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Paseos jurisprudenciales Agosto de 2017

PASEOS JURISPRUDENCIALES

MIGUEL PRIETO ESCUDERO, 

NOTARIO DE PINOSO (ALICANTE)

#justitonotario    www.justitonotario.es/

 

¿Qué que es un Paseo Jurisprudencial? Aquí lo tenéis.

Vamos a por el Paseo de este mes.

 

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:

Este mes tenemos 11 nuevos Autos del Tribunal Constitucional. De ellos solo 1 me parece interesante. Es este:

Pleno. Auto 109/2017, de 18 de julio de 2017 (BOE núm. 191, de 11 de agosto de 2017). Inadmite a trámite la cuestión prejudicial de validez sobre normas forales fiscales 639-2017, planteada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en relación con el artículo 14.5 de la Norma Foral 12/1989, de 5 de julio, del impuesto de bienes inmuebles de Gipuzkoa.

En cuanto a Sentencias, tenemos 12 nuevas. De ellas solo 1 me parece interesante y es esta:

Cataluña: propiedad temporal y propiedad compartida.

Pleno. Sentencia 95/2017, de 06 de julio de 2017 (BOE núm. 191, de 11 de agosto de 2017). Recurso de inconstitucionalidad 2465-2016. Interpuesto por el Presidente del Gobierno en relación con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al libro quinto del Código civil de Cataluña. Competencias sobre derecho civil: constitucionalidad de la regulación autonómica de la propiedad temporal.

Nos vamos al Cendoj.

 

SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO:

Tenemos este mes, 33 Sentencias NUEVAS de la Sala 1ª del TS.

Se trata de las Sentencias 3.002, 3.003, 3.004, 3.005, 3.006, 3.007, 3.008, 3.009, 3.010, 3.011, 3.012, 3.013, 3.014, 3.015 (costas), 3.016 (bono estructurado “Le Mans”), 3.017 (error judicial), 3.018, 3.019, 3.020, 3.021 (alimentos y modificación de medidas), 3.022 (error judicial), 3.023 (interpretación de los contratos), 3.024 (alimentos), 3.025 (competencia desleal), 3.026, 3.027, 3.028, 3.029, 3.030, 3.035, 3.036, 3.037 y 3.051.

De las 33, 25 me parecen interesantes  y voy a descartar las demás, aunque os he indicado entre paréntesis de que van y las enlazo para los que os puedan interesar.

Esta son las 25 sentencias del Paseo de este mes: 

Costas procesales (7)

3.002 Costas procesales de las instancias cuando se estima el recurso de casación del consumidor orientado, en un litigio sobre cláusula suelo, a obtener la restitución íntegra de lo pagado en virtud de la cláusula suelo, se casa la sentencia recurrida y, en funciones de instancia, se desestima el recurso de apelación del banco que, entre otras cuestiones, impugnaba la restitución íntegra acordada en primera instancia. Imposición de las costas de ambas instancias al banco demandado por aplicación del principio general del vencimiento en relación con los principios de no vinculación y de efectividad en materia de consumidores.

3.003 Costas procesales. Litigio sobre cláusulas suelo. Criterio de imposición pese al cambio de jurisprudencia por aplicación del principio general del vencimiento, en relación con los principios de no vinculación y de efectividad en materia de consumidores.

3.004 Costas procesales. Litigio sobre cláusulas suelo. Criterio de imposición pese al cambio de jurisprudencia por aplicación del principio general del vencimiento, en relación con los principios de no vinculación y de efectividad en materia de consumidores.

3.005 Costas procesales de las instancias cuando se estima el recurso de casación del consumidor orientado, en un litigio sobre cláusula suelo, a obtener la restitución íntegra de lo pagado en virtud de la cláusula suelo, se casa la sentencia recurrida y, en funciones de instancia, se desestima el recurso de apelación del banco que, entre otras cuestiones, impugnaba la restitución íntegra acordada en primera instancia.

3.009 Costas procesales de las instancias cuando se estima el recurso de casación del consumidor orientado, en un litigio sobre cláusula suelo, a obtener la restitución íntegra de lo pagado en virtud de la cláusula suelo, se casa la sentencia recurrida y, en funciones de instancia, se desestima el recurso de apelación del banco que, entre otras cuestiones, impugnaba la restitución íntegra acordada en primera instancia. Imposición de las costas de ambas instancias al banco demandado por aplicación del principio general del vencimiento en relación con los principios de no vinculación y de efectividad en materia de consumidores.

3.013 Costas procesales de las instancias cuando se estima el recurso de casación del consumidor orientado, en un litigio sobre cláusula suelo, a obtener la restitución íntegra de lo pagado en virtud de la cláusula suelo, se casa la sentencia recurrida y, en funciones de instancia, se desestima el recurso de apelación del banco que, entre otras cuestiones, impugnaba la restitución íntegra acordada en primera instancia. Imposición de las costas de ambas instancias al banco demandado por aplicación del principio general del vencimiento en relación con los principios de no vinculación y de efectividad en materia de consumidores.

Y 3.051 Costas procesales de las instancias cuando se estima el recurso de casación del consumidor orientado, en un litigio sobre cláusula suelo, a obtener la restitución íntegra de lo pagado en virtud de la cláusula suelo, se casa la sentencia recurrida y, en funciones de instancia, se desestima el recurso de apelación del banco que, entre otras cuestiones, impugnaba la restitución íntegra acordada en primera instancia. Imposición de las costas de ambas instancias al banco demandado por aplicación del principio general del vencimiento en relación con los principios de no vinculación y de efectividad en materia de consumidores

Aprovechamiento por turno (5)

3.007 Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. Aplicación de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre a los contratos litigiosos. Integración en una comunidad o membresía. Condición de consumidores de los contratantes.

3.008 Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. Aplicación de la ley 42/1998, de 15 de diciembre, a los contratos litigiosos. Condición de consumidores de los usuarios.

3.010 Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (certificado de fiducia) adquiridos para revender o alquilar con el fin de obtener beneficios. Condición de adquirente/consumidor. Reseña histórica de la normativa reguladora.

3.020 Ley 42/98. Nulidad del contrato derivada de la falta de fijación de la duración del régimen sobre el que se produce la contratación. Doctrina de esta Sala sobre la aplicación de dicha Ley aún cuando se convenga la reventa o alquiler de los períodos vacacionales al no tratarse de una actividad profesional del adquirente.

3.030 Adquirente con ánimo de lucro de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones. Nulidad del contrato y restitución de cantidades.

Cláusulas suelo (8)

3.011 Contratos bancarios. Préstamo hipotecario. Nulidad de la cláusula suelo. Efectos devolutivos tras la STJUE de 21/12/2016. Han de producirse desde el inicio.

3.014 Cláusula suelo. Nulidad. Efectos: estimación del recurso de casación según lo declarado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sin oposición del banco que es parte recurrida. Condena del banco demandado en costas de primera y segunda instancias.

3.026 Efectos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo como consecuencia de no haber apreciado la falta de transparencia. Aplicación de la doctrina establecida por la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (caso Gutiérrez Naranjo), que ha determinado un cambio en la jurisprudencia de esta sala, a partir de la Sentencia 123/2017, de 24 de febrero.

3.028 Cláusula suelo. Nulidad. Acción individual. Alcance de los efectos de cosa juzgada de la sentencia dictada en la acción colectiva. Efecto restitutorio: estimación del recurso de casación según lo declarado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

3.029 Efectos de la nulidad de la cláusula suelo. Retroactividad de la restitución de las cantidades indebidamente cobradas. Inexistencia de cosa juzgada. Devengo de intereses. Reiteración de la doctrina de la Sala.

3.035 Efectos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo como consecuencia de no haber apreciado la falta de transparencia. Aplicación de la doctrina establecida por la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (caso Gutiérrez Naranjo), que ha determinado un cambio en la jurisprudencia de esta sala, a partir de la Sentencia 123/2017, de 24 de febrero.

3.036 Nulidad de cláusula suelo. Efectos restitutorios. Inexistencia de cosa juzgada sobre irretroactividad por la STS 241/2913, de 9 de mayo. Procedencia de pagar los intereses devengados por las cantidades indebidamente cobradas.

3.037 Efectos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo como consecuencia de no haber pasado el control de transparencia. Allanamiento del banco recurrido en fase de casación. Procede estimar el recurso de casación, a la vista del allanamiento de Caja España, y también en atención a la jurisprudencia de esta sala posterior a la STJUE 21 de diciembre de 2016 (caso Gutiérrez Naranjo).

Derecho concursal

3.018 Contrato de concesión de venta de vehículos y servicios preventa y postventa. Cuenta corriente. Liquidación de la relación negocial. Compensación contable y determinación de un saldo deudor. Artículo 58 LC. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Responsabilidad de los Administradores

3.019 Sociedades. Acción de responsabilidad de los administradores de hecho por deudas posteriores al acaecimiento de la causa de disolución (artículo 367.1 en relación con el artículo 363.1-e-). Indemnización por despido: nacimiento de la obligación. Irrelevancia de que la deuda sea comercial o laboral a los efectos de la responsabilidad prevista. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Adquisición de nota estructurada

3.027  Contrato de carácter especulativo y aleatorio. Legitimación pasiva de la comercializadora del producto estructurado en una acción resolutoria basada en el incumplimiento contractual o en la imposibilidad de cumplimiento. No procede aplicar el Derecho inglés por ausencia de elección expresa de ley extranjera, cuando tal elección consta en documentos que no fueron siquiera entregados al cliente y en la web del mercado secundario en que cotiza o en la de la CNMV. Pretensión de resolución del contrato, con restitución del dinero invertido, por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación, por reestructuración de uno de los bancos cuyas acciones servían de subyacente, que cambió su sector de actividad: no procede.

Otras

3.006 Modificación de medidas. Custodia. Traslado de la progenitora a Venezuela. Convenio de La Haya sobre sustracción internacional de menores pendiente de resolución.

3.012 La transacción entre vendedora y compradores respecto del quantum de la cantidad a restituir de lo percibido anticipadamente a cuenta del precio y el carácter irrenunciable de los derechos del cesionario dispuesto en el artículo 7 de la Ley 57/1968.

Nos quedamos para el mes que viene en el ATC 109/2017, la STC 102/2017 y en la STS 3.051/2017.

 

Hasta otra. Un abrazo. Miguel Prieto Escudero (Notario de Pinoso, Alicante).

 

Paseos en el blog de Miguel y otros enlaces:

21 de agosto de 2017

 

PORTADA DE LA SECCIÓN (con Paseos de otros meses) 

PRESENTACIÓN DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Paseos jurisprudenciales Agosto de 2017

Tornado en Menorca. Cap de Flibo. Por Silvia Núñez

Paseos jurisprudenciales Julio de 2017

PASEOS JURISPRUDENCIALES

MIGUEL PRIETO ESCUDERO, 

NOTARIO DE PINOSO (ALICANTE)

#justitonotario    www.justitonotario.es/

 

¿Qué que es un Paseo Jurisprudencial? Aquí lo tenéis.

Vamos a por el Paseo de este mes.

 

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:

Este mes tenemos 16 nuevos Autos del Tribunal Constitucional. Se trata de las Autos 83 a 98 y de ellos, voy a destacar este:

Anotación preventiva de recurso de amparo

Sala Primera. Auto 97/2017, de 19 de junio de 2017: Ordena la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad del recurso de amparo 6694-2016 promovido por Lorerecan, S.L., en pleito civil.

Tenemos además 31 nuevas Sentencias. Se trata de las Sentencias 60 a 90 y, de ellas, voy a destacar estas 6:

Pleno. Sentencia 69/2017, de 25 de mayo de 2017 (BOE núm. 156, de 01 de julio de 2017). Cuestión de inconstitucionalidad 2839-2016. Cuestión de inconstitucionalidad 2839-2016. Planteada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha respecto al segundo inciso del artículo 8 de la Ley 10/1999, de 26 de mayo, de creación de colegios profesionales de Castilla-La ManchaCompetencias sobre colegios profesionales: nulidad del precepto legal autonómico que regula las obligaciones de colegiación de empleados públicos (STC 3/2013).

Demarcación registral Cataluña

Pleno. Sentencia 67/2017, de 25 de mayo de 2017 (BOE núm. 156, de 01 de julio de 2017). Conflicto positivo de competencia 3647-2015. Conflicto positivo de competencia 3647-2015. Planteado por el Gobierno de la Nación en relación con diversos preceptos del Decreto de la Generalitat de Cataluña 69/2015, de 5 de mayo, por el que se modifica la demarcación de los registros de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles de Cataluña. Competencias sobre registros públicos: nulidad de los preceptos reglamentarios autonómicos relativos al régimen y criterios objetivos de demarcación de los registros de la propiedad y mercantiles, modifican los distritos hipotecarios, regulan la instalación de oficinas de atención al usuario, la provisión de registros mediante concurso especial, el nombramiento de registradores accidentales, la creación de registros mediante agrupación personal y habilitan a distintos órganos administrativos para el desarrollo normativo de las previsiones reglamentarias.

Ver archivo especial sobre Demarcación Registral Cataluña

Revisión liquidaciones Impuesto Bienes Inmuebles (IBI)

Sala Primera. Sentencia 60/2017, de 22 de mayo de 2017 (BOE núm. 156, de 01 de julio de 2017). Recurso de amparo 3312-2015. Promovido por doña Carmen Huguet, don Carlos Maiques y la mercantil Skylark, S.A., en relación con la Sentencia de un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Alicante desestimatoria del recurso formulado frente a la denegación tácita, acordada por el Ayuntamiento de Jávea, de solicitud de iniciación del procedimiento especial de revisión de varias liquidaciones del impuesto sobre bienes inmuebles. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la jurisdicción): desestimación del recurso contencioso-administrativo que deja imprejuzgada la cuestión de fondo planteada por los actores al remitir a un incidente de ejecución de sentencia que ya había sido rechazado por otro juzgado.

Plusvalía municipal Navarra

Sala Primera. Sentencia 72/2017, de 05 de junio de 2017 (BOE núm. 168, de 15 de julio de 2017) Cuestión de inconstitucionalidad 686-2017. Cuestión de inconstitucionalidad 686-2017. Planteada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, en relación con diversos apartados del artículo 175 de la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de haciendas locales de Navarra. Principio de capacidad económica y prohibición de confiscatoriedad: nulidad de los preceptos legales que regulan el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor (SSTC 26/2017 y 37/2017).

Ejecución hipotecaria y derechos del consumidor

Sala Primera. Sentencia 75/2017, de 19 de junio de 2017 (BOE núm. 171, de 19 de julio de 2017)Recurso de amparo 1582-2016. Recurso de amparo 1582-2016. Promovido por doña Julia Nicolás Medrano y don José Luis Antonio Díaz Alonso respecto de las resoluciones dictadas por la Audiencia Provincial de La Rioja y un Juzgado de Primera Instancia de Logroño en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (resolución fundada en Derecho): resoluciones judiciales que resuelven un recurso de apelación y rechazan un incidente de nulidad de actuaciones sin tomar en consideración la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea acerca del concepto de consumidor.

Sala Primera. Sentencia 85/2017, de 03 de julio de 2017 (BOE núm. 171, de 19 de julio de 2017) Recurso de amparo 6179-2015. Promovido por el Ministerio Fiscal en relación con las Sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Pontevedra y un Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Ponteareas en proceso de incapacitación. Vulneración de los derechos a la tutela judicial efectiva sin indefensión y a un proceso con todas las garantías: celebración de vista sin la presencia del Fiscal designado para intervenir como defensor del demandado (STC 31/2017).

Nos vamos al Cendoj.

 

SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO:

Tenemos este mes70 Sentencias NUEVAS de la Sala 1ª del TS.

Se trata de las Sentencias 2.499 (accidente de tráfico), 2.500, 2.501, 2.502 (contratos bancarios; swap), 2.503 (pensión compensatoria), 2.504 (vivienda familiar; adjudicación de uso), 2.505 (pensión compensatoria), 2.506, 2.508 (modificación de medidas; guarda y custodia compartida), 2.510 (custodia de menor), 2.511 (alimentos hijo mayor de edad), 2.512 (contrato de seguro; doctrina jurisprudencial aplicable), 2.513, 2.514 (régimen de visitas y alimentos), 2.571 (contratos de compra de participaciones preferentes; doctrina jurisprudencial aplicable), 2.572 (cambio de medidas; guarda y custodia compartida), 2.573 (concurso; crédito por indemnización), 2.636 (contratos de permutas financieras; doctrina jurisprudencial aplicable), 2.637 (contrato de seguro de transporte de mercancías), 2.639 (contrato de permuta financiera; doctrina jurisprudencial), 2.640, 2.641 (reitera jurisprudencia sobre el alcance de los deberes de información contenida en la normativa pre MiFID y sobre la apreciación del error vicio), 2.642 (ídem anterior), 2.643 (ídem anterior), 2.644, 2.645, 2.646, 2.675 (honor, propia imagen y derecho al olvido), 2.716 (procesal; doctrina jurisprudencial), 2.717 (seguros), 2.718 (pensión compensatoria), 2.719, 2.720, 2.721 (contratos bancarios), 2.722, 2.723, 2.724 (procesal), 2.725, 2.726 (participaciones preferentes; reitera jurisprudencia), 2.727 (participaciones preferentes), 2.729 (contratos bancarios), 2.787 (swap; reitera jurisprudencia), 2.788 (permuta financiera), 2.789 (concurso; honorarios de abogado y procurador), 2.790 (concurso), 2.791, 2.792 (indemnización de daños y perjuicios; prueba pericial; doctrina jurisprudencial), 2.793, 2.794 (swap; reitera jurisprudencia), 2.813, 2.815, 2.835 (Bank Royal of Scotland), 2.836 (participaciones preferentes; reitera doctrina), 2.837 (contratos bancarios), 2.838, 2.839 (responsabilidad por negligencia profesional de letrado), 2.840 (guarda y custodia compartida; doctrina jurisprudencial), 2.841 (procesal), 2.842, 2.843 (derecho al honor y a la propia imagen), 2.844 (derechos fundamentales), 2.845 (procesal), 2.846 (obligaciones subordinadas), 2.847 (procesal), 2.848, 2.849, 2.850, 2.898 (procesal), 2.911 (patente) y 2.912.

 

De las 7023 me parecen interesantes (a nuestros efectos) y voy a descartar las demás, aunque os he indicado entre paréntesis de que van y las enlazo para los que os puedan interesar.

Estas son las 23 elegidas del Paseo de este mes: 

STS 2.500/2017  Convenio arbitral contenido en un contrato marco de operaciones financieras (CMOF). Planteamiento de declinatoria de jurisdicción por sumisión a convenio arbitral frente a la demanda de anulación por error vicio de contratos celebrados en el marco del CMOF. Declinatoria por sumisión a arbitraje. Amplitud del conocimiento del juez para enjuiciar la validez e interpretación del convenio arbitral al decidir sobre la declinatoria. Interpretación de convenio arbitral contenido en una condición general de un contrato de adhesión concertado entre empresarios.

STS 2.501/2017 Nulidad de cláusula suelo de un préstamo hipotecario.

STS 2.506/2017 Swap. Inadmisión del recurso de casación al no alcanzar los 600.000 euros. No cabe sumar las cuantías de los swaps de los 16 recurrentes, al no proceder las acciones acumuladas del mismo título (art. 252, 2.ª LEC)

STS 2.513/2017 Concurso de acreedores. Calificación de créditos. Art. 93.2.1º de la Ley Concursal, en la redacción anterior a la modificación operada por el Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre. Subordinación del crédito del acreedor con una participación directa e indirecta en el capital social de la concursada.

Cláusulas suelo

STS 2.640/2017 Resolución del único motivo de casación. Condiciones generales de la contratación. Cláusulas suelo. Efectos de la declaración de su ineficacia. Adaptación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo a los pronunciamientos del TJUE en materia de devolución de las cantidades cobradas en aplicación de la cláusula suelo. Desestimación del recurso de casación. Principio de efectividad.

2.791 Cláusulas suelo. Infracción del art. 1303 CC en relación con el art. 9.3 CE y los principios generales del Derecho de seguridad jurídica, buena fe y orden público económico, tal y como han sido interpretados y aplicados por la doctrina jurisprudencial sobre los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo. Principio de efectividad.

Concurso de acreedores

STS 2.644/2017 Concurso de acreedores. Rescisión concursal de la constitución de una garantía contextual a favor de una obligación ajena, de una sociedad del grupo con la que tenía garantías cruzadas. Se reitera la jurisprudencia sobre cuándo puede entenderse que una garantía por una deuda ajena puede considerarse a título gratuito. Valoración del perjuicio. Apreciación de que existieron ventajas compensatorias que justificaban el sacrificio patrimonial que conllevaba la constitución de la hipoteca.

STS 2.645/2017 Concurso de acreedores. Rescisión concursal de la constitución de una garantía contextual a favor de una obligación ajena, de una sociedad del grupo con la que tenía garantías cruzadas. Se reitera la jurisprudencia sobre cuándo puede entenderse que una garantía por una deuda ajena puede considerarse a título gratuito. Valoración del perjuicio. Apreciación de que existieron ventajas compensatorias que justificaban el sacrificio patrimonial que conllevaba la constitución de la hipoteca.

2.912 Retroacción de la quiebra. Impugnación de la constitución de una hipoteca de máximo en garantía de una deuda anterior y de las obligaciones derivadas de la concesión de nuevo crédito que suponía alrededor del 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de las obligaciones cubiertas con la hipoteca. Interpretación del art. 878.II Ccom según el espíritu y finalidad de las reglas establecidas en el art. 71 LC para la rescisión concursal. En principio, correspondía al banco la prueba de que la constitución de la hipoteca en garantía de una deuda ajena no ocasionaba perjuicio para la masa. Ha quedado acreditado que no había perjuicio porque la constitución de la garantía vino ligada a la concesión de nuevo crédito, una ampliación significativa del crédito.

STS 2.646/2017 Concurso de acreedores. Rescisión concursal de la constitución de una garantía contextual a favor de una obligación ajena, de una sociedad del grupo con la que tenía garantías cruzadas. Se reitera la jurisprudencia sobre cuándo puede entenderse que una garantía por una deuda ajena puede considerarse a título gratuito. Valoración del perjuicio. Apreciación de que existieron ventajas compensatorias que justificaban el sacrificio patrimonial que conllevaba la constitución de la hipoteca.

2.719 Vicios de la construcción. Ley de Ordenación de la Edificación. Solidaridad impropia. Interrupción de la prescripción.

2.720 Póliza colectiva para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Ley 57/1968 y disp. adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. Reiteración de la doctrina. Resuelto por incumplimiento de la promotora el contrato de compraventa, los compradores tienen derecho a reclamar de la aseguradora o avalista la devolución de las cantidades entregadas a cuenta al promotor sobre la base de las pólizas colectivas concertadas por el promotor con la demandada, aunque no se hubiera llegado a extender un aval individualizado.

2.722  Recurso extraordinario por infracción procesal: Error en la valoración de la prueba. Criterios de admisión. Resolución de contrato de compraventa: Concepto de entrega en relación con la licencia de primera ocupación. Plazo esencial de entrega en supuesto de local con fines de inversión. Quiebra del interés contractual por retraso de un año en la expedición de la licencia de primera ocupación. Adolecía la obra de falta de red de saneamiento y de abastecimiento de agua.

Elevación a público de documento antiguo

2.723 Elevación a público de documentos privados otorgados hace cincuenta años. No es posible el ejercicio de la facultad de elevar a público un documento privado cuando, contra la realidad fáctica y jurídica actual, persigue modificar los derechos adquiridos y consolidados de forma inatacable por terceros.

2.725  Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones. Devolución duplicada de las cantidades anticipadas.

Cancelación de cargas posteriores al embargo.

2.793 Registro de la Propiedad. Proceso de ejecución. Certificación de cargas emitida en relación con el inmueble embargado a efectos de la ejecución. Determina los derechos preferentes y subordinados respecto de los del ejecutante, según el orden de anotación de los distintos embargos y otras cargas que pesan sobre el inmueble. No cabe su alteración por caducidad de la anotación de embargo, que ya ha producido su efecto con la expresada certificación.

Ver comentario de María García Valdecasas a la RDGRN de 20 de julio de 2017

2.813 Cuotas participativas de caja de ahorros. Nulidad de la comercialización a minoristas por error vicio del consentimiento. Desaparición posterior de la caja de ahorros: segregación del negocio financiero a favor de un banco y constitución de una fundación para gestionar la obra social. Legitimación pasiva soportar la acción de anulabilidad.

Pruebas de paternidad

2.815 Filiación extra matrimonial. Reclamación de paternidad. Negativa del demandado a someterse a la prueba biológica. Efectos en relación con los demás datos obrantes en el proceso sobre su relación con la madre.

2.838 Responsabilidad extracontractual. Prescripción. Interrupción del plazo por denuncia penal.

2.842 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones. Devolución duplicada de las cantidades anticipadas.

2.848 Cláusula rebus sic stantibus. No procede su aplicación en los casos de mera dificultad de financiación del deudor. La invocación de la situación de crisis económica no permite al comprador eludir las consecuencias previstas en el contrato para el caso de desistimiento o incumplimiento, pues la falta de obtención de financiación es un riesgo que corre de su cuenta, no de la del vendedor.

2.849 Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. Aplicación de la ley 42/1998, de 15 de diciembre, a los contratos litigiosos. Condición de consumidores de los usuarios.

2.850 Adquirente con ánimo de lucro de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones. Nulidad del contrato y restitución de cantidades.

 

Nos quedamos para el mes que viene en el ATC 98/2017, la STC 90/2017 y en la STS 2.912/2017.

 

Hasta otra. Un abrazo. Miguel Prieto Escudero (Notario de Pinoso, Alicante).

 

Paseos en el blog de Miguel y otros enlaces:

10 de julio de 2017

24 de julio de 2017

31 de julio de 2017

 

PORTADA DE LA SECCIÓN (con Paseos de otros meses) 

PRESENTACIÓN DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Paseos jurisprudenciales Julio de 2017

Acantilados blancos en Córcega

Revista de Derecho civil. Volumen IV. Número 2

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TABLA DE CONTENIDOS DEL DECIMOCUARTO NÚMERO DE LA REVISTA DE DERECHO CIVIL:

 

PORTADA

José Félix Merino Escartín
pp. 1-2
 

ESTUDIOS

María Dolores Cervilla Garzón
pp. 3-54
Sara Zubero Quintanilla
pp. 55-81
Paula Castaños Castro
pp. 83-119
 

ENSAYOS

José Luis Merino Hernández
pp. 121-151
Leticia Bello Torres, Rebeca Fariña Fariña
pp. 153-190
 

VARIA

Gabriel García Cantero
pp. 191-199
Mónica García Goldar 

 

Revista de Derecho civil. Volumen IV. Número 2

Portada Revista de Derecho Civil. Volumen IV, Número 2. Abril-junio 2017

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ÍNDICE DE TODOS LOS NÚMEROS

SECCIÓN PRACTICA

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:    Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

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Paseos jurisprudenciales Marzo de 2017

MIGUEL PRIETO ESCUDERO,

NOTARIO DE PINOSO (ALICANTE)

#justitonotario    www.justitonotario.es/

 

¿Qué que es un Paseo Jurisprudencial? Aquí lo tenéis.

Vamos a por el Paseo de este mes.

 

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:

Este mes tenemos 6 Autos nuevos (19 a 24) aunque solo el 24 (que no me parece interesante) está en la web del TC, así que me dejo el aviso para cuando salgan.

Sentencias han salido 12 nuevas (10 a 21) pero ninguna me parece interesante. Así que dejamos el  Tribunal Constitucional y nos vamos al Cendoj.

 

SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO:

Tenemos este mes, 93 Sentencias NUEVAS de la Sala 1ª del TS.

Se trata de las Sentencias 472 (honor), 473 (honor), 474 (custodia compartida), 475, 477, 538 (permuta financiera; error en el consentimiento), 539, 540, 541 (derecho de marcas y competencia desleal), 542 (permuta financiera; reiteración de doctrina), 543 (procesal), 544 (error vicio y nulidad total del contrato; reitera jurisprudencia), 545, 546 (permuta financiera; reiteración de doctrina), 547 (permuta financiera; reiteración de doctrina), 548 (swap), 549 (procesal), 550 (permuta financiera; reiteración de jurisprudencia), 568 (error vicio del consentimiento y deber de información de la entidad).573, 574 (derecho a la intimidad)575 (procesal)576 (custodia compartida), 577 (permuta financiera, reitera jurisprudencia)578 (swap; reitera jurisprudencia), 579 (permuta financiera, reitera jurisprudencia)580 (procesal), 581, 582, 583, 641 (procesal)642 (nulidad de contratos financieros complejos por error vicio), 643 (swap; reitera jurisprudencia)644 (swap; reitera jurisprudencia)645 (procesal)646 (swap; reitera jurisprudencia)697 (comisiones futbolísticas)701 (derecho al honor, libertad de información y de expresión)702 (swap), 705, 706, 707, 708 (distribución en exclusiva), 709 (guarda y custodia compartida), 710, 711, 712, 713 (permuta financiera; doctrina jurisprudencial aplicable), 714, 715 (pensión compensatoria)716 (procesal)717 (responsabilidad e indemnización), 718, 719 (reclamación cantidad; caza)720 (participaciones preferentes), 721, 722 (permuta financiera; reitera jurisprudencia)723 (permuta financiera; reitera doctrina)724 (permuta financiera; reitera jurisprudencia), 725 (permuta financiera; reitera doctrina)726 (marcas), 727, 728 (permuta financiera; reitera doctrina)729 (procesal)730 (swap; reitera doctrina)731 (permuta financiera; reiteración de doctrina)732 (contrato de seguro), 788, 793, 794, 845, 849 (guarda y custodia), 850 (modificación de medidas), 851 (exploración de menor; anulación de sentencia), 852 (procesal), 853, 854 (procesal), 855, 856, 857, 858, 859, 888, 895, 896 (permuta financiera; reiteración de doctrina), 897 (honorarios administración concursal; reiteración de doctrina), 898 (contrato marco de operaciones financieras y permuta financiera; doctrina jurisprudencial), 899 (desestimación de recurso de casación), 900 (honorarios administración concursal; reiteración de doctrina), 901, 902 (permuta financiera; reiteración de doctrina), 903 y 904.

De las 93, 34 me parecen interesantes y voy a descartar las demás, aunque os he indicado entre paréntesis de que van y las enlazo para los que os puedan interesar.

Estas son las 34 elegidas del Paseo de este mes: 

475 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones.

Cláusulas suelo: devolución de cantidades

477 Adaptación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo a los pronunciamientos del TJUE en materia de devolución de las cantidades cobradas en aplicación de la cláusula suelo. Desestimación del recurso de casación.

Acción directa del artículo 1597 del Código Civil.

539 Acción directa del artículo 1597 del Código Civil. Vencimiento anticipado de la deuda del contratista (ex artículo 1129 del Código Civil) y deber del comitente de abstenerse de realizar el pago liberatorio al contratista. Doctrina jurisprudencial aplicable.

540 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Aplicación de la Ley 42/1998 a los llamados productos vacacionales de larga duración. Nulidad radical del contrato derivada de la falta de cumplimiento de las exigencias impuestas por dicha Ley. Aplicación de su Artículo 1.7.

545 Rescisión concursal de la aportación de garantías pactadas en un acuerdo de refinanciación alcanzado bajo la DA4ª LC, en la redacción dada por el RDL 3/2009. No eran susceptibles de rescisión los acuerdos de refinanciación que cumplían con los requisitos previstos en el apartado 1 de la DA4ª y un experto independiente informaba a favor de ello y de la proporcionalidad de las garantías. Aunque se entendiera que esta inmunidad quiebra porque el informe se realizó contemplando un plan de viabilidad que preveía una quita de casi 5 millones de euros que no llegó a verificarse totalmente, pues faltó por condonar 500.000 euros, los términos del acuerdo de refinanciación merecían la protección frente a la rescisión concursal por las siguientes razones: el acuerdo concedía una ampliación significativa del crédito, mediante la concesión de una línea de crédito y otra de descuento que pretendía garantizar la actividad ordinaria de la empresa; además contenía una relevante modificación de las obligaciones, que debió suponer un alivio para la compañía (de un total de aproximadamente 20 millones de euros, se convino una quita de casi 5 millones, aun contando con la quita no verificada); cesó la ejecución de algunos de los créditos que por entonces habían sido impagados; se redujo el interés a un 6{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, frente al existente que variaba del 16 al 18{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}; la concesión de los avales que necesitaba la concursada frente a las autoridades públicas; y la ampliación del plazo de la obligación de restitución a 25 años.

573 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Aplicación de la Ley 42/1998. Nulidad del contrato derivada de la falta de fijación de la duración del régimen sobre el que se produce la contratación.

Prohibición de pacto comisorio (artículo 1859 del Código Civil).

581  Garantía atípica. Compromiso unilateral de los deudores hipotecarios de transmitir la vivienda hipotecada a los fiadores en caso de incumplimiento total o parcial de la deuda. Doctrina jurisprudencial aplicable.

582 Procedimiento de regulación de relaciones paterno filiales. Atribución del uso de la vivienda familiar.

583 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Aplicación de la Ley 42/1998. Falta de información. Efectos. No da lugar por sí a la nulidad del contrato. Posibilidad de resolver el contrato en el plazo establecido por la Ley.

705 Vivienda familiar. Contrato de arrendamiento otorgado por Comunidad Autónoma. Residencia de la esposa en otra vivienda.

706 Acción de desahucio por precario. Existencia de contrato de compraventa entre las partes.

707 Aval de cantidades entregadas a cuenta al amparo de la Ley 57/1968. En el presente procedimiento no se ha probado que la cantidad entregada por los compradores fuese superior a la avalada. Ausencia de interés casacional.

710 Contrato sobre aprovechamiento de bienes por periodos vacacionales. Aprovechamiento por turno. Ámbito de aplicación de la Ley 42/1998.

Responsabilidad por cierre de facto de una cooperativa

711 Sociedad Cooperativa. «Cierre de facto» de la sociedad, sin previa disolución y liquidación de la misma. Acción individual de responsabilidad contra los miembros del Consejo Rector de la Sociedad Cooperativa (artículo 135 TRLSA, y en la actualidad artículo 241 LSC). Doctrina jurisprudencial aplicable.

Tercería de dominio

712 Efectos. Suspensión de la ejecución sobre el bien de que se trate. Nulidad del auto de adjudicación dictado pendiente de resolución la tercería que, finalmente, se estimó. Respeto a los derechos adquiridos por terceros hipotecarios.

Compensación económica del Artículo 1.438 del Código Civil

714 Separación de bienes. Compensación económica del Artículo 1.438 del Código Civil.

718 Contratos Civiles y Mercantiles. Distinción entre cláusula penal liquidatoria de daños y perjuicios y cumulativa. Moderación de la cláusula penal. Doctrina sobre la misma

721 Acción de individual de responsabilidad de administrador social. Necesidad de que se trate de una acción imputable al administrador como tal, que haya causado un daño directo al acreedor y que exista relación de causalidad entre la acción ilícita y el daño cuya indemnización se reclama.

727 Responsabilidad de administrador social por deudas de la sociedad. Determinación del carácter posterior de la deuda respecto del acaecimiento de la causa legal de disolución de la sociedad.

Cláusula suelo negociada

788 Cláusula suelo no predispuesta por el Banco y por lo tanto negociada. Juicio de transparencia en instancia, cuestionándose en casación que ese enjuiciamiento respetara la jurisprudencia sobre esta materia.

793 Acción de reembolso del Artículo 1.158 del Código Civil, ejercitada por un hermano frente a otro reclamando los gastos de residencia geriátrica de la madre, pagados por uno solo de los hermanos.

Prescripción de la acción de ejecución hipotecaria

794 Prescripción de la acción de ejecución hipotecaria. El retraso desleal: configuración y presupuestos. Doctrina jurisprudencial aplicable.

845 Impugnación de lista de acreedores. Calificación de crédito garantizado con prenda sobre créditos futuros. Prenda de créditos futuros: resistencia al concurso.

853 Vivienda familiar. Acuerdo entre los cónyuges, aprobado judicialmente para asignar el uso. Cambio de circunstancias.

855 Propiedad horizontal. Expropiación de parte de la zona común de la urbanización. Venta posterior de bien privativo. Derecho a percibir la parte proporcional del justiprecio según cuota. No procede la reclamación por los anteriores propietarios al nuevo titular que la recibió. Se trata de un derecho vinculado a la propiedad. La venta al demandado se efectuó comprendiendo todos los derechos inherentes a la propiedad. No se hizo mención alguna en la escritura de venta al hecho de la expropiación y a la expectativa de percibir una indemnización por parte de cada propietario.

856 Uso de vivienda familiar. Sentencia de separación y de divorcio que no establecieron la adjudicación de la vivienda. Medidas provisionales que la atribuyeron a la esposa. Tras la sentencia de divorcio los hijos quedaron con el padre. La madre convive, en la vivienda que fue familiar, con hijo mayor con una enfermedad mental. La vivienda fue atribuida, en su día, al esposo por su condición de militar por el correspondiente organismo del Ministerio de Defensa. Arts. 93 y 106 del Código Civil.

Alimentos: interpretación del artículo 93.2 del Código Civil

857 Divorcio. Interpretación del art. 93.2 CC. Petición de alimentos para hijos mayores de edad.

858 Reclamación de cantidad. Vinculación de las sentencias penales absolutorias en la jurisdicción civil.

859 Resolución de contrato de compraventa. Indeterminación del plazo. Condición resolutoria expresa. Tipificación del incumplimiento como resolutorio.

888 Filiación. Acción de reclamación de filiación. Efectos de la negativa injustificada a la prueba biológica.

Factoring

895 Contrato de factoring sin recurso. Naturaleza y alcance. Eficacia traslativa de la cesión del crédito. Aplicación de la Ley 3/2004, de 29 diciembre, de medidas de lucha contra la morosidad en operaciones comerciales.

901 Contratos bancarios. Nulidad por error en el consentimiento. No procede su declaración cuando se trata de una entidad mercantil respecto de la que consta el conocimiento previo de los riesgos que se asumían.

903 Aprobación de convenio en concurso de acreedores. Propuestas alternativas que no suponen trato singular que requiera la doble mayoría del art. 125.1 de la Ley Concursal.

Y 904 Concurso de acreedores. Créditos contra la masa. Compraventa de inmueble de la masa activa, posterior a la declaración de concurso. Retención por el comprador de parte del precio para atender gastos. Liquidación. No es aplicable la prohibición de compensación del art. 58 de la Ley Concursal.

 

Nos quedamos para el mes que viene en el ATC 24/2017, la STC 21/2017 y en la STS 904/2017.

 

Hasta otra. Un abrazo. 

 

Miguel Prieto Escudero (Notario de Pinoso, Alicante).

 

Paseos en el blog de Miguel y otros enlaces: 

6 de marzo de 2017

13 de marzo de 2017

20 de marzo de 2017

27 de marzo de 2017 

PORTADA DE LA SECCIÓN (con Paseos de otros meses) 

PRESENTACIÓN DE LA SECCIÓN

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Paseos jurisprudenciales Marzo de 2017

Cúpula del Palacio Espiscopal y torre de la Catedral, Orihuela (Alicante)

Revista de Derecho civil. Volumen IV. Número 1

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TABLA DE CONTENIDOS DEL DECIMOTERCER NÚMERO DE LA REVISTA DE DERECHO CIVIL:

 

ESTUDIOS

Reyes Sánchez Lería
pp. 1-29
Victor Herrada Bazán
pp. 31-75
Mónica García Goldar, Julia Ammerman Yebra
pp. 77-124

 

VARIA

Manuel Espejo Lerdo de Tejada
pp. 235-238 

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ÍNDICE DE TODOS LOS NÚMEROS

SECCIÓN PRACTICA

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Deber de información y ética notarial.

Deber de información y ética notarial.

DE  MORIBUNDUS Y DE LA ETICA NOTARIAL

(DEBER DE INFORMACION)

 

Antonio Ripoll Jaen

Notario

 

I.- La ratio: ¿por qué?

Quisiera encontrar un motivo que justificara estas letritas y tal vez se encuentre en las sentencias del TS 9-V-2013, 13-VI-2013 y 8-IX-2014 y las correspondientes del TSJUE, su trascendencia en los medios de comunicación social y los comentarios que han provocado en algunas publicaciones jurídicas (1).

Resúmase todo ello en el deber notarial de información a propósito de las clausulas suelo en los préstamos hipotecarios.

¿Se corresponden los comentarios con la realidad pragmática de la función notarial? ¿Ha existido dejación de funciones? Sin duda la respuesta es negativa y está marcada por el signo de la exageración oportunista,  cuando no de la ignorancia y de la generalización.

Pero seamos concretos. ¿Se cumple suficiente y satisfactoriamente el deber notarial de información? Permítaseme que sean las dos últimas líneas de este breve las que asuman la respuesta a estas inquietantes preguntas, respuestas que en última instancia tendrán su morada in interiore hominem, en la conciencia de todos y cada uno de los notarios, sometida, como siempre, al mejor criterio y juicio de la sociedad, destinataria de la función notarial y legitimadora de la misma.

Sin embargo, no me voy a dejar subyugar por el derecho patrimonial en sede de préstamos hipotecarios, quiero ir mucho más allá para poner de manifiesto la extrema sensibilidad notarial en el cumplimiento del deber de información y que testimonia la Ética del Notariado, que excede de cualquier exigencia legal, aunque no jurídica (no se confundan los términos ni las responsabilidades que se derivan de uno y otro).

A  la tarea propuesta nos dirigimos.

 

II.- La experiencia vivida.

No son pocas las ocasiones en que se ha requerido a los notarios para autorizar instrumentos en hospitales, normalmente testamentos y poderes.

Y sí son muchas de esas ocasiones, a pesar de la información  del familiar de turno, en las que el otorgante no tenía capacidad.

Estos hechos reiterados obligaron a adoptar las debidas cautelas consistentes básicamente en ponerse previamente en contacto telefónico con el médico o enfermera de planta recabando información sobre la situación clínica del paciente y su capacidad, al menos, de comunicación.

Calificada por el Notario negativamente la capacidad del pretendido otorgante, al margen de lógicas presiones de familiares o “interesados”, la situación, aquí, no presenta problemática alguna, la denegación de funciones es suficiente y satisfactoria jurídicamente.

 

III.- El adverbio de lugar.

Tampoco son extraños los requerimientos domiciliarios con el mismo fin instrumental y si bien los hospitalarios no presentan especial problemática ya que el enfermo está debidamente atendido, sí se puede presentar aquí.

Se trata de otorgar un poder autorizando, normalmente a un familiar o cuidador de hecho, para extraer dinero del banco -agotado el metálico existente en casa- para atender a la subsistencia del poderdante próximo a su fin y de sus atenciones domesticas primarias o básicas. En definitiva, poco dinero y fácil control.

Si no hay capacidad, en estos casos, la denegación de funciones –avalada o no por certificado médico- es legítima aunque no agota la función notarial.

Ante la inexistencia de poder los bancos no entregan dinero alguno ni cargan en la cuenta otros gastos que los previamente autorizados y los de entierro y funeral.

Adviértase que la política hospitalaria es hoy la de derivar al enfermo a su domicilio para que haga el transito en la intimidad familiar.

Acudir en estos casos a instituciones tutelares y de guarda es, por la perentoriedad de la situación, rayano en la estupidez y contrario al mas mínimo criterio de economía procesal.

 

IV.- El deber de Información Notarial.

El deber de información notarial está disperso en el articulado de la Ley del Notariado y del Reglamento Notarial, y así citamos los preceptos que siguen:

Art. 17 bis LN: a) … el notario deberá dar fe… de que el consentimiento se adecua… a la voluntad debidamente informada de los otorgantes o intervinientes.

Art. 1 RN: Como profesional del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquellos se proponen alcanzar.

Art. 145 RN: … deber del notario de dar fe … de que el otorgamiento se adecua … a la voluntad debidamente informada…

Art. 175 RN: A los efectos de informar debidamente a las partes. …

Art. 193 RN: … darán fe de que … los comparecientes … debidamente informados del contenido del instrumento …

El deber notarial de información siempre ha de estar en conexión con un instrumento público, se autorice o no. El Notario, por ejemplo, no tiene obligación de informar de los trámites a seguir para pagar una multa o recurrir una sanción de trafico.

El objeto directo y primordial, aunque no exclusivo, de ese deber de información se cifra en que la voluntad informadora del acto o negocio jurídico este debidamente ilustrada por un asesoramiento imparcial que es el notarial con la consecuencia de que el consentimiento sea verdaderamente libre.

Más no se agota en ello el deber de información que en el caso que nos ocupa, denegada correctamente la autorización, exige asesorar al frustrado solicitante de la fe pública notarial de los medios jurídicos que puedan estar a su alcance para atender a esa situación angustiosamente perentoria.

El derecho a la vida, que también asiste a un moribundo, permite derivar el caso al juzgado de guardia para que el juez provea lo procedente –incluida la extracción monetaria- fundado en el art. 14 de la Constitución.

No se olvide que el Notario es conocedor oficial del Ordenamiento Jurídico Español y por ello Los notarios podrán expedir testimonios cuyo objeto sea acreditar en el extranjero la legislación vigente en España…. y desde luego al requirente de la fe pública, informándole, aunque se le haya denegado la función instrumental, pero nunca la asesora.

El texto en cursiva es del art. 255 RN.

No dejo de advertirme a mi mismo que la interpretación que ofrezco del deber de información es exagerada, pero después de todo lo que se dice, con mucho error, sobre las clausulas suelo hipotecarias y el Notariado no está de más dar un toque de ética del que siempre está asistida la función notarial.

 

V.- La respuesta.

¿Se cumple, en general, el deber notarial de información? Sin duda la respuesta es afirmativa, los hechos expuestos y la sensibilidad ética que entrañan así lo atestiguan y permiten afirmarlo.

¿Y la conciencia de cada Notario a la que apelábamos? Permítaseme transcribir estas palabras de Agustín, Obispo de Hipona, en Las Confesiones, cuya traducción considero innecesaria:

Nolli foras ire, in te te ipsum reddit, in interiore hominem habitat veritas. Et si tuam mentem mutabilis invenieris, trascende te te ipsum, illuc ergo tende unde ipsum lumen rationis ascenditur”.

Es cierto que en el interior del hombre – el notario en nuestro caso- habita la verdad, pero esa luz de la razón, que es objetiva, tiene su morada en el protocolo porque lo que allí consta entraña una publicidad legitimadora erga omnes.

Esta es la respuesta a esas candentes preguntas.

Y de lege ferenda encuéntrese la respuesta a esta problemática en la intervención notarial en la fase precontractual o de negociaciones previas donde la informalidad permite un amplio asesoramiento y sosiego para el prestatario “honesto” cuya tranquilidad le permitirá presentar, sin reparo, todas las dudas que tenga o le agobien.

 

En los altiplanos de Las Cuestas a 27 de marzo de 2017.

Antonio Ripoll Jaen

Notario.


Nota: Cítese, entre otros, los de diversos artículos en la revista El Notario del Siglo XXI, enero-febrero 2017.

 

ENLACES:

SECCIÓN OFICINA NOTARIAL

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

CLÁUSULAS ENJUICIADAS POR LOS TRIBUNALES

ETIQUETA ANTONIO RIPOLL JAÉN

LEY DEL NOTARIADO y REGLAMENTO NOTARIAL

ADVERACIÓN DE TESTAMENTO OLÓGRAFO

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

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Deber de información y ética notarial.

Torres de Quart en Valencia. Por Felivet

 

Paseos jurisprudenciales Febrero de 2017

MIGUEL PRIETO ESCUDERO,

NOTARIO DE PINOSO (ALICANTE)

#justitonotario    www.justitonotario.es/

 

¿Qué que es un Paseo Jurisprudencial? Aquí lo tenéis.

Vamos a por el Paseo de este mes.

 

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:

Esta mes tenemos 18 Autos (1 al 18 de 2017) y 9 Sentencias (1 al 9 de 2017) del Tribunal Constitucional.

Entre los Autos, destaco estos 8 (aunque 5 de ellos son iguales):

4 2017 Acuerda la extinción, por desaparición sobrevenida de objeto, de la cuestión prejudicial de las Normas Forales 1043-2015, planteada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en relación con el artículo 30.2 de la Norma Foral 10/2006, de 29 de diciembre, reguladora del impuesto sobre la renta de las personas físicas del territorio histórico de Gipuzkoa.

Valencia: ley relaciones familiares

5 2017 Inadmite a trámite la cuestión de inconstitucionalidad 5648-2016, planteada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Gandía en relación con el artículo 6 de la Ley de las Cortes Valencianas 5/2011, de 1 de abril, de relaciones familiares de los hijos e hijas cuyos progenitores no conviven. Voto particular.

Plusvalía municipal San Sebastián y nacional

12 2017 Acepta una abstención en la cuestión de inconstitucionalidad 1012-2015, planteada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 3 de Donostia-San Sebastián en relación con los artículos 107 y 110.4 del texto refundido de la Ley de haciendas locales y 1, 4 y 7.4 de la Norma Foral 16/1989, de 5 de julio, del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana del territorio histórico de Gipuzkoa.

Y 13141516 y 17 2017 Aceptan una abstención en varias cuestiones de inconstitucionalidad planteadas por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 1 de Jerez de la Frontera en relación con el artículo 107 del texto refundido de la Ley de haciendas locales.

Entre las Sentencias, destaco estas 4 (aunque las dos primeras y las dos últimas también parecen iguales entre sí):

Cláusula suelo (2)

3 2017  Recurso de amparo 3398-2015. Promovido por don Manuel Espinosa Sánchez y doña Irene Ortega Gallardo en relación con los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de lo Mercantil de Barcelona en proceso sobre validez de cláusula suelo de un préstamo hipotecario. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): STC 148/2016 (apreciación de una situación de prejudicialidad o litispendencia basada en una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

4 2017 Recurso de amparo 4033-2015. Promovido por don Florencio Pérez Rodríguez en relación con los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de lo Mercantil de Barcelona en proceso sobre validez de cláusula suelo de un préstamo hipotecario. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): STC 148/2016 (apreciación de una situación de prejudicialidad o litispendencia basada en una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

Nulidad de actuaciones en procedimiento de ejecución hipotecaria

5 2017 Recurso de amparo 4591-2015. Promovido por don Luis Jesús Agrela Rubio respecto del Auto de un Juzgado de Primera Instancia de Fuengirola (Málaga) denegatorio de un incidente de nulidad de actuaciones en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de demandado cuyo domicilio figuraba en la documentación aportada con la demanda (STC 122/2013).

DESTACADA Y 6 2017 Recurso de amparo 1881-2016. Promovido por don Jean-Pierre Georges Ollivier respecto del Auto de un Juzgado de Primera Instancia de Palma de Mallorca denegatorio de un incidente de nulidad de actuaciones en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de demandado cuyo domicilio figuraba en la documentación aportada con la demanda (STC 122/2013).

Nos vamos al Cendoj.

 

SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO:

Tenemos este mes65 Sentencias NUEVAS de la Sala 1ª del TS.

Se trata de las Sentencias 110, 111 (procesal), 112 (doctrina jurisprudencial sobre el error judicial), 113, 114 (alimentos; proporcionalidad), 115, 116, 117, 118, 119 (nulidad de contratos de adquisición de productos financieros complejos por error vicio; desestima infracción de jurisprudencia alegada), 120 (deberes de información contenida en la normativa pre MiFID; reitera doctrina), 121, 122 (contratación de productos financieros complejos), 123, 124, 159 (contratación con consumidores y usuarios; contrato de telefonía), 161 (custodia compartida), 162 (honor e intimidad), 163 (contrato de gestión de tramitación internacional de patentes), 164 (guarda y custodia compartida), 165, 166 (modificación de medidas), 167, 168, 169, 170, 171 (error judicial), 172, 173, 174, 175, 176 (responsabilidad civil médica), 177 (error judicial), 280 (honor frente libertad de información), 316 (derecho al honor), 317, 319 (derecho al honor), 320, 321 (libertad información y derecho al honor), 325, 327 (contrato de seguro), 328, 329, 330 (marca notoria: alcance de su protección legal), 331 (derecho al honor), 355 (pensión por desequilibrio), 356 (participaciones preferentes banco islandés; reitera doctrina), 357 (propiedad intelectual), 358 (contratación de productos financieros complejos), 359, 362 (responsabilidad civil de árbitros; Ley de Arbitraje), 363 (libertad de información y derecho a la intimidad), 373 (procesal), 374, 375 (divorcio, pensión compensatoria), 402 (honor y propia imagen), 411, 412, 413 (responsabilidad civil de letrado), 414 (reclamación de honorarios de abogado), 415 (marca “Hispano Suiza”), 416, 418 (contrato de seguro; doctrina jurisprudencial), 454 (contrato de prestación de servicios; implantación de prótesis defectuosas) y 466.

De las 65, 29 me parecen interesantes  y voy a descartar las demás, aunque os he indicado entre paréntesis de que van y las enlazo para los que os puedan interesar.

Estas son las 29 elegidas del Paseo de este mes: 

110 Relación paterno filial biológica. Investigación de paternidad. Valor de la negativa a someterse a la prueba biológica.

113 Divorcio. Uso de la vivienda familiar privativa del esposo a favor de la esposa con hijos mayores de edad que conviven con la madre, uno de cuyos hijos sufre discapacidad.

115 Vivienda familiar. Matrimonio sin hijos. Limitación temporal del uso. Pensión compensatoria. Duración indefinida.

116 Derecho de asociación. Impugnación de acuerdo de suspensión de socio. Ausencia de base razonable. Improcedencia de fundar el recurso de casación en unos hechos diferentes de los sentados en la instancia.

117 Derecho de familia. Atribución del uso de la vivienda familiar, distinguiendo entre la existencia de hijos menores de edad o no. Supuesto en que el hijo menor de edad alcanza la mayoría de edad.

118 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Aplicación de la Ley 42/1998, de 15 de Diciembre. Nulidad del contrato derivada de la falta de fijación de la duración del régimen sobre el que se produce la contratación.

Responsabilidad administradores por no promover disolución sociedad

121 Responsabilidad de los administradores de una sociedad de capital por haber incumplido el deber legal de promover su disolución cuando concurría la causa de disolución de pérdidas que reducen el patrimonio neto por debajo de la mitad del capital final. Art. 367 LSC. Propiamente, el art. 367 LSC no supedita esta responsabilidad a que los administradores no hubieran llevado a cabo actuaciones tendentes a paliar la crisis económica de la compañía. Cuestión distinta es que la jurisprudencia haya tenido en cuenta, en algún caso, la existencia de alguna causa que justificaba el incumplimiento de esos deberes de instar la disolución, por ejemplo cuando los administradores habían desarrollado una actuación significativa para evitar el daño. No apreciamos que, en este caso, el expediente de regulación de empleo, que acabó con la extinción de todas las relaciones laborales, y la posterior venta de activos y pasivos de la compañía, justificaran la omisión del deber de instar la disolución de la sociedad. Estas medidas no sólo eran compatibles con la disolución de la compañía, sino que además conducían a ella. El segundo ERE de extinción de relaciones laborales y la venta de activos y pasivos suponían de facto el cese por parte de la sociedad de su actividad empresarial, lo que ahondaba más en la necesidad de su disolución.

Cláusula suelo en contrato con no consumidor (2)

123 Condiciones generales de la contratación. Inexistencia de control de transparencia en contratos celebrados con no consumidores. Buena fe contractual. Cláusula suelo no consumidores.

124  Condiciones generales de la contratación. Inexistencia de control de transparencia en contratos con no consumidores.

328 Inexistencia de control de transparencia material en contrato celebrado con sociedad mercantil. Condiciones generales de la contratación. Buena fe.

165 Prescripción. Interrupción. Reconocimiento de deuda y de culpabilidad. Daños continuados. Doble instancia.

167 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones. Devolución duplicada de las cantidades anticipadas.

Uso de la vivienda familiar

168 Familia. Guarda y custodia compartidaDoctrina sobre la atribución del uso de la vivienda familiar.

169 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones.

170 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones.

172 Derecho de familia. Liquidación del régimen económico matrimonialArt. 1062 CC. Venta de la vivienda en pública subasta con admisión de licitadores extraños.

173 Propiedad horizontal. Presidente de la comunidad que no es propietario. Nulidad radical del nombramiento. Mantenimiento de la validez de los actos realizados por la comunidad bajo su presidencia.

174  Familia. Pensión compensatoria. Extinción: Arts. 100 y 101 CC.

Extinción de contrato de opción de compra

175 Extinción de contrato de opción de compra. Doctrina sobre la moderación de la cláusula penal pactada para el supuesto de incumplimiento de una obligación.

317 Prescripción de acción. Momento inicial del cómputo.

320 Modificación de medidas. Alimentos. Nacimiento de nuevos hijos de una relación posterior.

325 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Aplicación de la Ley 42/1998, a los llamados productos vacacionales. Consideración del contratante como consumidor aún cuando proceda a la reventa de sus derechos. Nulidad del contrato derivada de la falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley. Estimación de nulidad radical por aplicación del Artículo 1.7.

Anticipos para futura vivienda y su garantía

329 Resolución de contrato de compraventa de vivienda de futura construcción por no constituir el promotor-vendedor las preceptivas garantías legales para asegurar la devolución de las cantidades anticipadas por el comprador. Reiteración de doctrina jurisprudencial.

359 Sociedad de responsabilidad limitada. Impugnación de acuerdos. Conflicto de intereses. Deber de abstención del socio afectado. Distinción entre conflicto directo e indirecto.

374 Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones.

411 Contratos. Imposiblidad de cumplimiento por ambas partes. No procede indemnización de daños y perjuicios a favor de ninguna de ellas.

412 Agrupación de interés urbanístico. Régimen jurídico. Obligaciones derivadas de contrato de obra suscrito por dicha agrupación. Corresponde su cumplimiento a la propia agrupación según lo pactado, habiéndose previsto la necesidad de acudir al Ayuntamiento correspondiente para exigir por la vía de apremio las cuotas debidas a los propietarios que integran la agrupación.

Derecho de superficie

416 Contratos. Negocio complejo. Derecho de superficie. Construcción por el superficiario, cesión en arrendamiento de lo construido al dueño del terreno hasta la reversión. Pago de IVA.

466 Resolución. Indemnización. Daños previsibles. Gastos financieros. Cumplimiento del contrato. Dolo o culpa en el incumplimiento.

Nos quedamos para el mes que viene en el ATC 18/2017, la STC 9/2017 y en la STS 466/2017.

 

Hasta otra. Un abrazo.

Miguel Prieto Escudero (Notario de Pinoso, Alicante).

 

Paseos en el blog de Miguel:

6 de febrero de 2017

13 de febrero de 2017

20 de febrero de 2017

27 de febrero de 2017

PORTADA DE LA SECCIÓN (con paseos de otros meses) 

PRESENTACIÓN DE LA SECCIÓN

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Paseos jurisprudenciales Febrero de 2017.

Sierra de Alcaraz y Segura y cañones del Segura y del Mundo. Por Alesper33.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: LA CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES SEGÚN DOCTRINA DE LA DGRN
  3. DISPOSICIONES GENERALES
  4. Cuerpo de Aspirantes a Registradores
  5. RESOLUCIONES 
  6. 47.*** SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL. REANUDACIÓN DE TRACTO EN SENTENCIA DECLARATIVA. USUCAPIÓN
  7. 49.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL. ANTIGÜEDAD. LIBRO EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES
  8. 50.** ACTA DE FIN DE OBRA: LIBRO EDIFICIO EN ARAGÓN. OBRAS DE ESCASA ENTIDAD.
  9. 53.*** CONTADOR PARTIDOR RECTIFICA PARTICIÓN ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS
  10. 54. ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO
  11. 60.** INMATRICULACIÓN POR EL ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLES SOLUCIONES ALTERNATIVAS.
  12. 61.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. GALICIA. PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL
  13. 64. ** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV
  14. 65.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AMPLIACIÓN. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS: NO CORRELACIÓN NECESARIA ENTRE REMUNERATORIOS Y DE DEMORA
  15. 66.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD Y CÓMO DESPEJARLAS.
  16. 67.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN CONJUNTA CON ESCRITURA DE SUBSANACIÓN
  17. 75.* INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DERECHO TRANSITORIO. TÍTULOS INSTRUMENTALES
  18. 76.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LA VÍA ORDINARIA. MANDAMIENTO DE EXPEDICIÓN DE CARGAS QUE MODIFICA EL ANTERIOR
  19. 77.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} Y NO COINCIDENCIA DE PARAJE
  20. 78.** COMPRAVENTA. PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO Y DEPÓSITO BANCARIO
  21. 79.** HERENCIA DE CIUDADANO BELGA. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES EXTRANJERO
  22. 80.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
  23. 81.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN PARA INCLUIR UNA NUEVA PLANTA
  24. 83.() OBRA NUEVA TERMINADA: INNECESARIEDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA GLOBAL
  25. 84.** OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA DE LA SUPERFICIE OCUPADA QUE CONSTA EN EL TÍTULO CON LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS
  26. 85.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. DERECHO DE USO.
  27. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN:

Este mes no hay disposiciones ni sentencias con transcendencia registral: por nombrar alguna la Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Secretaría General Técnica, relativa a la retirada de la objeción de España a la adhesión de la República de Albania al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, hecho en La Haya el 5 de octubre de 1961.

En la Sección II, la constitución del Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles por Orden JUS/150/2017, de 10 de febrero.

En cuanto a las RESOLUCIONES publicadas en febrero destacamos:

  • La de 16 de enero que reitera la necesidad de cumplir los requisitos de la legalidad urbanística en los documentos judiciales, y la posibilidad de inscribir una segregación sin licencia “por antigüedad” al haber transcurrido el plazo de que dispone la administración para reaccionar en reposición de la legalidad
  • las de 17 de enero y 18 de enero que vuelven a reiterar los supuestos en que procede exigir el libro de edificio en las obras nuevas (no en las declaradas por antigüedad y si en las de licencia independientemente de su destino salvo que la legislación autonómica disponga otra cosa) y que el registrador no puede apreciar que se trate de obras de escasa entidad
  • La de 19 de enero sobre las facultades del contador partidor, entre las que admite la de rectificar una partición inscrita cuando está todavía pendiente de aceptar por los herederos y por tanto inscrita bajo condición suspensiva
  • La de 19 de enero que sistematiza los efectos del concurso de acreedores una vez alcanzado un convenio con los acreedores y aclara competencia judicial para ejecutar hipotecas una vez abierta la fase de liquidación
  • La de 20 de enero sobre el derecho de transmisión hereditario y los efectos de una sustitución vulgar impuesta en el testamento del transmitente, así como la interpretación de la aceptación tácita del artículo 1000 CC en los caso de renuncia.
  • De 24 de enero que considera que en una inmatriculación del 205, cuando la registradora le surgen dudas sobre si la finca está o no ya inscrita ya no es aplicable lo dispuesto en los arts. 300 y 306 RH, pero puede acudirse al procedimiento declarativo del art. 204.5, pero también al del art. 203 ya que en su tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas por la registradora
  • La de 24 de enero, sobre la partición en Galicia y la necesidad de liquidar previamente la sociedad de gananciales para inscribir la adjudicación por entero de una finca ganancial por parte de uno de los cónyuges, distinguiendo el caso de otros dos resueltos por el Centro para el caso de un pacto de mejora por existir el consentimiento del cónyuge del mejorante o sus herederos y otro en el que la mejora no era con transmisión actual por lo que solo se reflejaría una situación interina
  • Las de 25, 30 y 31 de enero, 1 y 7 de febrero sobre el traslado a papel de los documentos telemáticos judiciales y la comprobación de su autenticidad mediante CSV
  • la de 25 de enero sobre los intereses garantizados en una hipoteca, que en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes sonlibres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos, es decir la posibilidad que se pacte una responsabilidad hipotecaria por intereses inferiores a los realmente devengados

 

TEMA DEL MES: LA CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES SEGÚN DOCTRINA DE LA DGRN

        Las cuestiones a las que alcanza la calificación registral de los documentos judiciales se contienen en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 100 del Reglamento Hipotecario y 22 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015, de 2 de julio). Estos preceptos deben integrarse con el régimen previsto en los artículos 521 y 522 LEC. De estos preceptos resulta que la calificación registral de los documentos judiciales se extiende a los siguientes extremos: la competencia del Juez o del Secretario Judicial, la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiera dictado, las formalidades extrínsecas de la resolución y, los obstáculos que surjan del Registro.

        Además, deberá tenerse en cuenta lo establecido en otras normas especiales, como el artículo 501 LEC sobre accesión de rescisión de sentencia firme a instancias del declarado rebelde (por todas, R. de 3 de septiembre de 2015 y de 6 de noviembre de 2015); el artículo 524, sobre necesidad de firmeza de la resolución (R. de 27 de septiembre de 2010); o, la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, relativa a los decretos de adjudicación firmes dictados en procedimientos de ejecución hipotecaria (ver: R. de 25 de enero de 2016).

Por el contrario,  la calificación registral no alcanza a las siguientes cuestiones:

Primero.- El fondo de la resolución judicial. La Dirección General, en numerosas resoluciones, ya desde 1902 y hasta nuestros días, por todas, R. de 6 de septiembre de 2014, ha afirmado que el Registrador no puede enjuiciar si los razonamientos jurídicos por los que el juzgador concluye su fallo están ajustados a Derecho y es lógico que sea así porque el Registrador carece de la jurisdicción y los medios procesales que el derecho positivo concede el juzgador para decidir.

Segundo.- Los trámites del procedimiento, como por ejemplo, el modo de practicar las notificaciones. En este sentido, afirma la Resolución de 18 de marzo de 2014 que: “(…) no puede el registrador revisar la legalidad de aquellos trámites procesales prevenidos para el concreto procedimiento seguido que no estén directamente encaminados a hacer efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales”.

Tercero.- La legitimación de las partes en el procedimiento por ser una cuestión de apreciación estrictamente judicial.

        Son extremos a los que alcanza la calificación de los documentos judiciales los siguientes:

  1. La competencia del Juez o Secretario.

Tal y como ha quedado expuesto, el primer extremo al que alcanza la calificación de los documentos judiciales es la competencia del Juez o Secretario Judicial. La Dirección General (por todas, Resolución de 15 de enero de 2009), al tratar de la competencia, distingue, entre, los supuestos de competencia “imperativa”, es decir, aquellos casos en que la competencia puede ser apreciada de oficio por el Juez y,  la competencia “dispositiva”, que son aquellos casos en que es posible la sumisión de las partes a un determinado Juzgado, bien expresa, bien tácitamente. Tras la LEC 1/2000, la regla general es el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial. Se exceptúan aquellos casos en los que la Ley la atribuya expresamente carácter imperativo, como sucede, a modo de ejemplo, en sede de ejecución hipotecaria (artículo 684 LEC) o, en caso de concurso de acreedores (artículos 8 Ley Concursal y 86 LOPJ). En lo que a la calificación registral se refiere, es doctrina del Centro Directivo que la competencia “imperativa” cae dentro de la calificación del Registrador quedando excluida la denominada competencia “dispositiva” pues ello supondría erigir al Registrador en defensor de los intereses de las partes.

  1. La congruencia del mandato con el expediente que se hubiera dictado.

        No todo procedimiento es apto para general cualquier tipo de resolución o mandato judicial. En función de la naturaleza de la acción ejercitada, el procedimiento e suno u otro. A la necesidad de preservar esta correspondencia, en cuanto la resolución judicial dictada en el procedimiento pretenda su acceso y eficacia registral, responde la exigencia de califiación por el registrador de la congruencia del mandato con el expediente o procedimiento que se hubiera dictado. Consecuencia de ello, no es calificable la incongruencia de la demanda con la sentencia sino, tan sólo la incongruencia entre, el procedimiento seguido y la resolución adoptada. Por todas, cabe citar la R. de 24 de febrero de 2006.

  1. Las formalidades extrínsecas de la resolución.

        Sobre la calificación de las formalidades extrínsecas de la resolución ha tenido ocasión de pronunciarse el Centro Directivo, entre otras, en las siguientes Resoluciones:

R. de 11 de julio de 2011: la ausencia del sello del juzgado o tribunal constituye una formalidad extrínseca del documento que genera dudas sobre la autenticidad del mismo y por lo tanto calificable por el registrador.

R. de 22 de marzo de 2010: es necesaria la identificación adecuada del Juez o Secretario que expide el documento.

R. de 29 de octubre de 2015: es necesario que en el documento consten las circunstancias personales de las partes, ex artículo 51.9 RH, aunque consten en asientos anteriores o en la oficina liquidadora.

R. de 15 de junio de 2010: es necesario que en el documento conste la debida descripción de la finca, así como la determinación de los actos o derechos cuya inscripción haya de practicarse.

– La necesidad de firmeza de la resolución ha sido abordada por numerosas resoluciones recordando que el concepto de firmeza es “único” que es el que resulta del artículo 207.2 LEC sin que quepa hablar de “firmeza a efectos registrales”. Por todas, cabe citar la R. de 19 de octubre de 2012 o la de 20 de octubre de 2016.

  1. Los obstáculos que surgen del Registro.

        La ya citada Resolución de la Dirección General de 18 de marzo de 2014 ha distinguido, con acierto, entre los “obstáculos que surgen del contenido de los asientos del Registro”, como son, por ejmplo, los relativos al tracto sucesivo o los derivados de la existencia de prohibiciones de disponer inscritas (artículos 20 LH y 145 RH), y, los “obstáculos que resultan de la legislación hipotecaria”, que impiden que puedan practicarse asientos contrarios a la naturaleza de los asientos del Registro, al contenido y efectos de los mismos, según la legislación registral. A estr tipo de obstáculos se refieren, por ejemplo, los artículos 522.1 o 738 de la LEC.

  1. El cumplimiento de la normativa sectorial.

        Es doctrina registral reiterada que, tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una segregación de finca registral es exigible la acreditación ante el registrador de la licencia administrativa y ello con fundamento en los arts. 26 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015 y 78 RD 1093/1997. Afirma el Centro Directivo que: “el control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de parcelación (…), será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo, por cuanto es necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos (…)”. Ver resoluciones de 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010, 30 de abril de 2014, o, la más reciente de 16 de enero de 2017.

 

DISPOSICIONES GENERALES

Albania: se suprime la legalización de documentos públicos

Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Secretaría General Técnica, relativa a la retirada de la objeción de España a la adhesión de la República de Albania al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, hecho en La Haya el 5 de octubre de 1961.

El 3 de septiembre de 2003 la República de Albania se adhirió al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros. En el momento de la adhesión formuló la siguiente declaración:

«En relación con el párrafo primero del artículo 3 del Convenio, el Departamento Consular del Ministerio de Asuntos Exteriores será la autoridad competente para la expedición del certificado.»

Pero España objetó la adhesión entonces, por lo que el Convenio no entró en vigor entre la República de Albania y España. 

El 7 de febrero de 2017 España ha retirado esta objeción a la adhesión de la República de Albania. En consecuencia, el Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, ha entrado en vigor entre la República de Albania y España el 7 de febrero de 2017.

PDF (BOE-A-2017-2061 – 1 pág. – 149 KB)   Otros formatos

Disposiciones autonómicas: no ha habido

  

Tribunal Constitucional: no ha habido

 

SECCIÓN II:

Cuerpo de Aspirantes a Registradores

Orden JUS/150/2017, de 10 de febrero, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

Tras la conclusión de las oposiciones convocadas por Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio (ver resumen), el Tribunal calificador remitió a la DGRN la lista definitiva de aprobados, que ahora se publica, conforme al art. 277 LH y art. 507 RH.

También, cumpliéndose lo dispuesto en el último párrafo del artículo 508, último párrafo, RH se constituye el Cuerpo de Aspirantes (aunque no se diga expresamente, salvo en el título de la orden), y se nombran «aspirantes al expresado Cuerpo» a los opositores aprobados por su orden de puntuación (ha de entenderse miembros del Cuerpo de Aspirantes, en vez de aspirantes al Cuerpo).

  1. Cecilia Sánchez Fernández-Tresguerres.
  2. Rafael Linares Linares.
  3. Berta Cobos Millán.
  4. María Lorena Varela Candamio.
  5. Miguel Bernardo García.
  6. Celia María Tornel García.
  7. Ana María Cuesta López-Mateos.
  8. María Teresa de Torres Echevarría.
  9. Paloma Torres Amate.
  10. María Belén Avanzini Antón.
  11. Mariana Toscano Lería.
  12. Álvaro Campo Sampayo.
  13. María Alejandra Castaño Verde.
  14. José Blas Pau de Echave-Sustaeta.
  15. Cristina Eugenia Sánchez López-Muelas.
  16. Beatriz Jara Íñigo.
  17. Ana María Rodríguez López.
  18. Beatriz Moreno Sanz.
  19. Paula Chust Mares.
  20. María Arroyo Meneses.
  21. María del Carmen Prieto Bedoya.
  22. María Crespo Álvarez.
  23. Pedro Benítez Melgar.
  24. Natividad Alcoba Otón.
  25. Marta Hernández Gómez de Liaño.
  26. Carlota Rodríguez Núñez.
  27. María Cruz Borlado Palomino.
  28. María Teresa Zapico Díaz.
  29. Antonio David Álvarez Gil.
  30. Asia Aglae Gómez-Morán Esteban.
  31. Marta Blanco Iglesias.
  32. Ángel Borja Ureta García.
  33. Catalina Javiera Ruiz-Rico Ramos.
  34. Edivia García de Vinuesa Cáceres.
  35. Belén Macarena Gómez Sánchez de Vera.
  36. Andrés Castiñeira Cuenca.
  37. María Gloria Tejera García-Suelto.
  38. Amparo Fernández Solís.
  39. Rebeca Alonso Segura.
  40. Clàudia Manchini Vidal.
  41. Sonsoles Verdejo García.
  42. Emilio Sánchez González.
  43. María del Mar Pardo Alcobas.
  44. Victoria Pérez de la Cruz Martínez.
  45. Isolda Vilches Rodríguez.
RESOLUCIONES 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

46.** AGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elche nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y agregación. 

Hechos: el documento objeto de calificación es una escritura pública de agregación de dos fincas registrales. Con el fin de cumplir el art. 9 LH, se aporta, como representación gráfica alternativa, un levantamiento topográfico suscrito por un Ingeniero Técnico Agrícola.

La Registradora señala como defecto que dicha representación gráfica no cumple con las exigencias impuestas en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de la Dirección general de los Registros y del Notariado y Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015, entre ellas, el formato informático GML.

La Dirección General confirma la nota de calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

1) La incorporación de representación gráfica es preceptiva en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria. Por lo tanto, es exigible cuando se trate de una finca resultante de una agregación como ocurre en el caso resuelto (art. 9 LH).

2) Ámbito temporal de aplicación del art. 9 LH: se aplica a todo documento presentado a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, cualquiera que sea la fecha del otorgamiento.

3) La calificación registral:

– Regla general: en aquellos casos en los que resulte preceptiva la aportación de la representación gráfica (que son los casos del art. 9, letra b, primer párrafo LH: inmatriculación de fincas, operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos), no es necesaria la tramitación previa del procedimiento del art. 199 LH sin perjuicio de que, una vez practicada la inscripción correspondiente, se practiquen las notificaciones a los titulares de derechos inscritos (art. 9, letra b, párrafo séptimo).

– Excepciones: Esta regla general enunciada presenta dos importantes excepciones:

1) Cuando exista alguna rectificación de la superficie de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita o,

2) Cuando se produzca alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (art. 9, letra b, párrafo cuarto LH).

4) Cuándo puede aportarse una representación gráfica alternativa: según el art. 10.3 LH, Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos”.

5) Requisitos que ha de cumplir la representación gráfica alternativa: los contenidos en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de la Dirección general de los Registros y del Notariado y Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015.

 6) Efectos: según el art. 10.5 LH, “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica”. (ER).

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47.*** SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL. REANUDACIÓN DE TRACTO EN SENTENCIA DECLARATIVA. USUCAPIÓN

Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia firme. 

Hechos: el documento objeto de calificación es un mandamiento judicial en que el transcribe una sentencia firme en la que se declara probado que un matrimonio, casado en régimen de sociedad de gananciales, resultan ser los legítimos propietarios de dos parcelas, las cuales, forman parte de una finca registral, al haberla adquirido en contrato privado de compraventa del transmitente, quien, a su vez, las había adquirido, también en documento privado, de una comunidad de propietarios y ello con fundamento en el art. 1957 CC. La citada parcela nunca se segregó de la matriz y continúa amillarada en el Catastro de Urbana a nombre de la comunidad de propietarios.

La Registradora suspende la inscripción por haberse apreciado los dos siguientes defectos:

1) Falta acompañar licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad.

2) Por figurar inscrita el dominio de un determinado número de participaciones de la finca matriz a nombre de personas distintas de los demandados.

Son cuestiones a destacar de esta resolución, las siguientes:

Primera.- La exigencia de licencia cuando se trate de documentos judiciales. La Dirección General declara que tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una segregación de finca registral es exigible la acreditación ante el registrador de la licencia administrativa y ello con fundamento en los arts. 26 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015, 78 RD 1093/1997 y en los arts. 169 y 171 de la LOUA. Afirma el Centro Directivo que: “el control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de parcelación (…), será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo, por cuanto es necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos (…)”. Esta misma exigencia se recogió en las resoluciones de 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010 o de 30 de abril de 2014, entre otras.

Segunda.- El derecho intertemporal.

 – Regla general: La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura – o la sentencia – en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

– Ver: Resoluciones de 27 de enero y de 23 de julio de 2012 y de 17 de abril de 2015:

– Ver este trabajo sobre el derecho intertemporal.

– Excepción: cuando haya transcurrido el plazo de que dispone la Administración para reaccionar en reposición de la legalidad a tenor de la normativa vigente permitiendo su acceso registral por la vía del art. 28.4 de la actual Ley del Suelo de 2015, de aplicación en cumplimiento de la Disposición Transitoria 4ª CC sin perjuicio de la posterior notificación a la Administración por parte del registrador (arts. 28.4 “b” y 65.3).

Ver: R. de 16 de julio de 2013R. de 17 de octubre de 2014R. de 28 de febrero de 2015.

Tercera.- En cuanto al segundo de los defectos, este es, el hecho de estar inscritas un determinado número de participaciones de la finca a favor de diversos titulares, personas distintas de los demandados, que no han sido parte en el procedimiento, la Dirección confirma la calificación con fundamento en el art. 40 letra “a” LH.

Cuarta.- La reanudación del tracto sucesivo interrumpido mediante sentencia declarativa de dominio. Según el Centro Directivo, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar en el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.   Ver R. de 17 de marzo de 2016

Quinto.- La reanudación del tracto sucesivo interrumpido mediante expediente de dominio.

El expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Los sistemas de reanudación del tracto (a pesar de su carácter excepcional) resultan aplicables, no solo cuando se carece de un título –material o formal– inscribible necesario para esa reanudación sino también cuando –existiendo el título material suficiente– por cualquier causa resultase imposible su inscripción, es decir, cuando existiese una dificultad extraordinaria para la formación de dicho título, lo cual deberá manifestarse en el título inscribible, por el que se instrumentaliza y opera la reanudación del tracto en cuestión.

– Ver R. de 28 de abril de 2016.

Sexto.- La sentencia declarativa de dominio por usucapión.

 La sentencia declarativa de dominio por usucapión contra el titular registral es inscribible en el Registro de acuerdo con las normas generales, como se desprende del párrafo tercero del artículo 36 de la Ley Hipotecaria. Debe recordarse que el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia, de fecha 21 de enero de 2014 por la que fija doctrina en relación con la usucapión «contra tabulas», declara que en esta materia rige lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el artículo 1949 del Código Civil, ya que este último ha de considerarse derogado. (ER).

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49.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL. ANTIGÜEDAD. LIBRO EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES

Resolución de 17 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra.

Hechos: Se otorga una escritura de Declaración de Obra Nueva de dos naves industriales, una de ellas por antigüedad y la otra con licencia municipal en Castilla La Mancha.

El registrador exige, respecto de la segunda nave con licencia, la aportación al Registro del Libro del Edificio. Se aporta el Libro, pero se solicita la calificación sustitutoria; la registradora sustituta se opone y no emite dicha calificación por entender que no cabe al haberse inscrito ya el documento en el Registro.

El notario autorizante recurre y alega que la legislación de Castilla La Mancha solamente exige el Libro del Edificio para las viviendas, pero no para los restantes edificios.

La DGRN estima el recurso. En cuanto a la posibilidad de recurso y calificación sustitutoria, a pesar de haber sido subsanado el defecto, la admite, pues el objeto del recurso no es la inscripción sino la calificación. Es lo que antes se llamaba recurso a efectos doctrinales.

En cuanto a la cuestión de fondo recuerda  que:

.- Para las Obras Nuevas declaradas por antigüedad no es exigible el depósito del Libro del Edificio conforme a lo dispuesto por el artículo 202 LH y artículo 28.4 de la Ley del Suelo.

.- Para las Obras Nuevas declaradas con Licencia es exigible el Libro de la Edificación para la inscripción en el Registro de todo tipo de obras (incluso de autopromoción de una vivienda) formalizadas conforme al artículo 28.1 de la Ley del Suelo y 9.1.A LH salvo que la legislación autonómica sustantiva no lo exija. Este es el caso de Castilla La Mancha que sólo lo exige para viviendas, conforme al artículo 2 del  Decreto 81/2007 de 19 de junio. (AFS)

 

50.** ACTA DE FIN DE OBRA: LIBRO EDIFICIO EN ARAGÓN. OBRAS DE ESCASA ENTIDAD.

Resolución de 18 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra.

Hechos: Se otorga Acta de Terminación de Obra Nueva en Aragón realizada con Licencia, de una construcción destinada a explotación ganadera, cuya obra nueva en construcción consta ya inscrita.

El registrador suspende la inscripción pues exige que se aporte el Libro del Edificio.

La notaria autorizante recurre y argumenta que no es necesario aportar dicho Libro, ya que se trata de una construcción de escasa entidad a la que no le es aplicable la Ley de Ordenación de la Edificación, conforme a su artículo 2.2.A.

La DGRN desestima el recurso con el argumento de que de las tres condiciones que exige dicho artículo, (que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan de forma eventual o permanente carácter residencial ni público, y que se desarrollen en una sola planta) la primera no puede ser apreciada por el registrador pues implica un juicio de valor de carácter técnico.

Recuerda que el Libro del Edificio deba presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. (AFS)

 

51.() SENTENCIA EN REBELDÍA DEL DEMANDADO

Resolución de 18 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento ordinario en el que el demandado fue declarado en rebeldía.

– Reitera la Resolución DGRN nº#184/16  (R. 12 de mayo 2016

– Por tanto, las sentencias dictadas en rebeldía del demandado, aunque sean firmes, solo son inmediatamente susceptibles de ANOTACIÓN PREVENTIVA. Para poder practicar inscripciones o cancelaciones es preciso que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes (arts  502 y 524.4 LEC)  (ACM).

 

53.*** CONTADOR PARTIDOR RECTIFICA PARTICIÓN ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS

Resolución de 19 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de La Carolina, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aclaración de otra de aprobación y protocolización de operaciones particionales de herencia.

Supuesto de hecho. Está inscrita la partición realizada por los contadores partidores pero aún no ha sido aceptada por ninguno de los herederos. En esta situación, los contadores partidores otorgan escritura de rectificación descriptiva de las fincas adjudicadas para adaptarlas a la realidad.

Lo que se discute es la posibilidad de que los contadores partidores puedan, concluida la partición (escriturada e inscrita), otorgar escrituras de subsanación, rectificación o aclaración de la partición inscrita por si solos ya que ninguno de los herederos ha aceptado aún la herencia. 

Se alega en contra de dicha posibilidad que, desde la inscripción, despliegan su eficacia los principios de legitimación registral y tracto sucesivo. Se argumenta en contra que ello no es así porque la inscripción está bajo la condición suspensiva de que sea aceptada por los herederos, y mientras tanto no despliegan sus efectos los principios indicados.

Doctrina de la resolución. Antes de la constancia en el Registro de la aceptación de la herencia, es posible la rectificación de las descripciones de las fincas por parte de los contadores-partidores, y no habiéndose producido tal aceptación que cancela la condición suspensiva, debe estimarse el recurso interpuesto. Otra cosa hubiera sido que la aceptación de la herencia por cualquiera de los herederos hubiese accedido al Registro, en cuyo caso, no estaría la partición pendiente de la condición suspensiva y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos y no cabría la rectificación sino con el consentimiento de los titulares registrales, esto es con el de aquel de los herederos que hubiere aceptado y tuviese constancia su aceptación en el Registro.

Comentario.

1 Facultades de los contadores partidores: El artículo 1057 CC, según el cual corresponde al contador partidor «la simple facultad de hacer la partición» ha de ser interpretado con flexibilidad, y así se ha hecho incluyendo entre sus facultades aquellas que hayan de ser presupuesto para el desempeño de esa función de contar y partir. Lo que no cabe es que pueda llevar a cabo actos que excedan de lo que la partición es y exige.

2 Inscripción de derechos sujetos a condición suspensiva: La posibilidad de inscribir derechos bajo condición suspensiva está fuera de toda duda (art. 23 LH).

3 Inscripción de partición hecha por contador partidor.

a Si aún no han aceptado la partición los herederos: no constando la aceptación de los herederos puede «practicarse la inscripción, pero no con el carácter de firme o definitiva, sino sujetándola a la condición suspensiva de que en un momento posterior se acredite la aceptación y sin perjuicio de que, en caso de renuncia del heredero se pueda cancelar la inscripción reviviendo la titularidad del causante» (R. 19 de septiembre de 2002).

b Caso de aceptación por todos o alguno de los herederos: Si bien mientras no esté aceptada por ninguno de los herederos hay una situación de pendencia, desde el momento en que se haya aceptado por alguien, al ser la partición un acto que afecta a todos ellos, para su modificación se necesita el consentimiento del heredero que haya aceptado y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos.

4 Utilidad de la interpellatio in iure: Para evitar la perpetuación de esta situación de pendencia y dado que no hay un plazo legal para la aceptación de la herencia –la doctrina lo equipara al plazo de la acción para reclamarla, esto es treinta años– los herederos que ya hayan aceptado, si los hubiere, o el mismo contador-partidor, pueden ejercitar la acción de interpellatio in iure prevista en el artículo 1005 del Código Civil -en su nueva redacción de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. (JAR)

 

54. ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO

Resolución de 19 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Linares a expedir una certificación de dominio y cargas. 

Hechos: se presenta mandamiento solicitando la expedición de certificación de dominio y cargas de una determinada finca registral para una ejecución hipotecaria. La citada finca figura inscrita a favor de una sociedad mercantil, en concurso de acreedores, en fase de convenio, debidamente aprobado e inscrito.

La Registradora deniega la expedición de la certificación hasta que se acredite la situación en que se encuentra el concurso –si ha concluido– o, la posible afección de los bienes a la actividad empresarial y la competencia para iniciar la ejecución, mediante la oportuna declaración del Juez del concurso sobre el carácter necesario o no de los bienes.

Notificada la calificación, el citado mandamiento es objeto de nueva presentación acompañado de una diligencia en la que, entre otros extremos, se hace constar que: “en nada afecta a la actividad del ejecutado la ejecución sobre la finca hipotecada pues una vez abierta la fase de liquidación, dicha sociedad queda disuelta no siendo pues objeto de su actividad por ende la finca que es objeto de ejecución”.

La Registradora deniega nuevamente la expedición de la certificación por resultar de los antecedentes del Registro que la sociedad, titular registral, se encuentra concursada e inscrita la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio siendo competente para tramitar la ejecución el Juez del concurso con fundamento en el art. 57.3 Ley Concursal.

Para la resolución del presente expediente es preciso tener en cuenta que tanto la constitución de hipoteca objeto de ejecución como el inicio del procedimiento han tenido lugar en la fase de convenio pero cuando se solicita la expedición de certificación del art. 688 LEC, consta en el Registro la apertura de la fase de liquidación.

La Dirección confirma la calificación y reitera su doctrina que puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1) Efectos derivados de la aprobación del convenio:

1) Con la aprobación del convenio, quedan sin efecto la intervención o suspensión de las facultades patrimoniales del deudor y las limitaciones de los arts. 43 y 44 de la Ley Concursal recuperando el deudor la totalidad de las facultades dispositivas. Queda pues fuera de toda duda la posibilidad de formalizar préstamos y créditos hipotecarios (arts. 133.2, 137.1 Ley Concursal).

2) Si en el convenio se han establecido medidas prohibitivas o limitativas del ejercicio de las facultades de administración y disposición del deudor y dichas limitaciones han sido objeto de constancia registral, los actos contrarios a tales medidas pueden tener acceso registral pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso se ejercite. Si el convenio no hubiera establecido tales medidas prohibitivas o limitativas la transmisión es plenamente eficaz, pudiendo, incluso, cancelarse los asientos referentes al concurso (art. 137.2 Ley Concursal).

2) La posibilidad de practicar anotaciones de embargo aprobado el convenio.

Aprobado el convenio y, en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, que en ningún caso pueda suponer exclusión del principio de responsabilidad patrimonial del deudor (art. 1911 CC), debe entenderse que es posible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenados por juzgados o administraciones distintas del Juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo (Resoluciones de 8 de abril y 14 de diciembre de 2013: http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2013-mayo.htm).

 3) La ejecución de los créditos en la fase de convenio.

 – Durante la fase común del concurso, se produce la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares en los términos de los arts. 55 y 56 de la Ley Concursal.

– La aprobación del convenio conlleva el levantamiento de la suspensión de la ejecución sobre los bienes del concursado que resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor. Desaparece todo obstáculo para la ejecución separada de los créditos siendo indiferente la calificación del mismo – concursal o contra la masa – y siendo indiferente también la naturaleza de los bienes – necesarios o no para la continuación del ejercicio profesional o empresarial del deudor -.

– Al cesar los efectos del concurso, el Juez del concurso deja de tener competencia para el conocimiento de las acciones y procedimientos con transcendencia para el patrimonio del deudor.

4) Créditos contra la masa.

– El art. 84.2.5º de la Ley Concursal califica como “créditos contra la masa”: “los generados por el ejercicio de la actividad profesional o empresarial del deudor tras la declaración del concurso (…) hasta que el juez acuerde el cese de la actividad profesional o empresarial, o declare la conclusión del concurso” siendo competencia del Juez del Concurso la calificación de los créditos como créditos contra la masa (art. 84.4 Ley Concursal y Resolución de 29 de mayo de 2013.

– Según el art. 84.4 de la Ley Concursal: “(…) no podrán iniciarse ejecuciones judiciales o administrativas para hacerlos efectivos hasta que se apruebe un convenio, se abra la liquidación o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiere producido ninguno de estos actos”.

– Como ya defendiera la Resolución de 29 de mayo de 2013, “(…) la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro, que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada, bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada del convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de la apertura de la fase de liquidación, a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año”.

 5) La fase de liquidación.

 – Con arreglo al art. 57.3 de la Ley Concursal: “3. Abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada”.

6) La competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal.

– Con fundamento en el art. 100 RH, la competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal es materia que cae dentro de la calificación registral.

– La jurisprudencia mercantil distingue según se trate o no de bienes necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor, correspondiendo en todo caso al Juez del concurso esta determinación ex art. 56.5 de la Ley Concursal.

1) Cuando la garantía real esté constituida por “bienes necesarios” para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor la competencia para la ejecución corresponde al Juez del concurso.

2) A la inversa, cuando se trate de “bienes no necesarios”, la ejecución de las garantías reales corresponde al juez que sea competente según las normas extra – concursales.

7) Caso resuelto.

En el caso resuelto en esta resolución, el proceso de ejecución hipotecaria se inició habiendo sido aprobado el convenio por lo que la competencia correspondería al Juez ordinario pero, antes de solicitar la expedición de certificación de dominio y cargas, se declaró la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio. Además, se da la circunstancia de que el crédito garantizado con la hipoteca no es un crédito concursal si no un crédito contra la masa por lo que no se ve afectado por el contenido del convenio que es de fecha anterior.

Una vez producida la apertura de la fase de liquidación, procede suspender el curso de las actuaciones pasando la competencia al juez del concurso, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada (art. 57.3). El acreedor hipotecario no pierde su condición de ejecutante con todos los derechos que la ley procesal le concede si cumple todos los requisitos necesarios para una ejecución singular en esta fase pero se produce un cambio del juzgado competente, que pasar a ser el juzgado mercantil, y con la previsión de que el sobrante obtenido de la ejecución, de haberlo, pasará a formar parte de la masa de bienes con que hacer pago a los acreedores concursales. (ER).

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 56.** RENUNCIA «EN FAVOR DE», SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE TRANSMISIÓN.

Resolución de 20 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Elche nº 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de partición y aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

1 Tras el fallecimiento intestado de doña F.J.B en el año 1995, son llamados como herederos abintestato sus cinco hijos, entre ellos doña M.D.S.J, quien fallece en al año 2015 sin descendientes y sin que conste haber aceptado o repudiado la herencia materna.

2 Doña MDSJ había otorgado testamento abierto, ley de su sucesión, en el que instituye heredero a su esposo don J.A.A.S y lo sustituye vulgarmente para los casos de premoriencia, renuncia o incapacidad por don R.A.S.

3 Don J.A.A.S otorga junto con sus cuñados la escritura de herencia de su suegra (doña F.J.B) y «renuncia de manera expresa e irrevocable a todos cuantos derechos deriven y correspondan» en la misma a favor de los hermanos de su esposa (que son los herederos abintestato junto con la esposa del renunciante).

Cuestiones.

1 ¿A la vista de lo expuesto, cabe entender que don  J.A.A.S ha renunciado a la herencia de su esposa con la consiguiente eficacia de la sustitución vulgar ordenada? NO.

2 ¿La intervención en la herencia de su suegra supone la aceptación táctica de la herencia de su esposa (aceptación preceptiva para poder ser transmisario)? SI.

3 ¿La renuncia de don J.A.A.S a la herencia de su suegra y a favor de sus cuñados supone aceptación de la misma según el artículo 1000 CC?NO.

Doctrina de la RDGRN.

1 Es necesario distinguir las dos herencias concurrentes, la de la madre y la de la hija. Sólo en esta última está prevista la sustitución vulgar.

2 No puede entrar en juego la sustitución vulgar porque el marido ha aceptado la herencia de su esposa. Se trata de una aceptación tácita (art. 999 CC) puesta de manifiesto al otorgar el marido la herencia de su suegra y renunciarla en favor de personas determinadas.

3 La renuncia que hace el marido a la herencia de su suegra es terminante y clara a favor de unas personas determinadas (lo que en principio implicaría una aceptación de la herencia conforme al artículo 1000.1 CC), sin embargo en el presente caso no puede hablarse de aceptación por cuanto los beneficiados por la renuncia son los mismos que resultan llamados por la ley, y de ahí que no quepa considerarla aceptada por imponerlo así el artículo 1000.3 CC

4 Frente a la aceptación tácita del artículo 999, que permite que la labor del intérprete alcance subjetivamente la propia declaración de voluntad para decidir cuándo hay o no una aceptación, los términos en que se expresa el artículo 1000 CC son objetivos, de modo que, constatado el supuesto de hecho de la norma, la consecuencia que se derive es la fijada por el artículo, sin que quepa entrar a interpretar el sentido o al alcance subjetivo de la declaración de voluntad o comportamientos manifestados. Por ello, si la renuncia se realiza en favor de todos los coherederos indistintamente y de forma gratuita, y los coherederos a cuyo favor se haga son aquellos a quienes debe acrecer la porción renunciada, no se entenderá aceptada la herencia (art. 1000.3 CC).

5 La renuncia traslativa, que implica la aceptación de la herencia por el renunciante, es aquella en la que el llamado, sin beneficiarse de la herencia, modifica el curso que hubiera seguido el patrimonio hereditario en el caso de una renuncia de una renuncia abdicativa», es decir, de una renuncia pura y simple. La renuncia abdicativa, que no implica aceptación de la herencia, es aquella en la que el repudiante se aparta por completo del negocio hereditario y deja por su parte la herencia desierta sin determinación ni alusión al destino de la misma (STS de 7 de abril de 1953).

Comentario. A destacar de la Resolución lo que dice respecto del artículo 1000 CC, cuyo texto es terminante y se produce en términos objetivos, sin dejar lugar para la interpretación de la voluntad del renunciante. Por ello, aun cuando su voluntad de beneficiar a personas determinadas se manifieste claramente, si dichas personas son las mismas que heredarían por ley, no se entiende aceptada la herencia por el renunciante, ya que su renuncia no modifica el curso que hubiera seguido el patrimonio hereditario en el caso de una renuncia abdicativa. (JAR)

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57.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la cancelación practicada por la registradora de la propiedad de Sevilla nº 12 de la inscripción de dominio que obraba favor de una entidad mercantil sobre finca registral. 

Es doctrina reiterada del Centro Directivo que:

1) El registrador no está vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las suyas propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.

2) El objeto del expediente del recurso contra las calificaciones de los registradores es exclusivamente determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho. No es el cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.

3) Una vez practicado el asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. (ER)

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58.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Roque, por la que se suspende la calificación de una escritura de cesión de derechos de uso y disfrute preferentes de puesto de atraque integrado en una concesión administrativa. 

 Hechos: presentada escritura pública en el Registro, es objeto de calificación negativa por no practicar la retención del 3{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del importe del precio para los no residentes en los términos del artículo 25 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido sobre la Ley del Impuesto de la Renta de no residentes. Al tiempo de emitir el informe en defensa de la nota de calificación, el Registrador rectifica su calificación y procede a la inscripción del título.

La Dirección General reitera su doctrina señalando que el objeto del recurso es la calificación negativa de forma que habiendo rectificado el registrador su calificación, el recurso queda sin objeto. (ER).

59.* RECURSO GUBERNATIVO: ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se deniega la inscripción de un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

– HECHOS: Tras un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria se presenta a inscripción, por el Procurador del Banco ejecutante, testimonio del Decreto de adjudicación de la finca, del que resulta que el titular registral actual de la finca, es un 3er Poseedor (que adquirió con posterioridad a la hipoteca y que inscribió su derecha ANTES de la certificación de dominio y cargas) no ha sido demandado, sino solo notificado (por edictos) de la ejecución hipotecaria.

Se da la circunstancia de que el Banco, emplea para la demanda una certificación de dominio y cargos que tenía 4 años de antigüedad y en la que aún no aparecía el actual 3er poseedor; quien en cambio sí aparece ya en la nueva certificación que el Registrador expide para el procedimiento de ejecución.

– El REGISTRADOR califica lógica y negativamente, conforme al Ppio constitucional de Tutela Judicial efectiva y proscripción de la indefensión (Aº 24 CE-78), porqué el actual titular registral (3er poseedor) no ha sido demandado formalmente (Arts. 132 LH y 685 LEC).

Luego, entiende además el registrador en su informe, que con el escrito de recurso no resulta acreditado fehacientemente el poder de representación (para recurrir) del banco recurrente a favor del procurador.

  – El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre exponiendo que conforme al Art. 689 LEC bastaría con una simple notificación al 3er poseedor (y trata de ampararse en que la certificación de cargas solicitada 7 años antes aún no reflejaba el cambio de titular registral).

  – La DGRN, SALVO en cuanto a la acreditación de la representación,  desestima el recurso y confirma la calificación que:

    a) Reitera las Res DGRN de 27 junio 2016 y 2 agosto 2016 y los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013: existe litisconsorcio pasivo necesario entre el deudor y 3er poseedor, que ( 132 LH y 685 LEC) debe ser demandado y no solo notificado, cuando ha inscrito su derecho (la mera notificación sería subsidiaria para el caso de que se tuviera conocimiento de ese 3º pero no hubiera inscrito su Derecho). Además el Banco acreedor habría podido conocer fácilmente tal situación si hubiera empleado una certificación más reciente.

    b) Y en cuanto a la acreditación de la representación Reitera las Res DGRN de 19 enero 2015 y 18 mayo 2016: dado que el registrador, conforme al art 325.a) LH, NO ha concedido el plazo de 10 días para subsanar el defecto, la DGRN puede comprobar en el recurso, si resulta o no suficiente tal acreditación. En el presente caso la DGRN estima que SÍ quedó acreditada, desestimando el defecto advertido en el informe registral, dado que es el mismo Procurador que el reseñado el Testimonio Judicial, por lo que el Juez ya valoró en su momento su legitimación, considerándola suficiente para el procedimiento de ejecución, y por tanto también para recurrir gubernativamente en la fase final de inscripción. (ACM).

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60.** INMATRICULACIÓN POR EL ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLES SOLUCIONES ALTERNATIVAS.

Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de compraventa.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca por compraventa en escritura, existiendo como título previo otra escritura de herencia.

La registradora deniega la inscripción ya que manifiesta que tiene dudas de la identidad de la finca y su posible coincidencia con otra ya registrada.

El notario autorizante recurre y argumenta que las dudas no pueden basarse sólo en coincidencias en la descripción literaria sino que tienen que estar justificadas con referencia a representaciones gráficas, pues en otro caso se introduciría un elemento de arbitrariedad proscrito por el ordenamiento.

La DGRN desestima el recurso, después de analizar lo dispuesto sobre la materia en el artículo 205 LH. Comienza por argumentar que el juicio del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el caso concreto las dudas de la registradora están debidamente manifestadas, identificando la concreta finca y titular que pudiera verse afectado por la operación que pretende acceder, y también que no resulta legalmente exigible para la existencia de tales dudas que las fincas queden localizadas física o catastralmente, como interpreta el notario recurrente.

Se plantea también la cuestión de si, ante tales dudas, puede acudirse o no al procedimiento previsto en el artículo 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, y concluye que no, pues tales artículos han de entenderse derogados por la Ley 13/2015.

El interesado, ante esta situación de dudas de identidad de la finca por el registrador, puede o bien recurrir la calificación ante el Juez de Primera Instancia competente que en juicio verbal puede decidir sobre la inmatriculación, o instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia, o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH. (AFS)

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61.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. GALICIA. PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 3, por la que se suspende la inscripción de un acta de protocolización de operaciones particionales.

Hechos: Se otorga un Acta de Protocolización de operaciones particionales por un contador partidor, en Galicia.  En el testamento la causante reparte los bienes, y respecto de los gananciales ordena que la adjudicación de dichos bienes lo sea en su totalidad. No se ha realizado previamente la liquidación de la sociedad de gananciales existente con su esposo premuerto. Dos de los tres hijos y herederos de ambos causantes ratifican las operaciones, pero no el tercero.

La registradora suspende la inscripción de uno de los bienes porque es ganancial y considera que es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales.

La interesada recurre y argumenta que no es necesaria tal liquidación, ya que al haber premuerto el marido a la causante el bien no era ganancial sino postganancial y que la validez de la disposición del bien entero está reconocida por la doctrina y jurisprudencia que cita.

La DGRN desestima el recurso.

Parte de considerar  que es una sucesión sujeta al derecho especial de Galicia y por tanto que la legítima es una “pars valoris”, que es posible la partición por mayoría de los herederos, y también la partición conjunta de ambos cónyuges,  aunque sea en testamentos separados, con adjudicaciones con independencia del origen de los bienes.

Recuerda que la naturaleza de la legítima en Galicia vendrá determinada por la fecha de fallecimiento del causante y no por la de la partición. En el presente caso el marido de la causante falleció antes del cambio legislativo, por lo que la legítima de los hijos será una “pars bonorum”.

En cuanto al fondo del asunto debatido, recuerda que es posible la disposición de un bien ganancial completo o  de los derechos que ostente el testador sobre un bien ganancial, conforme a lo dispuesto en los artículos 1379 y 1380 CC y artículo 206 de la Ley 2/2006 de Galicia, de contenido similar.

De las anteriores normas y de la jurisprudencia que cita concluye que en las herencias con bienes gananciales se exige con carácter general  la liquidación previa de la sociedad de gananciales y por ello que no puede reconocerse la eficacia definitiva del acto particional como atributivo de la propiedad, por lo que la partición no es inscribible.

Recuerda también que en Galicia cabe la posibilidad de la partición realizada por mayoría de los herederos, conforme a los artículos 295 y siguientes de la Ley 2/2006 de Galicia, y que ello sería aplicable al presente supuesto, aunque el marido de la causante haya fallecido en 1993, ya que la partición habrá de regirse por las normas vigentes en el momento en que se otorgue pero que al no haberse seguido el procedimiento previsto en dicha norma la partición realizada no puede inscribirse. (AFS)

62.** UNIDAD DE ACTO EN DOS ESCRITURAS SEGUIDAS. PROPIEDAD HORIZONTAL: DESAFECTACIÓN, VENTA DE ELEMENTO COMÚN Y AGRUPACIÓN.

Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de desafectación de elemento común y compraventa.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de dos escrituras otorgadas el mismo día y ante el mismo notario con números consecutivos de protocolo. 

En las mismas se daba cumplimiento a dos sentencias en las que se ordenaba lo siguiente: (i) Desafección de un pasillo que es elemento común de un edificio, (ii) posterior venta del mismo a un propietario, (iii) quien debe agruparlo a su propiedad privativa resultando una sola finca con una cuota de propiedad horizontal determinada.

En la primera escritura comparecen el representante de la comunidad de propietarios, que documenta el acuerdo de desafección y vende el pasillo al propietario. En la segunda escritura el propietario agrupa la finca a su propiedad privativa con la asignación de la nueva cuota en los términos fijados por la sentencia.

El defecto que opone la calificación es que toda esta relación jurídica compleja debería haberse documentado en unidad de acto en una sola escritura.

Doctrina de la DGRN

La Resolución estima el recurso en base a que «ambas escrituras se han otorgado simultáneamente, el mismo día, ante el mismo notario y con números sucesivos de protocolo y se han presentado conjuntamente en el Registro de la Propiedad, sin que sea preciso, como afirma la registradora, que dichas operaciones se practiquen todas ellas en el mismo instrumento público y bajo unidad de acto».

Comentario.

El resultado final da unidad sustancial a la relación jurídica compleja constituida por una serie de actos sucesivos. No es inconveniente para ello que se haya documentado en dos instrumentos públicos, pues ello ni impide la unidad sustantiva negocial ni el otorgamiento unitario de toda la relación jurídica, como así ha sucedido. La DGRN ya ha contemplado supuestos similares con ocasión, por ejemplo, del otorgamiento de compraventa y préstamo hipotecario sucesivo. (JAR).

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63.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD. CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES

Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo nº 3, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de fincas. 

Hechos: el documento calificado es un testimonio de auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de fincas. Se trata de un procedimiento del año 2012, por lo tanto, anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, que se rige por la redacción de la Ley Hipotecaria anterior a la reforma (D.T. Única Ley 13/2015).

La Registradora señala los siguientes defectos:

Primero.- La existencia de dudas de identidad de la finca.

Segundo.- La falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el título y el de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Tercero.- La falta de constancia de quien procede la finca y de su domicilio, si fuera conocido.

Cuarto.- La omisión del estado civil y el domicilio de los promovientes del expediente.

Quinto.- La registradora señala un quinto defecto relativo a la pretensión de agrupación de una de las fincas pero esta cuestión ha quedado excluida del recurso por manifestación del recurrente en el escrito de interposición del recurso.

– En cuanto al primer defecto, “las dudas del registrador en la identificación de la finca”, deben expresarse al tiempo de expedición de la certificación del art. 201.2º LH, en la redacción anterior a la reforma. Si tales dudas no han sido expresadas en dicho momento – como ocurre en el caso resuelto -, la regla general es que el registrador no puede plantearlas al tiempo de presentación a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, el art. 201 LH en relación con el art. 203 contemplan expresamente que es el momento de expedición de la certificación cuando el Registrador ha de expresas sus dudas.

– En cuanto al segundo defecto, “la falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el título y el de la certificación catastral descriptiva y gráfica”, la DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción del título en cumplimiento del art. 53 de la Ley 13/1996.

– En cuanto al tercer y cuarto defecto apuntados por la registradora, se tratan de exigencias necesarias para proceder a la inscripción si bien han sido cumplidas en el caso resuelto por lo que se revocan estos defectos. (ER)

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64. ** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV

Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que se suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en procedimiento judicial. 

Hechos: el letrado de la Administración de Justicia expide electrónicamente mandamiento ordenado la expedición de certificación del artículo 688 LEC. El procurador procede a su traslado a soporte papel y lo presenta en el Registro. En cada una de las hojas que componen el documento consta el código seguro de verificación (CSV), la advertencia de que permite la verificación de la integridad de la copia del documento electrónico en una determinada dirección, la afirmación de que el documento incorpora firma electrónica reconocida así como la identidad del firmante, fecha, hora y el código de barras correspondiente al seguro de verificación.

La Registradora no expide la certificación por no resultar la autenticidad de la copia presentada a los efectos del art. 3 LH.

La Dirección revoca la calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

1) Valor jurídico del documento firmado electrónicamente: el valor jurídico de la firma electrónica equivale al de la firma manuscrita (art. 3.4 de la Ley 59/2003, de Firma Electrónica). Afirma el Centro Directivo que: “La utilización de la firma electrónica reconocida tiene ventajas respecto a la manuscrita ya que permite identificar al firmante y asegura la integridad del documento que se firma, ya que detecta cualquier cambio ulterior de los datos firmados y está vinculada al firmante de manera única y a los datos a que se refiere y ha sido creada por medios que el firmante puede utilizar, con un alto nivel de confianza, bajo su exclusivo control basada en un certificado reconocido y generada mediante un dispositivo seguro de creación de firma”.

2) En caso de documentos judiciales electrónicos, destacar los siguientes preceptos:

– El art. 27.3 de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia: “Tendrá la consideración de documento público el documento electrónico que incluya la fecha electrónica y que incorpore la firma electrónica reconocida del secretario judicial, siempre que actúe en el ámbito de sus competencias, conforme a lo dispuesto en las leyes procesales”.

– El artículo 28.5 al tratar de las copias electrónicas añade que, “Las copias realizadas en soporte papel de documentos judiciales electrónicos y firmados electrónicamente por el secretario judicial tendrán la consideración de copias auténticas, siempre que incluyan la impresión de un código seguro de verificación que permita contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la oficina judicial emisora”.

3) Como ya defendiera la R. de 6 de marzo de 2012 (Ver: http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2012-MAYO.htm/#r145), “El código generado electrónicamente permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el artículo 30.5 de la Ley 11/2007. Este constituye la simple referencia lógica –alfanumérica o gráfica– que identifica, dentro de la sede electrónica, cada documento electrónico, previamente autorizado, también en forma electrónica. Es una referencia o identificador que hace posible «contrastar la autenticidad del documento, mediante el acceso a los (correspondientes) archivos electrónicos», siempre que el documento haya sido objeto de autorización, mediante alguno de los sistemas de firma previsto por la Ley». De lo anterior resulta que: «… teniendo el soporte del documento electrónico carácter de prueba documental, e imponiéndose la presunción general del carácter real y auténtico del documento electrónico, al igual que rige esa presunción para los documentos en papel, conforme a los artículos 3 de la Ley de Firma Electrónica, 319, 320 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y especialmente en esta materia, a la vista de la presunción de legalidad del artículo 57 de la Ley 30/1992». Para finalizar afirmando que: «De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 30.5 de la Ley 11/2007, las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora». En la actualidad dicha previsión referida a documentos administrativos se recoge en la letra c) del apartado 3 del artículo 27 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. En base a tales consideraciones esta Dirección General consideró en la Resolución de 1 de octubre de 2015 que incluso los asientos del registro pueden autorizarse con firma electrónica, surtiendo ésta los mismos efectos jurídicos que la firma manuscrita y debiendo trasladarse el contenido firmado electrónicamente con el correspondiente código que permita su verificación a los libros del registro llevados en la forma dispuesta por los artículos 238 a 240 de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de que tengan que firmarse los asientos adicionalmente en forma manuscrita”.

 4) Calificación del Registrador. El Registrador debe verificar la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el CSV incorporado al documento. (ER)

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65.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AMPLIACIÓN. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS: NO CORRELACIÓN NECESARIA ENTRE REMUNERATORIOS Y DE DEMORA

Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Mijas nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de capital de préstamo con ampliación de la responsabilidad hipotecaria. (CB)

EL CASO.- Se plantea si como consecuencia de una cancelación parcial de hipoteca, novación de préstamo hipotecario (por modificación entre otras circunstancias de los intereses ordinarios y moratorios) y ampliación del capital en 5.000 euros, con la subsiguiente ampliación de la responsabilidad hipotecaria, es posible que esa nueva responsabilidad hipotecaria que garantiza la devolución del nuevo capital concedido se constituya en garantía de 6.592,29 euros por intereses ordinarios al tipo máximo a efectos hipotecarios del 14{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} (lo que implica la garantía de dos años); y tres años de intereses moratorios, calculados conforme a lo convenido en la cláusula de «intereses de demora», si bien, a los único y exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad por intereses de demora, éstos sólo quedarán garantizados hipotecariamente hasta un máximo de 750 euros (lo que implica su cálculo a un tipo máximo del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}); cuando en la cláusula de «intereses de demora» se señala que éstos serán el resultado de adicionar dos puntos porcentuales al tipo de interés remuneratorio aplicable en el momento del impago, el cual se adapta a la STS de 3 junio 2016.

Se reitera que el objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa del registrador es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos de la nota que no hubieran sido impugnados o cuyo recurso hubiere admitido el registrador en su informe.

EL DEFECTO Y DECISIÓN DE LA DGRN. DEFECTO REVOCADO.- Respecto si el tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses moratorios puede ser inferior al tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses ordinarios, la nota señala que no es posible porque la aplicación del principio de determinación hipotecaria impone que al establecerse como tipo máximo de intereses ordinarios a estos efectos el 14{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, el tipo máximo aplicable a los intereses de demora debería ser «el dieciséis por ciento» teniendo en cuenta que el tipo de demora obligacional es el resultante de añadir dos puntos al tipo de interés ordinario devengado en el momento del incumplimiento, porque, no se puede establecer un tipo máximo de interés de demora a efectos hipotecarios que no se ajuste a esa misma vinculación respecto del tope máximo de los intereses ordinarios establecido a los mismos efectos. El registrador suspende la inscripción de la hipoteca por este defecto y la DGRN lo revoca.

El notario recurrente señala que no existiendo norma en contrario, no parece que haya obstáculo para que la determinación de la cobertura hipotecaria por intereses de demora se haga expresando un número de años de intereses y se combine con la fijación de una cifra máxima de responsabilidad […] no siendo exigible que dicha cobertura hipotecaria máxima coincida exactamente con la cantidad resultante de aplicar el tipo máximo posible de intereses de demora a la cantidad prestada durante los años previstos en la fórmula que se utilice, sino que la fijación de ese máximo de cobertura parece que debe ser libre dentro del límite de cinco anualidades que establece el 114.2.º LH. Dicho artículo establece un tope máximo, no mínimo de anualidades garantizadas, por lo que no rebasándose dicho límite, nada impide el acceso de la hipoteca al Registro de la Propiedad siempre que el tope máximo esté determinado. […]

EL FUNDAMENTO DE LA DECISIÓN.- La DGRN, tras exponer ampliamente su doctrina sobre los intereses ordinarios y moratorios en la hipoteca y su garantía concluye que […] en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto [por intereses ordinarios y por moratorios] y dentro de los límites legales imperativos (arts. 114.2º y 3º LH y 220 RH), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, [1] bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, [2] bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, [3] bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal.

Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada […]

En realidad, como resulta de lo anteriormente expuesto, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos conceptos. La naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de dos puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata […] En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del registrador.

 

66.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD Y CÓMO DESPEJARLAS.

Resolución de 26 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Vicente de la Barquera, por la que se suspende la inscripción de la declaración de un exceso de cabida.

Hechos: En el Registro consta inscrita una finca, procedente de una segregación de 288 m2; posteriormente fue objeto de inscripción  un exceso de cabida, coincidente con una parcela catastral en su momento, por lo que la medida inscrita actualmente es de 590 m2. La finca tiene 3 linderos fijos y uno mixto.

Ahora se solicita la inscripción de un exceso de cabida de 378 m2, pues la finca pasa a tener 968 m2. Se presenta como título una escritura de compraventa, con dicha medida, acompañada de un acta notarial de notoriedad complementaria acreditativa de la titularidad de dicho exceso (tramitada antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015).

La registradora suspende la inscripción ya que tiene dudas de la identidad del exceso de cabida de la finca, pues cree que encubre una agregación de terrenos por lo expuesto anteriormente en los hechos y porque ahora cambian algunos de los linderos fijos.

El interesado recurre y alega que la finca siempre ha tenido el mismo recinto, y que la diferencia de medida se explica porque ha habido varios errores en el Catastro, que han quedado acreditados con la documentación municipal presentada.

La DGRN desestima el recurso. Desde el punto de vista del derecho temporal, en relación a expedientes tramitados antes de la Ley 13/2015 y presentados después, diferencia entre aquellos relativos a inmatriculación de finca conforme al artículo 205 LH, en cuyo caso se aplicaría la normativa vigente en el momento de presentación, y aquellos que tienen por objeto una pretensión distinta a la inmatriculación (como es el caso de la rectificación de cabida), en cuyo caso se calificarán conforme a la normativa vigente en el momento de su tramitación (artículos 200 LH antiguo y 298 RH), aunque se presenten con la nueva Ley en vigor.

En cuanto al fondo del asunto, recuerda su doctrina relativa a que el exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo de la cabida de la finca ya inscrita , pues es presupuesto del exceso que no se altera la realidad física exterior de la finca, y que no se trata de una  inmatriculación.

El registrador en este tipo de expedientes puede albergar dudas de la identidad de la finca objeto del exceso, pero tienen que ser fundadas, como considera que ocurre en el presente caso.

En el caso de la existencia de dudas, pueden ser despejadas o bien mediante un certificado catastral acreditativo de que existía un error catastral en la medición de la parcela o bien mediante alguno de los procedimientos que prevé la Ley 13/2015 que son o el expediente de deslinde, regulado en el artículo 200 LH, o el de rectificación de cabida que regula el artículo 201 LH o, finalmente, mediante  juicio declarativo con citación de colindantes. (AFS)

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67.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN CONJUNTA CON ESCRITURA DE SUBSANACIÓN

Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute si procede inscribir una escritura de protocolización de cuaderno particional que contiene una descripción de la finca que no coincide con la del asiento. 

La calificación exige tramitar un procedimiento de rectificación conforme al artículo 201 LH pues hay dudas fundadas sobre la identidad de la finca, dadas las diferencias puestas de manifiesto en  la descripción.  

Se alega en contra que, junto al cuaderno particional, se ha presentado una escritura de subsanación del mismo que describe la finca de forma coincidente con el asiento registral.

¿Deben calificarse conjuntamente ambos títulos y practicar la inscripción solicitada sin necesidad de tramitar procedimiento complementario alguno? Si.

Doctrina de la Resolución.

Toda vez que hay presentada una escritura que subsana la descripción de la finca que se hace en la escritura de protocolización de cuaderno particional, debe considerarse que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica y sustituye al anterior (art. 153 RN y RDGRN 4 mayo 2016).

Por tanto, siendo la descripción de la finca la misma en la escritura de protocolización de la partición (una vez subsanada) y el asiento registral procede la inscripción sin procedimiento alguno de rectificación.

Comentario. El principio de prioridad impone que el título presentado en primer lugar en el Registro es preferente y excluye a los presentados posteriormente que se le opongan o sean incompatibles con el primero.

Consecuencia obligada del principio de prioridad es que el despacho de los documentos presentados se haga por riguroso orden cronológico de presentación en el Diario, como regla general. Sin embargo, tratándose de títulos compatibles, la aplicación indiscriminada del principio de prioridad llevaría a resultados ilógicos, como sucedería en el caso presente, en el que la descripción de la finca en el título inicialmente presentado ya se había solucionado mediante otro título posterior también presentado. (JAR)

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69 al 73.** MANDAMIENTO JUDICIAL GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL POR EL PROCURADOR. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica cancelación de nota marginal.

Generado electrónicamente un mandamiento de cancelación de nota marginal, por el procurador se procede a su traslado a soporte papel y a su presentación en el Registro. El documento presenta código seguro de verificación (CSV), la advertencia de que permite la verificación de la integridad de la copia del documento electrónico en determinada dirección, la afirmación de que el documento incorpora firma electrónica reconocida de conformidad con la Ley 59/2013, de 19 de diciembre, de firma electrónica, así como la identidad del firmante, fecha y hora. Finalmente, el documento incorpora en el pie código de barras correspondiente al código seguro de verificación.

La registradora no practica la cancelación ordenada porque, a su juicio, no resulta la autenticidad de la copia presentada a los efectos del artículo 3 LH.

La Dirección señala que el supuesto es sustancialmente idéntico al de la R de 6 de marzo de 2012 por lo que reitera la doctrina en ella formulada: El código generado electrónicamente permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el art. 30.5 de la Ley 11/2007; las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora; y el registrador, en el ámbito de su competencia, está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento. Aunque aquella R. se refería a un documento administrativo, estas consideraciones son plenamente aplicables a los documentos judiciales generados electrónicamente y dotados de código seguro de verificación. (art.230 LOPJ y Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia). En consecuencia, presentado copia en soporte papel de documento judicial electrónico firmado con firma electrónica reconocida y que incorpora código seguro de verificación, no existe problema alguno de autenticidad una vez que el registrador, en cumplimiento de su competencia, lleve a cabo la verificación oportuna en la sede judicial electrónica señalada al efecto (cuyos certificados de autenticidad pueden y deben ser igualmente verificados por el registrador si alberga dudas al respecto). (MN)

Nota: La Ley 11/2007, citada en la Resolución, ha sido derogada por la Ley 39/2015,de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. El artículo más cercano que trata sobre el tema, en la propia Ley 39/2015, es el 27.3. El artículo 27 regula la validez y eficacia de las copias realizadas por las Administraciones Públicas:…

3. Para garantizar la identidad y contenido de las copias electrónicas o en papel, y por tanto su carácter de copias auténticas, las Administraciones Públicas deberán ajustarse a lo previsto en el Esquema Nacional de Interoperabilidad, el Esquema Nacional de Seguridad y sus normas técnicas de desarrollo, así como a las siguientes reglas:…

c) Las copias en soporte papel de documentos electrónicos requerirán que en las mismas figure la condición de copia y contendrán un código generado electrónicamente u otro sistema de verificación, que permitirá contrastar la autenticidad de la copia mediante el acceso a los archivos electrónicos del órgano u Organismo público emisor. 

Se puede observar que la regulación actual incluye estas diferencias:

  • Ha de figurar en el documento la condición de copia
  • Para que sean copias auténticas las AAPP han de ajustarse a lo previsto en el Esquema Nacional de Interoperabilidad, el Esquema Nacional de Seguridad y sus normas técnicas de desarrollo, 

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70.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica una anotación preventiva de embargo.

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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71.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de unas anotaciones preventivas de embargo. 

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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72.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo. 

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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73.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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74.() DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. PARTICIPACIÓN GANANCIAL. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE DEL DEMANDANTE

Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Nájera a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación dictado en proceso de ejecución de una sentencia.

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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75.* INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DERECHO TRANSITORIO. TÍTULOS INSTRUMENTALES

Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Hechos :  En Junio de 2015 se otorgan dos escrituras correlativas, una de segregación y pacto de mejora (en Galicia) y otra de aportación a la sociedad de gananciales de una finca que se pretende inmatricular. Debido a un retraso en el Catastro en la tramitación de la segregación dichas escrituras junto con el Certificado Catastral se presentan en el Registro en Septiembre de 2016, por tanto habiendo entrado en vigor la ley 13/2015.

La registradora deniega la inmatriculación pues conforme a la nueva normativa es necesario que los títulos tengan una diferencia de 1 año.

La interesada recurre y alega que la disposición transitoria de dicha ley 13/2015 no debe de aplicarse en este caso por anticonstitucional pues le priva de un derecho ya adquirido que es el de inmatricular conforme a la anterior normativa.

El notario autorizante añade en su informe a los anteriores argumentos que dicha disposición transitoria debería interpretarse en el sentido de que teniendo el título a inmatricular un año de antigüedad se considere ahora cumplido dicho requisito de diferencia de 1 año entre títulos.

La DGRN confirma la calificación, pues la disposición transitoria de la Ley 13/2015 en relación con el artículo 205 LH así lo regula claramente y es de aplicación al presente caso al haber sido presentados los títulos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley el 1 de Noviembre de 2015. Añade que aunque fuera aplicable dicha legislación previa dichos títulos adolecen de instrumentalidad para lograr la inmatriculación por lo que tampoco serían inscribibles.

Recuerda a la recurrente que puede lograrse la inmatriculación en este caso por la vía del expediente de dominio recogido en el artículo 203 LH o incluso tramitando acta de notoriedad complementaria del primer título que cumpla lo dispuesto en el artículo 205 LH. (AFS)

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76.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LA VÍA ORDINARIA. MANDAMIENTO DE EXPEDICIÓN DE CARGAS QUE MODIFICA EL ANTERIOR

Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Denia n.º 1, por la que se suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en procedimiento judicial.

Sobre una finca se ejecuta una hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinario, –así se admite claramente en RR entre otras de 1 de diciembre de 1997 y de 23 de julio de 1999 y R de 14 de diciembre de 2015-,  practicándose la correspondiente anotación de embargo y que se relaciona con la hipoteca en virtud de la correspondiente nota marginal, (como exigió el propio Centro Directivo en la resoluciones citadas ya que, si entre la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias, para que pudieran cancelarse sus titulares tendrían que haber tenido en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, y de ahí la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario -si bien esta preferencia lo es solo por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria -). Posteriormente en virtud del correspondiente mandamiento se expidió certificación del art. 656 LEC y se hizo constar por nota al margen de la anotación de embargo y solo se notificó a los acreedores posteriores a la anotación, pero no a los de la hipoteca – es decir no se hicieron las notificaciones a los titulares intermedios entre la hipoteca y la anotación.

Ahora se presenta el mismo mandamiento con una adición ordenando la expedición de certificación del artículo 688 LEC para que se haga constar por nota al margen de la inscripción de hipoteca y se notifique a los acreedores intermedios.

El registrador considera que el mandamiento es el mismo que se presentó en su día y que ya fue despachado y practicada la correspondiente nota marginal y que es necesario la presentación de un nuevo mandamiento.

La Dirección, después de sintetizar su doctrina sobre los efectos y el modo de proceder cuando se ejecuta una hipoteca por la vía de la ejecución ordinaria, revoca la nota, pues si el letrado ha procedido a adicionar el mandamiento y el contenido de la adición debe considerarse incorporado al texto original, el mandamiento adicionado sustituye al primitivo a efectos de su fecha y de su contenido en orden a la expedición de una nueva certificación, esta vez conforme al artículo 688 LEC, lo que hace innecesaria la emisión de un nuevo mandamiento ya que el actual, adicionado, cumple todos los requisitos para su acceso al Registro. (MN)

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77.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} Y NO COINCIDENCIA DE PARAJE

Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de la cabida de una finca.

Hechos: Se pretende hacer constar en el Registro la referencia catastral de una finca, que en el Registro aparece con una cabida de 1783 metros cuadrados. Se aporta una escritura (rectificatoria de una anterior) en la que se incorpora una certificación catastral de la que resulta que la cabida es de 2320 m2. No coincide tampoco el nombre del paraje que consta en el Registro y en Catastro.

El registrador suspende la inscripción pues la diferencia de cabida es superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y además no coinciden los parajes.

El interesado recurre y alega que la diferencia de cabida es de sólo 33 m2, pues la que consta en la consulta catastral que acompaña al escrito de recurso es de 1750 m2 y que los parajes es difícil que coincidan.

La DGRN desestima el recurso, confirmando los defectos observados por el registrador, conforme a lo dispuesto en el art 48 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en relación con el artículo 45 de dicha norma relativos a la diferencia de más del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y el paraje.

No considera tampoco lo alegado por el recurrente en su escrito de recurso por cuanto lo aportado es una consulta catastral y no un certificado y además sólo pueden tenerse en cuenta los documentos presentados en el plazo de calificación y no en el recurso.

Recuerda no obstante que el registrador, a solicitud del interesado, puede obtener directamente la certificación catastral en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como se establece en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015 en su apartado segundo, número 3, letra b).

Finalmente, diferencia entre constancia en el Registro de la referencia catastral que es una circunstancia más de la inscripción, que tiene unos efectos limitados, pues, conforme al artículo 9.a) LH, permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro, y la situación de Coordinación Gráfica mencionada en el artículo  10 LH que supone la inscripción de la Representación Gráfica Georreferenciada conforme al artículo 9.b LH  y por ello la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma, mediante el procedimiento correspondiente conforme al artículo 199 LH. (AFS)

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78.** COMPRAVENTA. PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO Y DEPÓSITO BANCARIO

Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: se otorga una escritura de compraventa en la que el comprador está casado en régimen de gananciales. La adquisición se efectúa con carácter privativo pues el dinero es privativo del comprador, lo que se acredita con un certificado bancario relativo al origen del depósito bancario contra el que se carga el cheque para el pago del precio y se solicita que así se haga constar en el Registro. Además, todo ello se ratifica por la esposa del comprador.

El registrador no considera acreditado de manera indubitada el carácter privativo del dinero, y por subrogación real el bien comprado, por lo que suspende la inscripción, si bien considera que es posible inscribirlo con carácter privativo por confesión, si así se solicitara expresamente.

El interesado recurre y alega que está acreditado objetivamente por certificación bancaria el origen privativo del dinero.

La DGRN desestima el recurso. De los documentos aportados resulta que está acreditada la existencia previa de dinero privativo antes del matrimonio, pero, al constituirse un nuevo depósito con posterioridad al matrimonio por más importe, con cargo al cual se pagó el precio, el dinero empleado podía ser privativo, pero también ganancial o en parte privativo y en parte ganancial. La manifestación del cónyuge del carácter privativo del dinero es una confesión o atribución de privatividad, pero no es una justificación documental del carácter privativo conforme al artículo 95.2 RH. Concluye por tanto que sólo puede inscribirse con carácter privativo por confesión. (AFS)

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79.** HERENCIA DE CIUDADANO BELGA. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES EXTRANJERO

Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.

Por el notario recurrente se autorizó escritura, en fecha 29 de junio de 2016, en la que comparecieron tres personas de nacionalidad belga que exponen ser el viudo y las dos hijas de la fallecida doña A. R. L. C., de nacionalidad belga, que falleció el día 20 de enero de 2016 ostentando la nacionalidad belga y siendo residente en aquél país, por lo que la sucesión se rige por la ley belga. Manifiestan, igualmente, que la causante falleció sin haber realizado disposición de últimas voluntades correspondiendo el usufructo de la totalidad al viudo y la nuda propiedad a las dos hijas, resultando todo lo anterior de declaración de herederos autorizada por notario belga el día 15 de marzo de 2016. Dicho documento es protocolizado por el notario junto a certificado de defunción y de últimas voluntades de España, quien, a su vez, lo traduce resultando del tenor de dicho documento que: «(…) de la documentación presentada (…) resulta los que sigue: (…) No se conocen disposiciones de última voluntad por parte de la difunta (…)

De los dos defectos señalados por el registrador en su nota, el escrito de recurso sólo se refiere al relativo a la necesidad de acompañar el certificado de últimas voluntades del país de nacionalidad del causante o certificado de inexistencia de tal Registro, por lo que el contenido de la presente debe ceñirse a dicha cuestión.

Las recientes Resoluciones de 28 de julio de 2016 y 11 de enero de 2017 (todas ellas con base en las anteriores de 1 de julio y 13 de octubre de 2015), han entendido la necesidad de aportar el justificante o certificado del registro extranjero que recoja los títulos sucesorios otorgados por el causante o bien la acreditación de que, conforme al derecho material aplicable a la sucesión, no existe tal sistema de registro. la Resolución del Sistema Notarial de 18 de enero de 2005 (hoy confirmada su doctrina por la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de junio de 2015) llegó a la conclusión de que al tramitar en aquél supuesto una declaración de herederos «parece una medida oportuna, prudente y casi obligada» el solicitar además de las Últimas Voluntades españolas las del país de la nacionalidad del causante extranjero. Consecuentemente, también deberá aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripción registral, al Registro de la Propiedad, con ocasión de la inscripción sucesoria. Y, si este Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario.

La ley española es la competente para determinar los requisitos necesarios para la inscripción de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad. Así lo reconoce expresamente el Reglamento (UE) núm. 650/2012, de 4 de julio, conocido como Reglamento Europeo de Sucesiones, en su artículo 1.2 al excluir de su regulación: «(…) l) cualquier inscripción de derechos sobre bienes muebles o inmuebles en un registro, incluidos los requisitos legales para la práctica de los asientos, y los efectos de la inscripción o de la omisión de inscripción de tales derechos en el mismo». La Resolución de 21 de marzo de 2016 entendió innecesario acreditar el contenido del Registro de Actos de Última Voluntad, pues en aquel caso, el notario autorizante del certificado sucesorio llevado a cabo con arreglo a la ley material holandesa certificaba expresamente de dicho contenido. En el presente expediente, el notario belga, en el acta de declaración de herederos manifiesta «(…) que, de la búsqueda en el Registro Central de Testamentos, resulta lo que aquí sigue: I. (…) III. Últimas Voluntades. No se conoce disposición por causa de muerte de la difunta…», por lo que debe considerarse innecesario aportar el certificado de Últimas Voluntades belga, pues ello queda bajo la responsabilidad del acta de declaración de herederos realizada ante el notario belga. Por lo que la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador. (IES)

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80.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Olivenza, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial.

Supuesto de hecho. Se pretende la inscripción de un expediente de dominio judicial para la reanudación del tracto sucesivo (tramitado bajo la vigencia de la legislación anterior), concurriendo las siguientes circunstancias: (i) La última inscripción tiene más de treinta años de antigüedad. (II) No consta en el expediente el nombre de la persona que transmitió a quien consta como transmitente en la documentación aportada para el expediente de dominio. (III) A los herederos del titular registral sólo se les emplaza mediante la citación genérica por edictos.

¿Basta la citación genérica por edictos a los herederos del titular registral cuando la inscripción tiene más de treinta años de antigüedad? SI.

Doctrina de la Resolución.

1. Como ya afirmó la R. de 10 de mayo de 2001, «el titular registral si vive, ha de ser citado en el expediente; pero no ocurre lo mismo con los causahabientes del titular registral cuya inscripción es de más de 30 años, pues a éstos no se refiere el artículo 202, párrafo 1.º, de la Ley Hipotecaria, y ello es lógico, pues no pueden pretender la protección registral quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisición; por tanto, su protección ha de entenderse incluida en la citación genérica a las personas ignoradas a las que se cita por edictos. 

2. No es defecto del expediente de dominio la ausencia de expresión de la persona que transmitió a quien en el auto figura como transmitente del promotor. Como dijo la R. de 22 de enero de 2011, «de conformidad con el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, no puede exigirse a quien promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho, de modo que el Auto por el que se ordena reanudar el tracto es, por sí solo, título hábil para practicar la inscripción en cuanto determina la titularidad dominical actual de la finca. 

Por lo que no puede exigirse al promotor del expediente de reanudación de tracto la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias, ni los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, aunque sí (…) del titular registral y de su cónyuge cuyo consentimiento sea necesario para la disposición del bien cuya titularidad pretenda reanudarse en el expediente de dominio».

3. Reitera doctrina sobre derecho transitorio aplicable a los expedientes iniciados al amparo de ella legislación anterior y presentados a inscripción bajo la vigencia de la nueva Ley.

4. Reitera doctrina sobre excepcionalidad del expediente de dominio como medio para reanudar el tracto.

Comentario. En la actualidad, el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es notarial y se encuentra regulado en el artículo 208 LH, sobre el cual se ha pronunciado en varias resoluciones el centro Directivo, entre otras: R. 23 de mayo de 2016: doctrina DGRN tras Ley 13/2015. Citación por edicto. R. 14 de abril de 2016: tracto roto hace más de treinta años: R. 7 de enero de 2016. R. 17 de marzo de 2016: adquisición de titulares intermedios. R. 15 de diciembre de 2015. R. 14 de abril de 2016 Adquisición de herederos.

1. Sobre los títulos adquisitivos anteriores: El actual art. 208 LH dice que el interesado debe aportar ”junto a los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición” (regla segunda-3ª).

La DGRN ha dicho en R. 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016) que (a) la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor, que (b) no cabe la alegación genérica de haber adquirido por justos y legítimos títulos sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos, y que (c) la mera alusión a la inexistencia del título -tanto material y formal- del transmitente autorizarían para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema -de carácter excepcional- podría devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudación del tracto.

Por tanto, entre el rigor excesivo que supondría exigir al promotor del expediente la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias junto con los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, y la laxitud excesiva de no acreditarse nada, bastando alegar unos indeterminados justos y legítimos títulos, debe haber una labor de averiguación y justificación que aporte verosimilitud y legitimidad a la solicitud del promotor y permita razonablemente el inicio del expediente.

2. Sobre la antigüedad de la inscripción y la comparecencia y consentimiento de todos los citados. 

La citada R. 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016) señala lo siguiente: (a) La comparecencia inexcusable y sin formular oposición se refiere sólo a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento). (b) En los casos de más de treinta años de antigüedad no será obligada la comparecencia, sin perjuicio de que si se produjera y se formulara oposición determinaría la conclusión del expediente. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal. (JAR).

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81.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN PARA INCLUIR UNA NUEVA PLANTA

Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación.

Supuesto de hecho. Se discute si es inscribible una escritura de rectificación de descripción que consiste en añadir una planta más a un edificio que figura en la descripción registral de una finca que se inmatriculó en virtud de la escritura que ahora se rectifica.

Las cuestiones que se plantean son las siguientes: 

1 ¿Se puede hacer constar una planta nueva por vía de subsanación o procede otorgar una escritura de ampliación de obra nueva? SI (si se cumplen los requisitos exigidos para la declaración de la obra nueva)

2 ¿Se debe identificar la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica si no se ha modificado al ampliar la obra nueva? NO.

3 ¿Es exigible el libro del edificio en la declaración de obra nueva antigua? NO.

Doctrina de la Resolución.

1. Cabe documentar en una escritura de subsanación una declaración de ampliación de obra nueva, incluso aunque se subsane una inmatriculación de finca, si en el título presentado se cumplen los requisitos para ello. Como ha señalado en otras ocasiones esta Dirección General (RR. 4 de noviembre de 2000, 19 de octubre de 2011 y 5 de mayo de 2015), los documentos deben calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma y no al nombre que se le da. Además, la rectificación que se pretende en el presente caso es coincidente con la situación catastral actual, según se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que difiere de la que en su día se aportó para inmatricular por haberse producido rectificación en Catastro.

Precisión sobre la coincidencia entre la finca del título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación: la identidad descriptiva con el Catastro ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella (RR de 4 de agosto de 2014 y 9 de mayo de 2016).

2. A partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, la regla general es que para la inscripción de cualquier obra nueva (actual o antigua) es requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Sin embargo, en los supuestos de ampliación de una edificación ya inscrita el rigor de la norma debe atenuarse, cuando la ampliación no afecta a la superficie ocupada por el edificio, pues, como se afirmó en Resolución de esta Dirección General de 23 de mayo de 2016 en tales casos «la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas. 

Precisión sobre obtención de la georreferencia: Cuando se incorpora al título inscribible certificación catastral descriptiva y gráfica en la que consta la ampliación de la edificación que pretende acceder al Registro, el registrador puede obtener coordenadas de la misma directamente del servicio correspondiente que ofrece la Sede Electrónica del Catastro. Como ha reiterado esta Dirección General. (RR. 17 de julio de 2015 y 14 de diciembre de 2016).

3. Libro del edificio: tiene señalado esta Dirección General (vid. Resoluciones de 16 de mayo de 2013 y 6 de septiembre de 2016) que entre los requisitos exigidos en el apartado cuarto del artículo 28 de la Ley de Suelo, ciertamente no se encuentra el Libro del edificio, que si se contempla, junto con el seguro decenal, en el apartado primero del mismo artículo para la declaración de obra nueva terminada, cuando dicha declaración se realiza bajo el régimen que estatuye el apartado primero del artículo 28. (JAR)

 

83.() OBRA NUEVA TERMINADA: INNECESARIEDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA GLOBAL

Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. (ACM)

Reitera la Resolución DGRN  nº#409/16  con nota de calificación análoga del mismo registrador (R. 28 Septiembre 2016

–  Por tanto, conforme al Aº 202 LHNO es necesario georreferenciar la TOTALIDAD de la parcela, para declarar la obra nueva de una edificación que sí se georreferencia, cuando tal edificación cabe claramente dentro del perímetro de la finca (una Nave ganadera en una finca de 2,5 Hct), y cuando tampoco hay dudas sobre la identidad de la finca global (o el registrador se limita a expresarlas sin motivarlas).  (ACM).

 

84.** OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA DE LA SUPERFICIE OCUPADA QUE CONSTA EN EL TÍTULO CON LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS

Resolución de 7 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ourense n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se trata de una escritura por la que se declara una obra nueva terminada en una parcela, respecto de la cual se lleva a cabo un exceso de cabida de 28 metros, inferior al 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, resultando una superficie de mil ciento veintiún metros cuadrados según el catastro y la realidad. De dicha superficie corresponden sesenta y siete metros cuadrados a la superficie de la parcela ocupada, y tres metros cuadrados a patio.

La registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de la superficie ocupada que consta en el título con la que resulta de las coordenadas, existiendo una diferencia de tres metros cuadrados.

Los recurrentes alegan que la legislación hipotecaria no define lo que deba entenderse por superficie de parcela ocupada, que es un concepto que puede tener diversas interpretaciones según  el punto de vista adoptado, pero, dado que el destino de la escritura de declaración de obra nueva no es meramente su inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que como centro de control del cumplimiento de muy variados requisitos de legalidad y protección de los consumidores despliega su eficacia en todos los ámbitos jurídico-económicos, se ha optado por una declaración descriptiva, concorde con la que resulta de la certificación catastral que le sirve de base: hay 67 m² ocupados por la edificación más 3 m² que corresponden a un patio. Y que pese a que en la sede del Catastro las coordenadas arrojan una superficie de 70,47 metros cuadrados es conocido por cualquier operador jurídico que las certificaciones catastrales redondean siempre a la unidad. Ergo 67 + 3 = 70,47-0,47 = 70.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Para ello comienza recordando el modo de proceder en la inscripción de obras nuevas tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Tras la reforma del artículo 202 de la Ley Hipotecaria el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.

Por otro lado la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo, que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

De esto se desprende que para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Esta exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda es, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.

Así, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015,  no necesita ser aportada en formato GML. También sería válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

Y, en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello y sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada.

Finalmente también ha de tenerse en cuenta que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.

En nuestro caso, la escritura cumple el artículo 202 de la Ley Hipotecaria al remitirse en cuanto a las coordenadas de la edificación a las que consten en Catastro. Y la cuestión principal radica en que si, para inscribir la edificación, es defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por ella, según la descripción que figura en el título, y la que resulta de las coordenadas aportadas.

 La descripción que de la edificación se hace en la escritura es totalmente coincidente con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, no obstante se ha de tener en cuenta que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica ya que a efectos catastrales pueden haberse aplicado las «normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana» aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que «se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros».

A juicio de nuestro Centro Directivo, la redacción de la escritura es imprecisa y puede inducir a confusión, pues expresa que «corresponden 67 metros cuadrados a la superficie de parcela ocupada, y 3 metros cuadrados a patio», excluyendo, por tanto, de la superficie de parcela ocupada los 3 metros cuadrados destinados a patio por lo que hubiera sido más correcto ajustarse en la redacción del título a la superficie de parcela ocupada de 70,47 metros cuadrados que resulta de la geometría catastral. A pesar de ello -entiende-, el defecto no puede ser mantenido puesto  que la diferencia de metros que ocasiona el debate se encuentra identificada en la escritura como «patio»; que esta discrepancia, además, se produce entre la superficie expresada alfanuméricamente en la propia certificación catastral y la que resulta de la representación en formato GML obtenido de la misma, lo que es revelador de que esa superficie de 3 metros cuadrados (patio) es la que ha dejado de computarse a efectos catastrales en la certificación; existiendo por tanto una total identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la certificación catastral que contiene la geometría del edificio, que es la que accederá al Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria. (MGV)

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85.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. DERECHO DE USO.

Resolución de 7 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villena, por la que deniega la solicitud de rectificación del contenido del Registro. 

Hechos:

Se trata de una instancia por la que se solicita la rectificación de errores e inexactitud en relación a una finca registral, en interés de Doña F y  de conformidad con el artículo 211 de la Ley Hipotecaria.

De la misma resulta que: Don M y su esposa, donaron, en 1989 y en escritura pública, a sus tres hijas determinados bienes entre los que se encuentra la registral objeto del recurso, debidamente descrita, constando al final de su descripción que dentro de su perímetro se halla enclavada una casita albergue.

 En la escritura se impuso a la hija y donataria doña M., lo siguiente: «Los donantes imponen a su hija M. la obligación de permitir a sus hijas F. y S., y a sus herederos, el disfrute conjuntamente con la obligada o sus herederos, de la casita albergue existente en la finca que adquiere aquella, la cual a su alrededor tendrá un ensanche de cinco metros de ancho».

  1. El mismo año se inscribió la escritura de donación sin que en la misma se hiciese constar, ni la existencia de una edificación destinada a «casita albergue», ni la obligación impuesta a la donataria.
  2. En 2015, la titular registral, doña M., declara e inscribe la obra nueva «antigua» de una casita albergue en la que se hace constar que «está rodeada por todos sus aires con terreno propio».
  3. Finalmente, se presenta en el registro la instancia de una de las hermanas beneficiaria de aquella obligación por la que se solicita que se rectifique  inscribiendo el derecho real de uso a su favor y se haga desaparecer la referencia a que la obra nueva «está rodeada por todos sus aires con terreno propio». Para ello  se acompaña copia de la escritura de donación que dio lugar a la inscripción de dominio antes mencionada.

El registrador deniega la rectificación por considerar que «obligación de permitir» y «disfrute conjuntamente con la obligada», el uso de la casita albergue en favor de las hijas de los donantes, F. y S., no constituye derecho real inscribible al amparo del artículo 2 de la L.H., sino mera obligación de permitir o tolerar, no inscribible por tanto, como determinan los artículos 2 y 98 L.H. y 7 y 9 R.H y por no constar el consentimiento para rectificación de la titular registral del dominio, como exigen los artículos 214 y 217 L.H. y 322 y siguientes del R.H, expresándose que la frase «rodeada por todos sus aires con terreno propio», que consta en la descripción de la obra nueva declarada sobre la finca, es traslado literal de la escritura de declaración de obra nueva, constituyendo una cláusula de estilo que implica que los parámetros verticales de la edificación declarada están dentro de los límites de la finca.

La recurrente por su parte, considera que la anterior mención no constaba con anterioridad por lo que no entiende como se ha hecho constar en la inscripción en perjuicio de colindantes y que la obligación de permitir el disfrute se traduce en un derecho de uso inscribible conforme el artículo 2 de la Ley y 7 del Reglamento Hipotecario.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

En primer lugar, y en relación a la solicitud de inscribir el derecho real de uso, declara que en su día, el título de dominio se inscribió como libre de cualquier carga y gravamen, por lo que de la combinación del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), el principio de titulación auténtica, el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria),y finalmente, el principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) implica que la rectificación del contenido del Registro o la anulación de un asiento registral exige, bien el consentimiento del titular del asiento inexacto en virtud de documento público o bien la oportuna sentencia firme dictada en juicio declarativo contra él entablado.

Asimismo, considera discutible que la situación expuesta pueda considerarse un error del Registro (vid. artículo 216 de la Ley Hipotecaria), y no una situación de inexactitud (provocada por la falta de toma de razón), pero lo cierto es que la Ley Hipotecaria exige igualmente el consentimiento de todos los interesados (artículo 217).

Finalmente, en lo que respecta  a la solicitud de que se suprima del contenido del folio registral una expresión llevada a cabo en el asiento de la obra nueva considera nuestro Centro Directivo, igualmente, que el asiento, desde el momento que se practica está bajo la salvaguardia judicial y si la recurrente o cualquier otra parte interesada considera que se produce un perjuicio de su posición jurídica tiene abierta la vía judicial para, en el procedimiento declarativo que corresponda, llevar a cabo su defensa solicitando la modificación del contenido del Registro (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).  (MGV)

87.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV

Resolución de 7 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se practica la expedición de certificación de dominio y cargas ordenada en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2017

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.

Torre de Eboli en Pinto. Por la Dirección General de Turismo, Comunidad de Madrid

 

El Tribunal Supremo interpreta el control de transparencia en las cláusulas suelo.

 

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 9 DE MARZO DE 2017

 

CONTROL DE TRANSPARENCIA EN ACCIÓN INDIVIDUAL SOBRE CLÁUSULA NEGOCIADA

 

Apuntes fundamentales:

El TS desestima el recurso de casación interpuesto por dos consumidores respecto a la validez o nulidad de una cláusula suelo.

Se trata de una acción  individual, no colectiva.

La cláusula, que consta en negrita y separada en la escritura, dice así: «El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinario de acuerdo con lo establecido en los párrafos anteriores no podrá ser, en ningún caso superior al 8,00 por ciento nominal anual, ni inferior al 3,00 por ciento nominal anual».

El Juzgado de 1ª Instancia y la Audiencia Provincial consideran válida la cláusula, entendiendo que cumple el control de transparencia ya que:

  • la cláusula no está «enmascarada» entre una multitud de datos;
  • se aplicó un suelo inferior al que venía aplicando la entidad;
  • hubo comunicaciones entre la persona que tramitó el préstamo a los demandantes
  • y por las declaraciones de la notario que autorizó la escritura.

El TS entiende, en síntesis que:

  • La cláusula suelo forma parte del objeto principal del contrato, inescindible del precio.
  • El control de contenido NO puede referirse a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución… siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible (transparentes).
  • Por tanto, no cabe entrar en la posible abusividad salvo que la cláusula no sea transparente.
  • No se conculca su jurisprudencia sobre control de transparencia iniciada en STS 9 de mayo de 2013.
  • Los parámetros enumerados en la referida STS 9 de mayo de 2013 no han de ser analizados uno a uno en cada sentencia y puede haber otros.
  • No puede mover la apreciación fáctica de la Audiencia acerca de que los consumidores han tenido conocimiento cabal y completo del precio y de las condiciones de la contraprestación antes de la celebración del contrato.
  • incluso en los contratos de adhesión con consumidores, rige la autonomía de la voluntad de los contratantes respecto del precio y la contraprestación.
  • Ninguna de las partes ha cuestionado que la cláusula suelo hubiera sido predispuesta por el banco y por lo tanto no negociada. Y la Audiencia manifestó expresamente que la cláusula había sido negociada individualmente.
  • En la contratación de préstamos hipotecarios, puede ser un elemento a valorar la labor del notario que autoriza la operación, en cuanto que puede cerciorarse de la transparencia de este tipo de cláusulas (con toda la exigencia de claridad en la información que lleva consigo) y acabar de cumplir con las exigencias de información que subyacen al deber de transparencia.

 

Nota de Prensa:

(Hemos añadido negritas)

TRIBUNAL SUPREMO SALA CIVIL GABINETE TÉCNICO

Sentencia 7 de marzo de 2017, CAS 2223/2014

CLÁUSULAS SUELO. ACCIÓN INDIVIDUAL. DESESTIMACIÓN POR CUMPLIR LOS REQUISITOS DE TRANSPARENCIA.

Tal y como se anticipó en nota de prensa de fecha 15 de febrero de 2017, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal ha resuelto desestimar el recurso de casación interpuesto por dos consumidores frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de Teruel que desestimó la demanda en la que interesaban la nulidad de la cláusula suelo, en el préstamo hipotecario contratado con Caja Rural de Teruel.

La sentencia, de la que es ponente el magistrado Ignacio Sancho Gargallo, advierte que, en el caso de las acciones individuales de nulidad de condiciones generales de la contratación, y a diferencia de lo que ocurre en las acciones colectivas, el juicio sobre la transparencia de la cláusula no tiene por qué atender exclusivamente al documento en el cual está inserta o a los documentos relacionados, como la previa oferta vinculante, sino que pueden tenerse en consideración otros medios a través de los cuales se pudo cumplir con la exigencia de que la cláusula en cuestión no pasara inadvertida para el consumidor y que este estuviera en condiciones de percatarse de la carga económica y jurídica que implicaba.

La Audiencia Provincial consideró probado que la cláusula, además de no estar enmascarada entre una multitud de datos, había sido negociada individualmente por los demandantes- llegando a pactar un suelo inferior al normalmente establecido por esa entidad-, y fue advertida por el notario en el momento del otorgamiento de la escritura.

 

FALLO:

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1.º- Desestimar el recurso de casación interpuesto por don… y doña…  contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Teruel de 27 de mayo de 2014, que conoció de la apelación (rollo núm. 65/2014) contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Teruel de 24 de febrero de 2014 (juicio ordinario 292/2013).

2.º- Imponer a la parte recurrente las costas generadas por el recurso de casación con pérdida del depósito constituido para recurrir. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

 

Texto:

El recuso de casación se basa, en el control de transparencia y la supuesta infracción de la jurisprudencia contenida en la Sentencia de 9 de mayo de 2013, y en concreto, los parámetros fijados por dicha sentencia para realizar el control de transparencia.

Para el recurso, los elementos que ha tenido en cuenta la sentencia para declarar la validez de esta cláusula han sido: la cláusula no está «enmascarada» entre una multitud de datos; se aplicó un suelo inferior al que venía aplicando la entidad; hubo comunicaciones entre la persona que tramitó el préstamo a los demandantes y la matriz (comunicaciones internas); y las declaraciones de la notario que autorizó la escritura.

Entiende que este juicio no se acomoda a los parámetros establecidos por la sentencia de 9 de mayo de 2013, en el fundamento jurídico 225, según el cual las cláusulas enjuiciadas no eran transparentes porque: i) faltaba información suficientemente clara de que se trataba de un elemento definitorio del objeto principal del contrato; ii) se insertaba conjuntamente con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas; iii) no existía simulación de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar; iv) no había información previa, clara y comprensible, sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad -caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación. 2.

Esta sentencia 241/2013, de 9 de mayo, recoge la doctrina jurisprudencial sobre el control de transparencia aplicada a la cláusula suelo. Doctrina que ha sido corroborada por las sentencias 464/2014, de 8 de septiembre; 138/2015, de 24 de marzo; 139/2015, de 25 de marzo; 222/2015, de 29 de abril, y 705/2015, de 23 de diciembre. Conforme a esta jurisprudencia, el control de transparencia tiene su justificación en el art. 4.2 de la Directiva 93/13, según el cual el control de contenido no puede referirse «a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible». Esto es, cabe el control de abusividad de una cláusula relativa al precio y a la contraprestación si no es transparente.

«[El control de transparencia] como parámetro abstracto de validez de la cláusula predispuesta, esto es, fuera del ámbito de interpretación general del Código Civil del ‘error propio’ o ‘error vicio’, cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la ‘carga económica’ que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la ‘carga jurídica’ del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo» (sentencias 406/2012, de 18 de junio, y 241/2013, de 9 de mayo).

3. Esta jurisprudencia se encuadra, en lo que respecta al fundamento y al alcance del control de transparencia, en la doctrina emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), principalmente en la STJUE de 30 de abril de 2014 (caso Kàsler) y en las más recientes SSTJUE de 21 de diciembre de 2016 (caso Gutiérrez Naranjo) y 26 de enero de 2017 (caso Gutiérrez García). Para la sentencia del TJUE de 30 de abril de 2014 (caso Kàsler), «la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales establecida por la Directiva 93/13 no puede reducirse sólo al carácter comprensible de éstas en un plano formal y gramatical» (ap. 71), sino que «esa exigencia debe entenderse de manera extensiva» (ap 72). En el caso al que se refería la STJUE, en que la cláusula controvertida contenía un mecanismo de conversión de la divisa extranjera, el TJUE concluye: «75 (…) la exigencia de que una cláusula contractual debe redactarse de manera clara y comprensible gramaticalmente se ha de entender como un obligación no sólo de que la cláusula considerada sea clara y comprensible para el consumidor, sino también de que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo de conversión de la divisa extranjera al que se refiere la cláusula referida, así como la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas relativas a la entrega del préstamo, de forma que ese consumidor pueda evaluar, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas a su cargo».

Por la su parte, la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (caso Gutiérrez Naranjo), después de recordar que «el control de transparencia material de las cláusulas relativas al objeto principal del contrato procede del que impone el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13» (ap. 49), añade: «50 Ahora bien, a este respecto, el Tribunal de Justicia ha declarado que reviste una importancia fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración de un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración. El consumidor decide si desea quedar vinculado por las condiciones redactadas de antemano por el profesional basándose principalmente en esa información (sentencia de 21 de marzo de 2013, RWE Vertrieb, C-92/11, EU:C:2013:180, apartado 44). »51

Por lo tanto, el examen del carácter abusivo, en el sentido del artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13, de una cláusula contractual relativa a la definición del objeto principal del contrato, en caso de que el consumidor no haya dispuesto, antes de la celebración del contrato, de la información necesaria sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración, está comprendido dentro del ámbito de aplicación de la Directiva en general y del artículo 6, apartado 1, de ésta en particular».

La reciente STJUE de 26 de enero de 2017, caso Banco Primus (C-421/14), explicita la consecuencia o efecto de que una determinada cláusula, referida al objeto principal del contrato o a la adecuación entre precio y retribución, no pase el control de transparencia: «62 (…) según el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13, las cláusulas que se refieran a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, y los servicios o bienes que hayan de proporcionarle como contrapartida, por otra —cláusulas comprendidas en el ámbito regulado por esta Directiva—, sólo quedan exentas de la apreciación sobre su carácter abusivo cuando el tribunal nacional competente estime, tras un examen caso por caso, que han sido redactadas por el profesional de manera clara y comprensible (véanse, en este sentido, las sentencias de 30 de abril de 2014, Kásler y Káslerné Rábai, C-26/13, EU:C:2014:282, apartado 41, y de 9 de julio de 2015, Bucura, C-348/14, EU:C:2015:447, apartado 50). […] »67 (…) En caso de que el órgano jurisdiccional remitente considere que una cláusula contractual relativa al modo de cálculo de los intereses ordinarios, como la controvertida en el litigio principal, no está redactada de manera clara y comprensible a efectos del artículo 4, apartado 2, de la citada Directiva, le incumbe examinar si tal cláusula es abusiva en el sentido del artículo 3, apartado 1, de esa misma Directiva (…)».

4. Como venimos entendiendo desde la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, la cláusula suelo forma parte inescindible del precio que debe pagar el prestatario, y por ello del objeto principal del contrato. La ratio de la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, era básicamente que la ausencia de una información suficiente por parte del banco de la existencia de la cláusula suelo y de sus consecuencias en el caso en que bajara el tipo de referencia más allá de aquel límite, y la inclusión de tal cláusula en el contrato de forma sorpresiva, oculta entre una profusión de cláusulas financieras, provoca una alteración subrepticia del precio del crédito, sobre el que los prestatarios creían haber dado su consentimiento a partir de la información proporcionada por el banco en la fase precontractual.

De tal forma que un consumidor, con la información suministrada, entendería que el precio del crédito estaría constituido por el tipo de referencia variable más el diferencial pactados. Si partimos de la base de que, incluso en los contratos de adhesión con consumidores, rige la autonomía de la voluntad de los contratantes respecto del precio y la contraprestación, esto presupone la plena capacidad de elección entre las diferentes ofertas existentes en el mercado, para lo cual es preciso que el consumidor tenga un conocimiento cabal y completo del precio y de las condiciones de la contraprestación antes de la celebración del contrato.

Como explica la doctrina, la regla de la irrelevancia del equilibrio económico del contrato sufre un cambio de perspectiva cuando esta parte del contrato no puede ser suficientemente conocida por el consumidor. En caso de que por un defecto de transparencia las cláusulas relativas al objeto principal del contrato no pudieran ser conocidas y valoradas antes de su celebración, faltaría la base para la exclusión del control de contenido, que es la existencia de consentimiento. Por eso, el control de transparencia a la postre supone la valoración de cómo una cláusula contractual ha podido afectar al precio y a su relación con la contraprestación de una manera que pase inadvertida al consumidor en el momento de prestar su consentimiento, alterando de este modo el acuerdo económico que creía haber alcanzado con el empresario, a partir de la información que aquel le proporcionó.

5. En una acción individual como la presente, el juicio sobre la transparencia de la cláusula no tiene por qué atender exclusivamente al documento en el cual está inserta o a los documentos relacionados, como la previa oferta vinculante, sino que pueden tenerse en consideración otros medios a través de los cuales se pudo cumplir con la exigencia de que la cláusula en cuestión no pasara inadvertida para el consumidor y que este estuviera en condiciones de percatarse de la carga económica y jurídica que implicaba.

En este sentido, en la contratación de préstamos hipotecarios, puede ser un elemento a valorar la labor del notario que autoriza la operación, en cuanto que puede cerciorarse de la transparencia de este tipo de cláusulas (con toda la exigencia de claridad en la información que lleva consigo) y acabar de cumplir con las exigencias de información que subyacen al deber de transparencia.

6. En el presente supuesto, la Audiencia tuvo en cuenta la citada doctrina jurisprudencial y llevó a cabo el control de transparencia a la vista de la prueba practicada. Las razones vertidas en la sentencia recurrida corroboran que el control de transparencia respetó la jurisprudencia. Los hechos acreditados en la instancia ponen en evidencia que la cláusula está introducida y ubicada dentro del contrato de tal forma que no aparece enmascarada ni se diluye la atención del contratante entre otras cláusulas, «sino que se muestra como una cláusula principal del contrato que expresa con meridiana claridad el contenido de la misma que no es otro que los límites al tipo de interés, señalando como límite inferior el 3{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} nominal anual, que aparecía resaltado en negrilla».

Se añade, a continuación, que la prueba practicada acredita que la cláusula fue negociada individualmente entre los demandantes y la Caja Rural, como lo muestra que se aplicó como suelo un tipo inferior al que venía usando la entidad,

y que la notario que autorizó la escritura expresamente advirtió a los contratantes de la cláusula de variación del tipo de interés.

A la vista de lo anterior, la sentencia recurrida concluye que los demandantes «conocían con precisión el alcance y las consecuencias de la aplicación de la referida «cláusula suelo», que negociaron individualmente y terminaron por aceptar en uso de su autonomía negocial».

7. No cabe variar la valoración jurídica realizada por la Audiencia sin alterar los hechos probados de los que parte, que muestran claramente que el prestatario conocía la existencia y el alcance de la cláusula suelo litigiosa, incluso se afirma que fue negociada individualmente.

La cláusula cumple los requisitos de transparencia exigidos por la sala, en la medida en que, como declaramos en la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, «la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago, y tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato».

Esto es, a la postre, lo verdaderamente relevante. No que en el análisis del control de transparencia la Audiencia tenga que mencionar todos y cada uno de los parámetros empleados por la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, para poder concluir, en aquel caso, que las cláusulas enjuiciadas superan el control de transparencia.

En cada caso pueden concurrir unas circunstancias propias cuya acreditación, en su conjunto, ponga de relieve con claridad el cumplimiento o incumplimiento de la exigencia de transparencia.

De hecho, la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, fue objeto de aclaración por auto de 3 de junio de 2013, en este mismo sentido: «11. El apartado séptimo del fallo, identificó seis motivos diferentes -uno de ellos referido a las cláusulas utilizadas por una de las demandadas- cuya conjunción determinó que las cláusulas suelo analizadas fuesen consideradas no transparentes. »12. A la vista de lo razonado en la sentencia y de los términos del fallo queda claro que las circunstancias enumeradas constituyen parámetros tenidos en cuenta para formar el juicio de valor abstracto referido a las concretas cláusulas analizadas. No se trata de una relación exhaustiva de circunstancias a tener en cuenta con exclusión de cualquier otra. Tampoco determina que la presencia aislada de alguna, o algunas, sea suficiente para que pueda considerarse no transparente la cláusula a efectos de control de su carácter eventualmente abusivo». Este mismo criterio subyace a la argumentación vertida en el auto de 21 de septiembre de 2016 (RC 2456/2914) para la inadmisión de un recurso de casación en el que se pretendía «una revisión de la valoración probatoria efectuada por la Audiencia para ofrecer su propia valoración que llevaría a concluir que la cláusula suelo se configuró sin cumplir el control de transparencia»: «(L)a valoración efectuada por la sentencia, inatacable a través de este recurso, condujo a concluir lo contrario, esto es, que el prestatario tuvo un conocimiento real del alcance y significación de esta cláusula en el conjunto del contrato, ya que se le explicó el funcionamiento de esta cláusula. De forma que la sentencia dictada, de respetar su base fáctica, no resulta contraria a la doctrina de esta Sala. Y en orden a esta conclusión, tampoco existe una situación de hecho idéntica a la enjuiciada en la Sentencia de 9 de mayo de 2013, referida a una acción colectiva, que justifique vulneración del principio de igualdad».

Por todo lo razonado hasta ahora, procede desestimar el recurso de casación.

8. En el presente caso, ninguna de las partes ha cuestionado que la cláusula suelo hubiera sido predispuesta por el banco y por lo tanto no negociada. Bajo esta premisa, en la instancia se llevó a cabo el juicio de transparencia y ahora en casación lo que se ha cuestionado es que ese enjuiciamiento respetara la jurisprudencia sobre esta materia. Hemos resuelto, en los apartados anteriores, que el juicio realizado en la instancia sobre la transparencia de la cláusula suelo controvertida se adecúa a nuestra jurisprudencia. Pero al revisar el razonamiento de la sentencia recurrida no podemos dejar de realizar una aclaración complementaria, para evitar equívocos. La Audiencia, para remarcar el conocimiento que el cliente tenía de la cláusula suelo antes de la firma del contrato, llega a afirmar que «existe(n) en el procedimiento elementos probatorios que revelan que el establecimiento de dicha cláusula fue negociado individualmente entre los actores y la entidad demandada, hasta el punto de que la misma aplicó un «suelo», inferior al tipo usual aplicado por dicha entidad (…)». Si no fuera por el respeto debido a lo que ha sido objeto de debate entre las partes, este hecho declarado probado por la Audiencia hubiera permitido que nos cuestionáramos en qué medida en este contrato la cláusula suelo no había sido predispuesta por el banco, al haber sido negociada, y si por ello no resultaba de aplicación la normativa y la jurisprudencia sobre cláusulas abusivas, al quedar en entredicho la propia cualidad de condición general de la contratación de la cláusula litigiosa.

 

VER SENTENCIA TS

VER SENTENCIA AUDIENCIA PROVINCIAL TERUEL 

SENTENCIA TJUE 21 DE DICIEMBRE DE 2016: RETROACTIVIDAD CLÁUSULAS SUELO

LA SENTENCIA EN EL CONFIDENCIAL

Devolución de cantidades pagadas de más por el uso de cláusulas suelo abusivas

DIRECTIVA 93/13 CEE

RESUMEN STS 9 DE MAYO DE 2013

LAS CLAVES DE LA STS 9 DE MAYO DE 2013

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

NOTICIAS

El Tribunal Supremo interpreta el control de transparencia en las cláusulas suelo.

Albarracín (Teruel). Por Mario Modesto Mata.

 

Paseos jurisprudenciales Enero de 2017

MIGUEL PRIETO ESCUDERO,

NOTARIO DE PINOSO (ALICANTE)

#justitonotario    www.justitonotario.es/

 

¿Qué que es un Paseo Jurisprudencial? Aquí lo tenéis.

Vamos a por el Paseo de este mes.

 

Tribunal Constitucional:

 Tenemos ¡42 Sentencias! del Tribunal Constitucional. Se trata de las Sentencias 187 a 228 de las que voy a destacar las 11 siguientes:

Valencia: relaciones familiares de los hijos e hijas cuyos progenitores no conviven

STC 192 2016: Recurso de inconstitucionalidad 3859-2011. Interpuesto por el Presidente de Gobierno respecto de la Ley de las Cortes Valencianas 5/2011, de 1 de abril, de relaciones familiares de los hijos e hijas cuyos progenitores no conviven. Competencia sobre Derecho civil: nulidad de la Ley autonómica dictada en materia no integrada en el acervo normativo o consuetudinario del Derecho civil histórico valenciano (STC 82/2016). Voto particular. ¡Menuda racha lleva el Derecho Valenciano con el Constitucional¡

Nulidad de actuaciones en procedimiento de ejecución hipotecaria

STC 200/2016 Recurso de amparo 4960-2015. Promovido por Sporafrik, S.L., en relación con el Auto de un Juzgado de Primera Instancia de Orihuela, que denegó su solicitud de nulidad de actuaciones en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin agotar los medios de conocimiento de su domicilio real (STC 122/2013).

STC 203/2016 Cuestión prejudicial sobre normas forales fiscales 1042-2016. Planteada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en relación con el artículo 30.2 de la Norma Foral 10/2006, de 29 de diciembre, reguladora del impuesto sobre la renta de las personas físicas del territorio histórico de Gipuzkoa. Sistema tributario de los territorios históricos: nulidad de las modificaciones introducidas en el método de estimación objetiva de determinación de la base imponible del impuesto sobre la renta de las personas físicas.

Cláusulas suelo 

STC 206 2016 Recurso de amparo 1429-2015. Promovido por don Jaume Bassas Soriano respecto de los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de lo Mercantil de Barcelona en proceso sobre validez de cláusula suelo de un préstamo hipotecario. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): STC 148/2016 (apreciación de una situación de prejudicialidad o litispendencia basada en una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

STC 207 2016 Recurso de amparo 1765-2015. Promovido por doña Aroa Pardell Martín respecto de los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de lo Mercantil de Barcelona en proceso sobre validez de cláusula suelo de un préstamo hipotecario. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): STC 148/2016 (apreciación de una situación de prejudicialidad o litispendencia basada en una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

STC 208 2016 Recurso de amparo 3691-2015. Promovido por don José Antonio Pacheco Cordero respecto de los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de lo Mercantil de Barcelona en proceso sobre validez de cláusula suelo de un préstamo hipotecario. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): STC 148/2016 (apreciación de una situación de prejudicialidad o litispendencia basada en una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

STC 209 2016 Recurso de amparo 4093-2015. Promovido por don José Lara Aragón y doña María Nieves Rodríguez Guzmán respecto de los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de lo Mercantil de Barcelona en proceso sobre validez de cláusula suelo de un préstamo hipotecario. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): STC 148/2016 (apreciación de una situación de prejudicialidad o litispendencia basada en una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

STC 213 2016 Recurso de inconstitucionalidad 4985-2013. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Socialista del Congreso de los Diputados respecto de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Iniciativa legislativa popular y derechos a la igualdad, inviolabilidad domiciliaria, tutela judicial efectiva y a una vivienda digna; protección de los consumidores: constitucionalidad del texto legal resultante de la tramitación conjunta de una iniciativa legislativa popular y un proyecto de ley; pérdida parcial de objeto del recurso; constitucionalidad del régimen transitorio establecido en la ley.

STC 221/2016 Recurso de amparo 2393-2015. Promovido por don Pablo Eduardo Estévez Boho y doña María del Mar Castaño Noguerol respecto de los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de lo Mercantil de Barcelona en proceso sobre validez de cláusula suelo de un préstamo hipotecario. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): STC 148/2016 (apreciación de una situación de prejudicialidad o litispendencia basada en una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

Sobreseimiento de oposición a la ejecución hipotecaria

STC 222/2016  Recurso de amparo 3857-2015. Promovido por Cap Deu, S.L., y Lasbolis 2001, S.L., en relación con los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de Primera Instancia de Sevilla acordando el sobreseimiento de oposición a la ejecución hipotecaria. Supuesta vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): voluntad de desistimiento razonablemente inferida de la inasistencia al juicio de las mercantiles recurrentes.

STC 223/2016 Recurso de amparo 4094-2015. Promovido por don Ricardo Vázquez Castañeda respecto de los Autos dictados por la Audiencia Provincial y un Juzgado de lo Mercantil de Barcelona en proceso sobre validez de cláusula suelo de un préstamo hipotecario. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia): STC 148/2016 (apreciación de una situación de prejudicialidad o litispendencia basada en una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

Nos vamos al Cendoj.

Sentencias del TS:

Tenemos este mes42 Sentencias NUEVAS de la Sala 1ª del TS.

Se trata de las Sentencias 5.456 (derecho al honor), 5.520, 5.523, 5.524, 5.525 (seguro de accidentes), 5.526, 5.527 (derecho a la propia imagen), 5.528, 5.529, 5.530, 5.532 (custodia compartida), 5.533 (alimentos), 5.537 (custodia compartida), 5.538 (participaciones preferentes; reiteración de doctrina), 5.539 (swap; doctrina jurisprudencial), 5.659 (derecho al honor), 5.660, 5.665, 5.666, 5.667 (procesal), 5.668, 5.673 (swap), 5.674 (permuta financiera; reitera jurisprudencia), 5.675 (producto financiero), 13 (guarda, custodia y alimentos de menor), 17, 18 (familia, traslado de ciudad del progenitor custodio, visitas), 19 (divorcio, cambio de circunstancias), 21 (accidente de circulación), 22 (swap), 23, 24 (diseño industrial comunitario), 25, 26 (permuta financiera; doctrina jurisprudencial), 27, 28 (gastos médicos), 29 (permuta financiera; reiteración de doctrina), 30 (nulidad de producto financiero complejo), 32 (swap), 34 (recurso de revisión), 63 (marca Badtoro) y 66 (derecho al honor en un club de fútbol).

De las 42, 15 me parecen interesantes y voy a descartar las demás, aunque os he indicado entre paréntesis de que van y las enlazo para los que os puedan interesar.

Estas son las 15 elegidas del Paseo de este mes: 

5.520  Infracción, en concepto de interpretación y aplicación errónea, de la Doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo e infracción de los artículos 1 y 7 de la Ley 57/1968, de 27 de julio.

Pagaré con endoso falso

5.523 Derecho cambiario. Pagaré con endoso falso. Responsabilidad de la entidad bancaria mera domiciliataria del pago por el sistema de compensación. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Divorcio. Legislación aplicable (Cataluña)

5.524 Divorcio. Capitulaciones matrimoniales. Determinación de la legislación aplicable entre el Código de Familia de Cataluña y el Código Civil francés. Efectos del matrimonio y situaciones de crisis matrimonial. Doctrina jurisprudencial aplicable. Principio de congruencia.

5.526 Acción rescisoria por fraude de acreedores. Donación de inmuebles, con reserva del usufructo vitalicio, efectuada por el cofiador solidario. Requisitos de aplicación de la acción. Subsidiariedad de la acción y anterioridad o preexistencia del derecho de crédito. Doctrina jurisprudencial aplicable. Exención de prueba respecto de hechos en los que hay conformidad entre las partes (artículo 281.3 LEC). Valoración y carga de la prueba. Motivación de la sentencia.

Caducidad opción de compra

5.528 Opción de compra. Caducidad de la opción. Manifestación notarial del optante de su voluntad de ejercicio de la opción en el último día hábil. Imposibilidad de notificación el mismo día a la entidad demandada al tener cerrada su oficina. Se entiende que no existe caducidad.

5.529 Liquidación del régimen económico matrimonial. Viviendas de protección oficial. Cuestión nueva.

5.530 Oposición a resolución administrativa sobre menores. Guardador de hecho. Interés del menor.

5.660 Resolución de contrato de compraventa. Previamente se instó y declaró el cumplimiento del contrato, que devino imposible, por causa ajena al comprador. Ausencia de cosa juzgada.

5.665 Filiación. Impugnación. Caducidad de la acción. La carga de la prueba sobre el “dies a quo” para el ejercicio de la acción no puede atribuirse al impugnante.

Atribución del uso de la vivienda familiar con hijos mayores

5.666 Proceso matrimonial. Atribución del uso de la vivienda familiar en caso de que únicamente queden hijos mayores de edad. Valoración del interés más necesitado de protección.

5.668 Oposición resoluciones administrativas. Se confirma el acogimiento familiar en la modalidad de preadoptivo en atención al interés superior del menor.

17 Nulidad de los contratos celebrados al margen de lo dispuesto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre.  Condición de consumidor a los efectos de la legislación de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. El ánimo de lucro no excluye necesariamente la condición de consumidor de una persona física.

23 Incumplimiento del convenio, impago de créditos. Incongruencia. Interpretación de la cláusula sobre ejecución de pagos. Alcance de la facultad del tribunal para interpretar el convenio. Control de legalidad de la cláusula. Inexistencia de incumplimiento.

Préstamo con garantía hipotecaria: deudores vulnerables

25 Préstamo con garantía hipotecaria. Requisitos de aplicación del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recurso. Error en la valoración de la prueba e incongruencia omisiva.

Contrato de franquicia

27. Derecho de tanteo. Directrices y criterios de interpretación. Contenido y alcance de la interpretación literal, artículo 1281.1 del Código Civil. Doctrina jurisprudencial aplicable.

 

Nos quedamos para el mes que viene en el ATC 208/2016, la STC 228/2016 y en la STS 66/2017.

 

Hasta otra. Un abrazo.

Miguel Prieto Escudero (Notario de Pinoso, Alicante).

 

Paseos en el blog de Miguel:

2 de enero de 2017

9 de enero de 2017

16 de enero de 2017

23 de enero de 2017

30 de enero de 2017

Enlaces:

PORTADA DE LA SECCIÓN 

PRESENTACIÓN DE LA SECCIÓN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME ENERO 2017. Libro del Edificio.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: LA EXIGENCIA DEL LIBRO EDIFICIO A LA LUZ DE LAS RECIENTES RESOLUCIONES.
  3. DISPOSICIONES GENERALES: 
  4. *** Cláusulas suelo y consumidores
  5. Disposiciones autonómicas
  6. SECCIÓN II:
  7. Jubilaciones y excedencias
  8. RESOLUCIONES
  9. 1.** CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE REVERSIÓN. RECTIFICACIÓN DE ERRORES.
  10. 3. *** DONACIÓN NO COLACIONABLE CON IMPUTACIÓN A LOS TERCIOS DE LA HERENCIA. 
  11. 4.*** DONACIÓN CON PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE MENOR DE EDAD.
  12. 5.** TRANSMISIÓN DE FINCA SIN SUPERFICIE INSCRITA. 
  13. 9.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONSTANDO EN EL REGISTRO MERCANTIL LA DECLARACIÓN DE CONCURSO Y SU CONCLUSIÓN POR INSUFICIENCIA DE LA MASA ACTIVA
  14. 11.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO NO CABE COMO TÍTULO INMATRICULADOR.
  15. 18.*** RECTIFICACIÓN DE CABIDA DE UN PISO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. JUNTA EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS QUE NO FUNCIONAN.  
  16. 19.*** RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD AL CERTIFICAR. 
  17. 27.*** TERCERÍA DE DOMINIO: SU OBJETO ES CANCELAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO; NO INSCRIBIR LA PROPIEDAD.
  18. 33.** REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL PENDIENTE DE FORMALIZACIÓN PÚBLICA.
  19. 35.** RECTIFICACIÓN DE AGRUPACIÓN. CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD ROMANA SOBRE ELEMENTOS DE UNA URBANIZACIÓN.
  20. 36.** EXCESO DE CABIDA MEDIENTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. VÍAS PECUARIAS
  21. 37.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE SOCIEDAD LUXEMBURGUESA REPRESENTADA EN VIRTUD DE PODER ANTE NOTARIO ESPAÑOL.
  22. 39.** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA CON LICENCIA PERO NULA POR INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. APLICACIÓN DEL ART. 80 RD 1093/1997
  23. 40.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA INICIADA DESPUÉS DE LA APERTURA DE LA LIQUIDACIÓN EN UN CONCURSO. REGLAS ESPECIALES PARA EJECUCIÓN DE GARANTÍAS REALES. 
  24. 41.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA Y PLAZAS DE GARAJE ADQUIRIDAS ANTES DEL MATRIMONIO.
  25. 44.* CANCELACIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA
  26. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN:

Respecto a las Disposiciones Generales, destacamos el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, que ya fue el tema del mes en el último informe y sobre el que existe además un archivo especial.

De las Disposiciones Autonómicas reseñamos en Aragón la Ley 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón donde en materia de vivienda se suspenden los lanzamientos derivados de esos procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en supuestos de especial vulnerabilidad; y en Baleares el Decreto 72/2016, de 23 de diciembre, por el que se fija el calendario de días inhábiles para el año 2017 a efectos del cómputo administrativo.

No hay Jurisprudencia ni del TS ni del TC que afecte a los Registros de la Propiedad

En la Sección II resaltamos la resolución de los Concursos 295 tanto de la DGRyN como en Cataluña

En cuanto a las Resoluciones destacamos:

  • De 12 de diciembre sobre la posibilidad de rectificar la inscripción de una cesión gratuita de una parcela del patrimonio municipal del suelo, para hacer constar un elemento esencial – el derecho de reversión legal – sin intervención del titular registral
  • La de 12 de diciembre sobre los conceptos de computación e imputación de la legítima y la colación, particularmente cuando en una donación se determina el carácter de no colacionable de la finca donada
  • la de 12 de diciembre, sobre las donaciones modales y la capacidad necesaria para aceptarlas de los menores de edad
  • la de 13 de diciembre, sobre la inscribibilidad de la transmisión de una finca que en el registro no consta su superficie, y el procedimiento para hacer constar dicha superficie que tiene cierta “entidad inmatriculadora”
  • la de 14 de diciembre sobre la imposibilidad de anotar un embargo sobre una finca de una entidad declarada en concurso, cuando, consultado el Registro Mercantil, resulta el cierre de la hoja de la sociedad el cese del administrador concursal y el auto de conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa
  • la de 14 de diciembre, que considera que la instancia de heredero único no es título público que sirva para inmatricular
  • la de 20 de diciembre sobre si el registrador puede considerar defecto en un acuerdo de una comunidad de propietarios de un edificio, que no conste diligenciado el libro de actas de la comunidad.
  • la de 20 de diciembre, sobre el procedimiento de rectificación de cabida del artículo 201, explicando los motivos en los que puede basar su duda el Registrador y sobre la necesidad de que tales dudas se expresen ya en el momento de expedir la certificación y no en el de calificación del acta.
  • de 22 de diciembre sobre la tercería de dominio que no puede servir para inscribir la propiedad, solo para cancelar una anotación de embargo
  • de 3 de enero de 2017, sobre la posibilidad de constituir una comunidad ordinaria sobre los elementos de una urbanización y la diferencia de régimen cuando es una propiedad horizontal tumbada
  • la de 5 de enero sobre el alcance del juicio de suficiencia notarial de un poder otorgado por una sociedad extranjera y por tanto no inscribible en el Registro Mercantil español
  • la de 9 de enero de fija las tres excepciones a la necesidad de aportar el libro del edificio en las obras nuevas terminadas
  • de 10 de enero que hace un instructivo esquema de las reglas especiales que afectan a las garantías reales en los supuesto de concurso

 

TEMA DEL MES: LA EXIGENCIA DEL LIBRO EDIFICIO A LA LUZ DE LAS RECIENTES RESOLUCIONES.

I. Fundamento normativo de la exigencia del Libro Edificio.

Artículo 202 párrafo tercero LH, que, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone:

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”.

Artículo 9 letra “a” LH, que señala como circunstancia que ha de hacerse constar en la inscripción: “la expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible”.

II. Regla general.

Para la inscripción de las declaraciones de obra nueva terminadas (art. 28.1 TRLS) deberá aportarse, para su archivo, el Libro Edificio, con el contenido previsto en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No se ha de pedir, pues, para la inscripción de declaraciones de obra nueva en construcción. Pero sí para inscribir el fin de obra.

III. Excepciones.

No será necesaria aportar el Libro Edificio en los siguientes casos:

1) Cuando la normativa autonómica exima del depósito: R. 8 de septiembre de 2016

2) Cuando se trate de obras nuevas antiguas del art. 28.4 TRLS: R. 6 de septiembre de 2016

3) Cuando se trate de edificaciones sencillas que cumplan los tres siguientes requisitos cumulativos: 1) que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, lo que se acreditará mediante informe técnico; 2) que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público; y 3) se desarrollen en una sola planta (artículo 2.apartado 2, letra “a” LOE): R. 9 de enero de 2017

IV. Los supuestos de autopromoción.

Como expone la R. 26 de octubre de 2016, “la doctrina que esta Dirección General ha venido manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio ha sido recogida en varias Resoluciones señalando, resumidamente, que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. Expuesta la doctrina mantenida hasta ahora por este Centro Directivo, se estima su revisión, consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo 202 y en su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». En base a este precepto se añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria…”.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 
*** Cláusulas suelo y consumidores

Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

Ir al archivo especial

Objeto. Este RDLey intenta facilitar la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor a las entidades de crédito en aplicación de determinadas cláusulas suelo contenidas en contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.

Requisitos de aplicación:

– Contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria

– Con cláusula suelo

– El deudor ha de ser un consumidor.

La D. F. 3ª habilita al Gobierno para regular la extensión del ámbito de aplicación a otros consumidores relacionados con el prestatario de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria. Nota: Podría ser el caso de los fiadores.

Definiciones:

Consumidor es cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 TRLGDCU. Lo es, en consecuencia “la persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”. Son también consumidores las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

Cláusula suelo es cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.

Procedimiento: Se establece un cauce extrajudicial previo a una demanda judicial para resolver con celeridad las reclamaciones de los consumidores derivadas de las últimas sentencias judiciales sobre la materia. El procedimiento será voluntario para el consumidor y obligatorio para la entidad financiera cuando lo solicite el cliente y durará un máximo de tres meses.

A) Puesta en marcha del procedimiento (D. Ad.1ª, sobre todo):

– Para las entidades de crédito es obligatorio poner en marcha, en el plazo máximo de un mes, las medidas necesarias para dar cumplimiento al procedimiento. Concluye el 21 de febrero de 2017.

– Sin embargo, las reclamaciones pueden presentarse ya.

– Deberán poner a disposición de sus clientes, en todas las oficinas abiertas al público, así como en sus páginas web, la información que se detalla, relacionada con la efectiva ejecución de este RDLey. No incluye la obligación de tener un modelo de formulario.

– Deberán disponer de un departamento o servicio especializado que tenga por objeto atender las reclamaciones presentadas en el ámbito de este real decreto-ley

– Las entidades de crédito deben garantizar que este sistema es conocido por todos los consumidores con cláusulas suelo en sus contratos.

– También informarán a sus clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias. Y comunicarán a la Agencia Tributaria la información relativa a las devoluciones acordadas.

– Tendrá carácter gratuito entre el banco y el consumidor. Lo interpretamos así, aunque la D. Ad. 3ª se limita a decir que “el procedimiento de reclamación extrajudicial tendrá carácter gratuito”, añadiéndose, seguidamente, unas reducciones arancelarias. Pero, no parece que pueda imponer la gratuidad si intervienen otros profesionales como abogados o gestores, máxime cuando su intervención puede no ser imprescindible.

B) Esquema del procedimiento:

– Lo inicia el consumidor, dirigiendo una reclamación a su entidad de crédito. Nota: Así pues, las entidades de crédito no están obligadas a proponerlo.

– La entidad ha de contestar de dos modos:

  a) Remitiendo al consumidor el cálculo de la cantidad a devolver, debidamente desglosados los conceptos entre los que se encuentran los intereses. Nota: No aclara de modo expreso si han de recogerse también los intereses de demora legales a favor del deudor motivados por el pago indebido de cantidades.

  b) Alternativamente, diciendo que no procede y por qué razones, lo que implica la conclusión del procedimiento.

– Tras recibir la comunicación, el consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo.

– Si acepta el cálculo, la entidad realizará la devolución del efectivo en los términos que acuerde con el consumidor.

C) Soluciones alternativas al pago en efectivo. La D. Ad. 2ª prevé que se acuerden medidas compensatorias distintas de la devolución del efectivo. Requisitos:

– Es preciso que, previamente, se acuerde la cantidad a devolver.

– La entidad deberá suministrar al consumidor una valoración que le permita conocer el efecto de la medida compensatoria

– Tiene un plazo de 15 días para decidir. Nota: Parece que no puede renunciarse a él.

– La aceptación ha de ser deberá ser manuscrita y en documento aparte en el que también quede constancia del cumplimiento del plazo referido de 15 días.

D) Duración máxima: 

– Será de 3 meses desde que la entidad reciba la reclamación.

– Sin embargo, por la D. Ad.1ª, para las presentaciones del primer mes, el plazo de tres meses no se comenzará a contar hasta la efectiva adopción de las medidas necesarias para su cumplimiento por la entidad de crédito, o haya transcurrido un mes sin que la entidad hubiera puesto en marcha el departamento correspondiente.

E) Fracaso del procedimiento. Se da cuando:

a) La entidad de crédito rechaza expresamente la solicitud del consumidor.

b) Si finaliza el plazo de tres meses sin que la entidad comunique nada al consumidor.

c) Si el consumidor discrepa del cálculo realizado por la entidad o rechaza la cantidad ofrecida.

d) Si transcurridos los tres meses no se ha puesto a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida.

Paralización de acciones.

– Las partes no podrán ejercitar entre sí ninguna acción judicial o extrajudicial, en relación con el objeto de la reclamación previa, durante el tiempo en que ésta se sustancie.

– Si, aun así se interpusiera demanda mientras, con el mismo objeto, se producirá la suspensión del proceso hasta que se resuelva la reclamación previa.

– La DTr única prevé, para los procedimientos judiciales en curso, por acción sobre cláusulas suelo ejercida por uno o varios consumidores frente a una entidad de crédito, que las partes de común acuerdo se podrán someter a este procedimiento extrajudicial, solicitando la suspensión del proceso.

Costas judiciales:

Su regulación, en el art. 4, trata de evitar demandas, dictando varias normas especiales y remitiendo, para lo demás a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estas son las reglas especiales:

– Cuando ha habido procedimiento extrajudicial, la entidad sólo será condenada en costas si se dan estos dos requisitos acumulados:

   a) El consumidor rechazó el cálculo de la cantidad o declinase la devolución del efectivo

   b) La sentencia es económicamente más favorable para él.

– Cuando no ha habido procedimiento extrajudicial, porque el consumidor acude a la vía judicial directamente sin intentarlo:

   a) En caso de allanamiento de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, se considerará que no concurre mala fe procesal, a efectos de lo previsto en el artículo 395.1 segundo párrafo LEC. Esto significa que no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado, pero no está obligado a considerar que existe mala fe.

   b) En el caso de allanamiento parcial de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, siempre que consigne la cantidad a cuyo abono se comprometa, solo se le podrá imponer la condena en costas si el consumidor obtuviera una sentencia cuyo resultado económico fuera más favorable que la cantidad consignada.

Reducción de Aranceles:

Se prevé una reducción sustancial de los aranceles notariales y registrales derivados de los acuerdos a que puedan llegar las partes como consecuencia de este procedimiento extrajudicial.

Dice la D. Ad. 3ª: “La formalización de la escritura pública y la inscripción registral que, en su caso, pudiera derivarse del acuerdo entre la entidad financiera y el consumidor devengará exclusivamente los derechos arancelarios notariales y registrales correspondientes, de manera respectiva, a un documento sin cuantía y a una inscripción mínima, cualquiera que sea la base.”

Nota: Creo que, para su aplicación, de la documentación debe derivarse que la novación que se otorga -es de suponer que ésta sea la operación más usual- es fruto de un acuerdo producido en el seno del procedimiento extrajudicial regulado en este real decreto ley.

Tratamiento fiscal:

Para las cantidades percibidas, se reforma la Ley del IRPF, añadiendo una nueva disposición adicional 45ª para que, en el caso de devolución de cantidades indebidamente cobradas por cláusulas suelo, se garantice la neutralidad fiscal para el consumidor.

Se aplica, tanto al acuerdo prejudicial aquí regulado, como a cualquier acuerdo con las entidades financieras o del cumplimiento de sentencias o laudos arbitrales, siempre que estén relacionados con cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos. Nota: no se alude expresamente a créditos y tampoco se circunscribe expresamente a los hipotecarios.

a) Cantidades ahora percibidas: No se integrará en la base imponible de este Impuesto la devolución derivada de acuerdos celebrados con entidades financieras, en efectivo o a través de otras medidas de compensación, junto con sus correspondientes intereses indemnizatorios, de las cantidades previamente satisfechas a aquellas en concepto de intereses por la aplicación de cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos.

b) Cantidades previamente satisfechas por el contribuyente y que ahora se devuelven:

   – Deducción por inversión en vivienda habitual. Si, en ejercicios anteriores, hubieran formado parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual o de deducciones establecidas por la Comunidad Autónoma, se perderá el derecho a practicar la deducción en relación con las mismas, debiendo sumar a la cuota líquida estatal y autonómica, devengada en el ejercicio en el que se hubiera celebrado el acuerdo con la entidad financiera, exclusivamente las cantidades indebidamente deducidas en los ejercicios respecto de los que no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación, en los términos previstos en el art. 59 RIRPF.

     Excepción: Si las cantidades se destinan directamente por la entidad financiera, tras el acuerdo con el contribuyente afectado, a minorar el principal del préstamo.

     No declaraciones autónomas complementarias. Parece deducirse del texto anterior que se va a utilizar la declaración anual del IRPF (Modelo 100) para regularizar esas cantidades.

   – Si fue gasto deducible. Cuando tales cantidades hubieran tenido la consideración de gasto deducible en ejercicios anteriores respecto de los que no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación, se perderá tal consideración, debiendo practicarse autoliquidación complementaria correspondiente a tales ejercicios, sin sanción, ni intereses de demora, ni recargo alguno en el plazo comprendido entre la fecha del acuerdo y la finalización del siguiente plazo de presentación de autoliquidación por este Impuesto.

     Sí autoliquidación complementaria autónoma en este caso.

c) Ejercicios no autoliquidados. Cuando tales cantidades hubieran sido satisfechas por el contribuyente en ejercicios cuyo plazo de presentación de autoliquidación por el IRPF no hubiera finalizado con anterioridad al acuerdo de devolución, así como las cantidades destinadas a minorar el préstamo, no formarán parte de la base de deducción por inversión en vivienda habitual ni de deducción autonómica alguna ni tendrán la consideración de gasto deducible.

¿Novación?

No se cita la palabra “novación” en todo el real decreto ley, aunque sí en la reseña del Consejo de Ministros, pero parece lógico que sea la solución alternativa por excelencia al pago en efectivo.

Podría convenirse, por ejemplo, la reducción de las cantidades debidas (esto le evitaría al consumidor devoluciones fiscales), disminución del importe de la cuota a pagar, del plazo de duración del préstamo e hipoteca, la concesión de un complemento de préstamo o crédito por la diferencia…

Como no hay mal que por bien no venga, también se podría aprovechar el otorgamiento de la escritura para adaptar los intereses de demora a la STS de 3 de junio de 2016 (dos puntos adicionales máximo), la cláusula de vencimiento anticipado a la reforma de la LEC que exige, al menos, el impago de tres meses, etc.

Órgano de seguimiento. La D.F. 3ª habilita al Gobierno para regular el establecimiento de un órgano de seguimiento, control y evaluación de las reclamaciones efectuadas en el ámbito de aplicación de este Real Decreto Ley y que puede proponer medidas para su aplicación. En este órgano estarán presentes consumidores y abogados, y emitirá un informe semestral. Velará para que las entidades cumplan sus obligaciones de información, sobre todo, con respecto a personas vulnerables.

La disposición derogatoria es genérica.

Exposición de Motivos:

Es muy interesante. Destaquemos de ella su breve paseo histórico y las pautas para determinar si es abusiva una cláusula suelo.

A) Resumen histórico.

1.- STS 9 de mayo de 2013.  El Tribunal Supremo, sentencia 241/2013, analizó el carácter abusivo o no de las cláusulas suelo, declarando la nulidad de las enjuiciadas en esa sentencia. Se trataba de una acción colectiva de consumidores dirigida contra varios bancos. Ver resumen.

a) Declaró nulas estas cláusulas en concreto, porque, aunque superaban el control de transparencia formal a efectos de su inclusión como condición general de los contratos, no superaban en cambio el control de transparencia material o comprensibilidad real de su importancia.

b) Los contratos subsisten sin la cláusula.

c) Limita temporalmente la declaración de nulidad, no afectando a resoluciones judiciales ya firmes ni a las cantidades satisfechas antes del 9 de mayo de 2013.

2.- Reitera el criterio la STS de 25 de marzo de 2015. Los bancos no han de devolver lo pagado antes de la publicación de la STS 9 de mayo de 2013.

3.- Diversos tribunales españoles cuestionaron, ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la base del Derecho de la Unión Europea mediante sendos reenvíos prejudiciales

4.- STJUE 21 de diciembre de 2016. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea acumula varios reenvíos y resuelve que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo. Ver resumen.

El apartado citado dice: “1. Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.”

5.- Este real decreto ley, que trata de evitar la presumible litigiosidad derivada de determinar si es aplicable la STJUE a cada uno de los contratos con cláusula suelo.

B) ¿La cláusula suelo de mi contrato es abusiva?

La E. de M. trata de dar pistas, resumiendo la doctrina del Tribunal Supremo:

   – la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero;

   – la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato;

   – la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo;

   – su eventual ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor;

   – la ausencia de simulaciones de escenarios diversos sobre evolución de los tipos de interés;

   – y la inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

El RDLey ha sido dictado a propuesta, tanto del Ministro de Economía, Industria y Competitividad, como del Ministro de Justicia.

Entró en vigor el 21 de enero de 2017.

ver archivo especial

Disposiciones autonómicas

 ARAGÓN. Ley 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón.

Esta ley, y en particular, en su título I, se establecen disposiciones relacionadas con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales. En este sentido, entre otras medidas:

  • Se modifica la regulación relativa al carácter embargable de las prestaciones económicas de carácter social.
  • Se declara la naturaleza no subvencional de las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales.
  • Además, se refuerza la transparencia y el derecho a la información sobre estas prestaciones ligadas a las situaciones de emergencia.
  • Por último, se declara la preferencia en la tramitación de los expedientes relativos a ayudas y prestaciones de carácter social por parte de las unidades administrativas correspondientes, debiendo adoptándose las medidas que se precisen para reducir los trámites y las cargas administrativas.

En el título II se establecen medidas en materia de vivienda.

En primer lugar, se garantiza el derecho a una alternativa habitacional digna a las personas o unidades de convivencia de buena fe en situación de vulnerabilidad que se vean privadas de su vivienda habitual como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago de la renta.

En segundo lugar, se suspenden los lanzamientos derivados de esos procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en supuestos de especial vulnerabilidad.

La tercera medida implica a las entidades financieras, a sus sociedades de gestión inmobiliaria, a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y a los que esta ley define como «grandes propietarios de viviendas», a todos los cuales se obliga a que pongan a disposición de la Administración de la Comunidad Autónoma las viviendas, situadas en el territorio de Aragón, que, siendo de su propiedad, se encuentren desocupadas cuando, en el caso de las pertenecientes a los tres primeros, provengan de procedimientos de ejecución hipotecaria, de pago o dación en pago de deudas con garantía hipotecaria, si el parque de viviendas del sector público fuera insuficiente para dar una adecuada respuesta a las necesidades de alojamiento de personas o unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad.

Instrumentalmente, en cuarto lugar, se garantiza que la Administración de la Comunidad Autónoma de Aragón tenga conocimiento de las demandas que se admitan a trámite en relación con los desahucios de arrendamientos y las ejecuciones hipotecarias.

Dice el art. 21: Con la finalidad de proporcionar una alternativa habitacional digna a las personas o unidades de convivencia que puedan verse afectadas por un desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, el órgano judicial o, en su caso, el notario que conozca del asunto remitirá, mediante procedimientos preferentemente telemáticos, al órgano autonómico competente en materia de servicios sociales comunicación de la demanda de desahucio de arrendamiento y las de ejecución hipotecaria admitidas a trámite, indicando además, si le consta, la identidad del demandado y de las personas que habitan habitualmente en la vivienda.

Se crea el Registro de Viviendas Desocupadas de Aragón.

Se crea el Parque Público de Vivienda Social de Aragón, como poder público competente en el conjunto del territorio aragonés y atender las situaciones de vulnerabilidad social.

Por último, la presente ley contiene seis disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y seis finales.

Entró en vigor el 1 de enero de 2017. GGB

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ILLES BALEARS. Decreto 72/2016, de 23 de diciembre, por el que se fija el calendario de días inhábiles para el año 2017 a efectos del cómputo administrativo.

Publicación del calendario de días inhábiles para el año 2017 a efectos del cómputo administrativo.

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SECCIÓN II:

Resultado provisional concurso electrónico de Registros. El 4 de enero el Ministerio de Justicia ha dado a conocer el resultado provisional del concurso  nº 295. 

Archivo concursos.

Concursos Registros: resolución

DGRN. Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 25 de noviembre de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Se han cubierto 39 plazas, quedando desiertas 6 de las 45 ofertadas.

Archivo concursos.

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CATALUÑA. Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario nº 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 25 de noviembre de 2016. 

Se han cubierto 9 plazas. Vacantes: 3.

Archivo concursos.

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Jubilaciones y excedencias

Se jubila a don José María Ruíz Jiménez, registrador de bienes muebles Central I, por haber cumplido la edad reglamentaria.

 
RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

1.** CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE REVERSIÓN. RECTIFICACIÓN DE ERRORES.

Resolución de 12 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Camas, por la que suspende la inscripción de una solicitud de rectificación de error en asientos registrales.

Hechos:

 – Con fecha de 30 de noviembre de 2011 se acuerda por el Pleno de un Ayuntamiento la adscripción de la parcela M13 del Proyecto de Reparcelación al Patrimonio Municipal del Suelo y la cesión gratuita de la misma, junto con la parcela M12, también integrante del citado patrimonio y a consecuencia del proyecto de reparcelación, a una sociedad mercantil.

 – La efectividad de tal cesión quedaba condicionada al cumplimiento del destino previsto en el artículo 76.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística 2 de Andalucía, y el artículo 39 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, esto es, la promoción de viviendas de protección pública; condición que expresamente constaba en el contrato administrativo de cesión que se firmó con la mercantil en escritura pública otorgada  el día 27 de diciembre de 2011.

 – Con fecha 16 de febrero de 2012 se practica la inscripción de la cesión de las fincas.

 – Con fecha 29 de octubre de 2015 se practica anotación preventiva de concurso voluntario  sobre las fincas registrales cedidas, conservando la mercantil sus facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, quedando sometido el ejercicio de éstas a la intervención de sus administradores concursales, mediante su autorización o conformidad.

 – El día 14 de julio de 2016 se presenta en el Registro, por parte del Ayuntamiento, una solicitud para la corrección de error advertido en la inscripción de las fincas registrales cedidas ya que, pese a constar en el acto administrativo y  en la propia escritura pública, no se había hecho constar en el registro su derecho reversión de carácter legal a favor del Ayuntamiento para el caso de que la finca no cumpliera la finalidad a la que estaba sujeta.

 El registrador suspende la inscripción del citado documento por dos defectos:

  1. Considera que el derecho real de reversión no consta perfectamente delimitado de acuerdo con el principio de especialidad de nuestra legislación hipotecaria, cuya titularidad, si bien deviene «ex lege», requiere estar formalizado en escritura pública,
  2. y segundo, la rectificación de errores de títulos inscritos en el Registro de la Propiedad requiere el consentimiento de todas las partes del contrato formalizado en escritura pública, Sin que en este caso conste el consentimiento de la entidad mercantil o la oportuna resolución judicial.

La Dirección General, estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Para ello comienza haciendo referencia a su doctrina relativa a los puntos siguientes:

  1. La relativa a la calificación de los documentos administrativos, y que cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento.
  2. También, al principio básico que rige en el sistema registral español por el que para la rectificación de los asientos del registro es preciso el consentimiento del titular o bien una resolución judicial supletoria y por esta protección singular que el Registro de la propiedad atribuye al titular inscrito constituye un importante límite de las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración.
  3. La relativa a la naturaleza de los contratos celebrados por Administraciones Públicas, de los llamados actos separables, consolidada ya a nivel normativo (vid. artículos 20 y 21 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, o el artículo b) de la Ley 29/1998, de 13 julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa). Según la misma, en los contratos privados de los entes públicos se han de distinguir dos aspectos:

– el relativo a los efectos y extinción del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria;

– y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa.

Y, finalmente, que el principio de la legitimación registral y sus efectos jurídicos privilegiados en cuanto a la presunción a favor del titular registral, constituye un importante límite a las facultades exorbitantes de la Administración, que obliga a ésta, fuera de los supuestos previstos legalmente, a impugnar judicialmente la fuerza legitimadora de la inscripción, a falta de consentimiento del titular registral.

Centrándonos en el objeto del recurso, en el caso de cesiones gratuitas de bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en el ámbito de la Comunidad de Andalucía, resulta de aplicación los artículos 26 y 27 de la Ley 7/1999, de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, y el Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, que en su artículo 50.6, establece que las cesiones gratuitas de bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

De estos, el artículo 52 del Decreto 18/2006, dispone que la cesión deberá formalizarse en escritura pública o documento administrativo, la cual se inscribirá en el Registro de la Propiedad cuando proceda, de acuerdo con la normativa que resulte aplicable y el artículo 53, que, al regular la reversión de los bienes patrimoniales cedidos, establece que, si no se destinan al uso previsto dentro del plazo señalado en el acuerdo de cesión o dejasen de estarlo posteriormente, se considerará resuelta la cesión y revertirán a la administración local con todas las mejoras realizadas, la cual tendrá derecho a percibir del beneficiario, previa tasación pericial, el valor de los detrimentos sufridos por los citados bienes. En el acuerdo de cesión gratuita deberá constar expresamente la reversión automática a la que se refiere el apartado primero.

Así, el recurrente pretende la constancia registral de la garantía legal de la reversión ya que ésta constó en el acuerdo administrativo de cesión aceptado por el cesionario, y protocolizado en escritura, pero no se reflejó en el contenido de la misma, formalización que era necesaria para la perfección de la cesión con todos sus efectos jurídicos, incluido el de reversión legal.

La Dirección General interpretando de forma conjunta la naturaleza del derecho de reversión como garantía «ex lege», ligada necesariamente a la cesión gratuita de bienes patrimoniales, con fin de asegurar el cumplimiento del fin público a que se encuentra naturalmente afecto el patrimonio público de suelo, junto a la potestad reconocida a la Administración de tutelar, incluso con eficacia ejecutiva, el cumplimiento de su objeto, debe llevar a admitir la virtualidad de la citada reversión en caso de incumplimiento, aunque no se hubiera reflejado en el documento de formalización de la cesión o, incluso, en el propio expediente administrativo. Sin embargo, su configuración como causa de resolución explícita de la cesión, con plenos efectos jurídicos reales y su aptitud para ser susceptible de constancia registral, requiere el cumplimiento de las exigencias del principio de determinación o especialidad –artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6. ª de su Reglamento.

Como sabemos, es regla básica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos del registro  están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y como consecuencia de ello la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o bien una resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).

No obstante, este principio tiene una serie de matizaciones ya que si lo que se rectifica no es un error del registro sino de la formalización de los negocios que han accedido al mismo, necesitaremos además del consentimiento del titular registral que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas, pero cuando se trata de errores que provienen de la tramitación de un expediente administrativo lo que se precisa en estos casos es la propia rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible, admitiéndose de este modo la rectificación de situaciones jurídicas reales inscritas en virtud de título administrativo.

En conclusión, la Dirección General admite la rectificación de la inscripción de la cesión para que se refleje en la misma un elemento esencial, como es la reversión legal (que goza de eficacia legal directa), en los términos pactados con el cesionario, apoyada en un documento fehaciente que acredite el texto literal de la resolución administrativa firme que acuerde la cesión, y la citada garantía, que debieron reflejarse tanto en el documento que accedió al registro como en la inscripción registral, para lo cual será preciso que se aporte de nuevo la escritura en la que se encuentre incorporada el acuerdo de cesión con la reversión.  (MGV)

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3. *** DONACIÓN NO COLACIONABLE CON IMPUTACIÓN A LOS TERCIOS DE LA HERENCIA. 

Resolución de 12 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela nº 4, por la que se deniega la inscripción de una donación no colacionable con prohibición de disponer.

Hechos: Se otorga una escritura de donación de una bien inmueble de un padre a un hijo en la que se dice que «El donante ordena que la donación aquí recogida sea imputable, por este orden, a los tercios de mejora, libre disposición y legítima, ordenando que no sea colacionable».

El registrador (y el registrador sustituto también) consideran que hay una contradicción pues si la donación se imputa a los tercios indicados significa que es colacionable, y sin embargo se dice que es no colacionable. De ello concluye que la donación es nula.

El notario autorizante recurre y alega que la donación es válida y surte todos los efectos desde que se otorga con independencia de los efectos que se puedan producir en caso de muerte del donante en orden a la imputación en la herencia o de la computación para el cálculo de las legítimas. Por otra parte no encuentra ni entiende que haya ninguna contradicción entre esa imputación hecha en el testamento y el carácter de no colacionable, pues todo depende de la voluntad exclusiva del donante que puede incluso modificar en un momento posterior.

La DGRN revoca la nota, pues tampoco encuentra contradicción alguna entre imputación y colación en dicha donación, ya que son dos instituciones diferentes.

Diferencia entre las operaciones de computación de la legítima, que se determina sumando el “relictum” con el “donatum”, e  imputación que consistente en colocar a cuenta de la legítima lo que un legitimario ha recibido de su causante como heredero, como legatario o como donatario y  la institución de la colación que es la agregación intelectual que deben hacer al activo hereditario los legitimarios que concurran en una sucesión con otros, de los bienes que hubieren recibido del causante en vida de éste, a título gratuito, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de la partición

La colación lleva simplemente a una menor participación de uno o varios legitimarios en la herencia, equivalente a lo que recibió en vida del causante pero no evita las operaciones de computación e imputación.

En todo caso, en vida del donante no cabe plantearse problema alguno de colación o imputación, reducción por inoficiosidad y fijación de legítimas, lo que no ocurrirá hasta el fallecimiento del mismo, como en el presente caso.

COMENTARIO: Por tanto, la computación y la imputación son operaciones contables, independientes de la voluntad del donante, objetivas podríamos decir, relacionadas sólo y directamente  con el cálculo y pago de las legítimas. La primera determina el importe de la legítima, y la segunda si esa legítima ha sido cubierta o no en la herencia teniendo en cuenta lo donado.

En cambio la colación es una institución que depende de la voluntad del donante/causante, y está relacionada directamente con la cuenta de partición o haber hereditario del donatario/legitimario y sólo indirectamente con la legítima. El donante a un heredero forzoso tiene la facultad de ordenar la no colación de lo donado, es decir que no se considere un anticipo a cuenta de la herencia, estableciendo una excepción a la regla general teórica que es la  colación, aunque en la práctica en la casi totalidad de los testamentos se dispensa de la obligación de colacionar pues el testador que dona quiere que lo donado se considere una mejora.

Más dudoso es si la escritura de donación es el instrumento adecuado para ordenar imputaciones en la herencia de lo no colacionable pues no es un testamento, aunque un argumento a favor es que si el donante puede lo más (ordenar colacionar o no), con mayor lógica tiene que poder lo menos (ordenar su imputación). Recordemos que el donante puede cambiar de voluntad y que aunque en la donación haya ordenado colacionar, puede luego dispensar la colación  en un testamento posterior.

En cualquier caso, aunque es un tema complejo, dicha voluntad expresa del donante de imputación de lo donado sólo tiene efectos cuando tenga lugar la herencia y en modo alguno supone defecto de la donación, que produce efectos inmediatos inter vivos, y menos la nulidad de la misma, como se defiende en la nota de calificación del presente caso.(AFS)

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4.*** DONACIÓN CON PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE MENOR DE EDAD.

Resolución de 12 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela nº 4, por la que se deniega la inscripción de una donación no colacionable con prohibición de disponer.

Hechos.- Se otorga una escritura de donación de un inmueble de un padre a dos hijos, uno de ellos menor de edad (14 años) que acepta por sí mismo la donación y al que el notario considera con capacidad suficiente para aceptar. La donación contiene una prohibición de disponer;  el donante ordena que no se colacione en la herencia y la imputación en los tercios de la herencia en determinado orden.

El registrador (y su sustituto) encuentra tres defectos:

Primero, hay una contradicción pues si la donación se imputa a los tercios indicados significa que es colacionable, y sin embargo se dice que es no colacionable. De ello concluye que la donación es nula.

Segundo, la prohibición de disponer afecta a la legítima, tanto si se considera colacionable la donación como si no, por lo que el defecto lo considera insubsanable.

Tercero, la donación contiene una carga (la prohibición de disponer) por lo que el menor de edad no puede aceptar por sí mismo, sino por medio de su padre y madre actuando conjuntamente.

El notario autorizante recurre y alega: En cuanto al primer defecto, que la donación es válida y surte todos los efectos desde que se otorga, con independencia de los efectos que se puedan producir en caso de muerte del donante en orden a la imputación en la herencia  o de la computación para el cálculo de las legítimas. Por otra parte no encuentra ni entiende que haya ninguna contradicción entre esa imputación hecha en el testamento y el carácter de no colacionable, pues todo depende de la voluntad exclusiva del donante que puede incluso modificar en un momento posterior. En cuanto al segundo defecto, argumenta que no existen legítimas en vida del donante, y además añade que sí se admiten cargas en el tercio de mejora siempre que sea a favor de otros legitimarios. En cuanto al tercer defecto, la prohibición de disponer no es una carga para el donatario, por lo que la donación no es condicional ni onerosa y por ello puede aceptar por sí sólo el menor de edad.

La DGRN  revoca los tres defectos, el primero idéntico al recogido en la resolución anterior nº 3/2017, pues además se trata del mismo notario y registrador.

Respecto del primer defecto no encuentra contradicción alguna entre imputación y colación en dicha donación, ya que son dos instituciones diferentes. Diferencia entre las operaciones de  computación de la legítima, que se determina sumando el “relictum” con el “donatum”, e  imputación que es colocar a cuenta de la legítima lo que un legitimario ha recibido de su causante como heredero, como legatario o como donatario y  la institución de la colación que es la agregación intelectual que deben hacer al activo hereditario los legitimarios que concurran en una sucesión con otros, de los bienes que hubieren recibido del causante en vida de éste, a título gratuito, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de la partición. La colación lleva simplemente a una menor participación de uno o varios legitimarios en la herencia, equivalente a lo que recibió en vida del causante pero no evita las operaciones de computación e imputación. En todo caso en vida del donante no cabe plantearse problema alguno de colación o imputación, reducción por inoficiosidad y fijación de legítimas, lo que no ocurrirá hasta el fallecimiento del mismo.

Respecto del segundo defecto, sólo tras el fallecimiento del causante podrá determinarse si esa carga impuesta en la donación infringe realmente los derechos legitimarios, pues no existe legítima hasta que no haya causante, momento en el que habrá de efectuarse el cómputo, valoración (incluida la colación «impropia» del artículo 818) e imputación.

Respecto del tercer defecto, aclara que la donación modal es aquella «en que se impone al beneficiario el cumplimiento de una obligación, como determinación accesoria de la voluntad del donante». En el presente caso la donación tiene un gravamen (la prohibición de disponer) pero no supone una obligación o carga personal para el donatario, por lo que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 626 CC  sino en el artículo 625 CC y es posible por ello que el donatario menor de edad pueda aceptarla por sí mismo sin intervención de sus padres, si tiene capacidad natural para querer y entender. Añade que las normas limitativas de la capacidad de los menores han de interpretarse de forma restrictiva.

COMENTARIO.-  Por tanto, en las donaciones la regla general es que para aceptarlas no hay que ser mayor de edad, sino que basta con tener capacidad natural de entendimiento, a juicio del notario en su caso. La excepción es cuando la donación es onerosa o con carga, entendida por tal cuando haya una obligación personal para el donatario, en las que es necesaria la intervención de los representantes legales del menor (de ambos padres, pues la patria potestad se ejerce conjuntamente como regla general). (AFS)

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5.** TRANSMISIÓN DE FINCA SIN SUPERFICIE INSCRITA. 

Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Borja, por la que se suspende la inscripción de la superficie de una finca que constaba inscrita sin ella, y se omite la inscripción de otros extremos.

Hechos: Se trata de una escritura por la que se llevan a cabo operaciones de ejecución de fiducia sucesoria, liquidación de sociedad conyugal y aceptación y adjudicación de los bienes de una herencia.

Una de las fincas del inventario  «consta inscrita como extensión superficial ignorada».  Y en  la descripción de la escritura se dice que: «según reciente medición de 131 metros cuadrados de superficie…». Declaran los otorgantes que no se puede aportar la referencia catastral, y ha sido infructuosa su búsqueda por el notario autorizante.

Respecto de la misma finca se solicita la cancelación de un usufructo vitalicio por fallecimiento de la usufructuaria, lo que se acredita con certificado de defunción y, asimismo, de manera expresa la cancelación de una anotación de embargo  por caducidad.

En relación a otra finca del inventario, se manifiesta que tiene una cabida de 46 áreas y 78 centiáreas de cabida real y catastrada, aunque, según el Registro y título anterior, tiene cabida de 47 áreas y 17 centiáreas y en la certificación catastral aparece la reseñada como real y catastral de 4.678 metros cuadrados.

El registrador suspende la inscripción señalando como defecto para la inscripción de la transmisión de la primera finca el de no constar su extensión superficial. Y en cuanto a la segunda se inscribe  con la cabida que consta en el Registro.

 La recurrente, por su parte,  alega, en cuanto a la primera finca, que no consta la extinción del usufructo a favor de la fallecida usufructuaria y tampoco figura la cancelación de la anotación de embargo preventivo sobre esa misma finca, extremos, ambos solicitados expresamente en el título.

Asimismo, considera que no se trata de una inmatriculación sino de la transmisión de una finca ya inscrita en el Registro, por lo que haciéndose constar ahora la extensión que tiene, no hay motivo para cerrar el Registro a la misma.

En cuanto a la otra finca, se dice que se ha inscrito conforme la cabida que aparece en el Registro cuando en el titulo se había hecho constar en la descripción, la cabida real y la catastral, cuando la única diferencia de cabida es del 0,83{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}.

Finalmente, el recurrente alega que no se han hecho constar los medios de impugnación contra la calificación.

Decisión: La  Dirección General desestima el recurso en cuanto a los extremos relativos a la primera finca  y estimándolo en todo lo demás.

En cuanto a la primera finca y en relación a la falta de expresión de la superficie, la Dirección General dice «es doctrina de este Centro Directivo que se debe exigir que se exprese la superficie de la finca en el título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida». La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral. Y que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en el registro, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. No obstante considera que no es posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} «de la cabida que conste inscrita», y, en el presente caso no consta inscrita cabida alguna.

En lo que respecta a la constancia de la cabida real y catastral, de la otra finca inventariada, para la DG la rogación para la inscripción comprende todo el contenido del documento presentado a la misma, salvo que se exprese lo contrario. En el supuesto de este expediente, se hace constar en la descripción de esta finca la cabida real que coincide con la catastral y no con la previamente inscrita, suponiendo una rectificación de cabida de tan sólo el 0,83{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la que aparece en el Registro, por lo que en el presente caso, sí considera aplicable la vía prevista en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de tan pequeña rectificación superficial, siempre y cuando concurran los requisitos que el mismo exige y, en particular, que el registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada y que realizada la operación registral, la notifique a los titulares registrales de las fincas colindantes.

En cuanto al resto de los extremos recurridos, esto es, la no inscripción de la extinción del usufructo y la no cancelación de una anotación preventiva caducada, carece de motivación alguna por parte del registrador por lo que ha de ser también revocada la calificación en este punto. Y que es indispensable hacer constar en la nota los medios de impugnación de la calificación en la forma determinada por el artículo 19 bis de la LH.

En consecuencia de esta resolución se pueden extraer tres conclusiones:

1ª. Que no es posible inscribir la transmisión una finca sin superficie, aunque así figurara en el registro.

2ª. Que para la constancia de esa superficie que no constaba en el registro se requiere el expediente de los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria.

3ª. Que una pequeña disminución de cabida respecto de la inscrita se puede acreditar con el expediente del art.201.3 de la Ley Hipotecaria.  (MGV)

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6.** RECTIFICACIÓN DE FINCAS CON HISTORIAL CADUCADO POR HABERSE APORTADO A UNA REPARCELACIÓN. 

Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de rectificación. 

Hechos: una escritura de partición, adjudicación de herencia y segregación del año 1987 es rectificada en dos ocasiones, en 2007 y, en 2009. El objeto de la rectificación es la descripción de una determinada finca registral haciendo constar que la misma tiene una superficie actual de 568,67 metros cuadrados.

La finca figuraba inscrita en el Registro con una cabida de 27,5 metros cuadrados. Fue objeto de aportación a un proyecto de reparcelación con una cabida de 4.430,93 metros cuadrados y se adjudicó, como finca de resultado, con una cabida de 1.741,77 metros cuadrados.

La Dirección General confirma la calificación del Registrador toda vez que la rectificación que se pretende afecta al objeto mismo del proyecto de reparcelación ya inscrito habiéndose producido además el cierre del historial registral de la finca matriz en la que habría de practicarse dicha rectificación. Para llevar a cabo la rectificación que se pretende sería preceptivo rectificar todo el proyecto de reparcelación cumpliendo con el procedimiento y requisitos correspondientes y ello con fundamento en los arts. 23.1 y 68 del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Como ya defendiera la R. de 4 de noviembre de 2013, hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, no se produce su extinción. El título formal para la inscripción es el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas una vez sea firma en vía administrativa. Inscrito el proyecto de reparcelación, se aplican los principios hipotecarios de nuestro sistema registral, en particular, que la rectificación de los asientos del Registros exige, como regla, el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial (arts. 1 y 40 LH). (ER)

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7.** NECESIDAD DE TITULACIÓN PÚBLICA. NO CABE CANCELAR ANOTACIÓN NO CADUCADA POR INSTANCIA. 

Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Tacoronte, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada. 

HECHOS: Se presenta instancia privada, acompañada de fotocopia compulsada de una escritura, solicitando que se haga constar que la SA titular registral está “en liquidación”; y que se cancelen las anotaciones preventivas (no caducadas) extendidas con posterioridad –so pretexto de que una Sentencia había declarado la nulidad de la compra de una finca por la propia administradora, y la cancelación del asiento a favor de esta, con la consiguiente reinscripción a favor de la SA.

La REGISTRADORA inicial, y luego el REGISTRADOR SUSTITUTO, califican negativamente, por:

a) No aportarse titulación pública auténtica (Art 3º LH);

b) Y No aportarse el correspondiente mandamiento judicial ordenando la cancelación (Art 83 LH) ya que la mera voluntad del titular registral del dominio no es suficiente para cancelar asientos en favor de terceros.

El ABOGADO de la SA recurre exponiendo todos los hechos en que pretende basar su argumentación (ciertamente muy pobre de argumentos registrales), como queriendo demostrar ante la DGRN que tales cancelaciones deberían ser procedentes.

Obviamente la DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral sustitutiva, reiterando que:

a) Las fotocopias aunque estén “compulsadas” (legitimadas) notarialmente, no son (Art 3º LH) titulación auténtica suficiente para hacer constar que la SA se halla “en liquidación”.

b) Y que no habiendo caducado una anotación preventiva NO puede cancelarse sino por providencia judicial (Art 83 LH).

Criterios que se reiteran en la resolución siguiente, la número #8

COMENTARIO (ACM)  Aunque la exposición de hechos no es muy clara, y al margen de que el resultado de la Resolución era evidente, pues ambos Registradores, no podían ni plantearse la cancelación, no me ha quedado claro por qué la Registradora inicial llegó a considerar la instancia privada como un “documento administrativo” (sic) y por tanto por qué practicó, incluso prorrogó, el asiento de presentación en el Libro Diario, cuando el Art 420 RH expresamente lo veta a los documentos privados, salvo los casos excepcional y específicamente contemplados por las normas. Imagino que sería por las propias circunstancias el caso, y las pobres, pero insistentes y copiosas argumentaciones del recurrente, y no complicar aún más el asunto. Pero lo cierto, es que al margen de las acertadas calificaciones registrales, opino que lo procedente hubiera sido denegar directamente la presentación. (ACM)

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8.() NECESIDAD DE TITULACIÓN PÚBLICA. NO CABE CANCELAR ANOTACIÓN NO CADUCADA NI INSCRIPCIONES PREVIAS POR INSTANCIA.

Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alicante nº 2, por la que se deniega la inscripción de una instancia en la que se solicita la anulación de asientos registrales y la reinscripción en favor de una entidad comercial de una finca registral. (ACM)

– Reitera la anterior resolución, la número #7  (R. 13 de diciembre 2016

– Si bien aquí merece destacarse la extensa y bien fundada calificación de la Registradora de Alicante,  que analiza pormenorizadamente todos los aspectos, quasi a modo de trabajo doctrinal, y que además SÍ deniega directamente el asiento de presentación por tratarse de un mero documento privado no contemplado en el Art 420 RH . Tras la denegación, la registradora emite igualmente una detallada calificación con todos los acertados argumentos jurídicos que concurren en el caso concreto. (ACM)

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9.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONSTANDO EN EL REGISTRO MERCANTIL LA DECLARACIÓN DE CONCURSO Y SU CONCLUSIÓN POR INSUFICIENCIA DE LA MASA ACTIVA

Resolución de 14 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Palencia nº 2 a extender una anotación preventiva de embargo. 

Hechos: se presenta mandamiento dictado por el Juzgado de lo Social ordenando practicar anotación preventiva de embargo sobre una determina finca registral cuya titularidad corresponde a una sociedad mercantil.

La Registradora, además de señalar como defecto la falta de sello del Juzgado en alguno de los folios del mandamiento, al consultar el Registro Mercantil, comprueba que consta inscrita la cancelación de asientos, el cierre de la hoja registral de la sociedad, el cese del administrador concursal y el auto de conclusión de concurso de la ejecutada por insuficiencia de la masa activa.

La Dirección General reitera su doctrina de que la ausencia del sello del Juzgado o Tribunal constituye una formalidad extrínseca del documento que genera dudas acerca de su autenticidad, cuestión ésta que cae dentro de la calificación registral. Destaca la correcta actuación de la registradora al consultar el Registro Mercantil para comprobar la situación de la sociedad titular de la finca.

En esta resolución el Centro Directivo analiza lo que doctrinalmente se conoce como “concursos sin masa” y recuerda que la anotación o inscripción registral del concurso no tiene carácter constitutivo pues los efectos del concurso se producen desde el momento en que se dicta el auto que lo declara (art. 21 LC).

La cuestión esencial consiste en determinar si puede extenderse una anotación de embargo ordenada en una ejecución singular iniciada una vez concluido el concurso por insuficiencia de la masa activa o, si por el contrario, debe procederse a la reapertura del concurso en los términos del art. 179 LC y, una vez producido este hecho, para poder practicar la anotación preventiva, se precisa autorización del Juez del concurso en la medida en que la reapertura supone la continuación del procedimiento inicial. A juicio de la Dirección General es preciso que quede debidamente acreditado que la finca no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en caso contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso y ello por las siguientes razones:

Primera.- Una de las causas de conclusión del concurso que prevé el art. 176 LC y, desarrolla el art. 176 bis, es la comprobación, en cualquier estado del procedimiento, de la insuficiencia de la masa activa para satisfacer los créditos contra la masa, lo que conlleva los efectos previstos en el art. 178 LC, en especial, si el deudor es persona jurídica, el párrafo 3º contempla su extinción así como la cancelación de su inscripción registral. Pero, como ha señalado la doctrina y la jurisprudencia, esto no significa que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser «res nullius».

Segunda.- A juicio del Centro Directivo, debe seguirse la tesis “de la personalidad controlada” defendida por el Tribunal Supremo, entre otras, en la más reciente Sentencia de 20 de marzo de 2013 y es que la extinción de la personalidad jurídica que dispone el art. 178.3 “debe entenderse como una presunción de extinción de la sociedad a favor o en garantía de terceros de buena fe, evitando así que la sociedad deudora e insolvente pueda seguir operando en el tráfico. Pero resulta inoperante respecto de los acreedores subsistentes, ya que éstos, según dispone el mismo artículo 178, en su apartado 2, podrán iniciar ejecuciones singulares contra el deudor persona jurídica, por lo que ésta ha de conservar su personalidad jurídica o capacidad procesal para soportar en el lado pasivo esas reclamaciones”. Por tanto, incluso después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular.

Tercera.- El art. 178.2 LC dispone que “los acreedores podrán iniciar ejecuciones singulares, en tanto no se acuerde la reapertura del concurso o no se declare nuevo concurso”. La competencia, exclusiva y excluyente del Juzgado de lo Mercantil para conocer de las acciones ejecutivas contra el patrimonio del ejecutado es de carácter excepcional y sólo se justifica mientras se esté tramitando el concurso. Finalizado éste, el juez del concurso pierde su competencia en materia de ejecuciones sobre los bienes del concursado que no hayan sido objeto de liquidación, salvo que del auto o sentencia de conclusión del concurso resulte otra cosa.

Valorando el caso estudiado, la DG desestima el recurso considerando que, para anotar el embargo, «deberá acreditarse, mediante la aportación de la oportuna resolución del juez concursal, si la finca en cuestión se incluyó en la masa activa de la sociedad concursada y si se vio o no afectada por las operaciones aprobadas en el plan de liquidación». (ER)

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11.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO NO CABE COMO TÍTULO INMATRICULADOR.

Resolución de 14 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Olmedo a inscribir una instancia privada de manifestación de herencia.

Hechos: Se presenta para inmatriculación una instancia de heredero único complementada por un Acta de Notoriedad tramitada antes de la entrada en vigor de la ley 13/2015.

El registrador deniega la inscripción pues considera que la instancia no es un documento público y por tanto no es apto para la inmatriculación. Además el acta de notoriedad, declara que la causante “era tenida por dueña” pero no especifica el título ni el momento de la adquisición.

La interesada recurre y alega que no está de acuerdo y que en caso de ser inútil el acta de notoriedad se le devuelvan los honorarios.

El notario autorizante del acta emite un informe y sostiene que la instancia, junto con el testamento y el acta de notoriedad acreditan fehacientemente la adquisición y por tanto son títulos aptos para la inmatriculación. Añade que el acta se inició y tramitó bajo la legislación anterior y por  ello no se le pueden exigir los requisitos establecidos tras la reforma de la ley 13/2015.

La DGRN confirma la calificación, pues el artículo 205 LH exige título público para la inmatriculación; además el artículo 14 LH permite únicamente la inscripción mediante instancia privada en los casos en que los bienes estén previamente inscritos.

Respecto de los requisitos exigibles al acta de notoriedad para la inmatriculación, la fecha determinante será la de presentación en el Registro, antes o después del 1 de Noviembre de 2015, conforme a la disposición transitoria única de la ley 13/2015. (AFS)

 

17.() PUBLICIDAD FORMAL. INTERÉS LEGÍTIMO. PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL. 

Resolución de 19 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se deniega la expedición de una nota simple sobre una finca. 

La Dirección General reitera su doctrina sobre publicidad formal del Registro recordando que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos (arts. 221, 222 LH y 332 RH) y que dicho interés ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado, directo y legítimo y se ha de justificar ante el Registrador en la medida en que es el Registrador el que debe calificar tal extremo toda vez que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos y es que la expedición de publicidad formal se encuentra sujeta a un doble control: el que deriva de la legislación específica hipotecaria y, el que deriva de la legislación genérica sobre protección de datos personales (arts. 222.6 LH y 332.6 RH y Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal). Este último control supone, entre otras cuestiones, que “los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral (…)”. (ER).

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18.*** RECTIFICACIÓN DE CABIDA DE UN PISO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. JUNTA EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS QUE NO FUNCIONAN.  

Resolución de 20 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla nº 12 a inscribir una escritura de rectificación.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de cabida de dos fincas que forman parte de una propiedad horizontal. La Comunidad de Propietarios no funciona de hecho como tal, ni tiene Libro de Actas, por lo que la Junta se celebra ante notario por el propietario que rectifica la cabida, previa convocatoria a los restantes, y se notifica luego el acuerdo a los demás por vía notarial.

La registradora, tras diversas presentaciones y calificaciones, considera finalmente como defectos que no consta en el Registro que exista diligenciado un Libro de Actas de la Comunidad que recoja los acuerdos adoptados por la misma, y que debe acompañarse certificación expedida por el Secretario de la Comunidad de Propietarios acreditativa del acuerdo adoptado y que el mismo ha sido adoptado por unanimidad, al no haberse opuesto ningún propietario en el plazo de un mes desde su notificación.

El notario autorizante recurre y se queja en primer lugar de que se han añadido nuevos defectos a la calificación inicial, estando vigente el asiento de presentación, y también por el registrador sustituto. En cuanto al fondo del asunto, considera que el acta notarial formalizada es suficiente como cauce legitimador de los acuerdos válidamente adoptados.

La DGRN estima el recurso. Considera que son tres las cuestiones a considerar: si para la rectificación pretendida es preciso consentimiento unánime de los propietarios; si para entender acreditado éste es suficiente el acuerdo adoptado por la junta de propietarios a la que solo asiste el propio interesado y, finalmente, si tal acuerdo puede documentarse en acta notarial, sin que exista libro de actas diligenciado en el Registro ni certificación al efecto expedida por el secretario.

Comienza por recordar el principio de calificación global y unitaria de la calificación que exige que en la nota de calificación se expresen todos los defectos, si bien admite que si se detecta otro defecto pueda emitirse una segunda calificación con el nuevo defecto, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria que hubiera podido cometer el registrador.

Respecto del primer punto, señala que la rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de cabida de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo, conforme al artículo 201.1.E LH.

En cuanto al segundo punto, considera válidamente adoptado el acuerdo y alcanzada la unanimidad, pues el propietario interesado convocó la reunión, adoptó el acuerdo ante notario, notificó a los restantes copropietarios mediante acta notarial y ninguno se opuso en el plazo de un mes.

En cuanto al tercer punto, la  validez de un acuerdo de la comunidad de propietarios es cierto que no puede quedar supeditada a que se haya dado o no cumplimiento a la formalidad legal del diligenciado del libro de actas, pero sin embargo dicha formalidad es presupuesto de su operatividad registral. En el presente caso parece indiscutible que la formalización en documento público notarial del acuerdo y de las vicisitudes relativos al mismo (convocatoria, celebración, notificaciones) reúne sobradamente las expresadas garantías de exactitud y veracidad, según resulta de la legislación notarial e hipotecaria.

COMENTARIO: Por tanto en las comunidades de propietarios que no llevan Libro de actas ni están nombrados cargos, más frecuentes en la práctica de lo que pueda parecer, cualquier propietario puede tomar la iniciativa, convocar a los demás mediante acta notarial, celebrar la reunión ante notario y finalmente notificar a los no asistentes mediante acta notarial para lograr la unanimidad; dicho sistema con la intervención notarial suple con ventaja el sistema privado de libro de actas diligenciado y puede ser una buena solución para los casos en los que es necesario el acuerdo de estas comunidades de propietarios no constituidas en la práctica.(AFS)

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19.*** RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD AL CERTIFICAR. 

Resolución de 20 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Alcántara a expedir una certificación solicitada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Hechos: Se tramita un acta de rectificación de cabida de una finca registral conforme al artículo 201 LH y, dentro de dichos trámites, se solicita del registrador la emisión de un certificado de dominio y cargas de dicha finca. En el Registro figura la finca con una extensión de 100 hectáreas, en el Catastro con 216 y según reciente medición se dice que tiene 217.

El registrador suspende la emisión de dicho certificado pues alberga dudas de la identidad de la finca, ya que procede de una división material previa y además considera que tiene que aclararse con qué superficie pretende registrarse.

El notario autorizante recurre y alega que el registrador tiene que concretar la duda de la identidad de la finca, especialmente de qué lindero y que en todo caso debe de expedir la certificación porque no se ha completado y terminado el expediente notarial.

La DGRN revoca el primer defecto, pero confirma el segundo; comienza por señalar que la finalidad específica de este tipo de Actas es lograr toda clase de rectificación descriptiva, cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos. Las dudas que puede albergar el registrador en este tipo de expedientes han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso las dudas del registrador están fundadas en la existencia de operaciones previas de modificación de entidades hipotecarias, que, aunque pueda servir de indicio concurriendo otras circunstancias, no están contempladas en el artículo 201.1 LH. En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo.

En cuanto al momento temporal para manifestar dichas dudas de identidad de la finca, conforme al artículo 203, regla 3ªes en el momento de emisión de la certificación cuando debe de manifestar dichas dudas, sin perjuicio de la calificación que proceda efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado. Sin embargo, en el momento de presentación del acta notarial ya tramitada no puede el registrador apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.

Respecto del segundo lo confirma pues tiene que quedar claro cuál es la cabida que pretende inscribirse, en este caso si la catastral o la nueva medición del técnico, ya que es la base para la calificación correspondiente, y valorar las dudas de identidad y evitar invasiones de fincas colindantes inscritas o de dominio público, debe hacerse necesariamente en base a dicha representación gráfica de la finca.

COMENTARIO: Por tanto en este tipo de expediente inmobiliario la calificación del registrador está limitada a dudas fundadas de la identidad de la finca por su coincidencia en todo o en parte con otra finca registral inscrita o con el dominio público, que tendrá que precisar, o bien porque considere que encubre un negocio traslativo o de modificación hipotecaria, difícil de demostrar porque es lo primero sobre lo que tiene que pronunciarse en sentido negativo el requirente del expediente en el  requerimiento inicial.

Estas dudas deben de ser manifestadas en el momento de emisión del certificado y no en el de calificación del acta ya finalizada, salvo casos excepcionales derivados de lo que resulte del propio expediente ya tramitado. (AFS)

23.*** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. USUCAPIÓN

Resolución de 21 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 21 a inscribir un auto recaído en expediente de dominio. 

Hechos: el documento objeto de calificación es un testimonio de un auto dictado en sede de un procedimiento de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. En dicho documento se declara probado que el promotor ha adquirido las fincas registrales de los titulares registrales, hoy fallecidos y se ordena la inscripción del dominio de la finca a favor del promotor y, dado que éste ha fallecido, a favor de sus herederos así como la cancelación de las inscripciones contradictorias.

La Registradora acuerda no practicar la inscripción por haberse apreciado los siguientes defectos en su calificación:

Primero.- Por no acreditarse la fecha en que el promotor del expediente adquirió la finca ni su estado civil en el momento de la adquisición.

Segundo.- Por no aportar los títulos sucesorios para acreditar quiénes son los herederos del promotor .

Tercero.- Como título de adquisición, se cita el artículo 609 CC en lo relativo a la adquisición por usucapión, por lo que a juicio de la Registradora, si la intención de los promotores es acreditar su dominio sobre la finca de esta manera, el expediente de dominio para la reanudación del tracto no es el expediente adecuado.

Dirección General: En el supuesto de hecho de este expediente, las circunstancias del caso no son claras y la dicción literal de la resolución judicial adolece de falta de precisión por lo que se cuestiona si la reanudación del tracto se produce respecto del que adquirió del titular registral o respecto de los herederos de éste. No obstante, puesto que esta cuestión no ha sido señalada por la registradora en su nota de calificación, con fundamento en el artículo 326 LH, la Dirección no se pronuncia sobre este extremo. Sin embargo, la Dirección sí confirma los dos primeros defectos señalados por la Registradora en su nota y revoca el último defecto con fundamento en las Resoluciones de 28 de mayo de 2015 y de 21 de marzo de 2003 y admite la usucapión como título de adquisición del promotor o de los adquirentes intermedios y ello en base a los siguientes argumentos:

1) Porque el Juez ha considerado que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de 30 años.

2) Porque la prescripción es un modo de adquirir.

3) Porque el expediente de dominio es un procedimiento que tiene como finalidad la declaración “erga omnes” a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio.

4) Porque no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los recogidos en el art. 609 CC.

Además, en lo que al expediente de dominio se refiere, en esta Resolución se realizan las siguientes afirmaciones que pueden ser sintetizadas como sigue:

1) Normativa aplicable: aun cuando el documento ha sido presentado en el Registro de la Propiedad con posterioridad al 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, al tratarse de un procedimiento iniciado bajo la regulación anterior, es aplicable la Disposición Transitoria Única, según la cual: “Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior (…). Por lo tanto, en el presente expediente, es aplicable el art. 201 LH y preceptos concordantes del RH en la redacción anterior a la reforma operada por la Ley 13/2015.

 2) Carácter excepcional del expediente de dominio y calificación registral: es doctrina reiterada del Centro Directivo que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de todos los requisitos contenidas en las normas relativas al expediente de reanudación del tracto, normas que deben ser objeto de interpretación restrictiva de tal forma que sólo cuando se haya producido efectivamente una ruptura del tracto y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. Esta doctrina – reiterada – de nuestra Dirección General ha sido consagrada en la regla primera del art. 208 LH, tras la reforma operada por la Ley 13/2015. Con arreglo a este precepto: “No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.

 3) Finalidad del expediente de dominio: el expediente de dominio, antes y después de la reforma de 2015, tiene como finalidad generar un título formal que permita obtener la inscripción en aquellos casos en los que exista una interrupción del tracto que no puede ser subsanada mediante la presentación de los sucesivos títulos que han quedado al margen de Registro. El expediente ha de basarse en un título material de adquisición, que puede ser cualquiera de los mencionados en el artículo 609 CC, y que ha de ser aportado y justificado por el promotor del expediente y expresado y fundamentado en el auto. Por ello, el registrador no puede calificar la validez del mismo ni de las adquisiciones intermedias ni puede exigir que se aporte una copia del título material en la medida en que son cuestiones reservadas al Juez ante el que se sigue el expediente. (ER)

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24.() ACUERDO TRANSACCIONAL sobre DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE.

Resolución de 21 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir el auto de homologación judicial de un acuerdo transaccional. (ACM).

Reitera la R. 30 de noviembre 2016  

– HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple AUTO judicial de homologación de un acuerdo transaccional en el que, para cesar el condominio (y poner fin al procedimiento de división judicial de patrimonios), se pacta que uno de los comuneros comprará las participaciones de los demás, quedando él solo como único titular de la finca.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral de exigir escritura pública notarial , reiterando su actual doctrina sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, sentando una doctrina que ya puede considerarse reiterada, así en las recientes RR. DGRN como la citada de 30 de noviembre  (división de cosa común), la de 17 Octubre 2016 (parejas de hecho y convenios de separación) o la 24 de octubre de 2016 (declaraciones de Obra Nueva en convenio regulador  de divorcio), y ya antes en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal). (ACM)

 

25.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOCIEDAD DE GANANCIALES EN LIQUIDACIÓN

Resolución de 21 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de San Sebastián de la Gomera, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Hechos:

Como  hechos a tener en cuenta en la resolución de este expediente destacamos los siguientes:

  1. En mandamiento expedido por un Juzgado de Primera Instancia, en procedimiento de ejecución de títulos judiciales, seguido contra don A, se acuerda tomar anotación de embargo, por vía de mejora, respecto de tres fincas registrales.
  2. La finca 1, consta inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de don A, casado en régimen de separación de bienes con doña M, según escritura de capitulaciones matrimoniales con liquidación de gananciales, habiéndose formalizado las capitulaciones matrimoniales en 1986, sin que conste su inscripción en el Registro Civil.
  3. Las fincas 2 y 3 constan inscritas a favor de don A, casado con doña M, con carácter presuntivamente ganancial y para la sociedad conyugal, cuyas fechas de inscripción son de 1984 y 1981.
  4. Según consta en el mandamiento, la deuda proviene de escritura de reconocimiento de deuda formalizada por don A. en escritura pública en 1986. El procedimiento de ejecución es de 2012.

 El registrador suspende la extensión de la anotación preventiva de embargo respecto de las fincas 2 y 3  por entender que constando la disolución de la sociedad de gananciales y no su liquidación, la demanda debe dirigirse contra ambos cónyuges conforme al artículo 144 del Reglamento Hipotecario.

 La recurrente, sin embargo, alega que se puede practicar el embargo ya que lo es sobre la global cuota ganancial del deudor, especificándose que la traba se anote en determinados bienes gananciales del deudor.

Decisión:

 La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Para ello, en primer lugar hace referencia a la doctrina del Tribunal Supreso relativa a la comunidad postmatrimonial que surge cuando la sociedad de gananciales esta disuelta pero aún no liquidada en la que los comuneros ostentan una cuota abstracta sobre el «totum» ganancial, pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo, cuya cuota abstracta subsistirá hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros.

A continuación expone doctrina propia sobre la posibilidad de embargar bienes de la sociedad ganancial en liquidación debiéndose de distinguir tres hipótesis diferentes:

a) El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058 y 1401 del Código Civil), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

b) El embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1.º, in fine, del Reglamento Hipotecario).

c) Y, en último lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.º, «in fine», del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis.

Así, como los cónyuges, o el cónyuge viudo y los herederos del premuerto, puedan verificar la partición del remanente, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero, si se trata de una traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre bienes gananciales concretos, puede  ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor, con lo que aquella traba quedará  estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, estos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a este en pago de su derecho.

Lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

 En el caso  que nos ocupa en contra de lo que manifiesta  la recurrente, no resulta del mandamiento que el embargo se practique sobre la global cuota  ganancial del deudor, sino que se declaran embargados, por vía de mejora de embargo, determinados bienes y que la existencia del procedimiento  se le puso de manifiesto al cónyuge del deudor.

 En relación con la finca 1, ya consta en el registro la anotación  de embargo, ya que la misma aparece inscrita con carácter privativo.

Pero en cuanto a las fincas 2 y 3, las  fincas están inscritas a nombre del demandado con carácter presuntivamente ganancial y para la sociedad conyugal, respectivamente. Y aunque es cierto lo que dice el registrador sobre embargos en los que la sociedad de gananciales este disuelta pero no liquidada y la posibilidad de consultar otros asientos del registro para emitir su calificación en este caso se ha de tener en cuenta que la disolución de la sociedad de gananciales se produce por capitulaciones matrimoniales y que tal como resulta de los artículos 1317 y 1331 del Código Civil se ha de atender, no al momento en que el acuerdo modificativo produce efectos entre los cónyuges, sino a aquél en que dicho acuerdo produce efectos respecto de terceros, ya que el artículo 77.2.º de la Ley del Registro Civil, en paralelo con el artículo 1219 del Código Civil, impone un requisito de publicidad registral  para que las modificaciones en el régimen económico matrimonial produzcan efectos frente a terceros de buena fe.

En conclusión, el momento al que se ha de atender ha de ser el de la fecha de la indicación puesta en el registro civil y por ello es en este contexto en el que se debe de interpretar  el artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario y por tanto en este caso basta con  la notificación del embargo al cónyuge del deudor, para que pueda adoptar las medidas judiciales que estime oportunas en defensa de su titularidad, sin que, en el presente caso, sea necesaria la demanda. (MGV)

  

27.*** TERCERÍA DE DOMINIO: SU OBJETO ES CANCELAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO; NO INSCRIBIR LA PROPIEDAD.

Resolución de 22 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Ordes a practicar la inscripción de un auto judicial dimanante de una tercería de dominio. (ACM)

HECHOS: Se presenta Auto Judicial, estimatorio de una Tercería de dominio, que, tras declarar justificado el dominio del tercerista, ordena la cancelación de la anotación de embargo recaída sobre su finca.

El REGISTRADOR, hace constar que el embargo ya había sido anteriormente cancelado por caducidad; y que NO es posible, en base al simple Auto de Tercería, inscribir la finca a nombre del tercerista, ya que NO es título adecuado, por cuanto el incidente de tercería, cfrme. Arts. 601 a 604 LEC, NO tiene por objeto acreditar ni declarar el dominio del tercerista, sino simplemente, suspender la ejecución sobre una finca concreta y obtener el alzamiento de su embargo (y cancelación de la anotación preventiva practicada).

Así, de la R. 28 Marzo 2.014 resulta que ANTES de la vigente LEC-2000, cabría la discusión acerca del carácter inscribible o no de una tercería de dominio, pero que, tras la nueva LEC-2000, tal discusión no cabe.

El tercerista recurre señalando que el registrador debe acatar la resolución judicial, que literalmente “declara probado el dominio del tercerista” y que la  R. de 5 mayo 2006, lo había admitido en un caso similar.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando (R. de 28 Marzo 2014 y la reciente  R. de 8 abril 2016) su criterio sobre el concepto moderno de Tercería que resulta de la misma Exposición de motivos LEC-2000, que dice que «la tercería de dominio no se concibe actualmente como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo del bien objeto de la tercería, sino como un incidente en sentido estricto de la ejecución, encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o el mantenimiento del embargo».

Por tanto, la R. de 5 mayo 2006 se refería a una Tercería sujeta a la LEC-1881 (arts 1532 y ss), donde se discutía si cabría o no inscribir el dominio; pero en la actualidad, la dicción literal del Art. 601-1 LEC (y 604) lo impide.

Y todo ello AUNQUE en el Auto de declare probado el dominio del tercerista, ya que tal declaración es un mero presupuesto para estimar la tercería, pero en el incidente no se produce un verdadero análisis sobre el título de propiedad del tercerista ni sobre su dominio; por tanto, y aunque presenten ciertas analogías no cabe identificar la tercería de dominio con la acción reivindicatoria. (Arts. 601 a 604 LEC y STS. 18 octubre 2005) (ACM).

 

28.() EJECUCIÓN ORDINARIA CON ANOTACIÓN CADUCADA

Resolución de 22 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santander nº 4, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas. 

Hechos: La cuestión fundamental que se plantea, y que ya ha sido resuelta en múltiples RS, es la de si la fecha de caducidad de la anotación de embargo, que establece el artículo 86 de la LH (4 años de su fecha), opera “ipso iure”, una vez que se agota dicho plazo, si no ha sido previamente prorrogada y ello, con independencia de que, la anotación, haya sido o no cancelada formalmente. La solución de la DG ha sido siempre que la caducidad es automática, transcurrido el plazo, aunque siga figurando en el registro, al no haberse llevado a cabo su cancelación formal.

1 Conforme a lo anterior, se hace constar que, en el registro figura una ANOTACIÓN de embargo letra A, sobre la finca X, que se practica el 20 de febrero de 2012, la cual caducaba, por tanto, al no haber sido prorrogada el 20 de febrero de 2016, aunque no estaba cancelada formalmente, y había otras cargas posteriores (anotación letra B) vigentes.

2 Luego se presenta, en el registro, un mandamiento de ADJUDICACIÓN de la misma finca X y CANCELACIÓN de dicha carga (anotación de embargo letra A) y de las cargas posteriores a dicha anotación, con fecha 5 de diciembre de 2013, cuya presentación caduca el 6 de febrero de 2014.

3 Se vuelve a presentar dicho mandamiento de ADJUDICACIÓN Y CANCELACIÓN de cargas, el día 14 de enero de 2016 y caduca la presentación el 9 de junio de 2016.

Y finalmente se vuelve a presentar dicha ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO CANCELATORIO el 6 de julio de 2016 haciéndose constar por el registrador, en su calificación, que la ANOTACIÓN de embargo letra A, esta caducada, al no haberse prorrogado, el 20 de febrero de 2016, y ello pese a que no se había cancelado formalmente). Por tanto al haber caducado la anotación letra A, en que se basa el mandamiento de adjudicación, toman preferencia las cargas posteriores, entre ellas una letra B, a favor de un Banco.

Registrador: Alega que la caducidad de la anotación letra A es automática, transcurrido el plazo de los 4 años, o sea su plazo de vigencia, con lo que los asientos posteriores mejoran de rango (entre ellos la referida anotación letra B), por lo que no pueden ser cancelados por mandamiento judicial, que sólo puede provocar la cancelación de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio mandamiento de que dimana. Entre ellos mejora su rango la anotación posterior letra B.

Recurrente: Indica que la caducidad de la anotación letra A, opera desde su cancelación formal, y no de manera automática, transcurridos los 4 años de vigencia, por lo que estaba vigente hasta que se procedió a su cancelación formal.

DOCTRINA DE LA DG: Desestima el recurso y mantiene la doctrina tradicional, de que la caducidad de la anotación opera ipso iure, cuando pasan los cuatro años de su vigencia, aunque formalmente se cancele con posterioridad. Como al tiempo de la presentación del mandamiento de adjudicación y cancelación, habían transcurrido los 4 años de vigencia, y no había sido prorrogada la anotación letra A, en que se basaba el primero, todos los asientos posteriores mejoran su rango.

El mandamiento de adjudicación puede ser inscrito, si no existen asientos contradictorios, pero con la preferencia que tenga por razón de su inscripción actual y no de la de la anotación de embargo de la que dimana, por estar ya cancelada. Lo que hubiera sido posible era, o bien haber obtenido una prórroga de la anotación, o bien presentar e inscribir el testimonio del auto de adjudicación, para ganar prioridad, antes de que hubiera caducado la anotación de embargo letra A que lo motivó. (JLN)

33.** REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL PENDIENTE DE FORMALIZACIÓN PÚBLICA.

Resolución de 3 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Montilla a expedir una certificación solicitada en expediente de reanudación del tracto sucesivo.

Hechos:

Se presenta en el registro un acta notarial por la que se inicia la tramitación de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca registral.  Del acta resulta que la finca fue transmitida mediante documento privado de compraventa por el titular registral a dos personas físicas, quienes a su vez transmitieron en escritura pública por título de aportación social a la mercantil promotora del expediente.

Por otro lado se ha de tener en cuenta  que según resulta de la documentación presentada, la sociedad titular registral, se encuentra actualmente en liquidación.

El registrador deniega la operación registral solicitada al considerar que no existe una verdadera interrupción del tracto ya que sólo existe pendiente de formalización pública el documento de adquisición directa del titular registral.

El recurrente por su parte alega que al haber habido una segunda trasmisión por parte de los que adquirieron del titular registral, ha existido una transmisión intermedia, quedado interrumpido el tracto en los términos que establece la regla primera del artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

Decisión:

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador. Para ello comienza haciendo referencia al nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, por la que además de encomendar  la competencia para la tramitación del expediente  al notario y no al juez,  contiene una previsión legal expresa acerca de cuándo existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su reanudación por la vía del expediente notarial; así establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos».

También tiene en cuenta nuestro Centro directivo su doctrina reiterada en virtud de la cual el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido  es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada lo que justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar utilización de este cauce para la indebida apropiación de derechos de terceros o para la elusión de las obligaciones fiscales y por ello su regulación ha de ser objeto  de interpretación restrictiva y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, puede accederse a la inscripción.

En el caso que nos ocupa  la mercantil promotora del expediente adquiere por título de aportación social formalizado en escritura pública de quienes previamente habían adquirido por título de compraventa en documento privado del titular registral.

La Dirección General considera que el tenor literal de la norma primera del artículo 208  excluiría la interrupción del tracto solo en los supuestos en que la adquisición se haya efectuado directamente del titular registral o bien de los herederos de éste, consagrando legalmente la doctrina de nuestro centro directivo que sostiene que en el presente caso   no existe una verdadera interrupción del tracto ya que sólo hay pendiente de formalización una transmisión.

Finalmente hace referencia la DG al  hecho de que la mercantil titular registral en el año 1984, cuando se produce la compraventa, se encontraba incursa en una situación concursal, la antigua quiebra, y que los entonces integrantes de la comisión liquidadora o bien han fallecido o cuentan con una edad o circunstancias personales que impedirían  en la actualidad la elevación a público del referido contrato privado de compraventa. En relación a este punto recuerda su doctrina de que a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto se tendría en cuenta la existencia de una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto, pero tal dificultad no debe alegarse en sede de recurso, sino que debió reflejarse por el notario autorizante en la propia acta como justificación para la tramitación de este procedimiento de reanudación de tracto.

Comentario: Es digno de alabanza que nuestro CD, junto con la desestimación del recurso, señale la forma en que el mismo puede ser fácilmente subsanado.  De no ser posible la subsanación del acta la situación de la sociedad, en cuanto a la posibilidad de inscripción de la finca a su favor, sería realmente difícil. No obstante quizás la DG debería haber llegado más lejos y estimar que resulta implícitamente del acta,-aunque desconocemos su concreto contenido y nos es imposible apreciar este dato-, esa extraordinaria dificultad para conseguir por medio “normales” la reanudación del tracto sucesivo. Es de suponer que si no lo ha hecho es porque del acta era imposible extraer ese dato de extraordinaria dificultad.(MGV)

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35.** RECTIFICACIÓN DE AGRUPACIÓN. CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD ROMANA SOBRE ELEMENTOS DE UNA URBANIZACIÓN.

Resolución de 3 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mijas nº 1, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de una escritura de agrupación y cesión gratuita.

Supuesto: Se presenta en el Registro escritura de rectificación de una agrupación, en el sentido de que se reconozca la existencia, constitución y funcionamiento de una comunidad de propietarios de una Urbanización cediéndose por una sociedad el resto de la finca agrupada, y un local, para que constituyan los elementos comunes de la comunidad, que adaptan a la LPH.

La registradora suspende la inscripción por no acreditarse la inscripción en el registro mercantil de la escritura de nombramiento del representante de la sociedad, ni en virtud de qué comparece el presidente de la comunidad de propietarios de la urbanización, si ésta como tal no está constituida. Además, falta la constitución de la propiedad horizontal tumbada.

La registradora sustituta confirma los defectos de la nota de calificación.

El interesado sólo recurre el último de los defectos, señalando que no es necesario constituir propiedad horizontal tumbada ya que se trata de una comunidad ordinaria del art. 392 CC. Aporta además determinadas escrituras de poder y ratificación que no serán tenidas en cuenta en la presente resolución de conformidad con lo dispuesto en el art. 326 LH

La DGRN confirma la nota, para lo cual comienza examinando, con cita de la R. 26-6-1987, la naturaleza jurídica de la situación existente, entendiendo que nos encontramos ante un conjunto de edificaciones física y jurídicamente independientes y unas supuestas zonas comunes destinadas a aparcamientos, piscina, pista de tenis, zonas deportivas, viales, oficinas, zonas de jardines y de recreo y un local.

Dado que todas las edificaciones figuran inscritas bajo un nº de finca diferente para cada una y sin que conste inscrita la constitución de ningún régimen de propiedad horizontal entre ellas y las supuestas zonas comunes, cabrían, en principio, dos posibles hipótesis.

  1. Entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, en la que la cotitularidad de las llamadas zonas comunes corresponde por iguales partes indivisas a todos y cada uno de los distintos propietarios de edificaciones.
  2. Entender que nos encontramos ante un régimen de propiedad horizontal de hecho, no constituido formalmente. En este sentido según R. 18 de julio de 1995, R. 26 de junio de 1987 y la LPH de 21 de junio de 1960 reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, queda constituido el régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas. Y precisamente el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa, aun cuando el único elemento común sea el terreno y local.

En base a lo expuesto, si la intención del interesado es, como se deduce de su recurso, configurar las supuestas zonas comunes (terreno y local) como una comunidad romana u ordinaria, es necesario que consientan, por sí o debidamente representados, en la escritura de rectificación y cesión gratuita todos los que van a adquirir la copropiedad de esos inmuebles, especificando, además de la causa onerosa o gratuita de tal adquisición, la cuota indivisa que cada uno adquiere, y si tal cuota corresponde a tal titular presente, aunque después enajene su propiedad, o al que en cada momento sea titular de determinada finca privativa, a modo de vinculación «ob rem» entre los elementos comunes y los privativos. Sería insuficiente, aún en este último caso, la mera comparecencia del supuesto presidente de una supuesta comunidad de propietarios formalizando un supuesto acuerdo unánime de todos ellos, pues no está constituido ni inscrito el supuesto régimen jurídico de la comunidad de propietarios de donde hipotéticamente resultarían la composición de la misma y las facultades de la junta y de su presidente (JCC)

36.** EXCESO DE CABIDA MEDIENTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. VÍAS PECUARIAS

Resolución de 4 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Mula a inscribir el testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la inscripción de un exceso de cabida.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de un auto judicial dictado en expediente de dominio para la registración de un exceso de cabida tramitado conforme a la legislación anterior. La calificación registral plantea que la finca es colindante con una vía pecuaria; también alega dudas sobre la identidad de la finca y que falta la representación gráfica de la misma. Para la solución del caso, la DGRN debe fijar el derecho aplicable conforme a las normas de derecho transitorio de la Ley 13/2015.

Doctrina de la Resolución.

I Legislación aplicable.

1 Al procedimiento: los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria ya iniciados en el momento de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (el 1 de noviembre) continuarán su tramitación conforme a la normativa anterior aunque se presenten en el Registro de la Propiedad tras la entrada en vigor de la nueva Ley 13/2015 (D.T. única).

2 Al contenido del asiento registral: no obstante lo anterior, la inscripción que se practica bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior.

II Representación gráfica de las fincas:

1 Tras la reforma hipotecaria, la nueva regulación de los supuestos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física extrarregistral tiene siempre presente la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculación de fincas o de rectificaciones descriptivas que suponen diferencias de superficie superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita (cfr. artículo 9.b) y 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria). Sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior.

II En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, no será necesaria la tramitación del previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, habida cuenta que las notificaciones a los posibles colindantes afectados ya se han realizado en el curso de la tramitación del expediente (judicial en este caso). Por tanto, como señala el artículo 9.b) de la Ley bastará la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los titulares de derechos inscritos.

III Vías pecuarias. Dominio público.

1 Vías pecuarias: Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las vías pecuarias son bienes de dominio público y por ello inalienables, imprescriptibles e inembargables cuya propiedad siempre corresponde a la Comunidad Autónoma. Así lo proclama el artículo 2 de Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias.

2 Protección registral del dominio público: se extiende la protección tanto (i) al dominio público inscrito (art. 39 en relación con los arts. 36, 61 y 64 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), como (ii) al dominio público no inscrito, recabando en este caso el informe o certificación administrativa que acredite que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En este punto resulta trascendente el tratamiento de representaciones gráficas que permite relacionarlas con las descripciones de las fincas (art. 9 LH).

IV Expediente de dominio judicial (legislación anterior).

En este apartado se ocupa la DGRN del caso de las dudas fundadas que pueda apreciar el registrador y el momento de manifestarlas, que es al tiempo de expedir la certificación.

El nuevo artículo 201 LH recula el procedimiento notarial de rectificación de fincas, pudiendo consultarse en esta página la interesante Resolución de 20 de diciembre de 2016, comentada por Alfonso de la Fuente Sancho en el Informe del mes de diciembre de 2016. (JAR)

 

37.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE SOCIEDAD LUXEMBURGUESA REPRESENTADA EN VIRTUD DE PODER ANTE NOTARIO ESPAÑOL.

Supuesto de hecho. Se debate la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca constituida a favor de una sociedad luxemburguesa (inscrita en el Registro mercantil de Luxemburgo) que interviene representada en virtud de un poder otorgado ante notario español.

En la reseña de las facultades representativas y emisión del juicio de suficiencia, el notario manifiesta que “ (…) He tenido a la vista copia autorizada del mismo del cual resulta el compareciente, -según interviene, facultado suficientemente, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, para el otorgamiento de esta escritura de cancelación de hipoteca, en los términos que expresa la misma”.

El registrador señala como defecto que “(…) no consta en la escritura que el poder conste inscrito en el Registro Mercantil. Tampoco se hace constar en la escritura la necesidad o la no necesidad de la inscripción de los representantes de la sociedad en el Registro Mercantil, según las leyes de Luxemburgo”.

La cuestión que se plantea es determinar si ¿no constando inscrito dicho poder en el Registro Mercantil, y tratándose de una sociedad luxemburguesa, han quedado suficientemente acreditadas las facultades representativas alegadas, o si tiene que constar en el juicio de suficiencia que dicho poder está inscrito en el Registro Mercantil o que no sea necesaria su inscripción, según las leyes de Luxemburgo?

Doctrina de la Resolución.

1 La DGRN revoca la calificación y dice que “el otorgamiento del poder, por parte de la sociedad luxemburguesa, ante notario español supone que éste, bajo su responsabilidad, ha tenido que verificar, con arreglo a la legislación aplicable, esto es, las leyes de Luxemburgo, la existencia y capacidad de la sociedad extranjera y la regularidad de la actuación de la persona que intervenga por parte de ella”.

2 Sobre la calificación registral reitera la necesidad de que sea fundamentada, pues “hay que señalar que la necesaria motivación de la nota de calificación que suspende o deniega la práctica del asiento registral pretendido no puede apoyarse en una mera hipótesis (y) sin tener en cuenta fundamento alguno en el derecho aplicable”.

Comentario.

Si se hubiera confirmado la calificación recurrida, se habría extendido la doctrina de la RDGRN de 1 de marzo de 2012 (referida al juicio notarial de suficiencia en el otorgamiento realizado por sociedad española) a sociedades extranjeras no inscribibles en el Registro mercantil español. La DGRN revoca la calificación y dice que su doctrina sobre la materia (que expone en su Fundamento 4º) será aplicable a las sociedades españolas y a “las sociedades inscritas en un Registro Mercantil extranjero que conforme a su ordenamiento jurídico goce de los mismos efectos y presunciones que el español, presunciones que, sin embargo, pueden no ser coincidentes en el Derecho extranjero y el español”.

 Lo que sucede en el caso de las sociedades extranjeras es que el juicio notarial de suficiencia -como el formulado en la escritura calificada- cubre las exigencias exigidas por la Ley, pues supone que el notario, “bajo su responsabilidad, ha tenido que verificar, con arreglo a la legislación aplicable, esto es, las leyes de Luxemburgo, la existencia y capacidad de la sociedad extranjera y la regularidad de la actuación de la persona que intervenga por parte de ella”. Por tanto, sólo cabe que el registrador considere erróneo el juicio de suficiencia notarial si lo fundamenta en la legislación extranjera aplicable que destruya la presunción que implica el juicio notarial.

Por otro lado, la Resolución (con cita de la de 9 de mayo de 2014) confirma para las sociedades españolas el criterio iniciado por la citada Resolución de 2012 para los casos de actuación en nombre de sociedad por quien no tiene el cargo o poder inscritos. El fundamento de esta doctrina es la presunción de validez y exactitud que se deriva de los asientos registrales, lo que exige un juicio de suficiencia más detallado que haga compatible la situación registral con la representación (orgánica o voluntaria) no registrada.

Como ya he comentado en otras ocasiones, no comparto esta doctrina que, a mi juicio, excede lo previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001, pues también en caso de sociedades españolas el juicio de suficiencia notarial implica que el notario ha comprobado bajo su responsabilidad la existencia y capacidad de la sociedad y la regularidad de la actuación de la persona que interviene, estén o no inscritos los nombramientos. (JAR)

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38.** FIN DE OBRA. LIBRO EDIFICIO Y SUS EXCEPCIONES. FECHA DEL CERTIFICADO TÉCNICO.

Resolución de 9 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra.

Hechos: Se solicita la inscripción de un acta notarial de fin de obra de una explotación ganadera.  Se debate acerca de dos asuntos:

– si es necesario aportar el libro del edificio para la constancia registral de esta finalización de obra.

– si en un certificado técnico en el que constan las coordenadas de la edificación es defecto el no expresar el día concreto de expedición, o basta con el mes y el año.

La notaria alega que carece de trascendencia la fecha concreta y que no se precisa el libro del edificio en construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

DGRN: Comienza con un tema formal y reiterado: un nuevo asiento de presentación provoca el nacimiento de un nuevo procedimiento registral por lo que cabe que la calificación varíe, sin que el registrador resulte vinculado por la anterior, cuyo asiento ha caducado.

Respecto a la aportación del libro del edificio, considera que es necesaria, como regla general, para la inscripción de obras nuevas concluidas porque el legislador así lo ha querido tras la reforma de los artículos 202 y 9 de la Ley Hipotecaria, lo que facilita su publicidad y ayuda a proteger los derechos de los consumidores y usuarios.

A esta regla general, le aplica tres excepciones:

Obras antiguas, entendiendo por tales las previas a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la edificación (6 de mayo de 2000), pero que la R. 6 de septiembre de 2016 también extiende a cuando se usa el procedimiento del artículo 28.4 TRLS

– edificaciones que estén exoneradas de contar con libro del edificio por normativa autonómica.

– Aquellas que, como apunta la notaria, sean “edificaciones en construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta” (pues no se les aplica la Ley de la Edificación).

Y analiza esta tercera excepción, observando que ha de cumplir tres requisitos: a) escasa entidad constructiva y sencillez técnica; b) su destino no ha de ser residencial ni público; c) una sola planta.

Los dos últimos requisitos pueden ser fácilmente valorados por el registrador, mientras que el primero –“escasa entidad constructiva y sencillez técnica”– debe de ser acreditado mediante informe técnico, lo que no ocurre en el caso presente, por lo que confirma en este punto la calificación.

Respecto al segundo defecto, la DGRN entiende que se puede prescindir de la fecha exacta, siendo suficientes mes y año, pues no resulta exigible legalmente ese dato en concreto. Además, en el caso, se puede acotar más por otros datos de la certificación. Por ello, revoca este defecto.

Nota: en mi opinión, los tres requisitos -una planta, destino y escasa entidad- pueden derivarse, tanto de la descripción como del informe técnico, por lo que, en ocasiones, podría no ser necesaria la certificación expresa acerca de la “escasa entidad constructiva y sencillez técnica”. Ej: “Cuarto de aperos de 25 metros en una sola plata”, aunque soy consciente que, en ocasiones se han hecho pasar por cuartos de aperos construcciones de mucho mayor fuste. (JFME)

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39.** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA CON LICENCIA PERO NULA POR INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. APLICACIÓN DEL ART. 80 RD 1093/1997

Resolución de 10 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Herrera del Duque, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.

Supuesto: Se plantea si es inscribible una escritura de segregación de finca por debajo de la unidad mínima de cultivo, que cuenta con licencia municipal, cuando tras la comunicación efectuada por la registradora a la Junta de Extremadura, en aplicación del art. 80 RD 1093/97, ésta declara la nulidad del acto de segregación por contravenir lo dispuesto en el art. 24 de la Ley 19/1995, ya que no se acompaña fotocopia de la escritura ni ninguna otra documentación, por lo que no acredita los requisitos de excepción establecidos en el art. 25 de dicha ley.

La DGRN confirma la denegación efectuada por la registradora, dado que siendo nulo el acto de segregación, el art. 80 RD 1093/1997 determina que el Registrador denegará la inscripción, y ello, aunque exista licencia (que tiene distinta finalidad), aunque exista un posible supuesto de excepción (pues la competencia para decidirlo es de la comunidad autónoma), y aunque el motivo de la nulidad sea la insuficiencia de la documentación aportada (pues el acto es nulo, sin que la DGRN entre en los motivos) y sin perjuicio de los posibles recursos administrativos de que goza el interesado o la posibilidad de la nueva presentación en el Registro

En tal sentido señala:

  1. Que corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no las excepciones recogidas en el art. 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, y si la resolución declarase la nulidad de la división o segregación, el registrador denegará la inscripción (art. 80 RD 1093/1997). Aunque es cierto que pudiera concurrir en el supuesto, dada la finalidad constructiva debidamente autorizada por el Ayuntamiento, la excepción prevista en el art. 25, letra b), de la Ley 19/1995, la apreciación de la concurrencia o no de tal supuesto de excepción o de cualquier otro que permita salvar la prohibición -como, por ejemplo, la eventual antigüedad de la parcelación-, es competencia de la Administración agraria.
  2. Que nada obsta a tal denegación, a que el interesado obtuviera del Ayuntamiento, como administración urbanística competente, la correspondiente licencia de segregación, pues (R. 10 de Junio de 2009R. 2 de noviembre de 2012 y R. 25 de abril de 2014), si bien la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesaridad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.
  3. Que habiendo cumplido la registradora el deber de comunicación, y declarada la nulidad, no procede valorar aquí si la misma fue completa y suficiente en cuanto a la remisión de copia de los documentos.
  4. Todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda obtener un pronunciamiento diferente de la Administración sobre la procedencia de las excepciones del art. 25 de la Ley 19/1995, mediante la presentación de alegaciones o pruebas complementarias en el seno del procedimiento administrativo iniciado por la comunicación registral, o mediante los recursos pertinentes, o como ha ocurrido en el presente supuesto, mediante nueva presentación del documento en el Registro de la Propiedad, actuando de nuevo como previene el citado art. 80. (pues la nulidad inicialmente declarada por la Administración competente, no puede considerarse obstativa de una nueva resolución de signo diferente en el particular relativo a la concurrencia efectiva de los supuestos de excepción a la prohibición legal de segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo) (JCC)

 

40.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA INICIADA DESPUÉS DE LA APERTURA DE LA LIQUIDACIÓN EN UN CONCURSO. REGLAS ESPECIALES PARA EJECUCIÓN DE GARANTÍAS REALES. 

Resolución de 10 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid nº 4, por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Se plantea en esta Resolución si es posible inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria, cuando el deudor está en concurso y la demanda ejecutiva se presentó días después de la apertura de la fase de liquidación.

La Dirección confirma la nota de calificación: Uno de los efectos que produce la declaración de concurso del deudor es que la apertura de la fase de liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso: El acreedor no pierde el privilegio sustantivo, seguirá siendo acreedor con privilegio especial (art. 90.1.1º LC), pero pierde el privilegio procesal. Los acreedores hipotecarios y pignoraticios tendrán que esperar, para obtener satisfacción, a que el bien sobre el que recae el derecho real de garantía se enajene conforme a las reglas imperativas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación de esta clase de bienes (arts. 149.2 y 155.4 LC) a las que necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación.

En la práctica se pueden plantear estas situaciones cuando en aquellos casos en los que, en el momento de presentación de la demanda ejecutiva, todavía no conste en el Registro la apertura de la fase de liquidación, y nada se diga sobre el particular en dicha demanda; y cuando, como en este caso, el administrador concursal no reaccione adecuadamente al conocer la existencia del procedimiento ejecutivo: El juzgado dio traslado a la sociedad concursada de la subasta y de la aprobación de la tasación de costas y liquidación de intereses y, el administrador concursal concurrió a la entrega de posesión de las fincas sin formular oposición ni alegando nulidad de lo actuado; sin embargo la dirección General entiende que esta aquiescencia no sana la nulidad radical de la ejecución y, aunque la LC no resuelve que sucede en estos casos en que se tramita la ejecución hipotecaria o pignoraticia a pesar de la apertura de la fase de liquidación este silencio debe colmarse con arreglo a los principios generales del ordenamiento jurídico y los actos contrarios a las normas imperativas y a las normas prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contradicción (art 6.3 del CC), lo que no acontece en este caso.

Además de resolver este supuesto concreto la Dirección General en esta Resolución hace un didáctico resumen de las reglas especiales que afectan a las ejecuciones de garantía reales tras la declaración de concurso:

  1. desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.
  2. desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, si no lo hubiesen sido ya como consecuencia de la comunicación por el deudor del inicio de negociaciones con los acreedores, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.
  3. los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendido el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido ese requisito podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el que era originariamente competente para tramitarla. La declaración del carácter necesario o no necesario de cualquier bien o derecho integrado en la masa activa corresponde al juez del concurso, a solicitud del titular del derecho real, previa audiencia de la administración concursal. Naturalmente, la previa declaración del carácter necesario de un bien o derecho no impedirá que se presente por el titular del derecho real una solicitud posterior para que se declare el carácter no necesario de ese mismo bien o derecho cuando hayan cambiado las circunstancias.
  4. La cuarta regla se refiere al fin de la prohibición de inicio o continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes. Según esta regla, los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa, podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido suspendida desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada; o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación.
  5. Y la quinta regla, que es la afecta al supuesto planteado en esta resolución, determina los efectos de la apertura de la fase de liquidación de la masa activa sobre las ejecuciones de garantías reales: producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso. Las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Además este efecto:
  • se extiende a todas las acciones reales no ejercitadas, afecten o no a bienes o derechos que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial de la sociedad deudora: La apertura de la fase de liquidación de la masa activa unifica el tratamiento de unos y otros bienes
  • Es indiferente que esa fase se haya iniciado inmediatamente después de la fase común o inmediatamente después de la fase de convenio, o, incluso, en el propio auto de declaración de concurso o durante la fase común;
  • y es indiferente que esa fase se haya abierto a solicitud del deudor, del acreedor o del administrador concursal (art 142 LC) o se haya abierto de oficio (art 143 LC). Lo único que toma en consideración la Ley es el hecho mismo de la apertura de la fase, cualquiera que sea el momento en que se produzca durante la tramitación del procedimiento concursal. (MN)

 

41.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA Y PLAZAS DE GARAJE ADQUIRIDAS ANTES DEL MATRIMONIO.

Resolución de 11 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos del divorcio.

Hechos: Se presenta a inscripción un convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente con liquidación de la sociedad de gananciales, en la que se inventarían una vivienda y dos plazas de garaje adquiridas por los excónyuges en estado de solteros, por mitad.

El registrador señala como defecto la improcedencia de inventariarlos como gananciales sin que conste la causa o negocio jurídico y considera que lo procedente es disolver la comunidad mediante escritura pública ante notario.

La interesada recurre y alega que se trata de la vivienda familiar por lo que conforme a determinadas resoluciones de la DGRN que cita el convenio debe de inscribirse. Alega también que dichos bienes han sido pagados con precio aplazado durante el matrimonio y la facultad de los cónyuges de hacer aportaciones al matrimonio.

La DGRN desestima el recurso, pues las manifestaciones del recurrente relativas a que se trata de la vivienda familiar o al pago aplazado del precio durante el matrimonio no constan en la documentación aportada en el momento de la calificación, y no deben considerarse conforme al artículo 326 LH.

Recuerda su doctrina de que el Convenio Regulador es un acuerdo en documento privado, aunque esté aprobado judicialmente, y que por su carácter excepcional, al no constituir un documento público propiamente, sólo es posible el acceso al Registro siempre que su contenido no exceda de la materia propia de los convenios regulada en el artículo 90  CC.

El contenido típico de este tipo de convenios es la liquidación del régimen económico-matrimonial y en general del haber común del matrimonio,  además de los actos relativos a la vivienda familiar.

En el caso concreto, de los documentos presentados no puede concluirse o intuirse que constituya el hogar familiar de los esposos,  sin que el acto resulte preciso para liquidar el haber conyugal propiamente dicho, ni obedezca a una causa familiar en sentido estricto. (AFS)

 

42.() PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 11 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Fuenlabrada nº 2, por la que se deniega la práctica de asiento de cancelación.

Se recoge la reiteradísima doctrina según la cual las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el art 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.

Todo ello sin perjuicio de que el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (art 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 LEC) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías o por el procedimiento declarativo que corresponda (MN)

 

43.** HERENCIA DE CIUDADANO EXTRANJERO. TRADUCCIÓN PARCIAL DE TÍTULO SUCESORIO. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES. 

Resolución de 11 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.

Supuesto de hecho: Se autoriza escritura de herencia de la que resulta que por fallecimiento de doña L. H. D. M., de nacionalidad belga, se adjudica a su viudo, don J. E. D. el pleno dominio de la mitad indivisa de dos fincas y el usufructo de la restante mitad y, a su hijo, don D. R. E. D., la nuda propiedad de la mitad indivisa restante.

De la parte expositiva de la escritura resulta que la causante había fallecido en el año 2014 en estado de casada con don J. E. D. y dejando un hijo, don D. R. E. D., así como dos nietos, don J. D. M. D. y don J. B. D., hijos de un hijo premuerto. El notario autorizante afirma en la parte expositiva que los derechos sucesorios correspondientes resultan del acta de declaración de herederos autorizada por notario belga cuya copia apostillada incorpora a la matriz. A continuación, el notario autorizante, bajo su responsabilidad, sin que en lo omitido haya nada que modifique, condiciones o restrinja lo transcrito, traduce al español lo pertinente del acta de declaración de herederos. La traducción hace referencia a lo que se denomina en la propia escritura contenido esencial que comprende: que la causante falleció en estado de casada con don J. E. D. en régimen de comunidad de adquisiciones según contrato matrimonial autorizado por notario; que, como únicos legitimarios, la causante deja a su esposo, don J. E. D., a su hijo, don D. R. E. D., y a sus nietos en representación de su padre premuerto, don J. D. M. D. y don J. B. D.; que de los términos del contrato matrimonial elevado a público ante notario resulta que al cónyuge supérstite corresponde la propiedad de los bienes muebles y, además de su propiedad en pleno dominio de una mitad indivisa, el usufructo de la otra mitad de los inmuebles de la comunidad matrimonial; que la difunta, en virtud del testamento ológrafo elevado a público notarialmente registrado en la oficina del Registro de Mons, legó a su hijo, don D. R. E. D., el apartamento y garaje que se encuentran en España, y que, en consecuencia, la herencia de la causante corresponde al viudo en cuanto a la totalidad del dominio de los bienes muebles. En cuanto a los inmuebles, corresponde al viudo la totalidad del usufructo y al hijo, don D. R. E. D., una mitad de la nuda propiedad, además de la del apartamento y garaje en España.

La primera cuestión que se plantea hace referencia a si resulta suficiente una traducción parcial del título sucesorio a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Contesta la DGRN que no es suficiente a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad una traducción parcial del título sucesorio; alega la doctrina de “la integridad” del título sucesorio y reproduce la R de 4 de junio de 2012, “el título de la sucesión, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil» [redacción anterior a la Ley 29/2015, de 30 de julio]. En consecuencia, siendo como es uno de los títulos de la sucesión, a efectos del Registro, el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, la copia de ésta, como las del testamento, el contrato sucesorio, o la declaración judicial de herederos, han de presentarse en el Registro íntegras ya que, aparte de no resultar excepción en ningún sitio, la valoración de los documentos y su contenido, una vez autorizados, cuando se presentan ante otro órgano, corresponde no a quien los expide, sino al funcionario ante quien se pretenden hacer valer, que ha de poder conocerlos en su integridad antes de conceder o no la solicitud que, fundada en ellos, fue cursada por la parte” y llega a la conclusión de que, tratándose de un documento extranjero redactado en lengua extranjera, su traducción, a efectos de acreditar su contenido y procurar su inscripción, ha de ser completa sin que sea suficiente la que se ha llevado a cabo de forma parcial. Señala, reproduciendo la citada resolución que “la eficacia del asiento se extiende a personas que no han sido parte material ni formal en el documento y que es misión del registrador cuidar que les perjudique sólo en la medida que según ley proceda; cosa que mal podría hacer si se le hurta en todo o en parte el contenido del documento, y por tanto del acto o negocio que fundamenta el derecho cuya inscripción solicita la parte interesada (precisamente con el propósito de que pueda perjudicar a esos terceros que es misión del registrador proteger). Por último, mal podría exigirse responsabilidad al registrador por un asiento si se le priva de parte de la prueba que ha de valorar y debe fundamentar la atribución del derecho que la inscripción produce”. Este es el sistema que resulta del artículo 37 del RH y el que, para las actuaciones procesales, prevé el artículo 144 de la LEC.

Segunda cuestión.Necesidad de aportar el certificado de últimas voluntades. Confirma el defecto y acude a la reiterada doctrina establecida por este Centro Directivo. Las recientes Resoluciones de 28 de julio de 2016 (con base en las anteriores de 1 de julio y 13 de octubre de 2015), que han entendido la necesidad de aportar el justificante o certificado del registro extranjero que recoja los títulos sucesorios otorgados por el causante o bien la acreditación de que, conforme al derecho material aplicable a la sucesión, no existe tal sistema de registro; dada la prevalencia de la nacionalidad del causante a la hora de regir la sucesión (hasta la entrada en vigor del Reglamento Europeo de Sucesiones), parece una medida oportuna y prudente, y casi obligada si lo exigiese la «lex causae», que el notario español también solicite, como prueba complementaria, la certificación, en su caso, del Registro semejante correspondiente al país de donde el causante es nacional, siempre que estuviese prevista alguna forma de publicidad de los títulos sucesorios en ese país extranjero. Esta actuación, redunda en una mayor seguridad de la declaración notarial. Así lo entendió la Resolución del Sistema Notarial de 18 de enero de 2005, hoy confirmada su doctrina por la SAP de Las Palmas de 30 de junio de 2015.

Es cierto- añade- que la Resolución de 21 de marzo de 2016 entendió innecesario acreditar el contenido del Registro de Actos de Última Voluntad, pero en aquel caso, el notario autorizante del certificado sucesorio llevado a cabo con arreglo a la ley material holandesa certificaba expresamente de dicho contenido, circunstancia que no se produce en el supuesto de hecho que da lugar a la presente.

Tercera Cuestión.- la necesidad de aportar el testamento ológrafo de la causante, que sirve de base a la expedición del certificado notarial belga de declaración de derechos.

Señala la DGRN que resulta con la suficiente claridad que el documento autorizado por el notario belga es un auténtico certificado sucesorio en los términos a que se refiere el actual artículo 14 de la Ley Hipotecaria. No obsta a lo anterior el hecho de que la fecha del fallecimiento de la causante sea anterior a la entrada en vigor del Reglamento (UE) número 650/2012, ni a la entrada en vigor de la actual redacción del citado artículo 14, pues lo trascendente es determinar si con arreglo a la ley material aplicable a la sucesión el certificado emitido por notario extranjero es título sucesorio, materia que el registrador no cuestiona en su calificación; El documento notarial de determinación de derechos o es título sucesorio o no lo es, en cuyo caso el registrador debe calificar dicha circunstancia expresando los motivos que, a su juicio soportan su calificación. Lo que no es admisible es aceptar el documento notarial belga por el que se certifican los distintos derechos sucesorios (del que sólo se tacha su falta de traducción total), y al mismo tiempo exigir la aportación del testamento ológrafo en el que aquél basa la atribución de derechos.

Aportado el certificado de defunción de la causante y aceptada la necesidad de aportar certificado de Registro de Últimas Voluntades o equivalente o certificación de su inexistencia conforme al derecho material, el documento notarial de determinación de herederos no aportaría nada si careciese de la condición de título sucesorio conforme a la ley material aplicable.

Estima el recurso en este punto y revoca el defecto.

Ultima cuestión. La Registradora solicita que se refleje la identidad y se acredite el fallecimiento del hijo premuerto mediante certificado de defunción debidamente apostillado. De igual modo debe acreditarse quienes son sus sustitutos en la herencia

La DGRN revoca el defecto y estima el recurso puesto que aceptado que el documento notarial belga incorporado es título sucesorio en cuanto que certificado sucesorio conforme a su norma material, de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo resultante de la Resolución de 21 de marzo de 2016, la aseveración que lleva a cabo el notario belga de que emite su certificado en base a la documentación necesaria, resulta suficiente a los efectos de justificar el hecho del previo fallecimiento del hijo de la causante y el reconocimiento de derechos a favor de los llamados y determinados nominativamente.

Es la misma técnica aceptada por el Reglamento (UE) número 650/2012, de 4 de julio, de sucesiones, de cuyos artículos 65.3, 68 y 69 resulta con toda claridad que, acreditados ante la autoridad expedidora del certificado los hechos que fundamenten los derechos certificados, no precisan ser reiterados a los efectos de la inscripción de la adquisición hereditaria y la identidad legitimadora que ambos documentos persiguen justifica que a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad español se apliquen criterios uniformes tal y como aceptó la citada Resolución de 21 de marzo de 2016.

Comentario a la Resolución:

Con respecto al primer defecto, la Resolución invocada por la Dirección General de fecha 4 de junio de 2012 es anterior a la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015 de 2 de julio) y a la entrada en vigor del Reglamento Europeo de Sucesiones, Reglamento (UE) 650/2012, y a mi juicio la situación ha cambiado; también es contraria a doctrina anterior de la DGRN, así en la R de fecha 7 de julio de 2011, trata de la herencia de un ciudadano holandés otorgada ante notario español, cuyo título sucesorio es una Acta de Declaración de Herederos holandesa; la notaria autorizante asevera que conoce el derecho holandés y hace una traducción parcial al idioma español de dicha Acta, con transcripción, aseverando que lo omitido no modifica ni condiciona lo inserto.

La registradora exige una transcripción total de dicho título sucesorio. En este supuesto el centro directivo admite (con base en las Resoluciones citadas en los «Vistos») como suficiente a los efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura.

Al ser el testamento- dice la Resolución-, según el artículo 14 de la LH, el título fundamental de la sucesión, de donde se derivan los derechos de los herederos, y sobre el que el registrador ha de realizar su función calificadora, no basta con relacionar en el cuerpo de la escritura sucintamente las cláusulas manifestadas por el causante en su última voluntad, sin expresarse formalmente siquiera por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto.

Concluye que como en el presente expediente la notaria autorizante, además de incorporar el acta de declaración de herederos apostillada en su lengua original, realiza en la escritura de partición de herencia, no ya un testimonio en relación de aquélla, sino un testimonio parcial por exhibición, expresando formalmente la fedataria la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen, modifiquen, alteren o condicionen lo inserto, se cumple con ello suficientemente lo exigido para el acceso al Registro de la meritada partición derivada del título sucesorio incorporado y transcrito y añade que la traducción sólo será precisa cuando el registrador no conozca el idioma extranjero y no vengan ya traducidos bajo responsabilidad del notario autorizante –como ocurre en este expediente– y señala que asumiendo la notaria expresamente la responsabilidad de conocer suficientemente dicha legislación en este punto, declarando que conforme a la meritada legislación las cláusulas del acta incorporada son suficientes para permitir la partición y que no hay otras que modifiquen o alteren lo inserto, prevalecerá esta aseveración salvo que la registradora disienta y motive expresamente de la misma por conocer también ella, bajo su responsabilidad, suficientemente la legislación extranjera aplicable (vid. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de diciembre de 1981).

También las Resoluciones 12, 13 y 16 de noviembre de 2015, (última BOE de 9/12/2015) con base en  la redacción actual del artículo 14 LH (tras su modificación por La Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción voluntaria y La disposición final 1ª de la Ley 29/2015 de 30 de julio de Cooperación Jurídica Internacional) señalan que el procedimiento de declaración de herederos abintestato pertenece al ámbito de la jurisdicción voluntaria, que la misión del Estado en orden a la realización del Derecho también incluye coadyuvar a la ‘formación, demostración y plena eficacia’ de los derechos en su desenvolvimiento ordinario y pacífico, no litigioso, mediante instituciones que garanticen su legitimidad, confieran autenticidad a los hechos y actos jurídicos que les dan origen y faciliten la publicidad de los derechos que tales actos originen’’. No hay duda de que los procedimientos de declaración de herederos abintestato participan de la naturaleza jurídica de la jurisdicción voluntaria. La vigente Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria en su artículo 22.2, delimita claramente el ámbito de la calificación registral respecto de los expedientes de jurisdicción voluntaria que se tramitan ante los órganos jurisdiccionales, al manifestar, que «la calificación de los registradores se limitará a la competencia del Juez o Secretario judicial, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro».

En relación con la calificación registral de las actas de jurisdicción voluntaria autorizadas notarialmente debe tomarse en consideración dicho artículo 22.2 de la LJV puesto que el notario ejerce aquí la función de jurisdicción voluntaria –hasta entonces atribuida también a los jueces – en exclusiva, y armonizarse con los artículos 17 bis de la Ley del Notariado y 18 de la Ley Hipotecaria.  En el caso objeto de la resolución de 16 de noviembre de 2015, se presentó al Registro copia completa del acta de cierre de la declaración de herederos abintestato a que se refiere el párrafo final del artículo 209 bis del Reglamento Notarial (artículo 55.3 de la LN, modificada por la disposición final undécima de la Ley 15/2015, de la LJV)  y la DGRN concluyó que el acta incorpora todos los datos necesarios para la calificación e inscripción relativos a la apertura de la sucesión, los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad (competencia del notario, fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, la ley reguladora de la sucesión, estado civil y cónyuge, número e identificación de los hijos, último domicilio del causante, con expresión de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión con la específica y nominativa declaración de herederos abintestato)y siendo congruente el acta no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto exige que se aporte, además, el certificado de defunción y el certificado del Registro de Actos de Última Voluntad, pues el notario manifiesta que dichos certificados se encuentran incorporados al acta (se supone inicial), constatando de este modo un hecho que queda amparada por la fe pública notarial (artículos 1 y 17 bis de la Ley del Notariado y 1 y 143 de su Reglamento).

A mi juicio no es necesario que el título sucesorio se traduzca en su totalidad, sino sólo en la medida en que a través de la traducción se posibilite la calificación registral; el notario se responsabiliza de la traducción efectuada.

En cuanto a la segunda cuestión, evidentemente, razones de prudencia (a ponderar por el notario autorizante) aconsejan que el notario español solicite el certificado del Registro de Actos de última Voluntad del país cuya ley es rectora de la sucesión e incluso, a mi juicio, a veces puede haber más razones para solicitar el Certificado de otro Estado, imaginemos un causante de nacionalidad turca -Estado que es parte en el Convenio de Basilea- país con el que el causante ya no tiene vínculos, que posee un apartamento de verano en la costa española y fallece antes del 17/08/2015 (fecha de entrada en vigor del Reglamento) con residencia habitual en Francia donde reside hace años; en este supuesto puede ser aconsejable solicitarlo el Certificado a Francia a pesar de que la Ley rectora sea la ley de Turquía (Estado de la nacionalidad del causante, artículo 9.8 CC).         

Dice la Resolución que comentamos que no siendo cuestionado el carácter de título sucesorio del documento notarial belga por el que se fijan y determinan los derechos sucesorios derivados del fallecimiento de la causante, resulta innecesario exigir la aportación del testamento ológrafo; en este punto, estoy totalmente de acuerdo, pero, a mi juicio, no es tanto que sea título sucesorio con arreglo a la ley rectora de la sucesión (en este caso, la ley belga) sino más bien que lo sea con arreglo a la ley del Estado (país de origen) de la Autoridad que expide el documento, para no dotar a un documento en España de más efectos que los que tiene en su país de origen. (IES)

 

44.* CANCELACIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 12 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Totana, por la que se suspende la cancelación de un derecho de opción de compra. 

Hechos: Se presenta en el registro una escritura de cancelación de opción de compra, autorizada  el día 22 de agosto de 2016, en la que se  manifiesta que, en virtud de escritura autorizada  el día 18 de octubre de 2004, se concedió derecho real de opción de adquisición por permuta de obra futura sobre una  finca registral a favor de una sociedad mercantil.

Se dice que conforme a dicha escritura: «El plazo máximo para el ejercicio de la opción será de tres años desde la fecha de hoy, siendo imprescindible que previamente se haya obtenido la Aprobación Definitiva de un Plan Parcial que permita su aprovechamiento urbanístico y por tanto la construcción de viviendas, ya que sin dicha condición sería imposible el cumplimiento de la contraprestación que se establece. En consecuencia, la presente Opción quedará automáticamente resuelta y sin efecto, además de no ser ejercitada en el plazo previsto, si en dicho plazo la finca en cuestión no ha obtenido la Aprobación Definitiva mencionada».

En base a lo anterior los comparecientes otorgan que, habiendo transcurrido el plazo de tres años pactado, así como que no se ha obtenido aprobación definitiva de un plan parcial, dejan constancia de que no se ha ejecutado la opción de compra y ser imposible su ejercicio futuro,  solicitando del señor registrador la cancelación del asiento causado por la opción de compra.

No obstante lo anterior el Notario autorizante advierte  de la necesidad de comparecencia de la mercantil para confirmar que no se ha operado dicha opción.

La registradora  suspende la inscripción ya que el texto que se reproduce en la escritura que ahora se califica relativo al plazo y condiciones para el ejercicio de la opción no concuerdan con los inscritos en la finca.

 Por otro lado considera incongruente la advertencia que hace el Notario sobre la necesidad de comparecencia de la mercantil, titular del derecho de opción, con el motivo de la solicitud de la cancelación, por el sobrado transcurso del plazo de tres años, además de no haberse solicitado expresamente la cancelación de la condición resolutoria que se pactó para el caso del incumplimiento de la obligación de entrega en el tiempo convenido.

El notario autorizante recurre la calificación alegando:

  1. Que la cancelación se solicita en base a, el transcurso del plazo, y el hecho de no haberse ejercido la opción por la optante.
  2. Que la nota de defectos alude a la necesidad de cancelar una condición resolutoria que figura inscrita, pero sin que haya tenido lugar el presupuesto para la misma: la previa transmisión de los terrenos a la mercantil optante. La escritura de 2004 contenía la previsión obligacional de constituir condición resolutoria para el caso de ejercicio de la opción, por lo que estima que debe procederse a rectificar la inscripción practicada en su día (se acompaña al escrito de recurso copia de las escrituras autorizadas por el mismo notario los días 18 de octubre y 21 de diciembre de 2004, esta última complementaria de la anterior).
  3. Y en relación a la incongruencia a la que hace referencia la registradora, considera el recurrente que el hecho de haber transcurrido el plazo para el ejercicio del derecho no significa que no haya sido ejercitado con anterioridad, y es por ello por lo que el notario advierte de la necesidad de la comparecencia de la sociedad a fin de que confirme el no ejercicio.

La Dirección General de los Registros desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora ya que inscrito el derecho de opción sólo procede su cancelación en los términos establecidos en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, si bien es cierto que el asiento también puede cancelarse sin el consentimiento del titular en los casos previstos en la Ley, tal y como reconoce el propio precepto citado, pero es precisamente la determinación del supuesto legal aplicable la que motiva la presente.

Así, en el presente caso, el recurrente afirma que el contenido del Registro de la Propiedad no se corresponde con lo pactado por las partes en el título y su complemento, solicitando no la revocación de la nota de defectos y la inscripción del título, sino que solicita su revocación y la emisión de una nueva nota de defectos acorde con el título presentado y el correcto contenido de los libros del Registro.

 Nuestro Centro Directivo es rotundo al afirmar que dicha pretensión no puede constituir el objeto del recurso ya que la posibilidad de obtener la rectificación de asientos registrales a través del recurso potestativo ante este Centro Directivo ha sido objeto de análisis reiterado, habiéndose señalado que el  artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina que el recurso debe recaer exclusivamente sobre cuestiones que se relacionen directamente e inmediatamente con la calificación del registrador, y el artículo 1 de la citada Ley determina que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que  sólo pueden ser objeto de recurso la nota de calificación de los registradores, pero no los asientos ya practicados.

Por tanto, si los titulares registrales o un tercero entienden que el contenido del Registro es inexacto, tienen a su disposición los procedimientos establecidos en los artículos 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria sin que pueda pretenderse que se decida en el ámbito de un procedimiento como el presente que tiene un objeto distinto y en base a documentos que no fueron debidamente presentados al solicitar la calificación ahora impugnada.

Y en cuanto a la pretensión del recurrente de que se revoque la nota de calificación y que se lleve a cabo una nueva en función del contenido rectificado del Registro, es rechazada igualmente por la Dirección General.

 Finalmente pone de relieve la fácil solución que plantea la situación de hecho, pues estando a disposición de los interesados la documentación que motivó la inscripción y, más específicamente, constando inscrita la escritura complementaria de otra formalizada el 21 de diciembre de 2004, ante el mismo notario, en la que expresamente se pactó que cualquiera de  los titulares de la finca podía  solicitar al Registro de la Propiedad la cancelación del derecho de opción una vez transcurran tres meses a contar desde el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de opción sin que exista inscripción o anotación registra alguna referente a dicho derecho que lo impida y habiendo sido modificada la Ley Hipotecaria en los términos que resultan del nuevo artículo 210.1.8.ª, la obligada colaboración entre los funcionarios involucrados para la mejor prestación del servicio público que tienen atribuido debería resolverse en una actuación que permitiera a los particulares afectados la rápida atención de sus intereses. (MGV)

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Amanecer en Lugo. Por María Núñez.

El carácter abusivo de la cláusula suelo: cuestión de equilibrio, no de transparencia.

EL CARÁCTER ABUSIVO DE LA CLAUSULA SUELO:

CUESTION DE EQUILIBRIO, NO DE TRANSPARENCIA

 

Alberto Gutiérrez Moreno,  

Notario de Herrera (Sevilla)

 

INTRODUCCIÓN

Las presentes líneas pretenden recoger unas breves reflexiones que permitan, sin perjuicios y en términos estrictamente jurídicos, entender la problemática de las cláusulas suelo en los préstamos concedidos a consumidores, ya que últimamente se hacen afirmaciones en los medios de comunicación, incluso desde sectores jurídicos, que no tienen nada que ver con lo que la ley o el Tribunal Supremo dicen.

Adelantaré que a mi juicio dichas cláusulas, tal como se configuran en su mayoría, deberían haber sido declaradas abusivas no por falta de información o transparencia, sino objetivamente, por existir un claro desequilibrio. Se ha pretendido poner el foco de atención en la información, cuando en realidad, independientemente de la información más o menos completa que haya dado el Banco al cliente, la cláusula conforme a nuestra normativa debería haberse declarado abusiva “per se”.

La Historia ha confirmado que los sistemas económicos han de basarse en el libre mercado y así lo consagra nuestra propia Constitución en su artículo 38. Sin embargo, sobre todo en sectores relativos a ciertos bienes o servicios demandados por la práctica totalidad de la ciudadanía (electricidad, teléfono, bancario…) y ofrecidos por pocas empresas, se hace necesaria la intervención de los poderes públicos para evitar abusos. No hay que olvidar que los Bancos buscan el mayor beneficio posible al menor coste, lo cual es lógico y no puede criticarse: no son instituciones públicas sin ánimo de lucro, sino sociedades mercantiles. Por ello, la ley ha de establecer algunos límites para evitar que en dicha lógica búsqueda abusen de su posición de manera injusta.

En ocasiones la libertad de mercado ha de limitarse para proteger a los consumidores, y así lo proclama también nuestra Constitución, que en su artículo 51 garantiza la defensa de los mismos por los poderes públicos. En este marco se desarrolla toda la legislación protectora de los consumidores y usuarios, actualmente orquestada por la Unión Europea.

Existen diferentes grados de protección: desde la regulación de la información que se le ha de proporcionar (que deberá ser clara, precisa y completa) hasta el control del contenido mismo del contrato, prohibiendo las disposiciones que no respeten un justo equilibrio entre las partes atendiendo a las circunstancias.

 

I.- EL CARÄCTER ABUSIVO DE LA CLAUSULA SUELO POR SU CONTENIDO: EL DESEQUILIBRIO

 Nuestra Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios (en adelante TRLCU) dice en su artículo 82.1 que “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.”

Si se pacta un préstamo con un interés variable, que será el resultado de sumar un diferencial al Euribor, y después se añade una cláusula por la que se fija un límite a la baja (suelo) y sin embargo al alza o no se fija límite o el fijado es totalmente desproporcionado al suelo (hasta el punto que difícilmente será aplicable) existe un evidente desequilibrio: la aleatoriedad de la prestación se acota para que juegue siempre en favor del Banco y nunca del cliente. Esta llamada “cláusula suelo” viene impuesta por el Banco, ya que es evidente que nadie en su sano juicio, en un contrato de igual a igual, aceptaría una prestación cuya cuantía dependiera de un juego en el que sólo puede ganar la parte contraria.

Con arreglo al precepto transcrito, al existir un evidente desequilibrio y no estar negociada individualmente, la cláusula es claramente abusiva. Los Bancos que han venido utilizándola la han impuesto en la inmensa mayoría de los préstamos, estableciendo cada uno su cláusula suelo estándar, predispuesta, impuesta y sin posible negociación. Determinar cuando los límites al alza y a la baja de la variación de los tipos no respetan el equilibrio (como ocurre en la mayoría de los casos) es una cuestión que deben decidir los Tribunales.

Si la cláusula suelo es abusiva por no respetar el equilibrio entre las partes, conforme al artículo 83 de la mencionada ley es nula, y como tal se habría de tener por no puesta, como si nunca hubiera existido (como ha señalado el Tribunal Europeo rectificando al Supremo, que sorprendentemente pretendía limitar los efectos de la nulidad a la fecha de la Sentencia).

No es admisible aquello de que “nadie obliga al cliente a pedir un préstamo, por lo que si la cláusula le parecía abusiva podría no haberla firmado”, ya que ello supone echar por tierra toda la legislación en materia de cláusulas abusivas. De seguirse este argumento no habría nunca cláusulas abusivas porque siempre le queda al cliente la posibilidad de no firmar, lo cual es acorde con la libertad de mercado absoluta, pero no con la protección del consumidor, que precisamente pretende evitar que éste tenga que elegir entre dos únicas opciones: contratar con las condiciones impuestas (lo que coloquialmente se llama «pasar por el aro») o no contratar.

 

II.- EL PROBLEMA DEL DESEQUILIBRIO EN CLAUSULAS QUE AFECTAN AL CONTENIDO PRINCIPAL DEL CONTRATO

Generalmente, la nulidad de una cláusula por abusiva no suele afectar a la esencia del contrato y las obligaciones principales asumidas: se tendrá por no puesta y aquél seguirá vigente en todo lo demás. Sin embargo no es tan fácil cuando la cláusula incide en el contenido principal (como ocurre en las suelo, que determinan la contraprestación que asume el prestatario): su nulidad puede suponer un resultado injusto y conllevar un beneficio excesivo para el consumidor en detrimento del predisponente, ya que de no haber existido la cláusula éste hubiera fijado otra contraprestación o incluso no hubiera contratado (si el Banco no hubiera previsto un suelo o habría fijado un diferencial mayor al tipo de referencia o incluso podría no haber concedido el préstamo).

Por ello, en estos casos, el artículo 83.2 del TRLCU en su redacción anterior permitía al juez inmiscuirse en el contrato, moderar su contenido e incluso declarar su ineficacia total cuando las cláusulas subsistentes determinaran una situación no equitativa en la posición de las partes que no pudiera ser subsanada. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 14 de junio de 2012 advirtió que dicha posibilidad era contraria a la directiva 93/13 y la ley 3/2014 suprimió dicho apartado 2.

Ello supone, señala el Tribunal Supremo en la Sentencia de 9 de mayo de 2013, que la eventual nulidad de las cláusulas suelo no comporta la imposibilidad de la subsistencia del contrato, sino que éste seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos sin las cláusulas abusivas [1]. Se trata, en cierto modo, de un precio que la ley hace pagar al predisponente por haberla impuesto

Permitir que los poderes públicos puedan controlar el equilibrio de las cláusulas que afectan al contenido principal del contrato supone un paso más, un intervencionismo mayor que algunos consideran incompatible con la libertad de mercado, de ahí que el artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE de 5 de abril de 1993 señale que “la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.”

Por lo tanto, parece que la directiva sólo permite controlar el equilibrio de las prestaciones que afecten al objeto principal del contrato cuando estuvieran redactadas de forma oscura y ambigua, debiendo prevalecer la libertad de contratación si su redacción es clara y comprensible

Digo parece, porque el propio artículo 8 de la directiva señala que: “Los Estados miembros podrán adoptar o mantener en el ámbito regulado por la presente Directiva, disposiciones más estrictas que sean compatibles con el Tratado, con el fin de garantizar al consumidor un mayor nivel de protección”

Con arreglo a ambos preceptos, el TJUE en su Sentencia de 3 junio 2010 afirma que el artículo 4.2 “ no se opone a una normativa nacional […], que autoriza un control jurisdiccional del carácter abusivo de las cláusulas contractuales que se refieren a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre, por una parte, precio y retribución y, por otra, los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, aunque estas cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible”.

En definitiva, como cualquier directiva europea, la de protección de los consumidores no es aplicable directamente, sino que, para armonizar y aproximar la normativa de todos los Estados miembros, establece un marco dentro del cual cada uno podrá transponerla a su legislación de una manera u otra. Dentro de dicho margen, tal como señala el Tribunal Europeo, la directiva sólo obliga a que las cláusulas que afecten al contenido principal del contrato puedan controlares cuando se redacten de forma oscura y ambigua. Ahora bien, cada Estado es libre para mantener dicho control incluso aunque se redacten de forma clara y comprensible. Es una cuestión de política legislativa ponderar los pros y contras e inclinar la balanza hacia la protección del libre mercado o la de los consumidores, con una mayor injerencia del poder público.

 

III.- EL CONTROL DEL EQUILIBRIO EN CLAUSULAS QUE AFECTAN AL CONTENIDO PRINCIPAL DEL CONTRATO EN EL DERECHO ESPAÑOL

El artículo 82.1 del TRLCU, como hemos visto, al definir las cláusulas abusivas no establece excepción alguna cuando se refieran al contenido principal del contrato.

Merece la pena hacer un breve recorrido por la elaboración parlamentaria del precepto, ya que como veremos, aporta datos fundamentales para interpretar el silencio de la norma.

A) Tramitación del precepto

La redacción del artículo procede de la Ley de 13 de abril de 1998, que fue la que transpuso la directiva 93/13/.

En el proyecto que presentó el Gobierno al Congreso el precepto, en línea con el artículo 4.2 de la directiva, señalaba expresamente que la apreciación del carácter abusivo «no se referirá al objeto principal del contrato ni a su adecuación con el precio pactado, siempre que las cláusulas que lo definan se redacten de una manera clara y comprensible [2]

 En la Comisión de Justicia e Interior se propuso una enmienda para suprimir dicho inciso y de esta forma permitir el control del equilibrio en todo caso, sin excepción, justificándolo en que precisamente es en el contenido principal del contrato donde se hace más necesario ese control. [3]

El Grupo Popular anticipó en la Comisión que votaría en contra, basándose en que la directiva no permitía suprimir esa excepción (lo cual, como hemos visto no es correcto). Sin embargo, cuando llego el momento de la votación la enmienda se aprobó por unanimidad, la excepción desapareció, el PP no intento en el Senado añadirla nuevamente y finalmente se aprobó el texto definitivo sin la misma.

 Cámara Lapuente,[4] en opinión que parece compartir mi compañero Ignacio Gomá [5], afirma que sin lugar a dudas no se incluyó finalmente la excepción por un error en la votación parlamentaria, por lo que el silencio de la ley no responde a una expresa y consciente “voluntas legislatoris”, ya que “la voluntad del legislador era la contraria, transponer el artículo 4.2 de la directiva”

Del resumen de los hechos que hemos expuesto resulta precisamente todo lo contrario. No fue el legislador, sino el Gobierno, quien quiso trasponer el artículo 4.2 con la excepción. Pero las leyes no las hace el Gobierno (poder ejecutivo) sino las Cortes (poder legislativo), que es a quien corresponde aprobar lo que aquél propone (Gobierno propone y Cortes disponen). La “voluntas legislatoris” se expresó claramente: se aprobó la norma con la enmienda al texto originario para permitir el control del equilibrio sin excepciones.

Si hubo un error y no un cambio de opinión, no fue del legislador sino del Grupo Popular. Los demás Grupos (que representaban la mayoría del Congreso: 194 escaños frente a los 156 del PP) votaron a favor de la enmienda. Si el Grupo Popular realmente hubiera cometido un error, pudiendo haberlo enmendado (nunca mejor dicho) en el Senado no lo hizo.

B) Interpretación del artículo 82.1.

 Si las Cortes españolas al transponer la directiva 93/13 permitieron el control del equilibrio de las cláusulas abusivas sin excepciones de forma consciente, si en la Ley 44/2006 que establece modificaciones en la legislación de consumidores y usuarios para adaptarla al derecho europeo no se añade excepción alguna a dicho precepto, y si finalmente la Ley 3/2014 que vuelve a modificar la legislación para transponer la directiva 2011/83 tampoco lo hace, lo lógico es entender que no hay excepción, ya que donde la ley no establece excepción, el intérprete no ha de inventarla, y más aún teniendo en cuenta que el silencio responde a una “omisión” deliberada» de la ley (procedente de una enmienda).

Así lo entendió el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, al señalar en la Sentencia de 2010 ya reseñada que: “en el ordenamiento jurídico español, como señala el Tribunal Supremo, un órgano jurisdiccional nacional puede apreciar (…) el carácter abusivo de una cláusula no negociada individualmente que se refiera en particular al objeto principal del contrato, incluso en supuestos en que esta cláusula haya sido redactada de antemano por el profesional de manera clara y comprensible(….).La normativa española (…)permite garantizar al consumidor, conforme al artículo 8 de la Directiva, una protección efectiva más elevada que la prevista por ésta”

También sigue esta interpretación el Tribunal Supremo en Sentencia de 1 julio de 2010 al señalar que“una cosa es que los Estados de la Unión no tengan obligación de control del carácter abusivo de las cláusulas claras y comprensibles y otra muy diferente es que ese control no sea posible en España, ya que (…) al tratar de las cláusulas abusivas la legislación de consumo no diferencia entre las cláusulas referidas a la definición del objeto principal del contrato (…) y las cláusulas con otro contenido»

 Continúa en esta línea la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2010 [6], 29 de diciembre de 2010 [7] y 2 de marzo de 2011

B) Sin embargo, el Tribunal Supremo en la Sentencia de 9 de mayo de 2013 (que no se caracteriza precisamente por su claridad) cuando todo parecía indicar lo contrario, cambia totalmente de opinión.

Si bien comienza reconociendo que España puede establecer normas más estrictas para proteger al consumidor permitiendo el control del equilibrio en cualquier caso[8], concluye que no obstante la doctrina derivada de sus tres Sentencias de 2010 (y la de 2011) “esta posibilidad fue cegada por la Sentencia de 18 de junio de 2012. Ya está…. No señala ningún otro razonamiento a pesar de que existe una clara contradicción entre las sentencias anteriores del propio Tribunal y ésta de 2012, cuyo único argumento es interpretar que el legislador en 1998 sustituyó la expresión «justo equilibrio de las contraprestaciones» por «desequilibrio importante de los derechos y obligaciones» para evitar el control del equilibrio en el objeto principal del contrato. [9]

Como hemos visto al analizar la elaboración de la norma, eso no es cierto. Precisamente, al contrario, las Cortes para permitir ese control suprimieron expresamente a través de una enmienda la excepción que establecía el proyecto.

 

IV.- LA EXTRAÑA DECISIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO: EL DOBLE FILTRO DE TRANSPARENCIA

El Tribunal Supremo, a pesar de la interpretación que hace del artículo 82, finalmente entra a valorar la abusividad de las cláusulas suelo, pero no por el equilibrio entre las partes sino por su «transparencia». Para ello, aplica directamente el artículo 4.3 de la Directiva 93/13, a pesar de que, como hemos repetido, las directivas no son normas de aplicación directa. Sólo se admite excepcionalmente su eficacia directa cuando un Estado no la transponga en plazo, y España lo hizo en 1998.

Conforme a dicho artículo, entiende que cabe declarar abusiva la cláusula si no está redactada de forma «clara y comprensible», y en una interpretación conjunta con el artículo 80.1 TRLCU[10], considera que, si la cláusula se proyecta sobre el contenido principal del contrato, que sea «comprensible» implica que el adherente entienda perfectamente todas las consecuencias jurídicas y económicas[11], lo que conlleva superar «dos filtros de transparencia:

a) Un “filtro formal«[12], que incide en la forma de redactar y ubicar la cláusula cuando se incorpora al contrato, y que como reconoce el propio Tribunal Supremo, superan en general todas, ya que la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 (que era la vigente entonces) garantizaba razonablemente la observancia de los requisitos exigidos por la LCGC para su incorporación.

b) Un segundo «filtro material«[13], que incide en la información previa a su incorporación al contrato, sobre todo económica, con cifras, ejemplos, escenarios futuros, comparativas con otros préstamos sin suelo… que entiende necesaria para que el consumidor pueda asumir todas las consecuencias jurídicas y económicas y «tomar su decisión con pleno conocimiento de causa» [14].

En definitiva, señala el Tribunal Supremo que, aunque la cláusula no respete el equilibrio inter partes, al afectar al contenido esencial del contrato los jueces sólo pueden declararlas abusivas si no son claras y comprensibles. Y, forzando al máximo el término «comprensible», entiende que para considerarla como tal, deben ser los propios Bancos quienes «abran los ojos» a sus clientes y les hagan ver ese desequilibrio, mostrándoles todo lo malo que podrá conllevar esa cláusula en el futuro. Que les expliquen claramente que no es lo que parece: que, aunque estén contentos cuando contratan su préstamo, porque el tipo inicial esta dentro de los normales que ofrece la competencia, en un futuro, si bajan los tipos (como ha ocurrido) ya no les parecerán tan buenos. Que les hagan ver que un interés variable sin suelo con un diferencial mayor, aunque ahora les parezca caro, en un escenario de bajada no sería tan malo. Y además exige el Supremo que todo esto se explique con datos concretos, con ejemplos y cifras.

Al exigir que los Bancos «le vendan» al cliente el suelo haciéndole hincapié en todo lo malo que puede conllevar, la Sentencia implica que todas las cláusulas suelo anteriores a ella deban declararse abusivas, ya que hasta entonces, lógicamente ningún Banco aportaba la información que permite superar ese «filtro material». Y digo lógicamente porque ¿alguien vendería su casa enseñándole al comprador todas las grietas, los ruidos, los malos olores, la oscuridad por su orientación o explicándole que, aunque parezca nueva porque está recién pintada en realidad no está tan bien, y posiblemente lo descubra en poco tiempo?  

Algunas voces han pretendido descargar una parte de culpa en los Notarios “por no explicar la cláusula suelo”, cuando realmente sí lo han hecho hasta donde debe alcanzar su explicación: que por mucho que baje el Euribor el interés del préstamo nunca bajará del mínimo fijado. El Tribunal Supremo exige mucho, muchísimo más para que el cliente pueda «comprender» el suelo: datos, ejemplos, números y comparativas que no puede darle el Notario.

Además, el otorgamiento de la escritura no es precisamente el momento adecuado para suministrar al prestatario esta abundante información, ya que no tendría tiempo de asumirla y decidir concienzudamente conforme a ella, que es lo que pretende el Tribunal Supremo. Es en la fase previa de negociación con el Banco, en la que el Notario no está presente, cuando aquél ha de proporcionársela para que en base a ella pueda decidir con todos los datos si firmar o no el préstamo (pueda, como dice el Tribunal Supremo, «tomar su decisión con pleno conocimiento de causa»).

En esta línea, tampoco son justas las críticas a los prestatarios por reclamar “cuando la mayoría sabían lo que firmaban”, puesto que como hemos visto, para el Tribunal Supremo realmente no lo sabían: no es suficiente entender que el tipo no bajará de cierta cantidad, sino que hace falta tener muchísima más información, explicaciones, escenarios, comparativas, cifras y datos que los Bancos no suministraban. Y ello es aplicable, aunque el prestatario, actuando como consumidor, fuera abogado, economista o juez, ya que su formación no ha de privarle del mismo derecho que corresponde a cualquier otro: que le pongan sobre la mesa todas las cartas y escenarios para que no se lance a tomar una decisión sin «comprender» realmente lo que va a firmar. Lo que en términos coloquiales vendría a ser “ponerle en lo peor” antes de que se decida de forma precipitada y sin pensarlo bien.

En todo caso, a petición de cada interesado y caso por caso habrá de constatarse en un juzgado que faltó esa abundante información. El órgano competente para declarar una cláusula abusiva no es el Notario, sino el Juez, y no precisamente de forma automática tras leer la escritura, sino en un procedimiento que probablemente dure meses, con todas las garantías, alegaciones y pruebas. Hasta entonces se presume que toda cláusula es válida. Solamente cuando un juez expresamente la declare abusiva se inscribirá en un Registro al que el Notario tiene acceso y entonces, sólo entonces, deberá negarse a autorizar una escritura en la que pretenda insertarse una cláusula igual. Eso precisamente es lo que le ordena de forma expresa el artículo 84 de la TRLCU. ¿Qué ocurriría si el Notario negara su función bajo un criterio personal y luego los Tribunales rechazaran el carácter abusivo?

Precisamente el ya mencionado Proyecto de la Ley de 13 de abril de 1998 (que transpuso la directiva 93/13) emplazaba a los Notarios a advertir la posible abusividad de cláusulas que quisieran incorporarse a una escritura y a los Registradores a calificar si eran o no abusivas para inscribirlas o rechazarlas.[15] Sin embargo el texto actual (que como hemos visto exige siempre una sentencia previa), se aprobó tras una transaccional derivada de una enmienda que se justificaba en que ni Notarios ni Registradores son quienes deben decidir lo que es abusivo y lo que es nulo, sino el juez después de un proceso contradictorio [16]

En todo caso, con la nueva doctrina del Tribunal Supremo ni siquiera existiendo sentencias previas podrá el Notario rechazar la cláusula suelo, ya que la abusividad no depende del contenido, sino de la existencia o no de una información precontractual que escapa al control del Notario y deberá analizarse caso por caso en el juzgado.

 

V.- CONCLUSION: VOLVER A ENFOCAR HACIA EL CONTENIDO

 Dice la Sentencia de 9 de mayo de 2013 que la posibilidad de controlar el equilibrio de las cláusulas que afectan al contenido principal del contrato, que permitieron las tres de 2010 (y otra en 2011), fue «cegada» por la de 2012. Sin embargo, no debe ser una Sentencia la que haya de «cegar» esa posibilidad. El Tribunal Supremo es un órgano judicial, no legislativo: es a las Cortes Generales a las que corresponde transponer directivas y establecer excepciones a la aplicación de sus normas, y éstas se manifestaron expresamente: aprobaron la ley suprimiendo expresamente la excepción al control del contenido principal del contrato.

 No existe vacío alguno que rellenar con la interpretación: la Directiva permite a los Estados establecer excepciones al control del equilibrio de las condiciones principales, y si el poder legislativo español al transponerla no se «olvidó» de establecerlas, sino que, de forma consciente, como hemos demostrado, suprimió la excepción del texto originario propuesto, lo que hace realmente el Tribunal Supremo es cambiar el criterio de la Cortes, cuando no tiene competencia para ello.

En la Sentencia de 2013, probablemente por circunstancias económicas (como lo demuestra la sorprendente limitación de efectos en el tiempo que pretendía) el Tribunal Supremo cambia la opinión que reitero un año y medio antes (respecto de las cláusulas de redondeo al alza del interés), lo justifica con una interpretación de la voluntad del legislador contraria a la que resulta del Diario de Sesiones del Congreso, aplica directamente una directiva cuando no puede hacerlo por estar ya transpuesta, y todo ello para terminar valorando la abusividad de la cláusula suelo entrando por la ventana para no hacerlo por la puerta principal.

Para ello pone el foco de atención en la información, cuando la abusividad nada tiene que ver con eso: es un concepto relacionado con el contenido sustantivo (el equilibrio de las prestaciones) independientemente de la información que se proporcione. Si una cláusula no respeta el equilibrio entre cliente y Banco, y éste informa a aquél de manera clara y precisa que es abusiva y le explica exhaustivamente las consecuencias jurídicas y económicas, no por ello deja de ser abusiva, y como tal nula. La información no desdibuja la abusividad, porque ésta no depende de aquella, sino del equilibrio sustantivo de las prestaciones.

Imponer una cláusula en un contrato sin informar al cliente o maquillándola para que no parezca lo que realmente es, no es un abuso, es un engaño y estaríamos ante un vicio del consentimiento. Informar al consumidor, pero no de una manera clara y precisa, tampoco es un abuso, sino un incumplimiento de los requisitos legales de transparencia. Ahora bien, si se impone una cláusula que no respeta un equilibrio sustantivo lógico conforme a la buena fe, esa cláusula es abusiva independientemente de que se redacte de forma clara y comprensible, y se haya informado al cliente de manera completa y exhaustiva de su contenido, significado y consecuencias.

Al desviar el foco de atención del contenido a la información y considerar que esta no ha sido suficiente, la Sentencia ha dejado en el aire una cierta idea de engaño, maquillaje u ocultación que con toda lógica ha molestado a las Entidades de Crédito. El propio Tribunal Supremo utiliza expresiones poco afortunadas: «la oferta como interés variable se revela así engañosa», «desplaza el foco de atención», «obstaculiza el análisis del impacto», » el techo puede servir de señuelo…[17]

Cuando el Tribunal Supremo dijo en 2010 y 2011 que las cláusulas de redondeo (que incluían prácticamente todas las hipotecas a tipo variable) aunque pudieran referirse al contenido principal del contrato eran abusivas por no respetar el equilibrio (por su contenido) y obligó a los bancos a restituir el dinero cobrado de más, no se criticó a los Bancos, ni a los prestatarios que reclamaron por hacerlo cuando sabían lo que firmaron, ni se criticó a los Notarios por no haber “anticipado” que serían declaradas abusivas, ni se temió por la seguridad jurídica….Nada que ver con la situación actual, y sinceramente, aunque pueda influir, no creo que sea tanto por la cantidad de dinero en juego como por la idea de “engaño” que se ha generado

Esta tendencia a desplazar la atención del contenido a la información, que va teniendo su reflejo en la normativa posterior, no supondrá mayor protección al consumidor, ya que al final se traducirá en una montaña de documentos explicativos que el Banco le entregará para que los firme después de leerlos, cosa que en la mayoría de los casos no hará.                         

En definitiva, como ya señalamos, existen siempre dos polos opuestos dignos de protección: libre mercado y consumidor. Es al legislador (no al Tribunal Supremo) a quien le corresponde tender la balanza a un lado o al otro.

Es una opinión muy respetable entender que la libertad del mercado debe impedir que se controle el contenido de los contratos, de manera que la protección del consumidor deba limitarse a regular la información que de dicho contenido se le proporcione para que asuma claramente lo que está firmando. En dicho escenario daría igual que las cláusulas respeten o no el equilibrio, o que se establezcan unos intereses de demora excesivos, o que el acreedor pueda dar por vencido el préstamo anticipadamente a la mínima: si el banco le ha informado claramente de ello y el cliente lo asume no hay más que hablar. De esta forma, desaparecería el concepto de «cláusulas abusivas»: podrán ser oscuras, no transparentes, ambiguas… pero nunca abusivas, ya que la defensa a ultranza de la autonomía de la voluntad haría que el contenido estuviera fuera de control.

Sin embargo, este no es el escenario de la legislación española (ni europea) actual. El artículo 82 de la LGDCU es claro: permite a los Tribunales controlar el contenido de las cláusulas de los contratos y anularlas cuando no respeten el equilibrio sustantivo entre las partes. De esta forma, aunque el Banco informe al cliente de manera completa, exhaustiva, clara y precisa, si la cláusula en cuestión no respeta dicho equilibrio debería declararse abusiva, y como tal nula. Se trata de una solución que, al permitir intervenir en el contenido de un contrato firmado libremente, sacrifica la libertad de mercado para aumentar la protección del consumidor. Se podrá estar de acuerdo o no con la legislación vigente, pero es la que tenemos y la que debe aplicarse.

 

Alberto M. Gutiérrez Moreno

Herrera 8 de febrero de 2017

 


[1]   Dice la Sentencia: «2.4. La improcedencia de integrar el contrato con consumidores en caso de nulidad parcial.

El artículo 10.bis LCU, introducido por la Disposición Adicional 1.3 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, modificó dicho régimen ya que, por un lado, mantuvo la nulidad de las cláusulas y, por otro, tratando de restablecer el equilibrio interno del contrato admitió su integración. Así lo dispone el primer párrafo del artículo 83.2 TRLCU, a cuyo tenor»[l]a parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva».

Además, otorgó al juez facultades para inmiscuirse en el contrato y moderar su contenido su contenido. Así lo dispuso el segundo apartado del artículo 83.2 TRLCU, a cuyo tenor»[a] estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario.

Finalmente, reservó la nulidad para supuestos en los que no era posible la reconstrucción equitativa «para ambas partes», al disponer en el párrafo tercero del propio artículo 83.2 TRLCU, que «sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá el Juez declarar la ineficacia del contrato».

La posibilidad de integración y reconstrucción «equitativa» del contrato, ha sido declarada contraria al Derecho de la Unión por la STJUE ya citada de 14 de junio de 2012, Banco Español de Crédito, apartado 73, a cuyo tenor «[…] el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, como el artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, que atribuye al juez nacional, cuando éste declara la nulidad de una cláusula abusiva contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, la facultad de integrar dicho contrato modificando el contenido de la cláusula abusiva».

[2]   DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA del proyecto que modificaba la Ley 26/1984 de 19 de julio General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en la redacción del artículo 10 bis de la misma (antecedente directo del actual artículo 82) último párrafo del número 1 de dicho artículo. BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES.- CONGRESO DE LOS DIPUTADOS. Serie A: Proyectos de Ley. Número 78-1 de 5 de septiembre de 1997. Página 8

[3]   Enmienda número 71 propuesta por Izquierda Unida, que fundamenta su proposición en que “va a ser precisamente la discusión sobre (…) el propio objeto del contrato lo que va a dar más motivo de intervención, porque es en el que se va a poder apreciar con más claridad si existe carácter abusivo”. Diario de Sesiones del Congreso de los Diputados. Comisiones. Año 1998. VI Legislatura. Num.370. Sesión num.39 de la Comisión de Justicia e Interior celebrada el 10 de febrero de 1998. Página 10916

[4] «No puede calificarse como clausula abusiva la que define el objeto principal del contrato (precio incluido) salvo por falta de transparencia«. SERGIO CÁMARA LAPUENTE. CENTRO DE ESTUDIOS DE CONSUMO.

[5]. «El TS y las cláusulas suelo ¿Robin Hood posmoderno o poder judicial legislativo?» IGNACIO GOMÁ LANZÓN www.hayderecho.com. –

[6]  Dice la Sentencia:“ respecto a la otra cuestión planteada  (…) relativa a la posibilidad de un control judicial del contenido de las cláusulas litigiosas y, al fin, a la interpretación del apartado segundo del artículo 4 de la Directiva 93/13/CEE, ha de tenerse en cuenta que, como declaró el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la sentencia de 3 de junio de 2.010 – C-484/08 -, dicho artículo debe interpretarse en el sentido de que no se opone a que una normativa nacional autorice un control jurisdiccional del carácter abusivo de las cláusulas contractuales que se refieran a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre precio y retribución y servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida».

[7] Dice la Sentencia:“resulta indiferente si se trata o no de fijación del precio porque la Sentencia del TJUE de 3 de junio de 2.010 (…) ha resuelto, en interpretación del artículo 4 de la Directiva 93/13/CEE (…), que el mismo no se opone a que una normativa nacional autorice un control jurisdiccional del carácter abusivo de las cláusulas contractuales que se refieran a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre precio o retribución y servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida”   

[8]  Dice la Sentencia :“esta posibilidad de que la normativa nacional autorice el control de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato se reitera en el apartado 49 de la expresada STJUE de 3 junio 2010 […] y, de hecho, la Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 octubre 2011, sobre los derechos de los consumidores, modificó la Directiva 93/13/CEE añadiendo el art. 8 bis a fin de que los Estados miembros informen a la Comisión si adopta disposiciones que “[…] hacen extensiva la evaluación del carácter abusivo a las cláusulas contractuales negociadas individualmente o a la adecuación del precio o de la remuneración

[9]  Señala la Sentencia:»De esta forma, en la modificación de la antigua ley general de defensa de los consumidores de 1984(…) se sustituyó la expresión amplia de «justo equilibrio de las contraprestaciones» por «desequilibrio importante de los derechos y obligaciones» en  línea con lo dispuesto por la Directiva a la hora de limitar el control de contenido que podía llevarse a cabo en orden al posible carácter abusivo de  cláusula, de ahí que pueda afirmarse que no se da un control de precios, ni del equilibrio de las prestaciones propiamente dicho”

[10]  El artículo 80.1, exige que las cláusulas no negociadas individualmente en los contratos con consumidores y usuarios cumplan los siguientes requisitos: «a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa(…) b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido. En ningún caso se entenderá cumplido este requisito si el tamaño de la letra del contrato fuese inferior al milímetro y medio o el insuficiente contraste con el fondo hiciese dificultosa la lectura»

[11]  Exige la Sentencia «que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la «carga económica» que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución»

[12]  Terminología del R.D.Ley 1/2007 de 2 de enero de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.  «

[13]  Terminología del R.D.Ley 1/2007 de 2 de enero de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.  «

[14]  Ello implica, por ejemplo, que el Banco:

explique claramente al cliente que la cláusula «se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato” toda vez que el prestatario podría percibirla como secundaria al estar preocupado simplemente en la cuota inicial a pagar, sin mirar más allá (» estas cláusulas se calculaban para que no implicasen cambios significativos en dichas cuotas»).

que le informe mediante “simulaciones con escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar”

que le proporcione “una información clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.”

[15]  Decía el proyecto en la DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA, que modificaba la Ley 26/1984 de 19 de julio General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en la redacción del artículo 10 de la misma: “6. Los Notarios advertirán a los consumidores del posible carácter abusivo de las cláusulas contenidas en los contratos o negocios jurídicos que autoricen, así como de su posible ineficacia o nulidad, sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa notarial.

 Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, calificarán, bajo su responsabilidad, el carácter abusivo de las cláusulas que afecten a la eficacia real de los derechos inscribibles, denegando su inscripción, sin perjuicio de los recursos judicial o gubernativo, regulados por la legislación hipotecaria, que pudieran interponerse.

Los Notarios, los Corredores de Comercio y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, informarán a los consumidores en los asuntos propios de su especialidad y competencia.”.

BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES.- CONGRESO DE LOS DIPUTADOS. Serie A: Proyectos de Ley. Número 78-1 de 5 de septiembre de 1997. Página 8

[16]   “En concreto empezaré por las enmiendas números 98 y 99. La número 99 se presentaba como alternativa a la enmienda número 98 y su justificación está en sintonía con lo que había indicado ya el Consejo de Estado. Adelanto que es algo que afecta a otras enmiendas de esta parte, y es reducir esa facultad discrecional que se intenta atribuir a los registradores y a los notarios presumiendo de ellos una ciencia infusa que difícilmente pueden llegar a tener para determinar cuándo una cláusula es abusiva o cuándo no lo es, cuándo una cláusula es condición general o cuándo no lo es, o incluso en algunos casos para llegar a establecer que una cláusula es nula sin que haya habido ningún pronunciamiento judicial en tal sentido. Nos parece gravemente incorrecto. Está en el fondo de varias de nuestras enmiendas —que quizá luego no tendré tiempo de detallar individualmente— y es parte de lo que justifica nuestras enmiendas números 98 y 99, a las que damos grandísima importancia. Esa facultad de discreción que se establecía a favor de los notarios y registradores determinando cuándo una cláusula era abusiva y, en consecuencia, pudiendo negarse a autorizar una determinada escritura o negarse su inscripción, según se trate de notarios o registradores respectivamente, nos parecía un absoluto exceso y así lo ha puesto de relieve la doctrina que ha tenido ocasión de pronunciarse sobre este proyecto de ley unánimemente. Por tanto, proponíamos la supresión del primer y segundo párrafo del artículo 10.6 de la Ley de Defensa de los Consumidores, tal y como aparece reformada por esta disposición adicional primera o alternativamente en nuestra enmienda número 99 hacíamos un listado de aquellos casos en los cuales se puede admitir que los notarios y registradores tengan unas facultades de advertir que las cláusulas son abusivas. Nuestro listado se basaba en el hecho de que hay determinadas cláusulas que son objetivamente abusivas y que no exigen la más mínima facultad de apreciación.

El Grupo Parlamentario Popular nos presenta una enmienda que modifica sustancialmente nuestras enmiendas pero que vuelve al sentido original que nosotros queríamos darle, aunque en su literalidad no tenga nada que ver con ninguno de nuestros dos textos. Sencillamente propone en su transacción —que supongo que explicará después, pero yo me adelanto— reducir las funciones que se atribuían originariamente. Dice que no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios en los que se pretende la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el registro de condiciones generales. Por tanto, desde el momento en que estamos sólo en la posibilidad de denegar una escritura o denegar una inscripción cuando previamente un juez ya ha declarado que una cláusula es nula, a partir de ahí nos parece bien. No es el notario, no es el registrador quien decide lo que es abusivo y lo que es nulo; es el juez después de un proceso contradictorio. En estos términos aceptamos la transacción que se nos presenta a nuestras enmiendas 98 y 99. En rigor formal lo que procede es retirar la enmienda 98 y aceptar la transaccional a la 99, la fórmula que el letrado o los servicios de la Cámara prefieran. Por cierto, en aras del buen nombre de los servicios de la Cámara, en una intervención anterior dije que había un error en el listado que se nos había facilitado. Como suele ocurrir no había tal error por parte de los servicios de la Cámara, lo había por parte de este diputado; la lista que nos ha facilitado el letrado está perfectamente elaborada”.

Intervención del señor GUARDANS I CAMBÓ, del Grupo Catalán (Convergència i Unió). Diario de Sesiones del Congreso de los Diputados. Comisiones. Año 1998. VI Legislatura. Num.370. Sesión num.39 de la Comisión de Justicia e Interior celebrada el 10 de febrero de 1998. Página 10912

[17]Dice la Sentencia:

– «Las cláusulas examinadas, pese a incluirse en contratos ofertados como préstamos a interés variable, de hecho, de forma razonablemente previsible para el empresario y sorprendente para el consumidor, les convierte en préstamos a interés mínimo fijo del que difícilmente se benefician de las bajadas del tipo de referencia»

– «La oferta como interés variable, no completada con una información adecuada, incluso cuando su ubicación permite percatarse de su importancia, se revela así engañosa y apta para desplazar el foco de atención del consumidor sobre elementos secundarios que dificultan la comparación de ofertas. El diferencial del tipo de referencia, que en la vida real del contrato con cláusula suelo previsiblemente carecerá de transcendencia, es susceptible de influir de forma relevante en el comportamiento económico del consumidor.»

– «Máxime en aquellos supuestos en los que se desvía la atención del consumidor y se obstaculiza el análisis del impacto de la cláusula suelo en el contrato mediante la oferta conjunta, a modo de contraprestación, de las cláusulas suelo y de las cláusulas techo o tipo máximo de interés, que pueden servir de señuelo»

– «El principal interés de los prestatarios en el momento de contratar un préstamo hipotecario se centra en la cuota inicial a pagar, y por ello, como estas cláusulas se calculaban para que no implicasen cambios significativos en dichas cuotas, no llegaban a afectar de manera directa a las preocupaciones inmediatas de los prestatarios (….) Dicho de otra forma, pese a tratarse, según se ha razonado, de una cláusula definitoria del objeto principal del contrato, las propias entidades les dan un tratamiento impropiamente secundario, habida cuenta de que las cláusulas» no llegaban a afectar de manera directa a las preocupaciones inmediatas de los prestatarios», lo que incide en falta de claridad de la cláusula, al no ser percibida por el consumidor como relevante al objeto principal del contrato»

 

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GUÍA PARA SABER SI UNA CLÁUSULA ES ABUSIVA

R. 19 DE OCTUBRE DE 2016

ARTÍCULO DE JOAQUÍN DELGADO RAMOS

ARTÍCULO DE EDUARDO VÁZQUEZ DE CASTRO

JOAQUÍN ZEJALBO SOBRE RETROACTIVIDAD EN LA JURISPRUDENCIA

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El carácter abusivo de la cláusula suelo: cuestión de equilibrio, no de transparencia.

Escultura dedicada al herrero en Herrera (Sevilla). Por Herrereño.

Las clausulas suelo no son por si abusivas.

 

LAS CLAUSULAS SUELO NO SON POR SI ABUSIVAS

Enrique Rojas Martínez del Mármol, notario de Las Palmas de Gran Canaria

 

 

Las entidades de crédito han cometido errores en los últimos años, ofreciendo a clientes con poco conocimiento financiero, productos complejos, como las obligaciones (conocidas como preferentes) o los instrumentos de cobertura del tipo de interés variable (los famosos SWAPS), o vendiendo productos falseando la información, como ocurrió con las acciones de Bankia.

Pero es justo reconocer que actualmente están sufriendo un linchamiento, y todo lo que suene a entidad de crédito parece que es abusivo: imponer los gastos de la constitución del préstamo al prestatario (lo que veo lógico, o te imaginas pedirle dinero a un amigo y que encima le digas a tu amigo que tiene que pagar todos los gastos él), cobrar una comisión por reclamar las cuotas impagadas, o el establecer una cláusula suelo.

Hay que recordar, que cuando se empezaron a incluir las clausulas suelo en los préstamos hipotecarios, las entidades de crédito que ofrecían la cláusula suelo, tenían un tipo de interés de salida más bajo que el de los préstamos hipotecarios de las entidades de crédito que no tenían la cláusula suelo. Es decir, los prestatarios se beneficiaron inicialmente de la cláusula suelo, al pagar un tipo de interés más bajo, y nadie protestó al respecto. Incluso en Canarias, la Comunidad Autónoma sacó a concurso la Hipoteca Joven, el cual ganó la desaparecida Caja General de Ahorros de Canarias, y dicha Hipoteca Joven tenía una clausula suelo del 2,75 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y techo del 5,95{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}. Además, actualmente sigue habiendo clausulas suelo, como las que establecen que, si el interés variable llega a ser inferior al diferencial, el interés será del cero por ciento.

En el préstamo hipotecario interviene el Notario, el cual es firmado por las partes después de haber quedado debidamente informadas del contenido del mismo y haber prestado libremente su consentimiento, presumiéndose por ley que su contenido es veraz e íntegro, y la abusividad de sus clausulas solo puede ser declarada judicialmente, atendidas las circunstancias del caso concreto. Y entiendo que no es necesario tener conocimientos financieros para saber que es una clausula suelo: simplemente que como mínimo vas a pagar un determinado tipo de interés. Siendo además un pacto que puede modificarse por acuerdo de las partes. Pero cuando se trata de recibir dinero, la gente alega desconocimiento, y como el que tiene que devolver el dinero cobrado de más por la aplicación de la cláusula suelo es un banco, piensan aquello de que quien roba a un ladrón…

No hay que olvidar que las entidades de crédito cumplen una función esencial en nuestra economía, ya que pocas personas podrían adquirir un coche, una vivienda o un local de negocio si no fuera por los bancos, que el mercado ofrece distintas condiciones de préstamos (a tipo fijo, variable, mixto, con o sin clausula suelo), pudiendo acudirse libremente a cualquiera de las diferentes entidades de crédito existentes, por lo que no entiendo que pueda declararse abusiva por si sola una clausula suelo, sino que deberían ser los tribunales los que examinando el caso concreto, determinen si ha habido abusividad o no (por ej.: si no hay proporcionalidad entre la cláusula suelo y la cláusula techo pactada).

Además, no creamos que las entidades de crédito se van a quedar con los brazos cruzados. Las consecuencias de las nuevas decisiones judiciales contra las entidades de crédito no se están haciendo esperar. Las entidades están ofreciendo mucho más los préstamos a interés fijo, que tienen un tipo de salida superior a los préstamos a interés variable, o están cobrando de nuevo comisiones de apertura, para asumir los gastos de inscripción y de copias de la escritura. Y esos aumentos de costes los vamos a soportar todos, tengamos o no clausula suelo. (Yo la tengo, y la seguiré teniendo).

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Las clausulas suelo no son por si abusivas.

Mosquitero canario en un drago. Por Juan Emilio.

OFICINA REGISTRAL INFORME DICIEMBRE 2016

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME DICIEMBRE 2016. Cláusulas suelo.

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN

Como disposiciones de carácter general de interés registral solo podemos mencionar la Resolución de 27 de diciembre de 2016, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se establece, a efectos de cómputos de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2017;

Y el plan Estadístico de 20017 en cuanto menciona al Colegio de Registradores en una serie de estadísticas.

No hay Normativa autonómica publicada en diciembre de interés registral, ni Jurisprudencia reseñable, ni del Tribunal Supremo ni del Constitucional.

En la Sección II destacamos la publicación del concurso, cuyo avance provisional se publicó muy rápidamente desde el Ministerio de Justicia dado el nuevo sistema de presentación de instancias ante la Dirección General tras la Instrucción de 25 de octubre de 2016: comunicaciones electrónicas entre notarios, registradores y la DGRN

 En cuanto a las Resoluciones de este mes destacamos:

Las de 8 de noviembre que plantean si puede constituirse una servidumbre de aguas sobre las que están inscritas como privadas y la Dirección exige o certificación del Registro de Aguas que acredite la concesión o, que se acredite que pese a la modificación siguen siendo privadas. Destacamos también el  estudio sobre disposiciones transitorias de la Ley de Aguas, por Joaquín Zejalbo.

La de 10 de noviembre, que reconoce que la extinción voluntaria del usufructo no extingue el arrendamiento concertado por el usufructuario

La de 10 de noviembre. Extensísima resolución sobre las clausulas de hipoteca en la que además de reiterar la necesidad de recoger la expresión manuscrita del deudos cuando se pacta que no puede haber intereses negativos, analiza la inscribibilidad de numerosos pactos de las minutas en las hipotecas

La de 15 de noviembre sobre un supuesto de diferencias el número de pasaporte que figura en el título y el que consta en el registro: exige una expresa declaración del notario bajo sus responsabilidad de la correspondencia de los comparecientes con los titulares registrales sin que sea suficiente su reconocimiento implícito en la fe de conocimiento

La de 15 de noviembre que hace un análisis sistemático de los diferentes supuestos en que puede plantearse conflicto de intereses en el caso de representación legal

La de 22 de noviembre, que en caso de doble inmatriculación establece por un lado que el expediente solo puede iniciarse por quien tenga un derecho inscrito sobre las fincas afectadas –además de poder hacerse de oficio por el registrador- . Y por otro lado al ser uno de los titulares la administración pública la prevalencia del procedimiento de carácter administrativo establecido en los artículos 48 a 53 del RD 1373/2009 Reglamento General de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

La de 30 de noviembre que en un cambio de uso de local a vivienda exige licencia de ocupación, aunque no es necesario seguro decenal, ni libro del edificio ni certificado de eficiencia energética

La de 30 de noviembre que sienta la doctrina aplicable para la partición por contador partidor dativo nombrado por notario a petición de herederos y legatarios que representen al menos el 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de haber hereditario al amparo del art. 1057 párrafo 2º CC tras la Ley de Jurisdicción voluntario de 2015.

 

TEMA DEL MES: REAL DECRETO – LEY 1/2017, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES EN MATERIA DE CLÁUSULAS SUELO. Por Emma Rojo Iglesias

– El 21 de enero de 2017 ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

– El citado Real Decreto – Ley regula un instrumento con la finalidad de facilitar la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor a las entidades de crédito en aplicación de determinadas cláusulas suelo contenidas en contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria (art. 1).

– Son dos los requisitos exigidos para acudir a este procedimiento:

1) El requisito subjetivo: que se trate de un consumidor, esto es, cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.

2) El requisito objetivo: que se trate de un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una cláusula suelo. Según el art. 2.3, “Se entenderá por cláusula suelo cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato”.

– Según la Exposición de Motivos, “con el fin de determinar si la cláusula suelo está incluida en el ámbito de aplicación de este real decreto-ley, se consideran como criterios a destacar, entre otros, los establecidos en la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 241/2013:

1) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

2) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

3) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

4) Su eventual ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

5) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual, y,

6) La inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”.

– El resumen de esta disposición ha sido realizado por nuestro compañero José Félix Merino y puede verse pinchando aquí.

 

– Especialmente útil es esta guía elaborada por Carlos Balluguera para saber si una determinada cláusula es abusiva.

 – Se puede acceder a las fichas de cláusulas enjuiciadas por los tribunales, también elaboradas por Carlos Ballugera, o bien a través de su listado numérico o temático

 

DISPOSICIONES GENERALES: 
Plan fomento alquiler y rehabilitación de viviendas: prórroga

Real Decreto 637/2016, de 9 de diciembre, por el que se prorroga el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016 regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril.

Desde 1981, ha habido sucesivos planes estatales de vivienda, normalmente abarcando un periodo cuatrienal. El último fue regulado en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, extendiéndose al periodo 2013-2016, por lo que le quedarían escasos días de vigencia.

El Gobierno considera que, en funciones, no tenía competencias para elaborar un nuevo plan. Para evitar que quede suprimida la financiación estatal a las ayudas a la vivienda desde el 31 de diciembre de 2016, este real decreto prorroga durante un año el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, para garantizar la continuidad de la financiación.

Las ayudas que se concedan durante la prórroga del Plan Estatal se regirán por lo dispuesto en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril (ver resumen), en todo aquello que resulte aplicable y no se oponga a otras disposiciones de rango superior.

Transcribimos parte del referido resumen:

Los diversos Planes de Vivienda, habidos desde el año 1981, se basaban en el acceso a la propiedad de la vivienda y en el crecimiento del parque de las mismas. Este, en cambio, propugna un cambio de modelo, potenciando el mercado de alquiler, que considera muy débil en nuestro país y la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas, que pueden propiciar una mano de obra intensiva.

Las ayudas para el alquiler se otorgan en función de la renta de la unidad de convivencia, no de los individuos, centrándose en alquileres modestos y se paga un porcentaje, no una cantidad fija.

Se pretende, además, comprometer a las Administraciones públicas en la generación de un parque público de viviendas que pueda servir para crear una oferta en alquiler.

Se mantiene el programa de subsidiación de préstamos convenidos, por la creciente dificultad de las familias para afrontarlos.

Los programas de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas permiten que las ayudas que incorporan salgan de los estrictos límites de las viviendas, para entrar en el contexto de los edificios, de los barrios y de la propia ciudad considerada en su conjunto, por lo que pueden ser beneficiarias las comunidades de propietarios, por ejemplo. Puede ayudar a reducir las emisiones de carbono.

Programas que forman el plan:

  1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.
  2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.
  3. Programa de fomento del parque público de vivienda de alquiler.
  4. Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria.
  5. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas.
  6. Programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios.
  7. Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas.
  8. Programa de apoyo a la implantación y gestión del Plan. 

Entre las diversas disposiciones adicionales, citamos:

La tercera describe las viviendas que en adelante tendrán la consideración de vivienda protegida a efectos de lo establecido en la normativa estatal y en su caso autonómica. Ello sin perjuicio del mantenimiento del régimen de las distintas viviendas protegidas ahora existentes al amparo de su correspondiente régimen normativo de aplicación.

Para serlo, habrá de cumplir como mínimo con los requisitos siguientes:

– Deberá destinarse a residencia habitual y permanente del propietario o del inquilino.

– Ha de tener un precio máximo de venta o de alquiler.

– Disponer de una superficie útil máxima de 90 m2, sin incluir, en su caso, una superficie útil máxima adicional de 8 m2 para trasteros anejos y de otros 25 m2 destinados a una plaza de garaje o a los anejos destinados a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural.

Las cuarta y quinta regulan lo relativo a nuevas posibilidades de cambio de calificación de la «vivienda protegida en venta» a «vivienda protegida en alquiler» y viceversa, así como de descalificación.

Las sexta y séptima tratan de la ampliación del periodo de carencia (hasta diez años) y de la posible interrupción del periodo de amortización (hasta por cuatro años) de determinados préstamos a promotores de viviendas protegidas destinadas a la venta.

La duodécima reduce el plazo exigido de periodo de amortización para supuestos de adquirentes en situación de desempleo que precisen una interrupción temporal del pago de las cuotas del préstamo hipotecario. Pasa de tres anualidades a una.

Este real decreto de prórroga entró en vigor el 11 de diciembre de 2016.

PDF (BOE-A-2016-11737 – 2 págs. – 160 KB)   Otros formatos

 

Días inhábiles 2017

Resolución de 27 de diciembre de 2016, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se establece, a efectos de cómputos de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2017.

Ir al Archivo Especial

El artículo 30.7 de la nueva Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, establece que la Administración General del Estado fijará, en su ámbito, el calendario de días inhábiles a efectos de cómputo de plazos, con sujeción al calendario laboral oficial (ver Resolución de 4 de octubre de 2016, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2017.

Se recuerda que, de acuerdo con el artículo 30.8 LPA, la declaración de un día como hábil o inhábil a efectos de cómputo de plazos no determina por sí sola el funcionamiento de los centros de trabajo de las Administraciones Públicas, la organización del tiempo de trabajo ni el acceso de los ciudadanos a los registros.

El calendario afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos, a efectos de cómputos de plazos.

Son días inhábiles:

a) En todo el territorio nacional: Los sábados (novedad), los domingos y los días declarados como fiestas de ámbito nacional no sustituibles, o sobre las que la totalidad de las Comunidades Autónomas no ha ejercido la facultad de sustitución.

b) En el ámbito territorial de las Comunidades Autónomas: Aquellos días determinados por cada Comunidad Autónoma como festivos.

c) En los ámbitos territoriales de las Entidades que integran la Administración Local: los días que establezcan las respectivas Comunidades Autónomas en sus correspondientes calendarios de días inhábiles.

Los días inhábiles a que se refieren los puntos a) y b) se incluyen en un anexo donde se distingue entre los días inhábiles en todo el territorio nacional y los que lo son tan sólo en las CCAA que se especifican.

Los días inhábiles de ámbito nacional son, aparte de los sábados y domingos, el viernes 6 de enero, el 14 de abril (Viernes Santo), el lunes 1 de mayo, el martes 15 de agosto, el jueves 12 de octubre, el miércoles 1 de noviembre y los días 6 (miércoles), 8 (viernes) y 25 (lunes) de diciembre.

Días inhábiles sólo en algunas Comunidades Autónomas:

ENERO Día 2: Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla y León, Murcia, Ciudad de Melilla.

FEBRERO Día 28: Andalucía.

MARZO Día 1: Illes Balears.

MARZO Día 20: Extremadura, Madrid.

ABRIL Día 13 (Jueves Santo): Andalucía, Aragón, Asturias, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Madrid, Murcia, Navarra, País Vasco, La Rioja, Ciudad de Ceuta, Ciudad de Melilla.

ABRIL Día 17 (Lunes de Pascua): Illes Balears, Cataluña, Comunidad Valenciana, Navarra, País Vasco, La Rioja.

ABRIL Día 24: Aragón, Castilla y León.

MAYO Día 2: Madrid.

MAYO Día 17: Galicia.

MAYO Día 30: Canarias.

MAYO Día 31: Castilla-La Mancha.

JUNIO Día 9: Murcia, La Rioja.

JUNIO Día 15: Castilla-La Mancha.

JULIO Día 25: Galicia, Navarra, País Vasco.

JULIO Día 28: Cantabria.

SEPTIEMBRE Día 1: Ciudad de Ceuta, Ciudad de Melilla.

SEPTIEMBRE Día 8: Asturias y Extremadura.

SEPTIEMBRE Día 11: Cataluña.

SEPTIEMBRE Día 15: Cantabria.

OCTUBRE Día 9: Comunidad Valenciana.

DICIEMBRE Día 26: Cataluña.

En la Comunidad Autónoma de Canarias, el Decreto 50/2016, de 9 de mayo, por el que se determina el calendario de fiestas laborales de la Comunidad Autónoma de Canarias para el año 2017 (B.O.C. de 17-05-2016) dispone que: En las islas de El Hierro, Fuerteventura, Gran Canaria, La Gomera, La Palma, Lanzarote y Tenerife, las fiestas laborales serán, además, las siguientes: en El Hierro: el 1 de julio, Bajada de la Virgen de Nuestra Señora de los Reyes; en Fuerteventura: el 15 de septiembre, festividad de Nuestra Señora de la Peña; en Gran Canaria: el 8 de septiembre, festividad de Nuestra Señora del Pino; en la Gomera: el 9 de octubre, festividad de Nuestra Señora de Guadalupe; en Lanzarote: el 15 de septiembre, festividad de Nuestra Señora de los Dolores; en La Palma: el 5 de agosto, festividad de Nuestra Señora de las Nieves; en Tenerife: el 2 de febrero, festividad de la Virgen de Candelaria.

En la Comunidad Autónoma de Cataluña, la Orden TSF/137/2016, de 30 de mayo, por la que se establece el calendario oficial de fiestas laborales en Cataluña para el año 2017 (D.O.G.C. de 6 de junio de 2016) dispone que: «De las trece fiestas mencionadas…habrá una, a elegir entre el 6 de enero (Reyes), el 17 de abril (Lunes de Pascua Florida), el 24 de junio (San Juan) y el 26 de diciembre (San Esteban) que tendrá el carácter de recuperable. Las otras doce serán de carácter retribuido y no recuperable. Asimismo, se dispone que «En el territorio de Arán, la fiesta del 26 de diciembre (San Esteban) queda sustituida por la del día 17 de junio (Fiesta de Arán)».

Ver Calendario laboral 2016.

Ver artículo de Constancio Villaplana avisando de la entrada en vigor de la Ley 39/2015 y el cambio de tratamiento de los sábados

Ver calendario para el periodo 2 de octubre 2016 – 31 de diciembre de 2016

PDF (BOE-A-2016-12486 – 3 págs. – 258 KB)   Otros formatos

 

Plan Estadístico 2017

Real Decreto 747/2016, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Programa anual 2017 del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

La Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública establece en su artículo 8 que el Plan Estadístico Nacional es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado y tendrá una vigencia de cuatro años.

A su vez, el Real Decreto 410/2016, de 31 de octubre (ver resumen), aprueba el Plan Estadístico Nacional 2017-2020. En sus artículos 4 y 5 que para el desarrollo temporal del Plan Estadístico Nacional se elaborarán sendos programas anuales en el cuatrienio 2017-2020 y que estos programas incorporarán aquellas operaciones estadísticas no incluidas inicialmente en él, y que deban realizarse por los servicios de la Administración del Estado ya sea por exigencia de la normativa europea, por cambios en la legislación nacional o por razones de urgencia.

Y este real decreto desarrolla la ejecución del Plan Estadístico Nacional 2017-2020 para el año 2017.

Obligatoriedad de respuesta. De conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley 12/1989, de 9 de mayo y en la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1990, de 29 de junio, para la elaboración de todas las estadísticas incluidas en el Programa anual 2017, los datos se exigirán con carácter obligatorio, sin perjuicio de que serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, sólo podrán recogerse previo consentimiento expreso de los interesados los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Contenido de los anexos. El Programa anual 2017 consta de seis anexos y contiene las estadísticas para fines estatales que han de elaborarse en dicho año por los servicios estadísticos de la Administración del Estado o cualesquiera otras entidades de ella dependientes.

En el anexo I se incluyen las actuaciones estratégicas y operativas que está previsto realizar en 2017 para cumplir con lo establecido en el anexo I del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

En el anexo II figura la relación de operaciones estadísticas que forman parte del Programa anual 2017, clasificadas por sector o tema y por organismo responsable de su ejecución.

En el anexo III se detalla, para cada una de las operaciones estadísticas incluidas en el Programa anual 2017: los organismos que intervienen en su elaboración, los trabajos concretos que se efectuarán durante el año y la participación de los diferentes organismos en su realización, las nuevas actuaciones específicas con impacto directo o indirecto en la reducción de las cargas soportadas por los informantes que se van a desarrollar durante el año.

El anexo IV contiene el Programa de inversiones previsto en 2017 para mejorar y renovar los medios de todo tipo precisos para el desarrollo de la función estadística.

El anexo V proporciona información complementaria para el seguimiento del Plan Estadístico Nacional 2017-2020, especificándose las altas, bajas y modificaciones de operaciones estadísticas que se incorporan a dicho plan mediante el Programa anual 2017.

En el anexo VI se facilita el calendario de difusión de las operaciones estadísticas que van a publicar resultados en 2017 por organismo responsable de su ejecución.

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores:

7284 Estadística de Sociedades Mercantiles

7314 Estadística de Hipotecas

7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias

7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad

7354 Estadística de Precios del Suelo

En éstas, al Consejo General del Notariado:

7188 Estadística de Transacciones Inmobiliarias

7353 Índice de Precios de la Vivienda (IPV)

Y en éstas, a la DGRN:

7868 Movimiento Natural de la Población

7879 Estadística de Adquisiciones de Nacionalidad Española por Residentes

7880 Estadística de Concesiones de Nacionalidad Española por Residencia

Este real decreto entró en vigor el día 1 de enero de 2017.

 

SECCIÓN II:
Concursos Registros

DGRN. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 45 plazas.

El plazo concluye el 20 de diciembre, salvo error.

Este concurso será el primero en el que se aplicará el artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre (ver resumen), que entró en vigor el pasado 2 de octubre de 2016 y que impone a notarios y registradores la obligación de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo. Está desarrollado por la Instrucción de 25 de octubre de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y el Notariado.

Archivo Concursos

El 19 de diciembre de 2016 se publica una rectificación de la convocatoria hecha por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia de la Generalitat de Cataluña, que puede influir sobre el fin del plazo de esta convocatoria. 

Respecto del plazo, dice la Resolución DGRN de 25 de noviembre de 2016: 

«Tercero. Plazos de presentación de solicitudes.

Las solicitudes deben presentarse en el plazo de quince días naturales a contar desde el día siguiente al de la publicación de las Resoluciones de convocatoria en el «Boletín Oficial del Estado» y en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña», o a partir del día siguiente a la publicación en el último diario oficial, en el caso que la publicación de las convocatorias no se haga simultáneamente en el «Boletín Oficial del Estado» y en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña», de acuerdo con el régimen de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. A este efecto, conforme al artículo 31.2 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, el cómputo del plazo se regirá por la fecha y hora oficial de las respectivas sedes electrónicas.»

Si se entiende que la última publicación de convocatoria es la de 19 de diciembre de 2016, ello implicaría que el plazo para los concursos concluirá el 3 de enero de 2017 en vez del 20 de diciembre de 2016. No se tiene noticia, de momento, de la interpretación oficial, pero avalan este criterio el uso de única instancia y el que la resolución del concurso será conjunta.

CATALUÑA. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 12 plazas.

El plazo concluye el 20 de diciembre, salvo error.

Ver lo indicado en Concurso DGRN, acerca de la necesidad de utilizar medios electrónicos para concursar.

Archivo Concursos

Corrección de errores publicada en el BOE el lunes 19 de diciembre de 2016:

Corrección de errores de la Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

El texto de la errata corregida es el siguiente: «Página 85051, donde dice: «Vilanova i la Geltrú.», debe decir: «Vilanova i la Geltrú núm. 1». No se dice nada en la rectificatoria sobre si ello afecta al final de plazo para concursar. 

Respecto del plazo, dice la Resolución catalana de 25 de noviembre de 2016: 

«Las instancias se deben presentar en el plazo de quince días naturales a contar desde el siguiente al de la publicación de las resoluciones de convocatoria en el «Boletín Oficial del Estado» y en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya», o a partir del día siguiente al de la publicación en el último diario oficial, en caso de que la publicación de las convocatorias no se haga simultáneamente en el BOE y en el DOGC.»

Si se entiende que la última publicación de convocatoria es la de 19 de diciembre de 2016, ello implicaría que el plazo para los concursos concluirá el 3 de enero de 2017 en vez del 20 de diciembre de 2016. No se tiene noticia, de momento, de la interpretación oficial, pero avalan este criterio el uso de única instancia y el que la resolución del concurso será conjunta.

 

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a don Francisco Javier Sáenz Villar, registrador mercantil y de bienes muebles de Madrid XV.

Se jubila a don Carlos Alfaro Roa, registrador de la propiedad de Burgos nº 3.

 

RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

487 a 494.** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE AGUAS. DERECHO TRANSITORIO. DETERMINACIÓN. MEDIOS DE PAGO

Resolución de 8 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de Cieza nº 1, relativa a una escritura de constitución de servidumbre de agua.

Se trata de ocho resoluciones similares, de igual fecha y registro.

“Se discuten en el presente expediente las siguientes cuestiones: Si puede constituirse una servidumbre de aguas siendo el predio sirviente un pozo inscrito como aguas privadas y cualidad inherente de un fundo; si tal servidumbre está suficiente determinada para poder tener acceso al folio registral, y si cabe que se indique simplemente el precio que se ha abonado por la misma sin acreditar el medio de pago del mismo.»

A la primera cuestión el Centro Directivo resuelve que, en aplicación de las disposiciones transitorias de la Ley de Aguas y de la doctrina de la Sentencia del Tribunal Constitucional 227/1988,  «para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional).»

En relación con la segunda cuestión debatida, se declara que «para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre.

Por último, en relación con la tercera cuestión la Dirección General tras recordar el régimen vigente, constata que en la escritura «se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente»,impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo.» En los pagos mediante transferencia «los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.» (JZM)

Ver estudio sobre disposiciones transitorias de la Ley de Aguas, por Joaquín Zejalbo.

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495.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. MODO DE ADQUISICIÓN. EXCESO DE CABIDA. OBRA NUEVA

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres nº 2, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial recaído en expediente de dominio. 

Hechos:

El hecho que da origen al recurso es un testimonio de auto, dictado por un  Juzgado ante el que se ha seguido un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y para hacer constar la mayor cabida de determinada finca registral,  todo ello a instancias de don A., el cual declaró que adquirió la finca por «certificación de venta». En la parte dispositiva del auto se declaraba justificado el dominio de la finca a favor del promotor del expediente A, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria que consta extendida a nombre de doña B., y se declaraba probada la mayor cabida de la finca, siendo la total construida de 44 metros cuadrados.

Don A, es titular de la finca en virtud de procedimiento de apremio contra un deudor titular catastral del inmueble, que no pudo inscribir su adjudicación porque la finca registral, que inicialmente se pensó que no estaba inmatriculada, finalmente se descubrió que sí que lo estaba, pero no inscrita a nombre de dicho deudor, ya fallecido, sino de otra persona, que resulta ser su madre, también fallecida. La última inscripción de dominio se practicó en el año 2015, aunque en base a un título anterior en varios años.

La registradora señala los siguientes defectos:

  1. Que no consta en el auto la identidad de la persona de la que el promotor adquirió su derecho a efectos de comprobar si hubo o no interrupción del tracto.
  2. Que debe acreditarse el modo de adquisición por el promovente (artículos 274 y 285 del Reglamento Hipotecario).
  3. Que «no se consignan los datos del promotor del expediente en lo relativo a su estado civil, y si estuviese casado, el régimen económico matrimonial del mismo, nombre, apellidos y D.N.I. del cónyuge, y el carácter con que debe inscribirse la adquisición (art. 51. 9.ª del Reglamento Hipotecario

4- Por último, la registradora señala también como defecto que «en el expediente se declara un exceso de superficie construida, no siendo medio hábil el expediente de dominio para inscribir tal mayor superficie construida, para lo cual debe hacerse la correspondiente declaración de obra nueva en los términos regulados por la normativa».

El recurrente, por su parte, en un extenso recurso, considera que en la referida «certificación de venta» alegada como título de propiedad, adquirió la finca por adjudicación tras el apremio a don C que resulta ser el hijo de la titular registral, doña B y que, por tanto, sí que existe interrupción del tracto sucesivo y procede inscribir la reanudación del mismo a su favor en los términos declarados en el auto judicial.

 Y que la discrepancia entre la superficie según certificación registral (17,40 metros cuadrados en una sola planta) y la real (coincidente con la catastral de 22 metros cuadrados en cada planta, que suman 44 metros cuadrados construidos), fue asimismo acreditada con la  medición pericial aportada por técnico competente, y declarada probada en el expediente de dominio, por lo que deberá estimarse la inscripción de dicha mayor cabida sin necesidad de declaración de obra nueva.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado revoca los defectos 1 y 4, confirmando los restantes.

En primer lugar nuestro Centro directivo determina la normativa aplicable que teniendo en cuenta la disposición transitoria de la Ley 13/2015  por la que «todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior», concluye que en nuestro caso, el expediente de dominio ha de ser tramitado  ante la autoridad judicial  rigiéndose por la normativa anterior a la Ley 13/2015.

Así mismo recuerda su doctrina reiterada en relación al expediente de dominio considerado como un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada lo que justifica la comprobación minuciosa por parte del registrador  del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar  su utilización  para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros, siendo la normativa que lo regula de interpretación restrictiva.

El primer defecto señalado por la registradora es revocado ya que de la documentación presentada por el recurrente, resulta que  la persona de la que el promotor adquirió su derecho  fue don  C., identidad no ignorada por la registradora  al calificar el documento ya que en su nota de calificación comienza diciendo que “visto el historial registral de la finca, resulta que don  C., no aparece en ningún momento como titular registral de la finca”.

Y en cuanto a la relación de dicha persona con la titular registral, por un lado quedaba acreditado que era el hijo de la titular registral y por otro  no constaba que hubiera adquirido de la titular registral como heredero único de la misma, lo que sí que excluiría la concurrencia de efectiva interrupción de tracto.

En base a lo anterior, en el presente caso, el promotor del expediente de dominio adquiere de persona que no es la titular registral, ni heredero único de la titular registral, concurriendo  la hipótesis habilitante para permitir conceptualmente, si concurrieran los demás requisitos, para  que el promotor obtenga judicialmente un pronunciamiento para la reanudación del tracto a su favor con cancelación de la inscripción registral contradictoria.

El segundo defecto, sin embargo es confirmado, ya que de la documentación presentada no resultaba el modo de adquisición y  aunque ello si constaba en el escrito del recurso, la DG tiene declarado en base al artículo 326 de la Ley Hipotecaria que para la resolución de un recurso  no  es posible basarse en extremos aportados en vía de recurso pero no presentados oportunamente ante el registrador.

Por el mismo motivo confirma el defecto relativo a que no se habían expresado las circunstancias personales del promotor del expediente al no haber sido presentados al registrador al tiempo de su calificación.

Y en cuanto al último defecto señalado es por el contrario revocado. Para su comprensión, se ha de tener  en cuenta que el auto judicial declara justificado un doble extremo: un aumento de la superficie de suelo y un aumento de la superficie construida.

En lo que respecta al aumento de superficie de suelo,  no hay duda que el expediente de dominio es un medio hábil para su acreditación y en cuanto al aumento de la superficie construida y el número de plantas hace un examen del artículo 208 de la Ley(anterior a la reforma) y el nuevo artículo 202 de los que resulta que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar «en los títulos referentes al inmueble», y de entre tales títulos no cabe excluir al auto judicial recaído en un expediente de dominio. Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación. (MGV)

 

496.** LA EXTINCIÓN VOLUNTARIA DEL DERECHO DEL USUFRUCTUARIO ARRENDADOR NO IMPLICA LA DEL ARRENDAMIENTO

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Ejido nº 2, por la que acuerda no practicar la inscripción de la cancelación de un subarriendo. 

Hechos: la nuda propiedad de una finca registral figura inscrita a favor de una sociedad mercantil. Consta también inscrito un arrendamiento concertado en su día por la usufructuaria.

En la escritura objeto de calificación, la usufructuaria vende a la citada sociedad mercantil el derecho de usufructo que ostentaba sobre tal finca. Se pacta como precio la cesión a favor de la vendedora de una participación indivisa en pleno dominio del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la finca. En la escritura se pacta expresamente que: “(…) extinguido el derecho de usufructo por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en una misma persona, el contrato de arrendamiento de la finca descrita que consta inscrito, celebrado por la usufructuaria, queda subsistente durante el presente año agrícola y se resolverá, una vez finalizado el mismo; todo ello conforme al art 480 CC y art. 10 de la Ley 49/2003, de 26 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (…)”.

La Registradora:

1) Inscribe el usufructo vitalicio a favor de la entidad mercantil, por título de compra.

2) Inscribe el pleno dominio de un 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la finca a la usufructuaria transmitente, por título de dación en pago.

3) Suspende la inscripción de la extinción del derecho de usufructo por consolidación, esto es, por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en una misma persona y, por tanto, la extinción del contrato de subarriendo concedido por la usufructuaria con fundamento en los arts 107.1 LH y 175.1 RH en la medida en que la conclusión del usufructo no se ha producido por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario sino que resulta de un hecho voluntario, como es, la compraventa celebrada.

El recurrente alega la improcedencia de la aplicación del artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria (hipoteca del derecho de usufructo) y defiende la aplicación de los artículos 480 y 513 CC y 10 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Cuando un derecho de usufructo está gravado con un derecho de arrendamiento concertado por el usufructuario, ¿la venta del usufructo al nudo propietario permite cancelar el derecho de arrendamiento inscrito? Según la Dirección General, NO  y ello con fundamento en los arts 6.2 CC, arts 82.2 y 107.1 LH y art. 175.1 RH.

1) Si el usufructo se extingue o concluye por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario, el derecho de arrendamiento (y cualesquiera otros gravámenes constituidos sobre el derecho de usufructo) podrán cancelarse a instancia del dueño del inmueble con sólo presentar el documento que acredite la conclusión de dicho usufructo y ello con arreglo al art. 175.1 RH.

2) Ahora bien, no cabe mantener esta afirmación cuando concurre la voluntad del usufructuario (por ejemplo, por la transmisión onerosa o gratuita de su derecho al nudo propietario – como sucede en el caso analizado -, por renuncia pura y simple del usufructuario…).

Esta distinción –la concurrencia o no de la voluntad del usufructuario en la conclusión del usufructo – es también la acogida en el artículo 107.1 LH que tras declarar que podrá hipotecarse el derecho de usufructo distingue según el usufructo concluya por un hecho dependiente o no de la voluntad del usufructuario. Cuando medie la voluntad del usufructuario, la hipoteca no se extingue sino que subsiste hasta que se cumpla la obligación asegurada, o, hasta que venza el tiempo en el que usufructo habría naturalmente concluido de no mediar el hecho que le puso fin.

Conclusión: cuando un usufructo gravado con un derecho de arrendamiento que, además consta inscrito, se transmite al nudo propietario, no se produce una completa y perfecta consolidación del usufructo con la nuda propiedad ni se produce la extinción del arrendamiento inscrito, sino que dicho arrendamiento sigue vigente y no puede ser cancelado hasta que se produzca el vencimiento del plazo inscrito de dicho arrendamiento o, como señala el art. 175.1 del RH, se “acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario”.  (ER)

 

497.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS NEGATIVO. EXPRESIÓN MANUSCRITA

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación practicada por el registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario unilateral.

NOTA DE CALIFICACIÓN.- Puede verse aquí[1]. […]

EL CASO.- Se presenta una escritura de préstamo hipotecario con intereses remuneratorios variables, entre un banco [BBVA] y unos prestatarios personas físicas, y en el que la finca gravada es una vivienda que no se va a destinar a su domicilio habitual. Se suspenden [el registrador deniega (1*) varias cláusulas además de la falta de expresión manuscrita] y recurren la inscripción de diversas cláusulas del contrato, constituyendo el objeto principal del recurso, por constituir la razón del rechazo de la inscripción parcial del título, el análisis de la cláusula tercera número 3.1 «Tipo de interés.–Devengo y vencimiento», que señala: «Debido a la naturaleza del contrato, en ningún caso se podrán generar intereses a favor del prestatario», y la determinación si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1/2013 de 14 de mayo.

APARTADO PRIMERO DE LA CALIFICACIÓN: CUESTIÓN PRINCIPAL, NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA: CONFIRMADO.- La cuestión es si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es precisa la expresión manuscrita del deudor de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula.

ALEGATO DEL NOTARIO.- El notario recurrente alega en favor de la no necesidad de la expresión manuscrita, que el préstamo por naturaleza puede ser gratuito, si no devenga intereses, u oneroso, si los devenga a favor del prestamista, pero nunca puede devengar intereses a favor del prestatario. Las razones son, en primer lugar, que el interés por definición es la remuneración del acreedor y, en segundo lugar, que en caso de devengarse en favor del prestatario se estaría alterando la naturaleza jurídica del contrato que dejaría de ser un préstamo mutuo para convertirse en otro tipo de contrato. Además, el sistema de amortización francés, cuya fórmula consta en la escritura, implica que la cuota de amortización, en cada período de interés, variará atendiendo a cuál sea el tipo de interés aplicable en cada uno de ellos; pero que cuando el tipo de interés es negativo, la consecuencia financiera de la aplicación de la fórmula matemática será igual a cuando el préstamo no devenga intereses y, en consecuencia, durante ese período solo se restituye capital.

[…] afirma el recurrente que una cláusula como la discutida, no constituye una cláusula contractual de suelo del cero por ciento sino una cláusula de tipo legal o aclaratoria de una condición esencial del contrato de préstamo formalizado de común acuerdo entre ambas partes, que señala que el préstamo nunca devengará intereses a favor del prestatario, pero porque así deriva naturalmente de la Ley y del sistema de amortización francés elegido, es decir, sin que se pacte expresamente un tipo fijo mínimo.

ARGUMENTOS SOBRE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA.- (3) Una cuestión semejante referida a la aplicación del art. 6 Ley 1/2013, ya fue abordada en la Resolución de 12 marzo 2015 […] Resolución a la que se remite la presente y cuya doctrina se resume en los números siguientes, siguiendo el criterio de las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio 2016 [a las que nos remitimos si bien en este resumen nos detendremos en algunas cuestiones concretas]. […]

(5) Pues bien, es este control previo y doble de incorporación y transparencia el que se ha visto reforzado por el art. 6 de la Ley 1/2013, cuya interpretación se ha de hacer partiendo del contexto legal y jurisprudencial, nacional y comunitario, contexto que condiciona la validez de las cláusulas hipotecarias al cumplimiento de los requisitos legales tendentes a asegurar una compresibilidad real de las mismas por parte del prestatario. Es decir, frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro–consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros [es un precepto pro banco que no se puede interpretar extensivamente]. […]

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario acerca de su real comprensión del riesgo que asume, para que se pueda entender cumplida la necesaria transparencia respecto de las cláusulas de mayor transcendencia y dificultad cognoscitiva contenidas en este tipo de contratos, como son las que limitan la variabilidad del tipo de interés, las que lo sujetan a un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o las denominadas cláusulas multidivisa.

Y este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 de marzo, 8 y 27 de octubre y 10 de diciembre de 2015 y 15 de julio de 2016, es de carácter imperativo dada la literalidad del art. 6 que utiliza la expresión «se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita…», por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. Respecto de la no inscripción de la propia cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés porque su nulidad derivaría de la declaración general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relación con las cláusulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relación con las cláusulas abusivas, dado que la falta de la expresión manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulación y, en consecuencia, su abusividad en los términos señalados por el Tribunal Supremo. Y respecto de la escritura de préstamo hipotecario porque estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados (vid. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 18 de febrero de 2014, entre otras). [La conclusión es que no se puede inscribir la escritura y hay que otorgar otra con expresión manuscrita: lo mejor es inscribir sin límite de variabilidad por ser contraria a norma imperativa]

(6) Así planteados los términos del debate, la alegación por el notario recurrente de que la cláusula discutida […] no constituye una cláusula suelo del cero por ciento sino una cláusula aclaratoria de una condición esencial del contrato de préstamo que se firma (derivada del pacto de sistema francés de amortización) […] por tanto, esta aclaración no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresión manuscrita, tampoco puede admitirse. […]

Por tanto, si el prestamista, en ejercicio de su legítimo derecho, predispone una cláusula que limite o excluya la posibilidad de que devenguen intereses a favor del prestatario, aunque sea a efectos aclaratorios de los efectos típicos del contrato o del significado de una de las cláusulas pactadas, su incorporación al contrato de préstamo hipotecario exigirá, por disposición imperativa y como canon de transparencia, la aportación de la repetida expresión manuscrita […] pese a lo que pudiera aconsejarse de “lege ferenda” […]

La aportación el día 22 julio 2016 por parte del presentante del escrito que contiene la «expresión manuscrita» de los prestatarios […] al no aparecer en el Registro de la Propiedad en el momento de extender la nota de calificación recurrida y, además, no haber impedido el recurso contra el correspondiente defecto por parte del notario recurrente, no pueden ser objeto de consideración en este expediente, de conformidad con la dispuesto en el art. 326 LH.

APARTADO SEGUNDO DE LA CALIFICACIÓN: OTROS DEFECTOS.- En cuanto al análisis de los otros defectos recogidos en la nota de calificación, debe recordarse que, de conformidad con los arts. 324 y 326 LH , el objeto del recurso contra calificaciones de registradores es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada es o no ajustada a Derecho; no pudiendo entrar a valorar [sin embargo el fundamento jurídico 6 de la resolución 14 setiembre 2016 nos recuerda lo que no está recurrido ni viene a cuento] [1] otros posibles defectos que pudiera contener la escritura [¿seguro que la DGRN no tiene la obligación de denegar de oficio la inscripción de cláusulas abusivas presentes en la escritura? Una de las causas de inadaptación del procedimiento registral a la contratación con condiciones generales], [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en la nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, [3] o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe, como ha ocurrido en este supuesto con la cláusula financiera cuarta, apartado 4.4. (4.3. en la nota de calificación) relativa a «comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas», con la cláusula financiera quinta de «gastos», y con las letras d) y segundo apartado de la f), del epígrafe 6.bis.1, de la cláusula financiera sexta bis referida a «causas de vencimiento anticipado del préstamo».

[4] Igualmente debe excluirse el enjuiciamiento de aquellos apartados incluidos en la nota de calificación que no se correspondan con una auténtica suspensión de una cláusula determinada del contrato, como ocurre con la denominada «advertencia» que el registrador de la propiedad realiza con relación a la cláusula financiera sexta de «intereses de demora», cuya exclusión de inscripción ha sido expresamente solicitada por las partes interesadas por ser contraria a la STS de 3 junio 2016. Tan solo indicar aquí que la alegación por parte del notario recurrente que debe admitirse su inscripción porque la formalización del contrato de préstamo con garantía hipotecaria y su presentación en registro de la propiedad tuvieron lugar el día 14 junio de 2016, fecha en la que las partes y el propio notario autorizante desconocían la existencia de la STS, es una cuestión ya resuelta en sentido negativo por este Centro Directivo en dos recientes Resoluciones, ambas de fecha 19 octubre 2016.

[5] La misma ausencia de análisis recursivo es aplicable a las alegaciones de la parte recurrente respecto de la actuación calificadora no uniforme del registrador de la Propiedad en relación con otras escrituras de préstamo hipotecario de la misma entidad crediticia cuyo clausulado era idéntico.

DEFECTO 2.2. UNA CLÁUSULA NO CONCRETADA EN LA NOTA. DEFECTO INCOMPLETO: SE REVOCA. 8. Entrando a valorar ya las distintas estipulaciones de la escritura de préstamo hipotecario suspendidas [el registrador deniega esas cláusulas (2*)] de acceso registral y cuyo rechazo ha sido objeto de recurso, la primera de ellas es en «la Cláusula Financiera Segunda «Duración. Vencimientos, Reembolso anticipado», apartado «2.2. Vencimientos», subapartado «2.2.2. Vencimientos en período de amortización», su párrafo tercero desde «Asimismo en la FIPER (…)» hasta el final de dicho párrafo, así como su párrafo cuarto», la cual es rechazada por carecer de transcendencia real (arts. 2 y 98 LH y 9 y 51.6.ª de su Reglamento); alegando la parte recurrente que tales párrafos tercero y cuarto en la estipulación 2.2.2. no existen en la escritura calificada.

En su informe, el registrador de la Propiedad aclara que, en realidad, lo que se ha denegado son «parte del párrafo primero y el párrafo segundo de la estipulación 2.2.2.1. Amortización con sistema francés», copiándolos literalmente, y dándose la circunstancia de la falta de coincidencia exacta entre los términos de la estipulación suspendidos [el registrador dice denegadas (3*)], según la nota de calificación (no existe la frase inicial de delimitación), y la parte suspendida según el informe del registrador.

[…] no cabe sino reiterar la doctrina según la cual, cuando la calificación del registrador sea desfavorable, es exigible, que al consignarse los defectos que aquélla exprese además de una motivación jurídica suficiente, la determinación de las concretas cláusulas o partes de las mismas suspendidas de inscripción, para que los interesados puedan conocer con claridad y precisión los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación […] al no coincidir con los consignados en la nota de calificación, no puede admitirse, en este ámbito, la concreción de los párrafos suspendidos que el registrador manifiesta en su informe; por lo que procede admitir el recurso en cuanto a este defecto y revocar la nota de calificación.

DEFECTO 2.3. OTRO DEFECTO INCONCRETO: REVOCADO.- Y lo mismo cabe decir del segundo defecto de la nota de calificación, referido a un pacto contenido en la misma «estipulación financiera segunda», apartado «2.3. Amortización anticipada. Condiciones generales. Compensación por desistimiento por amortización anticipada subrogatoria y no subrogatoria: su penúltimo párrafo»; que se suspende por la inmediatividad de la hipoteca a la que resultan ajenos comportamientos del deudor distintos del cumplimiento mismo de la obligación específicamente garantizada.

El notario en su recurso señala respecto de este defecto que «la cláusula financiera 2.3, se subdivide a su vez en la 2.3.1. y en la 2.3.2.», preguntándose: «¿A qué penúltimo párrafo se refiere la calificación?», a lo que el registrador responde en su informe reproduciendo literalmente el párrafo suspendido, que resulta ser «el párrafo último de la cláusula 2.3.1. Condiciones Generales. Compensación por desistimiento por amortización subrogatoria y no subrogatoria», por lo que debe entenderse reproducido aquí lo expuesto anteriormente en este fundamento de Derecho respecto de la admisión del recurso y la revocación, en este punto, de la calificación registral.

DEFECTO 2.6. COMISIÓN POR SUBROGACIÓN Y REQUISITOS PARA SUBROGACIÓN DE TERCEROS ADQUIRENTES: CONFIRMADO.- La siguiente objeción del registrador que ha sido recurrida se refiere a la cláusula financiera cuarta «comisiones», respecto de la que se suspende [el registrador deniega 4*] la inscripción del apartado 4.2. «comisión por subrogación», el inciso: «Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la Cláusula 12.ª que se refiere a la “Subrogación de los adquirentes en el préstamo”; por carecer de trascendencia real, en tanto dicha cláusula no es objeto de reflejo registral, como se indicará posteriormente». Por su parte, la citada cláusula duodécima «subrogación de los adquirentes», se suspende [el registrador la deniega (5*)] también por cuanto la regulación de la subrogación por terceros adquirentes de la finca hipotecada, carece de trascendencia real.

En el recurso se argumenta en contra de la denegación de estas cláusulas que si bien no afectan a la constitución de la hipoteca, se trata de pactos que reconocen a la parte prestataria e hipotecante el derecho a transmitir la vivienda con la facultad por el comprador de subrogarse en la deuda garantizada con la hipoteca, entendiendo que su constancia registral sí es esencial para los terceros interesados en la subrogación, al permitirles conocer los requisitos a cumplir para que la misma opere. Pero la realidad es que esa Cláusula Decimosegunda no atribuye derecho alguno a la parte prestataria–hipotecante para transmitir la finca hipotecada con la facultad del adquirente de subrogarse en el préstamo, sino que se limita a regular los requisitos mínimos que dicha adquisición debe reunir para que el acreedor, a su libre albedrío, pueda decidirse por la aceptación expresa de tal subrogación con efectos liberatorios para el deudor primitivo.

Por tanto, dependiendo la subrogación del adquirente en el préstamo del consentimiento expreso del acreedor, que no queda condicionado por los requisitos que se enumeran: «en todo caso será además necesario» se señala en la cláusula respecto de los mismos; y no constituyendo esta estipulación una cláusula financiera, ni sirviendo para perfilar la obligación garantiza, su inscripción debe ser rechazada por carecer de transcendencia real como se indica en la nota de calificación, ya que, como queda expuesto, constituye una mera información acerca de los requisitos mínimos que deben concurrir para que el acreedor acepte la subrogación del adquirente. En consecuencia, estas dos estipulaciones pueden denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal si más motivación [se supone además, que la denegación de la cláusula e inscripción del resto de la hipoteca puede hacerse sin consentimiento del presentante].

DEFECTO 2.11. VENCIMIENTO ANTICIPADO.- 10. Igualmente de la cláusula financiera sexta bis, «vencimiento anticipado del préstamo», apartado «6.bis.1. Causas de vencimiento anticipado del préstamo», se suspende [el registrador deniega (6*)] la inscripción de las letras c): consistente en «no destinar el préstamo a la finalidad establecida», parte de la f): consistente en «no reembolsar al banco de las obligaciones dinerarias que siendo de cuenta del prestatario hayan sido anticipadas por el banco, por importe equivalente al menos a tres mensualidades», y g): consistente en «el fallecimiento de los fiadores sin que sus causahabientes acepten la herencia o lo hagan a beneficio de inventarios, salvo que el prestatario ofrezca nuevos fiadores a satisfacción del banco». Los argumentos de la denegación son los siguientes: por haber sido declaradas nulas por la STS número 792/2009, de 16 de diciembre, diversas cláusulas de este tipo, en cuanto atribuyen eficacia resolutoria del contrato a cualquier incumplimiento o al incumplimiento de obligaciones meramente accesorias independientes de la obligación asegurada […]

Relacionada con esta denegación se encuentra la paralela de la cláusula séptima «finalidad del préstamo», que se funda en que hace referencia a una obligación accesoria de la obligación garantizada que carece de trascendencia real y es independiente de la hipoteca cuya constitución se insta en el título calificado […]

DEFECTO 2.11 LETRA G. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALLECIMIENTO DE LOS FIADORES: CONFIRMADO.- Empezando por la última cláusula de vencimiento anticipado suspendida, es criterio de esta Dirección General que la misma no es inscribible porque el fallecimiento o concurso del fiador no afecta en modo alguno ni al derecho real de hipoteca ni a la solvencia del deudor, ni tampoco a la determinación de la garantía ni a sus posibilidades de ejecución, por ser la fianza una institución ajena al Registro de la Propiedad. En consecuencia, se confirma en cuanto a este defecto la calificación registral.

DEFECTO 2.11 LETRA C Y 2.14. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIR FINALIDAD PRÉSTAMO: REVOCADO.- Sin embargo, respecto a las otras dos estipulaciones el recurso debe ser estimado y admitida su inscripción, en la medida que cumplen con los requisitos de causa adecuada, proporcionalidad y determinación. En cuanto al vencimiento anticipado del préstamo por no destinarse el dinero entregado a la finalidad convenida, en primer lugar, porque, en la medida en que el préstamo se vincula a la adquisición del inmueble hipotecado, como en este caso, o a cualquier otra finalidad relacionada directamente con el mismo (su construcción, rehabilitación o explotación), contribuye a la identificación de la obligación garantizada y se constituye en motivo de especial relevancia de la concesión. En segundo lugar, porque, en determinados supuestos, la finalidad del préstamo puede determinar el contenido de ciertas estipulaciones contractuales o de consecuencias procesales determinadas, como cuando el destino pactado es la adquisición de la vivienda habitual (ej. arts. 114.3 LH, o 579 y 671 LEC), o nos encontramos ante préstamos oficiales para la financiación empresarial (Instituto de Crédito Oficial) o ante acuerdos de refinanciación y extrajudiciales de pagos recogidos en la legislación concursal. Todo ello (tercer lugar) sin olvidar que la finalidad del préstamo, ya que nos encontremos ante prestatarios personas físicas o jurídicas, va a determinar la aplicación o no de la normativa sobre consumidores, según que el mismo se destine a «un propósito relacionado o ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión» (art. 3 TRLGDCU), y el posible contenido de ciertas estipulaciones contractuales (ej. intereses moratorios en relación con la STS de 3 junio 2016).

DEFECTO 2.11 LETRA F. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALTA DE REEMBOLSO DE ANTICIPOS POR OBLIGACIONES DEL DEUDOR VINCULADAS A LA GARANTÍA: REVOCADO.- En cuanto al vencimiento anticipado por la ausencia del reembolso por el prestatario de las obligaciones dinerarias que siendo de su cuenta hubieren sido anticipadas por el acreedor, se considera inscribible porque el incumplimiento de esas obligaciones dinerarias derivadas de la conservación de los bienes dados en garantía o que estén directamente vinculadas a los mismos y puedan constituir cargas preferentes [si son preferentes y el banco se subroga por el anticipo ¿para qué quiere mayor garantía?] (ej. gastos de la comunidad horizontal, seguros de daños o Impuesto sobre Bienes Inmuebles), dada la importancia del mantenimiento de la suficiencia del valor de la garantía hipotecaria (art. 117 LH) y de la conservación de la preferencia de cobro de la misma, deben posibilitar el vencimiento del préstamo en cuanto incumplimiento de obligaciones de especial relevancia a tales fines (Resoluciones de 20 mayo 2000 y de 22 marzo 2001). Además, en este caso, la cuantía del incumplimiento se vincula al art. 693 LEC, al exigir que el importe del mismo sea equivalente al menos a tres mensualidades de capital o intereses, por lo que no se le puede hacer la tacha registral de cuantía insuficiente o abusividad. Por último, tales gastos normalmente se encuentran garantizados expresamente con un concepto de la responsabilidad hipotecaria, en este caso también, concretamente en la cláusula novena de constitución de hipoteca, letra c) segunda parte. Por tanto, si se admite su garantía hipotecaria expresa, constituyendo una obligación garantizada, y, además, tienen una naturaleza financiera y están vinculados directamente con el inmueble hipotecado, no se vislumbra la razón por la que no pueda admitirse que su impago provoque el vencimiento anticipado del préstamo.

DEFECTO 2.15. COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS, RECLAMACIÓN DE LA DEUDA A TERCEROS Y FACULTAD GENÉRICA DEL ACREEDOR DE IMPUTACIÓN DE PAGOS: CONFIRMADOS. […] de la cláusula octava «Forma de pago. Solidaridad. Indivisibilidad. Imputación. Compensación», se suspende [el registrador deniega (7*)] de su apartado «8.2. Solidaridad», su párrafo segundo: «posibilidad del acreedor de dirigirse contra otros obligados en caso de concurso del prestatario o de los fiadores», y sus apartados «8.4. Imputación de pagos» y «8.5. Compensación», completos; por tratarse, se argumenta, de pactos carentes de trascendencia real […]

No se comparte este criterio respecto del pacto de compensación de créditos (cuentas, depósitos, etc.), ni con relación a la posibilidad de reclamar el pago de la deuda a otros obligados, ya que se trata de pactos que transcienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, por lo que respecto de los mismos debe desestimarse el recurso. El mismo criterio se debe mantener respecto de pacto de imputación de pagos genérico que ha sido objeto de suspensión, el cual faculta al acreedor para aplicar, a su libre elección, las cantidades que reciba del prestatario a cualquiera de las operaciones financieras que mantenga con el mismo.

IMPUTACIÓN DE PAGOS ADMISIBLE.- Otra cosa sería el pacto de imputación forzosa de la cantidades recibidas al pago, por el orden convenido, de las distintas obligaciones principal, accesorias o complementarias vinculadas al préstamo (capital, intereses ordinarios, intereses moratorios y gastos); ya que dicha imputación va a determinar, en su caso, la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva por los distintos conceptos garantizados y, en su momento, el concreto pago al actor del precio del remate, pues la cuantificación del mismo dependerá de la cantidad reclamada por cada concepto y del importe de la respectiva responsabilidad hipotecaria, ya que no se puede entregar al ejecutante por cada uno de los conceptos garantizados cantidad alguna que exceda de la respectiva cobertura hipotecaria (art. 692 LEC).

DEFECTO 2.16: DESISTIMIENTO DE LA FACULTAD DE REVOCAR LA HIPOTECA NO ACEPTADA.- También es objeto de suspensión [el registrador deniega (8*)], de la cláusula novena de «constitución de hipoteca», el apartado «declaración especial» relativo a la renuncia de la parte prestataria a la posibilidad de desistir de la revocación de la hipoteca unilateral en caso que el acreedor no haya inscrito la aceptación de la misma; por el carácter voluntario de la inscripción y el principio de rogación que inspira el procedimiento hipotecario –art. 6 LH– […]

A este respecto debe señalarse que, independientemente del carácter superfluo, en este supuesto concreto, del reflejo registral de esta «declaración especial», ya que la aceptación del acreedor figura por diligencia en la escritura de hipoteca; la renuncia o voluntad de no revocar la hipoteca inscrita, bien no requiriendo la aceptación del acreedor o bien no cancelándola transcurridos los dos meses desde que tuvo lugar el requerimiento, resulta una cláusula abusiva cuando sea aplicable, como ya se ha analizado ocurre en este caso, la legislación de protección de los consumidores. Así, esta cláusula, en cuanto implica la renuncia a un derecho concedido por Ley al prestatario consumidor por el art. 141 LH (requerimiento al acreedor para que acepte y cancelación unilateral de la hipoteca transcurridos dos meses), se puede encuadrar dentro de las cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos de los consumidores (art. 86 TRLGDCU) o por afectar al perfeccionamiento y ejecución del contrato (art. 89 TRLGDCU), en la medida que impone al prestatario ciertas obligaciones para evitar los riesgos derivados de la falta de diligencia por parte del acreedor en el cumplimiento de las suyas propias (STS de 16 diciembre 2009).

DEFECTO 2.18. DESIGNACIÓN DEL BANCO COMO BENEFICIARIO DEL SEGURO: DENEGACIÓN CONFIRMADA SIN PERJUICIO DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE LAS INDEMNIZACIONES POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.- 13. Tampoco considera inscribibles el registrador, de la cláusula undécima relativa a la «conservación de la garantía», su apartado b), el inciso «a nombre del Banco por cuenta y riesgo de la parte prestataria» de su párrafo primero, así como sus párrafos segundo y tercero (aplicación de las indemnizaciones por el seguro de daños o por expropiación forzosa, por tratarse de pactos carentes de trascendencia real o reiteración de las previsiones legalmente establecidas; el párrafo primero de su apartado c), relativo al arrendamiento de la finca hipotecada, por resultar contraria su inscripción a normas imperativas (en este sentido, los arts. 27 y 107.3 LH) y por haber sido declarada la no inscribilidad de las cláusulas que limiten la facultad celebrar contratos de arrendamiento que estén sujetos al principio de purga (cfr. art. 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), no pudiendo provocar, por tanto, perjuicio al acreedor hipotecario, y de su letra c), penúltimo párrafo, el inciso «como se establece en la cláusula 5.ª», en la medida que dicha cláusula quinta de «gastos», no ha sido objeto de reflejo registral por los motivos anteriormente expresados.

GASTOS DE CONSERVACIÓN DE LA GARANTÍA: CONFIRMADO.- El notario señala en su recurso que en la STS de 23 diciembre 2015, en la parte destinada a los gastos de conservación de la garantía, indica expresamente que «en lo que atañe a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 LMH), habida cuenta de que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía…». Y que, por tanto, el incumplimiento por la parte hipotecante de la obligación de asegurar los bienes dados en garantíaocasionaría que la entidad acreedora se vea en la necesidad de formalizar dicho seguro, cantidades que podrá reclamar en el proceso judicial. En la constitución de hipoteca, una de las obligaciones que asume el hipotecante es conservar el bien hipotecado, pacto que le obliga a realizar todos los actos necesarios de mantenimiento, conservación y reparación del bien hipotecado a efectos de que no pierda su valor, y dentro de estas garantías de conservación está la de contratar un contrato de seguro a fin de que en supuesto de siniestro el capital asegurado pueda ser destinado a la cancelación de la deuda garantizada con la hipoteca [esto desvirtúa la finalidad del seguro que persigue la reconstrucción del bien con la indemnización]. Asimismo, en cuanto a la obligación de no arrendar debe entenderse dentro de la obligación de conservar la finca hipotecada y no perjudicar la misma mediante contratos de arrendamiento que puedan resultar lesivos para el derecho de hipoteca.

BENEFICIARIO.- Lo primero que debe ponerse de manifiesto en cuanto a este grupo de pactos suspendidos, es que la obligación de conservar con la debida diligencia la finca hipotecada y de tenerla asegurada del riesgo de incendios y otros daños, sí se consideran inscribibles por el registrador, por lo que no son aplicables los argumentos, ciertos sin duda, del notario recurrente en favor de su inscripción. Lo que es excluido realmente del registro es la obligación de que en el seguro figure como beneficiario el banco, que las indemnizaciones derivadas del seguro o de las expropiaciones forzosas se destinen al pago de las cantidades derivadas del contrato –incluso las no vencidas–, y el régimen de la subrogación real de los importes percibidos en caso de las obligaciones no estuvieran vencidas. Tales pactos, si bien es cierto, como señala el registrador en su nota de calificación, son reproducción de previsiones legales o desarrollo permitido por las mismas, deben considerarse inscribibles en la medida que la hipoteca se extiende naturalmente a las mismas (arts. 109 y 110.2 LH).

Sin embargo, de este régimen debe exceptuarse las indemnizaciones derivadas de la expropiación forzosa de la finca hipoteca porque su destino y procedimiento viene fijado por la Ley (art. 42 LEF), no siendo susceptible de pacto y, además, la obligatoria citación del acreedor hipotecario en el expediente expropiatorio (art. 4.2 LEF) permitirá la defensa del mayor valor posible para la finca hipotecada. Esta cláusula solo sería admisible si contiene la previsión de la posibilidad por parte del deudor de sustituir la garantía desaparecida por otras nuevas e igualmente seguras de conformidad con el art. 1129.3 CC.

DEFECTO 2.19. PROHIBICIÓN DE ARRENDAR. CONFIRMADO.- Respecto a la prohibición de arrendar por debajo de una determinada renta que se fija, debe considerarse no inscribible porque, aparte de disponerlo así con carácter general el art. 27 LH, según la STS de 16 diciembre 2009, tales pactos, como pone de manifiesto la nota de calificación, solo son admisibles en relación con aquellos supuestos de arriendo que no estén sujetos al sistema de purga de cargas en caso de ejecución de una hipoteca anterior y, por tanto, no menoscaban la garantía hipotecaria ni alteran su preferencia. Esta doctrina del TS debe interpretarse, tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por Ley 4/2013, de 4 de junio (arts. 7.2, 10.2 y 14), en el sentido que, actualmente, ningún arrendamiento no inscrito, tanto de local como de vivienda, está libre de purga en caso de ejecución de hipoteca anterior (Resoluciones 1 octubre 2010, 8 junio 2011 y 28 abril 2015).

Así, el art. 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que «una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el art. 9 (hasta 3 años), así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 LH», por lo que en caso de no inscripción del arrendamiento, éste no se impondrá a las adquirentes ni titulares de hipotecas inscritos con posterioridad. Y, por su parte, el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que en caso de enajenación de la vivienda arrendada «el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 LH, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los arts. 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca», lo que al decir de la doctrina mayoritaria sería aplicable a los rematantes y adjudicatarios de la vivienda en la ejecución hipotecaria, a los que únicamente afectará los arrendamientos inscritos con anterioridad a la hipoteca.

DEFECTO 2.20. VARIOS SIN TRASCENDENCIA REAL: CONFIRMADO.- Por último, se suspende también [el registrador deniega 9*] la inscripción de las cláusulas decimotercera: «apoderamiento»; decimocuarta: «anotación de suspensión», la de «tratamiento de datos personales», la de «declaración específica: condiciones generales de la contratación, y no adhesión a arbitraje de consumo» y la de «autorización», por tratarse de estipulaciones carentes de trascendencia real. […]

Lo cierto es que ninguna de las cláusulas de este grupo [1] tienen el carácter de estipulación financieras, [2] ni contribuyen a la delimitación de la obligación garantizada o del derecho real de garantía, [3] ni son susceptibles de garantía hipotecaria, [4] ni tampoco se articulan como causa de vencimiento anticipado del préstamo, por lo que pueden ser suspendidas con la única motivación de carecer de transcendencia real; procediendo, por tanto, en cuanto a las mismas, la desestimación del recurso.

Por todo lo cual, concurriendo todos los presupuestos de aplicación del art. 6 de la Ley 1/2013 y de aplicación de la normativa de consumidores, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto al primer defecto recurrido (falta de expresión manuscrita del prestatario). En cuanto a las demás cláusulas suspendidas [denegadas 10*] también procede, en general, desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, salvo respecto de aquellas concretas cláusulas en que expresamente se señala la admisión del recurso en los fundamentos de Derecho números 8, 10 y 13. (CB)

 

498.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA: TRACTO SUCESIVO SI HAN FALLECIDO TITULARES REGISTRALES. REDUCCIÓN DE CABIDA

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valdepeñas a inscribir una sentencia judicial.

Hechos: una determinada finca registral figura inscrita a favor de dos cónyuges sin que conste en el Registro su fallecimiento ni partición alguna. El documento que es objeto de calificación es el testimonio de una sentencia firme dictada en procedimiento ordinario en la que se reconoce el dominio de una finca por mitad y proindiviso a favor de los demandantes, herederos de los titulares registrales, y se ordena la cancelación de los asientos contradictorios. Se acompaña diligencia de adición haciendo constar, entre otras circunstancias, que la finca tiene una menor cabida que la que consta en el Registro. La diferencia de cabida resulta únicamente de la descripción de la finca que se hace constar en el testimonio de la diligencia de adición a los solos efectos de completar la sentencia. El pronunciamiento judicial no alcanza a la cabida de la finca y no consta que se haya tramitado el procedimiento previsto en el art. 201.1 LH ni se solicita la inscripción de la base gráfica en los términos del art. 199 LH.

La Registradora señala los siguientes defectos:

1) No acreditarse el fallecimiento de los titulares registrales y el título sucesorio de los mismos siendo necesario que la demanda se dirija contra los titulares registrales y, para el caso de que hubieran fallecido, contra sus herederos. Aunque la sentencia se refiere a los demandados como herederos de los titulares registrales, no se hace mención al título sucesorio que lo acredita ni se acredita la inexistencia de otros herederos.

2) La falta de cumplimiento de los requisitos para la constancia registral de la minoración de la cabida existente sobre la finca registral, inferior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, toda vez que el procedimiento judicial no se ha tramitado para la constancia registral de la minoración de la cabida de la finca y no queda justificado el mismo. La finca en cuestión se ha formado por segregación.

El recurrente sostiene que la calificación del Registrador vulnera el art. 100 RH (calificación de documentos judiciales).

La Dirección revoca el primer defecto y confirma la nota de calificación en cuanto al segundo defecto. La doctrina de esta resolución puede sintetizarse en los tres siguientes puntos:

 1) En cuanto a la calificación de los documentos judiciales, la Dirección General reitera su doctrina sobre la calificación de los documentos judiciales, en especial, que el Registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales (artículos 24 de la Constitución española y 20 LH).

2) Sobre los procedimientos seguidos contra la herencia yacente, de la documentación que obra en el expediente no consta que se haya producido la aceptación de la herencia. El Centro Directivo recuerda su doctrina sobre este particular: “…la doctrina de este Centro Directivo, si bien matizada en sus últimos pronunciamientos, impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y de 5 de marzo de 2015). Ahora bien, continúa señalando la Dirección General que: “esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia de nombramiento de defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente (…). Parece razonable restringir la existencia de nombramiento de defensor judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia”. En el caso ahora resuelto, constan sucesivas ampliaciones de la demanda a quienes según la sentencia, tienen la condición de herederos legales de los titulares registrales y consta en autos que todos ellos, a través de sendos escritos, se han allanado a las pretensiones de los demandantes. Por lo tanto, en la medida en que ha existido intervención de los interesados en la herencia, se revoca el defecto señalado por la registradora.

3) Sobre los medios hábiles para la inscripción registral de las rectificaciones descriptivas, se reitera la doctrina contenida en las resoluciones de 17 de noviembre de 2015, 22 de abril, 23 de mayo, 30 de junio y 3 de octubre de 2016. Tras la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, son medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas los siguientes:

– Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el art. 201.3, letra a) y letra b), LH , que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el art. 9, letra b), LH. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del art. 199 ya constare su notificación».

Si bien, tratándose de rectificaciones superficiales no superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del art. 201.3, letra a), como a la del art. 9, letra b).

– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el art. 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al art. 203 LH. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

Continúa señalando el Centro Directivo que tras la reforma operada por la Ley 13/2015,

1) Para proceder a cualquier rectificación de la descripción, es imprescindible que el registrador no tenga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de las rectificaciones sobre la misma o, en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias (como la segregación, la división o la agregación) en los que se haya determinado su superficie con exactitud y,

2) Que con fundamento en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, debe ser objeto de calificación registral, la certificación gráfica aportada, ya sea junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicita, ya sea como operación específica. Las dudas que pueda albergar el registrador, que deben quedar justificadas en la calificación y que pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento evitando dilaciones y trámites innecesarios, han de referirse:

– Bien a que la representación gráfica aportada coincida, en todo o en parte, con otra base gráfica inscrita o, con el dominio público,

– A la posible invasión de fincas colindantes ya inmatriculadas o,

– A que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (ER)

 

500.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE ACCESORIA A LA VIVIENDA.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad accidental de Durango, por la que se suspende la inscripción del testimonio judicial de un decreto de adjudicación y del decreto de su rectificación. 

Supuesto de hecho.

Se trata de la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacentey herederos desconocidos de don F. G. L. y frente a doña M. G. R., adjudicándose determinadas fincas registrales a la actora, «Caja Rural de Navarra, Sociedad Cooperativa de Crédito». Dichas fincas pertenecen, según el Registro, al causante don F. G. L. y doña M. G. R. por mitad y proindiviso, excepto la 8.676/6P2 que es propiedad de don F. G. L. Y ambos son deudores de la hipoteca que se ejecuta. La finca 13.263 se destina a vivienda, las restantes a plazas de aparcamiento.

La calificación registral señala como defecto que impide la inscripción que no resulta de la documentación aportada que en el caso de la herencia yacente o herederos desconocidos de don F. G. L., la ejecución se haya dirigido contra alguna persona que tenga interés en la herencia o contra el administrador judicial de la herencia.

Doctrina de la DGRN.

Nuevamente se plantea el problema de la representación procesal de la herencia yacente. También se refiere la Resolución al derecho de adquisición por el arrendatario del bien adjudicado (ex. art. 25 LAU).

REPRESENTACIÓN PROCESAL DE LA HERENCIA YACENTE

IRegla general: En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).

II Matización: Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que elllamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que (i) se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. (ii) Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

Conclusión: Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE.

En el caso de que la finca arrendada sea un garaje, como ha manifestado esta Dirección General en su Resolución de 3 de marzo de 2004 y reiterado en otras posteriores, como la más reciente de 12 de febrero de 2016, el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación, ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo.

Solución del caso.

El defecto debe ser revocado teniendo en cuenta las siguientes circunstancias que constan en el expediente: (i) se procedió a requerir y notificar a la herencia yacente y los herederos desconocidos del ejecutado fallecido don F. G. L. en el domicilio señalado en el título ejecutivo a efectos de notificaciones, resultando lo siguiente: (ii) la única hija y heredera puso de relieve que había renunciado a la herencia y aportó el acta de renuncia. (iii) Posteriormente consta en autos también la escritura de renuncia a la herencia testada o intestada por parte de don D. G. Q. y doña R. L. E., padres del fallecido, y de doña R. M. G. L., hermana del mismo. (iv) Así mismo interviene en el procedimiento la ejecutada y copropietaria de los bienes, doña M. G. R., quien según el recurrente era pareja del deudor fallecido.

Teniendo en cuenta todas estas circunstancias y las reiteradas averiguaciones tendentes a identificar a los herederos del titular registral, el defecto debe revocarse.

Confirma, sin embargo, el segundo defecto por cuanto se trata de una plaza de garaje accesoria de la vivienda, debiendo cumplirse lo previsto en el artículo 25 LAU.

Comentario.

Se trata en definitiva de procurar la representación suficiente de la herencia yacente (o de cualquier demandado) para evitar su indefensión, que en la esfera registral tiene su reflejo en el tracto sucesivo y el principio de legitimación derivada del asiento registral.

Precisamente para evitar la indefensión conviene destacar las referencias que la Resolución hace a la doctrina del Tribunal Supremo sobre la necesidad de procurar por los medios posibles averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados. Por tanto, la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone (SS.TS de 3 de marzo de 2011 y 4 de marzo de 2005).

La exigencia de evitar la indefensión se extiende también a todo procedimiento administrativo; concretamente en el notarial se refleja, por ejemplo, en materia de declaración de herederos en el artículo 56 de la Ley del Notariado. (JAR)

 

501.** COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN EL NÚMERO DE PASAPORTE

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de un apartamento por dos esposos británicos, cuyos números de pasaporte han variado respecto de los que aparecían en el documento de compra y por tanto en la inscripción registral.

El registrador tiene dudas de que se trate de las mismas personas (los otorgantes de la escritura y los titulares registrales) ya que el notario no emite un juicio expreso de identidad, y cita varias resoluciones de la DGRN en su apoyo.

El notario autorizante recurre y alega que la duda del registrador no está justificada en ningún indicio que la apoye y por el contrario hay numerosos indicios en la escritura acreditativos de dicha identidad de personas. Además el notario está emitiendo un juicio implícito de atribución de titularidad de dicha propiedad.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que la identidad de los comparecientes es una competencia del notario que no incumbe al registrador y que en el presente caso se ha cumplido debidamente. El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral y no otra persona con igual nombre y apellidos.

Concluye que en estos casos en los que el número de pasaporte no coincide es necesaria una expresa declaración del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia de los comparecientes con los titulares registrales sin que sea suficiente su reconocimiento implícito en la fe de conocimiento.

COMENTARIO.- Parece obvio que si el notario está autorizando una escritura y por tanto dando fe del acto o contrato que se efectúa en su presencia, con los efectos de presunción de veracidad que ello conlleva, es porque para ello ha emitido no sólo un juicio de identidad de los vendedores, sino también un juicio de legitimación del poder de disposición del vendedor sobre el objeto del contrato. Téngase en cuenta también que a la escritura se incorporan otra serie de documento que corroboran el juicio notarial y la legitimación de los vendedores, tales como certificado catastral de titularidad, Certificado de la Comunidad de Propietarios, recibos de IBI, Certificado de Eficiencia Energética, exhibición del título de propiedad, etc ..  

En el presente caso no hay duda de que el notario considera acreditada la propiedad del apartamento por los vendedores en virtud del título exhibido y/o de la información registral aportada, además de por los documentos incorporados, y por ello ese juicio implícito de legitimación debe de ser suficiente para disipar cualquier duda del registrador, sobre todo si éste no apoya su duda en ningún otro indicio, tales como podría ser el cambio de apellidos de la vendedora o errores en el nombre o apellidos.

El cambio del número de pasaporte en los británicos cada vez que se renueva es un hecho notorio y conocido por todos los profesionales en contacto con extranjeros y no justifica de ningún modo las dudas del registrador. Cuestión diferente sería si hubiera cambio de apellido (normalmente en mujeres) o en los raros casos de cambio de nacionalidad en los que a mi juicio sí tendría que haber una aseveración expresa notarial para disipar dudas y la aportación de algún documento que justifique el cambio y la identidad. (AFS)

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502.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Valdemoro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación de gananciales de un primer matrimonio y herencia del causante respecto de un bien, en lo que aquí interesa. La heredera, menor de edad, es hija de un segundo matrimonio del causante y está representada por su madre, también viuda del causante. En dicha liquidación se adjudica la parte del causante en dicho bien a uno de los hijos del primer matrimonio que compensa en metálico su parte a los demás.

La registradora considera que hay que nombrar un defensor judicial, pues hay conflicto de intereses entre la madre y la hija, al no hacerse la adjudicación proindiviso.

El interesado recurre y alega que no hay tal conflicto de intereses ya que la hija está debidamente representada por la madre y que sus intereses son conjuntos en dicha liquidación. La notaria autorizante añade que se pretende evitar un proindiviso entre semiextraños (la hija menor y la primera esposa e hijos del primer matrimonio).

La DGRN revoca el defecto. Parte de considerar que no hay conflicto de intereses, en general, cuando hay automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria, tales como confección del inventario, liquidación de las cargas y en la adjudicación de los bienes si se realizan las adjudicaciones o bien en proindiviso o bien conforme a la dispuesto en el testamento. Sin embargo cuando hay una elección por el representante legal del menor sí puede existir ese conflicto de intereses.

En el presente caso considera que se produce una adjudicación desigual, lo que apareja la ruptura del principio de proporción de las respectivas cuotas de los herederos en relación con la voluntad del causante. No obstante considera que no hay propiamente conflicto de intereses sino intereses conjuntos de madre e hija pues ni la representante ni la representada son adjudicatarias de bienes concretos ni porciones distintas de las señaladas en el testamento y además considera razonable la adjudicación realizada pues con ello se evita el proindiviso. (AFS)

Comentario:

La Resolución hace un recorrido por una serie de cuestiones tratadas por la jurisprudencia y resoluciones anteriores:

I CONFLICTO DE INTERESES Y TIPO DE NEGOCIO.

1 Negocios bilaterales: Cuando existe, el conflicto de intereses se ve patente en el caso de los contratos o negocios jurídicos bilaterales, generadores de obligaciones para ambas partes.

Este conflicto puede manifestarse como autocontratación en sentido estricto, (contrato consigo mismo), como de autocontratación en sentido amplio, (cuando una sola voluntad hace dos o más manifestaciones jurídicas y pone en relación dos o más patrimonios y hay colisión de intereses en esa relación).

2 Negocios asociativos: Aunque el campo propio del conflicto de intereses son los contratos bilaterales, no cabe excluirla en los contratos de tipo asociativo, aunque no sea tan patente la presencia de una contraposición de intereses entre las partes como en los onerosos con obligaciones recíprocas (RDGRN 14 de mayo de 1998).

3 Declaraciones unilaterales: En resulta más difícil encontrar un supuesto de intereses en conflicto, pero aun así la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de mayo de 2002 entendió que un supuesto concreto de declaración de obra nueva que había efectuado la viuda en escritura de liquidación de sociedad de gananciales y herencia suponía conflicto de intereses con sus hijas menores de edad y herederas universales del padre.

II CONFLICTO DE INTERESES Y CASO CONCRETO.

1 El legislador toma en consideración el conflicto de intereses en relación con cada asunto concreto (cfr. artículos 163 y 299.1.º del Código Civil), por lo que deben ser valoradas las circunstancias concurrentes para afirmar o negar su existencia (STS de 17 de mayo de 2004)

2 La respuesta jurisprudencial frente a los supuestos del conflicto de intereses es casuística y dependerá en cada caso de la posible o presunta existencia de intereses contrapuestos. Por ejemplo, es razonable entender que la satisfacción por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos. Por el contrario, si el conflicto no se produce el autocontrato está permitido.

3 Como principio general, dice el Centro Directivo que el supuesto contemplado en el último párrafo del artículo 166 CC no excluye la aplicación del conflicto de intereses: «a pesar del reconocimiento de esa esfera de válida actuación del menor de edad que legalmente es considerado con la suficiente madurez, nunca puede llegar a prevalecer sobre las normas generales tuitivas previstas para las situaciones de conflicto de intereses entre el menor y sus padres…”. (RDGRN de 14 de mayo de 2010).

III CONFLICTO DE INTERESES Y PODER DE DECISION.

Para determinar la existencia de intereses se ha atendido a diversos elementos de carácter objetivo, que en general apuntan a la inexistencia de automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria (inventario, liquidación de gananciales y cargas y en la adjudicación de los bienes): (i) Así, diferentes resoluciones han considerado que no existe conflicto de intereses cuando la liquidación de gananciales se ha realizado con estricta igualdad, mediante la adjudicación de una mitad indivisa a cada participe, o cuando la partición hereditaria también se ha realizado en estricta aplicación de las normas legales o disposiciones testamentarias. (ii) Por el contrario, cuando se adopta una decisión por el representante que suponga una elección, aunque pueda entenderse adecuada para los intervinientes, se ha entendido que la valoración de inexistencia de conflicto no puede hacerla por sí mismo el representante del incapaz, sino que exige, conforme a lo establecido en el artículo 163 del Código Civil, del nombramiento de un defensor, con posterior sometimiento a lo que establezca el juez en su decisión, sobre la necesidad o no de posterior aprobación judicial (Resolución de 5 de febrero de 2015).

En definitiva, aunque madre e hija no tienen intereses contrapuestos en la liquidación de gananciales del bien considerada aisladamente, pues sus respectivos derechos siguen la misma suerte, la DGRN pone de manifiesto que tal circunstancia no excluye absolutamente el conflicto de intereses en la adjudicación hecha a resultas de la liquidación ganancial, y de ahí que destaque que en esta materia hay que ponderar caso por caso.

 Es cierto que la adjudicación del bien en cuestión no es “automática” por cuanto la decisión adoptada no está contemplada expresamente en el testamento, pero también es cierto que no se debe decidir con automatismo y entender que hay conflicto de intereses siempre que se tome una decisión que no venga  “predeterminada” por el testador o la ley. Así lo exigen las variadas circunstancias que pueden concurrir en una partición, por ejemplo: imposibilidad de poder hacer lotes absolutamente iguales (ex. art. 1062 CC), o la preferente adjudicación del cónyuge de la vivienda ganancial (ex. art. 1406 CC).  (JAR)

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503.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Rivas-Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Supuesto de hecho. Se trata de dilucidar en este expediente si es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente, el llamamiento a la herencia es genérico («ignorados herederos de doña M. A. M. G.») y sólo se ha notificado el procedimiento por edictos la citación a los posibles interesados.

¿Es inscribible en este caso? NO.

Doctrina de la DGRN. Reitera la doctrina recientemente formulada en la R. 15 de noviembre de 2016 comentada en este mismo Informe (nº 500).

Solución del caso. El llamamiento a la herencia es genérico, «ignorados herederos de doña M. A. M. G.» y la citación ha sido por edictos. No se ha seguido el procedimiento de ejecución con persona alguna en concepto de heredero del titular registral ni se ha nombrado administrador judicial, por lo tanto no cabe sino confirmar el defecto advertido en la nota de calificación.

Téngase en cuenta que los herederos de la deudora e hipotecante renunciaron a su herencia con anterioridad al inicio del procedimiento de ejecución, por lo que las personas supuestamente llamadas a la herencia, no consta si por vía testada o intestada, al haber renunciado a la misma con carácter previo a la interposición de la demanda, desaparecen del círculo de intereses relativo a la defensa del caudal hereditario, con efectos desde la muerte del causante ex artículo 989 del Código Civil.

Serán otros los llamados, ya sea por sucesión testamentaria, ya por sucesión intestada, a defender esos intereses. Y ninguno de ellos ha sido emplazado en el proceso que ha culminado con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario. Distinto seria el supuesto de que la renuncia se efectuase con posterioridad al inicio del procedimiento y previo emplazamiento de los herederos inicialmente llamados a la sucesión, en cuyo caso la posibilidad de intervención en defensa de la herencia queda garantizada.

Comentario. A diferencia de lo que sucedía en el caso de la referida Resolución (500), no consta que se haya hecho averiguación alguna sobre quiénes son los llamados a la herencia, limitándose el procedimiento a una citación genérica de personas totalmente desconocidas, lo que exige la designación de un administrador o defensor judicial. (JAR)

 

504.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Rivas-Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

De igual contenido que la precedente en este Informe, número 503. (JAR)

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505.** NÚMERO DE PARCELA CATASTRAL QUE EN EL REGISTRO CONSTA CON ERROR. INEXACTITUD REGISTRAL, ERRORES MATERIALES Y DE CONCEPTO.

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Morón de la Frontera a inscribir una escritura de segregación.

Hechos: En el Registro de la Propiedad consta inscrita una finca y en su descripción se dice que está integrada por las parcelas catastrales 251 y 252, según descripción tomada del título. En la realidad hay un error en un número, pues no es la parcela 252 sino 152. Posteriormente se segrega en escritura una porción de dicha finca, y queda acreditado por licencia del ayuntamiento y por la certificación catastral dicho error. En la escritura de segregación se actualizan linderos, descripción de la finca y se aporta la representación gráfica georreferenciada de la parcela matriz, de la segregada y del resto.

La registradora exige que se subsane previamente dicho error relativo al número de la parcela mediante la rectificación del título en virtud del cual se practicó la inscripción.

El notario autorizante recurre y alega que la constancia del número de la parcela catastral no es ningún dato obligatorio de la descripción de la finca, por lo que no puede constituir defecto que impida la inscripción, máxime cuando el título presentado reseña las correctas y además las fincas están perfectamente identificadas y georreferenciadas. En todo caso el titular registral está rectificando ahora la descripción antigua por la nueva y subsanando dicho error, al menos de forma implícita. Además añade que no se cita el precepto infringido.

La DGRN estima el recurso. Comienza por señalar que los datos de polígono y parcela catastral no identifican la parcela de modo completo, y que sólo deben acceder al Registro con la certificación catastral descriptiva y gráfica y no por la mera manifestación de los interesados. Por otro lado la representación gráfica tiene unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica, ni supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma.

Señala también las diferencias entre  inexactitud registral (toda discordancia con la realidad), error material del Registro (cuando se ponen unas palabras por otras, tomadas del título, pero no se altera el concepto) y error de concepto, (cuando sí se altera el verdadero sentido del acto jurídico, respecto del título).

En el presente caso hay una inexactitud registral que carece de entidad para impedir la inscripción pretendida habida cuenta, además, que del título presentado resultan claramente acreditados todos los elementos necesarios para su rectificación sin que pueda exigirse adicionalmente la rectificación de ningún otro título ni ningún consentimiento adicional al ya manifestado en la escritura ahora calificada. (AFS)

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506.** DOBLE INMATRICULACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 209 LH. INICIACIÓN DE OFICIO.

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana nº 2 a iniciar un procedimiento de doble inmatriculación. 

 Hechos: Se trata de una instancia por la que se solicita la iniciación del expediente de doble inmatriculación conforme al artículo 209 de la Ley Hipotecaria afectante a dos fincas registrales.

El registrador suspende la inscripción al entender que un tercero, no titular de fincas registrales afectadas por una doble inmatriculación, no se encuentra legitimado para iniciar el procedimiento previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado, declina iniciar este expediente de oficio, pese haber reconocido la existencia de la doble inmatriculación, alegando que es preciso que se pronuncie previamente la Administración titular de una de las fincas respecto a la aplicación de los procedimientos específicos contemplados en la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

El recurrente por su parte, considera:

  1. Que su representación está legitimada ad causam por cuanto está directamente perjudicada por el mantenimiento de la doble inmatriculación contradictoria, patología registral, que debe suprimirse por perjudicial.
  2. Que se revoque la decisión del Sr. Registrador de suspender el inicio del procedimiento del artículo 209 LH, ya que no es necesario consultar a la Administración Pública bastando una comunicación a la misma.

Decisión: La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

En cuanto a la primera cuestión, la legitimación para instar el procedimiento para la subsanación de la doble inmatriculación, está regulada en la regla segunda del artículo 209 de la Ley Hipotecaria en el que fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación. Y Siguiendo la doctrina de la Dirección General para la regulación anterior a la Ley 13/2015,  se entiende comprensiva no sólo de los titulares derechos inscritos, sino también anotados, entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no sólo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas.

Asimismo, al haber una norma especial reguladora de la legitimación para el procedimiento de doble inmatriculación, la DG entiende que no resulta pertinente acudir a la norma general que para la rectificación de errores en el Registro contenida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, al no ser el recurrente titular de ningún derecho inscrito sobre las fincas, ni  tampoco constar ningún asiento de anotación preventiva que publique en el Registro el eventual derecho que pudiera corresponderle en relación a la pretensión judicial existente en las mismas, no se encontraría legitimado para iniciar el procedimiento en cuestión, y sin que tampoco se pueda acudir al artículo 40 de la Ley Hipotecaria ya que el hecho de que el recurrente pueda o no resultar lesionado por los asientos practicados es una cuestión que dependerá́ del resultado de la contienda judicial emprendida, por lo que considerarlo legitimado por esta norma implicaría prejuzgar la cuestión , lo que excede, sin duda, del ámbito de la actuación del registrador.

En lo que respecta a la decisión del registrador de suspender el inicio del procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, hay que tener en cuenta que tras la reforma operada por la Ley 13/2015, introduce la novedad de permitir el inicio de este procedimiento de oficio por el registrador (art.209 regla tercera), posibilidad ésta que le estaba vedada anteriormente, siendo ahora el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación y si, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la  tramitación de forma suficientemente motivada (art.209 regla séptima), quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

En el caso que nos ocupa el registrador reconoce  la existencia de la doble inmatriculación pero sin que se pueda pasar por alto el hecho de que una de las fincas implicadas en esta situación patológica sea titularidad de la Administración Pública ya que en éste caso el apartado 2 del artículo  que estudiamos dispone que lo dispuesto en el mismo se entiende sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.

Esto implica que  la Ley Hipotecaria está atribuyendo  prevalencia al procedimiento específico que en sede administrativa tenga por objeto resolver la situación de doble inmatriculación, el cual se desarrolla en los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, y permite resolver las situaciones de doble inmatriculación en las que estuvieran afectadas fincas titularidad de la Administración.

En nuestro caso, según resulta de la calificación y de la documentación del expediente, la Administración tiene conocimiento fehaciente de la situación de doble inmatriculación que afecta a fincas de su titularidad, sin que conste en el Registro asiento alguno que refleje el inicio de un procedimiento administrativo con tal finalidad, por lo que nuestro Centro Directivo entiende plenamente justificado el hecho de que el registrador recabe de la Administración la información  sobre la existencia de un procedimiento administrativo en el que se decida sobre la doble inmatriculación, para evitar iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 209 de forma paralela y estéril a otro administrativo con igual objeto y trámites específicos, considerando, además, la prevalencia que la Ley Hipotecaria atribuye a las resultas de dicho eventual procedimiento administrativo. (MGV).

507.() EJECUCIÓN DE EMBARGO CON ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR LAS CARGAS POSTERIORES

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Coloma de Gramanet nº 2, por la que se deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

Hechos:

Se presenta en el registro un mandamiento por el que se acuerda la cancelación de dos anotaciones de embargo que dieron lugar a la adjudicación de determinada finca, así como de todas las inscripciones y anotaciones posteriores incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la expedición de la certificación registral de la finca adjudicada.

A la fecha de presentación de tal documentación las anotaciones en las que se sustentaba el procedimiento se encontraban canceladas por caducidad.

El registrador suspende la cancelación solicitada ya que al estar  canceladas las anotaciones preventivas de embargo que son base del procedimiento, no procede cancelar asientos posteriores a la anotación, pues ésta, al haberse extinguido ha dejado de ser preferente.

Respecto de la nota, se solicitó calificación sustitutoria que la confirmó, por lo que la interesada interpuso recurso contra la calificación entendiendo que la misma no es ajustada a derecho, ya que  el Tribunal Supremo en Su Sentencia de fecha 436/2015, en relación a un caso similar al presente falló en contra de la calificación del registrador en base a que ”la certificación de derechos y cargas persigue entre otros objetivos: – La situación registral que proclama de que se trate, y fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble, de forma que cualquier alteración posterior, como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante no modifica dicha situación”.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador ratificando su doctrina elaborada al respecto que se basa en lo siguiente:

Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango  y no podrán ser cancelados en virtud del  mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario.

El hecho de que a la fecha de adjudicación  estuviera vigente la anotación, la resolución judicial no implica prorroga  de su vigencia, ya que en ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).

Así mismo, el haberse expedido la certificación de titularidad y cargas, no implica ni su conversión en otra anotación ni su prórroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Y por ello considera que si se hubiera  dictado un mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha anotación preventiva,  habría subsistido registralmente su  preferencia  en el proceso  y sería indudable la eficacia cancelatoria del mandamiento judicial.

En consecuencia, en virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo de los artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria, una vez caducada la anotación pierde todo efecto respecto de los terceros posteriores inscritos  cuyos asientos no podrán cancelarse al devenir inexistente la anotación de la que trae causa. Dejando claro que el hecho de haberse expedido la certificación de cargas no implica prórroga de la vigencia de la anotación, la cual sólo puede tener lugar en la forma prevenida en la Ley.

Finalmente nuestro Centro Directivo declara que, no obstante lo anterior, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (MGV)

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508.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR DEUDAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid nº 9 a practicar una anotación preventiva de demanda.

Hechos: En un procedimiento judicial de reclamación de cantidad contra un deudor moroso (en el presente caso una herencia yacente) de una comunidad de propietarios se ordena la anotación de la demanda.

El registrador deniega la anotación de demanda solicitada porque el objeto del procedimiento no es la reclamación de ningún derecho real, conforme a lo dispuesto en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, sino de una cantidad dineraria. Sugiere como alternativa la anotación de embargo.

El interesado, la comunidad de propietarios, recurre y alega que no estamos ante una deuda ordinaria, sino ante una deuda preferente, conforme al artículo 9.1.E LPH y que esta preferencia dejaría de existir en el caso de que no se anotase la demanda porque lo que se persigue con la solicitud de la anotación, es evitar que el inmueble sea transmitido a un tercero que pretenda ampararse en el principio de la buena fe hipotecaria, al que no sería oponible la afección real fuera del límite legal.

La DGRN desestima el recurso. Parte de que la afección legal del artículo 9.1.E LPH  no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad tenga eficacia real; para ello sería preciso que se pretenda la constancia de la preferencia del crédito frente a anteriores acreedores o que se demande al titular actual de la finca por las deudas del anterior propietario.

En tales casos sí sería anotable la demanda, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago de una cantidad, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal.

Recuerda también que el TS en su sentencia de 22 de Abril de 2015 ha fijado la siguiente doctrina «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre»

En el presente caso, siendo una mera reclamación de deuda, sólo podrá provocar una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si, como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular de la finca, o se acuerda el embargo preventivo.

COMENTARIO.-  En los casos de reclamación de deudas a una Comunidad de Propietarios y su eficacia  en relación con el Registro de la Propiedad, habrá que diferenciar:

Si no hay créditos anotados o hipotecas en el Registro y el deudor es el titular registral, sólo cabrá como medida de seguridad la anotación preventiva del embargo.

Si hay cargas preferentes o el propietario es un tercero no deudor cabrá la anotación de demanda, pero en tal caso será necesario demandar al titular registral o a los de las restantes cargas a los efectos de hacer efectiva posteriormente la afección real en caso de ejecución de la sentencia.

De este modo la afección real por deudas de comunidad podría anteponerse incluso a las hipotecas inscritas, en cuanto al límite con privilegio (3 años y la parte vencida del corriente). (AFS)

 

509.** PRÓRROGA DE NOTA MARGINAL PREVENTIVA

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Herrera del Duque, por la que se suspende la extensión de una nota marginal preventiva. 

Hechos: se presenta, por persona distinta del titular registral, una instancia privada –con firma legitimada ante Notario – solicitando la prórroga de una nota marginal preventiva.

La Registradora suspende la inscripción señalando que no procede la prórroga dado que no se ha presentado en plazo la providencia judicial que, conforme al art. 163 RH, es el título necesario para que, con justa causa se prorrogue la misma por plazo de 180 días y, por tanto, habiendo caducado la nota marginal preventiva, no cabe prorrogar un asiento ya caducado.

El recurrente defiende, entre otros preceptos legales, la aplicación del art 86 LH relativo a la caducidad de las anotaciones preventivas.

La Dirección niega la aplicación del art. 86 LH a las notas marginales preventivas. El precepto aplicable en este caso es el art. 163 RH cuyo inciso segundo señala que: “Las notas marginales preventivas caducarán a los sesenta días de su fecha. Este plazo se podrá prorrogar hasta ciento ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial”. El plazo de cuatro años del art. 86 LH queda reservado a las anotaciones preventivas pero no a las notas sucedáneas de otra. Atendidas las circunstancias del caso resuelto, recuerda el Centro Directivo que el acceso al Registro de situaciones de litigiosidad relativas a la propiedad de bienes inscritos tiene su cauce mediante la correspondiente anotación preventiva de demanda. (ER)

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510.* PROYECTO DE REPARCELACIÓN. INSCRIPCIÓN DE LA CUENTA DE LA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA. CANCELACIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe nº 2, por la que se deniega la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva de unas obras de urbanización y la cancelación de determinada servidumbre.

Hechos:

Mediante instancia suscrita por el presidente de una entidad urbanística de conservación se solicita:

  1. Inscribir la cuenta de liquidación definitiva de determinadas obras de urbanización, con asignación de las cargas de urbanización que a cada finca corresponda en base al título legalmente pertinente, en concreto el certificado del Secretario del Ayuntamiento.
  2. Se cancele o extinga la carga referente a la servidumbre de paso de agua en todas las parcelas de resultado de la reparcelación voluntaria del Polígono, salvo las procedentes de cierta finca registral.

El registrador deniega la inscripción en base a los siguientes defectos:

 En primer lugar considera que no es posible la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva por haber caducado la afección urbanística, ya que el proyecto de reparcelación se inscribió en febrero de 2007.

En segundo lugar  deniega la cancelación de la servidumbre de paso de agua alegando que los asientos del registro se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales y producen los efectos que les son propios, mientras no se declare su inexactitud conforme a la Ley.

Y finalmente señala como defecto la falta de legitimación de la firma del solicitante, la falta de presentación del documento a la oficina liquidadora, y la mera aportación de fotocopias o copias simples de documentos complementarios los cuales no reúnen los requisitos de autenticidad requeridos.

 El recurrente, por su parte, argumenta que el proyecto de reparcelación fue inscrito indebidamente en su día, incluyendo extremos distintos de los aprobados por el Ayuntamiento, y cometiendo errores en cuanto al arrastre de la servidumbre de aguas sobre las fincas de resultado.

En el recurso alega que con anterioridad se han presentado documentos al Registro para rectificar supuestos errores, y que su inscripción ha sido denegada, y el recurso contra tal denegación ha sido desestimado por este Centro Directivo.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de registrador.

En relación al primer defecto mencionado por el registrador,  relativo a la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva, expresa que tal pretensión ya fue resuelta por esta Dirección General, en recurso planteado por el mismo, en Resolución de fecha 13 de junio de 2014 y en Resolución de fecha 17 de diciembre de 2014, por lo que no cabe ahora sino reiterar lo que en ellas se dijo, desestimando, por tanto, ahora también, el recurso en este punto.

En cuanto al segundo defecto, relativo a la denegación de la cancelación o extinción de la servidumbre de paso de aguas, señala  nuestro Centro Directivo, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, debiéndose proceder a la rectificación del Registro, en el supuesto de que ello fuera procedente, en los términos y por los medios regulados en el artículo 40 de la misma Ley.

En relación a nuestro supuesto de hecho en el que el solicitante se ampara en un supuesto error registral cometido en la inscripción del proyecto de reparcelación  considera la Dirección General que si efectivamente hubiera habido un error registral de concepto, consistente en haber arrastrado la servidumbre a todas las fincas resultantes, y no sólo a las que procedían por subrogación real de la registral xxx, lo procedente será que se vuelvan a presentar los títulos inscritos en su día, con la acreditación de haber sido presentados también en su día a la Administración Tributaria competente, y con expresa petición al registrador de que a la vista de los mismos subsane, si procede, el supuesto error registral, en la forma regulada por la legislación hipotecaria para la rectificación de los errores de concepto. Pero, sin embargo, una mera instancia acompañada de simples fotocopias o copias simples de títulos inscritos, entiende, como no podía ser de otro modo que no es título hábil suficiente para obtener tal rectificación.

Y en cuanto al último defecto, destaca nuestro Centro Directivo que el firmante de la instancia dice representar simultáneamente a una entidad pública (la entidad urbanística de conservación) y a una entidad privada (una determinada sociedad de responsabilidad limitada) lo que no deja duda de que la exigencia de legitimación es procedente para dotar a la solicitud de la debida autenticidad. (MGV)

512.() CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009

Resolución de 24 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid nº 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario, por razón de no acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo. 

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.- Caso muy parecido al de la resolución de 22 julio 2016 cuya doctrina aplica y damos por reproducida. Se solicita la inscripción de la cesión de una hipoteca resultando que el cedente, «Grupo Inverpréstamo, S.L.», es una entidad no de crédito y el cesionario es un particular y sin constar el adquirente inscrito en el registro público administrativo de empresas prestamistas, ni acredita la suscripción del seguro de responsabilidad o la constitución del aval bancario necesario. Posteriormente se aporta acta de manifestaciones en la que el adquirente manifiesta que no está especializado en el asesoramiento profesional ni realiza ni ha realizado de manera profesional o particular actividades de concesión de préstamos o créditos hipotecarios sujetos a la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

La registradora suspende la inscripción de la hipoteca por no estar el cesionario inscrito en el Registro de empresas prestamistas con el Seguro de Responsabilidad o la Constitución del Aval Bancario necesario (arts. 1 y 3 LCCPCHySI). El cesionario aparece como titular registral de otros préstamos hipotecarios inscritos en distintos Registros de la Propiedad, según consulta realizada por la propia registradora. La DGRN confirma la nota. (CB)

 

513.** ANULACIÓN DE LICENCIA DE OBRAS. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 24 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Betanzos, por la que se suspende la inscripción de la certificación compresiva de la resolución de la Alcaldía instando la inscripción de una sentencia judicial firme del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, en la que se declara la anulación de una licencia municipal de obras. 

HECHOS:  Se declara judicialmente la Nulidad de una Licencia Mpal. de obras sobre una finca que se había dividido horizontalmente ordenando su demolición. El Ayuntamiento demanda al promotor y durante el juicio se notifica a alguno de los titulares de elementos privativos. En el ínterin se han ido vendiendo otros elementos cuyos titulares no han sido emplazados ni notificados. El Ayuntamiento NO solicitó en su día ninguna Anotación Preventiva de demanda (Art 67 RHU 1093/1997). NI nota marginal en expediente urbanístico por ilegalidad de la licencia (Art 75 RHU). A posteriori, el secretario municipal notifica a una serie de personas (y al resto por edictos) el resultado del procedimiento contencioso administrativo y la Sentencia recaída, conminando, el Ayuntamiento, a acatarla.

El REGISTRADOR, lógicamente, suspende parcialmente la inscripción respecto de los titulares registrales no demandados (sí la inscribe respecto de las fincas que aún pertenecen a los promotores demandados), por no acreditarse que los demás copropietarios han tenido posibilidad de oponerse al procedimiento judicial, y  haberse incumplido las exigencias del Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) para evitar la indefensión de los Titulares registrales (Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78).

El AYUNTAMIENTO recurre señalando que los titulares registrales posteriores sí fueron notificados por el Secretario Mpal., comunicándoles la Sentencia, y que ninguno formuló oposición, por lo que no quedaron en indefensión.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, en base a los citados Ppios de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y de tutela judicial efectiva (Aº 24 CE-78) y al Art 65-1-g, T.R. Ley de Suelo 2015 que dice que «serán inscribibles en el Registro de la Propiedad», entre otros, los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento».   

Y tratándose de titulares futuros la anotación de demanda es el mecanismo adecuado de publicidad [Aº 65.1.f) TRLS].

Por tanto si no se ha practicado tal anotación, no puede inscribirse la sentencia sin más. Tampoco cabe que la calificación registral impida per se la ejecución de sentencias judiciales. Lo que sí será preciso es que al registrador se le acredite específicamente, respecto de cada titular registral, que ha tenido la posibilidad de intervenir y defender sus intereses. A falta de esa acreditación, podrá y deberá solicitarse (STS de 16 abril 2013) que el Juez emplace a los interesados y que se pronuncie específicamente sobre sus posibilidades de defensa (resolución que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto) y ordene en su caso que se practique igualmente la inscripción de la Sentencia. (ACM).

 

514.** NEGATIVA A EXPEDIR NOTA SIMPLE INFORMATIVA POR NO IDENTIFICAR DEBIDAMENTE EL INMUEBLE 

Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Bilbao nº 2 a emitir una nota simple informativa.

Hechos: Por vía telemática se solicita nota simple de una determinada finca registral. En la solicitud se indica que se trata de un local, su medida superficial, su localizador parcelario y la dirección de la finca. Se aduce como interés “formular una oferta de compra”.

El Registrador deniega la expedición de la nota simple por insuficiencia de datos en la solicitud.

La Dirección General reconoce que aun cuando existe interés legítimo, al no quedar debidamente identificado el inmueble objeto de la solicitud (párrafo quinto del art. 222 bis LH), confirma la negativa del registrador a la expedición de la nota simple y reitera su doctrina sobre este particular señalando que:

1) El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos.

2) Dicho interés ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado, directo y legítimo y se ha de justificar ante el Registrador en el sentido que de que es el Registrador el que debe calificar tal extremo en la medida en que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos. En la calificación de dicho interés el Registrador ha de tomar en consideración no sólo la literalidad de la causa aducida por el solicitante sino su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información.

3) En cumplimiento del art. 222.6 LH y demás disposiciones de desarrollo, el registrador debe velar por el cumplimiento de la normativa sobre protección de datos. Por ello, aun cuando concurra interés legítimo, corresponde al registrador decidir qué datos deben quedar excluidos de la información solicitada. (ER)

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515.** AGRUPACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 28 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Avilés nº 2 a inscribir una escritura de agrupación.

Se plantea si es inscribible una agrupación de fincas habiéndose aportado una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, una vez tramitado el expediente del art. 199 LH.

El registrador suspendió la inscripción a la vista de la oposición formulada por dos titulares registrales colindantes, que ponen de manifiesto la posible invasión de sus fincas registrales, según resulta de informe técnico contradictorio aportado al expediente.

La DGRN desestima el recurso:

El art. 9 LH en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de……agrupación.

  1. Ámbito de aplicación temporal: Al ser las modificaciones de entidades hipotecarias actos jurídicos de carácter estrictamente registral, todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
  2. Procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.

En los casos en los que como este la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el art. 9 al art. 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el art. 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (art.9, letra b, párrafo  cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el