concurrir todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido.

Comentario:
A mi juicio tiene razón la DGT en considerar permuta la adjudicación al cónyuge viudo de un bien privativo del causante en la liquidación de gananciales pues el mismo no forma parte del patrimonio ganancial.
Es correcto también el criterio de aplicar en la herencia la no sujeción a TPO del exceso de adjudicación por indivisibilidad referido a la participación indivisa de un inmueble indivisible. incluido en el caudal relicto.
Sin embargo, se equívoca clamorosamente al considerar que procede la tributación por AJD, pues es un acto puramente particional y la sujeción al ISD excluye la tributación por AJD (art. 31.2 del TRITPAJD.

B) ITP Y AJD.

.- SENTENCIA TS DE 29/10/2020, ROJ 3699/2020. AJD: En la cesión de créditos hipotecarios sujetos a AJD en el que una parte de su importe ha sido ya satisfecha al acreedor, la base imponible está constituida por el capital pendiente de amortizar en el momento de la cesión, incluyendo gastos, indemnizaciones u otros conceptos y, por tanto, la garantía hipotecaria efectiva pendiente.

(…) SEXTO.- Criterio interpretativo que fija esta sentencia sobre la cuestión de interés casacional objetivo delimitada en el auto de admisión del recurso de casación.
La respuesta que merece dicha cuestión es que, en la modalidad tributaría de actos jurídicos documentados, cuando la documentación notarial que genera la liquidación formaliza la cesión de un crédito hipotecario en el que una parte de su importe ha sido ya satisfecha al acreedor, la base imponible está constituida por el capital pendiente de amortizar en el momento de la cesión, incluyendo gastos, indemnizaciones u otros conceptos y, por tanto, la garantía hipotecaria efectiva pendiente.
Las razones que así lo determinan son las siguientes:
1.- El principio constitucional de capacidad económica, que según lo establecido en el artículo 31.1 de la Constitución (CE) rige en nuestro sistema tributario, impone que la riqueza gravada en cada tributo sea una situación patrimonial del contribuyente que guarde relación y coherencia con la especifica configuración que la obligación principal tenga en el concreto tributo de que se trate.
Esto conduce a que, siendo la operación formalizada en el documento notarial aquí gravado la cesión de un crédito con garantía hipotecaria, el dato decisivo debe ser la concreta magnitud económica que presente la incorporación al patrimonio del contribuyente que tenga lugar como consecuencia de esa operación.
Y es claro que, recibiendo el cesionario del crédito tan sólo el importe de este último que no haya quedado extinguido, la recta observancia del principio constitucional antes mencionado hace que la base imponible haya de guardar coherencia con ese importe pendiente y no pueda abarcar una suma superior que el contribuyente no incorpora a su patrimonio económico.

2.- El artículo 30.1 del TRL-ITP/AJD (RDLeg 1/1993), cuando regula la base imponible tratándose de préstamos con garantía, se expresa en términos genéricos, señalando los conceptos que han de ser computados, pero sin diferenciar si se está en el momento inicial de constitución de la garantía o en un momento posterior en el que haya sido ya abonada una parte del principal del préstamo. Mas está falta de previsión a lo que debe conducir es a colmarla con lo que exige el postulado constitucional de que se viene hablando.

3.- Una solución diferente a la que aquí se preconiza conllevaría una vulneración del principio de igualdad que también proclama para nuestro sistema tributario el mencionado artículo 31.1 CE; pues llevaría consigo que una misma suma, correspondiente a un crédito garantizado, soportara una carga tributaria desigual en función de que, en el momento de formalizarse el documento notarial directamente gravado, constituyera el principal inicial o la parte pendiente del crédito que es objeto de la operación notarialmente documentada.
4.- Por otra parte, esta solución que aquí se sigue es la que más coherencia guarda también con el contenido interpretativo que fue fijado en el fundamento de derecho quinto o de la sentencia de esta Sala y Sección núm. 338/2019, de 13 de marzo de 2019 (casación 6694/2017).
Dicha sentencia, respecto de escrituras públicas de novación de préstamo hipotecario, en las que se modifican no sólo las condiciones referentes al tipo de interés y/o al plazo del préstamo, sino adicionalmente otro tipo de cláusulas financieras, se efectuó esta declaración: «(…) que la base imponible se debe determinar en atención al contenido material del hecho imponible, que en caso de la simple novación modificativa de préstamo hipotecario incorporada a la escritura pública se concreta en el contenido económico de las cláusulas financieras valuables que delimitan la capacidad económica susceptible de imposición». (….)

Comentario:
Hace suyo el TS el criterio mantenido por la DGT (consulta de la DGT V1915-18, reseñada en el informe de agosto 2018) en la cesión de créditos hipotecarios sujeta a AJD, más benigna que la mantenida por algunos tribunales inferiores que la hacían tributar por la total responsabilidad hipotecaria (sentencia TSJ de Castilla y León de 20/12/2018, reseñada en el informe de enero 2019

Pero, en mi opinión olvida que, aunque el art. 30.1 en sede de AJD se refiere en efecto a que la base imponible de los derechos reales de garantía es la responsabilidad hipotecaria, en este caso no estamos ante una constitución de los mismos, sino a una cesión de créditos dotados de garantía hipotecaria, no siendo pues aplicable dicha regla.

Es obvio que una cesión de créditos, aunque tengan garantía hipotecaria, puede tener un “valor real” muy inferior a la responsabilidad hipotecaria vigente del mismo y no hay apoyo normativo para extender a su cesión la regla aplicable a su constitución».

.- RESOLUCIÓN TEAC DE 28/10/2020, Nº 00/03902/2017/00/00. AJD: En el supuesto de ejercicio anticipado de opción de compra en los contratos de arrendamiento financiero, la base imponible es el precio que se ha fijado entre las partes para, dando fin a la financiación previamente acordada, adquirir el bien en propiedad.

Asunto: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. AJD. Base imponible en el supuesto del ejercicio anticipado de la opción de compra.

Criterio: En el supuesto de ejercicio anticipado de opción de compra en los contratos de arrendamiento financiero, la Base Imponible, ni es el valor de mercado del inmueble ni tampoco el valor residual del mismo, sino el valor del negocio jurídico documentado en la escritura, y éste no es otro que el precio que se ha fijado entre las partes para, dando fin a la financiación previamente acordada, adquirir el bien en propiedad.

Se reitera criterio de RG: 6337-2015 de 21 de enero de 2019
(Extracto de la web oficial del TEAC).

Comentario:
Sensato el criterio del TEAC en esta materia: cuando en el arrendamiento financiero la opción de compra se ejercita por el valor residual, dicho valor residual, IVA excluido, es la base en AJD; cuando se ejercita anticipadamente es el precio que se satisface al ejercitarla (valor residual y cuotas pendientes de principal).

C) IRPF.

.- SENTENCIA TS DE 1/10/2020, ROJ 3049/2020. IRPF: Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero.

(…) «TERCERO.- Fijación de doctrina.
La Sección Primera formula la siguiente cuestión:
«Determinar si para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda o, por el contrario, es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble».
A dicha cuestión se debe responder lo siguiente:
«Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble. (…)

.- SENTENCIA TS DE 15/10/2020, ROJ 3264/2020. IRPF: La exclusión de la reducción del 60% del art. 23.2.1 de la LIRPF de los rendimientos por arrendamientos de viviendas se refiere a las declaraciones y no a las autoliquidaciones.

TERCERO.- Distinción entre declaración y autoliquidación.
Acepta la Sala el fundamento de la sentencia recurrida cuando distingue a los efectos de la interpretación de lo que deba entenderse por rendimientos declarados por el contribuyente, a que se refiere el artículo 23.2.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, entre declaración y autoliquidación.
En efecto, mientras la primera viene descrita en el articulo 119. 1º de la LGT, la segunda, está en un artículo posterior, el 120. (…)
(…) Nos encontramos ya en una fase de regularización en la que la Administración esta obligada a dictar la liquidación procedente, aunque el resultado sea favorable para el ciudadano contribuyente. Esta es una exigencia del Estado de Derecho que consagra nuestra Constitución en el art. 1.1. y 9.1, y que se deriva igualmente del sistema tributario que prevé el artículo 31 de la misma norma, que ha de ser «justo».

CUARTO.- El principio de regularización integra.
Esta Sala bien y manifestando en creciente sentencia que cuando la Administración inicia y procedimiento de comprobación, verificación de datos o inspección y procede a la regularización del contribuyente, ésta ha de ser integra, afectando no solo al tributo gestionado, sino a todos aquellos que estén relacionados directamente con los mismos presupuestos fácticos, y por ello debe llamar al procedimiento a quienes puedan ser afectados por la resolución del mismo». (…)

«Pues bien, es evidente que los procedimientos de aplicación de los tributos prevén que la resolución que les pone termino, pueda ser favorable a los sometidos al mismo. En consecuencia la regularización de una autoliquidación ha de ser integra, tanto en lo que les beneficia como en lo que les perjudica. Ello sin perjuicio de la potestad sancionadora de la Administración por la declaración extemporánea, o por la falta de esa declaración.

QUINTO.- Cuestión planteada.
En consecuencia, a la pregunta de la Sección Primera sobre:
Precisar el alcance de la expresión «rendimientos declarados por el contribuyente» contenida en el artículo 23.2 de la Ley 35/2016, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, a efectos de la aplicación de la reducción del 60% sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda», ha de responderse en el sentido de que tal limitación se refiere a las declaraciones, y no a la comprobación de las autoliquidaciones».

Comentario:
Poco que añadir a esta sentencia que distingue con enorme finura jurídica entre la autoliquidación del contribuyente y las declaraciones giradas por la administración.

 

TERCERA PARTE: TEMAS DEL MES. SUPUESTOS NO SUJETOS O DE TRIBUTACIÓN DIFERIDA EN EL ISD E ITP Y AJD RELATIVOS AL USUFRUCTO, NUDA PROPIEDAD Y CONSOLIDACIÓN.

I.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN: REGLA GENERAL TRIBUTACIÓN EN ISD O TPO.

Como es sabido el desmembramiento de dominio entre usufructo y nuda propiedad y vicisitudes de las mismas cuenta con una detallada regulación tanto en el ISD (art. 26 de la LISD y 49 a 52 del RISD) y en el ITP y AJD (arts. 14 del TRITPAJD y 41 y 42 del RITPAJD), siendo su regla general su tributación, discriminando entre el ISD y la modalidad de TPO del ITP y AJD en atención al título lucrativo u oneroso del desmembramiento del dominio. Empero, siendo las reglas de valoración y de aplicación en buena medida coincidentes, lo cierto es que presentan divergencias de tributación importantes:
.- En el ISD, el desmembramiento supone la tributación para el nuda propietario por el valor de la nuda propiedad, pero al tipo medio de gravamen correspondiente a la adquisición del pleno dominio previa aplicación plena de las reducciones subjetivas y la aplicación correspondiente al valor de la nuda propiedad de las objetivas; y dicho tipo medio de gravamen se aplica en la consolidación ordinaria por extinción por fallecimiento o transcurso del plazo con aplicación en su caso de de las reducciones subjetivas no agotadas y de las objetivas correspondientes al usufructo. Tanto en la adquisición de la nuda propiedad como en la consolidación se aplica la normativa vigente al tiempo de la disgregación y el valor a dicha fecha.
.- En la modalidad de TPO del ITP y AJD el nudo propietario tributa a la desmembración por el valor de la nuda propiedad al tipo proporcional que corresponda según la CA de acuerdo a la normativa vigente a la fecha y a la consolidación ordinaria por el valor del usufructo que se consolida referido a la fecha de la extinción del usufructo y al valor y tipo de gravamen vigente a dicho tiempo.

Adicionalmente, establecen unas reglas de conciliación entre uno y otro tributo en aquellos supuestos que puede haber concurrencia (por ejemplo, en caso de consolidación en el nudo propietario por negocio jurídico distinto de la extinción ordinaria del usufructo (art. 51.4 del RISD y 42.3 del RITPAJD).
Sin embargo, la tributación por uno u otro impuesto del desmembramiento del usufructo y la nuda propiedad no es absoluta y a esos casos excepcionales se refieren estas notas.

II.- SUPUESTOS NO SUJETOS O CON TRIBUTACIÓN DIFERIDA EN EL ISD Y EN EL ITP Y AJD.

a) Recuperación del usufructo por el nudo propietario cuando éste ha sido el transmitente del mismo al usufructuario por extinción ordinaria del mismo.

En este supuesto, no hay adquisición en dos fases por el nudo propietario (inicialmente de la nuda propiedad y ulteriormente del usufructo por la consolidación) sino mera recuperación del transmitido en su día. En consecuencia, no hay ni incremento patrimonial gratuito que pueda incidir en el ISD ni transferencia onerosa que justifique la sujeción a la modalidad de TPO.

Así lo reconocen las consultas de la DGT V0827-06, de 27-4-2006; DGT V2010-08, de 3-11-2008, y DGT V0928-12, de 26-4-2012.

Dice esta última: «Es decir, la regla prevista en la letra c) – refiriéndose al art. 26 de la LISD – de que en la extinción del usufructo debe exigirse el impuesto según el título de constitución (en este caso, título lucrativo, por tratarse de una donación) sólo resulta aplicable en el caso de que el actual nudo propietario, en el cual se consolida el pleno dominio a la extinción del usufructo, no hubiera sido titular del pleno dominio sobre el bien objeto del usufructo, cuando éste se constituyó, pues en este caso, dicho titular adquiere algo que no había tenido anteriormente. Por el contrario, si el propietario del pleno dominio ya tenía tal condición al tiempo de su desmembración, como es el caso planteado en la consulta, la nueva consolidación del dominio en él no supone una nueva adquisición que deba tributar en este impuesto. En otras palabras, esta regla se aplica exclusivamente en el caso de que el propietario del pleno dominio haya adquirido tal condición en dos partes: adquisición previa de la nuda propiedad y posterior consolidación del dominio por adquisición de las facultades y derechos inherentes al derecho real de usufructo».

b) Adquisición «inter vivos» simultánea por un tercero del usufructo y de la nuda propiedad.

Tributa exclusivamente por el ISD o por TPO, según la naturaleza gratuita u onerosa del negocio adquisitivo, más no determina liquidación adicional alguna por la consolidación (art. 42.4 del RITPAJD y 51.4 del RISD).

c) Adquisición «inter vivos», gratuita u onerosa y «mortis causa» con transmisión de usufructos sucesivos.

En todos estos supuestos el segundo y ulteriores usufructuarios no tributan inicialmente pues su usufructo queda subordinado a que tenga efectividad por extinción del primer usufructo sobreviviendo el segundo usufructuario, momento en que deberá liquidar por el ISD o TPO según el carácter gratuito u oneroso del título del desmembramiento.

Por otra parte, el nudo propietario tributa inicialmente, pero valorándose su nuda propiedad minorando el valor del pleno dominio por el valor del usufructo de mayor valor. Así lo establecen, concordantemente los arts. 41.5 del RITPAJD y 51.5 del RISD.

El supuesto no es infrecuente en sucesiones en que preexiste un usufructo vitalicio todavía vigente, quedando el usufructo del cónyuge viudo «expectante» (resolución DGRN de 5 de abril de 2019).

c) Transmisión «inter vivos» gratuita u onerosa de bien privativo con reserva del usufructo por el transmitente y sucesivo a favor de su cónyuge si le sobrevive.

En este caso obviamente tributa el nudo propietario por su adquisición por el ISD o TPO según la naturaleza del negocio traslativo, pero la tributación por el usufructo a favor del cónyuge del transmitente está condicionada a la supervivencia del mismo, por lo que:
.- De fallecer antes del mismo no tributará ya que no habrá tenido efectividad su usufructo.
.- De sobrevivir al transmitente, tributará en el ISD como donación de su cónyuge referida las condiciones de liquidación al fallecimiento del mismo.

d) Transmisión «inter vivos» onerosa o gratuita de la nuda propiedad que pertenece a ambos cónyuges con reserva de usufructo conjunto a favor de ambos con acrecimiento a favor del sobreviviente.

De nuevo, obviamente tributa el nudo propietario por su adquisición por el ISD o TPO según la naturaleza del negocio traslativo, pero la reserva del usufructo queda indemne, tanto inicialmente, como cuando opere el acrecimiento o concentración a favor del sobreviviente (así se desprende indirectamente del art. 51.5 del RISD).

Y ello, por aplicación de las reglas civiles del usufructo, cualquiera que sea la situación de comunidad preexistente (ordinaria o gananciales).

e) Transmisión gratuita «mortis causa» de usufructo con facultad de disponer y de la nuda propiedad: diferimiento de la tributación del nudo propietario al fallecimiento del usufructuario.

A este supuesto se refiere la consulta de la DGT V0905-12 de 26/4/2012, que dice:
«El artículo 26 d) de la Ley del Impuesto establece que “Siempre que el adquirente tenga facultad de disponer de los bienes, el impuesto se liquidará en pleno dominio, sin perjuicio de la liquidación que en su caso proceda.”. En relación con el caso planteado la base imponible de los nudo propietarios, cuando falleció el padre, fue igual a cero dado que se computa por diferencia entre el valor total de los bienes y el del usufructo, y en este caso el valor del usufructo fue el valor total de la mitad de las fincas, al reservarse el usufructuario el poder de disposición.

Como se desprende del apartado 1 del artículo 513 del Código civil, el usufructo- en este caso vitalicio- se extingue por la muerte del usufructuario. Por lo tanto, cuando fallece el usufructuario lo que realmente se produce es la consolidación del dominio, desmembrado por la anterior sucesión, por extinción del usufructo vitalicio.

En cuanto al régimen aplicable a la extinción del usufructo, el artículo 26.c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que: “c) En la extinción del usufructo se exigirá el impuesto según el título de constitución, aplicando el tipo medio efectivo del gravamen correspondiente a la desmembración del dominio”. En el caso planteado, los consultantes recibieron por herencia de su padre la nuda propiedad sin facultad de disposición, por lo tanto al consolidarse el dominio por fallecimiento de la madre, los nudo propietarios deberán tributar por el mismo concepto, sucesión.

En cuanto a la base imponible, constituida por el valor real, el valor a tener en cuenta es el que tengan los citados inmuebles en el momento de consolidación del dominio, es decir, el de la fecha del fallecimiento de la usufructuaria y no el que tenían en el momento en que se desmembró el dominio. Se aplicará sobre el tanto por cien que no se liquidó en el momento de adquirirse la nuda propiedad, en este caso será el 100 por 100, ya que en el momento de su adquisición la base de la liquidación fue cero. En cuanto a la tarifa, reducciones y bonificaciones, resultará aplicable la normativa del impuesto existente en el momento del fallecimiento de la usufructuaria».

Pues bien, en mi opinión son razonables los criterios que establece la DGT en esta consulta, salvo que es muy opinable que los nudo propietarios a la consolidación ordinaria deban tributar conforme al valor y condiciones de liquidación vigentes al fallecimiento de la usufructuaria y no referirlos a la fecha de fallecimiento del causante del que trae causa su adquisición. De hecho, la consulta de la DGT V3172 referida a una donación considera que deben referirse al momento de la desmembración del dominio y no al fallecimiento de la usufructuaria.

f) Transmisión gratuita «inter vivos» de la nuda propiedad con reserva del usufructo la facultad de disponer por el donante: el discutido diferimiento de la tributación del nudo propietario al fallecimiento del usufructuario.

En este supuesto, aplicando en buena lógica lo expuesto en el apartado y las n anterior también debía haber diferimiento de la tributación del nudo propietario a la extinción ordinaria del usufructo y así lo ha mantenido la DGT en las consultas V0345-07 y V3172-14.

Sin embargo, la DGT en consulta V0115-18 ha cambiado el criterio invocando la resolución de la DGRN de 23 de octubre de 1980, considerando esta donación como sujeta a condición resolutoria, lo que conlleva la tributación inicial del nudo propietario conforme a las reglas generales, si bien, lógicamente el ejercicio de la facultad de disponer por el usufructuario despojaría al nudo propietario del bien donado teniendo derecho a devolución del impuesto satisfecho siempre que no hubiera prescrito tal acción (art. 26.d) LISD). No obstante, debe advertirse que el criterio de esta consulta entra en pugna con la letra a) del mismo art. 26 de la LISD y los arts. 49 y 52 del RISD.

PONENTE JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ.

 

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La protección registral del cesionario de crédito hipotecario

La protección registral del cesionario de crédito hipotecario

LA PROTECCIÓN REGISTRAL DEL CESIONARIO DE CRÉDITO HIPOTECARIO

JOSÉ ANTONIO GARCÍA VILA, NOTARIO DE BARCELONA

 

SUMARIO:

1.- Introducción

2.- De qué hablamos cuando hablamos de cesión de créditos hipotecarios.

3.- El negocio de cesión de créditos y su eficacia inter partes.

4.- Eficacia respecto de terceros.

5.- Eficacia respecto del deudor.

6.- Eficacia de la inscripción respecto del cesionario.

   A) La nulidad del crédito o de la hipoteca.

   B) El supuesto de doble cesión del crédito.

   C) La extinción de la obligación garantizada con hipoteca.

Conclusiones

Notas

Bibliografía

Enlaces

 

1.- INTRODUCCIÓN.

En 1961, MADRIDEJOS SARASOLA publicó un conocido artículo sobre la cesión de créditos en el que podía comenzar diciendo que la cesión de créditos era una figura poco conocida en la práctica; la doctrina posterior se ha encargado de resaltar la trascendencia de la figura, por su uso frecuente no sólo en el ámbito mercantil, sino en el ámbito civil, y, a raíz de la crisis económica sufrida, en el ámbito hipotecario, dadas las frecuentes sucesiones en bloque en posiciones contractuales (aunque en estos casos no se dé en puridad esta figura, pero sí un efecto semejante) y cesiones masivas de créditos.

Esto ha supuesto que se pudieran plantear en la realidad lo que hasta ahora no eran más que casos aislados en el discutir doctrinal. A uno de ellos, de gran trascendencia porque afecta a los fundamentos mismos del sistema registral de protección de derechos, se refiere la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2018.

Sucintamente, los hechos son los siguientes: se concierta un préstamo con garantía hipotecaria; el deudor hipotecante paga la deuda; se otorga escritura de carta de pago y cancelación de la hipoteca; el crédito (muy posiblemente por error) se cede a otra entidad como uno de los objetos de una cesión de una multitud de créditos; se inscribe la cesión en el Registro de la Propiedad; no se notifica la cesión al deudor; el deudor presenta en el Registro copia de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca; la Registradora deniega la cancelación solicitada por no haber prestado su expreso consentimiento el acreedor con derecho inscrito a la cancelación del derecho de hipoteca; interpuesto el recurso, la Dirección General lo estima y revoca la calificación.

El sistema normativo español de cesión de créditos hipotecarios es un sistema complejo de remisiones. Hasta 2007, el sistema, sin embargo, mostraba una cierta unidad; y digo una cierta unidad porque era la consecuencia de un precipitado histórico que hacía que siempre se planteara el sentido de la norma nueva en cuanto que imponía ciertos nuevos requisitos o daba un posible nuevo sentido a los antiguos. Así en la Ley Hipotecaria de 1861 se regulaba la cesión de créditos hipotecarios, pero eso sucedía en un sistema hipotecario en el que la inscripción de la hipoteca no era constitutiva del derecho real sino de mera oponibilidad a terceros[1]; el Código de Comercio contiene una regulación de la cesión de créditos que no hace referencia a la cesión del crédito hipotecario; el Código Civil, por el contrario, establece la inscripción registral como constitutiva del derecho de hipoteca, pero en sede de cesión de créditos señala que la cesión de un crédito, si se refiere a un inmueble, surtirá efecto contra tercero desde la fecha de su inscripción en el Registro, con lo que se plantea de nuevo la eficacia o efecto que ha de tener la inscripción; la Ley de 1944-1946, con ser de importancia fundamental, lo es por fijar los principios que han de regir el Registro de una manera mucho más clara y contundente, desplegando el principio de legitimación registral; vuelve a exigir para la cesión de créditos escritura, notificación e inscripción, y esto plantea cómo ha de interpretarse en el sistema del Código Civil[2].

La Ley 41/2007 modifica, entre otros muchos, el artículo 149 LH, y ahora plantea nuevos problemas la interrelación normativa. Este artículo, en su redacción de 1946, decía en su párrafo primero que “el crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro[3]”; tras la reforma, el párrafo en cuestión tiene dos apartados, y dice “el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

El artículo plantea hasta qué punto puede separarse el sentido de la primera frase y de la segunda, cuestión sobre la que volveré más adelante; su redacción es, desde luego, desafortunada, al decir “crédito o préstamo garantizado con hipoteca”, cuando es evidente que lo que se cede es el crédito de un sujeto contra otro[4], derivado del negocio que se trate, ya que el préstamo es un contrato de los calificados como reales, pero del que nace una obligación; pero lo que ahora interesa resaltar es que nos encontramos con una sorpresa de remisión, que es al cuerpo del Código Civil; y es una sorpresa porque la inmensa mayoría de los créditos con garantía hipotecaria son créditos mercantiles y no civiles, ya que tienen la cualidad de mercantiles los créditos concedidos por entidades financiera[5]; por lo tanto, el crédito, que se rige por las normas mercantiles en todo lo relativo a las relaciones entre el acreedor y el deudor (salvo en cuanto las propias normas llaman a la normativa civil, como ocurre en prescripción ex art. 943 CCom), se ha de regir, cuando se trata de la cesión de un crédito hipotecario, por las normas del Código Civil; habría así dos supuestos de cesión de los créditos mercantiles: la cesión de los créditos no garantizados con hipoteca y la cesión de los créditos garantizados con hipoteca; esta dicotomía es, sin embargo, más aparente que real, ya que el Código Civil se aplica supletoriamente a la normativa mercantil y en esta materia había un amplio consenso doctrinal[6] (y decisiones jurisprudenciales) en que la normativa del Código de Comercio habría de integrarse con la normativa civil. Pero el que todo esto suponga aplicar una normativa civil a la cesión, y de modo directo y no supletorio, nos lleva a que se pueda plantear la aplicabilidad a las cesiones de normativas especiales como la que se contiene en el Libro V del Código Civil de Cataluña, en que el art. 569-28.2 CCC establece que “el titular de un crédito o préstamo hipotecario (siguen las incorrecciones terminológicas inspiradas en el art. 149 LH) que transmite su derecho debe notificarlo fehacientemente al deudor y, si procede, al titular registral del bien hipotecado, como presupuesto para la legitimación del cesionario, indicando el precio convenido o el valor que se da al derecho y las condiciones esenciales de la cesión. La renuncia del deudor a la notificación en cualquier momento es nula”.

Como quiera que el presente estudio se va a centrar en la normativa del Código y la Ley Hipotecaria, no puedo dejar de señalar cómo la notificación es, en el sistema catalán, un requisito relativo a la legitimación del cesionario (lo que plantea si se trata, en puridad, de una legitimación procesal), y que toda renuncia a la notificación es nula, lo que supone que no se trata de un problema de abusividad en materia de consumidores sino de regulación de la cesión, y, por tanto, con posibilidad de afectar tanto a préstamos mercantiles por razones objetivas o entre comerciantes y para ámbito del comercio, como a préstamos entre particulares, y a los préstamos concedidos por entidad financiera, siempre que esa normativa caiga bajo el ámbito del CCC.

Pero esta remisión normativa, como ya he apuntado, es especialmente llamativa cuando examinamos la cesión del crédito. El art. 149 LH llama al Código Civil, pero el art. 1526 nos dice que la cesión será oponible a tercero, cuando se refiera el crédito a bienes inmuebles (es decir, sea un crédito hipotecario o anticrético), desde la fecha de la inscripción. Y el apartado final del párrafo primero del art. 149 LH nos habla de la cesión de la titularidad de la hipoteca como un supuesto diferente de la cesión del crédito, cuando el art. 1528 CC nos dice que la cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la hipoteca, lo que planteará problemas especiales a los que me referiré más adelante.

 

2.- DE QUÉ HABLAMOS CUANDO HABLAMOS DE CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

Parafraseando la conocida novela, hay que comenzar haciéndose esta pregunta.

Y ello no sólo porque sea una preocupación doctrinal, sino porque las normas son todo menos claras. En principio, hemos de hablar de cesión de crédito cuando, en virtud de un negocio jurídico[7], se produce un cambio en el acreedor de un crédito, que pasa del patrimonio de uno de los sujetos del negocio (el cedente) al de otro sujeto (cesionario). Si el crédito está garantizado con hipoteca, nos encontramos ante la cesión de crédito hipotecario, figura en la que el problema va a ser la relación entre el crédito y la hipoteca.

Hay que adelantar que la pregunta básica que hemos de responder es si la cesión es un contrato o negocio jurídico o el efecto de un contrato. Estas son las dos ideas fundamentales, hoy, en la doctrina y la jurisprudencia, y las que mejor pueden derivarse de una legislación que no acaba de encontrar unificación en los criterios en que se inspira. Si examinamos los artículos 1526, 1527 y 1528 CC vemos que se habla de “la cesión”; y se hace en un capítulo relativo a la transmisión de créditos, dentro del título referente a la compraventa, con lo que podría pensarse que la cesión es el efecto transmisivo de la compraventa de un crédito; pero esta idea encuentra su contraste en los artículos (1528, 1536) que nos hablan de “venta o cesión”, con lo que se coloca la cesión al mismo plano que la compraventa, es decir, en el plano del contrato.

No es más clara la legislación hipotecaria. El art. 149 comienza con una remisión al CC al hablar de la cesión, pero el párrafo segundo nos dice que la cesión es un “contrato” por el que el deudor no quedará obligado a más de lo que ya lo estuviere, y el art. 151 se habla de conocimiento “de la cesión”. Pero en el Reglamento Hipotecario se habla de la “inscripción de la cesión” (art. 142, y, en forma parecida, art. 244) y de un “contrato de cesión” (art. 242). Y, como veremos, la inscripción de la cesión (del crédito) contrasta con la inscripción de la cesión (de la titularidad de la hipoteca) de que nos habla el nuevo art. 149.

Ante esta confusión terminológica, la doctrina nos muestra hoy dos claras líneas doctrinales.

Para unos autores, siguiendo a la doctrina italiana, fundamentalmente a PANUCCIO[8], la cesión de crédito es, en sí, un contrato o negocio jurídico autónomo con causa variable[9]. Se señala que, con independencia de que la cesión se encuentre regulada en sede de compraventa, es un negocio que puede obedecer a una pluralidad de causas (donación, compraventa, permuta, aportación a sociedad, dación en pago o para pago). No se trata, en absoluto, de un contrato abstracto. Ni lo es en el sentido de que los vicios en la causa no puedan afectar a la validez o eficacia del negocio (sentido propio de abstracción negocial) ni lo es en el sentido de que no se exprese la causa del negocio de cesión. Se trata de un tipo negocial que, se dice, puede responder a una multitud de causas, y que estas causas remiten a una pluralidad de negocios básicos cuya normativa ha de ser de aplicación, aunque cuando se trata de negocios a título oneroso en realidad su normativa se encuentra en sede de compraventa, ya que a ella se remite (casi siempre) la regulación de los otros negocios.

Otro grupo doctrinal señala que carece de sentido hablar de un tipo negocial autónomo cuando, en realidad, lo que hay detrás es un negocio con su causa propia; se señala que la causa hay que encontrarla en la contraprestación en los contratos onerosos, tal y como señala el Código Civil; por lo tanto, para este sector, carece de sentido hablar de un negocio especial de ejecución de otro negocio antecedente, que le presta su causa y su regulación. La cesión es, así, el efecto común de toda una pluralidad de negocios, con su propia causa; este efecto común es la consecuencia del objeto o de uno de los objetos del negocio (en puridad, del objeto de la prestación) y se produce cuando este objeto es un crédito[10].

Cuando el crédito está garantizado con hipoteca[11] se plantea especialmente la relación entre el crédito y la hipoteca.

En realidad, con eso queremos decir que lo que hay que preguntarse es por la interrelación de un mundo (el obligacional) regido por unas normas en cuanto a la formación y circulación de los derechos y otro mundo (el de los derechos reales) que se rige por otras normas tanto en lo que hace relación a la constitución del derecho como en lo relativo a su circulación[12].

La teoría que ha tenido mayor acogida doctrinal y jurisprudencial es la denominada doctrina de la accesoriedad[13], que no pocos han elevado a la categoría de dogma[14].

Según esta posición, debe haber siempre una obligación que ha de garantizar la hipoteca; la hipoteca se configura así[15] como accesoria a la relación básica entre acreedor y deudor, y depende de esa relación básica, de tal forma que la hipoteca ha de seguir necesariamente las vicisitudes de la obligación y el crédito, y, por tanto, si bien puede nacer con posterioridad o tener requisitos especiales para que el derecho real de hipoteca exista, ha de transmitirse con el crédito garantizado, y sufrir sus modificaciones, y extinguirse cuando se extinga el crédito[16].

Esta doctrina ha sido objeto de numerosas críticas en lo relativo a la hipoteca en garantía de deudas futuras (sobre todo en lo relativo a la determinación o determinabilidad de la obligación garantizada), pacto de limitación de responsabilidad[17] y otros supuestos variados; pero su principal problema ha sido la idea de que a un crédito (o a una obligación) había de corresponder una hipoteca. Y la Ley 41/2007 supuso para algunos autores, con la admisión de figuras como la hipoteca flotante o la hipoteca recargable, un “cambio de paradigma”[18]. Lo que habremos de ver es en qué medida esto ha afectado a la cesión del crédito hipotecario.

Frente a esta doctrina, claramente mayoritaria, se alza la doctrina unitaria del crédito hipotecario. Para los autores que defienden esta tesis[19], cuando el crédito está garantizado con hipoteca surge una entidad distinta, de tal forma que la existencia de la hipoteca, con su mundo registral, altera las características del crédito, que pasa así a estar regido por los principios y las normas registrales.

Hay autores, como GÓMEZ GÁLLIGO[20], que sostienen tesis que se califican por otros como intermedias o eclécticas en el sentido de que si bien la hipoteca altera algunas de las características del crédito (tanto en la fase de cumplimiento como en la fase de incumplimiento, a través de acciones de devastación, privilegios, preferencias y prelaciones) ello no lo hace hasta el punto de alterar la relación básica entre crédito e hipoteca, de tal forma que las vicisitudes del primero (en cuanto a su nacimiento, circulación, modificación y extinción) afectan directamente a la segunda[21].

La resolución que constituye el objeto de estudio no se pronuncia directamente sobre este tema, pero ello se debe a una razonable precaución a la hora de dictar resoluciones (o sentencias) cual es la de no resolver y no sentar doctrina sobre aquellas cuestiones en que no se pide o no es necesario para fundamentar la decisión o el fallo. Sin embargo, sí sienta la doctrina de que el campo propio del art. 34 LH no es el de los derechos personales (el crédito) sino el de los derechos reales, de forma que, con claridad, se parte de la idea de que la calificación de hipotecario del crédito no supone alteración del régimen del mismo, sino que, al contrario, ciertas vicisitudes del crédito, y singularmente la extinción, afectan al cesionario del mismo.

Sobre en qué medida el art. 34 afecta o no al derecho de crédito y cómo afectan las vicisitudes del crédito al cesionario es sobre lo que versa este estudio.

Y para ello hay que partir de lo que se pueden denominar “corolarios del dogma de la accesoriedad”. DE LA RICA y ARENAL (1948,300)[22], siguiendo a WIEACKER, los sintetiza señalando que a) sin un crédito no puede nacer ninguna hipoteca, y la extinción de aquél por cualquier causa ha de llevar consigo la extinción de ésta; b) el derecho real sólo puede pertenecer al titular del crédito personal; c) para transmitir la hipoteca será suficiente y necesario transmitir el crédito personal y el deudor podrá oponer frente a la hipoteca las mismas excepciones que tenga frente al crédito y d) si extinguido el crédito la hipoteca no es cancelada y se transmite a un adquirente de buena fe, éste no tendrá derecho a hacerla efectiva, ya que este derecho depende de la subsistencia del crédito.

BLANCO PÉREZ-RUBIO (2009,49) también sintetiza las notas derivadas de esta doctrina: a) para que nazca la hipoteca debe existir un crédito que garantizar; b) la extinción del crédito lleva consigo la extinción de la hipoteca; c) el titular de la hipoteca debe ser el mismo que el del crédito garantizado; d) la transmisión de créditos lleva consigo la transmisión de la hipoteca, sin que quepa la transmisión de la hipoteca de forma aislada; e) el deudor puede oponer frente a la hipoteca las mismas excepciones que tiene frente al deudor garantizado.

Este trabajo versa, precisamente, sobre la relación entre la extinción extrarregistral del crédito (y de la hipoteca) y la existencia de un tercero en quien concurren los requisitos para ser protegido por la fe pública registral, que es el tema central de la resolución.

 

3.- EL NEGOCIO DE CESIÓN DE CRÉDITOS Y SU EFICACIA INTER PARTES.

La discusión entre negocio de cesión y cesión como efecto tiene no poco (como sostenía PANTALEÓN, 1988,1038) de “querella terminológica”. Y aceptando esto, y aunque participe más del criterio de que la cesión es un efecto y no un tipo negocial autónomo, se puede hablar, para mayor comodidad de lenguaje, de un negocio de cesión de créditos, si no perdemos de vista que en realidad detrás de esta expresión hay un negocio con causa propia, y que es esta realidad negocial la que va a afectar (y en aspectos fundamentales como puede ser el alcance de la protección registral si se trata de negocios lucrativos) al efecto y a los efectos de la cesión.

MADRIDEJOS distinguía (1961,384) entre diferentes perfiles de la cesión. Por un lado, el perfil de la cesión como hecho, y por otro lado el perfil de los efectos. Al plantearnos la cesión como hecho, hay que estudiar el aspecto puramente negocial. Al estudiar los efectos de la cesión es cuando se puede distinguir entre efectos inter partes, con relación al deudor y con relación a los terceros.

Pues bien, toda la doctrina está de acuerdo en que el negocio de cesión ha de regirse por las normas generales de los contratos, con las peculiaridades que puede suponer la existencia de una hipoteca que garantiza el crédito. Y así, cuando se realiza la cesión por donación se aplican las normas relativas a la forma que establece la donación (negocio que no tiene nunca carácter mercantil, por lo que siempre se aplican las normas civiles[23]), según se trate de donación de crédito o de crédito hipotecario.

El aspecto que ofrece mayor espacio para la discusión es el relativo al momento en el que el cesionario adquiere el crédito cedido.

No faltan autores [24] que entienden aplicable el sistema del título y el modo que, con carácter general, establece el Código Civil para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales[25].

Sin embargo, esta tesis, con tener un gran apoyo legal, no ha gozado del favor ni de la doctrina ni de la jurisprudencia, ni antes ni al tiempo del Código Civil[26]. Se señala que para adquirir el crédito cedido no es preciso un acto de tradición del mismo, que el simple acuerdo de voluntades[27], al mismo tiempo que perfecciona el contrato, sin exigencia de forma alguna, produce la mutación jurídica en la titularidad del crédito, y que la entrega de títulos del crédito[28] no deja de ser un medio adecuado para producir efectos más favorables en el cesionario, al minimizar el riesgo de transmisión de créditos o ejercicio del derecho de crédito por el cedente, pero no son actos necesarios para la adquisición del derecho de crédito, ya que la tradición no es, en realidad, posible más que cuando se habla de derechos reales sobre bienes; al mismo tiempo, se minimiza la importancia de los requisitos que imponen tanto el Código como la Ley Hipotecaria[29], y se hace que estos requisitos sean precisos para que la cesión sea oponible, produzca efectos o vincule (según los casos y autores) a terceros o al propio deudor.

La posición de la jurisprudencia es clara. Frente a la posición que recogía la doctrina francesa acerca de la función de la notificación al deudor, la STS de 11 de enero de 1927 establece que “la cesión de crédito no requiere para su validez ni el conocimiento del deudor, ni que la notificación al mismo revista otro alcance que el obligado para con el nuevo acreedor a los solos efectos de no reputarse pago legítimo desde aquel acto al que se hiciese en favor del cedente, toda vez que la eficacia y consumación plenas del contrato de cesión no puede hacerse depender del mencionado trámite de una notificación cuya finalidad está circunscrita taxativamente por el Derecho”; la de 3 de noviembre de 2009 señala que “la transmisión del crédito se produce por el simple concurso del consentimiento de cedente y cesionario, y con independencia de la fecha en que se produzca la notificación”, la de 28 de noviembre de 2013, para la que “la cesión de créditos no requiere el consentimiento del deudor. Una vez perfeccionada por la conjunción de los consentimientos de cedente y cesionario, la transmisión del crédito se produce y el cesionario se convierte en acreedor, sin necesidad de que el deudor cedido lo consienta, ni siquiera que lo conozca. La liberación del deudor que paga al cedente antes de tener conocimiento de la cesión no se produce porque este siga siendo su acreedor, sino porque lo ha hecho de buena fe a quien seguía siendo el acreedor aparente. Los arts. 1164 y 1527 del Código Civil no condicionan la eficacia de la cesión al conocimiento del deudor cedido, sino que protegen la buena fe del deudor que paga al acreedor original porque considera que sigue en posesión del crédito, esto es, protege al deudor frente a la apariencia de titularidad de quien recibe el pago, en la que pudo legítimamente confiar” y la de 30 de septiembre de 2015, muy posterior a la reforma de 2007 del art. 149 LH, señala (aunque considerando la cesión como un negocio de disposición bilateral) que sólo es necesario el consentimiento de cedente y cesionario “pero no el del deudor cedido, al que tan solo debe notificarse la cesión para impedir su eventual liberación con el pago al acreedor cedente que establece el art. 1527 del Código Civil. La cesión produce el efecto de una inmediata transmisión, a favor del cesionario, del crédito del cedente contra el deudor cedido. No es necesario para ello acto alguno complementario; en particular, un traspaso posesorio a modo de tradición, pese a estar el negocio regulado en el Código Civil en el Título IV del Libro IV, de la compraventa”.

Sin dejar de señalar la fundamentación de la doctrina del título y el modo, ya que son susceptibles de posesión tanto las cosas como los derechos[30], parece razonable entender que el mutuo acuerdo supone, salvo que otra cosa resulte del contrato, una concorde voluntad de transmitir el crédito desde el momento de concertar el contrato. No se trata, por tanto, de que rija en esta materia un sistema de transmisión consensual, sino que el acuerdo de voluntades se proyecta tanto sobre el negocio como sobre el efecto transmisivo.

La consecuencia de este criterio es la transmisión inmediata de la titularidad del crédito como consecuencia del negocio de cesión[31].

Sin embargo, la legislación supone la existencia de otros planos de eficacia de la cesión, y, en este punto, parece ser contradictorio lo que se ha señalado anteriormente de transmisión inmediata del crédito, transmisión que supone la oponibilidad erga omnes del crédito cedido si es que el concepto de titularidad o propiedad del crédito tiene algún sentido, con una limitación especial de eficacia en cuanto a terceros y en cuanto al deudor.

 

4.- EFICACIA RESPECTO DE TERCEROS.

El problema viene planteado por la redacción del art. 1526 CC, que comienza (y con él la regulación de la cesión en el Código) diciendo que la cesión de un crédito no surtirá efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los artículos 1.218 y 1.227 y, si se refiere a un inmueble, (no surtirá efecto respecto de tercero sino) desde la fecha de su inscripción en el Registro. Creo que vale la pena destacar que ese “su” del Código se refiere a la cesión misma, lo que tiene cierta trascendencia a la hora de determinar qué es lo que se inscribe.

Por lo tanto, nos encontramos con la aparente perplejidad de que aunque la titularidad del crédito se transmite (y es adquirida) por el cesionario al concertar el negocio de cesión, sin embargo, esta cesión no surte efectos respecto de terceros sino desde que la fecha deba tenerse por cierta; pero ese concepto de “fecha cierta” es, además, peculiar, por cuanto la remisión que contiene el artículo a los artículos 1217 y 1228 nos lleva directamente a ciertas formas, la documental pública y privada. Mientras que tratándose de documento público éste hace fe frente a terceros, por sí, de su fecha, cuando se trata de documento privado parece remitirse a otros elementos que hacen cierta la fecha. Ello no ha sido óbice para que el Tribunal Supremo haya entendido en una jurisprudencia reiterada que la fecha del documento privado puede probarse por cualquier medio (STS 7 de noviembre de 1934, 28 de octubre de 1957 y 18 de diciembre de 1990).

Esta referencia a formas documentales públicas y privadas permite plantear el problema de la forma en la cesión de créditos. GAVIDIA (1993,178-185) realiza un detenido examen de los artículos 1279 y 1280 CC, señalando que el art. 1279 plasma una solución intermedia sobre la sanción por defecto de forma, ya que no afecta (salvo donación, testamento y otros supuestos) a la validez del contrato, pero insiste en que de los términos del artículo se deriva que su eficacia depende de una forma[32]. Del art. 1279 se debía derivar, a su juicio, una justificación de la negativa de un contratante a cumplir en tanto no estuviese debidamente documentado (y así se entendió en alguna ocasión por el Tribunal Supremo); pero concluye que la jurisprudencia y la doctrina han leído el art. 1279 “en clave radicalmente antiformalista, prescindiendo, en mi opinión, del significado de una parte sustancial del supuesto de hecho. Concretamente, se ha dejado prácticamente vacía de significación la expresión “para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato” como exigencia de una determinada forma del contrato” y concluye su alegato contra la doctrina y la jurisprudencia mayoritarias señalando (1993,185) que “la correcto formalización del contrato deja de ser presupuesto de la exigibilidad de “las obligaciones propias del contrato”, que es justo lo contrario de lo que se desprende del tenor literal del artículo 1279”.

La doctrina se ha planteado el sentido de esa norma que remite en cuanto a los efectos respecto de terceros a la certeza de la fecha de un documento y a la inscripción en el Registro cuando se trata de créditos hipotecarios.

Pero la primera pregunta que hay que hacerse (y esta pregunta hemos de hacérnosla en varias ocasiones y para supuestos distintos) es quiénes son esos terceros a los que hace referencia. Mientras que para unos autores son los terceros adquirentes del crédito[33], para otros son cualesquiera terceros, incluyendo, por tanto, los acreedores del cedente frente a los que podría alegarse la cesión anterior al embargo[34].

En mi opinión, el CC no se ha pronunciado respecto de los acreedores del cedente y ello por la razón de que la tercería de dominio ya exige un principio de prueba por escrito para poder ser interpuesta, y ello ya desde la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881.

Si los dos apartados del art. 1526 CC están relacionados, quizás nos dé la respuesta el párrafo segundo cuando remite a la eficacia respecto de terceros, tratándose de créditos que recaen sobre inmuebles, a la inscripción en el Registro. Pues bien, en el sistema hipotecario vigente a la hora de la publicación del CC, los terceros que interesaban a la legislación hipotecaria eran exclusivamente los adquirentes posteriores que inscribieran en el Registro. Parece, por tanto, razonable entender que el párrafo primero del artículo cuando habla de terceros a los que es oponible el documento de fecha cierta se está refiriendo a los adquirentes del crédito en conflicto con otro cesionario. Respecto de cualesquiera otros terceros, actuarían las normas ordinarias.

En favor de una tesis amplia del concepto de tercero del art. 1526 quizás pueda defenderse que ese artículo no es sino el trasunto, aplicado al crédito hipotecario, y generalizado en el Código por exigencia de una forma, de lo que era el art. 396 de la Ley Hipotecaria de 1861, que, modificado, pasa a ser el art. 313 (actual art. 319). El destino del art. 319 (viejo art. 396 LH 1861 y art. 313 LH 1946) ha sido convertirse en un precepto muerto. O se cambia la perspectiva de la alegabilidad procesal de los derechos susceptibles de inscripción, o habrá que convenir en que el art. 1526 CC se refiere a los conflictos entre cesiones de crédito.

Una vez que hemos establecido quien es ese tercero al que se refiere el Código hay que volver a plantear el valor de la forma en la cesión.

NAVARRO PÉREZ (1988,139) entiende que el art. 1526.1 CC implica una auténtica exigencia formal de cesión por escrito, de forma que la cesión verbal obligará al cedente y al cesionario, e incluso al deudor si se le notifica, pero no surte efectos contra ningún tercero[35]. No faltan autores, como PANTALEÓN (1988,1085), para quienes el art. 1526 contiene una norma de carácter procesal en el sentido de que está limitando los medios de prueba contra tercero de la existencia de una cesión en una determinada fecha, aunque acepta (1999,1099) la doctrina mayoritaria de que la cesión de créditos no requiere para su validez de ninguna forma especial, sin que suponga obstáculo el art. 1280 CC, al ponerlo en conexión con el art. 1279 CC.

Estas posiciones (bien las de inoponibilidad si no se llena la forma prevista, bien la de limitación de los medios de prueba) han sido criticadas doctrinalmente, pero, en realidad, esta crítica atiende más bien (y sigue sus dictados) a la doctrina jurisprudencial que entiende muy restrictivamente las limitaciones probatorias y las normas que pretenden exigir cualquier tipo de forma para la efectividad negocial. Y así GAVIDIA puede estudiar la forma del negocio jurídico de cesión y la doctrina jurisprudencial que se ha encargado de minimizar cualquier exigencia de forma documental (sea la exigencia de documento público para hacer efectivas las obligaciones que se derivan del negocio, sea la exigencia de inscripción que se exigía en el viejo art. 313 LH, actual art. 319)[36] y considera que evitar fraudes no lleva necesariamente a limitar procesalmente los medios de prueba de la cesión, sino a ordenar que, en tanto no se demuestre lo contrario por cualquier medio de prueba, no prevalezca frente a un tercero una cesión que no conste en documento de fecha cierta.

Como he señalado, cuando se trata de créditos hipotecarios, el art. 1526 CC exige para la oponibilidad a terceros de la cesión la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta norma plantea el sentido de la inscripción en el iter adquisitivo del crédito. De acuerdo con la doctrina mayoritaria, el crédito se adquiere por el acuerdo de cesión, sin que el hecho de la inscripción afecte al efecto negocial de la transmisión.

El problema es si se entiende adquirido el derecho real de hipoteca desde que se concierta el negocio de adquisición o si la inscripción es necesaria para la adquisición del derecho real.

Hasta la Ley 41/2007 la cuestión era más o menos pacífica, dado el tenor del art. 1528 CC al establecer que “la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio”[37]. Y digo más o menos pacífica porque no faltaban autores como GETE-ALONSO (2000,389) para quien “la escritura y la inscripción en el Registro son necesarios para que la cesión del crédito afecte a la hipoteca, pues sin ellos la cesión no podrá oponerse al deudor cedido”[38], NAVARRO PÉREZ, para quien (1988,129) “el párrafo segundo del artículo 1526 introduce una norma específica que deroga la normativa de ámbito general contenida en el párrafo primero del propio precepto”[39], o JORDANO FRAGA para quien se podía distinguir entre la adquisición del crédito (que dependía del negocio) y la adquisición del derecho real (que dependía de la hipoteca). Para JORDANO, el art. 1528 había que entenderlo en el sentido de que, normalmente (aunque eso podría excluirse por voluntad de las partes), la transmisión del crédito suponía un acuerdo de voluntades sobre la transmisión de la hipoteca, pero así como la ley de circulación del crédito suponía la ausencia de exigencia de forma negocial hábil, la ley de circulación de los derechos reales, y concretamente el de hipoteca, exigía, al igual que para la constitución, para la adquisición del derecho la inscripción registral[40], y hablaba (1999,1278) de una desconexión temporal entre la transmisión del crédito y la de la hipoteca.

El problema se plantea de un modo mucho más agudo ante la nueva redacción del art. 149 LH, el cual señala en el inciso segundo del primer párrafo que “la cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

Aparentemente, parece que tiene que haber un acuerdo de voluntades que se formalice en escritura y se inscriba para que el cesionario adquiera el crédito hipotecario. Sin embargo, esta interpretación no deja de plantear problemas. En primer lugar, su referencia a un acuerdo de voluntades relativo a la cesión de la titularidad de la hipoteca, ya que, según resulta de su redacción, lo que debe constar en escritura es la cesión de la titularidad de la hipoteca. Todavía podría interpretarse esta exigencia en el sentido tradicional de que lo que debe resultar de la escritura es la adquisición de la hipoteca, pero no han faltado autores como DELGADO RAMOS que han interpretado la norma en el sentido anteriormente indicado. La consecuencia de esta tesis es, como señala el autor, que si se presenta en el Registro una escritura de cesión de crédito, no se inscribiría la cesión, porque el Registro es un mundo de derechos reales, y se cancelaría la hipoteca, porque el registrador se encontraría una hipoteca que garantiza un crédito que ya no es del titular registral y que no se ha transmitido con el crédito a un tercero[41].

Hay que reconocer, sin embargo, que la inscripción como mecanismo adquisitivo del derecho real puede entenderse como una exigencia del sistema si atendemos a la redacción del art. 150 LH, ya que si en éste se señala que el derecho hipotecario se transmite por endoso sin necesidad de inscripción debiera ser porque en el supuesto ordinario de transmisión la inscripción es precisa para la adquisición. Sin embargo este artículo se ha interpretado siempre no como una excepción al régimen general, sino como una manifestación de la innecesariedad de la inscripción, ya que resulta cesionario del crédito garantizado con hipoteca quien se encuentra en posesión del título, siendo el principio general (GALINDO y ESCOSURA, 1884,321) que “lo que ha querido decirse es, que para producir la cesión efectos a favor de tercero que haya adquirido el crédito, ha de inscribirse en el Registro, como todo contrato que afecte a la propiedad inmueble”.

Ante esta nueva redacción del artículo podemos señalar hoy dos vías doctrinales. Una de estas vías, minimiza la fuerza de la modificación, y tiene carácter conservador de la dinámica de la cesión de créditos y el Registro que era mayoritaria en la doctrina y jurisprudencia[42]. Otra vía doctrinal[43] entiende que la inscripción de la cesión tiene carácter constitutivo para la eficacia de la cesión del crédito hipotecario no en cuanto a la cesión del crédito, que se transmite por las vías ordinarias, sino en cuanto a la cesión de la hipoteca.

Pues bien, esta tesis que atribuye a la inscripción carácter constitutivo para la cesión del derecho real de hipoteca, y que recoge las tesis de JORDANO FRAGA, muestra ciertas limitaciones. Y es que en el intervalo entre el otorgamiento de la escritura y el acceso de la misma al Registro de la Propiedad nos encontraríamos ya no meramente, como pretende JORDANO, con un desfase temporal entre contrato e inscripción sino con un problema que afecta a la titularidad registral, y es que o bien hay un titular real del derecho real de hipoteca o bien un titular aparente. Si el titular registral es un titular real del derecho de hipoteca (es decir, la hipoteca no se ha transmitido con el crédito), resultaría, por ese desfase temporal en la adquisición del derecho, que la hipoteca (que se dice existente en favor del titular registral) está garantizando un crédito que no pertenece al titular registral del derecho real de hipoteca, lo que no es posible de acuerdo con el principio de accesoriedad; y si se trata de un titular aparente (en el sentido de que, transitoriamente, el titular registral no es el titular real), eso quiere decir que lo es porque la titularidad real del derecho de hipoteca se ha transmitido con anterioridad, dado el principio de accesoriedad y, necesariamente, a favor del cesionario del crédito, lo que es contradictorio con el punto de partida de esta tesis.

Y es que, a diferencia de los requisitos para la adquisición del derecho real, en que se difiere a la inscripción el nacimiento del derecho de hipoteca, cuando de la circulación hablamos crédito e hipoteca van inexorablemente unidos so pena de que, en algún momento, la hipoteca se deba extinguir por no garantizar un crédito, a menos naturalmente que queramos prescindir de la famosa accesoriedad[44]. Pero aun en este caso la diferencia de momentos adquisitivos nos llevaría a entender que en el sistema español de adquisición de un concreto derecho real la inscripción funciona como modo de adquirir, sin que exista norma que así lo establezca y sin que sean suficientes las apelaciones a una ley de circulación del crédito, cuya existencia en estos términos es precisamente lo que hay que demostrar sin que baste con su alegación, de forma que estas alegaciones son, en realidad, afirmaciones supuestas y no demostradas, pues dan por supuesto lo que se debe demostrar.

Interpretada la norma (el art. 149) de esta forma que se critica nos encontraríamos, además, con que es contradictoria con los arts. 1526 y 1528 CC. En el sistema del Código, transmitido el crédito se entiende transmitido el derecho real; en tanto esta transmisión (producida ya extrarregistralmente) no acceda al Registro, éste será inexacto, pero la inexactitud se subsana con la inscripción del título adquisitivo de crédito (y, por ese sólo hecho, de la hipoteca que lo garantiza), momento en el que el título y la titularidad del derecho real de hipoteca son oponibles a tercero, ya que lo que la ley quiere es asegurar la circulación de los créditos garantizados con hipoteca.

Y es que lo que debemos preguntarnos es qué es lo que se inscribe. Del inciso segundo del párrafo primero del art. 149 LH se derivaría que se inscribe el derecho real de hipoteca a favor del cesionario. El sistema actual volvería así a plantear las dudas que ya planteaba del Reglamento Hipotecario de 1861. Y es que este Reglamento indicaba en su art. 31 que “la cesión del derecho de hipoteca y de cualquier otro real, se hará constar por medio de una nueva inscripción”, en su art. 107 volvía a hablar de “cesión de hipoteca” y en el art. 110 de “cesión del derecho hipotecario”, pero después hablaba (art. 108) de inscripción del “contrato de cesión de crédito hipotecario”, reiterando posteriormente que la inscripción se refería al contrato, y en el propio art. 110 se indicaba que en la inscripción anterior del crédito cedido se pondría una nota indicativa de que se había cedido todo (o parte) del crédito comprendido en la inscripción.

No parece, sin embargo, que éste sea el sentido de la legislación ni, hasta donde se me alcanza, de la práctica registral. En el Registro se inscribe la cesión del crédito, ya que, como resulta ya desde la Exposición de Motivos de la Ley de 1861, lo que se quería (y quiere) era favorecer la circulación de los créditos con garantía sobre inmuebles. Y vale la pena recordar el “su” del Código Civil, que claramente se refiere a la cesión y no a la inscripción de la hipoteca.

Nótese, además, la diferencia de redacción entre el art. 149.1 y el art. 1875.1 CC (en el que se establece que “es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad”) o el art. 145 LH (donde para que las hipotecas voluntarias quede válidamente establecida, se requiere: que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad), y podremos concluir que en el art. 149 no aparece asomo de la necesidad del cumplimiento del requisito de la inscripción para que se produzca la mutación de la titularidad del derecho real de hipoteca a favor del cesionario, y la aplicación de un criterio de interpretación que parte de que en nuestro Derecho la inscripción es, en principio, meramente declarativa, salvo que se establezca expresamente el carácter constitutivo.

Interpretado de esa forma el art. 149 supone la menor alteración del principio de accesoriedad en punto a la circulación del derecho de hipoteca, sin merma ninguna de garantías para la oposición del derecho a terceros. La norma habría tenido así la función de evitar toda referencia a la notificación al deudor como exigencia para la validez o eficacia en general del convenio de cesión, manteniendo la inscripción en su sentido tradicional de elemento preciso para la oponibilidad frente a ciertos terceros, que serían los eventuales segundos adquirentes del derecho real de hipoteca, y precisamente para evitar que puedan surgir o que, naciendo, puedan ser protegidos.

Una cuestión íntimamente relacionada con esta materia es la que liga inscripción y legitimación para el ejercicio de la acción hipotecaria. El problema se centra, sobre todo, en el aspecto del ejercicio de la ejecución directa sobre los bienes hipotecados.

Debo salir al paso de una afirmación hasta cierto punto común en la doctrina y es la ligazón que se establece entre el viejo procedimiento judicial sumario y la acción hipotecaria. Existe correlación en el sentido de que cuando se pretende la ejecución directa se está claramente ejercitando la tradicionalmente denominada acción hipotecaria, pero la acción hipotecaria puede ejercitarse a través de otros procedimientos. Sin poder entrar ahora en la historia de la hipoteca y de la acción hipotecaria, de su origen, sentido y finalidad, que la acción hipotecaria es algo distinto de lo que se denominó procedimiento judicial sumario resulta claramente del hecho de que de acción hipotecaria se hablaba ya en las leyes de Toro, cuando no se había instaurado el procedimiento ejecutivo, y, ya un tanto más cerca en el tiempo, tanto en la LH 1861 como en el Código Civil, que se dictan en un momento en el que todavía no se había introducido el procedimiento judicial sumario (actual ejecución directa sobre los bienes hipotecados).

Pues bien, frente a la doctrina del Tribunal Supremo (SSTS de 15 de marzo de 1985[45], 29 de junio 1989[46] o 4 de junio de 2007[47]) que admitió la legalidad de un procedimiento judicial sumario instado por un cesionario en documento privado, la doctrina ha criticado esta posibilidad, aduciendo la redacción del art. 130.

En definitiva, lo que se plantea hoy, y con gran trascendencia práctica ante el cúmulo de cesiones de crédito en que el Banco cedente sigue manteniendo la titularidad formal del crédito encomendando la gestión de la cartera cedida a una entidad relacionada directamente con el cesionario, es si el cesionario debe o puede constar en documento público o si se precisa la inscripción de su título en el Registro para el ejercicio de la ejecución directa.

A mi juicio, la redacción del art. 130 LH después de la LEC 2000, y más desde la redacción dada por la Ley 41/2007, exige claramente la inscripción registral del título adquisitivo[48], pues la ejecución directa debe hacerse “sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”, y el art. 688 LEC, relativo a la certificación de dominio y cargas exige que se inserte literalmente “la inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar”. Es cierto que la hipoteca no se ejecuta, pues lo que se ejecuta es el crédito garantizado con ella (y así resulta con claridad, entre otros, del art. 685 LEC), y con ello la ley incurre en un claro vulgarismo, pero también es cierto que se exige que la hipoteca conste inscrita a favor del ejecutante.

De ahí la existencia de una jurisprudencia menor contradictoria, ya que varias sentencias admiten que este procedimiento puede ser instado por un cesionario sin título inscrito, si bien exige un título público[49]. El estudio detenido de este problema[50] excede con mucho del ámbito de este trabajo, y por ello no va a ser objeto de un análisis detenido.

 

5.- EFICACIA RESPECTO DEL DEUDOR.

Examino este perfil de la cesión después del examen de la eficacia respecto de terceros porque nos va a servir de introducción al siguiente problema, el central en el trabajo, el estudio de la protección registral del cesionario.

Como hemos visto, la nueva redacción del art. 149 LH ya no exige como requisito la notificación al deudor de la cesión. Parece que se ha terminado así con la discusión doctrinal acerca de si la notificación es un requisito para la eficacia total del negocio o para la eficacia respecto del deudor.

La doctrina y la jurisprudencia, sin embargo, siguen diciendo que la notificación es un requisito para la vinculación al deudor o para que la cesión surta eficacia respecto del deudor[51].

Esto ya no puede ser sostenido[52]. En realidad, ya no podía ser sostenido con la anterior redacción. Como señaló PANTALEÓN (1988,1061)[53], resultaba contradictorio decir que el crédito se transmitía y era adquirido por el cesionario una vez concertado el negocio de cesión, y por otro lado decir que para la vinculación del deudor era preciso que se le notificara la cesión; y es que si la cesión produce efecto inter partes y este efecto consiste en la adquisición del crédito por el cesionario, ello sólo puede ser posible si el cesionario adquiere simultáneamente la posibilidad de reclamar la prestación que es objeto del contrato del deudor cedido, y esto supone, necesariamente, que la cesión le afecta ya y que le vincula.

Solamente en un sistema como el catalán se exige algo más, que es la notificación, para que el cesionario esté legitimado. El sentido de la expresión relativa a la legitimación no puede ser otro que el de la reclamación procesal[54], ya que si el deudor paga voluntariamente al cesionario nada hay que discutir, ya que también en un sistema como el catalán el crédito se adquiere por el negocio de cesión. En mi opinión, y pese a su regulación en sede de hipotecas, no se trata de una norma de carácter territorial en que su aplicación venga dada por la situación del inmueble, y que plantearía problemas si hubiera una pluralidad de bienes en territorios diferentes, sino que se atiende a la normativa reguladora del contrato. A la misma conclusión hay que llegar si atendemos al art. 10.5 CC, ya que el punto de conexión residual es el del lugar de la celebración del contrato, entendiendo que el elemento central es el contrato de préstamo o crédito del que resulta la deuda y lo accesorio es la hipoteca, por lo que, en el aspecto de la cesión, prima la normativa reguladora de la primera y no el lugar de situación de los bienes dados en garantía.

Ahora bien, que el deudor quede obligado para con el acreedor desde el momento de la cesión no supone que para el deudor cambie el contenido de su prestación[55]. Como establece el art. 149 LH, que contiene una norma de carácter sustantivo en cierto modo inútil, el cesionario se “subroga” en los derechos del cedente, es decir, adquiere el mismo derecho que él tenía, y el deudor no quedará obligado por la cesión con el cesionario a más de lo que ya lo estuviera con el cedente. Interesa destacar este aspecto, porque la resolución cuya doctrina constituye el objeto de este estudio señala que si el deudor no estaba ya obligado con el cedente, el cesionario, por virtud de la subrogación y de la prohibición de extensión de efectos de la cesión contra el deudor, no va ya a poder reclamar nada del deudor cedido.

Dejando a un lado el sistema catalán, es importante destacar que si bien la notificación ya no es ni un requisito en el iter adquisitivo del crédito, ni un mecanismo para que la cesión produzca efectos respecto del deudor o para que éste resulte vinculado con el acreedor, sigue siendo, y ahora con claridad, una norma de protección para el deudor y una carga para la seguridad de la adquisición al impedir el pago liberatorio hecho por el deudor[56]. Como establece el art. 1527 CC, “el deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor quedará libre de la obligación”.

Es preciso examinar el supuesto de hecho del artículo, porque creo que la resolución que se estudia altera, y en favor de la tesis de fondo que sostiene, el sentido del supuesto. Para el sistema del Código, el supuesto de hecho, según unánime doctrina[57], es que tiene lugar la cesión y después el deudor (sin conocimiento de la cesión) paga al cedente. Por lo tanto, en el supuesto de hecho, el pago no es anterior a la cesión. En el caso del pago anterior a la cesión estaríamos, por tanto, ante otro problema.

El requisito para que el pago sea liberatorio es un estado mental del deudor, que es el no tener conocimiento de la cesión. En este caso, el deudor es de buena fe y el pago al acreedor es liberatorio. El art. 1527 es así una aplicación a un supuesto particular del principio del art. 1164 CC [58] que establece que “el pago hecho de buena fe al que estuviere en posesión del crédito, liberará al deudor”. Es preciso insistir en que lo realmente importante es el conocimiento del deudor[59]. La doctrina discute acerca del alcance de los supuestos en que este conocimiento por el deudor se produce, o, incluso, en que hay que entender que este conocimiento se ha producido, aunque en la realidad pueda no ser así (me refiero a la notificación intentada). Pero este conocimiento sólo puede acceder al Registro por vía de manifestación del deudor (supuesto raro) o acreditando la notificación. Y la constancia registral de la notificación es importante, puesto que si no consta y el deudor consigue probar que ha satisfecho al cedente (y aunque pudiera tener de hecho conocimiento anterior de la cesión o la notificación hubiera sido realizada), podrá cancelarse la hipoteca que garantizaba el cobro de esa cantidad.

Así resulta del art. 176 RH [60], que establece que “la inscripción de cesión de créditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el artículo 151 de la Ley”[61].

Pese a que las responsabilidades por la falta de notificación se predican del cedente, las consecuencias negativas de la falta de notificación las va a sufrir el cesionario si el deudor paga al cedente después de la cesión y antes de la notificación, y ello pese a que la cesión está inscrita.

Creo que vale la pena destacar que tanto el Código como el Reglamento Hipotecario se refieren al pago o satisfacción del acreedor “aparente”[62]. Por lo tanto, no es cualquier causa de extinción de la obligación la que da lugar a la cancelación, sino exclusivamente el pago. Y aquí conviene ya diferenciar entre cualquier causa de extinción de la obligación que, de ser anterior a la cesión, podrá ser opuesta (o no, según lo que se sostenga sobre este tema) al cesionario, y la extinción de la obligación posterior a la cesión pero anterior al conocimiento de la misma por el deudor, en que solamente tiene relevancia el pago, sin que pueda alegarse frente al cesionario, tal y como resulta de la dicción de los artículos 1527 CC y 176 RH, la compensación o cualquier otro hecho extintivo de las obligaciones, como una condonación de la deuda por el cedente.

El art. 176 RH se califica por la doctrina como un supuesto de cancelación de un asiento “sin” consentimiento del titular registral[63]. Pero este artículo plantea serias dudas acerca de su legalidad, aunque también es forzoso reconocer que no ha sido discutida por la doctrina[64]. Y es que un principio de nuestro sistema es que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales, manifestación situada en el art. 1 LH y como frontispicio de la misma. Todo el sistema registral se basa en este principio, que significa que para provocar una modificación registral se precisa o el consentimiento del titular del asiento o resolución judicial, salvo en los casos en que la propia ley establece la extinción o la modificación del derecho registrado. Y este principio se manifiesta con claridad en el art. 82 LH, que establece en sus cuatro primeros párrafos que “las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario. Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley”.

Se dirá que el derecho de crédito se ha extinguido por declaración de la ley, ya que el art. 1527 CC establece la extinción por pago al cedente. Pero parece que el supuesto del art. 82.2 LH es otro, son aquellos casos en que el derecho se extingue por disposición legal, y ligados a hechos que no se insertan en la vida del negocio. Los supuestos que se contemplan son la hipoteca del usufructo si fallece el usufructuario, la hipoteca de bienes adquiridos con condición resolutoria, la hipoteca de concesión administrativa, la subhipoteca y supuestos semejantes. Y no está incluido el supuesto que se está examinando en el tenor del art. 82.2 porque la eficacia liberatoria del pago la liga el CC a la ausencia de conocimiento de la cesión por el deudor, y no, como presupone el Reglamento, a una notificación inscrita. Un reglamento no es la vía para establecer cuándo se extingue una obligación; y si el Código liga la extinción a la ausencia de conocimiento, eso implica que el cesionario podrá alegar (y necesariamente en un proceso) que el deudor tenía conocimiento de la cesión (y de ahí la discusión doctrinal acerca del sentido del “conocimiento”, en que existe una posición claramente restrictiva a entender que cualquier conocimiento liga al deudor y le impide el pago liberatorio), o que se le había notificado la cesión aunque esta notificación no hubiera accedido al Registro[65].

Por lo tanto, el art. 176 RH se excede respecto de la normativa civil que le sirve de cobertura, pero también se excede respecto de los requisitos establecidos en la Ley para cancelar, y es que de modo claro el art. 82 insiste en el principio del consentimiento del titular registral del derecho o favorecido por el asiento que ha de cancelarse, cuando nos dice que si constituida la inscripción o anotación por escritura pública (es decir, se trata de un asiento de base negocial), procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario; juicio en el que el favorecido por el asiento tendrá todas las posibilidades de defensa, y en que, en definitiva podrá ser condenado, pero en ese caso se habrá satisfecho el derecho a la tutela judicial efectiva y se habrá cumplido el principio de la salvaguarda por los Tribunales de los derechos inscritos.

La Dirección General no ha tomado en consideración la más que posible ilegalidad del reglamento hipotecario, y ello por inveterada costumbre de entender que toda norma reglamentaria no recurrida es una norma que satisface el principio de legalidad, pero, como ya se ha señalado, el supuesto de hecho que contempla la norma (el art. 176 RH), inspirado en el art. 1527 CC, es decir, el pago posterior a la cesión, no es el supuesto de hecho de la resolución, que es el pago anterior a la cesión. Los supuestos no son análogos (no existe identidad de razón entre ellos) precisamente por la interferencia de la fe pública registral, como tendremos ocasión de ver más adelante; en el supuesto del pago anterior a la cesión, lo que nos encontramos es con el problema de si un hecho extintivo de la obligación perjudica o no al cesionario, lo que tiene su solución en la aplicación de los arts. 144 y 149.2 LH y exige, por tanto, resolución judicial si el cesionario no se aviene al otorgamiento de escritura pública, con cumplimiento por tanto de lo dispuesto en el art. 82 LH; en el supuesto del pago posterior a la cesión, lo que nos encontramos es ante una extinción por un hecho posterior a la cesión, pero que vincula al cesionario, y que permite (con una norma reglamentaria de dudosa legalidad) cancelar sin el consentimiento del titular registral. La Dirección General, como ya he señalado, parece que mezcla los dos supuestos de hecho, incluyendo el primero en el supuesto de hecho del art. 176 RH cuando claramente son supuestos diferentes; si se aprecia analogía, debiera expresarse con claridad, y justificar por qué se acude a la interpretación analógica de una norma reglamentaria que supone una excepción al régimen legal de exigencia del consentimiento del titular registral o resolución judicial.

Pero, además, la Dirección General ha perdido una magnífica ocasión para volver a aplicar ese principio que dice existente de que los pronunciamientos registrales se presumen conocidos por todos, y que viene aplicando sistemáticamente en las ejecuciones hipotecarias cuando hay un tercer poseedor de finca hipotecada.

En una multitud de resoluciones[66], la Dirección General ha señalado que, frente a lo que dispone la Ley de que es preciso que el tercer poseedor haya acreditado al acreedor la adquisición de los bienes (art. 685.1 LEC) para que se le demande, de la publicidad registral se hace derivar (en mi opinión sin norma legal que ampare esta presunción[67]) un conocimiento por el acreedor de la adquisición. Nótese que la LEC exige como supuesto para que el acreedor deba demandar al tercer poseedor una “acreditación” de la adquisición, y lo liga claramente a una actividad del deudor que se traduce en una notificación de la adquisición realizada justificando el título adquisitivo.

Sin embargo, cuando se trata de la cesión de créditos hipotecarios, el supuesto sería mucho más fácil, ya que tanto el Código Civil (art. 1527) como la Ley Hipotecaria (art. 151) ligan el pago liberatorio a la falta de conocimiento, y el conocimiento, como ha señalado un sector doctrinal, podría derivarse del principio de publicidad. Precisamente por eso, no poca doctrina[68] se plantea si el sistema de notificaciones previsto es innecesario en un sistema que se dice inspirado por un principio de cognoscibilidad legal. En mi opinión, este principio no rige en nuestro sistema y se trata de una traslación de la doctrina italiana sobre los efectos de la publicidad (PUGLIATTI, fundamentalmente).

La Dirección General, en este caso, no aplica el principio que ella (y, en una ocasión, el Tribunal Constitucional[69]) afirma que existe, sin duda llevada por el tenor literal del art. 176 RH que exige que conste en el Registro el conocimiento de la cesión; pero con olvido de que este artículo respondía a un esquema legal en que (art. 149 LH) la notificación al deudor era un elemento básico en el sistema. Pese a que el CC se refiere al “conocimiento” para el pago liberatorio, la LH exigía la notificación al deudor en su art. 149, y aunque el art. 151 vuelve a hablar de “conocimiento” para que se produzca el pago liberatorio al cedente (hecho que perjudica al cesionario), el art. 176 RH estaba enlazado con la Ley, al menos en este aspecto; pero ahora que el art. 149 ha sido reformado, la Ley Hipotecaria ya no habla de notificación por ningún lado, sino que liga los efectos perjudiciales para el cesionario al conocimiento por el deudor cedido (y lo hace tanto el texto de la propia ley como por la remisión en cuanto a la cesión al Código Civil). Si se liga al conocimiento, cobraría pleno sentido aplicar ese sedicente principio de cognoscibilidad legal entendido como conocimiento presumido y no como posibilidad de conocer, de forma que por la simple inscripción se presuma que el deudor conoce y por lo tanto el pago que realice ya no es de buena fe, con la consecuencia de que no es liberatorio, y por lo tanto no extingue la obligación y no se podría cancelar la hipoteca.

Sin embargo, en este caso (y a diferencia, como hemos visto, con el caso del tercer poseedor[70]), la Dirección General ha atendido a la realidad jurídica: no existe ninguna presunción legal de conocimiento por los terceros de la modificación registral en la titularidad de los créditos, porque la cognoscibilidad es mera posibilidad de conocer pero no presunción legal (que no existe) de conocimiento. Pero no deja de ser llamativo que en unos casos aplique el principio que se afirma existe[71] y en otros, mucho más graves, porque afectan a la extinción de un derecho, no lo aplique, cuando su aplicación hubiera motivado la necesidad de discutir en vía judicial sobre la procedencia o no del pago y la extinción de la obligación.

 

6.- EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN RESPECTO DEL CESIONARIO.

Unas páginas antes, me preguntaba qué era lo que se inscribía. Sin perjuicio de señalar los problemas que planteaba la nueva redacción del inciso segundo del párrafo primero del art. 149 LH, entendí, creo que con la mayoría de la doctrina, la jurisprudencia y la práctica registral, que lo que se inscribía era la propia cesión del crédito hipotecario, que pasaba a ser intitulado en favor del cesionario, poniendo una nota al margen de la inscripción de la hipoteca, a fin de que puedan relacionarse los dos asientos.

Si esto es así, lo que hemos de preguntarnos ahora es cuál es la función que cumple la inscripción de la cesión.

En realidad, esta pregunta fue objeto ya de estudio y respuesta en la primera Ley Hipotecaria, cuya Exposición de Motivos sigue siendo motivo de inspiración. Ahí nos encontramos que, después de examinar por qué no se admite el sistema de transmisión de los créditos con garantía hipotecaria por endoso (cosa que se aceptaría más tarde), se refiere expresamente a la circulación de “los capitales prestados sobre bienes inmuebles”, y dice que “es necesario que los títulos hipotecarios tengan un valor conocido y notorio, que éste pueda ser apreciado a primera vista y sin necesidad de investigaciones; que todos comprendan que la garantía es eficaz y legítima y que los adquirentes no serán defraudados en las negociaciones que respecto a ellos hagan”, y continúa diciendo que “desechado el sistema de endoso, la comisión sólo tenía que aplicar para la enajenación o cesión de los créditos hipotecarios las mismas reglas que dominan todo el proyecto.. que se inscriba el contrato en el registro, porque en él debe constar todo lo que modifica el crédito hipotecario y las obligaciones que produce”, y en este sentido, en párrafos anteriores la comisión señalaba que no creía “necesario descender a otras disposiciones que o son una nueva confirmación del derecho antiguo o una aplicación de los principios cardinales de la ley o una derivación de ellos”.

Como hemos visto anteriormente, la inscripción carece de carácter constitutivo para la cesión del crédito, y, según una reiterada jurisprudencia (que acoge los términos usados por ROCA SASTRE), su finalidad es la de “robustecer” la eficacia de la cesión.

Por lo tanto, lo que debemos hacer es preguntarnos cuál es el modo de robustecer la eficacia de la cesión.

Y eso debemos hacerlo distinguiendo tres aspectos, que son los diferentes niveles o aspectos de protección del cesionario.

A) La nulidad del crédito o de la hipoteca.

El supuesto que hay que estudiar ahora es qué ocurre si o el crédito que garantiza la hipoteca es nulo (o anulable) o si el título constitutivo de la hipoteca es nulo (y lo mismo vale decir para el caso de que sea resoluble, pero la causa de resolución no conste en el Registro). Los ejemplos son variados; pensemos en el préstamo concertado por un menor emancipado sin el complemento de capacidad, la constitución de hipoteca por alguien que carece de poder de disposición o, en caso de sociedad de capital, la constitución de hipoteca sobre un inmueble que constituye activo esencial sin el concurso de la autorización de la junta general.

Es cierto que la inscripción no convalida la nulidad bien del contrato de préstamo bien del propio contrato de hipoteca; sin embargo, la Ley Hipotecaria parte, desde la reforma de 1944, del principio de que el Registro de la Propiedad permite presumir que los derechos reales inscritos existen y pertenecen al titular registral, y ese principio de legitimación registral se expone en el art. 38 LH, el cual establece, en una norma de rango legal, una verdadera presunción, que es susceptible de prueba en contrario cuando se trata de atacar al titular registral por el acto realizado por él mismo, pero que se convierte en inatacable (de presunción iuris et de iure habla la Exposición de Motivos de la Ley de 1944[72]) si la falta de existencia del derecho, por cualquier causa, se predica del transmitente del derecho contra quien adquirió de él, siempre que este adquirente reúna las condiciones del art. 34.

Así lo entendió la STS de 5 de marzo de 1958 al afirmar que el demandado había adquirido su derecho de hipoteca a título oneroso y de buena fe de persona que, según el Registro, podía transmitir y que había inscrito su derecho (es decir, el demandado era un tercero del art. 34 LH), por lo que al ejecutante (se trataba de un procedimiento judicial sumario del art. 131 LH) “hay que mantenerle en la adquisición de su crédito hipotecario, cuyo derecho tiene inscrito, aunque se haya anulado el del otorgante por causas que no constaban en el mismo Registro”.

En la doctrina, mantiene la misma posición GAVIDIA (1993,224) cuando señala que “si lo cedido fue un crédito hipotecario, la anulación o la resolución del acto de donde nació el crédito no perjudicará al cesionario de buena fe que haya inscrito”.

Sin embargo, ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1976,278), después de defender la aplicación del principio de fe pública registral a la cesión de créditos hipotecarios, extremo sobre el que volveré más adelante, señalaba como excepción el de la cesión del crédito inexistente. Con ello quiere referirse al supuesto de inexistencia originaria del crédito. Pero la hipoteca precisa como sustento o bien un contrato de préstamo o crédito u otro contrato del que nazca una obligación o, y éste podría ser el supuesto al que se refiere, un reconocimiento de deuda; se trata del posible reconocimiento de una deuda inexistente, que puede deberse a una relación fiduciaria, es decir, a un reconocimiento falso para crear una garantía que disuada a los acreedores de quien reconoce de embargar el bien, o en caso de embargo dejar actuar la eficacia de la hipoteca reconocida. En este caso, habría al menos dos planos. Entre quien reconoce y el favorecido por el reconocimiento actúa el principio causal, ya que el reconocimiento de deuda no tiene carácter abstracto. Pero una vez creada la apariencia de existencia del crédito, ésta debe surtir todos sus efectos en favor del cesionario del crédito, como se deriva de toda la doctrina de la fiducia cum amico.

Parece, por tanto, que debemos concluir que el cesionario del crédito estará protegido frente a eventuales nulidades o bien del contrato de préstamo (e inexistencias del crédito reconocido) o bien del propio derecho real de hipoteca, o causas de resolución no inscritas, de modo que el cesionario siempre podrá pretender el cobro del deudor, y ejercitar la pretensión contra el hipotecante (sea el mismo deudor sea un hipotecante no deudor), sin que frente a él pueda alegarse la inexistencia del crédito o la nulidad de la hipoteca. De ahí que la afirmación de la resolución de que “el ámbito propio del artículo 34 de la Ley Hipotecaria no es el de los derechos personales” es una afirmación que debe ser matizada, lo mismo que la afirmación usual de que el deudor cedido puede oponer al cesionario las mismas excepciones que podría oponer al cedente haya de ser matizada, a menos que se pretenda que el cesionario ha de consultar el negocio de adquisición del derecho de crédito y el negocio de constitución del derecho real de hipoteca para controlar él ciertos aspectos que no fueron examinados ni por el Notario ni por el Registrador. Si esto fuera así, habría caído por su base toda la protección registral, y todo sistema de circulación del crédito inmobiliario.

B) El supuesto de doble cesión del crédito.

El caso que estamos examinando es sencillo: el acreedor A cede el crédito a B, y este crédito pasa a estar en el patrimonio de B y ya no en el de A; sin embargo, A cede de nuevo el crédito a C, que inscribe la cesión en el Registro.

Pues bien, una línea minoritaria parte de la vieja posición, hoy superada, de que la segunda cesión es nula por falta de objeto, el crédito que se cede, ya que si el crédito es inexistente, no cabe cesión[73]. Y digo tesis hoy superada porque la STS de 5 de marzo de 2007 (de unificación de doctrina) supone la superación de la nulidad de la segunda venta por falta de objeto y esta posición debe ser aplicada a todas las transmisiones de derechos inscritos en el Registro.

Con estas excepciones, el resto de la doctrina[74] está de acuerdo en que en este caso, C adquiere el crédito pese a que A ya no era el titular del mismo al tiempo de disponer de él, y con el crédito adquiere el derecho de hipoteca.

Ahora bien, ¿cómo es posible que el segundo cesionario adquiera crédito y garantía?. Porque la finalidad del art. 34 LH, como tuvo ocasión señalar la STS de 5 de marzo de 2007, es salvar la falta de poder de disposición en el vendedor que había dejado de ser propietario como consecuencia de la primera venta, y por aplicación de los principios básicos de la publicidad registral en el sistema español. Es preciso hacer constar, ya he resaltado, que esta sentencia rechaza expresamente que la segunda venta sea nula por falta de objeto, y, de paso, que la venta de cosa ajena sea nula. Pero salva la falta de poder disposición en el segundo contratante[75] porque para el segundo adquirente lo que se publica en el Registro es verdad, y es la ley, la que sobre la base de un contrato oneroso y la buena fe del segundo contratante (inspirada en la apariencia derivada de la titularidad registral), provoca que la cosa pase del patrimonio del verus dominus (el primer contratante y adquirente) al patrimonio del segundo contratante sin el consentimiento del verus dominus, produciéndose así una privación del dominio al primer adquirente por disposición de la ley, y para actuar o hacer efectivo el principio de seguridad jurídica[76].

En lo que sigue, sin embargo, partiremos del principio de legitimación registral, que es el que permite al segundo contratante tener la confianza de que el titular registral es propietario de la cosa o titular del derecho y, por lo tanto, tiene el poder de disposición.

Si trasladamos estas ideas al supuesto de cesión de créditos hipotecarios nos encontramos con que el sistema registral permite suponer que el poder de disposición del crédito existe en el titular del derecho real de hipoteca. Es decir, y de nuevo contra lo que afirma la resolución, que la titularidad del derecho real de hipoteca permite presumir, en beneficio de un cierto tercero (el del art. 34), que el derecho real existe y le pertenece, y, por eso, que el derecho de crédito que la hipoteca garantiza, existe y le pertenece en la forma que establece el asiento.

La aplicación rigurosa del principio de accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito garantizado nos dice que transmitido el crédito se transmite la hipoteca; pero la aplicación del principio de legitimación registral nos debe hacer presumir que el derecho real de hipoteca existe y que de él es titular el que lo sea registral; y, comoquiera que aplicamos el principio de accesoriedad, la consecuencia debe ser que debemos presumir que el crédito pertenece al titular registral del derecho de hipoteca. La combinación de los principios de accesoriedad y de legitimación registral nos llevan de la mano a entender que si el derecho real de hipoteca existe para el tercero del art. 34 es porque el crédito es de titularidad del que lo sea de la hipoteca, so pena de que el Registro publique para tercero algo falso, cuando lo publicado se presume existente.

Por lo tanto, hemos de concluir que (frente a lo que indica la resolución) hay otro caso en el que los principios de circulación de los derechos reales inmobiliarios se aplican también al derecho de crédito, a la esfera de los derechos personales, so pena de concluir que nuestro amigo C ha adquirido la hipoteca pero no el crédito, del que continúa siendo titular B.

Y esto no puede afirmarse. Incluso GÓMEZ GÁLLIGO admite este supuesto como un supuesto de protección registral del cesionario que inscribe la adquisición del derecho de crédito.

C) La extinción de la obligación garantizada con hipoteca.

Y con ello llegamos al supuesto central. En él encontramos, en mi opinión, una absoluta analogía con el supuesto de la doble venta o de la doble cesión en el aspecto que seguidamente se examina. Cuando nos enfrentamos al supuesto que es objeto de la resolución comentada, siempre contemplamos al pobre deudor que tiene que pagar dos veces: pagó al cedente, y de sostenerse la tesis contraria a la de la resolución, ha de pagar al cesionario. Pero en la doble venta, también hay un sujeto perjudicado: el primer comprador que no inscribió, el cual ha de reclamar lo pagado al vendedor que, delictualmente, volvió a vender lo que ya no era suyo; del mismo modo, en el supuesto de cesión del crédito ya pagado, el deudor cedido (que no pidió el otorgamiento de la escritura de carta de pago y cancelación de la hipoteca, o que, habiéndolas obtenido, no la presentó en el Registro, que es el caso de la resolución) ha de reclamar del cedente que transmitió el crédito ya pagado. Lo que ocurre es que el primer comprador en la doble venta (o, en la doble cesión, el primer cesionario) es una víctima (no inocente del todo) sacrificada en aras de la seguridad jurídica, y perdemos de vista, quizás movidos por una visión sentimental, que el deudor cedido se encuentra en una posición semejante.

Pero esto es así si, y sólo si, la inscripción a favor del cedente que ya no es titular del crédito que ya ha sido pagado nos muestra un poder de disposición no sólo sobre la hipoteca sino sobre el derecho de crédito, y ya hemos visto como este la apariencia del poder de disposición que se deriva de la inscripción lo predicamos existente en el supuesto de doble cesión del crédito por razón de los principios de publicidad registral[77].

El art. 144 no es sino una aplicación al derecho de crédito de tales principios. Según este artículo, “todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos”.

GALINDO y ESCOSURA (1884,279) se plantean varios supuestos de aplicación del artículo de la misma numeración en la Ley Hipotecaria tras la reforma de 1869, y uno de ellos es el caso de que “el acreedor, destruida o modificada la obligación hipotecaria, transfiera los derechos total o parcialmente extinguidos o modificados”, y señalan que en este caso tendrá aplicación la regla prescrita en el art. 144, aunque, y creo que merece especial atención la siguiente consideración, “la consideramos completamente superflua”, ya que “lo mismo sucedería sin la disposición del art. 144, en virtud de la doctrina general que informa los arts. 10 al 17, 23 (actual art. 32), 36, 37, y en fin, por toda la Ley Hipotecaria, que se basa en el principio fundamental de que los actos y contratos que afectan al estado de la propiedad inmueble no perjudican a tercero más que desde el día de la inscripción” (1884, 281).

Puede ser que este carácter “superfluo” del art. 144 sea el que ha motivado el escaso interés doctrinal (más exactamente, la parquedad argumental) en justificar que en un caso como éste pueda “revivir” el crédito a favor del cesionario, porque para él el crédito no se ha extinguido nunca, de forma que nos encontraríamos ante un caso de adquisición a non domino, pero ahora de un crédito.

Quizás el autor que, en la doctrina reciente, más insistentemente ha señalado que el cesionario del crédito hipotecario ya extinguido por pago no adquiere el derecho del crédito contra el deudor que ya había pagado sea GÓMEZ GÁLLIGO. Y es que la resolución que se comenta es un fiel trasunto de sus tesis sobre la cuestión, lo cual es lógico al ser el Director General que la firma. En un trabajo (1996,247) afirma que “el principio de inoponibilidad de lo no inscrito frente al que inscribe (art. 32 LH) no es de aplicación en materia de créditos hipotecarios, ya que por incidencia del principio de accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito garantizado, el cesionario del crédito no podrá alegar que en el registro no consta el pago del crédito hipotecario, el cual incluso podría cancelarse sin su intervención presentando la escritura de pago hecha por el deudor al primitivo acreedor siempre que éste se hubiera efectuado antes de la notificación de la cesión al deudor. Lo mismo ocurrirá con cualquier otra causa de extinción del crédito operada antes de la cesión al deudor”[78], insistiendo más tarde (1998,931) en que el cesionario no va a poder alegar ni el principio de inoponibilidad ni el de fe pública registral, aunque reconoce que en contra de su tesis se pronuncian autores como LACRUZ y SANCHO, DÍEZ-PICAZO y GULLÓN o LALAGUNA. La razón de todo ello es que “no es el régimen de la hipoteca como derecho real el que absorbe el crédito, sino a la inversa, es el trato registral de aquélla el que ha de adecuarse a las peculiaridades inherentes a la esencia personal del crédito”.

La tesis contraria es sustentada, como reconoce el propio autor, por numerosa doctrina. Sin embargo, en ella podemos, a su vez, distinguir varias líneas.

Para una línea doctrinal[79] la hipoteca continuaría viva en beneficio del tercero, por la “fuerza legitimante” de la inscripción y por la fe pública del Registro, pero habría una hipoteca sin sustento obligacional de ninguna especie, y, aunque no nos acaban de señalar estos autores si el cesionario del crédito hipotecario puede o no pretender el cobro del crédito, hay razones para pensar que, en realidad, pensaban en que el cesionario titular registral siempre podría acudir al procedimiento judicial sumario para el cobro, y de ahí la insistencia en la sustantividad de la hipoteca.

Una línea parecida la sigue CHICO (2000,1651) el cual reconoce, con claridad, que el cesionario está legitimado para pedir el pago; sin embargo, señala que el deudor siempre tiene la posible justificación frente a una notificación de ejecución hipotecaria de haber realizado el pago y la posibilidad de pedir la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Creo que el autor se refiere al requerimiento de pago que habría de hacer el cesionario por exigencia del art. 131 LH (hoy en la LEC). Sin embargo, es preciso diferenciar los supuestos en que puede articular su pretensión el cesionario; si el crédito se ha ejecutado por la vía de la ejecución directa de los bienes hipotecado, hoy el art. 695.1.1º LEC sólo admite la oposición no en el requerimiento (notarial o judicial, como resulta del art. 581 LEC), donde la oposición es intrascendente[80], sino personándose y presentando “escritura pública de carta de pago”; con ello se muestra que no toda causa de extinción del crédito anterior a la cesión sería oponible, sino solamente el pago, y se necesita, en todo caso, escritura pública; que esta causa de oposición deba triunfar o no es algo sometido a la consideración judicial, pero, al mismo tiempo, es demostrativa de que por sí sola la escritura no debiera acceder al Registro, ya que de otro modo podría presentarse la certificación registral de estar cancelada la hipoteca; al remitir a la consideración judicial la ley hace que el Juez deba examinar en este proceso si la causa de extinción afecta o no al cesionario, que es de lo que trata este trabajo; si el acreedor ha optado por la ejecución ordinaria, el ejecutado podrá oponerse por la vía del art. 557.1.1ª LEC, el cual contiene un elenco de causas de oposición más amplias y no restringidas al pago[81]; sólo hay plenitud de contención si se trata del ejercicio de la pretensión de cobro por la vía del declarativo.

Como ya he señalado, la mayoría de la doctrina considera que el cesionario del crédito hipotecario está protegido por la fe pública registral y que el crédito revive a su favor. Así, expresamente, ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1995,VIII,577) para quienes (recogiendo la posición tradicional de ROCA) “si la inscripción del crédito hipotecario cedido se halla sin cancelar, por no haberse presentado al Registro la oportuna escritura y el cesionario inscribe su título adquisitivo y reúne los demás requisitos para la protección de la fe pública registral, entonces el crédito extinguido revive y el ex deudor vuelve a ser deudor. Esta revivificación del crédito hipotecario extinto es evidente”. Como he dicho, quizás sea esta “evidencia” lo que explica la ausencia de mayor justificación[82].

Las líneas que siguen son un intento de aportar una justificación completa de esta tesis.

En mi opinión, y de nuevo, hay que comenzar preguntándose quién es ese tercero al que se refiere el art. 144. Un requisito que debe reunir el tercero al que se refiere el artículo es que debe ser un tercero, ajeno al acto o negocio[83], al que podrían perjudicar todos y cada uno de los supuestos de hecho o negocio que no han tenido acceso al Registro para el caso de que, de serlo, le fueran oponibles. Es preciso insistir, por tanto, en que si bien es posible que existan otros terceros a quienes no afecten esos hechos o negocios señalados en el artículo, el verdadero tercero al que el mismo se refiere debe ser un tercero al que puedan afectar todos y cada uno de ellos. A mi juicio, ese tercero es, ante todo, el cesionario del crédito hipotecario.

En primer lugar, ese tercero podría ser un adquirente de la finca hipotecada; pero es difícil pensar cómo a ese adquirente (técnicamente un tercer poseedor) le van a perjudicar los hechos o negocios extintivos de la obligación garantizada, es decir, el pago o la compensación total, pues al hacer desaparecer la obligación se extingue la garantía y podría pedir la cancelación de la hipoteca, ya sea por consentimiento del acreedor o solicitando la tutela judicial. Es cierto que ciertas novaciones, como la ampliación del plazo, podrían perjudicar al tercer poseedor, y ciertamente nunca le perjudican, pero como he señalado anteriormente, ese tercero en el que piensa principalmente el artículo, tiene que ser un tercero al que le puedan perjudicar todos los supuestos que se contienen en el mismo.

En segundo lugar, podría ser el titular de una carga o gravamen posterior que viera amenazada su existencia por el ejercicio de la pretensión hipotecaria en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, pero, de nuevo, no se ve cómo el pago o la compensación total le van a perjudicar al hacer desaparecer la hipoteca que tenía mejor rango. Como señalaban GALINDO y ESCOSURA (1884,279) “si, pues, la obligación hipotecaria anterior se paga, se compensa o se transige, la finca se descarga de un gravamen, y hay mayor valor que garantice los créditos de los acreedores posteriores. Por consiguiente, aun cuando ese hecho o convenio se inscriba en el Registro, no surtirá efecto contra tercero; porque ese adverbio contra equivale a en perjuicio; y esos hechos, lejos de perjuicio, proporcionan utilidad a los que tienen otros derechos reales sobre la finca”.

Nos encontramos así que sólo hay un tercero al que sí le perjudican todos y cada uno de los supuestos contemplados en el art. 144 LH: el cesionario del crédito hipotecario. Porque si ese hecho o convenio fuera conocido por él, ya no sería un tercero de buena fe, y el hecho o negocio extintivo o modificativo de la obligación garantizada le perjudicaría.

Nos encontramos así con el recto sentido del art. 144 LH, que no es sino, como decían GALINDO y ESCOSURA, una aplicación al crédito hipotecario de los principios en que se basa la Ley. Su criterio es sencillo: no surte efecto respecto de tercero ningún hecho que pueda destruir la eficacia de una obligación hipotecaria si no se ha hecho constar en el Registro. Y entre esos hechos menciona el pago, extintivo del crédito garantizado, y este hecho sólo perjudica a tercero si se ha hecho constar en el Registro. Pero debemos estar de acuerdo en que el artículo no se pronuncia con total claridad, porque si la deuda está totalmente pagada, la hipoteca se ha extinguido y la forma de hacerlo constar en el Registro es precisamente la cancelación de la misma, con lo que no podría acceder la cesión del crédito hipotecario. Pero precisamente esto es una muestra de que el pago extrarregistral es un hecho que no perjudica al tercer adquirente del crédito garantizado con hipoteca y que éste adquiere, por aplicación de los principios de seguridad jurídica del tráfico, ahora de los créditos inmobiliarios, el crédito tal y como consta en el Registro.

Parafraseando lo que he dicho antes respecto de la doble cesión de créditos, en conclusión, el criterio riguroso de la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito garantizado nos dice que extinguido el crédito se extingue la hipoteca, pero la concurrencia de los principios que configuran la publicidad registral, aplicados a la hipoteca, nos deben hacer presumir que este derecho real existe, y, conforme al mismo principio de accesoriedad, para que exista el derecho real de hipoteca que se presume existente, se hace preciso que exista (o se presuma, en beneficio de tercero, que exista) el derecho de crédito[84]. Es decir, dado que si la hipoteca se extingue cuando se extingue el crédito, también debe darse que si el derecho real de hipoteca existe para el tercero del art. 34 es preciso que exista el crédito garantizado, porque si fuera de otra forma el Registro estaría publicando, contra tercero, algo falso, cuando lo publicado se presume existente.

No es, por tanto, correcta la tesis de la resolución; porque no puede sostenerse que “el contenido de este precepto (el art. 144), de carácter general, debe ceder ante las normas especiales reguladoras de la cesión del crédito hipotecario”, pues, precisamente, al único tercero al que le interesa o perjudica el pago de la obligación garantizada es el cesionario del crédito; sería llamativo que hiciéramos inaplicable un artículo para el único supuesto en que precisamente, tiene completa aplicación. Y creo que vale la pena hacer notar que el art. 144 LH es uno de los pocos supuestos en que la Ley habla de la “obligación garantizada”. La dicción de la Ley es bastante clara: el pago no perjudica a tercero (esto es, el deudor no puede oponerla y menos conseguir la cancelación de la hipoteca sin consentimiento del cesionario) porque no se ha hecho constar registralmente con anterioridad.

Y al decir el pago, la LH se refiere, sin duda, y así resulta de la narración de hechos que contiene el art. 144 al examinarlos secuencialmente en el tiempo, al pago anterior al nacimiento del tercero. Contrasta así la dualidad de regímenes en los casos de pago del crédito cedido; el pago anterior a la cesión no es oponible al cesionario, y el pago posterior sí. Pero eso es una consecuencia del juego de los principios hipotecarios en el primer supuesto y de la consideración de la notificación como una carga[85] para el cesionario en el segundo. En el primer caso, el deudor paga al acreedor real, pero este pago no es oponible a un tercero protegido y por lo tanto para este último el crédito existe y en la forma que resulta del Registro; en el segundo caso, el deudor paga a un acreedor aparente, y eso le libera y puede obtener la cancelación precisamente porque no se ha cumplido con la carga de hacerle saber a quién ha de realizar el pago; es el cesionario quien va a sufrir las consecuencias de no que no se haya realizado la notificación. Como señalaban ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, esta posibilidad supone la interferencia de una norma civil en el juego hipotecario; que pueda dar lugar a la cancelación se apoya en un precepto reglamentario cuya legalidad es, cuando menos, discutible.

Pueden todavía aducirse otros dos argumentos no menores añadidos a éste basado en la aplicación rigurosa del principio de fe pública registral.

Aceptando que la extinción del crédito provoca la extinción de la garantía y que aquélla tiene lugar extrarregistralmente, habría un supuesto de inexactitud registral. La referencia a la inexactitud registral ha movido a más de un autor (GARCÍA GARCÍA sería el ejemplo prototípico) a hablar de “tópico antirregistral”; sin embargo, no por ello deben dejar de tomarse en consideración los supuestos de inexactitud registral[86], porque el Registro desarrolla su labor de seguridad jurídica precisamente protegiendo al que adquiere fiado en los pronunciamientos del mismo, no sólo cuando el Registro coincide con la realidad, sino también (puede que no de modo principal, pero sí importante) cuando no coincide con la realidad[87]. En el caso que se está estudiando, la realidad es que el Registro publica algo inexacto: el derecho real que consta publicado no existe porque se ha extinguido al haberse extinguido el crédito cuya satisfacción garantiza; pero las extinciones de los derechos inscritos han de hacerse constar (art. 40-b LH) por medio de la cancelación del derecho inscrito, cancelación que supone la rectificación de un Registro inexacto. Si esto es así, y no veo razón para no incluir la extinción del derecho real de hipoteca dentro del supuesto del artículo citado, es de aplicación el párrafo final del art. 40 LH, el cual comprende todos los supuestos del artículo, y, por tanto, el de rectificación del Registro por extinción de un derecho. Y este párrafo dice que “en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”; y en el caso del que estamos tratando hay que volver a preguntarse por quién ese tercero que no resultará perjudicado por haber adquirido un derecho inscrito, y claramente hemos de concluir que ese tercero es el cesionario del crédito hipotecario extinguido extrarregistralmente.

El segundo argumento final al que hacía referencia está relacionado con la forma de hacer constar en el Registro los pagos parciales del préstamo. La Ley Hipotecaria parte, tradicionalmente, de un crédito simple: se aplaza la totalidad del capital del préstamo; sin embargo, se admite la posibilidad de pactar pagos parciales, bien forzosos, bien pagos anticipados y voluntarios para el deudor (aunque en los créditos bancarios los proyectos legislativos que estaban en curso pretendan convertir el pago anticipado en un derecho del consumidor). El que la fórmula más frecuente sea hoy el pago parcial de capital, por acudirse al sistema francés de amortización o fórmulas de pago parcial de capital creciente en progresión geométrica junto con los intereses devengados, no debe hacernos perder de vista cuál era el pensamiento del legislador, hasta el punto de que, al comienzo, el sistema de cuota constante de capital e intereses despertó la oposición de muchos Registradores a la inscripción.

Pues bien, de modo semejante a lo que establece el art. 58 RH para la constancia de pago de parte del precio aplazado en la compraventa, en que basta que los interesados den su consentimiento o lo ordene un Tribunal, así el art. 240 RH no dice que, cuando no proceda la cancelación parcial, el pago de parte de la deuda podrá hacerse constar en el Registro por medio de nota marginal. Teniendo en cuenta que las normas deben tener una finalidad práctica, la pregunta ahora debe ser ¿para qué hacer constar en el Registro el pago parcial de la deuda?. Es cierto que la constancia del pago parcial mejora la negociabilidad de la finca, al advertir al posible adquirente de la misma de que el valor de la finca ha de ser disminuido en menos de lo que indica la cifra de responsabilidad garantizada. Pero no lo es menos que la función de esta nota marginal también es o puede ser enervar la fe pública registral, advirtiendo no sólo al adquirente de la finca sino al adquirente del crédito del importe realmente adeudado. Pero esto, que la nota enerve también la fe pública registral, sólo es posible si la fe pública registral protege al adquirente, no sólo de la hipoteca (extremo sobre el que no debería haber duda, como derecho real que es) sino también del crédito garantizado con ella, porque el principio de accesoriedad nos dice que no cabe negocio sobre el derecho real de hipoteca (que no sea el que afecte al rango registral) sin que se realice un negocio sobre el crédito garantizado. Por lo tanto, cuando el Registro garantiza la adquisición del derecho real, es porque se garantiza el crédito tal y como consta en el Registro, incluso a través de pagos parciales que, si bien no pueden provocar la cancelación parcial de la hipoteca (por aplicación del denominado principio de la indivisibilidad), sí han de hacerse constar (otra cosa es el coste de hacer constar los pagos de las cuotas previstas) si se quiere que puedan perjudicar a tercero.

He dicho que para la Ley Hipotecaria el supuesto normal era el crédito aplazado íntegramente. Es normal que la aplicación rigurosa de esta norma a los préstamos que se amortizan con cuotas constantes de capital e intereses pueda despertar en nosotros sorpresa, porque ¿cómo va a pensar el cesionario que el crédito subsiste íntegro cuando han pasado años y no se ha reclamado nada por el cedente del crédito?; pero ahora hacemos tránsito a otro terreno, que es el de la buena fe, y la mayor o menor diligencia que ha de tener el cesionario del crédito. Pero este terreno está vedado primero para el Notario autorizante de la escritura pública y luego para el Registrador que inscribe la cesión, y también para la Dirección General porque el único que puede apreciar buena fe (y en su caso ligarla a una diligencia debida o mínima) es precisamente el Juez[88].

No tiene así razón, de nuevo a mi juicio, la Dirección General cuando dice que “el ámbito propio del artículo 34 de la Ley Hipotecaria no es el de los derechos personales y así el deudor no pasa a serlo porque el crédito hipotecario extinguido, pero no cancelado, se ceda a un tercero, aunque inscriba en el Registro de la Propiedad”.

La conclusión de lo dicho hasta ahora nos debe llevar a entender la conexión del párrafo segundo del art. 149 LH, cuando dice que el deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo, con el art. 144. No se trata, como dice la Dirección General, de que el art. 144 quede desplazado por el art. 149.2, de forma que éste establece la regla general que tiene carácter absolutamente prevaleciente, ya que entonces el art. 144 quedaría privado de sentido, y sería por lo tanto un artículo carente de contenido precisamente para el único supuesto en que todos los casos comprendidos en el mismo tienen aplicación (la cesión del crédito) sino que deben interpretarse ambos conjuntamente: el acreedor no podrá reclamar del deudor cosa o cantidad distinta o en momentos distintos a los que constan en el Registro.

 

CONCLUSIONES.

1.- El principio de salvaguardia de los asientos registrales por los Tribunales no es un principio formal que trata de proteger absurdamente a la oficina registral, sino que es un principio que se inspira en la defensa material de los derechos publicados por el Registro y se inspira en el principio del consentimiento que exige que concurra el consentimiento del titular registral o resolución judicial que así lo ordene para provocar la toma de razón de cualquier modificación jurídico-real en el Registro. Ese consentimiento no es, evidentemente, formal, sino derivado de un negocio jurídico susceptible de provocar la mutación jurídico real que ha de acceder al Registro.

La resolución que es objeto de comentario no tiene en cuenta en su interpretación este principio de salvaguarda de los derechos registrados, sino que aplica un precepto de dudosa legalidad como es el art. 176 RH, que choca con los principios de legitimación y tracto sucesivo (como defendía la Registradora cuya calificación motiva el recurso), y se basa en un requisito, la notificación, que ha desaparecido del elenco de posibles requisitos de la cesión. La notificación al deudor cedido tiene como única finalidad excluir el pago liberatorio hecho al segundo acreedor por eliminar la buena fe en el deudor “cedido”, al suponer, y ahora de modo formal, el conocimiento por éste de la cesión. Pero la ley (tanto el Código como la Ley Hipotecaria) vinculan este pago liberatorio que permitiría al deudor solicitar la cancelación de la hipoteca a la falta de conocimiento. Al bastar para practicar la cancelación a la Dirección General que no conste en el Registro la notificación, se están restringiendo (más bien eliminando) los derechos del cesionario a ser vencido en juicio. Y ello, como se defiende en el texto, en base a un artículo reglamentario de dudosa legalidad.

2.- Pero, además, la resolución confunde el supuesto de hecho sometido a su consideración con el supuesto de hecho del art. 176. Éste se refiere exclusivamente al pago por el deudor con posterioridad a la cesión y que llegue al Registro después de que la cesión haya sido inscrita. El órgano directivo aplica este criterio a un supuesto no previsto en la norma reglamentaria: al pago anterior a la cesión.

3.- La resolución no aplica en el caso contemplado su conocida (e inexacta) doctrina de que el sistema de publicidad registral español se basa en un principio de cognoscibilidad legal, entendido como presunción de que lo publicado por el Registro es conocido por todos, cuando en este supuesto también sería de aplicación; y presumido que la cesión es conocida por el deudor cedido, habría de denegar la cancelación, toda vez que, si bien el precepto aplicado (el art. 176) se basa en no constar en el Registro el conocimiento del deudor, la aplicación de una presunción legal de conocimiento sería tan hábil para excluir el carácter liberatorio del pago como lo es su doctrina de que el ejecutante tiene conocimiento de la existencia de un tercer poseedor y con ello denegar la inscripción de la adjudicación en un proceso que, según la doctrina de la Dirección General, supondría estar afecto a las consecuencias de un litisconsorcio pasivo necesario no apreciado por el Juez, y, por tanto, nulo.

4.- Aunque se predique la accesoriedad de la hipoteca al crédito garantizado, ciertos aspectos de la regulación de la hipoteca van a ser trasladables al crédito. Los principios de legitimación y fe pública registral (principios con base legal) permiten presumir que el derecho real de hipoteca existe y pertenece al titular del crédito garantizado, y como la hipoteca sólo puede existir si el crédito existe, el principio de fe pública registral alcanza, por vía refleja, al crédito.

La consecuencia es que el cesionario está protegido frente a causas de nulidad, tanto de la hipoteca como del crédito y que está protegido frente a una anterior cesión del mismo crédito a otra persona.

Pero estos principios, que se reconocen por la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia cuando de créditos hipotecarios se trata, se deducen, en realidad, de los principios de la ley, y no en un concreto precepto aplicable a la cesión de créditos hipotecarios.

La resolución niega la aplicación de un artículo (el art. 144 LH) que precisamente consagra la aplicación del principio de fe pública registral a la cesión de créditos, protegiendo al cesionario frente a cualquier hecho o negocio extintivo o modificativo del crédito cedido que haya tenido lugar y que permanezca oculto por no haber accedido al Registro, es decir frente a modificaciones o extinciones extrarregistrales y supone restablecer, contra tercero protegido, la existencia de causas ocultas de extinción de los derechos reales. Ese artículo que se suponía superfluo, o no necesitado de mayor justificación, por ser una mera aplicación de la fe pública registral, queda, en la posición de la Dirección General, absolutamente inaplicado y carente de posibilidad de aplicación, practicándose así una cancelación de la hipoteca sin el consentimiento del titular registral del crédito y sin resolución judicial que lo autorice.

5.- El que el tercero deba ser protegido por el juego de la fe pública registral y pueda reclamar del deudor lo que, según el Registro, debe, supone una importante excepción al principio de subsidiariedad de la hipoteca respecto del crédito garantizado.


NOTAS:

[1] Esta idea, que era clara para la doctrina del siglo XIX, ha sido criticada por autores de la segunda mitad del siglo XX, poniendo de manifiesto cómo es posible que nazca un derecho real que tiene por finalidad perseguir la cosa si no puede ser opuesto a terceros.

[2] La relación entre las legislaciones ha sido siempre un tema discutido. AMORÓS (2003,3452) señala que “los artículos de la Ley Hipotecaria que se ocupan de la cesión de créditos hipotecarios se integran en la regulación del Código (remisión en bloque) y prevalecen sobre lo establecido en éste), entendiendo que esta prevalencia venía dada por la anteposición que la ley especial tiene por la ley general.

[3] BLANCO PÉREZ-RUBIO (2003,630) señalaba, respecto a esta redacción, y tratando de sintetizar los problemas que se habían planteado, que “no queda claro si los requisitos que establece la Ley Hipotecaria eran necesarios para la validez de la cesión o para su eficacia o solamente para la producción de determinados efectos”.

[4] Quizás el artículo debiera decir “el crédito garantizado con hipoteca, derivado de un contrato de crédito o préstamo” pero en realidad el crédito puede derivarse de negocios distintos de los indicados.

[5] GÓMEZ GÁLLIGO (1995,805) parece no estar de acuerdo con esta tesis cuando el acreditado no es un comerciante, aunque reconoce que es la tesis mayoritaria en doctrina y jurisprudencia.

[6] Para un estudio detenido de la regulación del Código de Comercio, GAVIDIA (1993,137-138); PANTALEÓN (1988,1079) señalaba que no tiene sentido predicar para las cesiones de crédito mercantiles una estructura diferente de la civil, y que el CC es posterior al CCom y su regulación más completa en lo fundamental.

GONZÁLEZ PACANOWSKA (2013,10786) se refiere a este amplio consenso doctrinal, indicando que, a su juicio, el contenido de los artículos 347 y 348 CCom apenas presenta diferencias con el régimen común.

[7] La doctrina (GAVIDIA, 1993,172) pone de manifiesto como de esta forma el crédito se configura como un objeto del tráfico jurídico, un elemento del patrimonio de su titular.

[8] En la doctrina más moderna (ASTONE, 2008,2189) cobra sin embargo relieve la idea de que la cesión de crédito como efecto puede tener como origen una pluralidad de títulos.

[9] DÍEZ-PICAZO (1976,196) señala que “la cesión del crédito es un negocio jurídico por virtud del cual el acreedor (cedente) transmite a otra persona (cesionario) la titularidad del derecho”; para GARCÍA CANTERO (1980,642) es “el contrato por el que el titular de los mismos se obliga a transmitirlos al cesionario, de forma que éste pueda exigir al deudor la prestación debida, ejercitarlo según su naturaleza o hacerlo valer judicialmente, mediante el pago de un precio cierto en dinero o signo que lo represente”. En sentido parecido, GETE-ALONSO (2000,386) para quien es un negocio transmisivo o ERDOZÁIN (2001,1763).

La STS de 12 de diciembre de 1994 lo define señalando que “representa un negocio bilateral en virtud del cual el acreedor cedente transfiere por acto inter vivos la titularidad de su crédito a un tercero (cesionario) con lo que al crédito se le hace circular”.

Si nos fijamos en las definiciones de DÍEZ-PICAZO y GARCÍA CANTERO podremos ver que mientras que para el primero se trata de un negocio transmisivo, para el otro es un negocio obligacional. Cómo se califique el negocio va a afectar a cómo y cuándo se considera que se produce el efecto transmisivo del crédito.

[10] En realidad, en el texto se está diciendo lo mismo que decía PANTALEÓN (1988,1034) quien insiste en que “de la misma forma que no existe un unitario y autónomo negocio jurídico de transmisión de la propiedad y demás derechos reales (ni abstracto ni causal) no existe tampoco un negocio jurídico unitario de cesión de créditos”; en el mismo sentido, y mucho antes, MADRIDEJOS (1961,383). NAVARRO PÉREZ (1988,42,79), GAVIDIA (1993,173), el cual insiste en que el bien objeto de la prestación (el crédito) no es un elemento decisivo para definir un tipo contractual diferenciado, LACRUZ (1994,220), RUBIO GARRIDO (1994,238), insistiendo en que la disciplina de cada negocio jurídico concreto es la que ha de ser aplicada, ANDERSON (1999,42), FUGARDO (2003,19), quien hace énfasis en el acuerdo de voluntades como generador de la transferencia crediticia, SIMÓ (2004,404) y GARCÍA-CRUCES (2017,1127).

[11] El lenguaje guarda trampas siempre. En realidad, lo que garantiza la hipoteca es el cumplimiento de una obligación, pero con ello se puede decir, y decimos, que el crédito está garantizado.

[12] ANDERSON (1999,74) señala que “el crédito nace, transita y se extingue en el marco del derecho de obligaciones; la hipoteca nace, transita y se extingue en el marco de los derechos reales”.

[13] A la accesoriedad se refiere la Exposición de Motivos de la LH de 1861, para la cual “la hipoteca, además de ser un derecho real, es la garantía de una obligación, y por lo tanto un contrato accesorio y subsidiario de otro principal”. BALLARÍN (1980,372) separa de la nota de la accesoriedad la de subsidiariedad, entendida como la idea de que lo que la garantía hipotecaria no mengua las facultades que tiene el acreedor hipotecario como titular de derechos y acciones personales, lo que le lleva al estudio de la facultad de elección de procedimientos.

[14] MOXÓ RUANO (1940,64) señala, anticipando las críticas doctrinales posteriores, que, para HECK, se trata de un error típico de la jurisprudencia de conceptos.

[15] ANDERSON (1999,51) considera que la hipoteca tiene una función de garantía, y sólo en este sentido puede considerarse accesoria, pero es su estructura es un derecho de realización de valor.

[16] La cita de autores que siguen esta postura cubre todo el espectro doctrinal español. Creo que son especialmente indicativas las que siguen: DE LA RICA y ARENAL (1948,292) dice de modo muy descriptivo que para esta visión “la obligación y la hipoteca, como garantía real del cumplimiento de aquélla, van unidas, nacen del mismo origen y deben extinguirse a la vez”, si bien más adelante señala que si al constituirse la hipoteca es siempre accesoria, ya que no se concibe una hipoteca sin obligación garantizada, a posteriori, a través de diversas vicisitudes, “nuestra hipoteca puede sustantivarse, desligándose en absoluto de la obligación o llegando a constituir algo semejante a una forma de pago de una obligación”; también ROCA SASTRE acuña una frase que resume la posición: la hipoteca de por sí no tiene vida sino es al servicio del crédito; PEÑA Y BERNALDO DE QUIRÓS (1999,407) entiende que “si el crédito es nulo o se extingue, también será nula o quedará extinguida la hipoteca. Quien es titular del crédito es titular de la hipoteca. Sólo puede ser enajenada la hipoteca con el crédito mismo y se transmite cuando se transmite el crédito. La accesoriedad del derecho real determina que el titular del derecho personal del crédito garantizado goce de facultades de trascendencia real (las de la hipoteca); lo cual no transmuta el crédito mismo en derecho real”; JORDANO (1999,1278) dice que “precisamente porque toda hipoteca exige, inexcusablemente, para existir, un crédito del que es accesorio/garantía, es por lo que la hipoteca (el derecho real de garantía) sólo puede transmitirse junto con el concreto crédito del que es accesorio/garantía”; BLANCO PÉREZ-RUBIO (2009,49) entiende que “la accesoriedad consiste en que la hipoteca es dependiente del crédito a cuya seguridad debe servir, no pudiendo nacer ni subsistir sin él, de tal forma que al extinguirse la obligación por cualquier causa, pierde su razón de ser el derecho real y también se extingue”.

La Dirección General de los Registros y del Notariado se ha pronunciado numerosas veces defendiendo la doctrina de la accesoriedad (R 4 de julio de 1984, 3 de diciembre de 1987, 17 de marzo de 1994 entre otras muchas).

[17] Derivada sobre todo de una doctrina que entiende que el responsable también es deudor.

[18] En realidad, la expresión es un exceso en cuanto aplica a la legislación criterios de la teoría de las revoluciones científicas, pero es indicativa de que la Ley 41/2007 supone una nueva “forma de mirar” la relación entre la hipoteca. Que sean las nuevas figuras una excepción dentro del sistema o una nueva forma de entender el sistema es el problema. Lo cierto es que la Dirección General ha desactivado siempre que pudo las consecuencias radicales de la “nueva forma de mirar”.

[19] Los principales defensores de esta tesis que, con su peculiar ironía REY PORTOLÉS llama “teoría integrista” del crédito hipotecario, recogiendo en otro lugar la expresión de GONZÁLEZ PALOMINO sobre el matrimonio entre crédito e hipoteca, son LACAL, LALAGUNA y AMORÓS GUARDIOLA. LACAL (1949,930) señala que “la hipoteca es.. el instrumento jurídico creado para afectar bienes del deudor o de un tercero al cumplimiento de una obligación mediante la unión concreta y determinada del débito a la responsabilidad de modo que el contenido económico de la obligación se incorpora al valor en venta del inmueble. La unión del débito y la responsabilidad es sustancial y da nacimiento a un nuevo ser: el derecho real de hipoteca: la obligación personal, así absorbida, ha cambiado de naturaleza. La obligatio personal se ha convertido en obligatio rei”. LALAGUNA (1976,83) parte de que “desde que se establece la conexión entre crédito e hipoteca, y en tanto esta conexión subsista, se produce un cuadro de efectos que es el resultado de recíprocas influencias entre el Derecho de obligaciones y el Derecho de cosas”; pero después, al estudiar la significación real que adquiere el crédito estudia, fundamentalmente, la independencia del acreedor hipotecario respecto de otros acreedores del deudor, lo que le lleva a estudiar las situaciones de insolvencia y la acción hipotecaria. AMORÓS (2003,3453) es, quizás, el más caracterizado defensor de lo que él denomina “teoría monista” del crédito hipotecario, al considerarlos como una “unidad, integrada por la conjunción de dos elementos de distinta naturaleza jurídica, y diferente cada uno de ellos en forma separada”.

[20] Tiene todo el sentido citar especialmente a este autor (1998,881) toda vez que es el Director General que firma la resolución que motiva el estudio.

[21] 1998,905, con un amplio estudio de los supuestos en que hay un régimen propio para el crédito hipotecario, que no es, insiste, en de los derechos reales.

[22] También expone estas conclusiones GUILARTE GUTIÉRREZ (1979,355).

[23] Se excluye, naturalmente, el caso de que se trate de una cesión gratuita de un crédito por una sociedad mercantil, que tiene reglas propias, añadidas a las generales de forma. El que sean las normas civiles nos obliga a acudir al CC o a otros ordenamientos jurídicos, como es el Código Civil de Cataluña.

[24] En la doctrina, destaca NAVARRO PÉREZ (1988,103-105) que entiende que el objetivo perseguido, la transferencia de la titularidad, no deriva directamente de la perfección del contrato, sino del cumplimiento de la obligación de entregar, ya que los contratos generan obligaciones entre las partes, pero no son nunca traslativos del dominio. Y es que, señala, “en ningún precepto de los indicados a la cesión se establece la derogación del sistema transmisivo conocido por teoría del título y el modo”, y señala que esto deriva de los arts. 1464.2 y 1464 CC, aunque reconoce que la tradición quedará espiritualizada el máximo.

[25] No entro a estudiar aquellas posiciones que entienden que la cesión sería un negocio dirigido a la transmisión del crédito, pero distinto conceptualmente del negocio que le sirve de causa, que ANDERSON (1999,40) estudia como autores que configuran a la cesión como modo de adquirir la titularidad del crédito.

[26] Señala GAVIDIA (1993,185) quien realiza un detallado estudio de los antecedentes legislativos, que “por lo que respecta a la cesión del crédito hipotecario, ya la doctrina y la jurisprudencia anteriores al Código Civil habían dejado claro que ni de su notificación al deudor ni de su inscripción en el registro dependía la adquisición del cesionario, sino su oponibilidad frente al deudor y a otros cesionarios del mismo crédito”; respecto a los créditos mercantiles, y pese a que la dicción del art. 347 CCom es netamente francesa, el Tribunal Supremo ha señalado en varias ocasiones, y tomo la cita de las sentencias de GAVIDIA, (STS de 15 de abril y 26 de junio de 1924, 11 de enero y 4 de julio de 1927, 23 de junio de 1983), que el art. 347 no establece que tal notificación sea indispensable para la validez de la transferencia. ANDERSON (1999,105) concluye su análisis del iter legislativo diciendo que “la cesión mantuvo, en el marco del sistema consesualista por excelencia –el francés-, una regulación fuertemente inspirada por la aplicación generalizada de la doctrina del título y el modo, en la que, consecuentemente, se atribuía un papel muy relevante a la notificación. En nuestro ordenamiento, probablemente por obra de GARCÍA GOYENA, sobrevive a la plasmación codificada del sistema del título y el modo una regulación de la cesión como venta inmediatamente traslativa del crédito”.

[27] En la doctrina, MADRIDEJOS (1961,390), GARCÍA CANTERO (1980,646) quien cita la STS de 11 de mayo de 1904, la cual señala que la omisión de las formalidades del art. 151 LH no producen ni nulidad ni la ineficacia entre cedente y cesionario., PANTALEÓN (1988,1060) y GAVIDIA (1993,199), el cual formula el mejor ataque doctrinal a la doctrina del título y el modo en esta materia, al señalar que lo dispuesto en el art. 609 CC se aplica a propiedad y derechos reales, pero no a la transmisión de créditos, según resulta de la base número 20 de la Ley de Bases del Código Civil, que el art. 1464 no prejuzga si la entrega es necesaria para que se produzca la transmisión del crédito, y que en realidad presupone la transmisión dados los términos empleados, y es que al referirse al uso que haga de “su” derecho, está presuponiendo que el derecho es de su titularidad antes de su ejercicio.

[28] Para un estudio de la facultad de resolución por el cesionario si no hay entrega de los títulos de crédito o el otorgamiento de escritura pública, GAVIDIA, 1993,197.

[29] ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1995,VIII,565) señalan que si se atiende a la letra del art. 149 “no cabe cesión del crédito hipotecario sin cumplir estos tres requisitos, pero, en rigor, no es así, pues los mismos sólo son necesarios para que la cesión produzca efectos contra terceros y respecto del deudor hipotecario”, y ANDERSON (1999,1256), recapitulando, señala que los requisitos previstos por el art. 149 LH habían sido rebajados en su exigibilidad tanto por la doctrina como por la jurisprudencia.

[30] Prefiero esta dicotomía, tomada del Libro V CCat, que la de “bienes y derechos” que profusamente utiliza el CC, ya que las cosas se incluyen dentro de la categoría de “bienes”, y la categoría de los bienes es más amplia, como lo muestra el elenco de bienes inmuebles que recoge el Código Civil, entre los cuales nos encontramos los derechos reales y concesiones administrativas. En realidad, se trata de decir que a ciertos derechos se les va a aplicar el régimen de las cosas (o bienes) inmuebles, pero por comodidad se les considera bienes inmuebles, como las cosas.

[31] A la eficacia traslativa inmediata tanto para la cesión de créditos pro solvendo o prosoluto (y al factoring con recurso) se refiere la STS de 8 de marzo de 2017.

[32] Recoge la expresión gráfica de Q. MUCIUS SCAEVOLA, para quien el art. 1278 representa el contrato desnudo, el art. 1279 es regla de pudor para evitar la inmoralidad y el art. 1280 es pura indumentaria contractual; GUGLIERI (1998,270), empleando términos del mismo tenor, señala (1988,270) que “la forma escrita, en particular el documento público, es como un vestido de gala con el que se cubre el desnudo cuerpo del contrato, si éste se había celebrado verbalmente, o con el que se recubre, si ya estaba acogido a una forma escrita inferior (la privada)”.

[33] Entre los autores que siguen esta posición estricta se encuentran ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL para quienes (1995,VIII,568) esos terceros son “los terceros hipotecarios propiamente dichos, a los que protege la fe pública registral en cualesquiera actos relativos a derechos inscritos. Serán, pues, especialmente los cesionarios del crédito hipotecario, distintos del que como cesionario hubiese intervenido en el acto de cesión especialmente contemplado” y niegan (1995,VIII,568) que lo sean los acreedores que hubiesen obtenido una anotación preventiva de embargo del crédito hipotecario, aplicando a este acreedor la doctrina tradicional de que ni la anotación ni el embargo crean un derecho real en favor del acreedor; PEÑA y BERNALDO DE QUIRÓS (1999,195) se pregunta también quiénes son esos terceros que no pueden ser perjudicados por una cesión no inscrita y concluye que “son los terceros protegidos por la Ley Hipotecaria, es decir, los terceros adquirentes protegidos por el art. 34 LH”; y, ya más recientemente, BLANCO PÉREZ-RUBIO (2009,113) entiende que el tercero del art. 1526.2 CC es el tercero hipotecario. Por su parte, la STS de 24 de septiembre de 2002 entiende que el deudor no es tercero del art. 1526.

[34] En el Derecho italiano, GIORGI (citado por ROCA SASTRE) entiende que los terceros frente a los cuales la cesión no produce efectos hasta la notificación son todos los que antes de ella han adquirido derechos que quedarían destruidos si la cesión tuviese efecto respecto de ellos desde el día que se notificó, incluyendo a los acreedores del cedente que hubiese embargado el crédito, los cesionarios en una segunda cesión notificada antes o el mismo deudor cedido cuando ha pagado el crédito al cedente o ha obtenido un crédito que pueda compensar, o cuando ha novado la deudo u obtenido remisión. Sigue esta tesis amplia MADRIDEJOS (1961,391) y, con parecidos términos, GAVIDIA (1993,209) señala que “a los terceros a los que la cesión no documentada con fecha cierta o no inscrita no puede perjudicar es a los interesados en ella” y son, en su opinión, normalmente, los acreedores del cedente u otro cesionario.

[35] En el mismo sentido, ANDERSON (1999,107) señala que “el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 1526 del Código Civil no afecta, pues, a la transmisión en sentido estricto, pero sí es preciso para que la posición del nuevo titular se convierta en inatacable frente a terceros. De no contar con un documento de fecha cierta, el cesionario puede ver su derecho reducido a cenizas por la adquisición (“a non domino”) de un segundo comprador o puede verse despojado del mismo por los acreedores del cedente”, y más tarde (1999,1262) considera que el art. 1526 no contiene una norma procesal de tasación de los medios de prueba, sino “que establece una verdadera fecha de inoponibilidad a los terceros de la cesión sin fecha cierta, dirigido a evitar los perjuicios de cesiones simuladas o fraudulentas”; GETE-ALONSO (2000,387) entiende que la ausencia de la forma indicada significa que “todos aquellos que sean ajenos al negocio de cesión pueden desconocerla mientras no tengan fecha fehaciente”.

[36] En cierta medida, SIMÓ sigue a estos autores; para SIMÓ (2004,411) el art. 1526 CC parece reconocer una limitación de los medios de prueba y considera que “tales tipos de limitaciones son comunes en otros ordenamientos, pero no en el nuestro, donde la doctrina se ha encargado de desactivar los preceptos donde podría fundarse una limitación semejante.. con el apoyo de la jurisprudencia, siempre partidaria de la soberana apreciación de los hechos por los jueces de instancia y enemiga de cualquier tasa de los medios de prueba o reglas legales de prueba”; GARCÍA CRUCES (2017,1143) entiende que “el art. 1526.1 CC no establece un carácter constitutivo de tales formas, sino tan sólo reglas de valoración de la prueba del conocimiento de la cesión por los terceros, por lo que habrá que concluir en la posibilidad de prueba en contrario respecto de la cesión” y, estudiando el tema de la doble cesión del crédito y de modo más conforme con la doctrina mayoritaria, entiende (p. 1145) que “la oponibilidad de la cesión operada y su efecto traslativo se hacen depender –conforme deriva del tenor literal del art. 1526 CC- de la prioridad de la fecha cierta del negocio por el que se actúa la cesión”, concluyendo (p. 1146) señalando que la cesión operada y su efecto traslativo serán eficaces y oponibles frente a cualquier tercero interesado cuando el cesionario acredite la certeza, por cualquier medio, de la fecha de la transmisión crediticia y ésta resulte anterior a la del nacimiento del derecho que pueda asistir a ese tercero”.

En mi opinión, y recogiendo en parte lo que se dice en el texto, hay, en este punto, una clara posición de la jurisprudencia. Los tribunales siempre se han mostrado reticentes a limitar el derecho a la tutela judicial efectiva (por utilizar términos actuales) al hacerlo depender de exigencias formales. Y así se han desactivado a) las exigencias de forma documental, pública o privada, en aquellos casos en que la forma no es requisito para la existencia jurídicamente relevante de una declaración de voluntad, b) todos los criterios que limitan los medios de prueba (negando que la forma documental pública sea un medio privilegiado de prueba o una verdadera forma ad probationem, es decir, la única forma de prueba admisible, o c) la exigencia de constancia registral que contiene el actual art. 319 (viejo art. 313) como presupuesto para el ejercicio de la pretensión.

[37] Se suelen citar en este sentido las STS de 12 de marzo de 1985 y la de 21 de junio de 1989. Para la primera “es perfectamente válido y eficaz y con fuerza obligatoria (entre cedente y cesionario) el contrato de cesión de crédito con garantía hipotecaria privadamente documentado, y no ofrece ningún género de duda que en razón de lo estipulado en el mismo se operó la cesión de dicho crédito en favor del cesionario”; para la segunda, en materia hipotecaria el ordenamiento jurídico español “sigue la orientación de que la inscripción es meramente declarativa, y consecuencia sólo robustece el título inscrito frente a dichos terceros, a los efectos de la fe pública registral, y por ello la inscripción no tiene valor constitutivo tratándose de la cesión de créditos hipotecarios, como lo está poniendo de manifiesto el párrafo segundo del invocado artículo 149 de la Ley Hipotecaria cuando previene que el cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente”.

Poco antes de la modificación de 2007, la STS de 25 de febrero de 2003, recogiendo la jurisprudencia tradicional, entiende que “no cabe la cesión de un crédito sin ceder el derecho real de hipoteca, pues, dado el principio de accesoriedad de la hipoteca, la cesión de un crédito comprende la de sus garantías”.

[38] También ANDERSON (1999,1255) señala que la eficacia de la enajenación del crédito hipotecario en relación a los terceros distintos del deudor viene marcada por la inscripción de la cesión en el Registro.

[39] Y en sentido parecido se pronuncian ERDOZÁIN (2001,1764) o AMORÓS (2003,3468-3471).

[40] JORDANO (1999,1292) señala que “el valor constitutivo de la inscripción registral, a efectos de la transmisión –adquisición sucesiva- deriva –es una consecuencia lógica- de que la ley atribuye ese mismo valor a la inscripción registral a efectos del nacimiento o constitución de la hipoteca”, “se trata de un principio general (de congruencia) válido para el tráfico de todos los derechos reales”. Esta idea se repite a lo largo de toda su exposición (p. 1281, 1282, 1284). En otra obra (1999,II, 295) insiste en que “en cuanto al derecho real de hipoteca, la inscripción registral en el registro de la Propiedad es, para su transmisión (al cesionario), lo mismo que para su constitución/nacimiento, requisito constitutivo: sin inscripción registral el cesionario no adquiere la hipoteca que garantiza el crédito cedido, aunque ya haya adquirido éste en virtud del contrato de cesión y antes de su inscripción registral”. Se trata (1999,II,304) de “un principio general (de congruencia) válido para el tráfico de todos los derechos reales,: a falta de excepción legal, su tráfico se opera con arreglo a la misma ley de circulación que para la primera y para las sucesivas después”; “el silencio del art. 149 LH sobre el valor/significado, respecto del derecho real de hipoteca, de la inscripción registral de su título transmisivo (contrato de cesión), hace que ese valor/significado se determine (legalmente) desde los arts. 1875 CC y 145 LH –atribuyéndole el mismo valor legal (constitutivo) para el efecto jurídico real transmisivo que para el constitutivo”.

Ya GÓMEZ GÁLLIGO (1994,101) había anticipado esta tesis al señalar que la inscripción es constitutiva porque no tiene sentido que un derecho de formación registral pueda modificarse al margen del Registro. En el mismo sentido, RUBIO GARRIDO (1994,227), aunque lo hace a los efectos de reputar pago legítimo al hecho por el deudor al acreedor titular registral, señalando unas páginas más tarde, y con cita del art. 2 Ley Hipoteca Naval, que el art. 150 LH muestra que la inscripción no es requisito necesario para la validez de la cesión.

Desde su peculiar visión de la inscripción, GARCÍA GARCÍA (1993,1913) le atribuía una eficacia “conformadora” de su eficacia erga omnes o respecto de terceros, y se manifestaba en contra de la visión constitutiva de la inscripción señalando que una vez nacido el derecho real, la transmisión no supone el nacimiento de un nuevo derecho, por lo que no se hace precisa la inscripción a efectos de existencia de la cesión.

[41] Parece evidente que esta posición va en contra del principio de rogación registral.

[42] MANRIQUE PLAZA (2008,162) señala que la reforma del art. 149 no es más que una mejora técnica que prácticamente nada modifica en cuanto al régimen jurídico; GONZÁLEZ PACANOWSKA (2013,10807) considera que “la cesión es válida y eficaz inter partes y frente al deudor cedido (sin perjuicio de su protección ex art. 1527 CC, en relación con el art. 151 LH y arts. 176 y 243 RH), cualquiera que sea la forma en la que se hubiere celebrado y la inscripción no es un requisito constitutivo para la transmisión de la titularidad” y (2013,1089), en clara referencia a la tesis de JORDANO FRAGA, que “la actual redacción del art. 149 LH no obliga a afirmar la disociación y la diversidad de reglas de circulación del crédito y la hipoteca que lo garantiza ya que la titularidad de la hipoteca no puede retenerse por quien ya ha cedido el crédito aunque siga apareciendo como titular en el Registro y sin perjuicio de que pueda aparecer un tercero protegido”.

[43] BLANCO PÉREZ RUBIO (2009,20,106-108) señala que con la reforma se ha disgregado el régimen del crédito garantizado, que queda regulado para su cesión por el art. 1526, y la transmisión de la titularidad del derecho real de hipoteca, que se rige por lo preceptuado en el art. 149, y CALLEJO (2012,113).

[44] Como señalaba JIMÉNEZ MUÑOZ (2006,19/52), para el sistema legal anterior, y siguiendo ideas de GARCÍA GARCÍA, “en la constitución de la hipoteca sí que es constitutiva, porque se trata del nacimiento de un derecho real; pero una vez nacida la hipoteca, la transmisión no supone un nuevo nacimiento del derecho que exija reiterar la inscripción a efectos de su existencia, puesto que la hipoteca ya existe y subsiste su prioridad registral, con independencia de las sucesivas cesiones”.

[45] Establece esta sentencia que “operada la cesión de un crédito con garantía hipotecaria en virtud de contrato privadamente documentado, el cesionario adquirió todos los derechos que la escritura de préstamo con garantía hipotecaria atribuía al cedente, prestamista en la referida escritura”.

[46] En un caso de cesión (por fusión) se señala que el cesionario tiene “facultad legitimadora para ejercitar a su amparo el procedimiento judicial sumario que autoriza el artículo 131 de la Ley Hipotecaria” ya que “la inscripción es meramente declarativa y en consecuencia sólo robustece el título inscrito frente a terceros a los efectos de la fe pública registral”. La crítica a esta sentencia ha sido realizada por GIL HERNÁNDEZ, YSÁS y SOLANES, CLVERÍA GOSÁLVEZ o VIDAL FRNCÉS.

[47] En realidad, la sentencia acoge la tesis de la Audiencia de que “como viene señalando la jurisprudencia (SS 5-Noviembre-1.974, 16-Octubre-1.982, 11-Enero-1.983 y 23-Octubre-1.984, entre otras), la cesión de créditos puede hacerse válidamente sin conocimiento previo del deudor y aún contra su voluntad, sin que la notificación a este tenga otro alcance que el obligarlo con el nuevo deudor debiendo entenderse las exigencias de la legislación Hipotecaria (artº 149) de inscripción del crédito hipotecario cedido en sus efectos en relación a terceros, puesto que en esta materia el ordenamiento jurídico especial, tanto en el orden civil como hipotecario, sigue la orientación, y consiguiente normativa, de que la inscripción es meramente declarativa, y, en consecuencia, sólo robustece el título inscrito frente a dichos terceros a los efectos de la fe pública registral, y por ello, la inscripción no tiene valor constitutivo tratándose de la cesión de créditos hipotecarios habiéndose declarado en cumplimiento de tales aseveraciones, que el hecho de que el demandante actúe en un procedimiento judicial como cesionario del crédito hipotecario no le priva de la condición de titular favorecido por la inscripción frente al demandado, aunque la cesión haya sido inscrita frente al demandado en fecha posterior”.

[48] En el sentido del texto, CAMPO GÜERRI señala que aunque la inscripción no se estima necesaria para la transmisión del crédito garantizado con hipoteca, reconoce que la opinión mayoritaria sostiene que la regulación procesal y el art. 130 LH configuran una ejecución hipotecaria de base registral e impiden instarla a quien no aparezca como titular inscrito. CALLEJO CARRIÓN (2012,124) se muestra crítica con la consideración de una exclusiva base registral del proceso de ejecución sobre bienes inmuebles hipotecados. GONZÁLEZ PACANOWSKA (2013,10890) acepta la doctrina del Tribunal Supremo de la legitimación del cesionario no inscrito para instar la ejecución judicial sumario del cesionario no inscrito.

[49] Es ilustrativa la SAP Madrid de 13 de marzo de 2013, la cual recoge la STS de 29 de junio de 1989. Cita como resoluciones que siguen esta tesis de la innecesariedad de inscripción el auto de la AP de Valladolid de 24 de octubre de 2003, para la que tan solo se exige certificación acreditativa de la inscripción y subsistencia de la hipoteca, más no de la identidad del titular del crédito hipotecario en cada momento, sin que sea obstáculo suficiente para la ejecución del crédito cedido la falta de inscripción de la cesión, cuando a los efectos de acreditar el trato sucesivo puede acreditarse la cesión realizada aportando la escritura de cesión antes de inscribir el remate o adjudicación, o bien especificando en el mismo auto de adjudicación o remate con la suficiente claridad la mencionada escritura, con su fecha, notario autorizante, número de protocolo, identificación de cedente y cesionario y cuantos datos fueren necesarios para la finalidad de justificación pretendida, o la SAP de Barcelona de 15 de septiembre de 2011, para la que los arts. 179 y 244 RH no se refieren a la inscripción como requisito constitutivo, sino a la inscripción como requisito de publicidad frente a terceros y que la doctrina común es que para constituir la hipoteca se requiere escritura e inscripción con carácter constitutivo, pero que una vez constituida, la cesión requiera sólo escritura e inscripción a efectos de publicidad registral. Sin embargo la sentencia se inclina por la tesis de la necesidad de la inscripción del derecho del cesionario para seguir la ejecución directa, con cita de autos de la propia Audiencia de 20 de abril de 1989, 12 de enero de 2008 y el de 25 de febrero de 2013, que sigue, y que parte de la dicción del artículo 688 de la LEC «hipoteca a favor del ejecutante», y aun considerando que la inscripción de la cesión del crédito tenga carácter declarativo y no constitutivo, concluye: «Pero ello no permite entender que el cesionario cuyo derecho no ha sido inscrito pueda ejercitar, al cobijo de su derecho extratabular la acción hipotecaria accesoria al crédito adquirido. Porque el nacimiento de la hipoteca requiere la inscripción, que sí tiene naturaleza constitutiva (artículo 1875 del Código Civil ), de forma que el título ejecutivo en que se funda la ejecución hipotecaria ha de ser una escritura de hipoteca inscrita, y aunque la cesión el crédito hipotecario nazca extra tabulas, el ejercicio de la acción por el cesionario requiere de la inscripción de su derecho para su conformación en el proceso……Esto es que aunque la inscripción de la cesión sea voluntaria y tenga carácter declarativo, tal inscripción es imprescindible para la integración del título ejecutivo del cesionario a los efectos del artículo 685, apartado dos, de la LEC ….»

[50] Destaca entre los aspectos del problema el relativo a la expedición de la certificación de cargas y gravámenes, con una posición de la Dirección General favorable a su libranza, en el procedimiento judicial sumario, sin perjuicio de diferir los problemas registrales al momento de la inscripción de la adjudicación; pero el órgano directivo mantiene una postura diferente en la venta extrajudicial (por todas, R. de 30 de marzo de 2015).

[51] En la jurisprudencia y la doctrina anterior a la reforma la utilización de estos términos era habitual.

La STS de 5 de mayo de 1955 señalaba, y con ello indicaba la función de la notificación, que “basta con que se demuestre que el deudor tuvo conocimiento de la cesión de un crédito hipotecario para que ésta produzca efectos respecto de él, aunque no se hubiera hecho la notificación”; la STS de 13 de julio de 2004 señala también que la notificación de la cesión es un requisito de eficacia para obligar al deudor con el nuevo acreedor, pese a esos términos, en realidad la jurisprudencia entendía (STS 15 de abril de 1924, 11 de enero de 1927, 28 de octubre de 1957, 7 de julio de 1958, 5 de noviembre de 1974 y 11 de enero de 1983, citadas por BLANCO PÉREZ-RUBIO) que el conocimiento de la cesión tan sólo tenía como función evitar la legitimidad del pago hecha al cedente, pero que, respecto del deudor, la cesión es eficaz desde la perfección del contrato y que (STS de 26 de marzo de 2004) “la puesta en conocimiento sólo tiene por finalidad impedir la liberación por el pago al cedente”.

GARCÍA CANTERO (1980,701) y NAVARRO PÉREZ (1988,112) entienden que es el conocimiento de la cesión lo que vincula al deudor con el nuevo acreedor, aunque NAVARRO emplea más adelante el término “eficacia de la cesión” y no el de “vinculación”; ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1995,VIII,571) consideran que “así como la inscripción robustece la cesión al hacerla surtir efectos contra terceros, la notificación la refuerza en el sentido de vincular al deudor con el cesionario”. En el mismo sentido, MADRIDEJOS (1961,392), GUILARTE (1979,510) o GARCÍA GARCÍA (1993,1915). DE CASTRO FERNÁNDEZ (1996,49) señala que si bien el conocimiento por parte del deudor no es un requisito para la perfección del negocio de cesión, es un elemento de eficacia para obligarle con el cesionario como nuevo acreedor, y SIMÓ (2004,412) entendía que ésta era la doctrina dominante. ANDERSON sostenía (1999,1235) que la eficacia de la enajenación del crédito hipotecario en relación con el deudor viene marcado por la necesidad de una actividad de puesta en conocimiento de la transmisión operada al cedido, pero más adelante (p.1267) señala que se considera un mero mecanismo de protección del deudor; en otra obra (1996,125) había señalado, atendiendo al art. 176 RH, que “por mucho que se diga la notificación no es requisito esencial para la cesión, no cabe duda de que sí lo es para la seguridad de la adquisición. Y no sólo es preciso la notificación, sino además su constancia registral”. En un sentido parecido, aunque utilizando otras categorías dogmáticas, JORDANO FRAGA (1999,1287; 1999,II,293) entiende que la notificación al deudor cedido es un instrumento de oponibilidad/eficacia de la cesión /transmisión frente al deudor cedido.

Después de la reforma, MANRIQUE PLAZA (2008,162) sigue considerando la notificación como un requisito de eficacia de la cesión frente al deudor, nunca de validez y BLANCO PÉREZ-RUBIO (2009,129-130) también considera que no se trata de un requisito necesario para la validez de la cesión, sino una exigencia (y recoge el concepto de MADRIDEJOS (1961,393) de “carga”) para que la cesión sea oponible al deudor, si bien añade “de tal forma que el conocimiento de la cesión tan sólo excluye la legitimidad del pago hecho al cedente”.

Enlazando con un problema que se estudiará más adelante, RODRÍGUEZ BOIX se plantea si la nueva redacción del art. 149 LH habría pretendido poner fin a la distinción entre los efectos de la cesión respecto e tercero y respecto del deudor, de modo que la inscripción sustituiría, a todos los efectos, el requisito de la notificación, y concluye, tras examinar los argumentos que podrían amparar esta tesis que la notificación continúa siendo un requisito para la oponibilidad/eficacia de la cesión frente al deudor.

[52] REPRESA (2009,14) entiende que “la primera conclusión clara que puede extraerse a la vista del texto del artículo 149 LH es que parece indefendible cualquier teoría favorable a considerar la notificación como requisito de eficacia de la cesión o su eficacia frente al deudor”. Ya antes (p.6) había dicho que nada debe “conducir a pensar que nos hallamos ante un presupuesto de eficacia de la cesión frente al deudor, sino que constituye una medida de protección del deudor de buena fe”.

[53] PANTALEÓN (1988,1065) habla del absurdo lógico de una titularidad del crédito inoponible al deudor; “la cesión de crédito es también típicamente eficaz frente al deudor cedido.. sin necesidad de que le haya sido notificada ni de que haya tenido conocimiento de ella por cualquier medio. Y tener muy claro que el deudor que, según lo dispuesto en el artículo 1527 CC, se libera pagando al cedente, no se libera porque pague a quien sigue siendo para él verdadero acreedor, sino aunque paga a alguien a quien (también respecto de él) no es ya acreedor, a quien ya es sólo un acreedor aparente”.

En el mismo sentido, GAVIDIA (1993,251) señalaba que “a pesar de que el art. 1527 CC no da pie, en absoluto, para entender que la cesión no notificada no afecta al deudor, o que sólo tras la notificación se ve afectada su relación con el cedente, o que la cesión no notificada no puede ser hecha valer por el deudor si no le conviene, estas afirmaciones han sido moneda común en nuestra doctrina”, o ANDERSON (1993,1267).

Muy contundente, RUBIO GARRIDO (1994,223) para quien la notificación ni es un requisito de perfección del contrato causal, ni requisito para que se produzca el efecto transmisivo, ni requisito para la eficacia erga omnes del efecto transmisivo, ni el único medio de prueba de la cesión, señalando (p. 224) que “la notificación es un medio privilegiado para poder demostrar que no concurren los requisitos del llamado “acreedor aparente” y que, por tanto, el que actuó como accipiens nada pudo adquirir, razón por la cual tanto a él como al solvens/deudor cedido les podrá ser “opuesta” la cesión verificada” (cursivas del autor).

[54] Un tema no menor es, por tanto, el relativo a la inconstitucionalidad de la norma. Un estudio detenido de la cuestión en J.M.SÁNCHEZ GARCÍA, “La cesión de créditos hipotecarios. Especial incidencia del nuevo artículo 569-28.2 del Código Civil de Cataluña sobre su inscripción y ejecución”.

[55] REPRESA (2009,3) insiste en la idea de que la protección del deudor se dirige a evitar que la cesión haga más costosa la ejecución de la prestación de la prestación debida, reconociéndole la posibilidad de oponer las mismas excepciones que hubiera podrido oponer al acreedor inicial.

[56] Recordemos las SSTS de 28 de noviembre de 2013 y 30 de septiembre de 2015.

[57] GAVIDIA (1993,2749) señala que se trata del conflicto entre el cesionario que ha pagado o satisfecho o negociado con el cedente, después de la cesión. “Al deudor se le protege si negoció con el que, desde la cesión, dejó de ser su acreedor y dejó, con ello, de estar legitimado realmente para recibir el pago”.

[58] GAVIDIA (1999,249), PANTALEÓN o GÓMEZ (1990,270).

[59] GÓMEZ (1990,259-260) considera que se trata de buena fe subjetiva, es decir, “convicción de pagar a quien se cree legitimado, aunque realmente no lo esté”; sin embargo, el autor matiza esta afirmación al aceptar la compatibilidad de la buena fe con la culpa; por lo tanto, a su juicio, se requiere que se trate de buena fe no culpable o con error excusable, lo que, a su vez, enlaza su buena fe con el concepto de diligencia. Insiste en que se trata de un supuesto de apariencia de legitimación para el cobro del crédito (1990,258).

[60] Su antecedente se encuentra en el R.D. de 20 de mayo de 1880.

[61] Nótese que, en realidad, pese a lo indicado en el texto reglamentario, no se cancela la inscripción de cesión, sino la hipoteca, y se cancela por pago, y esta cancelación arrastra la cancelación de la inscripción de la cesión.

[62] GAVIDIA (1993,270) señala que el art. 176 RH podría ser objeto de una interpretación especial, porque ni el cedente es acreedor ya ni el cedente es titular registral ni hay ejecutoria, pero también cabe entender que “acreedor” comprende no sólo al que lo es sino también al que lo es sólo aparentemente.

[63] La regla general es la exigencia de consentimiento del titular registral, que no es (DÍEZ-PICAZO) un consentimiento formal. Como señala AMORÓS (1990, 223) “a diferencia de lo que ocurre con el asiento de inscripción.. en la cancelación hace falta, además del acto que produce la extinción del derecho inscrito.. el consentimiento del titular dirigido a conseguir tal cancelación. Es el consentimiento para la cancelación regulado en el artículo 82 LH. Esa declaración de voluntad se plasma en un negocio jurídico normalmente unilateral, porque basta que sea manifestado por el titular registral, es decir, el acreedor garantizado”. GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA (2000,215) también habla de una auténtica declaración de voluntad dirigida a un fin.

En sentido completamente contrario, GÓMEZ GÁLLIGO (1998,972) señala que el negocio extintivo del crédito hipotecario no requiere un consentimiento formal cancelatorio del asiento de hipoteca, dado el principio de accesoriedad de la hipoteca, que determina que una vez acreditada la extinción del crédito decae la hipoteca.

[64] ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1995,III,147) señalan que “en principio impera la norma de que no cabe cancelación alguna del asiento del registro sin el consentimiento a ello del titular registral que habría de resultar perjudicado por ella”, pero hacen hincapié en la excepción que supone el art. 176 RH y la “contradicción” que ello supone con los artículos 20 y 82 LH.

En el mismo sentido, JORDANO FRAGA (1999,1318) diferencia entre la cesión no inscrita y la cesión inscrita; en el primer caso, el cesionario no inscrito no llega a adquirir la hipoteca accesoria y la cancelación de ésta, por carta de pago del cedente/titular registral se produce a favor del principio de legitimación/tracto registral; en el segundo caso, el cesionario pierde la hipoteca inscrita, y señala que la cancelación se produce en derogación del principio de legitimación/tracto registral.

[65] Para un estudio de la posición del deudor no notificado pero conocedor de la cesión y la relación de su posición con el Registro de la Propiedad, véase JORDANO FRAGA (1999,35)

[66] La resolución de 19 de septiembre de 2018 (última dictada a la hora de la redacción de este trabajo) cita las de 14 de mayo de 2001, 20 de septiembre de 2002, 14 de abril de 2009, 27 de julio de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 de noviembre de 2012, 7 de marzo, 22 de mayo, 10 de julio, 19 de septiembre y 17 de octubre de 2013, 4 de febrero, 20 de marzo, 22 de mayo, 8 de septiembre y 20 de noviembre de 2014, 23 de marzo y 11 de noviembre de 2015, 27 de junio, 12 de julio y 1 y 2 de agosto de 2016, 23 de enero, 22 de mayo, 10 de julio, 5 de octubre y 1 de diciembre de 2017 y 15 de febrero, 14 de marzo, 20 de abril y 21 de junio de 2018.

[67] Un estudio detenido de este tema, en mi trabajo “La posición procesal del tercer poseedor de finca hipotecada”, en Revista Jurídica del Notariado, número 90-91, 2014, pp. 353-512 o en la página web notariosyregistradores.com.

[68] Esta tesis había sido planteada por GARCÍA CANTERO (1980,648); contestan afirmativamente DE CASTRO FERNÁNDEZ (1996,52) para quien “el principio de publicidad ha de producir efectos contra todos, y también en cuanto al deudor, que ya no podrá alegar de buena fe desconocimiento de la transmisión”, CHICO (2000,1649) o REPRESA (2009,16) para quien, al no exigir la Ley que se comunique la cesión al deudor, pero continuar exigiendo su conocimiento, “permite defender que en la actualidad la inscripción de la cesión en el Registro equivale a su notificación”.

JIMÉNEZ MUÑOZ (2006,16/52) entiende que en nuestro sistema no puede considerarse que la inscripción sirva como notificación o conocimiento de haberse efectuado la cesión, pues se requiere un conocimiento real y efectivo de la cesión, y no sólo formal como el que resulta de la inscripción.

[69] STC 8 de abril de 2013.

[70] Es forzoso reconocer que en este caso juega a favor de la tesis de la Dirección General la defectuosa redacción del art. 132 LH.

[71] Y pese a que aunque no se haya demandado ejecutivamente al tercero poseedor éste tiene todas las posibilidades de defensa una vez requerido, como impone la LEC.

[72] La Exposición de Motivos es, en este punto, luminosa. “El principio de legitimación, de tanta trascendencia en el régimen hipotecario, no fue proclamada por nuestros antiguos legisladores. Estos regularon de forma vaga, incoherente y casuística, algunos de sus efectos. Columbraron la necesidad del principio, pero no acertaron a desarrollarlo con rigor científico. La subsanación de esta señalada deficiencia es uno de los principales objetivos de la presente reforma.

El Registro se presumirá exacto e íntegro mientras judicialmente no se declare lo contrario. Igualmente se presume que el derecho inscrito existe y corresponde al titular. De este modo, la presunción juris tantum de exactitud registral, que sólo limitada y taxativamente se reconocía por la legislación en vigor, alcanza a todos los supuestos hipotecarios. El titular, según el Registro, gozará asimismo de una justa y adecuada protección al exonerarle de la carga de la prueba. Con ello nada se innova. Únicamente se recoge con mayor amplitud la orientación iniciada por los reformadores del año 1909 al sancionar el designio de nuestros autorizados tratadistas, acordes en que los efectos de las inscripciones no se ciñan a una simple declaración doctrinaria, si repercusión procesal.

Objeto de particular estudio ha sido el principio de la fe pública registral, elemento básico de todos los sistemas hipotecarios. La presunción legitimadora sería insuficiente para garantir por sí sola el tráfico inmobiliario, si el que contrata de buena fe, apoyándose en el Registro, no tuviera la seguridad de que sus declaraciones son incontrovertibles….la inscripción solamente protege con carácter juris et de jure a los que contrataron a título oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe…

La ficción jurídica de considerar que la inscripción es exacta e íntegra, en los casos en que no concuerda con la verdad, sólo puede ser mantenida hasta donde lo exija la indispensable salvaguardia del comercio inmobiliario”.

[73] En este sentido, STS de 2 de febrero de 1984, y GARCÍA CANTERO (1980,644) para quien no resulta aplicable la doctrina sobre la validez de la venta de cosa ajena, aunque este autor aplica esta doctrina a la cesión de créditos ordinarios y no a los hipotecarios, ya que en caso de intervenir terceros hipotecarios aplica el art. 1473.2 CC. La tesis de GARCÍA CANTERO es susceptible de crítica porque si la compraventa de un crédito ya ajeno (por haberse producido la cesión anterior) es nula, esta nulidad no la salvan ni el art. 1473 CC ni el art. 34 LH.

[74] NAVARRO PÉREZ (1988,150) diferencia entre la cesión del crédito no hipotecario (en que entiende preferido al cesionario al que se efectuó la tradición “sin atender al tiempo en que se concertó la cesión”) y el crédito hipotecario (en que atribuye preferencia al que primero inscribe, aunque el otro cesionario fuera anterior en el tiempo, tuviese los títulos o incluso se hubiera otorgado escritura a su favor); JORDANO FRAGA (1999,II,291 y sigs.) parte de su idea de que crédito e hipoteca, si bien se transmiten conjuntamente, no se adquieren simultáneamente, de forma que cada uno sigue su propia ley de circulación, y de ahí que pueda operar el art. 34 LH en caso de doble cesión; en p. 281, al estudiar la cesión del crédito sin transmisión (por pacto) de la hipoteca, señala la conveniencia de cancelar la hipoteca pues “de lo contrario, la apariencia registral que envuelve al cedente, posibilita la aplicación del art. 34 LH, y el tercero protegido (cesionario sucesivo del mismo cedente) por esta norma hipotecaria adquiriría de aquél la hipoteca con el crédito que garantiza”.

Sostienen la aplicación directa a este supuesto del art. 34 LH, GARCÍA GARCÍA (1991,193) o PEÑA (1999,195) para quien “está amparado como tercero el cesionario del crédito, en cuanto al crédito mismo que adquiere de quien en el Registro aparece todavía como acreedor sin serlo por haberlo ya transmitido”; para RUBIO GARRIDO (1994,II,198) “el segundo cesionario está protegido ex arts. 1526.2 CC y 134, 144 y 149 LH”; siguen esta posición, SIMÓ (2004,408); ANGUITA (2006,140) al estudiar el caso de la cesión del crédito sin la transmisión de la hipoteca y JIMÉNEZ MUÑOZ (2006,26/52).

[75] En el caso de autos se trataba de un adjudicatario del bien tras un procedimiento de ejecución hipotecaria contra un primer comprador, pero su doctrina, confirmada por la de 7 de septiembre de 2007, es generalizable.

[76] La doctrina discute qué es lo que hace que el segundo contratante pueda adquirir, si el segundo contratante está protegido por una negatio actionis contra la reivindicatoria (desde luego difícil de aplicar al tema de la cesión de créditos hipotecarios) y si realmente el titular registral tiene una legitimación para disponer ordinaria o extraordinaria o se trata de un supuesto de adquisición a non domino que no se ampara en la existencia de poder de disposición en el titular, aunque se presuma legalmente que el titular registral lo es del derecho inscrito, sino que se ampara en la ley, y en qué medida es este criterio una aplicación del principio de protección de la apariencia.

Desde luego, el tema excede con mucho de las pretensiones de este trabajo. Permítaseme, sin embargo, intentar sintetizar algunas posiciones doctrinales.

Para un sector de la doctrina, se trata de una legitimación extraordinaria para realizar un acto dispositivo derivada de la presunción de existencia de tal facultad que deriva bien de la posesión, bien de la inscripción. Así para PEÑA “el titular registral está legitimado para disponer en cuanto que su inscripción constituye un signo suficiente que, en determinadas circunstancias, le habilita como titular a los efectos dispositivos. Lo cual no quiere decir que el titular registral tenga faculta de disponer –que sólo corresponde al verdadero dueño-. Desde esta perspectiva, el acto dispositivo es ineficaz por faltar el jus dispondendi y puede ser incluso un acto ilícito (sancionado civil y penalmente). Si la adquisición se mantiene, es a pesar de que el que transmite no tiene facultad para disponer y por virtud de le eficacia legitimadora del Registro (junto con otras circunstancias)”; en parecido sentido, CUENA CASAS (1996,298) señala que el doble vendedor carece de poder de disposición, pero el principio de legitimación registral permite presumir su existencia y “para explicar conceptualmente estos supuestos resulta útil la noción de legitimación”; para GARCÍA GARCÍA (1993,227) el principio de fe pública registral “es aquel principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la Ley”. GORDILLO CAÑAS (2006,525) parece acogerse a esta posición.

Para SANZ FERNÁNDEZ (1947,371) la fe pública registral, base de la institución del Registro, en cuanto que seguridad absoluta dada a todo adquirente de que la cosa o derecho pertenece el titular y puede disponer de ella, tiene una eficacia convalidante o subsanatoria de los defectos de titularidad en el caso de que no fuera realmente dueño o tuviera su derecho limitado por causas que no constan en el Registro, señalando en otro lugar (1947,373) que “aunque la fe pública registral deriva de la facultad de disponer concedida al titular inscrito por la presunción legitimador del Registro, no coincide exactamente con ésta”.

Para otro sector doctrinal el que sea mantenido en la adquisición el segundo contratante tiene su origen en la ley, sin perjuicio de una base negocial onerosa. Así VALLET (1947,943) señala que “el titular inscrito no tiene ningún poder dispositivo de carácter sustantivo. No surten efecto sus enajenaciones a título lucrativo ni las hechas en favor de un adquirente de mala fe o que no inscribe su adquisición. Eso por sí sólo ya hace sospechar que la adquisición a non domino del tercero protegido no deriva de un poder dispositivo, sino de algo independiente de la voluntad de éste. La adquisición del tercero deriva de la ley”. RUBIO GARRIDO (1994,II,171-177) es contrario al concepto de “inoponibilidad” del contrato no inscrito, entendiendo que el segundo contrato “prevalece no porque el contrato anterior fuese defectuosos o porque la transmisión anterior no se hubiese (plenamente) producido, sino porque él adquiere un derecho, en fuerza de ley, que se considera, también ex lege, de mejor condición que el anterior”; criticando tanto la idea de legitimación extraordinaria o derivada de la apariencia como un poder de disposición extraordinario en quien vendió; a su juicio, “el tercero (un comprador) adquiere aquí, no porque los conceptos de transmisión, legitimación y poder de disposición se dilaten, se alambiquen o se presente de forma sui generis para la ocasión, sino pese a que transmisión, legitimación y poder de disposición no hubo, como el sentido común dicta”.

Al mismo tiempo se discute si es un supuesto de irreivindicabilidad (NÚÑEZ LAGOS), de adquisición a domino o a non domino, y si se trata de una adquisición originaria o derivativa.

En mi opinión, podemos encontrar un paralelismo con la institución de la usucapión ordinaria. En ésta hay un justo título, es decir, un título que sería bastante para transmitir el dominio si el contratante (no transmitente, porque al no ser dueño nada puede transmitir) fuera dueño de la cosa. En nuestro caso típico, la compraventa de inmuebles, hay un contrato celebrado por quien aparece en el Registro como dueño, y que, si lo fuera realmente, transmitiría el dominio, es decir, hay título y titularidad registral, y esta combinación es la que, para la ley, hace que el segundo contratante adquiera el dominio, que recibe desde el patrimonio del vendedor.

Vale la pena señalar, y es importante para lo que más adelante se dirá, que el principio de seguridad jurídica en el tráfico jurídico inmobiliario no es un principio vacío o que se hace toda una construcción doctrinal, poniendo para su logro toda una institución como es el Registro de la Propiedad, sin una pretensión práctica que, buscada por el legislador decimonónico, ha demostrado su éxito. La seguridad jurídica sacrifica el interés de alguien, y lo hace en beneficio de la comunidad, porque de ella se ha derivado un incremento de las transacciones inmobiliarias y una importante disminución de los costes de la financiación con garantía hipotecaria. Otro aspecto que los legisladores tuvieron en cuenta fue la facilidad de ejecución de los créditos garantizados, y la hipótesis se demostró en Cuba, donde al año siguiente de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de Ultramar, antecedente de la reforma de 1909 que introduce el procedimiento judicial sumario, los tipos de interés descendieron en un cincuenta por ciento.

[77] Hay que insistir en que no se trata de que el vendedor conserve un poder de disposición del que, en puridad, carece ya como consecuencia de la venta; lo que ocurre es que la legitimación registral permite al adquirente suponer que sigue ostentando ese poder y mantiene al adquirente de quien ya dejó de ser dueño en titular del derecho dispuesto, privando así, por disposición de la ley, pero sobre la base de un negocio jurídico traslativo a título oneroso, y la buena fe del segundo contratante, al verdadero titular de su derecho y haciéndolo adquirir al segundo comprador.

[78] En el mismo sentido, PANTALEÓN (1988,1118), con expresa referencia al art. 144 LH, señala que a) el deudor cedido podrá oponer al cesionario que, con anterioridad al contrato de cesión, el crédito había quedado extinguido por cualquier negocio jurídico y ) que el crédito había prescrito o que había habido una prórroga o aplazamiento”, o JORDANO FRAGA (1999,1309), quien señala que el deudor cedido no notificado y desconocedor de la cesión puede considerar, en cuanto a él, al cedente como titular actual del crédito cedido aunque la cesión no notificada/desconocida esté ya inscrita, y, sobre esta base, “cualquier hecho extintivo del crédito cedido realizado de buena fe por él con el cedente tendrá eficacia extintiva de dicho crédito, y configura la notificación como un requisito legal de oponibilidad de la cesión frente al deudor cedido.

[79] DE LA RICA y ARENAL (1949,295), de quien se toma el texto, COSSIO y CORRAL (Instituciones de Derecho Hipotecario, Barcelona, 1956, p. 360, citado por LALAGUNA), que insiste en la sustantividad de la hipoteca y la independencia respecto del crédito o BLANCO PÉREZ-RUBIO (2009,70) quien también insiste en la aplicación del principio de fe pública registral a este supuesto. Parecen seguir esta tesis GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA (2000,186) cuando señala como quiebra de la accesoriedad la cesión de un crédito hipotecario a un tercero protegido ya que “aunque se extinga el crédito, la hipoteca permanece para el mismo” o ANGUITA (2006,128), señalando que es un supuesto de ruptura de la accesoriedad, de forma que la hipoteca es un ente jurídico independiente a la que no afectan automáticamente los cambios de lo principal; no obstante, la autora no tiene inconveniente en hablar de adquisiciones a non domino del crédito hipotecario, calificando a la hipoteca en este caso de “derecho real sin contenido”.

[80] Algunos autores, como CHICO, GARCÍA GARCÍA (1993,1915) o JIMÉNEZ MUÑOZ(2006,17/52), se ven obligados a reconocer la actuación del principio de fe pública registral en favor del cesionario, pero, y respecto a la notificación ordinaria practicada tras la inscripción, y fuera, por tanto, de todo procedimiento ejecutivo, confieren gran fuerza a esta oposición, entendiendo que el cesionario dejaría de ser tercero de buena fe respecto del deudor. En mi opinión, si la notificación de la cesión se realiza una vez practicada la inscripción, resulta irrelevante a los efectos de la buena fe. Para el caso de que se haya practicado antes de la inscripción, hay que tener en cuenta el brocardo (aplicado por la jurisprudencia) de mala fides supeerveniens non nocet, ya que el momento relevante para la presencia de la buena fe es el momento negocial de la cesión.

[81] El artículo contempla el pago, que pueda acreditar documentalmente, la compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva, la prescripción y caducidad, la quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente, la transacción, siempre que conste en documento público.

Conviene fijarse en que las causas de oposición deben resultar de documento, y que éste resulta, en la mayoría de los casos, ser documento público.

[82] Esta posición se encuentra ya en la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de agosto de 1939, citada por JIMÉNEZ MUÑOZ; señala la Dirección General que “la inscripción de la hipoteca, cuya acción se alega estar prescrita, puede llegar a proteger como tercero al que a título oneroso inscribiese a su favor el crédito garantizado… estuviese o no extinguido el crédito con arreglo al Derecho civil, ya que la causa de que era consecuencia tal extinción no era legalmente conocida”.

NÚÑEZ LAGOS, en su recensión, publicada por la Revista de Legislación y Jurisprudencia en 1997 (tomo la cita de ANDERSON), a la conferencia de DE LA RICA y ARENAL dice que “creo que el cesionario tiene, desde luego, acción personal, la misma que tenía el cedente antes de extinguirse civilmente la deuda. El cesionario, además, puede ejecutar por el procedimiento de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que sucede es mucho más sencillo: es un caso de adquisición a non domino de un crédito vigente en el Registro. La deuda, en el supuesto analizado, no es una emanación de la hipoteca, ni una deuda territorial, sino la misma deuda primitiva que registralmente no ha muerto, y civilmente se finge viva. No cede la hipoteca, sino el crédito hipotecario.. No creo que pueda ser supuesto de disociación entre deuda personal y garantía real. El art. 144 significa la aplicación del principio de fe pública exclusivamente al crédito, mejor dicho, para nuestro sistema: la inoponibilidad de los hechos obligacionales no inscritos a terceros. Lo que se cede o enajena, según el art. 150 de la Ley, es el crédito y no la mera hipoteca”.

DÍEZ-PICAZO (1967,1285-1286) señala que la cancelación comporta dos consecuencias: “la primera es que cancelado el asiento, el derecho queda extinguido. La segunda es la inversa de la anterior. Sólo se extingue el derecho por su cancelación. Esta afirmación plantea el problema de determinar qué contenido tiene el derecho real de hipoteca subsistente en el Registro cuando el derecho de crédito garantizado ha sido plenamente satisfecho.. Es claro que entre las partes se trata de una pura entidad hipotecaria vacía de contenido, pero parece posible imaginar que frente a los terceros protegidos por el artículo 34 es una entidad hipotecaria capaz de despertar los efectos de la fe pública registral”, y más adelante (1967,104) dice que “no es menos cierto que en tanto la cancelación no se produzca, la hipoteca seguirá produciendo efectos respecto de terceros (artículo 144 de la Ley Hipotecaria); LALAGUNA (1996,92) sigue esta tesis.

RUBIO GARRIDO (1994,252) entiende que “las causas extintivas del crédito determinan necesariamente la extinción de la hipoteca que lo garantiza, pero dicha extinción no afecta a un tercer adquirente de buena fe y a título oneroso que haya confiado en la situación registral discordante de una extinción registralmente no reflejada (ex art. 34 LH)”; también GUILARTE (1979,620), GAVIDIA (1993,215) (el cual se remite al art. 1473 CC), PEÑA (1999,195) PANTALEÓN (1995,1022), ANDERSON (1999,59, la cual estudia el supuesto también como un caso de adquisición a non domino del crédito hipotecario, pero acepta la plenitud de las consecuencias de la tesis, señalando en otro lugar que la mecánica registral “borra toda sombra de subordinación de la hipoteca en relación con el crédito”) o JIMÉNEZ MUÑOZ (2006,25/72) admiten que el cesionario es un tercero amparado por la fe pública en los casos a que se refiere el art. 144 LH.

[83] Y quizás sea conveniente señalar cómo, de la relación de supuestos que contiene el artículo, resulta que para la Ley Hipotecaria el pago tiene la consideración de “hecho” y no de negocio.

[84] Como señaló DIÉZ-PICAZO, si cancelado un asiento se presume extinguido el derecho, si el asiento no ha sido cancelado, se presume existente el derecho, y el derecho real de hipoteca sólo puede existir si existe una obligación que garantiza.

[85] Así lo entiende MADRIDEJOS. ANDERSON realiza un detenido estudio de la diferente posición de cedente (a quien el Código hace responsable de la falta de notificación) y del cesionario (que es quien sufre las consecuencias de la falta); GAYA SICILIA (1992,389), por su parte, señala que es evidente que del tenor del art. 1527 CC resulta que la notificación no forma parte del supuesto de hecho relativo a la transmisión de la titularidad del crédito, y analizando el concepto de carga y de quién es, concluye que, pese a la dicción del art. 151 LH, lo es propiamente del cesionario.

[86] WOLF es uno de los defensores de la inexactitud registral como base de la fe pública registral.

[87] En este principio ve GORDILLO la clave de bóveda de nuestro sistema inmobiliario registral. A. GORDILLO CAÑAS, “La peculiaridad de nuestro sistema hipotecario frente a los modelos latino y germánico: la publicidad registral como apariencia jurídica”, Anuario de Derecho Civil, 1994, número 2, pp. 21-81.

[88] A mi juicio, así como en la adquisición de un crédito con garantía hipotecaria el cesionario puede desarrollar una mínima diligencia de comprobación, y podría entenderse que le fuera exigible, en la cesión de paquetes de créditos hipotecarios, parece que el cesionario de créditos hipotecarios sólo ha de comprobar que los créditos cedidos constan inscritos en el Registro. Quizás pueda y deba exigírsele algo más, pero, como hemos visto en la Exposición de Motivos de una ley como la hipotecaria de 1861, el Registro tiene, también, la función de minimizar los costes de información y permite la circulación del capital, y toda la legislación del mercado hipotecario se basa en este principio.

 

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LALAGUNA DOMÍNGUEZ. “El derecho real de hipoteca y su conexión con el crédito garantizado”. En Tratado de garantías en la contratación mercantil, coord. U. NIETO CAROL, Tomo II, garantías reales, Volumen II, garantías inmobiliarias, Editorial Civitas S.A. Madrid, 1996, pp. 19-111.

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B. VALLET DE GOYTISOLO. “La buena fe, la inscripción y la posesión en la mecánica de la fe pública”. Revista de Derecho Privado, 1947, pp.931-955.

 

Enlaces:

RDGRN 19 de febrero de 2018.

INCOHERENCIAS DE LA NORMATIVA EN CESIÓN DE CRÉDITO. JOSÉ IGNACIO NAVAS OLÓRIZ

NOTIFICACIÓN AL DEUDOR EN CATALUÑA. MIGUEL ÁNGEL CAMPO GÜERRI

LA NOTIFICACION AL DEUDOR DE LA CESION DEL CREDITO HIPOTECARIO DESPUES DE LA LEY 41/2007   Francisco Rodríguez Boix, Notario de Huesca.

FICHA SOBRE RENUNCIA A LA NOTIFICACIÓN AL DEUDOR

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La protección registral del cesionario de crédito hipotecario

Puerto de Barcelona. Por Ralf Roletschek.

Informe Actualidad Fiscal Septiembre 2018. Tributación de los legados.

 

INFORME FISCAL SEPTIEMBRE 2018

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ 

Notario de Valencia

 

PRESENTACIÓN DEL INFORME DE SEPTIEMBRE DE 2018.

El informe de este mes de septiembre tiene como aspectos a destacar los siguientes, adelantando que la potestad legislativa y reglamentaria ha sido mínima en agosto.

a) En la reseña jurisprudencial lo más relevante son los pronunciamientos en ITP y AJD (exención en préstamos hipotecarios para la adquisición de inmuebles a SAREB y base imponible en la cesión de créditos hipotecarios) e IRPF (tributación de los notarios en régimen de unión de despachos y régimen fiscal de las rentas impagadas en rendimientos del capital inmobiliario).

b) El informe del mes se centra en el ISD, huérfano este mes en reseña jurisprudencial, abordando la tributación de determinados legados especialmente complejos fiscalmente. Entre otros: legado de cosa ajena, de bienes gananciales, de metálico, de parte alícuota y de renta o pensión .

Los informes fiscales son elaborados con la colaboración de mis compañeros José María Carrau Carbonell, Jesús Beneyto Feliu, Jaime Fernández Tussy, Juan Galdón López, Conrado Gómez Bravo, Federico Palasi Roig y José Antonio Pérez Álvarez, a los que agradezco su contribución.

Espero que os sea de utilidad.

ESQUEMA:

PARTE PRIMERA: NOVEDADES NORMATIVAS DE AGOSTO.

A) ESTADO. Bélgica: modificación convenio fiscal

B) CANARIAS. Modificación del Reglamento de gestión de los tributos derivados del Régimen Económico y Fiscal de Canarias.

C) PAÍS VASCO. ÁLAVA.- Impuesto sobre el Patrimonio e IIVTNU.

PARTE SEGUNDA: RESEÑA DE JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ITP Y AJD. 

.- TSJ DE MADRID. SENTENCIA DE 14/3/2018, ROJ 3047/2018. AJD. La carta de pago de un precio aplazado sin condición resolutoria en escritura pública derivado de la compraventa de un inmueble formalizada en escritura pública incide en AJD.

.- TSJ DE MADRID. SENTENCIA DE 5/7/2018. ROJ 6689/2018. AJD. La transmisión de una oficina de farmacia no devenga AJD en cuanto que la inscripción de la misma en el Registro de Bienes Muebles es inespecífica: no tiene carácter preceptivo, ni constitutivo y no rigen los principios registrales.

.- TSJ MADRID, SENTENCIA DE 4/7/2018, ROJ 6686/2018. AJD Y TPO: disolución de comunidad con adjudicación a dos de los tres comuneros pagando al tercero su haber en metálico: queda sujeta a TPO como transmisión de cuotas.

.- CONSULTA DGT V1915-18, DE 29/6/2018. AJD. La base imponible en la cesión de créditos hipotecarios sujeta a AJD está constituida por el capital pendiente y la parte proporcional por intereses correspondientes al mismo, además de las costas. En todo caso, se deben excluir las partidas garantizadas que hayan sido declarados no conformes a derecho por sentencia firme.

.- CONSULTA DGT V1675-18. AJD. Los préstamos hipotecarios sujetos a AJD concedidos para financiar adquisiciones a la SAREB están exentos.

B) IVA.

.- CONSULTA DGT V1546-18, DE 6/6/2018. IVA. La transmisión de parcelas edificables por ayuntamientos integradas en el patrimonio municipal del suelo forma parte de su actividad empresarial y queda sujeta y no exenta de IVA.

C) IRPF.

.- CONSULTA DGT V1525-18, DE 5/6/2018. IRPF. Las donaciones no pueden generar pérdidas patrimoniales.

.- CONSULTA DGT V1559-18, DE 6/6/2018. IRPF. Rendimientos de actividades económicas. Los gastos de comidas con clientes son deducibles por los autónomos siempre que tengan correlación con los ingresos, no excedan del límite del 1% de la cifra de negocios y estén justificados.

.- CONSULTA DGT V1638-18, DE 12/6/2018. IRPF. Rendimientos del capital inmobiliario. Régimen fiscal en los arrendamientos de las rentas devengadas y no cobradas: se deben computar como ingresos y deducirse como gasto los saldos de dudoso cobro transcurridos 6 meses.

.- CONSULTA DGT V1511-18, DE 5/6/2018. IRPF/IS: las sociedades civiles formadas por la unión de dos notarios no tributan en el IS; tributa cada notario en su IRPF.

D) PLUSVALÍA MUNICIPAL (IMIVTNU).

.- CONSULTA DGT 0028-18, DE 15/6/2018. La fecha de devengo de la plusvalía municipal en las sucesiones es la de fallecimiento del causante.

.- CONSULTA DGT 1817/2018, de 21/6/2018. La fecha de devengo de la plusvalía municipal en la adjudicación judicial de inmuebles es la expedición del testimonio del auto de adjudicación por el Secretario Judicial.

PARTE TERCERA. INFORME DEL MES:

TRIBUTACIÓN DE LOS LEGADOS DE PARTE ALÍCUOTA Y DE LEGÍTIMA, DE COSA AJENA, DE BIENES GANANCIALES, DE RENTAS, DE METÁLICO, DISTRIBUCIÓN DE TODA LA HERENCIA EN LEGADOS.

 

DESARROLLO DEL INFORME.

PARTE PRIMERA: NOVEDADES NORMATIVAS DE AGOSTO.

A) ESTADO. 

Bélgica: modificación convenio fiscal

Protocolo que modifica el Convenio entre el Reino de España y el Reino de Bélgica tendente a evitar la doble imposición y prevenir la evasión y el fraude fiscal en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio y el Protocolo, firmados en Bruselas el 14 de junio de 1995, modificados por el Protocolo firmado en Madrid el 22 de junio de 2000 y por el Protocolo hecho en Bruselas el 2 de diciembre de 2009, hecho en Madrid el 15 de abril de 2014.

Ver breve resumen

B) CANARIAS.

Decreto 111/2018, de 30 de julio (BOC 7/8/2018) , que modifica el Decreto 268/2011, de 4 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de gestión de los tributos derivados del Régimen Económico y Fiscal de Canarias.

C) PAÍS VASCO. 

ÁLAVA.- Decreto Foral 41/2018, del Consejo de Gobierno Foral de 3 de agosto (BOTHA 10/8/2018) por el que se aprueba la modificación de diversas disposiciones reglamentarias y la regulación de aspectos concretos del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para adecuar su contenido a la Norma Foral de adaptación del sistema tributario de Álava al Derecho Civil Vasco.

 

PARTE SEGUNDA: RESEÑA DE JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

A) ITP Y AJD.

.- TSJ DE MADRID. SENTENCIA DE 14/3/2018, ROJ 3047/2018. AJD. La carta de pago de un precio aplazado sin condición resolutoria en escritura pública derivado de la compraventa de un inmueble formalizada en escritura pública incide en AJD.

(….) PRIMERO.- Es objeto del presente recurso contencioso-administrativo la resolución del TEAR de Madrid de 30 de junio de 2017, por la que se estima la reclamación económico-administrativa NUM000 interpuesta por D. Julio , contra la liquidación provisional por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad AJD, recaída en Expediente NUM001 , por importe de 32.865,80 euros.

Exponemos a continuación los hechos más importantes para la resolución de la controversia, y que se derivan del expediente administrativo:

La liquidación que se impugna se ha girado por la modalidad de AJD, al tipo del 1%, sobre una base liquidable de 2.892.000 euros, con resultado a ingresar de 32.865,80 euros; y es consecuencia de una Escritura de carta de pago de precio aplazado otorgada ante el Notario de Madrid, Sr. Bolás, el 16 de septiembre de 2010, número de protocolo 1.766.

Esta Escritura es subsiguiente a otra anterior de compraventa de inmueble, otorgada ante el mismo Notario, el 7 de abril de 2010, que era la número 685/2010 de su protocolo, que estuvo sujeta al impuesto por el concepto de actos jurídicos documentados. En la misma se pactó la venta de un inmueble, con pago de una parte del precio y con aplazamiento de otra parte, en concreto de la cantidad de 2.892.000 euros hasta el 16 de septiembre de 2010, con la garantía de un aval bancario entregado por el comprador al vendedor en aquel acto. En la Escritura

igualmente se pactó que el vendedor podría seguir ocupando la finca «en precario», sin ningún título jurídico, hasta el momento en que se pagara el precio aplazado el día 16 de septiembre de 2010, estableciéndose, para el caso de que no liberara la vivienda en esa fecha, una obligación de indemnizar, y para garantizar el eventual deber de pagar la indemnización, el vendedor entregó al comprador otro aval bancario, sin constituir ningún otro tipo de garantía real.

En la Escritura de carta de pago de 16 de septiembre de 2010 resulta que la parte vendedora reconoce haber recibido de la parte adquirente la cantidad que había quedado aplazada del precio a pagar al formalizarse la escritura de compraventa, otorgando a favor de la compradora la más eficaz carta de pago.

Contra la liquidación se interpuso reclamación económico-administrativa por D. Julio .

El TEAR estima la reclamación. Señala que un caso semejante al que ahora se discute fue tratado en resolución de 10 de septiembre de 1999 del TEAC y que falta en el supuesto enjuiciado el requisito exigido en el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto ITP-AJD de que se trate de un acto inscribible, pues lo que ha de ser objeto de inscripción registral es el dominio, adquirido por mérito de la primitiva escritura de compraventa, pero no la constancia del pago aplazado recibido con anterioridad a la escritura de carta de pago, como es el

caso. Nos encontramos ante una declaración de voluntad emitida por el acreedor por la que reconoce haber percibido la integridad del pago que en su día, al otorgarse el negocio del que deriva, se convino sujeto a plazo, siendo por ello una operación no independiente en cuanto tiene por causa otro negocio anterior (éste sí inscribible y sujeto al Impuesto). El pago aplazado no se garantizó mediante condición resolutoria explícita. La ausencia de tal carga o gravamen impide considerar el carácter inscribible del acto o negocio al no producir perjuicio para terceros de conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria , sin perjuicio de que pueda ser objeto de nota marginal.

La Administración recurrente solicita que se anule la resolución del TEAR recurrida y que se confirme la liquidación impugnada. Alega, en esencia, que en el presente caso el requisito discutido para la tributación de la escritura pública otorgada por AJD es el carácter inscribible de la operación. Entiende que, de conformidad con el artículo 11 de la Ley Hipotecaria , el efecto registral excluido en caso de no darse a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita es la eficacia erga omnes o en perjuicio de tercero, pero nada se dice

acerca de la posibilidad de inscribir el pago del precio aplazado. Frente a ello, de conformidad con el artículo 58.1 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (en adelante, RH), el pago del precio aplazado es susceptible de acceder al Registro de la Propiedad por medio de nota marginal.

SEGUNDO.- La cuestión controvertida ha sido objeto de examen y pronunciamiento en la sentencia de fecha doce de noviembre de dos mil trece, nº 1301/2013, nº de Recurso: 692/2010, de esta misma Sala, Sección 9 ª (Roj: STSJ M 17600/2013) en los siguientes términos:

«…QUINTO.- Para dar adecuada respuesta al debate suscitado en los términos en que nos viene planteado por la tesis de los argumentos de la recurrente y de su oposición a ellos, es necesario precisar que la única cuestión suscitada en el actual recurso consiste en determinar si el otorgamiento en escritura pública de una carta de pago resulta exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad «actos jurídicos documentados».

El 31.2º del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que son requisitos determinantes de la sujeción a la modalidad impositiva de Actos Jurídicos Documentados en lo que se refiere a los documentos notariales : a) que se trate de primera copia de escritura o acta notarial – no, por tanto, de instrumento público de cualquier otra naturaleza -; b) que tenga por objeto cantidad o cosa valuable; c) que

constituya un acto o contrato inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil o de la Propiedad Industrial; y d) que no esté sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ni a los de Transmisiones Patrimoniales Onerosas u Operaciones Societarias.

En realidad, de todos estos requisitos el fundamental para que se produzca la sujeción al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuota gradual por documentos notariales, será que el acto que éstos reflejen tenga por objeto cantidad o cosa valuable, en los términos definidos en el art. 30 del Texto Refundido de referencian y además que sean inscribibles.

El Artículo 58.1º del Decreto de 14 de febrero de 1947 , por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario establece que «Se hará constar por medio de una nota marginal, siempre que los interesados lo reclamen o el Juez o el Tribunal lo mande, el pago de cualquier cantidad que haga el adquirente después de la inscripción por cuenta o saldo del precio en la venta o de abono de diferencias en la permuta o adjudicación en el pago. Igualmente bastará la extensión de una nota marginal cuando así especialmente lo establezca alguna Ley».

La norma tributaria no exige como requisito para la sujeción al tributo, que el acto llegue a inscribirse en el Registro, sino tan solo que sea posible su inscripción, como en este caso sucede, por lo que procede desestimar el recurso.»

Por lo expuesto, no podemos acoger la tesis de la resolución recurrida sobre la no sujeción en base a una interpretación restrictiva del término inscribible, por considerar que el concepto inscribible utilizado en el art. 31.2 del Texto Refundido del Impuesto se extiende a cualquiera de las modalidades registrales previstas por la normativa hipotecaria (inscripciones , anotaciones preventivas, asientos y presentación, cancelaciones y notas marginales ) (…)

Comentario:

Contra el criterio del TEAR de Madrid, el TSJ de la Villa y Corte considera que la carta de pago de precio aplazado derivada de compraventa de inmuebles formalizada en escritura pública, sin que el precio aplazado estuviese garantizado con condición resolutoria explícita del art. 11 de la LH o hipoteca, incide en AJD porque determina la práctica de la nota marginal del precio aplazado en el registro prevista en el art. 58.1 del RH.

Pues bien, ante lo absurdo de la cuestión (extensión de una nota marginal secuela de la inscripción de la compraventa que ni quita ni pone a efectos sustantivos ni registrales) deberemos acudir a la instancia con firma legitimada, respecto de la cual no sé si es o no inscribible, pero en el fondo me da igual porque el registro de la propiedad es un registro de titularidades y gravámenes para el que las vicisitudes de un derecho personal de crédito son indiferentes.

.- TSJ DE MADRID. SENTENCIA DE 5/7/2018. ROJ 6689/2018. AJD. La transmisión de una oficina de farmacia no devenga AJD en cuanto que la inscripción de la misma en el Registro de Bienes Muebles es inespecífica: no tiene carácter preceptivo, ni constitutivo y no rigen los principios registrales.

» PRIMERO.- Se impugna en esta litis la Resolución desestimatoria de 31 de agosto de 2017 del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid, En relación con dos liquidaciones del ITPAJD practicadas en el expediente NUM000 ( artículo 31.2 del RD Legislativo 1/1993 ).

Consta en la Resolución lo siguiente:

-Con fecha 2 de junio de 2015 se formalizó escritura de cesión de oficina de Farmacia otorgada por Doña Dulce …. A favor de Doña Almudena -aquí reclamante-, por la que se cede la citada oficina de farmacia valorándose la operación en un total de 660.389,10 euros.

-Por la recurrente se presentó autoliquidación en concepto de Transmisión patrimonial y transmisión sobre muebles, ambas presentadas como no sujetas.

-Por la administración se giran sendas liquidaciones provisionales del ITPAJD relativas a la escritura referenciada por importes de 4.908,63 y 311,20 euros resultantes de aplicar un tipo impositivo del 0,75% a las bases liquidables declaradas de 622.000 y 39.434,79 euros.

En la FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA DE LA RESOLUCIÓN SE DICE:

-Si bien dicha operación no es inscribible al menos de manera preceptiva, si es susceptible de inscripción en el Registro de Bienes Muebles por lo que reúne los requisitos del art. 31.2 del RD Legislativo por el que se aprueba el TR de la Ley del ITPAJD.

-Resulta suficiente el carácter inscribible del acto o contrato tanto si la inscripción es preceptiva como si es facultativa.(…)

QUINTO.- Como ya se ha dicho, por la recurrente se han citado sentencias del TSJ de Valencia y por la CAM sentencias del TSJ de Extremadura y a la vista de lo allí resuelto y de la normativa citada debemos resolver en los siguientes términos: En principio, respecto de los documentos inscribibles, se ha de considerar, en general, la sujeción del acto al tributo. Es decir, respecto de la posibilidad de inscripción en el Registro, la doctrina expuesta por el Tribunal Supremo, Sala Tercera, Sección 2ª, en su Sentencia de 13 de septiembre de

2013, recurso 4600/2012 (Ponente: Emilio Frías Ponce) es que a efectos del hecho imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuota variable, documentos notariales, no es necesario que el acto o negocio se inscriba , bastando que sea inscribible, al devengarse el día en que se formaliza el acto, siendo la instrumentalización el objeto del impuesto y no el negocio jurídico.

Sin embargo, en el supuesto concreto de la transmisión de oficina de farmacia debe tenerse en cuenta que en la Comunidad de Madrid y a diferencia de lo que ocurre en la Comunidad de Extremadura, dicho acto no tiene por qué ser inscrito en Registro alguno.

Esta es, en síntesis la diferencia existente entre ambas regulaciones autonómicas, por cuanto que en principio dicha transmisión solo deberá ser objeto de registro sanitario ( en concreto el DECRETO 65/2009, de 9 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los procedimientos de certificación de las oficinas de farmacia y servicios de farmacia que elaboren fórmulas magistrales y preparados oficinales y de autorización para la elaboración a terceros, y se crea el Registro correspondiente, establece que tiene por objeto «establecer el procedimiento para la certificación de los niveles de elaboración de fórmulas magistrales y preparados oficinales en las oficinas de farmacia y servicios de farmacia» y para ello crea «un registro de las oficinas de farmacia y servicios de farmacia certificados para la elaboración de fórmulas magistrales y preparados oficinales»).

Por lo tanto procede acoger la solución a la que se ha llegado en el TSJ de Valencia por cuanto que se está ante situaciones idénticas en ambas comunidades y por todo ello estimar la demanda.

Comentario:

La transmisión de las oficinas de farmacia, que siempre implican un cierto monto económico, es recurrentemente objeto de controversia.

Ordinariamente constituyen un supuesto de transmisión de unidad económica o rama de actividad no sujeta al IVA (art. 7 de la LIVA) con sus repercusiones en ITP y AJD:

.- En TPO resultan no sujetas de acuerdo con el art. 7.5 del TR, salvo en lo relativo a los inmuebles comprendidos en la transmisión ( si bien, respecto de los inmuebles, la sentencia del TS de 17/12/2012 la considera un supuesto de transmisión de patrimonio de un negocio profesional y no empresarial, apuntando la no sujeción de los inmuebles a TPO).

.- En AJD la eventual inscripción en el Registro de Bienes Muebles, no sólo es meramente potestativa, sino que no atribuye ninguna consecuencia ni efecto registral como estableció la resolución de la DGRN de 1 de febrero de 2012, siendo, por tanto, perfectamente superflua o inespecífica. En consecuencia, no hay presupuesto que justifique la exacción de AJD. Sólo en aquellas CCAA como Extremadura donde la norma de Derecho Público exige la inscripción en el Registro de Bienes Muebles, estará justificado el devengo por AJD.

.- TSJ MADRID, SENTENCIA DE 4/7/2018, ROJ 6686/2018. AJD Y TPO: disolución de comunidad con adjudicación a dos de los tres comuneros pagando al tercero su haber en metálico: queda sujeta a TPO como transmisión de cuotas.  

(…) SEGUNDO.- La cuestión planteada en el presente recurso ha sido resuelta por el Tribunal Supremo, en sentencia dictada en Recurso de Casación en Unificación de Doctrina, de fecha 12 de diciembre de 2012, rec. 158/2011 .

La Sala de Instancia estimó el recurso y anuló la resolución por no ser ajustada a derecho, declarando el que tiene la recurrente a obtener la devolución de ingresos indebidos solicitada por no estar sujeto a tributación por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas el exceso de adjudicación declarado resultante de la disolución de la comunidad por la recurrente practicada; estableciendo el Tribunal Supremo que «El artículo 7.2 B) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre EDL 1993/17918 , establece: «… B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821 , 829 , 1056 (segundo) y 1062 (primero) del Código Civil y disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento…».

_Por su parte, el artículo 1062 del Código Civil afirma: «Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga».

CUARTO.- La excepción prevista en el artículo 7.2 B) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre requiere que se produzca, en el supuesto del artículo 1062 del Código Civil , la adjudicación a «uno».

En el litigio que decidimos los hechos relevantes son los siguientes:

A) Se trata de 4 inmuebles sobre los que hay constituida una comunidad hereditaria integrada por cuatro hermanos, correspondiendo a cada uno de ellos una cuarta parte, en cada uno de los inmuebles.

B) El exceso controvertido se produce como consecuencia de la transmisión de su parte en la comunidad de dos hermanos a un tercero.

C) Por efecto de la operación descrita la comunidad no desaparece, sino que queda constituida por un hermano que ahora tiene 3/4 partes de la comunidad en todos los inmuebles, cuya contemplación unitaria no ha sido discutida, y, otro, al que corresponde 1/4 parte restante.

QUINTO.- Es claro que por la operación descrita no se produce la «adjudicación a uno» que es la previsión contenida en el artículo 1062.1 del Código Civil y a la que se remite el citado artículo 7.2 B del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre .

Lo que aquí realmente se ha producido es una transmisión de cuotas en la comunidad de bienes, sin que ésta desaparezca.

A nuestro entender esta situación no es la prevista en el artículo 7.2 B) del texto citado. Contrariamente, tiene su asiento en el apartado uno del artículo 7 que considera transmisiones patrimoniales, sujetas al Impuesto, las que lo son de toda clase de «bienes y derechos» que integren el patrimonio.»

(…) «En el caso que nos ocupa se otorgó con fecha 3 de abril de 2012 escritura de extinción parcial del condominio existente entre los reclamantes sobre las tres fincas descritas en la citada escritura. Doña Antonieta desea cesar en el pro indiviso existente sobre dichas fincas, mediante la adjudicación de su participación (una mitad indivisa de cada una de ellas) a los restantes partícipes y compensación en metálico, que asciende a 1.200.000 euros en total. No se produce pues la disolución de la comunidad de bienes, sino una transmisión de cuotas de participación indivisas sobre un inmueble.»(….)

 «La reorganización de porcentajes y participaciones en el pro indiviso no determina la extinción o disolución de aquel a resultas de tal operación notarial, por lo que la verdadera naturaleza del hecho o negocio jurídico acaecido determina una trasmisión patrimonial onerosa entre condominios y por tanto sujeto a ITP modalidad TPO al tipo que le es propio. Lo esencial es que no se ha extinguido la comunidad de bienes, que permanece con los comuneros que han adquirido las cuotas de la transmitente.»

Comentario:

Se sustenta el TSJ en la sentencia del TS de 12/12/2012 que exige, atendiendo a la literalidad de los arts. 1062, 1056, 821 y 829 del CC que, de haber exceso de adjudicación declarado, la adjudicación se debe concretar en un único comunero que compense a los otros, además de en la indivisibilidad. De ser varios los que permanecen en la comunidad lo considera adquisición de cuotas del saliente sujeta a TPO.

Criterio razonable el del TSJ. Lo lamentable del caso es que todavía hay una enorme confusión entre cuando estamos en una disolución de comunidad proporcional a los haberes ( aunque sea parcial) y cuando ante una disolución de comunidad con exceso de adjudicación declarado, donde para mantener la no sujeción a TPO del art. 7.2 B) del TRITPAJD parece inexcusable la adjudicación a un único comunero justificada en la indivisibilidad.

.- CONSULTA DGT V1915-18, DE 29/6/2018. AJD. La base imponible en la cesión de créditos hipotecarios sujeta a AJD está constituida por el capital pendiente y la parte proporcional por intereses correspondientes al mismo, además de las costas. En todo caso, se deben excluir las partidas garantizadas que hayan sido declarados no conformes a derecho por sentencia firme.

HECHOS: La entidad consultante se plantea la posibilidad de adquirir préstamos con garantía hipotecaria documentándose estas operaciones en escritura pública. En algunos casos el capital pendiente de amortización podría ser inferior a la responsabilidad hipotecaria que figura inscrita en el registro de la propiedad como consecuencia de los pagos efectuados por el deudor. En ocasiones los tipos de interés y las costas fijadas en las cláusulas son considerados nulos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

CUESTIÓN: Base Imponible de la cesión de un crédito garantizado con hipoteca.

CONTESTACIÓN:

(….) «La cuestión planteada en el escrito de consulta ya ha sido resuelta por este Centro Directivo en numerosas resoluciones en contestación a consultas vinculantes. Entre ellas la resolución V0966-15 y la V1079-15. En primer lugar cabe indicar que, dado que el cedente es un empresario o profesional en el desarrollo de su actividad, la operación estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, lo que hace que no pueda estar sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – en adelante ITPAJD. Establecido lo anterior, la escritura de la cesión de los citados préstamos hipotecarios, cumple con todos los requisitos para estar sujeta a las dos cuotas –fija y gradual– de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, puesto que se trata de una escritura notarial, que contiene objeto, cantidad o cosa valuable, inscribible en el Registro de la Propiedad y que no está sujeta a las otras dos modalidades del ITPAJD ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Respecto a la cuota gradual de documentos notariales, partimos de que, como se ha establecido en reiteradas ocasiones en resoluciones judiciales, la base imponible no es el precio satisfecho por la cesionaria (adquirente) de los créditos, sino el importe garantizado con la hipoteca, como establece el artículo 30.1 del TRLITPAJD, transcrito anteriormente, y que, lógicamente, es el criterio de esta Dirección General, que viene manteniendo que “la base imponible estará constituida por la total cantidad garantizada”. En cuanto a la interpretación que debe darse a esta última frase, resulta conveniente precisar si “la total cantidad garantizada” se refiere a la pendiente de amortización en la fecha de la cesión –más los correspondientes intereses, costas, etc.–, o, por el contrario, la base imponible equivaldrá al importe total de la garantía constituida en su momento a favor del cedente por el deudor (prestatario).

A este respecto, cabe señalar que esta Dirección General ya ha manifestado en informe dirigido a algunas Comunidades Autónomas, en relación con la modificación de plazos y otros aspectos de los préstamos hipotecarios que la base imponible estaría constituida “por el importe total garantizado, con independencia de que tal importe sea igual, mayor o menor que el que garantizaba el préstamo hipotecario o crédito hipotecario que se ha novado”, sin establecer una necesaria equivalencia entre la base imponible y el importe de la garantía constituida en su momento a favor del cedente por el (prestatario). Idéntico criterio se ha mantenido en sucesivas resoluciones de contestación a consulta, de las que cabe citar las siguientes: V0825-11, de 30 de marzo de 2011, V0612-12, y V0613-12, ambas de 22 de marzo de 2012, V1935-13 de 10 de junio de 2013, V3049-13 de 11 de octubre de 2013, y, especialmente, V1221-14, de 5 de mayo de 2014.

El citado criterio se sustenta en que, según el artículo 122 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria): “La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos”, lo que determina que la obligación garantizada va disminuyendo a medida que se amorticen parcialmente los préstamos, puesto que el principal pasa a ser el que quede pendiente de pago en cada momento, debiendo calcularse a tal momento el importe de los intereses, costas y gastos que se hubieran pactado.

En suma, debe afirmarse que, en la cesión de préstamos hipotecarios, la base imponible estará integrada por la total cantidad garantizada, constituida por el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la cesión y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos, que se hubieran establecido, teniendo presente que no se podrán incluir intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos que no sean considerados legales o hayan sido declarados no conformes a derecho por sentencia firme.»

Comentario:

Consulta que aborda la cuestión, desde mi punto de vista tan mal resuelta por la DGT, de la cesión de créditos hipotecarios entre sujetos pasivos de IVA en el ejercicio de la actividad y que, en consecuencia, incide en AJD.

Pues bien, considera la DGT que para determinar la base imponible de la cesión de los mismos hay que atender a la responsabilidad hipotecaria si bien, puntualiza en este caso que:

.- Debe atenderse al capital pendiente y parte proporcional de intereses ordinarios y de demora correspondiente al pendiente y costas.

.- Deben excluirse las partidas declaradas no conformes a derecho por sentencia firme.

Olvida la DGT que, aunque el art. 30.1 en sede de AJD se refiere en efecto a que la base imponible de los derechos reales de garantía es la responsabilidad hipotecaria, en este caso no estamos ante una constitución de los mismos, sino a una cesión de créditos dotados de garantía hipotecaria, no siendo pues aplicable dicha regla.

Es obvio que una cesión de créditos, aunque tengan garantía hipotecaria, puede tener un «valor real» muy inferior a la responsabilidad hipotecaria vigente del mismo y no hay apoyo normativo para extender a su cesión la regla aplicable a su constitución.

.- CONSULTA DGT V1675-18. AJD. Los préstamos hipotecarios sujetos a AJD concedidos para financiar adquisiciones a la SAREB están exentos.

HECHOS: El consultante va a formalizar próximamente la compraventa de una vivienda procedente del SAREB. Se trata de una vivienda de obra nueva para cuya financiación solicitaría un préstamo hipotecario.

CUESTIÓN:

1.- Confirmar que la constitución de la hipoteca estará exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en virtud de lo dispuesto en la Ley 9/2012 de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito que, en su disposición adicional vigésima primera establece el régimen fiscal de la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración.

2.- En tal caso, que pasos debería seguir el día de formalización de la hipoteca, documento a presentar en la Hacienda autonómica, etc…

3.- En el caso de que el consultante se subrogase en el préstamo del promotor, si el referido préstamo no cubriera el total de la deuda, sino el 80%, se produciría una subrogación por una cantidad (la cual no tributará por Acatos Jurídicos Documentados) y para el resto de financiación se llevaría a cabo un ampliación-novación del préstamo inicial. ¿Debería en este caso pagarse el citado impuesto por la parte de préstamo que no cubre la subrogación del promotor o, estaría exenta por tratarse de la ampliación de garantía constituida?

CONTESTACIÓN:

1.- Conforme al art. 45.I.B.25 del TRITP y AJD y la DA 21 de la Ley 9/2012, la DGT concluye que «es de aplicación la exención de la cuota gradual del documento notarial, de la modalidad de Actos Jurídicos Documentos del ITP y AJD, en la constitución de garantías para la financiación de las adquisiciones de bienes inmuebles a la SAREB, con independencia de quien sea el sujeto pasivo de la operación, habiéndose manifestado anteriormente en este sentido en la consulta vinculante V-4160-16.»

2.- Subrogación en el préstamo al promotor. (….)En el supuesto de la subrogación del adquirente en la posición del vendedor, quedando obligado a la devolución del crédito garantizado con hipoteca, es criterio mantenido reiteradamente por esta Dirección General que la subrogación de un tercero en las responsabilidades hipotecarias del vendedor no constituye hecho imponible del título transmisiones patrimoniales onerosas, que solo grava, de acuerdo con el contenido de los artículos 7 y 16 del Texto Refundido, la subrogación en los derechos de un tercero acreedor, y, por otro lado, al no producir una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble no verifica los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD y, por lo tanto, no está sujeta al gravamen gradual de actos jurídicos documentados.

3.- Ampliación del préstamo inicial. Conforme al principio de interpretación jurídica de que “quien puede lo más puede lo menos”, debe entenderse que si está exenta la constitución de un préstamo hipotecario como se ha establecido en el apartado 1 de esta contestación, igualmente lo estará la ampliación de un préstamo ya constituido.

Comentario:

Esta exención paradójicamente constituye un privilegio fiscal para los adquirentes con préstamos hipotecarios a la SAREB por mor de los vericuetos normativos. Y si lo está la constitución, por ende, la ampliación. Bienvenida sea, aunque costó que la administración la aceptase.

La subrogación pasiva de deudor en compraventas con asunción del préstamo hipotecario queda en general no sujeta, no sólo en el caso de la SAREB.

 B) IVA.

.- CONSULTA DGT V1546-18, DE 6/6/2018. IVA. La transmisión de parcelas edificables por ayuntamientos integradas en el patrimonio municipal del suelo forma parte de su actividad empresarial y queda sujeta y no exenta de IVA.

HECHOS: El consultante es un Ayuntamiento que ha sido condenado judicialmente a la adjudicación a la entidad demandante de los aprovechamientos que le correspondían a esta última en el ámbito de un Proyecto de parcelación derivados de la aportación de terrenos realizada con carácter previo por dicha entidad.

No obstante, al tiempo de tener que ejecutar la citada sentencia resultaba imposible materialmente proceder a dicha adjudicación dentro del mismo Proyecto de parcelación de manera que el Ayuntamiento consultante fue condenado a la entrega de otros terrenos municipales.

Finalmente, ambas partes acordaron la entrega de dos parcelas situadas en otros sectores urbanísticos distintos al original.

CUESTIÓN: Tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido de la entrega de las referidas parcelas.

CONTESTACIÓN:

(…) En este sentido, esta Dirección General ha considerado reiteradamente que, en general, las entregas de parcelas o terrenos efectuadas por entidades públicas se realizan en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional en los siguientes casos:

a) Cuando las parcelas transmitidas estuviesen afectas a una actividad empresarial o profesional desarrollada por la entidad pública.

b) Cuando las parcelas transmitidas fuesen terrenos que hubieran sido urbanizados por dicha entidad.

c) Cuando la realización de las propias transmisiones de parcelas efectuadas por la Administración Pública determinase por sí mismas el desarrollo de una actividad empresarial, al implicar la ordenación de un conjunto de medios personales y materiales, con independencia y bajo su responsabilidad, para intervenir en la producción o distribución de bienes o de servicios, asumiendo el riesgo y ventura que pueda producirse en el desarrollo de la actividad.

(….) Esta Dirección General ya ha manifestado en su Resolución 2/2000, de 22 de diciembre, relativa a las cesiones obligatorias de terrenos a los Ayuntamientos y a las transmisiones de terrenos por parte de los mismos, que “los terrenos que se incorporan al patrimonio municipal en virtud de la citada cesión obligatoria forman parte, en todo caso y sin excepción, de un patrimonio empresarial, por lo que la posterior transmisión de los mismos habrá de considerarse efectuada por parte del Ayuntamiento transmitente en el desarrollo de una actividad empresarial, quedando sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido sin excepción.”.

De lo anterior se deduce que el patrimonio municipal del suelo constituye, sin excepción, un patrimonio empresarial, por lo que todas las actividades que se lleven a cabo con el fin de gestionar dicho patrimonio tendrán, de igual forma, carácter empresarial.

Por tanto, de acuerdo con lo señalado con anterioridad, la operación objeto de consulta, según parece desprenderse del escrito de consulta, se realiza en el ejercicio de la actividad de gestión del patrimonio municipal del suelo, por lo que dicha operación tiene la calificación de empresarial y estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

(…) Por otra parte, es importante señalar que la entrega de los terrenos afectos a la actividad empresarial o profesional del transmitente puede realizarse, a su vez, en tres momentos diferentes lo que determinará distinto tratamiento a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido:

a) Antes de que se haya iniciado el proceso urbanizador, en cuyo caso el objeto de la entrega serán terrenos que se encuentran en la situación básica de suelo rural conforme a lo previsto en el artículo 21 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE de 31 de octubre).

b) Una vez que ya se ha iniciado el proceso urbanizador o cuando esté ya finalizado, pero sin tener los terrenos la condición de solares, en cuyo caso el objeto de entrega son terrenos en curso de urbanización o urbanizados.

c) Cuando los terrenos objeto de transmisión son ya solares u otros terrenos edificables, en los términos previstos en la Ley, por contar con la pertinente licencia administrativa para edificar.

En este sentido, según se manifiesta en el escrito de consulta, los inmuebles que van a ser entregados por el Ayuntamiento consultante tienen la consideración de solares edificables de manera que no resultaría de aplicación la referida exención y la entrega de los terrenos quedaría sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, por lo que dicho Ayuntamiento deberá repercutir en factura el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo general del 21 por ciento a su destinatario con ocasión de su transmisión, de conformidad con lo establecido en las artículos 88 y 90 de la Ley 37/1992.

COMENTARIO:

Digna de reseña la consulta en cuanto clarifica los supuestos en que la actuación de los Ayuntamientos tiene carácter empresarial y, por ende, su incidencia, en el IVA. Así:

.- Los terrenos integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo integran un patrimonio empresarial y las actuaciones municipales respecto de los mismos inciden en el IVA, aplicándose las reglas generales del IVA para su transmisión:

.- Exentos: suelo rural y urbanos destinados a parques, jardines o viales.

.- No exentos: terrenos en curso de urbanización, solares y terrenos edificables por contar con la pertinente licencia.

 

C) IRPF.

.- CONSULTA DGT V1525-18, DE 5/6/2018. IRPF. Las donaciones no pueden generar pérdidas patrimoniales.

HECHOS: El consultante quiere donar a su cónyuge una vivienda, que dará lugar a la obtención de una pérdida patrimonial.

CUESTIÓN PLANTEADA: Si la pérdida ocasionada con la donación, la puede compensar con la ganancia patrimonial obtenida por la venta de otra vivienda.

CONTESTACIÓN: En el apartado 5, letra c, del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) se establece que no se computarán como pérdidas patrimoniales:

“c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades.”

Es decir, que las pérdidas patrimoniales que se pudieran producir a un contribuyente como consecuencia de la donación de un elemento patrimonial no podrán computarse al realizar la liquidación del Impuesto, por lo que no se podrán compensar las pérdidas patrimoniales que deriven de la donación de elementos patrimoniales con las ganancias patrimoniales que el contribuyente haya podido obtener.

Comentario:

El civil y el fiscal siguen muchas veces senderos distintos. Testimonio de ello son las donaciones que civilmente implican un empobrecimiento para el donante, pero fiscalmente nunca pueden conllevar pérdidas patrimoniales, exclusivamente ganancias o ni una cosa ni otra cuando el valor de la donación sea inferior o igual al valor de adquisición.

.- CONSULTA DGT V1559-18, DE 6/6/2018. IRPF. Rendimientos de actividades económicas. Los gastos de comidas con clientes son deducibles por los autónomos siempre que tengan correlación con los ingresos, no excedan del límite del 1% de la cifra de negocios y estén justificados.

HECHOS: Profesional autónomo encuadrado en el epígrafe 751 Profesionales de la publicidad y relaciones públicas que tiene facturas de gastos de comidas con clientes.

CUESTIÓN: Posibilidad de deducir en el IRPF los citados gastos.

CONTESTACIÓN: (….) La deducibilidad de los gastos está condicionada por el principio de su correlación con los ingresos, de tal suerte que aquéllos respecto de los que se acredite que se han ocasionado en el ejercicio de la actividad, que estén relacionados con la obtención de los ingresos, serán deducibles, en los términos previstos en los preceptos legales antes señalados, mientras que cuando no exista esa vinculación o no se probase suficientemente no podrían considerarse como fiscalmente deducibles de la actividad económica. Además del requisito de que el gasto esté vinculado a la actividad económica desarrollada, deberán los gastos, para su deducción, cumplir los requisitos de correcta imputación temporal, de registro en la contabilidad o en los libros registros que el contribuyente deba llevar, así como estar convenientemente justificados.

Conforme con lo anterior, y en atención al principio de correlación de ingresos y gastos, los gastos correspondientes a comidas con clientes en restaurantes motivados por el desarrollo de su actividad, se considerarán fiscalmente deducibles cuando vengan exigidos por el desarrollo de la actividad, siempre que, además, cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios, entre los que se encuentra el límite del 1 por ciento del importe neto de la cifra de negocios del periodo impositivo previsto en el anteriormente reproducido artículo 15 de la LIS.

Esta correlación deberá probarse por cualquiera de los medios generalmente admitidos en derecho, siendo competencia de los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria la valoración de las pruebas aportadas. En el caso de que no existiese vinculación o ésta no fuese suficientemente probada, tales gastos no podrán considerarse fiscalmente deducibles de la actividad económica.

Comentario:

Por tanto, deducibilidad siempre que haya justificación, correlación con ingresos y límite del 1% del importe neto de la cifra de negocio del período impositivo. Recordar que el IVA de estos gastos no es deducible en dicho tributo, por lo que constituye mayor gasto en IRPF.

La exigencia de correlación con los ingresos determina a mi juicio su exclusión respecto de los registradores que no actuan en régimen de competencia.

.- CONSULTA DGT V1638-18, DE 12/6/2018. IRPF. Rendimientos del capital inmobiliario. Régimen fiscal en los arrendamientos de las rentas devengadas y no cobradas: se deben computar como ingresos y deducirse como gasto los saldos de dudoso cobro transcurridos 6 meses.

HECHOS: El consultante arrendó un inmueble en septiembre de 2017. El inquilino dejó de pagar las rentas desde octubre de 2017, firmando en febrero de 2018 un documento de reconocimiento de deuda, haciendo entrega de las llaves y la posesión del inmueble al propietario, que ha iniciado un procedimiento judicial de reclamación de rentas impagadas.

CUESTIÓN: Tributación de las citadas rentas.

CONTESTACIÓN:

Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, tributando como rendimiento del capital inmobiliario, de acuerdo con los arts. 22, 14.1.A) y 23 de la LIRPF y 13 de su Reglamento, sienta las siguientes conclusiones:

1º. El consultante deberá imputar en los años 2017 y 2018, en tanto ha estado vigente el arrendamiento, como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, las cantidades correspondientes al arrendamiento de la vivienda, incluso aunque no hayan sido percibidas.

2º. Del rendimiento íntegro computado podrá deducir como gasto los saldos de dudoso cobro una vez transcurrido el plazo de seis meses exigido reglamentariamente.

3º. En el caso de que la deuda fuera cobrada posteriormente a su deducción como gasto, deberá computar el ingreso en el año en que se produzca dicho cobro.

COMENTARIO:

Es lo que hay. Si fuera un arrendamiento que constituyera actividad económica, la opción por el criterio de caja evitaría el problema.

.- CONSULTA DGT V1511-18, DE 5/6/2018. IRPF/IS: las sociedades civiles formadas por la unión de dos notarios no tributan en el IS; tributa cada notario en su IRPF.

 HECHOS: La entidad consultante es una sociedad civil formada por la unión de dos notarios.

CUESTIÓN: Si la entidad consultante debe tributar conforme al régimen de atribución de rentas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
CONCLUSIÓN:
El ejercicio de las actividades atribuidas a las notarías corresponde a los notarios titulares de los mismos, que realizan unas funciones específicas de ejercicio de la fe pública, con dependencia del Ministerio de Justicia a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado y cuya retribución está establecida en función del arancel notarial.

De acuerdo con lo anterior, el rendimiento correspondiente a la entidad consultante, notaría, actúe un notario o varios en régimen de unión de despacho, deberá ser objeto de imputación al notario o notarios titulares del mismo, por lo que, al no poder ser una sociedad civil con personalidad jurídica titular de esta actividad, los rendimientos correspondientes a la notaría por su actividad propia en ningún caso tributarán por el Impuesto sobre Sociedades.”

En definitiva, en el caso consultado no estamos en presencia de una entidad que desarrolle una actividad, sino que se trata de distintos contribuyentes del Impuesto que realizan independientemente su actividad y que se limitan, únicamente, a sufragar unos gastos que tienen en común. Por tanto, los notarios deberán calcular de forma separada los rendimientos de su actividad profesional: los ingresos obtenidos por cada uno de los profesionales le corresponderán exclusivamente a ese profesional (en función del protocolo de cada uno de los notarios), que se imputará la parte proporcional de los gastos comunes que le corresponda y los gastos en que incurra directamente.

Comentario:

Cuestión delicada con implicaciones corporativas que tienen que ver con la dualidad funcionario-profesional de los Notarios.

La consulta reitera el criterio ya establecido en anteriores de la DGT con el beneplácito del Consejo General del Notariado (consulta V2716-16), pero deja en situación embarazosa las uniones de despachos notariales perfectamente posibles en la normativa notarial que parece que sí que pueden mantener una comunidad de los gastos comunes, pero no de ingresos.

Añadir que los servicios notariales que no implican ejercicio de autoridad pública, como la gestión, pueden ser objeto de prestación a través de sociedades mercantiles.

D) PLUSVALÍA MUNICIPAL (IMIVTNU).

 .- CONSULTA DGT 0028-18, DE 15/6/2018. La fecha de devengo de la plusvalía municipal en las sucesiones es la de fallecimiento del causante.

HECHOS: La madre del consultante falleció el 09/04/1998. Con fecha 08/09/2017 los herederos aceptaron la herencia mediante escritura pública y presentaron la solicitud de autoliquidación del IIVTNU, que estaba prescrito. El ayuntamiento les hizo la liquidación por importe de cero euros. En fecha 02/03/2018 venden el inmueble. El ayuntamiento les practica la liquidación desde la fecha del fallecimiento de la madre y no desde la aceptación de la herencia.

CUESTIÓN: Si es correcta calcular desde la fecha del fallecimiento de la madre y no desde la de la escritura de aceptación de la herencia. O, si en todo caso, deberían liquidar desde la fecha en que varió el precio del suelo catastralmente, ya que no tuvo variación desde el 14/01/1997 hasta el 21/09/2010, fecha en que fue revisado y aumentado.

CONTESTACIÓN:

(……)El artículo 109 del TRLRHL regula el devengo del IIVTNU, estableciendo en su apartado 1:

“1. El impuesto se devenga:

a) Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.

b) Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.”.

En el caso objeto de consulta, se producen dos transmisiones de la propiedad de un terreno de naturaleza urbana que dan lugar a la sujeción al IIVTNU.

La primera es una transmisión lucrativa por causa de muerte, derivada del fallecimiento de la madre del consultante. Respecto de esta transmisión serán sujetos pasivos del IIVTNU los herederos, como adquirientes de la propiedad del terreno.

En cuanto a la fecha de devengo del impuesto derivada de esta transmisión lucrativa, debe atenderse, como indica el artículo 109 del TRLRHL a la “fecha de la transmisión”, sin que la Ley defina tal concepto.

A falta de dicha especificación, hay que acudir a lo dispuesto en el Código Civil (arts. 440, 657, 661 y 989)…….a efectos del IIVTNU, se tendrá por fecha de la transmisión la del fallecimiento del causante, entendiéndose por tanto producido en dicho momento el devengo del tributo.

Así, en el caso objeto de consulta, en la transmisión de la propiedad del terreno por causa de muerte de la madre del consultante, el devengo del IIVTNU tiene lugar en la fecha del fallecimiento, es decir, el 09/04/1998 y no en la fecha de aceptación de la herencia. Por ese mismo motivo, cuando los herederos presentan la autoliquidación del impuesto, se les aplica la prescripción del derecho de la Administración para liquidar la deuda tributaria y no tienen que satisfacer el mismo.

Los herederos adquieren la propiedad del inmueble, de acuerdo con lo previsto en los artículos 440, 657, 661 y 989 del Código Civil antes transcritos, desde el momento del fallecimiento del causante, y no desde la fecha de la aceptación de la herencia.

Cuando posteriormente los herederos venden el inmueble, para la determinación de la base imponible del impuesto, el devengo del impuesto se produce en la fecha de la transmisión de la propiedad, el 02/03/2018.

Para la determinación de la base imponible del IIVTNU, el cómputo del período de generación del incremento de valor se realiza desde la fecha en que los transmitentes adquirieron el inmueble, es decir, desde la fecha del fallecimiento de su madre el 09/04/1998, y hasta la fecha de la transmisión por compraventa, el 02/03/2018, con lo que resulta de aplicación un período de generación de 19 años.

En cuanto al valor del terreno que hay que tener en cuenta para la determinación de la base imponible, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 107.2 del TRLRHL, será únicamente el valor que tenga dicho terreno a efectos del IBI, es decir, el valor catastral del terreno en la fecha de la transmisión.

Comentario:

El laconismo normativo del TRLHL obliga a acudir a las normas civiles, concluyendo la DGT que el devengo en las transmisiones lucrativas «mortis causa» se verifica el día de fallecimiento del causante. Además, a dicha fecha hay que referir el período de generación para calcular la cuota tributaria y el inicio de un nuevo período a efectos de ulteriores transmisiones.

Ahora bien no aclara en caso de pluralidad de herederos si el tributo se debe prorratear entre todos ellos con independencia de la partición – como en el ISD – o es sujeto pasivo el o los adjudicatarios del mismo, posición a la que me adscribo a la vista del art. 1068 del CC.

.- CONSULTA DGT 1817/2018, de 21/6/2018. La fecha de devengo de la plusvalía municipal en la adjudicación judicial de inmuebles es la expedición del testimonio del auto de adjudicación por el Secretario Judicial.

HECHOS: La consultante era propietaria de un inmueble urbano que fue enajenado mediante subasta judicial.

CUESTIÓN: A efectos del IIVTNU en qué fecha se entiende transmitida la propiedad del inmueble: ¿Desde la fecha del auto de adjudicación judicial o desde la fecha de la toma de posesión judicial?

CONCLUSIÓN: El IIVTNU se devenga en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno. En el caso planteado, la transmisión se produce en la fecha en que se dicte el testimonio expedido por el Secretario Judicial, comprensivo del auto de adjudicación. Este auto, tal como establece el artículo 673 de la LEC es título bastante para la inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad a favor del adjudicatario del bien inmueble subastado.

Comentario:

Por tanto, no cabe entender que el devengo se demora a la fecha de puesta en posesión. Tampoco que se adelanta a la fecha del auto de adjudicación, siendo el día el de expedición del testimonio expedido por el Letrado de la Administración de Justicia y, añado yo, con expresión de la firmeza del mismo pues si no es firme no constituye título inscribible.

 

PARTE TERCERA. INFORME DEL MES: 

TRIBUTACIÓN DE LOS LEGADOS DE PARTE ALÍCUOTA Y DE LEGÍTIMA, DE COSA AJENA, DE BIENES GANANCIALES, DE RENTAS, DE METÁLICO, DISTRIBUCIÓN DE TODA LA HERENCIA EN LEGADOS.

I.- LOS LEGADOS EN EL IMPUESTO DE SUCESIONES.

Los legados en el Impuesto de Sucesiones tienen una obvia relevancia en cuanto es un título de atribución patrimonial y, como tal título, determinan una adquisición lucrativa «mortis causa» sujeta al Impuesto (art. 3 LISD)

Como regla general, los legados son atribuciones particulares en contraposición a la vocación universal que presupone la institución de heredero. Pues bien, siempre que en efecto constituyan una atribución singular tienen un régimen tributario especial en el ISD, que se resume en los siguientes aspectos:

a) La base imponible individual se concreta en el valor del legado, sin incluir en la misma la parte proporcional del ajuar, salvo que esté incluido ajuar en el mismo legado y sin deducción de las deudas del causante ni de las cargas, salvo que hayan sido objeto de atribución específica al legatario en el propio legado.

b) Le corresponde aplicar de manera exclusiva las reducciones objetivas (como las de vivienda habitual, empresa individual, negocio profesional o participaciones en entidades) correspondientes a los bienes legados.

II.- CONCURRENCIA DE HEREDEROS Y LEGATARIOS EN EL IMPUESTO DE SUCESIONES: INEXISTENCIA DE CONFLICTO EN CASOS ORDINARIOS.

 Pues bien, concurriendo un legatario de bienes existentes en el caudal relicto con el heredero llamado al resto, no plantea especial problema la tributación de uno u otro:

.- El legatario tributa por su adquisición, sujeta a las reglas expuestas.

.- El heredero tributa por el resto del caudal, adicionado el ajuar y minorando deudas deducibles y gastos de entierro y funeral. Si son varios, se prorratea entre ellos, tanto la base como las reducciones objetivas, además de las que le correspondan por reducciones subjetivas.

Sin embargo, sí que se suscitan numerosas dudas cuando el legatario no se ajusta a los parámetros comunes de tal condición. La vocación de iluminar los aspectos oscuros es el motor de estas líneas.

III.- LEGADOS ESPECIALES Y SU TRIBUTACIÓN.

III.1.- El legatario de parte alícuota. Especial referencia al legado de legítima en abstracto: tributa como heredero.

El legatario de parte alícuota debe considerarse a efectos del ISD como heredero (en tal sentido, consulta de la DGT V1506-14, de 9/6/2014) y, por tanto:

.- Su base imponible individual está constituida por su parte alícuota en la herencia, con adición del ajuar y minoración de las deudas deducibles y gastos de entierro y funeral.

.- Para determinar su base liquidable, además de las reducciones subjetivas que le sean aplicables, procederá prorratear las reducciones objetivas pertinentes con los herederos.

La misma solución debe adoptarse en el caso de legado de cuota legitimaria abstracta. Sin entrar en matices civiles, lo cierto es que a la legítima también le afectan las deudas del causante, aunque su estatuto no sea equiparable al de heredero. Se trata más bien de un legatario de parte alícuota «ex lege», pero ello nos aboca también a considerarlo fiscalmente como heredero.

III.2.- El legado de cosa ajena.

Al legado de cosa ajena se refiere el art. 861 del CC, reputándolo válido si el testador conocía tal circunstancia, quedando obligado el heredero a adquirirlo o, no siendo posible, a satisfacer en dinero su valor.

Legado de cosa ajena que no es tan infrecuente, en cuanto no es extraño encontrarnos con disposiciones testamentarias que ordenan legados de inmuebles titularidad de sociedades del testador.

Pues bien, la tributación de los mismos no encuentra fácil ajuste en la normativa del ISD que los ignora, pero atendiendo al hecho imponible del ISD (gravar los incrementos patrimoniales obtenidos a título lucrativo – art. 1 LISD) es evidente que el legado de cosa ajena supone una mengua del incremento patrimonial gratuito para el heredero, que debe adquirirlo o pagar su valor en dinero, y un incremento patrimonial para el legatario que tiene su quicio en una adquisición mortis causa.

No insensible a tal cuestión, prescindiendo de determinados pronunciamientos aislados de los tribunales de justicia, la DGT, recientemente (consultas V3256-16 y V896-17), ha sentado unos criterios ajustados a la naturaleza del legado que nos ocupa, lo que nos permite establecer las siguientes reglas:

a) Si el legado de cosa ajena se satisface en dinero por no ser posible su adquisición por el heredero, el heredero podrá minorar de su base imponible lo satisfecho al legatario y el legatario integrará en su base imponible lo percibido.

b) Si el heredero adquiere la cosa ajena para transmitirla al legatario:

.- Para el titular de la cosa ajena que la transmite estamos ante una transmisión onerosa ordinaria. Ello implica una posible ganancia o pérdida patrimonial en su IRPF (si es persona física) o una renta a integrar en su base imponible del IS (si es persona jurídica) – además de los impuestos indirectos que procedan – TPO o IVA y AJD más , en su caso, plusvalía municipal.

.- Para el heredero que realiza la adquisición para cumplir el legado, el importe satisfecho más los gastos soportados en la misma, minorará su base imponible en el ISD.

.- Para el legatario, su adquisición mortis causa, que queda sujeta a gravamen en el ISD, está determinada por el valor real del bien que le transmite el heredero.

Advertir que ello en principio conlleva una doble transmisión: (1) Del titular ajeno a la sucesión al heredero y (2) del heredero al legatario. Pero, ello normalmente no tiene consecuencias tributarias adicionales puesto que el valor de transmisión del heredero al legatario usualmente será coincidente con su valor de adquisición, siendo ambas serán prácticamente simultáneas ( lo que tiene especial relevancia en la plusvalía municipal) y dicha segunda transmisión se desenvuelve en la órbita del ISD en los términos apuntados, lo que excluye ITP y AJD.

Nos podríamos plantear si la segunda transmisión por el heredero al legatario es prescindible, en cuanto puede actuar el heredero como encargado de la adquisición a tercero para el legatario – fiducia testamentaria – . Pues bien, siendo ello en teoría civilmente posible, no lo considero lo más idóneo fiscalmente, en cuanto conviene ajustar la secuencia civil a las implicaciones fiscales.

III.-3.- Legados de bienes gananciales.

La tributación de los legados de bienes gananciales es absolutamente dependiente de su estructuración civil. Así:

a) Legado conforme al art. 1380 del CC (el más infrecuente) :

.- Si es adjudicado al caudal relicto en la liquidación de gananciales en su totalidad, es un legado ordinario de cosa específica del testador.

.- Si es adjudicado al otro cónyuge en la liquidación de gananciales o parcialmente al cónyuge y al causante, procede que el heredero satisfaga su valor en dinero al legatario con las consecuencias tributarias expuestas para el legado de cosa ajena que no ha sido posible adquirir.

b) Legado de la participación ganancial que corresponda al testador en la liquidación de gananciales (especie del art. 864 del CC) . Su tributación es muy clara, puesto que la efectividad del legado queda subordinada a la liquidación de gananciales, de manera que:

.- Si a resultas de la liquidación de gananciales, todo o una parte indivisa del bien queda incluido en el caudal relicto, estaremos ante un legado de cosa específica del testador, acotado al todo o la parte incluido en el caudal relicto, tributando directamente el legatario por su valor real.

.- Si a resultas de la liquidación de gananciales, todo o una parte indivisa del bien corresponde al cónyuge viudo, respecto del todo o la parte excluida del caudal relicto, nada corresponde al legatario y, en consecuencia, no debe tributar por la misma, sin que tenga incidencia para el heredero.

III.4.- Legado de rentas o pensión.

Es relativamente frecuente el constituir rentas o pensiones a título de legado (art. 880 del CC), sobre todo en el caso de personas afectadas por discapacidad, correspondiendo a los herederos la satisfacción de las mismas.

Pues bien, también aquí encontramos alguna consulta de la DGT (V1180-18) que nos permite sentar criterios con una seguridad razonable:

a) Para el heredero que debe satisfacerla, la pensión supone una carga (aunque estrictamente no lo es) deducible ( es lo que interesa), pudiéndose deducir para determinar su base imponible el valor de la pensión en el ISD para el legatario.

b) Para el legatario, el valor de la pensión es la base imponible individual de su adquisición mortis causa.

El problema estriba en determinar el importe del valor real de la pensión en el ISD y al respecto parece que se debe acudir a las reglas del art. 14 del Reglamento del ISD antes que a las reglas establecidas en el ITP y AJD para la determinación de la base imponible.

III.5.- Legados de dinero. Pago de legítima con dinero extrahereditario.

Los legados de dinero o activos financieros existentes en la herencia en principio no plantean problemas y se rigen por las reglas ordinarias. El problema estriba cuando se ordenan legados de numerario y el mismo no se encuentra en el caudal relicto; al respecto, deben tenerse muy presentes los arts. 875 y 886 del CC que obligan al heredero a satisfacerlos, aunque no lo haya en la herencia. De ser este el caso:

.- El heredero podrá minorar de su base imponible como «carga» el dinero que deba aportar extrahereditario para cumplir el legado.

.- El legatario incluirá en su base imponible el importe de dinero que reciba del heredero para entregar el legado, además de lo que se adjudique por tal concepto que exista en el caudal relicto.

Lo dicho también es aplicable a los casos de pago de legítima en dinero extrahereditario (arts. 841 y ss y 1056 del CC).

III.6.- Distribución de toda la herencia en legados.

Si toda la herencia se halla distribuida en legados, fiscalmente no tenemos más alternativa para la imputación del ajuar, deudas deducibles, gastos de entierro y funeral que acudir a la regla del art. 891 del CC y, consiguientemente, proceder al correspondiente prorrateo entre los legatarios en proporción a sus cuotas.

En todo caso, ello exige una labor interpretativa del título sucesorio, discriminando entre los legatarios «impropios» y los legatarios típicos.

PONENTE: JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ.

 

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Notificación al deudor en la cesión de créditos hipotecarios en Cataluña

LA NOTIFICACIÓN AL DEUDOR EN LA CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN CATALUÑA

(artículo 569.28.2 C.C.Cat.)

 

MIGUEL ÁNGEL CAMPO GÜERRI

Notario de Barcelona

    

Conferencia del autor en el Seminario organizado por el Decanato Autonómico de los Registradores de Cataluña, el día 1 de febrero de 2018.

  De interés, para toda España, no sólo Cataluña

Puede aludirse a esta materia en los temas 51 y 67 de Civil. Hipotecario: 60 Notarías y 65 Registros

   

    Mis primeras palabras no pueden ser sino de agradecimiento al Servicio de Estudios Registrales de Cataluña, y especialmente a Rafael Arnaiz, por su permanente muestra de confianza y por esta invitación a participar en el presente Seminario.

    El nuevo artículo 569-28.2 del Código Civil de Cataluña (ley 3/2017 de 15 de febrero) establece que “El titular de un crédito o préstamo hipotecario que transmite su derecho debe notificarlo fehacientemente al deudor y, si procede, al titular registral del bien hipotecado, como presupuesto para la legitimación del cesionario, indicando el precio convenido o el valor que se da al derecho y las condiciones esenciales de la cesión. La renuncia del deudor a la notificación en cualquier momento es nula.”

    Este precepto plantea varias cuestiones importantes sobre el alcance de la notificación al deudor de la cesión de un crédito hipotecario, pero genera serias dudas consecuencia, a nuestro juicio, de una desafortunada redacción.

    Tal vez el único punto cuya dicción sea terminante y clara está en su último inciso cuando proclama que “la renuncia del deudor a la notificación en cualquier momento es nula.”

    Este pronunciamiento nos parece acorde con la consideración de dicha cláusula como cláusula abusiva al amparo del artículo 86.7 de la LGDCU (STS 16-XII-2009) y nos lleva a recordar la opinión de ROCA SASTRE cuando recogía la de autores como GALINDO Y ESCOSURA que, en relación con el Reglamento Hipotecario de 1.870 calificaban este pacto de inmoral y propugnaban su prohibición. Se trata de un pacto que ninguna ventaja ha de reportar al deudor y le impone la asunción de la carga de investigar los posibles cambios en la titularidad del crédito y de asumir los riesgos de pagar a quien no debe corriendo el peligro de tener que pagar dos veces.

    Con el nuevo texto legal que comentamos cabe concluir que dicho pacto de renuncia (al menos en el contrato de crédito o préstamo hipotecario) ha quedado abolido en el derecho catalán tanto en la contratación ordinaria como en la regulada bajo la normativa de protección al consumo.

    Ahora bien, que dicho pacto ya no quepa no puede desenfocar el significado y el alcance que la notificación al deudor ha de tener en el negocio de cesión de crédito. Y, sin embargo, el nuevo artículo 569-28.2 ha introducido una seria duda al regularla de manera detallada y calificarla como presupuesto para un efecto tan sustantivo como el de la legitimación. A nuestro entender los errores que comete el precepto son varios:

    En primer lugar, porque impone la notificación como un deber del cedente. ¿Acaso no puede verificarla el cesionario sin el concurso del cedente? Por supuesto que sí. Lo que importa es que el deudor cedido tenga conocimiento indiscutible de ella, no de quién proceda la noticia. Ni la notificación del cedente puede ser suficiente si no está bien hecha, ni su falta puede oponerse por el deudor cedido si éste ha tenido el conocimiento adecuado por las gestiones hechas por el cesionario.

    En segundo lugar, porque determina el contenido de la notificación, al exigir que se indique el precio convenido o el valor que se da al derecho y las condiciones esenciales de la cesión; desconociendo que estas circunstancias no afectan al derecho del deudor cedido (salvo que se trate de un crédito litigioso). La cesión, por sí sola, ni le perjudica ni le beneficia ya que el cesionario se subroga en todos los derechos del cedente. No existe hoy ningún texto positivo vigente que reconozca al deudor un derecho que justifique dicha información.

    Ahora bien, hay que tener presente que coletea en este punto la Disposición Adicional de la ley 24/2015, de 29 de julio, de la Generalitat de Cataluña de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. Esta disposición establece que “en la cesión de créditos, el acreedor puede ceder su crédito contra el deudor si el crédito ha sido garantizado con la vivienda del deudor y este es un consumidor. Si la cesión es a título oneroso, el deudor queda liberado de la deuda abonando al cesionario el precio que este ha pagado más los intereses legales y los gastos que le ha causado la reclamación de la deuda”. Pero esta norma no ha entrado en vigor y su vigencia está suspendida por el Tribunal Constitucional. En el caso de llegarse a levantar dicha suspensión, se trataría de una especialidad que debería ser objeto de un estudio concreto pero que no abarcaría la totalidad de los casos que caben en el artículo 569-28.2 que comentamos.

    Y en tercer y lugar, sobre todo, porque configura la notificación como presupuesto para un efecto tan sustantivo como el de la legitimación, sin precisar, además, a cuál se refiere. ¿Se trata de la legitimación civil, de la procesal, de la registral? ¿O de todas ellas?

    Una lectura precipitada del artículo puede llevar a la conclusión de que, si la cesión de un crédito necesita la notificación como presupuesto de legitimación del cesionario, quiere ello decir que sin ella no se produce el efecto sustantivo de la cesión, esto es, la transmisión del derecho al cesionario.

    Sin embargo, esta conclusión es inadmisible en nuestro ordenamiento pues es jurisprudencia y doctrina constante que la cesión de crédito como negocio y como efecto traslativo no precisa de la notificación al deudor. El negocio se perfecciona por el mero consentimiento de cedente y cesionario (de conformidad con la teoría general del negocio jurídico, especialmente los artículos 1.254 y 1.258 del Código Civil); y por él opera la transmisión del derecho. Y para nada precisa del consentimiento del deudor, ni si quiera de su conocimiento, pudiendo incluso llevarse a cabo contra su voluntad.

    Entre los elementos esenciales del negocio de cesión no está la notificación al deudor. Ésta tan solo es un elemento natural del mismo, pudiendo existir sin ella. Y prueba de ello la encontramos en preceptos como el artículo 1.527 del Código Civil, el 151 de la Ley Hipotecaria o el 176 y 243 de su Reglamento.

    A título de mero ejemplo sobre la constante jurisprudencia en esta materia reseñamos algunos pronunciamientos siguiendo el trabajo de Isabel González Pacanowska. “La eficacia y consumación del contrato de cesión no puede hacerse depender de una notificación cuya finalidad está limitada taxativamente en derecho” (STS 23-VI-1983): el conocimiento de la cesión “lo único que hace es variar el destinatario del pago” (STS 15-VII-2002) pero “no afecta a la relación cedente-cesionario, sino que se circunscribe a impedir que el deudor cedido pague legítimamente al acreedor originario” (23-VII-2007).

    En definitiva, la legitimación del cesionario para reclamar el pago al deudor deriva inmediatamente del propio negocio de cesión. Y así lo declara la STS 3-XI-2009 en un asunto de especial interés porque la fecha del negocio de cesión era anterior a la fecha de retroacción de la quiebra del cedente (conforme a la anterior regulación del artículo 878 CCo) si bien el cesionario había cobrado de los deudores cedidos durante el período de retroacción. El TS considera equivocada la argumentación de la Audiencia de entender que el conocimiento de la cesión por el cedido fuera necesario para la plena transmisión del crédito. El TS considera que el cesionario adquirió desde la perfección del negocio la titularidad del crédito y la legitimación para reclamar el pago de lo adeudado, estando los deudores obligados al pago desde la fecha de la cesión, por lo que en nada importa que el pago se hubiera realizado dentro del período de retroacción.

    Resulta por tanto incuestionable que la legitimación sustantiva del cesionario no depende de la notificación al deudor; y tampoco depende de ésta su legitimación procesal.

    El Supremo no precisa que la notificación al deudor sea previa, y no constituye obstáculo alguno el que haya tenido lugar en el acto de emplazamiento en juicio al deudor (STS 23-VI-1983 y 23-VII-2007). El deudor debe cumplir la prestación debida frente al titular del crédito y el cesionario lo es desde el momento en que se perfeccionó el contrato de cesión, aunque le incumbe la carga de probar, como hecho constitutivo de su pretensión, su propia titularidad derivada de la misma (STS 15-VII-2002).

    El problema no es, en puridad, si el cambio se ha notificado al deudor, en qué momento se ha hecho o por quién; sino el acreditarse ante el cedido el cambio de la titularidad para que éste tenga la seguridad de haberse producido la transmisión –y, por ende, la legitimación activa de quien le exige el pago- y qué es lo que se reclama.

    Y por ello es razonable defender que el deudor pueda suspender el cumplimiento frente al cesionario en tanto no se le suministre una prueba suficiente del negocio celebrado, de la intervención en el mismo del cedente (en caso de no proceder de éste la comunicación) y de los demás extremos relativos al crédito cedido y a la identidad del nuevo acreedor. Y también podrá suspender el cumplimiento de la obligación en los casos en que, habiendo recibido la notificación del cedente, ésta induzca a confusión al deudor. En todos estos casos, ante la incertidumbre sobre el legítimo destinatario del pago la actuación diligente del deudor será la de consignarlo (artículo 1.176 CC).

    Todas estas consideraciones nos llevan a plantear una primera conclusión. La legitimación sustantiva y procesal del cesionario no depende de la notificación al deudor y, en consecuencia, cuando se trate de la cesión de un crédito hipotecario su inscripción en el Registro de la Propiedad no se puede hacer depender de ella. Sólo dependerá de que se cumpla lo establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria, esto es, el otorgamiento de la correspondiente escritura pública. Nada más. La inscripción en el Registro se deberá practicar, aunque no se haya verificado la notificación al deudor. Criterio que ya sostenía la doctrina mayoritaria con arreglo a la anterior redacción del artículo 149 (antes de la reforma de 2007) a pesar de su redacción, pues señalaba que “El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro”.

    Afirmar lo contrario y exigir dicha notificación para la inscripción conllevaría no sólo desconocer todo lo anterior sino privar indebidamente al cesionario de la protección registral sin incrementar en modo alguno la protección al deudor cedido.

    De acuerdo con el artículo 1.526 del Código Civil la cesión de un crédito no surtirá efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los artículos 1.218 y 1.227; y si se refiere a un inmueble, desde la fecha de su inscripción en el Registro.

    Por ello, negar la inscripción del derecho del cesionario del crédito hipotecario es convertirlo en inoponible frente a tercero. Para algunos autores la desprotección del cesionario lo sería frente a todo tercero (incluso frente al deudor, sostiene una opinión). Para otros, solo frente a aquellos terceros que reúnan los requisitos de tercero hipotecario del artículo 34 de la LH, puesto que frente a los demás ha de bastar que la cesión conste del modo señalado en el primer párrafo del artículo 1.526.

    En todo caso, negar la inscripción de la cesión supone exponer al cesionario a terceros como los cesionarios ulteriores del crédito y de la hipoteca, acreedores subhipotecarios, terceros subrogados por pago al cedente, beneficiarios de negocios de modificación del rango hipotecario o adjudicatarios del bien hipotecado en ejecución promovida por quien todavía figura como titular.

     Y no solo eso, sino que con la negativa a dicha inscripción además de dejar expuesto el derecho del cesionario ante tales terceros también se le impedirá o dificultará el ejercicio de las facultades que integran el contenido del derecho de hipoteca. Aunque la inscripción no se estime necesaria para la transmisión del derecho de crédito garantizado con hipoteca, hoy es mayoritaria la opinión que sostiene que la regulación procesal (arts. 681 y ss LEC) y el artículo 130 de la LH configuran una ejecución hipotecaria de base registral e impiden instarla a quien no aparezca como titular inscrito. 

    En resumen, durante todo el tiempo en que se haya negado la inscripción de la cesión en el Registro, amén de haber generado estos riesgos ¿en qué se habrá beneficiado el deudor? En nada, porque la no inscripción de la cesión no protege al deudor cuya posición jurídica se mantiene intacta.

    Cierto es que el cesionario no inscrito no pueda instar la ejecución, pero si la pretende le bastará con notificar al deudor en el mismo acto de emplazamiento en juicio y solicitar la inscripción.

    Y si la no inscripción de la cesión no protege al deudor, su inscripción tampoco le desampara porque su protección es sustantiva y le viene del artículo 1527 del Código Civil, la cual es operativa aun en el caso en que la cesión del crédito hipotecario se hubiere inscrito en el Registro.

    Si el deudor paga al cedente antes de conocer la transmisión, a los efectos de probar que la conocía para impedir su liberación no basta con acreditar la inscripción a favor del cesionario porque la protección del deudor ex artículo 1.527 es independiente de que la cesión haya cumplido lo establecido en el artículo 1.526.

    El propio artículo 176 del Reglamento Hipotecario refuerza esta conclusión porque autoriza la cancelación de la inscripción de la cesión del crédito hipotecario con el documento que acredite el pago al cedente y sin consentimiento del cesionario, actual titular registral, si no consta en el propio Registro la notificación al deudor. Resulta interesante la resolución de la DGRN de 24 de abril de 1991 que resuelve en este sentido un conflicto entre el deudor que paga a su acreedor original y el adjudicatario del crédito hipotecario que lo había adquirido como consecuencia de un proceso de ejecución previo no notificado al deudor.

    Alguna opinión se ha vertido entendiendo que la modificación del artículo 149 de la LH ha puesto fin a la distinción entre los efectos de la cesión respecto de terceros y respecto del deudor cedido, de modo que la inscripción de la cesión sustituiría, a todos los efectos, el requisito de la notificación y, en consecuencia, dicha inscripción surtiría efectos absolutos frente a todos, incluso frente al deudor.

    Sin embargo, esta opinión no puede prevalecer. La modificación del artículo 149 LH no conlleva la derogación del artículo 1.527 del Código Civil. No es admisible equiparar el deudor a los demás terceros y por ello subsisten en la legislación hipotecaria preceptos como el artículo 151 LH o 176 RH. No sería sensato que el deudor a la hora de pagar tuviera que estar pendiente de lo que el Registro publica; mucho más razonable resulta que cedente y cesionario sean los únicos responsables de poner en su conocimiento el cambio de titularidad del crédito.

    La cesión es oponible y eficaz frente al deudor cedido si la conoce, aunque no figure en el Registro de la Propiedad y, viceversa, si la desconoce no le es oponible ni eficaz, aunque esté inscrita en el Registro de la Propiedad.

    Es con esta última conclusión desde la que podemos dar sentido a la redacción del nuevo artículo 569-28.2 del Código Civil de Cataluña cuando establece la notificación como presupuesto para la legitimación del cesionario. Para que éste pueda reclamar el pago al deudor y oponerse a la excepción del artículo 1.527 CC no ha de bastar con su inscripción, sino que es imprescindible su notificación o, mejor dicho, que el deudor haya tenido conocimiento de la cesión.

    Y finalmente destacar en este sentido que la inscripción de la cesión no solo no perjudica al deudor, sino que le beneficia porque cuando reciba la notificación de la cesión, si se le acredita su inscripción se le estará facilitando la convicción de quién es el verdadero acreedor porque la fe pública registral estará legitimando al cesionario y clarificando al deudor a quien tiene que pagar.

 

                                                                          Miguel Ángel Campo Güerri.

                                                                          Notario de Barcelona.

                                                                          Febrero de 2018.

ENLACES:

 

ARTÍCULO 569-28 LIBRO QUINTO DEL CÓDIGO CIVIL CATALÁN

ARTÍCULO 149 DE LA LEY HIPOTECARIA

ARTÍCULO 176 REGLAMENTO HIPOTECARIO

ARTÍCULOS 1526 y ss. CÓDIGO CIVIL

LEY DE DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES

STS 3 DE NOVIEMBRE DE 2019

NOTIFICACION AL DEUDOR CESION CREDITO HIPOTECARIO TRAS LA LEY 41/2007. Francisco Rodríguez Boix, Notario de Huesca.

SECCIÓN DOCTRINA

Notificación al deudor en la cesión de créditos hipotecarios en Cataluña

Arco de Triunfo en Barcelona.