Archivo de la etiqueta: condiciones generales

Carlos Ballugera Gómez,

La voluntad unilateral del acreedor como fuente de obligaciones contractuales

LA VOLUNTAD UNILATERAL DEL ACREEDOR COMO FUENTE DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES O EL NINGUNEO DEL DEUDOR EN LA HIPOTECA

Breve comentario de la resolución DGSJyFP de 22 diciembre 2021

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

  Voy a comentar una resolución que confirma la suspensión de una novación y ampliación de un préstamo hipotecario por no constar claramente el consentimiento del banco, sobre si lo que se quiere es una nueva y segunda hipoteca o una ampliación única y homogénea de la primera.

  En esta ocasión, se trata de un caso parecido al de la resolución de 15 de noviembre 2021, ambas son hipotecas en contratos por adhesión con condiciones generales, y por eso, muy parecidas. De hecho la contratación con condiciones generales es un modo propio de contrato, que se distingue del contrato por negociación en que frente a éste, tiene un supuesto causal propio y un régimen específico, tal como indica el Tribunal Supremo y asume la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

  A la hora de proceder en el recurso, sin embargo, se margina ese régimen propio basada en la identidad del contenido contractual de los diversos contratos con condiciones generales y, al contrario, se insiste en aplicar al recurso gubernativo el tratamiento procesal que corresponde al contrato por negociación.

  Pero para evitar la indefensión de las partes, la resolución tiene que dar argumentos, lo que hace, no asumiendo la diversidad del caso, sino copiando literalmente los argumentos de otro caso, el de la resolución de 15 de noviembre, como si fuera un caso idéntico, es decir –repárese en la contradicción- como si fuera un caso de condiciones generales, cláusulas idénticas en una pluralidad de contratos.

  No me parece lo más adecuado recurrir al corta y pega para responder a la nota de la imposición “para una pluralidad de contratos” de las condiciones generales, por el contrario creemos que las peculiaridades sustantivas de la contratación con condiciones generales deben traducirse, en el ámbito del recurso gubernativo, por medio del efecto «ultra partes» de las resoluciones de la DGSJyFP: resuelto y firme un caso de esta modalidad contractual, la solución debe ser la misma y extenderse, mediante la invocación por parte del adherente, al que se debe dar oportunidad para manifestar su voluntad, a los casos que son iguales o parecidos, sin necesidad de repetir hasta el aburrimiento los argumentos de la primera resolución.

  También llama la atención que, ante la oscuridad del consentimiento denunciado por la DGSJyFP, que impide averiguar la intención o voluntad de las partes; en lugar de optar por la nulidad del contrato conforme al párrafo tercero del art. 1289 CC, “se impone una aclaración de la escritura por parte del acreedor”, es decir, se permite al predisponente, unilateralmente, por su sola voluntad, que aclare la escritura.

  Es difícil aceptar que más que un lapsus esta sea la opinión de la DGSJyFP sobre la subsanación de la oscuridad documental denunciada en la nota, pero la resolución parece insistir en la viabilidad de la subsanación unilateral del defecto al decir que “Esta voluntad contractual podría deducirse de la propia interposición del recurso contra la calificación registral por parte de la entidad acreedora, pero, en este caso, al haberse interpuesto el recurso por el notario autorizante en términos jurídicos no es posible extraer esa conclusión”.

  Si la oscuridad documental fuera subsanable unilateralmente por el banco, la resolución habría liberado al predisponente de las restricciones formales que limitan su poder y se le reconocería el de interpretar, modificar o alterar unilateralmente el contrato, cosa que, sin una cláusula que lo autorice, no puede hacerse sin contradecir el art. 85.3 TRLGDCU.

  No he encontrado la cláusula que autoriza al acreedor para modificar unilateralmente el contrato en los extremos para los que se necesita su consentimiento, por lo que no parece posible que una subsanación consistente al menos en la interpretación del contrato financiero, pueda hacerse de manera unilateral por una sola de las partes, antes bien parece necesario el concurso de ambas, aunque una de ellas, el deudor persona consumidora, tenga que estar, no confiado en la protección de las autoridades sino siempre pendiente del riesgo de verse despojado, en todo o en parte, de su poder contractual.

 

ENLACES:

ALGUNAS RESOLUCIONES CON COMENTARIO EN ARCHIVO APARTE

CONSUMO Y DERECHO

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE:  NORMAS   –   RESOLUCIONES

OTROS RECURSOSSeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Monte San Lorenzo (el más elevado de La Rioja. Por Eryna.

 

El código identificador del modelo, la clave para poderle hacer una ITV a la hipoteca

El código identificador del modelo, la clave para poderle hacer una ITV a la hipoteca

 

Comentario y resumen de la resolución DGSJyFP de 5 junio 2020

 

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

 

  En una escritura de hipoteca las partes dicen que han depositado, antes de contratar, el modelo de hipoteca en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, indican el código identificador del modelo y la publicidad del mismo en la web del Banco de Santander.

  La patología documental consistente en la falta de depósito previo de los modelos de hipoteca en el RCGC tiene en España una escasísima incidencia. Se puede afirmar que el 99,9% de las escrituras de hipoteca hacen constar el número identificador de depósito que justifica la realización de depósito previo de las condiciones generales y permite comprobarlo de manera fácil y oficial.

  Ante esta baja incidencia me llama la atención el número de resoluciones que van saliendo sobre la materia (24 hasta ahora). La obstinación de algunas notarias y notarios, respaldada formalmente, por el Centro Directivo, para desvirtuar el extraordinario papel del Registro de Condiciones Generales de la Contratación en la transparencia del mercado hipotecario, cosecha con cada resolución un fracaso.

  La DGSJyFP confirma la suspensión de la hipoteca por no constar expresamente que el notario ha comprobado que el profesional ha cumplido su obligación legal de información previa al contrato de hacer el depósito previo de las condiciones generales de la hipoteca en el Registro.

  Sin embargo, puesto en la escritura el número identificador de depósito no sé qué más debe hacer constar el notario para expresar la consumada existencia del depósito de las condiciones generales que se han usado de base para la redacción de la hipoteca y el consecuente cumplimiento por el banco de su obligación legal de transparencia.

  El formalismo de esta calificación, nos llama la atención. La DGSJyFP mantiene nominalmente la doctrina según la que si las partes no manifiestan el número identificador de depósito el notario no tiene por qué hacerlo constar en la escritura, renunciando así al pequeño margen de intervención en la redacción de la escritura que brinda la ley al notario frente al imparable poder de la imposición del contenido contractual por el banco.

  Sin embargo, la DGSJyFP enseguida nos deja ver que esa doctrina no significa nada, que el notario debe hacer constar expresamente que ha comprobado la existencia del depósito pese a que la escritura contiene el número identificador de depósito y la indicación genérica de la web del Banco de Santander donde se encuentra publicado el formulario que sirve de base a la hipoteca calificada.

  La mera constancia de la web del banco es insuficiente para cumplir con la obligación de transparencia del previo depósito, no porque esa comunicación carezca de valor, sino porque la indicación de la web del Banco de Santander no vale para localizar el formulario, a menos que uno sea un Montalbano o mejor, tratándose de informática, a menos que uno sea un Catarella.

  En cuanto a la constancia en la escritura del número identificador de depósito ¿qué más cabe pedirle al notario que ponga para saber y comprobar que el formulario se ha depositado en el RCGC?

  La mera indicación de ese código permitirá, al cliente o a su asesor bregado en formularios, cotejar la escritura con el modelo de la misma por si hubiera cláusulas de la hipoteca que se apartasen en perjuicio de la persona adherente del contenido depositado. Con la posibilidad de ese cotejo, como poder de la persona consumidora, se materializa el fin de norma consagrada en el art. 7 LRCCI.

  La razón es simple. Pese a la prédica de la DGSJyFP, situada en esta resolución en postulados civiles y mercantiles anteriores, por lo menos, a la ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios; la divergencia en perjuicio de la persona consumidora y adherente entre la información precontractual resultado del cumplimiento por el profesional de sus obligaciones de información previa al contrato y el contenido contractual, determina la nulidad de pleno derecho de las cláusulas y condiciones generales deficitarias de información.

 

 

 

 

 

 

Resumen de la resolución DGSJyFP de 5 junio 2020

 

  1. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC

Resolución de 5 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: Afirmando los otorgantes el depósito de las condiciones generales en el RCGC, con número identificador de depósito, pero no constando la comprobación del hecho por el Notario, la DGSJyFP confirma la suspensión de la hipoteca.

Hechos: 1. Hipoteca de financiación por personas físicas de adquisición vivienda habitual […] En tal escritura se expresa que el préstamo «se regirá por las condiciones que se transcriben a continuación, que se encuentran depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de Cantabria, bajo el número de identificación (…) [¿se omite?], y que el cliente puede consultar también en la página web del Banco: www.bancosantander.es [vínculo genérico]».

Registrador: Según la calificación impugnada, el registrador suspende la inscripción […] porque no consta que el notario autorizante de la escritura haya comprobado que las condiciones generales han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]

Recurrente: El notario recurrente alega […] el deber reciproco de notario y registrador de comprobar el depósito previo, de modo que en caso de falta del depósito previo ambos funcionarios deberán comunicarlo al Ministerio de Justicia; y que, incluso, la falta del depósito previo no puede impedir la inscripción; que no faculta al registrador para exigir al notario que expresamente haga constar haber efectuado dicho control […]

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

3 La cuestión sustantiva planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado […] con criterio que se ha mantenido por esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública […] y debe ahora reiterarse […] [ante] la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma […]

[…]

[…] las entidades financieras con frecuencia [99,9% de casos] suelen indicar en sus modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]

[…] es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma […]

En el presente caso son los otorgantes quienes expresan que la entidad prestamista tiene depositadas las condiciones generales del contrato de préstamo en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Pero no consta en la escritura que el notario haya realizado la comprobación de tal extremo. Por ello, debe confirmarse […] la calificación recurrida.

 

 

 

 

 

Indicación del código de depósito del formulario en el Registro de cláusulas e interés de demora inferior al legal

INDICACIÓN DEL CÓDIGO DE DEPÓSITO DEL FORMULARIO EN EL REGISTRO DE CLÁUSULAS E INTERÉS DE DEMORA INFERIOR AL LEGAL

Breve comentario y resumen de la resolución DGRN de 5 diciembre 2019

 

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

  En un préstamo hipotecario para la financiación de una vivienda, el notario dice que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. También se pacta un interés moratorio resultante de adicionar dos puntos al tipo de interés ordinario.

 

INDICACIÓN EN LA ESCRITURA DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO.

    La registradora suspende la inscripción porque no consta el código identificador del modelo y porque el interés de demora es más bajo que fijado por el art. 25 LRCCI, que es imperativo y no admite pacto en contrario.

  La expresión del código identificador del modelo parece necesaria para la prueba por el profesional de que ha hecho el depósito y con ello ha cumplido la obligación de información previa al contrato que le imponen los arts. 7 LRCCI y 11 LCGC.

  La misma DGRN reconoce que la indicación de ese código en la escritura facilitar la comprobación de la realidad de depósito a notario, registrador, juez y, decimos nosotros, al mismo cliente adherente o persona consumidora. No obstante, el Centro Directivo considera que la consignación del código identificador del modelo en la escritura no es obligatoria si no se incluye en la misma por el banco, ya que “la carencia de ese reflejo por la entidad financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral”.

  Sin embargo, la falta de constancia del código identificador del modelo puede hacer difícil o imposible la prueba por el profesional del requisito de transparencia consistente en el depósito previo a la comercialización ordenado por el art. 7 LRCCI.

  Por eso, aunque falte la previsión expresa de una norma para que se haga constar obligatoriamente dicho código identificador del modelo en la escritura, es muy conveniente que así se haga y ello en beneficio de las partes, en beneficio tanto del profesional, en cuanto facilita el cumplimiento de su obligación de hacer el depósito previo, como del adherente, en cuando le abre el acceso al contenido del depósito con el que puede cotejar las cláusulas concretas incorporadas a la escritura de préstamo hipotecario inscrita.

  Por eso, pese a que la DGRN no reclame ese código en esta resolución esperemos del buen juicio de los profesionales y de la consecuente reclamación de sus clientes, la consignación expresa de dicho número en la escritura.

 

INTERÉS DE DEMORA INFERIOR AL LEGAL.

En el segundo defecto la DGRN considera, confirmando la nota de la registradora, que no cabe rebajar el tipo de interés de demora establecido por el artículo 25 de la Ley 5/2019, porque aunque el legislador nacional pudo haber establecido un tipo de interés de demora máximo, susceptible de reducción, parcial o total, en beneficio de la persona consumidora, no lo hizo porque en pro de la certeza y la seguridad jurídica y para excluir inequívocamente el control del contenido de la cláusula, el legislador estableció un tipo de interés de demora absoluta o estrictamente imperativo, tanto por aplicación del art. 3.1 como del 25.2 LRCCI.

  Pero la opción de apartarse de la Directiva 2014/17/UE de 4 febrero 2014 del legislador, para regular la demora es, cuanto menos dudosa, ya que aunque los Estados puedan, al transponer la Directiva, adoptar disposiciones más estrictas, el rigor de la transposición es en materia de protección del consumidor, es decir, el legislador pudiera haber establecido normas más estrictas a favor de la persona consumidora, no del banco y siempre que fueran conformes con el Derecho de la Unión, que en el art. 8 Directiva 93/13/CEE  admite “disposiciones más estrictas que sean compatibles con el Tratado, con el fin de garantizar al consumidor un mayor nivel de protección”. Aumentar el diferencial válido a adicionar al interés remuneratorio que establece el Tribunal Supremo no es una medida en beneficio sino en perjuicio del consumidor.

  Conviene ahora recordar la reflexión de la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, que ante la falta de correspondencia entre la condición general depositada y la cláusula incorporada a la escritura sobre la base de aquel depósito, considera que esa divergencia, que es contravención de la norma imperativa del art. 7 LRCCI, absolutamente imperativa según el art. 3, párrafo primero, de la Ley 5/2019, “debe, no obstante, interpretarse correctamente” de modo que “si las condiciones del préstamo son indiscutiblemente mejores […] ello no implica unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la escritura de préstamo”.

  Estamos aquí ante el caso de contravención de una norma imperativa, la que exige el depósito previo de las condiciones generales, cuyo cumplimiento en cuanto requisito de transparencia, consiste en que la cláusula incorporada a la escritura coincida o se corresponda con la condición general depositada que le sirve de base. Sin embargo, la divergencia siempre es contravención de la norma imperativa, conforme al citado art. 3.1 LRCCI.

  Traemos a colación ese pasaje de la instrucción de 20 diciembre 2019, porque en él la DGRN aclara, que no es tal contravención la divergencia favorable a la persona consumidora, sólo es contravención la divergencia perjudicial. Además, el art. 3.2 LRCCI sólo veta “la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor” pero no la renuncia de los derechos del acreedor. En mi opinión, esos mismos argumentos habrían servido para que el Centro Directivo hubiera admitido, en la resolución que comentamos, un interés de demora inferior al legal.

 

 

Resumen de la resolución DGRN de 5 diciembre 2019

14. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. INTERÉS DE DEMORA SIN APLICAR EL IMPERATIVO ART. 25

Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 37, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura y el interés de demora no puede ser inferior al legal establecido, no en beneficio de la persona consumidora sino en el de la certeza y seguridad jurídica.

Hechos: […] un préstamo para financiar la adquisición de una vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.

En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación […] se pacta un interés moratorio resultante de adicionar dos puntos al tipo de interés ordinario.

INDICACIÓN EN LA ESCRITURA DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DE DEPÓSITO

Registradora: 2. Según el primero de los defectos […] la registradora suspende la inscripción solicitada porque «no resulta de la escritura el código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]

Recurrente: El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita la registradora […] exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]

Resolución: Revoca la nota del primer defecto (obligatoria expresión del código identificador de depósito) y confirma el segundo (interés de demora bajo).

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

3 En la Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad […]

[…] estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las entidades la obligación concreta y terminante de depositar los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar dicho depósito». Añade que: «Se trata de un control de cumplimiento de la legalidad que el notario y el registrador de la propiedad están obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo cumplimiento […] debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción […]

[…] las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […] En tales supuestos, parece claro que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador […] En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral […]

[…] es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario o por el registrador, que una condición general no ha sido depositada, deberán notificárselo al Ministerio de Justicia, en cumplimiento de su deber general de colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación […]

En el presente caso el notario expresa que la escritura contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Registro de Condiciones Generales de la Contratación […] Por todo ello, el defecto expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.

INTERÉS DE DEMORA

Registradora. 4. El segundo de los defectos […] consiste […] en que se pacta un interés moratorio resultante de adicionar dos puntos al tipo de interés ordinario, inferior al fijado legalmente con carácter imperativo en el artículo 25 de la Ley 5/2019 y en el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria [tres puntos] […]

Recurrente. El notario recurrente sostiene que, atendiendo al espíritu y a la finalidad de tales normas legales debe entenderse, en beneficio del deudor, que es posible pactar que no exista penalización alguna en caso de una demora o que el interés moratorio pactado sea inferior al que establece el […] artículo 25 de la Ley 5/2019.

5 El artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, en relación con el interés de demora en caso de procedimientos de ejecución hipotecaria, establece que: «Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos.»

En este sentido  [ver] el artículo 25 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario […]

Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que […] estableciera un tipo de demora legal máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un tipo inferior –o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno– en beneficio del prestatario, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante, dicha norma de la Directiva deja margen a las normas de transposición de la misma para que en el Derecho nacional se establezca un concreto tipo legal de demora que no admita pacto en contrariologrando así una mayor certeza y seguridad jurídica (en tanto en cuanto excluye inequívocamente el control de abusividad de la cláusula –cfr., artículo 1.2 de la Directiva 93/13/CEE […] y, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre de 2019–)

Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta «aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo […]

[…] […] De este modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal.

Por las anteriores consideraciones, el defecto debe ser confirmado.

 

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

RESOLUCIONES CONCRETAS

PORTADA DE LA WEB

Peñas de Jembres y globo aerostático en La Rioja Alta. Por Vicente Quintanal.

 

Registro de cláusulas abusivas

REGISTRO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

ÍNDICE:

Introducción

1.- Un instrumento al servicio de la transparencia en el mercado

2.- Desigualdad y reequilibrio

3.- Afloramiento de los tratos preliminares

4.- Prevalencia de la publicidad

5.- Invalidez o ineficacia

6.- Registro de sentencias

7.- Conclusiones

Enlaces

 

Introducción.

  Con ese título se alude en realidad al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, que da publicidad oficial no sólo a las cláusulas abusivas, es decir, no sólo a las sentencias de nulidad o no incorporación de condiciones generales, sino también a los formularios de las mismas que las empresas predisponentes usan o se proponen usar en el tráfico[1].

  A día de hoy el Registro en cuanto da publicidad a los formularios, es voluntario, su publicidad depende de la voluntad de la empresa, la cual mediante el depósito se sujeta a un conjunto de efectos o cargas, que como es natural nadie asume voluntariamente, lo que ha dado lugar al escaso uso de este Registro por los profesionales.

  Pero el Registro da publicidad también a las sentencias y, aunque personalmente lo considero obligatorio según el claro texto del art. 22 LCGC, el Proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario recuerda esa obligación ya existente y la impone expresamente otra vez a los órganos judiciales mediante la reforma del art. 212. 5 LEC.

  El RCGC ha tenido, desde su creación por el artículo 11 LCGC, una existencia poco conocida. Inicialmente fue acogido con hostilidad por un sector de la doctrina, su reglamento fue impugnado por diversos estamentos notariales. Hoy algunos hablan de fracaso del Registro, otros piden su supresión. Sin embargo, el RCGC es un instrumento importante al servicio de la transparencia del mercado masivo. ¿Por qué? En las siguientes líneas voy a intentar demostrarlo.

1.- Un instrumento al servicio de la transparencia en el mercado

  Pero ¿qué es la transparencia en la contratación? Supongo que cada cual tiene su idea de ella, la mía no es diferente del entendimiento común de la gente, lo claro es lo fácil de entender[2].

  La claridad es un valor antiguo en nuestro Derecho, como testimonia el art. 1281 CC al abrir el capítulo de interpretación de los contratos de nuestro vigente y sabio Código civil. Todo el conjunto de reglas de interpretación del CC están orientadas a salir de la ambigüedad en el contrato en general.

  Por lo que toca a la claridad en el contrato por adhesión, por más que el principio de transparencia sea difícil de formular es un principio de Derecho europeo que la Directiva 93/13/CEE recoge en su art. 5. En Derecho español, lo encontramos en los arts. 5 y 7 LCGC y también en los arts. 60 y 80.1 a) y b) TRLGDCU. En particular no podemos olvidar el art. 60.1 donde el legislador español de manera original, concisa, brillante, general y sencilla, da carta de naturaleza al principio de transparencia en el contrato de consumo y plasma con una precisión notable las obligaciones legales de transparencia material, refrendadas, a partir del principio de buena fe, por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

  En general, en la contratación masiva la transparencia tiene sentido en cuanto la buena fe impone al predisponente, introductor unilateral del contenido contractual, un conjunto de requisitos de transparencia, requisitos, que por las razones que veremos, toman la forma de obligaciones legales semiimperativas de información previa al contrato.

  Frente a la tradicional regla del “caveat emptor”, según la que cada cual debía espabilarse para enterarse de los aspectos relevantes de lo adquirido, en el contrato de consumo, se establecen un conjunto de obligaciones legales de información previa al contrato, un conjunto de requisitos u obligaciones de transparencia, que básicamente consisten en la comunicación de este o aquel aspecto del contenido contractual por el profesional predisponente al adherente antes de que éste quede obligado por el contrato.

 

2.- Desigualdad y reequilibrio

  En el contrato por adhesión, el predisponente y el adherente están en desigualdad, desigualdad que es también desigualdad de información. El banco sabe, el cliente no. Por eso el legislador interviene para reequilibrar el contrato y lo hace imponiendo al profesional predisponente obligaciones legales de información previa al contrato, que son comunicaciones del banco al cliente, que rebajan su poder contractual y aumentan el del adherente. Por eso la protección en este ámbito es poner obligaciones al predisponente y no al adherente.

Al contrario, la imposición al adherente en el Proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario de obligaciones de conocer o incluso de aprobar un examen, cambia la libertad del adherente por obligaciones en beneficio del predisponente, que aumentan, de modo incomprensible para una ley de mejora de la protección del más débil, el poder contractual de la parte más fuerte.

  No podemos entender que en una norma que pretende reequilibrar el contrato aumentando el poder contractual del adherente en perjuicio del predisponente, se haga lo contrario y se aumente el poder del banco predisponente en perjuicio del adherente, dando lugar así a un mercado mucho más desequilibrado y propicio para los abusos de los más fuertes.

  La necesidad de que el legislador actúe e intervenga se debe a que en el mercado antes de contratar las partes son libres y no pueden ser obligadas a nada sin su consentimiento. Como quien detenta la información no tiene una obligación de informar se atiene a la regla del “caveat emptor” y en salvaguarda de sus intereses no informa. Para que informe es necesaria no sólo la regla de la buena fe, sino el establecimiento de obligaciones legales concretas que impongan la comunicación al predisponente en beneficio del adherente.

  De ese modo se disminuye el poder del predisponente y se aumenta el del adherente, reequilibrando las fuerzas del mercado y permitiendo que haya juego al contratar, con lo que se posibilita que los contratos sean equilibrados, respetando a la vez el juego de las fuerzas del mercado. La transparencia es un elemento que contribuye así, decisivamente, a que el contrato por adhesión sea equilibrado.

  Por tanto, lo característico de la transparencia es que su articulación se hace mediante la imposición al predisponente de una obligación legal de información previa al contrato. Hay muchas, pero para entender el RCGC tomaremos la transparencia en esa su expresión más general.

  Lo relevante es que lo que el intérprete o el juez hacen por medio del control de transparencia no es mirar el contenido contractual desde el punto de vista de los vicios del consentimiento, desde el punto de vista de lo que subjetivamente sabe el adherente individual, sino que lo miramos objetivamente, desde el punto de vista de lo que puede conocer el adherente medio.

  Eso nos lleva al punto de vista de comprobar si el predisponente ha cumplido los requisitos de transparencia, si ha cumplido sus obligaciones legales de información previa al contrato. Al respecto se pronuncia el Tribunal Supremo en su conocida sentencia de 18 junio 2012.

  La contravención de esa obligación legal de información previa al contrato, en cuanto es contravención de una norma imperativa, determina, conforme al art. 8.1 LCGC, la ineficacia de la acción contraventora, la invalidez de la condición general deficitaria de información.

  Esta contravención se produce fundamentalmente por la divergencia entre el contenido de la información previa al contrato y el contenido impuesto del contrato mismo.

  Tras la contravención, lo que se incorpora por imposición al contrato es una cláusula deficitaria de información, y en cuanto tal cláusula es resultado de una contravención del requisito u obligación legal de transparencia, es una cláusula ineficaz en beneficio de la persona consumidora.

  No toda contravención de la norma de transparencia da lugar a la ineficacia de la cláusula, sólo la contravención de la regla en perjuicio del adherente. Los requisitos de transparencia son normas semiimperativas. Es posible ser oscuro en beneficio de la persona adherente, es posible contravenir los requisitos de transparencia en beneficio de la persona adherente.

 

3.- Afloramiento de los tratos preliminares

  Pero la comprensión de la materia y el papel en ella del RCGC exige no pasar por alto uno de los fenómenos descollantes de la contratación masiva, a saber, el afloramiento, cristalización y documentación de los tratos preliminares en el contrato por adhesión, en el contrato de consumo.

  La dificultad de comprensión de la materia se debe a que la misma vive en el seno de una paradoja, se nos dice y repite hasta la saciedad que en el contrato por adhesión no hay negociación, a diferencia de lo que ocurre, por el contrario, en el contrato por negociación. El contrato por adhesión es fruto de la imposición.

  Eso no significa que antes de la adhesión no haya nada, pero parece que algunos entienden la ausencia de negociación en el contrato por adhesión como si antes de contratar no hubiera nada. La paradoja, no sólo es que hay muchas cosas antes de contratar, que hay muchos trámites y fases, sino que las mismas se documentan y objetivan y permiten su valoración a la hora de interpretar el contrato por adhesión.

  Por paradójico que parezca, en el contrato por adhesión los tratos preliminares salen a la luz y se objetivan documentalmente, hasta el punto que su afloramiento nos permite hablar del contrato como un procedimiento y decir, por ejemplo, que el contrato de hipoteca arranca con la publicidad, pasa por las fichas, oferta vinculante, autorización notarial y no termina hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad.

  Así, la resolución DGRN de 19 mayo 2017, dice “para entender que las cláusulas no negociadas se han incorporado al contrato, en este caso de préstamo hipotecario, es necesario respetar todos los trámites del indicado proceso de contratación, de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebración del contrato (artículo 7 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación). Estos trámites de forma sintética, [1] comienzan por la entrega al solicitante de una guía del préstamo hipotecario (artículo 20), [2] sigue con la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) (artículo 21), [3] continúa luego con la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que incluye las condiciones financieras (entre ellas, en su caso, tipo de interés variable y límites a la variación del tipo de interés) (artículos 22, 24 y 25) [4] y con la oferta vinculante que incluye las mismas condiciones financieras (artículo 23), [5] más el posible examen de la escritura pública por el prestatario durante los tres días anteriores al otorgamiento (artículo 30.2) [6] y, por último, se formaliza el préstamo en escritura pública, estando obligado el notario a informar a las partes y a advertir, entre otras, sobre las circunstancias del interés variable, de las limitaciones del tipo de interés y, especialmente, si las limitaciones a la variación del tipo de interés no son semejantes al alza y a la baja (artículo 30.3)”.

  En la contratación tradicional por negociación los tratos preliminares se producen verbalmente, en la rebotica de la tienda o negocio, no hay plasmación documental y lo único que hay del trato es o el apretón o de manos o un contrato firmado por las partes, pero ni rastro de las conversaciones previas, esenciales pero invisibles.

  En esas condiciones, probar la existencia de los tratos preliminares en un pleito sobre un contrato por negociación es tarea casi imposible, ya que siempre es la palabra de uno contra la del otro. En esas condiciones, las sabias reglas de los arts. 1281 y 1282 CC son casi imposibles de aplicar y su rastro en la jurisprudencia es escaso, lo que, a su vez, nos dice no que tales reglas sean inútiles, sino que no existen en el mercado las condiciones de su aplicación. Esas condiciones sólo aparecen con la distribución masiva y el contrato de consumo, son un producto histórico.

  La aparición de estas condiciones en el contrato de inversión la hemos visto sólo recientemente, de la mano de episodios tristes como el de la comercialización de las acciones de Bankia en su salida a Bolsa y en las preferentes. En esos casos, la existencia de un folleto informativo, una modalidad de cristalización y afloramiento de los tratos preliminares y antecedentes contractuales, ha permitido anular el contrato por error en beneficio de los inversores minoristas.

  Repito, en las antípodas de la fugacidad e invisibilidad de los tratos preliminares en el contrato por negociación, tenemos el contrato por adhesión, en él los tratos preliminares salen a la luz de forma objetiva, objetivable, documental y son susceptibles de conservación.

  Junto al contrato vemos con claridad todo un conjunto duradero de tratos preliminares, de antecedentes, por ejemplo, junto al contrato de venta a plazos tenemos la publicidad del coche, la ficha de información normalizada, la ficha de información personalizada, la oferta vinculante.

  En la hipoteca tenemos también la publicidad, el proyecto de escritura, el formulario depositado en el RCGC, el formulario publicado en la web del correspondiente chiringuito y ahora el Proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, nos trae un nuevo elemento a los antecedentes contractuales, el acta notarial de cumplimiento de la transparencia material.

  Lo que ahora nos interesa retener es que en la contratación masiva junto al contrato hay otro conjunto documental objetivo y objetivable constituido por los tratos preliminares, por los antecedentes ya citados.

  La ceguera para ver este extraordinario y descollante fenómeno de contratación contemporánea lleva a cierta doctrina a una desabrida e injusta crítica del RCGC. Contra el mismo, sus críticos se suponen, tan obsoleta es la crítica, en la sociedad rural del s. XIX.

  Denuncia esa doctrina, que el Registro es un elemento burocrático en la contratación, un instrumento al servicio de los intereses corporativos de los registradores, y desde el notariado se pide alegremente la supresión del Registro oficial mientras en la propia web de los notarios se mantiene otro Registro de condiciones generales que si bien no es ilegal es alegal e informal. No puede haber contradicción mayor.

  El poder de la norma de protección de las personas consumidoras es tan grande que hemos visto como prácticas que en muchos casos bordean la legalidad, como las de Ausbanc durante años, han permitido, sin embargo, a sus autores obtener extraordinarios éxitos, como la STS de 9 mayo 2013, que han cambiado el panorama jurídico del consumo.

  Del mismo modo el carácter alegal del Registro informal de la página web del Notariado, no le priva, sin embargo de efectos, los efectos de la comunicación al mercado de formularios que se usan en el tráfico. El problema es que la comunicación es informal, el banco a la hora de reconocer su sujeción al formulario publicado puede mirar para otro lado, en suma, se añade nueva oscuridad y más dudas en vez de transparencia.

  Por el contrario, el RCGC oficial es un elemento más de los antecedentes contractuales, de los tratos preliminares, un instrumento al servicio de la transparencia, porque en él se recogen declaraciones serias de los protagonistas del mercado, del predisponente que, de modo solemne, público, veraz y vinculante afirma estar usando en su tráfico un formulario determinado.

  La comunicación al registro del predisponente que deposita el formulario en el mismo, y por medio de ese depósito la comunicación al público del formulario, deja al predisponente en un determinado estado de sujeción o vinculación.

  En concreto, el depósito del formulario en cuanto comunicación, es concesión mínima del predisponente al público. El profesional que deposita, una vez hecho el depósito, no puede, sin cambiar el formulario o sin la negociación, empeorar el contenido del mismo para el adherente individual.

  La doctrina crítica con el RCGC no ha visto nada de eso. El cambio más relevante en la vida del contrato de los dos últimos siglos, el afloramiento de los tratos preliminares en el contrato de consumo, no existe para esa doctrina.

  Por eso, no estamos en contra del acta notarial de cumplimiento de la transparencia material del art. 15 del Proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario porque estemos en contra de dar valor a los tratos preliminares, estamos en contra de esa acta porque es un instrumento pro bancario que aumenta el desequilibrio del contrato por adhesión y los riesgos de abusos de los bancos en el mercado hipotecario.

  Sin embargo, ese es un intento que no debería salir adelante ni siquiera con acta notarial, ya que el adherente puede pedir una copia del acta y presentarla en el Registro. Presentada, si la registradora viera algún incumplimiento de la transparencia, como la divergencia de la TAE entre el acta y el contrato, la registradora la denegaría con inscripción y subsistencia del resto de la hipoteca, que no devengaría ni gastos ni intereses, conforme al art. 8.1 LCGC.

  Volviendo a nuestro tema, en el contrato por adhesión ya no podemos dejar de contar con los antecedentes y junto al contrato tenemos antecedentes y tratos preliminares, RCGC incluido y lo relevante, dado que tanto los antecedentes como el contrato toman forma escrita, es que podemos compararlos.

  En esa comparación, antecedentes y contenido contractual pueden o no coincidir.  Si coinciden se ha cumplido la regla del espejo (art. 61.1 TRLGDCU) y la cláusula se incorpora al contrato, si no coinciden hay un incumplimiento de la obligación de información previa al contrato.

 

4.- Prevalencia de la publicidad

  El afloramiento de los tratos preliminares no pasó desapercibido a los jueces de 1976 cuando establecieron la doctrina de que la publicidad prevalece sobre el contenido contractual menos beneficioso para el adherente.

  “La doctrina española sobre prevalencia de la publicidad, oferta y promoción de bienes y servicios, aparece en los albores de nuestra democracia con la STS 14 junio 1976 acerca de un contrato de compraventa de una máquina separadora, de rendimiento inferior a la publicidad fotográfica y gráfica, donde se da prevalencia al rendimiento de la información gráfica sobre el que aparecía en las placas de la misma máquina.

  “Luego continúa con la STS de 27 enero 1977, donde el adquirente de un piso ante lo parco del contrato es lógico que se atenga a los folletos de publicidad, que prevalecen sobre el silencio del contrato.

  “Por último tenemos la STS de 9 febrero 1981 que a propósito de la compra de una vivienda nos dice que la pública oferta incluye la zona deportiva que el vendedor pretendía atribuir a otra urbanización. Estas sentencias se basan para identificar la publicidad con los antecedentes, en que la publicidad antecedente vale como oferta[3]”.

  La norma que aflora en esta jurisprudencia, característica del Derecho español, es tan importante en la contratación masiva que fue luego recogida por el legislador en el art. 8 LGDCU y se encuentra ahora en el art. 61.2 TRLGDCU.

  En esto nos quedamos con que el afloramiento de los tratos preliminares permite comparar entre los antecedentes y el contenido contractual y retenemos que la respuesta normativa a esta nueva realidad, es que en caso de divergencia entre uno y otro contenido prevalece el más beneficioso para la persona consumidora. La regla viene a ser una modulación contemporánea de los arts. 1281.II y 1282 CC, de donde arranca.

  En estos dos artículos del Código civil tenemos siempre dos miembros de una comparación, el párrafo primero del art. 1281 contrapone términos e intención, haciendo prevalecer el sentido literal. El párrafo segundo del art. 1281 CC contrapone palabras e intención evidente, haciendo prevaler la intención.

  A su vez, para encontrar la intención, el art. 1282 dice que hemos de mirar a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes y la jurisprudencia añade los antecedentes, de donde resulta que la intención la averiguamos a partir de los antecedentes, que prevalecen, sobre las palabras del contrato.

  Dando un pequeño paso, la regla en el contrato de consumo es que el contenido más beneficioso para la persona consumidora es más próximo a la intención común que el menos beneficioso. Por eso prevalece el contenido más beneficioso sobre el menos beneficioso. Con un ejemplo lo veremos mejor.

  Supongamos que, en uno de los antecedentes característicos del préstamo al consumo, la publicidad, que la TAE es del 4% y en el contrato la TAE es del 5%. Según la regla de la prevalencia el contrato se rige por una TAE del 4%, más beneficiosa para la persona consumidora.

  La publicidad prevalece incluso sobre la cláusula incluida en una escritura notarial e incluso, como se deduce de la resolución de 19 octubre 2016, de la inscripción registral de la cláusula deficitaria de información.

 

5.- Invalidez o ineficacia

  Uno de los elementos de los tratos preliminares es el formulario que usa el predisponente. La dificultad para aplicar la norma de la prevalencia al mismo está en que el predisponente lo guarda celosamente en un cajón y nadie sabe qué o cuáles formularios usa ni con qué contenido.

  Con el nuevo art. 7 del Proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, el formulario sale del cajón del banco y se deposita obligatoriamente en el RCGC.

  En cuanto tal depósito pasa a un Registro público, tal acto es un acto de comunicación del formulario al Registro y a través del Registro es un acto de comunicación al mercado.

  Como comunicación, tal acto es previo a la conclusión del contrato, se trata de un acto de comunicación previa del contenido contractual al mercado, un acto de información, un acto de transparencia y como tal acto de comunicación está sujeto a la regla de la prevalencia del art. 61.2 TRLGDCU.

  Sin embargo, al convertirse en obligatorio el depósito por el art. 7 lo que pasa es que la falta de depósito es contravención de esa regla imperativa, del art. 7, de modo que tal contravención ya no determina la prevalencia del contenido más beneficioso sino la ineficacia o invalidez de la cláusula afectada por el déficit de información inherente al incumplimiento del requisito de transparencia.

  Por tanto, la regla del art. 7 es un requisito de transparencia, una obligación legal de información previa al contrato cuya contravención en perjuicio del adherente, da lugar a la ineficacia de la cláusula deficitaria de información, da lugar a la ineficacia o invalidez de la cláusula no transparente.

  Hablo de ineficacia o invalidez para señalar que el efecto de la contravención es una falta de efecto de la cláusula no transparente que puede ser nulidad, anulabilidad o cualquier otra forma de ineficacia.

  Por lo general es la ley la que señala qué tipo de ineficacia produce la contravención. Las normas que establecen obligaciones de información previa al contrato son muchas y, al existir un gran desconcierto en la regulación de la transparencia, en unas se establecen unos efectos y en otras otros.

  Con carácter general, el art. 8.1 LCGC establece la nulidad de pleno derecho para todo tipo de contravención, en perjuicio del adherente, de una norma imperativa; el art. 60 y otras muchas normas del TRLGDCU, no dicen nada para el caso de contravención de las normas imperativas que establecen requisitos de transparencia u obligaciones de información previa al contrato; la LCCC, con carácter general en su art. 5.2 establece la nulidad, y en el art. 7.2 la anulabilidad para el caso de incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato; por su parte la Ley de contratación a distancia de servicios financieros con las personas consumidoras dispone la nulidad tanto con carácter general como particular en sus arts. 3.2 y 9.4; y la LCCPCHySI, para el incumplimiento de los requisitos de la ley establece en sus arts. 14.3 y 20.3 la invalidez.

  Ante tal diversidad de efectos jurídicos, hablo por eso de ineficacia o invalidez, con carácter general, pero en todo caso se trata de una ineficacia de pleno derecho, que sólo puede ser invocada por el adherente y sólo en beneficio del mismo, una ineficacia parcial con subsistencia del resto del contrato y no susceptible de integración en beneficio del predisponente sino sólo en el del adherente.

  La aprobación del Proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, en cuanto establece en sus art. 7 la obligatoriedad de la inscripción de los formularios que los acreedores usan en el mercado inmobiliario, va a suponer un salto cualitativo en la protección de las personas consumidoras en el Derecho español. Acogemos con entusiasmo la medida y creemos que contribuirá a la mayor transparencia en el mercado hipotecario.

  Ahora bien, el art. 7 es un acto de comunicación de carácter general, que comprende todo el contenido contractual formado por condiciones generales. Pero la trascendencia del cambio que supone la existencia de una obligación legal de información previa al contrato sigue siendo muy relevante en otros aspectos, así lo podemos ver en un ejemplo referido a una obligación existente como la de entregar la FIPER al deudor.

  Vamos a parar un poco en el modo de funcionar del mecanismo de la transparencia y vamos a ver cómo funciona cuando existe una obligación concreta de información previa al contrato, como es el caso de la FIPER.

  La norma que establece la obligación de entregar la FIPER en el contrato de crédito al consumo está en el art. 10.1 y 2 LCCC y en el anexo II, punto 3. Podemos decir que en cada recuadro del anexo se establece una concreta obligación legal de información previa al contrato que el predisponente tiene que cumplir con la correspondiente comunicación.

  El incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato dado que hay muchas, puede ser total, se incumplen todas, no se informa de nada o parcial, por ejemplo, se informa de todo, pero no se informa de la TAE o se informa mal.

  La divergencia entre la TAE de la FIPER y la paralela del contrato es un incumplimiento de la obligación legal de información previa al contrato o requisito de transparencia, porque decir en los tratos preliminares que la empresa va a hacer una cosa y después hacer otra es una conducta contraria a la buena fe que merece censura. Esa divergencia es incumplimiento de la obligación legal de información previa al contrato y como sabemos da lugar a la invalidez de la cláusula deficitaria de información.

  En el crédito hipotecario dicha obligación legal sobre la TAE la establece el art. 22 Orden 28 octubre 2011 y está en el punto 3 de la parte A del modelo de la FIPER contenido en el Anexo II de dicha orden.

  Supongamos que en la FIPER de una hipoteca la TAE es del 4% y en el contrato la TAE es del 5%, según la regla de la invalidez (art. 8.1 LCGC), la divergencia es incumplimiento de la obligación de información previa al contrato, el incumplimiento en perjuicio del adherente de una norma imperativa, determina la ineficacia de la cláusula paralela no transparente, de la cláusula deficitaria de información, por eso, aquí no regirá el 4% como en el caso anterior, sino que la cláusula TAE será ineficaz y el contrato no devengará ni intereses ni gastos a favor del predisponente. Consecuencia drástica y disuasoria que deja el contrato subsistente, pero sin devengar gastos ni producir intereses.

  En el momento que tengamos una norma de transparencia como la del art. 7 del Proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, la falta de depósito del formulario será un supuesto de incumplimiento de las obligaciones legales de información previa al contrato, será incumplimiento de la obligación legal de depósito.

 

6.- Registro de sentencias

  El depósito de los formularios es sólo uno de los aspectos del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, el RCGC es también un Registro de sentencias, un Registro de cláusulas abusivas. En él se inscriben las sentencias de nulidad o no incorporación de condiciones generales, recaídas tanto en procedimientos individuales como colectivos, conforme al art. 22 LCGC.

  La inscripción de las sentencias firmes es muy importante porque dota a la fuerza «ultra partes» de las mismas de una posibilidad de realización, el RCGC es un instrumento al servicio de la realización del efecto «ultra partes» de las sentencias.

  Es cierto que el RCGC no es el único elemento de la eficacia «ultra partes» de la sentencia. Ya hemos dicho que la doctrina del TS tiene que cambiar bastante para adaptarse a la jurisprudencia europea sobre la materia contenida en la STJUE 26 abril 2012.

  Sin embargo, el RCGC es un instrumento que ayudará en gran medida a que las sentencias de nulidad de condiciones generales tengan este ansiado efecto «ultra partes» y que contribuya a facilitar la eliminación de las cláusulas abusivas del mercado.

  Además, el efecto «ultra partes» es predicable no sólo de las sentencias dictadas en procedimientos colectivos sino también de las recaídas en procedimientos individuales, tal como resulta del citado art. 22 LCGC.

  Ello se debe a que las cláusulas son condiciones generales y significa que la cláusula antes de estar en el contrato está en el formulario, en los antecedentes, y el antecedente, conforme al art. 61.1 TRLGDCU, se ajustará a las características principales del contrato, en particular a sus condiciones jurídicas y económicas, que luego se convertirán en otras tantas cláusulas idénticas o paralelas cuyo contenido ha sido objeto de la información correspondiente a su comunicación al público como antecedentes.

  Es decir, que las cláusulas del contrato se tienen que ajustar o corresponder, según la ley del espejo, con las cláusulas del formulario y se sujetan a las reglas de la prevalencia y de la ineficacia de la contravención de los requisitos de transparencia ya vistas[4].

  Lo normal en la contratación masiva es que las cláusulas contractuales se correspondan, conforme a la ley del espejo, con su formulario. Por eso cuando en una sentencia individual se declara la nulidad de una condición general, esa declaración afecta a la condición general idéntica que está en el formulario y de rebote a todas las cláusulas incorporadas a los muchos contratos que el profesional ha celebrado son sus clientes con base en ese formulario, al que como decimos se corresponden. Las sentencias individuales de nulidad de cláusulas abusivas tienen efecto «ultra partes» por esa vía.

  Por eso también, es tan importante la inscripción de las sentencias en el RCGC. Por medio de ese instrumento y de su publicidad oficial y fácil, se permite al adherente no litigante aprovecharse de las sentencias firmes de nulidad recaídas en litigios de otros adherentes con los mismos intereses económicos. La inscripción de sentencias es importante, es una publicidad oficial, se sabe la firmeza de la sentencia, etc.

  La eficacia «ultra partes» no para en lo idéntico, es decir no sólo extiende la nulidad de una cláusula abusiva a otra cláusula abusiva en otro contrato del mismo banco con otro cliente no litigante, sino que se extiende a lo parecido usado por otros predisponentes no demandados a través del efecto «ultra partes» y de los efectos de la cosa juzgada material en su aspecto positivo.

  Dejamos nada más apuntado ese importante efecto, que repito, se produce, sobre la base del contrato por adhesión, a través del efecto tanto negativo como positivo de la cosa juzgada material y sólo en beneficio de las personas adherentes y consumidoras.

  En la actualidad, el Proyecto de ley de regulación de los contratos de crédito inmobiliario modifica, también, el apartado 5 al artículo 212 LEC y establece expresamente la remisión de oficio de las sentencias de nulidad o no incorporación de condiciones generales, tanto en acciones colectivas como individuales, al Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

  Creemos que ese recordatorio, en cuanto sea aplicado por los órganos judiciales, va a suponer también un importante paso en la consolidación del Registro y en el aumento de la transparencia del mercado inmobiliario.

 

7.- Conclusiones

  Los requisitos legales de transparencia son obligaciones legales de información previa al contrato porque, dado que antes de contratar las partes son libres, para obligar al banco antes de contratar hace falta una norma.

  El contenido de la obligación de información previa al contrato es la comunicación por el banco al cliente de alguna circunstancia del contrato.

  Al aflorar los tratos preliminares el contrato toma la forma de un procedimiento, que en la hipoteca empieza con la publicidad y termina con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

  Con los tratos preliminares y antecedentes objetivados podemos comparar entre ellos y el contenido contractual paralelo. En caso de divergencia prevalece el contenido más beneficioso para la persona consumidora.

  Pero cuando el legislador establece requisitos legales de transparencia u obligaciones legales de información previa al contrato, la divergencia entre antecedentes y contenido contractual paralelo en perjuicio del adherente es incumplimiento de la obligación legal de información previa al contrato.

  El incumplimiento de los requisitos de transparencia en perjuicio del adherente da lugar a la ineficacia de la cláusula contractual paralela.

  Finalmente, el RCGC como Registro de sentencias de nulidad de condiciones generales o Registro de cláusulas abusivas, está al servicio del efecto «ultra partes» de las sentencias de nulidad o no incorporación de condiciones generales, para facilitar que las personas consumidoras no litigantes puedan aprovechar las sentencias que les sean favorables a fin de verse libres de cláusulas abusivas, sin necesidad de ir a otro pleito.


Notas:

[1] Ese artículo tiene su origen en las palabras que dije en el X Congreso de Asufin el pasado 10 de enero 2019. Vid. video a partir de 6:48.

[2] Ya me he parado en entenderlo, desde el punto de vista de la interpretación de la Directiva 93/13/CEE, en la web notariosyregistradores.com y aquí: “Guía para saber si una cláusula es transparente”.

[3] Vid. mi “Los requisitos legales de transparencia de las condiciones generales según la jurisprudencia española reciente”, en Diario La Ley, Nº 8795, Sección Doctrina, 4 de Julio de 2016, Ref. D-266, Editorial LA LEY, 21 pgs. en la edición de internet.

[4] Vid. mi “La Comisión Europea busca reglas comunes para la acción colectiva de consumo” y también Díez-Picazo y Ponce de León, L., “La formación del contrato”, en Anuario de derecho civil, Vol. 48, núm. 1, (1995), pgs. 23-24; y Arroyo Aparicio, A., “Los Contratos a Distancia en la Ley de Ordenación del Comercio Minorista. Según la Ley 47/2002, de 19 de diciembre, de reforma de la Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista, para la transposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva 97/7/CE, en materia de contratos a distancia, y para la adaptación de la Ley a diversas Directivas comunitarias”, Thomson-Aranzadi, Cizur Menor, 2003, pg. 238.

 

ENLACES:

OTROS TRABAJOS DEL AUTOR:

2/2018 “Es necesario un Registro Europeo de Condiciones Generales de la Contratación para que las cláusulas abusivas dejen de aplicarse”, en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 58, octubre, (3ª época), (2018), pgs. 1987-1991 (4 octubre 2018); y el mismo en Revista Derecho vLex, núm. 173, (2018).

1/2018 “Registro fracasado, juzgados colapsados”, Confilegal, 30 de mayo de 2018. También 20 años de LCGC, en Universidad de Deusto y “Nulidad parcial del contrato, fracaso del Registro de la letra pequeña y colapso de los juzgados”, en Revista de Derecho vLex, Núm. 169, Junio 2018; y “Registro de cláusulas abusivas fracasado, juzgados colapsados” |114| http://enlacancha.eu/2018/08/06/registro-de-clausulas-abusivas-fracasado-juzgados-colapsados/.

2017 “Urge reforzar el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Calificación registral y RCGC”, Revista de Derecho vLex, núm. 160, septiembre 2017 (12 setiembre 2017); y Urge reforzar el Registro de la letra pequeña en  http://enlacancha.eu/2017/09/13/urge-reforzar-el-registro-de-la-letra-pequena/ (13 setiembre 2017).

2015 “Registro de Condiciones Generales: entre la eliminación y el rescate”, Registradores, núm. 72, abril-junio, (2015), pgs. 51-52; blog.registradores.org, (publicado el 28 julio 2015); y web notariosyrgistradores.com (publicado el 15 noviembre 2015).

2010, “La inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la STS de 16 de diciembre de 2009 sobre cláusulas abusivas en las hipotecas”, Diario La Ley, nº 7469, Sección Doctrina, 16 Sep. 2010, Año XXXI, Editorial LA LEY.

2003 “Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Comentario a la Sentencia del TS de 12 de febrero de 2002 (RJ 2002, 2562)” Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, núm. 1, 2003, pp. 107 a 130.

2002 “Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Comentario a la Sentencia del TS de 12 de febrero de 2002 (RJ 2002, 2562)” aparecido en la página web http://www.notariosyregistradores.com el 1º de octubre de 2002.

LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO 

CONGRESO DE ASUFIN

LEY CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN

PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

CLÁUSULAS DE HIPOTECA

VOZ REGISTRO CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN

 

Informe junio 2018 Registros Mercantiles y de Bienes Muebles. Condiciones generales de la contratación.

INFORME DE JUNIO DE 2018 PARA REGISTROS MERCANTILES

José Ángel García Valdecasas Butrón. Registrador de la Propiedad y Mercantil.

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

Disposiciones de carácter general.

Como disposiciones de carácter general de interés para los RRMM y de BBMM, reseñamos la siguiente:

Sistema archivístico del Ministerio de Justicia. Esta orden regula el sistema de archivos del Ministerio formado por el Archivo General, del que es responsable la Secretaría General Técnica, y los archivos de gestión. Se dictan normas para las transferencias entre archivos y la destrucción de documentos.

Resoluciones propiedad.

Como resoluciones de propiedad de posible aplicación al RM y de BM podemos considerar las siguientes:

162.*** Venta de finca por fundación y requisitos posteriores. Inicial estudio de detalle declarado nulo y efectos en las fincas registrales. El registrador puede tener en cuenta en su calificación sentencias de los tribunales de las que tenga conocimiento, que tengan relación con los actos jurídicos sujetos a inscripción.

La declaración de nulidad de una norma o plan urbanístico no conlleva automáticamente la de todos los actos administrativos que tengan su origen en dicha norma o plan ni de las ventas de fincas subsiguientes por la doctrina jurisprudencial llamada de los actos separados.

En las ventas otorgadas por Fundaciones basta un certificado del Secretario de la Junta del Patronato, acreditativo de que la venta se ha llevado cumpliendo las previsiones legales sin necesidad de  pronunciamiento expreso posterior ni del Patronato ni del Protectorado.

164.** Ejecución judicial hipotecaria. Demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor. Ejecución hipotecaria:  es imprescindible demandar o requerir formalmente de pago (no basta notificación posterior) al 3er Poseedor que ha inscrito su adquisición antes de la ejecución, aún cuando sea una SL cuyo administrador único es el propio deudor ejecutado.

169.** Anotación caducada: no permite cancelar cargas posteriores. Si está caducada la anotación preventiva de embargo cuando se presenta el mandamiento de cargas posteriores a la misma, no cabe cancelarlas, en armonía con la Consulta Vinculante de 9 de abril de 2018

172.** Anotación de embargo: tracto sucesivo. Anotación de suspensión. El demandante y demandada compraron la finca a la titular registral en documento privado, por lo que ha de inscribirse previamente la adquisición, al menos en lo que afecta a la parte demandada. No cabe anotación de suspensión al no ser titular registral la demandada.

178.** Derecho de transmisión. Falta de intervención del cónyuge viudo. Todos los legitimarios del transmitente, incluido el cónyuge viudo, deben intervenir en la partición del primer causante, independientemente de la delación testamentaria o abintestato de las legítimas.

181.** Compraventa. Tracto sucesivo abreviado. se admite la inscripción de una venta realizada directamente por los que acreditan ser herederos de los dos titulares registrales.

184.* Cancelación de hipoteca unilateral no aceptada en el ámbito procesal. Para cancelar una hipoteca unilateral no aceptada, aunque sea como garantía previa para la interposición de un recurso judicial no admitido, es necesario un requerimiento fehaciente al acreedor.

186.** Cancelación de hipoteca sobre finca segregada sin distribución de la responsabilidad hipotecaria. Subrogación en la deuda garantizada. Es posible cancelar una hipoteca recayente sobre una finca segregada, sin distribución de la responsabilidad, si en el momento de la segregación el comprador del resto se ha subrogado, con conformidad del acreedor, en la total responsabilidad de la deuda, sin que sea necesario el consentimiento de ese comprador.

190.*** Herencia. Sustitución ejemplar. La institución por vía de sustitución ejemplar debe reputarse plenamente eficaz cuando, aunque existe testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación en 1990, los nombrados herederos en él no la sobrevivieron, por lo que debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre.

191.* Hipoteca: cancelación por caducidad. Dies a quo. Para la cancelación por caducidad de las hipotecas del Art 82-5 LH debe transcurrir por completo el plazo de 21 años (20 +1) aun cuando el inicio del cómputo no resulte directamente del registro siempre que pueda inferirse claramente de las condiciones inscritas.

192.** Solicitud de constancia registral de subsistencia de hipoteca. Cancelación por caducidad. Imposibilidad de modificar o hacer constar circunstancias relativas a una hipoteca caducada según el registro, aunque no cancelada.

193.** Compraventa con poder extinguido: validez del contrato y buena fe del apoderado y del tercero.  Asientos de presentación y terceros interesados en la inscripción. La cuestión de si el poder utilizado para una venta está presumiblemente extinguido por muerte del poderdante debe debatirse en la esfera judicial no en la registral. La validez del contrato en tal caso necesita de la buena fe del tercero y también del apoderado. En caso de  existir terceros interesados tienen que acudir a la esfera judicial, pero no pueden presentar documentos no inscribibles ni se les ha de notificar el recurso gubernativo.

197.** Aceptación de herencia y toma de posesión de legado. Interpretación de cláusulas testamentarias. La interpretación del testamento, a falta de albacea, contador partidor o persona específicamente designada por el testador, corresponde a los herederos y, si no hubiera acuerdo, a los Tribunales de Primera Instancia.

201.* Negativa a practicar asiento de presentación. Instancia solicitando rectificación del registro. Es correcta la denegación de la práctica de un asiento de presentación de un documento en el que lo que se solicita es la cancelación de una inscripción que el interesado considera erróneamente practicada.

202. Mandamiento de cancelación de anotación de concurso y cargas anteriores. Firmeza. En un mandamiento que subsana otro anterior por el que se cancelaba una anotación de concurso e hipotecas anteriores no es necesario que conste su firmeza, pues esta sólo se le va a exigir a la resolución judicial que es el título material inscribible, pero no al mandamiento que es solo el acto de comunicación de aquella al registro.

203. Hipoteca: cancelación sujeta a condición suspensiva. La DGRN rechaza la cancelación condicional y analiza si determinada condición es meramente potestativa.

Resoluciones mercantil.

170.** Depósito de cuentas sin informe de auditor nombrado a instancia de la minoría. Notificación por correo electrónico. Si hay auditor inscrito a instancia de la minoría, sólo es posible el depósito con su informe. Para que una notificación telemática surta sus efectos, es necesario el acuse de recibo, es decir la confirmación de lectura.

175.** Denegación de reserva de denominación: identidad sustancial. Pese a la semejanza con otras inscritas, son posibles denominaciones sociales siempre que no exista riesgo de confusión con otras ya existentes.

200.*** Reducción de capital social mediante restitución de aportaciones sociales. Un acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones no exige el consentimiento de todos los socios. Para la restitución la compensación sólo es posible si el socio da su consentimiento.

Cuestiones de interés. Condiciones generales de la contratación: Diferencias entre control de incorporación y control de transparencia. Contrato de garantía: ¿Son consumidores  los socios y administradores de una sociedad cerrada?

Traemos a este informe como cuestión de interés una sentencia de nuestro TS en el que de forma clara y con relación a un préstamo con garantía hipotecaria, se establecen las diferencias entre control de incorporación y control de transparencia, se distingue entre consumidores y empresarios, y se trata el muy importante tema de en qué condiciones el control de transparencia y abusividad es aplicable a unos fiadores que son socios y administradores de la sociedad prestataria.

Se trata de la sentencia de la sala de lo civil del TS en Recurso 1913/2015, de 28 de mayo de 2018 siendo ponente, Pedro José Vela Torres.

 La sentencia versa sobre un préstamo con garantía hipotecaria en el que, para la primera anualidad, se pactó un interés fijo del 5,8% y para los periodos anuales sucesivos, un interés variable de Euribor más tres puntos. Asimismo, se incluyó una cláusula con el siguiente tenor literal: «No obstante la variación pactada, el tipo de interés nominal aplicable no podrá ser inferior al cinco por ciento (5%) ni superior al quince por ciento (15%)».

En dicho contrato existían cinco fiadores que, salvo uno, eran los administradores o socios de la sociedad prestataria. El prestamista era una entidad financiera.

Tanto la sociedad como los fiadores demandan a la entidad bancaria, en la que solicitaron lo siguiente:

– «la nulidad de la cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés, por causar un grave desequilibrio entre los derechos y obligaciones de ambas partes y no haber sido informados debidamente la prestataria y los fiadores de las consecuencias de su inclusión».

– «Que se condenara a la entidad prestamista a la devolución de las cantidades indebidamente cobradas».

El juzgado de 1ª Instancia declara nula la cláusula controvertida «por no superar los controles de incorporación y transparencia, y desestimó el resto de pretensiones».

La entidad financiera recurre, siendo desestimado el recurso por lo siguiente:

 «la cláusula litigiosa es una condición general de la contratación;

– adolece de falta de claridad, transparencia y sencillez, al estar oculta entre una maraña de datos, por lo que no supera el control de incorporación».

La entidad financiera recurre al TS.

En primer lugar se recurre al TS por infracción procesal siendo el único motivo la irracionalidad en la valoración de la prueba bajo el siguiente planteamiento:

– infracción del art. 24 CE por valoración irrazonable de la prueba “porque llega a una conclusión apodíctica, consecuencia de la confusión entre el control de incorporación y el control de transparencia, a fin de acabar aplicando indebidamente el control de transparencia a un contrato que no era de consumo».

El TS desestima el motivo pues según dice «en nuestro sistema no cabe una tercera instancia» y por ello para que un error en la apreciación de la prueba tenga relevancia “debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE”.

En segundo lugar se recurre en casación por los siguientes motivos:

Primer motivo de casación. «Improcedencia del control de abusividad o contenido respecto de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato por infracción de las normas sustantivas de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC) y de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LCGCU) mediante las que se traspuso al Derecho español la Directiva 93/13/CEE, sobre cláusulas abusivas en los contratos con consumidores y, en particular, el art. 8.2 LCGC. Así como la jurisprudencia que excluye expresamente que el control de contenido pueda realizarse respecto de condiciones generales que afectan a los elementos esenciales del contrato, como es el precio”. Es decir “que el tanto la Directiva 93/13/CEE, como el art. 8.2 LCGC, impiden que pueda realizarse control de contenido sobre las condiciones generales de la contratación que afectan a los elementos esenciales del contrato, como es el precio, y así ha sido reconocido sin fisuras por las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012, 9 de mayo de 2013, 8 de septiembre de 2014 y 22 de abril de 2015″.

Sobre este motivo, que se desestima,  el TS dice lo siguiente:

1º. “Las alegaciones contenidas en el motivo son formalmente correctas. Es cierto que, tanto conforme a la propia dicción de la Directiva 93/13/CEE (art. 4.2) y del art. 8.2 LCGC, como a la jurisprudencia del TJUE y de esta sala, no es posible hacer un control de contenido sobre las condiciones generales de la contratación que regulan los elementos esenciales del contrato (precio y prestación)”.

2º. “Sin embargo, tales alegaciones resultan inútiles a los efectos que nos ocupan, desde el mismo momento en que la sentencia recurrida en ningún momento hace un control de contenido de la cláusula suelo controvertida, sino que únicamente hace un control de incorporación”.

Segundo motivo de casación. Por “infracción de los arts. 5.5 y 7 b) LCGC y la doctrina jurisprudencial que los interpreta» sobre la base de que al ser la demandante una sociedad mercantil no es consumidorapor lo que en el contrato no puede realizarse un control de transparencia, sino únicamente de incorporación”.

Sobre este motivo que adelantamos que es estimado, el TS dice lo siguiente:

1º.  “El control de inclusión o de incorporación supone el cumplimiento por parte del predisponente de una serie de requisitos para que las condiciones generales queden incorporadas al contrato. Mediante el control de incorporación se intenta comprobar que la adhesión se ha realizado con unas mínimas garantías de cognoscibilidad por parte del adherente de las cláusulas que se integran en el contrato».

2º. “La LCGC se refiere a la incorporación de las condiciones generales al contrato en dos preceptos: en el art. 5 para establecer los requisitos de incorporación; y en el art. 7 para establecer cuándo las condiciones generales no quedan incorporadas al contrato.

Conforme al art. 5, en lo que ahora importa:

a) Las condiciones generales pasarán a formar parte del contrato cuando se acepte por el adherente su incorporación al mismo y sea firmado por todos los contratantes.

b) Todo contrato deberá hacer referencia a las condiciones generales incorporadas.

c) No podrá entenderse que ha habido aceptación de la incorporación de las condiciones generales al contrato cuando el predisponente no haya informado expresamente al adherente acerca de su existencia y no le haya facilitado un ejemplar de las mismas.

d) La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.

A su vez, a tenor del art. 7, no quedarán incorporadas al contrato las condiciones generales que:

a) El adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas, si ello fuera necesario conforme al art. 5.

b) Sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.

3º. “En la práctica, se aplica en primer lugar el filtro negativo del art. 7 LCGC; y si se supera, es necesario pasar una segunda criba, ahora positiva, que es la prevista en los arts. 5.5 y 7 de la misma Ley: la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez, de modo que no quedarán incorporadas al contrato las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles.

El primero de los filtros mencionados, el del art. 7, consiste, pues, en acreditar que el adherente tuvo ocasión real de conocer las condiciones generales al tiempo de la celebración. La sentencia 241/2013, de 9 mayo, consideró suficiente que la parte predisponente acredite la puesta a disposición y la oportunidad real de conocer el contenido de dichas cláusulas para superar este control, independientemente de que el adherente o el consumidor realmente las haya conocido y entendido, pues esto último tendría más que ver con el control de transparencia y no con el de inclusión.

El segundo de los filtros del control de incorporación, previsto en los arts. 5 y 7 LCGC, hace referencia a la comprensibilidad gramatical y semántica de la cláusula».

En suma, «para superar el control de incorporación, debe tratarse de una cláusula con una redacción clara, concreta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato”.

4º. Supuesto lo anterior para el TS “la cláusula litigiosa sí supera el control de incorporación, porque los adherentes tuvieron la posibilidad de conocerla, al estar incluida en la escritura pública y es gramaticalmente comprensible, dada la sencillez de su redacción. Se encuentra dentro de un epígrafe específico de la escritura pública, titulado «Tipo de interés aplicable», en un apartado propio, en el que los límites a la variabilidad del tipo de interés se resaltan en letra negrita. Por tanto, supera sin dificultad los umbrales de los arts. 5 y 7 LCGC”.

En definitiva que lo exigible en este punto es “que la redacción de la condición general no añada innecesariamente complicación a la propia complejidad que pueda tener la relación contractual”.

5º. Ahora bien, sigue diciendo el Supremo, lo que “la sentencia recurrida hace no es realmente un control de incorporación, sino un control de transparencia, tal y como ha sido definido por la jurisprudencia del TJUE y de esta sala, pues al incidir en que la cláusula está enmascarada entre una multiplicidad de datos, lo que dificulta su efectivo conocimiento y comprensión de su alcance por el adherente, a lo que se está refiriendo es a la comprensibilidad de la carga jurídica y económica de la condición general de la contratación. Lo que es ajeno al control de incorporación y propio del control de transparencia”.

Es decir que elcontrol de transparencia no se agota en el mero control de incorporación, sino que supone un plus sobre el mismo, según se desprende de la jurisprudencia del TJUE. Y por tanto “no solo es necesario que las cláusulas estén redactadas de forma clara y comprensible, sino también que el adherente pueda tener un conocimiento real de las mismas, de forma que un consumidor informado pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, sus consecuencias económicas”. Por tanto «aunque una condición general supere los criterios de incorporación también debe superar los criterios de transparencia, frente a los consumidores de forma que su trascendencia jurídica y económica no le pase inadvertida “porque se le dio un inapropiado tratamiento secundario y no se le facilitó la información clara y adecuada sobre las consecuencias jurídicas y económicas de dicha cláusula”.

Por todo ello este motivo de casación es estimado, pero “con las consecuencias que se dirán una vez analizado y resuelto el tercer motivo de casación”.

Tercer motivo de casación. Se basa en que el “control de transparencia solo procede en contratos con consumidores”. Se basa en “la infracción de los arts. 5.5 y 7 b) LCGC, en relación con los arts. 80 a 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU), es decir que según la jurisprudencia del mismo TS se considera  “que las condiciones generales de la contratación incluidas en contratos celebrados entre empresarios no pueden ser sometidas al control de transparencia, que está reservado a contratos en que el adherente es un consumidor”.

Sobre ello el TS hace las siguientes consideraciones:

1ª. El control  de incorporación es aplicable a cualquier contrato en que se utilicen condiciones generales de la contratación”.

2ª. En cambio “los controles de transparencia y abusividad, (están) reservados a los contratos celebrados con consumidores”.

3ª. En el caso planteado “no puede hacerse una afirmación unívoca sobre si el contrato se celebró o no con consumidores, porque hay dos relaciones jurídicas diferentes (préstamo y fianza) y porque hay pluralidad de contratantes, lo que impone un análisis diferenciado».

4ª. El contrato de préstamo no es una “relación de consumo, porque la prestataria fue una sociedad mercantil que, per se tiene ánimo de lucro (art. 116 CCom), y se concertó en el marco de su actividad empresarial (para obtener financiación del circulante de la empresa)”.

5ª. En relación al contrato de garantía (fianza) «el ATJUE de 19 de noviembre de 2015 (asunto C- 74/15, Tarcãu), señaló que la «protección es especialmente importante en el caso de un contrato de garantía o de fianza celebrado entre una entidad financiera y un consumidor ya que tal contrato se basa, en efecto, en un compromiso personal del garante o del fiador de pagar la deuda asumida contractualmente por un tercero, comportando para quien lo asume obligaciones onerosas, que tienen como efecto gravar su propio patrimonio con un riesgo financiero a menudo difícil de calibrar» (apartado 25)”.

A continuación sigue diciendo el TJUE que si bien el contrato de fianza en cuanto a su objeto es un “contrato accesorio con respecto al contrato de crédito principal del que emana la deuda que garantiza, lo cierto es que, desde el punto de vista de las partes contratantes, se presenta como un contrato diferente «ya que se celebra entre personas distintas de las partes en el contrato principal». En consecuencia, concluye el Tribunal que la condición de consumidor debe apreciarse, no en el contrato principal, sino en el contrato de garantía o fianza (apartado 26)”. Y por ello resuelve el TJUE que los artículos relativos a la protección de los consumidores deben ser aplicables “a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil” siempre que “esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad”.

Ello se ratifica en «el  ATJUE de 14 de septiembre de 2016 (asunto C-534/15, Dumitras), en que se trataba de una hipoteca siendo los hipotecantes personas físicas en garantía de deuda ajena asumida por una sociedad mercantil siempre que “esas personas físicas actúen con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezcan de vínculos funcionales con la citada sociedad, lo que corresponde determinar al tribunal remitente”.

5ª Como vemos en las citadas resoluciones se “excluye la condición de consumidor cuando, aun actuando al margen de una actividad empresarial o profesional, se tiene un «vínculo funcional» con el contratante profesional; es decir, no se es del todo ajeno al aspecto profesional o empresarial de la operación”.

6ª. Por ello el problema radica en determinar si cada uno de los fiadores de la operación de crédito tenían o no vinculación funcional con la sociedad deudora principal.

Para determinarlo en principio la propia jurisprudencia del TSJUE nos da dos criterios:

«Uno que asuma funciones de gerencia  y dos que tenga una participación significativa en su capital social. Es decir que no actuó con carácter privado».

Por gerencia debe entenderse “cualquier modalidad de administración de la sociedad” y por tanto “todos los administradores, sean del tipo que sean, han de considerarse empresarios y no consumidores”. También en el caso de sociedad unipersonal al socio único.

Más problemática es la condición relativa a que se tenga una «participación significativa en el capital social».

Para determinarlo y dado que los textos legales son divergentes (por ejemplo, art. 151 LSC o arts. 174 y 175 LMV o art. 93.2.1º LC), “lo determinante a estos efectos será, o bien que el socio tenga una preeminencia tal en la sociedad que influya decisivamente en su toma de decisiones y suponga que, de facto, su voluntad y la del ente social coincidan, o bien que el socio en cuestión tenga un interés profesional o empresarial en la operación que garantiza, puesto que el TJUE utiliza el concepto de actividad profesional o vinculación funcional con la empresa en contraposición con las actividades meramente privadas (por todas, STJUE de 25 enero de 2018, asunto C-498/16)”.

Sobe esta base y en relación al supuesto planteado va a considerar que los fiadores socios actuaban en su condición de profesionales por un triple motivo:

— Por su significativa participación en el capital social del 25%,

“por la finalidad del préstamo, que fue la financiación del activo circulante de la empresa, por lo que los socios que tenían esa participación también tenían responsabilidad en su infra-capitalización” y,

— porque “la prestataria es una sociedad cerrada, mediante la que parte de los socios desempeñaban su propia actividad profesional”.

Como consecuencia de lo cual, debe concluirse que los socios fiadores también tenían vinculación funcional con la empresa prestataria.

Finalmente y como existía también una fiadora que no era ni socio ni administradora respecto de ella se desestima el recurso de casación. Respecto del resto de los fiadores y de la propia sociedad prestataria se estiman los motivos segundo y tercero de casación.  

Comentario: Interesante sentencia por cuanto distingue de forma muy clara y didáctica lo que es control de incorporación y lo que es control de transparencia de condiciones generales de la contratación. Es una frontera débil y difuminada pero que a la vista de las circunstancias concurrentes en cada caso, los criterios que da el TS pueden servir para distinguirlas, dada su trascendencia.

El control de incorporación se aplica a consumidores y no consumidores, lo que es lógico dado su concepto y dado que los profesionales también deben ser protegidos y en general los contratos, se celebren con quien se celebren, deben ser claros en sus cláusulas.

En cambio el control de transparencia que puede ser entendido como el ocultamiento de una cláusula de contenido económico y con trascendencia para el deudor, en medio de otras muchas cláusulas que carecen de dichas características, sólo debe ser aplicable a los contratos con los consumidores.

A estos efectos quizás sería conveniente que en los contratos de préstamo hipotecario se distinguieran perfectamente las cláusulas de trascendencia jurídica y económica, como importe del préstamo, comisiones diversas, intereses, su variabilidad, causas de vencimiento anticipado, etc, del resto de las cláusulas contenidas en el mismo, incluso bajo distintos epígrafes y de forma física. Así se hace en los modelos de contratos inscribibles en los Registro de Bienes Muebles en que las primeras aparecen bajo la denominación de “condiciones particulares”, y las segundas aparecen bajo el epígrafe de “condiciones generales”. Ambos tipos de cláusulas deben quedar cubiertas por el consentimiento y firma de los contratantes, pero respecto de las primeras al estar todas ellas agrupadas y ser relativamente breves, los contratantes quedan perfectamente informados de su existencia y efectos jurídicos y económicos. Incluso con este sistema pudiera prescindirse de la denigrante para el notario autorizante e incluso para los otorgantes de la llamada “expresión manuscrita”, respecto de la cual autores como Rosana Viejo y Segismundo Álvarez nos dicen que “hacer escribir al cliente sobre eso –la expresión manuscrita (de la variabilidad de intereses o cláusula suelo)- , no garantiza nada y además parte de una premisa errónea, que la persona que firma un contrato no tiene capacidad para comprender lo que lee”, o como también decía Joaquín Zejalbo respecto de la medida contenida en la Ley 1/2013, que ella “es expresión de un inadmisible paternalismo fuerte o exceso del mismo, al que le falta la necesaria proporcionalidad para adecuarse a la realidad, pues muchos de los afectados por la medida protectora no la necesitan”.

 

ENLACES

LISTA INFORMES MERCANTIL

SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

INFORME NORMATIVA MAYO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME GENERAL RESOLUCIONES DEL MES DE MAYO

MINI INFORME MAYO

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2018. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

IR ARRIBA

PORTADA DE LA WEB

Informe junio 2018 Registros Mercantiles y de Bienes Muebles. Condiciones generales de la contratación.

Competición náutica en Motril (Granada). Por José Ángel García Valdecasas.

Informe enero 2018 Registros Mercantiles y de Bienes Muebles. Contrato marco de adhesión y cláusula de arbitraje.

INFORME DE ENERO DE 2018 PARA PERSONAL DE LOS REGISTROS MERCANTILES

José Ángel García Valdecasas Butrón. Registrador de la Propiedad y Mercantil.

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

Disposiciones de interés

Como disposiciones de carácter general de interés para RRMM y de BBMM destacamos las siguientes:

— La Circular 4/2017, de 27 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros. Su finalidad es la adecuación de la contabilidad de las entidades financieras al nuevo marco contable europeo.

Circular 3/2017, de 29 de noviembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre obligaciones de publicidad a través de la página web de las Empresas de Servicios de Inversión. Se trata de dar unas nuevas normas sobre la información que del gobierno corporativo o de sus remuneraciones tiene que figurar en las webs de las empresas de servicios de inversión. También da nuevas normas contables.

Para ver el resto de disposiciones, y el contenido de la Sección II (concursos, jubilaciones, oposiciones…), acudir al informe general

 

Resoluciones propiedad

Como resoluciones de propiedad de posible aplicación al RM y de BM podemos considerar las siguientes:

— La 539 que traemos a colación en cuanto consagra lo que puede llamarse doctrina de la imposibilidad material en virtud de la cual si un hecho necesario para practicar la inscripción resulta evidente para el registrador y para todos, no es necesario que el mismo sea objeto de acreditación. Es aplicable de forma referente al caso de justificar el fallecimiento de personas que por su fecha de nacimiento es imposible su supervivencia en el momento de practicar la inscripción. Pero también pudiera aplicarse a supuestos similares.

— La 559 que califica, a los efectos de sujetar un acto jurídico societario a la autorización de la junta por tratarse de un activo esencial, como acto complejo la compra venta de un activo de esta clase y la sucesiva hipoteca, aunque lo sea en escritura distinta. Aunque el gravamen no está incluido en el artículo 160 f) de la LSC, dado que implica una futura enajenación, le puede ser aplicable dicho artículo en opinión del registrador. La DG no entra en dicho problema que era lo alegado por el notario recurrente.

— La 564 que trata del interesante tema de la revocación de oficio de los actos administrativo y la rectificación del registro.

— La 572 que considera inaplicable el artículo 160,f. de la LSC sobre activos esenciales, a la venta de un bien realizada por el liquidador de una sociedad.

— La 579 sobre la necesidad de demandar o requerir de pago al tercer poseedor que ha adquirido la finca antes de la ejecución y así se ha hecho constar en la certificación de dominio y cargas.

— La 580 sobre la importancia de la publicación de los nombramientos de administradores en el Borme, pue considera inscribible la venta realizada por el administrador de una sociedad que en la fecha de la escritura ya no lo era pero cuya publicación en el Borme fue realizada con posterioridad.

 

Resoluciones mercantil

Como resoluciones de mercantil de interés se han publicado las siguientes:

— La 529 sobre que las primas de emisión sirven para compensar pérdidas aunque no se diga así expresamente. Basta decir que se compensan las pérdidas con las reservas de la sociedad.

— La 534 que fija la doctrina sobre la constancia en los depósitos de cuentas del dato relativo al plazo medio de pago a proveedores y que según la cual si la sociedad está inactiva, y así se dice expresamente o resulta de la documentación aportada, no es necesario rellenar la casilla prevista para ello.

— Las 541 a 551, según las cuales la casilla en la que se indica el período medio de pago a proveedores es de cumplimentación obligatoria, salvo inactividad de la sociedad, como señala la resolución anterior.

— La 555 que permite la sustitución de un notario por otro cuando dicho notario ha sido designado en expediente de convocatoria de junta como secretario de la misma por el Registro Mercantil, salvo que esa designación lo haya sido con carácter personalísimo. Puede ser aplicable a supuestos similares para caso de imposibilidad de asistencia del notario señalado a una junta a celebrar en un día preciso y determinado.

— La 560 sobre disolución de pleno derecho de sociedades profesionales no adaptadas a la Ley 2/2007, en la que la DG, confirmando la nota, vuelve a reiterar su doctrina sobre la prudencia que debe tener el registrador al aplicar la DT1ª de dicha Ley.

— La 563 según la cual no es posible subsanar un defecto en los estatutos de la sociedad por certificación con firmas legitimadas pues se requiere en todo caso escritura pública.

— La 568 sobre un supuesto muy concreto de denominación social denegada.

— La 575 reiterativa de la doctrina de la DG sobre necesidad en todo caso del informe del auditor designado a instancia de la minoría.

— La 583 que considera válida e inscribible una cláusula de “drag along” si bien su introducción en estatutos exige la prestación del consentimiento de todos los socios, consentimiento que puede ser posterior al acuerdo.

— La 584 a 613 sobre el plazo de pago a proveedores, en las que también se trata la necesaria constancia del estado de patrimonio neto, innecesario si la sociedad puede presentar cuentas abreviadas y ello aunque se apruebe por la junta y así se diga en la certificación.

 

Cuestiones de interés:

Como cuestiones de interés, en este informe, planteamos la siguiente:

Contrato marco de adhesión y cláusula de sumisión a arbitraje

Dado que las cláusulas de sumisión a arbitraje son muy frecuentas en los estatutos de las sociedades, como cierre precisamente de esos estatutos, y también son muy frecuentas en los modelos de contratos inscribibles en los Registro e Bienes Muebles, traemos a consideración en este informe una interesante sentencia de nuestro TS sobre la determinación de la competencia de los tribunales para decidir sobre una cláusula de arbitraje y sobre la competencia de los árbitros para decidir sobre su propia competencia.

Se trata de la sentencia de nuestro TS, sala de lo civil, en el recurso 3292/2014 de 27 de junio siendo ponente Don Rafael Sarazá Jimena.

Una sociedad demanda a una entidad financiera en reclamación de la nulidad de un “swap apalancado” y de un “put con barrera” es decir dos tipos exóticos de derivados relativamente frecuentes en operaciones crediticias garantizadas.

El juzgado de instancia desestima una declinatoria de jurisdicción planteada por la entidad financiera en base a un convenio arbitral incluido en las condiciones generales de un contrato marco de operaciones financieras y declara la nulidad de la operación de “put con barrera”, no así la del “swap apalancado”, siendo formalizados estos contratos de conformidad con el citado contrato marco-

Lo primero que hace el Tribunal e examinar el principio “kompetenz-kompetenz”, es decir la capacidad del árbitro para examinar su propia competencia según lo establecido en el artículo 22 de la Ley 60/2003 de arbitraje en relación con los artículos 11 de la misma Ley y los artículos 39 y 63.1 de la LEC que prevén que en caso de haberse presentado demanda judicial, la existencia del convenio arbitral deberá plantearse por declinatoria sin que el juez pueda apreciar de oficio su falta de competencia.

Dice que sobre ello existen dos tesis: La tesis fuerte según la cual la actuación del juez, en caso de plantearse declinatoria debe limitarse a realizar un análisis superficial sobre la existencia del convenio, debe estimarla y dejar que los árbitros examinen su propia competencia.

Y la tesis débil según la cual el juez ante una declinatoria debe realizar un enjuiciamiento completo sobre la validez, eficacia y aplicabilidad del convenio arbitral.

El TS se abona a esta segunda tesis pues así se deduce de la propia ley de arbitraje, de la LEC que no pone límites a la apreciación de su propia jurisdicción y competencia, de diversos convenios internacionales como la Convención sobre el reconocimiento y ejecución de las sentencias arbitrales extranjeras de Nueva York de 10 de junio de 1958, del art. 8.1 de la Ley Modelo Uncitral sobre Arbitraje Comercial Internacional y finalmente del reglamento (UE) 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo.

La segunda cuestión que trata el Tribunal es si la cláusula de arbitraje, incluida en el contrato marco, puede ser aplicable a los contratos swap y put derivados del mismo.

Parte de la base de que tanto la doctrina del TC, como la del propio TS, consideran que el convenio arbitral es aquel que derivando de la voluntad de las partes permite que determinadas controversias se sometan no al conocimiento de los tribunales, sino al conocimiento de unos árbitros.

Como tal convenio contractual, para su interpretación debe tenerse en cuenta la interpretación de los contratos y dada su inclusión en un contrato de adhesión también debe ser aplicable la interpretación “contra proferentem” contenida en el artículo 1288 del CC y 6.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y ello sobre la base de que el artículo 9.2 de la Ley de Arbitraje nos dice que si el convenio arbitral se incluye en un contrato de adhesión su interpretación debe regirse por la interpretación de este tipo de contratos.

Por todo ello concluye en la inaplicación de la cláusula arbitral a litigios sobre contratos distintos de aquel en el que se ha insertado la cláusula de arbitraje. Por eso en ocasiones el Tribunal ha declarado la nulidad de swap, sin que esa nulidad afectara a su contrato marco pues se trata de contratos diferenciados y con entidad propia.

En definitiva que la anulación de los contratos swap y put por error que vicia el consentimiento no puede ser considerado propiamente una controversia o conflicto que derive del contrato marco y que el hecho de que el prestatario “prestara su consentimiento al contrato de adhesión que le fue propuesto, no suponía que hubiera aceptado clara e inequívocamente someter a arbitraje cuestiones que distintas de la interpretación cumplimiento y ejecución de las cláusulas del contrato marco”.

Dos claras conclusiones derivan de esta sentencia: Primera que el juez debe enjuiciar en su integridad el convenio arbitral para comprobar su validez, eficacia y aplicabilidad y que cuando se suscribe un contrato marco, lo que empieza a ser frecuente en el ámbito de operaciones financieras sobre bienes muebles inscribibles, si se pacta una cláusula o convenio arbitral en su seno, ese convenio debe llevarse igualmente a los contratos firmados a su amparo y no en condiciones generales sino precisamente como condiciones particulares de dichos contratos. La cláusula arbitral, aunque pueda ser predispuesta, si queremos que no tenga especiales problemas en su aplicabilidad, debe ser objeto de pacto expreso entre las partes.

 

ENLACES

LISTA INFORMES MERCANTIL

SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORME GENERAL RESOLUCIONES DEL MES DE DICIEMBRE

NORMAS: Cuadro general.   Por meses.     + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2018. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionalesDerecho ForalUnión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio    Ideario

IR ARRIBA

Informe enero 2018 Registros Mercantiles y de Bienes Muebles. Contrato marco de adhesión y cláusula de arbitraje.

Áreas de esquiar en Sierra Nevada (Granada). Por Melissa Ramírez.

Informe 58 de Consumo y Derecho. Diciembre de 2017

INFORME SOBRE CONSUMO Y DERECHO DICIEMBRE 2017

 

Mª del Mar Gómez Lozano

Profesora de Derecho Mercantil de la Universidad de Almería

@margomezlozano

El informe en PDF:

58 Informe Consumo y Derecho Diciembre 2017, Mª del Mar Gómez

 

ARTÍCULOS

AGÜERO: Resolución alternativa de conflictos en el ámbito financiero en la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, de transposición de la Directiva 2013/11/UE

BALLUGERA: Urge reforzar el Registro de Condiciones Generales de la Contratación

CAMPOS: El sello notarial e-commerce como garantía en el comercio electrónico

CAPELL MARTÍNEZ: Resumen del Proyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

MARÍN: Control de transparencia, normas de transparencia en el Proyecto de Ley de contratos de crédito inmobiliario y “validez” de las cláusulas suelo y de gastos

MARTÍNEZ: Cancelación o modificación de reserva hotelera con tarifa no reembolsable

 

DOCUMENTOS

BASTANTE: Bibliografía sobre Consumo y Derecho. Informe nº 7. Tercer trimestre 2017

MONCLOA: Consejo de Ministros de 3 de noviembre de 2017. Aprobado un Proyecto de Ley que reduce las comisiones y refuerza la transparencia de los créditos inmobiliarios (Comparativa)

MONCLOA: Consejo de Ministros de 3 de noviembre de 2017. Informe sobre la modificación de la ley de defensa de los consumidores para incrementar la protección de los ciudadanos que contratan viajes combinados

MONCLOA: Consejo de Ministros de 18 de noviembre de 2017. Acuerdo por el que se solicita del Sr. Presidente del Gobierno la interposición de recurso de inconstitucionalidad en relación con determinados preceptos de la Ley de Extremadura 2/2017, de 17 de febrero, de emergencia social de la vivienda de Extremadura.

NN&RR: Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

NN&RR: Lista de cláusulas con link

NN&RR: Guía para saber si una cláusula es abusiva

NN&RR: Guía para saber si una cláusula es transparente

 

BLOGS / OPINIÓN

ÁLVAREZ: La nueva sentencia del Tribunal Supremo sobre préstamos en divisas

CAZORLA: El Supremo y las multidivisa

DE MIGUEL ASENSIO: Demandas internacionales contra redes sociales: el concepto de consumidor y la evolución de la legislación sobre datos personales

DEL OLMO: ¿Es abusiva la cláusula de apoderamiento a favor de una entidad bancaria?

LÓPEZ-DÁVILA: ¿Es posible la convalidación o subsanación de una cláusula suelo nula de pleno derecho?

LÓPEZ JIMÉNEZ: Sentido común financiero e “hipotecas multidivisa”

MURCIANO ÁLVAREZ: Ya es posible mediar en consumo

OJEDA BAÑOS: El Supremo se pronuncia sobre los acuerdos de novación, la (pen)última polémica de las cláusulas suelo

PÉREZ CARRILO: Hipotecas inversas. Nuevas reflexiones a raíz de sendas resoluciones de la DGRN, y de la transposición de la Directiva 2014/17/UE

TAPIA HERMIDA: El Tribunal Supremo fija la función del notario respecto de las cláusulas potencialmente abusivas en los préstamos hipotecarios

TAPIA HERMIDA: Nulidad parcial de hipoteca multidivisa con consumidores por falta de transparencia. Sentencia del Tribunal Supremo 608/2017, de 15 de noviembre

 

LEGISLACIÓN

ESTATAL

Ley 7/2017, de 2 de noviembre, por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2013/11/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo (resumen N&R)

Resolución de 15 de noviembre de 2017, de la Secretaría de Estado de Energía, por la que se pone en marcha la aplicación telemática que permita al comercializador de referencia comprobar que el solicitante del bono social cumple los requisitos para ser considerado consumidor vulnerable.

Real Decreto-Ley 17/2017, de 17 de noviembre, por el que se modifica la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco, para transponer la Directiva 2014/40/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 3 de abril de 2014

Real Decreto-ley 19/2017, de 24 de noviembre, de cuentas de pago básicas, traslado de cuentas de pago y comparabilidad de comisiones. (resumen N&R)

AUTONÓMICA

ASTURIAS

Resolución de 3 de noviembre de 2017, de la Consejería de Sanidad, por la que se modifica la Resolución de 31 de marzo de 2016 por la que se aprueban las bases reguladoras de la concesión de subvenciones, en régimen de concurrencia competitiva, a entidades locales del Principado de Asturias para la promoción y desarrollo de la protección de los consumidores y usuarios y para el desarrollo de planes y/o programas municipales sobre prevención del consumo de drogas desde la promoción de la salud

INICIATIVAS LEGISLATIVAS

Proyectos de ley

Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (121/000012) (N&R)

Proyecto de Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal (121/000013) (N&R)

Proposiciones de ley

Proposición de Ley de impulso de la transparencia en la contratación predispuesta, por la que se modifica el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la Ley 7/1998, de 13 de abril, de condiciones generales de la contratación, la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro y el Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores (122/000142)

Proposiciones no de ley

Proposición no de Ley relativa a regular adecuadamente la figura del consumidor vulnerable (162/000498) (161/002508)

Proposición no de Ley relativa a evitar denuncias falsas de intoxicaciones alimentarias en establecimientos hoteleros españoles (161/002460)

Proposición no de Ley relativa a habilitar puntos de información para atender reclamaciones de pasajeros en las zonas de embarque de los aeropuertos españoles (161/002489)

Proposición no de Ley relativa a la alimentación insana (161/002560)

Proposición no de Ley sobre la mejora de información a los consumidores en materia de seguros (161/002535)

Proposición no de Ley sobre la regulación de la herencia digital y el derecho al olvido (161/002530)

 

JURISPRUDENCIA (Selección)

TJUE

Auto del Tribunal de Justicia (Sala Tercera) de 26 de octubre de 2017. Procedimiento penal entablado contra Wamo BVBA y Luc Cecile Jozef Van Mol. Procedimiento prejudicial — Artículo 99 del Reglamento de Procedimiento del Tribunal de Justicia — Directiva 2005/29/CE — Prácticas comerciales desleales — Norma nacional que prohíbe la publicidad de intervenciones incluidas en la cirugía estética o la medicina estética no quirúrgica.

Conclusiones del Abogado General Sr. Michal Bobek presentadas el 14 de noviembre de 2017 Asunto C‑498/16 Maximilian Schrems contra Facebook Ireland Limited. [Petición de decisión prejudicial planteada por el Oberster Gerichtshof (Tribunal Supremo Civil y Penal, Austria)]. «Procedimiento prejudicial — Cooperación judicial en materia civil — Reglamento (CE) n.º 44/2001 — Competencia judicial en materia de contratos celebrados por consumidores — Concepto de consumidor — Redes sociales — Cuentas de Facebook y páginas de Facebook — Cesión de acciones por consumidores domiciliados en el mismo Estado miembro, en otros Estados miembros y en Estados no miembros — Recurso colectivo» (nota de prensa)

TRIBUNAL SUPREMO

Contratación de productos financieros complejos

STS, Sala Primera, de 7 de noviembre de 2017. Swaps: Nulidad de contrato por error vicio de consentimiento.

Contratos de préstamo con garantía hipotecaria

STS, Sala Primera, de 29 de noviembre de 2017. Condiciones generales de la contratación. Nulidad de la cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés

STS, Sala Primera, de 24 de noviembre de 2017. Nulidad de cláusula suelo. Devolución de cantidades

STS, Sala Primera, de 23 de noviembre de 2017. Condiciones generales de la contratación. Cláusula suelo. La cualidad de consumidor ha de tenerse en el momento de la celebración del contrato. Diferencias entre las figuras del promotor y del auto-promotor

STS, Sala Primera, de 16 de noviembre de 2017. Condiciones generales de la contratación. Cláusulas abusivas (cláusula suelo-techo). Control de transparencia. Alcance de las exigencias de transparencia respecto de cláusulas que afectan a elementos esenciales del contrato.

STS, Sala Primera, de 15 de noviembre de 2017. Préstamo hipotecario multidivisa. Nulidad parcial de las cláusulas relativas a la divisa por no superar el control de transparencia. Información sobre los riesgos del préstamo en divisas

STS, Sala Primera, de 7 de noviembre de 2017. Nulidad de cláusula, en préstamo con garantía hipotecaria, de limitación de la variabilidad del tipo de interés pactado (cláusula suelo). Acción individual. Interrelación entre las acciones colectivas y las individuales. Control de transparencia

STS, Sala Primera, de 7 de noviembre de 2017. Contrato de préstamo con garantía hipotecaria con finalidad de refinanciación de deudas. Ausencia de condición legal de consumidor en el prestatario. Vinculación funcional de la esposa. La buena fe como parámetro de interpretación contractual. Inexistencia de vicio del consentimiento

STS, Sala Primera, de 2 de noviembre de 2017. Préstamo hipotecario para adquirir un local de oficina. Ejercicio de actividad profesional. Ausencia de efectos de la LCGC cuando el contratante no es consumidor. El control de transparencia vinculado a la previsión del art. 4.2 de la Directiva sobre cláusulas abusivas solo es aplicable en los contratos concertados con consumidores

Contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

STS, Sala Primera, de 27 de noviembre de 2017. Nulidad de contratos y subsidiariamente nulidad de cláusulas. Improcedencia de cobros anticipados.

STS, Sala Primera, de 27 de noviembre de 2017. Nulidad de contratos. Devolución de cantidades satisfechas

STS, Sala Primera, de 21 de noviembre de 2017. Aplicación de la Ley de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles a los casos en que se adquieren determinados productos vacacionales para su reventa. Nulidad del contrato

STS, Sala Primera, de 21 de noviembre de 2017. Certificados de licencia de vacaciones. Contratos de reventa

STS, Sala Primera, de 21 de noviembre de 2017. Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones

STS, Sala Primera, de 21 de noviembre de 2017. Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (certificado de fiducia y certificado de vacaciones sometidos a la Ley 42/1998) adquiridos con la finalidad de revender o alquilar para obtener beneficios. Condición de adquirente

STS, Sala Primera, de 20 de noviembre de 2017. Contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Ámbito de aplicación de la Ley 42/1998. Condición de consumidor del adquirente.

STS, Sala Primera, de 20 de noviembre de 2017. Contratos de afiliación a un club de vacaciones que eluden la regulación de la Ley 42/1998. Nulidad. Condición de consumidor del adquirente. La realización de una operación con ánimo de lucro no excluye la condición de consumidor

STS, Sala Primera, de 15 de noviembre de 2017. Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Club de vacaciones. Nulidad de contrato y restitución de cantidades

STS, Sala Primera, de 15 de noviembre de 2017. Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (asociación a club vacacional/membresía). Incumplimiento de la Ley 42/1998: nulidad. Derechos adquiridos con el fin de revender para obtener beneficios. Condición de consumidor del adquirente

Compraventa de viviendas

STS, Sala Primera, de 23 de noviembre de 2017. Responsabilidad de entidad de crédito por cantidades entregadas a cuenta

STS, Sala Primera, de 23 de noviembre de 2017. Resolución contractual por incumplimiento del plazo previsto para la entrega de la vivienda. Devolución de cantidades a cuenta

STS, Sala Primera, de 20 de noviembre de 2017. Resolución de contrato de compraventa de vivienda. Valor contractual de la publicidad comercial

ENLACE PERMANENTE (CENDOJ – CLÁUSULAS ABUSIVAS)

 

RDGRN

Resolución de 31 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por la razón de considerar abusiva la cláusula referida al interés moratorio (N&R)

 

NOTICIAS

TWITTER: lista NR-CONSUMO (posibilidad de suscripción)

ABOGACÍA:

Ampliación de la inversión de la carga de la prueba en Derecho contractual europeo para bienes y contenidos digitales

FACUA:

R pagará un millón en multas por irregularidades en la facturación de llamadas de tarificación adicional

Real Madrid, Barça, Atlético… FACUA denuncia a diez clubes de fútbol de Primera por sus teléfonos 902

La Fiscalía defiende que Banco Popular mintió a sus pequeños inversores

Ya están en vigor las nuevas condiciones para acceder al bono social

EL DERECHO:

La AP de Castellón niega a la banca poder reclamar una deuda por una hipoteca cedida a un fondo de titulización

Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

Cancelada la deuda con 27 Bancos gracias a la Ley de la Segunda Oportunidad

PODER JUDICIAL:

El Tribunal Supremo establece que los bancos pueden ser sancionados por cláusulas abusivas sin previa sentencia judicial

La Audiencia Provincial de La Rioja declara abusiva la cláusula que repercute todos los gastos en el prestatario

El Tribunal Supremo declara la nulidad parcial de una hipoteca multidivisa por falta de transparencia (N&R)

La Audiencia de Castellón anula una claúsula de un contrato bancario por el tamaño de la letra

La Audiencia de Valencia establece que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en una hipoteca ha de pagarlo el consumidor

El Tribunal Supremo establece que la mera referenciación de una hipoteca al IRPH no implica falta de transparencia o abusividad

El Tribunal Supremo establece que los bancos deben informar sobre las cláusulas suelo a los consumidores que se subrogan a un préstamo promotor

TICBEAT:

Hacienda gravará un 4% tus ventas en Wallapop, eBay, Vibbo, MilAnuncios o Amazon

UE:

Servicios de pago: Pagos electrónicos más seguros y más innovadores en beneficio de los consumidores

 

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

INFORMES PERIÓDICOS

REPOSITORIO DE PRODUCCIÓN CIENTÍFICA DEL DEPARTAMENTO DE DERECHO UNIVERSIDAD DE ALMERÍA

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Informe 58 de Consumo y Derecho. Diciembre de 2017

 

Informe 57 de Consumo y Derecho. Noviembre de 2017

INFORME SOBRE CONSUMO Y DERECHO

NOVIEMBRE 2017

A cargo de

Mª del Mar Gómez Lozano

Profesora de Derecho Mercantil de la Universidad de Almería

@margomezlozano

El informe en pdf

ARTÍCULOS

DOCUMENTOS

BLOGS / OPINIÓN

LEGISLACIÓN

INICIATIVAS LEGISLATIVAS

JURISPRUDENCIA (Selección)

NOTICIAS

ENLACES

 

ARTÍCULOS

AGÜERO: La «hipoteca multidivisa» es abusiva si la información sobre las fluctuaciones futuras en el momento de la contratación permitía inferir que el consumidor no habría querido contratarla. Comentario a la STJUE de 20 de septiembre de 2017 (asunto c-186/16)

AGÜERO: Los procedimientos de ADR serán gratuitos para el consumidor, no habrá umbrales económicos de inadmisión, ni entidades de ADR de empresa

BALLUGERA: La expresión manuscrita es un requisito pro bancario que no sana los abusos

BALLUGERA: La re-negociación del contrato para subsanar los intereses de demora declarados abusivos

BALLUGERA: Nulidad de comisión de apertura declarada por SJPI 5 Cartagena, 28 abril 2017 (firme)

BALLUGERA: Una cláusula multidivisa transparente puede ser abusiva

CAMPOS: La venta a pérdida como acto de competencia desleal y no como acto que lesiona al consumidor. SJPI Barcelona nº 17, núm. 329/2015, de 18 de noviembre de 2015 (JUR 2016/43609)

GÓMEZ-RIESCO: La Directiva 2014/17 y el crédito hipotecario en el derecho de la UE

MENDOZA: El nuevo régimen de protección de los consumidores vulnerables de energía eléctrica

MILÁ: Constitucionalidad de la regulación de los derechos lingüísticos de los consumidores en el Código de Consumo de Cataluña. Sentencia del Tribunal Constitucional 88/2017, de 4 de julio de 2017

PALOMINO: Caso “Valores Santander”: doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales

PARRA: La entidad bancaria puede obligarte a la contratación de un seguro de daños como garantía hipotecaria, ¿pero puede obligarte a elegir la compañía aseguradora?

PRATS: El notario y la tutela de los consumidores en el Mercado Único Digital Europeo

 

DOCUMENTOS

CNMC: IFP/DTSA/422/15/DENUNCIA RETRIBUCIÓN 902

CONSEJO DE MINISTROS (1 DE SEPTIEMBRE): ACUERDO por el que se solicita a la Comisión Permanente del Consejo de Estado la emisión de dictamen con carácter urgente, antes del día 14 de septiembre, en relación con el proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

NN&RR: Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

NN&RR: Lista de cláusulas con link

NN&RR: Guía para saber si una cláusula es abusiva

NN&RR: Guía para saber si una cláusula es transparente

UE: Dictamen del Tribunal de Justicia (Gran Sala) de 26 de julio de 2017. Dictamen emitido con arreglo al artículo 218 TFUE, apartado 11 — Proyecto de Acuerdo entre Canadá y la Unión Europea — Transferencia de los datos del registro de nombres de los pasajeros aéreos desde la Unión a Canadá — Bases jurídicas adecuadas — Artículo 16 TFUE, apartado 2, artículo 82 TFUE, apartado 1, párrafo segundo, letra d), y artículo 87 TFUE, apartado 2, letra a) — Compatibilidad con los artículos 7 y 8 y con el artículo 52, apartado 1, de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea (Nota de prensa)

UE: Propuesta de REGLAMENTO DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO sobre el respeto de la vida privada y la protección de los datos personales en el sector de las comunicaciones electrónicas y por el que se deroga la Directiva 2002/58/CE (Reglamento sobre la privacidad y las comunicaciones electrónicas)

UE: Propuesta de REGLAMENTO DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO sobre los derechos y las obligaciones de los viajeros de ferrocarril (versión refundida) [COM 2017 548 FIN]

 

BLOGS / OPINIÓN

ABELEDO: Las costas en las demandas de cláusulas suelo las debería pagar el banco

ÁLVAREZ: La Directiva 2014/17 y la reforma del crédito hipotecario

ÁLVAREZ: La sentencia del TJUE sobre los préstamos multidivisa: quedan muchas dudas

BERTOLÁ: Los bancos pueden ser sancionados por cláusulas abusivas sin previa sentencia judicial

CABANAS: Anotaciones de un notario perplejo al anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

CUENA: ¿Por qué es bueno para el consumidor que las entidades financieras compartan datos positivos de solvencia?

DEL OLMO: ¡¿Todos los gastos de la hipoteca para el prestatario?!

DÍAZ: ¿Es abusiva una cláusula contractual incluida por el Banco en un contrato de préstamo denominado en divisa extranjera según la cual el préstamo deberá reembolsarse por el consumidor en la misma divisa extranjera en que se contrató?

GEORGIEVA: Costas de las instancias en Cláusula Suelo: la solución del TS

LÓPEZ: Adiós a los daños en el reembolso al consumidor

LÓPEZ: La información sobre el seguro debe ser sencilla y esencial

LÓPEZ: Respuestas legales a dudas y curiosidades que nos planteamos como clientes y consumidores

NOVAL: Tesis doctoral y nueva etapa del blog

OJEDA: ¿Es válida la renuncia a reclamar por las cláusulas suelo?

PÉREZ: “Salvar al pasajero Ryan” y “Aterriza si es que puedes” ya tienen 400.000 espectadores gracias a Ryanair

RIPOLL: El Notario Testigo (cláusula suelo) y reforma del sistema hipotecario

SÁNCHEZ-CALERO: Propuesta de modificación de la LC en materia de segunda oportunidad y pasivo insatisfecho

SÁNCHEZ-CALERO: Cláusulas suelo y costas

SÁNCHEZ-CALERO: Mediación previa en litigios promovidos por consumidores

SÁNCHEZ-CALERO: Continúa la fase consultiva de la futura Ley de contratos de crédito inmobiliario

SÁNCHEZ-CALERO: Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2017

SÁNCHEZ-CALERO: Sobre el concepto de consumidor y la Directiva de cláusulas abusivas

SÁNCHEZ-CALERO: Decepción en destino y responsabilidad de la agencia de viajes

SÁNCHEZ-CALERO: La compensación por gran retraso en el transporte aéreo

TAPIA: Préstamos bancarios con consumidores denominados en moneda extranjera. Deberes de información de los bancos prestamistas. STJUE de 20 de septiembre de 2017

 

LEGISLACIÓN

UNIÓN EUROPEA

Reglamento (UE) 2017/1200 de la Comisión, de 5 de julio de 2017, por el que se deniega la autorización de determinadas declaraciones de propiedades saludables en los alimentos distintas de las relativas a la reducción del riesgo de enfermedad y al desarrollo y la salud de los niños.

Reglamento (UE) 2017/1201 de la Comisión, de 5 de julio de 2017, por el que se deniega la autorización de una declaración de propiedades saludables en los alimentos distinta de las relativas a la reducción del riesgo de enfermedad y al desarrollo y la salud de los niños.

Reglamento (UE) 2017/1202 de la Comisión, de 5 de julio de 2017, por el que se deniega la autorización de determinadas declaraciones de propiedades saludables en los alimentos distintas de las relativas a la reducción del riesgo de enfermedad y al desarrollo y la salud de los niños.

Corrección de errores del Reglamento Delegado (UE) 2017/653 de la Comisión, de 8 de marzo de 2017, por el que se completa el Reglamento (UE) nº 1286/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre los documentos de datos fundamentales relativos a los productos de inversión minorista empaquetados y los productos de inversión basados en seguros, mediante el establecimiento de normas técnicas de regulación respecto a la presentación, el contenido, el examen y la revisión de los documentos de datos fundamentales y las condiciones para cumplir el requisito de suministro de dichos documentos.

Reglamento de Ejecución (UE) 2017/1354 de la Comisión, de 20 de julio de 2017, por el que especifica el modo de presentar la información prevista en el artículo 10, apartado 10, de la Directiva 2014/53/UE del Parlamento Europeo y del Consejo.

Reglamento de Ejecución (UE) 2017/1469 de la Comisión, de 11 de agosto de 2017, por el que se establece un formato de presentación normalizado para el documento de información sobre productos de seguro.

Corrección de errores de la Directiva Delegada (UE) 2017/593 de la Comisión, de 7 de abril de 2016, por la que se complementa la Directiva 2014/65/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, en lo que respecta a la salvaguarda de los instrumentos financieros y los fondos pertenecientes a los clientes, las obligaciones en materia de gobernanza de productos y las normas aplicables a la entrega o percepción de honorarios, comisiones u otros beneficios monetarios o no monetarios.

 

ESTATAL

Real Decreto-ley 12/2017, de 3 de julio, por el que se modifica el texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, en cuanto al sistema de compensación equitativa por copia privada.

Resolución de 25 de julio de 2017, de la Secretaría General Técnica, por la que se publica el Convenio colaboración entre el Consejo General del Notariado y la Universidad Internacional Menéndez Pelayo, para la organización del encuentro «Protección del consumidor en la contratación hipotecaria».

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica la lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual

Resolución de 25 de septiembre de 2017, de la Dirección General de Política Energética y Minas, por la que se publica la tarifa de último recurso de gas natural.

Orden ETU/929/2017, de 28 de septiembre, por la que se ejecutan diversos pronunciamientos judiciales de la Sala Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, por los que se estiman parcialmente los recursos interpuestos contra el Real Decreto 968/2014, de 21 de noviembre, por el que se desarrolla la metodología para la fijación de los porcentajes de reparto de las cantidades a financiar relativas al bono social

Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre, por el que se regula la figura del consumidor vulnerable, el bono social y otras medidas de protección para los consumidores domésticos de energía eléctrica

Orden ETU/943/2017, de 6 de octubre, por la que se desarrolla el Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre, por el que se regula la figura del consumidor vulnerable, el bono social y otras medidas de protección para los consumidores domésticos de energía eléctrica

 

AUTONÓMICA

ANDALUCÍA

Orden de 5 de octubre de 2017, por la que se crea la bolsa de oferta de viviendas y se regula el procedimiento para la declaración de permuta protegida de vivienda

Orden de 9 de octubre de 2017, por la que se dispone el cese y nombramiento de vocalías, titulares y suplentes, del Consejo de las Personas Consumidoras y Usuarias de Andalucía

Resolución de 18 de octubre de 2017, de la Dirección General de Consumo, por la que se convoca la fase autonómica del concurso escolar 2017-2018 sobre consumo responsable y calidad de vida Consumópolis13, «En la publicidad: ¿todo vale?» (Extracto)

CANARIAS

Orden de 5 de julio de 2017, por la que se modifica la base decimoséptima de las bases reguladoras de vigencia indefinida de la convocatoria de subvenciones destinadas a adquirentes o autoconstructores de vivienda mediante Hipoteca Joven Canaria, cuyas solicitudes no se hubieran concedido por falta de consignación presupuestaria suficiente, aprobadas mediante Orden de 26 de mayo de 2014 y modificadas por Orden de 22 de julio de 2014

Orden de 14 de julio de 2017, por la que se aprueban las bases reguladoras para la concesión de subvenciones a Federaciones y Asociaciones de Consumidores y Usuarios de la Comunidad Autónoma de Canarias

CASTILLA – LA MANCHA

Decreto 41/2017, de 4 de julio, de medidas para facilitar el acceso a viviendas sujetas a algún tipo de protección pública

CASTILLA Y LEÓN

Orden EYH/730/2017, de 21 de agosto, por la que se establecen las bases reguladoras de las subvenciones en materia de Consumo destinadas a las Asociaciones de Consumidores y Usuarios de Castilla y León

CATALUÑA

Orden GAH/142/2017, de 5 de julio, por la que se aprueba el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas

Ley 13/2017, de 6 de julio, de las asociaciones de consumidores de cannabis

EXTREMADURA

Orden de 21 de julio de 2017 por la que se aprueba el Reglamento Interno de organización y funcionamiento del Consejo Extremeño de los Consumidores

ILLES BALEARS

Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas

LA RIOJA

Decreto 41/2017, de 29 de septiembre, por el que se desarrolla la Ley 4/2017, de 28 de abril, por la que se regula la Renta de Ciudadanía de La Rioja

Orden 3/2017, de 27 de septiembre, de la Consejería de Salud, por la que se publican las bases de la fase autonómica del concurso escolar 2017-2018: Consumópolis13. Sobre consumo responsable. En la publicidad: ¿todo vale?

 

INICIATIVAS LEGISLATIVAS

Proposición no de Ley sobre la eliminación de los prefijos telefónicos con sobrecoste en compañías de servicios para la atención a los usuarios (161/002407)

Proposición no de Ley relativa a que la banca devuelva las cláusulas suelo a los miles de ciudadanos y ciudadanas cuyas hipotecas fueron modificadas (161/002370)

Proposición no de Ley sobre la modificación de las condiciones de comercialización de los productos de juego que el Gobierno autoriza a la ONCE (161/002317)

Proposición no de Ley relativa a la protección de los derechos de los pasajeros afectados por las cancelaciones de los vuelos de Ryanair (161/002313)

Proposición no de Ley sobre la cancelación de vuelos de la compañía aérea Ryanair (161/002307)

 

JURISPRUDENCIA (Selección)

TJUE

SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Cuarta) de 6 de julio de 2017. «Procedimiento prejudicial — Transporte — Normas comunes para la explotación de servicios aéreos en la Unión — Reglamento (CE) n.º 1008/2008 — Disposiciones sobre precios — Artículo 22, apartado 1 — Artículo 23, apartado 1 — Información exigida al presentar las tarifas disponibles para el público en general — Obligación de indicar el importe real de los impuestos, tasas, cánones, recargos o derechos — Libertad de fijación de precios — Facturación de gastos de tramitación en caso de que el pasajero anule la reserva de un vuelo o no se presente al embarque — Protección de los consumidores» (Nota de prensa)

Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Octava) de 7 de septiembre de 2017. Birgit Bossen y otros contra Brussels Airlines SA/NV. Petición de decisión prejudicial planteada por el Amtsgericht Hamburg. Procedimiento prejudicial — Transporte — Reglamento (CE) n.º 261/2004 — Artículo 7, apartado 1 — Normas comunes sobre compensación y asistencia a los pasajeros aéreos en caso de denegación de embarque y de cancelación o gran retraso de los vuelos — Vuelo realizado en varios tramos — Concepto de “distancia” que ha de tomarse en consideración.

Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Tercera) de 13 de septiembre de 2017. Procedimento penal contra Fidenato y otros. Petición de decisión prejudicial planteada por el Tribunale di Udine. Procedimiento prejudicial — Agricultura — Alimentos y piensos modificados genéticamente — Medidas de emergencia — Medida nacional que tiene por objeto prohibir el cultivo del maíz modificado genéticamente MON 810 — Mantenimiento o renovación de la medida — Reglamento (CE) n.º 1829/2003 — Artículo 34 — Reglamento (CE) n.º 178/2002 — Artículos 53 y 54 — Requisitos para su aplicación — Principio de cautela.

Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Segunda) de 20 de septiembre de 2017. Ruxandra Paula Andriciuc y otros contra Banca Românească SA. Petición de decisión prejudicial planteada por la Curtea de Apel Oradea. Procedimiento prejudicial — Protección de los consumidores — Directiva 93/13/CEE — Cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores — Artículo 3, apartado 1, y artículo 4, apartado 2 — Apreciación del carácter abusivo de las cláusulas contractuales — Contrato de crédito denominado en divisa extranjera — Riesgo de tipo de cambio que recae enteramente sobre el consumidor — Desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato — Momento en el que debe apreciarse el desequilibrio — Alcance del concepto de cláusulas “redactadas de manera clara y comprensible” — Nivel de información que debe facilitar el banco (Nota de prensa)

Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Quinta) de 19 de octubre de 2017. Europamur Alimentación SA contra Dirección General de Comercio y Protección del Consumidor de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia. Procedimiento prejudicial — Protección de los consumidores — Directiva 2005/29/CE — Prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores — Ámbito de aplicación de dicha Directiva — Venta de un mayorista a minoristas — Competencia del Tribunal de Justicia — Legislación nacional que prohíbe con carácter general las ventas con pérdida — Excepciones basadas en criterios no previstos en la propia Directiva

 

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Recursos de inconstitucionalidad 

RECURSO de inconstitucionalidad n.º 1302-2017, contra los artículos primero (apartados 10 y 11) y segundo (apartado 2) de la Ley de Murcia 10/2016, de 7 de junio, de Reforma de la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia, y de la Ley 4/1996, de 14 de junio, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia

Sentencias

Pleno. Sentencia 62/2017, de 25 de mayo de 2017. Recurso de inconstitucionalidad 8260-2010. Interpuesto por el Presidente del Gobierno en relación con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Galicia 1/2010, de 11 de febrero, de modificación de diversas leyes de Galicia para su adaptación a la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior. Competencias sobre colegios profesionales: nulidad de los preceptos legales autonómicos relativos a los criterios territoriales de colegiación, a la colegiación de personal estatutario al servicio de las Administraciones públicas y al visado colegial; interpretación conforme con la Constitución de la previsión de existencia de un servicio colegial de visado a disposición de consumidores y usuarios.

Pleno. Sentencia 68/2017, de 25 de mayo de 2017. Conflicto positivo de competencia 574-2016. Planteado por el Consejo de Gobierno de la Generalitat de Cataluña en relación con diversos preceptos del Real Decreto 900/2015, de 9 de octubre, por el que se regulan las condiciones administrativas, técnicas y económicas de las modalidades de suministro de energía eléctrica con autoconsumo y de producción con autoconsumo. Competencias sobre energía: nulidad del precepto reglamentario que prohíbe la conexión de un generador a la red interior de varios consumidores; interpretación conforme del precepto relativo a la autorización de vertidos a la red de energía eléctrica por consumidores que implanten sistemas de ahorro y eficiencia.

Sala Primera. Sentencia 75/2017, de 19 de junio de 2017. Recurso de amparo 1582-2016. Promovido por doña Julia Nicolás Medrano y don José Luis Antonio Díaz Alonso respecto de las resoluciones dictadas por la Audiencia Provincial de La Rioja y un Juzgado de Primera Instancia de Logroño en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (resolución fundada en Derecho): resoluciones judiciales que resuelven un recurso de apelación y rechazan un incidente de nulidad de actuaciones sin tomar en consideración la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea acerca del concepto de consumidor.

Pleno. Sentencia 80/2017, de 22 de junio de 2017. Recurso de inconstitucionalidad 5679-2015. Interpuesto por el Gobierno Vasco frente al artículo 102 del texto refundido de la Ley de garantías y uso racional de los medicamentos y productos sanitarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2015, de 24 de julio. Competencias sobre sanidad: STC 64/2017 (constitucionalidad del precepto legal estatal que regula la aportación de los usuarios y sus beneficiarios en la prestación farmacéutica ambulatoria).

Pleno. Sentencia 88/2017, de 4 de julio de 2017. Recurso de inconstitucionalidad 7418-2010. Interpuesto por el Defensor del Pueblo respecto del artículo 128-1 de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña. Derechos lingüísticos, libertades de expresión y de empresa: interpretación conforme del precepto legal autonómico relativo al derecho de los consumidores a ser atendidos en la lengua oficial de su elección y a la imposición sobre las empresas privadas de un deber de disponibilidad lingüística.

 

TRIBUNAL SUPREMO

Contratación de productos financieros complejos

STS, Sala Civil, de 25 de octubre de 2017 (nulidad y canje obligatorio)

STS, Sala Civil, de 11 de octubre de 2017 (ausencia de nulidad por cumplimiento del deber de información)

Contratos de préstamo con garantía hipotecaria

STS, Sala Civil, de 27 de septiembre de 2017; STS, Sala Civil, de 16 de octubre de 2017 (cláusulas abusivas)

STS, Sala de lo Contencioso, de 16 de septiembre de 2017 (ejercicio de la potestad sancionadora en relación con la introducción de cláusulas abusivas en los contratos)

STS, Sala de lo Contencioso, de 5 de octubre de 2017; STS, Sala de lo Contencioso, de 3 de octubre de 2017 (desestimación de reclamación de responsabilidad patrimonial del Estado por incumplimiento del derecho de la Unión Europea)

Contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

STS, Sala Civil, de 27 de septiembre de 2017; STS, Sala Civil, de 22 de septiembre de 2017; STS, Sala Civil, de 13 de septiembre de 2017; STS, Sala Primera, de 13 de septiembre de 2017; STS, Sala Civil, de 11 de octubre de 2017 (nulidad)

STS, Sala Civil, de 27 de septiembre de 2017; STS, Sala Civil, de 22 de septiembre de 2017; STS, Sala Civil, de 22 de septiembre de 2017; STS, Sala Civil, de 19 de septiembre de 2017; STS, Sala Civil, de 13 de septiembre de 2017 (condición de consumidor)

Contratos de seguro

STS, Sala Civil, de 27 de septiembre de 2017 (Seguro de vida y accidentes. Cláusulas limitativas de derechos)

Contratos de préstamo de bicicletas

STS, Sala Civil, de 20 de septiembre de 2017 (cláusulas abusivas)

Compraventa de viviendas

STS, Sala Civil, de 14 de septiembre de 2017 (devolución de cantidades anticipadas)

STS, Sala Civil, de 26 de octubre de 2017 (normativa inaplicable a comprador inversor)

STS, Sala Civil, de 10 de octubre de 2017 (inactividad de comprador y vendedor en cuanto al otorgamiento de escritura pública)

ENLACE PERMANENTE (CENDOJ – CLÁUSULAS ABUSIVAS)

 

NOTICIAS

TWITTER: lista NR-CONSUMO (posibilidad de suscripción)

ABOGACÍA:

Los Juzgados especializados en cláusulas suelo han ingresado casi 16.000 demandas en un mes

Conferencia Anual sobre el Derecho Europeo del Consumidor 2017

Cuadro de Indicadores sobre condiciones de Consumo en la UE

La Comisaria Jourova anuncia nuevas medidas en el ámbito de la Igualdad de Género y derechos de los consumidores

El TS considera que la Administración pueda sancionar por cláusulas abusivas sin sentencia previa

El Defensor del Pueblo pide sustituir el IRPH para compra de vivienda protegida

AEPD:

La AEPD sanciona a Facebook por vulnerar la normativa de protección de datos

FACUA:

La CNMV advierte sobre siete firmas no autorizadas para prestar servicios de inversión

FACUA considera que el canon digital sólo beneficia a entidades de gestión y perjudica a los consumidores

El TJUE avala anular tarifas abusivas de las aerolíneas por cancelar reservas o no acudir al embarque

FACUA pide a Hacienda que elimine los teléfonos 901 de atención al usuario en la Agencia Tributaria

El Supremo establece como criterio general que el banco condenado por cláusulas abusivas pague las costas

FACUA presenta una nueva denuncia contra cinco bancos que siguen dificultando reclamar la cláusula suelo

Multa de 750.000 euros a Caixabank por el «mal funcionamiento» de su servicio de atención al cliente

Una nueva sentencia obliga a un banco a pagar todos los gastos de notario y registro de una hipoteca

Un tribunal británico los condena por denunciar una falsa intoxicación durante sus vacaciones en Canarias

FACUA denuncia que la indolencia del Gobierno con Volkswagen puede costarle más dinero a los ciudadanos

FACUA denuncia la saturación de los juzgados dedicados a la cláusula suelo por el fracaso del Gobierno

Tras la denuncia de FACUA, el Ayuntamiento de Madrid acusa a Ticketmaster de «publicidad engañosa»

FACUA critica el respaldo del Gobierno a las gasolineras desatendidas ante la Comisión Europea

Cláusula suelo: Andalucía multa con sólo 1,58 millones a BMN, uno de los bancos denunciados por FACUA

Los bancos deberán informar antes del 6 de noviembre sobre las reclamaciones recibidas por cláusula suelo

FACUA exige a Aena y al Gobierno que asuman su responsabilidad ante los pasajeros afectados en El Prat

Valencia inicia una nueva investigación contra siete plataformas por pisos turísticos sin registrar

El TSJ de Madrid anula la plusvalía en una venta por considerar arbitraria la aplicación del impuesto

La CNMV detecta más de una treintena de ‘chiringuitos financieros‘ en seis países europeos

FACUA denuncia a 18 aseguradoras por tener líneas 901 y 902 para la atención al cliente

La Fiscalía de Múnich abre un procedimiento contra Audi por el ‘dieselgate

La CNMC defiende la «libre competencia» frente a la tarifa plana aérea que propone el Gobierno balear

FACUA pide multas más altas tras la prohibición de gasolineras desatendidas en Extremadura

FACUA Andalucía considera un insulto a los consumidores la micromulta a Unicaja por las cláusulas suelo

Suiza abre expediente sancionador a la web de viajes Booking por imponer precios abusivos a hoteles

La Junta corrige un fallo en su simulador de cláusula suelo que calculaba cantidades incorrectas

Micromulta de 817.000 euros a BBVA por el fraude de la cláusula suelo: otro regalo de la Junta a la banca

FACUA pide una solución en el ámbito europeo a la creciente desprotección de los usuarios de aerolíneas

Bancos ocultan la existencia de seguros de vida para reclamar a herederos el pago de sus hipotecas

EL DERECHO:

Fomento solicita a Ryanair el cumplimiento de los derechos de los pasajeros ante la cancelación de vuelos

Notarios europeos debatirán sobre la protección de los consumidores en el ámbito digital y la movilidad de las empresas

La abusividad del clausulado en una ejecución hipotecaria ¿alcanza solo hasta que se dicta el decreto de adjudicación o cabe entender que es posible hasta el momento en que tenga lugar el efectivo lanzamiento?

Los bancos podrán ser sancionados por cláusulas abusivas sin previa sentencia judicial

MECD:

La Conferencia Sectorial de Cultura aprueba un plan de trabajo para luchar contra la reventa masiva de entradas a través de Internet

MINECO

El CBP ha permitido a 45.697 familias reestructurar la deuda hipotecaria o la dación en pago

NOTARIADO:

El consumidor debe tener información sobre las cláusulas hipotecarias

El legislador español no fue sensible a la legislación europea en materia de protección de consumidor

OCU:

Menos gastos en (algunas) nuevas hipotecas

Las entidades ignoran a los clientes… y al Banco de España

OCU recurre ante el Supremo la decisión del CGPJ de crear juzgados especializados en cláusulas suelo

Santander amplía capital: ¿te interesa?

Accionistas del Popular: una oferta insuficiente

Popular: la Audiencia admite el recurso de OCU contra resolución del FROB

Uso fraudulento en tarjetas de crédito

Cómo salir de un registro de morosos

PODER JUDICIAL:

Confirmada la sanción de 700.000 euros a la empresa que organizó el concierto de Bruce Springsteen en Santiago Compostela en 2009

El Tribunal Supremo establece como criterio general que el banco condenado por cláusulas abusivas pague las costas judiciales de todo el proceso

La Audiencia de Las Palmas obliga al banco a pagar la totalidad de los gastos de notario y registro de una hipoteca

Un juzgado de Vitoria obliga a Iberdrola a anular una cláusula abusiva de sus contratos

El juzgado especializado en cláusulas suelo de Barcelona dicta su primera sentencia

El Juzgado de Cláusulas Suelo de Cantabria declara nula la atribución al cliente de todos los gastos hipotecarios

El Juzgado para cláusulas abusivas de Madrid celebra la primera audiencia previa menos de dos meses después de su constitución

Un juzgado de Madrid dicta la primera sentencia en la que entra al fondo del asunto y anula varias cláusulas abusivas de un contrato hipotecario

El juzgado de cláusulas suelo y gastos hipotecarios de Navarra dicta las dos primeras sentencias

El Tribunal Supremo avala el Real Decreto de autoconsumo eléctrico y rechaza que exista un «impuesto al sol»

Declarada nula la cláusula que obligaba al pago de todos los gastos del préstamo hipotecario

El Tribunal Supremo establece que los bancos pueden ser sancionados por cláusulas abusivas sin previa sentencia judicial

UE:

Aumenta entre los consumidores de la UE la demanda de compras transfronterizas por Internet, según un nuevo estudio

 

ENLACES

Asociación Española de Derecho de Consumo (WEB)

I Congreso Nacional de la Asociación Española de Derecho de Consumo (Madrid, 30 de noviembre – 1 de diciembre de 2017)

 

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

INFORMES PERIÓDICOS

REPOSITORIO DE PRODUCCIÓN CIENTÍFICA DEL DEPARTAMENTO DE DERECHO UNIVERSIDAD DE ALMERÍA

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

Informe 57 de Consumo y Derecho. Noviembre de 2017

Costa en recesión en Canarias. Por Juan Villalobos Cabrera, Notario de Zamora.

Esquema de las fichas sobre gastos de hipotecas

ESQUEMA DE LAS FICHAS SOBRE GASTOS

 

Gastos en general

2.- CLÁUSULA GASTOS BBVA (8ª entrega)

25.- GASTOS A CARGO DEL DEUDOR – KUTXABANK (2ª entrega)

38.- CRÉDITOS CONEXOS (2ª entrega)

88.- ATRIBUCIÓN GENÉRICA DE GASTOS A LA PERSONA CONSUMIDORA

 

Gastos individualizados

8.- CLÁUSULA DE OBLIGACIÓN DE CONSERVACIÓN DE LA GARANTÍA – GASTOS SEGURO DAÑOS FINCA HIPOTECADA (5ª entrega)

15.- EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA BANCO POPULAR (2ª entrega)

16.- OBLIGACIONES DE LA DEUDORA SOBRE EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA (3ª entrega)

22.- GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES A CARGO DEL DEUDOR – NCG BANCO (2ª entrega)

61.- ATRIBUCIÓN DE LOS COSTES DE TASACIÓN PARA SUBASTA (4ª entrega)

74.- PLUSVALÍA (2ª entrega)

89.- GASTOS PROCESALES

90.- PAGO DE IMPUESTOS DEL BANCO POR LA PERSONA CONSUMIDORA

91.- GASTOS DE TRAMITACIÓN

92.- GASTOS DE CORREO

 

Varios

51.- APROPIACIÓN POR EL ACREEDOR DEL SOBRANTE DE LA PROVISIÓN DE FONDOS (3ª entrega)

 

 

ENLACES:

 

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

Lista de cláusulas con link

 

Guía para saber si una cláusula es abusiva

 

Guía para saber si una cláusula es transparente

 

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

 

Esquema de las fichas sobre gastos de hipotecas

Puerto de Santurce. Por Zarateman.

 

14 ª entrega de fichas sobre condiciones generales en hipotecas

CAMBIOS EN LA LISTA DE FICHAS

 

Decimocuarta entrega de fichas sobre condiciones generales enjuiciadas por los Tribunales

Julio 2017

Carlos Ballugera Gómez

En la decimocuarta entrega de las fichas sobre condiciones generales enjuiciadas por los Tribunales y la DGRN, se actualizan 9 fichas existentes y se abren 2 nuevas sobre (84) Fianza personal más hipoteca y (85) Valor de tasación para subasta. Esta es la lista de los cambios:

 

1.- CLÁUSULA SUELO (8ª entrega)

2.- CLÁUSULA GASTOS BBVA (7ª entrega)

3.- CLÁUSULA DE INTERÉS DE DEMORA PRÉSTAMO HIPOTECARIO (9ª entrega)

4.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO (10ª entrega)

24.- REFERENCIA IRPH-ENTIDADES DE CRÉDITO (6ª entrega)

29.- IMPUTACIÓN DE PAGOS (3ª entrega)

57.- DETERMINACIÓN SALDO (4ª entrega)

60.- CLÁUSULA DE LOS 360 DÍAS (5ª entrega)

61.- ATRIBUCIÓN DE LOS COSTES DE TASACIÓN PARA SUBASTA (3ª entrega)

84.- FIANZA PERSONAL EN HIPOTECA

85.- VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA

 

 

ENLACES:

 

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

Lista de cláusulas con link

 

Guía para saber si una cláusula es abusiva

 

Guía para saber si una cláusula es transparente

 

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

14 ª entrega de fichas sobre condiciones generales en hipotecas

Sakoneta – Deba. Guipúzkoa. Por Oier Araolaza Ruta del flysch.

 

 

Decimotercera entrega de fichas sobre condiciones generales enjuiciadas por los Tribunales

13 ª entrega de fichas sobre condiciones generales en hipotecas

CAMBIOS EN LA LISTA DE FICHAS

Decimotercera entrega de fichas sobre condiciones generales enjuiciadas por los Tribunales

21 junio 2017

Carlos Ballugera Gómez

 

En la decimotercera entrega de las fichas sobre condiciones generales enjuiciadas por los Tribunales y la DGRN, se modifican 13 fichas existentes y se abren dos nuevas 

Fichas nuevas:

(82) Cláusula sobre diferencial comprador-vendedor en préstamo hipotecario vinculado a divisas y

(83) Vencimiento anticipado por resolución de la relación laboral del empleado deudor con el banco acreedor.

Esta es la lista de los cambios:

 

1.- CLÁUSULA SUELO (7ª entrega)

2.- CLÁUSULA GASTOS BBVA (6ª entrega)

3.- CLÁUSULA DE INTERÉS DE DEMORA PRÉSTAMO HIPOTECARIO (8ª entrega)

4.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO (9ª entrega)

12.- CLÁUSULA SUELO BANCO POPULAR (4ª entrega)

24.- REFERENCIA IRPH-ENTIDADES DE CRÉDITO (5ª entrega)

27.- HIPOTECA MULTIDIVISA (6ª entrega)

50.- INTERESES REMUNERATORIOS (5ª entrega)

58.- TAE (5ª entrega)

60.- CLÁUSULA DE LOS 360 DÍAS (4ª entrega)

  1. FUERZA VINCULANTE DE LA TASACIÓN PARA SUBASTA EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA (3ª entrega)

70.- TIPO DE REFERENCIA OBJETIVO EN HIPOTECA A INTERÉS VARIABLE (2ª entrega)

75.- HIPOTECA TRANQUILIDAD BANESTO (2ª entrega)

82.- CLÁUSULA SOBRE DIFERENCIAL COMPRADOR-VENDEDOR EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO VINCULADO A DIVISAS

83.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR RESOLUCIÓN DE LA RELACIÓN LABORAL DEL EMPLEADO DEUDOR CON EL BANCO ACREEDOR

 

ENLACES:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

Lista de cláusulas con link

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Sección Consumo y Derecho

 

Decimotercera entrega de fichas sobre condiciones generales enjuiciadas por los Tribunales

Viñas inundadas. Foto de Vicente Quintanal.

83.- Vencimiento anticipado por resolución de la relación laboral del empleado deudor

83.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR RESOLUCIÓN DE LA RELACIÓN LABORAL DEL EMPLEADO DEUDOR CON EL BANCO ACREEDOR

 

 

 

LA CLÁUSULA

1.- BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA SA – Hipoteca tranquilidad (Préstamo hipotecario de 5 junio 2008 con personas consumidoras)

El actor era beneficiario de un préstamo de empresa, por un principal de 27.000 € y duración de 84 meses. En su cláusula novena, apartado 3 se establecía: Vencimiento anticipado: No obstante el vencimiento pactado, se considerá vencido de pleno derecho el préstamo y exigibles la totalidad de las obligaciones de pago que tenga contraídas el beneficiario, cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

  1. d) cuando se extinga la relación laboral del beneficiario con la empresa o en el caso de baja en plantilla por excedencia voluntaria.

En su cláusula duodécima, se establecía:

«La empresa podrá compensar las cantidades de que fuera acreedora por razón de este contrato, con los sueldos, indemnizaciones o retribuciones que pudiera adeudar por cualquier título al beneficiario.

Asimismo, podrá compensar las citadas cantidades con los saldos de las cuentas corrientes, de ahorro o imposiciones de que el beneficiario fuera titular, cualesquiera que sean las formas y documentos en que están representados y fechas de sus vencimientos que a estos efectos podrá anticipar la Empresa.

Igualmente, la Empresa podrá retener todos los títulos, bienes o valores del beneficiario que tuviere en su poder por cualquier título, incluso depósito, hasta que se cumplan debidamente las obligaciones que se derivan del presente contrato.» [STSJ Andalucía 15 setiembre 2016, se declara abusiva la cláusula novena de vencimiento anticipado por falta de reciprocidad y carácter unilateral y válida la duodécima de compensación. Aplica doctrina STS social de 4 diciembre 2007].

 

2.- Bankinter (préstamo con trabajador de 10 abril 2002)

Préstamo a empleados en cuya cláusula 9.7 se pacta como causa de resolución del contrato, autorizando al Banco a cerrar la cuenta y exigir desde el cierre el reembolso del saldo «la extinción de la relación laboral del titular con el Banco cualquiera que sea su causa (expresamente se establece como causa el despido aún declarado improcedente) o por suspenderse dicha relación en razón de que el Titular pasara a la situación de excedencia o por cualquier otra causa, teniendo en cuenta, como se ha manifestado anteriormente, que este préstamo se concede en atención a la condición de empleado en activo del Titular y que su solvencia está respaldada por la retribución a la que como empleado tiene derecho» (documento nº 21 de la actora y nº 4 de la demandada). [STS social de 4 diciembre 2007, la declara nula por abusiva].

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

 

DOCUMENTOS

 

 

Links:

 

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

Lista de cláusulas con link

 

Guía para saber si una cláusula es abusiva

 

Guía para saber si una cláusula es transparente

 

 

12 ª entrega de fichas sobre condiciones generales en hipotecas

DUODÉCIMA ENTREGA DE FICHAS SOBRE CONDICIONES GENERALES ENJUICIADAS POR LOS TRIBUNALES

10 febrero 2017

Carlos Ballugera Gómez

 

  En la duodécima entrega de las fichas sobre condiciones generales enjuiciadas por los Tribunales y la DGRN, se modifican -19 fichas existentes y se abren tres nuevas sobre (79) Complemento de la garantía hipotecaria con otros bienes o con fianza de terceros vs. dación en pago; (80) Vencimiento anticipado por falsedad del deudor al comunicar datos; y (81) Vencimiento anticipado por disminución valor de la garantía. Esta es la lista:

1.- CLÁUSULA SUELO (7ª entrega)

4.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO (8ª entrega)

8.- CLÁUSULA DE CONSERVACIÓN DE LA GARANTÍA – SEGURO (4ª entrega)

10.- CLÁUSULA DE APODERAMIENTO BBVA Y BANCO POPULAR

11.- CLÁUSULA DE TRATAMIENTO DE DATOS PERSONALES BBVA

27.- HIPOTECA MULTIDIVISA (5ª entrega)

28.- COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS (7ª entrega)

35.- LIMITACIÓN DE DERECHOS DEL DEUDOR EN ARRENDAMIENTO (3ª entrega)

37.- ANATOCISMO (5ª entrega)

39.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CAUSAS DISTINTAS AL IMPAGO (4ª entrega)

40.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR DISMINUCIÓN SOLVENCIA, EMBARGO, QUIEBRA O SUSPENSIÓN DE PAGOS (3ª entrega)

42.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIER OBLIGACIÓN (3ª entrega)

44.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR ARRENDAMIENTO LESIVO PARA LA GARANTÍA (4ª entrega)

  1. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR VENTA DE LA FINCA HIPOTECADA (3ª entrega)

50.- INTERESES REMUNERATORIOS (4ª entrega)

57.- DETERMINACIÓN DEL SALDO (3ª entrega)

58.- TAE (4ª entrega)

60.- CLÁUSULA DE LOS 360 DÍAS (3ª entrega)

78.- CUMPLIMIENTO DEBERES DE INFORMACIÓN NOTARIAL EN LA CONTRATACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

79.- COMPLEMENTO DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA CON OTROS BIENES O CON FIANZA DE TERCEROS VS. DACIÓN EN PAGO

80.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALSEDAD DEL DEUDOR AL COMUNICAR DATOS

81.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR DISMINUCIÓN VALOR DE LA GARANTÍA

  

FICHAS ORDENADAS POR MATERIAS

 

FICHAS ORDENADAS POR NÚMEROS 

  

CONSUMO Y DERECHO

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

12 ª entrega de fichas sobre condiciones generales en hipotecas.

Techo del Palacio Casa del Cordón en Vitoria. Por Rosa Mª O.M.

81.- Vencimiento anticipado por disminución del valor del inmueble hipotecado

81.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR DISMINUCIÓN VALOR DEL INMUEBLE HIPOTECADO

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“El incendio de la finca hipotecada o cualquier otro acontecimiento-incluida la modificación de la normativa urbanística o constructiva- que pudiera influir negativa y notoriamente en el valor de aquella” […] [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula por indeterminada y la falta de pagos por no ser esencial].

 

2.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

  1. c) Si la parte deudora o el tercer poseedor deteriorara o no reparara la finca de modo que su valor se redujera en un 20%.

[…]

  1. o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [vencimiento anticipado por incendio y alteración valor por causas urbanísticas nula por indeterminada; y vencimiento anticipado por la falta de pagos varios por no ser incumplimiento esencial].

DGRN: Resoluciones DGRN de 2 febrero, 30, 29 y 28 enero 1998 [es inscribible el vencimiento anticipado por aparición de cargas no mencionadas que sean preferentes a la hipoteca o por existir un arrendamiento o situación posesoria anterior; también debe inscribirse el vencimiento anticipado por impago de la prima del seguro de incendios, ya que implica un detrimento potencial de la finca; y el vencimiento anticipado por incumplimiento de la obligación de realizar en la finca obras y reparaciones para su conservación]; 14 noviembre 1996 [es inscribible el vencimiento anticipado del préstamo es caso de deterioro en más de un porcentaje determinado]; 22 julio 1996 [es inscribible el vencimiento anticipado por arrendamiento por renta anual inferior al 15% del valor fijado para la subasta, ya que puede disminuir gravemente el valor de la finca hipotecada]; 16 julio 1996 [es inscribible el vencimiento anticipado por disminución por cualquier causa de la cuarta parte del valor de la garantía] y 16 marzo 1990; 8 noviembre 1993 [vencimiento anticipado de la hipoteca por disminución del valor de la finca, sin determinar qué disminución, implica una falta de determinación del derecho real de hipoteca, ya que una breve disminución incluso transitoria del valor del bien podría dar lugar a la resolución de derecho real y ello estaría en contra del principio de libre circulación de los bienes y de la eficacia erga omnes de todo derecho real]; 24 de abril de 1992; y 23 octubre 1987 [No es posible hacer depender el vencimiento de la hipoteca de cualquier incumplimiento del deudor distinto del propio cumplimiento de la obligación garantizada]; y 4 julio 1984 [No es inscribible la cláusula de vencimiento anticipado si la depreciación del valor de la finca hipotecada debe ser hecha por un perito designado parcialmente].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución 24 de abril de 1992: En cambio no tienen el carácter de inscribibles: a) el contenido de la cláusula 11 que se refiere a operaciones de futuro, y que ya tendrán su tratamiento adecuado cuando esta situación (reembolso anticipado o transmisión) pueda producirse; b) los contenidos en la cláusula 12 ~vencimiento anticipado- en los casos siguientes: número 1 -falsedad en la declaración-; número 3 -incumplimiento con carácter general en las obligaciones del contrato-; número 6 -situaciones concursales o de quiebra- y número 7 -en caso de procedimientos de ejecución y embargo-. Todas ellas por las razones ya expuestas en la resolución de 27 enero 1986, 5 junio y 23 y 26 de octubre de 1987. No es tampoco inscribible la contenida en la cláusula 13, obligación 4ª transmisión de la propiedad como causa de vencimiento (resolución de 27 enero 1986).

 

BIBLIOGRAFÍA

 

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

Guía para saber si una cláusula es abusiva

GUÍA PARA SABER SI UNA CLÁUSULA ES ABUSIVA

Sacada de las sentencias TJUE de 26 enero 2017 y 14 marzo 2013

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

EMPEZAMOS COMPARANDO CLÁUSULAS

Hemos repetido muchas veces desde la sentencia del caso Aziz, que el Tribunal de Luxemburgo, en cuanto a la interpretación del art. 3 Directiva 93/13/CEE, ha fijado unos criterios obligatorios que las autoridades nacionales tienen que tener en cuenta para apreciar el carácter abusivo de una condición general.

Vamos a ver esos criterios reunidos, para suponiendo nuestro conocimiento del Derecho nacional, saber con facilidad cuándo una cláusula no negociada individualmente es abusiva.

Para esa tarea, debemos coger la condición general sospechosa de ser abusiva y compararla, criterio a criterio, con la cláusula no negociada individualmente que hipotéticamente resulta de la aplicación del criterio correspondiente, para saber si la cláusula es conforme o no al mismo.

Cuando la discordancia entre la cláusula hipotética y la realmente existente deje ver que ésta es más gravosa para la persona consumidora sólo nos quedará valorar, para saber si la condición general es abusiva, si ese perjuicio para la persona consumidora entraña un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

Antes de nada, recordemos que según el art. 3.1 Directiva las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

Junto a ese precepto, tendremos a mano el Derecho nacional, en particular el art. 82.1 TRLGDCU: «Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.»

Junto a él añadiremos, junto al resto del ordenamiento, el art. 83.1 TRLGDCU: Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.« La STJUE de 26 enero 2016 ha rehabilitado este precepto destacable, al impedir la integración de la cláusula de vencimiento anticipado.

 

I.- DOCTRINA GENERAL DEL TJUE SOBRE LA DIRECTIVA.-

El sistema de protección de la Directiva se basa en que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información [prrf. 44 s. 2013].

Por eso el art. 6.1 Directiva prescribe con carácter imperativo que las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor con lo que trata de reemplazar el equilibrio formal que el contrato establece entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real que pueda restablecer la igualdad entre éstas [prrf. 45].

En este contexto, el Tribunal de Justicia ha subrayado que el juez nacional [extensivo a otras autoridades como notarios y registradores, según resolución DGRN 1 octubre 2010] deberá apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva y, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional, tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello [prrf. 46].

 

II.- CRITERIOS GENERALES

El art. 3.1 Directiva debe interpretarse en el sentido de que:

1.- El concepto de «desequilibrio importante» en detrimento del consumidor debe apreciarse mediante:

1.1.- Un análisis de las normas nacionales aplicables a falta de acuerdo entre las partes, para determinar si -y, en su caso, en qué medida- el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente.

1.2.- Un examen de la situación jurídica en la que se encuentra dicho consumidor en función de los medios de que dispone con arreglo a la normativa nacional para que cese el uso de cláusulas abusivas;

2.- Para determinar si se causa el desequilibrio «pese a las exigencias de la buena fe», debe comprobarse si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual.

3.- El art. 3.3 Directiva debe interpretarse en el sentido de que el anexo al que remite esa disposición sólo contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.

4.- Conforme al art. 4.1 Directiva, el carácter abusivo de una cláusula se apreciará:

4.1.- Teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato.

4.2.- Considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración.

5.- De ello resulta que, en este contexto, deben apreciarse también las consecuencias que dicha cláusula puede tener en el marco del Derecho aplicable al contrato, lo que implica un examen del sistema jurídico nacional [para garantizar o cerciorarse que el citado consumidor no esté vinculado por la mencionada cláusula de acuerdo a los principios de equivalencia y efectividad] [prrfs. 70 y 71].

 

III.- CLÁUSULAS CONCRETAS
A) CRITERIOS SOBRE EL CARÁCTER ABUSIVO DE LA CLÁUSULA DE INTERESES ORDINARIOS [STJUE 26 enero 2017]:

El órgano jurisdiccional remitente deberá, comparar:

El modo de cálculo del tipo de los intereses ordinarios previsto por la referida cláusula y [1] el tipo efectivo resultante con los modos de cálculo generalmente aplicados; [2] y el tipo legal de interés, [3] así como con los tipos de interés aplicados en el mercado.

En el siguiente cuadro se verán mejor los términos de la comparación:

 

 

Tipo efectivo resultante con los modos de cálculo generalmente aplicados

Tipo de interés resultante del modo de cálculo del interés ordinario previsto por la cláusula enjuiciada

Tipo legal de interés

 

Tipo de interés de mercado

 

Otras circunstancias a tener en cuenta para la comparación son que la misma ha de referirse a la fecha en que se celebró el contrato controvertido en el litigio principal; en relación con un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los del contrato de préstamo considerado.

En particular, deberá comprobar si la circunstancia de que los intereses ordinarios se calculen utilizando un año de 360 días, en lugar del año natural de 365 días, puede conferir carácter abusivo a la mencionada cláusula 3. [Prrf. 65 STJUE 26 enero 2017].

 

EL ORDEN DEJA PASO A LA CLARIDAD: CONCLUSIÓN SUMAMENTE IMPORTANTE

Habida cuenta que la comparación se refiere, según el prrf. 64 de la sentencia, a la cláusula de intereses ordinarios, dicho cotejo no es otra cosa que la afirmación, primero, que la tal condición general está sujeta a la llamada cláusula general de buena fe prohibitiva de las cláusulas abusivas, y segundo, que si bien no existe un límite numérico máximo a los intereses ordinarios en el crédito al consumo, la comparación no es otra cosa que el control del contenido de la cláusula de intereses ordinarios, lo que implica que tales cláusulas, cuando establezcan en perjuicio de la persona consumidora, un tipo de interés alto, pueden ser declaradas abusivas.

CONCLUSIÓN SUMAMENTE IMPORTANTE.

Por la vía del Derecho europeo ingresa en Derecho español un límite legal a los intereses ordinarios en el crédito al consumo con vigor referido a la entrada en vigor de la Directiva 93/13/CEE.

Según dicho límite los intereses ordinarios son libres, pero no pueden superar un límite tal que, calculados de la forma generalmente aplicada en su entorno económico, comparados con el interés legal o de mercado, causen en detrimento de la persona consumidora, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

 

B) CRITERIOS SOBRE EL CARÁCTER ABUSIVO DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO [STJUE 14 marzo 2013]:

Aquí, además de los criterios generales, habrá que tener en cuenta si la facultad del acreedor:

1.- Depende del incumplimiento de una obligación esencial del contrato.

2.- Si esa facultad es para cuando el incumplimiento es suficientemente grave en relación a la duración y cuantía del préstamo.

3.- Si la facultad es una excepción respecto a las normas aplicables en la materia.

4.- Si el Derecho nacional da remedios al consumidor para hacer frente al vencimiento anticipado [prrf. 73].

 

C) CRITERIOS SOBRE EL CARÁCTER ABUSIVO DE LA CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA [STJUE 14 marzo 2013]:

Según el Tribunal el juez nacional debe comprobar y verificar:

1.- Cuál es la regulación nacional en defecto de pacto.

2.- El tipo de interés de demora estipulado en relación con el interés legal.

3.- Que el pacto de intereses de demora es adecuado a los fines que persigue.

4.- Que no va más allá de esos fines para alcanzarlos [prrf. 74].

 

D) CRITERIOS SOBRE EL CARÁCTER ABUSIVO DE LA CLÁUSULA DE LIQUIDACIÓN UNILATERAL DE LA DEUDA

El Tribunal indica al juez nacional como criterios a tener en cuenta:

1.- Si la cláusula de que se trata supone una excepción a las normas aplicables a falta de acuerdo entre las partes

2.- En su caso, en qué medida– la cláusula de que se trata supone una tal excepción.

3.- Si, a la vista de los medios procesales de que dispone, dificulta el acceso del consumidor a la justicia y el ejercicio de su derecho de defensa [prrf. 75].

 

ADDENDA: CRITERIOS PARA CLÁUSULAS SUELO

La Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, da pistas, resumiendo la doctrina del Tribunal Supremo (fundamentalmente STS 9 de mayo de 2013):

   – la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero;

   – la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato;

   – la creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo;

   – su eventual ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor;

   – la ausencia de simulaciones de escenarios diversos sobre evolución de los tipos de interés;

   – y la inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

 

En el futuro, iremos añadiendo nuevos apartados a este archivo.

ENLACES

NUEVA VERSIÓN 2019

LISTA CONDICIONES GENERALES ENJUICIADAS POR LOS TRIBUNALES

MISMA LISTA, ORDENADA POR MATERIAS

CLAUSULA SUELO: CUESTIÓN DE EQUILIBRIO. Alberto Gutiérrez Moreno

La guía o prontuario anterior

RESUMEN STJUE 26 DE ENERO DE 2017

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

Directiva 93/13/CEE

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

 

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Ermita de San Juan de Gaztelugatxe en Bermeo, Vizcaya

Nulidad «ultra partes» cláusula de reclamación de posiciones deudoras: SAP Vitoria-Gasteiz de 30 diciembre 2016

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA

ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Atala: 1ª/1.

La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por la Ilma. Sra. Dª Mercedes Guerrero Romeo, Presidenta, y los Ilmos. Srs. Magistrados D. Iñigo Elizburu Aguirre y D. Edmundo Rodríguez Achútegui, ha dictado el día treinta de diciembre de dos mil dieciséis

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A   Nº    411/16

 

 

El recurso de apelación civil Rollo de Sala nº 538/2016, procedente del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Vitoria-Gasteiz, derivado de los Autos de Juicio Verbal nº 3/2016, ha sido promovido por KUTXABANK S.A., representado por el Procurador de los Tribunales D. JESÚS Mª DE LAS HERAS MIGUEL, asistido del letrado D. CARLOS LOSADA PEREDA, frente a la sentencia dictada el 17 de junio de 2016 (ROJ: SJPI 196/2016). Es parte apelada la ASOCIACIÓN URIBE KOSTA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS “URKOA”, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª CONCEPCIÓN MENDOZA ABAJO, asistida del letrado D. JOSÉ IGNACIO VELASCO DOMÍNGUEZ. Es ponente el Sr. Magistrado D. Edmundo Rodríguez Achútegui.

 

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

 

1.- La Procuradora de los Tribunales Dª CONCEPCIÓN MENDOZA ABAJO, en nombre y representación de ASOCIACIÓN URIBE KOSTA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS “URKOA”, presentó el día 23 de diciembre de 2015 demanda de juicio verbal frente a KUTXABANK S.A., que fue turnada el día 30 al Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Vitoria-Gasteiz, registrándose con el número 3/2016.

 

2.- En la demanda la ASOCIACIÓN URIBE KOSTA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS “URKOA” ejercita acción de cesación frente a la cláusula que estima abusiva de reclamación de posiciones deudoras, que considera vulnera los arts. 1 y ss de la Ley de Condiciones Generales de Contratación, el RDL 1/2007 que dispone el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en particular sus arts. 82 y 83, pero también los arts. 85, 86, 87, 88 y 89, y las demás normas que cita, apoyándose en diversa doctrina judicial.

 

3.- Admitida la demanda mediante decreto de 25 de enero de 2016, tras emplazarse a la demandada comparece el Procurador de los Tribunales D. JESÚS Mª DE LAS HERAS MIGUEL, en nombre y representación de KUTXABANK S.A., alegando falta de legitimación activa de la demandante por considerarla asociación no representativa en el sentido que disponen los arts. 24.2 LGDCU y 11 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por tener un ámbito de actuación que no supera la Comunidad Autónoma Vasca. Añade que la condición general cuya cesación se insta no es abusiva, la comisión no es desproporcionada sino necesaria para luchar contra la morosidad, responde a un perjuicio realmente causado que es la gestión de cobro, y es comisión admitida por el Banco de España, por todo lo cual, y por lo demás que expone, entiende debe ser desestimada la demanda.

 

4.- En diligencia de ordenación de 17 de febrero se tuvo por personada y parte a la demandada, y por contestada a la demanda, acordando oír al actor sobre la eventual solicitud de vista, que no se produjo, razón por la que en providencia de 2 de mayo se declaran los autos conclusos y vistos para sentencia.

 

5.-  El Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Vitoria-Gasteiz dictó sentencia el 17 de junio de 2016 (ROJ: SJPI 196/2016), en el citado procedimiento de juicio verbal nº 3/2016, cuyo fallo dice:

 

“ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Concepción Mendoza Abajo en nombre y representación de la ASOCIACIÓN URIBE KOSTA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS “URKOA”, contra KUTXABANK S.A. representada por el Procurador Jesús Mª de las Heras Miguel,

 

DECLARO que la demandada está utilizando entre sus condiciones generales una cláusula que establece una comisión a cargo del cliente por reclamación de posiciones deudoras que resulta contraria a Derecho por ser abusiva y por tanto nula conforme a la normativa de protección de los consumidores y usuarios, y en consecuencia,

 

CONDENO a la demandad a eliminar la indicada cláusula de sus condiciones generales, a cesar en su imposición y cobro a la clientela, tanto en los contratos que celebre en el futuro como en los ya concertados, manteniendo estos últimos su vigencia con el resto de sus cláusulas.

 

Si en el plazo de 20 días siguientes a la firmeza de la presente resolución la demandada no elimina la cláusula nula, se le impondrá una multa coercitiva de 1.000 euros diarios.

 

CONDENO a la demandada a publicar a su costa la presente sentencia en un periódico de los de mayor tirada en el País Vasco.

 

Se condena en costas a la demandada”.

 

6.- Frente a la anterior resolución, se interpuso recurso de apelación por la representación de KUTXABANK S.A., alegando:

 

– Falta de legitimación activa de la asociación demandante, con infracción del art. 11.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el art. 24.2 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.

 

– Infracción de los arts. 1101 y 1152 del Código Civil por ser válidas las cláusulas que establecen el derecho de Kutxabank a percibir una comisión como indemnización por los daños sufridos por tener que reclamar las posiciones vencidas e impagadas.

 

7.- El recurso se tuvo por interpuesto mediante resolución de 7 de septiembre,  dándose el correspondiente traslado a la contraparte por diez días para alegaciones, presentando la representación de ASOCIACIÓN URIBE KOSTA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS “URKOA”  escrito de oposición al recurso, tras todo lo cual  se elevan los autos a esta Audiencia Provincial.

 

8.- Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, el día 3 de noviembre se manda formar el Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia al Sr. Magistrado D. Edmundo Rodríguez Achútegui.  

 

9.- En providencia de 9 de noviembre se acuerda señalar para deliberación, votación y fallo el siguiente día 15.

 

10.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales esenciales.

 

 

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

 

 

     PRIMERO.- Sobre los hechos probados

 

            11.- La sentencia apelada, aplicando el art. 209-2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), recoge expresamente diversos hechos probados que no se han cuestionado por las partes en esta alzada, y que por ello serán tenidos en cuenta para resolver.

 

            12.- En primer lugar se declara demostrado que la ASOCIACIÓN URIBE KOSTA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS “URKOA” está inscrita en el Registro General de Asociaciones del País Vasco en virtud de resolución de 30 de enero de 1991 con el número de registro AS/B/02498/1991. Es una asociación sin ánimo de lucro, entre cuyos fines se encuentra la defensa de los derechos y legítimos intereses de las personas consumidoras y usuarias, cuyo ámbito de aplicación principal es, según el art. 4 de sus estatutos, la Comunidad Autónoma del País Vasco.

 

            13.- También declara la sentencia apelada como hecho probado que Kutxabank S.A. es una entidad financiera que utiliza en la mayor parte de los contratos de operaciones crediticias y de cuentas a la vista la siguiente cláusula:

 

“Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas o descubiertos.

 

Por cada situación de impago de préstamo o crédito, así como por cada posición deudora que se produzca en cuenta a la vista, y una vez realizada la oportuna gestión personalizada (de las que se recogerá constancia fehaciente) con el cliente solicitando su regularización, se devengará una comisión en concepto de Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas o descubiertos que se liquidará en cuenta, siendo el importe de la misma 30 euros”

 

            SEGUNDO.- Sobre la legitimación activa de URKOA

 

            14.- Como primer motivo de su recurso, Kutxabank S.A. reproduce la alegación que ya esgrimió en la instancia, cuestionando la legitimación activa de la asociación demandante, ahora apelada. En su opinión la acción de cesación que plantea Urkoa constituye la defensa de intereses difusos prevista en el art. 11.3 LEC, respecto de una cláusula que afecta a todo tipo de contratos, cualquiera que sea la redacción de la cláusula y cualquiera que sea su importe. Afecta a una pluralidad de individuos de muy difícil determinación, de modo que sólo puede ejercitar acción las asociaciones de consumidores y usuarios que, conforme a la ley, sean representativas.

 

            15.- Esa condición, dice la apelante, se describe en el art. 24.2 del RDL 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (LGDCU), ostentándose por las asociaciones que formen parte del Consejo de Consumidores y Usuarios, salvo que el ámbito territorial en conflicto afecte fundamentalmente a una comunidad autónoma, en cuyo caso se estará a su legislación específica.

 

            16.- Kutxabank S.A. sostiene que Urkoa no forma parte de ese consejo, y que además el ámbito del conflicto excede del ámbito de la Comunidad Autónoma Vasca, porque Kutxabank S.A. tiene presencia, o al menos abiertas oficinas al público, en otras trece Comunidades Autónomas distintas a la vasca.

 

            17.- La sentencia recurrida desestimó la alegada falta de legitimación activa de Urkoa. Entiende que Urkoa define en sus estatutos que su ámbito de actuación principal es la Comunidad Autónoma Vasca, por lo que puede operar fuera de la misma, recordando la STS 13 octubre 2014, rec. 1161/2012, que cita a su vez la STS 9 mayo 2013, rec. 485/2012.

 

            18.- Cuando se trata, como es el caso, de condiciones generales de la contratación, el art. 16 de la Ley 7/1998, de 13 de abril de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC) dispone que las acciones a que alude su art. 12 (cesación, retractación y declarativa), pueden ser ejercitadas por las entidades que relaciona. Entre ellas el apartado 3 recoge a “Las asociaciones de consumidores y usuarios que reúnan los requisitos establecidos en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, o, en su caso, en la legislación autonómica en materia de defensa de los consumidores”.

 

            19.- Legislación autonómica en materia de defensa de los consumidores es la Ley 6/2003, de 22 de diciembre, de Estatuto de las Personas Consumidoras y Usuarias. Sus arts. 29 y ss se refieren a las “Asociaciones de personas consumidoras y usuarias”, y el art. 32 reconoce entre sus derechos, en el apartado i): “Ejercer las correspondientes acciones judiciales y extrajudiciales en defensa de los socios y de las socias, de la asociación y de los intereses colectivos de las personas consumidoras y usuarias en general, de conformidad con la legislación aplicable”.

 

            20.- Como se declaró probado en la instancia y se ha recogido en §12, Urkoa se creó antes de aprobarse esta ley, en el año 1991. Por lo tanto, se sometió a la legislación general de asociaciones entonces vigente. Tiene su domicilio en Euskadi, ejerce su actividad principal en esta Comunidad Autónoma y entre sus fines está la defensa de las personas consumidoras y usuarias. Con esos datos, tendría legitimación para ejercitar la acción que ha planteado.

 

            21.– No obstante lo anterior, la legitimación se reconoce también en el art. 16.3 LCGC a quienes reúnan los requisitos establecidos en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Al haberse refundido la norma por RDL 1/2007, sostiene la apelante que será de aplicación su art. 24, que exige en su apartado 2, a los efectos de la legitimación para representar intereses difusos del art. 11.3 LEC, que se forme parte del Consejo de Consumidores y Usuarios.

 

            22.– El ejercicio de las acciones colectivas que previene el art. 12 LCGC, de cesación, retractación y declarativa, se somete a un régimen especial. A diferencia de las individuales, son imprescriptibles con matices (art. 19 LCGC). Además sólo pueden ejercitarlas quienes recoge el art. 16 LCGC. Tales acciones están perfectamente identificadas en el citado art. 12 LCGC, y son diversas del ejercicio de intereses difusos a que alude el art. 11.3 LEC, que se refiere a “una pluralidad de consumidores y usuarios indeterminada o de difícil determinación”.

 

            23.- Habrá una pluralidad de consumidores y usuarios indeterminada o de difícil determinación cuando, como señala el art. 19 LGDCU, la práctica comercial, acto, omisión, conducta, manifestación o comunicación comercial, incluida la publicidad y la comercialización directamente relacionada con la promoción y la venta o el suministro de bienes o servicios, incluidos los bienes inmuebles, hayan afectado a un grupo indeterminado de consumidores o usuarios. Es paradigma de tal indeterminación, característica del carácter difuso de la protección, la actividad publicitaria, que puede haber alcanzado a múltiples consumidores que no es sencillo identificar.

 

            24.- El art. 11.3 LEC se refiere a esos casos, pero no es aplicable al de autos, por lo que no cabe la pretendida remisión al art. 24.2 LGDCU. La acción de cesación que ejercita Urkoa tiene su régimen específico, porque los afectados están perfectamente determinados: son los clientes de Kutxabank S.A.  Por eso la asociación de consumidores demandante y ahora apelada, no tiene que hacer el llamamiento previsto en el art. 15 LEC. Actúa con la legitimación que le concede el art. 11.2 LEC, por ser “un grupo de consumidores o usuarios cuyos componentes están perfectamente determinados o son fácilmente determinables”.

 

            25.- A diferencia del apartado 3 del art. 11 LEC, el apartado 2 no exige que la asociación sea representativa para conceder legitimación, que “corresponde a las asociaciones de consumidores y usuarios”, carácter que ostenta la Asociación Uribe Kosta de Consumidores y Usuarios “Urkoa”. Todo ello supone, por tanto, la desestimación del primer motivo del recurso, en tanto Urkoa ostenta legitimación para ejercitar la acción de cesación que ha planteado en este litigio.

 

            TERCERO.- Sobre el carácter de la comisión por reclamación de posiciones deudoras

 

          26.- Sostiene la recurrente que la asociación de consumidores demandante no pretende la nulidad de una cláusula concreta, sino la de cualquier comisión por reclamación de posiciones deudoras, cualquiera sea el contrato (préstamo, crédito, cuenta a la vista…) en que se incluya. Entiende que esta comisión indemniza el daño que pueda ocasionarse a Kutxabank por el incumplimiento de sus clientes de las obligaciones de pago en operaciones crediticias.

 

          27.- Añade la recurrente que esa cláusula penal se ha adaptado a los criterios exigidos por el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Entiende que, pese al criterio de la sentencia recurrida, la cláusula no vulnera el art. 85.3 LGDCU, porque no vincula el contrato a la voluntad de Kutxabank, ni reserva en su favor facultades de interpretación o modificación. La comisión sólo se devenga si hay gestión personalizada de cobro, de la que debe conservarse constancia fehaciente.

 

          28.- Aunque Kutxabank no aportó con su contestación a la demanda ningún documento, hay que reconocer que el Banco de España admite la validez de las comisiones siempre que respondan a un servicio efectivo al cliente bancario. En esta materia es de aplicación la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 29 de octubre 2011.

 

          29.- El párrafo segundo del art. 3.1 de la citada orden dispone “Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos”. Si no hay servicio o gasto, no puede haber comisión. Por lo tanto, no sería exigible y las previsiones que lo contuvieran no serían aplicables.

 

          30.- Cuando se produce una “posición deudora”, es decir, un impago por el cliente bancario, la tarea de recobro no es un servicio efectivamente facilitado al cliente, ni un gasto en que incurra la entidad por prestarlo. El cliente ni demanda ni precisa de esa reclamación. El servicio sólo es para la entidad bancaria, que reclama el pago. Es decir, para la parte contratante cuyo objeto social es tal actividad.

 

          31.- El cobro de una cantidad al cliente por realizar una gestión de cobro a ese cliente, no responde a un servicio al mismo, ni un gasto por verificarlo. Cumple una función legítima, el recobro de lo impagado, pero que sirve al profesional, no al consumidor. Por lo tanto, si se siguen las directrices de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, no podría dar lugar a una comisión, pues no hay servicio o gasto que retribuir.

 

          32.- Hay que añadir que cuando se produce un descubierto, impago o “posición deudora”, opera el interés de demora característico de la contratación bancaria. Recordemos que este interés de demora se ha considerado por la jurisprudencia (STS 2 octubre 2001, rec. 1961/1996, 14 julio 2009, rec. 325/2005, 22 abril 2015, rec. 2351/2012 y 3 junio 2016, rec. 2499/2014) de naturaleza indemnizatoria, por los perjuicios que se ocasionan al acreedor por el incumplimiento o cumplimiento tardío del deudor. El interés de demora, en palabras de la STS 26 octubre 2011, rec. 1328/2008, es “sanción o pena con el objetivo de indemnizar los perjuicios causados por el retraso del deudor en el cumplimiento de sus obligaciones…”.

 

          33.- Si se produce el descubierto, impago o “posición deudora”, opera inmediatamente el interés de demora. Si a ese interés se suma la “comisión” ahora discutida  (que permite el cobro de hasta 30 euros por remitir un simple correo electrónico), resulta una sanción civil o indemnización desproporcionada, que carece de justificación y vulnera el art. 85.6 LGDCU, que declara abusivas “Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones”.

 

          34.- En consecuencia, el reproche que hace el primer apartado del segundo motivo del recurso a la pretensión de la asociación de consumidores Urkoa, carece de fundamento. La asociación pretende la cesación de una práctica, basada en las cláusulas que contienen los contratos de Kutxabank, que supone percibir una “comisión” o indemnización por un servicio que no presta a los clientes, sino a sí misma, y cuyo importe resulta desproporcionado.

 

          CUARTO.- Sobre la vulneración del art. 85.3 LGDCU

 

          35.– El segundo argumento que se esgrime por Kutxabank en el segundo motivo del recurso de apelación es la falta de vulneración del art. 85.3 LGDCU. Argumenta que este tipo de comisiones no vinculan el contrato a la voluntad de Kutxabank, ni reserva en su favor facultades de interpretación o modificación. En realidad, explica, la comisión sólo se devenga si hay gestión personalizada de cobro, de la que debe conservarse constancia fehaciente.

 

          36.- La sentencia de instancia considera que no hay prueba alguna de que Kutxabank realice la operativa como narra. En la contestación se expuso que entre el primer y tercer día en que se produce el impago se hace una llamada telefónica y comunica por Short Message Service o correo electrónico. Si no es posible el contacto así, se remite una carta. Si el séptimo día no hay respuesta, se devenga la comisión, aunque en el 60 % de los casos se regulariza la posición atrasada por lo que no se exige.

 

          37.- Entiende la sentencia recurrida que no hay prueba al respecto. Añade que esas explicaciones no aclaran si hay gasto efectivo, y no concretan si es una comisión periódica o única. Esa convicción judicial no se cuestiona en el recurso, que no discute la falta de prueba de su pretendida operativa. En consecuencia, debe concederse que el empresario se reserva la interpretación del contenido de una cláusula que contenga una comisión del tipo recogido en §13. Vistos sus ambiguos términos, puede reclamarla tras una simple llamada telefónica, un correo o SMS. Puede hacerlo además una o varias veces. De hecho podría solicitar la cantidad de 30 € cada día, o varias veces al día, porque puede hacerlo tantas veces como reclame por “cada” posición deudora.

 

          38.- Al margen de que el art. 1256 del Código Civil (CCv) prohíba que la validez y el cumplimiento de los contrates puedan dejarse al arbitrio de uno sólo de los contratantes, ha de compartirse con la sentencia de instancia que la forma en que se redacta la cláusula permite a Kutxabank interpretar unilateralmente su contenido, por lo que vulnera el art. 85.3 LGDCU. Esta objeción que se plantea en el recurso será desestimada.

 

          QUINTO.- Sobre la vulneración del art. 86 LGDCU

 

          39.- Seguidamente cuestiona Kutxabank que se haya infringido el art. 86 LGDCU. Dice que la cláusula que contiene la comisión de reclamación no contiene ninguna renuncia o limitación de los derechos de los consumidores, ni impone ninguna de las limitaciones o renuncias declaradas abusivas en ese precepto.

 

          40.- La sentencia recurrida explica que la cláusula priva al cliente de la posibilidad de conocer el medio de reclamación que se va a emplear y por el que se le cargan 30 euros. Tampoco permite saber cuánto se le carga, o en cuántos días debe regularizar la situación o atender la reclamación, lo que entiende vulnera el precepto citado.

 

          41.- El recurso no explica en qué falla el razonamiento judicial expuesto. Se limita a afirmar que no hay vulneración del art. 86 LGDCU. Pero como expone la sentencia recurrida, con la cláusula pactada hay una renuncia implícita a conocer la operativa de la reclamación, si se aplica de manera periódica o en un solo acto, si se puede reiterar cotidianamente o sólo  cuando el incumplimiento se produzca, aunque permanezca. En definitiva, se priva al cliente de un conocimiento preciso para poder actuar sin sufrir quebranto económico, que es en definitiva lo que dispone la sentencia recurrida.

 

          SEXTO.- Sobre la vulneración del art. 87.5 LGDCU

 

          42.- Kutxabank asegura que tampoco se vulnera el art. 87.5 LGDCU. El precepto considera abusivas las cláusulas que determinan falta de reciprocidad, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor o usuario. En particular el apartado 5 se refiere a las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de bienes o servicios “o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva”.

 

          43.- Dice Kutxabank que en un contrato de préstamo o crédito, del que es modalidad el descubierto en cuenta corriente, las obligaciones de pago recaen en exclusiva en la parte prestataria o acreditada, por lo que no tiene sentido establecer una reciprocidad en tales obligaciones.

 

          44.- El recurso nada dice del argumento de la sentencia recurrida, que fundamenta su aplicación en que la comisión permite percibir a Kutxabank 30 euros por un servicio que no se presta. Dice además la sentencia del juzgado que si el cliente tiene que efectuar una reclamación a la entidad financiera, no está previsto que obtenga resarcimiento si es extrajudicial, ya elija acudir en persona a la oficina, ya opte por remitir un correo electrónico o carta certificada.

 

          45.- El art. 87.5 LGDCU es de aplicación porque, como expone la sentencia y se ha explicado en el fundamento jurídico tercero de esta resolución, no hay servicio o gasto que se preste al cliente. Cuando Kutxabank dispone el cobro de una comisión por reclamación de posiciones deudoras con cargo al cliente, percibe una cantidad por un servicio inexistente, que se presta a sí misma, por ser propio de su objeto social.

 

          46.- La falta de reciprocidad es descrita certeramente en la sentencia recurrida. Las reclamaciones al banco no generan una indemnización correlativa a favor del cliente. Además, pese a lo que asegura en el recurso, pueden surgir incidencias que hagan factible esas reclamaciones, como cargos indebidos, gastos que no corresponden o falta de atención de la obligación de facilitar crédito hasta el límite concedido. Todo ello supone apartar las consideraciones que justifican este apartado del segundo motivo del recurso. 

 

          SÉPTIMO.- Sobre la infracción del art. 89.3 LGDCU

 

          47.- Seguidamente Kutxabank argumenta que no se vulnera el art. 89.3 LGDCU. En su opinión, los gastos que le ocasiona la morosidad de sus clientes no es de documentación, tramitación y no le corresponde.

 

          48.- La sentencia recurrida explica que se vulnera el precepto porque se le impone un gasto de tramitación que corresponde al empresario. Sobre este argumento, nada dice el recurrente, que se limita a asegurar que la gestión de recuperación por la mora no es gasto comprendido en el precepto.

 

          49.- El art. 89.3 LGDCU considera abusiva “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”. La recuperación de impagados corresponde por ley al acreedor, aunque sea posible la cesión del crédito a terceros, sin necesidad de consentimiento del deudor, conforme a lo que disponen los arts. 1526 y ss CCv. El titular de un crédito es el legitimado para reclamarlo.

 

          50.- Si se reclama un crédito por Kutxabank, el coste que supone a ella corresponde. No puede endosarlo al cliente, sin perjuicio de que se indemnice al acreedor por el cumplimiento tardío o forzoso con el interés de demora que se haya pactado. Si lo hace, como es el caso, está imponiendo al consumidor gastos que por ley corresponden al empresario. Es decir, se vulnera el art. 89.3 LGDCU, como sostiene la sentencia recurrida. Por tanto las razones que al respecto se esgrimen, deben ser desestimadas.

 

 

          OCTAVO.- Sobre el previo control administrativo

 

          51.- A continuación mantiene el apelante que la comisión controvertida se ha comunicado al Banco de España y al Departamento de Consumo del Gobierno Vasco (Kontsumobide). Mantiene que ha modificado la cláusula y sus procedimientos de gestión para adaptarlos a los criterios de ambos organismos. Subraya, finalmente, que antes del cobro de la comisión se realizan “gestiones personalizadas”, y se da un tiempo al cliente para que regularice su posición atrasada.

 

          52.- No hay constancia de nada de lo que dice Kutxabank. No consta la comunicación a Banco de España o Kontsumobide, porque con la contestación a la demanda no se aporta otro documento que el poder al Procurador. Tampoco hay prueba de que se haya producido alguna modificación de la comisión, ni que tal alegado cambio se verificara para adaptarla a criterios de ambos organismos.

 

          53.- Lo anterior no impide constatar que, si se hubiera acreditado, tal beneplácito no impide que los tribunales declaren la eventual abusividad de una cláusula en aplicación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

 

          54.- Sólo de este modo se salvaguarda el principio de primacía del derecho de la Unión Europea (STJUE 11 septiembre 2014, C-112/13, 5 abril 2016, C-689/13, caso Puligienica. Atendiendo ese principio y la idea de posición de inferioridad del consumidor (STJUE 27 julio 2000, C-240/98, caso Océano, 30 abril 2014, C-26/13, caso Kásler), el principio no vinculación que proclama el art. 6.1 de la Directiva 93/13 trata reemplazar el equilibrio formal por real (STJUE 26 octubre 2006, C-168/05, Mostaza Claro).

 

          55.- Para compensar el mencionado desequilibrio se exige intervención ajena a la partes del contrato (STJUE 6 octubre 2009, C-40/08, caso Asturcom), que realizan los tribunales nacionales pasando incluso por encima de su derecho procesal, como en el caso del juicio monitorio indicó la STJUE 14 junio 2012, C-618/10, caso Banesto, en del art. 400 LEC la STJUE 3 octubre 2013, C-32/12, caso Duarte, o de la propia jurisprudencia, como acaba de exponer la STJUE 21 diciembre 2016, C-154/15, 307/15 y 308/15, caso Gutiérrez Naranjo. Si cabe tal facultad para superar barreras de rango legal o la jurisprudencia, otro tanto habrá que admitir respecto de la opinión de los organismos que antes se citaron.

 

          56.- En cuanto a la afirmación de que se hacen gestiones personalizadas, es irrelevante. Sólo si se realiza el servicio o gasto tiene justificación el cobro de una comisión. Sostener que sólo se percibe la comisión cuando se hace la gestión es una obviedad. Si no se hiciera, no habría derecho a reclamarla o cargarla en la cuenta del cliente.

 

          57.- Finalmente, no hay constancia, salvo la afirmación de Kutxabank, de que se facilite un tiempo al cliente para regularizar su situación de impago o retraso. Pero aunque así fuera, ese término no convierte en servicio al cliente una gestión propia de la actividad empresarial de la entidad bancaria. En consecuencia tampoco se acoge este apartado del segundo motivo del recurso.

 

          NOVENO.- Sobre la licitud de la cláusula penal

 

          58.- Sostiene entonces la recurrente que la cláusula controvertida es lícita por ser una cláusula penal admitida por el art. 1152 CCv. Introduce así una cuestión nueva, no suscitada en la instancia, y que por ello no tuvo tampoco respuesta en la sentencia recurrida.

 

          59.- El art. 456.1 LEC establece el ámbito del recurso de apelación “con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia”, sin que en este caso la cuestión se hubiera suscitado.

 

          60.- Esta materia tiene relevancia constitucional. Sobre el recurso de apelación dice la STC 3/1996, de 15 enero (RTC 1996\3), que “en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura… como una revisio prioris instantiae en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, pero sin que la cognición del tribunal superior pueda extenderse a extremos distintos de los que fueron objeto del litigio en la primera”. No es posible, porque se privaría a las partes del doble grado de conocimiento judicial, manifestación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE, introducir cuestión nueva en segunda instancia.

 

          61.- En el mismo sentido se pronuncia la jurisprudencia, que explica que los términos del debate se fijan en la demanda, reconvención y contestaciones, sin perjuicio de la introducción de hechos nuevos (STS 19 abril 2000, rec. 1626/1995, 10 junio 2000, rec. 167/1996, entre muchas otras), respondiendo al principio “pendente apellatione nihil innovetur” al que aluden las STS 21 marzo 2012, rec. 536/2009 o 12 febrero 2014, rec. 1568/2011. No cabe, por ello, introducir hechos nuevos en segunda instancia (STS 30 enero 2007, rec. 1416/2000). De este modo no se vulneran los principios de contradicción y defensa, pues no se habría dado a la otra parte la posibilidad de alegar y probar lo que estimara conveniente a su derecho sobre las nuevas cuestiones (STS 19 de febrero de 2004, rec. 883/1998 y 18 de mayo de 2005, rec. 4544/1988).

 

          62.- Introducida por el apelante cuestión nueva en esta instancia, es improcedente su análisis al exceder del ámbito de conocimiento de este tribunal, aunque el argumento no podría acogerse por las razones expuestas en el Fundamento Jurídico tercero, ya que no caben dos indemnizaciones, la del interés de demora y el de la pretendida cláusula penal, que vulnerarían por desproporcionada el art. 85.6 LGDCU.

 

          DÉCIMO.- Sobre la morosidad

 

          63.- Finalmente se extiende el recurso en consideraciones sobre la morosidad, las obligaciones de las entidades bancarias al respecto, el deber de combatirla, los riesgos que ocasiona y las directrices que para reducirle disponen los reguladores. Añade que la cesación de las cláusulas que pretende la apelante dejaría sin indemnización a la entidad bancaria.

 

          64.- Tales consideraciones son conocidas y comprensibles. No puede compartirse, sin embargo, que la estimación de una acción de cesación impida la indemnización de los perjuicios causados por la morosidad. En primer lugar porque éstos desde luego se resarcen si se plantea una reclamación judicial que prospere. Si no la hay, la previsión de intereses de demora cumple, precisamente, esa misión.

 

          65.- Las consideraciones del recurrente no impiden constatar la abusividad de una previsión contractual que vulnera la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE de 29 de octubre 2011) por disponer una comisión por un servicio o gasto que no se presta al cliente, los arts. 85.3, 85.6, 86, 87.5, y 89.3 del RDL 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios, 1256 del Código Civil, los preceptos concordantes de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y las demás que cita la sentencia apelada.

 

          UNDÉCIMO.- Los precedentes judiciales

 

          66.- Las razones hasta aquí expuestas no resultan una extravagancia. Han sido acogidas en ejercicio de acciones individuales por otros tribunales, y además, desde antaño. Podemos citar así la SAP Salamanca, Secc. 1ª, 9 febrero 2009, rec. 531/2008, que dijo que “… repercutir, además  de  un  tipo  de  interés,  una  comisión  de  exceso  o  descubierto carece de justificación legal y supone un doble cobro generador de enriquecimiento injusto”, lo que reitera en SAP Salamanca, Secc. 1ª, 8 marzo 2010, rec. 57/2010. La SAP Jaén, Secc. 1ª, 3 mayo 2010, rec. 147/2010 mantiene que “cuando las entidades de crédito acceden a conceder a sus clientes un crédito les cobran como contraprestación a ello un alto tipo de interés, por lo que con los mismos, además de remunerarse por el dinero prestado, se indemniza al banco por la especial situación que se crea por el descubierto, pues han de realizarse mayores apuntes, se corre mayor riesgo, es decir existe coincidencia con lo que pretende retribuir la comisión por descubierto, por lo que admitirse la postura de la parte recurrente, se produciría  una  doble  remuneración,  para  un  mismo servicio”.

 

          67.- Otros precedentes ejercitando acciones individuales son la SAP Sevilla, Secc. 8ª, 10 mayo 2011, rec. 265/2011, que mantiene que  “la cuantía  cobrada  por comisiones no responde a los servicios que genéricamente y sin prueba alguna, dice haber prestado el banco a la recurrente en el descubierto”. O la SAP Tarragona, Secc. 1ª, 3 septiembre 2012, rec. 206/2012, que anula una cláusula semejante en base al  “carácter extraordinariamente desproporcionado de la comisión”.

 

          68.- Entre los pronunciamientos más recientes, ejercitando acciones individuales, la SAP Málaga, Secc. 4ª, 23 mayo 2014, rec. 908/2012, mantiene que “la exigibilidad de la mencionada comisión no se justifica como contraprestación de ningún servicio efectivamente prestado por la entidad bancaria más allá del contenido propio del contrato de descuento, ya remunerado”.

 

          69.- Finalmente también se recoge una posición semejante en las SAP Gipuzkoa, Secc. 2ª, 16 marzo 2015, rec. 2052/2015, 24 marzo 2015, rec. 2075/2015, y 22 mayo 2015, rec. 2141/2015, que sostienen, también en ejercicio de acciones individuales, que es una carga improcedente que se suma al interés de demora.

 

          DECIMOSEGUNDO.- Sobre la inscripción en el Registro

 

          70.- La asociación de consumidores apelada ejercitó la acción de cesación prevista en el art. 53 LGDCU, pero cita en el fundamento jurídico VIII, que rubrica “fondo”, los arts. 12 y ss de la Ley Condiciones Generales de la Contratación. La relación de ésta con el texto refundido LGDCU que aprueba el RDL 1/2007 se pone de manifiesto en la previsión de imprescriptibilidad de esta clase de acción contenida en el art. 56 LGDCU, que remite al art. 19 LCGC.

 

          71.- Debe hacerse esta precisión porque aunque no se solicite por la demandante, existe el imperativo legal de inscripción en el Registro de Condiciones Generales de Contratación que previene el art. 11 LCGC. Ordena el art. 11.4 LCGC que la inscripción de “las ejecutorias en que se recojan sentencias firmes estimatorias de cualquiera de las acciones a que se refiere el apartado anterior”, que menciona las acciones de cesación, retractación y declarativa. En sentido semejante se pronuncia el art. 22 LCGC.

 

          72.- En consecuencia, el fallo debe ser complementado de oficio, con el fin de que se inscriba en el citado registro la sentencia de instancia una vez firme, dando cumplimiento a las exigencias de la jurisprudencia que recogen, entre otras, las STJUE 30 mayo 2013, C-488/11, caso Asbeek Brusse, como ordena la STC 235/2015, de 5 de noviembre.

 

          DECIMOTERCERO.- Depósito para recurrir

 

          73.- Puesto que así lo dispone la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ), se decreta la pérdida del depósito que se consignó para recurrir en apelación.

 

          NOVENO.- Costas

 

          74.- Conforme al art. 398.1 LEC, en relación con el art. 394.1, las costas del recurso de apelación se abonaran por el apelante.

 

 

          Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

 

F A L L A M O S

          1.- DESESTIMAR el recurso de apelación formulado por la Procuradora de los Tribunales D. JESÚS Mª DE LAS HERAS MIGUEL, en nombre y representación de KUTXABANK S.A., frente a la sentencia de 17 de junio de 2016 (ROJ: SJPI 196/2016), dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Vitoria-Gasteiz en el Juicio Verbal nº 3/2016, que se mantiene en idénticos términos aunque añadiendo que una vez firme, la sentencia se inscribirá en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

          2.- DECRETAR la pérdida para el apelante del depósito consignado para recurrir, que se ingresará en la cuenta de recursos desestimados.

          3.- CONDENAR a KUTXABANK S.A. al abono de las costas del recurso de apelación

MODO DE IMPUGNACION: Frente a la presente resolución cabe interponer recurso de casación por interés casacional así como recurso extraordinario por infracción procesal caso de caber el anterior, por escrito, en el caso de ambos en uno mismo, ante esta Audiencia Provincial y dentro del plazo de VEINTE DÍAS desde el día siguiente a la notificación de aquella, correspondiendo su conocimiento a la Sala Primera del Tribunal Supremo (art. 479 LEC).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros por cada uno de ellos, sin cuyo requisito no serán admitidos a trámite. Los depósitos se constituirán consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el Banco de Santander con el número 0008.0000 seguido de la clave 06 (casación) y nº del procedimiento, y / o 0008.0000 seguido de la clave 04 (ext. por infracción procesal) y nº de procedimiento, consignaciones que deberán ser acreditadas al interponer el/los recursos (DA 15ª de la LOPJ). 

Con certificación de esta resolución y carta orden remítase los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

            PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por la Ilma. Sra. Presidenta y los Ilmos. Srs. Magistrados que la firman y leída por el Sr. Ponente en el mismo día de su fecha, lo que yo la Letrada de la Administración de Justicia certifico.

Bloque 1: de la cláusula 1 a la 25 inclusive

1.- CLÁUSULA SUELO (6ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- PRÉSTAMO HIPOTECARIO BBVA

CLAUSULA RELATIVA A LA LIMITACION DEL INTERES VARIABLE (CONDICIÓN 3 BIS)

3- la citada cláusula tiene el siguiente tenor «En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea INFERIOR AL 2.25%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto [0,70%] determinará el «tipo de interés vigente» en el «periodo de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, SUPERIOR AL 15% NOMINAL ANUAL» [STS 23 diciembre 2015].

 

2.- Caixanova (préstamo hipotecario de 22 junio 2005 con personas consumidoras por subrogación)

En la cláusulas tercera y tercera bis de la escritura, rotuladas «Intereses ordinarios» y «Tipo de interés aplicable», se estableció que, para determinar el tipo de interés aplicable -calculado siempre sobre la base de meses de 30 días y años de 360 días-, el plazo total del préstamo se subdividiría en períodos anuales, el primero al tipo nominal anual del 3,50% (cláusula 3ª) y los demás a un tipo de interés variable trimestral, en función del Euribor incrementado en un margen o diferencial positivo de 0,40 puntos los cuartos primeros trimestres de aplicación y de 0,75 puntos los demás trimestres de la vida del préstamo (clausula 3ª bis), si bien en la propia cláusula tercera bis se contenía un apartado del siguiente tenor:

» e) No obstante la variación pactada, el tipo de interés nominal aplicable no podrá: ser inferior al TRES CON CINCUENTA POR CIENTO, ni superior al NUEVE CON VEINTICINCO POR CIENTO durante los cuatro primeros trimestres de aplicación de interés variable.

ser inferior al CUATRO POR CIENTO, ni superior al DIEZ CON CINCUENTA POR CIENTO, el resto de la vida del préstamo. [AAP 30 octubre 2015, no se pronuncia porque se sobresee procedimiento por nulidad cláusula vencimiento anticipado].

 

3.- CAJASUR BANCO, antes BBK BANK CAJASUR, antes BBK BANK antes CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE CÓRDOBA, CAJA SUR

‘Sin perjuicio de lo indicado anteriormente, el tipo de interés aplicable no podrá ser inferior al 3% nominal anual ni superar el 12% nominal anual. Si al cálculo efectuado según el criterio de variación pactado resultan unos tipos inferiores o superiores a los límites fijados anteriormente, se aplicarán estos últimos’.

«Sin perjuicio de lo indicado anteriormente, el tipo de interés aplicable en cada periodo, ya resulta de la aplicación de la referencia inicial o de los sustitutos previstos no podrá será (sic) inferior al 4% nominal anual ni superar el 12% nominal anual». [STS 24 marzo 2015].

 

4.- CAJA RURAL DE NAVARRA (préstamo hipotecario con persona consumidora)

Cláusula tercera del préstamo hipotecario: “En ningún caso el interés del préstamo podrá rebasar el dieciocho por ciento anual (18%)”; y la tercera-bis, “TIPO DE INTERÉS ORDINARIO MÍNIMO.- Pactan las partes expresamente que el tipo de interés ordinario resultante de lo anteriormente pactado no podrá ser nunca inferior al dos con cincuenta por ciento anual (2,50%)”. [SJM núm. 11 Madrid de 7 abril 2016 y SJC-A Álava 19 setiembre 2012]

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

BBVA NIF A48265169: No.

CAJAMAR NIF F04001475: No.

Cajas Rurales Unidas, F04743175: No.

Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra, G70270293: No.

KUTXABANK – NIF A95653077

CAJASUR BANCO – NIF A95622841

NCG Banco, A70302039: No.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Falta de equilibrio y reciprocidad.

Por el demandado: arts. 8.2 y 82.1 TRLGCU, doctrina jurisprudencial establecida en la STS 241/2013, de 9 de mayo [no la puede invocar a su favor: es acción colectiva].

En 1ª instancia: Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios; STS de 2 de marzo de 2011, STJCE de 3 de junio de 2010, art. 4.2 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas.

En la Audiencia: Implícitamente STS 9 mayo 2013.

Por el Tribunal Supremo: art. 222, apartados 1, 2 y 3 LEC.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores y posteriores: STJUE 21 diciembre 2016 [la limitación del efecto restitutorio de la nulidad de las cláusulas suelo declaradas abusivas por STS 9 mayo 2013 no es compatible con el Derecho de la Unión]; STC 146/2016, de 19 setiembre [declara vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia) en el archivo de actuaciones en demanda singular por litispendencia de una acción colectiva, resultante de una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del TJUE]; STJUE 14 abril 2016 [El consumidor tiene el derecho subjetivo a desvincularse de la acción colectiva]; SJM Madrid núm. 11 de 7 abril 2016 [macrodemanda]; AAP 30 octubre 2015, no se pronuncia porque se sobresee procedimiento por nulidad cláusula vencimiento anticipado. Si la cláusula suelo fuera definición del objeto principal del contrato –interés- su nulidad arrastraría la de la cláusula de intereses que también sería nula, sin integración y no se podría cobrar nada por intereses remuneratorios; SSTS 22 abril 2015; 25 marzo y 24 marzo 2015 (SJM 1 Córdoba 16 noviembre 2012; SAP Córdoba 21 mayo 2013); 8 setiembre 2014 [cláusula suelo, información notario en FD 2.9]; SJPI 100 Madrid 5 diciembre 2013; STS 9 mayo 2013; SJC-A Álava 19 setiembre 2012; STJUE 3 junio 2010; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones 13 setiembre 2013, 19 abril 2006 (dos), 26 octubre y 23 octubre 1987 [límite máximo de responsabilidad].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: La declara justificada.

Decisión de la Audiencia: No supera el control de transparencia.

Decisión del TS: Es nula por cosa juzgada de la STS 9 mayo 2013.

 

OTRAS CLÁUSULAS SUELO DE BBVA[1]

1.- La referida sentencia de esta Sala nº 241/2013, de 9 de mayo, estableció en el apartado 7º de su Fallo: «Declaramos la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores descritas en los apartados 2, 3 y 4 del antecedente de hecho primero de esta sentencia». A su vez, dentro de tales apartados, se incluían las siguientes cláusulas suelo utilizadas por el BBVA (parte condenada en dicha resolución): a) El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 12,00 % ni inferior al 2,50 % nominal anual. b) En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2’50 %, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el «tipo de interés vigente» en el «período de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15 % nominal anual. c) En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2,25%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el «tipo de interés vigente» en el «período de interés». 2.- A su vez, la sentencia de esta Sala nº 139/2015, de 25 de marzo , en un supuesto de acción individual, confirmó la nulidad de una cláusula suelo de «BBVA» del siguiente tenor: «En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2’50%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el «tipo de interés vigente» en el «periodo de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15 % nominal anual». Es decir, una estipulación idéntica a la modalidad «b» antes transcrita. 3.- Asimismo, la sentencia 222/2015, de 29 de abril, también en un caso de acción individual, confirmó la nulidad de la siguiente cláusula utilizada por «BBVA»: » En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al dos con veinticinco (2,25) por ciento, este valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el «tipo de interés vigente» en el «periodo de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al quince (15) por ciento nominal anual». 4.- La cláusula suelo utilizada por el «BBVA» que fue declarada nula por la sentencia ahora recurrida dice: «En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea INFERIOR AL2.25%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto determinará el «tipo de interés vigente» en el «periodo de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, SUPERIOR AL 15% NOMINAL ANUAL». Esta condición general es idéntica a la tratada en la sentencia 222/2015.

 

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

3/2016 “La renegociación del contrato cuando hay cláusulas suelo abusivas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 34, octubre, (3ª época), pgs. 1605-1606 (6 octubre 2010); y el mismo con resumen en www.notariosyregistradores.org (10 octubre 2016).

2/2016 ¿A quién beneficia la expresión manuscrita?, en www.notariosyregistradores.com, (11 setiembre 2016).

1/2016 “Los consumidores tienen el derecho subjetivo europeo a desvincularse de las acciones colectivas” en www.notariosyregistradores.com, (15 abril 2016).

4/2015 “Inscripción de una cláusula suelo del 0,5%”, en www.notariosyregistradores.com, (21 diciembre 2015).

3/2015 “Con la expresión manuscrita el profesional cumple su deber legal de transparencia”, Breve comentario y resumen de la resolución DGRN 8 octubre 2015, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 18 noviembre 2015).

2/2015 “Registro de Condiciones Generales: entre la eliminación y el rescate”, Registradores, núm. 72, abril-junio, (2015), pgs. 51-52; blog.registradores.org, (publicado el 28 julio 2015); y web notariosyrgistradores.com (publicado el 15 noviembre 2015).

1/2015 “La devolución de las cantidades pagadas de más por cláusulas suelo”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 26 mayo 2015).

7/2013 “Suspensión cautelar del cumplimiento de una cláusula suelo” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 19 octubre 2013).

6/2013 “Esquema breve para estudiar mejor la STS 9 mayo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 10 julio 2013).

5/2013 “Las cláusulas suelo en préstamos hipotecarios de financiación de la vivienda. Presentación del resumen de la STS de 9 mayo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 1 julio 2013).

4/2013 “Prontuario para saber cuándo una cláusula es abusiva”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 27 marzo 2013).

3/2013 “Sanción por usar cláusula suelo abusiva con tipo de interés mínimo del 2,5%”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 20 marzo 2013).

2/2013 “Validez de cláusulas suelo en hipoteca de vivienda celebrada por adhesión a condiciones generales”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 21 febrero 2013).

1/2013 “Nulidad cláusulas suelo-techo sostenida por el Ministerio Fiscal”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 26 enero 2013).

2012 “Nulidad cláusulas suelo-techo”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 13 noviembre 2012).

2011 Sobre las cláusulas suelo en Seminario de Derecho Registral de Bilbao, casos prácticos de la sesión de 19 de octubre de 2010, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 6 de octubre de 2011).

2003, “Límites de oscilación del tipo de interés” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 128; y “2. límites de oscilación del tipo de interés”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 13 de mayo de 2003, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1840.

 

 

Otros autores:

Pérez Beltrán, S., “Importancia de la acción colectiva de los consumidores en la lucha contra las cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, publicado el 21 junio 2013.

Santos Urbaneja, F., “Urge una ley de acciones colectivas para la defensa de los consumidores y usuarios”, en www.notariosyregistradores.com, publicado el 30 mayo 2013.

 

 

 

 

2.- CLÁUSULA GASTOS BBVA (5ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Caja Laboral Popular (préstamo hipotecario de 6 de abril 2006 con personas consumidoras)

Cláusula quinta: «Los gastos de tasación del inmueble hipotecado en esta escritura, los que origine este otorgamiento, aranceles notariales y registrales [en rojo lo nulo], sus copias, impuestos de toda clase e inscripción en el Registro de la Propiedad, serán de cuenta de la parte deudora así como los que produzcan las modificaciones o novaciones, la carta de pago y cancelación de la hipoteca en su día, salvo los que la Ley prohíba con sanción de nulidad. Estos gastos no han sido incluidos en el cálculo de la Tasa Anual Efectiva mencionada en este contrato.

Serán asimismo a cuenta de la parte deudora, los gastos de información registral, las notificaciones, las peritaciones y los de gestión de cobro que ocasione la falta de cumplimiento por parte de la PRESTATARIA de las obligaciones establecidas en el presente contrato.

Así mismo irán a cargo de la parte PRESTATARIA, los gastos (incluidas copias, impuestos, inscripción) derivados de las escrituras previas y que sean necesarias para que la presente escritura quede inscrita en el Registro de la Propiedad. En relación a estas escrituras previas, la parte PRESTATARIA autoriza irrevocablemente a CAJA LABORAL para solicitar por sí sola la expedición de segundas y posteriores copias de las mismas a los efectos de liquidar los impuestos correspondientes e inscribir dichas escrituras en el Registro de la Propiedad.

Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo, será por cuenta de la parte PRESTATARIA» [SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015, confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016].

 

2.- Qogir Préstamos (préstamo hipotecario 6 agosto 2015 –deudor persona consumidora para fines profesionales-)

Se retienen y 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría (resolución DGRN 10 febrero 2016].

 

3.- BBVA

GASTOS (CONDICION 5ª). 30- la citada cláusula tiene el siguiente tenor:

«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria [1] todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación , formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, [2] siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados [3] servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos [4] daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.

El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª”. [STS 23 diciembre 2015]

 

4.- BBVA, Caja Madrid

«En caso de procedimiento judicial, todos los gastos y costas judiciales serán de cuenta de los demandados» [STS 16 diciembre 2009].

 

5.- BSCH

«… Serán a cargo de la parte prestataria (…) los gastos judiciales o extrajudiciales que el Banco tuviera que satisfacer para obtener el cumplimiento del contrato, incluso los honorarios de Letrado y Procurado»; y que «los aludidos gastos (…) serán exigibles desde que se ocasionen o devenguen».” [FD 8º de la sentencia de la Audiencia]. [STS 16 diciembre 2009].

 

6.- Bankinter

“Bankinter, en relación con dicha cláusula, diferencia el pacto sobre costas incluido en los contratos de préstamo hipotecario, de la inclusión de las costas dentro del importe garantizado con la hipoteca. En el primero de los casos –cláusula 5ª, g) del documento núm. 9 de los acompañados con la demanda, a cuyo tenor «correrán por cuenta del prestatario los gastos derivados de los siguientes conceptos… gastos extrajudiciales y costas judiciales ocasionados a Bankinter como consecuencia del incumplimiento de la obligación de pago por parte del prestatario»– […] [FD 8º de la sentencia de la Audiencia]. [STS 16 diciembre 2009].

 

7.- BBVA (préstamo hipotecario 1 octubre 2005)

5ª.- GASTOS. Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización , subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división , segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía , siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al Banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura , así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos, procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por el incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes, directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama o notariales), así como los derivados por los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador, aun cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva. El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con cargo a la cifra prevista para gastos y costas en la cláusula 9ª. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

8.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

QUINTA. – GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA. Serán de cuenta de la parte deudora todos los gastos presentes o futuros que se deriven de esta escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes:

  1. a) Aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de su primera copia para Bilbao Bizkaia Kutxa, y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida.
  2. b) Impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo, como la constitución modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, (incluidas igualdades o reservas de rango), así como de cualesquiera otras garantías otorgadas o que se otorguen en garantía del presente préstamo.
  3. c) Gastos de tramitación de esta escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos.
  4. d) Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como del seguro de daños del mismo y las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble.
  5. e) Los gastos procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por el acreditado de su obligación de pago.
  6. f) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con este préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad prestamista, dirigida a la concesión o administración del préstamo.

DECIMOSEGUNDA.- CREDITOS CONEXOS. Las cantidades que la entidad acreedora se vea obligada a satisfacer, en defensa de los derechos que se le reconocen en esta escritura, y/o por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por cualquiera de los gastos relacionados en la cláusula quinta (Gastos a cargo de la prestataria) y por honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa), así como los gastos de requerimientos a que se refiere el arto 686 de la L.E.C., gastos de administración a que se refiere el arto 690 de la misma Ley, en lo que no se compense con los frutos y rentas de los inmuebles, gastos e impuestos por la inscripción en el Registro de las modificaciones de domicilio del deudor o hipotecante no deudor, gastos notariales, liquidación complementaria de la autoliquidación por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en general, cualquier gasto originado por la presente escritura, o las que la complementen, o por las previas necesarias para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad se cargarán en cuenta acreedora de la parte prestataria si tuviera saldo suficiente. En caso de que no tuviera saldo suficiente, se contabilizarán en cuenta aparte, considerándose cantidades vencidas y devengando, desde su pago, el interés de demora que se indica en la cláusula sexta. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

9.- Banesto [préstamo hipotecario de 27 junio 1985]

La práctica de incluir en la cifra global por costas y gastos no sólo las costas y gastos judiciales, sino cualesquiera otros gastos más o menos relacionados con el contrato y que habiendo sido anticipados por el prestamista, deban ser, en definitiva, según el contrato de cargo del prestatario, comprendiendo, según la escritura [cláusula 8ª], «en general los gastos de esta operación que siendo a cargo de la parte prestataria o del titular del bien hipotecado hayan sido satisfechos por el prestamista» [resolución 23 octubre 1987].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

BBVA – NIF: A48265169: Sí.

CAJA MADRID – NIF: G28029007: Sí, cesación.

BANKIA – NIF: A14010342: No.

BANKINTER – NIF: A28157360: Sí.

BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO – NIF: A39000013: Sí.

BANCO SANTANDER – NIF: A39000013. Sí.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: arts. 86.7, 87, 89.2 y 89.3 TRLGDCU.

– Costas procesales: orden público y SAP 11 mayo 2005 [cosa juzgada].

– Gastos cancelación: son del acreedor por ley.

Por el demandado:

– Costas: cosa juzgada, no se ha utilizado la cláusula –acreditado-. Art. 89.3.a) y c) se refiere a la compraventa de viviendas, hipoteca unilateral gastos son del hipotecante y los de seguro también por art. 8 LRMH.

En 1ª INSTANCIA:

– Costas: cosa juzgada.

– Resto: art. 6.2 LCGC, STJUE 9 setiembre 2004: no cabe interpretación «contra proferentem» sino nulidad de la cláusula ambigua y perjudicial.

– Gastos cancelación: la actividad de cancelación del banco no es sino el consentimiento del art. 82 LH, es oscura contra arts. 5.5 y 7.7 LCGC.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

– Gastos documentación: arts. 89.3.2, 3 y 4 TRLGDCU.

– Tributos: art. 89.3.c) TRLGDCU.

– Gastos seguro daños: art. 8 LRMH y art. 14 LCS (tomador) –válida-

– Gastos pre-procesales: art. 86 TRLGDCU y 8 LCGC.

– Abogado y procurador voluntario: contra art. 32.5 LEC y 86 TRLGDCU y 8 LCGC.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015 [gastos notariales y registrales al deudor nula por falta de reciprocidad; gastos derivados del impago y de prestación de servicios por la entidad al mismo, nula por general], confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN y otros: Resoluciones de 10 noviembre 2016 (497) [considera inscribible, como gasto de conservación de la garantía, la imposición al deudor de los gastos del seguro de daños y la estipulación del banco como beneficiario del seguro; no en indemnizaciones por expropiación forzosa que tienen régimen imperativo propio]; 10 febrero 2016 (advierte que los gastos que por ley son del profesional no pueden imponerse al adherente); 19 abril 2006 (dos) y 26 octubre y 23 octubre 1987.

El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: “4.- Gastos derivados de la concertación del contrato y de la ejecución: gastos de notaría, registro impuesto de AJD, gestoría, costas procesales y honorarios de abogado y procurador. Se declaran en general nulos […] En otros casos se trata de gastos: las costas procesales, sujetos a estricta regulación legal (arts. 394, 398, 559 y 561 LEC), correspondiendo al juez su atribución al deudor o al acreedor […] Y en cuanto a la imputación de los honorarios de abogado y aranceles de procurador, indica el TS que es contraria al artículo 32-5 de la LEC que los excluye de la condena en costas salvo temeridad, por lo que su imposición al deudor supone abusividad […]

“No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos referidos al pago de comisiones y compensaciones que excedan del máximo permitido por las normas que las regulan (ej. arts. 7 a 9 de la Ley 41/2007) o los pactos que impongan al deudor el abono de gastos o impuestos cuyo pago corresponde por Ley al acreedor (art. 89-3 LGDCU)”.

El pago por el deudor de los honorarios del abogado del acreedor en la ejecución extrajudicial, porque su intervención no es obligatoria y según el artículo 236-K-3 del RN, el notario sólo debe practicar la liquidación de gastos, considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula con integración.

35- A la vista de lo expuesto hemos de considerar abusiva la condición general en todos sus párrafos excepto en el cuarto [Esta cláusula ya fue declarada nula, por la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia, y posteriormente por la de la Sec 13 de la AP, que devino firme en relación a esta cláusula, en el procedimiento que dio lugar a la STS 16-12-09], por resultar abusiva a la vista del art 87.5 y 89.3 del TRLCU.

36- […] la cláusula no cumpliría tampoco los requisitos de claridad y concreción del art 5.5 LCGC, resultando por el contrario oscuras y ambiguas en los términos del art 7.7 del mismo texto.

– INTEGRACIÓN

  1. a) cláusula de gastos serán de cuenta del cliente aquellos gastos o tributos que por disposición legal o reglamentario no sean del banco.

Decisión de la Audiencia: Confirma decisión del Juzgado.

Decisión del TS: Confirma decisión de la Audiencia

– Gastos documentación: nulos por arts. 89.3.2, 3 y 4 TRLGDCU.

– Tributos: abusivos por art. 89.3.c).

– Gastos seguro daños: válidos por art. 8 LRMH y art. 14 LCS (tomador) –válida- [aquí hay cosa juzgada con Caja Madrid 16-12-09].

– Gastos pre-procesales, notario, registrador: abusivos por art. 86 LCGC y 8 LCGC.

– Abogado y procurador voluntario: abusivos por contra art. 32.5 LEC y 86 TRLGDCU y 8 LCGC.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN 10 febrero 2016: El segundo grupo de cantidades retenidas está constituida por 441,52 euros para pagar la cuota de ajuste y la primera cuota de intereses, 20 euros por gastos de transferencia, 194,81 euros para pagar a «Katra Tasación» los gastos de la tasación del inmueble hipotecado, 121 euros para pagar a don A. R. R. los honorarios de abogado de la preparación documental de la hipoteca, y 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. Es práctica relativamente frecuente en los préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a estas retenciones, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente (cfr. STS de 23 diciembre 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador.

Nota BBVA: 5.º) Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o del deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los de seguros, notariales, registrales y procesales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual, todo ello contradice al art. 1168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c del número 7 de la OM de 12 de diciembre de 1989 y arts. 10.1, 10.3 LGDCU, 5 y 7 LCGC. El acreedor no puede imputar sin justificación ni negociación, que no se acredita, al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Además, la imputación de costas y gastos procesales no puede inscribirse dado que la mismas halla sujeta a reglas de Derecho necesario, a saber los arts. 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. [Resolución 19 abril 2006 – BBVA]

 

Nota BBK: 4.º) Gastos y créditos conexos. I. Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o en el deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los notariales, de conservación, seguros, y registrales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual. El acreedor no puede imputar sin justificación al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Todo ello contradice al artículo 1.168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c) del número 7 de la OM de 12 de diciembre 989 y artículos 10.1.a) LGDCU y 5 y 7 LCGC. El profesional no puede desplazar sus costes al cliente sin la oportuna negociación la cual no se acredita lo que es contrario a los artículos 10.1.a), 10 Código de comercio y 5.5. LCGC. La imputación al prestatario en exclusiva de los gastos procesales es contraria a, preceptos imperativos, en particular a los artículos 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. II. Créditos conexos. Entre ellos se incluyen gastos del más variado régimen, que se pretenden cubrir con la garantía hipotecaria por costas y gastos, lo que en algunas ocasiones, como en el caso de subrogación por pago de impuestos que llevan aparejada preferencia legal sobre la hipoteca constituida, gozan de un rango superior al de la hipoteca misma, por lo que su garantía con ella encierra sobre-garantía contra el número 18 de la disposición adicional 1.ª LGDCU. La inclusión indiscriminada de tales créditos heterogéneos en una misma cláusula con sujeción a idénticos efectos adolece de oscuridad, lo que contraviene los artículos 10.1 a) LGDCU 5 y 7 LCGC. [Resolución 19 abril 2006 – BBK].

 

Resoluciones 26 octubre y 23 octubre 1987: El defecto 6.1.1 (cláusula 8.- de la escritura) se refiere, finalmente, a una cuestión muy importante porque está muy generalizada la práctica de incluir en la cifra global por costas y gastos no sólo las costas y gastos judiciales, sino cualesquiera otros gastos más o menos relacionados con el contrato y que habiendo sido anticipados por el prestamista, deban ser, en definitiva, según el contrato, de cargo del prestatario. De la Ley de Hipoteca Mobiliaria (artículo 6.°) resulta un criterio favorable a la inclusión en la misma cifra global, de aquellos gastos extrajudiciales que, como las primas de seguro del bien hipotecado, estén en íntima conexión con la conservación y efectividad de la garantía; éste puede ser también el caso de los anticipos por aquellos impuestos que constituyen afecciones preferentes a la hipoteca, o por gastos de la comunidad en régimen de propiedad horizontal y otros de análoga trascendencia en relación con la hipoteca misma. Pero una fórmula que, como la de la escritura, comprende «en general los gastos de esta operación que siendo a cargo de la parte prestataria o del titular del bien hipotecado hayan sido satisfechos por el prestamista» no puede ser aceptada, porque, como resulta de otros considerandos, la parte prestataria ha asumido obligaciones que son, en rigor, ajenas a la obligación garantizada y a la conservación y efectividad de la garantía. Si se quiere que los reembolsos por anticipos relativos a estas otras obligaciones sean también garantizados por hipoteca, se requerirá constituir hipoteca especial por deuda futura con las consiguientes precisiones relativas a cada deuda y al respectivo importe máximo garantizado.

 

BIBLIOGRAFÍA

– Pérez Benítez, J. J. (coordinador), “Efectos de la nulidad de las cláusulas abusivas”, elderecho.com, (2016) en http://www.elderecho.com/foro_legal/mercantil/Efectos-nulidad-clausulas-abusivas_12_982185001.html.

 

 

– Trabajos del autor de esta ficha:

2008 “Combatir las cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 17 de diciembre).

2006 “EL PAPEL DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD FRENTE A LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN MATERIA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA”, en “Protección del comprador de vivienda frente a cláusulas abusivas, INFORME SOBRE EL ANÁLISIS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA”, diciembre, 2006, CECU.

– El mismo informe en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 131, enero, (2007), (2ª época), pgs. 42 a 46.

2004 Recensión de la obra de Mª de Lourdes Ferrando Villalba, “Las comisiones bancarias”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 684, julio-agosto, pgs. 2033 a 2036.

 

 

 

 

 

3.- CLÁUSULA DE INTERÉS DE DEMORA PRÉSTAMO HIPOTECARIO (7ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- BBVA (CONDICIÓN 6ª)

37- La citada cláusula tiene el siguiente tenor:

«Las obligaciones dinerarias de la parte prestataria, dimanantes de este contrato, vencidas y no satisfechas, devengarán desde el día siguiente al de su vencimiento, sin necesidad de requerimiento alguno y sin perjuicio de la facultad de vencimiento anticipado atribuida al Banco en la Cláusula 6ª bis, un interés de demora del 19% NOMINAL ANUAL, calculado y liquidable por meses naturales o fracción en su caso y siempre por periodos vencidos. Los intereses vencidos y no satisfechos devengarán y se liquidarán en igual forma nuevos intereses al tipo de interés moratorio aquí establecido.

Las cantidades resultantes como intereses de demora se considerarán firmes en el momento en que se perciban, sin perjuicio del derecho del Banco a exigir los intereses moratorios devengados hasta cada momento, y quedarán garantizadas exclusivamente con cargo a la cantidad máxima consignada en el apartado b) de la cláusula 9ª”. [SSTS 18 febrero 2016 y 23 diciembre 2015 y Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016].

 

2.- Caixanova (préstamo hipotecario de 22 junio 2005 con personas consumidoras por subrogación)

6ª. INTERESES DE DEMORA. a) Sin perjuicio de las acciones resolutorias que la Caja pueda ejercitar, las cantidades vencidas y no pagadas devengarán intereses de demora al tipo nominal anual del DIECIOCHO POR CIENTO.

  1. b) El mismo interés de demora devengará el principal pendiente de vencimiento en caso de reclamación judicial, hasta la cancelación total del préstamo… [AAP 30 octubre 2015, no se pronuncia porque se sobresee procedimiento por nulidad cláusula vencimiento anticipado].

 

3.- KUTXABANK

(Préstamo hipotecario de 7 abril 2006 –deudor persona consumidora-)

El auto de instancia considera y declara abusiva y nula la cláusula 8ª de la escritura de hipoteca, otorgada el 7 abril 2006 referida al «interés de demora» al tipo del 17’50%, por su manifiesta desproporción en relación con el tipo interés legal y su desajuste respecto a lo regulado en el art. 114 LH, conforme a la reforma introducida por la ley 1/2013, que establece un máximo de tres veces el interés legal del dinero [AAP 76/2016, Vitoria-Gasteiz de 21 de mayo, aborda el régimen de la prohibición de integración de la cláusula nula por abusiva de intereses de demora].

 

(Préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta. Intereses de demora.

“Las obligaciones dinerarias dimanantes de este contrato, vencidas y no satisfechas, devengarán desde el día siguiente al de su vencimiento y diariamente, un interés nominal anual moratorio de 17,250 puntos porcentuales, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 316 y 317 del Código de Comercio, en relación con el artículo 1108 del Código Civil, a cuyo fin se establece esta condición. Estos intereses serán liquidados en las mismas fechas previstas para los ordinarios y si no fueran satisfechos se capitalizarán, conforme el ya mencionado artículo 317 del Código de Comercio, devengando a su vez intereses” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, válida salvo anatocismo].

 

La cláusula Sexta del contrato dice:

«INTERÉS DE DEMORA.

Sin perjuicio del derecho de resolución del contrato por parte de la Caja, si el prestatario incurriera en retraso, cualquiera que fuese su causa, en el cumplimiento de las obligaciones de pago con arreglo a lo establecido en el presente contrato, sea en concepto de pago del principal, intereses, comisione o gastos, así como en el caso de que vencido el préstamo por cualquiera de las causas previstas contractualmente, el prestatario no reintegrase el total del importe reclamado, estar obligado a satisfacer un interés de demora de diecisiete puntos con cincuenta centésimas de punto por ciento (17,50 %) nominal anual, sin necesidad de previa interpelación, siendo el TAE resultante total del dieciocho coma novecientos setenta y cuatro milésimas por ciento (18,974 %).

Dicho interés se devengará por días comerciales efectivamente transcurridos, y se calculará sobre las cantidades cuyo pago se haya retrasado. Se liquidará de igual forma a la detallada para el cálculo de los intereses ordinarios.

A los efectos de lo dispuesto en el artículo 317 del Código de Comercio, la Entidad Prestamista capitalizará los intereses devengados y no satisfechos que, como aumento de capital devengarán nuevos réditos». Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo el banco dice aplicar un interés de demora del 12 %. [SJM 1 Vitoria-Gasteiz 15 junio 2015].

 

4.- Banco de Santander (préstamo personal de 26 noviembre 2007)

Contrato de préstamo entre Banco Santander y el demandado, por un importe de 12.729,6 euros, pagadero en 60 cuotas mensuales de 281,87 euros (comprensivas del capital e interese remuneratorios, del 11,80% anual), a un TAE del 14,23%, en el que el prestatario deja de pagar las cuotas en mayo de 2008, procediéndose al cierre de la cuenta en el mes mayo de 2010 con un capital pendiente de rembolsar de 16.034,36 euros. El interés moratorio en el préstamo fue pactado en el 21,80% anual, lo que supone más de cuatro veces el interés legal de dinero del año 2007, que era del 5% [STS 22 abril 2015 y SAP Tenerife 29 junio 2012].

 

5.- NCG BANCO

“6ª.- INTERESES DE DEMORA

  1. a) Sin perjuicio de las acciones resolutorias que la Caja pueda ejercitar, la cantidades vencidas y no pagadas devengarán intereses de demora al tipo nominal anual del dieciocho por ciento (18%).
  2. b) El mismo interés de demora devengará el capital pendiente de vencimiento en caso de reclamación judicial, hasta la cancelación total del préstamo. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].

 

6.- CAIXABANK

(Préstamo hipotecario de 29 abril 2015 –persona consumidora que hipoteca segunda residencia-)

Se suspende la inscripción de una hipoteca porque la escritura de constitución incluye una cláusula sexta de intereses moratorios fijos del 20,50% anual a efectos obligacionales, los cuales se limitan a un máximo del 12,955% anual a efectos hipotecarios por contraria al art. 251.6.4.a) Código de Consumo de Cataluña. La DGRN confirma la suspensión. [Resolución DGRN 25 setiembre 2015].

 

(Préstamo hipotecario de 15 julio 2013 –deudor persona consumidora-)

Según se dice en el Pacto sexto de la escritura sobre intereses de demora: «en caso de no satisfacerse a La Caixa, a su debido tiempo, las obligaciones pecuniarias derivadas del préstamo, incluso las nacidas por causa de vencimiento anticipado, las sumas adeudadas, con indiferencia de que se haya iniciado o no su reclamación judicial, producirán intereses de demora desde el día siguiente, inclusive, a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al tipo de interés nominal anual del 20,50 por ciento, tipo de interés que se establece a efectos obligacionales. Los intereses de demora se devengarán y liquidarán día a día. Los intereses devengados y no satisfechos serán capitalizados de conformidad con lo previsto en el artículo 317 del Código de Comercio. El importe absoluto de los intereses de demora, cuando se devenguen, se obtendrá aplicando la fórmula aritmética número 4, prevista al efecto en el anexo de esta escritura. No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable al préstamo, será del 14,00 por ciento» [resolución DGRN 18 noviembre 2013. No se aplica 114.III LH].

 

8.- CATALUNYA BANC (préstamo hipotecario de 17 julio 2007 –deudor persona consumidora, caso Aziz-)

La condición financiera sexta de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria establece que la prestataria incurrirá en mora automáticamente, sin necesidad de intimación o reclamación alguna, si deja de pagar a su vencimiento, incluso por vencimiento anticipado, cualquier cantidad debida por intereses o amortización. Se pacta expresamente que las cantidades respecto de las que incurran en demora producirán a favor del prestamista unos intereses a los que se aplica el tipo del 18’75% desde el día siguiente a aquel en el que se haya tenido que hacer el pago, hasta el día en que se haga efectiva la deuda, ambos incluidos. Los intereses de demora se producirán y serán liquidables día a día y su importe se calculará aplicando la fórmula prevista en la condición 3 b), que es la misma de los intereses ordinarios, es decir Capital pendiente x período x tipo de interés, en este caso de demora. [SJM 3 Barcelona de 2 mayo 2013].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

BBVA – NIF: A48265169: No.

CATALUNYA BANC – NIF: A65587198: No.

CAIXA D’ESTALVIS DE CATALUNYA, TARRAGONA I MANRESA, Catalunya Caixa: NIF G65345472: No.

KUTXABANK – NIF A95653077: No.

NCG Banco, A70302039: No.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: arts. 80.1.a); 80.1.c) y 85.6 TRLGDCU.

Por el demandado: art 19 de la Ley de Crédito al Consumo, art 7 de la Ley 3/2004, art. 477.1 LEC, por infracción del art. 114.3 LH y la Disposición Transitoria 2ª Ley 1/2013, en cuanto regulan la limitación legal al tipo pactado para los intereses moratorios en los contratos de préstamo hipotecario; por infracción de los arts. 85.6 y 82.1 TRLGCU, en relación con la abusividad de los intereses de demora pactados en los contratos de préstamo hipotecario de la entidad recurrente.

En 1ª INSTANCIA: SAP Barcelona Sec. 14 Núm. 385/2009 de 27 de Mayo, 19.4 de la Ley de Crédito al Consumo, RDGRN 20 mayo 1987, La propia Sala 1ª del Tribunal Supremo, en su más reciente Sentencia de 4 de junio de 2009 (RJ 2009/4747).

En la AUDIENCIA: STJUE 14 marzo 2013, (sentencias Sala 1ª TS 2 octubre 2001 y de 4 junio 2009, arts. 82.4 y 85.6 TRLGDCU.

Usa como criterios para apreciar la proporcionalidad del interés de demora los siguientes: 1º) el art. 20.4 Ley 16/2011 de Crédito al consumo (que suplió a la Ley 7/1995 y ya contenía una regla similar en su art. 19.4 ), que se refiere a 2,5 veces del interés legal del dinero; 2º) el art.7 Ley 3/2004 de lucha contra la morosidad en las operaciones mercantiles, contempla el tipo de interés del BCE más 7 puntos; 3º) la Ley 50/1980 del contrato de seguro contempla un interés de demora que será el tipo legal incrementado en un 50 % (y sólo si la aseguradora dejase pasar dos años sin indemnizar al asegurado, se aplicaría al empresario asegurador la gravosísima y excepcional consecuencia de un interés muy similar al que aquí tratamos – 20 % vs. 19%); 4º) la regla dispositiva sobre los intereses moratorios que está señalada por ley, con carácter general, en el art. 1108 CC, contempla, a falta de otra específica, el pago del interés legal ; y 5º) los denominados intereses procesales están señalados por ley, en el art. 576 LEC , a falta de norma especial o previsión convencional, en el tipo del interés legal del dinero incrementado en dos puntos. Ley 1/2013 (tras el precedente que significó el RD 6/2012 que, aunque para un tipo determinado de sujetos en condiciones económicas particularmente delicadas, señalaba la procedencia de establecer como límite la suma al interés remuneratorio de un 2.5 % sobre el capital pendiente del préstamo), ha decidido modificar el art. 114 LH para establecer como limite al interés moratorio el de tres veces el interés legal del dinero.

Por el TRIBUNAL SUPREMO: 114.3 LH, Disposición Transitoria 2ª Ley 1/2013, art. 85.6 TRLGDCU, auto del TJUE de fecha 11 de junio de 2015 (Asunto C- 602/13), STJUE 21 enero 2015, STS 22 abril 2015 y art. 1108 CC.

El mismo auto TJUE reitera la imposibilidad del juez nacional de integrar, moderar o aplicar supletoriamente cualquier norma interna que vaya en contra de la Directiva 93/13, cuando se aprecia la abusividad de una cláusula de intereses moratorios; debiendo por tanto, el juez nacional declarar la nulidad absoluta de la cláusula, teniendo los intereses moratorios por no puestos.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso principal: STS 23 diciembre 2015 (SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013).

Anteriores y posteriores: [AAP 76/2016, Vitoria-Gasteiz de 21 de mayo, aborda el régimen de la prohibición de integración de la cláusula nula por abusiva -la nulidad es consentida por el ejecutante- de intereses de demora: no se puede integrar interés de demora nulo, la ejecución parece continuar por el resto]; Auto TJUE 17 marzo 2016 [el juez nacional no debe restringir su análisis al límite del art. 114 LH para apreciar el carácter abusivo de una cláusula de intereses de demora]; SSTJUE 14 junio 2012, 14 marzo 2013, 21 enero 2015 y autos TJUE 11 junio y 8 julio 2015.

SSTS 3 junio 2016 declara nulo interés demora 19% por superar en más de dos puntos el interés remuneratorio y lo sustituye por este –integración prohibida- (SAP Madrid 10 julio 2014, válido; SJPI Fuenlabrada núm. 4 de 18 setiembre 2013, declara nulo interés de demora 19% sin sustitución por otro);SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [interés demora 19% nulo por falta de proporción con criterios legales de demora] y JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); 22 abril 2015 (SAP Tenerife 29 junio 2012, SJPI 6 San Cristóbal de la Laguna de 19 enero 2012); SAP Baleares 26 marzo 2013 [interés demora 20,5% nulo por falta de proporción con criterios legales y judiciales y contra art. 86.7 TRLGDCU]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005), 23 setiembre 2010 [nulo 29% con integración], 22 febrero 2013 [22%], 22 abril 2015.

SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [interés demora 17,25% válido salvo anatocismo]; Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016 [sobresee por nulidad por cosa juzgada de vencimiento anticipado e interés demora]; SJM 1 Vitoria/Gasteiz 15 junio 2015 [nulidad interés de demora 17,50% Kutxabank, sin integración]; SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014 (NCG Banco). Auto del Juzgado 1ª Instancia 10 Santander de 8 octubre 2013 en relación con el de 10 de junio del mismo año (Caixabank); auto JPI 7 Collado Villalba de 5 setiembre 2013 (Caja Navarra); sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc).

DGRN y otros: Resoluciones 4 enero 2016, 21 de diciembre, 17, 10 (dos) de noviembre, 21, 9 (dos) y 8 (dos) de octubre; 25 setiembre 2015 [rechaza interés de demora del 12,955% por contrario al art. 251.6.4.a) Código consumo Cataluña: En los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato]; 22 julio 2015, 26 noviembre 2013 (no se aplica límite art. 114.III LH por no ser la vivienda hipotecada habitual ni destinarse el préstamo a su adquisición, el interés de demora es el 25%); 18 noviembre 2013 (no se aplica límite art. 114.III LH por no ser la vivienda hipotecada habitual ni destinarse el préstamo a su adquisición; el interés de demora es el 20,5%), 19 abril 2006 (dos), 26 octubre y 23 octubre 1987 [límite máximo de responsabilidad, responsabilidad conjunta por intereses remuneratorios y moratorios], 20 mayo 1987 [garantía separada de los intereses de demora]; 19 abril 2006 (dos).

El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 se pregunta: ¿Qué alcance tiene la remisión que hace la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 a la doctrina de la también STS 22 de abril de 2015, en cuanto a los intereses de demora? En concreto, ¿se puede entender aplicable a los préstamos hipotecarios el margen de dos puntos sobre los intereses remuneratorios que determina el límite de abusividad de los intereses de demora en el caso de los préstamos personales con consumidores? […] En Conclusión, en opinión de esta Comisión, la posición registral sobre esta materia, a la luz de esta sentencia, debería ser la siguiente: a) no es obstáculo que impida la inscripción que el interés de demora fijado en la escritura supere en más de dos puntos el interés ordinario pactado en presencia de préstamos o créditos hipotecarios con consumidores. b) Si concurren los presupuesto de aplicación del artículo 114-3 de la LH, se debe calificar estrictamente de conformidad con el mismo (máximo tres veces el interés legal del dinero), ya que el TS reconoce expresamente que su ámbito es de aplicación registral. c) En cualquier otro préstamo hipotecario en que intervenga un consumidor, el interés moratorio máximo no podrá alcanzar el 19%, ya que el registrador no puede calificar una abusividad por debajo de la cifra declarada como tal por el Tribunal Supremo, pues la apreciación de ésta exige la ponderación de las circunstancias del caso particular”.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Cláusula válida.

Decisión de la Audiencia: Cláusula nula con integración con el 1108 CC, por falta de proporción con los criterios legales de demora y contra art. 86.7 TRLGDCU.

Decisión del TS: Confirma la nulidad, pero integrando el interés moratorio con el remuneratorio (art. 1108 CC: a falta de pacto si el deudor incurriere en mora la indemnización de daños y perjuicios consistirá en los intereses convenidos).

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2/2016 “NOTA URGENTE: Denegación por abusiva de una cláusula de interés de demora del 19% en préstamo hipotecario con consumidor” en www.notariosyregistradores.com, (23 enero 2016) ); y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 25, enero, (3ª época), pgs. 58-61.

1/2016 “Problemas en la interpretación de la limitación legal de los intereses de demora”, en www.notariosyregistradores.com, (12 enero 2016) y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 25, enero, (3ª época), pgs. 30-37.

5/2015 “La DGRN rechaza la inscripción de unos intereses de demora del 12,955% en un préstamo hipotecario”, Breve comentario y resumen de la resolución DGRN 25 setiembre 2015, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 18 noviembre 2015).

4/2015 Resumen resolución DGRN de 22 julio 2015 en www.notariosyregistradores.com, con comentario sobre denegación de una cláusula de intereses remuneratorios fijos del 14,99% (21 octubre 2015) y “La DGRN confirma la denegación de un interés remuneratorio fijo del 14,99% en préstamo hipotecario” en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 22, octubre, (3ª época), pgs. 749-750 (27 octubre 2015).

3/2015 “Preguntas y respuestas sobre cláusulas abusivas de intereses de demora y de vencimiento anticipado en la hipoteca”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 23 julio 2015).

2/2015 “Declaración de nulidad de intereses de demora abusivos y su sustitución por un interés remuneratorio del 11,8%”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 19 mayo 2015).

1/2015 “Si el interés de demora es abusivo no se puede moderar ni recalcular. Comentario y resumen de la STJUE 21 enero 2015”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 25 enero 2015)

3/2014 “Contrato por negociación y cláusulas abusivas. Comentario resolución DGRN 12 setiembre 2014” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 24 octubre 2014) y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 11, noviembre, (3ª época), pgs. 2100 a 2107.

2/2014 “Integración del contrato a favor del deudor persona consumidora para evitar la nulidad total por abusividad de una cláusula”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 25 julio 2014).

1/2014 “Tope máximo de intereses de demora”, en RDC, núm. 1, (2014), pgs. 103-120 y “Moderación de los intereses moratorios”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 26 febrero 2014).

8/2013 “Ejecución de hipoteca de vivienda: alegación de cláusulas abusivas, igualdad de medios de defensa y venta extrajudicial”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 16 setiembre 2013).

7/2013 “Los intereses de demora nulos por abusivos: ¿deben reducirse o eliminarse?”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 1 setiembre 2013).

6/2013 “Resumen de algunos apartados del recurso de inconstitucionalidad del PSOE contra la Ley 1/2013, de 14 de mayo”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 22 agosto 2013).

5/2013 “Carácter abusivo de varias cláusulas de hipoteca. Resumen de la sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 23 mayo 2013).

4/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (SEGUNDA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 8 abril 2013).

3/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (PRIMERA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013).

2/2013 “Luxemburgo ordena a España mejorar contra las cláusulas abusivas en las hipotecas. Resumen de la STJUE 14 marzo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 25 marzo 2013).

1/2013 “Alegación de cláusulas abusivas en la ejecución directa y criterios sobre su nulidad”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 12 marzo 2013).

2/2012 “1. Interés de demora abusivo”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 17 mayo 2011, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 23 agosto 2012.

1/2012 “El juez no puede integrar la cláusula de interés de demora que ha declarado nula por abusiva”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 18 junio 2012).

2011 “Las Pólizas Bancarias”, Aranzadi Thomson Reuters, Cizur Menor, 371 pgs.

2007 “3. Cláusula hipotecaria: los intereses ordinarios engloban los moratorios”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 27 noviembre 2007, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 28 diciembre 2007.

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1854-1856.

 

OTROS AUTORES

Prado Gascó, V. J., “Seguridad jurídica preventiva para evitar cláusulas abusivas en las hipotecas” en www.notariosyregistradores.com, 4 noviembre 2011.

– “Los intereses moratorios engloban los ordinarios”, en Seminario Carlos Hernández Crespo, Madrid, núm. 16, (2007), caso 5.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO (7ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Caixabank (préstamo hipotecario de 21 abril 2005 con personas consumidoras)

La Cláusula Sexta Bis de la escritura contiene el pacto de vencimiento anticipado: 1º) Vencimiento anticipado por falta de pago de alguno de los plazos.

            «La Caixa» podrá dar por vencido el crédito aunque no hubiese transcurrido el total plazo del mismo, y reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses, en caso de falta de pago de alguno de los vencimientos de capital intereses y/o cuotas mixtas u otras obligaciones dinerarias derivadas del presente contrato (…)» [AAP Valencia de 22 marzo 2016, nulidad por desproporcionada].

 

2.- Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)

CLÁUSULA 6ª BIS RESOLUCIÓN ANTICIPADA, en sus subapartados a) y b):

“No obstante el vencimiento establecido, el Banco podrá dar por vencido anticipadamente el préstamo y la hipoteca que se constituye en su garantía, y será exigible la restitución de su importe, vivo o no amortizado y los intereses devengados, incluso de demora, desde el momento del impago hasta el total pago al Banco, en los siguientes casos:

  1. a) Cuando se incumpliese, parcial o totalmente, la obligación de pago de cualquiera de los vencimientos de interés o de cualquiera de las cuotas o pagos de amortización pactados, o de los restantes conceptos a cargo de la parte prestataria, en las fechas y condiciones previstas para ello en esta Escritura” [SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016].

 

3.- Una Caja en préstamo hipotecario

«La Caja podrá declarar vencida la presente operación y exigir la devolución de las cantidades que por cualquier concepto se le adeuden, sin necesidad de esperar al vencimiento pactado, si concurre alguna de las circunstancias siguientes: d) la falta de pago de una cuota de intereses o amortización o de la prima del seguro, una vez transcurridos treinta días desde su respectivo vencimiento” [AAP Barcelona de 20 abril 2016, la cláusula es nula y no puede sustituirse por un precepto de Derecho supletorio].

 

4.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“El impago total o parcial, de alguna de las cuotas o plazos vencidos correspondientes a cualquiera de las obligaciones dinerarias a cargo de la parte prestataria” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula].

 

5.- Bankia (préstamo hipotecario de 2 agosto 2004)

La cláusula Sexta bis, bajo el título Resolución anticipada por la Entidad de Crédito, tiene el siguiente tenor literal:

            «No obstante el plazo estipulado de duración del presente contrato, la Caja acreedora podrá dar por vencido este préstamo considerándolo resuelto y anticipadamente vencida la deuda, además de por las causas generales previstas en las Leyes, cuando concurra cualquiera de las siguientes causas:

            La falta de pago a su vencimiento de uno, varios o todos los plazos establecidos en la cláusula segunda» [SAP Barcelona de 25 febrero 2016, se reclama por incumplimiento de cinco cuotas].

 

6.- Banco Desconocido (préstamo hipotecario de 22 de julio de 2008)

La cláusula 6 BIS, b), dispone: «el BANCO podrá considerar resuelto de pleno derecho el préstamo y exigibles todas las obligaciones de pago contraídas por la parte PRESTATARIA, (entre otras), por falta de pago, en la fecha de su vencimiento, de cualquiera de las cantidades contempladas en la escritura, ya sea por principal o intereses». [Auto JPI 38 Barcelona, 4 febrero 2016].

 

7.- Banco Santander (préstamo hipotecario de 10 agosto 2007)

Aunque no haya concluido el plazo de duración del préstamo, podrá el Banco exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas y declarar vencida la obligación en su totalidad, por cualquiera de las siguientes causas, además de las legales: 1. en caso de falta de pago por la parte prestataria al Banco de alguno de los plazos convenidos». [Auto JPI 5 Donostia/San Sebastián 25 setiembre 2015].

 

8.- IBERCAJA BANCO (préstamo hipotecario de 11 julio 2006 y otro con persona consumidora)

La cláusula de vencimiento anticipado. En la cláusula sexta bis A de la escritura pública de otorgamiento del préstamo con garantía hipotecaria que se ejecuta se estipuló que <<perderá la parte prestataria el beneficio del término concedido para el reembolso de capital y podrá [la prestamista] reclamar su devolución inmediata y total en los siguientes casos 1.- Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses y plazos de amortización de capital prestado (….)

  1. Por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que el deudor contrae en este acto.”>>. La facultad unilateral de la prestamista de declarar resuelto y vencido anticipadamente el contrato no sólo se anudó al incumplimiento por parte de prestataria de su obligación de pago de uno cualquiera de los plazos de amortización o de los vencimientos de intereses sino que se hizo extensivo a otras obligaciones (muchas de ellas tan siquiera vinculadas directamente al contrato de préstamo o en las que éste no resultaba afectado). [AAP Álava 11 julio 2016, nula por desproporcionada; y AAP Barcelona 22 setiembre 2015].

 

9.- BANKIA (préstamo hipotecario de 2002)

La cláusula sexta bis faculta a la entidad acreedora en caso de incumplimiento por parte del deudor, en todo o en parte, de alguna cuota por capital o por intereses, a la reclamación de todo el débito.

En este caso la entidad bancaria ha hecho uso de tal posibilidad ante el impago de doce cuotas, siendo la cláusula en cuestión derivada del primer contrato, suscrito en 2002, reiterada en las escrituras posteriores, con una redacción análoga. [AAP Valencia 14 setiembre 2015].

 

10.- Banco Popular

En la cláusula sexta bis se regula la correspondiente al vencimiento anticipado, al establecer que aunque no haya finalizado el plazo de duración pactada, el Banco podrá exigir la devolución del capital, intereses y gastos, entre otros supuestos, «en caso de impago por los prestatarios de una cuota, comprensiva de capital e intereses, o de una amortización de capital, en su caso». [AAP Bizkaia 30 junio 2015].

 

11.- BANKIA (préstamo hipotecario de 17 mayo 2006)

El texto de la estipulación contractual cuestionada (incluida en el contrato como sexta-bis) es el siguiente:

«… el préstamo se considerará vencido… en los casos siguientes: a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización incluidos todos los conceptos que la integran…». [SAP Barcelona 15 febrero 2015].

 

12.- NCG BANCO

“6ª BIS.- RESOLUCIÓN ANTICIPADA POR LA ENTIDAD DE CRÉDITO.

Además de lo dispuesto en el párrafo segundo de la cláusula 1ª BIS, la Caja, sin necesidad de requerimiento previo, podrá dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda, tanto de las cantidades vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, demoras, gastos y costas, en los siguientes casos:

  1. a) Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses o cuotas de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la propiedad, según lo dispuesto en el artículo 693 de la Ley 1/2000”. [SAP Pontevedra-Vigo 6 febrero 2015].

 

13.- BANCO SANTANDER (préstamo hipotecario de 13 agosto 2006, deudor persona consumidora)

“En el supuesto de falta de pago por la parte prestataria al BANCO de alguno de los plazos convenidos, el BANCO podrá optar libremente por reclamar únicamente la parte impagada del capital, sus intereses, comisiones, gastos y costas o por declarar vencido total y anticipadamente el préstamo y exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas.

“En todos estos casos, previa notificación a la parte prestataria en el domicilio indicado a efectos de ejecución hipotecaria, podrá el BANCO proceder contra dicha parte prestataria por acción personal o por acción real contra la finca hipotecada en esta escritura, asistiendo al BANCO, en los supuestos en que dicho vencimiento anticipado se base en el incumplimiento por la parte prestataria de alguna de las obligaciones derivadas del presente contrato, el derecho de exigir, en concepto de penalización por resolución del contrato, el 1 % sobre el capital pendiente de amortizar”. [SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015].

 

14.- CATALUNYA BANC

Sobre la cláusula de vencimiento anticipado.

En la cláusula sexta bis de la escritura se incluye que La resolución anticipada por parte de la prestamista, que puede dar por vencido la totalidad del préstamo con anterioridad al pazo establecido, en los casos siguientes: 11.1) Si vence alguno de los plazos estipulados y el deudor no ha cumplido su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo. [Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc)].

 

15.- Bankinter y Caja Madrid

Undécima, (vencimiento anticipado por:) «Cuando se produzca el impago de una sola cuota del préstamo»; igualmente abuso de la facultad de resolución anticipada del contrato. [SJPI 44 Madrid 24 setiembre 2003. Válida para STS 16 diciembre 2009].

 

16.- Acreedor es una PYME (préstamo hipotecario B2B)

Se trata de una hipoteca en reconocimiento de deuda de una sociedad limitada a favor de uno de sus proveedores. Se pacta el vencimiento anticipado de la obligación nacida de ese reconocimiento en los términos que se indican en la cláusula que se transcribe.

“QUINTA.- Vencimiento anticipado de la deuda reconocida en la presente escritura.- Además de por motivos legales, se considerará vencida la deuda reconocida en la presenta escritura, sin necesidad de previo requerimiento y pudiendo la parte acreedora exigir la inmediata devolución del total objeto de reconocimiento o de la parte no pagada con sus correspondientes intereses, demoras y gastos, en los siguientes supuestos:

“e) No cumplir puntualmente, o no acreditarlo a la parte acreedora dentro de los siete días naturales siguientes a los diferentes vencimientos (los días 10 de cada mes), con las obligaciones de reembolso así como aquellas otras asumidas que se deriven de la hipoteca constituida a favor de Caja Rural en garantía de la devolución de un principal de 250.000 euros.

“f) No cumplir puntualmente, o no acreditarlo a la parte acreedora dentro de los siete días naturales siguientes a los diferentes vencimientos (los días 10 de cada trimestre de enero-abril-julio-octubre), con las obligaciones de reembolso así como aquellas otras asumidas que se deriven del préstamo concedido por la entidad Banco Popular a la parte ahora deudora y afianzado por Elkargi, S. G. R., en garantía de cuya cantidad avalada se deriva la hipoteca en su favor, en garantía de un principal de 405.000 euros.

“g) No cumplir puntualmente, o no acreditarlo a la parte acreedora dentro de los siete días naturales a su incumplimiento, de cualesquiera obligaciones asumidas frente a Elkargi que pudieren dar lugar al vencimiento anticipado de la cantidad garantizada con hipoteca.”

La finca hipotecada se halla gravada con hipotecas a favor de Caja Rural y Elkargi por los importes indicados en la cláusula y respecto de las que las partes manifiestan que el deudor se halla al corriente en el pago de las correspondientes obligaciones. Se plantea la inscribilidad de la cláusula. [Seminario Bilbao, sesión de 3 marzo 2009].

 

17.- Caja

Además de los supuestos de vencimiento pactados en cada una de las operaciones que se efectúen al amparo de la línea de financiación indicada en el expositivo primero, garantizada por la hipoteca que aquí se constituye, y no obstante el plazo fijado de validez de la misma, la Caja podrá resolver el presente contrato, declarando vencido el mismo y exigir el pago de la totalidad de la deuda garantizada por principal más intereses, comisiones y recargos pactados, sin necesidad de requerimiento ni resolución judicial, en los siguientes casos:

[…]

“b) cuando la hipotecante no se halle al corriente en los pagos establecidos en cualquiera de las operaciones efectuadas indicadas en el exponendo primero de esta escritura.” [Seminario de Bilbao, sesión de 17 junio 2008].

 

18.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005 entre otros)

Vencimiento anticipado del préstamo (Condición 6ª BIS).

  1. En este caso el tenor de la cláusula es el siguiente: «No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:
  2. a) Falta de pago en sus vencimientos de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses.

b)…

c)…

d)…

  1. e) Cuando el prestatario incumpliere cualquier otra de las obligaciones contraídas con el Banco en virtud del presente contrato». [STS 23 diciembre 2015 y resolución DGRN 19 abril 2006].

 

19.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

  1. a) Por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en esta escritura.
  2. b) Por el impago de cualesquiera de las amortizaciones pactadas por principal, intereses ordinarios o intereses de demora. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

BBVA – NIF: A48265169: No.

CAJA NAVARRA – NIF G31001993: No.

CAIXA D’ESTALVIS DE CATALUNYA, TARRAGONA I MANRESA, Catalunya Caixa: NIF G65345472: No.

CAIXABANK – NIF: A08663619: No.

CATALUNYA BANC – NIF: A65587198: No.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Falta de reciprocidad, equilibrio y proporcionalidad.

Por el demandado: Invoca STS 16 diciembre 2009 [no la puede invocar a su favor: es acción colectiva]; 1157 y 1169 CC, en relación con la doctrina jurisprudencial SSTS 792/2009, 1124/2008 y 506/2008; infracción del principio de conservación de los contratos y la doctrina jurisprudencial establecida en SSTS 827/2012, 140/2013, 832/2008 y 401/2010.

– Se postula la posibilidad de que se declare la validez de la cláusula suprimiendo el término «cualquiera» referido a una parte del capital o de sus intereses, de forma que su redacción, eliminada dicha posibilidad sería similar a lo previsto en el artículo 693 LEC vigente cuando se redactó.

En 1ª instancia: 1169 CC, 693.2 LEC, arts. 87 y 88 TRLGDCU

En la Audiencia: SSTS de 12 diciembre 2008 o de 16 diciembre 2009, 693.1 LEC, 1129 y 1169 CC, 82.1, 87 y 88.1 TRLGDCU.

Por el Tribunal Supremo: 1124 y 1129 CC, STS 16 diciembre 2009.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015. Con posterioridad STS 18 febrero 2016.

Anteriores y posteriores: AAP Valencia de 22 marzo 2016 [nulidad por desproporcionada, dejar el vencimiento anticipado al arbitrio del banco y por su ambigüedad]; SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [Hipoteca tranquilidad: Hipoteca tranquilidad: nulidad parcial, incluida la cláusula de vencimiento anticipado. Si se quiere ir al vencimiento anticipado es necesario declarativo o nuevo pacto]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, vencimiento anticipado nulo]; AAP Álava 11 julio 2016, núm. 107/16 [nula por desproporcionada]; Auto TJUE 17 marzo 2016 [el juez nacional no debe restringir su análisis al impago de tres mensualidades del art. 693 LEC para apreciar el carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado]; SSTJUE 14 junio 2012, 14 marzo 2013, 21 enero 2015 y auto TSJUE 11 junio 2015.

AAP Barcelona, secc. 17 de 20 abril 2016 [nulidad insubsanable del vencimiento anticipado no puede aplicarse precepto supletorio, aplica auto TJUE 11 JUNIO 2015 antes que el “obiter dicta” contrario STS 23 diciembre 2015. También STC 5 noviembre 2015]; SAP Barcelona de 25 febrero 2016 [se reclama por incumplimiento de cinco cuotas, pero el vencimiento anticipado por impago de una cuota es nulo por contrario a los arts. 82.1 y 85.4 TRLGDCU, pero no conlleva la nulidad de la ejecución por incumplimiento resolutorio conforme al art. 1124 CC y STS 23 diciembre 2015]; SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [vencimiento anticipado por impago de una cuota por falta de incumplimiento grave] y JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005); 27 marzo 1999; de 22 marzo 1993 (RJ 1993\2530) [para vencimiento anticipado exige reciprocidad e incumplimiento de obligaciones relativas al objeto principal del contrato].

SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula por incumplimiento no esencial]; Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016 [sobresee por nulidad por cosa juzgada de vencimiento anticipado e interés demora]; Auto JPI 38 Barcelona, 4 febrero 2016 [ordenar sobreseer ejecución por nulidad vencimiento anticipado por impago de alguna cantidad]; Auto JPI 5 Donostia/San Sebastián 25 setiembre 2015 [Banco Santander, nula sin integración]; AAP Barcelona 22 setiembre 2015 [nulidad vencimiento anticipado antiguo Ibercaja Banco con sobreseimiento]; AAP Valencia 14 setiembre 2015 [vencimiento anticipado por impago de una cuota anterior Ley 1/2013, de 14 de mayo, nulo con sobreseimiento]; AAP Bizkaia 30 junio 2015 [nulidad vencimiento anticipado por impago de una cuota de Banco Popular con sobreseimiento y sin integración: aunque el banco espere más de tres cuotas]; SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015; SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014 (NCG Banco); SAP Barcelona 5 febrero 2015 [cláusula vieja de vencimiento anticipado por impago de una cuota es abusiva antes de Ley 1/2013, de 14 de mayo –Bankia-]; SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015 [nulidad vencimiento anticipado con inscripción RCGC: permite vencimiento por incumplimiento no sustancial, aunque fuere nimio]; SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc); auto del Juzgado 1ª Instancia 10 Santander de 8 octubre 2013 (Caixabank); auto JPI 7 Collado Villalba de 5 setiembre 2013 (Caja Navarra).

DGRN y otros: Resoluciones 21 setiembre 2014 [la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota es no inscribible por ser contraria al nuevo art. 693.2 LEC, sin que quepa plantearse su carácter abusivo. Hipoteca entre dos empresas]; 2 abril 2014, vencimiento anticipado por impago [no es necesario nuevo pacto de vencimiento anticipado por impago en novación respecto de hipotecas anteriores a la Ley 1/2013, de 14 de mayo]; 19 abril 2006 (dos).

El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: 3.- Vencimiento anticipado por impago de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses. La considera nula por desequilibrada […] sostiene el TS que, no obstante la nulidad de la cláusula prevista, para hacer operativo el vencimiento del préstamo, no es procedente que el acreedor tenga que esperar a un incumplimiento total del préstamo para proceder a la ejecución. Con esta justificación procede a moderar esta cláusula de vencimiento anticipado, señalando que el incumplimiento debe ser adecuado para generar el vencimiento anticipado de todo el préstamo, pero sin indicar qué se entiende por esa adecuación, ni remitirse al impago de tres plazos señalados hoy por el citado artículo 693 de la LEC; el cual, sin embargo, debe seguir siendo el canon de la calificación registral”.

El Informe de la Comisión de Criterios de Calificación del Colegio de registradores de 24 marzo 2010 considera válida e inscribible la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota.

Juntas de jueces: Punto tres, apartado a) del acta de la Junta de jueces de Primera Instancia de Valencia, de 17 julio 2015: nulidad vencimiento anticipado por impago de una cuota no desaparece por la espera prudente del banco.

– Sin embargo la Junta de Alicante de 1 octubre 2015, señala que en pleno jurisdiccional los Magistrados de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Alicante acuerdan la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado por impagos inferiores a tres cuotas mensuales cuando la entidad bancaria para reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses se espera al vencimiento de tres o más plazos mensuales”.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: La nulidad ha de entenderse exclusivamente respecto de las partes de las condiciones generales y en los términos expuestos en el QUINCUAGÉSIMO PRIMERO

– Del contrato de préstamo hipotecario del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. – Vencimiento anticipado del préstamo (Condición 6ª BIS exclusivamente letra e).

– Integración en los términos siguientes: PRESTAMO HIPOTECARIO BBVA: […] b) vencimiento anticipado por incumplimiento de obligaciones habrán de ser esenciales.

Decisión de la Audiencia: La declaración de nulidad de la letra e) resulta consentida. Declara además nula la letra “a” de la cláusula de vencimiento anticipado (condición 6ª bis) BBVA.

Decisión del TS: Es nula [ambas letras] pero debe continuarse la ejecución sin sobreseimiento en caso de flagrante morosidad.

– Voto particular: Es nula y no cabe continuar la ejecución.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: 7.°) Vencimiento anticipado. […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK: 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el artículo 1.124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del artículo 1.129.3.º Código Civil y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resolución 24 de abril de 1992: “En la cláusula 12 -vencimiento anticipado-, será inscribible el segundo apartado -falta de pago de cualquier suma adeudada- que indudablemente hay que entender referida a las garantizadas con hipoteca, así como el 5º relativo a la aparición en la finca dc cargas no consignadas en la escritura (véase resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987)”.

 

 

OTRAS CLÁUSULAS VENCIMIENTO ANTICIPADO DE BBVA (NIF A-48265169) y CAJA MADRID (NIF G280229007)

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

8/2015 “Preguntas y respuestas sobre cláusulas abusivas de intereses de demora y de vencimiento anticipado en la hipoteca”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 23 julio 2015).

7/2015 “Nulidad de juicio de desahucio por tener la hipoteca tres cláusulas abusivas. Sentencia del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Donostia/San Sebastián de 2 febrero 2015”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 11 febrero 2015).

6/2014 “Contrato por negociación y cláusulas abusivas. Comentario resolución DGRN 12 setiembre 2014” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 24 octubre 2014) y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 11, noviembre, (3ª época), pgs. 2100 a 2107.

5/2014 “Calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado (Reseña de las Resoluciones de 3 de octubre de 2014)”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 5 noviembre 2014) y un resumen adicional (publicado el 18 noviembre 2014).

4/2014 “Integración de cláusulas abusivas sobre elementos esenciales en beneficio del deudor y no del banco. La STJUE de 30 de abril de 2014”, Diario La Ley, Nº 8383, Sección Tribuna, 23 de Septiembre de 2014, Año XXXV, LA LEY 5687/2014.

3/2014 “Integración del contrato a favor del deudor persona consumidora para evitar la nulidad total por abusividad de una cláusula”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 25 julio 2014).

2/2014 “Integración de las cláusulas abusivas de pena convencional, demora y vencimiento anticipado. La reforma de la integración de cláusulas abusivas en casos concretos”, en Diario La Ley, Nº 8344, Sección Doctrina, 1 de Julio de 2014, Año XXXV, Editorial LA LEY (LA LEY 4343/2014), 11 pgs. en la edición en internet.

1/2014 “Integración de cláusulas declaradas nulas por abusivas: visión general”, en Diario La Ley, Nº 8330, Sección Doctrina, 11 de Junio de 2014, Año XXXV, Editorial LA LEY (LA LEY 3414/2014), 12 pgs. en la edición de internet.

9/2013 “Es nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota de la hipoteca” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 28 octubre 2013).

8/2013 “Sobreseimiento de la ejecución hipotecaria de título con cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 3 octubre 2013).

7/2013 “Ejecución de hipoteca de vivienda: alegación de cláusulas abusivas, igualdad de medios de defensa y venta extrajudicial”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 16 setiembre 2013).

6/2013 “Resumen de algunos apartados del recurso de inconstitucionalidad del PSOE contra la Ley 1/2013, de 14 de mayo”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 22 agosto 2013).

5/2013 “Carácter abusivo de varias cláusulas de hipoteca. Resumen de la sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 23 mayo 2013).

4/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (PRIMERA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013).

3/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (SEGUNDA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 8 abril 2013).

2/2013 “Luxemburgo ordena a España mejorar contra las cláusulas abusivas en las hipotecas. Resumen de la STJUE 14 marzo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 25 marzo 2013).

1/2013 “Propuestas en la protección de los deudores hipotecarios contra los desahucios”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 9 febrero 2013).

2/2010, “Carácter abusivo del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario en la STS de 16 de diciembre de 2009”, Diario La Ley, nº 7507, Sección Doctrina, 11 nov. 2010, Año XXXI, Editorial LA LEY, págs. 1 a 8.

1/2010 “La S.T.S. de 16 de diciembre de 2009: abusividad del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario y efectos de la inscripción de las sentencias en el R.C.G.C.”, en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 168, mayo, (2ª época), págs. 1057 a 1103.

4/2009 “3. Vencimiento anticipado [contrato por negociación]”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 3 de marzo de 2009, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 21 mayo 2009.

3/2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la Ley 41/2007 de regulación del Mercado Hipotecario”, Centro de Estudios, Madrid, 2009, págs. 123 a 163; y en Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), págs. 309 a 328.

2/2009 “XII. La protección del consumidor: la moratoria de los trabajadores en paro y el art. 693.3 LEC” en “Jornadas sobre la hipoteca ante la crisis económica”, SER, Madrid, 2009, págs. 351 a 418.

1/2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 153, enero, (2ª época), pp. 19-34; también en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la L. 41/2007, SER, 2009, págs. 123 a 163; y Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), págs. 309 a 328.

3/2008 “1. De nuevo sobre la hipoteca global [vencimiento anticipado]”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 9 diciembre 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 5 febrero 2009.

2/2008 “2. Pacto de vencimiento anticipado en hipoteca global”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 17 junio 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 27 octubre 2008.

1/2008 “7. Cláusulas de vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 13 mayo 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 17 junio 2008.

2007 “Prácticas abusivas, información e integración contractual y regla <<contra proferentem>>”, en Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, nº 14, 2007, pp. 17 a 37.

2005 “Condiciones generales de la Contratación y Registro de la Propiedad”, en Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, núm. 7, (2005), pgs. 41 a 52.

2003 Artículo sobre “REGLAMENTO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN. Comentario a la Sentencia del TS de 12 de febrero de 2002 (RJ 2002, 2562)” Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, núm. 1, 2003, pp. 107 a 130.

2/2002 “Pacto de vencimiento anticipado” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pgs. 96-97; y “5. Pacto de vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 3 diciembre 2002, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.

1/2002 Artículo sobre “REGLAMENTO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN. Comentario a la Sentencia del TS de 12 de febrero de 2002 (RJ 2002, 2562)” aparecido en la página web http://www.notariosyregistradores.com el 1º de octubre de 2002.

2001 Artículo en la Revista de Derecho Mercantil sobre “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, núm. 242 de octubre-diciembre de 2001.

– “Pacto de vencimiento anticipado”, en “Casos Prácticos. Seminario Registral del País Vasco”, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, págs. 137-138, también “5. Pacto de vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral de Euskadi, sesión de 5 octubre 1999.

 

MÁS BIBLIOGRAFÍA

– Martín Faba, J. M., “¿Cómo se ha estabilizado en las Audiencias Provinciales la doctrina en materia de abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios derivada de las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 y de 18 de febrero de 2016?, Centro de Estudios de Consumo, 23 pgs. en la edición en internet.

– Bastante Granell, V., “Posible carácter abusivo a posteriori de cláusulas de vencimiento anticipado, redactadas y ejercitadas, conforme al art. 693.2 LEC”, en Revista de Derecho Civil, vol. II, núm. 1, (2015), pgs. 211-214.

 

 

 

 

5.- FINALIDAD PRÉSTAMO (2ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- BBVA

  1. A) PRESTAMO HIPOTECARIO: SEXTO.- Finalidad del préstamo (Condición 7ª).

El tenor literal de la cláusula es el siguiente:

«La parte prestataria deberá destinar el importe del préstamo, junto con los recursos propios que sean necesarios, a la adquisición onerosa de la vivienda que luego se describe, que constituye su residencia habitual.

«La parte prestataria declara que el bien hipotecado no está afecto a ninguna actividad profesional y se obliga a no variar su actual destino sin la autorización expresa y comunicada por escrito del Banco» [STS 23 diciembre 2015].

 

2.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

6aBIS.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO. No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:

[…]

  1. d) No destinar el importe del préstamo a la finalidad establecida en la cláusula 7ª.

[…]

  1. i) Cuando, en su caso, falleciere alguno de los fiadores o se diere en cualquiera de ellos alguno de los supuestos prevenidos en los apartados anteriores, a no ser que la parte prestataria ofrezca nuevos fiadores que garanticen a satisfacción del Banco las obligaciones derivadas del préstamo. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

– No inscrita.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: arts. 86.7 y 88 TRLGDCU.

Por el demandado: Implica cambio de valor del inmueble y de régimen.

En 1ª instancia: art. 88.1 TRLGDCU.

En la Audiencia: 82.1, 85 y 88.1 TRLGDCU.

Por el Tribunal Supremo:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN y otros: Resoluciones 19 abril 2006 (BBVA). El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: “6.- Cláusula de prohibición de variar el destino del bien hipotecado, que constituye la vivienda habitual del prestatario, a actividad profesional sin autorización del banco. Se considera abusiva por falta de determinación al amparo de los artículos 82-1, 85 y 88-1 LGDCU. No obstante, se entiende que en el ámbito registral el argumento correcto es denegar por tratarse de una prohibición en contrato oneroso, contraria al artículo 27 de la LH”.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nulidad absoluta.

Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad de toda la cláusula.

Decisión del TS: Nulidad consentida.

 

 

 

 

6.- CLÁUSULA COMPENSACIÓN BBVA

 

  1. A) PRESTAMO HIPOTECARIO BBVA

1.- LA CLÁUSULA

SEPTIMO.- CLAUSULA DE COMPENSACION (Condición 8.5)

63- El tenor literal del cláusula pasa a ser el siguiente: «La deuda que resulte contra la parte prestataria por razón de este contrato, podrá ser compensada por el Banco con cualquier otra deuda de éste que la prestataria pudiera tener a su favor, cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representada, la fecha de su vencimiento, que a este efecto podrá anticipar el Banco, y el título de su derecho, incluso el de depósito».

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

BBVA – NIF: A48265169: No inscrita.

BANKINTER – NIF: A28157360: No inscrita.

BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO – NIF: A39000013: No inscrita.

BANCO SANTANDER – NIF: A39000013. No inscrita.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Falta de reciprocidad, perjuicio de tercero y transparencia.

Por el demandado: Válida porque la validez ya la declaró la STS 16 diciembre 2009 [no la puede invocar a su favor: es acción colectiva].

En 1ª instancia: fundamento jurídico 7º STS 16 diciembre 2009.

En la Audiencia: Fue consentida.

Por el Tribunal Supremo:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: La declara justificada por cosa juzgada en su aspecto negativo [no se puede pues acciona el Ministerio Fiscal, sorprendente flexibilidad a favor del banco].

Decisión de la Audiencia: Consentida.

Decisión del TS:

 

 

 

 

7.- CLÁUSULA DE SUMISIÓN A FUERO EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO BBVA (3ª entrega)

 

LA CLÁUSULA

CLAUSULA DE SUMISIÓN A FUERO

67-«Con renuncia expresa de cualquier otro fuero, que pudiera corresponderles, las partes se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales de la ciudad de VALLADOLID para la resolución de cuantas cuestiones y controversias puedan surgir en relación con el presente contrato, sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones legales que impongan un fuero específico». Es importante aclarar que en este caso consta Valladolid por ser el lugar donde radica el bien hipotecado, por lo que la cláusula impone un fuero territorial en favor del lugar donde se encuentra el bien hipotecado.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

BBVA – NIF: A48265169: Nulidad inscrita.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Art. 90 TRLGDCU.

Por el demandado: Fue sustituida tras SAP 11 mayo 2005.

En 1ª INSTANCIA: Cosa juzgada.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN y otros: Resoluciones 19 abril 2006 (dos). No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos de sumisión expresa a juez o tribunal distinto del que corresponda al lugar en que se encuentre el bien, por ir en contra del art. 90-2 LGDCU y del art. 684 LEC. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nulidad por cosa juzgada SAP 11 mayo 2005.

Decisión de la Audiencia: Consentida.

Decisión del TS:

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2/2014 “Diferencias entre el contrato por adhesión y el contrato por negociación” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 5 agosto 2014); y el mismo título en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 9, setiembre, (3ª época), pgs. 1344 a 1361.

1/2014 “Contrato por negociación y cláusulas abusivas. Comentario resolución DGRN 12 setiembre 2014” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 24 octubre 2014) y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 11, noviembre, (3ª época), pgs. 2100 a 2107.

2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 153, enero, (2ª época), pp. 19-34; también en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la L. 41/2007, SER, 2009, págs. 123 a 163; y Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), págs. 309 a 328.

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1867.

 

 

 

 

8.- CLÁUSULA DE CONSERVACIÓN DE LA GARANTÍA – SEGURO (4ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- A) PRESTAMO HIPOTECARIO BBVA

  1. h) Conservación de la garantía (Condición 11ª)

71- El tenor literal de la cláusula es el siguiente: «Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada:

  1. A) […]
  2. B) A tener asegurado el inmueble del riesgo de incendios y otros daños durante el presente contrato, al menos en las condiciones mínimas exigidas por la legislación vigente reguladora del mercado hipotecario, consintiendo el deudor al propio tiempo que pueda verificarse dicho seguro a nombre del BANCO por cuenta y riesgo de la parte prestataria, la cual hace desde ahora formal cesión al mismo BANCO de las indemnizaciones que por el capital asegurado o por cualquier otro concepto deba satisfacer la Compañía aseguradora, hasta el montante de los débitos dimanantes de este contrato por débitos vencidos y/o pendientes de vencimiento, ante la que, al efecto, EL BANCO podrá practicar las gestiones necesarias.

El importe de estas indemnizaciones y de las que se percibieran por expropiación forzosa podrá aplicarse, a voluntad del BANCO, al pago de los débitos dimanantes de este contrato, aunque no estén vencidos.

El Banco podrá contratar el seguro de incendio y de daños, por cuenta del adquirente, y quedará facultado para abonar igualmente las primas que se deban al asegurador y cargarlas en la cuenta a la parte prestataria». [STS 23 diciembre 2015 y resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

2.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

OCTAVA.- SEGURO. La parte prestataria viene obligada a asegurar las fincas hipotecadas contra el riesgo de incendios, de forma que el capital asegurado de continente sea como mínimo de SESENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS CON DOCE CENTENOS DE EURO (65.669,12).

En la póliza de seguro deberá estipularse expresamente que «Bilbao Bizkaia Kutxa» queda autorizada para percibir, en caso de siniestro, de la Compañía Aseguradora, la parte de indemnización que en dicho momento sirva para cancelar la totalidad de la deuda que mantenga la parte prestataria, por razón de la presente operación. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

3.- Banco indeterminado (préstamo hipotecario con persona consumidora)

“QUINTA: GASTOS: —- Serán de cuenta exclusiva de la parte deudora […] y las primas devengadas por la póliza del seguro contra incendios cuyos conceptos podrá satisfacer el BANCO por cuenta de la parte prestataria si ésta no lo hiciere, garantizándose tales sumas con la cantidad consignada en la estipulación NOVENA para prestaciones accesorias.

“SEXTA BIS.- RESOLUCIÓN ANTICIPADA: —- No obstante el plazo convenido para la duración del presente contrato, el BANCO podrá declarar vencida la obligación y proceder contra la finca hipotecada y simultáneamente contra la parte prestataria si se incumplieran por la misma cualquiera de las obligaciones contraídas en este documento, y especialmente en los siguientes casos: ———-

  1. b) Impago […] seguros que sean preferentes a la hipoteca constituida. ———
  2. e) Cuando el prestatario incumpliere cualquier otra de las obligaciones contraídas con el BANCO en virtud del presente contrato en relación con el seguro de la finca hipotecada. ——

“NOVENA.- (CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA).- Sin perjuicio de la responsabilidad personal, ilimitada (y solidaria) de la parte prestataria, ésta constituye hipoteca unilateral, en la forma dispuesta en el art. 217 del Reglamento Hipotecario, sobre la finca que a continuación se describe, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en esta escritura, respondiendo de la devolución del capital del préstamo, en los casos, forma y plazos convenidos, y además: ——

  1. c) […] y del pago de los gastos por […] y primas de seguro correspondientes a la finca hipotecada que fuesen anticipados por el BANCO, limitándose hipotecariamente esta responsabilidad a una cantidad máxima igual al dos por ciento de dicho capital. (En consecuencia, el importe total máximo de responsabilidad por cada uno de estos dos conceptos es de 12.000 euros respectivamente) […]

“UNDECIMA.- (Conservación de la garantía). ——– Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada a: […]

4) A concertar un CONTRATO DE SEGURO contra incendio y daños sobre el inmueble hipotecado en las siguientes condiciones:

4-1) El beneficiario del seguro será el BANCO acreedor, hasta la cantidad igual al principal que quede por amortizar en la fecha del siniestro, y de las cantidades adeudadas en dicha fecha.—–

4-2) La suma asegurada coincidirá con el valor del seguro que figura en el certificado de tasación. ——

4-3) El tomador del seguro notificará al asegurador la existencia del crédito que grava el bien asegurado, y la cesión de las indemnizaciones a que pudiera tener derecho como consecuencia de la cobertura del seguro. ——

4-4) En el contrato de seguro se hará constar que en caso de falta de pago de la prima por el tomador, el asegurador lo notificará al acreedor antes de que haya expirado el plazo de gracia del pago de la prima, estipulándose la concesión al BANCO, por el asegurador un plazo de gracia igual al del asegurado, y que comenzará a correr a partir del momento en que tenga lugar la notificación prevista en este párrafo. —–

4-5) En el contrato de seguro se pactará que en caso de siniestro el asegurador dará traslado al BANCO de la notificación de siniestro que efectúe el tomador. ——

4-6) La parte PRESTATARIA autoriza al BANCO a notificar a la Cía. DE Seguros correspondiente la existencia del presente contrato y constitución de la hipoteca sobre la finca descrita en el expositivo I de esta escritura y asimismo le autorizan para que cargue en cualquier cuenta de la parte prestataria en el BANCO el importe de la prima del seguro correspondiente al primer año, y sucesivos si no fueran atendidas por la parte prestataria. El BANCO podrá contratar el seguro de incendio y de daños, por cuenta del adquirente, si éste no lo hiciere. —– [—]

6) A acreditar, a solicitud del BANCO y por medio de los oportunos recibos, hallarse al corriente en el pago de toda clase de tributos, y gastos de comunidad que corresponda satisfacer por la finca hipotecada y de cualquier deuda por créditos que puedan resultar preferentes a esta hipoteca, quedando facultado el BANCO para satisfacer esos débitos a los acreedores correspondientes y para cargarlos en cuenta o reclamarlos a la parte prestataria como se establece en la cláusula QUINTA” [sesión Seminario Bilbao de 8 febrero 2005]

 

4.- Unión de Créditos Inmobiliarios [préstamo hipotecario de 10 enero 1990 –personas consumidoras-]

Se establece un seguro de fallecimiento y daños a cargo del deudor con vencimiento anticipado para caso de impago de las primas. [Resolución 24 de abril de 1992].

 

5.- BBK

En la póliza de seguro deberá estipularse expresamente en que Bilbao Vizcaya Kutxa queda autorizada para percibir, en caso de siniestro, de la compañía aseguradora, la parte de la indemnización que en dicho momento sirva para cancelar la totalidad de la deuda que mantenga el prestatario por razón de la presente operación. [Seminario de Bilbao, sesión de 27 octubre 1998].

 

6.- Banesto [préstamo hipotecario de 27 junio 1985 –con persona consumidora]

Apartado c) de la cláusula 5ª (defecto 4º): vencerá el préstamo de pleno derecho «cuando por cualquier· circunstancia sufriere deterioro o merma el bien hipotecado que disminuya su valor en más de un 20 por 100 (cf. los artículos 205 del Código de Comercio y 5°.III, de la Ley del Mercado Hipotecario) respecto al tipo fijado para la subasta, y la parte prestataria -y hay que entender que el tercer poseedor puede también cumplir esta carga- no ampliase la hipoteca a otros bienes suficientes».

En este mismo apartado de la cláusula 5ª, se establece que «dicho deterioro o disminución del valor se acreditará por la prestamista mediante certificación de tasación expedida» por determinada sociedad anónima. [Resolución de 23 octubre 1987].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Seguro:

– Contratación: garantía desproporcionada y contra art. 80.1.a) TRLGDCU.

– Percepción directa de indemnizaciones: privación de derechos de retención, consignación o compensación, enriquecimiento injusto, atribución al predisponente de la facultad de interpretación.

Por el demandado: Aplican arts. 110.2 LH y 8 LRMH.

En 1ª INSTANCIA:

– Obligación contratar seguro por prestatario: Art. 8 LRMH y 110 LH.

– Elección de seguro por el banco: exclusión derechos elección seguro art. 86.1 TRLGDCU.

– Adjudicación de indemnizaciones al banco es abusiva por contraria al art. 82.1 en relación 85.3 y 86.4 TRLGDCU.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN y otros: Resoluciones 10 noviembre 2016; 19 abril 2006 (dos), 24 de abril de 1992 [vencimiento anticipado por impago de seguro], 26 octubre y 23 octubre 1987. El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: 5.- Gastos de seguro de daños de la finca hipotecada. Se considera válido e inscribible este pacto por tratarse de una obligación legal del prestatario (art. 8 LMH) y habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía. No se trata de una garantía desproporcionada sino una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado.

“Congruentemente con esta conclusión también deben considerarse válidos e inscribibles los pactos de imposición al deudor de todos los gastos relacionados con la conservación de la finca hipotecada o asociados a la misma (IBI, comunidad de propietarios, etc)”.

Defensora del Pueblo: Informe 2015, seguros vinculados a préstamos hipotecarios, pgs. 503 y ss.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Cláusula NULA con integración

  1. d) conservación, se mantiene la facultad de contratación del seguro de daño por el banco pero condicionada a que al momento de otorgamiento del préstamo no se haya verificado por el usuario, se suprime el derecho del banco a percibir la indemnización y en su lugar será de aplicación lo dispuesto en el Art 110 LH.

Decisión de la Audiencia: Consentida.

Decisión del TS:

 

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: 13°) Seguro de la finca hipotecada. (I) Obligación de asegurar. El acreedor hipotecario puede asegurar su propio interés la conservación de la garantía, lo que es un coste que debe satisfacer, pero no puede repercutir éste al prestatario sin justificación ni negociación obligándole a constituir un seguro en beneficio del acreedor al margen de la competencia. El acreedor hipotecario se resarce de tales costes con el interés y no puede repercutirlos de nuevo al cliente al margen de la competencia y el mercado, la cual, por otra parte, exige la negociación, ausente por concepto en las meras condiciones generales. Esa práctica, basada en la explotación programada de la utilidad para el acreedor hipotecario del seguro de la finca contratado por su propietario, es muy perjudicial al sector asegurador. En efecto, dada la independencia del interés del acreedor hipotecario del interés del propietario de la finca hipotecada, el no aseguramiento del interés del primero, impuesto al mismo, sin embargo, por la normativa del mercado hipotecario, priva al sector mencionado de un volumen de negocio igual a las cantidades de crédito hipotecario concedidas por las entidades de crédito con el ánimo de acogerse a la normativa del mercado hipotecario. Ello, sobre la base de que es previsible que los propietarios sigan asegurando su propio interés en las fincas hipotecadas, si quieren salvaguardar la continuidad de su disfrute del inmueble hipotecado en caso de siniestro, mediante la correspondiente reconstrucción, cuando ello sea posible. Por ello esa obligación es contraria a los arts. 8 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario y 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 marzo, que desarrolla determinados aspectos de Ley de 25 de marzo de 1981, reguladora del mercado hipotecario. La condición de consumidora de la prestataria enfrenta, además, a la obligación de asegurar impuesta con la disposición adicional 1.ª, apartados 2.º, 18.º y 24.º LGDCU, a la que es contraria, por implicar sobre-garantía e imponer prestaciones adicionales no solicitadas y no susceptibles de renuncia por separado. (II) Cesión de la indemnización por seguro. Esa cesión no puede concebirse sin que la obligación esté vencida, pero aun hallándose vencida, sin que el deudor se halle en mora o, al menos, haya incumplido. En consecuencia, es contraria a los artículos 1859 CC en relación con los arts. 621 y 634 LEC, 1176,1877 CC, 205 CCO, 40.2 de la Ley de Contrato de Seguro y 109 y 110.2° de la Ley Hipotecaria. III) Expropiaciones. La subrogación en el derecho a percibir las indemnizaciones por expropiación es contrario al art. 1859 CC y al 110.2 LH, ya que la subrogación desvirtúa la consignación prevista en el último precepto, se produce al margen del vencimiento de la deuda y del correspondiente procedimiento ejecutivo.

 

Nota contra BBK: 7.º) Seguro de la finca hipotecada. I. Obligación de asegurar. El banco puede asegurar su propio interés en la conservación de la garantía, lo que es un coste que debe satisfacer, pero no puede repercutir éste al prestatario sin justificación obligándole a constituir un seguro en beneficio del acreedor al margen de la competencia. El banco se resarce de tales Costes con el interés y no puede repercutirlas de nuevo al cliente al margen de la competencia y el mercado, la cual, por otra parte, exige la negociación, ausente por concepto en las meras condiciones generales. Esa práctica, basada en la explotación programada de la utilidad para el acreedor hipotecario del seguro de la finca contratado por su propietario, es muy perjudicial al sector asegurador. Dicho perjuicio se cifra en el no aseguramiento del interés del acreedor hipotecario por un importe igual a las cantidades de crédito concedidas por el mismo, en el presente caso por una entidad de crédito. El fundamento de dicho perjuicio se apoya en la independencia del interés del acreedor hipotecario del interés del propietario de la finca hipotecada. Sobre esa base, es previsible que los propietarios sigan asegurando su propio interés en las fincas hipotecadas, pese al seguro del interés del acreedor hipotecario, si quieren salvaguardar la continuidad de su disfrute del inmueble hipotecado en caso de siniestro, mediante la correspondiente reconstrucción, cuando ello sea posible. Por ello esa obligación es contraria a los artículos 8 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario y 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 marzo que desarrolla determinados aspectos de Ley de 25 de marzo de 1981, reguladora del mercado hipotecario. La condición de consumidora de la prestataria enfrenta, además, a la obligación de asegurar impuesta con la disposición adicional 1.ª, apartados 2.º, 18.° y 24.º LGDCU, a la que es contraria, por implicar sobre-garantía e imponer prestaciones adicionales no solicitadas y no susceptibles de renuncia por separado. La abusividad de la obligación de asegurar del prestatario acarrea su no inscripción y, en consecuencia la no inscripción del vencimiento anticipado por el incumplimiento de la misma. II. Cesión de la indemnización por seguro. Esa cesión no puede concebirse sin que la obligación esté vencida, pero aun hallándose vencida, sin que el deudor se halle en mora o, al menos, haya incumplido. En consecuencia, es contraria a los artículos 1859 CC en relación con los artículos 621 y 634 LEC, 1.176, 1.877 CC, 205 CCO, 40.2 de la Ley de Contrato de Seguro y 109 y 110.2° de la Ley Hipotecaria. La restricción de las facultades de consignación del adherente-consumidor es contraria al número 11 “in fine” de la disposición adicional 1.ª LGDCU. III. Garantía de las primas anticipadas. La garantía específica de las primas suplidas por el acreedor hipotecario con una cantidad para gastos adicionales implica sobregarantía contra la disposición adicional 1.ª, 18.ª LGDCU por razón de la mayor preferencia de las mismas conforme al artículo 1.923.20 en relación con el artículo 1.210 CC.

 

Resolución 24 de abril de 1992: “la cláusula 9ª, relativa a los seguros dc fallecimiento y de inmuebles, que habrá de inscribirse, dado que su impago es causa de vencimiento de la hipoteca y se encuentran garantizadas las cuotas como partidas anotadas en la cuenta”. [Arbitraria].

 

Resoluciones 26 octubre y 23 octubre 1987: En cuanto al apartado e) de la cláusula 5ª (defecto .°) y el b) de la cláusula 10ª que, por su generalidad no pueden tampoco pasar el Registro, habrían sido admisibles de haberse limitado a establecer el vencimiento automático de la obligación garantizada, si aparecieren sobre la finca cargas no consignadas en esta escritura o si no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos que tengan preferencia legal de cobro sobre el mismo acreedor hipotecario, o si se trata del impago de obligaciones que siguen a la cosa y que, como en la del seguro, determinan detrimento potencial del bien, pues para todo ello existe el apoyo de la previsión legal contenida en el artículo 1.129-3.° del Código Civil, al ser indudable el eventual quebrando de la garantía establecida.

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

1/2017 EXPRESIÓN MANUSCRITA Y DENEGACIÓN DE OTRAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN UNA HIPOTECA. Comentario y resumen de la resolución DGRN de 10 noviembre 2016, en www.notariosyregistradores.com, pendiente publicación.

2/2005 “Obligación de asegurar la finca hipotecada” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 243; y “6. Obligación de asegurar la finca hipotecada”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 15 marzo 2005, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 13 abril 2005.

1/2005 “Cláusula obligando al hipotecante-deudor a asegurar la finca hipotecada” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 226; y “6. Cláusula obligando al hipotecante-deudor a asegurar la finca hipotecada”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 8 febrero 2005, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 15 marzo 2005.

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1840-1852.

1998 “Seguro de incendios de la finca hipotecada”, en “Casos prácticos. Seminario de Derecho registral del País Vasco”, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, pg. 110. Sesión de 27 octubre 1998.

 

Otros autores:

Vargas Vasserot, C., “El seguro de la finca hipotecada”, Marcial Pons, Madrid, 2003, 375 pgs.

 

 

 

 

 

 

9.- CLÁUSULA DE SUBROGACIÓN DE LOS ADQUIRENTES BBVA

 

  1. A) PRESTAMO HIPOTECARIO

1.- LA CLÁUSULA

SUBROGACIÓN DE LOS ADQUIRENTES (CONDICIÓN 12ª)

76- La cláusula impugnada tiene el siguiente tenor:

«Cuando los adquirentes de los bienes hipotecados queden subrogados en virtud de pacto con el transmitente en las obligaciones asumidas en esta escritura por su causante, no surtirá efectos liberatorios para el transmitente frente al Banco hasta tanto éste no la consienta de forma expresa, sin que pueda entenderse prestado este consentimiento por la emisión de los recibos a nombre del adquirente ni por el cobro de la comisión de subrogación establecida en la cláusula 4ª 2.»

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: 85.1 y 7 y 88.1 TRLGDCU, el banco infringe doctrina actos propios.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: art. 82.1 en relación art. 87.1 contra reciprocidad y contra actos propios y contra 87.1 TRLGDCU.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nulidad con integración

  1. e) subrogación se suprime la previsión relativa a la exclusión de la aceptación del banco exteriorizada en que se giren recibos al nuevo deudor o se le reclama la deuda.

Decisión de la Audiencia: Consentida.

Decisión del TS:

 

 

 

 

10.- CLÁUSULA DE APODERAMIENTO BBVA Y BANCO POPULAR

 

  1. A) PRESTAMO HIPOTECARIO

1.- LA CLÁUSULA

APODERAMIENTO (CONDICIÓN 13ª)

 

86- El tenor de la cláusula sería el siguiente:

«Por ser la inscripción de la hipoteca unilateral una condición esencial de este contrato, al garantizar el préstamo ya recibido por la parte prestataria, ésta apodera expresa e irrevocablemente al BANCO, en la forma más amplia y necesaria en derecho, para que en su nombre y representación realice las gestiones necesarias para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca unilateral que en este acto se constituye y, en su caso, de los títulos previos a esta escritura y además, siempre que ello no afecte a las condiciones económicas del crédito garantizado, para que pueda realizar las subsanaciones o aclaraciones necesarias a la vista de la calificación verbal o escrita del Registrador por adolecer esta escritura de algún defecto subsanable, para lograr la inscripción de la misma, y aunque ello incurra en la figura jurídica de autocontratación».

 

PACTOS COMPLEMENTARIOS (CONDICIÓN SEXTA.3)

130- El tenor literal de la cláusula es el siguiente:

La cláusula del préstamo hipotecario del Banco Popular (condición sexta.3).

La cláusula impugnada es del siguiente tenor:

«Los hipotecantes, por medio de esta escritura, apoderan y facultan amplia y expresamente al banco para que, por si sólo otorgue, incluso si incurriese en autocontratación, y firme cuantos documentos privados y escrituras públicas de aclaración o subsanación fueren precisas hasta dejar correctamente inscrita la hipoteca que aquí se constituye, en el Registro de la Propiedad competente».

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: 85.3 TRLGDCU.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: SSTS de 14 de abril y 29 noviembre 2000; 27 diciembre 2001; y 14 octubre y 22 noviembre 2002; 90 TRLGDCU, 52.1 y 54 LEC, STS 20 julio 1998 y STJUE 9 setiembre 2004.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos)[2].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Cláusula plenamente justificada.

Decisión de la Audiencia: Confirma validez.

Decisión del TS: Consentida.

 

 

 

 

 

11.- CLÁUSULA DE TRATAMIENTO DE DATOS PERSONALES BBVA

 

  1. A) PRESTAMO HIPOTECARIO

1.- LA CLÁUSULA

90- El tenor literal de la cláusula sería el siguiente:

“El/Los interviniente/s (en lo sucesivo, «el interviniente») autoriza que sus datos personales, incluidos los derivados de operaciones realizadas a través del Banco, se incorporen a ficheros de éste para las siguientes finalidades:

  1. a) La gestión de la relación contractual y la prestación de servicios bancarios y/o financieros.
  2. b) El control y valoración automatizada o no de riesgos, impagos e incidencias derivadas de relaciones contractuales.
  3. c) La elaboración de perfiles de cliente con fines comerciales, a efectos de ofrecer productos o servicios bancarios, y de análisis de riesgos para futuras operaciones.
  4. d) La remisión, a través de cualquier medio, incluso por correo electrónico u otro medio de comunicación electrónica equivalente, de cualesquiera informaciones sobre productos o servicios bancarios o de terceros.
  5. e) Para cualesquiera otras finalidades no incompatibles con las anteriores».

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante: Arts. 80.1 y 87.6 TRLGDCU, y 4 LOPD.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: Art. 45.1.B) RLOPD.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Cláusula justificada

Decisión de la Audiencia: […] procede estimar la demanda también en este puntual aspecto para suprimir del tráfico mercantil la letra «e» del punto 1 de la cláusula de tratamiento de datos personales del condicionado general del préstamo hipotecario del BBVA, similar previsión incluida en la letra «c» de la condición general 10ª del condicionado general del contrato de servicios telemáticos y banco por Internet BBVA, la misma mención incluida en la cláusula 14ª del condicionado general del contrato de cuenta corriente BBVA e igual mención de la cláusula 13ª del condicionado general del contrato de tarjetas PAGA AHORA/ PAGA AHORA BLUE BBVA.

Decisión del TS: Confirmada.

 

 

 

12.- CLÁUSULA SUELO BANCO POPULAR (3ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Popular [préstamo hipotecario de 13 abril 2007]

Cláusula financiera Tercera relativa a los Intereses, Punto 3.2 que dice: «Variación del Tipo de Interés Inicial.- A partir del 13 de abril de 2008, el tipo de interés anual aplicable a las liquidaciones que se produzcan se determinará mediante la adición de un margen o diferencial de 0,75 puntos porcentuales al tipo de interés de referencia, siendo el tipo de interés mínimo aplicable para las disposiciones en euros del 3,25 % anual». [SAP Barcelona, sección 19, de 19 enero 2016].

 

2.- Banco Popular

Sacado del Juzgado: “DECIMOTERCERO.- CLAUSULA DE LIMITACION DE INTERES VARIABLE

99- El tenor literal de la cláusula sería el siguiente”

«La cláusula impugnada (límites a la variación del tipo de interés variable – condición primera. 3.3) es del siguiente tenor: «No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes [reconocimiento de hecho ficticio], que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del CUATRO CINCUENTA POR CIENTO» [STS 23 diciembre 2015].

 

3.- Banco Popular

Clausula 34. Cláusula afectada:

Tercera bis, apartado 4: LÍMITES DE VARIABILIDAD DEL TIPO DE INTERÉS. Las partes acuerdan que, a efectos obligacionales, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea éste el ordinario o el sustitutivo, no podrá ser inferior al CUATRO ENTEROS POR CIENTO (4%) nominal anual ni superior al DOCE ENTEROS CINCUENTA CENTÉSIMAS POR CIENTO (12,501) nominal anual. [SJM 2 Pontevedra 5 febrero 2015 –según inscripción RCGC-].

 

4.- Banco CEISS (préstamo hipotecario 26 enero 2007)

En la mencionada escritura de préstamo hipotecario, entre otras estipulaciones y con relación al tipo de interés variable pactado, se recogía la siguiente: «En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al 12,50% ni inferior al 3,50%» (extremo en el que coinciden ambas partes, ya que el documento no ha sido aportado). [SAP Pontevedra 5 febrero 2015].

 

5.- Banco Grupo Cajatres (préstamo hipotecario 30 abril 2013)

Se pacta un tipo de interés variable, con tipo inicial del 3,85 por ciento nominal anual durante los primeros doce meses, revisable anualmente mediante la adición de cuatro puntos al tipo de referencia (Euribor). Además, en la cláusula financiera tercera, apartado 3.D, se expresa lo siguiente: «Tipos máximo y mínimo.– No obstante, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés aplicable a cada periodo en ningún caso podrá ser inferior al mínimo pactado del 3,25 por ciento nominal anual ni superior al máximo del 9,25 por ciento nominal anual» [SJPI 100 Madrid 5 diciembre 2013 (abusiva por falta de reciprocidad); resolución DGRN 13 setiembre 2013, cláusula suelo inscribible].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC (5 febrero 2016)[3]

BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A.-BANCO CEISS, S.A. A86289642: NO.

Banco Popular Español, NIF: A28000727: Sí.

 

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Falta de reciprocidad art. 87 TRLGDCU.

Por el demandado: Art. 87 TRLGDCU, preterición de las fuentes del derecho con infracción del art. 1.1 y 1.7 C.C; infracción de los arts. 80 y 82 TRLGCU y la doctrina jurisprudencial establecida en la STS 9-5-2013, se denuncia falta de equilibrio y se acepta nulidad por falta de transparencia; se aplica STS 9 mayo 2013 automáticamente sin análisis individualizado.

En 1ª instancia: Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios; STS de 2 de marzo de 2011, STJCE de 3 de junio de 2010, art. 4.2 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas; art. 19 Ley 36/2003.

En la Audiencia: Implícitamente STS 9 mayo 2013.

Por el Tribunal Supremo: Arts. 4.2 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, 5.5 y 7 LCGC, 80.1 y 82.1 TRLGDCU.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores y posteriores: SJM Madrid núm. 11 de 7 abril 2016; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005), SJC-A Álava 19 setiembre 2012, 9 mayo 2013, SJPI 100 Madrid 5 diciembre 2013, SJM 2 Pontevedra de 8 octubre 2014 –confirmada por SAP Pontevedra 5 febrero 2015; SJM 2 Pontevedra 5 febrero 2015 (BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A.-BANCO CEISS, S.A. A86289642-; y Banco Popular respectivamente).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos), 13 setiembre 2013.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: La declara JUSTIFICADA.

Decisión de la Audiencia: No supera el control de transparencia.

Decisión del TS: Rechaza casación del demandado y confirma la nulidad por falta de transparencia.

 

BIBLIOGRAFÍA

– Igual que la cláusula suelo de BBVA.

 

 

 

 

13.- REDONDEO DEL TIPO DE INTERÉS (2ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- A) PRESTAMO HIPOTECARIO BANCO POPULAR

REDONDEO DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLE (CLÁUSULA 3.4)

105- El tenor literal de la cláusula es el siguiente:

«Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo superior de dicho cuarto de punto porcentual». [STS 23 diciembre 2015].

 

2.- Banca March (préstamo hipotecario con personas consumidoras)

Se establece el redondeo al alza al cuarto de punto o a cualquier otro factor o fracción de punto porcentual por exceso, incorporada por la entidad Banca March, SA, en los contratos de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable formalizados con consumidores [SAP Baleares 17 marzo 2003 (AC 2003, 1624)].

 

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Banco Popular Español, NIF: A28000727: Sentencia de 5 febrero 2015 del JM 2 de Pontevedra.

Caixa D’Estalvis de Tarragona.

Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra, G70270293: No.

NCG Banco, A70302039: No.

Caja Provincial de Ahorros de Jaén; NIF F46028064: Nada inscrito.

Caja Rural de Valencia, Caja Rural del Mediterráneo, RuralCaja; NIF F46028064: Nada inscrito.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Art. 87.5 TRLGDCU.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: Arts. 12.2 LCGC, SSTS 22 diciembre 2009 (Caja Rural de Valencia, actualmente Caja Rural del Mediterráneo, RuralCaja Soc. Coop. de Crédito); de 4 noviembre 2010 (Caja Provincial de Ahorros de Jaén), 29 diciembre 2010 (CAIXA D’ESTALVIS DE TARRAGONA) y 2 marzo 2011 (Banco Popular Español S.A.; tres últimas de redondeo al alza): cosa juzgada.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: SSTS de 2 marzo 2011 (Banco Popular Español); 29 diciembre 2010 (CAIXA D’ESTALVIS DE TARRAGONA); de 4 noviembre 2010 (Caja Provincial de Ahorros de Jaén); 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005); SAP Baleares 17 marzo 2003 (AC 2003, 1624).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: La declara abusiva: cosa juzgada con integración

  1. a) redondeo al alza y revisión de tipos de interés: se sustituyen las cláusulas litigiosas por las redacción contenida en las cláusulas utilizadas por Popular en los nuevos préstamos hipotecarios.

Decisión de la Audiencia: Confirma el carácter abusivo por falta de justificación de la comunicación a los clientes de la cesación del uso de la cláusula.

Decisión del TS: Consentida.

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1840.

 

 

 

 

14.- REVISIÓN DEL INTERÉS PACTADO BANCO POPULAR

 

  1. A) PRESTAMO HIPOTECARIO BANCO POPULAR

1.- LA CLÁUSULA

  1. C) REVISIÓN DEL INTERÉS PACTADO (CONDICIÓN PRIMERA. 3.5.C)

110- El tenor de la cláusula examinada es el siguiente: «Serán de aplicación las siguientes reglas en orden a la fijación del tipo de referencia y del tipo de interés aplicable al segundo y posteriores periodos de interés:

“La parte interesada en la actualización del tipo de interés, deberá comunicarlo a la otra parte contratante con al menos diez días naturales de antelación a la fecha de revisión del tipo de interés, lo que puede realizar el Banco con la simple consignación del nuevo tipo de interés a aplicar en el periodo siguiente en cualquier liquidación anterior a dicha fecha, considerándose en tales casos cumplida, a todos los efectos, la notificación prevista».

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Art. 87.6 TRLGDCU, falta de reciprocidad y obstáculo oneroso.

Por el demandado: Falta de uso de la cláusula.

En 1ª INSTANCIA: Art. 85.5 TRLGDCU.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nulidad por cosa juzgada con integración.

  1. a) redondeo al alza y revisión de tipos de interés: se sustituyen las cláusulas litigiosas por las redacción contenida en las cláusulas utilizadas por Popular en los nuevos préstamos hipotecarios.

Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad con remisión al argumento del motivo precedente (Confirma el carácter abusivo por falta de justificación de la comunicación a los clientes de la cesación del uso de la cláusula) y al fundamento jurídico sexto.

Decisión del TS: Consentida.

 

 

 

 

15.- EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA BANCO POPULAR

 

  1. A) PRESTAMO HIPOTECARIO BANCO POPULAR

1.- LA CLÁUSULA

OBLIGACIONES DE LA PARTE DEUDORA PARA ASEGURAR LA CONSERVACIÓN Y EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA (CONDICIÓN PRIMERA 5.2.1).

113- El tenor literal de la cláusula sería el que sigue:

«Tener asegurada/s la/s finca/s que se hipoteca/n contra riesgo de incendios y daños de tal manera que la suma asegurada coincida con el valor máximo de reconstrucción a nuevo de la/s finca/s siniestrada/s que al respecto se fije constando en la póliza que el beneficiario, en caso de siniestro, será el acreedor. Si no se hiciese el contrato de seguro en la forma indicada, podrá ser formalizado o completado por el Banco a cargo del prestatario.

“La indemnización deberá ser entregada al acreedor para aplicarla primero al pago de los gastos producidos e intereses devengados y posteriormente a la amortización total o parcial del capital del préstamo. Si hubiera exceso, ese entregará al propietario de las fincas, salvo que existan terceros hipotecarios, en cuyo supuesto se depositarán en la forma en que se convengan o, en defecto de convenio, en la forma establecida por los artículos 1176 y siguientes del Código Civil”.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante: Seguro

– Contratación: garantía desproporcionada y contra art. 80.1.a) TRLGDCU.

– Percepción directa de indemnizaciones: privación de derechos de retención, consignación o compensación, enriquecimiento injusto, atribución al predisponente de la facultad de interpretación.

Por el demandado: El seguro lo necesita para titulizar.

En 1ª INSTANCIA: Mismos argumentos que cláusula 11ª (apartados 71 a 75 1ª instancia).

– Contratación: no es abusiva si depende del incumplimiento de la obligación legal del prestatario de concertar el seguro [¡! La obligación legal de asegurar la garantía es del acreedor que tituliza].

– Seguro por cantidad de reconstrucción: desproporcionada conforme al art. 88.1 TRLGDCU.

En la AUDIENCIA: Los argumentos de la cláusula BBVA no son extensibles, son cláusulas distintas.

– Valor reconstrucción a nuevo: desproporcionada por art. 88.1 TRLGDCU.

– Banco beneficiario seguro: contra art. 86.4 TRLGDCU: privación retención, compensación, consignación.

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: La declara abusiva con integración.

  1. b) Conservación: la suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación y se suprime el derecho del banco a percibir la indemnización y en su lugar será de aplicación lo dispuesto en el Art 110 LH se suprime el derecho a la percepción de justiprecio por parte del banco en el expediente de expropiación.

Decisión de la Audiencia: También abusiva, con desestimación del recurso.

Decisión del TS: Consentida.

 

 

 

 

16.- OBLIGACIONES DE LA DEUDORA SOBRE EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA (2ª entrega)

 

  1. A) PRESTAMO HIPOTECARIO BANCO POPULAR

1.- LA CLÁUSULA

OBLIGACIONES DE LA PARTE DEUDORA PARA ASEGURAR LA CONSERVACIÓN Y EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA (CONDICIÓN PRIMERA. 5.2.3)

119- El tenor literal de la cláusula es el siguiente:

«Realizar en la/s finca/s las obras, reparaciones y demás actos necesarios para su conservación y normal explotación y uso para que no sufran deterioro ni mengüen sus productos. Notificar al Banco inmediatamente cualquier hecho que perjudique el estado físico o del derecho del propietario, así como los actos de enajenación, permitiendo al Banco que inspeccione en cualquier momento a tales efectos las fincas hipotecadas.

“En caso de expropiación forzosa de alguna de la/s finca/s hipotecada/s, además de la obligación de inmediata notificación, la parte deudora apoderará al Banco para que pueda, sin limitación alguna, comparecer en los expedientes que se sigan, instando lo necesario y ejecutando lo procedente, para gestiones y convenir sobre la respectiva expropiación y percibir los precios, indemnizaciones y compensaciones correspondientes que la entidad expropiante deba pagar o llevar a cabo, dándoles la aplicación que se establece en el apartado 5.2.1″.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

– Adjudicación de indemnizaciones al banco es abusiva por contraria al art. 82.1 en relación 85.3 y 86.4 TRLGDCU.

– Actuación banco en expropiación: válida pero no irrevocable.

– Apoderamiento para percibir los precios no se extenderá a la facultad de aplicar el mismo en los términos de la Cláusula 5, pues esa mención sí que se ha considerado abusiva.

En la AUDIENCIA:

– La correcta interpretación de la cláusula es la de que [la indemnización en expropiación] sólo puede destinarse al pago de capital vencido.

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones de 10 noviembre 2016 (497) [considera inscribible, como gasto de conservación de la garantía, la imposición al deudor de los gastos del seguro de daños y la estipulación del banco como beneficiario del seguro; no en indemnizaciones por expropiación forzosa que tienen régimen imperativo propio]; y de 19 abril 2006 (dos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: La declara nula con integración

  1. b) […] se suprime el derecho a la percepción de justiprecio por parte del banco en el expediente de expropiación.

Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad de la previsión de que el banco puede percibir directamente el justiprecio.

Decisión del TS: Consentida.

 

 

 

 

17.- FUERO JUDICIAL BANCO POPULAR (3ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Popular

124- El tenor literal de la cláusula sería el siguiente: «Los comparecientes, según actúan, para todos los procedimientos en que legalmente esté permitido, de común acuerdo y con renuncia expresa a cualquier otro fuero que ahora o en adelante pudiera corresponderles, se someten para el cumplimiento, interpretación y para cuantas cuestiones se susciten del presente contrato a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de ALMERIA » Es importante aclarar que en este caso consta Almería por ser el lugar donde radica el bien hipotecado, por lo que la cláusula impone un fuero territorial en favor del lugar donde se encuentra el bien hipotecado. [STS 23 diciembre 2015].

 

2.- BBVA, Bankinter, y Caja Madrid

«Las partes contratantes renuncian expresamente al fuero personal que tuvieren y se someten expresamente a la competencia y jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de…» incluida en los documentos que cita de BBVA, Bankinter, y Caja Madrid […]” [FD 2º de la sentencia JPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003].

 

3.- Bankinter

En el Contrato de Préstamo Hipotecario se establece que «los comparecientes, según actúan, se someten para el cumplimiento, interpretación, ejecución y para cuantas cuestiones se deriven de la presente escritura, a la competencia de los Juzgados y Tribunales correspondientes del partido en que radique la finca hipotecada». [FD 7º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

 

4.- BBVA

“Añade también la actual recurrente que la antedicha cláusula no puede interpretarse sin considerar su inciso final según el cual lo pactado tiene lugar «sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones legales que impongan un fuero específico»” [FD 7º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

BBVA – NIF: A48265169: No.

BANKINTER – NIF: A28157360: Sí.

BANCO SANTANDER – NIF: A39000013: No.

CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID – G28029007: Sí.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Art. 90.2 TRLGDCU.

Por el demandado: Art. 90.2 TRLGDCU.

En 1ª INSTANCIA: Parecida a cláusula declarada nula por SAP Madrid 11 mayo 2005.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos de sumisión expresa a juez o tribunal distinto del que corresponda al lugar en que se encuentre el bien, por ir en contra del art. 90-2 LGDCU y del art. 684 LEC. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula por cosa juzgada con integración

  1. C) Fuero judicial se está al domicilio del consumidor, salvo los fueros imperativos contenidos en la LEC, con referencia a la ejecución de hipoteca.

Decisión de la Audiencia: Consentida.

Decisión del TS:

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1867.

 

 

 

 

18.- REDONDEO DEL TIPO DE INTERÉS BANCO POPULAR

 

 

 

LA CLÁUSULA

La cláusula de redondeo del tipo inicial, contenida en el contrato de préstamo hipotecario, suscrito entre la entidad Bancaria y el cliente, está redactada literalmente de la siguiente forma: «Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeara al múltiplo superior de dicho cuarto de punto». [STS 2 marzo 2011].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Art. 1283 CC y el art. 10-1-c, c-5 y c-6 LGDCU.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: Arts. 10-1-c y c-5 y 10.2 LGDCU regla «contra proferentem».

Por el TRIBUNAL SUPREMO: Arts. 8.2 LCGC y 10 bis LGDCU.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 2 marzo 2011, Sentencia Sección Sexta Audiencia Provincial de Valencia el 19 octubre 2002; sentencia JPI núm. 16 Valencia de 22 abril 2002, recaída en autos de juicio verbal nº 791 de 2001.

Anteriores: STJUE 3 junio 2010 (C-484/08).

SSTS 22 diciembre 2009 (Caja Rural de Valencia, actualmente Caja Rural del Mediterráneo, RuralCaja Soc. Coop. de Crédito); 4 noviembre (Caja Jaén) y 29 diciembre 2010.

DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a normas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12a Ley 44/2002, arts. 1256 CC, 10 LGDCU) y han sido declarados no inscribibles por diversos juzgados. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Válida.

Decisión de la Audiencia: Nula.

Decisión del TS: Nula.

 

 

 

 

19.- COMUNICACIÓN VARIACIÓN TIPO DE INTERÉS BANCO POPULAR

 

 

LA CLÁUSULA

Dice la cláusula 3.4 c), sobre notificación previa del tipo de interés, que «Salvo en los casos que, por disposición legal, esté relevado de hacerlo, el banco comunicará a la parte prestataria, por cualquier procedimiento escrito, el nuevo tipo de interés aplicable a la operación, con carácter previo a su aplicación…». Cláusula incorpora a un contrato de préstamo hipotecario de 16 de mayo de 2000. [STS 2 marzo 2011].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Art. 10-1-a LGDCU.

Por el demandado: Se discute si las prescripciones la LCGC son de aplicación a la escritura de préstamo hipotecario suscrita por el banco y la parte actora, cuyas cláusulas, según la recurrente, están sometidas a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los prestamos hipotecarios, conforme al art. 4.2 LCGC, que ha sido cumplida por el Banco.

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: Norma sexta de la Circular 8/1990 del Banco de España, arts. 6 LCGC, art. 10 bis.2 LGDCU.

Por el TRIBUNAL SUPREMO: Art. 2.2 Orden 5 mayo 1994, norma sexta de la Circular 8/1990 Banco de España, art. 10 bis.1 LGDCU.

– STJUE de 3 junio 2.010 – C 484/08, art. 4 Directiva 93/13/CE.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 2 marzo 2011, Sentencia Sección Sexta Audiencia Provincial de Valencia el 19 octubre 2002; sentencia JPI Valencia núm. 16 de 22 abril 2002, recaída en autos de juicio verbal nº 791 de 2001.

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Válida.

Decisión de la Audiencia: Nula con integración a favor de la deudora persona consumidora.

Decisión del TS: Nula con integración a favor de la deudora persona consumidora.

 

 

 

20.- REFERENCIA IRPH-CAJAS (2ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

“CLÁUSULA TERCERA BIS. Tipo de interés variable.

El nuevo tipo nominal de interés será el resultante de incrementar en 0,400 puntos porcentuales de interés, durante toda la vida de la operación, al IRPH-CAJAS.

Se entiende por IRPH-CAJAS la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria otorgados por las Cajas de Ahorro, a plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, sin transformación alguna, y que sea el último publicado por el Banco de España en el mes anterior de cada fecha prevista para la revisión del tipo de interés, y subsidiariamente, el último publicado por dicho Banco de España, con antelación al mes anterior citado.

Los nuevos tipos de interés, así calculados, serán de aplicación para períodos ANUALES contados a partir de la finalización del periodo a tipo fijo, procediéndose a la revisión del tipo de interés al término de cada periodo”. [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 la declara válida].

 

2.- BANCO SABADELL

Tercera bis, “Tipo de interés variable”, disponiendo que (pág. 10 y 11) a partir de la fecha de 08.05.2007 y sucesivamente con periodicidad anual durante toda la vida del préstamo, el tipo de interés a pagar por el prestatario será revisado al alza o a la baja, tomándose como referencia los Tipos de referencia los índices oficiales para los préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de la modalidad de Cajas de Ahorro que, con periodicidad mensual, se publican en el BOE.

Si el Banco de España dejare de publicar aquella referencia en el BOE, la revisión del tipo de interés que habrá de operarse en los vencimientos que se produzcan…..se hará tomando el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de la modalidad del conjunto de entidades de crédito que, con periodicidad mensual se publican en el BOE”. [SJM 3 Valencia 18 noviembre 2015].

 

3.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 30 octubre 2000)

SEGUNDO.- En tal contrato se dispuso que durante los 12 primeros meses el interés que se satisfaría por la cantidad prestada fuera del 4,5 % anual. A partir de entonces operaría interés variable en el modo previsto en la cláusula primera.

TERCERO .- La citada cláusula primera del contrato dice en su párrafo quinto: «El nuevo tipo será el resultante de incrementar en CERO CON TRESCIENTOS CINCUENTA PUNTOS porcentuales de interés, durante toda la vida de la operación, la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria otorgados por las Cajas de Ahorro, a plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre y que sea el último publicado por el Banco de España en el mes anterior de cada fecha prevista para la revisión del tipo de interés, y subsidiariamente, el último publicado por dicho Banco de España, con antelación al mes anterior citado.

Esta referencia publicada por el Banco de España como T.A.E., se convertirá a tipo de interés nominal anual en función de los periodos de pago de interés previstos para esta operación.

Los nuevos tipos de interés, así calculados, serán de aplicación para períodos anuales contados a partir de la finalización del primer periodo».

CUARTO.- La citada cláusula primera dispone en su octavo párrafo «Para el caso de que desaparezca en un futuro este tipo de referencia, las partes acuerdan que el nuevo tipo de interés de referencia será el resultante de incrementar al EURIBOR un MARGEN DE UN PUNTO porcentual de interés, durante toda la vida de la operación».

QUINTO.- La escritura contiene también una cláusula cuarta que dice en su párrafo octavo [vencimiento anticipado] «Cuando la finca hipotecada deje de ser ocupada personalmente por la PARTE DEUDORA o cuando la ocupen total o parcialmente otra u otras personas, naturales o jurídicas, bien a título de arriendo, de subarriendo, de traspaso, de cesión, de usufructo o de cualquier otro, incluso el de precario». [SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015].

 

4.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 21 setiembre 2006)

La cláusula Tercera bis del contrato dice:

«TERCERA BIS.- MARGEN.

CONJUNTO DE ENTIDADES: Para cada uno de los periodos semestrales siguientes, el tipo de interés será el resultante de adicionar el MARGEN al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE de 03.08.94.

MARGEN, es el porcentaje a añadir al tipo determinado de acuerdo con el apartado anterior. El MARGEN será de cero como cincuenta (0,50) puntos».

No obstante este concreto margen resulta de aplicación siempre que el prestatario mantenga contratados determinados productos y servicios con la entidad prestamista (domiciliación de nómina, pensión, prestación de desempleo o ingresos de actividad, seguro multirriesgo Hogar, seguro de vida o amortización, tarjetas de débito y crédito), de forma que si el prestatario no mantuviera tales productos y servicios el diferencial a aplicar por la Caja quedaría automática incrementado en los porcentajes que se señalan en la referida cláusula.

Sigue diciendo la cláusula Tercera Bis en su apartado 3 bis.2.c):

«Interés Sustitutivo.- El tipo de interés sustitutivo entrará en vigor cuando por cualquier razón dejara de publicarse el citado tipo de referencia y se tomará como tal, a sus mismos efectos el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros, definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE del 03.08.94, más un margen de cero coma cincuenta (0,50) puntos». [SJM 1 Vitoria/Gasteiz de 15 junio 2015].

 

5.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 agosto 2007)

«CLAUSULA TERCERA BIS. Tipo de interés variable.

El nuevo tipo nominal de interés será el resultante de aplicar, durante toda la vida de la operación, el IRPH-CAJAS.

Se entiende por IRPH-CAJAS la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria otorgados por las Cajas de Ahorro, a plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, sin transformación alguna, y que sea el (último publicado por el Banco de España en el mes anterior de cada fecha prevista para la revisión del tipo de interés, y subsidiariamente, el último publicado por dicho Banco de España, con antelación al mes anterior citado.

Los nuevos tipos de interés, así calculados, serán de aplicación para períodos ANUALES contados a partir de la finalizaci6n del periodo a tipo fijo, procediéndose a la revisión del tipo de interés al término de cada periodo». Parece que hay una previsión contractual según la cual, desaparecido el anterior índice pasará a aplicarse el euribor más un punto [SJM 1 Donostia 7 abril 2015].

 

6.- UNIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS (préstamo hipotecario de 29 agosto 2005)

De la documental número 4 del escrito de demanda se colige que en la cláusula tercera bis.2 se establece la “identificación del tipo de interés de referencia.

  1. a) Definición del tipo de interés de referencia.

El tipo de interés de referencia será el «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de las Cajas de Ahorro», publicado mensualmente por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado como referencia oficial. Dicha referencia aparece definida en el Anexo VIII apartado 2, de la Circular del Banco de España 5/1994 de 22 de Julio (BOE de 3 de Agosto de 1994).

_ La referencia que servirá de base para la revisión es la que señala el Anexo 1, apartado «referencia para la revisión del tipo de interés».

_ La revisión del tipo de interés se realizará en las fechas señaladas en el Anexo 1, apartado «fecha de revisión del tipo de interés».

  1. b) Índice o tipo de interés de referencia sustitutiva. Para el supuesto de que la referencia definida no pudiera aplicarse por cualquier causa, las partes convienen en que se utilizará el siguiente catálogo de índices o tipos de referencia sustitutivos:

En primer lugar, el «tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por el Conjunto de entidades publicadas por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado; dicha referencia es la definida en el anexo VIII, apartado·3 de la Circular de Banco de España 5/1994 de 22 de Junio·(BOE de 3 de Agosto de 1994), tomándose la correspondiente al mes fijado en el Anexo 1, apartado «referencia para la revisión del tipo de interés».

En segundo lugar, si tampoco pudiera aplicarse esta referencia por su falta de publicación, se utilizará la equiparable que publique el Banco de España, Ministerio de Economía y Hacienda o instituciones públicas o privadas de la Unión Económica y Monetaria por este orden.

En cualquier caso el procedimiento para el cálculo del tipo de interés aplicable será siempre el definido en el Apanado I de esta misma estipulación». [SJM 7 Barcelona 17 marzo 2015].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:.

Por el demandado: Apartado tercero de la norma sexta bis de la Circular 8/1990, del Banco de España, de 7 de septiembre, sobre transparencia de /as operaciones y protección de la clientela y apartado 3 de la Disposici6n Adicional Decimoquinta de la Ley 14/2013 de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

En 1ª INSTANCIA: Art. 1256 CC; 8 d) y 60.1 LGDCU.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 3 Valencia 18 noviembre 2015 [nulidad de la referencia IRPH-Cajas de Banco Sabadell con integración con euribor+0,5] y SJM 1 Donostia/San Sebastián de 7 abril 2015 [nulidad de la referencia IRPH-Cajas de Kutxabank con sustitución según pacto con euribor+1].

Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 declara válida la referencia IRPH-Cajas; SJM 3 Bilbao de 15 enero 2016 (IRPH entidades de crédito); SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015; SJM 7 Barcelona 17 marzo 2015 (IRPH conjunto entidades); SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015 (IRPH Cajas).

SSTJUE 30 mayo 2013 (C-488/11) y 3 junio 2010 (C-484/08).

DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a normas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12a Ley 44/2002, arts. 1256 CC, 10 LGDCU) y han sido declarados no inscribibles por diversos juzgados. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula con integración a petición de la persona consumidora.

Condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración [de nulidad del IRPH] y calcular las futuras revisiones del tipo de interés aplicando el EURIBOR + 0,50.

La de Vitoria 1 y Barcelona 7 de 17 marzo 2015 nulidad sin integración.

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

 

 

 

21.- VENTA EXTRAJUDICIAL (3ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Santander-BANESTO

“Para el caso de que la ejecución de la hipoteca tenga lugar por el procedimiento extrajudicial a que se refieren los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario , los otorgantes, además de pactar de modo expreso la sujeción a dicho procedimiento, hacen constar lo siguiente:

“a) Los valores en que se tasan las fincas hipotecadas para que sirvan de tipo en la subasta serán los mismos que han quedado señalados en la cláusula anterior.

“b) El domicilio señalado por las partes prestataria e hipotecante para la práctica de los requerimientos y notificaciones a que haya lugar será el mismo señalado a tales efectos en la cláusula anterior.

“c) La parte hipotecante designa a Banco Español de Crédito, S.A., por medio de sus representantes estatutarios o legales, como persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de las fincas hipotecadas en su representación» [STS 14 julio 2016; SSAP Mallorca 12 mayo 2014; y Valencia 7 octubre 2014].

 

2.- NCG BANCO

10ª VENTA EXTRAJUDICIAL.

Para el caso de la falta de cumplimiento de las obligaciones garantizadas, se pacta expresamente por las partes que, sin perjuicio de las acciones de todo tipo, incluso judiciales, que corresponda a la Caja para la reclamación de la deuda y ejecución de los bienes hipotecados, la Caja puede proceder, además, a la venta extrajudicial de las fincas hipotecadas, a tenor de lo establecido en el art. 129 LH y normas concordantes. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Art. 86.7 TRLGDCU en relación con art. 24.1 CE.

Por el demandado: Arts. 129 LH y 234 y ss. RH.

En 1ª INSTANCIA: Art. 1256 CC.

En la AUDIENCIA: STS de 25 de mayo de 2009; anexo Directiva 93/13/CEE apartado 1.q).

Por el TRIBUNAL SUPREMO: Art. 4 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas; 5 LCGC y 82.3 TRLGDCU.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 14 julio 2016 [SAP Mallorca 12 mayo 2014; SJM núm. 1 de 3 enero 2014]. En el mismo sentido que las sentencias de instancia SSAP Valencia 7 octubre 2014; y Pontevedra 6 febrero 2015.

Anteriores y posteriores: SAP Burgos 22 enero 2015 [declara válida la cláusula de venta extrajudicial].

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula porque existe una merma de derechos de la persona consumidora en la facultad del acreedor de ir a la venta extrajudicial cerrando el paso respecto de la ejecución judicial.

Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad. [En relación al control de contenido, entiende que lo esencial y decisivo para que se estime abusiva esta cláusula, es la considerable limitación de los derechos del consumidor para alegar la existencia de cláusulas abusivas u otras posibles excepciones como errores en las cantidades reclamadas o en la liquidación de intereses efectuadas, circunscritas a un procedimiento declarativo ulterior].

Decisión del TS: Revoca declaración de nulidad por abusiva de la cláusula porque la venta extrajudicial no es abusiva en sí misma y no se indican por la persona consumidora demandante concretas cláusulas abusivas en la escritura que pudieran perjudicar a la persona concreta en su ejecución particular.

 

DOCUMENTOS

Petición de decisión prejudicial presentada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Jerez de la Frontera (España) el 16 de noviembre de 2015 — Banco Santander, S.A./Cristobalina Sánchez López.

Informe al Proyecto de Real Decreto por el que se modifica el Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947, en materia de venta forzosa extrajudicial.

 

 

 

 

22.- GASTOS A CARGO DEL DEUDOR – NCG BANCO

 

LA CLÁUSULA

NCG BANCO

“5ª.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA

Son de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:

  1. b) Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca que en esta escritura se constituye así como los de las actas, solicitudes y asientos correspondientes a las entregas del capital prestado”. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: Regla art. 89.2 y 3 letras “c” y “a” TRLGDCU.

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014.

Anteriores: SAP de Madrid 26 julio 2013 confirmada por TS.

DGRN:

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula: DECLARO NULA, en el préstamo hipotecario suscrito con fecha 4 de junio de 2007: […] -la cláusula quinta b) e) –únicamente los seguros y daños caución en lo que respecta a la facultad de la caja rechazar aseguradora, f) y g).

Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad.

Decisión del TS:

 

 

 

23.- RENUNCIA A NOTIFICACIÓN AL DEUDOR DE LA CESIÓN (3ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula octava. Cesión del crédito.

“Kutxa podrá ceder parcial o totalmente su crédito sin necesidad de dar conocimiento de ello a la parte prestataria, renunciando esta al expresado derecho a los efectos del artículo 242 del Reglamento Hipotecario” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula por renuncia contraria al art. 86.7 TRLGDCU].

 

2.- NCG BANCO

11ª CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO.

La Caja, cuando lo estime conveniente, podrá ceder su crédito hipotecario, en todo o en parte, con sus accesorios sin necesidad de dar conocimiento a la parte prestataria, quien renuncia al derecho que al efecto le concede el art. 149 LH”. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].

 

3.- BBVA y CAJA MADRID

16.- Decimosexta, «En caso de cesión del préstamo por la entidad el prestatario renuncia expresamente al derecho de notificación que le asiste»; eliminación del deber de comunicar la cesión del préstamo (BBVA, Caja Madrid).” [FD 2º de la sentencia de 1ª instancia].

“[…] texto de la póliza de Caja Madrid [no recogido en el fundamento de la resolución recurrida] que se refiere a transferir «todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien renuncia al derecho que, al efecto, le concede el art. 149 de la vigente Ley Hipotecaria».” [FD 14º STS 16 diciembre 2009].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: Doctrina STS 16 diciembre 2009, apartados 11 y 14 DA 1ª LGDCU.

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014.

Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula por renuncia contraria al art. 86.7 TRLGDCU]; SAP de Madrid 26 julio 2013 confirmada por TS. STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN y otros: No debe constar en el asiento de hipoteca: El pacto de renuncia del deudor a la notificación de la cesión del préstamo hipotecario, ya que con arreglo al nuevo art. 149 LH la notificación al deudor no es requisito de la inscripción de la cesión, por lo que la renuncia tiene un indudable carácter personal, no siendo un elemento determinante de la obligación garantizada ni de su ejecución. No obstante, sí serían inscribibles los consentimientos que los deudores o hipotecantes puedan otorgar, sin renunciar a los derechos que les sean propios, en relación con la cesión de los créditos hipotecarios o su titulación en el mercado secundario. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula.

Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad.

Decisión del TS:

 

 

 

 

24.- REFERENCIA IRPH-ENTIDADES DE CRÉDITO (4ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (Préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)

CLÁUSULA 3ª BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE, en sus subapartados 3.bis.1, 3.bis.2 y 3 bis.3:

3.bis.1 “Periodicidad de las revisiones: Cada período de 12 meses posterior a la fecha final del período de interés inicial que se ha indicado en la Cláusula 3ª, se denominará “período de interés””.

3.bis.2 “Diferenciales y redondeos: En cada período de interés hasta que finalice el plazo del contrato, se aplicará un tipo de interés nominal que será la suma resultante de añadir 0,100 puntos al “tipo de referencia” o 0,50 puntos al “tipo de referencia sustitutivo”, SIN REDONDEO”.

3.bis.3 “Tipo de referencia y tipo de referencia sustitutivo:

El tipo de referencia será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DEL CONJUNTO DE ENTIDADES”, definido como la medía simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por los Bancos, las Cajas de Ahorros y las Sociedades de Crédito Hipotecario en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

El tipo de referencia sustitutivo será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DE BANCOS”, definido como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plago igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

Tanto el tipo de referencia como el de referencia sustitutivo, se encuentran descritos en los términos del Anexo VIII de la Circular 8/90 del Banco de España.

El tipo de referencia sustitutivo se utilizará cuando, por cualquier circunstancia, el Banco de España no hubiera publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el tipo de referencia dentro de los tres meses naturales previos al inicio de cada nuevo periodo de interés. Al finalizar el período de interés afectado por esta circunstancia volverá a determinarse el tipo de interés aplicable, para el siguiente período, conforme al tipo de referencia pactado.” [Sentencias JPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016, nula con integración del euribor más el diferencial mayoritario de las estadísticas del Banco de España de 2007; JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula sin integración].

 

2.- KUTXABANK

TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE (contrato de 5 agosto 2002)

«El tipo de interés nominal anual variará ANUALMENTE, determinándose para cada nuevo periodo mediante la adición de CERO (O) PUNTOS al índice de referencia para préstamos hipotecarios (I.R.P.H), conocido como Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre DEL CONJUNTO DE ENTIDADES DE CRÉDITO.» Este índice de referencia se aplicará como tipo de interés nominal anual, tomándose el dato que resulte publicado por el Banco de España, en el B.O.E., que corresponda al segundo mes anterior al de la variación y con la adición del diferencial mencionado”. [SJM 2 Bilbao 15 enero 2016].

 

3.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 21 setiembre 2006)

Las partes pactaron que en los primeros doce meses se contratara al cuatro con doscientos cincuenta por ciento (4,250%) de interés nominal anual. Transcurrido el plazo indicado y hasta la completa amortización, el capital pendiente de devolución devengaría interés de tipo variable de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula tercera bis que literalmente dice:

«TERCERA BIS.- MARGEN.

CONJUNTO DE ENTIDADES: Para cada uno de los periodos semestrales siguientes, el tipo de interés será el resultante de adicionar el MARGEN al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE de 03.08.94.

MARGEN, es el porcentaje a añadir al tipo determinado de acuerdo con el apartado anterior. El MARGEN será de cero como cincuenta (0,50) puntos».

No obstante este concreto margen resulta de aplicación siempre que el prestatario mantenga contratados determinados productos y servicios con la entidad prestamista (domiciliación de nómina, pensión, prestación de desempleo o ingresos de actividad, seguro multirriesgo Hogar, seguro de vida o amortización, tarjetas de débito y crédito), de forma que si el prestatario no mantuviera tales productos y servicios el diferencial a aplicar por la Caja quedaría automática incrementado en los porcentajes que se señalan en la referida cláusula.

Sigue diciendo la cláusula Tercera Bis en su apartado 3 bis.2.c):

«Interés Sustitutivo.- El tipo de interés sustitutivo entrará en vigor cuando por cualquier razón dejara de publicarse el citado tipo de referencia y se tomará como tal, a sus mismos efectos el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros, definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE del 03.08.94, más un margen de cero coma cincuenta (0,50) puntos». [SAP Álava/Araba 10 marzo 2016 que confirma la SJM 1 Vitoria/Gasteiz de 15 junio 2015].

 

4.- BBVA

De la documental número 4 del escrito de demanda se colige que en la cláusula tercera bis se establece que «el tipo de interés variable estará constituido por la suma del tipo de interés de referencia más un diferencial constante de 0’25 puntos.»

Así mismo se establece que «el tipo de interés de referencia es el tipo de interés efectivo de publicación mensual en el Boletín Oficial del Estado, definido por la Dirección General de Política Financiera, en su Resolución de 4 de Febrero de 1991, como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas en el mes al que se refiere el índice por el conjunto de cajas de ahorro«. [SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Arts. 1256 y 1303 CC; 60.1, 82.1, 85 y 87 TRLGDCU; art. 3.1 de la Directiva 93/13/CEE; Anexo VII de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre del Banco de España, epígrafe tercero; art. 8 LCGC.

Por el demandado: Orden de 5 de mayo de 1994; artículo 6.2 de la Orden de 5 de mayo de 1994; apartado 7 de la Norma Sexta de la Circular 8/1990, actualmente en la Orden EHA/2899/2011 y Circular 5/2012 del Banco de España. Art. 1.2 Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

En 1ª INSTANCIA: Arts. 5.5 y 7 LCGC; 80.1.a) TRLGDCU; y apartado 3 del Anexo VIII de la Circular 8/1990.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016 (IRPH entidades de crédito).

Anteriores y posteriores: SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [nulidad parcial, incluida la cláusula de interés ordinario variable IRPH-ENTIDADES con integración de ese tipo de interés con euribor más un diferencial medio de la época de constitución]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, nula incluidos intereses ordinarios sin integración: el préstamo no devenga interés ordinario]; SAP Álava núm. 188/16 de 31 mayo 2016 [nulidad por falta de transparencia del IRPH conjunto de entidades]; SJM 1 Vitoria/Gasteiz 15 junio 2015 [nulidad de las dos referencias sin integración por falta de transparencia] confirmada por SAP Álava/Araba 10 marzo 2016; SJM 3 Valencia 18 noviembre 2015; SAP Gipuzkoa, sección 2ª, en de 29 octubre 2015 (sentencia 189/2015; recurso 2272/2015); SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015 [nulidad de la referencia IRPH-entidades BBVA con integración a solicitud del deudor: euribor+1].

SSTJUE 30 mayo 2013 (C-488/11) y 3 junio 2010 (C-484/08).

DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a normas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12a Ley 44/2002, arts. 1256 CC, 10 LGDCU) y han sido declarados no inscribibles por diversos juzgados. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Declarar no incorporada y nula la cláusula relativa al IRPH Entidades, introducida en la estipulación tercera bis del contrato de préstamo hipotecario de fecha 5 de agosto de 2002, con subsistencia del contrato.

  1. Sustituir [integración prohibida] el tipo de referencia declarado nulo por el tipo de referencia EURIBOR más 1 punto.

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

 

 

 

24.- REFERENCIA IRPH-ENTIDADES DE CRÉDITO (2ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- KUTXABANK

TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE (contrato de 5.08.2002)

«El tipo de interés nominal anual variará ANUALMENTE, determinándose para cada nuevo periodo mediante la adición de CERO (O) PUNTOS al índice de referencia para préstamos hipotecarios (I.R.P.H), conocido como Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre DEL CONJUNTO DE ENTIDADES DE CRÉDITO.» Este índice de referencia se aplicará como tipo de interés nominal anual, tomándose el dato que resulte publicado por el Banco de España, en el B.O.E., que corresponda al segundo mes anterior al de la variación y con la adición del diferencial mencionado”. [SJM 2 Bilbao 15 enero 2016].

 

2.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 21 setiembre 2006)

Las partes pactaron que en los primeros doce meses se contratara al cuatro con doscientos cincuenta por ciento (4,250%) de interés nominal anual. Transcurrido el plazo indicado y hasta la completa amortización, el capital pendiente de devolución devengaría interés de tipo variable de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula tercera bis que literalmente dice:

«TERCERA BIS.- MARGEN.

CONJUNTO DE ENTIDADES: Para cada uno de los periodos semestrales siguientes, el tipo de interés será el resultante de adicionar el MARGEN al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE de 03.08.94.

MARGEN, es el porcentaje a añadir al tipo determinado de acuerdo con el apartado anterior. El MARGEN será de cero como cincuenta (0,50) puntos».

No obstante este concreto margen resulta de aplicación siempre que el prestatario mantenga contratados determinados productos y servicios con la entidad prestamista (domiciliación de nómina, pensión, prestación de desempleo o ingresos de actividad, seguro multirriesgo Hogar, seguro de vida o amortización, tarjetas de débito y crédito), de forma que si el prestatario no mantuviera tales productos y servicios el diferencial a aplicar por la Caja quedaría automática incrementado en los porcentajes que se señalan en la referida cláusula.

Sigue diciendo la cláusula Tercera Bis en su apartado 3 bis.2.c):

«Interés Sustitutivo.- El tipo de interés sustitutivo entrará en vigor cuando por cualquier razón dejara de publicarse el citado tipo de referencia y se tomará como tal, a sus mismos efectos el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros, definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE del 03.08.94, más un margen de cero coma cincuenta (0,50) puntos». [SAP Álava/Araba 10 marzo 2016; y SJM 1 Vitoria/Gasteiz de 15 junio 2015].

 

3.- BBVA

De la documental número 4 del escrito de demanda se colige que en la cláusula tercera bis se establece que «el tipo de interés variable estará constituido por la suma del tipo de interés de referencia más un diferencial constante de 0’25 puntos.»

Así mismo se establece que «el tipo de interés de referencia es el tipo de interés efectivo de publicación mensual en el Boletín Oficial del Estado, definido por la Dirección General de Política Financiera, en su Resolución de 4 de Febrero de 1991, como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas en el mes al que se refiere el índice por el conjunto de cajas de ahorro«. [SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Arts. 1256 y 1303 CC; 60.1, 82.1, 85 y 87 TRLGDCU; art. 3.1 de la Directiva 93/13/CEE; Anexo VII de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre del Banco de España, epígrafe tercero; art. 8 LCGC.

Por el demandado: Orden de 5 de mayo de 1994; artículo 6.2 de la Orden de 5 de mayo de 1994; apartado 7 de la Norma Sexta de la Circular 8/1990, actualmente en la Orden EHA/2899/2011 y Circular 5/2012 del Banco de España. Art. 1.2 Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

En 1ª INSTANCIA: Arts. 5.5 y 7 LCGC; 80.1.a) TRLGDCU; y apartado 3 del Anexo VIII de la Circular 8/1990.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016 (IRPH entidades de crédito).

Anteriores: SJM 1 Vitoria/Gasteiz 15 junio 2015 [nulidad de las dos referencias sin integración] confirmada por SAP Álava/Araba 10 marzo 2016; SJM 3 Valencia 18 noviembre 2015; SAP Gipuzkoa, sección 2ª, en de 29 octubre 2015 (sentencia 189/2015; recurso 2272/2015); SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015 [nulidad de la referencia IRPH-entidades BBVA con integración a solicitud del deudor: euribor+1].

SSTJUE 30 mayo 2013 (C-488/11) y 3 junio 2010 (C-484/08).

DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a normas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12a Ley 44/2002, arts. 1256 CC, 10 LGDCU) y han sido declarados no inscribibles por diversos juzgados. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Declarar no incorporada y nula la cláusula relativa al IRPH Entidades, introducida en la estipulación tercera bis del contrato de préstamo hipotecario de fecha 5 de agosto de 2002, con subsistencia del contrato.

  1. Sustituir [integración prohibida] el tipo de referencia declarado nulo por el tipo de referencia EURIBOR más 1 punto.

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

 

 

 

25.- GASTOS A CARGO DEL DEUDOR – KUTXABANK

 

 

 

LA CLÁUSULA

KUTXABANK

QUINTA.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA (contrato 5.08.2002) [en rojo se indican las partes anuladas]

«Serán de cuenta de la parte deudora todos los gastos presentes o futuros, que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes: a) aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de su primera copia para Bilbao Bizkaia Kutxa, y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida; b) impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida; c) gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora de Impuestos, así como del seguro de daños del mismo, y de las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble; d) los derivados de la conservación del inmueble hipotecario, así como del seguro de daños del mismo, y de las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble; e) los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago y cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo que no sea inherente a la actividad de la Entidad Prestamista, dirigida a la concesión o administración del préstamo».

 

TERCERA-GASTOS (novación 24.4.2014)

«Serán de cuenta de la parte deudora, todos los gastos presentes o futuros que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes:

  1. a) Aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de copia para KUTXABANK, y de las copias que se pudieran expedir a favor de KUTXABANK con efectos ejecutivos y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida.
  2. b) Impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, así como de cualesquiera otras garantías otorgadas o que se otorguen en garantía del presente préstamo (incluidas igualdades o reservas de rango y posposición de condiciones o cualesquiera derechos).
  3. c) Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos.
  4. d) Los derivados de la conservación del inmueble hipotecario, así como del seguro de daños del mismo y de las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble.
  5. e) Gastos de la/s comunidad/es de propietarios a la/s que pertenezca el inmueble, incluyendo tanto ordinarios como extraordinarios y posibles derramas.
  6. f) Los derivados del Seguro de Vida de la parte prestataria cuando se contratase, así como los derivados del seguro de riesgo de impago del préstamo en el mismo caso.
  7. g) Los gastos procesales o de otra naturaleza, derivados de la reclamación judicial o extrajudicial como consecuencia del incumplimiento por el acreditado de su obligación de pago, incluyendo entre otros, los de intervención notarial de la certificación de la deuda, así como los del coste por envio de burofaxes o notificaciones fehacientes.» [SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016].

 

OCTAVA.- CRÉDITOS CONEXOS (contrato 5.08.2002)

«Las cantidades que Bílbao Bizkaia Kutxa se vea obligada a satisfacer en defensa de los Derechos que se le reconocen en esa escritura por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por seguros, contribuciones, arbitrios, impuestos, tasas, honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa), gastos de requerimientos a que se refiere el artículo 686 de la LEC, gastos de administración a que se refiere el art. 690 de la misma Ley; en lo que no se compensa con los frutos y rentas de los inmuebles, gastos e impuestos para la inscripción en el Registro de las modificaciones del domicilio del deudor o hipotecante no deudor, gastos notariales, liquidación complementario de la autoliquidación, por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en general cualquier acto originado por la presente escritura y las que la complementen o por las previas necesarios para la inscripción de esta en el Registro de la propiedad, se capitalizarán en la cuenta del préstamo, considerándose cantidades vencidas y devengando, desde su pago, intereses al tipo señalado de demora.»

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Art. 89.3 del TRLGDCU.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016.

Anteriores: SAP de Madrid de 26 de julio de 2013. SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014.

DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos referidos al pago de comisiones y compensaciones que excedan del máximo permitido por las normas que las regulan (ej. arts. 7 a 9 de la Ley 41/2007) o los pactos que impongan al deudor el abono de gastos o impuestos cuyo pago corresponde por Ley al acreedor (art. 89-3 LGDCU). [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula con integración

  1. Declarar nulas las siguientes cláusulas de las estipulaciones quinta, tercera y octava objeto de este procedimiento:

5.1. Los genéricos «gastos presentes o futuros, que se deriven de la escritura», por su absoluta imprecisión (cláusulas tercera y quinta).

5.2. En la cláusula QUINTA

  1. a) el pago de los aranceles notariales producidos por la expedición de la primera copia para Bilbao Bizkaia Kutxa, copia ésta que siendo para la entidad bancaria debe ser costeada por ésta.
  2. b) impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, debiendo estarse a la regulación que grave el tributo en cuestión.
  3. c) gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora de Impuestos, gastos que deberían ser asumidos por mitades partes habida cuenta de que el contrato se suscribe en interés de ambas partes, no sólo del consumidor, obteniendo la entidad bancaria importantes beneficios con las hipotecas constituidas.
  4. e) los gastos procesales derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago, que deberán decidirse conforme a la LEC.

5.3. En la cláusula TERCERA:

  1. a) Aranceles notariales producidos por la expedición de copia para KUTXABANK, y de las copias que se pudieran expedir a favor de KUTXABANK con efectos registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, y ello porque se constituye ésta en interés de ambas partes y, por lo tanto, no cabe eximir a la entidad bancaria de abonar la expedición de sus copias a costas del consumidor.
  2. b) Impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, así como de cualesquiera otras garantías otorgadas o que se otorguen en garantía del presente préstamo (incluidas igualdades o reservas de rango y posposición de condiciones o cualesquiera derechos) , por las razones anteriormente expuestas.
  3. c) Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos por las razones ya expuestas.
  4. g) Los gastos procesales por las razones anteriormente expuestas.

5.4. En la cláusula OCTAVA

«Las cantidades que Bilbao Bizkaia Kutxa se vea obligada a satisfacer en defensa de los Derechos que se le reconocen en esa escritura por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por seguros, contribuciones, arbitrios, impuestos , tasas, honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa), gastos de requerimientos a que se refiere el art. 686 LEC, gastos de administración a que se refiere el art. 690 de la misma Ley; en lo que no se compensa con los frutos y rentas de los inmuebles,

En general cualquier acto originado por la presente escritura y las que la complementen o por las previas necesarios para la inscripción de esta en el Registro de la propiedad; es abusiva la imputación al consumidor de estos gastos por la imprecisión de los actos que los general.

Decisión de la Audiencia:.

Decisión del TS:

 

 

 

 

 

[1] Vid. aquí las cláusulas controvertidas: http://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/ARTICULOS/STS-9-5-13-clausulas.doc.

[2] Vid. en http://www.notariosyregistradores.com/informes/informe231.htm#r474.

[3] https://www.registradores.org:450/rbm/jsp/busqueda/busquedaCondicionesGenerales.jsp?loginRegistroVirtual=true.

Bloque 2: de la cláusula 26 a la 50 inclusive

26.- CLÁUSULA DE LIQUIDEZ

 

 

 

LA CLÁUSULA

CATALUNYA BANC (en préstamo hipotecario de 19 julio 2007)

Sobre la cláusula de liquidez incluida en la cláusula decimoquinta de la escritura. El apartado e) de la mencionada cláusula, titulado deuda exigible indicaba que, sin perjuicio de la liquidez de las cantidades debidas, para cualquier reclamación judicial de la deuda, y, en especial, para el caso de ejecución, se pacta expresamente que la caja prestamista junto con la escritura de constitución de la hipoteca puede presentar la liquidación que se practicará en la forma convenida en este título mediante el certificado oportuno que recoja la cantidad exigida. [Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc)].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

CATALUNYA BANC – NIF: A65587198: No.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: La concreta liquidación de la deuda, cuando se haga aplicando cláusulas que finalmente se hayan declarado abusivas, haya de determinar que dicha cláusula de liquidez deba reputarse abusiva.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

.

 

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc).

Anteriores: STJUE 14 marzo 2013.

DGRN:

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula por darse en aplicación de cláusulas abusivas.

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

 

 

 

27.- HIPOTECA MULTIDIVISA (4ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banca Românească SA (créditos a personas consumidoras entre abril de 2007 y octubre de 2008)

En los contratos de crédito se estipularon las siguientes cláusulas:

Artículo 1 — Objeto del contrato

«(1) Por el presente contrato el Banco concede al prestatario un préstamo, denominado en lo sucesivo “crédito”, por un importe máximo de […] CHF.

(2) El crédito se devolverá en la misma divisa.»

Artículo 8 — Amortización del préstamo

«(1) Todo pago del prestatario con vistas a la amortización del crédito se efectuará en la moneda en la que se concedió el mismo.

(2) La amortización del crédito se efectuará de acuerdo con la tabla de amortización […]

[…]»

«Artículo 9 — Otras condiciones de pago

«[…]»

Artículo 10 — Garantía del crédito

«[…]»

Entre algunos de los demandantes y la demandada se suscribieron una serie de apéndices a los contratos de crédito, los cuales estipulaban, en su artículo 1, letra t), que se entenderá por amortización «cualquier pago efectuado con vistas a la amortización del crédito. Se efectuará en la moneda en la que fue concedido el crédito, al vencimiento, de acuerdo con la tabla de amortización». (Asunto C-186/16 ante TJUE. Sub iúdice).

 

2.- SC Volksbank România SA (contrato de crédito con personas consumidoras de 5 setiembre 2008. El contrato se modificó posteriormente mediante la inclusión de apéndices, el n.º 1, de 20 agosto 2010, y el n.º 2, de 25 junio 2013)

Conforme a lo previsto en la sección I de las condiciones generales, tal como fueron modificadas en los apéndices, el concepto de riesgo de tipo de cambio se definió “in extenso” en los siguientes términos: «RIESGO DE TIPO DE CAMBIO — está constituido por el potencial efecto negativo (i) consistente en el aumento del grado de endeudamiento (ii) generado por la fluctuación de los tipos de cambio de la divisa y (iii) que podría tener que ser soportado por el prestatario como consecuencia de la estipulación del crédito y del reembolso/del pago de las cantidades debidas en virtud del contrato de crédito en una divisa distinta de la nacional». (Asunto C-627/15 ante TJUE. Sub iúdice).

 

3.- Bankinter

La cláusula financiera 1ª dispone que la parte prestataria recibe un préstamo multidivisa de 230.000 euros, por su contravalor en las divisas convertibles en España. No es hasta el siguiente párrafo cuando se señala que el préstamo queda inicialmente formalizado en 385.385,7 francos suizos.

La cláusula 2ª dispone que el pago se efectuará a través de 370 cuotas mensuales, de 1.770 «euros francos suizos», y no es hasta el párrafo siguiente cuando se dispone que si se modifica el tipo de interés y/o la divisa, se ajustarán las cuotas mensuales constantes a las que resulte de dicha variación.

La cláusula tercera se ocupa del devengo y cálculo de intereses y tipo de interés aplicable, previendo tanto el que se haga en divisas como en euros, y el apartado D de la misma se ocupa de la opción de cambio de divisas, estableciendo el procedimiento que debe seguirse para cambiar la divisa a la que esté referenciado el préstamo y señalando que «la sustitución afectará al saldo pendiente del préstamo, de forma que en todo momento deberá estar dispuesto en una sola divisa».

Tal y como explicó el perito, al cambiar de divisa se consolida el capital pendiente, pudiendo este aumentar ilimitadamente en caso de una evolución desfavorable de la cotización de la misma. De dicho riesgo no se hace mención clara en la escritura.

En el párrafo 23 se señala que «la sustitución de la divisa utilizada no supondrá, en ningún caso, la elevación del límite pactado inicialmente ni la reducción del riesgo en vigor, salvo en caso de efectiva amortización», lo que parece ser contradictorio con lo que sigue: «Por tanto, el prestatario reconoce que este préstamo está formalizado en divisas, por lo que asume explícitamente los riesgos de cambio que puedan originarse durante la vida del contrato, exonerando a Bankinter de cualquier responsabilidad derivada de dicho riesgo, incluida la posibilidad de que el contravalor en euros pueda ser superior al límite pactado. Si se produjera dicho exceso, el banco podrá ejercer la facultad de resolución recogida en la cláusula séptima de las financieras».

En dicha cláusula séptima se relacionan todas las circunstancias por las que el banco puede considerar vencido el préstamo y exigir la inmediata devolución del capital, con intereses, demoras y gastos, sin necesidad de requerimiento previo. Entre las mismas no consta expresamente que ello pueda producirse por elevarse el capital como consecuencia de una evolución desfavorable de la divisa en la que esté referenciado el préstamo [SJPI San Feliú Llobregat de 25 abril 2016].

 

4.- Bankinter

El objeto del procedimiento versa sobre la escritura pública de «préstamo en divisa con garantía hipotecaria» de veinte de agosto de dos mil ocho. En la página cinco de la escritura se indica: «solicitan de forma solidaria, a Bankinter S.A. un préstamo de 145.000,00 euros, disponible por su contravalor en cualquiera de las divisas convertibles en España”. En el expositivo tercero se indica que los prestatarios conocen y aceptan que la sustitución de la divisa utilizada no supondrá la elevación del límite pactado inicialmente ni reducción del riesgo en vigor, salvo en caso de efectiva amortización. Por tanto, el prestatario reconoce que este préstamo está formalizado en divisas, por lo que asume explícitamente los riesgos de cambio que puedan originarse durante la vida del contrato, exonerando a Bankinter S.A…».

En las cláusulas financieras se señala en su primer apartado «Bankinter S.A. concede a la parte prestataria o el prestatario en concepto de préstamo multidivisa la cantidad de ciento cuarenta y cinco mil euros (145.000 euros), por su contravalor en las divisas convertibles en España. Dicho contravalor se calculará en base al cambio vendedor de el/la Euros que oferte Bankinter, en el momento en el que la parte prestataria ordena la primera disposición, en relación a la divisa elegida y en un plazo no superior al segundo, día hábil anterior a la fecha, sin perjuicio que la parte prestataria pueda contratar un seguro de cambio con el Banco que fuera del plazo anteriormente citado. Él préstamo inicialmente queda formalizado en 23.776.158,00 yen japonés, 145.000 euros, contravalor en divisas a efectos informativos, Bankinter entrega en este caso a la parte prestataria, que declara recibirlo en concepto dé préstamo, la cantidad de 23.776.158,00 yen japonés, mediante ingreso efectuado por el Banco en día de hoy…».

La cláusula segunda relativa a la amortización establece (página 10) que el pago se efectuará a través de trescientas cuotas mensuales, de 95.170,00 yen japonés, que incluyen la parte destinada a la amortización del capital y la que se aplica al pago de intereses… la parte prestataria comunicará a Bankinter con un mínimo de tres días hábiles de antelación al vencimiento de la amortización, mediante carta, telefax o telegrama, la moneda elegida según lo establecido en -la cláusula financiera tercera…»

La tercera cláusula financiera regula el devengo y cálculo de intereses, tipo de interés aplicable y distingue sí es en divisas (apartado A) y en Euros (apartado B). Para el primer supuesto, para el de divisas se indica que el cálculo del tipo de interés aplicable a este préstamo se determinará mediante la adición de dos sumandos; el tipo de referencia constituido por el LIBOR y el diferencial. El primero es el tipo de interés en el Mercado Intercambiario de Londres, LIBOR, publicado por la British Bankers Assoc., en su página de Reuters, LIBOR 01, las… y en el apartado B) se regula en Euros y el tipo de interés que se utiliza es el del Euribor y diferencial. El apartado cuarto establece la opción cambio de moneda y comunicaciones (página 22 de la escritura y siguientes) e indica que al vencer cada periodo de amortización, la parte prestataria podrá sustituir una divisa por otra las cotizadas en España. El contravalor de la divisa saliente se calculará en base al cambio comprador del Euro aplicado por Bankinter en un plazo no superior al segundo día hábil anterior a la fecha en que tenga efectivo el cambio de divisa y la divisa entrante se calculará en base al cambio vendedor del Euro publicado por Bankinter en el mismo plazo. Igualmente, podrá convertirse en Euros. La sustitución afectará al saldo pendiente del préstamo, de forma que en todo momento deberá estar dispuesto, en una sola divisa. A estos efectos se harán los oportunos traspasos y Bankinter reflejará el préstamo en el tipo de cuenta, en divisas o euros, que haya determinado la parte prestataria, quedando los diferentes saldos amparados por la presente escritura y muy especialmente por los efectos señalados en la cláusula tercera de las de garantía real» [SJPI núm. 3 del Puerto de Santa María de 23 febrero 2016].

 

5.- Banco Popular [préstamo hipotecario de 13 abril 2007]

Cláusula financiera 1, apartado 3, «cláusula multidivisa» cuyo tenor literal es el que sigue: «La prestataria podrá, con un mínimo de 3 días hábiles de antelación al vencimiento de cada cuota de amortización, solicitar la sustitución de la divisa por otra de las cotizadas en España, incluida el euro, valorándose a estos efectos la divisa que se sustituya al cambio del vendedor, y la que se introduce a cambio del comprador. La sustitución deberá afectar al saldo pendiente del préstamo, de forma que en todo momento deberá estar utilizado y reflejado en una sola divisa.

El tipo de cambio comprador y vendedor aplicado a cada uno de los cambios de divisa deberán ser los publicados por el Banco el día en que se solicite el cambio de la divisa, salvo que las partes acordaran la aplicación de un cambio distinto, todo ello de conformidad con lo establecido en la presente Cláusula. La efectividad del cambio de divisa no se producirá hasta 2 días hábiles posteriores a la fecha de la solicitud.

A tal efecto, se harán los oportunos traspasos y el Banco reflejará el préstamo en la clase de divisa o, según el caso, en euros, que haya determinado la prestataria, quedando los diferentes saldos amparados, a todos los efectos, por lo pactado en el presente contrato y por la garantía hipotecaria que conlleva.

La prestataria comunicará al Banco, antes de las 12 horas del día en que finaliza el plazo para solicitar el cambio de la divisa en cada periodo de amortización, mediante télex o telegrama, o cualquier otro medio escrito del que quede constancia de su recepción, la clase de divisa por la que, en su caso, opta. A estos efectos, las solicitudes recibidas en día inhábil, o con posterioridad a las 13:15 horas de un día hábil, se tendrán por recibidas el día hábil inmediatamente posterior. Si no comunicara la variación de la moneda se entiende que opta por mantener la elegida para el periodo anterior.

Las solicitudes de cambio de divisa que se realicen dentro los tres últimos días hábiles anteriores al vencimiento de una cuota, se harán efectivas en las mismas condiciones que si hubieran sido recibidas el día hábil siguiente al vencimiento de dicha cuota.

En el día en que se haga efectivo el cambio de divisa, el Banco practicará una liquidación extraordinaria de intereses que abarcará el periodo comprendido entre la fecha de vencimiento de la cuota de amortización inmediatamente anterior a la solicitud de cambio efectuada y el día hábil anterior al que se haya hecho efectivo el cambio de la divisa. Del mismo modo, el pago de la siguiente cuota de amortización ordinaria, una vez hecho efecto el cambio de la divisa, se llevará a cabo en la fecha establecida en la Cláusula 2.1.b), si bien, el período de cálculo de esta cuota estará comprendido entre la fecha en que el cambio de la divisa se ha efectuado, y la fecha en que se produzca el pago de esta cuota ordinaria.

La sustitución de la divisa utilizada no supondrá, en ningún caso, la elevación del importe del préstamo, ni reducción del riesgo en vigor, salvo en caso de amortización, cualquiera que sea la causa, incluida la variación del tipo de cambio. Por tanto, la parte prestataria reconoce que este préstamo está formalizado en divisas, por lo que asume explícitamente los riesgos de cambio que puedan originarse durante la vida del préstamo, exonerando a Banco Popular Español, S.A de cualquier responsabilidad derivada de dicho riesgo, incluida la posibilidad de que el contravalor en la moneda que, según el caso sea contratada pueda ser superior al límite pactado. Si se produjera dicho exceso, de manera que el contravalor en euros del capital pendiente de amortizar fuera superior en un 10% al importe de la responsabilidad hipotecaria que por principal corresponde, la prestataria deberá realizar una amortización extraordinaria de capital por el importe en que se cuantifique el referido exceso. En caso de que dicha amortización extraordinaria no se lleva a cabo en el plazo de dos meses contados desde la fecha en que el exceso se produzca, el Banco estará facultado para llevar a cabo la sustitución de la divisa contratada por euros.

La sustitución de la divisa utilizada implicará, en todo caso, la modificación del tipo básico de referencia aplicable, en los términos establecidos en el apartado 3.4 de la presente cláusula.

Para la determinación del contravalor a euros del saldo pendiente en cada momento se tendrá en cuenta el cambio vendedor de la divisa de que se trate publicado diariamente por el Banco.

El cambio de divisa realizado a solicitud de la parte prestataria devengará la comisión que se especifica en la Cláusula 4.5 del presente contrato». [SAP Barcelona, sección 19 de 19 enero 2016].

 

6.- OTP Jelzálogbank Zrt, Hungría (préstamo hipotecario “denominado en divisas” con personas consumidoras de 29 mayo 2008)

Conforme a la cláusula I/1, Jelzálogbank concedió a los prestatarios un préstamo por importe de 14 400 000 forintos húngaros (HUF), estipulándose que «la determinación en divisas de la cuantía del préstamo se realizará al tipo de cotización de compra de la divisa extranjera aplicado por el banco que esté vigente el día de la entrega del préstamo». Conforme a esa cláusula I/1, «el importe del préstamo, los intereses convenidos y los gastos de tramitación, así como los intereses de demora y demás gastos, se determinarán en la divisa extranjera, una vez realizada la entrega.».

Sobre la base de la cotización de compra del franco suizo (CHF) aplicada por Jelzálogbank el día de la entrega del préstamo, el importe de éste en francos suizos ascendía a 94 240,84 CHF. Los prestatarios debían devolver esa suma en veinticinco años, mediante cuotas mensuales que vencían el cuarto día de cada mes.

En virtud de la cláusula II del contrato, el préstamo devengaba un tipo de interés nominal del 5,2 % que, incrementado en los gastos de tramitación a un tipo del 2,04 %, suponía una Tasa Anual Equivalente (TAE) del 7,43 % en la fecha en la que se concluyó el contrato de préstamo.

            De conformidad con la cláusula III/2 de este contrato (en lo sucesivo, «cláusula III/2»), «el prestamista fijará el importe en forintos húngaros de cada una de las cuotas mensuales adeudadas en función de la cotización de venta de la divisa [extranjera] aplicada por el banco el día anterior al del vencimiento». (STJUE 30 abril 2014).

 

7.- KUTXABANK (préstamo hipotecario “multidivisa de 29 febrero 2008)

«Los pagos del principal, intereses y comisiones deberá realizarlos la parte prestataria en la divisa vigente en cada momento. Para ello se compromete a situar en cuenta abierta en la divisa vigente en cada momento, a su nombre en BBK, y con una antelación de dos días hábiles de mercado a la fecha prevista para el pago que corresponda, la préstamo hipotecario cantidad de divisas a rembolsar, o en su defecto, el contravalor en euros necesario para que BBK compre, en el Mercado de Divisas, la citada cantidad. En este caso deberá tener saldo suficiente en una cuenta en Euros.

«En todo caso la parte prestataria correrá con el riesgo del cambio derivado de las fluctuaciones que pueda experimentar la divisa, en su relación con el euro. Por ello si las obligaciones de pago contraídas por la parte prestataria fuesen satisfechas con posterioridad al día de su vencimiento, las partes convienen como cláusula de estabilización, que la diferencia en contra de BBK, motivada por la variación del cambio entre dicha fecha de vencimiento y el día en que efectivamente se efectúe el pago, ya voluntaria, ya judicialmente, será liquidada adicionalmente y satisfecha por la parte prestataria.

«La parte prestataria se obliga a domiciliar los pagos del préstamo en cuentas abiertas en BBK, quedando además autorizada la entidad acreedora para adeudar el importe de las cantidades vencidas, en cualquiera de las cuentas acreedoras que mantenga con ella la parte prestataria, una vez convertido su importe en euros o en la divisa de la cuenta de que se trate.

«B) MULTIDIVISA: Al vencimiento de cada periodo trimestral, una vez satisfechos los intereses y la cuota de amortización si correspondiera, la parte prestataria podrá optar por convertir, el importe pendiente de amortizar, en Euros, Libras Esterlinas, Francos Suizos, Dólar USA o Yenes Japoneses, valorándose estas divisas al cambio propio de BBK, correspondiente al segundo día hábil de mercado anterior a la fecha en que vaya a realizarse la conversión; salvo que con anterioridad ambas partes hayan pactado el precio, mediante el correspondiente contrato de compraventa de divisa a plazo.

«Para realizar la conversión la parte prestataria deberá dirigirse de forma fehaciente a BBK, con al menos seis días de antelación al inicio del periodo de que se trate. En caso de no recibirse la solicitud de conversión de divisa, en la forma mencionada, se entenderá vigente la divisa elegida en el periodo inmediatamente anterior, determinándose, aún cuando no varíe la divisa, el nuevo tipo de interés, según lo pactado en la cláusula tercera, para el nuevo periodo.

«El primer periodo de este préstamo será en la divisa en que ha sido abonado el préstamo, según lo indicado en la cláusula primera» (página 12 a 14 del documento 24 de la demanda). En la estipulación segunda en el apartado 2) «Amortización anticipada obligatoria» en la página 17 se señala «correspondiente a la fecha de formalización del préstamo o a la de la última modificación de la divisa, caso de haber sido utilizada esta opción». En la estipulación tercera se pactan los intereses ordinarios al 1,75% durante los tres primeros meses. En la estipulación tercera bis se pactan los intereses variables

«Transcurrido el primer periodo de interés señalado en la estipulación tercera, el tipo de interés a aplicar variará TRIMESTRALMENTE determinándose el nuevo tipo de interés nominal anual de la siguiente manera, dependiendo de si, según la opción ejercida por la parte prestataria, de acuerdo con lo pactado en el párrafo B de la estipulación segunda, el saldo del préstamo fuera en euros o en otra divisa: «A) En euros: Se aplicará el tipo de interés anual resultante de adicionar al tipo EURIBOR un margen de 0,60 puntos.»

«B) En divisas: Se aplicará el tipo de interés nominal anual resultante de adicionar al tipo LIBOR un margen de 0,60 puntos».

[…] En consecuencia, la controversia viene dada acerca de la nulidad, o en su caso, anulabilidad del clausulado [nulidad parcial] multidivisas del préstamo multidivisas con garantía hipotecaria de fecha 29 de febrero del 2008 y su novación.

De conformidad a la trascripción que hemos efectuado nos encontramos ante una hipoteca con opción multidivisa en la que el préstamo se concede en una moneda distinta al euro (en este caso el yen japonés), si bien en cuanto a su devolución los prestatarios pueden optar, en la forma establecida, por convertir, el importe pendiente de amortizar, en Euros, Libras Esterlinas, Francos Suizos, Dólar USA o Yenes Japoneses.

De igual manera, la opción multidivisas, también conlleva modificaciones respecto de los intereses variables, pues de optarse por el pago en euros, se aplicará el tipo de interés anual resultante de adicionar al tipo EURIBOR un margen de 0,60 puntos, mientras que en los demás supuestos se aplicará el tipo de interés nominal anual resultante de adicionar al tipo LIBOR un margen de 0,60 puntos. [SJPI 97 Madrid de 4 febrero 2013].

 

DEFINICIONES

3.- “Lo que se ha venido en llamar coloquialmente «hipoteca multidivisa» es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor (London Interbank Offered Rate, esto es, tasa de interés interbancaria del mercado de Londres)”. [STS 30 junio 2015].

[…]

6.- La determinación de la normativa aplicable a este tipo de negocio jurídico para determinar cuáles eran las obligaciones de información que incumbían a la entidad prestamista no es una cuestión pacífica.

La Sala considera que la «hipoteca multidivisa» es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero. Es, además, un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera.

En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores , en relación al art. 2.2 de dicha ley.

La consecuencia de lo expresado es que la entidad prestamista está obligada a cumplir los deberes de información que le impone la citada Ley del Mercado de Valores, en la redacción vigente tras las modificaciones introducidas por la Ley núm. 47/2007, de 19 de diciembre, que traspuso la Directiva 2004/39/CE, de 21 de abril, MiFID (Markets in Financial Instruments Directive), desarrollada por el Real Decreto 217/2008, de 15 de febrero, y, en concreto, los del art. 79.bis de la Ley del Mercado de Valores y el citado Real Decreto. )”. [STS 30 junio 2015].

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: Falta de transparencia e incumplimiento de los deberes de información del banco.

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SAP Madrid 22 julio 2015; y Barcelona, sección 19 de 19 enero 2016.

Anteriores y posteriores: STJUE 30 abril 2014 (en el apartado 2 del fallo establece que los arts. 4.2 y 5 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas imponen al predisponente una obligación precontractual de transparencia que ha de entenderse por adherente medio de modo extensivo, no sólo gramatical sino también jurídico y económico –vid. también STS 9 mayo 2013); asuntos 186/16 y C-627-15 ante TJUE (Sub iúdice); SJPI San Feliú Llobregat de 25 abril 2016 [nulidad de las cláusulas multidivisa por falta de información; subsiste el resto del contrato de hipoteca]; SJPI núm. 3 del Puerto de Santa María de 23 febrero 2016 [nulidad de las cláusulas multidivisa con mantenimiento del préstamo en euros]; STS 30 junio 2015 (SJPI 97 Madrid de 4 febrero 2013; y SAP Madrid 17 julio 2013) [los deudores no actúan como personas consumidoras y el incumplimiento de las obligaciones de información del banco no causa error que pueda anular el consentimiento sobre el clausulado].

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Declara válido el clausulado.

Decisión de la Audiencia: Nulo.

Decisión del TS:

 

DOCUMENTOS

 

 

 

28.- COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS (6ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- CAIXABANK S.A. (varios préstamos hipotecarios con personas consumidoras)

Estipulación Cuarta c) de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria otorgados por CAIXABANK dedicada a Comisiones, consta la denominada “COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE CUOTAS IMPAGADAS” con el siguiente contenido: “comisión de posiciones deudoras”.

2.1.- La citada cláusula establece: “comisión de gestión de reclamación de impagados de TREINTA Y CINCO EUROS (35’00 EUROS) por cada cuota pactada que resulte impagada a su vencimiento a satisfacer en el momento en que se genere la primera reclamación por escrito solicitando su regularización” [Sentencia Juzgado de lo Contencioso-administrativo número 1 de VITORIA – GASTEIZ de 30 junio 2016].

 

2.- KUTXABANK S.A. (reconoce que esta es la versión que se utiliza la mayor parte de sus operaciones que se contratan en todas sus oficinas).

“Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas o descubiertos.

Por cada situación de impago de préstamo o crédito, así como por cada posición deudora que se produzca en cuenta a la vista, y una vez realizada la oportuna gestión personalizada (de la que se recogerá constancia fehaciente) con el cliente solicitando su regularización, se devengará una comisión en concepto de Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas o descubiertos que se liquidará en cuenta, siendo el importe de la misma 30 euros”. [SJM 1 Vitoria-Gasteiz de 17 junio 2016].

 

3.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

“Comisión por reclamación de posiciones deudoras: Se satisfará por la parte prestataria una comisión por reclamación de posiciones deudoras, vencidas o descubiertas y no satisfechas, por un importe de 30,00 euros por cada reclamación que se efectúe con ocasión de producirse estas posiciones” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, abusiva].

 

4.- KUTXABANK

Cláusula cuarta. Comisión por reclamación de posiciones deudoras. » Comisión por reclamación de posiciones deudoras: Se satisfará por la parte prestataria una comisión por reclamación de posiciones deudoras, vencidas o descubiertas y no satisfechas, por un importe de QUINCE EUROS, por cada reclamación que se efectúe con ocasión de producirse estas posiciones» [SJM 1 San Sebastián 2 marzo 2016, se trata de una cláusula abusiva por cuanto opera de modo automático con ocasión de cada reclamación por parte de la entidad sin necesidad de demostrar que para la misma se ha incurrido en un gasto, ni en su caso el importe alcanzado por el mismo; además es una sanción que se añade al interés de demora].

 

5.- KUTXABANK

Cláusula CUARTA que dice: «Comisión por reclamación de posiciones deudoras: se satisfará por la parte prestataria una comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas o descubiertas y no satisfechas, por un importe de QUINCE EUROS (€ 15,00) por cada reclamación que se efectúe con ocasión de producirse estas posiciones» [SJM 1 San Sebastián de 22 mayo 2015].

 

6.- BANCO SANTANDER (préstamo hipotecario de 13 agosto 2006, deudor persona consumidora)

Cláusula cuarta: “El Banco percibirá, por el concepto de comisión de reclamación de posiciones deudoras vencidas (cuotas vencidas e impagadas), la cantidad de 28,00 Euros a satisfacer por la parte prestataria, que se devengará, liquidará y deberá ser pagada por una sola vez, por cada cantidad vencida o reclamada”. [SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015].

 

7.- Banesto (ahora Banco Santander) [contrato cuenta corriente 7 noviembre 2003 –cliente profesional-]

Según pactos sobre intereses moratorios y «comisiones de descubierto» se concreta en las condiciones particulares que los intereses por descubierto (persona jurídica) serían del 29% anual y la comisión por descubierto del 3,25%. [SAP Madrid, Secc. 14ª, 13 mayo 2014].

 

8.- Banco de Andalucía hoy Banco Popular

Pacto expreso de comisión de descubierto en el contrato de cuenta corriente celebrado entre la entidad bancaria y la recurrente, estableciéndose en dicho contrato una comisión por descubierto del 4,5% mensual que se aplicaría sobre el mayor saldo deudor por fecha contable que la cuenta haya tenido en el periodo de liquidación (Condición PRIMERA 3 del contrato), estableciéndose como periodo de liquidación el mes natural (Condición DÉCIMA del contrato), y, además, otorgando la facultad de modificarla simplemente comunicándola al cliente o poniendo la modificación en el tablón de anuncio del banco, con unos plazos determinados (Condición TERCERA del contrato). [SAP Sevilla, Secc. 8ª, 10 marzo 2011].

 

9.- BBVA

4.4. Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas. La reclamación por el Banco a la parte prestataria de débitos vencidos e impagados devengará una comisión por gestión de VEINTIÚN EUROS (21) por cada recibo impagado, que se hará efectiva por la parte prestataria en el momento del pago de los débitos previamente reclamados, sin perjuicio de la repercusión a la parte prestataria de los gastos y costes originados por su incumplimiento, conforme a lo pactado en la cláusula siguiente. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: No responde a un coste real.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015 [la comisión no responde al coste real de la reclamación de posiciones deudoras].

Anteriores y posteriores: SJCA núm. 1 Vitoria/Gasteiz de 30 junio 2016 [sanciona a CAIXABANK por el uso de la cláusula]; SJM 1 Vitoria-Gasteiz de 17 junio 2016 [cláusula nula en acción colectiva por contraria a los arts. 85.3 TRLGDCU (cláusulas cuya interpretación queda a la libre voluntad del empresario), art. 86 (pues con su imposición se priva al consumidor del derecho a conocer el medio de reclamación concreta que se va a emplear y por el que se le van a cargar 30 euros en la cuenta, cada cuanto se le carga y cuando, es decir, cuantos días tiene para regularizar la situación o atender la reclamación), art. 87.5 (pues constituye base para cobrar 30 euros por unos servicios que no se prestan); 85.6 (sanción desproporcionada ya que también se cobran intereses de demora); 89.3 TRLGDCU (al imponer al consumidor un gasto de tramitación que corresponde al empresario) y el art. 87 (falta de reciprocidad)]; SAP Guipúzcoa de 22 mayo 2015 [es una carga carente de fundamento que se añade al interés de demora: nula]; SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [es una sanción que se añade al interés de demora contra art. 10.bis LGDCU]; SJM 1 San Sebastián 2 marzo 2016 [se trata de una cláusula abusiva por cuanto opera de modo automático con ocasión de cada reclamación por parte de la entidad sin necesidad de demostrar que para la misma se ha incurrido en un gasto, ni en su caso el importe alcanzado por el mismo; además es una sanción que se añade al interés de demora]; SJM 1 de Donostia-San Sebastián de 2 febrero 2015 [es abusiva porque no responde al coste real de la reclamación de posiciones deudoras]; AAP Gipuzkoa, Secc. 2ª, 22 abril 2014, rec. 2062/2014 [es nula por abusiva la cláusula de comisión por reclamación de pago]; SAP Málaga, Secc. 4ª, 23 mayo 2014, rec. 908/2012; SAP Madrid, Secc. 14ª, 13 mayo 2014, rec. 733/2013 [interés de demora y comisión por descubierto son compatibles, pero no se acredita prestación servicio, deudor profesional]; SAP Tarragona, 3 setiembre 2012 [reclamación de posiciones deudoras desproporcionada y no se justifica gestión]; SAP Sevilla, Secc. 8ª, 10 marzo 2011 [no responde a un servicio, deudor profesional], rec. 265/2011; SAP Jaén, Secc. 1ª, 3 mayo 2010, rec. 147/2010 [no se acredita prestación de un servicio nuevo por descubierto, deudor profesional]; SAP Salamanca, Secc. 1ª, 8 febrero 2010, rec. 57/2010 [la comisión de descubierto unida al interés supone un doble cobro no justificado, pues no se presta servicio nuevo alguno, y genera enriquecimiento injusto, deudor persona consumidora]; SAP Salamanca, Secc. 1ª, 9 febrero 2009.

DGRN: Resolución 19 abril 2006.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: III) Comisión por reclamación de posiciones deudoras. Con dicha reclamación no se presta servicio alguno, lo que priva a ese desembolso de su condición de comisión, además, tampoco puede considerarse gasto repercutible al cliente ya que no se refiere a los realmente habidos ni justificados, pese a que haya reclamación formal de la posición deudora y se haya estipulado en el contrato. La condición de consumidor de la parte prestataria hace a la cláusula contraria al apartado 24.º de la disposición adicional 1 a LGDCU. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

[…]

6.º) Penalizaciones excesivas por demora. La reclamación de posiciones deudoras vencidas acumulativamente unida a la cláusula de intereses de demora, a la de repercusión de costas, gastos, honorarios, daños y perjuicios por incumplimiento y a la de penalización por resolución anticipada, configura indemnización en caso de impago en manifiesta desproporción con los daños previsibles que pudieran causarse a la entidad de crédito. Tales daños no se especifican ni justifican y en el peor de los casos se contraerán a su lucro cesante, el cual conforme al mercado, se cifra en la pérdida de una cantidad próxima al interés interbancario, notoriamente inferior. Todo ello, encierra una penalización excesiva y es contrario a los apartados 3.º, 18.º y 24° de la disposición adicional 1.ª LGDCU.

 

BIBLIOGRAFÍA

 

Carrasco Perera, Á., “Nulidad de cláusulas abusivas apreciadas directamente por la Administración”, Cesco, (2016), en http://blog.uclm.es/cesco/files/2016/10/Nulidad-de-clausulas-abusivas-apreciadas-directamente-por-la-Administracion.pdf

 

– Trabajos del autor de esta ficha:

2016 “Sanción administrativa por usar una cláusula abusiva de reclamación de posiciones deudoras”, con resumen en www.notariosyregistradores.org (6 noviembre 2016).

2016 “Nulidad por abusiva de la cláusula de reclamación de posiciones deudoras”, con resumen en www.notariosyregistradores.org (4 noviembre 2016).

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1857-1859.

 

 

 

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

29.- IMPUTACIÓN DE PAGOS

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- BANCO SANTANDER (préstamo hipotecario de 13 agosto 2006, deudor persona consumidora)

Cláusula quinta del contrato, rubricada “Gastos a cargo de la parte prestataria”, último párrafo dice: “Sin perjuicio de lo anterior, si existieran en algún momento varios débitos vencidos de la parte prestataria frente al BANCO, derivados tanto de esta operación como de cualquier otra, el BANCO quedará facultado para determinar libremente el débito a cuyo pago se aplicará cada una de las cantidades que recibe de aquél, o que queden disponibles a su favor en cualquiera de las operaciones”. [SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015].

 

2.- BBVA (préstamo hipotecario 1 octubre 2005)

8.4. Imputación de pagos. Las partes pactan expresamente que el Banco determinará libremente las operaciones que tenga con la parte prestataria a cuyo pago aplicará las cantidades que reciba o queden disponibles por cualquier concepto a favor de ésta. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: Es facultad extraordinaria contraria a DA 1ª.II.11º y 14ª LGDCU.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015.

Anteriores:

DGRN: Resolución 19 abril 2006.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula.

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

8.º) Renuncia a la facultad de imputación de pagos. La imposición de pagos a discreción del acreedor es contraria al art. 1172.1 CC que se lo reconoce al deudor lo que dada su condición de consumidor es contraria al n.° 14 de la disposición adicional 1.ª LGDCU y también al art. 1256 CC.

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1867.

 

 

 

 

30.- COMISIONES (2ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Volksbank (préstamo hipotecario de 7 marzo 2008)

24 Los prestatarios celebraron dos contratos de crédito con Volksbank. El primer contrato, celebrado el 4 marzo 2008 y destinado a cubrir gastos corrientes personales, tiene por objeto un crédito de 8 000 euros. Dicho crédito, que debe reembolsarse en un período de cinco años, fue acordado a un tipo de interés anual fijo del 9 % y a una TAE del 20,49 %.

25 El segundo contrato, celebrado el 7 marzo 2008, tiene por objeto un crédito de 103 709,18 francos suizos (CHF), está destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble y está garantizado con una hipoteca sobre el referido bien. Dicho crédito es rembolsable en un período de veinticinco años, su tipo de interés anual se fijó en el 3,99 % y su TAE es del 19,55 %.

[…]

27 La cláusula 3.5 de las condiciones generales de los contratos de crédito de que se trata en el litigio principal, titulada «comisión de riesgo», establece que, por la puesta a disposición del crédito, el prestatario quede obligado a satisfacer al banco una comisión de riesgo, calculada sobre el saldo del crédito y pagadera mensualmente durante toda la vida del crédito.

28 La cláusula 5 de las condiciones particulares de dichos contratos, también titulada «comisión de riesgo», precisa que dicha comisión es igual al producto obtenido de multiplicar el saldo del crédito por 0,74 % para el crédito contratado en euros, y por 0,22 % para el crédito contratado en francos suizos. El importe total adeudado en concepto de esta comisión asciende a 1 397,17 euros para el crédito contratado en euros y a 39 955,98 CHF para el crédito contratado en francos suizos. [STJUE 26 febrero 2015].

 

2.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

4- COMISIONES. Serán a cargo de la parte prestataria, además de la comisión por reembolso anticipado establecida en la cláusula 2ª y de los gastos referidos en la cláusula 5ª, las siguientes comisiones:

4.1. Comisión de apertura. Este préstamo devenga una comisión de apertura de CUATROCIENTOS SESENTA EUROS (460) que se liquida y se abona en este acto por la parte prestataria al Banco, mediante cargo que éste hace de su importe en la cuenta corriente abierta a nombre de aquélla.

4.2. Comisión por subrogación. En cualquier transmisión del dominio de la finca de esta escritura, la toma de razón por el Banco del cambio de titular de la finca gravada y, en su caso, de la subrogación, pactada entre transmitente y adquirente, en la obligación personal garantizada por la hipoteca, a efectos de la emisión de los recibos el préstamo a cargo del nuevo titular de la finca hipotecada, devengará en favor del Banco, en el momento en que se presente la correspondiente escritura, que tendrá a tales efectos el carácter de solicitud de ese servicio y a cargo, solidariamente, de transmitente y adquirente, la comisión por subrogación, que se liquidará sobre el capital no vencido del préstamo, al tipo del 2% (con un mínimo de SEISCIENTOS UN CON UN EUROS (601,01). Todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula 12ª.

4.3. Comisión sobre modificación de condiciones por alteración del número de cuotas. En la fecha de inicio de cada «periodo de interés» en que resulte de aplicación, conforme al ejercicio de las facultades de la parte prestataria previstas en la cláusula 2.2.3, un nuevo plazo por la modificación del número de cuotas restantes, el Banco tendrá derecho a exigir el cobro, cada vez, de la comisión sobre modificación de condiciones del préstamo, por un importe de SESENTA CON DIEZ EUROS (60,10). [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

3.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

CUARTA.- COMISIONES. […]

En el supuesto de que la parte prestataria realizara alguna amortización anticipada del principal del préstamo, total o parcial, en la forma pactada en la estipulación segunda de esta escritura, deberá abonar a «Bilbao Bizkaia Kutxa» una comisión del UNO POR CIENTO (1%), calculada sobre el importe del principal amortizado anticipadamente, que deberá satisfacerse de una sola vez y en el momento en que se produzca dicho reembolso anticipado. En el caso de subrogación de entidad acreedora se aplicará una comisión del 0,5%.

Sin embargo, la parte prestataria no tendrá que abonar comisión a1guna, cuando el importe de l.as amortizaciones anticipadas parciales, realizadas dentro de cada ano natural, no sume más del veinte (20%) del capital prestado. Si las amortizaciones anticipadas parciales superaran ese porcentaje la comisión se calculará sobre el exceso y deberá abonarse de una sola vez y en el momento en que se realice cada reembolso anticipado que lo supere dentro de ese año. Se entiende por año natural el período comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de cada año.

Por cada situación de impago que se produzca en cualquiera de los casos a que se refiera la cláusula sexta, se devengará una comisión de 18 Euros, en concepto de Reclamación de Posiciones Deudoras Vencidas, que se cargará en cuenta de la parte prestataria , en el momento en que se genere la primera reclamación por este solicitando su regularización. [Resolución 19 abril 2006 BBK]

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

.

 

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STJUE 26 febrero 2015 [las cláusulas controvertidas –modificación unilateral por prestataria del interés variable y comisión de riesgo- no forman parte del objeto principal del contrato ni de la adecuación entre retribución y servicio. El carácter abusivo lo tienen que apreciar el juez nacional].

Anteriores:

DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006 (dos).

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: 4.º) Comisiones. Las de subrogación, apertura y modificación de número de cuotas y condiciones no responden a la prestación de un servicio efectivo con ocasión de una petición específica en beneficio e interés del deudor, contra el apartado tercero del número quinto de la Orden Ministerial de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989. La de apertura al dar lugar a una disminución en la cantidad efectivamente entregada en préstamo va contra el art. 1.II de la Ley de 23 julio 1908 en relación con el 8.1 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). La condición de consumidor de la parte prestataria hacen a la cláusula contraria al apartado 24 de la disposición adicional 1.ª Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU en adelante). Comisiones por reembolso anticipado total y por subrogación. No responden a servicio alguno al prestatario ni a la reparación de un perjuicio al prestamista, quien puede de inmediato colocar su dinero en el mercado interbancario, en el primer caso y, en el segundo, puede asegurarse de la capacidad económica del nuevo deudor, todo lo que es contrario al apartado tercero del número quinto de la Orden Ministerial de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989, en relación con los arts. 10.1 a), 10.3 LGDCU, 5 y 7 LCGC. La comisión de subrogación solidaria incluso para el deudor subrogado, que es un tercero respecto del contrato calificado, se establece al margen de su consentimiento lo que es contrario al art. 1255 CC. III) Comisión por reclamación de posiciones deudoras. Con dicha reclamación no se presta servicio alguno, lo que priva a ese desembolso de su condición de comisión, además, tampoco puede considerarse gasto repercutible al cliente ya que no se refiere a los realmente habidos ni justificados, pese a que haya reclamación formal de la posición deudora y se haya estipulado en el contrato. La condición de consumidor de la parte prestataria hace a la cláusula contraria al apartado 24.º de la disposición adicional 1 a LGDCU. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK: 3.°) Comisiones. […] II) Reembolso anticipado. No entraña servicio alguno al prestatario ni responde a la reparación de un perjuicio al prestamista, quien puede de inmediato colocar su dinero en el mercado interbancario, lo que es contrario al apartado tercero del número quinto de la Orden ministerial de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989, en relación con los artículos 10.1.a) LGDCU, 5 y 7 LCGC, ya que supeditar el montante de la comisión a que la legal no sea mayor constituye una cláusula salvatoria que adolece de falta de transparencia, lo que la descalifica sobre la base de los preceptos citados en relación con el artículo 8.1 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

 

 

 

31.- COMPENSACIÓN (2ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

8.5.- Compensación. La deuda que resulte contra la parte prestataria por razón de este contrato, podrá ser compensada por el Banco con cualquier otra deuda de éste que la prestataria pudiera tener a su favor, cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representada, la fecha de su vencimiento, que a este efecto podrá anticipar el Banco, y el título de su derecho, incluso el de depósito. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

2.- BANCO SANTANDER

“DÉCIMO. Cláusula quinta: Derecho de la entidad a disponer del dinero de clientes que no han contraído ninguna deuda con ella:

“[…] 3. «Todas las cuentas y depósitos de efectivo o valores que el titular tenga o pueda tener en el Banco en las que figure como titular único o indistinto, quedan afectas al cumplimiento de las obligaciones derivadas de este contrato, pudiendo el Banco compensar y garantizar entre sí dichas cuentas y depósitos» (Santander Central Hispano).” [FFDD 10º de la SAP Madrid 11 mayo 2005 y 7º del Tribunal Supremo].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO: La cláusula no es transparente, clara, concreta ni sencilla.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005)..

Anteriores:

DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006.

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Válida.

Decisión de la Audiencia: Válida.

Decisión del TS: Nula.

 

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 9.º) Compensación. La compensación de cualquier saldo es contraria al art. 1.200 CC y disposición adicional 1.ª, 11.ª y 18.ª LGDCU. En efecto, la privación o restricción al consumidor de las facultades de compensación de créditos o la modificación injustificada del Derecho dispositivo sobre ese punto en su perjuicio y sin negociación es contraria al n.° 11 de la disposición adicional 1.ª LGDCU, pero también al art. 10.1.III de la misma. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1859-1860.

 

 

 

 

32.- GARANTÍA POR PAGOS A TERCERO

 

LA CLÁUSULA

BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

9.- CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. Sin perjuicio de la responsabilidad personal, ilimitada de la parte prestataria, ésta constituye hipoteca unilateral a favor del Banco, sobre la finca que a continuación se describe, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en esta escritura, respondiendo […] además […]

3.- Del pago de las costas procesales, limitándose hipotecariamente esta responsabilidad a una cantidad máxima igual al 17% del capital del préstamo, y del pago de los gastos por tributos, gastos de comunidad, primas de seguro correspondientes a la finca hipotecada que fuesen anticipados por el Banco, limitándose hipotecariamente esta responsabilidad a una cantidad máxima igual al 3% de dicho capi tal. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

 

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006.

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: 10.°) Garantía por pagos a tercero. Los pagos a terceros que se garantizan implican la subrogación de la entidad de crédito pagadora en la posición del acreedor, y conforme a los arts. 1159, 1210.3.º y 1212 CC en sus garantías y privilegios, los cuales, a su vez, determinan, dentro de ciertos límites que en este caso no se han establecido, la preferencia por tales pagos sobre la hipoteca que se inscribe. Por ello, la garantía especial de tales desembolsos con ocasión de la hipoteca que se inscribe deviene inútil, pues se limita a agravar la posición del deudor sin añadir nada a la garantía del acreedor. Ello es contrario al art. 12 LH, a los arts. 7, 10.1 a), y 10.3 LGDCU en relación con los arts. 5 y 7 LCGC y contraviene el apartado 18 de la disposición adicional 1.ª LGDCU. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

 

 

33.- RESPONSABILIDAD POR COSTAS

 

LA CLÁUSULA

A la misma se refiere el fundamento de derecho octavo de la Sentencia recurrida, que la recoge con el siguiente contenido:

«2. Repercusión en el importe total de la operación: «Constitución de Hipoteca: […] Para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en esta escritura, respondiendo a la devolución del capital del préstamo […] y además […] del pago de las costas procesales, [correspondiendo por este concepto la suma de XX] MILLONES DE PESETAS, equivalente a […] MILLONES DE EUROS…»» [STS 16 diciembre 2009].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: arts. 1.861 CC, 105 LH, 219.3º RH e incluso 539 LEC.

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

Anteriores:

DGRN:

 

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS: Confirma validez.

 

 

 

 

34.- COPIAS CON FUERZA EJECUTIVA

 

LAS CLÁUSULAS

1.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

10·.- FUERO. DOMICILIO. TIPO DE SUBASTA. TITULO EJECUTIVO. […] La parte prestataria consiente desde ahora en que tengan carácter ejecutivo cuantas segundas copias de la presente escritura solicite el BANCO, dispensándole del cumplimiento de cualquier requisito establecido para tal fin, solicitando desde ahora las partes contratantes del Notario autorizante que así lo haga constar en el pie y nota de expedición. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

2.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

DECEMOSEPTEMA.- COPIAS. […] Podrá la Entidad acreedora obtener segunda o posteriores copias de esta escritura con efectos ejecutivos para lo cual todos los comparecientes dan su expreso e irrevocable consentimiento. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

3.- Banco de Valencia [préstamo hipotecario 17 setiembre 1984 –persona consumidora]

Cláusula decimocuarta: faculta al acreedor para obtener por si solo segunda copia de la escritura dotada de virtualidad ejecutiva.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 y 20 de mayo de 1987.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: 12.º) Copias con fuerza ejecutiva. La facultad del acreedor de obtener segunda copia ejecutiva va contra el art. 18 de la Ley de Notariado y contra el fundamento jurídico cuarto de la resolución Dirección. General de los Registros y del Notariado de 20 de mayo de 1987 en la que abunda la de 2 de setiembre de 2005. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK: 9.º) Copias con fuerza ejecutiva. En cuanto a la facultad del acreedor de obtener segunda copia ejecutiva debe rechazarse la inscripción de dicho pacto, por su intrascendencia real y por exceder de los límites conferidos a la autonomía de la voluntad, habida cuenta, además, de la imperatividad de la norma de artículo 517.2.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del artículo 18 de la Ley del Notariado, que reclaman para la atribución de eficacia ejecutiva a la segunda copia que su expedición haya sido consentida por todos los posibles afectados y entre ello, indudablemente, está el probable tercer poseedor que haya de soportar la ejecución hipotecaria. Además ello es contrario a las resoluciones de la DGRN de 20 de mayo 1987 y 2 de setiembre de 2005. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resolución 20 de mayo de 1987: Tampoco es posible, por su intrascendencia real y porque rebasa los límites conferidos a la autonomía de la voluntad, la inscripción de la cláusula decimocuarta que faculta al acreedor para obtener por si solo segunda copia de la escritura dotada de virtualidad ejecutiva; además, respecto a esta última cláusula debe tenerse en cuenta la imperatividad de los artículos 1.429-1. Ley de Enjuiciamiento Civil y 18 de la Ley Notarial, que reclaman para la atribución de eficacia ejecutiva a la segunda copia, que su expedición haya sido consentida por todos los posibles afectados y entre ellos, indudablemente está el probable tercer poseedor que haya de soportar la ejecución hipotecaria.

 

 

 

 

35.- LIMITACIÓN DE DERECHOS DEL DEUDOR EN ARRENDAMIENTO (2ª entrega)

 

LA CLÁUSULA

1.- BBVA

Cláusula decimocuarta: Prohibición de arrendar la finca hipotecada:

«[Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada] A no celebrar, sin consentimiento del banco, contrato alguno de arriendo en que se anticipen rentas o se pacte una renta anual neta inferior al 5% del tipo de subasta (…) ni, en caso de arrendamiento de vivienda, por plazo superior al mínimo legal de cinco años» [STS 16 diciembre 2009, abusiva por FD 12º].

 

2.- Bankinter

«En caso de arrendar la finca hipotecada durante la vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se deberá arrendar por renta anual, que capitalizada al 6%, cubra la responsabilidad total asegurada. De no ser así, dicho arrendamiento requerirá la autorización explícita de Bankinter». [STS 16 diciembre 2009, abusiva por FD 12º].

 

3.- Caja Madrid

[El préstamo se considerará vencido por] Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestataria. [FFDD 19º de la sentencia de la Audiencia y 12º de la STS]. [STS 16 diciembre 2009, abusiva por FD 12º].

 

4.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

11-.- CONSERVACION DE LA GARANTIA. Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada:

[…]

  1. C) A no celebrar, sin consentimiento del BANCO, contrato alguno de arriendo en que se anticipen rentas o se pacte una renta anual neta inferior al 4.5% del tipo de subasta que se fija en la cláusula 10.4, ni, en caso de arrendamiento de vivienda, por plazo superior al mínimo legal de cinco años; en caso de arrendamiento para uso distinto del de vivienda el contrato deberá someterse al régimen del Código Civil. Igualmente queda obligada a acreditar al BANCO semestralmente, por medio de los oportunos recibos, hallarse al corriente en el pago de toda clase de tributos, gastos de comunidad y primas de seguro que corresponda satisfacer por la finca hipotecada y de cualquier deuda por créditos que puedan resultar preferentes a esta hipoteca, quedando facultado EL BANCO para satisfacer estos débitos a los acreedores correspondientes y para cargarlos en cuenta o reclamarlos a la parte prestataria como se establece en la cláusula 5ª.

En todo caso, el Banco tendrá derecho a hacer las inspecciones que juzgue convenientes en la finca hipotecada, al objeto de comprobar el cumplimiento de las obligaciones que incumben a la parte prestataria. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

5.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

  1. g) La venta o arrendamiento de la finca o fincas hipotecadas sin el consentimiento de Bilbao Bizkaia Kutxa. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK]

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscritas las cláusulas de BBVA, Bankinter y Caja Madrid.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Exigencia desproporcionada de la garantía del contrato que se considera doblemente abusiva a tenor del Apartado 18 de la Disposición Adicional Primera LGDCU, el art. 219 RH es actualmente inaplicable.

Por el demandado: No se oponen al ap. 18 de la DA 1ª LGDCU y tienen un fundamento sólido en el art. 219 RH.

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO: Se declaran abusivas las cláusulas porque no limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU).

“La cláusula que estableciese la absoluta prohibición de arrendar no solo no es inscribible sino que no es válida” [STS 16 diciembre 2009].

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

Anteriores:

DGRN: Resoluciones DGRN de 10 noviembre 2016 (497) [denegación prohibición de arrendar confirmada]; y de 19 abril 2006. En concreto resoluciones DGRN de 22 marzo 2001, 28 de enero de 1998, 22 de julio de 1996 y 27 enero 1986.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Válida.

Decisión de la Audiencia: Válida.

Decisión del TS: Nula.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

14.º) Limitación de las facultades del deudor en el arrendamiento. La cláusula que limita el derecho del deudor a arrendar excede lo que autoriza la resolución de la DGRN de 27 de enero de 1986 y a la libertad de pactos consagrada en el art. 1255 CC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

 

36.- OBLIGACIONES A CARGO DE TERCERO NO COMPARECIENTE – COMISIÓN POR SUBROGACIÓN

 

LA CLÁUSULA

BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

4.- COMISIONES. Serán a cargo de la parte prestataria, además de la comisión por reembolso anticipado establecida en la cláusula 2ª y de los gastos referidos en la cláusula 5ª, las siguientes comisiones:

[…]

4.2. Comisión por subrogación. En cualquier transmisión del dominio de la finca de esta escritura, la toma de razón por el Banco del cambio de titular de la finca gravada y, en su caso, de la subrogación, pactada entre transmitente y adquirente, en la obligación personal garantizada por la hipoteca, a efectos de la emisión de los recibos del préstamo a cargo del nuevo titular de la finca hipotecada, devengará en favor del Banco, en e l momento en que se presente la correspondiente escritura, que tendrá a tales efectos el carácter de solicitud de ese servicio y a cargo, solidariamente, de transmitente y adquirente, la comisión por subrogación, que se liquidará sobre el capital no vencido préstamo, al tipo del 2% (con un mínimo de SEISCIENNTOS UN CON UN EUROS (601,01). Todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula 12ª.

[…]

12-. SUBROGACION DE LOS ADQUIRENTES. Cuando los adquirentes de los bienes hipotecados queden subrogados en virtud de pacto con el transmitente en las obligaciones asumidas en esta escritura por su causante, no surtirá dicha subrogación efectos liberatorios para el transmitente frente al Banco hasta tanto éste no la consienta de forma expresa, sin que pueda entenderse prestado ese consentimiento por la emisión de los recibos a nombre del adquirente ni por el cobro de la comisión de subrogación establecida en la cláusula 4.2.

En todo caso, será además necesario: que se haya entregado previamente al Banco copia auténtica de la escritura de transmisión debidamente inscrita, o testimonio notarial de la misma comprensivo asimismo de la inscripción.

– que en la escritura de transmisión se haya retenido del precio por el comprador la parte correspondiente al importe de la deuda hipotecaria, declarando el adquirente conocer y aceptar todas las obligaciones que para él resultan de la escritura de préstamo.

– que el préstamo se encuentre al corriente en el pago de los recibos.

– que se encuentre vigente el seguro de incendios y daños de la finca transmitida en las condiciones previstas en la cláusula 11ª, B. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota: 15.º) Obligaciones a cargo de tercero. Se establecen obligaciones a cargo de terceros indeterminados, los adquirentes subrogados en la deuda, que no pueden quedar obligados sin su consentimiento conforme al art. 1255 CC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Resoluciones 26 octubre y 23 octubre 1987 fundamento jurídico 8, impiden la extensión de la hipoteca a construcciones costeadas por el tercer poseedor por sobrepasar “el alcance relativo [entre partes] que al pacto señala el artículo 112 de la Ley Hipotecaria”.

 

 

 

 

37.- ANATOCISMO (4ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Bankia (préstamo hipotecario de 2 agosto 2004)

La cláusula Sexta, con el título Intereses de demora, tiene el siguiente tenor literal:

            «Caso de no satisfacerse a su vencimiento cualquiera de las cuotas convenidas, comprensivas de capital e intereses, que en este caso se capitalizarán, y en concepto de penalización, la Caja, sin perjuicio de la facultad de dar por vencida el préstamo, podrá cobrar intereses de demora al tipo que se venía devengando, según el presente contrato, más CINCO (5’00) puntos. Este tipo de interés de demora se devengará hasta el momento del efectivo pago de la cuota no satisfecha, aún cuando el mismo se verificará dentro de un periodo de intereses diferente al del vencimiento previsto.

            Este interés de demora se devengará día a día, desde el siguiente al vencimiento previsto y hasta su efectivo cobro.

            En el caso de vencimiento anticipado del préstamo, el interés de demora se aplicará sobre el importe total adeudado en aquel momento, capitalizándose los intereses vencidos al capital pendiente.

            Para el cálculo del importe absoluto de los intereses que se devenguen en aplicación de este tipo de demora, se utilizará la fórmula que se indica a continuación, con igual sistema de devengo y liquidación, que se indica en la cláusula segunda.

            C x i x d :36.500

            C= cuota impagada

            i = interés de demora

            d = días transcurridos desde la fecha prevista para el pago de la cuota, hasta el día de su pago efectivo [SAP Barcelona de 25 febrero 2016].

 

2.- NCG BANCO (préstamo hipotecario de 23 noviembre 2006 novada el 5 diciembre 2008)

Intereses de demora.- Cláusula tercera de la escritura de 23 noviembre 2006: «Las obligaciones pecuniarias vencidas y no pagadas devengarán intereses sobre el importe vencido, sin necesidad de intimación ni perjuicio de las acciones resolutorias que a la Caja corresponden, al tipo nominal anual vigente incrementado en SEIS (6) puntos porcentuales. A tal efecto podrá la Caja capitalizar desde su vencimiento los intereses líquidos no satisfechos, cualquiera que sea su índole.

Intereses ordinarios.- Se permite la capitalización la capitalización de los intereses ordinarios no abonados desde el 31 enero 2009 hasta el 1 enero 2011. La escritura de 5 diciembre 2008 en cuya virtud se novó la de 23 noviembre 2006, introdujo como novedad la división de los periodos de pago en dos bloques: 1) el primero de 24 meses, en el que no se amortizaba capital y se liquidaban tan solo 500 euros al mes en concepto de intereses ordinarios, y 2) el segundo en el que ya se amortizaba capital y se pagaban los intereses ordinarios con normalidad.

El vencimiento anticipado del contrato tuvo lugar antes de concluido este primer período de carencia.

En el apartado 3 de la cláusula tercera se convino que la parte de intereses que no resultaba liquidada con el pago de la cuota de 500 euros convenida, se acumularía al capital pendiente de amortización, de modo que como quiera que durante este período de carencia el interés permanecía invariable (recuérdese que se habla convenido un interés fijo), se podía calcular y así se hizo el coste resultante de la operación, quedando establecido en un total de 15.283,52 euros el total de esta capitalización, a cuyo efecto se adjuntó como anexo el cuadro de la operación del que resultaba que al final del período inicial de los dos años, el capital pasaba de 203.314,48 euros a 218.598 euros [Autos AP Barcelona 23 mayo y 13 marzo 2015].

 

3.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA, – INTERESES DE DEMORA.

[…]

Se pacta expresamente que, de acuerdo con el art. 317 del Código de Comercio, los intereses devengados y no satisfechos, tanto ordinarios como de demora se capitalizarán y devengarán nuevos intereses conforme al tipo de interés pactado en esta estipulación.

El mismo tipo de interés de demora y en la forma señalada, devengarán las comisiones pagadas y cualquier cantidad que Bi1bao Bizkaia Kutxa se viera obligada a satisfacer, por razón de los conceptos conexos que se relacionan en la estipulación decimosegunda. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

4.- Citibank España

(Préstamo hipotecario de 22 febrero 1994 –deudor persona consumidora-)

Cuarta.— En el supuesto que la parte prestataria demorase el pago de cualquier obligación vencida, bien en su vencimiento original o por aplicación de la estipulación octava, el saldo debido devengará, de forma automática, sin necesidad de reclamación o intimación alguna (como contraprestación de uso y pena de incumplimiento), intereses en favor del Banco, exigibles día a día y liquidables mensualmente, o antes si la mora hubiese cesado, de tres puntos por encima del tipo aplicable para el período de vigencia de interés en que se produce el impago. Los intereses no satisfechos a sus respectivos vencimientos, se acumularán al capital, para, como aumento del mismo, devengar nuevos intereses, sin perjuicio de la facultad que concede al Banco la estipulación octava para la resolución del préstamo [resolución DGRN de 23 febrero 1996].

 

(Préstamo hipotecario de 25 abril 1989 –deudor persona consumidora-)

Cláusula segunda de la escritura calificada en la que se prevé que los intereses no satisfechos a sus respectivos vencimientos se acumulan al capital para como aumento del mismo, devengar nuevos intereses. En la cláusula relativa a la constitución de la hipoteca, se dispone que se constituye en garantía de la devolución del principal del préstamo por 3.500.000 pesetas, cantidad que es, precisamente, el importe de dicho préstamo [resolución DGRN de 19 enero 1996].

 

5.- Banco de Valencia

Posibilidad de capitalizar los intereses pendientes al tiempo de la reclamación. [Resolución de 20 mayo 1987].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores y posteriores: SAP Barcelona de 25 febrero 2016 [nulidad por falta de transparencia]; Autos AP Barcelona 23 mayo y 13 marzo 2015 [nulidad de la cláusula de capitalización de los intereses de demora por abusiva y contraria a los arts. 114 LH reformado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo; 10.bis.1 LGDCU y 82.4.d) TRLGDCU; en cuanto al anatocismo de parte de los intereses remuneratorios del período de carencia la cláusula tercera se considera nula por falta de transparencia al no incluirse en la oferta vinculante].

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 – BBK; 23 febrero 1996 [deniega anatocismo]; 19 enero 1996 [deniega anatocismo]; y de 20 mayo 1987 [denegación anatocismo por contrario al principio de especialidad del art. 12 LH].

El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica “Pacto de anatocismo. [La STS 23 diciembre 2015] No se pronuncia porque al considerarse un pacto no autónomo sino vinculado al interés moratorio, declarado nulo éste, dicha declaración arrastra a la validez del pacto accesorio de anatocismo”.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN de 23 febrero 1996: El segundo de los defectos recurridos se plantea a propósito de la cláusula cuarta de la escritura calificada en la que se prevé que los intereses no satisfechos a sus respectivos vencimientos se acumulan al capital para como aumento del mismo, devengar nuevos intereses. En la cláusula relativa a la constitución de la hipoteca, se dispone que se constituye en garantía de la devolución del principal del préstamo por 4,850 millones, cantidad que es, precisamente el importe de dicho préstamo. No puede accederse a la inscripción de esta cláusula, pues, aun cuando fuera lícito el pacto de anatocismo en el plano obligacional -cuestión que ahora no se prejuzga-, en el ámbito hipotecario o de actuación de la garantía constituida, los intereses sólo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los límites legales y pactados, pero nunca, englobados en el capital. Así resulta claramente del Principio registral de especialidad que en el ámbito del derecho real de hipoteca impone la determinación separada de las responsabilidades a que queda afecto el bien por principal y por intereses (vid., artículo 12 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), diferenciación que en el momento de la ejecución determina (vid., artículo 131, regla 15, párrafo 3, y regla 16 de la Ley Hipotecaria) que el acreedor no puede pretender el cobro del eventual exceso de los intereses devengados sobre los garantizados con cargo a la cantidad fijada para la cobertura del principal, ni a la inversa. Y así lo impone igualmente el necesario respeto de la limitación legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero, establecida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

 

Nota BBK: 5.°) Anatocismo. El pacto de anatocismo, tal como se encuentra configurado en la escritura que se califica, contraría el principio de especialidad conforme a las resoluciones de la DGRN de 20 de mayo de 1987, 14 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1997, 21, 30 de enero y 2 de febrero de 1998, 6 de noviembre de 2000 y 25 de junio de 2001, y por contrariar los artículos 12 LH y 220 RH. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

 

38.- CRÉDITOS CONEXOS

 

 

LA CLÁUSULA

BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

DECIMOSEGUNDA.- CREDITOS CONEXOS. Las cantidades que la entidad acreedora se vea obligada a satisfacer, en defensa de los derechos que se le reconocen en esta escritura, y/o por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por cualquiera de los gastos relacionados en la cláusula quinta (Gastos a cargo de la prestataria) y por honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa), así como los gastos de requerimientos a que se refiere el arto 686 de la L.E.C., gastos de administración a que se refiere el arto 690 de la misma Ley, en lo que no se compense con los frutos y rentas de los inmuebles, gastos e impuestos por la inscripción en el Registro de las modificaciones de domicilio del deudor o hipotecante no deudor, gastos notariales, liquidación complementaria de la autoliquidación por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en general, cualquier gasto originado por la presente escritura, o las que la complementen, o por las previas necesarias para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad se cargarán en cuenta acreedora de la parte prestataria si tuviera saldo suficiente. En caso de que no tuviera saldo suficiente, se contabilizarán en cuenta aparte, considerándose cantidades vencidas y devengando, desde su pago, el interés de demora que se indica en la cláusula sexta. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBK: 4.º) Gastos y créditos conexos. I. Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o en el deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los notariales, de conservación, seguros, y registrales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual. El acreedor no puede imputar sin justificación al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Todo ello contradice al artículo 1.168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c) del número 7 de la OM de 12 de diciembre 989 y artículos 10.1.a) LGDCU y 5 y 7 LCGC. El profesional no puede desplazar sus costes al cliente sin la oportuna negociación la cual no se acredita lo que es contrario a los artículos 10.1.a), 10 Código de comercio y 5.5. LCGC. La imputación al prestatario en exclusiva de los gastos procesales es contraria a, preceptos imperativos, en particular a los artículos 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. II. Créditos conexos. Entre ellos se incluyen gastos del más variado régimen, que se pretenden cubrir con la garantía hipotecaria por costas y gastos, lo que en algunas ocasiones, como en el caso de subrogación por pago de impuestos que llevan aparejada preferencia legal sobre la hipoteca constituida, gozan de un rango superior al de la hipoteca misma, por lo que su garantía con ella encierra sobre-garantía contra el número 18 de la disposición adicional 1.ª LGDCU. La inclusión indiscriminada de tales créditos heterogéneos en una misma cláusula con sujeción a idénticos efectos adolece de oscuridad, lo que contraviene los artículos 10.1 a) LGDCU 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

 

 

 

39.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CAUSAS DISTINTAS AL IMPAGO (3ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“El incendio de la finca hipotecada o cualquier otro acontecimiento-incluida la modificación de la normativa urbanística o constructiva- que pudiera influir negativa y notoriamente en el valor de aquella”

[…]

“La falta de pago por la parte deudora de la prima de seguro o de los tributos, contribuciones y gastos a que esté la finca hipotecada” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula por indeterminada y la falta de pagos por no ser esencial].

 

2.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 30 octubre 2000)

QUINTO.- La escritura contiene también una cláusula cuarta que dice en su párrafo octavo [vencimiento anticipado] «Cuando la finca hipotecada deje de ser ocupada personalmente por la PARTE DEUDORA o cuando la ocupen total o parcialmente otra u otras personas, naturales o jurídicas, bien a título de arriendo, de subarriendo, de traspaso, de cesión, de usufructo o de cualquier otro, incluso el de precario». [SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015].

 

3.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXPROPIACIÓN FORZOSA. CONFIRMADO. [15] En el defecto letra B) se excluye la constancia registral «de la cláusula séptima, apartado 7.2. los dos primeros párrafos, y de la cláusula décimo quinta, el apartado 15.7, relativos a la expropiación forzosa, por estar regulada ésta en el art. 110-2 LH y 8 de la Ley y Reglamento de Expropiación Forzosa, y ser pacto personal carente de eficacia real». Dispone en concreto la cláusula 7.2 bajo la rúbrica «amortización anticipada obligatoria» que: «Sin perjuicio de la cláusula 7.1 anterior, el pago de los importes pendientes en virtud del Préstamo, será obligatorio como sigue, y sujeto al pago de la comisión por amortización anticipada según cláusula 16.3 («Costes de Ruptura»). En caso de expropiación forzosa de la totalidad o parte del Inmueble, un importe igual al de los ingresos obtenidos por la venta menos los impuestos y costes provocados por dicha venta (hasta los importes pendientes en virtud del presente Contrato) se utilizará para reembolsar todos los importes pendientes en virtud del presente Contrato, sin perjuicio del derecho del Prestamista de declarar el Vencimiento Anticipado del préstamo según cláusula 15.12 («Declaración del vencimiento anticipado») si la expropiación forzosa parcial provocara la concurrencia de un Supuesto de Vencimiento Anticipado».

Por su parte, la cláusula 15.7 prevé el vencimiento anticipado en caso de que: «La totalidad o parte del Inmueble sea objeto de una expropiación forzosa o la autoridad local competente emite una resolución para la expropiación forzosa del mismo siendo razonablemente previsible que dicha expropiación u orden afecte la capacidad del Prestamista para amortizar el Préstamo, salvo por lo establecido en las cláusulas («Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado») y 14.13 («Expropiación forzosa»)» [resolución DGRN 28 abril 2015].

FORMA DE DETERMINAR LA DEUDA EN LA VENTA NOTARIAL. CONFIRMADO [22]. Por el defecto de la letra I) se deniega la inscripción «de la cláusula vigésimo cuarta, la expresión «del contemplado en el siguiente apartado D» de la letra A, y el apartado D) Venta notarial, de conformidad con el art. 235 del RH».

DECLARACIÓN DE VOLUNTAD SOBRE EL RANGO. CONFIRMADO. El defecto de la letra C) excluye la inscripción de «en la cláusula décimo novena y en la vigésimo segunda, la expresión «de primer rango», porque lo determina el Registro». En este defecto se deniegan las menciones al primer rango de la hipoteca, lo cual se estima correcto […] no se trata aquí de denegar una cláusula de la hipoteca, sino de una cuestión de estricta mecánica registral cual es la fijación del rango hipotecario, el cual viene determinado por los asientos del registro y no por la manifestaciones de las partes, dándose además la circunstancia en este supuesto de que existe una hipoteca inscrita anteriormente respecto de las fincas gravadas que no ha sido cancelada, lo que desvirtúa dicha expresión o voluntad del prestatario. Procede, en consecuencia, confirmar este defecto [Resolución DGRN 28 abril 2015].

DECISIÓN DE INSCRIBIR LA HIPOTECA COMO EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA O CONDICIONAL. CONFIRMADO. [24]. Por último, en su nota de calificación el registrador advierte que «la hipoteca será inscrita como en garantía de obligación futura o condicional en tanto no se acredite que se ha entregado la totalidad del préstamo, o que han desaparecido las limitaciones impuestas al prestatario para su disposición. (Resolución DGRN de 17 marzo 2000)».

 

4.- Banco Sabadell, como banco agente, y otros 7 (préstamo hipotecario de 30 julio 2013 –deudor profesional-]

[Vencimiento anticipado] de los apartados b), f) y o) de la cláusula 15 del crédito sindicado. Dichos apartados prevén el vencimiento anticipado: «(b) si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la Acreditada) de este Contrato»; (f) «si cualesquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa incumpliera (i) una obligación de pago ajena a los Contratos de Financiación por importe superior a los 300.000 euros, salvo que se estén llevando a cabo como demandante acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago; o (ii) incumpliera una o varias obligaciones de pago por un importe cumulativo superior a 2.000.000 euros, con independencia de que se estén llevando a cabo o no acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago de que se trate. Quedan excepcionadas aquellas obligaciones cuyo incumplimiento no llevara aparejado recurso frente a la Acreditada, las Garantes Personales bajo el Contrato Marco o las Obligadas que sean deudoras de obligaciones pecuniarias bajo cualquier Contrato de Financiación»; (o) «si se produjera algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por cualesquiera de las sociedades del Grupo Copcisa en cualesquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o se produjera cualquier supuesto que pudiera dar lugar a la declaración de vencimiento anticipado de cualquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o de cualquier contrato relevante del que sean parte o en el que se hayan subrogado cualesquiera de las Obligadas» [resolución 3 octubre 2014].

La letra j) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado establece que como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que cualquiera de los Contratos de Garantía no fuese, o dejase de ser, una garantía real valida con rango preferente, sobre los bienes o derechos sobre los que recaiga, respecto de cualesquiera otros acreedores (excepto los preferentes por ministerio de la Ley), o surgieran cualesquiera circunstancias que impidan, puedan impedir, perjudiquen o dificulten la efectividad de cualquier garantía constituida bajo los mismos o el rango preferente de la misma [resolución 3 octubre 2014].

La letra n) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado, establece como causa de vencimiento la siguiente: «Si no se emitiera opinión sobre los estados financieros de cualquiera de las Obligadas por un auditor, cuando estas estuviesen obligadas a su nombramiento de conformidad con la normativa vigente, o si se hubiera emitido con salvedades de carácter relevante a juicio de las Acreditantes, o si no se emitieran las certificaciones individuales y consolidadas sobre cálculo de los Ratios Financieros exigidas, conforme a la Cláusula 13, o si no fueran entregadas a las Acreditantes dentro de los plazos fijados para ello en este Contrato» [resolución 3 octubre 2014].

El inciso final del supuesto recogido en la letra p) de la cláusula 15 establece el siguiente supuesto de vencimiento anticipado: «Si no se hubiesen inscrito Contratos de Garantía que consistan en hipotecas inmobiliarias en garantía del Crédito en los registros de la propiedad que corresponda en el plazo de cuatro meses desde que este Contrato haya adquirido eficacia y de tres meses en relación con la/s prenda/s sin desplazamiento de la posesión y las sucesivas actualizaciones de esta/s». El registrador suspende la inscripción del inciso final de dicha cláusula, referente al plazo de inscripción de las prendas sin desplazamiento, por cuanto la falta de inscripción de éstas es asunto ajeno a la hipoteca [resolución 3 octubre 2014].

La letra i) de la cláusula 15, establece el vencimiento anticipado «si cualquiera de las Obligadas u otra sociedad del Grupo Copcisa cesase en su actividad empresarial o acordase su disolución o liquidación, salvo que se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4». Suspensión revocada [resolución 3 octubre 2014].

La letra e) de la estipulación 8.10 establece como causa de vencimiento anticipado que «no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos sobre las Fincas que tengan preferencia legal de cobro frente a las Acreditantes, salvo que la Acreditada y/o los Hipotecantes procediese a su abono en el plazo de diez días hábiles desde que fuesen requerida para ello». Suspensión revocada [resolución 3 octubre 2014].

 

5.- Banco Guipuzcoano

Una cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca, quinta en cuanto a su orden de preferencia respecto de otras hipotecas sobre la misma finca, faculta al acreedor para da por vencido el préstamo si “se arrendase el inmueble hipotecado por una renta anual que no cubriese las cuotas de amortización de capital y/o de intereses en el mismo periodo. También, si la parte ACREDITADA pretendiera, en virtud de lo dispuesto en la Ley 2/94, sobre subrogación de préstamos hipotecarios, subrogar a otra Entidad en los préstamos que con anterioridad le tiene concedido el BANCO GUIPUZCOANO S. A. con garantía de primera, segunda, tercera y cuarta hipoteca sobre la misma finca que se refiere esta escritura, y al mismo tiempo no subrogara también la presente hipoteca.” El hipotecante es un promotor inmobiliario. [Seminario Bilbao, 19 enero 2010]

 

6.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

6aBIS.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO. No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:

[…]

  1. b) Impago de impuestos y contribuciones que sean preferentes a la hipoteca constituida.

[…]

  1. f) Cuando se compruebe que han sido falseados cualesquiera datos relativos a los prestatario/s o a los documentos aportados por éstos que sirvan de base a la concesión del préstamo o a la vigencia del mismo, y cuando el prestatario/s no facilitare al Banco la documentación precisa para conocer su situación jurídica o financiera cuando le/s fuera requerida a tal fin.
  2. g) Cuando el prestatario/s enajenen o graven más del 25% del total de sus bienes en un plazo inferior a seis meses o en condiciones económicas inferiores a precios de mercado, atendida la naturaleza y características de dichos bienes.

[…]

  1. i) Cuando, en su caso, falleciere alguno de los fiadores o se diere en cualquiera de ellos alguno de los supuestos prevenidos en los apartados anteriores, a no ser que la parte prestataria ofrezca nuevos fiadores que garanticen a satisfacción del Banco las obligaciones derivadas del préstamo. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

7.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

  1. c) Si la parte deudora o el tercer poseedor deteriorara o no reparara la finca de modo que su valor se redujera en un 20%.
  2. d) Falta de pago puntual de todas las contribuciones e impuestos que graven la finca hipotecada, o de cualquier otro crédito que tenga preferencia legal de cobro sobre el acreedor hipotecario.
  3. e) No asegurar de incendios y de riesgos la finca o fincas hipotecadas, o hacerlo por una cantidad inferior a la señalada, o dejar caducar dicho seguro.

[…]

  1. h) Cuando se compruebe falsedad o inexactitud relevante en los datos e informaciones facilitados a la BBK o en los documentos aportados por la parte prestataria, que sirvieron de base para la concesión de este préstamo o para la vigencia del mismo.

[…]

  1. o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

8.- Acreedor indeterminado

Se pacta que dos préstamos distintos de una persona frente a una caja constituyen una unidad económica, obligándose la prestataria a no entrar en proceso de subrogación de ninguna de las dos operaciones separadamente, de modo que la contravención de tal pacto se configura como causa de vencimiento anticipado. Igualmente se pacta la igualdad de rango entre las hipotecas que garantizan ambos préstamos, de suerte que en caso de que la titularidad de los mismos pase a personas distintas, el ejercicio de la acción hipotecaria por uno de los acreedores deberá ser notificado al otro, que podrá dar por vencido su préstamo; si no lo hiciera, este segundo prestamista perderá la preferencia de su garantía. [Seminario Bilbao, 14 marzo 2000].

 

9.- Banco de Valencia (préstamo hipotecario 20 enero 1992 –deudor persona consumidora-)

Novena.-Además del plazo consignado para el pago del capital e intereses de la obligación principal establecida entre el «Banco de Valencia, Sociedad Anónima», y los prestatarios, podrá el propio Banco reclamar el importe total de lo que se le debe en un momento dado, por ambos conceptos, dando por vencida anticipadamente la obligación citada, en los siguientes casos: […] 9) Por el impago por parte de los hipotecantes de los gastos que sucesivamente vayan devengándose de conservación de los inmuebles y en especial de los preferentes con arreglo a las leyes por las que se rige su titularidad [resolución DGRN 16 julio 1996].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015.

Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [vencimiento anticipado por incendio y alteración valor por causas urbanísticas nula por indeterminada; y vencimiento anticipado por la falta de pagos varios por no ser incumplimiento esencial]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones DGRN 28 abril 2015; 3 octubre 2014 [confirma la no inscribilidad de la cláusula por falta de justa causa, obligaciones ajenas a la garantizada, etc.]; 19 abril 2006; 16 julio 1996 [deniega vencimiento anticipado por impago gastos por falta trascendencia real] y 24 de abril de 1992.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. No cabe el vencimiento anticipado por el hecho de que el tipo de interés de referencia sea igual a cero, dada la naturaleza gratuita del préstamo en los Códigos civil y de comercio, además, el vencimiento anticipado de la obligación por esa causa es contrario a los arts. 1129 y 1256 Código civil (CC en adelante). El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del artículo 1.129.3º Código Civil y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al artículo 1.256 CC […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resolución 24 de abril de 1992: En cambio no tienen el carácter de inscribibles: a) el contenido de la cláusula 11 que se refiere a operaciones de futuro, y que ya tendrán su tratamiento adecuado cuando esta situación (reembolso anticipado o transmisión) pueda producirse; b) los contenidos en la cláusula 12 ~vencimiento anticipado- en los casos siguientes: número 1 -falsedad en la declaración-; número 3 -incumplimiento con carácter general en las obligaciones del contrato-; número 6 -situaciones concursales o de quiebra- y número 7 -en caso de procedimientos de ejecución y embargo-. Todas ellas por las razones ya expuestas en la resolución de 27 de enero de 19R6, 5 junio y 23 y 26de octubre de 1987. No es tampoco inscribible la contenida en la cláusula 13, obligación 4ª transmisión de la propiedad como causa de vencimiento (resolución de 27 de enero de 1986).

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

– “2. Cláusula vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 19 enero 2010, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 marzo 2010.

– “7. Vencimiento anticipado por no terminar la obra”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 28 noviembre 2006, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 27 diciembre 2006.

– “Igualdad de rango [vencimiento anticipado si no se respeta]” en “Casos Prácticos del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 1995 a 2000”, Centro de Estudios, Madrid, 2001, pg. 166-167; y “10. Igualdad de rango [vencimiento anticipado si no se respeta]”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 14 marzo 2000, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.

 

 

 

 

40.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR DISMINUCIÓN SOLVENCIA, EMBARGO, QUIEBRA O SUSPENSIÓN DE PAGOS (2ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Sabadell, como banco agente, y otros 7 (préstamo hipotecario de 30 julio 2013 –deudor profesional-]

  1. El supuesto [de vencimiento anticipado] recogido en la letra e) de la Cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado establece [el tal vencimiento anticipado] «si se produjera un cambio significativamente adverso en la situación financiera de cualquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa que pudiera deteriorar gravemente su capacidad para hacer frente a las obligaciones derivadas del presente Contrato o de los restantes Contratos de Financiación (excepto los Nuevos Contratos Bilaterales)» [resolución 3 octubre 2014].

También el supuesto [de vencimiento anticipado] recogido en la letra b) de la estipulación 8.10 de la Escritura de Hipoteca que [lo] establece «cuando el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por la causa que sea, embargado» [resolución 3 octubre 2014].

Letra h) de la cláusula 15 establece como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que «se produjese un cambio material adverso» [concepto que se define en el contrato de crédito sindicado del siguiente modo: «que no se haya producido ningún hecho o circunstancia de las Obligadas o de cualquier otra sociedad del Grupo Copcisa que no hubiera sido comunicado a las Acreditantes y que afecte a la capacidad de las Obligadas para cumplir sus obligaciones en virtud del presente contrato, en el sentido de que de haber sido comunicado dicho hecho, hubiera podido alterar sustancialmente y de forma adversa la decisión del Acreditante de prestar fondos a la Acreditada según lo previsto en el contrato»]

Letra l) de la misma cláusula [vencimiento anticipado «si cualquiera de las Obligadas: (i) resultaran obligadas, en virtud de resolución judicial o laudo arbitral firme, a satisfacer a terceros cantidades que conjuntamente excedan de 2.000.000 de euros; (ii) dejaran de atender de forma generalizada las obligaciones corrientes con sus acreedores; o (iii) sus acreedores embarguen bienes de cualquiera de las Obligadas», resolución 3 octubre 2014].

Letra k) que pretende vincular el vencimiento anticipado de las obligaciones garantizadas con una modificación en la composición accionarial de las sociedades del «Grupo Copcisa».

 

2.- BBVA, BSCH, Bankinter

Duodécima, (vencimiento anticipado por:) «Cuando se produzca el embargo de bienes del prestatario o resulte disminuida la solvencia por cualquier causa»; igual abuso de resolución anticipada (BBVA, BSCH, Bankinter). [FD 17º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

 

3.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

6aBIS.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO. No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:

[…]

  1. h) Cuando cualquiera de los prestatarios solicitara ser declarado en situación legal de concurso o lo sea a instancia de los acreedores u otros terceros legitimados, le fueran embargados bienes de su propiedad que representen más del 25% de sus bienes, y cuando incumpla cualesquiera otras obligaciones que tenga con el Banco independientemente del presente contrato, impague en porcentajes significativos créditos exigibles, distintos de los expresados en las letras anteriores, por cualquier otra causa, disminuya su solvencia o las garantías ofrecidas para este contrato, de forma apreciable.
  2. i) Cuando, en su caso, falleciere alguno de los fiadores o se diere en cualquiera de ellos alguno de los supuestos prevenidos en los apartados anteriores, a no ser que la parte prestataria ofrezca nuevos fiadores que garanticen a satisfacción del Banco las obligaciones derivadas del préstamo. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

4.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

  1. i) Si cualquiera de los fiadores fuese declarado en concurso o presentase solicitud de concurso voluntario o fuese admitida a trámite la solicitud de su concurso necesario.
  2. j) Si la parte prestataria sufriera embargo sobre bienes de su propiedad, se alzase con los mismos o los liquidase o enajenase de forma apresurada o en condiciones que al tiempo de su enajenación o liquidación no fuesen las normales de mercado, o si vendiera, enajenara, gravara o de cualquier otra forma dispusiese de todos o una parte sustancial de sus activos que represente, al menos un 20% de su activo patrimonial sin recibir a cambio contraprestaciones equivalentes.
  3. k) Cuando se interpusiera contra la parte prestataria reclamación de cantidad, judicial o extrajudicialmente, que pudiera llevar aparejada ejecución o embargo y cuyo importe , individual, o acumulado si se diera más de una reclamación, sumara más del 20% de su activo patrimonial.

1) Cuando la solvencia del prestatario se vea reducida en al menos un 15%.

  1. m) Si la prestataria estuviera en situación que razonablemente pudiera hacer prever un incumplimiento generalizado futuro de sus obligaciones.
  2. o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

5.- Indeterminado

Vencimiento anticipado por suspensión de pagos del deudor o de despacho de ejecución o embargo contra la finca hipotecada o contra la parte deudora e hipotecante. [Resolución de 5 junio 1987].

 

6.- Banco de Valencia [préstamo hipotecario 27 julio 1982 –persona consumidora]

Puede el acreedor dar por vencido el crédito hipotecario si la entidad deudora cae en estado de quiebra o suspensión de pagos. [Resolución de 27 enero 1986].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Art. 1129 CC y apartados 2, inciso segundo, y 17, inciso primero, de la Disposición Adicional Primera LGDCU.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: Jurisprudencia territorial.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO: Facultad unilateral de resolución.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009, SAP Madrid 11 mayo 2005, SJPI 44 Madrid 24 setiembre 2003.

Anteriores:

DGRN: Resoluciones 3 octubre 2014 [confirma la no inscribilidad de los vencimientos cruzados por indeterminación –falta de trascendencia real- y del vencimiento anticipado por embargo por falta de justa causa]; 19 abril 2006; 5 junio 1987 y 27 enero 1986.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Válida.

Decisión de la Audiencia: Válida.

Decisión del TS: Abusiva.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. […] Por su parte el vencimiento total por suspensión de pagos, quiebra o concurso o por embargos al deudor no afectan a la garantía ni presuponen un incumplimiento de la obligación garantizada conforme a la resolución de la DGRN de 27 de enero de 1986. Además, tales cláusulas tampoco pueden inscribirse por contrariar la resolución de la DGRN de 5 de junio de 1986, en lo que se refiere al embargo y al art. 1129.3º CC […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. […] El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del art. 1.129.3º CC y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al artículo 1.256 CC. Por su parte el vencimiento total por enajenación o por suspensión de pagos, quiebra o concurso o por embargos al deudor no afectan a la garantía por lo que no procede el vencimiento total contra el art. 1129.3º CC. […] El vencimiento anticipado de la obligación por situaciones relativas a la capacidad del deudor, hipotecante o tercer poseedor, como la declaración del concurso no afectan a la garantía y, por tanto, no procede el vencimiento total contra el art. 1129.3º CC y resolución de la DGRN de 27 de enero de 1986, entre otras. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

– DGRN estima “fundada la denegación porque al posible vencimiento de los créditos en las hipotecas concursales no es que sea previsión contractual inútil para unas u otras hipotecas (véase arts. 1129.1.º, 1915 del Código Civil y 883 del Código de Comercio), sino que se trata de una previsión contractual que recae sobre materia que por su naturaleza conflictos entre los acreedores concurrentes está sustraída a las posibilidades de un contrato entre el deudor y uno de sus acreedores, pues es la Ley la que establece interpretativamente cuándo tiene lugar el posible vencimiento anticipado y sus consecuencias”. [Resolución de 27 enero 1986].

 

– Para la DGRN “las cláusulas cuya inscripción se pretende han de ser rechazadas por cuanto: a) Contradicen la esencia y finalidad misma del derecho real de hipoteca, el cual al recaer directamente sobre el bien gravado, le resulta indiferente quien sea el titular y cuáles las vicisitudes patrimoniales del deudor: b) sobre no añadir ninguna garantía nueva a la ya estipulada, ni aportar utilidades adicionales apreciables al acreedor, amplían de manera desorbitada e injustificada sus facultades en detrimento de la propiedad de los demás acreedores del deudor, y sobre todo de este último, al provocarle el vencimiento de sus deudas cuando mayor es su interés en obtener una espera o más agobiantes son sus necesidades de liquidez, c) menoscaban de modo evidente la aptitud circulatoria y crediticia del bien gravado”. [Resolución de 5 junio 1987].

 

BIBLIOGRAFÍA

Manzanares Secades, A., “Las cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos de financiación en el ámbito de Banca corporativa”, en Estudios jurídicos en homenaje al profesor Díez-Picazo, tomo II, Thomson-Civitas, Madrid, 2003, pgs. 2369 a 2406. [Admite los vencimientos cruzados –cross default- cuando el deudor es un profesional].

 

 

 

 

41.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR DENEGACIÓN INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD (3ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

La letra f), referida a «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados, fuese suspendida o denegada la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no quedase válidamente constituida la hipoteca en la forma indicada, por existir un asiento contradictorio o por limitación o condición que obste a la plena eficacia de la garantía ofrecida» [resolución DGRN 9 marzo 2016, defecto confirmado, cláusula no inscribible].

 

2.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“La imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad la hipoteca ofrecida en garantía de la presente operación” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula según doctrina STS 16 diciembre 2009].

 

3.- Bankinter y Caja Madrid

Decimotercera, (vencimiento anticipado por:) «Cuando se deniegue la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad por cualquier causa»; igual abuso de resolución anticipada por imposibilidad de registrar la hipoteca por cualquier causa [SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003].

 

4.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

  1. p) En el caso de que no se inscribiera la presente escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente en el plazo de dos meses a contar desde la firma de este contrato […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscrita en Caja Madrid.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: Falta de reciprocidad.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO: No distingue quien es causante de la denegación, lo que es desproporcionado.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009, SAP Madrid 11 mayo 2005, SJPI 44 Madrid 24 setiembre 2003

Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula según doctrina STS 16 diciembre 2009].

DGRN: Resoluciones DGRN 9 marzo 2016 [cláusula no inscribible]; 19 abril 2006 [revoca el defecto sin motivación].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula.

Decisión de la Audiencia: Nula.

Decisión del TS: Nula.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante) […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

“Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1825-1827.

 

 

 

 

42.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIER OBLIGACIÓN (2ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

Causas que asocian el vencimiento anticipado al incumplimiento de obligaciones accesorias, del que forman parte la letra i) «por la suspensión, anulación o revocación, aunque no sean firmes, de los actos administrativos que hayan autorizado el uso de suelo o edificación en la finca hipotecada, cuando supongan su derribo, si el Prestatario no procediese conforme a lo previsto para ese supuesto en la letra d) anterior [deterioro de la garantía, cuantificación del mismo por técnico independiente y derecho del cliente a ofrecer nuevas garantías]» y la lera j) «concurrencia de cualquier otra causa que, con arreglo a Derecho, determine la resolución o vencimiento anticipado» [resolución DGRN 9 marzo 2016, defectos revocados, cláusulas inscribibles].

 

2.- Bankinter y BSCH

Vencimiento anticipado por: «El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que se contraen en el contrato, incluso las accesorias».” [FD 2º de la SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003].

 

3.- Caja Madrid

Dentro de los supuestos en los que, según la estipulación sexta bis, procede la resolución anticipada del contrato por la entidad de crédito: «Segundo.- Igualmente, el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto y podrá procederse al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora, por medio del procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria, por el procedimiento ejecutivo extrajudicial o por el procedimiento ejecutivo general de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los casos siguientes: a) Incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en la presente escritura. Con respecto a la falta de pago, bastará la de una cuota cualquiera de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, de un recibo de contribución o impuesto que grave la finca o fincas, aun cuando el recibo de contribución haya sido pagado por la Caja, adelantando las cantidades precisas, teniendo la Entidad prestadora facultad para exigir el reembolso de las cantidades anticipadas y sus intereses, al tipo pactado en este contrato, más el correspondiente recargo por demora previsto en el mismo. Igualmente se producirán los mismos efectos cuando se trate del impago de una prima de seguro de incendios o de todo riesgo a la construcción» (folios 200 y 201).” [FD 15º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

 

4.- BBVA

“Cláusulas Financieras, 6aBIS: Vencimiento anticipado del Préstamo.

“El Banco podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los casos determinados en la Ley y disposiciones aplicables, y en el de incumplirse cualquiera de las obligaciones establecidas en las estipulaciones 1a., 1a Bis., 2a., 3.ª, 3.ª Bis., 4.ª, 5.ª, 6.ª, 7.ª, 8.ª, 11.ª y 12.ª. La misma facultad de declarar vencido anticipadamente el préstamo tendrá el banco cuando resulten cargas preferentes a la hipoteca que aquí se constituye distintas de las reseñadas en el apartado cargas de esta escritura, y en el caso de que el deudor solicite ser declarado en suspensión de pagos, quiebra o concurso de acreedores, o lo sea a instancia de éstos, o cuando cualquiera de sus bienes o derechos resulten embargados».” [FD 15º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

 

5.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

  1. f) Si la entidad acreedora se viera obligada a satisfacer cualquier pago de los que se pactan en la estipulación «Créditos Conexos».

[…]

  1. n) En el supuesto de que la prestataria incumpla cualquier otra obligación, independientemente de esta escritura, con BBK.
  2. o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Caja Madrid y Santander están inscritas.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

Anteriores:

DGRN: Resoluciones 9 marzo 2016 [defectos i-j revocados];14 de mayo de 2008; 21 de diciembre de 2007; 19 abril 2006 (dos); 23 octubre 1987 [vencimiento anticipado por incumplimiento de cualquier obligación].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los arts. 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 LCGC […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al artículo 1.256 CC […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resoluciones 26 octubre y 23 octubre 1987: No cabe el pacto por el que se haga depender el vencimiento de la obligación del arbitrio del deudor, con el consiguiente perjuicio del tercer poseedor, ni cabe tampoco que se haga depender el vencimiento de cualquier tipo de comportamiento del deudor distinto del incumplimiento mismo de la obligación específicamente garantizada, pues de la única conducta del deudor de que ha de responder la finca hipotecada es del cumplimiento a su tiempo de la obligación directamente garantizada con la hipoteca.

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2/2008 “4. Vencimiento anticipado por cualquier causa y ejecución”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 17 junio 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 27 octubre 2008.

1/2008 “7. Cláusulas de vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 13 mayo 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 17 junio 2008.

 

 

 

 

43.- PROHIBICIÓN DE ENAJENAR (2ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Popular Español – Banco Pastor (préstamo hipotecario de 23 diciembre 2004)

Cláusula 5.2.2.5, consta, sin ninguna limitación, junto a la prohibición, también genérica y sin limitación o concreción alguna, relativa a la prohibición al prestatario de hipotecar, gravar, vender o arrendar el inmueble sin el consentimiento del prestamista. [SAP Pontevedra 5 mayo 2016, nula por desequilibrada y abusiva].

 

2.- BBVA, Bankinter y Caja Madrid

15.- Decimoquinta, «La parte prestataria podrá enajenar la finca hipotecada en cualquier momento, excepto si la enajenación conlleva la subrogación del presente préstamo que deberá ser autorizada expresamente por [la entidad]; limitación abusiva del derecho de enajenación del bien hipotecado.” [FD 2º de la sentencia de 1ª instancia].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscrita la de Bankinter y Caja Madrid.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO: Es aplicable la doctrina de la interpretación «contra proferentem» (art. 1.288 CC) y lo dispuesto en los apartados 2ª y 18ª DA 1ª LGDCyU.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

Anteriores y posteriores: SAP Pontevedra 5 mayo 2016.

DGRN: Resolución DGRN 19 abril 2006.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula.

Decisión de la Audiencia: Válida.

Decisión del TS: Nula.

 

 

 

44.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR ARRENDAMIENTO LESIVO PARA LA GARANTÍA (3ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

LIMITACIONES A […] ARRENDAMIENTO. [18]. Por su parte, la cláusula 14.2 exige la aprobación del prestamista, que no podrá denegar injustificadamente, para modificar los arrendamientos sobre el inmueble o formalizar nuevos arrendamientos que produzcan, en su conjunto, que los ingresos netos anuales sean inferiores a 1.300.000 euros anuales. «Asimismo, se requerirá el consentimiento del Prestamista si el nuevo contrato o la modificación de los Arrendamientos existentes implicara cualquiera de las siguientes circunstancias: a) una limitación de la responsabilidad del arrendatario en caso de abandono de la parte del Inmueble que ocupa actualmente cada Arrendatario con anterioridad a la fecha de terminación del arrendamiento; o b) La reducción del plazo de los Arrendamientos o cualquier otro arrendamiento que se suscriba en el futuro, o la renuncia a su prórroga obligatoria (si estuviera estipulada en los Arrendamientos). El Prestatario facilitará al Prestamista una copia de todos y cada uno de los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren, así como de la modificación de los Arrendamientos en el plazo de diez (10) Días Hábiles a contar desde la fecha de su firma. El Prestatario se obliga a ingresar los Ingresos en Concepto de Rentas en la Cuenta de Rentas, salvo que las Partes acuerden algo en contrario» [resolución DGRN 28 abril 2015].

 

2.- Banco Guipuzcoano

Una cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca, quinta en cuanto a su orden de preferencia respecto de otras hipotecas sobre la misma finca, faculta al acreedor para da por vencido el préstamo si “se arrendase el inmueble hipotecado por una renta anual que no cubriese las cuotas de amortización de capital y/o de intereses en el mismo periodo. También, si la parte ACREDITADA pretendiera, en virtud de lo dispuesto en la Ley 2/94, sobre subrogación de préstamos hipotecarios, subrogar a otra Entidad en los préstamos que con anterioridad le tiene concedido el BANCO GUIPUZCOANO S. A. con garantía de primera, segunda, tercera y cuarta hipoteca sobre la misma finca que se refiere esta escritura, y al mismo tiempo no subrogara también la presente hipoteca.” El hipotecante es un promotor inmobiliario. [Seminario Bilbao, 19 enero 2010]

 

3.- Caja Madrid

  1. [El préstamo se considerará vencido por] Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestataria.” [FFDD 19º de la sentencia de la Audiencia y 12º de la STS]. [STS 16 diciembre 2009].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscrita.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO: “el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas”.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

Anteriores:

DGRN: Resoluciones de 28 abril 2015; 19 abril 2006, 27 enero 1986 [arrendamientos admisibles].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2010 “2. Cláusula vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 19 enero 2010, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 marzo 2010.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INEXACTITUD DE DATOS (3ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

Un primer grupo está formado por aquellas causas que, según la nota de de-negación, asocian el vencimiento anticipado a la eventual insolvencia del prestatario, del que formarían parte la letra b) «cuando se compruebe falseamiento, ocultación o incorrección de los datos facilitados por el Prestatario y/o fiadores o de los documentos aportados por ellos a la Entidad, que hubiesen sido determinantes para la concesión del préstamo o vigencia del mismo» [reverso de las obligaciones de información previa al contrato del predisponente: resolución DGRN 9 marzo 2016, inscribible: es una causa proporcionada, ya que la falsedad puede implicar vicio del consentimiento].

 

2.- Banco Sabadell, como banco agente, y otros 7 (préstamo hipotecario de 30 julio 2013 –deudor profesional-]

Las letras c), g) y k) de la cláusula 15, se refieren a lo siguiente: vencimiento anticipado (c) «Si cualquiera de las declaraciones formales realizadas por las Obligadas en este Contrato (incluidas las Declaraciones y Garantías) o en los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales), ya sean referidas a la fecha en la que se realizaron o al momento en que dichas declaraciones se consideren repetidas, fuera falsa, incorrecta. inexacta (salvo que la falta de veracidad o exactitud no fuera sustancial) u omitiera información de carácter sustancial»; (g) «si, en cualquier momento durante la vigencia del presente Contrato, el Sr. D. B. C. M. dejará de ser el titular último del 100% del Grupo Copcisa, salvo transmisión de su participación a descendientes en primer grado de consanguinidad en línea recta, o sociedades íntegramente participadas por éste o estos, siempre y cuando además este/os adquirente/s se subrogase/n íntegramente en la position jurídica del Sr. D. B. C. M. en el Contrato entre Socios»; (k) «si se comprobase la falsedad de los datos y documentos aportados por o por cuenta de las Obligadas que hayan servido de base a la concesión del Crédito de manera que de no haber existido dicha falsedad las Obligadas no hubieran accedido a otorgar el Crédito Sindicado Original o la novación el Crédito Sindicado Original dando lugar a este Contrato». Suspensión revocada [resolución 3 octubre 2014].

 

3.- Banesto [préstamo hipotecario de 27 junio 1985 –con persona consumidora]]

Apartado b) de la cláusula 5ª [defecto cuarto]: El préstamo vence de pleno derecho cuando se comprobase inexactitud de los datos de la parte prestataria, o en los documentos aportados por ella, que sirvan de base a la concesión o vigencia del mismo. [Resolución de 23 octubre 1987].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resoluciones de 9 marzo 2016 [defecto confirmado por falta de concreción]; 8 junio 2011, 3 octubre 2014 [revoca el defecto]; 24 de abril de 1992; 23 octubre 1987 [confirma defecto].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución 24 de abril de 1992: En cambio no tienen el carácter de inscribibles […] los contenidos en la cláusula 12 vencimiento anticipado- en los casos siguientes: número 1 -falsedad en la declaración- […]

Resolución 23 octubre 1987: Una cláusula como la rechazada por el Registrador involucraría en la obligación garantizada otras múltiples obligaciones con injustificado detrimento del claro perfil que el orden público y la economía exigen a los derechos reales.

 

 

 

 

  1. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR VENTA DE LA FINCA HIPOTECADA (2ª entrega)

 

 

 

LA CLÁUSULA

1.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE LA FACULTAD DISPOSITIVA. CONFIRMADO [16]. Por su parte, el defecto letra C) deniega la inscripción «de la cláusula séptima, apartado 7.2, el tercer párrafo, por contraria a la libertad de tráfico de los bienes». Establece el párrafo denegado que: «En el caso de la venta voluntaria del inmueble, todos los importes pendientes en virtud del presente contrato deberán ser reembolsados y los ingresos obtenidos por la venta menos impuestos y gastos deberán aplicarse a dicho reembolso en la medida de lo necesario» [resolución DGRN 28 abril 2015].

LIMITACIONES A FACULTAD DISPOSITIVA […] [18]. Por el defecto de la letra E) se excluyen de inscripción «de la cláusula décimo tercera, el apartado 13.6, y el apartado 13.10, de la cláusula décimo cuarta, el apartado 14.2; de conformidad con los arts. 6.4 y 1859 CC, libertad de tráfico de los bienes, y arts. 3, 27 Y 107 LH». La cláusula 13.6, bajo la rúbrica «Compromiso de no otorgar garantías» dispone que: «Ni el Prestatario ni el Garante podrán constituir garantías, respectivamente, sobre el Inmueble ni sobre las acciones del Prestatario (obligándose a su vez el Garante a que cualquiera de sus empresas filiales, directa o indirectamente participadas, respeten dicho compromiso), excepción hecha de: a) cualquier Garantía otorgada a favor del Prestamista en virtud de cualquiera de los Documentos Financieros; o b) cargas que nazcan por ministerio de la Ley; c) asimismo, el Prestatario no concertará préstamo, línea de crédito ni contrato semejante alguno que guarde relación con el inmueble».

La cláusula 13.10, bajo la rúbrica «disposición del Inmueble e Imposición de nuevos gravámenes» dispone que: «El prestatario puede transmitir, sin consentimiento previo del Prestamista, el Inmueble, siempre y cuando el precio de compra alcance por lo menos el Saldo Pendiente y que el precio de compra sea aplicado al reembolso de aquellos importes indicados en la cláusula 7.2 (B) anterior («Amortización anticipada obligatoria»). En caso contrario, deberá recabar el consentimiento previo y por escrito del Prestamista. El Prestatario no formalizará otro contrato de préstamo adicional con respecto al Inmueble, ni constituirá ninguna garantía de segundo rango en relación con el Inmueble. El Prestatario deberá requerir igualmente el consentimiento previo y por escrito del Prestamista, que no podrá denegarlo injustificadamente, para poder gravar el Inmueble con cualquier otra carga real. Los apartados que anteceden no serán de aplicación en caso de disposiciones y/o gravámenes expresamente permitidos en virtud del presente contrato ni a disposiciones del inmueble siempre que el saldo pendiente sea reembolsado simultáneamente» [resolución DGRN 28 abril 2015].

2.- Banco de Valencia

El Banco acreedor puede dar por vencido el crédito si la entidad hipotecante transmitiera alguna de las fincas hipotecadas, salvo si lo hace a título de renta y conviniendo en la escritura que el comprador asuma las obligaciones garantizadas con la hipoteca, y cumpliéndose además las condiciones que la disposición XI (antes reseñada) establece [resolución de 27 enero 1986].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resoluciones de 28 abril 2015 y de 27 enero 1986.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

– Esta cuestión ha sido reiteradamente resuelta por esta Dirección General en sentido de denegar su inscripción, por envolver tales pactos una innecesaria y abusiva limitación del dueño a disponer de sus bienes, contra el principio de libertad del tráfico inmobiliario”.

 

 

 

 

  1. FACULTAD DE INSPECCIONAR LA FINCA

 

 

LA CLÁUSULA

Banco de Valencia

Cláusula décima faculta al acreedor para inspeccionar el bien hipotecado y de determinar por sí a efectos del vencimiento, si el bien hipotecado se encuentra abandonado o derruido.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resolución 20 mayo 1987.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

– DGRN: La facultad de inspeccionar “habrá de ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, no cabe, en cambio, inscribir la facultad, también conferida al acreedor, de determinar por sí a efectos del vencimiento, si el bien hipotecado se encuentra abandonado o derruido”.

 

 

 

 

  1. RENUNCIA DEL DEUDOR A LA CANCELACIÓN PARCIAL

 

 

 

LA CLÁUSULA

1.- Banco de Valencia (préstamo hipotecario 20 enero 1992 –deudor persona consumidora-)

Decimocuarta.-El «Banco de Valencia, Sociedad Anónima», podrá admitir el pago de cantidades anticipadamente, a cuenta de los débitos reconocidos, en cuyo caso la imputación de los pagos se aplicará en cualquier momento, bien a la totalidad del débito partiéndolo entre cada una de las fincas gravadas, o a la parte que del mismo conviniera a dicho Banco, por lo que, además los deudores renuncian de forma expresa a los derechos que al efecto les confiere el artículo 124 de la vigente Ley Hipotecaria y cualquier otro de similar contenido, de modo que el «Banco de Valencia, Sociedad Anónima», podrá imputar pagos a prorrata de las responsabilidades de cada una de las fincas hipotecadas, a cualquiera de las mismas, incluso en el caso de que las cantidades percibidas sean satisfechas por terceros obligados a su pago [resolución DGRN 16 julio 1996].

 

2.- Banco de Valencia [préstamo hipotecario de 27 julio 1982 –deudor profesional]

XII «Imputación de pagos y. cancelación parcial de hipoteca».-l) Las cantidades entregadas para reintegro del préstamo, en sus plazos normales de vencimiento o anticipadamente, por la propia entidad deudora o por tercera persona, se imputarán libremente por el Banco de Valencia a la concreta responsabilidad de la finca o fincas hipotecadas que el Banco tuviere por conveniente. Además, en el caso de que por causa de las responsabilidades preferentes alguna de las fincas fuese liberada de, la hipoteca aquí constituida o quedara ésta sin efecto por cualquier otra causa legal, la imputación de los pagos hechos hasta ese momento se aplicaría específicamente sobre la deuda de la que dicha finca es responsable, a fin de respetar las demás garantías reales aquí establecidas. A los indicados fines. «Aliter, Sociedad Anónima» renuncia a los derechos que pueda tener derivados del artículo 12 de la Ley Hipotecaria o de cualquier otro precepto de la misma o de su Reglamento, de similar contenido. 2) No obstante lo dispuesto en el párrafo inmediato anterior, el pago podrá imputarse por su autor a la concreta responsabilidad de una de las fincas hipotecadas y exigir la correspondiente cancelación de hipoteca, cump1iendo los siguientes requisitos: a) Consentir que el pago se impute al de la amortización del principal de más lejano vencimiento. La Entidad hipotecante presta desde ahora este consentimiento, de modo definitivo e irrevocable, si el pago se verifica por el adquirente de la finca cuya cancelación se pretende. b) Que el pago cubra toda la cantidad de que en el momento de efectuarse responde la finca en cuestión. d) Que al tiempo del pago del principal se paguen también los intereses devengados y pendientes de ser satisfechos en la parte que, proporcionalmente, afecte a la finca cuya cancelación se pretende, incluso los del trimestre de intereses en curso. [Resolución 27 de enero de 1986].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resolución DGRN 16 julio 1996; 27 de enero de 1986 [arrendamiento, vencimiento anticipado por quiebra, venta, cancelación parcial].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN 16 julio 1996: Por último, por lo que se refiere a la renuncia a los derechos que a los deudores reconoce el artículo 124 de la Ley Hipotecaria, hay que reiterar la doctrina de este centro en el sentido de que «el derecho a la cancelación conferido al deudor por el citado precepto, en caso de pago parcial, está enlazado estrechamente con el desarrollo del crédito territorial; con la facultad dispositiva del deudor, a quien la trascendencia real del pacto contrario a tal derecho puede impedir o limitar la celebración de contratos de préstamos garantizados por las fincas gravadas cuya liberación autorizan las leyes, con el derecho de los acreedores posteriores; y con el legítimo interés del adquirente de las fincas; y por ello tal pacto debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público» (cfr. Resolución de 27 de enero de 1986).

 

Resolución DGRN 27 de enero de 1986: Considerando que la última cuestión se refiere a si es inscribible el pacto que contiene la renuncia del derecho que el deudor asigna al artículo 124 de la Ley Hipotecaria, de poder elegir, en caso de pago parcial del crédito garantizado sobre varias fincas, el inmueble gravado que ha de quedar libre de hipoteca por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial a que la finca está afectada;

Considerando que el problema suscitado ya fue estudiado y resuelto por la Resolución de 25 de noviembre de 1935, según la cual el derecho a la cancelación conferido al deudor, en caso de pago parcial, por el mencionado artículo 124 «está enlazado estrechamente con el desarrollo del crédito territorial, con la facultad dispositiva del deudor a quien la trascendencia real del pacto contrario a tal derecho puede impedir o limitar la celebración· de contratos de préstamos garantizados por las fincas gravadas cuya liberación autorizan las leyes, con el derecho de los acreedores posteriores y con el legítimo interés del adquirente de las fincas», y por eso termina indicando que tal pacto debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público. [Hoy contra art. 86.7 TRLGDCU].

 

 

 

 

49.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXISTENCIA DE CARGAS PREFERENTES (2ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

Letra g) «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados no se hubiesen podido cancelar registralmente las cargas, limitaciones o gravámenes que existiesen sobre la finca hipotecada, cuya cancelación hubiese sido condición indispensable para la concesión del préstamo, por perjudicar el rango hipotecario que se habla convenido, y el Prestatario no aportase otras garantías similares, libres de cargas»

Letra h) «si pesase sobre la finca hipotecada condición, carga o gravamen distintos de los expresados en esta escritura, que resulten de información registral obtenida por la Entidad, previa a la formalización del préstamo que perjudiquen la garantía hipotecaria» [resolución DGRN 9 marzo 2016].

 

2.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“La existencia de gravámenes sobre la finca ofrecida en garantía, distintos a los que se hayan hecho constar en esta escritura, que sean de rango preferente a la hipoteca que se constituye” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula por ser la comprobación de las cargas una obligación del acreedor].

 

3.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

6aBIS.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO. No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:

[…]

  1. c) Cuando resulten cargas preferentes a la hipoteca que aquí se constituye distintas de las reseñadas en apartado cargas de esta escritura.

[…]

  1. f) Cuando se compruebe que han sido falseados cualesquiera datos relativos a los prestatario/s o a los documentos aportados por éstos que sirvan de base a la concesión del préstamo o a la vigencia del mismo, y cuando el prestatario/s no facilitare al Banco la documentación precisa para conocer su situación jurídica o financiera cuando le/s fuera requerida a tal fin […] [Resolución DGRN 19 abril 2006].

 

4.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

  1. h) Cuando se compruebe falsedad o inexactitud relevante en los datos e informaciones facilitados a la BBK o en los documentos aportados por la parte prestataria, que sirvieron de base para la concesión de este préstamo o para la vigencia del mismo.

[…]

  1. o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios.
  2. p) […] en el caso de que sobre la finca hipotecada existiera alguna otra carga, condición o gravamen preferente a la hipoteca aquí instrumentada, distinta de las previstas en el presente documento [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015.

Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula por ser la comprobación de las cargas una obligación del acreedor]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones DGRN 9 marzo 2016; 19 abril 2006 y 24 de abril de 1992.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del artículo 1.129.3º Código Civil y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al artículo 1.256 CC […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resolución 24 de abril de 1992: En cambio no tienen el carácter de inscribibles […] los contenidos en la cláusula 12 vencimiento anticipado- en los casos siguientes: número 1 -falsedad en la declaración- […]

 

 

 

 

50.- INTERESES REMUNERATORIOS (3ª entrega)

 

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (Préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)

CLÁUSULA 3ª INTERESES ORDINARIOS, en su subapartado 1ª:

”3.1 Tipo de interés y fórmula de cálculo: El capital dispuesto y no amortizado del préstamo, desde el día de hoy, devengará diariamente un interés nominal anual del 5,00%, invariable hasta el 1 de abril de 2017. A partir de dicha fecha, el tipo aplicable podrá variar conforme más adelante se establece.

Para el cálculo de los intereses, se utilizará la fórmula del interés simple (…)” – transcribe fórmula -.

CLÁUSULA 3ª BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE, en sus subapartados 3.bis.1, 3.bis.2 y 3 bis.3:

3.bis.1 “Periodicidad de las revisiones: Cada período de 12 meses posterior a la fecha final del período de interés inicial que se ha indicado en la Cláusula 3ª, se denominará “período de interés””.

3.bis.2 “Diferenciales y redondeos: En cada período de interés hasta que finalice el plazo del contrato, se aplicará un tipo de interés nominal que será la suma resultante de añadir 0,100 puntos al “tipo de referencia” o 0,50 puntos al “tipo de referencia sustitutivo”, SIN REDONDEO”.

3.bis.3 “Tipo de referencia y tipo de referencia sustitutivo:

El tipo de referencia será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTE-CARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DEL CONJUNTO DE ENTIDADES”, defi-nido como la medía simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por los Bancos, las Cajas de Ahorros y las Sociedades de Crédito Hipotecario en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

El tipo de referencia sustitutivo será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DE BANCOS”, definido como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plago igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

Tanto el tipo de referencia como el de referencia sustitutivo, se encuentran descritos en los términos del Anexo VIII de la Circular 8/90 del Banco de Espa-ña.

El tipo de referencia sustitutivo se utilizará cuando, por cualquier circunstancia, el Banco de España no hubiera publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el tipo de referencia dentro de los tres meses naturales previos al inicio de cada nuevo periodo de interés. Al finalizar el período de interés afectado por esta circunstancia volverá a determinarse el tipo de interés aplicable, para el siguiente período, conforme al tipo de referencia pactado.” [SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016].

 

2.- Qogir Préstamos (préstamo hipotecario 6 agosto 2015 –deudor persona consumidora para fines profesionales-)

Cláusula tercera: Durante toda la vigencia de la operación, día a día, sobre el capital pendiente de amortizar, el préstamo devengará un interés fijo del diecisiete por ciento anual. La finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual. El interés de demora «será el resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal anual vigente en el momento, del devengo», esto es en la actualidad el 10,50% [Resolución DGRN 10 febrero 2016].

 

3.- Dos personas físicas con la intermediación de BEP Corporación Financiera (préstamo hipotecario de 16 enero 2015 –deudor persona consumidora-)

Se pacta un interés remuneratorio fijo del 14,99% y se retiene por el intermediario aproximadamente el 38% del capital para el pago de diversos gastos, comisiones e impuestos, cláusulas estas últimas que el registrador de la propiedad calificante considera abusivas. La vivienda hipotecada no es vivienda habitual. El interés de demora estipulado es el triple del interés legal, es decir, el 10,5% al momento de la firma de la escritura [resoluciones de 20 junio; 7 abril 2016 y 22 julio 2015].

 

4.- Volksbank (préstamo hipotecario de 7 marzo 2008)

24 Los prestatarios celebraron dos contratos de crédito con Volksbank. El primer contrato, celebrado el 4 marzo 2008 y destinado a cubrir gastos corrientes personales, tiene por objeto un crédito de 8 000 euros. Dicho crédito, que debe reembolsarse en un período de cinco años, fue acordado a un tipo de interés anual fijo del 9 % y a una TAE del 20,49 %.

25 El segundo contrato, celebrado el 7 marzo 2008, tiene por objeto un crédito de 103 709,18 francos suizos (CHF), está destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble y está garantizado con una hipoteca sobre el referido bien. Dicho crédito es rembolsable en un período de veinticinco años, su tipo de interés anual se fijó en el 3,99 % y su TAE es del 19,55 %.

26 A tenor de la cláusula 3, letra d), de las condiciones particulares de ambos contratos, relativa al carácter variable del tipo de interés, «el Banco se reserva el derecho de revisar el tipo de interés corriente en caso de que se produzcan variaciones significativas en el mercado financiero, comunicando a los prestatarios el nuevo tipo de interés. El tipo de interés así modificado se aplicará desde la fecha en que sea comunicado». [STJUE 26 febrero 2015].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante: Libertad de precios, cláusula negociada.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Resoluciones DGRN de 7 abril y 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

Anteriores y posteriores: SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [Hipoteca tranquilidad: nulidad parcial, incluida la cláusula de interés ordinario variable con integración de ese tipo de interés con euribor más un diferencial mayoritario de 2007]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, nula sin integración: el préstamo no devenga interés ordinario]; SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [interés demora 19% nulo por falta de proporción con criterios legales de demora] y JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); STS 23 diciembre 2015 (SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013); 22 abril 2015 (SAP Tenerife 29 junio 2012, SJPI 6 San Cristóbal de la Laguna de 19 enero 2012: el criterio del art. 576 LEC evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio); y Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016. STJUE 26 febrero 2015 [las cláusulas controvertidas –modificación unilateral por prestataria del interés variable y comisión de riesgo- no forman parte del objeto principal del contrato ni de la adecuación entre retribución y servicio. El carácter abusivo lo tienen que apreciar el juez nacional].

DGRN: Resoluciones DGRN 20 junio, 7 abril; 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Doctrina DGRN: los intereses remuneratorios no pueden superar al interés moratorio.

 

BIBLIOGRAFÍA:

Álvarez Royo-Villanova, S., “Por qué hay que limitar los intereses de demora en los préstamos hipotecarios, y cómo hacerlo”, en ¿Hay Derecho?, (2013); vid. en http://hayderecho.com/2013/04/24/por-que-hay-que-limitar-los-intereses-de-demora-en-los-prestamos-hipotecarios-y-como/.

 

Del autor de las fichas:

– “Los intereses en el crédito al consumo tienen límite máximo”, en Revista de Derecho Civil, vol. III, núm. 3, (2016), Ensayos, pgs. 93-107, http://nreg.es/ojs/index.php/RDC, (publicado el 3 octubre 2016)

– “La DGRN pone un límite máximo al interés remuneratorio en el préstamo hipotecario”, en www.notariosyregistradores.com (23 marzo 2016).

– “La DGRN confirma la denegación de un interés remuneratorio fijo del 14,99% al ser superior al de demora”, en www.notariosyregistradores.com (21 octubre 2015).

 

DOCUMENTOS

Informe anual 2015 y debates en las Cortes Generales, Defensor del Pueblo, Madrid, 2016, pg. 491.

 

 

 

Bloque 3: de la cláusula 51 al final

Indice:
  1. 51.- APROPIACIÓN POR EL ACREEDOR DEL SOBRANTE DE LA PROVISIÓN DE FONDOS (2ª entrega)
  2. 52.- RETENCIÓN DE INTERESES (3ª entrega)
  3. 53.- EXPRESIÓN MANUSCITA EN LÍMITE DE VARIABILIDAD A LA BAJA DEL TIPO DE INTERÉS
  4. 54.- EXPRESIÓN MANUSCRITA EN LÍMITE CERO A LA BAJA DEL TIPO DE INTERÉS (2ª entrega)
  5. 55.- ESTIPULACIONES SIN TRASCENDENCIAL REAL EN HIPOTECA
  6. 56.- RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR GASTOS SUPLIDOS
  7. 57.- DETERMINACIÓN DEL SALDO
  8. 58.- TAE (3ª entrega)
  9. 59.- CLÁUSULAS SUELO EN MACRODEMANDA DE ADICAE (4ª entrega)
  10. 60.- CLÁUSULA DE LOS 360 DÍAS (2ª entrega)
  11. 61.- ATRIBUCIÓN DE LOS COSTES DE TASACIÓN PARA SUBASTA (2ª entrega)
  12. FUERZA VINCULANTE DE LA TASACIÓN PARA SUBASTA EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA (2ª entrega)
  13. 63.- HIPOTECA CON OFERTA Y ACEPTACIÓN SEPARADA
  14. 64.- INDEMNIZACIÓN CONCURRENTE CON INTERÉS DE DEMORA EN HIPOTECA
  15. 65.- COBRO DE INTERESES POR CAPITAL YA AMORTIZADO: SISTEMA FRANCÉS
  16. 66.- ESTIPULACIONES DE LA HIPOTECA INVERSA
  17. 67.- RENUNCIA AL ARRENDAMIENTO POR TERCERO EN CASO DE EJECUCIÓN Y CALIFICACIÓN DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN
  18. 68.- ADJUDICACIÓN A FAVOR DE FONDO DE TITULIZACIÓN
  19. 69.- ESTIPULACIÓN DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CAUSAS LEGALES
  20. 70.- TIPO DE REFERENCIA OBJETIVO EN HIPOTECA A INTERÉS VARIABLE
  21. 71.- CUMPLIMIENTO POR EL PREDISPONENTE DE SUS DEBERES, OBLIGACIONES O REQUISITOS DE INFORMACIÓN PREVIA AL CONTRATO
  22. 72.- COMISIÓN DE DESCUBIERTO
  23. 73.- COMISIÓN DE DEVOLUCIÓN DE EFECTOS
  24. 74.- PLUSVALÍA
  25. 75.- HIPOTECA TRANQUILIDAD BANESTO
  26. 76.- RENUNCIA DEL PRESTATARIO A LA REVOCACIÓN DE LA HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA
  27. 77.- “CAP” O LÍMITE MÁXIMO DE TIPO DE INTERÉS
  28. 78.- CUMPLIMIENTO DEBERES DE INFORMACIÓN NOTARIAL EN LA CONTRATACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
51.- APROPIACIÓN POR EL ACREEDOR DEL SOBRANTE DE LA PROVISIÓN DE FONDOS (2ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Qogir Préstamos (préstamo hipotecario 6 agosto 2015 –deudor persona consumidora para fines profesionales-)

Se estipulan 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría [Resolución DGRN 10 febrero 2016].

 

2.- Dos personas físicas con la intermediación de BEP Corporación Financiera (préstamo hipotecario de 16 enero 2015 –deudor persona consumidora-)

Se estipula la retención por el acreedor de aproximadamente el 38% del capital concedido para el pago de los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad e impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1.745 euros) y otros [resoluciones de 7 abril 2016 y 22 julio 2015].

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Resoluciones DGRN de 7 abril; 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución 10 febrero 2016: Respecto a la determinación de las cantidades específicas retenidas por cada concepto, sólo los gastos de Notaría, gestoría y Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados carecen de individualización de sus respectivas cuantías, pero ello es normal, en cuanto a dichos conceptos, ya que la determinación exacta de las mismas corresponde a operadores independientes, por lo que respecto a estos gastos la cifra retenida tiene la consideración de «provisión de fondos» sujeta a devolución en cuanto a la cuantía sobrante. Únicamente si se hubiera pactado la apropiación por el acreedor de las cantidades sobrantes se podría haber hecho tacha de legalidad a la cláusula ya que no se correspondería a una causa adecuada.

 

 

 

 

52.- RETENCIÓN DE INTERESES (3ª entrega)

LA CLÁUSULA

Dos personas físicas con la intermediación de BEP Corporación Financiera (préstamo hipotecario de 16 enero 2015 –deudor persona consumidora-)

Se estipula la retención por el acreedor de aproximadamente el 38% del capital concedido para el pago de diversos gastos entre los que están «dos meses de intereses para ser reintegrados a la cancelación del préstamo (324,78 euros)»

Se dice que la cantidad retenida se devolverá al vencimiento del préstamo «una vez comprobado que no han existido devoluciones en la gestión bancaria de los recibos domiciliados correspondientes al cobro de las cuotas mensuales del préstamo hipotecario» [resoluciones de 20 junio; y 7 abril 2016 y 22 julio 2015].

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Resoluciones DGRN de 20 junio; y 7 abril 2016 y 22 julio 2015.

Anteriores:

DGRN: Resolución 30 marzo 2015, mismo caso con otro resultado.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución 22 julio 2015: El análisis de la retención de «dos meses de intereses para ser reintegrados a la cancelación del préstamo (324,78 euros)», cuya admisibilidad planteas dudas ya que la misma [1] ni responde a un gasto que el propio préstamo hipotecario conlleva [2] ni a un servicio expresamente solicitado por el prestatario [3] y, además, no obstante su retención, dicha cantidad genera intereses como si se hubiera realmente entregado. Así, ni en la escritura de constitución de la hipoteca ni en ninguno de los documentos incorporados a la misma se indica la finalidad de dicha retención ni se contiene información alguna acerca de las razones en que se fundamenta, lo que provoca que deba tenerse por no puesta, ya que al cobrarse intereses por dicha cifra no entregada del capital, la cláusula debe considerarse abusiva por aplicación del principio general recogido en el párrafo inicial del art. 87 TRLGDCU, al determinar una falta objetiva de reciprocidad en el contrato en perjuicio del consumidor.

 

 

 

 

53.- EXPRESIÓN MANUSCITA EN LÍMITE DE VARIABILIDAD A LA BAJA DEL TIPO DE INTERÉS

 

LA CLÁUSULA

1.- Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (préstamo hipotecario 14 julio 2015 –deudor persona consumidora-)

  1. a) La cláusula tercera bis 3, que fija techo obligacional (15%) superior al límite máximo de intereses ordinarios a efectos hipotecarios (12%); b) La cláusula tercera bis fija un límite a la variación a la baja de los intereses ordinarios del 1,75%, señalando un límite a la variación al alza del 15%, y c) es necesario aclarar si el prestatario, en esta operación actúa como consumidor y está dentro del ámbito de aplicación de la normativa de protección de consumidores o no lo está por tener carácter empresarial la operación. En cuanto a los presupuestos fácticos del recurso debe tenerse en cuenta que el prestamista es un profesional, el prestatario una persona física, la finca gravada es un local y se acompaña la expresión manuscrita del deudor a los efectos de manifestar su conocimiento de la existencia de cláusula suelo y de sus consecuencias jurídicas y financieras, como si se tratara el deudor hipotecario de una persona física consumidor [Resolución DGRN 21 diciembre 2015, inscribible].

 

2.- Banco desconocido (préstamo hipotecario 31 marzo 2014 –deudor persona consumidora-)

Doña M. D. M. H., actuando en su propio nombre y derecho y además en representación de su esposo, don J. M. O. O., en virtud de escritura de poder especial otorgada a su favor el día 9 mayo 2013, hipoteca una vivienda unifamiliar.

En dicha escritura después de fijarse un diferencial de 0,250 puntos tanto para el índice de referencia adoptado como para el sustitutivo, se establece «sin que pueda resultar un tipo de interés nominal anual aplicable inferior al 0,1 por ciento ni superior al tipo máximo que se especifique…».

Se aporta, uniéndose a la escritura, por parte de uno de los prestatarios, doña M. D. M. H., el preceptivo manuscrito acerca del conocimiento de los riesgos de las cláusulas suelo y techo, sin que conste incorporado el manuscrito correspondiente al otro prestatario [Resolución DGRN 22 enero 2015 –tiene comentario-, es necesario poder expreso para la expresión manuscrita].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Resoluciones DGRN 21 diciembre 2015 (inscribible) y 22 enero 2015 –tiene comentario-, es necesario poder expreso para la expresión manuscrita.

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

 

 

54.- EXPRESIÓN MANUSCRITA EN LÍMITE CERO A LA BAJA DEL TIPO DE INTERÉS (2ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- BBVA (préstamo hipotecario 14 junio 2016 -deudor persona consumidora-)

Cláusula tercera número 3.1 «Tipo de interés.–Devengo y vencimiento», que señala: «Debido a la naturaleza del contrato, en ningún caso se podrán generar intereses a favor del prestatario» [resolución DGRN 10 noviembre 2016, exige para su inscripción la expresión manuscrita del deudor].

 

2.- Entidad de crédito desconocida con persona consumidora para adquisición de vivienda

Cláusula tercera-bis -tipo de interés variable-, que: «En el supuesto de que en la fecha de revisión del tipo de interés aplicable al préstamo, el tipo de interés de referencia sea inferior a 0, en ningún caso devengaran intereses favorables para la parte prestataria» [Resolución DGRN 15 julio 2016]

 

3.- Bankinter (préstamos hipotecarios 16 junio y 16 abril 2015 –deudor persona consumidora-)

El presente expediente se refiere a una escritura de préstamo hipotecario entre una entidad de crédito y personas físicas en el que la finca gravada es una vivienda, constando en su cláusula tercera -tipo de interés variable-, después de definir el tipo de interés variable con el tipo de referencia y el diferencial, que: «Dada la naturaleza jurídica de esta operación y de acuerdo con los artículos 1.740 del Código Civil y 315 del Código de Comercio, el interés es la retribución a Bankinter por el préstamo concedido y por tanto solo puede devengarse a favor de Bankinter como prestamista. Por tanto, si en algún momento la suma del tipo de referencia y diferencial personalizado generara un resultado negativo, ello no podría nunca entenderse como un derecho del prestatario a percibir ningún importe como retribución o por cualquier otro concepto» [Resoluciones DGRN 10 diciembre y 27 octubre 2015, necesita manuscrito].

 

4.- Catalunya Banc (préstamos hipotecarios 28 mayo 2015 –deudor persona consumidora-)

Los términos de la cláusula suelo –tercera bis– son los siguientes: «en atención a que el préstamo es concedido al prestatario en la cualidad de empleado de Catalunya Bank, S.A., y en cumplimiento de la legislación laboral vigente, convenios y pactos complementarios, se establecen las siguientes limitaciones a la variabilidad del tipo de interés que se ha devengar por el préstamo: 1.–El tipo de interés que se ha de devengar por el préstamo no podrá ser nunca inferior al 0’5 por ciento nominal, ni superior al del Convenio Colectivo para esta modalidad, vigente en cada momento».

Otras características del préstamo hipotecario son las siguientes: a) se concede a una persona física que es empleado del banco y la hipoteca recae sobre una vivienda no habitual del prestatario; b) se aporta la expresión manuscrita del prestatario; c) para el caso de que este deje de ser empleado del acreedor, se modifica el diferencial (pasa de ser el menos 1,50 a más 0,75 o más 1,00 según la causa), pero sin señalar distintos topes al suelo ni al techo.

De la resolución también resulta que el interés remuneratorio es variable y que parece tener como tipo de referencia el euribor mensual, al que hay que sumar un diferencial invariable, negativo para deudores empleados de Catalunya Banc, SA, del 1,5%. También resulta que se fija un tipo de interés remuneratorio máximo del 5% según el informe del notario y del 5,5% según la DGRN. [Resolución DGRN 21 octubre 2015, necesita manuscrito para inscribir].

 

5.- Kutxabank (préstamo hipotecario 21 mayo 2015 –deudor persona consumidora-)

El presente expediente se refiere a una escritura de préstamo hipotecario entre una entidad de crédito y personas físicas en el que la finca gravada es una vivienda, constando en su cláusula tercera bis –tipo de interés variable– que: «1º) El tipo de interés nominal anual variará semestralmente, determinándose cada nuevo tipo de interés nominal anual mediante la adición de 1,70 puntos al tipo de referencia »euribor a un Año», o »Referencia interbancaria a un año» tipo de referencia oficial, que publica mensualmente el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado y se tomará para este contrato el correspondiente al mes natural inmediatamente anterior al de la variación. (…) Si por cualquier causa esta referencia Euribor dejara de publicarse, se establece como sustitutivo el tipo de referencia oficial (I.R.P.H.) »Entidades en España», que se publica como »Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España», tomándose el correspondiente al segundo mes anterior al de la variación, en la misma forma, y con la suma del diferencial indicados para el tipo anterior. En el supuesto de que por cualquier causa dejara de publicarse el tipo de referencia anterior, se establece como sustitutivo el tipo de referencia oficial »Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años», tomándose el correspondiente al segundo mes anterior al de la variación en la misma forma que el tipo anterior, y sumándole el margen resultante de incrementar en 1,5 puntos el diferencial indicado para el tipo de referencia pactado en primer lugar. (…) Se hace constar expresamente que a pesar de que el tipo de interés de esta operación crediticia es variable, la parte deudora nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés aplicable por debajo del cero (0,00), por lo que en ningún caso podrán devengarse intereses a favor del deudor». [Resolución DGRN 8 octubre 2015, expresión manuscrita].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Resoluciones DGRN 10 noviembre 2016 [exige para inscripción límite cero al interés variable la expresión manuscrita del deudor]; 15 julio 2016 [banco desconocido]; 10 diciembre, de 8, 21 octubre y 27 de octubre de 2015.

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

3/2016 “La renegociación del contrato cuando hay cláusulas suelo abusivas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 34, octubre, (3ª época), pgs. 1605-1606 (6 octubre 2010); y el mismo con resumen en www.notariosyregistradores.org (10 octubre 2016).

2/2016 ¿A quién beneficia la expresión manuscrita?, en www.notariosyregistradores.com, (11 setiembre 2016).

1/2016 “Los consumidores tienen el derecho subjetivo europeo a desvincularse de las acciones colectivas” en www.notariosyregistradores.com, (15 abril 2016).

2/2015 “Inscripción de una cláusula suelo del 0,5%”, en www.notariosyregistradores.com, (21 diciembre 2015).

1/2015 “Con la expresión manuscrita el profesional cumple su deber legal de transparencia”, Breve comentario y resumen de la resolución DGRN 8 octubre 2015, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 18 noviembre 2015).

 

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

55.- ESTIPULACIONES SIN TRASCENDENCIAL REAL EN HIPOTECA

LAS CLÁUSULAS

1.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

MITIGACIÓN DE CONSECUENCIAS PERJUDICIALES, INDEMNIZACIONES Y DECLARACIONES Y GARANTÍAS. CONFIRMADO. [9]. Sin embargo, existe otro grupo de cláusulas respecto de las cuales la simple alegación, como motivo de la denegación, de «la carencia de trascendencia jurídico real inmobiliaria», en los términos que se han expuesto anteriormente, sí debe considerarse suficiente. Estas cláusulas son: F) «De la cláusula undécima, el apartado 11.2 Mitigación»: Dispone el apartado denegado que: «Si surgieran circunstancias que provocasen o fuesen a provocar tras la entrega de la correspondiente notificación, que el Prestatario estuviera obligado a pagar al Prestamista cualesquiera importes adicionales según la cláusula 9.1. («Importes íntegros») o a pagar al Prestamista costes incrementados según cláusula 10.1 («Costes incrementados») o a reembolsar cualquier importe según cláusula 11.1 («Ilegalidad’), entonces, sin limitación, reducción u otra clasificación alguna de las obligaciones del Prestatario en virtud de dichas cláusulas y sin necesidad que el Prestamista tome acción alguna que a su juicio podría resultar perjudicial para él o entrar en conflicto con sus políticas bancarias, el Prestamista deberá (sin estar legalmente obligado a ello) tomar las medidas a su juicio razonables para eliminar tales circunstancias o mitigar aquellas consecuencias para el Prestatario». G) «Toda la cláusula duodécima». La cláusula duodécima, bajo la rúbrica «Declaraciones y Garantías» consiste en una serie de manifestaciones efectuadas por el prestatario, reconociendo que «el prestamista ha formalizado el presente contrato al amparo de dichas declaraciones y garantías» y que se refieren a su «Status», «Facultades y capacidad», «Validez legal» de los documentos financieros, «Ausencia de conflicto» con leyes y contratos, «Inexistencia de supuestos de vencimiento anticipado», «Autorizaciones y aprobaciones», «El inmueble», «Licencias. Aspectos medioambientales», «Prelación de garantías», «Litigios», «Información», «Impuestos», «Insolvencia», «Inexistencia de obligación de constituir garantías», «Cumplimiento de normas legales y reglamentarias» y «Fechas de las declaraciones y garantías»». Y Ll) «De la cláusula décimo sexta, apartado 16.1 del último párrafo desde «y a tomar las medidas» hasta el final del apartado»». El apartado 16.1 se dedica a regular las indemnizaciones que debe satisfacer el prestatario al prestamista, indicando el párrafo denegado que «el prestamista se compromete a notificar al prestatario de cualquier reclamación y a tomar las medidas razonables para mitigar cualesquiera costes, pérdidas, responsabilidades o gastos que pudieran producirse para el Prestamista y de las que será indemnizado por el Prestatario en virtud de la presente cláusula. El Prestamista no deberá allanarse a procedimiento alguno sin haber concedido al Prestatario un preaviso con una antelación de al menos cinco (5) Días Hábiles notificando su intención de hacerlo. Si existe más de un (1) Prestamista, en caso de un procedimiento contra más de un Prestamista con respecto al mismo asunto, todos los Prestamistas deberán estar representados por la misma asistencia letrada».

PROMESA DE ESFORZARSE. CONFIRMADO. Por ello, sólo la expresión final del tercer párrafo de la cláusula 14.5 que dice: «el prestatario realizará sus mejores esfuerzos para que estos extremos sean acreditados por la aseguradora mediante la firma de sus representantes en la notificación que se remite a la aseguradora», que constituye una mera declaración de intenciones sin la determinación suficiente, puede denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal.

APODERAMIENTO PARA SUBSANACIÓN. CONFIRMADO. Comenzando por este último defecto letra Ñ), se considera correctamente denegada la cláusula de apoderamiento para subsanar defectos, precisamente por su naturaleza exclusivamente personal y no financiera, al amparo del art. 98 LH.

DATOS PERSONALES DEL PRESTATARIO. CONFIRMADO. La cláusula trigésima, en sus apartados tercero y quinto, se refiere a la revelación de los datos personales del prestatario en caso de cesión del crédito, cuestión de naturaleza estrictamente personal y ajena a la obligación garantizada, por lo que se considera correctamente denegado [resolución DGRN 28 abril 2015].

NOTIFICACIONES SOBRE LA PRENDA DE CRÉDITOS POR SEGURO. CONFIRMADO. Y, por último el defecto letra Q) deniega el acceso al registro «de la cláusula trigésimo séptima, lo relativo al anexo 3 y la Cláusula Final Requerimiento». El Anexo 3 se refiere a la comunicación a la entidad aseguradora sobre la creación de prenda sobre los derechos de crédito derivados de la póliza de seguro, y la cláusula final de requerimiento se refiere al requerimiento que las partes hacen a la notaria autorizante para que por acta separada notifique a la entidad aseguradora. Se tratan en este caso de cláusulas relativas a una actuación futura de notificación, relativas a una garantía ajena al derecho real de hipoteca, por lo que se considera correctamente denegado su acceso al Registro de acuerdo con el art. 98 LH [resolución DGRN 28 abril 2015].

SEGUNDAS COPIAS. REVOCADO. La cláusula vigesimocuarta, en su apartado f), se refiere a la autorización al prestamista para la obtención de segundas y posteriores copias ejecutivas de la escritura. Se trata de una cláusula que, en principio, no debería acceder al Registro por su intrascendencia registral ya que va dirigida a facultar al notario la expedición de nuevas copias con carácter ejecutivo, a los efectos del artículo 517.2.4.º LEC, a instancia del acreedor sin tener necesidad de que este obtenga un mandato judicial, autorización que será válida con independencia de su constancia tabular, correspondiendo la apreciación de su legalidad al notario en el momento de la expedición de la copia y al juez a la hora de dictar el despacho de ejecución, sin que el art. 130 LH altere esta operativa procesal [resolución DGRN 28 abril 2015].

 

2.- Banco de Valencia (préstamo hipotecario 20 enero 1992 –deudor persona consumidora-)

Duodécima.-Los hipotecantes se obligan a asegurar contra incendios las fincas hipotecadas, cada uno de ellos respecto de la suya, en el plazo de un mes a contar desde esta fecha, por el valor establecido anteriormente para el caso de la primera subasta de dichas fincas, a satisfacción del «Banco de Valencia, Sociedad Anónima», que en la póliza figurará como beneficiario, haciendo cesión en este acto al Banco acreedor del derecho a cobrar la indemnización que, en caso de siniestro, deban abonar la compañía o compañías aseguradoras, obligándose los hipotecantes a estar al corriente en el pago de las correspondientes primas durante todo el plazo de duración del préstamo citado y hasta su total pago [resolución DGRN 16 julio 1996].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resoluciones DGRN 16 julio 1996 [falta de trascendencia real]; 28 abril 2015.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

 

 

56.- RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR GASTOS SUPLIDOS

 

LA CLÁUSULA

Citibank España (préstamo hipotecario de 25 abril 1989 –deudor persona consumidora-)

Cláusula por la que la entidad acreedora queda facultada para suplir ciertos gastos (de conservación de la finca hipotecada, contribuciones, impuestos arbitrios por razón de la máxima y prima de seguro) y reclamarlos del prestatario, con cargo a costas y gastos [resolución DGRN de 19 enero 1996].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resolución DGRN de 19 enero 1996 (deniega inscripción gastos no procesales suplidos por acreedor afectos a responsabilidad por costas y gastos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN de 19 enero 1996: Si se tiene en cuenta que esos mismos gastos extrajudiciales [de conservación de la finca hipotecada, contribuciones, impuestos arbitrios por razón de la máxima y prima de seguro] quedan garantizados especialmente al fijarse en la cláusula de constitución de la hipoteca una cantidad específica para su cobertura, no debe excluirse la facultad del acreedor para suplir dichos gastos, pero sí la otra parte de la cláusula que le faculta para reclamarlos con cargo a costas y gastos, sobre no tener aquéllos tal condición de costas y gastos procesales, ello resultaría incongruente con la fijación de esa responsabilidad especial para su cobertura.

 

 

 

 

57.- DETERMINACIÓN DEL SALDO

 

LAS CLÁUSULAS

1.- IBERCAJA BANCO S.A.U. (préstamo hipotecario con persona consumidora)

Cláusula 7ª, liquidación previa al procedimiento de apremio:

La CAJA se reserva el derecho de ejercitar las acciones judiciales que se deriven del presente contrato, a su elección, en cualquiera de los procedimientos previstos en el Ordenamiento jurídico, tanto de naturaleza personal como hipotecaria. Incluso en caso de ejecución, y dado que por la naturaleza de este contrato la deuda generada se considera líquida y exigible desde su origen, bastará que a la demanda se acompañen los documentos a los que hace referencia el art. 685 LEC y concordantes a efectos de seguir acción ejecutiva, bien sea la ordinaria o especial sobre bienes hipotecados.

Sin que se pierda esa naturaleza real y la preferencia que conlleva, por acuerdo expreso de las partes, la CAJA podrá determinar la cantidad líquida y exigible mediante certificación que acredite el saldo deudor en la forma pactada en este título ejecutivo, lo que se podrá hacer constar por fedatario que intervenga a su requerimiento” [AAP Álava 11 julio 2016].

 

2.- CATALUNYA BANC (préstamo hipotecario de 17 julio 2007 –deudor persona consumidora, caso Aziz-)

El apartado e) de la cláusula decimoquinta, titulado deuda exigible indicaba que sin perjuicio de la liquidez de las cantidades debidas, para cualquier reclamación judicial de la deuda, y, en especial, para el caso de ejecución, se pacta expresamente que la caja prestamista junto con la escritura de constitución de la hipoteca puede presentar la liquidación que se practicará en la forma convenida en este título mediante el certificado oportuno que recoja la cantidad exigida. En octubre de 2008 la entidad financiera procede al vencimiento anticipado y a liquidar la deuda pendiente [sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona].

 

3.- Citibank España (préstamo hipotecario de 25 abril 1989 –deudor persona consumidora-)

Estipulación, por la cual se establece que la certificación bancaria sobre el saldo adecuado (sic) [adeudado] por el prestatario, hará fe en juicio y fuera de él [resolución DGRN de 19 enero 1996].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores y posteriores: AAP Álava 11 julio 2016, núm. 107/16 [nulo por que no se demuestra cumplimiento requisitos de transparencia y negociación por el predisponente]; sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona.

DGRN: Resolución DGRN de 19 enero 1996.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN de 19 enero 1996: El defecto 9, apartado 2.º, se formula a propósito de una estipulación, por la cual se establece que la certificación bancaria sobre el saldo adeudado por el prestatario, hará fe en juicio y fuera de él. En el caso considerado, la hipoteca se constituye en garantía de un préstamo, cuyo importe consta haber sido entregado al prestatario mediante ingreso en una cuenta corriente que éste tiene abierta en el propio Banco. Si se tiene en cuenta la naturaleza de documento privado que corresponde a la documentación bancaria y a la certificación ahora cuestionada, y que el valor probatorio de tales documentos está prescrito legalmente (vid. artículos 31 del Código de Comercio y 1.225 y siguientes del Código Civil, 602 y 53 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), teniendo esta normativa carácter de ius cogens, sin que quepa a la autonomía privada otro margen que el que la Ley expresamente le confiere (vid. artículos 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 153 de la Ley Hipotecaria), deberá rechazarse la cláusula debatida, pues, sobre trascender su alcance a lo expresamente autorizado en el artículo 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (se habla, en la cláusula debatida, de hacer fe en juicio y fuera de él y no de la mera determinación de la cantidad exigible en caso de ejecución), no sólo no se ajusta a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, aplicable al caso debatido en virtud de la remisión contenida en el artículo 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tal como ya señalara la Resolución de este Centro, de 12 de marzo de 1990, sino que ni siquiera se ajusta a las propias exigencias establecidas en esta última norma, de forma general, para los contratos celebrados por entidades de crédito ahorro y financiación, documentados en escritura pública, en los que se estipule que la determinación de la cantidad exigible, en caso de ejecución se haga por certificación de la acreedora.

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

 

58.- TAE (3ª entrega)

 

LA CLÁUSULA

Citibank España (préstamo hipotecario de 22 febrero 1994 –deudor persona consumidora-)

Cláusula b. 8. A efectos meramente informativos, se hace constar que la suma de intereses, comisiones y gastos citados en este contrato, es equivalente al tipo de interés efectivo anual pospagable del 9,90 por 100 y que ha sido calculado conforme a lo establecido por el Banco de España, en su circular 15/88 («Boletín Oficial del Estado» de 16 de diciembre de 1988), según resulta de documento que me entregan y dejo unido a esta matriz para que forme parte integrante de la misma y se copie en las que se expidan [resolución DGRN de 23 febrero 1996].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores: SAP Baleares 17 marzo 2003 (AC 2003, 1624) [considera nula cláusula de interés cuando no se exprese la TAE]. Se inclinan por la inocuidad de la falta de expresión de la TAE las SSAP Barcelona 25 abril y 17 noviembre 1997.

DGRN: Resoluciones DGRN 30 marzo 2015 [Respecto de la cláusula decimocuarta que se refiere a la información relativa a la TAE, su acceso a los asientos registrales deriva de su carácter de cláusula financiera ya que como tal constaba en el Anexo II de la Orden del Ministerio de la Presidencia de 5 de mayo de 1994 sobre de transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, vigente cuando la Ley 41/2007 reformó la redacción del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, y de su constancia con carácter imperativo en los contratos de crédito y préstamo hipotecario según dispone el artículo 31 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, dado su carácter vinculado al tipo de interés pactado y demás elementos financieros que lo configuran y su elevación a requisito de transparencia indispensable para la protección de los consumidores]; 23 febrero 1996 (confirma exclusión de la TAE). También resoluciones 8 marzo y 2 abril de 1996 y 29 junio 1999.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN de 23 febrero 1996: En cuanto al defecto segundo de la nota por el que excluye la inscripción de la cláusula segunda letra b) número 8 (que fija, a efectos informativos, que la suma de intereses, comisiones y gastos del contrato equivale a un interés efectivo anual pospagable del 9,90 por 100) debe ser confirmado, habida cuenta que no se recoge en esa cláusula ningún elemento definidor del derecho de crédito garantizado ni del real cuya inscripción se pretende, sino un mero resumen económico del coste global de la operación, fijado en un porcentaje del principal prestado (cfr. arts. 1, 2, 9.2.°, 98 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario).

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

– A favor de consignar la TAE en escritura e inscripción:

– “Las Pólizas Bancarias”, Aranzadi Thomson Reuters, Cizur Menor, pgs. 144-149.

– “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1831-1832.

 

 

 

 

59.- CLÁUSULAS SUELO EN MACRODEMANDA DE ADICAE (4ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

  1. ARQUIA CAJA DE ARQUITECTOS

[1] Cláusula TERCERA BIS. Tipo de interés variable: Se acuerda que, en cualquier caso, el tipo de interés nominal anual a aplicar no sea inferior al 4% ni sobrepasará nunca el 12% anual, cualquiera que fuere lo que resultase del mecanismo de revisión anteriormente expuesto.

 

  1. LIBERBANK

[2] Caja Castilla la Mancha

Cláusula TERCERA BIS, último párrafo: “El tipo de interés máximo amparado por la hipoteca, no será superior al 11% nominal anual, ni inferior al 4,50% nominal anual.”.

 

[3] Caja de Ahorros de Asturias/Cajastur

Cláusula TERCERA BIS punto 3.2.b «No obstante todo lo anterior, se conviene que durante la fase sujeta a interés variable, los tipos de interés nominal anual máximo y mínimo aplicables al préstamo serán del 2,95 por ciento y del 15 por ciento respectivamente, con independencia de que el tipo resultante por aplicación las reglas de variabilidad recogidas en la presente estipulación sea inferior o supere los referidos límites”.

 

[4] Caja de Ahorros de Extremadura

Punto 3.- LÍMITES A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS del apartado VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLE: Con independencia del tipo de interés resultante por la aplicación de la variabilidad a que se refieren los puntos anteriores, las partes establecen los límites al tipo de interés aplicable:

TIPO MÁXIMO DE INTERÉS: 12 % NOMINAL ANUAL

TIPO MÍNIMO DE INTERÉS: 4,75 % NOMINAL ANUAL.

 

[5] Caja de Ahorros de Santander y Cantabria

Cláusula TERCERA BIS (…) El tipo de interés nominal aplicable en posteriores ciclos se calculara mediante la adición al tipo de referencia de un diferencial de 0,75 PUNTOS, con un límite máximo y mínimo de 12,00% y 3,00% nominal anual, respectivamente.

 

  1. BANCO POPULAR

[6] Banco de Galicia

Cláusula tercera. Punto 3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable (…) No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 4,25 %.

 

[7] Banco Pastor

Cláusula TERCERA BIS. Punto 4 LÍMITES DE VARIABILIDAD DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLE: Las partes acuerdan que, a efectos obligacionales, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea éste el ordinario o el sustitutivo, no podrá ser inferior al 4,150 POR CIENTO nominal anual ni superior al 12,500 POR CIENTO nominal anual.

Cláusula inserta en la página 19 de la escritura de préstamo hipotecario suscrito con la citada entidad bancaria por AMIGO GONZALEZ, Mª DEL MAR.

 

[8] Banco Vasconia

Cláusula tercera. Punto 3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable (…) No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 4,500 %.

 

[9] Banco Popular Español

Cláusula tercera. Punto 3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable.- No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 5,00 %.

 

[10] Banco Andalucía

Cláusula tercera. Punto 3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable (…) No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 5,00 %.

 

[11] Banco Castilla

Cláusula tercera. Punto 3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable (…) No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 4,00 %.

 

[12] Banco Crédito Balear

Cláusula 3ª. Punto 3.3. .Límite a la variación del tipo de interés aplicable.- No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 3,820 %.

 

[13] Banco Popular Hipotecario Español

El punto III Modificación de la revisión del tipo de interés: Por la presente, los comparecientes acuerdan establecer un tipo de interés mínimo 3,00 % a aplicar durante toda la duración del préstamo; de tal forma que si el tipo de interés resultante de la revisión pactada para el presente préstamo es inferior al 3,00 %, se aplicará en su lugar este último.

 

[14] Popular-E

Cláusula tercera. Punto 3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable (…) No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del 3,50 %.

 

  1. BANKIA

[15] Caja Segovia

Cláusula TERCERA BIS, TIPO DE INTERÉS VARIABLE; apartado 4): No obstante, en todo caso, se pacta un tipo de interés mínimo aplicable al préstamo en los «periodos de interés» siguientes al inicial del 3,50 % nominal anual, de forma que, si del procedimiento de revisión descrito en los apartados anteriores para un «período de interés determinado” resultara un tipo de interés nominal inferior al mínimo pactada anteriormente, se aplicará es su lugar este tipo mínimo durante dicho período de interés.

 

[15] Caja Insular de Ahorros de Canarias

Punto C.4 Condiciones comunes (incluida en la cláusula cuarta Intereses): En ambos supuestos de tipo ordinario o sustitutivo, el tipo nominal se aplicará con un mínimo del 3 por ciento anual.

 

[16] Caja Rioja

Punto 1.4. TIPO MÁXIMO Y MÍNIMO.- INSTRUMENTO DE COBERTURA DEL RIESGO DE INTERÉS (TIPO MÁXIMO Y MÍNIMO).- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo decimonoveno del Real Decreto 2/2003, de 25 de abril, sobre medidas de reforma económica, la PRESTAMISTA dispone de un sistema de cobertura de riesgo de incremento de tipo de interés consistente en el establecimiento de límites de variabilidad; estando interesada la PARTE PRESTATARIA en acogerse a dicho sistema de cobertura.- Se fija, de común acuerdo, el tipo de interés máximo del 18 % nominal anual y el tipo de interés mínimo en el 3,50% nominal anual, por lo que el tipo de interés resultante de aplicación de las normas anteriores, no será en ningún caso superior ni inferior a los límites señalados.

 

  1. KUTXABANK, S.A.

[17] Kutxa/Caja de Ahorros y Monte Piedad de Guipúzcoa y San Sebastián

Cláusula cuarta.- El tipo de interés resultante para la parte prestataria no será en ningún caso inferior al 3,500 por ciento nominal anual ni superior al 7,00 por ciento nominal anual.

 

[18] CajaSur

CLÁUSULA TERCERA BIS. TIPO DE INTERÉS VARIABLE (…) A todos los efectos se establece que el tipo de interés aplicable a la presente operación, en ningún caso podrá ser superior al 12,00% nominal anual ni inferior al 3,00% igualmente nominal anual.

 

  1. LABORAL KUTXA

[19] Ipar Kutxa Rural, S. C. C.

Se incluye en el último párrafo de la Cláusula Tercera Bis, cuyo tenor literal es el siguiente: El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al QUINCE por ciento ni inferior al TRES por ciento nominal anual.

 

[20] Caja Laboral Popular

CLÁSULA TERCERA. INTERESES ORDINARIOS.- No obstante lo expuesto, durante la vida de esta operación, el tipo de interés nominal anual resultante final tendrá un límite máximo y otro mínimo de modo que no podrá ser exceder del tipo nominal máximo del 10 por ciento anual, ni ser inferior al tipo nominal 4 por ciento anual.

 

  1. IBERCAJA BANCO

[21] Caja de Ahorros de la Inmaculada de Aragón

Cláusula INTERÉS, Instrumento de cobertura de tipo de interés.- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo decimonoveno del R.D. 2/2003, de 25 de abril sobre medidas de reforma económica, la CAJA ha ofrecido al prestatario los instrumentos de cobertura del riesgo de incremento de tipo de interés de los que actualmente dispone, habiendo optado el prestatario por contratar un instrumento de cobertura consistente en el establecimiento de límites de variabilidad del tipo de interés remuneratorio acordado en la presente escritura. A estos efectos, se fija el tipo de interés máximo en el 9,75 por ciento nominal anual y el tipo de interés mínimo en el 4,50 por ciento nominal anual. En consecuencia, los intereses remuneratorios del presente préstamo no podrán liquidarse a un tipo de interés superior o inferior a los tipos máximo o mínimo anteriormente indicados”.

 

[22] Monte de Piedad y Caja General de Ahorros de Badajoz

Cláusula INTERESES ORDINARIOS.- En ningún caso por aplicación de la revisión que debe producirse en cada período, el tipo de interés nominal anual a aplicar podrá ser inferior al TRES POR CIENTO, ni exceder del DOCE POR CIENTO.

 

[24] Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros de Burgos

Cláusula 3ª BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE. (…) No obstante, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés aplicable a cada periodo en ningún caso podrá ser inferior al mínimo pactado del 3,75 por ciento.

 

  1. BANCO SABADELL

[25] Banco Guipuzcoano

Cláusula Cuarta.- (…) No obstante lo anterior, ambas partes acuerdan que el interés a aplicar en la presente operación no podrá ser nunca inferior al 4 por ciento anual nominal, de tal forma que si del cálculo del tipo de interés a aplicar en cada periodo de revisión, según lo previsto en los párrafos anteriores, resultara un interés inferior al citado 4%, se aplicará este último tipo.

 

[26] Banco Gallego

Cláusula Segunda.- Intereses ordinarios (…) Se establece que, a efectos hipotecarios, el tipo de interés remuneratorio no podrá exceder del 12% ni ser inferior al 4,50 %.

 

[27] Caixa Penedés

Párrafo segundo punto 3.3. de la cláusula tercera (…) No obstante, el tipo de interés nominal anual aplicable al préstamo, en ningún caso podrá ser inferior al TRES por ciento ni superior al DIECINUEVE por ciento, tipos estos que tendrán la consideración de tipo de interés mínimo y máximo, respectivamente. Por tanto, si el tipo resultante de la revisión en cualquiera de los periodos de interés que comprende la segunda fase fuere inferior al tipo de interés mínimo o superior al tipo de interés máximo establecidos, serán éstos, tipo de interés mínimo en el primer caso y tipo de interés máximo en el segundo, los que se aplicarán al préstamo en el periodo de interés correspondiente.

 

[28] Banco Sabadell Atlántico

Cláusula Tercera bis.- Tipo de interés variable (…) Las partes convienen expresamente que, cualquiera que fuere lo que resultaré de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable de interés ordinario así como el sustitutivo, incluida la posible bonificación, en ningún caso será superior al QUINCE POR CIENTO (15 %) ni inferior al CUATRO CON VEINTICINCO POR CIENTO (4,25%).

 

[29] Banco de Asturias

PACTO TERCERO BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE. (…) 4. Límite a la variación del tipo de interés aplicable: durante la fase de interés variable y a todos los efectos, si el tipo de interés nominal aplicable, incluido el bonificado, resultarse inferior al 3,5% por ciento se utilizará esta cifra como tipo de interés nominal aplicable.

 

[30] Banco Herrero

PACTO TERCERO BIS. Tipo de interés variable. 3.4 B Límite de variabilidad de los tipos de interés nominal anual. Durante la fase de interés variable, y a todos los efectos, si el tipo de interés nominal anual aplicable, incluido el bonificado, resultare inferior al tres con setenta y cinco por ciento, se utilizará dicha cifra como tipo de interés nominal anual aplicable. A efectos hipotecarios, tanto respecto de la PARTE DEUDORA como de terceros, el tipo máximo que puede alcanzar el interés nominal anual aplicable al préstamo, durante la fase sujeta a intereses variables, será del diecinueve por ciento.

 

[31] Banco Urquijo

TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE (…) Las partes convienen expresamente que cualquiera que fuere lo que resultare de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable en ningún caso será superior al 15,00% ni inferior al 4,25%.

 

  1. CAIXABANK

[32] Caixa D’Estalvis de Girona

TERCERA BIS (…) C) Límites a la variación del tipo de interés. Tipo de interés mínimo aplicable. Se acuerda y se pacta expresamente que el préstamo objeto del presente contrato no devengará en ningún caso un interés inferior al tres enteros y cincuenta centésimas por ciento (3,50%) nominal anual, como resultado de las sucesivas revisiones de interés.

 

[33] Caja Sol

Apartado d) Tipo máximo y mínimo de la cláusula tercera.- (…) Se establece que, desde la primera revisión de tipos de interés, en ningún caso, el tipo de interés será inferior al 4,90 % ni superior al 14%».

 

[34] Caja de Ahorros de Burgos

(…) En todo caso se establece que el tipo nominal aplicable no podrá ser inferior al 3,00 % anual ni superior al 15%.

 

[35] Caja Guadalajara

Sexto. Apartado B) Intereses. (…) Pacto de estabilización.

El tipo de interés revisado conforme a las reglas anteriores no podrá ser superior al 12,00 por ciento nominal anual, ni inferior al 3 ,00 por ciento nominal anual.

 

[36] Caixa D’Estalvis i Pensions de Barcelona/La Caixa

TERCERA BIS.- Tipo de interés variable. (…) F) Límite a la variación del tipo de interés. Los tipos máximo y mínimo que puede alcanzar el interés nominal anual aplicable al préstamo durante la fase sujeta a intereses variables será de nueve enteros y cincuenta centésimas de entero por ciento (9,50%) y de cuatro enteros por ciento (4%) respectivamente.

 

[37] Caja General de Ahorros de Canarias

TERCERA BIS: TIPO DE INTERÉS VARIABLE

(…) Los sucesivos tipos de interés resultantes como consecuencia de la modificación pactada, serán el resultado de adicionar un diferencial de cero coma cincuenta puntos al tipo de referencia, sin que en ningún caso puedan llegar a ser superiores al 5,95 % ni inferiores al 2,75 %.

 

[38] Banco Zaragozano

2.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE.

  1. D) Límites a la variación del tipo de interés. Para el caso de revisión del tipo de interés, se acuerda que el tipo de interés nominal anual a aplicar no será inferior al 3,75% ni sobrepasará el 25% anual, cualquiera que fuere lo que resultase del mecanismo de revisión anteriormente expuesto.

 

[39] Caja General de Ahorros de Granada

Cláusula D) INTERESES ORDINARIOS en el párrafo SEGUNDO (…) En cualquier caso, la Caja tendrá derecho a exigir y la parte prestataria vendrá obligada a satisfacer intereses, como mínimo, al tipo del 3,75 por ciento nominal anual; y como máximo al tipo del 14.- por ciento nominal anual, cualquiera que sea la variación que se produzca.

 

  1. CREDIFIMO

[40] TERCERA BIS.- (…) El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 20 % ni inferior al 3,95 % nominal anual.

 

  1. CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE ONTINYENT

[41] Dentro de la cláusula TERCERA.- INTERESES ORDINARIOS se incluye el siguiente apartado:

LIMITES A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS.

Para el caso de revisión del tipo de interés, las partes acuerdan expresamente que el tipo nominal anual aplicar no podrá ser inferior al 3,50% ni sobrepasar nunca el 9,50 % nominal anual, cualquiera que fuere lo que resultase del mecanismo de revisión anteriormente expuesto.

 

  1. UNICAJA BANCO

[42] Caja Duero

Cláusula TERCERA- BIS: Revisión del tipo de interés

(…) El tipo de interés nominal aplicable se fijará, al inicio de cada sucesivo periodo anual, adicionando un diferencial de 0,75 puntos porcentuales al índice de referencia denominado EURIBOR DOCE MESES, sin que, en ningún caso, el tipo nominal anual resultante pueda ser inferior al DOS CON NOVENTA Y CINCO por ciento.

 

[43] Unicaja

TERCERA- BIS: Tipo de interés variable (…) En ningún caso, el tipo de interés aplicable al prestatario, será inferior al 3,50 por ciento nominal anual.

 

  1. BANCO MARE NOSTRUM

[44] Caja Granada

Cláusula D). – Intereses ordinarios. (…) En cualquier caso, la Caja tendrá derecho a exigir y la parte prestataria vendrá obligada a satisfacer intereses, como máximo al tipo del CATORCE ENTEROS por ciento nominal anual y como mínimo al tipo de TRES ENTEROS Y SETECIENTAS CINCUENTA MILÉSIMAS por ciento, cualquiera que sea la variación que se produzca.

 

[45] Caja de Ahorros de Murcia

TERCERA BIS.- (…) como consecuencia de las revisiones del tipo de interés pactadas, las modificaciones que se produzcan en el tipo de interés que resulte de aplicación, a efectos hipotecarios no podrán suponer una alteración superior ni inferior a 5 puntos sobre el inicialmente convenido, mientras que a efectos obligacionales tendrán como límite máximo el 12 % anual y como límite mínimo el 3,850 % anual.

 

  1. CELERIS SERVICIOS FINANCIEROS

[46] TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE

(…) 3º.- Límites a la variación del tipo de interés.

Con independencia del tipo de interés resultante por la aplicación de la variabilidad a que se refieren los puntos anteriores, las partes establecen un tipo mínimo del interés del 5% nominal anual.

 

  1. BANCA MARCH

[47] 2.2.5. Tipo de interés ordinario (…) c) El tipo de interés devengado por el presente préstamo hipotecario no podrá ser inferior al cuatro por ciento ni superior al doce por ciento nominal anual, por lo que, si de la aplicación de las normas de revisión indicadas en el punto anterior, resultare un tipo de interés inferior al mínimo señalado, se devengará dicho tipo mínimo; y si resultare un tipo de interés superior al máximo citado, se aplicará dicho tipo máximo. A estos efectos se entenderá por tipo de interés mínimo y máximo el resultante de las normas de revisión, el índice de referencia incrementado con el diferencial pactado en la presente escritura.

 

  1. BANCA PUEYO

[48] Cláusula 3. INTERESES ORDINARIOS. b) (…) No obstante lo establecido anteriormente, se pacta que el tipo de interés nominal durante la vigencia del contrato nunca será inferior al tres por ciento ni superior al once por ciento.

 

  1. BANCO CAMINOS

[49] «… No obstante, el tipo de interés nominal anual a aplicar en cada periodo de liquidación, no podrá ser superior al 18,50 % nominal anual, ni inferior al 2,50 % nominal anual.

 

  1. BANCOFAR

[50] TERCERA BIS.- INTERÉS VARIABLE

(…) 4.- Limites a la variación del tipo de interés. Ambas partes acuerdan que, una vez transcurrido el primer año de duración del presente préstamo, en ningún caso, el tipo de interés nominal anual a aplicar será inferior al 4 por ciento anual o superior al 20 % anual, cualquiera que fuese lo que resultase del mecanismo de revisión anteriormente expuesto.

 

  1. GRUPO CAJA RURAL

[51] Caja Rural Toledo

TERCERA BIS.- Tipo de interés variable.

(…) el tipo de interés aplicable a estos conceptos no podrá ser en ningún caso inferior, como mínimo al 3,50 por ciento anual, ni superior, como máximo al 14,00 por ciento anual, aun cuando Juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid – Procedimiento Ordinario 471/2010 24 de 85 las variaciones de los índices de referencia o cualquier otra circunstancia de aplicación al caso, según las previsiones de las aludidas clausulas, pudiesen situar aquel por encima del máximo o por debajo del mínimo citados.

 

[52] Caja Rural Zamora

TERCERA bis. TIPO DE INTERÉS VARIABLE

1º DEFINICIÓN DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLE: (…) En ningún caso, el tipo de interés nominal anual a aplicar, pese a las bonificaciones a que hubiere lugar en la presente escritura, nunca podrá ser inferior al 3,50 %.

 

  1. CAJA RURAL EXTREMADURA

[53] Tercera- bis: TIPO DE INTERÉS VARIABLE

3.- LÍMITES A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLE

Con independencia del tipo de interés resultante por la aplicación de la variabilidad a que se refieren los dos puntos anteriores, las partes establecen los límites siguientes a los tipos de interés aplicable:

TIPO MÁXIMO DE INTERÉS: 16 por ciento nominal anual

TIPO MINIMO DE INTERES: 4,825% por ciento nominal anual.

 

  1. CAJA RURAL DEL MEDITERRÁNEO

[54] TERCERA BIS.- LÍMITES A LA VARIABILIDAD DEL TIPO DE INTERÉS No obstante la variabilidad del tipo de interés pactado en la cláusula financiera inmediata anterior, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los períodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3,75 por ciento ni superior al 15 por ciento. De este modo, si como consecuencia de la revisión pactada, el tipo resultante para un determinado periodo (tras adicionar al interés de referencia el margen correspondiente) estuviera por debajo del límite inferior antedicho se aplicará, para dicho periodo, el tipo de interés nominal anual del 3,75 %. Por el contrario, si como consecuencia de la revisión pactada, el tipo resultante estuviese por encima del indicado límite superior se aplicará, para dicho periodo, el tipo de interés nominal anual del 15,00 por ciento.

 

  1. CAJA RURAL DE JAÉN

[55] TERCERA- BIS: TIPO DE INTERÉS VARIABLE

  1. LÍMITES A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLE. No obstante la variación que aquí se pacta para el tipo de interés inicial, en ningún caso el tipo de interés aplicable al préstamo podrá superior al 12 % nominal anual, ni inferior al 4 %. Si el cálculo efectuado según el criterio de variación prevista en esta estipulación resultara un superior o inferior a los a los citados, se aplicaran éstos.

 

  1. CAJA RURAL DE BEXTI

[56] Tercera.- Intereses ordinarios

(…) La alteración del tipo de interés como consecuencia de la revisión no podrá ser inferior a TRES COMA CINCUENTA POR CIENTO.

 

  1. CAJA RURAL DE SORIA

[57] TERCERA.- INTERESES ORDINARIOS.

(…) En todo caso, el tipo mínimo aplicable al contrato será el 4,75 %.

 

  1. CAJA RURAL CENTRAL

[58] TERCERA-BIS (tipo de interés variable) (…) El tipo de interés que resulte no podrá ser inferior al 4% nominal anual, ni superior al 11 %.

 

  1. CAJA RURAL DE ASTURIAS

[59] Se incluye en el apartado 4º de la cláusula TERCERA BIS, bajo la rúbrica Límites a la variación del tipo de interés. (…) En todo caso el tipo de interés anual resultante de cada variación no podrá ser superior al 15 por ciento ni inferior al 3 por ciento.

 

  1. CAIXA RURAL GALEGA

[60] TERCERA BIS: TIPO DE INTERÉS VARIABLE. (…) D) LÍMITES DE VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS. Los límites de variación del tipo de interés nominal anual de este préstamo se establecen entre un mínimo del CUATRO por ciento y un máximo del DOCE Y MEDIO por ciento.

 

  1. C.R. BURGOS, FUENTEPELAYO, SEGOVIA Y CASTELLDANS, SCC (LUEGO CAJAVIVA – HOY GRUPO CAJA RURAL)

[61] TERCERA BIS: TIPO DE INTERÉS VARIABLE. (…) Este tipo de interés con independencia de la variabilidad pactada en los párrafos anteriores, estará limitado a un mínimo del 3,95% y a un máximo del 15,75%.

 

  1. CAJA RURAL DE TENERIFE- CAJASIETE

[62] TERCERA BIS: TIPO DE INTERÉS VARIABLE

(…) Márgenes de fluctuación del tipo de interés

En todo caso, el tipo de interés de referencia de la revisión anual conforme a la cláusula TERCERA-BIS no podrá ser inferior al 3,75 % ni superior al 15%.

 

  1. CAJA RURAL DEL SUR

[63] Caja Rural del Sur Sociedad Cooperativa de Crédito

TERCERA BIS. (…) Tanto en el supuesto de que se aplique el tipo de referencia, EURIBOR a un año, definido en el apartado a) o los índices sustitutivos previstos en este epígrafe, se pacta expresamente que el interés resultante no podrá superar TRECE ENTEROS POR CIENTO NOMINAL ANUAL ni ser inferior a CUATRO ENTEROS Y OCHENTA Y CINCO CENTÉSIMAS POR CIENTO NOMINAL ANUAL.

 

[64] Caja Córdoba

3º.- INTERESES ORDINARIOS

  1. a) DEFINICIÓN DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLE (…) En ningún caso el tipo de interés resultante de las revisiones periódicas podrá ser inferior al 4,25 % ni exceder del 15%.

 

[65] Caja Rural de Sevilla

TERCERA BIS.-

  1. b) (…) Tanto en el supuesto de que se aplique el tipo de referencia, EURIBOR a un año, definido en el apartado a) o los índices sustitutivos previstos en este epígrafe, se pacta expresamente que el tipo de interés resultante no podrá ser inferior al tres enteros setecientas cincuenta milésimas por ciento (3,750%).

 

  1. CAJA RURAL DE TERUEL

[66] Cláusula TERCERA. Bis.- dos- LIMITES A LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios de acuerdo con lo establecido en los párrafos anteriores no podrá ser, en ningún caso, superior al 12% por ciento nominal anual, ni inferior al 4 % por ciento nominal anual.

 

  1. CAJA RURAL SAN VICENTE FERRER DEL VALL DE UXO

[67] TERCERA. INTERESES ORDINARIOS

  1. c) El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser en ningún caso, superior al 15 % ni inferior al 4 % nominal anual.

 

  1. CAIXA RURAL CASINOS

[68] INTERESES (…) En las revisiones el tipo de interés nominal resultante aplicable no será superior al 99 % anual salvo que resulte de aplicar por penalización de demora ni inferior al 4,000 % nominal.

 

  1. CAJA RURAL DE GRANADA

[69] CUARTA: INTERESES ORDINARIOS

(…) Una vez transcurrido el periodo de interés fijo pactado para los doce primeros meses, el tipo de interés que corresponda aplicar conforme a lo dispuesto en esta Cláusula, en ningún caso podrá ser superior al 12% nominal anual, ni inferior al 2,75 %, cualquiera que sea la variación que se produzca.

 

  1. CAJA RURAL DE NAVARRA

[70] Tercera.- INTERES ORDINARIO Y REVISIONES DEL TIPO DE INTERES (…) Pactan las partes expresamente que el tipo de interés ordinario resultante de lo anteriormente pactado no podrá ser nunca inferior al 2,50 por ciento anual.

 

  1. CAJA ALMENDRALEJO

[71] TERCERA.- INTERESES ORDINARIOS

3º.- Límites (…) El tipo de interés aplicable al devengo de los interese ordinarios no podrá ser en ningún caso inferior al CINCO POR CIENTO nominal anual, aplicándose este tipo de interés en aquellos periodos en que el tipo resultante, según lo dispuesto en la siguiente Estipulación Tercera bis fuere inferior a dicho mínimo.

 

  1. CAIXA DE GUISSONA

[72] Tercera bis.- Tipo de interés variable

(…) A efectos obligacionales, el tipo de interés ordinario aplicable al préstamo que resulte de las cláusulas de revisión del tipo de interés convenidas en esta escritura no podrá ser, en ningún caso, inferior al 2,85 % nominal anual.

 

  1. CAJA CANTABRIA`

[73] TERCERA BIS.

(…) La variación del tipo de interés está sujeta a los límites siguientes: Máximo 12,00% y mínimo del 3,00% nominal anual.

 

  1. GLOBALCAJA

[74] Caja Rural de Albacete

TERCERA Bis.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE.

(…) 4º.- TIPO MÁXIMO Y MINIMO: El tipo de interés revisado, conforme a las reglas anteriores, no podrá ser superior al 15 % nominal, ni inferior al 4% nominal anual.

 

[75] Caja Rural de Ciudad Real

TERCERA.- INTERESES ORDINARIOS

(…) El tipo de interés nominal anual que resulte no podrá ser inferior al CUATRO POR CIENTO, ni superior al DIECISIETE POR CIENTO igualmente nominal anual.

 

[76] Caja Rural de Cuenca

TERCERA BIS: TIPO DE INTERÉS VARIABLE. (…) sin que en ningún caso el tipo de interés resultante pueda ser inferior al 3,50 por ciento, ni superior al 12 por ciento.

 

  1. BANTIERRA

[77] Caja Rural de Aragón, Sociedad Cooperativa de Crédito (Cajalón)

TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE

(…) El interés calculado por este sistema, nunca podrá ser inferior al 4 por ciento nominal anual y tampoco ser superior al 17,00 por ciento nominal anual.

 

[78] Caixa Advocats

TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE

(…) II. Límite de variabilidad de intereses ordinarios. Dentro del carácter obligacional y sin perjuicio de cuanto se establece en la Cláusula No Financiera PRIMERA así como de lo pactado en la Cláusula Financiera SEXTA para los intereses de demora, las partes establecen con dicho carácter que, la variación en el tipo de interés, tendrá como límite, al alza, el tipo del 17% nominal anual y, a la baja, el tipo del 3,5 % nominal anual.

 

[79] Caja Rural de Huesca

SEGUNDA. COMISIONES E INTERÉS APLICABLE (…) El tipo de interés a aplicar no podrá ser inferior al 5 % nominal anual, ni superior al 8,50 % nominal anual.

 

  1. BANCO DEL COMERCIO

[80] CUARTA (Tipo de interés variable) (…) 6) El tipo de interés a aplicar no podrá ser, en ningún caso, inferior al TRES COMA CINCUENTA POR CIENTO ni superior al CATORCE por ciento anual.

 

  1. BANCO ETCHEVERRIA

[81] TERCERA BIS: TIPO DE INTERÉS VARIABLE.

(…) 7.- En todo caso, el tipo de interés resultante no podrá nunca ser inferior al 4,00 %, cualquiera que sea la referencia que corresponda aplicar.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Falta transparencia, reciprocidad y de semejanza entre suelo y techo.

Por el demandado: Validez intrínseca de la cláusula suelo, cumplen el control de inclusión, es negociada, la falta de transparencia no determina de manera inmediata la abusividad sino que se ha de cumplir el art. 82.1 TRLGDCU. La declaración de nulidad ha de ser irretroactiva y no se debe publicar la sentencia en el BORME.

En 1ª INSTANCIA: No hay prueba de negociación, se trata de condiciones generales de la contratación. La cláusula cumple los requisitos de inclusión, pero no la transparencia reforzada, ya que se presenta de modo que pasa desapercibida al adherente persona consumidora, sin que los bancos cumplieran su deber reforzado de transparencia, consistente en la obligación de asegurarse que los adherentes conocían la inclusión de la cláusula suelo en la hipoteca. La falta de transparencia ocasiona al consumidor un perjuicio evidente consistente en la alteración de la carga económica del contrato.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM Madrid núm. 11 de 7 abril 2016.

Anteriores y posteriores: STC 146/2016, de 19 setiembre [declara vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia) en el archivo de actuaciones en demanda singular por litispendencia de una acción colectiva, resultante de una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del TJUE]; STJUE 14 abril 2016 [El consumidor tiene el derecho subjetivo a desvincularse de la acción colectiva]; auto JPI núm.1 Alcobendas de 15 enero 2016 [deniega suspensión acción individual por la colectiva de Adicae con cita de jurisprudencia]; SSTS 23 diciembre 2015 (SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013); 22 abril 2015; 24 marzo 2015 (SJM 1 Córdoba 16 noviembre 2012; SAP Córdoba 21 mayo 2013); SJPI 100 Madrid 5 diciembre 2013; STS 9 mayo 2013; SJC-A Álava 19 setiembre 2012; STJUE 3 junio 2010; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones 13 setiembre 2013, 19 abril 2006 (dos), 26 octubre y 23 octubre 1987 [límite máximo de responsabilidad].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Cláusulas nulas por falta de transparencia de acuerdo a un control abstracto.

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

1/2016 “Los consumidores tienen el derecho subjetivo europeo a desvincularse de las acciones colectivas”, en www.notariosyregistradores.com, (14 abril 2016).

4/2015 “Inscripción de una cláusula suelo del 0,5%”, en www.notariosyregistradores.com, (21 diciembre 2015).

3/2015 “Con la expresión manuscrita el profesional cumple su deber legal de transparencia”, Breve comentario y resumen de la resolución DGRN 8 octubre 2015, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 18 noviembre 2015).

2/2015 “Registro de Condiciones Generales: entre la eliminación y el rescate”, Registradores, núm. 72, abril-junio, (2015), pgs. 51-52; blog.registradores.org, (publicado el 28 julio 2015); y web notariosyrgistradores.com (publicado el 15 noviembre 2015).

1/2015 “La devolución de las cantidades pagadas de más por cláusulas suelo”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 26 mayo 2015).

7/2013 “Suspensión cautelar del cumplimiento de una cláusula suelo” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 19 octubre 2013).

6/2013 “Esquema breve para estudiar mejor la STS 9 mayo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 10 julio 2013).

5/2013 “Las cláusulas suelo en préstamos hipotecarios de financiación de la vivienda. Presentación del resumen de la STS de 9 mayo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 1 julio 2013).

4/2013 “Prontuario para saber cuándo una cláusula es abusiva”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 27 marzo 2013).

3/2013 “Sanción por usar cláusula suelo abusiva con tipo de interés mínimo del 2,5%”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 20 marzo 2013).

2/2013 “Validez de cláusulas suelo en hipoteca de vivienda celebrada por adhesión a condiciones generales”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 21 febrero 2013).

1/2013 “Nulidad cláusulas suelo-techo sostenida por el Ministerio Fiscal”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 26 enero 2013).

2012 “Nulidad cláusulas suelo-techo”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 13 noviembre 2012).

2011 Sobre las cláusulas suelo en Seminario de Derecho Registral de Bilbao, casos prácticos de la sesión de 19 de octubre de 2010, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 6 de octubre de 2011).

2003, “Límites de oscilación del tipo de interés” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 128; y “2. límites de oscilación del tipo de interés”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 13 de mayo de 2003, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.

 

Otros autores:

Pérez Beltrán, S., “Importancia de la acción colectiva de los consumidores en la lucha contra las cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, publicado el 21 junio 2013.

Santos Urbaneja, F., “Urge una ley de acciones colectivas para la defensa de los consumidores y usuarios”, en www.notariosyregistradores.com, publicado el 30 mayo 2013.

 

 

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

 

 

60.- CLÁUSULA DE LOS 360 DÍAS (2ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Caja Laboral Popular (préstamo hipotecario de 6 de abril 2006 con personas consumidoras)

Cláusula tercera, (INTERESES ORDINARIOS) al considerar que el año tiene 360 días.

«Cuando para el cálculo de intereses devengados durante períodos inferiores a un año, sea preciso convertir el tipo de interés anual en un tipo de interés diario se considerará que el año tiene 360 días» [SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015 nula porque prevalece el año natural, confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016].

 

2.- Banco Popular Español – Banco Pastor (préstamo hipotecario de 23 diciembre 2004)

Cláusula en que se establece el cálculo de intereses tomando como referencia el año de 360 días en lugar de 365, para periodos de liquidación inferiores al año que se traduce en una práctica según la que en el momento de la liquidación del saldo, pueda tomarse como base de la liquidación el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días [SAP Pontevedra 5 mayo 2016, nula por falta de transparencia].

 

3.- Banco Pastor (préstamo B2B)

Se estipula que el interés, que se devengará por días, se calcule con arreglo a una fórmula que incluye en el dividendo el producto del capital pendiente por rédito y por tiempo expresado en días, y en el divisor la cifra de trescientos sesenta días [STS de 4 octubre 1994 –RJ 1994/7451- y Seminario Bilbao, sesión de 23 octubre 2001].

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: Anexo V Orden EHA 2899/2011, es una especie de redondeo a la baja en detrimento del consumidor que no supera control de transparencia.

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

Otros: Prevalece el año natural sobre el artificial o comercial, aunque sea habitual, conforme a los arts. 61 y 82.3 TRLGDCU, 4.1 Directiva 93/13/CEE y 6.1 LCGC [SAP Gipuzkoa 27 junio 2016].

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015 nula porque prevalece el año natural, confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016; SAP Pontevedra 5 mayo 2016 [nula por falta de transparencia]

DGRN y otros órganos administrativos: Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España de 2009, pg. 108.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Condena al Banco, por indebido cobro de intereses y comisiones, a la devolución de 23.953.240 pts. más el interés legal correspondiente.

Decisión de la Audiencia: Confirma.

Decisión del TS: Confirma.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:      

2011 “Las Pólizas Bancarias”, Aranzadi Thomson Reuters, 2011, Cizur Menor, pgs. 149-151.

2/2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1866-1867.

1/2001 “Cláusula de los 360 días” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 51; y “5. Cláusula de los 360 días”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 23 de octubre de 2001, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.

 

Otros autores:

– Pertíñez Vílchez, F., “Los elementos esenciales del contrato y el control de las condiciones generales”, En A. Civil núm.17 (2004), pgs. 3 y 9 de la edición en internet BIB 2003\1477.

– Martínez de Salazar Bascuñana, L., “Condiciones generales y cláusulas abusivas en los contratos bancarios”, EDICIP, Puerto Real, 2002, pgs. 197-198.

– Múrtula Lafuente, V., “La prestación de intereses”, McGraw-Hill, Madrid, 1999, pg. 341.

 

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

 

61.- ATRIBUCIÓN DE LOS COSTES DE TASACIÓN PARA SUBASTA (2ª entrega)

 

LA CLÁUSULA

Se plantea si la cláusula de atribución de los costes de tasación para subasta al prestatario es lícita.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores y posteriores: STS 23 diciembre 2015 (el banco no puede imponer al consumidor gastos a los que está legalmente obligado –art. 8 LRMH-, pero considera que los gastos de tasación son del deudor).

DGRN: Resoluciones 10 febrero 2016 (advierte que los gastos que por ley son del profesional no pueden imponerse al adherente); 19 abril 2006 (dos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

de Pablos O’Mullony, J. M., “Una visión actual de la hipoteca: ¿es la hipoteca un derecho real?, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 34, octubre, (3ª época), pg. 1622 [el coste de la tasación debe pagarlo el banco].

 

 

Del autor de las fichas:

2/2001 “Tasación para subasta” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pgs. 54-55; y “3. Tasación para subasta”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 27 de noviembre de 2001, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com el.

1/2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1865.

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

 

  1. FUERZA VINCULANTE DE LA TASACIÓN PARA SUBASTA EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA (2ª entrega)

 

 

LA PRÁCTICA O CLÁUSULA

Pactada o estipulada válidamente una tasación para subasta para la ejecución directa se plantea su valor o eficacia desde el punto de vista de la autonomía de la voluntad, en el sentido si representa un valor vinculante para acreedor y deudor en caso de adjudicación a éste del inmueble dado en garantía en caso de subasta desierta o si puede ser sujeto a reducción en beneficio del adjudicatario.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Auto AP Navarra 17 diciembre 2010.

Anteriores y posteriores: STS 13 enero 2015; STJUE 30 abril 2014 [recorre la materia pero no se pronuncia por no haber una cláusula concreta].

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

– “Rebajas hipotecarias: descuentos sobre la tasación” en www.notariosyregistradores.com, (2 julio 2016).

– “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (SEGUNDA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013); Y 15/2013 “Un futuro lleno de cambios en la lucha contra las cláusulas abusivas en las hipotecas (II). Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013”, Diario La Ley, Nº 8081, Sección Documento on-line, 13 May. 2013, Año XXXIV, Editorial LA LEY (LA LEY 2816/2013); y Diario La Ley, Nº 8092, Sección Doctrina, 28 May. 2013, Año XXXIV, Editorial LA LEY.

– “Caso en que la adjudicación de la finca al acreedor extingue la deuda por pago”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 23 diciembre 2012).

– “La entrega de la finca hipotecada salda la deuda”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 15 octubre 2012).

– “Carácter abusivo del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario en la STS de 16 de diciembre de 2009”, Diario La Ley, nº 7507, Sección Doctrina, 11 nov. 2010, Año XXXI, Editorial LA LEY, pgs. 1 a 8.

– “1. Validez de la tasación pactada y dación en pago”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 15 febrero 2011, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 abril 2012.

– “La entrega del solar saldó la deuda. Resumen del Auto AP Córdoba 1 febrero 2012”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 1 marzo 2012).

– “Respuestas normativas a los problemas de los consumidores en la crisis” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 29 de diciembre de 2010).

– “2. Cambio en el valor de tasación”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 3 de marzo de 2009, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 21 mayo 2009.

 

 

 

 

63.- HIPOTECA CON OFERTA Y ACEPTACIÓN SEPARADA

 

LA PRÁCTICA

Se trata del supuesto en que la oferta se constituye por el deudor a favor del acreedor sin comparecencia de éste, que acepta con posterioridad.

 

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

– “Hipoteca unilateral” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pgs. 120-122; y “2. Hipoteca unilateral”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 1 abril 2003, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com

– “Hipoteca con oferta y aceptación separada” en “Casos Prácticos del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 1995 a 2000”, Centro de Estudios, Madrid, 2001, pg. 165; y “9. Hipoteca con oferta y aceptación separada”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 14 marzo 2000, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.

 

 

 

 

64.- INDEMNIZACIÓN CONCURRENTE CON INTERÉS DE DEMORA EN HIPOTECA

 

LA CLÁUSULA

Acreedor indeterminado (préstamo hipotecario a deudor persona consumidora)

Se trata de una hipoteca en garantía de un préstamo de 36.000 € a 3 meses. En caso de vencimiento del plazo sin haber obtenido el reembolso se pacta una cláusula penal de 12.000 €. Es un contrato por adhesión. La cláusula dice: “Pactan expresamente las partes, que sin perjuicio de lo preceptuado en la estipulación siguiente para los intereses de demora, la parte prestataria hipotecante deudora pagará a título de indemnización o en su caso, como cláusula penal la cantidad de doce mil euros si llegado el vencimiento no fuera reintegrada la suma pactada en su totalidad, consistiendo la parte prestataria hipotecante deudora que la finca hipotecada responda también de la mencionada cantidad como conceptos conexos.”

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:      

– “Cláusula penal excesiva” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 192; y “7. Cláusula penal excesiva”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 15 junio 2004, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 23 de setiembre de 2004.

 

 

 

 

65.- COBRO DE INTERESES POR CAPITAL YA AMORTIZADO: SISTEMA FRANCÉS

 

LA PRÁCTICA

Se cobran intereses por partes de capital que han sido amortizadas con anterioridad al período de devengo que es objeto de liquidación y cobro. [Seminario de Bilbao, sesión de 29 noviembre 2005].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SSTS 10 octubre 2001 y 8 abril 1994.

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

– “Sistema francés de amortización” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 297; y “2. Sistema francés de amortización”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 29 noviembre 2005, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 10 enero 2006.

 

 

 

 

66.- ESTIPULACIONES DE LA HIPOTECA INVERSA

 

LAS CLÁUSULAS

Se plantea la inscribilidad de una hipoteca inversa o hipoteca pensión que se articula mediante la apertura de un crédito en cuenta corriente por importe de 240.000 €. Las cifras que se consignan se han redondeado. La escritura señala lo siguiente:

“Estipulaciones. Cláusulas financieras. Cláusula primera.- Límite del crédito y disposición del mismo. El límite de este crédito es de hasta la suma de 240.000 € y la parte acreditada podrá disponer de dicha cuenta, hasta su total disponibilidad, en la forma que se detalla a continuación:

“- Una cantidad inicial por importe de hasta 40.000 € para atender los gastos de constitución y formalización de esta operación: notariales, fiscales, regístrales, de gestoría, etc., la comisión de apertura asociada a esta operación, los de la prima del seguro de renta vitalicia si la parte acreditada la hubiese concertado como complemento de esta operación, y el resto para otras finalidades.

“- Cuarenta disposiciones semestrales, que, incluidos los intereses que se devenguen en el período de disposición, no podrán superar el límite del crédito. Una parte de cada una de esas disposiciones semestrales se destinará al pago a la Caja de los intereses generados por las cantidades dispuestas, y el resto se entregará a los acreditados.

“En este acto, las partes fijan en 1.900 €, más los intereses devengados en cada período, el importe de las disposiciones semestrales. La primera de esas disposiciones se realizará el próximo día 25 de abril de 2007.

“Cláusula segunda.- Plazo, amortización y vencimiento. El plazo de éste crédito abarca desde la fecha de formalización de este contrato hasta trascurridos tres meses del fallecimiento de todos los acreditados, momento en el que vencerá la obligación de pago de los capitales dispuestos y de los intereses devengados una vez consumido el límite del crédito.

[…]

“Las cantidades que corresponda percibir a la Caja por los conceptos indicados de intereses y comisiones, serán cargadas en la contrato de crédito a fin de cada fecha de liquidación establecida y se remitirá a los acreditados un extracto de la cuenta.”

Se fija un interés remuneratorio del cinco por ciento fijo durante todo el período de disposición del crédito y un interés moratorio del quince por ciento. Igualmente se establecen comisiones de apertura, por reclamación de posiciones acreditadas y no satisfechas, un conjunto de causas de vencimiento anticipado entre las que se incluyen las que se producen por impago de las primas del seguro de daños, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en el contrato, etc.

Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, incluso los de tasación del inmueble hipotecado, los de otorgamiento de la presente escritura, incluso de la primera copia para la entidad acreedora, los de seguro de la finca. Viniendo a pagar intereses de demora desde el momento en que la acreedora los hubiere suplido. También se ponen a cargo de los acreditados los gastos procesales.

Pero llama la atención el vencimiento anticipado de la operación “cuando la finca hipotecada deje de ser ocupada personalmente por la parte acreditada, o cuando la ocupen total o parcialmente otra u otras personas, naturales o jurídicas, bien a título de arriendo, de subarriendo, de traspaso, de cesión, de usufructo o de cualquier otro incluso el de precario.”

También se pacta la facultad de la Caja, de carácter irrevocable, para poder compensar las cantidades adeudadas en cada momento con cualquier otro saldo que los obligados puedan tener a su favor, cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representado, la fecha de su vencimiento –que a estos efectos podría ser anticipado- y el título de su derecho, aun cuando la titularidad de los depósitos sea colectiva.

La hipoteca responde de: 240.000 € del límite inicial, de 82.000 € por intereses remuneratorios dentro del límite de cinco años al interés nominal pactado, de 67.000 € por intereses moratorios, dentro del mismo límite y al interés convenido y de 19.000 € para costas y gastos.

Se establece un límite máximo para el interés variable del 17 % y un plazo máximo del crédito de 50 años desde la firma de la escritura. Se tasa la finca en 300.000 € y se pacta el procedimiento extrajudicial de enajenación para caso de impago. [Seminario de Bilbao, 20 diciembre 2006].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

– “2. Hipoteca inversa”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 20 diciembre 2006, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 28 enero 2007.

 

 

 

 

67.- RENUNCIA AL ARRENDAMIENTO POR TERCERO EN CASO DE EJECUCIÓN Y CALIFICACIÓN DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN

 

LA CLÁUSULA

En una escritura de préstamo hipotecario se contiene la siguiente cláusula: “Cláusula especial: Renuncia de derechos.

“Manifiesta en este momento D. XXX [el hipotecante], que en el día de hoy [28-11-05] han suscrito un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil de responsabilidad limitada “YYY”, sobre la finca que se hipoteca en la presente escritura pública.”

“En el supuesto de que se proceda por la acreedora a la ejecución de la hipoteca que se constituye mediante la presente escritura sobre la presente finca, la Sociedad “YYY”, como arrendataria de la misma, según el contrato de arrendamiento antes citado, renuncia irrevocablemente al citado contrato de alquiler así como a todos los derechos que a su favor pudieran derivarse del mismo, por lo cual, el referido contrato se considerará, a todos los efectos, extinguido, sin que tenga la parte prestamista derecho a ningún tipo de indemnización.”

En el presente caso, el hipotecante es una persona física que ha arrendado la finca a una sociedad cuyo representante es el propio hipotecante. Se plantea la inscribilidad de la cláusula.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2006 “Cláusula de una hipoteca: arrendamiento [calificación de condiciones generales y deberes de información]” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 344-347; y “14. Cláusula de una hipoteca: arrendamiento”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 14 febrero 2006, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 19 marzo 2006.

 

 

 

 

68.- ADJUDICACIÓN A FAVOR DE FONDO DE TITULIZACIÓN

 

LA PRÁCTICA

El banco acreedor ejecuta una finca dada en garantía de su crédito y se la adjudica en la subasta, con la facultad de ceder el remate a un tercero. En ejercicio de esa facultad cede el remate a un fondo de titulización. Se plantea la inscribibilidad del mandamiento [Seminario de Bilbao, sesión de 20 mayo 2009].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

2011 “1. Fondos de titulización”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 26 mayo 2010, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 14 marzo 2011.

2010 “4. Fondos de titulización”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 26 noviembre 2009, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 3 febrero 2010.

2009 “5. Adjudicación a fondo de titulización de activos”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 21 mayo 2009, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 setiembre 2009.

 

Otros autores:

Mateo y Villa, I., “De la inscripción de fincas y demás derechos reales inmobiliarios en favor de los fondos de titulización hipotecaria y de activos”, en Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad, núm. 172 (2ª época); (2010), pgs 2567 a 2573.

 

 

 

 

69.- ESTIPULACIÓN DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CAUSAS LEGALES

 

LA CLÁUSULA

Se pone en un cláusula que el crédito o préstamo vencerá anticipadamente para el caso de que el deudor incurra en alguno de los supuestos legales que determinan la pérdida del plazo. [Cláusulas abusivas en préstamos con garantía hipotecaria, RDM, 2001, pg. 1825].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

“Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1825.

 

 

 

 

70.- TIPO DE REFERENCIA OBJETIVO EN HIPOTECA A INTERÉS VARIABLE

 

LA CLÁUSULA

Estipulación tercera.- En la variación de interés se señala como tipo básico de referencia al preferencial de la propia entidad acreedora, lo que la hace no inscribible. [BOC 248 -1988, pg. 1658].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resolución 12 setiembre 1972 [índice objetivo].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

“Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1827-1839.

 

 

Otros autores:

García García. J. M., “Calificación registral de una cláusula de interés variable de hipoteca en que el tipo de referencia es el interés preferencial de la propia entidad acreedora”, en Boletín del Colegio Nacional de Registradores, año XXI, número 248; septiembre 1988, p. 1659

– “El Registrador de la Propiedad ante las cláusulas de interés variable de las hipotecas”, en RCDI, año LX, número 560; enero-febrero 1984, p. 51

 

 

 

 

71.- CUMPLIMIENTO POR EL PREDISPONENTE DE SUS DEBERES, OBLIGACIONES O REQUISITOS DE INFORMACIÓN PREVIA AL CONTRATO

 

LA PRÁCTICA

Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

En la escritura que es objeto de este expediente constan las siguientes circunstancias: a) en su página 77 que el prestatario «manifiesta haber recibido adecuadamente y con la suficiente antelación [se supone que del predisponente: el predisponente es el que entrega y cumple con la obligación de información: es el que comunica] la Ficha de Información Personalizada (FIPER) y la Oferta Vinculante y que no existen discrepancias entre las condiciones de ésta y las pactadas en la presente escritura» […] y c) en la estipulación decimotercera (páginas 55 y 56) que la entidad acreedora ha manifestado al prestatario, de conformidad con los arts. 132 y 133 del Código de consumo de Cataluña, su voluntad de no someterse a arbitraje de consumo y de haber optado por el procedimiento de mediación como único sistema de resolución extrajudicial de conflictos [resolución DGRN 9 marzo 2016].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores: SSTS 23 diciembre 2015 (número 705); 22 de abril de 2015 (número 265); 8 de septiembre de 2014 (número 464); 9 de mayo de 2013 (número 241); 18 de junio de 2012 (número 406).

DGRN: Resoluciones DGRN 9 marzo 2016. 25 de septiembre; 28 de abril; 22 de enero de 2015; 5 febrero 2014; y 13 setiembre 2013.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

2015 “Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios y control de transparencia” en Jornada sobre crédito Hipotecario, CUNEF, Madrid, 30 noviembre 2015, en prensa.

2/2010, “Examen individualizado de las obligaciones de información previa de la Ley 2/2009”, en www.notariosyregistradores.com, 17 de setiembre de 2010.

1/2010 “Condiciones generales y negociación en los contratos regulados por la Ley 2/2009”, en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 165, (2010) pgs. 309-346.

 

 

 

 

72.- COMISIÓN DE DESCUBIERTO

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Santander-BANESTO [B2B]

Se estipula en contrato de cuenta corriente que por los intereses de descubierto se cobren los intereses de demora del 29% y una comisión de descubierto del 3,25% trimestral [SAP Madrid 13 mayo 2014, adherente es una sociedad anónima].

 

2.- Banco Popular Español – Banco de Andalucía [B2B]

Se estipula en contrato de cuenta corriente que por los intereses de descubierto se cobren los intereses de demora del 29% y una comisión de descubierto del 4,5% sobre el mayor saldo deudor en el mes natural correspondiente [SAP Sevilla 10 marzo 2011, adherente es una sociedad anónima].

 

3.- Caja Provincial de Ahorros de Jaén [B2B]

La caja en contrato de cuenta corriente de crédito sin estipulación expresa cobra al cliente una comisión por descubierto junto al tipo de interés de demora del 25% [SAP Jaén 3 mayo 2010, adherente es una sociedad limitada]

 

4.- Banco Popular Español antes Banco de Castilla [B2B]

Se estipula expresamente en contrato de cuenta corriente de crédito [por descuesto de efectos] la condición décima que dice que «la cuenta puede ser soporte de crédito descubierto, a los tipos de interés y comisión reseñados en la documentación de apertura, su liquidación se practicará al final de cada mes”.

El banco aplica al cliente un tipo de interés que retribuye el descubierto (en este caso aplicó un 29% sobre el máximo saldo deudor del periodo a liquidar y un 21% de interés, en exceso) [SAP Salamanca, 8 marzo 2010, adherente es una sociedad anónima].

 

5.- Banco Santander Central Hispanoamericano [B2B]

En un contrato de crédito en cuenta corriente por descuento, el banco cobra al cliente una comisión por descubierto y exceso [SAP Salamanca de 9 febrero 2009, el deudor es persona física; falta la causa].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: por la entidad bancaria demandada- apelada no se acredita que las comisiones por descubierto que dicha entidad cobró a la demandante apelante obedezcan a un servicio real y efectivo prestado por el Banco, dado que lo único que ha hecho éste es limitarse a dar una mera explicación-tipo de los servicios prestados para el cobro de las comisiones sin arbitrar ni proponer prueba alguna tendente a acreditar y justificar la prestación real de dicho servicio a la parte demandante apelante, dado que ningún documento aporta para ello. Además la argumentación del Banco por la que pretende justificar el cobro de la comisión discutida en base al riesgo no nos convence porque entendemos que dicho riesgo está cubierto sobradamente por los intereses de descubierto que también cobró al 29%.

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SAP Madrid 13 mayo 2014 [SJPI 59 Madrid 28 junio 2013]; SAP Sevilla 10 marzo 2011; SAP Jaén 3 mayo 2010; SAP Salamanca, 8 marzo 2010 y 9 febrero 2009 [en el caso enjuiciado, la entidad bancaria no está realizando servicio alguno, por cuanto el Banco demandado, en cuanto consiente en «prestar» por encima del límite del crédito contratado o en descubierto en cuenta, ya aplica sobre el titular del crédito o cuenta un tipo de interés que retribuye ese exceso de crédito o descubierto concedido (en este caso el Banco aplicó el 29% anual), debiendo señalarse que cuando esa entidad de crédito concede un producto como crédito o préstamo, la retribución se establece por la vía del interés, no por vía de comisiones, por lo que el repercutir, además de un tipo de interés, una comisión de exceso o descubierto carece de justificación legal y supone un doble cobro generador de enriquecimiento injusto, como han señalado de forma unánime y reiterada numerosas sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales].

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Válida.

Decisión de la Audiencia: Nula.

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

2004 Recensión de la obra de Mª de Lourdes Ferrando Villalba, “Las comisiones bancarias”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 684, (2004), pgs. 2033 a 2036.

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1857-1859.

 

 

 

73.- COMISIÓN DE DEVOLUCIÓN DE EFECTOS

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Santander-BANESTO [B2B]

En un contrato de descuento bancario entre un banco y una sociedad anónima se plantea si el banco puede cobrar la comisión estipulada por devolución de efectos [SAP Málaga 23 mayo 2014, adherente es una sociedad anónima].

 

2.- Banco Popular Español antes Banco de Castilla [B2B]

El banco en contrato de cuenta corriente de crédito [por descuento de efectos] sin estipulación expresa cobra al cliente una comisión por devolución de efectos descontados [SAP Salamanca, 8 marzo 2010, adherente es una sociedad anónima].

 

3.- Banco Santander Central Hispanoamericano [B2B]

En un contrato de descuento, sin pacto expreso, el banco cobra al cliente una comisión por devolución de efectos [SAP Salamanca de 9 febrero 2009, el deudor es persona física]

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: El contrato de descuento bancario puede ser definido como aquel negocio jurídico por el cual una persona física o jurídica, generalmente una entidad bancaria, anticipa al cliente el importe de un crédito que éste tiene frente a un tercero, todavía no vencido, mediante la cesión del crédito mismo, salvo buen fin, con ciertas deducciones o descuentos (intereses, comisiones por gestión de cobranza, etc.). El contrato de descuento no supone una cesión de crédito propiamente dicha, al ser esencial o implícita al mismo la llamada cláusula salvo buen fin del crédito cedido, según la cual si el deudor no paga al vencimiento, estará obligado a hacerlo el cedente. Su función económica es la de permitir al descontatario disponer del importe de un crédito antes de su vencimiento, instrumentándose la cesión de éste como garantía en pago de la operación.

Se suscita la cuestión de si entre las deducciones que puede efectuar la entidad bancaria descontante a su cliente pueden incluirse las que responden al concepto de devolución de efectos impagados. El problema no ha recibido una respuesta unánime en la jurisprudencia menor, si bien la opinión mayoritaria se inclina por considerar que las comisiones por devolución no pueden quedar amparadas en el principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 CC, porque carecen de causa que las justifique ex. art. 1274 y 1275 CC, ya que el mero hecho de comunicar por el Banco al descontatario el impago del efecto no es un nuevo servicio ajeno al propio contrato de descuento y cobro de efectos, que ya tiene su justa retribución en las comisiones de gestión o de cobro, así como en el importante tipo de interés del propio descuento. El servicio que se presta por la entidad bancaria es el de la presentación al cobro de efectos, y ese ya ha sido remunerado, sin que la simple operación material de devolverlo suponga un nuevo servicio, ya que forma parte integrante de la gestión de cobro.

– “aunque el contrato firmado entre la entidad actora y Banesto, en la cláusula sexta está pactado el cobro comisiones por devolución de efectos impagados, en el marco de las operaciones bancarias de descuento surgidas en el desarrollo de las referidas relaciones contractuales, producida la devolución de efectos impagados como una vicisitud surgida en el ejercicio de la actividad de gestión de cobro ínsita en el descuento bancario, la exigibilidad de la mencionada comisión no se justifica como contraprestación de ningún servicio efectivamente prestado por la entidad bancaria más allá del contenido propio del contrato de descuento, ya remunerado. Compartiendo este Tribunal el criterio anteriormente expuesto, en el sentido de que, producido el impago de un efecto descontado, el mero hecho de la comunicación de este hecho por el banco al descontatario no comporta la realización de un nuevo servicio ajeno al propio contrato de descuento y cobro de efectos, que ya tiene su justa retribución en los intereses y comisiones de gestión o de cobro expresamente pactadas en dicho contrato. Lo que provoca que el percibo de comisiones por devolución de efectos carezca de causa que le dé cobertura jurídica, en los términos previstos en el art. 1.274 CC”.

– La nulidad de pleno derecho puede apreciarse de oficio por el juez.

 

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SAP Málaga 23 mayo 2014 [SJPI núm. 15 Málaga de 23 noviembre 2011]; y SAP Salamanca, 8 marzo 2010 [En cuanto al cobro de la comisión por devolución de efectos, de lo que se trata en esta litis es si la comisión reclamada por devolución de efectos impagados, es distinto de la comisión de cobro, que es una de las obligaciones asumidas por la entidad descontante por efecto del mismo contrato de descuento, y cuya remuneración, por tanto, forma parte del precio convenido].

Anteriores:

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Válida.

Decisión de la Audiencia: Nula.

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

2004 Recensión de la obra de Mª de Lourdes Ferrando Villalba, “Las comisiones bancarias”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 684, (2004), pgs. 2033 a 2036.

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1857-1859.

 

 

 

 

74.- PLUSVALÍA

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Monthisa Residencial, S.A. (compraventa de vivienda, trastero y dos plazas de garaje, 8 marzo 2005 con persona consumidora)

Estipulación séptima: «Por acuerdo expreso de las partes, todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o se relacionen con el presente contrato, o con su elevación a la escritura pública, serán a cargo del comprador, incluso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana». [STS 17 marzo 2016, RJ 2016/1547].

 

2.- Constructora Principado (Compraventa vivienda con persona consumidora de 26 junio 2005)

Estipulación decimotercera: «Asimismo será de cuenta de la parte compradora el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, al haberse tenido en cuenta este hecho para la definición del precio de los inmuebles objeto del contrato. También serán de cuenta del comprador los derechos de alta individualizada en los distintos suministros tales como agua, gas, energía eléctrica, alcantarillado, etc., aun cuando hayan sido anticipados por la vendedora.» [STJUE 16 enero 2014].

 

3.- Cuybal Promociones, S.A. (Compraventa en documento privado de 10 setiembre 2001 elevado a público el 4 junio 20013, con persona consumidora)

En la estipulación 12ª del documento privado y después en la estipulación 4ª de la escritura pública respecto a la adquisición de una vivienda, plaza de garaje y trastero en planta baja se recoge la siguiente cláusula: «todos los gastos e impuestos que pudieran derivarse de este documento y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, honorarios de matriz, registro de la propiedad, impuesto municipal sobre el incremento sobre el valor de los terrenos, aunque éste sea liquidado a nombre de la sociedad vendedora, los gastos de subrogación en el préstamo y cancelación del mismo sobre la vivienda transmitida y los intereses que éste devengue sobre el momento en que sea requerido para su entrega, así como lo que a la citada vivienda corresponda desde entonces por contribuciones, arbitrios, impuestos, pólizas de seguros, etc., son de la exclusiva cuenta de los compradores, quienes facultan a la sociedad vendedora para pagar los intereses y demás exacciones que correspondan a la vivienda vendida en tanto no esté directamente subrogado en ellas, en cuyo caso los compradores reintegrarán lo adelantado cuando sean requeridos para ello por la sociedad vendedora». [STS 25 noviembre 2011].

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STJUE 16 enero 2014 [El desequilibrio no depende sólo de la importancia del quebranto económico para el consumidor de la cláusula en relación al importe total del contrato, sino que puede deberse también a la asunción por éste de una obligación adicional no prevista en la norma nacional].

Anteriores: STS 25 noviembre 2011 [La «ratio decidendi» se apoya, desde el punto de vista fáctico, en que: a) «En el caso no se ofreció desde el inicio una completa información a los compradores sobre lo que aquí respecta, si tenemos en cuenta que incluso en la escritura de compraventa no se dio como seguro que se generaría el impuesto de plusvalía, cuando la vendedora forzosamente tenía que conocer que así era»; y, b) «La única tesitura para los compradores, que en buena lógica manifestaron su discrepancia como resulta del documento de pago del impuesto, era la de aceptar la condición o desistir de la compra, con los consustanciales inconvenientes, situación que fácilmente se comprende fue extensiva a otros compradores como así quedó acreditado en autos. Esto es, la vendedora impuso el pacto bajo la fórmula «take it or leave it»». Y dicha «ratio decidendi» se fundamenta desde el punto de vista jurídico en la aplicación de los artículos 10 bis de la LGDC y U (en su redacción al tiempo del contrato) y 5.3 del R.D. 515/89 , ponderando como elemento interpretativo la Ley 44/2006 (modificaciones introducidas en la LCGD y U) -arts. 10 bis 1 y Disp. adicional primera, número 22-, la cual no se aplica directamente porque no tiene carácter retroactivo”. Desde la ley 44/2006 se introduce prohibición legal de este desplazamiento que ahora rige conforme al art. 89.3.c TRLGDCU].

 

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

 

 

 

 

75.- HIPOTECA TRANQUILIDAD BANESTO

 

LA CLÁUSULA O PRÁCTICA

Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (Préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)

Transcribo, a continuación, las cláusulas impugnadas:

CLÁUSULA 2ª, AMORTIZACIÓN, en sus subapartados 2,1, 2.2, 2.3, 2.5, 2.6 y 2.7:

2.1 “Plazo: El presente préstamo tiene un plazo de duración que podrá variar dependiendo de las variaciones del tipo de interés. Ello no obstante, dicho período no podrá sobrepasar el día 1 de abril de 2047 fecha que las partes constituyen como vencimiento del presente contrato.” [Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016: nula]

2.2 “Número de cuotas de amortización, importe, periodicidad, fechas de liquidación y pago de las mismas:

Transcurrido, en su caso, el periodo de carencia de capital detallado en el apartado siguiente, el préstamo se amortizará mediante un máximo de 480 (número de cuotas) cuotas mensuales, compresivas de capital e intereses, que se pagarán los días 1 de cada mes natural, siendo calculadas conforme al sistema francés de amortización.

La primera de ellas se pagará el día 1 de mayo de 2007 y la última no más tarde del indicado día del vencimiento.

Hasta el día 1 de abril de 2.008, el préstamo se amortizará por medio de 12 cuotas de 638,40 euros cada una a partir de esa fecha, el importe de las cuotas posteriores para cada período anual, se incrementará a razón de un 2,50% cada año, sobre el importe de las cuotas del período inmediatamente anterior.

[…] la parte de dichas cuotas correspondiente a amortización de capital vendrá dada por la diferencia que exista entre el importe total de la cuota y los intereses que hubiera devengado el capital pendiente de pago durante el periodo mensual a que la cuota corresponda.

Excepcionalmente, si se diera el caso de que los intereses devengados excedan del importe aquí fijado para una cuota de amortización, calculado según se establece en esta escritura, dicha cuota no amortizará capital sino que comprenderá únicamente los intereses devengados, hasta donde alcance y el exceso, si lo hubiera, se capitalizará en la forma prevista en el artículo 317 del Código de Comercio, incorporándose al capital pendiente de amortizar.

Llegada la fecha máxima fijada para el vencimiento del préstamo, la parte acreditada deberá pagar en esa última cuota, además del importe de dicha cuota, el correspondiente al capital del préstamo no amortizado.” [Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula].

2.3 “Cuotas de solo intereses, periodicidad, fechas de liquidación y pago de las mismas: Este préstamo tiene un periodo de carencia de amortización de capital desde la fecha de formalización de esta escritura hasta el día 1 de abril de 2007 fecha en que la parte prestataria efectuará un primer pago, que comprenderá solo los intereses devengados en ese período y que se calcularán conforme lo establecido en la cláusula 3ª. A partir del día siguiente a dicho primer pago, comenzará el período de amortización, mencionado en el punto anterior.” [Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula].

2.5 “Tasa Anual Equivalente (TAE): A efectos informativos, el coste efectivo de la operación que se formaliza en el presente, se hace constar que la Tasa Anual Equivalente (TAE), teniendo el tipo de interés inicial y el tipo de interés de referencia aplicable en la fecha de la presente escritura es del 5,200%, y variará con las revisiones del tipo de interés. Dicho tipo ha sido calculado sin incluir los conceptos siguientes: (…) La tasa Anual Equivalente se ha calculado de acuerdo con la fórmula contenida en la Circular 8/1990 del Banco de España publicada en el BOE (RCL 1990\ 1944) núm. 226, del 20 de septiembre de 1990 y en sus modificaciones posteriores. (…) [Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula].

2.6 “Aplazamiento de cuotas periódicas: Sin perjuicio de lo anteriormente pactado, siempre que se encuentre al corriente de las obligaciones pactadas en esta escritura, la parte prestataria podrá, si le conviene, solicitar hasta tres aplazamientos de pago de un número determinado de cuotas correspondientes al préstamo con sujeción a los siguientes pactos: (…)”[Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula].

2.7 “Reembolso anticipado: Siempre de acuerdo con la imputación de pagos convenida en la presente escritura, la parte prestataria podrá, si le conviene, reembolsar anticipadamente, el importe total del capital pendiente de pago o parte del mismo, satisfaciendo a Banesto las comisiones, que para cada caso se establecen en la siguiente cláusula 43, sin perjuicio de los intereses devengados hasta la fecha del reembolso.

En caso de reembolso parcial anticipado la cuantía a reducir no podrá ser inferior a 601,01 euros, ni podrá superar en cada año natural, el 25% del capital pendiente de amortizar al inicio de cada año natural.

La parte prestataria podrá optar entre destinar el reembolso anticipado parcial bien a reducir el importe de las cuotas, bien a reducir el período de amortización.

La parte prestataria, dentro de los límites más arriba fijados, no podrá solicitar la reducción del período de amortización del contrato cuando efectúe algún pago parcial anticipado si la cuantía entregada destinada a reducir el principal del préstamo no permite la citada reducción en un número de cuotas que resulte ser entero en función del tipo de interés vigente.

Salvo que la parte prestataria, de forma escrita y fehaciente, comunique al Banco su deseo de reducir el período de amortización del contrato, los pagos parciales anticipados se entenderán hechos para reducir el importe de las cuotas.” [Sentencias JPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016, nula; JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula].

CLÁUSULA 3ª INTERESES ORDINARIOS, en su subapartado 1ª:

”3.1 Tipo de interés y fórmula de cálculo: El capital dispuesto y no amortizado del préstamo, desde el día de hoy, devengará diariamente un interés nominal anual del 5,00%, invariable hasta el 1 de abril de 2017. A partir de dicha fecha, el tipo aplicable podrá variar conforme más adelante se establece.

Para el cálculo de los intereses, se utilizará la fórmula del interés simple (…)” – transcribe fórmula -. [Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula].

CLÁUSULA 3ª BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE, en sus subapartados 3.bis.1, 3.bis.2 y 3 bis.3:

3.bis.1 “Periodicidad de las revisiones: Cada período de 12 meses posterior a la fecha final del período de interés inicial que se ha indicado en la Cláusula 3ª, se denominará “período de interés””.

3.bis.2 “Diferenciales y redondeos: En cada período de interés hasta que finalice el plazo del contrato, se aplicará un tipo de interés nominal que será la suma resultante de añadir 0,100 puntos al “tipo de referencia” o 0,50 puntos al “tipo de referencia sustitutivo”, SIN REDONDEO”.

3.bis.3 “Tipo de referencia y tipo de referencia sustitutivo:

El tipo de referencia será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DEL CONJUNTO DE ENTIDADES”, definido como la medía simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por los Bancos, las Cajas de Ahorros y las Sociedades de Crédito Hipotecario en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

El tipo de referencia sustitutivo será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DE BANCOS”, definido como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plago igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

Tanto el tipo de referencia como el de referencia sustitutivo, se encuentran descritos en los términos del Anexo VIII de la Circular 8/90 del Banco de España.

El tipo de referencia sustitutivo se utilizará cuando, por cualquier circunstancia, el Banco de España no hubiera publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el tipo de referencia dentro de los tres meses naturales previos al inicio de cada nuevo periodo de interés. Al finalizar el período de interés afectado por esta circunstancia volverá a determinarse el tipo de interés aplicable, para el siguiente período, conforme al tipo de referencia pactado.” [Sentencias JPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016, nula con integración del euribor más el diferencial mayoritario de las estadísticas del Banco de España de 2007; JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula sin integración].

CLÁUSULA 6ª BIS RESOLUCIÓN ANTICIPADA, en sus subapartados a) y b):

”No obstante el vencimiento establecido, el Banco podrá dar por vencido anticipadamente el préstamo y la hipoteca que se constituye en su garantía, y será exigible la restitución de su importe, vivo o no amortizado y los intereses devengados, incluso de demora, desde el momento del impago hasta el total pago al Banco, en los siguientes casos:

  1. a) Cuando se incumpliese, parcial o totalmente, la obligación de pago de cualquiera de los vencimientos de interés o de cualquiera de las cuotas o pagos de amortización pactados, o de los restantes conceptos a cargo de la parte prestataria, en las fechas y condiciones previstas para ello en esta Escritura [SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016].
  2. b) Cuando se incumpliese cualquier otra obligación a cargo de la parte prestataria de acuerdo con lo establecido en esta escritura, distinta de la mencionada en el anterior apartado a).” [Sentencias JPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016, nula; JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [nulidad parcial, incluida la cláusula de interés ordinario variable con integración de ese tipo de interés con euribor más un diferencial medio de la época de constitución].

Anteriores y posteriores: Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, nula incluidos intereses ordinarios sin integración: el préstamo no devenga interés ordinario].

 

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

 

DOCUMENTOS

 

 

 

 

76.- RENUNCIA DEL PRESTATARIO A LA REVOCACIÓN DE LA HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA

 

LA CLÁUSULA

1.- BBVA (préstamo hipotecario de 14 junio 2016 con persona consumidora)

DEFECTO 2.16: DESISTIMIENTO DE LA FACULTAD DE REVOCAR LA HIPOTECA NO ACEPTADA.- También es objeto de suspensión [el registrador deniega (8*)], de la cláusula novena de «constitución de hipoteca», el apartado «declaración especial» relativo a la renuncia de la parte prestataria a la posibilidad de desistir de la revocación de la hipoteca unilateral en caso que el acreedor no haya inscrito la aceptación de la misma; por el carácter voluntario de la inscripción y el principio de rogación que inspira el procedimiento hipotecario –art. 6 LH– [resolución DGRN 10 noviembre 2016 (497) defecto confirmado].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resolución DGRN 10 noviembre 2016 (497) defecto confirmado.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

DEFECTO 2.16: DESISTIMIENTO DE LA FACULTAD DE REVOCAR LA HIPOTECA NO ACEPTADA.- También es objeto de suspensión [el registrador deniega (8*)], de la cláusula novena de «constitución de hipoteca», el apartado «declaración especial» relativo a la renuncia de la parte prestataria a la posibilidad de desistir de la revocación de la hipoteca unilateral en caso que el acreedor no haya inscrito la aceptación de la misma; por el carácter voluntario de la inscripción y el principio de rogación que inspira el procedimiento hipotecario –art. 6 LH–.

A este respecto debe señalarse que, independientemente del carácter superfluo, en este supuesto concreto, del reflejo registral de esta «declaración especial», ya que la aceptación del acreedor figura por diligencia en la escritura de hipoteca; la renuncia o voluntad de no revocar la hipoteca inscrita, bien no requiriendo la aceptación del acreedor o bien no cancelándola transcurridos los dos meses desde que tuvo lugar el requerimiento, resulta una cláusula abusiva cuando sea aplicable, como ya se ha analizado ocurre en este caso, la legislación de protección de los consumidores. Así, esta cláusula, en cuanto implica la renuncia a un derecho concedido por Ley al prestatario consumidor por el art. 141 LH (requerimiento al acreedor para que acepte y cancelación unilateral de la hipoteca transcurridos dos meses), se puede encuadrar dentro de las cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos de los consumidores (art. 86 TRLGDCU) o por afectar al perfeccionamiento y ejecución del contrato (art. 89 TRLGDCU), en la medida que impone al prestatario ciertas obligaciones para evitar los riesgos derivados de la falta de diligencia por parte del acreedor en el cumplimiento de las suyas propias (STS de 16 diciembre 2009). [Resolución DGRN 10 noviembre 2016 (497) defecto confirmado].

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

 

DOCUMENTOS

 

 

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

 

77.- “CAP” O LÍMITE MÁXIMO DE TIPO DE INTERÉS

LA CLÁUSULA

Banco de Santander (préstamo hipotecario de 17 julio 2013 con persona consumidora)

  1. c) En la cláusula 3.ª bis, consta un apartado 3.bis.5, bajo la rúbrica «Bonificación del tipo de interés», con el siguiente tenor: «Además de lo indicado anteriormente en esta misma cláusula, en la fecha de inicio de cada uno de los sucesivos períodos de interés, se actuará de la siguiente forma para obtener el tipo de interés nominal a aplicar en ese período de interés. Se restará al tipo de interés obtenido según la forma establecida en el apartado 3.º bis.2, 0,10 puntos por cada uno de los Grupos de Productos o Servicios que se especifican a continuación, siempre que se tengan contratados con Banco Santander, S.A., o sociedades de su grupo, en la forma, los volúmenes o plazos mínimos que se señalan en cada caso: … Contratación Cap hipotecario por un importe mayor al 70% del saldo pendiente. El Cap hipotecario es un contrato sobre operaciones financieras de cobertura de riesgo de tipo de interés cuyo objetivo es dar cobertura ante las posibles fluctuaciones al alza del tipo de interés de referencia del préstamo/crédito hipotecario con las siguientes características: Por dicha cobertura el cliente, a cambio del pago de una prima, ya sea satisfecha en una sola vez, al inicio de la operación, o fraccionada, con una periodicidad constante, a elección del cliente, adquiere el derecho a recibir del Banco una liquidación en el caso de que el tipo variable pactado en la cobertura sea superior al tipo de interés Cap igualmente pactado. El importe de esa liquidación, a recibir con la periodicidad convenida (»períodos de cálculos»), será la diferencia entre ese tipo variable y ese tipo de interés Cap, minorado en la prima periódica correspondiente, en el caso de haber optado por esta forma de pago de prima. En el caso de que el tipo variable sea igual o inferior al tipo de interés CAP, el cliente no recibirá pago alguno a su favor y vendrá obligado al pago de la prima periódica correspondiente, si esta es la forma de pago de prima elegida. La cobertura del riesgo de tipo de interés (CAP) es aplicable sobre el importe nominal que se convenga, que será igual o inferior al importe inicial del préstamo, y se podrá convenir por un plazo de 3 ó 5 años, si bien, en todo caso, por un plazo inferior al pactado para el préstamo. La cobertura podrá cancelarse en caso de vencimiento anticipado del préstamo o subrogación activa a otra entidad. En aquellos casos en que la forma de pago de prima elegida sea la de prima periódica, el cliente deberá satisfacer al Banco, con ocasión de esa cancelación anticipada, las fracciones de prima que queden pendientes de pago hasta la fecha de vencimiento de la cobertura convenida. El precio de la cobertura (prima) dependerá de las condiciones de mercado que existan en el momento de formalización del préstamo hipotecario y/o la cobertura y no será recuperable por el cliente, aun en el caso de vencimiento anticipado. Una vez formalizada la operación de cobertura o Cap, los tipos de interés pueden evolucionar de tal manera que el coste financiero soportado por el cliente (primas) sea superior a las cantidades a recibir del Banco durante la vigencia de la operación, pudiendo darse la circunstancia, por tanto, de que en determinados periodos de cálculo, e incluso en la totalidad de los mismos, el cliente haya pagado la prima, o deba hacerlo si opta por una prima periódica, sin recibir contraprestación del Banco. A los efectos de lo dispuesto en esta estipulación, hay que entender que la contratación de dichos productos y servicios, así como su mantenimiento posterior, se hace por expresa solicitud y voluntad de la parte prestataria, sin que en ningún caso suponga para el Banco la obligación de contratarlos o mantenerlos» [resolución DGRN 5 febrero 2014]

 

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores:

DGRN: Resolución DGRN 5 febrero 2014, exige para su inscripción la expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo. Define así el CAP: “junto con el «swap» o permuta financiera de tipos de interés, que supone un cambio temporal del tipo de interés variable contratado por otro fijo, figura el denominado «cap.» hipotecario que protege contra la subida del tipo de interés por encima de un determinado límite máximo y durante un concreto periodo de tiempo. Durante ese periodo y mediante el pago de una cantidad (que se denomina «prima», pero esta denominación no debe confundir, pues no se trata de un seguro) el prestatario queda a salvo de las alzas del tipo de interés que puedan producirse por encima del nivel que se hubiera pactado. Una vez finalizado el plazo para el que se ha contratado esta cobertura, volverán a pagarse los intereses al tipo que resulte de la revisión periódica pactada. El «cap.» exige el pago inicial de una cantidad que debe ser abonada por el cliente con arreglo al sistema de liquidación pactado, con independencia de lo que ocurra con los tipos de interés posteriormente. Estas coberturas rigen normalmente durante periodos cortos muy inferiores a la duración media de los préstamos hipotecarios”.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

 

 

78.- CUMPLIMIENTO DEBERES DE INFORMACIÓN NOTARIAL EN LA CONTRATACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

 

LA PRÁCTICA

Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

En la escritura que es objeto de este expediente constan las siguientes circunstancias: […] b) En las páginas 78 a 80 que el notario ha cumplido sus obligaciones de información de conformidad con el art. 30 de la Orden EHA 2899/2011, por cuanto informa de las cláusulas declaradas abusivas por el Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 y realiza las advertencias que le impone la citada Orden, incorporando un documento de dos folios acreditativo de ello firmado por la parte prestataria […] [resolución DGRN 9 marzo 2016].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores: STS 8 setiembre 2014 [FD 2º.9].

DGRN: Resolución DGRN 9 marzo 2016.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

2011 “Las Pólizas Bancarias”, Aranzadi Thomson Reuters, 2011, Cizur Menor, pgs. 212-223. [5.- CONTROL DEL CONTENIDO Y ASESORAMIENTO. 5.1.- La actuación del notario en la intervención de la póliza. 5.2.- Actuaciones del notario derivadas del art. 197.I RN. 5.3.- Advertencias, denegación de la función o integración de las faltas. 5.4.- Actuación del notario frente a obligaciones [del predisponente] de información previa a las personas consumidoras].

 

Página principal:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

11.- Cláusula de tratamiento de datos personales BBVA

11.- CLÁUSULA DE TRATAMIENTO DE DATOS PERSONALES BBVA

 

  1. A) PRESTAMO HIPOTECARIO

1.- LA CLÁUSULA

90- El tenor literal de la cláusula sería el siguiente:

“El/Los interviniente/s (en lo sucesivo, «el interviniente») autoriza que sus datos personales, incluidos los derivados de operaciones realizadas a través del Banco, se incorporen a ficheros de éste para las siguientes finalidades:

  1. a) La gestión de la relación contractual y la prestación de servicios bancarios y/o financieros.
  2. b) El control y valoración automatizada o no de riesgos, impagos e incidencias derivadas de relaciones contractuales.
  3. c) La elaboración de perfiles de cliente con fines comerciales, a efectos de ofrecer productos o servicios bancarios, y de análisis de riesgos para futuras operaciones.
  4. d) La remisión, a través de cualquier medio, incluso por correo electrónico u otro medio de comunicación electrónica equivalente, de cualesquiera informaciones sobre productos o servicios bancarios o de terceros.
  5. e) Para cualesquiera otras finalidades no incompatibles con las anteriores».

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante: Arts. 80.1 y 87.6 TRLGDCU, y 4 LOPD.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: Art. 45.1.B) RLOPD.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Cláusula justificada

Decisión de la Audiencia: […] procede estimar la demanda también en este puntual aspecto para suprimir del tráfico mercantil la letra «e» del punto 1 de la cláusula de tratamiento de datos personales del condicionado general del préstamo hipotecario del BBVA, similar previsión incluida en la letra «c» de la condición general 10ª del condicionado general del contrato de servicios telemáticos y banco por Internet BBVA, la misma mención incluida en la cláusula 14ª del condicionado general del contrato de cuenta corriente BBVA e igual mención de la cláusula 13ª del condicionado general del contrato de tarjetas PAGA AHORA/ PAGA AHORA BLUE BBVA.

Decisión del TS: Confirmada.

 

10.- Cláusula de apoderamiento BBVA y Banco Popular

10.- PODER PARA SUBSANAR CLÁUSULAS ABUSIVAS Y OTROS BBVA Y BANCO POPULAR (3ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Mare Nostrum, S.A. (préstamo hipotecario con persona consumidora de fecha indeterminada)

Los prestatarios confieren al representante del banco en la escritura de constitución de hipoteca objeto de rectificación poder en la siguiente cláusula: Estipulación Decimotercera “Decimotercera.–Apoderamiento.–A fin de que en todo momento la Entidad pueda tener título ejecutivo de su crédito, queda facultada para solicitar primeras y ulteriores copias de la presente escritura, totales o parciales, consintiendo las partes que dichas copias tengan carácter ejecutivo, haciendo constar tal carácter el notario autorizante de la misma, en la nota de su expedición [no puede significar que se le confiere poder para expedir copia con fuerza ejecutiva cuando la copia tiene cláusulas abusivas, ya que la copia que tenga cláusulas abusivas no puede ejecutarse]. Igualmente, los comparecientes, según concurren representados, facultan y apoderan a la Entidad para que, por medio de cualquiera de sus apoderados con facultades para aceptar hipotecas [facultades para adquirir un derecho real –administración- no para enajenarlo], obtenga y otorgue cuantos documentos públicos o privados de subsanación, aclaración, integración o rectificación de la presente sean necesarios para su inscripción en el Registro de la Propiedad, todo ello con dispensa expresa de cualquier posible prohibición de auto-contrato y con la facultad de reiterar cuantas veces sean necesarias las facultades que aquí se confieren y de acuerdo con cualquier calificación registral, en cualquier forma de constancia admisible registralmente para el Registrador de la Propiedad correspondiente, y ello, sin limitación alguna. Todos los gastos que se deriven por los conceptos citados en esta cláusula serán por cuenta del prestatario.» [Resolución DGRN de 19 julio 2017].

 

2.- BBVA

APODERAMIENTO (CONDICIÓN 13ª)

86- El tenor de la cláusula sería el siguiente:

«Por ser la inscripción de la hipoteca unilateral una condición esencial de este contrato, al garantizar el préstamo ya recibido por la parte prestataria, ésta apodera expresa e irrevocablemente al BANCO, en la forma más amplia y necesaria en derecho, para que en su nombre y representación realice las gestiones necesarias para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca unilateral que en este acto se constituye y, en su caso, de los títulos previos a esta escritura y además, siempre que ello no afecte a las condiciones económicas del crédito garantizado, para que pueda realizar las subsanaciones o aclaraciones necesarias a la vista de la calificación verbal o escrita del Registrador por adolecer esta escritura de algún defecto subsanable, para lograr la inscripción de la misma, y aunque ello incurra en la figura jurídica de autocontratación». [STS 23 diciembre 2015].

 

3.- Banco Popular, ahora Banco Santander

PACTOS COMPLEMENTARIOS (CONDICIÓN SEXTA.3)

130- El tenor literal de la cláusula es el siguiente:

La cláusula del préstamo hipotecario del Banco Popular (condición sexta.3).

La cláusula impugnada es del siguiente tenor:

«Los hipotecantes, por medio de esta escritura, apoderan y facultan amplia y expresamente al banco para que, por si sólo otorgue, incluso si incurriese en autocontratación, y firme cuantos documentos privados y escrituras públicas de aclaración o subsanación fueren precisas hasta dejar correctamente inscrita la hipoteca que aquí se constituye, en el Registro de la Propiedad competente». [STS 23 diciembre 2015].

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: 85.3 TRLGDCU.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: SSTS de 14 de abril y 29 noviembre 2000; 27 diciembre 2001; y 14 octubre y 22 noviembre 2002; 90 TRLGDCU, 52.1 y 54 LEC, STS 20 julio 1998 y STJUE 9 setiembre 2004.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resolución DGRN de 19 julio 2017 [Nota de calificación negativa del registrador: «Hechos Presentada el día veintiséis de Enero de dos mil diecisiete […] retirada por su presentante y reintegrada en unión de diligencia de subsanación del Notario autorizante de la que se califica, de fecha veinticuatro de marzo de dos mil diecisiete para su calificación e inscripción, la escritura referida en el encabezamiento, por la que siendo don R. A. C. M., como parte prestataria y doña F. M. G., y doña G. M. R. M., como parte hipotecantes no deudoras, constituyen estos últimos hipoteca a favor de Banco Mare Nostrum, S.A. sobre la siguiente finca: urbana […] Que en virtud de testimonio de fecha veinticuatro de marzo del año dos mil diecisiete, que se acompaña a la que se califica, subsanan la estipulación novena, constitución de hipoteca, en el sentido de que la cantidad de responsabilidad hipotecaria para intereses de demora, que se indicaba que ésta, era la cantidad máxima de catorce mil setecientos sesenta y nueve euros, cuando debe ser la cantidad de siete mil quinientos sesenta euros, y consecuentemente debe cambiarse la cifra indicada para la total responsabilidad hipotecaria […] el que suscribe emite con esta fecha calificación negativa del documento en base a las consideraciones jurídicas que resultan de los siguientes fundamentos de derecho, Fundamentos de Derecho La diligencia de subsanación anteriormente reseñada, ha sido otorgada por Don J. D. C. A., en su doble condición de representante de la entidad acreedora y de los restantes intervinientes en la escritura de constitución de hipoteca, esto es, de los prestatarios/hipotecantes. Respecto de éstos -los prestatarios/hipotecantes, funda su representación en el poder que le confirieron en la propia escritura de constitución de hipoteca objeto de rectificación, Estipulación Decimotercera […] Dado que las rectificaciones practicadas afectan a un pacto esencial de la hipoteca, como son los intereses de demora contenidos en la cláusula Séptima y su garantía hipotecaria la cual se altera, [1] no se considera congruente el juicio notarial sobre que son suficientes las facultades representativas del citado apoderado de la entidad acreedora para representar a las demás partes intervinientes en la escritura de constitución de hipoteca, en base al apoderamiento invocado. [2] Dicho apoderamiento genérico sólo autoriza para “subsanación, aclaración, integración o rectificación”, pero como el hecho de alterar un pacto esencial para el derecho de hipoteca afecta al negocio jurídico propiamente dicho, e independientemente de que favorezca o no a la parte representada, es preciso poder expreso [ese poder expreso para subsanar una cláusula abusiva es nulo de pleno derecho] para tal modificación sin que puede realizarse unilateralmente por la parte acreedora. [3] Además de observarse un claro conflicto de intereses (que no queda salvado en el apoderamiento genérico, dispensándose sólo la autocontratación) [4] debe considerarse dicho apoderamiento como una cláusula abusiva respecto de la parte contractual que opera como consumidora, [4.1] por no especificarse el motivo concreto por el que se podrá modificar o rectificar unilateralmente [4.2] ni los términos concretos de la modificación o rectificación, [4.3] quedando el apoderamiento configurado de tal manera que abarca la posibilidad para la parte contractual empresarial de cualquier alteración posible de un pacto esencial como es el de los intereses de demora sin conocimiento del deudor-consumidor [la información previa al contrato es esencial para la validez de la subsanación de la hipoteca]. En este sentido hay que estar a los previsto en el art. 85.3 TRLGDCU […] El apoderamiento tal y como está redactado en la escritura de préstamo hipotecario no prevé las especificaciones referentes a qué modificaciones y en qué términos se pueden realizar ni cumple lo exigido en el art. 85.3 citado. Es necesario por tanto el consentimiento expreso a la rectificación de la parte prestataria e hipotecante. Arts. 1259 y 1713 CC, 2 y 244 y siguientes CCO y 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre. Art. 85.3 TRLGDCU. En cuanto a la calificación de cláusulas abusivas: SSTJUE de 21 enero y 3 septiembre 2015 y Autos de 11 junio 2015 y de 17 marzo 2016. Art. 3.2 de la Directiva 1993/13 de la CEE. Arts. 51.2 C.E. SSTS de 22 abril y 23 diciembre 2015, 18 febrero y 3 junio 2016. Arts. 1, 3, 84 y 85.6 TRLGDCU. Arts. 12, 18 y 258.2 LH. Art. 1 apartados 3 y 6 CC. Resoluciones de la D.G.R.N de 1 octubre 2010, 11 enero 2011, 22 enero y 25 septiembre 2015, 9 marzo y 19 octubre 2016 entre otras. Acuerdo Por todo lo expuesto he acordado suspender la inscripción del documento presentado en razón a los fundamentos de derecho antes expresados […]”]; y resoluciones 19 abril 2006 (dos)[1].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Cláusula plenamente justificada.

Decisión de la Audiencia: Confirma validez.

Decisión del TS: Consentida.

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

– 2017 “La renegociación del contrato con intereses de demora abusivos. Comentario de la resolución DGRN 13 julio 2017”, en www.notariosyregistradores.com (17 agosto 2017).

– 2016 “La renegociación del contrato cuando hay cláusulas suelo abusivas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 34, octubre, (3ª época), pgs. 1618-1619 (6 octubre 2010); y el mismo con resumen en www.notariosyregistradores.org (10 octubre 2016).

 

Links:

 

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

Lista de cláusulas con link

 

Guía para saber si una cláusula es abusiva

 

Guía para saber si una cláusula es transparente

 

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

 

[1] Vid. en http://www.notariosyregistradores.com/informes/informe231.htm#r474.

11ª entrega de fichas sobre condiciones generales en hipotecas

11ª ENTREGA DE FICHAS SOBRE CONDICIONES GENERALES ENJUICIADAS POR LOS TRIBUNALES

Carlos Ballugera Gómez

En la undécima entrega de las fichas sobre condiciones generales enjuiciadas por los Tribunales y la DGRN, se modifican 14 fichas existentes y se abren dos nuevas sobre (76) Renuncia del prestatario a la revocación de la hipoteca unilateral no aceptada; y (77) “Cap” o límite máximo de tipo de interés. Esta es la lista:

 

 

1.- CLÁUSULA SUELO (6ª entrega)

2.- CLÁUSULA GASTOS BBVA (5ª entrega)

3.- CLÁUSULA DE INTERÉS DE DEMORA PRÉSTAMO HIPOTECARIO (7ª entrega)

4.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO (7ª entrega)

12.- CLÁUSULA SUELO BANCO POPULAR (3ª entrega)

16.- OBLIGACIONES DE LA DEUDORA SOBRE EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA

28.- COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS (6ª entrega)

35.- LIMITACIÓN DE DERECHOS DEL DEUDOR EN ARRENDAMIENTO

37.- ANATOCISMO (4ª entrega)

54.- EXPRESIÓN MANUSCRITA EN LIMITE CERO A LA BAJA DEL TIPO DE INTERÉS (2ª entrega)

57.- DETERMINACIÓN DEL SALDO (2ª entrega)

59.- CLÁUSULAS SUELO EN MACRODEMANDA DE ADICAE (4ª entrega)

60.- CLÁUSULA DE LOS 360 DÍAS (2ª entrega)

61.- ATRIBUCIÓN DE LOS COSTES DE TASACIÓN PARA SUBASTA (2ª entrega)

76.- RENUNCIA DEL PRESTATARIO A LA REVOCACIÓN DE LA HIPO-TECA UNILATERAL NO ACEPTADA

77.- “CAP” O LÍMITE MÁXIMO DE TIPO DE INTERÉS

 

Página de inicio de la subsección «Condiciones generales de hipoteca enjuiciadas por los tribunales»

LISTA NUMERADA DE CLÁUSULAS CON LINK A SU FICHA

 

La plasticidad de la hipoteca con los terceros

La plasticidad del contrato por adhesión de hipoteca frente a los terceros

Un contrato dividido en condiciones generales

 

Comentario y resumen de la resolución DGRN de 26 octubre 2016

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

En esta resolución de 26 octubre 2016, la DGRN revoca la nota del registrador que exigía el consentimiento del titular registral de una carga intermedia entre la novación calificada y una hipoteca anterior para la inscripción de la rebaja del tipo de subasta a los efectos de la ejecución directa de esa hipoteca previamente inscrita[1].

Al resumirla para la web, por todas partes me viene a la cabeza un tema muy propio de la contratación con condiciones generales: el tema es la división o fragmentación del contenido contractual en partes, en concreto, la división del contenido contractual del contrato por adhesión en condiciones generales.

Hablo de división o fragmentación porque el legislador, al establecer una definición legal de las condiciones generales de la contratación en el art. 1.1 LCGC y una regla propia para la contravención por esas condiciones generales de una norma imperativa o prohibitiva en su art. 8, ha hecho posible que en Derecho español tras la nulidad de una condición general el resto del contenido contractual subsista con integración, en su caso, pero sólo en beneficio de la persona adherente.

La resolución que voy a comentar, en mi opinión, toma una decisión favorable a la unidad del contrato de hipoteca y de sus efectos, al revocar la nota del registrador que suspendía la inscripción de una rebaja de la tasación de la finca a efectos de la ejecución directa.

Para tomar esa decisión, la DGRN hace una larga reflexión que la lleva a otra resolución, la de 14 mayo 2015, donde se trata con la fragmentación de los efectos del contrato por adhesión, en ese caso un contrato B2B, según cuál sea el contenido objeto de novación.

En estas resoluciones se dejan ver algunos aspectos sorprendentes sobre un hecho singular de la contratación con condiciones generales: la división del contrato, del contenido contractual y de sus efectos.

He intentado por todos los medios que esta reflexión no fuese sólo para iniciados o para especialistas, no creo haberlo conseguido. Me sigue pareciendo demasiado difícil, así que el sufrido lector habrá de extremar la atención y la paciencia. Pero a la vez que me disculpo por mi torpeza le animo a encarar el problema.

Del contrato por negociación unitario se ha pasado a un contrato fragmentado en condiciones generales. El contrato como contrato por negociación, de ser un bloque compacto, se ha vuelto, como contrato por adhesión, un compuesto, una acumulación de condiciones generales que se van incorporando sucesivamente y con cierta autonomía a ese abstracto consentimiento unitario que revela la existencia del contrato. He llamado acuerdo nuclear a ese consentimiento abstracto.

A la par que vemos el contrato por adhesión como una acumulación de condiciones generales que se van incorporando al contrato, vemos también cómo los efectos de esas condiciones generales tienen cierta autonomía según va entrando en juego, en este caso, al contacto de determinada estipulación con la prioridad registral.

Podemos decir que, en el particular callejón del gato que para el contrato es el Registro de la Propiedad, los folios registrales como nuevos espejos cóncavos nos devuelven imágenes de las condiciones generales distorsionadas por las rugosidades temporales de la prioridad.

Aunque el contrato de hipoteca ha quedado inscrito en su totalidad con su proyección incondicional «erga omnes», la propia realidad tabular cuando se inscriben después otros gravámenes o derechos reales, obliga a matizar los efectos de la hipoteca previamente inscrita cuando sufre el impacto de novaciones posteriores que pugnan por incorporarse al contrato y establecer, a imagen y semejanza del contrato por negociación, un régimen unitario en el contrato por adhesión de hipoteca.

Estar reflexiones un poco abstractas y algo nuevas, se pueden aclarar al tratar la resolución que vamos a comentar y la de 14 de mayo de 2015 que le sirve, en cierto modo, de antecedente. Hablaremos entonces de la fragmentación del contrato por adhesión con condiciones generales en esas resoluciones.

La unidad del contrato por negociación ha dejado paso, repito, a un contrato formado por adición de condiciones generales que se incorporan al contrato previamente celebrado por el cumplimiento de requisitos legales de incorporación y transparencia y que una vez incorporadas, pueden ser, de nuevo desalojadas del contrato por el control del contenido.

El contrato se ha flexibilizado y es objeto de adiciones, sustracciones, integraciones limitadas, etc. Su unidad, cuando hablamos de condiciones generales, ha desaparecido.

Esto hace muy compleja la materia que tratamos. Pido al lector, insisto, un poco más de paciencia que de costumbre. Se van a abrir algunas cuestiones nuevas, pero estoy seguro que el esfuerzo merece la pena. La materia es compleja o compuesta, insisto. Primero, la doble división dentro del contrato, de una parte, separamos la hipoteca de su novación -este es el asunto de la resolución-, de otra, distinguimos y la ley distingue dentro de la novación según su contenido (plazo, capital, interés, sistema de amortización, garantías personales –art. 4.2 Ley 2/1994-).

Segundo, desde otro punto de vista, una cosa es el consentimiento del interesado en la inscripción para la registración de la novación de modo distinto al pretendido y otra el consentimiento del titular registral de cargas o gravámenes posteriores a la hipoteca inicial para que les perjudique una novación que afecta al rango. Lo dejo indicado para poder movernos en el comentario con un poco más de facilidad.

En la resolución que comentamos -sobre la diferencia entre hipoteca inscrita y la novación posterior, la DGRN aplica y añade la diferencia de contenido en la novación y su distinto tratamiento legal- y considera que la novación modificativa de la hipoteca sólo excepcionalmente produce la pérdida del rango hipotecario, a saber, en caso de ampliación del capital del préstamo con ampliación de la responsabilidad hipotecaria o con ampliación de plazo y, sólo, por el incremento del capital.

Eso se debe a que la novación implica no sólo un cambio del contenido de la hipoteca previamente inscrita, sino a que dicho cambio determina la incompatibilidad de la obligación garantizada inicial con la resultante de la novación respecto de los terceros que, sin su consentimiento, no tienen que soportar el nuevo contenido del gravamen hipotecario, en suma, no tienen que soportar un perjuicio derivado de una novación que para esos terceros inscritos después es “res inter alios acta”.

En el encuentro de la vieja y la nueva realidad, la hipoteca no se extingue ni desaparece sino que muestra una supervivencia diferenciada, una fragmentación de efectos, de modo que el gravamen inicial subsiste para el tercero sin la novación -una o alguna condiciones generales nuevas que modifican a otras inscritas- y la novación unida a la hipoteca se conserva entre las partes pero sin afectar al tercero -para los casos indicados-, de modo que el régimen del contrato por adhesión se rompe en atención a la distinta condición temporal de su contenido, las condiciones generales, incorporadas unas con la constitución de la hipoteca y otras que pretenden incorporarse con la novación. Pero esa ruptura sólo es posible porque antes de ver la diferencia entre la hipoteca inicial y la novación el legislador ya había definido las condiciones generales como un contenido autónomo de regulación dentro del contrato.

Hay, por tanto, una diferencia de contenidos que por su incompatibilidad no afectan a los terceros que no han consentido. Por el contrario, el valor de tasación no forma parte del contenido de la hipoteca -así lo dice la resolución- sino que es un mero pacto procesal que no afecta al rango hipotecario. Tampoco afecta a ese contenido esencial la mera ampliación de plazo sin ampliación de capital, o la ampliación de capital sin aumento de la responsabilidad.

Esta parte de la resolución produce cierta confusión, ya que una cosa es el contenido del contrato tal como lo estamos usando en este comentario –las condiciones generales definidas en su ley-, como una parte del contrato por adhesión y, otra cosa es el contenido de la hipoteca, entendido como dice la resolución como contenido esencial de la misma. La confusión se agrava cuando vemos que el pacto de tasación no forma parte del contenido de la hipoteca -tal vez se debiera decir contenido esencial- según la resolución y, sin embargo, alguna otra resolución de la misma DGRN, como la de 12 setiembre 2014, considera a estos pactos -tasación y domicilio del deudor- como delimitadores del contenido del derecho real de hipoteca.

Dejando las sombras de esa confusión a un lado y resumiendo, hay unas novaciones -según su contenido formado por condiciones generales- que alteran el rango y otras que no, las que lo alteran sólo son la ampliación de responsabilidad o del plazo, acompañadas de la ampliación del capital del préstamo o crédito. No lo altera, por ser pacto procesal ajeno al rango, la tasación para subasta, tampoco, recordando la resolución de 14 mayo de 2015, la mera ampliación de plazo sin ampliación de capital, o la ampliación de capital sin aumento de la responsabilidad.

Por eso, para que la novación afecte a terceros, en el primer caso se requiere consentimiento de los titulares de las cargas intermedias, mientras que en el segundo o segundos no. Sin embargo, cabe la inscripción de la novación, afecte o no al rango, sin el consentimiento de los titulares de cargas intermedias, salvo que resulte patente que las partes de la novación, por su contenido, consideren esencial el rango y su unidad, en cuyo caso se requiere que los interesados en la presentación consientan la inscripción de la novación con pérdida de rango. Es evidente que el consentimiento de los interesados en la inscripción es para la registración del acto sin la parte que afecta a los terceros que no la han consentido.

A veces esa caracterización como esencial de la unidad de la hipoteca que se quiere conseguir con la novación viene asegurada por la sujeción de la novación a una condición suspensiva que impide la registración de la novación en caso de que haya titulares intermedios al tiempo de la presentación de la misma en el Registro de la Propiedad.

Como conclusión, puestos en la perspectiva propia de la contratación con condiciones generales y no en la del contrato por negociación, nos quedamos con que la novación modificativa afecta a los terceros por regla general y sólo excepcionalmente, en los dos casos mencionados, necesita del consentimiento de los titulares intermedios para afectarlos. Incluso, con el consentimiento del interesado en la inscripción puede inscribirse la hipoteca sin el consentimiento de los titulares registrales intermedios, en cuyo caso no les afectará. Repárese que el interesado en la inscripción suele ser el acreedor y el titular registral intermedio, este último un tercero respecto de la hipoteca[2].

No es una conclusión poco importante. ¡Al contrario! Se trata de una auténtica inversión del régimen del contrato por el paso del por negociación al por adhesión. Mientras que la novación del contrato por negociación requerirá por regla general el consentimiento de los terceros intermedios para afectarlos la del contrato por adhesión ¡no! Me gustaría poner esto en letras de bronce, acabar este comentario aquí, pero algo no resuelto me empuja a seguir.

Recordemos que una cosa es el consentimiento del interesado en la inscripción para la registración de la novación de modo distinto al pretendido con la rogación y otra el consentimiento del titular registral de cargas o gravámenes posteriores a la hipoteca inicial para que les perjudique una novación que afecta al rango.

Respecto de la primera cuestión, se trata de la inscripción parcial de la hipoteca que requiere el consentimiento del interesado en la registración cuando la inscripción de un determinado pacto se considera esencial por ese interesado.

Sin embargo, el condicionante de la inscripción por las partes del contrato por adhesión tiene límites en el derecho imperativo prohibitivo de las cláusulas abusivas. Insistimos ahora que cuando la estipulación cuya inscripción se pretende es nula de pleno derecho por abusiva, la voluntad de las partes nada puede al respecto y la inscripción parcial de la hipoteca sin la cláusula abusiva no requiere consentimiento del interesado en la inscripción, ya que se trata de una nulidad parcial coactiva, que deja en pie la rogación respecto del contenido válido del contrato por adhesión con condiciones generales y, por lo tanto, permite la práctica del asiento y la constitución de la hipoteca aunque el predisponente no quiera.

En el presente caso, cuando se concibe como esencial la conservación por la hipoteca novada de su rango inicial, incluso para terceros, entonces el consentimiento del presentante o interesado no nos parece mal, ya que no parece ilícito subordinar al mantenimiento del rango «erga omnes» la inscripción de la novación, pero con la salvedad dicha de que tal estipulación no puede ser abusiva, como parece que no lo es.

Hasta aquí no vemos novedad en la regulación hipotecaria del procedimiento registral en su contacto con el contrato por adhesión, pero cuando se trata del consentimiento de los titulares registrales intermedios para verse afectados por la novación, su carácter excepcional -por el contenido de la novación- y por ser como una especie de remanente del régimen del contrato por negociación en la contratación con condiciones generales, lo hacen doblemente excepcional y extraordinario[3].

De manera extraordinaria subsisten en el contrato por adhesión los postulados según los cuales la novación no afectará a los titulares registrales inscritos con posterioridad a la hipoteca sin consentimiento de ellos, consentimiento que, sin embargo, no es necesario para que la inscripción de la novación tenga lugar.

Inscrita la novación sin consentimiento de los titulares intermedios, la hipoteca perderá el rango respecto de los terceros que no consientan, pero la pérdida del rango no se predicará de la hipoteca en su totalidad en su configuración unitaria tras la novación, no en la totalidad de las cantidades hipotecadas, sino que la pérdida de rango se producirá sólo por la ampliación, lo que también puede describirse no como pérdida de rango sino como no ganancia o adquisición del mismo, ya que la parte ampliada nunca tuvo mejor rango respecto del tercero ni lo podrá tener sin su consentimiento aunque se inscriba la novación.

La prioridad se fragmenta, y la doble fragmentación se hace paralela: se mantiene un contrato unitario, con las condiciones generales de la novación incorporadas pero con un doble régimen en cuanto a la prioridad: la novación vale entre partes, pero no vale para los terceros. Hay como una suerte de ineficacia parcial del contrato para esos terceros que es posible porque la novación son un conjunto de condiciones generales autónomas.

En el caso de la resolución comentada -novación consistente en una rebaja de la tasación– como no hay modificación del rango se mantiene el carácter unitario de la hipoteca cuya modificación afecta a los terceros la hayan consentido o no.

Para nuestra reflexión lo interesante es que, sin consentimiento de los titulares registrales de las cargas o derechos reales posteriores a la inscripción de la hipoteca, los efectos de la novación no les afectarán, por lo que para esos terceros el contrato de hipoteca resultante de la novación, se habrá desglosado en dos, subsistirán los efectos de la primera hipoteca para los terceros, pero los resultantes de la novación no les afectarán: al aplicar dentro del contrato por adhesión el régimen del contrato por negociación, se producen los efectos de división propios del contrato por adhesión -algunas estipulaciones (las que conforman la novación) no afectan a terceros, son ineficaces para los terceros-, efecto, que a su vez, no deja de ser paradójico.

Creo que eso es consecuencia de la aparición de una definición legal de las condiciones generales de la contratación y de la transformación del contrato por negociación unitario en un agregado de condiciones generales incorporadas a un contrato por adhesión que gozan de cierta autonomía respecto del resto del contrato, pero que también son susceptible de una regulación autónoma como la del art. 4.2 Ley 2/1994.

La prueba de ello está en que en el caso del contrato por negociación, hallándose inscrita la hipoteca en garantía, sigamos el ejemplo, de un préstamo a cinco años amortizable al final del mismo, la novación, siguiendo la disciplina propia del contrato por negociación, ni sería inscribible ni perjudicaría a los titulares registrales de cargas intermedias. Obsérvese hasta qué modo se ha fragmentado el contrato por adhesión que la inscripción de la novación de la hipoteca es posible, aunque no afecte a los terceros intermedios sin su consentimiento, si así lo expresa el interesado en la inscripción, lo que, sin embargo, no es posible en el contrato por negociación, que requiere consentimiento del titular registral intermedio no sólo para verse afectado por la novación sino para la inscripción de la misma.

Pero la aparición del nuevo modo de contratar con condiciones generales no ha sido neutro, la doctrina de la conservación del contrato y de la autonomía del contenido contractual plasmado en las estipulaciones del contrato por adhesión, se proyecta y extiende al contrato por negociación, por lo que yo pienso más bien, que ahora el régimen del contrato por negociación en punto a la novación que comentamos es el mismo que el que hemos descrito para el contrato por adhesión con condiciones generales, que es la nueva regulación vigente tanto para una como para otra modalidad contractual, es decir la nueva regla general del contrato. Por eso, aunque la reflexión nos diga que en el contrato por negociación la novación de la hipoteca no se puede inscribir sin el consentimiento de los titulares registrales de gravámenes intermedios, lo cierto es que la aparición del nuevo modo de contratar nos lleva a lo contrario. También se puede inscribir la novación sin el consentimiento de los titulares intermedios, aunque esté en un contrato por negociación.

En conclusión el mantenimiento de la separación entre la hipoteca inicial y la novación respecto de los terceros que no la consientan y la conservación igualmente de la unidad del contrato de hipoteca y su novación para las partes, como hace la resolución que comentamos, sólo ha podido aparecer en la doctrina de la DGRN porque existe una definición legal de las condiciones generales, que a la par que las dota de autonomía dentro del contenido contractual, las hace susceptibles de una regulación legal diferenciada según el contenido de que traten.

Resumen de la resolución DGRN de 26 octubre 2016

  1. HIPOTECA. MODIFICACIÓN DE TIPO DE SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Balaguer, por la que suspende la inscripción de una escritura de modificación del tipo de tasación para subasta de una finca hipotecada.

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- La única cuestión planteada es determinar si para la inscribilidad de una novación consistente en el pacto de modificación o subsanación del precio en que los interesados tasan la finca hipotecada para que sirva de tipo en la subasta es necesaria su aceptación por los titulares de las cargas intermedias anteriores a la novación que se pretende inscribir.

En el Registro consta una tasación de 326.000, después de la hipoteca un embargo a favor de BBVA y lo que se presenta es una subsanación de errores (no se dice de que error) en que se fija el tipo de subasta de la finca hipotecada en 160.000 euros según tasación por entidad homologada de 210.000, reducción de valor no consentida por el BBVA. El registrador suspende la inscripción por falta de consentimiento del titular intermedio y la DGRN revoca la nota.

SE ADMITE EL PACTO QUE REBAJA LA TASACIÓN.- La DGRN y la generalidad de la doctrina estiman que el precio en que los interesados han tasado la finca en la escritura de hipoteca para que sirva de tipo a la subasta, puede ser objeto de modificación posterior por acuerdo entre el acreedor y el deudor (y el hipotecante no deudor, en su caso) pese a la ausencia de regulación en la LEC y a la pretendida “inmodificabilidad” del tipo de salida de la STS de 24 marzo 1993.

LAS DOS PREGUNTAS PARA RESOLVER EL PROBLEMA.- Para resolver la cuestión es necesario determinar [1] si la reducción del tipo de subasta es de tal carácter que afecta al rango registral de la hipoteca inscrita [2] o, en todo caso, si por implicar la constancia de tal valor en la inscripción, la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores, se hace necesario su consentimiento para su rectificación o novación.

RESPUESTA A LA PRIMERA PREGUNTA.- La respuesta a la primera pregunta debe partir del rango como una cualidad jurídica o posición inherente a los derechos reales inscritos negociable y susceptible de posposición únicamente cuando se altera el contenido propio del derecho real de que se trate.

CONTENIDO ESENCIAL DE LA HIPOTECA.- En lo tocante a la hipoteca, el contenido del derecho real viene constituido, en esencia [1] por la extensión objetiva de la misma en cuanto a la finca y sus accesorios, [2] por la responsabilidad hipotecaria en sus diferentes conceptos [3] y, por último, por la determinación de la relación jurídica garantizada, singularmente en los préstamos hipotecarios por sus condiciones financieras y de vencimiento anticipado (art. 12 LH), en cuanto delimita el contenido de la reclamación hipotecaria o fija los requisitos necesarios para que ésta se ponga en marcha.

NO FORMAN PARTE DEL CONTENIDO ESENCIAL.- Los pactos relativos a las acciones ejecutivas especiales, en la medida que la ejecución es posible por otros procedimientos y no son impuestos como requisito obligatorio para la constitución de la hipoteca, sino que constituyen un convenio voluntario de naturaleza procesal, no forman parte del contenido esencial del derecho real de hipoteca (STS 14 enero 1924 y Resolución de 29 febrero 2016) [la resolución de 12 setiembre 2014 afirma lo contrario], sin perjuicio de que puedan afectar a terceros en cuanto tienen transcendencia real y forman parte del contenido de la hipoteca entendido en un sentido amplio [tal vez con esta afirmación se pretende compatibilizar las afirmaciones contrarias de esta resolución y la de 12 de setiembre citada].

EFECTOS DE LAS NOVACIONES EN EL RANGO.- Es por ello que el art. 4 de la Ley 2/1994, tras la reforma de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, al tratar sobre la repercusión que las novaciones del préstamo hipotecario pueden tener en relación con el rango de la hipoteca, en su número 2 dispone que: «…las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: i) La ampliación o reducción de capital; ii) la alteración del plazo; iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente. iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. v) la prestación o modificación de las garantías personales»; y, por su parte, el número 3 señala que: «…las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso una alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores». Es decir, no se hace alusión alguna a los pactos específicos de los procedimientos de ejecución hipotecaria a que se refieren los arts. 682 LEC y 129 LH, entre ellos al tipo o valor de la finca gravada a efectos de la subasta, precisamente por esa naturaleza procesal del pacto y ajena al rango hipotecario.

Estos párrafos del art. 4 de la Ley 2/1994 no son más que un desarrollo en el ámbito de los préstamos hipotecarios de los arts. 1203 y 1204 CC, según los cuales las obligaciones pueden modificarse por «la variación de su objeto o condiciones principales» (en este caso las recogidas en el apartado segundo del citado art. 4), lo que implicaría una mera novación modificativa, y sólo existirá una novación extintiva cuando «así se declara expresamente por las partes, o la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles», incompatibilidad que en el marco de los préstamo hipotecarios viene determinada, en caso de existir terceros registrales posteriores a la hipoteca cuyo préstamo garantizado es objeto de la modificación, por la eficacia erga omnes del contenido del derecho real inscrito (art. 38.I LH) y por el principio registral de que la novación [pero sólo lo nuevo] de cualquier derecho real (en este caso de la obligación hipotecaria) no surte efectos contra terceros que hayan inscrito o anotado sus derechos con anterioridad (arts. 32, 115 y 144 LH) [pero no necesitan su consentimiento para ser inscritos: si no tienen consentimiento la novación no les afectará, salvo en este caso que les afecta sin consentimiento].

Pero esta incompatibilidad ha sido precisada legalmente, en el ámbito de los préstamos hipotecarios por el apartado 3 del art. 4 Ley 2/1994 antes citado, el cual considera que sólo en dos supuestos la novación del préstamo hipotecario implica una pérdida de rango de la hipoteca inscrita y los términos concretos de esa pérdida. La determinación de cuáles son exactamente estos dos supuestos de novación no meramente modificativa y sus efectos sobre el rango hipotecario según criterio que hoy debe tenerse por consolidado de la Resolución de 14 mayo 2015 que los concreta al supuesto de «ampliación del capital cuando, además, [1] implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria [2] o exista una ampliación del plazo del préstamo» (simultánea, previa o posterior), y los efectos de la pérdida de rango «al incremento de la responsabilidad hipotecaria (descontada la recarga) o a la total ampliación [descontado el capital pendiente] del capital, respectivamente».

La alteración del tipo o del valor a efectos de subasta de la finca hipotecada, por tanto, no es que no genere en sí misma una alteración del rango de la hipoteca a la que se refiera, por no estar incluida en los dos supuestos citados, es que ni siquiera tiene la consideración de circunstancia susceptible de provocar una novación de la obligación garantizada porque opera en el ámbito meramente procesal. Por tanto, en términos de estricto rango hipotecario, la modificación del tipo de la finca hipotecada a efectos de subasta, para adaptarlo al valor de mercado, no requeriría del consentimiento de los titulares registrales posteriores.

RESPUESTA A LA SEGUNDA PREGUNTA.- En cuanto a la respuesta a la segunda pregunta, si la constancia del tipo de subasta en la inscripción de la hipoteca implica la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores que haga necesario su consentimiento para su rectificación o novación del mismos […]

Tras exponer la doctrina de procesalistas e hipotecaristas, los últimos concluyen que el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por los titulares de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la hipoteca, es innecesario, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares hasta la utilización de los correspondientes procedimientos, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros procedimientos distintos para llevar a cabo la ejecución. Todo ello sin perjuicio que de «lege ferenda» sea conveniente regular expresamente esta modificación posterior del tipo de subasta.

ARGUMENTOS ADICIONALES SOBRE INNECESARIEDAD DEL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.- Por último, señalar dos aspectos que inciden en la innecesariedad del consentimiento de los titulares de cargas posteriores. El primero es que la modificación del tipo de subasta responde a una causa adecuada (semejante a la causa de la acción de devastación) consistente en la necesidad o conveniencia de ajustar dicho tipo de subasta al valor de mercado de la finca en un momento posterior a la constitución de la hipoteca cuando, por motivo de la larga duración del préstamo o crédito garantizado, se ha deteriorado o depreciado de tal manera la misma, que se ha producido una variación sustancial de su valor […]

El segundo aspecto es que esa nueva tasación, tras la reforma de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, «no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981», es decir, tasación por entidad homologada, con una antigüedad no superior a seis meses, y ajustada al método regulado por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía, en su redacción del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril; lo que garantiza una valoración objetiva y que la modificación del tipo no se producirá en fraude de los terceros interesados. Procede en consecuencia la estimación del recurso interpuesto y la revocación de la calificación registral. (CB)

PDF (BOE-A-2016-10992 – 9 págs. – 223 KB)Otros formatos

[1] Vid. la resolución en http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=4337738&links=&optimize=19960104&publicinterface=true.

[2] Repitamos aquí a efectos de familiarizarnos con ellos esos dos casos excepcionales que requieren consentimiento de los titulares registrales intermedios para que les afecte: ampliación del capital del préstamo con ampliación de la responsabilidad hipotecaria o con ampliación de plazo y sólo por el incremento del capital.

[3] Remanente: en el contrato por negociación el consentimiento de los titulares de cargas intermedias se exige siempre, en el contrato por adhesión sólo excepcionalmente, luego el régimen del contrato por negociación trasladado al por adhesión queda como un remanente.

RDGRN 26DE OCTUBRE DE 2016

333. RDGRN 13 JULIO 2017: novación subsanatoria necesita consentimiento de los titulares registrales intermedios

ARTÍCULOS CONSUMO Y DERECHO

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

 

Pescador 2-quintanal

Martín Pescador, por Vicente Quintanal

Las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios – Madrid, 29 de noviembre y 1 de diciembre de 2016

Las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios – Madrid, 29 de noviembre y 1 de diciembre de 2016

 CURSO

LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Centro de Estudios e Investigación

del

Ilustre Colegio de Abogados de Madrid

c/ Serrano, 11 – 1ª planta – 28001

Madrid, 29 de noviembre y 1 de diciembre de 16:30 a 20:30 horas

Directora del curso

Dña. Rosana Pérez Gurrea

Abogada

 

Los próximos días 29 de noviembre y 1 de diciembre tendrá lugar en el Centro de Estudios del Colegio de Abogados de Madrid un curso sobre «cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario» en horario de 4:30 a 8.30 horas. El curso estará impartido por don Ignacio Para, abogado y socio de V Abogados, don Carlos Ballugera, Registrador de la Propiedad y Doctor en Derecho, don Ignacio Gomá, Notario y editor del blog ¿Hay Derecho?, doña Ana Isabel Berrocal, Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid y doña Rosana Pérez Gurrea, Abogada

El objetivo del curso es analizar una materia jurídica de gran actualidad como es la protección del consumidor en los contratos de préstamo garantizados con hipoteca proporcionando un conocimiento práctico sobre las cláusulas abusivas y examinando la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, del Tribunal Supremo así como los criterios de los juzgados y tribunales de instancia.

Se analizarán las cláusulas abusivas más frecuentes en los préstamos hipotecarios: cláusula suelo-techo, vencimiento anticipado, intereses de demora, cláusulas limitativas del uso de la vivienda hipotecada, fuero, cesión del crédito, redondeo al alza, la fórmula de cálculo de intereses 360/365, el IRPH como cláusula abusiva y la problemática de las hipotecas multidivisa, entre otras.

Los que estéis interesados, podéis inscribiros enviando un email a la dirección: cei@icam.es

Insertamos descripción y programa a continuación y esperamos que el curso sea de vuestro interés.

Rosana Pérez Gurrea

 

PROGRAMA DEL CURSO «LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO»

DESCRIPCIÓN

Partiendo del concepto de cláusula abusiva en los contratos de consumo, se profundizará en la normativa aplicable examinando cuestiones procesales como la apreciación de oficio del carácter abusivo de una cláusula por los tribunales de instancia, el control notarial y registral de las cláusulas abusivas, así como una especial referencia al procedimiento registral y la ejecución hipotecaria en relación con el Registro de la Propiedad.

Se analizarán las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de préstamos garantizados con hipoteca como las cláusulas relativas a intereses, cláusulas suelo: control de incorporación y transparencia, cláusulas de vencimiento anticipado, cláusulas en los contratos de crédito al consumo, el IRPH como cláusula abusiva y la problemática de las hipotecas multidivisa, entre otras.

OBJETIVOS

Analizar una materia jurídica de gran actualidad como es la protección del consumidor en los contratos de préstamo garantizados con hipoteca proporcionando un conocimiento práctico sobre las cláusulas abusivas y examinando la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, del Tribunal Supremo, así como los criterios de los juzgados y tribunales de instancia.

PROGRAMA

I.- CUESTIONES PROCESALES

  1. Introducción: Concepto de cláusula abusiva en los contratos de consumo
  2. Control de oficio del carácter abusivo de una cláusula por los tribunales de instancia
  3. Control y calificación registral de las cláusulas abusivas
  4. Cláusulas abusivas y ejecución hipotecaria en relación con el Registro de la Propiedad
  5. Control notarial de legalidad de los préstamos hipotecarios

   II.- LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS MÁS FRECUENTES EN LOS CONTRATOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

  1. Cláusulas relativas a intereses: interés variable, remuneratorio, moratorio, anatocismo, cláusula de redondeo al alza del tipo de interés.
  2. Cláusulas suelo: Control de incorporación y transparencia/ Retroactividad
  3. Cláusulas de vencimiento anticipado
  4. Cláusulas limitativas de la disponibilidad del inmueble gravado con hipoteca
  5. Cláusula de liquidación unilateral de la deuda
  6. Cláusulas abusivas en contratos de créditos al consumo
  7. El IRPH como cláusula abusiva
  8. La problemática de las hipotecas multidivisa
  9. Especial referencia a la jurisprudencia existente en esta materia

   III. EFECTOS DE LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DE UNA CLÁUSULA ABUSIVA

PROFESORADO

 

Doña Rosana Pérez Gurrea

Abogada

Don Ignacio Para Mata

Abogado, Socio de V Abogados

Don Carlos Ballugera Gómez

Registrador de la Propiedad y Doctor en Derecho

Don Ignacio Gomá Lanzón

Notario y editor del blog ¿Hay Derecho?

Doña Ana Isabel Berrocal Lanzarot

Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid

 

Duración del curso: 8 horas

 

MÁS JORNADAS

Sanción administrativa por usar una cláusula abusiva de reclamación de posiciones deudoras

Sanción administrativa por usar una cláusula abusiva de reclamación de posiciones deudoras

 SANCIÓN ADMINISTRATIVA POR USAR UNA CLÁUSULA ABUSIVA DE RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS

 

Breve comentario y resumen de la sentencia

del JC-A núm. 1 Vitoria-Gasteiz de 30 junio 2016

 

Carlos Ballugera Gómez 

@BallugeraCarlos

 

Terminaba mi comentario sobre la nulidad por abusiva de la cláusula de reclamación de posiciones deudoras, diciendo que pese a que los jueces europeos han repetido muchas veces que las personas consumidoras no tienen que ir a juicio para librarse de estas cláusulas, los españoles no nos podemos librar de ellas sin pleito.

Ahora un juzgado contencioso-administrativo de Vitoria-Gasteiz confirma una resolución de Kontsumobide, instituto de Euskadi encargado de la protección de las personas consumidoras, que sale en ayuda de los desvalidos deudores que tienen en su hipoteca esta cláusula abusiva y sanciona a Caixabank por usarla[1].

Me vienen a la cabeza las mil pesetillas que yo tendría que pagar por una cláusula igual en caso de impago de alguna cuota de la hipoteca de mi casa. Estábamos en el banco firmando la hipoteca con la que iba a financiar la compra del piso, cuando vi la cláusula; mi tardanza en levantar la vista de aquellos papeles, inquietó a la representante del banco que dejaba ver su molestia diciendo: –¿pero quiere Vd. la hipoteca o no?-. Mi amigo notario, quitando hierro dejó caer: –No son más que mil pesetillas y además sujetas a moderación por los jueces. Ya se verá-.

Volviendo a esta sentencia, el centro del debate está en si es necesario o no, antes de que el órgano administrativo de consumo pueda imponer una sanción por el uso de cláusulas abusivas, que la cláusula usada haya sido declarada nula por abusiva por un tribunal del orden civil.

La respuesta es contundente: no, no es necesaria una previa sentencia civil para que los órganos de consumo de las comunidades autónomas puedan imponer sanciones a las empresas por el uso de cláusulas abusivas[2].

El órgano administrativo sancionador, en el ejercicio de su competencia, y por ende la jurisdicción contencioso-administrativa, ejerce una especie de prejudicialidad no devolutiva para resolver todas las cuestiones.

Así lo indica la doctrina de la STC de 27 noviembre 2000 según la que “es legítimo el instituto de la prejudicialidad no devolutiva, cuando el asunto resulte instrumental para resolver la pretensión concretamente ejercitada y a los solos efectos de ese proceso, porque no existe norma legal alguna que establezca la necesidad de deferir a un orden jurisdiccional concreto el conocimiento de un cuestión prejudicial y corresponde a cada uno de ellos decidir si se cumplen o no los requerimientos precisos para poder resolver la cuestión, sin necesidad de suspender el curso de las actuaciones, siempre y cuando la cuestión no esté resuelta en el orden jurisdiccional genuinamente competente”.

Estas consideraciones son de interés en cuanto pueden aplicarse también a la calificación por los registradores de las cláusulas abusivas. La DGRN viene afirmando que, para tal calificación, cuando la apreciación del carácter abusivo de una cláusula no sea evidente o exija cierto juicio de ponderación, se necesita una previa STS o bien doctrina mayoritaria y uniforme de los órganos judiciales superiores[3].

Se trata sin duda de un argumento pro predisponente que no puede admitirse por las mismas razones que se expresan en esta sentencia, con el valor añadido de que la misma invoca para fundamentar su decisión la doctrina del TC citada.

Añade la sentencia que una cosa es el incumplimiento del contrato por una parte contratante y otra la valoración de un ilícito administrativo. Mutatis mutandi, podemos decir que una cosa es declarar la eficacia o ineficacia por abusiva de una condición general entre las partes y, otra distinta, apreciar la falta de ajuste a Derecho y el carácter abusivo de una condición general a los efectos de su inscripción.

Por eso seguimos sin entender que el registrador para calificar una condición general como abusiva a los efectos de su inscripción deba esperar a que una sentencia civil lo haya dicho antes. Me consuelo pensando que en este asunto la espera es ya innecesaria, porque los tribunales civiles vienen declarando la nulidad por abusiva de la cláusula de reclamación de posiciones deudoras no en una sino en muchas sentencias. No en vano se trata de condiciones generales, es decir estipulaciones impuestas con la finalidad de su incorporación a una pluralidad de contratos.

Sin embargo, seguimos lamentando que tal abundancia de fallos no haya llegado a inscribirse en el RCGC, con lo que se facilitaría el rechazo de estas estipulaciones por notarios y registradores. Los jueces declaran nula la condición general pero no dicen nada sobre la inscripción, los particulares no la piden, la LH no establece expresamente la obligación de notarios y registradores de consultar el RCGC y entretanto los bancos siguen cobrando aquellas mil pesetillas.

Menos mal que este problema ha terminado con una sanción a quien usó las cláusulas suelo abusivas, o ¿no ha terminado? En el caso de que las cláusulas que motivaron la sanción hubieran sido usadas por el banco, realizando cobros a su amparo, la jueza de lo contencioso, realizando la intervención externa a la que le obliga la jurisprudencia europea contra las cláusulas abusivas para eliminarlas de oficio del contrato, pudo haber reconocido el importe de la indemnización a la que las personas consumidoras fueran acreedoras conforme al art. 48 TRLGDCU y haberlas dado un título ejecutivo para su reclamación al banco. Pero no lo ha hecho y la persona consumidora particular deberá reclamar todavía contra el banco si quiere recuperar lo que pagó de más[4].

No obstante, lo que las personas consumidoras afectadas han conseguido con la sentencia no es poco. Con el testimonio de ella podrán ir al banco y si hubiesen pagado algo por esta cláusula le podrán pedir que se la quite y que les devuelva lo pagado. Pero ¿cómo se enterarán los afectados de la sentencia? ¿Qué tendrán de hacer si el banco no quiere devolverles el dinero? Todavía podrán esgrimir otra u otras sentencias, como la del JM núm. 1 Vitoria-Gasteiz de 17 junio 2016 o como alguna de las muchas citadas en la que comentamos[5].

Sin embargo, seguimos preguntando cómo se enterarán los afectados de la sentencia si no tienen ayuda. Los afectados la necesitan, no hay duda; ayuda de un letrado, del legislador, de los jueces, del ministerio fiscal, del gobierno, pero no la tienen o les parece cara.

 

Resumen de la sentencia del JC-A núm. 1 Vitoria-Gasteiz de 30 junio 2016

EL CASO.- Nos encontramos ante la aplicación de una sanción de consumo por la apreciación que la cláusula establecida de comisión de gestión de reclamaciones en los supuestos de posiciones deudoras, que es abusiva según la resolución administrativa impugnada.

La sentencia confirma la sanción de multa de 30.000 € impuesta a CAIXABANK SA por Kontsumobide en resolución de 1 octubre 2015, como consecuencia de la comisión de la infracción prevista en el art. 50.4.g) Ley 6/2003 de 22 de diciembre del Estatuto de las Personas consumidoras y Usuarias[6].

La infracción consiste en incluir una cláusula abusiva en varios contratos de hipoteca. Tal cláusula se titula “comisión de posiciones deudoras” y establece: “comisión de gestión de reclamación de impagados de TREINTA Y CINCO EUROS (35’00 EUROS) por cada cuota pactada que resulte impagada a su vencimiento a satisfacer en el momento en que se genere la primera reclamación por escrito solicitando su regularización”.

CAIXABANK promovió por el procedimiento especial de protección de derechos fundamentales la impugnación de las citadas resoluciones sancionadoras de KONTSUMOBIDE, recurso que fue desestimado en primera instancia por la Sentencia 92/2016 de 2 mayo del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 2 de esta plaza.

 

MOTIVOS DE IMPUGNACIÓN

1.- INCOMPETENCIA ADMINISTRATIVA Y NECESIDAD DE SENTENCIA CIVIL PREVIA DE ABUSIVIDAD.- La tesis principal de la recurrente es que la Administración demandada no puede sancionar al amparo del art. 50 4 g) del Estatuto de las Personas Consumidoras (EPC en adelante) en relación con los arts. 82, 85.6 y 87.6 TRLGDCU, sin que previamente se haya dictado una Sentencia civil que declare el carácter abusivo de la citada cláusula.

La previa declaración firme del orden civil, a juicio de la actora, se constituye en presupuesto para que la administración demandada pueda sancionar, por lo que inexistente el presupuesto se anudan el resto de las infracciones constitucionales que se citan […] dejando entrever que podríamos encontrar ante un supuesto de una casi prejudicialidad devolutiva –en cuanto que el carácter abusivo de una cláusula solo puede corresponder a un tribunal del orden civil-, so pena de encontrarnos, con quiebra del principio de seguridad jurídica ante pronunciamientos contradictorios entre dos órdenes jurisdiccionales. Cabe acotar, en ese sentido, que no existe como tal una prejudicialidad devolutiva entre la potestad sancionadora en materia de consumo que corresponde a la autoridad administrativa y la jurisdicción civil, en orden a configurarse […] como un requisito o presupuesto para el ejercicio de esa potestad sancionadora. No es menester recordar que los Tribunales competentes para el objeto principal conocen de las cuestiones prejudiciales, excepto de las que revistan naturaleza jurídico-penal que se reservan a los órganos de esa rama u orden.

Ya había señalado la doctrina constitucional, entre otras en su STC 278/2000, de 27 noviembre, que «en los asuntos que hemos denominado complejos (es decir, en aquellos en los que se entrelazan instituciones integradas en sectores del ordenamiento cuyo conocimiento ha sido legalmente atribuido a órdenes jurisdiccionales diversos), es legítimo el instituto de la prejudicialidad no devolutiva, cuando el asunto resulte instrumental para resolver la pretensión concretamente ejercitada y a los solos efectos de ese proceso, porque no existe norma legal alguna que establezca la necesidad de deferir a un orden jurisdiccional concreto el conocimiento de un cuestión prejudicial y corresponde a cada uno de ellos decidir si se cumplen o no los requerimientos precisos para poder resolver la cuestión, sin necesidad de suspender el curso de las actuaciones, siempre y cuando la cuestión no esté resuelta en el orden jurisdiccional genuinamente competente «.

Sin perjuicio de la competencia para resolver, con los límites del art. 4 LJCA, cabe señalar que ese tipo de cláusula ha sido ya declarada por la jurisprudencia mayor y menor abusiva. Así por la SAP de Tarragona 344/2012 de 3 setiembre, que considera la cláusula de reclamación de posiciones deudoras desproporcionada y en la que no se justifica ninguna gestión.

No puede acogerse el primer motivo de impugnación relativo a la exigencia de una previa declaración del carácter abusivo de una cláusula por la jurisdicción civil, conforme a las sentencias TSJ Madrid de 19 junio 2008, según la que “no se trata aquí de dilucidar si hubo o no incumplimiento de relaciones contractuales, sino si la recurrente incumplió normas administrativas de protección de los consumidores, y, por lo tanto, si incurrió en ilícito administrativo, en concreto, en los tipificados en la Ley 11/1998, de 9 de julio, de Protección de los Consumidores de la Comunidad de Madrid”. En el mismo sentido SSTSJ Madrid de 6 junio 2006; y 4 marzo 2004. También SJC-A Vitoria-Gasteiz de 5 junio 2013.

Por tanto, y en el ámbito de su competencia, la autoridad vasca en materia de consumo ha subsumido la cláusula de reclamación de posición deudora, en los supuestos de cláusulas abusivas tipificadas en los arts. 50. 4 g) EPC en relación con el 82, 85.6 y 87.6 TRLGDCU, sin perjuicio, además, con los efectos correspondientes en el orden civil […]

Es una nueva indemnización sumada a la demora.- A la postre, y con los límites del art. 4 LJCA, la citada cláusula no es más que un nueva indemnización añadida por incumplimiento o retraso del prestatario, y encubre intereses de demora. Como ya señaló la SAP Valencia de 30 septiembre 2014, al analizar la comisión de devolución de recibos por impago en un préstamo de una entidad prestamista que preveía, en ese caso, un porcentaje de la deuda, «llámese como se llame, lo que predispuso en esas cláusulas la prestamista son intereses moratorios, pues no otra es la naturaleza y razón de ser de ese” clausulado […] en el orden competencial, además, así se colige de la ratio decidendi de la STC 10/2015, de 2 febrero 2015 (BOE núm. 52, de 2 marzo 2015).

 

2.- NO HAY INFRACCIÓN DEL PRINCIPIO DE TIPICIDAD.- Desestimado el primer motivo de impugnación, no puede sostenerse el segundo. No concurre infracción del principio de tipicidad –elevado como elemento del principio de legalidad sancionadora a derecho fundamental por la actora- por cuanto no es preciso que una previa [sic] declaración [administrativa] del carácter abusivo de la precitada cláusula de comisión de posición deudora, haya sido declarada previamente abusiva por un pronunciamiento judicial que determine, en consecuencia, la “tipicidad” por integración de la conducta típica sancionada del ilícito administrativo regulado en el art. 50.4 g) EPC y concordantes del TRLGDCU.

 

3.- NO ES NECESARIO JUICIO CONCRETO DE ABUSIVIDAD.- No puede prosperar, además, el motivo tercero que exige un juicio concreto y no abstracto del carácter abusivo de la citada comisión por posiciones deudoras.

A este respecto, -y con los límites del art. 4 LJCA- el análisis de una cláusula materialmente indemnizatoria como la que nos ocupa (accesoria y predispuesta), ha de realizarse de forma abstracta de conformidad con el Auto TJUE de 11 junio 2015, en cuyos términos «La Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que, cuando el juez nacional haya constatado el carácter «abusivo» ¿en el sentido del artículo 3, apartado 1, de la propia Directiva 93/13 de una cláusula de un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, la circunstancia de que tal cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el juez nacional deduzca todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula en cuestión”. También cabe aplicar al caso “mutatis mutandi” la STS 464/2014 de 8 de Septiembre, relativa al análisis de la denominada cláusula suelo.

Sobre la declaración de abusividad de las comisiones por reclamación de posiciones deudoras por los Tribunales del orden civil. La actora había sostenido, además, que […] la jurisdicción civil no había declarado esa cláusula de gestión de gastos por posiciones deudoras abusiva, y exigía, además, que se realizara no solo un juicio abstracto sino concreto y proporcionado en cada uno de los supuestos analizados, de modo que se pudiera concluir que en un juicio abstracto la citada cláusula no era “abusiva”, y en su aplicación, siempre y cuando se cumplieran determinados requisitos en su aplicación atendiendo a las exigencias de alguna Circular del Banco de España, la conclusión sería la misma.

No puede acogerse ese motivo impugnatorio. La naturaleza abusiva o no de la cláusula, como ha señalado la doctrina, deriva, en primer lugar, de un juicio abstracto. Y, en segundo lugar, por cuanto este tipo de cláusulas bancarias que integran las condiciones generales del contrato de préstamo ya han sido declaradas abusivas de modo reiterado por nuestros Tribunales.

Al respecto nos detendremos en dos Sentencias del Juzgado de lo Mercantil de Donostia-San Sebastián. La primera es SJM 1 San Sebastián 2 marzo 2016 que considera que se trata de una cláusula abusiva por cuanto opera de modo automático con ocasión de cada reclamación por parte de la entidad sin necesidad de demostrar que para la misma se ha incurrido en un gasto, ni en su caso el importe alcanzado por el mismo; además es una sanción que se añade al interés de demora. La segunda, es la SJM 1 de Donostia-San Sebastián de 2 febrero 2015 que es abusiva porque no responde al coste real de la reclamación de posiciones deudoras, con cita de jurisprudencia. En consecuencia, ha de desestimarse este motivo de impugnación.

 

4.- SEGURIDAD JURÍDICA.- No puede, tampoco acogerse la infracción del principio de seguridad jurídica alegado por la recurrente, en cuanto que una misma cláusula fuere calificada de modo contradictorio ora por la jurisdicción civil ora por la jurisdicción contencioso-administrativa […]

La invocada prejudicialidad, sigue basándose en el motivo ya desestimado del requisito previo de la declaración civil del carácter abusivo de una cláusula para que pueda ser sancionada la entidad de crédito recurrente por la infracción de la legislación de consumo indicada […] pero lo cierto es […] que nuestros tribunales del orden civil –y especializados de mercantil- ya han calificado la “abusividad” de este tipo de cláusulas relativas a la comisión por gestión de impagados en los supuestos de posiciones deudoras, estructuralmente iguales a la que nos ocupa.

Finalmente, la sentencia declara que la actora impugna diversas sanciones de modo acumulado cuya suma asciende a 30.000 euros, por lo que no es admisible el recurso de apelación contra la sentencia dictada en las actuaciones de conformidad con lo dispuesto en el artículo 81 de la LJCA. Esta sentencia es FIRME y NO cabe contra ella RECURSO ordinario alguno.

 

 

[1] Recordemos que un caso semejante se aborda en la sentencia 19 septiembre 2012 del Tribunal C-A núm. 1 Vitoria-Gasteiz en este enlace

[2] Parece de esta opinión Carrasco Perera, Á., “Nulidad de cláusulas abusivas apreciadas directamente por la Administración”, Cesco, (2016), en este enlace

[3] Vid. resolución DGRN de 25 septiembre 2015.

[4] Art. 48 TRLGDCU: Reposición de la situación alterada por la infracción e indemnización de daños y perjuicios

Conforme a lo previsto en el artículo 130.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en el procedimiento sancionador podrá exigirse al infractor la reposición de la situación alterada por la infracción a su estado original y, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios probados causados al consumidor que serán determinados por el órgano competente para imponer la sanción, debiendo notificarse al infractor para que en el plazo de un mes proceda a su satisfacción, quedando, de no hacerse así, expedita la vía judicial.

[5] Vid. noticia sobre condena a devolver esta comisión aquí.

[6] Art. 50.4.g) Ley 6/2003 de 22 de diciembre del Estatuto de las Personas consumidoras y Usuarias: Infracciones en materia de consumo

[…] 4. Constituyen infracciones en materia de normalización técnica, comercial y de prestación de servicios, así como en materia de condiciones o técnicas de venta o suministro de bienes o servicios:

[…]1.g) La inclusión, en las condiciones generales de los contratos que suscriban las personas consumidoras y usuarias o en las ofertas publicitarias, de cláusulas que limiten o vulneren los derechos reconocidos a las personas consumidoras y usuarias por las disposiciones que resulten aplicables.

 

ENLACES:

La Administración puede sancionar por cláusulas abusivas sin previa sentencia civil de nulidad: STS de 16 setiembre 2017

NULIDAD POR ABUSIVA DE LA CLÁUSULA DE RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS

 

SECCIÓN CONSUMO Y DERECHO

FICHAS SOBRE CONDICIONES GENERALES

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

La Rioja. Vicente Quintanal.

Cellorigo (La Rioja). Vicente Quintanal.

78. Cumplimiento deberes de información notarial

78.- CUMPLIMIENTO DEBERES DE INFORMACIÓN NOTARIAL EN LA CONTRATACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

 

LA PRÁCTICA

Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

En la escritura que es objeto de este expediente constan las siguientes circunstancias: […] b) En las páginas 78 a 80 que el notario ha cumplido sus obligaciones de información de conformidad con el art. 30 de la Orden EHA 2899/2011, por cuanto informa de las cláusulas declaradas abusivas por el Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 y realiza las advertencias que le impone la citada Orden, incorporando un documento de dos folios acreditativo de ello firmado por la parte prestataria […] [resolución DGRN 9 marzo 2016].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores: STS 8 setiembre 2014 [FD 2º.9].

DGRN: Resolución DGRN 9 marzo 2016.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

2011 “Las Pólizas Bancarias”, Aranzadi Thomson Reuters, 2011, Cizur Menor, pgs. 212-223. [5.- CONTROL DEL CONTENIDO Y ASESORAMIENTO. 5.1.- La actuación del notario en la intervención de la póliza. 5.2.- Actuaciones del notario derivadas del art. 197.I RN. 5.3.- Advertencias, denegación de la función o integración de las faltas. 5.4.- Actuación del notario frente a obligaciones [del predisponente] de información previa a las personas consumidoras].

 

Fichas sobre condiciones generales enjuiciadas por los Tribunales.

 FICHAS SOBRE CONDICIONES GENERALES ENJUICIADAS POR TRIBUNALES Y DGRN

 

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

FICHAS ORDENADAS POR MATERIAS

 

FICHAS ORDENADAS POR NÚMEROS 

  

RESUMEN DE LA STS DE 23 DE DICIEMBRE DE 2015

NOTA DE PRENSA DEL TRIBUNAL SUPREMO

[1] Vid. CLÁUSULAS CONTROVERTIDAS EN WORD

TEXTO DE LA SENTENCIA

CONSUMO Y DERECHO

Fotografiado en La Rioja por Vicente Quintanal

Fotografiado en La Rioja por Vicente Quintanal