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269.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA PRIVATIVA. DIFERENCIA ENTRE VIVIENDA HABITUAL Y VIVIENDA FAMILIAR.

Resolución de 12 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrent n.º 2 a practicar una anotación preventiva de embargo.

Resumen: A los efectos del artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario se ha de distinguir entre vivienda habitual y vivienda habitual familiar. Sólo en este último caso ha de exigirse la notificación al cónyuge del titular.

Hechos: Se trata de una anotación de embargo sobre una finca que aparece inscrita a favor del demandado con carácter privativo por haberla adquirido por herencia en estado de soltero. Del mandamiento resulta que ahora está casado. Y del registro, que tal titular, aún soltero, constituyó una hipoteca en la que en cumplimiento del art. 129.2.b) de la Ley Hipotecaria, manifestó que la finca tenía el carácter de vivienda habitual.

La registradora se opone a la anotación por no resultar que la esposa del demandado haya sido notificada, así como tampoco que la finca no tenga el carácter de vivienda habitual de la familia.

El recurrente entiende que la registradora con su calificación ha infringido la doctrina que en relación a artículo 144 del RH ha reiterado la DG por la que el registrador sólo puede rechazar la anotación del embargo cuando del Registro resultare el carácter de vivienda habitual del bien embargado y no se acreditare que el cónyuge del deudor tiene conocimiento  de ello.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: El artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario determina que cuando la ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, y este carácter constare en el Registro, será necesario para la anotación del embargo de vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que del mandamiento resulte que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge del titular embargado.

La DG para resolver el recurso distingue entre el concepto de vivienda habitual citando el artículo 40 del Código Civil, que dispone que el domicilio de las personas naturales es el lugar de su residencia habitual; y  la vivienda familiar del matrimonio que sería el domicilio que de común acuerdo haya sido fijado así por los cónyuges (artículo 70 del Código Civil), es decir, aquél en el que de forma habitual resida la unidad familiar y donde se desarrolle la convivencia de sus miembros.

En el caso que nos ocupa del registro solo resulta que la finca embargada fue la vivienda habitual de su titular registral mientras estaba soltero, pero no que se trate de la vivienda que este haya fijado de común acuerdo con su cónyuge como vivienda familiar.

Es por lo anterior por lo que la registradora no puede revisar las decisiones judiciales cuando no hay obstáculos derivados del Registro que impongan el control del cumplimiento de los requisitos de procedimiento establecidos en garantía de los derechos inscritos (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento).

Por tanto, no resultando del registro el carácter familiar de la vivienda, será el órgano jurisdiccional el que debe decidir si procede acceder al embargo de la vivienda y si ha de llevarse a cabo con o sin notificación al cónyuge del deudor titular.

Comentarios. Es interesante la diferenciación que hace la DG en este caso. Si un titular registral, que todavía no ha contraído matrimonio, declara que la vivienda es la habitual, ello no puede significar en ningún caso que una vez casado esa vivienda haya pasado a ser la habitual de la familia. Es importante la distinción pues, aunque con anterioridad el carácter de vivienda habitual no solía constar en el registro, ahora empieza a ser frecuente su constancia al exigirse en toda inscripción de hipoteca de una vivienda que se haga constar si es o no la vivienda habitual. (MGV)

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271.** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE ASIENTA. SOLICITUD TÁCITA DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA.

Resolución de 12 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. (ACM)

Resumen: En obra nueva terminada, el Registrador debe fundar sus dudas para exigir que se georreferencie toda la parcela (y no solo la parte ocupada por la edificación).

– Hechos:      En una escritura de declaración de obra terminada, se georreferencia la porción ocupada por la obra pero SIN georreferenciar el resto de la finca [con diferencias superficiales registro-catastro superiores al 10%].

– La Registradora:   califica negativamente, pero se limita a exigir que se georreferencie toda la finca por haber un exceso de cabida de 29 m² [superior al 10%].

– El notario:    recurre exponiendo que, al igual que en la R. 10 de abril de 2018, –entre el mismo notario y registradora–:

a) La calificación parece dar a entender que siempre es necesaria la georreferenciación de toda la finca cuando el Art 202 LH la exige solo de la parte ocupada por la edificación.

b) Y que la propia DGRN en esa Res. y en otras posteriores ha reiterado que el registrador debe fundar sus dudas, sin que baste efectuar una simple comparación aritmética, sino que es precisa una comparación geométrica espacial.

c) También invoca el Ppio de rogación señalando que en la escritura no se ha solicitado ninguna rectificación descriptiva ni concordancia con el Catastro.

d) En la escritura se incorporó una certificación municipal acreditativa de la correspondencia de la finca registral con la parcela catastral, pero ni la Registradora ni la DGRN se pronuncian al respecto.

– Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina: Reitera las Res de 4 enero y 21 febrero de 2019, y señala que:
a) Que efectivamente no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta.

b) Además las dudas deben motivarse de forma clara y suficiente en la calificación, para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos y permitirle en su caso apoyar su impugnación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al registrador aclarar y resolver las dudas.

c) Y en cuanto a la supuesta falta de rogación la DGRN rechaza tal argumento del recurrente: la mera presentación de la documentación en el Registro lleva implícita la solicitud de inscripción (cfr. art 425 RH y Apartado 2º-a) de la Resolución-Circular DGRN de 3 noviembre 2015). (ACM)

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272.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO (VIARIO)

Resolución de 12 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. 

Resumen: en aquellos casos en que el registrador considere que la inscripción que se pretende invade el dominio público, deberá solicitarse con carácter previo a la inscripción, la certificación pertinente.

Hechos: Mediante instancia privada se solicitó, previa la realización de las actuaciones previstas en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una determinada finca registral.

La registradora deniega la inscripción por una posible invasión de dominio público.

La DGRN confirma la calificación pudiendo sintetizar su doctrina de la siguiente forma:

I. ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR CUANDO SE PRETENDA LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.

En aquellos supuestos en que se pretende la inscripción de una representación gráfica:

1º. El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles.

2º. Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

3º. El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en tales actuaciones, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto pero serán tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

4º. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

II. LA SUPUESTA INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.

         En el caso de este expediente la Registradora califica negativamente por una supuesta invasión de dominio público comunicando esta circunstancia a la Administración a efectos de que se manifieste sobre la posible invasión demanial detectada.

    El dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio. Por ello, existen diversas leyes especiales (por ejemplo, la de montes o la de costas) que prevén que, con carácter previo a la inscripción, y, con el fin de proteger el dominio público, el registrador recabe informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. También, la Ley 13/2015, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. (ER)

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274.** HIPOTECA. CLÁUSULA INTERÉS DE DEMORA. POSIBLEMENTE ABUSIVA.

Resolución de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Salamanca n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario concedido por la indicada entidad por la razón de considerar abusiva la cláusula referida al interés moratorio. (CB)

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275.*** EJECUCIÓN ORDINARIA (TRAS JUICIO CAMBIARIO). ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE SUBASTA

Resolución de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Javier n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de una plaza de garaje, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta. (ACM)

RESUMEN: Para denegar la inscripción de un remate por cifra inferior al 50% del valor de tasación, el registrador debe exigir en la calificación que se le aporte el DECRETO dictado por el Secretario Judicial [Letrado Admin Just] en Procedimiento art 670-4 LEC. 

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución *ORDINARIA (tras juicio cambiario) sobre una Finca (Garaje) [que no es VIVIENDA HABITUAL] la subasta queda desierta, y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018,  y la doctrina sentada –entre otras más— en las RR de 16 de febrero, 23 de marzo, 20 abril, 26 de octubre y 15  noviembre de 2018, y 22 febrero,  22 y 28 marzo, y 13 junio 2019 por entender que una interpretación conjunta (Art 3 CC)  del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) así como conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, impiden que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– La S.L. adjudicataria recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

Añade que la doctrina de la DGRN se refería a ejecuciones HIPOTECARIAS, y no, como en el caso, al ejecutivo ORDINARIO, en este caso basado en previo juicio cambiario por impago de letras.

 – Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación;

 – Doctrina: Y lo hace no por la cuestión de fondo que reitera: se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación (y parece dar por entendido que tanto en la ejecución hipotecaria como en la ordinaria o la cambiaria, pues la DGRN NO entra en este tema)  SINO que REVOCA la calificación por el hecho de NO HABER INCLUIDO NINGUNA REFERENCIA a la posibilidad del procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC, que prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, pero también que el Secretario judicial … oídas las partes, resuelva sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor… las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga …  y el beneficio que de ella obtenga el acreedor…. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente».

COMENTARIO: Por tanto aunque esta resolución NO suponen ningún cambio de doctrina, sí exige que el Registrador, en la calificación tenga en cuenta dicho procedimiento, y exija en su calificación que se le aporte para calificarlo, pues de no hacerlo la DGRN revoca tal calificación determinando la inscribibilidad directa del remate. (ACM)

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276.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: IDENTIFICACIÓN DEL PROMOTOR.

Resolución de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de un acta de conclusión de expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

RESUMEN: La correcta identificación del promotor del expediente y su reflejo en las notificaciones que se efectúen en el seno del procedimiento, es fundamental no solo para determinar su idoneidad, para conseguir la inscripción a su favor acreditando ser titular actual de la finca cuyo tracto se pretende reanudar, sino también para que los posibles terceros conozcan quien es la persona que alega un derecho que puede afectar a los que ellos ostenten sobre aquella y puedan efectuar las oportunas alegaciones.

Hechos:  En un expediente notarial para reanudar el tracto y en el edicto publicado en el seno del procedimiento en el «Boletín Oficial del Estado» se manifiesta que la persona que promueve el expediente y solicita la inscripción a su favor es don G. B. F., cuando en el titulo se dice que actúa en representación de su hermano, don P. B. F, quién realmente es quien pretende inscribir el dominio a su nombre y además, surgen otras disparidades de criterio.

Calificación:

1º.- El edicto publicado el 13-II-18 en el B.O.E. manifiesta que la persona que promueve el expediente y solicita la inscripción a su favor es Don G. B. F., cuando en el titulo se dice que actúa en representación de su hermano, Don P. B. F..

 2º.- Igualmente, y en relación al mismo edicto, éste se dirige nominalmente a la última registral de dominio, Doña J. B. M., añadiendo «… o, en su caso a sus ignorados herederos y a cualesquiera otras personas interesadas». Sin embargo, no se acredita el fallecimiento del titular registral, ni tampoco la condición e identidad de sus herederos, a quienes se debería dirigir nominalmente el edicto.

3º.- No se determina en el expediente el contenido de las notificaciones realizadas, siendo ello calificable por el Registrador, para acreditar el cumplimiento de lo dispuesto en el art. 203.1.5 LH. 

4º.- De acuerdo con el art. 203.1.5 LH, el Notario debe citar, reglamentariamente, entre otros, a la persona de quien procede el bien o a sus causahabientes, si fuesen conocidos, sin que tal requisito se haya cumplido, pues de la documentación aportada resulta que el bien procede de Don P. B. F., fallecido, habiéndose notificado genéricamente a los herederos del mismo siendo insuficiente, pues no se acredita la notificación a don J. B. F, heredero de quién procede el bien, según resulta acreditado, siendo ello obligatorio e insuficiente la notificación genérica a los herederos.

Recurso. Se alega:

En cuanto al primer defecto: Se publicaron edictos posteriores correctos.

Segundo defecto: La titular registral, Doña J. B. M., tenía inscrita la posesión con fecha de cuatro de noviembre de mil ochocientos setenta y nueve. Ello implica que, de nacer en la fecha de la inscripción, hoy contaría 139 años, algo que excede de la expectativa de vida más longeva que pueda haber. Obviamente, desconociendo el dato de su fallecimiento, (Resolución de 13 de julio 2017) aunque sea fácil deducirlo por el tiempo transcurrido, no se conocen los de sus posibles herederos, de ahí que se recurra al edicto como medio de notificación, tal y como se deduce directa e inmediatamente del artículo 208.4 de la Ley Hipotecaria «sensu contrario».

Tercer defecto: La transcripción de todas las notificaciones que la ley exige o permite, dentro del marco de actuación del notario, además de innecesaria, haría el expediente muy gravoso para el cliente

En el presente caso en el punto segundo del acta de conclusión, se puede leer que «… constan practicadas todas las comunicaciones preceptivas, así como las diligencias llevadas a efecto en virtud de la legislación vigente, de lo que yo, el Notario, doy fe, juzgándolas suficientes, bajo mi responsabilidad, para formular la declaración que sigue».

Cuarto defecto: Tanto Don J. B. F., como su hermano Don G. consintieron y sabían de la adquisición del bien por su hermano en el número precedente de protocolo, autorizado ante el notario el mismo día, como reza el acta de requerimiento inmediatamente posterior, por lo que ambos tenían conocimiento de la titularidad del mismo, en favor de Don P., y así prestaron previamente su conformidad ante mí. Todo ello, según resulta del título en virtud del cual se pretende la reanudación del tracto, que el registrador ha tenido a la vista.

El registrador emitió informe confirmando su calificación en cuanto a los defectos primero y tercero de la nota, rectificándola en cuanto a los restantes, y formó expediente que elevó a esta Dirección General.

Dirección General

Después de la rectificación del registrador, son dos los defectos objeto de este recurso, el primero de ellos hace referencia a que el edicto publicado en el seno del procedimiento con fecha 13 de febrero de 2018 en el «Boletín Oficial del Estado» manifiesta que la persona que promueve el expediente y solicita la inscripción a su favor es don G. B. F., cuando en el titulo se dice que actúa en representación de su hermano, don P. B. F., quién realmente es quien pretende inscribir el dominio a su nombre

La finca registral aparece inscrita a favor de doña J. B. M. según su inscripción 1.ª de fecha 4 de noviembre de 1879 y la notificación a la citada titular registral o sus herederos se efectuó mediante edicto de fecha 13 de febrero de 2018. 

La correcta identificación del promotor del expediente y su reflejo en las notificaciones que se efectúen en el seno del procedimiento, es fundamental no solo para determinar su idoneidad para conseguir la inscripción a su favor acreditando ser titular actual de la finca cuyo tracto se pretende reanudar, sino también para que los posibles terceros conozcan quien es la persona que alega un derecho que puede afectar a los que ellos ostenten sobre aquella y puedan efectuar las oportunas alegaciones.

La omisión de estos datos, aunque sea derivada de la inclusión errónea de los correspondientes a otra persona, supone el incumplimiento de un trámite esencial del procedimiento que no puede entenderse subsanado por la publicación de edictos posteriores que, si bien identifican correctamente al promotor, van dirigidos nominalmente a otras personas distintas al titular registral vigente o a sus ignorados herederos, respecto de los cuales no se ha vuelto a publicar un nuevo edicto.

En consecuencia, confirma el defecto apreciado en la nota de calificación.

Y el segundo, tercero en la nota de calificación, señala que no se determina en el expediente el contenido de las notificaciones realizadas, siendo ello calificable por el registrador, para acreditar el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 203.1.5.ª de la Ley Hipotecaria.

Señala el registrador que no se determina en el expediente el contenido de las notificaciones realizadas, siendo ello calificable, para acreditar el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 203.1.5.ª de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, en el acta calificada el notario señala quienes son los destinatarios de las notificaciones, el concepto en que han sido notificados y las incidencias de las mismas recogidas en sendas diligencias a las que se unen los acuses de recibo y se insertan los edictos publicados. También consta en el acta presentada la manifestación expresa del notario referida a que se han efectuado las notificaciones por remisión de los pertinentes oficios comprensivos de los extremos determinados en el artículo 203.1, norma quinta, de la Ley Hipotecaria, por remisión del artículo 208, enumerando a continuación nuevamente a todos los notificados. Por lo tanto, se considera suficientemente acreditado el contenido de las preceptivas notificaciones.

En consecuencia, este defecto debe decaer. (IES)

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277.** ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADO TRAS SENTENCIA EN REBELDÍA. ACREDITACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES. FIRMEZA.

Resolución de 14 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Bañeza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de entrega de legado en cumplimiento de sentencia firme.

Resumen: Formalizada una escritura de entrega de legado, en cumplimiento de sentencia firme, dictada en rebeldía, basta con ésta para acreditar quién sea el descendiente sustituto vulgar, no siendo precisa acta de notoriedad que acredite la inexistencia de otros posibles descendientes con derecho al legado. Pero sí se tiene que acreditar, judicialmente, el transcurso de los plazos necesarios para inscribir dicha sentencia dictada en rebeldía (arts 502 y 524 LEC) y el hecho de haberse o no interpuesto acción rescisoria (RRSS 28 noviembre 2018 y 17 enero 2019)

 Hechos: Se formaliza un testamento en el que se instituyen determinados herederos, uno de los cuales, premuere al testador. En su lugar son llamados, como sustitutos vulgares, descendientes de éste, que no habían sido designados nominativamente en el testamento, y se acredita ante el registrador, el fallecimiento del heredero, previo al del causante, mediante certificado de defunción de éste, y el nacimiento de los hijos de este heredero premuerto sustituido, mediante certificados literales de nacimiento de éstos. En el Registro se presenta la escritura de entrega de legado, a la que va unido el testimonio de la sentencia firme de reconocimiento del sustituto vulgar, en unión de auto judicial que da por emitidas determinadas declaraciones de voluntad de los herederos afectados por el legado anterior.

Registradora: La registradora califica negativamente la escritura de entrega de legado y alega dos defectos:

 En primer lugar, estima que es necesario para la inscripción de la escritura de entrega de legado, que se aporte además (al no haberse formalizado el acta de notoriedad, que acredite la inexistencia de otros posibles descendientes), una copia autorizada del testamento, certificado de defunción, y del Registro Gral. de Últimas Voluntades, a efecto de comprobar que no existen más descendientes, que pudieran ser llamados al legado.

 Por otro lado, al haber sido dictada la sentencia judicial, en rebeldía, no cabe practicar un asiento de inscripción, sino sólo anotación preventiva, hasta que transcurra el plazo de 16 meses desde la notificación de la sentencia (arts 502 y 524 LEC) y 18 y 20 LH, art 82 RH y RRSS 02 de noviembre de 2017 y 05 septiembre de 2017.

Recurrente: En cuanto al primer punto de la calificación registral (exigencia de aportación de acta de notoriedad, que acredite el hecho negativo de inexistencia de otros descendientes de la heredera premuerta) la recurrente, hace alusión y reitera, todo el tracto sucesivo familiar originado hasta llegar a la misma, haciendo hincapié en su reconocimiento como tal sustituto vulgar, por la sentencia judicial, dictada en rebeldía. Alega además como fundamentos de derecho, los arts 117. 3 y 118 de la Constitución, el art 2 y 117.2 de la de la Ley Orgánica del Poder Judicial y art 100 del RH en especial éste último que fija los límites de la calificación registral respecto de los documentos judiciales.

 En cuanto al segundo punto de la calificación, es decir el relativo a la imposibilidad de inscripción de la sentencia dictada en rebeldía, hasta el transcurso del plazo de dieciséis meses que fija la ley procesal arts 502 y 524.4 LEC, la recurrente se refiere a una serie de notificaciones llevadas a cabo a los herederos afectados: asi la realizada por carta certificada con acuse de recibo, y la efectuada presencialmente por el funcionario de Auxilio Judicial del Juzgado correspondiente, en otra fecha distinta, por lo que solicita se revoque la calificación registral, y se lleve a cabo, definitivamente, la inscripción.

Resolución: La DG estima parcialmente el recurso, por lo que revoca la nota de calificación registral, en cuanto al primer defecto, y la confirma en cuanto al segundo.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 1).- En cuanto al primer defecto, relativo a si es inscribible una escritura de entrega de legado, otorgada en cumplimiento de una sentencia judicial firme, sin la aportación de acta de notoriedad que acredite el hecho negativo de inexistencia de otros descendientes de la heredera premuerta, la DG hace referencia a la RS 2 febrero de 2012, que trata de un supuesto similar.

 En el testamento se llama a varios herederos, uno de ellos premuerto y en su lugar se llama a sus sustitutos vulgares, no designados nominativamente, acreditándose tan sólo el fallecimiento previo del causante, mediante certificado de defunción y el de nacimiento de los hijos del sustituido, mediante certificados de nacimiento, en tanto, el registrador, exige un acta notarial de notoriedad, complementaria de la escritura de entrega de legado, que acredite que no existen más descendientes de la heredera, posibles sustitutos vulgares.

 Este defecto se revoca, ya que se trata de una prueba negativa de inexistencia de otros posibles sustitutos vulgares, una vez que lo determina una sentencia judicial firme, no siendo necesaria ninguna declaración de herederos de la heredera premuerta, pues entran directamente y son llamados a la herencia sus sustitutos vulgares. Además, el art 82 RH establece un sistema abierto respecto de la determinación de sustitutos vulgares, cuando éstos no se designan nominativamente, lo que podría hacerse por acta de notoriedad. Pero constando, en sede judicial, el fallecimiento de la heredera premuerta por certificado de defunción e identificación de sus hijos, por certificados de nacimiento, no puede estimarse la exigencia, de nuevo, de la prueba de la inexistencia de otros descendientes por parte del registrador.

2).- Sin embargo debe estimarse el segundo defecto, relativo a la falta de acreditación del transcurso de los plazos para que una sentencia firme en rebeldía, pueda ser inscrita (arts 501 y 524 LEC), sin que pueda tenerse en cuenta la documentación aportada por la requirente, que según ella acredita este extremo, y ello, tanto por imperativo del art 326 LH, como en base al principio riguroso de la irrevocabilidad de los fallos que hayan ganado firmeza, ya que en otro caso se iría contra el principio de seguridad jca (en contra del art 9.3 de la Constitución).

 No corresponde al registrador la valoración, ni la posibilidad de prolongación del plazo para ejercicio de la existencia de fuerza mayor, ni presumirse su inexistencia, y sólo el juzgado ante el que se ha seguido el procedimiento podrá aseverar, el cumplimiento de los plazos que resulten en su caso, incluyendo la posible prolongación de los mismos, asi como el hecho de haberse o no interpuesto la acción rescisoria (RRSS 28 noviembre 2018, y 17 enero 2019).

Por todo ello se estima parcialmente el recurso del notario y se revoca la nota de calificación registral respecto del primero de los defectos, confirmándola en cuanto al segundo. (JLN)

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278.** CESIÓN PARA VIALES NO EJECUTADA: FORMA DE HACERLO CONSTAR EN EL REGISTRO.

Resolución de 14 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Caspe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de descripción de una finca registral.

Resumen: La reversión de unos terrenos cedidos gratuitamente para viales por no ejecución de los mismos requiere de una resolución administrativa que así lo acredite, sin que se pueda llevar a cabo por expediente de exceso/disminución de cabida.

Hechos: Mediante escritura se solicita la rectificación de la descripción de una finca registral, al constar inscrita con una superficie de 1.821 metros cuadrados debido a la inscripción de una cesión para viales que no se llegó a ejecutar, quedando reducida la cabida original de 3.730 metros cuadrados.

Dicha rectificación, no queda acreditada de manera alguna en el título calificado.

El registrador exige que al tratarse de una rectificación de superficie superior al diez por ciento de la cabida inscrita debe tramitarse el expediente notarial de rectificación del art 201 de la Ley hipotecaria, así como una certificación del Ayuntamiento que acredite que la aceptación de cesión de viales no ha tenido lugar.

El recurrente solicita la reversión de los terrenos cedidos por la no ejecución de los viales, y ante  la falta de obtención de una resolución administrativa de reversión de la cesión declara que otorgaron el documento sujeto a calificación.

Resolución: La Dirección General basándose en el principio básico de que la modificación de los asientos del Registro presupone el consentimiento de su titular o la oportuna resolución judicial supletoria (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria) desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo comienza haciendo referencia a su doctrina relativa  al exceso –y defecto– de cabida que lo configura como “el procedimiento dirigido a la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado”.                              

Este no es el caso que nos ocupa sino ante la constancia en el registro de una reducción de cabida de una finca por cesión gratuita para viales que nunca se llegaron a ejecutar, solicitándose de la constancia registral de la reversión de «la cesión a su original propietario (sus herederas)» para lo que es preciso  la oportuna resolución que acredite la reversión de la cesión de  superficie y, la reinscripción de la misma en favor del titular registral que en ningún caso podrá practicarse por cualquiera de los expedientes previstos en nuestra legislación hipotecaria para la constancia registral de los excesos o defectos de cabida.

Comentarios: En esta resolución diferencia la DG entre la registración del exceso de cabida que consiste en rectificar un dato erróneo que consta en el registro en una finca inmatriculada sin que con ello se altere la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, con la constancia en el registro de la superficie originaria de una finca que vio reducida su cabida por una cesión gratuita de terrenos para un fin que nunca se llegó a cumplir. Es lógico y acorde con los principios del sistema que en este último caso se exija una declaración o resolución del beneficiario de la cesión. (MGV)

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279.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL DICTADO EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN POR SATISFACCIÓN EXTRAPROCESAL.

Resolución de 17 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6 a cancelar determinada inscripción de hipoteca.

Resumen: No cabe cancelar una hipoteca mediante mandamiento recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria cuando la causa es la satisfacción extraprocesal y no el remate o adjudicación, aunque parece reconocer que se admitiría si resultara claro el reconocimiento por el acreedor de estar satisfecha la totalidad de la deuda o su voluntad de condonarla)

Se presenta mandamiento recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se acuerda la terminación del proceso por satisfacción extraprocesal y se ordena la cancelación la cancelación de la nota marginal de expedición de dominio y cargas y de la inscripción de la hipoteca ejecutada.

La registradora cancela la Nota Marginal pero no la hipoteca por entender que el Mandamiento no es el título adecuado.

La DG confirma la calificación. Sistematiza los títulos para cancelar la inscripción de hipoteca, advirtiendo que la elección no es arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que optar por el título formal adecuado: Escritura en que preste su consentimiento el acreedor o sentencia firme (art. 82 LH);  o, como consecuencia de la ejecución mediante embargo objeto de una anotación o de otra hipoteca inscrita con anterioridad, en virtud del mandamiento judicial expedido al efecto; Igualmente, se podrá cancelar una hipoteca cuando, habiendo sido objeto de ejecución, esta culminase con el correspondiente decreto de adjudicación. (art. 674 LEC)

En este caso se presenta un mandamiento dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se ordena la cancelación, no por adjudicación de la finca, sino por haberse satisfecho las pretensiones del actor fuera de dicho procedimiento. De acuerdo con lo expuesto no es admisible el referido mandamiento judicial como título hábil para cancelar la hipoteca.

Admite que en algún caso parecido admitió un mandamiento judicial sirviera de base para cancelar la hipoteca (R de 10 de septiembre de 2005). Pero aclara por qué no es aplicable esa doctrina en este caso: se aduce es que se han satisfecho extraprocesalmente las pretensiones del actor, pero no se aclara si se ha pagado la totalidad de la obligación garantizada por la hipoteca, o solo las cantidades vencidas y adeudadas hasta entonces. Solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la cifra de responsabilidad hipotecaria, o la condonación expresa del acreedor respecto de lo no pagado, que resulten de la declaración de voluntad de dicho acreedor manifestada en documento público o reconocida por sentencia dictada en un procedimiento seguido contra él, pueden ser causa suficiente de la cancelación total de la hipoteca que ordena el mandamiento calificado. Y esta circunstancia no resulta con la suficiente claridad de dicho mandamiento. (MN)

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280.** ACTA DE FIN DE OBRA. REQUISITOS DEL LIBRO EDIFICIO. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA

Resolución de 17 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de acta de finalización de obra.

Resumen: En las declaraciones de obra terminada el Libro de la Edificación que ha de aportarse al Registro para todo tipo de obras (salvo que no proceda por su antigüedad) puede contener varios ficheros o archivos informáticos y no uno sólo; no es necesario que el técnico especifique el método usado para determinar los vértices georreferenciados de la superficie ocupada, que sólo es exigible en los casos de inscripción de representaciones gráficas alternativas, aunque en todo caso el registrador puede comprobarlo por sí mismo.

Hechos: Se otorga un Acta de declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar en Extremadura. Se presenta dicha acta en el Registro junto con el Libro del Edificio en un CD que contiene varios archivos en formato PDF

La registradora encuentra varios defectos al citado Libro: está formado por varios ficheros en PDF y no por uno sólo; su contenido  tiene que tener estar autenticado por el promotor con su firma digital o de otro modo fehaciente; no se especifica el sistema técnico utilizado para determinar las coordenadas de la superficie ocupada ni se contiene la declaración del técnico de haber ejecutado el trabajo cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la Resolución conjunta de la DGRN y la Dirección General de Catastro de 19/10/2015, apartado séptimo, número 2,  de la citada Resolución.

El notario autorizante recurre y alega, en cuanto al contenido, que ninguna norma ni la lógica exige que tenga que haber un solo fichero, y en cuanto a la declaración del técnico, que ello sólo es exigible cuando se trata de incorporar la representación gráfica alternativa (RGA) a los libros del Registro, pero no en los casos de obras nuevas, según doctrina de la DGRN.

La DGRN estima el recurso

Doctrina:  1.- El libro del edificio tiene que aportarse en soporte informático y los ficheros que contenga en formato PDF y tiene que estar autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

2.- Ninguna norma exige que el contenido del libro del edificio tenga que constar en un  solo fichero informático.

3.- La autenticación por el promotor del Libro puede hacerse, o bien con su firma electrónica en el CD, o bien mediante una instancia (con referencia al Libro) suscrita por el promotor, con firma legitimada notarialmente.

4.- La necesidad de expresar el método usado para determinar las coordenadas georreferenciadas de la superficie (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias) viene impuesta por la citada Resolución conjunta cuando se trate de inscribir una representación gráfica alternativa (RGA), pero no es necesario en el caso de las obras nuevas, en las que además no hay necesidad de presentarlas en formato GML, pudiendo hacerse en papel.

5.- Aún en los casos de que haya que expresarse el método utilizado, el registrador puede comprobar por sí mismo la ubicación de las coordenadas aportadas y su congruencia con la descripción de la finca y de la edificación, si se puede deducir fácilmente, como es el caso, cual es el sistema de referencia adoptado.  (AFS)

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281.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA

Resolución de 19 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Enguera, por la que se suspende la cancelación de determinadas hipotecas.

Resumen: Existiendo nota marginal de expedición de certificación, posterior al vencimiento de la obligación, la hipoteca se podrá cancelar por prescripción transcurridos 21 años desde la fecha de la nota, aunque ésta ya se hubiese cancelado. Si la nota fuese anterior al vencimiento de la obligación garantizada, no afecta al cómputo de la prescripción

Se solicita -el 5 de noviembre de 2018- la cancelación de tres hipotecas en garantía de una obligación con vencimiento el 3 de noviembre de 1997. Figuran notas marginales de expedición de certificación de 17 de noviembre de 1998 -cancelada por mandamiento de 29 de noviembre de 1999- y de 18 de diciembre de 2002 -cancelada por nulidad de actuaciones el 12 de febrero de 2019).

El registrador entiende que no puede cancelarse por caducidad al haberse extendió la citada nota marginal, y que el cómputo debe volver a iniciarse el día que dicha nota se canceló.

La Dirección confirma parcialmente la nota: entiende que la NM de expedición de certificación interrumpe el cómputo de la prescripción, pero ésta debe volver a iniciarse desde la fecha de la nota, no desde la fecha de su cancelación. Para ello analiza los efectos de la Nota Marginal en relación con la cancelación de las hipotecas: Por un lado la hipoteca no se puede cancelar por pago mientras exista la MN – arts 131 LH y 688.2 LEC-, aunque dichos preceptos no impiden que se pueda cancelar por caducidad; por otro lado dicha NM supone la interrupción del plazo de prescripción del art 128 LH ya que es indudable que el inicio de un procedimiento de ejecución es sino una reclamación del acreedor que produce dicha interrupción.

Recoge su propia doctrina, (R de 27 de enero de 2014)  y señala que para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescriptibilidad de la hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes:

• Que la nota se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, en cuyo caso la nota marginal interrumpe la prescripción de la acción(1973 CC) y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (RR de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
• Que se extienda durante el plazo contractual de amortización. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente. Y no podrá cancelarse por caducidad conforme al  82.5º LH la hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años (arts. 1964 CC y 128 LH) más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo. 

En el caso planteado y habiéndose practicado la nota después del vencimiento de la obligación podrá cancelarse por caducidad transcurridos 21 años desde la fecha de la nota.

Rechaza el Centro Directivo el argumento del recurrente de que al haberse cancelado la NM por desistimiento del ejecutante debe entenderse que no se había interrumpido el plazo: de acuerdo con la doctrina del TS, aunque se hubiera desistido de la demanda se habría producido el efecto de la interrupción si la demanda se comunicó a la parte demandada, de modo que ésta conocía la reclamación; y de acuerdo con la regulación entonces vigente – art. 131, regla tercera, documento tercero LH-  la demanda tuvo que estar acompañada necesariamente de una acta notarial de requerimiento de pago al deudor. (MN)

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283.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES ALEGANDO PROCEDIMIENTO JUDICIAL PREVIO DESESTIMATORIO.

Resolución de 19 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Altea, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: La existencia de un anterior procedimiento judicial por el que se desestima la inscripción de un exceso de cabida constituye alegación suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de una finca que abarcaría tal exceso.

Hechos: Mediante instancia privada suscrita en nombre y representación de una mercantil, se solicita el inicio de las actuaciones para completar la descripción gráfica, superficie y linderos respecto de una finca.

El registrador, una vez realizadas las actuaciones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, deniega la inscripción estimando la oposición de dos colindantes, poniendo de manifiesto la existencia de un procedimiento judicial de expediente de dominio de exceso de cabida sobre la superficie de la finca ya concluido en los tribunales que desestimaba la pretensión del interesado.

La recurrente alega que el pronunciamiento judicial se refería a la falta de justificación del exceso de cabida, pero no a la existencia de una posible invasión de las fincas colindantes.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Con carácter previo hace referencia a su doctrina consolidada sobre la registración de los excesos de cabida que “sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado”.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su apartado b) permite, como operación específica, incorporar la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria y una vez inscrita, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. Para ello se aplicaran los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

La Dirección General sintetiza su doctrina relativa a la inscripción de una representación gráfica del siguiente modo:

a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, puede dar lugar a una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

Lo que no obstará que aquellas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En el caso que nos ocupa se considera justificada la negativa del registrador a la inscripción en base a que: los colindantes aportan documentación en la que apoyan sus alegaciones, que se refieren a la existencia de un procedimiento ya finalizado por el que se desestimaba la existencia e inscripción del exceso de cabida, lo que “no se puede ignorar”, pudiendo acudir al juicio declarativo, tal y como  expresa en el auto judicial  y el mismo artículo 198 de la Ley Hipotecaria en su último párrafo.

Comentarios: Se reitera nuevamente la doctrina de la DG por la que la mera oposición no fundamentada no hará derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, pero admitiendo las debidamente justificadas para evitar que en el registro quede reflejada una superficie que ha sido contradicha en un procedimiento judicial. En este sentido se estima suficiente justificación la existencia de un expediente judicial para registración de exceso de cabida desestimado, siendo indiferente que dicha desestimación lo sea por no quedar acreditado el exceso o por posible invasión de fincas colindantes. (MGV)

Véase R. DGSJFP de 30 Sept. 2020 (#462)

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284.** OBRA NUEVA. ANTIGÜEDAD ACREDITADA MEDIANTE CERTIFICACIÓN TECNICA

Resolución de 20 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, herencia y declaración de obra nueva. (IES)

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285.*** EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA 201 LH. PARCELAS SEGÚN CATASTRO «EN INVESTIGACIÓN»

Resolución de 20 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Resumen: En los procedimientos de los arts 201 y 203 cuando las parcelas catastrales colindantes estén “en investigación”, la notificación debe efectuarse al Director General de Patrimonio del Estado, sin que quepa la notificación a otro órgano de la administración estatal.

En un expediente del art. 201 LH para la rectificación de la descripción, una de las fincas catastrales colindantes se encuentra “en investigación”. La registradora considera que debe notificarse al Estado pues la circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, implica que en el procedimiento pueda resultar acreditado que el inmueble pertenece a la Administración General del Estado, desprendiéndose de la legislación vigente que la notificación debe realizarse a los órganos a los que corresponda la administración del bien (cfr. Art. 38 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas)

El recurrente por el contrario considera suficiente la notificación dirigida a la Gerencia Territorial del Catastro de Oviedo, conforme al principio de «personalidad jurídica única de la Administración Pública».

La Dirección confirma la nota: Entiende que de conformidad con el art 203.1 regla quinta LH aplicable por la remisión del art. 201, el Notario debe incluir entre los destinatarios de las notificaciones a «la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado»; En este caso la posible afectación resulta, a juicio de la Registradora, de la circunstancia de que entre las parcelas colindantes se encuentran parcelas catastrales que, según las respectivas certificaciones catastrales aportadas, se encuentran «en investigación». Por otro lado la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, en el art 45 se atribuye a las Administraciones Públicas la «facultad de investigar la situación de los bienes y derechos que presumiblemente formen parte de su patrimonio, a fin de determinar la titularidad de los mismos cuando ésta no les conste de modo cierto». Y para el caso concreto de que la presumible atribución de la titularidad de los bienes y derechos corresponda a la Administración General del Estado, fija una regla de competencia para la incoación y resolución del expediente, competencia que atribuye en su art 46.1 al Director General del Patrimonio del Estado. En el presente caso al haberse realizado la notificación a la Gerencia Territorial del Catastro no puede tenerse la certeza de que el órgano competente de la Administración que puede verse afectada en su presunta titularidad haya tenido conocimiento real y efectivo del procedimiento y, por consiguiente, la posibilidad de formular las oportunas alegaciones como posible cotitular afectado. El principio de unidad de la personalidad jurídica de las Administraciones Públicas, que invoca el recurrente, no alcanza a desvirtuar las reglas imperativas e inderogables sobre atribución de competencias a los distintos órganos administrativos, que están sujetas a un riguroso régimen de sanción para el caso de infracción, de forma que las actuaciones administrativas realizadas por órgano manifiestamente incompetente por razón de la materia o del territorio son nulas de pleno derecho (arts 8.1 y 47.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas]. (MN)

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286.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SOBRE PARTE DE UNA FINCA. ESPECIFICACIÓN. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 20 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 40, por la que se suspende anotación preventiva de sentencia relativa a la atribución de un derecho de uso. (ACM)

Resumen: No cabe un derecho de uso (en separación judicial) sobre la mitad indivisa de una finca sin el consentimiento del condueño de la otra mitad (aunque no es imprescindible previa división horizontal).

– Hechos:    En un procedimiento de separación judicial, se ordena, a favor de la esposa e hijos, una anotación preventiva de atribución de uso sobre la planta baja de una finca no dividida horizontalmente y que solo pertenece al esposo en una mitad indivisa (la otra es de la hermana del esposo).

– El Registrador:   califica negativamente, por 2 defectos:

a) Uno, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH), porque la copropietaria de la otra mitad de la finca no ha sido demandada, evitando su indefensión (Aº 24 CE78);

b) Y Otro, conforme al Ppio de Especialidad (Aº 9 LH), por no estar suficientemente individualizada la vivienda de la planta baja al NO haberse dividido horizontalmente la finca.

– La interesada:   recurre exponiendo que:

a) Al ser el derecho de uso en separación y divorcio un Derecho Familiar, que no exactamente un Derecho real, se atenúan las exigencias de Tracto sucesivo ya que la finalidad última de la inscripción de la atribución de uso de la vivienda familiar es solo impedir la libre disposición por el titular no custodio de la finca (lo que no afectará al condómino de la otra mitad)

Así la Ley y la DGRN ha admitido derechos de USUFRUTO sobre partes indivisas, o Derechos de Uso sobre tales usufructos, o derechos de Uso sobre una mitad de la vivienda Ganancial a favor del otro cónyuge.

b) Y en cuanto a la exigencia de individualización mediante división horizontal; la misma idea de ser un Derecho Familiar, que no exactamente un Derecho real, permite Atenuar el Ppio de Especialidad o determinación como ha reiterado la DGRN en las RR. de 27/08/2008, 10/10/2008, 14/05/2009, 19/07/2011, 09/07/2013, 24/10/2014, 19/01/2016, 27/12/2017, 11/01/2018, 08/03/2018 y 30/05/2018 que cabe constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso en cuanto al 1er defecto (Tracto), y lo ESTIMA en cuanto al 2º (División Horizontal):

– Doctrina:
a) Reitera las RR. de 5 de octubre de 2015 y de 19 de enero de 2016, a DIFERENCIA del USUFRUTO, el derecho de uso de la vivienda familiar de carácter excluyente respecto del cónyuge no adjudicatario del derecho de uso, y por tanto NO puede recaer sobre una participación indivisa de una finca sin el consentimiento de todos los condóminos (Art 397 CC), por cuanto al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente) a su titular en una casa ajena las piezas necesarias para sí y su familia, no es posible que recaiga sobre porciones indivisas de la casa. Esta es una diferencia sustancial con el derecho real de usufructo, por cuanto el usufructo atribuye el derecho a disfrutar los bienes ajenos y percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados, sin exigirse necesariamente la detentación posesoria.

b) Y en cuanto a la innecesariedad de previa división horizontal, la DGRN ha admitido derechos de uso o usufructo sobre partes de fincas sin necesidad de segregación (sí de unanimidad de todos los copropietarios) bastando una identificación suficiente, que en este caso se cumple por la ubicación del domicilio familiar en la planta baja del inmueble que consta de 3 plantas en el propio registro. (ACM)

• PDF (BOE-A-2019-10524 – 14 págs. – 289 KB)
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287.*** SENTENCIA EN REBELDÍA SUPLIENDO JUDICIALMENTE LA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD EN ESCRITURA. ACCIÓN DE RESCISIÓN

Resolución de 21 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación realizada por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 9, relativa a una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa.

Resumen: en el caso de sentencia declarada en rebeldía que condena a la elevación a público de un documento privado, siendo suplida la declaración de voluntad de la parte vendedora por el órgano judicial, no puede el Registrador entrar a calificar la firmeza de la resolución judicial y la posible acción de rescisión.

En una elevación a público de un documento privado, la declaración de voluntad de la parte vendedora es suplida judicialmente en el seno de un procedimiento dictado en rebeldía procesal. Además, el procedimiento se ha dirigido contra la herencia yacente de los vendedores aunque siendo notificada y habiendo comparecido su hija. Se plantean dos cuestiones:

Si el registrador ha de calificar que ha transcurrido el plazo para ejercitar la posible acción de rescisión del rebelde: La Dirección recuerda su propia doctrina en el sentido de que mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva, y que sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. Sin embargo considera que esa doctrina no es aplicable en el presente supuesto y revoca el defecto: ya que como también resolvió la R de 27 de noviembre de 2012 “el título inscribible no es una resolución judicial, sino la escritura que documenta un negocio jurídico; y, si bien es cierto que la legitimación de uno de los otorgantes –el Juez– deriva de la resolución judicial que se ejecuta, no lo es menos que de la propia actuación de éste al verificar el otorgamiento cuestionado debe inferirse el cumplimiento de las exigencias de firmeza que presupongan la ejecución de tal resolución, sin necesidad de que se derive de la misma que ha pasado el plazo para recurrir, pues, a dicho Juez, en ejercicio de su potestad exclusiva de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado (cfr. artículo 117 de la Constitución Española), corresponde valorar la posibilidad de ejecución de la resolución dictada.”

Si es válido el emplazamiento dirigido contra la herencia yacente: también se rechaza el defecto recordando la doctrina reiteradísima según la cual para entender salvaguardado el derecho a la tutela judicial efectiva es preciso el nombramiento de defensor judicial pero únicamente en aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, sin que sea exigible si el procedimiento se ha dirigido contra personas determinadas a quienes el Juez les ha reconocido legitimación pasiva necesaria. En este caso queda suficientemente acreditado que la hija de los transmitentes ha sido parte del procedimiento, emplazada en el mismo y le ha sido notificada la sentencia condenatoria, apreciando el Juez competente la suficiente legitimación pasiva. (MN)

• PDF (BOE-A-2019-10525 – 9 págs. – 269 KB)
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288.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. VIGENCIA O CADUCIDAD Y TITULARIDAD DE LA LICENCIA

Resolución de 21 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal con constitución de servidumbre de paso.

Resumen: Las licencias de obras no se pueden considerar caducadas por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma sin que se haya incoado expediente de caducidad. La licencia se trasmite con la finca cualquiera que sea su titular, pero debe comunicarse al Ayuntamiento por los otorgantes.

Las licencias tienen carácter real, se trasmiten con la finca debiendo comunicar tal cambio de titularidad al Ayuntamiento.

Hechos: Mediante escritura, varias veces subsanada una mercantil procedió a declarar una obra nueva en construcción y a constituir la misma en régimen de propiedad horizontal, junto con la constitución de una servidumbre de paso, sobre una finca como propietaria de la misma.

El registrador suspende su inscripción por dos defectos relativos a la vigencia y titularidad de la licencia que ampara la declaración de obra nueva en construcción y división horizontal.

En la escritura se protocoliza certificación expedida por la Secretaria municipal en la que se transcribe informe de la arquitecta municipal en el que pone de manifiesto, “que no consta haberse incoado expediente de caducidad de la licencia de obras y que no consta que ésta haya sido declarada caducada expresamente”, refiriéndose también a la presentación de solicitud de «transmisión de propiedad sobre el solar y la adhesión a los derechos de la licencia al ser la nueva propietaria del solar”. Pero sin que conste pronunciamiento municipal respecto de esa solicitud de transmisión de licencia de obras a la ahora promotora y titular registral del terreno. Y sin que la que consta como solicitante de la licencia haya figurado nunca como titular registral del terreno.

El recurrente entiende que la documentación presentada es suficiente para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de una obra en construcción. Además de alegar la demora en la práctica del asiento y su arbitrariedad en la calificación y el alcance de esta en relación a los documentos administrativos.

Resolución La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: La DG se limita a estudiar los defectos objeto de recurso:

En cuanto a la vigencia de la licencia de obras concedida, numerosas sentencias del TS establecen los requisitos que deben concurrir para que se declare la caducidad, que es la siguiente:

1.º La caducidad no opera automáticamente sino que exige un acto declarativo, previa la tramitación del correspondiente expediente.

2.º La caducidad exige que haya plena constancia de la inequívoca voluntad del titular de la licencia de abandonar la obra y su proyecto de construir.

 3.º Para su declaración no basta con la simple inactividad del titular sino que será precisa una ponderada valoración de los hechos, ya que no puede producirse a espaldas de las circunstancias concurrentes y de la forma en que los acontecimientos se sucedan.

4.º Al suponer la caducidad un poderoso impedimento para el ejercicio de auténticos derechos adquiridos, siempre ha de ser interpretada con carácter restringido.

Por tanto, la caducidad de la licencia no se produce automáticamente por el mero transcurso del plazo previsto en la misma, sino que es necesario un previo expediente que así lo declare, con audiencia al interesado.

En el caso que nos ocupa consta un certificado expedido por el Secretaria del Ayuntamiento del que resulta que no consta en el Ayuntamiento que se haya incoado expediente de caducidad de la licencia de obras y sin que se pueda pedir un acto expreso de declaración de vigencia de su licencia que resultaría incompatible con la presunción de validez del acto administrativo. Y es el Ayuntamiento el que debería reaccionar ante la posible construcción de una obra amparada en una licencia no vigente, para lo que se podría servir de la anotación preventiva de incoación de expediente administrativo de infracción urbanística sobre la finca.

A continuación procede a examinar la cuestión de la titularidad de la licencia de obras, las cuales son de carácter real, pues su objeto es controlar que la obra se ajusta a la legalidad, con independencia de la persona del solicitante, y se entienden otorgadas a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero (artículo 12 del Decreto de 17 de junio de 1955, por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales).

Lo anterior implica que las licencias se pueden transmitir, salvo que el número de las otorgables fuere limitado, si bien el antiguo y el nuevo constructor deberán comunicarlo por escrito a la Corporación, sin lo cual quedarán ambos sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren para el titular (artículo 13 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales).

Y la consecuencia de la falta de comunicación será la responsabilidad conjunta de transmitente y adquirente de la licencia frente a la Administración de las consecuencias que se puedan producir, pero sin que sea un impedimento para el ejercicio de la licencia.

En nuestro caso el actual titular del inmueble y adquirente de la licencia lo ha comunicado a la Administración, sin que se le puede exigir al interesado que aporte una resolución expresa relativa a la efectiva adquisición de dicha licencia.

Finalmente hace mención a las cuestiones planteadas por el recurrente en su escrito:

• El alcance de la calificación de los documentos administrativas, declarando que “la calificación de la virtualidad de la licencia concedida como título administrativo habilitante resulta del artículo 28.1 de la Ley de Suelo estatal, ya que, el registrador debe verificar, dentro del marco que permite el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que la autorización presentada cumple los requisitos que debe revestir todo acto administrativo para poder legitimar la pretendida actuación edificatoria, sin que pueda revisar el fondo de la resolución, de acuerdo a su presunción de validez, siempre que obedezca a los requisitos básicos de competencia, forma y procedimiento”.
• Sin embargo, no se pronuncia sobre las alegaciones relativas a la demora en la práctica del asiento o la posible arbitrariedad del registrador al ser  el recurso el cauce para impugnar la negativa de los registradores a practicar el asiento solicitado, teniendo por objeto determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. Por lo que cualquier otra pretensión de la parte recurrente, deberá ventilarse por el cauce que corresponda. (cfr. artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria).

Conclusiones: La no caducidad de las licencias de obras por el simple trascurso del plazo sin la tramitación de un expediente de caducidad de la misma y que éstas se trasmiten con la finca cualquiera que sea su titular comunicándoselo al Ayuntamiento. (MGV)

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290.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. FÓRMULA PARA EL CÁLCULO DE LOS INTERESES ORDINARIOS: 360 DÍAS. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 21 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Carmona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de establecerse la liquidación de intereses remuneratorios sobre la base del año comercial de 360 días. (CB)

Resumen: Se considera transparente y ajustada a la legalidad una fórmula que calcula los intereses ordinarios conforme al año comercial de 360 días en el denominador y conforme a meses comerciales de 30 días en el numerador, por ser dichos períodos de duración uniformes.

Hechos: Se pretende la inscripción de una hipoteca con la cláusula Tercera de la escritura de préstamo hipotecario, que en su apartado 3 describe la fórmula para el cálculo de intereses del préstamo:

«Los intereses se calcularán aplicando, para cada tipo de interés, la siguiente fórmula: (Cxdxr)/360xl00, siendo:

C = el capital pendiente del préstamo al inicio del período de liquidación

d = el número de días comerciales de que consta el periodo de liquidación, considerando los años de 360 días, los meses de 30 días y los periodos inferiores a un mes, restando de 30 días los días transcurridos del mes.

R = el tipo de interés anual.»

Y en su apartado 4 se informa sobre el cálculo de la TAE:

«A efectos informativos, la Tasa Anual Equivalente variable (TAE Variable), excluida para su cálculo la fracción inicial de intereses, es del 3,6858 por ciento, y se ha calculado conforme a lo establecido en la Norma Decimotercera de la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España (publicada en el BOE n.º 161, de 6 de julio de 2012) y el anexo V de la Orden EHA 2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (publicada en el BOE n.º 261, de 29 de octubre de 2011), y sus modificaciones o por las disposiciones en cada momento vigentes…»

El prestamista es una entidad de crédito, los prestatarios son personas físicas, la hipoteca recae sobre la vivienda habitual de éstos, y el crédito se concede para la adquisición de dicha vivienda. Se solicita la inscripción parcial con exclusión de la cláusula de interés pero no de la correspondiente responsabilidad hipotecaria.

Registrador: Suspende la inscripción la hipoteca por ser la cláusula desequilibrada.

Recurrente: Impugna el defecto porque los períodos de tiempo de la fórmula son uniformes.

Resolución: Revoca el defecto.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

LIMITACIÓN DEL OBJETO DE RECURSO. El recurso se limita a los defectos impugnados no pudiendo considerarse los de notas anteriores correspondientes a asientos caducados, conforme doctrina reiterada [vid. resolución de 27 junio 2019 sobre cumplimiento de obligaciones de transparencia material e incorporación de la cláusula al contrato, donde dicha doctrina afronta una importante contradicción]. […]

CUESTIONES DISCUTIDAS.- […] dos únicas cuestiones son objeto de recurso: la primera, la posibilidad de inscripción parcial de la escritura […] a la luz del defecto recurrido, con exclusión de la cláusula controvertida, circunstancia solicitada por el interesado por instancia y que incidentalmente se plantea en el recurso. La segunda cuestión, para la que se aplica la normativa de protección de los consumidores y que es el concreto defecto impeditivo de la inscripción, que la liquidación de los intereses ordinarios se establece sobre la base del año comercial de 360 días en el denominador en vez del año natural de 365 días.

Como presupuesto para resolver esta segunda cuestión se ha de partir de la aplicabilidad de la normativa de protección de los consumidores, circunstancia no discutida por el recurrente […]

INSCRIPCIÓN PARCIAL. EL INTERÉS ES EL PRECIO DEL PRÉSTAMO.- 3. En cuanto a la posibilidad de practicar la inscripción de la hipoteca con exclusión de la estipulación objeto de denegación registral […] la fórmula para la determinación de los intereses ordinarios forma parte inescindible de la contraprestación que ha de recibir el prestamista, ya que dicho interés constituye el precio de dinero prestado y, por tanto, al constituir también un elemento esencial para la determinación de uno de los conceptos garantizados con la hipoteca, no procede la inscripción parcial si simultáneamente no se solicita la exclusión de la inscripción de la responsabilidad hipotecaria correspondiente a ese concreto concepto, circunstancia que no figura en la instancia sobre inscripción parcial presentada y que obra en el expediente.

A este respecto, las Resoluciones de 14 de diciembre de 2010, 7 de noviembre de 2012, 18 de noviembre de 2013, 18 de febrero y 12 y 30 de septiembre de 2014 y 21 de enero, 30 de marzo y 14 de mayo de 2015, han fijado la actual doctrina de este Centro Directivo sobre la materia y de las mismas resulta que para poder practicar la inscripción parcial de la hipoteca sin las cláusulas calificadas como defectuosas y de las que por las mismas resulten afectadas, se precisa solicitud expresa de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria, cuando tales cláusulas se considere que constituyen un elemento delimitador del contenido esencial del derecho real de hipoteca, que viene conformado por la responsabilidad hipotecaria y por los procedimientos ejecutivos que le son propios].

EL PRECIO NO ESTÁ SUJETO A CONTROL DEL CONTENIDO.- 4. Respecto del concreto defecto sobre el que hay que resolver, el que la fórmula utilizada para el cálculo de los intereses ordinarios se establezca sobre la base del año comercial de 360 días en el denominador, en vez del año natural de 365 días, procede recordar que la Resolución de 7 de abril de 2016 manifestó que, en principio, al constituir el interés ordinario o remuneratorio un elemento esencial del contrato de préstamo hipotecario oneroso, ya que determina la cuantía de la contraprestación del préstamo que es el objeto principal del contrato de préstamo oneroso, queda al margen tanto de la calificación registral como de la ponderación judicial (artículo 4.2. Directiva 93/13), y dentro de ese ámbito debe considerarse incluida, en principio, la fórmula para su cálculo por cuanto es una de las estipulaciones mediante las cuales se define ese objeto principal del contrato. […]

Sostiene, por otra parte, el Tribunal Supremo en Sentencia de 18 de junio de 2012 que el artículo 4.2 de la Directiva Comunitaria ha sido indirectamente transpuesto en España a través de la modificación del artículo 10.1.c) de la antigua LGDCU de 1984, llevada a cabo por la LCGC de 1998, […]

CONTROL DE TRANSPARENCIA DEL INTERÉS REMUNERATORIO.- 5. Excluida, en consecuencia, la calificación registral sobre la abusividad de la cuantía de un determinado interés remuneratorio por ser definitorio del objeto principal del contrato, lo que sí procede es examinar si en el supuesto objeto del recurso se ha cumplido con el doble filtro de información y transparencia. Respecto del filtro de incorporación, la respuesta debe ser afirmativa por cuanto se incorporan a la escritura de constitución de hipoteca la ficha de información personalizada, con efectos de oferta vinculante, que es el requisito que impone en esta materia la Orden EHA 2889/2011.

Y, en cuanto al filtro de transparencia material, se aporta también, como prueba de la información precontractual adicional suministrada, un documento de información personalizada complementaria (DIPERC) firmado por los prestatarios […] y un escrito suscrito igualmente por los prestatarios en que éstos reconocen expresamente «que se les han facilitado las explicaciones sobre las características esenciales del producto […]»; por lo que dentro del ámbito de la calificación registral de la transparencia material, ésta debe tenerse también por cumplida.

CONTROL DE LEGALIDAD DEL INTERÉS ORDINARIO.- 6. Queda, no obstante, el control de legalidad de la concreta cláusula objeto de este expediente y, a estos efectos, señala el registrador de la propiedad calificante que la fórmula utilizada para el cálculo de los intereses ordinarios no se ajusta a la establecida como imperativa por el artículo 17 de la Directiva 2014/17 y por el Anexo V de la Orden EHA 2899/2017 que exigen que el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) se verifique sobre la base de años naturales de 365 días y de 366 días si son bisiestos, cosa que, afirma, no ocurre en este caso.

Se alude, como apoyo de este criterio, a las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 9 de abril de 2015, de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 23 de junio de 2016 y del Juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián de 14 de octubre de 2015 […]

7 Ahora bien, en esas sentencias el supuesto de que se contemplaba, como señala el recurrente, no es el mismo que el recogido en la cláusula objeto de este recurso. Así, en aquellas sentencias se contemplaban supuestos en que «mientras que en el numerador el año dura 365 días, en el denominador el año dura 360 días» o «mientras que en el numerador se utiliza el mes natural de 30 o 31 días, computados día a día, en el denominador se utiliza el año comercial de 360 días», lo que sí supone un incremento del interés en perjuicio del consumidor. […]

[…] en cuanto al cálculo de la Tasa Anual Equivalente se ha cumplido con la normativa vigente en su momento, y respecto a la fórmula del cálculo del interés ordinario, en la que el cómputo tanto en el numerador como en el denominador se basa en el año comercial de 360 días, no existen sentencias sobre la existencia de desequilibrio en esta fórmula, el cual, además, no se produce porque, adicionalmente se prevé que los meses sean siempre de 30 días y que en los periodos inferiores a un mes, se reste de 30 días los días transcurridos del mes (sin importar que los días transcurridos sean de meses con 31, 28 o 30 días), lo que equilibra lo posición de las partes.

8 A estos efectos, la Memoria de reclamaciones del Banco de España de 2017 (la última publicada) mantiene, en relación con el cálculo de intereses (tanto en préstamos como en depósitos), que cuando se utilizan períodos no uniformes (365/360), se estaría ante una mala práctica bancaria, mientras que cuando se utilizan períodos uniformes (365/365 o 360/360), se estaría ante una buena.

La memoria ya no considera al cálculo sobre la base del año comercial práctica bancaria por falta de razones técnicas, considera buena práctica la utilización de periodos uniformes en numerador y denominador, mientras que son malas prácticas la falta de información previa sobre la fórmula de cálculo del interés ordinario sin informar de la base y el cálculo de la TAE sin informar que la base es el año comercial y no el natural. […]

En supuesto objeto de esta resolución, la fórmula de cálculo aplicada [1] utiliza en el numerador y en el denominador períodos de duración uniformes; [2] y, además, en la información precontractual […] consta de manera clara la fórmula que se debe emplear para el cálculo de intereses, detallando de manera explícita la base que se ha de utilizar para su cálculo; por lo que debe considerarse que la cláusula recogida en el contrato es transparente y ajustada a la legalidad.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

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291.** EMBARGO DE BIENES EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS LLAMADOS. DOCUMENTOS NO APORTADOS AL REGISTRO.

Resolución de 21 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo, por dirigirse el procedimiento contra la herencia yacente de los titulares registrales, sin que se haya notificado a ningún posible heredero ni se haya nombrado un administrador judicial de la herencia. (ACM)

Resumen: Para inscribir mandamiento judicial sobre una finca de la herencia yacente sin nombramiento administrador judicial de la herencia, debe acreditarse a qué personas o herederos se ha dirigido la demanda, aunque hayan renunciado a la herencia.

– Hechos:      Se presenta mandamiento ordenando la practica de una anotación de embargo sobre una finca de un titular registral fallecido sin que conste a quien se ha dirigido la demanda ni el nombramiento de administrador judicial. 

– La Registradora:   califica negativamente, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH), por no haberse demandado a los supuestos herederos, evitando su indefensión (Aº 24 CE78) o bien nombrando (art 790 LEC) un administrador judicial de la herencia;

– La comunidad de propietarios demandante:    recurre exponiendo en síntesis que:

     1) Si se habían demandado judicialmente a varios herederos del causante, pero renunciaban (o habían renunciado; notarial y judicialmente) a la herencia, y luego por edictos a herederos ignorados.
     ACM: Pero NO APORTÓ ningún dato ni documento a la REGISTRADORA que NO pudo calificar tales extremos.

     2) Y que ningún precepto (ni el art 140 ni el 166 RH) exige el nombramiento de administrador judicial para anotar un embargo sobre una finca de la herencia yacente;

– Resolución: Lógicamente la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación:
– Doctrina:
1) En cuanto a los documentos presentados “a posteriori”, evidentemente no los tiene en cuenta por no haberlos podido calificar la registradora.

2) La exigencia de Administrador judicial de la herencia (art 790 LEC)  es exigible en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento, considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente, y en todo caso se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio.

En este sentido, en un caso idéntico (aunque aportando los documentos para su calificación) las RR. 19 septiembre 2015 y de 15 noviembre 2016 señalaron que la renuncia de los herederos llamados a la herencia yacente no evita la necesidad de nombrar administrador (pues el llamamiento pasa a los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia).

    Pero también señaló la DGRN que distinto sería el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia (Sin necesidad de nombrar administrador).

[Véanse en este sentido las Res. DGRN de 3 oct. 2011, la Res 17 julio 2015,  19 sept. 2015, 9 dic. 2015 la de 17 marzo 2016, la de 12 mayo 2016, la de 18 enero 2017, o las de 4 septiembre  y 7 septiembre 2018, y las de 17 enero 2019y 21 junio 2019; y ya ANTES: la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero 2007, 15 oct. 2007 y 5 nov. 2007].  

En el caso concreto del recurso, del testimonio de la sentencia presentado y objeto de calificación resulta que el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de los titulares registrales de la finca afectada. Y obviamente los documentos no presentados en su día a la registradora no pueden ser tenidos en cuenta en el recurso. (ACM)

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292.** CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA Y CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA ACREDITATIVA. TÍTULO HÁBIL PARA LA INSCRIPCIÓN EN EL ÁMBITO ADMINISTRATIVO.

Resolución de 21 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Montefrío, por la que se deniega la inscripción de una certificación administrativa.

Resumen: El certificado administrativo no es título hábil para inscribir contratos privados en el ámbito administrativo respecto de fincas ya inscritas. Sí lo es para los casos de inmatriculación de fincas, modificaciones hipotecarias, y reanudación de tracto sucesivo interrumpido de bienes de las administraciones públicas, conforme a lo dispuesto en el artículo 206 LH.

Hechos: Se presenta a inscripción un certificado administrativo emitido por un Ayuntamiento del que resulta que un particular ha presentado una oferta de venta al Ayuntamiento de un bien inmueble y que el Pleno ha autorizado dicha compra.

La registradora suspende la inscripción pues el certificado administrativo no es título hábil para inscribir una compraventa formalizada en documento privado, aun cuando haya intervenido la Administración.

El Ayuntamiento interesado recurre y alega que el certificado administrativo  aportado es suficiente para inscribir, conforme a lo dispuesto en el Artículo 85 del Real Decreto Legislativo 781/1986 de 18 de abril.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: En el caso concreto no se aporta el contrato de compraventa, sino que únicamente se certifica que hubo una oferta de compraventa y que el Ayuntamiento la aceptó estando autorizado al alcalde para la firma de la escritura pública, que  incluso parece que llegó a otorgarse.

Diferencia para ello entre contratos administrativos y contratos privados, aclarando que en el ámbito de la administración pública son contratos privados todos los que no lo sean administrativos (ver artículos 25 y 26   y 9.2 de la Ley 9/2017.

En cuanto al título formal para inscribir, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 37 de la Ley 33/2003 de 3 de Noviembre y en el artículo 206 LH, por lo que concluye que el certificado administrativo es título hábil para inscribir actos jurídicos documentados en contratos administrativos, para inmatricular fincas, para actos de modificación hipotecaria que no afecten a terceros, para reanudación de tracto sucesivo cumpliendo determinados requisitos, pero no para inscribir el resto de contratos que afecten a fincas ya inmatriculadas, en los que el título adecuado es la escritura pública. (AFS)

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310.*** AUTOENTREGA DE LEGADO. NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA VASCA. 

Resolución de 4 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de legado. (CB)

Resumen: En la nueva Ley Vasca de Derecho Civil es necesario el consentimiento de los demás legitimarios para la auto entrega del legado al heredero facultado para tomar posesión. Su naturaleza, según la DG, sigue manteniéndose como «pars valoris bonorum».

Hechos: Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de manifestación y aceptación de legado en la que concurren las circunstancias siguientes: la causante, aforada vasca, falleció el día 19 de junio de 2018 en estado de viuda y dejando seis hijos; en su último testamento, de fecha 6 de junio de 2013, dispuso lo siguiente: «Ordena los siguientes legados, de las participaciones que correspondan a la testadora en los inmuebles que se expresan a continuación, facultando a cada uno de los legatarios a tomar por sí mismo de lo legado: (…) c) A su hija J. M. Z.: (…) – el pleno dominio de la vivienda sita en la calle (…) en Bilbao (…)» y en el resto de sus bienes instituye herederos a sus seis hijos sustituidos por sus descendientes; en la escritura, la legataria, única compareciente, acepta y se adjudica el pleno dominio de la finca inventariada.

Registrador: El registrador señala […] como defecto único que se recurre […] que debe acreditarse en documento público, el consentimiento de los otros cinco hijos de la causante al contenido de la escritura pública calificada, para lo que motiva su calificación […] sobre la base de que la legítima foral vasca es de naturaleza «pars bonorum».

Recurrente: El […] recurrente alega […] que no es necesaria la intervención de los legitimarios dado que la naturaleza de la legítima foral vasca es de una «pars valoris».

Resolución: Confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

En el caso existen conflictos de Derecho intertemporal e interregional que se examinan con minuciosidad. Se discute detenidamente si la legítima vasca de la nueva ley es parte de los bienes, o un mero derecho de crédito como parte del valor de ellos. El estudioso debe ir al texto de la resolución para ver esos trabajos. […]

Centrados en este expediente, la causante ostentaba vecindad civil foral vasca al tiempo de su fallecimiento, y como determina la disposición transitoria séptima de la Ley 5/2015, de 25 de junio, la vecindad civil foral vasca se entenderá automáticamente adquirida por todos los vecinos de la Comunidad Autónoma del País Vasco desde la entrada en vigor de esta ley, por lo que la sucesión de este expediente se regulará conforme la legislación civil foral vasca. Así pues, de la aplicación de los artículos 3 y 9 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil vasco, de las disposiciones transitorias primera y séptima de dicha norma, de los artículos 9.8 y 16.1 del Código Civil, de la disposición transitoria duodécima de dicho texto legal y de la disposición transitoria octava de la Ley 11/1981, de 13 de mayo, resulta que las sucesiones «mortis causa» abiertas después de la entrada en vigor de la Ley 5/2015, se rigen por la nueva legislación, todo ello con arreglo a la vecindad civil vasca de la causante al tiempo de su fallecimiento. En consecuencia, el sistema de legítimas aplicable será el reconocido por dicha ley, respetando en la medida de lo posible las disposiciones testamentarias otorgadas por aquella.

A efectos de este expediente, el efecto esencial resulta del artículo 48 de la Ley 5/2015, conforme el cual, el causante está obligado a transmitir la legítima a sus legitimarios, pero puede elegir entre ellos a uno o varios y apartar a los demás, de firma expresa o tácita.

3 En segundo lugar, hay que recordar -en lo que coinciden también el registrador y el notario recurrente- que, en las sucesiones de derecho común, existe la necesidad de intervención de los legitimarios en los distintos casos de entrega de la cosa legada. […]

Así pues, recapitulando, la legítima foral vasca es colectiva, cabe el apartamiento de los legitimarios tanto de forma expresa como tácita, pero esto no significa, que el legitimario no apartado pueda tener unos mecanismos de defensa para el amparo de su derecho, aunque sea mínimo, puesto que, aunque colectiva, la naturaleza sigue manteniéndose como «pars valoris bonorum». En consecuencia, en este expediente, al existir legitimarios, implica la necesaria intervención de los mismos, ya que no se cumplen todas las exigencias del caso del artículo 81.a) del Reglamento Hipotecario –la inscripción a favor del legatario de inmueble específicamente legado en virtud de escritura de manifestación de legado otorgada por el propio legatario, siempre que no existan legitimarios, si está facultado expresamente por el testador para posesionarse de la cosa legada–.

En el concreto supuesto de este expediente, del testamento de la causante resulta que la legataria otorgante del título calificado está facultada expresamente por la testadora para tomar posesión por sí misma de la cosa legada, y se acredita la existencia de otros legitimarios de la causante, que no han sido apartados ni expresa ni tácitamente –ya que han sido instituidos como herederos–, por lo que se hace necesaria la intervención de los mismos en la entrega del legado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación.

311.() ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN DIRECTA POR MENOS DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 4 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Posadas a inscribir un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. (ACM)

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (11,67%) de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

– La S.L. adjudicataria recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

  – Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación;
 – Doctrina: Reitera su reciente, pero ya consolidada, doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo, 20 abril, 26 de octubre, 15  noviembre 2018, 22 febrero, 22 y 28 marzo, 13 junio, y 4 de julio (2) de 2019, señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. (ACM)

312.() ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN DIRECTA POR MENOS DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 4 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1 a inscribir un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. (ACM)

** Igual que la anterior #311 adjudicando la finca por el 33,16% del valor de tasación. (ACM)

313.*** OBRA ANTIGUA EN SERVIDUMBRE DE CAUCE Y EXPEDIENTE 199 LH: EXCESO DE CABIDA QUE PUEDE INVADIR DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO.

Resolución de 4 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una declaración de obra nueva.

Resumen: Se consideran justificadas las dudas fundadas en la oposición expresa de la Administración Pública a fin de preservar el dominio público de una posible invasión o impedir una edificación proscrita en zona de servidumbre o de policía y sin perjuicio de que  el interesado ejercite los recursos correspondientes ante dicha autoridad.

Hechos: Se trata de la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad en la que simultáneamente se procede a rectificar la cabida de la finca, en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, del que resulta que linda con un cauce público.

Una vez realizadas las actuaciones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la registradora  deniega la inscripción por una posible invasión de dominio público, en concreto un cauce –no deslindado–, según informe emitido por la Confederación Hidrográfica, del que resulta su condición de dominio público hidráulico por disposición legal, y en cuanto a las construcciones dentro de la parcela, que las mismas están afectadas por la zona de Servidumbre y la zona de Policía, que condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen.

El recurrente alega:

Que no debieron iniciarse las actuaciones  del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues entiende que sólo procede cuando el registrador tenga dudas fundadas de que la edificación se extralimite respecto de la finca en la que se ubica;

Que la diferencia de superficie es inferior al 10% respecto de la que consta inscrita, procediendo la aplicación del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria;

Que las dudas sobre la posible invasión demanial se producen una vez recibido el informe de la Confederación Hidrográfica, las cuales afectaran a la identidad de sus propietarios, pero no  a la identidad de la finca, siendo un cauce no deslindado, por el que sólo discurren aguas pluviales;

Y en cuanto a la declaración de obra nueva se ha acreditado su antigüedad que es anterior al Plan General de Ordenación Urbana y a la vigente Ley de Aguas, habiendo transcurrido los plazos legales de prescripción para su demolición.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Nuestro CD va contestando cada una de las alegaciones del recurrente:

Considera correcto el inicio por parte de la registradora de las actuaciones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que aunque estas se inician a instancia del titular y no de oficio por parte del registrador,  tal solicitud se considerarse implícita en el documento, al rectificarse en el mismo la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada incorporada (criterio del apartado segundo letra a de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015).

Asimismo, para llevar a cabo una rectificación de superficie al amparo del artículo 201.3, también puede el registrador oponer dudas de que tal modificación pueda realizarse en perjuicio de fincas limítrofes y muy en especial del dominio público.

El citado artículo 199 regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, siendo, en todo caso, objeto de calificación la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse, entre otras, a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.

El registrador, a la vista de las alegaciones, decidirá motivadamente según su prudente criterio, considerando nuestro CD, en este caso, justificadas las dudas de la registradora, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica. Oposición que, pese a la ausencia de deslinde del cauce, es terminante y que además se acompaña de un plano de estimación de la delimitación del dominio público hidráulico. Teniendo en cuenta además que de la representación gráfica catastral resulta que la finca invade parcialmente el pretendido cauce, lo que implicaría que cualquier alteración de la configuración física de la finca podría ir en detrimento de bienes de titularidad  pública.

También recuerda que a partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2015,  no es posible el acceso al registro de declaración de obras nuevas sin que en el título conste la delimitación geográfica de su ubicación precisa, para que el registrador tenga la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, siendo posible que se precise también, en caso de albergar duda fundada, que conste inscrita, previa o simultáneamente la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.

Así el registrador, por los medios de calificación de que dispone, podrá conocer la concreta ubicación geográfica de una edificación o de la finca en la que se ubica, lo que puede ser determinante, de un determinado régimen jurídico aplicable, en este caso, la ordenación territorial y urbanística, declarando procedente la suspensión de la inscripción de la declaración de obra efectuada por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, al justificar la registradora de forma motivada los presupuestos previstos en el citado artículo, como la afectación a suelo demanial, servidumbre de uso público o suelo de especial protección determinante de la imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de legalidad.

Finalmente, en cuanto a la alegación sobre la antigüedad de la edificación señala que tanto la Ley de Aguas de 1879, como el posterior Reglamento de 14 de noviembre de 1958, de Policía Fluvial, y el Decreto 1831/1968, de 11 de julio, dictado para el cauce del río Júcar, preveían una zona de servidumbre y otra de policía, recogiendo como contravención de las disposiciones contenidas en los mismos la ejecución, sin autorización, en cauces o zonas de policía de cualquier tipo de obras o plantaciones y las de desviación de corrientes.

Las anteriores limitaciones fueron recogidas en el artículo 6 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas al sujetar las márgenes  en toda su extensión longitudinal: a una zona de servidumbre de cinco metros y a una zona de policía de 100, a lo que el artículo 6 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico añade que en la zona de policía, “se condicionará el uso del suelo y las actividades que en él se desarrollen”.

En desarrollo de lo anterior, del artículo 78 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico de 11 de abril de 1986, se deriva que para hacer cualquier tipo de construcción en zona de policía de cauces, se exigirá la autorización previa al Organismo de cuenca, salvo que el Plan de Ordenación Urbana, hubiera sido informado por el Organismo de cuenca y hubiera recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto.

Por tanto si el Plan de Ordenación Urbana no ha sido informado por el Organismo de Cuenca, en ese sentido, será preciso  la obtención de la autorización del citado Organismo para inscribir en el Registro la declaración de obra nueva documentada.

Si bien el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, permite la inscripción de las obras nuevas “prescritas” exigiendo para ello que el registrador compruebe que el suelo no esté afectado por servidumbres de uso público general, lo que se traduce en una suspensión de la inscripción hasta que se acredita la autorización administrativa o la innecesariedad de la misma por ubicarse la edificación fuera de la zona afectada por la servidumbre.

Comentarios: Vemos con esta resolución que para llevar a cabo un acto edificatorio en la zona de servidumbre o policía, el titular de la finca ha de cumplir los requisitos exigidos por la legislación sectorial, en ese caso la autorización del Organismo de Cuenca, que son complementarios e independientes de los exigidos por la normativa urbanística y por la legislación registral en orden a conseguir la toma de razón de la obra nueva declarada. (MGV)

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314.() ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO TRAS SUBASTA DESIERTA. SITUACIÓN ARRENDATICIA: DERECHO TRANSITORIO.

Resolución de 4 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo.

Igual que la resolución 261 de este informe.  (JAR)