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Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2019

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

SEPTIEMBRE – 2019

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:  

NORMATIVA/SENTENCIAS:

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones publicadas en agosto).

  1. Recurso Gubernativo
  2. Obra nueva. Vigencia y caducidad de la licencia
  3. Deber de prestación de la función notarial: excusas.
  4. Procedimiento de apremio fiscal (Agencia Tributaria)
  5. Reanudación del tracto sucesivo mediante certificación administrativa
  6. Ejecución judicial cambiaria.
  7. Propiedad horizontal. Elementos comunes y privativos
  8. Propiedad horizontal: subcomunidad y comunidad funcional.
  9. Propiedad horizontal: división elementos privativos.
  10. Obra nueva por antigüedad: zona de policía de cauce fluvial.

Enlaces

 

NORMATIVA.

Ninguna disposición de especial interés para el temario.

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- RECURSO GUBERNATIVO.

HIPOTECARIO. Notarias: T.20. Registros: T. 23.

Sólo cabe interponer recurso gubernativo ante la DGRN cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente. No cabe el recurso contra asientos ya practicados.

Resolución de 22 de julio de 2019.

PDF (BOE-A-2019-11750 – 4 págs. – 232 KB)

 

2.- OBRA NUEVA. VIGENCIA Y CADUCIDAD DE LA LICENCIA.

HIPOTECARIO. Notarias: T.16. Registros: Tema 19.

Según reiterada doctrina del Tribunal Supremo, también reflejada en las resoluciones de la Dirección General de los Registro y del Notariado, cabe señalar respecto de la caducidad de la licencia lo siguiente:

1 NO ES AUTOMÁTICA: La caducidad no opera automáticamente sino que exige un acto declarativo tras la tramitación del correspondiente expediente con audiencia del interesado.

2 NO BASTA LA MERA INACTIVIDAD DEL TITULAR: Para su declaración no basta con la simple inactividad del titular, sino que será preciso que del expediente resulte, tras la valoración de los hechos y de las circunstancias concurrentes, la inequívoca voluntad del titular de la licencia de abandonar la obra y su proyecto de construir.

3. CARÁCTER RESTRICTIVO: Por suponer la caducidad una restricción para el ejercicio de auténticos derechos adquiridos, siempre ha de ser interpretada con carácter restringido.

Caso práctico.

Se escritura la declaración de obra nueva en construcción de una nave agrícola en base a una licencia de 2008, que tiene un plazo de caducidad de dos años para concluir la obra.

La registradora suspende la inscripción porque considera que la licencia está caducada por paso del tiempo, aunque no se haya declarado expresamente, pues a su juicio las licencias de edificación caducan por ministerio de la ley por el transcurso del plazo otorgado en ellas sin necesidad de trámite o declaración administrativa alguna. El interesado recurre, alegando que la caducidad no es automática conforme a numerosa jurisprudencia que aporta. La DGRN estima el recurso.

¿Vencido el plazo para concluir la obra, la caducidad de la licencia de edificación opera automáticamente? NO.

¿Por el hecho de haber transcurrido el plazo pueden notarios y registradores apreciar de oficio la caducidad de la licencia? NO.

Resolución de 22 de julio de 2019. 342.

PDF (BOE-A-2019-11747 – 8 págs. – 256 KB)

 

3.- DEBER DE PRESTACIÓN DE LA FUNCIÓN NOTARIAL: EXCUSAS.

NOTARIAL. Notarias: T.2. REGISTROS: No hay pregunta concreta.

El notario es incompatible para autorizar escrituras en las que él o sus parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad adquieran derechos. [En el caso debatido se trataba de una escritura de herencia].

No elimina dicha incompatibilidad el que los restantes interesados en la herencia se hayan adherido o ratificado en escrituras separadas y ante otro notario.

 La incompatibilidad conlleva la nulidad de la escritura [Arts. 27 y 28 Ley del Notariado (LN)] y es calificable por el registrador.

Tras la reforma del Reglamento Notarial (RN) [por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero. Ref. BOE-A-2007-1810] al caso del cónyuge se añade la persona con quien tenga “análoga relación de afectividad o parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad, siempre que reúnan idénticas circunstancias”.

Caso práctico: Se autoriza escritura de partición de herencia en la que el notario autorizante es a la vez heredero; en la escritura se realizan todas las operaciones particionales con adjudicaciones a su favor y a favor de los restantes herederos. Los otros herederos, sus hermanos, no están presentes y se adhieren cada uno de ellos ante otro notario en escrituras independientes.

¿Hay incompatibilidad en el ejercicio de la función notarial? SI.

¿Es nula la escritura? SI.

Comentario.

Junto a otro tipo de incompatibilidades, la que impide autorizar actos y negocios jurídicos concretos se contempla en el artículo 22, 27 y 28 LN y en artículo 139 RN.

Siguiendo dicho artículo cabe señalar:

1 Regla general: Los notarios no podrán autorizar escrituras en que se consignen derechos a su favor, pero sí las que en sólo contraigan obligaciones o extingan o pospongan aquellos derechos, con la antefirma «por mí y ante mí» .

2 Reglas concretas:

– PODRÁN AUTORIZAR: (i) su propio testamento, poderes de todas clases, cancelación y extinción de obligaciones. (ii) También podrán autorizar o intervenir en los actos o contratos en que sea parte su cónyuge o persona con análoga relación de afectividad o parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad, siempre que reúnan idénticas circunstancias.

– NO PODRAN AUTORIZAR: (i) Actos jurídicos de ninguna clase que contengan disposiciones a su favor o de su cónyuge o persona con análoga relación de afectividad o parientes de los grados mencionados, aun cuando tales parientes o el propio Notario intervengan en el concepto de representantes legales o voluntarios de un tercero. (ii) Tampoco podrá autorizar o intervenir instrumentos públicos respecto de personas físicas o jurídicas con las que mantenga una relación de servicios profesionales – EXCEPCIÓN: Pueden autorizar testamentos en que se les nombre albaceas o contadores-partidores y los poderes para pleitos a favor de los mencionados parientes.

Resolución de 10 de julio de 2019. 325

PDF (BOE-A-2019-11355 – 7 págs. – 249 KB)

 

4.- PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL (AGENCIA TRIBUTARIA).

HIPOTECARIO. Notarias: No hay pregunta concreta. Registros: Tema 39

FISCAL. Notarías: T.8 Registros: T.9

¿Qué ocurre cuando, tramitada subasta en procedimiento de apremio seguido contra bienes del deudor, ésta queda desierta? ¿Cabe acudir al procedimiento de adjudicación directa del bien? NO.

1 A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación (RGR), se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta que haya quedado desierta.

2 Conforme a la nueva redacción del artículo 107 RGR, declarada desierta la subasta lo procedente es aplicar la previsión del artículo 109.1 RGR, que de conformidad con el artículo 172.2 de la Ley General Tributaria, dispone que «cuando en el procedimiento de enajenación regulado en la anterior subsección no se hubieran adjudicado alguno o algunos de los bienes embargados, el órgano de recaudación competente podrá proponer de forma motivada al órgano competente su adjudicación a la Hacienda pública en pago de las deudas no cubiertas» -o en caso de no entender procedente esta adjudicación a la Hacienda Pública, iniciar un nuevo procedimiento de enajenación a través de una nueva subasta, conforme al artículo 112.2 del RGR.

3 Efectos registrales de la adjudicación del bien: Es una consecuencia natural del procedimiento de apremio la extinción o agotamiento de la carga que se ejecuta, así como la purga o liberación de las posteriores, en virtud del principio de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

(Esta consecuencia natural favorece una interpretación finalista favorable a la inscripción, de modo que “si de la documentación presentada resulta la determinación del órgano actuante de cancelar tanto la carga ejecutada como las posteriores, no puede acudirse a una interpretación exclusivamente literal para suspender la práctica de los asientos cancelatorios procedentes” debiendo hacerse una interpretación integradora del acta y del mandamiento presentados).

Resolución de 10 de julio de 2019. (y otras más en el mismo informe)

PDF (BOE-A-2019-11358 – 16 págs. – 299 KB)

 

5.- REANUDACIÓN TRACTO SUCESIVO (CERTIFICACIÓN AMINISTRATIVA).

HIPOTECARIO. Notarias: T. 28 y 35. Registros: 31 y 40.

Las Administraciones Públicas pueden reanudar el tracto sucesivo interrumpido mediante la certificación del artículo 206 de la LH.

Todo procedimiento de reanudación del tracto sucesivo mediante expediente de dominio (antes judicial hoy notarial, o mediante certificación administrativa), tiene carácter excepcional según reiterada doctrina de la DGRN (arts. 208 y 206.4 LH), lo que exige el examen minucioso por los registradores al calificar (y también los notarios a la hora de optar por este procedimiento) del cumplimiento de los requisitos y exigencias legales para evitar su indebida utilización, que podría vulnerar los derechos de terceros.

Caso práctico.

Se cuestiona si es inscribible una certificación administrativa en la que se solicita la reanudación del tracto sucesivo de dos parcelas tras segregación y posterior agrupación a favor del Ayuntamiento de Madrid. La registradora señala como defectos: «1.º No resulta acreditado fehacientemente que el Ayuntamiento sea dueño en pleno dominio de las parcelas segregadas de las registrales 45.001 y 7.856, y luego agrupadas. Es decir, no se sabe si hay interrupción de tracto o falta de título material de adquisición de las mismas. 2.º No resulta acreditado fehacientemente que la finca resultante de la agrupación descrita en la certificación administrativa sea la misma que la que figura en el certificado catastral. 3.º No resulta acreditado fehacientemente que exista una licencia urbanística que ampare las modificaciones hipotecarias que pretenden inscribirse».

Resolución de 19 de julio de 2019.

PDF (BOE-A-2019-11683 – 7 págs. – 251 KB)

 

6.- EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECA CAMBIARIA.

Adjudicación por debajo del 50% del valor de tasación. Art. 670.4 LEC

HIPOTECARIO. Notarías: T. 62 y 63. Registros: T. 67, 68 y 69.

1 ¿Si queda la subasta desierta cabe que se adjudique la finca al acreedor ejecutante en pago de la cantidad debida por todos los conceptos si la cantidad es inferior al 50% del valor de tasación de la finca? NO. Se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación

2 Caso del art 670-4 “in fine” LEC: Este artículo prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, pero teniendo en cuenta que el Secretario judicial… oídas las partes, resuelva sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor… las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga …y el beneficio que de ella obtenga el acreedor…. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente».

Caso práctico.

En procedimiento judicial de ejecución de hipoteca cambiaria sobre una VIVIENDA [que no es la HABITUAL, perteneciente a una SL] la subasta queda desierta y se adjudica a la acreedora ejecutante en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación de la finca.

Resolución de 22 de julio de 2019.

PDF (BOE-A-2019-11749 – 12 págs. – 279 KB)

 

7.- PROPIEDAD HORIZONTAL. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS. 

CIVIL. Tema 39

Los edificios en régimen de propiedad horizontal se componen de elementos privativos y elementos comunes.

1 Privativos son aquellos espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, que pueden ser objeto de propiedad exclusiva de cada propietario.

En estos elementos privativos se comprenden los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario. También se incluyen los espacios configurados como anejos en el título constitutivo (artículo 3 LPH).

Dentro de los elementos privativos puede distinguirse entre: (i) Elementos privativos en sentido estricto, genuinamente los pisos y locales. Dice el artículo 1 LPH que “a efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública”. (ii) Los anejos. (iii) Los elementos procumunales, que son aquellos pisos o locales respecto de los que se ha establecido un régimen de proindivisión para el servicio o utilidad común de todos los propietarios (Art. 4 LPH). La participación en este proindiviso no necesariamente debe ser la que corresponde por cuota de participación a diferencia de lo que sucede con la participación en los elementos comunes.

2 Comunes: Son aquellos espacios del edificio que, por ser necesarios o convenientes para el uso y disfrute de los pisos y locales, pertenecen a todos los propietarios de los elementos privativos en proporción a la cuota de participación atribuida a cada piso o local en el total inmueble (Art. 3 LPH).

Dentro de los elementos comunes algunos se distingue entre: (i) COMUNES POR NATURALEZA (por ejemplo, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras), que son necesariamente comunes y no pueden quedar desafectados por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio; y (ii) COMUNES POR DESTINO, dentro de los que cabe incluir (a) aquellos que son fijados como tales por los estatutos (b) y aquellos otros que lo son residualmente, por silencio, es decir, por no haber sido configurados de ninguna manera estatutariamente.

Los elementos comunes por destino pueden dejar de serlo y convertirse en privativos, pues hay que tener en cuenta (i) que la enumeración de elementos comunes que hace el artículo 396 CC no constituye «numerus clausus» sino que es enunciativa; (ii) además, la enumeración de elementos comunes que contiene no es, en la totalidad de su enunciación, de «ius cogens», sino de «ius dispositivus. Por ello, se permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativo (desafectación) a ciertos sobre elementos comunes que, no siendo por naturaleza o esenciales (como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etcétera), lo sean solo por destino accesorios (como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte edificio, etcétera) (STS de 10 de febrero de 1992. También las SSTS de 23 de febrero de 1993 y 3 de febrero de 1994).

3 Terrazas: Como dice la R. de 19 de julio de 2018, hay una sutil pero ampliamente compartida distinción entre los conceptos de terraza y cubierta del edificio:

 (i) La cubierta como elemento necesario de parcelación cúbica o delimitación del vuelo o espacio edificado es siempre elemento común por naturaleza. Por ello, la parte de la terraza que configura la cubierta y el forjado del edificio no puede convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS de 8 de abril de 2011)».

(ii) Las terrazas como zona pisable no son elementos comunes por naturaleza sino que lo son por destino, y por tanto pueden ser objeto de desafectación», si bien… «ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS de 8 de abril de 2011).[STS de 30 de diciembre de 2015],

Dentro de las terrazas cabe distinguir, incluso, entre las terrazas superiores (azoteas o terrados) y las terrazas a nivel (propias de las construcciones escalonadas): (i) Las terrazas superiores pueden ser tanto un elemento común de uso común, como un elemento común de uso privativo o, incluso, un elemento de propiedad privativa; y en este último supuesto, como entidad independiente o como anejo de otra entidad privativa (si bien en el caso de que en el título constitutivo no se prevea otra cosa, debe considerarse como elemento común). (ii) Las terrazas a nivel con acceso exclusivo a través del propio elemento privativo al que están vinculados, son de uso, e incluso de propiedad, privativa (SS.TS de 30 de diciembre de 2015, 8 de abril de 2011 y 18 de junio de 2012).

 

8.- PROPIEDAD HORIZONTAL: SUBCOMUNIDAD Y COMUNIDAD FUNCIONAL.

CIVIL. Tema 40.

HIPOTECARIO: Notarías: T.29. Registros: T.33.

1 Subcomunidad: Según el artículo 2 letra d) LPH, son requisitos para la existencia de una subcomunidad los siguientes: (i) que así se prevea en el título constitutivo, bien originariamente, bien tras la correspondiente modificación; (ii) que varios elementos privativos dispongan en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. (R. 22 de febrero de 2017).

2 Comunidad funcional: La comunidad funcional (Art. 68 RH) es una forma de comunidad excepcional que no puede elevarse a categoría general ni aplicarse indiscriminadamente, estando reservada al caso de transmisiones de cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículo y de fincas destinadas a trasteros (Resolución de 26 de junio de 2018).

Para crear en un elemento privativo una comunidad funcional debe existir algún elemento común adscrito a dicha comunidad funcional, generándose una comunidad de participaciones indivisas que pueden transmitirse sin que ello suponga la división en sentido propio del elemento privativo.

Supuesto práctico.

En la escritura cuestionada la Sociedad propietaria de la finca registral 45.170 (departamento número sesenta y cinco, planta cubierta o terrazas, en la que inicialmente estaban situadas dos viviendas para los porteros del inmueble), y así consta en inscripciones anteriores, realiza las siguientes operaciones: (i) Declara que desde el año 1973 este departamento se halla totalmente construido y dividido de hecho y materialmente en una vivienda y dos oficinas, además de las dos viviendas de los porteros de ambos edificios. (ii) Realiza una descripción nueva y actualizada de este departamento número sesenta y cinco, fijando una nueva superficie. Además, se dice que las viviendas de los porteros fueron objeto de ampliación en su fachada norte por lo que ha aumentado su superficie. (iii) Se declara obra nueva de una vivienda y dos oficinas. (iv) Se constituye con estas nuevas construcciones una comunidad funcional o de intereses.

Varias cuestiones se plantean en esta compleja operación: por un lado se declaran nuevas construcciones en un elemento privativo, lo que supone la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal; además, las nuevas viviendas suponen la materialización de un derecho de vuelo que, sin embargo, es un elemento común salvo que estatutariamente se diga lo contrario, o se haya desafectado (lo que no ocurre en el caso debatido). Se declara que existe una división material del elemento privativo y se constituye una comunidad funcional o de intereses con las nuevas construcciones.

Conclusiones:

1 NO hay subcomunidad de viviendas porque No hay varios propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal,

2 Para que dándose los requisitos dichos hubiera tal subcomunidad debería constituirse una «subdivisión horizontal».

3 Tampoco hay una comunidad funcional: primeramente por lo dicho sobre su carácter excepcional, que no permite extender dicho régimen más allá de los garajes y trasteros. Pero, además, porque no hay elemento común alguno que justifique tal comunidad funcional o de intereses.

9.- PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISION DE ELEMENTOS PRIVATIVOS.

CIVIL. Tema 39

HIPOTECARIO: Notarías: T.29. Registros: T.33.

La división de elementos privativos exige autorización de la comunidad de propietarios y la correspondiente autorización administrativa siempre que se produzca un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación (artículo 10.3 “b” LPH en relación con el artículo 26.6 de la Ley del Suelo de 2015).

El completo comentario de Emma Rojo a esta Resolución puede verse en el Informe del mes de agosto

R.19 de julio de 2019.

PDF (BOE-A-2019-11684 – 18 págs. – 312 KB)

 

10.- OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD.

Dentro de la zona de policía de cauce fluvial.

En los casos de obras nuevas declaradas por antigüedad y que se encuentran ubicadas dentro de la zona de policía de cauces fluviales, o bien consta que en el Plan General municipal el Organismo de Cuenca participó e informó, o bien ha de obtenerse autorización del Organismo de Cuenca, que es independiente de la licencia municipal de edificación.

El artículo 78 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril (Reglamento del Dominio Público Hidráulico) exige para las construcciones en la zona de policía de los cauces fluviales autorización previa del organismo de cuenca, a menos que el correspondiente Plan de Ordenación Urbana hubiera sido informado por el organismo de cuenca y hubiera recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto. Añade que ello era también exigible con la normativa anterior a ese reglamento.

Al no constar que en el caso debatido se hubiera informado por el Organismo de Cuenca el Plan General del municipio, es necesario obtener su autorización para la inscripción de la edificación.

Resolución de 19 de julio de 2019,

PDF (BOE-A-2019-11685 – 17 págs. – 305 KB)

 

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Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2019

La isla de La Graciosa desde el Mirador del Río de Lanzarote. Por Cristina Bordallo.

Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2019.

Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2019. Comunidad funcional.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES.
PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE DESCRIPCIÓN, DERECHO DE VUELO Y COMUNIDAD FUNCIONAL (reseña RDGRN 19 JULIO de 2019). Emma Rojo.

El documento calificado que da lugar a esta importante Resolución es una escritura pública de declaración de obra nueva antigua sobre una finca registral procediéndose a constituir sobre ella una comunidad funcional o de intereses.

Son cuestiones tratadas en esta importante Resolución las siguientes que interesan destacar:

I.- LA MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO.

a) La calificación registral.

Señala el Registrador en su nota de calificación que los actos que suponen una modificación de la descripción del elemento privativo (en el caso, planta cubierta o terrazas), se considera que implican una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, que requieren para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (artículo 17.6 LPH en relación con el artículo 5). Por lo tanto, no puede realizarse unilateralmente por el titular del dominio del departamento afectado. Vid. R. de 23 de marzo de 2018.

En el caso ahora planteado y como señala el Registrador en su nota de calificación:

1) Se están alterando la superficie del elemento privativo: antes era de 750 m2 con dos viviendas de portero enclavadas, y ahora la superficie es mucho menor, la que resulta de la suma de la vivienda y dos las dos oficinas que ahora se declaran, en total 348,93 metros cuadrados.

2) Se están fijando nuevos linderos del elemento independiente, lo que implica una delimitación unilateral de las zonas comunes.

3) En ningún caso puede ampararse en este precepto, por no ser propiamente una rectificación de la descripción, el acceso al Registro de una obra nueva que tiene sus cauces por la vía del artículo 202 Ley Hipotecaria y artículo 28.4 TR Ley del Suelo 2015.

4) Dispone el artículo 201 “e” LH que, “e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas”.

b) El recurso.

A juicio del Notario recurrente, se han de tomar en consideración los siguientes preceptos:

1) El artículo 7 LPH que permite al propietario de cada piso o local modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. Tan sólo se impone a tal propietario el dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el caso resuelto y dado que nada alega el registrador en su calificación, la nueva descripción registral de la finca que se hace en la escritura no menoscaba ni altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario.

2) En segundo lugar, el Notario autorizante invoca el artículo 201 LH cuyo párrafo 2º dispone que: 2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente”.

La expresión «podrá, no obstante,» con la que comienza el párrafo segundo del artículo 201 LH lleva, a juicio del Notario, a interpretar que lo esencial es determinar si se modifican o no los linderos o la superficie del departamento privativo, pues en tal caso cabe realizar unilateralmente la rectificación de la descripción de la finca por su titular registral, sin mayor requisito o exigencia que el cumplimiento de la normativa administrativa aplicable.

c) El criterio de la DGRN.

A juicio del Centro Directivo, en el caso resuelto y atendiendo a la descripción del elemento, es indudable que se ha producido una alteración del título constitutivo, siendo necesario acuerdo unánime de la junta de propietarios.

II.- LA DESAFECTACIÓN DEL VUELO.

a) La calificación registral.

En el caso resuelto, el departamento sobre el que se pretende la declaración de obra nueva, comprende la cubierta o terraza, pero no el vuelo del edificio que sigue siendo común. Así resulta no sólo del artículo 396 Código Civil, o de la norma estatutaria que presume en caso de duda, y salvo prueba en contrario, el carácter común del elemento, sino también de la modificación de los Estatutos inscritos.

Por lo tanto, siendo el vuelo elemento común del edificio sería necesaria la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución de tal elemento a los dueños del departamento en cuestión (artículos 5, 9, 12 19 y 21 LPH). Vid. R. de 20 de abril de 2006.

b) El recurso.

A juicio del Notario recurrente, estamos ante un departamento privativo de la propiedad horizontal, una planta, construida desde que se hizo la división horizontal, aunque entonces en bruto o en estructura, con su cuota de participación, a la que se le abrió folio registral, y se le asignó un número de finca toda vez que no se abre folio registral a la terraza o a la cubierta del edificio. Por esto en la escritura que contiene la nueva descripción evitando confusiones se la denomina planta ático. La rectificación de la descripción puede realizarse por la vía del artículo 201.2 LH, puesto que se están alterando las características físicas distintas de la superficie o los linderos sin necesidad de consentimiento de la comunidad de propietarios.

c) El criterio de la DGRN.

Tanto la jurisprudencia como la DGRN (vid. R. de 19 de julio de 2018) distinguen entre:

1) La terraza, que no es elemento común por naturaleza, y,

2) La cubierta del edificio, que es siempre elemento común por naturaleza). La enumeración de artículo 396 CC tiene carácter enunciativo por lo que las terrazas que sean cubiertas de todo o parte del inmueble, tienen en principio la conceptuación legal de elementos comunes del edificio. Ahora bien, cabe que en el originario título constitutivo del edificio o, por acuerdo posterior adoptado por la unanimidad de la comunidad de propietarios se le atribuya carácter de privativo mediante la oportuna desafectación.

Modernamente se viene distinguiendo entre,

1) Las terrazas superiores (terrados o azoteas), que pueden configurarse como elemento común de uso común, como un elemento común de uso privativo o, incluso, como un elemento de propiedad privativa, y en este último supuesto, como entidad independiente o como anejo de otra entidad privativa (si bien en el caso de que en el título constitutivo no se prevea otra cosa, debe considerarse como elemento común), y,

2) Las llamadas terrazas a nivel (resultado de una construcción escalonada), con acceso exclusivo a través del propio elemento privativo al que están vinculados, que son de uso, e incluso de propiedad, privativa.

En el supuesto de hecho de este expediente el vuelo tiene la consideración de elemento común del conjunto pues no se ha producido la desafectación y en el título constitutivo no se le atribuye carácter privativo, si bien está sujeto al derecho de uso exclusivo atribuido a los titulares de la vivienda de que se trata.

Por tanto, siendo el vuelo elemento común del edificio, sería necesaria la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución. Vid R. 20 de abril de 2006.

III. LA COMUNIDAD FUNCIONAL.

a) La calificación registral.

En la escritura calificada se pretende, a juicio del registrador, la constitución de una comunidad funcional o de intereses respecto de las tres fincas en las que materialmente y de hecho está dividido el elemento privativo en cuestión.

Como señala el Registrador en su nota de calificación,

1) La comunidad funcional es una figura jurídica reservada por el artículo 68 RH a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas «a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo». La DGRN (ver R. de 26 de junio de 2018) ha extendido esta figura exclusivamente a las fincas registrales destinadas a trasteros y ello por su carácter accesorio respecto de los elementos principales y siguiendo la antigua admisión del antiguo artículo 68.2 del Reglamento Hipotecario, derogado por razones de carácter administrativo, pero que revela la intención del legislador de reducir las comunidades funcionales a este tipo de elementos.

2) Si lo querido por los otorgantes era la constitución de una «subcomunidad», es presupuesto para ello que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d LPH). Vid. R. de 22 de febrero de 2017.

En el caso planteado y que es ahora objeto de calificación, se declara expresamente que no existen ningún elemento común adscrito a la comunidad funcional. Lo que se pretende es crear una división material de un elemento privativo para lo cual, se exige:

1º. Autorización administrativa (que en el caso se inserta, y,

2º. Aprobación de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (artículo 10.3 letra b LPH).

b) El recurso.

Señala el Notario autorizante que la escritura documenta el hecho que el dueño de una finca que ha hecho una obra en ella, que ha realizado una construcción dentro de su dominio; no supone ejercicio de ningún pretendido derecho de vuelo. No se elevan nuevas plantas sobre el vuelo del edificio, por esto no se solicita la apertura de un nuevo folio registral.

Añade que no se pretende la constitución de una subcomunidad horizontal dentro de otra, sino una comunidad funcional o de intereses, en la que se distinguen tres espacios delimitados como de uso exclusivo que son susceptibles de aprovechamiento separado e independiente, con el resto de los espacios de la planta ático, para un uso racional y adecuado de las viviendas y oficinas en las que se divide materialmente la finca, y cuentan con aparatos contadores y servicios individualizados de electricidad y agua corriente, siendo la calefacción central del edificio. Lo que se constituye en la escritura es una comunidad funcional o de intento, sobre la finca, que sigue por tanto configurada desde un punto de vista tabular, como un único departamento privativo del régimen de PH con su misma su cuota de participación.

El Notario autorizante analiza la distinción entre la división material y la jurídica. La división material y de hecho de la planta catorce del edifico, en una vivienda y dos oficinas, requiere la pertinente autorización administrativa, inserta en la escritura (esto no se cuestiona) pero no autorización de la junta de vecinos por no suponer una modificación del título constitutivo pues no afecta a la estructura de la comunidad de propietarios en cuanto que no varía el número de elementos privativos y sus cuotas. Vid. STS de 9 de octubre de 2018 y de 19 de diciembre de 2008. La división jurídica presenta una cuestión diferente, pues si la pretensión del titular es la de que un piso o local pase a ser dos, tres o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y asignación de otras diferentes, aunque sea con la suma de lo mismo, se necesita del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, ya que se considera que existe modificación del Título. Es la división jurídico-hipotecaria la que exige la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

c) El criterio de la DGRN.

Para constituir una «subcomunidad de viviendas» dentro de un departamento independiente de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal se deberá adoptar la forma jurídica de «subdivisión horizontal», siempre que existan elementos comunes entre dichas viviendas que los justifiquen, pero no el de «comunidad funcional» (artículo 8.5 LH y 396 CC).

La «comunidad funcional» es una figura jurídica reservada por el artículo 68 RH a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas «a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo», y que la DGRN ha extendido exclusivamente a las fincas registrales destinadas a trasteros por su mismo carácter accesorio respecto de los elementos principales y siguiendo la antigua admisión del antiguo artículo 68.3 y.4 RH anulados por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3ª de 31 de enero de 2001, por falta de cobertura legal.

Son presupuestos para la constitución de una «subcomunidad» (R. de 22 de febrero de 2017):

1º. La existencia de varios propietarios de elementos privativos.

2º. Que éstos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d) LPH).

En el caso de este expediente no se cumplen los presupuestos anteriores por lo que no existe una subcomunidad por lo que, salvo que los estatutos lo autoricen expresamente, es necesario autorización de la comunidad de propietarios y, además, la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que se produzca un incremento de los elementos privativos destinados a viviendas previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación (artículo 10.3 “b” LPH en relación con el artículo 26.6 de la Ley del Suelo de 2015).

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

Este mes el informe es muy breve puesto que no hay ninguna disposición ni general ni autonómica, ni resoluciones judiciales que tengan interés para la oficina registral, por lo que la Sección primera está vacía de contenido.

SECCIÓN II 

Se ha publicado el Concurso 304 de Registros, tanto a nivel estatal, como en Cataluña; así como el Resultado provisional

Jubilaciones

Se jubila a:

Don Leopoldo Sánchez Gil, registrador de la propiedad de Barakaldo, don Eduardo de Paz Balmaseda, registrador de la propiedad de Guadalajara n.º 2, y a don Antonio García Conesa, registrador mercantil de Madrid XVIII.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

259.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE E INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS DEL TRANSMITENTE.  

Resolución que vuelve a entrar en el Derecho de Transmisión – en este caso, aunque en la partición del transmitente ya se habían adjudicado los derechos hereditarios sobre la herencia del causante, apareciendo un nuevo bien, se exige otra vez la intervención de los herederos de aquel, ya que se interpreta que aquella adjudicación se refería a bienes concretos y no a toda la herencia del primer causante.

260.** FINCA EN ZONA CONTIGUA AL MAR: APORTACIÓN DE CERTIFICADO DE COSTAS.

En los casos de transmisión de una finca inscrita colindante al dominio público marítimo terrestre, el interesado deberá aportar certificado del Servicio de Costas de no invasión, si el registrador sospecha por datos objetivos posible invasión del dominio público.

261.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LAS AGENCIA TRIBUTARIA CON ¿ADJUDICACIÓN DIRECTA? TRAS LA REFORMA DEL REGLAMENTO GENERAL DE RECAUDACIÓN.

Reitera numerosísimas RR recientes por la que, de conformidad con la actual RGR, a partir de 1 de enero de 2018 se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.

264.** RECTIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA INSCRITA PARA ADAPTARLA AL CATASTRO.

Figurando inscrita una finca con la correspondiente base gráfica no puede rectificarse la superficie sino rectificando la base gráfica, es decir incorporando una nueva base gráfica por la vía de los artículos 9 b) y 199 LH.

265.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON OPOSICIÓN DE TITULARES REGISTRALES COLINDANTES.

No cabe inscribir una base gráfica alternativa si hay oposición fundada de los colindantes registrales: la negativa ha de basarse en criterios objetivos y razonados

266.() ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO CUANDO EL ARRENDADOR NO ES YA EL TITULAR REGISTRAL.

En virtud del principio de tracto sucesivo no puede inscribirse un arrendamiento en el que la entidad que aparece como arrendador no es ya titular registral.

268.** VENTA DE FINCA NO INMATRICULADA SIN APORTAR TÍTULO PREVIO. DISCREPANCIAS DESCRIPTIVAS CON CERTIFICADO CATASTRAL. 

En las inmatriculaciones del art. 205 LH, ha de aportarse el titulo previo, ya que el registrador tiene que calificar la identidad de las fincas. La descripción en todo caso ha de ser idéntica a la que figura en la certificación catastral.

269.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA PRIVATIVA. DIFERENCIA ENTRE VIVIENDA HABITUAL Y VIVIENDA FAMILIAR.

A los efectos del artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario se ha de distinguir entre vivienda habitual y vivienda habitual familiar. Sólo en el caso de que del registro resulte este último caso ha de exigirse la notificación al cónyuge del titular: la constancia de la habitualidad de la vivienda de un soltero no implica que una vez casado dicha vivienda sea la habitual de la familia.

271.** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE ASIENTA. SOLICITUD TÁCITA DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA.

Para exigir en una obra nueva que se georreferencie toda la parcela, el registrador debe fundamentar sus dudas

272.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

en aquellos casos en que el registrador considere que la inscripción que se pretende invade el dominio público, deberá solicitarse con carácter previo a la inscripción, la certificación pertinente. Debe evitarse la inscripción de una base gráfica que invada el dominio público aun cuando notificada la Administración no haya respondido.

274.** HIPOTECA. CLÁUSULA INTERÉS DE DEMORA. POSIBLEMENTE ABUSIVA.

Se considera que en un préstamo de naturaleza mixta (una parte con destino profesional y otra no) es abusiva una cláusula de interés de demora fijo del 17,56%, superior en más de dos puntos al interés remuneratorio, tanto en la fianza como en el préstamo por ser personas consumidoras los deudores y la garante. Se hacen varias reflexiones sobre el ámbito de la legislación de personas consumidoras en relación con el préstamo profesional y la fianza.

275.*** EJECUCIÓN ORDINARIA (TRAS JUICIO CAMBIARIO). ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE SUBASTA

En una ejecución ordinaria para denegar la inscripción de un remate por ser inferior al 50% del valor de tasación, el registrador debe exigir en la calificación que se le aporte el DECRETO a fin de comprobar que no se ha aprobado una adjudicación por un importe inferior en el supuesto especial del art. 670.4 LEC.

276.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: IDENTIFICACIÓN DEL PROMOTOR.

En el Expediente para la reanudación del tracto el promotor ha estar correctamente identificado en las notificaciones que se efectúen en el seno del procedimiento, para que los posibles terceros conozcan quien es la persona que alega un derecho que puede afectar a los que ellos ostenten sobre aquella y puedan efectuar las oportunas alegaciones. El registrador no puede exigir la inserción literal del contenido de las notificaciones cuando el notario ha hecho constar todas las circunstancias pertinentes sobre las mismas.

277.** ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADO TRAS SENTENCIA EN REBELDÍA. ACREDITACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES. FIRMEZA.

En una escritura de entrega de legado formalizada en cumplimiento de una sentencia firme dictada en rebeldía, en la que se tiene por emitidas las declaraciones de voluntad de los herederos – alguno de ellos por sustitución vulgar al haber premuerto el sustituido, no es precisa el acta de notoriedad acreditando quienes son los sustitutos.

Sin embargo, si se tiene que acreditar judicialmente, el transcurso de los plazos necesarios para inscribir dicha sentencia dictada en rebeldía y el hecho de haberse o no interpuesto acción rescisoria.

Comentario: En este mismo informe la r 287 que mantiene el criterio contrario: que al tratarse de una escritura en que el juez ejecuta el contenido de una sentencia es él quien tiene que determinar su firmeza

278.** CESIÓN PARA VIALES NO EJECUTADA: FORMA DE HACERLO CONSTAR EN EL REGISTRO.

La reversión de unos terrenos cedidos gratuitamente para viales por no ejecución de los mismos requiere de una resolución administrativa que así lo acredite, sin que se pueda llevar a cabo por expediente de exceso/disminución de cabida.

279.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL DICTADO EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN POR SATISFACCIÓN EXTRAPROCESAL.

No cabe cancelar una hipoteca mediante mandamiento recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria cuando la causa es la satisfacción extraprocesal y no el remate o adjudicación, aunque parece reconocer que se admitiría si resultara claro el reconocimiento por el acreedor de estar satisfecha la totalidad de la deuda o su voluntad de condonarla)

280.** ACTA DE FIN DE OBRA. REQUISITOS DEL LIBRO EDIFICIO. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA

El Libro de la Edificación puede contener varios ficheros o archivos informáticos y no uno sólo; no es necesario que el técnico especifique el método usado para determinar los vértices georreferenciados de la superficie ocupada, que sólo es exigible en los casos de inscripción de representaciones gráficas alternativas, aunque en todo caso el registrador puede comprobarlo por sí mismo.

281.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA

Existiendo nota marginal de expedición de certificación, posterior al vencimiento de la obligación, la hipoteca se podrá cancelar por prescripción transcurridos 21 años desde la fecha de la nota, aunque ésta ya se hubiese cancelado. Si la nota fuese anterior al vencimiento de la obligación garantizada, no afecta al cómputo de la prescripción

283.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES ALEGANDO PROCEDIMIENTO JUDICIAL PREVIO DESESTIMATORIO.

La existencia de un anterior procedimiento judicial por el que se desestima la inscripción de un exceso de cabida constituye alegación suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de una finca que abarcaría tal exceso.

284.** OBRA NUEVA. ANTIGÜEDAD ACREDITADA MEDIANTE CERTIFICACIÓN TECNICA

El certificado del técnico acreditando la antigüedad de la misma a los efectos de acreditar el transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, no ha de especificar la fecha exacta de la finalización.

285.*** EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA 201 LH. PARCELAS SEGÚN CATASTRO «EN INVESTIGACIÓN»

En los procedimientos de los arts. 201 y 203 cuando las parcelas catastrales colindantes estén “en investigación”, la notificación debe efectuarse al Director General de Patrimonio del Estado, sin que quepa la notificación a otro órgano de la administración estatal.

286.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SOBRE PARTE DE UNA FINCA. ESPECIFICACIÓN. TRACTO SUCESIVO

No cabe el “uso de la vivienda familiar” atribuido en sentencia de separación cuando parte de la finca afectada pertenece proindiviso a una tercera persona. Si se admite sobre una parte de la finca cuando está perfectamente delimitada, aunque no esté dividida horizontalmente.

287.*** SENTENCIA EN REBELDÍA SUPLIENDO JUDICIALMENTE LA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD EN ESCRITURA. ACCIÓN DE RESCISIÓN

En el caso de sentencia declarada en rebeldía que condena a la elevación a público de un documento privado, siendo suplida la declaración de voluntad de la parte vendedora por el órgano judicial, no puede el Registrador entrar a calificar la firmeza de la resolución judicial y la posible acción de rescisión.

Comentario: En este mismo informe la r 277 mantiene el criterio contrario

288.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. VIGENCIA O CADUCIDAD Y TITULARIDAD DE LA LICENCIA

Las licencias de obras no se pueden considerar caducadas por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma sin que se haya incoado expediente de caducidad. La licencia se trasmite con la finca cualquiera que sea su titular, sin perjuicio de que deba comunicarse al Ayuntamiento por los otorgantes, pero sin que la falta de comunicación sin que sea un impedimento para el ejercicio de la licencia.

290.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. FÓRMULA PARA EL CÁLCULO DE LOS INTERESES ORDINARIOS: 360 DÍAS. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Se considera transparente y ajustada a la legalidad una fórmula que calcula los intereses ordinarios conforme al año comercial de 360 días en el denominador y conforme a meses comerciales de 30 días en el numerador, por ser dichos períodos de duración uniformes.

291.** EMBARGO DE BIENES EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS LLAMADOS. DOCUMENTOS NO APORTADOS AL REGISTRO.

Para anotar un embargo sobre una finca de la herencia yacente sin nombramiento administrador judicial de la herencia, debe dirigirse la demanda contra herederos concretos; criterio que es aplicable al supuesto de que los herederos hayan renunciado puesto que entonces el llamamiento pasa a los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia

292.** CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA Y CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA ACREDITATIVA. TÍTULO HÁBIL PARA LA INSCRIPCIÓN EN EL ÁMBITO ADMINISTRATIVO.

El certificado administrativo no es título hábil para inscribir contratos privados en el ámbito administrativo respecto de fincas ya inscritas. Sí lo es para los casos de inmatriculación de fincas, modificaciones hipotecarias, y reanudación de tracto sucesivo interrumpido de bienes de las administraciones públicas, conforme a lo dispuesto en el artículo 206 LH, pero no para inscribir el resto de contratos que afecten a fincas ya inmatriculadas, en los que el título adecuado es la escritura pública.

293.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR INTERVENIENDO UN TUTOR. AUTORIZACIÓN JUDICIAL PREVIA, APROBACIÓN JUDICIAL

La partición del contador partidor testamentario, aunque estén interesados personas que no tienen plena capacidad de obrar, no necesita autorización previa ni posterior aprobación judicial si el contador partidor no se aparta de lo meramente particional. Tampoco para la formación de inventario.

294.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN EVOLUCIÓN CATASTRAL.

Son fundadas las dudas del registrador en un exceso de cabida basado en la situación catastral cuando, consultado el histórico del Catastro, resulta un aumento notable y bastante reciente de la superficie de la finca no causalizado y con solapamiento de otra parcela catastral

295.** OBRA NUEVA “ANTIGUA” Y DIVISIÓN HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE VUELO. NO DESCRIPCIÓN DE TERRAZAS.

No resulta exigible que la superficie de las terrazas que son cubiertas del edificio por su estructura escalonada, incluso aunque se integren en elementos privativos de la división horizontal, tengan que constar descritas en la declaración de la obra nueva

296.*** DILIGENCIADO DE LIBROS DE SUBCOMUNIDADES NO INSCRITAS Y ADVERTENCIAS. ANOTACIÓN DE DEMANDA DE SERVIDUMBRE CONTRA SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA.

Es posible diligenciar libros de actas de subcomunidades de propietarios no inscritas, si se aprecia que de facto existen, incluso aun cuando no esté previsto en los Estatutos, pero hay que advertir de ello en la diligencia de legalización.

La demanda dirigida contra el Presidente de la Junta de Propietarios de la subcomunidad es suficiente para practicar la anotación de demanda para la constitución de servidumbre sobre un elemento común ya que se considera un acto colectivo, competencia de la Junta y no tienen por ello que ser demandados todos los copropietarios individualmente.

297.*** INTERESES DE DEMORA EN PRÉSTAMO EMPRESARIAL E HIPOTECANTE NO DEUDOR CONSUMIDOR.

Se establece que el límite de los intereses de demora no puede exceder de 2 puntos sobre el ordinario, en un préstamo empresarial cuando el hipotecante no deudor es un consumidor.

298.*** SOLICITUD DE CONCILIACIÓN REGISTRAL PARA CANCELAR UNA INSCRIPCIÓN.

Resolución de que analiza los requisitos para que proceda la conciliación ante el Registrador, y uno de ellos es que se trate de una cuestión disponible para las partes. Habiendo ya recaído sentencia sobre lo pretendido, ordenando algo diferente, no procede la conciliación, sino remover los obstáculos para la inscripción de la sentencia. (en la sentencia hay además un problema de tracto al haberse dirigido la sentencia contra un heredero del titular registral sin acreditar su fallecimiento y sus circunstancias relativas a la sucesión.)

  1. () DENEGACIÓN DE NOTA SIMPLE NEGATIVA DE FINCA QUE FORMA PARTE DE OTRA MAYOR INSCRITA.

No puede emitirse Nota Simple de que una finca no está inscrita cuando forma parte de una finca mayor inscrita.

300.*** NO CONCURRENCIA EN PARTICIÓN DE HEREDERO SUJETO A CURATELA INCAPACITADO PARCIALMENTE

Un heredero sujeto a curatela se niega a firmar la escritura de herencia y el juez autoriza que el curador lo haga sin la intervención de aquél. Se confirma el criterio del Registrador en el sentido de que el sujeto a curatela tiene capacidad, aunque ha de complementarse y la autorización judicial no se ha dado en el procedimiento legalmente adecuado para ello.

301.** PARTICIÓN POR UNA DE LAS DOS HEREDERAS Y REQUERIMIENTO A LA OTRA. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO.

Para inscribir una partición hereditaria en el Derecho Civil Aragonés es precisa la intervención de todos los herederos, debiendo acudirse a la partición judicial en otro caso, y sin perjuicio de practicar en su caso Anotación de derecho Hereditario.

302.* FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE, SÓLO LA LONGITUD DE LOS LADOS.

Cuando la superficie la finca está determinada en el registro por la longitud de sus lados, está perfectamente concretada, sin que pueda exigirse incoar expediente para rectificar su descripción aclarando la misma.

303.** RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS: CONSENTIMIENTO TODOS TITULARES O RESOLUCIÓN JUDICIAL.

No cabe rectificar un asiento preexistente sin el consentimiento de todos los afectados o resolución judicial.

304.** PODER EN TÉRMINOS GENERALES NO PERMITE PERMUTAR. 

No cabe permutar inmuebles con un poder genérico para contratar.

305.*** NO EXHIBICIÓN DE PODER DEL PROPIO PROTOCOLO. INSCRIPCIÓN DEL TUTOR. CONTADOR PARTIDOR Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. DEFENSOR JUDICIAL. PRETERICIÓN.

El notario ha de manifestar que se le ha exhibido copia autorizada del poder o que estando en su protocolo el apoderado tiene facultades para expedir copia.

La tutela y el cargo de tutor han de inscribirse en el RC

El contador partidos puede partir la herencia siempre que sean actos particionales ni dispositivos (se analiza cuando han de considerarse unos u otros.

Si hay un supuesto de preterición y de herederos premuerto ha de esperarse a la determinación de los sustitutos puesto que tiene derecho a intervenir en la partición.

306.** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO: USUFRUCTO Y FIDEICOMISO DE RESIDUO.

Sin que existan legitimarios el testador lega a su esposa el usufructo universal con facultad de disponer nombrando herederos a sus hermanos. La DG lo asimila a la sustitución fideicomisaria con facultad de disponer y admite la partición solo por la viuda adjudicándose la mitad de la finca por liquidación de gananciales y la otra como heredera fiduciaria – se declara que está en trámites de vender-

308.** TRASLADO DE FINCA ENTRE DOS REGISTROS.

Para determinar el registro competente respecto de un complejo inmobiliario ha de atenderse a aquel en el que se ubique la mayor parte de la superficie de suelo del referido conjunto y afectará a la totalidad de las fincas integrantes.

309.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL TITULAR REGISTRAL.

El nombramiento de defensor judicial en un procedimiento de ejecución hipotecaria es preciso si los posibles interesados en la herencia han renunciado con anterioridad a la interposición de la demanda: La renuncia de los herederos no evita la necesidad de nombrar administrador, pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa a los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia, salvo que tal renuncia se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, ya que en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

310.*** AUTOENTREGA DE LEGADO. NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA VASCA. 

Resolución que analiza el derecho transitorio en relación con la nueva Ley Vasca de Derecho Civil; así mismo concluye que es necesario el consentimiento de los demás legitimarios para la auto entrega del legado al heredero facultado para tomar posesión. Su naturaleza, según la DG, sigue manteniéndose como «pars valoris bonorum».

311.() ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN DIRECTA POR MENOS DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

313.** EXPEDIENTE 199 LH: EXCESO DE CABIDA QUE PUEDE INVADIR DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO.

Se consideran justificadas las dudas fundadas en la oposición expresa de la Administración Pública a fin de preservar el dominio público de una posible invasión o impedir una edificación proscrita en zona de servidumbre o de policía y sin perjuicio de que el interesado ejercite los recursos correspondientes ante dicha autoridad. Para declarar obras en zonas sujetas a legislación sectorial – en este caso el cauce de un río – ha de cumplirse las limitaciones de dicha legislación.

320.** DIVISIÓN HORIZONTAL CON OBRA NUEVA «ANTIGUA». COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA. EXTRALIMITACIÓN.

Se resuelven por la R diferentes cuestiones relativas a las obras nuevas antiguas:

Aunque en el título no se declare una modificación de obra nueva, ha de ser tratada como tal si hay significativas modificaciones descriptivas de lo construido; El registrador ha de aceptar la superficie construida que diga el técnico, pero éste ha de expresarla; La ampliación de obra exige coordenadas de la edificación sólo si afecta a la superficie ocupada; Ha de inscribirse la representación gráfica del solar si hay dudas de que lo edificado exceda los lindes, como en el caso en que lo ocupe todo; Si hay desplazamiento cartográfico cabe la representación gráfica alternativa. 

321.** DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y PODER DISPOSITIVO SI SE RECONOCEN TRANSMISIONES INTERMEDIAS.

La donación de una finca, sin hacer reserva alguna por una cesión de viales no documentada, no permite disponer posteriormente de dicha superficie por la donante alegando que hubo un expediente de reversión al no haberse hecho las obras por el Ayuntamiento.

322.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DEL EDIFICIO

Los medios de acreditar la antigüedad no son excluyentes sino complementarios: cabe un informe de un técnico incorporado a una sentencia. El incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral no impide la inscripción. La georreferenciación de la obra nueva a través de las coordenadas catastrales no es posible si no se corresponden con las de la descripción declarada en el título.

323.() CANCELACIÓN DE ASIENTOS. PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. TRACTO SUCESIVO

No cabe cancelar un asiento en procedimiento en que no ha sido parte el titular registral

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JULIO 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2019

MINI INFORME DEL MES DE JULIO CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2019.

Catedral de Santa María. Ciudad de Lugo. Panorámica

Comunidades especiales

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

COMUNIDADES ESPECIALES

COMUNIDAD DE REGANTES (Lunes 4,30 nº 41 y repert 140, pag 5/BCNR 264, feb 90, pag  305)

COMUNIDAD DE REGANTES (Lunes 4,30 nº 75 y repert 140, pag 57/BCNR 278, may 91, pag 1044)

COMUNIDAD AB INITIO (Lunes 4,30 nº 121 y repert 175, pag 85/BCNR 299, ab 93, pag 951)

MANCOMUNIDAD DE LINDES (Lunes 4,30, 228, 2/BCNR 38 jun 1998, pag 1469)

SOCIEDAD CIVIL. INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. CALIFICACIÓN DE FORMA DE CONSTITUCIÓN. ESTATUTOS. FORMA DE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN. COMUNIDADES ESPECIALES  (Práctica hip 1, 85, pág 139)

CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES. COMUNIDADES ESPECIALES  (Práctica hip 1, 86, pág 140)

SOCIEDAD CIVIL CUYOS SOCIOS SON S.A. Y CUYO OBJETO ES LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES. COMUNIDADES ESPECIALES  (Práctica hip 1, 87, pág 141)

INSCRIPCIÓN DE BIENES INMUEBLES ADQUIRIDOS POR SOCIEDAD CIVIL. COMUNIDADES ESPECIALES  (Práctica hip 1, 88, pág 141)

INSCRIPCIÓN DE ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD ESPECIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 3 de PH, en mzo 2004

PROPIEDAD HORIZONTAL. COMUNIDAD FUNCIONAL. TRASTERO  (Seminario Hern Crespo En-Mzo 2005, nº 5, pag 55, caso 1 de PH/BCNR 115, may-jun 2005, pag 1291, caso 22-1)

ASIENTO DE PRESENTACION. GARAJE. COMUNIDAD FUNCIONAL. ANOTACIÓN DE EMBARGO  (Seminario Hern Crespo En-Mzo 2005, nº 5, pag 55, caso 2 de AS/BCNR 115, may-jun 2005, pag 1284, caso 13-2)

PROPIEDAD HORIZONTAL. CESION DE USO DE TERRAZA COMUN.SEGREGACION VIVIENDA***

PROPIEDAD HORIZONTAL. COMUNIDAD FUNCIONAL. EXPLOTACIÓN CONJUNTA. GARAJES (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 3 de PH/BCNR 119, nov 2005, pag 2932, caso 12-2)

CESIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE POR AYUNTAMIENTO. ADQUISICIÓN PREFERENTE. COMUNIDAD FUNCIONAL. RETRACTO. PROPIEDAD HORIZONTAL. (Sem Hern Crespo, cuad nº 7, caso de D.SUP,  jul-sept 2005)

¿ES POSIBLE LA LEGALIZACIÓN O DILIGENCIA DEL LIBRO DE UNA COMUNIDAD ESPECIAL DE USUARIOS DE LA GUARDIA CIVIL? (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de LEG, en-mzo 2006)

SEGURO DECENAL: EXCEPCIÓN DE AUTOPROMOTORES INDIVIDUALES EN LA CONSTRUCCIÓN DE DOS VIVIENDAS ADOSADAS EN «COMUNIDAD VALENCIANA». (Lunes 4,30 nº 427, Mzo 2007, pág 7/ BCNR nº 135, pág 1406)

¿CABE LEGALIZAR EL LIBRO DE ACTAS DE UNA COMUNIDAD DE USUARIOS DE PABELLONES OFICIALES DE LA GUARDIA CIVIL? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 1 de LEGALIZ abr-jun 2011/BCNR 186, pág 56, caso 3)

COMUNIDAD FUNCIONAL DE GARAJES (Sem Hern Crespo, 27 de Junio de 2018)

COMUNIDAD FUNCIONAL. CREACIÓN EN UN BAJO DESTINADO A LOCAL COMERCIAL DE UNA SUBCOMUNIDAD DE 16 TRASTEROS CON ASIGNACIÓN DE USO DE ESPACIOS DELIMITADOS, QUE SE NUMERAN Y DESCRIBEN, ASIGNANDO A CADA UNO UNA CUOTA EN LOS GASTOS COMUNES DEL EDIFICIO, Y OTRA CUOTA EN LA SUBCOMUNIDAD. (Seminario Hernández Crespo 27/11/2019)

  

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

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NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.