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LOS CESIONARIOS DE CRÉDITO HIPOTECARIO Y LA LEY 2/2009
Carlos Arriola Garrote. Notario de Madrid
PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
¿Debe extenderse la obligación de aval e inscripción que establece la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, sólo expresamente para los concedentes de préstamos hipotecarios, e intermediarios financieros, a los cesionarios de dichos derechos? Ni se mencionan como tales en la Ley, ni realizan la actividad que dicha norma tiene por objeto, pero así lo exige la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública (DGSJYFP), en resoluciones como la 14 de marzo de 2023, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario (BOE del 31 del mismo mes).
Puede analizarse, pues, qué fundamento y qué consecuencia tiene este criterio.
Efectivamente, el Centro directivo exige la inscripción de los cesionarios de créditos hipotecarios que actúen con carácter habitual, pese a no recogerlos expresamente la citada Ley. La resolución de 14 de marzo de 2023 reitera la doctrina expuesta en las anteriores, (desde la pionera, en esta cuestión, de 13 de julio de 2015) interpretando la Ley 2/2009, de 31 de marzo, de manera extensiva o analógica para tales adquirientes de créditos previamente constituidos por quienes sí entran en el ámbito de aplicación que la propia norma dicta, junto a los intermediarios de créditos, que son los dos únicos destinatarios directos de la Ley, en la vertiente activa del crédito.
Por eso llama poderosamente la atención que puedan darse casos como el contemplado en esta resolución, de 2023, donde se deniega la inscripción de una cesión de un crédito hipotecario a empresa no inscrita, la cual era titular, sólo en la provincia de Alicante, de… ¡cuarenta créditos hipotecarios inscritos! Una cosa es que se pase por alto el detalle de la inscripción en el registro que reclama la DG, ahora se verá cómo, en uno o dos casos, pero ¿cuarenta? O su habitualidad ha sufrido un paréntesis de catorce años, o no es norma fácil de interpretar y aplicar en esos términos, a la vista de la abundante casuística registral previa.
Eso es lo que lleva a estudiar el alcance de la exigencia legal que reclama la Dirección General, y su justificación.
SU FUNDAMENTACIÓN NORMATIVA
La fundamentación de la resolución es muy extensa: Tanto que podría dar la impresión que alguna norma o sentencia recoge, o al menos, remite, clara y expresamente, a la interpretación defendida. Pero NO es así.
Además de la propia ley citada, y de su reglamento, el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y se fija el importe mínimo del seguro de responsabilidad o aval bancario para el ejercicio de estas actividades, se menciona la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y dos directivas, que al final de este apartado veremos; tres sentencias del Tribunal Europeo de Luxemburgo, la de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) que advierte de la no necesidad de impugnar judicialmente cláusulas abusivas para que el consumidor quede protegido; la de 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11), del famoso “caso Aziz”, que inició lo que podemos llamar la “revolución hipotecaria”, hija de la crisis del ladrillo de 2008, y la 21 de enero de 2015 (C-482/123, C-484/13, C/484/13 y C-487/13), todas relativas a abusividad de cláusulas contractuales y protección del consumidor.
A continuación, menciona sentencias del Tribunal Supremo, también sobre abusividad de cláusulas. Pues bien, ni uno solo de los pronunciamientos apuntados se refiere expresamente al supuesto de cesión del crédito posterior a la constitución del préstamo.
Se añaden diversas resoluciones del propio Centro directivo, que en la parte que se refiere a la aplicación de la norma aquí examinada, no hacen sino reiterar el criterio de la resolución de 2015, más arriba citada, en que, por primera vez, a los seis años de la entrada en vigor de la Ley 2/2009, se exige la aplicación de la misma a los cesionarios de crédito. Sin embargo, en esta ocasión, la abultada lista de citas no contiene ni una precisamente dedicada al asunto… salvo las de la propia Dirección General.
Pero lo más llamativo es la inclusión, junto a la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, (tampoco se ocupa de la cesión) de la nueva Directiva 2021/2167 (ni siquiera se ha agotado el plazo para su incorporación al ordenamiento nacional), la cual sí incluye en su ámbito de aplicación (a diferencia de TODA norma o sentencia anterior), la figura del “comprador de créditos” y administrador de créditos…¡pero restringiéndolo en todo momento a los “dudosos”! (si se traspone tal cual, ¿tendremos también interpretaciones extensivas, para abarcar a todo crédito?), distinción que no hace la normativa española señalada de 2009, sin que tampoco se aluda a tan importante detalle en la resolución de 14/03/2023, al citarla como fundamentación.
En cambio, sí encontramos una referencia anterior a 2009, de la cesión de créditos en general en la Directiva 2008/48/CE, norma modificada por la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014,
Artículo 17
Cesión de los derechos
1. Cuando los derechos del prestamista en virtud de un contrato de crédito o el propio contrato sean cedidos a un tercero, el consumidor podrá hacer valer ante el nuevo titular las mismas excepciones y defensas que ante el prestamista original, entre ellas el derecho a una compensación si está autorizada en el Estado miembro afectado.
2. Se informará al consumidor de la cesión indicada en el apartado 1 excepto cuando el prestamista original, de acuerdo con el nuevo titular, siga prestando los servicios relativos al crédito al consumidor.
Se incorporó mediante la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, en su artículo 31. Mas el artículo 1.3 de la Ley 2/2009 fue modificado con posterioridad de modo que hoy recoge una referencia a la Ley 16/2011, pero para respetar su ámbito de aplicación, previendo su aplicación en los siguientes términos:
3. Lo establecido en esta Ley se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en otras leyes generales o en la legislación de protección de los derechos de los consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, la Ley de 23 de julio de 1908, de nulidad de los contratos de préstamos usurarios, la Ley 16/2011, de 24 de junio, de Contratos de Crédito al Consumo y la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores. En caso de conflicto, será de aplicación la norma que contenga un régimen más preciso de control de las actividades definidas en el apartado primero o suponga una mayor protección de los consumidores y usuarios.
Lo cierto es que la ley de 2011 no impone obligación de registro previo a los cesionarios. Tan sólo en su ANEXO II (Información normalizada europea sobre el crédito al consumo) se incluye información sobre inscripción en “El registro comercial en que está inscrito el prestamista y su número de registro o un medio de identificación equivalente en ese registro, si ha lugar a ello”, pero no para el cesionario,
Por otra parte, el artículo 7 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles sí contempla la posible cesión de los derechos del vendedor:
9. Cuando se pacte, la cesión que de sus derechos frente al comprador realice el vendedor, subrogando a un tercero, y el nombre o razón social y domicilio de éste; o la reserva de la facultad de ceder a favor de persona aún no determinada, cuando así se pacte.
10. La cláusula de reserva de dominio, si así se pactara, así como el derecho de cesión de la misma o cualquier otra garantía de las previstas y reguladas en el ordenamiento jurídico.
Mas tampoco incluye la exigencia de inscripción en registro administrativo alguno para las entidades que realicen esta actividad.
Finalmente, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario hace referencia a cesión, pero referido exclusivamente a la obligación de conservar y facilitar al prestatario la documentación precontractual:
Disposición adicional cuarta. Conservación de documentación precontractual.
Las personas que realicen las actividades reguladas en esta Ley estarán obligadas a conservar los documentos en los que se plasme la información precontractual entregada al prestatario en cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa de desarrollo, al objeto de acreditar el cumplimiento de dichas obligaciones, durante un plazo mínimo de 6 años desde el momento de la finalización de los efectos del contrato respecto del prestatario. Al final de dicho periodo, notificarán al prestatario de manera fehaciente su derecho a recibir dicha documentación y, si éste la requiere, la pondrán a su disposición. La misma obligación tendrán respecto de la información precontractual relativa a productos o servicios que sean objeto de venta vinculada o combinada exigida por la normativa sectorial correspondiente en cada caso.
En el caso de subrogación o de cesión, el prestamista que suscribió el préstamo deberá seguir conservando la documentación precontractual durante el plazo señalado en el párrafo anterior y trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera requerida por éste y a costa de éste, copia de la misma. Tanto el prestamista inicial como el prestamista que se subroga o el cesionario estarán obligados a facilitar dicha documentación al prestatario, si es reclamada por éste.
Y es que la Ley 2/2009, de principio a fin, se centra en un periodo preciso de la contratación, y en dos sujetos específicos: el concedente del préstamo y el intermediario financiero, pero sin prever nada para la suerte que luego el crédito corra después, si se cede a otro acreedor. Así resulta desde su exposición de motivos:
III
Con esta finalidad, se limita el ámbito de aplicación de la Ley a las empresas distintas a las entidades de crédito y a los supuestos de concesión de créditos o préstamos hipotecarios y de prestación de servicios de intermediación financiera, en el marco de la legislación general de protección de los consumidores, sin perjuicio de la normativa específica de determinados productos como el crédito al consumo o la venta a plazos de bienes muebles.
IV
Las empresas deberán contar con un seguro de responsabilidad civil o aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores. Las prestaciones de dicho seguro, cuya suma asegurada mínima se determinará reglamentariamente mediante real decreto del Consejo de Ministros, estarán exclusivamente destinadas a atender los perjuicios causados a sus clientes derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de intermediación o concesión de créditos o préstamos hipotecarios
CONSECUENCIAS DE LA SITUACIÓN ACTUAL
Pero, ¿cómo beneficia al consumidor la exigencia de requisitos que, durante la vida del préstamo, permitan un mayor control de la administración financiera inspectora, así como de una garantía adicional a la del 1911 del CC, en forma de aval para el caso de hacer frente a responsabilidades frente al consumidor, o a la propia administración?
Respecto de las primeras, una resolución judicial podría dar lugar a un resarcimiento de los derechos lesionados del consumidor, cuya posición de deudor en la relación obligatoria facilitaría, en último término, una compensación con la deuda que mantiene con el cesionario incumplidor. Situación distinta es la del acreedor del cesionario.
Pero es en el segundo aspecto de la responsabilidad del actor del préstamo donde cabe cuestionarse más la técnica de interpretación extensiva (o analogía, no lo aclara la resolución que estudiamos) de la Ley 2/2009 a quienes no están expresamente contemplados en ella. Y es que la proscripción de la analogía en materia sancionadora, que recoge el artículo 4.2, junto a los principios de seguridad jurídica y legalidad del 9.3 de la Constitución, reiterada por la jurisprudencia hasta la saciedad, puede llevar a resultados absurdos si se incluye en el ámbito subjetivo de aplicación de la ley a quien la misma, sencillamente, no contempla.
No quiero dar ideas, pero la sanción por incumplimiento de lo previsto en la Ley (que de esta manera se aplicaría a quien no previó su autor) es “muy grave”, y conlleva multa de 100.001 a 1.000.000 de euros, concretamente por la falta de inscripción en el registro que contempla en el artículo 9.2, el cual remite a los artículos “51 y 52 de la texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias y normativa complementaria” Supongo que habrá otras disposiciones que contemplen sanciones, a las que tan genéricamente se refiere este artículo, pero hay que insistir en la importancia de la tipicidad en materia sancionadora.
CONCLUSIÓN
Por todo ello, sería deseable, más que una revisión en sede judicial, de esta doctrina, la aprobación, bien puede ser con la trasposición de la Directiva de 2021/2167 antes citada, de una reforma de la Ley 2/0009 para incluir en su ámbito de aplicación a los cesionarios. Si además se precisara en dicho cambio que basta una pluralidad (2 u otra cifra determinada) de créditos concedidos o adquiridos para entender que existe habitualidad, la seguridad jurídica será, en este tema, mayor que la actual.
ENLACES:
- Resolución de 14 de marzo de 2023
- Resolución de 13 de julio de 2015
- Ley 2/2009, de 31 de marzo
- Real Decreto 106/2011, de 28 de enero,
- Directiva (UE) 2021/2167, sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos.
- La protección registral del cesionario de crédito hipotecario. José Antonio García Vila.
- Notificación al deudor en la cesión de créditos hipotecarios en Cataluña. Miguel Ángel Campo Güerri
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